Advertencia: En la web "Justito El Notario", su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¡Qué gran idea tuvo el que me recomendó esta sección¡ La idea inicial fue clasificar las preguntas que me iban haciendo por aquí y por allá en dos grupos: "Con respuesta" y "Sin respuesta". Después llegaron las categorías. Más adelante los "Shots", que no son más que auto preguntas que me formulo casi todos los días. Es cierto que todos los días se aprende algo y en la notaría, si escuchas y tienes interés, hasta puedes aprender más de una cosa cada día. Actualmente esta sección es aún más grande que la de los posts y se va acercando a las 1.500 entradas. Detrás de ella hay cientos de horas de estudio y de trabajo.
No me voy a meter solamente con los de mi gremio, ¿no?
Vean qué “pofesionales”…
1.= Una persona ha inscrito en el registro una finca que es mía.
– Yo tengo escritura pero no inscribí y otra persona ha inscrito mi finca a su nombre en el registro. He hablado con un abogado que me dice que hable con el Notario.
– ¿Y qué le ha dicho el abogado que hagamos?
– Solo me ha dicho que hable con el Notario.
– Señora yo no puedo dirigirle la reclamación. Busque a otro abogado.
2.= Una amiga mía se está divorciando.
La casa es el del marido, pero ella lleva años apoquinando hipoteca y pagando reformas y mejoras. Tiene abogado, pero nos llama a la notaría para ver qué se puede hacer.
Pero, ¿no está en pleno proceso de divorcio? Pues que pregunten a los abogados. Hay soluciones en la notaría por la vía del derecho de reembolso y mediante negocios cuya tributación hay que estudiar que sirven para alterar el carácter privativo o ganancial de los bienes, pero habiendo abogados, tendrán que plantearlo primero con ellos, ¿no?
3.= Un abogado que no sabe liquidar el Impuesto de Sucesiones.
Consulta sobre aportación de bienes privativos a la sociedad de gananciales (Abriendo Melones)
“Quería hacer la siguiente consulta sobre aportación de bienes privativos a la sociedad de gananciales: Matrimonio casado en gananciales en xxx, sin hijos. El marido vende un piso privativo y, después de pagar la hipoteca que quedaba, guarda el dinero en el Banco. En una casa del padre de la mujer se hace una reforma con licencia menor, pagada en parte con el dinero obtenido con la venta del piso privativo del marido y en parte con un préstamo hipotecario sobre la misma. La hipoteca está a nombre de ambos y se continúa pagando. Posteriormente fallece el padre de la mujer y la casa se adjudica a la misma por herencia (la nuda propiedad) y el usufructo a la madre (78 años). Valor catastral 2019: 51.000 euros. A día de hoy quedan pendientes unos 75.000 euros de hipoteca (la hipoteca fue unos 95.000 euros). En su momento la vivienda fue tasada por el Banco para la hipoteca en 200.000 euros. La mujer quiere aportar a la sociedad de gananciales dicha casa con carácter oneroso y hacer constar que una parte de la misma (sobre el 50%) se hizo con dinero privativo del marido y en otra parte con dinero ganancial (lo que se fue pagando con el préstamo hipotecario). Queremos saber si hay que pagar impuestos por hacer dicha aportación y qué documentos harían faltan para hacer la escritura notarial. También nos interesa saber qué valor habría que poner a la casa para que no hubiera incremento patrimonial a declarar en el IRPF. Gracias.”
Lo cosa tiene su miga como para contestarla por amor al arte, ¿no?, y como ya estoy en un proceso de apertura de melones y nuevos nichos de trabajoque rentabilicen tantas horas de esfuerzo echadas por la causa gratuitamente y escasamente correspondidas (y hasta reconocidas) he pensado que sí, que efectivamente, que la tiene y mucha además y que yo quiero cobrar por resolverla. Por supuesto, con su correspondiente factura, en concepto de dictamen jurídico emitido al margen de mi despacho notarial (la consulta me llega vía contacto y colaboración) y, por tanto, sin ninguna viabilidad de que yo me eche escritura alguna a la buchaca.
Además, ya he escrito sobre los impuestos en caso de aportación a gananciales, tengo un montón de fórmulas para hacerlo recogidas en otra entrada de mi blog y escribir sobre los documentos necesarios para ello no tiene demasiado interés. Ponerme a calcular los incrementos a la gente que me contacta vía blog y sin que se retraten con al menos una caña, ya me parece demasié … ¿verdad?
Lo tenía claro, así que le dije a mi potencial (y seguramente esquivo) cliente:
“Su consulta es demasiado específica por lo que no puedo contestarle a lo que me pregunta. Pienso que debe usted contactar con una notaría (o con un abogado) para que estudien su caso. Mi servicio de consultas al margen de mi oficina pública y como profesional del derecho (en concepto de dictamen jurídico) tiene un coste por si estuviera usted interesado en mis servicios. Saludos, Justito El Notario”.
No debía de estar interesado porque no recibí respuesta alguna. Seguiré probando suerte. Alguno caerá ….
Servicio de minutas notariales para otorgar en el extranjero (“Abriendo Melones-5”)
Consulta:Voy a darle poderes generales a mi madre desde Australia para que pueda hacer varios trámites mientras estoy aquí. Hasta ahora ha sido bastante complicado averiguar qué documentos debo llevar para la firma. ¿Me lo tendría que preparar una notaría de España y luego lo firmaría en un notario australiano para que de fe?, ¿o cual sería el procedimiento? Estamos muy perdidos y pronto se nos pasará el plazo para hacer ciertos trámites.
Respuesta: Si quiere, yo podría ayudarle suministrándole un borrador y las instrucciones de uso precisas para el caso, aunque, por supuesto, tendría que cobrarle por ello.
Consultante:¿Cuánto cobraría usted ?
Justito:Unos 38 Euros iva incluido. Necesitaría sus datos para facturarle. Entiendo que es un poder general otorgado en un notario australiano a favor de su madre, ¿correcto? Si está conforme, tendría que pedirle el pago por adelantado y que me diga para cuándo lo necesita.
Consultante:Correcto, necesito darle poderes generales a mi madre que está en España. Yo ahora mismo me encuentro en Australia. Tengo entendido que el notario de aquí solo da fe de quién soy yo y de que firmo ante él. Me parece buena idea lo que me propone, deme sus datos y mi madre le hará la transferencia.
Justito: Perfecto. Efectivamente ese es un riesgo a correr. Yo le enviaría la minuta con instrucciones suficientes para procurar que no tenga problemas en España con el poder, pero lo que no puedo asegurarle es que el notario australiano no haga “algo raro” o que después el Notario español ante el que el poder se utilice se lo acepte o que no le pongas pegas en el registro de la propiedad. Si se utilizara mi minuta y el compañero australiano no hace nada raro, yo le aceptaría el poder a su madre cuando lo usara, pero no le puedo dar mayor garantía para una operación que no sería mía. Solo le puedo proporcionar minuta e instrucciones.
Consultante: ¿Normalmente que es lo que se suele hacer cuando alguien quiere dar poderes a otra persona y está en otro país? Me parece todo muy confuso. Simplemente quiero darle poderes y que ese documento una vez en España le sirva.
Justito: Bueno, pues depende. Se puede ir a Consulado o Embajada de España. Nuestros Notarios en el extranjero son los representantes diplomáticos y consulares. Esto es lo más seguro si tiene Consulado o Embajada cerca. Si no es así, pues hay que morir en el notariado del país. Con los Notariados latinos no hay problema (muchos países usan este sistema .. Vietnam, por ejemplo … que no tiene nada de “latino”), pero con los anglosajones sí que los hay. Es la explicación más sencilla que puedo darle.
Unos días después:
Justito: Siga las instrucciones y si tiene dudas, me las comenta. Debe añadir a continuación(una vez que lo tenga todo completado) la traducción al inglés, así no habrá problemas:primero español y luego inglés.Que se unan sus documentos de identidad (pasaporte y Dni fotocopiados) y una vez que lo tenga firmado por el Notario,lo lleva a apostillar y lo envía para España. Irá un texto a continuación del otro y si sabe hacerlo (mejor así) “a doble columna” (una en español y al lado otra en inglés) con lo que solo hay una copia de Dni y pasaporte. Le mando un word a doble columna, para que vea como iría.
ATENCIÓN: ¡¡¡BORRAR LAS NOTAS ACLARATORIAS (DELETE THE EXPLANATORY NOTES)¡¡¡¡
PODER GENERAL
NÚMERO DE PROTOCOLO (SI LO HAY: SI NO LO HAY QUE NO PONGAN NADA).
En LUGAR/CIUDAD, a FECHA.
Ante mí, NOMBRE Y APELLIDOS DEL NOTARIO, Notario de LOCALIDAD.
C O M P A R E C E:
DON XXX XXX, mayor de edad, ESTADO CIVIL, PROFESIÓN, NACIONALIDAD, RESIDENCIA EN ESPAÑA O FUERA DE ESPAÑA, domicilio xxx; provisto, según me acredita, del Pasaporte español número xxxxx, vigente hasta el día xxxxx, y del DNI/NIF español XXXXX.
NOTA: SI ESTÁS CASADO, INDICAR EL RÉGIMEN MATRIMONIAL Y EL NOMBRE Y APELLIDOS DEL CÓNYUGE.
Incorporo a la presente, fotocopia, de sus citado Pasaporte y DNI/NIF.
MUY IMPORTANTE. QUE NO DEJEN DE HACERLO.
Interviene en su propio nombre y derecho y tienn, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,
O T O R G A:
Que confieren PODER GENERAL en favor de DOÑA (DATOS DE TU MADRE …. LOS MISMOS QUE PARA TI), para que en nombre y representación de las poderdantes, y aunque al hacerlo se incida en las figuras jurídicas de la auto contratación, doble o múltiple representación, y/o exista contraposición de intereses, pueda ejercer las siguientes,
F A C U L T A D E S:
XXX.
Así lo dice y otorga.
Leída esta escritura por mí, el Notario, al comparecientes, la aprueba y la firma conmigo el Sr. Poderdante, quien declara, la conformidad total con su contenido.
De haber identificado al compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficiente, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, yo, el Notario, Doy fe.=
Consultante: ¿Tendré que apostillar los dos? ¿Tiene el documento escribo en inglés (especialmente toda la última parte larga)? Me comentaron en el notario de aquí, que ellos pueden firman solo en español si quiero.
Justito: No nos conviene que firme solo en español porque luego aquí podría alegarse que el notario no dijo si sabía o no sabía español. Si lo supiera Y LO DICE sería bastante en español, pero si no lo sabe o lo sabe y no lo dice, podríamos fastidiarla. Mejor en los dos idiomas y luego que se haga la apostilla.
Al final, vendí mi primera minuta para el extranjero y no he tenido noticias de mi cliente australiano. Yo creo que la ausencia de noticias es buena señal.
Un tiempo después apareció otro caso
Una vez resueltos los preliminares, lo envié a la intermediaria del destinatario.
“Hola xxx: Aquí lo tienes. Sigue las instrucciones y tienes dudas, me lo comentas. Debes añadir en la columna de la derecha(una vez que lo tengas todo completado) la traducción al inglés. Que se una fotocopia del pasaporte y del NIE del Sr. xxxx y una vez que esté firmado por el Notario,que lo lleve a apostillar y lo envíe para España. Si quiere quitar algunas facultades, puede hacerlo, pero es lo que me ha parecido que podrías necesitar. Adjunto factura para su pago en caja, por BIZUM (xxx) o mediante transferencia a: xxx. Saludos y gracias, Justito El Notario“.
“¡¡¡BORRAR LAS NOTAS ACLARATORIAS (DELETE THE EXPLANATORY NOTES)¡¡¡¡
PODER ESPECIAL
NÚMERO DE PROTOCOLO (SI LO HAY: SI NO LO HAY QUE NO PONGAN NADA).
En LUGAR/CIUDAD, a FECHA.
Ante mí, NOMBRE Y APELLIDOS DEL NOTARIO, Notario de LOCALIDAD.
C O M P A R E C E:
Don xxxx, mayor de edad, de nacionalidad xxx, RESIDENCIA EN ESPAÑA O FUERA DE ESPAÑA, ESTADO CIVIL, PROFESIÓN, domicilio xxx; provisto, según me acredita, del Pasaporte británico número xxxxx, vigente hasta el día xxxxx, y del N.I.E.xxx.
NOTA: SI ESTÁ CASADO, INDICAR EL NOMBRE Y APELLIDOS DEL CÓNYUGE.
Incorporo a la presente, fotocopia, de sus citados Pasaporte y NIE.
ES MUY IMPORTANTE. QUE NO DEJEN DE HACERLO.
Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,
O T O R G A:
Que confiere PODER ESPECIAL en favor de Doña xxx (de soltera xxx), mayor de edad, de nacionalidad xxx, residente en España, xxxx; provista del Pasaporte de su nacionalidad número xxxx, vigente hasta el día xxx, y del N.I.E. xxxx, para que en nombre y representación del poderdante pueda ejercer las siguientes,
F A C U L T A D E S:
XXX.
Así lo dice y otorga.
Leída esta escritura por mí, el Notario, al compareciente, la aprueba y la firma conmigo el Sr. Poderdante, quien declara, la conformidad total con su contenido.
De haber identificado al compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficiente, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, yo, el Notario, Doy fe.=
Y más adelante otro caso más
Lo resolví de este modo:
“Hola xxx: Me dice mi oficial que tienes que representar a un primo en la liquidación de la herencia de su padre que solo tiene saldos bancarios. Tu primo, al parecer, no es residente en España con lo que esa herencia liquida en Madrid (no aquí) y tal caso será necesario un poder. Puede hacerlo en un consulado o embajada (creo que están un poco saturados con la situación pandemica) o puede hacerlo ante un notario extranjero. En este caso, lo aconsejable es que se haga a doble columna español y el idioma que sea (si lo hace solo en español podría colar puesto que no se va a utilizar en notaría). Debe unirse su pasaporte e indicarse su Dni/Nif (se supone que fuera de España se identificará con el pasaporte). Si es en el consulado o embajada que pida un poder para herencias (no les hará falta modelo porque los hacen usualmente pero que metan pasaporte/dni/nif). Si es una notaría si que deberá aportar el borrador que ahora te indico. Después de la firma debe traducir (si solo lo hicieran en inglés) y apostillar (solo apostillar si está en español o a doble columna). Que se incluya algo relativo a “solicitar de todo tipo de entidades bancarias o crediticias información relativa a cuentas y posiciones de las que el causante fuera titular o cotitular” y también que se puede solicitar el NIF por si no lo tuviera. Cualquier duda, me la comentas. Creo que no me olvido de nada. Otra opción es “probarnos” a ver si te aceptan la liquidación en la OL sin poder. No deberían hacerlo y menos si se indica que hay un heredero residente fuera de España. Ya me dirás, un abrazo, Justito El Notario“.
Este fue el borrador:
NÚMERO
En xxxxx, mi residencia, a xxxxx
Ante mí, xxxx, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx.
C O M P A R E C E:
DON
Incorporo a la presente, a solicitud del Sr. xxxx, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de su citado Pasaporte y del documento acreditativo de su DNI/NIF, autorizándome a que sean reproducidas en las copias que de la presente se expidan.
Interviene en su propio nombre y derecho, y tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
O T O R G A:
Que confiere PODER ESPECIAL, tan amplio y bastante como en derecho se requiera y sea necesario en favor de DOÑA xxxx, para que en nombre y representación del poderdante pueda ejercer, las siguientes:
F A C U L T A D E S:
PRIMERO.- Intervenir, judicial o extrajudicialmente, en la herencia testada o intestada, dexxxxxxxxxxxxxxxx, aceptando y/o renunciando legados, donaciones y herencias, éstas simplemente o a beneficio de inventario o con derecho de deliberar o renunciarlas; realizar elevaciones a público de documentos privados; solicitar la apertura y protocolización de testamentos ológrafos y otorgados en peligro de muerte; instar judicial o notarialmente declaraciones de herederos; solicitar copias de testamentos, certificaciones del Registro de Estado Civil, del Registro General de Actos de última Voluntad o cualesquiera otras; nombrar peritos y contadores; aprobar e impugnar inventarios, cuentas, avalúos, balances, liquidaciones, incluso la de la sociedad conyugal, divisiones, colaciones y adjudicaciones; abonar o percibir cantidades por exceso o defecto de adjudicación, estipulando plazos y condiciones; admitir bienes en pago y para pago; transigir diferencias; solicitar prórrogas y cancelación de multas; aceptar adjudicaciones parciales o totales de herencia, incluso en favor de una parte de los causahabientes y aún cuando entre los mismos no se encuentre el propio poderdante, y en general practicar cuanto proceda hasta la terminación de las operaciones particionales; satisfacer los impuestos correspondientes y solicitar prórrogas o aplazamientos o fraccionamientos de los mismos; tomar posesión de los bienes muebles e inmuebles adjudicados, inscribiéndoles en los correspondientes Registros de la Propiedad y otorgar las escrituras públicas o privadas que a todos los expresados fines fueren necesarias.
SEGUNDO.- Librar, aceptar, avalar, endosar, cobrar, pagar, intervenir y protestar talones y cheques; abrir, seguir, cancelar y liquidar libretas de ahorro, cuentas corrientes, de plazo y de crédito, con garantía personal o de valores; constituir, transferir, modificar, cancelar y retirar depósitos provisionales o definitivos, de metálico, valores u otros bienes; y, en general, operar con Cajas de Ahorro, Bancos, y entidades similares, disponiendo de los bienes existentes en ellos por cualquier concepto, y haciendo, en general, cuanto permitan la legislación y la práctica bancarias.-
TERCERO.- Comparecer ante toda clase de organismos y administraciones, especialmente ante la Dirección General del Catastro y Organismos de Gestión Tributaria, y hacer declaraciones y señalamientos que se estimen pertinentes o exija la legislación aplicable vigente, pudiendo señalar domicilios y lugares para notificación en los mismos, y pudiendo ostentar la representación del poderdante frente a cualquier administración tributaria española para presentar y suscribir declaraciones a nombre del sujeto pasivo, aportar documentos o datos, recibir y atender los requerimientos y comunicaciones que se practiquen, tanto si versan sobre cuestiones de trámite como sobre el fondo del asunto; formular reclamaciones, desistir de instancias y renunciar derechos en nombre de su representado, actuar ante la inspección de los tributos y obligarse en cuantas actas, diligencias, y documentos se extiendan, recibir de la Hacienda Pública española las transferencias por devoluciones que resulten a favor del sujeto pasivo, así como solicitar y retirar etiquetas fiscales y certificaciones de residencia a efectos fiscales.
CUARTO.- Y para todo lo expresado, sus incidencias, consecuencias, derivaciones y posibles subsanaciones, otorgar y firmar los documentos públicos o privados que sean necesarios o convenientes, inclusive elevaciones a público y escrituras de rectificación, aclaratorias, de subsanación o complementarias y llevar a cabo todo lo necesario para liquidar los impuestos que se devenguen y practicar las inscripciones que sean precisas en los Registros oportunos ypedir y retirar cuantas copias desee de esta escritura.
El poderdante expresamente prohíbe la sustitución y/o subapoderamiento de las facultades conferidas.
Así lo dice y otorga.
Hechas las reservas y advertencias legales.
Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, los comparecientes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la Notaría de xxxx, sita en xxxxxx, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.
Leída esta escritura por mí, el Notario, al compareciente, este renuncia a su derecho a leerla por si mismo, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, declarando la conformidad de su contenido con las traducciones efectuadas y haciendo constar que ha quedado debidamente informado del contenido del presente instrumento.
De haber identificado al compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficiente, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada del otorgante, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en xxxx folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xxxxx, números xxxxx y los xxxxxx anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=
Y esto es lo que luego añadió el Notario extranjero:
En xxx, USA, mi residencia, a __.
Ante mí, xxxx, Notario Público del Estado de xxx en el Condado de xxx con numero de comisión xxx y fecha de expiración xxx de 2023
Yo,___________________________________, el otorgante, firmo mi nombre a este Poder Legal este día _____ de ________ del año _____ .
Otorgante
Yo, ___________________________, firmo como testigo del presente Poder Legal dando fe que el otorgante o principal se encuentra en perfecto estado de sus facultades mentales y expresando su voluntad libremente.
Testigo _______________________.
RECONOCIMIENTO NOTARIAL
ESTADO DE xxx
EN EL CONDADO DE xxx
Es este día ______ del mes de _______, _______, ante mi persona comparece _______________________________ a quien conozco personalmente (o cuya identidad ha sido satisfactoriamente probada con la evidencia requerida), declare que el/ella ha ejecutado el mismo.
_______________________ Notario Publico
Mi Comisión expira: ______________
Translator’s declaration. I, the undersigned xxxx, being over 21 years of age and licensed as a Notary Public in the State of xxx, USA, commission number xxx, hereby declare I am fluent in both English and Spanish, and that I could read and undertint in its totality the attached document.
Declaracion de traduccion. Por medio de la presente Yo, xxx, siendo mayor de 21 años de edad y con licencia de Notario Publico en el Estado de xxx, USA con numero de commission xxx, declaro que soy bilingue en los idiomas de Ingles y Español, y comprendo el poder legal firmado adjuntamente.
En el informe no consta que el inmueble se encuentre vacío. Consta que está siendo utilizado por un Señor llamado XXXXX que estaría dispuesto a irse. Para empezar tendrá que hacerlo si queremos llevar a cabo alguna actuación. Por otra parte en el Decreto de Adjudicación se indica que consta la existencia de arrendatarios. No se aporta el título de propiedad de XXXX S.L. El primer y el tercer inconveniente se pueden resolver fácilmente. El segundo ya no pinta tan bien.
En cuanto al borrador, me dicen ustedes que lo amarillo de su borrador no se puede tocar pero habría que hacerlo pues no es correcta la situación que se explica y aunque lo fuera no estoy por la labor de aceptar el requerimiento en los términos que se formulan.
Así que aún saliendo de la propiedad el Señor XXXXX, deben enviarme su título y aclararme lo del arriendo. Resuelto esto tal vez (solo tal vez) podría aceptar el requerimiento en todo o parte o con los matices que vea oportunos, aunque le anticipo que mi actuación podría ser mucho más limitada que la que pretenden. Tenga en cuenta que la posesión no puede adquirirse violentamente. El que se crea privado de ella debe pedir el auxilio de la autoridad competente (que no es la notarial). El Notario como funcionario no puede presenciar, amparar y recoger en documento público la apertura violenta de una puerta u otro acceso a una propiedad sin el consentimiento de su poseedor.
Comprendo el problema que se le plantea al propietario pero una vez que me aclare los extremos indicados lo único que puedo ofrecerle es alguna redacción alternativa al acta que pudiera contribuir de algún modo a la acreditación de la desocupación mediante actuaciones no violentas tal vez de tipo exterior o incluso en el modo que proponen siempre que ustedes afirmen que tiene la posesión (y me convenzan de ello) y dejando claro que cualquier indicio de ocupantes interrumpirá de inmediato la actuación. Existe una reciente RDGRN (23/9/2019) que llega a plantearse la responsabilidad civil del Notario, aunque en este supuesto la requirente sabía que había un ocupante.
Parece que habría que casar de alguna manera el interés legítimo del que generalmente ha adquirido un inmueble en ejecución forzosa, con la obligatoriedad de la prestación de la función notarial y con la necesaria precaución para no incurrir en responsabilidades en caso de existir un poseedor para lo que parecería indispensable:
Acreditar la inscripción.
Presentar testimonio del auto judicial del que no se desprenda la posesión de un tercero (pues si lo hubiera habría de ser posterior al procedimiento). Podría bastar con que no se diga nada al respecto o que, lógicamente, se reconozca o autorice a favor del adjudicatario.
Y una declaración del requirente de que el inmueble no está efectivamente ocupado por persona alguna, cuya falsedad o inexactitud será responsabilidad de quien la realice.
En el caso del acta de Bélmez, siempre me he preguntado ¿qué hubiera pasado si la Notaria que aceptó ese requerimiento se hubiera trasladado y hubiera llegado un nuevo titular a la notaría? ¿se hubiera practicado la diligencia por sustitución? Otra razón más, a mi modo de ver, para ser sumamente prudente con este tipo de cosas. Los que quieran coñas, como la del Sol, que vayan al Club de la Comedia o al psiquiatra (o a un centro de desintoxicación) como ese que me requería a mi con la finalidad de dar un premio de tres mil euros al que aportara pruebas de que la Tierra no gira ni alrededor del Sol, ni sobre sí misma.
La noticia, más allá del titular, dice esto: “El Grupo municipal Socialista en el Ayuntamiento de Murcia ha remitido a la Fiscalía un acta notarial en la que certifica gastos en jardines, que estaban recogidos en el macrocontrato municipal, que, según ellos, no se han producido. En concreto, aluden a dos parques (de Centrofama y La Seda), en los que «faltan elementos supuestamente instalados y pagados», como se acredita, añaden, en el documento remitido por la Concejalía de Desarrollo Urbano a la Comisión de Investigación de grandes Contratos, que echó a andar a principios del año pasado”.
¿Quién certifica? ¿El Grupo municipal Socialista o el Notario? Pues no certifica ninguno de los dos. Vean lo que dice el Artículo 208 del Reglamento Notarial: “En las actas de referencia se observarán iguales requisitos que en las de presencia, pero el texto será redactado por el Notario de la manera más apropiada a las declaraciones de los que en ellas intervengan, usando las mismas palabras en cuanto fuere posible, una vez advertido el declarante por el Notario del valor jurídico de las mismas en los casos en que fuese necesario”.
Supongo que a la del Sol el Notario le advertiría de que lo que hacía no valía para nada, al menos con arreglo a los derechos terrícolas.
Actas para acreditar la imposibilidad de obtener documentación en la misión diplomática que corresponda y acta de promesa o jura de nacionalidad con arreglo al art. 68.3 LRC
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Dos actas desconocidas para mi (y atención que ha cambiado la norma):
En la CIRCULAR INFORMATIVA 7/2020, de 7 de NOVIEMBRE de 2020 del CGN SOBRE LA ACTUACIÓN NOTARIAL EN AQUELLOS DOCUMENTOS QUE AFECTEN A LA FUNCIÓN DE GUARDA DE LOS MENORES DE EDAD se hace mención a las actas del artículo 211.3 del Reglamento de Extranjería para acreditar la imposibilidad de obtener documentación en la misión diplomática que corresponda: “Este trámite está previsto en el reglamento de extranjería para la obtención por parte del extranjero indocumentado de la cédula de inscripción y muchas ocasiones afecta tanto a menores, jóvenes ex tutelados. A tal fin, y ante la posible carencia de documentos identificativosoriginales, cabe acudir a los medios de identificación previstos en el párrafo tercero del artículo 163 del reglamento notarial (huella digital y fotografía del compareciente). En estos casos, la práctica y exigencia de algunas administraciones públicas aconseja la conveniencia de que Notario practique la correspondiente diligencia de forma presencial de la misión diplomática acompañando el indocumentado, presenciando su solicitud y ofreciendo la entrega de cédula para hacer efectivo el derecho a contestar”
“Artículo 211. Requisitos y procedimiento para la documentación. 1. En los supuestos de extranjeros indocumentados, previstos en el artículo 34.2 de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, se procederá en la forma prevista en este capítulo. 2. La solicitud de documentación deberá efectuarse tan pronto como se hubiera producido la indocumentación, personalmente y por escrito, en las Oficinas de Extranjería o la Comisaría de Policía correspondientes. 3. El interesado exhibirá los documentos de cualquier clase, aunque estuvieren caducados, que pudieran constituir indicios o pruebas de identidad, procedencia y nacionalidad, en su caso, para que sean incorporados a las comprobaciones que se estén llevando a cabo. Asimismo, acreditará que no puede ser documentado por la misión diplomática u oficina consular correspondiente mediante acta notarial que permita dejar constancia del requerimiento efectuado y no atendido, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5. 4. El interesado, igualmente, deberá aportar los documentos, declaraciones o cualquier otro medio de prueba oportuno que sirvan para acreditar la concurrencia de razones excepcionales de índole humanitaria, interés público o, en su caso, el cumplimiento de compromisos de España, que justifiquen su documentación por parte de las autoridades españolas. 5. En el caso de los solicitantes de autorización de residencia temporal por circunstancias excepcionales, se eximirá al solicitante de la presentación de acta notarial para acreditar que no puede ser documentado por la misión diplomática u oficina consular correspondiente, en los casos en que se alegasen razones graves que impidan su comparecencia en aquéllas, a cuyos efectos podrá recabarse el informe de la Oficina de Asilo y Refugio”.
1. En los supuestos de personas extranjeras indocumentadas, previstos en el artículo 34.2 de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, se procederá en la forma prevista en este capítulo.
2. La solicitud de documentación deberá efectuarse tan pronto como se hubiera producido la indocumentación, personalmente y por escrito, ante la comisaría de Policía correspondientes.
3. El interesado exhibirá los documentos de cualquier clase, aunque estuvieren caducados, que pudieran constituir indicios o pruebas de identidad, procedencia y nacionalidad, en su caso, para que sean incorporados a las comprobaciones que se estén llevando a cabo. Asimismo, acreditará que no puede ser documentado por la oficina consular correspondiente mediante acta notarial en la que consten todos los indicios o pruebas de identidad, procedencia y nacionalidad, y que permita dejar constancia del requerimiento efectuado y no atendido, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5.
4. El interesado, igualmente, deberá aportar los documentos, declaraciones o cualquier otro medio de prueba oportuno que sirvan para acreditar la concurrencia de razones excepcionales de índole humanitaria, interés público o, en su caso, el cumplimiento de compromisos de España, que justifiquen su documentación por parte de las autoridades españolas.
5. En el caso de los solicitantes de autorización de residencia temporal por circunstancias excepcionales, se eximirá al solicitante de la presentación de acta notarial para acreditar que no puede ser documentado por la oficina consular correspondiente, en los casos en que se alegasen razones graves que impidan su comparecencia en aquéllas, a cuyos efectos podrá recabarse el informe de la Oficina de Asilo y Refugio.
También se eximirá al solicitante de la presentación de acta notarial para acreditar que no puede ser documentado por la oficina consular correspondiente, en los casos de las autorizaciones reguladas en los artículos 172 a 174, a cuyos efectos deberá presentarse el informe de la entidad pública que ostenta su tutela o medida de protección o la hubiera ostentado.
6. Realizadas las comprobaciones iniciales, si la persona extranjera desea permanecer en territorio español, el Delegado o Subdelegado del Gobierno, a propuesta de la Comisaría de policía de la provincia en que se encuentre, le concederá un documento de identificación provisional, con tres meses de validez, que le habilitará para permanecer en España durante dicho periodo de tiempo, periodo durante el cual se procederá a completar la información sobre sus antecedentes.
El documento previsto en este apartado no será concedido si la persona extranjera está incursa en alguno de los supuestos de prohibición de entrada en España a que se refiere el artículo 26 de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, o se ha dictado contra él una orden de expulsión del territorio español.
7. Excepcionalmente, por razones de seguridad pública, de forma individualizada, motivada y en proporción a las circunstancias que concurran en cada caso, por resolución del titular del Ministerio del Interior adoptada a propuesta de la Dirección General de la Policía, de acuerdo con las garantías jurídicas del procedimiento sancionador previsto en la Ley, se podrán establecer medidas limitativas de su derecho a la libre circulación, cuya duración no excederá del tiempo imprescindible y proporcional a la persistencia de las circunstancias que justificaron la adopción de las mismas, y que podrán consistir en la presentación periódica ante las autoridades competentes y en el alejamiento de fronteras o núcleos de población concretados singularmente.
Igualmente, podrán establecerse medidas limitativas específicas respecto a dicho derecho cuando se acuerden en la declaración de estado de excepción o de sitio, en los términos previstos en la Constitución Española.
8. Finalizada la tramitación del procedimiento, salvo que la persona extranjera se encontrase incurso en alguno de los supuestos de prohibición de entrada o se haya dictado contra él una orden de expulsión, previo abono de las tasas que legalmente correspondan, el Comisario General de Extranjería y Fronteras dispondrá su inscripción en una sección especial del Registro Central de Extranjeros y le dotará de una cédula de inscripción en un documento impreso, que deberá renovarse anualmente y cuyas características se determinarán por el Ministerio del Interior, previo informe de la Comisión Interministerial de Extranjería.
La Dirección General de la Policía expedirá certificaciones o informes sobre los extremos que figuren en dicha sección especial para su presentación ante cualquier otra autoridad española.
9. La persona extranjera al que le haya sido concedida la cédula de inscripción podrá solicitar la correspondiente autorización de residencia por circunstancias excepcionales si reúne los requisitos para ello. Dicha solicitud podrá presentarse y resolverse de manera simultánea con la solicitud de cédula de inscripción.
10. En caso de denegación de la solicitud, una vez notificada ésta, se procederá a su devolución al país de procedencia o a su expulsión del territorio español, en la forma prevista en la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, y en este Reglamento.
11. La cédula de inscripción perderá vigencia, sin necesidad de resolución expresa, cuando la persona extranjera sea documentada por algún país o adquiera la nacionalidad española u otra distinta. A tal efecto, la persona extranjera estará obligada a comunicarlo en la Comisaría de policía de la provincia en la que resida, en el plazo de un mes desde la pérdida de vigencia de la misma.
12. Como excepción a los párrafos anteriores, mediante orden ministerial se podrá autorizar, en las condiciones que en ella se determinen, la realización de los trámites administrativos previstos en el presente reglamento con documentos de identidad o de viaje caducados de determinadas nacionalidades si se comprueba la imposibilidad generalizada de sus titulares de proceder a su renovación ante las autoridades del país expedidor.
En Vanguardia Notarial se dijo:“Se trata de enviar a la embajada o consulado una carta por conducto notarial en la que se pide la renovación del pasaporte, para dejar constancia fehaciente de que se ha pedido y la fecha de recepción”.
“¿Pero no había una Circular informativa del CGN del 2020 que aconsejaba que la diligencia se practicase personalmente acompañando al indocumentado? Decía que era consecuencia de la práctica y exigencia de algunas Administraciones Públicas. Ignoro si este criterio o la práctica ha cambiado”. Efectivamente, y está mencionada más arriba.
“Aquí donde no tenemos embajadas ni consulados es la práctica habitual y a la policía le basta con eso”.
Jura de la nacionalidad
“68.3. Las declaraciones de voluntad relativas a la adquisición de la nacionalidad española por residencia, carta de naturaleza y opción, así como su recuperación, conservación o pérdida, y las declaraciones de voluntad relativas a la vecindad, podrán realizarse ante el Encargado del Registro Civil, notario, o funcionario diplomático o consular encargado del Registro Civil”.
Instrucción de 16 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se acuerdan las pautas y criterios para apoyar la entrada en servicio efectiva de la aplicación informática Dicireg, a partir de la entrada en funcionamiento de la primera oficina conforme a las previsiones contenidas en la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil.
Procedimientos de Nacionalidad.
Entre las modificaciones de la Ley 6/2021, de 28 de abril, están también las relativas a las declaraciones de voluntad en materia de nacionalidad y vecindad civil (art. 68.3 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, modificado por Ley 6/2021, de 28 de abril).
Por tanto, podrán realizarse ante el Encargado del Registro Civil, Notario, o funcionario diplomático o consular Encargado del Registro Civil las declaraciones de voluntad relativas a la adquisición de la nacionalidad española por residencia, carta de naturaleza y opción.
En dichas declaraciones, según el artículo 23 del Código Civil, el mayor de catorce años y capaz para prestar una declaración por sí (si es menor de edad, asistido por sus representantes legales; si es persona con discapacidad, en su caso, con el auxilio o representación que se haya acordado o contemplado voluntariamente como medida de apoyo) realizará la jura o promesa de fidelidad al Rey y obediencia a la Constitución y a las leyes y, en su caso, declarará la renuncia a su anterior nacionalidad y manifestará la vecindad civil por la que opta, además se indicarán, si procede, los apellidos que llevará el nuevo español conforme a las previsiones legales y reglamentarias.
También podrán realizarse ante los Notarios las declaraciones relativas a su recuperación, conservación o pérdida, y las declaraciones de voluntad relativas a la vecindad civil.
En el aspecto concreto de la intervención del Notario en este trámite, el acta otorgada ante el mismo, comprensivo de la comparecencia para efectuar la declaración de voluntad a la que se refiere el artículo 68.3 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, se incorporará a la solicitud del procedimiento del Registro Civil que corresponda aplicar, que podrá iniciar el Notario.
En el caso de se hubiera efectuado notarialmente la declaración, en el procedimiento registral en oficinas que hayan implantado DICIREG no sería necesario practicar la comparecencia prevista a tales fines en el trámite de prueba de la fase de instrucción.
En Oficina sin DICIREG se pasará directamente a calificar el acta otorgada ante Notario y, en su caso, se extenderá el asiento o asientos.
En relación con la vecindad civil, si se hubiera efectuado notarialmente la declaración de voluntad de atribución por los progenitores/opción/residencia continuada, no sería necesaria la comparecencia prevista en el trámite de prueba de la fase de instrucción del procedimiento registral.
Igualmente resultan de especial interés:
Real Decreto 1004/2015, de 6 de Noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula el procedimiento para la adquisición de la nacionalidad española por residencia,
Orden JUS/1625/2016, de 30 de Septiembre, sobre la tramitación de los procedimientos de concesión de la nacionalidad española por residencia
y Circular de la Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública, de 5 de Marzo de 2021, sobre los trámites de jura e inscripción de la nacionalidad española por residencia.
Parece conveniente el envío de copia por correo certificado con acuse de recibo al RC. No hay, de momento, competencia territorial o turno, ni indicaciones arancelarias.
Todo se va aclarando poco a poco. Ya tenemos la Circular 2/2021 sobre declaraciones de juramento o promesa de fidelidad al Rey y obediencia a la Constitución y a las leyes para la adquisición de la nacionalidad española.
Y van saliendo mas cosas. Cuidado con lanzarse al primer modelo que pillemos:
Jura de refugiados y apátridas: En el Anexo, punto 2, apartado h) de la Orden Orden JUS/1625/2016, de 30 de septiembre, sobre la tramitación de los procedimientos de concesión de la nacionalidad española por residencia (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2016-9314) sobre la documentación que tienen que aportar los refugiados, se dice expresamente: “Refugiados y apátridas: En el caso de los refugiados y apátridas la documentación expedida por el Ministerio del Interior que acredita esta condición, puede sustituir a la partida de nacimiento y al certificado de antecedentes penales del país de origen, e incluso al pasaporte, en caso de que el interesado no los tenga”.
Contestación a notificaciones notariales mediante burofax
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hago un acta de reclamación de deudas dinerarias, notifico a la sociedad en su domicilio y me contestan por burofax. ¿Lo veis admisible?
En la conversación que se suscitó en Vanguardia Notarial hubo una considerable división de opiniones o más una variedad de interesantes matices.
La LN habla de “comparecer y formular oposición”. No obstante, habida cuenta de la trascendencia que pueda tener, yo haría constar que el día * recibo burofax de *, alegando lo que a su derecho convino, y dado que no ha formulado oposición en la forma establecida en la ley, lo hago constar a los efectos oportunos. Es decir, ni incorporaría el burofax ni pondría su contenido literal, sino su sentido general. En realidad, quien deberá valorar si constituye título ejecutivo o no el monitorio notarial será el juez y creo que es mejor que no le puedan imputar a uno no haber dejado constancia de algún hecho relevante, si es que tiene relevancia para el juez. Técnicamente, quizás sea más correcto no admitirlo sin más; pero me parece que implica un mayor riesgo.
Teniendo en cuenta que es al final el juez quien va a valorar, yo sí incorporaría el burofax, si bien haciendo constar que se ha advertido previamente al requerido de la posibilidad de que dicha contestación no sea tenida en cuenta en sede judicial como “comparecencia y oposición” en la forma establecida por la legislación notarial. Esto es: advierto, insisten y bajo su exclusiva responsabilidad, incorporo. Lógicamente no puedo hacer control de suficiencia de las facultades representativas ex art. 98 ley 24/2001. Todo ello lo haría constar para que nadie pueda quejarse en el futuro. Creo que damos por supuestas demasiadas cosas están superadas. En el caso del acta de reclamación de cantidad, la oposición por burofax estoy seguro de que será tenida por oposición por el juez, por garantismo del deudor, impidiendo al acreedor la ejecución. Y al juez le importará un bledo lo que diga la LN.
Yo no lo veo admisible tampoco. Precisamente la notificación la tiene que hacer personalmente un notario del domicilio del requerido para que este pueda contestar compareciendo en la notaría. ¿En un acta de notificación normal admitirías que te contestaran por burofax? ¿Admitiría un Juzgado una contestación por burofax?
Yo no aceptaba el burofax, pero yo creo que ahora si me llega uno, haría costar en una diligencia qué tal día se ha recibido un burofax en relación al acta de que se trate y que el burofax queda incorporado a la matriz. Luego que hagan con él lo que les parezca, pero a mí que luego no digan que no acepte o rechace una contestación que podría tener una trascendencia sustantiva. No lo calificaría de contestación.
Tras las interesantes respuestas al consultante, dije yo: “Para una vez que la DG nos da la razón en algo (el burofax no es el cauce adecuado), optáis por semiadmitirlo “por si acaso” o “por le que pueda pasar”. Yo he rechazado recientemente uno en una interpellatio y el notificado se “avino” a venir y decir lo mismo. Eso si, si no hubiera venido tenía decidido mencionarlo pero sin incorporarlo. Si somos instructores, somos instructores y no deberíamos temer lo que diga un juez si hemos actuado conforme a nuestra norma rectora y a su interpretación por la DG”.
Después me hice spoiler y reproduje lo que tengo contando en mi próximo libro sobre el 18.2 LCI (que se titular “Predicando en el desierto (a vueltas con el artículo 18.2 de la Ley de Crédito Inmobiliario)”).
“Comunicaciones por burofax: La RDGSJyFP de 19 de noviembre de 2020 (magníficamente resumida por los compañeros del Colegio Notarial de las Islas Canarias como tantas otras) dice: El burofax o la carta certificada dirigidos al notario no son el cauce adecuado para contestar requerimientos notariales ni interrumpen el plazo previsto para contestar o formular alegaciones: “Sexto.- En cuanto al envío de un burofax al notario para contestar al requerimiento formulado, es preciso subrayar que no es el medio oportuno para ejercitar el derecho a contestar, ni interrumpe el plazo de treinta días, dados los claros términos del art. 204 RN, que en su párrafo segundo, señala que ”la contestación deberá́ hacerse de una sola vez, bajo la firma del que contesta, y en el plazo improrrogable de dos días hábiles siguientes a aquel en que se haya practicado la diligencia o recibido el envío postal”. Los envíos de burofax o cartas certificadas dirigidos al notario no son el cauce adecuado para responder a requerimientos notariales, ni tampoco para comunicarse con el notario o su despacho profesional, que tienen la consideración de funcionario y oficina pública respectivamente (Cfr. Instrucción de este Centro Directivo de 5 de junio de 2000)”. De la RDGRN de 13 de marzo de 2018 resulta además que el burofax ni tan siquiera sirve para pedir una copia: “Pero, como se ha dicho, una vez establecida la conclusión de que procede la expedición de la copia del acta notarial solicitada, en el aspecto formal, la solicitud debe ser atendida bajo el presupuesto, como indica la Resolución de este Centro Directivo (Sistema Notarial) de 29 de marzo de 2016, de que la identidad del solicitante quede debidamente acreditada. Y, en este sentido, el artículo 230 del Reglamento Notarial señala que “podrá pedirse copia por carta u otra comunicación dirigida al notario, y, si a este consta la autenticidad de la solicitud o aparece la firma legitimada y, en su caso, legalizada, expedirá la copia para entregarla a la persona designada o remitirla por correo y certificada al solicitante, sin responsabilidad por la remisión”. “En el caso examinado consta que el recurrente no se ha personado en la notaría al objeto de solicitar la entrega de la copia, ni se ha presentado solicitud con firma legitimada, sino que la ha solicitado por burofax, por lo que al notario, siguiendo el criterio de la DGRN en Resolución de 28 de enero de 2008, no le consta la autenticidad de la solicitud, toda vez que el procedimiento y actuaciones legales propias de este medio de comunicación carece de cualquier elemento o intervención que la asegure en los términos reglamentariamente requeridos”. Este criterio es mantenido en otras resoluciones como la de 19 de abril de 2016 y la de 24 de enero de 2020, cuando expresa que tanto el burofax como el correo electrónico no son medios aptos para solicitar la copia de una escritura notarial, al no permitir obtener certeza de la identidad del remitente. A lo expuesto podría alegarse que cualquier forma de comunicación que permita al notificado tener conocimiento de lo que se quiere notificar es válido. Así lo ha entendido el Tribunal Constitucional (Sentencia de 14 de julio de 1988 o de 17 de enero de 1991), pero este es un principio de carácter procesal. Cosa distinta es comunicar al notificado que el burofax no es el procedimiento adecuado para no darle la callada por respuesta y otra también diferente es que el notificado no quisiera reconducir su contestación a un mecanismo notarialmente admisible”.
Cierto, pero mo se puede ignorar que si se derivara algún perjuicio para el deudor por inadmitirlo, seríamos presa fácil de una demanda de RC que, aunque fuera desestimada. Por eso creo que es más defensivo para todos:
Informar al requerido de la forma correcta de personarse y contestar, dejando constancia expresa en el requerimiento inicial.
Si el requerido contesta mediante burofax (en plazo) hacer constar que no ha comparecido en la forma prevista en la LN, haciendo constar que se ha recibido un burofax, incorporándolo al acta.
Al final la ejecución es siempre judicial y será el juez (o el LAJ), quien tendrá que valorar si esa contestación es suficiente o no para enervar el proceso NO NOTARIAL de ejecución. Obviamente, es perfectamente legítima y formalmente más correcta tu postura (se refería a la mía), pero creo que también es más peligrosa para el Notario. Hay que tener en cuenta que lo que diga una resolución de sistema notarial tiene un valor muy limitado.
“Al final nos zurran por doquier”, me lamenté. Luego añadí que estoy a punto de empezar a incluir alguna clase de advertencia en matrices, cédulas o notificaciones de otra índole (en un 18.2 LCI, por ejemplo), relativas a la improcedencia del burofax como medio de contestación citando la doctrina de la DG. Además, pensé a posteriori, ¿si aceptamos el burofax como controlamos el contenido de la respuesta del notificado que puede ser procedente o improcedente, demasiado extensa o transitar por los cerros de Úbeda, por lo ofensivo, hasta por lo acusatorio para el fedatario o por el próximo a lo delictual?
Terminaron dos compañeros más diciendo:
La jurisdicción voluntaria notarial tiene unos pilares básicos, entre ellos y como destacado, la audiencia o contradicción, cuya inobservancia conlleva la nulidad del procedimiento o expediente por indefensión. No seré yo el que sustraiga del expediente una contestación anómala o irregular.
Lo tendrá que resolver algún juez algún día. Tanto por haber aceptado un burofax y provocar una indefensión, como por no haberlo aceptado y provocar otra indefensión. Quizá lo mejor sea recoger el burofax y mandarle otro al requerido diciendo que no lo recoges por falta de forma. No creo que el Notario pueda omitir las solemnidades del reglamento notarial por sus propios temores. Sería un requerimiento derivado de un procedimiento específico con sustantividad propia. Es decir, que recogemos el burofax, hacemos un acta por mí y ante mí y se le notifica al requirente inicial como si ahora fuera requerido.
Por mi parte, voy camino de practicar las notificaciones efectuando algún tipo de advertencia, algo así como que “de conformidad con la reglamentación notarial, no se admitirá más contestación que la que efectúe el requerido/notificado o su apoderado con poder suficiente en presencia del notario y bajo su firma sin que sean admisibles el burofax o los correos electrónicos aún con firma electrónica”. Ya puestos, señaló un compañero, recordaría en la cédula que la contestación no puede incluir otras notificaciones o requerimientos, sino que éstos deberán ser objeto de acta separada., porque la batalla de “capar” las respuestas es otro clásico de la práctica notarial.
Una cuestión relevante tanto desde la perspectiva del Notario que notifica, como, pienso, del Notario que recibe un burofax. Los compañeros autores del artículo concluyen:“En consecuencia, dado que el Real Decreto 437/2024, de 30 de abril, no establece una norma similar al artículo 39 del Real Decreto 1829/1999, la remisión contenida en el párrafo 6º del artículo 202 del Reglamento Notarial, no puede entenderse realizada al nuevo Real Decreto 437/2024, que deroga el Real Decreto 1829/1999, sino que ha de considerarse hecha al artículo 22.4 de la Ley 43/2010, de 30 de diciembre, que, con reserva formal de rango, recoge el mismo principio o precepto material que establecía el reglamento derogado y, por tanto, mantener el criterio interpretativo, reiterado y ya asentado, del Centro Directivo, según el cual la notificación prevista en el párrafo 6º del artículo 202 del Reglamento Notarial sólo puede realizarse por medio del operador del servicio postal universal, que es el único que acredita de forma fehaciente la realización de dicha notificación. Las notificaciones realizadas por cualquier otro operador de los servicios postales quedarían sujetas a las normas de Derecho Común, según el artículo 22.4 párrafo 2º de la Ley 43/2010, por lo cual -según afirma el Centro Directivo-, “quedará sujeta a las normas del derecho privado en cuanto a la eficacia y validez probatoria de la documentación generada una vez cursada la pretendida notificación, y que en los campos notarial y registral necesita sin duda el plus que proporciona la fehaciencia (en este caso legalmente reconocida) (…)”.
Copia del acta de requerimiento vs cédula de notificación
¿La copia de un acta de requerimiento, sin la cual no puede conocer el contenido para contestar, debe abonarla el requerido? ¿No está sujeto a arancel la diligencia de respuesta al requerimiento y sí la copia?
El requerido conoce el contenido porque el Notario le entrega la cédula de notificación sin coste para él. Tampoco tiene coste la contestación si no excede de la extensión del doble del requerimiento inicial. Así que, con este límite, todo lo paga el requirente.
Otro asunto es si el notificado tiene derecho a copia y si tiene que pagarla o no. Ambas cosas son de destino común: Sí tiene interés legítimoy, por supuesto, su copia se la paga él.
Artículo 204 del Reglamento Notarial
El requerido o notificado tiene derecho a contestar ante el notario dentro de la misma acta, pero sin introducir en su contestación otros requerimientos o notificaciones que deban ser objeto de acta separada.
La contestación deberá hacerse de una sola vez, bajo la firma del que contesta, y en el plazo improrrogable de los dos días hábiles siguientes a aquel en que se haya practicado la diligencia o recibido el envío postal. No se consignará en el acta ninguna contestación que diere el destinatario antes de haber sido advertido por el notario de su derecho a contestar y del plazo reglamentario para ello.
Los derechos y gastos notariales de la contestación serán de cargo del requirente, pero si su extensión excediera del doble del requerimiento o notificación iniciales, el exceso será de cargo del que contesta.
El notario no podrá librar copia de un acta de notificación o requerimiento sin hacer constar en aquélla la contestación, si la hubiere. Tampoco podrá expedir, antes de caducar el plazo, copia del acta pendiente de contestación, salvo que lo solicite, bajo su responsabilidad, quien tenga interés legítimo para ejercitar desde luego cualquier acción o derecho, todo lo cual se hará constar en la cláusula de suscripción de la copia y en la nota de expedición que ha de consignarse en la matriz, entendiéndose reservado el derecho a contestar mientras no caduque el plazo.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Tengo conocimiento de que se va a vender una finca que es objeto de un litigio que me afecta. He efectuado un requerimiento al vendedor pero no lo ha atendido y continúa con su intención llevar la venta adelante. Es mas, se vende mañana y queremos requerir al Notario donde se hará la firma para que se le notifique al comprador. ¿Es viable este requerimiento? ¿podría practicarse en la propia notaría? El caso es que ya no tenemos tiempo para que se le haga al requerimiento en su domicilio”.
O sea, que el Notario con el que se vende y el requerido serían el mismo y se pretende que antes de la venta les notifique a los compradores algo sobre la finca o sobre el vendedor.
La verdad es que repasando los artículos del Reglamento Notarial, no encuentro nada que lo impida pero a mí este requerimiento no me convence nada en absoluto.
Para empezar, tendríamos en el acta tendríamos que hablar en hipótesis, en condicional. El Notario no podría dar nada por cierto porque no puede contarle nada al requirente, ni usar ningún dato del que disponga. “El compareciente ha tenido noticia”, “está enterado de que”, “le consta por información de”, “que en esta notaría se va a vender en el día de hoy (¿y si ya se ha hecho la venta?) tal finca y me requiere que con carácter previo notifique el contenido de la presente a los que la van a comprar”.
Sin duda, que si se planteara en términos habituales (sin la urgencia), no habría inconveniente, pero de este modo me parece inaceptable. Creo que el Notario no está para esto y que hay un cauce adecuado para estas cosas que se llama ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. Hay urgencias y urgencias y esta no parece de las que nos obliguen a aceptar un requerimiento con pinzas en la que parece se quiere convertir al Notario en un asaltador de caminos dedicado a pillar desprevenidamente al personal en su propio despacho profesional.
Y ya por rizar el rizo, ¿puede un Notario ir a la notaría de otro Notario de su misma residencia a practicar este requerimiento? Sería divertido, ¿verdad?
¿Qué os parece?
Al habla con un compañero que tiene un trabajo informal que es un referente en la materia, me dice:
a) En cuanto al requirente: El artículo 198.1 RN exige “el interés legítimo de la parte requirente y la licitud de la actuación notarial”. No creo que se den en este caso, pues trata sólo de “torpedear” una compraventa en la que el requirente es un tercero ajeno. El interés no parece legítimo sino torticero y de mala fe. Tampoco creo que sea lícito al Notario dar entrada en una relación de servicios entablada por él con vendedor y comprador a un tercero que no es parte del negocio, por no hablar de las prevenciones sobre protección de datos.
b) En cuanto al requerido: Ha de ser una persona concreta (artículo 202 RN), no la indeterminada que se determinará por una circunstancia o por desempeñar un rol (ser el comprador en una relación jurídica en la que actúa el Notario como funcionario en ejercicio de su función). La fijación del requerido implica una función activa que el Notario no sólo no puede desempeñar sino que además viola de lleno su deber de secreto profesional.
c) En cuanto al domicilio para notificaciones: Es esencial el lugar donde el requerimiento deba practicarse, que no puede ser otro que el lugar donde habitualmente se halla el requerido y donde puede ser localizado por el notario cuando este lleve a cabo su diligencia. La oficina notarial es una oficina pública en la que no se encuentra habitualmente el requerido y es un “espacio seguro”, amparado por la función pública notarial, por el secreto profesional y por la discreción. En ningún caso se puede convertir en un “puesto de caza” o en una “trampa” al servicio torticero de un tercero, que instrumentaliza al Notario y a su oficina pública.
En un supuesto ordinario, el artículo 198.7 RN establece que “Cuando el acta deba ser realizada en el interior de un establecimiento el notario deberá advertir a la persona responsable, o que juzgue más idónea, de su condición y del objeto del acta y no consignará hecho alguno sino los que compruebe una vez autorizada su actuación” y el Notario es desde luego la persona responsable de su oficina.
d) Y en cuanto al Notario: En realidad, el requerido no es el comprador, sino el Notario, del que se pretende que adopte una determinada conducta (que determine quién es el requerido, que lo apunte, y que lo cace, al servicio del requirente).
Es una pretensión temeraria, abusiva, antisocial (art. 7.2 CC) y desde luego contraria al RN (artículo 206): “Los notarios, salvo en los casos taxativamente previstos en la ley, no aceptarán requerimientos dirigidos a Autoridades Públicas, Judiciales, Administrativas y funcionarios ….)”.
De momento me ha venido de perlas para denegar un requerimiento a practicar en un lugar de trabajo.
Al respecto tenemos una interesante resolución. Es esta y la resumen los compañeros de Canarias que son unos auténticos máquinas que trabajan incansablemente en beneficio de todos (los que otorgan y los que autorizamos): RDGSJyFP 18-11-20: “No es adecuada la autorización de actas de presencia en las que no pretende únicamente la constatación de hechos sino también de manifestaciones, en tanto pueden suponer un interrogatorio sorpresivo y respuestas irreflexivas o poco meditadas que podría generar indefensión; y, a tales efectos, es igual que la pregunta la formule el requirente o lo haga el Notario. Lo procedente es un acta de requerimiento ya que la norma concede el plazo para contestar y, por tanto, para meditar la respuesta”.
Expedición de copia de un acta de presencia a instancia de la mercantil en cuyas instalaciones tuvo lugar la diligencia (con su consentimiento)
Se requiere al Notario para que se persone en el domicilio de una empresa, en compañía del requirente, y se deje constancia de si se le deja o no entrar y de si se le permite realizar unos trabajos en el interior. Se permite el acceso y realizar los trabajos. La mercantil titular de las instalaciones pide una copia del acta completa.
Esta RDGRN de 03-04-08 puede ser perfectamente aplicable a este caso y … deja al reclamante sin la copia que solicita.
Lo cierto es que yo, a priori, hubiera estado por la labor de dársela.
Esta es una de esas historias que no me apetece que se pierdan. Fue una de mis primeras actas y dio lugar a una buena amistad con el requirente. Hace mucho tiempo que no le veo y que no sé nada de él. Guardo con cariño el recuerdo de aquella diligencia que fue más o menos de este tenor…
“En cuyo lugar me fue identificada la máquina expendedora de bebidas que allí se encuentra instalada y cuyo incorrecto funcionamiento debía ser comprobado por mi, el Notario.
Con tal fin introduje en la ranura correspondiente la moneda adecuada para que me fuera servido un café con leche. Una vez que la máquina así lo hizo, procedí a remover el contenido del vaso de plástico en el que la máquina suministró el servicio sin percibir al realizar tal operación la presencia de azúcar en la bebida que se me sirvió, circunstancia que pude confirmar al probar la misma.
A continuación solicité un nuevo café con leche, pulsando en esta ocasión el botón que la máquina tiene para obtener una cantidad de azúcar superior a la que habitualmente proporciona de no pulsar el botón citado. Una vez que estuvo servido lo removí y probé, sacando las mismas conclusiones que en la petición anterior.
Ante esta circunstancia se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el azúcar, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del azúcar al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.
Cerrada la máquina procedí a solicitar un té con limón y azúcar, pulsando de nuevo el botón que permite obtener una dosis de azúcar superior a la habitual. Una vez que me fue servido, pude comprobar antes de proceder a su prueba lo siguiente: que no se apreciaba a la vista la presencia de azúcar, que no se apreciaba al remover la bebida la presencia de azúcar, que la bebida no tenía olor especial y que tampoco tenía color alguno. Una vez que la probé constaté que se trataba de agua caliente sin ningún añadido, es decir, sin té, sin limón y sin azúcar.
Ante esta circunstancia de nuevo se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el té, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba, como ocurre con el azúcar que en este caso también se debió suministrar, totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del té al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.
Finalizada la actuación para la que se me requirió y no teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación …”
Soy de los que procura explicar bien las cosas en las diligencias de las actas. Hay que procurar que sirvan al propósito de nuestros clientes, sin sobrepasar los límites de lo que somos capaces de percibir por nuestros sentidos, ni de meternos en el ámbito de unos conocimientos técnicos o periciales que no tengamos.
¿Cuál sería el precio de un poder general en Barcelona?
Esto me ha recordado a aquella pregunta que se le hizo a Carod Rovira por alguien que le llamó José Luis en vez de Josep Lluis. Él contestó que se llamaba Josep Lluis, “aquí y en la China Popular”.
Pues yo diré lo mismo, un poder general vale lo mismo aquí que en Barcelona (no sé lo que cuesta en la China Popular).
Esta fue la pregunta que me hicieron:“¿Cuál es el precio que deberían cobrar en Barcelona por un poder general simple sin cláusulas y de una madre a un hijo?”
Un poder general simple, “no sé lo que es” y “sin cláusulas” menos todavía. Supongo que hablamos de un poder general “sin más”, es decir, que el consultante quiere decir que no es más que un poder general y lo complica llamándole simple y sin cláusulas.
Le dedico esta pequeña entrada a un amigo al que le dicen que se parece a Josep Lluis y al que esto le hará bastante gracia.
Entre otras muchas, hay una resolución de 3 de Marzo de 2003 que deja el asunto meridianamente claro cuando dice:
“Está perfectamente claro que el contrato de préstamo, como negocio jurídico, puede asistir por sí solo sin concurrencia de garantía hipotecaria, ni de fianza ni de ninguna otra. Por el contrario tanto la hipoteca como la fianza son negocios jurídicos accesorios, de garantía, que, como tales, no pueden existir independientemente de otros sino que han de referirse a alguno principal cuyas obligaciones aseguran. A su vez, la hipoteca y la fianza son garantías cuyos requisitos legales de constitución, tanto en cuanto a los sujetos y su capacidad, en cuanto a su forma de documentación, así como su objeto, contenido, efectos, extinción y tributación son absolutamente diferentes. Por ello es absolutamente fácil entender que el contrato principal del préstamo puede acordarse y existir por sí solo, sin ninguna garantía adicional, o bien acompañarse de la garantía hipotecaria o de la fianza o de ambas; y éstas, además constituirse simultáneamente con el préstamo o en un momento posterior. Y ello con absoluta independencia de quién o quienes sean los constituyentes de tales garantías….
… Es habitual y constante el reconocimiento de que, específicamente, el contrato de préstamo con constitución simultánea de garantía hipotecaria caracteriza la operación como un negocio jurídico unitario y complejo que, a efectos arancelarios, implica un único concepto. Por ello, en el caso que nos ocupa, resulta correcta la minutación de dos conceptos arancelarios correspondientes a dos negocios juridicos diferenciables: Uno, el préstamo con garantía hipotecaria; y otro, la adicional garantía mediante fianza o aval personal. Sentado ello, en cuanto a la base arancelaria aplicable al concepto de aval o fianza, tanto desde la perspectiva sustantiva como desde la tributaria, es indiscutido que la base será la cantidad garantizada, si bien, de no ser posible ab initio sino el montante de la deuda pendiente en el momento de constituirse la fianza, es decir, el principal de la deuda, esta ha de ser su base“.
Por último, resta determinar si al concepto le es aplicable alguna de las reducciones …. y la conclusión es que sí…
¿La tecnología y la extensión encarecen la factura de la notaría?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un consultante se queja del encarecimiento que representa “la tecnología” en la minuta notarial y por el derivado de la extensión desmesurada de la escritura en un caso de redacción “conforme a minuta presentada por la parte vendedora”:
“La tecnología es el negocio perfecto en este caso, si me lo permite. Autorizada en papel, autorizada electrónica, dos copias simples en papel y dos copias simples electrónicas. Antes de la digitalización se hubiera cobrado mucho menos y, honestamente, dudo que personalmente vaya a dar mucho uso a las dos copias simples electrónicas, algo por lo que estoy pagando sin pedirlo. Me cobran cosas que no he pedido sin darme un aviso previo y sin saber ni siquiera para qué sirven. ¿Dónde está el límite? ¿Podrían poner más copias, que fuera simplemente lo usual y cobrar más?Es como si un concesionario me vendiera un sistema maravilloso de climatización en un coche que no he pedido y no voy a usar. O como si un constructor, sin pedírselo, me implementara un aislamiento en la vivienda que voy a comprar que ni he pedido ni necesito. Cada profesión tiene una cultura distinta, entiendo que en la del Notario esto es lo normal y lo acepto, pero que visto con un poco de perspectiva, es raro… En relación a la longitud de la escritura a mi modo de ver, a un ciudadano medio jamás se le ocurriría una situación como la que estamos hablando (una escritura kilométrica sin una razón de peso) y uno no puede preguntar por lo que no ve venir. También se siente uno indefenso: ese “o lo tomas o lo dejas” cuando ya tienes un contrato de reserva que dice que si la compraventa no se efectúa por una razón atribuible a ti pierdes 3.600 €. Pero bueno, todo se acepta y de todo se aprende en la vida”.
Lo cierto, es que todas esas copias (quizá exceptuando una de las simples en papel) o nos las exige la normativa aplicable o los propios clientes y evidentemente hay que cobrarlas. ¿Que usted no ha pedido nada? Tal vez crea que no lo ha hecho pero pudo leer la escritura previamente y luego se la leyeron y explicaron a usted. Lo he dicho muchas veces en el blog, no se puede explicar absolutamente todo a todos. Es imposible, es inviable. Tendríamos que dar una master class en cada escritura. El profesional tiene que ser íntegro y el cliente tiene que ser interesado. Si no te interesas, tenemos que recurrir a los procedimientos estándar y hacer un servicio completo que es el que se presta a todo el mundo. Caso contrario, firmaríamos una escritura cada mañana. Por otra parte, a usted le da la sensación de que esas copias no le sirven pero gracias a esas copias se causa asiento de presentación en el registro de la propiedad (y en los últimos tiempos hasta se inscribe), se cambia el Catastro, le pasarán a usted el IBI del año que viene, se hará un empadronamiento, se cambiará la luz, el gas o el agua, se enterará el ayuntamiento de tiene que cobrarle la plusvalía, se enterará la hacienda autonómica de que tiene un impuesto a cobrar y las pedirá la parte vendedora y tal vez la compradora que querrán salir con ellas bajo el brazo la misma mañana o tarde de la firma. Quiero decirle que o son obligatorias o son requeridas. Y son útiles, muy útiles y, además, el arancel notarial permite (y exige) cobrarlas. ¡Claro que la tecnología ha encarecido! pero es que ya no se presta el mismo servicio que cuando no existía todo esto y todo esto exige medios humanos y técnicos que hay que pagar. Lean si les apetece una de las entradas mas leídas de mi blog, ¿Qué pasa en la notaría después de la firma de mi escritura?, y tal vez puedan comprender que tras esa media hora (y otro tanto antes de las firmas) que pasan ustedes con nosotros hay mucho mas trabajo que redunda en su beneficio y que constituye una obligación para nosotros lo que no implica que haya de prestarse gratuitamente.
El ciudadano puede preguntar lo que le parezca oportuno y el buen profesional habrá de contestarle. Reconozco que son causa habitual de sorpresa (y disgusto) esas altas facturas que se derivan de las redacciones de escrituras excesivamente largas que suelen proponerse por inmobiliarias, entidades bancarias y otros habituales del sector, pero el desconocimiento de la situación por su parte no supone que se haya hecho nada indebidamente ni que usted haya resultado engañado. ¿Pidió usted presupuesto? ¿pidió usted un borrador? Comprendo perfectamente lo que me dice pero la solución a ese problema es informarse previamente y, como siempre (tenía que decirlo), elegir Notario.
¿Las copias para las administraciones son gratuitas?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En el vigente número 2.2 del RD que regula el Arancel Notarial (que lleva vigente desde que yo tenía 11 años), se dice que:
2. Los derechos establecidos en el apartado 1, se reducirán en un 25 por 100 en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria.
La reducción alcanzará un 50 por 100 en los casos siguientes:
a) Instrumentos en que por disposición expresa de la Ley resulten obligados al pago de los derechos notariales el Estado, Comunidades Autónomas, provincias o municipios o sus Organismos autónomos.
b) Instrumentos en que resulten obligados al pago los partidos políticos y las organizaciones sindicales.
c) Préstamos o anticipos concedidos por las diferentes Administraciones públicas para la promoción y construcción de viviendas.
Por su parte el número 4.4 dice que:“Los Notarios a cuyo cargo esté el Archivo de Protocolos, expedirán sin derechos, en papel no timbrado, y sin perjuicio del reintegro a su tiempo, las copias de instrumentos que deban dar a instancia de las Oficinas del Estado, Comunidades Autónomas o Corporaciones Locales”.
Andá la osa, ¿qué quiere decir esto último? ¿los archiveros expiden gratis las copias a instancias del Estado, las CCAA y los ayuntamientos? Pues yo diría que sí que dice eso y que no puede intepretarse en otro sentido, aunque lo del reintegro a su tiempo, no logro entenderlo.
¿Y esto a qué viene? Pues a que alguien (sin cumplir ni una sola de las cuatro reglas, a saber, hola, por favor, gracias, adiós) me ha preguntado: “¿La expedición de copias solicitadas por la administración a los Notarios, generan o tienen algún coste?, ¿o se expiden gratuitas por los Notarios a la administración?, y si es así ¿en base a qué”.
Así que: Sí tienen coste salvo las que estén en el Archivo de Protocolos (el del Distrito); no son gratis y ello en base a lo expuesto y, por supuesto, EMHO.
Otra cosa es que puedas esperar a que las ranas tengan pelo para que te paguen alguna. Fue uno de los primeros consejos que mi padre me dio: no hagas factura porque no te las van a pagar nunca.
Una opción que podría funcionar es responder que queda a disposición del procurador para recogerla en la notaría y cuando la retira se cobra. A fin de cuentas, cómo decía un compañero “todas las copias pedidas desde Juzgado entendemos que son a pagar porque se solicitan a petición de parte. El ropaje de la petición desde juzgado no priva a la petición de su carácter privado con una única excepción: si hubiera sido el Juez directamente quien hubiera ordenado por sí y sin solicitud de parte alguna copia (en un caso penal podría pasar). Así que se llama al procurador y se le dice que la copia está disponible y cuesta tanto. Por cortesía, se envía oficio al juzgado diciendo que se ha cumplido lo ordenado y notificado al procurador para la retirada de la copia”.
Pacatería a la hora de reclamar el cobro de las copias para las administraciones
Desde Vanguardia Notarial llega otra opinión muy interesante:
“En cuanto a las copias solicitadas por los juzgados, me sorprenden nuestra pacatería y dudas cuando existe una norma clarísima, el art. 241..1 LEC:
“1 (…) Se considerarán gastos del proceso aquellos desembolsos que tengan su origen directo e inmediato en la existencia de dicho proceso, y costas la parte de aquéllos que se refieran al pago de los siguientes conceptos:
(…)
5.º Copias, certificaciones, notas, testimonios y documentos análogos que hayan de solicitarse conforme a la Ley, salvo los que se reclamen por el tribunal a registros y protocolos públicos, que serán gratuitos.
6.º Derechos arancelarios que deban abonarse como consecuencia de actuaciones necesarias para el desarrollo del proceso.”
No sé dónde están las dudas, pues el punto 6º obliga a una aplicación restrictiva de la excepción del 5º.
Añadamos que conforme al art. 242 LEC: “4. Se regularán con sujeción a los aranceles los derechos que correspondan a los funcionarios, procuradores y profesionales que a ellos estén sujetos”.
Funcionarios sujetos a arancel, notarios y registradores, no hay más”.
¿Por qué me cobra el Notario si es un funcionario?
Hace pocos días hablaba con alguien sobre el desarrollo pendiente de un convenio entre Notarios y una determinada administración autonómica. La respuesta que en un intercambio de correos pudo leerse fue esta: “Hacen falta dos meses para el visado y validación. Los tiempos en la administración son los que son“. Yo hubiera respondido “QUIZÁ POR ESO NUESTRO RÉGIMEN DE RETRIBUCIÓN ES EL QUE ES, PORQUE LLEVAMOS OTRO TEMPO DISTINTO al del resto de las administraciones”.
¿Qué pasaría si el resto del funcionariado cobrara por arancel, a porcentaje o tuviera pluses por su trabajo?, ¿a que movería sus papeles con la agilidad que se necesita para poder cobrar por los servicios prestados?
La notaría es una oficina pública singular. La relación que en las notarías tenemos con nuestros clientes no es una relación al uso entre la administración y el administrado; nosotros funcionamos de otro modo, improvisamos a diario, trabajamos casi para ayer, sufrimos prisas y muchas presiones y eso hace que haya que tener buenas dosis de paciencia, echar muchas horas de trabajo, gastar mano izquierda y diplomacia, tener capacidad resolutiva y muchas otras cosas más a fin de no tener que recurrir “al vuelva usted mañana”que podría ser tan usual en otros ámbitos administrativos. El usuario notarial lo sabe y exige y se queja con frecuencia demandando su documentación de un modo que nadie podría pretender en otros ámbitos administrativos. Por supuesto la condición de profesional del Derecho que el Notario tiene en España (sin olvidar que no tenemos detrás la responsabilidad civil subsidiaria del Estado) es fundamental para comprender este funcionamiento y nuestro régimen de retribución.
Habría que valorar que hubiera ocurrido en muchos casos en la administración retribuida mediante salarios fijos en casos sucedidos todos en un mismo día (en un mismo día cualquiera, como tantos en una notaría): una póliza de crédito plagada de errores, dos escrituras ya hechas que se aplazan por causas no imputables al Notario, un poder otorgado por una persona con varios pasaportes de diferentes países, un macro poder para pleitos para ahora mismo o una herencia británica con dudas en cuanto a la ley aplicable a la sucesión.
¿Es posible que algunos Notarios llegáramos a ver bien un cambio a un sistema retributivo diferente? El Notariado no es el cortijo de los Notarios, el Notariado es un servicio público y la fe pública una potestad del Estado a quien corresponde exclusivamente conforme al Artículo 149 de la Constitución Española. Lo que quiero decir, es que si voy a tener un horario de siete horas cinco días a la semana, pausa para desayunar, cuarenta días de vacaciones (o más) y a todo aquel que no traiga las cosas como es debido le voy a poder mandar a freír puñetas, sin prisas, sin asesorarle y sin ninguna responsabilidad, pues lo mismo me lo pienso y tal vez preferiría que las cosas pasaran a ser de otro modo.
Tenemos un régimen retributivo diferente porque realizamos una labor diferente que no puede estar retribuida de otro modo y que si lo estuviera, en mi opinión, ya no sería la labor que hacemos actualmente
Oigo a menudo (y ahora con frecuencia con motivo de las actas de la LCCI) que “no conozco ningún profesional que trabaje gratis”. Ya he explicado que nosotros somos también funcionarios. Los demás funcionarios no trabajan gratis. Los asalariados tampoco trabajan gratis. Unos y otros lo hacen a cambio de su salario pero, sin embargo, nosotros no tenemos salario porque cobramos por arancel, así que todo lo que estamos haciendo sin cobrar lo estamos haciendo gratis o ¿tal vez no porque como somos funcionarios tenemos cosas que en base a esa condición quedan en el ámbito de lo gratuito? Pues podría ser que así fuera. Yo al menos, así lo pienso y asumo lo que desde arriba se nos mande hacer sin cobrarlo.
Por otra parte, y ya termino, ¿ningún profesional (pues también los Notarios los somos) trabaja gratis? Pues por supuestísimo que sí. Pregunten a los abogados, a los procuradores o a los gestores, pregunten a los fontaneros y a los electricistas … y verán cuantas cosas se ven obligados a hacer gratis por diversas causas.
¿Qué pasa si te dijeron que te condonarían una escritura y luego no lo hacen?
Condonar es no cobrar la factura de una escritura.
Para responder esta cuestión, necesitaría saber un poco más. ¿Qué escritura fue?, ¿porqué se la condonaron?, ¿en qué momento se lo dijeron y cuando se cambio de opinión y de que modo?, ¿le entregaron una factura donde pusiera condonado o no se la entregaron? ¿ha sucedido algo después de la firma que cambiara las circunstancias por las que se decidió condonar?
Si simplemente le dijeron “no te voy a cobrar”y luego le cobraron pienso que o hay un error o que alguien se ha arrepentido y no creo que haya nada que se pueda hacer al respecto, salvo cambiar de Notario o de notaría o confirmar la causa del cambio de criterio.
¿Tienen alguna reducción arancelaria las entidades religiosas?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
No, no la tienen.
Lo que dice el Arancel Notarial es que:
“2. Los derechos establecidos en el apartado 1, se reducirán en un 25 por 100 en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria.
La reducción alcanzará un 50 por 100 en los casos siguientes:
a) Instrumentos en que por disposición expresa de la Ley resulten obligados al pago de los derechos notariales el Estado, Comunidades Autónomas, provincias o municipios o sus Organismos autónomos.
b) Instrumentos en que resulten obligados al pago los partidos políticos y las organizaciones sindicales”.
“El coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan”
¿Qué es eso del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan? ¿Hace cuanto que la DGRN a propuesta del CGN, no hace eso? ¿Se trata de esas normas para interpretar el arancel a las que todos solemos recurrir en caso de duda y que yo recibí en legajo de mi padre hace unos cuantos años?
“Artículo 63 del Reglamento Notarial
La retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial, sin que en ningún caso la percepción difiera del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan según el Arancel. La determinación de dichos costes corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado a propuesta fundada de la Junta de Decanos y será vinculante para todos los Notarios.
….”.
Curiosamente luego dice:
“Se regulará asimismo por la legislación hipotecaria la fijación de las bases sobre las que haya de aplicarse el arancel”.
No tiene desperdicio el resto del artículo en cuanto al asunto de las dispensas, pero lo dejamos para otro día.
“Lamentablemente en México la gente de escasos recursos no tiene acceso al Notario”
Lo decía mi compañero mexicano Fernando García Saisen este tuit que supongo motivaba la celebración, como todos los septiembres en México, del “Mes del Testamento”.
No podía dejar pasar la oportunidad que me brindaba esa frase para “darle la vuelta a la tortilla” comentando que el testamento en España (como otros documentos notariales) tiene un coste mínimo (hay actuaciones gratuitas, también), un coste social, derivado de su importancia para toda la población, con o sin recursos.
Una simple cuenta bancaria que pocos no tienen, hace necesario un proceso hereditario que un testamento facilita costando en España en torno a los 40 Euros que es un coste que no cubre gastos ni en los supuestos más sencillos, ni, por supuesto, en los más complejos (que son muchos).
Es bueno que se sepa. Gracias compañero por brindarme esta oportunidad.
Mi cliente habitual (y habitualmente satisfecho con mi trabajo) quiere firmar unas nuevas escrituras conmigo, pero la otra parte tiene unos abogados que no quieren firmar conmigo ni hartos de vino, huyen de mi como de la peste. Los clientes de estos abogados supongo que no influyen para nada en la decisión sobre la elección de Notario. Se trata de una escritura de herencia y de una compra por los clientes de los abogados de una de las fincas que se heredan. Mi cliente me pagaría la herencia y el comprador, siguiendo la costumbre de la zona, pagaría la escritura de compraventa.
Cabría firmar la herencia conmigo e irse (el mismo día o no) a firmar la compraventa a otro sitio, pero parece que el paquete es inescindible, así que lo de que “el paga elige” no es aquí aplicable, pues no paga todo el mismo cliente.
Le dije a mi cliente que apreciaba su interés en firmar conmigo, pero que no podía ayudarle, que tenía que ponerse de acuerdo con la otra parte (bueno, con los abogados de la otra parte) y encargarme o no ambas escrituras, pero que sin encárgamelas a mi, no podía estar resolviéndole las dudas de una operación que no se iba a firmar “en mi casa”.
Algunos veces mis clientes habituales vienen a decirme que se los llevan a firmar a otros sitios, incluso cuando son ellos los que pagan: “Quiero que lo sepas, yo quería firmar contigo pero me llevan a otra parte … ” A mi me llevan los demonios.
Este caso de hoy es diferente y además tiene fácil solución: una conmigo y otra no, pero no se deciden a hacerlo de este modo.
“El caso es que mi tío hizo testamento en el año 1978 y dejó todo a su esposa que moriría pocos años después. No hizo ningún otro testamento después. Así que, cuando murió su esposa, mi tío estaba viudo y no tenía más que sus sobrinos hijos de sus hermanos fallecidos. ¿Hay que hacer declaración de herederos o hacer uso de la ley de sucesión intestada? También quería saber cómo podemos averiguar el patrimonio que deja mi tío antes de proceder a aceptar su herencia.”
Si en el testamento de su tío no se dijo a quien irían los bienes para el caso de su esposa le premuriera (si no estableció una sustitución para ese caso), no queda otra que abrir la sucesión intestada lo que requiere instar una declaración de herederos ante Notario. Por lo que me cuenta, hay varios sobrinos hijos de hermanos que murieron antes que él. Siendo así, heredarán ustedes los sobrinos por partes iguales.
En cuanto a averiguar lo que su tío tenía, no hay un procedimiento establecido. Tendrán que moverse por Bancos y registros de la propiedad y revisar a fondo la documentación y el correo que puedan encontrar en su casa.
Nada más, si le ha sido útil, puede usted ayudar a mi causa social (y/o cervecera) en este enlace. Otra opción que permite el vigente Arancel Notarial respecto de casos de asesoramiento o configuración del acto o negocio, cuya documentación no autorice (el Notario, es decir, en este caso yo) sería cobrarle por este asesoramiento/configuración de negocio o dictamen jurídico (puesto que su consulta me llega por una vía completamente ajena a mi oficina pública notarial y ninguna opción tengo de que usted traiga su asunto a mi notaría) conforme a un criterio módico, que de valor a la respuesta que le doy a su consulta, por supuesto con su factura e Iva correspondiente. El coste de su consulta sería de 6,30 Euros (Iva incluido).
Hubo respuesta al día siguiente: Gracias.
Importe de la ayuda a mi causa social: 0 Euros.
Abono del coste del dictamen jurídico: No.
Como dice mi hermano: “Una mata que no ha echao”, pero vamos a intentar abrir un interesante melón, ¿o no? … o, al menos, a hacer pasar un poquito de sonrojo al personal que es muy preguntón….
El mismo día, surge un nuevo caso
“He tenido la suerte de toparme recientemente con su blog. Creo que este correo no es para esto pero necesito su ayuda si puede dármela. Le expongo resumidamente el caso que nos preocupa. Familia -X- hace aceptación herencia. Posteriormente vende a sujetos -Y- y -Z- dos fincas rústicas. En la escritura de aceptación se comete un error en la notaría al poner la referencia catastral de una de las fincas rústicas que se vende al señor -Z-. Consecuentemente la escritura de compraventa del señor -Z- contiene ese error que le impide tramitar subvención. ¿Hay alguna forma de arreglar dicho error de la notaría, plasmado primeramente en la escritura de aceptación de herencia, y posteriormente, arrastrado a la de compraventa, sin que tengan que ir a firmar de nuevo todos componentes (6 personas, tres de ellas mayores de 80 años)? Todos los documentos en los que se aprecian correctamente los datos de las fincas, se entregaron a la notaría. Muchas gracias de antemano y cuídese. Atentamente“.
Mi opinión de poco le va a servir puesto que es el Notario autorizante el que debe decidir. Si eso me pasara a mi y tuviera datos en mi poder que me permitan subsanar en base al Artículo 153 del Reglamento Notarial, lo haría, aunque utilizo ese precepto en pocas ocasiones. Subsanar la herencia sin contar con todos los herederos, no me convence y la venta aún menos. Así que salvo que en la notaría obren datos que permitan decir “el error lo cometimos nosotros” (aunque parece que es así), me temo que serán todos necesarios. Por esa razón, casi siempre incluyo (con extranjeros, no residentes, personas mayores y otras personas que no viven en mi pueblo) un apoderamiento subsanatorio. Como le digo, debe usted consultar donde firmó. Espero le sea útil.
Y entonces, me vuelvo a probar: Supongo que ya conoce esta opción: También le informo de que emito dictámenes jurídicos al coste de 0,05 € por palabra, puesto que atender tantísimas consultas lo ha acabado haciendo indispensable para mi “salud mental”. La suya, por ejemplo, tendría un coste de 7,49 Euros iva incluido. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Y la consultante me contesta:
“Buenos dias Justito: Antes de nada, muchisimas gracias por contestar y con tanta prontitud y amabilidad. Me ha sido de gran utilidad su opinión. Desconozco lo que quiere decirme con que emite dictamen jurídico, y si debo abonarle los 7,49€ que me comenta, ya me dice. Gracias de nuevo”.
Y yo le digo: No, no debe esa cantidad, aunque es el coste que tendría para el caso de que alguien considerara que mi trabajo, que mi ayuda, mereciera alguna compensación. También le decía que otra alternativa para tener un gesto a mi actividad no estrictamente profesional es esta. Llevo ya casi 5 años en este “lío” y lo de las consultas se me desborda (recibo cientos) y quiero que, al menos, la gente sea consciente del esfuerzo que esto me supone al saber que además de la consulta particular de cada uno atiendo muchos cientos más. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Me acerco entonces al despacho de mi oficiala y le explico a la otorgante que en la notaría no hay ni más caro ni más barato, que estamos regidos por un arancel y que, por tanto, en cada caso se cobra lo que corresponde cobrar, aunque también le explico que existe una rebaja reglamentaria del 10% de los derechos arancelarios que podría hacerle, que podría no hacerle aquello que no es obligatorio hacer y que también podría encargarse personalmente de cosas que yo no le haré si ella se las hace o si ella me las facilita a mi, que en este caso concreto suyo de la obra nueva terminada y del libro del edificio, son actuaciones extra arancelarias que pueden hacerse y cobrarse en las notarías al margen del arancel.
– Pues, mira, en tu caso no son muchas. Podrías hacerte tú el impreso de liquidación del impuesto de declaración de obra nueva, puesto que trabajas en una asesoría fiscal y laboral. También podrías pedirle al arquitecto que te prepare él, puesto que yo creo que forma parte de los honorarios que te ha cobrado, la certificación descriptiva del final de la obra y la diligencia de entrega del libro del edificio, porque son necesarias y si no las hace él y tenemos que hacerlas nosotros y dárselas a él para que las supervise y firme, tendremos que cobrarlas puesto que nos representa un trabajo añadido que no nos corresponde y que nos obliga a manejar, y no es fácil, el proyecto de obra para ir entresacando los datos que necesitamos para tus escrituras.
– Entendido, pues si es posible lo del 10% te lo agradezco porque estoy pendiente de una operación hipotecaria, que también os traeré aquí, para financiar todo esto, pero en cuanto a lo demás prefiero que os encarguéis vosotros de hacerlo todo, incluso el impreso del impuesto.
Arancel, libro indicador y reproducción de documentos exhibidos e incorporados
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Pueden minutarse como testimonio los asientos del Libro Indicador? ¿Y sus eventuales reproducciones? Supongo que a todos os habrán pedido en alguna ocasión que “certifiquéis”, reproduzcáis, testimoniéis … el contenido del Libro Indicador. Mi notaría es pequeña y yo tengo en el Libro Indicador todos, sin excepción, los testimonios que hago. No os pregunto si se puede o no se puede hacer, aunque sí consideráis que no, no llegaréis a la segunda pregunta (ni a las posteriores) que es: ¿qué condición tienen esas fotocopias de testimonios que conservamos? ¿tienen la misma o diferente condición que las electrónicas si se opta por el formato electrónico para llevar el libro? ¿se puede cobrar algo por ello? o ¿son meras fotocopias por las que no procede cobrar nada en ningún caso? ¿podrían considerarse como un testimonio del testimonio que devengaría 3,01 Euros más IVA cualquiera que sea su extensión (o considerando su extensión de alguna manera)? ¿podría cobrarse lo mismo que se cobraría si fuera un testimonio auténtico?
Cuando a mi me han pedido alguna vez reproducción de algún número de Libro Indicador lo pongo algo así:
“Es COPIA del documento testimoniado e incorporado a mi libro indicador, bajo el número XXX. Yo, Notario, advierto que la presente no implica juicio alguno sobre la autenticidad o autoría del documento y que la presente reproducción es mera copia del testimonio original, con el valor y alcance que determina el artículo 264 del Reglamento Notarial“
Por cierto, ¿toda reproducción de documentos exhibidos para su incorporación es un testimonio? Pues sin duda alguna lo es. Véase el artículo 263 del Reglamento Notarial:
“También tienen la consideración de testimonios las reproducciones obtenidas por el notario de documentos exhibidos para su incorporación a un instrumento público, así como las legitimaciones de firmas practicadas en el cuerpo de dicho instrumento.
Dichos testimonios no se incorporarán al Libro Indicador”.
La discusión sería entonces ese “exhibidos” que podría excluir lo que el cliente trae de aquello que obtenemos en la notaría, ¿o no? (una defunción versus una descriptiva y gráfica por poner ejemplo).
Mucho tiempo después de haber escrito esto se habló de esta asunto en Vanguardia Notarial
Estos fueron los comentarios que se hicieron:
Cuando emito testimonios del Libro Indicador hago constar exactamente qué es testimonio de “la reproducción electrónica” del documento original que consta incorporada al libro indicador, puesto que lo tengo digitalizado desde hace años.
Yo siempre he tenido la idea de que los documentos del Libro Indicador se conservan a efectos del cotejo con los documentos originales y su comprobación de que no han sido alterados (v.gr. en un juicio), pero no son documentos originales que puedan reproducirse mediante copia, es decir, el Notario podrá certificar que tal documento coincide con el que fue testimoniado y consta en el asiento número X de su Libro Indicador, pero no expedir una copia que pretenda utilizarse en el tráfico. En su Código Notarial, Ana Fernández-Tresguerres y Antonio Fernández-Golfín citan a Rodríguez Adrados, que señalaba que los asientos del Libro Indicador no son instrumentos públicos, sino documentos oficiales, por lo que su reproducción podría en la práctica añadir una apariencia de superior eficacia a la del propio original reproducido. En cualquier caso, no existe ninguna prohibición legal de expedir testimonios o copias del Libro Indicador.
Yo creo que se puede y debe expedir testimonio del libro de indicador. Se cobra como una copia autorizada. Pero no es copia autorizada de un documento protocolar. Y debe reflejarse adecuadamente en la diligencia de testimonio a fin de no crear una apariencia de legitimidad. Los asientos del Libro Indicador no son documentos públicos en sentido estricto, pero sí en sentido amplio, “oficiales” como dicen Tresguerres y Golfín, aunque no me parece especialmente afortunada esta denominación. Sólo apuntar que prefiero que el riesgo de confusión entre una escritura y un documento privado testimoniado notarialmente, que entre este último y otro “compulsado” por otro funcionario público o profesional privado. Yo añado “Testimonio sin valor ni efectos de escritura pública” en negrita y subrayado. Lo expido en papel de copia simple.
¿No sería mejor “testimonio sin valor ni efectos de documento público”? Porque un testimonio notarial sin timbre..
El documento público no depende de que vaya en papel timbrado. El acta va en papel timbrado y no produce los efectos de la escritura. La póliza es documento publico y ejecutivo sin necesidad de reintegrarla, ni siquiera si se opta por protocolizarla en vez de incorporarla al Libro Registro. Para mí (y Rodríguez Adrados y el propio Reglamento Notarial) el testimonio es un documento público, aunque en sentido amplio. Obviamente lo único público es el testimonio, no el documento, que es y seguirá siendo privado por siempre jamás. También hago constar en la diligencia que no he realizado control de legalidad (salvo que lo haya hecho) y solo de licitud del contenido.
Efectivamente, el testimonio notarial es un documento público, al igual que el acta o la póliza, pero no es una escritura pública. Y que sea o no testimonio no es que dependa de que vaya o no en papel timbrado, sino que la legislación fiscal impone la obligación de reintegrar el testimonio si no se ha extendido en papel timbrado. En un “pseudo testimonio” del Libro Indicador yo no haría constar, que no surte los efectos de la escritura pública, sino que no surte los efectos del documento público. Poca gente medianamente avezada confundirá ese “pseudo testimonio” en papel del Colegio con la copia auténtica de una escritura pública, pero sí puede confundirlo con un verdadero testimonio, que sí es documento público. Y eso es lo que se trataría de evitar, puesto que la finalidad del Libro Indicador, no es la de expedir copias, traslados o testimonios del mismo.
Lo del reintegro de los testimonios es discutible pues aunque hace referencia a ellos el art. 31 TRITP, no se define quién es el sujeto pasivo ni cual el hecho imponible, pareciendo claramente que es un descuido del legislador, que suprimió las pólizas de los documentos administrativos pero no de los notariales. Yo los extiendo en papel del Colegio y sin reintegrar, puesto que ninguna norma (s.e.u o) prevé el reintegro. Sí pongo el sello azul. Al final el documento es tan distinto a una escritura que si se confunde es porque el confundido carece no ya de entendederas, sino de percepción visual o actúa de mala fe.
La última intervención nos llevó al punto inicial: “Eso NO es un testimonio del certificado inicial. Ni siquiera testimonio de testimonio. ¿Es el Libro Indicador un libro de testimonios? ¿Qué naturaleza jurídica tienen las reproducciones del Libro Indicador? Todo esto es lo primero que hay que aclarar..”
Sobre el particular tiene un fabuloso trabajo el gran Carlos Higuera Serrano. Aquí está la información para hacerse con él.
¿Te consta algún caso de problemas en inspecciones por este tema?No, hasta ahora ninguna Inspección me ha hilado tan fino.
Te lo pregunto por la sentencia del TS y la consulta a la DGT que te adjunto resumidas. No son específicas de funcionarios retribuidos por arancel pero dejan claro que: solo hay autoconsumo de IVA si la dispensa de honorarios obedece a fines propios de la actividad, en el caso de prestaciones de servicios. Así que mucho cuidado y aviso a navegantes.
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2013, Recurso 5550/2008. No sujeción a IVA del autoconsumo externo de servicios cuando obedezca a fines propios de la actividad que se desarrolla. Un ejemplo podría ser la dispensa de honorarios, conforme a Ley, a favor de un cliente habitual. “En relación con las operaciones de autoconsumo de servicios contempladas en el artículo 12.3º de la LIVA (al añadir la coletilla “siempre que se realicen para fines ajenos a los de la actividad empresarial o profesional”), sin que se hubiera aprovechado la ocasión para introducir una previsión semejante en relación con las operaciones de autoconsumo externo de bienes a terceros. La interpretación más extendida en la doctrina y en los escasos pronunciamientos de los tribunales inferiores sobre el particular solamente valora la concurrencia del requisito de la finalidad ajena a la propia actividad económica en relación con los autoconsumos de servicios, pero no con los autoconsumos externos de bienes (en este sentido sentencia de la Audiencia Nacional de 21 de octubre de 2008, rec. núm. 326/2006). En consecuencia, en el caso de la entrega de bienes, a diferencia de la prestación de servicios, para que se considere la operación como autoconsumo de bienes es indiferente el fin a que se destinen los mismos (propio o ajeno a la actividad empresarial).”
En el mismo sentido la Consulta V1496-08 de 18/07/2008 en el que se planteó la siguiente cuestión: “La entidad consultante, que tiene por objeto la gestión, promoción, organización y operación de una Exposición Internacional, reparte una serie de invitaciones a dicha Exposición”, preguntando por la tributación de las invitaciones que se reparten “entre distintas Administraciones, Instituciones y otras personas por estar directamente relacionadas con la Exposición o por estimar que su presencia redunda en notoriedad y prestigio del evento.” Se respondió que en este caso “hay que hacer referencia a los autoconsumos de servicios regulados en el artículo 12.3º de la Ley, mencionado en el punto anterior de esta contestación. Según dicho precepto, se consideran autoconsumo de servicios sujeto al impuesto las “prestaciones de servicios efectuadas a título gratuito por el sujeto pasivo no mencionadas en los números anteriores de este artículo, siempre que se realicen para fines ajenos a los de la actividad empresarial o profesional”. La entrega de invitaciones a terceros relacionados con la Exposición o que su simple presencia aporta prestigio a la misma es una prestación de servicios a título gratuito. Sin embargo, para que pueda ser considerada como autoconsumo sujeto, es necesario que dicha prestación gratuita se realice para fines ajenos a la actividad empresarial o profesional. En el caso planteado en la consulta, la entrega de estas invitaciones se realiza para que la exposición adquiera notoriedad y prestigio, de modo que atraiga a más visitantes. Por tanto, las invitaciones no se entregan para fines ajenos a la actividad sino para los fines propios de dicha actividad, por lo que no se puede considerar como autoconsumo sujeto al impuesto. En estas circunstancias, no hay que repercutir el tributo con ocasión de la entrega de las citadas invitaciones”.
¿Si se condona hay que indicarlo en el cajetín?
Las normas Novena.1 y Decimotercera del Arancel dicen:
“Novena.– 1. El importe de los derechos devengados, la base tenida en cuenta para su cálculo y los númerosdel Arancel aplicados, se harán constar por el Notario, con su firma, al pie de la escritura o documento matriz y de todas sus copias”.
“Decimotercera.– El Notario podrá dispensar totalmente los derechos devengados por cualquier acto o contrato, cuya documentación autorice, pero no tendrá la facultad de hacer dispensas parciales. Tampoco podrá el Notario dispensar totalmente los derechos correspondientes a uno o varios actos o contratos conexos o económicamente relacionados con otros otorgados por el mismo sujeto respecto de los cuales no conceda la misma dispensa”.
La verdad es que yo siempre pongo CONDONADO, aunque creo que en algún caso un poco especial he indicado los derechos devengados para asegurarme de que el interesado veía el importe.
Descuentos arancelarios (no extra arancelarios) de hasta el 10%
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En principio (digo en principio porque yo no he encontrado ninguna otra norma que regule esto), la posibilidad de hacer descuentos se introduce con el Real Decreto-ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios que dice en su Artículo 35:
“Aranceles notariales. 1. En relación con los aranceles establecidos por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre y sus modificaciones posteriores, se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100. 2. Se modifica la letra f) del número 2, apartado 1, del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, que queda redactada de la siguiente forma: «f) Por lo que excede de 100.000.000 de pesetas hasta 1.000.000.000 de pesetas: 0,3 por 1.000. Por lo que excede de 1.000.000.001 pesetas el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.» 3. Las modificaciones que a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley, pudieran realizarse respecto de los aranceles a que se refiere este artículo podrán efectuarse reglamentariamente con arreglo a la normativa específica reguladora de los mismos”.
No hay referencia en el RD del Arancel a este descuento.
A los efectos que hoy quiero tratar solo nos interesa el primer punto que dice “en relación con los aranceles”. En relación con todos los aranceles, solo hay uno pero nos referimos a él en plural y por tanto hay que entender que se refiere a todo lo que comprende el arancel notarial.
¿Por qué (me consta) algunos interpretan que eso se refiere a los números 1, 2 y 3 y no al resto del arancel? Pues francamente no lo sé ni me explico cómo no había pensado yo en esto en los veinte años que soy Notario.
Al parecer hay dos corrientes interpretativas:
La que aplica el descuento a esos números del arancel.
Y la que lo aplica a todo el arancel.
Pero, ¿y qué pasa con los conceptos extraarancelarios que incluye la minuta?
Pues como es una cosa que nunca había pensado (yo descontaba en todo el arancel + extraarancelarios), tengo que pensarlo y expongo el tema a debate pero, a mi juicio, los extraarancelarios podrían ser objeto de un descuento de 0 a 100 y por eso los programas informáticos de gestión notarial deberían estar configurados en ese sentido, es decir, posibilitando un de 0 a 10 para el arancel y un de 0 a 100 para los extraarancelarios.
Si yo quiero tener un detalle con un buen cliente y no cobrarle el impreso de liquidación de su cancelación pero quiero que vea el detalle que he tenido con él, me viene de perlas que haya un descuento de 0 a 100 en este punto.
Sin embargo, le veo un problema a esto porque las facturas aparecerán con dos tipos de descuentos originando confusión y dando a pensar a algún despistado que pudiera ver mi factura que efectúas un descuento superior al admitido reglamentariamente.
El Arancel especial de la concentración parcelaria
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Lo he contado en muchas ocasiones.
Mi primer número de protocolo (excluyendo mi famosa acta de manifestaciones por mí y ante mí alrededor de la cual gira mi libro “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”) fue una inmensa concentración parcelaria que generó la mejor factura de mi vida profesional gracias (que yo sepa) a varias RRDGRN de 8 de Mayo de 2001, de 18 de Diciembre de 2002 y de 11 de Marzo de 2003 que estimaron correcta la aplicación de las normas arancelarias ordinarias a las que expresamente remite la D.A. 3ª del Decreto de 1971 por el que se aprueba el Arancel especial de los derechos especiales de Registradores y Notarios devengados por la prestación de funciones a instancia de los organismos de la concentración parcelaria, en aquellos supuestos no contemplados por este arancel especial. Esas resoluciones supusieron pasar de las 15 a las 500 pesetas por cara escrita a partir de la novena cara (reverso del quinto folio de la matriz).
Han sido varios los compañeros que durante años me han consultado sobre la minutación (como yo lo hice en su momento con mi querido padre y con Juan Isidro Gancedo del Pino al que, por cierto, nunca le he pagado ni una triste cerveza a cambio) hasta que hace un tiempo me hicieron una nueva consulta y al preguntar si había noticia sobre el tema me enteré de que había alguna RDGRN que señalaba que el “exceso de folio” ya no se podía cobrar y que solo cabía aplicar el Arancel de Concentración Parcelaria puro y duro. También me dijeron que había sentencias del TSJ de Castilla y León y un allanamiento del la Junta de CYL que seguían considerando aplicable el exceso (pero no las tengo y no tengo claro que digan eso sino todo lo contrario).
También tengo localizada (en pro del criterio anterior y junto a las tres que menciono en el primer párrafo) esta Resolución n° 2005/0608-00 de 8 de junio de 2005 – VLEX 291333. El resumen es que “debe considerarse ajustado a derecho el criterio de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de Burgos, estimando correcta la aplicación del número 7 de los Aranceles Notariales de 1989, (folios de matriz) efectuada por el Notario, al considerar que la aplicación de los especiales derechos previstos para la concentración parcelaria, procede únicamente para los supuestos expresamente previstos, es decir para el número dos del Arancel vigente”.
La RDGRN que cambió el criterio y que se ha sostenido luego en otras dos es de 1 de Octubre de 2014 y en ella se dice:
“Lo que los tribunales han reiteradamente rechazado, añadiendo que la remisión que el Decreto 2.079/1971 hace a las disposiciones generales de los aranceles ordinarios no significa que se permita que en lo no previsto por él se apliquen subsidiariamente los Aranceles previstos en el Real Decreto que regula los Aranceles ordinarios, sino que lo que autoriza es – única y exclusivamente – a que se apliquen las Disposiciones Generales del mismo, o sea, las Normas generales de aplicación e interpretación contenidas en el Anexo II del Real Decreto 1.426/1989, pero no directamente los Aranceles contemplados en su Anexo I, a través de sus siete números que en él se incluyen, lo que tiene su lógica, ya que a través de ese procedimiento se pretendía minutar en una escritura de protocolización del acta de reorganización de la propiedad de una zona por conceptos arancelarios distintos de los previstos en el Decreto especial”.
Las otras que yo controlo son de 16 de Octubre de 2018 y 26 de Junio de 2020 y dicen mas o menos lo mismo (aunque mareen la perdiz dando bandazos en los que parece que van a decir que sí para al final decir que no):“No obstante, y como recoge el acuerdo recurrido, este Centro Directivo debió cambiar y cambió su doctrina, como consecuencia precisamente de pronunciamientos judiciales, en la Resolución -sistema notarial- de 1 de octubre de 2014 (citada igualmente en los «Vistos»). Así, como se señaló en esta Resolución, la jurisprudencia referida a actas de protocolización de reorganización de la propiedad en las que el Notario, interpretando dicha Disposición general 3ª, pretendía aplicar el concepto arancelario «folios» previsto en el número 7 del vigente Arancel, lo ha rechazado expresamente, entendiendo que la remisión que el Decreto 2.079/1971 hace a las disposiciones generales de los aranceles ordinarios no significa que se permita que en lo no previsto por él se apliquen subsidiariamente los Aranceles previstos en el Real Decreto que regula los Aranceles ordinarios, sino que lo que autoriza es – única y exclusivamente – a que se apliquen las Disposiciones Generales del mismo, o sea, las Normas generales de aplicación e interpretación contenidas en el Anexo II del Real Decreto 1.426/1989, pero no directamente los Aranceles contemplados en su Anexo I, a través de sus siete números que en él se incluyen, de modo que no se puede pretender minutar en una escritura de protocolización del acta de reorganización de la propiedad de una zona por conceptos arancelarios distintos de los previstos en el Decreto especial, como sucede en el presente expediente. En base a tales consideraciones ésta Dirección General acuerda ratificar íntegramente el acuerdo recurrido y desestimar el recurso de alzada interpuesto”.
En mis manos también ha caído una nota resumen de un Colegio Notarial que dice:“Inicialmente, la DG, en cuanto al arancel aplicable en materia de actas de concentración parcelaria, consideraba que procedía la aplicación del número 7 (folios de matriz) del arancel ordinario. Igualmente, entendía que a la rectificación/subsanación de dichas actas les era aplicable el citado arancel ordinario. Sin embargo, en la resolución de 1 de octubre de 2014 la DG -en base a las sentencias dictadas por varios TSJ – cambia su criterio y considera que no procede la aplicación del número 7. Mantiene en cambio, la aplicación del arancel ordinario a los documentos de rectificación/subsanación, si bien, en cuanto a este punto, esta resolución es revocada por la sentencia 38/2017, de 7 de febrero, del TSJ de Aragón, que considera que los documentos de rectificación/subsanación se sujetan al arancel especial de concentración parcelaria. Las resoluciones posteriores (16 de octubre de 2018 y 26 de junio de 2020) consideran que únicamente es aplicable el arancel especial. La resolución de 4 de julio de 2020 volvió al criterio anterior, entendiendo aplicable el arancel ordinario a la rectificación del acta de reorganización de la propiedad; pero esta resolución ha sido revocada por la de 26 de junio de 2020“. Cuidado que no me encajan las fechas y si bien lo del número 7 me queda claro, lo de las rectificaciones no tanto (las fechas de las resoluciones no me cuadran).
También han llegado a mi tres sentencias de los Juzgados de lo CA número 1 y 2 de Albacete. Son de 2007 (839 de 7 de Diciembre de 2007, que es del Juzgado nº 1) y 2008 (la 44 de 25 de Abril de 2008, que es del Juzgado nº 2, y la 135 de 15 de Julio de 2008, del 1). En la última se permite aplicar el arancel ordinario a un acta de rectificación de la de concentración parcelaria. Las otras dos son bastante flojitas (a los efectos de defender que se aplique en todo o parte el Arancel del 89) pues simplemente consideran que “que si la alternativa a aplicar el Real Decreto que sigue la notaria minútate (el del Arancel vigente, no el de la CP) conduce a percibir poco más de 100 Euros por su trabajo, el resultado es injusto y desproporcionado”. Y ya está; no dan mas argumentos. En una de ellas al menos (no las he leído de pe a pa) se citan sentencias del TSJ de CYL indicando que las mismas ya habían resuelto la cuestión (podrían ser las que apunto yo pero que no manejo).
Desconozco el tratamiento del arancel en este caso para los registros, pero sería interesante conocerlo y aquí van unos apuntes en los que también se les zurra (y mas arriba):
Entonces, ¿además de los 0,09 euros por folio de matriz, los 0,02 euros por folio de copia autorizada y los 0,15 euros por sello de seguridad, se puede minutar algo más? Bueno, al margen del protocolo electrónico y teniendo en cuenta el cambio de criterio de la DG (a la que parece que no le quedó más remedio después de algunas sentencias que impiden aplicar el arancel del 89), sólo se permite cobrar conforme al arancel del 89 las segundas copias autorizadas y las escrituras de rectificación de actas de protocolización de concentracion parcelaria (y estas también con alguna duda). Nada más. Ruinoso.
Termino con un interesante apunte fiscal que tomo de ENSXXI: “Venta de finca afectada a concentración parcelaria a efectos de tributación por IRPF en caso de transmisión: El precio y la fecha de adquisición será el de la finca originaria (VC 3194/23 de 11-12). Descargar”.
Impugnación de minuta de compraventa por no utilización del valor comprobado fiscalmente e impugnación (o modificación) del valor de referencia de una VPO
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.
Vamos con la primera cuestión.
Ha llegado a mis manos una impugnación de minuta en la que el impugnante alega que en la notaría se ha minutado en base al precio declarado de la venta en la escritura (¡oh my God, que barbaridad!), cuando, en su opinión, ha de hacerse teniendo en cuenta únicamente el valor comprobado fiscalmente. Señala además que hubo una valoración efectuada por la Agencia Tributaria Autonómica que fue proporcionada previamente a la notaría y que aunque hasta la Ley de Tasas y Precios Públicos la minutación se hacía en base a los valores reales obtenidos mediante los procedimientos previstos en el Reglamento Notarial (¿?), con la aprobación del Arancel Notarial vigente (que es de anteayer … 1989) únicamente pueden tenerse en cuenta como base los valores comprobados fiscalmente y, solo a falta de ellos, los valores consignados por las partes en el documento (Norma 1ª del Arancel, dice).
Alega también posteriormente que:
No puede minutarse al comprador la copia simple electrónica mediante la que se comunica el hecho imponible del IIVTNU al ayuntamiento de turno.
No puede minutarse la comunicación catastral.
No pueden minutarse conceptos extra arancelarios.
Y que no puede minutarse el papel de las copias simples, citando dos resoluciones de la DGRN de 13 de Octubre y 18 de Noviembre de 2010.
Daremos la razón al impugnante en el punto cuatro y se la negaremos en el punto tres. El segundo punto admitiría su discusión aunque me inclinaría porque efectivamente no es minutable puesto que constituye una obligación para el Notario (yo no lo cobro). En cuanto al primer punto, diría que comunicar el hecho imponible de la plusvalía es igual de necesario para ambas partes, así que el pago de esa copia dependería en buena medida de la forma en que se hubieran convenido los gastos.
Centrándonos en el primer punto, que es el verdaderamente relevante, lo cierto es que es la introducción del RD que aprueba al Arancel la que dice textualmente en su punto número 2: “Cambio en la determinación de las bases. Hasta la entrada en vigor de la Ley de Tasas y Precios Públicos, la determinación de los derechos de los Notarios se realizaba sobre la base de los valores reales, obtenidos mediante los procedimientos previstos en el Reglamento Notarial. Con la entrada en vigor de la Ley, únicamente pueden tenerse en cuenta como base los valores comprobados fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos y, a falta de aquellos, los valores consignados por las partes en el correspondiente documento”.
Sorprende, ¿verdad? Pues sí, pero una cosa es un valor comprobado fiscalmente y otra cosa es una valoración efectuada por la agencia tributaria que sea. No ha habido una liquidación complementaria por comprobación de valores; lo que se aportó fue un valor mínimo pero ese no es el valor real de venta. Algunos en las compras con precio inferior al valor de tasación hipotecaria incorporamos el valor mínimo de Consellería cuando es inferior al precio para que no giren una complementaria. Siendo así cómo desearía este usuario notarial e impugnante, algunos estaríamos tirando piedras contra nuestros propios tejados.
Sin embargo, lo único que he encontrado sobre el asunto a pesar de parecer una cuestión tan obvia (por el momento, pues ya estoy a la búsqueda de resoluciones) está en el libro “Prontuario Notarial” de Ramón García-Atance Lacadena (que, por cierto, es un libro magnífico que nunca no se aleja mucho de mi mesa). Ramón, con el que coincidí estando los dos destinados en Menorca (él en Ciutadella y yo en Es Mercadal) dice sobre el asunto: “La base de su aplicación (la del arancel) es el valor comprobado fiscalmente, y en su defecto, el declarado. Por ello cabe la revisión del arancel aplicado por el Notario con motivo de una comprobación por parte de Hacienda respecto de los valores declarados”. Y nada más, no dice nada más, así que la cosa tiene que resolverse por lo del “comprobado fiscalmente” que es lo que es y significa lo que significa y no es una mera aportación de una valoración vinculante o no vinculante: tiene que haber una comprobación de valores por hacienda, por lo que, en principio, no valdría la aportación de una valoración, aunque fuera vinculante. Recientemente la STS 21-1-2021 ha vuelto a reiterar que es obligatoria la visita del perito, sin que sirvan los coeficientes, así que … nos aplicaremos ese cuento.
Quedamos a la espera de lo que digan los supertacañones ….
Ya hay acuerdo de la Junta Directiva
Bases. Respecto de la base de aplicación del número 2 del arancel en la minuta impugnada cabe señalar, en primer lugar, que la disposición adicional tercera de la Ley 8/1989 de 13 de abril, dispone que “…los aranceles se aplicaran sobre los valores comprobados fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos y, a falta de aquéllos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento, salvo en aquellos casos en que las características de las actividades de los correspondientes funcionarios no lo permitan”. En coherencia y como desarrollo de la norma transcrita, el Real Decreto 1612/2011 reformó el arancel notarial dando a la norma primera de las de aplicación, recogidas en el Anexo II, una redacción que no dice lo que el recurrente alega (que la base de aplicación del numero 2 del arancel “.. debe hacerse teniendo en cuenta únicamente como base el valor comprobado fiscalmente”). La norma citada establece que “… El arancel se aplicará sobre la base del valor comprobado fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos, y, a falta de aquéllos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento”. Siendo así las normas, lo primero que se comprueba es que, en contra de lo que el recurrente alega, no existe valor alguno comprobado fiscalmente. En efecto, una somera revisión de la normativa, citada en los vistos, reguladora de la facultad de la Administración Tributaria para la comprobación de valores y de los acuerdos de valoración previa, revela, a todas luces, que la información que el recurrente aporta no ha sido ni calculada ni tramitada en forma tal que permita considerarla como valor comprobado fiscalmente, Antes al contrario, en el propio documento aportado por el recurrente se consigna que “la presente- valoración a titulo informativo… ha sido obtenida en virtud de los datos declarados”, lo que significa que dicha valoración ha sido obtenida, única y mecánicamente, por referencia al valor catastral de la finca (conocido por la ACAT a través de la referencia catastral aportada por el recurrente) en contra de lo resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo 2180/2018, citada en los vistos, cuyo pronunciamiento impide que una valoración obtenida en la forma citada pueda ser considerada como “valor comprobado” fiscalmente en el caso de una compraventa de inmuebles. A todo lo anterior cabe añadir que la norma arancelaria (mal) invocada por el recurrente, norma general primera de aplicación del arancel, no fue introducida por el Real Decreto 1612/2011 que cita. Tal norma arancelaria tiene la misma formulación desde la primera publicación del Real Decreto 1426/1989. Y lo mismo ocurre con su norma general cuarta, apartados 1 y 2, que establecen que “1. Se considerarán instrumentos públicos de cuantía aquellos en que ésta se determine o sea determinable, o estén sujetos por su contenido a los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sobre el Valor Añadido o cualquier otro que determine la legislación fiscal. 2. Para la determinación dé los conceptos que contengan los documentos autorizados se atenderá a las normas sustantivas y a las fiscales” lo que significa, con toda evidencia, que sin desconocer que el arancel no es una norma tributaria, la voluntad del regulador es que la minutación de los documentos que tienen como contenido hechos económicamente evaluables tenga, de partida, como referencia y pauta interpretativa la normativa tributaria. Con ello resulta que entre las normas tributarias se encuentran también aquéllas (artículo 46, Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) que determinan que la liquidación tributaria se llevará a cabo sobre la base del valor declarado cuanto este sea superior al fiscalmente comprobado. Por último, debe tenerse en cuenta que las inexcusables exigencias de seguridad, estabilidad y certeza (implícitas, entre otras consideraciones, en el inciso último de la disposición adicional tercera de la Ley 8/1989 de 13 de abril, antes transcrita (“salvo en aquellos casos en que las características de las actividades de los correspondientes funcionarios no lo permitan”) hacen ineludible que. al margen y sin perjuicio del régimen de recursos, los datos o elementos sobre los que se articula la aplicación del arancel se refieran a un momento temporal concreto y determinado, que en el punto de que se trata, no puede ser otro que el de su devengo, es decir, el de otorgamiento de la escritura. De otro modo, teniendo en cuenta que la comprobación de valores por la Administración Tributaria puede tener lugar varios años después del devengo (en un plazo que -además- es de prescripción, es decir, susceptible de interrupción y, por tanto, de un alargamiento inasumible) se generaría una inseguridad e incertidumbre inaceptables tanto para el notario como para el cliente (ya que la norma arancelaria invocada por el recurrente podría den lugar a que el notario, con posterioridad a la emisión y pago de la minuta, aplicase una base arancelaria mayor a la declarada) y no sólo en relación con la cuantía de los honorarios exigibles sino también en relación con las obligaciones tributarias (declaraciones, pagos y/o devoluciones por IVA e IRPF) de ambos. Por todo lo cual, respecto de este punto, la impugnación debe rechazarse.
Copias simples. En este punto debe aclararse previamente que la cuestión que plantea el recurrente no puede considerarse, en realidad, como una impugnación arancelaria: es decir, no se trata de que el cálculo arancelario correspondiente a la copia o copias emitidas sea incorrecto, sino que, más bien, plantea si han de expedirse o no determinadas copias y, en su caso, quien debe abonar los honorarios correspondientes. Comenzando por la primera cuestión (qué copias han de expedirse o no), al margen de la indudablemente necesaria para la liquidación del ITPO y AJD que el recurrente cita en su escrito de impugnación, la cláusula sexta del escritura indica que “los comparecientes me autorizan… para que realice en nombre de la parte adquirente la comunicación prevista en la letra B, apartado 6 del artículo 110 del TRLRHL, 2/2004, de 5 de marzo, a cuyo efecto remitiré copia simple de la presente escritura al Ayuntamiento… a efectos de cumplir con lo dispuesto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria.” Tal cláusula deja meridianamente clara la procedencia de la expedición de esa copia simple. En cuanto a la segunda cuestión, quién debe abonar el coste arancelario de tales copias, también está perfectamente claro que la obligación y utilidad de la comunicación de que se trata corresponde al adquirente, no sólo por el tenor de la clausula aludida, sino por el del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Hacienda Locales, que establece que “los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante él ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente. 6. Con independencia de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, están igualmente obligados a comunicar al ayuntamiento la realización del hecho imponible en los mismos plazos que los sujetos pasivos: b) En los supuestos contemplados en el párrafo b) de dicho artículo (106, transmisiones onerosas), el adquirente o la persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. …”. A este respecto, la Resolución de 2 de Enero de 2014 invocada por el recurrente, sustenta su FD tercero en las siguientes consideraciones: “La obligación de presentar la autoliquidación, declaración o comunicación corresponde al transmitente [sic] (articulo 130.6 de dicho cuerpo legal) … No obstante, y siendo la obligación indicada de cuenta del transmitente el coste de su cumplimentación debe recaer en el mismo.”. Como puede verse en el texto legal, las obligaciones de liquidación o declaración, por un lado, y la de comunicación, por otro, son distintas e independientes e incumben a sujetos distintos: Ía de liquidación-declaración al sujeto pasivo (en nuestro caso el vendedor) y la de comunicación al contratante no sujeto pasivo (en nuestro caso, el comprador, no el vendedor como, equivocadamente, afirma la resolución referida). Así pues, desconociendo los antecedentes y circunstancias de la citada resolución, lo cierto es que, el texto legal ha de prevalecer sobre ella. O, dicho de otro modo, ya que la resolución que se cita afirma que el coste de la copia de que se trata corresponde al sujeto al que incumbe la obligación en cuestión, del texto legal resulta que dicho sujeto es el comprador, no el transmitente como incomprensiblemente dice la resolución.
Tercera copia simple expedida. Presuponiendo que se trata de una copia simple para la parte vendedora (que la precisa y a la que tiene derecho como parte contractual y como sujeto pasivo del IIVTNU) no cabe ninguna duda que la repercusión de su coste al comprador está amparada por la cláusula quinta de la escritura.
En este punto, pues, el recurso debe desestimarse.
Comunicación catastral. Toda vez que en la minuta de honorarios impugnada constan, por una parte, un concepto de “comunicación catastral” por el que se minutan 5 Euros bajo el número 6 del arancel, y, por otra, en el apartado “servicios”, un concepto de “petición catastral” sobre el que luego se volverá, en este punto se examinará la procedencia de la minutación efectuada por el primero de los indicados conceptos. La comunicación al Catastro del cambio de titularidad operada es una actuación establecida en el artículo 36.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, los notarios y registradores de la propiedad deben remitir telemáticamente a las Gerencias del Catastro la información relativa a los documentos por ellos autorizados o inscritos de los que se deriven alteraciones catastrales de cualquier orden, en los que se hará constar si se ha cumplido o no la obligación de aportar la referencia catastral por los requirentes u otorgantes. El suministro de dicha información se realizará dentro de los veinte primeros días de cada mes. con respecto a los documentos otorgados o inscritos en el mes inmediato anterior. Cuando dicho suministro se refiera a las comunicaciones conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la remisión de la información deberá producirse dentro de los cinco días siguientes a la autorización del documento público que origine la alteración. La forma de dar cumplimiento a dicha obligación viene establecida en las siguientes resoluciones: Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad; Resolución de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y obligada para el notario, que, a pesar de lo muy onerosa que resulta para este, tanto en términos de tiempo y trabajo como en términos de costes propiamente dichos, en sí misma, ni encaja en número arancelario alguno ni puede considerarse encargo de gestión. Por otra parte, en la escritura que motiva la minuta de honorarios impugnada no aparece ninguna de las actuaciones contempladas en el numero 6 del arancel, indicado en dicha minuta, ya que la cláusula 10ª de la escritura no puede considerarse en modo alguno una diligencia de las contempladas en el citado número 6 del arancel.
Por consiguiente, en este punto, el recurso debe estimarse.
Petición catastral. Aunque el informe de la notaria no resulta demasiado expresivo al respecto, la minutación de un concepto de “petición catastral” por importe de 15 euros, parece responder a la obtención de una certificación catastral acreditativa, entre otras cosas, de la referencia catastral del inmueble objeto de la escritura. Para centrar adecuadamente este punto hay que recordar que la consignación en la escritura de la referencia catastral de las fincas y la incorporación de la oportuna certificación catastral resultan obligadas conforme a los artículos 170 del Reglamento Notarial y 18.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Pero, a diferencia de lo ocurre con la petición de información registral previa, tal certificación puede, indistintamente, ser obtenida directamente por el notario o serle aportada por los otorgantes o por terceras personas (gestorías, agencias inmobiliarias, etc.). Cuando la obtención y aportación de tal certificado no se realiza por las partes contractuales sino por el notario o por terceras personas nos encontramos ante una actuación de gestión. En efecto, las actividades de gestión se caracterizan porque pueden ser realizadas con idéntica eficacia y alcance, tanto por el notario, en cuanto profesional del Derecho, como por cualquier otro profesional o incluso, algunas de aquellas, por cualquier persona encargada al respecto por el titular del documento. De ese modo. puesto que se trata de una actividad que puede ser realizada indistintamente tanto por el notario como por profesionales enteramente libres (como Abogados, Economistas, Asesores Fiscales o Gestores Administrativos) u otras personas, es una actividad que no puede constituir “función pública”, es decir, que, en lo que ahora se trata, no pertenece a la faceta funcionarial del notario. Y ello por su propia naturaleza, ya que una función pública únicamente puede ser ejercida en régimen de exclusividad por los funcionarios o por los miembros de las profesiones oficiales a las que esté encomendada. De lo dicho se deriva, por una parte, que, por su propia naturaleza, las actividades de gestión o tramitación de documentos, como tales, no parezcan reguladas ni por el Reglamentó ni por él Arancel Notarial, que son normas definidoras del hacer del notario como funcionario público; y por otra, que la actuación del notario en materia de tramitación del documento se rija, también en cuanto a los honorarios, por lo libremente acordado por las partes dentro de las normas correspondientes al contrato celebrado (p.ej. depósito, mandato, arrendamiento de servicios), de manera que, en ese ámbito, las relaciones entre el notario y el cliente escapan del ámbito funcionarial y, por tanto, de las competencias de supervisión propias de las Juntas Directivas de los Colegios Notariales, e incluso de la DGSJ y FP, correspondiendo, en su caso, a los Tribunales de Justicia ordinarios. Desde esta perspectiva el recurso debe rechazarse por falta de competencia de la Junta. Sin perjuicio de lo dicho, esta Junta Directiva no puede dejar de señalar que el proceder de la notaria en este punto, descrito por ella misma en su informe, puede ser lógico y admisible desde el punto de vista de su organización del trabajo.
Plusvalía. La actuación de que aquí se trata, aunque está relacionada, es diferente de la antes examinada de expedición y minutación de copias simples. En el presente caso se trata de la comunicación, en sí misma, al Ayuntamiento competente a efectos de dar cumplimiento a las obligaciones del adquirente establecidas en el articulo 110 6.b) del TR de la Ley de Haciendas Locales y de permitir la inscripción registral de la transmisión conforme al artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria. La actuación objeto de este apartado constituye también un supuesto de gestión, tal como resulta de la caracterización de esta expuesta en el apartado precedente. Por tanto, por las mismas razones que en el apartado anterior, y en el mismo sentido, el recurso debe rechazarse en cuanto al presente punto, Por otra parte, sin perjuicio de lo dicho, al igual que en el apartado precedente, en el presente punto, esta Junta considera pertinente hacer la siguiente matización: En este caso la actuación gestora del notario aparece prevista en la cláusula sexta de la escritura (antes transcrita) pero, como se infiere tanto del recurso interpuesto como del informe de la notaria, no se anunció ni pactó coste alguno de tal servicio. En el presente punto el recurso debe ser estimado.
El coste del papel de copias simples no es repercutible por el notario conforme disponen los artículos 1 y 4 de la Orden de 12 de enero de 1990 (que no han sido derogados por la Orden de 21 de diciembre de 2000) y que respecto del sello de seguridad no hay norma ni resolución administrativa alguna que permita la repercusión de su coste tal y como se establece en la Comunicación Instrucción de diciembre de 1999. Estimado.
En el asunto de la petición de nota no entro porque estaba bastante claro que no procedía y en el resto creo que he estado acertado lo que me tranquiliza y me da mucha seguridad en cuanto a mis criterios de minutación. Saco una importante conclusión: Todo lo que constituye gestión debe tener un respaldo en la escritura para que luego no te tiren por tierra la factura (y el trabajo). En realidad, también saco otra conclusión más pero mejor me la reservo.
Impugnación o modificación del valor de referencia en las VPO
El VR no se aplica a las VPO pero como el catastro ignora la cualidad de vivienda protegida, caben dos alternativas:
Solicitar previamente al Catastro su modificación mediante solicitud de la notaría (correo corporativo y firma electrónica) incorporando la escritura en la que conste la calificación. Se modifica en 48 horas. Este sistema está operativo en Cataluña pero se puede extender a toda España. Hay que hablar con el director del Catastro y se habilita.
Pagar y recurrir solicitando devolución de ingreso indebido.
Lo primero ha de hacerse PREVIO al otorgamiento porque si es después ya se ha producido el hecho imponible y solo cabe la impugnación.
La incorporación de la copia simple (o autorizada) de la escritura ratificada a la de ratificación
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Comentaba un compañero que otro compañero no le había aceptado el envío de copia autorizada electrónica de una escritura de ratificación de una herencia por SIGNO con la factura para su abono por el propio sistema. Creo que no han hablado entre ellos pero el primero compañeros sospecha (y parece obvio) que puede ser por el coste de la escritura que al haber unido la copia simple de la herencia a la de ratificación, asciende a 210 Euros. Una ratificación por 210 Euros.
Hay muchas cuestiones a tratar aquí.
La primera es que el compañero que rechaza el envío, podría haber sugerido a sus clientes que utilizaran un poder en vez de un mandato verbal con ratificación. Los compañeros que consideran que una ratificación bien informada exige la unión de la copia simple son cada vez mas (yo solo lo he hecho en los casos en que me lo han pedido) y, por tanto, hay que estar prevenido.
La segunda es si el compañero que recibe la ratificación es digamos “competente” para rechazar el envío por su coste.
La tercera es la cuestión principal: “¿Si o no a la incorporación de la copia simple?”.
Muchos de los que autorizamos las ratificaciones, nos leemos la escritura que se va a ratificar. Recibimos al representado y le explicamos de arriba abajo los 15 o los 40 folios de la escritura para que no ratifique en barbecho. Y oigan que hay gente que no tiene casi ni puñetera idea de lo que viene a firmar (a ratificar). También es cierto que a veces es complicado hacer una explicación completa sin haber hecho tú la escritura ratificada porque desconoces algunos intríngulis de los asuntos que te los tiene que explicar el propio ratificante para ayudarte a encajar bien todas las piezas. Entre lo que tu lees y lo que te cuenta el paisano acabas de entenderlo todo. ¿Y todo eso por 50 Euros? Pues, efectivamente, parece muy poca cosa teniendo en cuenta que al Notario que autoriza la ratificación también puede caerle encima en el futuro su buena dosis de responsabilidad.
“En fin, -se quejaba el compañero que puso el tema sobre la mesa en un conocido chat- yo no me meto en las minutas de los demás Notarios y ruego que los Notarios no se metan en las mías, como regla general”.
Como he dicho yo, por lo general, no lo hago
Lo he hecho en ocasiones pero habitualmente no lo hago. Creo que habría que informar al interesado del coste de la ratificación aunque no lo vaya a pagar él pero eso ya representa una coordinación con otra notaría que tal vez no venga al caso. A veces, el otorgamiento a dos bandas (la escritura principal en una notaría y la inmediata ratificación en otra) ya está previsto. En otras no está organizado donde y cuándo se va a ratificar.
Yo en estos casos informaré a la gente de que sería mucho mejor un poder (bueno mas barato porque mejor no necesariamente lo es porque pierden una buena dosis de información) si quieren economizar o asegurar un pago menor.
Hace unos años tramité un concurso. En las adhesiones hubo de todo. Me llegaron facturas a 50, a 100, a 200 y a 300. Con cuantía y sin cuantía. Pagué todas y no rechiste a ningún compañero ni le rechacé su envío. Al parecer podría haber alguna resolución de la DG admitiendo el cobro de cuantía para la adhesión y considerando sin cuantía el propio convenio. Tiene su lógica porque sin adhesiones suficientes no hay convenio por lo que cada adhesionado debe pagar por lo suyo, pero cobrarle al adhesionado por lo suyo (encima de que le deben pasta) para que luego no prospere el curso, parece injusto. También lo sería cobrarle todo al concursado si luego hay quien no se adhiere o no se consiguen adhesiones suficientes pero mas correcto que al adhesionado, sí que me lo parece. Estoy intentando localizar esa o esas resoluciones.
También reconoceré que advierto a mi copista de que si ve una factura mas alta de lo normal, me avise antes de aceptarla para valorar el asunto. Me ha pasado con requerimientos por la vía del exhorto que me han parecido tremendamente caros.
En cuanto al asunto principal, procuraré aconsejar poder frente a mandato verbal y dejar claro el asunto en casos en que uno esté organizando el tema en contacto con la otra notaría.
No olvidemos que la firma “desdoblada” se usa mucho y que si el coste se incrementa en exceso podría optarse por otras fórmulas (para pagar 200 euros, me cojo el coche voy a Pinoso y me como un arroz en cualquiera de sus buenos restaurantes, por ejemplo).
Tan solo quince días después, extendiendo la entrada con nuevas reflexiones
A mi no me gusta hacer las cosas solo por no tener responsabilidad (me refiero a añadir las copias o a hacer tres folios de advertencias), pero hoy he tenido dos ratificaciones y las escrituras ratificadas eran complejas, lo que me ha llevado a pensar en que sería bueno indicar en esta clase de escrituras que hemos recibido (a petición del compareciente) copia simple o autorizada electrónica y que hemos sido nosotros los que se la hemos facilitado (a su petición) a fin de que tuviera contenido de su íntegro contenido. Podría indicarse que se me requiere o no para incorporar la copia a la ratificación (y lo mismo podría indicarse a modo de requerimiento en la escritura que se ratifica) y, caso de no tomar todas estas precauciones, eximiéndome a mi, el Notario, de toda responsabilidad por su inexacta, incorrecta o incierta declaración de que conocía lo ratificado en su integridad. Sería un avance, ¿no?
¿Qué todo se encarece y que no tenemos alternativa para estas operaciones desdobladas? Sí, así es pero entonces que la gente coja un tren y se vaya al sitio donde se firma la escritura gorda. Lo que no es de recibo es que pretendan que yo me empolle una escritura de la que no sé el trasfondo y la explique como si la hubiera preparado yo. Es de cajón o de perogrullo o puede que una verdad del barquero, para es exactamente así.
Una de mis últimas ratificaciones, ratificaba una escritura de cesión de créditos bastante compleja (al menos a priori) en la que se decía que alguien había intervenido en nombre y representación de una Comunidad de Bienes (lo repito, “en nombre y representación de una CB”) de la que solo se mencionaba su nombre (ni NIF, ni domicilio, ni objeto, ni documento constitutivo, ni miembros, ni nada). Todos los demás datos los tuve que aportar yo. Para empezar la escritura ratificada empezaba un poco coja porque en la mía además de ratificación se estaba completando la primera. Así hago yo también cuatro mil o cinco mil escrituras al año. ¿Luego no pasa nada casi nunca? Pues no sé, los recursos a la DG están plagados de “no pasa nada” y así tenemos el índice de fracaso escolar que tenemos en la resoluciones. EMHO ….
Esta fue mi ratificación con mini zasca para el que autorizó la ratificada
NÚMERO
En *, mi residencia,
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,
C O M P A R E C E N:
DOÑA
DOÑA
I N T E R V I E N E N:
En su propio nombre y derecho, haciéndolo además en su condición de únicas integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “* C.B.”, titular del N.I.F. *, con domicilio en *, constituida en virtud de documento privado suscrito en *, el día *, liquidado de Impuestos según nota de la Oficina liquidadora de *, de fecha *, modificada en virtud de otro documento privado de fecha *, liquidado de impuestos en la Oficina Liquidadora de * el día *, con número de presentación *, cuyo objeto es *, en cuya comunidad se imputan una participación porcentual equivalente a una mitad indivisa respecto de la unidad cada una de ellas.
Tienen, a mi juicio, según intervienen, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,
E X P O N E N:
PRIMERO.- Que la escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, según consta en copia simple de la misma recibida a través del Sistema Integrado de Gestión Notarial, “DON *, como mandatario verbal en nombre y representación, según manifiesta, de “* C.B.”.
SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
Que en su citada calidad de únicas integrantes de la Comunidad de Bienes denominada “* C.B.”, cuyos datos constan anteriormente, declaran que conocen el íntegro contenido de la reseñada escritura de cesión de crédito, la cual RATIFICAN, incluyendo la diligencia de subsanación firmada en la misma representación y día por el citado Sr. *, en cuanto a lo que les incumbe a las comparecientes y a la citada comunidad de bienes.
Así lo dicen y otorgan.
Hechas las reservas y advertencias legales.
Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los compareciente/s queda/n informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.
El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.
Leída la presente por mí, el Notario, a las comparecientes, éstas renuncian a su derecho a leerla por sí mismas, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informadas del contenido del presente instrumento.
De que conozco a las comparecientes, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de las otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, y números * y los * folios posteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.=
DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)
NOTA:En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, expido copia autorizada electrónica a instancia de DOÑA como integrante de * C.B., para su remisión al Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, Don*, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, por vía telemática a través de SIGNO. Esta copia electrónica solamente tiene validez para su traslado a papel y entrega a los interesados. DOY FE.- Firmado: JEN.
¿Cuál es el valor y requisitos de las notas de ratificación del 178 RN?
Una vez mas el resumen es obra de ENSXXI (número 108):
La RDGSJyFP de 27-10-22 trata el tema: “Un señor otorga un poder a favor de sus cinco hijos, con carácter mancomunado. Con el número siguiente de protocolo dos de los hijos apoderados, actuando por sí y como mandatarios verbales de los tres apoderados restantes, sustituyen ese poder a favor de ellos mismos, con carácter mancomunado. Para otorgar una escritura en nombre del poderdante, se presenta copia autorizada de la escritura de sustitución de poder a una notario que deniega la autorización por no estar acreditada la ratificación, ya que en la escritura figuran dos notas de ratificación sin que se indique quienes han ratificado. La notario formula denuncia ante la Junta Directiva por mala actuación profesional del notario autorizante de la sustitución del poder, al que achaca haber expedido copia de un negocio jurídico incompleto, que solo sirve para confundir, sin la menor expresión de su ineficacia. También formula impugnación de honorarios por los testimonios de dos escrituras de ratificación que le remitió el notario, con factura a nombre del interesado, que fue cobrada por Ancert a la notario reclamante, que considera improcedente la factura pues los costes de la subsanación son imputables al notario reclamado. El acuerdo de la Junta Directiva considera defecto muy grave la omisión en las notas de ratificación del nombre de la persona que ratificaba y considera improcedente la emisión de la factura, cuyo importe habría de ser devuelto a la notario reclamante. La Dirección General revoca el acuerdo. Entiende la Dirección General que la nota del artículo 178.3 RN, por la que se hace constar la ratificación en la matriz de la escritura ratificada, no tiene un contenido legalmente determinado y su función es sólo la ordenación material de los diversos protocolos, por lo que la omisión del nombre de la persona ratificante en dicha nota no puede considerarse defecto muy grave. La acreditación de la ratificación ha de hacerse no por la nota sino por copia autorizada o testimonio de la escritura de ratificación”.
No mucho tiempo después he tenido una situación similar
No se trataba de un error (como ocurría en este caso) sino de que mi ratificación la tenía que firmar alguien que vendía pero que no figuraba en la intervención de la escritura que se ratificaba (se lo comieron) por lo que titulé la escritura de ratificación y consentimiento de otra de compraventa de participaciones sociales. Lo cierto es que la socia vendedora casada en gananciales, siendo las participaciones sociales de tal carácter, era mencionada como casada en gananciales con Mengano, pero en absoluto (salvo forzando) podría entenderse que Mengano también había sido representado por el mandatario verbal. Como estamos con la obsesión de que nos hagan responder de la escritura que se ratifica, al final acabamos mirando todo con lupa.
C O M P A R E C E N:
Los cónyuges en régimen legal supletorio de la sociedad de gananciales del derecho civil común *
Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
E X P O N E N:
PRIMERO.- Que en virtud de escritura de compraventa de participaciones sociales, autorizada por Doña *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, Don *, intervino en nombre y representación, en calidad de mandatario verbal, de DOÑA *, en cuya escritura la citada Sra. transmitía las * participaciones sociales, de la número * a la *, ambos inclusive, de la mercantil “*, S.L.” que le pertenecían con carácter ganancial, todo ello en los demás términos recogidos en dicha escritura a la que se remiten manifestando conocerla en su integridad.
SEGUNDO.- Que en dicha escritura ni intervino en modo alguno Don *, si bien en las estipulaciones PRIMERA y TERCERA de dicha escritura se indicó que los aquí comparecientes VENDÍAN y TRANSMITÍAN a DON * (estipulación PRIMERA) y a la mercantil “*, SOCIEDAD LIMITADA” (estipulación TERCERA), las participaciones sociales que fueron respectivamente indicadas.
TERCERO.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
PRIMERO.= Que DOÑA * conoce el contenido de la reseñada escritura de compraventa de participaciones sociales, la cual RATIFICA íntegramente.
SEGUNDO.= Que DON * igualmente conoce el contenido de la reseñada escritura de compraventa de participaciones sociales, la cual CONSIENTE íntegramente.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Vamos a saco, ¿con cuantía o sin cuantía? ¿por la cuantía total? ¿por la parte que se sospecha que está efectivamente disponible y que se descubre por la comisión de estudio? ¿por la diferencia entre lo que inicialmente tuvieran y el nuevo límite (si es que hubiera variación)? ¿influye que el Notario interviniente tenga o no tenga la póliza anexada? ¿influye que la anexada estuviera o no intervenida? ¿aporta algún elemento de juicio el contrato (que tengo comprobado que es bastante similar al viejo aunque notablemente mas largo? ¿tiene alguna influencia la ejecutividad si estamos considerando que este contrato no tiene cuantía? ¿o mas bien no, porque si que la hay y la ejecución estaría basada en el contrato principal y en el anexado?
Dentro de lo que titulan como pacto único en las condiciones generales, se comienza diciendo que “desde el presente contrato las partes acuerdan de común acuerdo (valga la redundancia) modificar y refundir la póliza de crédito para cobertura de riesgos comerciales referenciada, extendiendo, en su caso, las garantías constituidas en su día para asegurar el cumplimiento de esta y conviniendo, a partir de esa fecha, las condiciones particulares indicadas anteriormente y las generales que se establecen a continuación”.
Modificar bien, pero refundir ya es otra cosa, ¿no? y, además, si extendemos las garantías (la única que hay es la personal del deudor y del fiador) a todo lo que ahora se contempla ya no estamos propiamente ante un anexo sin mas sino ante una cobertura de lo que ya había y una cobertura por el mismo importe de nuevas figuras contractuales que no tenían cabida en el contrato viejo.
Me decía un compañero que en su Colegio Notarial …. “hemos estado debatiendo este tema desde principios de año que empezaron a llegar estas pólizas. La línea es difusa, y hay argumentos para todos los gustos. Realmente en la póliza se dice que es la misma operación que está aún vigente (suelen tener vencimientos indefinidos), y que se mantienen límites de crédito y condiciones económicas (no es como las pólizas del OldBank, que el NewBank las firmaba totalmente nuevas, cancelando las antiguas). Pero induce a confusión el hecho de incorporar como anexo un nuevo documento, con fecha actual, donde se habla de convenir o concertar un crédito, fijando una comisión de estudio (aunque en todas las que he visto era el 0%), y modificando intereses moratorios, y ampliando el objeto en cuanto a las operaciones que ampara (en las multiproducto). Parece extenderse el criterio de que es un documento de cuantía. Hay quien defiende que si la póliza original no fue intervenida, el anexo de ahora se ha de cobrar como de cuantía sin más consideraciones. También está claro que es de cuantía si tratara de un refundición de líneas, porque el cliente tuviera una con OldBank y otra con NewBank, bien porque subsiste uno de los contratos ampliando en su caso su límite de crédito, o porque se abre una línea nueva (con la suma de los dos créditos previos)”.
Lo que sí que tengo claro es que no voy a aplicar el Arancel conforme a lo que crea el Banco o conforme a lo que el cliente crea porque se lo ha dicho el Banco.
“Es que son 370 Euros por una compraventa de una finca que vale 2.000 Euros. Me parece una escritura muy cara”.
Pues tiene usted razón, proporcionalmente es muy cara (e incluye sus 65 Euros de IVA, claro está) pero tenga en cuenta que hay una serie de cosas que se hacen exactamente igual y ocupan el mismo papel que si la finca valiera 20.000 o 200.000 Euros. Me refiero a la información registral, la catastral, la relativa al IBI o los justificantes del pago.
Tal vez este tipo de situaciones deberían atenderse de algún modo en el Arancel notarial que ya es demasiado antiguo. También le diré que el trabajo para nosotros (y las obligaciones que luego tenemos en la notaría con su escritura), también son las mismas, ya sea la finca de 2.000, de 20.000 o de 200.000. ¿Dónde está el fallo? …
Una última cosa, salude de mi parte al que le dijo que la escritura costaría 100 Euros y dígale que se lea esto. La próxima vez, mejor pídame presupuesto, y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…
Sobre ahorrar en la notaría también pueden leer aquíy aquí.
Pues no lo seré, pero preguntar de gratis si que le iba a este presupuestista notarial, porque nos intercambiamos algunos mails más en los días siguientes:
“La verdad es que la diferencia de precios hasta ahora no es muy grande y estoy considerando que quizás como bien dice un mejor servicio merezca más la pena. ¿Me podría contestar unas dudas, exclusivamente sobre este préstamo personal? ¿Es obligatorio que lo inscriba en algún registro o es algo voluntario por acuerdo entre las partes?
No. No hay ningún registro (bueno al margen del Libro Registro de la sociedad), ni obligatorio, ni voluntario en el que inscribir una póliza de préstamo o de crédito, pero tenga en cuenta que si comprende una pignoración de acciones o participaciones sociales puede que también esté incluido un requerimiento de notificación de la pignoración a la mercantil a la que correspondan las acciones o participaciones sociales pignoradas. Si es así, el gasto de notaría podría incrementarse notablemente pues hay que hacer la notificación y, a veces, recurrir a Notarios de otras localidades pues el que interviene las pólizas no tiene competencia donde se ha de notificar. Una razón para presupuestar con advertencias (no cerradamente) pues yo no puedo saber si eso será o no necesario hasta que no tenga las pólizas en mi mano, por mucho que usted me informe de lo que cree que hay en su operación.
Hace un tiempo me sucedió lo que lo estoy contando. Cerré un presupuesto de una operación con pignoraciones de las que no me hablaron. Cuando se ponen sobre mi mesa, las advierto y las cobro. Envío los requerimientos al compañero competente y tuve grandes dificultades para cobrar sus facturas. Las mías no me las pagaron. Perdí 600 Euros con aquella operación.
“¿Tengo que pagar algún tipo de impuesto por el crédito en sí, por el paso ante Notario o por su inscripción en el registro?”
No. Solo el IVA de las facturas del Notario.
Este señor no me ha encargado el trabajo. Evidentemente no he visto un céntimo.
Muchos meses después
“Asunto presupuesto baratito: Buenas tardes: Mi nombre es xxxx y me dirijo a ustedes para solicitar presupuesto para lo siguiente: Primero.- Se trata de PROTOCOLIZAR la partición de las herencias de mis padres, que han sido aprobadas en proceso judicial (cuyo testimonio de los correspondientes particulares obra en tu poder y adjunto).- Segundo.- Que dicho testimonio a protocolizar ocupa xxx PÁGINAS.- Tercero.- Y que el importe conjunto de los caudales hereditarios que se consignan el la repetida partición ascienden a la cantidad de xxx.- Saludos, XXX”.
Buenas tardes xxx: Yo soy Notario de xxx. No sé si es posible que vengan hasta aquí. Confírmeme si es así porque no me gusta presupuestar asuntos que no tengo posibilidad de firmar. Me dice usted que adjunta algún documento pero a mí no me ha llegado nada. Si me contesta rápido se lo digo antes de irme a casa. Saludos y gracias por la confianza, Justito El Notario.
Juro que le iba a soltar la misma perorata que al anterior pero últimamente me han salido algunas oportunidades de firmar escrituras gracias al blog (aunque de momento no cuaja ninguna) y no quise ser borde desde un principio y contesté como han podido ver.
Al día siguiente recibí contestación y la consultante me confesó que ya ni sabía ni cuántos correos similares había enviado y que no era posible acudir hasta mi notaría, así que “gracias y disculpe”.
Entonces ya sí que le contesté (suavemente) enlazándole a esta misma entrada y a la de Ahorrando con el Notario y le dije que lo hay que buscar es un Notario bueno, no un notario barato. Me dan mucha pena los compañeros, sobre todo si son jóvenes, que se tienen que ofrecer como notarios baratos. Había un insulto muy feo que se ligaba con barata…. mejor no lo digo … ¿verdad?
Minutación de la intervención de las pólizas y sus testimonios y certificaciones
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Tengo una duda que no me la resuelven en ninguna notaría. Para una póliza de crédito/préstamo, ya sea con o sin fiadores (veo en el Decreto de 1950 que es la misma tarifa) el arancel es el 1,5 por mil. Entonces, ¿por qué he firmado esta semana en dos notarías diferentes sendas pólizas de préstamo y crédito y me cobran el 3 por mil en un caso (111 € para un préstamo de 37.000 €) y en otra me cobran 490,40 € para una póliza de 250.000 € (el 1,96 por mil )? Si el Decreto de 1950 habla del 1,5 por mil, ¿por qué ocurre esto? He llamado al colegio notarial pero el corporativismo es brutal. Me animan a impugnar la minuta, no es la primera vez que lo hago, pero digo yo, ¿por qué me tengo que “señalar” para que me apliquen los aranceles conforme a Ley? Es que no lo puedo entender”.
Pues la solución es muy sencilla y no se lo explican porque no lo saben y se blindan por si acaso. Los corredores de comercio aplicaron durante décadas el arancel “al pie de la letra”. Si salían 750 Euros, le cobraban 750 Euros. A partir de un momento que no le puedo precisar se aplican ciertas reducciones en virtud de las cuales cobramos mucho menos que eso pero que solo empiezan a aplicarse a partir de cierta cifra. Tiene su lógica aunque les salga más barato proporcionalmente a los que piden más dinero. Así que, en principio, está todo correcto.
“Lo que sigo sin entender es por qué me cobran un 3 por mil cuando en el Decreto pone 1,5 por mil”.
Porque es un 1,5 por mil por cada parte. 3 por acreedor y deudor y 4,5 si hay fiador.
¿Se cobra lo mismo por testimonio ejecutivo o no ejecutivo? ¿cómo se cobran? Parece que para algunos es como las copias autorizadas y para otros como los testimonios.
A los testimonios de las pólizas se le aplican las reglas de las copias. En las pólizas, los testimonios equivalen a las copias autorizadas y los traslados, a las copias simples. En ambos casos, se cobran como las copias de protocolo. El carácter ejecutivo no afecta al arancel.
Pero … las pólizas se regían por arancel de pólizas y eso es aplicar el de notarios. ¿Cuál es el fundamento legal? Podría ser que el arancel de corredores está pensado para cuando la póliza circulaba original y lo que se hacía era un certificado de conformidad. En realidad ahora la modalidad de testimonio nunca estuvo regulado por el arancel de corredores y por tanto cabría defender que se aplica el arancel notarial.
¿El traslado se cobra igual si es con motivo de la misma intervención o solo si se pide después? Particularmente a mi no me parece que haya razón alguna para no cobrar el primero. Es como si las primeras copias fueran gratis.
El arancel de corredores (RD 1251/1997, de 24 de julio, Disp. Ad. Única, que modifica el Decreto de 15 de diciembre de 1950) solo se refiere a las certificaciones del Libro-Registro. Al haber desaparecido tales certificaciones con el nuevo sistema de pólizas que estableció la Reforma del Reglamento Notarial de 2007, ahora ya no cabe aplicar ese arancel. En el nuevo sistema, las pólizas se pueden intervenir e incorporar al Libro Registro de Operaciones Mercantiles o al Protocolo ordinario. En general, traslados y testimonios se rigen por las reglas de las copias (arts. 221 y 250 RN). Por tanto, de las pólizas, según como se organicen, pueden expedirse testimonios y traslados (si forman un Libro Registro) o copias autorizadas y simples (si forman parte del protocolo). Todas deben facturarse de igual modo. No tendría sentido facturar como copias las de pólizas incorporadas al protocolo y como certificación las de las incorporadas al Libro-Registro. Por tanto, todas se sujetan a las mismas normas arancelarias de las copias de los demás documentos protocolares.
No obstante, si estamos hablando de la certificación de conformidad del número 4 de esa D.A. del RD 1251/1997, habría que entender que no es aplicable a las pólizas posteriores a enero de 2007, dado el cambio del sistema de circulación de las pólizas y lo dicho es compatible con el hecho de que cualquier certificación de asiento de Libro Registro siga estando contemplada por el número 3 de esa misma D.A. del RD 1252/1997. Expedir cualquier certificación, cualquiera que sea la denominación (en este sentido una copia del protocolo también es una certificación, lato sensu) sigue estando sujeta a ese arancel por disponerlo expresamente la D.A. 24 de la ley 55/99. También sería aplicable el punto 3 de la D.A. única del RD 1251/1997 a ese caso. La incorporación al libro registro electrónico en este caso es por vía de certificación del asiento en papel. Es una manera de defender la tipicidad arancelaria de ambos aranceles en estos tiempos (y un argumento en pro de la minutación de los folios del protocolo electrónico).
1. Régimen de integración de notarios y corredores de comercio colegiados.
A. Los notarios y los corredores de comercio colegiados se integran en un Cuerpo único de Notarios, que dependerá del Ministerio de Justicia.
B. Los miembros del Cuerpo único de Notarios ejercerán las funciones que hasta la fecha de entrada en vigor de la presente disposición venían realizando los notarios y los corredores de comercio colegiados.
C. Reglamentariamente se dictarán las normas reguladoras del ejercicio de tales funciones, de la demarcación territorial, del régimen de aranceles, de la forma de documentación, del régimen de incompatibilidades y de las fianzas que deban prestarse. En el ejercicio de la potestad reglamentaria, el Gobierno tendrá en cuenta el resultado de la mejor atención a los ciudadanos, el criterio de libertad de elección de notario y las normas de competencia aplicables.
D. Una Ley regulará el régimen disciplinario único aplicable a los miembros del Cuerpo único de Notarios.
E. El escalafón del Cuerpo único de Notarios quedará formado por la integración de los actuales escalafones de notarios y corredores de comercio colegiados, por estricto orden de antigüedad en uno y otro. Los notarios conservarán la antigüedad en clase que tengan asignada. A los corredores de comercio colegiados se les asignará la clase correspondiente a la plaza que sirvan, determinada con arreglo a la legislación notarial; la antigüedad en la clase de cada uno de ellos será la que corresponda en la carrera, deducidos seis años para la clase segunda, y nueve años para la primera, salvo aquellos que hayan accedido a la plaza por concurso-oposición, que tendrán la antigüedad en la clase correspondiente a la fecha de su toma de posesión en dicha plaza. En los concursos para la provisión de plazas, de cada tres vacantes, dos se proveerán por antigüedad en carrera y una por antigüedad en la clase.
F. Los actuales Colegios Notariales y de Corredores de Comercio se fusionan pasando a integrarse éstos en aquel Colegio Notarial en cuyo territorio radique su sede. Formarán parte del cada Colegio todos los integrantes del Cuerpo único de Notarios, cuya plaza esté demarcada en el territorio correspondiente. En todo caso, los Colegios Notariales sucederán a título universal a los de Corredores de Comercio que en él se hayan integrado. Idéntica integración se produce con los actuales Consejos Generales.
G. A los efectos de lo previsto en el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores, se entenderá producida sucesión de empresas en las integraciones a que se refiere esta disposición.
H. El régimen mutualista será único. La unificación se efectuará en la forma en que reglamentariamente se determine, capitalizándose, en su caso, las respectivas mutualidades preexistentes con cargo a sus respectivos miembros.
I. Las referencias que se contengan en las disposiciones vigentes a los notarios y corredores de comercio colegiados, así como a sus respectivos Consejos Generales y Colegios, se entenderán realizadas a los miembros del Cuerpo único de Notarios, al Consejo General del Notariado y Colegios Notariales.
2. Régimen transitorio.
A. El ejercicio de las funciones de los miembros del Cuerpo único de Notarios se ajustará a las normas vigentes aplicables a las distintas formas de documentación, hasta la aprobación de las normas reglamentarias previstas en la presente disposición. Asimismo, hasta que se aprueben las nuevas normas sobre competencia territorial, ésta se determinará por la actual demarcación notarial, conservando cada uno de los integrantes del Cuerpo único de Notarios la plaza que sirva a la entrada en vigor de la presente disposición, sin perjuicio de los derechos de reserva de plaza vigentes. En idéntico término, o hasta las primeras elecciones unificadas, en las Juntas Directivas de los Colegios Notariales se integrarán los Síndicos de los Colegios de Corredores cuya sede se encontrara en el territorio de aquéllos. Durante el mismo período, los miembros del actual Consejo General de los Colegios de Corredores de Comercio se integrarán en el Consejo General del Notariado.
B. Antes de la entrada en vigor de la presente disposición se aprobará un programa para las oposiciones de acceso al Cuerpo único de Notarios. Las oposiciones que se convoquen a partir del 1 de enero del año 2002 se celebrarán con arreglo a dicho programa y a la reglamentación notarial.
3. Régimen supletorio.
En lo no previsto en esta disposición regirá la vigente reglamentación notarial.
4. Habilitación al Gobierno.
Se faculta al Gobierno para dictar las normas necesarias para el desarrollo de la presente disposición. La habilitación reglamentaria contenida en ella se efectuará a propuesta conjunta de los Ministerios de Justicia y Economía y Hacienda, en materia de forma de documentación, de las funciones, demarcación territorial, aranceles, régimen mutualista, así como las que afecten a la integración de ambos Cuerpos.
5. Entrada en vigor.
La presente disposición entrará en vigor el 1 de octubre del año 2000.
Entonces, ¿el protocolo electrónico en pólizas? Procederán las diligencias y el testimonio del protocolo electrónico. No hay incremento por folios.
Minutación de las solicitudes de copia a otras notarías y de los traslados a papel
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Comencemos con el traslado a papel.
¿Como una copia autorizada?
¿Como una copia autorizada pero sin los derechos de “custodia/antigüedad”?
¿Como un testimonio?
¿Como un traslado? ¿Y cuál es el valor del traslado a papel de una CAE?: Dice Pérez Hereza para ELNSXXI: “El tenor literal del precepto transcrito pone de manifiesto que el traslado a soporte papel participa de la misma naturaleza que la CAE”. “En otras palabras, tanto la copia autorizada electrónica como su traslado a soporte papel son auténticas copias autorizadas con el valor y efectos reconocidos en la legislación notarial”.
Ese precepto (el 17 bis, apartados 3 y 4 del RN) dice:
4. Si las copias autorizadas, expedidas electrónicamente, se trasladan a papel, para que conserven la autenticidad y garantía notarial, dicho traslado deberá hacerlo el notario al que se le hubiesen remitido.
5. Las copias electrónicas se entenderán siempre expedidas por el notario autorizante del documento matriz y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho de que su traslado a papel lo realice el notario al que se le hubiese enviado, el cual signará, firmará y rubricará el documento haciendo constar su carácter y procedencia.
“Participa de la naturaleza”, dice primero el autor del artículo enlazado y luego que “son auténticas copias autorizadas“. Siendo así, entonces ¿blanco y en botella?¿se minuta como una copia? Me atrevo a decir que sí, pero puesto que yo no conservo, ni custodio, sin aplicar esto que dice el Número 4 del Arancel:
“3. En las copias de instrumentos públicos que estén en el Archivo Histórico, o en los generales de Distrito o en los de Notarías, cuando tengan más de cinco años de antigüedad, se percibirán derechos dobles y, además, por derechos de custodia, 0,601012 euros por cada año o fracción de antigüedad del documento”.
¿Mi gozo en un pozo?
LaRDGRN de 23/11/2016 señala que “como bien indica el recurrente, el artículo 224.4 del Reglamento Notarial establece que “las copias electrónicas, autorizadas y simples, se entenderán siempre expedidas a todos los efectos incluso el arancelario por el Notario titular del protocolo del que formen parte las correspondientes matrices y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho de que su traslado a papel lo realice el Notario al que se le hubiese enviado …”. A la vista de ello, y de la normativa reguladora del arancel vigente, esta DG entiende que no hay base legal o reglamentaria para minutar la gestión realizada como expedición de una copia, sino simplemente el importe del papel timbrado, como suplido, más el traslado a papel en concepto de testimonio con arreglo al apartado cuatro del número 5 del arancel vigente”.
Esa norma del arancel dice que “los testimonios de autenticidad de la fotocopia de un documento integrado por varios folios en los que sea posible extender un único testimonio comprensivo de todo él, por remisión a datos identificadores, devengarán 3,005061 euros por la diligencia de cotejo y 0,601012 euros por cada folio más”.
Hay otra RDGRN de 14/1/2013 parece considerarlo como un testimonio sin dar mayor explicación.
¿Entonces el traslado a papel de una copia autorizada electrónica es un testimonio de autenticidad? No sé. “No lo veo”, como se dice ahora.
¿Y la solicitud de la copia?
Vamos a ver si conseguimos aclararnos.
Se firma el escrito con firma legitimada. Una legitimación de un folio.
Lo llevamos al Libro Indicador. Un testimonio de cero folios.
Hacemos la petición por Ancert: 1,21 Euros como suplido.
Llevamos la petición a la otra sección del Libro Indicador. Un testimonio de un folio.
Llega el testamento y metemos la factura del compañero como suplido.
Cobramos el traslado a papel de acuerdo con lo indicado.
Llevamos el traslado al Libro indicador. Un testimonio de un folio.
Así que los dos suplidos, la legitimación de firma, dos testimonios de un folio y otro de cero folios (porque la legitimación de firma no va en timbrado), mas el traslado a papel.
Minutación de legitimaciones de firma “de cuantía”
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Qué buscaba el que buscaba esto en mi blog?
Comencemos por la norma arancelaria….
En las legitimaciones contempladas por el artículo 262 del Reglamento Notarial, se devengarán los derechos que resulten de aplicar el número 2 con una reducción del 85 por 100.
Y luego veamos la norma reglamentaria:
Artículo 262. La diligencia del testimonio se extenderá en el propio documento testimoniado. De no ser posible se unirá a éste un folio de papel exclusivo para documentos notariales en el que se realizará la diligencia, reseñando en el documento testimoniado la numeración del folio que la contiene. En uno y otro caso, si el documento contuviere varios folios objeto de testimonio, sea de exhibición o de legitimación de las firmas que éstos contienen, en todos deberá constar la identificación del folio que contiene la diligencia o la referencia al asiento correspondiente en el Libro Indicador. Si el testimonio se hallare totalmente extendido en folios de papel exclusivo para documentos notariales, bastará con reseñar su numeración en la diligencia.
Los testimonios por exhibición deberán realizarse en papel de uso exclusivo para documento notarial, salvo que el formato del documento testimoniado lo impida.
En la diligencia de testimonio se hará constar lugar, fecha, signo, firma rubrica y sello del notario y el de seguridad creado por el Consejo General del Notariado. Si el documento constare en el Libro Indicador se reseñará el número que le corresponda.
Y ahora la duda: ¿Qué tipo de legitimaciones regula el 262? Yo no veo “qué” o “dónde” reducir.
Pues el quid de la cuestión está en una anterior redacción del 262 (la vigente desde 1984 a 2007): “Sólo podrán ser legitimadas cuando sean puestas a presencia del Notario o reconocidas conforme al número tercero del párrafo segundo del artículo 207 las firmas de letras de cambio y demás documentos de giro, de pólizas de seguro y de reaseguro, talones de ferrocarril y, en general, las de los documentos utilizados en la práctica comercial o regidos por disposiciones especiales, así como las firmas de los que, pudiendo ser legitimados conforme a los artículos 258 y 259, contengan declaraciones de voluntad”.
A estas legitimaciones se les aplica la norma arancelaria citada al principio. Asunto resuelto.
¿La legitimación de la firma de la instancia del heredero único es una legitimación de cuantía? Pues es muy probable que sí
Pero, ¿cómo se cobran realmente las legitimaciones de firma de cuantía?
Si en mi programa meto una legitimación de cuantía de 50.000 euros salen unos 34 euros. Si meto cinco legitimaciones de firma de cinco folios y con cinco copias pues cuestan unos 105 euros. O sea que si cobro por cuantía, ¿salgo peor parado que si cobro legitimaciones de firmas sin cuantía y folios del documento? ¿No será que hay que cobrar ambas cosas? Pues vamos a ver que dicen las RR de la DGSGyFP (antes DGRN) que he podido encontrar y que son estas dos:
R de 6 de abril de 2021 (legitimación de firma en instancia de cancelación de usufructo, es legitimación de cuantía): RESOLUCION completa
La cuestión de fondo se centra en el hecho que sostiene el recurrente contra el Acuerdo de la Junta Directiva de 29 de Enero de 2020, sobre si el concepto de minutación de una legitimación de firma en una instancia privada por la que se solicita la consolidación del usufructo en la nuda propiedad, por extinción del primero en el Registro de la Propiedad, debe minutarse como documento sin cuantía según el número 2 del Arancel (6,01 €) o bien, como sostiene el notario y ratifica el acuerdo de la Junta Directiva, debe ser aplicado el apartado 3 del número 5, como documento de cuantía con una reducción en la base del 85 %, con lo que el importe asciende a 27,73 €.
Alega el recurrente: La referencia que hace el número 5. 3 del Arancel a la minutación de las legitimaciones de firmas al artículo 262 RN (correspondiente al actual art 259.2 RN tras su modificación por el Real Decreto 45/2007 de 19 de enero) en cuanto a considerar sujeto a minutación como documento de cuantía las legitimaciones de firmas que contengan “declaraciones de voluntad” no puede extenderse a cualquier declaración de voluntad, cuando, como en su caso, y a su juicio, solo refleja un hecho como es la muerte del usufructuario, que produce “ope legis” su extinción, hecho que el Notario y el Registrador, en términos del recurrente solo se limitan a “dar constancia” (sic) y todo ello corroborado por el hecho de que la legislación tributaria sostenga como fecha de devengo la del fallecimiento del usufructuario.
Lo que se plantea es si la instancia en documento privado con firma notarialmente legitimada, como una excepción al principio de documentación pública que exige habitualmente el principio hipotecario plasmado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, debe minutarse o no como documento de cuantía por implicar una declaración de voluntad. La respuesta a esta última cuestión debe ser indudablemente positiva. El artículo 259.2 del Reglamento Notarial (antiguo 262 RN), establece una mayor garantía en ciertos documentos, exigiendo, dada su mayor trascendencia que la legitimación de la firma en estos casos, solo pueda hacerse a presencia del notario que deberá identificar físicamente al firmante y comprobar que la firma se hace a presencia del mismo o su reconocimiento, como excepción al principio general, que establece el párrafo primero del citado artículo que permite otras vías , como el conocimiento, el cotejo con otras firmas o documentos indubitados sobre firmas ya estampadas. De ahí que se establezca la presencialidad y simultaneidad de la firma ante notario en determinados documentos, donde la norma establece que, pese a no figurar ser protocolizados, como letras de cambios, documentos de giro mercantil o los que contengan declaraciones de voluntad el Notario se asegure fehacientemente de que la firma pertenece a su titular, y la mayor garantía es el hecho de identificar a quien va a firmar el documento y con esta inmediación comprobar que la firma se hace presencialmente ante el notario que legitima la firma o se reconoce por lo que participa de la naturaleza de las actas notariales de presencia , de la misma manera que en las escrituras públicas, implicando una fuerte presunción en derecho sobre la autenticidad, superior a la del cotejo por similitud. Como establece el notario en su informe deben distinguirse meras manifestaciones de conocimiento (como la legitimación de la firma del arquitecto que constata un hecho o la del secretario del consejo de administración que refleja lo acontecido en una Junta social) que las manifestaciones de voluntad, aquellas a las que se anudan consecuencias jurídicas, aunque provengan de hechos. Tal sería el caso, con una analogía evidente de la instancia de heredero único para inscribir los bienes de su causante en el Registro de la Propiedad; no se sostendría ni lógica ni jurídicamente, que lo que quiere el heredero es que se constate el hecho de la muerte de su causante, y el “hecho “de ser su sucesor, pues con esta solicitud, adquiere la condición de heredero, en cuanto sucesor en los derechos y obligaciones del causante (art 661 Código Civil). Sería absurdo desconocer la trascendencia jurídica que supone la aceptación de la herencia, del cual, la solicitud de inscripción en el Registro de la propiedad de los bienes que figuraban en el Registro es el corolario necesario. Evidentemente, en la adquisición del pleno dominio se produce igualmente una aceptación de un derecho, lo que ocurre que desmembrado en dos momentos puntuales, uno cuando se adquirió la nuda propiedad, pues el donante ya sea por reservarse el usufructo vitalicio o ya por donarlo a otra persona distinta del donatario de la nuda propiedad está transmitiendo un derecho , que al ser temporal, acabará por consolidarse en quien fuera nudo propietario , que tiene que manifestar su voluntad de hacer constar este hecho, pues, solo con la presentación del certificado de defunción no es suficiente y es necesaria, como señala en su informe el notario recurrido, según el artículo 192 del Reglamento Hipotecario , una declaración de voluntad en tal sentido, que puede hacerse, excepcionalmente en documento privado con la firma notarialmente legitimada, lo que, podría constatarse en documento público, que sería, indudablemente un concepto minutable como de cuantía. Pero es que al margen de este hecho, es tajante una norma que parece no tener en cuenta el recurrente, que es la sustancial y despeja cualquier duda sobre la minutación como documento de cuantía y es la comprendida en el Anexo II del Arancel de los notarios bajo la rúbrica “NORMAS GENERALES DE APLICACIÓN”, la normaCuartadice literalmente: “Se considerarán instrumentos públicos de cuantía aquellos en que esta se determine o sea determinable , o estén sujetos por su contenido a los Impuestos sobre sucesiones y Donaciones o sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, Impuesto sobre el Valor Añadido o cualquier otro que determine la legislación fiscal”.Y posteriormente se añade: “En las herencias, disoluciones de comunidades y liquidación de sociedades con adjudicación de bienes se aplicarán los tipos del número 2 (documentos de cuantía) a los interesados por el total de bienes que se adjudiquen por un mismo concepto”. Que la instancia solicitando la extinción del usufructo es un hecho imponible sujeto a impuesto, es un hecho tan palmario como resulta de la presentación de tal documento por el interesado en la Hacienda competente, y se refleja en el cajetín de la oficina liquidadora de la comunidad de Madrid con fecha 14 de Octubre de 2019, presentado a liquidación, siendo absolutamente irrelevante el importe de la cuota tributaria o su exención; como lo sería el hecho de la aceptación de una herencia en que legalmente no se llegara al mínimo imponible, siendo, indubitadamente, un documento de cuantía, como en el caso que nos ocupa, y requisito imprescindible , según el artículo 254 de la Ley hipotecaria para que el recurrente pueda inscribir la extinción del usufructo y pase a ser titular del pleno dominio de la finca en cuestión. Además, este requisito lo impone el artículo 258 RN en su primer párrafo cuando establece que no puede legitimarse las firmas de los documentos que no hayan cumplido los requisitos establecidos por la legislación fiscal.
Alega igualmente el recurrente que desde el punto de vista sustantivo según el artículo 256 del Reglamento Notarial“El notario no asume responsabilidad por el contenido de los documentos cuyas firmas legitime”. Deducir, como hace el recurrente que el notario solo es responsable de la autenticidad de la firma de quien suscribe el documento que le presentan, dando a entender, que la cuantía expresada en el mismo debe quedar al margen de su intervención o del documento en sí supone desconocer el sentido de la actuación notarial, incluso en los documentos no protocolares.
Es indudable, como ha puesto de manifiesto la DGRN en su Resolución de 7 de Octubre de 2003, que el notario ha de conocer el documento y calificarlo jurídicamente aunque no asuma responsabilidad por su contenido, pues a diferencia de las escrituras públicas , no es autor de su redacción y en ningún caso podría autorizar la legitimación de un documento que fuera contrario a la ley, la moral o el orden público, lo que es contrario al principio de calificación de la legalidad, recogido en el artículo 17 bis 2 a de la Ley del Notariado; el hecho que el párrafo1º del artículo 262 del RN vigente del que contenía una redacción similar fuera parcialmente anulado por la STS de 20 de mayo de 2008 obedeció no a una cuestión de fondo sino a la cuestión competencial de estar regulado en un Reglamento y no en una Ley. El testimonio de legitimación de firmas en sí es considerado por el artículo 144 del Reglamento notarial como instrumentos públicos como en general “cualquier documento autorizado por el notario”, en lo que la doctrina moderna llama instrumentos públicos no protocolares , a diferencia de las escrituras públicas o las actas , que si se incorporan al protocolo, y aquí el testimonio de legitimación de firmas es en sí un instrumento público en un documento privado, al que no cambia su naturaleza, pero en el que la actuación notarial ha de observar todos los requisitos de legalidad y como ejemplo de estos, el Notario no debe limitarse a asegurarse solo de la autenticidad de la firma, ni podría legitimar la firma de un documento redactado en idioma que no conozca si no va acompañado de su traducción oficial (por relación al artículo 252 RN), y deberá comprobar, como puso de manifiesto la Circular 1 /96 del Consejo del Notariado, y actual artículo 258 RN que no es un documento que deba figurar en escritura pública por aplicación del artículo 1280 Código Civil o cualquier precepto aplicable que lo exija como en su caso el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, o que de acceso a juicio ejecutivo , y como se dijo antes , que cumpla lo establecido por la normativa fiscal (STS 27 de Mayo 1983). De todo ello se deduce que la responsabilidad del notario va mucho más allá, sin perjuicio que sea lo fundamental, de comprobar la autenticidad de la firma , y ha de extenderse a controlar que el documento cuya firma legitima no sea contrario a las leyes y sea susceptible de utilizar la forma de documento privado para legitimar notarialmente ésta, en el caso que nos ocupa, que se hubiera cumplido la normativa fiscal en cuanto a la consolidación del usufructo con la nuda propiedad y por lo tanto , sea correcta su minutación por el notario como documento de cuantía al que aplicó la reducción arancelaria correcta sobre la base.
R. de 30/04/2001 (legitimación de firmas en una certificación de acuerdos de Junta de sociedad, no es legitimación de cuantía)
El presente recurso tiene por objeto determinar la correcta minutación de honorarios notariales de un testimonio de legitimación de firma puesta al pie de una certificación de acuerdos de Junta General de reelección de cargos. Frente al criterio de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de Madrid de estimar que toda legitimación de firmas queda sujeta al apartado dos del número 5 AN, salvo que se trate de los documentos a que se refiere el art. 262 RN, recurre en alzada el Notario, estimando que junto a las legitimaciones “ordinarias”, que sujetas al número 5 de los vigentes aranceles notariales existen otras a las que, por su pretendida equiparación de efectos con las escrituras públicas, les conviene un tratamiento arancelario análogo al que para éstas prevén las normas vigentes. El argumento utilizado por el Notario recurrente es que la legitimación de firma en una certificación de Acuerdos de Junta General en la que se reelige un cargo es título inscribible y de legitimación, por lo que se equipara prácticamente en cuanto a sus efectos a la escritura pública, por lo que debe aplicarse el arancel correspondiente a la reelección (documento sin cuantía) y no el de la simple legitimación de firma, entendiendo que el arancel no se aplica en función del trabajo o actividad desarrollada por el Notario sino, fundamentalmente, atendiendo al resultado y a los efectos de dicho resultado.
Este criterio no puede ser aceptado. La eficacia y valor de la Escritura pública en sentido estricto no puede quedar limitada a su condición de título de legitimación o título para su inscripción en el Registro de la Propiedad o Mercantil, no siendo éstos sus únicos efectos, produciendo la escritura pública efectos por sí misma. El Notario al autorizar una escritura pública “redacta”, “controla la legalidad” y, por último, “autentica”. Al redactar, el Notario debe informar, asesorar y leer conforme al artículo 193 del Reglamento Notarial, conformando la voluntad de las partes, controlando la regularidad del negocio, en cuanto a la legitimación (capacidad y representación) para realizar el acto o negocio jurídico, titularidad, comprobando que el otorgante sea el efectivo titular del derecho, y estado de cargas (cfr. R.D. 2537/1994, de 29 de Diciembre), adecuando dicha voluntad al ordenamiento jurídico (cfr. art. 147 RN), todo ello sin mengua de su imparcialidad. El control de la legalidad abarca todos los tipos de ineficacia, ante todo la nulidad radical o absoluta, pero también la anulabilidad y rescindibilidad por causas coetáneas al negocio, y los actos fraudulentos, en fraude de ley y en fraude de los derechos de terceros, dentro de los límites que impone el Estado de Derecho al control de la legalidad no judicial. Y, por último, el Notario “autentica”, ejerciendo la fe pública notarial, extendiéndose en la esfera de los hechos, a la exactitud de lo que el Notario ve, oye o percibe por sus sentidos, y en la esfera del Derecho, a la autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de las partes (cfr. art. 1 RN), derivando del instrumento público una serie de presunciones iuris tantum particulares, de veracidad o de legalidad, que acaban integrando una presunción general de verdad y de legalidad del mismo instrumento, considerado como un todo, por lo que la fe pública debida a la actuación notarial no podrá ser negada ni desvirtuada en los efectos que legal o reglamentariamente deba producir sin incurrir en responsabilidad (cfr. art. 143 RN).
Por el contrario, el testimonio notarial de legitimación de firmas no participa en su integridad de las características anteriormente expresadas. La legitimación de firmas es un testimonio que acredita el hecho de que una firma ha sido puesta a presencia del Notario, o el juicio de este sobre su pertenencia a persona determinada (cfr. art. 256 RN), pero sin que ello suponga juicio alguno por parte del Notario sobre la legitimación de las partes o el contenido del documento (cfr. Res. 19-12-1979), no siendo el Notario su “redactor”, en los términos anteriormente expresados, velando únicamente que el documento no contenga nada contrario a las leyes, a la moral o a las buenas costumbres (cfr. art. 260 RN), por lo que el documento privado no deja de serlo porque sus firmas estén legitimadas, careciendo, en consecuencia, de los demás efectos que el ordenamiento jurídico atribuye las escrituras públicas, aunque pueda coincidir con ella en cuanto constituya, en supuestos excepcionales, título inscribible en el Registro de la Propiedad o Mercantil.
Visto lo visto, no acabo de entender porqué la cancelación de un usufructo sí y los acuerdos sociales no. Tampoco me queda claro lo que indicaba sobre la manera exacta de minutar.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¿El acta de depósito de un cheque en una notaría debe considerarse documento con o sin cuantía? La diferencia de la minuta puede ser muy importante”.
Lo cierto es que he hecho algún depósito, pero de ese tipo no. Me ha rondado en muchas ocasiones, pero al final, por una u otra razón, nunca se ha acabado haciendo. Sí, la diferencia puede ser muy considerable.
Hay que tener en cuenta que el depósito es voluntario para el Notario. No estamos obligados a aceptarlos.
Dice el Artículo 216.2 RN:
“La admisión de depósitos es voluntaria por parte del notario, quien podrá imponer condiciones al depositante, salvo que el depósito notarial se halle establecido en alguna ley, en cuyo caso se estará a lo que en ella se disponga.”
Cuestión aparte es la de la minutación. Digamos que viene admitiéndose la posibilidad de acordar los honorarios con el cliente, si bien la prudencia aconseja no exceder de lo que resultaría si se aplicase el arancel de los documentos con cuantía (número 2 del Arancel), en función del valor de lo depositado (¿en este caso importe del cheque?). No existe una norma especial al respecto (que yo sepa).
Minutación registral de la representación gráfica versus minutación notarial de la actualización catastral
Vamos primero con la STS que da lugar a esta entrada para luego poner el asunto en relación con la minutación notarial de la actualización catastral (sea lo que sea lo que entendamos cada uno de nosotros, los Notarios, por esto de la actualización).
TRIBUNAL SUPREMO: Sala de lo Contencioso-Administrativo: Sección Quinta: STS 1113-2021: RESUMEN:“De las razones expuestas ha de concluirse, a los efectos de la cuestión que suscita interés casacional, que la incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio registral de la finca en el Registro de la Propiedad, no constituye una operación registral autónoma y diferente de la inmatriculación o la inscripción del título, cuando comporte la reestructuración de los terrenos, prevista en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria y no autoriza a duplicar los honorarios de tales inscripciones, devengándose una sola partida de honorarios por una sola inscripción de tales títulos incluyendo la incorporación de la descripción gráfica georreferenciada”.
Como dijo un compañero el otro día “no sé si la sentencia dice lo que parece decir que dice con más o menos claridad”. Luego citó el artículo 9 de la Ley Hipotecaria:
“Artículo 9 de la Ley Hipotecaria:El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:
b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199″.
Yo tampoco sé si la STS dice lo que dice (vemos que habla de que el 9.b) de la LH no autoriza a duplicar, es decir a cobrar doble, y no sé si sin duplicar es posible cobrar al menos algo que no sea el doble por el trabajo que puede representar la incorporación de la representación gráfica georreferenciada), pero llegados a este punto puede centrar la cuestión: parece que alguno quiere poner en relación la STS sobre minutación registral de la representación gráfica con la minutación notarial de la actualización catastral (sea lo que se entienda por ello).
En mi Programa de Gestión existe un concepto que se llama “Rectificación descriptiva de finca”. Lo hay con cuantía y sin cuantía. Supongo que lo habré utilizado alguna vez con cuantía pero el de sin cuantía lo he utilizado cientos de veces (seguramente serán varios miles). Es más, recientemente he podido comprobar en los Anuarios de 2018 y 2019 (por cierto, quiero completar mi colección) que ocupo lugares de podio o diploma olímpico en el ranking nacional de actualizaciones (de “actualizadores” o “actualizators” de fincas) que en el Anuario se podrían comprender en la categoría o grupo número 12 (“Actos que implican modificación física de las fincas”).
O sea, que yo y mis oficiales (o mis oficiales y yo) nos pegamos la currada mirando el título, el registro, el catastro y la documentación técnica para actualizar la descripción y estudiar qué le pido al registro (un 199, un 201, un 5%, un 5-10%, un 10%, etc, etc..) currándomelo en el STI y hasta en la SEC con un expediente ad hoc y ¿todo eso es gratis? ¿no tengo derecho ni a cobrar 30,05 cochinos Euros por finca? Pues no estoy de acuerdo si como en mi caso el estudio de la situación de la finca culmina con la correspondiente solicitud al Registro para que se proceda a su rectificación descriptiva o la modificación física aunque no estemos hablando de agregación, agrupación, división o segregación. Distinto es cobrar por las demás actualizaciones que no comportan cambios en la superficie de las fincas (aunque podrían tener repercusiones registrales o catastrales digamos que “menores”). En este caso sí que acepto no cobrar y, de hecho, no lo hago pero en los demás casos estamos de lleno en el supuesto de la modificación física con independencia del resultado catastral o registral de mi actuación como Notario y así se clasifica ese concepto a efectos de IUI y de estadística notarial.
Otro día sigo hablando del tema y analizando el porqué una notaría tan pequeña como la mía puede estar en puestos tan altos en el ranking de actualizaciones de fincas.
Venga que es Viernes Santo y tengo una mini fiesta que espero no termine con la policía derribando la puerta de la morada de mi amigo con un ariete ….
Normas arancelarias para minutación de las hipotecas
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hay entidades que nos dicen como minutar. Veamos qué podría estar haciendo yo mal, según ellas.
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Base del arancel: responsabilidad hipotecaria, con una reducción del:
46,56 %, si la garantía es una vivienda (Reducciones %: 25/25/5. RD 1426/1989, RDley 6/1999 y RDley 8/2010).
28,75 %, si no es vivienda (Reducciones %: 25/5. RD 1426/1989 y RDley 8/2010).
NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN (LEY 2/1994)
Base del arancel: el 70% del capital pendiente. En las escrituras debe figurar el capital pendiente, si no, sería el capital formalizado. Pero en ningún caso es la responsabilidad hipotecaria. El mínimo minutable son 90 euros. Sobre esta base se aplica una reducción del 50 %+ 5% , lo que supone una reducción del 52,50 % si es vivienda Los folios solo se cobran a partir del 50 (Número 7 del arancel).
Información registral previa (también información registral continuada o similar). En ocasiones, el Notario realiza este pago al Registro de la Propiedad. Es un suplido, y por tanto debe comprobarse que el mismo concepto no se factura por el registro, y que el Notario facilita la factura registral por dicho concepto. Pero en ocasiones “información registral” lo minutan como Derechos, y no procede su cobro. Todos los suplidos han de tener un concepto claro en la factura, y salvo el papel timbrado, los suplidos han de estar respaldados con la correspondiente factura, que debe acompañarse con la factura del Notario, pues se trata de pagos a terceros cuyo pago ha sido efectuado por el Notario en nombre del Banco. Si el concepto al que responde el suplido no está claro, debe exigirse al Notario su aclaración y la modificación de dicha factura. No se debe abonar ningún suplido que no esté claro a qué gasto se refiere. Se pedirá detalle o información al Notario antes de comprobar si procede o no el pago. Si es la información registral continuada o una nota simple necesaria para el otorgamiento, ha de ser un suplido, como se ha indicado antes, y adjuntarse la correspondiente factura del registro.
Bueno, estoy conforme, pero muchas veces no tenemos la factura previamente y si la tenemos, no está desglosada. Otras veces nos mandan borradores o prefacturas o algo por el estilo desde los registros que llegan días o semanas después del otorgamiento. Tiene razón la entidad pero la cosa es complicada. Lo mejor sería que se cobraran en el registro. Así me sucede en la mayoría de las ocasiones en mi zona donde solo dos o tres registros me las cobran directamente a mí. Cuando trabajas con registros desconocidos no conoces su costumbre de manera que puede acabarse produciendo un pago duplicado.
CERTIFICACIÓN CATASTRAL (tema tratado en la primera comunicación y de manera exclusiva en otra posterior)
Primero nos dijeron:Certificación/ referencia/información catastral: Esta información registral, en su caso, ha debido ser facilitada en la compraventa previa. No es un requisito en el caso de préstamos hipotecarios. En el TR de la Ley del Catastro Inmobiliario (RD. Legislativo 1/2004) se establece la obligación del Notario de comunicar los documentos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa (art. 14.1), no se refiere por tanto al derecho real de hipoteca. El 36.3 del TR obliga a los Notarios y registradores a remitir información relativa a documentos en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario, y la hipoteca no lo es. Y el art. 44.3 establece que la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria”.
Y yo opiné que: “En cuanto a Catastro, estoy conforme pero ¿cuando problemas puede resolver una certificación catastral en una hipoteca que no lleva compraventa previa? Muchos, verdad. Entonces no será conveniente pedirla, estudiarla y cobrarla, ¿o tengo que trabajar gratis para ellos?”
Después nos dijeron:“Estimado Sr. o Sra. Notario, BANK solicita que no se incorpore a las escrituras de préstamo hipotecario y novación de préstamo hipotecario la certificación catastral sobre la finca o fincas objeto de hipoteca en los casos en los que dicha referencia conste en la nota simple o información registral que se incorpore a la escritura y, por tanto, se pueda ahorrar la misma, sobre la base de La siguiente argumentación jurídica:
NO ES OBLIGATORIO INCORPORAR LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL: No es obligatorio para poder otorgar la escritura, siquiera, la referencia catastral, tal y como indica el articulo 44.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante “LC”),
NO ES SANCIONABLE: El artículo 70 LC considera infracción tributaria simple “El incumplimiento del deber de aportar la referencia catastral”, no refiriéndose a la incorporación de la certificación catastral a la escritura.
LA INFORMACIÓN REGISTRAL ES UNA FUENTE VÁLIDA PARA LA OBTENCIÓN DE DICHA INFORMACIÓN: Tal y como indica e artículo 41.1.c), la información registra! (que ya se incorpora a la escritura) es una fuente válida para obtener dicha referencia.
LA REFERENCIA CATASTRAL DEBERÍA ESTAR CONTENIDA EN LA NOTA SIMPLE: Así lo establece el articulo 10.4 de la Ley Hipotecaria cuando indica que en toda publicidad registral se debe expresar la referencia catastral.
EN CONCLUSIÓN:
BANK solicita que, atendiendo a todo lo anterior, sólo se incorpore la certificación catastral cuando: (i) no conste la referencia catastral en la información registral incorporada en la minuta y (II) no se haya aportado por ninguna de las partes otro documento válido ex art. 41 LC en el que se contenga dicho dato que suponga un coste menor que la obtención por la Notaría e incorporación de la certificación catastral a la escritura”.
Pues .. me parece un planteamiento completamente razonable aunque alegaría lo mismo que dije a la primera comunicación ¿y no prefieren en las hipotecas sueltas que vayamos más allá del dato de la RC y podamos usar la información catastral para poder hacer algún tipo de retoque, aclaración o añadido que al Banco le venga bien (que a todos les/nos venga bien)? Yo cobro por esas certificaciones 6,61 Euros más IVA y creo que proporciono un buen servicio a cambio. También es verdad que la escritura se alarga un poco mas, las copias también y que el chocolate del loro al final es una cifra que en volumen total no es desdeñable y los dineros no están para malgastarlos.
Concluyendo, acabaré haciendo lo mismo que hacía en beneficio de mis clientes (el Banco también lo es) pero no podré cobrar por ello porque existe una petición expresa del cliente que ha de ser respetada y eso coincide con lo que siempre he pensado de la minutación: yo no puedo estar preguntando a todo el mundo qué quiere o cómo lo quiere, así que si quiere salirse de lo usual pues que lo pida. Viviría en mi despacho si preguntara tantas cosas pero cuando ya te lo han dicho, ha de procederse así y no hay vuelta de hoja, aunque téngase en cuenta también que el hecho de pagar no te da todo el poder para imponerte a la otra parte ni mucho menos al Notario que, por si no lo saben, tiene potestad para incorporar lo que le dé la gana… cobrarlo ya sería harina de otro costal.
OTROS
No se puede cobrar por la preceptiva comunicación telemática a la Hacienda de la Comunidad Autónoma de la operación autorizada.
En mi opinión, la comunicación a la hacienda autonómica no se cobra salvo que se exija copia simple electrónica.
Ah, por cierto, las notas de expedición de copia se ponen y se cobran. Vean:
Artículo 224 RN: En la expedición de las copias autorizadas electrónicas se hará constar expresamente la finalidad para la que se expide, siendo sólo válidas para dicha finalidad, y su destinatario, debiendo dejarse constancia de estas circunstancias por nota en la matriz
Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. Número 4. Copias.- 1. Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su caso, devengarán 3,005061 euros por cada folio o parte de él. A partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior.
CONCLUSIÓN:
Del resto de cuestiones no hablo porque estoy conforme.
Poca cosa, ¿verdad? Bueno …. parece poco pero lo de la reducción vivienda y la del 5% tiene bastante importancia (especialmente la primera porque la segunda es una honra arancelaria y funcionarial más que otra cosa), pero por lo demás estoy de acuerdo con esta entidad aunque no con la forma en que, al parecer, están planteando este tema en las notarías. A mi no me lo han planteado porque les he firmado 5 hipotecas en 13 años.
Yo ya se lo digo abiertamente: “Oiga que yo no soy empleado del Banco”. Y tragan …
DESCUENTOS:
Unos meses más tarde …
¿Un cliente puede solicitarte descuento para todo lo que firme contigo?
Nada dice el artículo 35 del Real Decreto Ley 6/2000, que establece la posibilidad de efectuar un descuento de hasta el 10%, sobre las eventuales solicitudes de rebaja que nos pudieran formular a los Notarios. Simplemente dice que “se podrá efectuar” ese descuento por lo que habría que considerar que, al igual que se “podrá efectuar”, se “podrá solicitar” de cualquier manera o aplicarse de motu propio y sin ninguna clase de petición previa, tanto respecto de un documento concreto como respecto de todos los que un cliente vaya a firmar estando previsto hacerlo o sin que lo esté.
Sin embargo, diría que acordar un descuento con un cliente para todo lo que te traiga no es demasiado correcto y que tratándose de una gran entidad de crédito constituye una práctica desleal y contraria a la competencia si consideramos el punto de vista de los demás compañeros y el de las demás entidades, ¿o no?
Pues resulta que hay una gran entidad que está escribiendo a algunos Notarios (¿muchos?, ¿pocos?, no lo sé) para decirles:
“El motivo de la reunión (no sé de qué reunión habla porque hay que mencionar primero una reunión para luego referirse a ella, ¿no?) sería solicitarle, en base al artículo 35 del Real Decreto Ley 6/2000, la aplicación de un descuento del 10 % sobre los aranceles que nos aplica (que “le aplica a BANK” sería mucho más correcto) a BANK en su facturación. Quedamos a su disposición para cuando estime oportuno. Un fuerte abrazo (un saludo, si quieren afectuoso, hubiera sido mucho más apropiado para despedirse). Fulana de Tal. BANK“.
Una floja redacción con una errata incluida porque en vez de quedar a su disposición ponen “disposiicón” por lo que parece que no se hubieran leído el texto ni un par de veces antes de enviarlo.
Téngase en cuenta, porque yo creo que tiene una cierta importancia, que el Banco es el que paga, pero el cliente es el que elige al Notario y siendo así, ¿no se podría dar lugar a que el Banco aconseje a sus clientes que elijan al Notario que les aplica ese descuento?
Por otra parte y para terminar tengo algunas pequeñas dudas: no sé si esto se regularizaría con un simple apretón de manos con o sin escupitajo o por escrito, ni por cuanto tiempo, ni para cuales de las plazas o destinos que el Notario pudiera tener a lo largo de su carrera profesional. Así que a mi mejor no me manden la cartita que ya les digo de antemano que no me caso con ustedes. Ya tengo bastante matrimonio con la hipoteca que termina en el lejano 2035.
ACUERDO DE JD DE COLEGIO NOTARIAL SOBRE IMPUGNACIÓN DE MINUTA:
Ha llegado a mis manos (y a muchas manos notariales mas) el Acuerdo de una Junta Directiva en un caso de impugnación de minuta de préstamo hipotecario correspondiente a la entidad a la que se refiere esta entrada. De ella me parece interesante destacar:
1.= Las copias simples electrónicas podrían minutarse (tantas como nos pidan) pero debemos de conservar “archivo” de las solicitudes que dan lugar a su envío y cobro. Caso contrario no podremos justificar su cobro en caso de impugnación. Se refieren a CSE enviadas al margen de SIGNO por lo que no me queda claro si en cuanto a las de SIGNO podrían cobrarse tantas como enviamos (plusvalía, administración autonómica o Catastro, por ejemplo). Yo no correría riesgos con estas últimas (una por todas). Con las otras, sin embargo, tantas como enviemos si consta la petición (otro legajo mas a conservar).
2.= Poder. Sí, procede minutarlo.
3.= ¿Reducción arancelaria del 46,56% o del 28,75%? En este caso se aplica la grande pero correspondía la pequeña con lo que la JD entra a tratar un tema que tal vez no correspondía tratar en este caso, pero nos interesa la argumentación utilizada que es esta:“Aplica el Notario la reducción del 46,56 %; teniendo en cuenta este dato, es correcto lo facturado, si bien podría haber sido una cantidad mayor de haberse aplicado, dado que el destinatario de la factura es una entidad bancaria la reducción correcta, que es el 28,75 %. Esta diferencia ya no procede facturarla por la prohibición de la reformatio in peius. Como decimos, la reducción a aplicar debió ser del 28,75 %, pero no procede la acumulativa de las reducciones arancelarias del Real Decreto Ley 6/1999 y Arancel Notarial, y ello por lo siguiente: La RDGRN de 9 de Junio de 2014 dice: “Primero.- La aplicación de las exenciones, bonificaciones o reducciones en materia arancelaria son de interpretación restrictiva y rigurosa con el fin de no quebrar el equilibrio y la cobertura de gastos a que responde la regulación del Arancel, ateniendo al espíritu informador del Real Decreto Ley 6/1999, de 16 de abril, y conforme con las normas contenidas en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de Noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios”. Igualmente, la RDGRN de 20 de Diciembre de 2013 dice que “es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exenciones, reducciones o bonificaciones en materia arancelaria son siempre de interpretación restrictiva rigurosa, habida cuenta de que excepcionan las disposiciones generales en materia arancelaria, y en consecuencia solo cabe admitirlas cuando se encuentren clara y expresamente consignadas en la respectivas disposiciones, sin que puedan en ningún caso interpretarse ni aplicarse de manera extensiva, deductiva o analógica. Éste criterio se manifiesta en dos aspectos: el carácter no acumulativo de la eventual pluralidad de reducciones salvo que la propia norma que las establece lo disponga expresamente, como hacen el Real Decreto 6/1999 y el Real Decreto 1612/2011, de 14 de Noviembre y en la aplicación de la reducciones exclusivamente sobre los honorarios resultantes del número 2 del Arancel, criterio manifestado reiteradamente por este Centro Directivo, por la RDGRN de 21 de Septiembre de 1999 y reiterado recientemente por la Ley 8/2012 de 30 de Octubre que se ocupa de recalcar que los honorarios que indica se devengarán por todos los conceptos. La aplicación de reducciones arancelarias sobre todos los números del Arancel, solo tiene lugar, dado su carácter de honorarios fijos, en casos especialmente previstos. Así ocurre con los honorarios de copias (número 4 del arancel) que excedan de doce folios; con relación a los folios de matriz (número 7 del Arancel) con carácter general a partir del quinto folio y con carácter especial para escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios que solo devengarán honorarios a partir del folio 51º inclusive, en virtud de lo dispuesto por la ley 8/2012 de 30 de Octubre”. De igual modo, la DG en Resolución en Consulta de 21 de Septiembre de 1999, planteada por la OCU, sobre la aplicación de la reducciones arancelarias aprobadas en el Real Decreto Ley 6/1999, invocada en otras, como la de 22 de Junio de 2010, señala que estas deben interpretarse con un criterio teleológico, es decir atendiendo al espíritu y finalidad de la norma, y de ahí cabe deducir: -Que la reducción no solo es aplicable a la compraventa de viviendas sino a otras formas de acceder a la propiedad, como la adjudicación a cooperativistas o la autopromoción. – Que la reducción solo es aplicable cuando el préstamo tiene por finalidad la adquisición de vivienda (con garaje y trastero), pero no siempre que la hipoteca recae sobre vivienda, si la finalidad del préstamo no es su adquisición. Siguiendo el criterio teleológico que invoca la citada Resolución, y la Exposición de Motivos del Real Decreto 6/1999, la finalidad de la reducción arancelaria es “una rebaja en los costes para para los ciudadanos a la hora de acceder a la compra de su vivienda”. El artículo 14 de la LCCI señala que “el prestatario asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien la solicite”. La Norma General Sexta del Arancel Notarial de 1989 dice que “la obligación de pago de los derechos corresponden a los que hubieran requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. Conforme a la DF 2ª de la LCCI 5/2019 “los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del IAJD no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido (es decir, la entidad prestamista, Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de Noviembre), salvo que se dispusiese expresamente otra cosa. Hay normas autonómicas que van en la misma línea. Recordemos la Norma 4ª, punto 2 del anexo II del Arancel. La DGRN ha resuelto que la reducción era aplicable no solo cuando el adquirente de la vivienda es persona física sino también jurídica, lo que puede ser un argumento a favor de aplicar la doble reducción a las entidades de crédito. Sin embargo, se lo puede oponer que la extensión del beneficio arancelario puede tener su fundamento en la medida en que la persona, sea física o jurídica, está adquiriendo un derecho de propiedad sobre la vivienda que puede ejercitar, pero eso no ocurre con el acreedor hipotecario, que podrá ejercitar únicamente los derechos que como tal le corresponden, pero no el de propiedad. Si ejecuta la hipoteca y se formaliza escritura de compra su favor, si tendrá los beneficios fiscales y arancelarios oportunos”.
5.= Presentación telemática. Lo deja claro no se puede cobrar nada por este concepto. De hecho, esta RDGRN de 23 de Enero de 2013, señala que “y finalmente éste mismo debe ser el criterio respecto de la cantidad que el Notario repercute al recurrente por el envío de la copia telemática al Registro de la Propiedad, porque como acertadamente pone de manifiesto el acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Valencia, cuando el Notario realiza dicha expedición está dando cumplimiento a los deberes que impone el artículo 249.3 del Reglamento Notarial, por lo que los gastos que puedan devengarse como consecuencia de tal presentación no pueden ser repercutidos al interesado, sino que deben ser estimados como gastos necesarios para la prestación del servicio notarial, y aunque el Notario por tal presentación deba satisfacer una cantidad a la referida Agencia Notarial de Certificación, ésta no puede ser repercutida al recurrente, sino que debe entenderse satisfecha por la remuneración arancelaria que percibe el Notario”.
Bueno pues la RDGSJyFP de 12/7/2022, dice otra cosa (dice que sí se cobran): “Sexto. – Por último, en cuanto a los suplidos, del expediente remitido se constata que el notario autorizante ya aclaró que la cantidad cobrada corresponde a los gastos de envío de las copias a sus destinatarios a través de la Agencia Notarial de Certificación, cuya minutación es correcta de acuerdo con la Resolución de este Centro Directivo de 19 de diciembre de 2014, también citada en el Acuerdo recurrido”. Eso sí esa resolución que se cita yo diría que no dice nada de esto ….
6.= Catastro. Dejando claro que no es un suplido, si no te lo aportan ellos se puede cobrar. También en este punto interesa la argumentación:“Habida cuenta de la obligatoriedad de su incorporación, de acuerdo con la doctrina reiterada de la DG resultan relevantes las alegaciones del recurrente en relación al coste que supone tal incorporación. La obtención de la CCDYG, podrá ser efectuada por los propios interesados o bien encargar al Notario su obtención. No existe precepto alguno que imponga al Notario la obligación de obtenerla, pero esa actuación gestora entra directamente dentro de las labores de gestión que realiza el Notario, quien podrá cargar por ello unos honorarios no arancelarios, siempre que conste solicitud expresa de los interesados al respecto, lo que aquí ocurre, y así consta en la escritura“. Me temo que el Banco de Marras que principalmente nos está volviendo locos con todo este asunto de la minutación de las hipotecas (y que en algunas cosas tiene razón) va a tener que rectificar su política de la última comunicación en la que dice: “Las notarías no DEBEN incorporar testimonio de la certificación catastral en la escritura de PRÉSTAMO HIPOTECARIO o de NOVACIÓN de préstamo hipotecario (el Banco no asumirá el coste de esta certificación)”. Como en otras actuaciones extra arancelarias es fundamental que haya habido solicitud y que se recoja esta en la escritura.
Un nuevo acuerdo de Junta Directiva en la materia
Lo primero que llama la atención es que la Junta Directiva lleva a cabo un examen íntegro de oficio de la minuta con el objeto de determinar si el Notario cobró lo que tenía que cobrar ya fuera de mas o de menos observando que no existía en la escritura de hipoteca en cuestión un solo apoderamiento sino dos (contando el otorgado a la gestoría), que existía un acta de manifestaciones (por contener el instrumento manifestaciones de las dos partes que al desear que fueran recogidas constituyen un acta de manifestaciones o referencia del artículo 208 del Reglamento Notarial), que corresponde aplicar la reducción del 28,75% (25%+5%), que hay que librar inexcusablemente una autorizada en soporte papel, una autorizada en soporte electrónico y una copia simple y que hay que cobrar la nota de expedición de la autorizada, las diligencias y los testimonios. El resultado es que el Notario no cobró de mas .. cobró de menos y que no puede reclamar lo que no percibió recordando al compañero que están prohibidas las dispensas parciales.
Sobre el asunto principal: El no aplicar al concepto préstamo una segunda reducción de sus derechos del 25%, la que en su día estableció el artículo 2 del RD Ley 6/99, ya que, como ocurría cuando se promulgó, ésta era solo de aplicación cuando tal obligación de pago de los honorarios del préstamo hipotecario recaía en el adquirente de una vivienda. No aplicación a la que hay que llegar por: La nueva redacción del art. 29 de Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, dada por el art. único.1 del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por lo dispuesto en el epígrafe iii, de la letra e, del nº 1 del art. 14 y en la disposición final segunda, ambos, de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y la Doctrina de la Dirección General de Segundad Jurídica y Fe Pública, que mantiene que las exenciones, bonificaciones o reducciones solo caben mantenerlas cuando se encuentran claras y expresamente consignadas (Resoluciones de 16-Noviembre-2016, 9-Junio-2014, 21-Diciembre-2013, 20-Diciembre-2013). Considera la Junta Directiva, que la reducción establecida en el artículo 2 del RD Ley 6/99, tenía y tiene como finalidad evidente la ayuda al adquirente de viviendas, tanto si se tratase de persona física, como jurídica y no constituía una medida aislada, sino que iba acompañada además, en ocasiones, de bonificaciones fiscales, entre otras, en la modalidad de “actos jurídicos documentados” del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o en el tipo reducido del Impuesto Sobre el Valor Añadido, pero que requerían todas ellas, para su aplicación, que el sujeto pasivo de tales obligaciones de pago, fuera el adquirente de una vivienda, como ocurría en la situación anterior a la modificación del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dada por el art. único.1 del Real Decreto-ley 17/2018, que cambio el sujeto pasivo de la modalidad “actos jurídicos documentados”, del deudor al acreedor hipotecario; como también por el epígrafe iii, de la letra e, del nº 1 del art 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que trasladó la obligación de pago de los aranceles notariales del deudor al acreedor hipotecario, siendo consecuencia lógica, que éste, al no ser el adquirente de la vivienda, no gozase de los beneficios pensados para aquel y así lo estableció expresamente para los fiscales la disposición final segunda de la citada Ley 5/2019, al dar nueva redacción al párrafo final al artículo 45, que quedó redactado de la siguiente forma: «Los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.» y debe entenderse extendido, de forma tácita dado la identidad de razones y por aplicación de la doctrina citada de DGSGyFP, a la bonificación del 25%, ya que ésta fue establecida para cuando concurría en el adquirente de vivienda la obligación de pago de los aranceles notariales devengados por la adquisición y el posterior préstamo hipotecario. Recordando aquí también la Resolución de 01/04/2003 (Servicio Notarial de la DGSJyFP que en sus fundamentos establecía: “2.- El artículo 2 del Real Decreto Ley 6/99 de 16 de abril de Medidas Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia, establece una reducción del 25%, “en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria, y en la compraventa de viviendas.” Esta Dirección General de los Registros y del Notariado en et informe-respuesta de 21 de septiembre de 1999, en contestación a la carta remitida a este Centro Directivo por el Presidente de la Organización de Consumidores y Usuarios relativo a la interpretación que haya de darse a las normas que sobre reducciones arancelarías se contienen en el Real Decreto 6/1999, de 16 de abril, entendió que el espíritu y finalidad de la citada norma criterio de interpretación teleológico-, que debe prevalecer frente a toda interpretación literal del precepto, es posibilitar una rebaja de los costes de transacción que facilite a los ciudadanos el acceso a la vivienda, extendiéndose su ámbito de aplicación a los negocios jurídicos de constitución, modificación o extinción de préstamos y créditos hipotecarios formalizados para financiar la compraventa o adjudicación de viviendas. Fuera de tales supuestos, a los honorarios notariales derivados de la formalización de préstamos o créditos con garantía hipotecaria, deberá aplicarse únicamente la reducción arancelaria del 25% de los derechos previstos en el número 2.2 del Arancel Notarial, ya que, como tiene señalado este Centro Directivo, en anteriores pronunciamientos, las exenciones, reducciones o bonificaciones en materia arancelaria son siempre de interpretación restrictiva o rigurosa, habida cuenta de que excepcionan las disposiciones generales en materia arancelaria, y en consecuencia sólo cabe admitirlas cuando se encuentren clara y expresamente consignadas en las respectivas disposiciones, sin que puedan en ningún caso interpretarse ni aplicarse de manera extensiva, deductiva o analógica.”
Y en cuanto a las copias: La autorizada en soporte papel es imprescindible, dada la obligatoriedad de inscripción de las hipotecas, en el Registro de la Propiedad, impuesta por el artículo 1.875 del Código Civil y el contenido del número 1 del Artículo 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al establecer: “1. Ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público sin que se justifique el pago de la deuda tributaria a favor de la Administración Tributaria competente para exigirlo, conste declarada la exención por la misma, o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento”; impuesto entre cuyas modalidades se halla la del número 1 de su artículo 31:” Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto”.La copia autorizada en soporte electrónico, para dar cumplimiento al art. 249. 2 del Reglamento Notarial.Y una copia simple, para dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 101 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Por cierto, el 5% de reducción para los documentos de cuantía, se mantiene (aunque sea por silencio porque se aplica sin cuestionarse lo mas mínimo).
A ver quién es el guapo que aplica este criterio en el asunto de las copias autorizadas en soporte papel y donde podemos metérnoslas cuando la gestoría además de protestar la minuta no venga a retirarlas. ¿Hemos puesto la pelota en el tejado de los registradores?
Mas circulares bancarias
Algunas entidades hasta numeran sus circulares y se aplican lo de “lex posterior deroga lex anterior”. Una que recientemente se ha compartido en un chat dice que “las gestorías deberán dejar claro a las notarías las copias de las escrituras que deben emitir, no aceptándose mas copias …” que (claro está), las que su circular especifica. Debe vigilarse que la facturación notarial siga las instrucciones, terminan diciendo. Sí, amigos, estoy de acuerdo en que nos vigilen de cerca pero si no tienen razón me temo que habrá que debatir el asunto, porque como puede verse en esta entrada de mi blog hay un colegio notarial que defiende que podamos cobrar mas de una simple electrónica (en realidad tantas como nos pidan) y otro que dice que la que se envía a Hacienda, se tiene que cobrar. Eso ya nos sitúa en un mínimo de dos. Al margen, está el asunto de la copia autorizada en papel que el segundo colegio consideraba que obligatoriamente tenemos que expedir y cobrar. Entonces, ¿a quien hacemos caso? ¿a las circulares de la entidad o a los acuerdos de nuestras Juntas Directivas? No, no contesten, era una pregunta retórica. Es absolutamente absurdo pretender imponer tu criterio, aunque sea absolutamente lógico exigir que se te cobre correctamente. Por mi parte, estoy conservando instrucciones y peticiones de copias para poder justificarlas cuando llegue el momento. Es fundamental tener un registro de peticiones y de envíos y centralizarlos en una sola persona en la notaria y tirar de registro cuando te digan que solo pagarán una CSE.
Por otra parte, sabemos que las gestorias consiguen la inscripción con la autorizada electrónica que presentamos nosotros y con la liquidación telemática que presentan ellos. Pero … ¿eso lo puede hacer el resto de la humanidad? ¿Cómo se consigue hacerlo? ¿El tío de la boina también puede hacerlo si sabe como proceder? Yo gestiono pocas escrituras y lo hago siempre por Serfides pero probaré a hacerlo al margen para que me inscriban una compraventa con la autorizada electrónica liquidando con la CSE y remitiendo el justificante al registro. Luego ya le haré la copia en papel. Supongo que no todas las haciendas autonómicas funcionarán igual y habrá diversas opciones, aunque ¿conocéis a alguien que lo haya hecho? ¿tenéis algún cliente que lo haya hecho ? ¿Por donde? ¿Cómo? Yo no, ninguno en este tiempo en el que esto ha pasado a admitirse a las gestorías. Precisamente por eso tengo tan curiosidad e intriga ….
Y vuelta otra vez con los descuentos …
Los chats notariales han estado estos días moviendo una información relativa a una asociación que ofrece a sus socios la posibilidad de reducir un 10% de la factura del Notario. Al parecer la asociación se ha dirigido a los Notarios (más bien debería decirse que a algunos Notarios, pero no al Notariado como corporación o colectivo) para proponerles que apliquen la rebaja legal a quienes se identifiquen como asociados. Tengo mis dudas de que los que han aceptado y figuran en un listado que también ha trascendido sepan lo que realmente han hecho o les han hecho.
¿Qué les parece? Pues a mi me parece exactamente lo mismo que me parecía el descuento que el Banco de marras persigue en sus escritos dirigidos a Notarios, aunque en este caso esa asociación no lo pide para ella, lo pide para sus asociados que pueden ser cientos de personas físicas diferentes, es decir, ME PARECE MUY MAL y considero que no pueden pactarse descuentos de esta clase porque atentan contra la libre competencia y la libertad de elección y porque el descuento ha de estar ligado a un documento concreto y no puede estar preconcedido de ante mano, ni está sujeto a solicitud, ni es una medida de gracia. El recorrido de un descuento para mi comienza con la solicitud de un presupuesto o en un momento posterior del íter que va desde el encargo de un instrumento público hasta el de su facturación y se concede de manera individualizada y sin sujeción a ningún tipo de necesario razonamiento o justificación. No es admisible esta clase de pactos cuando además se conciertan con una asociación que no es otorgante de instrumento alguno.
En fin … es como si el Real Madrid pactara con algunos Notarios descuentos para sus socios. Exactamente lo mismo.
Esta asociación debería preocuparse de conseguir para sus asociados buenos Notarios y no notarios baratos …
Yo no estoy entre los que han recibido esa solicitud pero ya tengo mas o menos preparada la respuesta…. aunque si sigo así no llegaré a tener nunca una notaría como Dios manda.
Luchándolo…
Un día alguien protestó y solicitó un cambio de factura …
“Buenos días: No puedo hacer eso que me pide pues supondría falsear la factura y no estoy dispuesto a hacerlo. No puedo decir que hago una simple electrónica y cobrar dos a través de algún tipo de subterfugio. Pero es que, ademas, la factura no está mal solo que ustedes están aplicando el arancel en base a sus criterios y esos criterios no son correctos para empezar porque todo lo que se pide se tiene que pagar y, sobre todo, cuando en reciente acuerdo, la Junta Directiva del Colegio Notarial de *** ha dicho que una copia simple se envía y se minuta “para dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 101 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”. En similar línea se ha manifestado un acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de ***. En este caso concreto que me reclama, además, y sin contar la enviada por Ley gratuitamente a los interesados, he enviado dos copias simples electrónicas mas, una a la Gestoría *** y otra a la Gestoría ***. Así que son tres por lo que creo que no hay nada que reclamar ni qué cambiar. Saludos y gracias, Justito El Notario”.
Tras una réplica.
“Hola de nuevo: Queda aclarado. Me gustaría que llegara mi argumentación a donde tenga que llegar puesto que está completamente fundada y respaldada por lo que le he expuesto Saludos y muchas gracias, Justito El Notario“
Unos días después llegó un recordatorio sobre cómo debemos minutar las hipotecas. Los términos de la comunicación son imperativos: “Debe, envíen, deben, no aceptándose, deberán ….” Hail Hitler … te dan ganas de contestar aunque digo yo que habrá que minutar una CSE si pides una CSE, ¿no? Así que yo sigo con mi guerra:
“Buenos días: Según reciente acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Valenciauna copia simple se envía Y SE MINUTA “para dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 101 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”. Si ustedes quieren otra adicional a sus efectos, tendrán que pagar por ella. En similar línea a la apuntada por mi Colegio Notarial, se ha manifestado un acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Andalucía. Saludos y gracias, Justito El Notario”.
A los de unos días antes, al recibir una nueva petición de CSE les hice un recordatorio:
“Buenas tardes: Para que conste, les informo de que se han solicitado dos copias más (una de cada una de ellas) de estas escrituras por parte de la oficina de *** de la entidad. Esto reafirma que el criterio de cobro que he aplicado a mis facturas es apropiado puesto que habiéndose ya enviado copias simples electrónicas de estas mismas escrituras no creo que corresponda a la notaría estar enviando y enviando una y otra vez mas copias a todo aquel que las pida y tengo derecho a ella. Se trata de una cuestión de organización y de una cuestión de retribución en correspondencia a un trabajo realizado. Saludos y gracias, Justito El Notario”.
A pesar de todo, mucho me temo que no van a dar su brazo a torcer con lo que se ocurre una estrategia: ¿No decís que solo facture una? Pues yo os envío una y cuando me pidáis otra ya no os la enviaré y tendréis que pedirla a quien tenga esa primera. Es decir, las primeras peticiones se atienden (las previas a la firma y las del día de la firma), pero después (cuando el de la gestoría salga por la puerta) ya no se encargan/envían mas. Qué se las reenvíen ellos o que las paguen. Es justo, ¿no?
Al día siguiente me lo pusieron a huevo
Recibí una nueva petición (en realidad era re-petición) y contesté: “Esas copias fueron enviadas ayer por la tarde a la Gestoría ***. Ellos podrán reenviarlas las veces que sean necesarias. Ya comuniqué mi criterio al respecto de la petición de copias simples electrónicas (amparado por mi Colegio) en correos anteriores. No veo lógico exigir que se minute una si luego se piden varias”. Mas tarde escribí de nuevo y añadí: “No me importa que me las pidan e indicar las ya enviadas para su localización en caso de duda. El asunto “a discutir” es la minutación acorde a nuestro trabajo. Nada mas”.
Sobre el asunto interesa leer esto: “NOTAS SOBRE LA CONFERENCIA DE ARANCELES NOTARIALES CELEBRADA EN EL COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA (02-03-2022)”. BIN 53
En materia de folios hay una RDGRN de 12 de Noviembre de 2014 con una solución “peregrina”. Dice lo siguiente: “Cuarto.- Impugna el señor recurrente el concepto «folios». De la cifra consignada bajo esa rúbrica resulta haberse aplicado el número 7 del arancel sobre un total de 68 caras escritas; sin embargo del examen de la escritura en cuestión, resulta que del total de caras escritas veintidós corresponden exclusivamente a la novación, que de haberse formalizado en documento separado no hubieran devengado exceso alguno Por las razones apuntadas dichas caras no deben ser objeto de minutación en aplicación de lo dispuesto en la Ley 8/2012, lo que arroja un total por este concepto de 138,23 euros en lugar de la cifra consignada“. ¿Por qué peregrina? Pues porque no es nada sencillo escoger aquello que NO es exclusivamente novación. Se supone que lo no exclusivo, no cuenta, ¿no?
Como en cualquier otro sitio, uno también puede pedir presupuesto en la notaría para saber lo que le va a costar su escritura.
Desconozco como se presupuesta en otros negocios, pero en el mío, sí que lo sé a la perfección y mejor aún sé que puede haber una cierta diferencia entre lo que te dicen que presupuestes y lo que finalmente va a resultar otorgado cuando llega el momento de la verdad, que es cuando recibes el encargo de preparar la escritura. Por eso, en mi notaría yo soy quién hace los presupuestos, especialmente los de las escrituras con mayor número de conceptos y bases como las herencias que suelen incluir algunas otras operaciones (declaración de obras, agrupaciones, donaciones, etc…) que las hacen algo más complejas de minutar. No lo hago yo porque yo presupueste o facture mejor que los demás, sino por que me gusta estar enterado de quien pide presupuesto y suelo anotar (salvo olvido) la cifra que se le ha dado al cliente (y los datos básicos de su encargo) para evitar los “usted me dijo tanto” si luego ha resultado que lo que se firma no es lo mismo que inicialmente se me había encargado (y presupuestado).
Hoy mismo he firmado una sencilla acta de manifestaciones para hacer constar que un comprador de una finca no se había presentado a la hora pactada en mi notaría. El abogado del manifestante había pedido previamente presupuesto, pero lo que no me dijo (y en este caso a mi no se me ocurrió preguntarle), ni decía en su minuta (de ahí mi confusión) es que íbamos a incorporar una retahíla de burofaxes para acreditar el intento de elevar a público el documento privado de su cliente con el resultado de que el acta resultó “algo” más cara de lo esperado, según presupuesto.
Yo suelo indicar a mis solicitantes de presupuestos que la cifra que les facilito es con el correspondiente IVA al 21% incluido (en la notaría a nadie se le ocurre preguntarme si le voy a cobrar sin IVA, lo que no quita que yo indique que así lo hago en mis presupuestos) y lo que se incrementaría en el caso de que me encarguen los impresos de liquidación de impuestos y la gestión de la escritura.
Y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…
Sobre el asunto de los presupuestos también he escrito aquí y sobre ahorrar en la notaría aquí.
Pluralidad de compradores y vendedores (o de fincas) a efectos arancelarios
Oigo mucho eso de code is lawy así codifica el concepto de compraventa de inmuebles mi Programa de Gestión de la notaría:
“Cuando en un mismo documento se transmitan varios inmuebles, se estará a las reglas generales para determinar si existe un solo código 501 o varios. Se entiende por tanto que hay un solo código cuando concurra el mismo vendedor, o los mismos vendedores, con el mismo comprador o los mismos compradores, incluyendo en él todos los objetos. En otro caso deberán activarse tantos códigos 501 como operaciones existan con dichas características”.
Es decir, ¿exige varios conceptos en los casos en los que los compradores y vendedores no sean exactamente los mismos? Yo diría que sí. En el momento en que haya un comprador que no compre una de las fincas o un vendedor que no la venda, nuevo código 501.
¿Se acuerdan de aquellas famosas normas de aplicación del Arancel? Mi ejemplar lo heredé de mi padre y ya hay que tener años para saber de su existencia. Pues esto es lo que dicen:
“Pluralidad de vendedores. Tanto si diferentes vendedores lo son de distintos derechos sobre la misma finca (nuda propiedad y usufructo, por ejemplo) como si lo son de cuotas indivisas, iguales o desiguales, del mismo derecho, hay una sola base por considerar hay un solo negocio jurídico, y la base es el valor de lo que se vende, salvo que los vendedores de diferentes derechos o cuotas lo hagan en condiciones o circunstancias distintas que dan lugar a la existencia de distintos negocios jurídicos, en cuyo caso la base será el precio de cada transmisión. La transmisión de bienes gananciales o de los sometidos a otra comunidad matrimonial, se considerarán como un solo negocio, con una sola base.
Pluralidad de compradores. Se aplican las mismas reglas que para la pluralidad de vendedores.
Pluralidad de fincas. La existencia de varias fincas, tanto en caso de unidad como de pluralidad de vendedores o compradores o ambos, no afecta en principio lo expuesto, salvo, como queda dicho, que la venta se hagan condiciones diferentes para cada finca o en circunstancias que singularicen la transmisión (por ejemplo: venta de plazas de garaje y vivienda, la primera al contado y la segunda con precio aplazado)”.
Yo diría que hay más supuestos de pluralidad de bases de los que pudiéramos creer …
Reducción arancelaria del 25% en hipotecas y compraventas de vivienda
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Vayamos directamente al grano: ¿Qué pasa con las reducciones arancelarias que afectan a las hipotecas ahora que quien nos paga la minuta es el Banco?
El RDL 6/1999 (gobernaba Aznar) decía en su Exposición de Motivos:
“El Gobierno considera que en el actual contexto de la economía española, dentro de la Unión Monetaria, la política económica ha de orientarse hacia una mayor liberalización y flexibilización de los sectores productivos, de manera que se logre un ritmo de crecimiento económico que permita continuar aproximando los niveles de renta per cápita de España a los del resto de países de la Unión Europea. Uno de los objetivos de la política económica es perfeccionar el funcionamiento de los mercados domésticos valiéndose de reformas de carácter estructural que procuren una más eficiente respuesta de la oferta a los impulsos de la demanda. Estas medidas estimulan la competencia en los mercados de bienes, servicios y factores productivos y contribuyen a la estabilidad de la economía mediante una mejor asignación de los recursos y una mayor igualdad de oportunidades de los agentes en dichos mercados. Las medidas adquieren especial relevancia tras la incorporación de España a la tercera fase de la Unión Monetaria Europea y la constitución del Banco Central Europeo. En este contexto, las políticas económicas nacionales ya no cuentan con el instrumento monetario para moderar la evolución de los precios, de manera que son la política fiscal y las reformas estructurales los únicos medios disponibles para mantener la inflación dentro de los límites previstos. En España, dado el dinamismo de la demanda interna como elemento impulsor del crecimiento económico, se han puesto de manifiesto importantes aumentos en los precios de algunos sectores, especialmente aquéllos menos expuestos a la competencia exterior, que obligan a la adopción de medidas urgentes para evitar la aparición de tensiones inflacionistas. Se une, pues, la contrastada conveniencia de nuevas medidas liberalizadoras con la necesidad de aplicarlas en este momento, antes de que el incremento de la demanda agregada origine posibles brotes de inflación que amenacen la estabilidad y duración del proceso expansivo de nuestra economía. Las medidas adoptadas en la presente norma tienen por objeto provocar un impacto positivo tanto sobre los precios como sobre las condiciones de la competencia en nuestra economía”.
Después, el número Uno de la norma establecía:
“Los aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por Reales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un 25 por 100 en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reducción prevista en esta norma se aplicará a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial”.
¿Y veinte años después se sostiene esta reducción en un RDL tramitado con urgencia y que luego produce efectos durante veinte años … ? Pues sí, se mantiene y puede que sea lógico querer provocar un impacto positivo tanto en los precios como en las condiciones de competencia, ¿pero por pequeñas diferencias en lo que cobramos nosotros? (sí, ese 25% no deja de ser una cifra minúscula en el montante de operaciones de miles de Euros con intereses de miles de Euros a lo largo de varias décadas durante las cuales se paga una hipoteca) ¿y esas diferencias influyen en la competencia? ¿qué competencia? Es insólito que se piense que la minuta de los Notarios pueda tener una influencia tan decisiva en tantas cosas. Ya puestos, ¿por qué no limitan el % que un intermediario puede cobrar por su intermediación o una gestoría por su gestión o un traductor por su traducción? Está claro, nosotros somos funcionarios y nuestro sistema retributivo lo aguanta (y lo permite) todo.
Sea como sea, la doctrina de la DGRN ha sido clara en cuanto al término VIVIENDAS, pero ¿cómo se interpreta esto hoy en día con un escenario hipotecario en el que pagan los Bancos las escrituras hipotecarias? No me digan que no es, como mínimo, para pensárselo en este estado de cosas completamente diferente .. y veinte años después. ¿Se podría suprimir la reducción en el caso de que pague el Banco? Téngase en cuenta que el haber convertido al Banco en sujeto pasivo del IAJD y la entrada en vigor de la LCCI, pueden influir negativamente en el flujo del préstamo/crédito para vivienda (que se encarece y encararecerá) y, siendo así ¿queremos los Notarios, defendemos los Notarios, creemos los Notarios que nos van a dejar influir en que haya un mayor encarecimiento del “negocio inmobiliario y de financiación” de la adquisición de vivienda encareciendo nuestra minuta para que el Banco acabe repercutiendo el gasto a su cliente?
Yo no lo veía (sí, lo digo en pasado), a diferencia de lo del 5% de los documentos de cuantía (que lo veía y lo sigo viendo), pero fue hasta que cayó en mis manos una contestación formulada por la DGRN a la OCU en relación con la reducción arancelaria que llevó a cabo el R.D. de 16 de Abril de 1999. Era Presidente del CGN Juan Bolás y Luis María Cabello de los Cobos y Mancha, era el Director General cuando se dijo (en relación con la interpretación que hubiera de darse a la frase “en caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas”) que el espíritu y finalidad de la norma deben prevalecer sobre una interpretación literal del precepto siendo aquella finalidad posibilitar UNA REBAJA DE LOS COSTES PARA LOS CIUDADANOS. A mi modo de ver la cuestión quedó, con aquella contestación, más que zanjada hace casi 21 años.
Téngase en cuenta además que la compraventa de vivienda y el préstamo sobre vivienda tienen ese 25% de reducción y que el préstamo hipotecario sobre vivienda o no, tiene OTRO 25% más. Por eso, el préstamo hipotecario sobre vivienda, tiene 25+25 que es el 43,75% y más el 5% del RD 8/2010, un 46,56% en total.
Por cierto, esta rebajas funcionan igual que las rebajas de El Corte Inglés: Hacen una primera rebaja del 20% y días después hacen otra del 10%. Esa segunda rebaja se hace sobre el resultado de la primera rebaja con lo que no es el 30%. Si es el 25 mas el 5, salen 28,75. Si es 25+25, se quedan en el 43,75 mas el 5 pues 46,56.
Me he permitido condensar las notas de un compañero (Álvaro San Román) que domina como pocos el arancel y lo aplica con estricta observancia. Dice esto (con una ligera variación de su texto que me permito con la finalidad de resumir lo que a mi me ha parecido mas relevante):
“De acuerdo con la interpretación restrictiva que debemos aplicar a la reducción del RDL 6/1999 en relación con la interpretación dada por la DG, la misma sólo sería aplicable a los españoles que acceden a su vivienda, entendida como domicilio habitual y permanente. Ello nos llevaría a no aplicar la reducción, a ningún extranjero (ni de la UE ni de fuera de la UE), ni incluso a los nacionales, cuando se tratara de segunda residencia, bastando entender que es segunda residencia cuando el domicilio que manifiestan en la comparecencia sea distinto del que es objeto de adquisición. Sin embargo como dice la propia DGRN en la Resolución de 12 de Septiembre de 1999 debe prevalecer una interpretación teleológica (el espíritu y finalidad de la norma) sobre una interpretación literal, y al mismo tiempo debe utilizarse un criterio objetivo que sirva para unificar su aplicación. Este criterio que simplifique y al mismo tiempo unifique la aplicación del beneficio del RDL 6/1999, debe ser el de la RESIDENCIA. Ello lleva a que cualquier compra de vivienda efectuada por un residente, aunque su domicilio sea distinto gozará de la reducción, mientras que un no residente (sea nacional o extranjero) no tendrá derecho a la reducción, ya que no hay esa inmediatez. No se puede decir, para sostener lo contrario, que dicho no residente puede o podría trasladar su residencia a España, porque ello nos haría tener que tratar con futuribles, hipótesis y daría lugar a una falta de uniformidad no deseada. La interpretación restrictiva de la reducción debe ir dirigida al concepto de vivienda, al que se refiere el RDL. Por las razones apuntadas, concluye que a los NO RESIDENTES no les es de aplicación la reducción del RDL 6/1999 de 16 de Abril”.
¿Qué dice? Que a todo residente se le aplica pero a los no residentes no.
RESOLUCIÓN DGSJFP DE 13022023: En el caso de esta resolución se trata de una vivienda pero que se manifiesta que se destina a local de negocio. ¿Prima lo que es o prima el destino que se le da al inmueble? El destino resulta ser fundamental con lo que ¿entonces todo aquel que compre vivienda y diga que no va a ser vivienda habitual pierde la reducción? ¿o solo aquel que no la destina a vivienda habitual? El debate sigue abierto aunque la resolución causó gran expectación.
Yo siempre indico en las escrituras si lo que se adquiere es para VH o no pero no está claro si lo determinante es solo que sea una vivienda que no se use para vivienda o si es relevante que sea una vivienda que no se use para vivienda habitual. Si es así, yo tengo vía libre porque como te digo siempre lo pongo. Por otra parte, lo de que se usaría para local se dijo en la hipoteca, no en la cv y se aplicó la doctrina del negocio complejo. De todas formas, si en la hipoteca dicen que no es vivienda habitual y en la compra figura como domicilio de los compradores otro distinto, habría base para no aplicar la reducción del 25%.
Reducción arancelaria en la compraventa de fincas de una explotación agraria prioritaria
“Si un agricultor compra para su explotación prioritaria y los gastos los pactan según ley y, por tanto, el comprador paga solo la copia, ¿se aplica o se aplica la reducción arancelaria? La cuestión es si el vendedor es o no es el beneficiario o destinatario de la reducción, ¿cómo lo veis?“
Pues yo, conforme al Artículo 1 del Real Decreto 2484/1996, de 5 de diciembre, por el que se reducen los derechos notariales y honorarios de los Registradores de la Propiedad en aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias que dice “se reducen en un 30 por 100 los derechos notariales regulados en el apartado 1 del número 2 de su arancel por la formalización de los siguientes actos relacionados con la aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias”, lo veo claro: hay reducción pague quien pague, sea conforme a ley o de otra forma diferente.
“La existencia de un arancel caduco y desfasado impide en ocasiones en las notarías modestas de pueblo pagar sueldos decentes a los empleados y tener un local en condiciones acordes al servicio público que prestamos con el agravante de las cada vez mayores obligaciones que se nos imponen. Eso sí, todo el que se ayuda del servicio público notarial cobra conforme a los costes que tiene y a los beneficios que desea tener y nadie protesta. Pero claro ¿quién le pone el cascabel al gato? Tal vez lo que da más sentido al servicio público notarial en estos tiempos son las notarías de pueblo. El experimento de liberalizar territorialmente a las notarías en Holanda creo que provocó la fuga de muchos Notarios a las ciudades”.
En mi opinión, el arancel está caduco y desfasado pero yo tengo una notaría bastante modesta y pago muy buenos sueldos a mi gente porque les tengo reconocidas las categorías que merecen y el trabajo que hacen. Además el convenio es el convenio. No se puede pagar mal a la gente no reconociendo sus categorías profesionales y la labor que hacen para mantener nuestra parte de la tarta. Si merecen más sueldo, pues hay que pagarlo. Yo gano (más o menos) un 25% de lo que ganaba cuando empezó la crisis. Mis empleados probablemente (dos casi seguro que lo hacen) ganen un 25% más de lo que ganaban en ese momento. Es decir, que yo y solo yo sufro las consecuencias económicas de las circunstancias de esta época (y de otras que no son tan propias de los tiempos que vivimos hace años); ellos y yo sufrimos el brutal incremento de la carga de trabajo y ellos, mis clientes, mi pueblo, y también yo, sufrimos que esta época de vacas flacas (y de tanta falta de honradez y profesionalidad) me obligue a mantenerme en un local que no reúne las condiciones que creo debería tener en estos tiempos.
Este tema del local me parece especialmente interesante y es objeto de conversaciones varias en mi notaría. “Tienes que cambiarte de local”, me dicen. Yo explico que mis ingresos cayeron en picado, que no he despedido a nadie, que mi gente gana bastante más que en 2009 y que cambiarse es pagar más renta y meterme en una serie de gastos que no me puedo permitir. Suelo también alegar que reconozco la importancia del local, pero la esencia de la función que prestamos no está en los despachos, ni en las salas de espera o de firma, está en la competencia y profesionalidad de Notarios y empleados que sacan adelante un producto “perfecto”, que no debe dar problemas a quien lo firma, es más, debe ser un producto que solucione las deficiencias que pudiera tener el título del transmitente (el del que te vendió o el de tus padres en el caso de una herencia) o el título de uno mismo si se tratara de una nueva escritura relativa a una finca que mantiene el mismo propietario (una aportación a gananciales, una agrupación o una declaración de obra, por poner algunos ejemplos). Debemos abandonar la concepción del listón de la inscripción. Además, habría mucho que hablar sobre porqué viene o no viene la gente a mi notaría.
Comparto al 100% lo de que otros sectores con los que tratamos a menudo, sí que cobran conforme a los costes que tienen y a los beneficios que desean tener. Nosotros lo segundo no podemos hacerlo, pero, lo cierto, es que nuestros honorarios se discuten a menudo (diría que muchos menos que los de inmobiliarios, mamporreros varios, comisionistas, traductores, abogados, gestorías o Bancos). Especialmente hay que prestar atención a los de aquellos inmobiliarios que cobran unas cantidades estratosféricas de las que nadie se queja (porque hay dinero fresco, bueno, tan fresco como el que utilizan para pagarnos a nosotros y que tanto les duele) y que son muy opacas al fisco y las de ciertos abogados (que deshonran a su colectivo) que ensartan a sus clientes con minutas injustificables que tampoco creo que se cuenten en la parte A de ninguna contabilidad. Luego, por supuesto, el caro es siempre el Notario.
He oído hablar (y mal) de la experiencia holandesa. Ahora hay enormes despachos con muchos Notarios y las poblaciones pequeñas han quedado desasistidas, pero no me atrevería a decir tan abiertamente que el servicio público notarial tiene su verdadero sentido en las notarías de pueblo, aunque supongo que lo dices porque en los pueblos tenemos más cercanía con la gente que en la ciudad donde el volumen de trabajo tal vez impide esa relación tan próxima. En cuanto a la accesibilidad de la función podría ser así, pero en cuanto a todo lo demás si las cosas se hacen bien, se hacen bien en Mosqueruela o en Madrid.
Yo no creo que si la gente se equivoca y no hace bien su trabajo es porque cobre poco a pesar de que cada vez tengamos más cosas que hacer, ni con que si se cobra poco es porque el arancel está como está y no podemos hacer florituras. Mi gente se equivoca y hace mal una parte de su trabajo, no cobra poco (cobra bastante o mucho) y, por supuesto, tiene muchas más cosas que hacer que antes, pero cuenta con un jefe (que soy yo) que les respalda, les cubre y les sufre los errores, que actúa como un empleado más de la notaría haciendo multitud de cosas que no son de su competencia, que también se equivoca y que cobra cada vez menos por lo que intenta no regalar ni un céntimo de lo que cuesta el trabajo que hace cobrando todo lo que le corresponde con arreglo a este arancel (o extra arancelariamente si se puede) que cumple en noviembre sus primeros 30 años.
Si me lo pienso casi prefiero seguir con el mismo hasta 2038. Cualquiera se fía del legislador ….
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un cliente mío que tiene una póliza de crédito recibe una liquidación mensual y le parece que la comisión de disponibilidad que se le cobra por la parte no dispuesta es muy alta, así que acude a su oficina a formular la pregunta del título de este artículo.
El bancario de turno, desviando la cuestión hacia los Cerros de Úbeda y, además, airadamente, le respondió que el cálculo era difícil y que necesitaba tiempo para hacerlo. Es probable, le dijo, que tuviera que ocuparse del asunto en su casa en el fin semana.
El pobre deudor vino a mi me preguntó “pero, ¿es tan difícil calcularlo?”. Le dije que tal vez fuera difícil calcular el saldo medio no dispuesto al tiempo de cada liquidación pero que era facilísimo calcular que con una comisión de disponibilidad del 0,35% al mes, pagaría 2.530 Euros en un año si no utilizaba ni un solo céntimo durante todo el año de duración del crédito y que pagaría 2.100 Euros si se llevaba del Banco los 60.000 Euros a crédito y no los llevaba de nuevo hasta el final del plazo, dentro de un año exacto. Es decir, le dije “te cobran mas por no tocar el dinero que por usarlo”.
Mi cliente se fue al banco de inmediato y yo me quedé esperando el habitual “¿pero qué le ha dicho el Notario a Fulanito?”.
Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.
NO, no tienen que quedárselas. Es una absurda forma de garantizarse ¿fidelidad? y de que uno vaya a rendir cuentas de su vida a quien no corresponde.
El Banco no tiene porqué tener ni la escritura de compraventa del terreno dónde se ha construido usted su casa, ni la declaración de obra en construcción de su casa, ni el final de obra de su cada. No tiene que tener nada de eso en su poder. Si lo tienen y le cuentan una película no se la crea: le están engañando.
De la hipoteca sí que tienen que tener la escritura, pero en esa escritura ellos son parte y es lógico que la tengan. Pero ¡cuidado¡, tienen que tener la que se hayan pedido para ellos (y pagado). No les corresponde tener la que se haya pedido para usted. Si quieren una que la pidan y la paguen. Nada de quedarse con las escrituras del prójimo.
¿En qué se diferencia un director de oficina de un apoderado?
El apoderado puede ser Director o no serlo y el Director puede ser o no ser apoderado, aunque lo normal es que lo sea o vaya a serlo.
Apoderado es el que tiene poderes para representar a la entidad para la que trabaja y que puede ser Director de la Oficina bancaria en la que trabaja o no serlo. No hay más.
¿Es razonable una comisión de disponibilidad más alta que el interés remuneratorio?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Leo y explico una póliza de crédito y me encuentro con que el interés ordinario o remuneratorio anual es más bajo que el porcentaje que se ha de pagar en concepto de comisión de disponibilidad, puesto que el interés es de menos del 3% y la comisión de disponibilidad del 0,25% mensual (3% anual).
Esto supone que si el cliente dispone de todo el dinero durante todo el año, pagará menos que si no tocara ni un céntimo en el mismo tiempo. No es ilegal, no es “abusivo”, pero se pone uno a pensar que la entidad sabe que esta póliza de crédito es de las que no se mueve (no se usan o casi no se usa, no se dispone de ella), de las que se tienen por tranquilidad, por si acaso, por si ocurre algo, por si las cosas van mal, y lo cierto es que no sabe uno que cara poner para explicarle al cliente este tipo de cosas. Si me hubiera pasado a mi, no firmo y me voy a la oficina a exigir que me reduzcan, como mínimo, esa comisión, a la mitad del interés ordinario.
Son muy listos, te doy el caramelo del interés bajo, pero no te explico que te voy a zurrar más con la disponibilidad. Mi cliente habitual ha tomado su decisión y a mi me puede caer otro “pero, ¿qué le ha dicho el Notario?”
Si quieres saber más sobre comisiones, aquí tienes material.
Diferentes ejemplos e importes de la comisión de disponibilidad
Comisión disponibilidad 0,08334% mensual sobre saldo medio no dispuesto y son 26.000 Euros. Son 250 Euros años si no se tocara ni un céntimo en todo el año.
Comisión disponibilidad 0,125% trimestral sobre saldo medio no dispuesto y son 100.000 Euros. Son 500 Euros años si no se tocara ni un céntimo en todo el año.
Comisión igual a la anterior con 50.000 Euros de límite. El interés es del 2%. Si lo utilizo todo durante todo el año, pago 1.000 Euros. Si no la uso en todo el año, pago 250 Euros. Razonable.
Comisión de 0,25% al trimestre con 60.000 Euros de límite. El interés es del 2%. Si no lo utilizo en todo el año, pago 600 Euros. Si lo uso al completo todo el año pago 1.200 Euros. Bueeno.
Comisión disponibilidad 0,04167% mensual sobre saldo medio no dispuesto y son 30,000 Euros. El interés fijo es el 2,50% anual que se percibirá sobre el capital dispuesto. Si no uso el crédito me cuesta 150 Euros al año. Si lo tengo dispuesto todo el año, me cuesta 750 Euros. Correcto, pienso yo.
Comisión disponibilidad 0,45% trimestral y son 30,000 Euros. El interés fijo es el 4% anual que se percibirá sobre el capital dispuesto. Si no uso el crédito me cuesta 540 Euros al año. Si lo tengo dispuesto todo el año, me cuesta 1.200 Euros. Me parece poco razonable.
Comisión disponibilidad del 0,35% trimestral y son 22.000 Euros. Interés fijo 5,92% anual. Si no toco el dinero 308 Euros. Si me lo llevo todo 1.302, 40 Euros.
Y con esta lo dejo. Es la misma que en el caso 7 pero al mes sobre 8.000 Euros. El interés fijo es del 4,40% anual. Así que todo dispuesto: 352 Euros. Todo sin disponer: 336 Euros. Un timo y un abuso.
¿Hace falta que el Notario me explique lo que voy a firmar si ya lo sé?
Que en el año 2018, el director de una entidad bancaria, joven pero con unos años de experiencia y que frecuenta la notaría a menudo, venga a intentar convencerme de que su cliente (y al tiempo mío), no necesita intérprete cuando firmó con uno hace diez días pudiendo yo “dar fe” de que no se manejaba bien en el idioma, clama al cielo.
Pero si además su argumento es que, “si él ya sabe lo que va a firmar”, es que es “tonto del bote”. Lo siento, pero es que algunos no aprenden ni a palos y siguen en las mismas, presionando, con el “a ver si cuela” y similares.
Al final, ha venido el intérprete y el extranjero asentía a mis explicaciones. Ante la duda de que hubiera podido adquirir “el don de lenguas” en los diez últimos días le he dicho que si tenía suficiente nivel de español (y yo no estoy obligado a hacerle un examen) podría firmar en adelante solo. Me responde que sí, pero que se lía con los números.
No me convence y menos aún después de que el intérprete haya tenido que reforzar sus explicaciones al hablar del interés de demora y del cuadro de amortización que era parcial al ser el interés variable, cosa que el extranjero no acababa de entender.
En fin….“es lo que hay”, pero estoy seguro de que volverá a pasar y con el mismo cliente.
Con otro me ha vuelto a pasar recientemente. Nos mando a la mierda, así directamente, sin contemplaciones. Le pareció que era poco menos que medieval que hubiera un Señor que tuviera que explicar a otro, con intérprete de por medio, lo que decía un contrato que estaba escrito en un idioma que no entendía. Ver para creer.
Por supuesto, no hace falta no saber el idioma para que el Notario le tenga a uno que explicar lo que viene a firmar. Es evidente que no se requerirá el mismo grado de profundización pero el que quiera un “¿lo tienen todo claro?, ¿firmamos?” se puede ir olvidando de mi.
“Me gustaría saber si puedo firmar una escritura de hipoteca con usted ya que me gusta lo que leo en su web y creo que puede orientarme en los días previos a la firma, dado mi desconocimiento del tema”.
Por supuesto que puede hacerlo, pero no sé si le es factible desplazarse hasta donde tengo la notaría, ni si la entidad con la que tiene pensado firmar su hipoteca, “le dejará” firmar conmigo. Si su Banco tiene oficina en mi pueblo sería más fácil, pero si no la tiene lo veo complicado. Es habitual que suceda así, pues no es lo mismo para ellos mandar al apoderado de mi pueblo a la firma, que tener que desplazar a un apoderado de otro pueblo próximo para que venga aquí. No es nada del otro mundo, pero hay entidades que ponen muchas pegas cuando se dan estas circunstancias. Tiene su lógica, pero tampoco es para tanto, la verdad.
Así que primero le tiene que venir bien a usted y segundo tiene que “parecerle bien” a su Banco.
¿Puedo utilizar el dinero de la subrogación para obras y muebles?
“Yo quería pedir un préstamo personal de 50.000 Euros para obras y muebles de la casa que me voy a comprar. El Banco me dijo que pagaría menos si solicitaba un préstamo hipotecario. La casa me cuesta 150.000 Euros. De ellos 102.000 Euros son para la casa y 48.000 Euros para la subrogación de la hipoteca por lo que yo dispondría de ese dinero para los gastos de obras y muebles que le he mencionado”.
Lo de pagar menos con la hipoteca, no lo tengo nada, pero que nada, nada claro, aunque dependerá del interés y de la duración del préstamo personal. Habría que echar unos números.
Por lo demás, creo que está usted en un error…
Usted paga 150.000 Euros por la casa y asume la deuda del vendedor que es de 48.000 Euros y que también los ha pagado quedándose con la deuda. El vendedor ha cobrado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros liberándose de la hipoteca. Usted ha pagado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros quedándose la hipoteca. Usted es dueña de la casa y debe al Banco 48.000 Euros. Así que no tiene ningún dinero. La subrogación de la deuda es una forma de pago, pero el dinero que debía el vendedor ahora lo debe usted y si lo ha utilizado para pagar no se lo puede gastar dos veces utilizándolo también en obras y muebles. Si quiere 50.000 Euros para arreglos varios y muebles, tendrá que pedirlos aparte.
Pues prestamizares convertir un crédito en préstamo, aunque no está en el diccionario de la RAE.
En la póliza de crédito, uno puede disponer hasta el límite del importe concedido y paga por lo dispuesto y (en la mayoría de las ocasiones) un poco por lo que no utiliza (comisión de disponibilidad).
En el préstamo “está todo dispuesto” desde el principio y pagas interés por todo el importe.
A veces a la entidad (bueno, o al cliente de la entidad) no le interesa renovarte el crédito por otro año más y como el saldo está a su favor te concede un préstamo por el saldo del crédito a su favor (o por otra cifra distinta, pues no tiene que ser exactamente la misma).
A eso le llaman prestamizar. Hasta hace pocos días, no lo había oído nunca.
¿Qué hacemos los Notarios con la STS de la reclamación de posición deudora?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Yo, de momento, – le dije al compañero – solo advierto verbalmente. Si alguien quiere irse pues que se vaya. Y seguiré esperando que la cosa tenga solución rápida a nivel bancario. ¿Y tú?
Pues yo, me dijo, me estoy planteando poner esta cláusula que te mando pero, de momento, no lo estoy haciendo porque parece que la sentencia solo se refiere a la cláusula de Kutxabank.
“ADVERTENCIA.- Yo, el Notario, he advertido a ambas partes respecto a la comisión de reclamación de posiciones deudoras del contenido de la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Octubre de 2019, e insisten ambas en el otorgamiento.”
Yo – le dije – algo os había leído en el grupo de Whatsapp sobre que era de la Kutxa, pero se me acabó pasando el asunto por alto. Entonces, no es una declaración general de abusividad de la comisión, ¿no?
No, es sólo para la Kutxa pero esto un aviso y puede que vengan otras sentencias.
El diferencial para el cálculo del valor de mercado del préstamo
Una nueva ocurrencia (iba a decir maldad) de las entidades de crédito. En el primer caso que he visto ese diferencial era de +2,65% y se explicaba de este modo “el Banco podrá percibir una compensación acorde con los costes efectivamente soportados por el importe que se se especifique en las condiciones particulares …”.
Ya le pediré a alguno de mis amigos bancarios que me la explique.
¿Son mejores las condiciones de la póliza de crédito que me ha dado otro Banco?
Me pide un cliente, que por cierto sé que se ha quejado de mí en alguna ocasión, que le compare las condiciones de su póliza de crédito de este año con la que tenía firmada con otra entidad hasta este año. Teóricamente se ha ido a otra entidad para salir ganando pero …. ha salido perdiendo, porque aunque consigue una mejora de las condiciones, tiene peor interés y peor comisión de disponibilidad que su póliza de crédito anterior.
Evidentemente, se cabrea. Estaba quemado con la anterior entidad pero no exactamente por las condiciones (o no solo por las condiciones) sino por el trato que recibe, y cuando decide que se va a la competencia, ya de entrada le tratan peor.
Ya lo estoy oyendo,“¿pero tú te metes en eso?”
¿Y porqué no? Ambos documentos son suyos y están en mi protocolo, me reconoce que él no sabe hacer los cálculos y yo sí, así ¿qué tiene de malo?
Eso sí, como el del Banco no estaba, le he dicho: “A ver como se lo cuentas luego al del Banco, que no quiero que venga a decirme eso de ¿qué le has dicho a Fulanito?”
¿Un certificado de cuenta para cobrar una factura de un Notario de 50 Euros?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Necesito que me mandéis copia simple. Para el abono de la misma necesito factura notaría y certificación de titularidad de cuenta para gestionarlo”.
No tengo por costumbre enviar copias simples electrónicas de poderes. Son documentos especiales que hay tratar con cuidado. Y me parede una exageración pedir un certificado de cuenta para esta cantidad (y casi que para cualquier otra). ¿A que se debe esta petición? Es exigible por alguna norma que yo desconozca o es una operativa interna de ustedes. Estamos todos muy faltos de tiempo para exigir cosas que no proceden y que suponen un incremento de la carga de trabajo.
“En este caso nos lo exige el cliente para que nos autorice al abono de la misma, La documentación necesaria, copia simple, factura emitida a nombre de *** y certificación de titularidad de cuenta. Es un trámite habitual para todas los poderes de venta que firmamos con ellos. El certificado de titularidad de cuenta en caso de no poder facilitarnos podríamos intentar gestionarlo con un pantallazo de la cuenta justificando el titular de la misma”.
Ya pero no se pueden imponer las operativas propias a los demas. Además, yo no tendría porque hacer la factura a favor de su cliente que no ha firmado mi escritura. Usted trabaja para ellos, pero yo no trabajo para ellos y si no hay una norma que me obligue a ello (ruego me la indique si es así), no tengo porque pasar por el aro de las formalidades ajenas. Insisto tenemos mil cosas que hacer todos los días para imponer tanta historia para cobrar un poder.
Ya no hubo respuesta, pero al final, se escanearon ellos la autorizada y me pidieron la factura sin dar mas la lata ni con la CSE ni con el certificado.
“Me piden la escritura de herencia de mi padre para cobrar la cláusula suelo”
“Una de mis hermanas necesita que firmemos la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de mi padre, ya que quiere cobrar la cláusula suelo de la hipoteca de su casa en la que mi padre aparece como avalista”.
¿A alguien se le ocurre para qué puede querer el despacho que le lleve el asunto o el Banco al que le esté reclamando, la escritura de herencia de su padre?
¿Qué tendrá que ver que su difunto padre fuera avalista de la hipoteca?
“Admiro la función del Notario. Llevo muchos años de empleada de banca en Talsitio, y esta recopilación de anécdotas me resultan super familiares. Me encanta leerlas. Es tan gracioso como real. Aunque en el día a día pueden resultar agotadoras, visto en perspectiva resultan simpáticas”.
¿Sabes lo que pienso cuando alguien como tú de la Banca se identifica con mis anécdotas? Pues en que no sé porqué tantas veces tenemos que luchar a brazo partido los unos y los otros. No somos aliados y odio que me digan que soy (bueno, no yo, los Notarios) aliados de la Banca, pero somos dos colectivos que trabajan juntos a diario. El Bancono existe, solo existen las personas. Tengo 50 años y llevo casi 16 como Notario (si me sigues y lees sabrás lo que me costó aprobar) y a estas alturas (y me quedan 20 años para jubilarme) todas esas cosas me tienen ya muy cansado. ¿Cómo estarán los compañeros de 55, 60, 65 o 69 teniendo en cuenta que hasta pueden llevar, respectivamente, 25, 30, 35, 40 o 44 años de ejercicio?¿Cuándo se pierden las fuerzas o decaen los ánimos para hacer las cosas bien y mandar a alguien (o todo) a freír puñetas? Te juro que me cuesta … me cuesta (a veces mucho) no hacerlo.
Amigos en la banca tras todos estos años solo tengo dos. Uno se jubiló más quemado que la pipa de un indio sin llegar a los 60 y tras años trabajando más de lo que le correspondía hacerlo, a puerta cerrada, y atado al teléfono todo el día. La otra se dejó la banca y prepara oposiciones.
Tras la publicación de esta pequeña entrada recibo otro mensaje:
“Justito, yo soy empleada de banca desde hace más de veinte años. Hasta hace muy poco tiempo acudía a la notaría a diario (ahora voy poco porque he cambiado de departamento). He conocido a varios notarios en mi plaza, les admiro a todos y de algunos me considero amiga. Pertenecéis a un colectivo poco valorado en comparación con la labor que hacéis … yo tampoco sé dónde está el problema, ni cuál es la solución, pero por si sirve de algo te diré que también hay gente que os valoramos“.
A mi lo que me pasa actualmente, no me pasó en mis dos primeros destinos. Mis cinco primeros años fueron agradables en este sentido aunque hubiera encontronazos ocasionales. Actualmente ocurre lo contrario: encontronazos a diario y buenos momentos muy de vez en cuando. Yo creo que atravesamos una mala época que nos tiene perturbados. Puede que los años que vamos cumpliendo todos nos vayan afectando, tal vez la juventud de otros tampoco ayude. Gracias por escribirme.
Aparte de los honorarios que pague a un Notario u otro, ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar por una compraventa con hipoteca?
“Soy una particular que compra e hipoteca una vivienda y mi Banco insiste en que haga gestión con su Notario. Yo prefiero hacerlo con otro Notario de mi confianza y me está costando bastante obtener la total responsabilidad hipotecaria para que me calculen los honorarios a pagar al Notario de mi confianza y así poder comparar entre uno y otro (el suyo y el mío). Mi pregunta es, aparte de los honorarios que pague a un Notario o a otro ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar? (impuestos, etc … )”
Entiendo que usted utiliza el término gestión en sentido “impropio” refiriéndose a la firma de la escritura, no a su gestión posterior (que el Banco no va a dejar en manos de ningún Notario casi con absoluta seguridad). También le diría que al comparar, tenga en cuenta que la provisión de fondos se calcula para que sobre dinero (a veces para que sobre mucho…). Sepa, por último, que el dato de la total responsabilidad hipotecaria no es el más importante para calcular la factura del Notario (más importante es la extensión de la escritura) y que, tal vez, puede tomar usted como referencia una cifra que se sitúe en torno a un 50% más que el importe del préstamo (si, 100.000, la TRH, 150.000 Euros), aunque en los últimos tiempos la TRH ha bajado mucho sobre todo en el apartado de costas y gastos (lo que daría para escribir mucho más que una simple FAQ …). La responsabilidad hipotecaria sí es importante a efectos del Impuesto de AJD (a menor TRH, menor AJD).
No, no hay ninguna otra diferencia
Los impuestos serán los mismos, como es lógico, vaya al Notario que vaya, y el Registro de la Propiedad le cobrará igual pues será el mismo vaya a la notaría que vaya (otra cosa es que esa minuta se calculara exactamente igual en otro Registro, pero no entraré en ese tema). Entre notarías no habrá grandes diferencias en la factura. He intentado explicar porqué los Notarios no cobramos todos exactamente lo mismo en este post, aunque no es la hipoteca una escritura en la que pueda haber grandes diferencias entre Notarios a los efectos que explico en ese post.
Pero sin ningún género de dudas, si quiere ir al Notario de su confianza, le aconsejaría que vaya y no se deje convencer por el Banco. Es cierto que en ese Notario al que le manda el Banco, todo podría ser más ágil (se dirigen al oficial que lleva el tema, en la notaría tienen los poderes, tal vez los datos de la promoción del inmueble, etc …) pero esa agilidad no puede contrarrestar la confianza que uno siente por su Notario que se podría ver sustituida (tal vez, solo tal vez) por otro Notario que no le haga a usted más caso que el estrictamente necesario y que sea cómodo al Banco por otras razones.
Bloqueo de cuentas del cónyuge en gananciales del difunto causante
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Ayer mi hicieron la siguiente pregunta: “Si mi padre se lleva el dinero que tiene en cuentas abiertas con mi madre antes de que fallezca, ¿evita que se las bloqueen cuando mi madre muera? No tenemos intención de defraudar porque el dinero es ganancial y así se declarará, pero si que intentamos evitar que a mi padre se le quede todo el dinero que tiene bloqueado cuando fallezca mi padre”.
Lo primero que pensé es que, aunque parecía una maniobra “burda”, demasiado sencilla, lo cierto es que tenía que funcionar. Yo mismo tengo cuentas profesionales con saldos gananciales en las que mi mujer no está y si ella muere, no me las iban a bloquear, ¿no?
Después hice una encuesta en la que lo consulte a un Notario, un inspector de hacienda, un fiscalista y un gestor.
Todos estuvieron de acuerdo en que las cuentas del cónyuge del difunto por muchos gananciales que hubiera, no se bloquearían.
1. m. Aire caliente y molesto que se levanta en el estío.
2. m. Calor sofocante.
3. m. Encendimiento pasajero del rostro.
4. m. Desazón o sofocamiento producido por algo que ofende, molesta o avergüenza.
No hace ni aire, ni hemos llegado aún a los calores sofocantes, estamos a diez días del cuarenta de Mayo …
Quedan dos.
Sí, tengo el rostro encendido porque cuando me pisan el rabo se me causa este efecto secundario, pero sobre todo tengo desazón o sofocamiento por algo que me avergüenza … algo que me ofende y me molesta, pero que, principalmente, me avergüenza.
Me avergüenza que tres profesionales de la intermediación, de la gestoría y de la banca, que llegan tarde, estén mientras yo escribo y me hago el despistado, haciendo comparaciones sobre en que notaría se desenfunda más rápido. ¿Eso es lo que hemos aprendido en estos años?
Uno puede llegar tarde, no haber aportado todos los datos, no saber salir al paso de las dudas que quedan y encima exigir rapidez al contrario.
Uno no puede venir a la notaría a comprar su casa e hipotecarse por 360 meses, uno después de otro, 1, 2, 3, 4, 5, 100, 101, 200, 201, 300, 301 y 360 …. y marcharse a recoger el niño del colegio. Claro, se pensaban cuando han entrado (sin saber yo que había un ausente) que yo me iba a poner a leer y explicar, pero he parado en seco y hemos esperado a la señora que se había ido. Entonces han empezado las dichosas comparaciones y mi bochorno. Pues en la notaría tal esto, en la otra lo otro, es que allí se saben la operativa … y todo con unos caretos de no veas. Al salir han levantado el pie todos, excepto uno …
Estoy pensando en irme a algún curso, simposium, conferencia, charla o similar sobre Banca Ética, aunque no sea yo el que más lo necesite …
¿Cuándo vamos a aprender? Los de un lado, los del otro y los que estamos en medio.
Yo también estoy cansado, yo también tengo hambre, yo también quiero irme a casa, pero sobre todo quiero hacer las cosas bien y no paso por cualquier cosa que me pongan por delante, discuto las minutas que no se entienden, las operativas que no me cuadran, y por eso no desenfundo rápido y no soy el más rápido del Oeste. Ni falta que me hace ….
Comisión por preparación de la escritura de cancelación de hipoteca
Tengo un amigo que esta semana me ha preguntado por este tipo de comisiones. A modo de ejemplo, en una escritura pueden encontrarse reguladas de este modo:
“Comisión por preparación de documentación para el otorgamiento de cancelación hipotecaria.- Cuando a petición de la parte deudora se solicite al Banco el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca, una vez satisfechas todas la cantidades debidas por razón de la presente operación, se devengará a favor del Banco una comisión de xxxx, que se adeudará de una sola vez en la cuenta vinculada de la parte acreditada o, en su defecto, deberá ser abonada en efectivo; todo ello sin perjuicio del deber del solicitante de atender los gastos notariales y registrales, e impuestos, que se ocasionen por razón de la mencionada cancelación”.
Mi amigo había comprado una vivienda subrogándose en la hipoteca que tenía el promotor. En su escritura de compraventa con subrogación solo se recogían las variables fundamentales del préstamo en el que se subrogaba y entre ellas algunas de las comisiones que pagaba al subrogarse o que tendría que pagar en el futuro. La comisión de preparación de la cancelación de la hipoteca no estaba entre ellas, pero yo no podía asegurarle que no estuviera en la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Averigüé a través de su copia que aquella hipoteca se había firmado en Madrid, que luego se había subsanado y que más tarde había sido objeto de una ampliación. Difícil por tanto obtener la información que necesitaba sin dar unas cuantas patadas para conseguirla. En su oficina le reclamaban una comisión de 100 Euros y le indicaban que no podría cancelar su cuenta para que tal comisión pudiera serle cargada.
Hace unos días me comentó la situación
Le aconsejé (aunque no lo necesitaba) que se aplicara aquello de que “el que no llora, no mama” y que fuera a su oficina a insistir en que le entregaran el certificado de cancelación de la deuda para luego con él encargar su escritura en la notaría de su elección, advirtiendo de que no pagaría comisión alguna a no ser que le acreditaran que la comisión se había pactado en la escritura de constitución de hipoteca en la que él se subrogó.
Su insistencia ha tenido resultado. Tiene el certificado en su poder y ya puede encargar su escritura. Esperemos que ahora no pretendan cobrarle “el desplazamiento” a la notaría de los apoderados del Banco o de la gestoría del Banco para la firma.
“Buenos días (a quien corresponda): No me incorporan esta Póliza con aval ICO porque falta la página 15 del adjunto “POLIZA” (que es el que os pego aquí el pantallazo). Va en los anexos que os pasé el viernes pasado a las xxx h y que se llevó también el cliente. En la documentación que me pasasteis, no está. Revisad que no se os quedara firmada y no anexada… Ya os digo, sin esta página NO ME INCORPORAN LA OPERACIÓN. GRACIAS“.
Respuesta:
“Buenos días: La hoja 15 del documento póliza dice exactamente lo mismo que la 35 de la póliza intervenida y precisamente porque dicen lo mismo e inducen a confusión porque ambas dicen que es la última hoja y solo una puede serlo, la estoy quitando en todas, no solo en esta )al igual que quito páginas en blanco que no valen para nada salvo para ocasionar problemas en el futuro). Perdona que utilice este término pero no pueden ser tan cuadriculados. Ambas dicen lo mismo y al unir las dos resultan contradictorias por eso me quedo con una sola. Saludos y gracias, Justito El Notario”.
No hubo respuesta. Justito wins.
En la misma semana otra cuadricula y dura de mollera:
“Buenos días XXX: ¿Habéis enviado la documentación intervenida por la plataforma? Es que si no, no la incorporan. Muchas gracias. Saludos”
Respuesta:
Buenos días xxx: Tanto en la oficina de xxx como en la de xxx saben que nosotros solo hacemos la comunicación de la firma. Ni subimos copia, ni enviamos facturas. Esto es así desde hace muchos meses y se lo he explicado a muchos de sus compañeros. Yo no soy un empleado del Banco, ni puedo estar sometiendome a las rutinas de cada uno de unos mis clientes, ya sean grandes o pequeños. Si usted quiere copia pídemela y yo se la mandaré por mi propio sistema y si quiere pagarme también las facturas pues estaré encantado, pero no voy a subir nada más a la plataforma. Solo la carátula. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Suelen verse todos estos términos, por lo general, en minutas bancarias de operaciones hipotecarias o en pólizas intervenidas notarialmente y nos obligan a repasar (o a estudiar) conceptos olvidados o casi desconocidos. Algunos términos son ya clásicos, pero otros no lo son tanto.
Gross-up. Disposición en virtud de la cual el prestatario deberá abonar al prestamista una cantidad adicional en el caso de que los pagos realizados por el prestatario se vean sujetos a algún tipo de retención.
Notificaciones “push”. Son los mensajes que se envían desde un servidor remoto hasta los dispositivos que tienen instalada la aplicación.
Negative pledge. Me la encontré en una venta de varias fincas urbanas, que formaban un edificio y que se hallaban arrendadas a un solo arrendatario. Para el pago del precio, se firmó por la sociedad compradora una póliza de préstamo comprometiéndose la parte prestataria a no disponer de las fincas adquiridas y a no constituir ningún tipo de garantías personales ni reales y a no dar lugar a que se impusieran garantías reales, cargas o gravámenes de cualquier tipo sobre dichas fincas o a que surgieran derechos a favor de terceros acreedores, ni a solicitar que fueran constituidas las garantías prestadas por terceros por cuenta de obligaciones a su cargo.
Material adverse (también conocida como cláusula MAC). El objeto de esta cláusula es que las partes puedan gestionar el riesgo inherente a una operación de adquisición o de inversión donde haya mucho dinero en juego.
Cross default. En caso de un incumplimiento parcial de pago del deudor se puede exigir la anticipación del vencimiento del crédito y el pago total de la deuda.
Covenant. Cláusula por la que el deudor se compromete a amortizar en primer lugar la deuda en que se incluye el covenant, sin dar preferencia al cumplimiento de otras. En el caso concreto en que se encontraba se decía: “La deuda que la parte prestataria tiene a día de hoy con el grupo al que pertenece tendrá carácter subordinado y se compromete a, mientras no se haya amortizado íntegramente el préstamo concedido, no reintegrar al grupo cantidad alguna en concepto de principal por dicha deuda. La prestataria se compromete frente al Banco a no repartir dividendos al socio único mientras no se haya amortizado íntegramente el préstamo concedido en este acto por el Banco”.
Waiver. Si en el Covenant se autoriza al deudor a realizar el pago del préstamo subordinado, esa dispensa recibe el nombre de “Waiver”. El Waiver es una simple dispensa temporal del Covenant.
Pari passu. No, no tiene nada que ver esta cláusula con los casinos como de broma solía decir algún compañero cuando se le aparecía la “pari passu”. A mi me han pedido en alguna ocasión que la explique con cariño porque tal vez asuste y suene muy rara, aunque resulte razonable conceder al acreedor la preferencia que otorga en determinadas operaciones. Si soy sincero es la que me resulta más familiar y la que he visto en más ocasiones.
Laissez Passer (“Dejar pasar”): Un extranjero trae para identificarse un documento de formato similar a un pasaporte que se denomina así. El documento está expedido por la ONU. Dice que con ese documento viaja por todo el mundo y le sirve como identificación y que no tiene ningún otro documento para que le identifique. Muy probablemente fuera del caso de un viaje oficial, este Señor debería portar algún otro tipo de documento u olvidarse de firmar un documento notarial en España.
Sort Code: Es un código único que utilizan los bancos situados en el Reino Unido. Está formado por 6 números y aparece en las tarjetas de crédito/débito como tres pares de dígitos, por ejemplo: 20-99-57. Este código identifica tanto al Banco como a la sucursal donde está abierta la cuenta.
Forfaiting. El forfaiting es una operativa por la que la empresa exportadora vende a una entidad financiera un documento de pago internacionalmente aceptado, letra o pagaré, que reconoce un derecho de cobro originado en una operación de compraventa internacional, transfiriendo todos los riesgos y responsabilidades de cobro y recibiendo el pago al contado con las deducciones propias del descuento
Lease back. El lease-back, como su nombre indica, es similar al leasing, pero a la inversa. La operación consiste en que el propietario de un bien, mueble o inmueble, lo vende a una sociedad de leasing para suscribir a continuación un contrato de arrendamiento financiero sobre el mismo.
Weat Lease (arrendamiento húmedo). Es como un chárter o contrato de fletamento, excepto que lo debe realizar una aerolínea u operador que tenga sus propios permisos de operación. La aeronave debe ser operada bajo el código de designación de vuelo del arrendatario y con sus autorizaciones de ruta.
Cashback. Es la utilización de una tarjeta de crédito para obtener dinero en efectivo cuando se realiza alguna compra.
Stand-by letter. Es una orden de pago dada por una entidad de crédito como garantía en favor del acreedor destinatario, para ser ejecutada simplemente alegando que el deudor no ha cumplido, sin necesidad de tener que acreditar dicho incumplimiento. Algo así como el aval a primera demanda o primer requerimiento.
Escrow. Son contratos que se implementan cuando una de las partes quiere asegurarse de que la otra cumpla en el futuro con ciertas condiciones u obligaciones antes de firmar un contrato, acudiendo al llamado “agente escrow”, que custodia la seguridad o el activo objeto del contrato hasta que se cumplan las condiciones mencionadas allí. El Notario podría ser perfectamente ese agente.
Hush. Es una operación criptográfica que genera identificadores únicos e irrepetibles a partir de una información dada. En el ámbito notarial se usa en las actas de transparencia previas a las hipotecas y constituye una alternativa a la incorporación a la matriz de la voluminosa documentación remitida por el Banco, mediante la constitución en el mismo acta de un depósito de dicha documentación en el archivo del Notario a través de un fichero electrónico identificado por su Hash, de modo que se asegure la conservación del archivo electrónico y la posibilidad de comprobación y prueba fehaciente del contenido de dicho fichero para la expedición de ulteriores copias del acta incorporando el documento depositado o su traslado a papel.
Blockchain y criptomonedas. La última duda que tuve sobre el Blockchain (¿quién no ha oído hablar de él a estas alturas?), fue esta ¿Blockchain se inventó para bitcoin o ya existía y se aprovechó para ello? Fue entonces cuando me dijeron que por ahora disociar blockchain de criptodivisa es algo teórico (o lo que es lo mismo, por lo que parece el dilema de la gallina o el huevo, llegaron al mismo tiempo). Los usos de blockchain al margen de las criptomonedas están poco proyectados. Difícilmente habrá usos públicos en un entorno privado sin minado de criptomoneda, aunque si hablamos de criptomoneda como indisociable de blockchain, ¿no deberíamos más bien decir que es indisociable de un token? Tal vez deberíamos decir que toda blockchain necesita un token que genere minado. Bitcoin (en minúscula) es el token de la blockchain de la moneda Bitcoin (con mayúscula). A estas alturas de la conversación, yo ya estaba pensando en que para qué me habría metido yo en este lío de intentar entenderlo y mucho mas en el lío de querer explicarlo.
iGaming. Hasta que hace unos días me puse a escribir algo sobre esos regalos de dinero que se hacen en los casinos de internet, no sabía que el Gaming no es lo mismo que el iGaming que es el conjunto de juegos de casino que podemos encontrar en Internet. Reconozco que hice hace un par de años una apuesta sobre el ganador de Eurovisión para darle emoción a una cena en casa organizada para ver el festival y que lo he intentado un par de veces con la selección española en partidos de Eurocopa o Mundial, aunque he desistido a causa del nivel de exigencias para el acceso y registro. Siempre me ha picado la curiosidad con eso de que las empresas de iGaming regalasen dinero (bonos sin depósito, parece que se llaman) con el que se puede ganar mas dinero que ya es un dinero completamente real. El Real Decreto 958/2020, de 3 de noviembre, de comunicaciones comerciales de las actividades de juego recoge en su Capítulo II disposiciones específicas, que afectan a determinadas formas de comunicación comercial, como el patrocinio o los bonos y otras iniciativas promocionales. Los llamados bonos sin depósito no están admitidos en España desde el 1 de mayo de 2021 según la DF 3ª de dicha norma.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Buenos días: Con respecto a los protocolos xxx y xxx de Don Justito El Notario, los asientos del registro están vencidos. Al ser todo el trámite telemático, necesitamos que, por favor, vuelvan a presentar ambos protocolos al Registro para renovar. Adjunto nota de calificación negativa. Ruego me diga algo al respecto por favor. Muchas gracias, saludos”.
He revisado la calificación: una ratificación que falta y unas capitulaciones no inscritas en el Registro Civil.
Inmediatamente me ha venido a la cabeza aquello de que “la venganza es un plato que se sirve frío”. Y sí, me voy a vengar, vaya si me voy a vengar, así que:
Buenos días: Pues lo siento, pero no voy a hacerlo a no ser que me paguen ustedes las copias. En cuanto a la compraventa, existe copia autorizada en papel y la cuestión tiene fácil solución. La de la hipoteca es más conflictiva porque no se hizo en papel por política de ustedes y ahora me temo que tienen que sufrir las consecuencias. No tengo ninguna obligación de hacer lo que me piden gratuitamente. Espero noticias si están conformes con el abono de las facturas que, pienso, deberá efectuarme el cliente (culpable en parte de la situación), puesto que ustedes no podrán por sus rígidas operativas efectuarme el pago en el día de hoy. Lo siento, saludos y gracias, Justito El Notario.
Horas después me han matizado que la política es de la entidad y no de la gestoría. Vale, venga, pero ya me gustaría a mí haber podido mirar por un agujerito el despacho en el que dos mentes pensantes desconocidas reían cuando se les ocurrió su magnífica idea: “Jo, jo, jo, vamos a joxxx mucho a los Notarios con esto”.
Buenos días: Le envío el art. 224 del Reglamento Notarial donde dice: “Las copias autorizadas electrónicas una vez expedidas tendrán un plazo de validez de sesenta días a contar desde la fecha de su expedición. Transcurrido este plazo podrá expedirse nueva copia electrónica con igual finalidad que la caducada. La expedición de esta nueva copia autorizada electrónica con idéntico destinatario y finalidad no devengará arancel alguno”. Rogaría renovaran el asiento ya que esta caducado y corremos un riesgo. Saludos, espero sus noticias.
Buenas tardes. El inciso que me indica del Artículo 224 de RN está anulado desde el año 2008 por una sentencia del TS de 20 de Mayo. Saludos, Justito El Notario.
Unos minutos después:
“En ese caso le rogaría renovaran telemáticamente y me enviaran factura a nombre de la entidad y se la abonaremos de inmediato”.
Una opción que me llega a través de un compañero sería esta otra: “En relación con su correo del pasado ***, quiero recordarles que esta notaría ha cumplido escrupulosamente con su obligación de presentación del documento en el registro en tiempo y forma. A partir de ahí, no tenemos mas obligaciones en relación con la presentación del documento, correspondiendo a ustedes la consolidación del asiento. Si se este caduca, estamos encantados de colaborar con ustedes en subsanar el problema con una nueva presentación, pero obviamente ello exige la expedición de una nueva copia en papel o electrónica, según prefieran ustedes. En el presente caso, han solicitado una segunda presentación telemática y ello exige la expedición de una nueva copia electrónica. Ese es el concepto que les han sido facturados. Me adjuntan ustedes una Resolución referida a un caso completamente distinto, en el que el Notario expidió copia autorizada electrónica incompleta, lo que motivó que no fueran apta para la inscripción. Pero en el caso que nos ocupa, el envío fue correcto y la copia fue correctamente expedida, siendo la causa de la caducidad del asiento imputable exclusivamente a ustedes. Sin otro particular, les saluda atentamente, ***”.
Me alegro de que me hagas esa pregunta (las subrogaciones tácitas)
“Buenos días: Fulano firmó una Extinción de Condominio y necesitan saber en el Centro Hipotecario si firmó también una Subrogación de Deudor. Puede que el cliente solo firmara la Extinción pero que no se lo comunicara a Bank, S.A. estando todavía los dos como titulares en las hipotecas. ¿Puedes aclararme algo? Gracias anticipadas. Saludos, Mengano“.
Hola Mengano: Sí, claro que podría ser. En Bank, S.A. Son muy “aficionados” a esas cosas. Por eso, cuando yo le aclaro al que se sale de la comunidad (y teóricamente de la hipoteca) que quedará “un fleco” pendiente, en principio lo “entiende”. Pero cuando va al Banco y este le dice que sí, que lo harán, que le dejarán libre pero más adelante se coge un mosqueo muy considerable. Después el Banco me llama para tirarme de la oreja porque estiman “que explicar eso, no es cosa mía”….. Manda huevos que diría aquel, que no es cosa mía, dicen. Hay que ser tonto para pensar y decir eso. Claro, me tengo que reprimir para no mandar a la M al de Bank, S.A.
A fin de cuentas le explican una “milonga” a la gente diciéndoles que se consentirá aunque a lo mejor no inmediatamente y luego … ya no sueltan al pajarito “ja les maten”.
En fin .. . Dicho esto, pues no sé si es tu caso o no lo es. No sé si hubo subrogación tácita o no. ¿Tienes esa escritura de disolución y subrogación? Conmigo no la hicieron. Espero noticias, saludos. Justito El Notario.
Él solo me dijo: “Gracias, te he entendido perfectamente”.
De la problemática fiscal derivada de la reciente sentencia del TS, hablamos en otro momento.
Mi hipoteca era por 30 años y ahora resulta que es por 35
“En el año 2007 firmé una escritura de hipoteca por 30 años. Hace un año descubrí que en el Banco consta que mi hipoteca es por 35 años y que desde el principio se han hecho todos los cálculos con este plazo de vencimiento, es decir, con 5 años más de lo firmado ante Notario. Se lo comenté a mi gestor en el Banco y después de hablarlo con su correspondiente departamento, me dice que es un error de la escritura, que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pondrán los 35 años que, según ellos, son los correctos. ¿Cree que podría reclamar que sea por 30 años? ¿Qué me beneficiaría más?”
Se me ocurren un par de cosas respecto a su caso.
La primera es que no firme subsanación alguna sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo suele mencionarse más de una vez a lo largo de la escritura y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 años o unas veces una cosa y otras otra. Tenga en cuenta también, que el plazo se deduce de otros datos, como el número de cuotas o las fechas de comienzo y fin de los pagos.
Y la segunda es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades establecían (ahora son menos habituales) plazos máximos de duración de la hipoteca. En estos casos se decía, por ejemplo, que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Puede que las operativas arrastradas por la sucesora de alguna entidad ya desaparecida hayan sido confundidas o mal interpretadas.
Una vez que todo esté claro, podrá subsanarse o reclamarse lo que corresponda.
¿Que qué le beneficia más?Pues depende. Con más años, va a pagar más intereses, pero a lo mejor, a la larga, le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar. Es difícil hacer cálculos sin más datos (muchos más datos) y sin saber que evolución tendrán los intereses en adelante (pues presumo que su hipoteca es a interés variable por razón de que parece que lleva ya unos años pagándola).
“1. El derecho de desistimiento de un contrato de crédito es la facultad del consumidor de dejar sin efecto el contrato celebrado, comunicándoselo así a la otra parte contratante en un plazo de catorce días naturales sin necesidad de indicar los motivos y sin penalización alguna. El plazo para ejercer el derecho de desistimiento se iniciará en la fecha de suscripción del contrato de crédito o bien, si fuera posterior, en la fecha en que el consumidor reciba las condiciones contractuales y la información recogida en el artículo 16.
2. El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento tendrá las obligaciones siguientes:
a) Comunicarlo al prestamista antes de que expire el plazo previsto en el apartado 1, ateniéndose a la información facilitada por este último de acuerdo con la letra p) del apartado 2 del artículo 16, por medios que permitan dejar constancia de la notificación de cualquier modo admitido en Derecho. Se considerará que se ha respetado el plazo si la notificación se ha enviado antes de la expiración del plazo, siempre que haya sido efectuada mediante documento en papel o cualquier otro soporte duradero a disposición del prestamista y accesible para él.
b) Pagar al prestamista el capital y el interés acumulado sobre dicho capital entre la fecha de disposición del crédito y la fecha de reembolso del capital, sin ningún retraso indebido y a más tardar a los treinta días naturales de haber enviado la notificación de desistimiento al prestamista. Los intereses adeudados se calcularán sobre la base del tipo deudor acordado. El prestamista no tendrá derecho a reclamar al consumidor ninguna otra compensación en caso de desistimiento, excepto la compensación de los gastos no reembolsables abonados por el prestamista a la Administración Pública.
3. En caso de que un prestamista o un tercero proporcione un servicio accesorio relacionado con el contrato de crédito sobre la base de un acuerdo entre ese tercero y el prestamista, el consumidor dejará de estar vinculado por dicho servicio accesorio si ejerce su derecho de desistimiento respecto del contrato de crédito conforme a lo dispuesto en el presente artículo. En caso de que este servicio accesorio sea un contrato de seguro de vida, el derecho de desistimiento se regirá en lo que sea aplicable por lo establecido en el artículo 83.a) de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, y en el resto de casos, el consumidor tendrá derecho al reembolso de la parte de prima no consumida.
4. Si el consumidor tiene derecho de desistimiento con arreglo a los apartados anteriores, no se aplicarán los artículos 10 y 11 de la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, ni el artículo 110 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre”.
“Entonces – me dice el consumidor que está firmado conmigo una póliza de préstamo- , si me arrepiento por la razón que sea, ¿usted me devuelve el importe de su factura?”
Pues tengo la sensación de que no. Yo he prestado mi servicio y he emitido mi factura, así que a mi me va a pagar y yo no le devolveré el dinero porque no estoy afectado por la norma. Se devuelve el dinero. Se pagan los intereses de los días transcurridos. No se paga indemnización, ni penalización, ni comisión de cancelación a la entidad, pero se pierde la comisión de apertura y la de estudio y el importe de la factura del Notario. Al menos no he encontrado nada que indique lo contrario, ni se deduce otra cosa del tenor literal del artículo que he reproducido. Lleve cuidado con otros productos que se hayan podido contratar con el préstamo como seguros o imposiciones a plazo fijo, por poner un par de ejemplos.
Tengo la costumbre de procurar no agobiarme cuando tenemos novedades de las gordas en el tráfico habitual del despacho. Eso supone que sin perjuicio de lo que haya estudiado hasta ahora y de la correspondiente empanada mental que uno lleva, hay que ponerse a trabajar con la nueva ley y resolver las dudas que se nos planteenoperación a operación. Advierto de que estos son mis criterios personales e intransferibles aunque, como no estoy loco, los he comentado con compañeros de total confianza a fin de contrastarlos SUFICIENTEMENTE.
Pólizas
1.= Aunque algunos duden, las sociedades mercantiles no son consumidoras y lo acaba de decir el Tribunal Supremo hace pocos días:
DESTACADA STS 1727/2019Una sociedad mercantil no puede tener la cualidad legal de consumidora, porque tiene ánimo de lucro y ejerce en el mercado como empresaria. Interpretación de los arts. 3 y 4 TRLGCU, en relación con los arts. 1, 2 y 116 CCom, 1 y 2 LSC y 1665 CC.
Así que por mi parte las excluyo de la LCCI.
¿Y si no son mercantiles o se trata de entes sin personalidad? Dicen mis amigos de notaríAbiertaen este post:
“b) Y también son consumidores las personas jurídicas, e incluso las entidades sin personalidad jurídica (como pudiera ser una comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal), pero siempre que “actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”; con lo que parece que tienen la consideración legal de consumidor personas jurídicas sin finalidad lucrativa como fundaciones o asociaciones”.
Así que ojo cuando no estemos ante sociedades mercantiles y ojo también cuando nos encontremos con personas físicas afianzando o pignorando en operaciones que estén dentro del ámbito de aplicación de la ley (del que ahora hablaremos) porque en tal caso, hay que pensarse bien lo que hacer PUES ESTAMOS ANTES UNO DE LOS SUPUESTOS QUE MÁS DUDAS NOS ESTÁN GENERANDO.
2.= He advertido a mi plantilla de que quiero ver las pólizas (que sí, están dentro del ámbito de la LCCI, aunque se haya discutido) en cuanto entre el cliente con ellas en el despacho. Si llegan por e-mail tienen que imprimirlas para que yo las vea o reenviarme el e-mail para ahorrar papel en el caso de que no se firmen.
Con la póliza en la mano caben varias opciones:
Todo lo que no sea de particulares (personas físicas) se puede firmar sin mayor problema pues está fuera del ámbito de la LCCI. Conforme al Artículo 2.1. b)a los préstamos personales sólo se les aplica la LCCI si el prestatario, fiador o garante es consumidor.
Todo lo que sí sea de personas físicas requiere diferenciar entre lo que sea para persona física consumidora de lo que no lo sea. Lo que sea para “no consumidor”, está fuera de la LCCI. Lo que sea a favor de consumidores requiere una nueva depuración que supone repasar el texto de la póliza para buscar si se indica o no se indica la finalidad de la operación de préstamo o crédito. Si no se indica, no creo que tengamos los Notarios que realizar una labor investigadora de esa finalidad (¿o sí?). La operación que no indique finalidad, queda fuera. Entre las que indiquen finalidad, hay que dejar fuera a todas aquellas que no formen parte del ámbito de aplicación de la LCCI.Esas operaciones las podremos firmar con tranquilidad. Nos quedaran esas pocas (sí, en realidad creo que serán pocas) que sí estén en el ámbito de aplicación y algunas otras que sean dudosas. ¿Y cuál es el ámbito de aplicación? Pues la norma dice esto: “Artículo 1Objeto: Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”. ¿Y qué es conservación del inmueble? Pues lo mismo que lo era hasta ahora: una finalidad rara y difícil que se presente si atendemos a la expresión literal (difícilmente nos encontraremos con un préstamo en el que se diga que su finalidad es conservar o “la conservación de” … ). Entonces, ¿qué hacemos con las dudosas y las que estén dentro del ámbito? Pues yo las dudosas las dejaba fuera y al resto pues habría que aplicarles la LCCI pero ¿cómo se les aplica? Pues exigiendo el FEIN y el FIAE pero sin hacer acta ni test. Solo es necesaria la entrega con la antelación de los diez días respecto de la firma (y sin entrar, de momento, en los problemas derivados de las varias plataformas que podrían estar funcionando y de la moratoria que se ha previsto hasta el 30 de Septiembre de este año. Pero, ¿incorporamos Fein y Fiae a la póliza? Parece razonable que si no hay ni test ni acta, bastaría la mención a dicha circunstancia en la diligencia de intervención de la póliza. Lean a efectos de todo esto a mi compañero Antonio Ripoll que estudia el ámbito objetivo de la LCCI. Fundamental es también este trabajo de Iurisprudente.
La opinión más reciente que he recabado de los compañeros es esta: No hace falta acta para pólizas pero, si se hace, aplicando la Instrucción del 31 de Julio de 2019 (tras la segunda moratoria) no cabe el envío de la documentación más que a través de plataforma hasta el 30 de Septiembre (la nuestra u otra). En la diligencia de intervención se haría constar lo relativo a la recepción por Signo y respetando el plazo de los diez días que luego explicaré (más bien procuraré explicar).
Algunos opinan que el Notario ha de indagar en la finalidad si no se indica e incluso que podría redactar un anexo a la póliza en el que interesado manifieste que su préstamo/crédito no tiene la finalidad que indica la LCCI, es decir, que queda fuera de la Ley. A mi esto me parece hacer recaer sobre la gente una responsabilidad que no les corresponde, como creo que tampoco nos corresponde a nosotros. O lo ponen o no lo ponen. O es o no es.
Continuando (recuerden que este post es un “día a día” que cambiará con frecuencia) con el tema de la finalidad, insisto en que, sin duda, nos vamos a encontrar con finalidades dudosas. Por ejemplo, ¿y si pusiera “reparación” o “rehabilitación integral”? ¿Conservación equivale a refinanciacion de deudas para conservar la propiedad? En mi opinión, si no se especifica que deudas se refinancian, no podemos aplicarle la norma a esta clase de operaciones.
Hipotecas
Yo ya firmado mis tres primeras actas y sus correspondientes hipotecas
El cliente va al Banco y negocia. Cuando todo está listo, elige Notario. Puede hacerlo viniendo a la notaría con su DNI/NIF y puede hacerlo aquí. No tengo el proceso del todo claro, si soy sincero, en ninguno de los dos casos (y tras la nueva Instrucción que cito al final, tampoco).
Efectuada la elección por cualquiera de las dos vías, nosotros recibiremos la asignación de la operación por Signo (de momento solo hablamos de Ancert-Signo) que nos enviará el correspondiente aviso. Desde el día que la operación es dada de alta por la entidad (no desde que el aviso se recibe, así que mucho ojo) comienza el cómputo del plazo de 10 días (que son naturales).
Una vez aceptada la asignación tendremos acceso al expediente y a sus documentos (que deberemos comprobar y contrastar debidamente) y podremos firmar el acta que incluirá el famoso test. El acta se puede (si está todo ok) firmar en el día 1 del plazo de los 10. A partir del 11 día se podrá firmar la escritura de hipoteca y será posible hacerlo mientras no transcurra el plazo señalado en la Oferta Vinculante. Así que, el acta se puede firmar en los días 1 a 10 y la hipoteca a partir del 11º con el límite de la vigencia de la OV. El único plazo a respetar es el plazo máximo que indique la OV y los 10 días desde el alta de la operación, pero también se puede firmar el acta a los 20 días y la escritura a los 21 y no pasa nada, siempre que la OV esté vigente. El plazo de los 10 días se puede detener y hasta reiniciar en caso de errores. El cliente incluso puede “pasar de ti” y solicitar una reasignación (por lo visto, en el Manual se explica bastante bien esta posibilidad que, sin duda, será una faena para los que perdamos la operación).
Una vez firmada el acta con el test, hay que comunicar resultado y este puede ser positivo o negativo. Si es positivo, se firmaría la hipoteca y si es negativo se comunica y se añade copia simple a través del sistema. En caso de resultado negativo, no se podrá firmar.
¿Y el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación?
El RGCGC hay que consultarlo en registradores.org (registro on line, registro bienes muebles, condiciones generales de la contratación) para asegurarte de que la minuta de hipoteca cumple en este sentido. Este trámite yo lo he efectuado durante la fase de preparación del acta y su resultado positivo será indicado en la escritura (no lo tengo del todo claro). Alguna opinión defiende su consulta al tiempo de la hipoteca.
¿Y las plataformas de BC y de la Kutxa-Colegio Notarial del País Vasco?
En cuanto a la primera nos dijeron hace unas semanas:
“Dicha plataforma tiene como objeto garantizar el envío de la documentación precontractual al Notario, mediante medios telemáticos seguros, de acuerdo con los requisitos establecidos tanto en la ley 5/2019 como en el RD 309/2019 de desarrollo, permitiendo al Notario verificar la fecha de envío de dicha documentación, interactuar con la Entidad o Gestoría respecto al flujo de subsanaciones y comunicar el resultado del Acta, garantizando el derecho de libre elección de Notario al prestatario y el acceso a todos los Notarios de España. Una gran parte de Entidades del sistema Bancario español han adaptado sus procesos y sistemas para usar la plataforma XXX, habiendo revisado y dado conformidad a la misma respecto a los requisitos técnicos y funcionales establecidos en el art 11 del RD/309/2019, iniciándose igualmente un proceso de comunicación de dichos requisitos a la Dirección General de los Registros y del Notariado. La referida plataforma esta plenamente operativa y en producción desde hace ya varias semanas, realizando un flujo de comunicaciones equivalente a la nueva versión que se implantará con ocasión de la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019. La plataforma XXX es accesible desde el siguiente enlace: XXXX. Sí todavía no ha accedido puede conectarse desde hoy mismo utilizando su tarjeta con certificado digital cualificado. La documentación requerida se cargará por las entidades en el expediente de cada operación hipotecaria, y estará a disposición del Notario cuándo se asigne éste, bien mediante la personación del prestatario en la Notaria provisto de su DNI o bien cuando el prestatario comunique a la Entidad el Notario elegido. ENTIDADES ADHERIDAS: NUEVE ENTIDADES”.
En cuanto a la segunda, ya sabemos que la Kutxa ha entrado en la plataforma de Ancert y que lo del País Vasco ha quedado en … bueno, nos ahorramos los calificativos.
El 1 de Agosto de 2019 también supimos que por Instrucción de 31 de Julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el uso de las plataformas telemáticas para la preparación del acta de información previa y la escritura de préstamo hipotecario, en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se ha dispuesto una nueva moratoria que nos llevará hasta el 30 de Septiembre.
¿Y qué supone esto? ¿que una vez que termine la moratoria yo no habrá más plataforma que la de Ancert?, es decir, ¿que hasta el 30 de Septiembre hemos de aceptar todo lo recibido por cualquier mecanismo y desde esa fecha ya no? Pues no parece que vayan por ahí los tiros (aunque fuera que lo que pensáramos en un primer momento). Lo que parece es que finalmente va a haber varias plataformas además de la de Ancert (que no es privada, ojo, que somos funcionarios dependientes del Ministerio de Justicia) que podrán ser utilizadas a los efectos de la LCCI (en todo o parte del proceso).
Por otra parte, aceptar todo lo recibido es una cosa y computar los 10 días es otra bien distinta y hay voces fundadas que entenderían que el plazo ha de comenzar el día siguiente a firmar el acta cuando no se haya hecho uso de la plataforma de Ancert. ¿Y si es mediante otra plataforma? ¿computamos de este modo o computamos como computaríamos de haberla recibido por Signo-Ancert?
Un acta con traductor
Se me ha presentado el primer caso y esto es lo que he señalado en el acta:
Hago constar que he tenido en mi poder la documentación precontractual prevista en el Art. 14 de la LCCI desde el día xxxx, que he recibido tal documentación (redactada en idioma español y firmada por la compareciente que reconoce su firma como propia, cuya documentación le fue traducida por la entidad prestataria a través de sus empleados y apoderados, según manifiesta, y, así mismo, en el presente acto y al idioma inglés, por el Sr. xxxxx, aquí compareciente) por medios telemáticos seguros, establecidos por la Agencia Notarial de Certificación Notarial (ANCERT) a través de la plataforma SIGNO (Sistema Integrado de Gestión Notarial), medios de los que resulta acreditada la fecha de xxxx, en la que tales documentos fueron incorporados a la aplicación informática, cuya documentación es la misma que se incorpora a la presente acta.
Ante mi, la compareciente se ratifica en la manifestación mencionada en la citada letra h) y, una vez examinados los documentos antedichos, declara su identidad en cuanto al contenido con los que fueron entregados y explicados por los representantes de la entidad prestamista, quedando informada por medio de la traducción efectuada por los citados empleados y apoderados de la entidad poderdante y en este acto a través de la traducción efectuada por el Sr. xxxx. Quedan incorporados a la presente acta conforme a lo previsto en la Ley junto con el mencionado en la letra i).
He informado a la prestataria prestándole el asesoramiento adecuado relativo a todas y cada una de las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que le he ido leyendo a la compareciente y al Sr. Traductor, y que éste a su vez le ha ido traduciendo a la parte prestataria, en cuanto a las condiciones económicas allí establecidas, y respecto de las cuales le he explicado, siempre atendiendo a los aspectos que por mi parte o por la suya –de cada cual- parecía más necesitada de explicación, en atención a las circunstancias del caso.
Y Test. Como comprobación de la adecuada comprensión por parte de la compareciente acerca de las condiciones de la oferta y de los documentos reseñados, responden un TEST (redactado en idioma español que firman en todas sus hojas, el cual les ha sido traducido por al idioma inglés, por el Sr. xxxxx, aquí compareciente, cuyo Señor igualmente firma en todas sus hojas) , conforme al modelo aprobado mediante Circular Vinculante del Consejo General del Notariado, de fecha 13 de Junio de 2019. Lo firman en mi presencia y quedan unidos a esta matriz, siendo su resultado POSITIVO circunstancia que comunicaré a través de la plataforma SIGNO.
¿Y tu qué pones en la escritura de préstamo hipotecario?
Pues esto, exclusivamente:
“Primero.- Que las condiciones generales de la contratación de la presente escritura han sido depositadas en el Registro de Bienes Muebles estando registradas con el número de identificador único de depósito xxxxx.
La PARTE DEUDORA manifiesta que la dirección de correo electrónico para que el Notario le remita telemáticamente sin coste copia simple de la escritura de préstamo y para que el Registrador de la Propiedad le remita también gratuitamente y de forma telemática la nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación es la siguiente: xxxxx.
Yo, el Notario, hago constar, bajo mi responsabilidad que se ha formalizado, con resultado positivo, el acta previa correspondiente a esta operación, en los términos previstos en la Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios ante mi, el día xxxx, con el número xxxxx de protocolo y que los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la citada ley con lo que se tiene por cumplido el principio de transparencia material”.
¿Y no dices que te han elegido como Notario? No, ya lo dice el acta. Si no fuera así, no podría haberla finalizado con resultado positivo.
¿Y no dices que la hipoteca concuerda con la FEIN? No. No lo exige la LCCI, ni su normativa de desarrollo.
¿Y no incorporas la FEIN? No. Ni me han pedido hasta ahora que lo haga. La Circular 1/2019 del Consejo General del Notariado ya resolvió esta cuestión y lo hizo en sentido negativo y vinculante para los Notarios. No debería fundarse una calificación negativa en este presunto defecto. La incorporación de documentos a la escritura debe ser exigida por la ley y, en última instancia, depende de que el Notario lo considere conveniente.
Lo dejo aquí por esta vez, no sin antes comentar que he podido firmar una cuarta acta pero elfiador ha echado para atrás una operación impidiendo que pudiera firmarse. ¿La razón? Pues que las condiciones de la fianza no eran las que le habían ofrecido o que él había creído entender que le ofrecían. Es magnífico que un fiador diga no y eche al traste una operación. Con un vendedor, un gestor, un bancario, un afianzado, un Notario, algún intermediario y hasta algún traductor, creo que esto no hubiera pasado con el antiguo sistema. Seamos optimistas con la nueva LCCI, aunque esto está siendo un auténtico purgón.
¿Qué documentos mercantiles tienen que enviarse a Ancert para confeccionar el IUI?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Yo lo hago en en todas las elevaciones a público de acuerdos sociales, en las compraventas de participaciones sociales, en los poderes generales mercantiles, en las donaciones de participaciones sociales y en las aportaciones a gananciales, liquidaciones de gananciales y herencias que las incluyen (como supuestos mas frecuentes aunque creo que “caería” en la cuenta si hubiera otros negocios traslativos de PS). De repente, ayer me entró la duda de las actas de titularidad real y recurrí al Manual que (no sé si en su última versión) tenía impreso una de mis oficialas para descubrir que no, que no están incluidas en el listado que es este:
0104 -CONSTITUCIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO
0105 -APORTACIONES A PATRIMONIO PROTEGIDO
0106 -MODIFICACIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO
0107 -EXTINCIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO
0207 -CONTRATOS SUCESORIOS CON TRANSMISIÓN DE BIENES DE PRESENTE
0312 -LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD CONYUGAL Y DE CUALQUIER RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL (INTER VIVOS)
0313 -APORTACIÓN A LA SOCIEDAD CONYUGAL
0503 -PERMUTA
0507 -EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
0508 -ADJUDICACIÓN DE COOPERATIVA A SUS SOCIOS
0512 -CESIÓN DE BIENES A CAMBIO DE ALIMENTOS Y/O RENTA
0514 -CESIÓN EN PAGO O PARA PAGO DE DEUDAS
0515 -OTRAS CESIONES ONEROSAS DE BIENES Y DERECHOS
0516 -COMPRAVENTA DE VALORES
0519 -ADJUDICACIÓN DE BIENES EN PAGO DE ASUNCIÓN DE DEUDA
0608 -CESIÓN EN PRECARIO O COMODATO
0701 -DONACIONES
0704 -REVERSIÓN DE DONACIÓN
0705 -REVOCACIÓN O RESOLUCIÓN DE LA DONACIÓN
0708 -DONACIONES PENDIENTES DE ACEPTACIÓN
1019 -RENUNCIA AL DERECHO DE USUFRUCTO Y OTROS DERECHOS REALES
1025 -DESAFECTACIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES, CONSORCIO FORAL ARAGONES U OTRAS COMUNIDADES FISCALES
1028 -ACTA COMPLEMENTARIA DE CESIÓN DE ACTIVOS A LA SAREB
1102 -LIQUIDACIÓN COMUNIDAD CONYUGAL Y DE CUALQUIER RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL (EN HERENCIAS)
1103 -ADJUDICACIÓN POR TÍTULO SUCESORIO CON O SIN LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD CONYUGAL
1106 -EXTINCIÓN DE USUFRUCTO, USO O HABITACIÓN POR FALLECIMIENTO
1414 -PODER GENERAL MERCANTIL
1710 -COMPRAVENTA DE VALORES
1711 -SUSCRIPCIÓN DE TÍTULOS
1714 -SUBASTAS DE VALORES O MERCANCÍAS
1801 -JOINT VENTURE
1803 -CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES
1804 -OTRAS ENTIDADES SIN PERSONALIDAD JURÍDICA
1806 -CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD PARA LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
No me pregunten de dónde y porqué surgió este invento, ni el grado de cumplimiento de la obligación, ni si se terminará con la formalización de las actas de blanqueo (diría que sí y al respecto vean la página 124 del número 97 de El Notario del Siglo XXI en el que puede leerse en relación con el RD-Ley 7/2021 un buen resumen que recoge que en el plazo de seis meses, el Gobierno aprobará el Reglamento por el que se creará en el Ministerio de Justicia el Registro de Titularidades Reales).
Por cierto, hay que mejorar la rapidez de la cumplimentación. Algunas escrituras urgen y sin IUI no se pueden hacer otras cosas. En casos de suma urgencia, no queda otra que no enviar. Que lo sepan.
Estoy completamente de acuerdo con un compañero que me pregunta/comenta dos cosas en materia de BDTR.
¿Y no sería posible que cuando haya que seleccionar notaría se pueda uno elegir a uno mismo como titular de su actual notaría, sin necesidad de poner tus propios apellidos, seleccionarte a ti mismo y seleccionar tu actual notaría para poder continuar?
¿Y no sería posible reaprovechar los formularios ya escritos sin tener que volver a meter, por razón de alguna discrepancia a comunicar, a los diez sujetos que constituyen el Consejo Rector de una Cooperativa, por poner un ejemplo? Al menos podría ser así cuando esos datos los hubiera metido uno mismo en la BDTR aunque no se pudiera cuando hayan sido introducidos por otro Notario. O, en todos los casos (los haya metido uno mismo o no), si se estima seguro y conveniente para el sistema.
Y, ¿cómo es eso de que la Titularidad Real resulte de una póliza? A mi eso no me cuadra, por eso cuando sucede, comunico la discrepancia y me quedo tan ancho.
Hay que aportar los granos de arena que nos corresponda para mejorar el sistema.
¿Cuántas personas acuden a la notaría y aportan un certificado de titularidad de otra persona?
He visto de rebote esta pregunta en Twitter, me trato con las cuentas de origen y destino y no he podido resistirme a intentar darle una respuesta.
Habría mucho que precisar, según lo que haya detrás de su exacta formulación, pero a bote pronto yo me aprestaría a contestar: puesmuchas, muchísimas en realidad …
El que es titular, según escritura, está claro quién es; el que lo es según el registro, también (aunque podría no serlo realmente), pero el titular catastral, es (¿cómo decirlo…?) más relativo (a efectos de la verdadera titularidad), ¿no?
Y entonces, ¿cómo se asegura uno de que no le están engañando, de que la finca que viene uno a decir a la notaría que es suya no es en realidad del que figura en el Catastro o de un tercero que no es uno, ni otro?
Pues no lo sé, pero lo cierto es que camino de mis primeros dieciséis años como Notario, no creo haber incurrido en muchos desaguisados; o más bien, creo que se contarían con los dedos de una mano y, aún más, diría que mis desaguisados han dado lugar a que se resolviera alguna situación enquistada desde la noche de los tiempos. Además contra supuestos en los que se actúa de mala fe o fraudulenta o delictivamente poco puede hacerse y nadie está libre de verse afectado por los mismos.
Por supuesto que temo meter la pata y que me engañen, pero uno está ya entrenado y comienza a ser perro viejo y está rodeado de un equipo de perros viejos o que va camino de serlo y consulta y pregunta y contrasta y casa una cosa con otra, de manera que al final toda esa gestión (STI de por medio) ayuda a desfacer entuertos más que a generar desaguisados por haber creído a alguien que se presentaba como dueño y no lo era. No digo que la experiencia sea la madre de la ciencia, que en parte lo es; más bien es la experiencia y la prudencia las que en estos supuestos deben presidir y guiar nuestra actuación, como ocurre con cualquier otro trabajador o profesional en las cosas de su respectiva competencia.
No lo diré muy alto, por si mañana me pego el primer tropezón, pero hoy por hoy, si uno tiene escriturada e inscrita su propiedad, los riesgos derivados de los errores de titularidad catastral se minimizan. Si por el contrario, no hay escrituras, menos aún inscripción y uno funciona solo con el Catastro, el riesgo de un fraude, timo, error, etc … se multiplica exponencialmente.
Por supuesto lo mejor sería pedir siempre que se rectifique la titularidad catastral pero esto no siempre es posible sin proceder a la firma de una nueva (o de la primera) escritura que aclare la situación verdaderamente existente.
Defiendo en suma, una forma normal de trabajar que en el 99,99% de los casos no da lugar a ningún problema, sino a todo lo contrario, es decir, a su solución cuando llevaban décadas o generaciones sin resolverse. También defiendo por eso la necesidad de que el propietario/titular sea diligente y no deje que ciertas situaciones puedan llegar a tener lugar por sus omisiones. Los profesionales, por supuesto, estamos doblemente obligado a hacer bien su trabajo.
¿La superficie de una finca que está gravada por una servidumbre consta en el Catastro?
Claro, en el Catastroestá todo, pero en el Catastro no consta la existencia de la servidumbre de ninguna formao al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad.
¿Entonces consta o no consta? Digamos que está la superficie, pero que no consta la servidumbre.
Así que si la segunda pregunta es:
“Si resulta que la superficie catastral no incluye una servidumbre de paso, ¿bastaría con que se comunicara desde la notaría?”
Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente “haya ido a parar” a un vial público.
En estos casos no tenemos más (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (de muchas formas diversas). En esas posibles soluciones cabe la intervención notarial, pero esta no irá dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real.
Ya le dije a mi amiga que me consultó esto hace una semanas, que me daba otra idea para una FAQ, así que ¡gracias¡ y se aceptan, como siempre, las sugerencias y comentarios.
Y … ya me ha llegado la primera
Las servidumbres podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo.Gracias a Revisiones Catastralespor su ayuda y precisiones.
Entiendo que esa configuración quedaría fuera de la estricta actuación notarial (entrando en el ámbito técnico) y que si bien puede existir un reflejo catastral de la servidumbre no sería más que un reflejo distorsionado pues no supondría exactamente el acceso al Catastro de la servidumbre como tal.
Pienso que esto que me ha sucedido esta misma mañana puede servir para aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación y límites de nuestras respectivas competencias.
Entra hoy en la notaría al mismo tiempo que yo, un Señor que comenta a mi oficiala que su madre es dueña por donación de su tía de una finca de la que no tienen escrituras y que está catastrada a nombre de su madre. Quiere saber si con eso tenemos bastante para hacerle a esa finca su primera escritura.
La respuesta es que sí, tenemos bastante para el primer título, si bien habrá que hacer alguna cosa más para inmatricularla (inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad).
El consultante no ha cuestionado en modo alguno los datos catastrales de la finca. Para él la finca estaba bien de superficie, de linderos y de titularidad. De coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral y tal, nadie ha hablado.
Con esta información en la notaría, esa Señora tendría su escritura. Supongo que si con esa misma información va al Registro, la mandarán a la notaría. Creo que en el Catastro sucederá exactamente lo mismo.
Solo me queda por saber, ¿que le diría un técnico?
¿Puede una notaría solicitar actuar como Punto de Información Catastral?
Pues no creo. En todo caso ¿podría haber algún tipo de acuerdo con el CGN o con algún Colegio Notarial como corporaciones que son? Desde luego, yo voluntario no me ofrezco.
Artículo 4 de la Ley del Catastro: Competencias.
La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la información catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la superior función de coordinación de valores y la de aprobación de las ponencias de valores se ejercerán en todo caso por la Dirección General del Catastro.
Artículo 72 del Reglamento de la Ley del Catastro: Puntos de información catastral.
1. La información catastral podrá difundirse, mediante los puntos de información catastral, por las Administraciones, corporaciones o entidades a las que se refiere el artículo 4 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario cuya competencia se desarrolle en el territorio de régimen común, previa autorización de la Dirección General del Catastro que, mediante resolución, determinará las condiciones de establecimiento de aquéllos, así como el catálogo de los servicios que prestarán.
2. Cuando el acceso de las citadas Administraciones, corporaciones o entidades para el ejercicio de la función de difusión a terceros de la información catastral se refiera a datos protegidos, se precisará el consentimiento previo y por escrito del afectado.
3. En todo caso se garantizará la igualdad en las condiciones de acceso a la información difundida y que ésta sea la última disponible en la base de datos nacional del Catastro.
4. Los certificados y demás documentos generados por el punto de información catastral contendrán la fecha de su expedición y un código electrónico que permita la comprobación de su integridad y autenticidad y gozarán de plena validez y eficacia, de conformidad con lo establecido en el artículo 96 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y en el artículo 64 de este real decreto.
He curioseado dos provincias y no hay ninguna notaría, ni está ninguno de los Colegios Notariales a las que corresponden. Sí que veo otros colegios profesionales.
Además me dicen que periódicamente hay que rendir cuentas. Oh, cielos, que horror. Lo que me faltaba a mí.
¿Puedo volver a vender una finca que ya vendí y que sigue a mi nombre en el Registro?
“Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo. He revisado escrituras recientes y veo que, desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se incorpora un certificado catastral telemático. He consultado con un abogado y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales y que lo sea otra persona; que se puede utilizar la referencia catastral ya que es un dato público, que se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera (sin certificación) en el contrato privado de compraventa. A mí me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de carácter personal, por medio del cual accedemos a datos del patrimonio de una persona sin su autorización. ¿Me podría aclarar algo a este respecto?”
Este consultante parece muy preocupado por la protección de datos de carácter personal que pueda derivarse de una consulta catastral efectuada a través (entiendo yo) de la Sede Electrónica del Catastro, pero a mi lo que me preocupa de esta consulta es el entrecomillado:
¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo?
Les han ofrecido comprarla, es decir, ¿volverla a adquirir? o ¿les han ofrecido volverla a vender, dado que su padre sigue siendo el titular registral aunque ya no lo sea en el Catastro?
El padre vendió (no sabemos si en escritura pública) y el comprador no inscribió, por eso el padre sigue siendo titular registral, lo que no significa que sea el dueño. Si no es dueño, puede volver a comprar y procederse a la inscripción de la escritura en que vendió la finca y, posteriormente, a la de la nueva escritura en la que vuelve a comprar la finca que antes era suya.
No es cuestión dar aquí una explicación de la teoría del título y el modo, ni de las dobles ventas, o de las ventas de cosas ajenas, no teniendo además datos suficientes para hacer el correspondiente análisis, pero si el padre del consultante vendió, simplemente no puede volver a hacerlo, por mucho que no hubiera habido entrega o traditio del inmueble (a salvo que haya prescrito la acción para reclamar la entrega y sea posible volver a vender previa resolución del contrato) o por mucho que no se haya inscrito, por mucho que el padre siga siendo el titular registral (aunque no el catastral), ni por mucha Sede Electrónica que consultemos, ni por mucho carácter público de su contenido, ni por mucho que nos preocupe la Protección de Datos, que son en este caso temas completamente distintos.
Gracias a Esteban Umerez, José Luis Navarro y Raúl Herrera por sus aportaciones relativas a la prescripción de la acción de reclamación de la entrega vía Twitter.
Un consultante me pregunta cómo localizar una finca que ha heredado. Me da la sensación de que cree que debería haber un sistema infalible para encontrar lo que busca, pero no le ocurre pensar en que su pariente no pagaba IBI, ni tenía declarada correctamente la finca en el Catastro. Ahora que le interesa heredar se queja y nada le convence. Yo le digo que la culpa de las cosas también puede ser nuestra…
“Mi xxx ha heredado una finca inscrita en el Registro de la Propiedad pero sin referencia catastral con lo que no podemos localizarla. ¿Se le ocurre alguna solución?“
Pues tendrán que hacer un trabajo “de campo”. Tiren de linderos y pregunten, a ver quién les puede echar una mano. No hay otra.
“Es curioso que dejen registrar una finca sin la referencia catastral ya que se entiende que tiene un valor, digamos, fiscal. Desconocemos los lindes. ¿Se puede pedir el archivo histórico de la finca al Registro?”.
No dejan registrar sin referencia catastral … DEJABAN. Actualmente no es posible. La inmatriculación (primera inscripción) en el Registro de la Propiedad se ha de hacer en términos totalmente coincidentes con el Catastro. Las cosas cambian. Por eso siempre es mala solución dejar estas cosas para el futuro porque cada vez se nos exigen más formalidades (y es lógico que así sea, porque es una mayor garantía para todos y una mejora del sistema). Sí, puede pedir lo que quiera al registro pero primero pregunte cuánto le va a costar.
“¿El tomo, libro, folio y número de finca servirían para localizarla o son datos del registrador? En fin, tal como lo plantea es imposible localizarla. Lo curioso es que le asignen un valor fiscal a la finca sin saber nada de ella”.
Esos datos son datos del registro, no del registrador y, en mi opinión, no le aportarán nada. El valor fiscal puede calcularse en base a la descripción registral (superficie, tipo de cultivo, etc …); no es lo más afinado, pero es válido. El valor fiscal no es un valor totalmente certero o absoluto. Recuerde que su xxx podía haber solucionado el problema en vida y no lo hizo. La culpa a veces es también un poco nuestra.
“El ayuntamiento tiene catastrado como vía pública una finca de mi propiedad que da acceso a otra que también me pertenece”
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se prepara (y firma) una compleja (especialmente por la cuestión fiscal) escritura de donaciones y disolución de condominio que lleva detrás otra escritura de declaración de obra por antigüedad.
Entre las fincas donadas hay una (el “trocito”) que fue adquirida en su día porque le faltaban metros a la finca en que se hizo la construcción. Es decir, era necesarios mas metros para llevar a cabo legalmente la construcción.
Supongo que el propietario de terrenos en la zona, segregó el trocito y lo vendió sin que el trocito y la finca principal se agruparan. Con los años el ayuntamiento “ha hecho suyo” ese trocito que constituye un acceso trasero a la propiedad principal y que fue asfaltado por el ayuntamiento a petición del propietario. Ese asfaltado hizo que Catastro convirtiera el acceso en vía púbica. Desconozco cómo tiene catalogado el trocito el ayuntamiento. Mis clientes no tenían ni puñetera idea de cómo estaba este asunto, quedando sorprendidos por la situación (sorprendidos e incrédulos como si, en el fondo, pensaran que yo había llegado a conclusiones erróneas).
Evidentemente, no me bastaba con llegar al “equilicuá”, tenía que hacer constar algo en la escritura.
Esto fue lo que dijimos
3.= RÚSTICA:
Superficie:
Linderos: Norte, con más finca del comprador, Sr. *; Sur y Este, resto de donde se segregó; y Oeste, *.
INSCRIPCIÓN:
VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO:
DATOS CATASTRALES: No constan.
Manifiestan que esta finca constituye un acceso a la descrita bajo el número 2.= que catastralmente se encuentra configurado como vía pública.
Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.
Lo anterior fue en la donación y disolución de condominio
En la declaración de obra (en escritura aparte por circunstancias que no vienen al caso), se dijo esto al referirnos a los datos catastrales de la finca principal:
DATOS CATASTRALES: Se encuentra identificada bajo las siguientes referencias catastrales, que están erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de *, padre de la Sra. *:
Parte rústica: *.
Parte urbana: *.
Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz.
Y luego continuamos diciendo:
Manifiestan que la finca descrita tiene un acceso a través de la registral * de * (Código Registral Único *) del mismo registro que les pertenece en la misma proporción que la que es objeto de la presente escritura la cual carece de datos catastrales propios y que catastralmente se encuentra configurada como vía pública unida funcionalmente a la que es objeto de esta escritura.
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.
Por supuesto, les dije a mis clientes que subsanar Catastro no sería tarea fácil y que era posible que lo mejor fuera dejarlo estar.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Otra interesante conversación en Vanguardia Notarial, el rey de los chats notariales, en este caso sobre una situación que yo ya había observado.
PROPONENTE: Me he encontrado con una certificación catastral descriptiva y gráfica de finca coordinada con los datos de CRU (Código Registral Único) y un asterisco que advierte de que existen alteraciones catastrales posteriores a la fecha de la coordinación que afectan a la geometría de la parcela. La situación tiene su apoyo en el 11.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro.
COMENTARISTA 1: Es que existen múltiples causas por las que se corrige el Catastro, desde deslindes hasta correcciones por desplazamiento, giros, etc. Por eso es un poco absurdo ligar la coordinación Catastro-Registro al principio de legitimación, igual que es absurdo, siendo posible que la finca corrija sus georreferenciaciones más de una vez, que esa operación se cobre al ciudadano. Debería ser gratuita, pues se trata de coordinar dos instituciones públicas y al ciudadano no debería imponérsele la carga de sufragar su coordinación.
COMENTARISTA 2: Una finca puede estar coordinada según el registro, y posteriormente descoordinada según catastro, porque el Catastro puede admitir modificaciones que no pasen por registro. En mis escrituras en el apartado de información registral digo si está coordinada según Registro y añado la advertencia de que esta coordinación puede haberse visto alterada posteriormente. Además, en el apartado de datos catastrales indico si según el catastro está o no coordinada.
JUSTITO: A mí también me ha pasado y en principio me llevé una alegría porque me hizo pensar que una escritura que estaban en el registro podría haber salido ya y provocado los cambios oportunos en el Catastro. Luego vi que la fecha no cuadraba con mi escritura y supuse que aun seguía en el registro, lo que me llevó a pensar si se me había pasado por alto alguna circunstancia al preparar mi escritura. También hay que pensar en que no solo nosotros avanzamos; también avanza Catastro que va añadiendo mejoras en sus servicios y en la documentación e información que podemos obtener de ellos.
PROPONENTE: Es evidente que la acción de deslinde es imprescriptible, que puede haber errores y que las administraciones pueden expropiar o suceder cosas diversas. La realidad es tozuda. En fin, como dicen por aquí en el catastro “hay vida después de la coordinación”.
“Lindo por el sur con una rústica a nombre de Comunidad de Propietarios”
¿Cómo es posible?
Y nos hemos pasado todos un buen rato pensando …
Vamos a ver, si compras esta finca y linda por el sur con esta otra que ya es tuya pero consta en el Catastro que esa otra pertenece a “Comunidad de Propietarios”, ¿cómo puede ser?, ¿qué pasa aquí?
Nos vamos a la Sede Electrónica y saco Descriptiva y Gráfica de la finca colindante. Es una rústica que tiene una urbana en su interior y está perfecta, es decir, está a nombre de su dueño no a nombre de ninguna Comunidad de Propietarios … pero no caigo.
Y entonces los clientes, “¿y tú puedes hacer algo desde aquí para que se cambie o tendremos que ir al Catastro?” Y yo piensa que te piensa, hasta que de repente se me enciende la bombilla por una frase que dice unos de los cuatro que tengo delante y digo: “ya sé porqué está así y no os preocupéis no tenéis que hacer nada ni vosotros, ni yo: está correcto“.
La explicación
Cuando en urbano una finca linda con una edificación perteneciente a una comunidad de propietarios (una división horizontal), se dice que por el sur linda con comunidad de propietarios. No hablamos de un condominio que conllevaría cuotas y designación de sus titulares. Hablamos de una finca compuesta de otras (muchas o pocas) en su interior con su propia referencia catastral.
Pues en rústico parece que sucede lo mismo cuando nos encontramos con una finca que tiene edificaciones en su interior con el mismo o distinto titular: a efectos de colindantes se identifica a ese titular como “Comunidad de Propietarios”pero si consultamos cada finca individual todas están a nombre del mismo dueño.
Hoy el que pregunta soy yo. Me dirijo a un amigo que trabaja en el Catastro a quién le comento:
“A veces me llegan cartas del Catastro a mi, el Notario, comunicándome cambios de titularidad o incidencias en el proceso de alteración ¿a qué se debe?”
Y él me dice:
“Pues parece un error. O es informático o probablemente humano, algún funcionario/a esta poniendo P en lugar de T en el destinatario. De todas formas, comprueba que no te asignan a ti inmuebles por error”.
Pues es verdad, tendré que llevar cuidado en que no me pongan nada a mi nombre, aunque no creo que suceda.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad?”
Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El Catastro la da de alta con esa superficie. Años después el Catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2. Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.
Comunicación CGN sobre 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario
En el famoso chat notarial Vanguardia Notarial se hizo mención a esta Comunicación que desconocía y que resumiré a los efectos de la pronta publicación de mi modelo con explicaciones del acta del 18.2. Ya tiene unos años pero aclara bastante las ideas.
COMUNICACIÓN DEL PLENO DEL CONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO RELATIVO AL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS PREVIA INTERVENCIÓN NOTARIAL CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 18.2 DEL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE CATASTRO INMOBILIARIO, REDACCIÓN DADA POR LA LEY 2/2011, DE 4 DE MARZO, DE ECONOMÍA SOSTENIBLE
La reciente Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible (en lo sucesivo, LES), ha introducido numerosos cambios en el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (en adelante, TRLCI).
Como se afirma la Exposición de Motivos de la LES en su apartado IV se pretende con las citadas modificaciones de la actividad catastral mejorar la conciliación entre la base de datos catastral y la realidad física inmobiliaria, tras la intervención notarial.
Los citados objetivos de la reforma buscan reducir “las cargas administrativas que soportan los ciudadanos”, siendo el instrumento normativo empleado el “refuerzo en la colaboración que prestan al catastro los notarios y registradores de la propiedad”, ya que, de un lado, se amplían “los supuestos en los cuales la información que comunican [aquellos] suple la obligación de presentar declaración” y, de otro, se incorpora “la posibilidad de mejorar, tras la intervención notarial, la conciliación entre la base de datos catastral y la realidad física inmobiliaria”.
El objeto de esta comunicación será, por tanto, establecer criterios orientativos que aclaren las dudas que puedan surgir al notario en su actuación, esencialmente, en lo relativo al procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, del artículo 18.2 del TRLCI que supone una novedad esencial y que, como acaba de exponerse, es uno de los dos medios a través de los que se pretende alcanzar los citados objetivos de la reforma. Por tanto, la interpretación que se proporcione en esta Comunicación tenderá, siempre y en todo caso, a cumplir con los objetivos normativos establecidos.
Tales objetivos normativos se condensan en lo que se refiere a este procedimiento en el artículo 46.4 de la citada LES. Dicho precepto afirma que “Con el fin de aumentar la disponibilidad de la información catastral para el conjunto de la sociedad y de dar mejor respuesta a los principios de eficiencia, transparencia, seguridad jurídica, calidad, interoperabilidad e impulso a la administración electrónica y a la productividad, que rigen la actividad catastral, y en los términos que establece el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, en la redacción derivada de la disposición final decimoctava de la presente Ley: 4. A fin de incrementar la calidad de la información catastral, se amplía y mejora el procedimiento de comunicaciones y el diseño de nuevos mecanismos de conciliación de la información catastral con la realidad inmobiliaria, a cuyos efectos los notarios podrán participar en la solución de discrepancias y rectificación de errores.”
Igualmente, y dado que se trata exclusivamente de abordar la actuación notarial tendente a coordinar la realidad física con la catastral, se ha solicitado informe previo de la Dirección General del Catastro, cuyas observaciones en las materias de su competencia se han incorporado al texto de la Comunicación.
1. Objeto. Como ha quedado expuesto, esta Comunicación tiene por exclusivo objeto el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, previsto en el artículo 18.2 del TRLC1, lo que no obsta para reconocer que la reforma introduce modificaciones de calado en otros múltiples aspectos, ya sea desde el mismo artículo 3 hasta el tratamiento que se aborda de la cartografía catastral.
2.Cuestiones conceptuales: referencia catastral; parcela objeto del procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial; aspectos susceptibles de ser coordinados; concepto de interesado y colindante.
2.1.Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, previsto en el artículo 18.2 del TRLCI: Hechos, actos y negocios jurídicos a los que resulta de aplicación.
El procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial será de aplicación a aquellos hechos, actos o negocios jurídicos autorizados en un documento público, que serán aquellos que conforme al artículo 3.2 del TRLCI sean susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como en su caso en el registro de la propiedad en los supuestos previstos por ley. Serán, entre otros, aquellos de trascendencia real relativos al dominio, y demás derechos reales, con la excepción de los relativos a constitución y cancelación de derechos reales de garantía.
En dichos documentos públicos, que contengan hechos, actos o negocios jurídicos, se incorporará la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica contemplada en el artículo 3.
2.2.Concepto de parcela, bien o finca susceptible de quedar sujeto al Procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación a que se refiere el artículo 18.2 del TRLCI.
El primer párrafo del artículo 18.2 afirma que “podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela”.
El concepto parcela se define en el artículo 6.1 del TRLCI al disponer que “a los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble”.
Con relación a inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal sólo se podrá modificar la configuración o superficie de la parcela sobre la que se asienta la construcción.
En estos casos, deberá acreditarse ante el notario el previo cumplimiento de los requisitos de alteración del título constitutivo (artículos 5 y 17 a) de la Ley de Propiedad Horizontal).
2.3.Aspectos susceptibles de ser coordinados a través del Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial.
El único ámbito susceptible de ser coordinado entre la realidad física y la catastral es el relativo a la configuración o superficie (párr. primero del artículo 18.2 del TRLCI). En suma, por configuración o superficie ha de entenderse los cambios afectantes a tal expresión (p.ej., y entre otros, exceso o defecto de cabida).
En el sentido expuesto, se recuerda que el artículo 18.2 del TRLCI no se ve afectado por la limitación a que se refiere el artículo 53 Cinco.1 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, ya que este precepto se refiere a materia o cuestión distinta. No obstante, este precepto se refiere a la relación entre catastro y registro, que no a la coordinación entre la realidad física y la catastral que es el objeto del procedimiento del artículo 18.2 del TRLCI. Afirma tal artículo que “Cinco. En todo caso, el titular registral podrá solicitar la constancia de la identificación catastral de la finca inscrita, como operación específica conforme a las siguientes reglas: 1.ª Si aporta certificación catastral que describa la finca en los mismos términos de denominación, situación y superficie, que los que figuran en el Registro se hará constar la referencia catastral por nota al margen del asiento y al pie del título. Lo mismo procederá si, coincidiendo la descripción y situación, la diferencia de superficie es inferior al 10 por 100 de la reflejada en el Registro, o cuando habiendo diferencia en el nombre o número de la calle, se justifica debidamente la identidad.”
Es adecuado que si la rectificación de cabida, por exceso o defecto, afecta a más de un 10% de la superficie del bien inmueble, se advierta al otorgante de las consecuencias de tal precepto.
En consecuencia, atendida la dicción legal que limita a la superficie y configuración no serán susceptibles de ser coordinados a través de este procedimiento todos aquellos elementos descriptivos de la finca que no sean los antes indicados.
Muy especialmente, y como a continuación se señalará, no es objeto de este procedimiento, sino del de declaración previo cumplimiento de los requisitos previstos en la normativa catastral, lo relativo a cambios de uso o aprovechamiento, destino o cultivo.
Igualmente, no será objeto de subsanación a través del procedimiento regulado en el artículo 18.2 lo relativo a cambio de titularidades catastrales o de identificación o modificación de la titularidad de los colindantes, pues todos estos elementos cuentan con su procedimiento de alteración de las bases de datos catastrales, ya sea el de declaración o comunicación.
Cuestión distinta es que:
a) Tal y como establece el artículo 18.2 en su párrafo final del TRLCI se amplíe en el futuro el procedimiento de discrepancia a “otros elementos de la descripción del bien inmueble”, lo que requiere resolución de la Dirección General de Catastro, previo informe favorable de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
b) En aras de un adecuado servicio a los ciudadanos se informe que, por ejemplo, los cambios de cultivo, aspecto que frecuentemente se plantea en notarías del ámbito rural, sin perjuicio de su recomendable constancia en documento público, deben ser declarados ante la Dirección General de Catastro ex artículos 13 y 16.2 b) del TRLCI en la forma, plazos y modelo previstos reglamentariamente.
Lo que, como se ha expuesto, en ningún caso será objeto del procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación son aquellos aspectos incluidos en la certificación descriptiva y gráfica que no se refieran a configuración o superficie de la parcela, destacando muy especialmente, los relativos a la identificación de los colindantes.
A tal fin, se recuerda que en la página web http://www.catastro.meh.es/esp/procedimientos/declaraciones existe descripción detallada de los modelos a emplear y de su ámbito. Por ejemplo, el relativo a cambio de cultivo, uso o aprovechamiento es el modelo 904-N.
2.4.Concepto de interesado y colindante.
2.4.1.Interesado en el Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial.
El otorgante que está legitimado y puede iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial es el propietario de la parcela a que se refiere el acto, hecho o negocio jurídico autorizado por el notario y objeto de documentación.
Obviamente, al afectar a la configuración o superficie del espacio físico respecto del que se ejerce el derecho de propiedad, el citado procedimiento sólo puede ser iniciado por quien ejerza facultad dominical plena.
En tal sentido, y si el propietario actuara a través de representante, el notario deberá emitir un juicio de suficiencia relativo a las concretas facultades que dicho apoderado tenga con relación al procedimiento de subsanación y rectificación de discrepancias de modo que:
a) Será necesario una especial cautela en la apreciación de la suficiencia de las facultades del apoderado para poder iniciar y concluir el procedimiento de rectificación y subsanación, lo que
b) Eximirá al notario, en los términos que ulteriormente se expongan, de preguntar a dicho otorgante que actúa en representación de quien sea dueño. Nótese que el artículo 18.2 aparentemente identifica al interesado del procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación con el otorgante del documento público notarial.
Sin embargo, es precisa una interpretación estricta en aras de alcanzar la finalidad perseguida por la reforma, partiendo del hecho insoslayable de que el notario no es un funcionario público integrado en la estructura orgánica de la Dirección General de Catastro, sino que es un colaborador de ésta.
Tal interpretación estricta exige comenzar desechando la equiparación entre interesado en el precitado procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación y el interesado a que se refiere el artículo 23 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (en lo sucesivo, LRJPAC); igualmente, y dado el carácter tributario de los procedimientos catastrales y, entre ellos el de subsanación de discrepancias y rectificación (artículos 11.2 b) y 12.1 del TRLCI), entendemos que no sería de aplicación el concepto amplio de obligado tributario o el estricto relativo a todo aquel que debe cumplir con una obligación tributaria meramente formal (artículo 35.1 y 3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria).
Igualmente, tal interpretación exige desechar la equiparación entre cualquier tipo de otorgante e interesado en el procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación, dado que es previsible que pueden existir otorgantes que incidan a través de hechos, actos o negocios jurídicos en el ámbito descriptivo de una parcela pero que, sin embargo, no ejerzan facultad dominical sobre el bien inmueble acerca de la concordancia entre la realidad física y la catastral, si carece de poder al efecto.
En el sentido precitado, y por ello, no es posible equiparar a dicho otorgante susceptible de desencadenar el procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación con la totalidad de los titulares a que se refiere el artículo 9.1 del TRLCI y, muy especialmente, con los previstos en las letras b) a d).
En consecuencia, y se reitera nuevamente, la mejor interpretación es reducir el concepto de otorgante al que se refiere el artículo 18.2 del TRLCI sólo a aquél que sea dueño de la parcela o bien inmueble objeto del procedimiento de subsanación de discrepancias.
La acreditación al notario de quién sea propietario deberá hacerse por el otorgante previa exhibición de los títulos justificativos de su derecho de propiedad sobre la parcela objeto de coordinación. Asimismo será necesario, para iniciar el procedimiento de subsanación, la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en el que se verifiquen los datos de titularidad, de forma que, no bastará para iniciar dicho procedimiento, con que el interesado acredite su derecho de propiedad a través de los correspondientes títulos, sino que a estos debe acompañarse la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica para examinar la concordancia entre quien sea propietario con forme a aquellos y ésta.
En este sentido, se podrían dar los siguientes supuestos:
Plena coincidencia entre otorgante y el titular del derecho de propiedad que figura en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en cuyo caso, puede iniciarse el procedimiento de subsanación.
Coincidencia parcial en los supuestos de cotitularidad, de manera que al menos uno de los otorgantes coincida con la titularidad que consta en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en cuyo caso, puede iniciarse el procedimiento de subsanación.
Absoluta falta de coincidencia entre los otorgantes y los titulares que constan en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en cuyo caso no puede iniciarse el procedimiento de subsanación; en este caso, previamente habrá de corregirse la base de datos del Catastro mediante el procedimiento de incorporación que corresponda, si bien a lo largo de todo el procedimiento y antes de su conclusión deberá haber concurrido necesariamente el consentimiento de los restantes copropietarios, tal y como se explica en el apartado b) del párrafo siguiente.
No obstante, las precedentes afirmaciones deben ser precisadas:
a) Usufructo: nada obsta, en principio, a que tratándose de finca usufructuada el nudo propietario sea otorgante hábil a los efectos de la iniciación del procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación. Sin embargo, dada la incidencia cierta que tal procedimiento tiene en el usufructuario será preciso en el correspondiente procedimiento obtener el consentimiento del usufructuario.
b) Propiedad en pro indiviso: como en el caso precedente, nada impide que el procedimiento pueda iniciarse a instancia de uno de los comuneros, pero el notario deberá recabar y obtener el consentimiento de todos y cada uno de los copropietarios para iniciar el procedimiento de subsanación de la discrepancia entre la realidad física y la catastral. Tratándose de un régimen de comunidad romano opera latu senso el artículo 397 del Código Civil, del que se deriva que ningún condueño puede efectuar alteración de la cosa común sin consentimiento del resto de los copropietarios.
Obviamente, nada impide la presencia de negocios jurídicos representativos en virtud del cual los restantes comuneros sean para este concreto procedimiento representado por uno de ellos. En tal caso, el notario deberá juzgar acerca de las facultades representativas –subsistencia y suficiencia del representante.
c) Propiedad horizontal: como quedó expuesto, se podrá coordinar la realidad catastral con la física en los términos expuestos (vid. ut supra epígrafe 2.2). No obstante, y dada la repercusión de dicha coordinación respecto de los titulares de cualesquiera elementos privativos será preciso que se cumplan los requisitos de la legislación de propiedad horizontal y, muy especialmente, los relativos a la alteración del título constitutivo previa adopción del acuerdo correspondiente en los términos previstos en los artículos 5 y 17. 1ª de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que deberá ser acreditado ante el notario.
d) Otro tipo de copropiedades: sin perjuicio de la presencia de comunidades de carácter germánico o de régimen específico, atendida la legislación civil especial en el territorio donde exista, es preciso recabar el consentimiento de todo aquel que sea copropietario a los efectos del procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación.
e) Por último, y en relación con aquellos supuestos en que existan varios copropietarios, en virtud de aceptación y adjudicación de herencia, será necesario para tramitar el procedimiento de subsanación que la titularidad catastral figure a nombre del causante o a nombre de los herederos del mismo, según la Certificación Catastral Descriptiva o Gráfica.
2.4.2.Concepto de colindante.
Son aquellos titulares catastrales, según lo dispuesto en el artículo 9.5 del TRLCI, que puedan resultar afectados por la rectificación, de los cuales por tanto el Notario autorizante deberá obtener el consentimiento expreso, de conformidad con lo establecido en el artículo 18.2 del TRLCI; en caso de discrepancia entre la titularidad catastral de las fincas colindantes y la del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad, respecto de fincas de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta la titularidad que resulte de aquel, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad. Si aparecen colindantes cuya titularidad no está recogida en el Catastro (bien en virtud de lo dispuesto en el artículo 9.5 del TRLCI, bien por señalarlos el otorgante), el procedimiento no podrá continuar, siendo necesario previamente que se corrija el Catastro por medio de alguno de los procedimientos de incorporación. El concepto de colindante no se refiere a la totalidad de los que rodeen a la finca objeto de rectificación o subsanación, sino sólo a aquél que, tratándose de una rectificación de la configuración de la finca, pueda verse afectado por la misma. En consecuencia, si la rectificación sólo afecta a uno de los lindes de la parcela o bien inmueble, sólo será preciso obtener el consentimiento del colindante catastral que se vea afectado por la modificación de dicho linde.
3.Procedimiento: realidades coordinables; voluntariedad del procedimiento de subsanación previa intervención notarial; cumplimiento de la legalidad del acto o negocio jurídico; documentación del procedimiento; sus trámites.
3.1.Realidades coordinables.
Como se ha expuesto anteriormente (vid. ut supra, epígrafe 2.3) el único objeto del procedimiento regulado en el artículo 18.2 del TRLCI es la coordinación de la realidad física con la realidad catastral de la que es expresiva la certificación catastral descriptiva y gráfica.
3.2.Voluntariedad del Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial.
El procedimiento de subsanación previa intervención notarial es de carácter voluntario, como se concluye de la dicción literal del artículo 18.2 del TRLCI, cuando expresamente dice que “podrá subsanarse”.
Por ello, en cualquier caso, el notario deberá informar al otorgante de la existencia del procedimiento de subsanación de discrepancias para, en segundo lugar, preguntar siempre al otorgante dueño de la parcela y coincidente con el titular catastral si la realidad física es la misma que describe la certificación catastral descriptiva y gráfica.
En este sentido:
a) Si el ciudadano desconoce si la realidad física coincide con la catastral, el acto o negocio jurídico que pretende concluir no se verá afectado en cuanto a su validez. Por tanto, el notario atendida la naturaleza del acto o negocio jurídico y los requisitos sustantivos aplicables al mismo deberá decidir en los términos habituales si, en ejercicio de su juicio de legalidad (STC 207/1999, de 11 de noviembre), autoriza dicho acto o negocio jurídico.
b) Igualmente, es potestativo el procedimiento en el sentido de que manifestado al notario que no coincide la realidad física con la descripción catastral, deberá existir rogación expresa al notario para que se inicie el correspondiente procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial. En consecuencia, aun cuando el otorgante manifieste la existencia de discrepancia, si no existe dicha rogación, que habrá de hacerse constar en el título, el notario no iniciará el procedimiento de subsanación.
Cuestión distinta es que, atendida la manifestación del otorgante acerca de la discrepancia entre la realidad física y la descripción catastral, y no mediando dicha rogación, el notario en los términos previstos en el artículo 18.2 d) deba “por medios telemáticos informar de su existencia a la Dirección General de Catastro”.
3.3.Exigencia del cumplimiento de la legalidad material, sustantiva y urbanística.
El procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial tiene como único fin la subsanación de discrepancias en cuanto a la configuración o superficie de la parcela, no obstante lo cual deberán cumplirse el resto de los requisitos jurídicos de validez del acto o negocio jurídico documentado.
Más en concreto, si para la validez del hecho, acto o negocio jurídico contenido en el documento público se requiere la presencia de licencia administrativa el notario sólo podrá autorizar el mismo en caso de cumplimiento de dichos requisitos de legalidad sustantiva, por lo que no podrá iniciar el procedimiento de subsanación si no se le acredita el cumplimiento de tales requisitos, pues en otro caso se admitiría ante una Administración Pública –Dirección General de Catastro-, lo que para otra es ilegal o inexistente.
En consecuencia, la sola manifestación del otorgante de que no coincide la descripción catastral con la realidad física, no podrá dar lugar al procedimiento de subsanación previa intervención notarial si al notario no se le acredita la realidad de dicha discrepancia y, sobre todo y esencialmente, que se cumplen el resto de los requisitos de carácter jurídico aplicables a dicha discrepancia y, muy especialmente, los relativos a la legalidad urbanística, en su caso, que fueren de aplicación.
A tal fin, el notario deberá solicitar algún principio de prueba de la existencia de dicha discordancia o discrepancia y la acreditación documental del cumplimiento del resto de los requisitos aplicables a la validez del acto, hecho o negocio jurídico contenido en el documento público.
3.4.Documentación del procedimiento.
El artículo 18.2 c) del TRLCI sólo se refiere a la documentación del procedimiento cuando medie discrepancia que sea objeto de subsanación, afirmando que la “nueva descripción del bien inmueble [se hará] en el mismo documento público o en otro autorizado al efecto”, así como cuando mediando tal discrepancia no se obtenga consentimiento para su subsanación o no resulte debidamente acreditada (18.2 d) del TRLCI).
En los restantes supuestos -el otorgante no sabe si existe discrepancias o no se manifiesta al respecto o indica que existen discrepancias y a pesar de ello no desea iniciar el procedimiento de subsanación deberá exclusivamente quedar constancia en el título de que “se ha advertido al otorgante respecto a lo dispuesto por el artículo 18.2, no obstante lo cual dicho otorgante no se manifiesta respecto a la correspondencia” entre la descripción que contiene la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica y la realidad física del inmueble.
Una vez informado de la existencia del procedimiento, si el otorgante manifestare que coinciden la realidad física con la descripción de la parcela obrante en la certificación catastral descriptiva y gráfica, el notario deberá recoger en el título esta manifestación de dicho otorgante.
Por ello, y dentro del ámbito de apreciación por el notario de cualquier otra circunstancia, debe evaluarse por éste si en los supuestos del artículo 18.2 c) y d), la subsanación o rectificación acreditada o, en su caso, la negativa a la misma o la imposibilidad, debe hacerse constar en el mismo documento o en otro. A tal fin, recuérdese que dada la necesidad de cumplimentar quincenalmente los índices será usual la necesidad de acudir a otro documento público en el que se acredite la existencia o inexistencia de dicha discrepancia.
Por otro lado, si fuera preciso notificar y requerir a colindante cuyo domicilio pertenece a otro distrito notarial al del notario autorizante del acto o negocio jurídico, este notario deberá acudir al exhorto notarial a los efectos de solicitar del notario hábil para actuar en el domicilio del colindante que le notifique la existencia del procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial a los efectos de que, en su caso, preste su consentimiento al mismo.
3.5.Trámites del procedimiento:
3.5.1.-. Inicio.
El procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial se iniciará a petición del otorgante. El notario solicitará siempre a los otorgantes que le manifiesten si la descripción catastral incorporada a la certificación catastral descriptiva y gráfica se corresponde con la realidad física de la finca.
En el supuesto en que el interesado, no obstante haber solicitado expresamente la iniciación del procedimiento de subsanación, manifieste desconocimiento o dudas sobre la existencia de discrepancias, el Notario no deberá iniciar el procedimiento.
3.5.2.Finca real y catastral coinciden.
El notario puede encontrarse con dos situaciones posibles:
a) Que la finca descrita en los títulos coincida también con la real y la catastral. Entonces nada debe ser variado, debiéndose así hacer constar en el mismo documento público donde se consta el acto o negocio jurídico objeto de autorización.
b) Que la finca descrita en los títulos -hoy en muchos casos coincidente con la descripción registral no coincida con la real y la catastral. En este caso, “el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación (catastral) y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes” (art. 18.2.b).
Nótese que en el supuesto precedente, lo que es objeto del procedimiento de subsanación es la realidad física y catastral como ya se ha reiterado, pero la misma ha de ser confrontada con la previa ya obrante en un título.
Por ello, y en lógica inferencia, el párrafo segundo del artículo 18.2 b) del TRLCI añade que en este supuesto y “de existir un título previo que deba ser rectificado, los nuevos datos se consignarán con los que ya aparecieran en aquél”, si bien que “en los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada”.
En cualquier caso, y a los efectos de evitar a los otorgantes al máximo posible cualquier defecto que pudiera oponer el registrador, relativo a sus dudas sobre la identidad de las fincas, se recomienda que en los títulos posteriores se incorpore siempre la descripción actualizada, por ser exigencia legal, así como la identificación primitiva de la finca objeto en su día de rectificación, poniendo en relación una y otra.
3.5.3.Realidad física y catastral incorporada a la certificación catastral no coinciden.
El notario solicitará ante todo el requerimiento de quien tiene facultad para iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, en los términos definidos en el epígrafe 2.4.1 de esta Comunicación.
El notario solicitará de los otorgantes aquellos medios de prueba que le permitan acreditar la discrepancia –medición y certificado expedido por técnico competente; peculiaridades de la finca por tener lindero fijo (carretera o similar), etc.-. Sería conveniente que asimismo se aporte plano de la alteración representado sobre la cartografía catastral, ya que en este supuesto la Dirección General del Catastro realizará la alteración en el plazo de 5 días.
Si la rectificación afecta a colindantes, definidos en los términos previstos en el epígrafe 2.4.2 de esta Comunicación, también se precisa su consentimiento expreso para la rectificación. Dicho consentimiento deberá hacerse constar en el mismo o en el documento público en donde consten las sucesivas actuaciones que desarrolle el notario a partir del momento en que se le manifieste la existencia de discrepancia, y se exprese el requerimiento del otorgante para que el notario lo subsane.
Con relación a los colindantes, pueden darse, esencialmente, tres situaciones:
a) Que preste su consentimiento, dando por supuesto que tratándose de superficie de la finca como objeto de rectificación, en cuyo caso incorporará la nueva descripción del inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto.
b) Que no preste su consentimiento o que manifieste su imposibilidad de prestarlo. En este segundo supuesto, no habrá lugar a la rectificación en ningún caso, produciéndose el efecto a que se refiere el artículo 18.2 d) del TRLCI, esto es, que no se subsanará a través del procedimiento previsto en el citado artículo, si bien que el “notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno”.
Asimismo, en el supuesto en que no se acredite la discrepancia, no habrá lugar a la rectificación, y el notario dejará constancia de ella en el documento público, y por medios telemáticos informará a la Dirección General el Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.
En consecuencia, y a través de los medios técnicos que se establezcan, el notario deberá poner a disposición de Catastro los elementos de juicio empleados por el notario –documentos, esencialmenteque le han llevado a su convicción de que la discrepancia estaba acreditada, si bien que no se ha podido subsanar por no prestar su consentimiento el colindante o serle imposible, o
c) Que el colindante no haya contestado al requerimiento efectuado por el Notario, o no se haya podido solicitar su consentimiento (por ejemplo, por ser desconocido), en cuyo caso, debe concluirse en los términos previstos en el artículo. 18.2.d); en consecuencia, el notario dejará constancia de la discrepancia en el documento público o en aquél donde consten las sucesivas actuaciones, procediendo a informar de su existencia a la Dirección General del Catastro.
Aceptada la discrepancia por todos, incorporará la nueva descripción del inmueble al propio documento público o en otro posterior (art. 18.2 c).
El Notario notificará telemáticamente la rectificación realizada a la Dirección General del Catastro en el plazo de cinco días. La rectificación de la finca catastral para hacerla coincidir con la real, se efectuará, una vez sea validada técnicamente por la Dirección General del Catastro.
3.5.4.Plazos.
La efectividad del artículo 18.2 queda condicionada a que puedan realizarse los correspondientes intercambios telemáticos de información entre notarios y la Dirección General del Catastro, lo que requerirá su previa definición mediante Resolución del mencionado centro directivo en los términos del artículo 36.3 del TRLCI.
Respecto a los plazos de 5 días previstos en el apartado c) del artículo 18 resultarán de aplicación el día 6 de marzo de 2012, de conformidad con la nueva disposición transitoria octava del Texto Refundido.
3.5.5.Efectos; solicitud del notario en el título, previo requerimiento de los otorgantes de que la nueva descripción de la finca, fruto de la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada, obre en el registro de la propiedad.
El efecto básico y primario es que no existan dos realidades –la real o física y la catastral-. Dando por supuesto tal efecto, sin embargo surgen otros colaterales que tienen relación directa con la traslación de esa descripción física actualizada a otros registros o Administraciones Públicas.
Respecto del registro de la propiedad, “la descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias”. Estas funciones no son otras que determinar si hay identidad de fincas (párrafo tercero del artículo 18.2 d), que remite al artículo 45 del TRLCI). En consecuencia, la nueva descripción se debería incorporar siempre por mandato expreso del TRLCI, si bien que surgen dos posibilidades, según que el registrador estime o no que hay identidad con la finca registral: a) “Cuando exista identidad, en los términos del artículo 45, con la correspondiente finca registral inscrita [la habrá si coinciden los datos de situación, denominación y superficie, la diferencia de superficie no es superior al 10%, y no existen dudas fundadas, art. 45] en los asientos posteriores se tomará como base la nueva descripción física y gráfica.” b) “En los supuestos en que no exista dicha identidad, el registrador de la propiedad, por medios telemáticos, pondrá esta circunstancia en conocimiento de la Dirección General del Catastro, que, tras analizar la motivación expuesta, emitirá informe cuyas conclusiones se harán constar en el Registro de la Propiedad e incoará, en su caso, el procedimiento oportuno (artículo 18.2 d), párrafos tercero y cuarto del TRLCI En todo caso, y consecuencia de la normativa notarial, que obliga a que el consentimiento del otorgante sea en todo momento informado, el notario explicará al otorgante la conveniencia de que la descripción actualizada se incorpore siempre al asiento de la respectiva finca, lo que deberá solicitarse al registrador expresamente en el correspondiente título, sin que ello suponga prejuzgar las facultades del registrador a que se refiere el artículo 45 del TRLCI, sino mera rogación a éste de que cumpla el artículo 18.2 d) del mismo Texto Legal que, como se ha indicado, exige dicha incorporación y constancia en el asiento siquiera sea con carácter provisional. Es más, esa descripción actualizada incorporada de ese modo al asiento registral es el único medio para conseguir que se cumplan los fines de publicidad atribuidos legalmente al registro de la propiedad, incluso en aquellos supuestos en que el registrador aprecie que no existe identidad entre finca coordinada (realidad física y catastral) y finca registral y, por tanto, que de este modo sea de aplicación en todos sus extremos el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial en lo relativo a que por la Dirección General de Catastro se emita el preceptivo informe (párrafo cuarto del artículo 18.2 d) del TRLCI) o, en su caso, se incoe el procedimiento regulado en el artículo 18.1 del TRLCI.
Contador actualizado de fincas coordinadas con el Registro: 200.285
Son casi tres años coordinando desde la reforma catastral/hipotecaria.
Estoy desde hace tiempo controlando el avance de este asunto de la coordinación Catastro/Registro a través de este enlace. Cuando lo encontré e hice mi primer apunte había 138.915 fincas coordinadas. Hoy hay 200.285. Superamos la cifra de las 200.000.
En mi pueblo tenemos unas 33.000 fincas registrales y me dice Pedro J. Ortiz que “según Catastro, hay 39 millones de parcelas rústicas y 11 millones de parcelas urbanas. Por tanto, no creo que haya mas de 50 millones de fincas registrales (suelo) a coordinar“. Buen dato. Gracias.
Así que 50 millones a 60.000 por año, salen a 833 años. En el año del Señor de 2851 (hacia mi cumpleaños) habremos terminado de coordinar. Sin presuponer en adelante ningún incremento en la velocidad de coordinación,para esas fechaslo tendremos todo absolutamente coordinado.
Yo ya no estaré aquí … Haré una cápsula digital y la mencionaré en mi testamento para que mis herederos continúen semana a semana anotando fincas coordinadas.Hablamos en el año 2851. Estoy dispuesto a rectificar el dato si la cosa avanza positivamente y tengo que reconocer que de las 1.500 mensuales estamos pasando más bien a las 2.500 al mes.
Entre tanto, en muchos casos y por muy diversas razones no queda otra que decir esto o similar:
Rectificación de Catastro:La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.
Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que o no se solicita (O SÍ) la coordinación.
Y ya saben, para coordinar les convendrá en muchas ocasiones documentación pública notarial, sin perjuicio de lo que ahora diré y de algún comentario que espero hacer a los pros y contras del 199 de la LH en aquellos casos en que ese procedimiento nos obligue a recurrir a Catastro para solicitar informes de tipo aclaratorio o en los supuestos en que se produzca una oposición que obligue al cierre del expediente y deje abierta la vía judicial exclusivamente.
El 199 LH aún es objeto de muchas dudas pero recuerden (gracias de nuevo a Pedro J. Ortiz) que:
“Se puede coordinar mediante representación gráfica georreferenciada alternativa a la de Catastro.
No es necesario documento público para obtener la coordinación. Con una instancia privada vía 199 LH se puede solicitar la coordinación tanto si es a razón de la representación gráfica catastral o con una alternativa a ésta”.
144.326 (30 de mayo de 2018)
146.650 (6 de junio de 2018) +2.324 fincas
EL 13 DE JUNIO ESTÁ EN BLANCO
150.517 (20 de junio de 2018) +3.967 fincas
156.069 (4 de julio de 2018) +5.552 fincas
157.932 (11 de julio de 2018) +1.863 fincas
159.734 (18 de julio de 2018) + 1.802 fincas
161.754 (25 de julio de 2018) + 2.020 fincas
163.258 (31 de julio de 2018) + 1.504 fincas
VACACIONES
168.497 (22 de agosto de 2018) +5.239 fincas
170.150 (29 de agosto de 2018) +1.653 fincas
171.848 (5 de septiembre de 2018) +1.698 fincas
173.604 (12 de septiembre de 2018) +1.756 fincas
175.818 (19 de septiembre de 2018) +2.204 fincas
177.842 (26 de septiembre de 2018) +2.024 fincas
179.669 (3 de octubre de 2018) +1.827 fincas
EL 10 DE OCTUBRE ESTÁ EN BLANCO ….
182.768 (17 de octubre de 2018) + 3.099 fincas (dos semanas)
184.391 (24 de octubre de 2018) + 1.623
186.774 (31 de octubre de 2018) +2.383
188.327 (7 de noviembre de 2018) + 1.553
ESTÁ EN BLANCO EL DÍA 14/11
193.192 (21 de noviembre de 2018) +4.865 (dos semanas)
Defecto de cabida de finca inscrita: Atención, por favor, luego no se queje …
La que quería pagar 100 Euros por una compraventa, vuelve hoy porque no le inscriben la finca con la superficie catastral. Había un defecto de cabida y no teníamos descriptiva y gráfica. En el Registro se ve que disponen de la información gráfica y la finca no mide lo mismo (en realidad, al final, ha resultado que sí, pero han querido confirmar que el cliente estaba conforme….).
Esto fue lo que se dijo en la escritura en cuestión
“Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente, para cuando sea posible, la coordinación de Registro con Catastroconforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de los linderos”.
Atención al “para cuando sea posible” y también al “carácter posterior”. Yo, francamente, me pierdo y ya me cuesta, en ocasiones, acertar con lo que tengo que poner en cada uno de los múltiples casos que se presentan.
Los clientes vuelven (a veces) con el dedo acusador, “usted no me leyó”. Lo malo (lo bueno para mi y malo para ellos) es que es mentira, les leí y les explique (a tope además). Hablamos de que no era una casa, sino un almacén y dieron por bueno perder 500 m2 y la superficie que decía el Catastro. Es lo malo (o lo bueno para mí) de tener buena memoria.
Por eso lo digo, hay que estar más pendiente en el a priori y que luego no te pasmes con el a posteriori, recurriendo a trolas como “usted no me leyó”. Tengo unas ganas de salir a explicárselo … Ahora que está tan de moda lo de “no tener filtro”.
Pero vayamos al grano, ¿cómo lo solucionamos?
Pues yo veo dos opciones:
1.= Renunciar a la modificación registral de la cabida por el momento, arreglando el Catastro para lo que se necesitará la correspondiente documentación técnica y el inicio del procedimiento de subsanación catastral o notarial en el que habrá que tener en cuenta a otros propietarios que pudieran estar afectados. Cuando la subsanación, si es catastral, se haya conseguido, podría otorgarse una escritura complementaria o subsanatoria de la ya existente y presentarla a Registro o presentar la subsanación notarial validada por Catastro al Registro o no hacer nada de esto y dejar la escritura como se firmó y el Registro sin constatar la subsanación catastral (sin coordinar). La decisión, en última instancia, depende de las ganas de rascarse el bolsillo.
2.= La segunda opción es seguir dando por bueno el Catastro en el Registro, pero esto no conducirá a nada bueno a corto, medio o largo plazo, así que mejor la olvidamos.
Descoordinación de finca coordinada con el Catastro
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro (o si se presenta una base gráfica alternativa) y se vuelve a la descoordinación?
Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.
Pongamos un ejemplo que me brinda un compañero:
“Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos dos meses después se otorgó escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representacíón gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida. Se presenta la escritura en el Registro y no se inscribe porque al haberse archivado la base gráfica al inmatricular, lo que procede es modificar el acta de inmatriculación con la cabida real de la finca en lugar de la catastral”.
En principio, parece una “gran ventaja” coordinar porque se da valor a la propiedad. Tal vez con los años, todo el mundo querrá tener todo coordinado, pero si se cambia algo y nos ha quedado bajo la presunción de exactitud e integridad y de la salvaguarda de los tribunales, ¿qué hacemos? Tal vez incorporar base gráfica, salvo que sea obligatorio, pueda resultar de momento un engorro. Tal vez, solo es cuestión de que ¿no es posible técnicamente por el momento rectificar la base gráfica …?
El acta de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro: Utilidades
Pues de momento creo que podría servir para convertir un 199.2 en un 199.1. Dentro del propio documento o más bien antes o inmediatamente después se podría hacer el trámite para que subsanada la discrepancia podamos ir por el 199.1 siendo así todo mucho más sencillo en adelante. El problema es que no parece creíble que esto pueda resolverse tan fácilmente, ¿o sí que es posible?
También podría servir para las inmatriculaciones. Se podría utilizar antes del primer título, o más bien después para dejar el Catastro perfecto y ya luego ir a por la inscripción por el método que se decida.
Una tercera opción sería recurrir a ella a posteriori. Me refiero a esos casos que están en Catastro pero que no salen y que con un cierto riesgo de duplicidades o duplicaciones pueden terminar de consumarse gracias a este tipo de documento para el que algunos auguramos un extraordinario boom.
Mi socio en temas catastrales me dijo esto cuando le pregunté por el uso del 18.2: “Entiendo que el 18.2 se tramita en instrumento distinto de la escritura en la que se detecta la discrepancia. Hay una compraventa, una herencia o cualquier otro instrumento en el que los interesados manifiestan que existe esa discrepancia que afecta a colindantes y que quieren tramitar la subsanación con el Notario, y por tanto en acta separada se recoge el requerimiento para tramitar el 18.2. Así no se paraliza la compraventa o la herencia mientras hacemos las notificaciones a los colindantes y damos el plazo para alegaciones del 18.2. En mi primer destino tramité un 18.2, con su IVG alternativa, y ante lo novedoso llamé por teléfono a la gerencia, les adelanté una copia simple por correo electrónico y concerté cita para llevarles físicamente, presencialmente, la copia autorizada en papel a la gerencia. Me encontré allí a un funcionario muy competente y amable que, pese a lo que dice la Ley sobre las comunicaciones telemáticas, no encontraba motivo para negarse a tramitar ágilmente un expediente en el que ya constaban todas las notificaciones a los afectados. Es decir, que en los cinco días quedó subsanado el Catastro. Una primera experiencia magnífica. En mi segundo destino, con ocasión de una herencia, tramité otro 18.2. Acta separada, notificación al único colindante afectado, pasó el plazo, cierre del acta, y de nuevo presentación física en la gerencia. Se resolvió el asunto en dos semanas. También para subsanar el Catastro se puede remitir a los particulares a la gerencia y que allí se inicie el procedimiento. El expediente tramitado por Catastro (o empresa colaboradora) lleva sus plazos y es gratis. El expediente del 18.2 tramitado por el Notario lleva sus plazos (¿más ágiles? dependerá de la gerencia y del Notario) y tiene un coste. Me consta que en alguna gerencia catastral, hace algunos años, no reconocían como válidas las notificaciones que hace el Notario ni les servía recibir la copia autorizada del acta en papel, porque el cauce telemático previsto legalmente no está operativo. Mi recomendación a todo el Notariado es contactar con su gerencia, identificar a las personas clave (para el cambio de personas y para el cambio de objetos) y mantener una comunicación fluida en beneficio último de los ciudadanos (que verán sus cosas ajustadas a la realidad) y de Hacienda (que cobrará el IBI correspondiente). Sobre las notificaciones en casos del 18.2, mi experiencia es buena porque los colindantes han venido a firmar diligencias de consentimiento expreso o porque ya me constaba su conformidad antes de enviarles la carta. Hay que tener en cuenta que muchas veces, en mis pequeños pueblos, el colindante es un familiar. Además, siempre advierto al promotor de que la DG dice que el Notario debe valorar el fundamento de la oposición, y que, a mi juicio, cualquier oposición es suficiente para parar el procedimiento. Mi política es que la gente viene al Notario cuando está de acuerdo, y si no lo están, el lugar es el juzgado”.
Magnífica la explicación como siempre. Muchas gracias. Creo que en breve nos vamos a lanzar a usarlo.
Eliminar discrepancias catastrales, actualizar y coordinar fincas …
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una finca con obras no declaradas y diferencias de cabida, otra con título y no inmatriculada con diferencias de superficie respecto de Catastro y cuando pregunto “oye, ¿qué hacemos?” (pregunta retórica porque yo ya sabía lo que iba a hacer) me dicen que si el cliente no lo pide que lo deje todo igual… ¡Pero cómo lo va a pedir un pobre inglés desprotegido que recurre a servicios profesionales jurídicos e inmobiliarios para comprar estas fincas! O sea ¿que ha de ser el pobre inglés el que venga a la notaría a decir cómo quiere que se le haga?
Este caso ponía de manifiesto la multitud de pequeñas decisiones que hay que tomar para adaptar cada dato y cada caso aunque, sin embargo, yo tengo la sensación de que aquí el personal solo está para la floritura jurídica, porque para las cosas ordinarias, para las de todos los días, las que solucionan papeletas al personal, hacen dejación de sus funciones en su personal y en el resto de aquellos en los que los pobres ciudadanos depositan su confianza en asuntos notariales.
Los argumentos que hace unas semanas pude leer en Twitter cuando hablábamos de eliminar discrepancias, de actualizar fincas, de coordinar con el Registro, fueron de este tenor (y de enorme valor técnico y jurídico como puede verse …):
¡Hay mucho miedo al Registro!
Muchas veces hay que renunciar a la actualización registral por los Bancos. A veces llaman ellos al cliente, les cuentan la milonga y desisten.
Muchas veces por cuestión de tiempo no se hace (¿el tiempo de quién?)
Hay mucho miedo a perjudicar al cliente con retrasos de meses en casos que pueden necesitar la inscripción rápida (¿miedo por parte de quién?).
Quizás falten normas más claras y reglas iguales para todos y no tener que depender del capricho del registrador o sustituto que toque.
Depende del registro con el que te toque trabajar más habitualmente.
Otras veces son los propios interesados los que por variadísimas razones, no quieren actualizar.
Siempre se trata del tema con los clientes antes de tomar una decisión.
En algunos pueblos es conveniente hablar con el registrador previamente.
La mayoría lo hacemos (vaya chiste …).
Hay casos y casos. Los de algunos pueblos son desconfiados por naturaleza y por más que expliques no siempre lo entienden (¡qué estupidez tan grande, por favor!).
Que grandes argumentos …. ¿no?
Y estas fueron mis respuestas:
Pues es un miedo completamente infundado y absurdo. Yo lo hago siempre sin excepción. Linderos, parajes, cultivos, superficie, todo. A mí me parece que no hacerlo es una excusa para trabajar más rápido y peor.
Además en trece años aquí he presentado escrituras en muchos registros y siempre hago lo mismo y no pasa nada y subsano muy poco aún haciéndolo de este modo.
Yo pienso y veo a diario todo lo contrario. No lo hace casi nadie.
Lo de los clientes es generalmente una excusa/justificación barata pues toman la decisión influidos por la notaría que prefiere no complicarse la vida y que vende miedo al registro y otras zarandajas.
Pues no hay porqué tener miedo al registro cuando se hacen las cosas bien.
Como casi nadie lo hace, tardaremos 1.000 años en consumar este proceso. Debemos ser parte activa en forzar la solución. No se puede plantear la cosa negativamente con el objetivo de quitarte el asunto de encima. Si en vez de 30 €, se pudiera minutar por 300 €, ya veríamos.
En una minoría de casos puede ser necesario hablar con el registrador; en el resto se tira millas y se consigue sin mas (o no y no pasa nada). Menos miedos atávicos y más eficacia.
El cliente se deja llevar por el que sabe, otra cosa es que el que teóricamente sabe, no sepa en realidad, no quiera hacerlo porque no le compensa y lleve al cliente a su terreno.
Es que tampoco hace falta explicar tanto. Las cosas se hacen porque es lo que conviene, porque el resultado es bueno y muy positivo: es una inversión de futuro en los inmuebles.
Estoy deseando leer el libro de mi compañero Víctor Esquirol sobre esta materia a ver si estamos de acuerdo él y yo en que todo esto es un must (como se dice ahora) o, si por el contrario, no lo estamos y podemos seguir ad eternum poniendo excusas y contando trolas para seguir facturando y sin arreglar los problemas a la gente. Ojo que al otro lado, se ponen también pegas a porrillo y se las cogen con papel de fumar, no colaborando prácticamente en estos procesos, cuando no es directamente fastidiando con insostenibles posicionamientos a todos los niveles.
De repente alguien me da la razón…
Ese alguien me da una tremenda alegría (aunque no le he dicho nada) cuando pone sobre la mesa unos argumentos muy similares a los míos:
Hasta la reforma de 2015 se hizo poco por recoger la realidad física de las fincas en nuestras escrituras para así conseguir la coordinación.
Se han perdido cantidad de oportunidades y las seguimos perdiendo a diario.
Ha habido demasiada pasividad y en la inmensa mayoría de las ocasiones se ha seguido haciendo lo mismo de siempre, es decir, recogiendo la superficie manifestada por los interesados sin ir más allá.
Actuar así es un error y debemos revertir la situación cuanto antes.
Algunos hasta se atreven a pensar que la base gráfica podría tener el poder de vertebrar la realidad o al menos que, tal y como están las cosas, hay que predicarla y trabajarla como una inversión de futuro en los inmuebles.
Yo sobre la mesa pongo 14.000 eliminaciones de discrepancias, actualizaciones, coordinaciones o cómo cada uno tenga a bien llamar a todo esto en casi trece años cuyo resultado es (lo decía al principio) que una finca sea exactamente lo mismo en la realidad que en escritura, que en catastro, que en registro.
¿Vamos a seguir perdiendo el tiempo, poniendo excusas y contando trolas a la gente?
Dos años largos después otra opinión que entona el mea culpa: “Debemos extremar la diligencia en mejorar la descripción y la delimitación del objeto del negocio jurídico. A veces reconozco la vagancia o desidia, en la medida en que me contento con que sea inscribible. Obviamente, la diligencia se extrema cuando hay que inmatricular o modificar la entidad hipotecaria. En los demás casos, debo mejorar”.
Yo, en cambio, sigo incrementando el número de rectificaciones descriptivas y llevo 84 procedimientos tramitados en el Piloto de la SEC (que ya no es Piloto porque funciona para todos) en menos de dos años (se cumplirán en junio) lo que supone una media de 3,8 al mes.
Expedientes de alteración catastral y subsanación en la Sede Electrónica de Catastro tramitados por el Notario
Primer caso: Un 900D que no lo era
Supe luego (porque me llamaron de Catastro) que hubiera sido apropiado recurrir a “Presentar otras solicitudes, ESCRITOS Y DOCUMENTOS GENÉRICOS”.
PASO UNO:
“Gerencia del Catastro de XXX
REF/ Procedimiento: COMUNICACIÓN DE ALTERACIÓN DE ORDEN JURÍDICO
Expediente: EL QUE CONSTABA EN LA COMUNICACIÓN RECIBIDA POR MI CLIENTE
Documento IDEM
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de XXXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
1º) Que el pasado día XXX bajo el número XXX de mi protocolo autoricé escritura de declaración de edificación y compraventa en la que Don xxx titular de DNI/NIF xxx, transmitió a Doña xxx, titular de DNI/NIF xxx, la finca registral XXX del registro de la propiedad de XXX, en término de XXXX la cual tiene asignada la referencia catastral XXXX. Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca.
2º) Que la referida escritura fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral de la finca si bien, por error en dicha comunicación, se hizo constar que la finca transmitada tenía la asignada la referencia catastral XXX, lo que provocó la alteración de la titularidad catastral de la totalidad del pleno dominio de esta última referencia catastral (perteneciente igualmente a Don xxx) la cual figura desde entonces catastrada erróneamente a nombre de Doña xxx, titular de DNI/NIFXXX.
Se adjunta a la presente, copia de la certificación catastral descriptiva y gráfica referida a la alteración catastral errónea, de la que resulta que la titular es actualmente Doña xxx, cuando lo debe ser Don xxxx.
3º) Que una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos.
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que se restituya la titularidad de la referencia catastral XXX a Don xxx.
En XXX a XXX”.
PASO DOS:
Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, copia simple de la escritura y CSV de la comunicación recibida del Catastro) envié un mail a fedatarios.provincia@catastro.minhafp.es con este texto:
“Por la presente les comunico que el pasado día xxx a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de xxx”
PASO TRES Y ÚLTIMO:
Al día siguiente (sí, al día siguiente) me comunicaron esto:
“Buenos días. En relación con la información suministrada por correo electrónico, indicarle, que se ha procedido a incoar el oportuno procedimiento de rectificación, nº xxxx, retrotrayendo las actuaciones. En las próximas fechas le será notificado el correspondiente acuerdo catastral. Saludos. xxx. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de xxxx. http://www.catastro.minhafp.es””
¡INCREIBLE! Muy fácil y muy rápido.
Segundo caso: Un auténtico 900D
PRIMER PASO:
“Gerencia del Catastro de xxx
REFERENCIAS/ Procedimientos: COMUNICACIÓN DE ALTERACIÓN DE ORDEN JURÍDICO
Expediente: xxx y xxx
Documento xxx y xxx
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de XXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
1º) Que el pasado día XXX bajo el número XXX de mi protocolo autoricé escritura de extinción de condominio y donación en la que Doña xxx titular del DNI/NIF xxx, resultó adjudicataria de la finca registral número XXX (finca número 2 del inventario) indicándose que dicha finca constituía soloparte de la parcela XXX del polígono XX del Catastro de Rústica de XXX, catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de Don xxx bajo la siguiente referencia XXX.
En la misma escritura Doña xxx procedió a donar dicha finca registral a su hijo Don xxx, titular del DNI/NIF xxx.
Se adjuntan a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca, así como las comunicaciones recibidas por la Sra. XXX relativas al acuerdo de alteración de la adjudicación derivada de la disolución de condominio y de la no alteración de la derivada de la donación.
Igualmente se incorporan la comunicación recibida por Don xxx relativa al acuerdo de baja de titularidad, junto con la escritura que acredita su propiedad de parte de la catastral citada en la que igualmente se hizo constar que constituía parte de la misma y no la totalidad de ella.
2º) Que la referida escritura de disolución de condominio y donación fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO señalándose la finca en cuestión como “identificada y dudosa” y generándose a pesar de ser objeto de la escritura solo una parte de la catastral, una Comunicación Directa para el acto de extinción de condominio y una Comunicación Indirecta para el de donación.
3º) Que una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, lo comunico en mi condición de fedatario autorizante de ambas escrituras a la Gerencia del Catastro a fin de que en base a la documentación técnica incorporada a ambas escrituras sea segregada la catastral XXX en dos parcelas diferentes una a favor de Don xxx y otra a favor de Don XXXs (titular del DNI/NIF xxx).
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro dicha segregación en los mencionados términos.
En xxx a XXX. JUSTITO EL NOTARIO”.
SEGUNDO PASO:
Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, con copias simples de las escrituras, planos en pdf y los CSV de las comunicaciones recibidas del Catastro envié un mail a fedatarios.provincia@catastro.minhafp.es con este texto:
“Por la presente les comunico que el día XXX a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo electrónico. Muchas gracias, saludos, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX”.
TERCER PASO:
En un brevísimo plazo me contestaron desde Catastro. ¡Conseguido! (con matices, pero conseguido).
“Estimado Sr. Notario. En relación con la alteración declarada, informarle que el expediente nº XXX (declarativo_parcela XX polígono XX de XXX), presentado, por usted, elXXX, se ha procedido a recalificar como rectificación de errores, procediéndose a reponer la titularidad de la parcela XXX del polígono XXX, cuyos cambios serán notificado a los interesados. Por otro lado, se nos indica se proceda a la segregación de la parcela XXX y a su vez se pone de manifiesto, en escritura pública, la falta de concordancia entre la descripción catastral de la parcela XX y la realidad inmobiliaria, pero no se inicia el procedimiento del artículo 18.2 TRLCI. Procedimiento de Subsanación de discrepancias previa intervención notarial (actuaciones que deben ser informadas por medios telemáticos, a través de los formatos de intercambios aprobados). Por lo que en aras de la eficacia en la gestión catastral, y aportándose documentación gráfica y jurídica de los dos interesados, se ha procedido a recalificar el expediente remitido por esa Notaria, nº XXX (suministro de información al no cumplir los requisitos que permiten iniciar el procedimiento), en un procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18.1 TRLCI, con la finalidad de proceder a conciliar la descripción catastral con la realidad inmobiliaria de la parcela XXX. Para cualquier aclaración, puede dirigirse a través del buzón de fedatarios de esta Gerencia, fedatarios.xxx@catastro.minhafp.es. Saludos, XXX. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de XXXX http://www.catastro.minhafp.es”
Cuarto caso (de momento me salto el tres porque lo tengo que recuperar de otra entrada del blog que está sin publicar):
PASO UNO: TEXTO DEL ESCRITO PRESENTADO (900D):
“Gerencia del Catastro de XXX”
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de XXXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
Que el pasado día xxx bajo el número xxx de mi protocolo autoricé escritura de DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y DE ACTUALIZACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA en la que Don xxx y Doña xxx, titulares de los Documentos Nacionales de Identidad y Números de Identificación Fiscal xxxx, formalizaron las meritadas ampliación de obra y actualización descriptiva sobre parte de la parcela xx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx, erróneamente catastrada en su totalidad a su nombre junto con las edificaciones existentes en su interior (la que es objeto de dicha escritura y otra existente dentro de la misma parcela catastral que no es de su propiedad), bajo la siguiente referencia: xxxx.
Se adjuntan a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita la finca afectada, así como la correspondiente documentación técnica a fin de que se causen los oportunos cambios catastrales.
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique las operaciones de actualización descriptiva en los términos de la mencionada escritura.
En xxx a xxx.
PASO DOS:
Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, copia simple de la escritura y planos) envié un mail a fedatarios.provincia@catastro.minhafp.es con este texto:
“Por la presente les comunico que el pasado día xxx a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de xxx”
PASO TRES:
A los quince días recibo esta respuesta:
“Estimado Notario. Le informo en relación con el correo remitido, que se ha procedido a su tramitación por el procedimiento abreviado, estando actualmente en fase de notificación el acuerdo adoptado. Saludos. xxx. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de xxxx. http://www.catastro.minhafp.es””.
¡Genial! Sin embargo, viendo las características del asunto (habíamos solicitado un 199.2) me puse a pensar, ¿debía haber mandado la escritura directamente al Registro? Y estas fueron mis conclusiones:
CUANDO hay un 199.2, hacer uso de la SEC es DUPLICAR EL PROCEDIMIENTO, AUNQUE SE PUEDE ADELANTAR TRABAJO. El registro con la base gráfica alternativa puede registrar tras realizar los trámites del 199.2 sin oposición. Es el propio procedimiento del 199.2 el que establece que el registro, una vez inscrita la escritura con la base gráfica alternativa, comunica todo al Catastro para que se proceda al cambio. Cuando el Catastro cambia, se lo notifica al registrador y este practica la coordinación. Antes de esta comunicación de Catastro la escritura queda inscrita pero sin coordinar. Durante la pendencia del procedimiento catastral de cambio instado por el registrador permanece vigente una anotación preventiva de que el procedimiento de regularización catastral que finalizará con la coordinación está en tramitación. Cuando ya llega lo del Catastro al registro este coordina y cancela la anotación preventiva.
Cuando hay un 199.1 NO HACE FALTA NADA PORQUE EL CATASTRO ESTÁ BIEN.
CUANDO HAY UN 201: SÍ QUE HACE FALTA el trámite a través de la SEC.
Quinto caso (mi primer escrito general):
Viernes. Una dura semana. Un día muy largo. Aún quedan varias cosas por hacer. Se comete un error en el último STI del día y me tengo que poner a preparar un escrito general para presentar en la SEC. Reconozco que le di un puntapié a una puerta y que pegué un grito en plan Luke cuando se entera que Darth Vader es su padre.
PASO UNO:
“Gerencia del Catastro de XXXX
Procedimiento: Comunicación de alteración de orden jurídico.
Expediente: XXX (el que consta en el documento recibido en SIGNO).
Documento: XXX (ídem).
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX, del Ilustre Colegio Notarial de xxx, con despacho profesional en xxx, comparezco ante la Gerencia del Catastro de xxx y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
1º) Que en el día de hoy (xxx) bajo el número xxx de mi protocolo he autorizado escritura de extinción de condominio por la que Doña xxx titular de DNI/NIF xxx se ha adjudicado la totalidad de la finca registral número xxxx (xxx, Registro de xxx) la cual tiene asignada la referencia catastral xxxx.
Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca.
2º) Que la referida escritura ha sido comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral de la finca si bien, por error en dicha comunicación, se ha hecho constar, además de la indicada referencia, otras dos más que no corresponden a la misma y cuya titularidad se ha modificado ERRÓNEAMENTE en favor de dicha señora:
00…
03…
3º) Que una vez advertido dicho error comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos de la comunicación a fin de que se restaurada la titularidad de las fincas modificadas erróneamente a sus legítimos y anteriores titulares (manteniendo la modificada correctamente).
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que se restituya la titularidad de estas dos citadas referencias catastrales.
En xxx a xxx. Justito El Notario”.
PASO DOS:
Después envié todo por e-mail a la dirección fedatarios. Adjunté copia simple electrónica, la comunicación recibida por SIGNO y el escrito preparado con el texto anterior. El envío ha de ser en un zip (que era la primera vez que creaba). Acompañé todo con este texto:
“Por la presente les comunico que en el día de hoy (xxx) a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, he presentado un escrito general acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de xxx”
PASO TRES:
Estoy a la espera de noticias pero calculo que como en el caso 1, se solucionará rápido. Más si tenemos en cuenta que en este caso no he usado el 900D que no procedía para este caso.
El caso tres
El tercero en caso muy complejo y ya está completamente resuelto. Afecta a una sola escritura. Cursé un 900D.
Seguiremos informando … pero anticipo que procuraré hacer un tutorial; que no podemos ir directamente al e-mail; que no es indispensable el escrito de representación; que nos basta con la FEREN; que hablaremos del STI; del arancel y de la llamada recibida de Catastro para “advertirme” de ciertas cuestiones.
Por cierto, desde que me lancé he tenido oportunidad de hacer cuatro más. En tres casos el cliente no ha querido gastar las cuatro perras que cobro. En el cuarto, estoy pendiente de su abogado que, estoy seguro, va a aceptar mi propuesta.
La SEC y el cambio de titularidad de las fincas “en investigación” desde la notaría
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.¡
Hace unos días escribí un e-mail a la Gerencia Provincial del Catastro para decirles: “Buenos días: Hace un momento acabo de usar el STI para comunicar una compraventa firmada ayer en mi notaría. Ambas parcelas catastrales vendidas que constituían una registral estaban EN INVESTIGACIÓN por lo que solo he “conseguido” una comunicación indirecta. Me pregunto si en estos casos hay posibilidad de efectuar algún tipo de expediente por la vía de esta dirección de correo electrónico o por la previa de un escrito en la SEC y posterior comunicación en términos similares a esta dirección a la que le estoy escribiendo. Se trata de unas catastrales que se han transmitido al menos tres veces en mi notaría en los últimos veinte años por lo que podría aportar dos ante títulos. Gracias, saludos, Justito El Notario (Notario de ***)“.
Creo que fue al día siguiente cuando me contestaron: “Buenos días. En el caso que nos comenta, podría presentar un escrito a través de la Sede Electrónica poniendo de manifiesto los hechos descritos e instándonos a subsanar las discrepancias relativas a las parcelas que integran la finca registral, caso de ser físicas para rectificar la delimitación y datos de titularidad, procediendo en base a la documentación remitida a catastrarla a favor del primer propietario conocido. Una vez hayamos subsanado el bien inmueble, usted podría volver a comunicar ( o comunicar si anteriormente no hubiese sido efectuada la comunicación) la alteración jurídica. En resumidas cuentas, primero subsanamos y luego usted comunica. Saludos”.
Les conteste para darles las gracias y ya estoy preparando el escrito al que adjuntaré copia simple electrónica de la escritura autorizada por mí y de otras dos anteriores en las que se transmitía la misma finca. Cuando la den de alta a favor del primer propietario conocido, recargaré el expediente STI (con un cambio en el IUI ya lo tienes recargado aunque tengas que reenviar el IUI) y procederé a efectuar una nueva comunicación que espero que de problemas de tracto pero deje solucionada la cuestión. Si no funciona, al menos desaparecerá lo de “en investigación”.
Aquí va el escrito que he preparado
A LA GERENCIA DE CATASTRO DE ***
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en ***, comparezco ante la Gerencia del Catastro de ***y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
Que mediante ESCRITURA DE COMPRAVENTA, número ***, autorizada por mi en ***, el ***, los cónyuges ***, vendieron a los cónyuges ***, el pleno dominio de la siguiente finca:
DATOS CATASTRALES:Constituye las parcelas *** y *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastradas (erróneamente en investigación) bajo las siguientes referencias: *** y ***.
TÍTULO: El de compra a Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo.
ANTE TÍTULO: El de compra efectuada por Doña *** a Don *** y Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, previa adjudicación de la herencia de sus padres Don *** y Doña ***.
ANTE-ANTE TÍTULO: El de compra efectuada por Don ***, en estado de casado en gananciales con Doña ****, en virtud de escritura autorizada Don ***, Notario que fue de ***, el día ***.
Se unirán al expediente copias simples electrónicas de la la mencionada compraventa y de los dos títulos anteriores.
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro se registre la cadena de titularidades catastrales sucesivas hasta los actuales propietarios de las parcelas de referencia que son DON *** y DOÑA *** POR MITADES INDIVISAS, titulares de los NN.I.EE. *** y *** o, subsidiariamente, a favor del primer propietario conocido (Don *** cuyo DNI/NIF se desconoce).
En *** a ***.
JUSTITO EL NOTARIO. Notario de ***.
Ya iré comunicando las incidencias.
Una última cosa para los expedientes hipotecarios en los que nos aparecen fincas en investigación
En los expedientes hipotecarios si nos encontramos con fincas colindantes “en investigación”se exige notificación a la Dirección General de Patrimonio.
Esta puede hacer telemáticamente a través de la red Sara (redsara.es). Estos son los pasos:
Entrar con firma digital
Órgano destinatario: Ministerio de Hacienda
Filtrar: Dirección General de Patrimonio
Rellenar comunicación y firmar
Imprimir comprobante para cómputo de plazo
Tras mi primera comunicación me dijeron esto
“Ese Registro de la Propiedad (esa notaría o ese Notario …) remitió a esta Delegación, escrito de fecha ***, que ha llegado este Servicio Regional del Patrimonio del Estado el ***, por el que nos notifica, según el procedimiento regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria expediente de excesos de cabida de las fincas regístrales *** y *** de ***, al ser colindantes con la parcela catastral ***, que se encontraba catastrada “En investigación”. La Dirección General del Catastro, a partir del día *** ha modificado, de forma masiva y centralizada, la denominación de los inmuebles de titularidad desconocida, pasando a tener la codificación de “en investigación’ para todas las parcelas de propietario desconocido, dejando reservada la denominación “En investigación, artículo 47 Ley 33/2003” únicamente para las parcelas para las que ya se ha abierto expediente de investigación que ha sido trasladado a las Unidades de Patrimonio del Estado, a las que les correspondería la competencia, a partir de ese momento. En relación con la parcela catastral ***, a la que se refiere su notificación de 22 de septiembre, la codificación de la titularidad que consta en la Sede Electrónica del Catastro es “En investigación”, lo que acredita que el Catastro no ha notificado a este Servicio Regional de Patrimonio del Estado, que haya hecho actuación alguna de investigación, ni ha dado traslado del expediente a esta Unidad de Patrimonio para que la continúe, por lo que no somos competentes respecto de la citada parcela. Dado que esta Delegación no es competente, procedemos, sin más actuaciones, al cierre y archivo de este expediente”.
Cómo puede verse las que son “en investigación, artículo 47 Ley 33/2003” son las que son competencia de Patrimonio. Por cierto, yo uso la red Sara y ellos contestan en papel y por correo ordinario.
Las diferencias de cabida que no merece la pena “aflorar”
Yo estaba en la idea de que muchas diferencias de cabida, coordinaciones y tal, no se hacían porque a la gente le quitaban la idea de la cabeza en el registro.
Mi cliente Paco hereda con sus hermanos una sola finca (un piso de VPO pero sin división horizontal). Al efectuar la valoración, como siempre hacemos, dijimos que había más metros construidos pero indicamos que se difería su declaración a un momento posterior y no tocamos nada de la descripción (ni en cuanto a suelo, ni en cuanto a la obra), sin embargo, dijimos que el Catastro estaba bien y se nos deslizó la petición de un 199.
Resultado: El cliente tiene la casa perfecta y 12 m2 más de solar en el centro del pueblo, pero le han costado 700 Euros que le han dolido.
Moraleja: Lo que no se puede es pedir la coordinación siempre, al menos sin decirle al cliente lo que le puede costar y que él lo valore. Si son muchos metros, hay que animarle a hacerlo, pero si es poca cosa debe meditarlo. No obstante con esos 700 euros se ha extendido la fe pública registral a las coordenadas georeferenciadas del inmueble y eso es el futuro (si no se desanda lo andado).
Mini resumen de urgencia (pero de mucha urgencia) de la nueva Resolución Conjunta de la DGSJFP y de la DG de Catastro
Estas son las dos cosas que están corriendo por las notarias como las que mas nos afectan.
La Resolución básicamente supone:
Que cuando se lleva a cabo cualquier clase de actualización de fincas con base gráfica alternativa (es decir, hecha por técnico competente porque el Catastro está mal) hay que presentar en el registro el informe de validación gráfico (cosa yo ya llevo mucho tiempo presentando porque hay muchos registros que ya lo pedían).
Que se facilita mucho (ahora es con carácter obligatorio) la coordinación instada sobre base gráfica alternativa.
Y que se soluciona el problema de los desplazamientos masivos del Catastro estableciendo una precoordinación que, cuando el Catastro realice la rectificación masiva de los desplazamientos, se convertirá en definitiva.
Fin. Como con toda novedad hay que ir digiriendo poco a poco.
Seguiremos informando pero entre tanto lean estas notas de campo (¿cómo llamo entonces a esto mío?) en Grávitas y conozcan el texto de la Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Se aceptan aportaciones.
Otra visión/resumen sacado del Sic
La resolución trata de corregir disfunciones en la aplicación práctica de la Ley 13/2015. De su primera lectura cabe destacar:
El informe de validación gráfica alternativa obtenido a través de la sede electrónica del catastro, se configura como elemento indispensable.
Se define el concepto de precisión métrica y de identidad gráfica, estableciéndose unos márgenes de tolerancia gráfica en el anexo II que permiten la coordinación y no impiden el derecho del titular a obtener después una mejora de la precisión métrica.
Se definen las discrepancias geométricas y los giros y/o desplazamientos.
Se permite la obtención de una certificación de solares sobre los que exista un edificio en régimen de propiedad horizontal a efectos de facilitar su coordinación.
Se establece la forma de coordinar fincas radicantes en dos o más registros y/o términos municipales.
Y por último se define en el anexo I los conceptos de coordinación y precoordinación y en el anexo II (muy importante), los conceptos de margen de tolerancia gráfica y criterio de identidad gráfica.
Comienzo la lectura y reparo, de momento, en el artículo décimo que afecta a las obras nuevas (y tengo varias preparadas aunque estoy tranquilo porque el mecanismo que regula no está implementado aun) que hace referencia a un nuevo informe (el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales) y que habrá que unirlo a las escrituras (salvo que se declaren con arreglo a catastro).
Décimo. Ocupación en planta de las construcciones. 1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación. En este caso, para aportar las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación en los términos que establece el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas. 2. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas. 3. Cuando la declaración o la ampliación de obra nueva hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo. 4. En el caso de subsanaciones de discrepancias que afecten a la ubicación de construcciones deberá aportarse además un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos obtenido en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, reflejando la ubicación de estas.
Un caso de segregación y agrupación a efectos de inscripción y SEC
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“De la finca A se segrega la finca (b) y queda un resto (a). Operaciones posteriores: Lo segregado (b), se vende y agrupa con la finca B. Se aporta georreferenciación de (b) y de B+(b), resultante de agrupación; no la de B. El vendedor agrupa el resto (a) con (c), (d) y (e). Se aporta georreferenciadión de (a, c, d, e), resultante de agrupación; no la de (a). Si la R. 27.09.2023 dice que no es necesaria la georreferenciación de fincas que desaparecen por agrupación, ¿puedo entender no necesaria la georreferenciación de B? y ¿puedo entender no necesaria la georreferenciación de (a), pese a la R. 13.03.2024 que obliga a georreferenciar el resto de segregación?”.
No sé si capté toda la problemática pero, en mi opinión, lo que se necesita es un IVG+ CONCEPTO REPARCELACIÓN que recogerá el resultado de las operaciones practicadas y te permitirá tramitar el expediente en la SEC y dejar dos fincas registrales y dos parcelas catastrales. Eso sí, para que puedas hacerlo de este modo es necesario que no haya otros afectados porque en caso de que los hubieras entras en terreno 18.2 LCI puesto que primero es siempre subsanar y luego ya segregar, agrupar o lo que se tenga que hacer (salvo casos graves de situaciones catastrales complicadas en cuyo caso te dejan hacer todo de una tacada). Entiendo que no hace falta la georreferenciación de las efímeras y que si fuera necesaria estaría incluida en las tripas del IVG.
Se comentó que los conceptos que se usan en el IVG deberían coincidir con los que se indican en escritura por lo que hay segregación y agrupación, eso debería indicarse.
Apunté que no se puede poner mas de un concepto y que hay excepciones a esa regla como ocurre con las reparcelaciones entendidas como conjunto de modificaciones físicas, no como actos urbanísticos. Las segregaciones/divisiones tienen límites difusos y se confunde. Lo que no pasa es una agrupación por agregación. A quien le da igual es al registro pero al Catastro hay que ponerle lo que es con alguna excepción como las indicadas.
Me replicaron que al Catastro le interesa saber cuál de todas las fincas conserva su referencia catastral y que en una reparcelación ninguna la conserva.
No estoy seguro de que ninguna la conserve en nuestro caso pero estuve de acuerdo en que Catastro mantiene las referencias catastrales en una serie de casos, aunque no he aprendido cuáles son
Vía Twitter recibo aclaración de esto último. Gracias a mi amigo (y geómetra) Pedro Ortiz:“En agrupación las referencias catastrales se pierden y se generan nuevas. En el caso de agregación se mantiene la de la parcela con mayor superficie (si es mayor un 80%). En segregación, a la segregada se le genera una nueva y la matriz la conserva”.
Además dijo que: “De cualquier modo, el registro va a tramitar 199.2 LH porque hay alteración catastral. Si se realiza antes en Catastro, el registro iniciaría un 199.1 LH pero entiendo que en ambos casos notifica a los colindantes registrales (en la práctica notifican a los catastrales)”. Correcto pero en el 18.2, que se inicia con BGA y termina con BGC, se lían porque me llegan calificaciones que me hablan de que se ha tramitado el 199.2 y no es 199.2 sino un 199.1 porque la alteración catastral ya la he tramitado yo… Lo he advertido pero siguen en sus trece lo que me lleva a pensar que no se leen bien las escrituras y cómo decía mi padre “de las escrituras hay que leerse hasta los cantos“.
El 18.2 convierte en un eventual 199.2 en un 199.1…
Leo por ahí que: “El precepto -refiriéndose al 199- establece diferentes destinatarios de tales notificaciones en función de la clase de base gráfica que vaya a ser inscrita. En caso de inscripción de base gráfica catastral el artículo 199.1 LH establece que el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. En el supuesto de que la base gráfica objeto de la inscripción sea alternativa, el 199.2 LH añade que el Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real.
Así, serán objeto de notificación los titulares registrales de las fincas colindantes afectadas en caso de que se incorpore una representación catastral y también los titulares catastrales colindantes cuando se inscriba la alternativa”.
La cosa está clara, así que me inclino por el “no se enteran”, pero sin mala fe.
Hasta 14.999,99 Euros si no es residente en España (con independencia de su nacionalidad) y siempre que se de alguna de las condiciones anteriores (no ser empresario o profesional o serlo pero que la adquisición no esté afecta a su actividad empresarial o profesional).
Y hasta 2.499,99 Euros si es usted empresario o profesional. Tenga en cuenta que si lo es, no puede pagar nada en metálico si el precio es superior a 2.499,99 Euros.
1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.
No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.
2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.
Por último: Si se trata de un pago anterior al 19 de Noviembre de 2012 (fecha de entrada en vigor de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude que he enlazado al principio) por encima de las citadas cifras no será necesaria la acreditación (a salvo lo que diré a continuación respecto de la Ley 10/2010). Sería así, por poner un ejemplo, para el caso de un pago en metálico de 50.000 Euros entre empresarios o profesionales efectuado el día 18 de Noviembre de 2012. En tal caso no sería necesaria la acreditación y, por tanto, no habría posibilidad de sanción.
Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo
Hasta 99.999,99 Euros si no es usted empresario o profesional o lo es pero la adquisición no está afecta a su actividad empresarial o profesional.
Deberán presentar declaración previa en los términos establecidos en el presente Capítulo las personas físicas que, actuando por cuenta propia o de tercero, realicen los siguientes movimientos:
a) Salida o entrada en territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.
b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.
Esa declaración se efectúa a través del llamado impreso S-1 que no es necesario cuando el pago no es igual o superior a 100.000 Euros. El S-1 también debe utilizarse para la salida o entrada en territorio nacional con un importe igual o superior a 10.000 Euros, si bien un no residente puede pagar en efectivo hasta 14.999,99 Euros, lo que supone que si viene un no residente a España a pagar 14.999,99 Euros tendrá que haberlos traído como mínimo en dos viajes … o venir con su pareja y que cada uno lleve la mitad de esa cifra. ¿Es contradictorio o confuso? No puedo venir con 15.000 pero sí que puedo pagarlos ….
¿Puede una persona jurídica, que tenga en su objeto social el alquiler de viviendas, comprar una vivienda de protección oficial? (Valencia)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una interesante cuestión que me comenta Sergio Mocholí:
El artículo 9 del DECRETO 106/2021, de 6 de agosto, del Consell, del Registro de Vivienda de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas, establece lo siguiente:
1. La inscripción en el Registro de demanda de vivienda será obligatoria para acceder a una vivienda protegida o del patrimonio público de la Generalitat, en cualquier modalidad y régimen de uso o acceso.
2. Solo las personas físicas podrán inscribirse en el Registro de demanda de vivienda.”
Teniendo en cuenta, ¿puede una persona jurídica, que tenga en su objeto social el alquiler de viviendas, comprar una vivienda de protección oficial?
Pues el DECRETO 68/2023, de 12 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de vivienda de protección pública y régimen jurídico de patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat. [2023/5211] establece en suArtículo 7: Régimen de uso y acceso a la propiedad: “1. Será requisito para acceder al uso de la vivienda de protección pública en cualquiera de sus modalidades y régimen de uso o acceso, tanto en primera como en segundas y sucesivas transmisiones, estar inscrita como persona demandante en la sección primera del Registro de Vivienda de la Generalitat cumpliendo los requisitos necesarios para ello. 2. Solamente pueden ser usuarios y usuarias de las viviendas de protección pública las personas físicas. El régimen de uso de las viviendas de protección pública se determinará en la correspondiente cédula de calificación definitiva. 3. Las personas jurídicas y entidades sin ánimo de lucro podrán acceder a la propiedad de viviendas de protección pública únicamente en los casos en los que las citadas viviendas vayan a destinarse a su arrendamiento o cesión de uso”.
¿Quién elige al Notario en la compraventa de una casa?
La respuesta de un conocido portal inmobiliario a esta pregunta es que el comprador elige; que si hay financiación de por medio, lo normal es que el Banco que va a dar la hipoteca proponga al Notario, a no ser que el comprador proponga al suyo, que la elección del Notario es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los gastos de notaría y que en caso de que no se acepte al Notario propuesto por el comprador, éste puede reclamarlo ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.
Creo que es casi imposible incurrir en un mayor número de inexactitudes, por no decir directamente errores, por metro cuadrado.
Así que vamos a dar una contestación más ajustada:
No, al Notario no lo elige nadie en concreto (salvo que no haya más que un otorgante….). Hay que ponerse de acuerdo para elegir y si no hay acuerdo, pues no habrá compraventa. Por eso generalmente, se recurre a una norma no escrita: “el que paga elige”, así que si paga el comprador elegirá el comprador, si paga el vendedor, elegirá el vendedor y si pagan a medias o según ley, tendrán que ponerse de acuerdo o estimar en el caso de “según ley” que paga el vendedor pues paga en este caso más parte que el comprador.
¿Lo normal es que el Banco proponga? Bueno, yo diría que es lo usual, pero no me parece lo normal, ni mucho menos lo recomendable. Lo normal es decirle al comprador que se tiene que poner de acuerdo con el vendedor y entre ambos decidir conforme al párrafo anterior, pues el comprador en solitario no podría proponer sin contar con el vendedor.
¿La elección es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales? Según costumbre, así es, pero insisto solo según costumbre, pero no hay una norma escrita al respecto. Es como cuando te invitan: lo normal es que el que invite elija, ¿no?
Y en cuanto a reclamar al SAU: ¡Ave María Purísima¡ si tuviéramos que estar lidiando en cada uno de estos casos, no podríamos hacer mucho más en el resto del día. A mi modo de ver, cuando corresponde reclamar es cuando el Banco te impone al Notario o cuando te lo impone el promotor y más que reclamar, llamar e informarse para saber que tiene uno que hacer en estos casos.
No puedo competir con el famoso portal en difusión de esta información, pero que al menos quede mi respuesta por algún sitio del inmenso océano internáutico plagado de tantísimas informaciones incorrectas.
Comprar sin que los que venden sepan que eres tu quien les compra
Hace unos días llegaba una extraña consulta:
“¿Un comprador puede serlo y que los vendedores desconozcan quién compró la vivienda? ¿Se puede hacer una venta con escritura secreta de cara a los vendedores? Por ejemplo … queremos comprar la casa en la que compartimos cotitularidad con otros hermanos … y queremos hacer como si se la vendiesen a un extraño y comprarla nosotros sin que los hermanos se enteren de quién la compró. ¿Hay alguna forma de hacerlo en secreto, que cobren lo mismo pero desconozcan quien les compró? Es un poco rara la pregunta … por eso mismo no sabemos ni se puede hacer”.
Yo he visto casos en los que se daba un poder a alguien que luego vendía la finca a otro alguien teniendo yo la sensación (más que la sensación) de que el poderdante no sabía quien le iba a comprar la finca y que el apoderado era algo más que un apoderado (un intermediario, un comisionista). Debo recordar que el poder no es una carta blanca.
Pero al margen de este caso hay otra opción:
“El Artículo 1.717 Código Civil y su mandato indirecto. Se otorga por los compradores reales un poder a quien va a comprar para que actúe en nombre propio. A continuación de la compraventa el apoderado manifiesta en acta el carácter representativo de su actuación. Y se presenta junto con el poder a inscripción”.
Hay dos Resoluciones de 2018 que lo admiten y que van por la senda del negocio fiduciario. Son estas:
“¿Es viable una compraventa de inmueble hipotecado por 1€ y la deuda? Con el beneplácito de la hipotecante, claro está. Entiendo que los impuestos serían sobre el precio de mercado. Pero, ¿es posible la operación en sí?”
Sí, es posible, hasta sin el consentimiento del acreedor aunque con diferentes efectos, claro está. Hasta puede usted quitar el Euro y vender por el saldo pendiente de la hipoteca.
El impuesto de TPO (parece que es una segunda transmisión) sería sobre el valor declarado en escritura (que incluiría el Euro + el pendiente de hipoteca), aunque se puede liquidar por mayor cantidad si se quiere hacer. Incluso he tenido un cliente que se empeñó y lo hizo en liquidar por menos de lo que contaba en la escritura. No sé como terminó la historia. Tengo que preguntarle.
Declaración responsable sustitutiva del CEE en caso de venta de vivienda para rehabilitación
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Como consecuencia del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificiospreguntó el otro día alguien en el GJ: La exoneración del certificado de eficiencia energética en las viviendas destinadas a reforma importante habla ahora de una declaración responsable ante la administración. ¿Incorporáis esa declaración responsable o indicáis simplemente que es para reforma importante? ¿Está regulada esa declaración? Yo la pido,dice otro compañero. Y continúa: Pero no he visto ninguna todavía. Como no me la aportan, estoy añadiendo, a la cláusula de que es para reforma importante, que además el comprador exonera, concluye. Yo también lo digo, pero advierto que hay obligación de presentarla,dice el primero.
Luego en privado le pregunto yo al primero: ¿Oye que pones exactamente en la escritura sobre este asunto?
Y me dice que pone esto: “CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA – Manifiestan los otorgantes que no es precisa la entrega del certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 390/2021, por ser el objeto de esta transmisión un edificio comprado para reforma importante o su demolición. Advierto expresamente que para hacer efectiva la exclusión, el propietario del edificio debe realizar una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios”.
Pero, ¿habría que añadir la exoneración y no bastaría con excluir cuando no hay declaración responsable como dijo el otro compañero?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Cómo se debe realizar la venta de una vivienda que tiene varios propietarios? ¿Es igual el procedimiento si la vivienda es heredada o se trata de la vivienda común de un matrimonio que se divorcia?Es exactamente igual. Todos los que son propietarios comparecen (o son representados) a la venta (o en la venta). Por supuesto, si se ha heredado antes se habrá de resolver la herencia y si hay divorcio pues puede que antes (según casos) habrá que liquidar gananciales.
Si uno de los propietarios se queda con la vivienda ¿qué gastos tiene esta operación y qué impuestos deben pagar el comprador y el vendedor?Bueno, en tal caso podría hacerse como extinción de condominio, en cuyo caso los impuestos disminuyen muy considerablemente. El gasto notarial se incrementa ligeramente y también el del registro de la propiedad. Es una operación que requiere asesoramiento y que puede resultar muy beneficiosa.
¿Cambia la situación si uno de los copropietarios vive en la vivienda común?No, pero supone, evidentemente, que ese vendedor habrá de salir de la vivienda. Si está casado podría ser necesario el consentimiento de su cónyuge, aunque es una cuestión discutible.
¿Puede uno de los propietarios vender su parte a un tercero? ¿Cómo se realiza esta operación?Sí, se puede hacer pero el resto de los propietarios podrían ejercitar el retracto de comuneros y quedarse esa parte por el mismo precio.
¿En qué consiste la extinción de condominio? ¿Qué diferencia existe con la venta de la vivienda? Creo que con la segunda pregunta he contestado a esta. Es una operación por la que uno de los copropietarios se queda la vivienda, pagando al resto su parte.
¿Qué gastos tiene la extinción de condominio y qué impuestos se deben pagar? Paga AJD, no paga plusvalía municipal (aunque algún supuesto podría hacerlo y hay que asesorarse bien) y no paga incremento de patrimonio en IRPF (aunque de nuevo conviene asesorarse).
Cuando no hay acuerdo entre las partes ¿cómo se puede realizar la venta de la vivienda? En tales casos podría instarse una subasta voluntaria.
La venta directa del artículo 63.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Habéis hecho alguna venta a través de “entidad especializada” (artículo 63.3 LJV)? Si el juzgado autoriza el acta dispositivo pero no la venta directa (porque no se ha solicitado), ¿cómo se articula la subasta o la venta por esas entidades?
La cuestión también se menciona en la LEC. La norma es una traslación del artículo 641 LEC, en la que se fijan las bases para la venta y tienes un tiempo para “encontrar” un comprador. “Vienes a ser como un API”, decía un compañero en Vanguardia Notarial que es de donde tomé todas estas ideas que les apunto (y me apunto por si surge la ocasión de ir mas allá de la consulta que me formulan).
Dice el 63.3:
Si la solicitud fuera para la realización de un acto de disposición podrá también incluirse en la solicitud la petición de que la autorización se extienda a la celebración de venta directa, sin necesidad de subasta ni intervención de persona o entidad especializada. En este caso, deberá acompañarse de dictamen pericial de valoración del precio de mercado del bien o derecho de que se trate y especificarse las demás condiciones del acto de disposición que se pretenda realizar.
Por su parte el 641 LEC, dice todo esto:
“Artículo 641. Realización por persona o entidad especializada.
1. A petición del ejecutante o del ejecutado con consentimiento del ejecutante y cuando las características del bien embargado así lo aconsejen, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución podrá acordar, mediante diligencia de ordenación, que el bien lo realice persona especializada y conocedora del mercado en que se compran y venden esos bienes y en quien concurran los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado de que se trate.
También podrá acordar el Letrado de la Administración de Justicia, cuando así se solicite en los términos previstos en el párrafo anterior, que el bien se enajene por medio de entidad especializada pública o privada. Cuando así se disponga, la enajenación se acomodará a las reglas y usos de la casa o entidad que subasta o enajene, siempre que no sean incompatibles con el fin de la ejecución y con la adecuada protección de los intereses de ejecutante y ejecutado.
A estos efectos, los Colegios de Procuradores podrán ser designados como entidad especializada en la subasta de bienes.
2. En los casos del apartado anterior, la persona o entidad especializada deberá prestar caución en la cuantía que el Letrado de la Administración de Justicia determine para responder del cumplimiento del encargo. No se exigirá caución cuando la realización se encomiende a una entidad pública o a los Colegios de Procuradores.
3. La realización se encomendará a la persona o entidad designada en la solicitud, siempre que reúna los requisitos legalmente exigidos. En la misma resolución se determinarán las condiciones en que deba efectuarse la realización, de conformidad con lo que las partes hubiesen acordado al respecto. A falta de acuerdo, los bienes no podrán ser enajenados por precio inferior al 50 por ciento del avalúo. Cuando las características de los bienes o la posible disminución de su valor así lo aconsejen el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, con consentimiento del ejecutante, podrá designar como entidad especializada para la subasta al Colegio de Procuradores en donde con arreglo a lo dispuesto en el artículo 626 se encuentren depositados los bienes muebles que vayan a realizarse.
A tal efecto, se determinarán reglamentariamente los requisitos y la forma de organización de los servicios necesarios, garantizando la adecuada publicidad de la subasta, de los bienes subastados y del resultado de la misma.
No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, cuando los bienes a realizar sean inmuebles, la determinación de la persona o entidad a la que vaya a confiarse la realización y la de las condiciones en que ésta deba efectuarse, será realizada previa comparecencia a la que serán convocadas las partes y quienes conste en el proceso que pudieran estar interesados. El Letrado de la Administración de Justicia resolverá por medio de decreto lo que estime procedente, a la vista de las manifestaciones de quienes asistan a la comparecencia, pero no podrá autorizar que la enajenación se realice por precio inferior al 70 por ciento del valor que se haya dado al inmueble con arreglo a lo previsto en el artículo 666, salvo que conste el acuerdo de las partes y de todos los interesados, hayan asistido o no a la comparecencia.
4. Tan pronto como se consume la realización de los bienes se procederá por la persona o entidad correspondiente a ingresar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad obtenida, descontando los gastos efectuados y lo que corresponda a aquéllas por su intervención. El Letrado de la Administración de Justicia deberá aprobar la operación o, en su caso, solicitar las justificaciones oportunas sobre la realización y sus circunstancias. Aprobada la operación, se devolverá la caución que hubiese prestado la persona o entidad a la que se haya encomendado la realización.
5. Cuando, transcurridos seis meses desde el encargo, la realización no se hubiera llevado a cabo, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto revocando el encargo, salvo que se justifique por la persona o entidad a la que se hubiera efectuado éste que la realización no ha sido posible en el plazo indicado por motivos que no le sean imputables y que, por haber desaparecido ya dichos motivos o por ser previsible su pronta desaparición, el encargo podrá cumplimentarse dentro del plazo que se ofrezca y que no podrá exceder de los siguientes seis meses. Transcurrido este último plazo sin que se hubiere cumplido el encargo, el Letrado de la Administración de Justicia revocará definitivamente éste.
Revocado el encargo, la caución se aplicará a los fines de la ejecución, salvo que la persona o entidad que la hubiese prestado acredite que la realización del bien no ha sido posible por causas que no le sean imputables”.
Esta es la consulta al completo:“Solicité al juzgado autorización para vender dos inmuebles de una persona incapacitada que necesita liquidez. El Juez dictó auto que autoriza las ventas, según las valoraciones aportadas con la demanda, ventas que deberán realizarse “por medio de subasta o por medio de persona o entidad especializada conforme al art. 63.3 LJV”. Tenía entendido que eso -venta por persona o entidad especializada- solo implicaba que en la escritura de venta el notario hacía constar la intermediación de API o inmobiliaria, haciéndole firmar o no, aportando factura de la intermediación o no, según criterio del Notario. Sin embargo, lo primero que he obtenido son dos negativas porque dos Notarios me envían de vuelta al juzgado a pedir autorización para la venta directa. No encuentro información, jurisprudencia ni nada que me oriente y no puedo ir preguntando Notario a Notario. ¿Realmente he de volver a la casilla de salida?“.
Entonces, ¿el Notario hace subasta o actúa como si fuera entidad especializada consiguiendo un comprador?
Varios compañeros apuntaron una serie de cosas de interés:
El precepto se refiere al caso de que ya exista un comprador y se haya negociado el precio. Se pide que a la solicitud se acompañe un dictamen pericial para que el Juez compruebe que el precio negociado es razonable. Por tanto, no lo veo como una autorización genérica para vender sin saber a quién ni en qué precio.
Pues a mí me parece que para la venta directa es necesario haber solicitado que no sea necesaria ni subasta ni entidad especializada. Y este parece ser el caso, o sea que o lo solicita, o subasta o entidad especializada.
Claro, porque, si la venta se hace por subasta o entidad especializada, no hay un comprador previamente designado ni un precio ya negociado o “medio” negociado. Lo que creo que no se puede hacer es solicitar una venta directa sin que exista todavía un comprador. En mi opinión, la venta directa se introdujo para los casos frecuentes en que ya se había negociado una venta, pero el sistema de subasta hacía imposible venderlo a una persona determinada. Dicho de otro modo, la subasta es la regla general, pero se puede excepcionar cuando se presenta al Juez un comprador y el Juez comprueba con el dictamen pericial que el precio no es perjudicial para la persona.
Cabe: 1º Que el Juez autorice la venta directa, siempre que se le haya pedido, en determinados términos y previo dictamen pericial. 2º Que el Juez autorice la venta previa subasta (en la modalidad que determine) y con sujeción a las normas aplicables. 3º Que el Juez autorice la venta mediante persona o entidad especializada, en cuyo caso la Ley se remite al artículo 641 LEC. Para mí el tercer caso se refiere a un procedimiento de selección de la mejor oferta, que es ajeno a la formalización de subasta: puede ser un API, designado por el juzgado en un convenio de realización de un bien o puede ser un portal de subastas particular, en cuyo caso la persona legitimada para hacer la venta te lleva a la notaría el documento de dicho portal del cual resulta cuál fue esa mejor oferta.
Yo he solicitado en una ocasión que se dictara un auto aclaratorio en el que precisaran los términos en que había que proceder. Si se autoriza una venta con un precio, no hay concurrencia de ofertas, basta que aparezca un comprador que ofrezca el precio fijado. Si se quiere que haya concurrencia de ofertas, entonces el Juez o determina cuál es el procedimiento (subasta o entidad especializada) o permite su elección. Debe aclararse por el juzgado.
Entiendo que se podría celebrar una subasta notarial donde el precio mínimo fuera el valor aprobado por el juzgado o acudir a una entidad especializada que buscara comprador, siempre respetando ese precio mínimo.
El 63.3 está pensado para poder pedir que se excluya tanto la subasta como la entidad especializada. Lo primero sería ver qué se pidió exactamente. Lo que parece que ha autorizado es que no se prescinda de las dos cosas, que pese a todo se siga una u otra vía alternativamente (o es un auto erróneo y pretendía excluir ambas y le falta decir “sin necesidad”).
En mi opinión, hay que solicitar del juez la VENTA DIRECTA, ya que parece que no está prevista en el auto. La venta directa, previa tasación y dictamen pericial, bien a través de persona especializada o sin ella, siempre se debe especificar en el auto qué procedimiento se ha de seguir, así como el precio mínimo. No veo que se permita la subasta; mas bien concreción de comprador futuro y eso, con los efectos hipotecarios de esta RDGRN de 26 octubre 2016.
Bueno, pues para no tener ni idea hasta hace unas horas, la cosa no va mal aunque no pueda resolver la consulta formulada.
Novedades de la Ley 27/2018 de diciembre de la Generalitat Valenciana, en materia de tanteo y retracto
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Aunque una cosa son los derechos de adquisición preferente y otra el precio máximo en VPO, como no tengo nada sobre el asunto y muy poco sobre VPO, dejo esto aquí: El documento de idoneidad en la segunda transmisión de viviendas de protección oficial en la CV. El asunto es que nos han presentado un certificado de precio máximo de hace siete años y hemos dicho que eso no valía y han insistido. Como puede verse en el enlace el plazo es de 6 meses.
La reforma consiste en que el régimen aplicable durante los 10 años se extiende ahora a todo el periodo de protección, aunque solo para las viviendas con cédula de calificación definitiva posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 que fue el día 22 de Abril de 2005.
Así que es necesario (y esto no ha variado) el certificado de precio máximo durante los 30 años que dura la protección. En esa certificación es posible que ya se renuncie al derecho de tanteo y/o retracto por la Generalitat. Caso de que no sea así, será necesario notificar la venta a fin de que se pueda ejercitar el derecho de retractocon los riesgos que esto pueda presentar para la posición del comprador y del acreedor hipotecario si es que existe.
Primer caso real
“Tengo mi primera venta de VPO tras la reforma. Han pasado ya los diez años, por lo que entiendo que no hace falta precio máximo de venta y que solo tengo que notificar a la Generalitat la venta mediante entrega de copia simple. La cuestión es: ¿esa notificación se entiende cumplida con el envío de la copia simple a la Generalitat que efectúo a través de Ancert (cumplimentando la oportuna diligencia en la escritura de cara al Registro) o hace falta envío por correo certificado con acuse de recibo? Por prudencia voy a optar de momento por lo segundo porque quizá la aplicación de Ancert esté prevista para el envío a la Generalitat pero a Consellería de Hacienda y no a Consellería de Vivienda“.
Yo contesté que lo más prudente es enviar papel. Seguro que estaremos en negociación para establecer un canal ágil a estos efectos, pero de momento no hay nada. Signo no nos sirve a estos efectos.
La norma:
Y por si no siguen leyendo aquí tienen su aclaración:
CIRCULAR_1-2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE VIVIENDA, REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN URBANA RELATIVA A LA APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 51, 52 Y 53 DE LA LEY 8/2004, DE 20 DE OCTUBRE, DE LA VIVIENDA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, EN LA REDACCIÓN DADA POR EL ARTÍCULO 82 DE LA LEY 27/2018, DE 27 DE DICIEMBRE, EN RELACIÓN CON LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE LA GENERALIDAD RESPECTO DE LAS TRANSMISIONES DE VIVIENDAS PROTEGIDAS DE PROMOCIÓN PÚBLICA O SUJETAS A CUALQUIER RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA.
Sección sexta. Vivienda
Artículo 82.Se modifican los artículos 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que quedan redactados como sigue:
Artículo 51. Derechos de tanteo y retracto.
1. Las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial, de las viviendas y sus anejos de promoción pública o bajo cualquier régimen de protección pública, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Generalitat durante el periodo de vigencia del régimen de protección que corresponda. La Generalitat ejercitará estos derechos con cargo a sus presupuestos y en el supuesto de las viviendas de promoción pública y sus anejos lo hará a través de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo.
2. Se exceptúan los derechos de tanteo y retracto en los casos de transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho, inscrita en el Registro de la Generalitat al amparo de la Ley 1/2001 de la Generalitat, de la persona transmitente. La cesión de la vivienda y los anejos a la sociedad de gananciales del matrimonio o pareja de hecho debidamente registrada y la adjudicación de vivienda y anejos a uno o los integrantes del matrimonio o pareja por disolución de la sociedad de gananciales, no se considerará transmisión a los efectos de la aplicación del derecho de adquisición preferente y, por tanto, quedan exceptuadas de los derechos de tanteo o retracto.
3. La administración ostentará los derechos de tanteo y retracto respecto de las transmisiones efectuadas durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva.
4. Cuando se trate de transmisiones a título gratuito, salvo en los supuestos exceptuados en el apartado 2 de este artículo, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se realizará por el precio legalmente establecido. En el caso de transmisiones a título oneroso, cuando el precio fuera superior al máximo establecido, la Generalitat podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto por su precio máximo legalmente applicable.
Artículo 52. Ejercicio del derecho de tanteo.
1. Los propietarios de viviendas de promoción pública o sujetas a cualquier régimen de protección pública deberán notificar a la Generalitat, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la decisión de enajenarlos, especificando, cuando la transmisión sea a título oneroso, los siguientes datos: el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos del interesado en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder a la vivienda. Los efectos de la notificación caducarán a los seis meses. Cualquier transmisión que se realice transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.
2. Si la enajenación se produjera como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial, el organismo que realice la adjudicación deberá notificarlo a la Generalitat en el plazo de tres días. La notificación deberá contener el precio y la identificación del adjudicatario; a quien se advertirá que se cursa la notificación, a fin de que pueda aportar los datos relativos al cumplimiento de las condiciones de acceso a la financiación cualificada de la vivienda.
3. Si la notificación fuera incompleta o defectuosa, la Generalitat podrá requerir al transmitente para que la subsane, quedando entretanto en suspenso el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo. La Generalitat podrá ejercer el derecho de tanteo durante el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquél en que se haya producido la recepción de la notificación correctamente formulada. La Generalitat podrá comunicar al transmitente antes de que finalice el plazo, su renuncia a ejercer el derecho de tanteo, que caducará si no se ejecuta en el plazo establecido.
4. El derecho de tanteo se ejercitará mediante notificación fehaciente dirigida al transmitente u organismo que hubiera realizado la adjudicación y procederá al pago del precio en el plazo de cuatro meses desde la misma, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido plazos superiores. En el supuesto de transmisiones consecuencia de procedimientos de ejecución patrimonial el plazo de pago será de dos meses.
Artículo 53. Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto.
1. La Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto en los siguientes supuestos: Cuando no se le haya hecho la notificación prevista en el artículo precedente. Cuando se haya omitido en la misma cualquiera de los requisitos establecidos. Cuando se haya producido la transmisión después de haber caducado la notificación o antes de que transcurra el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo de las notificadas.
2. Este derecho se ejercitará en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá realizar, en todo caso y en el plazo de quince días, a la Generalitat, indicando las condiciones en que se ha efectuado, mediante entrega de copia del documento en que se hubiera formalizado. Si no se realizara la notificación, el plazo de sesenta días se contará desde que la Generalitat tuviera conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.
3. Cuando la enajenación de una vivienda de promoción o protección pública se realizara en escritura pública antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, el Notario deberá notificar a la Generalitat la transmisión mediante remisión de la copia simple de la escritura.
4. Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de venta de una vivienda de promoción o protección pública, antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, deberá acreditarse la notificación efectuada a la Generalitat Valenciana.»
Pago mediante transferencia no recibida (salvo buen fin y otras opciones)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.
Comentaba un compañero en Vanguardia Notarial que en una compraventa se pagaba mediante transferencia que aún no había llegado a la vendedora y se hacía constar que se otorgaba carta de pago, salvo buen fin. La vendedora no satisfecha con la clásica fórmula reclamaba una cláusula por virtud de la cual, “si en el plazo de expedición de copia no me presenta un escrito justificando que efectivamente ha cobrado, la compraventa no queda perfeccionada”. ¿Y el 1.256 del Cci?
Nosotros hemos tenido un caso similar. Lo que sucedió es que el comprador hizo la transferencia el 5 pero indicó, por error, que estaría en manos del destinatario al día siguiente. Al final logramos una componenda que satisfizo a todos:
“2.- Y la otra transferencia por importe de *, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (titularidad de la mercantil vendedora), la cual ha sido efectuada/ejecutada en el día de hoy, si bien se ha indicado como fecha de “bij de ontvanger” (en el destinatario), el día *.
Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de los justificantes de las citadas transferencias.
La parte vendedora otorga a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin, dependiendo de este la plena consumación del contrato”.
Para el profano “salvo que no haya buen fin”, aunque se use la fórmula citada.
¿Redundante? Sí, es redundante porque “salvo buen fin” ya comporta esto: te doy carta de pago y el contrato queda consumado pero si el dinero, por la razón que sea no llega, el contrato no estará consumado. No es lo mismo perfeccionamiento que consumación. El contrato es perfecto si uno dice yo vendo y otro dice yo compro, según la explicación clásica de Llagaria, pero no se consuma hasta que se entregue la posesión y se pague el precio.
Luego hubo una diligencia:
“2ª DILIGENCIA: En *, mi residencia, a *. La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día de hoy, me hacen entrega del JUSTIFICANTE DE LA TRANSFERENCIA que se identifica en el punto 2.- del APARTADO “B).- PRECIO” del DISPOSITIVO PRIMERO de la matriz precedente, la cual asciende a la reseñada cantidad de *. Acepto dicha entrega e incorporo a la presente fotocopia a modo de testimonio de dicho justificante. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente Doy fe”.
Usufructo conjunto y sucesivo adquirido por ambos cónyuges adquiriendo solo uno de ellos la nuda propiedad
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un matrimonio sujeto al régimen supletorio alemán compra unas fincas. Ella compra en nuda propiedad y ambos en usufructo conjunto y sucesivo. En la nota de información continuada que pedimos para vender las fincas que fueron compradas de ese modo figura que el usufructo es de los dos y la nuda propiedad solo de ella. Es decir, la escritura se inscribió sin problemas.
Tengo por costumbre cuando hay un usufructuario que vende, indicar la parte del precio que le corresponde, es decir, el valor del usufructo. En este caso los usufructuarios eran dos (ella y él, pues era conjunto y sucesivo), así que la primera duda que me surgió fue cómo hacer el cálculo. En búsqueda rápida, a fin de buscarle pegas a esta para mi extraña forma de constitución y de refrescar la forma de valoración, me topo con este artículo de Alberto Valiño. Mientras que lo voy ojeando, pregunto la edad de los usufructuarios resultando que ambos nacieron en 1981 de manera que sus usufructos valen lo mismo. Asunto resuelto aunque la otra cuestión seguía rondando mi cabeza.
¿Por qué razón constituyeron el usufructo de este modo?
No me resistí a consultar el caso con Valiño que me dijo:
“¿Te refieres al porqué de hacer el usufructo conjunto y sucesivo? Entiendo que se hace para que el esposo tenga el uso y disfrute desde el momento de la adquisición por ella; es decir, para que desde el principio tenga derechos sobre el inmueble y no únicamente cuando muera su esposa (si se da el caso)”.
Precisamente el otro día firmaron unos clientes de Alberto Valiño una escritura de constitución de usufructo conjunto y sucesivo + donación respecto de un inmueble privativo por una señora a su esposo -casados en separación de bienes- e hijos. El piso era 100% privativo de la señora. Querían constituir un usufructo conjunto y sucesivo para el esposo y donar la nuda propiedad a sus hijos en proindiviso. Cuando se lo consultaron, pensó: ¿para qué? ¿qué es lo que quieren? ¿quieren que el marido tenga ya el usufructo o que lo tenga cuando muera la esposa si es que ella falleciera la primera?Pues sí, eso es lo que querían y lo hicieron de este modo:
OTORGAN:
Primero.- CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO SUCESIVO.
La otorgante Doña *, constituye en este acto, a título gratuito, a favor de su esposo Don *, que lo acepta, un derecho de usufructo vitalicio de carácter sucesivo sobre la finca descrita en el expositivo I de esta escritura, cuya nuda propiedad va a donar Doña* en este acto a sus hijos, reservándose la donante el usufructo vitalicio.
Fallecida Doña* y con carácter sucesivo, el usufructo de la finca continuará a favor de su esposo Don * hasta su fallecimiento.
Consecuentemente, la consolidación del pleno dominio tendrá cuando fallezca Don*, si este sobrevive a su esposa, o a al fallecer Doña *, si su esposo hubiera fallecido con anterioridad.
Segundo.- DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD…..
Entendí el caso de Valiño, pero en su caso el usufructo es de ella y se lo reserva (se desmembra el dominio al reservarlo y atribuirle carácter conjunto y sucesivo), mientras que en mi caso, si la preocupación fuera la misma (que él tenga ya el usufructo o que lo tenga cuando ella muera si lo hace primero), no haría falta que lo hubieran constituido conjunta y sucesivamente porque ella también había adquirido la nuda propiedad y en el caso de Valiño deja de serlo por la donación que hace a los hijos de esa nuda propiedad.
Es decir, si en mi caso es conjunto y sucesivo y hubiera muerto él, ella consolida el dominio. Si muere ella, él conserva el usufructo y se hereda la nuda propiedad por quien corresponda y eso es lo mismo que sucedería sin haberlo hecho así.
Si el usufructo vitalicio fuera solo de él:
Si muere él, consolidación en la esposa.
Si muere ella, él conserva su usufructo y la nuda propiedad se hereda.
Los alemanes tampoco supieron explicarme mejor el asunto. Conozco al compañero que firmó la escritura. A ver si nos lo explica.
Venta a razón de un tanto por unidad de medida o número condicionada a la obtención de unos excesos de cabida
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Tengo que preparar unos contratos privados de compraventa de una serie de fincas (unas cuantas) que tienen excesos de superficie en Catastro respecto de escritura y registro y quiero saber cómo los puedo preparar para que luego en la escritura no tengamos problemas”.
Y claro, yo me solivianto y respondo que no tengo respuesta inmediata para todo, sobre cuando te piden que hagas el trabajo de otro. Luego me relajo y pienso … y respondo aun a riesgo de que el asunto acabe firmándose en Talsitio.
La venta no es por cuerpo cierto. Es mas bien a razón de un tanto por unidad de medida. Se paga lo que hay en el registro y luego se pagarán los metros que queden registrados. El precio será el que resulte de multiplicar precio por metro x números de metros según catastro. Ese precio será la base del ITPO.
Bien, pero ¿cuál es el límite para que queden registrados? Los que se registren se pagan cuando se registren, pero hay que poner una fecha término. No puede quedar abierta. Los que no se registren no se pagan. Entonces, en el momento en que se oponga alguien y así conste en la nota de calificación esa parte del precio no se paga, sin segundas oportunidades (no se hará un IVG+ ni se intentará contraatacar; a las primeras de cambio esa parte del precio no se paga ¿o sí?).
Vale, y la parte del precio que no se paga, ¿qué? La base del impuesto fue la que fue y dudo que creo que eso no tiene vuelta atrás. Y el IRPF del vendedor, ¿qué? … ¿que se fastidie? Estoy seguro de que habrá otras consecuencias.
¿Condición resolutoria? No creo que sea el caso.
¿Suspensiva? Si es suspensiva no se ha vendido.
Así que habrá que indicar cuánto se paga por metro, de qué depende que se pague lo no inscrito (de que se inscriba, pero hay que explicarlo muy bien) y poner una fecha máxima para que el pago se realice (no sé cuanto puede tardar el procedimiento porque el registro está super atascado).
Esta es mi visión. Ya me contarán que deciden.
La verdad es que lo de las modificaciones de cabida con todo lo que comportan es apasionante. Hoy he hecho una cosa muy “chuli” que diría aquella en materia de precoordinación/coordinación. Pronto la contaré pero vaya por delante que mis clientes no se conforman con dejar bien el registro; también quieren que el Catastro quede al pelo. ¡Muerte a los IVG- y al 199.2! ¡Viva el 18.2 LCI!
Venta de finca gravada con usufructo sucesivo en vida del primer usufructuario
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se planteaba hace pocos días en Twitter desde la cuenta Jose de la Notaría esta cuestión:
“Una señora es dueña del UF vitalicio de una finca, sus hijos dueños de la NP y su nuera dueña del UF expectante (sucesivo). Se vende la finca. ¿Tendría que percibir la nuera alguna cantidad por esa venta? Su derecho no está consolidado, ya que aún vive la actual usufructuaría y podría darse el caso de que no se consolide, ya que podría fallecer antes que la usufructuaría y, en este caso, a sus herederos no les correspondería nada, ya que al fallecer ella y cuando fallezca la actual, se consolidará el PD en los nudo propietarios. ¿La nuera comparece aceptando y consintiendo? En caso de corresponderle algo, ¿cómo calculamos lo que le corresponde? En mi opinión, no le correspondería percibir cantidad alguna, ya que no es un derecho consolidado (y como he dicho, podría darse el caso de que no se consolidara, por fallecimiento) ¿qué opinan?”
Pronto llegaron las opiniones:
No tiene que prestarse ningún consentimiento, ni como expectante, ni siquiera como consolidado. Otra cosa distinta es que el comprador sepa lo que compra, y los “riesgos”. En el caso del expectante, que en el futuro llegue a consolidarse, pero eso es otra historia.
Yo diría que no le corresponde cantidad alguna pero que tiene que comparecer a los efectos de prestar consentimiento a la operación.
Para mi es un caso similar al derecho expectante de viudedad aragonés. No percibe nada, pero si no consiente, al fallecer la primera usufructuaria surgiría un usufructo a su favor sobre el bien transmitido.
Yo he visto escrituras donde comparecen para renunciar, pero nunca me había planteado el caso opuesto. ¿Tiene obligación de comparecer para consentir la venta? Mi lógica me dice que no le toca nada en esa escritura, pero me quedo para ver opiniones fundadas.
Mi opinión fue la siguiente:
Por acotar y sin tener claro que influya lo que tengo en mente, imagino que los usufructos se desmembraron por título sucesorio y se pagó sucesiones, ¿correcto? (estaba pensando en cómo tributaría ahora su consolidación, aunque este usufructo sucesivo podría considerarse aun no desmembrado y en como fijar su valoración).
“Sí”, me dijo Jose de la Notaría.
Y esto que acabo de decir (continué escribiendo), supone que si venden ambos usufructuarios (porque parece que el sucesivo no lo hace seguirá esperando hasta que le toque), ¿el segundo usufructo tiene también un valor que se le ha de pagar?
Jose de la Notaría me replicó diciendo: “En el momento de la venta, la dueña del segundo usufructo, realmente no tiene ningún derecho, ¿por qué va a recibir dinero por algo que tiene la posibilidad o no de recibir?”.
El primer usufructuario podría morir el día antes de vender y entrar entonces un segundo usufructuario que podría vivir 50 años más. Por ello, me voy a decantar por la opción de que cobra por el valor que se calcula por la edad y restando el valor del primer usufructo pudiendo ser cero su valor. Y su valor, como el del primer usufructo, disminuye la parte de los NP.
Entonces invoqué a la mas autorizada doctrina tuitera:
Sergio Mocholí:Yo creo que la usufructuaria expectante no tiene derecho a cobrar nada del precio, pero la haría comparecer para prestar el consentimiento por un criterio de prudencia.
Alberto Valiño: Dice la V1415-10en los casos de desmembración del dominio, no existe en IRPF una norma que determine el % de precio de venta que se llevan el nudo y el usufructuario; su respectivo valor será el importe real por el que se efectúe su transmisión (>=mercado).
La V0838-06 se refiere al caso de un matrimonio que posee el usufructo vitalicio y sucesivo de una vivienda. Se va a proceder a la venta del inmueble y dice:
“Por otra parte, el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio), estipula en su artículo 41.5 lo siguiente: “En los usufructos sucesivos el valor de la nuda propiedad se calculará teniendo en cuenta el usufructo de mayor porcentaje y a la extinción de este usufructo pagará el nudo propietario por el aumento de valor que la nuda propiedad experimente y así sucesivamente al extinguirse los demás usufructos. La misma norma se aplicará al usufructo constituido en favor de los dos cónyuges simultáneamente, pero sólo se practicará liquidación por consolidación del dominio cuando fallezca el último”. Por lo tanto, cuando vendan el inmueble, a la hora de valorar la parte del mismo que corresponde a los consultantes, se tendrá en cuenta el usufructo de mayor valor en ese momento, es decir se tendrá en cuenta el usufructuario que tenga menor edad”.
Tottributs: En nuestra opinión, si que tendría contenido económico y, por tanto, debería comparecer en la venta y percibir lo que le correspondiera. La dificultad, claro está, es la determinación del valor de ese derecho. La regla que cita Alberto Valiño al hilo de consulta de la DGT puede ayudar.
Conclusión: Comparece (si quiere hacerlo claro pero si no lo hace ya sabe el comprador lo que le espera). ¿Y cobra? Pues la cuestión no está del todo claro aunque nos hemos aproximado a una forma de hacer su valoración.
Añado que en favor de la tesis contraria tenemos la opinión de otro compañero en los comentarios a otro post (sección Novedades, semana 36/2023) que decía: “En relación con la venta de finca gravada con usufructo sucesivo en vida del primer usufructuario, señalar que la situación se plantea, con suma frecuencia, en los casos de sucesión iure transmisionis. En efecto, el viudo del primer causante se adjudica el usufructo de la finca de que se trate, y el cónyuge del transmitente (por causa de la reiterada doctrina de la DG, interpretando a su manera la jurisprudencia del Supremo) se adjudica el usufructo expectante, llamado a convertirse en efectivo usufructo a la muerte del usufructuario y a su sobrevivencia al mismo. Yo siempre he hecho comparecer, para consentir la venta, al titular de la expectativa de usufructo, pero nunca le he adjudicado, por tratarse de una mera expectativa, parte alguna del precio de venta”. El “a su manera” en cuanto a la postura de la DG sobre el derecho de transmisión, tiene su gracia.
Venta de finca objeto de adición de herencia previa con vendedora de alta en el Registro Concursal
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una cuestión surgida en el grupo de Whatsapp del GJ que no debe caer en el olvido:
“Me he topado con una vendedora dada de alta en el Registro Concursal y consta que el auto de conclusión de concurso por insuficiencia de masa activa. Se trata de un inmueble que se adiciona a una herencia y que acto seguido se vende. En la nota del registro no hay mención al concurso, pero claro está inscrita a nombre del causante”.
Fueron dos las respuestas al caso:
“En principio, cesan las limitaciones de las facultades de disposición, los acreedores pueden iniciar ejecuciones singulares y cabe la reapertura del concurso dentro de los 5 años siguientes. Mira los arts. 484 y 504 LC y también esto”.
“Y suponiendo que no hayan pasado cinco años desde la conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa, ¿la reapertura del concurso por aparición de nuevos bienes es obligatoria (el art 503 LC 2020 dice “en los casos en que proceda”)? Esa pretendida venta afecta a los frustrados derechos de los acreedores, y me parece lógico que el juez del concurso la conozca y se pronuncie sobre ella”.
Difícil continuar con esta firma, ¿no?; y, además, está claro que hay que consultar siempre el RdC.
Lo mas cercano que yo he tenido (y que ahora recuerde) fue esto.
Pocos días después cae en mis manos una resolución judicial que declara infructuoso un concurso
Dice:
1º.- Que en los autos de concurso consecutivo voluntario abreviado seguido en este órgano judicial con el nº*/*, con NIG: *, se ha dictado auto de fecha * en el que se ha acordado la declaración y conclusión del concurso de D. * y Dª. * 2.º- Se ha declarado la conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa. 3.º- El pasivo resultante de la documentación aportada es de * €, incluyendo el importe del préstamo hipotecario pendiente de pago. 4º.- Se ha acordado al carecer de bienes el concursado quedan los deudores responsables de sus créditos pudiendo los acreedores iniciar sus ejecuciones singulares, en tanto no se acuerde la reapertura del concurso. 4º.- Ha quedado pendiente de resolver sobre la exoneración de pasivo insatisfecho. 5º.- Dirección electrónica del Registro Público concursal donde se publicarán las resoluciones que traigan causa del concurso: https://www.publicidadconcursal.es
¿Cómo se quita a uno de los dos propietarios de una escritura de una casa?
Eso de quitar de una escritura es un concepto como mínimo inexacto.
Si uno de los copropietarios de una casa quiere transmitir su dominio lo podrá hacer por venta al otro, por donación al otro o por extinción de condominio y adjudicación al otro que le paga su parte.
En un caso hay precio, en otro hay un regalo y en el tercero hay una indemnización o compensación al otro u otros por su parte.
Fiscalmente, lo más conveniente es la disolución y lo menos, generalmente, la donación. La disolución paga el mismo impuesto que las hipotecas (el temible AJD) y requiere asesoramiento para evitar una metedura de pata.
Lo primero que hay que decidir es si se paga o se regala y decidido esto, se tomarán el resto de las decisiones propias de estos casos.
¿Se pueden aportar inmuebles a una Comunidad de Bienes?
La Comunidad de Bienes (C.B.) no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes.
Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.
La fórmula usual sería esta:
“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON TAL y DON CUAL, quienes la COMPRAN Y ADQUIEREN por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “TAL Y CUAL, COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.
¿Para qué meter los Estatutos de la división horizontal en las escrituras?
A veces los Estatutos son cortos, pero a veces son largos o muy largos y, claro, en ese caso encarecen la escritura.
Sin embargo yo los incluyo siempre que puedo. No puedo cuando no dispongo de ellos porque no aparecen en el título anterior que utilizo para preparar una nueva escritura, pero si puedo localizarlos en otra más antigua a través de mi sistema informático, lo hago. Se trataría de promociones declaradas en mi notaría en el caso más común.
¿Y por qué los incluyo?
Pues porque todo propietario necesita disponer de esa información y más aún si es un propietario inversor dadas las limitaciones que están empezando a aparecer en Estatutos de divisiones horizontales recientes. Con los Estatutos en su escritura un propietario podrá saber si puede instalar un toldo, cerrar la terraza, agrupar su piso con el de al lado, partir el suyo en dos, cerrar su plaza de garaje o instalar una funeraria o un sex shop en el local de su propiedad, entre muchísimas otras cosas.
¿Cómo los incluyo?
Pues solo hay tres opciones
“Corta y pega” (tan de moda, últimamente).
“Copia y copia” (dándole a la tecla).
O incorporando un ejemplar de los mismos proporcionado por el promotor a la escritura de división horizontal o cuando ese ejemplar ya forme parte del título del transmitente de un elemento de la división horizontal, testimoniando ese ejemplar y uniéndolo al título de su propia transmisión.
Vean la importancia del asunto en estas informaciones
Juraría que mi compañero Fernando Gomá ha escrito recientemente un artículo sobre el asunto de los alquileres turísticos y las normas de la comunidad, pero no consigo encontrarlo. Le preguntaré y lo enlazo cuando lo tenga …
Contrato de arras y espacio común de uso privativo que no consta ni en escritura ni en Estatutos
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hace poco me hicieron una consulta sobre tributación de las arras. El consultante me dijo que no había encontrado nada sobre el tema en mi blog. Así es: lo único que tengo sobre el tema, es la consulta que trato en esta entrada. Para resolver la consulta sobre tributación leímos esto:
“Firmé un contrato de arras de un piso esta semana. La inmobiliaria y la propietaria estaban de acuerdo en decirme que era un piso primero de 78 m2 con una puerta que da a una terraza comunitaria de 70 m2, cuyo uso y disfrute corresponde por ley al piso por tener acceso directo y no haber más vecinos que lo tengan, aunque no sería mío, sino de la comunidad. Con el contrato ya firmado me pongo en contacto con el Administrador de la comunidad que me advierte de que este piso no tiene ningún derecho de uso exclusivo de la terraza. Llamo inmediatamente a la inmobiliaria y ellos a la propietaria quienes, insisto, lo ofrecían como piso de 78 m2 más otros 70 m2 de terraza de uso exclusivo. La vendedora dice que ya compró el piso con ese acceso directo a la terraza en 1995 y que siempre la ha usado y se ha encargado de mantenerla limpia y que tienen un acta firmada por todos los propietarios de la comunidad en aquel momento, en la que se otorgó por mayoría este derecho de uso privativo. A mi me interesa el piso por la terraza, si no, no lo compraría. Acepto que no es mía y entiendo la condición de elemento común de uso privativo, pero sin eso no hay trato, porque no es lo que me habían dicho. En el contrato de arras no se dice nada sobre la terraza, aunque verbalmente me habían dicho que sí que lo tenía. También me dijeron que en la escritura no aparece, pero me dieron garantías de que no habría problema. ¿Qué pasará con mis arras?, ¿las voy a perder? ¿Cómo se puede solucionar esto e incluir ese uso privativo de la terraza en mi escritura? El de la inmobiliaria me dice que es un proceso complejo, que cuando compre ya lo haré, pero yo quiero que se solucione ahora. Tal vez se podría mencionar en los Estatutos de la comunidad”
Me temo que tiene usted un problema complicado cuyas dimensiones son directamente proporcionales al tamaño de la Comunidad de Propietarios. Cuanto más grande sea la comunidad más difícil será la solución.
Mi consejo es que no compre, que se olvide de ese piso y que busque un abogado para resolver lo de las arras, si no se avienen inmediatamente a devolvérselas porque resolver esa situación para dejar el piso tal y como se lo han vendido a usted es un proceso largo, complicado y puede que caro.
Algo tengo sobre un asunto similar (modificación de un elemento privativo de una división horizontal con difícil salida a la vía pública) aquí.
El problema es la devolución de las arras. Habría que ver que se dijo en el contrato para ver de que tipo eran las arras (de desistimiento o penitenciales, que son las más usuales, penales o confirmatorias). Ya sabe que si son penitenciales surge aquello de perderlas o devolverlas duplicadas. No sé de que cantidad estaríamos hablando, pero no me parece que usted deba perder las arras si existe un problema con uno de los elementos esenciales del negocio, es decir, con su objeto que es el piso que tenía previsto comprar. Si los vendedores aceptan que el objeto del negocio no estaba claramente determinado, deberían devolverle el dinero y “romper el contrato”, pero si no se avienen y tienen que ponerse de acuerdo o litigar creo que tienen las de perder.
¿Y cómo solucionarlo?
Se me ocurren dos soluciones.
La más sencilla sería introducir una norma en los Estatutos para indicar que al propietario del elemento TAL le corresponde el uso privativo de TAL TERRAZA. Para modificar los Estatutos será necesaria, en principio, la unanimidad. No creo que aquel acuerdo de 1995 (que no fue unánime) sea suficiente para modificarlos (hasta el propio Administrador está diciendo que no hay ningún uso privativo y yo le digo que no corresponde por ley a quien tenga acceso a ese espacio).
La más complicada es modificar la división horizontal en lo que se refiere a su inmueble, para hacer constar que tiene el uso exclusivo de la terraza común. En este caso hace falta, en principio, igual unanimidad en la Comunidad.
En ambos casos digo “en principio” pues judicialmente pienso que sería posible que se apruebe un acuerdo no mayoritario.
También es muy posible que compre, que use la terraza y no pase nada de nada, pero yo no compraría un inmueble con ese problema y preferiría buscarme otro de similares características y negociar la devolución del dinero entregado que creo deberían devolverle íntegramente.
Suerte.
¿Habéis firmado escritura o acta de deposito de arras?
El caso es que el vendedor quiere que se le pague ya más de la mitad del precio para cancelar el préstamo hipotecario y que a su vez le den un préstamo a él para poder comprar.
Al comprador aún no le facilitado la documentación de su préstamos hipotecario y quién le vende al vendedor no le prorroga las “arras”. Es mucho dineral y se utiliza para cancelar el préstamo, por lo que no lo pueden depositar.
¿No sería mejor compraventa con precio aplazado de lo que le falta? Así cuando le den el préstamo al comprador le paga el resto, pero ya tiene la compra y el vendedor cancela su préstamo hipotecario y que pacten si quieren condición resolutoria expresa para garantizar al vendedor.
El caso se planteó en el GJ y se dijo que si escrituran unas arras de la mitad del precio, el riesgo fiscal es bastante elevado. Quizá por ahí puedas disuadirlos de su idea inicial y encauzarlos hacia la compraventa con precio aplazado.
Escritura de protocolización de acuerdos otorgada por la Comunidad de Propietarios “X” relativos a la modificación de los Estatutos de la comunidad en relación con el arrendamiento turístico
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Y, por supuesto, estas dos novedosas sentencias sobre prohibición de actividades económicas en los estatutos: STS_5197_2023 y STS_5199_2023
La primera de las dos ha sido resumida por los compañeros de ENSXXI: “DESTINO DE VIVIENDAS A USO TURÍSTICO. LIMITACIONES ESTATUTARIAS A DICHO USO (1). STS 27 de noviembre de 2023. Ponente: José Luis Seoane Spiegelberg. Estimatoria. Descargar En un edificio existen viviendas y locales separados y delimitados, a cada conjunto de viviendas y locales se entra por un portal respectivo y constituyen subcomunidades en la comunidad de propietarios del total del edificio. Una empresa explota para uso turístico dos de las viviendas, a lo que la comunidad se opone firmemente. Existe además la limitación estatutaria en el conjunto de viviendas de que deben ser destinadas a uso “residencial”. Sobre este término “residencial” y su interpretación pivota la demanda y los sucesivos recursos, hasta el objeto de este caso. Tras oponerse a la inscripción en el registro administrativo de viviendas turísticas, la comunidad solicita la cesación de dicha actividad a la sociedad explotadora de los inmuebles, a lo que se compromete, pero después incumple. En consecuencia, la comunidad demanda judicialmente la cesación de la actividad al entenderla contraria a la limitación estatutaria de ser destinada a uso residencial. En primera y segunda instancia son desestimadas las pretensiones de la comunidad, al entender que el uso turístico entra dentro del término residencial, y que una cosa es el arrendamiento y otra el uso o destino del inmueble arrendado. Se argumenta también que las limitaciones al derecho de propiedad deben ser tasadas y en todo caso de interpretación restrictiva. Nuestro Alto Tribunal, sin embargo, da la razón a la comunidad recurrente, interpretando efectivamente que la empresa explotadora ha infringido la prohibición estatutaria del uso residencial. Razona el Tribunal Supremo señalando que no consiste esta actividad en la mera permanencia durante cortos periodos de tiempos en el inmueble, sino que se prestan una serie de servicios complementarios como limpieza, conservación del inmueble, reposición de consumibles, lavado de sábanas, toallas…, y en general una serie de servicios profesionales que supone una extralimitación al uso previsto para ellos en los estatutos, uso que viene además reconocido por la propia empresa explotadora al comprometerse a la terminación de los mismos. En base a esta argumentación se estima el recurso de la comunidad de propietarios y se condena a la demandada a la cesación inmediata y definitiva de dicha actividad turística. F.C.G.”.
Aquí va otra de ENSXXI: “PROHIBICIÓN DE DESTINAR LA VIVIENDA PARA USO TURÍSTICO: STS de 30 de enero de 2024. Ponente: Don José Luis Seoane Spiegelberg. Desestimatoria. Descargar En el presente caso, los estatutos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal establecían una serie de prohibiciones, entre las que figuraba la prohibición de destinar las viviendas para hospedería. No obstante, un propietario destina una vivienda a uso turístico y la comunidad presenta demanda de cese de actividad basándose en dicha prohibición, a lo que el propietario contesta que no consta prohibición expresa de uso turístico y que dicho uso no es equiparable al de hostelería. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, basando su decisión en que, atendiendo a la finalidad, intención y espíritu de la norma, resulta que la prohibición de hospedería incluye la de uso turístico. Así lo confirmó la Audiencia de Vizcaya y el Tribunal Supremo, que entendieron que existe identidad de razón al satisfacer ambos usos necesidades de alojamiento transitorio, el cual no constituye ese uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria. F.J.S.”.
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia ha modificado los artículos 7 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontalestableciendo la necesidad de obtener autorización de las 3/5 partes de los propietarios. Antes solo era preciso para prohibirlos. Ahora parece que no se puede desarrollar la actividad salvo que se autorice, salvo que ya se viniera ejerciendo con anterioridad, conforme a la nueva Disp. Ad. 2ª LPH que dice:
“Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma”.
Sobre limitación de uso turístico de vivienda, consentimiento individual, colectivo y sobre qué ocurre si antes de inscribir el acuerdo en que se prohibe la actividad turística se transmite la vivienda estando ya el acuerdo adoptado pero no inscrito hay una RDGSJyFP de 3 de Octubre de 2022: “La registradora señala que es preciso que conste la identidad de los propietarios que, presentes, representados o debidamente notificados, han tenido intervención en el acuerdo adoptado- La notaria recurrente alega lo siguiente: que no se trata de un acuerdo que exija un consentimiento singular e individualizado de los propietarios, sino que es un acuerdo colectivo que ha de adoptarse en Junta; que no se exige unanimidad y no puede decirse que constituya una limitación o carga oculta para los titulares que vayan a adquirir una vivienda en el futuro pues no podrá afectar a quienes ya sean dueños de pisos o apartamentos en el momento de adoptarse el acuerdo, y no pueden tener efectos retroactivos; que respecto de terceros únicamente producirá efectos una vez que la modificación haya sido inscrita en el Registro. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973). Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17). Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir. No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12. Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico (artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar. Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras. Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos, no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo inscrito sin las correspondientes modificaciones. Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios. De este modo, si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, en el concreto supuesto, tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo para su inscripción en el Registro. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación“.
Y una RDGSJyFP sobre MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PROHIBIENDO EL USO VACACIONAL Y NO TURÍSTICO tomada de ENSXXI: “Resolución de 12 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar. Se aprueba una nueva norma estatutaria de una comunidad de propietarios de un edificio en propiedad horizontal según la cual “las viviendas de este bloque no pueden tener un uso de destino vacacional”. El acuerdo fue aprobado por doble mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas. El registrador suspende la inscripción y, entre otros defectos no recurridos, exige que el acuerdo se tome por unanimidad de los propietarios de la Comunidad, pues la excepción de 3/5 a la norma general de la unanimidad no alcanza al mero alquiler vacacional. El interesado recurre y alega que con la mayoría de 3/5 es posible no solo la limitación sino también la prohibición del alquiler vacacional. La Dirección General desestima el recurso señalando que la mayoría de 3/5 para limitar o prohibir el alquiler turístico, como excepción a la norma general de unanimidad, no es aplicable para limitar o prohibir el alquiler vacacional en que se exige unanimidad, pues no considera sinónimas dichas actividades. Se aplica únicamente cuando se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas teniendo en cuenta los términos que emplea la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)”. Los compañeros del Colegio de Canarias la resumen en dos líneas: Son distintas la actividad de alquiler turístico y la de mero alquiler vacacional, por lo que, según la Dirección General, el acuerdo de la junta de propietarios por mayoría de 3/5 ̶ exigido para limitar o condicionar el alquiler turístico ̶ no es aplicable al mero alquiler vacacional, cuyo acuerdo debe adoptarse por unanimidad.
Al otorgamiento de la escritura comparecen el Secretario-Administrador y el Presidente. Se utiliza una fórmula que me gusta y me llama la atención: “Les identifico por sus reseñados DNI/NIF cuya reproducción conservo en soporte electrónico, resultando sus circunstancias personales y la determinación de la naturaleza de su actividad económica de su propia declaración responsable, de cuya trascendencia advierto”.
Poco mas se dice hasta llegar a la “Elevación a escritura pública” del acuerdo estatutario de prohibición de destinar viviendas de la comunidad a la actividad de apartamentos turísticos, del cual se une certificación a la presente cuyas firmas considero legítimas (no se dan detalles de la legitimación … firma a presencia, reconocimiento, etc…). Además, se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En la certificación se indica que se añade un artículo a los estatutos con esta redacción:
“Artículo 7: Se prohíbe el destino de las viviendas integrantes de la urbanización de forma total o parcial a una actividad de arrendamientos turísticos, esto es, para el ejercicio de la actividad a qué se refiere la letra E del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística”.
Ese artículo dice: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promociones, en canales de oferta turística o por cualquier otro medio de comercialización o promoción y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística”.
Además la certificación (en consonancia con lo que verán a continuación) dice:“Este acuerdo, redactado en la citada junta de propietarios, se remitió a todos los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en los treinta días naturales siguientes se haya recibido discrepancia alguna o disidencia por parte de ningún propietario, por lo que se computan como favorables los votos de los ausentes conforme establece el artículo 17.8 de la citada Ley y en consonancia con el artículo 17.9, lo pactado obliga a todos los propietarios”.
Sobre el asunto del alquiler turístico, reproduzco esta fantástica nota que me pasa Sergio Mocholí:
Posibilidad de establecer en los estatutos de una propiedad horizontal que las viviendas no podrán destinarse a alquiler turístico
Si la prohibición emana de una norma autonómica o local, da igual lo que digan los estatutos, el propietario no podrá dar a la vivienda ese destino. Otra cosa es que esa norma pueda ser o no inconstitucional.
Si no hay norma autonómica o local que prohíba los pisos turísticos, es perfectamente posible que al constituir la propiedad horizontal en su inicio, en los estatutos se recoja la prohibición de destinar las viviendas a alquiler turístico. Si los EE están inscritos en el RP, tal prohibición afectará a los futuros compradores, por lo que éstos deben consultar previamente los EE si tienen intención de dar ese uso al piso que compran.
El problema radica cuando los EE no dicen nada y hay un comprador que destina el piso a alquiler turístico, por lo que los vecinos se quieren reunir en Junta para aprobar la modificación de los EE para prohibir los pisos turísticos.
El art. 17.12 LPH (introducido por RDLey 21/2018, de 14 de diciembre) dice que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad turística de los pisos requerirá el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios que, a su vez representen, las 3/5 de las cuotas de participación. La misma mayoría se exige para subirles la cuota de participación en gastos comunes. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Algunos autores consideran que como la norma solo habla de limitar o condicionar, no basta con la mayoría de 3/5 para imponer una prohibición total: limitar supondría establecer restricciones (por ejemplo que no más de un tanto por ciento de los inmuebles del edificio se dediquen a esto, que exista un horario de entrada y salida de usuarios, no permitir que usen la piscina o el gimnasio). Y condicionarlo sería establecer requisitos previos o simultáneos para poder ejercer esa actividad (por ejemplo, tener un seguro que específicamente cubra los daños que pudieran derivarse a instalaciones de la comunidad).
Otros autores consideran que tal limitación o condicionamiento puede implicar también la prohibición directa por la simple mayoría de 3/5 (RDGDEJ 6-2-2017, para la normativa catalana, que es similar).
RDGRN 19-12-2019: El acuerdo para permitir el uso turístico en los Estatutos ha de ser por unanimidad y no por mayoría de 3/5.
Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos: por lo tanto, no afectarán al propietario que ya había comprado y lo había ya destinado a piso turístico o tenía licencia del ayuntamiento para ello y se opuso, ya que cuando él compró, en los EE inscritos en el RP no constaba dicha prohibición. Así se ha pronunciado también la STSJ CAT 13-9-2018, con relación a la normativa catalana.
Consulta sobre el caso concreto de unos estatutos
“Oiga, he visto algo sobre unas sentencias del Supremo y quería saber si las normas de comunidad de mi edificio permitirían evitar los apartamentos turísticos”.
Los Estatutos en lo que interesaba (o podía interesar), decían esto:
ELEMENTOS COMUNES Y RÉGIMEN DE COPROPIEDAD:
NORMA TERCERA. Los propietarios de viviendas podrán por sí solos, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Condueños, modificar la distribución de dichas viviendas, suprimiendo, modificando y construyendo nuevos tabiques interiores, así como agrupar dos viviendas en una, siempre que sean de la misma titularidad y radiquen en la misma planta, y volverlas a dividir en dos. Podrán asimismo unir viviendas de la misma planta, siempre que sean de la misma titularidad, tirando o abriendo huecos en los tabiques de separación entre ellas. Podrán asimismo los propietarios de viviendas, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios, realizar en las mismas actividades profesionales, todo ello sin perjuicio de lo que se dispone en la norma sexta.
NORMA SEXTA. La realización de las actuaciones a las que refieren las normas precedentes no podrán suponer ninguna merma o menoscabo en la estructura y seguridad del edificio y habrán de causar las mínimas molestias posibles a los restantes propietarios del inmueble. Las facultades atribuidas a los propietarios en dichas normas se entienden a los solos efectos del régimen de propiedad horizontal, de manera que no excluyen la aplicación de las disposiciones imperativas que afectan al régimen de la propiedad, específicamente las de carácter urbanístico y registral y muy especialmente la contenida en el artículo 53 del Real Decreto de 4 de julio de 1997, que contiene las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
La primera de las sentencias enlazadas dice:“Si aplicamos los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, con entrada por la calle Diecinueve de Julio (hoy calle Progreso), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. En este caso, la actividad desplegada por la parte demandada, en los pisos 17 A) y 17 B), tiene naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y, por ello, debemos otorgar la razón a la parte demandante, en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias”. Visto lo que dice, parece que los términos de los estatutos son fundamentales razones suficiente para decirle a mi consultante que conforme a la redacción de los estatutos de su edificio creo que no puede impedirse (al menos retroactivamente y sin modificación de los estatutos) el alquiler de uso turístico.
Local en división horizontal sin salida a elemento común y difícil salida a la vía pública
Se trata de un local de una división horizontal al que se pretende dar un acceso a través de un “hueco de escalera”. Ese “hueco” es elemento común, por lo que hay que convertirlo en un elemento de la división horizontal con su descripción y cuota (retocando la de los demás) para luego venderse por la comunidad de propietarios a los compradores del local que lo agruparán al propio local que les venderá su propietario. Tal vez se podría evitar la agrupación para no ocasionar gastos, pero dejar un elemento privativo de un par de metros cuadrados y no dejar resuelta la salida al local no me parece conveniente. Dar salida a la vía pública es inviable por tratarse de un semi sótano.
Una segunda alternativa sería explicar en la escritura que como ese elemento común no tiene aprovechamiento para la comunidad y va a ser agrupado una vez se venda, que no se le atribuye cuota con lo que no tocaríamos la de los demás y se facilitaría la resolución del problema al no ser ya necesario el consentimiento de los titulares de cargas sobre el resto de los inmuebles de la división horizontal que se pudieran ver afectados por la modificación de cuotas. Especialmente hay que pensar en los Bancos por razón de sus hipotecas. Esta segunda alternativa es algo imaginativa y no se podría utilizar sin estudiarla bien a fondo, pero resultaría más que razonable justificarla en la ausencia de una salida a elementos comunes del local a vender o en su complicada salida a la vía pública (al tratarse de un semi sótano lo que limita enormemente su aprovechamiento, circunstancia que ahora se podría corregir).
La otra (crear un elemento con cuota y tal … ) no tendría problema, excepto el de que todos consientan y firmen y tal vez la de los gastos e impuestos, aunque una agrupación de algo que tiene un par de metros no puede ocasionar gran problema de gastos ni, sobre todo, de impuestos, puesto que poco valor tendrá. Notaría y registro, sí que se encarecerán.
Si esta es una operación complicada más que por sus posibles gastos e impuestos, lo será por razón de reunir los consentimientos necesarios para llevarla a cabo, lo que puede ser algo realmente difícil en cuanto te encuentres con divorcios sin resolver, familias peleadas, herencias sin repartir, mayores o enfermos sin capacidad suficiente y con los acreedores y sus asesorías jurídicas que no lo pondrán nada, pero que nada fácil.
En mi experiencia como Notario, las modificaciones de las divisiones horizontales son siempre difíciles de llevar a cabo y en la mayoría de las ocasiones acaban en agua de borrajas después de habernos hecho perder bastante tiempo. Aún recuerdo la del edificio Atlántico en mi primera notaría o la de la obra en construcción que nunca se terminó en la segundao la de la Calle San Pancracio de mi actual destino.
Reclamación de gastos de comunidad correspondientes a vivienda vendida en documento privado
Una señora vende hace muchos años en documento privado una vivienda. Nunca se elevó a público y sigue siendo titular registral. La vendedora falleció. Los compradores llevan años sin pagar la comunidad de propietarios. Se entabla demanda contra los herederos de la vendedora por los gastos de comunidad.
En mi opinión, los herederos de la titular registral tendrían que requerir fehacientemente a los compradores para que se eleve a público el contrato de compraventa, y si no obtienen ningún resultado tendrían que demandarles y alegar un litisconsorcio pasivo necesario respecto del pleito de la comunidad de propietarios intentando meter en él a los compradores.
Está claro que la afección del inmueble por los gastos de comunidad, afecta a quien sea su propietario y el propietario no es el titular registral, pero si el titular registral no puede acreditar que no es dueño (por ejemplo si el documento privado o no aparece o le faltan firmas) la cosa se les complica.
¡EA! (tinto, añada 2017) de Manuel Manzaneque Suárez
Con esto de la pandemia tengo la sección Manducare algo abandonada así que me apetecía volver a escribir algo en la materia. ¡Ea! me lo ha puesto en bandeja.
Estoy ahora mismo (sí en este instante) con el ¡EA! añada 2017. El maridaje se lo proporciono con un moje que dirían en Albacete o con una ensalada murciana que dirían en Murcia y unas buenas chuletas de cordero compradas en El Secret de Pinoso.
Lo tengo genial de temperatura. Abro la botella. Tengo una buena copa preparada. Me voy a servir. Veo cómo cae. Qué bonito color oscuro tiene y ¡qué buen cuerpo!
Mis primeras sensaciones son muy agradables para un inexperto como yo que solo sabe de momentos, algo de maridajes y de buenas compañías. Tengo una nariz débil o poco educada (no será por falta de entrenamiento) y soy mas de boca.
No sé si la palabra carnoso es adecuada pero …. es cuerpo, es madera, es sabor, densidad y buena potencia (pero no en grado alcohólico)
A ver que dice la etiqueta … Pues está en inglés: Un proyecto personal. Retorno a los orígenes. Selección de los mejores viñedos. Un vino muy especial con un limitado número de barrels.
Pues que querréis que os diga: Que very good y que habéis hecho un vino muy bueno con una calidad precio excepcional.
Ya es la tercera que cae de las siete que venían en el lote. Seguiremos informando ….
Mira que he tenido la suerte de que me hagan unos cuantos regalos a lo largo de mi vida profesional, pero estoy absolutamente seguro de que este cordero segureño de Cosegur es, sin duda, el más sorprendente y peculiar (amén de uno de los más exquisitos) que he recibido (y que creo que recibiré nunca). Enorme detallazo de Raquel y Julián.
El caso es que una mañana me encuentro en mi despacho una caja de corcho blanco como las que utiliza Mariskito.com y pregunto a mi gente de la oficina: “¿Han dado alguna instrucción para este paquete?”.“No”, me dijeron. ¿Quién me lo mandará? No me pude resistir y despegué el sobre que desvelaría mi incógnita. El regalo me lo enviaban una compañera de promoción y su marido en agradecimiento por la reciente organización de un evento de nuestra promoción (del que pronto hablaré) y para felicitarme por la concesión de una distinción de la que también pronto diré algo (aunque ya lo he contado aquí). La verdad es que me emocioné aún sin saber lo que era.
Entonces decidí meterle mano a la caja. Pensé que serían dulces, pero al abrirla me encuentro en perfecta colocación y mejor aspecto un medio cordero de casi 6 kg que te hacía salivar solo con verlo y eso que eran así como las 11 horas A.M.
Inmediatamente llamé a mis amigos para agradecérselo.
Por la tarde me llevé el bicho a casa y decidimos cenarnos una primera tanda de chuletas y congelar (solo somos tres en casa) el resto para futuros homenajes.
Tras la cena le escribí a Julián por el Whatsapp:
“¡Acabo de llegar (eran las 9 de la noche) pero continúa en perfectísimo estado. El embalaje es perfecto! Las primeras caen para cenar y el resto al congelador. Muchísimas gracias. Es un detalle maravilloso”.
“Pues cuando lo sabores se te va a antojar mejor todavía. Ya me contarás. No hay de qué” -dijo.
“Magníficas. Y con tomate y lechuga. Cuando le meta unas patatas al ajo cabañil … me muero. Y, para acompañar, un vinito extremeño (Habla del Silencio, regalo de una opositora también por mi condecoración)“.
Después han caído dos tandas de chuletas más (la tercera ayer mismo). Con la pierna haré un asado para mis amigos “Los Palacios” y aún me quedarán un par de bolsitas más que creo que admiten plancha y también un asadico, como dicen por aquí.
Por si alguien quiere contactar con Cosegur, puede pinchar aquíy aquí. Mi amigo FerFer ya lo ha hecho.
¿De qué se habla en un chat de Notarios?Pues de pasta, claro está …
¿Cómo hago los espaguetis carbonara para mis hijos?, – dice uno de los nuestros que enumera los ingredientes que ha comprado para hacerlos.
Lo primero, dice el cocinero, tira la nata. Nada de bacon, mejor panceta y aún mejor guanciale o papada de cerdo.
Se sofríe mantequilla, la panceta y un ajo.
Cuando el ajo esté dorado, se retira.
Se añaden los espaguetis y les echas la mitad del pecorino que hayas rallado (se acepta parmesano).
Remueves bien y retiras del fuego.
Nada más retirarlo del fuego, le echas huevo batido, removiendo a la vez para que se ligue bien. No se pueden ver grumos de huevo. Se tiene que ligar perfectamente. Es una buena opción hacerlo en pareja para que uno eche el huevo poco a poco y el otro remueva.
Luego, la pimientita negra recién molida.
Después echas la otra mitad del pecorino que previamente habías reservado y remueves para que se ligue con todo.
Lo más importante es laminar el ajo, dejarlo fino, plano e igualado, apuntillaron.
Listo.
Prometió enviarnos foto y nos encomendó al libro “La cuchara de plata”, la biblia de la cocina italiana.
La Alianza, confitería de Mondoñedo ahora también a domicilio
Hoy me ha llegado un un encargo que casi había olvidado que había hecho. Venía en un caja con la fachada de la catedral de Mondoñedo con su “Paula” y su “San Rosendiño” y en su plaza, con el Palacio Episcopal anexo al que Monseñor Gea Escolano nos invitó varias veces a merendar aunque nunca fuimos.
El otro día escuchando “Peces de ciudad” de Ana Belén me acordé de Mondoñedo por esa parte de la maravillosa canción que dice “en Macondo comprendí que al lugar donde has sido feliz no debieras tratar de volver”.
Yo siempre estoy intentando ir a Mondoñedo; saldría ahora mismo hacia allí y dormiría en el Parador de Tordesillas o en el de Benavente o, si me diera tiempo, en el Palacio de Canedo o incluso en el Parador de Villafranca del Bierzo o me llegaría hasta Lugo gritando el “yabadabadú” que entonaba mi padre y que luego empecé a entonar yo al pasar el mítico puerto de Pedrafita do Cebreiro. Me costaría trabajo decidir donde cenar en la noche de ese largo viaje pero creo que acabaría haciéndolo en “El Ermitaño” o en el propio Palacio de Canedo.
Esa caja que me ha hecho recordar hoy, contenía una docena de cañas de la fantástica confitería “La Alianza” de Mondoñedo con su manga pastelera incluida con la crema para montarlas. Las tengo desde el viernes en mi poder pero hasta hoy domingo no hemos podido encontrar el momento para prepararlas y comerlas. Mi mujer me ha dicho, ¿las vas a montar todas? Lo que venía a significar un “no las montes todas” así que le he hecho caso y he montado solo seis, pero nos hemos acabado comiendo la docena y aún ha sobrado crema para que mi hijo se pusiera un cacharrito adicional con ella.
El hojaldre estaba exquisito y ha aguantado el trasiego y los días transcurridos a la perfección (para ser sinceros una venía un poco rota). La crema estaba espectacular.
El momento nos ha llevado a rememorar Mondoñedo y hasta nos ha parecido que sonaba alguna gaita por la parte del Castillo de San Julián.
Así que amigos de La Alianza, ya sabéis que las cañas llegan perfectas a la otra punta de España y que desde ahora no habrá fiesta que se precie en mi casa que no termine con vuestras cañas o, porqué no, con una Tarta de Mondoñedo a la que ya dedicaré otro capítulo de mis “Corto y dentro”.
Me voy a comprar unas cuantas botellas de vino: ¿Qué me recomiendas?
Desde la última vez que me di una vuelta por bodegas y tiendas on line, he recopilado unas cuantas recomendaciones de aquí y de allá. Algunos son vinos que he probado y quiero repetir (como el blanco de Cristina Calvache o alguno de los de Hispano Suizas); otros no los conozco más que por la referencia que me han dado y otros considero que son vinos de buena relación calidad precio a los que quiero dar una oportunidad. En los próximos días, “me voy de compras”.
Ave María Purísima, cómo está de bueno este queso. Se llama Caprichos de la Pastora y es un queso cremoso de oveja elaborado a base de leche cruda de oveja de Quesería La Antigua de Fuentesauco, Zamora. “Se parece a los quesos de la Serena, el Casar y a otros de la raya”, me dijo un amigo que anduvo destinado cerca de la frontera portuguesa. “También a algunos quesos gallegos similares”, le dije yo.
Al ver que costaba casi 22 pavos, me lo pensé un momento. Pero esa venda que lo rodeaba y esa textura tan blandita hacía pensar en lo mejor. Acerté. El queso se desparrama en cuanto lo abres. Quitada la venda, hay que meterlo en algún recipiente (quizá uno de barro mejor que un tuper, aunque con el tuper el queso puede coger olor a plástico y sin él será la nevera la que desprenda olor a queso). Tal vez lo mejor es comérselo a toda prisa y aseguro que no os costará lo más mínimo. Lo compré el pasado domingo y ha durado seis días. Ayer hicimos una comida improvisada en casa y le encantó a todo el mundo. Conviene disponer de un buen pan o de unas buenas tostadas para untarlo. La otra opción es mancharse los dedos al comerlo.
La variedad de quesos de la Quesería La Antigua es enorme. Hay para comer uno distinto a la semana durante unos cuantos meses. Pero este, ¡ay este¡ ¡es brutal¡ Me recuerda a esos quesos que comíamos en casa de mis amigos César y Ana en Mondoñedo. Solían traerlos de La Coruña, si no me equivoco, y caían casi del tirón en una de aquellas improvisadas cenas que hacíamos cualquier día de la semana en su casa, justo debajo de la nuestra cuando yo estaba allí destinado en Mondoñedo. Que si queso, que si alguna latita de Conservas Remo, que si aquellas enormes aceitunas picantes que dejaban su rastro por todo el tracto pero que no podías dejar de comer, que si los chorizos de Pacio y Fraiz que César cortaba con exquisito mimo, que si alguna tapita de algo que había sobrado de la comida, que si una botellita de vino y hasta algún chupito, si se ponía a tiro. Otros días comer en casa de mis amigos eran “palabras mayores”, con José Luis, con Don Pedro, con Eladio y Salomé. En fin, grandes momentos que este queso de Fuentesaúco me ha traido a la memoria.
Tras la publicación de este post mi amigo Pedro Antonio me aconseja que no deje de probar el queso “marantona”típico de La Solana, Ciudad Real. Tomo nota.
En la notaría de Pinososomos muy polivalentes así que no solo hacemos escrituras como si fueran para nosotros mismos. También le damos a la cocina. Aquí tenemos una muestra …
Ingredientes para dos personas:
2 pimientos rojos.
110 grs de arroz (bomba mejor).
100 grs de lomo fresco en un trozo.
1 tomate.
4 dientes de ajo.
Perejil.
Aceite de oliva.
Azafrán de hebra.
Pimienta y sal.
Preparación:
– Se corta el lomo en trozos y después lo aderezamos con un diente de ajo, perejil, un poco de azafrán de hebra, dos cucharadas soperas de aceite, y salpimentamos al gusto, dejándolo reposar desde la noche antes de su preparación o con una antelación de dos horas a la preparación de la comida.
– Se sofríe la carne con dos cucharadas de aceite y lo rehogamos un poco junto dos dientes de ajo enteros; y cuando la carne esté en su punto, echamos el tomate rallado previamente, y ponemos a fuego lento, hasta que se reduzca, para acto seguido echar el arroz y rehogarlo todo junto durante un minuto a fuego más alto.
– Lavamos los pimientos, y los cortamos por el pezón en forma de tapadera, quitando semillas y nervios, y acto seguido los rellenamos, no del todo; y después los envolvemos en papel de aluminio, intentando que queden bien tapados, para ponerlos en la fuente del horno.
– El horno se pondrá a precalentar a una temperatura de 180º, y cuando haya cogido temperatura, se pone la fuente con los pimientos, durante una hora y cincuenta minutos.
Me encanta la oreja de cerdo. La compro de la marca Chico que la preparada salada y la envasa al vacío. Yo la congelo y el día que me apetece la descongelo y la meto a la olla exprés tal y como viene (bueno, sin el plástico).
Un buen rato de cocción potente que ablande bien y luego la corto por la mitad de la base a la punta. Una mitad la troceo del mismo modo en porciones y la aliño a la gallega: aceite, pimentón dulce y algo de picante. Nada de sal.
La otra mitad la echo a la sartén y la voy troceando según se va friendo con un par de dientes de ajo enteros, un buen chorrillo de aceite y un poco de cada uno de los dos pimentones (nada de sal). La churrusco bien y me sale espectacular.
La gallega me la como yo solito. La otra la comparto con la familia.
Me encanta la orella desde los viejos tiempos del A Nosa Terra en Lugo. Aquella letanía de Manolo y de su padre … “macarrons, ventrullo, rabo y orella”. ¡Que bien se ha comido siempre en esa casa¡
Mi amigo Óscar me decía el otro día que “la orella hay que comerla con morro”. Yo le dije que por aquí no hay mucho morro, de cerdo claro ….
Butifarrón (negro) a rodajas que salga como 6 o 7 rodajas.
3 longanizas blancas (troceada).
2 longanizas rojas. (troceada)
Sal.
2 tomates pequeños maduros o 1 grande.
8 huevos.
ELABORACIÓN:
En la sartén se echa el aceite y se fríe todo el embutido. Cuando este hecho se aparta y se fríe la carne y se sazona con la sal, se aparta y se sofríe el tomate ya rallado, se le añade la sal, cuando esta casi frito, se rehoga con el arroz y se aparta del fuego.
En un perol ponemos el agua y cuando empiece a hervir se echa la carne (no el embutido) se le añade la sal y un pizca de azafrán, lo dejamos hervir a fuego lento durante 10 minutos o 15.
A continuación se echa el arroz (fuego fuerte) y cuando empiece a hervir se baja, (10 minutos en total), cuando este casi hecho, se echa todo el embutido, y teniendo todavía un poco de caldo se añaden los huevos batidos y se mete al horno que ya estará caliente, cuando empiece a subir (si el horno es muy ponente) se puede apagar, se calienta el horno con el gratinado y abajo.
Esta mañana me pongo a preparar un plato típicamente murciano: Conejo al ajo cabañil. Escribí una pseudo receta hace un tiempo que he revisado hoy.
Todo iba a las mil maravillas hasta que llegué a este momento:
“Después piqué los ajos echándole a los dientes pelados ese poquito de sal que evita que se escapen del mortero”
Me voy al cajón de las patatas, de las cebollas y de los ajos y … no me queda ajo. ¡Ni un átomo de ajo¡ No tengo demasiado trato con mis vecinos de planta, no tenía ningún bote de ajo molido entre las especias, el plato no tenía marcha atrás, el conejo estaba en la sartén, las patatas cortadas … así que he mantenido la calma y he echado un par de chorros de vinagre sobre la patata en crudo ya cortada y, después de sazonarlo, he añadido una buena rociada de pimentón picante. Con ese preparado, me he llevado las patatas a la sartén, mientras el conejo seguía su ritmo.
Cuando la patata estaba hecha, la he llevado un rato con el conejo pero como veía que se me podía pasar la patata antes de estar listo el conejo, la he retirado, he añadido un chorrito de vinagre al conejo, he terminado de dorarlo y luego utilizando como lecho la patata frita ya retirada, he colocado el conejo bien refrito encima de la patata dejando el plato ya preparado para servir.
Como teníamos una ensaladilla rusa para empezar, lo he metido al horno (que estaba apagado) para mantener el calor y, al terminar el primer plato, cuando le ha tocado el turno al conejo nos lo hemos manducado resultando que estabaxxjonudo. Así que me acabo de inventar un plato: el conejo frito al pimentón picante al estilo de Justito. Mi digestión agradecerá la ausencia de ajo, se lo aseguro.
Nos hemos dado a un par de vinos. Uno ha sido el Madreselvas en Flor. Fallé en la predicción de lo que tardaría en ventirlarme una caja porque hoy ha caído la última botella de las doce que me merqué hace un par de meses. He tenido pocos saraos este trimestre. Sin duda me hago mayor a pesar de que he adoptado la filosofía de Dorita (“se está mejor en casa que en ningún sitio”) y todo acabo celebrándolo en mi cocina.
¡Viva el conejo¡ Apuro mi copa y me voy a dormir la siesta …
Se pelan los ajos y se trituran. Cuando ya está frito el pollo, en el mismo aceite pero retirando aproximadamente la mitad, se añade el zumo de los dos limones y el ajo y se deja a freír el pollo de nuevo pero a bastante menos ritmo para ir evaporando el limón y consiguiendo que el limón y el ajo vayan empapando bien el pollo. Cuando la absorción sea suficiente y el aceite restante haya vuelto a espesar se le puede dar un apretón de fuego antes de retirarse para servirlo y comerlo.
En la notaría de Pinoso somos muy polivalentes así que no solo hacemos escrituras como si fueran para nosotros mismos. También le damos a la cocina. Aquí tenemos otra muestra …
– 1 paquete de lengüetas (de Mercadona que van 24).
– chocolate o Cola Cao.
– café (2 cafeteras) medida de 5 personas.
– licor (opcional).
EXPONEN.. PERDÓN, PREPARACIÓN …
1º.- Se hace el café (tiene que estar frío).
2º.- Se separan las yemas de las claras, y se ponen en un bol las tres yemas junto con el azúcar, y se baten (con lo de montar las claras), cuando este blanquinoso y muy mezclado se va echando el queso, poco a poco y se mezcla todo bien.
3º.- En otro bol se montan las claras a punto de nieve (tiene que estar espeso).
4º.- Se mezcla de forma envolvente con una cuchara la mezcla con el merengue.
5º.- Se mojan en el café una a una las lengüetas, meter y sacar de forma rápida y se coloca una tira de seis y otra tira de seis, a continuación se pone una capa de la mezcla y encima se espolvorea chocolate o Cola Cao, a continuación se repite la operación y se termina con el chocolate.
Estuvimos anoche cenando en Timber Yard en la plaza de San Francisco número 2 (tienen otro Timber en la calle Jara, que no hay que confundir con este).
Están en un momento de transición a punto de abrir el restaurante de la planta primera del bonito edificio cuyos bajos ocupan actualmente. Será en cualquier momento y más pronto que tarde aunque ya es posible disfrutar de una parte de la carta que tendrán en el restaurante junto con la que han tenido hasta ahora para la planta baja y la terraza de este local que goza de una gran ubicación, de un excelente servicio, de una cocina con experiencia a pesar de su juventud y de unas instalaciones cuidadas que te hacen sentir muy a gusto.
Tanto nuestros amigos como nosotros, aún sabiendo que quedaríamos para cenar allí, habíamos comido normalmente y no teníamos excesivo apetito así que optamos por “picar algo” compartiendo todos los platos.
Nos decidimos por cuatro buñuelos de bacalao de los que llevan trozo dentro y son de masa y rebozado muy ligeros; después continuamos con una ensalada de algas con carabineros (que estaban exquisitos, aunque creo que normalmente se hace con vieiras) y terminamos con la tierra de humus, suave y también ligera con sus trocitos de zanahoria, brócoli y coliflor y su espolvoreado de semilla de amapola y con una gran ración de los nachos de la casa con su carne picada, su guacamole y su pimiento (repárese en la foto) que estaban riquísimos.
El vino estuvo a cargo de Casa Rojo que va a tener gran protagonismo en la carta de este local que están aún pendiente de cerrar. Probamos el Musso Monastrell uno de los monovarietales de la casa que como los demás vinos de esta gama de Casa Rojo tienen una apreciable calidad precio y un diseño superior como todo lo que sale de esta bodega y de las cabezas de Laura, José Luis y su equipo. Además cayeron cuatro cervezas y un asiático helado que al parecer estaba muy bueno. Para terminar unos chupitos de hierbas y así coger con gusto la cama.
Precio: 65,00 € personas propina incluida.
Sin duda que Timber Yard pasa a la siguiente fase de “El Club de los Viernes” de Justito El Notario.
“El Moncho” Restaurante en el Camping Naturista de El Portús, Cartagena
En el camping naturista de El Portús, hay un restaurante y lo lleva nuestro amigo Moncho.
Yo no soy nudista, así que solo voy por allí en temporada baja en días de buen tiempo para pasar un buen rato con los colegas y disfrutar de sus fantásticas vistas mediterráneas. Del aperitivo a la comida, de la comida a la copa y, generalmente, de la primera copa a la segunda. Hemos hecho allí auténticos fiestones de los que mejor será no dar demasiados detalles. En temporada baja, los textiles molestamos poco (o nada) a los nudistas. Generalmente los nudistas que coinciden con nosotros son de los que no parecen tener el más mínimo problema aún existiendo gente vestida a su alrededor, pero por eso (para no interferir ni molestar) vamos solo cuando llega algo de fresco por estas tierras (a finales de Octubre, habitualmente) y desaparecemos hacía el mes de Abril. Precisamente hoy hemos estado pensado en ir.
Así que lo primero que hay que saber es que se puede entrar vestido, aunque, por supuesto, hay gente desnuda, lo que para muchos representará un inconveniente. Lo segundo y lo recalco es que hay unas vistas maravillosas de la costa cartagenera y un sol, en el interior o en la terraza, que es una maravilla durante todo el año y lo tercero es que encima se come bien. En mi última visita comimos ensaladilla, salpicón, queso en aceite, tortitas de camarones, jamón, ventresca con pimiento piquillo y anchoas, secreto ibérico y delicias de pollo. También puedes encargarte un arroz. Moncho a menudo tiene uno de esos vinos cosecheros o de relación calidad precio que a todos nos gusta descubrir.
Encima tienen spa y piscina cubierta … ¿el paraiso en Cartagena?
Por sus especiales características es un sitio en el que conviene reservar. Venga … podéis ir de mi parte.
Es inexcusable la visita a O Valeco si se pasa por Mondoñedo (o cerca).
En un bonito rincón en el Barrio de Os Muiños y ocupando una casa de varias plantas Pepe de O Valeco (continuador de su padre y hombre tranquilo donde los haya) deja contento a todo el que visita su casa: en la barra buenos vinos con abundantes tapas, en los barriles, a modo de mesas, con enormes tablas de embutidos y quesos, y en los comedores con una amplia carta de comida casera, platos gallegos y (cuando toca) caza que deja contentos a todos. Incluso si se pide algo fuera de carta y se puede hacer, te lo hacen. Los postres pueden ser espectaculares cuando le toca a la temporada (filloas u orejas, por poner un par de ejemplos).
Menudos cocidos se comen allí en la época de carnaval (¡que ganas tengo de volver a una de aquellas cenas¡) y menudas comidas por encargo se pueden montar.
En Monastiraki es difícil decidir donde sentarse, puesto que los cafés y restaurantes se suceden unos detrás de otros. El ambiente, la decoración y los platos que ves servir y degustar a la gente de cada terraza, las cartas que exhiben, la simpatía de sus dueños y camareros al pasar son determinantes. Bueno, pues Antica nos gustó por eso, porque parecía un sitio chulo, con platos ricos, con agradable ambiente, y pequeños detalles de buen gusto así que nos sentamos y, sin duda, comimos francamente bien. No es un sitio rancio, de cartas con platos numerados, corriente y moliente, como muchos otros de la zona. Antica tiene un toque especial, sin duda. Pero hay unos cuantos más como el Antica, así que, ¿cuál elegirás tú? …
Organicé allí hace un tiempo una comida para 25 personas. Concertamos un menú de 70 Euros (que con las copas se fue a 80) y nos situaron en uno de los “camarotes” de la planta de sótano.
Empezamos con unas caipirinhas, que algunos no dejamos hasta el final, y nos sirvieron unos aperitivos que no me convencieron demasiado. Mejoramos con un par de entrantes (empanadilla y brandada) y culminamos con carnes o pescados, según gustos. No puedo hablar del pescado, pero la carne era sensacional. Es un restaurante argentino-brasileño y en esto no podía fallar. No recuerdo el vino que tomamos (¡ay la caipirinha estaba demasiado fuerte para mi gusto¡), pero estaba muy bueno. Rico postre y buenas, y tranquilas, las copas. No nos metieron prisa al final (hubo discursos y todo) pero si al principio y salimos hacia las seis de la tarde.
Es caro, no cabe duda, pero lo recomiendo y el sentir general fue positivo.
Recomendable también, si prefieres algo informal, para tapas y raciones son las calles que suben desde el centro hasta la zona de la Plaza Alta-Alcazaba, donde hay 200 sitios de todo tipo”.
Gracias Andrés. Ya te contaré.
Por su parte Luis Plá me recomienda tener en cuenta: DROMO y el GALAXIA.
El cochifrito
La verdad es que no recuerdo si les conté a Andrés y a Luis lo que pasó aquella noche. Tal vez lo contara en otro lugar de mi ya inmenso blog pero qué mas da si me repito, ¿no?
El caso es que llegamos a Badajoz con un calor como pocos que recuerde haber soportado. Llegamos a ver, tras salir del hotel en que nos alojamos (en cuya piscina pasamos unas horas en remojo), 46º en un termómetro callejero.
Cuando anocheció la cosa mejoró bastante (al menos para uno que ha vivido en Murcia veinte años).
Yo venía ya un poco castigado de los excesos del mes de Julio y algunos días de Agosto y, a pesar de eso, no tuve otra ocurrencia que cenar cochifrito a 40º. Cenamos en una terraza a pie de la alcazaba. Hubo también croquetas, creo recordar que un buen jamón (puede que también queso pero me baila la memoria y es que lo estoy contando 5 años mas tarde) y … cochifrito (que me encantó). Cayó una botella de vino blanco que no recuerdo cuál era ni cómo estaba.
El castigo de las semanas previas mas el cochifrito causaron sus efectos en la tórrida noche de Badajoz. Miren que no nos gusta dormir con el aire acondicionado puesto, pero lo hicimos.
Para mas inri, estando en la piscina del hotel se me cayó el móvil al suelo, se fastidió el enganche (no me sale la palabra) de la clavija del cargador y me pasé todas las vacaciones (íbamos camino de Comporta) con el móvil racionado y gorroneando el de mi mujer.
Creo que podré recuperar mas recuerdos de aquel viaje porque han aparecido fotos en un viejo móvil que he rehabilitado para un sobrino y precisamente han sido las mas antiguas las de aquella noche de Badajoz. Las he convertido en galería recordatorio de nuestro paso por allí.
Y cuidado que al día siguiente en Elvas la cosa no mejoró. Mi estómago estaba tocado y no pude emplearme a fondo. El calor era asfixiante. Ni paramos a ver el Cromlech de los Almendros que Andrés me había recomendado encarecidamente que no nos perdiéramos. Temíamos derretirnos con aquel calor. Al llegar a Montemor O Novo (un pueblo que me pareció sobredimensionado y, de hecho, creo que Andrés me recomendó otro de cuyo nombre no me acuerdo sin mirar un mapa) llegamos al paraíso gracias al hotel que elegimos y a que por la noche bajaron los termómetros de manera inaudita.
Siempre que alguien me pregunta, ¿dónde has pasado mas calor en tu vida?, yo respondo que en Cagliari y en Badajoz.
Ha estado bien recordar todo esto gracias a las fotos.
Este local abrió cuando yo tenía 2 añitos faltando muchos (29 años exactamente) para que recalara en Cartagena. En cincuenta años imagino que tres generaciones de la familia habrán estado al frente de este estupendo bar de tapas de Los Dolores a pocos minutos del centro de Cartagena.
Es una lástima que lleve 16 años en Cartagena y que hasta ahora nunca hubiera ido al Ambi. A partir de ahora espero volver (y que haga menos frío que hoy o que, por fin, hayamos superado la pandemia y podamos apretujarnos bien juntitos en el interior del local que al parecer tienen previsto ampliar en breve).
Situados en tres mesas altas en el exterior y organizados por Antonio, “el Diábolo”, hemos empezado el condumio con una riquísima ensaladilla rusa, extra de mayonesa; un par de generosas raciones de gambas rojas a la plancha; dos de mejillones al vapor de muy buen tamaño y con su poquito de limón; dos calamares rebozados y una de calamar a la plancha; una ración de buñuelos enormes (hemos querido repetir pero no quedaban más); dos raciones de croquetas de jamón con patatas fritas y un poquito de jamón; dos raciones de carrillera; dos estupendos entrecots servidos en fuente caliente para redondear el punto y mantener el calor y un inmenso plato de paella. Creo que no me olvido de nada. Además, en la parte del bebercio, 37 cañas, 9 vinos tintos y 1 vino blanco (47 consumiciones y éramos 10, así que sale una ratio de 4,7 por barba en la línea de lo habitual en el “Ola ke felisitamos”). Para finalizar los asiáticos y otros cafés diversos, y casi ronda y media de chupitos de hierbas. En total 185 Euros a 18,50 más la propina por cabeza.
Al terminar nos hemos ido a hacernos unos gintonics y unas partidas de dardos al Cachemir para redondear una jornada estupenda con una retirada a tiempo (para la mayoría) que nos ha dejado las fuerzas intactas para el primer domingo del año.
Gracias a Antonio por la organización y al Ambi por sus estupendas tapas y su atentísimo y familiar servicio.
Cacheiras, Teo, La Coruña: “Tortilla, oh, tortilla”
A Cacheiras de toda la vida se va a comer la tortilla en casa de Armando Blanco, “La casa de las tortillas”. Tortilla de patatas, de patatas y cebolla, de chorizo, huevo muy poco cuajado, como mandan los cánones gallegos y nada más. Un poco de jamón y queso del país y si no reservas a hacer cola, porque hay tortas para sentarse en sus desperdigados y destartalados comedores. El sitio tiene fama, hay fotos desde Manolo Escobar hasta Benedicto XVI (que no ha estado pero que debe ser tortillero …). Vino de Ribeiro, tinto de Barrantes, postres caseros (pero vulgaris) y precios de bolsillo. Me debí comer más de una tortilla entera. Pasaré más veces por allí.
Nota: La foto de la tortilla, no es de Cacheiras …
Canales 5, Brasserie Moderne -bien comer-, Cartagena
“Bienvenidos a Canales 5 Brasserie Moderne. La Brasería más chic de Cartagena. Un concepto innovador que reúne productos locales orgánicos, carnes atentamente seleccionadas con la brasa a carbón y sabiduría culinaria testada. El lugar perfecto donde se unen productos cuidadosamente preparados, atención al detalle, ambiente cálido y acogedor con amantes del Bien Comer“.
Pasábamos el otro día por la Calle Canales con el ánimo de tomar algo antes de comer y reparamos en el Canales 5. Echamos una visual a la carta que estaba en la calle y cogimos una tarjeta. Tenemos que venir, pensé.
Ayer viernes ya tenía ganas de ir y hoy sábado tenía un buey de mar y unas almejas traídas por Mariskito así he pensado en que iríamos mejor mañana. A última hora de la mañana el chaval, que tenía que comerse las almejas, se ha ido con los amigos a comer por ahí y hemos decidido dejar el buey ya cocido esta misma mañana y las almejas para comer mañana y nos hemos ido los dos para Brasserie.
La web es magnífica y la carta resulta muy atrayente. Al reservar me han ofrecido fuera o dentro, pero aquí donde el frío y la lluvia nos amilanan rápido no somos de terrazas si el sol no luce como debe hacerlo, así que he optado por reservar dentro.
El local es pequeño y acogedor y el trato excelente. Amable, no invasivo, ni confianzudo. Las mesas están juntitas como debe ser en una brasserie que se precie. Vistazo al QR de la carta y difícil tomar la decisión entre muchas cosas apetecibles, pero hemos optado (ya volveremos otro díaa) por el torrezno y emulsión kimch y la sardina, dijonnaise, pan tostado y lardo, para empezar. Después un plato V/VE (la berenjena, granada, menta y pecorino) y luego para cada uno su plato principal: la panceta de cerdo, salsa verde, au jus, manzana y cogollo para mí, y el atún, fois 100%, tomate y wakame para mi mujer. En el vino, insólito en mi, nos hemos decantado por un blanco veneciano (sí, no valenciano, veneciano) llamado Monte Tondo, pinot grigio. Nada, un capricho a pesar de que yo no bebo vinos de fuera de la península ibérica. Para el postre una panna cotta, maracuyá, crumble y merengue. Muy especial el postre, riquísimo el atún y muy bueno todo lo demás.
El precio ha estado por los 75 Euros que incluye dos combinados Aperol Spiritz.
Estoy seguro de que repetiremos. Se agradece muchísimo en una ciudad pequeña como la nuestra que se alegre el panorama con nuevas aperturas. Mucha suerte.
Hacía mucho que no me paseaba por el Manducare de mi blog. A ver si las cosas vuelven a la absoluta normalidad y también lo pueden hacer en mi blog.
Casa Asunción, Casas del Señor, Monóvar, Alicante y un par de huevos fritos
Situado en un pueblecito al que hay que ir aposta, una buena razón para visitarlo puede ser Casa Asunción. Sencillo y cuidado exterior y algo menos modesto, e igualmente cuidado, el interior. Atendido por estupendos profesionales. Puedes decantarte por los gazpachos o el arroz con conejo y caracoles o como hemos hecho un par de veces, dejarles a ellos la iniciativa y que te sorprendan con los huevos revueltos, los mejillones (de lata, pero enormes), la ensalada con capellán o con el exquisito conejo frito (el mejor conejo que he comido en mi vida). Postres normales. Vinos de la tierra y algunos más de aquí y de allá. Precio más que razonable: 25 por barba.
Creo que a Casa Asunción, le ha llegado el turno de repetir así lo pondremos el primero en la lista de espera de la reconstituida Penya Els Galls.
La comida en el interior de Alicante tiene otro toque distinto al de la costa. No nos dio tiempo, pero la ginebra japonesa que nos ofrecieron al terminar me supuso una cierta tentación de tomar un gintonic. Unas semanas después tuve ocasión de hacerlo. Muy buena. Seca pero “a partir de la tercera de Martin Millers“ como dijo uno.
Después vino una competición de fotos de huevos fritos en el chat de Whatsapp de mi promoción en el que compartí alguna foto y en el que llamó la atención el impar número de huevos que nos ventilamos. Todo tenía una fácil explicación: éramos tres los comensales y los huevos fueron un mero acompañamiento al resto de la manduca.
Sitios así necesitaba Cartagena. Lástima que no esté en el centro.
Se encuentra en la planta baja de una antigua casa palaciega obra del arquitecto Víctor Beltrí que forma parte del Huerto de Los Bolos. He celebrado allí algún acontecimiento con amigos y en familia.
Se mantienen las paredes, suelos y techos de la vieja casa y se ha modernizado toda la decoración. Dispone de un par de comedores de enormes ventanales y super luminosos con altos techos. Practican la cocina japonesa y la española y la fusión entre las dos, con un resultado muy satisfactorio.
Nosotros nos inclinamos por los entrantes japoneses y terminamos con lomo alto de buey y lomo de atún. Los postres están espectaculares: el coulant, el mouse de mango o la sopa de chocolate blanco.
De bodega nos inclinamos por un vino de la tierra.
El servicio algo estresado.
El menú de los niños hay que mejorarlo.
Recomiendo al llegar, una vuelta por el Huerto (id con tiempo) y al terminar hacerse un gintonic en la zona de terraza.
En una zona sin interés para el turista, se encuentra Casa Benigna.
El exterior del local es algo “raro”; amplia cristalera que no permite ver el interior puesto que está dibujada, empapelada, entelada o pintada (no lo sé con exactitud) y puerta de recia madera, en plan mazmorra, con aldaba.
Al entrar un primer comedor con dos o tres mesas y la barra, para uso interno y para las esperas; el primer comedor se comunica con el segundo, más grande, a través de un mini pasillo o corredor donde está la caja y la zona de los baños (con mini-toallas y colonia). En el segundo comedor habrá sitio para unos treinta comensales, como mucho, distribuidos, en unas seis mesas aproximadamente. En un nivel más alto está la cocina que es visible a través de un cristal que da al segundo comedor y a la que se accede mediante una puerta que da a éste comedor.
Es un sitio cálido y agradable, bien decorado y con un servicio (casi todos orientales) muy profesional y educado.
Norberto, el propietario, parece un hombre accesible, cortés y mundano, que sabe tratar a su clientela.
La comida me gustó mucho en términos generales, pero lo qué más, los arroces preparados en finísimas capas en una original (y patentada) paellera. Solo para tomar estos arroces merece la pena acercarse por allí. Buen vino (Rioja Pierola), buen postre (de sorbete de frambuesa y tejas). Con suerte, Norberto y algún amiguete te amenizarán la velada con sus canciones y guitarras que cantan y tocan como si estuvieran en su casa y entre amigos.
¡Ah¡ para empezar, como aperitivo pídele un “kirsch” de la casa.
En Portmán (de Portus Magnus y con acento en la a), a donde se puede llegar a pie por la antigua calzada romana sin demasiado esfuerzo o en coche, recorriendo la sierra minera, se encuentra Casa Cegarra.
La bahía de Portman castigada por años de acumulación de estériles minerales y en proyecto de recuperación, es un paraje sorprendente que bien merece una visita, y si ésta termina (o comienza) con un caldero en Casa Cegarra, mejor que mejor, porque en Casa Cegarra hay que comer caldero, o caldero y lo que quieras, o lo que quieras y caldero, pero el caldero es absolutamente imprescindible en en esta casa.
El local, con comedor interior y terraza exterior, está a años luz del antiguo pero es sencillo y sin pretensiones y está bien atendido.
Puede que Casa Cegarra no tenga el “glamour” de Cabo de Palos (la Tana, el Miramar, el Mosqui…) pero muchos dicen que hacen el mejor caldero del mundo. Para mi, si no es el mejor, ¡poco le falta¡
Cuando era niño iba con mis padres a comer a Lucio de vez en cuando. “De mayor” solo he ido dos veces (que yo recuerde). La primera de esas dos fue ya hace unos cuantos años. Fuimos con otra pareja de esas que son de cenar poco y que no son disfrutones en un buen restaurante, así que entre los “no tenemos hambre“, los “somos de cenar poco”, los “a ver si será mucho” o los “nos van a pegar un polvo” me quedé con tres palmos de narices y juré que algún día volvería a Lucioa ponerme hasta las trancas.
Hace unas semanas le llegó su hora.
El exterior no hace sospechar nada. Todo está como siempre.
Entras y hay una pequeña cola para ubicarte en mesa. En la barra caben unas seis personas y hay un par de mesas altas. Además hay otra mesa para seis y un par de ellas más hasta la pared del fondo. A partir de ahí ya no se divisa nada.
A cada poco comparecía un camarero que preguntaba “¿tienen ustedes reserva?” y que te acompañaba hasta la mesa. Al poco podía regresar con algún abrigo al guardarropa que está situado allí mismo en la entrada.
En poco tiempo nos tocó el turno y traspasamos la zona de entrada. Vamos a la derecha, luego otra vez a la derecha, traspasamos un comedor, subimos unas escaleras con dos tramos, aparecemos en otro comedor de bastante peor aspecto, torcemos otra vez a la derecha y allí te encuentras con dos filas de mesas, unas contra las ventanas y otras contra la pared. La nuestra está contra la pared. “No te sientes ahí Justito, que no vas a caber”, me dice mi mujer. Así que me siento en el otro lado.
Tengo la sensación de que estamos clasificados por castas. La casta noble, los conocidos y habituales o los que se saben el truco, están abajo; el resto de mortales en el comedor de arriba. Arriba es peor que abajo y ya no ofrecen el guardarropa. “Ponga usted el abrigo en la silla”.
El que nos atendió abajo nos deja con el camarero de arriba. Es un grandullón parecido a aquel que le decía “Papito” a Luis Ciges en “El milagro de P. Tinto”. El tipo no esbozó más allá de una forzada sonrisa en algún momento; ni solo un comentario agradable en toda la cena. Todo completamente mecanizado. La mesa ramplona y las sillas incómodas. La vallija está desgastada. Nada puede destacarse. Casi me entran ganas de irme. Ni me traen, ni me ofrecen, la carta de vinos. Cuando el vino llega, pedimos una copa más apropiada y traen una tan vulgaris como la que ya teníamos para disfrutar de un joven reserva que costaba treinta pavos. En cambio, a los jóvenes ingleses de la mesa de al lado, que han sido recibidos muy amablemente, les ponen una copa decente.
Pedimos los famosos huevos y repetimos, también unas anchoas pues le gustan mucho a mi hijo y luego un escalope y el jarrete de ternera (que me supo ácido). No niego que los huevos sean geniales, las patatas también y la cocina cuide este plato, pero a partir de ahí son “huevos con patatas”. Se come mejor en algunos restaurantes de la A6, allá por tierras castellanas o leonesas, que en Casa Lucio. Ese jarrete lo hago yo mejor en mi casa y eso que no tengo ni idea de cocinar. Me pareció ácido y las patatas ni las terminé. En la carta de postres solo les faltaba poner el pijama.
Al final estaba deseando irme. Me sentía incómodo. Me dijeron que estaba sobrevalorado y que era caro pero es mucho peor que eso … no volveré nunca más. Satisfice mis ganas de regresar pero conmigo que no cuenten para otra. Francamente es un mérito que sigan teniendo el local casi lleno a estas alturas (pero ojo, que era un viernes navideño y no llenaron segundo turno y hasta diría que hubo gente que entró sin reserva).
Cenar un domingo en un restaurante gallego en Madrid
Salgo mañana para Madrid para asistir el lunes a algo más que un evento. Se trata de un acto muy relevante para mi vida personal y profesional y la noche previa queremos celebrarlo como se merece volviendo a nuestros orígenes gallegos. Los asistentes serán mi Santa Madre que siempre me acompañó a los exámenes de la oposición (la única que siempre estuvo disponible) y que disfrutó a mi lado el momento del esperado aprobado, mi mujer (que es la misma que cuando aprobé hace 17 años y la misma que cuando empecé con la oposición hace 28 años) y mi sobrina Beatriz que trabaja y vive en Madrid desde hace una temporada y con la que ya pasé una noche loca hace no demasiado tiempo.
Anticipo que al final iremos a Carbón Negro, pero con algo de apuro estaba ayer intentando localizar un buen gallego para rememorar aquellas noches felices de los aprobados en los orales de un par de convocatorias a notarías celebradas en el Colegio Notarial de Madrid que siempre celebrábamos en el Hogar Gallego que se encontraba en la Plaza del Comandante de las Moreras, junto a otro clásico, el Moaña, en el que le gustaba actuar (que diría mi amigo Marful de Mondoñedo) a mi padre. Solo una vez, con mi único oral suspenso, no fuimos allí. No se podía empañar la asociación de ideas positivas y celebraciones que en mi familia teníamos con aquel local que ahora ocupa un restaurante brasileño.
Pero antes de decidirnos por el Carbón Negro, busqué frenéticamente un buen gallego en la capital con el handicap de que un domingo por la noche cierran un montón de locales.
Por razón del hotel elegido y del lugar donde se celebraba el lunes el evento, mi preferido fue Alabaster, pero consideré también estos otros:
Casa Gallega: Le vi claroscuros y aunque estaba abierto no me convenció.
O Caldiño: Demasiado clásico para mi gusto, aunque también estaba abierto.
O Pazo: Cerrado.
La Penela: Cerrado.
La Trainera, que no es propiamente gallego: Cerrado.
Portonovo: Demasiado lejos.
Casa d`a Troya: No seguí mirando porque me decidí por Carbón Negro.
Villa de Foz: Idem.
Sanxenxo: Recomendación tras publicar esta mini entrada de RDV.
Adriano: Idem (más modesto pero imponente).
Por supuesto que hay listas y más listas, pero solo comento aquellos que tuve en mente en mi acelerada búsqueda.
Por cierto, tras mi penúltimo paseo por el centro apunté algunas ideas:
UN HOSTAL CON MUY BUENA PINTA (Lisboa).
UN HOTELAZO PARA OTRA OCASIÓN (Urban).
CEBO: Un estrella Michelín que tiene un menú de 17 platos (uno por Comunidad Autónoma)
ATLANTIK. UN PORTUGUÉS SENCILLO pero agradable (ya tengo dos, el otro se llama Tras Os Montes).
El Inti de Oro. Hace un siglo que fui con mi amigo Pedru y pasamos un rato fantástico. Tengo ganas de volver. Ojalá fuera con Peter, con el que aseguro que nunca te aburres.
Hace unos días comí en Valencia con una opositora, en principio ya ex, con la que me vengo tratando desde hace un tiempo y a la que no conocía personalmente. Considero que si teniendo oportunidad de desvirtualizar a los nuevos amigos, no lo hacemos cuando surge la ocasión, la cosa (esa amistad) pierde bastante su sentido. Así que en esta nueva visita a Valencia no dejé pasar la ocasión de conocer personalmente a mi amiga.
Me propuso que comiéramos en Commofusión, un restaurante peruano en Pascual i Genís, la misma calle donde se encuentra el Colegio Notarial de Valencia, así que me venía de perlas.
El local es más bien pequeño y el espacio está bien aprovechado, pero no llega al concepto europeo de mesas superpegadas las unas a las otras que hacen necesario cuchichear para que no te escuchen los de la mesa de al lado y no interferir en sus conversaciones. Ya se sabe que los españoles somos un poco gritones …
Sugirió mi amiga que comenzarámos con el Ceviche de Corvina (patata amarilla, ají amarillo, pollo deshilachado y aguacate) y la Causa Limeña de Pollo (con zumo de lima, cebolla, cilantro, maíz y boniato). Ambos platos los compartimos y resultaron más que suficientes. Me gustó el tamaño de los trozos de corvina en el ceviche y me resultó refrescante y muy rica la causa limeña. Luego ella se decidió por una (inmensa) Ensalada de lechugas con queso Brie crujiente, mango, aguacate, frutos secos y vinagreta balsámica y yo me fui a por el sustancioso Lomo Saltado con solomillo de ternera, cebolla, tomate, cilantro y soja acompañado de arroz blanco y patatas. Un plato contundente al que solo le fallaron las patatas que me gustan más finas y crujientes. El plato era muy sabroso y también abundante. Me gustan las buenas raciones y aunque no soy de compartir, no me importa si las cantidades que se piden son suficientes.
Agua, un par de cervezas y dos cafés. Ambos trabajábamos por la tarde y prescindimos del postre. Creo que repetiré cuando tenga otra ocasión.
Mi amiga me invitó y quedamos en que la siguiente visita sería de mi cuenta. ¡Gracias amiga¡
Dos de Murcia y uno de Cartagena (tres restaurantes en la Región de Murcia)
RESTAURANTE RINCÓN HUERTANO (TORREAGÜERA-MURCIA): La ubicación de El Rincón Huertano es una ventaja y un inconveniente. Es difícil de encontrar pero cuando lo encuentras te das cuenta de que estás en plena huerta del Segura. ¿Qué mejor sitio entonces para disfrutar de la comida murciana? Porque El Rincón Huertano respira huerta y murcianismo por los cuatro costados: en el nombre, en la ubicación, en la decoración y en la carta. Es de lo mejor en su estilo y no es una venta o un merendero cualquiera, es un restaurante de verdad. Ideal para celebraciones y para ir con niños. Precios medios.
FINCA SANTIAGO, EL PUNTAL, MURCIA: Precursor de los menús a caballo entre el menú del día y el menú degustación, Finca Santiago es una finca con piscina, amplio aparcamiento, limoneros y naranjos, y restaurante con zona interior y terraza, que está siempre a parir y que funciona a base de un menú con entrantes abundantes y variados y un plato principal de carne (que determina el precio). El postre variado con fruta y dulce precede al café de puchero con Anís Machaquito, bizcocho y chocolate. Rápidos y bastante serviciales. Precio aceptable, tratándose de un menú (aunque con los niños puede desequilibrarse el presupuesto). Me gusta mucho. Está cerca del cementerio de Murcia.
LA TANA (CABO DE PALOS, CARTAGENA, MURCIA: O La Tana o El Miramar, porque a El Pez Rojo lo tengo castigado. En el concurrido, al menos en fines de semana y vacaciones, Paseo de La Barra de Cabo de Palos hay dos posibles elecciones: La Tana o El Miramar. En el propio paseo y alrededores hay otros sitios (y la oferta ha cambiado en los últimos años). Yo he sido últimamente más del Miramar (al que voy a tomar el arroz perlines) pero La Tana es La Tana, y su caldero es de los mejores. El éxito les tiene un poco apalancados y “subiditos de tono y de moral” y eso no es bueno, pero así son las cosas para algunos. Así que caldero, arroces, pescados y mariscos, buenos pero caros. De postre el arrope y un asiático y a hacer la digestión. Estupendo sitio con gran ubicación. La terraza es una buena, aunque calurosa, opción.
Mi primera visita hace unos cuantos años, me dejó con muchas ganas de volver. Lo hice, por fin, hace poco y me reafirmó en lo que pensé la primera vez: que es un magnífico restaurante.
El Callejón dispone de un enorme local de ambiente taurino, de esos plagados de fotos de famosos, famosillos, famosetes, amigos y amiguetes, en el que te encuentras a gusto, sin estrecheces, bien atendido y que dispone de una carta importante y amplia en la que destacan los platos de la tierra, algunos con novedosas elaboraciones, sin dejar de lado el marisquito, los pescados y las buenas carnes. Buena bodega y precio alto.
Siempre quiero ir cuando voy por Albacete y no siempre lo consigo.
Oye, y además, ¡qué buena barra¡
Allí tuvimos una noche épica hace años, con un vaquilla de por medio, pero casi que prefiero no contarlo.
Pocas veces he comido y cenado en un mismo sitio que no sea mi propia casa. Y es que nosotros somos así de animalicos. Salimos a picar algo y tardamos doce horas en volver.
El Cantón está en el principio de la céntrica, tradicional y, en algunas épocas, muy bulliciosa Cuesta de la Baronesa ocupando su terraza buena parte de la Calle de San Isidoro, peculiar donde las haya, pues da entrada a un solo portal, a otro local que creo que se llama El Chipé y a El Cantón, que tiene entrada por la cuesta y por San Isidoro.
El caso es que tras tomarnos una croquetas en La Fortaleza, nos encaminamos hacia El Cantón y allí ubicados en una de sus mesas altas nos dejamos llevar por el dueño, un veterano de la hostelería de Cartagena, que nos preparó unas cuantas cosas. como la tosta con jamón serrano y alioli, la de tocino y cebollino, las bolitas de foie con crocanti, la longaniza con almendras y el tomatito con ventresca, que ahora sea capaz de recordar. De allí, casi a punto de comenzar el atardecer, nos fuimos a tomar una copa al garito de más arriba de la Cuesta y luego otra (u otras) a un karaoke situado a escasos metros (en la Calle Cañón) para, un par de horas después, acabar volviendo para la cena, con el mismo grupo y con otros amigos que se apuntaron, a El Cantón. La atención fue fantástica por la mañana y por la noche. Una pena que haya tardado varios meses en publicar esta entrada porque, como siempre ocurre si te retrasas en contarlo, mis recuerdos han perdido bastante nitidez.
Un día fantástico si no fuera porque supuso un tropezón en el comienzo de las Navidades que costó un par de días remontar … Hasta dio lugar a un elocuente artículo de mi amiga Esther Baeza en El Diario Montañés. Que sepan que, en ese caso, el centollo era yo.
Meses después ..
Otro día de esos que empiezan a la hora de comer y terminan ocho horas más tarde y que te dejan baldado para el día siguiente. Estas fueron las estaciones:
La Fuente
Rincón Manchego
Maridaje
Café Lab. Tras el gintonic yo me hubiera ido, pero a pesar de que intento e intento retiradas a tiempo, casi nunca las consigo con lo que, tras recoger a un amigo que trabajaba por la tarde y terminaba la faena, ya de retirada nos fuimos a …
El Cantón (de Lucio) donde tomamos la Tosta Gloria Bendita, las Cucharitas del Cantón, el Revolucionario, la Tosta de Crema Lomo ibérico y la Tosta de Crema de Chorizo. Con nueve cervezas (yo creo que se equivocaron) y cuatro copas de blanco: 62 Euros.
El Carpi, antes El Huertecito, La Aparecida (Cartagena)
Un sitio de juventud donde armábamos buenos follones cuando íbamos a cenar (me refiero a risas, cánticos, bromas al dueño y los camareros y esas cosas).
Volví por recomendación de un amigo hace poco sin saber que El Carpi fue El Huertecito. Ahora que lo pienso no estoy seguro del antiguo nombre, pero desde luego es el mismo sitio.
En este reencuentro nos endiñamos este plato de tocino con ajo. El ajo a pelo es para campeones. Alguna lámina cayó pero eso no hay quien se lo coma (esa cantidad).
También hubo gambas con gabardina o caballitos.
El vino pudo ser uno de los de Casa Roja. Mi suegro no perdonó las chuletillas y yo no perdoné los callos. Del resto, no me acuerdo porque escribo esto muy tiempo después.
Un sitio sencillo para un Manducare sin condicionantes actuales.
Portmán (no es pronunciación inglesa porque viene de Portus Magnus) es un sitio singular. Llevo una temporada sin ir y no sé como irán las labores de recuperación de la bahía. Por allí uno siempre puede ir a Casa Cegarra, al chiringuito de turno de la playa del extremo sur (con su fantástica y puede que contaminada arena negra) y comerse un pescado enorme y bien trabajado en El Cubano.
Aconsejados por la cobradora del peaje de la A-55, nos plantamos en El Patas en nuestra primera parada camino de Santiago de Compostela.
El Patas debe ser una institución en la zona; cuenta con amplios salones de celebraciones y con un restaurante, en el que, sin duda, habrá que comparecer en próximos viajes. El mostrador frigorífico exhibía buenos pescados y mariscos y los platos que tuvimos ocasión de ver pasar, no pintaban nada mal. Además la decoración era agradable.
Nosotros nos conformamos, por esta vez, con las mesas próximas a la seguramente concurrida (a otras horas) barra del local.
La parada no fue tan rápida como esperábamos y queríamos puesto que el servicio fue lento (probablemente por la celebración de algún evento en los salones). El condumio consistió en unos notables berberechos, unos calamares a la romana, que no gustaron, y en unos “paletos”. El paleto es una gran rebanada de pan de pueblo con tomate rallado y acompañamientos diversos: jamón serrano, jamón serrano plancha, jamón serrano y huevos, ternera … Cada uno de nosotros tomó uno distinto y creo que quedamos todos satisfechos.
Como digo, creo que algún día habrá que parar a “comer, comer”. Si se va con tiempo (hay que abandonar la A-55) pienso que es un lugar recomendable cuando se viaja por la zona.
El sitio de moda en Águilas catapultado desde su vieja y modestísima ubicación cerca del Placetón es, para mi gusto, lo mejor de lo mejor de la historia de la gastronomía aguileña a distancia del mítico Las Brisas o de los más actuales Poli, Ginés, Menéndez o Pecado Gastrobar. Este sitio promete y tiene un gran futuro por delante.
Comenzamos la velada con un par de cañas.
Me encantó el detalle de la hogaza de pan partía con su aceite, su pimentón y su sal. Me recordó a aquellas noches de juerga de la juventud que terminaban en la panadería del Igorcomiendo pan caliente y empanadillas o cruasanes recién hechos.
Para los entrantes elegimos el tartar de atún (brutal), las croquetas del día (que eran de cocido y estaban buenísimas), las almejas flambeadas (hace mucho tiempo que no probaba unas almejas tan ricas) y el rollito de bogavante y pollo (que fue lo que menos me gustó de la cena por el contraste de sabor).
Los segundos platos fueron una espectacular y abundante presa ibérica y un rape frito que yo hubiera pedido solo frito pero que finalmente pedimos al curry rojo que le daba un toque picantito muy interesante.
Para el postre el mango con chocolate blanco y la leche frita que no resultó tan espectacular como nos aseguraba el camarero.
Intenté pedir un Cárabo de Confesionario blanco y no lo había y un Muga blanco y tampoco lo había con lo que fue el camarero quien me trajo tres botellas de blanco a la mesa para elegir decidiéndome por un Finca de Valdelagunde que me gustó mucho y estaba a óptima temperatura, si bien creo que es un fallo considerable en un local que aspira a lo máximo que le fallen dos referencias de la carta aunque en estas extraordinarias circunstancias hay que intentar pasarlo por alto.
Terminamos con un par de copas de Oporto.
Precio para tres: 141 Euros.
Al entrar hacía bastante frío pero la sala se fue aclimatando conforme se fue llenando (y el local estaba casi lleno).
El staff es joven y le pone ganas pero van algo aturullados especialmente a la hora de renovar y retirar servicios de la mesa.
Lo que menos me gustó es la excesiva rapidez con la que se sirvieron los platos. Prefiero la rapidez a la lentitud, pero que se acumulen los platos en la mesa tampoco me gusta nada, aunque demuestra que la cocina trabaja a muy buen ritmo y saca adelante las comandas de un montón de mesas en los dos servicios diarios de comida y cena.
Muy bonita la vajilla de porcelana de Turquía.
Tienen tomadas todas las precauciones y medidas para el COVID-19.
Por cierto Juanfran, un sitio con aspiraciones no puede tener una televisión y menos para repetir incansablemente un mismo vídeo relativo al restaurante que uno que se sienta (como fue mi caso) justo enfrente llega a ver trescientas veces durante una cena. Por favor, ¡quítala y llévatela a casa¡
Conozco a Miguel, aunque él a mi no, desde que trabajaba en el Mesón de Jesús de la Calle Mayor, un experimento que fracasó en Cartagena a pesar de lo bien que a Jesús siempre le ha ido en Murcia. En fin, esta Cartagena es así.
El Rincón de Miguel fue el Rincón de Pepe. Cambio de nombre y continuación de la línea del precursor. Que si cantonal, que si fronterizo, que si campero, que si buena hueva y almendras, y cada vez un poco más hasta llegar a tener una respetable terraza (algo incómoda), mesas dentro y mesas en el comedor del sótano, extendiéndose cada vez más la carta, sin pretensiones y una buena calidad y preparación.
El precio está bien, pero tampoco es una ganga. Solo me quejo del servicio que resulta en ocasiones más que displicente.
Este clásico aguileño ofrece unas instalaciones sin lujos pero aparentes, cuidadas y limpias y un trato familiar. Dispone de terraza y de comedor interior. La terraza es muy agradable en buena parte del año. El interior está suficientemente ventilado y refrigerado y es luminoso, aunque a veces puede hacer algo de calor.
Hacen bien las paellas, hacen buenas frituras y tratan bastante bien los pescados, manejando un género de buena calidad-precio.
Aconsejo un picoteo para comenzar e incluso en los platos principales (uy .. ¿he dicho yo esto?) o algunos entrantes con un arrocito.
Allí vamos en familia cuando no queremos sorpresas en la factura.
¿Y el nombre? No sé, no me lo pregunten a mi que yo también me lo pregunto. Tal vez estuvieron allí emigrados y en cuanto a lo de Mormar, pues ni idea. En el diccionario de la RAE lo más parecido es mormado (que padece muermo …) o mormarse (congestionarse la nariz). Tal pasaron mucho frío en Frankfurt….
Galería fotográfica del “Día de los ajos 2020” (Mostra de la Cuina de Pinoso y presentación de “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”)
Fantástico día de reunión de amigos y compañeros el pasado 27 de Febrero de 2020 en el Restaurante El Timón de Pinoso a propósito de la XX Mostra de la Cuina que sirvió de excusa para la presentación en sociedad de mi primer libro “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”. Fue, además, un día perfecto para homenajear (y habrá más homenajes) a Rosa María Amores Rico por sus cuarenta añosen la notaría.
Si fuimos a Jimmy & The Fish fue por ir al El Pireo y por la recomendación de la guía de viaje y de la recepción del hotel donde nos alojábamos. Cogimos un taxi desde el centro de Atenas que no tardó mucho y que fue razonable de precio (me acaba de venir un flash de aquel momento).
El local es pequeño y acogedor, bien decorado y con un público elegante.
Todo bien hasta aquí, pero a partir de aquí no nos gustó nada. No cenamos bien: el rissoto estaba insípido, los calamares solo sabían a plancha y el pescado que nos ventilamos, cuyo nombre no recuerdo, no tenía ningún fuste. De los postres ni me acuerdo. El camarero hizo lo posible por agradar, mientras que el que debía ser Jimmy (o the fish, vaya usted a saber) hablaba por teléfono y salía a fumar al exterior. Y lo peor de todo, nos pegaron un palo que nos levantaron en peso, muy caro. El de la guía tendría que revisar sus criterios y los del hotel también.
El típico caso en que te traen la bandejita con el bicho, le saludas y luego te frungen.
Lo de comer dos platos y postre ha pasado a la historia salvo que vayas de menú. Y casi que lo de comer un plato para ti solo. Ahora todo “se tiene” que compartir y, oigan, les digo que yo me quedo con hambre.
Entre los que no quieren gastar, los que quieren adelgazar, los que piden “en su propio nombre y derecho” y “en representación del resto de la mesa” pensando en su hambre y en el tamaño de sus cuerpos y estómagos, lo cierto es que me pasa en bastantes ocasiones que yo hubiera pedido (y comido) más de lo que se pidió (y me comí).
No nos fuimos mal ayer de “El Callejón de Cuqui” pero un poquito de ensalada de tomate y ventresca, un par de patatas “Macho”, una croquetita, un tapita de fritura y otra de pulpo, medio trozo de bacalao rebozado (buenísimo), la mitad de un volován de no sé que y un par de lascas de un lomo bajo de buey (más la tarta de cumpleaños) me supieron a poco y me hicieron pensar una vez más en aquello que decía Godofredo de Miramonte en Los Visitantes: “estas menudencias me han abierto el apetito, ¡que traigan los gansos, los capones y los jabalíes¡“.
Y, ojo, que la cosa no es solo de los comensales, también es de los restaurantes (y no lo digo por Cuqui, que conste) que desde hace tiempo, a mi modo de ver, se aprovechan de la tendencia del “to share” y disminuyen las raciones y aumentan los precios. Es más, ayer mismo les parecía que habíamos pedido comida suficiente cuando yo no tenía nada claro que así fuera. Es lógico que sean prudentes y deben serlo, pero también es lógico que a veces yerren.
Pues, “¡pide lo que tú quieras!”, podrían decirme, pero no es tan fácil. Luego vendrían las contrapartidas: “¡que caro!” o el “¿no ves?, al final ha sobrado comida”. Claro, si yo me pido un cachopo porque tengo hambre y me lo voy a comer y no sobra y vosotros pedís uno para los dos y os sobra, ¿qué teníamos que haber hecho? ¿pedir uno para que vosotros os quedéis a gusto y yo con hambre? Al final, el día de los cachopos, lo que sobró nos lo llevamos a casa y mi hijo quedó tan contento con su medio cachopo para cenar.
En fin, abogo por el “not to share” y porque nos sigan quedando de Madrid para arriba, donde las cosas no son las mismas, y mi querido Portugal, donde quedarse con hambre es más difícil aunque sea a base de arroz, ensaladas, patatas fritas y ¡mucho cilantro!
Años antes que yo, el inefable Salvador Sostres escribió Sólo para hombres. Que conste que yo no llego a tanto pero mi visión es próxima a la suya.
¡Pues ha estado muy bien otra vez¡ Mi anterior visita (y ya van nueve ediciones) fue hace dos o tres años. El menú ha sido el mismo excepto el cuarto plato que fue entonces un cordero en salsa y ahora el suquet de pescado. Más sustancioso el cordero aunque resultó demasiada comida después de habernos jalado una barbaridad de calçots.
Con la bebida (y se bebieron varias botellas de vino y unas cuantas cervezas) el precio se puso en unos 70 Euros por pareja o algo más (no me acuerdo). Estuvimos muy bien atendidos por los dos camareros que eran unos máquinas y pasamos un rato estupendo que continuó después con una copa y media hasta bien entrada la tarde del domingo.
A mayores, como dicen en Galicia, nos trajeron las alcachofas y las patatas asadas.
Sin duda hay que repetir en 2021 y asistir a otras jornadas gastronómicas de Jordi Paretas (las asturianas creo que son las próximas), el jefe de La Antigua Maestranza.
¡De categoría¡ Hasta me arrancaron el compromiso de intentar ir al padel …. cualquier día aparezco que estoy enrobinao.
Segunda visita en pocos días a La Cartela. En la primera ocasión estuvimos en una mesa alta en la zona de barra y en la segunda subidos al comedor del primer piso.
La carta es muy interesante, de esas en las que te cuesta trabajo elegir hasta cuando en el último día de un puente estás saturado de comer.
Como picoteo nos pedimos una de longaniza seca con patatas fritas de las gruesas, aceitunas y almendras. Después vinieron unas bravas y el exquisito tartar de atún que siempre te deja con ganas de pedirte otro. Los principales han sido la ternera en corte argentino marinado a la brasa (con su ensalada de patatas) que estaba fuera de carta, el costillar BBQ (con su ensalada de col), el cochifrito con trigueros (mi plato) y una urta (un pescado de roca similar a la dorada) que no me he fijado como le venía preparada a mi suegra.
El vino, tinto, ha sido de la zona de Cuenca: “Apóstata” se llamaba.
Me han encantado los postres: el pijama “moderno” (me han robado la idea), la tarta de queso y especialmente el chambi de corte mantecado que estaba delicioso.
Cuatro personas 142 Euros incluyendo el resto de bebidas (cocas, cervezas y agua).
La ubicación del local es magnífica. En el centro mismo de Cartagena y pertenece al grupo “Casa Tomás”, ¿what else?
Ahora lo dudo, pero juraría, y así lo comentamos Pablo (el dueño) y yo hace tiempo, que tuve “el honor” de hacer la primera crítica para Tripadvisorde “La Catedral”. No ha sido el único caso.
Llevábamos tiempo esperando este día y lo cogimos con ganas. Nos reunimos en la terraza del Bar Teatro Romano y mientras nos tomábamos unas cuantas cervezas y escuchábamos el buen sonido de una banda italiana venida a La Mar de Músicas, fuimos calentando motores para la cena.
Al anochecer nos llegamos hasta La Catedral, junto al Teatro Romano y la Vieja Catedral de Santa María, que le ha dado nombre, en la Cuesta de la Baronesa que fue el epicentro de la noche cartagenera durante unos años y que ha recuperado parte de su antiguo ambiente.
La edificación fue rehabilitada con mucho tiempo y esmero (¡y ha quedado fantástica¡) y cuenta con varias plantas dispuestas para comidas, cenas y copas.
Nos habían preparado el comedor del aljibe (todo el mundo pasa a verlo y causa sensación) con una enorme mesa con sillas y mesas altas, sin manteles.
Había mucha gente esa noche y nos advirtieron de que estaban a tope en el momento de nuestra llegada, pero lo cierto es que la cena fue fluida y no estuvimos para nada desatendidos por un servicio joven y con ganas que irá mejorando con el tiempo.
Teníamos un menú concertado en plan picoteo por 35 Euros. Empezamos con una ensalada, seguimos con un queso de rulo caliente, unos rollitos rellenos de morcilla, unos pinchos morunos muy sabrosos y terminamos, que ahora recuerde, con atún y entrecots troceados al centro. Los postres, a buen nivel, también fueron compartidos.
La calidad-precio fue muy buena y las cantidades más que suficientes; hasta diría que sobró comida.
Aparte de la cerveza, que se bebió en abundancia, tomamos un Ribera del Duero al que le sobraba temperatura.
Tras aquella primera visita ha habido unas cuantas más.
La Marquesita se encuentra en la Plaza de los Carros (Plaza Alcolea en el callejero oficial) y cuenta con agradable terraza (¡menudas hortensias y en Cartagena¡) y comedor interior. Hace pocos días, después de bastante tiempo sin ir, me he reencontrado con este restaurante y no volverá a pasar tanto tiempo sin que me pase por allí, porque salí muy a gusto. Atenta la propietaria (¿la marquesita?) y el servicio. Precio medio-alto. Buenos vinos (tomamos un Mauro crianza, perfecto de temperatura y conservación y a buen precio, para lo caro que suele ofrecerse). De entrantes tomamos quisquilla cocida (de la mejor de los últimos tiempos), manitas de cerdo (delicatessen), tempura de verduras (muy rica) y de platos principales carrillera de ternera (se deshacía pero con una salsa demasiado contundente), canelones (muy buenos y con la misma salsa que la carrillera), cabrito lechal (no es mi debilidad) y bacalao (con gran aspecto, pero que no probé). Los postres estaban BUENÍSIMOS (sobre todo la melosa de trufa). Volveré pronto.
La Teja Azul dispone de una zona de barra y de otra de comedor compuesta de varias dependencias que debieron ser las habitaciones de la antigua casa que allí existía. La estética y decoración de todo el local es rústica y acogedora. El servicio es esmerado. La presentación de las mesas, la cubertería, la vajilla y la mantelería están cuidadas y la comida, ¡ay, la comida¡, me gustó todo, pero el entrecot de angus fue sublime, tal vez el mérito sea del angus, pero también hay que saber prepararlo. Además, ahora te dan mucho angus por liebre. Buenos vinos. Buenos precios medios. Mereció la pena el viaje hasta Villena. Hasta pronto.
Mi falta de tiempo hace que no pueda dedicarme a escribir sobre el Manducare todo lo que me gustaría, entre otras razones, porque sin Manducare no habría blog de Justito El Notario.
No habíamos ido todavía a La Tía Juana (que ocupa el local que tuvo La Cangreja en la Calle del Carmen) y ayer sábado decidimos salir a comer y ver el ambiente del Carnaval cartagenero.
Intenté reservar a través de la web pero me pareció que solo podía apuntarse uno a la lista de espera (tal vez porque estábamos a menos de dos horas de la hora D), así que nos lanzamos a la calle con la idea de personarnos allí, reservar, tomar alguna cerveza y volver luego para comer.
Y así lo hicimos. Nos atendieron estupendamente al hacer la reserva que nos confirmaron con un SMS y nos fuimos a tomar un par de cervezas al “Vinagrillo” acompañadas de una tosta de garum, otra de sardina ahumada y una gilda.
Después volvimos a La Tía Juana y nos acomodaron junto al baño (siempre me fastidia que esto suceda). La única vez que comí dentro de La Cangreja me sentaron en el mismo sitio.
El local es chillón, super colorido e híper decorado pero nos gustó mucho. Es de esos sitios en los que te entretienes escudriñando las paredes. Tienen razón en eso de que el alcohol no contesta las preguntas pero ayuda a que no las recuerdes.
El trato en mesa siguió siendo estupendo. Tanto la chica que nos tomó la comanda como el chico que llevaba el curioso carrito de los mezcales y tequilas, estuvieron encantadores y dispuestos.
En la mesa, tapados por las cartas, te reciben con un tequilita completo y luego te ofrecen la bebida. Optamos por sendas Michejuana XXI.
Para comer nos tomamos unos nachos El Mentiroso con extra de guacamole (el extra no nos mereció la pena). Luego nos fuimos a los tacos. Nos pedimos dos cada uno e intercambiamos: El Perrón y La Quitamaridos. Me quedé con ganas de probar un hamburguesón que en vez de pan de hamburguesa llevaba donuts flambeados.
Con la comida en marcha nos visito el carrito de mezcales y tequilas y nos decantamos primero por un mezcal (400 conejos que no se nos aparecieron porque dicen que los ves si lo bebes) y otro del que no recuerdo el nombre y del que tengo una botella en casa que me regaló mi amigo Quino Cobos cuando se casó hace unos años. Aun no he podido con ella porque es enorme y en casa no hay muchas ocasiones de beber tequila. Esperen, que está el nombre en el ticket: Dobel.
Solo hay tres postres pero no probamos ninguno por falta de capacidad estomacal.
El precio rondó los 75 Euros pero la mitad fueron del bebercio.
El Vinagrero de La Unión no necesita recomendaciones. Es un clásico donde los haya y se come formidable. Lo que hay que hacer es ir y de paso disfrutar de algunos encantos de la ciudad minera.
Entre ellos está su bonito cementerio con su calle central dispuesta para lucimiento de los principales panteones.
Aquí va un reportaje del lugar y un par de fotos de la comida en El Vinagrero.
Algunos apuntes preliminares. Elegir zona (interior o terraza y terraza primer línea segunda o tercer porque puede molestar el sol). Muy bonito el baño. Demasiado tiempo para el segundo plato. Servicio acelerado. Una nueva discrepancia en el punto de la carne. Algunos locales creen que su punto es el punto, creen que el punto es universal y hay puntos que no son al punto y punto. En los últimos días en un par de locales me han servido agua en botellas vulgaris o en botella con marca. En este último caso la botella es marca de la casa. Agua del grifo no era porque la bebo a diario y conozco el sabor, pero casi tres euros por una botella de agua tratada de alguna manera me parece realmente caro. Se agradece el aperitivo y que no cobren el pan.
En los entrantes elegimos los dados de atún rojo con su toque picante (y dados grandes) y los boquerones fritos con un toque cítrico. Luego nos confiamos a los platos principales que fueron las verduras wok que estaban impresionantes y las carnes (solomillo y lomo bajo) dado que el establecimiento cuenta con una zona de brasas que no es usual por estos lares. Como he dicho de nuevo me encontré con una discrepancia en el punto. Pedí punto más por mi hijo y va el tío (mi hijo) y me sorprende diciendo que no, que quiere sangre, así que lo dejamos en el punto. Cuando las carnes llegaron estaban punto + o casi que más. Curiosamente los de la mesa de al lado la recibieron poco hecha y la devolvieron al parrillero, así que si yo pedí punto y la de al lado me pareció poco hecha, ¿la conclusión es que el punto de este cocinero no tiene muy afinado el punto? Yo diría que así es.
Por lo demás, la carne estaba buena pero me pareció escasa que quieren que les diga. El lomo bajo bueno pero mi solomillo era tres cuartos de solomillo. A lo mejor, al traerlo en tres trozos ganan un solomillo por cada tres que le piden y dan de comer a un cuarto. Pataticas y ricos pimientos con un toque dulzón.
El chaval se tomó un flan y la doctoressa y yo nos dimos a los quesos con una copa de tinto.
Me gustó mucho el godello berciano (Sangarida La Yegua) y el resultado en conjunto fue muy satisfactorio porque el sitio es fantástico. No hay nada igual en esta ciudad .. aunque .. pero … me fastidió lo de la carne y hay que poner platos generosos puñetas.
No dejen de visitar la tienda al salir porque es espectacular.
Segunda visita
Nos tocó en esta ocasión en el interior. Tomamos croquetas de jamón, boquerones fritos, almejas a la marinera (las babosas no me van), callos (sí, callos, qué buenos) y luego hubo paletilla de cordero glaseada, con su jugo y patatas al ajo cabañil, arroz de verduras y a los postres milhojas de crema y chocolate. Muy buen precio para los cinco comensales que éramos.
Desde el O Mar de Foz, Jorge Raúl, se nos perdió un poco, pero solo un poco. Cordido está a dos pasos de Foz, en medio del campo, donde se respira Galicia por los cuatro costados. El establecimiento tiene una pinta exterior estupenda; el interior no defrauda, aunque no opino del hotel puesto que solo fui a “yantar”. Lo hice en la terraza, suspendido en el aire, con buenas vistas, bajo una buena sombrilla, muy bien atendido por el propietario (que no pierde detalle de nada de lo que ocurre en su establecimiento). Nos invitaron a un poquito de cecina con queso rallado para empezar, luego nos pusieron unos chipirones con patata, (sabrosos y tiernos, bien combinados) y alguna cosa más que no recuerdo; los platos principales fueron en la línea Jorge Raúl para “peones camineros” (por la abundancia, no por otra cosa), tanto la carne, como el pescado (merluza) o los callos al estilo de Cordido (¡menuda digestión, a mediados de agosto y con casi treinta grados¡).
En el postre me sorprendieron con un yogur de oveja (La Coladilla) que me encantó. Bastante, y buen, vino (creo que tres botellas para cuatro … ) de Rioja y el precio no nos pareció mal: unos 160 Euros, cuatro adultos y un niño (que cumplió con sus huevos con patatas).
Para terminar de comer la pasada víspera de Reyes nos “conformamos” con cuatro raciones de mero con alguna verdurita pero antes del mero hubo gamba roja (terciadita pero muy rica y muy bien hecha), una de calamares andaluza, almejas al ajillo, tortitas de camarón, tortilla de chanquetes, mejillones y huevas a la plancha.
El vino fue un Terras Gaudas (que hacía tiempo que no bebía) y a los postres dos clásicos soufflés, pan de calatrava y alguna cosa más.
El sitio originario se ha remozado quitando el viejo biombo que separaba la zona de barra que ahora resulta más cómoda para comer en sus barriles (con mantel y todo). Contiguo al local de siempre hay otro en el que solo hay comedor. Además, tienen mesas en la calle.
Eché de menos una carta para valorar el precio y para enterarte bien de todo lo que hay.
Por cierto, el dueño (Antonio) se parecía (hace años) a Robert de Niro. Así que entre Robert y Paul (decían que mi suegro se parecía a Paul Newman), me pegué la víspera de Reyes un buen homenaje en un sitio que tenía completamente olvidado hasta que mis amigos Pepi y Alfredo nos dijeron que son habituales de su barra y que siempre tapeaban muy bien allí.
Lo del parecido con Robert de Niro lo dije en voz alta para hacerme la foto de portada y otro comensal opinó lo mismo que yo: Antonio se parecía a Robert de Niro. Entornen un poco los ojos para ver la foto ….
Mayoría de edad en La Tasca del Tío Andrés, Cartagena
Nunca fue mal sitio pero con los años y las generaciones, con un equipo humano excelente ha tomado gran altura. Está siempre lleno. Barra, aledaños con mesas altas y comedor.
En el 87 cumpleaños del abuelo y el 18 del nieto (nacieron el mismo día con 69 años de diferencia), nos despachamos bien a gusto.
Al margen del bebercio hubo quisquilla cocida, torreznos de Soria, huevos con patatas al ajo cabañil, almejas al ajillo, mejillones a la brasa, ijada de atún y un cachotino.
Hubo Lagar de Pintos y Ribeiro Lalama.
No dejamos pasar la tarta (Lotus) porque había que soplar las velas y no habíamos llevado una nuestra.
Sin estrellas, soles, ni guías, ahí está La Tasca del Tío Andrés.
Mercado de Correos, Murcia, un lunes de agosto con Piter Palaces
Después de haber oído muchas veces hablar del Mercado de Correos, en un inhóspito lunes de agosto, día nueve para más señas, aprovechando una visita a mi madre y después de tomarnos una primera ronda en el mítico Cafeto o Café Bar del Paseo Alfonso X El Sabio (el conocido como “tontódromo”), nos fuimos mi amigo Pedro Palacios y yo a tomarnos algo allí.
El sitio está muy chulo. Tiene una parte cerrada y otra abierta que me pareció que era para tomar copas. Los diferentes puestos están alrededor de una zona central de barra y entre las zonas de puestos y la zona central de barra se disponen las mesas. A diferencia de lo que ocurre en otros mercados similares diría que está orientado exclusivamente a la gastronomía y es posible sentarte en cualquier mesa disponible sin que haga falta que te vayas moviendo por los diferentes puestos. No sé si es cosa de la pandemia, pero de este modo puedes pedir a cualquiera de los camareros que lo son de todos los puestos lo que hace, sin duda, la experiencia mucho mas cómoda. La carta puede verse aquí.
Dicho esto, lo cierto es que no me gustó demasiado el Manducarey tampoco me pareció barato.
Tomamos un cartucho de hueva, mojama y almendras más bien escasito aunque también es cierto que costaba 3,50 Euros; unas zamburiñas de un tamaño muy respetable y que estaban bastante bien hechas; un chorizo criollo a la sidra que no sé si en realidad sería un chorizo de chato murciano; media ración de jamón ibérico muy normalito y media ración de de quesos del mundo también mas bien flojitos.
Nos tomamos cuatro copas de Itsasmendi un txacolí muy rico (y previamente habían caído dos copas de cerveza).
Resultado final 65 €.
Pedimos dos cosas que no había: ostras y steak tartar, con lo cual hubo un cierto grado de frustración que hace necesario darle a este sitio una segunda oportunidad en mejor fecha.
Increíblemente, después de haber comido en O Grelo, algunos teníamos suficiente para cenar algo. Así que debidamente recomendados nos plantamos en el Mesón J.M., casi enfrente del espectacularísimo Colegio de Los Escolapios, y allí nos jalamos un pulpo a feira, una de queso del país, una ensaladita de tomate (el tomate es diurético y nos vino bien para desengrasar) y una botella de mencía que estaba muy fresquito.
Nos costó 28,30 Euros. Nos atendieron francamente bien y por allí (estábamos en la terraza) circulaban botellas de vino y chuletones de mucho mejor porte que nuestro discreto yantar. Habrá mejor ocasión de degustar otros platos en el J.M. Entre tanto quede este aviso para navegantes.
En nuestra estancia en Monforte, otra noche cenamos en La Polar.
Comencemos por el vino PORTUGAL-FILIPA PATO DINÁMICA BICAL 2020: Un vino seco suave, cremoso y fresco a 27 Euros. Me ha gustado tanto que me he comprado 6 botellas de la cosecha (con nuevo etiquetado) de 2021. Y me ha costado encontrarlas. Se agradece mucho un vino portugués de calidad en la carta de un local cartagenero. Yo no bebo vinos extranjeros, excepto portugueses o caso de necesidad o estando de viaje.
Pan de masa madre. Espectacular. Viene caliente y te cuesta aguantar y no hincarle el diente.
Mini tortitas crujientes. No me sorprendieron porque en Pinoso venden unas un poco mas grandes pero igual de buenas. Creo que no son de Pinoso sino de algún pueblo cercano.
Tartar de atún rojo del Gorguel y arroz Calasparra. Ligeramente picante. Alguno lo hubiera preferido sin el arroz. Esos picatostes redondeaban el plato. Me encantan los picatostes y el pan frito a tamaño barra de pan.
Patatas bravas. Bastante bravas y con un ingrediente secreto que no conseguimos averiguar. Exquisitas.
Tabla de quesos seleccionados por Adrián de Marcos. El carro de los quesos de Magoga es mítico y aquí se han traído una buena selección.
Hamburguesa buey de raza Minhota 100% (200 gr), queso cheddar y patatas fritas. Buenísima. El punto de la carne, el pan y todo. Las patatas con piel de acompañamiento, estaban perfectas.
Pavlova. Por poner un toque dulce aunque estábamos muy llenos.
150 Euros. Me pareció correcto el precio para como está la hostelería de cara y para un sitio de este tipo, con un servicio profesional y esmerado, con una carta tan atractiva, con todos los detalles cuidados y con un buen vino, cuatro entrantes, dos segundos y un postre para tres personas.
Estoy ya con ganas de repetir en el hermano pequeñito del Magoga porque me quedé con ganas de probar el resto de la carta.
Por cierto, no estaba lleno del todo. Me sorprendió.
No sabía que el Minuto 90 existía hasta que habló de él Tomás Martínez Pagán en su sección dominical “Las cosas por su nombre” en La Verdad. El Viernes Santo hubo ocasión de actuar allí por vez primera y reservé una mesa a las 14:30.
El local está a la altura de la grada baja y situado hacia el centro del campo. A través del forjado de cemento y mediante una gran franja abierta y acristalada se divisa todo el campo. La decoración es (¡cómo no!) en blanco y negro, los colores del Efesé, los baños son los “Vestuarios” y la sala es rectangular (como la “cancha”) y de tamaño mediano. Algunos lemas alusivos al equipo se pueden leer por las paredes (por ejemplo, “Todo comenzó en El Almarjal”). Desde nuestra mesa a la altura de la pequeña barra, estaba la entrada de las cocinas. En el par de horas que estuvimos por allí vimos pasar al chef y una ayudante de cocina, nos atendió en mesa un camarero muy profesional y “tratamos”con la jefa de sala que nos recomendó y explicó todo a la perfección al ordenarle la comanda que incluyó, para comenzar, un espectacular jamón de bellota de Huelva, la quisquilla de la costa que venía sobre una base fría de caldero, las croquetas de merluza (aposentadas sobre un hueso de atún) y las muy espectaculares de jamón (con otro cortito por encima del mismo jamón de Huelva). Ya en los platos pasamos al calamar de costa, a la cazuela de alga nori, a las habichuelas con cerdo (que no fueron mi plato pero que probé y que pediré en alguna otra ocasión ya que encantaron) y a mi steak tartar que estaba muy bien aderezado y coronado con una yema de trufa. Con los postres no decayó el espectáculo porque nos encantaron los Ferrero con crema inglesa, la milhojas también de crema inglesa y las dos torrijas tan propias de estas fechas. En el vino, una de Tilenus Godello que siempre es garantía.
Últimamente se han abierto algunos locales que no están en pleno centro y que si superan esta teórico handicap tienen todas las posibilidades de triunfar. El Minuto 90 cuenta además con una propuesta singular por el lugar en donde se encuentra.
El precio fue asequible (48 Euros) para una comida con algún plato caro y muy completa a diferencia de muchas que se hacen actualmente donde el picoteo para todos es lo que impera. Yo prefiero mucho mas comer así. Es mas, no soporto el continuo picoteo en toda ocasión y lugar.
Con ganas de repetir y recomendable que es lo mejor que puede decirse de un restaurante.
Que sí, que sí, que es maravilloso y que hay que ir, pero le falta confort y calidez. Además el personal podría ser algo menos estirado pues contribuye a convertirlo en lo contrario de lo que debería ser, es decir, en una cafetería express en un sitio muy bonito:
“Tómese algo y disfrute de estar en el mejor café del mundo, pero no se me repantigue mucho que tiene que entrar el siguiente”.
El Restaurante O Grelo de Monforte fue Premio Nacional de Gastronomía, aunque no sé en que categoría de las varias que hay. Este premio, que el propio restaurante se ocupa de publicitar (aunque algún camarero no tenga ni idea de en que año se les concedió) lo otorgan las Juntas Rectoras de la Academia Española de Gastronomía y la Cofradía de la Buena Mesa, y no digo yo que en el año (o siglo) que se lo concedieran (en la correspondiente categoría) a O Grelo, no lo mereciese, pero hoy, creo que más bien no lo merecería. Seguro que algún preboste de Monforte perteneciente a esas magnas Juntas y/o Cofradía tuvo alguna decisiva intervención en el otorgamiento.
Bueno, pues, aconsejados por gente que conoce Monforte, seducidos y casi abducidos por lo del Premio Nacional, nos presentamos a comer un día de Junio. El local es agradable, modernillo, justo de personal, atendido con cierta desgana y estaba (era miércoles) casi vacío (otra mesa y la nuestra).
Primero pedimos camarones y tuvieron que llevárselos a darles una lavadita porque estaban salados y no era, como dijo el jefe de sala, porque se les había echado sal por encima, era porque se habían cocido con sal de más; además de sabor los he probado bastante mejores. El pulpo con cachelos estaba de primera y el caldo gallego también. Los segundos platos fueron entrecot al queso y lacón con grelos, ambos correctos pero nada del otro mundo. El mencía que tomamos no nos gustó (era de la bodega de la casa), estaba además muy caliente y hubo que enfriarlo. Acabada la botella nos pasamos a un valor más seguro: Campillo Crianza de Rioja. Los postres eran ricos. De precio no estuvo mal: rondó los 50 Euros por cabeza.
Tal vez mi decepción esté relacionada con las expectativas generadas por el dichoso Premio.
Creo, a pesar de todo, que debe ser de lo mejor de Monforte y no me extrañaría que repitiera si volviera por allí.
Volvimos del fantástico Monasterio de Rila y tras un rato de descanso en el City Hotel BW Premier Collection de Sofia nos fuimos a la calle a buscar un sitio donde cenar en Nochevieja. Dimos un buen paseo. Todos confiábamos en José Luis. No habíamos reservado para cenar pero confiábamos en su instinto y en su buena suerte para encontrar un sitio bueno y bonito (barato en Bulgaria casi seguro que lo iba a ser). Después de un rato, el desánimo parecía cundir entre nuestras filas y .. de repente .. ¡va y lo encuentra¡Lo habíamos intentado en un par de sitios y, cerca del Teatro Ivan Vazov apareció una calle, una luz, un recoveco, unas escaleras, un semi sótano, un bistro, ¡One Way¡ Sí, pero tenemos solo una mesa pequeña, en esa esquina, no sé si estaréis cómodos, es posible que estéis apretados. Ven Justito, ¿tú que dices Mamen? Pues a mi me gusta; una carrerilla; un silbido a Miguel, Pepa y Almudena, ¡oye que sí¡ ¡que tienen sitio¡
En unos minutos estábamos ubicados, las primeras cervezas, las tablas con quesos y embutidos, las ensaladas, las salchichas, una botella de Deja Vú(y con ganas de una segunda que no tenían), otra botella de un vino italiano, una camarera majísima, postres, buena música, unos gin tónics, gente que entraba y salía (sin parar) a fumar. Unas risas con el calor del cuarto de baño. Nos dio tiempo a cenar, a volvernos a abrigar y a salir a la calle para irnos a tomar las uvas (sí, las uvas que llevamos desde España). Y ¡menudo momentazo¡ … fuegos artificiales, abrazos con españoles e italianos, cánticos, promesas de matrimonio, risas, bailes … Fantástico e inolvidable.
Un momento Nochevieja de esos que no se olvidan por mucho tiempo que pase. Hubo otro hace tres años. Tal vez el año que viene sea en Armenia.
La sensación del verano 2018 en Águilas ha sido sin duda el Pecado Gastrobar. Indispensable reservar con antelación, aunque no sabría decir con cuanta. Yo como mínimo lo he hecho de una semana para otra. El primer día reservé para mi segunda visita que iba a hacer dos semanas después. Se ubica en una antigua fábrica de esparto en desuso desde hace muchos años situada en el Paseo de La Colonia de Águilas. Yo llevo cuarenta años yendo a Águilas y siempre he visto esta edificación en primera línea exactamente igual que lo ha estado hasta ahora. La rehabilitación es excelente y el local muy agradable. Se han conservado algunos muebles y papeles de la antigua fábrica y oficina y se han abierto nuevos huecos en las paredes situando enormes ventanas por las que entra mucha luz y se disfruta de las vistas al paseo y la playa. Pensé inicialmente en que tal vez pudiera ser un sitio ruidoso pero no lo es. Se puede hablar perfectamente sin que te molestan ni los de las mesas de al lado ni los de la barra. Prefiero sin duda el interior a la terraza que no me aporta nada especial.
El servicio es joven, le pone ganas y asesora bien. Los platos no son pequeños. Era la comidilla en Águilas, “te vas a quedar con hambre y es caro”. ¡Que va¡ ¡en absoluto¡ Buenas y equilibradas raciones que no dejan a nadie con apetito y el precio resulta razonable. Noventa euros para dos adultos y un niño en nuestra primera ocasión, incluyendo aperitivo de la casa, cervezas y refresco, botella de vino, un postre y un gin tonic y entre los platos un solomillo ibérico (que quedó más bien seco por la manía del niño del bastante hecho), una fritura con migas negras, sashimi de salmonete, un contundente plato de pasta y unas patatas bravas. Siempre hay quien quiere llenar la barriga por cuatro perras y que encima esté todo impresionante.
Me pareció muy destacable la carta de vinos. En Águilas una carta de vinos con quince blancos (y que los tengan) es una proeza. Me decanté por un Dominio de Fontana, de Uclés. Solo 13 Euros para un vino muy, muy interesante que tengo que intentar conseguir para beber unas botellas en casa.
Tienen otro en Murcia (en el Mercado de Verónicas) y esta gente creo que viene de la zona de Jaén.
En una ciudad completamente desconocida y tan grande (aunque el distrito del castillo es manejable) es difícil acertar cuando vas buscando algo que te guste y sin ninguna referencia. Me gusto muchísimo el local. La atención fue excelente y tuvieron mucha paciencia con nuestro “inglés de los bosques”.
La pitanza consistió en un delicioso paté de ganso, un mini codillo, pato y pollo paprika. Compartimos algún postre y hasta me pusieron el cumpleaños feliz en español y una gran bengala para soplar las velas de mi cuarenta y tantos cumpleaños (¡las velas las llevaba yo!). Tomamos vino y cerveza. El vino fue recomendación del camarero que acertó plenamente con ella.
Fue la comida más cara de las que hicimos en Budapest (93 Euros, dos adultos y un niño).
Tengo suerte con el Malvasía. Cada vez que voy, me invitan.
La primera vez fui con mis amigos El Señor de Cuenca y Rosa Palo y no me lo esperaba. Creo que ninguno de los comensales lo esperábamos. Hace ya un cierto tiempo de aquello y no recuerdo casi nada de lo que comimos y bebimos. Solo recuerdo un estupendo rato y un alborozo interior cuando llegó el momento de pagar y nos dijeron, “están ustedes invitados por Don G“. Gracias Don G. Le debo a usted una o varias, pero nunca nos hemos puesto a tiro. Es más desde este fin de semana, le debo a usted otra más.
La segunda vez, la segunda visita, ha sido este fin de semana. Mi amigo Chencho cumplía los 50 y reunío allí a un grupo de amigos del que me emocionó formar parte. Ya no se hacen amigos tan fácilmente a los 50 (Chencho y yo somos de la misma quinta), ni tan buena gente como lo es mi amigo Chencho.
Fuimos citados a las 21:12, hora exacta de su nacimiento 50 años antes, y tras irnos recibiendo y conociendo sus distintos sectores de amigos con una cerveza o copa de cava en la mano y algunas viandas de las buenas, pasamos a la mesa.
Nos anunció Pedro Montiel, el propietario, que haríamos cinco tiempos y postre. Luego hubo un par más totalmente improvisados.
Primer tiempo: Lomo de sardina ahumada con puerto y lágrimas de pimiento de Perú.
Segundo tiempo: Chips de manzana deshidratada con canela, azúcar, foie y perlas de tomate.
Tercer tiempo: Taco de salmón con mango y yuzu.
Cuarto tiempo: Carpaccio de alcachofas con trufa negra y lascas de gouda.
Quinto tiempo: Bacalao al horno con su brandada y cebollitas caramelizadas. ¡Dios mío como estaban esas cebollas¡
Tiempo extra: Chuleta de cerdo ibérica a la brasa con chips de patata agria y tartufo. Algunos ya se encontraban desfondados a estas alturas y otros (¿verdad Sele?) tuvimos que emplearnos a fondo.
Postre: Tarta fina de manzana con vainilla de Tahití.
Postre extra: Tarta de cumpleaños.
Especiales fueron las palabras a modo de trovo que le dedico Yolanda, su amiga desde los 17 años. ¡Brava¡
Luego charla y una copa. Poco más pude hacer puesto que la noche previa acompañé a otro cincuentañero en su tránsito a la cincuentena y mis fuerzas estaban algo justas. Pronto contaremos la historia de El Jardín de la Estación y el Hotel del polígono de Lorquí …
Nos marcamos el 3 de Enero de 2020 una cena en “A la brasa” muy ajustada de precio en una mesa de la planta baja en la que estuvimos muy a gusto y muy bien atendidos.
Este fue el menú:
Ensalada clásica con nuestro atún casero al centro
Jamón bellota y queso con pan y tomate
Tempurizado de calamar y calabacín en bao
Marinera de plato de pulpo y clásica
Sushi variado dos bandejas de 18 piezas
Plato fuerte chuleton ternera asturiana al centro
Postre tarta de queso horneada, tiramissu o redvelvet
Bodega incluida 30€. La cerveza se bebió con alegría. El vino estaba tan ajustado al menú, que, particularmente, no me gustó nada. En cualquier caso fue más culpa del grupo que del establecimiento. No hay duros a cuatro pesetas. Además a mi eso de que lo importante es juntarse, me parece muy correcto pero también muy relativo pues para mi es importante juntarse y al mismo rango que juntarse comer o cenar bien. Para comer a salto de mata ya tengo cuatro días a la semana. El resto de la semana prefiero hacerlo a todo confort o en otro plan.
“A la brasa” y su hermano pequeño “A la barra” (para tapear) son dos de mis recomendaciones oficiales para los que visitan Cartagena y me preguntan.
6 de Noviembre de 2020
Al borde de un nuevo cierre de la hostelería fuimos a cenar a nuestro restaurante favorito de Cartagena.
En esta ocasión nos apañamos con un gigantesco tomate pelado y partido por la mitad para situar en el medio una burrata y un barnizado de tartufato. Brutal. Seguimos con un lomo de mújol preparado en parte modo tataki, en parte modo sashimi y el resto en modo lomo-lomo. Por supuesto hubo sushi a cargo de Ernesto-Sushiman y terminamos con un par de flamenquines y una burger “A la brasa”. Aún fuimos capaces de tomar riquísima la tarta de queso. El vino un Pio del Ramo de Jumilla, chardonnay. Cayeron 158 Euros más la propina. Fantástica cena, una gran despedida hasta que esta maravillosa gente pueda volver a trabajar. Ánimo.
26 de Noviembre de 2021
No llevo tanto tiempo sin ir. Simplemente no lo he contado. En esta ocasión hemos podido disfrutar de la nueva carta. No sabe uno por dónde empezar.
El 29 de Diciembre, aprovechando el paréntesis entre la Navidad y la Nochevieja nos fuimos a comer a Abrá Same. Había estado por allí unas semanas antes, picando algo, antes de asistir al concierto de Burning en la explanada de la Universidad.
La terraza de la plaza de San Francisco es tentadora, pero a mi apetecía comer dentro. Nos instalaron cerca de la zona de la cristalera que permite divisar la cocina, flanqueados por un lado por el cuarto Rey Mago, Artabán y por una mesa de jóvenes parejas con niños que pintaba que iban a dar bastante la lata y que luego no la dieron tanta. Artabén, de la asociación cultural Gaia Cultural, resultó ser un tipo muy parlanchín, con ganas de interactuar, de relacionarse y de agradar con el que nos acabamos haciendo una foto.
Para cuatro, esta fue nuestra elección:
Croquetas de chipirón
Dados de jamón y pistacho
Caballitos
Pulpo
Y un Señor chuletón de Angus de 1,100 Kg
Todo, pero todo, estaba muy bueno. Aquí, la carta.
Pedí el vino del tío de los pelos, el Goru de Ego Bodegas y me supo a muy poco. No sé si el nivel de alcohol en sangre navideño fue el culpable, pero el caso es que no me gustó nada.
El camarero ya reconoció que “en los postres fallamos”. La verdad es que lo hacen muchos locales y no debería ser tan difícil mantener un nivel mínimo. Optamos por la lecha frita, que nos gusta mucho pero resultó un pelín basta con trozos demasiado grandes y frito en exceso.
No tenían vino dulce pero nos pusieron una copa de cava y unos dulces navideños.
El servicio estuvo muy atento e hizo todo lo posible por agradar. Lo consiguió.
El titular sería: “la carne no falló pero en el precio se notó”. También es verdad que no nos iba a llevar el viento.
Al terminar dimos una vuelta por el Belén municipal.
Pinosoes conocido en media España por su arroz con conejo y caracoles. Cuando decía estando en Es Mercadalque me venía para Pinoso (y ya hace de eso once años) me lo dijo mucha gente, “ah, muy buenos los arroces de Pinoso“. Es completamente cierto y el Alfonso es un sitio de primera categoría para tomarlo.
Se encuentra plena Plaza de España tiene una terraza para cuando el tiempo lo permite y dispone de un comedor con bastante clase en planta baja.
Podemos comenzar la actuación con un buen jamón, buenas ensaladas, salpicón de pulpo, gazpachos, el caldo con pelota y luego el arroz, o, tal vez, una buena carne.
Variedad de vinos de la tierra que merece la pena probar y algún postre destacable si queda hueco, lo que será difícil puesto a lo que pidas siempre se añadirá algún entrante de la casa, a al menos el pan tostado con tarrina de ajo y otra de tomate triturado con aceite. No pueden faltar para terminar las perusas y un vinito dulce.
Se nota la mano de la nueva generación (entre otras cosas en la fantástica web que he enlazado al principio de esta mini entrada).
Siempre digo que mi celebraciones navideñas tienen un colofón: el cumpleaños de Doña Justa que es el 8 de Enero y para el que hay que hacer siempre el último esfuerzo. Luego ya cerramos el pico por unos días.
Teníamos pensado ir al Pincho de Castilla (un clásico de los cumpleaños de Doña Justa) pero no estaba abierto. Me apetecía ir a la Taberna de Solita pero no teníamos ganas de coger el coche hasta La Unión, así que nos decantamos por efectuar nuestra segunda incursión en Alviento.
La primera fue con motivo de otro cumpleaños de Doña Justa pero se me pasó la oportunidad de escribir sobre aquella, para nosotros, inauguración. Este tipo de artículos gastronómicos hay que escribirlos cuando uno tiene aún muy cercano el sabor de la experiencia vivida.
A la entrada nos recibió el jefe de sala que nos acompañó a nuestra mesa situada en una terraza que se cierra en el invierno. El día se había presentado casi despejado pero hacía un viento frío e incómodo en la calle. En la terraza se estaba estupendamente. Ya pueden ver en las fotos la decoración del local y la presentación de las mesas para hacerse una idea del nivel del local.
Tras un rico aperitivo de bienvenida y una cerveza, nos tomaron nota de la comanda que consistió en un par de ostras (me tentó la opción de las seis ostras con botella de Anna de Codorniz), seis gunkam de pulpo, hueva de salmón picante y pulpo, el espectacular uramaki “Verde Dragón” y, para los segundos, la paletilla de cabrito con patas fritas y el steak tartar (punto medio de picante) con helado (no recuerdo ahora de qué).
Queríamos un godello y el único en carta estaba agotado por lo que nos ofrecieron un Veigamoura, Albariño de las Rías Baixas. Le faltaba un poco de frío cuando llegó pero la cubitera puso rápidamente las cosas en su sitio.
Como había que soplar las velas, pedir los deseos y hacer algún discurso, compartimos un trozo de tarta de la abuela para cumplir con todos los ritos del día.
Este va a ser un año estupendo… lo veo venir ;)).
Buen precio teniendo en cuenta el emplazamiento, las instalaciones, el servicio y el magnífico producto.
Enhorabuena al sushiman. Desde mi punto de vista para comer buen sushi en Cartagena hay que ir a Alviento o a A la brasa (donde trabaja Ernesto, “Sushiman”).
Domingo noche en Madrid. Principios de Abril. Todavía frío. Me lleva a Asturianos un amigo y compañero madrileño de buen estómago. Nos sitúan en una mesita coja de al lado de la puerta, en la zona de la barra. Doble incomodidad para empezar. Vislumbro desde donde estoy un comedor interior. Ya no hay más peros. A partir de aquí, disfruté como un enano: unas sardinas marinadas, un carpaccio de rape y huevas de oricio, unas albóndigas de boletus y una merluza a la sidra. De postre una mousse de chocolate con aceite y sal maldon. Para regar la plaza un Predicador. No llegó a 100 Euros los dos con la propina.
Anda que no he pasado yo horas en el Principal, hoy Chamonic.
Si cuando vivía en Murcia, los puntos de encuentro con mis colegas fueron El Refugio, el Nicolás (que en realidad se llamaba Casimiro) y La Taberna de Toni, en Cartagena fueron los dos Principales: el viejo Principal en la calle Bodegones que era un sitio fantástico que hasta había ganado algún premio de diseño, interiorismo, arquitectura o algo por el estilo y, años más tarde (creo que porque se tiraba el edificio), el nuevo Principal en la calle Cañón.
Primero se fue Moncho camino de El Portús, donde sigue, y luego lo dejó Pedro. Ha estado cerrado alguna temporada y abierto las demás con otros nombres y planteamientos pero sin tocarse el local, que era casi tan estupendo como el primero.
Ahora ha llegado Chamonic. Allí está Daniel un veterano de la hostelería cartagenera relacionado con el Saray y con la recientemente cerrada Mejillonera.
Con escasos cambios en el local (que está en perfecto estado) y a cargo de un equipo que en nuestra primera visita (que no será la última) estaba compuesto por al menos seis personas (él incluido), presenta una carta variada, de precios asequibles y amabilidad para dar y tomar.
Optamos por el pulpo con cachelos, los chips de berenjena (que me vuelven loco y estaban buenísimos), por el bacalao con tomate y por el rabo de toro con taco de patatas que me pareció muy sabroso (y no en exceso pues los hay con salsas contundentes de más) y también escaso al ser compartido con mi mujer (vamos, que me hubiera comido un par de trozos más sin ningún problema). El vino de Bodega Crusoe Treasure fue Garnax el Loco. Su uva garnacha me pareció no tan potente como la de otros vinos (y eso que es 100%) así que puede que haya quien lo agradezca. Un rico tiramisú dio término a la comida (bueno … y un par de chupitos) que salió por unos 65 Euros, para dos personas.
Justo al lado del Chamonic, la Cervecería Levante que también regenta Daniel, ha de ser declarada sucesora oficial de la Mejillonera para los nostálgicos de aquel local. Allí podrán ver (y beber) sus míticos cachis y sus tazas de Ribeiro.
Restaurante El Barrio de San Roque, Cartagena (Murcia)
Otro episodio más de “El Club de los Viernes” en este caso con parada en El Barrio de San Roque sito en la céntrica Calle Jabonerías en una zona que tiene un buen ambientillo gastronómico gracias al D`Almansa, el Sabor Andaluz, el Vinarte y el propio Barrio. Es un sitio al que voy de vez en cuando y al que habré ido cerca de una docena de ocasiones en los años que vivo en esta ciudad (que ya son 16). Es, sin la menor duda, uno de los mejores restaurantes de Cartagena desde hace años y una recomendación a seguir cuando uno tiene unos euros de sobra en la cartera (aunque puede aquilatarse a muchos bolsillos si uno es capaz de controlarse, claro está). Su carta es la clásica, clásica en su funcionamiento, porque regularmente van apareciendo y desapareciendo algunos platos (como aquella fantástica interpretación de la empanadilla preparada que se echa mucho de menos) y siempre cuenta con algunas cosas fuera de ella como han sido esta vez las zamburiñas (que casi casi parecían vieiras con lo que un par por comensal son más que suficientes), las alcachofas de Moratalla con su salsa romesco y los buenos pescados o las gambas de la costa. Al completo, puede verse aquí: Barrio San Roque.
Además de las zamburiñas que nos gustaron mucho con su aderezo oriental y las alcachofas tiernas y sabrosas, repetimos otra vez con el homenaje al pulpo de San Antón que se compone de una buena pata de pulpo cocida y luego pasada por la brasa, aderezada con unas pinceladas de una salsita que he olvidado de qué estaba hecha, de una sal ahumada de las salinas de San Pedro del Pinatar y de un meneito de aceite que era de Moratalla, si no recuerdo mal.
Después vinieron unas muy particulares croquetas (de acelgas y ajos tiernos con huevo frito y sardina de bota y de kinchi coreano y tartar de atún) y un fantástico steak tartar de vaca vieja de 17 años (era menor de edad, la vaca, así que después de todo no era tan vieja) aderezada a mi gusto y presencia en la mesa con prueba de cata incluida y petición expresa de un poquito más de salsa Tabasco.
El vino de la Ribera del Duero fue un Nabal que costo 30 pavos de los 125 Euros (más 5 de propina) del homenaje, me pareció extraordinario aunque no sé si tanto como para justificar su precio. Para el postre una tarta tatín de manzana Golden con helado de vainilla, aunque yo hubiera preferido el huevo de chocolate o, tal vez, unos quesos lorquinos para los que ya no me quedaba más hueco y que reservé para probar en otra ocasión.
Pasa El Barrio a la segunda ronda de El Club de los Viernes de Justito El Notario and Wife.
Por cierto, me quedé con ganas de probar los callos de ternera con garbanzos aunque el coste matrimonial de este plato en una cena puede resultar muy caro después de casi treinta años de pareja. Mi querido LFB sabe bien de qué le hablo.
Restaurante El caballero de Olmedo, Olmedo, Valladolid (y la Gran Posada de la Mesnada)
Llegados a Olmedo y nos alojamos en la Gran Posada de la Mesnada: “En nuestra ruta hacia Santiago de Compostela, queríamos hacer noche en la provincia de Segovia. Buscando en Internet, acabamos encontrando un par de sitios interesantes pero en la provincia de Valladolid: uno en Pozal de Gallinas y el otro en Olmedo, la ciudad del Caballero, la villa de los siete sietes. Nos decantamos por Olmedo (lo del Pozal de Gallinas sonaba, como mínimo, inhóspito) y por La Gran Posada de La Mesnada, y creo que no acertamos. Nuestra conclusión es que ni volveremos, ni lo recomendaremos. La página web, por la que hay que darles la enhorabuena, dejaba entrever un cierto tufillo hortera. Al llegar nos dijimos, “de aquí ya no salimos hasta mañana”, pero en cuanto estás un rato (y dejando de lado la anécdota de que el gran bon vivant que fue Gonzalo de Borbón, sí Gonzalo de Borbón, el hermano de Alfonso, se casó allí con Mercedes Licer) empieza a entrarte un poco de asquito. Huele mal, hay humedades, está todo un poco sucio, un poco rancio, un poco a medias, un poco cutre, un poco descuidado. En fin, una pena, porque no se duerme todos los días en una edificación cuyos orígenes se remontan a 1517, ni en una propiedad tan singular, con capilla incluida, patio, fuente, gran escalera, jardín, piscina y además regentada por un tipo aún más singular, con un perfil egocéntrico y con ánimo de pasar a la posteridad. Por lo que parece, dormí en los aposentos que Manolete ocupó dos años antes de su muerte”.
Después de recomponernos del largo viaje y estando ubicados en la terraza del bar del Centro de la Tercera Edad, su amable camarero nos recomendó para cenar “El Caballero de Olmedo”, donde, por lo visto, él mismo había trabajado.
Así que nos fuimos para allá y nos encontramos con un local ubicado en una bonita zona del pueblo, muy bien decorado, amplio, despejado, con muy buenas vistas y situado sobre una bodega que se veía a través del suelo que era de algún material transparente (y resistente, claro está).
Mientras tomábamos una cerveza nos decantamos por unas croquetas, unos pimientos asados buenísimos, una morcilla exquisita y por un ESPECTACULAR lechazo. También se pidieron chuletillas y una hamburguesa riquísima, aunque demasiado poco hecha para mi gusto.
Nos dimos al Cigales, que es una D.O. que no es fácil de encontrar en una carta (pero no en aquella zona).
Nos invitaron a unos licores y pasamos un rato genial comenzando una ruta de Paradores que tuvo su primera parada en León.
La pena fue que no ganáramos Eurovisión con aquel algo pequeñito, ou, ou, o….
Un clásico de Murcia venido a más y remozado en los últimos tiempos. Bulliciosa barra, tranquilos reservados, todo normalmente a reventar. Amplia carta para empaparse de Murcia. Nosotros tomamos una buena quisquilla, jamón ibérico y queso, tomatico con bonito (hum, que rico, aunque para los foráneos fuerte de sabor) y luego hubo paletilla de cabrito, alcachoficas con foie, buñuelos de calamar y un entrecot (¡cachis, los he probado mejores¡). Nutrida bodega; tomamos el Fernández de Piérola, un Rioja que parece un Ribera y que cada vez me encuentro en más cartas (hasta ahora en El Churra de Murcia, antes en el Toscana de Cartagena y enCasa Benigna de Madrid).
De postre PAPARAJOTES, con MAYÚSCULAS, que con el PAN DE CALATRAVA son la gran aportación de MURCIA al mundo de los “desserts”. Precio medio. Servicio atento y profesional. Volveré.
El póker de ases de Pinoso es, sin duda, el que forman Paco Gandía, Alfonso, El Timón y Pere y Pepa.
El Timón es un local enorme. Dispone de un comedor para menú diario, de otro para comer a la carta y además tiene reservados y salones para celebraciones.
En cuanto al yantar (lo mejor sin duda alguna junto con el trato de Ramón Lozano), recomendaría dejarse llevar por los entrantes que la casa recomiende: el pan tostado con tomate rallado y ajo, típico de Pinoso, las aceitunas con guindilla y cebolla, el tomatito con calderón, los espectaculares buñuelos de bacalao (nada parecidos a los habituales), el boqueroncito de la zona de Cartagena, los chipironcitos, el queso fresco rebozado, el embutido de la zona … y de plato principal pues las paellas, los gazpachos o el cochinillo, aunque yo me quedo con la paella de arroz y conejo o con la de verduras (casi con ésta que se encuentra menos por la zona y resulta muy sabrosa).
Un variadito de fruta y/o dulce para el postre y luego unas “perusas pinoseras”con un vino dulce y a dormir la siesta. Bodega buena, con gran representación de los vinos de la zona (Pinoso, Monóvar, Jumilla y Yecla). Yo diría que sale por los 30-40 Euros, según vino.
En Febrero participan en las Jornadas Gastronómicas de Pinoso, que han cumplido, con gran éxito, su décimo octava edición. Todos los años me reúno con mi equipo y el de los compañeros del Distrito Hipotecario de Monóvar (notaría y registro de Monóvar), mis amigos ADP de Fincas Deltell, Olegario Jover y Luis Miguel Tormo y pasamos uno de los mejores momentos de todo el año. El Timón celebra a lo largo del año otras jornadas que le hacen merecedor de más visitas.
Una nueva visita (y hacía mucho tiempo desde la anterior) al Eszencia de Cartagena a cargo del chef Pablo Martínez.
Para empezar, me ha parecido que la carta estaba muy cambiada. Además, estaba animadísimo, mas que nunca en realidad, en un fantástico domingo de otoño. Lleno absoluto en la terraza y tranquilito en el interior (que se ha retocado en cuanto a mobiliario, vajilla y aderezos varios).
Tras unas cañas y el pan con aceite, hemos comenzado con las espectaculares marineras de la foto y continuado con la rica, bien aderezada y abundante ensalada de algas con vieiras y frutos secos. La ronda inicial ha terminado con el tartar de atún (un clásico ya en muchas cartas de la zona).
Para los principales, hemos optado por el taco de costilla de ternera con patatas y por el caldero con dados de atún y ali-olis caseros. Muy caldero, el caldero, nada espeso, nada amazacotado y de sabor muy intenso.
Para el postre la tarta de la abuela y el sorbete de limón y hierbabuena que estaba riquísimo.
Nos hemos bebido la última botella del Albariño DO Ferreiro, muy recomendable, aunque lo he comprado en bodega y en carta me ha parecido algo caro. Fue mi amigo Pascual, el segoviano, el que me lo recomendó.
En conjunto, 133,5o Euros.
Vivo muy cerca y tiendo a descartarlo, tendré que tenerlo mas en cuenta. Por cierto, se agradece la musiquita y el DJ.
Nos lo recomendó el conserje del hotel en el que nos alojábamos, así que por un momento pensamos en que nos había mandado al chiringuito de su primo. Al llegar vimos que estaba a reventar y nos tranquilizamos. A pesar de tener reserva (muy recomendable hacerla, por cierto) tardaron un rato en acomodarnos. El servicio fue diligente y agradable. Nos marchamos los últimos, sin que nos metieran prisa y pasamos un rato muy divertido. La cocina holandesa está a años luz de la nuestra pero tomamos unos arenques que estaban ricos, un paté aceptable y unos platos fuertes (el mío con puré, salchicha, bacon y judías con cebolla) interesantes. De postre nos dimos a una varieté de quesos holandeses y de vino un Rioja (sin comentarios). Me gustó el ambiente, la animación y el resultado final. Por cierto, decidimos ir a Suecia en el siguiente viaje, pero no sé si este grupo volverá a hacerlo algún día.
En La Torre uno no puede dejar de pedirse una gachamiga porque les salen espectaculares. Para mi son de los mejores en Pinoso haciendo la gachamiga que a pesar de ser un plato típicono se cocina tanto en los restaurantes. Pueden acompañarse de unas chuletitas de cordero y regarse con un buen caldo de La Bodega de Pinoso, que los tienen buenos y merecen probarse. Por cierto, la gachamiga es una gacha, elaborada con una masa de harina, agua, aceite de oliva y sal. Suele ir acompañada o aliñada de diferentes ingredientes, como ajos, panceta de cerdo o trozos de longaniza.
Antes, para empezar, unas atípicas gambas al ajillo en una cazuela-sartén, muy ricas y aceitosillas y una especie de tosta o panecillo con una brandada de bacalao o el queso rebozado o algo de embutido de la tierra. También tienen menú a buen precio. A la carta puede salir por unos 30 Euros por barba.
Y si alguno tiene interés en comprar gachamiga para llevar a casa que se ponga en contacto con mis amigos de La Abuela de Ubeda. Sí, Ubeda, no Úbeda. La de Jaén es esdrújula, pero la nuestra es llana y un pueblecito muy interesante por otra parte.
Mientras el chiquillo echaba su partido de futbol semanal, nos fuimos a dar una vuelta por la zona y llegamos hasta la Avenida del Pintor Portela.
Allí en el número 9 reparé en un local de nombre Marblan, sencillo pero correcto que al llegar a casa pude ver que estaba especializado en comida latina. “A este sitio hay que venir”, pensé.
Unos días después, sin nada en el horizonte de planes de un sábado lluvioso, nos acercamos a comer allí, previa reserva (y conviene hacerlo porque sus dos comedores estaban prácticamente llenos).
En apariencia, la mayoría de las mesas estaban ocupadas por latinos.
Nuestros amigos llegaron antes que nosotros y pidieron la tabla Marblan para picar. Me encantó el plátano macho frito con queso fresco. El abrevadero fueron tres cervezas Club Colombia. No la había probado nunca y me resultó muy parecida a las nuestras. Luego vinieron la bandera serrana, el ceviche mixto, la hornada y la tarta de dulce de leche. Cuatro personas poco más de de 60 Euros. El postre prescindible.
Si uno se informa en la cuenta de Instagram (Marblan, 19) se va a pensar que esto es más de lo que es y puede que quede decepcionado cuando vaya, pero como yo había pasado por delante el día del paseo ya me imaginaba que no podía ser lo que pintaba. Aún así, fue una buena experiencia y hasta me apetecería repetir.
En la cocina trabaja gente de varios países latinos, así que en la carta pueden encontrarse especialidades de varios países.
Vigilen lo que piden que las raciones son super abundantes.
Una nueva y esperada desvirtualización me lleva hasta Almoradí donde me invitan a comer (¡gracias, nos vemos en mi pueblo para la próxima¡) en el Restaurante Silvino. Salvo que es un sitio de primera para comer uno de los productos estrella de la tierra (la alcachofa) y también buen marisco no tengo muchas más referencias.
El exterior no llama la atención, pero el interior está mucho mejor. Pequeña barra medio conquistada por un grupo de hombres que somos los únicos que poblábamos el local el pasado jueves. Ni una sola mujer en las mesas del comedor principal ni en el anejo-reservado decorado con un cierto aire zen como dijo el amigo de mi amigo que quiso ser testigo del momento.
No llegué a ver la carta y me dejé llevar por las recomendaciones de mis acompañantes:
Ensaladilla de bogavante.
Salpicón de marisco.
Langostinos de Guardamar con un cierto parecido en tamaño al del Mar Menor.
Dúo de alcachofas (espectacular la alcachofa con fuá).
Y dorada (una dorada para tres), con su cabeza frita, ajos tiernos y ñoras.
Luego vinieron los postres y un par de gintonics muy bien preparados que alargaron la muy agradable sobremesa hasta cerca de las 19:30…
Especial mención para los dos vinos:
Qué bonito cacareaba y Naiades. El primero es un blanco de barrica muy singular, muy distinto y, por lo visto, nada fácil de encontrar. Es deBodega Contador(la de Predicador) y acabo de ver que no es precisamente barato. El segundo, otro blanco, verdejo, de la Bodega Naia (de la que conocía dos vinos que no me gustan lo que me gustó este) está en una horquilla de precio inferior que el primero y pudo ser un cambio arriesgado, pero no lo fue. Supongo que mis acompañantes sabían perfectamente lo que pedían y, a mis efectos, acertaron al 100%. Tanto es así que voy a intentar hacerme con algunas botellas de cada uno.
No sé si volveré a recalar por Almoradí, ni si habrá otros sitios que merezcan una visita, pero Silvino me ha parecido un sitio altamente recomendable.
Por lo demás, no sé que pensará mi amigo, pero yo creo que me doy buena mano a la hora de elegir amigos a desvirtualizar. Hay que repetir, sin duda …
El Verruga fue una auténtica institución en Lugo. No podía faltar en ningún listado-guía-recopilación o recomendación de restaurantes que se preciara, aunque era un sitio de los caros. Siempre tenía de lo bueno mejor y encima una buena barra. En una de mis últimas actuaciones allí, pagamos 360 Euros (éramos cuatro) y tomamos: cuatro cigalas (de tronco, pero no de las más gordas que he visto), medio kilo de percebes, una de pulpo, una de empanada, media docena de ostras (más unas sopas y unas croquetas para los niños), un par de botellas de albariño y filloas para todos.
A mi padre le encantaba el Verruga y me dio mucha tristeza que lo cerraran, pero no había quien continuara el negocio, así que pasó a mejor vida.
Por cierto, me quedé sin probar los callos con tortilla que tantas veces me aconsejó mi amigo César Marful.
Sirva de homenaje este recuerdo para aquel gran templo gastronómico lucense.
No estoy seguro, pero creo que este viejo recopilatorio me lo debió pasar mi tío político Jaime Bouzada Romero. Tiene la meticulosidad típica de mi tío. Me parecía una pena tenerlo perdido entre miles de documentos de la carpeta NOTARIO de mi PC de la notaría.
RESTAURANTES:
Sin coche, ubicados en la Rúa del Franco.
El 42 (fueron a cenar los Reyes de España en una visita a Santiago). Precio: medio.
La Barrola. Tiene fuera piscinas de marisco. Precio: caro.
El Sexto II. Precio: medio.
El Gato Negro. Precio: medio. Es un clásico de Santiago, pero algo incómodo. Pequeño y con banquetas. Ya lo conoces.
Sin coche, ubicados fuera de la Rúa del Franco
La Tacita de Juan. Situado en la Rúa del Hórreo, a 300 metros de la Plaza de Galicia donde esta el hotel Compostela, muy famoso. Precio: caro.
El Asesino. Te envío una nota sacada de Internet. Llamé por teléfono y está abierto el sábado 5 y cerrado el domingo día 6. Si queréis ir el día 5 hay que avisar al teléfono 981 581 568.
El Asesino, un clásico compostelano situado en la Praza da Universidade, frente a la iglesia de la Universidad (antigua iglesia de los jesuitas) un poco más abajo de la facultad de Geografía e Historia.
El Asesino es toda una institución en la ciudad. Abierto a principios del S.XX, por sus mesas ha pasado gente como Lorca, Hemingway (si estuviese junto a la Plaza Mayor de Madrid ya le habrían puesto el correspondiente cartelito conmemorativo), Torrente Ballester, Cela, alguna vez he oído incluir a Cary Grant, etc. Debe su nombre a la costumbre que tenía el primer dueño de sentarse en una banqueta a la puerta y matar las gallinas allí mismo, desplumándolas y sangrándolas posteriormente en plena calle. De ahí, también, lo del cartel.
Asador Castellano. Situado en la calle Nueva. Comida castellana. Precio: caro.
Terra Nosa. Situado en la calle Nueva. Precio: medio.
PULPERÍAS
Con coche
O Tangueiro. Situado en el nudo de comunicaciones del barrio de San Lázaro, donde comienza la carretera antigua (no autopista) al aeropuerto. Muy conocido. Se jubilaron los dueños y quedó al frente el encargado.
Casa Fuentes. En la carretera de entrada al Monasterio de Conxo (antiguo manicomio). También muy conocida.
Sin coche
O Catro en la Rúa de San Pedro.
Los Sobrinos del Padre (cerca de la Casa de la Troya, frente a la iglesia de San Martín Pinario).
Los Sobrinos del Padre, la casa del buen pulpo, encabeza la lista de pulperías históricas de Santiago, e é a única que segue co costume de facer as contas con lapis na barra de mármore. «Os alemáns tíranme fotografías facendo as contas enriba da barra porque detrás dela hai un ordenador e unha calculadora», afirma Juan Antonio, orgulloso da manter viva a tradición.
Dos en el mismo fin de semana. Dos bofetadas en sitios que están bien, pero que lo fastidian todo tratando así a los comensales.
A saber:
El Faro, Águilas: Soy un incondicional. Mis hermanas se ríen de mi, porque cuando estamos en Águilas y me preguntan que ¿dónde cenamos esta noche?, casi siempre les diré que en El Faro, pero lo de este sábado de Carnaval ha pasado de la raya. No cojan tanta gente ¡coño¡ o cojan más personal o amplíen la cocina, pero llegar a comer pasadas las tres de la tarde y estar a dos velas hasta casi las cuatro, sin pedir nada del otro mundo, sin que le traigan de comer ni a los chiquillos, escasos de cerveza, sin poder pedir el vino, girando permanentemente la cabeza a ver si cruzas la mirada con un camarero que se apiade de ti, que no disimule, que no esquive mirarte, escuchando excusas de los demás (hable con su camarero, es que yo no soy su camarero … es que yo no tengo tablet para pedir) pues te hace pensar en qué haces tú comiendo fuera de casa, con lo bien que lo hago en la mía. Además, ¿a quién se le ha ocurrido quitar el pudin de pescado de roca de la carta? Seguro que voy a volver (¿la última oportunidad?), pero me quedé con muy mal sabor de boca y comprenderé que quién no les conozca se queje de lo que ha tenido que esperar para comer en un sitio bien ubicado pero, reconozcámoslo, que tampoco ofrece nada del otro mundo.
El Cubano de Portmán o La Farola está en las mismas. Bueno, peor. Dos siglos y medio para que, por fin, llegara un espectacular gallo pedro con patatas fritas y pimientos. Hasta entonces, cerveza y pan. Lo siento, pero no me compensa. En El Faro sí, por tradición, pero al Cubano no vuelvo. Lo juro, no puede hacerse esperar tanto, por mucho que tenga buen género y lo prepare mejor todavía. Amigo, hay que ampliar plantilla, de lo contrario está usted tomándonos el pelo.
Parece que en las notarías no somos los únicos que hacemos esperar, con la diferencia de que comemos todos los días, pero no firmamos testamentos, ni compramos casas, ni hacemos hipotecas todos los días.
Luego está la manía de pedir poco y que tengas hambre a la hora de la merienda. Expliqué aquí lo que pienso sobre compartir platos, así que no insistiré con este asunto.
El penúltimo día en que los españoles fuimos libres de movimientos, estuve cenando en Ciudad Real en Sallys Cook. Compartimos mesa y rato tres grandes amigos y compañeros, Luis FB, Zetacé y el que escribe. Al día siguiente iba a ser (y terminó siendo aunque las circunstancias nos deslucieran bastante el acto) mi charla/ponencia sobre oposiciones, a modo de presentación de mi libro, en el XVIIIº Congreso Nacional de Estudiantes de Derecho. La charla está condensada aquí.
Tras un viaje de cierto nerviosismo por lo que se avecinaba, pero disfrutando de una buena carretera nacional y de estupendas vistas en el atardecer, me planté en el Hotel Doña Carlota, que se encuentra justo al lado del Paraninfo en el que se desarrollaría mi actuación al día siguiente (aunque finalmente tuvo lugar en el propio hotel).
Fuera corbata, dentro dress code casual, y al bar del hotel donde me zampé un par de dobles de cerveza en compañía de un candidato a opositor a notarías con el que me trato desde hace un tiempo. Luego se unieron Zetacé y Luis. Al rato nos marchamos hacia Sallys Cook.
El local tiene una enorme cristalera que permite ver las cocinas en las que Sally trabaja sus elaborados platos. Solo se puede ir con reserva y solo tiene un menú degustación que imagino se variará con frecuencia. El pasado 12 de Marzo este era el menú (a 35 Euros por barba, sin bebidas):
Confit de alcachofa (un plato que por lo visto lleva un montón de horas de elaboración)
Tempura de atascaburras (me encanta la tempura y me encanta el atascaburras, así que juntos me hubiera comido dos o tres “rollitos” más)
Cremoso de calamares, merluza y coco (sorprendente combinación)
Coulant de carrillera al chocolate (contundente y sabrosísimo)
Crujiente canelón de arroz con crema de pollo (quizá lo me menos me gustó)
Falso arroz con leche y chocolate (no diré de que estaba hecho el falso arroz, pero me encantó)
Nos zurramos una de blanco (Blas Muñoz) y otra de tinto (El Pícaro) y nos quedamos tan felices como para posar en uno de los rincones del comedor.
El local es muy espacioso y acogedor. No sé que tal andará de insonoridad porque estábamos completamente solos (bueno había una pareja en la zona de la entrada que cuenta con algunas mesas más). Es que … menuda nochecita nos dejamos caer por allí. ¡Que ganas tengo de salir ya a la calle¡
Fuimos débiles y al acabar nos endiñamos un copazo rápido en Deicy Reilly`s y nos fuimos a la piltra.
El citado Don Sele me recomienda que para la merienda me tome unas milhojas (y que hasta me traiga alguna para mi pueblo que es el suyo) en laPastelería Montesol.
En El Palmar y la Albufera, si quiero barca que la reserve, y si voy con niño que un sitio kid friendly y que no tiene problemas de espacio es el Nou Racó.
Si me pongo pesado con lo de ir a La Malvarrosa, tal vez L´Estimat, La Pepica y Casa Carmela son buenas opciones.
Pero muchísimo mejor, donde va a parar, es ir a la Pobla de Farnals y comerse un arroz al horno a leña en cazuela de barro en una auténtica barraca valenciana. En tal caso, hay que pasarse por Bergamonte.
Pura casualidad encontrar el Szazeves Etterem. Buscábamos dónde cenar cerca del hotel y encontramos este local que tenía buena pinta por fuera y estaba recomendado por Tripadvisor.
Nada más entrar nos gusto la atmósfera del local y presumimos que habíamos acertado. Fue así. Nos acomodaron en una de las mesas-reservados y nos atendió un camarero con un buen nivel de español.
Sin él (gracias, amigo), no hubiéramos sabido que elegir. Nos decantamos por un pollo paprika, un cerdo mangarika en brocheta con verduras y una especie de calzone de goulash e hígado de oca.
Todo estaba buenísimo y cuando llego la hora de pagar, aún me pareció más bueno todavía. Precios de la España de antes del Euro. ¡Hay música en directo! ¡Una gran noche en familia¡
Llegamos a Atenas a las cinco de la tarde horas y sobre las nueve estábamos cenando en la terraza (en pleno mes de Enero, abrigados eso sí) de Thanasis.
En una calle en que los restaurantes se suceden sin parar, nos atrajeron los platos que la gente tenía en las mesas y el tipo de público que parecía más bien “nacional”, así que nos sentamos.
No hablamos griego (bueno sé decir “ad dere gamisu” y “zelig naga misi nehemena”) y nuestro nivel de inglés es más bien bajo, pero nos entendimos con cierta facilidad con un camarero que sabía cuatro cosas de español y que con cierta gracia nos atendió perfectamente.
Tomamos la típica ensalada griega con queso, pimiento, tomate y pepino, una moussaka y un par de pitas con pollo y ternera con unas cervezas Mythos de medio litro para acompañar.
Cuando el día siguiente empezamos a patear la ciudad, descubrimos cientos de sitios donde comer, tantos que resulta difícil decidir.
No es un problema comer en Atenas y el Thanasis es una buena opción de éxito entre el público local, pero entre muchísimas otras dónde elegir y acertar.
The Rebel Pigs (Valencia): Restaurante especializado en carnes
¡Menudo descubrimiento en Valencia¡
Céntrico local (Calle de los Borja, número 4) con posibilidad de comer en el interior o en la terraza.
Comenzamos el homenaje con un matrimonio de boquerón en vinagre y anchoa del Cantábrico sobre tomate ecológico; luego llegaron las croquetas (jamón ibérico y rabo de toro). Un par para cada uno aunque yo me hubiera podido comer media docena. Después fue el turno de la anguila (lomo de anguila macerado con salsa teriyaki). Espectacular. En Valencia será relativamente frecuente, pero por otros lares no es fácil encontrarse con anguilas en las cartas. Que recuerde, la comí hace muchos años en un sencillo restaurante de Hombreiro (Lugo) invitado por mi abuelo al que las anguilas (fritas en este caso) le pirraban. Años después, la primera noche en la península después de casi tres años en Menorca, cené angula (ahumada en este segundo caso) en el Parador de Tortosa. Después he tenido que esperar casi doce años para volver a tomarla (macerada en este tercer caso). Me tocaron tres trozos en suerte pero me hubiera podido comer, al menos, otros tantos.
Y después vino la carne. Este wagyu japones, pasa directamente a los anales de mi historia. Recuerdo aquellas espectaculares costillas de cordero de ese restaurante de Santomera al que tanto le gustaba ir a mi padre; recuerdo aquel fabuloso entrecot del restaurante del Meliá Castilla y recuerdo la primera vez que probé el angus en “La teja azul” de Villena. Ahora recordaré este primer encuentro con el wagyu en The Rebel Pigs. Creo que, como me pasó con el angus en Villena, no voy a volver a comer otro igual en mucho tiempo. Aunque hay una opción bien sencilla … volver a repetir cuando me pase de nuevo por Valencia.
La pieza de carne que nos tocó en suerte pesaba 466 gramos (ni uno menos) y se presenta sobre piedra ligeramente caliente (se trata de conservar el calor y no de churrascar la pieza) y unas escamas de sal blanca y negra. Es una carne muy tierna con unas espectaculares y deliciosas vetas de grasa que te recuerdan a una especie de ventresca cárnica. Se acompañaba con unas patatas fritas que se hacían necesarias para procurar no dejar pasar el momento demasiado rápido.
El vino fue un Rioja muy interesante (incluso en el precio): Las Pisadas.
Para los postres quedaba algo de hueco y cayeron un par de helados, pero no unos helados cualquiera .. estaba el de mango y yogur y estaba el de turrón y chocolate ambos sobre tierra de galleta oreo.
Luego vinieron los tokajis y los gin tonics de Oxley …
Curiosa la pizarra con las raciones disponibles de algunos de sus platos y cómodos los bancos con esos cojines que te amparan los riñones a la perfección pues a fin de cuentas uno ya va teniendo sus años.
Dejo constancia de que la papada no se me escapa en mi próxima visita …
Tujuh Maret o Tashi Deleg dos nombres para el mismo sitio. El nombre indonesio y el tibetano. De puro rebote cenamos en este restaurante en nuestra primera noche en Ámsterdam. Como en los toros, tuvimos división de opiniones, aunque mayoritariamente salimos satisfechos de la experiencia.
Optamos por uno de los menús de la carta, como suele ocurrir cuando te encuentras con cocinas desconocidas y nos equivocamos al pedir tantos menús como comensales, puesto que sobró comida y se nos infló la cuenta innecesariamente (y no fue barato). Nos explicaron que había platos no picantes, picantes y muy picantes. Nuestros paladares no coincidieron totalmente con la clasificación que nos hizo el camarero y había platos no picantes que picaban, picantes que picaban, picantes que abrasaban y picantes que no picaban. Así que os conviene probar todo con cuidado y empezar por lo más suave. Tuve la sensación de que sin picante, con picante y superpicante todos los platos eran lo mismo y sabían por el estilo, por lo que cuando has probado tres o cuatro cosas, parece que las has probado todas. Por cierto, no sé si comimos indonesio o tibetano. Ya digo, interesante.
Pues que me voy a Valencia otra vez y aunque voy a un bautizo y tendré el tiempo ocupado, alguna cosa más seguro que podré hacer.
De visita turística gastronómica-aperitivo, mi amigo Don Sele, me aconseja que me vaya esta vez a visitar otro mercado: el de Ruzafa. Tras el aperitivo me viene perfecto tomarme el vermú en el Bar Vermúdez, donde el aperitivo es sagrado.
Para comer, Zetacé me manda al Canalla Bistro y me dice que me coma un sandwich de pastrami. Igualmente me aconseja el Central Bar, aunque creo que me gustaría más comer en el Lavoe que me recomendó mi amiga Elena.
Por su parte Carmelo Llopis me dice que me tome un curry (o cualquier cosa de la carta, en general) en Bouet Restaurante y que lo del sandwich de pastramide Canalla Bistrolo suscribe plenamente y sin reservas. También Carmelo me habla del Restaurante El Gastrónomo. Creo que en Febrero nos vamos a buscar un hueco para cenar allí.
El citado Don Sele me recomienda que para la merienda me tome unas milhojas (y que hasta me traiga alguna para mi pueblo que es el suyo) en laPastelería Montesol.
Un par de cosas más:
Buscar alguna cosa bizarra en el rastro junto al Mestalla (aunque parece que hay propósito de llevarlo pronto a otro sitio).
Supongo que “El Buen Descanso” surgió como una venta de carretera, un restaurante de pueblo, que por su buen hacer ha ido ganando categoría y clientela. Suele estar lleno y han tenido que hacer varias ampliaciones del local. En esa línea de la “venta” de toda la vida es posible comer en este sitio buenos embutidos de la tierra con su pan de pueblo y unas buenas carnes, especialmente asadas. También se atreven con otros platos más elaborados que hacen la oferta muy interesante. Me parece un sitio altamente recomendable para una comida típica de la zona a precio interesante, aunque no sea especialmente barato. Algo más de simpatía en el personal no estaría mal, pero la masificación y el éxito son malas compañías a esos efectos. Buenos postres y bodega algo clásica, con un toque regional, que da buen resultado. Es un restaurante familiar, para familias, para comer y para cenar, cuyo principal handicap es que está en “el quinto pino”.
Tienen otro local en el centro de Cartagena, junto a la emblemática escultura del Icue. Paro poco por allí y hace mucho que no voy al de Tallante. Me apetecería volver a ver como sigue aquello.
¿Quién no puso cara de asco cuando probó la cerveza o el vino por primera vez? Yo, desde luego, lo hice y mirenme ahora…
El caso es que pensaba el otro día en esos vinos con los que uno se inicia; esos vinos que se encuentran en tantas cartas, que cuentan con excelentes distribuciones, de precios asequibles para bolsillos juveniles y que representan la primera parada (para algunos será la última o la que siempre transiten) a la que ya solo vuelves de vez en cuando.
Estoy hablando de aquellos Viña Albali, Estola, Ribeiro Pazo, Carrascalejo, Viña Esmeralda, Viña Sol, Peñascal, algunosFaustinos, El Coto o Barbadillo, que bebíamos en los restaurantes juveniles de mis veintitantos en Murcia o en Lugo como el Mickey, El Abanico de Cristal o el A Nosa Terra. Al Barbadillo he vuelto en los últimos tiempos a raíz de la visita a las bodegas en nuestro viaje a Sanlúcar.
Recuerdo también aquel vino de Toro que le comprábamos a Pascual de la bodega El Zamorano de Cartagena. Era un vino que bien conservado había salido ganando. Acabamos comprando todas las botellas que le quedaban de aquel tinto que estoy casi seguro que era un Cermeño y que nos vendía por un precio totalmente ridículo. Tal vez hoy me parecería infumable, pero entonces me parecía riquísimo.
Cuando vivía en Lugo a finales de los 80, bebía Ribeiro en taza, de aquel turbio gracias a los posos, aquel que le compraba por cajas a Manolo de A Nosa Terra, aquel que mi abuelo decía que hacía pssssshh cuando pasabas de Piedrafita y te adentrabas en el Bierzo, el vino de la risa que le llamaban mi hermano y su cuñado Jorge. También bebía Valdepeñas tinto frío de vez en cuando. Me recuerdo pidiéndolo en un clásico que cerró hace más de dos décadas que se llamaba La Cosechera en la Calle de la Cruz. Justo encima vivía una tía abuela mía que se llamaba Saleta y en la casa que hace esquina bajo los soportales de la Plaza del Campo, vivía mi bisabuela Josefina que era de Castrillo de los Polvazares, que casó en La Coruña y llegó a cumplir los 99 años allí en Lugo.
Pronto me aficioné al Martín Codax gracias a un regalo que Gerardo Landrove, catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Murcia, le hizo a mi padre a quien le gustaba el vino mucho menos que a mi.
¿Cómo funciona lo del aval del ICO en las pólizas COVID-19?
Dice uno que le dice otro que le han dicho en el Banco: “En los ICO, el ICO avala el 80 % por lo que el Banco solo arriesga un 20 %”.
Y además añade: “Ya me han llegado un par de personas que me dicen que el Banco les dice que ellos solo asumen responsabilidad por el 20 % y que con el 80 % que afianza el ICO ellos quedan liberados de la deuda en ese porcentaje. Dicho de otro modo: que el ICO no va a repetir lo que no se haya pagado, si llega el caso de que no se paga la deuda“.
Y dice otro: “El ICO es un simple avalista. No creo que ningún fiador que pague o que cumpla por el deudor no repita contra este. Luego si un cliente impaga a un Banco, este irá a por el ICO y una vez que el ICO pague, repetirá contra el cliente avalado por lo que hubiese pagado”.
Un tercero añade: “El Banco arriesga el 20 % y el cliente lo arriesga todo”. “Que va – dice otro que no había intervenido – el Banco no arriesga nada. Si la póliza es fallida, el 80 % lo reclama al ICO y el 20 % restante al cliente o a sus avalistas, si los hay. Luego el ICO ya reclamará a quien corresponda. Es un negocio redondo“.
Finalmente dice el que inició la conversación: “Pues así lo venden algunos Bancos. No aprenden”.
Termina la conversación The Boss cuando advierte: “Cuidado, hay una cláusula en pólizas en que la que el ICO faculta al Banco para que si paga el 80 %, le exija el 100% al cliente, el 20 % por principal y el resto como representante suyo por derecho de reembolso”.
Aunque parece que todos nos hemos centrado en el párrafo que dice que “tanto la decana del Colegio de Registradores, como el presidente del Consejo General del Notariado han agradecido al ministro la gestión que ha permitido que estos profesionales puedan disponer de material de protección sanitaria para la prestación de los servicios esenciales” puesto que por lo visto mayoritariamente no disponemos (digamos que aún no disponemos porque parece ser que sí que se está en ello) de material alguno, salvo que el que nos hemos procurado nosotros mismos o, en mi caso, que me ha proporcionado la distribuidora del programa de gestión del programa informático de mi notaría y que utilizamos para los que trabajamos en la notaría y para algún cliente despistado, a mi me ha parecido que hay algún otro elemento de importancia a efectos de la valoración de la urgencia para el otorgamiento de documentos que no formen parte del tráfico de las entidades financieras y aseguradoras.
Dice la nota:
El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, ha dejado patente en su texto la importancia de la intervención notarial y registral en el refuerzo de la seguridad jurídica en nuestro país.
El ministro ha pedido que aborden (que abordemos) diversos escenarios para la vuelta paulatina a la normalidad para atender, desde el concierto del conjunto del sector, vías alternativas a la resolución de conflictos ante la previsión de aumento de la litigiosidad con la recuperación social y económica.
Nuestras propuestas se tendrán en cuenta en el plan de reactivación de la Justicia que pondrá en marcha el Gobierno con la desescalada de las medidas adoptadas para la contención del coronavirus y en el primer paquete de medidas de #Justicia2030. Este documento incluirá lecciones aprendidas en esta crisis y actuaciones que se están llevando a cabo estos días por el conjunto del sector y que, más allá del escenario actual, pueden ayudar a la modernización y mejora continua de la Administración de Justicia.
Mientras dure la crisis, se mantendrán reuniones periódicas con los representantes de ambas profesiones, a petición del ministro, para tomar el pulso de la actividad judicial. Sí, dice judicial pero habrá que interpretar que quería decir jurídica o notarial y registral, ¿no?
A mi me parece, como he dicho, que el texto de la nota de prensa nos da varias pistas para nuestra actuación durante el estado de alarma y para lo que vendrá después:
Nuestra intervención refuerza la seguridad jurídica y nuestra seguridad jurídica es preventiva. Nada podremos prevenir si no llegamos al otorgamiento y la autorización de nuestros instrumentos públicos. Puede que, en algunos casos (bien tamizados), la mejor sea firmar.
Se prevé un aumento de la litigiosidad, lo que nos lleva, una vez más, al famoso lema de Joaquín Costa: “A notaría abierta, juzgado cerrado”. No podremos evitar el aumento de la litigiosidad si no ejercemos nuestra función de seguridad jurídica preventiva, aunque sea unas circunstancias completamente diferentes a las habituales.
Estamos improvisando soluciones que pueden acabar implementándose a corto o a medio plazo. Las lecciones aprendidas van a contribuir a la modernización y mejora de nuestro servicio público.
Nos van a seguir tomando el pulso. Esperan por tanto que lo haya (no que estemos muertos) y para que lo haya tenemos que seguir trabajando.
Terminaré diciendo que por muchas pistas que puedan darnos, por mucha interpretación que hagamos de cada norma o de una nota como esta, no debemos olvidar que somos los Notarios los que debemos llevar las riendas de la situación y nunca, en ningún caso, nuestros clientes. La última palabra es LA NUESTRA.
“A los efectos de lo establecido en el apartado 17 del Anexo del Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para los trabajadores de los servicios no esenciales, deben ser definidos, con carácter restringido, los servicios notariales esenciales, como aquellos servicios mínimos básicos para el mantenimiento y desarrollo imprescindible de la actividad económica, societaria y financiera, así como cualquier otro necesario para evitar daños patrimoniales graves e irreparables.
Particularmente, tienen carácter esencial los servicios relativos a las siguientes actividades:
a) Las actuaciones procesales no suspendidas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
b) El cumplimiento de obligaciones tributarias y tramitación de expedientes de regulación temporal de empleo.
c) Actividades de financiación y de seguros.
d) Los servicios notariales en relación con servicios profesionales en la medida en que sus actividades sean esenciales, de conformidad con lo previsto en el Real Decreto-Ley 10/2010, de 29 de marzo, y normas que desarrollen éste.
e) Los que se deriven de la no interrupción a día de hoy de los cómputos civiles, así como los actos de naturaleza personal de carácter urgente.
f) En general cualquier otra actividad notarial necesaria para el desarrollo de actividades que sean esenciales, según lo previsto en el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020 que siempre ha de ser interpretada estrictamente”.
Creo que soy sector minoritario en la doctrina, pero a mi me parece que la Instrucción es bastante restrictiva fuera de lo que es el ámbito de las entidades financieras.
En un solo párrafo utiliza los siguientes términos o frases: restringido; esenciales; servicio mínimos básicos para el mantenimiento y desarrollo imprescindible; necesario; y daños patrimoniales graves e irreparables. ¿Cuántas operaciones hay de estos tipos? Pues yo diría que muy pocas, aunque luego cuando se hace la enumeración de las que particularmente(lo que deja claro que hay más) lo son, deja alguna puerta abierta al referirse a la no interrupción de los cómputos civiles, a los actos personales urgentes (testamentos) y a otros esenciales. También hay quien ve una puerta abierta en lo de los servicios profesionales. Sin duda, sigo pensando que la urgencia ES EXCLUSIVAMENTE CONSIDERADA POR EL NOTARIO.
Sea lo que sea lo que cada uno entienda, haciendo de su capa un sayo, mi impresión es tras una primera semana, una segunda semana y estando como estamos en la tercera semana del estado de alarma, la caída de la actividad es gigantesca tanto en lo financiero como en lo no financiero (que ha desaparecido casi por completo). Más vale que nos pongamos a preparar todo lo que hemos reputado no urgente y, además, todos los chirimbolos que teníamos arrumbados en nuestros despachos para darle un empujón a esto, ojalá sea, a partir del 13 de Abril, aunque mucho me temo que la cosa no va a terminar a partir de ese día. Era lógico que la gente tardara unos días en desaparecer de las notarías, aunque a alguno más que firmarle su operación financiera, le hubiera dado un par de bofetadas como a aquel que se comió un bocadillodelante de mis narices hace un tiempo.
Por cierto, vaya chorrada lo de las personas trabajadores por no decir trabajadores o trabajadores y trabajadoras.
Y, también por cierto, hoy me han vuelto a parar en la carretera. El primer día fueron los municipales de mi pueblo.
¿A dónde se dirige? Soy el Notario, les dije. Anda, no te había reconocido. Y me dejaron continuar.
Hoy en plena autovía había un control de la Guardia Civil. Me han preguntado que a dónde iba. Soy Notario de mi pueblo, les he dicho. ¿Se dirige usted a su domicilio? Sí. Entonces me ha hecho un gesto con la cabeza que no he sabido interpretar indicándome con la mano que podía continuar. De momento viajo con mi DNI, mi tarjeta de Notario (aunque en la foto parezco mi hermano pequeño y ya me lo estoy renovando), un autosalvoconducto que me he hecho y el salvoconducto de mi Delegado de Distrito. Mañana espero incorporar el de mi Colegio Notarial y una declaración responsable en base a este anexo. Menudo dossier … pero desde que multaron a Begonusa el otro día, más vale prevenir.
Alegación, justificación y apreciación de la urgencia notarial durante el estado de alarma (COVID-19)
¿Que hay notarías en las que si el cliente dice que quiere firmar se firma …? En las primeras horas del estado de alarma circuló por los chats notariales esta advertencia que en cuanto tuvimos la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado quedó, en mi opinión, completamente superada (con lo que imagino que no se estará usando sin haberla, al menos, mejorado):
“Yo, Notario, dejo constancia expresa de que la presente escritura se ha otorgado a petición de las partes, quienes me han manifestado, bajo pena de falsedad en documento público, que su otorgamiento es por causa de fuerza mayor y situación de necesidad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7 .1, letra g del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Yo, Notario, he advertido a las partes de las consecuencias de la falta de veracidad de tales afirmaciones y del régimen sancionador establecido por la norma citada.”
Que sí, que sí, antes de que vuelvan a decírmelo, que conforme al Reglamento Notarial advertimos lo que creemos oportuno y el que quiera advertir que advierta, pero ¿y lo que dice la Circular 2/2020 del Consejo General del Notariado?, ¿dónde queda? Vamos a recordarla:
“Primera.- Reglas Generales.
1.- La intervención notarial es excepcional en las actuales circunstancias por lo que la urgencia ha de interpretarse restrictivamente, en la medida en que supone un desplazamiento prohibido en el estado de alarma decretado.
2.- La urgencia no debe identificarse con la fuerza mayor o fuerza irresistible. El notario tendrá que apreciar las circunstancias concurrentes a fin de formar su juicio sobre este particular con antelación a la posible citación del interesado en su notaría.
En suapreciaciónel notario habrá de ponderar la naturaleza de la operación, la existencia de plazos perentorios y otros extremos, como la existencia de graves perjuicios derivados de la denegación, que revelen en su caso la apremiante necesidad del interesado o de alguno de ellos.
Hagamos un inciso: ¿de dónde se sacan los que se lo saquen que si el cliente alega urgencia es suficiente? ¿El que quiere firmar firma? Repetición de la jugada:
El notario tendrá que apreciar.
Formar su juicio.
En su apreciación.
Habrá de ponderar.
Continuemos con la Circular:
Segunda.-Reglas especiales:
A) Rogación:
El interesado habrá de ponerse en contacto con la notaría previamente por teléfono o correo electrónico, a fin de solicitar la pertinente cita y dejar constancia de la causa de urgencia por la que solicita la intervención notarial. Por ello, a fin de justificar la urgencia y facilitar los datos del otorgamiento, el correo electrónico debe ser el medio preferente, siendo excepcional el encargo telefónico, que deberá utilizarse sólo para aquellas personas que carezcan de medios telemáticos.
En alguna escritura he visto que se indica“previo requerimiento y acreditación por los comparecientes del carácter urgente”. Lo que dice la norma es “dejar constancia de la causa de urgencia”. Dejar constancia es una cosa, acreditación es otra bien distinta. ¿Cómo se acredita? ¿qué se pide? Además se dice que “a fin de justificar” el correo es el medio preferente y que es excepcional el encargo telefónico y siendo así ¿que rayos pinta eso en la escritura? Si se hubiera querido que fuera en la escritura, así se hubiera dicho, ¿no? Además, como ahora veremos la constancia por escrito de la urgencia, se efectúa en archivo separado y es cosa exclusiva del Notario entenderla justificada. En fin, que no comparto criterio.
B) Citación:
El notario, si considera justificada la urgencia, citará para un día y hora al solicitante, por los mismos medios no presenciales, advirtiéndole que deberá acudir a la notaría con aquellos medios de autoprotección que garanticen la seguridad sanitaria.
De la causa de urgencia habrá de quedar constancia por escrito que se llevará a un archivo separado en el que se reseñe el número de protocolo o asiento del Libro Registro y que permita de este modo justificar el cumplimiento de las medidas impuestas por el Gobierno a raíz de la declaración de alarma. Este archivo deberá conservarse durante un plazo de cuatro años, para su puesta a disposición de la actuación inspectora de las Junta Directivas de los Colegios Notariales, de las autoridades administrativas o judiciales.
Sin perjuicio de la exigencia de rogación y cita previa, no hará falta justificar ni archivar la causa de urgencia en el supuesto de las operaciones que luego se indican, que además de típicas conllevan por su naturaleza la urgencia. En los demás casos, se requerirá la apreciación por el notario de las circunstancias de urgencia concurrentes“.
Repetimos: El notario, si considera justificada la urgencia.
Vamos ahora a por la constancia por escrito. A mi se me ocurren tres opciones:
El escrito lo firma el que alega la urgencia.
El escrito lo firma el que alega la urgencia y también el Notario que, por supuesto, se moja admitiéndola (si no la vas a admitir, simplemente sobra).
El escrito lo firma el Notario.
Me inclino por la tercera opción y ya tengo cuatro casos que pueden verse aquí. Estoy dispuesto a admitir la segunda opción, pero la primera me parece completamente infumable e inadmisible. Tuve claro desde el primer momento, y lo sigo teniendo, que ese escrito es cosa del Notario pues debe ser un escrito con un juicio de valor eminentemente técnico basado en la situación fáctica alegada por el interesado. El que se tiene que mojar es el Notario aunque acepto que el interesado alegue y el Notario de su visto bueno, valorando la situación, pero endiñar el escrito al interesado sin más, me parece simplemente demencial.
Espero que los órganos de la administración de los que dependemos jerárquicamente y los corporativos apliquen con todo rigor el régimen disciplinario a quienes puedan estar actuando de manera completamente irresponsable en esta gravísima cuestión.
Dicen que vamos a cambiar como sociedad y que los individuos vamos a mejorar después de todo esto. ¿Alguien realmente se cree ese mantra? Hay que ser muy iluso para creer en ello. Yo no tengo ninguna confianza en la sociedad en su conjunto, ni en casi ningún colectivo humano. Solo creo en las personas individualmente consideradas (y en muy pocas, por cierto). Luego que si el gobierno nos miente…
Se reivindicaban hace unos días por su papel en esta crisis unos amigos que son maestros y al hacerlo uno de ellos comentaba que le hubiera gustado que los aplausos de la gente desde los balcones durante las semanas que se fueron sucediendo tarde tras tarde (y en los que, por cierto, no he participado ni una sola vez) hubieran estado también dedicados a su colectivo profesional puesto que él sí que había aplaudido por los sanitarios en general, por los camioneros, por los cajeros de supermercado, por los bomberos, por los policías, por la guardia civil, por los agricultores y no sé por cuantos colectivos más, considerándose, por su esfuerzo (por el esfuerzo de su colectivo), merecedor de esos aplausos. Así me lo parecía a mi también (sin la menor duda además), pero fue entonces cuando yo le dije (con ánimo jocoso), “bueno y también por los Notarios, ¿no?, ¿por los Notarios no aplaudías?”. Y el tío va y me responde algo así como “¿pero es que tú has trabajado?”. Pues sí, le digo, desde el 16 de marzo hasta el 19 de junio, de lunes a viernes, todos los días de 9:30 a 15 horas, añadiendo, para defender y dar a conocer el papel de los Notarios en la sociedad y en estos trágicos momentos, que “una buena parte del tráfico económico de estas semanas se ha movido gracias a las notarías, es decir, gracias a los Notarios y a los que trabajan en las notarías”. A este buen amigo, pareció sorprenderle mi respuesta pero lo único que dijo fue algo así como que “yo por los Notarios no aplaudo”.
Lástima que no recuerde cuál fue la frase exacta pero o fue eso o fue algo como “por los Notarios no aplaudo ni loco”, “por los Notarios sería por los últimos que aplaudiría”, “o jamás aplaudiría por los Notarios”.
No, no me acuerdo, pero (recojones) pensé, ¿y qué le hemos hecho los Notarios y todos los que trabajan en las notarías a este imbécil para que salga con esa estupidez? Se puede meter sus aplausos donde le quepan porque no los necesito. Lo mío fue una broma, pero lo suyo no me lo pareció y me reveló una animadversión, una inquina hacia mi colectivo profesional que no sabía hasta ahora que este amigo pudiera tener y que no tengo la más remota idea de las razones en que podría estar fundamentada. No me consta que mi amigo sea un experto en el sistema de seguridad jurídica preventiva español, en la fe pública o en la función notarial, así que, dejando a salvo que la cuestión que trato no tiene la menor importancia y que tal vez fuera una broma suya, no puedo evitar pensar que este tipo es un memo respecto del que mi consideración personal ha bajado muchos puntos.
Al final a estos sujetos lo único que parece que les vale son los tópicos y saben perfectamente cuales son los que lastran a su colectivo: que ganan poco y que tienen muchas vacaciones, frente a los nuestros que son queganamos mucho y que no damos ni golpe.
En fin, que poco me gusta la gente que no sabe de lo que habla o que no piensa lo que dice.
Por cierto, mi amigo no me ha comprado mi primer libro, pero buena falta le haría leerse el segundo que, en pocas semanas, estará a la venta y del que ya anticipo el título: “Crónica notarial de una pandemia”, distribuido en exclusiva por Basconfer.
Sobre el asunto de los aplausos cuenta Javier Gomá Lanzón (por casta sabe bien lo que es un Notario) en “Filosofía mundana (Microensayos completos)” que: “Fernando Fernán-Gómez, durante una conferencia pronunciada en una fundación que yo me sé, expresaba su asombro porque los actores de teatro tuvieran la expectativa de merecer aplausos al final de la representación pues no conocía ningún caso de, por ejemplo, un notario que, tras estampar su firma al pie de una escritura, se levantara de su poltrona y se inclinara ante los comparecientes esperando recibir de ellos una ovación, cuando, si bien se mira, los actores, lo mismo que los notarios, simplemente están haciendo su trabajo”.
El cierre del acuerdo extrajudicial de pagos y el estado de alarma (COVID-19)
Me ha parecido completísima la comunicación recibida del mediador concursal que lleva el único acuerdo extrajudicial de pagos que se me ha quedado enganchado por el estado de alarma, así que no quiero perderla.
Yo le escribí al mediador y le dije:
“Estimado Sr. xxx: El motivo del presente correo es el de tener noticia del estado en que se encuentra el ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS de DON xxxx, comenzado el xxx y para el que usted aceptó nombramiento el xxx. En el actual estado de alarma entiendo que no se ha podido cumplir el plazo de dos meses para intentar cerrar un acuerdo, pero si me comunicara usted su completa imposibilidad, podríamos proceder al cierre y continuar las actuaciones para el concurso del Sr. xxxxx. A la espera de noticias, saludos, Justito El Notario”.
A los pocos días recibí esta detallada contestación que me lo dejó todo claro:
“Con referencia a la información que me solicita le indico que como usted bien sabe el pasado 14 de marzo de los corrientes, se produjo en España la interrupción de plazos procesales y administrativos producidos por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
Posteriormente, el Real Decreto 537/2020 de 20 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en su artículo 8 establece que, con efectos desde el 4 de junio de 2020, se alzará la suspensión de los plazos procesales.
Como consecuencia de esta situación, los plazos establecidos en el art. 242 bis de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal que regula las especialidades del acuerdo extrajudicial de pagos de personas naturales no empresarios, se han visto interrumpidos; lo que ha llevado a esta mediación concursal a variar el calendario establecido para la mediación de D. xxx, con DNI xxxx.
Así, en la comunicación que les hizo esta mediación concursal el pasado 20 de febrero a D. xxxx y 4 de marzo a los acreedores les indicaba que la reunión para alcanzar un ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS se celebraría el día 20 de abril de 2020, a las xxx horas en primera convocatoria, y a las xxx horas en segunda convocatoria, en las oficinas de este mediador concursal; si bien por los motivos anteriormente expuestos no pudo llevarse a efectos dicha reunión y el plazo de celebración de la misma quedó interrumpido.
Como consecuencia de ello, tras el alzamiento de plazos procesales, y atendiendo al calendario establecido en el mencionado art. 242 bis de la Ley Concursal, les he procedido a comunicar tanto al Sr. D. xxxx como a los acreedores que la REUNIÓN con los acreedores para la finalidad de alcanzar un ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS se va a celebrar el próximo martes 7 de julio de 2020, a las xxx horas en primera convocatoria, y a las xxx horas en segunda, en las oficinas de este mediador concursal.
Por otra parte le informo que le he remitido a los acreedores la Propuesta de Acuerdo Extrajudicial de Pagos que me ha hecho llegar el deudor D. xxxx, para que procedan su estudio y valoración; recordándoles lo establecido en el art. 236 de la Ley Concursal, respecto a la posibilidad de presentar propuestas alternativas a la que se les ha remitido; así como del art. 237 de la mencionada Ley Concursal, respecto a la participación de los acreedores en la reunión prevista al efecto.
Una vez efectuada la reunión prevista le haré llegar el acta de la reunión.
Con respecto al plazo de dos meses que establece la Ley Concursal para continuar las actuaciones para el concurso consecutivo, entiende este mediador concursal que ha quedado igualmente interrumpido, y que el mismo finalizaría el 18 de julio, por lo que es a partir de esa fecha cuando debe de interponerse el concurso consecutivo, ello sin tener en cuenta lo establecido en el art. 11 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, donde se establece que hasta el 31 de diciembre de 2020 el deudor que se encuentre en estado de insolvencia no tendrá el deber de solicitar la declaración de concurso, haya o no comunicado al juzgado competente para la declaración de este la apertura de negociaciones con los acreedores para alcanzar un acuerdo de refinanciación, un acuerdo extrajudicial de pagos o adhesiones a una propuesta anticipada de convenio y que hasta el 31 de diciembre de 2020, los jueces no admitirán a trámite las solicitudes de concurso necesario que se hayan presentado desde la declaración del estado de alarma.
Esperando haber dado respuesta a su correo, quedo a su disposición. Atentamente”.
Da gusto encontrarse con profesionales así.
Por último, para centralizar en esta entrada por relativo a acuerdo extrajudicial de pagos y COVID-19: Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia. Artículo 17: Durante el año siguiente a la declaración del estado de alarma se considerará que el acuerdo extrajudicial de pagos se ha intentado por el deudor sin éxito, si se acreditara que se han producido dos faltas de aceptación del mediador concursal para ser designado, a los efectos de iniciar concurso consecutivo, comunicándolo al Juzgado.
Elevación a publico de pólizas ya firmadas previamente (COVID-19)
A mi me habían dicho que alguna entidad incluía en el clausulado un apoderamiento para poder llevar a cabo la elevación a público ella sola sin que el cliente viniera a firmar, pero también puede no tratarse de eso sino más bien del caso que una póliza ya esté firmada por el Banco y electrónica (o presencialmente) pactándose en el clausulado la elevación a público de la misma. El poder para la elevación a público parece claramente insuficiente conforme al Artículo 1.280 del Código Civil.
La solución podría ser firmar de nuevo en presencia del Notario con esa fecha de intervención. Convendría – me comentaba una compañera – añadir una cláusula en la que se dijera que se dan por buenas las liquidaciones de intereses hasta la fecha para evitar problemas de conformidad con la liquidación en caso de una ejecución. Se indicaría, además, que a partir de la fecha de la intervención tendrá eficacia ejecutiva sin perjuicio de los efectos atribuibles entre partes desde la fecha indicada en el propio documento. ¿También se podría hacer indicación de efecto retroactivo al día que ellos quieran?¿Podría ser prudente que firmaran también la diligencia de intervención?
Procedente de un Colegio Notarial llega una nota:
“Probablemente sea más correcto recoger la manifestación de la parte deudora de que el otorgamiento ante Notario supone la elevación a documento público del consentimiento prestado con anterioridad, en la fecha que se indica en la póliza …. puede ser útil la inclusión en dichas pólizas de anexos o referencias a que la intervención implica elevación a documento público o que la misma despliega sus efectos desde determinada fecha. Dichas referencias o anexos debieran estar amparadas por la firma de los interesados ante notario. Si la póliza ya se hubiere otorgado ante notario sin esas referencias, podría ser útil complementar la intervención haciendo constar la existencia en la póliza de firmas manuscritas o electrónicas y la fecha en las que fueron realizadas, según conste en la póliza, como referencias de hecho”.
En cuanto al tema de los apoderamientos se dice que: “Otra cosa sería que en virtud del apoderamiento contenido en la póliza ya intervenida se pretenda realizar alguna modificación o complementar ésta con alguna referencia al cumplimiento de la condición suspensiva que suele acompañar a estos contratos”.
Algunos modelos más:
“Especialmente se hace constar, conforme a indicaciones de los intervinientes, que esta intervención implica la elevación al rango de instrumento público del préstamo suscrito privadamente por las partes el día X, desplegando sus efectos desde dicha fecha”.
“Don xxx y Don xxx, en el concepto en que respectivamente intervienen, comparecen ante mi, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, a efectos de ratificar este contrato formalizado por las partes con fecha XX, según reconocen en este acto, y del que el presente anexo formará parte, aceptando íntegramente su contenido y dándole efectos desde la citada fecha de su firma”.
Tengo 8 chats de Whatsapp activos. Diría que en todos se comparten noticias sobre la pandemia del covid-19, pero hay dos que son especialmente activos. En uno parece que todos pensamos poco más o menos lo mismo, aunque alguna persona participa bastante poco. En otro predomina una visión y los que no la comparten muestran con respeto (con mucho más respeto del que muestra el resto compartiendo su visión como si fuera la de todos) su propia visión. No me sorprende que los que lo ven del mismo modo hablen sin tapujos. Tampoco es sorpresa para mi que otros crean que sus posiciones son correctas e irrebatibles y que supongan que todos pensamos exactamente igual que ellos y hablen como si así fuera.
Sin embargo, me sorprende (y mucho y lo valoro negativamente) un tercer chat en el que a pesar de que hay gente que se conoce desde hace casi 50 años, no se dice ni mu de política (o prácticamente nada). No lo entiendo, la verdad. Somos amigos teóricamente íntimos ¿pero no hablamos para nada de lo que pensamos de todo esto? ¿por qué?
“Pues habla tú”, me dirán. Pues no me atrevo. No quiero discutir. Tengo temor de que no guste lo que pienso o digo. Tengo miedo de que no me guste lo que piensen o digan los demás. Temo los enfrentamientos que luego pasen factura. “Pues ya tienes la respuesta”, me dirán.
No sé, tal vez, pero no lo entiendo. Al menos en ese chat, no lo entiendo.
Escritura de declaración de obra nueva con arreglo a licencia y proyecto (en estado de alarma y con justificación de urgencia)
Menudo pedazo de escritura que nos ha quedado hoy.
Tras darle un comienzo normalito al asunto y señalar que “las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de la finca que acaba de ser descrita, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la declaración de obra nueva terminada que se otorga”, cogemos la directa hacia la parte dispositiva y decimos:
“A).= El compareciente declara que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA y un TRASTERO no colindante con la vivienda que por la presente DECLARA TOTALMENTE TERMINADOS, y cuya inscripción solicita, con las precisiones que más adelante se indican, con la siguiente descripción actualizada de la total finca:
= RÚSTICA:
Superficie: DEFECTO DE CABIDA.
Dentro de cuyo perímetro existen las siguientes edificaciones:
A). Vivienda
Distribución:
Linderos:
B). Garaje
Linderos:
La total finca linda:
Según título y registro actual:
Según catastro y realidad:
VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA:XXXXX.
B).= DATOS CATASTRALES y SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL:
.= DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela XXX del polígono XXX del Catastro de Rústica de XXXX, catastrada bajo la siguiente referencia:
XXXX.
Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral y descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz y en la que figura como titular catastral Don XXXX”.
Y aquí viene el órdago:
“.= SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL:El compareciente habida cuenta, según manifiesta, ante mi el Notario, que la inscripción en el Registro de la Propiedad de la presente escritura reviste el carácter de urgente a fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (con la obra nueva declarada e inscrita) la cual tiene aprobada por la entidad financiera “xxxxx, S.A.”cuyo préstamo será destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra declarada, solicita del Registro de la Propiedad la inscripción del acto documentado por medio del presente instrumento de Declaración de Obra Finalizada conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (a la que en el párrafo siguiente se hace referencia) podría quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad) del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
Coordinación de Catastro y Registro: Sin perjuicio de la inscripción registral solicitada en el párrafo anterior, en los términos que allí constan, manifiesta el compareciente que es correcta la superficie de suelo total de la finca que refleja el Catastro, por lo que solicita del Registro de la Propiedad para cuando finalice la suspensión de plazos ordenada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzoque inscriba los linderos actualizados de la finca y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (defecto de xxxx m2), superior en más del 10 por 100 de la cabida inscrita (cabida inscrita xxx m2 y cabida real y catastral xxxx m2), todo ello, para cuando proceda, con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 1 del citado precepto, para lo cual, ha quedado unida la correspondiente certificación catastral antes mencionada”.
Y ya el resto, continúa normalmente hasta el final, aunque me he marcado una legitimación de firma electrónica en estos términos:
“.- Y Certificación firmada electrónicamente el día xxxx por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don xxxx, Arquitecto Colegiado número xxxx del Colegio de Arquitectos de xxxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya certificación es acreditativa de la descripción y finalización total de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”.
Ya había experimentado sin estado de alarma con otra fórmula:
“.- Certificación firmada electrónicamente por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don XXXX, Arquitecto Colegiado número XX del Colegio de Arquitectos de Alicante, que impresa a papel reproduce su firma manuscrita que legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo, tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya certificaciónfue expedida el día 10 de Julio de 2019, y es acreditativa de la representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la edificación que se declara finalizada”.
Y he usado esta otra para el depósito del libro del edificio:
“Y de diligencia de entrega con fecha xxxx firmada electrónicamente por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don xxxx, Arquitecto Colegiado número xxx del Colegio de Arquitectos de xxx con fecha xxxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya diligencia es acreditativa acreditativa de que el referido Libro corresponde a la VIVIENDA objeto de la presente y de que dicho Libro le ha sido entregado al promotor”.
La cosa no ha acabado aquí, porque había que justificar la urgencia conforme a la Circular 2/2020 del Consejo General del Notariado y lo he hecho en estos términos:
“Yo, XXX, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de declaración de obra nueva terminada, otorgada bajo mi fe, el día XXXX, con el número XXXX de protocolo y el acta de depósito de libro de edificio de la misma fecha (relativa a la obra declarada) y número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dichos documentos han sido otorgados en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
El compareciente ha manifestado, ante mi el Notario, que el acceso y/o inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos documentos reviste el carácter de urgente a fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (bajo la condición de estar la obra nueva declarada y ya inscrita en el Registro) cuya operación ya tiene pre-aprobada por la entidad financiera “BANK, S.A.” cuyo préstamo será destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra que se declara, habiéndose solicitado (en la escritura de declaración de obra) del Registro de la Propiedad el acceso o inscripción de los actos documentados por medio de dichos instrumentos conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (que se solicita) debe quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad) del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente para éste otorgamiento, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio de correos electrónicos entre el técnico certificante, el interesado y mi notaría desde principios de este año en relación a este asunto.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo estos instrumentos dentro del citado marco legal.
Comentó el asunto Rosa Belmonte en este artículo diciendo: “Tras los trámites, hay un momento en que te dice (el Notario): «Quítese la mascarilla». Momento en que comprueba que tu cara es la misma que la del carnet de identidad. Es tiempo de llorar. Es tiempo de reír”.
No le sacó Rosa Belmonte toda la punta a la situación. Pensando debía estar ella en que la exigencia del Notario era necesaria para la identificación de su cliente pero olvidaba una cosa importante: con la mascarilla puesta (y algunas son muy grandes), solo te quedan los ojos y solo con los ojos es francamente difícil apreciar el estado de ánimo o la receptibilidad y comprensión de los que escuchan tus explicaciones.
Me pasó el otro día con un matrimonio de mediana edad para arriba. Les pedí que se sentaran porque íbamos a tardar un poco. Enseguida él dijo: “¿vamos a tardar?” Sí, nos llevará un rato. Pero no se sentó, ni se sentó ella. Él parecía decidir lo que hacían ambos. Asintió con la cabeza y comentó mis explicaciones sobre la marcha en unas cuantas ocasiones. Ella también dijo alguna cosa. Sin embargo, yo estuve algo tenso toda la firma. El tipo me pareció antipático. Él estaría a disgusto por la situación o por lo que fuera, pero, oigan, yo también. Trabajar así no es nada cómodo, ni fácil.
Conforme fuimos avanzando me di cuenta de que la culpa de lo que me estaba pasando la tenía la enorme mascarilla del tipo que me estaban impidiendo ver 3/4 partes de su cara y por tanto ninguno de los gestos que pudiera estar haciendo con el resto de las facciones de su cara. Tal vez le prejuzgué aunque yo creo que bajo el tono y se relajó hacia el final del otorgamiento y que se fue contento tras firmar su acta de transparencia material previa a la firma de una próxima hipoteca.
Ah .. y todo ello tras sentirse uno un poco como un vulgar Darth Vaderexplicando las cosas con la mascarilla puesta. Estaría bien ponerles un distorsionador de voz. La gente no dejaría de prestarnos atención ni un segundo. Y al que se despiste, le sueltas un “yo soy tu padre” y ya verás como te atiende. Me la voy a comprar por si vuelve el del bocadillo.
Justificación de la urgencia de la elevación a público de acuerdos sociales relativos al cese y nombramiento de administradores de sociedades limitadas (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con las escrituras de elevación a público de acuerdos sociales relativos al cese y nombramiento de administradores sociales, otorgadas bajo mi fe, el día XXX, con los números XXX y XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dichos documentos han sido otorgados en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que las escrituras de referencia me fueron encargadas con anterioridad al comienzo del estado de alarma con la finalidad de reactivar a las sociedades otorgantes que se encontraban inactivas desde hace tiempo y ello por razón de que el ayuntamiento correspondiente les había comunicado a las mercantiles la situación ruinosa de ciertas obras de su propiedad que podría hacer necesaria su demolición o, tal vez, acometer obras de aseguramiento de las mismas sin que fuera posible, al parecer, la resolución de la situación relativa a las mencionadas obras sin antes proceder a la reactivación de las sociedades para lo que era necesario modificar su órgano de administración, elevar a público los acuerdos adoptados, presentar cuentas en el Registro Mercantil, e inscribir las escrituras en el mismo, sin que en estas semanas de estado de alarma se haya producido avance alguno en la resolución de ese asunto a instancia de la asesoría fiscal y contable de las mercantiles o por parte de las propias instancias municipales por lo que se me ha pedido considerar la urgencia del otorgamiento a fin de desatascar de algún modo esta situación puesto que en el ayuntamiento podrían comenzar algunos trámites sin que se presenten las cuentas o sin que se inscriban las escrituras en el Registro Mercantil por causas que yo, el Notario, no alcanzo a entender pero por las que me inclinan a aceptar la necesidad de estos otorgamientos.
Los interesados han solicitado su cita telefónicamente y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio considerable de llamadas, de algunos e-mails y de documentos desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar pocos días antes del comienzo del estado de alarma.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de las subsanaciones de una declaración de obra en construcción y de un depósito de libro del edificio (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada y el acta de subsanación de otra acta de depósito de libro de edificio, otorgadas bajo mi fe, el día XXXX, con los números XXXX y XXXX de protocolo, respectivamente, HAGO CONSTAR:
Que dichos documentos han sido otorgados en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que el día xxxx, con los números xxx y xxx de protocolo, durante la vigencia del estado de alarma, el compareciente otorgó la escritura y el acta objeto de subsanación en el día de hoy a cuyo efecto manifestó, ante mi, el Notario, que el acceso y/o inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos documentos revestían el carácter de urgentea fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (bajo la condición de estar la obra nueva declarada y ya inscrita en el Registro) cuya operación ya tenía pre-aprobada por la entidad financiera “BANK, S.A.” cuyo préstamo (respecto del que ya ha sido firmada la preceptiva acta de transparencia también bajo mi fe hace pocos días) sería destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra que se declara, habiéndose solicitado (en la escritura de declaración de obra) del Registro de la Propiedad el acceso o inscripción de los actos documentados por medio de dichos instrumentos conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (que se solicitaba) debe quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad) del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, por lo que la subsanación de dichos documentos en base a lo comunicado verbalmente por el Registro de la Propiedad competente al propio otorgante a efectos de su indispensable inscripción reviste el mismo carácter de urgente.
El interesado sido avisado telefónicamente de su cita para estos otorgamientos, los cuales le han sido comunicados por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio previo de llamadas telefónicas y de correos electrónicos entre el interesado (que se ha comunicado con el técnico necesario a los fines de las presentes subsanaciones), el Registro de la Propiedad competente y mi notaría desde que la necesidad de subsanación quedó claramente establecida.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo estos instrumentos dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un acta de acreditación de final de obra en construcción (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con el acta de final de obra, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la citada acta lleva en preparación en mi despacho profesional desde hace muchos meses habiendo planteado numerosos inconvenientes de tipo técnico, de financiación del gasto notarial, del registral y del derivado de la actuación de otros profesionales así como para la obtención de la documentación necesaria para el otorgamiento conforme a la legislación vigente, habiendo sido reclamada su autorización tanto por la entidad bancaria que financió las obras de la división horizontal existente, como por varios vecinos interesados en proceder a actualizaciones descriptivas en sus viviendas por razón de obras en las mismas, como por otros que pretenden la venta de su vivienda (con obtención de financiación bancaria vía hipotecaria en algún caso), por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de facilitar a los vecinos sus propósitos y a la entidad acreedora que quede regularizada la situación de las viviendas que tiene hipotecadas en su favor y cuyo final de obra debió haberse declarado hace unos quince años no efectuándose en su momento por el incumplimiento de quien fue la promotora de la edificación.
El interesado, que ha estado inmumerables veces en la notaría a mi cargo, ha solicitado su cita telefónicamente, y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un largo y abundante intercambio de correos electrónicos entre mi notaría, los clientes, los técnicos y el Registro de la Propiedad competente.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un poder para pleitos otorgado para causa de una indemnización por seguro de vida (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx en relación con la escritura de poder para pleitos, otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xx de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que desde el despacho legal del letrado xxx, me ha sido comunicado por e-mail que: “Por medio del presente correo le solicito tenga a bien acordar el otorgamiento de poder para representación procesal y extraprocesal por Doña xxx, residente en xxx. La extrema urgencia de la situación deviene de la negativa por parte de la aseguradora “xxxx”, y muy concretamente de su tramitadora Doña xxx, a tratar con el que suscribe el abono de un seguro de vida e invalidez contratado por la Sra. xxxx, salvo acreditación mediante poder suficiente de mi condición de letrado de esta señora. Le reenvío la tajante negativa de Doña xxx a tratar ninguna cuestión sin este requisito en correo electrónico adjunto. Dada la cuantía de la prestación a percibir, como al nivel de necesidad que para la Sra. xxx supone percibir la indemnización en el actual estado de cosas, considero que el supuesto reúne los requisitos previstos en el Real Decreto que regula la actividad profesional durante el estado de alarma“.
La interesada ha solicitado su cita telefónicamente, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas, existiendo, adicionalmente, el citado intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el mencionado despacho de abogado.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un poder para pleitos otorgado para causa laboral por vulneración de derechos fundamentales (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de poder para pleitos, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que desde el despacho legal XXXX, Abogados XXX y por la Letrada XXXX, me ha sido comunicado a mi requerimiento previo por e-mail y por el mismo conducto que: “El acto de juicio se encuentra señalado para mañana, día XXXX, conforme acreditamos con el documento adjunto, y puesto que el juzgado lo ha tramitado como despido con vulneración de derechos fundamentales, se encuentra entre las excepciones a la suspensión recogidas en la disposición adicional segunda (apartado 3 b) del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19″.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normasexistiendo, adicionalmente, el citado intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el mencionado despacho de abogados.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un poder para pleitos otorgado para procedimiento en juzgado de lo social (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con la escritura de poder para pleitos, otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que he recibido del Letrado del otorgante un correo electrónico en el que me comunica que “el próximo día xxxx está señalada la vista en el procedimiento SSS SEGURIDAD SOCIAL xx/xx, que se está tramitando ante el JUZGADO DE LO SOCIAL N xx xxx, habiéndome contratado el PODERDANTE, para la dirección técnica de su defensa en el mismo. Dicha vista me coincide con el procedimiento xxxx, que se está tramitando ante xxxx, el cual goza de preferencia en su celebración. Este procedimiento tiene señalados como fecha de vistas los días: xxx. Que al día de la fecha no ha sido suspendido ninguno de los dos procedimientos. Por ello, me veo en la necesidad de personarme en forma en el SSS SEGURIDAD SOCIAL xx/xx, que se está tramitando ante el JUZGADO DE LO SOCIAL N. xx xxx, en el que todavía no estoy personado, para solicitar la SUSPENSIÓN de la vista. Para ello, debo acreditar la representación que ostento, por lo que es necesario acompañar Poder de representación. Dado lo perentorio del plazo, la urgencia es notoria. Consciente de la situación actual, gracias por sus servicios de antemano”.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas, existiendo, adicionalmente, el citado intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el mencionado despacho de abogado.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un testamento (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que el testador se encuentra en mi pueblo accidentalmente por causa del estado de alarma residiendo en la vivienda de su madre de avanzada edad, al cuidado de la misma y fuera de su domicilio conyugal, considerando que, aún estando razonablemente capacitado para recurrir a los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia, los trámites posteriores de adveración y protocolización de dichas modalidades testamentarias pueden suponer un obstáculo para su futura sucesión que, de ninguna manera, desearía que pudiera llegar a ser una sucesión intestada, en perjuicio especialmente de su viuda, razón por la que me ha solicitado considerar la urgente necesidad del presente otorgamiento por su naturaleza, por sus efectos y consecuencias y por las circunstancias del momento actual de pandemia, estado de alarma y confinamiento.
El interesado ha obtenido su cita telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio previo de llamadas y correos electrónicos con el fin de procurar este otorgamiento.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un testamento con legados (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que el citado testamento revoca otro recientemente otorgado bajo mi fe por el testador y tiene un contenido dispositivo para el que los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia no parecen adecuados al prever y regular una sucesión compleja que requiriría un conocimiento técnico del que el interesado carece, por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de evitar complicaciones en la futura sucesión del testador.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio de llamadas desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar el pasado XXX.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un testamento de extranjero residente y su cónyuge nacional residente (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con los testamentos abiertos, otorgados bajo mi fe, el día XXX, con los números XXX y XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que los citados testamentos han sido otorgados por un nacional extranjero y por su cónyuge (nacional español) y siendo la sucesión testada y más especialmente la intestada de los ciudadanos extranjeros (residentes o no residentes en España), por lo general, considerablemente más complicada que la de los nacionales españoles y teniendo en cuenta que los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia no parecen adecuados para sucesiones más complejas y con un competente internacional que requirirían un conocimiento técnico del que los interesados carecen y, tal vez, un análisis cuidadoso de su validez en el caso de un nacional de otro país, se me ha solicitado considerar la urgencia de sus otorgamientos con el fin de evitar las complicaciones inherentes a una sucesión con elementos internacionales y al tratarse de dos testamentos vinculados entre sí.
Los interesados han solicitado su cita telefónicamente, y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio considerable de llamadas desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar el pasado xxx y hasta una media hora antes de la cita concertada.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un triple expediente de dominio (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el ACTA DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que el otorgante solicitó a través de su representación letrada por medio de e-mail dirigido a mi correo electrónico el otorgamiento del documento en base a los particulares siguientes que transcribo literalmente:
“En relación a la solicitud de información sobre razón de la urgencia del otorgamiento del Acta de Iniciación de Expediente de Dominio para la inmatriculación de fincas, se informa de que dicha razón de urgencia radica en que los titulares de la propiedad de dichas fincas y promotores del expediente, que carecen de título inscrito, precisan la inscripción registral de la escritura de propiedad a su favor, a fin de poder obtener liquidez para el caso de serles necesaria para su sustento personal (siendo Doña XXXX de edad avanzada y estando su hermano Don XXX, también de edad avanzada y además incapacitado judicialmente con lo que ello supone para la futura disponibilidad inmediata de sus inmuebles) y dado que la tramitación del procedimiento que se solicita iniciar resulta alargada en el tiempo por lo que se precisa su iniciación lo antes posible a fin de poder lograr la inscripción interesada en el Registro de la Propiedad y así poder tener las fincas preparadas para una posible obtención de liquidez a través de su venta y para el sustento de sus propietarios”.
Considero que las razones de urgencia alegadas son suficientes, dada la edad de una de las propietarias de las fincas y el estado de incapacidad declarada judicialmente del otro propietario, y, por tanto, justificada la necesidad alegada de tener las fincas objeto del instrumento inscritas lo antes posible y puesto que, además, los promotores no comparecen personalmente sino representados por el tutor y al tiempo apoderado que utiliza un apoderamiento otorgado bajo mi fe días antes del estado de alarma con la finalidad, entre otras, de poder proceder al otorgamiento de este expediente o de cualquier otra documentación que pudiera necesitar la poderdante siendo dicho poder de carácter general y asimismo preventivo para caso de incapacidad.
La representante de los promotores ha solicitado su cita telefónicamente tras el envío por correo electrónico de la documentación precisa para la preparación del documento, habiendo sido comunicada la cita para el otorgamiento también telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio adicional de información, ya mencionado en el presente escrito, con el letrado de los promotores.
Justificación de la urgencia de una acta de declaración de herederos abintestato-requerimiento inicial (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con el acta para la declaración de herederos abintestato (requerimiento inicial), otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que para la presente acta la asesoría encargada de los trámites de la herencia del causante, a cargo de Don xxx, me ha comunicado por correo electrónico que “el Banco ya nos ha advertido de que va a bloquear las cuentas si no se tramita la herencia en breve. Por otra parte, existe un seguro de vida de una importante cantidad pendiente de cobrar que se necesita para pagar deudas pendientes. Espero que estos motivos sean suficientes para acreditar la urgencia”, a lo que yo le contesté que “lo cierto es que iniciar el trámite no tiene mucho sentido, puesto que no podré emitir el juicio de notoriedad en tanto no transcurran los 20 días reglamentarios que no se iniciarán hasta que termine el estado de alarma. No obstante, si la iniciación del procedimiento puede contribuir a ir avanzando algún trámite con la compañía de seguros o a evitar ese bloqueo bancario, aceptaría sus alegaciones y firmaríamos mañana” a lo que he recibido la siguiente respuesta “si es posible iniciar el procedimiento mañana con la firma, nos sería de gran utilidad, porque nos permitiría gestionar incluso un anticipo con el seguro y conseguir que el Banco no bloquee las cuentas“, razones por las que he decidido autorizar dicho instrumento por las citadas circunstancias de urgencia y necesidad indicadas.
La otorgante y los testigos han sido avisados de su cita por teléfono y correo electrónico con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una serie de conversaciones telefónicas previas y correos electrónicos entre mi notaría, la viuda del causante y el citado asesor, a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal
Justificación de la urgencia de una compraventa (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de Valencia en relación con la escritura de compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XX, con el número XX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la presente compraventa tiene por objeto dos fincas rústicas vendidas por una persona de muy avanzada edad que recibió una parte importante del precio hace más de dos años, si bien el otorgamiento de la escritura no se había producido hasta la fecha porque se pretendía por la parte compradora regularizar previamente la situación registral de las fincas que disponen de titulación pública pero no inscrita y cuya inscripción probablemente requiera la tramitación de un expediente adicional que se encontraba en estudio antes del estado de alarma y que se ha decidido no acometer por el momento, evitando que la avanzada edad de la vendedora pudiera impedir que el otorgamiento se llevara a cabo, razón por lo que ambas partes me solicitaron la autorización de la presente escritura a lo que yo he accedido valorando todas las circunstancias de urgencia y necesidad indicadas.
Los interesados han sido avisados de su cita por teléfono con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una larga serie de conversaciones telefónicas previas con la parte compradora que también ha comparecido fisicamente en mi notaría antes del estado de alarma, todo ello a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una compraventa (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la presente compraventa tiene por objeto una finca rústica sobre la cual su nuevo propietario tiene prevista la construcción de una edificación que se encuentra proyectada, presupuestada y precontratada desde hace semanas, habiendo asumido compromisos varios por razón de la misma y respecto de la cual fue suscrito por las partes un contrato de arras o señal próximo a su vencimiento por lo que vendedor y comprador están interesados en que no se frustre la celebración del negocio jurídico previsto el cual ha quedado consumado definitivamente hoy mediante la firma del instrumento referenciado, razón por lo que ambas partes me solicitaron el otorgamiento de la presente escritura a lo que yo he accedido valorando todas las circunstancias de urgencia y necesidad indicadas.
Los interesados han sido avisados de su cita por teléfono y correo electrónico con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una larga serie de conversaciones telefónicas previas y correos electrónicos entre mi notaría, las partes y el constructor proyectado para las obras, a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal
Justificación de la urgencia de una compraventa (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la presente compraventa constituye la consumación, por un lado, de un documento privado entre las partes de mediados del año xxx que dio lugar a la entrega de una importante cantidad en concepto de parte del precio y, por otro, de un expediente de alteración de la cabida de notable dificultad que ha afectado a la mayoría de las fincas objeto de la misma el cual ha sido tramitado en la notaría a mi cargo durante unos seis meses de los años xx y xxx y que ha requerido numerosas actuaciones técnicas y trámites catastrales y que fue objeto de una consulta previa con la Registradora competente evacuada por el Abogado que ha llevado la dirección de dicho expediente en el que ha habido numerosas visicitudes que se han ido resolviendo a lo largo de múltiples diligencias incorporadas a las correspondientes actas de inicio y final del expediente, constituyendo además los inmuebles vendidos un activo esencial de la vendedora y una operación de cuantía muy relevante para la compradora que urgía consumar sin esperar a la finalización del estado de alarma ni al comienzo de fase alguna de desescalada o normalización, estando, en realidad, previsto su otorgamiento para cualquier momento (de haber sido posible) hasta con anterioridad al comienzo de la alarma, por lo que ambas partes me han solicitado el otorgamiento de la presente escritura a lo que yo he accedido valorando todas las circunstancias indicadas.
Los interesados han sido avisados de su cita por correo electrónico con Firma Electrónica Reconocida Notarial con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una larga serie de conversaciones telefónicas previas y correos electrónicos entre mi notaría y los representantes y asesores de las partes, a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una donación (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de DONACION, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la referida escritura, según informan los otorgantes, se enmarca en un conjunto de operaciones económicas familiares conexas entre si y pendientes de formalizar, del que la presente donación constituye el paso previo imprescindible para la materialización del resto de acuerdos alcanzados por los otorgantes y otros familiares, de tal modo que sin el presente otorgamiento no se puede llevar a cabo la formalización del resto de operaciones, siendo por tanto la donación, según informan los otorgantes, presupuesto básico y punto de partida para llevar a cabo el resto de actos que conforman la total operación acordada entre ellos y que se documentará pública o privadamente, siendo además determinante en la urgencia de la firma la circunstancia de la avanzada edad y delicada salud de la donante.
Considero justificada la urgencia alegada, por lo que he autorizado dicho instrumento dentro del citado marco legal.
Los interesados han solicitado su cita telefónicamente encontrándose depositada la documentación necesaria para la preparación del documento en esta oficina notarial desde fechas muy anteriores a la entrada en vigor del estado de alarma y habiendo sido comunicada la cita para el otorgamiento también telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas.
Justificación de la urgencia de una donación con declaraciones de obra y división horizontal (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de DECLARACIÓN DE OBRAS TERMINADAS, DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y DE DONACIÓN, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la presente escritura lleva en preparación en mi despacho profesional desde, al menos, el mes de XXX habiendo planteado numerosos inconvenientes de tipo técnico y para la obtención de la documentación necesaria para el otorgamiento conforme a la legislación vigente, habiéndose prestado especial atención a las cuestiones fiscales (es decir, a su tributación) las cuales han sido fundamentales para llegar a este día y por las que, fundamentalmente, se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de evitar que pudiera sobrevenir cualquier cambio legislativo que afectara a los impuestos directos o indirectos que se han devengado por razón de la misma.
Los interesados han solicitado su cita telefónicamente, y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un largo y abundante intercambio de correos electrónicos entre mi notaría, los clientes, los técnicos, el Registro de la Propiedad, el Ayuntamiento y la Oficina Liquidadora competente.
Habiéndose comenzado los trámites relativos a este otorgamiento hace, al menos, XXX meses y estimando justificado en la situación de crisis económica derivada del estado de alarma motivada por la crisis sanitaria, el riesgo de un cambio en la tributación directa o indirecta de la escritura, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notariode XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo,HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia/necesidad, cuya urgencia/necesidad ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la otorgante de la herencia, esposa del causante, nació en 194X y tiene dos hijos de un anterior matrimonio a quienes desea dejar los bienes heredados ya a su nombre y con sus descripciones debidamente actualizadas; que si bien la herencia de su difunto esposo fue liquidada de impuestos a través de una asesoría/gestoría (Asesoría XXX) en las entidades bancarias en las que su difunto esposo y ella misma son titulares de diversos productos bancarios le exigen (indebidamente) el otorgamiento de la escritura de herencia para permitirle la libre disponibilidad de sus saldos bancarios especialmente la de un plazo fijo comprendido en la liquidación de gananciales y adjudicación de herencia, por lo que estima urgente, por razones de liquidez, el otorgamiento de una escritura que es de considerable complejidad técnica por el número de fincas que comprende y por las actualizaciones que las mismas requieren, razón por la que fue encargada en mi notaría por la citada Asesoría, que aportó los documentos necesarios, cuatro meses antes del comienzo del estado de alarma.
La solicitud de la cita se ha formulado telefónicamente y ha sido comunicada del mismo modo a la otorgante de la escritura, con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y de disolución de comunidad (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notariode xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con la escritura de ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA Y DE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia/necesidad, cuya urgencia/necesidad ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la defunción de la causante de la herencia tuvo lugar el XXX, por lo que el vencimiento del plazo para liquidar el Impuesto de Sucesiones tendrá lugar el XXX conforme al artículo 9 del Decreto Ley 1/2020 de 27 de Marzo del Consell de la Generalitat Valenciana que ha ampliado los plazos de presentación y pago para los impuestos cuyo plazo finalice durante la vigencia del estado de alarma que, a día de hoy, se encuentra decretado hasta el 12 de Abril de 2020 y en trámite de ampliación hasta el 26 de Abril de 2020 por lo que, en este estado de cosas, el vencimiento de la herencia tendría lugar en la fecha antes citada del XXX pudiéndose producir el caso de que si el estado de alarma terminara el día antes (XXX) y no se produjera modificación alguna de dicha norma, no hubiera capacidad de reacción por parte de los otorgantes ante la eventual avalancha de casos similares que pudieran surgir y que tendrían que resolverse entonces, ocasionándoles la eventual extemporaneidad un perjuicio económico en forma de sanciones que pudieran ser de cuantía relevante en comparación con el caudal heredado y con lo que corresponderá pagar por el citado Impuesto de Sucesiones, por lo que estiman necesario este otorgamiento dadas las circunstancias en que vivimos en las que toda medida de ahorro y restricción o contención del gasto será prudente y hasta, probablamente, insuficiente.
Al ser uno de los otorgantes xxx la solicitud de cita, en sentido estricto, no se ha formulado ni telefónicamente, ni por correo electrónico, sino verbalmente, y ha sido comunicada del mismo modo a los demás otorgantes de la escritura (a quienes conozco personal y sobradamente), con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de constitución de sociedad limitada (COVID-19)
Yo, xxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx en relación con la escritura de constitución de sociedad limitada, otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la citada escritura de constitución de una sociedad limitada incluye el certificado justificativo de la aportación dineraria efectuada con fecha xxx el cual conforme al artículo 189 del Reglamento del Registro Mercantil podría ser utilizado hasta el día xxx, en el caso de que dicho plazo no se encontrara suspendido, circunstancia que no es posible asegurar con absoluta rotundidad, cuyo día podría ser el segundo día posterior a una más que previsible ampliación del plazo del estado de alarma lo que podría complicar (o imposibilitar) el otorgamiento de la correspondiente escritura habiéndose solicitado por el otorgante, por criterio de su asesoría legal que pidiera a la notaría que “soliciten ellos el NIF y que tramiten telemáticamente la inscripción en el Registro Mercantil, porque así se agilizan mucho los trámites, más aún con la situación actual con toda la administración cerrada al público“.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el cliente para el suministro de la documentación necesaria.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de ratificación (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con la escritura de RATIFICACIÓN, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número xxxxx de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que conforme al Artículo 1.259 del Código Civil al haberse otorgado (antes del comienzo del estado de alarma) la escritura ratificada sin haberse acreditado la representación del otorgante de la escritura a la que se refiere el presente documento, el acto o negocio jurídico comprendido en la misma es nulo por lo que es urgente su ratificación con el fin de que produzca sus plenos efectos evitando riesgos por causa de fallecimiento o enfermedad del otorgante, dadas las circunstancias en que vivimos.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente tras el envío de copia del documento a ratificar desde la notaría en el que fue otorgado, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normasexistiendo un intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y la del otorgamiento del documento ratificado.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de rectificación descriptiva de finca y de compraventa (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de rectificación descriptiva de finca y compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la representante del vendedor e hija del mismo, solicita el otorgamiento de la presente escritura mediante correo electrónico (tras una serie de conversaciones telefónicas previas en los días previas) indicando que “mediante la presente solicito autorización para poder realizar la venta de la finca registral número xxx a nombre de mi padre Don XXX debido a la necesidad de liquidez económica para poder cubrir sus gastos derivados de los cuidados personales que exige su dependencia por razón de su avanzada edad“.
Los interesados han sido avisados de su cita por teléfono con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una serie de conversaciones teléfonicas previas entre mi notaría y la representante del vendedor a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de renuncias de derechos hereditarios (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx en relación con la escritura de renuncias de derechos hereditarios, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la herencia objeto de renuncia en dicha escritura únicamente está constituida por la partida de pasivos dejados por el difunto a su muerte, razón por la cual la viuda e hijos del causante no están interesados en recibir la herencia del mismo y consideran urgente proceder a renunciarla a fin de no verse afectados por la que consideran segura reclamación de sus acreedores, habiendo sido asesorados además en tal sentido por su abogada.
Los interesados han sido avisados de su cita por e-mail con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una serie de conversaciones telefónicas previas entre mi notaría y una de las herederas denunciantes a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una subsanación de otra escritura de herencia, declaración de obra y segregación (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la ESCRITURA DE SUBSANACIÓN DE OTRA DE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA PREVIA DECLARACION DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y SEGREGACIÓN, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la citada escritura de subsanación era de necesario otorgamiento para conseguir la inscripción de la escritura subsanada que no fue objeto de calificación registral al aceptar el presentador de la misma retirarla sin que fuera calificada por el Registrador de la Propiedad competente, tras ser verbalmente advertido de los defectos de que adolecía y que impedían su inscripción.
Que el Registro competente se encuentra vacante y tendrá que ser nombrado un nuevo titular por lo que sería posible un cambio de criterio si el otorgamiento se demorará.
Que en la escritura subsanada se incluyó un apoderamiento de tipo subsanatorio que ha permitido firmar a uno solo de los causahabientes (junto con el técnico certificante) evitando la presencia del resto, especialmente la de la viuda del causante que es una persona mayor con limitaciones de su movilidad y persona de riesgo en esta crisis sanitaria lo que aconsejaba el urgente otorgamiento que por su naturaleza subsanatoria de una serie de actos y negocios jurídicos ya celebrados (y con su coste abonado) suele percibirse como perentorio y necesario para los afectados, que firmaron la escritura subsanada (autorizada también por mi) en XXXX de 2019, es decir, hace más de un año y ansían resolver definitivamente las cuestiones hereditarias relativas al causante, padre y esposo de los otorgantes, mediante este otorgamiento que será probablemente condonado en cuantos a honorarios notariales se refiere.
Los interesados, a quienes conozco, han solicitado su cita telefónicamente y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un intercambio de correos electrónicos entre mi notaría, el técnico compareciente y certificante y el Registro de la Propiedad para la resolución de dudas y para la orientación adecuada del documento, así como para el suministro de la documentación necesaria para su otorgamiento.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de unas capitulaciones matrimoniales de española y extranjero (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de capitulaciones matrimoniales post-nupciales, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la determinación del régimen económico matrimonial de un matrimonio celebrado en España entre un nacional extranjero y una nacional española puede resultar en muchos casos especialmente dudosa por lo que siempre puede resultar prudente fijarlo con claridad mediante escritura pública de capitulaciones matrimoniales y especialmente ante la proximidad de algún tipo de operación financiera (que no me es exactamente precisada) por razón de la cual en la entidad bancaria con la que uno o ambos cónyuges se encuentran negociándola, se le ha (o se les ha) exigido la presentación de copia del instrumento de referencia, por lo que de mi se ha solicitado considerar la urgencia del otorgamiento a fin de efectuar dicha aportación documental.
Los interesados han solicitado su cita telefónicamente y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas, habiéndose producido un intercambio de llamadas en los días previos a fin de procurar el otorgamiento y justificar su necesidad.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia del testamento de un anciano (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que el testador es una persona de muy avanzada edad que podría no haber otorgado testamento anteriormente y que carece de herederos forzosos por lo que resulta de vital importancia evitar que su fallecimiento intestado pueda dar lugar a que a su herencia sean llamados otros parientes distintos de los que desea instituir herederos no aparentando el testador ser, principalmente por su edad, una persona capacitada para recurrir a los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia que además, por sus trámites posteriores de adveración y protocolización, podrían (de usarse) no convertirse en título sucesorio de la herencia del otorgante, frustrando su intención de dejarla a los parientes que desea, por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia del otorgamiento con el fin de evitar una indeseada futura sucesión.
El interesado ha obtenido su cita telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio previo de llamadas con el fin de procurar este otorgamiento.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia del testamento de una divorciada (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la testadora no es capaz de asegurar, ni resulta completamente acreditado por la documentación que aporta, si ostenta el estado civil de separada judicialmente o el divorciada, ni tampoco si en un anterior testamento, que este de hoy dejaría revocado, pudo atribuir derecho sucesorio alguno (de carácter exclusivamente legitimario o no) a favor de su ex esposo, a pesar de lo cual es firme su propósito de otorgar este nuevo testamento ante la posibilidad de que otro anterior pudiera atribuir esos derechos sucesorios a su citado ex-cónyuge, cuyo eventual testamento anterior desea dejar sin ninguna clase de efecto ni posibilidad de reclamación basada en el contenido del mismo, circunstancia que no me es posible asegurarle en caso de que recurriera a los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia por los trámites de la adveración y protocolización que los mismos exigen y que de no cumplirse podrían frustrar su expectativa de revocar ese eventual testamento anterior que no puede asegurar que otorgara, por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de evitar complicaciones en su futura sucesión.
La interesada ha solicitado su cita telefónicamente y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio de llamadas desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar el pasado XXX.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
La reducción arancelaria de las pólizas ICO-COVID en elevaciones a público y anexos y los otorgamientos unilaterales
Minutación de anexos y elevaciones a público de la póliza originaria
Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-1
Artículo 13.1 b): “Los derechos arancelarios notariales derivados de la intervención de pólizas en que se formalice, en su caso, los aplazamientos previstos en esta norma derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria serán los establecidos en el Decreto de 15 de diciembre de 1950 y se bonificarán en un 50 por ciento. En todo caso, la suma de todos los aranceles notariales aplicables a la póliza será de un mínimo de 25 euros y un máximo de 50 euros por todos los conceptos, incluyendo sus copias y traslados”.
Artículo 13.2:“Lo previsto en los apartados anteriores también será de aplicación para aquellos supuestos en los que, con motivo de la formalización del aplazamiento, se proceda a la elevación a público o intervención de la operación de financiación objeto del acuerdo”.
Estoy de acuerdo en que al legislador, en muchas ocasiones, le hace falta un intérprete pero a mi me parece que en este caso la única interpretación es que si elevación a público y anexo se intervienen sucesivamente, la elevación a público devengará un arancel de entre 25 y 50 Euros (que mi Programa de Gestión calcula en base al importe del préstamo o crédito) y el anexo (ya sea elevación a público del documento firmado en otra fecha o no) exactamente lo mismo (y que será generalmente el mínimo, por no decir que siempre lo será).
Otras posiciones:
La elevación a público no goza de la reducción, ¿y entonces qué quiere decir la norma?
El límite de 50 Euros, con el mínimo de los 25 Euros, se aplica una sola vez. Supongo que esta tesis implica que todo accede al Libro Registro bajo un mismo número y que ambos documentos (contrato y anexo) son de la misma fecha (la de su firma privada o la de intervención). Tampoco me convence esta posición, salvo que intervenirlo todo junto pueda ser una exigencia del ICO (como ocurría cuando rectificábamos las pólizas que firmamos en las primeras semanas de la pandemia que se nos pedía no fueran en número aparte).
Para mí, insisto, la norma esta clara.
Intervención unilateral
Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria.
Artículo 1.6: “Cuando los aplazamientos previstos en esta norma se vayan a formalizar en documento público, la entidad financiera elevará a público o requerirá la intervención del acuerdo de financiación, unilateralmente y, en su caso, la garantía del Instituto de Crédito Oficial y otros fiadores y avalistas, siempre que el deudor no manifieste expresamente su voluntad de comparecer ante el Notario para el otorgamiento bilateral”.
Es decir, que ya se trate de un anexo que se pretende elevar a público como de un anexo que se lleve a intervenir sin estar firmado, el Banco puede actuar unilateralmente. Vale, pero ¿y la coletilla de que el deudor no manifieste expresamente su voluntad de comparecer ante el Notario? ¿a quien se le hace esa manifestación? (de momento ya he visto una póliza donde dice que lo contrario, es decir, que el deudor quiere intervenir).
Todos sabemos la variedad de situaciones que se han dado para la firma tanto de la operación de financiación como para la firma de los anexos, ¿verdad? Contratos no firmados, contratos firmados con el DNI electrónico, contratos firmados mediante otro tipo de aplicativos electrónicos (Logalty es el que más veces he visto yo), contratos firmados de puño y letra, contratos firmados en tablets, contratos con todas las firmas o sin ellas, contratos en los que unos han firmado por otros, en fin … seamos serios y confiables, sigamos vendiendo seguridad jurídica que es lo que nos toca ¿o ahora va a venir un Banco a elevar a público unilateralmente el contrato de financiación y/o el anexo y nos lo vamos a tragar todo (incluido que el deudor ha manifestado a no sé quien la voluntad de no comparecer ante el Notario)?
Mi criterio es que si tengo claro, hasta donde pueda tenerlo claro, que han firmado todos el documento que voy a elevar a público y el Banco declara en el documento que el deudor le ha manifestado expresamente su voluntad de no comparecer para el otorgamiento bilateral, iremos por buen camino porque habrá una justificación a mi actuación en el propio documento.
Sobre el asunto de la unilateralidad ha sido emitida “NOTA INFORMATIVA SOBRE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATOS AFECTADOS POR LAS MORATORIAS LEGALES O CONVENCIONALES” por el CGN con fecha 31 de Marzo.
Desde mi punto de vista deja claro que los anexos pueden ser unilaterales, pero ¡atención! que habla de “la acreditación ante el Notario por la entidad acreedora del cumplimiento de los requisitos legales establecidos” y de que se trata de un beneficio consentido por el deudor (acreditación de la negativa del deudor, ¿no?), añadiendo que este régimen excepcional no es aplicable cuando lo que se pretende es la elevación a público o la intervención del contrato originario que unilateralmente otorgado no tendría eficacia ejecutiva como tampoco la tendría la moratoria si el contrato originario no se eleva a público o se interviene (“la eficacia ejecutiva depende de que la posea el título originario o primordial; en otro caso, tampoco tiene eficacia ejecutiva la moratoria aisladamente considerada”).
“Por consiguiente – continúa la nota – si ese contrato originario se presenta juntamente con la moratoria de que se trate para su intervención o elevación a público, aunque se pretenda su inserción en un único documento notarial, hay que tener en cuenta que, en tal caso, se reunirán en este documento notarial dos conceptos o documentos distintos, por lo que habrá que aplicar al contrato originario las reglas generales de toda intervención que conllevan la comparecencia del deudor principal y, en su caso, de los fiadores o garantes. No cabe título ejecutivo extrajudicial si no se incluye en el mismo el consentimiento del deudor (reminiscencia de la antigua cláusula guarentigia y que constituye a todas luces una exigencia constitucional)” … “Si no concurrieran, la elevación a público equivaldría a una mera protocolización y no tendría ningún efecto ejecutivo”.
A pesar de esto, alguna entidad va a lo suyo porque hace unos días me ha llegado un pantallazo recortado que dice más o menos esto: ” ….a lo que hemos hablado esta mañana: “Operaciones de 15.000 a 60.000 €: si el cliente no quiere comparecer ante Notario, intervendremos tanto la operación original como la novación aplicando la unilateralidad”. … instrucciones de qué Notarios aceptan estas condiciones, aunque la póliza original no esté xxxx. Te lo envío de forma confidencial. De todos modos, a día de hoy está todo atascado por el ICO. … pues bien comentando con jurídica de nuestra DT ante estos casos se recomienda: En notarías de LOCALIDAD: Si el Notario la unilateralidad no lo expide con efectos ejecutivos, reconducir las operaciones en los siguientes Notarios que si lo aceptan“ … y cita dos nombres. SIN COMENTARIOS.
El Consejo en su nota no comenta la norma arancelaria pero sí que deja claro que contrato originario y anexo podrían ser un único documento notarial (con dos conceptos y con dos documentos distintos). Esperemos que a los que estamos optando por dos números de asientos luego no nos venga el ICO a enmendar la plana.
ANEXO A LA PÓLIZA DE MODIFICACIÓN DE CONTRATO DE PRÉSTAMO número xxxx
Por último, en las elevaciones a público si la entidad no trae un anexo y el contrato no deja claro el tema, preparo yo ese anexo indicando de qué manera (manuscrita o electrónica) se ha firmado la póliza o el anexo que se elevan a público.
Modelo:
COMPARECIENTES:
PARTE PRESTAMISTA:
“xxx.”, con NIF: xxxx.
PARTE PRESTATARIA:
DON xxx, con DNI/NIF xxx.
La entidad “xxxx” y DON xxxx, en el concepto en que respectivamente intervienen, comparecen ante DONxxx, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx, a efectos de elevar a público el citado anexo al contrato de préstamo, del que el presente documento formará parte, formalizado por las partes prestamista (con la firma electrónica, según manifiestan, de DOÑA xxx, DNI/NIF xxx, en su calidad de apoderada de la entidad), y prestataria (con la firma electrónica, según manifiestan, de DON xxx) con fecha xxxx, según reconocen en este acto, aceptando todas las comparecientes, según intervienen, íntegramente, el contenido de la póliza y dándole efectos desde la citada fecha de su firma (xxx).
Moratorias hipotecarias (unos tanto y otros tan poco)
Lo digo porque me llega ahora a mí la primera cuando otros han hecho ya cientos. Entiendo que hay mucho otorgamiento unilateral y pocas actas de transparencia previa cosa esta última que no me cuadra demasiado porque muchas moratorias entran en modificaciones que podrían exigirla.
En mi primer caso recibí la documentación por SIGNO y fijamos fecha para la firma. Al parecer había mucha prisa. Yo di por hecho que hacía falta acta. Luego pensé que no y ha sido el Banco el que me ha dicho que en este caso hacía falta porque hay otras modificaciones. De ahí que me extrañe que en otros sitios hagan cientos, ¿o no?
En el acta habrá que hacer algunos ajustes e incorporar o mejor hashear los documentos recibidos (algunos de los cuales vuelven a incorporarse a la propia moratoria) y la moratoria en sí no tiene especial dificultad aunque habrá que mencionar todo lo habitual de una hipoteca respecto de las actas.
Iré añadiendo otras cosas en esta entrada pero ya saben que el cuadro de Vicente Martorell es la piedra roseta de este tema. Aquí puede localizarsey téngase en cuenta que está siempre actualizándose. De mis conversaciones con Vicente en estos días extraigo algunas cosas que me han sido muy útiles:
En las moratorias sectoriales hipotecarias la información simplificada sustitutiva del régimen de la LCCI no es un problema notarial, más allá de una simple manifestación, máxime cuando la formalización pública puede ser unilateral.
Si es pura moratoria sectorial, que hayan subido la operación a SIGNO es su problema aunque también el del Notario porque la operación siempre te quedará en pendientes.
Si es moratoria sectorial, ni siquiera hace falta adaptarse al régimen sustantivo LCCI (comisiones y demás). El problema es que si hacen esa adaptación, las nuevas condiciones sean peores a las que tenían (fácil que pase con el interés demora).
Cuidado con lo que no sea pura moratoria si están aprovechando para algún tipo de novación adicional.
A la moratoria sectorial, también la denominan “convencional” como contrapuesta a legal. La legal puede imponerla el deudor y la sectorial hay que acordarla (sin perjuicio de que su formalización pública pueda ser unilateral). Es lo que en los cuadros Vicente Martorell llama “Eficacia”.
La factura ha salido de 50 Euros con IVA antes de la retención. Probablemente había razones para cobrar por novación adicional. De hecho esa novación adicional es la que ha propiciado, a mi modo de ver, que haya habido que realizar el acta previa de transparencia con tres pinceladas que la diferencian de las de los supuestos habituales. Son estas:
“PRIMERO. Que se encuentra en fase precontractual una escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, sujeta a las normas de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) en el que intervienen como partes: …
SEGUNDO. Libre elección de notario. Por tratarse de uno de los elementos esenciales en la citada LCCI, los comparecientes hacen constar que han elegido libremente el otorgamiento tanto de ésta acta como, si procede, de una escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, en la notaría a mi cargo. En consecuencia, expresado su interés en la formalización de dicha escritura y en función de la obligación, que a la vez es derecho irrenunciable, de recibir el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la LCCI, ME REQUIEREN para la tramitación de la presente acta. …
TERCERO. Entrega de documentación. De conformidad con las Instrucciones de la D.G.R.N. de 14 de Junio de 2019 y de 20 de Diciembre 2019 dictadas al efecto, considero el día xxxxcomo día de entrega de la documentación, y hago constar que es la de inicio del plazo de 10 días previsto en la Ley como período de reflexión, antes de cuyo fin no podrá otorgarse la escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, de lo que expresamente informo.”
Entre unas cosas y otras hemos empleado varias horas de trabajo en la notaría para una facturación de 50 Euros. “Es lo que hay”, que diría mi madre.
Seguiremos estudiando aunque no hayamos sido elegidos por la Diosa de la Fortuna como “moratoteitors”. Canceleitors, ratifiqueitors, sefardieitors, moratoteitors … En fin, yo solo soy un triste actualizeitor y muy pronto explicaré porqué.
Notarios al borde de un ataque de nervios (COVID-19)
¿De verdad que a alguno le hace falta que le expliquen lo que tiene que hacer si una póliza ICO ya firmada con algún tipo de error, tiene que completarse, anularse o sustituirse por otra? Admito que uno pueda tener que hacer una consulta fiscal o contable sobre el tema de una factura ya generada y que deviene en factura de difícil cobro al anularse la operación, pero imagino que tendrá que preguntárselo a su asesor contable o fiscal, no a quien ejerce responsabilidades corporativas y contesta, como es lógico, por puro sentido común y desmarcándose de una respuesta oficial o corporativa.
Vaya pandilla de nenazas (con lo bonito que era decir aquello de que “eres una nenaza” o “¡no seas nenaza¡” y ahora resultará que también es posible que no se pueda decir). ¡Hombre¡, un Notario inexperto, con dos o tres años de ejercicio a lo sumo, vale, pero ¡por dios bendito¡ – que diría mi padre-, que algunos parece que están a punto de llamar a su mamá. Entre los machóferes a los que les da igual ocho que ochenta y tragan con todo y aquellos a los que les falta la mili, un hervor o, tal vez, un par de bofetadas, yo ya estoy hasta los mismísimos y no tengo reparo alguno en reconocerlo, en escribirlo y en gritarlo a los cuatro vientos.
Luego que si el gobierno vacila o no sabe que hacer ante esta dramática situación, ¡si algunos parece que no saben ni abrocharse los cordones de los zapatos¡ En fin, me da igual que me odien, estoy desatado y hasta los perendengues. A algunos les hace falta una dosis de espabilina, ¡vaya falta de criterio¡
Nuevas normas de funcionamiento de la notaría de XXX para la Fase 1 de la desescalada (COVID-19)
Lo cierto es que ya he tenido que levantar un poco la voz esta mañana para poner orden y repasado la forma de proceder a mis empleados. Las máximas son estas dos:
Mañana tendremos colocado en la puerta de abajo y en la de entrada de la notaría el siguiente cartel:
“Yo,JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxy del Ilustre Colegio Notarial de xxxx, HAGO CONSTAR:
Quelos interesados en firmar todo tipo de documentos urgentes o no urgentes en la notaría de XXX,hande contactar previamentecon nosotros para obtener cita previa para el otorgamiento y para los demás trámites necesarios parala preparaciónde sus documentos, incluyendo también las consultas de todo tipo, así como para la retiradade documentosya firmados y para su pago,que se procurá hacer directamente en las entidades bancarias o por Internet o Bizum.
Tanto para los otorgamientos, como para la presentación o retirada de documentos, deberán comparecer las personas estrictamente necesarias.
Puedencontactar con nosotrosen los siguientes correos electrónicos:
1
2
3
4
O en los siguientesteléfonos:
xx Yxx
O, incluso, porfax:
xxx
Dadala situación de alarma por elCovid-19 se advierte de la necesidad de acudirEN TODO CASO con su propio equipo de protección personal (guantes, máscarilla o máscara y bolígrafo).
Pagar o no pagar el máximo a la Seguridad Social, Planes de Pensiones o Ahorro y Seguro de Vida con Notesva y ahora los ERTES (COVID-19)
Son muchos los que no pagan el máximo a la SS y yo, que sí que lo hago, periódicamente me planteo cuando me lo dicen si estoy haciendo lo correcto o mejor dicho si estoy haciendo lo mejor para mis intereses personales que, después de todo, son los más importantes para mi y mi familia, sin olvidar que sin una cierta dosis de solidaridad por parte de todos, el sistema no funcionaría o funcionaría (aún) mucho peor. Siempre que veo a los pensionistas manifestarse no puedo evitar ponerme a pensar en muchas cosas analizando la grave problemática que les afecta. Yo llevo años cotizando al máximo aunque no me garantice mi futura pensión y con esa máxima cotización, de momento, ya estoy contribuyendo más de lo estrictamente necesario a una hucha que sirve para pagar a todos los actuales pensionistas. También me estoy poniendo a salvo de ciertas contingencias al margen de la jubilación, pero también es lícito y normal pensar que cómo yo no me garantizo nada, entonces no quiero pagar más que lo indispensable. Yo en cambio, prefiero hacer otro tipo de apuesta.
Hace años estimé que para cubrir con la máxima cantidad posible (con la mejor pensión) las situaciones de incapacidad, me era conveniente pagar lo máximo y así empecé a hacerlo. Mi asesor en la época de Mondoñedo así lo veía:“Justito, no pienses solo en la jubilación, piensa también en la enfermedad y en la incapacidad”. No solo quería tener una interesante pensión si llegaba a la jubilación, también quería tenerla si quedaba incapacitado para hacer mi trabajo, hasta con más razón si cabe que en el caso de jubilación o de muerte, en este último caso, en beneficio de mi mujer y de mi hijo. He tenido a mi padre enfermo en la cama durante ocho años y el dinero vuela muy rápido cuando uno necesita costearse (si puede hacerlo) la ayuda necesaria para vivir lo mejor que se pueda en esa situación.
Otros opinan que prefieren pagar el mínimo e invertir la diferencia en un plan de pensiones y en un buen seguro de vida (siendo Notarios creo el mejor es, sin duda, el de Notesva). Yo les insisto en la idea de la incapacidad y en que esa diferencia entre la pensión mínima y la máxima, multiplicada por doce meses al año (catorce pagas) y por los años que vivas y tengas derecho a ella, puede ser una cantidad muy importante, por lo que puede quedarse muy corto lo ahorrado, lo invertido, y hasta llegar a agotarse, si estas enfermo e incapaz, mientras que con la pensión siempre tendrás una cifra “respetable”, porqué sí, los Notarios tuvimos una cifra muy respetable de pensión mientras que la pagó la Mutualidad Notarial y también en estos tiempos del RETA (con el complemento de la Mutualidad a quien le corresponda como es mi caso aunque será muy exiguo la que me toque cobrar de la vieja institución de previsión notarial), por supuesto, siempre que hayamos cotizado para que esa pensión sea cuantiosa.
Probablemente lo mejor sería pagar el máximo y ahorrar otro tanto (la diferencia entre el mínimo y el máximo), si es que te lo puedes permitir, y para reforzar aún más la seguridad contratar el seguro de vida de Notesva (que yo tengo desde el año 2002).
Tras estas reflexiones consulté el tema con mi actual asesor laboral y fiscal quien me dijo:
“Este es el típico asunto de “para gustos colores”. Todos los argumentos son válidos, lo ideal es hibridar y cuanto más cuota mejor, cada uno según sus posibilidades y convicciones: RETA + PLAN DE PENSIONES + SEGURO DE INVALIDEZ + SEGURO DE INCAPACIDAD. De esta manera diversificas riesgo y cubres más todas las contingencias.
A favor del RETA, que la cuota es deducible en el IRPF por lo que al menos un 30% lo recuperas sin pérdida de prestaciones (ESTE ES UN GRAN ARGUMENTO). Ahora bien, ¿es bueno tener todos los huevos en un solo cesto ? Yo pienso que no y a la historia reciente me remito: ya he visto como muchos clientes ingleses perdían más del 50% de sus inversiones en planes de pensiones, los especialistas no hacen más que amenazar con dudas acerca de la viabilidad futura de las prestaciones públicas, las compañías de seguro a veces quiebran … Si todo fuera estable, como pensábamos antes de la crisis, la mejor apuesta sería el RETA ya que de una forma u otra pienso que los políticos se las arreglaran para que cobremos, so pena de que no les votemos. Mi opinión: un poco en cada cesto, bien repartido y quizá con cierta prevalencia del RETA“.
Voy a tener que hablar con Notesva para hacerme también con ellos un plan de ahorro.
Hagamos ahora un pequeño cálculo
Un compañero que ingresa como yo en el Notariado a los 34 años, paga hasta los 70 años en que nos jubilaremos el mínimo a la Seguridad Social mientras que yo, durante ese mismo tiempo, pago el máximo. Estamos hablando de unos 400 Euros frente a unos 1.100 Euros. El compañero aporta los 700 Euros restantes a un plan de pensiones, así que ingresa 302.400 Euros en treinta y seis años y tiene una rentabilidad del 28% (tomo como referencia mi propio plan de pensiones) lo que le sitúa en una cifra de 387.000 Euros de los que Hacienda le quita un 35% cuando lo recupera, lo que deja la cifra en 357.000 Euros. Yo, por mi parte, no tengo ni un chavo cuando me jubilo pero me he asegurado una pensión por incapacidad del triple que la suya en el caso de que no llegue trabajando a los 70 años.
Ahora ya estamos en 2038. Los dos tenemos 70 años y nos jubilamos. Él percibe una pensión de 800 Euros y yo la percibo de 2.400 Euros. Ambos tenemos 14 pagas. Él recibe 11.200 Euros al año y yo recibo 33.600 Euros. Cada año que estemos jubilados le recorto 22.400 Euros por lo que en 16 años, él se ha gastado su dinero (bueno, podría haberlo hecho) y se queda con su pensión de 800 Euros y yo sigo sin tener un duro, pero cobrando mi pensión de 2.400 Euros. La esperanza de vida en España para los hombres no llega actualmente a los 81 años (y seguramente bajará con el coronavirus), pero podría ser de 84 años para el año 2038 y algo más alta para 2052 que será cuando lleguemos a los 84 años. Dejémoslo en unos 85 años.
Su apuesta habrá salido bien si no sobrepasa los 85 años. Si los sobrepasa seré yo quien haya acertado en el planteamiento. Por supuesto, a su favor juega que en todo momento será dueño de su dinero que es un dinero real y que todos dicen que la Seguridad Social acabará quebrando antes o después porque es insostenible (su interés en divulgarlo tendrán los que venden lo productos alternativos, claro). Por supuesto, él no podrá descuidar su estrategia de ahorro (ni yo disminuir mi base de cotización) pues como lo haga su tranquilidad durante la vejez tendrá un horizonte mucho más corto.
Ojalá yo fuera capaz de pagar el máximo y dotar un plan de pensiones al mismo tiempo, pero como no soy capaz de hacerlo prefiero jugar la baza de llegar a viejo. A fin de cuentas, la media de mis ascendientes (y aún me queda uno sumando años) la tengo en 81,8 años. Toco madera y cruzo los dedos.
Para terminar, llega el coronavirus y nos coloca a muchísimos autónomos y pymes en la tesitura de presentar un ERTE
Ahora que no me lee nadie, voy a decir que observo poca capacidad de aguante en algunos que presentan solicitudes de ERTE a las primeras de cambio en perjuicio de sus empleados y en perjuicio de los que no lo son y, por tanto, en perjuicio de la sociedad en general. Un ERTE innecesario es una carga para el Estado; es una carga para toda la ciudadanía y una injusticia para nuestros empleados. Veo completamente imposible presentar un ERTE con todos sus requisitos a las pocas horas, a los pocos días del comienzo del estado de alarma cuando todavía es completamente inviable valorar si con lo urgente financiero y lo urgente no financiero vamos a poder sostenernos. Por este ventanuco que nadie va a leer, lo voy a decir: yo a dos meses vista del comienzo del estado de alarma no he presentado ERTE y no pienso hacerlo hasta que haya verdaderas causas técnicas (si es que las llega a haber). Este gobierno para mi no lo merece, pero yo voy más allá de ellos y hago lo que considero que debo hacer sin aprovecharme de ninguna circunstancia.
Queda dicho. Luego que si vamos a cambiar como sociedad y como individuos y tal. A freír puñetas … aquí el que no corre, vuela.
Lo tengo claro: El primer sitio al que voy a ir cuando esto termine es a casa de mi madre para verla después de unos dos meses que calculo llevaré sin hacerlo. Ella está aguantando esta situación de soledad con gran entereza sin vernos a ninguno de sus hijos, ni a sus nietos, ni a su biznieta.
Después a mi, lo que me vienen a la cabeza son viajes. La pandemia se ha cargado el Congreso Notarial (que opino tendrá que repensarse mucho si se celebra en Octubre, cosa que yo no tengo nada claro con lo que está cayendo, con todas las novedades notariales que se avecinan y estando los bolsillos como van a estar en esas fechas) y se cargará casi con un 100% de seguridad las vacaciones de verano que tenía programadas en Sicilia y Malta.
Ya tenía un par de noches en Catania, un vuelo visto desde Madrid, el ferry desde el sureste de Sicilia hasta La Valeta y un fantástico hotel allí reservado.
Pero me temo que no habrá vacaciones y que me quedaré (como mucho) en mi playa de toda la vida en donde procuraré hacer todos aquellos planes que dejé pendientesel año pasado.
Hace un año pasé un aniversario de boda en Roma, luego nos fuimos la noche de San JuanaEstocolmoy disfrutamos unas vacaciones de verano fantásticas en Istria. Después de eso, como presagio de lo que se avecinaba, no he hecho nada. He tenido un otoño y un invierno anodinos, concentrado en el trabajo, en el estudio, en la escritura y en la promoción de mi libro que salió a la venta en estos meses y que, bruscamente, ha dejado de venderse. Una lástima con lo costoso que ha sido todo el proceso.
Me encantaría poder hacer ese viaje pero lo veo difícil y, además, me da miedo. Va a ser difícil irse lejos en una temporada. Tal vez, podríamos volver a Portugal. Me he escrito con mis amigos de la Quinta da Várzea do Farelo en Portimao y no me importaría pasar otros diez días en su casa.
Pero tal vez lo que mas me apetezca sea sentarme en una terraza al sol con buenas vistas, con viejos y nuevos amigos e inflarme a tomar quintos como si no hubiera un mañana.
Seguimiento de la evolución de la morosidad en mi notaría durante la crisis del COVID-19
Un oficial de notaría me preguntaba el otro día como tenía organizado el tema de los cobros en mi notaría. La pregunta rápidamente nos llevó a hablar de la morosidad. Le comenté que mi morosidad era muy pequeña porque estaba personalmente encima de la persecución al moroso recalcitrante, al jeta, al remolón, al despistado, al procastinador, al desorganizado o al simplemente plasta o pesado, géneros todos ellos que me hacían perder mucho tiempo aunque ninguno supiera que mi paciencia, tras haber aguantado casi once años de oposición, es bastante equiparable a la de Job. Así que, poco a poco, dedicando un rato todas las semanas al asunto, voy cobrando y cobrando todo lo que voy facturando hasta el punto de que en el periodo 26/2/2008 (fecha de mi llegada a mi pueblo) hasta el 31/12/2019, mi morosidad es tan solo del 0,38%. Me dejan sin pagar muy poca cosa, aunque ojalá pillará de golpe ese 0,38% que les aseguro es un buen pico y, desgraciadamente casi en su totalidad, de imposible cobro. Las facturas incobradas hasta el 30 de Junio de 2018, irán al apartado correspondiente de mi IRPF de este año y si las cobrara en algún momento, volveré a incluirlas en la renta siguiente a la del año de su abono. El IVA lo pierdo y si tengo algún suplido abonado pues también. A estos elementos si pudiera les haría un poco de vudú contratando a un gran maestro haitiano que conozco, pero me conformo con aquello del “arriericos somos” pues antes o después volverán por mi notaría o, con suerte, no reaparecerán jamás con lo que me habré librado de un mal cliente.
Si tengo en cuenta la morosidad hasta el 17/4/2020 (año en curso y con un mes de estado de alarma) se produce un ascenso hasta el 0,89% y, sin embargo, si añadimos los morosos hasta 24/4/2020 bajamos al 0,866%. El aumento del porcentaje es lógico pues son las facturas más recientes y hay gente que no domina otro medio de pago que no sea acudir a su oficina bancaria por lo que no nos queda otra que ser un poco pacientes. No obstante, esta misma mañana ya he actualizado uno de mis listados y dejado instrucciones al respecto a los del turno de tarde para que procedan a realizar algunas gestiones para su cobro.
A partir de ahora y mientas esto dure, actualizaré el dato cada semana.
30/4/2020 (Jueves): Mañana es festivo. El Día del Trabajoque ironía …. De 0,866 % SUBE A 0,933%. No hay que inquietarse. Unos días se factura y otros se cobra. No es representativo.
8/5/2020 (Viernes): Otra subida pues de 0,933% pasa al 1,00%.
15/5/2020 (Viernes): Una de las peores semanas de firma desde que esto empezó ha sido, por el contrario, una de las mejores semanas de cobro. La morosidad sufre una espectacular bajada hasta quedar en el 0,77%. Se factura poco, pero se cobra mucho. Todo no puede ser bueno.
22/5/2020 (Viernes): Pues la cifra sigue bajando. Nos situamos en el 0,722 %. Repito lo de la semana pasada: parece que aunque facturemos poco, estamos cobrando bien. A ver si subimos en lo primero y mantenemos el ritmo en lo segundo. Estar encima (especialmente del cobro de las pólizas ICO) está siendo fundamental.
29/5/2020 (Viernes): La cifra sube a 0,754% y casi que me alegro de que suba. La semana ha sido normal. Normal de pandemia, pero normal. Pocas pólizas. Desaparecen las grandes cifras y vuelven las pequeñas y del resto un poco de todo. Yo sigo manteniendo el tipo.
5/6/2020 (Viernes): Sube el porcentaje al 0,81%. No me parece representativo y de nuevo vuelve a alegrarme el dato en una semana que no me ha ido mal.
12/6/2020 (Viernes): Sube el porcentaje al 0,882%. Una semana de menos a más. Muy flojo, flojo, algo, bueno, muy bueno … Venga, vamos.
19/6/2020 (Viernes): Idéntico porcentaje: 0,882%. Una semana de nuevo de menos a más, pero la semana que viene tengo una agenda cargadita.
26/6/2020 (Viernes):0,820%. Bajamos el porcentaje. Ha sido una buena semana de cobros. Por cierto, el pago mediante Bizum se va animando. Prevalece la gente más joven a la hora de utilizar este mecanismo. Una semana con un festivo por San Juan que estuvo animada lunes y martes y algo menos animada el jueves y el viernes. Seguimos manteniendo el tipo respecto de 2019.
3/7/2020 (Viernes):0,809%. Seguimos bajando el porcentaje. Una buena semana en todos los sentidos.
10/7/2020 (Viernes):0,769%. Seguimos bajando el porcentaje. Una semana mala de firma pero buena de cobros da lugar a la segunda mejor cifra de la época de la pandemia.
17/7/2020 (Viernes):0,703%. Seguimos bajando el porcentaje. Casi prefiero que no baje tanto si no entra trabajo con cierta alegría. Nuevo mínimo de la serie histórica.
24/7/2020 (Viernes):0,724%. Una ligera recuperación de la cifra tras unas cuantas semanas bajando. Quien me iba a decir que preferiría que no bajara tanto.
31/7/2020 (Viernes): 0,862%.
7/8/2020 (Viernes): 0,829%.
14/8/2020 (Viernes): Vacaciones. Solo una semana. Hay que facturar y estar al pie del cañón. Es lo que toca, aunque los que mandan parece que viven una realidad paralela.
21/8/2020 (Viernes): 0,740%. Bueno poca facturación y cobros = a bajada de la morosidad. Agosto va a ser un desastre como siempre, pero con una única semana de vacaciones será la mitad de desastre que habitualmente. Algo es algo.
28/8/2020 (Viernes): 0,824%. El encargado de la contabilidad está de vacaciones, así que tenemos el cierre de caja pendiente y, por tanto, se ha facturado y no hemos dado de baja casi ningún abono.
11/9/2020 (Viernes): 0,713%. El contable volvió pero no hemos podido actualizar caja hasta esta semana. Muchos cobros anotados y unas semanas post-vacaciones más bien flojas dan como resultado una de las cifras más bajas de la serie histórica.
18/9/2020 (Viernes):0,706% del que el 0,321% corresponde a 2020. Empiezo a controlar este baremo que creo que puede ser relevante. Una semana floja en todo: facturación y cobros. De todas formas, mantengo el tipo respecto de mi peor año (2019), así que hay que estar tranquilos y sin quejarse lo más mínimo.
8/10/2020 (Jueves): 0,801% del que el 0,469% corresponde a 2020. Llevamos dos semanas buenas. En mi notaría es excepcional decir esto. Estoy al borde de las 600 escrituras y cerca de 200 pólizas. Ya casi soy un macro … De momento la pandemia diría que no incide en la morosidad.
16/10/2020 (Viernes):0,875% del que 0,534% corresponde a 2020. Otra semana buena. Mas excepcional todavía y más increíble en este momento, pero tengo que pegar un apretón a los cobros, especialmente a los de las pólizas porque me ha subido la cifra de este año considerablemente en estas tres últimas semanas.
23/10/2020 (Viernes): 0,84% del que 0,50% corresponde a 2020. Una semana floja en todo. Poca firma y poco cobro, así que no me explico la bajada .. hasta pienso que me puedo haber equivocado en el cálculo.
30/10/2020 (Viernes): 0,91% del que el 0,57% corresponde a 2020. La semana ha remontado el jueves a mediodía, pero para la que viene la agenda es un erial. Veremos que somos capaces de sacar adelante. La morosidad sube pero es que hemos cobrado poco. La semana que viene hay que hacer un apretón con el cobro (viene el segundo plazo de la renta).
06/11/2020 (Viernes): 0,84% del que el 0,503% corresponde a 2020. Tres semanas seguidas flojas aunque hemos regularizado la libreta de las perras y hemos anotado bastantes cosas pendientes de ahí el bajón general y el de 2020. A ver qué tal la semana que viene, aunque la agenda no pinta muy bien.
13/11/2020 (Viernes): 0,87% del que el 0,531% corresponde a 2020. Bueno, hemos empeorado los datos de la semana pasada pero se ha facturado bien y se ha cobrado poco. Las dos siguientes semanas pintan bien.
20/11/2020 (Viernes):0,977% del que el 0,641% corresponde a 2020. Una semana interesante con la peor morosidad acumulada desde que empecé el cómputo. Cuidado. La semana que viene pinta bien y habrá que pegar un apretón.
27/11/2020 (Viernes):1,08% del que el 0,751% corresponde a 2020. Una semana como hace tiempo no recordaba. Creo que el repunte de la morosidad es debido a mucho facturar y poco cobrar, pero ojo que llevamos retraso con las pólizas por culpa de esas entidades que ya no las abonan. Están en su derecho y, evidentemente, yo en el mío de no enviar mis documentos a través de sus portalitos.
Suspensión de plazos fiscales en Valencia y Murcia (estado de alarma Covid-19)
ADVERTENCIA: Esta es una nota de consumo personal y para quien pudiera aclararle algo sin efectos vinculantes que yo soy un mortal como cualquier otro. Quede claro.
Artículo 9. Ampliación de los plazos para la presentación de autoliquidaciones y pago de determinados impuestos: Los plazos para la presentación y pago de las autoliquidaciones de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como los de los tributos sobre el juego que hayan finalizado durante la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, se amplían hasta un mes contado desde el día en que se declare el fin de la vigencia de este estado de alarma. Si el último día del plazo resulta inhábil, el plazo finalizará el día hábil inmediato siguiente. En caso de declaraciones periódicas, se presentarán tantas declaraciones como trimestres naturales resulten afectados.
Así que:
.= Los plazos que finalicen durante la vigencia del estado de alarma se amplían un mes a contar desde que finalice el estado de alarma.
Un rumor de OOLL:
Podrían admitirse prórrogas por correo electrónico de los plazos de liquidación de sucesiones (imagino que formuladas dentro de plazo). Yo ya he pedido una y, de momento, tengo la callada por respuesta. También la he presentado a efectos de la liquidación de una plusvalía municipal a través del e-mail de la ventanilla única del Ayuntamiento de mi pueblo. Tampoco me han contestado.
Todos los vencimientos del periodo de pago voluntario de Tributos Cedidos a la CARM comprendidos entre el 14 de Marzo y el 30 de Junio quedarán prorrogados tres meses. Así pues un vencimiento del 15 de Marzo quedaría prorrogado hasta el 15 de Junio y un vencimiento del 30 de Junio quedaría prorrogado hasta el 30 de Septiembre.
¿Y si se trata de UN DIFUNTO murciano del 1 DE MARZO QUE VENCERÍA NORMALMENTE EL 1 DE SEPTIEMBRE? ¿todo sigue igual?Sí. Los VENCIMIENTOS entre el 14 de Marzo y el 30 de Junio son los que se prorrogan 3 meses, y ese supuesto no vence en ese periodo. Y ojo que aún hay casos peores: la herencia del difunto del 1 de Enero, seguirá venciendo el 1 de Julio. Particularmente, me gusta mucho más la opción valenciana que la murciana. La valenciana ha dejado resuelto el asunto dure lo que dure la alarma (incluso para lo que se firme mientras estemos en alarma). La murciana, en cambio, tiene el inconveniente mencionado. ENTONCES, de algún modo, hay que seguir trabajando, ¿NO? Pues, SÍ, hay que seguir haciendo cosas. AHORA poco se va a poder hacer, pero CUIDADO que HAY estar pendiente (o informado). El que se duerma en los laureles podría verse apurado dentro de unas semanas o meses. Llame a su notaría y consulte su caso específico. Todos tranquilos, pero alerta.
Artículo 53. Suspensión de plazos en el ámbito tributario de las Comunidades Autónomas y de las Entidades Locales. Lo dispuesto en el artículo 33 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, será de aplicación a las actuaciones, trámites y procedimientos que se rijan por lo establecido en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y sus reglamentos desarrollo y que sean realizados y tramitados por las Administraciones tributarias de las Comunidades Autónomas y Entidades Locales, siendo asimismo aplicable, en relación con estas últimas, a las actuaciones, trámites y procedimientos que se rijan por el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
El artículo 33 es una sábana santa y nos dicen ahora que será aplicable a todo lo que se indica en este otro RDL.
Intentaré digerir que quiere decir ese artículo 53, pero, en principio, me atengo, para las dos CCAA que me interesan, a que:
Murcia: Los plazos que finalicen entre el 14 de Marzo de 2020 y el 30 de Junio de 2020 se amplían tres meses desde la finalización del plazo inicial.
Valencia: Los plazos que finalicen durante la vigencia del estado de alarma de amplían un mes a contar dese que finalice el estado de alarma.
Pues a mí me parece que hablar con la mutua de salud laboral correspondiente es una gran opción. Para eso les pagamos y dado que hacemos muy poco uso de sus servicios es un buen momento para sacar rendimiento a este gasto obligatorio que parece caer siempre en saco roto.
Creo que es mucha mejor opción a la de la propia SS. Seguro que nos atienden rápido y bien y que nos mandarán información precisa sobre cómo proceder.
Sin duda que habrá que enviarles los datos del trabajador afectado y los de las personas que constituyan contacto estrecho, teniendo en cuenta que a mi ya me avisaron hace semanas de que: se considera como tal al trabajador que ha estado en el mismo lugar que el caso, a menos de 2 metros y durante más de 15 minutos, sin las medidas de protección adecuadas, 2 días antes de la fecha de aparición de síntomas, o si el caso no ha presentado síntomas, 2 días antes de la fecha de PCR positiva. Aún sin contacto estrecho deben tomarse máximas precauciones durante diez días desde el último contacto con el caso diagnosticado aunque no es necesario aislamiento si no ha habido contacto estrecho. Hay que tomarse la temperatura por la mañana y por la tarde y llevar un registro de ello, así como controlar síntomas como tos, incidencias respiratorias, diarrea y los sentidos del gusto y el olfato. Si notamos alguno de esos síntomas hay que llamar a nuestro Médico de Atención Primaria y a la propia mutua, así que puede que no haga falta que toda la oficina se haga las pruebas mientras que no nos digan otra cosa.
La mutua se debería de encargar del rastreo laboral y social del caso detectado en base a la información proporcionada desde la oficina, correspondiendo a la SS (una vez comunicada la baja) el rastreo sanitario que se encuentra a cargo de personal sanitario y, entre otros, de la Guardia Civil y el ejército que pueden pedir algunos datos para facilitarles su labor de seguimiento (fecha de nacimiento, tarjeta sanitaria, dirección, correo electrónico …).
Habrá que limpiar a fondo la zona de trabajo y tránsito del caso detectado.
Por razón de protección de datos no se debería informar a nadie de que un empleado tiene COVID, así que no daremos detalles.
Instrucciones de la Generalitat Valenciana para el aislamiento domiciliario:
“Recomendaciones para los casos:
Permanezca en su domicilio en aislamiento hasta la fecha que le comunique su médico de atención primaria.
Deberá permanecer en una habitación individual bien ventilada y preferiblemente con la puerta cerrada.
Si es posible, use su propio baño, es decir, no lo comparta con ninguno de sus convivientes.
Lávese las manos con frecuencia con agua y jabón, especialmente después de toser o estornudar o manipular pañuelos que haya usado para cubrirse. También puede utilizar soluciones hidro-alcohólicas.
Las personas que entren en su habitación o se acerquen a menos de 2 metros de usted deben restringirse al mínimo imprescindible y, cuando lo hagan, deberán llevar puesta una mascarilla (una mascarilla quirúrgica normal es suficiente) y lavarse las manos al salir.
Se recomienda destinar enseres para su uso exclusivo, es decir, que no comparta con sus convivientes. Esto incluiría vajilla, sábanas, mantas etc.
Las personas que entren en contacto con sus enseres (vajilla, sábanas etc), deberán llevar mascarilla y guantes. Todos sus enseres se deben lavar meticulosamente con agua y jabón, sin requerir precauciones adicionales. Es importante no sacudir ninguna prenda de ropa o sábana, ya que puede liberar al aire pequeñas partículas que se hubieran depositado
Recomendaciones para los contactos estrechos:
Restrinja al mínimo imprescindible las salidas de la casa y, cuando sea necesario salir, lleve siempre una mascarilla (una mascarilla quirúrgica normal es suficiente).
Si entra en contacto con los enseres del caso (vajilla, sábanas etc), deberá llevar mascarilla y guantes.
Mantenga el aislamiento hasta que el personal a cargo de su seguimiento se lo indique
El seguimiento de los casos y de los contactos estrechos se realizará desde Atención Primaria. Serán ellos quienes le indiquen la finalización del seguimiento y de la cuarentena a los casos y sus contactos. En caso de empeoramiento, deberá contactar de manera inmediata con su Médico de Atención Primaria. Si éste no se encontrara disponible, llame al 112 e informe de sus síntomas y de que está en aislamiento por coronavirus. Si los contactos estrechos desarrollaran síntomas, deberán contactar de manera inmediata con su Médico de Atención Primaria. Si éste no se encontrara disponible, llame al 112 e informe de sus síntomas y de que está en aislamiento por coronavirus”.
¿Puede mi Ayuntamiento exigirme que declare una obra?
En mi opinión un ayuntamiento no puede exigir que una obra sea declarada en escritura pública, puesto que no es obligatorio hacerlo.
Sin embargo, lo cierto es lo que hacen. Y, ¿en qué casos lo hacen?
Pues yo solo tengo controlados un par de ellos:
Cuando una obra (o ampliación de una existente) no está de alta en el Catastro y el ayuntamiento está interesado en que lo esté para así poder cobrar el IBI y las plusvalías. Es lícito y comprensible (y, además, justo para todo el conjunto de la ciudadanía), pero para eso basta con realizar el oportuno trámite catastral, sin necesidad de otorgar la escritura. Sin embargo, puede ocurrir que vaya uno al Catastro y que también lo remitan a la notaría. Pienso que lo que ocurre realmente en Catastro es que te dan la opción de iniciar el expediente allí llevándoles la solicitud y la documentación oportunas o la de ir a la notaría, en cuyo caso, la escritura firmada terminará en Catastro para el alta de la obra acompañada de la correspondiente solicitud. Muchos suelen resumir la situación diciendo “en el Catastro me han dicho que venga a la notaría”. En la notaría explicamos la situación y si el interesado lo tiene claro, se le prepara su escritura.
Cuando durante la obra se ha tenido autorizado un contador de agua de obra, la obra termina y se quiere pasar del agua de obra a agua doméstica. El ayuntamiento pide escritura de propiedad que incluya la declaración de obra. En mi opinión la solución al asunto podría estar en la vía catastral como en el supuesto anterior.
Dejo abierta esta FAQ por si aparecen más casos. Por supuesto, lo conveniente es tener suelo y obra declarados y registrados pero conveniencia y obligatoriedad son cosas distintas.
¿Quién paga el final de obra de la vivienda que he comprado?
“Cuando fui a firmar la hipoteca de un piso de segunda mano, el Notario se dio cuenta de que en la nota simple ponía que la vivienda está en construcción. Ante la sorpresa, la gestoría llama al registro y le dicen que mande un correo y que el Notario haga mención indicando que se encuentra finalizada. Yo insisto en que quiero que esto se solucione por lo que llamo a la semana siguiente a la gestoría para decir que qué pasa con eso de que ponía en construcción y me dicen que no me preocupe que cuando me den la documentación eso ya estará solucionado porque verán el anexo del Notario. La semana pasada recogí las escrituras y sigue poniendo en construcción. Llamé a la gestoría y me dicen que eso es algo de la finca donde está constituida y que es cosa mía arreglarlo. Llamo al registro y me dicen que lo más probable es que la constructora no entregara toda la documentación, pero que si tengo la licencia de primera ocupación, se solucionará. La licencia la tengo pero me dicen que como ya me han entregado las escrituras, que cuesta dinero cambiarlo. ¿Ahora quién se tiene que hacer cargo de esos gastos?“.
La historia que me cuenta tiene varias lagunas que no permiten hilarlo todo a la perfección, ni atribuir responsabilidades a nadie (cosa que por otra parte no me compete), pero voy a intentar darle una respuesta.
En mi opinión, más que preocuparse de los gastos (impuestos no los habría), debería preocuparse de saber si la vivienda está o no en construcción. Parece que si existe licencia de primera ocupación no debe ser el caso. Una cosa es que físicamente no lo estuviera (aunque imagino que sí que estará terminada la obra) y otra que no lo esté “jurídicamente”. Si no lo está jurídicamente, el que debe “pagar la fiesta” es el que le vendió, que es quien tenía que tener todo en orden, a no ser que no lo pactaran o usted no se lo exigiera. Si no lo pactaron o no lo exigió y tiene usted una vivienda que jurídicamente está en construcción, mucho me temo que el problema es suyo (salvo que la hayan engañado).
Me sorprende, eso sí, que el Banco no pusiera pegas para concederle la hipoteca y no le exigiera que el final de obra fuese declarado (tal vez en la compraventa previa que no me queda claro si fue previa o no lo fue). Tal vez la obra sea lo suficientemente antigua para no necesitar el final de obra (hace años no se hacían como ahora), tal vez sea suficiente la licencia de primera ocupación. Si bastara la licencia de primera ocupación, y así se lo dicen en el registro, en mi opinión cabe:
Firmar ese final de obra en escritura independiente.
Subsanar la escritura de compraventa para incluir el final de obra.
Subsanar la hipoteca para incluir el final de obra, aunque no sea usual incluir otra clase de actos o negocios jurídicos en una hipoteca.
Y, con todas las reservas, intentar que el registro acepte la licencia para inscribir el final, sin necesidad de inscripción.
En cualquier caso, resolverlo no será caro. Ese final de obra en notaría inscrito posteriormente en el registro, no le generará muchos gastos.
¿Una obra con suficiente antigüedad catastral puede siempre declararse? (especial referencia a la Comunidad Valenciana)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me consultan desde una de las puntas de España por este asunto.
“Tenemos una obra que en Catastro tiene una antigüedad suficiente para ser declarada de acuerdo con la normativa autonómica aplicable – pongamos que fuera la Comunidad Valenciana y que esa fecha es anterior a agosto de 2010 –, ¿podemos estar tranquilos de que al declararla no habrá problemas?”
Bueno, podemos estar relativamente tranquilos porque cuando se firme la escritura (salvo que hubiera una certificación municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística) y se lleve al registro de la propiedad, este hará la preceptiva notificación al ayuntamiento que podría comunicar al registro la existencia de una ilegalidad urbanística no prescrita. Si no hay antigüedad catastral suficiente, evidentemente, no podemos utilizar el Catastro para declarar la obra, aunque podría certificarse otra antigüedad por técnico competente que sí sea suficiente y de nuevo ocurrir lo mismo tras la comunicación del registro (a salvo IEDI). Por tanto, el registro en TODAS las obras nuevas que se declaran por antigüedad se lo comunica al ayuntamiento correspondiente que podría efectuar alguna actuación al respecto. Es usual encontrarse referencias a esas comunicaciones en las notas simples y de información continuada.
(Un paréntesis respecto de la comunicación del Registro
A propósito de esta nota y de sus consecuencias. Hoy mismo alguien me ha citado en un tuit que decía:“Compra un piso en Vigo y a los seis meses le llega una orden de derribo ¿No se lo advirtió el Notario? ¿No estaba inscrito en el registro?” y se enlazaba esta noticia: “Compra un piso en Vigo y a los 6 meses le llega una orden de derribo“. Mi respuesta ha sido que: “La verdad es que la noticia está muy bien contada. Si no había anotación preventiva, ¿de qué iba a advertir el Notario?; que ¿por qué no había anotación? pues porque se solicitó tarde, al parecer”. Y he concluido: “Yo creo que no es bueno generar confusión al respecto de estos temas”. Claro, porque parece que el Notario o el Registrador han podido tener alguna culpabilidad y eso no es posible en ningún caso excepto, y la noticia no entra en las motivaciones de la orden de derribo, que la obra hubiera sido inscrita por antigüedad y no se hubiera practicado la oportuna comunicación al ayuntamiento (cosa del registro) y posterior anotación en la hoja registral de la finca por parte del Registrador, con lo que nada pudo tener que ver el Notario con la problemática acaecida. Sin embargo, esto me lleva a pensar que esas notas que pueden parecer bastante irrelevantes y de tipo informativo, deben transcribirse en el apartado de cargas a fin de que constituyan una advertencia a un eventual comprador que así sabrá que la obra que compra fue declarada por antigüedad con lo que es posible que el ayuntamiento de turno pueda ejercitar la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. En mi registro el tenor de esa nota es este: “PUBLICIDAD INFORMATIVA: AL MARGEN DE LA INSCRIPCIÓN PRIMERA SE HA HECHO CONSTAR LO SIGUIENTE: ** NOTIFICACIÓN ** Con fecha de hoy, y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, se ha notificado la adjunta inscripción al Ayuntamiento correspondiente. Fecha xxx. ** LEY DEL SUELO ** De conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se comunica a la Consellería d’Infraestructuras, Territori i Medi Ambient de Valencia, el contenido de la inscripción adjunta. Fecha xxx.“.¿Convendría ante estas nota para la operación y pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística? Pues no sé, pero tal vez sea lo prudente (lo demasiado prudente). Cuestión aparte sería la de la protección por el registro del adquirente de buena fe en el caso de la noticia o en el caso que yo planteo, es decir, cuando llega esa orden de derribo que te deja “compuesto y sin casa”. En realidad, mucho me temo que ese titular registral solo tiene la posibilidad de reclamar contra su transmitente y este al suyo hasta llegar a quien declaró la obra ilegal pero el registro no puede ampararles por su paraguas de la fe pública registral porque aquí la controversia no es en cuanto al dominio) … CIERRO PARÉNTESIS Y CONTINÚO ….).
Según la ley valenciana (la LOTUP) el plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística es el que está en vigor al acabar las obras. Dice el Artículo 236.6 (Obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones. Plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística) que: “El plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística de la Administración que se aplicará será el que establece la ley urbanística en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística” (introducido por el artículo 95 de la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat en vigor desde el 1 de Enero de 2020).
Esta norma supone que para la prescripción de la acción tenemos dos plazos distintos y que el aplicable es el correspondiente a la fecha de terminación de las obras:
Obras terminadas antes del 20/8/2014: 4 años (plazo vigente hasta esa fecha).
Obras terminadas después del 20/8/2014: 15 años (plazo vigente desde esa fecha).
Así que, actualmente, no es necesario que las obras sean anteriores al 20/8/2010 para que puedan declararse. Fue así desde el 20/8/2014 hasta el 1/1/2019 pero desde esta fecha se ha producido esa modificación que es poco conocida y genera bastante confusión.
Otro ejemplo: Tengo una obra en la que el técnico certifica en Abril de 2021 que tiene una antigüedad superior a 10 años (es decir, al menos 10 años y un día). Eso nos lleva a Marzo-Abril de 2011 lo que supone que la acción ha prescrito porque a las obras declaradas terminadas en esa fecha el plazo de prescripción que les es aplicable es el de cuatro años y no el de quince. Lo mismo ocurre con todas aquellas obras cuya antigüedad sea anterior al 20/8/2014. Olvidemos por tanto el 20/8/2010 que pasó a la historia.
El criterio ha sido reconocido por la RDGSJyFP de 7/9/2023: Creo que no hace falta desarrollarla mas. La cosa queda clarísima y la registradora se lleva un zasca: “Finalmente, no se puede compartir la interpretación que de esta norma hace la registradora en su informe (planteando extemporáneamente lo que debiera haber alegado en la nota de calificación, con clara merma de las posibilidades argumentativas de la recurrente”.
Algunas fórmulas:
Prescripción:
“Asimismo se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2010) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor de la norma que establece un plazo superior“.
Terminación de elementos comunes en las divisiones horizontales:
“Como propietarios de las indicadas fincas que aparecen en construcción, solicitan se haga constar su terminación, al tener una antigüedad de xxx, según resulta de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que quedan incorporadas a la presente, apareciendo también en el Catastro como terminado el resto de los elementos privativos que componen la propiedad horizontal, por lo que los elementos comunes están también terminados, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 y en las resoluciones de la DGRN de 18 de julio de 2018, 28 de junio de 2016, 13 de noviembre de 2012 y 5 de julio de 2012“.
Régimen de las edificaciones una vez transcurrido el plazo para dictar la orden de restauración de la legalidad urbanística
Artículo 256 de la LOTUP de Valencia: “El mero transcurso del plazo de quince años al que se refiere el artículo anterior no conllevará la legalización de las obras y construcciones ejecutadas sin cumplir con la legalidad urbanística y, en consecuencia, mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido. Ello no obstante, con la finalidad de reducir el impacto negativo de estas construcciones y edificaciones, la administración actuante podrá ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para no perturbar la seguridad, salubridad y el ornato o paisaje del entorno”.
“¿Puedo tasar un piso con nota simple en construcción?”
Lo que yo creo que usted me pregunta es si puede tasar un piso cuando en la escritura de declaración de la obra nueva del mismo, se encuentra declarada esa obra en construcción y no como obra finalizada. Vea que le digo en “escritura”, pues es en la escritura dónde corresponde hacerlo (declarar la obra) y de dónde resulta . Cabe incluso que la nota registral no haga mención al final de obra y que éste, sin embargo, sí que exista.
Así que: cerciórese de que el final de obra no se ha declarado ya en escritura; lleve la escritura al registro si es que se hizo y no se llevó y tase la finca, bien en su actual estado o bien por el valor que tendrá cuando se termine.
Todo dependerá de para qué quiera hacer usted esa tasación (normalmente para un préstamo hipotecario o para fijar el valor de venta o para una herencia).
“Patricova” con nota marginal errónea en el registro de la propiedad (según manifiestan) y la importancia de las escaleras y las barcas en la Comunidad Valenciana
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El buen humor que no falta que, en caso contrario, nos volveremos todos locos.
Se vende una rústica y en la nota de información continuada se dice:
– Publicidad informativa. Al margen de la inscripción 1ª, se ha hecho constar a efectos informativos y de publicidad, que de conformidad con lo establecido en el artículo 53.3 de la Ley 42/2007 de 13 de diciembre de Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, se deja constancia de que esta finca está, totalmente dentro de zona afectada por peligrosidad geomorfológica según el PATRICOVA (DECRETO 201/2015, de 29 de Octubre del Consell, por el que se aprueba el Plan de acción territorial sobre prevención del riesgo de inundación en la Comunitat Valenciana); recomendando la consulta con las autoridades ambientales competentes a los efectos oportunos.
Se le dan a los compradores cumplidas explicaciones pero el intermediario comenta que no es correcto que toda la finca esté dentro de zona afectada por peligrosidad geomorfológica, así que se hace constar lo siguiente:
“Al respecto manifiesta el vendedor que la totalidad de la finca no está dentro de zona afectada por peligrosidad geomorfológica como puede observarse en el Visor Cartográfico del Instituto Cartográfico Valenciano aportándose impresión a papel con un grafiado aproximado de la parte norte de la finca que está completamente fuera de dicha zona”.
Por supuesto, yo no puedo asegurar que fuera como decían pero en el visor la cosa parecía estar clara. El visor del Patricova es este.
En esta firma uno de los intermediarios comentó que le habían dicho que el Patricova puede salvarse si la edificación que se construye tiene escaleras para subir al tejado de la edificación. A mi me pareció una estupidez porque en tal caso, que sirva también tener una barca a motor que te permita escapar de la inundación, ¿no? Porque, ¿cuál es el objeto de Patricova? ¿evitar edificaciones en zonas inundables o que las edificaciones en zonas inundables cuenten con elementos que permitan a las personas ponerse a salvo? Yo diría que claramente lo primero.
Sobre zonas inundables he leído esto en ENSXXI: “OBRA NUEVA “ANTIGUA” SOBRE FINCA SITA EN ZONA INUNDABLE Resolución de 18 de enero de 2024 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar La Dirección General afirma que el notario autorizante de la escritura calificada negativamente hace un uso correcto de la posibilidad contenida en el artículo 153 RN para subsanar por sí mismo “errores materiales” cometidos al transcribir determinados extremos del informe técnico que quedó incorporado a la escritura matriz; pero no al introducir argumentaciones jurídicas para intentar rebatir una calificación registral negativa “a solicitud del titular de la finca”, ni para pedir que “se tenga por interpuesto el oportuno recurso gubernativo”, sin que conste quién lo interpone. Por otro lado, señala que es necesaria la constancia registral de la condición de inundable de una finca con carácter previo a la inscripción de una obra nueva, aunque sea declarada por antigüedad (art. 14 bis RD 849/1986, de 11 de abril, Reglamento del Dominio Público Hidráulico)”.
Hacia marzo de 2025, una alumna de mi CURSO FEAPEN que firma cosas en mi notaría me dice que en una escritura firmada en otra notaría, “le han puesto esto”.
“De conformidad con lo dispuesto en los artículos 9 Ter.2 y 9 Quater.2 ambos del, Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, que desarrolla los títulos preliminar I, IV, V, VI y VII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas, para el caso de encontrarse la edificación que se declara en zona inundable o de flujo preferente, se solicita del señor Registrador de la Propiedad que practique la anotación prevista en dichos preceptos”.
Ni lo pongo ni he tenido problemas pero para que suene.
“Quiero construir sobre un terreno de mis suegros”
“Mis suegros nos dan permiso para construir una casa en una finca urbana de su propiedad. Una vez que esté construida, ¿mi mujer y yo podremos escriturarla y registrarla al no ser los propietarios de la finca?”
No, no podrán. Lo que les conviene, a mi juicio, es ser dueños del terreno y construir y declarar la obra como tales dueños. Tal vez (dependiendo de su Comunidad Autónoma) lo que podría interesarles es que sus suegros le donen a su mujer y que luego su mujer aporte a gananciales (si es que están casados en gananciales) el terreno. Si el terreno es grande, tal vez segregando un trozo que les sea suficiente podrían resolver la cuestión.
En fin, hay varias opciones pero, en cualquier caso, lo que dice no se puede hacer y no le aconsejo lanzarse sin ser dueño del suelo.
Agrupación de varias registrales que son una sola catastral
“Tengo que agrupar una serie de registrales que constituyen una sola catastral. La cabida según Catastro es bastante mas grande que la suma de las registrales. Sobre ellas hay una edificación que no es la que consta en el registro y que puede declararse por antigüedad catastral. En el registro me hablan de que tenemos que aportar no se qué informe. ¿Qué informe? ¿Qué hay que hacer?”
Uno de los alumnos del Curso Feapen de este año, dice:
Creo que este caso sería agrupación con arreglo a Catastro (que no requiere aportación de IVG+ para AGRUPACIÓN ni supone trámite alguno en la SEC porque lo que resulta de la agrupación ya consta en el Catastro) y de ampliación de edificación existente por antigüedad catastral o declaración de obra nueva por antigüedad (con mención o no de la demolición de obra antes existente).
PERFECTO.
En la agrupación de las fincas registrales, es obligatoria la coordinación de la finca resultante de la misma por lo que en este caso si la superficie de la parcela catastral, que ya aparece como una sola finca, es correcta, podría solicitarse la coordinación de la total finca por el procedimiento del 199.1, LH aunque en caso de que la superficie catastral fuera muy superior al 10% de la superficie inscrita, quizá conviniera el expediente notarial de cabida del 201-203 LH.
MUY BIEN.
En cuanto a la obra, si es correcta la descripción catastral de la obra y su antigüedad catastral, podría declararse la obra por antigüedad catastral si se ha prescrito el plazo para la acción del ayuntamiento de restablecimiento de la legalidad urbanística. Podríamos solicitar que se aporte el IEDI (informe municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística) o prescindir de él. Si lo tenemos, el ayuntamiento no estará obligado a contestar a la notificación que el registro deberá remitirle. Si no lo tenemos, el ayuntamiento estaría obligado a contestar a la notificación registral.
SEGUIMOS POR BUEN CAMINO.
La declaración de obra podría hacerse por antigüedad catastral: En caso de que constara una edificación en el registro diferente a la catastral y real, podríamos hacer previa a la agrupación y declaración de obra, una mención a las obras anteriores y a su demolición, incluyendo en la escritura la licencia para demoler, si la tuviéramos, aunque creo que no sería indispensable en virtud del artículo 202 LH y la Resolución DGRN 4/09/2019. Creo que no haría falta ICUC, al constar ya las obras en Catastro.
BIEN. NO TENGO CONTROLADA LA RESOLUCIÓN QUE CITA.
Felicidades. La resolución del caso es perfecta. Yo en la demolición no había reparado.
Declaración responsable vs licencia de primera ocupación
Me preguntaba una compañera hace unos días si podría sustituirse para la declaración de obra nueva de una edificación destinada a apartamentos turísticos sita en la Comunidad Valenciana, la licencia de primera ocupación por una declaración responsable.
Al habla con uno de mis habituales, me comentó que la ley urbanística valenciana permite la declaración responsable aunque cabe la posibilidad de que la norma de planeamiento del municipio en cuestión no esté adaptada o desarrollada y que no sea posible su utilización.
La duda al final es doble:
Por una parte, parece que es necesario saber si el planeamiento municipal admite la declaración responsable.
Y por otra parte, no tenemos claro qué clase de edificaciones podrían no necesitar primera ocupación y, por tanto, no exigirían ni tan siquiera la declaración responsable.
La cuestión queda totalmente abierta porque no creo que ayude lo que tengo contado aquí:
LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: Sería necesario contar con ella, por aplicación del citado Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del Artículo 28.1 Texto Refundido de Ley del Suelo de 30 de Octubre de 2015 que establecen:
“Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso“.
“Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, (los Notarios) exigirán, además de………… los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna”.
Depósito en CD del Libro del Edificio y remisión de copia al Registro de la Propiedad
“¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el Registro?
Me dicen que en la notaría de Talsitio, hacen el acta del Libro del Edificio sin mencionar los documentos que comprende el libro que te traen en el CD y que simplemente se hace un certificado escueto en el que el técnico declara que el libro depositado contiene todos los documentos que no se enumeran. La notaría se queda su ejemplar, expide copia del acta y al Registro se lleva la copia del acta, el certificado del técnico y grapada a este (y sin más) otro ejemplar del CD. ¿Y cómo hago para poner en relación con el depósito el CD que llevan al registro? Llevarlo grapado a un certificado del técnico es un mecanismo bastante endeble notarialmente hablando, ¿no? ¿El Notario está obligado a acreditar lo que lleva el Libro?
“Entiendo – me dice un compañero y coincido con él – que sí que debe comprobar el Notario que el CD contiene el Libro del Edificio, aunque el contenido exacto es competencia de los arquitectos o técnicos correspondientes, a semejanza de lo que ocurre con el proyecto de obra. A mí el promotor me trae el acta de entrega del Libro del Edificio, junto al certificado firmado por el arquitecto y dos CD, uno para depositar en la Notaría y otro para acompañar junto a la escritura de obra nueva al Registro. En esos CD pongo una pegatina circular como esta que pego en el CD diciendo: “DILIGENCIA.- La pongo yo, xxxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, para hacer constar que el presente soporte informático es copia exacta del que ha sido depositado en mi notaría mediante ACTA DE DEPÓSITO DE LIBRO DEL EDIFICIO, autorizada por mí, el día xxx, con el número xxx de protocolo. En xxx, a xxx. DOY FE“. Sobre la etiqueta estampo el sello de la notaría“.
Por cierto, a partir de ahora no voy a hacer más actas y simplemente me voy a limitar a decir en el final de obra lo siguiente:
“SEGUNDO.- DEPOSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO. El compareciente me entrega el Libro del Edificio antes referido, que va recogido, debido a su volumen, en un soporte informático, es decir, en un CD, del cual me entregan dos ejemplares, uno de los cuales queda depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado por mí, a la primera copia que de la presente se expida”.
Gracias a MAC, Eduardo Amat y Sergio Mocholí por su ayuda.
IVGS (modificaciones de cabida y declaraciones de obra) e ICUC (Informe Catastral sobre Ubicación de Construcciones)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Léase como si la Resolución Conjunta no existiera… por si acaso si bien en el artículo décimo que afecta a las obras nuevas (y tengo varias preparadas y no tengo claro si el mecanismo está implementado o no) hace referencia a un nuevo informe (el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales) que habrá que unirlo a las escrituras (salvo que se declaren con arreglo a Catastro).
Al principio (en los albores de la Ley 13/2015) no teníamos ninguno, luego comenzaron a aparecer los primeros y ahora los piden hasta cuando no hacen falta (con catastro bien, con catastro mal o sin catastro).
Unos se justifican: “El registro tiene que tener el IVG porque siempre utiliza su aplicación para comprobar que las coordenadas están dentro de la parcela y que no se invade otra propiedad, ya que en ese caso el informe sería negativo y no aceptaría la declaración de obra”.
Otros pensamos que el IVG es necesario en el caso de que se modifique la superficie de suelo de la finca con arreglo a base gráfica alternativa (es decir, con catastro mal en cuanto al suelo), ya que el registrador lo que necesita son las coordenadas de ocupación de suelo de la obra en formato GML que es lo que le va a indicar si la obra esta o no dentro del suelo y eso lo comprueba:
Si el suelo se coordina con arreglo a catastro con las coordenadas de suelo de catastro, vierte las de la obra y, si están dentro del suelo catastrado, inscribe.
Y si el suelo se coordina con arreglo a base gráfica alternativa, con las coordenadas gml que el técnico tiene que dar del suelo. El técnico le da ambas coordenadas, suelo y obra, y tienen que encajar. ¿Asunto finiquitado?
Por si acaso, vamos a decirlo de otro modo
Si el SUELO está MAL EN EL CATASTRO y ESTAMOS ARREGLÁNDOLO CON BGA: Hace falta IVG de suelo positivo (téngase en cuenta que el negativo puede convertirse en positivo pero de eso hablamos otro día).
Si el SUELO está BIEN EN EL CATASTRO: No hace falta nada.
Y en cuanto a las OBRAS
Obras declaradas por antigüedad con arreglo a catastro, no hace falta informe de ubicación de construcciones porque todo está en Catastro.
Obras declaradas por antigüedad mediante informe técnico: hace falta informe catastral de ubicación de construcciones.
Obras declaradas con proyecto y licencia, ídem anterior.
Días después me he preguntado si ese informe podríamos obtenerlo los Notarios en la SEC
Recordemos la norma de la reciente Resolución Conjunta: “Décimo. Ocupación en planta de las construcciones. 1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación …”.
A destacar:
Con el informe .. el Notario … podrá verificar …
El otorgante deberá aportar …
Desde luego en la SEC dentro de nuestro acceso como fedatarios no existe (o yo no lo veo) el correspondiente apartado (ICUC) por lo que como fedatarios no podríamos obtenerlo. Sin embargo, en la página de inicio de la sede (abajo hacia el centro) pone: “VALIDACIONES GRÁFICAS. Informe de validación gráfica de parcelario e informe de ubicación de construcciones”. Si entramos, en la última línea vemos: “Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC)”. Si continuamos, ya nos pide CERTIFICADO DIGITAL o CL@VE. Los Notarios podríamos entrar con la FEREN. Pues vale, lo hago a ver qué pasa. Accedo a una nueva pantalla donde se nos dice: “Este servicio comprueba si la huella de unas construcciones aportadas por el usuario en formato GML Inspire están ubicadas dentro de la parcela catastral indicada. En caso de ser un trabajo realizado por técnico competente, cumplimente los datos administrativos del formulario”. Hay cinco pasos y lo primero que te preguntan es si intervienes como técnico competente o no. Voy a decirle que NO. Llego a segunda fase: Inserta RC; luego iría a Inserta GML, luego COMPROBACIÓN y lo último obtienes el INFORME.
Pues parece fácil. Si tengo el GML tal vez pueda llegar hasta el final. Para los técnicos esto debe ser pan comido y para los Notarios con el GML puede que también. Se trata del GML de las construcciones. ¿Será una locura hacerlo nosotros? Pues probablemente lo sea porque la verificación del Notario se limita a ver si el ICUC es positivo por lo conviene dejar la responsabilidad a quien le corresponde que no es otro que al propio otorgante y/o al técnico que lo obtiene para su cliente.
Las diferencias de cabida se refieren al suelo, no a las obras
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Cuando habla del exceso o defecto del 10% de metros en una vivienda que no viene en la nota simple del registro de la propiedad ni en el Catastro dice que hay un modo de hacerlo de manera telemática y dándole vueltas me ha surgido una duda. Si hay un exceso (o defecto) de metros será porque está mal hecha la medición y entonces:
1.- Si ese exceso de metros es porque tenemos una vivienda unifamliar de dos plantas y nos dejan una buhardilla de obra. ¿Qué pasa ahí? Es un caso típico en chalets que dejen la buhardilla de obra y luego el propietario hace la escalera y la habilita como otra planta sin hacer el trámite en el registro de la propiedad por lo que no constan esos metros ni en la escritura original ni en la nota simple del registro de la propiedad. ¿Eso también se puede hacer de modo telemático?
2.- Tenía entendido que tienes que contratar a un arquitecto y se tiene que cumplir la ordenanza municipal, tratarlo con el ayuntamiento y que lo autorice”.
Lo de las diferencias de cabida se refiere al suelo, no a las obras. En consecuencia, una obra siempre puede declararse: con licencia y proyecto o por antigüedad catastral o certificada por técnico. Eso sí, si no tiene suficiente antigüedad no se podrá declarar. Puede que lo necesite solo sea una licencia de obra menor. Distinto es que la obra no quepa en el suelo porque si el suelo está mal habrá que arreglarlo. Además para inscribir la obra el suelo tiene que coordinarse y ajustarse a lo que “se quiera” (medición técnica o Catastro). No obstante puede haber aun registros que no exijan las coordenadas del suelo en todos los casos. En conclusión: las modificaciones de cabida del 5, del 10 o del 80… se refieren al suelo, no a las obras.
Por otra parte, lo que se hace telemáticamente es la subsanación de discrepancias catastrales pero no todo exceso o defecto implica que haya que subsanar el Catastro. Ya sabe que tengo escrito un libro con dos versiones y le anticipo que preparo una adenda a la versión 2.0. Creo que saldrá en breve al mercado.
Por último, si la buhardilla se dejó de obra y no consta en escritura ni el registro de la propiedad se abre un abanico de posibilidades que requeriría contar con su documentación.
Sobre la diferencia entre nota simple y copia simple, tengo esto.
Tributación, licencia y mención en la escritura de obra nueva a la demolición de otra obra previa
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una vez mas en Vanguardia Notarial hizo un compañero un comentario de máximo interés. Dijo que sobre las demoliciones conocía dos Consultas Vinculantes de la DGT, “de 2018 y 2020. Son bastante extrañas, pero sirven para no pagar. Es mas claro y sencillo el argumento de la segunda”.
Por otra parte en la RDGRN de 4/9/2019 se señala que no es precisa ni licencia de demolición ni que la de construcción haga referencia a la demolición de la edificación anterior para declarar una obra nueva. Aunque la demolición exija licencia por la normativa autonómica correspondiente, la legislación hipotecaria no se refiere a ese hecho, sino a los requisitos para la constancia de una obra nueva:
“En este sentido, el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al igual que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, se refieren exclusivamente al acceso al Registro de la descripción de una edificación, y no a las obras de demolición de edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una licencia, debiendo así distinguirse entre los supuestos sujetos a fiscalización administrativa y aquellos otros en los que la justificación de dicha fiscalización es premisa necesaria para la inscripción. En consecuencia, la sujeción del acceso a Registro de un hecho modificativo de la realidad física, previo a la justificación de un acto administrativo de fiscalización, ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente así se prevea por el legislador, lo que no ocurre en el supuesto de este expediente”.
“Precios de notarios (estos se merecen la minúscula) en Talsitio nunca vistos”
Que si en la margen izquierda de Talotro somos los más baratos.
Pues yo ahora voy a presumir de caro:
“Precios de Notarios nunca vistos: le cobramos lo que corresponde, pero hacemos las mejores escrituras. No se arrepentirá. Sus hijos y sus nietos y su cónyuge o pareja también se lo agradecerán. Inscripción casi garantizada y muchos más efectos, TODO por el mismo precio. Venga a conocernos, no hacemos nada gratis, ni regalamos nada, pero su satisfacción será 100%, PORQUE NUESTRAS ESCRITURAS SON SIEMPRE … ESCRITURAS CON FINAL FELIZ“.
Y hablando un poco más en serio …
¿Usted cree que le merece la pena ahorrarse cuatro perras en notaría (sí, cuatro perras) y tal vez algunos días que puede que se requieren para hacer las cosas a conciencia, cuando usted pone en juego muchísimo más y otros “intermediarios” se le llevan un beneficio muy superior al del coste de la notaría?
Por ponerle algunos ejemplos, arriesga usted:
No actualizar descripciones, superficies y catastros.
No poder subsanar su escritura, si no se adoptan las máximas precauciones.
O que se le desentiendan de sus problemas posteriores con el fisco, los Registros, el Catastro o con cualquier otro implicado.
Tenga en cuenta que no se le revisará igualmente su escritura, ni tendrá un trato directo y reposado con el Notario cuando ni él mismo valora suficientemente su propio trabajo y el de su gente dado que parece que algunos tienden a regalarlo y abaratarlo.
Compraveeeentas, Hipoteeeecas, Obras nueeeevas, Testameeeentos, Contraavaaaales, Testimoooonios…
Lo decía Notario Radioactivo el otro día en Twitter ironizando (protestando a su manera, haciendo humor) sobre un tuit de un compañero en el que tras un comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo sobre el pago del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentos, acababa diciendo:
“Firma tu hipoteca en la notaría de Perico de los Palotes” (la suya).
Me sorprendió que se ligara el tema de la Sentencia con el “firme en mi notaría”, pues las minutas hipotecarias dicen (según entidades) siempre lo mismo, con lo que el margen que podemos tener los Notarios ante una hipoteca es más bien pequeño y nuestro plus (nuestro valor añadido) lo podemos aportar fundamentalmente en el momento del otorgamiento a través de una completa y sosegada explicación a los otorgantes. En cuanto a la forma de pago de gastos e impuestos el margen es absolutamente nulo, salvo cuando todos se imponen al deudor y se vulnera la Sentencia del TS que abrió la espita en este asunto, porque en tal caso el Notario deberá formular las oportunas advertencias y hacer una explicación reforzada de la cuestión. Aunque, estoy pensando, que también puede luego uno ponerse pesado cuando tras emitir tus facturas te pretenden convencer para que las hagas de otro modo que, según ellos, es el recogido por la escritura cuando manifiestamente no lo es. No obstante las entidades ya han blindado sus minutas en el asunto de gastos e impuestos y algunas se atribuyen gastos solo en determinadas hipótesis de futuro o actúan de manera tramposilla para evitar los gastos derivados de la firma de la hipoteca. Tengo escritos un par o tres de posts sobre el tema. También puede uno luchar contra algunos aspectos de las minutas cuando se pretende reflejar alguna cosa que no procede o cuando algo no es exacto o directamente es incorrecto. Incluso puede negarse a expresiones manuscritas que no proceden o puede uno asesorar a los deudores hipotecarios que vienen por la notaría a evacuar consultas previas a sus firmas. En fin, que sí que tenemos nuestros márgenes de actuación y de imposición a los Bancos para procurar el mejor resultado posible a los consumidores.
¿Es esto lo que “vende” el compañero? ¿Está diciendo “firme en mi notaría porque dentro de los estrechos márgenes en que una notaría o un Notario, se puede mover en la brega de la contratación hipotecaria con los Bancos, aquí se lo vamos a hacer mejor que en otros sitios”? Por que si se pretende vender que se va a conseguir algo distinto a esto o que se hacen en esa notaría mejores hipotecas que en otras, me da la risa. Y si pretende vender lo que comento, el problema es que NO SE PUEDE HACER, es una actuación ANTIRREGLAMENTARIA recurrir a la frase que ese compañero emplea.
En mi opinión la cosa es mucho más sencilla. Es como aquel chiste del que va a poner una esquela y dice: “póngame María Muerta“ y le dice el del periódico, “hasta cinco palabras cuesta lo mismo”, y dice el tipo “pues entonces ponga María Muerta. Vendo Opel Corsa“. La diferencia es que la Sentencia sobre hipotecas y el “firme en mi notaría” tienen una cierta relación y la muerte de María y la venta del coche no la tienen, pero a fin de cuentas es lo mismo:¿qué tendrá que ver escribir un tuit sobre la Sentencia con desmelenarse y soltar un descarado slogan publicitario antirreglamentario en una red social diciendo “firme su hipoteca en mi notaría”?
Nada, no tiene nada que ver, se lo aseguro. Seguramente es que le quedaba mejor que decir solo esto último.
Pues solo en cierto modo … En todas las notarías españolas se puede hacer lo mismo, es decir, en todas se puede hacer todo lo que se pueda hacer en una notaría en España.
Pero claro, empleados de notaría y Notarios podemos saber más o menos de una cosa determinada, ya sea porque lo hacemos más a menudo, porque lo tenemos fresco, lo hemos estudiado más a fondo, porque tenemos más demanda de ese servicio o contratación en la zona o por cualquier otra cosa, es decir, porque, y a fin de cuentas, somos especialistas o las circunstancias, sean las que sean, nos han especializado, pero de ahí a publicitarlo, a publicitarse de ese modo, va un trecho y vuelve, de nuevo, a suponer, a mi modo de ver, una forma incorrecta de promocionarse, cuando además se enumeran montones de cosas que son casi todas las que en una notaría pueden hacerse o como mínimo las más usuales y conocidas.
Lamentándolo mucho, aquí, en nuestro ámbito, no queda otra que el trabajo bien hecho y el boca a boca.
Puede que me digan que yo también me promociono, que me publicito con mi blog, pero no estaré de acuerdo. Yo en mi blog, escribo y lo hago en un formato digital. Nadie pondría pegas a quien escriba en otro medio tradicional, y este ha dejado de ser una rareza para convertirse en un modo más de escribir y publicar aquello que uno se vea capaz de transmitir y de aportar. Por decir, ni tan siquiera digo que soy Notario Especialista en STI.
¿Me haces una reseña positiva de la notaría en Google?
Ya me pareció mal (y mira que es una cosa sin importancia) que un recién aprobado manifestara su nostalgia de la oposición a los quince días de aprobar sin respetar el duelo de los que atravesaban “El estado más infeliz del hombre”, así que ahora me encuentre con otro (al mes de empezar a trabajar) que ya tenga en el conocido buscador de Internet una veintena de reseñas positivas (yo no tengo ni una, ni positiva, ni negativa … soy un envidioso …) con una media cinco estrellas, es obvio que también tiene que parecerme mal (y esto sí que no es una cosa sin importancia).
“Justito, ahora la gente empieza de otra manera. Eres un antiguo”. Bueno yo aprobé en 2002, así que no hace tanto y las reseñas en Google hace años que se pueden hacer. El problema para mi es que cuando uno empieza, tiene que preocuparse de firmar bien, no de firmar mucho. Eso viene luego (o no) y preocuparse de las valoraciones no me parece oportuno ya sean ciertas (cosa que dudo), ya hayan sido espontáneas (cosa que también dudo) o ya te las hayan hecho tus amiguetes y familiares para tu mejor posicionamiento (cosa que no es seria). Si nos enfadamos cuando nos hacen injustamente una mala reseña, pienso que deberíamos evitar que nos hagan este tipo de reseñas buenistas. Seamos serios o no nos quejemos cuando luego venga una mala e injusta pues tendremos mucho que callarnos, ¿no?
En fin, es lo que hay. La gente llega con otros aires a la profesión. Espero que esos aires, con los que parece que estamos más a lo secundario que a lo principal, a la apariencia más que al fondo, no acaben con nuestra función (o no la resientan).
Dos reseñas negativas para mi y en pocos días
Y son de la misma persona. A ver si se cree que la policía es tonta. En la primera atacaba a una de mis empleadas. En la segunda, tras su visita a la notaría, me ataca a mí. Dice que estoy mas pendiente de ser influencer que de la notaría. Le he respondido que es falso y mal intencionado lo que dice y no solo por el trasfondo del asunto notarial que venía a tratar sino también en cuanto a lo de mi condición de influencer (de la que reniego en cierto sentido) y, especialmente, en cuanto a lo del descuido de mi despacho por atender mas a esa condición que a la de Notario. Caballero, me paso el día estudiando las cosas que surgen en mi despacho. Si ya están firmadas lo hago para mejorar y compartir mi experiencia y si no lo están para aclarar mis dudas y resolver mejor en beneficio de mis clientes.
Una cosa le voy a reconocer: Me lo paso mejor estudiando que firmando y ¿sabe por qué? Pues por gente como usted que hace insufrible el día a día y que convierte en desagradable algo que uno hace con el máximo interés, pasión y atención. Revise sus esquemas mentales y piense además que yo vivo de mi notaría y que no tengo un pelo de tonto.
A estas alturas, y salvo error, podría ser Notario de todos los municipios costeros de la provincia de Murcia excepto de los de los extremos (Águilas y San Pedro del Pinatar). En el interior, mucho más cotizado, podría haber llegado (al margen de Calasparra y Moratalla) a Jumilla, a Yecla y a Totana que ahora recuerde. He dejado pasar Elda, Novelda y Petrer en mi distrito. Podría también ser Notario de Crevillente, de Dolores, de Elche, de Santa Pola, de Torrevieja …. y hasta de Murcia y de Cartagena. Creo que también de Alicante, pero no estoy seguro. Claro, al final hasta mi hijo me dice:“Papá, tienes que irte ya”. Cuando te planteas irte a la ciudad, los de la ciudad te dicen “nooooooooo”, estás mucho mejor allí. Cuando digo que prefiero quedarme en el pueblo que aquí estoy muy bien, me dicen que tengo que arriesgarme, pero cuando pasas de la gente y simplemente te informas de una notaría que te interesa, te encuentras con datos económicos “increíbles”, con subterfugios laborales, con convenios antirreglamentarios que pertuban el normal desarrollo de la evolución en la carrera por antigüedad, con continuidades en los locales de titulares anteriores, con intentos de convencer al propietario del local arrendado por el antiguo Notario para que haga lo que a ti te interesa (lo que le interesa a uno que continúa en la plaza), con maniobras para llevarse expedientes pendientes, con salarios miseriosos para gente que lleva codo con codo trabajando años contigo, con cierres de notarías únicas alegando que no tienen personal, en fin lo que viene siendo un VERDADERO ASCO que me hace pensar en que como no quiero correr riesgos económicos con los diecisiete años de antigüedad en la carrera que tengo, ni meter la pata hasta el corvejón, que diría mi padre, tengo muy difícil arrancar de donde estoy, donde por cierto, me consumo batiendo récords mínimos cada año porque parece ser que debería ser, entre otras cosas, más comercial, más permisivo, menos riguroso y hablar y explicar mucho menos de lo que lo hago. Aviso: En el próximo concurso hay tres notarías que me interesan. Todas tienen el llamado convenio de plaza, es decir, lo que viene siendo un convenio antirreglamentario como la copa de un pino. Luego que si los políticos, que si tal, que si cual. ¡Anda ya¡ Y ahora que si la conducta cívica. La conducta cívica es cosa de todos los días de la vida de uno. Los políticos son todos iguales, pero los demás también somos todos iguales. El que esté libre de pecado que tire la primera piedra.
Tiempo después …
“¿Y por qué no se viene Justito?”, preguntaron varios a un compañero de mi confianza y aprecio. “Estará extraordinariamente a gusto allí. Quizá esté esperando una notaría que le dé más frutos”.
Sé que a la gente le “intrigará” porqué sigo aquí, en una notaría que presumen no es muy buena.
Se sorprenderían mucho si les dijera que no estoy a gusto pero que mi “disgusto” no lo resolvería en ningún otro sitio porque estoy “decepcionado” con la profesión. Al no jugar todos nuestro juego de la misma manera, mi intento de exquisitez y escrupulosidad es estéril. Firmo menos cada vez. El otro dia varios oficiales presumían en Twitter de todo lo que preparaban y firmaban con plantillas muy escasas. Es evidente que el tipo de contratación permite estas cosas pero también el descuido y el “churrerismo” a todos los niveles y efectos es patente. Luego entramos en los convenios. Yo no me convendré con nadie y, claro, si vas a sitio con convenio te reciben mal y si vas a uno sin pero que querría pasar a con, pues tres cuartos de lo mismo. Por supuesto, no entraré en el tema de los convenios anti reglamentarios, de las indemnizaciones, de los locales o de los topos de los concursos. Esto fue una profesión honorable y de caballeros que cada vez lo es menos. ¿Por qué no me fui a Cartagena cuando pude? Porque un compañero me dio un informe económico increíble y porque no tenía riñón para aguantar una temporada viéndolas venir. Aunque nadie me crea y se rían, yo soy un Notario “pobre” y no puedo correr riesgos.
Si una notaría anuncia que ofrece sus servicios desde hace cien años, y no me fallan las cuentas, el Notario debe tener 100 años, más los 25 años que creo que en 1918 hacían falta para aprobar. Así que el Notario en cuestión debe tener unos 125 años. Creo que es el hombre más viejo de España y puede que de la humanidad, exceptuando a Matusalén y a algunos otros personajes bíblicos más.
¿Nos hace falta recurrir a la publicidad engañosa para tener más clientes? ¿Nos beneficia como colectivo?
Tanto esfuerzo por explicar determinadas cosas (“¿has heredado la notaría de tu padre?, ¿te puedes instalar dónde quieras?”, etc…), ¿para nada?
No sé a quien se le ha ocurrido la idea y ya sé que es una “menudencia”. Pero muchas menudencias sumadas, la verdad es que hartan. Claro, otro dirá que yo me hago publicidad con mi blog. Y a lo mejor tiene razón …. pero debo haber firmado así como cero escrituras gracias al blog y a cambio ocupado cientos de horas en escribir y en resolver consultas.
Ya sé que se pretende asociar el nombre del titular actual con el de sus predecesores, alguno o algunos probablemente parientes, pero un Notario no puede estar prestando servicio desde 1918, aunque su notaría si puede llevar abierta todos esos años con distintos y sucesivos titulares, lo que no la convierte exactamente en la “misma notaría” o más exactamente no la convierte en “Notaría Perico de los Palotes desde hace más de cien años”. No sé si estará o no en el mismo local y hasta me resulta entrañable que exista una continuidad en la línea sucesoria por razón del local o de los titulares emparentados, pero ofrecemos al público una visión errónea y no están los tiempos precisamente para confundir. Nuestras notarías no están numeradas como lo están por ejemplo en México, de modo que la denominación de Notaría Número 156, tiene relevancia propia con independencia de su ubicación y de sus sucesivos titulares. Cuando un Notario en España deja su notaría por jubilación, fallecimiento, traslado o excedencia, todo lo más que se podría decir es que esta era la notaría de Fulanito, antes de Menganito y antes de Zutanito, pero nada más (decirlo, no anunciarlo, ¡ojo¡). En México el siguiente titular sí que será el Notario Número 156 del DF y así podrá anunciarse (si lo permite su Reglamento), en mi opinión.
Ya sé que en una web, como en un blog, las explicaciones que pueden darse son las que son y llegan hasta donde llegan pero al igual que dije aquí que:
“1.- ¿Es correcto, reglamentario, ético….registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?
2.- ¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría del pueblo de al lado (la de Talotro)? Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Como dicen mis amigos del Grupo de Jurisprudencia, esto ¿es bien?”
Ahora añado:
3.- ¿Es correcto, reglamentario, ético, anunciarse como si tu notaría constituyese una empresa de 100 años de antigüedad significándose respecto de otras?
Que cada cual saque sus propias conclusiones pero si encima añades por algún sitio el gentilicio de la localidad donde está la notaría, no siendo el único Notario, ¡te cubres de gloria¡
¿Puede uno anunciarse como Notario titular correspondiente a una zona de un municipio?
Pues va a ser que no … ni te puedes anunciar como Notario de la comarca, aunque lo seas (como aquella de las “Tierras Fronterizas”), ni aunque la localidad de tu notaría tenga la misma denominación y extensión geográfica que la propia comarca, ni puedes anunciarte como Notario de parte de un municipio salvo que seas titular de una notaría demarcada en un barrio concreto.
Lo digo porque hoy me encontrado con una web en la que se anuncia un Notario y una notaría de este modo:
“Don Fulanito de Tal (que mal queda llamarse de Don a uno mismo) es el Notario titular correspondiente a la zona de La Talsitiada, en el municipio de Talsitio (provincia de Talsitito State)”.
Notario titular correspondiente … FALSO
Zona de La Talsititada … FALSO
Municipio de Talsitio … VERDADERO
Probablemente si fuera el único Notario en el municipio no estaría instalado en La Talsitiada, sino en Talsitio City, ni se anunciaría así.
Por cierto, firma así como diez veces más de lo que yo firmo en un año y aún le hace falta recurrir a esto. Puag …Luego a lo mejor le preguntas el tipo de gravamen para la declaración de una obra nueva y te contesta que eso no es cosa suya.
También puede que le eche la culpa al pobre informático …
Siempre que los oficiales me preguntan cosas que podrían preguntar a sus propios jefes, me hierve un pelín la sangre. Yo contesto a todo el mundo excepto que me pregunten cosas sobre las que no tenga ni idea y que me pongan a estudiar algo desde el principio, a no ser que se trate de un tema que motive por alguna causa. ¿Un ejemplo? Pues la constitución de un patrimonio protegido. ¡Si no he visto uno en mi vida¡ Para que voy a perder el tiempo en su estudio.
Sin embargo, y que nadie se ofenda o se reprima a partir de ahora y no pregunte, me siento un poco raro contestando al oficial de otro si encima lo que ocurre es que Don Fulanito no está en su notaría y está en su casa esperando a que le llamen. Entonces se te viene a la cabeza decir eso de “¿por qué no se lo preguntas a tu jefe?”. Si lo sueltas la respuesta es generalmente automática: “No, oiga (u oye), Don Fulano es un máquina, estudia un montón; además es muy buena persona y me trata muy bien“. Sí, sí y yo me caí ayer de un guindo y soy gilipuertas.
A mi particularmente me molestaría (más bien me daría vergüenza) que mis empleados estuvieran preguntando cosas a compañeros suyos o míos porque yo no estoy o no tengo respuestas. Que sí, que sí, que no pasa nada por preguntar pero tampoco pasa nada por decir lo que estoy diciendo. Yo lo que no sé, lo estudio y si tengo que recurrir a alguien lo hago (tengo montones de casos así en el blog y a alguno puede que lo lleve frito). Si hay que llamar a catastro, registro, hacienda o a donde sea, se hace, pero proporciono muchas más respuestas que preguntas hago.
Así quería llamar un Notario que yo conocía a su despacho profesional de abogado ejerciente cuando le llegara la hora de la jubilación. Se encontraba fuerte para seguir más allá de los 70 y pensaba que una vez jubilado como Notario podría seguir ligado al mundo jurídico (especialmente al mundo notarial) en un despacho desde el que viera los toros desde una ubicación distinta a la que había tenido durante tantos años. Este compañero enfermó al poco de jubilarse y su propósito se vio truncado.
¿Podía este compañero jubilado haber llevado a cabo lo que pretendía?
Por supuesto, sin lugar a dudas, cualquiera que fuera la especialidad que pretendiera desarrollar, incluida la del Derecho Privado en el ámbito notarial que le fue propia hasta su jubilación. Pienso, por tanto, que al margen de la denominación comercial de su despacho de abogado que podría representarle algún problema, que no existe ningún inconveniente siempre que los clientes del nuevo abogado, viejo Notario, no acudan a su nueva oficina (que podría ser la vieja oficina de Notario) pensando que aquello sigue siendo una notaría si el equívoco no fuera resuelto de manera inmediata con las explicaciones oportunas:
“Me he jubilado como Notario, pero me apetecía seguir trabajando, así que, si quiere usted y con estos honorarios podemos llevarle su asunto y encargarlo a la notaría que usted considere o si le da igual a la de Fulano de Tal que es con quien trabajamos actualmente”.
También está apareciendo otra figura relacionada con los jóvenes cachorros (y cachorras)
Muchos jóvenes cachorros ingresan en el cuerpo y su primera pregunta es ¿cuánto se gana aquí? Todos hemos llegado al Notariado preguntando los ingresos a los compañeros pues la petición de informes de las notarías a las que aspiramos lo exige pero siempre con cierto apuro o reparo. Ahora parece que se andan con menos chiquitas y a ese contribuyen esos que ya terminan, que se jubilan y que buscan sucesor a título de Notario: “Esto se acaba, voy a dar convenio a un juvenil. Cuando me jubile, yo me quedo por aquí pululando y dorando al pollo y el pollo entre tanto se queda con mi gente y me paga una pasta por el local”. Claro, el recién llegado se cree que es Champions League el primer día sin haber pasado por la Tercera Regional y se viene arriba, se deja llevar y se convierte, generalmente, en un firmón. Me decía alguien hace poco: “Conozco Notarios que no pinchan ni cortan en su despacho, sordos que ni oyen ni entienden las preguntas que les formula la pobre gente deseosa de hablar con la figura que un Notario representa. Notarías en las que el oficial desarrolla las más arduas y complejas escrituras, trata con el registrador de turno y pelea con la Oficina Liquidadora dado que el jefe, ¡ayyy! el jefe, vive ausente, únicamente preocupado porque no falte ni se haya omitido ninguna base. Hay mucha gente que no sabe que puede elegir Notario y otra tanta que se limita a acudir al de toda la vida porque no puede desplazarse mucho más allá. Estoy hablando de aquellas pequeñas poblaciones en las que el otro Notario más próximo esta a un buen puñado de km. Y leyéndole no se si es usted una especie en extincion o yo he tenido pésima suerte con los que he tratado….”.
“Estamos juntos y no nos importa que lo sepa todo el mundo” (los C.A.R.)
“No solo estamos todos juntos sin poder hacerlo, sino que encima tenemos registrado un dominio, nos anunciamos por Internet y tenemos un solo NIF para todos…con un par”, deben de pensar algunos…
Los borrosos límites de nuestra reglamentaria publicidad (mucho más sencillo es decir que no podemos hacernos prácticamente ninguna publicidad) y los no tan borrosos límites de las uniones de despacho (tan desgraciada y fácilmente vulnerables cuando la realidad suele apoyarse sobre un par de apariencias fácilmente desmontables con una simple inspección), se convierten en una especie de burla para los que conocemos esos casos y nos vemos atados de pies y manos para protestar y denunciar unas situaciones injustas y rodeadas encima de unos tintes que resultan anti decorosos para aquellos que de esta forma se asocian y hasta publicitan. Es lo que se podría considerar una auténtica vergüenza.
En fin, que no solo estoy más que harto de tener que tolerar este tipo de situaciones, sino de que encima uno se las encuentre campando libremente por el Internet y las redes sociales, generando una engañosa y bochornosa apariencia.
Creo que voy a proponer que se cree una nueva modalidad de restringidas para cuando salga una de esas cotizadas plazas con convenio antirreglamentario, pues, a fin de cuentas, alteran el resultado de los concursos pues nos impiden a los que queremos acceder a ellas conseguirlas teniendo una antigüedad más que suficiente, al llegarles a compañeros con más antigüedad que de no existir estas antirreglamentarias situaciones no estarían interesados por ellas. También cabe que acceda a la plaza alguien con menos antigüedad que tú por estar dispuesto a aceptar la costumbre del lugar y el status quo, cuando tú no estás dispuesto a hacerlo, porque representaría, entre otras muchas cosas, llegar a tu nuevo destino (si te decides a concursar) seguramente sin personal alguno y con el hacha de guerra en la mano y el cuchillo entre los dientes para intentar hacerte un hueco a cara de perro con el lobby local o con el Master&Comander del cotarro hasta la fecha. Tal y como están las cosas alcanzaré sin mayor problema los quince años como Notario de Pinoso.
¿Respondo con esto al habitual “y a ti que más te da”? Esas situaciones me perjudican en mi carrera profesional y son simplemente antirreglamentarias por partida doble. ¿What else?
¡Que cambien la norma o la supriman o terminen estas situaciones o que no se permita ninguna nueva y dejaré de quejarme¡
Si acaso otro día hablo de “mentiras concursales” y “convenios colectivos” y ya se termina de hilar todo este tema un poco más…
En fin, un asco y luego “a Dios rogando y con el mazo dando…” y a poner el grito en el cielo porque hay que cumplir con esta o aquella otra nueva obligación.
Unos meses después recibo un e-mail
“Prueba técnicos. Disculpen las molestias. Fulano de Tal. NOTARIA. N.I.F.: xxx. TELÉFONO: xxx. DIRECCIÓN: xxx. e-MAIL: xxx. Confidencialidad.Este correo electrónico y, en su caso, cualquier fichero anexo al mismo, contiene información de carácter confidencial exclusivamente dirigida a su destinatario o destinatarios y propiedad de FEDATARIOS DE TALSITIO, C.B.. Queda prohibida su divulgación, copia o distribución a terceros sin la previa autorización escrita de FEDATARIOS DE TALSITIO, C.B., en virtud de la legislación vigente. En el caso de haber recibido este correo electrónico por error, se ruega notificar inmediatamente esta circunstancia mediante reenvío a la dirección electrónica del remitente y la destrucción del mismo”.
Y con traducción al inglés inmediatamente después.
“Hace falta ser tonto”, pensé, para enviar un e-mail con ese contenido a un montón de destinatarios constituyendo una prueba de que existe un C.A.R.
Entonces alguien me dijo que un C.A.R. no es un C.A.R. si resulta que existen más notarías en otras poblaciones del Distrito además de las que están anti reglamentariamente unidas en otra de las poblaciones de ese mismo Distrito.
Lo explico con otras palabras: en el Distrito de Talsitio hay notarías en Talsitio y en Talotro; los Notarios de Talsitio están todos juntos y (en principio) no pueden estarlo; el Notario de Talotro está solo porque no hay más notarías en Talotro. Vale, pues hay quien sostiene (bueno, es Competencia quien lo sostiene) que esa situación no vulnera la libre competencia y, en consecuencia, puede permitirse ya que que la competencia existe entre todas las notarías del Distrito. Como en nuestro ejemplo hay otra notaría más en Talotro, la competencia no se ve afectada. Supongo que a Competencia la vulneración del RN no le afecta (se la refanfinfla y no es su obligación velar por ella) y si a los Notarios tampoco nos preocupa pues asunto terminado. Lo malo (para mi, claro) es que yo no estoy de acuerdo con ese criterio que mantienen en Competencia … que a mi sí que me preocupa, y mucho, porque estoy atascado en mi carrera profesional por culpa de esta clase de situaciones que el reglamento por el que se rige mi profesión no permite, aunque Competencia sí que lo haga y los Colegios Notariales se amparen en ello para no perseguir estas situaciones. ¿Tendremos que profundizar en el fundamento de la norma?, ¿sería tal vez el de velar por el deber de residencia? ¿tal vez alguien pudo pensar en los concursos como yo lo estoy haciendo? ¿que me arriesgue a concursar? y ¿por qué tengo que hacerlo si existe una norma reglamentaria que ampara lo que estoy pidiendo?
Seguiremos con el tema en cualquier otro momento …
Visto en Instagram en la cuenta de una inmobiliaria. Habla un Notario que dice …. “posibles repercusiones fiscales que tiene esa escritura. Y eso es lo que nos diferencia del resto de notarías, estudiamos cada caso y asesoramos al cliente a la hora de hacer esa escritura para que tenga. De una manera legal la mínima repercusión fiscal que fuera posible. No es lo mismo hacer una donación, una compraventa, que una extinción de condominio, que una liquidación de sociedad de gananciales, tienen distintas liquidaciones de impuestos. Pues eso es lo que os pido. Cualquier persona que tenga de vuestro entorno que sepáis que tiene que hacer una escritura del tipo que sea, le asesoramos gratuitamente sin ningún de compromiso. Muchas gracias”.
¿Bien o mal? Bueno, yo siempre analizo las repercusiones fiscales en impuestos directos e indirectos (hasta donde alcanzo). ¿Eso nos diferencia del resto de notarías? Sí, creo que sí. Por supuesto, el asesoramiento solo puede ser legal. Pero, ¿qué les pide en el video el Notario a los que están reunidos con él? ¿qué le busquen y manden “asesorandos” (gente necesitada de asesoramiento) para que luego hagan con ellos las escrituras? Pues eso parece. ¿Y eso está mal? Pues para mi planteado en una reunión al margen de su propia notaría, sí.
De los creadores de “traedme a todo el que quiera asesoramiento”, me llega la siguiente oferta: “VPO de 1 dormitorio a 200 con Iva, de 2 a 250 y de 3 a 300. Con gestión (AL CONTADO): CONSULTAR. Aproximadamente y según tipología”.
Y esto, ¿bien o mal? Pues principalmente mal porque una escritura de compraventa de VPO (y mira que las reducciones que tiene la VPO en el arancel notarial son brutales) no puede costar eso (salvo que la mondes, es decir, no nota, no presentación telemática, no nada, de nada). Lo de la gestión, muy mal, fatal: EN NEGRO, SIN FACTURA.
En fin, esto fue una profesión de caballeros y ahora muchos han quedado un bastante lejos del concepto.
Cuando yo tengo que elegir un Notario para mis clientes (me dice con total confianza un buen amigo), lo cual hago bastante a menudo (dice de nuevo), mis criterios de búsqueda son los siguientes:
¿Se puede aparcar cerca de la Notaría?
¿Hay aparcacoches?
¿Tiene la notaría algún concierto con un parking próximo o dispone de aparcamiento propio o reservado?
¿El Notario habla idiomas y no necesita traductor?
¿Hay salas grandes en la Notaría para organizar una firma numerosa?
¿Puedo pagar con tarjeta en la notaria?
¿Qué horario tienen? ¿Se puede firmar muy pronto o muy tarde? ¿Están abiertos a mediodía? ¿Y por la tarde?
¿Tienen servicio de traslado desde/hasta el aeropuerto o la estación de tren?
Ninguno de estos criterios aparece (suele aparecer, diríamos él y yo) en las páginas webs de los Notarios y dudo que corporativamente se permitiera, pero es un factor diferenciador real para elegir un Notario cuando hay muchos disponibles y, sobre todo, en grandes plazas donde a veces están muy, muy juntos, unos de otros.
En todas partes hay condiciones de competencia, aunque el entorno sea diferente. Yo no tengo a nadie en leguas a la redonda pero también competimos los que estamos más o menos cerca.
¿Es necesario que se replantee (por quién y dónde corresponda), cómo y de qué forma debemos publicitarnos?
Lo de “el buen paño en el arca se vende no es posible cuando prestas (vendes) servicios”.
En mi opinión, querido amigo, regular todo eso podría tener un efecto contraproducente y, francamente, no sé si nuestro estatus podrá permitirlo en algún momento.
Puede que todos esos criterios resulten ser completamente accesorios pues lo esencial es lo esencial, pero sin duda influyen o pueden influir
Evidentemente, como me dice otro amigo, “los parámetros de todo el mundo no son los mismos para elegir el Notario; es más la gran mayoría de la gente sigue sin elegirlo, no sabría cómo hacerlo e iría a donde le lleven”. Craso error.
Otros criterios a tener en cuenta:
Atención personalizada.
Escrituras personalizadas.
Horarios intempestivos.
Disponibilidad del Notario para consultas.
Accesibilidad al Notario.
Resolución de problemas, incidencias, derivaciones y consecuencias de los otorgamientos: subsanaciones, inscripciones registrales, errores, Catastro, Hacienda, Ayuntamientos…
Asesoramiento previo, simultáneo y posterior, especialmente en materia fiscal.
Gestión.
El personal de la notaría.
Nivel tecnológico, modernización y uso de los servicios.
¿Y por qué mantienen aún los anonimatos si el concurso tiene resultado aprobado?
Los suscriptores pagamos un dinero y no tenemos porqué estar buscando el resultado por otra parte perdiendo el tiempo en ello. Si quiero verlo entero tengo que irme a buscarlo. En beneficio de todos habría que facilitar el acceso al resto de la información indicando al menos dónde está disponible sin necesidad de tenerla que buscar. Los concursos han cambiado mucho y pienso que se ha de facilitar a todos los demás Notarios la máxima información. Cada vez se concursa más por Ancert y cada vez habrá más sorpresas y más disgustos y los no concursantes, también clientes del servicio de suscripción, tenemos también derechos e intereses a proteger, aunque no concursemos.
Tal vez un sistema un poquito más complicado para acceder a la información nos dejaría a todos más satisfechos.
No obstante, lo anuncio y que nadie se enfade luego: ya solo concurso por Ancert, aunque mantenga mi suscripción y no voy a avisar cuando me vea adjudicatario de una plaza que no salga en el avance. Bueno a lo mejor me tapo la narices y llamo desde una cabina de teléfonos al damnificado por mi instancia apercibiéndole de que “me temo que tu notaría no es tu notaría y es la mía”. A freír puñetas. Lo he avisado y como se sepa que he concursado y yo no se lo haya dicho a nadie me voy a mosquear muchísimo.
Ayer me enviaron este enlace(me refiero a uno que ya tenemos en la blogosfera) y me puse a reflexionar.
¡Qué barbaridad¡ ¿Es necesario todo ese montaje? Es apabullante. Reconozco que lo mío es un cuchitril, pero esa oficina no es para que acuda cualquier clase de persona … Especial atención merecen:
El mostrador
Las fotos seductoras
El vestuario y complementos
Y las salas de firmas
En el portal parece que, en cualquier momento, te va a aparecer el mayordomo del príncipe Carlos de Inglaterra, para pedirte ticket de entrada. En fin, como diría Jesús Gil, todo muy estentóreo.
“Yo no sería nunca cliente de esa oficina, porque me sentiría como un pobre albañil entrando en traje de faena, paleta en mano, al Palacio de Buckingham para una recepción con la Reina de Inglaterra”. Me dijo un amigo que no es Notario.
Cuando alguno lo ve mal podría ser envidia. Cuando tantos (la inmensa mayoría) lo ven también mal, probablemente es que la mayoría lleva razón en lo que siente que no es otra cosa que se está transmitiendo una imagen perjudicial de la función notarial por mucho que haya un público que requiera ese tipo de prestaciones.
Yo diría que estos están todos convenidos y que no pueden estar todos juntos, ¿no? Pregunto “inocentemente”.
“Pues creo que tienen un despacho pequeño en la misma calle para disimular, en el que supone que está uno de ellos, pero en realidad están todos en el despacho principal que es “el de toda la vida”.
Muy bien montado lo tienen entonces, creo que se turnan y hasta que tienen que quedar para comer para verse. Entonces viene la pregunta del “¿y a ti que más te da?”.
Cualquier día alguien solicita que eso se revise y nos vamos a reír (mucho).
Artículo 42 del Reglamento Notarial:
“En ningún caso podrán las Juntas Directivas conceder autorización para que dos o más Notarios tengan su despacho, separadamente, en un mismo edificio o para poder actuar en un mismo local, cuando lo pretendan todos los Notarios de la población”.
Lo comentaba con mi amigo Josep María de Tottributs hace unas semanas.
Desgraciadamente, yo percibo que mis intentos de buena gestión y buen asesoramiento no me dan el resultado que pienso que me deberían dar. Dependo mucho de otros profesionales (mercado de extranjeros y de intermediarios inmobiliarios, principalmente) a los que no suele interesarles mi forma de trabajar porque muchas veces les dejas en evidencia, les descubres las vergüenzas y, lo que es peor (para ellos), les retrasas o les fastidias las operaciones, con lo que huyen de mi, como de la peste. Debo estar perdiendo del orden de 150-200 escrituras al año (del 20% de mi trabajo potencial) por culpa de esta clase de profesionales que han encontrado refugio en otros sitios. Claro, lo que es bueno para sus clientes, no es lo bueno para ellos. Claro, claro … luego que si el gobierno, que si el master, que si la tesis … ya decía no sé quién eso de la paja en el ojo ajeno y la viga en el propio.
Es muy frustrante, pero NO ME IMPORTA, tengo la conciencia super tranquila, creo tener la razón y cada uno tiene que hacer lo que quiera (aunque si no es lo quiere tu cliente, sino lo que quieres tú, mala cosa es esa). Yo aspiro a otra clase de forma de hacer las cosas (y las hago), más allá del dinero.
Aspiro a que las cosas puedan ser de otro modo. Ya me llegará el turno tal vez en otro sitio (en el que estoy ya me conocen demasiado) o tal vez en la ciudad de hacer una notaría diferente en la que intentaré seguir firmando siempre un documento “perfecto”.
Había un chiste que decía algo así como que el Notario era el único animal que “manejando el instrumento, entraba en contacto con las partes…”.
Y ¡qué importante es entrar en contacto con las partes¡, y no solo en el acto, sino sobre todo en los preliminares.
Si ha habido preliminares, el contacto suele ser más satisfactorio.
Los aquí te pillo, aquí te mato son malos en presencia de Notario, porque a menos que tengas un coco de los buenos (el Notario digo) y, oiga, que aquí hay de todo, como en todas partes, puede pasarte que se te escapen (al Notario) cosas importantes y lo que es peor, que el diablillo que todos podemos tener en un momento dado sobre el hombro, nos diga, ¡bah..que más da¡, ¡pero si no es cosa mía¡, ¡pero si no se van a enterar¡, ¡oye, pues tal vez se libre¡, ¡pero si es una tontería¡, ¡pero como voy a decir algo ahora, me van a matar¡, ¡en fin que ya lo arreglaremos y luego las culpas al boggie que es muy socorrido y soporta todo muy bien¡
Un Robin Hood notarial que asiste a ancianitas desvalidas, a las que todos a quienes quieren engañar y que, a pesar de todo, ha convertido su notaría en un nicho de la honradez y que ha conseguido duplicar lo que firma. En cambio, a mi, la honradez me sitúa en una proyección de 750 escrituras este año (cálculo anterior al covid-19) porque la anciana desvalida que no firma en mi notaría sí que firma en otro sitio y su familia y los mamporreros que rodean la operación, no quieren volverme a ver ni en pintura en el resto de sus vidas. Donde pone ancianita desvalida, pueden poner cualquier hijo de vecino que, sin tener costumbre, vaya a una notaría con otros que teóricamente le protegen porque son profesionales de lo suyo, aunque más bien son profesionales de llevarse lo suyo por lo que cuando se les pone en peligro su tajada darás lugar a que emigren a otra notaría donde no se metan en berenjenales y se practique ese deporte nacional del “eso no es cosa mía”. Hubo un día en que yo en mi notaría firmaba 1.250 escrituras. Fue un espejismo. Duró solo un año. En cambio Robin Hood en tan solo cinco años de trabajo en la notaría ha duplicado las firmas en el despacho. ¿A quién se creen a Robin Hood o a mi? Seguro que a Robin Hood, claro.
El éxito radica, dice él, en hacerse entender, en no ser ni serio, ni técnico, en contar las cosas para que se comprendan por cualquiera.
Por lo visto tiene unas magníficas vistas en su despacho. En cambio en los ventanales del mío hay carcoma y mi casero hace meses que lo sabe y no me soluciona el problema. El jodío bicho que yo pensaba que funcionaba de otra manera, se comerá los ventanales y continuará comiéndose el despacho que heredé de mi padre. Lo conservo por amor a él, pero tampoco hubiera tenido pasta para comprarme otro de la misma calidad.
En el despacho de Robin Hood se hacen muchas mil firmas al año aunque hace cinco años se hacían la mitad. Por lo visto explicando las cosas de manera sencilla y protegiendo por igual al comprador y al vendedor se ha corrido la noticia por toda la ciudad y la gente se da tortas por firmar con él. A mi, en cambio, cuando explico al comprador la jugada que le quiere hacer el vendedor, consigo que ese vendedor no vuelva por mi notaría nunca más (salvo que quiera comprar, que entonces sí que me quiere volver a ver). Cuando, por poner otro ejemplo, le explico al vendedor (o a un pobre donante) que pagará por la ganancia en renta, el que le trajo a la notaría a vender procura elegir a otro que no se lo explique y que no le fastidie más operaciones. Ya filosofé sobre aquello de que mi notaría es mala para vender pero buena para comprar.
En mi notaría solo tenemos una maquina de agua y, hombre, si alguien necesitara de un café podría ofrecérselo, pero no veo porqué una notaría tiene que ofrecer cosas para beber. Si fuera en Mondoñedo, al primer día alguien diría: “¿Que tés de tapa?”.
Al final lo que pasa es que jugamos en distintas divisiones, aunque no lo olviden: las reglas del juego son las mismas para todos y lo que importa es el resultado final del partido (la escritura y los efectos y consecuencias que de ella se derivan), no las cuentas del Notario, ni sus mundos de Yupi.
Tengo escrito sobre la rúbrica un post que me parece que está bastante redondo y en el que me planteo el asunto de los que no rubrican o se plantean no hacerlo. Es este.
Sin embargo lo que planteo en esta mini entrada no es sobre el dilema “rubricar o no rubricar”, sino más bien sobre el dilema “¿rubrico yo o me rubrica un rubricator de mi oficina?”.
No soy perito calígrafo, pero, francamente, creo que este caso es clarísimo. Vean ustedes mismos. En la primera foto, la rúbrica sospechosa de no haberse hecho por el Notario:
En la segunda foto, la que sí parece que ha sido hecha por el Notario:
La rúbrica de la foto de la segunda foto es más corta, más firme, más segura y está hecha con un bolígrafo de tinta azul de tono más apagado que el de la primera foto. Además esa rúbrica, que está en el último folio de la copia (junto con el pie de expedición, el sello de seguridad y el de la notaría), sí que está hecha con el mismo bolígrafo que usó el Notario para firmar, signar y rubricar la expedición de la copia. Tal vez se la gastó la tinta o cambió de postura …
Conclusión:Alguien le rubricó las hojas previas de la copia limitándose el Notario a rubricar la última hoja y a firmar, rubricar y signar en esa misma hoja.
No me parece bien no rubricar pero muchísimo peor me parece que te lo haga otro. ¡Leche!, para eso, no lo hagas y ya está.
He leído recientemente, muy recientemente, en un periódico la noticia de que las notarías de Fulano y Mengana se fusionaban.
Inmediatamente me puse a pensar como les sentaría la noticia al resto de los compañeros de la plaza porque sí, hay más notarías: Fulano y Mengana no son los únicos Notarios de la plaza (si lo fueran, su fusión seguramente no hubiera salido en prensa).
Su fusión (su convenio, su unión de despacho) es completamente reglamentaria puesto que el número de plazas en la localidad lo permite (no entro en otras consideraciones que las “fusiones” han de respetar), pero ¿es correcto que la noticia se publique en un periódico (de gran tirada)?
Pues desde el punto de vista del periódico sin duda que lo es, pero desde el punto de vista de Fulano y Mengana pues no lo tengo tan claro, la verdad. Si yo estuviera en esa situación hubiera llamado a mi Decano y le hubiera preguntado: “Oye Decano, un periódico quiere publicar una noticia sobre el convenio entre Mengana y yo, ¿cómo lo ves?” y si el Decano me dijera que lo veía bien, pues venga que salga, que se publique, pero si el Decano me dijera que no lo veía, teniendo en cuenta que yo tampoco lo vería, pues creo que le hubiera dicho al periódico: “Oye mira, que no, que no me parece bien y que los compañeros de plaza se pueden sentir molestos. Creo que aunque el hecho sea noticiable (sin duda que puede serlo), nuestra condición de funcionarios públicos a cargo de una oficina pública pero con un componente tan especial y sensible como es el propio de una notaría nos debe mantener al margen de este tipo de cosas, así que mejor prefiero que no lo hagáis”. En realidad creo que ni hubiera llamado al Decano.
De todas formas, a fin de cuentas, alguien le habrá suministrado el periódico toda esa información, ¿no?
En mi opinión, antes no era necesario defender el Notariado porque no era prácticamente cuestionado. Los Notarios sufríamos los sambenitos clásicos y poco más (los Notarios solo firman, los Notarios son muy caros …). Sin embargo ahora sí que creo que hace falta una defensa más intensa y más que del Notariado en sí (como suma de los Notarios), una mayor defensa de la función que el Notariado tiene encomendada pues parece (solo parece, pues buena parte de la gente habla sin conocimiento de causa) encontrarse algo tocada y amenazada con el consiguiente peligro para toda la sociedad. Soplan vientos de desprestigio no siempre merecidos …
Hace unos días recibimos una propuesta interesante de actuación colectiva que se ha puesto en marcha por un Notario individual o de base. Me llamaron la atención unas cuantas cosas de su misiva y me gustaría hacer algunos comentarios en este recóndito apartado de mi blog.
Fueron estas:
¿La nueva Ley de Crédito Inmobiliario plantea un incierto escenario para todos los Notarios? Bueno, para unos mucho más que para otros. Ya lo dije aquí: “¿Cuántas hipotecas firmo yo? ¿Cuántas firmaré a partir de ahora con este nuevo lío con el AJD (o con la LCI)? En la sección Informes de mi Programa de Gestión de la notaría, he visto que llevo 35 hipotecas en 2018. Bueno no son 35 porque en esta cifra están incluidas novaciones y ampliaciones. Hipotecas nuevas serán unas cuantas menos. Efectivamente, son 25. He firmado 25 hipotecas en un año y eso representa el 6% de mi facturación hasta el día de hoy, así que aunque la hipoteca vaya a pique, yo, Justito El Notario, sobreviré a la hipoteca y hasta podría quitarme de encima muchas firmas a cara de perro de las que estoy absolutamente harto”. No obstante, no se trata solamente del volumen de trabajo que representan las hipotecas en nuestros despachos y cifras de facturación, sino que se trata también de la forma de tratarlas de cada uno; es el tiempo que empleabas en hacerlas y en explicarlas y el que vamos a emplear a partir de ahora (¿con qué resultado?). Tal vez algunos no se puedan permitir la “pérdida de tiempo” que representará dar tanta explicación.
¿Tienen todos los Notarios las mismas inquietudes o preocupaciones? Es obvio que no. Podemos compartir algunas pero existen profundas diferencias entre nosotros. ¿En qué me puedo parecer yo a un compañero que firme en un año más documentos de los que yo he firmado en dieciséis? A mi juicio, en absolutamente nada.
¿Tiene el Notariado o todos los Notarios trapos sucios que lavar? Mis trapos sucios caben en la lavadora del Baby Mocosete. A mi juicio hay más trapos sucios del Notariado individual que del Notariado colectivo. El que quiera lavar trapos sucios, lo que primero debería hacer es no ensuciar más trapos a partir de ahora, sino tendrá que continuar lavando. Si hay trapos colectivos, lo que debemos es arrimar el hombro para que las cosas cambien y que no haya ninguno más en el futuro. Los trapos sucios colectivos son además, en muchas ocasiones, derivaciones de los trapos sucios de las individualidades que no tendríamos porqué lavar, aunque pueda ocurrir y hasta sea comprensible y humano que suceda en todas las colectividades o grupos sociales.
¿Es posible una alta y recurrente participación de todos los Notarios en algo?A mi me parece que los enjambres funcionan para las abejas. Es muy difícil hacer equipo y más aún mantenerlo una vez que lo has conseguido formar. A medio plazo, los equipos se deshacen.
¿Se avecinan grandes cambios? Siempre hemos estado cambiando. Yo no tengo un temor especial a los cambios. Francamente, a nivel personal, tengo poco que perder (y probablemente aún mucho por ganar) por eso no tengo miedo. A nivel general, los grandes cambios afectan por igual a toda la sociedad y a todos los colectivos. Espero que seamos capaces de conseguir hacernos valer porque nuestra función bien ejercida no necesita defensa alguna.
¿Es un temerario el que no lo percibe así? A mi juicio temerario no es la palabra. Incauto quizá me guste más que temerario. En realidad, a mi me parece que la temeridad es hacer otro tipo de cosas que pueden acabar con la función y que constituyen esos trapos sucios de los que podríamos estar hablando.
Y todo por culpa de un presupuesto pedido a destiempo, porque si lo hubieran pedido a tiempo, esto no hubiera pasado.
Estoy más que harto de los que se llevan el gato al aguafacturando a la baja y vulnerando las normas arancelarias.
Entre ellos habría que distinguir los que lo hacen mediante descuentos antirreglamentarios o incluso falseando los datos que les permiten una incorrecta facturación de una escritura (con el correspondiente fraude en los índices), de aquellos otros que simplemente se limitan arestar servicios haciendo correr riesgos a sus clientes pero asumiéndolos también ellos mismos y por ende el seguro de responsabilidad civil en cuyas cuotas acaba influyendo, no lo duden, la siniestralidad del colectivo en su conjunto.
En el segundo grupo están aquellos que juegan con no acreditar el Catastro, con no pedir información de deudas del IBI, con no solicitar nota continuada (si la piden y la mía está vigente debe llegarme el aviso de la nueva solicitud) o con no incorporarla, con no comunicar el hecho imponible de la plusvalía municipal, con no justificar los medios de pago manifestados, con no presentar telemáticamente o con no arrastrar las normas de comunidad o la descripción de un edificio en su conjunto.
Por supuesto, también están los que no se enteran de lo que se cuece en sus despachos y aquellos a los que les da igual ocho que ochenta.
Claro, así yo también facturaría por 250 Euros una compraventa de una plaza de garaje y nadie se me quejaría de lo caro que soy. No se quejaría, por supuesto, siempre que no le pase algo. Si le pasará, sin duda pondrá el grito en el cielo y considerará que el sistema de seguridad jurídica es una puñetera M que debería ser sustituido por la dichosa cadena de bloques o por cualquier otra cosa, mandándonos de paso a todos los Notarios al paredón, a ser posible.
Evidentemente a los ladrones de escrituras el cabreo que se pueda coger cualquier cliente (salvo aquellos que sean muy poderosos) les entrará por un oído y les saldrá por el otro, entre otras cosas porque no tienen redaños para hacer frente a la situación y dejarán la papeleta, como tantas cosas en su despacho, a su sufrido equipo profesional.
Esta es la mercantilización de la función de la que me hablaba el otro día una persona que sabe bien lo que dice. Lo que no dije entonces, cuando hablé de ello, es que lo que también me dijo ese amigo es que la función se nos ha prostituido (o la han prostituido algunos) en los últimos años.
Pues yo no, señores, yo no me he prostituido, ni me prostituiré. Yo soy un Notario cuyos servicios cuestan lo que cuestan por lo que sus facturas no son negociables. Estoy hasta los H de los que cobran mal y nos quitan el trabajo a los que sí que lo hacemos correctamente.
Algunos clientes, por supuesto sin mentarlo, dejar de ver que no les gusta el arancel, que no está proporcionado. Pues claro, a mí tampoco me gusta pero no es cosa mía cambiarlo sino aplicarlo correctamente para lo bueno, como podría ser una compraventa de una plaza de garaje por 400 Euros (los que yo había presupuestado con IVA e impreso de liquidación del impuesto incluido), y para lo malo como podría ser un testamento que te ocupa cuatro horas de trabajo y me deja 55 Euros.
Por supuesto, el cliente se va con la idea de que yo soy un ladrón y el otro es su P héroe, pero no, que se sepa: el ladrón, ladrón de escrituras con malas artes, es el otro que, además, es un desprestigio para nuestra otrora muy noble profesión sin casi excepción alguna a la regla general.
Lo tengo claro, me quedan años en el poble y firmando 700 escrituras, pero no van a poder conmigo.
Curiosamente en la misma mañana me cuenta uno de mis oficiales que mientras regaba las macetas en su casa, pasó de rondón una vecina para preguntarle sobre una escritura. Mi oficial le indicó que necesitaba su ordenador para proporcionarle los datos precisos. “Pásate y lo miramos”, le dijo. “No, dice la vecina, si la escritura la hemos firmado en Talsitio“. “¿Y ahora me vienes a preguntar a mi?” Sí, es que en Talsitio era más barato pero no me han explicado nada. Claro, por 250 Euros nadie te hace un completo. Nosotros en cambio por los 400 Euros asistimos en la fase previa, en el otorgamiento y en lo que les pueda venir después a nuestros clientes.
En fin, lo dejo ya que me estoy pasando a otros temas y voy a acabar hablando de la notaría de autor que implica una labor concienzuda (profesional, perfeccionista, escrupulosa, metódica, minuciosa, honesta …) con cada asunto que pasa por las manos de uno, que va mucho más allá de la simple consecución de los efectos propios de la escritura y de la simple actuación de uno como un Notario meramente instrumental que convierte los folios de papel timbrado en un documento público notarial con todas sus consecuencias pero sin entregar a sus otorgantes un producto de calidad más allá de lo que sea estrictamente indispensable por su inscripción en los registros oportunos (que no exigen generalmente nada del otro mundo, que no le engañen).
Por cierto, le agradezco mucho a la parte vendedora que haya tenido a bien darme una explicación y estar de acuerdo en la mía.
Por lo visto en las mejores notaríasdispensan un trato personalizado. Se ve que en las demás debemos dispensar un trato impersonal o impersonalizado, vulgarizado, desconocido, anónimo, pecuario o borreguil y que cuando viene alguien le hacemos la escritura que le hacía falta al anterior cliente y no la que ese nuevo cliente necesita . Venga hombre, ¡vete por ahí¡ ¡menuda tontería¡ y lo jodido es que ese dichoso lema te lo encuentras en un montón de webs notariales. ¿Saben lo que digo yo a mis clientes? Que hacemos las escrituras como si fueran para nosotros mismos.
¿Mejores notarías? Supongo que las pichas se las miden entre ellos mismos porque no creo que exista una ATP notarial o similar o ¿es que yo me he perdido algo? Ellos se lo guisan y ellos se lo comen, no necesitan a nadie más, pero, oiga, ya aburren, la verdad. Siempre son los mismos y encima hay que llevar cuidado que son de piel fina y pueden demandarte en cualquier momento, por haber dicho alguna cosa que les ofenda, dicen que sin tener pruebas (¿?) y minando con ello su reputación.
¿Notarías colaboradoras? Esto que es ¿la red de amiguetes de Santiago Segura? Apostaría a que sé quienes son los de cada ciudad. Voy a levantar un acta notarial de esas que les gusta hacer a los políticos (pero por mi y ante mi) para dejar constancia fehaciente de mi apuesta; luego voy a mandar a un señuelo que llame a esas notarías para ver que otras notarías le recomiendan en esas ciudades y con lo que me cuente, contrastaré sus averiguaciones con mis manifestaciones.
Además, ¿no somos todos compañeros? Yo también prefiero a un amigo compañero que a un compañero no amigo cuando tengo que enviar a un cliente mío a otra ciudad, pero no se me ocurre montar una red de amigüitos o amiguetesen mi página web.
Yo no tengo empleados, ni empleadas guapis, ni salas de firma numeradas, ni vallijas para tomar el té, ni un gorila en la puerta, ni un jefe de protocolo. En fin, yo no tengo nada de toda esa mierda de la que ya, francamente, estoy bastante harto y de la que estamos hartos la inmensa mayoría de todos los demás.
Los excesos con el 153 (un 153 previsto de antemano o a la carta)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El caso es que se firma una escritura cuyo título ocupa siete de las diecinueve líneas de un acta de subsanación ex artículo 153 del Reglamento Notarial. El acta tiene siete folios y en ella, después de centrar la cuestión con remisión a la escritura subsanada para evitar repeticiones innecesarias, se empiezan a enumerar las problemas que presentaba la matriz subsanada. Sin ánimo exhaustivo se habla de omisión de las fincas registrales objeto de aportación; de que había una serie de inmuebles aportados bajo condición cuyo cumplimiento se acreditaría bajo un procedimiento recogido en la propia escritura subsanada y de que en ejecución de ese procedimiento previsto en la escritura subsanada pues se incorporan un serie de documentos cuyas firmas se van legitimando por el autorizante que declara suficientes las facultades de los que los suscriben en base a una serie de apoderamientos. También se incorporan como anexos otros documentos relativos a inmuebles cuya aportación exigía algún requisito administrativo complementario. El procedimiento inicialmente establecido, alegando el cierre del protocolo anual, se altera en cierta medida y, sobre la marcha, en este singular 153 del Reglamento Notarial. Y para cerrar la jugada, el Notario, el solito declara que el procedimiento (del que se ha salido) ha quedado perfectamente cumplimentado. Con un par de huevos.
La cosa no acaba ahí porque a continuación se complementan datos omitidos de la descripción de unos cuantos inmuebles aportados (cosa que se dice que ya estaba prevista inicialmente) mediante la incorporación de notas simples (cosa harto curiosa, subsanar un defecto con lo que ya consta en el registro al respecto y este aporta) y luego, muy cumplidor, este fedatario efectúa la comunicación a efectos de la plusvalía municipal a los ayuntamientos afectados e incorpora los justificantes recibidos. Que suerte habrá tenido de no encontrarse municipios fuera del sistema en una escritura con tantos inmuebles y ese enorme volumen.
Finalmente se despacha con un “en estos términos quedan subsanadas las omisiones padecidas en la escritura”. AMÉN.
Al parecer, y como estaba prevista (¿es posible prever o pactar un 153?), la subsanación se cobra y Don Notario se cubre las espaldas incorporando documentos justificativos del compromiso de pago del preadvertido Paganini.
En fin … sin duda esto es hacerse un 153 a la carta. Una extralimitación clamorosa, a mi juicio, de lo que nos permite hacer ese artículo a los Notarios que no entiendo justificada de ninguna manera, ni por parte de las empresas afectadas que deberían tener interés en comparecer y firmar, ni muchísimo menos por parte de este Notario que me parece un auténtico Barrabás que hace uso de un procedimiento excepcional para darle un uso totalmente desproporcionado.
Estaría bien que apareciera el Registrador de Villatrucios de Abajo y le echara por tierra el inventito, pero claro en estos casos hace falta un valiente que diga que no a algo, cuando medio centenar de compañeros previamente no le han visto pega alguna. No perdamos la esperanza.
Por cierto, también media España notarial habrá tenido en sus manos esta subsanación.
Alcance de la rectificación de la escritura sólo por el notario
En dos recientes resoluciones, la Dirección General ha valorado sendos supuestos en los que el notario rectifica por sí solo la escritura, al amparo -se supone- del artículo 153 del Reglamento Notarial. Una de ellas es del día 11 y la otra del día 25, ambas de septiembre de 2023. Una es esta: 28-04-23 RESOLUCION.
¿Qué fue de aquéllos tiempos en los que llamabas a un compañero para interesarte por su notaría y casi que te mandaba la declaración de la renta?
Pedir informes es ahora una partida de póker. La notaría de Talsitio está vacante. ¡Hagan juego¡ Se reparten las cartas. Los jugadores son el titular saliente y los aspirantes a ser los nuevos titulares de la plaza. Se admiten apuestas. Y entonces el que se va se mete un farol o cambia de cartas o se pasa y se retira o hace trampas y se guarda un as en la manga de manera que cuando salen los resultados del concurso no se te queda cara de tonto, se te queda cara de lo siguiente.
En fin, es lo que hay, y llegará el día en que sea yo el que destape mis cartas y gane la mano y pueda decir “la Banca gana”; entre tanto, que siga pasando el tiempo y que cada uno sea consciente de sus derechos y de sus obligaciones, ya me entienden, ¿no?
Algunos casos
¿Cuántos empleados tienes y quiénes son? “No lo sé”. Me río (jajaja) por no llorar. “Eso se lo tienes que preguntar a mi compañero de despacho”. Era un C.A.R. En el siguiente concurso se fue. Resultado: La pido pero rezando que no me la den. Me la hubieran dado de no haberme ido a otra que puse antes (y que, tal vez, no hubiera puesto antes, de haber tenido más información sobre la plaza).
¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No doy datos económicos por teléfono”. Resultado: La pido. No me la hubieran dado aunque la hubiera puesto antes de la que finalmente sí que me dieron. Aquí sigo.
¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No. Tendrás que correr el riesgo”. Resultado: No la pido. No me la hubiesen dado.
¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “Sí. Tanto” (cifra “increíble” por baja). Resultado: No la pido. Me la hubieran dado.
Yo siempre he dado el máximo de información a los compañeros que se han interesado por mis notarías. Que conste.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Micro: ¿Tu crees que hay alguien que ponga 3.300 artículos a disposición de todo el mundo en un blog? Yo no era (ni seré) ningún peligro y esto es un desacierto que tendría que haberse resuelto sin paños calientes, soluciones salomónicas o de complacencia. El acuerdo es un despropósito a mi modo de ver y se mire por donde se mire.
Macro: En esta profesión … hacer el ruido justo, ponerse de perfil y pasar desapercibido.
Micro: Lo mío no era un retorno, era una pequeñísima compensación por un grandísimo esfuerzo que intenté encauzar hacia esa obra social o con el detalle simpático de la caña. Ambas cosas las había que interpretar en el contexto de una web completamente independiente de mi notaría que funciona con una identidad digital. Son miles de contestaciones que he ido dando a lo largo de seis años. El asunto estaba llegando a ser asfixiante y por eso busqué esta “original” salida. En cierta medida, comprendo lo sucedido pero en mi blog no hay ninguna clase de asesoramiento porque no actúo como Notario de Pinoso que es lo único que pueden controlarme. Compensar, no me compensa casi nada de lo que hago. Podría vivir mucho mas tranquilo viniendo a firmar las cuatro o cinco cosas de cada día y volviéndome a mi casa. Fue un error contestar como contesté, pero te aseguro que me dan caña en redes y en el blog y que me reprimo muchísimo. No conté con que este señor iba a ser el que me pusiera en problemas en una de las tres o cuatro malas reacciones que he podido tener. Si pudiera volver atrás y no hacerlo, creo que ya no querría porque todo tiene su evolución, su fin y su principio y ahora “aprendo la lección”y me reorganizo. Solo me da pena por los Amigos de Sivakasi a los que les venía de maravilla. Curiosamente puedo subir al Everest aprovechando la publicidad que genero por ser Notario para recaudar fondos, pero no puedo recaudar con lo único que sé hacer bien: mi trabajo. No creo que nadie (salvo mi madre)esté para pedirme educación mas allá de las puertas de mi notaría. En fin, el asunto está aparcado definitivamente aunque no me voy a resistir a hablar del asesoramiento en el blog.
Macro: Mi experiencia personal es que no compensa contestar emails con asuntos de todo tipo. En lo que creo que te ha podido el carácter es en la respuesta. Todos tenemos un día malo y estamos cansados que nos tomen por tontos: “molestar sin querer pagar”, como si esto se mantuviese solo. Pero como soy más viejo, ya he aprendido que antes de contestar emails, webs o teléfono, debe respirarse y contarse hasta 100 (bueno, entre nosotros, no lo he aprendido del todo y el carácter a veces me puede …). No podían respaldarte en usar esas expresiones y estoy seguro que tú mismo estarás arrepentido de usarlas, pese a que fuese ofensivo el comentario del no-cliente. En definitiva, tómalo al revés y recuerda que “verba volant; scripta, manent”. Despreocúpate y pasa página
Micro (otro): Hay un elemento que no se ha tenido en cuenta: en todo juicio con posibles consecuencias punitivas relativo a injurias y similares, hay un elemento que el juez siempre debe apreciar si está presente, pues es su obligación ponderar atenuantes, y esa atenuante es la existencia o no de provocación, un concepto que aquí no se valora o cita en absoluto. Pueden pensar que ellos no son jueces y que solo tiene potestad para enjuiciarte a ti, y no para darle un tirón de las orejas al que se queja; pero nada les hubiera costado, a la luz de tu defensa, mencionar el tema de pasada.
Comarca:“Porción de territorio, más pequeña que una región, que se considera homogénea por diversos factores, como las condiciones naturales o la persistencia de demarcaciones históricas”.
¿Puede utilizarse una notaría como un factor homogeneizante en un sistema en el que no existe la competencia territorial en materia notarial salvo en contadas ocasiones?
¿Puede buscarse un vínculo territorial más allá del que le corresponda a esa notaría con arreglo a la denominación del municipio en el que se encuentre y del Distrito Notarial al que pertenezca?
Pues va a ser que no, porque sí es así, creo que yo hubiera podido anunciarme como Notario de A Mariña Central, de la Menorca Central, del Altiplano Bajo, del Vinalopó Medio o de las Tierras Fronterizas de Alicante y Murcia, ¿no? Pues no, yo fui Notario de Mondoñedo y de Es Mercadal y lo soy de Pinoso y punto.
De nuevo, cosas menores, pero que no se pueden hacer. No podemos dedicarnos a generar confusión, cuando mucha gente desconoce que puede elegir (con algunas excepciones) al Notario que le parezca oportuno aunque sea el de cuatro comarcas más allá o más acá, el de la provincia de al lado o el de la otra punta de España.
Existen, y conviene recordarlo, las notarías demarcadas en barrios concretos y también notarías que tienen que tener despacho abierto en dos municipios al mismo tiempo.
Notario barato en Talsitio para todo tipo de trámite
Tomado de una web notarial que a mí me da auténtica vergüenza.
“Notario barato en xxx, xxx para todo tipo de trámite.
Si te encuentras en pleno proceso de gestión de trámites legales de cualquier envergadura y estás buscando un notario barato en xxx, xxx, contacta con xxx. Te ayudará a resolver todas estas gestiones con total transparencia y eficacia.
Notario para la compraventa de vivienda en xxx, xxx barato”
Yo le dejo a la RAE que califique esta publicidad indigna. Barato es:
Que tiene un precio bajo o más bajo de lo normal.
Que hace pagar un precio bajo, o más bajo de lo normal, por sus servicios.
Que requiere un gasto pequeño, o menor de lo normal.
De baja calidad.
Que no supone dificultad o esfuerzo.
Venta de artículos a bajo precio con el fin de liquidarlos pronto.
Fraude, engaño, trapicheo.
Trueque, cambio.
Fraude en una venta..
Como decía mi querido amigo Luis: “Pobre ser”. Tanto estudiar para acabar de notario barato. Puaj … y encima lleva cuatro días, cuando lleve cuatro años o cuarenta, ¿qué será capaz de hacer?
Atiendan también a esto otro: Notaría barata. Apostaría que ahí detrás hay un notario de verdad (bueno, de mentira…. así que no vayan …huyan … despavoridos a poder ser).
Ayer me daba la sorpresa el Artículo 71 con el asunto de la publicidad y hoy el siguiente, el Artículo 72 del Reglamento Notarial que se refiere al importantísimo asunto de la Demarcación Notarial que traté un poquito aquí y que dice que es posible que los Notarios actuemos (o no) con notorio celo.
“Artículo 72
…
Como complemento de la demarcación notarial, la Dirección General, previa audiencia de los Colegios y de acuerdo con la Mutualidad Notarial, hará una relación revisable cada dos años de las Notarías enclavadas en zonas rurales que, aun sin producir lo necesario para la decorosa subsistencia de un Notario, se consideran imprescindibles para el buen servicio público. Estas Notarías, independientemente de la congrua normal que les corresponda por razón de folios, disfrutarán por razón de residencia de una subvención anual, cuyo percibo estará condicionado a que el Notario atienda con notorio celo a su Notaría, y visite periódicamente los pueblos de su distrito que determina la Junta directiva.
La revisión no perjudicará los derechos adquiridos por los titulares de Notarías que pierdan la consideración de subvencionadas en virtud de dicha revisión”.
Ya me gustaría a mi saber como se juzga lo de atender con celo tu notaría. ¿Llevas a unos paisanos que lo atestigüen? ¿Preguntas a los Alcaldes de los municipios de alrededor? ¿Giras inspección para ver si el Notario reintegra o no lo hace? ¿Pones un Bando en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento?
Es perfectamente posible que uno atienda con celo y ese celo no sea notorio o no sea comprendido adecuadamente y se confunda con lo que no es porque muchas veces se da mérito a quien no le corresponde (los rápidos) y se le quita a quien sí (los seguros). Es más hay cosas super notorias y que no se persiguen como los C.A.R. Yo diría que el celo a los Notarios se nos debía presumir y que la notoriedad no debería ser relevante. En fin, dejo el tema que me pierdo.
Curioso también lo de los derechos adquiridos. ¿Quiere decir que si tras la revisión pertinente se entiende que ya no corresponde la subvención anual, puedes ostentar algún derecho adquirido? No se me ocurre porqué razón iba a ostentarse. A mi todo esto me suena a chino.
Esto de los concursos es cada vez más insufrible (al menos para mi que estoy en todo mi derecho de sufrir por lo que me parezca oportuno sobre todo si lo veo injusto).
Que cara de imbécil, de panoli integral, se te queda en los concursos cuando de repente te encuentras entre las resultas, una notaría que te interesa y unas cuantas líneas más abajo descubres que otra notaría de la localidad que hace años que nadie quería, se ha cubierto.
Luego vas tirando un poco más del hilo, atas todos los cabos y caes en el tejemeneje del que se va y del que llega a una notaría que no quería ni el último de la última promoción ingresada.
Yo creo que en la relación laboral con mis empleados solo hay dos partes: cada uno de mis empleados por su parte y yo por la mía y aunque tengo poca idea de Derecho Laboral (casi ninguna en realidad) estaría dispuesto a asegurar que la subrogación de empresa no se puede pactar: o la hay o no la hay, pero no podemos inventarla para asegurarnos su efecto (o un efecto parecido más bien) cuando no se dan las circunstancias objetivas y subjetivas que deben concurrir, ¿o sí?
La honradez empieza por uno mismo. El que no la practica no puede exigir, ni puede ampararse en “esto es lo que hace todo el mundo”.
Publicidad de los Notarios (artículo 71 del Reglamento Notarial) y del redactor de la minuta
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Este repaso que voy haciendo al Reglamento Notarial los días en que me sobra un minuto para dedicárselo, está siendo más que interesante. Cuantos detalles olvidas con el paso del tiempo. Hoy le ha tocado el turno al Artículo 71 que dice:
“Como consecuencia del carácter de funcionario público del notario y de la naturaleza de la función pública notarial, la publicidad de la oficina pública notarial y de su titular deberá realizarse preferentemente a través de los sitios web de los Colegios Notariales y del Consejo General del Notariado.
A tal fin, los Colegios Notariales mantendrán una lista actualizada de los notarios que estuvieran colegiados en su ámbito territorial accesible al público en su sitio web. En dichos sitios web, y a los efectos de la identificación del notario y localización de la oficina pública notarial, se incluirá el nombre y apellidos del notario, su fotografía si éste lo solicitara, y la dirección, correo electrónico y números de teléfono y fax de la oficina pública notarial.
En modo alguno los notarios podrán anunciarse directa o indirectamente a título de sucesores de un titular de la misma Notaría.
Igualmente, el local de la oficina pública notarial podrá anunciarse mediante una placa, respecto de las que las Juntas Directivas podrán adoptar medidas sobre la forma y dimensiones”.
Ya lo he destacado en negrita pero insisto:
.- Preferentemente. ¿Y qué otros medios podrían ser? Siempre estamos diciendo que los Notarios no podemos hacernos publicidad pero el Reglamento utiliza el término “preferentemente” cuando podía haber dicho “exclusivamente”.
.- “A título de sucesores”. Pues yo conozco a un Notario que cumplió 90 años como Notario el año pasado. Así que como hace noventa años hacía falta tener 25 años de edad para ser Notario, pues como mínimo tiene ya los 115 años; y si además se le alargó la oposición y aprobó después de opositar once años como lo hice yo, pues tendrá unos 124 años. No sé como habrá podido evitar jubilarse pues debería de estar jubilado desde al menos el año 1974. ¡A ver si es que tiene un sucesor¡
También tiene razón un compañero que me dice vía Facebook:
“Si no podemos anunciarnos a título de sucesores de otro Notario, ni directamente, ni indirectamente, ¿eso quiere decir que sí podemos hacerlo, directa o indirectamente, “en nombre propio”?”
.- Lo de las dimensiones de la placa casi mejor que no lo comentemos. Ayer mismo llegó una foto de un “cartelazo” inmenso en una notaría de reciente apertura. Me pregunto si no estaría de más girar inspecciones a los nuevos locales en que se instale una notaría para dar el VBº a efectos publicitarios y de uniones de despacho.
Yo creo que aquí nos hace falta crear una especie de Asuntos Internos …
¿Y podría hacerse publicidad el redactor de la minuta?
Si una escritura se redacta con arreglo a minuta, ha de indicarse que es así y quién la ha proporcionado. Vale, pues vayamos mas allá. ¿Y podría decirse que?:
“El presente documento ha sido redactado con arreglo a minuta presentada por el letrado de * DON *, con domicilio profesional en *; tfno para comunicaciones * y email para comunicaciones *”.
Pues a mí no me parece mal, pero ¿qué se consigue? Pues concretar quién es el autor y determinar las responsabilidades. Paralelamente el redactor consigue una publicidad aunque se incorporen sus datos personales lo que si no firma no sé si podría plantear algún problema de protección de datos.
¿Por qué mantienen los anonimatos cuando el concurso tiene el resultado ya aprobado?
Todos los clientes de la gestoría suscritos a sus servicios pagamos el mismo dinero y no tenemos porqué estar buscando el resultado por otra parte perdiendo el tiempo en ello. No quiero tenerme que ir a Ancert a buscarlo. En beneficio de todos habría que facilitar el acceso al resto de la información indicando dónde está disponible sin necesidad de tener que buscarla. Los concursos han cambiado mucho, cada vez se concursa más por Ancert y cada vez habrá más sorpresas y más disgustos. Los no concursantes, también clientes de la gestoría, tenemos intereses a proteger concursemos o no concursemos.
Francamente yo ya estoy harto.
Por cierto, ¿cada cuanto son los concursos? Entre 2010 y 2020 ha habido veinticuatro concursos. Son once años y veinticuatro concursos. Una media de uno cada cinco meses y medio.
Tengo un plan secreto; he hecho una apuesta y está documentada. Cómo se confirmen mis sospechas voy a montar un pollo.
Una gran reflexión a propósito de los otorgamientos electrónicos
Se hablaba de otorgamientos electrónicos cuando alguien dijo:
“Entre nosotros hay verdaderos genios del Derecho, desde luego. Pero no todos lo somos. Si el listón a que el Notariado se compromete públicamente es el de los primeros, las limitaciones de la mayoría harán que toda la profesión se desacredite ante la opinión pública que aspira -porque se le ha prometido- a obtener enseguida y por muy poco un servicio de altura excepcional. Y eso porque nuestras reglas y honorarios son iguales para todos y el carecer de la posibilidad de diferentes cachés y la de rechazar encargos que tiene cualquier otra profesión, imposibilita que la sociedad discrimine, de modo que el juicio que merezca la media será el que se atribuya a todo el cuerpo y, si esa media no alcanza la excelencia prometida, el cuerpo entero recibirá un juicio severo. Lo que juzgue la sociedad será también lo que juzguen los jueces“.
No es la primera vez que algo que dice ese alguien es compartido al 100% por mí, si bien en este caso yo voy mas allá que él para decir que eso que cuenta ya existe actualmente o mas bien que eso que cuenta ha existido y existirá siempre.
Efectivamente, hay compañeros que son unos genios y que tienen enraizado tan profundamente el Derecho que son capaces de contestar, argumentar y contraargumentar sobre cualquier tema que se les proponga. Al otro lado del ring están los que estudiaron lo que necesitaron para aprobar y ya no volvieron a dar golpe en su vida. En medio, estamos todos los demás. Sin embargo, no hay que pensarlo con motivo de que antes o después (mas pronto que tarde) nos lleguen los otorgamientos electrónicos; eso que cuenta el compañero pasa (y ha pasado) actualmente con cualquier tema con un mínimo de dificultad sin que la sociedad discrimine, y juzgándonos ya a todos por igual, tal y como hacen los jueces cuando tienen la ocasión de hacerlo. Vamos, que esto es un problema actual y no hace falta que pase un año, ni cinco, ni doce, ni que los otorgamientos electrónicos pasen a constituir nuestro día a día.
¿Solución?
Seamos francos. Ninguna solución y ninguna esperanza, ni la mas remota. Genios no lo vamos a ser todos por mucho que nos gustara serlo así que a los normalitos solo nos quedan estudiar y a los torpes, vagos y hasta maleantes no hay mas remedio que soportarles tanto nosotros como el resto de la sociedad que nunca será capaz de discriminarnos a los unos de los otros.
Sirva de ejemplo para todo lo que estoy diciendo, el que caso que viví hace tiempo con un amigo relacionado con nuestro mundillo y lector asiduo de mi blog en el que muchos saben que me he lamentado en numerosas ocasiones de la falta de criterio de la población a la hora de elegirnos. A este amigo, cuando le llegó el momento de vender una propiedad, le pregunté a qué Notario tenía pensado ir. Su respuesta fue que le daba exactamente igual porque todos éramos iguales y cobrábamos lo mismo. La moraleja es que mi amigo no había aprendido nada después de leerme tanto y ello sin necesidad de haber llegado a la era de los otorgamientos electrónicos.
Por supuesto, no solo somos nosotros, no solo somos los Notarios. Lo expuesto es absolutamente igual para cualquier otra profesión, oficio, gremio o corporación, así que los que tengan la esperanza pueden irse haciendo el ánimo de perderla.
Quizá lo único que les recomendaría a los que me lean es que cuando alguien les diga que vaya o que no vaya a un Notario concreto, pidan una segunda opinión y que no se dejen llevar por lo primero que les digan. En muchos casos es posible que el opinante tenga mucho interés en llevarles a donde le convenga a él que a donde a ustedes les convenga.
¿Qué me podrían pedir para iniciar la designación de mediador concursal?
Pues mire con arreglo al FORMULARIO NORMALIZADO DE SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO de su cliente que usted me ha enviado, esta es la documentación que necesito:
DNIS de concursado y esposa.
Certificado negativo de su inscripción como empresario.
Empadronamiento.
Certificado de matrimonio y de nacimiento de hijos.
Certificado de antecedentes penales.
Cuatro declaraciones de IRPF anteriores.
Tres nóminas y contrato de trabajo.
Certificación de dominio y cargas de los inmuebles.
Escrituras de propiedad y cargas hipotecarias.
Mis nuevos amigos tuiteros de Insolvenia, me preguntaron al leer esta entrada que si no pedía el informe de tasación actualizado del bien y me comentaron al respecto lo siguiente: “El formulario contiene ese requisito. Se utiliza para saber si hay parte del préstamo hipotecario que pueda someterse al acuerdo. Básicamente es para el cálculo del privilegio especial.” Me indicaron que ellos sí que lo pedían. Tomo nota. Gracias.
Terminaremos de afinar cuando tengamos todo y el borrador esté ya preparado.
Otro día viene un soltero con un hijo que lo único que tiene es un coche y que está en el paro:
DNI del concursado.
Certificado negativo de su inscripción como empresario.
Certificado de nacimiento de su hijo.
Certificado de antecedentes penales.
Documentación del vehículo.
Cuatro declaraciones de IRPF anteriores (o las que tuviere de estas últimas cuatro)
Tres nóminas y contrato de trabajo (si trabaja y parece que no lo hace) o certificado acreditativo de alguna de las siguientes situaciones:
Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.
Certificado de pensión de jubilación
Si estuviera obligado a llevar contabilidad, las cuentas anuales correspondientes a los tres últimos ejercicios.
Terminaremos de afinar cuando tengamos todo y el borrador esté ya preparado.
¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?
Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.
No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.
En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad.
Inminente reforma concursal y fin de la competencia notarial
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Decía hace pocos días un compañero que:
“Parece que la próxima entrada en vigor de la reforma concursal supondrá la desaparición del expediente del Acuerdo Extrajudicial de Pagos, y que, por tanto, los Notarios salgamos de la ecuación. Ricardo Cabanas plantea acertadamente el problema de los expedientes pendientes de firmar, por faltar datos o por otros motivos, y que están en nuestros despachos que ya no se podrán firmar a la entrada en vigor de la nueva ley, y que nos pueden dar lugar a situaciones delicadas con los clientes, que tal vez incluso hayan pagado por adelantado a alguno de los operadores que intervienen en esto y no tienen honorarios limitados por ley. Parece que habremos de estar pendientes de la PUBLICACIÓN EN EL BOE de la nueva Ley, ya que, tras su entrada en vigor no deberíamos comenzar ningún procedimiento, y hasta su entrada en vigor, podríamos comenzar los pendientes; a salvo mejor criterio“.
La interpretación de la propuesta de Cabanas por Carlos Marín se traduce en un escrito que se entregaría a todo promotor posterior del expediente, quedándonos nosotros un recibí firmado. Es este:
“En relación con el trámite que viene realizando en esta Notaría, dirigido a obtener el nombramiento de un mediador concursal, un expediente que aún no está iniciado formalmente, por no haber aportado, como requirente, toda la documentación necesaria para ello, ante la perspectiva de cambios importantes en la Ley Concursal y específicamente en la regulación de esa figura, como : ADVERTENCIA NOTARIAL, le comunico que debe procurarse asesoramiento legal específico sobre la posibilidad de seguir solicitando tal nombramiento y sobre el régimen a que estará sometido, una vez que las Cortes Generales aprueben y entre en vigor la nueva legislación, una aprobación que podría ser inminente”.
Es una suerte contar con compañeros como Ricardo, Carlos o Salvador. Gracias.
Novedades
Ya tenemos el texto en el BOE (6/9/2022). Establece una vacatio legis de 20 días. Entrará en vigor el 26 de Septiembre (si no me equivoco).
La presente ley entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», con excepción del libro tercero del texto refundido de la Ley Concursal, que entrará en vigor el 1 de enero de 2023, salvo el apartado 2 del artículo 689, que entrará en vigor cuando se apruebe el reglamento a que se refiere la disposición transitoria segunda de la Ley 17/2014, de 30 de septiembre, por la que se adoptan medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial y la disposición adicional undécima referida a los aplazamientos y fraccionamientos de deudas tributarias por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, que entrará en vigor el 1 de enero de 2023.
El Libro Tercero regula Procedimiento especial para microempresas y el 689 forma parte de ese Libro.
En breve, seremos libres …
De paso:
Modificaciones del Código Civil: Custodia compartida (art. 92, 7), responsabilidad de los bienes gananciales (art. 1.365) y art. 914 CC.
También se modifica la Ley de Sociedades de Capital: Artículo 356 apartado; se añade un apartado 3 al artículo 365 y se modifica el artículo 367.
Y se modifican el artículo 3 y el 82 de la la Ley Hipotecaria.
Insolvencia provisional parcial de Sociedad Limitada
La Ley de la Jurisdicción Social (Ley 36/2011) en su art. 250 establece:
“Investigación judicial del patrimonio del ejecutado.
1. Si no se tuviere conocimiento de la existencia de bienes suficientes, el secretario judicial deberá dirigirse a los pertinentes organismos y registros públicos a fin de que faciliten la relación de todos los bienes o derechos del deudor de los que tengan constancia, tras la realización por éstos, si fuere preciso, de las averiguaciones legalmente posibles.
2. También podrá el secretario judicial, dentro de los límites del derecho a la intimidad personal, dirigirse o recabar la información precisa para lograr la efectividad de la obligación pecuniaria que ejecute, de entidades financieras o depositarias o de otras personas privadas que por el objeto de su normal actividad o por sus relaciones jurídicas con el ejecutado deban tener constancia de los bienes o derechos de éste o pudieran resultar deudoras del mismo”.
Así que el secretario judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia) debe dirigirse a los Registros Públicos para que le faciliten los bienes del deudor cuando se persiguen bienes para embargar y si no los hay, pedirá que se anote la insolvencia en el Registro Mercantil.
En este caso de hoy, me la encuentro anotada en el Registro Mercantil, pero no en el Registro de la Propiedad y da la sensación de que quién ordenara esa anotación no había buscado muy bien porque la finca objeto de mi escritura es de la sociedad teóricamente insolvente desde 1995 y se encuentra en el término municipal del domicilio social. Incluso he localizado la declaración de insolvencia en el BORME. Se derivó de una reclamación del año 2012 por importe de menos de 3.000 Euros.
En la escritura yo hice constar:
“A solicitud de los comparecientes obtengo del Registro Mercantil, e incorporo a la presente información relativa a la sociedad vendedora autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan, en cuya información consta la “declaración de insolvencia jurisdicción social de la entidad”, así como el cierre del Registro Mercantil por falta de presentación de cuentas. Manifiesta el Sr. Administrador que dicha declaración resulta de oficio remitido por el Juzgado de lo Social número XXX de Talsitio en el que se declaró la INSOLVENCIA PROVISIONAL PARCIAL de la mercantil en reclamación de la cantidad provisional de DOS MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS EUROS CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (2.223,68 €), la cual se encuentra actualmente satisfecha y pendiente de cancelación la indicada anotación”.
Es interesante destacar que resulta algo complicado suprimir posteriormente esa clase de anotaciones que solo me he encontrado en dos ocasiones con el consiguiente perjuicio para la entidad que ha podido recuperar la normalidad. Ocurre en muchas ocasiones con las situaciones de concurso que siguen apareciendo durante ¿años?
“Le pagué unos cursos a mi hermano hace unos meses. No hicimos ningún tipo de documento, simplemente hice yo una transferencia (se lo pagué yo directamente al organizador de los cursos) y ahora mi hermano me paga una parte todos los meses. ¿Podría legalizar ahora ese préstamo?“.
Actualmente, según resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo, los prestamos debe documentarse pública o privadamente so pena de tener un problema con Hacienda. Hacienda “se cree” el préstamo (con o sin intereses) cuando está documentado y siempre que puedas acreditar la amortización con los correspondientes ingresos. De no poder hacerlo, puede perderse la exención de que disfrutan los préstamos entre particulares.
Lo aconsejable, en este caso, sería preparar un documento privado de préstamo y liquidarlo como exento y, si se quedan más tranquilos, elevarlo a público en la notaría donde se justificará la transferencia, los pagos hechos y los pendientes.
¿Quién tiene que firmar una escritura de donación?
Algunas cosas se podrían contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta, y en este caso con dos preguntas:
¿Puedo regalar yo su casa (la casa de usted que me lee)? No, ¿verdad? La tiene que regalar usted, ¿correcto?
¿Y usted me puede obligar a aceptar el regalo de su casa? No, ¿verdad?
Pues contestado queda: las donaciones las firman los que donan (donantes) y los que reciben (donatarios).
Cuestión aparte y muy, muy importante es la regulada por el Artículo 633 del Código Civil que dice:
“Para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.
La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.
Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras”.
Y es importante porque permite que no se haga todo a un tiempo en cuyo caso adquiere fundamental importancia que el donatario acepte la donación antes de que muera el donante y no solo eso sino también que se notifique al donante que el donatario ha aceptado para que no se vaya todo al traste.
En mi notaría hemos tenido un caso de unos padres que en los sesenta donan varias fincas a un hijo que no acepta la donación porque estaba en la mili. Unos y otro se olvidaron del asunto y los padres murieron sin que el hijo aceptara. ¡Menudo follón¡
“Fuimos a la Muralla Púnica con la finalidad de visitar la cripta de San José y sus esqueletos danzantes puesto que había leído en el periódico “La Verdad” que eran “un ejemplo único y excepcional de un fenómeno histórico y cultural que tiene manifestaciones en toda Europa” y quedé algo decepcionado. No hay queja con las instalaciones ni con el personal (que se defendía aceptablemente de nuestras preguntas), pero la muralla es un montón de piedras (como muchos en esta ciudad y tantas otras) y la cripta, que no conserva el techo, ha sido objeto de un proceso de reconstrucción-destrucción (que incluye el “repintado” de los esqueletos) que no permite determinar (ni nos explicaron) que parte es original, que parte es reconstruida, porque destruyeron ciertas partes y porque reconstruyeron otras. Para los niños pequeños no tiene interés aunque les pueden llamar la atención un rato los huesos y calaveras. A los niños de más edad puede que les resulte más interesante. En definitiva que si vas a Cartagena, salvo que tengas mucho tiempo, dedícate antes a otras cosas. La Muralla Púnica está en segunda línea de visita a mi modo de ver”.
Conozco el Parlamento Andaluz de Cartagena y el de Murcia de la Plaza del Romea. El de Cartagena está en la Calle Jabonerías, número 3 justo al lado de la estatua del Icue.
He estado allí muchas veces casi siempre tomando un aperitivo previo a comidas o cenas y sin sentarme. Este viernes aprovechando mi nuevo club me senté con unos amigos y nos tomamos dos rondas de cervezas y un par de botellas de Barbadillo… y para empapar todo el bebercio pues una ensalada grande de tomate con aceitunas, boquerones en vinagre y bonito en escabeche, una ración de tocino grande (me vuelve loco el tocino), cuatro marineras, media tabla de quesos payoyos y media de york con queso maasdan.
En total fueron 79 € y un trato excelente por parte del camarero que nos atendió saleroso, educado y diligente.
Quedé muy satisfecho tras un día “ramadaniano” en el que no comí nada hasta la puesta del sol.
Tras varios años sin recalar en la clásica Posada Jamaica de la Calle Huerto del Carmen, número 1 de Cartagena, he vuelto este domingo.
Hemos compartido al centro unas patatas bravas (sin pena ni gloria), unas láminas de berenjenas que me han recordado mucho a las de mi madre que tanto le gustaban a mi padre (aunque me gustaban mucho más las de mi madre), unos croquetones de jamón acompañados de alioli y unos buñuelos muy ligeros acompañados también del mismo ajoaceite y de un espolvoreado de pimentón.
Para los segundos platos hemos compartido dos raciones de chuletillas de cabrito con ajetes y patatas fritas (sin duda, muy buenas) y para los postres ha habido natillas, arroz con leche, pan de Calatrava y tiramisú. Correctos.
Tras comenzar con unos quintos bien frescos, hemos pedido un vino blanco que ha vuelto a los toriles casi sin necesidad de probarlo. Un fallo de bulto sacar de vaya usted a saber donde un vinucho de tres al cuarto y encima completamente pasado. Lo hemos sustituido por un Jumilla Pino Doncel que es un buen vino aunque quizá no para los 18 Euros que costaba (a mi modo de ver).
En total han sido 131 € que me han parecido demasiado para este local aunque fuéramos cinco personas.
De chiste pedir unos chupitos y que no tuvieran ofreciéndonos, a cambio, un whisky.
En fin, no creo que haya repetición de la jugada en “El club de los viernes” y me da pena porque tiene muchísimo mérito mantener un negocio tantos años y seguir haciendo bien tantas cosas, aunque algunas no sean de recibo. Tal vez la pandemia les haya obligado a hacer alguna cosa extraña como la de los vinos y los licores.
Por último, hemos optado por comer en la terraza y hacía demasiado calor, a pesar de estar Septiembre ya casi terminado. Hubiera preferido comer dentro donde se estaba mucho mejor gracias al aire acondicionado.
Mis nuevas rutinas tras el estado de alarma, después de no haber salido más que una vez de la provincia de Murcia (salvo a trabajar) para ir a Ciudad Real a la única presentación que he podido hacer de “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)” en el ya lejano 13 de Marzo y de casi no haber tenido vacaciones de verano, pasan por darme algunos homenajes todos los viernes en lo que ha bautizado como “El Club de los Viernes” del que forman parte mi mujer, mi hijo y yo, más aquellos amiguetes que tengan a bien pasar un rato agradable alrededor de una buena mesa, que yo ya estoy harto de eso de que “lo importante es vernos”. ¡Que coño! Lo importante es vernos y comer y cenar bien que en caso contrario me quedo en mi casa. Ya llevo casi trece años comiendo a salto de mata y no tengo ganas de ir a restaurantes para quedarme con hambre y a comer en plan serie B.
Pero no solo hay “El Club de los Viernes”, también hay ahora en mis cortos fines de semana un poco de ejercicio (pero sin pasarnos) en forma de un buen paseo el sábado noche y un poco de bici y baño el domingo para luego ir a comer a algún local interesante que en este caso fue el Restaurante Arrocería Universal.
Se trata de un local que ya ha pasado por distintas manos hasta llegar a ser Universal. Ayer comimos allí la mar de bien, a un precio muy razonable y estupendamente atendidos.
Nos despachamos con un par de entrantes: las patatas bravas tres cocciones y el cachopo asturiano que no es un cachopo en sentido estricto pero que está buenísimo. Suficiente para tres. Las patatas fueron el plan B. El A, que era el sushi, falló porque solo está disponible para las cenas.
Después el zagal se ventiló un solomillo con salsa de queso que estaba muy bueno (a pesar de que lo pidió más bien hecho y se lo trajeron abierto). Doy Fe de ello porque no pudo con los dos últimos bocados. Para nosotros nos pedimos un estupendo arroz negro con calamares, judías verdes y ajetes. Las judías tenían un punto perfecto, poco hechas, bien crujientes, ¡hum!.. deliciosas. Me encanta el alioli pero fueron ellos los que nos lo ofrecieron porque no le hacía ninguna falta a un buen plato de arroz, así que ni se me había ocurrido pedirlo inicialmente.
Después un sorbete y una tarta de queso.
El vino un verdejo Loess que me pareció una estupenda opción para el momento.
Este local pasa a la siguiente ronda de “El club de los viernes” y habrá que repetirlo cuando le toque.
Muchos bandazos ha dado la “concesión” del club en materia de restauración. Es una pena porque tienen un sitio excelente que bien llevado sería una maravilla para disfrutar de la ubicación y de las vistas, pero no hay manera … o hace mucho tiempo que ya no hay manera.
Actualmente lo llevan los mismos que llevan el Club Náutico de Santa Lucía y hacen poco a más o menos lo mismo que en Santa Lucía (que está a escasa distancia) en una ubicación mucho peor que la del RCRC.
Me explico: una ensalada de tomate (muy discreto) y de bonito en salazón (de calidad justa tirando a sabor demasiado fuerte y a cortado hacía horas), unas correctas tortitas de camarón, unos buñuelos de bacalao demasiado bastos, unas gambas rojas también correctas y unas almejas aceptables. Para terminar un par de raciones de caldero y de postre un variado vulgaris total.
El vino fue un Barbadillo, que me pareció Fake Barbadillo. ¿Cómo si no se explica que te traigan la botella abierta con el corcho puesto pero sin apariencia de haberse extraído recientemente y con una etiqueta de 2016? Para mi eso es Barbadillo garrafón, aunque el frío camufla “lo que sea” y es posible que te la cuelen.
Y poco más que contar. Que soy socio, que mi pilla al lado de casa y que muy de vez en cuando, si siguen llevándolo, me pasaré por allí a comer.
Por cierto, la ensaladilla que suelo tomarla de tapa en la terraza de socios, está buenísima y tienen los tercios de cerveza perfectos de temperatura (es decir, helados).
He ido bastantes veces a lo largo de los años a La Marquesita y creo que es un sitio que aún sigue creciendo. Esta última vez me ha hecho pensar de nuevo que sin duda es uno de los mejores restaurantes de Cartagena.
Se encuentra en la Plaza Alcolea que actualmente tiene otros tres sitios con terraza: la Bodega Nicolás, un clásico de la ciudad, el Me Tienes Frito, un recién llegado, y la Taberna La Satisfecha. Todos juegan en otras ligas (las ligas menores que diría un americano) distintas a La Marquesita que es, sin la menor duda, el más interesante de los cuatro.
Ayer en “El club de los viernes” nos tomamos una docena de quisquilla y un plato de foie de canard que venía acompañado de jamón de pato, de una gelatina de vino dulce Galtea (un clásico del campo de Cartagena), de una mermelada de miel, de una copita del mismo vino gelatinizado y de unas rebanaditas de pan para untar el foie.
Tras los entrantes y fuera de carta (había un montón de cosas interesantes), pedimos una ijada de atún que estaba espectacular y un steack tartar que estaba de cine. Me gustó el detalle de que me lo trajeran previamente para probar por si lo quería con otro punto de picante. “Un poquitico más picante”,cómo dijo el camarero que bien podría ser cubano.
Quizá el postre es lo que menos me gustó, aunque estuviera muy rico. Fue un bizcocho de naranja con algunas frutas exóticas y un poquito de helado.
El vino no podía fallar. El Sequé es uno de los mejores vinos de Pinoso. El precio, con generosa propina incluida, para dos personas fue de 136 Euros de los que 23 Euros fueron del vino que estaba a muy buen precio ya que es habitual que este caldo ronde en mesa los 30 Euros.
El servicio muy profesional y agradable.
Han ampliado la terraza y tienen dos comedores de interior. En estas fechas de comienzo del habitual otoño veraniego que disfrutamos aquí, en la terraza se está de fábula.
Un gran valor para “El club de los viernes” en el que tendremos que repetir con frecuencia.
Segundo viernes de “El club de los viernes” y vuelta a un clásico cartagenero remozado para darle un aire más moderno con una carta muy al estilo de “A la brasa” su hermano menor (si hablamos de antigüedad) pero conservando toques clásicos.
Me gusta la reforma. Se ha quitado la barra (total, en estos tiempos de COVID-19, ¿para qué?) y se ha despejado el resto del local que estaba demasiado ¿lleno? Ahora la atmósfera es espaciosa y despejada. Se conserva algún reservado o comedor más reducido hacia la parte de atrás, pero no me acerqué a mirar cómo habían quedado.
En la terraza las cosas (con una revisión del mobiliario y el menaje) son aparentemente similares. De todas formas, me apetecía cenar dentro y disfrutar de las nuevas instalaciones.
En cuanto a la carta, que es enorme, tiene un poco de todo, incluidos pescados, carnes y creo que arroces, más una batería de entrantes y montaditos.
Compartimos entre cuatro comensales un tartar de atún “estilo Tartana“(con su aguacate y su delicioso toque picante), una exquisita hueva de mújol con tomate, una riquísima quisquilla cocida (¡me hubiera comido 100 gramos más yo solo!), una de pulpo de roqueo al horno al estilo de la casa (con su patata incluida) y una de ceviche.
El vino (un par de botellas) fue el Tamborá (Godello, D.O. Ribeiro) que lo daban a 18,50 Euros botella y que ya había probado en “A la brasa”.
Quedó hueco para los postres que fueron tiramisú y tarta de manzana (en la foto).
Con la propina anduvimos por los 150 Euros, aunque 37 Euros fueron del vino.
Muy satisfecho y con ganas de que le llegue el turno de repetir en mi nuevo club.
Restaurante, El Callejón de Cuqui (2020), Cartagena, Murcia
Ya había escrito antes sobre este local con motivo de mi fobia a compartir platos.
Empiezo hoy por lo malo. Ir a un restaurante pensando en comer algo concreto y que no lo haya es una faena. Eso no puede pasar. Me refiero a las riquísimas patatas macho que no son más que una variedad de bravas pero que están buenísimas (y allí las hacen muy bien), aunque el que las hace mejor que Cuqui es mi amigo Manolo Sánchez. Menuda comilona a finales de Agosto en su casa de la playa. Esa sobrasada que me despierta las papilas gustativas mientras la recuerdo, las patatas macho al estilo de Manolo, las cigalitas con ajo, en fin un día estupendo … pero volvamos a El callejón del Cuqui (que no está en ningún callejón aunque lo estuvo en otra anterior ubicación).
Gran mérito el de Cuqui levantando un local que estaba maldito. Ahora (desde hace una larga temporada) está situado a un paso del estrellado “Magoga” (estrellado por la Estrella Michelín) en la Plaza de la Lonja a medio paso del centro, centro, de la ciudad (Juan XIII, Parque de Artillería …).
Remontados del disgusto de las patatas, pedimos unas sardinas ahumadas sobre tosta (muy buenas), un tartar de atún (estaba mucho más rico el de La Tartana del otro día), una tempura de verduras (muy bien hecha y muy bien presentada) cerrando con un tataki de vaca vieja que estaba espectacular (el mejor que he probado nunca). No sé si me olvido de alguna cosa (creo que no).
No me gustó mucho el vino (Melius godello, que es el blanco de la casa al parecer) que además venía flojo de temperatura. No mola nada beberse la primera copa y media con el vino no lo suficientemente frío.
Compartimos una exquisita tarta de queso al horno, aunque Fini dice que la suya es aún más rica. Salimos por 120 Euros (cuatro comensales) con la propina.
Correcto el servicio aunque un biombo nos tenía un poco escondidos para cuando necesitábamos pedir algo.
¿Acreditación presentación o pago del IIVTNU para una escritura de donación de 1981?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se presenta para inscribir en el registro un pack de escrituras: primer título (una compra de los 40), segundo título (donación de padres a hija de 1981), tercer “título” (rectificación de descripción para ajustar a Catastro con tramitación de expediente “en abierto” desde la notaría, mediante una instancia general, para cambiar titularidad que estaba en investigación y que resulta positivo).
En el registro no le dan entrada porque el segundo título que es de 1981 no presenta nota, ni se acredita nada, en cuanto al pago, exención o no sujeción a la plusvalía municipal (IIVTNU).
¿No es muy riguroso esto? – le pregunté a Silvestre el librario, ¿una escritura de hace mas de cuarenta años mas que prescrita? Ya sé que no podréis apreciar de oficio la prescripción pero me parece rigurosa la exigencia. ¿Actúa correctamente el registro que me rechaza la presentación (verbalmente y sin casi detenerse en el examen de los documentos presentados hasta tal punto de que cuando se llama para informarse nadie se hace cargo de haber dicho lo que se había dicho?
Entonces, Silvestre el librario manifiesta su opinión:
Coincido contigo en que se trata de un formalismo excesivo, que yo no aplicaría ni mucho menos, ya se trate de plusvalía o de cualquier otro tributo.
Es cierto que, como regla general, el registrador no puede apreciar la prescripción, dada la posibilidad e interrupciones extrarregistrales.
Pero, en sede de prescripción extintiva, existen importantes excepciones, hasta el punto de que el art. 210.1.8ª LH permite la cancelación sin previo expediente, por prescripción/caducidad a efectos registrales, de derechos reales de opción, retracto, CR, hipoteca, embargo, … con plazos de 5, 20 y 40 años, reservándose el máximo de 60 años para los censos perpetuos.
Además, como ha admitido la DG, siempre está el sentido común jurídico, que permite por ejemplo cancelar un usufructo sin certificado de defunción, si los datos registrales (edad, fecha de nacimiento) permiten apreciar que el titular tendría actualmente, digamos, más de 120 años (y si resulta que el prehistórico aún colea, le abono gustoso la indemnización que proceda).
Visto así, no veo problema en apreciar la prescripción del impuesto una vez pasados, pongamos, unos 15 años, por decir algo. Así lo hago yo.
Si fuera así que no hay prescripción, sino un expediente en curso, la inscripción que se practique en nada perjudica la acción tributaria, incluso puede facilitar la anotación de embargo.
Eso sí, el legislador fiscal e hipotecario prestan especial atención a la Hacienda Pública. No sé por qué será. De ahí las reticencias del librario.
¿Saben qué es lo peor? Que muchas veces el que manda (el registrador en este caso), no se entera de lo que pasa en su oficina y de las decisiones poco fundamentadas que se están tomando ni de cómo se despacha a su gente. No estoy libre de pecado pero tiro la primera piedra porque yo, al menos, pongo toda la carne en el asador y estoy mas horas que nadie en la notaría y tengo paredes de pladur (que permiten escucharlo todo).
Y ¿saben otra cosa? Silvestre y yo estamos pensando en recopilar nuestras conversaciones en un libro que nos publicará Basconfer.
¿Cómo es posible que no se difundan públicamente las resoluciones de los Tribunales Económico-Administrativos?
“Oye (les preguntaba a un compañero y a un amigo que trabaja en la administración), ¿tú sabes donde se pueden conseguir resoluciones de los TEAR y TEAM? Sabía que eran difíciles de conseguir hasta las del propio TEAC, pero me he quedado sorprendido de que su difusión pública esté tan restringida. ¿No quieren limpiarlas para subirlas a las webs correspondientes o solo divulgan lo que no interesa o lo que no tienen más remedio que divulgar?”
El compañero me decía que las del TEAC se publican en esta página que suele consultar frecuentemente y en la que se dice que se publican aquellas que se estima que deben ser objeto de difusión pública. Añadía que de las de los TEAR y los TEAM, no sale ninguna, así que hay que esperar a que alguien las saque a la luz.
Por su parte, el amigo me decía:
“Sorprendentemente NO SON PÚBLICAS. ¡Viva la transparencia y el control …¡ Las de los TEAR no aparecen por ninguna parte. Las de los TEAM algunos ayuntamientos sí que las publican (por ejemplo Madrid, Bilbao o Castellón). Algunos lo hacen y por cambios “políticos” dejan de hacerlo. Los TEAM de ciudades de gran población son preceptivos desde 2004 y en Alicante se ha puesto en marcha en ¡Diciembre de 2018¡ En algunos casos se puede intentar llamar, identificarse y esperar que tengan a bien enviártelas. Yo quiero obtener una Resolución sobre procedimiento de comprobación limitada que tumba una gran parte del procedimiento de la AEAT y no hay manera. Las del TEAC se pueden localizar en la Base de Datos de la página del Ministerio de Hacienda, aunque no sé si las publican todas. El buscador es un poco complicado, y, en mi opinión, deja mucho que desear. Lo tienes aquí. No es de recibo que con la tecnología actual de la que tanto que se habla y de la tan traída TRANSPARENCIA, no se pueda acceder a órganos de la administración que resuelven a diario cientos de asuntos que afectan a la mayoría de los ciudadanos”.
Y a leerlo con el mismo amigo, me dice: “El artículo es muy ilustrativo pero al mismo tiempo contradictorio y poco realista. Es contradictorio por cuanto que si los TEAC estiman el 60% de las reclamaciones, a través de un procedimiento totalmente gratuito, el problema no son tanto los TEAC sino la administración tributaria. Mi conclusión es que se deberían reforzar los TEAC con mayores medios y más independencia para conseguir una mayor agilidad, que es evidente que no interesa al poder ejecutivo. En cuanto a que debería ser voluntario, no me parece mala idea, pero no se olvide que los procedimientos judiciales requieren como mínimo de abogado y están en juego las costas; además los Juzgados y Tribunales Contenciosos también están colapsados y el ejecutivo tampoco se plantea crear mas órganos de una jurisdicción que “revisa” los actos de la propia administración. Además ¿en que cuantía se fijarían las reclamaciones? He visto reclamaciones por 49 Euros, dado su carácter gratuito, que en la vía judicial nadie impugnaría. En fin, que creo que son los TEAC los que hay que reformar para que sean más ágiles y operativos. Este artículo va en contra de otros criterios que demandan la creación de órganos administrativos (tribunales administrativos) en el resto de actos de la administración, no solo los económicos, sino sanciones de tráfico o de otra naturaleza (medio ambientales, urbanísticas, ordenanzas municipales, mercado de valores, competencia, etc) precisamente por su cuantía y carácter gratuito, ya que la mayoría de los ciudadanos no va a acudir a los juzgados por esas cuantías, lo que determina como siempre la clásica distinción entre pobres y ricos. Tampoco tiene mucho sentido meter a los jueces a tramitar sanciones de 80 Euros”
Una temporada más tarde mi amigo escribe para decirme: “Te adjunto Sentencia_10_2020 del JUZGADO CENTRAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO nº 7 que acabo de encontrar sobre publicación de Resoluciones de TEAR“.
¿Cómo tributa el expediente de dominio para inmatricular una finca?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El articulo 7.2 de la Ley del Impuesto de Transmisiones, dice que se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:
“C) Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación”.
Y añade Sergio Mocholí en una de sus claras explicaciones: “El expediente de dominio para inmatricular una finca tributa por TPO al 10% en Valencia, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o la no sujeción (pero no la prescripción) por el título de transmisión al que suple. Las Resoluciones de la DGT V2853-18, de 31 de octubre de 2018, y V3116-17, de 30 de noviembre de 2017, dicen que el título al que suple el expediente de dominio para inmatricular es el de la persona de quien adquiere el promotor del expediente. Sin embargo, en realidad, el expediente de dominio acredita la propiedad del promotor del mismo, luego el título al que suple es el del promotor (DGT V3989-15, de 16 de diciembre de 2015) y el hecho de que el expediente de dominio se tramite ahora notarial y no judicialmente no debe cambiar su tributación. Además no existe un medio de inmatriculación principal (el doble título o el acta+el título), del que el expediente de dominio sea supletorio, los dos están en plano de igualdad, incluso el expediente tiene la no limitación del art. 207 LH“.
Hace poco (hablo de octubre de 2023), el gran Alberto Valiño escribió un tuit: “El TS ha fijado que el expediente de dominio suple al título de la última adquisición por el promotor del expediente (el requirente). Aquí 👇cómo incide en el ITPAJD. albertovalino.com/tributacion-de…”
Como el asunto interesa y además lo trato en mi CURSO FEAPEN sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios y catastrales, me sumerjo en el artículo de Valiño (que es siempre enormemente didáctico y lo ilustra todo con ejemplos para que nos quede bien machacadito), pero mis propias conclusiones las dejo para la clase correspondiente de la III Edición del Curso.
Pues depende de cada Ayuntamiento puesto que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales solo dice:
Artículo 75 Devengo y período impositivo
1. El impuesto se devengará el primer día del período impositivo.
2. El período impositivo coincide con el año natural.
3. Los hechos, actos y negocios que deben ser objeto de declaración o comunicación ante el Catastro Inmobiliario tendrán efectividad en el devengo de este impuesto inmediatamente posterior al momento en que produzcan efectos catastrales. La efectividad de las inscripciones catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva y de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales coincidirá con la prevista en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.
Me atrevería a decir, por mi experiencia personal y profesional, que el pago en la mayoría de los Ayuntamientos se efectúa en el 2º y tercer trimestre del año. Con tendencia a que sea hacía mitad de año.
Si no está domiciliado, le llegará la carta de pago al domicilio que tenga usted indicado en el Ayuntamiento correspondiente, por lo que conviene que este domicilio sea el correcto.
¿Cuándo tenemos que meter en la declaración del IRPF lo que hemos heredado?
“Tenemos una vivienda heredada entre tres hermanos desde 2016, pero todavía no hemos aceptado la herencia, aunque sí están liquidados todos los impuestos. ¿Cuándo tenemos que meter en la Declaración de la Renta (IRPF) la parte proporcional,? ¿desde el año 2016 o desde que aceptamos la herencia ante Notario? Yo ya metí mi parte en el 2016 y en los años posteriores, pero el Notario dice que solo se debe hacer cuando aceptemos la herencia. Si es así, voy a pedir la revisión de las declaraciones para que me lo devuelvan”.
“Únicamente obtendrán rendimientos del capital inmobiliario los propietarios o los titulares de un derecho de uso y disfrute (usufructo, uso y habitación, etc.) por: el arrendamiento de inmuebles rústicos y urbanos y la constitución o cesión (cuando el titular lo sea ya de un derecho de uso) de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos”.
Pero también hay que tener en cuenta que existe la imputación de inmuebles/rentas de inmuebles a disposición de sus titulares. Mire esto otro:
“La imputación de rentas inmobiliarias está condicionada a que los inmuebles cumplan los siguientes requisitos:
Que se trate de bienes inmuebles urbanos y no se encuentren afectos a actividades económicas.
Que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.
Que no generen rendimientos de capital como consecuencia del arrendamiento de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.
Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. A estos efectos, se entiende que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.
Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso“.
¿Los tiene arrendados o ha constituido o cedido derechos de uso o disfrute sobre los mismos? ¿Están esos bienes en alguno de los supuestos de imputación que le he indicado? Si no es así, no ha pagado nada por ellos (y tenga en cuenta, además, que no hay incremento o pérdida a efectos de IRPF en caso de herencia) y, por tanto, nada le tendrían que devolver, así que yo no me preocuparía por este asunto, aunque lo de la imputación es un supuesto en el que se puede incurrir con facilidad y que sí que le podría haber dado lugar a pagar algo en IRPF. Además, si con esos bienes sobrepasa la cifra que obliga a declarar por Patrimonio (creo que andaba por 400.000 Euros), también podría haber pagado por esta causa.
Dicho esto, si ha tenido que pagar por ellos, ¿tiene derecho a que le devuelvan porque no tendría porqué haberlos incluido puesto que la herencia no está aceptada y adjudicada? ¿Tiene razón mi compañero en lo que dice? Bueno, lo que está claro es que sin adjudicación de herencia uno se debería imputar lo mínimo que en principio podría llegar a tener (el 25% si son cuatro herederos, por ejemplo) y que cuando con la herencia se concreta lo que uno se lleva, pues se amplía, se reduce o se suprime lo que anteriormente se hubiera declarado. Es decir, mi opinión es que uno debe imputarse un porcentaje equivalente a su participación en la herencia yacente y que cuando se produce la aceptación y adjudicación de la herencia se ajusta esa participación sin que exista derecho a devolución alguna porque las ganancias, pérdidas o imputaciones hasta ese momento declaradas serían completamente correctas.
Tras dos revisiones de esta entrada, creo que ahora estoy más cerca de la solución de este asunto.
¿Dónde liquida una hipoteca o cancelación de hipoteca con fincas en distintas Comunidades Autónomas?
Si hay dos o mas fincas hipotecadas en distintas CCAA, se hará una liquidación en cada Comunidad Autónoma en proporción a la responsabilidad hipotecaria asignada a cada una de las fincas. En cada Comunidad Autónoma se aplicará el correspondiente tipo de gravamen en Actos Jurídicos Documentados.
En la cancelación (aunque esté exenta, hay que liquidarla), ocurre exactamente lo mismo.
¿El que paga el IBI es el titular catastral a 1 de Enero?
No, es el titular real a 1 de Enero, es decir, en la inmensa mayoría de los casos, el dueño según escritura pública, inscrita o no inscrita.
Cabe la posibilidad de que alguien haya dejado de ser dueño el 31 de Diciembre y el 1 de Enero conste aún como titular catastral (circunstancia que evitará el uso del STI), en cuyo caso podría girársele (erróneamente) el recibo al titular catastral que habría de recurrir la carta de pago con el fin de que se dirigiera la reclamación de pago al titular a 1 de Enero, es decir, el nuevo dueño según escritura inscrita o no inscrita.
Dejemos al margen los escasos supuestos de compra en documento privado con fecha fehaciente por ser inusuales y exceder del propósito de estas FAQ`s.
Es posible pactar que se prorratee o que pague el que compra:
“En relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles las partes pactan expresamente que la cuota tributaria que corresponde al año en curso sea soportada íntegramente por la parte adquirente. Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el presente pacto produce efectos exclusivamente entre ellas y no frente a terceros, y en especial que éste no supone cambio ni alteración del sujeto pasivo del impuesto”.
¿Es obligatoria la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones y requerimientos?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Parece una menudencia (pero no lo es) la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones que se suele incluir en las escrituras otorgadas por no residentes. Hasta en los poderes tengo yo costumbre de incluirla puesto que a veces son los únicos documentos otorgados “en su propio nombre y derecho” por un no residente (en el resto interviene representado por su apoderado) y deben redactarse y otorgarse de la forma más completa y precisa en su beneficio y en cumplimiento de las normas vigentes (en el beneficio de todos).
Pero el otorgamiento de un poder no exige al no residente en España (ya sea español o extranjero) la designación de representante fiscal o de un domicilio para notificaciones o requerimientos. La exigencia se derivaría de los otorgamientos que en el uso de las facultades conferidas pueda llevar a cabo el apoderado, aunque precisamente por eso me parece conveniente que el poder ya incluya la designación del propio apoderado o de otra persona como representante fiscal en España del no residente y de un domicilio para notificaciones y requerimientos, puesto que el no residente no estará cuando sea representado y se esté actuando en su nombre y derecho. Si el representante comparece y acepta la representación se puede comunicar a la Administración Tributaria a través de la aplicación Envío de Copias Electrónicas de Signo. Por supuesto, el apoderamiento también podría incluir facultades para estas designaciones, si bien prefiero que sea el interesado quien proceda a ello.
La AEAT nos responde aquí y lo hace en base al Artículo 47 de la Ley General Tributaria. Para mí queda algo inconcreto así que pienso que es mejor curarse en salud procediendo a la designación.
“A los efectos de sus relaciones con la Administración tributaria, los obligados tributarios que no residan en España deberán designar un representante con domicilio en territorio español cuando operen en dicho territorio a través de un establecimiento permanente, cuando lo establezca expresamente la normativa tributaria o cuando, por las características de la operación o actividad realizada o por la cuantía de la renta obtenida, así lo requiera la Administración tributaria. Dicha designación deberá comunicarse a la Administración tributaria en los términos que la normativa del tributo señale”.
¿Es obligatorio designar domicilio para notificaciones y requerimientos? ¿En qué casos?
Pues claramente parece que sí que lo es. Pienso que la AEAT lo deja aquí completamente claro.
…d) Para las personas o entidades no residentes en España, el domicilio fiscal se determinará según lo establecido en la normativa reguladora de cada tributo.
En defecto de regulación, el domicilio será el del representante al que se refiere el artículo 47 de esta ley. No obstante, cuando la persona o entidad no residente en España opere mediante establecimiento permanente, el domicilio será el que resulte de aplicar a dicho establecimiento permanente las reglas establecidas en los párrafos a) y b) de este apartado…”
Es posible, entonces, que un no residente no necesite representante fiscal aunque sí que necesitará domicilio para notificaciones. A mi, particularmente me parece más prudente designar siempre representante fiscal al no residente, pues ni mis clientes no residentes, ni sus “acompañantes varios” suelen ser capaces de determinar si están o no en los casos del Artículo 47.
Obligatoriedad de la designación de representante fiscal si no hay asistencia mutua
Al preguntar una compañera sobre el tema de este post y concretar que se trataba de uno australianos, se dijo: “Como no está en la lista de países con los que no existe asistencia mutua, parece que no es necesario. He visto, sin embargo, que a efectos del IVA, podría serlo. Por otra parte, siempre puede decirse que lo nombra voluntariamente…”
Domicilio a efectos de notificación o de requerimiento o “a estos efectos” sin designación de ningún otro (y obligatoriedad de la designación)
Entiendo que uno de una gestoría o de un banco o un administrador indique un domicilio a efectos profesionales, pero que un abogado se me empeñe en poner como domicilio de sus clientes en la comparecencia el de su despacho sin consignar ninguno más que ese, no me parece de recibo señalando además que “es a efectos de notificaciones y requerimientos”. ¿Estamos de acuerdo?
¿Hay alguna bonificación o reducción en las cuotas que debo de pagar al notario en una donación en Castilla y León?
En el ámbito de los aranceles notariales, lo correcto es hablar de reducciones arancelarias y no, no hay reducciones en el arancel para ningún caso de donación.
Si hablamos de impuestos, lo mejor es que se informe con un Notario de allí (de Castilla y León) pues la legislación cambia tanto según CCAA que es mejor ir sobre seguro, aunque me consta que las hay cuando se trata de donaciones al patrimonio especialmente protegido de un discapacitado, de dinero para la adquisición de vivienda habitual, de empresa individual o negocio profesional, de dinero para la constitución de empresa individual o negocio profesional, o de participaciones en ciertas entidades. Al margen queda la aplicación de los coeficientes multiplicadores que correspondan por razón de grado de parentesco y patrimonio preexistente (paga más el más rico y que tenga el parentesco más alejado).
Me gustaría resaltar además que no hay cuota alguna que pagar al Notario. Los impuestos son los impuestos y la factura de la notaría no tiene nada que ver con los impuestos, aunque exista una frecuente confusión por causa de las gestorías o de las notarías que gestionamos impuestos que damos lugar a que todo pueda parecer un mismo paquete cuando no lo es.
Siempre le digo a mis clientes, que la notaría puede no ser barata en ocasiones, pero que la preocupación de alguien que viene a la notaría (la fundamental, al menos) no debe ser la factura de Notario (o Registro), la preocupación han de ser los impuestos a pagar. Lo importante, insisto, en casi cualquier operación que pase por la notaría es preocuparse por los impuestos. La factura del Notario puede doler, pero no tanto (ni punto de comparación) con el varapalo que le puede pegar a uno Hacienda.
¿La plusvalía municipal se calcula sobre un porcentaje del valor o sobre un porcentaje del dominio?
“Mis padres estaban casados en gananciales y cada uno tenía al 50% la propiedad de un piso y una plaza de garaje. En el testamento de mi padre nos dejaba a mi hermano y a mí como herederos suyos a partes iguales y legaba a nuestra madre el usufructo vitalicio universal de todos sus bienes. Al fallecer nuestro padre, para el cálculo de la plusvalía el ayuntamiento tiene que utilizar el 50% del valor catastral del suelo, ¿verdad? En caso afirmativo, una vez calculada la cuota a abonar, tendremos que pagar los tres, ¿verdad? Cuando nuestra madre fallezca se consolidaría el dominio y solo tendríamos que pagar plusvalía por el otro 50% del valor catastral del suelo, ¿verdad?“
No, lo que se tiene en cuenta es el 50% del pleno dominio, no el 50% del valor aunque el resultado final (lo que van a pagar) sea el mismo.
Sí, cada uno paga por lo que recibe.
Sí, cuando fallezca su madre pagarán por lo que se recibe en ese momento.
¿La reducción del tipo de gravamen en TPO en la compraventa de vivienda y de garaje requiere que estén en el mismo edificio?
“¿La reducción del tipo al 8% en segunda transmisión de vivienda para menores de 35 años en la Comunidad Valenciana, es solo para la vivienda, sin garaje y trastero, cuando son fincas registrales distintas en el mismo edificio? ¿Y si fuera en distinto edificio pero “cercano”?, otro portal de la misma urbanización o de otra contigua, por ejemplo”.
Para que se aplique es necesario que el garaje y trastero se encuentren en el mismo edificio y que se adquieran conjuntamente con la vivienda, aunque se admite que se escrituren de forma separada. Si no están en el mismo edificio que la vivienda no cabe el tipo reducido, aunque estén muy cerca. Hay que tener en cuenta el artículo 55 del Reglamento del IRPF que se cita en esta resolucióny el artículo 91 de la ley del IVA (“7.º Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente. En lo relativo a esta ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas”). Es criterio consolidado de la DGT y de la jurisprudencia.
¿Nos puede compensar la sanción por no respetar valor de referencia en ciertas operaciones de inversión?
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se vende un buen puñado de fincas por un precio global de 350.000 Euros y se paga el 10% por TPO. Unas fincas, las buenas, respetan el valor de referencia y otras, las malas (que carecen de valor real y no tienen salida en el mercado inmobilario), no lo respetan. La operación constituye una inversión en la que o se compraba todo el paquete (las buenas y las malas) o no había trato.
La escritura se liquida y se gira en muy poco tiempo una sanción. Se le explica al afectado (fuera de la notaría) que se hubiera podido evitar subsanando la escritura para bajar el valor a las buenas y subírselo (por encima del VR) a las malas.
Sí, claro, pero el precio es global y no va a ser modificado por lo que seguirá siendo de 350.000 Euros y el impuesto será el mismo por lo que no habría habido ahorro alguno, salvo la sanción. Además, esa subsanación no es tan sencilla. Hay que contar con el vendedor y a este podría no interesarle hacer otro reparto distinto al ya pactado por razón de sus plusvalías en renta o municipales.
Seguí pensando y puesto que la operación constituye una inversión a corto o medio plazo, pensé que si se sube el valor a las fincas malas y se baja a las buenas, como las malas no se van a vender y las buenas sí, habrá mas ganancia que la que se derivaría del valor declarado por lo que es muy posible que con un par de ventas se recupere la sanción impuesta.
Luego pensé un poco mas. Algunas de las fincas buenas iban a ser objeto de agrupaciones y entonces, ¿podríamos valorar teniendo en cuenta el valor de referencia aunque fuera mas bajo que el de la venta? Sí, ¿por qué no íbamos a poder hacerlo? Téngase en cuenta que el valor de la agrupación no afecta al cálculo de la ganancia o pérdida. Pero, ¿y si la agrupación y venta o la venta y agrupación fueran en la misma escritura? Hombre, en tal caso la cosa canta un poco mas pero no conozco norma ni resolución de ningún tipo que lo impida. Si no lo hacemos es por prudencia pero, a priori, nada impediría que se hiciera de este modo. Somos libres para comprar por 100 algo que vale 50 y, por tanto, de ponerle en cada acto jurídico a las fincas el valor que consideremos (respetando el valor de referencia y con la salvedad que motiva esta breve entrada de mi blog).
En consecuencia, no nos obsesionemos con cumplir con el VR en ciertas operaciones. Evidentemente, en una operación de compraventa de nuestra vivienda, garaje y trastero mas vale respetarlo porque no es el tipo de inversión en la que el VR puede dar el juego que estamos comentando.
Y mucho cuidado porque en algunos casos compensa, en otros no y en otros … miren aquí. Así que como decía alguien en Twitter:“Cuidado con poner en la escritura de herencia/donación un valor superior al de referencia catastral, para evitar ganancia patrimonial en IRPF en el futuro. La AEAT puede comprobar el valor de adquisición”.
¿Pierdo la desgravación por vivienda habitual si hago una nueva hipoteca?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Leí un tuit el otro día en el que alguien comentaba que un Notario había estado muy acertado porque había salvado a su cliente de firmar una hipoteca que le haría perder la desgravación por vivienda a la que tenía derecho, pero hubo una contestación a ese tuit en la que se dijo que el compañero se equivocaba y que el derecho a la desgravación no estaba vinculado a la forma de pago o financiación de la vivienda.
Yo me quedé pensando, o sea que si yo me hubiera comprado mi primera vivienda en el año 99 a tocateja sin hipoteca, ¿también habría tenido derecho a la desgravación?, y luego cuando me compré la segunda en 2006 e igualé varios años después lo pagado por la primera, ¿también hubiera tenido derecho aunque tampoco hubiera hecho hipoteca?
“Cantidades invertidas con derecho a deducción (base de la deducción).
Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
Cuando la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos. En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación”.
Parece que en la compra de vivienda habitual te podías deducir 9.040 Euros en el año de la compra y si has comprado con préstamo hipotecario hasta un máximo de 9.040 Euros anuales. Una vez o todos los años, that`s the question.
O sea que tenía más razón el Notario en cuestión, que quien dijo que el Notario no tenía razón. El Notario aconsejó bien, “si hace usted una nueva hipoteca y cancela la anterior no podrá seguir aplicándose la desgravación”. Si fuera una ampliación de la hipoteca originaria, entiendo que habría dos tramos: uno con derecho y otro sin.
Unos días después, alguien me ha preguntado qué pasa si el que se aplica la desgravación, está casado en gananciales y aporta la vivienda hipotecada a la sociedad de gananciales.
¿Puede “fragmentarse” el impuesto y pagar dos TPO y otro IVA con renuncia a la exención e inversión del sujeto pasivo?
Esta interesante cuestión me la planteaba @HadaTrendy una amiga tuitera.
Estamos hablando de dos vendedores que lo fueron que ya no son sujetos pasivos del IVA y de uno que sí lo es.
A priori podría pensar que sí, que ¿por qué no? pero al margen del argumento fundamental de que nunca se me ha planteado el caso, alegaría para descartarlo el artículo 20. Uno 22 A) de la Ley del IVA que no habla de partes o porciones indivisas de edificaciones ….. pero es un argumento más bien pobre, ¿no?
“22.º A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”.
Tu y yo podemos tener un local en común donde uno puede ejercer su profesión y el otro trabajar por cuenta ajena, sin ser empresario ni arrendar su parte al otro titular.
La posterior transmisión del inmueble, por lo que hace a la parte del profesional que desarrolla su actividad en el local estaría exenta de IVA y podría ser renunciable y la parte del que trabaja por cuenta ajena iría por TPO, ya que no es empresario o profesional, por lo que sería un simple particular que transmite su cuota indivisa.
En las consultas no vinculantes se trata una cuestión similar, en concreto, la incidencia que tendría el régimen económico matrimonial en dicha transmisión.
Tuvimos un caso similar hace años. Era una vivienda de obra nueva arrendada por más de dos años sin opción de compra. Compraba la mitad el arrendatario y la otra mitad alguién que no lo era. Dejando de lado que oliera a “pase” entre los adquirentes, lo cierto es que la parte del arrendatario iría por IVA y la parte del no arrendatario, al haber estado arrendada por más de dos años la edificación, iría por TPO“.
La cerveza en este caso tendremos que compartirla la proponente de la interesante cuestión y quien verdaderamente la resuelve. Yo me quedo con la parte del redactor.
Con esta FAQ ya publicada llega una nueva Consulta que nos envía, vía Twitter, mi compañero Sergio Mocholí quien nos dice:
“La Consulta DGT V2335-18, de 20 de agosto, también dice que sí se puede “fragmentar” el impuesto y pagar por uno IVA con renuncia a la exención y por los otros TPO“.
¿Puedo pagar el Impuesto de Sucesiones con el dinero que heredo?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Tenemos que pagar una cifra importante por el Impuesto de Sucesiones de una herencia en Madrid y queremos hacerlo con cargo al dinero que heredamos. Tenemos preparada nuestra autoliquidación y cuando vamos al Banconos remite a su “negociado” de testamentarías y nos pone limitaciones como si fuera algo inusual que requiera especial estudio o que tendríamos que haber hecho a través de ellos. ¿Se puede pagar con cargo al dinero de la herencia?“.
Como puede verse en este y en este otro enlace, sí que se puede hacer:
ENLACE 1: “Si entre los bienes que integran la herencia existe dinero depositado en entidades bancarias, los herederos pueden pagar el impuesto sobre sucesiones con cargo a esos fondos.
La ley permite que, antes de liquidar el Impuesto sobre Sucesiones, las entidades bancarias autoricen la salida de fondos que integran una herencia con la finalidad exclusiva de pagar el Impuesto sobre Sucesiones”.
ENLACE 2: “Así, si los herederos han optado por autoliquidar el impuesto, una vez determinada la cantidad a pagar podrán dirigirse a la entidad financiera donde estuviese depositado el dinero del fallecido y realizar directamente el pago del impuesto con cargo a esa cuenta, siempre y cuando la entidad depositaria fuese una de las entidades colaboradoras para recibir el pago.
Si la entidad depositaria no fuese colaboradora, emitirá un cheque nominativo a favor de la Comunidad de Madrid por el importe exacto de la deuda tributaria y los interesados procederán a abonar la deuda en cualquiera de las entidades colaboradoras (deberán adjuntar la carta de pago del modelo 650).
Si los interesados han optado por solicitar liquidación administrativa, una vez que la Administración les notifique la deuda tributaria podrán dirigirse a la entidad financiera donde estuviese depositado el dinero del fallecido y proceder de igual forma que para el supuesto de autoliquidación (en este caso deberá presentarse la carta de pago que la Administración notifica a los interesados)”.
Yo entiendo que si la entidad es colaboradora tiene que pagar el Impuesto y no tiene más opciones. Si no lo es, la entidad tendrá que preparar un cheque (cuidado con las comisiones) y ustedes tendrán que llevarlo a ingresar a una entidad colaboradora. ¡Que manía tienen algunos de no explicar bien las cosas mareando a la gente para que pase por su aro¡ Si no lo sabes, pues dices que lo tienes que mirar y si lo sabes pues respondes y lo haces. En otras CCAA como la valenciana, si que hay un impreso específicoque se lleva a la entidad una vez pasado por Hacienda para que la entidad efectúe el pago, pero ojo que he tenido un caso reciente en el que tras tener preparado el impreso 740, le han dicho a mi cliente en Hacienda que cuando se pagaba con dinero del difunto en entidad colaboradora no era necesario ese trámite y que se podía pagar el 650 directamente. No tiene mucho sentido y no sé de dónde sale exactamente esa distinción, pero lo cierto es que me ha sucedido y conviene preguntar al Banco si ese es nuestro caso para no dar tumbos y vueltas innecesariamente.
“Después de tres intentonas directamente les apercibimos con denunciarles. Finalmente han comprobado que todo está correcto y lo han gestionado contra la cuenta de la fallecida y sin cobrarnos nada. Pues eso, que hay que ponerse burro para que te hagan caso“.
Por último:
Art. 8.1. a), 2º párrafo de la propia Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: “A estos efectos no se considerará entrega de metálico o de valores depositados, ni devolución de garantías, el libramiento de cheques bancarios con cargo a los depósitos, garantías o al resultado de la venta de los valores que sea necesario, que tenga como exclusivo fin el pago del propio Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que grave la transmisión “mortis causa”, siempre que el cheque sea expedido a nombre de la Administración acreedora del impuesto” ¡Equilicuá¡ Gracias a M. Javier Pérez Araujo por su aportación.
Tengo pendiente estudiar Murcia y también el caso de las herencias de no residentes que tributan en Madrid. ¿Algún alma caritativa?
Cláusula de libre disposición de la herencia: Una fake new en toda regla
Es posible que por culpa de los informáticos que le montan la página a algún notario puede llegarse a creer que esto funciona.
Yo hasta lo he convertido en caso práctico para mis opositores. Vean:
Don Trinitario se presenta en la notaría porque ha visto en la tele que hay una cláusula que le llaman de libre disposición que evita que los herederos tenga que renunciar a la herencia porque no tengan dinero para pagar los impuestos porque recoge una fórmula que permite pagar con el dinero del difunto.
Seguro que el opositor, o puede que no porque no ve la tele ni lee periódicos, sabe de que va esto y puede orientar a Don Trinitario a fin de que cambie el testamento y o no lo haga y se gaste el dinero en un buen arroz en el Elías del Xinorlet.
Tras pensarlo, se permite al opositor que mire en internet de qué va todo esto.
Como puede verse en este post, siempre ha sido posible pagar con el dinero de la herencia, así que si Don Trinitario se empeña se puede usar la fórmula de mi compañero Vicente Martorell:
“Si quieren pagar con el dinero de las cuentas 10º.- Conforme al artículo 80-3 del Decreto 1629/1991 aprobatorio del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se solicita de la oficina gestora competente para la liquidación, que autorice a las entidades financieras para enajenar valores depositados en las mismas a nombre del causante y, con cargo a su importe, o al saldo a favor de aquél en cuentas de cualquier tipo, librar los correspondientes talones a nombre del Tesoro Público por el exacto importe de las citadas liquidaciones. Asimismo, conforme a la práctica imperante para las autoliquidaciones, se solicita de las entidades financieras que procedan a la transferencia directa a la Hacienda competente de la cuota resultante”.
Hágale caso al notario y no a cualquier presunto especialista porque, ¿sabía que el 99,99% de los testamentos en España los hacemos los notarios?
¿Puedo pagar el Impuesto de Sucesiones sin contar con los demás herederos?
En principio (solo en principio), pienso que se podría hacer una liquidación parcial del Impuesto, pero para ello el inventario y el avalúo tendría que ser también parcial (tan parcial como unilateralmente confeccionados y por tanto peligrosísimos).
Si alguien presenta a liquidar una herencia parcial entiendo que se le aceptaría la documentación (aunque no veo descabellado que se la rechacen si la someten a examen previo, se informa y el interesado recapacita), sin perjuicio de que luego se requiera (y se sancione) a los demás interesados en la herencia.
No obstante, no es nada aconsejable esta práctica, no ya por una eventual sanción sino porque esa liquidación parcial que suele estar fundada en desavenencias, no hará más que aumentarlas originando una problemática mucho mayor entre los herederos.
Lo que hay que hacer es conseguir el acuerdo para inventariar, valorar, repartir (si es posible y conviene) y pagar el impuesto.
¿Qué criterio de valoración se utiliza para determinar si existe un exceso de adjudicación?
Para determinar si en una herencia o en una disolución de condominio existe exceso de adjudicación, se tiene en cuenta el valor fijado por los herederos o comuneros que a su vez puede ser o no el valor fiscal mínimo que a su vez se fija en base al valor catastral.
El valor fiscal suele actuar como mínimo pero hay quien se arriesga a no respetarlo y hay muchos casos en que el valor escriturado es superior a ese valor fiscal (e incluso muchos casos en que es más que conveniente que lo sea por razón de los incrementos de patrimonio presentes (disolución) o futuros (herencia y posterior venta) en el IRPF).
En consecuencia, los excesos resultan de lo que, según valores fijados por los propios interesados, se percibe por encima de lo que se debería percibir conforme a los derechos que uno ostente en una herencia o en un condominio.
El exceso de adjudicación no tributa en ciertos casos:
2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:
(…)
B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”.
¿Qué significa lo que el TS ha dicho sobre el “impuesto de las hipotecas”?
Es bastante “fácil”.
El AJD tiene dos cuotas. La fija y la gradual.
En la letra b) de la Nota del Tribunal Supremo, se trata de la llamada cuota fija del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos. Esa cuota fija se satisface mediante el papel timbrado de uso exclusivo notarial (solo lo usamos los Notarios y es de uso obligatorio en nuestros documentos). Cuesta 15 céntimos por folio y nos lo proporciona la FNMT. Si tuviéramos una hipoteca de 40 folios con una copia de otros tantos, pues 80×0,15 Euros=12 Euros (que parece que ahora hay que repartir).
En la letra a) se trata de la cuota gradual. El tipo de gravamen aplicable en esa cuota, es diferente en cada Comunidad Autónoma. En Valencia, por ejemplo, es del 1,5% y se paga utilizando como base imponible la llamada total responsabilidad hipotecaria.
En una hipoteca de 75.000 Euros, en la Comunidad Valenciana, el impuesto puede ser de unos 900 Euros.
Lo que se discutía en el Tribunal Supremo es quién paga todo esto y se ha dicho que la cuota fija por mitad y la gradual el deudor o prestatario (como siempre ha ocurrido).
Es importante destacar, que hablamos de IMPUESTOS, no de gastos notariales.
¿Quién paga el impuesto de AJD en una extinción de condominio?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan (Artículo 29 del Texto Refundido).
¿Retención del 3% del precio de venta a personas jurídicas no residentes?
En principio, parecería que una persona jurídica quedaría fuera del ámbito de los sujetos obligados a declarar, pero si nos vamos al Artículo 5 de la Ley que regula el IRNR, vemos que los contribuyentes por este Impuesto son:
a) Las personas físicas y entidades no residentes en territorio español conforme al artículo 6 que obtengan rentas en él, salvo que sean contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
b) Las personas físicas que sean residentes en España por alguna de las circunstancias previstas en el artículo 9.4 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo.
c) Las entidades en régimen de atribución de rentas a que se refiere el artículo 38.
Además las instrucciones para cumplimentar el impreso 211 señalan: “Modelo a utilizar por los adquirentes, residentes o no residentes, tanto personas físicas como jurídicas, de bienes inmuebles situados en España a no residentes sin establecimiento permanente. Los adquirentes están obligados a retener e ingresar el porcentaje fijado legalmente, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, sobre la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que posteriormente corresponda pagar al no residente (Artículo 25.2 de la Ley del Impuesto y 14 de su Reglamento)”.
En conclusión, sí que habría retención si la entidad es no residente y no tiene establecimiento permanente (si lo tuviera, entraríamos en el ámbito del Impuesto de Sociedades).
En la materia puede leerse este artículo de Alejandro del Campo.
¿Tributa la consolidación de un usufructo en caso de renuncia a la herencia?
“Somos nudo propietarios de unos bienes heredados de mi madre, cuyo usufructo por herencia de mi madre era de nuestro padre. ¿Tenemos que declarar algo por razón de ese usufructo, dos hermanos que hemos renunciado a la herencia de nuestro padre?”
Sí. La circunstancia de que hayan renunciado a la herencia, no afecta a su condición de nudo propietarios de los bienes que usufructuaba su padre. Siguen siendo nudo propietarios y con su muerte, dueños en pleno dominio como consecuencia de la consolidación de usufructo y de la nuda propiedad.
“Estoy pagando la contribución (IBI) y yo ya vendí esas fincas rústicas”
Me lo consulta una Señora de bastante edad que se maneja con mucha soltura por la notaría a pesar de sus ochenta largos.
La cuestión sería bien fácil si tuviera copia de las escrituras en las que vendió (el vendedor suele conservar copia simple de las compraventas). No tiene ninguna.
Pues entonces, tal vez se puso la nota de vendidas en su propia escritura. No se puso. Ay… si se hubiera puesto.
¿Recuerda usted dónde firmó?, ¿en que año aproximadamente? No se acuerda.
Pues entonces no queda otra que pedir nota al registro, recuperar la información, obtener copias de las escrituras y presentar un escrito al Ayuntamiento solicitando que le dejen de girar esos recibos de fincas que no son suyas desde hace años. Luego tal vez le podremos reclamar a quién tenía que haber pagado.
“La herencia manda” (conflicto de competencia entre OOLL)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Puede que algunos piensen que para qué escribo un post sobre esto que parece no ofrecer ninguna duda, pero lo escribo porque nunca me había pasado y me ha sorprendido. Así puede que eche una mano a los que tampoco lo sepan y no se me olvida para otra ocasión.
Al presentar una escritura de herencia y declaración de obra para su inscripción, nos dicen “que lo hemos hecho mal” y la declaración de obra nueva se tenía que haber liquidado en la misma Liquidadora que la herencia porque “la herencia manda”.
Me lo cuenta el presentante y le digo que a mí me parece más lógico que cada cosa vaya a su sitio.
Acto seguido consulto a la gestoría que me da la clave que se encuentra en dos artículos del Reglamento del Impuesto de Sucesiones:
Art. 72. Unidad de competencia territorial.
En ningún caso se reconocerá la competencia territorial de más de una oficina para entender del mismo documento o declaración, aun cuando comprenda dos o más actos o contratos sujetos al Impuesto. La oficina competente conforme a las reglas del artículo 70 liquidará todos los actos y contratos a que el documento se refiera, incluso los sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Cuando se practiquen diversas liquidaciones, ya sean provisionales o definitivas, las segundas y ulteriores deberán efectuarse, precisamente, en la oficina que hubiese practicado la primera.
Los documentos o declaraciones relativos a extinción de usufructos, o los que tengan por objeto hacer constar el cumplimiento de condiciones, se presentarán en la misma oficina que hubiese conocido de los actos o documentos en que se constituyeron o establecieron.
Art. 73. Órganos competentes para su resolución.
Cuando la oficina donde se presente el documento o declaración se considere incompetente para liquidar, remitirá de oficio la documentación a la competente, notificando esta circunstancia y el acuerdo declarándose incompetente al presentador.
Si se suscitaren cuestiones de competencia, positivas o negativas, serán resueltas: a) Si se planteasen entre oficinas de una misma Comunidad Autónoma que tenga cedida la gestión del tributo, por el órgano competente de aquélla. b) (Derogado) c) Si se planteasen entre las Delegaciones de Hacienda de Madrid, Ceuta y Melilla, por la Dirección General de Gestión Tributaria del Ministerio de Economía y Hacienda.
Vale, pero si está claro, ¿por qué lo liquidan donde no es generando el conflicto? Pues me dijeron que: “nuestro criterio es liquidar cada acto en la oficina liquidadora competente, atendiendo a las reglas de competencia, y en el caso que se consideren incompetentes, deberán remitir de oficio la documentación a la competente”.
No me convenció la respuesta porque aunque hay reglas de competencia para cada hecho imponible de cada impuesto, aquí hay un regla de competencia que está por encima de otras y que las hace decaer. No tiene sentido aplicar ningún otro criterio generando que una Liquidadora tenga que declararse incompetente y mandar el asunto a otra.
Al margen está la cuestión del conflicto entre haciendas autonómicas. Supongo que tendrán que compensarse este tipo de situaciones. Yo te debo, tu me debes, saldo ….
“Voy a la firma de una compra venta siendo el comprador y me dicen en la notaría que los impuestos los tengo que tramitar yo. Me resulta extraño porque siempre me lo ha hecho en la notaría, ¿es optativo? ¿No lo hace la notaría por defecto con la tramitación telemática integral? Ellos si me hacen el tramite telemático del Registro de la Propiedad, ¿pero no me liquidan impuestos? ¿no va unida una cosa con la otra? Y si lo tengo que hacer yo, ¿dónde se hace? ¿en el registro del pueblo donde estén las fincas?”
Sí, es optativo para usted como cliente y para el Notario como tal.
No, no se hace por defecto. Presentar telemáticamente sí, pero liquidar e inscribir no.
No se puede hacer el trámite en el registro sin liquidar impuestos. Solo se puede presentar y eso es lo que parece que le han hecho.
No, no va unida, aunque podría ser que sí (si en la notaría se encargan de estas gestiones). Por supuesto, si le hacen, como servicio extraarancelario que es, se cobra. Conviene preguntar cuánto nos van a cobrar.
Se liquida en las Oficinas Liquidadoras dependientes de algunos Registros o directamente en Hacienda. En algunas CCAA en las que no hay OOLL siempre en Hacienda. Primero se paga en el Banco y luego a Hacienda o a la OL. Finalmente vaya al Registro.
Moraleja: No me extraña que luego la gente crea que somos carísimos. La confusión existente es considerable en mucha gente.
En el Impuesto de Sucesiones hay que tener en cuenta siempre una cosa (por encima de cualquier otra) muy importante: el valor que se le ponga a los inmuebles.
Cuando alguien muere no se paga incremento/ganancia patrimonial en renta por lo que el heredero recibe (es el único caso en que una transmisión no tributa en renta y se conoce como la “plusvalía del muerto”). Se pagará cuando luego en el futuro (más o menos cercano), el que heredó transmita la propiedad en vida (si es por muerte, repetimos la jugada). Llegados a ese momento es cuando tocará rendir cuentas por la ganancia o pérdida patrimonial que se haya podido generar y en ese momento es cuando habrá que tener esto bien presente.
Pongamos un ejemplo:
Matrimonio con hijos casado en gananciales. Fallece él y queda ella. Están pensando en pagar impuestos y no hacer escritura.
Calculamos que la casa familiar del difunto tiene un valor de mercado aproximado de 125.000 Euros y se le atribuye ese valor al liquidar sucesiones pagando lo que corresponda pagar por el impuesto. Cuando en el futuro fallezca la madre, los hijos volverán a repetir la jugada por la parte proporcional que a ella se le adjudicara o le correspondiera al fallecer su esposo (es decir, le darán el mismo valor proporcional a la parte heredada de la madre).
Meses después de la muerte de la madre, los hermanos venden la vivienda familiar por 130.000 Euros y entonces habrán tenido una ganancia patrimonial de 5.000 Euros por la que pagarán APROXIMADAMENTE un 25%.
Sin embargo, si ellos (con la madre viva) ahora pusieran un valor “fiscal” (un valor mínimo que puede ser mucho más bajo que el de mercado), por ejemplo, de 90.000 euros y cuando fallece la madre vuelven a poner lo mismo para su parte, cuando vendan luego (al poco o más adelante) por 130.000 Euros, habrán ganado 40.000 Euros y en vez de unos 1.250 Euros pagarían unos 10.000 Euros de impuesto.
Moraleja: Tienen que buscar el equilibrio entre poner ahora un valor próximo al de mercado sin pagar o pagando poco Impuesto de Sucesiones y evitando, al mismo tiempo, que en el futuro les peguen un meneo grande en el IRPF.
Ese el quid (o truco) de la cuestión. Consulte usted a su abogado (o a su Notario .. si es que este se deja).
Alegaciones a liquidación complementaria practicada por no inclusión de vivienda no habitual en el cómputo del ajuar doméstico
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Estaban muy forzadas (y no se han admitido) lo sé, pero que creo que el Supremo y el TEAC no han efectuado una completa delimitación de lo que sí y lo que no hay que computar, así que hay que tantear y seguir intentándolo.
SERVICIO DE GESTIÓN TRIBUTARIA: SECCIÓN DE SUCESIONES Y DONACIONES
Referencia del expediente (RUE): SUCYDON
NÚMERO DE DOCUMENTO: B11
DOÑA xxx, vecina de xxxx, con domicilio en xxx y titular del DNI/NIF xxx actuando en su propio nombre y derecho,
EXPONE:
Que habiendo recibido en fecha xxxComunicación de Inicio/Notificación del Trámite de Alegaciones Modelo B11 en relación con el expediente arriba referenciado, y comunicación de puesta de manifiesto del mismo para su consulta, formulación de alegaciones y aportación de documentos, justificantes y pruebas que considere oportunas para la defensa de mis derechos, deseo poner de manifiesto:
Mi disconformidad con la propuesta de liquidación provisional practicada por los siguientes motivos:
Las Sentencias del TS y las Resoluciones del TEAC que son citadas en la Comunicación de Inicio (Notificación del Trámite de Alegaciones) correspondiente al RUE SUCYDON xxx y a la escritura de herencia de DOÑA xxx autorizada por Don xxxx, Notario de xxx, el día xxx, con el número xxxde protocolo,no establecen una delimitación de los bienes o derechos que conforman la parte de la herencia que se ha de computar a efectos del cálculo del ajuar doméstico, limitándose a excluir algunos bienes a efectos de dicho calculo, siendo por tanto la Oficina Liquidadora de xxxx la que procede, en una libre interpretación de la realidad social teóricamente basada en esas sentencias y resoluciones, a efectuar esa delimitación exclusivamente positiva y amplísima sin formulación de declaración alguna en cuanto a una posible delimitación negativa de los bienes excluidos del concepto de ajuar doméstico más allá de aquellos concretos que el TS y el TEAC sí que han claramente excluido en sus resoluciones.
En el caso objeto de alegación la Oficina Liquidadora atribuye a la vivienda de la causante sita en xxx la consideración de segunda residencia o de bien inmueble urbano afecto al uso personal, dando por hecho que cualquier vivienda que no constituya la habitual de una persona constituye segunda residencia (pudiendo por tanto una persona tener una, varias o muchas “segundas residencias”) cuando esa segunda residencia podría encontrarse completamente vacía, sin uso alguno, sin alquilar y no vinculada a una actividad y, por tanto, sin contener ajuar doméstico afecto al uso personal de su propietario que hubiera de computarse a efectos del Impuesto de Sucesiones, como si usarla, alquilarla, vincularla o tenerla vacía o llena constituyera una obligación de su propietario.
La causante de esta herencia era una Señora viuda desde hace 18 años, nacida en 1925 (fallecida, por tanto, a los 95 años de edad) que compró con su difunto esposo la vivienda en el año 1974 con lo que tan perfectamente podría tenerla afecta a su uso personal y con su ajuar doméstico más o menos amplio como completamente vacia o en desuso y sin ninguna clase de afección personal al tiempo de su muerte o en sus últimos años de vida constituyendo esta segunda opción otra realidad social que la Oficina Liquidadora desconoce en su interpretación negando así que pueda existir y recurriendo a la vía de una presunción de realidad social unívoca sin más argumento que la mera titularidad dominical de los inmuebles lo que, al parecer, per se, les atribuye la condición de afectos a un uso personal condición que solo es predicable respecto de la vivienda habitual cuyo concepto esta suficientemente fijado por la normativa fiscal.
No corresponde al amparo de las resoluciones que se citan ampliar el ajuar doméstico en base a una delimitación que las mismas no hacen y en base a una realidad social que se presume y que podría ser una realidad absolutamente contraria a la presumida y que, en este caso, es la que corresponde considerar, por lo que la que suscribepone de manifiesto la improcedencia de la propuesta de liquidación cuya anulación, en consecuencia, se solicita.
Fecha: xxx
Firma: xxx
En la complementaria los argumentos utilizados (literal) fueron los siguientes
ACTUACIONES REALIZADAS Y MOTIVACIÓN: De acuerdo con el artículo 15 de la Ley del Impuesto, el ajuar doméstico formará parte de la masa hereditaria y se valorará en el 3 por 100 del impone del caudal relicto del causante, salvo que los interesados asignen a este ajuar un valor superior o prueben fehacientemente su inexistencia o que su valor es inferior al que resulte de la aplicación del referido porcentaje. La reciente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, recogida en las sentencias 1619/2020, de 10-3-2020, 956/2020, de 19-52020, y 1094/2020, de 19-5-2020, y la doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central, manifestada en resoluciones 7468/2016, de 14-7-2020 y 3521/2017, de 30-9-2020, delimita el alcance del ajuar doméstico en el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante ISD), distinguiendo entre lo que son bienes comprensivos del ajuar doméstico:
1) Bienes comprensivos del ajuar doméstico: Con arreglo a la citada jurisprudencia y doctrina económico-administrativa, y partiendo de las distintas definiciones normativas del ajuar doméstico (el 1.321 CC, en relación con el artículo 4, apartado Cuatro, de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, interpretados ambos en relación con sus preceptos concordantes, conforme a la realidad social, en un sentido actual) se puede nacer una delimitación positiva y negativa del ajuar doméstico en el ámbito del ISD:
1.1) Delimitación positiva: El ajuar doméstico está constituido por bienes con las siguientes características:
son muebles, enseres, útiles, efectos personales y del hogar, utensilios domésticos y ropas de uso común.
adscritos a la satisfacción de necesidades personales del núcleo doméstico.
son bienes corporales, no incorporales.
que no produzcan rentas, – que por su entidad no se trate de bienes de consideración independiente.
2.1) Bienes susceptibles de generar o tener asociado ajuar doméstico: Son los bienes que, por su naturaleza y uso personal, son susceptibles de tener asociados, muebles, enseres, útiles, .efectos personales y del hogar, utensilios domésticos y ropas de uso común. Y tales bienes que claramente pueden generar ajuar doméstico son:
a) La vivienda habitual.
b) Los inmuebles urbanos afectos al uso personal (segundas residencias y otros no destinados al alquiler o a una actividad económica).
c) Las instalaciones desmontables de uso personal (no destinados al alquiler o a una actividad económica).
d) Los inmuebles rústicos de uso personal (huertos para consumo familiar y otros inmuebles rústicos que no generen rentas del capital inmobiliario o rentas de la actividad económica), en tanto que tienen asociados útiles, aperos y herramientas de trabajo.
e) Los vehículos, embarcaciones y aeronaves y semovientes (por ejemplo, caballos de monta) de uso personal, en tanto puedan tener asociados elementos, como arreos, complementos, muebles y útiles.
El sujeto pasivo presentó autoliquidación por el impuesto devengado. El articulo 88 del Reglamento del Impuesto, en cuanto a la tramitación de autoliquidaciones señala que se procederá por la oficina gestora a! examen y calificación de los hechos imponibles consignados en los documentos para girar las liquidaciones complementarias que procedan, entre otros casos, como consecuencia de errores materiales o de calificación, o por la existencia de hechos imponibles no autoliquidados por los interesados, así como las que tengan su origen en la comprobación de valores, en la adición de bienes o del ajuar doméstico o en el descubrimiento de nuevos bienes del causante.
El escueto final es: No se han tenido en cuenta las alegaciones presentadas.
Alegaciones y recurso de reposición a propuesta de sanción por presentación extemporánea de una autoliquidación que no fue aceptada
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un puñetero dígito erróneo (por no decir la otra palabra que empieza por PU) en los impresos de liquidación de unas macro escrituras ocasionan todo este lío estando en plena pandemia del COVID-19. Por mucho que uno ponga los cinco sentidos y practiquela teoría de la minimización del errorestas cosas pasan, siempre pasarán y lo peor es que tiran por tierra un extraordinario trabajo previo que hace dudar a tus clientes de que lo hayas hecho bien. En fin .. veremos a ver qué pasa ahora. Espero que haya sentido común y lógica.
Yo, Don XXX, con DNI/NIF xx y domicilio en xxxxx, en relación con elEXPEDIENTE DE GESTIÓN NÚMERO xxx – EXPEDIENTE SANCIONADOR xxx, hago constar que con fechaxxx he recibido notificación de la propuesta de resolución y comunicación del trámite de audiencia del expediente sancionador de referencia a fin de poder consultar el mismo, formular las alegaciones que estime convenientes y presentar los documentos, justificantes o pruebas que convengan a mi derecho.
No estando de acuerdo con la propuesta de sanción comunicada, MANIFIESTO QUE:
La falta de presentación en plazo (no solo sin que se produzca un perjuicio económico para la Hacienda Pública pues esta ha cobrado por duplicado por un mismo hecho imponible al no haberse aun presentado la solicitud de ingreso indebido) de la autoliquidación abonada fue debida a quefue rechazada en el momento de su presentación por una funcionaria de la Oficina Liquidadora de xxx que advirtió que existía un error en un solo dígito del número de protocolo (un error justificable en cualquier circunstancia y toda vez, en este concreto caso, que parte de los interesados en el documento a liquidar había otorgado ante el mismo Notario otra escritura el mismo día con el número de protocolo inmediatamente anterior que fue confundido con el que se liquidaba).
A pesar de que se hizo intento por el presentante,Don XXX (quien se puso en contacto con la notaríade xxx que había confeccionado los impresos y hasta con laDelegación de Hacienda en xxx) de solucionar el problema, la funcionariainflexiblemente (teniendo en cuenta la situación de pandemia mundial que vivíamos y vivimos), no aceptó no ya corregir ella misma el documento sino que la corrección fuera efectuada por mi citado representante.
Ante tal circunstancia mi citado presentante,acudió de nuevo a la notaría de xxx y allí, con el máximo cuidado, corrigieron el número erróneo siendo tras la corrección prácticamente indetectable el error cometido y regresando el presentador posteriormente a laOficina Liquidadora dexxx donde obtuvo la misma respuesta:no se aceptaba el documento corregido, aunque curiosamente, no se descartaba que en la capital sí pudiera tener solución el asunto.
La tajante negativa de la funcionaria, en unasituación extraordinaria y con una cantidad de dinero irrisoria, no dejó más solución que completar de nuevo los impresos y efectuar de nuevo el pago de la cantidad de3,06 Euros. Efectuado el pago, el mismo presentador regresó desde xxx por tercera vez arriesgándose a una sanción dadas las restricciones existentes en la movilidad a laOficina Liquidadora de xxx a presentar el documento que ya sí pudo efectuar sin que posteriormente se haya efectuado reclamación del ingreso indebido razón por la que sin duda se ha hecho necesaria la presentación de estas alegaciones y la previa propuesta de sanción.
A los oportunos efectos se hacen constar los datos de la liquidación que sí fue aceptada y que constituye carta de pago de la cuota devengada por el Impuesto de Donaciones por razón de la escritura en cuestión y en cuanto a la donación que me fue efectuada por mi madre. Estando esta pagada, es perfectamente relacionable con el documento a liquidar y liquidado posteriormente.
Número de serie de Autoliquidación:
Número de serie de la Declaración:
Una sanción de 150 Euros por no presentar un impreso pagado y que se vuelve a pagar respecto del que no se cursó ingreso indebido no puede constituir la causa de una sanción para el contribuyente que ha cumplido con su obligación de pago, siendode justicia, que reclamo, la anulación de la sanción propuesta.
En xxx a xxxx.
Firmado: xxx.
Lo mismo pero respecto de quien efectuó la presentación por su hermano y por otros dos hermanos más a quienes hubo que preparar su respectiva alegación
Yo, Don XXX, con DNI/NIF xxx y domicilio en xxx, en relación con elEXPEDIENTE DE GESTIÓN NÚMERO xxx – EXPEDIENTE SANCIONADOR xxx hago constar que con fechaxxx he recibido notificación de la propuesta de resolución y comunicación del trámite de audiencia del expediente sancionador de referencia a fin de poder consultar el mismo, formular las alegaciones que estime convenientes y presentar los documentos, justificantes o pruebas que convengan a mi derecho.
No estando de acuerdo con la propuesta de sanción comunicada, MANIFIESTO QUE:
La falta de presentación en plazo (no solo sin que se produzca un perjuicio económico para la Hacienda Pública pues esta ha cobrado por duplicado por un mismo hecho imponible al no haberse aun presentado la solicitud de ingreso indebido) de la autoliquidación abonada fue debida a quefue rechazada en el momento de su presentación por una funcionaria de la Oficina Liquidadora de xxx que advirtióque existía un error en un solo dígito del número de protocolo (un error justificable en cualquier circunstancia y toda vez, en este concreto caso, que parte de los interesados en el documento a liquidar había otorgado ante el mismo Notario otra escritura el mismo día con el número de protocolo inmediatamente anterior que fue confundido con el que se liquidaba).
A pesar de que hice intento (y me puse en contacto con la notaríade xxx que había confeccionado los impresos y hasta con laDelegación de Hacienda en xxx) de solucionar el problema, la funcionariainflexiblemente (teniendo en cuenta lasituación de pandemia mundial que vivíamos y vivimos), no aceptó no ya corregir ella misma el documento sino que la corrección fuera efectuada por mi mismo.
Ante tal circunstancia, acudí de nuevo a la notaría de xxx y allí, con el máximo cuidado, corrigieron el número erróneo siendo tras la corrección prácticamente indetectable el error cometido y regresando posteriormente a laOficina Liquidadora de xxx donde obtuve la misma respuesta:no se aceptaba el documento corregido, aunque curiosamente, no se descartaba que en la capital sí pudiera tener solución el asunto.
La tajante negativa de la funcionaria, en unasituación extraordinaria y con una pequeña cantidad de dinero, no dejó más solución que completar de nuevo los impresos y efectuar de nuevo el pago de la cantidad de30,03 Euros. Efectuado el pago, regresé desdexxx por tercera vez arriesgándose a una sanción dadas las restricciones existentes en la movilidad a laOficina Liquidadora de xxxx a presentar el documento que ya sí pude efectuar sin que posteriormente se haya efectuado reclamación del ingreso indebido razón por la que sin duda se ha hecho necesaria la presentación de estas alegaciones y la previa propuesta de sanción.
A los oportunos efectos se hacen constar los datos de la liquidación que sí fue aceptada y que constituye carta de pago de la cuota devengada por elImpuesto de Donaciones por razón de la escritura en cuestión y en cuanto a la donación que me fue efectuada por mi madre. Estando esta pagada, es perfectamente relacionable con el documento a liquidar y liquidado posteriormente.
Número de serie de Autoliquidación:
Número de serie de la Declaración:
Una sanción de 150 Euros por no presentar un impreso pagado y que se vuelve a pagar respecto del que no se cursó ingreso indebido no puede constituir la causa de una sanción para el contribuyente que ha cumplido con su obligación de pago,siendo de justicia, que reclamo, la anulación de la sanción propuesta.
En xxx a xxx.
Firmado: xxx.
No sirvió de nada
Así que tuvimos que ir a la devolución del ingreso indebido y al recurso de reposición. Aquí están …
DEVOLUCIÓN DE INGRESO INDEBIDO. AGENCIA TRIBUTARIA DE XXX. SERVICIO DE GESTIÓN TRIBUTARIA. DIRECCIÓN.
XXX, con NIF XXX y domicilio en XXX, solicita la DEVOLUCIÓN DE INGRESO INDEBIDO siguiente:
Con fecha XXX se procedió a la autoliquidación e ingreso de XXX€, derivado de la donación formalizada ante el Notario XXX. Sin embargo, la declaración no pudo ser objeto de presentación ante el órgano competente de la CA debido a un defecto en su formalización.
Por lo que, para subsanar el defecto incurrido se procedió a realizar un nuevo ingreso y, ya sí, a presentar la declaración, todo ello dentro del plazo.
Como prueba de los hechos descritos anteriormente, se aportan las siguientes autoliquidaciones e ingresos, en las que se puede apreciar la identidad de todos los elementos, y por tanto, se puede concluir que, lo que se ha producido es la presentación de una declaración completa, dentro del plazo de presentación, y un doble pago:
Doc. 1 : Autoliquidación Mod. 651 I Número de Serie XXXX, en la que se puede apreciar el sello de la entidad bancaria.
Doc. 2: Ingreso derivado de la autoliquidación anterior, mediante adeudo en cuenta.
Doc. 3: Autoliquidación Mod. 651 I Número de Serie XXXXX, en la que se puede apreciar el sello de la entidad bancaria, y también, el sello de presentación ante el órgano competente de las CA.
Doc. 4: Ingreso derivado de la autoliquidación anterior, mediante entrega en efectivo.
Así, solicito que, atendiendo a los hechos expuestos y medios de prueba aportados, se estime favorablemente la presente solicitud, y, proceda a la devolución del ingreso duplicado incurrido, identificado en el documento 1 y 2 referidos anteriormente.
El CCC identificativo de la cuenta bancaria de mi titularidad en la que solicito se reintegre la devolución solicitada es el siguiente: XXX.
En XXX, a XXX.
Fdo. XXX.
RECURSO DE REPOSICIÓN ANTE LA AGENCIA TRIBUTARIA DE XXX. SERVICIO DE GESTIÓN TRIBUTARIA. DIRECCIÓN.
XXX, con NIF XXX y domicilio en XXX, manifiesta que:
Ha recibido ACUERDO DE IMPOSICIÓN DE SANCIÓN TRIBUTARIA, identificado con el Expediente Sancionador: ISN XXX, resultando un importe reducido a ingresar de 150€, del que se aporta copia.
Mediante el presente, interpone RECURSO DE REPOSICIÓN frente al acuerdo mencionado en base a las siguientes alegaciones:
La sanción impuesta tiene por causa la falta de presentación de una declaración tributaria, de la que, sin embargo, si se autoliquidó e ingresó el importe correspondiente.
Dicha falta de presentación se debió a la inclusión de un error en la formalización de la declaración. Por lo que, para subsanar el defecto incurrido se procedió a realizar un nuevo ingreso y, ya sí, a presentar la declaración, todo ello dentro del plazo. Por lo que, no es que no se ha incurrido en la infracción objeto de sanción, consistente en la falta de presentación de autoliquidación o declaración, sino que se ha procedido a la presentación correcta de la declaración, y, a la realización de un doble ingreso, del que me reservo el derecho de instar la devolución del ingreso indebido por duplicado.
En este sentido, el instructor del procedimiento destaca en el párrafo segundo de la motivación: “Así mismo, indicarle al sujeto pasivo que en su escrito de alegaciones no aporta la autoliquidación requerida mediante el procedimiento sancionador, para poder constatar que se trata del mismo hecho imponible que la autoliquidación que consta como presentada en el expediente XXX”
Por ello, atendiendo a las indicaciones del instructor, y como prueba de los hechos descritos anteriormente, se aportan las siguientes autoliquidaciones e ingresos, en las que se puede apreciar la identidad de todos los elementos, y por tanto, se puede concluir que, no sólo no se ha cometido la infracción de falta de presentación de autoliquidación o declaración del art. 198.1 de la LGT, sino que, lo que se ha producido es la presentación de una declaración completa, dentro del plazo de presentación, y un doble pago:
Doc. 1 : Autoliquidación Mod. 651 I Número de Serie XXX, en la que se puede apreciar el sello de la entidad bancaria.
Doc. 2: Ingreso derivado de la autoliquidación anterior, mediante adeudo en cuenta.
Doc. 3: Autoliquidación Mod. 651 I Número de Serie XXX, en la que se puede apreciar el sello de la entidad bancaria, y también, el sello de presentación ante el órgano competente de la CA.
Doc. 4: Ingreso derivado de la autoliquidación anterior, mediante entrega en efectivo.
Así, solicito que, atendiendo a los hechos expuestos y medios de prueba aportados, se estime favorablemente el presente recurso, y proceda a la anulación del acto impugnado.
Avales a favor de Hacienda sin intervención notarial
La AEAT admite aval de alguna o algunas entidades y no pide que esté intervenido notarialmente, ¿ha cambiado algo en la fuerza ejecutiva de documentos públicos?
Base imponible en la disolución de condominio cuando el bien se encuentra hipotecado
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me encuentro con un título previo en el que el bien objeto de disolución de condominio fue hipotecado en garantía de un préstamo de 86.000 Euros del que quedaban por pagar hasta justo antes de firmar la escritura 68.000 Euros y digo hasta justo antes porque en el número previo de protocolo la hipoteca se cancela “con cargo a cuenta de los deudores”. Un poco después se da un valor al inmueble de 94.000 Euros y un valor neto descontad0 lo pendiente de la hipoteca de 26.000 Euros. Cuando llega el momento de disolver, el comunero que se queda con el inmueble (son dos) paga al otro 13.000 Euros y quedan en paz. ¿Cuál es la base imponible en AJD aplicando la reciente doctrina del TS?
a) 94.000 Euros.
b) 47.000 Euros.
c) 26.000 Euros.
d) 13.000 Euros.
Y ya de paso, ¿cuál es la base para minutar la escritura?
Carta de pago de precio aplazado: ¿escritura o documento privado?
“Venta con precio aplazado sin condición resolutoria. En un mes se termina de pagar. ¿Presenta algún riesgo fiscal otorgar una escritura de carta de pago?“
El caso es que el comprador me pregunta si firma o no firma algo y yo le digo que estas cartas de pago no suelen firmarse en notaría y que sería suficiente con que tenga los justificantes del pago o con que hagan un documento privado. “No debe pagar”, me dice un compañero, “pero mira la barbaridad que dijo el TSJ de Madrid”.
Para completa seguridad y menor gasto aconsejé un documento privado de carta de pago y que lo pasarán por la Oficina Liquidadora para liquidar como exento.
Competencia territorial para la liquidación de una compraventa de participaciones sociales
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Casi todos los días se aprende algo. En esta ocasión dudaba yo sobre la competencia territorial para la liquidación de una compraventa de participaciones sociales. Lo cierto es que mi criterio ha sido “siempre” el del domicilio fiscal de la sociedad, pero la maldita Ficha Resumen de Murciaque no permite liquidar a través de SIGNO mas que unas pocas cosas, me hizo contactar con Serfides para liquidarla a través de ellos. Ellos me dieron respuesta al asunto.
Artículo 103 del RITO y AJD. Reglas de competencia territorial
1. La presentación de las declaraciones-liquidaciones, de los documentos y, en su caso, de las declaraciones sustitutivas de los documentos, se hará ateniéndose a las siguientes reglas de competencia territorial y por el orden de preferencia que resulta, siguiendo la propia enumeración de las mismas.
A) Siempre que el documento comprenda algún concepto sujeto a la cuota gradual del gravamen de Actos jurídicos Documentados, a que se refiere el artículo 72 de este Reglamento, será competente la oficina en cuya circunscripción radique el Registro en el que debería procederse a la inscripción o anotación de los bienes o actos de mayor valor según las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
B) Si no fuese aplicable la regla anterior, cuando el acto o documento se refiera a operaciones societarias será oficina competente aquella en cuya circunscripción radique el domicilio fiscal de la entidad.
Pero, no es una operación societaria.
C) En defecto de aplicación de las reglas anteriores, como consecuencia de que el acto o documento no motive liquidación ni por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados a que se refiere el artículo 72 de este Reglamento, ni tampoco por la modalidad de «operaciones societarias», la oficina competente se determinará aplicando las reglas que figuran a continuación en función de la naturaleza del acto o contrato documentado y de los bienes a que se refiera:
1.ª Cuando el acto o documento comprenda exclusivamente transmisiones y arrendamientos de bienes inmuebles, constitución y cesión de derechos reales, incluso de garantía, sobre los mismos, será oficina competente la correspondiente al territorio en el que radiquen los inmuebles. En el caso de referirse a varios inmuebles, sitos en diferentes lugares, será competente la oficina en cuya circunscripción radiquen los inmuebles de mayor valor según las normas del Impuesto sobre el Patrimonio.
2.ª Cuando comprenda exclusivamente la constitución de hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento o se refiera a buques o aeronaves, será competente la oficina en cuya circunscripción radique el Registro Mercantil o de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento en que tales actos hayan de ser inscritos. En caso de referirse a varios bienes y derechos inscribibles en Registros diferentes se presentará donde deban inscribirse los de mayor valor, aplicando las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
3.ª Cuando comprenda exclusivamente transmisiones de bienes muebles, semovientes o créditos, así como la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, en la correspondiente al territorio donde el adquirente tenga su residencia habitual si es persona física o su domicilio fiscal si es persona jurídica y si existiesen diversos adquirentes con distinta residencia o domicilio, donde tenga el adquirente de bienes y derechos de mayor valor, según las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
Pero, las participaciones sociales no son bienes muebles.
4.ª Cuando el acto o documento se refiera exclusivamente a transmisiones de valores, se presentará en la oficina correspondiente al territorio donde se formalice la operación.
Pero, las participaciones sociales no son valores (artículo 92 de la LSC).
5.ª Cuando se refiera exclusivamente a la constitución de préstamos simples, fianzas, arrendamientos no inmobiliarios y pensiones, en la correspondiente al territorio en la que el sujeto pasivo tenga su residencia habitual o domicilio fiscal, según se trate de persona física o jurídica.
6.ª Cuando se trate de documentos relativos exclusivamente a concesiones administrativas de bienes, en la correspondiente al territorio donde éstos radiquen, y en la de explotación de servicios en el territorio donde el concesionario tenga su residencia habitual o domicilio fiscal, según se trate de persona física o jurídica. Estas mismas reglas serán aplicables cuando se trate de actos y negocios administrativos que tributen por equiparación a las concesiones administrativas.
7.ª Cuando se trate de anotaciones preventivas de embargo, en la correspondiente al lugar de expedición.
8.ª Cuando por la diversa naturaleza de los bienes o de los actos o contratos, resultase aplicable más de una regla de las siete enumeradas anteriormente, prevalecerá la competencia de la oficina correspondiente al acto o contrato de mayor valor, considerando como valor del acto o contrato a estos efectos el que, respectivamente, corresponda, aplicando las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio, según los diversos casos, a los bienes inmuebles, a las garantías o bienes inscribibles en los Registros a que se refiere la regla 2.ª, a los bienes transmitidos y derechos constituidos, o a los valores adquiridos.
D) Cuando la competencia no pueda resolverse conforme a las reglas de los párrafos A), B)y C) anteriores, se determinará por el lugar del otorgamiento del correspondiente documento.
Entonces, ¿hemos llegado a la conclusión?
Sí, es el lugar del otorgamiento. Es decir, compete a mi OL y lo puedo hacer por SIGNO.
2.Cuando la regla establecida para fijar la competencia territorial remita a la oficina correspondiente a la residencia habitual, para la determinación de ésta se estará a lo dispuesto en el artículo 7 de este Reglamento.
Compraventa de terreno urbanizado afecto a la actividad de una sociedad aunque adquirido por dación en pago
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.¡
“Hemos comprado un terreno urbanizado en * a una sociedad que lo adquirió mediante dación en pago. Según notaría tenemos que liquidar ITPO al 7%. Revisando la legislación no encuentro el motivo por el que pagamos ITPO, en lugar de IVA. El art.20.a) de la Ley del IVA dice que los terrenos urbanizados no están exentos de IVA. Puede considerarse un segunda transmisión conforme al art.22.a) de Ley de IVA: “Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados”, pero según el art.6.3.a) de la ley de IVA indica que no se considera edificación urbanizar terrenos”.
Estoy de acuerdo con usted. Pinta a que eso paga IVA+AJD (que se paga cuando hay IVA). Hace poco he tenido unas ventas que parecen similares a la que me cuenta usted y la SL vendedora (y me decían que lo decía su asesor) decía que no era con IVA. Al final se vendió con IVA.
Solo me queda una duda … ¿influye en algo el objeto social de la vendedora? Diría que no, pero … dudo.
¿Cuál es el razonamiento de la notaría para pagar TPO?
“La cosa es que se han vendido docenas de solares como el mío de unos años a esta parte, todos de la misma forma (pagando ITP). No creo que hayamos descubierto nada, ellos son los que trabajan a diario con esos temas y los que saben. Me niego a tener que pagar un precio un 21% superior, porque de ser así no hubiera comprado. Y vendedor y notaría me dijeron que pagaba un 7% de ITPO. La sociedad tiene por objeto la construcción y promoción”.
Pues me mantengo en que hay IVA. Y en cuanto al tema del objeto, no andaba yo totalmente desencaminado. NO se trata de objeto pero sí de afección del inmueble a la actividad económica o empresarial de su propietaria (o de la realización de obras de urbanización) y viendo lo que usted me cuenta parece que esta claro que procede IVA. La Hacienda autonómica que cobre TPO estará encantada pero la que no percibe el IVA no lo estará tanto. ¿Puede haber algún problema? Problemas siempre puede haber así que no puedo indicarle otra cosa.
Constituir un usufructo puede dar lugar a rendimientos de capital pero no da lugar a incremento o pérdida patrimonial
“Yo soy dueño de un inmueble, tengo 80 años y lo valoro en 100.000 Euros. El usufructo vale entonces 10.000. Cuando compré el inmueble hace 5 años me costó 50.000 Euros de manera que le he ganado 10.000 Euros, ¿y no pago?”
Si una persona dona el usufructo de una finca a otro, es posible que ese usufructo se extinga por fallecimiento del usufructuario, con lo cual se vuelve a consolidar el pleno dominio en el donante, por lo que no tendría sentido que tributara como ganancia patrimonial, ya que podría tributar dos veces por lo mismo. En cambio si una persona compra la nuda propiedad de una finca y otra el usufructo por 50.000 en su conjunto y posteriormente venden nuda propiedad y usufructo por 100.000 en su conjunto, ambos tributarán por la ganancia patrimonial que han tenido.
Cotitularidad de cuentas bancarias, sucesiones y prueba en contrario
“Mi madre, mi hermana y yo, somos cotitulares de una cuenta. La propiedad real del dinero es el 59% mi madre, el 20,5% mi hermana, y el 20,5% yo. Si mi madre fallece (ella está muy enferma) queremos liquidar el Impuesto de Sucesiones reflejando eso, sin embargo, como el Banco atribuye automáticamente el 33% a cada una, imagino que prevalecerá lo que ponga el certificado de posiciones que necesitaremos para presentar dicho impuesto. Me pregunto si nos dará problemas presentar el Impuesto de Sucesiones reflejando ese 59% y que en el certificado de posiciones ponga el 33%”.
La cuestión es muy sencilla. Si tiene usted modo de demostrarle a Hacienda que ese dinero les pertenece “legalmente” a ustedes en esa proporción, asunto resuelto. Caso contrario, Hacienda exigira que se tribute por el porcentaje que indica el Banco. No hay más vueltas que darle. Por supuesto, como en este caso quieren ustedes tributar por más de lo que dice el certificado, Hacienda (que no es nada fácil de convencer, se lo aseguro) estará encantada si con ello su bocadito es más importante. Si fuera al revés, pienso que la cosa sería mucho más complicada.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En los últimos días me ha aparecido dos veces como error LEVE al utilizar el STI que el “valor declarado o precio de venta (es) igual o inferior al valor catastral”.
Paralelamente nuestro amigo PACO hace de las suyas aunque no sé desde hace cuánto tiempo. Por lo visto, cuando se cumplimenta el campo del valor declarado en escritura o documento, si ese valor es inferior al PMM en base a los datos catastrales aportados, PAQUITO que ha hecho su propio cálculo conforme a ellos, como no te cerciores de que haces el impreso conforme a lo que consta en la escritura, te hace la jugada y te aplica el tipo de gravamen reputando como base imponible su cálculo (el PMM) y no el tuyo. Disculpas si no me explico correctamente porque no soy el que usa el PACO. Un servidor solo es el que recibe los impresos y sufre el subrepticio cambio que este moderno HAL nos hace sin darnos cuenta. En conclusión, que tienes que volver sobre tus pasos para evitar que al final, sin enterarte, acabes pagando por lo que diga PACO y no por lo que quieras tú. Sí, ya sé que podrá haber una complementaria pero eso es una cosa y otra que el sistema solito te cuele un valor sin preguntar.
PACO por su parte y el Catastro, vía STI, haciendo advertencias sobre valores. La cosa parece que se pone seria tras la última ley de prevención del fraude, así que todos atentos.
Como en tantas otras cosas … seguiremos informando. Menos mal que en este caso mi cliente solo ha pagado 12 Euros de mas. De haber sido otras cifras, otro problema al canto.
Desde luego no trae a cuenta gestionar a no ser que zurres un poco mas a tu parroquia.
De pagar el timbre de la matriz a pagar la cuota gradual entera
Tras la penúltima Sentencia sobre el asunto del AJD se llegó a la solución de que la cuota fija del impuesto (el timbre de las escrituras a razón de 15 céntimos por folio) se repartiera entre deudor y acreedor. El acreedor pagaría el de la matriz y el de sus copias y el deudor el de las suyas, salvo pacto entre las partes. La cuota gradual se consideró que era cosa del deudor (artículo 68 del Reglamento).
En las últimas semanas las minutas se fueron adaptando a la nueva exigencia y entre los Gastos e Impuestos correspondientes al Banco, se incluía:
“El impuesto de actos jurídicos documentados en cuanto al timbre de los folios exclusivos para uso notarial en los que se redacta la escritura matriz. En caso de que el prestatario solicite copias autorizadas de la escritura será a su cargo exclusivo el referido impuesto”.
Cuando emití mi primera factura incluyendo el suplido (el papel es un suplido a mi modo de entender) a un Banco por el importe de 8,25 Euros, indiqué que era en concepto de timbre de la matriz número TAL de este año.
Y pensé, me voy a reír cuando empiecen las preguntas:
¿Y esto de que es?
¿Y por qué no hay IVA?
¿Y de qué es este suplido?
Pues eso no es un suplido.
Pues si eso es un suplido me lo tienes que acreditar.
Pues eres el único que lo haces.
Eso te lo has inventado tú.
¿Que lo dice la minuta?
¿Dónde lo dice?
Ya, pero no quiere decir eso.
Pero me equivoqué. No me dijeron nada de eso. Simplemente no me pagaron. Enviamos tres facturas (una para cada deudor y la del Banco, que no pagaba más que eso pues no asumía copias) y solo me pagaron dos.
Hubo que escribirles y enviarles de nuevo la factura aclarando a qué correspondía. Días después, me la pagaron sin problemas y asunto resuelto.
Este nuevo sistema parece que podría durar poco, puesto que la Sala 3ª se ha enmendado la plana a sí misma y de paso a la Sala 1ª y al Tribunal Constitucional. El asunto ha dado lugar a una reacción extraordinaria por parte del Presidente de la Sala 3ª.
En aquella hipoteca la cuota gradual, que es la madre de todas las batallas, representaba unos 1.500 Euros. Esa cifra y no los raquíticos 8,25 del timbre de la cuota fija son los que ahora están en juego.
Declaración de herederos vs. declaración de bienes
“Quisiera saber cuál sería el interés de demora del Impuesto de Sucesiones en la Comunidad de Madrid y si existe posibilidad de prórroga en los casos en los que no hay testamento. La semana que viene empezamos con el trámite de la declaración de herederos y estaríamos en plazo aunque nos vence el día 30 de este mes. No sé si el tramitar la declaración de bienes es suficiente para luego no pagar intereses de demora, ya que hasta que no empecemos con esto no sabremos el valor de los bienes”.
“¿Se pagan entonces recargos y/o intereses de demora? La respuesta a esta pregunta que me hacen vía comentario a este post es que se pagan intereses de demora, no se paga recargo. La Ley General Tributaria dice en su art. 26.6:“6. El interés de demora será el interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquél resulte exigible, incrementado en un 25 por ciento, salvo que la Ley de Presupuestos Generales del Estado establezca otro diferente.No obstante, en los supuestos de aplazamiento, fraccionamiento o suspensión de deudas garantizadas en su totalidad mediante aval solidario de entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o mediante certificado de seguro de caución, el interés de demora exigible será el interés legal”.En consecuencia en los casos indicados, aplazamiento o fraccionamiento se devengan intereses de demora (el interés legal del dinero incrementado en un 25 por 100)”.
Le añado a lo dicho que es el mismo interés de demora en toda España.
En cuanto a la prórroga, es la misma haya testamento o no. Por eso (y por más cosas) no hacer testamento es un error. La declaración de heredero consume una parte importante del plazo que es más corto de lo que puede parecer en un principio.
Tramitar la declaración de herederos no es suficiente, pero usted habla de declaración de herederos por una parte y de declaración de bienes por otra, de que no sabrán el valor ….
Mire: la declaración de herederos es el documento que dice los herederos de Mengano son estos. La declaración de bienes es el documento que dice que los bienes de Mengano, cuyos herederos son estos, son estos otros y en ese segundo documento está el valor de los bienes, no en el primero. Si el plazo vence el 30 y aún no han empezado con la declaración de herederos, lamento decirle que no tienen tiempo suficiente y que aparte de pagar lo que corresponda, más demora y recargo, les podrían sancionar por presentar tarde la documentación.
La declaración de herederos no estará lista hasta, al menos, dentro de tres semanas, mientras tanto, agilicen la declaración de bienes (es importante fijar muy bien los valores, tanto que es mejor que te sancionen antes de valorarlos mal porque los valores serán muy importantes en caso de futuras ventas, por ejemplo) y preséntenla en cuanto puedan hacerlo.
De todas formas, no sufra demasiado pues si el retraso es pequeño y si les sale poco (o nada) a pagar, el recargo y la demora no pueden subirles mucho. Por estos lares, eso sí, les podrían zurrar 125 Euros a cada heredero por presentar la documentación tarde.
“Cuando se hace la declaración de una edificación por antigüedad bien sea con arreglo a Catastro o a certificación técnica, ¿el impuesto está prescrito o hay que pagar AJD aplicando el tipo de gravamen al valor de la obra?”
Lo que está prescrito es la infracción urbanística y por eso se pueden declarar por antigüedad. La circunstancia de la prescripción de la ilegalidad urbanística nada tiene que ver con la eventual prescripción del impuesto de AJD, puesto que el hecho imponible del impuesto es la declaración de la obra en escritura.
“Hice una escritura en que se declara una demolición de una obra que se había hecho con licencia y a la que se le puso valor; en la misma escritura se declara después una obra nueva con su valor. ¿Hay dos bases o una por el valor de la obra nueva o una por la suma de valor de demolición y de obra nueva? ¿Y qué concepto es este? Pues yo diría que no existe un concepto específico para esto, pero por otra parte, ¿en qué supuesto se podría cobrar una demolición de obra y en que supuestos tributaría?“.
La cancelación de la obra nueva en construcción y, en su caso, de la división horizontal, si no se ha llegado a realizar ninguna construcción, no tributa en AJD al no tener contenido valuable: DGT V1395-14, V1399-10 yDGT catalana 247E/12. Por lo tanto, en los demás supuestos sí que tributaría. Yo nunca he cobrado por cancelar la obra nueva, porque lo que hago es declarar la obra muy nueva diciendo “previa demolición de la obra existente declaran la siguiente obra nueva:…”.
Desmembramientos y consolidaciones del usufructo, ¿tributan todas?
“Una persona “Esposa A” compra un inmueble, liquidando todos los tributos asociados a dicha compra en relación al 100% del valor del inmueble. Una vez efectuada la compra, otra persona “Marido B” le compra a su “Esposa A” el usufructo vitalicio del inmueble por “X” cantidad, convirtiéndose “Esposa A” en nuda propietaria. Años más tarde “Marido B” fallece y “Esposa A” vuelve a convertirse en plena propietaria del inmueble. ¿Tiene que practicar y pagar una liquidación “Esposa A” por el valor del usufructo por volver a convertirse en plena propietaria, a pesar que en su día cuando adquirió el inmueble ya tributó por la totalidad del mismo en la compra?“
Veámoslo de manera más sencilla:
A compra pleno dominio.
A vende usufructo vitalicio a B.
B fallece y A recupera pleno dominio.
¿Tiene que pagar A por la consolidación del pleno dominio? Sí, tiene que hacerlo.
Efectivamente tributó por todo, pero luego desmembró y consolidó, con lo que corresponde tributar al tratarse de un nuevo hecho imponible.
“Y si suponemos por complicar el caso que A no paga por la consolidación del pleno dominio por desconocimiento o porque no quiso. Una vez fallece A y el inmueble pasa en herencia a sus hijos, ¿deberían asumir los hijos también la deuda de la liquidación no efectuada junto con los intereses generados por los años transcurridos? ¿O dicha deuda se extingue?“
Si un impuesto no se paga, puede que prescriba y que te libres de pagarlo. Para ello es necesario que la Hacienda competente no lo haya reclamado. Deben pasar 4 años y medio desde que se devengó o reclamo …. Lo correcto es hablar de prescripción, no de extinción y sí, los sujetos pasivos (o sus herederos) serían responsables.
Discapacidad y reducciones y bonificaciones fiscales y arancelarias (notaría y registro) por compra e hipoteca de vivienda nueva
“He comprado un piso de obra nueva con mi pareja. Hemos firmado un contrato de compraventa y cuando esté listo el piso, tendremos que pedir la hipoteca. Yo tengo 28 años y un 35% de discapacidad. Mi familia me avisó de que mirara si podía tener algún tipo de deducción en los gastos e impuestos derivados tanto de la compraventa como de la hipoteca (aunque tengo entendido que en el caso del Banco, se encargan ellos de los gastos e impuestos), pero no consigo tener una idea clara al respecto. ¿Usted sabría decirme si, a día de hoy, con el cambio que ha habido respecto al AJD en las hipotecas tengo derecho a alguna deducción?”.
En los aranceles notariales y registrales no hay reducciones por minusvalía o discapacidad.
En cuanto a impuestos, efectivamente, el de la hipoteca lo paga el Banco.
En cuanto a los de la compraventa: Se paga plusvalía municipal, pero si es obra nueva comprada a un promotor esto es cosa del promotor y es abusivo el pacto por el que se imputa al comprador.
El IBI del año en curso lo paga el dueño a 1 de Enero, aunque se puede pactar otra cosa, si bien siendo compra a promotor, lo paga siempre este en mi opinión.
Nos queda el IVA y el AJD de las primeras transmisiones. Ni un impuesto ni otro admiten reducciones por causa de discapacidad o minusvalía.
Disolución de condominio con subrogación de hipoteca (STS 1103-2020+DGT consultas V3116/20 y V0027-23)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Desde el Instituto Valenciano de Estudios Notariales se nos comenta:
“Merece la pena llamar la atención, en materia fiscal, sobre el contenido de la STS 1103/2020 y la subsiguiente Resolución Vinculante de la DGT V3116/20 de 19 de octubre de 2020 ya que supone un giro de 180 grados sobre la tributación existente hasta ahora. La STS fija como doctrina legal en un supuesto de extinción de condominio de una propiedad gravada con hipoteca con adjudicación a uno de los comuneros que se queda la totalidad de la deuda y libera al otro, que la operación se halla gravada, además de por el concepto de extinción de condominio, por la liberación del comunero por AJD siendo la base imponible la totalidad de la responsabilidad hipotecaria y el sujeto pasivo el adjudicatario. Consecuencia de ello la Resolución de la DGT, después de reconocer que, desde la Rs. de 26 de enero de 1988 consideraba exento el supuesto de subrogación, pasa a considerar sujeta una operación de liquidación de gananciales en cuya sociedad solo existe una propiedad en el activo y una hipoteca en el pasivo con adjudicación a uno de los cónyuges que se queda la deuda. Es más, la DGT se explica más y considera sujeta en base al Fundamento Segundo de la STS cuando señala “…aunque la garantía hipotecaria sobre la finca no se altere, si se produce una modificación subjetiva de los responsables que tiene acceso al registro…” cualquier escritura de compra con subrogación de hipoteca al señalar la sujeción al tributo del documento notaríal en la modalidad de AJD por el que se instrumenta la sustitución de la persona del deudor originario de un préstamo hipotecario por un nuevo deudor en caso de transmisión del inmueble hipotecado”..
La incidencia de esta variación de criterio es muy importante ya que PODRÍA AFECTAR (podría …) a:
Extinciones de condominio propias con especial incidencia en las derivadas de separaciones, divorcios, liquidación de gananciales (incluso de sociedades).
Disoluciones de sociedades con adjudicación de la propiedad junto con la hipoteca.
Compraventas con subrogación afectando especialmente a las promociones.
O a simples liberaciones.
En uno de los chats notariales de Whatsapp que comparto se dijeron varias cosas interesantes (tormenta de ideas) para evitar problemas:
No utilizar nunca la palabra subrogación.
Decir que se paga el exceso en cuanto a todo o el resto mediante asunción del pago de la deuda garantizada con hipoteca sobre la finca y con advertencia de que mientras no consienta el acreedor, no queda liberado el saliente ex Artículo 1.205 Cc (si el que se sale está dispuesto, claro).
Tal vez sea una simple concentración de toda la deuda en un solo deudor, liberando en un sentido impropio al otro deudor, pues esto solo lo puede hacer el Banco.
En algunas minutas bancarias expresamente se dice que no se cobra esa comisión por subrogación cuando lo que hay es simplemente liberación de uno de los deudores.
En otros casos sí que cobran por la liberación, así que sería una liberación impropia de efectos internos sin contar con el Banco.
Puede ponerse en la escritura un compromiso de las partes de promover la liberación.
También podría decirse que la liberación del deudor es puramente obligacional entre las partes y no frente al Banco, por lo que pactan la liberación como mero pacto no inscribible. Si, finalmente, el Banco se aviene a liberar pues ya se verá.
Nos lamentábamos de la mengua de la seguridad jurídica por el infierno fiscal en que se han convertido algunas figuras civiles.
Novedades
Unos días después, un tuit de Sergio Mocholí me hizo pensar que todo este “lío” era solo para el caso de subrogaciones con comparecencia de la entidad y que en las tácitas o inconsentidas (que a priori son lo mismo) todo seguía igual que siempre. El criterio de Javier Máximo Juárez es que no puede haber sujeción adicional a AJD, porque el codeudor saliente no queda liberado frente al banco: TRIBUTACIÓN ADICIONAL POR AJD DE LA SUBROGACIÓN DE DEUDOR CON LIBERACIÓN EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.
En la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V3397-20 de 23 de Noviembre de 2020, se reduce la base imponible a la parte de la total responsabilidad hipotecaria de la queda liberado el codeudor saliente, reincidiendo, pero solo en parte, en el criterio de la STS y la Resolución Vinculante citadas al principio pues que se dice lo mismo pero se reduce la base imponible a la mitad.
Resolución TEAC de 14 de Junio de 2018: En aportación por el valor neto, aunque no haya asunción expresa, hay una subrogación tácita por el 118.2 LH sujeta a TPO (y este es el riesgo o peligro: que te giren liquidación por adjudicación en pago de asunción de deuda).
Adjudicación en pago de asunción de deuda: Dice la CIRCULAR Nº 13/2009 de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Madrid: b.1).- Evolución de la cuestión. Desde el punto de vista fiscal, y concretamente en lo que se refiere a la ley ITP y AJD, antes de 1 de enero de 2000, la mayoría de la doctrina, con algunas excepciones, entendía que esta figura no quedaba sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales de dicho impuesto porque el art 7.2.A del TR sólo mencionaba las adjudicaciones en pago y para pago de deudas y porque había sido suprimida la mención expresa que hacía el art. 55.1º del TR de 1967 en la ley de reforma del ITP –ley 32/1980, de 21 de junio, (cfr. las RTEAC de 24 de mayo de 1989 y 22 de marzo de 1990). No obstante, quedaría sujeta a AJD y por supuesto a IVA de darse los requisitos para ello. Sin embargo, el reglamento del Impuesto de TP y AJD de 29 de mayo de 1995 “resucita” en su art. 29 la tributación de esta figura al señalar que “en las adjudicaciones expresas de bienes y derechos que se realicen en pago de la asunción por el adjudicatario de una deuda del adjudicante se exigirá el impuesto por el concepto de adjudicación en pago de deudas”; pero este precepto es posteriormente anulado por la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1998 por entrar a regular un nuevo hecho imponible que no se contemplaba en la ley. Finalmente, la ley 55/1999 modifica el art. 7.2.A) del Texto Refundido para incluir expresamente como hecho imponible “las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas….”, con efectos desde 1 de enero de 2000. Por consiguiente, y de acuerdo con las reglas generales, si el acto está sujeto y no exento de IVA o sujeto y exento con renuncia a la exención, al formalizarse la escritura queda sujeta a AJD, aparte del IVA; y en caso de no estar sujeto a IVA o sujeto y exento sin renuncia a la exención, tributaría por ITP“. Y añade al tratar la aportación a gananciales: “El mismo problema podría plantearse en caso de aportación de una finca privativa a la sociedad conyugal en caso de ser onerosa y pagarse en todo o en parte con asunción de deuda, pues mientras la aportación a la sociedad conyugal estaría exenta de ITP, la asunción podría considerarse una nueva convención y tributar al 7%. No obstante, parece que, como en el caso de la compraventa arriba mencionada, la base imponible ha de ser el valor real del inmueble sin descontar las cargas, pero con la particularidad de que aquí está exenta. En cambio sí podría haber problemas en caso de que la aportación sea gratuita, pues las circunstancias serían las mismas que las que se verán en el apartado siguiente“.
El argumento para que no tribute es que la base imponible en TPO por la aportación es el valor total del bien sin descontar la deuda, al igual que sucede en una compraventa, y a diferencia de lo que sucede en una donación o en una aportación a sociedad mercantil. Es decir, una aportación con causa onerosa no tendría porque tributar aunque haya subrogación.
Ahora que tengo entre manos una aportación con subrogación, creo que haré lo siguiente (y ya incluiré aquí el modelo):
Suprimiré la subrogación del título de la escritura.
Aludiré a asunción de deuda en vez de a subrogación y reduciré o suprimiré la parrafada que dedico habitualmente a la subrogación.
Existe un último cartucho con la minutación y el índice.
Del número 109 de ENSXXI: “Extinción condominio con asunción de deuda hipotecaria, sin intervención del banco. Esta asunción no da lugar al hecho imponible sujeto a tributación, ya que no da lugar a inscripción alguna, produciendo efecto solo interpartes (VC 27/23 de 11/01/2023). Descargar. La STS (Sala 3ª) de 20 de mayo de 2020, en un caso de disolución de condominio en el que el adjudicatario asumió la deuda hipotecaria que gravaba el inmueble adjudicado, liberando al otro codeudor, fijó la siguiente doctrina legal: está sujeta a AJD la liberación en escritura pública notarial de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca de determinados inmuebles. La muy completa Consulta DGT V3397/2020 de 23 de noviembre de 2020 ha puntualizado que es aplicable la tributación por AJD a la asunción liberatoria de deuda hipotecaria en una liquidación de gananciales (también Consulta DGT V3116/2020 de 19-10-2020) , que el sujeto pasivo es quien consiente la liberación y la base imponible es la responsabilidad hipotecaria de que el codeudor queda liberado, es decir, la parte que le correspondía del capital pendiente más los intereses y cualesquiera otros conceptos incluidos en la hipoteca. Y, con el discutible argumento de que la liberación del deudor es un acto jurídico independiente de la liquidación de la sociedad legal de gananciales, descarta expresamente que sea aplicable al caso la exención establecida en el artículo 45.1 B) 3 del RDL 1/993 de 24 de septiembre, que aprueba el TR de la LITP y AJD, para “Las aportaciones de bienes y derechos verificados por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales”. Finalmente, la Consulta DGT V0027/2023 de 11 de enero de 2023, aclara que no está sujeta a AJD la asunción de la deuda hipotecaria en una disolución de condominio si no consta el consentimiento del acreedor a la liberación del codeudor. Puede no constar el consentimiento del acreedor en la escritura de disolución de condominio y asunción liberatoria de la deuda hipotecaria pero si consta en una escritura posterior de novación y ampliación del préstamo asumido por el adjudicatario se devengará el impuesto por esta segunda escritura. Ese fue el supuesto de la STS de 20 de mayo de 2020. La doctrina de la Dirección General de Tributos anterior a la sentencia de 20 de mayo de 2020 consideraba que la asunción de la deuda hipotecaria por uno de los codeudores con liberación de los demás no daba lugar a una inscripción distinta de la inicial de constitución de la hipoteca, por lo que, faltando el requisito de ser un acto inscribible, no estaría sujeta a AJD”.
Disolución de condominio y compensación de créditos: una “escapatoria” a la permuta de cuota
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una alternativa ¿viable? a la problemática de las disoluciones de condominio con diversos títulos de adquisición (o de origen)sería la de disolver cada condominio en escritura independiente dejando el pago de la parte de los comuneros no adjudicatarios aplazada de pago para que posteriormente se produzca una compensación de los créditos que los distintos comuneros tienen entre sí. Toda la operativa puede cerrarse con una sencilla escritura de compensación de deudas para tranquilidad de todos los comuneros.
Sería algo de este tenor:
En la extinción de condominio algo tan sencillo como esto: “Como consecuencia de ello, DON A debe abonar a DOÑA B, la cantidad de ***. Dicha cantidad queda aplazada para abonarse en el plazo máximo de tres meses a contar desde el día de hoy, sin que dicha cantidad aplazada devengue intereses ordinarios”.
“INTERVIENEN en su propio nombre y derecho, y tienen a mi juicio la capacidad legal necesaria para formalizar la presente ESCRITURA DE COMPENSACION DE DEUDAS, a cuyo efecto:
=== E X P O N E N ===
I.- Don xxx adeuda a Doña XXX la cantidad de xxx por la extinción de condominio otorgada por los mismos en escritura autorizada por mí, el mismo día de hoy.
II.- Y Doña XXX adeuda a Don xxx la cantidad de xxxx por la extinción de condominio otorgada por los mismos en escritura autorizada por mí, el mismo día de hoy.
III.- A la vista de lo expuesto,
=== O T O R G A N ===
Que ambas deudas quedan extinguidas por compensación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil.
Así lo dicen y otorgan”.
Las escrituras de extinción de condominio son normales, cada una sobre una finca con exceso de adjudicación que queda aplazado.
¿Y las hacemos una detrás de otra? Pues sí o no, según los casos. Tal vez más no que sí. De ahí el “¿viable?” y el “escapatoria”.
¿Y con las valoraciones perfectamente cuadradas? Bueno, en muchos casos habrá que efectuar pagos porque no coincidirán los valores.
Un testimonio real y con una sola escritura:“He firmado la escritura que te dije en una sola escritura de extinciones de condominio con diferentes orígenes poniendo medios de pago y extinguiéndolos por compensación de créditos. En la Oficina Liquidadora de XXX me han dicho que con no van a girar complementaria por permuta. He advertido verbalmente y por escrito de los riesgos fiscales del otorgamiento y de la posibilidad de complementaria por permuta de cuota”.
El argumento de una Liquidadora pueden ser tan solvente y bien desarrollado como este: “En la escritura objeto de comprobación, se adjudica uno de los comuneros el pleno dominio de la parcela 26 del polígono 20, que fue adquirida en la escritura de herencia otorgada en 2016, autoliquidándolo como extinción de condominio. Sin embargo se ha comprobado en el momento de constituirse la comunidad de bienes (en la escritura antes reseñada de herencia) existían otros bienes en comunidad, que siguen perteneciendo pro indiviso a los mismos sujetos pasivos. Por tanto, la adjudicación no puede considerarse extinción de condominio al seguir existiendo fincas en comunidad, por lo que se trata de una operación de compraventa en la que cada comunero vende su cuota al comunero que se adjudica la finca“.
Ando yo ahora con un caso en el que esta solución podría ser aplicable. Se trata de unos hermanos que heredaron a su padre junto con la madre. Ahora ha muerto la madre. Quieren heredar, disolver el condominio y efectuar una división horizontal (que podría intentarse que no tribute por ser indispensable para terminar con el condominio). Pienso que se podría intentar heredar a la madre de la forma más conveniente a efectos de las posteriores disoluciones enlazadas con la compensación de créditos una de las cuales llevaría incluida la división horizontal.
La parrafada fiscal para ese intento de que no tribute la división horizontal, iría en esta línea utilizada hace pocos días para un caso de segregación:
“La presente segregación no está sujeta a AJD por ser un antecedente inexcusable para poder extinguir el condominio, ya que la única manera posible de disolverlo es mediante ese negocio jurídico previo con el que tiene una conexión estructural, por lo que únicamente debe tributar en Actos Jurídicos Documentados la extinción de condominio y no el negocio previo de segregación. Así lo han señalado la Sentencia del Tribunal Supremo 6670/1998, de 12 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 3084/2020, de 4 de junio, 2785/2020, de 27 de mayo, 2899/2020, de 21 de mayo, 2916/2019, de 12 de junio, y 854/2016, de 17 de febrero; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias 1139/2020, de 29 de mayo; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 11.900/2011, de 17 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 1488/2012, de 25 de octubre; y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias 1055/2010, de 15 de octubre, entre otras“.
ATENCIÓN ATENCIÓN: DGT V1901-21, de 17 junio: la disolución de varias comunidades de bienes indivisibles entre los mismos comuneros está sujeta a AJD y no a TPO, en aplicación de la doctrina de la STS 1502/2019, de 30 octubre 2019. ¿Esto es lo que parece? Y si lo es, ¿lo piensan aplicar o tendrán que dictarse dos docenas para que sostengan fiscalmente lo que civilmente es incuestionable?
Al final aquí me ha quedado un buen batiburrillo a base de añadir y añadir cosas.
Disolución de condominio y cónyuges en gananciales
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Esta misma tarde el gran (e incansable) José Luis Del Moral animador donde los haya de los debates jurídicos tuiteros nos preguntaba “¿sabías que el Derecho fue concebido y estructurado por MATEMÁTICOS?”. No José Luis, no lo sabía pero lo que sí que sé es que el Derecho no es lo que sale en el BOE como creen algunos de mis clientes. Una prueba de ello es la reciente problemática de las disoluciones de condominio que nos obligan a hacer mil cábalas y que nos hace firmar las escrituras con un nudo en la garganta. Gracias a Sergio Mocholí y al último trabajo de Javier Máximo Juarez para Notarios y Registradores, esta es la cláusula que tengo pensado poner en una escritura en la que dos matrimonios casados en gananciales pretenden disolver un condominio con el fin de que uno de ellos se quede, con carácter ganancial, el 100% del inmueble. Estoy deshojando la margarita porque no quiero que luego les zurren la complementaria y, de paso, les giren una sancioncita (ya estoy muy sensibilizado y en carne propia con este tema) puesto que a Hacienda no se le puede discutir ni lo mas mínimo.
La cláusula y la advertencia
“A los efectos de la presente se hace constar que la extinción de condominio sobre un bien indivisible que se adjudica a un matrimonio casado en régimen de gananciales está sujeta a AJD y no a TPO, al resultar aplicable el artículo 1.062 del Código Civil, por considerarse que la sociedad conyugal en régimen de gananciales es un único condómino, tal y como han señalado las Sentencias del Tribunal Supremo 1.058/2019, de 26 de Marzo de 2019, y 2.490/2019, de 9 de Julio de 2019, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 141/2020, de 23 de Enero de 2020, la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Valencia de 28 de Febrero de 2020 (46/04946/2016/00/00), la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Castilla-La Mancha de 15 de Marzo de 2023, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia 2.058/2019, de 14 de Octubre y, aún más recientemente, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 15271/2020, de 16 de Noviembre y la Circular 3/2021 ATValenciana. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias relativas a las consecuencias de la no apreciación de la doctrina señalada por la Oficina Liquidadora competente y la eventual imposición de sanciones en tal caso”.
La cosa tiene su riesgo
En la Comunidad Valenciana se ha dictado una Circular que paree inclinarse por AJD pero que hace constar (veáse el pie de la página 22) que dice: “38. Criterio establecido en Sentencias del Tribunal Supremo 2490/2019, de 9/7/2019; y 1058/2019, de 26/3/2019; y en Sentencias del TSJCV 2380/2017, de 21/4/2017; 1843/2020, de 6/11/2020; y 223/2021, de 15 de marzo. En contra, el criterio de la DGT del Minhac, manifestado, entre otras, en consultas V0038-20, V0178-20 y V1911-20, emitidas con posterioridad a la doctrina del Tribunal Supremo, y que descartan considerar a la comunidad de gananciales como un único partícipe por no tener personalidad jurídica propia”.
Unas semanas después de la publicación de esta entrada y desde Twitter, otro compañero (Antonio Botía) dice: “Yo en ese caso digo que uno de los esposos acuerda con el otro comunero disolver el condominio y se lo adjudica ese cónyuge (no los dos). Al final de la escritura el otro miembro de la pareja consiente. Se inscribe para el adjudicatario como ganancial”.
¿Y qué dice la DGT?
Pues todo lo contrario, así que mucho cuidado.
La consulta de la DGT V1911-20 dice: “Aunque los matrimonios estén bajo el régimen de sociedad de gananciales, al no tener la sociedad de gananciales personalidad jurídica ni consideración de sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no se puede entender que existe una disolución de condominio y los inmuebles quedan en poder de la comunidad de gananciales, sino que quedan en poder de las dos personas que componen el matrimonio. Precisamente el hecho de que los comuneros sigan participando en la propiedad de los inmuebles con sus cónyuges es lo que impide calificar a la operación descrita como disolución de la comunidad de bienes sobre los inmuebles. La comunidad de bienes no se extingue, sino que persiste, lo que ocurre es que se reduce el número de copropietarios, que pasa de cuatro a dos y se reduce el número de inmuebles. En realidad, nos encontramos ante una permuta”.
En el mismo sentido , la consulta de la DGT V0178-20:“1. Se trata de una comunidad de tres comuneros, el consultante, su esposa y su hermano, dado que, en nuestro sistema jurídico, la sociedad de gananciales carece de personalidad jurídica independiente de los cónyuges. Por tanto, la adjudicación de la totalidad del bien común a ambos cónyuges no supone la extinción de la comunidad pues la propiedad de la cosa sigue perteneciendo proindiviso a varias personas, constituyendo un supuesto de separación de comunero o disolución parcial. La adjudicación a ambos cónyuges origina un exceso de adjudicación al que debe aplicarse la regla general del artículo 7.2.B) del Texto Refundido, conforme a la cual los excesos de adjudicación se consideran transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto, sin que resulte de aplicación la excepción contemplada en dicho precepto por aplicación del artículo 1.062 del Código Civil cuya literalidad exige que la disolución de la comunidad sea total al contemplar exclusivamente el supuesto de que, cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, se adjudique “a uno” a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”.
Como decía un compañero de esos que saben todo el fiscal del mundo, “en definitiva, estamos ante un supuesto más en que la DGT no parece ni ser un órgano de la administración del Estado, ni está sometida a los criterios del TS”.
Distribución del precio de venta entre los inmuebles vendidos y plusvalías en IIVTNU e IRPF
“Hemos vendido un piso con pérdidas. Con el vendedor pactamos un precio por el piso y la plaza de garaje. Este precio es inferior al precio por el que nosotros compramos, sin embargo, no nos dimos cuenta de que en la escritura el valor del piso era 2000€ más alto que cuando lo compramos y el del garaje unos 18.000 € más bajo. Ahora el ayuntamiento nos dice que tenemos que pagar la plusvalía, 2.200€ por los supuestos 2.000€ de beneficio. ¿Habría alguna manera de modificar el precio de venta de la escritura? Al firmarla no nos dimos cuenta de que habían puesto una cantidad superior”.
Lo primero que le tengo que decir para consolarla es que no está tan claro que con pérdida no se pague y lo segundo que aún habiendo un solo euro de ganancia, estarían en las mismas. Lo digo porque eso de 2.200 Euros por los supuestos 2.000 Euros de beneficio, generará cierta confusión en el que nos lea. Con pérdida te vas al recurso en muchos casos (los ayuntamientos no se dan por vencidos a la primera) y puede que ganes o … que no ganes. Yo tengo dos interpuestos hace meses (con pérdida) y estoy pendiente de respuesta.
En cuanto a la subsanación para decir que hubo un error … pfff... no sé … ¿no cuela? Entiendo que ustedes tenían un precio conjunto y se repartió mal entre vivienda y plaza de garaje, es decir, sin procurar evitar la “ganancia”. Ya fuera hecha la distribución por la notaría (lo dudo) o por ustedes más o menos conscientemente (quiero decir que tal vez no consideraron el asunto suficientemente), la situación ahora mismo es la que es. ¿Cuánto tiempo ha pasado desde que firmaron? Si es mucho, malo. Si es menos, aún podría pasar esa subsanación. Yo si viene alguien con esa pretensión, pues aceptaría subsanar e incluso creo que no cobraría la subsanación (a no ser que tuviera meridianamente claro que la cosa no es culpa mía y le aseguro que me equivoco poco y que tengo muy buena memoria), pero no le podría asegurar a mi cliente que le funcionara ….
Por supuesto, como es lógico, no se puede hacer nada sin que firmen ambas partes. Tenga en cuenta, entre otras razones, que el reparto del precio tiene influencia a efectos de determinar si ha habido pérdida o ganancia a efectos del IIVTNU, pero … también tiene importancia a efectos del incremento o disminución (ganancia o pérdida) en el IRPF que no solo le tocará declarar a usted el año que viene sino también al que compra, quien (de cara al futuro) podría estar interesado en dejarlo como está porque le podría venir mejor para sus futuras ganancias o pérdidas cuando transmita los inmuebles.
Por último, es usual que cuando la compraventa comprende vivienda y garaje o vivienda, garaje y trastero, el desglose del precio/valor sea efectuado en el último momento porque las partes no suelen pensar en todo esto que estamos comentando (aunque si deberían haberlo hecho sus “intermediarios”). Yo tengo por costumbre indicar la valoración después de la descripción de cada inmueble y también cuando se efectúa la venta en la parte dispositiva de la escritura (en el “OTORGAN”).
Documento privado de aceptación y prescripción del Impuesto de Sucesiones
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Entresaco de una larga consulta, lo que me parece interesante de la contestación que di.
Para liquidar el Impuesto de Sucesiones, cuando no se ha otorgado escritura de aceptación y adjudicación de herencia, no hace falta ningún documento privado de aceptación. A Hacienda lo único que le importa es cobrar. En la instancia-solicitud-formulario de liquidación y/o en los impresos de liquidación de la herencia ya hay un inventario y una valoración, aunque si la herencia está prescrita se dejan en blanco algunas casillas y se indica en observaciones PRESCRITA. Hacienda no pide justificar nada al margen de la defunción, las últimas voluntades y el testamento (o declaración de herederos si no lo hay), aunque puedan presentarse Libros de Familia, certificaciones catastrales, certificados de cuentas o el certificado de seguros de vida, entre otras cosas. Hacienda solo quiera que se diga lo que se tiene y que se valore. Nada más.
Por otra parte, la prescripción del Impuesto de Sucesiones depende de la fecha de la muerte del causante (salvo en el caso del Artículo 25.2 de la Ley del Impuesto de Sucesiones que dice que “en el supuesto de escrituras autorizadas por funcionarios extranjeros, el plazo de prescripción se computará desde la fecha de su presentación ante cualquier Administración española, salvo que un Tratado, Convenio o Acuerdo Internacional, suscrito por España, fije otra fecha para el inicio de dicho plazo”). Así que, cuatro años y medio e impuesto prescrito, salvo que Hacienda haya hecho intento de cobrar y el plazo haya podido quedar interrumpido. Nada tiene que ver el que exista un teórico documento privado de aceptación/adjudicación de herencia.
En fin, que Hacienda no necesita escrituras. Si yo incluyo en mi herencia la casa del consultante, Hacienda me cobrará por ella. Otra cosa es qué pasaría luego para resolver el entuerto. Hacienda no está interesada en que escrituremos o inscribamos, ni mira titularidades catastrales (salvo que nos dejemos algo fuera, en cuyo caso nos sobrevolará antes o después).
Donación de vivienda habitual por mayor de 65 años que vive en una residencia de mayores; fórmulas para estos casos y el caso del no residente mayor de 65 años
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Una señora de más de 65 años, dona su vivienda habitual a una sobrina. La señora se trasladó hace unos meses a vivir a una residencia de mayores y se empadronó en ella. ¿Se mantiene la exención del eventual incremento de patrimonio en el IRPF para la donante o la habrá perdido por haberse empadronado en otro sitio?”
El asunto lo resuelve la Resolución Vinculante de la DGT V5003-16 que es esta. Dice:
“A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
El requisito de los tres años del inmueble como vivienda habitual se cumplía y también el de que no hubieran pasado dos años desde que dejó de serlo. La señora era mayor de 65 años. El asunto está resuelto. La circunstancia de que se hubiera trasladado a una residencia no entra en juego en este caso, aunque lo podría haber hecho para un menor de 65 años puesto que también está prevista la exención para “personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.
Pero ojo para poder acogerse a la exención también es necesario haber utilizado la vivienda, como residencia habitual, durante un período mínimo de tres años de forma continuada. Es decir, puede haber dejado de serlo dos años antes pero en los tres previos debe haber sido vivienda habitual. Este sería un ejemplo: Si tengo 65 años y he vivido desde los 60 hasta los 63 años y un día en una vivienda y la vendo el día que cumplo los 65, tengo reducción porque no han pasado 2 y viví 3.
La CV 1384/2022 de 14 de Junio de la DGT establece que cuando se trata de dos pisos con sus respectivas RRCC unidos para formar una sola vivienda, se puede aplicar a ambos el concepto de vivienda habitual a efectos del IRPF y del ISD. Se trata de una situación de hecho que deberá acreditarse llegado el momento.
Una fórmula:“MANIFESTACIONES FISCALES: DOÑA *, a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, manifiesta con arreglo a lo dispuesto en dichos artículos, que es mayor de 65 años y que la vivienda transmitida constituyó su domicilio habitual desde su adquisición hasta su empadronamiento en la Residencia en la que actualmente vive lo que acreditará cuando y donde sea preciso”.
Otra fórmula:
“MANIFESTACIONES FISCALES: DON *, a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, manifiesta con arreglo a lo dispuesto en dichos artículos, que es mayor de 65 años y que la vivienda transmitida constituyó su domicilio habitual desde su adquisición hasta su empadronamiento en el domicilio que actualmente vive (el pasado 27 de Noviembre de 2022) lo que acreditará cuando y donde sea preciso por lo que, como señala la Resolución Vinculante de la DGT V5003-16 “a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Visto en ENSXXI: Donación de la nuda propiedad por un mayor de 65 años de su vivienda habitual: Sí se aprovecha del beneficio de la exención fiscal en cuanto a la declaración de IRPF (VC 2800/23 de 16-10). Descargar
Y un no residente mayor de 65 años, ¿tampoco paga por la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su vivienda habitual en España?
El art. 24.4 del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes hace remisión al art. 33 de la Ley del IRPF dice:
4. La base imponible correspondiente a las ganancias patrimoniales se determinará aplicando, a cada alteración patrimonial que se produzca, las normas previstas en la Sección 4.ª del Capítulo II del Título III, salvo el artículo 33.2, y en la Sección 6.ª del Título X, salvo el artículo 94.1.a), segundo párrafo, de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Esos artículos de la LIRPF no dicen, creo yo, nada relevante para nuestro caso.
En todo caso, se aplique o no se aplique (y esta cuestión debe estar clarísimamente resuelta aunque yo no encuentro nada) ha de haber sido la vivienda habitual en España hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta (véanse las fórmulas anteriores).
Al final lo que podría indicarse sería algo como esto (premeditadamente ambiguo):
CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan los comparecientes que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita, se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, habiendo constituido la vivienda habitual de su propietaria hasta el 20 de Julio de 2023 (continuando empadronada en ella a día de hoy).
QUINTO.- MANIFESTACIONES FISCALES: DOÑA * a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones que correspondan, manifiesta que es mayor de 65 años y que la vivienda transmitida ha constituido su domicilio habitual, hasta el día 20 de Julio de 2023 (cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión).
De fondo, en este caso, había una problemática adicional. La señora en cuestión (y el caso es frecuente) era residente en España incluso (decía su asesor) también a efectos fiscales si bien no presentaba renta por no estar obligada, circunstancia que daba lugar a que no fuera posible obtenerle el certificado de no residencia fiscal. Al parecer se trata de una situación bastante común que haría muy conveniente a estas personas presentar la declaración de la renta aunque no estén obligadas. Eso sí, explicar que “sí pero no” o que “no pero sí” en una escritura ya es harina de otro costal por lo que la interesada de hoy, deberá luchar la recuperación (si procede) de la retención que se la practicó y la exención de su ganancia allí donde corresponda hacerlo.
Si sale algo interesante tras la publicación de esta addenda, aviso.
Donación o aportación societaria de inmueble e hipoteca
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Siempre me pone en duda esta operación, sobre todo si lo que se pretende es restar la deuda e irse “de rositas” sin retratarse “de algún modo” por la subrogación del préstamo por parte del donatario.
En este tipo de operaciones, el valor es el bruto sin descontar el saldo pendiente del préstamo hipotecario, pero si descontamos el saldo pendiente y dejamos el valor neto habría un hecho imponible por donación cuya base sería ese valor neto (valor sin saldo pendiente del préstamo) y otro hecho imponible por adjudicación en pago de asunción de deuda por Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuya base imponible sería el saldo pendiente del préstamo. Entiendo que proceder a la asunción de la deuda y no descontar su valor no sería correcto. Para dejar claro que no hay asunción podría utilizarse esta cláusula:
“Con relación al préstamo hipotecario que grava la finca descrita, la parte donante manifiesta expresamente que continuará haciéndose cargo del pago de las cuotas pendientes de amortizar y del cumplimiento de todas las obligaciones accesorias derivadas del mismo, sin que la presente escritura constituya subrogación alguna en el citado préstamo o asunción, total o parcial, de deuda por parte del donatario”
Por último si te subrogas en un préstamo del que ya eres deudor entiendo que la base sería sólo la mitad del saldo pendiente, e incluso creo que podría llegar a defenderse que no hay asunción de deuda por cuanto ya eras antes deudor de la totalidad frente al banco con carácter solidario, junto al otro prestatario.
Muy aclaratoria, como siempre, la ayuda de Sergio Mocholí y esta entrada en el Blog Actum de Lefevre.
Igualmente aclaratorio es esto: “3.- Asunción de la deuda hipotecaria por el donatario en la donación. Este es, probablemente, el caso más claro. En el Impuesto sobre Donaciones, la determinación de la base imponible se realiza deduciendo del valor de los bienes donados las deudas garantizadas con derechos reales que recaigan sobre los bienes, siempre que el adquirente asuma la obligación de pagar la deuda (art. 17 LISD). Por lo tanto, volviendo al ejemplo que pusimos al principio, la base liquidable de la donación sería de 20 (valor neto del inmueble) y tributará además como transmisión onerosa (al 7%) por el importe de la deuda hipotecaria (80). Pero si el donatario no asume la obligación de pagar la deuda, entonces la base de la donación será el total valor del inmueble (100) y no procederá liquidación alguna por TP como transmisión onerosa. Bastará en la escritura con reseñar la hipoteca que grava la finca y no decir nada más respecto a la obligación del pago de la misma, con lo que deberá sobreentenderse que el obligado al pago sigue siendo el donante”.
¿El consentimiento expreso o tácito de la entidad influye en algo? Si el Banco no comparece y no consta que acepte tácitamente, ¿influye?
“Si el Banco no comparece y no consta que acepte tácitamente, sería un argumento para defender que no hay adjudicación en pago de asunción de deuda, pero mucho me temo que Hacienda no estaría por la labor y giraría complementaria por adjudicación en pago de asunción de deuda”.
Una novedad: CONSULTA ATCataluña 263/21. DONACIÓN DE FINCA HIPOTECADA SUBROGANDOSE EL DONATARIO EN LA HIPOTECA. ¿Aplicable al resto de España? Seguramente. Aplicando los tipos y las reducciones que en cada comunidad estén previstos. La donación de un bien hipotecado en la que el donatario se subroga en la hipoteca, estará sujeta en parte al ISD (por el valor del inmueble que excede de la carga hipotecaria) y en parte al ITP (por el importe de la carga hipotecaria que asume el donatario). En el supuesto de hecho planteado en la consulta, al tratarse de una donación de padres a hijos de un inmueble que va a ser destinado por el donatario a su domicilio habitual, puede disfrutar de los beneficios fiscales previstos tanto en el ISD como en el TPO. Por tanto, cumpliendo los requisitos objetivos y subjetivos de uno y otro impuesto, en Cataluña la parte gravada con el ISD gozará de una reducción del 95% y a la parte gravada con TPO se le aplicará el tipo reducido del 5%.
Unos meses después en el GJ, se saca un tema similar en la línea del que dio lugar a esta entrada
¿Y si nos salimos del ámbito de la donación y nos vamos al aumento de capital con aportación de inmuebles hipotecados (o a la constitución de sociedad en el mismo supuesto)? Para ese caso se plantearon tres opciones:
Aportar por el valor bruto sin descontar hipoteca.
Aportar por el valor neto descontando hipoteca, basando la minusvaloración en el riesgo de impago y diciendo algo así como esto: “Los comparecientes han convenido, en el carácter con que intervienen, descontar del valor «intrínseco» del inmueble el total importe de la parte viva del crédito o préstamo hipotecario reseñado que, no obstante, no es asumido por la sociedad, sin perjuicio de los previsto en el artículo 118.2 de la Ley Hipotecaria. Todo ello de conformidad con la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 23 de Noviembre de 2012“
O aportar por el valor neto asumiendo la sociedad el pago de la deuda que tributa por la diferencia en TPO por adjudicación en pago de asunción de deuda.
Se citó también la RTEAC 14 Junio 2018 que señala que en caso de aumento de capital con aportación de inmueble hipotecado, en el que la sociedad descuenta en el valor de la aportación el importe de la deuda, hay en TPO adjudicación en pago de asunción de deuda, aunque no haya subrogación expresa, en base al artículo 118.2 LH.
¿Sin subrogar? Sí, según el TEAC a pesar de no subrogarse, porque en ese caso consideraba que no había duda de que había descuento, porque el bien se había valorado en menos de la mitad del principal que lo gravaba.
Tomado de ENSXXI-107: Constitución de sociedad aportando inmuebles hipotecados asumiendo el pago de la deuda: tributa por la constitución de la sociedad, por operaciones societarias, y en segundo lugar como adjudicación de un bien con asunción de pago de deudas, en cuyo caso está sujeta a IVA o TPO según quién sea el aportante (VC 2327/22 de 7-11). Descargar
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El tratamiento (el buen tratamiento) fiscal de una donación puede irse al garete si el donatario tiene un patrimonio preexistente superior a 600.000 Euros o si procediera la acumulación de donaciones. Es muy conveniente que en la escritura se formulen las oportunas advertencias y, por supuesto, haber tratado previamente con las partes las cuestiones pertinentes para evitar las desagradables sorpresas que pueden tener lugar. Hace unas semanas me surgió el siguiente caso.
“Un viudo y sus hijos se adjudican la herencia de la madre. Hay un pastizal en dinero, fondos, valores y tal. El padre se apaña con poca cosa y quiere donar casi todo lo que le corresponde a los hijos. Para aplicarse la reducción en Murcia (es Murcia), se exige:
Documento público.
Que el origen de los fondos donados esté debidamente justificado.
Que se manifieste el origen de los fondos.
No sé si exige que la adquisición se formalice dentro del plazo de declaración del impuesto (en Valencia sí que se exige).
Mi duda es, ¿se cumplen los requisitos 2, 3 y 4 (si es que es necesario el 4 en Murcia) si el padre dona en escritura pública a continuación de la herencia (o en la misma escritura) diciendo que esos saldos que dona (que ya no son exactamente los mismos pues habrán variado desde septiembre cuando murió la madre) son los que acaba de recibir en la liquidación de gananciales y por la herencia de su esposa teniendo en cuenta que solo puede aportar los certificados bancarios a fecha de fallecimiento de la mujer?“
Yo diría que no del todo (en cuanto a 2 y 3) y que lo prudente (lo muy prudente tal y como están de baratas actualmente las donaciones en Murcia) es que resuelvan el tema de la herencia (que liquiden y que vayan a los Bancos) y que luego se haga la donación (o donaciones) en escritura aparte una vez que cada uno tenga a su nombre en los Bancos lo que resulte de la herencia y la madre haya ya desaparecido de todas las cuentas.
Yo también creo que en Murcia no se exige lo del plazo que sí se exige en Valencia. En Valencia el plazo se cuenta desde que se hace la donación pero como en su caso no habría traspaso (todo seguiría en los Bancos como antes de hacer la escritura de herencia), no tendríamos esa fecha, con lo que si fuera también así en Murcia tendríamos un problema y no merece la pena correr el riesgo.
En Valencia, el artículo 12 bis de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos, en relación con las bonificaciones en la cuota, dice:
“Para la aplicación de la reducción a la que se refiere el presente apartado, se exigirá, además, que la adquisición se efectúe en documento público, o que se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto”.
Días más tarde alguien que buscaba saber “si te donaban dinero, ¿hay que firmar con el Notario?, se topó con alguna entrada de mi blog. Tal fuera esta, así que voy a responder de paso a esta cuestión: No, conforme al Código Civil y sí, conforme a la legislación fiscal si no quiere tener un disgusto con Hacienda.
El dinero y los incrementos o pérdidas de patrimonio en el IRPF
“Somos tres hermanos y nuestro padre falleció en Febrero de 2018. Presentamos el ISD meses después dentro de plazo. En Enero de 2019 hicimos la escritura de herencia en la que yo les compraba las dos terceras partes a mis dos hermanos de la casa habitual de mi padre. Anteriormente cada uno teníamos 1/3 parte. A cambio les compensaba económicamente con el valor correspondiente de esa tercera parte que figuraba como valor de dicha vivienda en el ISD. Al hacer ahora la renta del 2019, me indican en Hacienda que debemos detallar dos imputaciones de renta por esta vivienda a disposición de sus titulares: 1/3 parte correspondiente a Enero de 2019 (los tres hermanos) y yo 3/3 partes de la vivienda de Febrero a Diciembre de 2019. Hasta aquí lo entiendo. Hoy he preguntado en Hacienda(técnico cualificado) si mis hermanos tienen que declarar en su renta ese dinero que yo les entregué por su parte de la vivienda y me dicen que sí, que lo consideran incremento patrimonial. Yo creo que no, que ya se pagó en el ISD. ¿Es correcto?”.
Para empezar, las fechas no creo que sean esas: ustedes adquieren en Febrero de 2018 y se transmite por dos hermanos en Enero de 2019. Así que hablamos de dos ejercicios fiscales.
Por otra parte, tendría que ver la escritura que han hecho para poder responder con cierta seguridad. Usted dice que compra a sus hermanos por el mismo valor de la herencia. ¿Fue eso o fue una adjudicación ex artículo 1.062 del Código Civil? Pongamos que, como usted dice, fuera una compraventa. Siendo así, con fecha de fallecimiento de su padre heredan una vivienda que vale pongamos que 100.000 Euros y con fecha de casi un año después (aunque se haga en la misma escritura o en la siguiente) se venden dos terceras partes por el mismo valor (por el mismo valor de dos terceras partes).
Si fue así, no hay ni incremento ni perdida (aunque no estamos teniendo en cuenta los gastos e impuestos con lo que sí podría haber una pérdida) lo que no supone QUE NO SE TENGA QUE DECLARAR estas operaciones. Declarar, se declara, otra cosa es que se pague o se compense con pérdidas anteriores o surja derecho a hacerlo más adelante.
Además, no se declara por el dinero (el dinero no genera incrementos o disminuciones),lo que se declara es la diferencia de valor.
Me temo que ese técnico cualificado no tiene ni … idea o usted y yo no nos hemos entendido bien. A ver si le han preguntado al guardia de seguridad …
Siempre nos decimos, nos aconsejan, que no hagamos consultas médicas por Internet. Pues a las médicas habría que añadir las jurídicas porque hoy andaba yo buscando información sobre la donación de vivienda habitual por un mayor de 65 años en pleno dominio o en nuda propiedad en favor de un extraño y me encuentro con esta perla… (y ojo que no era un consultorio entre particulares “mondo y lirondo”…)
“….la otra operación habitual de las personas mayores de 65 años con una casa es la donación a favor de los hijos o nietos. En las donaciones los impuestos recaen sobre la parte compradora, que es la que experimenta una ganancia patrimonial. Lo que ocurre es que no se liquidan vía IRPF, sino a través del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que está cedido a las Comunidades Autónomas. En la mayoría de regiones se aplican exenciones cercanas al 100% por la donación entre familiares. De nuevo, lo que el donatario tendrá que declarar y pagar es la plusvalía municipal“.
Cuidado en la donación no hay comprador, hay donatario.
Cuidado el que experimenta la ganancia no es el donatario, ES EL DONANTE y esto es lo que es difícil de encajar (“encima que le regalo mi casa, ¿tengo que pagar?”).
Cuidado que se liquidan, por decirlo de algún modo, por IRPF (por la ganancia o pérdida patrimonial) y también por el Impuesto de Donaciones.
Eso sí el sujeto pasivo de la plusvalía municipal es el donatario, como lo es también del Impuesto de Sucesiones.
El porcentaje del usufructuario, ¿disminuye conforme va cumpliendo años?
“En el momento del fallecimiento se reparte el inmueble familiar entre la viuda (50% en pleno dominio y 50% en usufructo) y los hijos (nuda propiedad del 50%). ¿Ese porcentaje de usufructo varía en el tiempo según se acerque la viuda a los 89 años? Por ejemplo, si pasados 15 años la viuda vende el inmueble, ¿el porcentaje sobre la parte de los hijos sigue siendo el mismo porcentaje que tuvo a la muerte de su marido?“
Sí, el porcentaje de usufructo es el mismo. Lo que disminuye es su valor. El usufructo de la totalidad de la vivienda de una persona de 89 años vale el 10% y el de una persona de 45 años vale el 44% aunque uno otro sean sobre el 100% de la vivienda. A menor expectativa de vida menor valor del usufructo. El mínimo que puede valer un usufructo es el 10%, aunque tenga uno los 103 años de Kirk Douglas al morir seguirá valiendo eso mismo (es como si a partir de los 79 estuvieses en la prórroga del partido …).
En plusvalía municipal, una vez hecho el cálculo en base al valor del suelo, años transcurridos y porcentaje transmitido, la cuota tributaria resultante se habrá de repartir entre los adquirentes en proporción a la parte que haya adquirido cada uno y en el caso del usufructuario esa parte se determinará con arreglo a su edad (lo que influirá en la parte del nudo propietario).
El valor de referencia, primeras impresiones prácticas y advertencias
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Nota: Pasados unos días desde la publicación de esta FAQ me atrevo a sacarla como POST para mejor difusión entre mis suscriptores y lectores. Sigo aceptando matices, correcciones y sugerencias. Pinchen en el enlace si quieren ver la versión actualizada.
Los que me conocen y me leen saben cómo me enfrento a los cambios legislativos, así que no me hagan mucho caso y estén pendientes de los cambios en esta entrada que yo aquí estoy hablando como si lo hiciera en voz alta mientras conduzco en el coche camino de mi pueblo.
El VR, ¿lo pedimos siempre, lo informamos y lo respetamos?
Yo diría que no exactamente. Informaremos siempre de su existencia y de las consecuencias de respetarlo o no respetarlo. Lo obtendremos siempre que nos lo pidan y lo respetaremos (bueno, lo respetarán) siempre que quieran hacerlo.
Si no se quiere respetar, se puede firmar y entonces se puede liquidar por el VR o no hacerlo.
Si es que no (si no liquidan por el VR), yo diría que mejor olvidarnos en la notaría de hacer la gestión, a no ser que queramos hacernos cargo del encargo con esa premisa y por escrito.
Yo, desde luego, no pienso hacerlo, ni por escrito. Ya tengo suficientes líos. Al que quiera liquidar por el VR, se lo hago encantado (con encargo por escrito).
Si es que sí, creo que podemos gestionar tranquilos.
No obstante, sería muy posible y lógico que no sean admitidas liquidaciones que no respeten el VR en Hacienda o en OOLL.
En cuanto a incorporar o no el certificado de VR descargado de la SEC, creo que manda el cliente.
Si quiere hacerlo, que lo haga, pero si no se respeta y no se va a liquidar por el VR creo que no procedería incorporar (por lo de las piedras contra el propio tejado, aunque esas piedras no van a llegar muy lejos). Si se respeta, no veo problema en unirlo a la escritura.
Y, ¿podemos pedir el VR sin autorización a fin de exonerar nuestra responsabilidad?
Pues, no lo tengo claro aunque reconozco que es lo que me pide el cuerpo. ¿Haría mal en pedirlo por mi cuenta?
Por supuesto, cuánto más advirtamos por escrito y de palabra, muchísimo mejor.
ESTA HA SIDO MI PRIMERA ADVERTENCIA PARA UNA COMPRAVENTA:
El intermediario del comprador había obtenido el VR pero el precio estaba por debajo. No se incorpora nada y seguramente se liquidará (no me encargan gestión en este caso) por el VR.
“Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “a efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”.
Venga, ¿qué mas? ¿qué os parece?
“Yo añadiría que el VR se aplica en TPO, en OS (por la remisión que hace al artículo de TPO) y en Sucesiones y Donaciones y en AJD por la remisión del párrafo final del Artículo 30 al Artículo 10 (“Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”). En cuanto a la posible repercusión que el VR pueda tener en el IRPF del transmitente, en TPO se considera como valor de transmisión el importe real de la enajenación, sin perjuicio de la comprobación administrativa, con lo que en principio no le afectaría el VR y en Donaciones, al considerarse como valor de transmisión el que resulta de las reglas del propio impuesto, sí que afectaría el VR al donante aunque en la escritura se pusiera un valor mas bajo”.
Otra voz, tan autorizada como la anterior, me recuerda la influencia del VR en el Impuesto sobre el Patrimonio. Si bien, en relación al Impuesto de Patrimonio, hay que tener en cuenta que solo afecta a las adquisiciones posteriores al 1 de Enero de 2022.
Excesos de adjudicación y liquidaciones complementarias de herencias
“Mi padre falleció hace pocos meses y dejó testamento en el que quedábamos sus tres hijos como herederos y mi madre como usufructuaria. La cuestión es que yo liquidé el Impuesto de Sucesiones a partes iguales para los tres e incluí a mi madre como usufructuaria. Pero ahora vamos a hacer el reparto y vamos a dejarle a un hermano unas propiedades para él solo. ¿Tengo que hacer una liquidación complementaria rectificando el impuesto?”
El porcentaje que cada uno tiene en la herencia ha de traducirse en la adjudicación hereditaria de bienes que sumen un valor igual a ese porcentaje. Si se recibe de menos hay defecto de adjudicación y exceso para los que reciben de más. Si el exceso no se compensa tributa como donación; si se compensa tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Cualquiera de las dos cosas puede resultar cara, así que hay que asesorarse muy bien. La alternativa al exceso es la posterior disolución de condominio y la alternativa a ambas cosas sería hacer una liquidación complementaria para dar a los bienes otra valoración que permite un reparto sin excesos, puesto que reparto aún no han hecho ustedes.
Yo de usted no haría ninguna de las tres cosas sin asesorarme debidamente, puede salirle muy cara la decisión.
En resumen, si liquidó por partes iguales y ahora adjudica por partes desiguales es cuando le surgirá el exceso. Pienso que no es usual liquidar un exceso sin haber hecho las adjudicaciones.
Exención de algunos actos previos (inexcusables) a la extinción de condominio (segregaciones y división horizontal)
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
SEGREGACIÓN (O DIVISIÓN) PREVIA A EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: NO SUJETA
La segregación practicada no está sujeta a IAJD por ser un antecedente inexcusable para poder extinguir el condominio, ya que la única manera posible de disolverlo es mediante ese acto jurídico previo con el que tiene una conexión estructural, por lo que únicamente debe tributar en IAJD la extinción de condominio y no el negocio previo de segregación. Así lo han señalado la Sentencia del Tribunal Supremo 6670/1998, de 12 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 3084/2020, de 4 de junio, 2785/2020, de 27 de mayo, 2899/2020, de 21 de mayo, 2916/2019, de 12 de junio, y 854/2016, de 17 de febrero; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias 1139/2020, de 29 de mayo; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 11.900/2011, de 17 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 1488/2012, de 25 de octubre; y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias 1055/2010, de 15 de octubre, entre otras.
También señala lo mismo la STSJ de ANDALUCÍA de 22 de Mayo de 2023. En Vanguardia Notarial se dijo: “El supuesto de hecho consistía en una CB que desarrollaba una actividad empresarial y que decidió poner fin a la actividad mediante la segregación en diferentes parcelas de la finca rústica en la que se desarrollaba dicha actividad para acto seguido, sin solución de continuidad, adjudicarlas a los diferentes comuneros en el acto de disolución y liquidación de la CB mediante la formación de lotes equivalentes.” Para el TSJA estamos ante una sola convención sujeta a OS y no sujeta a AJD dada la incompatibilidad entre ambos impuestos. “En este sentido, argumenta que la segregación de la finca rústica en diferentes parcelas para, acto seguido, poner fin a la CB mediante la disolución y liquidación de la misma es un único acto de naturaleza compleja en el que la segregación no puede entenderse si no es para disolver y adjudicar la fincas resultantes, esto es, la segregación es un mero instrumento para llevar a cabo el fin pretendido, que es disolver la CB por lo que, siendo ello así, nos encontramos ante un único acto de naturaleza compleja y no ante dos actos sin conexión entre ellos que deban ser gravados de manera separada.” La conclusión es que la escritura que formalice una disolución y liquidación de una CB , aunque como acto previo contenga una segregación, estará sujeta exclusivamente a OS sin que deba tributar la segregación previa por AJD al tratarse de una sola convención y ser incompatibles ambos impuestos.
ATENCIÓN CAMBIO DE CRITERIO DE LA DGT: DGT V1326-24, de 7 junio: la segregación previa a la disolución de comunidad no está sujeta a AJD por ser un antecedente inexcusable para poder extinguir el condominio (=SSTS 18-10-2023 y 25-1-2024 y RRTEAC 11-7-2019 y 29-6-2021) petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num…
DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA A EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: NO SUJETA
Hay varias resoluciones del TEAC (la última en 2021) que dicen que la división en propiedad horizontal efectuada en la misma escritura de extinción de condominio no debe pagar AJD siguiendo STS de 1998.
La resolución TEAC de 29 de junio de 2021 (Res. 3746/2019) afirma, que como declarara el TS en su sentencia de 12 de noviembre de 1998, en los casos en que en la misma escritura pública se recoge tanto la división horizontal como la extinción del condominio, debe considerarse que la división horizontal es un acto preparatorio y necesario para poder llevar a cabo la extinción del indiviso pretendida por los comuneros, por lo que si ambos actos jurídicos se incluyen en la misma escritura no debe tributarse por ambos conceptos en el gravamen de cuota gradual de AJD.
Unos meses después llega otra: STS 25 enero 2024: La división horizontal previa a la extinción de condominio no está sujeta a AJD por ser un antecedente inexcusable para poder extinguir el condominio (=STS 18 octubre 2023) poderjudicial.es/search/AN/open…
También a favor la Nota 3/2019, de 12 de marzo de 2019, de la Jefa del Departamento de Gestión Tributaria de la ATV, sobre la existencia de un único hecho imponible de la modalidad de AJD del ITPyAJD en los supuestos de división horizontal y subsiguiente extinción del condominio.
Y la Circular 3/2021, del Departamento de Gestión Tributaria de Valencia sobre extinción de condominio no empresarial y excesos de adjudicación en la extinción de condominio.
Sobre los dos casos anteriores tengo una magnífica nota resumen de mi compañero José Vicente Galdón. En ella nos recuerda que la DGT sigue viendo dos hechos imponibles en este caso, así que cuidado.
¿Hay alguna que diga lo mismo cuando es acto previo para efectuar la partición de la herencia (en mi caso por ordenar la testadora legados de pisos de un edificio todavía no dividido en PH)?
DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA A HERENCIA: SUJETA
La Circular 3/2021 de la Agencia Tributaria Valenciana no lo admite para las herencias, por ser un supuesto diferente al de las extinciones de condominio.
En los casos de no sujeción, pues ni siquiera hay que hacer impreso.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un día:Cuando tengáis la escritura liquidada, me avisas. Me mandas por correo la factura y te hacemos la transferencia y ya mandamos un mensajero a recogerla.
Otro día:Me acaban de llegar las escrituras, y me ha sorprendido ver que la de modificación de estatutos está sin liquidar a pesar de que, cuando te mandé el correo con la documentación, lo indiqué expresamente. Me gustaría que me indicaras cuál ha sido el motivo de que no hayáis realizado este trámite, ya que esto supone un atraso en el proceso de registro de la escritura para el que tenemos un mes desde la elevación a público.
Un tercer día: Estamos teniendo problemas con la liquidación de la escritura. Supongo que recuerdas que por error de la notaría no se liquidó, así que presenté el impuesto por el sistema TELEMÁTICO DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA, pero no la liquidan porque en su momento vuestra notaría no presentó telemáticamente la copia simple. Te copio lo que me han dicho desde el departamento de incidencias del sistema, para que lo hagáis: “Para solucionar este error deberá ponerse en contacto con su notario, para indicarle que debe remitir por vía telemática la copia simple de la escritura (no el índice notarial). Si su notario tiene alguna duda de cómo realizar este procedimiento, deberá ponerse en contacto con ANCERT, dónde le darán las indicaciones. Una vez enviada y cuando esté en nuestros sistemas, su declaración se presentará de manera automática, usted no tiene que hacer nada al respecto. Aunque la presentación es automática cuando tengamos la escritura en nuestro sistema, no es inmediata, deberá esperar al día siguiente”.
Pero una modificación de Estatutos Sociales de una cooperativa, ¿tiene que liquidarse? ¿Desde cuando los actos no sujetos se liquidan? Claro, no entendimos lo que nos estaban pidiendo cuando nos lo encargaron.
Conclusión: Pues parece que en el registro de cooperativas se piden y que si se quiere hacer telemáticamente, el Notario tiene que enviarla a través de SIGNO a la Hacienda correspondiente (la Agencia Tributaria de la Región de Murcia en este caso). Fin del asunto. Una imposición de otra obligación y en este caso sin fundamento alguna (aunque tal se apliquen la doctrina que pueden ver mas abajo que emana de una RDGSJYPF).
Otros casos similares se dan en registros de la propiedad que piden liquidación para otro tipo de anotaciones preventivas (especialmente en las dimanantes de los juzgados) como las derivadas de expedientes de dominio y cabida y las derivadas de mediaciones concursares.
La Resolución de 2 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XIV de Barcelona a inscribir la escritura de liquidación de una sociedad. ha señalado que “la doctrina mantenida por este Centro Directivo sobre el cumplimiento de tales requisitos tributarios (vid. a modo de ejemplo, la Resolución de 5 de mayo de 1994) puede resumirse del siguiente modo: el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa no sujeción al Impuesto (apartados 2. a 4. del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al impuesto de ciertos actos contenidos en la escritura supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida (vid., por todas, las recientes Resoluciones de 3 y 10 de octubre y 27 de noviembre de 2014). En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación”.
Expedición de copia en favor de sociedad con el NIF revocado
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Me pide una sociedad que tiene el NIF revocado copia autorizada de una escritura de adaptación de estatutos para rehabilitar el NIF en Hacienda. La copia está en el archivo de *. Entiendo que el hecho de que tenga el NIF revocado, no debe impedir la expedición de la copia autorizada de una escritura ya otorgada, pues la prohibición se refiere al otorgamiento de nuevas escrituras. ¿Lo ves igual que yo? También tengo la opción de decir que el administrador único pide la copia en su condición de otorgante (es el mismo que firmó la escritura) y además de administrador único de la sociedad”.
Entonces, tú te limitas a cursarle la petición y el “problema” será del archivero. Claro, tu para acreditar su interés le pides que acredite su condición y lo hace, pero ¿también has consultado la base de datos y te ha saltado que lo tenía revocado? A mí me parece que la rehabilitación del NIF puede exigir ciertos documentos y negarle la copia no tendría mucho sentido.
“El cliente ya me advierte de que el NIF de la sociedad está revocado y que en Hacienda le piden la copia autorizada de la escritura de adaptación de estatutos para rehabilitarlo. Por eso lo sé. Si no me hubiera dicho nada, no lo habría consultado en la lista, al ser simplemente la petición de copia de una escritura ya firmada. Si la escritura estuviera en mi protocolo, yo sí que daría copia aunque supiera que el NIF está revocado. Yo creo que el archivo debe expedir la copia (y aunque considerase que la sociedad ya no tiene derecho a ella, el administrador, que es el mismo, sí que lo tiene)”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
NOTA: Meses después de escribir esta entrada, leo en la cuenta de Ancert en Twitter: “La transparencia en Euskadi se llama TBAI. Y se apellida Ancert. TBAI es el software de facturación que facilitará a las haciendas forales el control fiscal de todas las actividades económicas que se realicen en el marco de su jurisdicción y la lucha contra el fraude fiscal. En Ancert hemos estado detrás de este desarrollo tecnológico -basado en códigos QR de reconocimiento y validación digital- que se está implementando estos días en todo el territorio vasco. #TBAI”
Francamente, no sé si alegrarme o terminar de asustarme con este asunto. Esperemos que la entrada de Ancert en este ajo le venga bien al colectivo notarial. Vamos con lo que tenía escrito …
Dijo un compañero en un grupo de Whatsapp: “En el País Vasco a partir del 1/1/2022 todas las facturas de deberán hacer en las plataformas informáticas de las respectivas Haciendas Forales. Factura emitida, factura comunicada”.
Nadie pareció reparar en el mensaje pero yo me quedé horrorizado de lo que estoy podía suponer por lo que gracias a un compañero de allí que la recomendó me he acabado comprando la Guía Rápida de Francis Lefebvre “Aplicación del Sistema TicketBAI” (rápida que no breve porque tiene ¡392 páginas!).
En la página 9 ya te mete el miedo en el cuerpo al señalar que el objetivo de ese sistema es la implantación de una serie de obligaciones legales y técnicas que deben cumplir todas las personas físicas y jurídicas que ejercen actividad económica mediante un software de facturación que debe reunir determinados requisitos técnicos. La misma página pero un poco mas abajo continúa diciendo que una de sus características es su aplicación generalizada a todos los contribuyentes del IRPF, IRNR e IS.
El sistema pretende luchar contra el fraude fiscal y, de paso, acabar con nuestros nervios y ponernos en un mar de aprietos porque a partir de ahora “factura en la mesa, presa” con lo que a ver cómo hacemos cuando nos equivoquemos entendiendo el término en un amplio sentido que comprenderá diversas situaciones que los contribuyentes del IRPF, IRNR e IS conocen perfectamente.
Y esto ¿qué cobertura legal tiene? Pues francamente no lo sé aunque como me dijo un compañero “la LGT lo admite todo”.
Apriétense los machos que la cosa se pone muy dura por momentos.
Para terminar les aconsejo esta lectura que me puso en el camino de este disparatado abuso (mientras que alguien no me diga que me lo tome de otra manera).
¿Y a mí que mi importa? – dirán ustedes. Eso es cosa de los vascos, afirmarán otro. Pues no … desgraciadamente no sé si es un invento de los vascos (que se ha retrasado por la pandemia) pero lo van a exportar al resto de España. Dice el artículo enlazado: “Estos son los requisitos y funcionamiento del actual “Ticket BAI” de la Administración Tributaria vasca, que servirá de experiencia y modelo para la implantación de un sistema equivalente para toda España”.
En fin, yo ya estoy preparando mi curriculum y buscando trabajo en la zona del Alentejo …
Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento que establece los requisitos que deben adoptar los sistemas y programas informáticos o electrónicos que soporten los procesos de facturación de empresarios y profesionales, y la estandarización de formatos de los registros de facturación: Disposición 24840 del BOE núm. 291 de 2023
Disposición final cuarta. Entrada en vigor y efectos.
El presente real decreto y el reglamento entrarán en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». No obstante, los obligados tributarios a que se refiere el artículo 3.1 de dicho Reglamento deberán tener operativos los sistemas informáticos adaptados a las características y requisitos que se establecen en el citado reglamento y en su normativa de desarrollo antes del 1 de julio de 2025.
Los obligados tributarios a que se refiere el artículo 3.2 de dicho Reglamento, en relación con sus actividades de producción y comercialización de los sistemas informáticos, deberán ofrecer sus productos adaptados totalmente al reglamento en el plazo máximo de nueve meses desde la entrada en vigor de la orden ministerial a que se refiere la disposición final tercera de este real decreto.
No obstante, en relación con sistemas informáticos incluidos en los contratos de mantenimiento de carácter plurianual contratados antes de este último plazo, deberán estar adaptados al contenido del reglamento con anterioridad al 1 de julio de 2025. En el plazo máximo de nueve meses desde la entrada en vigor de la orden ministerial a que se refiere la disposición final tercera de este real decreto estará disponible en la sede de la Agencia Estatal de Administración Tributaria el servicio para la recepción de los registros de facturación remitidos por los Sistemas de emisión de facturas verificables.
Artículo 3. Ámbito subjetivo.
1. El presente Reglamento se aplicará a los obligados tributarios que se indican a continuación, que utilicen sistemas informáticos de facturación, aunque solo los usen para una parte de su actividad: a) Los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades. No estarán sometidas a las obligaciones establecidas en este real decreto las entidades exentas a que se refiere el apartado 1 del artículo 9 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades. Las entidades parcialmente exentas a que se refieren los apartados 2, 3 y 4 del artículo 9 de la misma Ley estarán sometidas a esta obligación exclusivamente por las operaciones que generen rentas que estén sujetas y no exentas del Impuesto. b) Los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que desarrollen actividades económicas. c) Los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que obtengan rentas mediante establecimiento permanente. d) Las entidades en régimen de atribución de rentas que desarrollen actividades económicas, sin perjuicio de la atribución de rendimientos que corresponda efectuar a sus miembros.
2. El presente Reglamento también se aplicará a los productores y comercializadores de los sistemas informáticos a que se refiere el artículo 1 de este Reglamento en las cuestiones relativas a sus respectivas actividades de producción y comercialización de los sistemas informáticos puestos a disposición de los obligados tributarios mencionados en el apartado 1 de este artículo 3. 3. El presente Reglamento no se aplicará a los contribuyentes que lleven los libros registros en los términos establecidos en el apartado 6 del artículo 62 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre.
No tengo claro lo que esta norma supone. Para mi el ticket bai suponía que cada factura hay que enviarla/notificarla a “alguien” y que ya enviada/notificada no se puede cambiar. Y esta norma se refiere la estandarización de la facturación.
En Vanguardia Notarial decían:
La norma no nos obliga, por ahora, a enviar toda la facturación a la AEAT (que sería el sistema del ticket bai vasco), pero sí unifica los programas de facturación para evitar la doble contabilidad y la modificación de facturas ya emitidas (salvo por el procedimiento legal de rectificación de facturas). Eso va a ser un engorro en aquellos casos en que la facturación no está cerrada desde el principio. A fin de cuentas, el sistema consiste en que cada vez que generas una factura, se comunica a Hacienda, quien la valida … o no, si hay algún error en el NIF o se ha generado a quien no lo ha aportado (extranjeros sin NIF, por ejemplo).
Meses después llega otra norma: Orden HAC/1177/2024, de 17 de octubre, por la que se desarrollan las especificaciones técnicas, funcionales y de contenido referidas en el Reglamento que establece los requisitos que deben adoptar los sistemas y programas informáticos o electrónicos que soporten los procesos de facturación de empresarios y profesionales, y la estandarización de formatos de los registros de facturación, aprobado por el Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre; y en el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre.
Ganancia patrimonial en la donación hecha a continuación de una herencia con liquidación de gananciales
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Pregunto:
“¿Crees que este tipo de casos puede representar algún problema a efectos de ganancia patrimonial en IRPF? Me refiero a las donaciones posteriores a las herencias en las que los incrementos de patrimonio-IRPF (si es que los hay) podrían suponer un buen disgusto cuando el viudo, después de liquidar gananciales y heredar, dona bienes a sus hijos”.
Y me contestan:
Es cierto que podría haber incremento patrimonial en IRPF pues en la liquidación de gananciales no se actualizan valores, pero no conozco ningún caso en que se haya reclamado. Siempre se toma como valor de adquisición el de la liquidación de los gananciales y herencia. Por eso, en este caso, creo que el riesgo es más teórico que otra cosa. Una forma lógica de evitarlo sería adjudicar a la viuda en pago de su mitad de gananciales, en lugar de la mitad indivisa de todos los gananciales, el pleno dominio de lo que no va a donar a los hijos, y adjudicar a la masa hereditaria los bienes que sí se quiere que sean para los hijos.
En ocasiones, la solución que me proponía el compañero con el que trataba este asunto, no es sencilla.
Otro caso dudoso (pero por razón de excesos de adjudicación o incluso permuta) mucho más complejo y arriesgado, se da cuando los hijos no heredan su correspondiente parte en la herencia de padre y madre, sino que heredan unos más del padre que de la madre y otros al contrario, en cuyo caso podrían producirse liquidaciones complementarias.
Bastante tiempo después sale en Vanguardia Notarial el tema de las pérdidas debidas a donaciones en el IRPF :
“Siempre se ha mantenido que la alteración patrimonial para el donante solo puede generar ganancia o neutralidad patrimonial, nunca perdida. Así parece desprenderse claramente del artículo 33.5 de la LIRPF. “5. No se computarán como pérdidas patrimoniales las siguientes: c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades”. Pues bien, sorprendentemente, el TSJ de la Comunidad Valenciana en sentencia de 28 de septiembre de 2022 ha mantenido el criterio contrario. Es decir, el Tribunal considera que se computan en IRPF las pérdidas debidas a donaciones. El argumento para mantener esta posición llama poderosamente la atención: “sería manifiestamente contrario a los principios de equidad y capacidad contributiva hacer tributar por las ganancias puestas de manifiesto en una transmisión lucrativa, pero, en cambio, no permitir las pérdidas que se puedan generar por este tipo de transmisiones”. Dada la literalidad del precepto no creo que esta sentencia pueda tener mucho recorrido pero esta Sentencia, aunque contraria a la letra de la ley, tiene sentido como medio de corregir ese abuso. El legislador suprimió la plusvalía del muerto, pero no ha suprimido las plusvalía del vivo, aunque para mí el fundamento es el mismo en ambos casos. Bastaría con que en caso de donación no se actualizase el valor de adquisición, al igual que sucede en una liquidación de sociedad conyugal”.
Ganancia y perdida patrimonial en disoluciones de condominio, liquidaciones de gananciales, aportaciones a gananciales y compraventa de participaciones sociales entre casados en gananciales
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“El que se sale se libra y el que se queda se retratará por la diferencia de valor entre el momento de la adquisición inicial y el de la futura transmisión”.
En la extinción de comunidad y en las liquidaciones de gananciales, el incremento/ganancia o disminución/perdida de patrimonios a efectos del IRPF, se pospone al momento de una posterior transmisión, es decir, son actos fiscalmente neutros para el comunero que se sale de la comunidado que no recibe todo o parte de un bien de carácter ganancial. Es el que se queda el que tendrá el incremento (o la pérdida) cuando transmita la propiedad (incremento que podría minorar acreditando determinados gastos, impuestos o inversiones).
Si, por ejemplo, Fulano y Mengana compraron por 150 y valoran en una disolución de condominio por 200, no hay incremento de patrimonio para el que sale y será el otro (el que se queda) el que se lleve la ganancia (y tributará) cuando más adelante transmita la propiedad y se tenga en cuenta el valor originario de adquisición y el de la transmisión, obviando el de la disolución. Lo mismo en una liquidación de gananciales.
Utilizando la expresión “mochila fiscal”que utilizó mi amigo y compañero Luis Fernández-Bravo en reciente conversación sobre el tema, yo casi que preferiría ser el que se salga e irme de rositas, que ser el que se queda y luego es frungido por la Hasienda por partida doble cuando le llega el momento de la transmisión. Otra idea bastante clarificadora cuando hablamos de este asunto es decir que ni la disolución, ni la liquidación “cierran ciclo”.
El criterio de la Agencia Tributaria y de la DGT (“no obstante, si hay exceso de adjudicación, se tiende a considerar fiscalmente que el que se sale sí que ha obtenido una ganancia patrimonial por la diferencia entre lo que le costó su parte indivisa cuando adquirió y lo que ha obtenido por su parte indivisa al salirse. Véanse las recientes RTEAC 7-6-2018 y Resolución DGT V2799-18, de 25 de octubre“) es que si aumenta el valor de los bienes en la extinción de condominio, hay ganancia patrimonial para los salientes. Sin embargo, hay sentencias de los TTSSJJ de Valencia, Castilla y León y País Vasco (en contra, por ejemplo, la STSJ AND 1006-2020:“En la extinción de condominio sobre bien indivisible que se adjudica a un comunero que abona su parte en metálico a los demás, hay ganancia patrimonial en IRPF para los salientes si aumenta el valor del bien”) que consideran que en ese caso no hay ganancia patrimonial sino que lo que ocurre es que no se actualiza el valor de adquisición a efectos de una futura transmisión y por lo tanto en el momento en que el adjudicatario quiera transmitir la totalidad de la finca se le considera como valor de adquisición el que tenía la finca cuando todos los comuneros adquirieron por cuotas indivisas, eso supone que los que ahora salen se van de rositas y no tributan por esa ganancia patrimonial lo que parece conforme con el tenor literal de la norma aplicable al caso (Artículo 33 de la Ley del IRPF: ” …. se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros. Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos”).
Y unaSTS_3585_2022. Disolución de condominio con excesos de adjudicación. IRPF. Tributa si ha habido actualización de valor con relación al de adquisición. Reitera una de 2010.
A propósito de la 3.585
¿De lo que hablamos es de disoluciones con excesos? ¿o de disoluciones en general? Nosotros ya pensábamos que tributaban cuando había diferencias de valor, ¿no? (para los que salen de la comunidad)
Sí, ya lo pensábamos, y ahora el TS ha confirmado que hay ganancia patrimonial en IRPF para el que sale de la comunidad en caso de exceso de adjudicación. Es probable que el mismo criterio sea mantenido por el Supremo si son disoluciones de comunidad, sin excesos de adjudicación, si se aumentan los valores.
No obstante, lo que el TS dice ahora ya lo dijo en esta otra sentencia hace doce años: STS_5891_2010
Aquí va un resumen de la STS de 2022: CUESTIÓN CONTROVERTIDA:“La cuestión controvertida en el caso de autos consiste en determinar si la extinción de un condominio sobre un bien inmueble mediante adjudicación de éste en su totalidad a uno de los comuneros a cambio de la compensación en metálico al otro determina o no la existencia de una ganancia patrimonial para éste”. CRITERIO INTERPRETATIVO: ”Procede, por tanto, contestar a la pregunta formulada por el auto de admisión, en el sentido de que la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF , cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva”. CRÍTICA FORMULADA DESDE VANGUARDIA NOTARIAL:“En mi opinión, el Tribunal Supremo ha perdido una magnífica oportunidad de poner un poco de coherencia en toda esta materia aplicando conceptos civiles al régimen tributario. En el IRPF , la alteración patrimonial se calcula comparando el “ valor de adquisición “ con el “ valor de transmisión“. En la extinción de condominio, no hay transmisión alguna puesto que , cómo tiene declarado el propio Tribunal Supremo , es un acto especificativo o determinativo, pero nunca traslativo. Paradójicamente, el mismo supuesto objeto de consulta estaría sujeto IRPF como alteración patrimonial y no sujeto a IIVTNU precisamente porque, para este último impuesto no es un acto traslativo. Imprescindible en esta materia el trabajo publicado por JM JUÁREZ en el boletín fiscal del mes de mayo de 2021 en NotariosyRegistradores“.
La verdad es que me cuesta encajar el asunto. Para mi una extinción de condominio con exceso de adjudicación se produce siempre que lo que uno o varios se lleven valga mas de lo que vale su participación en la comunidad. En esta sentencia del TS es así, pero no hay ninguna otra forma de extinguir si solo existe un bien en comunidad. Si fueran cuatro comuneros y hubiera tres bienes del mismo valor y uno de los comuneros solo lleva dinero y no lleva inmueble, ese es para mi el exceso de adjudicación “puro” y si hay cuatro bienes del mismo valor y cada uno se lleva uno, no existiría exceso de adjudicación. Es mucho mas habitual que haya exceso de adjudicación que que no lo haya por lo que no me parece que lo determinante para tributar por IRPF o no, sea la existencia del exceso. Para mi lo únicamente determinante sería la diferencia de valor y por ese criterio, dada la naturaleza del acto, no debería tributarse por parte de los que salen del condominio. Es el que se queda el bien el que tiene una mochila fiscal por la que arreglará cuentas en el futuro. Claro, muchos incrementos se escapan así si la siguiente transmisión es mortis causa y eso es posible que no convenza. No sé. En todo este asunto hay algo que continúo sin entender.
Entre tanto, a ver cómo explica uno a sus clientes los riesgos que representan este tipo de escrituras.
Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0741-21 de 29 de Marzo de 2021: ¿Qué ocurre en el supuesto de que al liquidar la sociedad de gananciales se actualicen valores?.“Pánico me da esta materia después de la última sentencia del Tribunal Supremo sobre todo si tenemos en cuenta esta consulta vinculante de la DGT” dijo un compañero.
“La disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los socios de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias”.
El compañero concluía: “Si aplicamos el mismo criterio interpretativo que el Tribunal Supremo acaba de establecer para las extinciones de condominio sobre un inmueble indivisible, creo que podemos tener un problema fiscal importante”.
DGT V2986-19, de 25 octubre: “La escritura de declaración de ganancialidad ex arts. 1357.2 y 1354 cc y su posible constancia en el RP ex art. 91.3 RH no está sujeta a TPO ni a AJD (=V0341-16). Tampoco genera ganancia patrimonial en IRPF (V0739-10), a diferencia de la aportación“.
También lo es esta RTEAC de 23 enero 2024: la aportación de un bien privativo a la sociedad de gananciales genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del aportante por la transmisión de la mitad del bien aportado.
¿Y en una compraventa de participaciones sociales entre los cónyuges?
Como no tengo mejor sitio donde ubicar esta Resolución del TEAR de CLM, la enlazo aquí. Se refiere a una compraventa de participaciones sociales gananciales efectuada por un cónyuge (el que es socio, que las suscribió estando casado en gananciales y aportando efectivo presuntivamente ganancial) al otro cónyuge, pasando este a convertirse en socio y dejándolo de ser el otro sin que el carácter ganancial de las participaciones sociales se vea afectado. Esa Resolución dice que en la transmisión entre cónyuges de participaciones de carácter ganancial no hay alteración patrimonial en IRPF sino mera transmisión de derechos políticos. Muy pero que muy interesante.
Incremento de valor vs incremento de patrimonio en la herencia de dos cónyuges
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Al fallecer mi padre, solo se hizo el trámite del pago del Impuesto de Sucesiones. Ahora, al fallecer mi madre, los hermanos nos enteramos de que la valoración que se hizo de los inmuebles en gananciales estaba muy por debajo del valor de mercado de entonces. Queremos llevar a cabo la adjudicación de los bienes. ¿Puede figurar en la escritura de adjudicación, como valor total de la vivienda, el valor de mercado de ahora? Este incremento del valor de adjudicación de ahora respecto al que se puso en el IS de hace seis años por la mitad de la vivienda ¿puede considerarse como un incremento patrimonial? Si fuese así, y para evitar que el incremento patrimonial recaiga sólo sobre aquél al que se le adjudique la vivienda, ¿es posible tramitar primero la herencia de nuestro padre adjudicando las propiedades a partes iguales entre los hermanos con el valor incrementado al actual y, con posterioridad (o en el mismo acto), hacer la escritura de adjudicación definitiva al heredero en donde ya no habría incremento patrimonial?“
Creo que tal vez confunda usted lo que es la valoración a efectos del impuesto y lo que es el incremento (o pérdida) de patrimonio. El valor es el que queda determinado cuando se liquida el impuesto. Una vez liquidado el impuesto ya no se puede cambiar. ¿Y si lo cambio? Pues se arriesga a que le pillen. En la herencia no hay incremento patrimonial. Es lo que se llama “plusvalía del muerto” y es el único caso en que una transmisión del dominio no tiene repercusión en el IRPF. Será en la siguiente transmisión (una donación o una compraventa, pero no en una nueva herencia) cuando Haciendanos pida cuentas considerando el valor que pusimos en la herencia y el que demos a ese inmueble en la nueva transmisión. Ahí será cuando se genere una ganancia o pérdida patrimonial por la que tendremos que tributar. Así que si a Hacienda le cambiamos los valores que le dijimos al liquidar una herencia, estamos condicionando la tributación del futuro incremento (o pérdida) patrimonial así que podría detectarlo y pedirnos cuentas pues le consta que ya valoramos por una cantidad, después dijimos otra y ahora queremos liquidar el incremento por esta segunda cantidad y no por la primera que es la que corresponde considerar. Es más, en la herencia “la mitad” del padre podría no valer mismo que la de la madre, pues la del padre hay que respetarla como le estoy diciendo.
Al respecto téngase en cuenta el Artículo 36 de la LIRPF que ha sido recientemente modificado (en cuanto a contratos y pactos sucesorios no admitidos en el derecho común) por la Ley 11/2021 y que ahora dice: «Artículo 36 Transmisiones a título lucrativo. Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. No obstante, en las adquisiciones lucrativas por causa de muerte derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente, el beneficiario de los mismos que transmitiera, antes del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante, si fuera anterior, los bienes adquiridos, se subrogará en la posición de este, respecto al valor y fecha de adquisición de aquellos, cuando este valor fuera inferior al previsto en el párrafo anterior. En las adquisiciones lucrativas, a que se refiere la letra c) del apartado 3 del artículo 33 de esta Ley, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes.»
Si ustedes adjudican la herencia por partes iguales y con posterioridad disuelven el condominio, los que salgan de él no tendrán incremento. El incremento (o pérdida) será una mochila fiscal que se lleve el hermano adjudicatario que ya la liquidará en su momento. Aunque esta cuestión (que he intentado explicar aquí y que no está absolutamente clara) requiere un asesoramiento en profundidad que yo no puedo prestarle.
Por último, si sus padres estaban casados en gananciales la liquidación de los gananciales ha de ser previa a la adjudicación hereditaria (previa y, generalmente por no decir que siempre, simultánea) por lo que ya fallecidos sus padres habrá una sola escritura de herencia. Si de esta resultaran condominios entre los hermanos, podrían disolverse o extinguirse en esa misma escritura o en otra diferente, pero para determinar si habrá o no habrá un condominio a disolver hay que hacer números y, una vez hechos, si resultaran inevitables y hay que disolverlos no generarían incrementos patrimoniales, sin perjuicio de lo que le indico en cuanto a la mochila fiscal.
La conmutación del usufructo y sus riesgos fiscales
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
ADVERTENCIA TESTAMENTO “UNO PARA EL OTRO” (CASADOS CON HIJOS)
Como consecuencia de un cambio en el criterio de Hacienda en relación con las herencias hechas en base a los llamados testamentos “del uno para el otro” (los habituales en los casados con hijos), puede ser MUY recomendable y conveniente otorgar un nuevo testamento. Consulte a su Notario o abogado.
Les aconsejo que lleguen hasta el final de esta entrada de mi blog.
Fue entonces cuando escribí en Twitter: “Habrá que llevar mucho cuidado, especialmente en las sucesiones intestadas, e ir estableciendo en los testamentos, de manera expresa, la posibilidad de conmutar un legado de usufructo por bienes en pleno dominio“.
Entonces entraron en la conversación tuitera el propio Curiel, Sergio Mocholí y otro compañero nuestro, Antonio Botía Valverde, que vinieron a decir que:
Si no hay un testamento que lo permita ni se dan los presupuestos del 839 y 840, estamos ante terreno muy peligroso.
Si la conmutación está prevista por el testador los herederos no se estarían apartando del testamento.
Y que la solución no es permitir conmutar en el testamento, sino establecer un legado alternativo para el viudo: usufructo universal o alternativamente legado de bienes en propiedad de valor igual al 100% usufructo o tercio de libre disposición + usufructo del tercio de mejora.
El mismo lunes, de momento, yo he puesto esto en un testamento del uno para el otro:
“Primera.- Lega a su citado esposo Don xxxx, el usufructo universal y vitalicio de todos sus bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario y facultándolo para tomar posesión por sí mismo del presente legado, y, de manera expresa, para conmutar el legado de usufructo por bienes en pleno dominio hasta donde alcance su valor”.
Los testamentos del uno para el otro ya hechos no tienen solución pero habrá que llevar cuidado en las herencias de las que sean título sucesorio si se opta por conmutar.
La opción del testamento con legado alternativo podría ser esta:“Lega a su actual cónyuge el usufructo universal y vitalicio de toda su herencia. No obstante con el carácter de alternativo o facultativo a voluntad y elección del cónyuge viudo podrá éste optar expresamente por adquirir en lugar de dicho usufructo universal : a) Bien cómo legatario de parte alícuota bienes en usufructo vitalicio que cubran todo el tercio de mejora y en propiedad que cubran todo el tercio de libre disposición. b) O bien como legatario de parte alícuota la propiedad de bienes cuyo valor sea igual al del valor del usufructo vitalicio de toda la herencia calculado en el momento de la muerte del testador. Dicha facultad de optar por cualquiera de las posibilidades recogidas bajo las letras a) y b) deberá ejercitarse necesariamente en documento público y es personalísima del supérstite y por tanto no transmisible a sus causahabientes. En el caso de optar por cualquiera de las opciones antes reseñadas bajo las letras a) y b) el cónyuge será considerado legatario de parte alícuota en la proporción correspondiente sobre la masa hereditaria , no teniendo facultad para determinar los bienes concretos que le correspondan, lo que se hará conforme a las reglas generales sobre partición de la herencia . EN TODO CASO, el usufructuario estará dispensado de la obligación legal de prestar fianza. El legatario estará facultado para tomar posesión por si mismo de lo legado”. Los derechos de autor corresponden a Antonio Botía. Denle a él las gracias.
También tengo esta otra:“Lega a su citado cónyuge, a su elección: el usufructo universal y vitalicio de su herencia, relevándole de la obligación de prestar fianza y hacer inventario o el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legal usufructuaria. Si falleciera el legatario sin haber aceptado la herencia y efectuada la elección correspondiente, se entenderá legado el usufructo vitalicio. Si alguno de sus descendientes legitimarios no estuviese conforme con el usufructo legado, quedará reducida su participación a su legítima estricta, acreciendo su parte en los tercios de mejora y libre disposición a los que sí estuvieren conformes. Las disposiciones sucesorias ordenadas en este testamento a favor del cónyuge se entenderán revocadas en los casos de nulidad, divorcio o separación legal posteriores al otorgamiento, así como en el supuesto de que estuviese pendiente una demanda de nulidad, separación o divorcio, salvo que haya habido reconciliación notificada al Juzgado o formalizada en escritura pública”.
Por su parte, Sergio Mocholí que siempre tiene alguna sentencia, resolución o consulta fiscal en la chistera comento que “en las escrituras de partición de herencia en que haya conmutación del usufructo del viudo se podría solicitar la aplicación de lo dispuesto en el artículo 57 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (que permite que el usufructo del cónyuge viudo, aunque sea universal y no sólo del tercio de legítima, se pague con un bien en pleno dominio, siempre que coincida con el valor del usufructo) de conformidad con lo establecido en las Consultas Vinculantes de la Dirección General de Tributos V2035-18, de 9 de julio de 2018, V1880-16, de 27 de abril de 2016, V1545-12, de 18 de julio de 2012, y V1462-12, de 4 de julio de 2012″.
Es una puerta a la esperanza.
Para terminar de meter miedo, Jesús Curiel nos recordó una STSJ DE CATALUÑA de 19/7/2018, ROJ 6252/2018 que considera una permuta que tributa por TPO a la conmutación de usufructo viudal en una herencia testada en Cataluña. Algún día alguien se va a llevar un susto y espero no ser yo. Que Dios reparta suerte ….
El susto nos lo empezó a pegar Tottributs y el TS.Decían en el artículo con el que comienza esta entrada que: “Fuera de estos supuestos, la conmutación del usufructo superará el título sucesorio por lo que, además de la tributación que corresponda por el ISD, se girarán liquidaciones por consolidación de dominio y permuta al encontrarnos ante un acto dispositivo. El TS nada dice de aquellos supuestos de herencias testadas en las que el testador prevea, de manera expresa, la posibilidad de conmutar un legado de usufructo por bienes en pleno dominio. A nuestro parecer, en dicho caso, no debería haber hecho imponible adicional al del impuesto de sucesiones, ya que si el testador habilita a partir la herencia de determinada manera, difícilmente puede decirse que la partición realizada en dicho sentido supere el título sucesorio”
Esta semana (Marzo de 2021) han llegado noticias sobre Oficinas Liquidadoras que avisan de qué van a empezar a girar complementarias en la conmutación del usufructo universal a favor del cónyuge viudo, por las sentencias sobre derecho catalán. Yo desde Septiembre estoy usando la fórmula citada más arriba para el caso de legado de usufructo universal y voy a revisar muchos testamentos y aconsejar que se cambien (aunque permitir conmutar no sea garantía absoluta para evitar problemas).
¿Y también deberíamos añadir la conmutación al que deja legítima o no?
Al respecto véase esto: La DGT se pronuncia sobre la tributación de la conmutación de usufructo universal y vitalicio en las herencias testadas. En este reciente post de Tottributs se hace referencia a la DGT V0297-21 de 18 de Febrero, que nos recuerda que el artículo 57 RISD solo contempla la conmutación del usufructo que como legítima corresponde al viudo, señalando que si el testador ha permitido la conmutación universal, no hay tributación adicional a la propia herencia. El citado artículo y el 839 del Código Civil son suficientes para concluir que en el caso de legítima no es necesario que el testador lo permita para proceder a conmutar
Yo creo que se acabó lo que se daba: NOTA 4/2021, DEL DEPARTAMENTO DE GESTIÓN TRIBUTARIA, SOBRE LA CONMUTACIÓN DE LA LEGÍTIMA DE USUFRUCTO DEL CÓNYUGE VIUDO POR OTROS BIENES. Dos cosas importantes: aun con usufructo universal podemos conmutar un tercio (la legítima). También hay quien piensa que se podría renunciar a dos tercios de la atribución manteniendo la legítima lo que daría bastante juego a estas herencias. En fin, trabajar de este modo genera una gigantesca inseguridad (y no solo me refiero a la jurídica). Menudos desaguisados deben ocasionar los que no estudian (que suelen ser los máximos expertos en enmarañar sus fallos …)
Evitando la conmutación del usufructo cuando existen saldos bancarios
La cosa es aparentemente sencilla pero, ¿lo entenderán en las entidades bancarias cuando llegue el momento de pagar si decimos lo siguiente?:
Haber del cónyuge viudo Doña ***.
Por su mitad de gananciales, la suma de ***.
Por el legado de usufructo, la suma de ***.
En total la cantidad de ***.
***.
VI.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:
HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO DOÑA ***:
Y para su pago se le adjudica, en pago de su mitad de gananciales, una mitad indivisa en pleno dominio de la participación de finca y finca descritas en el expositivo IV.- anterior, bajo los números 2.= y 3.=, una mitad en pleno dominio de los saldos bancarios descritos bajo los números 1.= (4).- a 5.= (8).-, ambos inclusive, y una mitad en pleno dominio del vehículo inventariado bajo el número 1.= (9).-, y en pago de su participación en la herencia de su esposo, el derecho de usufructo vitalicio de la participación de finca descrita en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.=, el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de la participación de finca y de la finca descritas en el mismo expositivo, bajo los números 2.= y 3.=, el derecho de usufructo vitalicio de una mitad del vehículo inventariado bajo el número 1.= (9).-, el pleno dominio de la cantidad de ** del ajuar doméstico inventariado, y el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad de los saldos bancarios descritos bajo los números 1.= (4).- a 5.= (8)., ambos inclusive, que asciende a las siguientes cantidades:
– *** del saldo descrito bajo el número 1.= (4).-.
***.
El valor total de su adjudicación es la suma de ***.
Si hiciéramos constar que se le adjudican directamente la cantidades en pleno dominio, habría conmutación y se pagaría al tipo de gravamen de TPO por el importe de 2/3 de su valor (el resto es la legítima) con tantos impresos como hijos permutantes.
No me convence utilizar el término capitalizar porque nos podría llevar al campo de la conmutación.
La valoración del usufructo extinto por fallecimiento del segundo cónyuge
“Fulano y Mengana estaban casados en gananciales y tenían una única hija llamada Rosita. Habían hecho testamento en el que se legaban el usufructo universal con cautela socini y nombraban heredera universal a su hija única. Fulano fallece. No se hace escritura de herencia. Luego fallece Mengana. En la escritura de adjudicación de la herencia de ambos, ¿ha de tenerse en cuenta el valor del usufructo que el primer fallecido dejaba al segundo?“
Cuando hacemos la adjudicación de herencia de los dos cónyuges, la Comunidad Valenciana exige que se liquide el usufructo adquirido por el cónyuge fallecido en segundo lugar, aunque esté muerto, es decir, en la liquidación del cónyuge fallecido en primer lugar se hace un impreso por cada hijo y otra por el cónyuge fallecido en segundo lugar cuya base imponible es el valor del usufructo extinto. Es un sujeto pasivo muerto y no tiene mucho sentido, pero lo quieren así aunque no tenga razón de ser sostener su inclusión en el caudal, pues ha desaparecido.
Se calcula aplicando al valor de la herencia del primero de los cónyuges fallecidos, el porcentaje correspondiente según la edad que el segundo cónyuge fallecido tenía al fallecer el primer cónyuge, por ejemplo:
Valor de la herencia del primero cónyuge: 100 Euros (incluido ajuar);
Edad del segundo cónyuge al fallecimiento del primero: 80 años;
Porcentaje aplicable: 10 por 100, dada su edad;
100 por 10 por 100 = 10 Euros.
Este es el valor del usufructo extinto (no lo que se paga que dependerá de las reducciones y bonificaciones aplicables lo que en Valencia determinará en la mayoría de las ocasiones que no se pague).
En la escritura diríamos esto:
“A los oportunos efectos fiscales, hacen constar que el valor del usufructo extinto de DOÑA xxxxx en la herencia de su esposo es de: DIEZ EUROS (10 €)”.
La vecindad civil, la herencia y la liquidación del Impuesto de Sucesiones
“Fallece una persona casada con vecindad civil catalana y con residencia desde hace tres años en Andalucía. En el testamento se establece que la sucesión se regirá por el derecho foral. ¿Dónde deben firmar la escritura de adjudicación de herencia? ¿Dónde deben liquidar el Impuesto de Sucesiones?”
Esa escritura se puede firmar dónde quieran. En La Coruña, en Huelva, en Cartagena o en Figueras…
El derecho aplicable será el derecho civil catalán puesto que catalana es la vecindad civil.
Y por último, en cuanto a la Hacienda competente, lo que ha de tenerse en cuenta es la residencia habitual que no puede confundirse con la vecindad civil (aunque la residencia habitual determine por transcurso del plazo de dos o de diez años la adquisición de la vecindad civil conforme al Código Civil).
A efectos del IS, se considerará que el fallecido tenía su residencia habitual en el territorio en el que hubiere vivido más días en los últimos cinco años anteriores al fallecimiento, con lo que parece que será competente Andalucía.
Ley de Start-ups y requisitos de identificación de inversores extranjeros
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Requisitos de identificación de inversores extranjeros. 1. Las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, que deseen invertir en empresas emergentes españolas y no residan en España, deberán solicitar a la Agencia Estatal de Administración Tributaria española un número de identificación fiscal. No estarán obligadas, a estos efectos, a obtener un número de identidad de extranjero. Cuando el inversor sea una persona jurídica o una entidad sin personalidad jurídica de nacionalidad extranjera, el representante que solicite en su nombre el número de identificación fiscal deberá tener asignado un número de identificación fiscal. Su poder de representación podrá constar en un documento notarial o en un contrato de mandato con representación en el que conste expresamente la aceptación de la representación fiscal. Si el documento notarial se ha emitido por un notario extranjero, no se exigirá adecuar su contenido al ordenamiento jurídico español. En el caso de que no se acredite la inversión en una empresa emergente en el plazo de seis meses desde la asignación del número de identificación fiscal del inversor, la Agencia Estatal de la Administración Tributaria podrá revocar el número de identificación fiscal asignado al inversor extranjero. 2. La Agencia Estatal de Administración Tributaria, habilitará un procedimiento electrónico a efectos de lo establecido en el apartado 1, que deberá resolverse en el plazo de diez días hábiles desde la presentación de la solicitud del número de identificación fiscal, acompañada de la documentación que, en su caso, se exija. Los modelos para solicitar dicho número estarán disponibles en formato electrónico y su presentación podrá realizarse utilizando un certificado electrónico cualificado conforme a las condiciones que establecen las letras a) y b) del apartado 2 del artículo 9 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y su normativa de desarrollo vigente en cada momento, y que resulte admisible por la Agencia Estatal de Administración Tributaria. 3. Cuando la inversión tenga lugar para constituir una empresa y esta se tramite por vía electrónica a través del Centro de Información y Red de Creación de Empresa (CIRCE), mediante Documento Único Electrónico (DUE), regulado en la disposición adicional tercera del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, el inversor podrá solicitar a la Agencia Estatal de Administración Tributaria, a través del Punto de Atención al Emprendedor, la asignación de un número de identificación fiscal para sí. En otro caso, el notario actuante enviará, de forma inmediata, copia de la escritura a la Agencia Estatal de Administración Tributaria, solicitando la asignación de un número de identificación fiscal para el inversor. Los notarios también podrán solicitar la asignación del número de identificación fiscal para los extranjeros referidos en este artículo, cuando se incorporen como socios a una empresa emergente con ocasión de una ampliación de su capital social u otra operación societaria.
A propósito de este precepto comentaba (citándome) Luis Gosálbez: “Lo de acreditar la representación del inversor por contrato privado me tiene un poco loco. ¿Qué te parece?”.
Unos días después de la pregunta, tuve un rato para echar un ojo al artículo y le contesté que:
Si hablamos del apartado 1, el apartado 2 dice a efectos de lo establecido en el apartado 1 que hay habilitar un procedimiento. Así que habrá que ver qué procedimiento se habilita. No obstante, en ese supuesto (en lo concerniente a ese apartado) yo entiendo que los Notarios no pintamos nada. No es nuestra guerra (al menos a priori).
Si hablamos del apartado 3, simplemente se nos dice a los Notarios que enviemos copia de la escritura a la AEAT para solicitarle NIF al inversor. Parece que es lo mismo que hacemos con la propia sociedad que se constituye. Si se trata de una ampliación de capital o de una compraventa de participaciones sociales o acciones en la que entra un socio sin NIF, se dice que los Notarios PODRÁN (en el otro caso dice “el Notario actuante ENVIARÁ”). En mi opinión, si podemos hacerlo, pues habrá de ser a través del mecanismo del que habló aquí.
De momento, es todo lo que se me ocurre. No creo que en mi poblado, que diría el gran Fernando Pérez Rubio, tenga muchos inversores extranjeros.
Liquidación complementaria de herencia y “re-partición” de la herencia
“Hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones por la herencia de nuestro padre valorando los bienes según mercado, aunque teniendo como referencia los valores de la página web de la Comunidad Autónoma. Ahora vamos a hacer una adjudicación parcial de la herencia y a repartir algunos bienes en función del valor declarado en el impuesto. Cuando la Consejería nos mande la “complementaria” señalando otro valor diferente superior, ¿tendremos que ajustarnos a él para evitar el exceso de adjudicación?”
Lo primero que hay que dejar claro es que las complementarias no bajan el valor. Solo lo suben en el caso de que corresponda hacerlo. Lo segundo es que no tiene porqué haberlas. Puede que sí o puede que no las haya.
Por lo demás, los valores de los bienes que ahora se adjudiquen son los que declararon al liquidar el impuesto y que se trasladarán a la escritura por lo que ya no cabe complementaria alguna pues el impuesto ya se liquidó, pagó y no hubo complementaria.
Si, por el contrario, el impuesto no estuviera liquidado y los valores fueran fijados en la escritura liquidándose el impuesto tras el otorgamiento, y luego hubiera una complementaria, nada cambiaría. No habría nuevo reparto, no se generarían excesos de adjudicación y los valores con arreglo a los que se hizo la adjudicación hereditaria serían los que se tendrían en cuenta como valores de adquisición a efectos de calcular futuros incrementos o pérdidas patrimoniales en el IRPF. Así que si te hacen complementaria pagas por la diferencia y, según lo veo yo, no tendría repercusión en el IRPF, aunque excepcionalmente, como me recuerda mi compañero Sergio Mocholí, podría ocurrir lo contrario. Vean aquí lo que pasó.
¿Y si liquidamos por un valor y luego hacemos la escritura por otro valor superior? Yo que usted no haría eso … forastero … se arriesga a que le pillen, ¿podrían liquidarle sin reducciones aunque la herencia estuviera prescrita?, ¿tendría repercusión en IRPF?No me atrevo a contestar a todo esto, simplemente aconsejaría que no se haga.
Liquidación de la cancelación del usufructo del viudo cuando no hubo escritura del cónyuge premuerto pero sí liquidación del impuesto
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.
Esta es una cuestión que nunca había terminado de entender hasta que mi gestora favorita me la explicó hace pocos días.
Así que como por fin lo entiendo, no quiero que se me pierda la explicación y he decidido conservarla en esta breve entrada de mi blog.
“Cuando en se hace la escritura de herencia de un matrimonio fallecido (de ambos cónyuges), es necesario hacer el impreso de liquidación correspondiente al cónyuge viudo (el fallecido en segundo lugar) en cuanto al usufructo (si el usufructo universal o de una parte de la herencia del premuerto es lo que le correspondía) entendiéndose que el viudo falleció sin aceptar ni repudiar sus derechos (el usufructo) en la herencia del premuerto. Pero en los casos, en que se hace instancia privada y se liquidan los impuestos (sin hacer escritura) con el usufructo a favor del viudo, se entiende aceptada la herencia y, por tanto, se entiende constituido el usufructo por lo que cuando el cónyuge viudo fallece (aunque en el caso de la escritura no se pida) es necesario impreso de cancelación de usufructo por el valor que se hiciera constar para ese usufructo en la instancia privada. Lo cierto es que solo se pagará cuando los herederos hubieran recibido más de lo que constituye su exención (100.000 euros en la Comunidad Valenciana) y, por eso, solo se sanciona si sale a pagar aunque en puridad se podría sancionar la no presentación por extemporaneidad, aunque la cancelación no pague”.
Liquidación de la renuncia a la herencia prescrita
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.
Una vez más, gracias a Alberto Valiño.
Cuidado con las renuncias a herencias prescritas.
El caso es el siguiente:
Renuncia a herencia prescrita previa a herencia.
Cuando se firme la herencia, habrá que liquidarla.
Si se renuncia en la herencia hay que liquidarlas también.
Leo aquí: “Renuncia de una herencia prescrita Por último, en caso de que la renuncia a la herencia se produzca una vez haya prescrito el ISD habrá que acudir al artículo 28.3 LISD. Este artículo atribuye a la renuncia a una herencia prescrita las consecuencias fiscales de una donación, por lo que el beneficiario deberá tributar como si hubieran recibido una donación del renunciante, aplicando las reducciones y bonificaciones que le correspondan dependiendo de su grado de parentesco. Conforme a lo expuesto, renunciar a la herencia tiene importantes consecuencias que deben tenerse en cuenta a la hora de realizar el análisis fiscal de la partición. A la hora de valorar su conveniencia debe estudiarse el testamento y el tipo de renuncia, así como sus efectos en la aplicación de los coeficientes multiplicadores y en las reducciones a la base imponible del ISD por parentesco, transmisión de vivienda habitual, negocio profesional o participaciones en determinadas entidades”.
Recientemente he tenido un caso en el que hubo varias renuncias previas que no se han liquidado cuándo se hace la herencia. Como en otras ocasiones, me sorprende que no nos hubiera pasado antes.
Y si hubieran pasado más de cuatro años desde la renuncia a la herencia, ¿estaría prescrita la donación o se cuenta desde la aceptación de la herencia? Si han pasado 4 años + 30 días hábiles (o un mes), desde la renuncia -estando prescrita la herencia- donación prescrita.
Me guardé los cálculos que tuvimos que hacer:
La herencia del padre asciende a 17.708,19 euros y hay que hacer cinco partes de 3.541,63 euros contando a los tres hermanos que heredan, al que muere sin aceptar ni repudiar y al que renuncia.
Cada uno de los otros cuatro hermanos “hereda” 3.541,63 euros+885,40 euros por la renuncia de su hermano.
Además está la parte del que muere sin aceptar ni repudiar a quién hereda uno de los hermanos que asciende a 3.541,63 euros.
La renuncia del hermano da lugar a que la parte del muerto sin aceptar ni repudiar se incremente en 885,40 euros y esto se añade a la parte del hermano que le hereda.
En consecuencia, hay una donación de 885,40 euros, otra de otro tanto y otra del doble, es decir, de 1.770,80 euros.
Los pillos del 3% (retención del precio de venta de inmuebles)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Mire, yo no puedo acreditar mi condición de residente fiscal y mi comprador me hará retención pero quiero que se ponga en la escritura que si lo acredito, me entrega lo retenido. ¿Es posible?”
Bueno, veamos:
El vendedor no puede acreditar su condición de residente a efectos fiscales.
Se le hace la retención y se ingresa (modelo 211 que, por cierto, encargo a Serfides, complicándome yo la vida con el problema del pillo).
Si en 25 días el vendedor se lo acredita al comprador, el comprador le entrega la retención al vendedor. O sea, que el vendedor palma el 3% con Hacienda y el comprador palma otro 3% (acaba pagando un 3% de mas).
Y el dinero ingresado, ¿qué? Teóricamente es del comprador porque la retención no procedía pero el que tendría que reclamar el ingreso indebido es el vendedor.
Si el vendedor no puede justificarlo, ello no debe suponer un perjuicio para el comprador.
A ver si es que la idea es no ingresarlo y por eso pactan el plazo de 25 días naturales.
Y el registro de la propiedad, ¿qué? Como no se acredita el ingreso te zurra la nota marginal y cómo no se ingresará nunca pues solo desaparecerá por caducidad.
No lo veo.
No se hizo.
Que pillo el tío.
Lo que no sé es si tenían previsto volver a la notaría cuando se pudiera acreditar. ¿Y si lo hubieran planteado así? ¿Comparecen para subsanar y decir que ya puede acreditar su condición y que le paga el 3% que le retuvo y que no llegó a ingresarse? No sé. Tampoco me convence aunque le veo alguna viabilidad si no me encargan a mi, vía Serfides, la gestión. Si no puedes acreditar la condición de residente pues te esperas esos días y firmas después.
Otra alternativa sería:
No se dice nada sobre la condición de residente o no residente pero se hace la retención.
Se incluye un apoderamiento en favor del abogado del vendedor que antes de que venza el plazo para ingresar la retención obtiene (si puede) el certificado de residente fiscal y comparece en la notaría para en el uso del poder para aportarlo y cobrar lo retenido que previamente le han enviado los compradores a través de su abogado, incorporándose justificante y otorgándose carta de pago.
Y otra más:
“No obstante, si antes de que venza el plazo legalmente establecido para el ingreso de la retención pudiera obtenerse (por ser procedente) el certificado de residencia fiscal de los vendedores, convienen las partes en que el importe retenido sea abonado a dichos vendedores, no procediéndose a su ingreso en el Tesoro Público, lo que, en su caso, se haría constar, previa su acreditación, mediante diligencia a la presente escritura y otorgándose la oportuna carta de pago”.
Este tipo de recursos tienen un problema: la afección que hará constar por nota el registro de la propiedad si el asunto no queda documentado. Con su coste por hacerla y quitarla.
La diligencia fue esta:
2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy me hacen entrega del Certificado expedido por la Agencia Tributaria, con fecha *, a los efectos de acreditar la residencia fiscal en España del vendedor DON *. Acepto dicha entrega y deduzco fotocopia con valor de testimonio de dicho documento, que incorporo a la presente, a sus efectos. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.=
¿Qué os parece?
Por cierto, recientemente me han intentado justificar la residencia fiscal con un certificado de imputación de rentas pero normalmente este certificado se expide a contribuyentes que no están obligados a hacer declaración sin que ello implique que sean residentes fiscales. Estamos en las mismas: o certificado … o certificado.
Los tramos de patrimonio preexistente en Donaciones y Sucesiones
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Es raro que te aparezca un heredero o un donatario que supere la cifra mínima de patrimonio preexistente, pero yo he tenido un caso recientemente que hizo profundizar en el tema.
Dado que en Valencia tenemos un trato fiscal de la donación muy favorable y se paga muy poco (nada hasta 100.000 de padres a hijos y bonificación del 99% por encima de esa cifra) me planteé si podría cambiar la circunstancia en el caso de que alguien no estuviera en la escala mas baja de patrimonio preexistente y estuviera en la segunda.
Con ayuda de mi gestora de confianza, hicimos unos cálculos:
Donación de 100.000 Euros y patrimonio preexistente escala mas baja o siguiente escale, sale a 0 Euros.
Con 110.000 Euros y patrimonio preexistente en la escala mas baja, se pagan 7,82 Euros y en la escala siguiente 8,21 Euros.
O sea, que hay diferencia aunque sea mínima y, por tanto, yo creo que conviene poner la escala que corresponda, aunque luego para rellenar la casilla en la página de la Generalitat Valenciana, te piden la cifra de patrimonio y como es imposible, o te la inventas o pones un céntimo mas que la escala mas baja o el límite de la escala en la que estés.
Luego me surgieron dos dudas.
¿Los tramos son diferentes en Donaciones y Sucesiones? ¿Hay tramos distintos autonómicos y nacionales?
La respuesta, hablada con mi gestora, es que los tramos son muy parecidos, pero no son idénticos en cada comunidad ni los nacionales. Los de cada lugar sí que son los mismos para sucesiones y donaciones.
Entonces busqué los de Murcia, Valencia y estatales.
Espero que sean los correctos:
Murcia
De 0 a 402.678,11
De más de 402.678,11 a 2.007.380,43
De más de 2.007.380,43 a 4.020.770,98
Más de 4.020.770,98
Valencia
De 0 a 390.657,87
De más de 390.657,87 a 1.965.309,58
De más de 1.965.309,58 a 3.936.629,28
De más de 3.936.629,28
ESTATAL:
1.er tramo. De 0 a 402.678,11 euros.
2.º tramo. De más de 402.678,11 a 2.007.380,43 euros.
3.er tramo. De más de 2.007.380,43 a 4.020.770,98 euros.
4.º tramo. Más de 4.020.770,98 euros.
¿Y cuándo actúa el coeficiente multiplicador ESTATAL del art. 22 de la Ley de Sucesiones? Pues el artículo dice:
Artículo 22. Cuota tributaria.
1. La cuota tributaria por este impuesto se obtendrá aplicando a la cuota íntegra el coeficiente multiplicador en función de la cuantía de los tramos del patrimonio preexistente que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma y del grupo, según el grado de parentesco, señalado en el artículo 20.
2. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el coeficiente o la cuantía de los tramos a que se refiere el apartado anterior, o no resultase aplicable a los sujetos pasivos la normativa propia de la Comunidad, se aplicará el que corresponda de los que se indican a continuación, establecidos en función del patrimonio preexistente del contribuyente y del grupo, según el grado de parentesco, señalado en el artículo 20: Y LOS CITA…
Cuando la diferencia entre la cuota tributaria obtenida por la aplicación del coeficiente multiplicador que corresponda y la que resultaría de aplicar a la misma cuota íntegra el coeficiente multiplicador inmediato inferior sea mayor que la que exista entre el importe del patrimonio preexistente tenido en cuenta para la liquidación y el importe máximo del tramo de patrimonio preexistente que motivaría la aplicación del citado coeficiente multiplicador inferior, aquélla se reducirá en el importe del exceso.
En los casos de seguros sobre la vida se aplicará el coeficiente que corresponde al patrimonio preexistente del beneficiario y al grupo en que por su parentesco con el contratante estuviese encuadrado. En los seguros colectivos o contratados por las empresas en favor de sus empleados se estará al coeficiente que corresponda al patrimonio preexistente del beneficiario y al grado de parentesco entre éste y el asegurado.
Si no fuesen conocidos los causahabientes en una sucesión, se aplicará el coeficiente establecido para los colaterales de cuarto grado y extraños cuando el patrimonio preexistente exceda de 4.020.770,98 euros, sin perjuicio de la devolución que proceda una vez que aquéllos fuesen conocidos.
3. En la valoración del patrimonio preexistente del contribuyente se aplicarán las siguientes reglas:
a) La valoración se realizará conforme a las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
b) Cuando se trate de adquisiciones “mortis causa”, se excluirá el valor de los bienes y derechos por cuya adquisición se haya satisfecho el impuesto como consecuencia de una donación anterior realizada por el causante. La misma regla se aplicará en el caso de acumulación de donaciones.
c) En el patrimonio preexistente se incluirá el valor de los bienes y derechos que el cónyuge que hereda perciba como consecuencia de la disolución de la sociedad conyugal.
4. En el caso de obligación real de contribuir, el coeficiente multiplicador será el establecido en el apartado 2 anterior. El mismo coeficiente multiplicador será aplicable en el supuesto de obligación personal de contribuir, en los casos de donación de bienes inmuebles situados en el extranjero o cuando el sujeto pasivo o el causante fuesen no residentes en territorio español.
Es decir, que los coeficientes estatales son supletorios y solo actúan en unos pocos casos.
Al final, en la donación en la que surgió la duda, se hizo constar lo siguiente
Manifestaciones fiscales de los donatarios:
A efectos de gozar de la bonificación del 99% sobre la parte de la cuota tributaria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados por los sujetos pasivos, manifiestan que son hijos de la donante.
A efectos de la aplicación de la reducción de CIEN MIL EUROS (100.000,00 €) de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establecida en el artículo Diez Bis 1º de la Ley 13/1997, de 23 de Diciembre, de la Generalitat Valenciana, que regula el Tramo Autonómico del Impuesto sobre la Renta y restantes tributos cedidos DECLARAN que:
1º.– Los donatarios tienen su residencia habitual en territorio español.
2º.- Ladonante y los donatarios son HIJOS, y estos últimos son mayores de 21 años.
3º.- A los efectos de una posible acumulación de donaciones, los donatarios manifiestan que no han recibido de la misma parte donante donación alguna en los tres años anteriores a la fecha devengo de la presente donación.
4º.- A los efectos del límite de reducción, los donatarios manifiestan que no han aplicado reducción por parentesco de conformidad con lo establecido en el artículo 10 bis 1º de la Ley 13/1997 de 23 de Diciembre, de la Generalitat Valenciana por adquisición lucrativa de la misma parte donante en los cinco años anteriores a la fecha de devengo de la presente donación.
Y a efectos de la aplicación de los coeficientes multiplicadores para obtener la cuota tributaria, los donatarios declaran que la cuantía de sus respectivos patrimonios preexistentes no supera la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS NUEVE EUROS CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (1.965.309,58 €).
Manifestación fiscal sobre no tributación de determinaciones de resto y advertencia al efecto
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
MANIFESTACIÓN FISCAL: El señor compareciente alega la no sujeción de la determinación del resto de finca matriz resultante de la segregación practicada en la presente, de conformidad con la doctrina jurisprudencial establecida, entre otras, por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede de Sevilla, de 17 de Noviembre de 2011 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia de 24 de Febrero de 2012.
Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador, así como de la tributación por AJD de los actos jurídicos formalizados mediante la presente (segregación, determinación de resto y agrupación).
Manifestaciones fiscales para escrituras de donación de participaciones sociales en Comunidad Valenciana y Región de Murcia
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.
Al César lo que es del César. Ni unas ni otras son mías.
Manifestaciones fiscales para donación de participaciones sociales Comunidad Valenciana (había un donatario no residente):
SEXTO.- MANIFESTACIONES A EFECTOS FISCALES:
A).- Manifiestan los donantes:
1.- Que se han reservado bienes suficientes para vivir en el estado que les corresponde a sus respectivas circunstancias.
2.- Que estas donaciones no son inoficiosas, ni perjudican derechos legitimarios, ni se hacen en fraude de acreedores.
B).- Manifestaciones fiscales de los donatarios:
A los efectos de aplicar los beneficios fiscales previstos en la LEY 13/1997, DE 23 DE DICIEMBRE, DE LA GENERALITAT VALENCIANA, POR LA QUE SE REGULA EL TRAMO AUTONÓMICO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS Y RESTANTES TRIBUTOS CEDIDOS, los comparecientes manifiestan que:
.- Los donatarios, a excepción de Don *, tienen su residencia habitual en la Comunidad Valenciana. Por esta razón, la autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones correspondiente de la donación documentada en esta escritura quedará sujeta a la normativa de esta comunidad autónoma. Igualmente resultará aplicable esta normativa a la donación recibida por Don *, no residente en España (con residencia en *), y ello al amparo de lo previsto en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin perjuicio de que el organismo competente para la exacción del impuesto sea la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
.- Los donatarios son hijos, mayores de 21 años, de los donantes, a los efectos de la aplicación de la reducción a la base imponible, por razón de parentesco, de CIEN MIL EUROS (100.000 €) en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Artículo Diez Bis, Ordinal 1º). Asimismo, los donatarios manifiestan que no han aplicado la reducción por parentesco por adquisición lucrativa de la misma parte donante en los cinco años anteriores a la fecha devengo de la presente donación.
.- Concurren los requisitos para la aplicación de la reducción a la base imponible del 99% sobre el valor de las participaciones sociales en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Artículo Diez Bis, Ordinal 5º).
.- A los efectos de determinación de la cuota tributaria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (artículo Doce), los donatarios declaran que la cuantía de su patrimonio preexistente no supera la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE EUROS CON OCHENTA Y SIETE CÉNTIMOS (390.657,87 €).
.- Concurren los requisitos para la aplicación de la bonificación del 99% sobre la parte de la cuota tributaria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados por los sujetos pasivos (Artículo Doce Bis).
C).- IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS:
A los efectos de lo previsto en el artículo 33.3.c) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas los comparecientes manifiestan que la donación documentada consiste en participaciones sociales a las que se refiere el apartado 6 del artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en particular que:
.- A las participaciones sociales donadas le resulta de aplicación la exención regulada en el apartado octavo del artículo 4 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
.- En relación con el apartado anterior, uno de los miembros del grupo de parentesco, ejerce funciones de dirección en la sociedad, percibiendo por ello, en el momento en el que se produce la donación (conforme a la doctrina legal recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo, de 31 de octubre de 2024. Rec. 2262/2023), retribuciones que suponen su principal fuente de renta a efectos del I.R.P.F.
.- Los donantes tienen más de sesenta y cinco años.
.- Los donatarios manifiestan su compromiso de mantener lo adquirido y tener derecho a la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio durante los diez años siguientes a la fecha de la está escritura pública de donación.
Manifestaciones fiscales para donación de participaciones sociales Murcia:
TERCERO.- MANIFESTACIONES A EFECTOS FISCALES:-
A).- Manifiestan los donantes:
1.- Que se han reservado bienes suficientes para vivir en el estado que les corresponde a sus respectivas circunstancias.
2.- Que estas donaciones no son inoficiosas, ni perjudican derechos legitimarios, ni se hacen en fraude de acreedores.
B).- CLÁUSULAS FISCALES. REDUCCIÓN 99%. IMPUESTO SOBRE DONACIONES.
De conformidad con el Artículo 4.uno, del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de Noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos. Hacen constar los comparecientes que los bienes descritos en la exposición constituyen participaciones de una entidad situada en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, con domicilio fiscal y social en esta Comunidad, y le es de aplicación exención regulada en el art 4 apartado octavo, de la Ley 19/1991 de 6 de junio de impuesto sobre el Patrimonio.
Se solicita del Sr. Liquidador del Impuesto una reducción propia en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones del 99,00% para la presente transmisión inter vivos de dicha empresa (i.e. participaciones) de entidad situada en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, con domicilio fiscal y social en esta Comunidad, a cuyos efectos manifiesta que se cumplen los siguientes requisitos:
– Que la donación se realiza a favor de parientes, encuadrados dentro de los grupos I, II del artículo 20.2 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
– Que la parte donante tiene 65 o más años, o se encuentra en situación de incapacidad permanente, en grado de absoluta o gran invalidez.
– Que, en lo que respecta a la transmisión de participaciones de una entidad, los donantes, como consecuencia de las donaciones, no mantienen un porcentaje de participación igual o superior al 50% del capital social de la empresa en caso de seguir ejerciendo efectivamente funciones de dirección en la entidad (a estos efectos, no se entiende comprendida entre las funciones de dirección la mera pertenencia al Consejo de Administración de la sociedad). Asimismo, la participación de la parte donante en la entidad a la fecha del devengo es superior al 5,00% de forma individual y también al 20,00% conjuntamente con la familia.
– Que el donatario se obliga a mantener lo adquirido y el derecho a la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio de esos bienes, por un período de cinco años, salvo que falleciera durante ese plazo. El adquirente no podrá realizar actos de disposición y operaciones societarias que, directa o indirectamente, puedan dar lugar a una minoración sustancial del valor de la adquisición.
– Que se va a mantener el domicilio fiscal y social de la empresa o negocio, en el territorio de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia durante los cinco años siguientes a la fecha de escritura pública de donación.
BONIFICACION 99% EN CUOTA. IMPUESTO SOBRE DONACIONES.
Igualmente, de conformidad con el Artículo 4.Seis del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos:
Se solicita del Sr. Liquidador del Impuesto una deducción autonómica del 99,00% de la cuota que resulte después de aplicar las deducciones estatales y autonómicas que, en su caso, procedan, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para la presente transmisión inter vivos, a cuyos efectos manifiesta que se cumplen los siguientes requisitos:
– Que la donación se realiza a favor de pariente, encuadrado dentro de los grupos I y, II del artículo 20.2 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
– Que la transmisión consta en documento público, que se formaliza dentro del plazo de presentación del impuesto.
C).- EXENCIÓN. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS.
Además, a los efectos de lo previsto en el artículo 33.3.c) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas los comparecientes manifiestan que:
– A las participaciones donadas de la mercantil “*, S.L.”, propiedad de los donantes, les son de aplicación la exención regulada en el apartado octavo del artículo 4 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
– Los donantes tienen más de sesenta y cinco años.
– Doña * (ascendiente del donatario y donante) ha venido ejerciendo funciones de dirección, percibiendo por ello retribuciones que suponen su principal fuente de renta a efectos del I.R.P.F.
– El donatario manifiesta su compromiso de mantener lo adquirido y tener derecho a la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio durante los diez años siguientes a la fecha de esta escritura pública donación.
Realización de bienes hereditarios para pago del Impuesto de Sucesiones
Una señora hereda a un tío y tiene que pagar 42.000 Euros que no tiene, así que intenta un aplazamiento de 30.000 y pagar el resto.
La OL le dice que como mínimo tiene que pagar el importe de los saldos del difunto que ascienden a 21.000, aplazando el resto (otros 21.000). No sé de donde se sacan eso, pienso …
Además de esos 21.000 en saldos, 7.000 se han gastado desde que murió el tío (recibos, entierro, funeral, etc …) y el resto (14.000) son valores que hay que realizar (cosa que no sé que le parecerá al Banco).
Como la Señora no tiene dinero, no le queda otro remedio. ¿Está en lo cierto la OL?
Reglamento Impuesto Sucesiones
Artículo 82 Aplazamiento por término de hasta un año
Los órganos competentes para la gestión y liquidación del Impuesto podrán acordar el aplazamiento de las liquidaciones giradas por adquisiciones mortis causa, por término de hasta un año, cuando concurran las condiciones siguientes:
a) Que se solicite antes de expirar el plazo reglamentario de pago.
b) Que no exista inventariado entre los bienes del causante efectivo o bienes de fácil realización suficientes para el abono de las cuotas liquidadas.
La concesión del aplazamiento implicará la obligación de pagar el interés de demora vigente el día que comience su devengo.
Artículo 83 Fraccionamiento hasta por cinco anualidades
Los órganos competentes para la gestión y liquidación del Impuesto podrán acordar el fraccionamiento de las liquidaciones giradas por adquisiciones mortis causa, en cinco anualidades como máximo, siempre que concurran las siguientes condiciones:
a) Que se solicite antes de expirar el plazo reglamentario de pago.
b) Que no exista inventariado entre los bienes del causante efectivo o bienes de fácil realización suficientes para el abono de las cuotas liquidadas.
c) Que se acompañe compromiso de constituir garantía suficiente que cubra el importe de la deuda principal e intereses de demora, más un 25 por 100 de la suma de ambas partidas. La concesión definitiva del fraccionamiento quedará subordinada a la constitución de la garantía.
La concesión del fraccionamiento implicará la obligación de pagar el interés de demora vigente el día en que comience su devengo.
Sí, están en lo cierto, pero si en vez de enfurruñarse y responder de mala manera, me hubieran citado los artículos hubiera quedado todo solucionado más fácilmente. No es la primera vez que me quejo de esta clase de comportamientos.
En este caso la cerveza la compartiré con mi compañero Sergio Mocholí …
Recordatorios fiscales para otorgantes de escrituras diversas (especialmente Comunidad Valenciana y Región de Murcia)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Segundo: Esta entrada está pendiente de actualización. Hay un batiburrillo de información que no puede darse por totalmente cierta. Así, que OJO.
OJO ANTIGUO: Adquisición de viviendas de protección pública de régimen general (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente). El ITPO es del 8% (el 4% para las de régimen especial) pero tienen que venderse dentro del plazo de protección pasado el cual ya no se tendrá el beneficio (a mi modo de ver). Artículo 13.Dos.1.
OJO MODIFICADO: Tipo reducido del 8% para inmuebles. Adquisición de viviendas de protección pública de régimen general (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente). Ver artículo 13.Dos.1. Adquisición de la vivienda que vaya a constituir la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente) cumpliedo los requisitos. Ver artículo 13.Dos.2. Adquisición de bienes inmuebles incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial o profesional o de una rama de actividad, cuando la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al IVA y cumpliendo los requisitos. Ver artículo 13.Dos.3. Adquisición de bienes inmuebles por jóvenes menores de 35 años que sean empresarios o profesionales o por sociedades mercantiles participadas directamente en su integridad por jóvenes menores de 35 años. Ver artículo 13.Dos.4.
OJO MODIFICADO: Tipo reducido del 4 para bienes inmuebles. Adquisición de viviendas de protección oficial de régimen especial (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente). Ver artículo 13.Cuatro.1. Adquisición de la vivienda que vaya a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente) cumpliendo los requisitos. Ver artículo 13.Cuatro.2. Adquisiciones de viviendas (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente) que vayan a constituir la vivienda habitual de un discapacitado físico o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%, o psíquico, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%. Ver artículo 13.Cuatro.3. MANIFESTACIÓN FISCAL PARA EL CASO DE FAMILIA NUMEROSA O MONOPARENTAL: En relación al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, DOÑA *, como adquirente de la finca objeto de esta escritura, hace constar: a) Que tiene la consideración legal de miembro de una familia monoparental y el inmueble adquirido se va a destinar a vivienda habitual de la familia. b) Que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas correspondientes a los miembros de la familia numerosa y, en su caso, de las demás personas que convivan en la vivienda, no excede de CUARENTA Y CINCO MIL EUROS (45.000,00 €), en el ejercicio anterior a la adquisición. En consecuencia, solicita le sea aplicado el tipo de gravamen reducido del 4%, a que se refiere el artículo 13, apartado cuatro, párrafo 2º de la Ley 13/1997 -en su redacción dada por el artículo 6 del Decreto Ley 4/2013 -ambas de la Comunidad Valenciana. Se incorpora a la presente, fotocopia con valor de testimonio, de la carátula de solicitud de dicho título, presentada telemáticamente el día 6 de Octubre de 2023, a la Generalitat Valenciana.
OJO ANTIGUO: Reducción por vivienda habitual en las herencias: “Solicitan la aplicación de la reducción del 95% por la vivienda habitual de la causante sita en *, conforme al artículo 10.1.c) de la Ley 13/1997, de la Generalitat Valenciana, comprometiéndose a mantener la adquisición durante los cinco años siguientes al fallecimiento de la causante, salvo que, a su vez falleciesen dentro de este plazo. En el caso de no cumplirse el requisito de permanencia referido anteriormente, deberá pagarse la parte del Impuesto que se hubiera dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora”. En Murcia hay una norma similar.
ATENCIÓN NUEVO:Ley 7/2023, de medidas fiscales Valencia: Reducción de TPO del 8 al 6% para vivienda habitual de menores de 35 y VPO régimen general, y del 4 al 3% para VPO régimen especial, familia numerosa o monoparental, discapaces y mujeres con violencia de género, por un precio de hasta 180.000 €.
Tipo del 11% en TPO en Valencia, cuando el valor de los inmuebles transmitidos sea superior a 1 millón de euros (art. 23 de la Ley 8/2022, de 29 diciembre, de medidas fiscales de la Generalitat Valenciana).
IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS/MURCIA: Con el objetivo de facilitar a los contribuyentes el cumplimiento de sus obligaciones tributarias, y con efectos desde el 1 de enero de 2023, se suprime, para los beneficios fiscales relacionados con la adquisición de vivienda habitual por familias numerosas, menores de 35 años y sujetos pasivos con un grado de discapacidad igual o superior al 65%, el requisito relativo a la obligación de consignar expresamente en el documento público en el cual se formalice la adquisición del inmueble el destino de vivienda habitual del mismo.
Compraventas rústicas en MURCIA (reducción guerra Ucrania). DECRETO-LEY 1/2022. OJO NO PARECE APLICABLE A PERSONAS JURÍDICAS. SOLO AGRICULTORES PROFESIONALES.
Agrupaciones rústicas en VALENCIA.
Mayores de 65 años que transmiten su vivienda: no se paga por la ganancia o incremento en el IRPF.
Bienes que se pueden excluir a efectos del cálculo del ajuar doméstico en las herencias.
Declaración de obra nueva para vivienda habitual (Valencia) y compraventa previa sujeta a IVA del terreno. Ambas pagan AJD al 0,1%.
ACOGIDOS: Creo que sólo hay deducciones en el IRPF pero conviene confirmar.
Parejas de hecho en Sucesiones y Donaciones/Valencia: Se asimilan a cónyuges los miembros de parejas de hecho cuya unión cumpla los requisitos establecidos en la Ley 5/2012, de 15 de octubre, de la Generalitat, de Uniones de Hecho Formalizadas de la Comunitat Valenciana y se encuentren inscritas en el Registro de Uniones de Hecho Formalizadas de la Comunitat Valenciana. Artículo 12 quáter. Asimilación a cónyuges de las parejas de hecho en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Se añade por el art. 16 de la Ley 13/2016, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2017-1291. Texto añadido, publicado el 31/12/2016, en vigor a partir del 01/01/2017.
Parejas de hecho en Donaciones/Murcia: Con efectos desde el 01/01/2019 las parejas de hecho acreditadas de acuerdo con lo establecido en la normativa autonómica que las regula (Ley 7/2018, de 3 de julio, de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia) se equiparan a los cónyuges, siéndoles de aplicación los siguientes elementos del impuesto, en la modalidad de donaciones: 1.= Las reducciones en la base imponible y bonificaciones en la cuota previstas en el presente artículo. 2.= Asimismo, en las reducciones autonómicas la equiparación será también aplicable a efectos de la determinación de la participación del causante en el capital de la entidad de forma conjunta con el grupo de parentesco, con independencia del miembro de dicho grupo que resulte beneficiario de la reducción. 3.= Las reducciones en la base imponible previstas en el artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 4.= Los coeficientes multiplicadores regulados en el artículo 22 de dicha Ley.
ADJ MURCIA: “CUARTO.- SOLICITUD FISCAL: DOÑA *, solicita la liquidación al 0,1% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por ser menor de cuarenta años, estar destinado el inmueble que adquiere a vivienda habitual y cumplir los requisitos de renta establecidos en Ley 4/2023, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia para el ejercicio 2024 que modifica el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre”.
ADJ MURCIA: LA NORMA AL COMPLETO: Artículo 7. Tipos de gravamen en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. En la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y en el Registro de Bienes Muebles, y no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1.° y 2.° del artículo 1.1 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, tributarán, además de por la cuota fija prevista en el artículo 31.1 de dicha norma, al tipo de gravamen del 1,5 % en cuanto a tales actos o contratos, salvo que sean de aplicación los tipos impositivos que para determinadas operaciones se establecen en los apartados siguientes. Tributarán al tipo de gravamen del 0,1 %, sin perjuicio de aquellos regímenes más beneficiosos que puedan ser de aplicación por la normativa estatal: a) Los documentos notariales que formalicen la constitución y cancelación de derechos reales de garantía cuyo sujeto pasivo resulten ser Sociedades de Garantía Recíproca. b) Los documentos notariales que formalicen la constitución y cancelación de derechos reales de garantía a favor de entidades financieras cuando concurran en igualdad de rango con garantías constituidas a favor de Sociedades de Garantía Recíproca, y siempre que dichas Sociedades garanticen al menos un 50 % de las cantidades objeto de financiación ajena. Lo previsto en este apartado no será de aplicación en el caso de escrituras de préstamos con garantía hipotecaria. c) Los documentos notariales que formalicen la novación del préstamo, salvo que se trate de préstamos con garantía hipotecaria, así como el mantenimiento del rango registral o su alteración mediante posposición, igualación, permuta o reserva del mismo, cuando en dichas operaciones participen las Sociedades de Garantía Recíproca. Tributarán al tipo de gravamen del 0,1 % los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas acogidas al Plan de Vivienda Joven de la Región de Murcia para adquirentes de 40 años o menores, en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados. Tributarán al tipo del 0,1 % los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de viviendas por sujetos pasivos de 40 años o menores, en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) Que el inmueble adquirido tenga o vaya a tener la condición de vivienda habitual del sujeto pasivo. b) Que su base imponible general menos el mínimo personal y familiar sea inferior a 40.000 euros, siempre que la base imponible del ahorro no supere los 1.800 euros. Tributarán al tipo del 0,1% los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de viviendas por parte de sujetos pasivos que tengan la consideración legal de familia numerosa, en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) Que el inmueble adquirido tenga o vaya a tener la condición de primera vivienda habitual de la familia. No obstante, aun en el caso de no constituir la primera vivienda habitual de la familia, se entenderá cumplido este requisito siempre que se cumplan las siguientes condiciones: 1.ª Que la anterior vivienda habitual sea objeto de venta en firme dentro del plazo comprendido entre los dos años anteriores y los dos años posteriores a la fecha de adquisición, así como en el supuesto de que el inmueble adquirido sea contiguo a la vivienda habitual y dentro del plazo indicado se una físicamente a esta para formar una única vivienda de mayor superficie, aunque se mantengan registralmente como fincas distintas. 2.ª Que la superficie útil de la vivienda adquirida sea superior en más de un 10 por 100 a la superficie útil de la anterior vivienda habitual de la familia. En el caso de que el inmueble adquirido sea contiguo a la vivienda habitual y se una físicamente a esta, para el cómputo del aumento de superficie se considerará la superficie total resultante de dicha unión. A estos efectos se atenderá a la información que conste en el Catastro. b) Que la suma de la base imponible general menos el mínimo personal y familiar de todas las personas que vayan a habitar la vivienda sea inferior a 44.000 euros, límite que se incrementará en 6.000 euros por cada hijo que exceda del mínimo para alcanzar la condición legal de familia numerosa. Tributarán al tipo del 0,1% los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de viviendas por sujetos pasivos con un grado de discapacidad igual o superior al 65%, en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) Que el inmueble adquirido tenga o vaya a tener la condición de vivienda habitual del sujeto pasivo. b) Que su base imponible general menos el mínimo personal y familiar sea inferior a 40.000 euros, siempre que la base imponible del ahorro no supere los 1.800 euros. Tributarán al tipo del 0,5 % los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de inmuebles por parte de contribuyentes que realicen actividades económicas sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades y que se destinen a ser su domicilio fiscal o centro de trabajo. La aplicación del tipo reducido estará condicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos: a) La adquisición deberá realizarse mediante financiación ajena. b) No resultará aplicable a operaciones que hayan sido objeto de renuncia a la exención en IVA. c) En el caso de personas jurídicas, no será aplicable a aquellas en las que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto a actividades empresariales o profesionales. La aplicación de los tipos reducidos regulados en el presente apartado se encuentra condicionada a que se haga constar en el documento público en el que se formalice la compraventa la finalidad de destinarla a ser la sede del domicilio fiscal o centro de trabajo del adquirente. No se aplicarán estos tipos si no consta dicha declaración en el documento, ni tampoco se aplicarán cuando se produzcan rectificaciones del documento que subsanen su omisión, salvo que las mismas se realicen dentro del plazo de presentación de la declaración del impuesto. No podrán aplicarse estos tipos reducidos sin el cumplimiento estricto de esta obligación formal en el momento preciso señalado en este apartado. Tributarán al tipo de gravamen del 2% los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas otorgadas para formalizar la transmisión de bienes inmuebles sujetas y no exentas al Impuesto sobre el Valor Añadido. Tributarán al tipo de gravamen del 2,5 % los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten transmisiones de bienes inmuebles respecto de las cuales se haya renunciado a la exención contenida en el artículo 20.Dos, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Y mucho ojo con los sistemas de autoliquidación del IIVTNU que pueden dar un disgusto.
Reducción de base imponible y bonificación en cuota en el Impuesto de Sucesiones en caso de discapacidad (Valencia)
Reducción autonómica de base imponible por adquisición por discapacitado
En las adquisiciones por personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 33 por ciento, se aplicará una reducción de 120.000 euros, además de la que pudiera corresponder en función del grado de parentesco con el causante. En las adquisiciones por personas con discapacidad psíquica, con un grado de minusvalía igual o superior al 33 por ciento, y por personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65 por ciento, la reducción antes citada será de 240.000 euros. Esta reducción es compatible con la que puede corresponder, además, en función del grado de parentesco con el causante, pero es incompatible con la reducción estatal por discapacidad, debiéndose aplicar, exclusivamente, esta reducción autonómica cuando el causante tenga su residencia habitual en la Comunidad Valenciana en la fecha del devengo del Impuesto.
Bonificación en cuota por adquisiciones mortis causa por discapacitados
En devengos producidos entre el 1 de enero de 2004 y el 5 de agosto de 2013, las adquisiciones mortis causa por discapacitados físicos o sensoriales con un grado de minusvalía igual o superior al 65 por 100 o discapacitados psíquicos con un grado de minusvalía igual o superior al 33 por 100, cualquiera que sea su grado de parentesco con el causante, gozarán de una bonificación del 99 por 100 de la cuota tributaria del impuesto.
En devengos producidos a partir del 6 de agosto de 2013, la bonificación anterior será del 75 por 100 de la parte de la cuota tributaria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados por el sujeto pasivo. A efectos de la aplicación de este beneficio, se entenderá como bienes y derechos declarados por el sujeto pasivo los que se encuentren incluidos de forma completa en una autoliquidación presentada dentro del plazo voluntario o fuera de éste sin que se haya efectuado un requerimiento previo de la Administración tributaria en los términos a los que se refiere el apartado 1 del artículo 27 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Para determinar la proporción de la cuota tributaria que corresponde a los bienes declarados por el sujeto pasivo, se tendrá en cuenta la relación entre aquella base liquidable que correspondería a los bienes y derechos declarados por el sujeto pasivo y la base liquidable que corresponda a la totalidad de los adquiridos. La aplicación de esta bonificación será incompatible con la de la casilla 172 (BONIFICACIÓN AUTONÓMICA POR PARENTESCO).
Más resumido
La bonificación en cuota antes era del 99 por 100 y ahora es del 75 por 100 y no es compatible con la bonificación de parentesco de la GVA (no pueden sumarse una y otra).
Reducciones de AJD al 0,1% en disoluciones de condominio sobre vivienda habitual (con referencia al caso de la previa compraventa también al 0,1%) y declaración de obra por autopromotor en la Comunidad Valenciana
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Los casos que vamos a comentar y especialmente el de las disoluciones de condominio al tener ambos un origen jurisprudencial y no normativo, son menos conocidos y aplicados de lo que debieran por lo que el sujeto pasivo debe reforzar su atención cuando se encuentra ante esta clase de escrituras.
Reducción al 0,1% del IAJD en las disoluciones de condominio sobre vivienda habitual
El caso mas frecuente es el de una pareja que termina su relación y disuelve el condominio que tiene sobre la que fue la vivienda habitual de ambos cuando estaban juntos y que ahora lo va a pasar a ser solo de uno de ellos quien se convierte en dueño del 100% del pleno dominio. Acuden a la notaría pensando que van a pagar el tipo de gravamen general del 1,5% por el IAJD sin saber que actualmente (por criterio jurisprudencial) la base imponible no es el 100% del valor del inmueble objeto de disolución sino, en este caso concreto, del 50% (el tipo de gravamen se aplica según recientes Sentencias del TS sobre la parte del valor que adquiere el comunero que se queda con el porcentaje del que o de los que salen de la comunidad) ni que, tratándose de la vivienda habitual, el IAJD pasa a ser del 0,1% del valor de ese mismo porcentaje. Por ejemplo, la cuota tributaria en un bien con un valor de 100.000 Euros queda reducida de los 1.500 Euros a los 50 Euros.
El texto de la escritura de extinción de condominio podría quedar de este modo:
“TERCERO.-GASTOS E IMPUESTOS.Todos los gastos e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por Doña xxx, quien solicita, al ser objeto de la extinción del condominio su vivienda habitual, que conforme las sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 2955-2020, 6869-2020, 8098/2017, 5657/2017, 6156/2013, se proceda a la liquidación al tipo reducido del 0,1% en AJD previsto para la adquisición de la vivienda habitual, por ser equiparable a la misma, y que a los efectos de dicho 0,1% conforme a las STS 1484/2018, 1013/2019, 1058/2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 y 960/2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% del valor del bien objeto de la presente, es decir, la cantidad de xxxx”.
El fundamento de esta reducción se encuentra en que las indicadas sentencias del TSJ valenciano han considerado que “en la extinción de condominio sobre vivienda habitual del adjudicatario, es aplicable el tipo reducido del 0,1% previsto para la adquisición de vivienda habitual por ser un supuesto equiparable”.
Sin embargo, la RDGRN (hoy DGSJyFP) de 22 de Enero de 2020 a efectos de minutación de los honorarios notariales ha considerado que el criterio fiscal no afecta al arancel notarial que, por el momento, continúa aplicándose sobre el 100% del valor del inmueble (y no sobre la parte que “adquiere” el adjudicatario del inmueble tras la disolución) pues el criterio fiscal no tiene porqué ser el criterio arancelario lo que tal vez podría también presumirse para la minutación de los honorarios registrales.
Reducción al 0,1% del IAJD al auto promotor de vivienda habitual en caso de obra nueva (o rehabilitación)
Esta otra reducción también es propia de la Comunidad Valencianay se ha extendido desde la compraventa (que la tiene establecida por ley) a las declaraciones de obra nueva en construcción o finalizada de vivienda habitual por parte de persona física autopromotora. Para este caso resulta aconsejable recordar en la notaría que se establezca un párrafo similar a este: “Manifestaciones fiscales: Manifiestan los comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014″.
En el caso de la adquisición por compraventa de vivienda nueva, el tipo de gravamen por ley y no por criterio jurisprudencial es el mismo y la cláusula a incluir en la escritura sería de este tenor: “Manifestaciones fiscales: Manifiesta la parte compradora que la vivienda que por esta escritura se adquiere va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal de la Comunidad Valenciana”.
Por otra parte, estoy casi seguro de que tenía tratado en algún sitio del blog el asunto de la aplicación del 0,1% en caso de declaración de obra de reforma/rehabilitación de vivienda por parte del autopromotor, pero no lo encuentro. Así que lo trataré aquí. Recientemente se me ha vuelto a presentar el supuesto y en el mismo acto del otorgamiento porque el declarante nos había dicho en la fase de preparación de sus escrituras que la vivienda rehabilitada no sería su vivienda habitual y luego nos ha matizado que sí lo sería una vez que estuviera terminada. Entonces hemos llamado a la OL y el abogado que firmaba por la gestoría del Banco ha llamado a su centro operativo (o como lo llamen). En uno y otro sitio, la respuesta ha sido positiva. El tipo se ha ahorrado 1.400 Euros y espero que me lo tenga en cuenta. Después Sergio Mocholí me ha citado al respecto esta STSJ CV 4371/2013 y ya en casa he encontrado este artículo en nnyrr: Normativa Autonómica Valenciana ITPyAJD versión 2021 con Comentarios y Jurisprudencia. Como puede verse, se distingue la doctrina de la DGT que “considera que no se comprenden dentro del concepto “adquisición de vivienda habitual”, a los efectos de la aplicación del tipo reducido del 0,1 por ciento en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aquellas situaciones que la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas “asimila” a la adquisición de vivienda habitual, tales como la rehabilitación, la construcción (declaración de obra nueva) o la ampliación de vivienda habitual”, de la del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana que “en reiteradas sentencias equipara a la adquisición de vivienda la declaración de obra nueva en régimen de autopromoción …, la declaración de obra nueva en construcción …. y la declaración de ampliación de obra en vivienda habitual (ROJ: STSJ CV 4371/2013). Aunque ojo con el Artículo 52 del R.D. 214/1999, sobre adquisición y rehabilitación de la vivienda habitual que señala que“se asimilan a la adquisición de vivienda, la construcción o ampliación de la misma en los siguientes términos: .- Ampliación de vivienda, cuando se produzca el aumento de su superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año. .- Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión“. Es decir, que con antigüedades superiores a cuatro años, res de res.
Compraventa de solar para construir sobre él la vivienda habitual
Consulta DGT Valencia V003-21, de 5 mayo: El tipo aplicable en Valencia en AJD a la declaración de obra nueva sobre vivienda habitual es el 0,1%. También se aplica el tipo del 0,1% en AJD si se compra un solar para construir sobre él la vivienda habitual. Evidentemente debe tratarse de compraventa de solar con IVA pues si fuera con TPO, no habría AJD.
La fórmula podría ser esta:
“MANIFESTACIÓN FISCAL: Se solicita la aplicación del tipo reducido del 0,1% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por destinar LOS SOLARES ADQUIRIDOS a la construcción de la vivienda habitual, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14.Uno.a) de la Ley 13/1997, de la Generalitat Valenciana, en la Consulta GVA V003-21, de 5 de Mayo y en las SSTSJ CV 5139/2010 y 3564/2011.
Yo, el Notario, les advierto de que la acreditación del destino del inmueble adquirido para vivienda habitual, en los términos del artículo 41-bis del Reglamento del IRPF, aprobado por RD 439/2007, exige que debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses desde la adquisición o terminación de las obras, salvo que no pueda ser objeto de utilización por razón de cargo o empleo, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese (STSJ CV 6392/2016). Dicho precepto también exige que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo que concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
La tributación al 0,1% por AJD en la compraventa de vivienda nueva y el mantenimiento del carácter de VH durante tres años
Como antes he dicho, ese 0.1% de tipo de gravamen para la compraventa de vivienda nueva (que creo que he tratado en alguna otra parte de mi blog) la establece la norma y, en relación a ella (y vinculada con uno de los casos que trato en este artículo), me ha llegado una interesante consulta que sirve de aviso a navegantes:
“El día 19 de Agosto de 2022 formalizamos mi pareja y yo una escritura pública de compraventa. Al tratarse de primera vivienda habitual, aplicamos el tipo reducido del 0,10% en el AJD. Meses después, terminamos nuestra relación y el 23 de Marzo de 2023, hemos otorgado una escritura extinción de condominio por la que ella se queda con la totalidad del inmueble. Este mes de Agosto nos ha llegado una carta de la Oficina Liquidadora competente, en la que dice, que debido a la extinción de condominio y al artículo 41bis del Real Decreto 439/2007, no se cumple con el requisito de haber vivido al menos 3 años para el requisito de mantenimiento de “vivienda habitual”. ¿Es esto recurrible cuando en ningún momento la vivienda pierde la condición de habitual? Al ser un bien indivisible, puede ser 50% vivienda habitual, y 50% no serlo. Mi ex en la extinción de condominio, ha pagado el tipo reducido del 0’10% de la parte que adquiere. He leído este artículo suyo pero no trata mi caso”.
En esa carta, me aclararon después, se reclama pagar el AJD de la compraventa al 1,5% por no haber sido vivienda habitual durante tres años pero lo que parece que tendría que reclamarse es la mitad correspondiente al que no va a mantener su vivienda habitual, es decir, que parece lógico que se reclame 1.50-0,1:2= 0,745%.
Habrá que fijarse y hacer las advertencias oportunas y, en su caso, esperar el tiempo suficiente para que la reclamación no tenga lugar. Además, la señora tendrá que mantener la vivienda como habitual hasta completar los tres años porque en caso contrario le van a reclamar el 0,745% de la compra y el 1,49% de la parte que no tenía de la extinción de condominio, aunque para ello tendría que firmarse una nueva escritura…
¿Y podría ocurrir lo mismo si uno vende la que compró para vivienda habitual utilizando la reducción de tipo para jóvenes menores de 35 años antes de tres años? Pues conviene ser prudente o estar prevenido para lo que pueda llegar.
Artículo 20 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Base liquidable
Si unos mismos bienes en un período máximo de diez años fueran objeto de dos o más transmisiones “mortis causa” en favor de descendientes, en la segunda y ulteriores se deducirá de la base imponible, además, el importe de lo satisfecho por el impuesto en las transmisiones precedentes. Se admitirá la subrogación de los bienes cuando se acredite fehacientemente.
La consulta que le hice hace un tiempo a Joaquín Zejalbo fue esta:
“Un señor instituye heredera a su esposa y su esposa a su hermana. Fallece primero él y luego ella. Resultado: la hermana hereda de todo. Los dos fallecimientos se producen en un intervalo de menos de un mes. La cifra que le sale a pagar a la Sra., ronda los 90.000 Euros. ¿Existe algún supuesto más de reiteración de sucesiones? ¿O alguna aplicación derivada de alguna sentencia que pueda alegarse?”
Justito, – me dijo Joaquín– , “si falleciendo A hereda B y al poco tiempo C, puede ser que al morir B no se haya pagado aún por dicho segundo causante el impuesto devengado por la muerte de A, que tendrá que pagarlo C como heredera de B. Si ello ocurre dicho impuesto es un gasto deducible en la herencia de B”.
Lo que ocurre -contesté a Joaquín- es que A es el marido, y B la mujer y solo le corresponden pagar 200 Euros por la herencia del marido (que está sin liquidar); el paquete gordo viene en la transmisión de B a C (hermanas).
En el recuerdo y como mínimo homenaje se lo dedico a Joaquín Zejalbo con el que intercambiaba correos electrónicos a menudo. Una eminente mente notarial y fiscal (además de un gran compañero).
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Las STS de 6 de junio de 1989 y de 1 de febrero de 1993 y la RTEAC de 27 de mayo de 1989 admitían la renuncia a la prescripción ganada, pero las STS de 8 de febrero de 1995 (8434/15) y de 14 de febrero de 1997 (1114/97) cambian de criterio y no admiten la renuncia a la prescripción ganada por ser la obligación tributaria nacida ex lege.
Me decía el gran Joaquín Zejalbo en un intercambio de e-mails y en respuesta a una consulta que le hice que:
“No se puede renunciar en el derecho tributario a la prescripción ganada. Si se puede, pero esto queda fuera del pago del impuesto, hacer donaciones a la hacienda pública, pero no creo que ello sea la intención del interesado de tu caso. Incluso, prescindiendo de lo anterior, si se admitiese la renuncia a la prescripción ganada, pagando el impuesto, ello implicaría la aceptación de la herencia, que es irrevocable salvo error u otro vicio del consentimiento, declarado judicialmente. La explicación sería la siguiente: si la declaración y pago del impuesto no supone de por sí aceptación de herencia, sí lo supondría cuando se declara y paga cuando no existe obligación de pago o declaración y ha desaparecido la posibilidad de obtener, en su caso, la devolución. Si se paga, no habiendo prescrito, y con posterioridad se renuncia, cabría la devolución. Aunque nos gustase, no existen los milagros fiscales, no pudiendo retorcer en nuestro interés o del cliente el derecho tributario”.
Para mi lo que dijera Joaquín Zejalbo, iba a misa.
¿Se puede perder algún beneficio fiscal por no incluir la solicitud del mismo en la correspondiente escritura pública? Pues el único que me consta que puede ocasionar problemas el de la renuncia a la exención del IVA con o sin reinversión del sujeto pasivo. En el resto de los casos entiendo que no, pero no correría el riesgo de dejar de solicitar uno si tuviera derecho a él.
Tributación “sucesiones y donaciones” en la Comunidad Valenciana (acumulación y antielusión)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
ARTÍCULO EN PERMANENTE CONSTRUCCIÓN. NO SE FÍEN DEMASIADO DE MI QUE LA ANTIELUSIÓN ES UN GALIMATÍAS DE CUIDADO
Artículo 10 Reducciones en transmisiones mortis causa
– Grupo I: adquisiciones por descendientes y adoptados menores de 21 años, 100.000 euros, más 8.000 euros por cada año menos de 21 que tenga el causahabiente, sin que la reducción pueda exceder de 156.000 euros.
– Grupo II: adquisiciones por descendientes y adoptados de 21 o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes, 100.000 euros
A los efectos de los citados límites de reducción, se tendrá en cuenta la totalidad de las adquisiciones lucrativas inter vivos provenientes del mismo donante, efectuadas en los cinco años inmediatamente anteriores al momento del devengo.
Cada heredero tiene una reducción de 100.000 € y sobre lo que excede de dicho importe, tiene una bonificación del 50%.
Además hay que tener en cuenta que para obtener el tipo medio de gravamen hay que sumar a lo que se hereda, los bienes que el heredero haya recibido por donación del causante en los cuatro años anteriores a su fallecimiento.
Artículo 10 Bis Reducciones en transmisiones inter vivos
Para el cálculo de la base liquidable del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en las transmisiones inter vivos resultarán aplicables a la base imponible las siguientes reducciones por circunstancias propias de la Comunitat Valenciana, sin perjuicio de la aplicación de las reducciones previstas en los apartados 6 y 7 del artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y de las demás reducciones reguladas en las Leyes especiales:
La que corresponda de las siguientes:
Adquisiciones por hijos o adoptados menores de 21 años, que tengan un patrimonio preexistente de hasta 600.000 euros: 100.000 euros, más 8.000 euros por cada año menos de 21 que tenga el donatario, sin que la reducción pueda exceder de 156.000 euros.
Adquisiciones por hijos o adoptados de 21 o más años y por padres o adoptantes, que tengan un patrimonio preexistente, en todos los casos, de hasta 600.000 euros: 100.000 euros.
Adquisiciones por nietos, que tengan un patrimonio preexistente de hasta 600.000 euros, siempre que su progenitor, que era hijo del donante, hubiera fallecido con anterioridad al momento del devengo:100.000 euros, si el nieto tiene 21 o más años, y 100.000 euros, más 8.000 euros por cada año menos de 21 que tenga el nieto, sin que, en este último caso, la reducción pueda exceder de 156.000 euros.
Adquisiciones por abuelos, que tengan un patrimonio preexistente de hasta 600.000 de euros, siempre que su hijo, que era progenitor del donante, hubiera fallecido con anterioridad al momento del devengo:100.000 euros.
A los efectos de los citados límites de reducción, se tendrá en cuenta la totalidad de las adquisiciones lucrativas inter vivos provenientes del mismo donante, efectuadas en los cinco años inmediatamente anteriores al momento del devengo.
Cada donatario tiene una reducción de 100.000 €, pero NO hay bonificación del 50%, solo reducción de 100.000 €, del resto se paga lo que te toque.
Además para obtener el tipo medio de gravamen hay que sumar las donaciones realizadas por el mismo donante al mismo donatario en los últimos tres años (norma estatal) y me lo explica Alberto Valiño: “Sumas la donación actual y las acumulables y te salen 310.000 Euros, por ejemplo. Con esa cifra se calcula el tipo medio que es por todas la que se acumulan del 18,72% y ese tipo lo tienes que aplicar solo a la última, porque las otras ya las has liquidado. Si el tipo medio de gravamen es 18,72, lo multiplicas por 15.000 Euros que es el importe la última donación que se ha hecho y salen 2.808 Euros. A esos 2.808 Euros como como son están bonificados en un 99% en Murcia solo les corresponde tributar por el 1%”. Corresponde entonar un nuevo “ah, coño, ahora lo entiendo” y dar las gracias a Alberto Valiño.
Esta fue la fórmula en este caso en el que Valiño me echó un cable:
Manifiesta el donante:
1.- Que se ha reservado bienes suficientes para vivir en el estado que le corresponde a sus circunstancias.
2.- Que esta donación no es inoficiosa, ni perjudica derechos legitimarios, ni se hace en fraude de acreedores.
Manifestaciones fiscales del donatario:
De conformidad con el Artículo 4.Seis del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos, en su vigente redacción, DON * solicita del Sr. Liquidador del Impuesto una deducción autonómica del 99% de la cuota que resulte después de aplicar las deducciones estatales y autonómicas que, en su caso, procedan, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para la presente transmisión inter vivos, a cuyos efectos manifiesta que se cumplen los siguientes requisitos:
– Que la donación se realiza a favor de pariente, encuadrado dentro de los grupos I, II y III del artículo 20.2 de la Ley 29/1987, de 18 de Diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
– Y que la transmisión consta en documento público, así como, que se formaliza dentro del plazo de presentación del impuesto.
A los efectos de una posible acumulación de donaciones, Don *(donatario), manifiesta que recibió de su padre Don * (donante), una donación por importe de *, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, y otra por importe de *, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día * con el número * de protocolo.
Cuidado con la acumulación de donaciones y con la anti-elusión
No resultará de aplicación esta reducción en los siguientes supuestos:
a) Cuando quien transmita hubiera tenido derecho a la reducción en la adquisición de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente, efectuada en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo.
b) Cuando el sujeto pasivo hubiera efectuado, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, una transmisión, a un donatario distinto del ahora donante, de otros bienes hasta un valor equivalente, a la que igualmente resultara de aplicación la reducción.
c) Cuando quien transmita hubiera adquirido mortis causa los mismos bienes, u otros hasta un valor equivalente, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, como consecuencia de la renuncia pura y simple del sujeto pasivo, y hubiera tenido derecho a la aplicación de la reducción establecida en la letra a del apartado uno del artículo diez de la presente ley.
La acumulación de donaciones supone que para el cálculo del límite de los 100.000 € hay que sumar todas las donaciones que el donante ha realizado al donatario en los últimos cinco años (norma autonómica). Cuando son los mismos donantes y donatarios los que hacen una 2ª donación, se habla de ACUMULACIÓN DE DONACIONES, teniendo como tope los 100.000 € exentos.
La antielusión supone que se pierde el derecho a la reducción de 100.000 €en la parte proporcional, si el donante ha sido a su vez donatario o el donatario ha sido a su vez donante – a favor de un donatario distinto del donante actual- de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente con derecho a la reducción que se solicita, en los diez años anteriores. También es necesario para evitarla que el ahora donante no haya recibido en el plazo de los diez años anteriores, por causa de muerte, los mismos bienes donados, u otros hasta un valor equivalente, como consecuencia de la renuncia pura y simple del sujeto pasivo que hubiera tenido derecho a la reducción de la letra a del apartado uno del artículo 10 bis de la Ley 13/1997.
Ahora mismo tengo dos casos entre manos:
Unos padres donan dos viviendas y dos plazas de garaje a dos hijos (una vivienda y una plaza de garaje para cada uno): Los padres ya habían hecho una donación a cada hijo en 2012 con lo que el plazo de la acumulación ya ha pasado. Tampoco se incurre en antielusión porque los donantes no han sido donatarios ni los donatarios donantes en los diez años anteriores. Tampoco se da el caso de la adquisición mortis causa. Así que en este caso NO HAY ACUMULACIÓN y NO HAY ANTIELUSIÓN.
Unos padres donaron a su hijo unos inmuebles en 2014. Ahora el hijo quiere donar esos mismos bienes a sus padres. El hijo (donante) ya fue donatario en los diez años anteriores de los mismos bienes, así que estamos ante un caso en el que no hay ACUMULACIÓN, pero sí que HAY ANTIELUSIÓN. ¿Y cómo se calcula lo que se va a pagar?
Para saber si hay derecho a reducción en la segunda donación hay que tener en cuenta el valor de la última donación (la actual) y restarle el valor de la primera donación (la antigua), de manera que si la segunda es menor que la primera, el resultado nos da 0 € (negativo o cero) y no habrá derecho a la reducción. Si por el contrario, la segunda (la mas reciente) es mayor que la primera, sí habrá derecho a ella. Esto del cálculo la verdad es que tengo que afinarlo porque parece que estamos añadiendo algún requisito mas para que realmente se llegue a pagar (es decir, ¿que podría haber antielusiones que finalmente no pagan?).
Y no me quedó mas remedio que hablar el asunto con un par de compañeros
“Pues la verdad es que tengo más o menos claro una cosa: cuándo entiende Consellería que hay elusión. Y otra que no tengo claro es cuánto penaliza. Cuando viene la gente a mi despacho yo les pregunto: Al que recibe la donación: ¿usted ha hecho alguna donación bonificada en los últimos diez años a hijos, padres, de dinero o bienes? Y al que da: ¿Usted ha recibido alguna donación bonificada los últimos 10 años? Y rizamos un poco más el rizo: “¿Usted se ha beneficiado en los últimos 10 años de alguna renuncia de herencia de modo que por renunciar otra persona usted ha recibido (con bonificación) más de lo que le tocaba en un principio?” Lo que no tengo tan claro es que si en caso de producirse, ahora el donatario no puede bonificar hasta aquella cantidad de la última bonificación aplicada o si no bonifica nada. Hay unas instrucciones con ejemplos que emitió Consellería en su día para las Oficinas Liquidadoras sobre el tema“.
Trasladando la rutina de este compañero a nuestros dos casos resultaría que:
En el primer caso responderíamos que no a la primera pregunta y que no a la segunda. No hay antielusión.
En el segundo caso responderíamos que sí a la primera pregunta y que sí a la segunda pregunta. Si hay antielusión.
El segundo compañero me dijo: “Pierdes la reducción o de forma total o de forma parcial, en función de los importes de la donación actual y de la anterior”. Y me apuntó también que:
“En el segundo supuesto estaríamos ante un caso de reversión entre padre e hijo, por lo que no procedería aplicar las normas antielusión y no se perdería la reducción de 100.000 euros. Es lo que señala la CONSULTA NO VINCULANTE: NV0003-09 ORGANO: Dirección General de Tributos”. La consulta dice:“Tales cláusulas se dirigen a la consecución de la verdadera finalidad de los beneficios fiscales, esto es, su aplicación efectiva en las donaciones entre padres e hijos, y viceversa, y no en aquellos casos en los que, mediante la sucesión en cadena -en un corto periodo de tiempo- de donaciones, el efecto final lucrativo se produce, en la práctica, entre abuelos y nietos, bisabuelos y bisnietos, etc., o viceversa, o entre marido y mujer. Por lo tanto, dado que mediante las dos donaciones en cuestión no se produce el efecto acumulativo de la transmisión efectiva de un abuelo a un nieto o entre cónyuges, sino la reversión de una donación efectuada con anterioridad, no resultarán aplicables los supuestos de exclusión citados de los artículos Diez Bis y Doce Bis, por lo que, en su virtud, la reducción y bonificación, a la que se refieren dichos artículos, y siempre que se cumplan los demás requisitos previstos legalmente, resultan plenamente aplicables en ambas donaciones”.
O sea que en el segundo caso aunque parece que sí, aunque respondiendo a la pregunta que suele hacer ese compañero también resulta que sí, es que no; y es que no por lo que explica la consulta constituyendo así una excepción (¿hay alguna mas?) a la regla.
El mismo compañero sugiere cláusula para estos casos:
“X.- La donante no ha tenido derecho a la bonificación prevista en el artículo doce bis de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, por la transmisión de estos bienes o de otros, en los diez años inmediatamente anteriores al día de hoy, excepto por la donación del mismo bien efectuada el día ** por el ahora donatario a favor de la ahora donante, siendo por tanto un supuesto de reversión de donación entre madre e hijo, por lo que no le resultan aplicables los supuestos de exclusión de la bonificación, de conformidad con lo dispuesto en las Consultas de la Dirección General de Tributos de la Generalitat Valenciana NV0003-09, de 16 de noviembre de 2009, NV0002-10, de 15 de enero de 2.010, y NV0003-10, de 16 de junio de 2011”.
Y, ¿se admite si la reversión es del mismo bien o cuando se trata de bienes diferentes también?
En cuanto a lo que pierdes, tendría que verlo con un ejemplo y ya he conseguido lo de Consellería: LEY 13_1997 TRAMO AUTONOMICO IRPF
Una última cosa
Si por razón de los parentescos indicados en las normas transcritas no estamos en casos de acumulación o antielusión (una donación de tío a sobrino, por ejemplo), las advertencias de la donación se recortan bastante:
“A efectos de la liquidación del Impuesto sobre las Sucesiones y Donaciones, el donatario manifiesta que es residente en la Comunidad Valenciana y que su patrimonio preexistente al presente otorgamiento es inferior a SEISCIENTOS MIL EUROS (600.000,00 €) y que se cumplen los requisitos del artículo 10 bis, de la Ley 13/1997 en su redacción actual, solicitando la práctica de las reducciones correspondientes, al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad”.
Y una fórmula para la acumulación de donaciones a una herencia:
ACUMULACIÓN DE DONACIONES: El causante efectuó mediante escritura autorizada por mí, el día *, con el número * de protocolo, una donación por valor total de * a sus dos hijos, e individualmente para cada uno de ellos de * por lo que en la sucesión que se cause por el donante a favor del donatario serán acumulables a la base imponible de la sucesión la de las donaciones realizadas en los cinco años anteriores al fallecimiento, considerándose a efectos de determinar la cuota tributaria como una sola adquisición.
Una concreta redacción
A estos efectos, manifiestan:
a) Que quien transmite no ha tenido derecho a la reducción en la adquisición de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente, efectuada en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo.——–
b) Que el sujeto pasivo HA EFECTUADO, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, una transmisión, a un donatario distinto del ahora donante, de otros bienes hasta un valor de CUARENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS EUROS (45.500,00 €), a la que resultó de aplicación la reducción y ello en virtud de escritura de donación, autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, en la que fue donataria la hija de la ahora donataria DOÑA *.
c) Que quien transmite no ha adquirido mortis causa los mismos bienes, u otros hasta un valor equivalente, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, como consecuencia de la renuncia pura y simple del sujeto pasivo, y hubiera tenido derecho a la aplicación de la reducción establecida en la letra a) del apartado Uno del artículo Diez de la Ley.
Pérdida de la reducción en una donación dineraria
Unos padres donan a unos hijos unas cantidades en metálico habiendo transcurrido mas de un mes desde la fecha en que fueron efectuadas las transferencias y perdiendo el derecho a la reducción que establece la norma valenciana por lo que tributan. Unos meses después se plantean que, puesto que tributaron, si pueden hacer ahora unas donaciones dinerarias del mismo importe, gozar de la reducción y no pagar nada.
Esto es lo que dice el artículo Diez Bis de la Ley de la Generalitat Valenciana 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el Tramo Autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos, en su redacción dada por la Ley 14/2005, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat: “Para el cálculo de la base liquidable del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en las transmisiones inter vivos resultarán aplicables a la base imponible las siguientes reducciones por circunstancias propias de la Comunidad Valenciana, sin perjuicio de la aplicación de las reducciones previstas en los apartados 6 y 7 del artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y de las demás reducciones reguladas en las Leyes especiales: 1º) La que corresponda de las siguientes: – Adquisiciones por hijos o adoptados menores de 21 años, que tengan un patrimonio preexistente de hasta 2.000.000 de euros: 40.000 euros, más 8.000 euros por cada año menos de 21 que tenga el donatario, sin que la reducción pueda exceder de 96.000 euros. – Adquisiciones por hijos o adoptados de 21 o más años y por padres o adoptantes, que tengan un patrimonio preexistente, en todos los casos, de hasta 2.000.000 de euros: 40.000 euros. A los efectos de los citados límites de reducción, se computarán la totalidad de las transmisiones lucrativas inter vivos realizadas a favor del mismo donatario, en el mismo día o en los cinco años inmediatamente anteriores a la fecha del devengo. No resultará de aplicación esta reducción en los siguientes supuestos: a) Cuando quien transmita hubiera tenido derecho a la reducción en la transmisión de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente, efectuada en el mismo día o en los diez años inmediatamente anteriores a la fecha del devengo. b) Cuando el sujeto pasivo hubiera efectuado, en el mismo día o en los diez años inmediatamente anteriores a la fecha del devengo, una transmisión, a un donatario distinto del ahora donante, de otros bienes hasta un valor equivalente, a la que igualmente resultara de aplicación la reducción. No obstante, en el supuesto a) del párrafo anterior, cuando se trate de donaciones de bienes diferentes, y en el supuesto b) del citado párrafo, sobre el exceso del valor equivalente de lo donado, si lo hubiera, procederá una reducción cuyo importe será igual al resultado de multiplicar el importe máximo de la reducción que corresponda de los establecidos en el primer párrafo de este apartado por el cociente resultante de dividir el exceso del valor equivalente por el valor total de la donación. A los efectos del cálculo del citado valor equivalente en las donaciones de bienes diferentes y del valor de lo donado en cada una de éstas, se computarán todas las transmisiones lucrativas inter vivos realizadas a favor de un mismo donatario dentro del plazo previsto en los dos supuestos del párrafo tercero del presente apartado. A los efectos de lo dispuesto en el párrafo tercero de este apartado, en los supuestos de transmisiones efectuadas en unidad de acto se entenderá efectuada en primer lugar: a) Cuando hubiera transmisiones en la línea ascendiente y descendiente, la efectuada en la línea descendiente. b) Cuando las transmisiones fueran todas en la línea descendiente, aquella en la que el adquirente pertenezca a la generación más antigua. c) Cuando las transmisiones fueran todas en la línea ascendiente, aquella en que el adquirente pertenezca a la generación más reciente. A tales efectos, se entiende que los padres o adoptantes, con independencia de su edad, pertenecen a una generación más antigua que sus hijos o adoptados y éstos a una más reciente que la de aquéllos, y así sucesivamente en las líneas ascendiente y descendiente. Cuando se produzca la exclusión o la limitación de la reducción correspondiente en una determinada donación, por aplicación de lo dispuesto en el párrafo tercero del presente apartado, la siguiente donación realizada a distinto donatario se considerará, a los mismos efectos, como primera donación, no siéndole de aplicación a esta última lo dispuesto en el citado párrafo tercero. Para la aplicación de la reducción a la que se refiere el presente apartado, se exigirán, además, los siguientes requisitos: a-Que el donatario tenga su residencia habitual en la Comunidad Valenciana a la fecha del devengo. b-Que la adquisición se efectúe en documento público”.
Dice que se computarán la totalidad de las realizadas en el mismo día o en los cinco años inmediatamente anteriores. Dice LA TOTALIDAD y no se añade la coletilla de que solo cuenten las donaciones en que se ha aplicado la reducción. Difícil entender que podrían hacer otra sin pagar porque no se beneficiado en los últimos 5 años de la reducción por una donación anterior.
Donaciones consecutivas
Mucho cuidado con esto porque parecía que se admitiría pero más bien no.
Consulta V006-24, ATValenciana: donaciones consecutivas del mismo bien de un hijo a su padre y al día siguiente del padre a otro hijo. Dado que se busca pasar la titularidad de un hermano a otro, la primera donación no tiene por objeto beneficiar al padre, lo que puede suscitar la declaración de un conflicto en la aplicación de la norma tributaria del art. 15: 02-COV 14-2024 V0006-24
Tributación de herencia de no residente con fideicomiso de residuo
“Tengo una herencia con causante y heredero no residentes. El heredero es fiduciario con facultad de disponer a título oneroso. Fideicomisarias son las hijas de la causante. ¿Dónde tributa esto?¿Cómo tributa el fideicomiso si es que lo hace de manera especial? ¿Y podrían pedirnos NIF de las fideicomisarias para la inscripción en el Registro? Son todos británicos y las hijas de la causante (que no del heredero) probablemente no lo tendrán”.
Las herencias de extranjeros en mi despacho están sometidas a mi filtro previo. No se pueden citar sin antes haber dejado claras todas las dudas que se puedan plantear. No quiero sobresaltos fiscales, registrales, ni de ningún otro tipo, así que, aunque me respondió lo que pensaba, preferí confirmar con uno de mis compañeros habituales las dudas que me ofrecía el caso. Estas fueron las conclusiones:
Si el causante y el heredero fiduciario son no residentes, hay que liquidarla en la administración tributaria estatal (Madrid) pero si son de la UE se pueden aplicar las bonificaciones autonómicas.
Si el fiduciario tiene facultad de disponer, se liquida al fiduciario como heredero en pleno dominio y queda en suspenso el devengo referido a los fideicomisarios hasta que éstos adquieran los bienes que puedan quedar del fideicomiso.
No es necesaria la comparecencia de los fideicomisarias y se podría poner algo así como: “SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN. Se solicita la práctica de la correspondiente inscripción registral o, en su caso, la inscripción parcial, de conformidad con lo dispuesto en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de septiembre de 1901 y de 10 de junio de 1916, y en las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1969 y 22 de julio de 1994″. La RDGRN 29-6-2017 también lo permite.
Tributación de la cesión de bienes a cambio de alimentos con referencia al vitalicio y al legado de pensión periódica
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Yo pongo el valor fiscal del pleno dominio o de la nuda propiedad y también pongo un valor de la prestación anual de alimentos. Aunque en alguna época me suena que se ha tributado por la “capitalización de la pensión”, actualmente solo “nos cobran” por TPO. ¿Qué es lo correcto en tu opinión?“
Lo correcto, me dice Sergio Mocholí, es que solo se tribute por la transmisión por TPO y no por la pensión, pero el criterio de las oficinas liquidadoras suele ser el de cobrarlo todo.
RTEAR Valencia 28-2-2019 (Rec 12/00771/71): la cesión de bienes a cambio de alimentos no se puede liquidar como una renta vitalicia, al ser contratos distintos, por lo que no tributa la pensión ni la posible donación que fijan los arts. 49 y 22 Rgto ITP (tb RRTEAR V 15-5-17 y 27-1-10, así como STSJ AND 16866/2012, de 31 de mayo de 2012).
STS 14-3-2019 (Sala de lo Civil): la cesión de bienes a cambio de alimentos es un contrato autónomo que se diferencia claramente de la renta vitalicia ya que la prestación está indeterminada en su cuantía (en la renta es una cantidad fija) y tiene por objeto prestaciones de dar y de hacer (el de renta solo de dar).
“¿Entonces podría convenir en las escrituras dejar claro el asunto? ¿Decir que no se trata de una renta vitalicia y mencionar la RTEAR y la STS?”
Sí, sería conveniente. Pero me temo que si la Oficina Liquidadora cree que tributa, te girarían la complementaria aunque pusieras la cláusula, obligándote a tener que acudir al TEAR.
Una alternativa sería aplicar las reglas de TPO: Si es vitalicio el pago, la base imponible sería la capitalización de la pensión anual al interés legal y aplicación al resultado del porcentaje de usufructo en atención a la edad del legatario. Si es temporal, el % usufructo según regla de 2% X cada año. Si la pensión es de 600 Euros, sería 600×12= 7200. Ese importe se ha de capitalizar: 7200×100/3=240.000. El 3% es el interés legal del dinero. A esto se le aplica el porcentaje de usufructo y son 240.000 X 17% (con un usufructuario de 72 años)= 40.800 Euros que serían la base del legado. El legatario paga por esa cantidad, pero la heredera se restaría la carga de su atribución pagando menos por IS. Como dicen los de Tottributs, “al final es pura lógica: si tengo una masa de 100 y tengo que poner de mi bolsillo 50 para pagar un legado, he de poder deducirme dicho importe, so pena de que se acabe gravando una capacidad económica superior. Por ejemplo: una masa de 100 y un legado de mi bolsillo de 50. Si no me lo puedo deducir se grabará 100 + 50 del legatario. Si me lo puedo deducir, se gravará 100-50= 50 y los 50 que recibe el legatario. Es decir, 50+50=100, que es la total masa gravable”.
Tal vez en la herencia (no he tenido nunca el caso) convendría dejar claro el valor del tercio de libre disposición (si el legatario no es legitimario y los hay) a fin de dejar de pagar la pensión si el legatario lo agotara porque viva años suficientes para ello.
La otra opción es la de Juárez y que un perito determine el valor “actuarial” de la pensión.
Gracias a Tottributs por su ayuda y a la abogada Beatriz García Urbano que nos ha puesto a prueba con este último asunto al que ponemos las primeras piedras.
Tributación de la indemnización de un seguro de vida en el Impuesto de Sucesiones
“Un hijo hereda de su padre 100.000 Euros, pero hay un seguro de vida de 20.00 Euros. ¿Cómo tributa la indemnización en el Impuesto de Sucesiones?”
El valor de la porción del caudal hereditario correspondiente al causahabiente y el valor de la percepción por contrato de seguro de vida se suman y se obtiene el valor neto de la participación individual (conforme señala la ley estatal). Después, al valor de la percepción por contrato de seguro de vida se le aplica una reducción del 100 por 100 con un límite de 9.195,49Euros cuando el beneficiario es cónyuge, ascendiente, descendiente, adoptante o adoptado del contratante (causante) (también lo señala la ley estatal) y después se aplica la reducción de 100.000 Euros por hijo (norma valenciana).
Así pues, lo máximo en que puedes reducir la base imponible son 109.195,40 Euros, lo que lo supere es la base liquidable, a la que se aplica la tabla para sacar la cuota tributaria y a esta cuota tributaria se le hace una reducción del 50 por 100 (norma valenciana).
En el ejemplo:
Seguro 20.000 y Herencia 100.000.
20.000 – 9.195,49 = 10.804,51.
10.804,51 + 100.000 = 110.804,51 – 100.000 = 10.804,51 y ya aquí se aplica la tabla y a lo que te de le quitas el 50 por 100.
Equilicuá.
Más cosas:
Ya en 2021 me encuentro con un certificado de seguros para una herencia que menciona una póliza que el cliente dice que es un plan de pensiones corroborándolo el Banco. Mi experiencia es que lo que está como seguro en ese Registro seguro que es un seguro así que he insistido en que se me aportara información.
Al final ha resultado que era un seguro de ahorro e inversión y hemos podido averiguar qué, en caso de fallecimiento en los seguros de vida ahorro, el dinero que percibes estará sujeto al Impuesto de Sucesiones. El beneficiario era el viudo, así que lo hemos mencionado, hemos indicado el valor de rescate y lo incluiremos en el impreso de liquidación. Lo único que ha fallado ha sido que la certificación bancaria no era tal. Espero que no tengamos problemas con el fisco.
Tributación de la liberación de deudor hipotecario en la escritura de disolución de condominio y subrogación de hipoteca
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
ATENCIÓN: Lo que tributa (o puede tributar) es la liberación del deudor, no la liberación del fiador y atención a estos artículos de Alberto Valiño:
Tengo ya escrito algo sobre este tema, pero prefiero escribir una entrada independiente para analizar este caso.
En una extinción de condominio, el Banco que tiene una hipoteca a su favor sobre las tres fincas objeto de disolución, pide que se ponga esto:
“A solicitud de los comparecientes se hace constar que tienen convenido que BANCO liberará a DON *, de toda responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones dimanantes del préstamo reseñado en el expositivo PRIMERO.- de la presente, quedando como único deudor DON *. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias, en especial las fiscales”.
Curiosamente, unos días mas tarde con un oficio cutre y sin copia simple adjunta, recibí por correo corporativo aviso de la ratificación de la escritura. ¿Ratificación? ¿Esa es la operativa del Banco?, ¿liberar ante otro Notario al deudor que queda fuera de la propiedad y del préstamo? Podría ser pero sin pistas previas, simultáneas o posteriores, yo no soy un adivino que pueda descifrar que puñetas habrán hecho en esa escritura que, tal vez, sea ya motivo bastante para que la liberación tributara.
La gestoría ya anunció que liquidaría por AJD la liberador de deudor pero utilizando una base imponible que no sé de donde se la sacaban.
¿Liquidar por AJD cuando el Banco no comparece a liberar- pensé?
No sé, me parece ser demasiado “bueno”. Una cosa es que la liberación tribute cuando la entidad consienta, pero con esa fórmula no creo que deba tributarse sin valorar la escritura de “ratificación” que podría ser el quid de la cuestión pero que, insisto, no he visto.
¿Y cuál sería la base si se liquidase la liberación como estaba previsto?
La DGT en la Resolución V1148/2022 recogiendo el criterio fijado por el Tribunal Supremo (Sentencia 521/2020 de 20 de Mayo), indica que el otorgamiento de escritura pública para liberar del préstamo hipotecario a uno de los codeudores (que transmitió al otro su participación en el inmueble gravado en un momento anterior) se encuentra sujeta al gravamen de cuota gradual de AJD, siendo sujeto pasivo la persona que insta el otorgamiento del documento público, en este caso, el adjudicatario del inmueble. La Resolución V3397-20 reitera el criterio de la STS y de la Resolución V3116-20, pero reduce la base imponible en AJD a la parte de la total responsabilidad hipotecaria de la que el codeudor saliente queda liberado (generalmente la mitad).
Consulta=V0051-23: La liberación en escritura pública notarial de la codeudora del préstamo garantizado mediante hipoteca sobre el inmueble que se adjudica el consultante está sujeto a la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPAJD. Será sujeto pasivo el consultante al ser el adjudicatario del inmueble. En cuanto al tipo de gravamen habrá de estarse a lo establecido en el artículo 31.2 del TRLITPAJD que establece que “Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”.
Tributación de la permuta con suplemento a metálico o mixta
A una finca le damos un valor de 90.000 € y a la otra de 60.000 €, por lo que el permutante de la finca de menos valor debe abonar 30.000 € de diferencia al permutante de la finca de mayor valor. Ambas partes son no residentes fiscales en España, así que se deben retener recíprocamente un 3% del valor del inmueble, es decir, 2.700 €, uno, y 1.800 € otro, en total 4.500 €. En el ITPO la base imponible de estas permutas con suplemento a metálico o permutas mixtas (artículo 1.446 del Código Civil) es el valor del inmueble, quedando excluido el importe del suplemento a metálico que no cuenta, por tanto, ni para la retención, ni para TPO.
Y, ¿cómo lo decimos en la escritura?
“PRIMERO. PERMUTA. DON XXX y DOÑA XXX,PERMUTAN las fincas descritas como de sus respectivas propiedades en los expositivos I y II anteriores, adquiriendo, DON XXX, con carácter privativo, el pleno dominio de la finca registral XXXX descrita en el expositivo segundo y DOÑA XXX, con carácter privativo, el pleno dominio de la finca registral XXXX descrita en el expositivo primero, con cuanto a las mismas les sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que les fuera imputable.
SEGUNDO.Al existir una diferencia de valor entre las fincas permutadas de 30.000 €, corresponder satisfacer a DOÑA XXX (que es quien entrega la finca de 60 más los 30 en metálico y recibe la de 90), en favor de DON XXX (que es el que recibe la de 60 y los 30.000 € menos la retención y entrega la de 90), la cantidad de 30.000 €, la cual se hace efectiva del siguiente modo:
.- MIL OCHOCIENTOS EUROS (1.800,00 €), cantidad equivalente al 3% del valor del inmueble permutado (DOÑA XXX entrega la finca de 60), son retenidos por DOÑA XXX a DON XXX para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 de la Ley 41/1998, de 9 de Diciembre, sobre la Renta de No Residentes y Normas Tributarias en su redacción dada por la Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los No Residentes y sobre el Patrimonio.
Yo, el Notario advierto:
a la parte adquirente, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.
y a la parte transmitente, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.
.-y el resto (el resto de los 30 que tiene que entregar como suplemento), es decir, VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS EUROS (28.200 €) se hacen efectivos …”
TERCERO.- INGRESO A CUENTA IRNR.- DON (EL OTRO PERMUTANTE, ES DECIR, EL QUE ENTREGA LA FINCA QUE VALE 90.000), en cumplimiento de lo establecido en el artículo 25.2 del RDL 5/2004 de 5 de Marzo por el que se aprueba el TRLIRNR, se obliga a ingresar, a su cuenta y cargo, el 3% del valor del inmueble, es decir, la cantidad de 2.700 €, en concepto de pago a cuenta del IRNR de la permutante DOÑA xxx que no es residente fiscal en España, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 14.1 del RD 1776/2004, de 30 de Julio, que aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de No Residentes“.
Aclarémonos (para que los números sean comprensibles y sepamos que se “lleva” cada uno)
LA RETENCIÓN DE 2.700 € ES LA QUE CORRESPONDE AL QUE ENTREGA LA FINCA (LLAMEMOSLE SEÑOR A) DE 90.000 € QUE ES QUIEN QUE SE LLEVA LOS 30.000 € MENOS LOS 1.800 € DE LA OTRA RETENCIÓN (QUE SE LOS QUEDA EL OTRO PERMUTANTE, LLAMEMOSLE SEÑORA B).
A HACIENDA HAY QUE INGRESARLE 4.500 €. 1.800 € SE RESTAN A LOS 30.000 € (SE LOS QUEDA LA SEÑORA B) Y LOS OTROS 2.700 € LOS TENDRÍA QUE PONER EL QUE SE LLEVA EL RESTO (LOS 28.200 € RESTANTES), ES DECIR, EL SEÑOR A. ASÍ QUE, “QUE LOS COJA DE LO QUE RECIBE” Y ASÍ AL SEÑOR A LE QUEDARÁN 25.500 € y LOS 4.500 € RESTANTES SE INGRESAN POR EL OBLIGADO A HACERLO (UNO 2.700 Y LA OTRA 1.800).
“¿Cómo tributan los expedientes de dominio para excesos de cabida?”
Y se alzaron, procedentes de los diferentes Reinos de Taifa, varias voces de compañeros de la republicana que dejaron clara, una vez más, la máxima fiscal española del “in dubio te arreo”:
“Si han pagado impuestos por el título previo no se cobra impuesto. Por ejemplo, si compran previamente y pagan AJD por el exceso presentan modelo 600 a 0. Otro ejemplo, si han heredado y no han pagado sucesiones o el título previo es una aportación a gananciales, entonces si les cobran por la diferencia de metros. La doctrina es que si el título previo se liquidó en su día, esté o no exento, el expediente no tributa, pero si el título no se liquidó, aunque esté prescrito, sí está sujeto y no exento. En resumen, si has cumplido con Hacienda aunque no hayas pagado por haber exención o no llegar al mínimo imponible, está exento”.
Pues por estos lares, dije yo como representante de las Tierras Fronterizas de las Casas de Costa, lo que cuenta es que ya se haya tributado por el exceso de superficie en el título del promotor del expediente. Si aparece por primera vez ese exceso en el expediente tributará, si ya se tuvo en cuenta esa superficie en el título y por tanto ya se pagó por ella, no vuelves a pagar. Y, mucho cuidado, que pagas TPO utilizando como base el valor de los metros que aumentas, es decir, un 10% en el Reino de Valencia.
Ahora toca escuchar la voz de los supertacañones, useasé, de los que iluminan tan a menudo nuestra senda fiscal y que no cito porque supongo que todos les conocen ya (si es que me leen y les leen).
Que exceso esto de los excesos …
Como era de esperar tras la publicación de esta pequeña entrada, los compañeros empezaron a realizar sus aportaciones en Twitter
DGT V2227-10 y V0750-16: Los expedientes para registración de excesos de cabida no están sujetos a TPO ni a AJD. Según la RDGRN 12-9-2016 la no sujeción debe ser apreciada de oficio por el Registrador sin necesidad de liquidación. La RDGRN 17-05-2018 Consulta, probablemente extralimitándose, dice que para el acta del 201 nada cambia en relación a antes de la Ley 13/2015 (se aplicaría la doctrina de la DGT) pero añade que está sujeta a TPO salvo que se acredite el pago de la documentación suplida y que en cambio el expediente registral del 199 LH está no sujeto.
Dicho de otra forma, para el expediente del 201, la Resolución-Informe DGRN 2018 ha supuesto una cierta confusión: por un lado dice que nada cambia con relación a la situación anterior a la Ley 13/2015 (es decir, no tributaría conforme a las RR DGT 2010 y 2016, y a la RDGRN 2016), pero añade que sí están sujetas, luego parece que según ese Informe sí que tributarían salvo que se acreditase el pago de la documentación suplida, y en cambio dice que el procedimiento del 199 no está sujeto.
Pero excluyendo los de inmatriculación que sí estarían sujetos, ¿no? (nos salimos entonces de la hipótesis)
Sí, salvo que suplan a un título que haya tributado (aunque esté exento, pero no si está prescrito).
Alguno (de los nuestros y yo el primero ….) no entendía que un expediente de dominio notarial con finalidad de inscribir, que se inicia con un título, “supla” a otro título. El título al que “suple” es ese con el que se inicia, se dijo.
La RDGRN de 17-5-18 grava hasta las nuevas “actas del año” del art 205 LH. Todas, a saco, salvo que se acredite haber tributario por el título previo al que suple.
Hay una inseguridad terrible en esta materia, concluyó otro. Eso de que la DGRN tenga competencias en materia tributaria no parece estar nada claro.
Soy de la opinión de que perdemos muchísimo buen material en conversaciones de Whatsapp, Hilos de Twitter, etc … Recojo por ello estas líneas en las que soy un mero recopilador y doy gracias por ellas a mis compañeros.
Tributación del acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente ha adquirido con al menos un año de antelación
Sería necesario resolver previamente la cuestión de si este tipo de actas son o no son un tipo diferente a las actas complementarias del título público adquisitivo (si es que estas subsisten y si es que no se encuentra uno con un calificador que niegue la posibilidad de declarar la notoriedad, que haberlos haylos). Probablemente este pudiera ser el quid para la resolución de esta cuestión.
“Las actas notariales complementarias para la inmatriculación de fincas por título público traslativo de dominio al amparo del Artículo 205 de la Ley Hipotecaria, aunque expresamente no sean mencionadas en el actual Título VI de la Ley Hipotecaria tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015, no obstante siguen vigentes según la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resolución de 19 de Noviembre de 2015). Al mantenerse en su vigencia, su régimen de tributación también subsiste inalterado, conforme al criterio antes sostenido en relación con los expedientes notariales en el apartado anterior”.
Y este apartado anterior dice que: “Su régimen fiscal debe ser el mismo que estaba previsto antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, pues se mantiene el hecho imponible en sus mismos términos. En este sentido, no existe aplicación analógica de norma tributaria (prohibida en el ámbito tributario para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito del hecho imponible, exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales), sino subsunción directa en el Artículo 7.2 C del TRITPAJD, ya que el fundamento de la sujeción a TPO de estos expedientes es grabar la documentación supletoria que permite el acceso al registro salvo que se acredite el pago del impuesto de la referida documentación suplida, todo lo cual se mantiene inalterado con la nueva normativa“.
El artículo 7.2 c) de la Ley del ITP establece que …. “se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto: Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación”.
El acta complementaria “del año” (la que Vicente Martorell denomina <<acta plus-one>> en un artículo de imprescindible lectura) no está regulada en el Título VI (argumento sistemático a favor de la no tributación) pero sí que podría ser considerada (más bien lo es) como un acta de notoriedad y, en consecuencia, quedar por ello sujeta a tributación aunque ojo que hay calificadores (y supongo que liquidadores) que niegan (en contra del criterio de la DGRN) que “la afirmación hecha por un Notario en un acta autorizada por él, según la cual una persona es propietaria de una finca, constituye una prueba documental pública de que esa persona es, efectivamente, propietaria de esa finca” dejando no ya solo al Artículo 205 de la Ley Hipotecaria sino al Artículo 209 del Reglamento Notarial en vía muerta, como expliqué en este insólito modelo de acta de conversión de acta de notoriedad complementaria de inmatriculación de título público adquisitivo en expediente de dominio.
Otro artículo aclaratorio de Martorell, puede leerse en “El Notario del Siglo XXI”. Martorell califica de “gattopardiana” la Resolución de 17 de Mayo de 2018 que “ha cambiado todo para que nada cambie”. Y continúa diciendo que: “pasa de puntillas no solo por los expedientes notariales de inmatriculación sino también sobre los de rectificación de la descripción y reanudación del tracto, deteniéndose tan solo a borrar las “huellas del crimen” en relación al acta de notoriedad “plus-one”. Desde la Resolución de 19 de Noviembre de 2015, con antecedente en un prontuario elaborado por el Colegio de Registradores, la Dirección General viene admitiendo como modalidad de la inmatriculación mediante doble título público el acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente había adquirido con al menos un año de antelación, por la vía de considerar que opera como título público previo al título público traslativo que se va a inmatricular. La sutileza está en si la exigencia de título público se refiere a la adquisición o a la acreditación de la adquisición. No voy a entrar en la bondad o maldad del invento”. Y termina señalando: “… la nueva acta ya no es ninguno de los procedimientos previstos ni en el actual Título VI ni en ningún otro Título de la Ley Hipotecaria, salvo que se entienda comprendida en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que en realidad no regula ningún acta de notoriedad sino la inmatriculación mediante doble título público. De ahí que la afirmación de la Resolución de 17 de Mayo de 2018 de que su régimen de tributación también subsiste inalterado, es explicable pero de nuevo temeraria. En el fondo lo que preocupa a la Dirección General, supongo que también al informe previo recabado del Colegio de Registradores, es que los flamantes procedimientos registrales, sobre todo la estrella del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no se vean lastrados por la fiscalidad“.
En tales incertidumbres creo nos encontramos, así que:
Si son 205, tributarían salvo que ya lo hubiera hecho el titulo suplido.
Si no son 205 y son más bien actas plus one (el cuarto Mosquetero que dice Martorell) se abren dos opciones: que son actas de notoriedad y tributan o no que son nada (porque ya ven que hay quien no las admite) en cuyo caso no deberían (no me atrevo a decir que no deben) tributar en modo alguno pues terminarían con una notoriedad que no conseguiría el efecto pretendido de la inmatriculación.
Con mis cortas entendederas y mi visión práctica de los asuntos no soy capaz de llegar a mejores conclusiones, así que esperaré el juicio y opinión de mis lectores y de mis compañeros.
Esta semana (ya en 2021), me ha llegado una valiosa información que me permito utilizar sin mencionar al compañero que la circula por su interés general en las notarías y para sus usuarios:
Se trata de una liquidación en la que se reclama el pago TPO para un Acta de Notoriedad para inmatriculación tramitada según el Reglamento Notarial (no por la Ley Hipotecaria) y que SORPRENDENTEMENTE se apoya en la Consulta V1838 de 15/7/19 que no trata de las “actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria” del Art 7.2.C TRITP (las cuales han de entenderse no sujetas por que tras la modificación de la LH el título VI ya no se refiere a ellas y se tramitan por el RN) sino a una de reanudación de tracto (¡vaya despropósito de liquidación!).
Las recomendaciones que nos hace llegar el compañero que proporciona la información son: que no se ponga ningún valor y que el requerimiento lo formule solo unos de los interesados en el asunto, así solo tienen a uno a quien volver loco con el asunto.
Una forma de valoración actualizada de bienes heredados cuando no hubo liquidación de Sucesiones
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una abogada (a la que agradezco desde aquí este descubrimiento) que lleva una herencia que se ha firmado en mi notaría, me ha proporcionado su fórmula y criterio para calcular el valor actualizado del único bien incluido en la herencia que, al tener carácter ganancial y haber fallecido uno de los cónyuges en 1987 y el otro el año pasado, fue valorado en cuanto a una mitad conforme a esta regla (y criterio) y en cuanto a la otra con las reglas y criterios actuales.
Al fallecer el primero de los cónyuges no se liquidó el Impuesto de Sucesiones, así que para saber lo que valía el inmueble en aquel año, partiendo del valor actual te vas a la página del INE y una vez allí:
Una vez que tenemos la tasa de variación de los precios desde marzo del 87 a la actualidad (que es del 179%) calculamos la tasa de variación inversa utilizando la siguiente fórmula: Valoración antigua = valor actual partido por 1+IPC (DIVIDIDO por 100).
Este fue el resultado:
Si el valor actual del inmueble son 100.000 Euros y lo partimos por 2,79 (1+IPC DIVIDIDO por 100), el valor “antiguo” sería de 35.842,29 EUROS.
En la escritura esto fue lo que se hizo constar:
VALORACIÓN DE LA MITAD CORRESPONDIENTE A LA CAUSANTE DOÑA ***: 17.921,14 EUROS.
VALORACIÓN DE LA MITAD CORRESPONDIENTE AL CAUSANTE DON ***:50.000 EUROS.
Los interesados MANIFIESTAN que debido a la imposibilidad de saber cuál es el precio de la finca descrita en el año 1987, fecha de fallecimiento de DOÑA ****, han utilizado como criterio objetivo de determinación del precio, la actualización del precio medio de mercado actual a fecha de firma de este documento, esto es el precio medio de mercado del bien conforme al sistema de valoración de precios de la Agencia Tributaria de ****, conforme a la evolución del IPC desde año 1987 al 2022.
Valor de suelo según catastro y valor de adquisición y transmisión a efectos de la “plusvalía municipal”
“Mi hermana y yo hemos recibido en herencia una vivienda al fallecer nuestra madre en Junio de 2017. En Diciembre 2017 presentamos solicitud de liquidación la plusvalía municipal, pero el Ayuntamiento nos indicó que “estaban congelando las liquidaciones a causa de una sentencia de un tribunal superior que había desmantelado la regulación del impuesto de plusvalía”. Ahora, en Enero 2020 el Ayuntamiento nos gira las cartas de pago correspondientes. Se trata de un inmueble que nuestra madre recibió en herencia en 2005 y cuyo valor declarado en escritura es superior al catastral al momento del fallecimiento. ¿Debemos presentar reclamación? ¿Cómo debemos hacerlo?”
Es correcto lo que le han hecho. La plusvalía municipal se calcula en base al valor catastral del suelo. No depende de la valoración que ustedes hicieran de ese inmueble urbano en la escritura. El plazo es el transcurrido desde que su madre adquirió el bien (unos 12 años) y el valor, como ya le he dicho, el del suelo.
“Si como usted dice “la plusvalía municipal se calcula en base al valor catastral del suelo”……. ¿quiere usted decir que tampoco importan el valor de adquisición y el de venta del bien inmueble? ¿No es precisamente esta forma de calcular la plusvalía la que ha sido rebatida recientemente por el Tribunal Constitucional?”
Sí, es como digo se tiene en cuenta el valor catastral del suelo para su cálculo. El valor de adquisición y el de transmisión no influyen en el cálculo. Toda la batería de sentencias del TC y del TS lo que vienen a decir es que si no hay incremento de valor, no puede girarse plusvalía. Es decir, si el valor de compra es superior al de venta, no se puede girar plusvalía y si es inferior, entonces sí. Sin embargo los ayuntamientos no han dado por perdida la batalla tan fácilmente y no se han conformado con ese argumento como puede ver en el post que ha motivado su comentario.
Yo ya casi he perdido el hilo de la cuestión.
Así que le confirmo: SE CALCULA TENIENDO EN CUENTA EL VALOR CATASTRAL DEL SUELO, aunque podría no haber cálculo si uno está perdiendo para lo cual se atiende al valor de adquisición y al de transmisión.
Valoración de usufructo a favor de persona jurídica (el caso de la sociedad belga)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una sociedad mercantil belga quiere comprar el 80% del usufructo de un inmueble. El Código Civil establece que la duración máxima del usufructo en este caso es de 30 años. La sociedad lo quiere adquirir por 15 años. El resto del inmueble (el 80% de la nuda propiedad y el 20% del pleno dominio lo adquirirán dos personas físicas).
El inmueble tiene un precio de 300.000 Euros y la sociedad quiere pagar el 80% del precio, es decir, 240.000 Euros. Los 60.000 Euros restantes los pagarían por mitad las dos personas físicas. ¿Pueden hacerlo como desean?
Si el inmueble tiene un precio de 300.000 Euros, el valor del usufructo es de 72.000 Euros. El resto, 228.000 Euros, será a dividir entre las dos personas físicas.
¿Cómo se calcula?
Primer paso. Calcular el valor del 80% del inmueble: 240.000 Euros.
Segundo paso. Calcular el valor del usufructo temporal a 15 años sobre ese 80% teniendo en cuenta que la regla de valoración fiscal es de un 2% de valor por cada año de duración del usufructo, es decir, 15×2%=30%. El 30% de 240.000 Euros es de 72.000 Euros.
En consecuencia, la sociedad paga 72.000 Euros y las dos personas físicas el resto del precio dividido entre dos.
¿Y no hay vuelta de hoja?
No, si el inmueble está aquí, las reglas son las que son. No hay margen para nada. El concepto de usufructo o su valor o su tributación variará en cada país pero aquí se valora de este modo.
¿Y no podrían comprar así y pagar como pretenden? Hacerlo, podrían hacerlo, pero el impuesto se tendría que pagar de ese modo. Quiero decir que si se dice que se vende en la citada forma y proporción y que se paga con estos medios de pago sin dar mas pistas, cabría que se hiciera lo que pretenden pero yo no les autorizaría la escritura de ese modo, pasando de puntillas por los medios de pago y sin especificar lo que vale lo que adquiere cada uno.
No obstante, es cierto que el usufructo te confunde porque si yo compro a medias con usted que me lee un inmueble y yo pago 60 y usted 40, está claro que yo estoy pagando parte del precio que le corresponde a usted de tal manera que estamos ocultando algo que no explicamos (un préstamo, una donación). Si cuando liquidamos esa operación, mi condómino (usted que me lee) paga por el 50% y yo por el otro 50% redondeamos la trampa y parece (mas aun) que no ha pasado nada de nada, ¿no? Pues así es, lo parece, pero sí que ha pasado: yo he pagado mas que usted que me lee.
Bueno, pues en caso de usufructo el asunto es peor, porque en el condominio tenemos las matemáticas para aclararnos pero en el usufructo solo tenemos la regla fiscal de manera que si mi sociedad belga no paga lo que le corresponde aunque luego liquide correctamente, el pago no solo seguirá correspondiéndose a una porción distinta a la que compra sino que podría parecer (a un belga fundamentalmente) que aquí no ha pasado nada porque la cuestión no se resuelve con pura y elemental matemática sino con el apoyo de nuestra legislación fiscal que es la que permite que un usufructo pueda ser valorado de alguna forma.
Otro caso similar
Tres personas físicas compran la nuda propiedad de una finca por terceras partes. Una cuarta persona compra el usufructo. Con arreglo a su edad, el usufructo vale el 32% pero están empeñados en que el usufructuario no va a pagar el 32% sino que va a pagar menos (lo que a ellos le de la gana porque en Bélgica se puede hacer así).
Sin embargo, les guste o no les guste, cada uno ha de pagar el precio que corresponde al valor de lo que adquiere. Están en España, no en Bélgica.
Desde luego desde la perspectiva española esto está clarísimo. Para un belga parece que es un rareza que se tenga que hacer así, pero, francamente, yo no me lo creo.
Gracias a Sergio Mocholí y a Tottributs por su colaboración.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Si una persona (el cónyuge viudo) adquiere por herencia el usufructo de un inmueble en el año 2020 y posteriormente, en el año 2024, dona ese usufructo a sus hijos, ¿cómo valoras el usufructo donado, por el porcentaje que suponía en el año 2020 al desmembrarse el dominio o por el porcentaje que supone ahora al donarse? No sé si resultaría aplicable este artículo al supuesto (parece pensado para el supuesto en que solo se ha transmitido la nuda propiedad y posteriormente se transmite el usufructo).
Art. 51. 4 Reglamento Impuesto Sucesiones y donaciones:
Si la consolidación del dominio en la persona del primero o sucesivos nudo propietarios se produjese por una causa distinta al cumplimiento del plazo previsto o a la muerte del usufructuario, el adquirente sólo pagará la mayor de las liquidaciones entre la que se encuentre pendiente por la desmembración del dominio y la correspondiente al negocio jurídico en cuya virtud se extingue el usufructo.
Si la consolidación se opera en el usufructuario, pagará éste la liquidación correspondiente al negocio jurídico en cuya virtud adquiere la nuda propiedad.
Si se operase en un tercero, adquirente simultáneo de los derechos de usufructo y nuda propiedad, se girará únicamente las liquidaciones correspondientes a tales adquisiciones.
Pues por el porcentaje del desmembramiento en 2020 y con el valor de entonces (porque es lo que se se dejó sin tributar en ese momento y ahora toca tributar por ello).
Pero no se dejó de tributar por ello en el 2020: la viuda tributó por la adquisición del usufructo y los hijos por la adquisición de la nuda propiedad. Y ahora se celebra un nuevo negocio jurídico sobre el usufructo
Sí, pero los hijos, no tributaron por ese usufructo que ahora adquieren. Cuando dije “se dejó de tributar” me refería que los hijos ahora tributarán por ese usufructo adquirido, que entonces era de la viuda.
El IBI del año en curso, lo paga el propietario a 1 de Enero, aunque pueda pactarse que lo pague el adquirente o prorratearse (que siempre parece lo más “justo”).
La notaría quien se pacte, pues no hay norma expresa.
Y el Registro de la Propiedad, el que inscribe a su favor, aunque podría pactarse otra cosa.
Los pactos sobre pago de impuestos no alteran la condición de sujeto pasivo y por tanto no vinculan a Hacienda.
En la primera el que debe pasa a ser otro. Este acto jurídico está exento del Impuesto de AJD. La notaría la paga normalmente el que se subroga que al tiempo ha adquirido la propiedad de lo hipotecado y el Registro de la Propiedad, quien inscribe, pero por supuesto cabe cualquier tipo de pacto, pues no hay norma expresa.
En la segunda, la de acreedor, se cambia a un acreedor por otro (a un Banco por otro, por ejemplo). En este caso, que podría estar fuera del ámbito de la famosa Sentencia del Tribunal Supremo sobregastos de la hipoteca, el Impuesto de AJD también está exento y tanto notaría como Registro normalmente se pagan por el deudor, aunque por supuesto todo es negociable.
Me pide un amigo que le aclare que querrá ofrecerle el probable comprador de una vivienda de su propiedad que le dice que le pagará XXX Euros por ella pero que los gastos tienen que ser por mitad entre los dos. Mi amigo tiene que cancelar una hipoteca antes de proceder a la venta del inmueble. Le escribo y le digo que le podría decir lo siguiente a su posible comprador:
Buenas tardes:
Los gastos e impuestos derivados de la cancelación de mi hipoteca y de la posterior compraventa a su favor serían estos:
CANCELACIÓN:
NOTARÍA
REGISTRO
GESTORÍA: PODEMOS EVITARLA SI NO HAY HIPOTECA.
IMPUESTO: NO HAY.
COMPRAVENTA:
NOTARÍA
REGISTRO
GESTORÍA: PODEMOS EVITARLA SI NO HAY HIPOTECA.
IMPUESTO DE TRANSMISIONES
PLUSVALÍA MUNICIPAL
IBI.
Desde mi punto de vista los gastos de notaría y el registro de la cancelación habrían de ser de mi cuenta.
En cuanto a la compraventa, pienso que deben ser de su cuenta el registro y el Impuesto de Transmisiones y de la mía, la plusvalia municipal (el IIVTNU).
En consecuencia, creo que se pueden pagar a medias la notaría y el IBI del año en curso (o prorratearlo según el tiempo que seamos dueños cada uno de nosotros durante este año).
¿Usted tiene otra idea de ese reparto por mitad que me propone? Por lo que mi Notario de confianza me explica, no es usual que el que compra se haga cargo de los gastos de la cancelación, ni tampoco que sea el vendedor el que pague el registro, ni el comprador la plusvalía municipal. Me indica además que el impuesto de Transmisiones Patrimoniales es absolutamente excepcional que lo paguen comprador y vendedor por partes iguales.
Espero noticias y que podamos llegar a un acuerdo para la venta. Saludos y gracias.
Ahora yo también estoy a la espera de noticias. A ver si hay suerte y mi amigo me encarga un hat trick para mi notaría (cancelación, compraventa e hipoteca).
– Oye, que puesto que voy a tener la pasta en mi cuenta un tiempo, voy a sacarle un poco de rendimiento para mi. Es lo que hace todo el mundo, ¿no?
– Sí, todo el mundo que es un sinvergüenza y se apropia del dinero ajeno para especulaciones propias.
Ahora que me iniciado en el mundo de la gestión gracias a Ancert-Serfides he visto más meridianamente clara la cara dura que hay que tener para firmar una escritura el día 1, recibir la provisión de fondos el día 2, no hacer el pago hasta el día 30 y entre tanto mover el dinero en tu propio beneficio.
Si recibes el dinero el día 2, el día 2 o el 3 o el 6 (si tienes un fin de semana de por medio), tienes que soltarlo y pagar a quien corresponda; no solo estás manejando un dinero que no es tuyo, sino que si mueves el dinero de tu cliente, el beneficio debería ser de este, ¿no? Tu cliente te lo dio para que le pagues lo antes posible y si no lo haces, estás privándole a él de unos réditos o estás privándole a la Hacienda Pública de ese beneficio, es decir, haces el robo perfecto, robas a tu cliente, robas a todos los ciudadano, te apropias del dinero de los demás, y encima estás pensando que estás en tu legítimo derecho o como mínimo que no tiene nada de malo y que lo hace todo el mundo. Sin duda quienes juegan a esto, actúan con auténtica premeditación en la utilización del dinero de otro, retrasando los expedientes y jugando con los plazos.
Claro, un día te lías, inviertes de más o gastas de más y la bola de nieve se estampa contra ti y tira el castillo de naipes.
Si tu sueltas la pasta en cuanto llega, no hay juego posible. Esto se hace con mala intención, sí o sí. Los próximos a la hoguera.
¿Cómo puedo dejar de ser hipotecante no deudor y avalista?
Desgraciadamente no depende de usted conseguir que liberen su finca de la hipoteca, ni liberarse usted (y al resto de su patrimonio) del aval prestado.
Es el Banco acreedor quien debe liberarle del aval o consentir que la garantía que existe sobre el inmueble sea sustituida por otra que pueda prestar su hermana u otra persona en lugar de usted, mientras que su hermana no pague la deuda pendiente.
¿Hay una sentencia que ha admitido que el deudor quede liberado mediante la dación en pago?
En casi dieciséis años como Notario solo he visto una hipoteca en que la responsabilidad se concretara al bien hipotecado en base a lo dispuesto en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria que dice:
“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121″.
Existiendo la posibilidad de “concretar” o de no hacerlo, si no se hizo, no sé que argumentos permitirían admitir en esa Sentencia del Juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, de 7 Diciembre de 2016que dando en pago el inmueble desaparezca la responsabilidad personal patrimonial universal derivada del derecho real de hipoteca.
Tal vez sea que el Artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que cita el 140, se convierte en abusivo si se ha pactado expresamente…”
“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil”.
¿La Orden de Transparencia de 2011 continúa en vigor?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hacía mucho que no veía una minuta hipotecaria con toda la perorata de la Orden de Transparencia de 11 de Mayo de 2011. Pensé que ya no estaba en vigor y, de hecho, lo he mirado y resulta que sí que lo está si bien todas sus exigencias podrían considerarse subsumidas y superadas por la LCCI de 2019.
Me refiero a todo este rollo:
SEGUNDO.- En cumplimiento del deber de información a las partes que establece el Reglamento Notarial y, en especial, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 30 de la Orden EHA/2899/2011 de 28 de Octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (en adelante, la “Orden Ministerial”), y en la Ley 05/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, yo, el Notario, hago constar:
1º.- Que yo, el Notario, he advertido expresamente a la parte PRESTATARIA del valor y alcance de las obligaciones que asume por este instrumento público.
2º.- Que yo, el Notario, he comprobado que la parte PRESTATARIA ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y que no existen discrepancias entre las condiciones de la FEIN y el documento contractual finalmente suscrito, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), documento con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer en los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, una copia del proyecto de contrato, información sobre los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario, las condiciones de las garantías del seguro que exige (en su caso), y la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del Notario.
Yo, el Notario, hago constar, bajo mi responsabilidad que se ha formalizado, con resultado positivo, el acta previa correspondiente a esta operación, en los términos previstos en la Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios ante mí, el día *, con el número * de protocolo. El código identificador único del depósito de la presente es el *, y que yo, el Notario, he consultado previamente en la web informativa.
3º.- Que por tratarse de un préstamo a interés variable, he comprobado que la parte PRESTATARIA ha recibido, de modo separado a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN ), la información prevista en los artículos 24 (instrumentos de cobertura de riesgos), 25 (cláusulas suelo y techo, en el caso de que en el préstamo se hubieran establecido límites al alza -cláusulas techo- o a la baja -cláusulas suelo- del tipo de interés) y 26 (cuotas en diversos escenarios de tipos de interés) de la citada Orden Ministerial y advierto expresamente de las siguiente circunstancias:
a.- Que el índice de referencia pactado para la variación del tipo de interés es uno de los oficiales a que se refiere el artículo 27 de la citada Orden Ministerial.
b.- Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial, es inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para periodos posteriores.
c.- Que no se han establecido límites a la variación del tipo de interés al alza y a la baja, y en particular advierto que no existen cláusulas “suelo y/o techo”.
d.- Además informo en especial a la parte PRESTATARIA de lo siguiente:
d1.- de los efectos de estos límites ante la variación del tipo de interés de referencia.
d2.- de las diferencias entre los límites al alza y a la baja de los tipos de interés y, de manera especial, hago constar que no se ha establecido un límite máximo a la bajada del tipo de interés (cláusula suelo).
5º.- Que he informado a la parte PRESTATARIA de cualquier aumento relevante que en su caso pudieran producirse en las cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas.
En particular he advertido:
a.- PARA EL CASO DE CARENCIA: Los efectos derivados de la existencia de periodos de carencia sobre el importe de las cuotas una vez finalizados tales periodos.
b.- PARA EL CASO DE CUOTAS CRECIENTES O CON POSIBILIDAD DE INTERRUMPIR O POSPONER LA AMORTIZACIÓN DEL PRESTAMO: La previsible evolución de las cuotas por haberse pactado cuotas crecientes o por haberse previsto la posibilidad de interrumpir o posponer la amortización del préstamo.
c.- PARA EL CASO DE COMPENSACION O COMISIÓN POR REEMBOLSO O AMORTIZACIÓN ANTICIPADA TOTAL O PARCIAL: Que he informado a la parte PRESTATARIA de que existe la eventual obligación de satisfacer al BANCO ciertas cantidades en concepto de compensación por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los términos previstos en el artículo 23 de la Ley 05/2019, de 15 de marzo.
6º.- Que, a mi juicio, las cláusulas no financieras del contrato no parecen implicar para la parte PRESTATARIA comisiones o gastos que se debieran haber incluido en las cláusulas financieras.
7º.- Que finalmente he informado a la parte PRESTATARIA de los costes exactos, por honorarios notariales, devengados por el otorgamiento de la presente escritura.
En uno de los famosos cuadros de Vicente Martorell este nos dice: “Proyecto escritura: expresión de la renuncia o ejercicio del derecho a examinar el proyecto de escritura tres días hábiles antes (artículo 30.2 Orden EHA/2899/2011 e Instrucción 7 DGRN 20/12/2019)”.
¿Bastaría entonces con la breve mención a lo que señala Martorell obviando todo lo demás? No sé, pero tampoco tiene mucho sentido que haciéndose el acta previa tenga que haber borrador de la escritura a disposición de los prestatarios. También es verdad que el borrador de contrato no es el borrador de la escritura pero ambos se diferencian fundamentalmente en que el de la escritura ya contiene con todo detalle lo relativo al inmueble hipotecado que en el borrador de contrato se omite. Tal vez esta fórmula sería suficiente:
CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DE TRANSPARENCIA DE LA LEY 5/2019. Hago constar que, de conformidad con los arts. 10, 14 y 15 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: 1.- He comprobado y doy fe de que, de conformidad con el Acta de Asesoramiento otorgada bajo mi fe, en fecha *, con el número* de protocolo, la parte prestataria ha recibido con la antelación legal establecida la documentación de la información precontractual (Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN- y Ficha de Advertencias Estandarizadas –FiAE-), así como el documento en el que se consignan las cuotas periódicas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés variable. 2.- Que también le ha sido entregado en plazo el proyecto de escritura pública de formalización de la presente escritura de modificación y ampliación de préstamo hipotecario. 3.- Que yo, el Notario autorizante de la citada acta, he verificado el cumplimiento de entrega de la documentación prevista en el art. 14.1 de la Ley 5/2019, y he prestado el debido asesoramiento a la parte en las cuestiones que me fueron planteadas.
¿La ventaja de la formalización notarial del préstamo es nula para el deudor?
“Y, frente a ello, la posible ventaja que para el deudor prestatario pueda tener la formalización notarial del préstamo es, sin ningún género de dudas, notablemente inferior (si no nula) a la que obtiene el acreedor hipotecario”
Algunos interpretan como una crítica a los Notarios esto que dice la Sentencia sobre AJD, pero estoy casi seguro de que no es una crítica al papel de los Notarios lo que querían hacer los Magistrados del TS.
Y pensando en cómo explicarlo, me ha venido a la cabeza esto que tengo escrito aquí:
¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?
“Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.
No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.
En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad”.
¿Qué pasa si pides un préstamo lo garantizas con una hipoteca y luego no pagas?
Pues lo mismo, que el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja de plata para reclamarte con mucha más facilidad (con mucha más ojo, no con toda la facilidad, pues ejecutar una hipoteca no es un camino de rosas por mucho que se pueda pensar).
Dicho lo cual, ¿por qué es notablemente inferior (si no nula y podrían haber dicho directamente que nula, salvo por el detalle de que probablemente no habría préstamo sin hipoteca) la posible ventaja de la formalización del préstamo hipotecario para el deudor? Pues porque el deudor pone al acreedor su cabeza en bandeja de plata para el caso de que no le pague, no porque no sirva de nada lo que los Notarios hacemos. No, no dicen eso.
¿Procede la expresión manuscrita en previsión de que se dé en el futuro alguno de los supuestos que la hacen necesaria?
Me han pedido incorporar una manuscrita que no procedía pero que al final he aceptado siempre que algo se pudiera decir sobre su existencia en la escritura. Manuscribir sin rastro de lo que se pretende relatar en la manuscrita, “va a ser que no”.
Y esto es lo que se ha dicho:
“C) Se incorpora y protocoliza con esta escritura, formando parte integrante de la misma, copia de la Ficha de Información Personalizada (FIPER) suscrita por la PARTE DEUDORA, el anexo de bonificaciones del tipo de interés, otro con ejemplos numéricos que indican el modo en que los cambios del tipo de interés afectan al importe de las cuotas y otro sobre la posibilidad de contratación de productos de cobertura del riesgo de tipo de interés de la que se ha advertido a la parte deudora. El interés, a pesar de ser variable, no se devengará en ningún caso a favor de la parte deudora”.
La necesidad de manuscrita quedaba justificada por razón de la referencia a que el interés no se devengaría en ningún caso en favor de la parte deudora (interés cero), pero que de paso se manuscribiera que aunque no se contrataban productos de cobertura de riesgo de tipo de interés se conocía la posibilidad de hacerlo, alegando que si el cliente los contrataba más adelante (mañana mismo, por ejemplo, me decía el del Banco) ya lo habría dejado dicho, me ha costado lo mío aceptarlo.
En fin, que no he quedado muy satisfecho por razón de la aberración, que desde el punto de vista notarial representa la expresión manuscrita, para encima tener que extenderla a casos en que no procede.
Se admiten opiniones. A veces con los de los Bancos y gestorías, ¡sí se puede¡ y da gusto encontrar a profesionales, dispuestos a escuchar y a intentar solucionar una situación en beneficio de nuestro común cliente, que asistía a nuestra discusión bolígrafo en mano, sin saber si ponerse o no a escribir.
¿Puedo quitar a mis padres como avalistas de la escritura de mi casa?
Sus padres no están en la escritura de su casa, están en la escritura de su hipoteca y solo podrá quitarles si el Banco, el acreedor, acepta hacerlo, caso contrario sus obligaciones subsistirán hasta que se extinga la suya, es decir, hasta que termine usted de pagar.
Otra pregunta procedente de las búsquedas de las que me informa WordPress a diario y cuya respuesta conduce a los internautas a mi blog, aunque no tengo claro que es lo que exactamente se quiere saber en este caso.
El día de la firma de la hipoteca, de la hipoteca de una vivienda podríamos presuponer, se paga la vivienda (en todo o parte) al vendedor, financiándose el pago con el préstamo hipotecario.
Si ha habido intermediarios, cobrarán ese mismo día. Los impuestos, la notaría y el registro se pagan en los días siguientes, como la factura de la gestoría. Con anterioridad se habrá pagado, normalmente, la tasación e inmediatamente después de la firma, se pagarán las comisiones estipuladas con el Banco.
¿Se puede subrogar una hipoteca únicamente respecto de alguna de las fincas hipotecadas?
Un cliente que tiene un préstamo garantizado con dos fincas quiere vender una de ellas y el comprador quiere beneficiarse de la exención en AJD (Actos Jurídicos Documentados) de la subrogación por los que no le interesa contratar una nueva hipoteca, sino quedarse con la del vendedor pero solo en cuanto a esa finca.
¿Puede hacerse la subrogación sobre la parte del préstamo que garantiza una de las fincas?
Si el Banco acreedor presta su consentimiento y la responsabilidad hipotecaria está distribuida entre las dos fincas hipotecadas, no hay problema. Si no hay distribución se podría hacer pero se pagaría el Impuesto y ya no merecería la pena. Lo que está claro es que si el Banco no consiente no sería posible.
¿Si me subrogo en una hipoteca se mantienen las mismas condiciones?
Si se subroga, se mantiene todo igual que estaba, aunque son usuales las novaciones de condiciones al tiempo de la compraventa con subrogación o efectuadas en una escritura independiente. Asegúrese de que no le van a cambiar nada novando la hipoteca y mucho ojo con las novaciones que pueden dar disgustos fiscales.
“Y qué tipo de subrogación me conviene, ¿la expresa o la tácita?”
Estando hablado con el Banco, da igual que sea expresa o tácita, aunque creo que particularmente preferiría la expresa por dejar las cosas del todo claras, evitándome gestiones posteriores, y preferiría la tácita por representar algo menos de gasto en la notaría (la escritura será más corta) y evitar los riesgos de que “aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid“, nos metan en una novación para cambiar alguna cosa que obligaría a cambiar otras que no podrían seguir reguladas como al tiempo de constituir la hipoteca por variaciones normativas o jurisprudenciales.
Por cerrar el asunto del gasto, diré que “consultadas fuentes registrales”, si se hace constar la asunción expresa de la deuda por el comprador (conste o no consentimiento del acreedor) se devengan honorarios registrales. En la notaría, una subrogación expresa o tácita, cuesta casi lo mismo como he apuntado antes (algo menos la tácita por razón de la extensión de la escritura). Impuestos no se pagan en ninguna de los dos y en la tácita será más fácil librarse del gasto que representa la gestoría del Banco.
“Por último, la casa que compro cuesta 100.000 Euros y la hipoteca pendiente es de unos 41.000 Euros, ¿cuánto he de pagar por la casa?”
Cuando se subrogue tendrá que pagar 100.000 Euros que es el precio, lo que ocurre es que 59.000 Euros los pagará en metálico, transferencia o cheque y el resto, los retendrá para hacer pago de lo que queda pendiente de hipoteca al Banco, liberando al anterior propietario de toda responsabilidad.
“¿Desde que heredo una vivienda hipotecada hasta que la vendo tengo que seguir pagando la hipoteca?”
“Mi suegro falleció y dejó en testamento dos viviendas con deudas (con la mitad de la hipoteca pagada de cada una). El testamento está repartido en partes iguales para sus tres hijos, que ya han hecho aceptacion y adjudicacion de herencia. Tienen intención de vender ambas viviendas en cuanto se pueda. Mientras pagan el impuesto de sucesiones y plusvalía y se inscriben en el registro de la propiedad y hasta que se puedan vender, ¿deben ellos seguir pagando la mensualidad de las dos hipotecas? ¿o se deja de pagar hasta que se vendan? ¿si no se pagan es posible que el Banco luego les cobre comisiones por impago o se llegue al embargo? ¿Cómo se hace normalmente en estos casos?”
Primera pregunta: Sí, deben.
Segunda pregunta: Dejar de pagar es posible, claro. Otra cosa es que sea conveniente.
Tercera pregunta: Si dejan de hacerlo pagarán comisión de reclamación de posición deudora (la comisión del Papa como la estoy denominando últimamente en las actas de transparencia), intereses de demora y puede que den lugar al inicio el procedimiento de ejecución con sus correspondientes gastos e inconvenientes.
“Oye, disculpa el rollo” (tengo que firmar hoy una hipoteca)
“Oye disculpa el rollo que te cuento. La verdad es que yo estaba pensando que a ver si había suerte y cuando iba la gestoría a pagar el AJD a mi nombre Hacienda no se lo permitía porque ya habría una ley que diría que el sujeto pasivo es el Banco …”
He intercambiado varios e-mails (no es mi cliente, es el cliente de otro) con alguien que tenía prevista la firma de una hipoteca hoy mismo.
Mi conclusión ha sido: “Intenta firmar mañana … “
Pero aprovechando lo del rollo, he metido mi coletilla:
“A título de broma … todos los días me cuentan muchos rollos. Es una faceta de los Notarios que la gente suele desconocer. Muchos creen que solo firmamos y cobramos, así que no está mal que se sepa que eso no es todo y que firmar una escritura y cobrarla requiere de muchas cosas más“.
“Tengo un amigo que ha terminado de pagar la hipoteca de casa y quiere cancelarla. Ya tiene el “papelito” del Banco. ¿Cuáles son los siguientes pasos? Entiendo que es el propio Banco el que ha de ir al Notario a escriturar la cancelación y que cuando lo haga mi amigo podrá ir al registro de la propiedad a inscribirla. ¿El pago de la escritura ha de hacerlo el deudor o es negociable? ¿Puede encargarse la inscripción a una gestoría?”
En cuanto a la primera pregunta: Sí, el pago corresponde al deudor y no, no es negociable. El Banco no pagará la cancelación de ni broma. Es más hasta puede que cobren por la preparación de la documentación que se necesita para cancelar (hay algún Banco que lo hace). Si además ha sido cancelación anticipada podría haber comisión.
En cuanto a la segunda: Sí, puede hacerlo pero lo primero que tiene que preguntar es si puede encargar la cancelación en la notaría que él quiera. Entiendo que si le han dado el “papelito” es porque no le pondrán problema. Una vez firmada la escritura podría encargarse personalmente de liquidar el impuesto (hay que hacer impreso aunque la cancelación esté exenta) y de llevar todo al registro. De esa manera se ahorrará la gestoría. Otra buena opción es encargar todo en la notaría. Desde las notarías podemos liquidar impuestos y presentar telemáticamente la escritura para la inscripción abonando la factura del registro y haciendo luego cuentas con nuestro cliente (o provisionando previamente y liquidando diferencias).
A veces el proceso es un abuso y un infierno por parte de algunas entidades bancarias.
Asignar la operación y asignación a petición del prestatario (ACTAS TRANSPARENCIA LCCI-SIGNO)
No tengo claro porqué en unos casos SIGNO dice:
“Se va a asignar la operación número ___________ de la entidad financiera _________________”
Y luego pregunta:
“¿Desea continuar?”
“Sí o no”.
Si dices que no, pues no pasa nada. Si dices que sí te dice:
“La asignación de la operación se ha enviado a la bandeja de firmas”.
Y en cambio en otras dice:
“Le recordamos que solo puede asignarse una operación a petición del prestatario que se ha personado en su notaría”.
“¿Desea continuar?”
“Sí o no”.
Las respuestas producen el mismo efecto que en el caso anterior.
¿Depende de que cómo el interesado haya efectuado su elección de Notario (o de que la haya hecho o no la haya hecho), de manera que si no la ha hecho tiene que pasarse por la notaría a elegirte?
Cuando lo sepa lo diré (aunque estoy prácticamente seguro de que la pregunta se te hace porque el cliente aún no ha elegido y lo hace personándose en tu notaría). Es decir: si se da la opción 2, el cliente ha de pasarse por la notaría a “elegirte” y en consecuencia si uno se asigna la operación sin que el cliente se pase por la notaría a elegirte, el proceso de libre elección de Notario puede haber quedado vulnerado (se te elige pero se te elige a posteriori siempre que el cliente venga después, más adelante, otro día y efectivamente te elija).
Es curioso, pero sospecho que en alguna entidad cuando el Notario dice que el cliente tiene que venir, la operación es reasignada a otra notaría o “milagrosamente” reaparece en el aplicativo permitiéndote asignártela sin la dichosa preguntita.
Algo me huele a chamusquina.
Atención CORONAVIRUS
Me he asignado un par de operaciones en Signo en estos días y la asignación ha sido automática sin pregunta alguna. Entiendo que está bien reducir presencias en las notarías, pero siempre que el derecho de elección no resulte burlado.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Saben lo que es el balloon? Pues tras un nombre aparentemente inocente (que no usa la escritura), más que un balloom hay una bomba.
La PARTE ACREDITADA y “la entidad” podrán acordar la modificación de la fecha de vencimiento de todas o de alguna o algunas de las disposiciones realizadas e incluso establecer o suprimir períodos de carencia de amortización para una o varias disposiciones ya realizadas, o para otras nuevas. Tales períodos, de acordarse, en ningún caso podrán superar un número máximo total conjunto de ciento veinte cuotas de intereses para todas las disposiciones y durante toda la vigencia del crédito a excepción de los últimos cuatro años. La PARTE ACREDITADA y “la entidad” podrán también acordar el aplazamiento del pago de cuotas estableciendo a tal efecto un “periodo de espera”. Tales periodos de espera, de acordarse en ningún caso podrán superar un número total conjunto de doce periodos de pago, ya sea en una o en varias veces. Los intereses correspondientes a dicho periodo de espera se devengarán y liquidarán el día en que el mismo finalice y serán satisfechos por la PARTE ACREDITADA en el momento en que proceda a la formalización de la solicitud del periodo de espera, efectuará simultáneamente la solicitud, con carácter irrevocable, de una disposición con aplazamiento de su realización al día siguiente al de finalización del periodo de espera solicitado. Dicha disposición, por tanto se destinará al pago de los intereses devengados durante el periodo de espera. No obstante el periodo de espera finalizará también cuando así lo solicite la PARTE ACREDITADA, se realice por la misma una amortización anticipada, el importe disponible del crédito no sea suficiente para cubrir los intereses correspondientes al periodo de espera entendida una eventual variación al alza de los mismos durante dicho periodo, o se acepte por “la entidad” la subrogación de un tercero en la deuda personal hipotecaria como consecuencia de la adquisición por dicho terceros de la finca hipotecada. En estos cuatro supuestos, los intereses del periodo de espera se liquidarán al último día del periodo de pago inmediato anterior a aquel en que se produzca la finalización, si bien la disposición y el pago de los intereses de la espera por LA PARTE ACREDITADA, se efectuaran el mismo día en que dicha finalización se produzca, surtiendo efecto no obstante, desde el día siguiente a la liquidación de interese efectuada. En el supuesto de que durante el periodo de espera se produzca una variación al alza del tipo de interés aplicable, dicho periodo se mantendrá hasta el último día del periodo de pago que sea posible en función del importe de la disposición solicitada, el importe disponible del crédito y el incremento del tipo de interés pactado. LA PARTE ACREDITADA, autoriza en cualquier caso, a la “entidad” para que esta realice la disposición correspondiente a dicho periodo por el importe necesario para cubrir dicha variación. Mientras el crédito se encuentre en periodo de espera, la parte acreditada no podrá efectuar disposiciones. A la finalización del periodo de espera, el importe de las cuotas mixtas correspondientes a las disposiciones realizadas con anterioridad al inicio de dicho periodo se mantendrá debiendo entenderse modificada la fecha de vencimiento de tales disposiciones, siempre que ello sea posible por no superarse la fecha de vencimiento final del crédito, en un número de periodos de pago idéntico al número de periodos de pago contenido en el periodo de espera efectivamente transcurrido. En caso contrario el referido importe se verá afectado como consecuencia del transcurso del periodo de espera. Igualmente, caso de que el periodo de espera hubiera supuesto la interrupción del pago de cuotas de carencia, una vez finalizo aquel se continuará siempre con el pago de cuotas mixtas de amortización de capital e intereses, quedando en consecuencia sin efecto las cuotas de carencia acordadas en su día que quedaron pendientes al establecerse el periodo de espera. Las disposiciones, el plazo de su devolución, las modificaciones del vencimiento de las mismas y los periodos de espera serán documentados debidamente mediante la firma de conformidad de la PARTE ACREDITADA. No obstante, “la entidad” queda especialmente facultada, e irrevocablemente autorizada, en lo menester por la parte acreditada para aplicar con cargo a la parte disponible por la misma del presente crédito, cualquier obligación de pago vencida y no satisfecha de dicha parte o cualquiera de las personas que la integran, dimanante de cualesquiera operaciones tales como, a título enunciativo: descubiertos en cuenta, avales, préstamos, créditos, descuentos o cualquiera otra. Tal cargo será notificado, a la parte acreditada, con detalle de la operación de que se trate, tendrá el carácter de disposición efectuada por la misma con vencimiento a la fecha de vencimiento final del crédito y sujeción al régimen de disposiciones regulado en este pacto, a excepción del importe por disposición que no estará sujeto a límite mínimo. – “La entidad” podrá negarse a que la parte acreditada realice nuevas disposiciones del crédito o modifique las fechas de vencimiento de alguna o algunas disposiciones, aun en el caso, de no haber alcanzado el límite de endeudamiento concedido, si dejara incumplida cualquiera de las cláusulas de esta escritura, o hubiera incumplido cualquier otra obligación líquida y exigible que tenga contraída con “la entidad” en virtud de operaciones distintas de la presente o con terceros, o estuviera inmersa en alguna situación concursal o cuando hubieran variado cualesquiera de los factores que se tomaron en consideración al concertar la operación, especialmente la solvencia de la parte acreditada, o en caso de fallecimiento de cualquiera de las personas que en su caso la integren.
No se encuentra mucha información en Internet. Yo he visto esto, esto y esto.
Bien, ahora traduzcamos. Estas fórmulas hipotecarias permitían aplazar cuotas (capital) hasta un máximo de x cuotas/años y antes de entrar en los últimos x años de vida de la hipoteca.
A priori, se trataba (o eso entendía yo) de salvar momentos puntuales de dificultad para el pago de cuotas. Sin embargo, la realidad es que en muchos casos se usaron de golpe y nada más constituir la hipoteca con la finalidad de disminuir la cuota que no habría sido asumible por muchos firmantes. Es decir, como te dejo para el final una parte del préstamo, respecto de esa parte no amortizas capital pero sí pagas intereses.
Francamente, quien iba a pensar que eso se iba a hacer de esa manera.
Pasados los años, la gente no puede hacer frente al pago de la cuota final y ha pagado una auténtica burrada de intereses quedando un pastizal por amortizar.
Al parecer no es fácil resolver judicialmente la papeleta mientras que solo se anule la cuota final porque al no haber posibles devoluciones no hay forma de pagar los gastos del procedimiento.
Bonificaciones de tipo interés en préstamos hipotecarios
¿Por qué hay entidades que no mencionan en la propia escritura de hipoteca las bonificaciones del interés que pueden conseguir sus clientes mediante el cumplimiento de condiciones o la contratación de otros productos como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión o tarjetas de débito o crédito?
Si hay subrogación del deudor en la hipoteca, no le aplicarán las bonificaciones pactadas en el documento privado con el deudor anterior.
¿Que más podría haber? ¿Tal vez alguna incidencia en sede de ejecución de la hipoteca?
Comisión de cancelación incorrecta para un préstamo a interés fijo en la FEIN y en el proyecto de contrato
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.¡
Nos hemos encontrado recientemente al preparar un acta de transparencia previa con una FEIN y un proyecto de contrato en los que siendo el préstamo a interés fijo SOLAMENTE el primer año, la comisión de cancelación que se establecía (para todo el plazo de duración) era la de los préstamos a interés fijo cuando el préstamo era a interés variable a partir del segundo año con lo que habría que entender (y es mucho entender) que pasado el primero año ya no habría comisión o, mas probablemente, que habría que subsanar la documentación para poner dos tipos de comisiones diferentes para cada tramo o que habría que subsanar para poner la comisión de los variables para todo el tiempo. A no ser, claro, que pudiéramos entender (y de nuevo es mucho entender) que la existencia de tramos fijos o variables ya permite aplicar las comisiones de los fijos o variables a los tramos variables o fijos.
A mí siempre me ha parecido que a efectos de la calificación de fijo o variable del interés de un préstamo, el del primer periodo de la misma duración que los restantes con variabilidad no merecía la calificación de fijo.
Para el de la gestoría (mi tutor …) este caso era demasiado complicado para sus neuronas así que tras intentar explicarle, hemos enviado una solicitud de subsanación:“Se trata de una novación de un préstamo a TIPO DE INTERÉS VARIABLE (con un primer período fijo) y la comisión que se ha indicado tanto en la FEIN, como en el PROYECTO DE CONTRATO, es superior a la que establece la LCCI en su Art. 23, apartado 5.a). Siendo así, es necesario que dichas comisiones se adapten a la norma, ya sea estableciendo una para cada tramo (fijo o variable), o bien, aplicando la comisión de los préstamos a interés variable, siempre y cuando no se sobrepasen los límites legales”.
El acta de transparencia más pesada de la historia
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
La mañana había sido de cancamacola. Y para terminarla, rondando las tres de la tarde, inicio un acta de transparencia que me llevó una hora de reloj sacar adelante.
A pesar de lo agotadora que resulté salieron a colación dos temas interesantes que quedamos en comentar el día de la firma de la compraventa e hipoteca.
Así lo hicimos.
La primera cuestión fue: ¿me conviene tener dos hipotecas o es mejor ampliar la que yo tengo? El tipo firma una hipoteca y no le gustan las condiciones, así que pretende novar y ampliar pero el banco le dice que no, que será una segunda hipoteca. Yo como deudor, preferiría tener dos hipotecas, pero hay gente que prefiere tener una sola porque así le cargan en la cuenta bancaria una única cuota conjunta mensual. Se piensa en que todo vaya bien, pero no en que vaya mal cuando al tener dos le dificultas la cosa al acreedor.
En este enlacese dice: “En el caso de ejercicio simultáneo de la acción declarativa de nulidad respecto de dos contratos de préstamo hipotecario que da lugar a una única resolución judicial, ¿puede alterarse la norma imperativa del art 555.4 LEC, según la cual en el caso de ejecución de bienes especialmente hipotecados “solo podrá acordarse la acumulación a otros procesos de ejecución cuando estos últimos se sigan para hacer efectivas otras garantías hipotecarias sobre los mismos bienes”?”
Es decir, sí es posible acumular (aunque parece que tiene que acordarse supongo por el juez) con lo que hacer otra o novar o ampliar la primera no parece demasiado relevante salvo por la única cuota (la única letra que dice la gente) y porque algo se dificulta la ejecución.
La segunda cuestión es: ¿Hay que decir si la vivienda es habitual o no? ¿Y si luego deja de serlo o pasa a serlo? ¿Si digo en la escritura de hipoteca que es VH o que no y luego cambia y deja de serlo o pasa a serlo, las condiciones de ejecución, vencimiento y otras, varían?
La cuestión la trata Javier Micó Giner en su obra Hipotecas y Venta Extrajudicial de Inmuebles Hipotecados. En las páginas 560 y 561 donde señala que lo determinante es que lo sea o no en el momento de la reclamación.
El préstamo que no era un préstamo sino un pago aplazado
“Mi madre y dos hermanas suyas son dueñas por herencia de su madre (mi abuela) de una vivienda. Esa vivienda me la voy a quedar yo. Le compro a mis tías su parte y mi madre me hace un préstamo de lo que vale la suya. Además de comprar voy a hacer una hipoteca. ¿Cómo se organiza lo del préstamo de mi madre (que sería de unos 100.000 Euros)?“.
Bueno, por lo que parece su madre no le regala su parte (no hay una donación) y tampoco le presta a usted cantidad alguna porque su madre no a coger 100.000 Euros de su dinero (del dinero que ya tiene) y se los va a prestar a usted para comprarle su parte, ¿verdad? Además, aunque así lo hiciera, resultaría que al tiempo que le presta esa cantidad debiéndole usted ya los 100.000 del ala, tendría que pagarle usted otros 100.000 Euros por su parte en la vivienda que le abonaría con el préstamo que le hace, con lo que acabaría debiéndole los 100.000 Euros que le prestó para pagarle su parte en la vivienda. No tiene mucho sentido, ¿no cree?
Como imaginará, es usted el que traerá esos 100.000 Euros para pagarle su parte a su madre y esos 100.000 pavos procederán del préstamo que el Banco le concede para comprar el 100% de la vivienda y, por tanto, su total precio.
Lo que podría haber en todo caso es un precio aplazado, es decir, que su madre no cobraría en el acto y lo iría haciendo después conforme al calendario de pagos que estipulasen ambos, pero (estaría dispuesto a apostar a mi favor) me temo que al Banco no le va a hacer ninguna gracia que usted tenga otro acreedor que pueda reclamarle una cantidad tan considerable (ni aunque fuera la décima parte).
Concluyendo, pienso que no va a tener más remedio que pedir 300.000 Euros de préstamo y pagar a su madre a tocateja, pagándole luego al Banco (religiosamente) los intereses que su madre estaba dispuesta a no cobrarle.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se agradece que en el largo otorgamiento y autorización de un acta de transparencia previa a hipoteca uno se encuentre con gente que ha puesto y pone el máximo interés en una relación contractual que puede ser la mas larga de sus vidas.
El escollo en este caso nos surge con la pérdida financiera y su influencia en las comisiones de reembolso anticipado:
“A nosotros nos han explicado que en X tiempo cuando lo que hayamos pagado por intereses sea equivalente a los gastos del Banco (notaría, registro, gestoría, impuesto), si decidiéramos entonces hacer alguna amortización anticipada o la cancelación total del préstamo, no tendríamos que pagar comisión porque en tales circunstancias el Banco ya no tendría pérdida y nos podría cobrar”.
Pues yo creo que eso no es exacto, les he dicho y como ellos tenían claro lo que se les había dicho, nos hemos metido de lleno en la FEIN que dice:
“La pérdida financiera antes aludida sufrida por la entidad, se calculará proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. Reembolso “pérdida financiera”. Préstamo con reembolso del capital pendiente durante los 10 primeros años del contrato. Comisión de reembolso 2 %. La entidad en el momento del reembolso y por la situación de los tipos de interés de mercado tiene una pérdida financiera de 2000 €. Como el importe de la comisión es superior a la pérdida indicada, la entidad repercutirá únicamente 2000 €. Reembolso “sin pérdida financiera”. Préstamo con reembolso capital pendiente durante los 10 primeros años del contrato. Comisión de reembolso 2 %. La entidad en el momento del reembolso y por la situación de los tipos de interés de mercado no tiene pérdida. Al no existir pérdida financiera, la entidad no repercutirá ninguna comisión el por reembolso anticipado”.
Parece, a mi juicio, que lo determinante no es que la entidad haya recuperado los gastos, sino la situación de los tipos de interés de mercado al tiempo de la cancelación.
Yo siempre pongo dos ejemplos:
Usted cancela dentro de un mes la hipoteca. Lo hace porque tenía el dinero, porque hereda, porque le toca la lotería o porque hace un buen negocio. En tal caso, le zurran la comisión entera: el Banco ha perdido dinero.
Usted cancela dentro de seis años la hipoteca. En este caso, el Banco ha recuperado los gastos pero la situación de los tipos de interés será determinante para su comisión. Si en seis años los intereses vuelven a una situación mas normal, y usted devuelve su préstamo el Banco colocará el dinero que usted devuelve (entienda usted que el dinero no es el mismo) en peores condiciones y habrá salido perdiendo.
Para mi esto es mas exacto que lo que dice el del Banco, ¿no?
Explicación de las cargas que figuran en la nota simple de una vivienda que va a ser objeto de venta
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“En el apartado de cargas de un inmueble que estoy interesado en comprar consta que existe una hipoteca de 72.100 € de principal aunque a mí me dicen los propietarios que les faltan por pagar 32.000 €, aproximadamente (y me enseñan certificado de deuda pendiente). Entonces, ¿por qué la mención a intereses ordinarios, de demora e importe de subasta?”
El registro no lleva un registro de lo que vamos pagando. Solo registra la deuda inicial. El resto son las cifras de la responsabilidad hipoteca. Se trata de una cuestión compleja de entender y que no le afecta al consultante porque esa hipoteca se cancelará cuando compre (no indica que se vaya a subrogar en ella). Por último, el valor para subasta si llega el caso de subastar, es imprescindible en toda hipoteca. Resumen: Todo es normal. No hay motivo para la preocupación.
Las cifras de la responsabilidad hipotecaria han desaparecido en muchísimas hipotecas. Ahora que los bancos pagan el impuesto habrán hecho cuentas. Tantos millones por AJD a causa del incremento (que a veces era descomunal) de la responsabilidad hipotecaria o tantos millones a causa de una eventual ejecución de la hipoteca que no nos permitiría reclamar mas allá del principal. Seguro que les han salido las cuentas y, claro, han casi suprimido los conceptos accesorios de la responsabilidad hipotecaria. Por supuesto, ahora las facturas de las notarías y registros son mucho mas pequeñas (y también las pagan los bancos). No sé si esas cuentas también las habrán echado.
Yo suelo explicar esas cifras diciendo: Estas cantidades se establecen para calcular el impuesto, influyen en la minuta notarial y registral, y se tendrán en cuenta en un supuesto raro. ¿Cuál es? Que se venda el inmueble; que el comprador no se subrogue en la hipoteca y que el vendedor deje de pagarla. El nuevo propietario sobre puede sufrir la responsabilidad hipotecaria de la finca hasta donde alcancen dichas cifras. El deudor (el que ahora es vendedor) responde hasta el último céntimo.
Y cómo es raro que alguien compre un inmueble hipotecado y se arriesgue a que el anterior propietario no pague, pues esas cifras tienen una importancia secundaria y relativa.
Hipotecas unilaterales (y oficios de ratificación sin firma electrónica)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Qué beneficio tiene (y para quién) lo de las hipotecas unilaterales en las que estando presente el apoderado del Banco, no firma la escritura, aceptándose la hipoteca por el Banco posteriormente?
Luego está el compañero que se empeña en mandar el oficio por el corporativo y sin firma electrónica:
“Distinguido/a Compañero/a: Desde el *, las copias de las Ratificaciones de * se están remitiendo directamente al Registro de la Propiedad, por lo que únicamente recibirá el presente oficio para que pueda tomar nota en su matriz, a excepción de las cancelaciones, que se seguirán enviando las copias a las notarías correspondientes. Mediante la presente y de conformidad con el artículo 178 del Reglamento Notarial, tengo a bien notificarle que con fecha * y bajo el número * de mi protocolo, he autorizado escritura en la que se ratifica/acepta la escritura autorizada por usted: El día * bajo el número 00***/** de su protocolo. Sin otro particular, recibe un cordial saludo”.
Yo siempre le contesto. En esta última ocasión le he dicho: “Como en anteriores ocasiones, te informo de que el correo con tu oficio no viene firmado electrónicamente por ti por lo que, sin perjuicio de otras consideraciones que ya te he efectuado en contestación a similares “oficios”, no puedo admitirlo a los efectos que pretendes y que indica el Reglamento Notarial en el artículo que citas. Saludos, Justito El Notario, Notario de *”.
Me dieron ganas de añadirle, “y, tutéame por favor, que somos compañeros”. También pude decirle que a mí me sobran tres dígitos de los cinco que tiene su plantilla. Pobre de mí que puede que no haya firmado ni 20.000 escrituras en estos años.
Nota. Meses después por fin llegó un oficio notificado como Dios manda ….
Innecesariedad de previa partición para inscribir actos dispositivos otorgados por todos los llamados a la herencia
Con la inestimable ayuda de mi penúltimo registrador le dimos algo de forma a esta duda de hace un tiempo que, como tantas cosas, no quería que se perdiera:
“Fulano y Mengana hipotecan una vivienda, luego hacen una serie de novaciones. Su hijo es fiador. Ella muere. Ahora se quiere firmar otra novación. La herencia no está hecha. Puesto que es una novación ¿podrían comparecer viudo (que ya lo hace) e hijo (que también lo hace) y resto de hijos (si los hay) y explicando el tema sucesorio, consentir la novación?“
Lo normal aquí sería adjudicar la herencia y que quienes resulten ser propietarios de la finca, consientan la novación y que el fiador la ratifique. Pero si el banco consintiera en que el viudo se subrogara en la totalidad del préstamo y liberara a los causahabientes de la madre de cualquier responsabilidad dimanante del mismo y ya después se procediese a la novación, creo que no habría problema. No obstante, cuando luego se haga la herencia, podríamos tener dificultades a la hora de cuadrarla. En fin, no lo tengo claro.
He encontrado estas resoluciones que nos pueden servir de inspiración:
9 (R).- Innecesariedad de previa partición para inscribir actos dispositivos otorgados por todos los llamados a la herencia.- Es inscribible la escritura por la que la esposa y los dos hijos, menores, del titular registral, modifican una previa escritura de constitución de hipoteca sobre tres fincas, liberando una de éstas y concretando la responsabilidad hipotecaria en las otras dos. Razona la Dirección que los actos dispositivos sobre bienes que aparecen registrados a favor del causante pueden ser directamente inscritos sin necesidad de previa partición hereditaria, siempre que aparezcan otorgados por quienes acrediten ser todos los llamados a su herencia (cosa que ocurría en el caso debatido), y conste la aceptación expresa de ésta, o derive dicha aceptación, por ley, del propio acto dispositivo cuya inscripción se cuestiona (art. 999 CC). Lo que sí resulta ineludible es acreditar la liquidación del Impuesto de Sucesiones (art. 254 LH),sin que baste al efecto la nota de autoliquidación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD, al tener éste naturaleza y régimen distintos. (R. 10-12-98)
18 (R).- Solo se puede disponer de bienes concretos de una comunidad post-ganancial, sin necesidad de la previa liquidación de ésta y adjudicación de los bienes que la integran, si el acto es otorgado por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien (R. 10-12-2012).
Novaciones hipotecarias y compensación por desistimiento
¿Por qué las entidades bancarias reiteran, sin modificarlas, las compensaciones por desistimiento cuando se firman escrituras de novación hipotecaria?
¿No será porque piensan que de este modo se reinicia el computo de los 5 años que determina pasar de la comisión del 0,50% a la del 0,25%?
Es decir, si novo y vuelvo a mencionar las compensaciones sin modificarlas (o modificándolas, que también me sirve), ¿podría entenderse que el plazo de 5 años se vuelve a computar desde el principio prorrogando así el plazo para cobrar más comisión?
No es que se nove con ese fin la hipoteca, pero aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid…..
Problemática de las tasaciones para la hipótesis de finalización y para la obra en construcción
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Dice la calificación de una hipoteca de vivienda en construcción que hay dos valores de tasación en la escritura:
“Uno actual de * euros y otro hipotético de* euros, para el supuesto de obra terminada, no siendo posible reflejar dos valores de tasación alternativos. Particularmente, porque este último se vería afectado por la limitación temporal ex art. 62 de la Orden ECO/805/2003 conforme al cual los certificados caducarán necesariamente a los 6 meses desde su emisión. De modo, que si la finalización de la obra tuviera lugar transcurrido el citado plazo, el precio de tasación fijado para la ejecución de hipoteca carecerá del debido soporte en certificación pericial, quedando incumplido el art.682 LEC. Es cierto que la RDGSJFP de 8 de mayo de 2019 permite fijar como valor de tasación el señalado para el supuesto de edificación terminada, por entender que del conjunto de la normativa vigente no resulta prohibición alguna para señalar un valor de subasta superior al resultante del certificado de tasación. Pero, en cualquier caso, el valor de subasta ha de ser único, inequívoco e incondicional como exigencia derivada del principio de especialidad hipotecaria y de los arts. 9 y 11 de la citada orden 805/2003″.
Después de la resolución que cita la calificación, ha habido al menos otra que dice lo mismo aunque reconoceré que ambas me resultan ambas un poco ininteligibles.
Por supuesto, en el registro de al lado te pueden inscribir sin ver este problema.
¿Cómo puñetas se resuelve esto?
Recurrí a Vanguardia Notarial donde me dieron la primera pista:“Si te dice que es cierto que la DG admite que el valor de subasta puede ser superior al de la tasación, se solicita la inscripción del valor de subasta para la hipótesis de edificio terminado y listo. En cuanto a la tasación, si quiere, que consigne el actual y cuándo se termine el edificio si se desea, se actualizará el valor de tasación en el Registro. No veo que el valor de tasación como concepto autónomo, sea susceptible de inscripción, sino que lo que se inscribe es el valor de tasación para subasta. ¿No?”.
Después otro compañero me ofreció su fórmula para estos casos:
“Con respecto a la fijación del VALOR DE TASACIÓN a efectos de subasta, se da una nueva redacción al punto “*”: *. TASACIÓN.- A los efectos procesales y para que sirva como tipo en la subasta que corresponda, tasan la finca registral número **, que se hipoteca, en el importe de *, correspondiente al 75% del valor señalado al estado actual del inmueble, según tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, cuya copia del certificado de tasación se incorpora como Anexo de este escritura. No obstante, los señores comparecientes quieren dejar constancia y así resulta, según normativa la citada certificación, que las abras están valoradas en * según su estado actual, y en * en la hipótesis de edificio terminado”.
Veremos cómo termina la historia. Cuando llegue el momento, se lo contaré aquí mismo.
Reversión (eliminación) de envío de acta de transparencia en Signo
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Acta de transparencia concluida con carácter positivo. No se firma la hipoteca y ahora han cambiado las condiciones. El Banco pide que se anule el acta como requisito para volver a mandar la operación. Si se anulas el acta, te quedas con un documento firmado sin soporte documental en la plataforma. ¿Puede que solo se permita anular el acta si no has mandado el IUI?”
Pues en el Manual Ancert del aplicativo (y hablamos solo de esta anulación no de la del instrumento público) trata el asunto de la “Reversión de envío de acta” y dice: “Se podrá realizar la eliminación de un acta positiva o negativa comunicada a la entidad financiera. Al realizar dicha acción el expediente volverá a estar en estado vigente y quedará pendiente de emitir una nueva acta. Esta acción solamente se podrá realizar en expedientes que no hayan llegado a su fecha de vencimiento. Al pulsar sobre la opción de eliminar acta se deberá informar en el campo de observaciones el motivo de la eliminación”.
Cuantas dudas, ¿no?
Anular para volver a enviar, ¿por qué razón?
Y, ¿qué pasa con los documentos que pueden estar o no en la primera acta y cuyo hash está en la aplicación? A ver si después de tanto hash va a ser mejor tenerlo todo en papel.
El expediente volverá a estar vigente y se hará una nueva acta.
Solo se puede realizar en expedientes no vencidos (¿no acabamos de decir que el expediente volverá a estar vigente?).
Se informará del motivo de la eliminación.
Decía otra compañera que sería conveniente una diligencia en el acta ya firmada (en el instrumento público). Es posible (y prudente).
Yo podría entender una eliminación de un acta negativa, ¿pero la positiva? ¿por qué razón?
No entiendo nada. ¿Alguien nos da luz?”.
Opiniones
“La explicación que le encuentro es que para la entidad es más fácil subir una nueva FEIN, ya que han cambiado las condiciones, que volver a montar un expediente completo nuevo”.
STS 477/2017: Retroactividad total de la nulidad de las cláusulas suelo
ca
En la Sentencia ROJ 477/2017 (número de resolución 123/2017 y número de recurso 740/2014) de la Sala Primera del Tribunal Supremo cuyo ponente ha sido Pedro José Vela Torres se adapta la Jurisprudencia del Tribunal Supremo a los pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de devolución de las cantidades cobradas en aplicación de la cláusula suelo.
Antecedentes de hecho
El 27 de mayo de 2005 , se suscribió con la Caixa dEstalvis Comarcal de Manlleu una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, por importe de 283.000 €, a devolver en treinta años. Se pactó un interés fijo del 3% durante el primer año del préstamo y un interés variable de Euribor más 0,55 puntos para el resto del tiempo de duración pactado. Se incluyó una cláusula, PACTO TERCERO BIS letra F, del siguiente tenor literal:
«Las condiciones de interés variable de esta operación se han de pactar entre prestataria y prestadora con el condicionante aceptado expresamente por la primera, que el tipo de interés que resulte de la revisión no podrá ser, en ningún caso, inferior al 3% nominal anual».
Entre el inicio de la aplicación de la mencionada cláusula y la interposición de la demanda, el prestatario pagó, como consecuencia de su aplicación, 5.485,77 €.
En 2010, el deudor requirió a la Caixa Comarcal de Manlleu para que eliminara la cláusula suelo, a lo que esta no accedió.
En el mismo año 2010, la Caixa dEstalvis Comarcal de Manlleu se fusionó con otras Cajas de Ahorro en la entidad Unnim Caixa, que el 14 de julio de 2011 constituyó la entidad Unnim Banc S.A.U. El 27 de julio de 2012, el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. adquirió la totalidad del capital de Unnim Banc S.A.U.
Primera instancia
En la demanda presentada contra Unnim Banc el 7 de Marzo de 2012 se solicitó que fuera declarada la nulidad por abusivo del PACTO TERCERO BIS letra F, condenando a la entidad demandada a suprimirla o tenerla por no puesta en el contrato suscrito por las partes y a la devolución del exceso cobrado en virtud de la condición declarada nula (junto con los correspondientes intereses legales computados desde la fecha de cada uno de los cobros), más la diferencia que en aplicación de la misma cláusula fuera devengándose y cobrándose desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la firmeza de la sentencia que resolviera el procedimiento, también con sus correspondientes intereses legales computados desde la fecha de cada uno de los cobros.
El Juzgado Mercantil número 4 de Barcelona, desestimó la demanda interpuesta en Sentencia de 19 de Julio de 2012.
Segunda instancia
En segunda instancia la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 16 de Diciembre de 2013, estimó íntegramente el recurso de apelación interpuesto contra el BBVA, S.A. (como sucesor de Unnim Banc, S.A.), revocando la sentencia de instancia y declarando la nulidad de la cláusula suelo, condenando a la demandada a eliminar la cláusula referida del contrato o bien a tenerla por no puesta y a devolver al actor las sumas que reclamaba.
La Audiencia consideró que la sentencia del Tribunal Supremo 241/2013, de 9 de mayo (la famosa Sentencia sobre las cláusulas suelo que el TJUE ha enmendado), no surtía efecto de cosa juzgada material y que las circunstancias del caso no se identificaban con las expuestas en la sentencia del Tribunal Supremo y que resultaba de aplicación lo previsto en el art. 1303 CC para el caso de nulidad contractual.
Art. 1303. Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.
Casación
El BBVA, S.A. interpuso el recurso de casación alegando que la sentencia recurrida infringía el art. 1303 del Código Civil en relación con el art. 9.3 de la Constitución y con los principios generales del derecho de seguridad jurídica, buena fe y orden público económico, tal y como habían sido interpretados y aplicados por la doctrina jurisprudencial sobre los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo derivada de la falta de transparencia y su recurso fue admitido mediante Auto de 17 de Junio de 2015.
Tras dictarse por el TJUE la Sentencia de 21 de diciembre de 2016, se concedió a las partes un trámite de alegaciones.
La parte recurrente alegó, principalmente, la existencia de cosa juzgada, en relación con la sentencia 241/2013, de 9 de mayo. A su vez, la parte recurrida adujo que resultaba de plena aplicación la STJUE de 21 de diciembre de 2016.
El Supremo señaló “que no cabe considerar que en este caso produzca efecto de cosa juzgada (material) la sentencia de esta misma Sala 241/2013, de 9 de mayo“ y entre otras razones alegó:
.- Que no había identidad de cláusulas.
.- Que no había identidad subjetiva.
.- Que entre acciones colectivas y acciones individuales no existe identidad objetiva, puesto que tienen «objetos y efectos jurídicos diferentes».
Adaptación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo a los pronunciamientos del TJUE en materia de devolución de las cantidades cobradas en aplicación de la cláusula suelo
Según reiterada jurisprudencia tanto del TJUE como del Tribunal Constitucional, los jueces nacionales, en su condición de jueces de la Unión, están obligados a salvaguardar la efectividad del Derecho comunitario y su primacía sobre el Derecho nacional conforme a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
El procedimiento de remisión prejudicial se basa en una cooperación que implica un reparto de funciones entre el juez nacional, competente para aplicar el Derecho comunitario a un litigio concreto, y el Tribunal de Justicia, al que corresponde garantizar la interpretación uniforme del Derecho comunitario en el conjunto de los Estados miembros. Además, las sentencias prejudiciales son obligatorias (artículo 91 del Reglamento de Procedimiento del Tribunal de Justicia, versión consolidada de 25 de septiembre de 2012) y tienen, como regla, la eficacia ex tunc desde su pronunciamiento, sin perjuicio de que el Tribunal de Justicia pueda limitar su dimensión temporal cuando concurran consideraciones imperiosas de seguridad jurídica. Se trata de una fuerza obligatoria erga omnes, por lo que son vinculantes no solo para el juez remitente, sino también para cualquier jurisdicción nacional que conozca de un caso análogo en el que se plantee la aplicación de la norma comunitaria interpretada o cuya invalidez haya sido declarada, con independencia de que sus decisiones sean recurribles o no en el ordenamiento nacional de los estados miembros de la UE.
En consecuencia, procedía modificar la jurisprudencia de la Sala sobre los efectos retroactivos de la declaración de nulidad de la denominada cláusula suelo, toda vez que la citada STJUE de 21 de diciembre de 2016 ha considerado que:
a) La limitación en el tiempo de los efectos jurídicos derivados de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, que el Tribunal Supremo acordó en la sentencia de 9 de mayo de 2013, se opone al art. 6.1 de la Directiva 93/13/CEE y equivale a privar con carácter general, a todo consumidor que haya celebrado antes de aquella fecha un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula de ese tipo, del derecho a obtener la restitución íntegra de las cantidades que haya abonado indebidamente a la entidad bancaria en virtud de la cláusula suelo durante el período anterior al 9 de mayo de 2013.
b) Dicha jurisprudencia nacional sólo permite garantizar una protección limitada a los consumidores que hayan celebrado un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula suelo con anterioridad a la fecha del pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declaró dicho carácter abusivo; y tal protección resulta incompleta e insuficiente y no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula, en contra de lo que establece el artículo 7.1 de la Directiva 93/13/CEE.
En su virtud, puesto que la sentencia recurrida se ajustaba a lo que ha venido a resolver posteriormente la STJUE de 21 de diciembre de 2016, el recurso de casación es desestimado, ya que aunque en su momento lo planteado en dicho recurso era acorde con la jurisprudencia de la Sala, no lo es una vez que la misma ha de acomodarse a lo resuelto por el Tribunal de Justicia de la Unión.
Puede, para terminar, leerse aquí la Nota del Supremo sobre la Sentencia que comentamos.
Tres opciones respecto del código de minuta en la LCCI
A veces, sobre todo en novaciones con o sin ampliación, cuesta lo suyo encontrar el código de minuta en el RCGC que es necesario para el Acta de Transparencia Material que exige la LCCI. Ni siquiera la propia entidad es capaz de suministrarlo.
Desde de dar vueltas y más vueltas, suelen aparecer (cuando aprietas y dices que el acta no se puede firmar, es lo que puede fácilmente pasar).
Hay tres posibles opciones:
Localizar y poner. Creo que es útil para buscar la misma minuta en otra ocasión, ¿no?
Localizar y no poner (lo que, francamente, no me parece de recibo, y creo que constituye una “absurda resistencia”). Esta opción está reconocida por la DGSJFP.
Y no localizarlo y comunicarlo al Ministerio de Justicia.
“Este perfil no ha sido acreditado ante Notario” (PNC)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Es sencillo (o eso dice el que me lo explica). El PNC permite que cualquiera pueda acceder con un usuario y contraseña para funciones básicas. Las funciones avanzadas requieren, bien certificado electrónico cualificado, o sea el documento de identidad, y o bien que se haya acreditado al ciudadano ante Notario presencialmente. Ahora también admitimos Cl@ve PIN. Si te acreditas tienes el tic azul.
Todos los días lo primero que hago cuando enciendo mi ordenador del despacho, es abrir el correo para revisar si tengo algún e-mailurgente que me pudiera haber entrado la tarde-noche anterior.
Podéis imaginar la cara de sorpresa que se me ha puesto, al leer el siguiente mensaje:
“De: nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn (El nombre del destinatario)
Para: Justito El Notario
Asunto: TRANSFERENCIAS, POR FAVOR¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡ 9º ANIVERSARIO……………………
Enviado: martes, 24 de mayo de 2011 13:11:36 (UTC+01:00)Bruselas,Copenhague, Madrid, París
Se eliminó sin leerlo el viernes, 23 de febrero de 2018 7:23:16 (UTC+01:00) Bruselas, Copenhague, Madrid, París”
A la vista de semejante correo, lo primero que he pensado es “creo que voy a abrir una nueva sección de Faqs que se titulará Informática “notarial”porque no he podido evitar pensar, ¿cómo es esto posible?, ¿porqué se produce?
Pues, si no me equivoco, por esto:
Envías un correo con confirmación de lectura, en el que transmites el mensaje en el campo de “Asunto”. Dentro no hay nada más (una mala costumbre de un servidor a la que los sufren mi bombardeo habitual ya están acostumbrados).
El destinatario lee el mensaje desde la Bandeja de Entrada, toma nota de él y no abre el correo porque con el título, ha captado el mensaje que le querías dar, aunque sí que podría haber un contenido y se estaría perdiendo algo (puede que importante).
El destinatario envía el mensaje a la papelera y lo deja ahí y se olvida de él durante siete años (sí, ¡siete años¡) que ha tardado en hacer limpieza de la papelera. Es muy probable que se haya visto obligado a hacerlo porque se le ha agotado el espacio libre en el buzón de correo (corporativo en este caso).
Y aquí ya llegamos al desenlace, el sistema de correo es muy listo y antes de borrar un correo lo analiza y en el caso que nos ocupa, ve que hay una confirmación de lectura “no confirmada” y se dice: “Voy a avisar al bueno del remitente, no sea que el correo vaya a ser importante y el destinatario no le haya hecho caso”.
Gracias a mi informático de cabecera. Sin él no sabría ni la décima parte de lo que sé.
Por cierto que hoy me acusan recibo, con un ¡recibido¡ (no automático) un año y medio después de haber enviado el mail.
Corrección de errores en el NIF de una sociedad obtenido desde Signo
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Menuda movida cuando te equivocas. A veces es TRANSPORTES por TRANSPORTS; otras un apóstrofe o un & … Hasta he perdido clientes por un & …
La respuesta está en las preguntas frecuentes de Signo:
“¿Cómo rectifico/subsano un dato una vez que ya dispongo del NIF? ¿Cómo lo corrijo?”
“Existe la posibilidad de subsanar el error no desde el propio trámite del NIF provisional sino desde la página de la AEAT, realizando una declaración censal (modelo 036) o realizando la solicitud de forma presencial. No es posible subsanar el error con certificado del Notario o empleado. En la propia página de la AEAT se indican los certificados necesarios”.
Por mi parte diré que estaría más que bien que determinadas herramientas SIGNO/ANCERT permitieran subsanaciones. Abogo por un acuerdo entre el CGN y la AEAT a este respecto.
Meses después a alguien lo ocurre lo mismo y acaba solucionándolo
“Le cuento como lo “he solucionado”. He presentado telemáticamente modelo 036 en la AEAT indicando el nombre correcto de la sociedad y adjuntando copia de la escritura. Una vez comprobado que me han hecho caso y que en Hacienda ya aparece el NIF con la denominación correcta, he vuelto a presentar telemáticamente el modelo 600 (declaración sustitutiva de la anterior), de cuya presentación se deduce una diligencia acreditativa dónde aparece ya la denominación correcta también. He dejado como documentos unidos, la certificación del NIF provisional con la denominación errónea, diligencia de presentación del modelo 600 con la denominación errónea, justificante con CSV de presentación del modelo 036 y nuevo justificante de presentación del modelo 600 con la denominación correcta (la llamada declaración sustitutiva aquí en Andalucía). Según el Mercantil al que va dirigida, con esto es suficiente a fin de acreditar el error padecido y su subsanación. Si consigo la inscripción sin mayor problema, le volveré a escribir y así, al menos, sabremos que “existe una salida””.
“Pero, ¿lo has hecho utilizando .. tu tarjeta FEREN? ¿La del Notario?”, le dije yo.
“Lo hizo el Notario con su tarjeta ya que ella está dada de alta como “colaborador social” en la AEAT. Pasados unos días volví a presentar el modelo 600 (declaración sustitutiva de la anterior) y pude comprobar que la denominación social estaba subsanada. También se puede hacer una consulta con número de NIF en la página de la AEAT y comprobar que la denominación social esté ok”.
Ahora me ha tocado el turno a mi
Y como no soy colaborador social, me la estoy viendo negras para solucionar el problema.
El asesor de mi cliente, que sí es colaborador, me ha pedido que le haga esto:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***y del Ilustre Colegio Notarial de ***, por la presente hago constar:
Que el día ** con el número *** de protocolo, autoricé la ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN de la SOCIEDAD LIMITADA UNIPERSONAL denominada “**, S.L.” (UNIPERSONAL).
Que mediante el Sistema Integrado de Gestión Notarial y por medio de mi Firma Electrónica Reconocida tramité la solicitud de NIF provisional para la entidad que obtuve el mismo día y que fue el siguiente: ****. Que hubo en error en la solicitud y no fue indicado el nombre correcto de la entidad que es la que figura en este escrito. Que no es posible subsanación alguna por la vía de dicho sistema SIGNO. Esto expuesto, SOLICITO, la anulación de dicho NIF provisional a fin de que se pueda realizar una nueva tramitación por la vía oportuna para el caso. En **** a ***”.
Con esto cursará la anulación y me pide que solicite de nuevo el NIF, pero yo no puedo hacerlo. El expediente lleva mi número de protocolo y no puedo solicitar otro NIF con el mismo número de protocolo. Aunque lo anule, no podré volver a solicitarlo. Creo que tiene que anular él y volver a pedir él.
Este fue lo que concretamente me dijo el asesor:
“Acabo de adjuntar tu escrito y otro adicional que he preparado yo solicitando la anulación o corrección si procede del NIF y el envío del nuevo o de la resolución de anulación a mi dirección electrónica habilitada por no disponer aún la mercantil de la suya. Aquí es donde yo veo el mayor problema, ¿cómo acceder a la documentación de la AEAT sin la firma electrónica? Mañana intentaré hacer alguna gestión telefónica adicional y te digo. De lo contrario, habrá que ver si se puede hacer a la antigua, solicitar yo el NIF provisional mediante 036 e ir allí presencialmente con una autorización del cliente y copia simple de la escritura a que nos den en mano la tarjeta provisional”.
Puedo anticipar que, aunque me falta algún detalle de la secuencia, al final se corrigió el error y se mantuvo el mismo NIF.
Se pasa mal con estos errores hasta que se solucionan.
Una cosa importante: el NIF definitivo también hay que solicitarlo al margen de SIGNO.
Designación de representante fiscal y comunicación a la Administración Tributaria vía Signo
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.
Y dice: “Los contribuyentes que tienen la residencia fiscal en España tributan por su renta mundial. En cambio, los que residen en el extranjero solo tributan en España por las rentas que se consideren obtenidas en territorio español”.
Juraría que algo tengo escrito sobre la designación de representante fiscal por los no residentes y de domicilio para notificaciones, pero no lo encuentro. Yo tengo costumbre de incluir ambas cosas en los poderes generales o especiales que son otorgados por los no residentes y también tengo (digamos que “tenía”) costumbre de comunicar su otorgamiento vía Signo a la Administración Tributaria. Esos poderes son al tiempo poderes de representación tributaria aunque yo no incluya, ni cobre, este concepto aún pudiendo (o debiendo) hacerlo.
¿Qué porqué he dejado de hacerlo? Pues porque para que Signo (trámite de Notificación de Apoderamientos) lo envíe a la Administración Tributaria hay que clasificarlo como poder de representación tributaria y yo no los conceptúo como tales sino como poderes generales u otros apoderamientos. Así que Signo los convierte en poderes de representación tributaria (los convierte porque yo lo elijo para poder notificar) y me obliga a “pasar” el IUI (al que el documento se sube “solito” tras la notificación, como ocurre con los poderes para pleitos) como si fuera un poder de representación tributaria exclusivamente, cuando realmente no lo es.
Así que, de momento, he optado por no hacer estas comunicaciones que supongo vendrían de perlas a la Administración Tributaria.
Considero que debería ser posible el envío optando por el concepto poder general o por otro tipo de apoderamientos. Es importante tener en cuenta que en el poder de representación tributaria (como en el poder para pleitos) no elegimos destinatario (lo elige automáticamente el sistema) con lo que me surge la duda de a quién se enviaría un poder general o especial.
“DECLARACIÓN FINAL: Los comparecientes declaran que, a los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, designan como su representante a efectos fiscales en territorio español a DON XXX, cuyos datos constan anteriormente y quien presente en este acto, acepta la representación. Designan como domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos el de su indicado representante”.
¿En que momento será indispensable haber completado el proceso de digitalización?
¿Cuando enviemos el IUI de la primera quince de Marzo?
¿Se supone que en ese momento desde SIGNO se nos dirá le faltan a usted 123 DNIS? (¿los de los que hayan venido a mi notaría y no se hayan subido desde otra?)
Casi entonces que me quedo “el último de la fila”.
Pues parece que sí, que la subida de los DNI no supone que estén a disposición del sistema en el acto.
Cuando tú los envías hay un proceso interno de validación dirigido a comprobar la calidad de las imágenes, pues puede haber DNIs que no se vean, que no se vean bien, de solo el anverso, de solo el reverso o con bajas resoluciones que no permiten su uso, es decir, que la suma total de los DNIs enviados pasan un filtro antes de ser incorporados a SIGNO.
Evidentemente, ese proceso llevará un tiempo, aunque antes o después, cuando consultemos nos encontraremos con que no es necesario escanear ningún DNI porque ya está en SIGNO.
Entonces solo quedará ir actualizando los que caduquen o añadiendo los que no estén.
Estoy ahora mismo (por ayer a las 18:50 horas) con la descarga masiva. En el Programa de Gestión, me ha llevado 5 minutos encontrar el botón para comenzar el proceso y en otros 5 minutos la carpeta estaba preparada.
Tengo unos 6.500 DNIs.
A continuación me he ido a Signo y he iniciado con mucha facilidad la “descarga masiva” y parece que esto va para rato porque tarda un segundo por cada uno, así que calculo que serán un par de horas.
Tal vez el secreto (lo digo por quien lo intenta en horarios normales de oficina) sea hacerlo en horarios que no sean punta para que todo vaya mejor. Ya solo quedan 6.125….. 5.824. Reajusto el cálculo: 100 cada tres minutos. Faltan 3 horas. Supongo que la cosa va mejorando por momentos.
Yo me piro. Espero que no se atasque y que mañana esté todo ok.
Al día siguiente
¿Qué hago?, me pregunto cuando veo que el proceso ha terminado y Signo me ofrece dos opciones de “Eliminar” (eliminar, generalmente, suele ser malo), otra que pone “Copia del cortapapeles” y otra que pone “Cerrar”. ¿Llamo a Ancert? Buf, he llegado muy tarde con el enorme atasco que había en la carretera…..
Así que, pregunta al GJ, y he cerrado. Y me pongo a probar si están o no algunos DNIsque ya deberían estar en Signo. Compruebo 7 y solo hay un anverso de uno de los 7. El resto, no están.
¿Es normal? Alguien que haya hecho la descarga desde su Programa de Gestión, ¿los está viendo ya todos en Signo?
Supongo, me dicen, que todos esos DNIs tendrán que ser procesados por las personas dedicadas en Ancert a cotejar los datos.
Hace unos días, intenté importar (no sé si es la palabra correcta) un DNI a Signo desde mi Programa de Gestión. No pude. Intenté también la descarga masiva (¿la tenía que hacer mi “casa de informática”?) y tampoco pude y dije, “bueno, ya veremos como evoluciona todo esto”. Hay que tener paciencia y ver cuando tengo “mi primer problema”.
Pues ha sido hoy mismo (8/3/2018). Llego y, alarmado, me dice uno de mis oficiales: “¡En el Programa de Gestión, no se puede escanear¡”. Poco después de decirme eso ha resultado que aunque había habido cambios de versión, sí se podía escanear, pero con la notaría de bote en bote en ese momento no podíamos ponernos a intentar la descarga masiva, así que la consigna ha sido: “Escanead en el Programa de Gestión y en Signo, por lo que pueda pasar”. Así que hemos escaneado los DNIs que no teníamos (clientes nuevos o con DNIs renovados) y hemos hecho lo mismo con los que no estaban en Signo (solo estaba uno, si no me equivoco).
Ahora, a puerta cerrada, intentaremos avanzar con el tema de la exportación masiva, aunque ya me ha dicho una compañera que “ella lo ha hecho y estoy teniendo que hacer lo mismo que tú”(tenemos el mismo Programa de Gestión), así que no creo que no haber exportado antes haya sido un error.
De momento, mucha paciencia y doble digitalización … por prudencia.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
DILIGENCIA: “Conforme a la Instrucción de la DGRN de 20 de Diciembre de 2019 una vez firmada electrónicamente la comunicación del acta obtendré el hash de cada uno de los documentos expresados por medio de la sede electrónica notarial donde quedarán depositados y lo trasladaré a un folio papel común, que uniré a esta matriz sin ulterior diligencia”.
Dice Pedro Garrido: “Cabe buscar alternativas a la incorporación a la matriz de la voluminosa documentación remitida por el Banco, como la constitución, en el mismo acta gratuita, de un depósito de dicha documentación en el archivo del Notario mediante un fichero electrónico identificado por su Hash, de modo que se asegure la conservación del archivo electrónico y la posibilidad de comprobación y prueba fehaciente del contenido de dicho fichero, para la expedición de ulteriores copias del acta incorporando el documento depositado o su traslado a papel. Dicho sistema de depósito deberá garantizar la integridad, autenticidad y conservación de la documentación, así como su mantenimiento en el tiempo. Ciertamente, el depósito en su configuración reglamentaria tradicional puede plantear algunos problemas prácticos, especialmente por la necesidad de su conservación durante toda la vida del préstamo, en particular en los supuestos de sucesión del protocolo, la garantía de la eficacia probatoria del mismo, etc., que el Notario sin duda puede, y debe, solucionar adecuadamente, en tanto no se haya articulado un sistema definitivo de creación y conservación de matrices y documentos protocolares electrónicos. La viabilidad de esta forma de archivo se deriva, por otra parte, del art.114.1 de la Ley 24/2001, cuando establece que: “por el procedimiento que reglamentariamente se disponga, cuando un Notario sea requerido para dejar constancia de cualquier hecho relacionado con un archivo informático, no será necesaria la transcripción de su contenido en el documento en soporte papel, bastando con que en éste se indique el nombre del archivo y una función alfanumérica que lo identifique de manera inequívoca, obtenida del mismo con arreglo a las normas técnicas dictadas al efecto por el Ministro de Justicia. El archivo informático así referenciado deberá quedar almacenado en la forma prevista en el art. 79 bis dieciocho. Las copias que se expidan del documento confeccionado podrán reproducir únicamente la parte escrita de la matriz, adjuntando una copia en soporte informático adecuado del archivo relacionado, amparada por la firma electrónica avanzada del Notario”. Dicha norma sería desarrollada posteriormente mediante el art. 216 del Reglamento Notarial”.
Cayó esto en mis manos y pensé que yo estaba solo incorporando y no hasheando. Entonces, como en otras ocasiones, intenté comprender de qué hablaban los que entienden bien esto del hasheo y, la verdad, no tengo nada claro haberles comprendido: ¿Basta con decir que has visto los documentos y que unes el hash (sin diligencia) una vez que se ha firmado la comunicación del acta? Pero, mientras que no firmas, ¿no hay hash? Pues parece que hay que tener la seguridad o garantía de que el documento hasheado se corresponde con el que has bajado. ¿Seguro? Pues hay quien dice que no y piensa que el hash del documento ha de ser el mismo antes y después de la firma, por lo que al tiempo de hacer el acta hay que decir que esos son los documentos que has visto y explicado. ¿Y, entonces, se puede decir en el acta (tranquilamente) que los documentos quedan depositados/guardados en la sede/Signo?
Téngase en cuenta que parece que existe una opción en la propia aplicación “Consultar Hash” (aunque solo para las finalizadas cosa que parece lógico si consideramos que no se genera hasta que se firma).
Algún programa de gestión pasa desde Signo la documentación a un archivo digital que puede consultarse sin imprimir. Una vez hecho el test lo escaneas y pasa todos los archivos y el test escaneado a un solo documento en una carpeta generando un solo hash. El hash lo traslada a la ficha y a un campo en la matriz, de modo que cuando imprimes la matriz ya está el hash en el texto (con lo que no hace falta ni hacer diligencia).
En fin … creo que ni yo mismo me aclaro, pero ya tengo un punto de partida para cuando vuelva a surgir este asunto.
Vicente me decía que la clave del asunto a su modo de ver es: ¿dónde archivar el hash? y él lo hace a través de un “unificador” de pdf y un “generador” de hash gratuito que se ha instalado. Sin perjuicio de que el propio SIGNO guarde cada documento con su hash, él lo guarda en una carpeta que se ha creado y también en la pestaña Documentos del Expediente SIGNO (que no es para eso pero sirve para eso). En su notaría se prepara el acta con el hash incluido y se remata estando ya el cliente en presencia del Notario incorporando a ella en papel únicamente el test contestado por el interesado.
Firmo compraventa e hipoteca. Digitalizo DNI del comprador/deudor hipotecario. Con ese DNI nos aparece en Signo una señora con domicilio en Oviedo. Tiene un nombre y un solo apellido. Parece que podría ser una extranjera y que existe algún tipo de error. Nos decidimos a actualizar datos en Signo, tras encenderse mi bombilla y pensar que el primer dígito del DNI (1) se podría haber confundido con una Y. Pruebo en mi Programa de Gestión y ¡bingo¡: si pongo una Y y quito el 1 me sale un NIE con la misma letra (la Q). Así que procedemos, nos quitamos de encima a esa Señora y ponemos a nuestro cliente. En algún sitio, tienen metido el DNI de mi cliente como correspondiente a una Señora extranjera….. Ya le he advertido … si algún día tienes algún problema con una tal Fulanita, acuérdate de mi y llámame que yo explicaré de que se trata (me estoy acordando de Regreso al Futuro … si algún día aparece un chico o un inventor chiflado y te habla del libro de apuestas …). Y la pobre directora de la AEATque tuvo que dimitir con el caso de la Infanta … Esta señora no era española (y la nacionalidad se informa en el IUI) no debía haberse podido pasar el índice en su momento ni que llegara a suceder esto. Mi no comprender.
Hoy viene otra señora. Metemos su DNI y al meterlo, nos sale otro señor de Granada con el mismo número. Tengo el DNI en la mano, el otro tiene que estar mal.
Otra confusión que se nos ha dado en alguna ocasión es la del año 1999 por 9999 que es el de los DNIs con duración indefinida. Si el aplicativo lee 1999, concluye que es un DNI caducado.
También he llegado a la conclusión después de “toda una vida” diciendo a los belgas y holandeses en cuanto a sus habituales terceros nombres de pila … ¿la V. de que es? … ¿la M. de que es? … de que con la digitalización de los DNIs, los compañeros me hacen la puñeta o se la haré yo a ellos, pues cuando llegue el cotejo o no pondré Victor o Marieta y tendré que dejar lo que había o ellos se encontrarán con una dificultad con sus V. y sus M. y mis Victors y Marietas … Así que como mi postura es la minoritaria, la abandono y me apunto al carro mayoritario.
¿Y si alguien viene a decirme que quiere accesos a los datos digitalizados?
Mucho cuidado, las digitalizaciones las carga el diablo. Hablando en serio, tenemos una gran responsabilidad en la introducción de todos estos datos tan sensibles y no ya solo por Protección de Datos …
La videoconferencia y el protocolo electrónico (Ley 11/2023)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Abrí esta entrada con el fin de aclarar mis propias ideas y de compartirlas con aquellos que, como yo, iban un poco retrasados con el asunto. Faltaba poco para iniciar la cuenta atrás y el que mas y el que menos, estaba sufriendo por este profundo cambio de nuestro quehacer diario. El cambio resulta de la Ley 11/2023. Meses después algunas cosas están superadas y otras no tanto. Y SIGO AÑADIENDO….
Llevo tiempo oyendo hablar que la videoconferencia se usaría para los actos mercantiles, obras nuevas (un error para mi gusto porque se han convertido en escrituras muy técnicas que requieren sosiego e inmediatez con el cliente), divisiones horizontales (ídem que las anteriores), testamentos en caso de epidemia y pólizas. ¿Me olvido de algo? Sí, te olvidas de varias cosas:
En cuanto a actos mercantiles, hay que matizar. Hablamos de la constitución de sociedades, nombramientos y apoderamientos mercantiles, así como otros actos societarios siempre que, de tener aportaciones, sean dinerarias
Los poderes de representación procesal o ante las AAPP, los electorales y para actos concretos. No cabe para los generales o para los preventivos y la revocación de poderes, excepto los generales y preventivos.
Las cartas de pago y las cancelaciones de garantías.
Las actas de junta general y las de referencia en sentido estricto.
Los testimonios de legitimación de firmas.
Las declaraciones de obra nueva siempre que no exista extinción de condominio, ni adjudicación de propiedad.
La conciliación, salvo que el notario considere conveniente la presencia física.
Y para aquellos actos y negocios jurídicos para los que, conforme a su naturaleza, se establezca reglamentariamente.
Pronto han surgido dudas: ¿Y un acta del 207? Yo digo no. ¿Y un cambio de uso? Pues, desde luego, a lo que está mas próximo es a una declaración de obra. Es posible que pueda hacerse.
Los compañeros de Canarias nos explican en otro de sus resúmenes en cuanto a las RATIFICACIONES, lo siguiente:“Cfr.:Art. 13 ter 1. Ley del Notariado (añadido por el art. 34.4 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo) • No se pueden ratificar por videoconferencia actos que la ley no haya incluido como susceptibles de ser otorgados por ese medio. Por ejemplo, no se puede hacer la ratificación por videoconferencia de una compraventa, de una donación o de una escritura de adjudicación herencia. • La el art. 17 ter 1. c) LN permite otorgar por videoconferencia ciertos poderes y revocaciones, pero no contempla las ratificaciones. Art. 17 ter 1. c), d) y k) LN: « … 1. Se podrá realizar el otorgamiento y autorización a través de videoconferencia como cauce para el ejercicio de la función pública notarial, en los siguientes actos o negocios jurídicos: (….) 202 17/11/2023 2 c) Los poderes de representación procesal, para la actuación ante las administraciones públicas, así como los electorales, y los poderes para actos concretos. No será posible la autorización por videoconferencia de poderes generales o preventivos. d) La revocación de poderes, excepto los generales preventivos. (…) k) Aquellos actos y negocios jurídicos para los que, conforme a su naturaleza, se establezca reglamentariamente …”.
Hacer videoconferencia no implica grabación del otorgamiento y autorización. Quede claro.
Hace un tiempo que supe que en los casos de videoconferencia habría una única matriz con doble soporte (formato electrónico y papel) pero fue ayer cuando supe que el doble soporte (electrónico y papel) lo habrá también para todas las demás escrituras (escrituras y actas) que firmemos aunque no haya videoconferencia.
Así que un un alto porcentaje de casos (al menos en un principio) firmaremos en papel y todas las escrituras llevarán una diligencia para hacer constar el traslado al protocolo electrónico de las mismas.
En unos pocos casos (al menos de momento) se firmará mediante videoconferencia en formato electrónico y en esa matriz electrónica habrá que poner una diligencia en sentido inverso para hacer constar que se efectúa el traslado de la matriz al protocolo en papel timbrado. Este sistema no se utilizará para las pólizas ni para el Libro Indicador.
Las pólizas con sus diligencias también tendrán protocolo electrónico (las pólizas íntegras, no solo la diligencia de intervención, las de adhesión u otras). Una de las dudas de muchos es cómo vamos a convertir en un Word (formato documental para la “electronificación” por el momento), la póliza que el banco nos hace llegar a veces en mano (en papel) y a veces en un archivo informático (generalmente pdf).
No obstante, en mi casa de informática nos indican que “se suben las pólizas pero no han dicho qué ni cómo se suben las pólizas”. Estamos a la espera de desarrollo e instrucciones.
Los tipos de diligencia (protocolo o libro registro) que prevé el sistema son: las de reflejo electrónico; las de adhesión; las modificativas; las de ratificación y las de trámite.
¿Se pueden entregar copias en papel antes de la protocolización electrónica? No puedes dar ninguna copia en tanto no esté subido el expediente electrónica. ¿Cuál es el plazo? Cuanto antes, máximo en el plazo legal o reglamentario para expedir copia. Otros concretan mas y dicen: el momento posterior a la autorización mas próximo posible y, en todo caso, antes de la expedición de la primera copia autorizada (otros dicen copia de cualquier clase).
¿Qué vamos a hacer con esas copias que se piden inmediatamente después de firmar? Si son autorizadas tendrá que hacerse la protocolización electrónica. Si es una copia simple no creo que haya inconveniente. Será responsabilidad de cada uno. Y en las pólizas, ¿qué plazo hay? Pues como no lo hay, digamos que cuanto antes, ¿no?
¿Hay protocolización electrónica de instrumentos anteriores al 9/11? No está prevista aunque sea el futuro. Es la impresión que he sacado tras hablar con un par de compañeros.
En cuanto al funcionamiento de la protocolización electrónica, el plan A es que todo lo monte tu casa informática y el plan B es hacerlo a través de SIGNO. A priori me inclino por la solución A. En Notin WE TRUST.
A partir de ahora las copias que pida el otorgante hay que sacarlas del protocolo electrónico notarial, no de tu programa de gestión.
Sobre el asunto de la matriz electrónica de las pólizas hay muchas posturas. “Subo diligencia con la intervención de la primera firma, como matriz, y luego diligencia de segunda firma y el cuerpo de la póliza como documentación unida de diligencia con todas las firmas”. ENTONCES: INTERVENCIÓN=MATRIZ PRIMERA ADHESIÓN= DILIGENCIA. ULTIMA ADHESIÓN= DILIGENCIA CON POLIZA UNIDA. Y SI HAY MAS ADHESIONES SE CORREN LOS PUESTOS.
La multidiligencia multiconcepto. Todo de una vez en una sola diligencia pero cobras tantas como cosas hagas. Yo creo que en algunos casos eso puede ser un lío y no creo que se pueda cobrar un multiconcepto. Yo utilizaba una fórmula multiconcepto respecto de las presentaciones en registros. Presentación y ya luego recepción del asiento indicando que uniré todo lo que llegue. Pero ahora lo que llegue (que puede llegar tras la encuadernación) parece que no puede subirse sin una diligencia, pero ya no hay diligencia porque ya la pusiste entonces. ¿Entonces? ¿Cómo subes ese documento posteriormente?
Un modelillo de diligencia multiconcepto:
Xª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, para hacer constar que el día *, expido y remito COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz al Registro de la Propiedad correspondiente, a los efectos del Artículo 249 del Reglamento Notarial y COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA al Ayuntamiento de *, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente y del mismo modo incorporaré la comunicación registral de asiento de presentación con la fecha y hora del acuse de recibo digital y la notificación registral fehaciente de asiento de presentación. Asimismo incorporaré cuando se reciban los correspondientes justificantes de la calificación defectuosa, parcial y/o total de la matriz precedente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe.-
¿HAY QUE PONER EN LAS DILIGENCIAS LO DE LA SUBIDA AL PROTOCOLO ELECTRÓNICO? (“cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo el Notario, Doy fe.=”)
COPIAS ELECTRONICAS: AUTORIZADAS Y SIMPLES: “Art. 17 bis número 3 Ley del Notariado. Las copias autorizadas y simples electrónicas se han de solicitar y expedir a través de la sede electrónica notarial, según el art. 17.3 LN. Dirección sede electrónica: https://www.portalnotarial.es/portal/web/guest/portalnotarial-del-ciudadano. Las copias electrónicas, simples o autorizadas, quedarán depositadas en la Sede Electrónica Notarial a disposición de sus destinatarios (las simples sin CSV, pero con firma de servidor seguro; y las auténticas con CSV mediante el cual cualquier persona que lo tenga podrá comprobar su contenido y la existencia o no de notas o diligencias modificativas). Artículo 17.3. LN (redacción dada por el apartado dos del artículo 34 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo).: «… 3. El notario podrá expedir copias autorizadas con su firma electrónica cualificada bajo las mismas condiciones que las copias en papel, con la indicación al pie de copia del destinatario, previa comprobación de su interés legítimo. La copia autorizada se remitirá a través de la sede electrónica notarial. Del mismo modo remitirá copia simple electrónica con mero valor informativo, incorporando la sede electrónica notarial sello electrónico con marca de tiempo confiable”.
Notas de modificación jurídica en el protocolo electrónico: vendí, hipotecado, cancelada la hipoteca. Este asunto no termino de entenderlo. Nosotros poníamos nuestras notitas en escrituras viejas nuestras o no. Entonces ahora, ¿hay que poner esas notitas en el protocolo electrónico si la escritura vieja es nuestra sin perjuicio de seguir haciendo lo mismo en las copias? ¿Pero incluso cuando hipotecas tendrías que decir en la compraventa previa que la finca se ha hipotecado? ¿Y eso qué? ¿Hasta el fin de los tiempos? O sea que si vende de nuevo y se hereda y se cancela y se hipoteca, ¿todo eso hay que arrastrarlo a todos los protocolos electrónicos anteriores o solo es desde el 8/11/2023?
¿Firma electrónica avanzada (17bis.1 LN) es lo mismo que firma electrónica cualificada (17 bis.3 LN, de nueva redacción)? Me hacía la pregunta un opositor y, ciertamente, ahora el 17 Bis distingue entre los dos tipos de firma cuando antes no lo hacía. Véase:
Antes:
17.1 Los instrumentos públicos a que se refiere el artículo 17 de esta Ley, no perderán dicho carácter por el sólo hecho de estar redactados en soporte electrónico con la firma electrónica avanzada del notario y, en su caso, de los otorgantes o intervinientes, obtenida la de aquél de conformidad con la Ley reguladora del uso de firma electrónica por parte de notarios y demás normas complementarias.
17.3 Las copias autorizadas de las matrices podrán expedirse y remitirse electrónicamente, con firma electrónica avanzada, por el notario autorizante de la matriz o por quien le sustituya legalmente. Dichas copias sólo podrán expedirse para su remisión a otro notario o a un registrador o a cualquier órgano de las Administraciones públicas o jurisdiccional, siempre en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su oficio. Las copias simples electrónicas podrán remitirse a cualquier interesado cuando su identidad e interés legítimo le consten fehacientemente al notario.
Ahora:
17.1 Los instrumentos públicos a que se refiere el artículo 17 de esta Ley, no perderán dicho carácter por el sólo hecho de estar redactados en soporte electrónico con la firma electrónica avanzada del notario y, en su caso, de los otorgantes o intervinientes, obtenida la de aquél de conformidad con la Ley reguladora del uso de firma electrónica por parte de notarios y demás normas complementarias.
17.3 El notario podrá expedir copias autorizadas con su firma electrónica cualificada bajo las mismas condiciones que las copias en papel, con la indicación al pie de copia del destinatario, previa comprobación de su interés legítimo. La copia autorizada se remitirá a través de la sede electrónica notarial. Del mismo modo remitirá copia simple electrónica con mero valor informativo, incorporando la sede electrónica notarial sello electrónico con marca de tiempo confiable.
Lo que ocurre, es que no sé explicar la diferencia aunque he leído un par de cosas sobre el asunto.
Al margen, el opositor también me recuerda que ya no hace falta indicar la finalidad de expedición de las copias electrónicasporque el 17.7 se ha suprimido y antes decía:
17.7 Las copias electrónicas sólo serán válidas para la concreta finalidad para la que fueron solicitadas, lo que deberá hacerse constar expresamente en cada copia indicando dicha finalidad.
Sin embargo el 224.4. párrafo 2 RN aún sigue diciendo: “En la expedición de las copias autorizadas electrónicas se hará constar expresamente la finalidad para la que se expide, siendo sólo válidas para dicha finalidad, y su destinatario, debiendo dejarse constancia de estas circunstancias por nota en la matriz”.
Es decir, las copias autorizadas electrónicas conforme al art. 110 de la Ley 24/2001, se siguen expidiendo igual que siempre. Ahora hay dos clases de copias autorizadas electrónicas:
Copias autorizadas electrónicas que se emiten para su circulación, conforme a la Ley 24/2001, que solo se pueden emitir a favor de Registros, Notarios y Administraciones Públicas.
Y copias autorizadas electrónicas que se emiten para su acceso, en sede electrónica notarial, a través de CSV, conforme a la Ley nueva, que sí se pueden emitir a favor de particulares”.
Pero la expresión de la finalidad en las copias (y por extensión en los testimonios electrónicos de las pólizas, ¿no?) desaparece.
Al habla con el gran Carlos Marín, me dice:“Tengo la impresión de que se ha pervertido casi completamente la idea inicial, con la que nació (la firma electrónica), cuando se trataba de que la autenticación de la firma la proporcionara cualquier operador habilitado para ello; lo que se llamó un tercero de confianza …. De la reforma legal que me trasladas, comparando ambos textos -y dejando de lado el cambio de nombre de la firma “cualificada”, en lugar de “avanzada”, que no creo que tenga mayor importancia-, lo que me parece relevante son dos cosas: Que la firma del notario sólo sirve con la intermediación “de la sede electrónica notarial” (de la que se dice que pondrá una marca de tiempo confiable, cuando ese sello temporal era antes un componente esencial de la propia firma electrónica, operando autónomamente); y Que el destinatario de la copia, tanto si es autorizada como si es simple, es un particular cualquiera (y ya no necesariamente “otro notario o un registrador o cualquier órgano de las Administraciones públicas o jurisdiccional, siempre en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su oficio”). Y no veo mucho más”.
Tiempo después en Vanguardia Notarial se volvió a sacar el tema y si no me había quedado muy convencido hasta ahora, creo que lo opinado terminó de convencerme de que debe haber alguna diferencia. Yo dejo aquí dos opiniones y que cada uno procese lo que pueda:
“El REGLAMENTO (UE) No 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, distingue la firma avanzada de la cualificada. La firma avanzada debe cumplir la vinculación al firmante, su identificación y el uso de datos con alto nivel de confianza y cualquier modificación que sea a detectable. La firma cualificada exige, además que se haya creado mediante un dispositivo cualificado de creación de firmas electrónicas…. Bien, pero a mi me gustaría saber cómo distingo una firma cualificada de una avanzada en la práctica”.
Otro compañero dijo: Yo de momento lo único que sé (o creo saber) es:
Que la única FE equivalente a la manuscrita es la cualificada (FEC).
Que la FEC requiere certificado cualificado y “dispositivo seguro” (hardware o software).
Que mientras el sistema no confirme que se cumplen ambos requisitos (lo confirma con las nuestras, si se usa desde el lector de tarjetas; pocas veces, que yo haya visto, con otras), no veo base para una “legitimación” (autenticación).
A ver quien es el listo que ahora da sentido a la distinción que recoge nuestra norma.
Legitimación de firma electrónica:
Tengo escrito un interesante artículo para la revista INTER-NOS de la FEAPEN sobre el asunto de la legitimación de firmas a través del PNC con o sin videoconferencia. Cuando has escrito de algún tema casi prefieres no leer nada sobre el asunto no vaya a ser que descubras que has metido la pata. Y no es que haya metido la pata pero sí que ha surgido algo que no sabía y que me hubiera venido muy bien saber.
El asunto surge en Vanguardia Notarial donde dice un compañero: “Para finalizar cualquier operación de autorización por videoconferencia (en las que está incluido el trámite de testimonios de legitimación de firmas) siempre se tiene que vincular la matriz que se ha firmado con un número de protocolo. No existe ninguna excepción con el trámite para los testimonios de Legitimación de firmas”.
Luego responde otro compañero: “Pienso que es un error de planteamiento, pero es como está ahora mismo. Los testimonios de legitimación de firmas no necesariamente deben incluirse en el protocolo. Normalmente circulan sueltos. No van a protocolo. Van a Libro indicador. De hecho el libro indicador está excluido del protocolo electrónico, pero la legitimación no está excluida, sino incluida en la autorización por videoconferencia”.
Mi conclusión pues que el sistema para las legitimaciones que exigen videoconferencia tiene un fallo: Si van a circular libres no hay protocolo. Máxime un número de Libro Indicador que aun no está asignado. Si van a insertarse en un protocolo, ese protocolo aun no existe. De nuevo, como máximo, tendrás un número de Libro Indicador.
Legitimación de firmas sin registro previo
Informa el CGN: “Desde el 15 de abril, profesionales y particulares pueden solicitar la legitimación de firmas sin necesidad de registro previo en el Portal Notarial del Ciudadano. Esta novedad va a permitir agilizar el proceso de legitimación de firmas, lo que resulta especialmente útil para el sector de profesionales colegiados que, en el desempeño de su función, se ven en la necesidad de presentar ante diferentes organismos documentos validados y certificados en base a su especialización. Pensando precisamente en ellos, se han firmado convenios con el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, el Consejo General de la Abogacía Española y el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España para que sus profesionales puedan usar este servicio, que reconocerá y autentificará su pertenencia colegial de forma automática e inmediata. Se espera que el próximo sea el Colegio de Geógrafos, con el que se están manteniendo conversaciones. El acceso a la legitimación de documentos se realiza desde la página principal del Portal Notarial del Ciudadano, desde donde los usuarios pueden adjuntar los documentos cuya firma quieran legitimar y elegir al notario al que deseen para ello. Además, la plataforma permite firmar electrónicamente, durante el proceso, aquellos documentos que todavía no lo estén, a través de la herramienta Autofirma y siempre que se tenga instalado un certificado electrónico válido. Este sistema verifica y comprueba la vigencia de los certificados electrónicos y de las firmas empleadas y permite realizar la legitimación de firmas de terceros, sin necesidad de que las firmas empleadas en los documentos estén ligadas a la persona solicitante. Una vez el notario haya legitimado las firmas, la persona solicitante recibirá por correo electrónico la confirmación de que el proceso se ha realizado correctamente”.
Tras la Ley 11/2023, en materia de Archivos de Protocolos dice el artículo 37 de la Ley del Notariado:
Artículo 37.
En cada Colegio Notarial se formará un Archivo General de Protocolos en el que se custodiarán de manera ordenada aquellos protocolos y libros registros de operaciones mercantiles y libros indicadores, que cuenten con una antigüedad de, al menos, cinco años.
Corresponde a cada Colegio Notarial la adopción de las medidas precisas para conservar en perfecto estado de guarda y conservación los protocolos y libros de su territorio notarial, debiendo comunicar al Consejo General del Notariado para su remisión a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública su localización y medidas adoptadas para su custodia y conservación.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública podrá autorizar la destrucción completa por anualidades de los tomos de protocolos especiales de protestos de letras de cambio y de otros documentos mercantiles, que cuenten con una antigüedad de, al menos, cinco años. En caso de autorizarse la destrucción completa, la Dirección General podrá dar instrucciones especiales sobre cómo se efectuará la citada destrucción, así como sobre la conservación de algunas de las actas de protesto de los tomos a destruir, a efecto de preservar una muestra representativa de esta actividad.
Los ficheros relativos al protocolo en soporte electrónico serán remitidos transcurridos veinticinco años desde la autorización o intervención de la escritura matriz, acta o póliza a los Archivos Generales de Protocolos de cada Colegio. Corresponde al Consejo General del Notariado la adopción de las medidas técnicas para garantizar la indemnidad de dicho soporte, así como su traslación o volcado a un nuevo tipo y acceso al mismo por quienes tengan derecho. Del mismo modo tales medidas deberán permitir la práctica de notas en aquéllos, conforme a la legislación notarial que resulte vigente.
El coste por la entrega del protocolo y demás libros y documentación oficial, cualquiera que sea su naturaleza en soporte papel o electrónico, como consecuencia de la amortización de una notaría efectuada por una demarcación será soportado por el notario titular de la notaría amortizada.
Hasta ahora se distinguían tres archivos de protocolo: El del Notario (de hasta 25 años de antigüedad); el Archivo Gral Protocolos del distrito (de 25 a 100 años de antigüedad); y la Sección Histórica (para protocolos de mas de 100 años de antigüedad).
Entonces, ¿los próximos 25 años llevaremos los tomos en papel a nuestro archivero tradicional y cuando pasen cinco años desde el 9 de noviembre de 2023 llevaremos los nuevos tomos al nuevo archivo?
Recurrí a Vanguardia Notarial y opinaron que: “La norma dice que se enviarán al archivo los protocolos que tengan al menos cinco años de antigüedad. Por tanto, salvo alguna instrucción general, cada Colegio determinará la antigüedad de los tomos que hay que enviar al archivo y, por ahora, la idea es que sigan siendo solo los de más de veinticinco años”.
Un apunte sobre copias
En Vanguardia Notarial se ha compartido un pdf editable para dar lustre (adornar) las copias electrónicas con CSV. Se puede sobrescribir el nombre y cambiar notario a notaria. Después se graba y queda como plantilla. Para usar la plantilla solo hay que añadir número de protocolo y copiar y pegar el CSV (si se pone el cursor, permite escribir). La operación se puede hacer ilimitadamente y hay dos opciones: 1ª EN PAPEL: Se imprime en papel el PDF y se pone como carpeta o primera hoja delante del traslado en papel de la copia con CSV que proporciona SIGNO. 2ª EN PDF: Se une este PDF al PDF de la copia con CSV que proporciona SIGNO. Muchos programas unen y dividen PDF. Así se enluce un poco la copia electrónica y realza su valor.
¿Y qué tiene que indicar el pie de la copia electrónica?
Para quien se expide.
La fecha.
La finalidad no se pone.
Los folios “electrónicos” para dejar clara la repercusión arancelaria.
Y que es para su verificación con CSV sin mencionar este (que sí figura en la nota de la matriz)
Supongo que en la de la matriz va lo mismo salvo el CSV (que no sé porqué el compañero de Vanguardia Notarial que compartió su criterio no lo pone).
Mi primera copia electrónica con CSV
En el pie de copia electrónica no se consignan folios ni finalidad para la cual se expide. Se indica que es copia electrónica (ejecutiva o no ejecutiva), para quién se expide, notario que la expide y la fecha. No hay folios que indicar. Y lo mismo ocurre con la nota de expedición que se hace constar en la matriz (física y electrónica). Tuve que repasar lo dicho en VN y mi primera nota fue esta:
“ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz, donde queda anotada. Yo, Notario autorizante del documento, la expido a instancia de la sociedad cooperativa “* S. COOP. – EN LIQUIDACIÓN” . En * a veintiséis de Junio de dos mil veinticuatro. DOY FE”.
¿Qué hacéis con la grapa notarial en la videoconferencia?
La única que hemos tenido, la hemos metido en la matriz, pero parece que la gente no lo hace….
Envío por correo electrónico de copia autorizada electrónica y comprobación para su uso en el PNC o Signo
Recibida la copia y comprobado su CSV, el juicio de suficiencia puede ser este:
“Yo, el Notario, he tenido a la vista y calificado la copia autorizada de la primera escritura de poder citada (de fecha *), y respecto de la segunda de poder (de fecha *), la Sra. Apoderada ha remitido copia autorizada electrónica, expedida por el Notario Sr. *, con CSV *, que yo, el Notario, he verificado en SIGNO (SISTEMA INTEGRADO DE GESTIÓN NOTARIAL)”.
En un foro notarial se hablaba hace días precisamente sobre este tema:
“Me han mandado un correo electrónico con un pdf que lo que se supone que es una copia autorizada electrónica, ¿no? Hay que comprobar el CSV en el PNC y listo”.
Con el QR y con el móvil, ya accedes directamente al contenido del documento. También puedes comprobar en SIGNO (expedientes, menú de la izquierda “comprobación de documento notarial”) y a mi me parece que la comprobación cuando el uso es notarial es más apropiado en SIGNO que a través del PNC (que es a donde el QR te conduce).
La verdad es que casi un año después de haber entrado en funcionamiento el sistema le estoy viendo utilidad en los documentos que han de enviarse al extranjero (problema de la apostilla aparte) y en los documentos mercantiles. Haces la copia (tienes que poner la nota de expedición), la envías por correo electrónico (o por el PNC si el cliente está dado de alta) y el cliente ya la tiene en su poder y puede rebotarla cuando quiera.
Aquí va otro juicio de suficiencia:
“Yo, el Notario, he tenido a la vista y calificado la copia autorizada de la primera escritura de poder citada (de fecha *), y respecto de la segunda de poder (de fecha *), la Sra. Apoderada ha remitido copia autorizada electrónica, expedida por el Notario Sr. *, con CSV *, que yo, el Notario, he verificado en el apartado correspondiente “VERIFICACIÓN DE DOCUMENTOS NOTARIALES”, de la plataforma notarial SIGNO, y las considero suficientes, bajo mi responsabilidad, a los fines del otorgamiento de la presente escritura de constitución de préstamo con garantía hipotecaria, manifestándome la compareciente que las facultades conferidas en virtud de las mismas no han sido revocadas, suspendidas, limitadas ni modificadas en forma alguna, así como que la sociedades representadas subsisten sin haber variado su capacidad ni sus circunstancias identificativas no habiendo variado la capacidad legal ni jurídica de las compañías mercantiles que representa”.
Diligencias y notas o notas y diligencias (el orden de los factores)
Me pregunta un compañero: “¿Dónde se ponen las notas de expedición de copia? Estoy viendo el reglamento y el 244 dice “al pie, al margen o en la siguiente”. Yo las ponía detrás de las diligencias de reflejo del PE, pero hay quien dice que deberían ir justo antes de las diligencias o al margen de la primera hoja”.
Lo de al margen de la primera hoja me parece directamente erróneo. Se pueden poner ahí si no queda espacio en otro sitio pero lo correcto es a continuación de la última diligencia. El día que se agote el espacio ya irás a donde puedas (comenzando en mi caso con la primera hoja).
En cuanto a lo segundo, yo diría que se pueden hacer las copias sin antes efectuar el reflejo del PE pero que lo correcto es efectuar el reflejo y luego expedir las copias. Por razón de urgencia podría hacerse en el orden contrario y en uno y en otro caso habrá que constatarlo en la matriz en papel (y por tanto en la electrónica) en el orden en que se haya hecho dejando claro que lo correcto es primero “reflejar” y luego expedir la copia. Me parece bastante de cajón, la verdad.
¿Existe la diligencia de cotejo del protocolo electrónico con el protocolo en papel y viceversa?
Se comete un pequeño error en un testamento. En vez de poner instituye heredera a Fulana, se pone instituye herederos a Fulana. Se salva por el Notario pero se genera el protocolo electrónico sin recurrir el “salvado”.
Cuando el paisano muera se pide copia y el titular de la notaría cotejará y se percatará. ¿Cabe la diligencia de cotejo entre matrices? (al igual que ahora tenemos el de copia con matriz y corrección mediante diligencia de cotejo). Si la diligencia de cotejo actual va en la copia, ¿dónde irá la de cotejo entre matrices? ¿en ambas?
Me comentaba un compañero al que consulté que “supongo que la diligencia de corrección por cotejo irá en la matriz electrónica porque la matriz en papel está correcta. De todas formas, no sé si el notario titular del protocolo (y no autorizante) podrá realizar esa diligencia de corrección (entre otras cosas, puede no saber si lo correcto es lo que aparece en la matriz en papel o en la matriz electrónica)”.
Efectivamente. Buen argumento.
Tengo que mirar si se ha previsto alguna preferencia entre el formato papel y el electrónico en caso de discordancia y … sí, la hay: Art. 17.2 LN:“En caso de contradicción entre el contenido de la matriz en soporte papel y del protocolo electrónico prevalecerá el contenido de aquella sobre el de este”.
Entonces si se salva algo de puño y letra, no se traslada al protocolo electrónico y X tiempo después se descubre, habrá que hacer una diligencia de cotejo al estilo de las que hacemos para las copias. ¿Y dónde se pondría? En Vanguardia Notarial decían que sería una diligencia de subsanación del protocolo electrónico, haciendo constar que, “cotejado el protocolo electrónico con su matriz en papel, resulta una contradicción por existir en esta un salvado que no se reflejó en el archivo informático, consistente en ….. lo que se corrige mediante la presente diligencia, al amparo de los arts. 17.2 LN y 153 RN“.
En consecuencia, si se da el caso, se salva en papel y luego se sube algo así al protocolo electrónico: “DILIGENCIA DE COTEJO.- En XXX a *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, con residencia en XXX, hago constar que, debidamente cotejada con la matriz en soporte papel (número XXX de XXX) la matriz digital que antecede se aprecia que en la cláusula TERCERA donde dice: “En el remanente instituye herederos a su citada ex exposa”, debe decir “En el remanente instituye heredera a su citada ex esposa“, cuyo error de transcripción, por la presente queda subsanado”. Y sin nada más que hacer constar doy por terminada la presente diligencia, de cuyo contenido yo, el Notario, Doy fe.=
Volvemos a las pólizas
¿Alguno ha firmado una póliza a trabajar del Portal del Ciudadano?
Nos dijeron en el Colegio que requerían previo acuerdo del CGN con los Bancos.
Eso creía yo pero en Ancert me dicen que sí.
De todos modos no creo que la apoderada del banco tenga certificación ni que el banco autorice que saque su propio certificado en el PNC. Imagino que estarán negociando con los bancos un buzón especial para pólizas y copias auténticas electrónicas. De esta manera la subida de la póliza supondrá la prestación anticipada de consentimiento del banco, sin necesidad de ratificación. Que yo sepa todavía no se está haciendo. Pero sí que puedes firmar las pólizas por videoconferencia subiendo tú la póliza igual que subes un documento notarial, y lo mismo con el banco, siempre y cuando ya tengas los poderes o te los envíen por copia electrónica, a través de otra notaría. También puedes firmar la póliza electrónicamente con el cliente, y que luego el banco ratifique presencialmente.
Y los registros, ¿qué?
Dos fantásticas intervenciones en Vanguardia Notarial que no deben caer en el olvido.
En la primera me ha encantado lo del “parto de los montes” (a propósito del “nuevo” sistema de obtención de notas”) y en la segunda esa comparativa Madrid-Barcelona y esa brutal enumeración de lo que el Notario supone en tantas cosas.
“Rugieron los montes y parieron un ratón. Más o menos es exactamente el mismo servicios que ya existía por registradores.org. Solo es que con la alerta de diez días que debía existir antes también. Ni es más ágil porque no hay previstas peticiones de varias fincas. Ni es más rápido porque será lento si vas por datos fincas. Más o menos, creo que es exactamente lo que ya teníamos para las simples, solo que ahora es también para la continuada. No se han gastado ni un euro en desarrollo. La conclusión es que el cambio más radical será pagar absolutamente el Notario, todas las notas, anticipar el dinero, y que el registrador no tenga ningún problema de cobro”.
Y nuestro problema de cobro, ¿qué? Ya pero yo las pido porque estoy obligado a ello y tan importante es que tu cobres como que yo no palme pasta. Y así hasta el agotamiento discutiendo si fue antes la gallina o el huevo.
Luego vino la reflexión:
“Me temo que en nuestro caso el Notariado español no es el Madrid sino el Colegio de Registradores. El Notariado español me recuerda más al Barça. Y lo dice uno del Barça de toda la vida. EMHO nuestro problema es que somos un gremio de acomplejados y de temerosos. Parece que tenemos que pedir perdón por ser quienes somos y tragar con todo lo que nos ponen por delante por el miedo a que nos quiten funciones o incluso a que nos hagan desparecer. Y la culpa de lo que nos pasa siempre es de los demás, nunca nuestra. Cuando nos ofrecemos a colaborar gratis denigramos nuestra función. Sólo hay que comparar el valor que para la sociedad tiene una copia simple – y si es electrónica ni os cuento- con una nota simple. Nadie se plantea no pagar por obtener una nota simple. Y muchos se llevan las manos a la cabeza si se les cobra una copia simple. En nuestro caso sólo hay que apretar un botón, en el caso del Registro hay que preparar un tesoro.
La cuestión es ¿conoce usted a su Notario? ¿Y conoce usted a su Registrador? ¿Se le atiende sin cita? ¿En cuántos sitios se le atiende a usted sin cita? ¿Se le resuelven todo tipo de dudas? ¿Y en los demás sitios? ¿Qué le cuesta la intervención notarial? ¿Y la de su abogado, inmobiliaria, gestoría, intermediario o del Registro de la Propiedad? ¿Qué le cobra un Notario por desplazarse a un hospital o a un domicilio? ¿Y el fontanero o el electricista? ¿Cuánto tarda el Catastro en cambiarle la titularidad de un inmueble o asignarle una nueva referencia catastral si va usted a la Gerencia? ¿Y si lo hacemos desde la notaría? ¿Cuanto tardan en tramitarle un expediente matrimonial o en darles cita para la celebración del matrimonio en el Juzgado o en el Ayuntamiento? ¿Y en la notaría? Creo que es hora de que el colectivo levante la cabeza y se sienta orgulloso de lo que hicimos, de lo que hacemos y de lo que haremos. Y si hay que asumir funciones porque no hay mas remedio pues se asumen, pero a cambio de contraprestaciones. Y si hay que parar y decir por aquí no, pues se para”.
INSTRUCCIONES – NUEVO MECANISMO DE SOLICITUD DE NOTAS PARA NOTARÍAS A LOS REGISTROS
El otro día recibimos una llamada y tomamos unas notas:
.- Se hace única y exclusivamente a través de registradores.org, en la pantalla de inicio en NOTA ONLINE pinchar el recuadro SOLICITAR, y en la pantalla que se abre se pueden solicitar las notas (adjunto captura), por CRU o bien por datos registrales. Se tendrá que identificar una dirección de correo electrónico (cada uno la suya) para recibir las notas.
.- No es posible solicitar más de una nota en la misma petición, se tiene que hacer de 1 en 1 y cada solicitud tiene que llevar un nº de petición.
.- El importe de las notas se carga directamente en el saldo que tenemos en registradores, parece que tendremos que ingresar bastante pasta para que no estemos cada 2×3 haciendo recargas y las tenemos que cobrar nosotros en la factura de la escritura, los registros ya no las cargarán a los clientes cuando reciban la escritura (como solían hacer muchos registros).
.- Plazo: Ya no vale solicitar las notas con un par de días de antelación. A partir de ahora se tienen que pedir con 3-4 días de antelación.
.- Por último, si hay una “caída” de la red-internet, no funciona registradores.org. Se podrían solicitar vía fax, pero SOLO ES UNA SUPER EXCEPCIÓN.
BUENO, por supuesto esta es su visión del asunto (sobre todo en cuanto al tema del pago).
Otra cosa: Cualquier extranjero no puede otorgar por videoconferencia
Nos cuenta uno de los compañeros que mas sabe de esto en Vanguardia Notarial que hace falta:
1. Que tenga un certificado de firma de los admitidos por Eidas (por la Comisión Europea). Esos certificados son los propios de europeos pero uno puede no serlo y tener uno.
2. A falta de esos certificados se puede obtener en el Portal Notarial un certificado de único uso y para ello sí es imprescindible tener NIF o NIE español, ya que en el proceso de obtención sí se necesita conectar con la base de datos de la Policía.
Por tanto, la vídeo extiende las posibilidades de otorgamiento pero no ilimitadamente.
Es decir, para otorgar por videoconferencia se necesita certificado de firma electrónica reconocida en el ámbito de la UE. Si no se dispone de él se puede obtener uno de único uso en el PNC (dándose de alta previamente) para lo que es necesario NIF o NIE.
Entiendo que somos muchos y que a cada uno le gusta una configuración. Hasta pienso que habría cosas configurables que no las tengo configuradas y estoy seguro de que desaprovecho buena parte de las posibilidades del programa, pero a menudo me pregunto el porqué de ciertas cosas y como se me olvida lo que me pregunto de una vez para otra y el blog se está convirtiendo en un archivo en el que encuentro las cosas mejor que en ningún otro sitio, me he decidido a apuntar aquí (un poco ocultas en esta extraña sección) las cosas que no entiendo, comprendo o no sé hacer de mi programa de gestión.
De momento me han venido DOCE cuestiones a la cabeza:
¿Por qué no puedo anotar el cobro de las facturas de pólizas y de la serie L desde el listado como se hace con las escrituras?
¿Por qué ahora me sale más a menudo lo de copiar al portapapeles y los cuadros rojos en las facturas?
¿Por qué se me desconfiguran los e-mails cuando los envío?
¿Por qué tengo problemas para imprimir los pdfs?
¿Por qué no se comprimen más los pdfs?
¿Por qué no veo las escrituras exportadas al IUI desde el listado de asuntos y escrituras?
¿Por qué me hacen esa pregunta tan confusa y que nunca sé contestar sobre si deseo o no “sobre escribir” las pólizas?
¿Por qué no se independizan los testimonios de las legitimaciones a efectos de facturación?
¿Por qué no salen el número testimonios y de legitimaciones en las facturas?
¿Por qué no hay un contador separado de asuntos y escrituras?
¿Por qué se han producido tantos micro cortes eléctricos en los últimos días que dejan mi ordenador desconectado del servidor?
¿Por qué si quiero enviar a través de MNO (que es un sistema protegido de ficheros generados en formato PDF bajo todas las garantías legales de privacidad y seguridad), no puedo seleccionarlas directamente desde una carpeta en la que queden archivadas tras ser generadas y tengo que perder el tiempo imprimiendo o enviándome a mi mismo por e-mail esa factura para luego seleccionarla de esa carpeta y subírsela a mi cliente a su espacio privado en MI NOTARÍA ON LINE? Por lo visto en el Programa de Gestión solo se genera el archivo PDF si imprimes las facturas o las envías por e-mail y yo quiero que todas se generen y archiven para usar MNO. Otro día hablaremos de qué es y cómo funciona exactamente MNO.
¿Por qué no se intercambia el lugar que ocupa en la factura el número del arancel por el número de unidades minutadas de cada cosa (copias o testimonios, por ejemplo)?
¿Por qué no se le da mayor visibilidad al porcentaje del montante total de que se hace cargo cada persona pagadora cuando hay varias facturas?
¿Puede que haya una programación errónea en la asociación como clientes de un cónyuge con el otro porque no esté previsto que sean del mismo sexo, de manera que siempre se ponga a uno como varón y el otro como mujer aunque sean ambos varones o ambos mujeres?
¿No sería mejor que cada escritura solo saliera una vez en el buscador por conceptos en vez de salir tantas veces como otorgantes de la escritura? Hacerlo como se hace dificulta la visibilidad y la localización de la escritura que puedas estar buscando por la razón que sea.
¿Por qué suelen darme problemas las firmas de las notificaciones de los apoderamientos? Si tengo varias cosas a firmar, consigo firmar todas y me sale el aspa en rojo para estas notificaciones que generalmente tengo que firmar en solitario (cuando ya he terminado con todas las demás).
¿Por qué al preparar la notificación de un apoderamiento se genera un expediente incompleto para el IUI que me obliga a rellenar folios, presencia o representación del poderdante y, si es representado, a añadir los datos del representante? Esta en una pregunta retórica, porque sé porqué pasa (o eso creo): porque no se han exportado esos datos desde el Programa de Gestión y esta ya no te deja exportar un documento a Signo porque ya está allí, lo que te obliga a completar en el IUI esos datos. Quizá el flujo debiera ser el de siempre: pasar el IUI desde el PG y luego notificar, aunque (tal vez) si no se dan las máximas facilidades, la gente no lo usa … no sé. Sigo teniendo pendiente hablar de la obligatoriedad del envío.
¿Por qué no funciona la aplicación de firma y envío de consulta de copia autorizada? He firmado unos cientos de veces una por la que pido a un compañero el cambio de denominación de una entidad y nada no me deja.
¿Por qué si me despisto un momento por culpa de una mosca que pasa por mi lado o porque me pica un ojo y me lo rasco y tardo unos segundos en introducir la clave de la firma, suelen salirme aspas rojas y menos vistos buenos o ninguno? ¿Es un problema de orden entre los trámites que requieren solamente firma avanzada (firma del sobre) y los que requieren firma reconocida/cualificada (firma de la carta)?
No sé si el asunto corresponde a este “negociado”, pero no habría que incluir un concepto llamado “Declaración de obra menor” (con cuantía y sin cuantía). A mi se me están poniendode moda.
Sic
¿Lo mantenemos cerrado? Mi opinión es que se abra si algún día pasa a Signo lo que está en el Sic y que no puede estar en abierto.
¿Qué deberíamos entonces sacar del Sic? Lo iremos viendo.
Una vez abierto, los contenidos que quedarían interesan tanto a Notarios, como a empleados, como a la ciudadanía en general. No hay secretos, no hay información reservada. Para eso ya están los correos electrónicos. Nada de alfombras; ni de dosificación de la información. Ventanas abiertas, ¡que corra el aire¡
Solicitud de diligencia de pago y de presentación del impuesto vía IUI
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Decía una compañera hace unos días en el famoso chat VN que: “Hay una casilla que puedes marcar en el cotejo IUI para el caso de que los otorgantes autoricen a que la CCAA respectiva te envíe el justificante de presentación de los impuestos. La gestoría liquida (por sus medios) y la CA te envía el justificante a través de SIGNO“.
Esa compañera se refería a esto (que estaba exactamente donde ella había dicho): “INFORMACIÓN SOBRE LA FICHA NOTARIAL Le recordamos que puede solicitar la diligencia de pago y presentación del impuesto, la cual será remitida por la Comunidad Autónoma tras el pago y presentación telemática del impuesto. Para ello debe recabar la autorización de los sujetos pasivos. ¿Desea solicitar la diligencia de pago y presentación de este documento?”
Llevo medio verano intentando analizar los pros y contras de marcar esa casilla y aun no los tengo claros. Para empezar, es curioso que esa mención a la “INFORMACIÓN SOBRE LA FICHA NOTARIAL” aparezca en todo caso y por tanto para documentos sujetos, no sujetos y exentos. A mi me parece que al menos en los exentos debería desaparecer, pero claro es mejor curarse en salud aunque sea complicando todo un poco mas. Ciñámonos no obstante, para analizar la situación, a los que están sujetos y exentos y a los casos en que gestiona una gestoría o el propio interesado…
Contras
Contra: Tener que incluir la autorización en el documento.
Contra: Tener que informar al cliente de la autorización que te concede.
Contra: No poder cerrar el documento hasta que recibas la “diligencia” (documento) de presentación y pago, salvo que no lo hagas.
Contra: Tener que añadir una diligencia a ese documento (“diligencia”), salvo que optes por no hacerlo.
Contra: Retrasar la expedición de la copia (ídem anteriores).
Contra: Encarecer el documento (o regalar el “servicio”).
Contra: No tengo ni idea de lo que puede tardar en llegar pero, ¿y si no llega porque no se presenta y se paga por los interesados?
Contra: Perderemos algunas liquidaciones de escrituras con sus liquidaciones extraviadas.
Pros
Pro: El documento queda mas completo.
Pro: No surgirán dudas en el futuro sobre la presentación y pago de los impuestos devengados.
Pro: No será necesario que la copia circule con los documentos relativos a los impuestos porque ya los llevará incluidos.
Pro: No será necesario volver a liquidar impuestos por no poder acreditar esa liquidación (aunque esa acreditación es hoy bastante sencilla a diferencia de lo que ocurría hace años cuando perder el impreso del impuesto suponía volver a liquidar para poder inscribir).
Pro: La “diligencia” (documento) constará en la copia autorizada electrónica que se envía al registro para la inscripción (siempre que sea muy rápida la presentación, liquidación y envío porque en caso contrario habrá que dar preferencia a la presentación telemática a efectos de causar el asiento de presentación).
Pro: ¿Sería una alternativa a Signo-Serfides, similar a lo que usan las gestorías en base al Convenio con los Registradores?
No descarto usarla en algún caso, pero creo que es mas trabajo y escasas las compensaciones, pros o beneficios.
Si algún compañero que lo use nos explica algo mas, se agradece.
¿Qué quiere decir mitad en pleno dominio, mitad en nuda propiedad y mitad en usufructo?
Es la pregunta que me hace un amigo tasador cuando encuentra en una nota simple que la finca que tiene que tasar pertenece de ese modo a Fulanito de Tal.
Una mitad en pleno dominio.
Una mitad en nuda propiedad.
Una mitad en usufructo.
Pero, ¿sumando eso, no es el 100%? , es decir, ¿es dueño del pleno dominio?
Sí, así es, pero en los Registros, al proceder cada derecho de títulos diferentes, se indica de ese modo.
En el apartado título de una escritura diríamos que “en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio le pertenece por xxx, en cuanto a la nuda propiedad de la otra mitad indivisa que le pertenece por xxx y en cuanto al usufructo de esta mitad que le pertenece por xxx”.
Otra inscripción con muchos quebrados (y fue el mismo amigo el que me la planteo) fue esta.
Algunos opositores me preguntan sus dudas y, en ocasiones, me ponen a prueba. A algunos compañeros les corre el Derecho por las venas y parece que Derecho fuera el tuétano de sus huesos, pero eso no me ocurre a mi. Yo soy un práctico y lo que no toco, pues o lo repaso y lo actualizo o se me olvida, así que una amiga opositora (la del Opodrama y el Opocoñi del que aún no he hablado, pero hablaré) me ha hecho ponerme a leer algo sobre el ius usus inocui, cuando me ha preguntado por este concepto con el que creo que no topaba desde el año 2001.
Esta era la duda:
“No entiendo bien la distinción entre la figura del precario del artículo 1.750 como variante del comodato, cuya doctrina del TS ha incluido en este concepto la posibilidad de un uso tolerado o de una posesión graciosa y la institución del ius usus inocui. Me parece que ambos son derechos de utilizar una cosa con la tolerancia del verdadero propietario ¿son lo mismo?”
Y me puse a repasar puesto que uno no se encuentra con muchos ius sus inocuien la notaría, aunque sí que vea precarios a menudo.
Mi técnica para buscar determinadas cosas en Google es poner talcosaqueestoybuscando notario, es decir, en este caso ius sus inocui notario y se me parece, ¿quién?, pues quién va a ser … el gran Francisco Rosales que tiene un interesantísimo post sobre el ius usus inocui digital en el que dice:
“Recuerdo cuando comencé las oposiciones a notarías …
… se hablaba del ius usus inocui, que un señor muy viejo llamado Covarrubias definía en el S XVI como que cada uno puede hacer en el fundo ajeno, lo que a él le aproveche y no dañe el fundo”.
Y mencionaba dos usos inocuos clásicoscomo el derecho de espigueo o el de usar las producciones espontáneas de la tierra y dos de cosecha propia el derecho de aparcar el coche propio para descargar paquetes en el garaje del vecino que está de vacaciones (este me parece muy bien) o el derecho a bañarse en la piscina del vecino cuando este no está en su domicilio (este tiene coña, de ahí el respingo de su preparador).
Para terminar con el asunto, leí en este otro blog (este no es notarial) cómo se manifiesta este principio (“todo lo que no perjudica debe ser tolerado”). Es, por tanto, dicho de otro modo, un uso social consentido.
Entonces, resolviendo la duda, el precario es un uso individual consentido por el propietario a Fulano de Tal, con nombre y apellidos, y el ius usus inocui no es consentido a nadie en particular y digamos que viene “impuesto” pues debe más bien tolerarse y no realmente consentirse en el sentido de que implique una prestación de consentimiento efectiva …
Vía Twitter tras la publicación de esta entrada llega un interesante comentario de JM Espinet:
“El uso que deriva del precario tiene naturaleza personal en tanto modalidad del comodato, mientras que el del ius usus inocui está impregnado de carácter real al referirse a los límites y a la extensión objetiva del dominio (348 y 350 Cci)”
¿A qué régimen matrimonial está sujeto el matrimonio de una española y un británico?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Mis clientes venían a la notaría pensando que al haberse casado en España y fijado su residencia habitual inmediatamente posterior al matrimonio, en término municipal de esta Comunidad Autónoma, que estarían casados en régimen de gananciales, por lo que querían pactar el régimen de separación de bienes en capitulaciones matrimoniales.
“De lo expuesto se deduce: a) matrimonios contraídos con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma del Título Preliminar del Código Civil, así como los contraídos con anterioridad a la Constitución Española, a falta de nacionalidad común, se rigen por la ley nacional correspondiente al marido al tiempo de su celebración; b) los matrimonios contraídos tras la entrada en vigor de la Constitución Española hasta la entrada en vigor de la Ley de 15 de octubre de 1990, debe estarse a lo establecido en la Sentencia del Tribunal Constitucional número 39/2002 de 14 de febrero, en cuanto declara inconstitucional el artículo 9.2 del Código Civil, según redacción dada por el Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, en el inciso «por la ley nacional del marido al tiempo de la celebración», debiéndose recordar la doctrina mantenida por este Centro Directivo en Resolución de 9 de julio de 2014, y c) matrimonios contraídos después de la vigencia de la Ley 15 de octubre de 1990 se les aplica la normativa contenida en el artículo 9.2, si bien teniendo en cuenta el artículo 107 del Código Civil“.
Es decir, que este matrimonio estaría sujeto, a falta de ley personal común y de capitulaciones matrimoniales, al criterio de la residencia habitual y por tanto a gananciales. Sin embargo, a pesar de la citada Resolución, a mi me parece más que prudente (y de bajo coste), que se hagan capitulaciones matrimoniales (y estos cónyuges las hicieron) en los casos que pudieran resultar dudosos, dejando meridianamente claro que el régimen matrimonial será el que los cónyuges consideren oportuno en las capitulaciones que otorguen. De esta manera se evitarán errores e incorrectas interpretaciones en el futuro.
Desde hace pocos días habrá que tener en cuenta que se abren nuevos caminos para esta clase de matrimonios con los Reglamentos Bruselas II Bis y 1103 y 1104.
Sobre el asunto también interesa esta RDGSJyFP de 23-01-2024: “Al haber precisado el Notario el estado civil de los compradores –por la manifestación de estos– y cuál es la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial, se da cumplimiento a lo establecido en el art. 9 CC. Una vez realizada por el Notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico-matrimonial, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen, no puede el registrador exigir más especificaciones. El Notario, a la hora de redactar el instrumento público ha de desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos”. De nuevo, el mérito del resumen es de los compañeros de Canarias.
Aquí va otra de interés vista en ENSXXI: “COMPRAVENTA POR PERSONA EXTRANJERA: DETERMINACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIALResolución de 12 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar En el presente caso, el notario hace constar en la escritura calificada que, según manifiesta el comprador, su régimen económico-matrimonial es el legal supletorio vigente en Marruecos. Una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico-matrimonial, desvaneciendo así toda posible duda sobre el origen legal o convencional de dicho régimen, no puede el registrador exigir más especificaciones, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, “bastará la declaración del otorgante”, entendiendo este Centro Directivo, como ha quedado expuesto, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante”.
¿El Artículo 92 RH es aplicable a cónyuges españoles?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El caso que me cuentan es el siguiente: “Compramos a una señora que está casada en separación de bienes. En su título de compra así se indicaba pero no se exhibieron ni tan siquiera reseñaron las capitulaciones matrimoniales. Es una señora española casada con un español pero tampoco se dijo en la escritura que ambos fueran de nacionalidad española (aunque, lógicamente, se citaba del DNI/NIF de la señora. Sorprendentemente, la compraventa se inscribió sin que le pidieran las capitulaciones y se inscribió con sujeción a su régimen matrimonial (la típica fórmula de los extranjeros). Cuando el Notario pidió la nota de información continuada ponía “100% (TOTALIDAD) del pleno dominio con carácter privativo por título de compraventa”. Yo no me fijé en el título de la vendedora (que no tenía diligencias de subsanación) y la nota del Notario no dejaba lugar a dudas. En la nota que me pasó a mi la vendedora (que era antigua) ponía lo mismo que en la del Notario. El registro dice que expidieron mal la nota porque, en realidad, la finca estaba inscrita con sujeción a su régimen matrimonial. Y ahí llega mi pregunta, ¿tratándose de una española casada con un español debió inscribirse así? Aunque hubiera algún indicio de que esta situación pudiera darse era muy difícil llegar a pensar lo que ha sucedido”.
Coincidimos el compañero al que comenté el caso y yo en que la inscripción no estaba bien hecha, porque debieron pedirse las capitulaciones inscritas en el Registro Civil o la subsanación de la escritura. El artículo 92 RH se refiere únicamente a regímenes económico matrimoniales extranjeros.
Imagínense que la vendedora en realidad no estuviera casada en separación de bienes y el marido no prestara su consentimiento a la venta…
¿No es vivienda habitual o no es vivienda familiar de su propietario?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¿Tiene fundamento que se pida que se indique, a los efectos del artículo 1.320 del Código Civil, que la vivienda objeto de venta en una escritura no es la vivienda familiar en vez de que no es la vivienda habitual y que esto se pida en caso de actos de enajenación o disposición pero no en los de gravamen?”
El 1.320 Cci dice vivienda habitual de la familia. Quizá la petición esté motivada porque las Resoluciones de la DGRN9 octubre 2018 y 16 junio 2020 que permiten que una vivienda no sea la vivienda familiar o conyugal del prestatario aunque sí sea su vivienda habitual, por ejemplo, por estar separados de hecho o trabajar en distintas poblaciones. A sensu contrario, por lo tanto, vivienda habitual sería el término correcto para estos casos.
Una calificación negativa en esta materia me decía:“A efectos del artículo 91.1 del reglamento hipotecario, se indica que la finca * no ha constituido la vivienda habitual de su propietario. No obstante, se considera necesario que esa manifestación haga referencia al concepto de vivienda familiar, habitual de la familia o conyugal, pues el concepto de vivienda habitual no es equivalente al de vivienda habitual de la familia, previsto el citado artículo. como se fundamenta a continuación. Siguiendo el criterio de la DG, el concepto de vivienda habitual hace referencia al de residencia habitual prevista en el artículo 40 del código civil, que según la doctrina y jurisprudencia del Tribunal Supremo, es el lugar en el que una persona reside de manera permanente, siempre que ese ánimo de permanencia, se exteriorice por cualquier clase de actos. En cambio, el concepto de vivienda familiar, vivienda conyugal o vivienda habitual de la familia, la falta de una definición legal, según la dirección general, hace referencia el domicilio que de común acuerdo haya sido fijado por los cónyuges-artículo 70 del código civil-, en el que se encuentra el centro de la relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores (si los hay). Por tanto, el concepto de vivienda habitual no es equivalente al de vivienda familiar (resoluciones de 19 de septiembre de 2023, 4 de noviembre de 2021, 26 de septiembre de 2023 y 25 de octubre de 2023, entre otras). Por tanto, habida cuenta de que no puede coincidir domicilio habitual del disponente, con la vivienda habitual de la familia, para dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 1320 del código civil y 91 del reglamento hipotecario y obtener la inscripción solicitada, se requiere una manifestación de la parte vendedora en la que indique que la finca objeto de la venta no es su vivienda familiar, o bien la ratificación del cónyuge del disponente (artículo 1259 del código civil)”.
¿Y puede una vivienda ser la habitual de dos matrimonios?
Pues se trata el asunto en una resolución que resumen en el número 109 de ENSXXI: “ACTO DE DISPOSICIÓN SOBRE VIVIENDA EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO: NO SE EXIGE EL CONSENTIMIENTO DE LOS CÓNYUGES DE LOS CONDÓMINOS: Resolución de 2 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 22 de Marzo de 2023). Descargar. Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una vivienda porque dos de las copropietarias vendedoras están casadas y no consta ni se manifiesta que dicha finca no constituye su vivienda familiar. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora señalando que el uso de una vivienda viene determinado por el destino propio de ese especial objeto y las condiciones de intimidad que la convivencia familiar lleva consigo, lo que impone consecuencias insoslayables. Por tanto, excluida la posibilidad de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de vivienda habitual y familiar, no puede predicarse de la que ocupan simultáneamente las familias de los partícipes -porque por su propia esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su totalidad-, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir más allá de permitir el uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve que ninguna de ellas tendría el carácter de singular que exige la habitualidad”. Es decir, no es aplicable el artículo 1320 CC cuando los copropietarios de una vivienda la venden. Por tanto, los copropietarios que estén casados no deben manifestar que la vivienda que transmiten no constituye la vivienda habitual de la familia
Gira sobre el mismo tema principal de esta entrada tenemos otra RDGSJyFP. Es de 26 de septiembre de 2023. En Vanguardia Notarial se comenta: “Sobre el concepto y diferencias entre vivienda habitual y/o familiar. Dos afirmaciones interesantes de la resolución: A) Que un extranjero sea residente en Malta no excluye que su vivienda “familiar” esté en España. B) A los extranjeros sujetos a REM extranjero, también les es aplicable el art 1320 CC (o el autonómico que toque) en virtud de la exclusión ex art 30 RUE-REM y considerando 53 del mismo. Nada es nuevo, pero la resolución es interesante porque compendia doctrina. Aunque siguen siendo confusos los conceptos de vivienda habitual/particular, habitual/familiar, habitual/ocasional, habitual/fiscal”.
¿Y si va a ser vivienda habitual familiar a corto plazo pero no inmediatamente?
Me decía un compañero:“Yo creo que en ese caso será vivienda habitual (a efectos del préstamo, pues está destinada a serlo en algún momento posterior), pero no es vivienda familiar a efectos del art. 1320. En esos casos de vivienda habitual pero no conyugal, se podría decir “Don * manifiesta, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 1.320 del Código Civil, que la finca descrita no constituye su vivienda conyugal ni familiar, de conformidad con lo establecido en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de octubre de 2018 y en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de junio de 2020”.
No sé si me convence del todo.
Mas resoluciones tomadas de ENSXXI:
VENTA DE FINCA POR CÓNYUGE CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES: NECESIDAD DE HACER CONSTAR SI CONSTITUYE O NO SU VIVIENDA HABITUAL Resolución de 25 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar La venta de finca urbana privativa por parte de titular casado exige siempre la constancia de si constituye o no su vivienda habitual. Se trata de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria, tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existe título jurídico suficiente. Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de compraventa porque, aunque en la misma se expresa que el vendedor la adquirió en estado de soltero y está casado en régimen de separación de bienes de Derecho alemán, falta la mención a si la finca vendida es o no la vivienda habitual del vendedor. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, recordando que la finalidad del artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente. Añade que el Tribunal Supremo ha señalado al respecto que el consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno -es decir, concluido por otro- por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en el que no es parte, siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión.
VENTA DE FINCA POR CÓNYUGE CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES: ES NECESARIO HACER CONSTAR SI CONSTITUYE O NO SU VIVIENDA HABITUAL. Resolución de 26 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de compraventa porque, aunque en la misma se expresa que el vendedor está casado en régimen de separación de bienes de Derecho británico, falta la mención a si la finca vendida es o no la vivienda habitual del vendedor. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, recordando que la finalidad del artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente. Añade, que el Tribunal Supremo ha señalado al respecto que “el consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como ‘declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno -es decir, concluido por otro- por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en el que no es parte’, siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión”.
Esta otra la tomo de la Comisión de Cultura del Colegio Notarial de las Islas Canarias:“VIVIENDA FAMILIAR: APLICACIÓN DEL ART. 1320 CC. Resolución de 26 de enero de 2022 (BOE de 17 de febrero de 2022) Res 2022-02-17-09 El artículo 1320 CC es aplicable a los actos de disposición de la vivienda, ya sea vivienda simplemente conyugal, ya sea vivienda familiar en la que, además de los cónyuges, vivan los hijos comunes de los cónyuges o de cualquiera de ellos. El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de la vivienda o del derecho sobre ella, pero nunca el de los hijos. Se reitera la doctrina de que no es exigible el consentimiento del cónyuge cuando el disponente sólo es titular de una cuota indivisa de la vivienda”.
¿Y en las novaciones?
PRÉSTAMO HIPOTECARIO. NOVACIÓN. REITERACIÓN DE REQUISITOS O CONDICIONES. DECLARACION SOBRE SI SE TRATA O NO DE VIVIENDA HABITUAL. Resolución de 28 de octubre de 2021 (BOE de 23 de noviembre 2021.) Res 2021-11-23-09: En las escrituras de novación de préstamos hipotecarios no debe reiterarse el cumplimiento de requisitos o expresar condiciones que ya se han hecho constar en el préstamo inicial si no se exige legalmente su constancia nuevamente o su actualización, salvo que la novación afecte al requisito de que se trate. En cuanto al requisito de manifestar si se trata o no de vivienda habitual (exigido a partir de la ley 1/2013, que es el caso que se plantea en esta Resolución, pues el préstamo inicial se constituyó después de su entrada en vigor) no cabe exigir una nueva constancia sobre el particular. Resulta de especial interés (aunque no es obligatoria) la declaración, que es común en este tipo de escrituras, de quedar subsistentes los restantes pactos y condiciones de la escritura de préstamo hipotecario reseñada o fórmula similar.
¿Puedo “incluir” a mi marido en la escritura de herencia de la casa de mis padres?
Lo que usted podría necesitar es una escritura de aportación a gananciales, siempre que esté casada en gananciales, claro está. Le aconsejo esta lectura. No es su caso, pero se le acerca.
Si no está casada en gananciales, lo que podría necesitar es pasar a gananciales. Si no quiere estar en gananciales la cosa se le complica pues le puede salir caro hacer lo que pretende por otras vías. Le aconsejo vaya a un Abogado o un Notario con su escritura (y el recibo del IBI-contribución) para que le hagan unos números. ¡Y mucho ojo con la renta, que le puede dar un disgusto¡
En cuanto a si puede usted poner alguna “cláusula” a su marido (cosa que también me preguntaba), le diré que podría poner alguna pero depende del tipo de negocio con el que hagan lo que pretenden hacer y de qué sea lo que quiere usted poner. En términos generales, esas cláusulas no “van a ningún sitio”. La mejor cláusula es que no lo haga si no lo tiene claro.
¿Puedo extinguir la pensión compensatoria en escritura pública?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Se trata de un divorcio de mutuo acuerdo, sin hijos, decretado judicialmente en el 2014 y sin liquidación de gananciales. El convenio contiene una pensión compensatoria vitalicia a favor de uno de los cónyuges, quienes actualmente están cerca de acordar la extinción de dicha pensión compensatoria a cambio de la entrega de la que fue vivienda habitual del matrimonio al ex-cónyuge que actualmente percibe la pensión (todo ello al amparo del Artículo 99 del Código Civil). La vivienda tiene carácter ganancial. ¿Es competente el Notario para llevar a cabo la liquidación de gananciales con extinción de la pensión compensatoria? ¿O tiene que hacerse judicialmente? Las implicaciones fiscales podrían ser tremendas, ¿no?”
“En cualquier momento podrá convenirse la sustitución de la pensión fijada judicialmente o por convenio regulador formalizado conforme al Artículo 97 por la constitución de una renta vitalicia, el usufructo de determinados bienes o la entrega de un capital en bienes o en dinero”.
Lo que se pretende hacer es posible hacerlo, aunque la consulta se centra en si es o no posible en vía notarial.
La liquidación de la sociedad de gananciales de un matrimonio disuelto por divorcio sí es competencia notarial, ahora bien la pensión compensatoria por desequilibrio económico, dado que el procedimiento de divorcio fue judicial y no sabemos si contencioso o de mutuo acuerdo, requerirá después de la aprobación judicial, es decir, puede firmarse esa escritura de liquidación de sociedad conyugal disuelta por divorcio con pactos relativos a la pensión compensatoria, pero luego habrá de presentarse esa escritura en el juzgado para su aprobación judicial. En mi opinión resulta imprescindible hacerlo, pues si bien otorgada la escritura ante Notario la fehaciencia y obligatoriedad del acuerdo es total, corresponde comunicarlo al juzgado y que este lo apruebe.
Implicaciones fiscales
Podría pensarse que si en la liquidación de gananciales el único bien existente se adjudica a uno de los cónyuges y el otro recibe una contraprestación consistente en no pagar pensión desde ese momento al cónyuge adjudicatario, cabría perfectamente estimarse que existe un exceso de adjudicación que tributaría por Transmisiones Patrimoniales Onerosas al tipo correspondiente. La contraprestación por la adjudicación es de imposible valoración pues la cantidad que a cambio del inmueble recibe el cónyuge que percibe la pensión no es posible cuantificarla, dado que el que fue perceptor podría fallecer al mes siguiente de la firma en cuyo caso el que pagaba la pensión habría entregado el inmueble a cambio de la pensión de un único mes.
La escapatoria a la tributación del exceso, si se considera oneroso, la proporciona la casi segura indivisión o desmerecimiento del bien objeto de adjudicación,
Art. 7, 2.B) de la Ley de ITP/AJD:
“Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:
B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”
… y/o la que podría resultar del Artículo 32.3 del Real Decreto 828/1995, de 29 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto:.
Artículo 32 Supuestos especiales
“3. Tampoco motivarán liquidación por la modalidad de «transmisiones patrimoniales onerosas» los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio o del cambio de su régimen económico, cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio”.
Parece que estos preceptos hacen desaparecer el inconveniente de la imposibilidad de valoración de la contraprestación.
En relación a la tributación de los excesos interesa esto:
Según mi creencia, solo la vivienda habitual no da lugar a excesos que tributen. ¿Cuál es la novedad? El artículo 32.3 del Reglamento del ITPO se refiere solo a la vivienda habitual. La novedad es que se aclara que aunque el exceso no se compense en metálico y por lo tanto sea gratuito, se sigue aplicando el 32.3 y no por ello queda sujeto al Impuesto de Donaciones.
Es buena noticia.
Una cuestión paralela
Los documentos judiciales tienen una fiscalidad opaca frente a los notariales. Creo (creer se queda corto en este caso) que los vínculos y obligaciones de los órganos judiciales con Hacienda son inferiores a los que los Notarios tenemos con el fisco. En mi Comunidad Autónoma, por ejemplo, los Notarios tenemos tres días para enviar cualquier documento sujeto, exento o no, a tributación, así que vean ustedes el control férreo que “nos llevan” (que les llevan…). Eso supone que el documento que analizamos otorgado judicialmente presenta muchos menos riesgos fiscales que el documento notarial.
Sergio Mocholí Crespo me apunta, y tiene toda la razón, que existe el peligro de que se gire en este caso que estamos analizando una liquidación complementaria por causa de una dación en pago de deuda (la pensión compensatoria) que tributaría al tipo correspondiente por TPO.
Conviene una buena redacción del convenio o de la o las escrituras que se otorguen, para evitar problemas.
Interesante caso. Gracias por la consulta y por la ayuda a la consultante, a Pilar y Sergio. Si llego a saber que daba para tanto, me guardo el asunto para un post …
¿Puedo hacer un acta de manifestaciones renunciando a los bienes gananciales?
– O sea que usted quiere evitar la escritura y además hacer una renuncia sin indicar valor alguno, ¿no? Y cuando venga a hacer la liquidación de los gananciales su ex (si es que es ya su ex), ¿qué hacemos? ¿la llamamos o nos remitimos a ese acta genérica de renuncia, sin inventario y sin valoración alguna?
– Pues, vaya solución. Yo le hago una pregunta y usted me hace tres a mi. Una para aclararse y otros dos para ponerme pegas. Y, ¿podría haber renunciado a los gananciales en las capitulaciones matrimoniales que hice hace tiempo?
– ¿Y no sería mejor que hubiera usted hecho un régimen matrimonial a su medida? Se lo digo en serio.
– Otra vez me está usted haciendo preguntas.
– Se lo digo porque si quería usted pactar gananciales, pero sin que lo que debía ser ganancial lo fuera realmente o bueno sí pero renunciándolo, pues estaría usted poniendo a la sociedad de gananciales patas arriba y haciendo que a cada paso que dieran surgiera una duda y, probablemente, aún más dudas en el futuro cuando llegara el momento de disolver los gananciales previamente renunciados por usted. Además puede que en ese futuro, usted quisiera desdecirse o que no estén muy conformes sus herederos con esa renuncia que hizo. ¿No hubiera sido mejor pactar separación de bienes? … Lo siento, se me ha escapado otra pregunta.
En cuanto a lo del acta de manifestaciones le informo de que no se la voy a hacer y de que si quiere le hago la renuncia en una escritura pero con especificación de la cuantía renunciada pues de lo contrario tampoco estoy dispuesto a hacerla y no ya solo por usted, sino porque esa renuncia gratuita de valor indeterminado puede volverse en contra de su ex (si es que ya es su ex) y hace que a Hacienda se le escape un hecho imponible como es la donación que usted le está haciendo a su ex y que parece pretender difuminar con ese acta. Además le diré que cada acto o contrato tiene su instrumento público adecuado y lo que usted pretende no es cosa de un acta en la que, además, mis honorarios serían unos exiguos 30,05 euros (más iva) por hacerle a usted un favor o meterle (o meternos todos) en un lío morrocotudo. Así que si insiste, haga usted una renuncia como Dios manda, con su valor, que pague su ex por donación y así podremos mencionar la renuncia cuando su ex liquide los gananciales y se lo quede todo para ella sola. ¿Qué le parece?
“He leído que los gananciales luego no son tan gananciales”
“Me casé en régimen de gananciales en 2009; me divorcié en 2014 y en 2019 me he vuelto a casar con la misma persona. Nunca realizamos la liquidación de los gananciales. Soy ama de casa y estamos pensando en comprar una vivienda pero, aunque tengo algunos bienes gananciales, no tengo dinero, ni ingresos, ni sé lo que gana mi marido ni el dinero de que disponemos. ¿Tras volverme a casar se reactiva la anterior sociedad de gananciales? Si es otra y se compra una casa y yo no aporta dinero pero se compra en ganancial, ¿en el futuro como puedo hacer si vuelvo a divorciarme para que mi marido no reclame el dinero que puso?“
No, los gananciales no se reactivan. Son unos gananciales nuevos, diferentes de los anteriores.
Si su marido compra en ganancial, no puede reclamar nada. Así son los gananciales. Si no les convencen hagan separación de bienes y no tendrán problemas. No obstante, cuando se paga a plazos o con hipoteca o se trata de la vivienda habitual, hay algunas especialidades que podrían dar lugar a futuros ajustes de cuentas. Lo mejor sería no hacer pagos aplazados, ni una hipoteca.
“He leído que los gananciales luego no son tan gananciales, porque él luego podría alegar que el dinero era suyo. Ese es mi miedo que luego si hubiera problemas pueda alegar que puso dinero privativo. ¿Hay algún documento privado que me pueda proteger de esa situación?“
Si el compra una vivienda con dinero privativo, usted tendrá que firmar la escritura y decir que el dinero es de él y, por lo tanto, la vivienda adquirida también lo será (bueno, sería privativa por confesión).
Si no hacen esto, será presuntivamente ganancial y si en el futuro quiere discutir y decir que el dinero era en realidad suyo (y parece que podría ser así por lo que me cuenta), pues podrían tener difícil el acuerdo.
¿Para que firmar un documento privado si puede dejarlo claro en la escritura? Tal vez en capitulaciones matrimoniales o en la propia escritura de compraventa. Tal vez convenga liquidar los viejos gananciales y aclarar algunos temas. No obstante, hablen con un abogado y aclaren que es lo quieren hacer exactamente para lo que, sin duda, también tendrá que hablar usted con su marido.
A fin de cuentas, usted quiere protegerse de la posibilidad de que comprada la vivienda al contado con carácter ganancial, su marido pueda en el futuro decir que el dinero era en realidad suyo y si lo es, ¿entonces que derecho alegaría usted? ¿una compensación por trabajo en casa? Ese tal vez sería el documento que podrían necesitar hacer en base al Artículo 1.438 del Código Civil.
Pues, a mi juicio, no es una buena decisión porque el divorcio se convertirá en contencioso. Uno demandará con su abogado y el otro tendrá que personarse con el suyo y discutirlo. Si no se persona, lo declararían en rebeldía y podría salir esquilmado.
Si uno quiere divorciarse, demanda al otro y el divorcio se decreta sí o sí. Si se persona el otro con su abogado y discuten, pues el juez dictará sentencia teniendo en cuenta a ambas partes y si no se persona el demandado, pues dictará sentencia oyendo solo a un parte y a la no oída la fundirán por no haberse defendido, pero si uno quiere el divorcio el otro se lo traga.
Que nadie tema estar atado por este tipo de argumentaciones porque no se sostienen. El que quiera divorciarse, que se divorcie sin aceptar presiones o chantajes de esta clase.
Agradezco a mis amigos abogados los matices oportunos. Los Notarios no podemos intervenir en esta clase de divorcios.
“Mi pareja y yo hemos decidido casarnos. Queríamos hacerlo rápido y solos. Somos del Norte y estamos viviendo y trabajando en una empresa del Sur. ¿Ya se puede ir a un Notario y que él haga todo el papeleo? Y si no es posible, ¿cómo podemos hacer? Al Norte no volvemos hasta el verano”
Así que si alguno de los dos está empadronado en el Sur, allí se podrá tramitar el expediente. Caso contrario tendrá que empadronarse alguno de los dos e iniciar el trámite o tramitarlo en el lugar de domicilio de uno de los dos. Una vez tramitado el expediente podrán casarse con el Notario que quieran pero antes tienen que haberlo hecho saber durante la tramitación del expediente.
“Creo que no se me olvida nada”, contesté a mi consultante.
A vuelta de e-mail me cayeron unas cuantas preguntas adicionales que ya no me pareció oportuno contestar:
“Vaya … pues somos los dos del Norte … Entonces para casarnos … hay que ir al Registro Civil a pedir ¿el qué? ¿Y ese papel tarda mucho? ¿Tenemos que ir allí o se puede pedir por teléfono? Y por lo que dice, después tenemos que ir al Juzgado a decir que nos queremos casar ante Notario. Y una vez que hagamos esto … ¿nos podemos casar en el Notario que queramos? ¿Y cuánto cuesta más o menos? Gracias y disculpe”
¿El qué? El expediente matrimonial.
¿Y ese papel tarda mucho? Pues no lo sé. Lo que tengo es la sensación de que en algunos sitios se puede estar diciendo a los futuros contrayentes que el expediente se retrasa si uno optar por casarse ante Notario, cosa que yo diría que no es cierta. Tal vez lo que ocurre es que algunos no tienen ganas de estudiar.
¿Tenemos que ir allí o se puede pedir por teléfono? No lo sé. Llame usted y pregunte.
¿Y cuánto cuesta más o menos? Bueno, en los juzgados es gratis, en los ayuntamientos hay una tasa. En la notaría no es gratis. No he casado a nadie, no sé por cuanto sale, pero no creo que sea caro.
Y luego yo mismo me hice más preguntas
¿El matrimonio ante Notario se inscribe en el registro de aquí o en el del expediente? Se inscribe en el registro del lugar de celebración.
Y si hay capitulaciones prenupciales habrá que poner nota en la de capitulaciones de la del matrimonio, ¿no? Yo diría que sí aplicando el artículo 178 del Reglamento Notarial y sin perjuicio de que luego los cónyuges lleven las capitulaciones al Registro Civil y nos acrediten que las capitulaciones se han inscrito. El Registro Civil suele enviar un oficio con todo lo inscrito (matrimonio y capitulaciones).
El artículo 58.8 párrafo 2º de la Ley del Registro Civil dice: “Extendida el acta o autorizada la escritura pública, se entregará a cada uno de los contrayentes copia acreditativa de la celebración del matrimonio y se remitirá por el autorizante, en el mismo día y por medios telemáticos, testimonio o copia autorizada electrónica del documento al Registro Civil para su inscripción, previa calificación del Encargado del Registro Civil.”
El cauce telemático aún no existe. Typical spanish ponemos el peaje antes de hacer la autopista.
Aportación a gananciales: Algunas dudas, especialmente sobre sus gastos e impuestos
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Mi marido y yo nos casamos en 2016 en gananciales. Mi marido tiene un piso que compró de soltero, pero el piso lo hemos pagado y los seguimos pagando los dos. Hemos pensado en que mi marido aporte el piso a los gananciales para que sea de los dos, pero tengo dudas: Si lo incluimos en gananciales, ¿él se sigue desgravando lo mismo a efectos del IRPF? ¿Qué diferencia hay entre que lo aporte gratuita u onerosamente? Si lo aporta y luego nos divorciamos, ¿yo tendría el 50%? Y, por último, ¿qué gastos e impuestos conlleva la aportación a gananciales?”
Pienso que tengo varias cosas escritas que podrían resolver buena parte de sus dudas. Son estas:
.- En cuanto a la desgravación, he localizado una estupenda entrada en Iberleyen la que se comenta una Resolución Vinculante de la DGT que resuelve en sentido negativo lo que me pregunta, en cuanto a una mitad del inmueble destinado a vivienda. Dicen así:
“Desde el momento en el que se aporta la vivienda a la sociedad de gananciales el cónyuge “B” adquiere la propiedad de la mitad indivisa de la participación aportada, con independencia de cuando satisfaga la contraprestación acordada por la misma. Por la adquisición de dicha parte indivisa, al producirse con posterioridad a 31 de diciembre de 2012, no le será de aplicación el régimen transitorio y, en consecuencia, no podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga por su adquisición“.
.- Aportar gratuitamente es regalar, aportar onerosamente es hacerlo a cambio de algo. En el caso de ustedes, el asunto está claro: la aportación es onerosa pues su marido aporta por causa onerosa: usted ha pagado la mitad del piso y así se compensaría el derecho de crédito que los gananciales tienen contra él en la parte pagada desde que se casaron y el derecho de crédito que usted tiene también contra él en la parte pagada antes del matrimonio. Sería necesario echar tranquilamente las cuentas pues, probablemente, en cuanto a otra parte, deberá recurrirse al derecho de reembolso.
.- Si se divorcia, el inmueble es ganancial y entrará en la liquidación de los gananciales. Puede quedar al 50% o no, según lo que ustedes decidan. Digamos que cada uno tiene derecho en ese momento a la mitad de los gananciales.
.- En cuanto a gastos e impuestos, olvide la notaría y el registro que no la arruinarán y preocúpese por el incremento o ganancia de patrimonio en renta (lea el tercero de los enlaces de más arriba). No hay plusvalía municipal y el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas está exento.
Le insisto en lo del IRPF pues si no se hacen bien las cuentas puede dar lugar a un buen disgusto.
Atención por último a este caso: RTEAR Madrid 28-7-2023: La aportación de un bien privativo a la sociedad de gananciales para la inmediata liquidación con adjudicación al cónyuge que no era propietario no está exenta en TPO, al no haber intención de permanencia (=DGT V0604-05).
“A mi mujer le adjudicaron una vivienda VPO hace once años aproximadamente. Un año después de la adjudicación nos casamos en gananciales, pero desde que le adjudicaron dicha vivienda ambos aportamos el mismo dinero tanto a la compra como a la hipoteca. Ahora que han pasado esos años y la Administración nos permite realizar la venta o modificación de titular de la vivienda nos gustaría incluirme a mi también como propietario. Leí alguno de sus interesantes artículos sobre la aportación a la sociedad de gananciales a título oneroso y me pregunto si en este caso es posible que lo hagamos ¿Cómo podríamos enfocarlo para que no generara ningún crédito puesto que ambos hemos pagado lo mismo?”
Probablemente este consultante ha leído algunas de las fórmulas que tengo en esta entrada de mi sección Pequeños Modelos.
En este caso nos encontramos con una vivienda de titularidad privativa que ha sido pagada (parece que en su práctica totalidad) con dinero ganancial. En consecuencia la Señora debe a los gananciales el precio de la vivienda en su totalidad. Para pagar ese importe (ese crédito que los gananciales tienen contra ella) lo que puede hacer es aportar la vivienda por el valor que tenga, haciendo corresponder (generalmente se hace así, aunque puede cuadrarse de otros modos) lo pagado por el matrimonio (por los dos) con el valor de la vivienda que se aporta. La vivienda pasa a ser ganancial y el crédito que los gananciales tenían contra ella se extingue. La contraprestación en este caso es ese crédito. La cosa es sencilla. Es una fórmula menos frecuente, pero totalmente usual. Seguro que tengo por ahí la fórmula y puedo añadirla aquí.
Apostilla de unas capitulaciones matrimoniales polacas, Reglamento 2016/1191 y el Reino Unido
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Los polacos son cada vez mas abundantes por estos lares …
“Matrimonio casado en Inglaterra, ella polaca y él español. Otorgan capitulaciones matrimoniales pactando separación de bienes en Polonia. Según el Reglamento UE que regula el REM no es necesaria apostilla, pero se hace mención a un formulario que rellena la autoridad de origen para su validez en otro estado miembro. ¿Sabes algo de ese formulario? ¿El matrimonio tiene que estar inscrito en el Registro Civil Central e inscritas sus capitulaciones? Lo que se pretende es otorgar una compraventa.”
Esto solo lo podía saber Sergio Mocholí (bueno, seguro que más gente lo sabe pero nadie que este a mi alcance permanente …):
“En Polonia las capitulaciones matrimoniales no son objeto de inscripción en el Registro Civil. Se podría entonces indicar que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 36.2 del Reglamento Hipotecario y 168.4 del Reglamento Notarial, hago constar yo, el Notario, que en Polonia las capitulaciones matrimoniales no son objeto de inscripción en el Registro Civil, puesto que los derechos de los terceros están garantizados por el artículo 83 de las disposiciones generales de derecho civil y el artículo 527 del Código de las obligaciones que declaran la nulidad de los actos hechos en fraude de acreedores”.
En cuanto al formulario, lo cierto es que no he podido averiguar nada.
En cuanto a la apostilla el artículo 61 del Reglamento UE sobre regímenes matrimoniales señala: Legalización y demás formalidades análogas. No se exigirá legalización ni formalidad análoga alguna para los documentos expedidos en un Estado miembro en el marco del presente Reglamento.
Por lo tanto, la apostilla no es exigible aunque puede haber sido efectuada. Cuidado con la fecha de entrada en vigor de la norma y la fecha de la escritura correspondiente. El asunto se planteó en estos términos en el chat del GJ: “El 61, no la pide para documentos expedidos por un Estado miembro (podría entenderse que aunque en ese Estado no se aplique el Reglamento). Otra cosa es en cuanto a la fecha de las capitulaciones, porque el artículo 69 habla de documentos públicos firmados a partir del 29/01/2019. Hay registradores que lo admiten (entendiendo que ete artículo es para determinar el orden de los documentos aplicables para determinar el REM; es decir, antes de esa fecha el 9.2 del Cc y después el Reglamento). Pero hay otros que piensan que el artículo es claro y que las anteriores necesitarán apostilla. En materia de Sucesiones hay una RDGSJyFP reciente (23/11/2023)que no pide apostilla de un certificado sucesorio alemán anterior a la entrada en vigor (pero porque se sustancian dos sucesiones ligadas -matrimonio- y una es anterior y otra posterior). Además, en el Reglamento de Sucesiones para la entrada en vigor habla de sucesiones abiertas o fallecimientos después de la entrada en vigor; pero no habla como el de REM de documentos otorgados o sentencias recaídas antes o después de una fecha”. Y ¿esto se aplicará también entonces a declaraciones de notoriedad de Italia, adveraciones de testamentos ológrafos de Italia, y declaraciones de herederos de Francia? (documentos, todos ellos, notariales). Pues parece ser que sí y tras un inciso volveremos con esta cuestión.
El inciso:
Hace poco me he encontrado con un caso en el que hicimos constar esto:
“El régimen matrimonial de la Sra.* (neerlandesa), según MANIFIESTA su representante resulta de la escritura de capitulaciones matrimoniales autorizada por Doña *, Notario de *, el día * de 2015, sin que me lo pueda acreditar documentalmente en el presente acto, comprometiéndose a presentar donde sea necesario más adelante, dicha escritura debidamente traducida y, en su caso, apostillada. Yo, el Notario, realizo al respecto las oportunas advertencias“.
¿Cuál es la novedad? El “en su caso”. ¿Qué he querido expresar? Pues que luego podrían estar apostilladas o no y que la apostilla podría ser necesaria o no. En este caso, por su fecha deben apostillarse pero también podría exigirse la apostilla por el registro de la propiedad aunque fueran posteriores a la entrada en vigor del Reglamento.
Al margen, hay otra cuestión que me comentó el abogado que llevaba el asunto: ¿la firma del traductor jurado ha de estar legitimada? Pues, siendo sincero, nunca se me había ocurrido pensarlo pero hay quien lo exige y tiene su lógica. Leo en internet que no son funcionarios (podrían estar contratados por alguna administración) y, por tanto, parece que sería necesario. Habrá que remitirles al PNC o la notaría de su elección, pero a la vista de esta RDGRN de 4 de Julio de 2005 a los traductores jurados no hay que legitimarles la firma.
“La primera cuestión que se plantea en el presente recurso es la necesidad o no de legitimación de la firma de traductor jurado en una documentación por él redactada y que se presenta en el Registro. A la necesidad de traducción de documentos en idioma extranjero se refiere el artículo 37 del Reglamento Hipotecario determinando que la traducción sea realizada por la Oficina de interpretación de lenguas o por funcionarios competentes autorizados en virtud de leyes o convenios internacionales o en su caso por un Notario, pudiendo el Registrador prescindir bajo su responsabilidad de la traducción cuando conozca el idioma de que se trate. Tratándose de traductores con titulación oficial en España, el Reglamento de la Oficina de Interpretación de Lenguas del Ministerio de Asuntos Exteriores se refiere a los intérpretes jurados; conforme al artículo 13 de dicho Reglamento la traducción realizada por éstos tiene carácter oficial determinando que los mismos certificarán con su firma y sello la fidelidad y exactitud de sus actuaciones. En el presente caso aparece el documento firmado y sellado, y además se ha justificado mediante el traslado de la resolución administrativa pertinente la condición de intérprete jurado de la persona que firma el documento. Por ello ha de entenderse justificada la condición oficial de la traducción y la persona que la realiza. Procede pues estimar el recurso en este punto”.
Por supuesto, la firma que ha de apostillarse es la firma del Notario, no la del traductor. La secuencia correcta sería: documento notarial, apostilla (de la firma del Notario), traducción y eventual legitimación de la firma del traductor.
Según el Artículo 74 del Reglamento de Sucesiones“no se exigirá legalización ni formalidad análoga alguna para los documentos expedidos en un Estado miembro en el marco del presente Reglamento”. Entendemos incluidos ahí, el Certificado Sucesorio Europeo y las declaraciones de herederos (posteriores al Reglamento) ¿Y los certificados de defunción, certificados de nacimiento, libros de familia y certificados de última voluntad?
El Libro de Familia, es un documento relativo al matrimonio y a la filiación, así que podríamos decir que sí, ¿no?
Hay que tener en cuenta por lo que expliqué (y me explicaba Carmelo Llopis) aquí que:
“Lo que está exento de apostilla con el Reglamento 2016/1191 son solo los documentos relativos al estado civil que se mencionan en el mismo. No se ha suprimido la exigencia de apostilla en general”.
Dice el citado Reglamento:
“(6) El presente Reglamento debe aplicarse a los documentos públicos expedidos por las autoridades de un Estado miembro de conformidad con su Derecho nacional y cuyo principal objetivo sea establecer uno de los siguientes hechos: el nacimiento, que una persona está viva, la defunción, el nombre, el matrimonio (incluidos la capacidad para contraer matrimonio y el estado civil), el divorcio, la separación judicial o la anulación del matrimonio, la unión de hecho registrada (incluidas la capacidad para inscribirse como miembro de una unión de hecho y la condición de miembro de una unión de hecho registrada), la cancelación del registro de una unión de hecho, la separación judicial o la anulación de una unión de hecho registrada, la filiación, la adopción, el domicilio o la residencia, o la nacionalidad. El presente Reglamento debe aplicarse también a los documentos públicos expedidos a una persona por el Estado miembro del que esa persona tenga la nacionalidad para certificar que dicha persona no tiene antecedentes penales. Además, el presente Reglamento debe aplicarse a los documentos públicos cuya presentación pueda exigirse a los ciudadanos de la Unión que residen en un Estado miembro del que no tienen la nacionalidad cuando, de conformidad con la correspondiente legislación de la Unión, deseen ejercer su derecho de sufragio activo y pasivo en las elecciones al Parlamento Europeo o en las elecciones municipales del Estado miembro en el que residan“.
No obstante, en este breve pero magnífico artículo (de una de las mejores webs notariales que conozco recomendada entre mis @14notarios en la página de inicio de mi blog) se dice que “el Reglamento exime, pero no prohíbe, la extensión de apostilla sobre los documentos incluidos en su ámbito de aplicación”. Lo que dice para el Reglamento 2016/1191 es predicable respecto del relativo al REM.
Por cierto, el RCC ya no se denomina así (pasa a ser Oficina Central). Es solo por aclararnos
Así que con todas las cautelas, capitulaciones traducidas pero no apostilladas (salvo que el Notario sepa polaco que todo es posible).
Tras el caso inicial se me plantearon nuevas dudas
Y el Reino Unido, ¿qué? ¿se ha quedado fuera y entonces sus documentos ahora tienen que volver venir apostillados?
Pues sí, se han quedado fuera y lo explica la web del Consulado General de España en el Reino Unido: “NOTA IMPORTANTE: tras la salida del Reino Unido de la Unión Europea el día 1 de enero de 2021, deja de ser aplicable el Reglamento (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo de 6 de julio de 2016, por el que se facilita la libre circulación de los ciudadanos simplificando los requisitos de presentación de determinados documentos públicos en la Unión Europea y por el que se modifica el Reglamento (UE) n° 1024/2012. En consecuencia, los documentos británicos han de presentarse con la apostilla del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961. Para más información visite la página Web del gobierno británico: get your documents legalised”.
Ricemos un poco mas el rizo. ¿Y si te piden un testimonio por exhibición de un documento que tendría que estar apostillado y no lo está? ¿Se puede testimoniar o no se puede testimoniar? Pues, a mi juicio, como mínimo, no debe testimoniarse porque le estaremos dotando en España de una apariencia de legalidad que no corresponde al documento testimoniado que no reúne los requisitos necesarios para circular fuera del país donde fue emitido, ¿no?
Por cierto, a ver si alguien nos aclara lo del formulario y, por supuesto, todo salvo opinión autorizada que estoy seguro de que la habrá.
Países firmantes de la Convención de Viena sobre apostilla y certificados plurilingües
¿Se puede evitar la apostilla con un certificado plurilingüe sujeto a la Convención de Viena? Sí, pero el Reino Unido no es uno de los estados parte.
No sé si la página es fiable pero dice: “Este certificado se expide en el idioma oficial de todos los países firmantes del citado convenio (España, Alemania, Austria, Bélgica, Francia, Grecia, Italia, Luxemburgo, Holanda, Portugal, Suiza, Turquía, Eslovenia, Croacia, Macedonia, Bosnia, Serbia, Polonia, Montenegro, Moldavia, Lituania, Estonia, Rumanía y Bulgaria)”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me encuentro bastante pez en este tipo de negocio jurídico, así que mientras que van saliendo casos reales voy a ir recopilando materiales que me puedan servir cuando llegue el momento.
Un primer caso que he tenido es el de un matrimonio en gananciales que quiere atribuir carácter privativo a las participaciones sociales que ella tiene en una SL y a las “participaciones” que él tiene en una cooperativa. Unas y otras fueron suscritas vigente la sociedad de gananciales y con fondos presuntivamente gananciales.
Materiales de interés:
RTEAR CLM 16/4/21: En la transmisión entre cónyuges de participaciones de carácter ganancial no hay alteración patrimonial en IRPF sino mera transmisión de derechos políticos.
Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: La resolución enlazada se ha resumido por los compañeros del Colegio de Canarias del siguiente modo: “Los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado. En este sentido, es suficiente con que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura. El negocio jurídico de atribución gratuita de privatividad, si se refiere a bienes inmuebles, deberá constar en escritura pública como requisito «ad solemnitatem» (cfr. art. 633 CC)”.
Capitulaciones matrimoniales post nupciales otorgadas en España por contrayentes en países que no las admiten (por ejemplo, Venezuela, Bolivia o Colombia)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hasta mediados de Octubre de 2022, esta entrada corta tenía la siguiente redacción
“Matrimonio entre española y venezolano que quiero otorgar capitulaciones matrimoniales para modificar al régimen a separación de bienes. La legislación de Venezuela no permite modificar el régimen después de contraer matrimonio, solo permite establecer uno distinto al legal supletorio antes de la celebración del matrimonio. ¿Se puede hacer aquí en España?”
De acuerdo con la ley de conflicto española caben esas capitulaciones. Otra cosa es que las admitan en Venezuela.
Dice el Artículo 9.3 Cci:
“Los pactos o capitulaciones por los que se estipule, modifique o sustituya el régimen económico del matrimonio serán válidos cuando sean conformes bien a la ley que rija los efectos del matrimonio, bien a la ley de la nacionalidad o de la residencia habitual de cualquiera de las partes al tiempo del otorgamiento”.
Una posible redacción de la escritura sería esta:
“La presente escritura se otorga de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.3 del Código Civil español. En caso de que conforme a cualquier otra ley distinta de la española no resultare aplicable con arreglo al derecho material de dicho país, advierto de qué será inoponible en dicho marco jurídico”.
Otra cuestión sería la de la inscripción en el Registro Civil, ¿Registro Civil Central?
No mucho después vuelve a surgir el tema en otro foro notarial y un compañero nos señala: “Efectivamente los venezolanos residentes en España pueden en primer lugar (plano conflictual) elegir la ley española como rectora del REM (concepto autónomo comunitario). Una vez elegida, confirme a la ley española, hacer pactos postnupciales (plano material) que no podían hacer según la ley venezolana”.
Creo que la duda queda resuelta.
Pero hace unos días surgió el debate respecto de unos bolivianos en Vanguardia Notarial
En Bolivia tampoco se permiten los pactos matrimoniales. No hay ni libertad de régimen, ni libre alterabilidad del mismo constante matrimonio. Lo dice el CÓDIGO DE FAMILIA de 2014 en su Artículo 177: “La comunidad de gananciales se regula por la Ley, no pudiendo renunciarse ni modificarse por convenios particulares bajo pena de nulidad de pleno derecho”.
Entonces, ¿un matrimonio boliviano no puede pactar régimen de separación de bienes en España? Con esta simple pregunta comenzó un largo debate en Vanguardia Notarial cuyos argumentos intentaré sintetizar (y asimilar).
Es posible la elección de la ley aplicable por el art. 22 del RUEREM 2016/1103. Es decir, pueden elegir la ley española como rectora de su REM (en principio la ley civil española de su residencia según el art. 33.2.a) y luego pactar separación de bienes y liquidar su régimen de comunidad boliviano según la ley boliviana. Es decir, lo primero sería la sumisión o elección de la ley española como ley aplicable al matrimonio y después vendrían las capitulaciones pactando separación de bienes. Todo ello con independencia de que el matrimonio fuera anterior o posterior al RUEREM. A fin de cuentas, no se debe confundir la elección de ley que el RUEREM permite y que se aplica, pues es materia propia de Derecho Internacional Privado y competencia del RUEREM, con el cambio de régimen económico matrimonial dentro de una ley sustantiva. Alguno incluso admitía que fuera posible pactar separación de bienes en base al Cci (9.3 Cci para el matrimonio anterior al RUEREM), o en base al RUEREM (matrimonio posterior), independientemente de que el régimen de su matrimonio inicial no permita la mutabilidad. Mas adelante se estuvo hablando del Artículo 69.3 RUEREM y de si especificar la ley aplicable era posible o no respecto de los matrimonios anteriores a su entrada en vigor en base al propio RUEREM.
Yo me preguntaba si esa liquidación de gananciales boliviana hecha sobre la base de un cambio de régimen no admitido en Bolivia, podría producir sus efectos allí (o incluso aquí si resulta que allí no se admitiría) pero se dijo que es indiferente que la ley boliviana prohíba disolver la comunidad, al menos para nosotros. La norma conflictual que aplicamos (RUEREM) les permite elegir otra ley rectora de sus relaciones patrimoniales, en este caso la ley española, que a su vez sí les permite modificar el REM. La ley prohibitiva boliviana ya queda atrás. “Otra cuestión es que en Bolivia no se reconozca ese cambio”, se concluyó, “ese cambio y sus efectos”, pensé yo.
Ahondando en el debate se apuntó que aunque un concreto régimen sustantivo impida la modificación del REM, los cónyuges pueden evitarlo eligiendo la ley aplicable. Precisamente el 9.3 Cci permite otorgar capitulaciones cuando la ley reguladora de los efectos del matrimonio lo prohíbe y lo mismo el RUEREM. La diferencia del RUEREM es que puedes elegir la ley antes o después del matrimonio y en este último caso, con efecto retroactivo. No es competencia del RUEREM entrar en el contenido material de una ley sustantiva; pero si en la elección de ley. Es decir, una vez elegida (o cambiada) la ley aplicable, será está la que disponga si cabe cambiar el REM aunque siempre quedará la opción de proceder a la elección de ley. Los bolivianos no pueden cambiar el REM si no eligen otra ley aplicable, pero como el RUEREM se aplica erga omnes pueden elegir otra ley dentro de las posibilidades del RUEREM.
Y, preguntó alguien, ¿entiendes que el cambio de REM a la separación de bienes del CC, sin expresa elección de la ley aplicable, presupone esta elección y sometimiento? Sí, pero debemos ser cuidadosos y dejar poco terreno a las presuposiciones. En un supuesto con repercusiones transfronterizas mejor fijar primero la ley aplicable, eligiéndola para que luego se desarrolla la autonomía de la voluntad dentro de ese marco legal. Las capitulaciones producirán plenos efectos en los estados parte del RUEREM. Fuera de ellos dependerá de lo que establezca el derecho de cada estado. En el caso de Bolivia podría ocurrir que los jueces y autoridades apliquen estrictamente el CC boliviano y no reconozcan la eficacia de las capitulaciones en su territorio o, por el contrario, reconocerles una eficacia limitada o incluso total.
También hubo posiciones en contra como la que señaló que “yo entiendo que cuando alguien se casa puede elegir la ley aplicable a su matrimonio, pero no “cambiar las reglas a mitad del partido”. Si estás casado bajo una ley que impide el cambio de régimen, no puedes elegir que a partir de un determinado momento se te aplique una ley distinta que lo permita. A salvo quizá alguna excepción de orden público muy clara”.
Fue también muy interesante la opinión que señaló que “yo ya he dicho alguna vez que por mucho que diga la ley europea, si los cónyuges están casados en gananciales y en el país de la nacionalidad de los cónyuges se prohíben las capitulaciones postnupciales (como en España en época de Franco) por mucha universalidad de nuestro RUEREM lo que pacten es nulo o por lo menos puede ser nulo para un juez de Bolivia o del país que sea. Y el Notario que lo autorice algún día puede tener una amargura. Claro que yo hablo por pura lógica y sin ningún argumento de Derecho Internacional Privado“. En el otro extremo también había quién opinaba que “no acabo de entender a quién perjudica admitir que los cónyuges pacten lo que estimen oportuno respecto a su propio régimen matrimonial”.
Se le rebatió diciendo que lo mismo que el RUEREM no rige en Bolivia, el Cci de Bolivia no rige en España, si no lo permite el RUEREM. El Notario español aplica el RUEREM y advierte de que los efectos de la escritura, fuera de los estados donde éste rija, dependerá del ordenamiento interno de cada estado. Es un problema más general, es el problema el del reconocimiento internacional de los documentos públicos y de las instituciones entre diversos estados. Puede pasar con el régimen económico matrimonial, pero también con otro tipo de instituciones. El que un estado no las reconozca no supone que sean nulas. Simplemente no se admiten sus efectos. También pasa en España con contratos válidos en el extranjero (vientres de alquiler, matrimonios poligámicos …) y no por eso el Notario o la autoridad que los autorice en el extranjero tiene responsabilidad alguna. Se responde de sus efectos en España o en Europa, en su caso, no en todo el mundo.
La cuestión se trasladó entonces a ponderar si conviene o no poner una ADVERTENCIA EXPRESA en la escritura (“Yo, el Notario, advierto de que el documento pudiera ser ineficaz si la legislación interna correspondiente a su ley nacional desconociera o prohibiera tales modificaciones o pactos”) o no. Incluso la advertencia podría extenderse a cualquier estado donde no rija el RUEREM (aunque no hubo acuerdo en esta cuestión).
Seguramente tendré que releerlo en unos días para ver si lo he asimilado del todo. Me ayudará que voy a proponer el caso a los opositores que trabajan con los mini casos que les planteo desde hace 18 semanas. Este de los bolivianos a los que pondré nombre (Walter y Libelia) saldrá el próximo lunes junto con otro mas sobre derecho de transmisión. Que sepáis los de VN que ya les he propuesto varios casos salidos del chat.
El colofón
Comparto el enlace en Twitter y opinan Alfonso Ybarra, la Cátedra de Derecho Internacional y Comparado de la Facultad de Derecho de la Universidad de Sevilla, Millenium Dipr y un compañero que señalan:
Por el R. UE 2016/1103 cabe que los cónyuges ante Notario español: 1° elijan nuevo Derecho aplicable, ej. el español, y dentro de él régimen de separación (arts. 22-25); 2° otorguen capitulaciones conforme a D. español si éste fuese aplicable (arts. 26 y 27.g).
Si el principio de inmutabilidad del régimen en Bolivia y Venezuela no fuese de orden público, lo decidido por los cónyuges en España tendría efectos allí. Aunque habría que informar de los cambios a los terceros y respetar sus derechos respecto de uno o ambos esposos. Es decir, que una vez resuelta la cuestión (punto 1) entramos en la problemática de las decisiones claudicantes.
El problema es la eficacia en esos países. En todo caso debería advertirse a los otorgantes de este problema. Por lo general no se aceptan, de ahí la necesaria advertencia.
La advertencia genérica sería algo así como: “Advierto de de que la plena eficacia jurídica de la presente escritura pública podría no ser reconocida fuera de los estados parte del Reglamento 2016/1103 y en especial, en *** (estado de la nacionalidad del/os otorgante/s)”.
Tiempo después llega la RDGSJyFP de 23/4/2024 sobre capitulaciones matrimoniales postnupciales otorgadas por matrimonio colombiano en España
La resolución es objeto de interesante análisis y severa crítica en Vanguardia Notarial.
COMENTARISTA 1: Ignora el Reglamento europeo 2016/1103, pues las capitulaciones son de 27 de junio de 2019, posteriores a la aplicación de aquél para toda modificación posterior al 29 de enero de 2019.
En el 2007 se casan dos colombianos en Colombia, donde parece que rige una especie de comunidad y no se permiten las capitulaciones postnupciales.
En el 2019 (después del Reglamento europeo) dos colombianos pactan ante notario español separación de bienes (evidentemente no se inscriben en el Registro Civil Colombiano porque son contrarias a su Derecho).
En el 2022 la colombiana compra un inmueble en España.
En el 2023 ante notario colombiano, se divorcian y liquidan su régimen de comunidad (sin inclusión evidentemente del inmueble español).
El Registrador no inscribe porque dice que no se acredita la inscripción de las capitulaciones en el Registro Civil colombiano.
La colombiana recurre (se nota que el recurso lo ha hecho ella).
La Resolución de la DG de 23 de abril de 2024 se limita a aplicar el Derecho colombiano y su regla de inmutabilidad del régimen económico-matrimonial. Ni toca el tema de la aplicabilidad del Reglamento europeo y sus principios de mutabilidad y universalidad.
COMENTARISTA 2: El art. 9.3 CC y ahora el Reglamento 2016/1103 permiten otorgar capitulaciones matrimoniales con arreglo a cualquiera de las leyes que se indican, aunque la ley rectora de los efectos del matrimonio lo prohíba. La consecuencia será que en Colombia las capitulaciones serán ineficaces pero en España, en el territorio UE en que rige el Reglamento 2016/1103 y en aquellos estados en que rija una norma similar al art. 9.3 CC, las capitulaciones serán válidas y eficaces.
COMENTARISTA 3: ¿La DG no aplica la posibilidad de modificar regímenes económico matrimoniales a los establecidos antes de enero de 2019 y solo cabe modificarlos con arreglo a la ley nacional inicial? Eso cercena el ámbito del RUE y es lo contrario a lo que todos entendíamos. ¿Los chinos y muchos hispanoamericanos no podrán modificar su REM?
COMENTARISTA 4: El 9.3 y el Reglamento vienen a decir lo mismo, y ambos son bastante claros, más bien diáfanos: 9.3 Los pactos o capitulaciones por los que se estipule, modifique o sustituya el régimen económico del matrimonio serán válidos cuando sean conformes bien a la ley que rija los efectos del matrimonio, bien a la ley de la nacionalidad o de la residencia habitual de cualquiera de las partes al tiempo del otorgamiento. Reglamento: Artículo 22 Elección de la ley aplicable 1. Los cónyuges o futuros cónyuges podrán designar o cambiar de común acuerdo la ley aplicable a su régimen económico matrimonial, siempre que se trate de una de las siguientes leyes: a) la ley del Estado en el que los cónyuges o futuros cónyuges, o uno de ellos, tengan su residencia habitual en el momento de la celebración del acuerdo, o b) la ley del Estado de la nacionalidad de cualquiera de los cónyuges o futuros cónyuges en el momento en que se celebre el acuerdo.
COMENTARISTA 5: Claro, eso entendemos todos, que debe poderse modificar el REM, pero la DG en lugar de atender a esa posibilidad dice que como el REM inicial es el colombiano que no admite modificación de REM. Ni CC 9.3. Ni RUE 22. Ni nada … que el REM está petrificado. Lo veo totalmente contrario a los objetivos de la UE.
Competencia del Notario en los divorcios de separados judicialmente
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¿Tiene competencia funcional un Notario para autorizar un divorcio de mutuo acuerdo de cónyuges que han obtenido con anterioridad la separación judicial o por el contrario es el mismo juzgado que conoció de la separación el que tiene competencia exclusiva para tramitar en sede judicial el divorcio?”
La necesidad de convenio de divorcio y de asistencia de abogado así como el Artículo 90.3º del Código Civil (“3. Las medidas que el Juez adopte en defecto de acuerdo o las convenidas por los cónyuges judicialmente, podrán ser modificadas judicialmente o por nuevo convenio aprobado por el Juez, cuando así lo aconsejen las nuevas necesidades de los hijos o el cambio de las circunstancias de los cónyuges. Las medidas que hubieran sido convenidas ante el Secretario judicial o en escritura pública podrán ser modificadas por un nuevo acuerdo, sujeto a los mismos requisitos exigidos en este Código”) hacen razonable esta duda, si bien pensamos que no hay inconveniente al divorcio notarial después de una separación judicial. Se trata, simplemente, de un cambio de un estado civil a otro. Lo discutible, probablemente, es si puede acudirse o no a la reconciliación ante Notario en el caso de que la separación se hiciera judicialmente. La DGRN admite que la reconciliación sea notarial.
No nos constan problemas para la inscripción de esta clase de escrituras de divorcios relativas a cónyuges separados judicialmente.
Al hilo de la cuestión, también nos planteamos que si en una separación judicial:
se hubiera convenido que no había desequilibrio económico,
y que siendo los hijos mayores e independientes económicamente no cabía hablar de custodia, visitas o cargas familiares, siempre que en el divorcio no se altere en nada el convenio anterior, ni en cuanto a los hijos, ni en cuanto a la pensión, ni hubiera gananciales a liquidar … que …
¿Cuál es la utilidad o conveniencia de la asistencia de Abogado y de la exigencia de convenio que impone la ley en este tipo de situaciones en las que ya no hay nada que convenir y en las que los que quieren divorciarse no necesitan casi ningún asesoramiento adicional al del Notario porque formalizan situaciones de hecho muy prolongadas en el tiempo?
Tiempo después de que recopiláramos esta cuestión para notaríAbierta surgió la duda de si existe o no competencia para esta clase de reconciliaciones tras la separación (como ocurre con la propia separación o el divorcio)
Al efecto podría pensarse en lo que dice el artículo 84 del Código Civil y en que la cuestión, al no estar regulada, exige ser prudente insertando una advertencia en la escritura y enviando copia al juzgado correspondiente y al Registro Civil.
Y es que, si no lo entendemos así, ¿quién sería competente puesto que no hay norma expresa? Si no la hay, habrá libre elección. ¿Se aplican las normas de la competencia para la separación judicial? ¿las del matrimonio? O mejor será entender (como comentaba una compañera en un chat) “que no hay competencia porque es un acuerdo voluntario que simplemente hay que comunicar al juez e inscribir (indicar) en el Registro Civil. Podría indicar más argumentos pero me parece que son suficientes la autonomía de la voluntad, la existencia de matrimonio, el “favor matrimonii” (existe matrimonio, debería haber un principio favorable a mantenerlo), la urgencia o no tener que hacer desplazamientos innecesarios”.
Donación de un bien ganancial a uno solo de los cónyuges o atribución de privatividad
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.
¿O mejor negocio de atribución de privatividad?
Los cónyuges tienen plena libertad para donarse. No suele hacerse la atribución de privatidad por coste pero si no hay impuesto de donaciones o es pequeño no hay problema en donar.
Hay una RDGSJyFP de 2023 que, a sensu contrario, admite la atribución de privatividad si se expresa la causa. Siguiendo dicho criterio, no debería haber problema con la atribución gratuita de privatividad, liquidándola como donación, pero conviene llevar cuidado porque hay quien dice que puede vulnerar el 1.324 del Cci y podría haber un disgusto registral.
En el caso de esta RDGRN de 25 de Noviembre de 2004 comparecen unos cónyuges en escritura pública, el marido como donante y la esposa como donataria y, después de exponer que el marido es dueño con carácter privativo de la mitad indivisa de una finca y, juntamente con su esposa, como bien ganancial, de la totalidad de otra, el marido «dona pura, simple y gratuitamente a su esposa D.ª C.T.V. la proporción que le corresponde sobre cada una de las fincas descritas, con cuantos derechos, usos y servidumbres sean inherentes a las mismas, aceptando agradecida doña C.T.V. esta donación.
La DG dice que: “Habiéndose inscrito en su día la donación de la mitad indivisa de la finca privativa, se solicita ahora la inscripción de la donación de la otra finca, denegando el Registrador la inscripción «porque vigente la sociedad de gananciales no se permite la división en cuotas ideales, debiendo haber sido hecha la donación de toda la finca por ambos esposos».
Y luego resuelve:“Hay que aclarar en primer lugar que ningún problema existiría si la donación se refiriera a la total finca, pero, en el presente caso, se trata de la donación por el marido a la mujer «de la proporción que le corresponde» a aquél en una finca ganancial. A este respecto, y como dijo la Resolución de este Centro Directivo de 2 de febrero de 1983, tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como la doctrina de esta Dirección General configuran la sociedad legal de gananciales -al igual que la generalidad de la doctrina- como una comunidad de tipo germánico en la que el derecho que ostentan los cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas ni facultad de pedir la división material mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano, con cuotas definidas y en donde cabe el ejercicio de división de la cosa común, y por eso en la sociedad de gananciales no se es dueño de la mitad de los bienes comunes, sino que ambos esposos conjuntamente tienen la titularidad del patrimonio ganancial. Esta concepción que encontraba su justificación principalmente en el artículo 1.392 del Código Civil antes de la reforma de 1981, aparece si cabe reforzada en la redacción del vigente artículo 1.344 del mismo Cuerpo legal, y supone -a salvo lo establecido en el artículo 1.373- la inalienabilidad de la hipotética participación que todo cónyuge tiene sobre cada bien que integra el patrimonio común debido a que tanto éste como la condición de comunero es inseparable de la de cónyuge, lo que obliga a entender confirmada la calificación del Registrador”.
Así que cuidado con la redacción de la escritura porque ambos aparecen como donantes y uno como donatario.
El consentimiento en los matrimonios de extranjeros para la disposición de la vivienda familiar perteneciente a uno de ellos (artículo 1.320 Cci)
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Cuando me encuentro el otro día que me han preparado una compraventa en la que un británico vende su vivienda habitual con comparecencia de su esposa para consentir; me surgieron dos dudas:
¿Le aplicamos el 1.320 Cci a un británico que por no tener no tiene ni régimen matrimonial?
¿Y nunca se me había dado este caso hasta ahora con la cantidad de clientes británicos que tengo?
Sí que se me había dado el caso de una novación de hipoteca sobre vivienda habitual en la que la esposa del propietario, ambos británicos, comparecía para consentir, pero me pasó sustituyendo a un compañero y lo tuve claro si él lo tenía claro (si se había preparado así la escritura en su oficina) aunque luego lo estudié y llegué a una serie de conclusiones aquí. Sin embargo, lo estudiado para el negocio complejo no me aclaraba el caso que ahora tenía que era de la venta del inmueble.
En ese enlace yo decía:
“¿Qué es exactamente lo que el derecho extranjero debe permitir en materia de negocio jurídico complejo? ¿El negocio jurídico complejo en sí o la libertad de disposición de los bienes de cada uno para lo que sería necesario que no haya una norma equiparable al 1.320 (o que si la hay se permita el NJ complejo)? Uno de mis habituales me decía que son dos cosas distintas:
El negocio jurídico complejo, respecto del que la DG ha dicho que para extranjeros solo es posible si su derecho extranjero contempla esa figura.
Y la disposición por un extranjero de su vivienda habitual privativa a la que parece aplicable el artículo 1.320 Cci por lo que hará falta que su cónyuge preste el consentimiento.
Hay quien sostiene que el 1.320 se aplica a los matrimonios sujetos al RUEREM (Reglamento 2016/1103) sin excepción posible”.
No quería meterme en la senda de exigir el consentimiento del cónyuge no propietario de ahora en adelante con lo que retrasé un buen rato la firma hasta tenerlo del todo claro.
A aclararme me ayudaron el gran Iuris Prudente y la registradora Emma Rojo.
En uno de sus maravillosos trabajos dice Iuris Prudente: “La Resolución DGSJFP de 31 de enero de 2022 se resuelve sobre la venta por los tres copropietarios de una vivienda. Dos de ellos eran solteros y el tercero declaraba ser casado, aunque era de nacionalidad británica, expresándose en la escritura haberse apreciado su capacidad para la venta conforme a su ley personal. La Dirección General admite que la aplicación del artículo 1320 del Código Civil o la norma concordante del derecho foral a un cónyuge extranjero procede como norma de orden público por su relación con la protección de la vivienda familiar. Sin embargo, tratándose de la venta por un copropietario, aplica su doctrina sobre que estos artículos, en particular en el caso el artículo 4.3 de la Compilación Balear, no son de aplicación a la venta de una cuota indivisa. La Dirección General llega a afirmar en esta resolución, aunque sea obiter dicta, que esta doctrina sobre la venta de una cuota indivisa de la vivienda familiar sin consentimiento del cónyuge integra el orden público español, lo que podría conllevar que fuera inaplicable una normativa extranjera que la impusiera, aunque, como hemos dicho, existen normas internas, como la catalana que así lo exigen”.
La cosa parecía quedar clara si habíamos topado con el orden público.
Por su parte, Rojo dice en “LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL” que el 1.320: “No es aplicable cuando se trata de cónyuges extranjeros y se desconoce cuál es la Ley reguladora del régimen económico matrimonial y no se sabe, por tanto, si la legislación aplicable exige o no el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo actos dispositivos sobre la vivienda habitual”.
Cónyuges extranjeros lo eran, no tienen régimen matrimonial en sentido estricto y, por tanto, difícilmente puede ser necesario el consentimiento de ambos pero quizá la conclusión es que no nos será sencillo saber cuando es necesario o no ese consentimiento por lo que esta circunstancia unida a la cuestión del orden público nos exigiría contar con el cónyuge no propietario.
Siendo la vivienda habitual se supone que estarán juntos y felices, pero seguro que la norma nos da algún disgusto (pensemos en ventas por poder tan habituales en el colectivo sin que el poder se haya dado por el cónyuge).
Una divorciada discutía sobre su testamentoconmigo bastante apasionadamente. Sucede con cierta frecuencia que algunas personas tras recibir una completa explicación algo, se encasquillan e insisten en situarse en el “no lo entiendo”, “pues es injusto”, “pues no comprendo porque no se puede hacer” y similares. Francamente, me ponen negro estos sujetos y sujetas …
En este caso en el que la divorciada venía a hacer testamento, el problema es que para ella su divorcio no solo había acabado con su matrimonio, sino, al parecer, también con la patria potestad de su ex sobre los hijos menores, pues su reivindicación era que a su fallecimiento, si sus hijos eran menores, fueran los padres de ella los que tomaran las decisiones relativas a una vivienda que pasaría a ser de los menores como herederos universales de su madre.
Pues nada, no había forma de sacarla de ahí: “¡pero si estamos divorciados¡ y si estamos divorciados porqué va a tener él que entrar a decidir sobre los bienes que yo le deje a mis hijos y que son míos”.
Ya habíamos hablado de que el régimen matrimonial no tiene nada que ver con la herencia. Ahora me tocaba explicar que el matrimonio y la patria potestad (con el permiso de la ministra que dice que los hijos no pertenecen a los padres .. y así es .. pero .. ministra … en fin .. que quiere que le diga .. todos nos metemos en jardines) andan normalmente juntos, pero no revueltos.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Recientemente una persona muy querida para mí decidió casarse a través de un notario”.
Mas que “a través” las cosas se hacen “ante nosotros”. Me recuerda aquella señora a la que llamaron por teléfono cuando estaba firmando algo conmigo y dijo: “Ahora no puedo hablar que estoy dentro del Notario”.
“Lo que no me podía esperar es que ese matrimonio ante notario se pareciera más a la firma de una hipoteca que a otra cosa”.
Supongo que la comparación con la hipoteca es por la falta de emotividad y alegría que se le pudo dar al acto. Vale, se acepta, pero nada nos obliga a ser emotivos, ni alegres. Nada que objetar en realidad en ese sentido. Podrían haber preguntado previamente en qué consistía el acto y hubieran evitado sorpresas o hubieran buscado a un Notario que le diera otro aire al otorgamiento.
“Además de que la notaria, fijó el acto para las 10 de la mañana de un viernes. ¿Quién se casa a las 10 de la mañana de un viernes?”.
Bueno, las citas suelen convenirse tanto en día como en hora y no es precisamente el propio Notario el que se encarga de la organización de la agenda de la notaría.
Los que se casan a ese día y a esa hora son los mismos que se casan a las 10 de la mañana de un viernes en un juzgado que es el lugar mas apropiado para establecer una comparativa a estos efectos.
“Y nos sentamos alrededor de la mesa cuadrada de la sala de reuniones. Nada de estar de pie y todo eso que ya conocemos. No, sentados”.
Que ya conocemos de otro tipo de celebraciones matrimoniales, no de las bodas notariales. Yo no firmo nada de pie. Estoy sentado y todo el que lo quiere estar también lo está.
El otro día se cachondeaba uno en Twitter cuando decía: “Estoy en una boda civil y hay que levantarse “en honor al ordenamiento jurídico español” ¿qué es esto? jajajajaja”.
“Comenzó la señora refiriéndose al documento en cuestión, que llamó «contrato de matrimonio». Leyó el texto, recitó los tres artículos del Código Civil de rigor, y le dijo a los contrayentes firmen aquí y aquí. Y ahí se acabó la cosa. Yo le pregunté, al final, a la notaria si no sería pertinente que los declarara «marido y mujer». Porque es lo que se suele hacer, en estos casos, ¿no?”.
Pues no, no se les declara marido y mujer. Es usted un antiguo. Nos limitamos a declararlos unidos en matrimonio. El Código Civil ya no habla de marido y mujer y sí, el matrimonio puede conceptuarse como un contrato aunque usted lo vea como un rito tribal cuya importancia depende de cada uno y es relativa. Pero le doy la razón en que debía haberlo hecho, si es que no lo hizo.
“Tampoco preguntó por las alianzas”.
Las alianzas no forman parte del matrimonio civil. Debería usted saberlo. Ni las arras, ni los niños que las llevan, ni las flores, ni los tocados, ni las indumentarias de ninguna clase. Yo solo he casado una vez. Eran unos amigos. Él venía de pantalón corto. Para las fotos despejé un poco la mesa y encargué un pequeño centro de flores. No he repetido boda con lo que no sé si lo haría con otras parejas que no fueran de amigos. Seguramente también despejaría la mesa y quitaría algún enredo del despacho y nada mas.
“Hizo las felicitaciones de rigor a los contrayentes y se marchó. Tuvo una evidente ausencia de empatía. Porque este momento, cuando dos personas deciden unir sus vidas en matrimonio, es uno de los más importantes para cualquier ser humano. Es el rito de paso más importante, preciso”.
Claro, ni cuando heredan porque ha muerto su padre y no lloramos con ellos, o cuando testan porque se están muriendo, o cuando compran una casa que es la ilusión de sus vidas, o cuando piden un préstamo para comprarse el cochazo o el cochecito de sus sueños o para hipotecar la casa para comenzar un proyecto de vida. En la notaría hay para risas y llantos casi todos los días y unos somos mas festivos y otros menos, ¡qué se le va a hacer!
“Mientras estábamos en la sala de reuniones –no quiero llamarlo ceremonia porque fue cualquier cosa menos eso–, me acordaba de las bodas por la Iglesia a las que había asistido. Veintiún siglos confieren mucha experiencia. Hay que reconocer que, en puesta en escena, son el «top one». O de las bodas civiles, que también he estado en unas cuantas. Unas más brillantes que otras, es cierto, pero bodas al fin y al cabo”.
Hace usted una comparativa errónea. Si querían eso que fueran a la Iglesia a contraer matrimonio. En los ayuntamientos hay concejales y alcaldes que tienen fama de casar muy bien. No creo que en los juzgados le den al asunto tanta festividad. Eso que dice será mas bien de las bodas “municipales”. Sus señorías tampoco están para demasiadas historias, menudos son.
“La «boda» que ofició doña María Luisa de la Calle no fue una boda. Fue la firma de un contrato que podría haber sido para un préstamo por un coche o para una casa. Cualquier cosa menos una boda”.
Mire, la palabra boda solo se cita dos veces en el Código Civil.
Vea usted:
Artículo 974.
Serán válidas las enajenaciones de los bienes inmuebles reservables hechas por el cónyuge sobreviviente antes de celebrar segundas bodas, con la obligación, desde que las celebrare, de asegurar el valor de aquéllos a los hijos y descendientes del primer matrimonio.
Artículo 1044.
Los regalos de boda, consistentes en joyas, vestidos y equipos, no se reducirán como inoficiosos sino en la parte que excedan en un décimo o más de la cantidad disponible por testamento.
“Por mi trabajo, suelo tener relación con el Consejo General del Notariado. Sé que están haciendo grandes esfuerzos para promocionar las bodas por notarios, dándoles esa pátina que deben de tener. Han hecho, incluso, un vídeo en el que una notaria y una usuaria hablan de la experiencia de la última. Totalmente satisfactoria”.
No me consta ni una sola recomendación sobre pátinas por parte del CGN o por parte de mi Colegio Notarial. Sí que es cierto que se ha hablado del uso de salones colegiales pero como una opción a los interesados, nunca como un consejo o recomendación.
“Sé que generalizar es injusto. Que posiblemente habrá notarios que rivalicen en puesta en escena con las bodas civiles que hacen en los registros o en los ayuntamientos”.
Desde luego que es injusto y se ha pasado varios pueblos. Rivalizar sin querer rivalizar, solo por el hecho de querer darle al asunto la pátina que a usted y a muchos les gusta.
“Porque sé que los hay vocacionales que disfrutan con estas ceremonias, que son todo empatía, que dan todo tipo de explicaciones, de facilidades. No sé cuántos notarios son del cuño de ***, pero es evidente que el Consejo General del Notariado tendría que identificar a «los buenos», a los que hacen bien estas cosas, aconsejando a los que no lo son que se aparten y que sigan haciendo su trabajo habitual. Porque hay gente a la que no se le dan bien las relaciones sociales. El recuerdo de esta apariencia de boda permanecerá en mi recuerdo para siempre como un lamento. Y eso ya no hay nada que lo remedie”.
Hala, otro partidario de las listas negras. Menuda insensatez acaba de decir y, de paso, otra lista para testamentos y otra para hipotecas y votamos como en Eurovisión. Ahora en la guía notarial nos van a señalar con dogfriendly, gayfriendly o weddingfriendly.
Decidamente es usted un exagerado mal informado. Solo ha faltado decir que nos les dejaron tirar arroz.
Fundamentos para que el Notario no pueda casar a un pariente
Gracias a una compañera que me facilito la resolución judicial tuve la oportunidad de conocer un razonamiento judicial en profundidad de las motivaciones por las que los Notarios no podemos casar a nuestros parientes.
Vistos los Arts. 21 y 75 de la Ley del Registro Civil, 37 del Reglamento del Registro Civil, Art 28 de la Ley del Régimen Jurídico y del Procedimiento Administrativo Común, Ley 30/92, Arts. 51, 53, 58 y 73 del Código Civil, Art. 49 de la LN, Instrucción DGRN 20/01/1982 y Consultas DGRN de 14/06/2005, 19/06/2006, y 14/06/2017 y demás de general pertinente aplicación.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. El Art. 21 de LRC contiene la Legislación del Registro Civil sobre incompatibilidades “Los funcionarios del Registro Civil no podrán extender asientos, expedir certificaciones ni intervenir con tal carácter en ningún acto, diligencia o expediente que se refiera a su persona o a la de su cónyuge, parientes o afines en línea recta o en la colateral hasta el segundo grado”. El término utilizado “Funcionarios” debe ser entendido en sentido amplio, comprensivo de todo el personal que desempeña funciones públicas, que está al servicio del Estado o de cualquier Entidad Jurídica Pública.
La aplicación del Art. 28 de LRJPAC, Ley 30/92 permitirá alcanzar iguales resultados. El Art. 28 regula de manera clara y precisa la abstención de autoridades y personal al servicio de las Administraciones. Establece que se abstendrán de intervenir en el procedimiento en que concurra el motivo siguiente: b) Grado de parentesco de consaguinidad dentro del cuarto grado.
Son numerosas las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso Administrativo que establecen los deberes de abstención y las consecuencias del mismo. Así recurso 794/2008, STS de 6 de octubre de 2011, rec 37/2005 STS de 14 junio de 2010, rec 3239/2007 STS de 28 de junio de 2011, rec 262/2004 STS 22 de enero de 2008, rec 123/2010 STS 2111/2011 de 31 de marzo de 2011.
SEGUNDO. Con respecto a los notarios la regla general en materia de forma viene establecida en el nuevo artículo 49 de la Ley del Notariado que dispone que los Notarios intervendrán en los expediente especiales autorizando actas o escrituras públicas y que cuando el expediente tenga por objeto la declaración de voluntad de quien lo inste o la realización de un acto jurídico que implique prestación de consentimiento/el Notario autorizará una escritura pública.
En el caso del matrimonio hay prestación del consentimiento y por lo tanto es escritura. El acta o expediente matrimonial que regula el artículo 58 de la Ley 20/2011 del Registro Civil, no son un procedimiento de jurisdicción voluntaria.
Están regulados en un precepto de la Ley del Registro Civil, aunque modificado, eso sí/ en una Disposición Final de la LJV. No cabe duda de que en esta materia la LRC vigente debe aplicarse con carácter prioritario y, por tanto, el art. 21 de la LRC que establece la incompatibilidad para los Encargados del Registro Civil ha de extenderse a los notarios.
En este sentido, la resolución de la DGRN de fecha 14 de junio de 2017 sobre utilización del local colegial para la celebración de matrimonios, dispone que “tras la ampliación de las autoridades habilitadas para celebrar matrimonio civil para incluir a los notarios y a los Letrados de la Administración de Justicia, resulta clara la analogía de su posición con los jueces. Por ello deben serles de aplicación las mismas restricciones que a aquellos” y que “a mayor abundamiento, la seriedad y el decoro que exige toda intervención notarial, y la trascendencia de la prestación del consentimiento matrimonial, aconsejan mantener las mismas condiciones establecidas para los jueces”.
TERCERO. En el presente caso, comprobada la relación de parentesco entre el promotor y la Notario designada, entendemos procede que la misma examine de oficio su propia competencia y se abstenga de permitir la prestación del consentimiento en escritura pública por ella autorizada. No obstante, el Art. 53 Ce dispone que “La validez del matrimonio no quedará afectada por la incompetencia o falta de nombramiento legítimo del Juez, Alcalde o funcionario que lo autorice, siempre que al menos uno de los cónyuges hubiera procedido de buena fe y aquéllos ejercieran sus funciones públicamente” solucionando el conflicto de legitimidad a favor del acto del matrimonio. La resolución de la DGRN de 20/01/1982 expresa “que los graves intereses que se cruzan en el consentimiento matrimonial, que tanto compromete a las personas en sus bienes más íntimos, obligan a extremar el principio del “favor negotii”; y a estimar que, en concreto, el “favor matrimonii” impide entender que un matrimonio pública y seriamente celebrado sea nulo por defecto de forma, en tanto no resulte la nulidad de textos legales indubitados, máxime en un sistema, como español hasta hace poco vigente, que no conoce instituciones sanatorias de los matrimonios nulos por defecto de forma”.
Tengo algo más sobre boda ante Notario escrito aquí.
Liquidación de finca privativa en el inventario ganancial
“Un señor compra una vivienda estando soltero, al año se casa en gananciales, durante el matrimonio se hacen dos préstamos hipotecarios a favor de los cónyuges para pagar la vivienda. En el año 2004 liquidan la sociedad de gananciales y hacen separación de bienes y en 2015 se separan judicialmente. El problema radica en que cuando se liquida la sociedad de gananciales cometen un error porque en el título de la escritura pone que la adquieren durante el matrimonio y eso no es así, la adquirió el marido de soltero. Era solo suya y, sin embargo, se adjudica por mitades indivisas. ¿Cómo se podría subsanar este error de la liquidación? ¿Se podría atribuir ahora el carácter de ganancial a esa vivienda que tiene carácter privativo? Y si fuera posible, ¿podrían adjudicársela por mitades o que uno se quedará la vivienda y le pagara al otro la mitad de su valor?”.
Se puede decir que, por error, con carácter previo al otorgamiento de la escritura de liquidación de sociedad de gananciales debió el esposo aportar a esta el pleno dominio de la finca y dicho esto que efectúe la aportación.
Y se puede decir también, una vez subsanada la liquidación de la sociedad de gananciales, que la finca se la adjudica a él y que él le abona a ella en metálico su parte.
Eso sí, no entró en los asuntos fiscales con los que habría que extremar todas las precauciones. Tampoco entro en el planteamiento de otro tipo de cuestiones que pudieran dar lugar a otras soluciones como por ejemplo que si los préstamos se pagaron por ambos existen unos créditos entre cónyuges y los gananciales que podrían dar lugar a alguna clase de reembolsoque hiciera innecesario subsanar en los términos que me plantean en la consulta.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Esta es una cosa que reconozco que siempre me costó entender. Tenía un buen resumen en mi tema (a ver si lo añado un día de estos) y tengo un fantástico trabajo del gran Eduardo Llagariaque puede leerse aquí. Si aderezamos todo esto con unas gotitas de Derecho Fiscal, obtendremos un resultado perfecto para comernos el coco.
El caso que con tres compañeros (a tres bandas y con diferencia de opiniones) nos hemos planteado ha sido el de un usufructo adquirido con carácter ganancial por uno de los cónyuges.
¿Cuándo se extingue y liquida y cuándo no? Pues …
Se extingue por la muerte del cónyuge adquirente
No se extingue si fallece el cónyuge del adquirente.
Tampoco se extingue si hubiera sido adquirido por ambos cónyuges con carácter ganancial y solo hubiera fallecido uno de ellos (pero este caso es ya distinto).
El régimen del usufructo ganancial al fallecimiento de un cónyuge según se haya constituido se trata en esta reciente resolución BOE-A-2023-9741
Pues sí pero comience por leerse lo que dice el Artículo 32 de la Ley del Notariado:
“Ni la escritura matriz ni el libro protocolo podrán ser extraídos del edificio en que se custodien, ni aun por decreto judicial u orden superior, salvo para su traslación al archivo correspondiente y en los casos de fuerza mayor.
Podrá, sin embargo, ser desglosada del protocolo la escritura matriz contra la cual aparezcan indicios o méritos bastantes para considerarla cuerpo de un delito, precediendo al efecto providencia del Juzgado que conozca de él, y dejando en todo caso testimonio literal de aquélla, con intervención del Ministerio Fiscal.
Los Notarios no permitirán tampoco sacar de su archivo ningún documento que se halle bajo su custodia por razón de su oficio, ni dejarán examinarlo en todo ni en parte, como ni tampoco el protocolo, no precediendo decreto judicial, sino a las partes interesadas con derecho adquirido, sus herederos o causa-habientes. En los casos, sin embargo, determinados por las leyes, y en virtud de mandamiento judicial, pondrán de manifiesto en sus archivos el protocolo o protocolos a fin de extender en su virtud las diligencias que se hallen acordadas”.
Y siga después con estos 3 artículos del Reglamento Notarial:
Para las escrituras:
Artículo 282: “Cuando con arreglo al artículo 32 de la Ley proceda que el Notario deje examinar por las partes interesadas con derechos adquiridos, sus herederos o causahabientes, un instrumento contenido en el protocolo, cuidará bajo su más estrecha responsabilidad, que la lectura se limite al documento en que tengan aquéllos interés y que no pueda sufrir el protocolo el menor daño o deterioro, y a tales efectos, el Notario buscará personalmente la escritura señalada y la pondrá de manifiesto a los interesados, no consintiendo se saquen notas o extractos de ella ni que sea hojeado el protocolo, sino en cuanto sea indispensable para la lectura de la matriz de que se trate, debiendo verificarse la exhibición ante dos testigos y extendiéndose de ella la oportuna acta”.
Para escrituras en los Archivos:
Artículo 303: “Dentro de los límites establecidos en el artículo 32 de la Ley del Notariado, los Archiveros de protocolos, en los días y horas hábiles que tengan señalados, deberán facilitar a las personas de notoria competencia en los estudios de investigación histórica la consulta de documentos que cuenten más de cien años de antigüedad y ofrezcan indudable valor para dichos estudios, adoptando en todo caso las medidas necesarias para la conservación de los documentos que estén bajo su custodia”.
Para las pólizas:
Artículo 283
“….
El contenido del libro-registro no podrá ser revelado por el notario salvo en los mismos supuestos que el protocolo.
El notario custodiará en su oficina, bajo su responsabilidad, su libro-registro, debiendo realizarse, precisamente en dicha oficina, los cotejos procedentes con los mismos requisitos que se establecen para el cotejo de protocolo.
…”
En conclusión, sí que puede usted pero no se piensen que vamos a enseñarles nuestros protocolos así como así, y generalmente no habrá razón para hacerlo.
Pues lo dice el Artículo 57.1 del Reglamento Notarial:
“Los notarios se jubilarán forzosamente al cumplir la edad de 70 años o voluntariamente a partir de los 65, sin perjuicio de lo que establezca en su momento la legislación aplicable”.
Particularmente, puesto que empecé a trabajar a los 34 años, no me importaría (si la salud y las fuerzas me acompañan) trabajar algún año más, siempre que eso no implique que la edad para alcanzar la voluntaria no se me amplíe (por si acaso…). Actualmente una mayoría de personas llegan a los 70 años en buenas condiciones físicas y psíquicas (y con una experiencia acumulada de enorme valor). El problema, en mi opinión, es el de aquellos que no sean capaces de darse cuenta de que no están en condiciones de continuar y no opten por jubilarse voluntariamente generando difíciles situaciones.
¿Cada cuánto tiempo hay un concurso de traslado para los Notarios?
Pues este mes cumplo 15 años como Notario y en estos 15 años, ha habido 33 concursos (números 418 al 451).
Eso supone una media de 2 concursos anuales. Exactamente de 2,2 concursos anuales o lo que es lo mismo, un concurso cada 5-6 meses. Falta agilidad, a mi modo de ver. Sería deseable mejorar este resultado y ponernos en los 3 concursos anuales (que a veces los hay pero es que las medias, son las medias).
Y ya de paso ¿cuál es la relación laboral existente entre el Notario y los empleados de la Oficina Notarial?
En España, los Notarios somos funcionarios públicos sometidos al RETA y nuestros trabajadores son trabajadores sujetos al Estatuto de los Trabajadores con su correspondiente Convenio Colectivo. La notaría es una oficina pública cuyo mantenimiento a todos los efectos corresponde al Notario titular. El número de notarías está determinado por el Ministerio de Justicia.
Es muy habitual que la gente se interese por saber cómo llegaste a ser Notario de su pueblo o ciudad y por cuánto tiempo tendrás o podrás estar allí. Yo suelo explicar que la elección de tu primera notaría depende de las que haya libres cuando apruebes y de lo que los compañeros en activo no quieran y dejen a los de nuevo ingreso cuyas preferencias se resuelven por el puesto conseguido en la oposición que acaban de aprobar. Luego les digo que yo estoy en mi tercera notaría, que pude haberme jubilado en la primera o en la segunda (si no me hubiera ido y estuviera allí cuando cumpla setenta) y que podría hacerlo en esta tercera, salvo que haga algo malo muy gordo, me marche voluntariamente a otro sitio, pida la excedencia o me muera o me incapacite permanentemente. Suelo también añadir que debemos estar al menos un año en cada destino y que a la situación de no poder concursar durante ese año, le llamamos estar congelado. En caso de demarcación, todo el mundo se descongela y puede irse si concursa.
Para mayor abundamiento, está el artículo 80 del Reglamento Notarial que enumera las causas por las que las notarías quedan vacantes:
Las Notarías quedan vacantes:
Por muerte.
Por sentencia firme que condene a la inhabilitación absoluta, o especial para el cargo de notario.
Por renuncia(las causas de renuncia están en el Artículo 83)
Por abandono del cargo (el abandono se regula en el Artículo 84)
Por traslación (o traslado a otra notaría previo concurso).
Por excedencia, salvo lo prevenido en el Artículo 109 de este Reglamento.
Por jubilación o incapacidad permanente.
Cuando por sentencia firme en que no medie inhabilitación, la pena impuesta impida al notario durante más de un año el ejercicio de su cargo.
¿Cuantas copias autorizadas, electrónicas y simples necesitaría si deseo realizar todos los trámites yo mismo?
Como regla general podríamos decir que se necesitará una copia autorizada (en las herencias es usual que haya una para cada heredero) y dos copias simples (una para liquidar los impuestos y otra para conservar en su poder). Copias autorizadas simples y electrónicas no se necesita ninguna para esos trámites y además no cumpliría usted las especificaciones técnicas para su obtención. Es posible que para muchos trámites (suministros, comunidad de propietarios, empadronamiento, etc…) le puedan pedir alguna más, pero normalmente suele bastar con fotocopias de la simple.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¿Desde cuándo se adquiere la clase? Tienen que pasar cinco años para adquirir la clase, pero ¿desde cuándo se cuentan? ¿desde que tomé posesión o desde que terminan los 5 años?”.
“Creo que los efectos se retrotraen a la fecha de la toma de posesión”.
“De todos modo estoy pensando que a lo mejor la adquieres automáticamente pues ya llevamos más de cinco años de ejercicio. Y lo mismo si te vas a una primera pues ya llevamos más de nueve años”.
Yo creo que el Artículo 79 del Reglamento Notarial lo deja claro. Los Notarios de nuevo ingreso han de esperar cinco o nueve años para que en el caso de que respectivamente sirvan notarías de segunda o primera clase puedan concursar computándoseles (una vez cumplidos esos plazos) los años de carrera desde su ingreso. Si antes de ese plazo concursasen, lo harían por su antigüedad en la carrera y solo ganarían la plaza a los que tengan por detrás en el escalafón. Una vez que se han cumplido los cinco o nueve años concursan por su clase clase computando esos cinco o nueve primeros años.
Dice el artículo:“Los notarios tendrán, para todos los efectos legales, la categoría que se fije en la clasificación a la Notaría que estuvieren desempeñando, con las siguientes excepciones: a) El notario que desempeñe Notaría que en virtud de nueva clasificación aumente o disminuya de clase o sección, conservará, mientras la sirva, la que hubiere tenido hasta entonces. b) Para que el notario pueda obtener la clase de la notaría que haya obtenido por concurso será preciso que tenga una antigüedad en la carrera de cinco años, si la notaría es de plaza clasificada de segunda, y de nueve si es de plaza clasificada de primera. Si tuviera menos antigüedad en la carrera, adquirirá la clase correspondiente a su notaría cuando haya transcurrido el plazo indicado, sumando a tal efecto la antigüedad en carrera que tuviere a la que pueda obtener en la plaza obtenida por concurso”.
Pongamos un ejemplo
Fulanito ha ingresado en una notaría de 2ª y cuando lleva cuatro años y medio en ella concursa a otra notaría de 2ª que sale a clase. También la pide otro compañero que lleva solo cuatro años en 2ª pero que ingresó hace seis. Fulanito no se lleva el gato al agua. Sin embargo, si Fulanito hubiera concursado seis meses mas tarde a esa 2ª (con lo que ya habría cumplido los cinco en la carrera) y ese compañero que lleva cuatro años y medio en 2ª y que ingresó hace seis y medio también concursara por esa misma notaría, el que se llevaría el gato al agua sería Fulanito. Por supuesto, si Fulanito se marcha de su 2ª a una 3ª antes de los cinco años, sus años en 2ª no llegarán a consolidarse.
Vamos a poner otro ejemplo: Fulanito ingresa en 2ª y cuando lleva cuatro años, concursa y se marcha por antigüedad en la carrera (aunque su nueva notaría hubiese salido a clase la gana por carrera), a una notaría de 1ª. Cuatro años mas (cuando hace ocho que es Notario) concursa a otra notaría de 1ª. En ese momento su antigüedad en 1ª no le serviría por no haberse cumplido nueve años desde su ingreso pero si lo hubiera hecho un año después (cuando cumpliera los nueve años) podría hacer valer sus cinco años de antigüedad en 1ª. ¿Estamos de acuerdo? Es decir, no tendría que esperar nueve años desde su llegada a una 1ª, sino nueve años desde su ingreso.
Anterior redacción del artículo 79 del RN
Nada decía esa anterior redacción (el artículo ha tenido además de la redacción inicial y la actual dos redacciones intermedias), que estuvo en vigor desde el 26/6/1986 hasta el 30/1/2007, sobre el asunto de los cinco o nueve años. Además he revisado la reforma y no contiene disposición transitoria alguna con lo que el “nuevo” 79 RN entiendo que no afectó a todos los que a su entrada en vigor no tenían cinco o nueve años de antigüedad en carrera, es decir, a los ingresados después del 30/1/2002 (para las segundas) o después del 30/1/1997 (para las primeras). Si no recuerdo mal, en mi promoción (fecha de ingreso 27 de noviembre de 2002) hubo dos compañeros que ingresaron en 2ª. Una sigue en la misma notaría y otro se marchó a una 1ª (no sé si por antigüedad en la clase) en no mucho tiempo por lo que (si fue a clase) no debió de afectarle la norma. Le tengo que preguntar por aclararlo y porque si no estoy en el cierto, la reforma del RN produjo un efecto indeseado (e injusto) a quienes aun no llevaban (llevábamos) cinco o nueve años en el cuerpo y podíamos haber hecho planes de concurso (si es que se puede hacer) sin contar con esa reforma.
Sobre el tema del concurso a clase en notarías de 3ª (que resulta algo complicado de entender) y sobre las ganas de concursar en general tengo esto.
“Cuando hay que hacer una diligencia en una escritura y no hay espacio porque las firmas se lo han comido todo y es la última página, ¿cómo se hace para extender la diligencia?, ¿en los bordes?, ¿se añade otro folio?”
Si hablamos de escrituras encuadernadas pues no queda más remedio que hacer lo que dice el consultante, es decir, se utilizan todos los espacios libres que pueda haber comenzando por el final de la escritura. Precisamente por falta de espacio (y por comodidad), cuando se trata de protocolo encuadernado se recurre a un nuevo número de protocolo.
Si, por el contrario, no son escrituras encuadernadas, pues se añaden más folios a la escritura comenzando a escribir al final del último folio que había. Si queda poco espacio se recurre a escribir algo en el folio casi terminado y se continúa en el siguiente.
Tenía una anécdota muy divertida sobre este último caso con un Juez y una DILI- GENCIA de por medio, pero ahora no la encuentro.
¿Dónde se guardará mi escritura si la notaría de mi pueblo está sin Notario?
Pues lo explica el Artículo 53 del Reglamento Notarial:
“Los documentos autorizados por el Notario sustituto se incorporarán al Protocolo o Libro-Registro del Notario sustituido, excepto en los casos de vacante y de la habilitación prevista por el artículo 121 de este Reglamento, en los términos que resultan del mismo.
El protocolo y el Libro-Registro del Notario sustituido no se trasladarán a la Notaría del sustituto, salvo que éste residiere en distinta población, en cuyo supuesto podrá trasladarlos al domicilio de su Notaría, para su mejor custodia, previa autorización de la Junta Directiva del respectivo Colegio.
Tratándose de sustitución por Notaría vacante, si el sustituto residiere en la misma población, deberá conservar el Protocolo y el Libro-Registro del sustituido, en su propia Notaría o en otro lugar adecuado, cuando así lo autorice con carácter previo la Junta Directiva. Si residiere en población distinta, el Protocolo y el Libro Registro deberán permanecer en lugar adecuado de la población en que estuviere demarcada, sin perjuicio de poder trasladarlos a su Notaría o a otro lugar adecuado, con la finalidad y previa la autorización a que se refiere el párrafo anterior”.
No he querido despedazar el artículo para que se pueda leer entero, pero lo que ha de tenerse en cuenta que si yo soy el Notario de Talsitio y el Notario de Talotro se marcha a otra notaría y me corresponde a mi sustituir por vacante la Notaría de Talotro, yo iré a firmar a Talotro y las escrituras que allí firme tendrán el número de protocolo que les corresponda en la secuencia que yo siga en Talsitio (mi notaría) de manera que si hoy jueves firmo el 823 aquí y mañana voy a Talotro, firmaré el 824 allí y constará firmado allí por mi como sustituto por vacante y se archivará en mi notaría y no en la notaría sustituida (en Talotro), de manera que usted que firmó la escritura, si necesita una copia en el futuro tendrá que venir a Talsitio a conseguirla pues aquí estará archivada bajo mi custodia o bajo la del compañero que venga cuando yo me vaya.
En resumen las escrituras que firme en su pueblo estando vacante su notaría, se irán a la notaría del pueblo a quien corresponda hacer la sustitución.
Lo establece el Artículo 1 de la Ley del Notariado y nada menos que desde 1862. Esa Ley unificó los diferentes tipos de Notarios existentes hasta la fecha y nos situó sin duda alguna entre los funcionarios públicos. Las referencias a la condición de funcionarios públicos del Reglamento Notarial y al carácter público de nuestra función son incontables.
La circunstancia de que nuestra retribución sea arancelaria no nos excluye de nuestra condición de funcionarios. La retribución mediante arancel es una de las que caben en el funcionariado, aunque actualmente solo (que yo sepa) quedemos dos cuerpos con este régimen retributivo.
Por otra parte, ejercemos una potestad que corresponde al Estado que la tiene reservada en el Artículo 149 de la Constitución y el protocolo notarial es propiedad del Estado.
Tampoco nos excluye de la condición el hecho de que organicemos libremente y sostengamos nuestra oficinas (que son oficinas públicas), además las notarías se demarcan por el Estado (por el Ministerio de Justicia del que dependemos jerárquicamente a través de la DGRN).
No somos empresarios, somos trabajadores autónomos desde el punto de vista fiscal, laboral y de Seguridad Social. Estamos en el RETA desde el año 2004, como consecuencia de un proceso que afectó a más colectivos funcionariales que disponían de sus propias mutualidades que fueron paulatinamente suprimidas.
Es comprensible que las características de nuestro trabajo, de nuestras oficinas, de nuestro régimen laboral y del de nuestros empleados puedan inducir a confusiones, pero que nadie se llame a engaño y piense lo que no es: los Notarios somos funcionarios públicos.
¿El Notario está obligado a darme borrador de la escritura?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Plantearse el carácter obligacional de esta cuestión es demostrativa de que puede existir alguna clase de problema, pues no es razonable no dar borrador a quien lo pide.
No existe norma reguladora de tal obligación si exceptuamos la normativa hipotecaria que sí impone al Notario y permite al interesado examinar el proyecto (o borrador) de su escritura y por tanto ha de aplicarse en esta materia la lógica y el sentido común.
Es lógico que alguien quiera examinar lo que va a firmar con la antelación suficiente (suficiente para prepararla, suficiente para repasarla, suficiente para proponer y consultar dudas) y no debería haber inconvenientes para que esto tenga lugar.
En mi caso, me resisto a entregar borradores por dos causas fundamentales:
Temor (justificado por indicios) a que la solicitud tenga por verdadero objeto llevar el asunto a otra notaría.
Innecesariedad por sencillez o complejidad del asunto. Si es sencillo, sobran las precauciones y si es complicado y no se cuenta con el debido asesoramiento o base, puede resultar contradictorio disponer de tu borrador de escritura.
Hace poco cayó en mis manos un borrador de escritura de un Notario neerlandés o belga y decía: “SI HAY IMPRECISIONES EN SU PERSONALIZACIÓN O EN OTRA PARTE DEL TEXTO, CONTÁCTENOS A TIEMPO ANTES DE VOLVER A EJECUTAR LA ESCRITURA”.
Pues lo explica bien claramente el Artículo 193 del Reglamento Notarial:
“Los notarios darán fe de haber leído a las partes y a los testigos instrumentales la escritura íntegra o de haberles permitido que la lean, a su elección, antes de que la firmen, y a los de conocimiento lo que a ellos se refiera, y de haber advertido a unos y a otros que tienen el derecho de leerla por sí.
A los efectos del artículo 25 de la Ley del Notariado, y con independencia del procedimiento de lectura, se entenderá que ésta es íntegra cuando el notario hubiera comunicado el contenido del instrumento con la extensión necesaria para el cabal conocimiento de su alcance y efectos, atendidas las circunstancias de los comparecientes.
Igualmente darán fe de que después de la lectura los comparecientes han hecho constar haber quedado debidamente informados del contenido del instrumento y haber prestado a éste su libre consentimiento.
Si alguno de los otorgantes fuese completamente sordo o sordomudo, deberá leerla por sí; si no pudiere o supiere hacerlo será precisa la intervención de un intérprete designado al efecto por el otorgante conocedor del lenguaje de signos, cuya identidad deberá consignar el notario y que suscribirá, asimismo, el documento; si fuese ciego, será suficiente que preste su conformidad a la lectura hecha por el notario”.
Yo he discutido con alguien por no leerle los linderosy hace unos días por no repasar diez números de cuentas de veinte dígitos. Ni que yo fuera un niño de San Ildefonso ….
¿Es función del Notario poner de acuerdo a la gente para encargar una escritura?
Una familia dividida en dos bandos lleva tiempo intentando ponerse de acuerdo para encargar (no para firmar) una escritura muy complicada que aún no tenemos hecha. El abogado de uno de los bandos familiares está empeñado en meterme a mí (a mi notaría) de por medio para conseguir que haya acuerdo con el otro bando y que se nos encargue la escritura. Desde mi punto de vista esa es su función y no la mía, pero él sigue erre que erre. Que la semana que viene quiere hablar conmigo. De momento yo ya le he explicado mi visión del asunto mediante un correo electrónico.
Buenas tardes:
Lo que yo pretendo es que se me comunique la conformidad con el encargo de la escritura,no que la obtención de esa conformidad sea consecuencia de una reunión en mi notaría.
Si el encargo de trabajo no está claro, por la falta de acuerdo,no es la notaría el sitio en el que se ha de conseguir.
No veo viable ningún documento notarial que sea útil a fin de que los que estén disconformes muestren conformidad puesto que no es posible convocarles mediante algún tipo de acta de requerimiento previo para una firma sin que la escritura esté lista, a no ser que se prepare esa escritura por algún letrado implicado y sea utilizadaa modo de borradorparapracticar el requerimiento, puesto que mi notaría no puede proceder a preparar una escritura de una considerable dificultad sin que el encargo de trabajo sea firme.
Por este estado de cosas es probable que sea necesaria una provisión de fondos con carácter previo al comienzo de la preparación de la escritura o escrituras.
Espero lo comprenda.
Saludos,Justito El Notario.
A ver que pasa la semana que viene, pero me he tenido que morder la tecla para no decirle: Chato, haz tu la escritura, la propones y ya me avisas pero no me pidas a mi que haga tu trabajo, ¿comprendes?
¿La copia electrónica autorizada que se presenta en el Registro de la Propiedad “cuenta” a efectos de numeración de las copias expedidas de una matriz?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Escritura de préstamo hipotecario. Primera copia es la electrónica que se remite al registro para su inscripción. Si la entidad pide una nueva copia, ahora en papel ¿es primera o segunda?”
Y surgen las opiniones:
Es segunda, expresando si es o no con efectos ejecutivos. Ahora hay dos clases de copias autorizadas electrónicas, porque, junto a las copias autorizadas electrónicas depositadas en la Sede Electrónica Notarial a disposición de cualquier persona a la que el interesado permita consultarlas (que son las que generan CSV), siguen existiendo las copias autorizadas electrónicas remitidas de notario a notario, así como las enviadas a un registrador o a cualquier órgano de las Administraciones públicas o jurisdiccional, en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su oficio, las cuales se envían a estas personas telemáticamente de forma directa por canales seguros y no mediante su depósito en la Sede Electrónica Notarial. Así se desprende del mantenimiento de los números 5 y 6 de este artículo 17 bis LN, que, se ocupan del traslado a papel de tales copias, lo que obviamente presupone su remisión por medios telemáticos.
La copia electrónica para remisión a registros es procedimental, y, por tanto, no numerada,
Artículo 221 RN:“Las copias autorizadas pueden ser totales o parciales, pudiendo constar en soporte papel o electrónico”. No hay más distinciones, así que son lo mismo, pero en distinto soporte.
No la he contado nunca como primera.
Nadie la cuenta como primera. Las copias son primera para cada otorgante. Puede haber dos primeras copias para cada uno de los otorgantes. Evidentemente no se va a contar la de Registro como primera copia para ninguno de ellos porque no son los destinatarios. Sería un error contarla.
¿La escritura de declaración de obra nueva sirve para preparar una herencia o es necesaria la original?
No comprendo muy bien esta pregunta, pero me da la sensación de que lo me consultan es que si para preparar una escritura de herencia en la que se incluye una finca sobre la que tras su adquisición se declaró una obra, hace falta la copia autorizada de la escritura de declaración de obra nueva o la de adquisición del terreno (o ambas…).
Si hay un solar o terreno sobre el que se declaró una obra, en la herencia hay que describir el inmueble tal y como se encuentre tras esa declaración (y hasta actualizarlo más, si cabe), así que sí, la respuesta es sí: hay que llevar copia de esa escritura (copia autorizada, pues el original es el que conserva el Notario en su protocolo y que con los años, pasa a los archivos correspondientes) y no sería necesaria la del propio terreno.
No obstante, yo siempre aconsejo “grapar” (conservar juntas) ambas escrituras y así llevarlas a donde sea preciso hacerlo. Podría ser relevante algún dato o circunstancias del viejo título de adquisición a efectos de preparar la herencia que se pretende hacer.
¿La ley de Seguridad del año 2015 ha incidido en el modo de identificar a los extranjeros?
“¿La Ley de Seguridad del año 2015 ha incidido en el modo de identificar a los extranjeros en el sentido de que siempre es exigible el Permiso de Residencia en vigor y no es suficiente el Pasaporte? Parece darlo a entender pero creo que si el documento que se firma no tiene trascendencia tributaria sería bastante el Pasaporte; el problema es si traen Tarjeta de Residencia caducada y te dicen que no la van a renovar”.
Pues no estoy seguro. Yo diría a bote pronto, pues la casuística es grande y la decisión hay que tomarla cuando hay que tomarla, que para empezar conviene señalar que hablamos de nacionales de países que no formen parte de la UE, pues los de la UE no tienen ya Tarjeta y tienen derecho a residir en España. Así que nos centraremos en los nacionales extra UE, con los que lo que yo hago es lo siguiente:
Si hay Tarjeta y está vigente, utilizo la Tarjeta e indico su número, que lo tiene y cambia con cada renovación, su vigencia y el NIE (que no cambia nunca) y que también figura en la Tarjeta y es distinto al número de la propia Tarjeta (que es de la Tarjeta y no del sujeto en cuestión). Si el documento lo requiere (pues porque vaya a enviarse al país de procedencia del sujeto, por ejemplo) cito también el Pasaporte e incluso el DNI del país correspondiente.
Si hay Tarjeta y no está vigente, no queda más remedio que utilizar el Pasaporte (del que también cito número y vigencia) y me surge la duda de la acreditación del NIE. ¿Es posible acreditarlo con una Tarjeta de Residencia caducada? A mi juicio, sí.
Y si la Tarjeta ha caducado y no se acredita la renovación (o su solicitud), ¿qué ocurre? Pues es en estos casos de permisos caducados en los que se me plantea la duda y el conflicto. ¿Puede otorgar un documento publico notarial alguien que no esté legalmente en España? Pues yo entiendo que hay una serie de documentos que sin duda debe poder hacer, pero otros, que serían los de trascendencia tributaria, no podrían ser otorgados sin la oportuna renovación, aunque se tenga NIE y este se pueda acreditar con la Tarjeta ya caducada. La situación de los que tienen la Tarjeta caducada sería equiparable a la de los que nunca la han tenido y no disponen de NIE, pues también pueden tener necesidad de otorgar algunos documentos notariales.
Como siempre, se aceptan opiniones.
Puede complementarse la lectura de esta entrada con la publicada hoy mismo por los Notarios en Red. Observemos que se utiliza el tradicional término de “inmigrantes” y no el reciente “migrante” y que no se hace referencia a las situaciones de irregularidad en la entrada o permanencia en territorio español. Se me ocurre pensar que ocurriría si un migrante recién llegado a España, tuviera necesidad de un Notario para un poder, un testamento o un acta de manifestaciones … de acuerdo con mi criterio el documento debería poder ser autorizado.
Mientras que las copias autorizadas se imprimen en el papel timbrado de uso exclusivo notarial, las simples se imprimen en el que llamamos “papel de los Colegios”.
El Notario, en el caso de las autorizadas, rubrica cada hoja y firma y signa en la última de todas. Las firmas de los otorgantes no están en las copias (cosa que suele extrañar a más de uno que espera quedarse con el original (la matriz), preguntándose en muchas ocasiones en los otorgamientos:“¿esto me lo llevo?”, “no, esto es mío”, les digo).
El Notario no firma, ni signa, ni rubrica en las copias simples. Tampoco aparece en ellas ninguna otra firma.
Es una pregunta habitual sobre todo en las fechas veraniegas. Quizá sea porque se nos relacione con el mundo judicial que queda paralizado en Agosto.
Pero no, las notarías no cerramos por vacaciones, aunque habría hacer algunos matices.
No cerramos las notarías únicas, es decir, las notarías de localidades en las que no existe más de un Notario, aunque los empleados de la notaría y los Notarios tengamos vacaciones, como es lógico. Como en cualquier otro trabajo, los que no están de vacaciones suplen (en la medida de lo posible) a los que las están disfrutando y el Notario es sustituido por un compañero (el que determina el Reglamento Notarial u otro que pueda hacerlo).
Sin embargo, cuando la notaría no es única, si que podría cerrarse haciendo coincidir las vacaciones de Notario y empleados, dejando a alguien de guardia porque (sin duda) habrá algunas cosas que atender (retirada de documentación y pagos, fundamentalmente) y con la indispensable organización con los compañeros de plaza o con alguno de ellos, puesto que el servicio en la localidad no puede quedar desatendido, circunstancia que es controlada por el Colegio Notarial correspondiente.
Dicho lo dicho, terminaría diciendo que no es usual el cierre de una notaría por vacaciones. Yo no he tenido opción de hacerlo pues llevo quince años como Notario único, pero mi padre que lo fue muchos años en un par de capitales solo lo hizo cuando por razón de edad y falta de acuerdo entre sus empleados, consideró que había llegado el momento de hacerlo.
“¿Los Notarios están siempre cambiando de destino y de una notaría a otra ? Si es así, mi pregunta es la siguiente, ¿cómo puedes conseguir ser “titular” de una notaría? Es decir, estar siempre en la misma notaría y no cambiar, si eso es posible claro”.
En respuesta a la primera pregunta le diría que no, que eso no es así.
Respondiendo a la segunda le diré que en el momento en el tomas posesión de tu primera notaría ya has conseguido ser titular de una notaría la cual podría ser la misma hasta tu jubilación (o hasta tu muerte si no alcanzas la edad de jubilación). Por lo tanto, titulares de nuestra notaría lo somos todos los Notarios por el tiempo que queramos y hasta que nos adjudiquen (si lo pedimos y nos corresponde) un nuevo destino. Yo me iré de mi actual destino si quiero hacerlo y si no quiero, pues puedo jubilarme donde estoy. Entonces, ¿cómo conseguir estar siempre en la misma notaría? Pues no concursando. Así de fácil, aunque probablemente no le va a interesar a casi nadie quedarse en el pueblo donde le toque comenzar.
Por otra parte, no estamos “siempre” cambiando de destino. Yo llevo trece años en la misma notaría y esta en la que estoy es mi tercera plaza. Estuve dos años y medio en la primera (Mondoñedo, Lugo), casi tres en la segunda (Es Mercadal, Menorca, Baleares) y trece en la tercera (Pinoso, Alicante). Tres provincias, tres comunidades autónomas y tres colegios notariales. De momento mi media es de seis años por notaría.
Mi padre tuvo siete destinos en cuarenta y cinco años (6,42 años por destino) en tres provincias distintas (Lugo, Lugo, Toledo, Toledo, Murcia, Lugo y Murcia) y mi hermana está en el segundo destino en veinticuatro años (doce años de media aunque lleva diecinueve en el mismo sitio) y en dos provincias diferentes.
Tengo dos compañeros de promoción (y somos noventa y ocho) que continúan en el mismo destino que empezaron y conozco algunos compañeros que se han jubilado en el mismo sitio en el que empezaron aunque no esto no es lo habitual.
Así que hay gente que cambia mucho, bastante, poco y nada. Lo más normal es cambiar de notaría mas principio (en los primeros años) que al final.
¿Para firmar contigo una compraventa, tengo que desplazarme hasta allí o podría hacerlo con la intermediación de otro Notario de mi localidad?
Por supuesto existe la posibilidad de intervenir por medio de representante otorgando un poder al efecto. De no optar por un poder, la única alternativa al desplazamiento es utilizar un mandatario verbal cuya actuación puede inmediatamente ratificarse ante otro Notario de tu localidad. El Notario ante quien se firma la escritura, envía copia electrónica al Notario de tu localidad y una vez revisada por ti la escritura firmada en mi notaría, la ratificas mediante otra en la notaría de tu localidad y con tu Notario habitual, que a su vez me lo comunica a mí, que haré constar la ratificación en mi escritura.
Entonces (y ahora me auto-pregunto), si no voy o no mando un poder, o mando a alguien que actúe por mí sin poder, ¿no hay otro modo? No, no lo hay. La identificación y el juicio de capacidad notarial, son hasta el momento insustituibles por otros mecanismos que proporcionen la misma o mayor garantía, por mucho que no se pueda entender por algunas personas.
Dos personas recientemente me han preguntado, una en general y otra refiriéndose a la contratación mercantil que por qué todo lo que hacemos los Notarios no se puede hacer ya on-line, digitalmente, por video conferencia o procedimiento similar. Los vientos europeos podrían ir en esta línea como explicaron los de notaríAbierta para el ámbito mercantil, pero de manera general la llegada de este tipo de contratación, en un ámbito tan sensible como el nuestro, ha de dotarse de las garantías necesarias por lo que, de momento, no queda más remedio que esperar.
¿Podría otorgar la escritura de compraventa en tu notaría, aunque ninguna de las fincas, ni yo mismo estemos radicados allí?
Sí. Curiosamente mucha gente no sabe (y se sorprende y hasta no lo cree cuando se le dice) que los Notarios no podemos firmar escrituras más que en el término municipal correspondiente a la notaría de la que somos titulares y en el resto de los términos municipales del Distrito Notarial al que pertenezca nuestra notaría y que no tengan notaría demarcada (si la tienen y está vacante, tampoco puedes firmar allí). Eso supone que cualquiera pueda firmar sus escrituras con el Notario que prefiera, es decir, que el cliente puede desplazarse al Notario que quiera, pero el Notario no puede desplazarse a cualquier lugar. Es una cuestión de competencia territorial derivada fundamentalmente de la condición de oficina pública que las notarías tienen en España.
Existen, no obstante, algunos casos en los que la competencia para autorizar nuestro documento, le corresponde al Notario o Notarios de un determinado lugar. Hablamos de divorcios, abintestatos, actas de presencia o de notificación o de algunos expedientes de dominio. En el resto de los casos, uno puede elegir ir al Notario que más le convenga o le guste, aunque alguno pueda pensar que las diversidades entre Comunidades Autónomas, podrían aconsejar acudir a un Notario del lugar, que estará más a punto y en forma con la legislación autonómica correspondiente y que conocerá las particularidades de tal o cuál Registro o de tal o cuál Ayuntamiento. Es cierto, en este estado plurilegislativo nuestro, que es difícil saber si en la declaración de obra de una nave industrial en Cataluña o en Orense, me pueden pedir algo que no me pedirían en Alicante, pero todo es cuestión de ponerse a empollar y así no meter la pata. A mí me gusta que me pongan en el compromiso…
En consecuencia, mi consultante puede venir a firmar su escritura a mi notaría y no necesita ni estar empadronado, ni domiciliado fiscalmente en mi pueblo, en mi provincia o en mi Comunidad, y puede hacerlo, aunque las fincas objeto de la misma tampoco no estén en mi municipio, en mi provincia o en mi Comunidad Autónoma. Cualquier Notario puede firmar una escritura relativa a una finca situada en cualquier lugar de España (y fuera de España aunque esta ya es otra historia) y con personas de cualquier lugar de España (o del extranjero, residentes o no residentes en situación legal, aunque esta también es otra historia).
¿Pongo que firmo en representación de una persona jurídica o como testigo?
Cuando llega el momento de firmar en una escritura o póliza, es usual que los representantes de las personas jurídicas pregunten si es necesario que pongan algo más, es decir, si además de firmar es necesario que indiquen alguna otra cosa.
La respuesta es que no, no hace falta y nos lo explica el Artículo 165 del Reglamento Notarial:
“Cuando alguno de los otorgantes concurra al acto en nombre de una Sociedad, establecimiento público, Corporación u otra persona social, se expresará esta circunstancia, designando, además de las relativas a la personalidad del representante, el nombre de dicha entidad y su domicilio, datos de inscripción y número de identificación fiscal en su caso, e indicando los datos del título del cual resulte la expresada representación. El representante suscribirá el documento con su propia firma, sin que sea necesario que anteponga el nombre ni use la firma o razón social de la entidad que represente”.
¿Y en las pólizas? Pues para las pólizas dice el Artículo 197 RN:
“Los otorgantes suscribirán la póliza con su propia firma, sin que sea necesario que el representante anteponga el nombre, ni use la firma o razón social de la entidad que represente“.
Tampoco los testigos necesitan antefirma:
Artículo 186.3:
“En ningún caso será preciso que el testigo que firme escriba de propio puño la antefirma; la cualidad con que lo haga la expresará claramente el Notario en el instrumento mismo”.
El 195.1 insiste en la misma idea: “Se firmarán las escrituras matrices con arreglo al párrafo segundo del artículo 17 de la Ley, pero si los otorgantes o alguno de ellos no supiese o no pudiere firmar, lo expresará así el notario y firmará por el que no lo haga la persona que él designe para ello o un testigo, sin necesidad de que escriba en la antefirma que lo hace por sí y como testigo, o por el otorgante u otorgantes que no sepan o no puedan verificarlo, siendo el notario quien cuidará de expresar estos conceptos en el mismo instrumento”.
¿Porqué no se firman todas las hojas de una escritura?
“¿No sería procedente o conveniente que se firmaran todas las hojas de las escrituras?”
Pues no, no lo es, puesto que las escrituras se imprimen en papel timbrado exclusivo para los documentos notariales que fabrica la FNMT y que se reparte entre los Notarios quedando constancia de las series y números que a cada uno se nos entregan en cada envío e indicándose en cada escritura la serie, cantidad y numeración de los empleados.
De esta forma se evita lo que preocupa al consultante: una posible sustitución de las hojas no firmadas.
¿Puede recomendarme alguna Universidad Notarial en España?
Interesante cuestión la que me plantean desde el otro lado del charco.
He de decir que mi post “Quiero trabajar en una notaría”, poco a poco, se está convirtiendo en uno de los más visitados de mi blog y que tal vez pueda ayudar algo a los que busquen contestación a esta otra pregunta de hoy.
En cuanto a esta, diría que no tenemos en España ese concepto de Facultad o Universidad Notarial. Los Notarios en España lo somos únicamente por oposición y tras alcanzar previamente la licenciatura (Grado creo que le llaman ahora) en Derecho. Después ya depende de cada uno el tardar tres años o casi once (como fue mi caso). En la Facultad de Derecho de la Universidad de Sevilla existe una cátedra de Derecho Notarial.
No. Lo señala el Artículo 1 del Reglamento Notarial que, entre otras cosas, dice: “En ningún caso el Notario, ni en el ejercicio de su función pública, ni como profesional del derecho, podrá estar sujeto a dependencia jerárquica o económica de otro Notario”.
El Artículo 1 es que lo dice … ¡no lo dice el 323¡ … Parece que es importante el asunto, ¿no? Hace falta ser tonto de remate o muy vago, muy caradura o yo que sé para aprobar las oposiciones y luego estar a sueldo de otro … Los índices y el domicilio de las notarías dan muchas pistas de esto. Casi podría decirse eso de “blanco y en botella”. Tres tíos en un local. Dos firman miles de escrituras y el otro unos pocos cientos. En fin, que harto estoy … aquí hace falta un “asuntos internos” como en la Comisaría de Hill Street.
¿Puedo firmar la transmisión del 50% de una vivienda en cualquier notaría de España?
“Tengo una vivienda en propiedad en xxxx pero no resido en ella. Vivo en otra ciudad y necesito hacer unas nuevas escrituras para modificar el % de propiedad de la misma que actualmente es 50-50 con otra persona para que pase a ser el 100% de mi propiedad. ¿Se puede realizar este trámite en una ciudad distinta a la de la ubicación de la vivienda?”
Aunque para algunas cosas existe la competencia territorial, para lo que usted quiere hacer no la hay. Puede usted otorgar esa escritura para hacerse con el 100% de la propiedad en la notaría de España que usted prefiera (y por supuesto en la mía). Eso sí cuídese bien el asunto del asesoramiento fiscal eligiendo el negocio jurídico que le resulte más conveniente al efecto, pues en estos casos Hacienda puede darnos un varapalo importante según lo que decidamos hacer. No todas las notarías, ni todos los Notarios somos iguales.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.
Es lógico que la gente piense que su problema no lo tiene nadie más en el mundo y por eso quieren hablarlo directamente con el Notario y solo con el Notario y nada más que con el Notario. También pensarán que su asunto es confidencial y que no quieren que nadie más que tú lo sepa y no se fían de contárselo al oficial que les está atendiendo.
Yo no me niego a atender a nadie, pero si que pido a mis empleados que procuren averiguar de que va la consulta, a fin de que cada cuestión sea atendida por aquel a quien corresponde en la notaría, conforme a su naturaleza y dificultad.
Es muy frecuente que una vez que el consultante ha conseguido sentarse a tu mesa y comienza su consulta, te llene la mesa de escrituras para ver como resuelve un problema de linderos que no encajan o un exceso de cabida sin mayor complicación (o que es la segunda o tercera vez que te plantea) o hasta para decirte que necesita la legitimación de una firma o un testimonio por exhibición, lo que vendría a ser como ir al médico para que te ponga una tirita. A este del testimonio, estuve a punto de decírselo, ¿y llevas media hora en el pasillo para decirme que necesitas un testimonio urgente?
Recientemente vía mensaje directo en una red social alguien me decía:
“Estoy intentando contactar con algún Notario y me es bastante complicado. Quería saber si podías ayudarme con una duda que tengo en un caso real. Mi suegro ha fallecido y mi suegra vive. Tenían dos hijos (uno de ellos es mi marido). Quieren vender una vivienda que está a nombre de mis suegros y de otros familiares y me pregunto si es necesario hacer la declaración de herederos para vender la vivienda o si sería suficiente con que mi suegra fuera a vender con el resto de familiares”.
Yo respondí que contactar con una notaría es facilísimo. Otra cosa es que uno quiera hablar con el Notario para cosas que resuelven habitualmente sus empleados. Es como querer hablar con el Director de El Corte Inglés para cambiar una camisa.
Después, brevemente, le contesté a su pregunta y le remití a este artículo. Tras darme las gracias me dijo: “La verdad es que ningún empleado me ha dicho que él me podía solucionar la duda”. Claro, porque lo normal es decir que uno quiere hacer una consulta sobre una declaración de herederos o sobre una herencia o sobre una venta y que le encaminen a uno con una pequeña explicación de este estilo: “No, no se puede vender sin heredar y no se puede heredar sin testamento y si no hay testamento sin hacer la declaración de herederos. Si quiere, pueden pedir cita y ponemos en marcha la obtención de la copia del testamento o la tramitación de la declaración de herederos y la posterior herencia y compraventa que podrían hacerse en una misma escritura a través de lo que llamamos venta en comunidad hereditaria. No es sencillo resolver estas cosas por teléfono. Si hubiera alguna dificultad especial que exija que hablen ustedes con el Notario, no se preocupen que así será”. Es decir, hay que llamar decir que se quiere, que te pasen con alguien o que te digan que te pases por la notaría y desde ahí empezar a resolver tu problema. Como en cualquier otra oficina es necesario filtrar y no corresponde al Notario atender estas consultas básicas, por mucho que al consultante le puedan parecer un problemón.
¿Puedo pedir cita con el registrador?
Claro que sí, siempre que sea necesario plantearle una cuestión que requiera de su asesoramiento por su especial complejidad o por otra razón, como consultar la manera de solucionar el defecto señalado en una nota de calificación denegando o suspendiendo una inscripción.
Claro que sí, otra cosa es que se la den.
Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que muchas consultas pueden resolverse por el personal del Registro o por el Registrador por teléfono, y que por su comodidad cada vez está más extendida en la práctica la consulta por correo electrónico al Registrador, que evita el desplazamiento a la Oficina y la sujeción a la fecha y hora propias de la cita personal.
También debe tenerse en cuenta que la función de asesorar a las partes sobre la manera de configurar un negocio jurídico y plasmarlo en escritura pública no corresponde al Registrador, sino al Notario.
O sea que somos el gremio papelero, no controlamos la legalidad y viva el documento privado, pero para configurar el negocio al Notario. Digo yo que para resolver algunas cosas, también podrían dar un criterio
Por supuesto, la puede hacer usted en valenciano o en castellano y si son ustedes varios y no se ponen de acuerdo tendremos que utilizar ambos idiomas.
En este caso se le hará la copia en valenciano a unos y en castellano a otros.
Así lo regula el Artículo 149 del Reglamento Notarial:
“Los instrumentos públicos se redactarán en el idioma oficial del lugar del otorgamiento que los otorgantes hayan convenido. En caso de discrepancia entre los otorgantes respecto de la utilización de una sola de las lenguas oficiales el instrumento público deberá redactarse en las lenguas oficiales existentes. Las copias se expedirán en el idioma oficial del lugar pedido por el solicitante”.
Ídem de ídem respecto del gallego, el euskera o el catalán.
En mis años como Notario hice unas cuantas escrituras en gallego en mi etapa mindoniense, unas pocas en catalán en mi etapa mercadalense y una o ninguna en valenciano en mi etapa pinosera. En realidad, hago esta semana las primeras y ello unido a que voy repasando el RN por este artículo han motivado esta mini entrada.
¿Qué competencias nuevas tienen los Notarios tras la Ley de Jurisdicción Voluntaria?
Veinte nuevos tipos de escrituras o actas notariales surgieron, según clasificación de mi Programa de Gestión notarial, tras la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. En mi pequeña notaría no me he estrenado más que con algunos de ellos. Son estos (y si falta alguno, pues lo añadiré cuando caiga en ello):
Acta de expediente previo a la celebración de matrimonio
Escritura de celebración de matrimonio
Escritura de separación matrimonial o divorcio
Modificación de acuerdo de separación o divorcio
Acta de notoriedad para la constancia del régimen económico matrimonial
Convenio regulador
Modificación de convenio regulador
Escritura de nombramiento de perito en contrato de seguro
Nombramiento de perito en general
Escritura de conciliación
Aprobación de la partición realizada por el contador partidor
Aceptación de herencia a beneficio de inventario
Designación o nombramiento de contador partidor dativo o albacea
Prórroga en el cargo de contador partidor o albacea
Acta de notoriedad de herederos abintestato colaterales
Acta de requerimiento al heredero para aceptar la herencia
Acta de ofrecimiento de pago y consignación de deudas
Acta de procedimiento de reclamación de deudas dinerarias no contradichas
Acta de subasta electrónica notarial
Acta de jurisdicción voluntaria sobre recuperación de depósitos y títulos valores
¿Qué documentos se unen a una escritura? ¿Los documentos unidos son escritura matriz? El exceso de “cara”
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El Artículo 98.3 Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social dice que deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la leyy podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.
Curiosamente esa norma que me refrescó hace poco un compañero y que ha hecho correr ríos de tinta y montañas de papeles y recursos, contiene ese apartado mucho menos conocido que deja claro que los Notarios incorporamos a nuestras escrituras los documentos que exija la ley y aquellos que nosotros juzguemos convenientes.
No hay más. A partir de ahí cada uno tiene su criterio y al que no le guste y piense que este o aquel Notario hace escrituras largas o que podría hacerlas más cortas, mejor es que pregunte antes puesto que a posteriori ya no habrá marcha atrás.
Por cierto, que también veo un pequeño argumento a favor de que el que manda es el criterio del Notario a la hora de decidir sobre la incorporación de documentos, en lo que dice el Artículo 196 del Reglamento Notarial: “Salvo indicación expresa en contrario de los interesados, los documentos susceptibles de inscripción en los Registros de la Propiedad, Mercantiles o de Bienes muebles podrán ser presentados en éstos por vía telemática y con firma electrónica reconocida del notario autorizante, interviniente o responsable del protocolo. El notario deberá inexcusablemente remitir tal documento a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. El notario deberá dejar constancia de ello en la matriz así como, en su caso, de la correspondiente comunicación del registro destinatario“.
Curiosamente nos acordamos más del 249 del Reglamento que del 196 a efectos de la obligatoriedad de las presentaciones telemáticas. El 196 dice podrán, salvo indicación y el 249 dice a salvo, deberán. Es más potente el 249 que el 196, a mi modo de ver.
Artículo 249.2: “Tratándose de copias autorizadas que contengan actos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil, de conformidad con el artículo 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, a salvo de que el interesado manifieste lo contrario deberán presentarse telemáticamente”.
Y para terminar y aunque no venga muy al caso: ¿para cuando las presentaciones en los Registros de Bienes Muebles?
¿Los unidos son escritura matriz?
Me decía un consultante hace poco que teniendo en cuenta la definición de matriz que hace el artículo 17 de la Ley del Notariado (“Es escritura matriz la original que el Notario ha de redactar sobre el contrato o acto sometido a su autorización, firmada por los otorgantes, por los testigos instrumentales, o de conocimiento en su caso, y firmada y signada por el mismo Notario”) y que en la primera copia recibida por él se indicaba que “de cuanto se contiene en este documento público, extendido en treinta y seis folios de papel timbrado ……………. que signo, rubrico y sello. Siguen las firmas de los comparecientes ………… Sigue documentación unida”, la conclusión a la que había de llegar es que los documentos unidos a la escritura matriz, no son matriz.
Yo le dije que hacía una interpretación incorrecta de esa norma y de esa fórmula. Se le olvidaba, además, en su línea argumental que al final de los folios de matriz indicamos cuántos son, su serie y numeración y no mencionamos la extensión de los unidos.
Sin embargo, por ninguno de los tres argumentos, ni por cualquier otro que se le pueda ocurrir, es posible sostener que la escritura no esté compuesta del “cuerpo” que es lo que se imprime en papel timbrado y de los documentos unidos a la misma que en conjunto son matriz y, por tanto, escritura.
A fin de cuentas, el asunto de fondo era discutir lo que constituye exceso de cara o folio a efectos de minutación.
Me pareció una cosa de esas tan obvias que puede resultar difícil argumentarla pero le cite algunas normas reglamentarias como el 166 o el 263.
“En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura 224: El notario destinatario de una copia autorizada electrónica podrá, según su finalidad:
1.º Incorporar a la matriz por él autorizada el traslado a papel de aquélla, haciéndolo constar en el cuerpo de la escritura o acta o en diligencia correspondiente”.
“También tienen la consideración de testimonios las reproducciones obtenidas por el notario de documentos exhibidos para su incorporación a un instrumento público, así como las legitimaciones de firmas practicadas en el cuerpo de dicho instrumento.
Dichos testimonios no se incorporarán al Libro Indicador”.
Imagínese usted, le dije también, que venga alguien a protocolizar un documento de 500 folios y que el cuerpo del acta tenga 2. ¿Cobramos 2 folios por protocolizar ese tocho?
Disipa la (reconozcámoslo) razonable duda que podría generar el artículo 17 de la Ley del Notariado sobre lo que es matriz la RDGRN de 11-03-2011.
Tiempo después otra consulta
Y no exenta de acritud, por cierto.
“En el exceso de caras está, en mi opinión, la esencia del abuso y de la insatisfacción del público con las minutas notariales. Resulta absurdo que TODAS las escrituras tengan exceso de caras. A partir del 4 folio (la octava cara) supuestamente se produce el “exceso” y se empieza a cobrar por él, pero a todas las escrituras se consumen entre 2 y 3 caras simplemente con la letanía de la protección de datos que no le da ningún trabajo al notario porque es idéntica en todas las escrituras. Tengo frente a mi, ahora mismo las escritura de compraventa de dos fincas: una de hace 25 años y la es otra de ahora mismo. No hay ni hipotecas, ni herederos, ni ninguna complicación de por medio en ninguna de ellas. Mi limitaré ha hablar de las caras. La de hace 25 años tiene 4 caras escritas por el notario y otras tres caras de anexos: 1a. la nota simple del registro de la propiedad, que ocupa una sola cara. 2a. El plano de concentración parcelaria en el que se identifica la finca, también una sola cara 3a. El documento que certifica que se ha practicado la inscripción en el registro de la propiedad que también ocupa una cara. SIETE CARAS. Estaba lo que tenía que estar y no hay ningún exceso. Pasemos ahora a la compraventa actual en la que me minutan 21 caras de exceso. Como señalaba arriba, se gastan 2 caras con la letanía de protección de datos, otra más con una “clausula de asesoramiento fiscal” que está dedicada a aclarar que el notario no tiene ninguna obligación de dar asesoría fiscal. Pero vayamos al mundo de los anexos. La nota simple del registro ahora consume 4 caras y la nota del catastro otras 4. Dos documentos que se me antojan imprescindibles para una compraventa. Sin esos dos documentos por si solo consumen 8 caras es imposible elaborar escrituras de compraventa sin “exceso”. ¿Por qué se cobran simples fotocopias que siendo imprescindibles son meros anexos a la escritura como si fueran caras escritas en exceso por las que tiene que cobrar el notario por el trabajo adicional que representa? ¿El Notario se pone alegremente a agregar folios con fotocopias de todo lo que se le ocurra pues no solo cobra tres euros por cada fotocopia sino que infla también el precio de la copia autorizada y de las copias simples? Por ejemplo, cada vez que he ido al Notario le he mostrado me DNI para que me identifique, pero hasta hoy no me había encontrado con la novedad de que en la escritura me metan también fotocopias de los DNIs para inflar aún más la minuta. Abusivo y absurdo”.
Plantea usted muchos temas en relación al concepto del exceso de cara. Digamos que estoy mas bien en desacuerdo con usted: Primero porque, como sabe, el arancel notarial regula esta cuestión. Segundo porque hay una serie de documentos de obligatoria incorporación. Y tercero porque en lo no obligatorio decide el Notario. Le reconozco que lo del dni, en mi opinión, ha de ser una operativa justificada y autorizada. También que estoy en contra de advertencias tipo sábana santa. Y que soy de los que cree que sí debemos proporcionar un asesoramiento mas extenso que el que otros creen que nos corresponde hacer. Así .. a groso modo. Pero, la cuestión de fondo es: ¿a qué obedece el exceso de folio? ¿solo es exceso el texto escrito o también todo lo demás?Por supuesto, no somos todos iguales y puede usted elegir Notario.
Además le diría: El exceso no se produce supuestamente. Simplemente se produce porque lo marca nuestra norma arancelaria. Efectivamente, las explicaciones pertinentes en materia de protección de datos suelen ser largas pero son pertinentes. La mía concretamente no es tan larga. No es comparable una escritura de compraventa de hace 25 años con una de ahora. No hay certificación catastral, no hay informe de deudas Ibi, no hay nota del registro, no hay acreditación de los medios de pago, no hay certificación de eficiencia energética. ¿Es que todas esas exigencias las hemos establecido los Notarios? No, los Notarios aplicamos la legalidad vigente y proporcionamos seguridad jurídica y todo eso que a usted solo le parece un alargamiento innecesario de la escritura contribuye todo lo que le estoy diciendo.
Además de la Resolución antes citada, aquí tiene otra (agradeciendo a mi compañero Pablo Vázquez su ingente labor):
Conforme a la RSN 22/05/2009, la minutación por los números 5 (autorización de testimonios) y 7 (folios de matriz) del arancel son absolutamente independientes, compatibles e inconfundibles. No por el hecho de cobrar exceso de folios por el número 7 del arancel se está retribuyendo el testimonio de documentos incorporados a la matriz, que pueden por tanto cobrarse adicionalmente por el número 5. El testimonio es una actividad diferenciada que arancelariamente es contemplada en sí misma y de forma independientemente en el vigente arancel notarial (nº 5), sin que exista razón lógica ni norma alguna que haga su minutación incompatible con la de otros conceptos concurrentes en el instrumento de que se trate, ni, en particular, con el del número 7 del citado arancel, de forma que no hay base alguna para afirmar que la aplicación de ambos números (5 y 7) implique percibir honorarios por duplicado por un mismo único motivo de minutación. El número 7, a diferencia del número 5, contempla el volumen del protocolo, que directamente incide en los gastos de su conservación y almacenamiento, es decir, adquisición, alquiler o amortización de inmuebles, mobiliario e instalaciones de soporte y manejo, sistemas de prevención de incendios, sistemas de prevención de hurtos, etc. Gastos todos ellos no sólo inmediatos y actuales sino prolongados y reiterados en el tiempo y que pueden alcanzar niveles extremadamente nerosos.
Me lo preguntaban hace poco y solo caí en la cuenta cuandole di la vuelta a la tortilla, dado que si hablamos del testimonio de una copia, la cosa cobra todo su sentido y podríamos referirnos a una copia testimoniada.
En ocasiones se expiden por el Notario testimonios de copias autorizadas expedidas a su vez por ese mismo Notario o por otro distinto.
¿Con qué fin?
Es habitual en el ámbito de sociedades que contratan con Administraciones y, en el caso de mi consultante, práctica de algunas notarías (yo no lo hago) como forma de sustituir la copia autorizada de algunas escrituras cuando puede resultar costosa (como en las herencias que pueden ser de una extensión considerable) por un documento más económico. Si no fuera por el coste, está claro que no se expedirían ni la mitad de este tipo de documentos, que no tienen los mismos efectos que aquellos que reproducen.
Caso especial es de los testimonios de copias autorizadas de poderes, puesto que esos testimonios no son válidos para que el apoderado acredite sus facultades. Al menos en el ámbito notarial, que en otros ámbito “yo no me meto”.
Pues lo señala el Artículo 195.2 del Reglamento Notarial:
“Los que suscriban un instrumento público, en cualquier concepto, lo harán firmando en la forma que habitualmente empleen”.
Por cierto, el inciso final de este artículo dice:
“A ningún notario se concederá autorización ni para signar, ni firmar con estampilla”. ¿Será por eso que algunos han decidido no rubricar?
Mis oficiales siempre me cuenta que uno de mis predecesores fruncía el ceño cuando alguien no firmaba con la firma del DNI, pero mi padre siempre me dijo que cuando el firmante era reconocible (identificable) sin duda alguna con su DNI que estimaba que podía firmar como le pareciera oportuno, dentro de un orden, claro (si firmaba “El Cid Campeador”, debía empezar a preocuparme).
¿Qué hacer cuando un Notario deja de trabajar y no acaba su escritura social?
Esta pregunta procede de una búsqueda de la que el WordPress de mi blog me avisa.
No tengo claro a que se refiere y caben muchas suposiciones.
Podríamos pensar que un Notario se ha jubilado y ha dejado “a medio hacer” algunas escrituras, es decir, sin firmar, sin autorizar.
Cuando se trata de poblaciones con notaría única, la cosa es sencilla, puesto que otro Notario atenderá (sustituirá por vacante) la notaría que ha quedado sin Notario.
Si, por el contrario, hay más de una notaría, le aconsejo que retire la documentación y se la lleve al Notario que usted considere conveniente, salvo que no le importe esperar a que haya un nuevo titular de esa notaria, que en la vacancia permanecerá oficialmente cerrada.
Una cuestión habitual en los blogs notariales es esa en la que intentamos explicar a la gente, qué hacer cuando no encuentran la copia de la escritura de compra o de hipoteca de su casa o la de la herencia de la casa del campo de sus padres que ahora necesitan para poder venderla.
Con esta FAQ intento contestar a esa misma cuestión pero desde otra órbita o punto de vista.
Me la plantea un amigo en estos términos:
“Si firmas un contrato/escritura/compromiso en firme de esos que no te has leído del todo bien y que te compromete a llevarte a la ruina y, nada más firmarlo, te das cuenta del error cometido y buscas un mechero y le prendes fuego a tu copia, ¿el contrato deja de tener valor?”.
Lo primero que hice, fue contarle a este amigo la siguiente anécdota que le sucedió a mi padre:
“Una señora firmó unas capitulaciones matrimoniales con mi padre (no se casaba con mi padre, mi padre era el Notario). Al dia siguiente apareció en la notaría e insistió en volver a ver a mi padre y en que mi padre le enseñara la escritura que había firmado. Mi padre se la dio; la señora cogió uno de los folios, lo hizo un gurruño y se lo metió en la boca. Completamente real”.
Espero no generar una plaga de devoradores de escrituras
El consejo que me dio mi padre es que una vez la matriz está firmada, otorgada y autorizada, no la sueltes. Nada de “¿me puede enseñar la escritura que firmé?”. Yo ni siquiera dejo ni que los más conocidos y habituales de la notaría, atraviesen el pasillo de camino a la copista con mis matrices en la mano. “¿Quieres que se la lleve yo a Fulanita?”. “No, gracias, ya se la llevo yo”.
Aquello de mi padre tuvo difícil solución. Solo existía un protocolo informático, no se habían hecho las copias y, aunque la Señora no llegó a hacer la digestión del folio, lo cierto es que fue completamente irrecuperable. El sentido común imperaría e imagino que aquellas capitulaciones se sustituirían por un nuevo acuerdo entre los cónyuges, aunque no lo sé y mi padre ya no está en este mundo para preguntarle por el final de una historia que yo no recuerdo.
En un caso y en otro (merendados o quemados) no dejan de tener valor los documentos otorgados y luego desaparecidos o destruidos pero entrarían en juego las normas sobre reconstrucción del protocolo que contiene el Reglamento Notarial. Hace poco yo mismo he llevado a cabo un expediente de reconstrucción de un protocolo desaparecido que tengo intención de contar en forma de post. Sobre las destrucciones intencionadas aconsejo esta lectura. No existiendo nada de nada para reconstruir, pues ocurriría como dice mi amigo “el contrato dejaría de tener valor” al no poder probarse ni su existencia, ni su contenido, siempre que no pueda recurrirse a otros medios de prueba admitidos en derecho para el caso de que no quepa una repetición de la jugada que solo será posible si todas las partes estuvieran conformes.
En el caso de mi amigo la cosa tendría fácil solución puesto que aunque no querría repetir la jugada, cometió la torpeza de no quemar también la copia de la otra parte con lo que su arrepentimiento y sus tendencias pirómanas no le habrían servido absolutamente de nada. Por supuesto, en el ámbito de los documentos privados, las malas intenciones de mi amigo serían mucho más fáciles de llevar a cabo que tratándose de una escritura pública.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El Notario autoriza escrituras y actas, interviene pólizas y expide testimonios y legitimaciones, pero también certifica algunas cosas: ¿Cuáles se les ocurren?
A mi me vienen estas a la cabeza:
El saldo impagado de préstamo o crédito (certificación de saldo).
La titularidad real.
El contenido de un asiento de póliza indubitada (certificación de asiento).
Cualquier contenido del protocolo a través de un testimonio de particulares del protocolo (no se le llama certificación pero lo es).
La capacidad matrimonial, tras haber practicado el correspondiente expediente.
Significa “nada antes que la fe” (la fe pública, claro) y es el lema de los Notarios españoles. He sabido recientemente gracias a la cuenta de Twitter del Colegio Notarial de Andalucía que se trata de una frase del poeta romano Propercio y lo cierto es que nuestro lema es fuente de muchas anécdotas.
Aquí van algunas
1.= “Me ocurrió en la firma de un testamento … Estaba solo en la notaría, y mientras explicaba a una Señora qué opciones tenía en un testamento, mira a mis tarjetas que están sobre la mesa y me dice:
Señora: ¿Está usted solo?
Notario: Sí Señora, una de mis empleadas está de vacaciones y la otra ha acabado su jornada, así que sí, estoy solo.
Señora: ¿Y Nil?
Notario: ¿Nil? No sé a quién se refiere, Señora.
Señora: Sí, Nil, el otro que trabaja aquí.
Notario: Creo que se está confundiendo Señora, aquí no trabaja nadie que se llame Nil. Y creo que tampoco trabajó nadie con ese nombre con los Notarios anteriores.
Señora: Entonces, ¿por qué ponen que aquí trabaja Nil?
Yo no salía de mi asombro…
Notario: Discúlpeme, pero que yo sepa, nadie ha hecho nada de lo que pueda inferirse que aquí trabaja un señor que se llame Nil.
Señora: ¿Cómo que no? En su misma puerta, pone Notario de nombre, Nil, de primer apellido Prius, y de segundo apellido Fide.”
Don Nil también es conocido como Don Nihil o Don Naial.
2.= ¿Que nombre tan raro tiene la Notaria? ¿Nihil? ¿Es vasca?
3.= Mac, mi querido preparador, tiene en la puerta de su despacho (que era el de su padre, también Notario como el mío), una preciosa vidriera que reproduce el escudo notarial que incluye nuestro lema. Mac me contaba que en una ocasión le preguntaron:
– Oye Mac, ¿que significa eso de “naial praius faid”?
– Significa “nada antes que la fe”, pero no es inglés, es latín.
4.= Otra variante:Nihil Prisuf Ide. Suelo mirar en WordPress que tipo de búsquedas llevan a la gente a mi blog. Hace unos días me he encontrado esta curiosa variante de nuestro lema.
5.= Esta me la cuenta MC y es buenísima: “A nosotros nos pagaron una factura y como destinatario estaba Nihil Prius Fide ????????”.
Lo dicho, es latín, no es inglés, así que léalo “como suena”.
Me he encontrado con esta pregunta en las búsquedas de mi WordPress y, de momento, no imagino a que se puede referir.
De cerrar algo, se cierran las escrituras matrices cuando terminan las actuaciones derivadas de la misma. Muchas de ellas están explicadas en este post. Sobre el cierre de escritura me han preguntado recientemente. Sospecho que la pregunta no viene de España. Tal vez en otros países de notariado latino no sea necesaria la unidad de acto que es necesaria en España para las escrituras.
Pero cerrar copia, no tengo ni idea de que es. No conozco esa expresión.
¿Qué tiempo tiene la notaría para entregar las copias?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Artículo 249.1 del Reglamento Notarial
Las copias deberán ser libradas por los notarios en el plazo más breve posible, dando preferencia a las más urgentes. En todo caso, deberá expedirse en los cinco días hábiles posteriores a la autorización.
Pero claro, téngase en cuenta que no es lo mismo un testamento que una hipoteca y que no es lo mismo que con posterioridad al otorgamiento se hayan de practicar o de llevar a cabo por ley, por conveniencia o a solicitud de los otorgantes otro tipo de actuaciones.
Y es que tras el otorgamiento de su escritura, en la notaría quedan muchas cosas por hacer. Aquí tengo explicadas muchas de ellas. Aquí tiene usted otras.
En consecuencia, si ha firmado usted un testamento o un poder, se podrá ir con la copia bajo el brazo, pero si ha firmado usted una compraventa y una posterior hipoteca que se presenta en el Registro de la Propiedad que tiene que responder a la presentación o si ha firmado una compraventa y ha pedido al Notario que se la liquide de impuestos y se la inscriba en el Registro, los cinco días del Reglamento serán, casi con seguridad, imposibles de cumplir.
Así que, a la gallega, termino con otra pregunta ¿qué ha ido usted a firmar a la notaría?
¿Y si fuera una copia de un acta de junta?
Pues lo mismo aunque se trata de un documento complicado que tiene su lógica que se retrase, aunque estando ya en otoño y habiéndose celebrado la Junta en julio no hay excusa.
Pues los Notarios tenemos una inusual, atípica, organización de las vacaciones. Vaya por delante que los Notarios solemos trabajar más con los años. Menos cuando somos más jóvenes y más según vamos cumpliendo años, puesto que generalmente con la antigüedad vamos alcanzando notarías de mayor volumen de trabajo. Fuera de esa circunstancia del volumen de trabajo, somos igual de trabajadores que los demás, es decir, unos nada, otros poco, otros mucho y otros muchísimo, con independencia del volumen de trabajo, quiero decir…
Pero es el Reglamento Notarial el que regula esas vacaciones en forma de ausencias y licencias.
Artículo 44
Los Notarios, no teniendo reclamado su ministerio, podrán ausentarse de su Notaría o distrito notarial por los plazos y con las condiciones siguientes:
a) Por cinco días si la Notaría está demarcada en población donde hay un solo Notario.
b) Por diez días si en la residencia hubiere dos Notarios en servicio efectivo.
c) Y por quince días en las Notarías donde residan y presten servicio efectivo más de dos Notarios.
Al hacer uso de este derecho, los Notarios deberán dar conocimiento a la Junta directiva y a la Dirección General de las fechas en que se ausenten y vuelvan a hacerse cargo de su Notaría.
De las mencionadas ausencias no podrá usarse por cada Notario más de seis veces al año, ni las ausencias podrán ser sucesivas, debiendo mediar entre una y otra un mes, por lo menos, de intervalo.
Artículo 45
Independientemente del derecho anterior, los Notarios podrán obtener licencias ordinarias o extraordinarias, que serán concedidas por las Juntas directivas de los respectivos Colegios y por la Dirección General.
Las Juntas directivas podrán conceder licencias ordinarias, que no excederán del plazo de un mes en cada año.
La Dirección General podrá conceder licencias ordinarias que no excederán del plazo de dos meses en cada año.
Las licencias extraordinarias sólo se podrán conceder por la Dirección General en casos excepcionales, mediante justa causa y por plazo máximo de un año.
Las licencias se concederán en virtud de solicitud del Notario interesado dirigida al Decano de la Junta directiva, y por conducto de ésta y con su informe, a la Dirección General, cuando a ella corresponda su concesión.
Con el Reglamento en la mano, un Notario de una plaza con más de dos Notarios, podría trabajar ocho meses y ausentarse cuatro. Uno de una localidad con dos Notarios, podría trabajar nueve meses y ausentarse tres y uno de una localidad con un único Notario (mi caso), podría trabajar diez meses y ausentarse dos.
Con el Reglamento en la mano, con independencia del derecho anterior, caben las licencias del Artículo 45 que se añadirían a lo que podemos estar ausentes de nuestras notarías.
La realidad es que, ni mucho menos, nos tomamos tantas vacaciones, ni podemos permitírnoslo puesto que existe libre competencia entre los Notarios y pueden ustedes imaginar lo que ocurriría con la notaría de un Notario que se ausente dos, tres o cuatro meses al año y que encima, por si se ha quedado con ganas o está cansado, se pida una licencia de un mes.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Dejando de lado lo absurdo que seria hacer esto, ¿un Notario podría renunciar a serlo perdiendo totalmente su condición y volviendo a tener que pasar la oposición?”
Curiosa pregunta.
Mi respuesta ha sido que solamente puedo perderse la condición por causas que te obligan a renunciar o que hacen que se te considere renunciante, aunque supongo que la renuncia es posible organizarla recurriendo a la organización premeditada de alguna de esas causas. Vamos .. que si voy mañana y sin mas digo en la DG que renuncio, no creo que me lo acepten, ¿o sí? Me recuerda a esos que vienen a la notaría a renunciar sin mas a una propiedad, sin traer a alguien que la adquiera.
He encontrado 11 artículos del Reglamento Notarial que tratan el tema (y ninguno en la Ley del Notariado)
Veamos que dicen y si alguno contempla la voluntariedad pura y dura
Artículo 22. Publicada la lista a que se refiere el párrafo último del artículo anterior (la de aprobados), se expedirá el título de Notario a favor de cada uno de los opositores aprobados, quienes tendrán la obligación de participar en todos los concursos convocados desde aquella publicación y solicitar todas las vacantes hasta obtener una. Quien incumpliera dicha obligación será considerado como renunciante al título y dado de baja en el escalafón.
Artículo 29. Los Notarios electos que no constituyan o amplíen su fianza en los plazos legales sin acreditar justa causa o haber obtenido prórroga serán considerados como renunciantes, anunciándose nuevamente la vacante de la notaría para su provisión en el turno que corresponda.
Artículo 35. El Notario que no se posesionare de su cargo en los plazos legales, sin mediar justa causa debidamente acreditada o sin haber obtenido prórroga, será considerado como renunciante, y la notaría será anunciada y provista en el turno que corresponda.
No podrán obtener la posesión los notarios electos que desempeñen los cargos incompatibles determinados en el artículo 16 de la Ley del Notariado, sin haber acreditado previamente la cesación en aquéllos. En caso de ejercer cargo incompatible en la Administración Pública deberán acreditar la excedencia en el Cuerpo de origen, con carácter previo. Si, esto no obstante, se posesionaren de la notaría, serán declarados renunciantes y dados de baja en el escalafón del Cuerpo tan pronto como se tenga noticia de que existe dicha incompatibilidad.
Este es el primer indicio de renuncia puramente voluntaria que veo: Artículo 68. La Junta Directiva, respecto del notario que se inutilizare en el ejercicio del cargo para el desempeño de la función, o que se jubilare o renunciare al mismo, llevando, en estos dos últimos casos, treinta y cinco años de servicios efectivos, podrá solicitar y obtener de la Dirección General, el título de notario honorario, pudiendo asistir con voz pero sin voto a las Juntas Generales.
Otro indicio: Artículo 80. Las notarías quedan vacantes: 3.º Por renuncia.
Otro mas: Artículo 83. Las notarías quedarán vacantes por renuncia:
1.º Cuando expresamente lo manifestare el Notario interesado.
2.º Cuando dentro de los plazos legales no constituyere fianza para desempeñar el cargo, o no la repusiere cuando proceda, en los términos prevenidos en este Reglamento, en cuyo caso se estará a lo previsto en el artículo 28 del mismo.
3.º Cuando no se posesionare de la notaría en el plazo reglamentario o al concluir la licencia que se le hubiere concedido y cuando no hubiere obtenido prórroga, si procediere, hallándose en situación de excedencia, a no ser por motivo justificado, o se ausentare del distrito notarial sin estar autorizado para ello.
4.º Cuando expresamente se declare en este Reglamento.
Los derechos y obligaciones del notario renunciante no cesarán mientras no le haya sido admitida o declarada la renuncia, según los casos.
El Notario declarado renunciante será dado de baja en el Escalafón del Cuerpo.
Y otro: Artículo 87. Se tendrá por fecha de la vacante, para todos los efectos reglamentarios, la del nombramiento para otra Notaría del titular que la servía, la de su fallecimiento, la del día en que cumpla la edad reglamentaria para su jubilación forzosa y la del en que se acuerde su jubilación por imposibilidad física o voluntaria, excedencia, renuncia o traslación forzosa, o se declare desierta una notaría.
Artículo 109. El Notario que lleve un año de servicios efectivos en su carrera podrá ser declarado, a su instancia, en situación de excedencia voluntaria. Y el que sin llevar un año de servicios efectivos tome posesión, en virtud de oposición o concurso, de otro cargo investido de funciones públicas, será considerado como renunciante y dado de baja en el escalafón del Cuerpo de Notarios.
Artículo 115. Los Notarios que acepten los cargos de Ministro, Subsecretario, Director general y otros que lleven aneja la categoría de Jefe Superior de Administración civil: los de Gobernador civil. Presidente de Diputación Provincial, Consejero de Estado, del Consejo Superior del Ejército, Magistrado del Tribunal Supremo, los de miembro de Cámaras Legislativas; Altos organismos o Tribunales de Justicia o de la Administración Central, cuando estos cargos o representaciones sean incompatibles, quedarán en suspenso mientras desempeñen aquel cargo y serán sustituídos conforme a lo determinado en el artículo 52 de este Reglamento. Dentro de los treinta días siguientes al cese en los cargos mencionados deberán posesionarse de la Notaría. Cuando no lo hicieren, quedarán en situación de excedencia voluntaria por el plazo de un año, si al incurrir en la incompatibilidad tuvieren, por lo menos, otro de servicio en el Cuerpo. Si no lo llevaren, se les considerará como renunciantes y causarán baja definitiva en el escalafón. Terminado el año de excedencia podrán solicitar Notarías por los turnos ordinarios en igual forma y con idénticos requisitos que los excedentes voluntarios, o reingresar en su residencia conforme a lo establecido en el artículo 109.
Artículo 142. El notario que admita cualquiera de los cargos a que se refiere el párrafo primero del artículo anterior, lo pondrá en conocimiento, por escrito e inmediatamente, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y cesará en el ejercicio de las funciones notariales mientras desempeñe aquellos.
La omisión del escrito equivaldrá a opción por el cargo incompatible.
Si habiendo dado el conocimiento, la cesación pasara de tres meses, deberá optar, igualmente, por uno u otro cargo.
Si no lo hiciese, se entenderá que acepta el cargo incompatible, la vacante se proveerá también en el turno que proceda y el notario será declarado en situación de excedencia voluntaria si llevare un año, por lo menos, de servicios en el Cuerpo o la incompatibilidad fuese por nombramiento definitivo en cargo activo y permanente, no accidental o de suplencia; y renunciante y baja en el escalafón, si el cargo incompatible fuese de otra clase y no llevase el año de servicios efectivos.
Y el último: Artículo 277. Vacante una Notaría, el Delegado o Subdelegado de las Juntas en el distrito correspondiente, y donde no la hubiera, el Juez de primera instancia o el municipal, en su caso, pondrán a continuación de la última escritura del protocolo corriente de instrumentos públicos la siguiente nota: «Queda vacante esta Notaría ……, por (fallecimiento, renuncia o lo que sea), resultando en este protocolo autorizados hasta hoy (tantos) instrumentos públicos y (tantos) folios». Fecha en letra y firma del Delegado o Subdelegado, o del Juez, con la de su respectivo Secretario.
El funcionario que haya autorizado esta diligencia dará inmediatamente cuenta a las Juntas de haberse cumplido el servicio.
Que feo queda esto último de “o lo que sea”. Mucho mejor “lo que corresponda”.
Cinco indicios a favor de la renuncia pura y dura, ¿o no? Lo de volver a presentarte sería de psiquiátrico y lo aprobar otra vez se quedaría sin calificativos.
El Notariado, como órgano de jurisdicción voluntaria, no podrá actuar nunca sin previa rogación de sujeto interesado, excepto en casos especiales legalmente fijados.
Los particulares tienen el derecho de libre elección de notario sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. La condición de funcionario público del notario impide que las Administraciones Públicas o los organismos o entidades que de ellos dependan puedan elegir notario, rigiendo para ellos lo dispuesto en el artículo 127 de este Reglamento.
La prestación del ministerio notarial tiene carácter obligatorio siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida.
La jurisdicción notarial, fuera de los casos de habilitación, se extiende exclusivamente al Distrito Notarial en que está demarcada la Notaria.
Sí, por favor, elijan Notario: no somos todos iguales. Créanme.
¿Una digitalización de un documento original en una App de una administración convierte esa digitalización en un documento original «erga omnes»?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Para empezar siempre que leo erga omnes me sonrío pensado en mi compañero “Paco” (entonces era Paco pero ahora ya no lo es, aunque no se ha cambiado el sexo, que conste) que en una ocasión dijo erga omns y nos partimos de risa al oírlo en nuestra clase de dictamen con Alfonso Ventoso.
Pero una vez hecha la gracia, yo me atrevería a decir que no (rotundamente no), que no es, ni puede ser así. Tráfico que acepté lo que le parezca oportuno (la próxima vez que me pare la Guardia Civil voy a sacar el móvil para enseñar el permiso de conducir a ver si vale), pero a mi (si es que el carnet de conducir sirve para identificarse en la notaría, asunto que ahora trataremos) no puede venirme nadie con la App de la DGT ni con ningún otra (aunque sea oficial/pública y que contenga el carnet de conducir o el de identidad) a fin de que le identifique por un documento que está digitalizado allí, y ello por mucho que la propia App indique que la documentación digital (en miDGT, que es su DGT) tiene el mismo valor que la documentación física. Entonces, ¿me tengo que poner a manipular el móvil del sujeto a identificar?, ¿me tiene que proporcionar alguna contraseña o qué? ¿que digo yo en mi documento? ¿cómo me ajusto a lo que señala la normativa notarial y de prevención del blanqueo de capitales?
Venga, que tampoco es tan complicado tener un DNI vigente y siempre nos están poniendo a prueba a los Notarios con este tipo de cosas. No se puede estar (ni mucho menos ser un …) INDOCUMENTADO.
Esta Resolución admite el permiso de conducir como medio de identificación en las escrituras públicas y no hace mención explícita a que lo sea con carácter excepcional, es decir, que el permiso de conducción vigente en España es un documento apto para la identificación documental del compareciente con arreglo al art. 23 LN (en el caso, un extranjero residente). El compañero recurrente alega que el permiso de conducir sirve para identificar a los efectos del blanqueo.
A mi la posición de la DG no me cuadra y pienso que lo del carnet de conducir o el pasaporte (para españoles residentes) debe ser absolutamente excepcional.
Vean el punto 6 de este post para lo que acabo de decir sobre los españoles residentes.
En el último número de la revista de la FEAPEN (Inter Nos-104) hay un artículo de Mariano García Fresno (Responsable de la Unidad de Análisis y Comunicación del OCP) a propósito de esa resolución.
Pues sí oiga, el Reglamento Notarial nos obliga a insistir. Vean, vean …
Artículo 147
…
Sin mengua de su imparcialidad, el Notario insistirá en informar a una de las partes respecto de las cláusulas de las escrituras y de las pólizas propuestas por la otra, comprobará que no contienen condiciones generales declaradas nulas por sentencia firme e inscrita en el Registro de Condiciones generales y prestará asistencia especial al otorgante necesitado de ella. También asesorará con imparcialidad a las partes y velará por el respeto de los derechos básicos de los consumidores y usuarios.
…
Lo dicho, podemos hacer como Matías Prats, “permítame que insista” … aunque algunos no quieran, no dejen ser insistidos, y a otros les joda que lo hagas cuando quisieran que pasaras (¡y hasta llegan a pedírtelo¡) de puntillas por algunas cosas. Tal vez deberíamos insistir, hasta que nos digan: “¡por favor, no insista¡”, ¿no?
A ver que pasa con el famoso test de la reforma hipotecaria que se avecina, lo podíamos titular ACTA DE INSISTENCIAS PREVIAS A LA CONSTITUCIÓN DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA y terminarlo con un “Hechas las reservas, advertencias e insistencias legales y reglamentarias“.
“Soy discapacitado y en la escritura de herencia de mi padre no se ha dicho nada”
“He firmado una herencia y se me olvidó decir que tengo una minusvalía”.
Pues puede ser importante en dos casos:
Si tiene derecho a reducción y hereda por encima de la cifra a reducir a que tiene derecho.
O si la tiene, queda por debajo del importe de la reducción pero luego Hacienda le gira una complementaria (porque ha valorado bajo) y queda entonces queda por encima.
Lo más prudente, puesto que no conozco las circunstancias del caso, es que vaya a la notaría y pida que se subsane la escritura o más fácilmente (pero tal vez menos seguro y efectivo) que se indique así al hacer la liquidación del Impuesto de Sucesiones.
En la notaría no hay reducciones arancelarias por razón de discapacidad.
Acta de entrega de protocolo de más de 100 años de antigüedad al Archivo Histórico Provincial
En xxxxx, a xxxx
Reunidos:
DOÑA xxxx, xxxx de la Delegación Provincial, con residencia en xxxx,
Y JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXXX, con residencia en xxxxx, como encargado de la custodia del Archivo General de Protocolo del Antiguo Partido Judicial /Distrito Notarial de xxxx, se procede al ACTA DE ENTREGA de los protocolos del Archivo Histórico de la notaría de xxxx, por el segundo a la primera, que han sido autorizados por los Notarios y en los años que se relacionan:
A).-Por el Notario de xxxx, Don xxxx, en el año xxxx, xxx tomos que contienen, el primero xxx instrumentos y xxxx folios ….
B).-
Todos los tomos están debidamente encuadernados y en buen estado.
Y para que conste, firmamos la presente por triplicado y a un solo efecto en la ciudad y fecha al principio indicados.
Actas de entrega de protocolo al llegar y al marcharte de tu notaría y nota del Delegado del Distrito
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hay que tener en cuenta la Nota de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado sobre entrega de ficheros informáticos (5/12/2023):“La comisión establece unas pautas para la entrega de ficheros informáticos en caso de cese del notario, bien sea por cese previsto o planificado -por concurso, jubilación forzosa o anticipada o excedencia- bien por cese imprevisto y repentino. Estas notas son complementarias de las contenidas en las Circulares 1/2004 y 2/2008”. Así nos lo explican los compañeros del Colegio de Canarias.
En XXX, a XXXX
REUNIDOS:
DON XXX, Notario de XXX y sustituto legal por vacante de la Notaría de XXXX hasta el día de hoy.
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX desde el día de hoy.
El primero hace entrega al segundo del protocolo de dicha Notaría, que consta de:
PROTOCOLO GENERAL CORRIENTE:
Notario Año Número de tomos
Protocolos sin encuadernar números XXXX
LIBROS REGISTROS DE PÓLIZAS:
Notario Año Número de tomos
Pólizas indubitadas sin encuadernar números xxxx.
Igualmente se hace entrega del protocolo informático de Doña xxxx y de Don xxxx, de los partes de testamentos, de declaraciones de herederos abintestato y de actas de reagrupación familiar, de los libros indicadores y de los demás documentos de la Notaría.
Y para que todo esto conste a los efectos reglamentarios oportunos, se expide la presente acta por triplicado en el lugar y fecha arriba indicados.
Y cuando te marchas, pues cambias el orden …
DON JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX hasta el día de hoy.
DON XXXX, Notario de XXXX, sustituto legal por vacante de la Notaría de XXXX desde el día de hoy.
El primero hace entrega al segundo del protocolo de dicha Notaría, que consta de …. añadiendo .. (el tiempo pasa) …
2006 (Nuevo Libro Registro, conforme al Reglamento Notarial) …..
Así mismo se hace entrega:
De las matrices, sin encuadernar …
De las pólizas originales, sin encuadernar, correspondientes a la Sección A del Libro Registro de la notaría.
De las pólizas, sin encuadernar, correspondientes a la Sección B del Libro Registro de la notaría.
XXXX archivadores que contienen el ejemplar que se ha de conservar en la Notaria de las pólizas intervenidas, desde el XXXX hasta el día de la fecha, por Doña XXXX, Don XXXX, titulares anteriores de la Notaría de XXXX y por el Notario firmante y titular hasta el día de hoy, Don JUSTITO EL NOTARIO.
Del fichero formado por los partes de testamentos, declaraciones de herederos, de los libros indicadores, incluido el actualmente en curso, índices de pólizas, y de los demás documentos y legajos de la Notaría.
De, con las máximas garantías de seguridad en cada caso, de los índices informatizados correspondientes a los meses de XXX a XXXX, ambos inclusive, a que se refiere el Real Decreto 1643/2000, de 22 de Septiembre, de las comunicaciones oficiales y partes electrónicos recibidos o efectuados conforme a la legislación notarial, de los soportes informatizados que son reproducción de los instrumentos públicos que conforman el protocolo de la Notaría, y de la colección ordenada de las copias electrónicas autorizadas o simples expedidas para su remisión, correspondientes, a las fechas comprendidas entre el día XXXXX y el día de la fecha.
El principal programa informático de la notaría, a los efectos del párrafo anterior, es “xxxx” suministrado por la entidad “xxxx S.L.”.
El Notario saliente, JUSTITO EL NOTARIO, declara formalmente bajo su responsabilidad que no conserva en su poder, ni en poder del personal de su despacho o de terceros, copias de los ficheros o soportes que son objeto de entrega obligatoria.
Para que conste se extiende la presente acta por triplicado sobre tres folios de papel exclusivo para documentos notariales, serie XXX, números XXX, el siguiente en orden correlativo, y el del presente.
Nota en el último número de protocolo del Delegado del Distrito
NOTA: Yo, xxxx, Delegado de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de xxxx en el Distrito Notarial de xxxx, conforme a lo dispuesto en el Artículo 277 del Reglamento Notarial, hago constar:
Queda vacante Notaría de xxxx, por traslado de su titular, JUSTITO EL NOTARIO, a la Notaría de XXXX, resultando en este protocolo/libro registro/libro indicador autorizados/intervenidos/asentados hasta hoy xxxx instrumentos públicos/documentos y xxxx folios.
Hace unos días, un empleado de notarías me decía, como lo más normal del mundo, que en su notaría tenían un numerador físico. Fue entonces cuando pensé en que tenía que recoger en una entrada del blog esas cosas propias del siglo pasado que se siguen haciendo en algunas notarías o cosas que simplemente ya no procede hacer en estos tiempos.
Numerador físico: Cuando yo llegué a mi primera notaría había numerador físico. Las escrituras no tenían número de protocolo hasta semanas después de haberse firmado excepto las que se presentaban por fax o los testamentos, por poner un par de ejemplos. Yo siempre estaba con la misma cantinela: “Fulano, numere”. Y Fulano no numeraba hasta que no encontraba el hueco para hacerlo. No niego que el numerador te pueda sacar del algún apuro, pero realmente lo que pienso es que no tiene la menor utilidad y que es prescindible adoptar esa precaución, excepto en los casos de las grandes notarías donde imagino que habrá que andarse con mucho cuidado para evitar errores, saltos, omisiones o interrupciones en la cadena de escrituras que deben ir todas seguidas (como la cancelación, la compraventa y la hipoteca, por poner otro ejemplo). Jamás me he saltado un número de protocolo. Tengo muy pocos números duplicados (diría que los cuento con los dedos de una mano y que me sobra alguno). En fin que no lo entiendo y considero que es una práctica inútil en la mayoría de las notarías. Lo mismo pienso de las numeraciones de las peticiones de notas simples que como la de las escrituras las hacen los propios programas informáticos. De haber hecho caso a los oficiales de mi primera notaría habríamos seguido trabajando con unos ordenadores del cuaternario y con un programa informático tipo “Spectrum” …
Máquinas de escribir: No ha habido una máquina de escribir en mis notarías desde el año 2005. Desaparecidas completamente desde hace 15 años.
Cuchillas: Se utilizan para los raspados y que nadie se asuste porque son reglamentarios. Yo no raspo nada. Corrijo a mano. Las cuchillas para el afeitado. Tampoco me afeito desde hace casi cinco años, pues llevo barba.
No hacer tramitación telemática integral en muchas escrituras, especialmente en las cancelaciones de hipoteca y en las que van a los Registros Mercantiles. Ya tengo escrito sobre eso.
Solicitudes de NIF para la constitución de sociedades (provisionales o definitivos) al margen de la notaría. Hacía años que no me llegaba ninguno y esta semana he tenido un caso. En cambio, siempre me traen las denominaciones sociales.
Efectuar manifestaciones relativas a la titularidad real en el caso de las personas físicas cuando ya no existe esa exigencia desde hace un cierto tiempo.
Apostilla del poder consular; incorporación de documentos de identidad; verificación del poder (Comunicación 1/2021 del CGN) y modelos consulares
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
No, no hace falta si va a utilizarse en España. En el caso de que se pretenda utilizar en otro país, sí, con las excepciones del Reglamento de la UE 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016. Si hace falta, se apostillará allí mismo (en el Consulado). Por supuesto, hay que distinguir entre apostillas (para países firmantes del Convenio de la Haya) y legalizaciones (que es lo mismo pero para países no firmantes del Convenio). El interesado no debe preocuparse por esta cuestión de trámite que atañe al consulado (o al Colegio Notarial si habláramos de un poder otorgado ante un Notario español).
Si ese poder consular se utiliza en España hay que tener en cuenta dos cosas:
La primera es que es necesario que en el consulado se incorpore fotocopia del documento de identidad del poderdante. Pero, ¿de dónde surge la obligación de aportar esa copia de los documentos de identidad en el caso de los poderes consulares? Pues, a mi juicio, parece que es una interpretación extensiva de la norma que impone esa obligación para los poderes de Notarios extranjeros que recoge la normativa sobre blanqueo de capitales la cual nos ha sido recientemente recordada a todos los Notarios de España por el CGN y por la OCP. ¿Y por qué creo que una cuestión de interpretación? Pues porque he leído aquí lo siguiente: “La identificación formal se refiere, en caso de representación, no solo al representante, sino también al representado, pues tanto la Ley como el Reglamento se refieren a las personas que establecen las relaciones de negocio o intervienen en la operación. Esto no está dicho de una manera tan «clara» en la Ley, pero entendemos que sin duda se deduce de la misma, pues la persona que realiza el negocio, ya compre, venda, preste, constituya la sociedad, etc., es el representado. Por tanto, el sujeto obligado (abogado, notario, etc.) está obligado a obtener y conservar una copia del documento de identidad del representante y del representado. Hay que entender que no cabe exigir copia del documento de identificación cuando la representación resulta de un poder notarial, ya que es obligación del notario autorizante del poder identificar al poderdante y conservar copia del documento de identidad de este. No puede entenderse esto en el caso de notarios extranjeros, con la excepción, quizá, de notarios de la UE. El Órgano Centralizado de Prevención del Blanqueo de Capitales (OCP) del Notariado español ha entendido, sin embargo, que también en caso de notarios de la UE debe exigirse copia del documento de identidad del representado, ya que un notario extranjero no puede quedar sujeto a las obligaciones que imponen las normas legales y reglamentarias españolas”. Parece que la OCP ha estimado lo mismo para los poderes consulares, ¿o hay una norma específica al respecto?
Y la segunda es que los Notarios españoles estamos obligados a realizar una consulta que regula la Comunicación 1/2021, de 28 de abril de 2021 (“Procedimiento de actuación a seguir en la notaría respecto a la verificación de documentos notariales firmados ante cónsules españoles en el extranjero”) que tiene por objeto verificar la autenticidad de dichos documentos.
Hace poco efectué mi primera consulta
Envié un mail siguiendo las instrucciones de la comunicación con este título: “COMPROBACIÓN DOCUMENTO CONSULAR – JUSTITO EL NOTARIO”.
Al siguiente recibí la matriz en pdf. Cotejé mi copia, que solo lleva la firma del Cónsul (en todas las hojas porque no se usa papel timbrado), con el pdf de la matriz (con la firma de los poderdantes y del Cónsul) y estaba todo correcto.
Sin embargo, el sistema no me convenció del todo por varias razones:
Con nuestras matrices (las de los Notarios españoles en territorio español), no podríamos hacer eso.
El peso o la responsabilidad del cotejo recae en nosotros y nosotros solo podremos asegurarnos de que matriz y copia dice lo mismo y de que hay una apariencia en lo demás y la firma del Cónsul se parece, ¿no?
Menos es nada, pero pensé que esto sería algo mas elaborado.
Di las gracias y al día siguiente recibí otro correo:
“Estimado Sr./Sra.: Muchas gracias, su email ha sido recibido correctamente. Para realizar cualquier trámite en esta Notaría, los ciudadanos españoles deben estar inscritos en el Registro de Matrícula Consular como RESIDENTES. Aquí tiene la información para darse de alta: https://www.exteriores.gob.es/Consulados. En el siguiente enlace encontrará toda la información y documentación para solicitar cita en notaría: https://www.exteriores.gob.es/Consulados. Tenga en cuenta que el tiempo de espera excede el mes. Si requiere un servicio urgente de notaría por favor póngase en contacto con un notario local (Notary Public). Puede encontrar el directorio de notarios públicos en este enlace: https://www.thenotariessociety.org.uk. Por favor tenga en cuenta que las escrituras públicas emitidas por un Notary Public británico, para ser reconocidas/aceptadas en España deben ser legalizadas mediante Apostilla de la Haya, que puede obtener en este enlace: https://www.gov.uk/get-document-legalised. Asimismo deberá ser traducido al español por un traductor jurado https://www.exteriores.gob.es/es/ServiciosAlCiudadano/Documents/TraductoresEinterpretes/ListaTraductorasyTraductores.pdf. Atentamente, El Consulado General de España en *”.
Muy interesante pero toda esta información me dejó con una duda: Dice ciudadanos españoles inscritos. Mis otorgantes eran británicos, ¿entonces por qué firman el instrumento público en el Consulado español? ¿Quiere decir que si eres español tienes que estar inscrito pero que no hace falta si eres extranjero?
Esta es una duda que tengo hace años y nunca termino de aclarar.
Una consulta sobre minuta, idioma, doble columna y un sordo “profundo” que necesita un poder consular
“Le escribo porque tengo un familiar que necesitaría realizar un poder general para pleitos. Este familiar no reside en España por lo que lo tendría que realizar un consulado de España en el extranjero. Por Internet hemos visto que podemos proporcionar una minuta y nos gustaría que ésta fuera preparada por un Notario o abogado previamente. El poderdante no sabe español y nos gustaría saber si se podría preparar en español e inglés y es sordo profundo por lo que el cónsul no podría realizar la traducción verbalmente”.
Un poder para pleitos no tiene nada del otro mundo y, por tanto, yo creo que puede usarse el del consulado. Si ese poder se firmara en mi notaría y se pide en español y en inglés, lo haría de ese modo siempre que el otorgante sepa inglés e intervenga un traductor porque yo no sé inglés suficiente para traducir aunque sí que lo entienda. Si la persona es sorda “profunda” tendrá que acudir con un intérprete oficial en el lenguaje de los sordomudos. Aceptar a alguien que sepa comunicarse con él aunque no sea intérprete oficial será cosa del cónsul. ¿Hay intérprete? ¿hay alguien que pueda traducir aunque no sea un intérprete oficial? Yo creo que esto es mas importante que el borrador de poder que puede usted tomar de aquí.
¿Hay alguna manera de que el Notario pida copia autorizada de un poder hecho en un consulado de España?
Algún compañero contestó cuando se formuló esta consulta en un chat notarial que: “Yo he pedido copias al Consulado en Londres por el correo corporativo. Mando oficio con firma digital y firmo el correo. Pedía cuenta para el pago. Lo remitieron sin problema en papel y por correo”.
Lo dicho será extensible a otros documentos y, por supuesto, supondrá la acreditación y juicio del interés legítimo, en mi opinión.
Autorización de escritura por cónsules españoles a ciudadanos extranjeros
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Un cónsul español en *, en funciones notariales, ¿puede autorizar un poder al nacional extranjero? ¿O sólo puede autorizar el poder al nacional español residente en el extranjero? El caso es que el señor X otorga poder ante cónsul español en *, en funciones notariales, teniendo el señor X NIF letra L. La calificación registral es que no consta en la escritura la nacionalidad del señor X, pero, si el poder es ante cónsul español (por eso quiero saber la competencia de los cónsules) y además tiene NIF letra L, creo que es obvio que tiene nacionalidad española”.
La cuestión se plantea en Vanguardia Notarial donde se dice:
Cuando el nacional español comparece ante notario español no se expresa su nacionalidad; lo mismo ocurre ante notario consular, porque se aplica el mismo RN, salvo que haya alguna disposición especial.
Yo dije que en un tema reciente de uno de mis opositores se dice:“Competencia y efectos: La competencia de los Agentes Diplomáticos y Consulares se extiende a todos los instrumentos en que alguno o todos los otorgantes sean españoles, así como a los que hayan de producir efecto en España, aunque todos los otorgantes sean extranjeros (¿un poder relativo a un inmueble sito en España que se va a vender en España o relativo a los bienes, derechos y obligaciones de alguien en España?). Dichos instrumentos harán fe en España sin necesidad de legalización alguna”. Supongo que lo que dice estará tomado del anexo del RN
Así lo confirmaron en Vanguardia:Art. 15 Anexo Tercero RN: “La capacidad legal de los extranjeros que otorguen documentos ante los Agentes diplomáticos y consulares y que pertenezcan a país distinto de aquel en que dichos Agentes se hallen acreditados, se justificará, en el caso a que se refiere el número 5.º del artículo 168 del Reglamento del Notariado, por certificación expedida por el Cónsul y, en su defecto, por el Agente diplomático del país a que el extranjero pertenezca”.
Apuntó otro compañero que la cuestión eran interesante porque en las embajadas/consulados de España se quitan de encima a los no nacionales diciéndoles que solo autorizan poderes si se es español. Suponía que era por carga de trabajo.
El tema lo apuntilló uno de nuestros expertos en materiales internacionales que dijo: “Efectivamente. Algunos consulados alegan esa “falta de competencia “ para quitarse trabajo, pero lo pueden hacer. La L es letra de NIF de españoles no residentes que no tienen DNI. El pedir la nacionalidad del compareciente es logico cuando no reside en España. No creo que aguante un recurso (el registro lo pierde seguro) pero cuesta poco una diligencia 153RN en donde se puede expresar lo absurdo de la calificación”.
La verdadera Blogosfera Notarial es esta, pero en este universo paralelo voy a recoger páginas que generalmente “toman en vano el nombre del Notariado y de los Notarios” no sé con que noble, lícito o espurio propósito.
Cese en la notaría y autorización para instalarse en el mismo local que el predecesor
ILUSTRÍSIMO SR. DECANO:
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, pongo en conocimiento de V.I., a los efectos del Artículo 41 del Reglamento Notarial que en el día de hoy ceso en la Notaría de XXXX, a mi cargo hasta el día de la fecha.
En XXXX a XXXXX.
Firmado: xxxx.
A LA JUNTA DIRECTIVA DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE XXX:
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario electo de XXXX, solicito de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de XXX que tenga a bien autorizarme, en el caso de que así proceda, a mantener instalado el despacho notarial de dicha localidad en el mismo lugar en que lo tuvo mi predecesor, Don XXXX, sito en la Calle XXX, número XXXX, 1º del citado lugar.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Cuando queda vacante una notaría única, ¿se suele autorizar (si es que se pide) trasladar el protocolo a la notaría del sustituto? Supongo que sí, pero se exige mantener notaría abierta en la localidad dónde ha quedado la vacante ¿o no? Yo siempre hubiera contestado que POR SUPUESTO. Tras estudiar el caso mi conclusión ha sido bien distinta.
Veamos las normas.
Reglamento Notarial
Artículo 50
Cuando una Notaría esté vacante o en suspenso su titular, se encargará de la misma, en concepto de sustituto, aquel a quien corresponda conforme al Cuadro de sustituciones del respectivo Colegio Notarial, y si no lo hubiere, el que designe la Junta directiva, dando cuenta a la Dirección General.
Artículo 53
Los documentos autorizados por el Notario sustituto se incorporarán al Protocolo o Libro-Registro del Notario sustituido, excepto en los casos de vacante y de la habilitación prevista por el artículo 121 de este Reglamento, en los términos que resultan del mismo.
El protocolo y el Libro-Registro del Notario sustituido no se trasladarán a la Notaría del sustituto, salvo que éste residiere en distinta población, en cuyo supuesto podrá trasladarlos al domicilio de su Notaría, para su mejor custodia, previa autorización de la Junta Directiva del respectivo Colegio.
Tratándose de sustitución por Notaría vacante, si el sustituto residiere en la misma población, deberá conservar el Protocolo y el Libro-Registro del sustituido, en su propia Notaría o en otro lugar adecuado, cuando así lo autorice con carácter previo la Junta Directiva. Si residiere en población distinta, el Protocolo y el Libro Registro deberán permanecer en lugar adecuado de la población en que estuviere demarcada, sin perjuicio de poder trasladarlos a su Notaría o a otro lugar adecuado, con la finalidad y previa la autorización a que se refiere el párrafo anterior.
Entonces:
Vacante en la misma población: El sustituto tiene que llevarse el protocolo a su notaría. Puede llevarlo a otro sitio con autorización.
Vacante en distinta población: El sustituto tiene que mantener el protocolo en la población donde esté demarcada la notaría sustituida y puede trasladarlo a la suya o a otro lugar adecuado para su mejor custodia y previa autorización.
Así que trasladar protocolo sí, ¿pero no mantener una oficina pública abierta al público se puede hacer? No se dice esto ni para cuando sea una vacante en la misma población, ni para cuando sea en diferente población.
Téngase en cuenta el Artículo 292 que en su último párrafo dice:
“Cuando se produzca la vacante de una Notaría, el que deba sustituirla, o el Archivero de Protocolos, en su caso, se harán cargo, por su cuenta y bajo su responsabilidad, de aquellos (protocolos) que respectivamente les corresponda custodiar”.
Reglamento de Régimen Interior del Colegio Notarial de Valencia
Artículo 90: Los locales de las notarías que quedaren vacantes deberán ser cerrados al público, tan pronto como se produzca el cese de su titular, a excepción de los que radiquen en poblaciones con notaría única o con dos notarías demarcadas, en cuyos supuestos el notario a quien corresponda la sustitución deberá mantener abierto el despacho que hubiera venido ocupando el titular anterior. Podrá no obstante cerrarlo si en la notaría vacante no quedare personal necesario para ello, sin perjuicio de su obligación de visitar la población con la periodicidad que exija el servicio público y atender en ella a cuantos requieran su ministerio.
Artículo 93: En los casos en que se cierre el local de una notaría vacante, el notario sustituto podrá trasladar el protocolo y documentos estrechamente relacionados con él a su propio despacho o bien trasladarlos a otro local, cerrados al público, local que en ningún caso podrá hallarse en el mismo edificio en que haya estado instalado el despacho del notario cesante. (…..) Cuando opte por el traslado a otra población se regirán por lo dispuesto en el artículo 53 del Reglamento Notarial.
Articulo 94: No obstante lo dispuesto en los dos artículos anteriores, se podrán reabrir ocasionalmente los despachos de las notarías vacantes a los solos efectos de la celebración de subastas u otros actos públicos que hubieran sido convocados antes de producirse la vacante para celebrarse en tales locales.
Aquí si queda claro que cabe cerrar el despacho en las localidades donde exista demarcada una notaría única, siempre que no exista personal para poder atenderlo, en cuyo caso, se debe proceder al traslado del protocolo o bien al local del Notario sustituto u otro local distinto debiendo permanecer éste cerrado al público. Y se debe visitar la población siempre que lo requiera el servicio público.
Así que la notaría se puede llegar a cerrar siempre que no haya personal.
Yo creo que ha de hacerse todo lo posible por mantener la oficina abierta mientras que dure la vacante. Generalmente sí que habrá personal que permita hacerlo.
Para otros Colegios Notariales, habrá que consultar sus respectivos Reglamentos.
“Tenemos una cliente un tanto especial que desea hacer testamento, pero pone dos condiciones y es que se haga a primera hora, a ser posible 9:30, y la segunda que sea en nuestra oficina”.
Hombre, si es especial y firmamos en vuestro despacho, no voy a tener ordenador. Si surge cualquier problema, y estas personas son de las que te cambian hasta una coma o se extrañan si hay que salvar algo, vamos a tener que acabar yendo a la notaría. Por otra parte, salir de la notaría sin una razón justificada (enfermos, mayores, etc .) pues no es lo que corresponde, pero estoy dispuesto a hacer una excepción. Eso sí, no respondo de atascos y hay muchos en Talsitio a la hora que paso por allí. Así que vale, pero con estos matices.
“El testamento lo tendríamos perfectamente repasado para que no haya que cambiar nada. No pasa nada si no es a las 9:30, pero máximo 9:45 porque si hay un retraso mayor, entrará en cóleray se pondrá muy alterada”.
Pues si va a montar en cólera te digo que no. Hoy he dejado a mi hijo en el colegio a las 07:55 y he llegado aquí casi a las 10. Había un atasco tremendo en Talsitio y eso no depende de mi. Así que lo siento, pero si sufro un retraso (el que sea y por lo que sea) no quiero numeritos y no puedo aceptar el encargo.
“El cliente me comenta que podría ser a las 10:30. ¿Te viene bien a esa hora? Perdona las molestias pero ya sabes como son a veces los clientes”.
Pues mira, he pensado que no voy a ir. Si es una persona tan exigente, yo debo de ser todavía más escrupuloso en el cumplimiento de mi función y no debo salir a firmar fuera de mi notaría si no está justificado y como no lo está en este caso, no voy a ir. Lo siento, pero la vida está llena de impertinentes y hay que pararles los pies de vez en cuando. En mi despacho tiene las puertas abiertas y le ofrezco puntualidad “británica”.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio I: Castilla-La Mancha)
Hace un par de días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me he lanzado a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar y comenzaré a hacerlo por el territorio del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha que incluye las provincias de Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Albacete
Todas las localidades que tenían notaría en 1915, la siguen teniendo en la actualidad. Solo he registrado un cambio: la de Yeste que ahora es Yeste-Elche de la Sierra. Todo lo demás está exactamente igual. Que curioso. Respecto de estas poblaciones “se considera demarcada la notaría en el primero de los términos municipales que expresa su denominación, aunque por razones de servicio público, el Notario estará obligado a mantener en la otra población un despacho auxiliar en condiciones adecuadas para el ejercicio regular de su ministerio (véase el artículo 10 de la Demarcación de 2007). En estos casos, el Notario titular, ejercerá la función pública Notarial, indistintamente, en los dos términos municipales correspondientes a las poblaciones que expresa la denominación de la Notaría“.
Ciudad Real
En Ciudad Real, la cosa ha variado bastante. Ninguna localidad ha perdido su notaría, sin embargo, hace 100 años no había notaría en Argamasilla de Alba, Pedro Muñoz, Socuéllamos, Miguelturra y Bolaños de Calatrava que sí que la tienen actualmente.
Cuenca
Bastantes cambios en 100 años para una provincia que tenía 11 notarías y que, actualmente, tiene 13. Perdieron su notaría Cañete y San Lorenzo de la Parrilla. Belmonte ha pasado a compartirla con Las Pedroñeras y tiene actualmente notaría y, no la tenía entonces, Quintanar del Rey. Cañete tiene actualmente menos de 800 habitantes y San Lorenzo de la Parrilla poco más de 1.000.
Guadalajara
En la provincia de Guadalajara fue Atienza quien perdió su notaría y Azuqueca de Henares y Cabanillas del Campo, las poblaciones que la ganaron. Atienza no llega actualmente a los 500 habitantes.
Toledo
Para terminar con Castilla-La Mancha, muchos cambios, donde más, en la provincia de Toledo. En estos 100 años perdieron sus notarías Torre de Esteban Hambrán (1.637 habitantes), Lillo (2.577), Laguardia (2.246), Puente del Arzobispo (1.246) y Cebolla (3.263) y la ganaron Tembleque, Villacañas (de donde mi padre fue Notario en los 70), Calera y Chozas y Seseña.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio II: Extremadura)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Comencé a hacerlo por el territorio del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha que incluye las provincias de Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo. Puede verse aquí.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Extremadura que incluye las provincias de Badajoz y Cáceres.
Badajoz
Todas las localidades que tienen notaría en 2020, ya la tenían en la demarcación de 1915, sin embargo ha habido varios pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Burguillos (3.057 habitantes), Valencia de las Torres (578), Villagonzalo (1.243) y Villanueva del Fresno (3.401).
Cáceres
En Cáceres si que hay dos pueblos que hace 100 años no tenían notaría. Se trata de Moraleja y de Talayuela. Por contra, hasta ocho pueblos han perdido sus notarías. Son los siguientes: Ceclavín (1.854 habitantes), Las Brozas (1.826), Cañaveral (1.019), Zarza de Granadilla (1.823), Torremocha (840), Castañar de Ibor (1.053), Cabezuela (2.194) y Montehermoso (5.731).
Como curiosidad, Arroyo de la Luz que tenía y tiene notaría, ha cambiado de nombre. Hasta diciembre de 1937 el pueblo se llamaba Arroyo del Puerco.
De momento Montehermoso con sus 5.731 habitantes es el pueblo que tuvo notaría y no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio III: La Rioja)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Comencé a hacerlo por el territorio del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha que incluye las provincias de Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo. Puede verse aquí. Después me fui a Extremadura.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de La Rioja que incluye la provincia de La Rioja (antes provincia de Logroño).
La Rioja
Todas las localidades que tienen notaría en 2020, ya la tenían en la demarcación de 1915, excepto Cenicero. Sin embargo, ha habido varios pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Briones (766 habitantes), Cuzcurrita (488) y Navarrete (2.953). Por cierto, hay un vino que se llama Señorío de Cuzcurrita que me gusta mucho. Supongo que algo tendrá que ver.
De momento Montehermoso (Cáceres) con sus 5.731 habitantes es el pueblo que tuvo notaría y no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio IV: Navarra)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Comencé a hacerlo por el territorio del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha. Puede verse aquí. Después me fui a Extremadura y luego a La Rioja.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Navarra que incluye la provincia de Navarra. Creo que es la provincia con más cambios en 100 años, hasta ahora.
Navarra
Tres localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915. Se trata de Burlada/Burlata, San Adrián y Villava/Atarrabia. Sin embargo, ha habido nueve pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Viana (4.156 habitantes), Burguete/Auritz (231), enclavado en “el territorio más malditamente salvaje de los Pirineos”, según escribió Ernest Hemingway, Lumbier (1.317), Andesilla (2.743), Dicastillo o Deikaztelu (604), Leiza o Leitza (2.913), Santesteban o Doneztebe (1.726), Artajona o Artaxoa (1.675) y Olza o Cendea de Olza o Oltza Zendea (1.831). Por último, la notaría de Elizondo tiene ahora la denominación de Baztán (municipio al que pertenece esa población).
Curiosamente Pamplona ha pasado de cuatro a dieciséis notarías en un siglo, ¿prueba de que deberíamos demarcar con más criterio de servicio público y menos criterio económico?
De momento Montehermoso (Cáceres) con sus 5.731 habitantes es el pueblo que tuvo notaría y que no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio IX: Islas Baleares)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo,Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de las Islas Baleares, uno de los tres de los que he sido colegiado y que incluye la provincia homónima.
Mallorca
Seis localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915: Se trata de Alcúdia, Santa Margalida, Son Servera, Petra, Calviá y Marratxí.
Por otra parte, ha habido tres pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Selva(3.981 habitantes), San Juan (2.109) y Algaida (5.529).
Menorca
Una localidad que tiene notaría en 2020 no la tenía en 1915: Se trata de Es Mercadal, de donde tuve la suerte de ser Notario entre Junio de 2005 y Febrero de 2008.
Ninguna localidad de Menorca ha perdido su notaría, aunque sería destacable que Alaior la tenía en 1915 y la perdió hasta recuperarla en la anterior demarcación a la de 2015. De hecho, fui yo el que, como sustituto de Es Mercadal, reabrió esa notaría tras unas cuantas décadas sin que el municipio (probablemente por su proximidad a Mahón) tuviera notaría. Por cierto, que es la única vez en dieciocho años en que he sustituido una notaría.
Ibiza
En 1915 solo había un par de notarías en la capital de la isla y ninguna más en el resto de sus municipios. Así que son tres las localidades que tienen notaría en 2020 y que no la tenían en 1915: Se trata de Sant Antoni de Portmany, Santa Eulalia Del Río y de Sant Josep de sa Talaia. En consecuencia, ningún municipio ibicenco ha perdido su notaría en el último siglo.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio V: Cantabria)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Cantabria que incluye la provincia de Cantabria (que fue provincia de Santander). Creo que es la provincia con más cambios en 100 años, hasta ahora.
Cantabria
Tres localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915. Se trata de El Astillero, Los Corrales de Buelna y Suances.
Medio Cudeyo (municipio)-Solares (localidad de ese municipio) y Piélagos (municipio)-Renedo (localidad de ese municipio) ya tenían notaría en 1915 y han cambiado su denominación (que fue Solares y Renedo, respectivamente). Algo parecido ha sucedido con Corvera de Toranzo (nombre del municipio)-Alceda (localidad de ese municipio) pues ya existía una notaría en San Vicente de Toranzo (que también forma parte del mismo municipio). Ninguno de estos casos son de aquellos para los que el Artículo 10 de la Demarcación de 2007 decía que “se considera demarcada la notaría en el primero de los términos municipales que expresa su denominación, aunque por razones de servicio público, el Notario estará obligado a mantener en la otra población un despacho auxiliar en condiciones adecuadas para el ejercicio regular de su ministerio. En estos casos, el Notario titular, ejercerá la función pública Notarial, indistintamente, en los dos términos municipales correspondientes a las poblaciones que expresa la denominación de la Notaría“. Es decir, en estos casos no existe un despacho principal y otro auxiliar como en el caso de Yeste-Elche de la Sierra que son dos municipios distintos.
Por otra parte, ha habido otros cuatro pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Cabuérniga (999 habitantes), Liérganes (2.370), Molledo (1.504) y Santillana (4.172).
Santander ha pasado de cinco a trece notarías en un siglo.
De momento Montehermoso (Cáceres) con sus 5.731 habitantes es el pueblo que tuvo notaría y que no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio VI: Asturias)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Asturias que incluye la provincia homónima (que fue provincia de Oviedo). Advierto que es la provincia-colegio que más me ha costado casar y no descarto que haya errores.
Asturias
Tres localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915, aunque no me cuadra mucho puesto son poblaciones muy grandes actualmente y ya lo eran hace un siglo. Se trata de Castrillón (22.464 habitantes y que tenía casi 7.000 en 1915), San Martín del Rey Aurelio (16.283 y sobre 12.000 en 1915) y Llanera (13.676 y sobre 9.000 en 1915). Tras la publicación de este post, he sabido la explicación para dos de las tres.
Castrillón fue creada en la demarcación de 1995 y es el nombre del concejo. Tiene dos poblaciones importantes que son Piedras Blancas (en donde creo que está la notaría) y Salinas. En este municipio, próximo a Avilés, se encuentra el aeropuerto de Asturias. Probablemente su proximidad a Avilés es lo que ha dado lugar a que no tuviera notaría hasta hace 25 años.
En cuanto a San Martín del Rey Aurelio (también nombre del concejo), tiene dos poblaciones importantes El Entrego (donde está la notaría) y Sotrondio. También se creó en 1995. Es una población de la cuenca minera a medio camino entre dos poblaciones con notaría de toda la vida: Pola de Laviana y Langreo.
Han cambiado su denominación Cudillero (que pudo ser Soto de Luiña, parroquia de Cudillero aunque también me dicen que ambas notarías pudieron coexistir y que acabara desapareciendo la más antigua de las dos que fue Soto de Luiña), Langreo (que fue Sama, parroquia o distrito de Langreo que como tal, no existe y cuyo pueblo más importante es La Felguera), Carreño (que pudo ser Candás, la parroquia más poblada del municipio aunque dos compañeros radicados actualmente en Asturias me comentan que jamás han visto una escritura de un Notario de allí), Cangas del Narcea (que fue Cangas de Tineo o solo Cangas), donde pasé un histórico día de juerga hará unos 15 años con Juancho y Michel, Nava (San Bartolomé de Nava), Belmonte de Miranda (Belmonte), Laviana (Pola de Laviana, la localidad más poblada del municipio), Lena (Pola de Lena, ídem), Valdés (Luarca, ídem), Vegadeo (Vega de Ribadeo), Siero (Pola de Siero que es parroquia del municipio de Siero en el que hay tres notarías demarcadas una de las cuales debe estar instalada en la pedanía de Lugones con la denominación de Siera-Lugones) y Tineo (que fue Navelgas, una de las parroquias del municipio).
En el municipio de Valdés hay otra notaría demarcada: Trevias. Un caso, sin duda, muy curioso por inusual. También es inusual el caso de Cabañaquinta que pertenece al municipio de Aller y que tiene también despacho abierto en Moreda.
Por otra parte, ha habido cinco pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Ponga (598 habitantes), San Antolín de Ibias (466), Caridad (3.796 en todo el municipio de El Franco), Grandas de Salime (853) y Pola de Allande (733).
Oviedo ha pasado de tres a trece notarías en un siglo. Gijón de cuatro a doce y Avilés de tres a cinco. Mieres por los años 70 del pasado siglo fue también notaría de 1ª clase.
Gracias a mis compañeros Juan José Álvarez, Plácido Barrios y Fernando Ovies por su información de campo.
De momento Montehermoso (Cáceres) con sus 5.731 habitantes es el pueblo que tuvo notaría y que no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio VII: Murcia)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Murcia que incluye la provincia homónima.
Murcia
Once localidades (creo que es récord hasta ahora) que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915, lo que pone de manifiesto el crecimiento, la pujanza y la explotación demográfica de mi tierra adoptiva. Se trata de Abarán (que tiene dos notarías), Puerto Lumbreras (ídem), Los Alcázares (ídem, aunque una casi siempre está vacante lo que no significa necesariamente que no haga falta), San Pedro del Pinatar (ídem), Santomera (ídem), Torre-Pacheco (ídem), Archena (de donde mi padre fue Notario), Bullas, Ceutí, Beniel y Alguazas-Lorquí. Respecto de estas dos últimas poblaciones “se considera demarcada la notaría en el primero de los términos municipales que expresa su denominación, aunque por razones de servicio público, el Notario estará obligado a mantener en la otra población un despacho auxiliar en condiciones adecuadas para el ejercicio regular de su ministerio (véase el artículo 10 de la Demarcación de 2007). En estos casos, el Notario titular, ejercerá la función pública Notarial, indistintamente, en los dos términos municipales correspondientes a las poblaciones que expresa la denominación de la Notaría“.
Por otra parte, solo ha habido dos pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Blanca (6.564 habitantes) y Fortuna (10.060). Actualmente hay dos notarías en Abarán (13.030) que está a 9 kilómetros de Blanca. Blanca y Fortuna (que tiene muy cerca Molina de Segura y Abanilla) superan a Montehermoso (Cáceres) con sus 5.731 habitantes que, hasta ahora, era el pueblo que tuvo notaría y que no la tiene actualmente con más habitantes. Ahora es Fortuna el que ostenta ese dudoso honor. En mi pueblo hay muchos fortuneros y atravieso el término de Fortuna a diario para ir a trabajar (y también el de Abanilla que colinda con el mío y de donde es Notario mi hermana).
Murcia ha pasado de seis a diecinueve notarías en un siglo. Cartagena de seis a nueve y Lorca tenía tres y sigue con tres (algo inexplicable, a mi juicio, en una ciudad de 93.000 habitantes).
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio VIII: Aragón)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo,Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Aragón que incluye las provincias de Huesca, Teruel y Zaragoza.
Huesca
Dos localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915: Se trata de Binéfar y Sabiñánigo.
Por otra parte, ha habido ocho pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Adahuesca(172 habitantes), Benabarre (1.107), Naval (269), Arén (313), Angües (367), Grañén (1.753), Camporrells (137) y Fonz (870).
Teruel
Dos localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915: Se trata de Andorra y Utrillas, aunque Utrillas la comparte con Montalbán que ya la tenía en 1915. Respecto de estas poblaciones “se considera demarcada la notaría en el primero de los términos municipales que expresa su denominación, aunque por razones de servicio público, el Notario estará obligado a mantener en la otra población un despacho auxiliar en condiciones adecuadas para el ejercicio regular de su ministerio (véase el artículo 10 de la Demarcación de 2007). En estos casos, el Notario titular, ejercerá la función pública Notarial, indistintamente, en los dos términos municipales correspondientes a las poblaciones que expresa la denominación de la Notaría“.
Por otra parte, ha habido siete pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Valjunquera(325 habitantes), Villarluengo (177), Castellote (676), Cantavieja (714), Huesa (citado al principio de este post), Calaceite (1.011) y Monroyo (340).
Zaragoza
Seis localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915: Se trata de Sádaba, Épila, Fuentes de Ebro, Zuera, Utebo y Cuarte de Huerva.
Por otra parte, ha habido cinco pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Alhama de Aragón(1.036 habitantes), Used (271), Quinto (1.948), Uncastillo (650) y Vera de Moncayo (383).
Huesca ha pasado de dos a cuatro notarías en un siglo. Teruel de dos a tres y Zaragoza tenía seis y tiene treinta y tres. Teruel existe, pero parece que se ha ido entero a Zaragoza, ¿no?
Fortuna (Murcia) con sus 10.060 habitantes es, hasta ahora, el pueblo que tuvo notaría y que no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparecencia notarial para expedientes de asilo, refugio o repatriación
En mi avance por el Reglamento Notarial me topo con un artículo que contiene un párrafo de extraordinario interés. Se trata del 163.3 que dice:
“No será preciso aportar documentos de identidad cuando el compareciente manifieste carecer de ellos y la finalidad del documento otorgado sea exclusiva y precisamente la de hacer manifestaciones u otorgar poderes en relación con un expediente administrativo o judicial de asilo, acogida de refugiados, repatriación u otro similar, siempre que quede constancia de la huella digital y de fotografía del compareciente“.
Así que con una fotografía y siempre que sea para efectuar esa clase de manifestaciones u otorgar poderes en relación con esos expedientes, las personas en tal clase de situaciones pueden comparecer en una notaría española.
Aunque no les sea preciso para comparecer en notaría a tales efectos, en España se expide a estas personas el llamado “Documento acreditativo de la condición de solicitante en tramitación de protección internacional”. He visto un par de ellos y habría que pensarse qué hacer si alguien pretendiera otorgar alguna otra cosa distinta de un documento relacionado con los citados expedientes presentando únicamente ese documento.
Para el caso de los venezolanos hay que tener en cuenta esta información (residencia por razones humanitarias) y esta otra (pasaportes caducados de venezolanos en España).
Desde luego con él, las formalidades mínimas del 163 quedarían cumplidas. A otros efectos y sin más documentos de identidad, me inclinaría a pensar que habría que esperar a que se resolviera su expediente.
Comunicación del propósito de contratar a un empleado con contrato en vigor con otro Notario
No tenía ni idea de que existía esta obligación. La impone el RRI de mi Colegio pero también el de otros colegios. Puede cumplimentarse la comunicación mediante correo electrónico con FEREN.
“XXX, a XXX.
Estimadx compañerx:
Con arreglo a lo establecido en elartículo xxx del Reglamento de Régimen Interior del Colegio Notarial de xxx, te comunico que me propongo contratar a un empleado que tiene relación laboral en vigor contigo, por lo que hasta quince días después de la recepción por tu parte de la presente comunicación, no llevaré a efecto su contratación, que tampoco será, en ningún caso, antes de que sea cumplido el plazo que corresponda al preaviso que dicho empleado debe hacerte.
Se trata de XXX.
Conforme a dicho Reglamento me responsabilizo del cumplimiento de lo dispuesto en los Artículos 49 a 51 del mismo.
Creo que se encuentra usted disconforme con el hecho de que yo quiera cobrar por mi trabajo.
Es verdaderamente sorprendente que crea que yo deba prestarle gratuitamente algún servicio.
Sin embargo, le aceptaré que la copia simple que era para usted como parte vendedora no llegara a sus manos por lo que la recibirá usted en breve su copia a través de un sistema seguro de envío.
También consideraré para aceptar su petición, y no cobrarle lo que me corresponde, el estado de alarma en que nos encontramos.
No entraré a comentarle el asunto de que le pareciera cara la factura correspondiente a la escritura cuya copia me solicita que comprendía la venta de tres fincas a un mismo tiempo, razón por la que su coste no puede ser el mismo que el de una compraventa de una sola finca. Esto ya le fue explicado en su momento.
Imagínese, para terminar, que esta época de la campaña del IRPF tuviera que regalar las copias simples que todo el mundo que me las solicite. ¡Menudo negocio¡
Sin duda que este Artículo del Reglamento Notarial, merece una entrada en exclusiva en un blog notarial (que no un blog para Notarios, en sentido estricto). Trata, nada menos, del derecho a la libre elección de Notario.
Es el 126 que dice:
“Todo aquél que solicite el ejercicio de la función pública notarial tiene derecho a elegir al Notario que se la preste, sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico, constituyéndose dicho derecho en elemento esencial de una adecuada concurrencia entre aquellos.
En las transmisiones onerosas de bienes o derechos realizadas por personas, físicas o jurídicas, que se dediquen a ello habitualmente, o bajo condiciones generales de contratación, así como en los supuestos de contratación bancaria, el derecho de elección corresponderá al adquirente o cliente de aquellas, quien sin embargo, no podrá imponer notario que carezca de conexión razonable con algunos de los elementos personales o reales del negocio.
A salvo de lo dispuesto en el párrafo anterior, se estará a lo dispuesto en la normativa específica. En defecto de tal, a lo que las partes hubieran pactado y, en último caso, el derecho de elección corresponderá al obligado al pago de la mayor parte de los aranceles.
Los Notarios tienen el deber de respetar la libre elección de Notario que hagan los interesados y se abstendrán de toda práctica que limite la libertad de elección de una de las partes con abuso derecho o infringiendo las exigencias de la buena fe contractual”.
Obsérvese:
Sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. Lo dice porque hay casos de competencia territorial en los que hay que ir al Notario que tenga competencia para ello.
Imponer Notario que carezca de conexión razonable. Nadie vive en mi pueblo; la finca no está en mi pueblo; el Banco que concede el préstamo no tiene oficina en mi pueblo, pero alguien que encima no paga o no paga la mayor parte (ver punto siguiente) impone mi notaría para firmar. En tal caso “alguien” podría ver vulnerado su derecho de elegir a otro compañero con una conexión más razonable.
Obligado al pago de la mayor parte. “El que paga elige”.
Los Notarios también debemos respetarla. Esto me gusta mucho … Siempre parece que los que no dejan elegir son los mismos (Bancos, inmobiliarias, malos profesionales …), pero cuidado que a veces podría ser“uno de los nuestros”.
El 148 es mi artículo preferido del Reglamento Notarial
Con motivo del 40ª Aniversario de la Constitución Española vi muchos tuits en los que los tuiteros comentaban sus artículos favoritos de la Carta Magna o en los que se compartían fotos de viejos ejemplares de la Constitución.
Pocos días después en ese repaso, artículo por artículo, que llevo meses dándole al Reglamento Notarial, me topé con el que para mi es el artículo más bonito de esta norma y por tanto mi favorito.
Es un artículo que procuro aplicarme cada día, en cada escritura que autorizo, en cada instrumento público que se otorga “bajo mi fe“. No soporto aquello de “a mi, con que se entienda quién es quien, me sirve”. Yo soy mucho más de 148, soy mucho más del Artículo 148 del Reglamento Notarial que desde hoy consideraré a todos los efectos como mi preferido.
Dice así:
Artículo 148
“Los instrumentos públicos deberán redactarse empleando en ellos estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma”.
Creo que en una línea similar no debemos olvidarnos del Artículo 176 que dice en su párrafo primero:
“La parte contractual se redactará de acuerdo con la declaración de voluntad de los otorgantes o con los pactos o convenios entre las partes que intervengan en la escritura cuidando el Notario de reflejar con la debida claridad y separadamente los que se refieran a cada uno de los derechos creados, transmitidos, modificados o extinguidos, como asimismo el alcance de las facultades, determinaciones y obligaciones de cada uno de los otorgantes o terceros a quienes pueda afectar el documento, las reservas y limitaciones, las condiciones, modalidades, plazos y pactos o compromisos anteriores“.
Y luego hay alguno que dice lo “yo con que se sepa quién es quién …” Pues no, amigo, no basta con eso.
El artículo 250 del RN (¿sin garantía de transcripción en las copias simples?)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Llega a mis manos una copia simple y veo (además de un número de protocolo estratosférico) una nota antes de comenzar el texto que dice: “Es copia simple sin garantía de transcripción (conforme al artículo 250 del RN)”.
¿250 RN? Efectivamente el 250 decía hasta el 29/1/2007: “Los Notarios darán copias simples sin garantía por la transcripción de los documentos de su protocolo, pero solamente a petición de parte legítima. Igualmente podrán dar lectura del contenido de documentos de su protocolo a quienes demuestren, a su juicio, interés legítimo”. Sin embargo, actualmente el 250 no dice nada de eso y es el 224 el que dice que “los Notarios darán también copias simples sin efectos de copia autorizada”. Sin mas, y los efectos de la copia autorizada, puesto que son escrituras públicas (221), son simplemente los mismos que los de la matriz con lo que las copias simples carecen de esos efectos.
Solo han pasado catorce años desde la reforma … aunque hoy he visto una escritura (y son muy frecuentes) que hablaba del CIF y que citaba el 108 de la LMV. Reconozco, no obstante, que yo estaba comiéndome el 160 LSC en las compraventas de participaciones sociales. Empate aunque … olvidar el 160 es mas grave.
Pues sí, es posible que los Notarios pidamos en ciertos casos una fotografía de algún otorgante y que esa foto acabe incorporada a nuestro protocolo. Particularmente nunca he tenido que recurrir a ello, pero el Artículo 190 del Reglamento Notarial hace referencia a esta posibilidad:
“En los casos del párrafo tercero del artículo 23 de la Ley, cuando a un Notario le sea imposible dar fe de conocimiento de los otorgantes por no conocerlos, ni puedan éstos presentar testigos de conocimiento, lo expresará así en la escritura, y en ella reseñará los documentos que le presenten para identificar su persona.
Tendrán entre éstos preferencia los carnets y demás documentos de identidad que estén expedidos por el Estado.
También podrá el Notario pedir la fotografía del interesado, incorporándola al protocolo”.
Por su parte el Artículo 23 de la Ley del Notariado dice:
“Los notarios darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.
Serán medios supletorios de identificación, en defecto del conocimiento personal del Notario, los siguientes:
a) La afirmación de dos personas, con capacidad civil, que conozcan al otorgante y sean conocidas del Notario, siendo aquéllos responsables de la identificación.
b) La identificación de una de las partes contratantes por la otra, siempre que de esta última dé fe de conocimiento el Notario.
c) La referencia a carnets o documentos de identidad con retrato y firma expedidos por las autoridades públicas, cuyo objeto sea identificar a las personas.El Notario en este caso responderá de la concordancia de los datos personales, fotografía y firma estampados en el documento de identidad exhibido, con las del compareciente.
d) El cotejo de firma con la indubitada de un instrumento público anterior en que se hubiere dado por el Notario fe de conocimiento del firmante.
El Notario que diere fe de conocimiento de alguno de los otorgantes, inducido a error sobre la personalidad de estos por la actuación maliciosa de ellos mismos o de otras personas, no incurrirá en responsabilidad criminal, la cual será exigida únicamente cuando proceda con dolo. En tal supuesto el Notario, sin perjuicio de lo anterior, será inmediatamente sometido a expediente de corrección disciplinaria con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se hayan producido por tal error a terceros interesados.
Si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura”.
No tengo claro a que casos se refiere el 190 cuando cita el párrafo tercer del Artículo 23. Tal vez se refiera a la letra c) del párrafo segundo, pues el tercero no consigo casarlo con lo que dice el 190.
Ni las comisiones de cancelación son capaces de captar el interés de los que están con el Whatsapp durante todo un otorgamiento, sin levantar la vista del móvil en ningún momento, salvo para firmar. Comentaba un compañero en Twitter el otro día, que su estrategia en estos casos era marcharse del despacho y regresar un rato después, sin decir nada. Parece que suele causar efecto y que recuperas la atención del otorgante “abducido” por su teléfono móvil. He visto notarías en las que existen carteles de este tipo:
No llegaré a tanto, pero es una situación incómoda la que generan esta clase de otorgantes, normalmente jóvenes. Tal vez algún día sean de esos del “a mi no me explicaron” o “el Notario no me dijo”. Espero, especialmente, que el tipo que firmo su escritura de hipoteca comiéndose un bocadillo hace pocos días no tenga la cara dura de alegar nada por el estilo.
Y ahora con la nueva LCI vamos a tener que dar fe de que la gente ha entendido nuestras explicaciones … ¿tal vez solo haya una solución al estilo de “Aterriza como puedas”? Con algunos … doy fe.=
Está prohibida la formación de protocolos a quién no sea Notario
Voy viéndole el final a mi repaso al Reglamento Notarial (aunque estoy pensando que le voy a dar otra vuelta en busca de curiosidades que las hay y muchas) y me topo con este artículo:
Artículo 281: “La protocolización de toda clase de actos y contratos corresponde exclusivamente a los Notarios. Queda prohibida la formación de protocolos a toda entidad o persona que no sea Notario público con arreglo a la Ley y al presente Reglamento“.
No sé muy bien a que se podría estar refiriendo, pero se me ocurren dos cosas:
¿Supone una formación de protocolos esa querencia de algunas entidades y organismos públicos al envío de copias simples de escrituras a través de aplicativos que no solo suponen tenernos a su servicio sino también una infracción a esta norma reglamentaria (y en realidad a muchas otras de nuestro Reglamento)?
¿Supone una formación de protocolos a persona o entidad que no sea Notario público el depósito del Libro del Edificio en los Registros de la Propiedad?
Esta me la cuenta (más anecdóticamente) un compañero de promociónque, como yo, ingresó por Galicia: “En aquel pueblo estaban acostumbrados a estar sin Notario y con mi antecesor hubo muchos problemas de toda índole. Eso generó una desconfianza que hizo que un listillo que había trabajado en la notaría imitara con cierto éxito nuestras formas llegando a crearse su propio protocolo”.
Ahora que tengo fresca la norma veremos que otros casos se nos van ocurriendo.
Identificación de comparecientes españoles mediante exhibición del pasaporte
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿No había alguna norma o resolución que decía que a los españoles no se les puede identificar con pasaporte?
La norma es el Artículo 6 del Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. Y, a sensu contrario, el art 11 de la LO 4/2015 de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana. De ambos podría concluirse que solo es válido para identificar el pasaporte español si es un español no residente. Si es residente, solo vale el DNI. La razón es que se le obligue al español residente a renovar su DNI. El pasaporte sirve para viajar fuera de España pero no para identificarse en España (salvo si eres no residente). A un español residente hay que pedirle el DNI vigente. Si lo tiene caducado, que lo renueve.
No obstante en una comunicación de la superioridad consta que “los sujetos obligados podrán aceptar otros documentos de identidad personal expedidos por una autoridad gubernamental siempre que gocen de las adecuadas garantías de autenticidad e incorpora en fotografía del titular”. A mi modo de ver, los casos que se me han presentado nunca han justificado la excepción.
En uno de sus estupendos resúmenes, el Colegio de Canarias explica que la normativa aplicable es el art. 8.1 de la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, el preámbulo del RDL 14/2019, de 31 de octubre, el art. 1 RD 896/2003, de 11 de julio, por el que se regula la expedición del pasaporte ordinario y se determinan sus características, el art. 1 RD 1553/2005, de 23 de diciembre, por el que se regula la expedición del documento nacional de identidad y sus certificados de firma electrónica, art. 23 de la Ley del Notariado y el art. 161 del Reglamento Notarial, y concluye: “1.= Tratándose de comparecientes españoles el DNI, con carácter exclusivo y excluyente, es el único documento con suficiente valor por sí solo para la acreditación, a todos los efectos, de la identidad y los datos personales de su titular. 2.= No obstante el carácter exclusivo y excluyente del DNI, desde el punto de vista de la normativa notarial, también es posible acreditar la identidad por el pasaporte, ya que, conforme al art. 161 del RN, «respecto de españoles la nacionalidad y su identidad se acreditarán por el pasaporte o el DNI». En consecuencia, a los efectos del art. 23 LN, sólo el DNI y el pasaporte son «carnets o documentos de identidad», y, por tanto, válidos para acreditar la identidad del compareciente español”.
Los Notarios de capital de provincia o Colegio, o los que desempeñen notarías de primera clase no comprendidas en las anteriores”.
O sea que todos los Notarios de primera son Señorías puesto que no hay capitales de provincia que no sean primeras (lo son por serlo) y ningún Colegio tiene su sede en una ciudad que no sea capital de provincia.
Los de segunda y tercera, no tenemos derecho a nada.
Entonces, ¿ahora cuando llame a mi Registro voy a tener que preguntar por Su Señoría?
Puede que sí y a las pruebas me remito:
Tendré que conformarme con el Don y con aquel ¡buenos días, Señor Notario¡ con el que me saludaba Chipo en las mañanas mindonienses y con el que María y Cosme me han saludado en las escaleras de la notaría esta misma mañana.
Queda confirmado lo que apuntaba en mi citado post de hoy: nada de Ilustrísimos o de Ilustres….
Por cierta, la Cruz de San Raimundo puede dar también el trato de Señoría …
En relación a los registradores, puede leerse en la página del Ministerio de Justicia:
Tratamiento
Los Registradores tendrán el tratamiento de «señoría» dentro de la oficina. En los actos públicos ocuparán el lugar inmediato a la derecha del Juez de Primera Instancia del partido judicial, y usarán como distintivo en los actos solemnes en que se exija traje de etiqueta una placa de plata rafagada en oro, de 78 milímetros de diámetro y en forma de estrella de ocho puntas, con el escudo de España en el centro, esmaltado en oro, partiendo de la parte inferior de éste dos cintas con la inscripción «Registro de la Propiedad», y debajo del enlace de las mismas, un libro abierto con el lema «Prior tempore potior iure.».
En los actos oficiales en que no sea necesaria la etiqueta podrán igualmente usar, como distintivo oficial de su cargo, una medalla octogonal de oro, de cinco centímetros de diámetro en su mayor extensión y cuatro de anchura, pendiente del cuello por una cinta de seda verde esmeralda con filete blanco en las orillas. Dicha medalla llevará en el anverso el escudo de España, y en el reverso, un libro abierto, que en la página de la izquierda dirá: «Registro de la Propiedad»; en la derecha: «Prior tempore potior iure». En la parte inferior, la fecha «8 de febrero de 1861».
Asimismo podrán ostentar estos funcionarios en el ojal de la americana, como distintivo usual, la placa en tamaño reducido.
Curiosamente toda esta zarandaja irrelevante no la recoge la web del Ministerio respecto de los Notarios. Tengo otra cosa sobre este asunto aquí.
Que barbaridad. No me extraña el talante de algunos.
Incompatibilidad del Notario para ser administrador de una sociedad
Me pregunta esto un amigo que es funcionario municipal. Yo le contesto brevemente y le digo que yo puedo ser administrador de una sociedad si esa actividad tiene relación con la administración de mi propio patrimonio. Creo que en el caso que me preguntaba al tener la sociedad un objeto de gestión vinculada a la actividad en la notaría, estaría incluido en lo de la “administración del propio patrimonio”.
Pero él se lo ha empollado mucho mejor que yo y me señala sus dudas al respecto:
“La Ley del Notariado (art. 16) declaró la incompatibilidad con todo cargo que lleve aneja jurisdicción o que se halle retribuido con cargo a los presupuestos del Estado, Provincia o Municipio o que obligue a residir fuera del domicilio de la Notaría. Los artículos 141, 139 y 140 del Reglamento Notarial añadieron o especificaron algunos casos concretos: Juez y Fiscal Municipal, Decano del Colegio de Abogados. Pero toda esta normativa ha sido desbordada por la Ley 53/84, de 26 de diciembre, sobre Incompatibilidades de los funcionarios públicos, con arreglo a la cual el ejercicio de una función pública retribuido mediante Arancel es incompatible con el ejercicio de cualesquiera actividades profesionales, laborales, mercantiles o industriales, salvo las que consistan en la administración del propio patrimonio, la enseñanza universitaria como profesor asociado, la participación en actividades accesorias de la profesión (tribunales de exámenes, cargos en Mutualidades y Patronatos, participación en cursos, seminarios) y la creación literaria, artística, científica y técnica (art. 2-1-e), 14, 16). Además, la Ley del Mercado de Valores (25/88, 28 julio, art. 69) prohíbe a los Notarios la posesión de acciones de Sociedades y Agencias de Valores en una proporción superior al 10 por 100 de su capital, así como aceptar cargos en ellas o desarrollar en las mismas una actividad remunerada, o intervenir en operaciones en las que se hallen interesados las Sociedades o Agencias de las que sean socios, o alguno de los socios de las mismas. Por su parte, la Ley de Arbritajes de Derecho Privado (36/88, 5 diciembre, art. 12-4) declara inhábiles a los Notarios para actuar como árbitros. También se puede considerar vigente la prohibición de tomar parte en Sociedades que tengan por objeto el arriendo de rentas públicas que contiene el artículo 140 del Reglamento. El Notario que admita cualquiera de los cargos incompatibles lo pondrá en conocimiento, por escrito e inmediatamente, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y dispone de un plazo de tres meses para optar entre continuar en la Notaria o pasar al cargo incompatible. La omisión del escrito o de la opción en este plazo implica opción por el cargo incompatible. La aceptación del cargo incompatible determina la cesación en las funciones notariales y el ingreso en la situación de excedencia voluntaria, proveyéndose la vacante en el turno que corresponda. Pero estas consecuencias son más graves si el Notario lleva menos de un año de servicios efectivos en la carrera y el cargo que acepta no es accidental o de suplencia (nombramiento para cargo público, de naturaleza intrínsecamente eventual) sino activo y permanente (desempeño normal de otra profesión, como la de Registrador de la Propiedad, Juez, etc.), pues en tales casos, la opción se considera como definitiva e irrevocable y el optante como renunciante, y causa baja en el escalafón (art. 141 bis del Reglamento)“.
Por supuesto, no es lo mismo ser el administrador de una gestoría dedicada exclusivamente a lo que sale de tu propia notaría, que serlo de una gestoría y hasta de una tasadora (y haberlos haylos) que se encargan de operaciones de su propia notaría y de muchas otras más lo que no solo supone incurrir en incompatibilidad sino en otras cosas que pueden ser aún más de graves como la vulneración del derecho a la libre elección de Notario. Con este nivel de repulsión que voy teniendo, no sé si llegaré a Notario viejo ….
Informes sobre el estado de conservación del protocolo correspondiente a compañero jubilado que recupera fianza y al tomar posesión
Recuperar fianza
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx, por la presente hago constar en respuesta a la petición recibida del Ilustre Colegio Notarial de xxx (número xxxx):
Que en el Archivo de la Notaría de xxxxx, a mi cargo, se encuentran los tomos correspondientes a los años xxxx (xxxx tomos de protocolo general y xxx de protestos), xxxxxx, correspondientes al PROTOCOLO GENERAL, es decir, xxxx tomos en total, que comprenden los instrumentos autorizados en esta Notaría por Don xxxx, Notario que fue de xxxx y que se conservan en el Archivo a mi cargo.
La totalidad de dichos tomos se encuentran en perfecto estado no incurriendo en infracciones reglamentarias, faltas o defectos de ninguna clase, lo que hago constar a los efectos oportunos en xxxx a xxxxx.
Firmado: xxxx
Notario de xxxxx.
Al tomar posesión
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx, cargo del que tomé posesión el día xxxx, en cumplimiento de lo preceptuado en el Reglamento Notarial, informo a la Junta Directiva sobre el estado de los protocolos y libros registro de la Notaría:
Todos ellos se encuentran en buen estado de conservación y encuadernación, hallándose pendiente de remisión al Archivo del Distrito los protocolos correspondientes a xxxx, la cual efectuaré en los próximos días.
En xxxx, a xxxxx.
Firmado: xxxx
Notario de xxxxx.
AL ILMO. SEÑOR DECANO-PRESIDENTE DE LA JUNTA DIRECTIVA DEL COLEGIO NOTARIAL DE XXXX.
Otro:
Yo, Miguel Prieto Escudero, Notario de Pinoso, comunico a la Junta Directiva que con fecha 29 de Febrero de 2008, he extendido en mi protocolo y libro registro la nota que preceptúa el Reglamento Notarial.=
En xxxx, a xxxxx.
Firmado: xxxx
Notario de xxxxx.
AL ILMO. SEÑOR DECANO-PRESIDENTE DE LA JUNTA DIRECTIVA DEL COLEGIO NOTARIAL DE XXXX.
Y otro:
Estimado compañero: Tengo el placer de participarte la toma de posesión de mi cargo, en el que quedo a tu disposición; te comunico, al pie, mi signo, firma y rúbrica.
El otro día leía en Twitter algo en relación con la escala profesional de los Notarios y me quedé pensando en aquello de que el Notario tiene la categoría de la clase de la notaría que sirve y así es, lo dice el artículo 79 del Reglamento Notarial. El que tenía olvidado es el 64. Entre ambos resulta que soy un triste Notario de tercera con categoría de Jefe de Negociado de tercera clase. Dentro de unos cuatro años y pico asciendo a Jefe de Negociado de segunda. Cuando lo sepa mi mujer me quita los mandos. Además según la Wikipedia tengo derecho al Don.
Artículo 64
Los Decanos de los Colegios Notariales tendrán tratamiento y consideraciones de Jefes Superiores de Administración; los Notarios de capital de Colegio, los de Jefe de Administración de primera clase; los de capital de provincia y los que desempeñen Notarías de primera clase no comprendidas en las anteriores, los de Jefe de Administración de segunda; los Notarios de segunda, los de Jefes de Administración de tercera clase, y los Notarios de tercera, los de Jefes de Negociado de primera, segunda y tercera clase, según que lleven más de treinta años de antigüedad en el Escalafón, de veinte a treinta años, o menos de veinte.
Artículo 79
Los notarios tendrán, para todos los efectos legales, la categoría que se fije en la clasificación a la Notaría que estuvieren desempeñando, con las siguientes excepciones:
a) El notario que desempeñe Notaría que en virtud de nueva clasificación aumente o disminuya de clase o sección, conservará, mientras la sirva, la que hubiere tenido hasta entonces.
b) Para que el notario pueda obtener la clase de la notaría que haya obtenido por concurso será preciso que tenga una antigüedad en la carrera de cinco años, si la notaría es de plaza clasificada de segunda, y de nueve si es de plaza clasificada de primera. Si tuviera menos antigüedad en la carrera, adquirirá la clase correspondiente a su notaría cuando haya transcurrido el plazo indicado, sumando a tal efecto la antigüedad en carrera que tuviere a la que pueda obtener en la plaza obtenida por concurso.
El notario electo deberá obligatoriamente acreditar la contratación de un seguro de responsabilidad civil a que se refiere el artículo siguiente y constituir la fianza, en cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 14 de la Ley Orgánica del Notariado.
Artículo 14 LN
El Notario, para tomar posesión de su oficio constituirá en las Cajas del Estado, en calidad de fianza y como garantía para el ejercicio de su cargo, un depósito en títulos de la Deuda pública que produzca una renta anual según las condiciones de cada localidad, o acreditará que la disfruta en fincas propias, rústicas o urbanas, y quedará suspenso cuando falten estas garantías hasta que las reponga.
Artículo 26 RN
La fianza que deberá prestar el notario tendrá una cuantía de 1.500 euros, salvo que se trate de poblaciones de más de un millón de habitantes, en cuyo caso se elevará a 3.000 euros, cuya cuantía podrá ser actualizada por la Dirección General de los Registros y del Notariado previa audiencia del Consejo General del Notariado.
Artículo 27 RN
La fianza en títulos o efectos públicos se constituirá en la Caja General de Depósitos o en establecimientos legalmente autorizados al efecto, en calidad de depósito necesario, a disposición de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
La fianza con garantía de fincas se constituirá en escritura pública de hipoteca que otorgará el que fuere dueño del inmueble, por cantidad bastante a producir la renta señalada para cada caso, capitalizada ésta al cinco por ciento, expresándose que queda a disposición de la Dirección General para responder del desempeño del cargo por el Notario.
Y Artículo 30 RN que es al que quería llegar…
Parece que lo del seguro de responsabilidad civil es entendible, pero ¿una fianza?, ¿porqué? ¿para qué?, ¿de qué vamos a poder responder con ese “ridículo” importe? Pues aquí está explicado:
La fianza que están obligados a constituir los Notarios como garantía para el ejercicio de su cargo, así como los intereses o productos de la misma, estarán afectos a las responsabilidades contraídas en el desempeño de aquél y preferentemente a las cantidades que dejare de abonar el notario en concepto de multas, encuadernación de protocolos, desorganización y deterioro de éstos por su negligencia, primas del seguro de responsabilidad civil y de las aportaciones, cotizaciones y, en general cualquier pago, que deba realizar al Colegio Notarial, o que tenga su origen en causa corporativa.
Para todo lo demás Master Card…perdón…para todo lo demás el Seguro de Responsabilidad Civil.
La incompatibilidad para autorizar instrumentos con personas con las que el Notario tenga una relación de servicios profesionales (artículo 139 del Reglamento Notarial)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Dice el Artículo 139 RN en inciso final:
“El notario no podrá autorizar o intervenir instrumentos públicos respecto de personas físicas o jurídicas con las que mantenga una relación de servicios profesionales”.
¿Supone este artículo que no podemos autorizar instrumentos a nuestros empleados?
Parece generalizada la opinión de que una cosa son las relaciones profesionales y otras las laborales.
En Vanguardia Notarial se citó laSTS_1077_2009que señala que un Notario que ha prestado servicios profesionales, entendiendo por tales los ajenos a su función pública, no puede dar fe pública de aquellos actos en los que interviene la persona física o jurídica a la que prestó tales servicios.
En el debate posterior a la aportación de la sentencia se dijo:
“Es decir, que si un cliente te encarga un dictamen jurídico nunca jamás podrás autorizarle una escritura”.
“La función de asesoramiento o gestoría no creo que esté al margen de la fé pública. Creo que se refiere a supuestos raros, en que el notario haga otra actividad profesional distinta de la notarial (que por el régimen de incompatibilidades será difícil que se dé)”.
“Yo siempre he entendido el 139 como incompatibilidad con aquellas entidades (sociedades u otras) o personas con las que el notario tiene intereses económicos producto de otras actividades: sociedades en las que eres socio mayoritario o igualitario (no si tienes acciones del BBVA por ejemplo) o con alguna persona (hay quien compra un solar para construir con un promotor amigo). Los empleados no se incluyen en este concepto. Otro supuesto dudoso es autorizar una escritura en donde tu empleado tiene intereses profesionales: imaginemos que tu empleado es abogado y tiene tiempo para llevar un despacho en horario no laboral de la notaria. ¿Se podría autorizar una escritura que te encargue el mismo de su cliente?”
La conversación nos condujo al Artículo 54 Reglamento Notarial:“Cuando un sustituto deba encargarse de un protocolo por causa de licencia o de incompatibilidad para desempeñar el cargo mencionado, el sustituido pondrá, a continuación o al margen de la última escritura matriz de su protocolo de instrumentos públicos, nota fechada y firmada el día en que se ausente, haciendo mención de la causa de la sustitución. A su regreso pondrá nota en el último instrumento del mismo protocolo de haber vuelto a encargarse de la Notaría. En el caso de enfermedad temporal, la primera nota será puesta por el sustituto y la segunda por el sustituido”.
Llamó la atención esta olvidada nota que entiendo podría ser procedente en las licencias pero exagerada en la incompatibilidad que se da en supuestos puntuales. Sin embargo, no se refiere a las ausencias o lo hace de manera confusa cuando son mucho mas frecuentes.
La reproducción de las firmas en las copias simples y autorizadas
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se recibe una calificación en la que se dice que en la cláusula X, sobre distribución de la responsabilidad hipotecaria, el Notario expresa: “Distribución de hipoteca: El importe del capital del préstamo correspondiente a cada una de las fincas, y, por ello, sus respectivas responsabilidades hipotecarias por este concepto, así como por intereses ordinarios, intereses de demora, costas y otros gastos, figuran en un cuadro, que me entregan, firmado por los otorgantes, al cual se remiten y tienen por reproducido en este lugar, consintiéndolo. Este cuadro está compuesto por una hoja que reintegro, sello y rubrico y dejo unido a está matriz para ser reproducido en sus traslados”. “Dicho cuadro -continúa la calificación – no consta firmado por las partes, por lo que surgen dudas sobre si efectivamente es el cuadro de distribución que han pactado las partes. Las inscripciones no deben de ofrecer dudas de las cantidades por las que responden la responsabilidades hipotecarias de las fincas hipotecadas” (responden las responsabilidades y luego alega el 148 RN).
Mi criterio en cuanto a reproducción de las firmas de los unidos es:
Si me llegan firmados, no quito las firmas.
Si se firma en mi presencia, las quito y en la copia aparecerá una mención en el lugar de las firmas: “Están las firmas y sus rúbricas”.
En la RDGRN de 27/11/2018 que puede leerse aquíAQUÍ, se dice: “El contenido de la copia autorizada se encuentra normativamente determinado en el Reglamento Notarial, en los artículos 221, 236, 241 y concordantes, sin que en ningún lugar se prevea la reproducción de las firmas como particular de posible traslado en ella, lo que resulta plenamente congruente con el esquema organizativo básico a que se alude en el párrafo anterior. Este designio de preservar la intimidad del autor mediante la reserva de los trazos de su firma se encuentra positivamente formulado en relación con las copias simples (artículo 224.2 del Reglamento Notarial) y con los testimonios que se expidan de las pólizas incorporadas al Libro-Registro de Operaciones Mercantiles (artículo 250 del Reglamento Notarial), prohibición esta última que evidencia la necesidad de mantener idéntica precaución con respecto a las copias autorizadas de los instrumentos protocolares, dada su similar naturaleza”.
Yo creo que es mas que suficiente para rebatir la calificación aunque también podría alegarse la protección de datos.
¿Qué se podría haber hecho para evitar las dudas (sin entrar en honduras excesivas sobre la extensión de la dación de fe del Notario)?
Pues tal vez decir algo como esto: “Este cuadro está compuesto por una hoja que reintegro, sello y rubrico y dejo unido a está matriz para ser reproducido en sus traslados con omisión de la firma y rúbrica de los comparecientes conforme a los artículos 221, 224.2, 236, 241 y 250 del Reglamento Notarial y al amparo de la RDGRN de 27/11/2018 y de la normativa en materia de protección de datos”.
Así el calificante se lo piensa un poco mas (porque tiene que estudiar) aunque a lo mejor no le apetece hacerlo prefiriendo alegar una serie de artículos generalistas en materia hipotecaria y el sacrosanto 148 del Reglamento Notarial que, en mi opinión, nada tiene que ver aquí.
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
ca
Me lo preguntaban hace poco y solo caí en la cuenta cuando
