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FAQ`s & Shot

¡Qué gran idea tuvo el que me recomendó esta sección¡ La idea inicial fue clasificar las preguntas que me iban haciendo por aquí y por allá en dos grupos: “Con respuesta” y “Sin respuesta”. Después llegaron las categorías. Más adelante los “Shots”, que no son más que auto preguntas que me formulo casi todos los días. Es cierto que todos los días se aprende algo y en la notaría, si escuchas y tienes interés, hasta puedes aprender más de una cosa cada día.

Arancel

¿Qué pasa si te dijeron que te condonarían una escritura y luego no lo hacen?

Condonar es no cobrar la factura de una escritura.

Para responder esta cuestión, necesitaría saber un poco más. ¿Qué escritura fue?, ¿porqué se la condonaron?, ¿en qué momento se lo dijeron y cuando se cambio de opinión y de que modo?, ¿le entregaron una factura donde pusiera condonado o no se la entregaron? ¿ha sucedido algo después de la firma que cambiara las circunstancias por las que se decidió condonar?

Si simplemente le dijeron “no te voy a cobrar” y luego le cobraron pienso que o hay un error o que alguien se ha arrepentido y no creo que haya nada que se pueda hacer al respecto, salvo cambiar de Notario o de notaría o confirmar la causa del cambio de criterio.

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“El coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan”

coste arancel notarial

¿Qué es eso del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan? ¿Hace cuanto que la DGRN a propuesta del CGN, no hace eso? ¿Se trata de esas normas para interpretar el arancel a las que todos solemos recurrir en caso de duda y que yo recibí en legajo de mi padre hace unos cuantos años?

“Artículo 63 del Reglamento Notarial

La retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial, sin que en ningún caso la percepción difiera del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan según el Arancel. La determinación de dichos costes corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado a propuesta fundada de la Junta de Decanos y será vinculante para todos los Notarios.

….”.

Curiosamente luego dice:

“Se regulará asimismo por la legislación hipotecaria la fijación de las bases sobre las que haya de aplicarse el arancel”.

No tiene desperdicio el resto del artículo en cuanto al asunto de las dispensas, pero lo dejamos para otro día.

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“Lamentablemente en México la gente de escasos recursos no tiene acceso al Notario”

testamentos en españa coste

Lo decía mi compañero mexicano Fernando García Sais en este tuit que supongo motivaba la celebración, como todos los septiembres en México, del “Mes del Testamento”.

No podía dejar pasar la oportunidad que me brindaba esa frase para “darle la vuelta a la tortilla” comentando que el testamento en España (como otros documentos notariales) tiene un coste mínimo (hay actuaciones gratuitas, también), un coste social, derivado de su importancia para toda la población, con o sin recursos.

Una simple cuenta bancaria que pocos no tienen, hace necesario un proceso hereditario que un testamento facilita costando en España en torno a los 40 Euros que es un coste que no cubre gastos ni en los supuestos más sencillos, ni, por supuesto, en los más complejos (que son muchos).

Es bueno que se sepa. Gracias compañero por brindarme esta oportunidad.

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“Yo quiero firmar contigo pero no me dejan”

Mi cliente habitual (y habitualmente satisfecho con mi trabajo) quiere firmar unas nuevas escrituras conmigo, pero la otra parte tiene unos abogados que no quieren firmar conmigo ni hartos de vino, huyen de mi como de la peste. Los clientes de estos abogados supongo que no influyen para nada en la decisión sobre la elección de Notario. Se trata de una escritura de herencia y de una compra por los clientes de los abogados de una de las fincas que se heredan. Mi cliente me pagaría la herencia y el comprador, siguiendo la costumbre de la zona, pagaría la escritura de compraventa.

Cabría firmar la herencia conmigo e irse (el mismo día o no) a firmar la compraventa a otro sitio, pero parece que el paquete es inescindible, así que lo de que “el paga elige” no es aquí aplicable, pues no paga todo el mismo cliente.

Le dije a mi cliente que apreciaba su interés en firmar conmigo, pero que no podía ayudarle, que tenía que ponerse de acuerdo con la otra parte (bueno, con los abogados de la otra parte)  y encargarme o no ambas escrituras, pero que sin encárgamelas a mi, no podía estar resolviéndole las dudas de una operación que no se iba a firmar “en mi casa”.

Algunos veces mis clientes habituales vienen a decirme que se los llevan a firmar a otros sitios, incluso cuando son ellos los que pagan: “Quiero que lo sepas, yo quería firmar contigo pero me llevan a otra parte … ” A mi me llevan los demonios.

Este caso de hoy es diferente y además tiene fácil solución: una conmigo y otra no, pero no se deciden a hacerlo de este modo.

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Ahorrar en el Notario, ¿es posible?

ahorrando ahorrar con el notario

La otorgante de una declaración de obra nueva terminada y de un acta de depósito del libro del edificio le dice a mi oficiala que me diga que le gustaría ahorrar en la factura de la notaría, es decir, que mi factura fuera lo más barata que sea posible.

Me acerco entonces al despacho de mi oficiala y le explico a la otorgante que en la notaría no hay ni más caro ni más barato, que estamos regidos por un arancel y que, por tanto, en cada caso se cobra lo que corresponde cobrar, aunque también le explico que existe una rebaja reglamentaria del 10% de los derechos arancelarios que podría hacerle, que podría no hacerle aquello que no es obligatorio hacer y que también podría encargarse personalmente de cosas que yo no le haré si ella se las hace o si ella me las facilita a mi, que en este caso concreto suyo de la obra nueva terminada y del libro del edificio, son actuaciones extra arancelarias que pueden hacerse y cobrarse en las notarías al margen del arancel.

– Y, ¿de qué cosas se trata? – dice.

– Pues, mira, en tu caso no son muchas. Podrías hacerte tú el impreso de liquidación del impuesto de declaración de obra nueva, puesto que trabajas en una asesoría fiscal y laboralTambién podrías pedirle al arquitecto que te prepare él, puesto que yo creo que forma parte de los honorarios que te ha cobrado, la certificación descriptiva del final de la obra y la diligencia de entrega del libro del edificio, porque son necesarias y si no las hace él y tenemos que hacerlas nosotros y dárselas a él para que las supervise y firme, tendremos que cobrarlas puesto que nos representa un trabajo añadido que no nos corresponde y que nos obliga a manejar, y no es fácil, el proyecto de obra para ir entresacando los datos que necesitamos para tus escrituras.

– Entendido, pues si es posible lo del 10% te lo agradezco porque estoy pendiente de una operación hipotecaria, que también os traeré aquí, para financiar todo esto, pero en cuanto a lo demás prefiero que os encarguéis vosotros de hacerlo todo, incluso el impreso del impuesto.

– De acuerdo, así lo haremos – concluyó.

Tengo un post titulado “Ahorrando con el Notario” que pienso puede resultar muy ilustrativo.

Sobre pedir presupuesto que no sirve para ahorrar pero si para hacerse una idea, también he escrito aquí.

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Me parece cara su factura, Sr. Notario

factura del notario es muy cara

“Es que son 370 Euros por una compraventa de una finca que vale 2.000 Euros. Me parece una escritura muy cara”.

Pues tiene usted razón, proporcionalmente es muy cara (e incluye sus 65 Euros de IVA, claro está) pero tenga en cuenta que hay una serie de cosas que se hacen exactamente igual y ocupan el mismo papel que si la finca valiera 20.000 o 200.000 Euros. Me refiero a la información registral, la catastral, la relativa al IBI o los justificantes del pago.

Tal vez este tipo de situaciones deberían atenderse de algún modo en el Arancel notarial que ya es demasiado antiguo. También le diré que el trabajo para nosotros (y las obligaciones que luego tenemos en la notaría con su escritura), también son las mismas, ya sea la finca de 2.000, de 20.000 o de 200.000. ¿Dónde está el fallo?

Una última cosa, salude de mi parte al que le dijo que la escritura costaría 100 Euros y dígale que se lea esto. La próxima vez, mejor pídame presupuesto, y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre ahorrar en la notaría también pueden leer aquí aquí.

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Me temo que no soy el Notario que usted busca

presupuesto notaría

Llamé ayer para solicitar presupuesto (entiendo que por supuesto será gratuito y sin condiciones) sobre estas operaciones:

Una de ellas sería …. bla, bla, bla, bla …. 

Bastante completo el bla, bla, bla, por cierto.

La segunda sería saber cuánto costaría …. bla, bla, bla, bla ….

Ídem.

Estoy llamando a muchos Notarios y claro, el más barato será con quien lo haga, así que les ruego que dentro de lo posible ajusten el precio.

Saludos.

Buenos días:

No me identifico con ese concepto de “Notario más barato”, así que no entro en su competencia y no le haré el presupuesto que me pide.

Por si le interesa mi forma de trabajar y de pensar, le recomiendo un par de lecturas de mi blog:

Presupuestos de escrituras

Ahorrando con el Notario

Me temo que no soy el Notario que busca …

Pensé que no contestaría, pero lo hizo

Pues no lo seré, pero preguntar de gratis si que le iba a este presupuestista notarial, porque nos intercambiamos algunos mails más en los días siguientes:

“La verdad es que la diferencia de precios hasta ahora no es muy grande y estoy considerando que quizás como bien dice un mejor servicio merezca más la pena¿Me podría contestar unas dudas, exclusivamente sobre este préstamo personal? ¿Es obligatorio que lo inscriba en algún registro o es algo voluntario por acuerdo entre las partes?

No. No hay ningún registro (bueno al margen del Libro Registro de la sociedad), ni obligatorio, ni voluntario en el que inscribir una póliza de préstamo o de crédito, pero tenga en cuenta que si comprende una pignoración de acciones o participaciones sociales puede que también esté incluido un requerimiento de notificación de la pignoración a la mercantil a la que correspondan las acciones o participaciones sociales pignoradas. Si es así, el gasto de notaría podría incrementarse notablemente pues hay que hacer la notificación y, a veces, recurrir a Notarios de otras localidades pues el que interviene las pólizas no tiene competencia donde se ha de notificar. Una razón para presupuestar con advertencias (no cerradamente) pues yo no puedo saber si eso será o no necesario hasta que no tenga las pólizas en mi mano, por mucho que usted me informe de lo que cree que hay en su operación.

Hace un tiempo me sucedió lo que lo estoy contando. Cerré un presupuesto de una operación con pignoraciones de las que no me hablaron. Cuando se ponen sobre mi mesa, las advierto y las cobro. Envío los requerimientos al compañero competente y tuve grandes dificultades para cobrar sus facturas. Las mías no me las pagaron. Perdí 600 Euros con aquella operación.

“¿Tengo que pagar algún tipo de impuesto por el crédito en sí, por el paso ante Notario o por su inscripción en el registro?”

No. Solo el IVA de las facturas del Notario.

Este señor no me ha encargado el trabajo. Evidentemente no he visto un céntimo.

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Minutación del acta de depósito notarial

factura acta deposito notarial

“¿El acta de depósito de un cheque en una notaría debe considerarse documento con o sin cuantía? La diferencia de la minuta puede ser muy importante”.

Lo cierto es que he hecho algún depósito, pero de ese tipo no. Me ha rondado en muchas ocasiones, pero al final, por una u otra razón, nunca se ha acabado haciendo. Sí, la diferencia puede ser muy considerable.

Hay que tener en cuenta que el depósito es voluntario para el Notario. No estamos obligados a aceptarlos.

Dice el Artículo 216.2 RN:

“La admisión de depósitos es voluntaria por parte del notario, quien podrá imponer condiciones al depositante, salvo que el depósito notarial se halle establecido en alguna ley, en cuyo caso se estará a lo que en ella se disponga.”

Cuestión aparte es la de la minutación. Digamos que viene admitiéndose la posibilidad de acordar los honorarios con el cliente, si bien la prudencia aconseja no exceder de lo que resultaría si se aplicase el arancel de los documentos con cuantía (número 2 del Arancel), en función del valor de lo depositado (¿en este caso importe del cheque?). No existe una norma especial al respecto (que yo sepa).

Gracias compañeros por vuestras opiniones.

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Pedir presupuestos en la notaría

presupuesto escritura notario

Como en cualquier otro sitio, uno también puede pedir presupuesto en la notaría para saber lo que le va a costar su escritura.

Desconozco como se presupuesta en otros negocios, pero en el mío, sí que lo sé a la perfección y mejor aún sé que puede haber una cierta diferencia entre lo que te dicen que presupuestes y lo que finalmente va a resultar otorgado cuando llega el momento de la verdad, que es cuando recibes el encargo de preparar la escritura. Por eso, en mi notaría yo soy quién hace los presupuestos, especialmente los de las escrituras con mayor número de conceptos y bases como las herencias que suelen incluir algunas otras operaciones (declaración de obras, agrupaciones, donaciones, etc…) que las hacen algo más complejas de minutar. No lo hago yo porque yo presupueste o facture mejor que los demás, sino por que me gusta estar enterado de quien pide presupuesto y suelo anotar (salvo olvido) la cifra que se le ha dado al cliente (y los datos básicos de su encargo) para evitar los “usted me dijo tanto” si luego ha resultado que lo que se firma no es lo mismo que inicialmente se me había encargado (y presupuestado).

Hoy mismo he firmado una sencilla acta de manifestaciones para hacer constar que un comprador de una finca no se había presentado a la hora pactada en mi notaría. El abogado del manifestante había pedido previamente presupuesto, pero lo que no me dijo (y en este caso a mi no se me ocurrió preguntarle), ni decía en su minuta (de ahí mi confusión) es que íbamos a incorporar una retahíla de burofaxes para acreditar el intento de elevar a público el documento privado de su cliente con el resultado de que el acta resultó “algo” más cara de lo esperado, según presupuesto.

Yo suelo indicar a mis solicitantes de presupuestos que la cifra que les facilito es con el correspondiente IVA al 21% incluido (en la notaría a nadie se le ocurre preguntarme si le voy a cobrar sin IVA, lo que no quita que yo indique que así lo hago en mis presupuestos) y lo que se incrementaría en el caso de que me encarguen los impresos de liquidación de impuestos y la gestión de la escritura.

Y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre el asunto de los presupuestos también he escrito aquí y sobre ahorrar en la notaría aquí.

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Bancos

¿Cuánto pagaré de comisión de disponibilidad?

comision disponibilidad

La pregunta sobre esta particular comisión de disponibilidad no me la hacían a mi.

Me contaba un cliente que se la había hecho él a un bancario, Director de Sucursal para más señas, que, desviando la cuestión hacia los Cerros de Úbeda y airadamente, le respondía que si se creía que era tonto y no sabía calcularlo, si bien, por razón de la dificultad del cálculo, necesitaba tiempo y probablemente tendría que ocuparse del asunto en su casa en el fin semana.

El pobre deudor viene a mi despacho y como se ve que no se amilana o le ofrezco confianza, o ambas cosas, me cuenta lo sucedido y me pregunta “¿es tan difícil calcularlo?”. Le dije que, por supuesto, no era difícil calcularlo, que podría ser difícil calcular el saldo medio no dispuesto al tiempo de cada liquidación pero que era facilísimo calcular que con una comisión de disponibilidad del 0,25% al mes, pagaría 300 Euros en un año si no utilizaba ni un solo céntimo ni un solo minuto durante todo el año de duración del crédito y que pagaría 363 Euros si se llevaba del Banco los 10.000 Euros a crédito y no los llevaba de nuevo hasta el final del plazo, dentro de un año exacto.

Creo que he tardado más en escribirlo que en explicarlo.

No hace falta añadir nada, ni significar que da vergüenza pensar en cómo seguimos funcionando a estas alturas de la película.

El deudor sabría de lo suyo y tonto no era con lo que sacó rápidamente sus conclusiones.

Yo me quedé esperando el habitual “¿pero qué le ha dicho el Notario a Fulanito?”. Ay .. las comisiones.

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¿El Banco de España proporciona información sobre titularidad de cuentas?

informacion cuentas banco españa

No.

Así lo dice el propio Banco aquí.

Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.

Así que nada de recurrir al Banco de España para saber qué cuentas podía tener el causante de una herencia a quien vayamos a heredar.

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¿Es razonable una comisión de disponibilidad más alta que el interés remuneratorio?

comision de disponibilidad sabida en el notario

Leo y explico una póliza de crédito y me encuentro con que el interés ordinario o remuneratorio anual es más bajo que el porcentaje que se ha de pagar en concepto de comisión de disponibilidad, puesto que el interés es de menos del 3% y la comisión de disponibilidad del 0,25% mensual (3% anual).

Esto supone que si el cliente dispone de todo el dinero durante todo el año, pagará menos que si no tocara ni un céntimo en el mismo tiempo. No es ilegal, no es “abusivo”, pero se pone uno a pensar que la entidad sabe que esta póliza de crédito es de las que no se mueve (no se usan o casi no se usa, no se dispone de ella), de las que se tienen por tranquilidad, por si acaso, por si ocurre algo, por si las cosas van mal, y lo cierto es que no sabe uno que cara poner para explicarle al cliente este tipo de cosas. Si me hubiera pasado a mi, no firmo y me voy a la oficina a exigir que me reduzcan, como mínimo, esa comisión, a la mitad del interés ordinario.

Son muy listos, te doy el caramelo del interés bajo, pero no te explico que te voy a zurrar más con la disponibilidad. Mi cliente habitual ha tomado su decisión y a mi me puede caer otro “pero, ¿qué le ha dicho el Notario?”

Si quieres saber más sobre comisiones, aquí tienes material.

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¿Hace falta que el Notario me explique lo que voy a firmar si ya lo sé?

explicaciones del notario

Que en el año 2018, el director de una entidad bancaria, joven pero con unos años de experiencia y que frecuenta la notaría a menudo, venga a intentar convencerme de que su cliente (y al tiempo mío), no necesita intérprete cuando firmó con uno hace diez días pudiendo yo “dar fe” de que no se manejaba bien en el idioma, clama al cielo.

Pero si además su argumento es que, “si él ya sabe lo que va a firmar”, es que es “tonto del bote”. Lo siento, pero es que algunos no aprenden ni a palos y siguen en las mismas, presionando, con el “a ver si cuela” y similares.

Al final, ha venido el intérprete y el extranjero asentía a mis explicaciones. Ante la duda de que hubiera podido adquirir “el don de lenguas” en los diez últimos días le he dicho que si tenía suficiente nivel de español (y yo no estoy obligado a hacerle un examen) podría firmar en adelante solo. Me responde que sí, pero que se lía con los números.

No me convence y menos aún después de que el intérprete haya tenido que reforzar sus explicaciones al hablar del interés de demora y del cuadro de amortización que era parcial al ser el interés variable, cosa que el extranjero no acababa de entender.

En fin….“es lo que hay”, pero estoy seguro de que volverá a pasar y con el mismo cliente.

Con otro me ha vuelto a pasar recientemente. Nos mando a la mierda, así directamente, sin contemplaciones. Le pareció que era poco menos que medieval que hubiera un Señor que tuviera que explicar a otro, con intérprete de por medio, lo que decía un contrato que estaba escrito en un idioma que no entendía. Ver para creer.

Por supuesto, no hace falta no saber el idioma para que el Notario le tenga a uno que explicar lo que viene a firmar. Es evidente que no se requerirá el mismo grado de profundización pero el que quiera un “¿lo tienen todo claro?, ¿firmamos?” se puede ir olvidando de mi.

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¿Puedo firmar mi hipoteca con usted?

firmar con usted notario hipoteca

“Me gustaría saber si puedo firmar una escritura de hipoteca con usted ya que me gusta lo que leo en su web y creo que puede orientarme en los días previos a la firma, dado mi desconocimiento del tema”.

Por supuesto que puede hacerlo, pero no sé si le es factible desplazarse hasta donde tengo la notaría, ni si la entidad con la que tiene pensado firmar su hipoteca, “le dejará” firmar conmigo. Si su Banco tiene oficina en mi pueblo sería más fácil, pero si no la tiene lo veo complicado. Es habitual que suceda así, pues no es lo mismo para ellos mandar al apoderado de mi pueblo a la firma, que tener que desplazar a un apoderado de otro pueblo próximo para que venga aquí. No es nada del otro mundo, pero hay entidades que ponen muchas pegas cuando se dan estas circunstancias. Tiene su lógica, pero tampoco es para tanto, la verdad.

Así que primero le tiene que venir bien a usted y segundo tiene que “parecerle bien” a su Banco.

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¿Puedo utilizar el dinero de la subrogación para obras y muebles?

subrogación hipoteca

“Yo quería pedir un préstamo personal de 50.000 Euros para obras y muebles de la casa que me voy a comprar. El Banco me dijo que pagaría menos si solicitaba un préstamo hipotecario. La casa me cuesta 150.000 Euros. De ellos 102.000 Euros son para la casa y 48.000 Euros para la subrogación de la hipoteca por lo que yo dispondría de ese dinero para los gastos de obras y muebles que le he mencionado”.

Lo de pagar menos con la hipoteca, no lo tengo nada, pero que nada, nada claro, aunque dependerá del interés y de la duración del préstamo personal. Habría que echar unos números.

Por lo demás, creo que está usted en un error…

Usted paga 150.000 Euros por la casa y asume la deuda del vendedor que es de 48.000 Euros y que también los ha pagado quedándose con la deuda. El vendedor ha cobrado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros liberándose de la hipoteca. Usted ha pagado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros quedándose la hipoteca. Usted es dueña de la casa y debe al Banco 48.000 Euros. Así que no tiene ningún dinero. La subrogación de la deuda es una forma de pago, pero el dinero que debía el vendedor ahora lo debe usted y si lo ha utilizado para pagar no se lo puede gastar dos veces utilizándolo también en obras y muebles. Si quiere 50.000 Euros para arreglos varios y muebles, tendrá que pedirlos aparte.

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¿Qué es prestamizar un crédito?

prestamizar crédito

Pues prestamizar es convertir un crédito en préstamo, aunque no está en el diccionario de la RAE.

En la póliza de crédito, uno puede disponer hasta el límite del importe concedido y paga por lo dispuesto y (en la mayoría de las ocasiones) un poco por lo que no utiliza (comisión de disponibilidad).

En el préstamo “está todo dispuesto” desde el principio y pagas interés por todo el importe.

A veces a la entidad (bueno, o al cliente de la entidad) no le interesa renovarte el crédito por otro año más y como el saldo está a su favor te concede un préstamo por el saldo del crédito a su favor (o por otra cifra distinta, pues no tiene que ser exactamente la misma).

A eso le llaman prestamizar. Hasta hace pocos días, no lo había oído nunca.

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¿Son mejores las condiciones de la póliza de crédito que me ha dado otro Banco?

condiciones de mi credito que dice notario

Me pide un cliente, que por cierto sé que se ha quejado de mí en alguna ocasión, que le compare las condiciones de su póliza de crédito de este año con la que tenía firmada con otra entidad hasta este año. Teóricamente se ha ido a otra entidad para salir ganando pero …. ha salido perdiendo, porque aunque consigue una mejora de las condiciones, tiene peor interés y peor comisión de disponibilidad que su póliza de crédito anterior.

Evidentemente, se cabrea. Estaba quemado con la anterior entidad pero no exactamente por las condiciones (o no solo por las condiciones) sino por el trato que recibe, y cuando decide que se va a la competencia, ya de entrada le tratan peor.

Ya lo estoy oyendo, “¿pero tú te metes en eso?”

¿Y porqué no? Ambos documentos son suyos y están en mi protocolo, me reconoce que él no sabe hacer los cálculos y yo sí, así ¿qué tiene de malo?

Eso sí, como el del Banco no estaba, le he dicho: “A ver como se lo cuentas luego al del Banco, que no quiero que venga a decirme eso de ¿qué le has dicho a Fulanito?”

Ha captado el asunto … veremos que pasa.

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“Me piden la escritura de herencia de mi padre para cobrar la cláusula suelo”

reclamar clausula suelo

“Una de mis hermanas necesita que firmemos la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de mi padre, ya que quiere cobrar la cláusula suelo de la hipoteca de su casa en la que mi padre aparece como avalista”.

¿A alguien se le ocurre para qué puede querer el despacho que le lleve el asunto o el Banco al que le esté reclamando, la escritura de herencia de su padre?

¿Qué tendrá que ver que su difunto padre fuera avalista de la hipoteca?

Mi no comprender.

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Amigo bancario

amigo bancario

“Admiro la función del Notario. Llevo muchos años de empleada de banca en Talsitio, y esta recopilación de anécdotas me resultan super familiares. Me encanta leerlas. Es tan gracioso como real. Aunque en el día a día pueden resultar agotadoras, visto en perspectiva resultan simpáticas”.

¿Sabes lo que pienso cuando alguien como tú de la Banca se identifica con mis anécdotas? Pues en que no sé porqué tantas veces tenemos que luchar a brazo partido los unos y los otros. No somos aliados y odio que me digan que soy (bueno, no yo, los Notarios) aliados de la Banca, pero somos dos colectivos que trabajan juntos a diario. El Banco no existe, solo existen las personas. Tengo 50 años y llevo casi 16 como Notario (si me sigues y lees sabrás lo que me costó aprobar) y a estas alturas (y me quedan 20 años para jubilarme) todas esas cosas me tienen ya muy cansado. ¿Cómo estarán los compañeros de 55, 60, 65 o 69 teniendo en cuenta que hasta pueden llevar, respectivamente, 25, 30, 35, 40 o 44 años de ejercicio? ¿Cuándo se pierden las fuerzas o decaen los ánimos para hacer las cosas bien y mandar a alguien (o todo) a freír puñetas? Te juro que me cuesta … me cuesta (a veces mucho) no hacerlo.

Amigos en la banca tras todos estos años solo tengo dos. Uno se jubiló más quemado que la pipa de un indio sin llegar a los 60 y tras años trabajando más de lo que le correspondía hacerlo, a puerta cerrada, y atado al teléfono todo el día. La otra se dejó la banca y prepara oposiciones.

Tras la publicación de esta pequeña entrada recibo otro mensaje:

Justito, yo soy empleada de banca desde hace más de veinte años. Hasta hace muy poco tiempo acudía a la notaría a diario (ahora voy poco porque he cambiado de departamento). He conocido a varios notarios en mi plaza, les admiro a todos y de algunos me considero amiga. Pertenecéis a un colectivo poco valorado en comparación con la labor que hacéis … yo tampoco sé dónde está el problema, ni cuál es la solución, pero por si sirve de algo te diré que también hay gente que os valoramos“.

A mi lo que me pasa actualmente, no me pasó en mis dos primeros destinos. Mis cinco primeros años fueron agradables en este sentido aunque hubiera encontronazos ocasionales. Actualmente ocurre lo contrario: encontronazos a diario y buenos momentos muy de vez en cuando. Yo creo que atravesamos una mala época que nos tiene perturbados. Puede que los años que vamos cumpliendo todos nos vayan afectando, tal vez la juventud de otros tampoco ayude. Gracias por escribirme.

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Aparte de los honorarios que pague a un Notario u otro, ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar por una compraventa con hipoteca?

honorarios notario

“Soy una particular que compra e hipoteca una vivienda y mi Banco insiste en que haga gestión con su Notario. Yo prefiero hacerlo con otro Notario de mi confianza y me está costando bastante obtener la total responsabilidad hipotecaria para que me calculen los honorarios a pagar al Notario de mi confianza y así poder comparar entre uno y otro (el suyo y el mío). Mi pregunta es, aparte de los honorarios que pague a un Notario o a otro ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar? (impuestos, etc … )”

Entiendo que usted utiliza el término gestión en sentido “impropio” refiriéndose a la firma de la escritura, no a su gestión posterior (que el Banco no va a dejar en manos de ningún Notario casi con absoluta seguridad). También le diría que al comparar, tenga en cuenta que la provisión de fondos se calcula para que sobre dinero (a veces para que sobre mucho …). Sepa, por último, que el dato de la total responsabilidad hipotecaria no es el más importante para calcular la factura del Notario (más importante es la extensión de la escritura) y que, tal vez, puede tomar usted como referencia una cifra que se sitúe en torno a un 50% más que el importe del préstamo (si, 100.000, la TRH, 150.000 Euros), aunque en los últimos tiempos la TRH ha bajado mucho sobre todo en el apartado de costas y gastos (lo que daría para escribir mucho más que una simple FAQ …). La responsabilidad hipotecaria sí es importante a efectos del Impuesto de AJD (a menor TRH, menor AJD).

No, no hay ninguna otra diferencia

Los impuestos serán los mismos, como es lógico, vaya al Notario que vaya, y el Registro de la Propiedad le cobrará igual pues será el mismo vaya a la notaría que vaya (otra cosa es que esa minuta se calculara exactamente igual en otro Registro, pero no entraré en ese tema). Entre notarías no habrá grandes diferencias en la factura. He intentado explicar porqué los Notarios no cobramos todos exactamente lo mismo en este post, aunque no es la hipoteca una escritura en la que pueda haber grandes diferencias entre Notarios a los efectos que explico en ese post.

Pero sin ningún género de dudas, si quiere ir al Notario de su confianza, le aconsejaría que vaya y no se deje convencer por el Banco. Es cierto que en ese Notario al que le manda el Banco, todo podría ser más ágil (se dirigen al oficial que lleva el tema, en la notaría tienen los poderes, tal vez los datos de la promoción del inmueble, etc …) pero esa agilidad no puede contrarrestar la confianza que uno siente por su Notario que se podría ver sustituida (tal vez, solo tal vez) por otro Notario que no le haga a usted más caso que el estrictamente necesario y que sea cómodo al Banco por otras razones.

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Bochornosa actuación de una empleada de gestoría

empleada Gestoria patetica

Bochorno … 

1. m. Aire caliente y molesto que se levanta en el estío.

2. m. Calor sofocante.

3. m. Encendimiento pasajero del rostro.

4. m. Desazón o sofocamiento producido por algo que ofende, molesta o avergüenza.

No hace ni aire, ni hemos llegado aún a los calores sofocantes, estamos a diez días del cuarenta de Mayo …

Quedan dos.

Sí, tengo el rostro encendido porque cuando me pisan el rabo se me causa este efecto secundario, pero sobre todo tengo desazón o sofocamiento por algo que me avergüenza … algo que me ofende y me molesta, pero que, principalmente, me avergüenza.

Me avergüenza que tres profesionales de la intermediación, de la gestoría y de la banca, que llegan tarde, estén mientras yo escribo y me hago el despistado, haciendo comparaciones sobre en que notaría se desenfunda más rápido. ¿Eso es lo que hemos aprendido en estos años?

Uno puede llegar tarde, no haber aportado todos los datos, no saber salir al paso de las dudas que quedan y encima exigir rapidez al contrario.

Uno no puede venir a la notaría a comprar su casa e hipotecarse por 360 meses, uno después de otro, 1, 2, 3, 4, 5, 100, 101, 200, 201, 300, 301 y 360 …. y marcharse a recoger el niño del colegio. Claro, se pensaban cuando han entrado (sin saber yo que había un ausente) que yo me iba a poner a leer y explicar, pero he parado en seco y hemos esperado a la señora que se había ido. Entonces han empezado las dichosas comparaciones y mi bochorno. Pues en la notaría tal esto, en la otra lo otro, es que allí se saben la operativa … y todo con unos caretos de no veas. Al salir han levantado el pie todos, excepto uno …

Estoy pensando en irme a algún curso, simposium, conferencia, charla o similar sobre Banca Ética, aunque no sea yo el que más lo necesite …

¿Cuándo vamos a aprender? Los de un lado, los del otro y los que estamos en medio.

Yo también estoy cansado, yo también tengo hambre, yo también quiero irme a casa, pero sobre todo quiero hacer las cosas bien y no paso por cualquier cosa que me pongan por delante, discuto las minutas que no se entienden, las operativas que no me cuadran, y por eso no desenfundo rápido y no soy el más rápido del Oeste. Ni falta que me hace ….

¡Hala, ya estoy mucho mejor¡

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Comisión por preparación de la escritura de cancelación de hipoteca

comision por cancelación de hipoteca

Tengo un amigo que esta semana me ha preguntado por este tipo de comisiones. A modo de ejemplo, en una escritura pueden encontrarse reguladas de este modo:

“Comisión por preparación de documentación para el otorgamiento de cancelación hipotecaria.- Cuando a petición de la parte deudora se solicite al Banco el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca, una vez satisfechas todas la cantidades debidas por razón de la presente operación, se devengará a favor del Banco una comisión de xxxx, que se adeudará de una sola vez en la cuenta vinculada de la parte acreditada o, en su defecto, deberá ser abonada en efectivo; todo ello sin perjuicio del deber del solicitante de atender los gastos notariales y registrales, e impuestos, que se ocasionen por razón de la mencionada cancelación”.

Mi amigo había comprado una vivienda subrogándose en la hipoteca que tenía el promotor. En su escritura de compraventa con subrogación solo se recogían las variables fundamentales del préstamo en el que se subrogaba y entre ellas algunas de las comisiones que pagaba al subrogarse o que tendría que pagar en el futuro. La comisión de preparación de la cancelación de la hipoteca no estaba entre ellas, pero yo no podía asegurarle que no estuviera en la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Averigüé a través de su copia que aquella hipoteca se había firmado en Madrid, que luego se había subsanado y que más tarde había sido objeto de una ampliación. Difícil por tanto obtener la información que necesitaba sin dar unas cuantas patadas para conseguirla. En su oficina le reclamaban una comisión de 100 Euros y le indicaban que no podría cancelar su cuenta para que tal comisión pudiera serle cargada.

Hace unos días me comentó la situación

Le aconsejé (aunque no lo necesitaba) que se aplicara aquello de que “el que no llora, no mama” y que fuera a su oficina a insistir en que le entregaran el certificado de cancelación de la deuda para luego con él encargar su escritura en la notaría de su elección, advirtiendo de que no pagaría comisión alguna a no ser que le acreditaran que la comisión se había pactado en la escritura de constitución de hipoteca en la que él se subrogó.

Su insistencia ha tenido resultado. Tiene el certificado en su poder y ya puede encargar su escritura. Esperemos que ahora no pretendan cobrarle “el desplazamiento” a la notaría de los apoderados del Banco o de la gestoría del Banco para la firma.

De momento, la primera batalla está ganada.

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Comisiones bancarias caras

comisiones caras

¿Por qué suelen ser tan caras todas las comisiones en los avales, para cancelar y subrogarse en los leasings y para cancelar los créditos?

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Gross up, push, pari passu y otros “palabros”

gross up

Las veo en minutas bancarias y me obligan a repasarlas en mayor o menor medida (algunas son recientes, otras no).

Las iremos acumulando.  De momento tengo estas:

Gross up

Notificaciones push

Pari passu

No, no tiene nada que ver esta cláusula con los Casinos como de broma solía decir algún compañero cuando se le aparecía la “pari passu”. Me lo comentaba hace poco Arancha en Linkedin.

A mi me han pedido algunas veces que la explique con cariño porque tal vez asuste y suene muy rara, aunque resulte razonable conceder al acreedor la preferencia que otorga en determinadas operaciones.

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Mi hipoteca era por 30 años y ahora resulta que es por 35

treinta años de hipoteca

“En el año 2007 firmé una escritura de hipoteca por 30 años. Hace un año descubrí que en el Banco consta que mi hipoteca es por 35 años y que desde el principio se han hecho todos los cálculos con este plazo de vencimiento, es decir, con 5 años más de lo firmado ante Notario. Se lo comenté a mi gestor en el Banco y después de hablarlo con su correspondiente departamento, me dice que es un error de la escritura, que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pondrán los 35 años que, según ellos, son los correctos. ¿Cree que podría reclamar que sea por 30 años? ¿Qué me beneficiaría más?”

Se me ocurren un par de cosas respecto a su caso.

La primera es que no firme subsanación alguna sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo suele mencionarse más de una vez a lo largo de la escritura y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 años o unas veces una cosa y otras otra. Tenga en cuenta también, que el plazo se deduce de otros datos, como el número de cuotas o las fechas de comienzo y fin de los pagos.

Y la segunda es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades establecían (ahora son menos habituales) plazos máximos de duración de la hipoteca. En estos casos se decía, por ejemplo, que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Puede que las operativas arrastradas por la sucesora de alguna entidad ya desaparecida hayan sido confundidas o mal interpretadas.

Una vez que todo esté claro, podrá subsanarse o reclamarse lo que corresponda.

¿Que qué le beneficia más? Pues depende. Con más años, va a pagar más intereses, pero a lo mejor, a la larga, le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar. Es difícil hacer cálculos sin más datos (muchos más datos) y sin saber que evolución tendrán los intereses en adelante (pues presumo que su hipoteca es a interés variable por razón de que parece que lleva ya unos años pagándola).

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BDTR

Mejoras en la BDTR

Estoy completamente de acuerdo con un compañero que me pregunta/comenta dos cosas en materia de BDTR.

¿Y no sería posible que cuando haya que seleccionar notaría se pueda uno elegir a uno mismo como titular de su actual notaría, sin necesidad de poner tus propios apellidos, seleccionarte a ti mismo y seleccionar tu actual notaría para poder continuar?

¿Y no sería posible reaprovechar los formularios ya escritos sin tener que volver a meter, por razón de alguna discrepancia a comunicar, a los diez sujetos que constituyen el Consejo Rector de una Cooperativa, por poner un ejemplo? Al menos podría ser así cuando esos datos los hubiera metido uno mismo en la BDTR aunque no se pudiera cuando hayan sido introducidos por otro Notario. O, en todos los casos (los haya metido uno mismo o no), si se estima seguro y conveniente para el sistema.

Y, ¿cómo es eso de que la Titularidad Real resulte de una póliza? A mi eso no me cuadra, por eso cuando sucede, comunico la discrepancia y me quedo tan ancho.

Hay que aportar los granos de arena que nos corresponda para mejorar el sistema.

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Catastro

¿Cuántas personas acuden a la notaría y aportan un certificado de titularidad de otra persona?

He visto de rebote esta pregunta en Twitter, me trato con las cuentas de origen y destino y no he podido resistirme a intentar darle una respuesta.

Habría mucho que precisar, según lo que haya detrás de su exacta formulación, pero a bote pronto yo me aprestaría a contestar: pues muchas, muchísimas en realidad …

El que es titular, según escritura, está claro quién es; el que lo es según el registro, también (aunque podría no serlo realmente), pero el titular catastral, es (¿cómo decirlo…?) más relativo (a efectos de la verdadera titularidad), ¿no?

Y entonces, ¿cómo se asegura uno de que no le están engañando, de que la finca que viene uno a decir a la notaría que es suya no es en realidad del que figura en el Catastro o de un tercero que no es uno, ni otro?

Pues no lo sé, pero lo cierto es que camino de mis primeros dieciséis años como Notario, no creo haber incurrido en muchos desaguisados; o más bien, creo que se contarían con los dedos de una mano y, aún más, diría que mis desaguisados han dado lugar a que se resolviera alguna situación enquistada desde la noche de los tiempos. Además contra supuestos en los que se actúa de mala fe o fraudulenta o delictivamente poco puede hacerse y nadie está libre de verse afectado por los mismos.

Por supuesto que temo meter la pata y que me engañen, pero uno está ya entrenado y comienza a ser perro viejo y está rodeado de un equipo de perros viejos o que va camino de serlo y consulta y pregunta y contrasta y casa una cosa con otra, de manera que al final toda esa gestión (STI de por medio) ayuda a desfacer entuertos más que a generar desaguisados por haber creído a alguien que se presentaba como dueño y no lo era. No digo que la experiencia sea la madre de la ciencia, que en parte lo es; más bien es la experiencia y la prudencia las que en estos supuestos deben presidir y guiar nuestra actuación, como ocurre con cualquier otro trabajador o profesional en las cosas de su respectiva competencia.

No lo diré muy alto, por si mañana me pego el primer tropezón, pero hoy por hoy, si uno tiene escriturada e inscrita su propiedad, los riesgos derivados de los errores de titularidad catastral se minimizan. Si por el contrario, no hay escrituras, menos aún inscripción y uno funciona solo con el Catastro, el riesgo de un fraude, timo, error, etc … se multiplica exponencialmente.

Por supuesto lo mejor sería pedir siempre que se rectifique la titularidad catastral pero esto no siempre es posible sin proceder a la firma de una nueva (o de la primera) escritura que aclare la situación verdaderamente existente.

Defiendo en suma, una forma normal de trabajar que en el 99,99% de los casos no da lugar a ningún problema, sino a todo lo contrario, es decir, a su solución cuando llevaban décadas o generaciones sin resolverse. También defiendo por eso la necesidad de que el propietario/titular sea diligente y no deje que ciertas situaciones puedan llegar a tener lugar por sus omisiones. Los profesionales, por supuesto, estamos doblemente obligado a hacer bien su trabajo.

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¿La superficie de una finca que está gravada por una servidumbre consta en el Catastro?

servidumbre catastro notarios

Claro, en el Catastro está todo, pero en el Catastro no consta la existencia de la servidumbre de ninguna forma o al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad.

¿Entonces consta o no consta? Digamos que está la superficie, pero que no consta la servidumbre.

Así que si la segunda pregunta es:

“Si resulta que la superficie catastral no incluye una servidumbre de paso, ¿bastaría con que se comunicara desde la notaría?”

Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente “haya ido a parar” a un vial público.

En estos casos no tenemos más (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (de muchas formas diversas). En esas posibles soluciones cabe la intervención notarial, pero esta no irá dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real.

Ya le dije a mi amiga que me consultó esto hace una semanas, que me daba otra idea para una FAQ, así que ¡gracias¡ y se aceptan, como siempre, las sugerencias y comentarios.

Y … ya me ha llegado la primera

Las servidumbres podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo. Gracias a Revisiones Catastrales por su ayuda y precisiones.

Entiendo que esa configuración quedaría fuera de la estricta actuación notarial (entrando en el ámbito técnico) y que si bien puede existir un reflejo catastral de la servidumbre no sería más que un reflejo distorsionado pues no supondría exactamente el acceso al Catastro de la servidumbre como tal.

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¿Le hago la escritura o le mando al técnico?

tecnico o notario quien mide

Pienso que esto que me ha sucedido esta misma mañana puede servir para aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación y límites de nuestras respectivas competencias.

Entra hoy en la notaría al mismo tiempo que yo, un Señor que comenta a mi oficiala que su madre es dueña por donación de su tía de una finca de la que no tienen escrituras y que está catastrada a nombre de su madre. Quiere saber si con eso tenemos bastante para hacerle a esa finca su primera escritura.

La respuesta es que sí, tenemos bastante para el primer título, si bien habrá que hacer alguna cosa más para inmatricularla (inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad).

El consultante no ha cuestionado en modo alguno los datos catastrales de la finca. Para él la finca estaba bien de superficie, de linderos y de titularidad. De coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral y tal, nadie ha hablado.

Con esta información en la notaría, esa Señora tendría su escritura. Supongo que si con esa misma información va al Registro, la mandarán a la notaría. Creo que en el Catastro sucederá exactamente lo mismo.

Solo me queda por saber, ¿que le diría un técnico?

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¿Puedo volver a vender una finca que ya vendí y que sigue a mi nombre en el Registro?

“Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo. He revisado escrituras recientes y veo que, desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se incorpora un certificado catastral telemático. He consultado con un abogado y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales y que lo sea otra persona; que se puede utilizar la referencia catastral ya que es un dato público, que se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera (sin certificación) en el contrato privado de compraventa. A mí me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de carácter personal, por medio del cual accedemos a datos del patrimonio de una persona sin su autorización. ¿Me podría aclarar algo a este respecto?”

Este consultante parece muy preocupado por la protección de datos de carácter personal que pueda derivarse de una consulta catastral efectuada a través (entiendo yo) de la Sede Electrónica del Catastro, pero a mi lo que me preocupa de esta consulta es el entrecomillado:

¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo?

Les han ofrecido comprarla, es decir, ¿volverla a adquirir? o ¿les han ofrecido volverla a vender, dado que su padre sigue siendo el titular registral aunque ya no lo sea en el Catastro?

El padre vendió (no sabemos si en escritura pública) y el comprador no inscribió, por eso el padre sigue siendo titular registral, lo que no significa que sea el dueño. Si no es dueño, puede volver a comprar y procederse a la inscripción de la escritura en que vendió la finca y, posteriormente, a la de la nueva escritura en la que vuelve a comprar la finca que antes era suya.

No es cuestión dar aquí una explicación de la teoría del título y el modo, ni de las dobles ventas, o de las ventas de cosas ajenas, no teniendo además datos suficientes para hacer el correspondiente análisis, pero si el padre del consultante vendió, simplemente no puede volver a hacerlo, por mucho que no hubiera habido entrega o traditio del inmueble (a salvo que haya prescrito la acción para reclamar la entrega y sea posible volver a vender previa resolución del contrato) o por mucho que no se haya inscrito, por mucho que el padre siga siendo el titular registral (aunque no el catastral), ni por mucha Sede Electrónica que consultemos, ni por mucho carácter público de su contenido, ni por mucho que nos preocupe la Protección de Datos, que son en este caso temas completamente distintos.

Gracias a Esteban Umerez, José Luis Navarro y Raúl Herrera por sus aportaciones relativas a la prescripción de la acción de reclamación de la entrega vía Twitter.

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“Lindo por el sur con una rústica a nombre de Comunidad de Propietarios”

comunidad

¿Cómo es posible?

Y nos hemos pasado todos un buen rato pensando …

Vamos a ver, si compras esta finca y linda por el sur con esta otra que ya es tuya pero consta en el Catastro que esa otra pertenece a “Comunidad de Propietarios”, ¿cómo puede ser?, ¿qué pasa aquí?

Nos vamos a la Sede Electrónica y saco Descriptiva y Gráfica de la finca colindante. Es una rústica que tiene una urbana en su interior y está perfecta, es decir, está a nombre de su dueño no a nombre de ninguna Comunidad de Propietariospero no caigo.

Y entonces los clientes, “¿y tú puedes hacer algo desde aquí para que se cambie o tendremos que ir al Catastro?” Y yo piensa que te piensa, hasta que de repente se me enciende la bombilla por una frase que dice unos de los cuatro que tengo delante y digo: “ya sé porqué está así y no os preocupéis no tenéis que hacer nada ni vosotros, ni yo: está correcto.

La explicación

Cuando en urbano una finca linda con una edificación perteneciente a una comunidad de propietarios (una división horizontal), se dice que por el sur linda con comunidad de propietarios. No hablamos de un condominio que conllevaría cuotas y designación de sus titulares. Hablamos de una finca compuesta de otras (muchas o pocas) en su interior con su propia referencia catastral.

Pues en rústico parece que sucede lo mismo cuando nos encontramos con una finca que tiene edificaciones en su interior con el mismo o distinto titular: a efectos de colindantes se identifica a ese titular como “Comunidad de Propietarios”pero si consultamos cada finca individual todas están a nombre del mismo dueño.

Aclarado, en mi opinión.

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A veces hay que estar más pendiente en el a priori, para que no surjan los a posteriori

La que quería pagar 100 Euros por una compraventa, vuelve hoy porque no le inscriben la finca con la superficie catastral. Había un defecto de cabida y no teníamos descriptiva y gráfica. En el Registro se ve que disponen de la información gráfica y la finca no mide lo mismo (en realidad, al final, ha resultado que sí, pero han querido confirmar que el cliente estaba conforme….).

Esto fue lo que se dijo en la escritura en cuestión

“Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente, para cuando sea posible, la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de los linderos”.

Atención al “para cuando sea posible” y también al “carácter posterior”. Yo, francamente, me pierdo y ya me cuesta, en ocasiones, acertar con lo que tengo que poner en cada uno de los múltiples casos que se presentan.

Los clientes vuelven (a veces) con el dedo acusador, “usted no me leyó”. Lo malo (lo bueno para mi y malo para ellos) es que es mentira, les leí y les explique (a tope además). Hablamos de que no era una casa, sino un almacén y dieron por bueno perder 500 m2 y la superficie que decía el Catastro. Es lo malo (o lo bueno para mí) de tener buena memoria.

Por eso lo digo, hay que estar más pendiente en el a priori y que luego no te pasmes con el a posteriori, recurriendo a trolas como “usted no me leyó”.

Recurriré otra vez más a mi amigo Fernán-Gómez porque tengo unas ganas de salir a explicarlo…

Pero vayamos al grano, ¿cómo lo solucionamos?

Pues yo veo dos opciones:

1.= Renunciar a la modificación registral de la cabida por el momento, arreglando el Catastro para lo que se necesitará la correspondiente documentación técnica y el inicio del procedimiento de subsanación catastral o notarial en el que habrá que tener en cuenta a otros propietarios que pudieran estar afectados. Cuando la subsanación, si es catastral, se haya conseguido, podría otorgarse una escritura complementaria o subsanatoria de la ya existente y presentarla a Registro o presentar la subsanación notarial validada por Catastro al Registro o no hacer nada de esto y dejar la escritura como se firmó y el Registro sin constatar la subsanación catastral (sin coordinar). La decisión, en última instancia, depende de las ganas de rascarse el bolsillo.

2.= La segunda opción es seguir dando por bueno el Catastro en el Registro, pero esto no conducirá a nada bueno a corto, medio o largo plazo, así que mejor la olvidamos.

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A veces me llegan cartas del Catastro

cartas del catastro para el notario

Hoy el que pregunta soy yo. Me dirijo a un amigo que trabaja en el Catastro a quién le comento:

“A veces me llegan cartas del Catastro a mi, el Notario, comunicándome cambios de titularidad o incidencias en el proceso de alteración ¿a qué se debe?”

Y él me dice:

“Pues parece un error. O es informático o probablemente humano, algún funcionario/a esta poniendo P en lugar de T en el destinatario. De todas formas, comprueba que no te asignan a ti inmuebles por error”.

Pues es verdad, tendré que llevar cuidado en que no me pongan nada a mi nombre, aunque no creo que suceda.

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Cambios catastrales de superficie

¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad? 

Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El catastro la da de alta con esa superficie. Años después el catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2. Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.

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Contador actualizado de fincas coordinadas con el Registro: 200.285

catastro contador

Son casi tres años coordinando desde la reforma catastral/hipotecaria.

Estoy desde hace tiempo controlando el avance de este asunto de la coordinación Catastro/Registro a través de este enlace. Cuando lo encontré he hice mi primer apunte había 138.915 fincas coordinadas. Hoy hay 200.285. Superamos la cifra de las 200.000.

En mi pueblo tenemos unas 33.000 fincas registrales y me dice Pedro J. Ortiz que “según Catastro, hay 39 millones de parcelas rústicas y 11 millones de parcelas urbanas. Por tanto, no creo que haya mas de 50 millones de fincas registrales (suelo) a coordinar. Buen dato. Gracias.

Así que 50 millones a 60.000 por año, salen a 833 años. En el año del Señor de 2851 (hacia mi cumpleaños) habremos terminado de coordinar. Sin presuponer en adelante ningún incremento en la velocidad de coordinación, para esas fechas lo tendremos todo absolutamente coordinado.

Yo ya no estaré aquí … Haré una cápsula digital y la mencionaré en mi testamento para que mis herederos continúen semana a semana anotando fincas coordinadas. Hablamos en el año 2851. Estoy dispuesto a rectificar el dato si la cosa avanza positivamente y tengo que reconocer que de las 1.500 mensuales estamos pasando más bien a las 2.500 al mes.

Entre tanto, en muchos casos y por muy diversas razones no queda otra que decir esto o similar:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que o no se solicita (O SÍ) la coordinación.

Y ya saben, para coordinar les convendrá en muchas ocasiones documentación pública notarial, sin perjuicio de lo que ahora diré y de algún comentario que espero hacer a los pros y contras del 199 de la LH en aquellos casos en que ese procedimiento nos obligue a recurrir a Catastro para solicitar informes de tipo aclaratorio o en los supuestos en que se produzca una oposición que obligue al cierre del expediente y deje abierta la vía judicial exclusivamente.

El 199 LH aún es objeto de muchas dudas pero recuerden (gracias de nuevo a Pedro J. Ortiz) que:

  1. “Se puede coordinar mediante representación gráfica georreferenciada alternativa a la de Catastro.
  2. No es necesario documento público para obtener la coordinación. Con una instancia privada vía 199 LH se puede solicitar la coordinación tanto si es a razón de la representación gráfica catastral o con una alternativa a ésta”.

144.326 (30 de mayo de 2018)

146.650 (6 de junio de 2018) +2.324 fincas

EL 13 DE JUNIO ESTÁ EN BLANCO

150.517 (20 de junio de 2018) +3.967 fincas

156.069 (4 de julio de 2018) +5.552 fincas

157.932 (11 de julio de 2018) +1.863 fincas

159.734 (18 de julio de 2018) + 1.802 fincas

161.754 (25 de julio de 2018) + 2.020 fincas

163.258 (31 de julio de 2018) + 1.504 fincas

VACACIONES

168.497 (22 de agosto de 2018) +5.239 fincas

170.150 (29 de agosto de 2018) +1.653 fincas

171.848 (5 de septiembre de 2018) +1.698 fincas

173.604 (12 de septiembre de 2018) +1.756 fincas

175.818 (19 de septiembre de 2018) +2.204 fincas

177.842 (26 de septiembre de 2018) +2.024 fincas

179.669 (3 de octubre de 2018) +1.827 fincas

EL 10 DE OCTUBRE ESTÁ EN BLANCO ….

182.768 (17 de octubre de 2018) + 3.099 fincas (dos semanas)

184.391 (24 de octubre de 2018) + 1.623

186.774 (31 de octubre de 2018) +2.383

188.327 (7 de noviembre de 2018) + 1.553

ESTÁ EN BLANCO EL DÍA 14/11

193.192 (21 de noviembre de 2018) +4.865 (dos semanas)

195.531 (28 de noviembre de 2018) +2.339

197.912 (5 de diciembre de 2018) +2.381

200.285 (12 de diciembre de 2018) +2.373

Seguiremos informando.

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Descoordinación de finca coordinada con el Catastro

descoordinación base grafica notario

Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro (o si se presenta una base gráfica alternativa) y se vuelve a la descoordinación?

Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.

Pongamos un ejemplo que me brinda un compañero:

“Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos dos meses después se otorgó escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representacíón gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida. Se presenta la escritura en el Registro y no se inscribe porque al haberse archivado la base gráfica al inmatricular, lo que procede es modificar el acta de inmatriculación con la cabida real de la finca en lugar de la catastral”

En principio, parece una “gran ventaja” coordinar porque se da valor a la propiedad. Tal vez con los años, todo el mundo querrá tener todo coordinado, pero si se cambia algo y nos ha quedado bajo la presunción de exactitud e integridad y de la salvaguarda de los tribunales, ¿qué hacemos? Tal vez incorporar base gráfica, salvo que sea obligatorio, pueda resultar de momento un engorro. Tal vez, solo es cuestión de que ¿no es posible técnicamente por el momento rectificar la base gráfica …?

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Comunidad de Bienes

¿Cómo se quita a uno de los dos propietarios de una escritura de una casa?

finalizar condominio de propiedad

Eso de quitar de una escritura es un concepto como mínimo inexacto.

Si uno de los copropietarios de una casa quiere transmitir su dominio lo podrá hacer por venta al otro, por donación al otro o por extinción de condominio y adjudicación al otro que le paga su parte.

En un caso hay precio, en otro hay un regalo y en el tercero hay una indemnización o compensación al otro u otros por su parte.

Fiscalmente, lo más conveniente es la disolución y lo menos, generalmente, la donación. La disolución paga el mismo impuesto que las hipotecas (el temible AJD) y requiere asesoramiento para evitar una metedura de pata.

Lo primero que hay que decidir es si se paga o se regala y decidido esto, se tomarán el resto de las decisiones propias de estos casos.

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¿Se pueden aportar inmuebles a una Comunidad de Bienes?

aportación de inmuebles a cb

La Comunidad de Bienes (C.B.) no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes.

Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.

La fórmula usual sería esta:

“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON TAL y DON CUAL, quienes la COMPRAN Y ADQUIEREN por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “TAL Y CUAL, COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

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Comunidad de Propietarios y División Horizontal

¿Para qué meter los Estatutos de la división horizontal en las escrituras?

estatutos división horizontal

A veces los Estatutos son cortos, pero a veces son largos o muy largos y, claro, en ese caso encarecen la escritura.

Sin embargo yo los incluyo siempre que puedo. No puedo cuando no dispongo de ellos porque no aparecen en el título anterior que utilizo para preparar una nueva escritura, pero si puedo localizarlos en otra más antigua a través de mi sistema informático, lo hago. Se trataría de promociones declaradas en mi notaría en el caso más común.

¿Y por qué los incluyo?

Pues porque todo propietario necesita disponer de esa información y más aún si es un propietario inversor dadas las limitaciones que están empezando a aparecer en Estatutos de divisiones horizontales recientes. Con los Estatutos en su escritura un propietario podrá saber si puede instalar un toldo, cerrar la terraza, agrupar su piso con el de al lado, partir el suyo en dos, cerrar su plaza de garaje o instalar una funeraria o un sex shop en el local de su propiedad, entre muchísimas otras cosas.

¿Cómo los incluyo?

Pues solo hay tres opciones

  1. “Corta y pega” (tan de moda, últimamente).
  2. “Copia y copia” (dándole a la tecla).
  3. O incorporando un ejemplar de los mismos proporcionado por el promotor a la escritura de división horizontal o cuando ese ejemplar ya forme parte del título del transmitente de un elemento de la división horizontal, testimoniando ese ejemplar y uniéndolo al título de su propia transmisión.

Vean la importancia del asunto en estas informaciones

Apartamentos de lujo de Benidorm declaran la guerra al alquiler vacacional

Los promotores empiezan a prohibir el alquiler turístico a los compradores de viviendas

Juraría que mi compañero Fernando Gomá ha escrito recientemente un artículo sobre el asunto de los alquileres turísticos y las normas de la comunidad, pero no consigo encontrarlo. Le preguntaré y lo enlazo cuando lo tenga …

¡Ya lo tengo¡

La introducción de una “cláusula anti Airbnb” en las comunidades de propietarios

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Contrato de arras y espacio común de uso privativo que no consta ni en escritura ni en Estatutos

terraza anejo arras

“Firmé un contrato de arras de un piso esta semana. La inmobiliaria y la propietaria estaban de acuerdo en decirme que era un piso primero de 78 m2 con una puerta que da a una terraza comunitaria de 70 m2, cuyo uso y disfrute corresponde por ley al piso por tener acceso directo y no haber más vecinos que lo tengan, aunque no sería mío, sino de la comunidad. Con el contrato ya firmado me pongo en contacto con el Administrador de la comunidad que me advierte de que este piso no tiene ningún derecho de uso exclusivo de la terraza. Llamo inmediatamente a la inmobiliaria y ellos a la propietaria quienes, insisto, lo ofrecían como piso de 78 m2 más otros 70 m2 de terraza de uso exclusivo. La vendedora dice que ya compró el piso con ese acceso directo a la terraza en 1995 y que siempre la ha usado y se ha encargado de mantenerla limpia y que tienen un acta firmada por todos los propietarios de la comunidad en aquel momento, en la que se otorgó por mayoría este derecho de uso privativo. A mi me interesa el piso por la terraza, si no, no lo compraría. Acepto que no es mía y entiendo la condición de elemento común de uso privativo, pero sin eso no hay trato, porque no es lo que me habían dicho. En el contrato de arras no se dice nada sobre la terraza, aunque verbalmente me habían dicho que sí que lo tenía. También me dijeron que en la escritura no aparece, pero me dieron garantías de que no habría problema. ¿Qué pasará con mis arras?, ¿las voy a perder? ¿Cómo se puede solucionar esto e incluir ese uso privativo de la terraza en mi escritura? El de la inmobiliaria me dice que es un proceso complejo, que cuando compre ya lo haré, pero yo quiero que se solucione ahora. Tal vez se podría mencionar en los Estatutos de la comunidad”

Me temo que tiene usted un problema complicado cuyas dimensiones son directamente proporcionales al tamaño de la Comunidad de Propietarios. Cuanto más grande sea la comunidad más difícil será la solución.

Mi consejo es que no compre, que se olvide de ese piso y que busque un abogado para resolver lo de las arras, si no se avienen inmediatamente a devolvérselas porque resolver esa situación para dejar el piso tal y como se lo han vendido a usted es un proceso largo, complicado y puede que caro.

Algo tengo sobre un asunto similar (modificación de un elemento privativo de una división horizontal con difícil salida a la vía pública) aquí.

El problema es la devolución de las arras. Habría que ver que se dijo en el contrato para ver de que tipo eran las arras (de desistimiento o penitenciales, que son las más usuales, penales o confirmatorias). Ya sabe que si son penitenciales surge aquello de perderlas o devolverlas duplicadas. No sé de que cantidad estaríamos hablando, pero no me parece que usted deba perder las arras si existe un problema con uno de los elementos esenciales del negocio, es decir, con su objeto que es el piso que tenía previsto comprar. Si los vendedores aceptan que el objeto del negocio no estaba claramente determinado, deberían devolverle el dinero y “romper el contrato”, pero si no se avienen y tienen que ponerse de acuerdo o litigar creo que tienen las de perder.

¿Y cómo solucionarlo?

Se me ocurren dos soluciones.

La más sencilla sería introducir una norma en los Estatutos para indicar que al propietario del elemento TAL le corresponde el uso privativo de TAL TERRAZA. Para modificar los Estatutos será necesaria, en principio, la unanimidad. No creo que aquel acuerdo de 1995 (que no fue unánime) sea suficiente para modificarlos (hasta el propio Administrador está diciendo que no hay ningún uso privativo y yo le digo que no corresponde por ley a quien tenga acceso a ese espacio).

La más complicada es modificar la división horizontal en lo que se refiere a su inmueble, para hacer constar que tiene el uso exclusivo de la terraza común. En este caso hace falta, en principio, igual unanimidad en la Comunidad.

En ambos casos digo “en principio” pues judicialmente pienso que sería posible que se apruebe un acuerdo no mayoritario.

También es muy posible que compre, que use la terraza y no pase nada de nada, pero yo no compraría un inmueble con ese problema y preferiría buscarme otro de similares características y negociar la devolución del dinero entregado que creo deberían devolverle íntegramente.

Suerte.

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Local en división horizontal sin salida a elemento común y difícil salida a la vía pública

local sin salida a elemento común

Se trata de un local de una división horizontal al que se pretende dar un acceso a través de un “hueco de escalera”. Ese “hueco” es elemento común, por lo que hay que convertirlo en un elemento de la división horizontal con su descripción y cuota (retocando la de los demás) para luego venderse por la comunidad de propietarios a los compradores del local que lo agruparán al propio local que les venderá su propietario. Tal vez se podría evitar la agrupación para no ocasionar gastos, pero dejar un elemento privativo de un par de metros cuadrados y no dejar resuelta la salida al local no me parece conveniente. Dar salida a la vía pública es inviable por tratarse de un semi sótano.

Una segunda alternativa sería explicar en la escritura que como ese elemento común no tiene aprovechamiento para la comunidad y va a ser agrupado una vez se venda, que no se le atribuye cuota con lo que no tocaríamos la de los demás y se facilitaría la resolución del problema al no ser ya necesario el consentimiento de los titulares de cargas sobre el resto de los inmuebles de la división horizontal que se pudieran ver afectados por la modificación de cuotas. Especialmente hay que pensar en los Bancos por razón de sus hipotecas. Esta segunda alternativa es algo imaginativa y no se podría utilizar sin estudiarla bien a fondo, pero resultaría más que razonable justificarla en la ausencia de una salida a elementos comunes del local a vender o en su complicada salida a la vía pública (al tratarse de un semi sótano lo que limita enormemente su aprovechamiento, circunstancia que ahora se podría corregir).

La otra (crear un elemento con cuota y tal … ) no tendría problema, excepto el de que todos consientan y firmen y tal vez la de los gastos e impuestos, aunque una agrupación de algo que tiene un par de metros no puede ocasionar gran problema de gastos ni, sobre todo, de impuestos, puesto que poco valor tendrá. Notaría y registro, sí que se encarecerán.

Si esta es una operación complicada más que por sus posibles gastos e impuestos, lo será por razón de reunir los consentimientos necesarios para llevarla a cabo, lo que puede ser algo realmente difícil en cuanto te encuentres con divorcios sin resolver, familias peleadas, herencias sin repartir, mayores o enfermos sin capacidad suficiente y con los acreedores y sus asesorías jurídicas que no lo pondrán nada, pero que nada fácil.

En mi experiencia como Notario, las modificaciones de las divisiones horizontales son siempre difíciles de llevar a cabo y en la mayoría de las ocasiones acaban en agua de borrajas después de habernos hecho perder bastante tiempo. Aún recuerdo la del edificio Atlántico en mi primera notaría o la de la obra en construcción que nunca se terminó en la segunda o la de la Calle San Pancracio de mi actual destino.

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Reclamación de gastos de comunidad correspondientes a vivienda vendida en documento privado

gastos comunidad de propietarios

Una señora vende hace muchos años en documento privado una vivienda. Nunca se elevó a público y sigue siendo titular registral. La vendedora falleció. Los compradores llevan años sin pagar la comunidad de propietarios. Se entabla demanda contra los herederos de la vendedora por los gastos de comunidad.

En mi opinión, los herederos de la titular registral tendrían que requerir fehacientemente a los compradores para que se eleve a público el contrato de compraventa, y si no obtienen ningún resultado tendrían que demandarles y alegar un litisconsorcio pasivo necesario respecto del pleito de la comunidad de propietarios intentando meter en él a los compradores.

Está claro que la afección del inmueble por los gastos de comunidad, afecta a quien sea su propietario y el propietario no es el titular registral, pero si el titular registral no puede acreditar que no es dueño (por ejemplo si el documento privado o no aparece o le faltan firmas) la cosa se les complica.

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Compraventa

¿Cuánto dinero puedo pagar en metálico?

pago en metálico

Del artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, resulta que:

Hasta 14.999,99 Euros si no es residente en España (con independencia de su nacionalidad) y siempre que se de alguna de las condiciones anteriores (no ser empresario o profesional o serlo pero que la adquisición no esté afecta a su actividad empresarial o profesional).

Y hasta 2.499,99 Euros si es usted empresario o profesional. Tenga en cuenta que si lo es, no puede pagar nada en metálico si el precio es superior a 2.499,99 Euros.

1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.

No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.

2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.

Además del Artículo 34 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, resulta que:

Hasta 99.999,99 Euros si no es usted empresario o profesional o lo es pero la adquisición no está afecta a su actividad empresarial o profesional.

Deberán presentar declaración previa en los términos establecidos en el presente Capítulo las personas físicas que, actuando por cuenta propia o de tercero, realicen los siguientes movimientos:

a) Salida o entrada en territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

Esa declaración se efectúa a través del llamado impreso S-1 que no es necesario cuando el pago no es igual o superior a 100.000 Euros. El S-1 también debe utilizarse para la salida o entrada en territorio nacional con un importe igual o superior a 10.000 Euros, si bien un no residente puede pagar en efectivo hasta 14.999,99 Euros, lo que supone que si viene un no residente a España a pagar 14.999,99 Euros tendrá que haberlos traído como mínimo en dos viajes … o venir con su pareja y que cada uno lleve la mitad de esa cifra. ¿Es contradictorio o confuso? No puedo venir con 15.000 pero sí que puedo pagarlos ….

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¿Quién elige al Notario en la compraventa de una casa?

elección de notario por parte de quien

La respuesta de un conocido portal inmobiliario a esta pregunta es que el comprador elige; que si hay financiación de por medio, lo normal es que el Banco que va a dar la hipoteca proponga al Notario, a no ser que el comprador proponga al suyo, que la elección del Notario es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los gastos de notaría y que en caso de que no se acepte al Notario propuesto por el comprador, éste puede reclamarlo ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.

Creo que es casi imposible incurrir en un mayor número de inexactitudes, por no decir directamente errores, por metro cuadrado. 

Así que vamos a dar una contestación más ajustada:

No, al Notario no lo elige nadie en concreto (salvo que no haya más que un otorgante….). Hay que ponerse de acuerdo para elegir y si no hay acuerdo, pues no habrá compraventa. Por eso generalmente, se recurre a una norma no escrita: “el que paga elige”, así que si paga el comprador elegirá el comprador, si paga el vendedor, elegirá el vendedor y si pagan a medias o según ley, tendrán que ponerse de acuerdo o estimar en el caso de “según ley” que paga el vendedor pues paga en este caso más parte que el comprador.

¿Lo normal es que el Banco proponga? Bueno, yo diría que es lo usual, pero no me parece lo normal, ni mucho menos lo recomendable. Lo normal es decirle al comprador que se tiene que poner de acuerdo con el vendedor y entre ambos decidir conforme al párrafo anterior, pues el comprador en solitario no podría proponer sin contar con el vendedor.

¿La elección es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales? Según costumbre, así es, pero insisto solo según costumbre, pero no hay una norma escrita al respecto. Es como cuando te invitan: lo normal es que el que invite elija, ¿no?

Y en cuanto a reclamar al SAU: ¡Ave María Purísima¡ si tuviéramos que estar lidiando en cada uno de estos casos, no podríamos hacer mucho más en el resto del día. A mi modo de ver, cuando corresponde reclamar es cuando el Banco te impone al Notario o cuando te lo impone el promotor y más que reclamar, llamar e informarse para saber que tiene uno que hacer en estos casos.

No puedo competir con el famoso portal en difusión de esta información, pero que al menos quede mi respuesta por algún sitio del inmenso océano internáutico plagado de tantísimas informaciones incorrectas.

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Declaración de obra

¿Puede mi Ayuntamiento exigirme que declare una obra?

ayuntamiento exige declare mi obra

En mi opinión un ayuntamiento no puede exigir que una obra sea declarada en escritura pública, puesto que no es obligatorio hacerlo.

Sin embargo, lo cierto es lo que hacen. Y, ¿en qué casos lo hacen?

Pues yo solo tengo controlados un par de ellos:

  1. Cuando una obra (o ampliación de una existente) no está de alta en el Catastro y el ayuntamiento está interesado en que lo esté para así poder cobrar el IBI y las plusvalías. Es lícito y comprensible (y, además, justo para todo el conjunto de la ciudadanía), pero para eso basta con realizar el oportuno trámite catastral, sin necesidad de otorgar la escritura. Sin embargo, puede ocurrir que vaya uno al Catastro y que también lo remitan a la notaría. Pienso que lo que ocurre realmente en Catastro es que te dan la opción de iniciar el expediente allí llevándoles la solicitud y la documentación oportunas o la de ir a la notaría, en cuyo caso, la escritura firmada terminará en Catastro para el alta de la obra acompañada de la correspondiente solicitud. Muchos suelen resumir la situación diciendo “en el Catastro me han dicho que venga a la notaría”. En la notaría explicamos la situación y si el interesado lo tiene claro, se le prepara su escritura.
  2. Cuando durante la obra se ha tenido autorizado un contador de agua de obra, la obra termina y se quiere pasar del agua de obra a agua doméstica. El ayuntamiento pide escritura de propiedad que incluya la declaración de obra. En mi opinión la solución al asunto podría estar en la vía catastral como en el supuesto anterior.

Dejo abierta esta FAQ por si aparecen más casos. Por supuesto, lo conveniente es tener suelo y obra declarados y registrados pero conveniencia y obligatoriedad son cosas distintas.

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¿Quién paga el final de obra de la vivienda que he comprado?

quien paga final obra

“Cuando fui a firmar la hipoteca de un piso de segunda mano, el Notario se dio cuenta de que en la nota simple ponía que la vivienda está en construcción. Ante la sorpresa, la gestoría llama al registro y le dicen que mande un correo y que el Notario haga mención indicando que se encuentra finalizada. Yo insisto en que quiero que esto se solucione por lo que llamo a la semana siguiente a la gestoría para decir que qué pasa con eso de que ponía en construcción y me dicen que no me preocupe que cuando me den la documentación eso ya estará solucionado porque verán el anexo del Notario. La semana pasada recogí las escrituras y sigue poniendo en construcción. Llamé a la gestoría y me dicen que eso es algo de la finca donde está constituida y que es cosa mía arreglarlo. Llamo al registro y me dicen que lo más probable es que la constructora no entregara toda la documentación, pero que si tengo la licencia de primera ocupación, se solucionará. La licencia la tengo pero me dicen que como ya me han entregado las escrituras, que cuesta dinero cambiarlo. ¿Ahora quién se tiene que hacer cargo de esos gastos?“.

No sé si ha leído este artículo sobre Obra nueva en construcción.

La historia que me cuenta tiene varias lagunas que no permiten hilarlo todo a la perfección, ni atribuir responsabilidades a nadie (cosa que por otra parte no me compete), pero voy a intentar darle una respuesta.

En mi opinión, más que preocuparse de los gastos (impuestos no los habría), debería preocuparse de saber si la vivienda está o no en construcción. Parece que si existe licencia de primera ocupación no debe ser el caso. Una cosa es que físicamente no lo estuviera (aunque imagino que sí que estará terminada la obra) y otra que no lo esté “jurídicamente”. Si no lo está jurídicamente, el que debe “pagar la fiesta” es el que le vendió, que es quien tenía que tener todo en orden, a no ser que no lo pactaran o usted no se lo exigiera. Si no lo pactaron o no lo exigió y tiene usted una vivienda que jurídicamente está en construcción, mucho me temo que el problema es suyo (salvo que la hayan engañado).

Me sorprende, eso sí, que el Banco no pusiera pegas para concederle la hipoteca y no le exigiera que el final de obra fuese declarado (tal vez en la compraventa previa que no me queda claro si fue previa o no lo fue). Tal vez la obra sea lo suficientemente antigua para no necesitar el final de obra (hace años no se hacían como ahora), tal vez sea suficiente la licencia de primera ocupación. Si bastara la licencia de primera ocupación, y así se lo dicen en el registro, en mi opinión cabe:

  1. Firmar ese final de obra en escritura independiente.
  2. Subsanar la escritura de compraventa para incluir el final de obra.
  3. Subsanar la hipoteca para incluir el final de obra, aunque no sea usual incluir otra clase de actos o negocios jurídicos en una hipoteca.
  4. Y, con todas las reservas, intentar que el registro acepte la licencia para inscribir el final, sin necesidad de inscripción.

En cualquier caso, resolverlo no será caro. Ese final de obra en notaría inscrito posteriormente en el registro, no le generará muchos gastos.

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Deontología

¡Papeeero, papas!

Compraveeeentas,
Hipoteeeecas,
Obras nueeeevas,
Testameeeentos,
Contraavaaaales,
Testimoooonios…

Lo decía Notario Radioactivo el otro día en Twitter ironizando (protestando a su manera, haciendo humor) sobre un tuit de un compañero en el que tras un comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo sobre el pago del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentos, acababa diciendo:

Firma tu hipoteca en la notaría de Perico de los Palotes(la suya).

Me sorprendió que se ligara el tema de la Sentencia con el “firme en mi notaría”, pues las minutas hipotecarias dicen (según entidades) siempre lo mismo, con lo que el margen que podemos tener los Notarios ante una hipoteca es más bien pequeño y nuestro plus (nuestro valor añadido) lo podemos aportar fundamentalmente en el momento del otorgamiento a través de una completa y sosegada explicación a los otorgantes. En cuanto a la forma de pago de gastos e impuestos el margen es absolutamente nulo, salvo cuando todos se imponen al deudor y se vulnera la Sentencia del TS que abrió la espita en este asunto, porque en tal caso el Notario deberá formular las oportunas advertencias y hacer una explicación reforzada de la cuestión.  Aunque, estoy pensando, que también puede luego uno ponerse pesado cuando tras emitir tus facturas te pretenden convencer para que las hagas de otro modo que, según ellos, es el recogido por la escritura cuando manifiestamente no lo es. No obstante las entidades ya han blindado sus minutas en el asunto de gastos e impuestos y algunas se atribuyen gastos solo en determinadas hipótesis de futuro o actúan de manera tramposilla para evitar los gastos derivados de la firma de la hipoteca. Tengo escritos un par o tres de posts sobre el tema. También puede uno luchar contra algunos aspectos de las minutas cuando se pretende reflejar alguna cosa que no procede o cuando algo no es exacto o directamente es incorrecto. Incluso puede negarse a expresiones manuscritas que no proceden o puede uno asesorar a los deudores hipotecarios que vienen por la notaría a evacuar consultas previas a sus firmas. En fin, que sí que tenemos nuestros márgenes de actuación y de imposición a los Bancos para procurar el mejor resultado posible a los consumidores.

¿Es esto lo que “vende” el compañero? ¿Está diciendo “firme en mi notaría porque dentro de los estrechos márgenes en que una notaría o un Notario, se puede mover en la brega de la contratación hipotecaria con los Bancos, aquí se lo vamos a hacer mejor que en otros sitios”? Por que si se pretende vender que se va a conseguir algo distinto a esto o que se hacen en esa notaría mejores hipotecas que en otras, me da la risa. Y si pretende vender lo que comento, el problema es que NO SE PUEDE HACER, es una actuación ANTIRREGLAMENTARIA recurrir a la frase que ese compañero emplea.

En mi opinión la cosa es mucho más sencilla. Es como aquel chiste del que va a poner una esquela y dice: “póngame María Muerta y le dice el del periódico, “hasta cinco palabras cuesta lo mismo”, y dice el tipo “pues entonces ponga María Muerta. Vendo Opel Corsa. La diferencia es que la Sentencia sobre hipotecas y el “firme en mi notaría” tienen una cierta relación y la muerte de María y la venta del coche no la tienen, pero a fin de cuentas es lo mismo: ¿qué tendrá que ver escribir un tuit sobre la Sentencia con desmelenarse y soltar un descarado slogan publicitario antirreglamentario en una red social diciendo “firme su hipoteca en mi notaría”? 

Nada, no tiene nada que ver, se lo aseguro. Seguramente es que le quedaba mejor que decir solo esto último.

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¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en Talsitio?

“¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en #Ciudad? Contacta con Notaría Fulano y Mengano #NotariosenCiudad Dirección Localidad Mail Teléfono Web”

1.= Lo primero es que no es un Notario, son dos. Curiosamente en algunos casos pueden llegar a enfadarse cuando enredado por su propia apariencia llamas preguntando por una cosa que es del otro y no del uno y te dicen indignados que esta es la notaría de Mengano y no la de Fulano o la de Fulano en vez de la de Mengano.

2.= Lo segundo. Venga vale, acepto que habléis de experiencia, pero cualificación tenemos todos los Notarios la misma, ¿no?

“Formación especializada para desempeñar una actividad profesional o un trabajo específico”, dice la RAE

3.= Lo tercero. Venga vale, acepto que me pongáis la Ciudad, ¡pero si es la vuestra¡, porque si es la capital próxima, el Distrito al que pertenece la vuestra, la Provincia o el Colegio, “es hacer trampa”.

4.= Lo cuarto. Notaría Fulano y Mengano. Os pillé, estáis juntos cuando no podéis hacerlo.

5.= Lo quinto. ¿No os estáis haciendo un poquito de publicidad cuando no podemos hacerla?

En fin, alguna cosa se podría justificar si el que hace esto es alguien de vuestro equipo (“las culpas al boggie”) y desconoce que no se puede hacer o es alguien externo a quien pagáis y que tampoco sabe “cómo funciona todo esto”, pero aún así quedaría por resolver el delicado tema de la unión de despacho antirreglamentaria.

¿Un poquito de porfavor? Otro “a Dios rogando y con el mazo dando”….(por decir algo).

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¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría de Talotro?

Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Para mí, la cosa está completamente clara.

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¿Es correcto registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?

Pues no, pura y simplemente, no, no lo es.  Para mí, no hay muchas vueltas que darle a este asunto.

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¿Hay Notarios o notarías especialistas?

Pues solo en cierto modo….. En todas las notarías españolas se puede hacer lo mismo, es decir, en todas se puede hacer todo lo que se pueda hacer en una notaría en España.

Pero claro, empleados de notaría y Notarios podemos saber más o menos de una cosa determinada, ya sea porque lo hacemos más a menudo, porque lo tenemos fresco, lo hemos estudiado más a fondo, porque tenemos más demanda de ese servicio o contratación en la zona o por cualquier otra cosa, es decir, porque, y a fin de cuentas,  somos especialistas o las circunstancias, sean las que sean, nos han especializado, pero de ahí a publicitarlo, a publicitarse de ese modo, va un trecho y vuelve, de nuevo, a suponer, a mi modo de ver, una forma incorrecta de promocionarse, cuando además se enumeran montones de cosas que son casi todas las que en una notaría pueden hacerse o como mínimo las más usuales y conocidas.

Lamentándolo mucho, aquí, en nuestro ámbito, no queda otra que el trabajo bien hecho y el boca a boca.

Puede que me digan que yo también me promociono, que me publicito con mi blog, pero no estaré de acuerdo. Yo en mi blog, escribo y lo hago en un formato digital. Nadie pondría pegas a quien escriba en otro medio tradicional, y este ha dejado de ser una rareza para convertirse en un modo más de escribir y publicar aquello que uno se vea capaz de transmitir y de aportar.  Por decir, ni tan siquiera digo que soy Notario Especialista en STI.

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¿Me haces una reseña positiva de la notaría en Google?

reseña positiva google notaría

Ya me pareció mal (y mira que es una cosa sin importancia) que un recién aprobado manifestara su nostalgia de la oposición a los quince días de aprobar sin respetar el duelo de los que atravesaban “El estado más infeliz del hombre”, así que ahora me encuentre con otro (al mes de empezar a trabajar) que ya tenga en el conocido buscador de Internet una veintena de reseñas positivas (yo no tengo ni una, ni positiva, ni negativa … soy un envidioso …) con una media cinco estrellas, es obvio que también tiene que parecerme mal (y esto sí que no es una cosa sin importancia).

Justito, ahora la gente empieza de otra manera. Eres un antiguo”. Bueno yo aprobé en 2002, así que no hace tanto y las reseñas en Google hace años que se pueden hacer. El problema para mi es que cuando uno empieza, tiene que preocuparse de firmar bien, no de firmar mucho. Eso viene luego (o no) y preocuparse de las valoraciones no me parece oportuno ya sean ciertas (cosa que dudo), ya hayan sido espontáneas (cosa que también dudo) o ya te las hayan hecho tus amiguetes y familiares para tu mejor posicionamiento (cosa que no es seria). Si nos enfadamos cuando nos hacen injustamente una mala reseña, pienso que deberíamos evitar que nos hagan este tipo de reseñas buenistas. Seamos serios o no nos quejemos cuando luego venga una mala e injusta pues tendremos mucho que callarnos, ¿no?

En fin, es lo que hay. La gente llega con otros aires a la profesión. Espero que esos aires, con los que parece que estamos más a lo secundario que a lo principal, a la apariencia más que al fondo, no acaben con nuestra función (o no la resientan).

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¿Puede existir una notaría con más de cien años?

Si una notaría anuncia que ofrece sus servicios desde hace cien años, y no me fallan las cuentas, el Notario debe tener 100 años, más los 25 años que creo que en 1918 hacían falta para aprobar. Así que el Notario en cuestión debe tener unos 125 años. Creo que es el hombre más viejo de España y puede que de la humanidad, exceptuando a Matusalén y a algunos otros personajes bíblicos más.

¿Nos hace falta recurrir a la publicidad engañosa para tener más clientes? ¿Nos beneficia como colectivo?

Tanto esfuerzo por explicar determinadas cosas (“¿has heredado la notaría de tu padre?, ¿te puedes instalar dónde quieras?”, etc…), ¿para nada?

No sé a quien se le ha ocurrido la idea y ya sé que es una “menudencia”. Pero muchas menudencias sumadas, la verdad es que hartan. Claro, otro dirá que yo me hago publicidad con mi blog. Y a lo mejor tiene razón …. pero debo haber firmado así como cero escrituras gracias al blog y a cambio ocupado cientos de horas en escribir y en resolver consultas.

Ya sé que se pretende asociar el nombre del titular actual con el de sus predecesores, alguno o algunos probablemente parientes, pero un Notario no puede estar prestando servicio desde 1918, aunque su notaría si puede llevar abierta todos esos años con distintos y sucesivos titulares, lo que no la convierte exactamente en la “misma notaría” o más exactamente no la convierte en “Notaría Perico de los Palotes desde hace más de cien años”. No sé si estará o no en el mismo local y hasta me resulta entrañable que exista una continuidad en la línea sucesoria por razón del local o de los titulares emparentados, pero ofrecemos al público una visión errónea y no están los tiempos precisamente para confundir. Nuestras notarías no están numeradas como lo están por ejemplo en México, de modo que la denominación de Notaría Número 156, tiene relevancia propia con independencia de su ubicación y de sus sucesivos titulares. Cuando un Notario en España deja su notaría por jubilación, fallecimiento, traslado o excedencia, todo lo más que se podría decir es que esta era la notaría de Fulanito, antes de Menganito y antes de Zutanito, pero nada más (decirlo, no anunciarlo, ¡ojo¡). En México el siguiente titular sí que será el Notario Número 156 del DF y así podrá anunciarse (si lo permite su Reglamento), en mi opinión.

Ya sé que en una web, como en un blog, las explicaciones que pueden darse son las que son y llegan hasta donde llegan pero al igual que dije aquí que:

“1.- ¿Es correcto, reglamentario, ético….registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?

2.- ¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría del pueblo de al lado (la de Talotro)? Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Como dicen mis amigos del Grupo de Jurisprudencia, esto ¿es bien?”

Ahora añado:

3.- ¿Es correcto, reglamentario, ético, anunciarse como si tu notaría constituyese una empresa de 100 años de antigüedad significándose respecto de otras?

Que cada cual saque sus propias conclusiones pero si encima añades por algún sitio el gentilicio de la localidad donde está la notaría, no siendo el único Notario, ¡te cubres de gloria¡

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“El Notario jubilado”

Así quería llamar un Notario que yo conocía a su despacho profesional de abogado ejerciente cuando le llegara la hora de la jubilación. Se encontraba fuerte para seguir más allá de los 70 y pensaba que una vez jubilado como Notario podría seguir ligado al mundo jurídico (especialmente al mundo notarial) en un despacho desde el que viera los toros desde una ubicación distinta a la que había tenido durante tantos años. Este compañero enfermó al poco de jubilarse y su propósito se vio truncado.

¿Podía este compañero jubilado haber llevado a cabo lo que pretendía?

Por supuesto, sin lugar a dudas, cualquiera que fuera la especialidad que pretendiera desarrollar, incluida la del Derecho Privado en el ámbito notarial que le fue propia hasta su jubilación. Pienso, por tanto, que al margen de la denominación comercial de su despacho de abogado que podría representarle algún problema, que no existe ningún inconveniente siempre que los clientes del nuevo abogado, viejo Notario, no acudan a su nueva oficina (que podría ser la vieja oficina de Notario) pensando que aquello sigue siendo una notaría si el equívoco no fuera resuelto de manera inmediata con las explicaciones oportunas:

“Me he jubilado como Notario, pero me apetecía seguir trabajando, así que, si quiere usted y con estos honorarios podemos llevarle su asunto y encargarlo a la notaría que usted considere o si le da igual a la de Fulano de Tal que es con quien trabajamos actualmente”.

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“Estamos juntos y no nos importa que lo sepa todo el mundo”

“No solo estamos todos juntos sin poder hacerlo, sino que encima tenemos registrado un dominio, nos anunciamos por Internet y tenemos un solo NIF para todos…con un par”, deben de pensar algunos…

Los borrosos límites de nuestra reglamentaria publicidad (mucho más sencillo es decir que no podemos hacernos prácticamente ninguna publicidad) y los no tan borrosos límites de las uniones de despacho (tan desgraciada y fácilmente vulnerables cuando la realidad suele apoyarse sobre un par de apariencias fácilmente desmontables con una simple inspección), se convierten en una especie de burla para los que conocemos esos casos y nos vemos atados de pies y manos para protestar y denunciar unas situaciones injustas y rodeadas encima de unos tintes que resultan anti decorosos para aquellos que de esta forma se asocian y hasta publicitan. Es lo que se podría considerar una auténtica vergüenza.

En fin, que no solo estoy más que harto de tener que tolerar este tipo de situaciones, sino de que encima uno se las encuentre campando libremente por el Internet y las redes sociales, generando una engañosa y bochornosa apariencia.

Creo que voy a proponer que se cree una nueva modalidad de restringidas para cuando salga una de esas cotizadas plazas con convenio antirreglamentario, pues, a fin de cuentas, alteran el resultado de los concursos pues nos impiden a los que queremos acceder a ellas conseguirlas teniendo una antigüedad más que suficiente, al llegarles a compañeros con más antigüedad que de no existir estas antirreglamentarias situaciones no estarían interesados por ellas. También cabe que acceda a la plaza alguien con menos antigüedad que tú por estar dispuesto a aceptar la costumbre del lugar y el status quo, cuando tú no estás dispuesto a hacerlo, porque representaría, entre otras muchas cosas, llegar a tu nuevo destino (si te decides a concursar) seguramente sin personal alguno y con el hacha de guerra en la mano y el cuchillo entre los dientes para intentar hacerte un hueco a cara de perro con el lobby local o con el Master&Comander del cotarro hasta la fecha. Tal y como están las cosas alcanzaré sin mayor problema los quince años como Notario de Pinoso

¿Respondo con esto al habitual “y a ti que más te da”? Esas situaciones me perjudican en mi carrera profesional y son simplemente antirreglamentarias por partida doble. ¿What else?

¡Que cambien la norma o la supriman o terminen estas situaciones o que no se permita ninguna nueva y dejaré de quejarme¡

Si acaso otro día hablo de “mentiras concursales” y “convenios colectivos” y ya se termina de hilar todo este tema un poco más…

En fin, un asco y luego “a Dios rogando y con el mazo dando…” y a poner el grito en el cielo porque hay que cumplir con esta o aquella otra nueva obligación.

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“No firmaré fuera de mi distrito notarial”

firma fuera del distrito notarial

Era yo muy pequeñito cuando mi padre me enseñó que los Notarios pueden cometer pecados y que algunos eran veniales y otros mortales. Entre los mortales estaba este:

Artículo 116 del Reglamento Notarial

“Los Notarios carecen de fe pública fuera de su respectivo distrito notarial, salvo en los casos de habilitación especial.

Tendrán su residencia en la población designada en su nombramiento”.

Es decir, que un Notario no puede firmar fuera de su distrito notarial salvo que esté habilitado especialmente.

Si no ha cambiado el Catecismo, si cometes pecado mortal y te mueres vas al infierno, pero entre tanto dice el Artículo 125 del Reglamento (al que he llegado hoy en mi repaso de un articulo diario) que:

“La infracción del régimen mencionado, actuando indebidamente en la residencia de otro notario, además de la corrección disciplinaria que proceda, motivará la pérdida total de honorarios, que experimentará el notario infractor en beneficio del titular o titulares de la residencia no respetada”.

Es decir que pierdes los honorarios y que tendrás que repartirlos entre los Notarios de la residencia no respetada, ya sean uno o ciento veinticinco, ¿no?

¿Se habrán arreglado las cuentas derivadas del caso resuelto por la STSJ M 13402 de 2017?

D. Bienvenido, Notario de xxxx y hoy actor, intervino, el día xxxx, en una póliza, asentada con el número xxxx en la Sección A de su Libro Registro, en la cual un Apoderado del Banco acreedor, Banco xxxx, firmó ante el Sr. Bienvenido en su despacho profesional sito en xxxx y otro Apoderado del citado Banco y el propio Acreditado firmaron ante el mismo Notario, que se había trasladado a FUERA DE SU DISTRITO, en la Sucursal del Banco acreedor en ESE SITIO, sita en la Calle xxxx. La diligencia de intervención, extendida y autorizada por el Sr. Bienvenido en la póliza, fue una sola para las tres firmas de los dos apoderados y del acreditado, estando fechada en la ciudad de SU RESIDENCIA. En resumidas cuentas, los hechos reprochados se circunscriben a la intervención de una póliza por parte del hoy actor fuera de su Distrito Notarial, en definitiva fuera del ámbito territorial al que alcanza su competencia, aparentando, además, una unidad de acto que fue realmente inexistente”.

Resultado: Se le impusieron tres sanciones disciplinarias,- una primera de dos años de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, una segunda de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, y, en fin, una tercera de 4.000,00 Euros de multa, así como la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación -, todo ello por la comisión, respectivamente, de tres infracciones, una primera muy grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.c) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.c) del Reglamento Notarial , otra segunda, también muy grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.g) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.g) del Reglamento Notarial , y, en fin, una tercera, grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.B.e) de la Ley 14/2000 y en el artículo 349.e) del Reglamento Notarial”

Tras el recurso y la Sentencia, la cosa se queda en esto:

A) La sanción de dos años de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción muy grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.c) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.c) del Reglamento Notarial, quedará establecida en una sanción de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación;

B) La sanción de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción, también muy grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.g) de la Ley 14/2000 y artículo 348.g) del Reglamento Notarial, quedará establecida en una sanción de multa de 12.020,00 Euros, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación;

Y, en fin, C) La sanción de 4.000,00 Euros de multa, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.B.e) de la Ley 14/2000 y artículo 349.e)del Reglamento Notarial, quedará sin efecto alguno.

Y sobre el 125 del Reglamento y la pérdida total de los honorarios a favor de los compañeros de la residencia violentada, ¿no se dijo nada?

No me cabe duda alguna de que no debía ser una póliza de 12,02 Euros de factura 

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Algunos criterios para elegir Notario

elegir notario

Cuando yo tengo que elegir un Notario para mis clientes (me dice con total confianza un buen amigo), lo cual hago bastante a menudo (dice de nuevo), mis criterios de búsqueda son los siguientes:

  1. ¿Se puede aparcar cerca de la Notaría?
  2. ¿Hay aparcacoches?
  3. ¿Tiene la notaría algún concierto con un parking próximo o dispone de aparcamiento propio o reservado?
  4. ¿El Notario habla idiomas y no necesita traductor?
  5. ¿Hay salas grandes en la Notaría para organizar una firma numerosa?
  6. ¿Puedo pagar con tarjeta en la notaria?
  7. ¿Qué horario tienen? ¿Se puede firmar muy pronto o muy tarde? ¿Están abiertos a mediodía? ¿Y por la tarde?
  8. ¿Tienen servicio de traslado desde/hasta el aeropuerto o la estación de tren?

Ninguno de estos criterios aparece (suele aparecer, diríamos él y yo) en las páginas webs de los Notarios y dudo que corporativamente se permitiera, pero es un factor diferenciador real para elegir un Notario cuando hay muchos disponibles y, sobre todo, en grandes plazas donde a veces están muy, muy juntos, unos de otros.

En todas partes hay condiciones de competencia, aunque el entorno sea diferente. Yo no tengo a nadie en leguas a la redonda pero también competimos los que estamos más o menos cerca.

¿Es necesario que se replantee (por quién y dónde corresponda), cómo y de qué forma debemos publicitarnos?

Lo de “el buen paño en el arca se vende no es posible cuando prestas (vendes) servicios”.

En mi opinión, querido amigo, regular todo eso podría tener un efecto contraproducente y, francamente, no sé si nuestro estatus podrá permitirlo en algún momento.

Puede que todos esos criterios resulten ser completamente accesorios pues lo esencial es lo esencial, pero sin duda influyen o pueden influir

Evidentemente, como me dice otro amigo, “los parámetros de todo el mundo no son los mismos para elegir el Notario; es más la gran mayoría de la gente sigue sin elegirlo, no sabría cómo hacerlo e iría a donde le lleven”. Craso error.

Otros criterios a tener en cuenta:

  1. Atención personalizada.
  2. Escrituras personalizadas.
  3. Horarios intempestivos.
  4. Disponibilidad del Notario para consultas.
  5. Accesibilidad al Notario.
  6. Resolución de problemas, incidencias, derivaciones y consecuencias de los otorgamientos: subsanaciones, inscripciones registrales, errores, Catastro, Hacienda, Ayuntamientos…
  7. Asesoramiento previo, simultáneo y posterior, especialmente en materia fiscal.
  8. Gestión.
  9. El personal de la notaría.
  10. Nivel tecnológico, modernización y uso de los servicios.
  11. Presupuestos.
  12. Esto sí es cosa mía.
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Design notary

notaría de diseño

¡Porrr favorrrr, qué derroche!

¿Eso es una notaría o una tienda de moda?

Ayer me enviaron este enlace (uno que ya tenemos en la blogosfera) y me puse a reflexionar.

¡Qué barbaridad¡ ¿Es necesario todo ese montaje? Es apabullante. Reconozco que lo mío es un cuchitril, pero esa oficina no es para cualquiera …

La web tiene fotos con las que se pueden cortar unos cuantos trajes. Especial atención merecen:

  • El mostrador.
  • Las fotos seductoras.
  • El vestuario y complementos.
  • ¿Y las salas de firmas?
  • En el portal parece que, en cualquier momento, te va a aparecer el mayordomo del príncipe Carlos de Inglaterra, para pedirte el ticket de entrada.

En fin, como diría Jesús Gil, todo muy estentóreo.

“Yo no sería nunca cliente de esa oficina, porque me sentiría como un pobre albañil entrando en traje de faena, paleta en mano, al Palacio de Buckingham para una recepción con la Reina de Inglaterra”. No lo he dicho yo, evidentemente …

Cuando alguno lo ve mal, podría ser envidia. Cuando tantos lo ven del mismo modo, probablemente te estás equivocando y transmitiendo una imagen perjudicial de la función por mucho que haya un público que requiera esas prestaciones.

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Despachos “tapadera”

despachos falsos

Yo diría que estos están todos convenidos y que no pueden estar todos juntos, ¿no? Pregunto “inocentemente”.

“Pues creo que tienen un despacho pequeño en la misma calle para disimular, en el que supone que está uno de ellos, pero en realidad están todos en el despacho principal que es “el de toda la vida”.

Muy bien montado lo tienen entonces, creo que se turnan y hasta que tienen que quedar para comer para verse. Entonces viene la pregunta del “¿y a ti que más te da?”.

Cualquier día alguien solicita que eso se revise y nos vamos a reír (mucho).

Artículo 42 del Reglamento Notarial:

“En ningún caso podrán las Juntas Directivas conceder autorización para que dos o más Notarios tengan su despacho, separadamente, en un mismo edificio o para poder actuar en un mismo local, cuando lo pretendan todos los Notarios de la población”.

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El buen asesoramiento profesional

asesoramiento notario profesional funcionario

Lo comentaba con mi amigo Josep María de Tottributs hace unas semanas.

Desgraciadamente, yo percibo que mis intentos de buena gestión y buen asesoramiento no me dan el resultado que pienso que me deberían dar. Dependo mucho de otros profesionales (mercado de extranjeros y de intermediarios inmobiliarios, principalmente) a los que no suele interesarles mi forma de trabajar porque muchas veces les dejas en evidencia, les descubres las vergüenzas y, lo que es peor (para ellos), les retrasas o les fastidias las operaciones, con lo que huyen de mi, como de la peste. Debo estar perdiendo del orden de 150-200 escrituras al año (del 20% de mi trabajo potencial) por culpa de esta clase de profesionales que han encontrado refugio en otros sitios. Claro, lo que es bueno para sus clientes, no es lo bueno para ellos. Claro, claro … luego que si el gobierno, que si el master, que si la tesis … ya decía no sé quién eso de la paja en el ojo ajeno y la viga en el propio.

Es muy frustrante, pero NO ME IMPORTA, tengo la conciencia super tranquila, creo tener la razón y cada uno tiene que hacer lo que quiera (aunque si no es lo quiere tu cliente, sino lo que quieres tú, mala cosa es esa). Yo aspiro a otra clase de forma de hacer las cosas (y las hago), más allá del dinero.

Aspiro a que las cosas puedan ser de otro modo. Ya me llegará el turno tal vez en otro sitio (en el que estoy ya me conocen demasiado) o tal vez en la ciudad de hacer una notaría diferente en la que intentaré seguir firmando siempre un documento “perfecto”.

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El contacto con las partes

contacto con las partes

Había un chiste que decía algo así como que el Notario era el único animal que “manejando el instrumento, entraba en contacto con las partes…”.

Y ¡qué importante es entrar en contacto con las partes¡, y no solo en el acto, sino sobre todo en los preliminares.

Si ha habido preliminares, el contacto suele ser más satisfactorio.

Los aquí te pillo, aquí te mato son malos en presencia de Notario, porque a menos que tengas un coco de los buenos (el Notario digo) y, oiga, que aquí hay de todo, como en todas partes, puede pasarte que se te escapen (al Notario) cosas importantes y lo que es peor, que el diablillo que todos podemos tener en un momento dado sobre el hombro, nos diga, ¡bah..que más da¡, ¡pero si no es cosa mía¡, ¡pero si no se van a enterar¡, ¡oye, pues tal vez se libre¡, ¡pero si es una tontería¡, ¡pero como voy a decir algo ahora, me van a matar¡, ¡en fin que ya lo arreglaremos y luego las culpas al boggie que es muy socorrido y soporta todo muy bien¡

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Guerra de dominios en las notarías de Talsitio

guerra de dominios de internet

¡Hay una guerra de dominios entre las notarías de Talsitio¡

La blogosfera es útil para detectar estas cosas.

Una notaría tiene el dominio notariadetalsitio, otra tiene notariotalsitio y otra más notariatalsitio.

El menos correcto para mi (aunque las diferencias son mínimas) sería el primero. No eres la única notaría en Talsitio. El segundo me parece el más correcto porque es un Notario y tiene plaza en Talsitio y el tercero es tan poco correcto como el primero pues hay más notarías en Talsitio.

En los dominios, no puede haber tildes, así que cabría la posibilidad de que el primer y el tercer dominio no se refieran a la notaría, sino a la Notaria. En tal caso creo que me parece poco más o menos lo mismo.

Si yo fuera Notario de Talsitio no me andaría con contemplaciones. Mi dominio sería:

lamejornotariadetalsitio.es

Y asunto aparcado.

Por cierto, vamos a ver quién sale si busco eso …

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Mentiras concursales

mentiras concursos

¿Qué fue de aquéllos tiempos en los que llamabas a un compañero para interesarte por su notaría y casi que te mandaba la declaración de la renta?

Pedir informes es ahora una partida de póker. La notaría de Talsitio está vacante. ¡Hagan juego¡ Se reparten las cartas. Los jugadores son el titular saliente y los aspirantes a ser los nuevos titulares de la plaza. Se admiten apuestas. Y entonces el que se va se mete un farol o cambia de cartas o se pasa y se retira o hace trampas y se guarda un as en la manga de manera que cuando salen los resultados del concurso no se te queda cara de tonto, se te queda cara de lo siguiente.

En fin, es lo que hay, y llegará el día en que sea yo el que destape mis cartas y gane la mano y pueda decir “la Banca gana”; entre tanto, que siga pasando el tiempo y que cada uno sea consciente de sus derechos y de sus obligaciones, ya me entienden, ¿no?

Algunos casos

¿Cuántos empleados tienes y quiénes son? “No lo sé”. Me río (jajaja) por no llorar. “Eso se lo tienes que preguntar a mi compañero de despacho”. Era un C.A.REn el siguiente concurso se fue. Resultado: La pido pero rezando que no me la den. Me la hubieran dado de no haberme ido a otra que puse antes (y que, tal vez, no hubiera puesto antes, de haber tenido más información sobre la plaza).

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No doy datos económicos por teléfono”. Resultado: La pido. No me la hubieran dado aunque la hubiera puesto antes de la que finalmente sí que me dieron. Aquí sigo.

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No. Tendrás que correr el riesgo”. Resultado: No la pido. No me la hubiesen dado.

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “Sí. Tanto” (cifra “increíble” por baja). Resultado: No la pido. Me la hubieran dado.

Yo siempre he dado el máximo de información a los compañeros que se han interesado por mis notarías. Que conste.

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Notaría de las Tierras Fronterizas

Comarca: “Porción de territorio, más pequeña que una región, que se considera homogénea por diversos factores, como las condiciones naturales o la persistencia de demarcaciones históricas”.

¿Puede utilizarse una notaría como un factor homogeneizante en un sistema en el que no existe la competencia territorial en materia notarial salvo en contadas ocasiones?

¿Puede buscarse un vínculo territorial más allá del que le corresponda a esa notaría con arreglo a la denominación del municipio en el que se encuentre y del Distrito Notarial al que pertenezca?

Pues va a ser que no, porque sí es así, creo que yo hubiera podido anunciarme como Notario de A Mariña Central, de la Menorca Central, del Altiplano Bajo, del Vinalopó Medio o de las Tierras Fronterizas de Alicante y Murcia, ¿no? Pues no, yo fui Notario de Mondoñedo y de Es Mercadal y lo soy de Pinoso y punto.

De nuevo, cosas menores, pero que no se pueden hacer. No podemos dedicarnos a generar confusión, cuando mucha gente desconoce que puede elegir (con algunas excepciones) al Notario que le parezca oportuno aunque sea el de cuatro comarcas más allá o más acá, el de la provincia de al lado o el de la otra punta de España.

Existen, y conviene recordarlo, las notarías demarcadas en barrios concretos y también notarías que tienen que tener despacho abierto en dos municipios al mismo tiempo.

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Notarios con “notorio celo”

celos notario

Ayer me daba la sorpresa el Artículo 71 con el asunto de la publicidad y hoy el siguiente, el Artículo 72 del Reglamento Notarial que se refiere al importantísimo asunto de la Demarcación Notarial que traté un poquito aquí y que dice que es posible que los Notarios actuemos (o no) con notorio celo.

“Artículo 72

Como complemento de la demarcación notarial, la Dirección General, previa audiencia de los Colegios y de acuerdo con la Mutualidad Notarial, hará una relación revisable cada dos años de las Notarías enclavadas en zonas rurales que, aun sin producir lo necesario para la decorosa subsistencia de un Notario, se consideran imprescindibles para el buen servicio público. Estas Notarías, independientemente de la congrua normal que les corresponda por razón de folios, disfrutarán por razón de residencia de una subvención anual, cuyo percibo estará condicionado a que el Notario atienda con notorio celo a su Notaría, y visite periódicamente los pueblos de su distrito que determina la Junta directiva.

La revisión no perjudicará los derechos adquiridos por los titulares de Notarías que pierdan la consideración de subvencionadas en virtud de dicha revisión”.

Ya me gustaría a mi saber como se juzga lo de atender con celo tu notaría. ¿Llevas a unos paisanos que lo atestigüen? ¿Preguntas a los Alcaldes de los municipios de alrededor? ¿Giras inspección para ver si el  Notario reintegra o no lo hace? ¿Pones un Bando en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento?

Es perfectamente posible que uno atienda con celo y ese celo no sea notorio o no sea comprendido adecuadamente y se confunda con lo que no es porque muchas veces se da mérito a quien no le corresponde (los rápidos) y se le quita a quien sí (los seguros). Es más hay cosas super notorias y que no se persiguen como los C.A.R. Yo diría que el celo a los Notarios se nos debía presumir y que la notoriedad no debería ser relevante. En fin, dejo el tema que me pierdo.

Curioso también lo de los derechos adquiridos. ¿Quiere decir que si tras la revisión pertinente se entiende que ya no corresponde la subvención anual, puedes ostentar algún derecho adquirido? No se me ocurre porqué razón iba a ostentarse. A mi todo esto me suena a chino.

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O.M.C. (Maniobras Concursales en la Oscuridad)

Esto de los concursos es cada vez más insufrible (al menos para mi que estoy en todo mi derecho de sufrir por lo que me parezca oportuno sobre todo si lo veo injusto).

Que cara de imbécil, de panoli integral, se te queda en los concursos cuando de repente te encuentras entre las resultas, una notaría que te interesa y unas cuantas líneas más abajo descubres que otra notaría de la localidad que hace años que nadie quería se ha cubierto.

Luego vas tirando un poco más del hilo y atas todos los cabos.

Yo creo que en la relación laboral con mis empleados solo hay dos partes: cada uno de mis empleados por su parte y yo por la mía y aunque tengo poca idea de Derecho Laboral (casi ninguna en realidad) estaría dispuesto a asegurar que la subrogación de empresa no se puede pactar: o la hay o no la hay, pero no podemos inventarla para asegurarnos su efecto cuando no se dan las circunstancias objetivas y subjetivas que deben concurrir, ¿o sí?

La honradez empieza por uno mismo. El que no la practica no puede exigir, ni puede ampararse en  “esto es lo que hace todo el mundo”. Yo creo que ni del gobierno, ni de los políticos se podría quejar ya …

El siguiente capítulo que acabará saliendo (tiempo al tiempo) serán los C.A.R., las gestorías tradicionales, Signo y la DGRN. ¿Lo pillan?

On fire ….

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Publicidad de los Notarios y artículo 71 del Reglamento Notarial

71 reglamento notarial

Este repaso que voy haciendo al Reglamento Notarial los días en que me sobra un minuto para dedicárselo, está siendo más que interesante. Cuantos detalles olvidas con el paso del tiempo. Hoy le ha tocado el turno al Artículo 71 que dice:

“Como consecuencia del carácter de funcionario público del notario y de la naturaleza de la función pública notarial, la publicidad de la oficina pública notarial y de su titular deberá realizarse preferentemente a través de los sitios web de los Colegios Notariales y del Consejo General del Notariado.

A tal fin, los Colegios Notariales mantendrán una lista actualizada de los notarios que estuvieran colegiados en su ámbito territorial accesible al público en su sitio web. En dichos sitios web, y a los efectos de la identificación del notario y localización de la oficina pública notarial, se incluirá el nombre y apellidos del notario, su fotografía si éste lo solicitara, y la dirección, correo electrónico y números de teléfono y fax de la oficina pública notarial.

En modo alguno los notarios podrán anunciarse directa o indirectamente a título de sucesores de un titular de la misma Notaría.

Igualmente, el local de la oficina pública notarial podrá anunciarse mediante una placa, respecto de las que las Juntas Directivas podrán adoptar medidas sobre la forma y dimensiones”.

Ya lo he destacado en negrita pero insisto:

.- Preferentemente. ¿Y qué otros medios podrían ser? Siempre estamos diciendo que los Notarios no podemos hacernos publicidad pero el Reglamento utiliza el término “preferentemente” cuando podía haber dicho “exclusivamente”.

.- “A título de sucesores”. Pues yo conozco a un Notario que cumplió 90 años como Notario el año pasado. Así que como hace noventa años hacía falta tener 25 años de edad para ser Notario, pues como mínimo tiene ya los 115 años; y si además se le alargó la oposición y aprobó después de opositar once años como lo hice yo, pues tendrá unos 124 años. No sé como habrá podido evitar jubilarse pues debería de estar jubilado desde al menos el año 1974. ¡A ver si es que tiene un sucesor¡

También tiene razón un compañero que me dice vía Facebook:

“Si no podemos anunciarnos a título de sucesores de otro Notario, ni directamente, ni indirectamente, ¿eso quiere decir que sí podemos hacerlo, directa o indirectamente, “en nombre propio”?”

.- Lo de las dimensiones de la placa casi mejor que no lo comentemos. Ayer mismo llegó una foto de un “cartelazo” inmenso en una notaría de reciente apertura. Me pregunto si no estaría de más girar inspecciones a los nuevos locales en que se instale una notaría para dar el VBº a efectos publicitarios y de uniones de despacho.

Yo creo que aquí nos hace falta crear una especie de Asuntos Internos

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Deudas

¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?

reconocimiento de deuda ante notario

Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.

No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.

En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad.

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Insolvencia provisional parcial de Sociedad Limitada

insolvencia seguridad social sl

La Ley de la Jurisdicción Social (Ley 36/2011) en su art. 250 establece:

Investigación judicial del patrimonio del ejecutado.

1. Si no se tuviere conocimiento de la existencia de bienes suficientes, el secretario judicial deberá dirigirse a los pertinentes organismos y registros públicos a fin de que faciliten la relación de todos los bienes o derechos del deudor de los que tengan constancia, tras la realización por éstos, si fuere preciso, de las averiguaciones legalmente posibles.

2. También podrá el secretario judicial, dentro de los límites del derecho a la intimidad personal, dirigirse o recabar la información precisa para lograr la efectividad de la obligación pecuniaria que ejecute, de entidades financieras o depositarias o de otras personas privadas que por el objeto de su normal actividad o por sus relaciones jurídicas con el ejecutado deban tener constancia de los bienes o derechos de éste o pudieran resultar deudoras del mismo”.

Así que el secretario judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia) debe dirigirse a los Registros Públicos para que le faciliten los bienes del deudor cuando se persiguen bienes para embargar y si no los hay, pedirá que se anote la insolvencia en el Registro Mercantil.

En este caso de hoy, me la encuentro anotada en el Registro Mercantil, pero no en el Registro de la Propiedad y da la sensación de que quién ordenara esa anotación no había buscado muy bien porque la finca objeto de mi escritura es de la sociedad teóricamente insolvente desde 1995 y se encuentra en el término municipal del domicilio social. Incluso he localizado la declaración de insolvencia en el BORME. Se derivó de una reclamación del año 2012 por importe de menos de 3.000 Euros.

En la escritura yo hice constar:

“A solicitud de los comparecientes obtengo del Registro Mercantil, e incorporo a la presente información relativa a la sociedad vendedora autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan, en cuya información consta la “declaración de insolvencia jurisdicción social de la entidad”, así como el cierre del Registro Mercantil por falta de presentación de cuentas. Manifiesta el Sr. Administrador que dicha declaración resulta de oficio remitido por el Juzgado de lo Social número XXX de Talsitio en el que se declaró la INSOLVENCIA PROVISIONAL PARCIAL de la mercantil en reclamación de la cantidad provisional de DOS MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS EUROS CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (2.223,68 €), la cual se encuentra actualmente satisfecha y pendiente de cancelación la indicada anotación”.

Es interesante destacar que resulta algo complicado suprimir posteriormente esa clase de anotaciones que solo me he encontrado en dos ocasiones con el consiguiente perjuicio para la entidad que ha podido recuperar la normalidad. Ocurre en muchas ocasiones con las situaciones de concurso que siguen apareciendo durante ¿años?

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Préstamo entre hermanos

prestamos ante notario hermanos

“Le pagué unos cursos a mi hermano hace unos meses. No hicimos ningún tipo de documento, simplemente hice yo una transferencia (se lo pagué yo directamente al organizador de los cursos) y ahora mi hermano me paga una parte todos los meses. ¿Podría legalizar ahora ese préstamo?“.

Actualmente, según resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo, los prestamos conviene escriturarlos so pena de tener un problema con Hacienda. Hacienda “se cree” el préstamo (con o sin intereses) cuando está hecho en escritura pública y siempre que puedas acreditar la amortización con los correspondientes ingresos. De no poder hacerlo, puede perderse la exención de que disfrutan los préstamos entre particulares.

Lo aconsejable sería preparar un documento privado de préstamo, liquidarlo como exento y luego elevarlo a público en la notaría donde se justificará la transferencia, los pagos hechos y los pendientes.

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Donaciones

¿Quién tiene que firmar una escritura de donación?

quien firma la donación

Algunas cosas se podrían contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta, y en este caso con dos preguntas:

¿Puedo regalar yo su casa (la casa de usted que me lee)? No, ¿verdad? La tiene que regalar usted, ¿correcto?

¿Y usted me puede obligar a aceptar el regalo de su casa? No, ¿verdad?

Pues contestado queda: las donaciones las firman los que donan (donantes) y los que reciben (donatarios).

Cuestión aparte y muy, muy importante es la regulada por el Artículo 633 del Código Civil que dice:

“Para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.

La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.

Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras”.

Y es importante porque permite que no se haga todo a un tiempo en cuyo caso adquiere fundamental importancia que el donatario acepte la donación antes de que muera el donante y no solo eso sino también que se notifique al donante que el donatario ha aceptado para que no se vaya todo al traste.

En mi notaría hemos tenido un caso de unos padres que en los sesenta donan varias fincas a un hijo que no acepta la donación porque estaba en la mili. Unos y otro se olvidaron del asunto y los padres murieron sin que el hijo aceptara. ¡Menudo follón¡

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Eficiencia Energética

¿Desde que fecha necesito la certificación de eficiencia energética?

certificado de eficiencia energetica

El certificado de eficiencia energética se pide para obras con licencia posterior a 1 de Noviembre de 2007.

Sobre eficiencia energética, fórmulas notariales y supuestos en los que no sería necesaria aconsejo esta otra lectura.

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Fiscal

¿Cuándo se paga el IBI?

Pues depende de cada Ayuntamiento puesto que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales solo dice:

Artículo 75 Devengo y período impositivo

1. El impuesto se devengará el primer día del período impositivo.

2. El período impositivo coincide con el año natural.

3. Los hechos, actos y negocios que deben ser objeto de declaración o comunicación ante el Catastro Inmobiliario tendrán efectividad en el devengo de este impuesto inmediatamente posterior al momento en que produzcan efectos catastrales. La efectividad de las inscripciones catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva y de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales coincidirá con la prevista en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.

Me atrevería a decir, por mi experiencia personal y profesional, que el pago en la mayoría de los Ayuntamientos se efectúa en el 2º y tercer trimestre del año. Con tendencia a que sea hacía mitad de año.

Si no está domiciliado, le llegará la carta de pago al domicilio que tenga usted indicado en el Ayuntamiento correspondiente, por lo que conviene que este domicilio sea el correcto.

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¿Dónde liquida una hipoteca o cancelación de hipoteca con fincas en distintas Comunidades Autónomas?

Si hay dos o mas fincas hipotecadas en distintas CCAA, se hará una liquidación en cada Comunidad Autónoma en proporción a la responsabilidad hipotecaria asignada a cada una de las fincas. En cada Comunidad Autónoma se aplicará el correspondiente tipo de gravamen en Actos Jurídicos Documentados.

En la cancelación (aunque esté exenta, hay que liquidarla), ocurre exactamente lo mismo.

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¿El que paga el IBI es el titular catastral a 1 de Enero?

No, es el titular real a 1 de Enero, es decir, en la inmensa mayoría de los casos, el dueño según escritura pública, inscrita o no inscrita.

Cabe la posibilidad de que alguien haya dejado de ser dueño el 31 de Diciembre y el 1 de Enero conste aún como titular catastral (circunstancia que evitará el uso del STI), en cuyo caso podría girársele (erróneamente) el recibo al titular catastral que habría de recurrir la carta de pago con el fin de que se dirigiera la reclamación de pago al titular a 1 de Enero, es decir, el nuevo dueño según escritura inscrita o no inscrita.

Dejemos al margen los escasos supuestos de compra en documento privado con fecha fehaciente por ser inusuales y exceder del propósito de estas FAQ`s.

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¿Es obligatoria la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones y requerimientos?

Parece una menudencia (pero no lo es) la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones que se suele incluir en las escrituras otorgadas por no residentes. Hasta en los poderes tengo yo costumbre de incluirla puesto que a veces son los únicos documentos otorgados “en su propio nombre y derecho” por un no residente (en el resto interviene representado por su apoderado) y deben redactarse y otorgarse de la forma más completa y precisa en su beneficio y en cumplimiento de las normas vigentes (en el beneficio de todos).

Pero el otorgamiento de un poder no exige al no residente en España (ya sea español o extranjero) la designación de representante fiscal o de un domicilio para notificaciones o requerimientos. La exigencia se derivaría de los otorgamientos que en el uso de las facultades conferidas pueda llevar a cabo el apoderado, aunque precisamente por eso me parece conveniente que el poder ya incluya la designación del propio apoderado o de otra persona como representante fiscal en España del no residente y de un domicilio para notificaciones y requerimientos, puesto que el no residente no estará cuando sea representado y se esté actuando en su nombre y derecho. Si el representante comparece y acepta la representación se puede comunicar a la Administración Tributaria a través de la aplicación Envío de Copias Electrónicas de Signo. Por supuesto, el apoderamiento también podría incluir facultades para estas designaciones, si bien prefiero que sea el interesado quien proceda a ello.

¿Es obligatorio designar representante fiscal? ¿En qué casos?

La AEAT nos responde aquí y lo hace en base al Artículo 47 de la Ley General Tributaria. Para mí queda algo inconcreto así que pienso que es mejor curarse en salud procediendo a la designación.

“A los efectos de sus relaciones con la Administración tributaria, los obligados tributarios que no residan en España deberán designar un representante con domicilio en territorio español cuando operen en dicho territorio a través de un establecimiento permanente, cuando lo establezca expresamente la normativa tributaria o cuando, por las características de la operación o actividad realizada o por la cuantía de la renta obtenida, así lo requiera la Administración tributaria. Dicha designación deberá comunicarse a la Administración tributaria en los términos que la normativa del tributo señale”.

¿Es obligatorio designar domicilio para notificaciones y requerimientos? ¿En qué casos?

Pues claramente parece que sí que lo es. Pienso que la AEAT lo deja aquí completamente claro.

Artículo 48 Domicilio fiscal

…d) Para las personas o entidades no residentes en España, el domicilio fiscal se determinará según lo establecido en la normativa reguladora de cada tributo.

En defecto de regulación, el domicilio será el del representante al que se refiere el artículo 47 de esta ley. No obstante, cuando la persona o entidad no residente en España opere mediante establecimiento permanente, el domicilio será el que resulte de aplicar a dicho establecimiento permanente las reglas establecidas en los párrafos a) y b) de este apartado…”

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¿Hay alguna bonificación o reducción en las cuotas que debo de pagar al notario en una donación en CYL?

En el ámbito de los aranceles notariales, lo correcto es hablar de reducciones arancelarias y no, no hay reducciones en el arancel para ningún caso de donación.

Si hablamos de impuestos, lo mejor es que se informe con un Notario de allí (de Castilla y León) pues la legislación cambia tanto según CCAA que es mejor ir sobre seguro, aunque me consta que las hay cuando se trata de donaciones al patrimonio especialmente protegido de un discapacitado, de dinero para la adquisición de vivienda habitual, de empresa individual o negocio profesional, de dinero para la constitución de empresa individual o negocio profesional, o de participaciones en ciertas entidades. Al margen queda la aplicación de los coeficientes multiplicadores que correspondan por razón de grado de parentesco y patrimonio preexistente (paga más el más rico y que tenga el parentesco más alejado).

Me gustaría resaltar además que no hay cuota alguna que pagar al Notario. Los impuestos son los impuestos y la factura de la notaría no tiene nada que ver con los impuestos, aunque exista una frecuente confusión por causa de las gestorías o de las notarías que gestionamos impuestos que damos lugar a que todo pueda parecer un mismo paquete cuando no lo es.

Siempre le digo a mis clientes, que la notaría puede no ser barata en ocasiones, pero que la preocupación de alguien que viene a la notaría (la fundamental, al menos) no debe ser la factura de Notario (o Registro), la preocupación han de ser los impuestos a pagar. Lo importante, insisto, en casi cualquier operación que pase por la notaría es preocuparse por los impuestos. La factura del Notario puede doler, pero no tanto (ni punto de comparación) con el varapalo que le puede pegar a uno Hacienda.

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¿Hay plusvalía en la obra nueva?

Si la pregunta se refiere al IIVTNU (la plusvalía municipal), la respuesta es no.

Si se refiere a la ganancia patrimonial en renta (IRPF), la respuesta es la misma: no. Pero ojo, que el valor de la obra que usted declare, se computará en el futuro para calcular su valor de adquisición y así determinar su ganancia patrimonial cuando lleve a cabo la transmisión. Es decir, cuando venda, el valor de la obra se sumará al del terreno y la diferencia con el valor de transmisión determinará su ganancia, teniendo en cuenta las tres fechas. Es importante guardar todas las facturas que documenten el gasto realizado.

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¿Pierdo la desgravación por vivienda habitual si hago una nueva hipoteca?

nueva hipoteca desgravacion

Leí un tuit el otro día en el que alguien comentaba que un Notario había estado muy acertado porque había salvado a su cliente de firmar una hipoteca que le haría perder la desgravación por vivienda a la que tenía derecho, pero hubo una contestación a ese tuit en la que se dijo que el compañero se equivocaba y que el derecho a la desgravación no estaba vinculado a la forma de pago o financiación de la vivienda.

Yo me quedé pensando, o sea que si yo me hubiera comprado mi primera vivienda en el año 99 a tocateja sin hipoteca, ¿también habría tenido derecho a la desgravación?, y luego cuando me compré la segunda en 2006 e igualé varios años después lo pagado por la primera, ¿también hubiera tenido derecho aunque tampoco hubiera hecho hipoteca?

Pues esto es lo que dice Hacienda:

Adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual

“Cantidades invertidas con derecho a deducción (base de la deducción).

Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

Cuando la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos. En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación”.

Parece que en la compra de vivienda habitual te podías deducir 9.040 Euros en el año de la compra y si has comprado con préstamo hipotecario hasta un máximo de 9.040 Euros anuales. Una vez o todos los años, that`s the question.

O sea que tenía más razón el Notario en cuestión, que quien dijo que el Notario no tenía razón. El Notario aconsejó bien, “si hace usted una nueva hipoteca y cancela la anterior no podrá seguir aplicándose la desgravación”. Si fuera una ampliación de la hipoteca originaria, entiendo que habría dos tramos: uno con derecho y otro sin.

Unos días después, alguien me ha preguntado qué pasa si el que se aplica la desgravación, está casado en gananciales y aporta la vivienda hipotecada a la sociedad de gananciales.

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¿Puede “fragmentarse” el impuesto y pagar dos TPO y otro IVA con renuncia a la exención e inversión del sujeto pasivo?

iva y transmisiones fragmentar

Esta interesante cuestión me la planteaba @HadaTrendy una amiga tuitera.

Estamos hablando de dos vendedores que lo fueron que ya no son sujetos pasivos del IVA y de uno que sí lo es.

A priori podría pensar que sí, que ¿por qué no? pero al margen del argumento fundamental de que nunca se me ha planteado el caso, alegaría para descartarlo el artículo 20. Uno 22 A) de la Ley del IVA que no habla de partes o porciones indivisas de edificaciones ….. pero es un argumento más bien pobre, ¿no?

“22.º A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”.

Al habla con mis amigos de Tottributs, me dicen:

“Te adjuntamos tres consultas que hemos encontrado sobre la cuestión (dos no vinculantes y una vinculante). ¡El caso es que sí que es posible!

Consulta 23/2/2001

Consulta 30/4/2004

Consulta 8/6/2016

Tu y yo podemos tener un local en común donde uno puede ejercer su profesión y el otro trabajar por cuenta ajena, sin ser empresario ni arrendar su parte al otro titular.

La posterior transmisión del inmueble, por lo que hace a la parte del profesional que desarrolla su actividad en el local estaría exenta de IVA y podría ser renunciable y la parte del que trabaja por cuenta ajena iría por TPO, ya que no es empresario o profesional, por lo que sería un simple particular que transmite su cuota indivisa.

En las consultas no vinculantes se trata una cuestión similar, en concreto, la incidencia que tendría el régimen económico matrimonial en dicha transmisión.

Tuvimos un caso similar hace años. Era una vivienda de obra nueva arrendada por más de dos años sin opción de compra. Compraba la mitad el arrendatario y la otra mitad alguién que no lo era. Dejando de lado que oliera a “pase” entre los adquirentes, lo cierto es que la parte del arrendatario iría por IVA y la parte del no arrendatario, al haber estado arrendada por más de dos años la edificación, iría por TPO“.

La cerveza en este caso tendremos que compartirla la proponente de la interesante cuestión y quien verdaderamente la resuelve. Yo me quedo con la parte del redactor.

Con esta FAQ ya publicada llega una nueva Consulta que nos envía, vía Twitter, mi compañero Sergio Mocholí quien nos dice:

“La Consulta DGT V2335-18, de 20 de agosto, también dice que sí se puede “fragmentar” el impuesto y pagar por uno IVA con renuncia a la exención y por los otros TPO“.

Otra caña para él.

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¿Puedo pagar el Impuesto de Sucesiones sin contar con los demás herederos?

En principio (solo en principio), pienso que se podría hacer una liquidación parcial del Impuesto, pero para ello el inventario y el avalúo tendría que ser también parcial (tan parcial como unilateralmente confeccionados y por tanto peligrosísimos).

Si alguien presenta a liquidar una herencia parcial entiendo que se le aceptaría la documentación (aunque no veo descabellado que se la rechacen si la someten a examen previo, se informa y el interesado recapacita), sin perjuicio de que luego se requiera (y se sancione) a los demás interesados en la herencia.

No obstante, no es nada aconsejable esta práctica, no ya por una eventual sanción sino porque esa liquidación parcial que suele estar fundada en desavenencias, no hará más que aumentarlas originando una problemática mucho mayor entre los herederos.

Lo que hay que hacer es conseguir el acuerdo para inventariar, valorar, repartir (si es posible y conviene) y pagar el impuesto.

 

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¿Qué criterio de valoración se utiliza para determinar si existe un exceso de adjudicación?

Para determinar si en una herencia o en una disolución de condominio existe exceso de adjudicación, se tiene en cuenta el valor fijado por los herederos o comuneros que a su vez puede ser o no el valor fiscal mínimo que a su vez se fija en base al valor catastral.

El valor fiscal suele actuar como mínimo pero hay quien se arriesga a no respetarlo y hay muchos casos en que el valor escriturado es superior a ese valor fiscal (e incluso muchos casos en que es más que conveniente que lo sea por razón de los incrementos de patrimonio presentes (disolución) o futuros (herencia y posterior venta) en el IRPF).

En consecuencia, los excesos resultan de lo que, según valores fijados por los propios interesados, se percibe por encima de lo que se debería percibir conforme a los derechos que uno ostente en una herencia o en un condominio.

El exceso de adjudicación no tributa en ciertos casos:

2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:

(…)

B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”.

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¿Qué significa lo que el TS ha dicho sobre el “impuesto de las hipotecas”?

Es bastante “fácil”.

El AJD tiene dos cuotas. La fija y la gradual.

En la letra b) de la Nota del Tribunal Supremo, se trata de la llamada cuota fija del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos. Esa cuota fija se satisface mediante el papel timbrado de uso exclusivo notarial (solo lo usamos los Notarios y es de uso obligatorio en nuestros documentos). Cuesta 15 céntimos por folio y nos lo proporciona la FNMT. Si tuviéramos una hipoteca de 40 folios con una copia de otros tantos, pues 80×0,15 Euros=12 Euros (que parece que ahora hay que repartir).

En la letra a) se trata de la cuota gradual. El tipo de gravamen aplicable en esa cuota, es diferente en cada Comunidad Autónoma. En Valencia, por ejemplo, es del 1,5% y se paga utilizando como base imponible la llamada total responsabilidad hipotecaria.

En una hipoteca de 75.000 Euros, en la Comunidad Valenciana, el impuesto puede ser de unos 900 Euros.

Lo que se discutía en el Tribunal Supremo es quién paga todo esto y se ha dicho que la cuota fija por mitad y la gradual el deudor o prestatario (como siempre ha ocurrido).

Es importante destacar, que hablamos de IMPUESTOS, no de gastos notariales.

 

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¿Quién paga el impuesto de TPO en una extinción de condominio?

El sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan (Artículo 29 del Texto Refundido).

 

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¿Retención del 3% del precio de venta a personas jurídicas no residentes?

retención 3% precio compraventa

En principio, parecería que una persona jurídica quedaría fuera del ámbito de los sujetos obligados a declarar, pero si nos vamos al Artículo 5 de la Ley que regula el IRNR, vemos que los contribuyentes por este Impuesto son:

a) Las personas físicas y entidades no residentes en territorio español conforme al artículo 6 que obtengan rentas en él, salvo que sean contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

b) Las personas físicas que sean residentes en España por alguna de las circunstancias previstas en el artículo 9.4 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo.

c) Las entidades en régimen de atribución de rentas a que se refiere el artículo 38.

Además las instrucciones para cumplimentar el impreso 211 señalan: “Modelo a utilizar por los adquirentes, residentes o no residentes, tanto personas físicas como jurídicas, de bienes inmuebles situados en España a no residentes sin establecimiento permanente. Los adquirentes están obligados a retener e ingresar el porcentaje fijado legalmente, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, sobre la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que posteriormente corresponda pagar al no residente (Artículo 25.2 de la Ley del Impuesto y 14 de su Reglamento)”.

En conclusión, sí que habría retención si la entidad es no residente y no tiene establecimiento permanente (si lo tuviera, entraríamos en el ámbito del Impuesto de Sociedades).

En la materia puede leerse este artículo de Alejandro del Campo.

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¿Tributa la consolidación de un usufructo en caso de renuncia a la herencia?

Somos nudo propietarios de unos bienes heredados de mi madre, cuyo usufructo por herencia de mi madre era de nuestro padre. ¿Tenemos que declarar algo por razón de ese usufructo, dos hermanos que hemos renunciado a la herencia de nuestro padre?

Sí. La circunstancia de que hayan renunciado a la herencia, no afecta a su condición de nudo propietarios de los bienes que usufructuaba su padre. Siguen siendo nudo propietarios y con su muerte, dueños en pleno dominio como consecuencia de la consolidación de usufructo y de la nuda propiedad.

Pueden leer al respecto este post.

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Avales a favor de Hacienda sin intervención notarial

Pregunta sin respuesta:

La AEAT admite aval de alguna o algunas entidades y no pide que esté intervenido notarialmente, ¿ha cambiado algo en la fuerza ejecutiva de documentos públicos?

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Cálculo de la plusvalía municipal si solo se transmite parte de una referencia catastral

¿Cómo se calculan las plusvalías municipales (IIVTNU) si resulta que solo estoy transmitiendo una parte de una referencia catastral que constituye una finca registral?

Vía Twitter los del blog Revisiones Catastrales”, me dan la contestación a esta pregunta:

“Si no se ha declarado, el Ayuntamiento correspondiente lo comunicará a la Dirección General del Catastro para que le asigne a esa finca una referencia catastral y un valor catastral”.

Es decir, que si los interesados (y aquí lo están el transmitente y el adquirente), no efectúan la declaración, actuará el Ayuntamiento en los términos indicados.

Téngase en cuenta que el Ayuntamiento tendrá noticia del hecho imponible en buena parte de los casos, por la comunicación que le llega desde la notaría.

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De pagar el timbre de la matriz a pagar la cuota gradual entera

impuesto ajd hipotecas

Tras la penúltima Sentencia sobre el asunto del AJD se llegó a la solución de que la cuota fija del impuesto (el timbre de las escrituras a razón de 15 céntimos por folio) se repartiera entre deudor y acreedor. El acreedor pagaría el de la matriz y el de sus copias y el deudor el de las suyas, salvo pacto entre las partes. La cuota gradual se consideró que era cosa del deudor (artículo 68 del Reglamento).

En las últimas semanas las minutas se fueron adaptando a la nueva exigencia y entre los Gastos e Impuestos correspondientes al Banco, se incluía:

“El impuesto de actos jurídicos documentados en cuanto al timbre de los folios exclusivos para uso notarial en los que se redacta la escritura matriz. En caso de que el prestatario solicite copias autorizadas de la escritura será a su cargo exclusivo el referido impuesto”.

Cuando emití mi primera factura incluyendo el suplido (el papel es un suplido a mi modo de entender) a un Banco por el importe de 8,25 Euros, indiqué que era en concepto de timbre de la matriz número TAL de este año.

Y pensé, me voy a reír cuando empiecen las preguntas:

  • ¿Y esto de que es?
  • ¿Y por qué no hay IVA?
  • ¿Y de qué es este suplido?
  • Pues eso no es un suplido.
  • Pues si eso es un suplido me lo tienes que acreditar.
  • Pues eres el único que lo haces.
  • Eso te lo has inventado tú.
  • ¿Que lo dice la minuta?
  • ¿Dónde lo dice?
  • Ya, pero no quiere decir eso.

Pero me equivoqué. No me dijeron nada de eso. Simplemente no me pagaron. Enviamos tres facturas (una para cada deudor y la del Banco, que no pagaba más que eso pues no asumía copias) y solo me pagaron dos.

Hubo que escribirles y enviarles de nuevo la factura aclarando a qué correspondía. Días después, me la pagaron sin problemas y asunto resuelto.

Este nuevo sistema parece que podría durar poco, puesto que la Sala 3ª se ha enmendado la plana a sí misma y de paso a la Sala 1ª y al Tribunal Constitucional. El asunto ha dado lugar a una reacción extraordinaria por parte del Presidente de la Sala 3ª.

Tuve oportunidad de contarlo todo aquí ayer.

En aquella hipoteca la cuota gradual, que es la madre de todas las batallas, representaba unos 1.500 Euros. Esa cifra y no los raquíticos 8,25 del timbre de la cuota fija son los que ahora están en juego.

Como dicen mis amigos de Tottributs estamos viviendo unos días apasionantes …

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Donación de inmueble con subrogación de hipoteca: Valoración

 

VALORACION DONACION SUBROGACION

Siempre me pone en duda esta operación, sobre todo si lo que se pretende es restar la deuda e irse “de rositas” sin retratarse “de algún modo” por la subrogación del préstamo por parte del donatario.

En este tipo de operaciones, el valor es el bruto sin descontar el saldo pendiente del préstamo hipotecario, pero si descontamos el saldo pendiente y dejamos el valor neto habría un hecho imponible por donación cuya base sería ese valor neto (valor sin saldo pendiente del préstamo) y otro hecho imponible por adjudicación en pago de asunción de deuda por Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuya base imponible sería el saldo pendiente del préstamo. Entiendo que proceder a la asunción de la deuda y no descontar su valor no sería correcto. Para dejar claro que no hay asunción podría utilizarse esta cláusula:

“Con relación al préstamo hipotecario que grava la finca descrita, la parte donante manifiesta expresamente que continuará haciéndose cargo del pago de las cuotas pendientes de amortizar y del cumplimiento de todas las obligaciones accesorias derivadas del mismo, sin que la presente escritura constituya subrogación alguna en el citado préstamo o asunción, total o parcial, de deuda por parte del donatario”

Por último si te subrogas en un préstamo del que ya eres deudor entiendo que la base sería sólo la mitad del saldo pendiente, e incluso creo que podría llegar a defenderse que no hay asunción de deuda por cuanto ya eras antes deudor de la totalidad frente al banco con carácter solidario, junto al  otro prestatario.

Muy aclaratoria, como siempre, la ayuda de Sergio Mocholí y esta entrada en el Blog Actum de Lefevre.

¿El consentimiento expreso o tácito de la entidad influye en algo? Si el Banco no comparece y no consta que acepte tácitamente, ¿influye?

“Si el Banco no comparece y no consta que acepte tácitamente, sería un argumento para defender que no hay adjudicación en pago de asunción de deuda, pero mucho me temo que Hacienda no estaría por la labor y giraría complementaria por adjudicación en pago de asunción de deuda”.

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El peligro del asesoramiento jurídico en Internet

Siempre nos decimos, nos aconsejan, que no hagamos consultas médicas por Internet. Pues a las médicas habría que añadir las jurídicas porque hoy andaba yo buscando información sobre la donación de vivienda habitual por un mayor de 65 años en pleno dominio o en nuda propiedad en favor de un extraño y me encuentro con esta perla… (y ojo que no era un consultorio entre particulares “mondo y lirondo”…)

“….la otra operación habitual de las personas mayores de 65 años con una casa es la donación a favor de los hijos o nietos. En las donaciones los impuestos recaen sobre la parte compradora, que es la que experimenta una ganancia patrimonial. Lo que ocurre es que no se liquidan vía IRPF, sino a través del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que está cedido a las Comunidades Autónomas. En la mayoría de regiones se aplican exenciones cercanas al 100% por la donación entre familiares. De nuevo, lo que el donatario tendrá que declarar y pagar es la plusvalía municipal“.

Cuidado en la donación no hay comprador, hay donatario.

Cuidado el que experimenta la ganancia no es el donatario, ES EL DONANTE y esto es lo que es difícil de encajar (“encima que le regalo mi casa, ¿tengo que pagar?”).

Cuidado que se liquidan, por decirlo de algún modo, por IRPF (por la ganancia o pérdida patrimonial) y también por el Impuesto de Donaciones.

Eso sí el sujeto pasivo de la plusvalía municipal es el donatario, como lo es también del Impuesto de Sucesiones.

¡Dios mío, que peligro¡

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Excesos de adjudicación y liquidaciones complementarias de herencias

excesos de adjudicación

“Mi padre falleció hace pocos meses y dejó testamento en el que quedábamos sus tres hijos como herederos y mi madre como usufructuaria. La cuestión es que yo liquidé el Impuesto de Sucesiones a partes iguales para los tres e incluí a mi madre como usufructuaria. Pero ahora vamos a hacer el reparto y vamos a dejarle a un hermano unas propiedades para él solo. ¿Tengo que hacer una liquidación complementaria rectificando el impuesto?”

El porcentaje que cada uno tiene en la herencia ha de traducirse en la adjudicación hereditaria de bienes que sumen un valor igual a ese porcentaje. Si se recibe de menos hay defecto de adjudicación y exceso para los que reciben de más. Si el exceso no se compensa tributa como donación; si se compensa tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Cualquiera de las dos cosas puede resultar cara, así que hay que asesorarse muy bien. La alternativa al exceso es la posterior disolución de condominio y la alternativa a ambas cosas sería hacer una liquidación complementaria para dar a los bienes otra valoración que permite un reparto sin excesos, puesto que reparto aún no han hecho ustedes.

Yo de usted no haría ninguna de las tres cosas sin asesorarme debidamente, puede salirle muy cara la decisión.

En resumen, si liquidó por partes iguales y ahora adjudica por partes desiguales es cuando le surgirá el exceso. Pienso que no es usual liquidar un exceso sin haber hecho las adjudicaciones.

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Ganancia patrimonial en la donación hecha a continuación de una herencia con liquidación de gananciales

ganancia patrimonial en donación tras herencia

Pregunto:

“¿Crees que este tipo de casos puede representar algún problema a efectos de ganancia patrimonial en IRPF? Me refiero a las donaciones posteriores a las herencias en las que los incrementos de patrimonio-IRPF (si es que los hay) podrían suponer un buen disgusto cuando el viudo, después de liquidar gananciales y heredar, dona bienes a sus hijos”.

Y me contestan:

Es cierto que podría haber incremento patrimonial en IRPF pues en la liquidación de gananciales no se actualizan valores, pero no conozco ningún caso en que se haya reclamado. Siempre se toma como valor de adquisición el de la liquidación de los gananciales y herencia.  Por eso, en este caso, creo que el riesgo es más teórico que otra cosa. Una forma lógica de evitarlo sería adjudicar a la viuda en pago de su mitad de gananciales, en lugar de la mitad indivisa de todos los gananciales, el pleno dominio de lo que no va a donar a los hijos, y adjudicar a la masa hereditaria los bienes que sí se quiere que sean para los hijos.

En ocasiones, la solución que me proponía el compañero con el que trataba este asunto, no es sencilla.

Otro caso dudoso (pero por razón de excesos de adjudicación o incluso permuta) mucho más complejo y arriesgado, se da cuando los hijos no heredan su correspondiente parte en la herencia de padre y madre, sino que heredan unos más del padre que de la madre y otros al contrario, en cuyo caso podrían producirse liquidaciones complementarias.

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Ganancia y perdida patrimonial en disoluciones de condominio y liquidaciones de gananciales

ganancia patrimonial aportación a gananciales

“El que se sale se libra y el que se queda se retratará por la diferencia de valor entre el momento de la adquisición inicial y el de la futura transmisión”.

En la extinción de comunidad y en las liquidaciones de gananciales, el incremento/ganancia o disminución/perdida de patrimonios a efectos del IRPF, se pospone al momento de una posterior transmisión, es decir, son actos fiscalmente neutros para el comunero que se sale de la comunidad o que no recibe todo o parte de un bien de carácter ganancial. Es el que se queda el que tendrá el incremento (o la pérdida) cuando transmita la propiedad (incremento que podría minorar acreditando determinados gastos, impuestos o inversiones).

Si, por ejemplo, Fulano y Mengana compraron por 150 y valoran en una disolución de condominio por 200, no hay incremento de patrimonio para el que sale y será el otro (el que se queda) el que se lleve la ganancia (y tributará) cuando más adelante transmita la propiedad y se tenga en cuenta el valor originario de adquisición y el de la transmisión, obviando el de la disolución.

Utilizando la expresión “mochila fiscal” que utilizó mi amigo y compañero Luis Fernández-Bravo en reciente conversación sobre el tema, yo casi que preferiría ser el que se salga e irme de rositas, que ser el que se queda y luego es frungido por la Hasienda por partida doble cuando le llega el momento de la transmisión. Otra idea bastante clarificadora cuando hablamos de este asunto es decir que ni la disolución, ni la liquidación “cierran ciclo”.

¿Había quedado claro? Pues ahora viene las vueltas de tuerca finales …

1.= “No obstante, si hay exceso de adjudicación, se tiende a considerar fiscalmente que el que se sale sí que ha obtenido una ganancia patrimonial por la diferencia entre lo que le costó su parte indivisa cuando adquirió y lo que ha obtenido por su parte indivisa al salirse. Véase la reciente RTEAC 7-6-2018″.

2.= La retención del 3% en la disoluciones de condominio

Pues si no hay ganancia, no la habrá, ¿no? Y los compañeros me contestan:

“Si hay aumento de valor en relación al que tenía la finca cuando se adquirió, el criterio de Hacienda es que sí que hay obligación de retener el 3 % si el no residente es el que transmite su cuota, a cambio de que se le compense su parte en metálico. Véase la Consulta Vinculante 20/09/2012 (V1832-12) que dice:

“La disolución de la copropiedad y la posterior adjudicación a cada uno de los copropietarios de su correspondiente participación no constituyen ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad.No obstante se producirá una ganancia patrimonial si al hacer la división de un bien común se acuerda adjudicarlo a una de las partes compensándose a la otra en metálico o en especie.Por lo tanto, como consecuencia de la adjudicación del 100% del pleno dominio de la vivienda situada en España, existirá una ganancia o pérdida patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes en base al artículo 13.1.i).3º del TRLIRNR. En consecuencia, el copropietario adjudicatario de los inmuebles tendrá obligación de retener e ingresar, el 3% de la contraprestación acordada en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, conforme a lo dispuesto en el artículo 25.2 del TRLIRNR. Dicha retención e ingreso se efectuará mediante la presentación del Modelo 211 de retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente”. 

Entonces, ¿hay una mala interpretación del último párrafo del artículo 33.2 de la LIRPF? Este precepto dice:

“Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:

En los supuestos de división de la cosa común. 

En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación. 

En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.

Los supuestos a los que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.”

Y vuelven a decirme: “Ese último párrafo no dice que si se actualizan los valores, no procede la aplicación del segundo párrafo y por tanto sí que se estima que hay alteración en la composición del patrimonio. Lo que dice es que si se dan los supuestos del segundo párrafo, ello no puede servir para actualizar el valor de adquisición a efectos de una futura transmisión. Si no hay incremento de valor, no se dice nada y no se hace retención y ya está. Si hay incremento patrimonial en la disolución de condominio sobre bien indivisible que se queda un solo comunero, en relación al valor que tenía la finca cuando adquirió su mitad el comunero que se sale, el criterio de Hacienda es que hay ganancia patrimonial por la diferencia entre los dos valores de esa mitad indivisa y, por lo tanto, si ese comunero que se sale es no residente habría que retener el 3 %”.

¿Y en las aportaciones a gananciales? Pues se entiende (resumiendo) que hay ganancia o pérdida respecto de la mitad (otra vez las mitades en gananciales …) que estás transmitiendo.

Gracias a Luis FB y a Sergio Mocholí. A ver si los invitáis a una caña que se lo merecen.

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Liquidación complementaria de herencia y “re-partición” de la herencia

liquidación complementaria sucesiones

“Hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones por la herencia de nuestro padre valorando los bienes según mercado, aunque teniendo como referencia los valores de la página web de la Comunidad Autónoma. Ahora vamos a hacer una adjudicación parcial de la herencia y a repartir algunos bienes en función del valor declarado en el impuesto. Cuando la Consejería nos mande la “complementaria” señalando otro valor diferente superior, ¿tendremos que ajustarnos a él para evitar el exceso de adjucación?”

Lo primero que hay que dejar claro es que las complementarias no bajan el valor. Solo lo suben en el caso de que corresponda hacerlo. Lo segundo es que no tiene porqué haberlas. Puede que sí o puede que no las haya.

Por lo demás, los valores de los bienes que ahora se adjudiquen son los que declararon al liquidar el impuesto y que se trasladarán a la escritura por lo que ya no cabe complementaria alguna pues el impuesto ya se liquidó, pagó y no hubo complementaria.

No obstante, si el impuesto no estuviera liquidado y los valores fueran fijados en la escritura liquidándose el impuesto tras el otorgamiento, y hubiera complementaria, nada cambiaría. No habría nuevo reparto, no se generarían excesos de adjudicación y los valores con arreglo a los que se hizo la adjudicación hereditaria serían los que se tendrían en cuenta como valores de adquisición a efectos de calcular futuros incrementos o pérdidas patrimoniales en el IRPF.  Así que si te pillan, pagas por la diferencia y, según lo veo yo, la complementaria no tendrá repercusión en el IRPF, aunque excepcionalmente, como me recuerda mi compañero Sergio Mocholí, podría ocurrir lo contrario. Vean aquí.

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Plusvalía municipal: Pago por las edificaciones en suelo rústico

La propia delimitación del hecho imponible del IIVTNU se circunscribe a la transmisión de terrenos de naturaleza urbana.

Y si es así, ¿por qué hay Ayuntamientos que cobran plusvalía en caso de transmisión de edificaciones en suelo rústico y hay otros Ayuntamientos que no lo hacen?

Vía Twitter me proporcionan respuesta a la pregunta en esta entrada del blog “Revisiones Catastrales”. Gracias.

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Plusvalía municipal: Periodo impositivo

La base imponible del IIVTNU consiste en el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo del período máximo de 20 años.

Pregunta sin respuesta:

¿Y si un Ayuntamiento (no olvidemos que hablamos de un impuesto voluntario), no ha tenido “plusvalía” hasta el año 2010? ¿Se calcula el incremento desde 2010? o ¿desde la fecha de adquisición con el límite de los 20 años?

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Realización de bienes hereditarios para pago del Impuesto de Sucesiones

aplazamiento sucesiones

Una señora hereda a un tío y tiene que pagar 42.000 Euros que no tiene, así que intenta un aplazamiento de 30.000 y pagar el resto.

La OL le dice que como mínimo tiene que pagar el importe de los saldos del difunto que ascienden a 21.000, aplazando el resto (otros 21.000). No sé de donde se sacan eso, pienso …

Además de esos 21.000 en saldos, 7.000 se han gastado desde que murió el tío (recibos, entierro, funeral, etc …) y el resto (14.000) son valores que hay que realizar (cosa que no sé que le parecerá al Banco).

Como la Señora no tiene dinero, no le queda otro remedio. ¿Está en lo cierto la OL?

Reglamento Impuesto Sucesiones

Artículo 82 Aplazamiento por término de hasta un año

Los órganos competentes para la gestión y liquidación del Impuesto podrán acordar el aplazamiento de las liquidaciones giradas por adquisiciones mortis causa, por término de hasta un año, cuando concurran las condiciones siguientes:

a) Que se solicite antes de expirar el plazo reglamentario de pago.

b) Que no exista inventariado entre los bienes del causante efectivo o bienes de fácil realización suficientes para el abono de las cuotas liquidadas.

La concesión del aplazamiento implicará la obligación de pagar el interés de demora vigente el día que comience su devengo.

Artículo 83 Fraccionamiento hasta por cinco anualidades

Los órganos competentes para la gestión y liquidación del Impuesto podrán acordar el fraccionamiento de las liquidaciones giradas por adquisiciones mortis causa, en cinco anualidades como máximo, siempre que concurran las siguientes condiciones:

a) Que se solicite antes de expirar el plazo reglamentario de pago.

b) Que no exista inventariado entre los bienes del causante efectivo o bienes de fácil realización suficientes para el abono de las cuotas liquidadas.

c) Que se acompañe compromiso de constituir garantía suficiente que cubra el importe de la deuda principal e intereses de demora, más un 25 por 100 de la suma de ambas partidas. La concesión definitiva del fraccionamiento quedará subordinada a la constitución de la garantía.

La concesión del fraccionamiento implicará la obligación de pagar el interés de demora vigente el día en que comience su devengo.

Sí, están en lo cierto, pero si en vez de enfurruñarse y responder de mala manera, me hubieran citado los artículos hubiera quedado todo solucionado más fácilmente. No es la primera vez que me quejo de esta clase de comportamientos.

En este caso la cerveza la compartiré con mi compañero Sergio Mocholí

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Sin firmar la escritura de adjudicación de herencia, ¿cuánto y a quién le cobran la plusvalía municipal?

carta de pago plusvalia

“Tenemos que solicitar al Ayuntamiento la liquidación del IIVTNU (Plusvalía) del 50% transmitido de la vivienda habitual de mi fallecido padre y no sabemos exactamente cómo y a nombre de quién tiene que emitir los recibos el Ayuntamiento, al no haber adjudicado los bienes (o parte de ellos) a los herederos. ¿A nombre de quién deben ir el o los recibos? ¿Podría tener alguna consecuencia que luego hagamos la adjudicación de la herencia en porcentajes diferentes a los que corresponden a cada uno sobre esos bienes conforme al testamento?”

En mi opinión, se les girará un recibo por la parte (proporción) que corresponda a cada uno en la herencia como si ese porcentaje se les fuera luego a “dar” sobre cada uno de los bienes urbanos cuya transmisión hereditaria constituye el hecho imponible del impuesto. Si posteriormente no se adjudicaran en esa proporción, no le veo problema.

La otra opción es que les efectúen una sola liquidación. A fin de cuentas la cantidad a pagar será la misma y puesto que no se les presentan adjudicaciones no tendrían otra forma de hacerlo y sería comprensible proceder de este modo.

Voy a indagar un poco más. Gracias por la consulta.

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Solicitud de beneficios fiscales

Pregunta sin respuesta:

¿Se puede perder algún beneficio fiscal por no incluir la solicitud del mismo en la correspondiente escritura pública?

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Tributación de herencia de no residente con fideicomiso de residuo

fideicomiso tributación

“Tengo una herencia con causante y heredero no residentes. El heredero es fiduciario con facultad de disponer a título oneroso. Fideicomisarias son las hijas de la causante. ¿Dónde tributa esto? ¿Cómo tributa el fideicomiso si es que lo hace de manera especial? ¿Y podrían pedirnos NIF de las fideicomisarias para la inscripción en el Registro? Son todos británicos y las hijas de la causante (que no del heredero) probablemente no lo tendrán”.

Las herencias de extranjeros en mi despacho están sometidas a mi filtro previo. No se pueden citar sin antes haber dejado claras todas las dudas que se puedan plantear. No quiero sobresaltos fiscales, registrales, ni de ningún otro tipo, así que, aunque me respondió lo que pensaba, preferí confirmar con uno de mis compañeros habituales las dudas que me ofrecía el caso. Estas fueron las conclusiones:

  1. Si el causante y el heredero fiduciario son no residentes, hay que liquidarla en la administración tributaria estatal (Madrid) pero si son de la UE se pueden aplicar las bonificaciones autonómicas.
  2. Si el fiduciario tiene facultad de disponer, se liquida al fiduciario como heredero en pleno dominio y queda en suspenso el devengo referido a los fideicomisarios hasta que éstos adquieran los bienes que puedan quedar del fideicomiso.
  3. No es necesaria la comparecencia de los fideicomisarias y se podría poner algo así como: SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN. Se solicita la práctica de la correspondiente inscripción registral o, en su caso, la inscripción parcial, de conformidad con lo dispuesto en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de septiembre de 1901 y de 10 de junio de 1916, y en las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1969 y 22 de julio de 1994″. La RDGRN 29-6-2017 también lo permite.

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Valor de adquisición y transmisión a efectos de justificar pérdida en la plusvalía municipal

“En 2012 heredé una vivienda que fue valorada en 70.000 €. Hace unas semanas la vendí por 50.000 €, y todavía no he liquidado el IIVTNU (Plusvalía Municipal). Sé que el Ayuntamiento no tendrá en cuenta estos valores (sino el valor catastral del suelo) para liquidar el impuesto, pero, como consecuencia de la sentencia del Tribunal Constitucional del año pasado sobre la materia, ¿es el valor que en su día se le asignó para liquidar el Impuesto de Sucesiones (70.000 €) el que se tiene que tener en cuenta para reclamar al Ayuntamiento, en su caso, la devolución de ese impuesto por haber vendido la casa?”

El valor para calcular la plusvalía que se ha de tener en cuenta, como usted indica, es el del suelo según Catastro junto con el número de años transcurrido desde la última transmisión (desde 2012).

Pero si hablamos de determinar si ha habido o no ganancia como presupuesto para entrar o no en el cálculo de la plusvalía, se ha de tener en cuenta el valor a efectos de Sucesiones (70.000) y el valor a efectos de venta (50.000). Usted ha tenido una pérdida y por tanto podría evitar la plusvalía. Digo “podría” porque una cosa es que se pueda usted “librar” y otra cosa que no le corresponda patalear para conseguir que no le cobren.

Tipycal spanish. En vez de facilitar las cosas al ciudadano, diciendo como cursar nuestra reclamación, muy probablemente le girarán la plusvalía a ver si cae usted en la trampa…y no pone en marcha el procedimiento de reclamación.

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Gastos

¿Quién paga los gastos e impuestos en una dación en pago?

Antes de empezar, recomiendo la lectura de este artículo sobre dación en pago.

El Impuesto de TPO, lo paga el adquirente o cesionario (el que se queda con la propiedad en pago de la deuda).

La Plusvalía Municipal (el IIVTNU) el transmitente o cedente.

El IBI del año en curso, lo paga el propietario a 1 de Enero, aunque pueda pactarse que lo pague el adquirente o prorratearse (que siempre parece lo más “justo”).

La notaría quien se pacte, pues no hay norma expresa.

Y el Registro de la Propiedad, el que inscribe a su favor, aunque podría pactarse otra cosa.

Los pactos sobre pago de impuestos no alteran la condición de sujeto pasivo y por tanto no vinculan a Hacienda.

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¿Quién paga los gastos e impuestos en una subrogación de hipoteca?

gastos e impuestos subrogación

Habría que distinguir la subrogación de deudor de la subrogación de acreedor.

En la primera el que debe pasa a ser otro. Este acto jurídico está exento del Impuesto de AJD. La notaría la paga normalmente el que se subroga que al tiempo ha adquirido la propiedad de lo hipotecado y el Registro de la Propiedad, quien inscribe, pero por supuesto cabe cualquier tipo de pacto, pues no hay norma expresa.

En la segunda, la de acreedor, se cambia a un acreedor por otro (a un Banco por otro, por ejemplo). En este caso, que podría estar fuera del ámbito de la famosa Sentencia del Tribunal Supremo sobre  gastos de la hipoteca, el Impuesto de AJD también está exento y tanto notaría como Registro normalmente se pagan por el deudor, aunque por supuesto todo es negociable.

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Gestión

Las provisiones de fondos y las bolas de nieve

– Oye, que puesto que voy a tener la pasta en mi cuenta un tiempo, voy a sacarle un poco de rendimiento para mi. Es lo que hace todo el mundo, ¿no?

– Sí, todo el mundo que es un sinvergüenza y se apropia del dinero ajeno para especulaciones propias.

Ahora que me iniciado en el mundo de la gestión gracias a Ancert-Serfides he visto más meridianamente clara la cara dura que hay que tener para firmar una escritura el día 1, recibir la provisión de fondos el día 2, no hacer el pago hasta el día 30 y entre tanto mover el dinero en tu propio beneficio.

Si recibes el dinero el día 2, el día 2 o el 3 o el 6 (si tienes un fin de semana de por medio), tienes que soltarlo y pagar a quien corresponda; no solo estás manejando un dinero que no es tuyo, sino que si mueves el dinero de tu cliente, el beneficio debería ser de este, ¿no? Tu cliente te lo dio para que le pagues lo antes posible y si no lo haces, estás privándole a él de unos réditos o estás privándole a la Hacienda Pública de ese beneficio, es decir, haces el robo perfecto, robas a tu cliente, robas a todos los ciudadano, te apropias del dinero de los demás, y encima estás pensando que estás en tu legítimo derecho o como mínimo que no tiene nada de malo y que lo hace todo el mundo. Sin duda quienes juegan a esto, actúan con auténtica premeditación en la utilización del dinero de otro, retrasando los expedientes y jugando con los plazos.

Claro, un día te lías, inviertes de más o gastas de más y la bola de nieve se estampa contra ti y tira el castillo de naipes.

Si tu sueltas la pasta en cuanto llega, no hay juego posible. Esto se hace con mala intención, sí o sí. Los próximos a la hoguera.

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Hipotecas

¿Cómo puedo dejar de ser hipotecante no deudor y avalista?

Desgraciadamente no depende de usted conseguir que liberen su finca de la hipoteca, ni liberarse usted (y al resto de su patrimonio) del aval prestado.

Es el Banco acreedor quien debe liberarle del aval o consentir que la garantía que existe sobre el inmueble sea sustituida por otra que pueda prestar su hermana u otra persona en lugar de usted, mientras que su hermana no pague la deuda pendiente.

Complicado.

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¿Es cierto que hay una sentencia que ha admitido que el deudor quede completamente liberado mediante la dación en pago?

En casi quince años como Notario solo he visto una hipoteca en que la responsabilidad se concretara al bien hipotecado en base a lo dispuesto en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria que dice:

“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121″.

Existiendo la posibilidad de “concretar” o de no hacerlo, si no se hizo, no sé que argumentos permitirían admitir en esa Sentencia del Juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, de 7 Diciembre de 2016 que dando en pago el inmueble desaparezca la responsabilidad personal patrimonial universal derivada del derecho real de hipoteca. Tal vez sea que el Artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que cita el 140, se convierte en abusivo si no se ha pactado…

Todo acabará entonces siendo abusivo a este paso…

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¿La ventaja de la formalización notarial del préstamo es nula para el deudor?
ventajas de la hipoteca

 

“Y, frente a ello, la posible ventaja que para el deudor prestatario pueda tener la formalización notarial del préstamo es, sin ningún género de dudas, notablemente inferior (si no nula) a la que obtiene el acreedor hipotecario”

Algunos interpretan como una crítica a los Notarios esto que dice la Sentencia sobre AJD, pero estoy casi seguro de que no es una crítica al papel de los Notarios lo que querían hacer los Magistrados del TS.

Y pensando en cómo explicarlo, me ha venido a la cabeza esto que tengo escrito aquí:

¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?

“Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.

No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.

En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad”.

¿Qué pasa si pides un préstamo lo garantizas con una hipoteca y luego no pagas?

Pues lo mismo, que el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja de plata para reclamarte con mucha más facilidad (con mucha más ojo, no con toda la facilidad, pues ejecutar una hipoteca no es un camino de rosas por mucho que se pueda pensar).

Dicho lo cual, ¿por qué es notablemente inferior (si no nula y podrían haber dicho directamente que nula, salvo por el detalle de que probablemente no habría préstamo sin hipoteca) la posible ventaja de la formalización del préstamo hipotecario para el deudor? Pues porque el deudor pone al acreedor su cabeza en bandeja de plata para el caso de que no le pague, no porque no sirva de nada lo que los Notarios hacemos. No, no dicen eso.

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¿Procede la expresión manuscrita en previsión de que se dé en el futuro alguno de los supuestos que la hacen necesaria?

Me han pedido incorporar una manuscrita que no procedía pero que al final he aceptado siempre que algo se pudiera decir sobre su existencia en la escritura. Manuscribir sin rastro de lo que se pretende relatar en la manuscrita, “va a ser que no”.

Y esto es lo que se ha dicho:

“C) Se incorpora y protocoliza con esta escritura, formando parte integrante de la misma, copia de la Ficha de Información Personalizada (FIPER) suscrita por la PARTE DEUDORA, el anexo de bonificaciones del tipo de interés, otro con ejemplos numéricos que indican el modo en que los cambios del tipo de interés afectan al importe de las cuotas y otro sobre la posibilidad de contratación de productos de cobertura del riesgo de tipo de interés de la que se ha advertido a la parte deudoraEl interés, a pesar de ser variable, no se devengará en ningún caso a favor de la parte deudora”.

La necesidad de manuscrita quedaba justificada por razón de la referencia a que el interés no se devengaría en ningún caso en favor de la parte deudora (interés cero), pero que de paso se manuscribiera que aunque no se contrataban productos de cobertura de riesgo de tipo de interés se conocía la posibilidad de hacerlo, alegando que si el cliente los contrataba más adelante (mañana mismo, por ejemplo, me decía el del Banco) ya lo habría dejado dicho, me ha costado lo mío aceptarlo.

En fin, que no he quedado muy satisfecho por razón de la aberración, que desde el punto de vista notarial representa la expresión manuscrita, para encima tener que extenderla a casos en que no procede.

Se admiten opiniones. A veces con los de los Bancos y gestorías, ¡sí se puede¡ y da gusto encontrar a profesionales, dispuestos a escuchar y a intentar solucionar una situación en beneficio de nuestro común cliente, que asistía a nuestra discusión bolígrafo en mano, sin saber si ponerse o no a escribir.

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¿Puedo quitar a mis padres como avalistas de la escritura de mi casa?

Sus padres no están en la escritura de su casa, están en la escritura de su hipoteca y solo podrá quitarles si el Banco, el acreedor, acepta hacerlo, caso contrario sus obligaciones subsistirán hasta que se extinga la suya, es decir, hasta que termine usted de pagar.

Sobre muerte del fiador y del deudor afianzado tengo escritos los posts que enlazo.

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¿Qué se paga el día de la firma de la hipoteca?

Otra pregunta procedente de las búsquedas de las que me informa WordPress a diario y cuya respuesta conduce a los internautas a mi blog, aunque no tengo claro que es lo que exactamente se quiere saber en este caso.

El día de la firma de la hipoteca, de la hipoteca de una vivienda podríamos presuponer, se paga la vivienda (en todo o parte) al vendedor, financiándose el pago con el préstamo hipotecario.

Si ha habido intermediarios, cobrarán ese mismo día. Los impuestos, la notaría y el registro se pagan en los días siguientes, como la factura de la gestoría. Con anterioridad se habrá pagado, normalmente, la tasación e inmediatamente después de la firma, se pagarán las comisiones estipuladas con el Banco.

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¿Se puede subrogar una hipoteca únicamente respecto de alguna de las fincas hipotecadas?

Un cliente que tiene un préstamo garantizado con dos fincas quiere vender una de ellas y el comprador quiere beneficiarse de la exención en AJD (Actos Jurídicos Documentados) de la subrogación por los que no le interesa contratar una nueva hipoteca, sino quedarse con la del vendedor pero solo en cuanto a esa finca.

¿Puede hacerse la subrogación sobre la parte del préstamo que garantiza una de las fincas?

Si el Banco acreedor presta su consentimiento y la responsabilidad hipotecaria está distribuida entre las dos fincas hipotecadas, no hay problema. Si no hay distribución se podría hacer pero se pagaría el Impuesto y ya no merecería la pena. Lo que está claro es que si el Banco no consiente no sería posible.

 

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¿Si me subrogo en una hipoteca se mantienen las mismas condiciones?

Si se subroga, se mantiene todo igual que estaba, aunque son usuales las novaciones de condiciones al tiempo de la compraventa con subrogación o efectuadas en una escritura independiente. Asegúrese de que no le van a cambiar nada novando la hipoteca y mucho ojo con las novaciones que pueden dar disgustos fiscales.

“Y qué tipo de subrogación me conviene, ¿la expresa o la tácita?”

Estando hablado con el Banco, da igual que sea expresa o tácita, aunque creo que particularmente preferiría la expresa por dejar las cosas del todo claras, evitándome gestiones posteriores, y preferiría la tácita por representar algo menos de gasto en la notaría (la escritura será más corta) y evitar los riesgos de que “aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid, nos metan en una novación para cambiar alguna cosa que obligaría a cambiar otras que no podrían seguir reguladas como al tiempo de constituir la hipoteca por variaciones normativas o jurisprudenciales.

Por cerrar el asunto del gasto, diré que “consultadas fuentes registrales”, si se hace constar la asunción expresa de la deuda por el comprador (conste o no consentimiento del acreedor) se devengan honorarios registrales. En la notaría, una subrogación expresa o tácita, cuesta casi lo mismo como he apuntado antes (algo menos la tácita por razón de la extensión de la escritura). Impuestos no se pagan en ninguna de los dos y en la tácita será más fácil librarse del gasto que representa la gestoría del Banco.

“Por último, la casa que compro cuesta 100.000 Euros y la hipoteca pendiente es de unos 41.000 Euros, ¿cuánto he de pagar por la casa?”

Cuando se subrogue tendrá que pagar 100.000 Euros que es el precio, lo que ocurre es que 59.000 Euros los pagará en metálico, transferencia o cheque y el resto, los retendrá para hacer pago de lo que queda pendiente de hipoteca al Banco, liberando al anterior propietario de toda responsabilidad.

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“Oye, disculpa el rollo” (tengo que firmar hoy una hipoteca)

hipoteca basura rollo

“Oye disculpa el rollo que te cuento. La verdad es que yo estaba pensando que a ver si había suerte y cuando iba la gestoría a pagar el AJD a mi nombre Hacienda no se lo permitía porque ya habría una ley que diría que el sujeto pasivo es el Banco …”

He intercambiado varios e-mails (no es mi cliente, es el cliente de otro) con alguien que tenía prevista la firma de una hipoteca hoy mismo.

Mi conclusión ha sido: “Intenta firmar mañana … “

Pero aprovechando lo del rollo, he metido mi coletilla:

“A título de broma … todos los días me cuentan muchos rollos. Es una faceta de los Notarios que la gente suele desconocer. Muchos creen que solo firmamos y cobramos, así que no está mal que se sepa que eso no es todo y que firmar una escritura y cobrarla requiere de muchas cosas más“.

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Bonificaciones de tipo interés en préstamos hipotecarios

Pregunta CON respuesta:

¿Por qué hay entidades que no mencionan en la propia escritura de hipoteca las bonificaciones del interés que pueden conseguir sus clientes mediante el cumplimiento de condiciones o la contratación de otros productos como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión o tarjetas de débito o crédito?

Traslado esta pregunta, unas semanas después de haberla incluido entre las SIN RESPUESTA, a las CON RESPUESTA gracias a un compañero que me dice:

Si hay subrogación del deudor en la hipoteca, no le aplicarán las bonificaciones pactadas en el documento privado con el deudor anterior.

¿Que más podría haber? ¿Tal vez alguna incidencia en sede de ejecución de la hipoteca?

 

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Hipotecas unilaterales

Pregunta sin respuesta:

¿Qué beneficio tiene (y para quien) lo de las hipotecas unilaterales en las que estando presente el apoderado del Banco, no firma la escritura, aceptándose la hipoteca por el Banco posteriormente?

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Novaciones hipotecarias y compensación por desistimiento

Preguntas sin respuesta:

¿Por qué las entidades bancarias reiteran, sin modificarlas, las compensaciones por desistimiento cuando se firman escrituras de novación hipotecaria?

¿No será porque piensan que de este modo se reinicia el computo de los 5 años que determina pasar de la comisión del 0,50% a la del 0,25%?

Es decir, si novo y vuelvo a mencionar las compensaciones sin modificarlas (o modificándolas, que también me sirve), ¿podría entenderse que el plazo de 5 años se vuelve a computar desde el principio prorrogando así el plazo para cobrar más comisión?

No es que se nove con ese fin la hipoteca, pero aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid…..

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Informática "notarial"

Acuses de recibo con 7 años de retraso

Todos los días lo primero que hago cuando enciendo mi ordenador del despacho, es abrir el correo para revisar si tengo algún e-mail urgente que me pudiera haber entrado la tarde-noche anterior.

Podéis imaginar la cara de sorpresa que se me ha puesto, al leer el siguiente mensaje:

“De: nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn (El nombre del destinatario)
Para: Justito El Notario
Asunto: TRANSFERENCIAS, POR FAVOR¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡ 9º ANIVERSARIO……………………

Enviado: martes, 24 de mayo de 2011 13:11:36 (UTC+01:00)Bruselas,Copenhague, Madrid, París

Se eliminó sin leerlo el viernes, 23 de febrero de 2018 7:23:16 (UTC+01:00) Bruselas, Copenhague, Madrid, París”

A la vista de semejante correo, lo primero que he pensado es “creo que voy a abrir una nueva sección de Faqs que se titulará Informática “notarial” porque no he podido evitar pensar, ¿cómo es esto posible?, ¿porqué se  produce?

Pues, si no me equivoco, por esto:

  1. Envías un correo con confirmación de lectura, en el que transmites el mensaje en el campo de “Asunto”. Dentro no hay nada más (una mala costumbre de un servidor a la que los sufren mi bombardeo habitual ya están acostumbrados).
  2. El destinatario lee el mensaje desde la Bandeja de Entrada, toma nota de él y no abre el correo porque con el título, ha captado el mensaje que le querías dar, aunque sí que podría haber un contenido y se estaría perdiendo algo (puede que importante).
  3. El destinatario envía el mensaje a la papelera y lo deja ahí y se olvida de él durante siete años (sí, ¡siete años¡) que ha tardado en hacer limpieza de la papelera. Es muy probable que se haya visto obligado a hacerlo porque se le ha agotado el espacio libre en el buzón de correo (corporativo en este caso).
  4. Y aquí ya llegamos al desenlace, el sistema de correo es muy listo y antes de borrar un correo lo analiza y en el caso que nos ocupa, ve que hay una confirmación de lectura “no confirmada” y se dice: “Voy a avisar al bueno del remitente, no sea que el correo vaya a ser importante y el destinatario no le haya hecho caso”.

Gracias a mi informático de cabecera. Sin él no sabría ni la décima parte de lo que sé.

Por cierto que hoy me acusan recibo, con un ¡recibido¡ (no automático) un año y medio después de haber enviado el mail.

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Designación de representante fiscal y comunicación a la Administración Tributaria vía Signo

notificacion poder administración tributaria

Juraría que algo tengo escrito sobre la designación de representante fiscal por los no residentes y de domicilio para notificaciones, pero no lo encuentro. Yo tengo costumbre de incluir ambas cosas en los poderes generales o especiales que son otorgados por los no residentes y también tengo (digamos que “tenía”) costumbre de comunicar su otorgamiento vía Signo a la Administración Tributaria. Esos poderes son al tiempo poderes de representación tributaria aunque yo no incluya, ni cobre, este concepto aún pudiendo (o debiendo) hacerlo.

¿Qué porqué he dejado de hacerlo? Pues porque para que Signo (trámite de Notificación de Apoderamientos) lo envíe a la Administración Tributaria hay que clasificarlo como poder de representación tributaria y yo no los conceptúo como tales sino como poderes generales u otros apoderamientos. Así que Signo los convierte  en poderes de representación tributaria (los convierte porque yo lo elijo para poder notificar) y me obliga a “pasar” el IUI (al que el documento se sube “solito” tras la notificación, como ocurre con los poderes para pleitos) como si fuera un poder de representación tributaria exclusivamente, cuando realmente no lo es.

Así que, de momento, he optado por no hacer estas comunicaciones que supongo vendrían de perlas a la Administración Tributaria.

Considero que debería ser posible el envío optando por el concepto poder general o por otro tipo de apoderamientos. Es importante tener en cuenta que en el poder de representación tributaria (como en el poder para pleitos) no elegimos destinatario (lo elige automáticamente el sistema) con lo que me surge la duda de a quién se enviaría un poder general o especial.

Segunda crítica, espero que constructiva, a Ancert-Signo en el día de hoy tras mi post La maldita “Ficha Resumen”.

De paso, aquí va mi fórmula para este caso:

“DECLARACIÓN FINAL: Los comparecientes declaran que, a los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, designan como su representante a efectos fiscales en territorio español a DON XXX, cuyos datos constan anteriormente y quien presente en este acto, acepta la representación. Designan como domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos el de su indicado representante”.      

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Digitalización de DNIS

¿En que momento será indispensable haber completado el proceso de digitalización?

¿Cuando enviemos el IUI de la primera quince de Marzo?

¿Se supone que en ese momento desde SIGNO se nos dirá le faltan a usted 123 DNIS? (¿los de los que hayan venido a mi notaría y no se hayan subido desde otra?)

Casi entonces que me quedo “el último de la fila”.

https://www.youtube.com/watch?v=20gTSVz55F8

¿Es cómo digo? ¿O voy perdido?

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Digitalización de DNIs: El proceso continúa

Pues parece que sí, que la subida de los DNI no supone que estén a disposición del sistema en el acto.

Cuando tú los envías hay un proceso interno de validación dirigido a comprobar la calidad de las imágenes, pues puede haber DNIs que no se vean, que no se vean bien, de solo el anverso, de solo el reverso o con bajas resoluciones que no permiten su uso, es decir, que la suma total de los DNIs enviados pasan un filtro antes de ser incorporados a SIGNO.

Evidentemente, ese proceso llevará un tiempo, aunque antes o después, cuando consultemos nos encontraremos con que no es necesario escanear ningún DNI porque ya está en SIGNO.

Entonces solo quedará ir actualizando los que caduquen o añadiendo los que no estén.

 

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Digitalización de DNIs: La descarga masiva

Estoy ahora mismo (por ayer a las 18:50 horas) con la descarga masiva. En el Programa de Gestión, me ha llevado 5 minutos encontrar el botón para comenzar el proceso y en otros 5 minutos la carpeta estaba preparada.

Tengo unos 6.500 DNIs.

A continuación me he ido a Signo y he iniciado con mucha facilidad la “descarga masiva” y parece que esto va para rato porque tarda un segundo por cada uno, así que calculo que serán un par de horas.

Tal vez el secreto (lo digo por quien lo intenta en horarios normales de oficina) sea hacerlo en horarios que no sean punta para que todo vaya mejor. Ya solo quedan 6.125….. 5.824. Reajusto el cálculo: 100 cada tres minutos. Faltan 3 horas. Supongo que la cosa va mejorando por momentos.

Yo me piro. Espero que no se atasque y que mañana esté todo ok.

Al día siguiente

¿Qué hago?, me pregunto cuando veo que el proceso ha terminado y Signo me ofrece dos opciones de “Eliminar” (eliminar, generalmente, suele ser malo), otra que pone “Copia del cortapapeles” y otra que pone “Cerrar”. ¿Llamo a Ancert? Buf, he llegado muy tarde con el enorme atasco que había en la carretera…..

Así que, pregunta al GJ, y he cerrado. Y me pongo a probar si están o no algunos DNIs que ya deberían estar en Signo. Compruebo 7 y solo hay un anverso de uno de los 7. El resto, no están.

¿Es normal? Alguien que haya hecho la descarga desde su Programa de Gestión, ¿los está viendo ya todos en Signo?

Supongo, me dicen, que todos esos DNIs tendrán que ser procesados por las personas dedicadas en Ancert a cotejar los datos.

Así sea.

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Digitalizando (al borde del ataque de nervios)

Hace unos días, intenté importar (no sé si es la palabra correcta) un DNI a Signo desde mi Programa de Gestión. No pude. Intenté también la descarga masiva (¿la tenía que hacer mi “casa de informática”?) y tampoco pude y dije, “bueno, ya veremos como evoluciona todo esto”. Hay que tener paciencia y ver cuando tengo “mi primer problema”.

Pues ha sido hoy mismo (8/3/2018). Llego y, alarmado, me dice uno de mis oficiales: “¡En el Programa de Gestión, no se puede escanear¡”. Poco después de decirme eso ha resultado que aunque había habido cambios de versión, sí se podía escanear, pero con la notaría de bote en bote en ese momento no podíamos ponernos a intentar la descarga masiva, así que la consigna ha sido: “Escanead en el Programa de Gestión y en Signo, por lo que pueda pasar”. Así que hemos escaneado los DNIs que no teníamos (clientes nuevos o con DNIs renovados) y hemos hecho lo mismo con los que no estaban en Signo (solo estaba uno, si no me equivoco).

Ahora, a puerta cerrada, intentaremos avanzar con el tema de la exportación masiva, aunque ya me ha dicho una compañera que ella lo ha hecho y estoy teniendo que hacer lo mismo que tú” (tenemos el mismo Programa de Gestión), así que no creo que no haber exportado antes haya sido un error.

De momento, mucha paciencia y doble digitalización … por prudencia.

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Errores de digitalización

digitalización del DNI Ancert signo

Firmo compraventa e hipoteca. Digitalizo DNI del comprador/deudor hipotecario. Con ese DNI nos aparece en Signo una señora con domicilio en Oviedo. Tiene un nombre y un solo apellido. Parece que podría ser una extranjera y que existe algún tipo de error. Nos decidimos a actualizar datos en Signo, tras encenderse mi bombilla y pensar que el primer dígito del DNI (1) se podría haber confundido con una Y. Pruebo en mi Programa de Gestión y ¡bingo¡: si pongo una Y y quito el 1 me sale un NIE con la misma letra (la Q). Así que procedemos, nos quitamos de encima a esa Señora y ponemos a nuestro cliente. En algún sitio, tienen metido el DNI de mi cliente como correspondiente a una Señora extranjera….. Ya le he advertido … si algún día tienes algún problema con una tal Fulanita, acuérdate de mi y llámame que yo explicaré de que se trata (me estoy acordando de Regreso al Futuro … si algún día aparece un  chico o un inventor chiflado y te habla del libro de apuestas …). Y la pobre directora de la AEAT que tuvo que dimitir con el caso de la Infanta … Esta señora no era española (y la nacionalidad se informa en el IUI) no debía haberse podido pasar el índice en su momento ni que llegara a suceder esto. Mi no comprender.

Hoy viene otra señora. Metemos su DNI y al meterlo, nos sale otro señor de Granada con el mismo número. Tengo el DNI en la mano, el otro tiene que estar mal.

Otra confusión que se nos ha dado en alguna ocasión es la del año 1999 por 9999 que es el de los DNIs con duración indefinida. Si el aplicativo lee 1999, concluye que es un DNI caducado.

También he llegado a la conclusión después de “toda una vida” diciendo a los belgas y holandeses en cuanto a sus habituales terceros nombres de pila … ¿la V. de que es? … ¿la M. de que es? … de que con la digitalización de los DNIs, los compañeros me hacen la puñeta o se la haré yo a ellos, pues cuando llegue el cotejo o no pondré Victor o Marieta y tendré que dejar lo que había o ellos se encontrarán con una dificultad con sus V. y sus M. y mis Victors y Marietas … Así que como mi postura es la minoritaria, la abandono y me apunto al carro mayoritario.

¿Y si alguien viene a decirme que quiere accesos a los datos digitalizados?

Mucho cuidado, las digitalizaciones las carga el diablo. Hablando en serio, tenemos una gran responsabilidad en la introducción de todos estos datos tan sensibles y no ya solo por Protección de Datos … 

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Mejoras en el Programa de Gestión de la notaría

programa gestion mi notaria online

Entiendo que somos muchos y que a cada uno le gusta una configuración. Hasta pienso que habría cosas configurables que no las tengo configuradas y estoy seguro de que desaprovecho buena parte de las posibilidades del programa, pero a menudo me pregunto el porqué de ciertas cosas y como se me olvida lo que me pregunto de una vez para otra y el blog se está convirtiendo en un archivo en el que encuentro las cosas mejor que en ningún otro sitio, me he decidido a apuntar aquí (un poco ocultas en esta extraña sección) las cosas que no entiendo, comprendo o no sé hacer de mi programa de gestión.

De momento me han venido DOCE cuestiones a la cabeza:

  1. ¿Por qué no puedo borrar las facturas de pólizas y de la serie L desde el listado como se hace con las escrituras?
  2. ¿Por qué ahora me sale más a menudo lo de copiar al portapapeles y los cuadros rojos en las facturas?
  3. ¿Por qué se me desconfiguran los e-mails cuando los envío?
  4. ¿Por qué tengo problemas para imprimir los pdfs?
  5. ¿Por qué no se comprimen más los pdfs?
  6. ¿Por qué no veo las escrituras exportadas al IUI desde el listado de asuntos y escrituras?
  7. ¿Por qué me hacen esa pregunta tan confusa y que nunca sé contestar sobre si deseo o no “sobre escribir” las pólizas?
  8. ¿Por qué no se independizan los testimonios de las legitimaciones a efectos de facturación?
  9. ¿Por qué no salen el número testimonios y de legitimaciones en las facturas?
  10. ¿Por qué no hay un contador separado de asuntos y escrituras?
  11. ¿Por qué se han producido tantos micro cortes eléctricos en los últimos días que dejan mi ordenador desconectado del servidor?
  12. ¿Por qué si quiero enviar a través de MNO (que es un sistema protegido de ficheros generados en formato PDF bajo todas las garantías legales de privacidad y seguridad), no puedo seleccionarlas directamente desde una carpeta en la que queden archivadas tras ser generadas y tengo que perder el tiempo imprimiendo o enviándome a mi mismo por e-mail esa factura para luego seleccionarla de esa carpeta y subírsela a mi cliente a su espacio privado en MI NOTARÍA ON LINE? Por lo visto en el Programa de Gestión solo se genera el archivo PDF si imprimes las facturas o las envías por e-mail y yo quiero que todas se generen y archiven para usar MNO. Otro día hablaremos de qué es y cómo funciona exactamente MNO.
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Mejoras en Signo y en el Sic

mejoras en signo y sic

Tengo una FAQ que se titula “Mejoras en el Programa de Gestión de la notaría” y he pensado utilizar esta otra para hacer lo mismo con Signo y el Sic.

Signo

  1. ¿Por qué suelen darme problemas las firmas de las notificaciones de los apoderamientos? Si tengo varias cosas a firmar, consigo firmar todas y me sale el aspa en rojo para estas notificaciones que generalmente tengo que firmar en solitario (cuando ya he terminado con todas las demás).
  2. ¿Por qué al preparar la notificación de un apoderamiento se genera un expediente incompleto para el IUI que me obliga a rellenar folios, presencia o representación del poderdante y, si es representado, a añadir los datos del representante? Esta en una pregunta retórica, porque sé porqué pasa (o eso creo): porque no se han exportado esos datos desde el Programa de Gestión y esta ya no te deja exportar un documento a Signo porque ya está allí, lo que te obliga a completar en el IUI esos datos. Quizá el flujo debiera ser el de siempre: pasar el IUI desde el PG y luego notificar, aunque (tal vez) si no se dan las máximas facilidades, la gente no lo usa … no sé. Sigo teniendo pendiente hablar de la obligatoriedad del envío.
  3. ¿Por qué no funciona la aplicación de firma y envío de consulta de copia autorizada? He firmado unos cientos de veces una por la que pido a un compañero el cambio de denominación de una entidad y nada no me deja.
  4. ¿Por qué si me despisto un momento por culpa de una mosca que pasa por mi lado o porque me pica un ojo y me lo rasco y tardo unos segundos en introducir la clave de la firma, suelen salirme aspas rojas y menos vistos buenos o ninguno? ¿Es un problema de orden entre los trámites que requieren solamente firma avanzada (firma del sobre) y los que requieren firma reconocida/cualificada (firma de la carta)?
  5. No sé si el asunto corresponde a este “negociado”, pero no habría que incluir un concepto llamado “Declaración de obra menor” (con cuantía y sin cuantía). A mi se me están poniendo de moda.

Sic

  1. ¿Lo mantenemos cerrado? Mi opinión es que se abra si algún día pasa a Signo lo que está en el Sic y que no puede estar en abierto.
  2. ¿Qué deberíamos entonces sacar del Sic? Lo iremos viendo.
  3. Una vez abierto, los contenidos que quedarían interesan tanto a Notarios, como a empleados, como a la ciudadanía en general. No hay secretos, no hay información reservada. Para eso ya están los correos electrónicos. Nada de alfombras; ni de dosificación de la información. Ventanas abiertas, ¡que corra el aire¡
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Lenguaje Jurídico

¿Qué quiere decir mitad en pleno dominio, mitad en nuda propiedad y mitad en usufructo?

circe facil justito y dudas sobre mitades de fincas y propiedades

Es la pregunta que me hace un amigo tasador cuando encuentra en una nota simple que la finca que tiene que tasar pertenece de ese modo a Fulanito de Tal.

Una mitad en pleno dominio.

Una mitad en nuda propiedad.

Una mitad en usufructo.

Pero, ¿sumando eso, no es el 100%? , es decir, ¿es dueño del pleno dominio?

, así es, pero en los Registros, al proceder cada derecho de títulos diferentes, se indica de ese modo.

En el apartado título de una escritura diríamos que “en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio le pertenece por xxx, en cuanto a la nuda propiedad de la otra mitad indivisa que le pertenece por xxx y en cuanto al usufructo de esta mitad que le pertenece por xxx”.

Otra inscripción con muchos quebrados (y fue el mismo amigo el que me la planteo) fue esta.

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Matrimonio

¿A qué régimen matrimonial está sujeto el matrimonio de una española y un británico?

Mis clientes venían a la notaría pensando que al haberse casado en España y fijado su residencia habitual inmediatamente posterior al matrimonio, en término municipal de esta Comunidad Autónoma, que estarían casados en régimen de gananciales, por lo que querían pactar el régimen de separación de bienes en capitulaciones matrimoniales.

Una reciente resolución de la DGRN ha entrado en esta cuestión, señalando que:

“De lo expuesto se deduce: a) matrimonios contraídos con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma del Título Preliminar del Código Civil, así como los contraídos con anterioridad a la Constitución Española, a falta de nacionalidad común, se rigen por la ley nacional correspondiente al marido al tiempo de su celebración; b) los matrimonios contraídos tras la entrada en vigor de la Constitución Española hasta la entrada en vigor de la Ley de 15 de octubre de 1990, debe estarse a lo establecido en la Sentencia del Tribunal Constitucional número 39/2002 de 14 de febrero, en cuanto declara inconstitucional el artículo 9.2 del Código Civil, según redacción dada por el Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, en el inciso «por la ley nacional del marido al tiempo de la celebración», debiéndose recordar la doctrina mantenida por este Centro Directivo en Resolución de 9 de julio de 2014, y c) matrimonios contraídos después de la vigencia de la Ley 15 de octubre de 1990 se les aplica la normativa contenida en el artículo 9.2, si bien teniendo en cuenta el artículo 107 del Código Civil

Es decir, que este matrimonio estaría sujeto, a falta de ley personal común y de capitulaciones matrimoniales, al criterio de la residencia habitual y por tanto a gananciales. Sin embargo, a pesar de la citada Resolución, a mi me parece más que prudente (y de bajo coste), que se hagan capitulaciones matrimoniales (y estos cónyuges las hicieron) en los casos que pudieran resultar dudosos, dejando meridianamente claro que el régimen matrimonial será el que los cónyuges consideren oportuno en las capitulaciones que otorguen. De esta manera se evitarán errores e incorrectas interpretaciones en el futuro.

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¿Puedo “incluir” a mi marido en la escritura de herencia de la casa de mis padres?

Lo que usted podría necesitar es una escritura de aportación a gananciales, siempre que esté casada en gananciales, claro está. Le aconsejo esta lectura. No es su caso, pero se le acerca.

Si no está casada en gananciales, lo que podría necesitar es pasar a gananciales. Si no quiere estar en gananciales la cosa se le complica pues le puede salir caro hacer lo que pretende por otras vías. Le aconsejo vaya a un Abogado o un Notario con su escritura (y el recibo del IBI-contribución) para que le hagan unos números. ¡Y mucho ojo con la renta, que le puede dar un disgusto¡

En cuanto a si puede usted poner alguna “cláusula” a su marido (cosa que también me preguntaba), le diré que podría poner alguna pero depende del tipo de negocio con el que hagan lo que pretenden hacer y de qué sea lo que quiere usted poner. En términos generales, esas cláusulas no “van a ningún sitio”. La mejor cláusula es que no lo haga si no lo tiene claro.

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¿Puedo extinguir la pensión compensatoria en escritura pública?

pension extincion notario

“Se trata de un divorcio de mutuo acuerdo, sin hijos, decretado judicialmente en el 2014 y sin liquidación de gananciales. El convenio contiene una pensión compensatoria vitalicia a favor de uno de los cónyuges, quienes actualmente están cerca de acordar la extinción de dicha pensión compensatoria a cambio de la entrega de la que fue vivienda habitual del matrimonio al ex-cónyuge que actualmente percibe la pensión (todo ello al amparo del Artículo 99 del Código Civil). La vivienda tiene carácter ganancial. ¿Es competente el Notario para llevar a cabo la liquidación de gananciales con extinción de la pensión compensatoria? ¿O tiene que hacerse judicialmente? Las implicaciones fiscales podrían ser tremendas, ¿no?”

Comencemos (y gracias a Pilar Aragó Hervás por su ayuda) por saber que dice el Artículo 99 del Código Civil que ya tenía medio olvidado (y eso que nos estudiamos el Código Civil de memoria):

“En cualquier momento podrá convenirse la sustitución de la pensión fijada judicialmente o por convenio regulador formalizado conforme al Artículo 97 por la constitución de una renta vitalicia, el usufructo de determinados bienes o la entrega de un capital en bienes o en dinero”.

Lo que se pretende hacer es posible hacerlo, aunque la consulta se centra en si es o no posible en vía notarial.

La liquidación de la sociedad de gananciales de un matrimonio disuelto por divorcio sí es competencia notarial, ahora bien la pensión compensatoria por desequilibrio económico, dado que el procedimiento de divorcio fue judicial y no sabemos si contencioso o de mutuo acuerdo, requerirá después de la aprobación judicial, es decir, puede firmarse esa escritura de liquidación de sociedad conyugal disuelta por divorcio con pactos relativos a la pensión compensatoria, pero luego habrá de presentarse esa escritura en el juzgado para su aprobación judicial. En mi opinión resulta imprescindible hacerlo, pues si bien otorgada la escritura ante Notario la fehaciencia y obligatoriedad del acuerdo es total, corresponde comunicarlo al juzgado y que este lo apruebe.

Implicaciones fiscales

Podría pensarse que si en la liquidación de gananciales el único bien existente se adjudica a uno de los cónyuges y el otro recibe una contraprestación consistente en no pagar pensión desde ese momento al cónyuge adjudicatario, cabría perfectamente estimarse que existe un exceso de adjudicación que tributaría por Transmisiones Patrimoniales Onerosas al tipo correspondiente. La contraprestación por la adjudicación es de imposible valoración pues la cantidad que a cambio del inmueble recibe el cónyuge que percibe la pensión no es posible cuantificarla, dado que el que fue perceptor podría fallecer al mes siguiente de la firma en cuyo caso el que pagaba la pensión habría entregado el inmueble a cambio de la pensión de un único mes.

La escapatoria a la tributación del exceso, si se considera oneroso, la proporciona la casi segura indivisión o desmerecimiento del bien objeto de adjudicación,

 Art. 7, 2.B) de la Ley de ITP/AJD:

“Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto: 

B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”

… y/o la que podría resultar del Artículo 32.3 del Real Decreto 828/1995, de 29 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto:.

Artículo 32 Supuestos especiales

“3. Tampoco motivarán liquidación por la modalidad de «transmisiones patrimoniales onerosas» los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio o del cambio de su régimen económico, cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio”.

Parece que estos preceptos hacen desaparecer el inconveniente de la imposibilidad de valoración de la contraprestación.

Una cuestión paralela

Los documentos judiciales tienen una fiscalidad opaca frente a los notariales. Creo (creer se queda corto en este caso) que los vínculos y obligaciones de los órganos judiciales con Hacienda son inferiores a los que los Notarios tenemos con el fisco. En mi Comunidad Autónoma, por ejemplo, los Notarios tenemos tres días para enviar cualquier documento sujeto, exento o no, a tributación, así que vean ustedes el control férreo que “nos llevan” (que les llevan…). Eso supone que el documento que analizamos otorgado judicialmente presenta muchos menos riesgos fiscales que el documento notarial.

Sergio Mocholí Crespo me apunta, y tiene toda la razón, que existe el peligro de que se gire en este caso que estamos analizando una liquidación complementaria por causa de una dación en pago de deuda (la pensión compensatoria) que tributaría al tipo correspondiente por TPO.

Conviene una buena redacción del convenio o de la o las escrituras que se otorguen, para evitar problemas.

Interesante caso. Gracias por la consulta y por la ayuda a la consultante, a Pilar y Sergio. Si llego a saber que daba para tanto, me guardo el asunto para un post …

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¿Puedo hacer un acta de manifestaciones renunciando a los bienes gananciales?

– O sea que usted quiere evitar la escritura y además hacer una renuncia sin indicar valor alguno, ¿no? Y cuando venga a hacer la liquidación de los gananciales su ex (si es que es ya su ex), ¿qué hacemos? ¿la llamamos o nos remitimos a ese acta genérica de renuncia, sin inventario y sin valoración alguna?

– Pues, vaya solución. Yo le hago una pregunta y usted me hace tres a mi. Una para aclararse y otros dos para ponerme pegas. Y, ¿podría haber renunciado a los gananciales en las capitulaciones matrimoniales que hice hace tiempo?

– ¿Y no sería mejor que hubiera usted hecho un régimen matrimonial a su medida? Se lo digo en serio.

– Otra vez me está usted haciendo preguntas.

– Se lo digo porque si quería usted pactar gananciales, pero sin que lo que debía ser ganancial lo fuera realmente o bueno sí pero renunciándolo, pues estaría usted poniendo a la sociedad de gananciales patas arriba y haciendo que a cada paso que dieran surgiera una duda y, probablemente, aún más dudas en el futuro cuando llegara el momento de disolver los gananciales previamente renunciados por usted. Además puede que en ese futuro, usted quisiera desdecirse o que no estén muy conformes sus herederos con esa renuncia que hizo. ¿No hubiera sido mejor pactar separación de bienes? … Lo siento, se me ha escapado otra pregunta.

En cuanto a lo del acta de manifestaciones le informo de que no se la voy a hacer y de que si quiere le hago la renuncia en una escritura pero con especificación de la cuantía renunciada pues de lo contrario tampoco estoy dispuesto a hacerla y no ya solo por usted, sino porque esa renuncia gratuita de valor indeterminado puede volverse en contra de su ex (si es que ya es su ex) y hace que a Hacienda se le escape un hecho imponible como es la donación que usted le está haciendo a su ex y que parece pretender difuminar con ese acta. Además le diré que cada acto o contrato tiene su instrumento público adecuado y lo que usted pretende no es cosa de un acta en la que, además, mis honorarios serían unos exiguos 30,05 euros (más iva) por hacerle a usted un favor o meterle (o meternos todos) en un lío morrocotudo. Así que si insiste, haga usted una renuncia como Dios manda, con su valor, que pague su ex por donación y así podremos mencionar la renuncia cuando su ex liquide los gananciales y se lo quede todo para ella sola. ¿Qué le parece?

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“Mi marido no quiere firmarme el divorcio”

Pues, a mi juicio, no es una buena decisión porque el divorcio se convertirá en contencioso. Uno demandará con su abogado y el otro tendrá que personarse con el suyo y discutirlo. Si no se persona, lo declararían en rebeldía y podría salir esquilmado.

Si uno quiere divorciarse, demanda al otro y el divorcio se decreta sí o sí. Si se persona el otro con su abogado y discuten, pues el juez dictará sentencia teniendo en cuenta a ambas partes y si no se persona el demandado, pues dictará sentencia oyendo solo a un parte y a la no oída la fundirán por no haberse defendido, pero si uno quiere el divorcio el otro se lo traga.

Que nadie tema estar atado por este tipo de argumentaciones porque no se sostienen. El que quiera divorciarse, que se divorcie sin aceptar presiones o chantajes de esta clase.

Agradezco a mis amigos abogados los matices oportunos. Los Notarios no podemos intervenir en esta clase de divorcios.

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Aportación a gananciales: Alguna dudas, especialmente sobre sus gastos e impuestos

aportación a los gananciales

“Mi marido y yo nos casamos en 2016 en gananciales. Mi marido tiene un piso que compró de soltero, pero el piso lo hemos pagado y los seguimos pagando los dos. Hemos pensado en que mi marido aporte el piso a los gananciales para que sea de los dos,  pero tengo dudas: Si lo incluimos en gananciales, ¿él se sigue desgravando lo mismo a efectos del IRPF? ¿Qué diferencia hay entre que lo aporte gratuita u onerosamente? Si lo aporta y luego nos divorciamos, ¿yo tendría el 50%? Y, por último, ¿qué gastos e impuestos conlleva la aportación a gananciales?”

Pienso que tengo varias cosas escritas que podrían resolver buena parte de sus dudas. Son estas:

La casa es del Banco

Aportaciones onerosas a gananciales

Ganancia o pérdida-patrimonial en disoluciones de condominio, aportaciones a gananciales y liquidaciones de gananciales

El derecho de reembolso del Artículo 1.358 del Código Civil: Caso Práctico

¿Cómo saber si la sociedad de gananciales se ha liquidado?

No obstante, volviendo sobre el tema, le diré:

.- En cuanto a la desgravación, he localizado una estupenda entrada en Iberley en la que se comenta una Resolución Vinculante de la DGT que resuelve en sentido negativo lo que me pregunta, en cuanto a una mitad del inmueble destinado a vivienda. Dicen así:

“Desde el momento en el que se aporta la vivienda a la sociedad de gananciales el cónyuge “B” adquiere la propiedad de la mitad indivisa de la participación aportada, con independencia de cuando satisfaga la contraprestación acordada por la misma. Por la adquisición de dicha parte indivisa, al producirse con posterioridad a 31 de diciembre de 2012, no le será de aplicación el régimen transitorio y, en consecuencia, no podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga por su adquisición“.

.- Aportar gratuitamente es regalar, aportar onerosamente es hacerlo a cambio de algo. En el caso de ustedes, el asunto está claro: la aportación es onerosa pues su marido aporta por causa onerosa: usted ha pagado la mitad del piso y así se compensaría el derecho de crédito que los gananciales tienen contra él en la parte pagada desde que se casaron y el derecho de crédito que usted tiene también contra él en la parte pagada antes del matrimonio. Sería necesario echar tranquilamente las cuentas pues, probablemente, en cuanto a otra parte, deberá recurrirse al derecho de reembolso.

.- Si se divorcia, el inmueble es ganancial y entrará en la liquidación de los gananciales. Puede quedar al 50% o no, según lo que ustedes decidan. Digamos que cada uno tiene derecho en ese momento a la mitad de los gananciales.

.- En cuanto a gastos e impuestos, olvide la notaría y el registro que no la arruinarán y preocúpese por el incremento o ganancia de patrimonio en renta (lea el tercero de los enlaces de más arriba). No hay plusvalía municipal y el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas está exento.

Le insisto en lo del IRPF pues si no se hacen bien las cuentas puede dar lugar a un buen disgusto.

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Aportación de VPO a gananciales

aportacion

“A mi mujer le adjudicaron una vivienda VPO hace once años aproximadamente. Un año después de la adjudicación nos casamos en gananciales, pero desde que le adjudicaron dicha vivienda ambos aportamos el mismo dinero tanto a la compra como a la hipoteca. Ahora que han pasado esos años y la Administración nos permite realizar la venta o modificación de titular de la vivienda nos gustaría incluirme a mi también como propietario. Leí alguno de sus interesantes artículos sobre la aportación a la sociedad de gananciales a título oneroso y me pregunto si en este caso es posible que lo hagamos ¿Cómo podríamos enfocarlo para que no generara ningún crédito puesto que ambos hemos pagado lo mismo?”

Probablemente este consultante ha leído algunas de las fórmulas que tengo en esta entrada de mi sección Pequeños Modelos.

En este caso nos encontramos con una vivienda de titularidad privativa que ha sido pagada (parece que en su práctica totalidad) con dinero ganancial. En consecuencia la Señora debe a los gananciales el precio de la vivienda en su totalidad. Para pagar ese importe (ese crédito que los gananciales tienen contra ella) lo que puede hacer es aportar la vivienda por el valor que tenga, haciendo corresponder (generalmente se hace así, aunque puede cuadrarse de otros modos) lo pagado por el matrimonio (por los dos) con el valor de la vivienda que se aporta. La vivienda pasa a ser ganancial y el crédito que los gananciales tenían contra ella se extingue. La contraprestación en este caso es ese crédito. La cosa es sencilla. Es una fórmula menos frecuente, pero totalmente usual. Seguro que tengo por ahí la fórmula y puedo añadirla aquí.

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Liquidación de finca privativa en el inventario ganancial

liquidación de gananciales con error

“Un señor compra una vivienda estando soltero, al año se casa en gananciales, durante el matrimonio se hacen dos préstamos hipotecarios a favor de los cónyuges para pagar la vivienda. En el año 2004 liquidan la sociedad de gananciales y hacen separación de bienes y en 2015 se separan judicialmente. El problema radica en que cuando se liquida la sociedad de gananciales cometen un error porque en el título de la escritura pone que la adquieren durante el matrimonio y eso no es así, la adquirió el marido de soltero. Era solo suya y, sin embargo, se adjudica por mitades indivisas. ¿Cómo se podría subsanar este error de la liquidación? ¿Se podría atribuir ahora el carácter de ganancial a esa vivienda que tiene carácter privativo? Y si fuera posible, ¿podrían adjudicársela por mitades o que uno se quedará la vivienda y le pagara al otro la mitad de su valor?”.

Serían posibles ambas subsanaciones:

  1. Se puede decir que, por error, con carácter previo al otorgamiento de la escritura de liquidación de sociedad de gananciales debió el esposo aportar a esta el pleno dominio de la finca y dicho esto que efectúe la aportación.
  2. Y se puede decir también, una vez subsanada la liquidación de la sociedad de gananciales, que la finca se la adjudica a él y que él le abona a ella en metálico su parte.

Eso sí, no entró en los asuntos fiscales con los que habría que extremar todas las precauciones. Tampoco entro en el planteamiento de otro tipo de cuestiones que pudieran dar lugar a otras soluciones como por ejemplo que si los préstamos se pagaron por ambos existen unos créditos entre cónyuges y los gananciales que podrían dar lugar a alguna clase de reembolso que hiciera innecesario subsanar en los términos que me plantean en la consulta.

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Notarial

¿A qué edad se jubilan los Notarios?

edad jubilacion notarios

Pues lo dice el Artículo 57.1 del Reglamento Notarial:

“Los notarios se jubilarán forzosamente al cumplir la edad de 70 años o voluntariamente a partir de los 65, sin perjuicio de lo que establezca en su momento la legislación aplicable”.

A menudo se oyen propuestas (que no son exclusivas de nuestro colectivo) sobre la ampliación de la edad para jubilarse lo que genera posturas encontradas que dan para un artículo sobre este asunto.

Particularmente, puesto que empecé a trabajar a los 34 años, no me importaría (si la salud y las fuerzas me acompañan) trabajar algún año más, siempre que eso no implique que la edad para alcanzar la voluntaria no se me amplíe (por si acaso…). Actualmente una mayoría de personas llegan a los 70 años en buenas condiciones físicas y psíquicas (y con una experiencia acumulada de enorme valor). El problema, en mi opinión, es el de aquellos que no sean capaces de darse cuenta de que no están en condiciones de continuar y no opten por jubilarse voluntariamente generando difíciles situaciones.

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¿Cada cuánto tiempo hay un concurso de traslado para los Notarios?

Pues este mes cumplo 15 años como Notario y en estos 15 años, ha habido 33 concursos (números 418 al 451).

Eso supone una media de 2 concursos anuales. Exactamente de 2,2 concursos anuales o lo que es lo mismo, un concurso cada 5-6 meses. Falta agilidad, a mi modo de ver. Sería deseable mejorar este resultado y ponernos en los 3 concursos anuales (que a veces los hay pero es que las medias, son las medias).

La información es de las “gestorías de los notarios”: la desaparecida Gestoría Paniagua, Calvo y Herrero.

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¿Cuál es la naturaleza jurídica de una notaría?

Y ya de paso ¿cuál es la relación laboral existente entre el Notario y los empleados de la Oficina Notarial?

En España, los Notarios somos funcionarios públicos sometidos al RETA y nuestros trabajadores son trabajadores sujetos al Estatuto de los Trabajadores con su correspondiente Convenio Colectivo. La notaría es una oficina pública cuyo mantenimiento a todos los efectos corresponde al Notario titular. El número de notarías está determinado por el Ministerio de Justicia.

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¿Cuándo queda vacante una notaría?

notarias para concurso por vacante

Es muy habitual que la gente se interese por saber cómo llegaste a ser Notario de su pueblo o ciudad y por cuánto tiempo tendrás o podrás estar allí. Yo suelo explicar que la elección de tu primera notaría depende de las que haya libres cuando apruebes y de lo que los compañeros en activo no quieran y dejen a los de nuevo ingreso cuyas preferencias se resuelven por el puesto conseguido en la oposición que acaban de aprobar. Luego les digo que yo estoy en mi tercera notaría, que pude haberme jubilado en la primera o en la segunda (si no me hubiera ido y estuviera allí cuando cumpla setenta) y que podría hacerlo en esta tercera, salvo que haga algo malo muy gordo, me marche voluntariamente a otro sitio, pida la excedencia o me muera o me incapacite permanentemente. Suelo también añadir que debemos estar al menos un año en cada destino y que a la situación de no poder concursar durante ese año, le llamamos estar congelado. En caso de demarcación, todo el mundo se descongela y puede irse si concursa.

Para mayor abundamiento, está el artículo 80 del Reglamento Notarial que enumera las causas por las que las notarías quedan vacantes:

Las Notarías quedan vacantes:

  1. Por muerte.
  2. Por sentencia firme que condene a la inhabilitación absoluta, o especial para el cargo de notario.
  3. Por renuncia(las causas de renuncia están en el Artículo 83)
  4. Por abandono del cargo (el abandono se regula en el Artículo 84)
  5. Por traslación (o traslado a otra notaría previo concurso).
  6. Por excedencia, salvo lo prevenido en el Artículo 109 de este Reglamento.
  7. Por jubilación o incapacidad permanente.
  8. Cuando por sentencia firme en que no medie inhabilitación, la pena impuesta impida al notario durante más de un año el ejercicio de su cargo.
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¿Cuantas copias autorizadas, electrónicas y simples necesitaría si deseo realizar todos los trámites yo mismo?

Como regla general podríamos decir que se necesitará una copia autorizada (en las herencias es usual que haya una para cada heredero) y dos copias simples (una para liquidar los impuestos  y otra para conservar en su poder). Copias autorizadas simples y electrónicas no se necesita ninguna para esos trámites y además no cumpliría usted las especificaciones técnicas para su obtención. Es posible que para muchos trámites (suministros, comunidad de propietarios, empadronamiento, etc…) le puedan pedir alguna más, pero normalmente suele bastar con fotocopias de la simple.

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¿Dónde se guardará mi escritura si la notaría de mi pueblo está sin Notario?

bandera

Pues lo explica el Artículo 53 del Reglamento Notarial:

“Los documentos autorizados por el Notario sustituto se incorporarán al Protocolo o Libro-Registro del Notario sustituido, excepto en los casos de vacante y de la habilitación prevista por el artículo 121 de este Reglamento, en los términos que resultan del mismo.

El protocolo y el Libro-Registro del Notario sustituido no se trasladarán a la Notaría del sustituto, salvo que éste residiere en distinta población, en cuyo supuesto podrá trasladarlos al domicilio de su Notaría, para su mejor custodia, previa autorización de la Junta Directiva del respectivo Colegio.

Tratándose de sustitución por Notaría vacante, si el sustituto residiere en la misma población, deberá conservar el Protocolo y el Libro-Registro del sustituido, en su propia Notaría o en otro lugar adecuado, cuando así lo autorice con carácter previo la Junta Directiva. Si residiere en población distinta, el Protocolo y el Libro Registro deberán permanecer en lugar adecuado de la población en que estuviere demarcada, sin perjuicio de poder trasladarlos a su Notaría o a otro lugar adecuado, con la finalidad y previa la autorización a que se refiere el párrafo anterior”.

No he querido despedazar el artículo para que se pueda leer entero, pero lo que ha de tenerse en cuenta que si yo soy el Notario de Talsitio y el Notario de Talotro se marcha a otra notaría y me corresponde a mi sustituir por vacante la Notaría de Talotro, yo iré a firmar a Talotro y las escrituras que allí firme tendrán el número de protocolo que les corresponda en la secuencia que yo siga en Talsitio (mi notaría) de manera que si hoy jueves firmo el 823 aquí y mañana voy a Talotro, firmaré el 824 allí y constará firmado allí por mi como sustituto por vacante y se archivará en mi notaría y no en la notaría sustituida (en Talotro), de manera que usted que firmó la escritura, si necesita una copia en el futuro tendrá que venir a Talsitio a conseguirla pues aquí estará archivada bajo mi custodia o bajo la del compañero que venga cuando yo me vaya.

En resumen las escrituras que firme en su pueblo estando vacante su notaría, se irán a la notaría del pueblo a quien corresponda hacer la sustitución.

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¿El Notario es un funcionario público?

notario es funcionario publico

Sí, lo es.

Lo establece el Artículo 1 de la Ley del Notariado y nada menos que desde 1862. Esa Ley unificó los diferentes tipos de Notarios existentes hasta la fecha y nos situó sin duda alguna entre los funcionarios públicos. Las referencias a la condición de funcionarios públicos del Reglamento Notarial y al carácter público de nuestra función son incontables.

La circunstancia de que nuestra retribución sea arancelaria no nos excluye de nuestra condición de funcionarios. La retribución mediante arancel es una de las que caben en el funcionariado, aunque actualmente solo (que yo sepa) quedemos dos cuerpos con este régimen retributivo.

Por otra parte, ejercemos una potestad que corresponde al Estado que la tiene reservada en el Artículo 149 de la Constitución y el protocolo notarial es propiedad del Estado.

Tampoco nos excluye de la condición el hecho de que organicemos libremente y sostengamos nuestra oficinas (que son oficinas públicas), además las notarías se demarcan por el Estado (por el Ministerio de Justicia del que dependemos jerárquicamente a través de la DGRN).

No somos empresarios, somos trabajadores autónomos desde el punto de vista fiscal, laboral y de Seguridad Social. Estamos en el RETA desde el año 2004, como consecuencia de un proceso que afectó a más colectivos funcionariales que disponían de sus propias mutualidades que fueron paulatinamente suprimidas.

Es comprensible que las características de nuestro trabajo, de nuestras oficinas, de nuestro régimen laboral y del de nuestros empleados puedan inducir a confusiones, pero que nadie se llame a engaño y piense lo que no es: los Notarios somos funcionarios públicos.

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¿El Notario está obligado a darme borrador de la escritura?

Plantearse el carácter obligacional de esta cuestión es demostrativa de que puede existir alguna clase de problema, pues no es razonable no dar borrador a quien lo pide.

No existe norma reguladora de tal obligación si exceptuamos la normativa hipotecaria que sí impone al Notario y permite al interesado examinar el proyecto (o borrador) de su escritura y por tanto ha de aplicarse en esta materia la lógica y el sentido común.

Es lógico que alguien quiera examinar lo que va a firmar con la antelación suficiente (suficiente para prepararla, suficiente para repasarla, suficiente para proponer y consultar dudas) y no debería haber inconvenientes para que esto tenga lugar.

En mi caso, me resisto a entregar borradores por dos causas fundamentales:

  • Temor (justificado por indicios) a que la solicitud tenga por verdadero objeto llevar el asunto a otra notaría.
  • Innecesariedad por sencillez o complejidad del asunto. Si es sencillo, sobran las precauciones y si es complicado y no se cuenta con el debido asesoramiento o base, puede resultar contradictorio disponer de tu borrador de escritura.
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¿La escritura de declaración de obra nueva sirve para preparar una herencia o es necesaria la original?

No comprendo muy bien esta pregunta, pero me da la sensación de que lo me consultan es que si para preparar una escritura de herencia en la que se incluye una finca sobre la que tras su adquisición se declaró una obra, hace falta la copia autorizada de la escritura de declaración de obra nueva o la de adquisición del terreno (o ambas…).

Si hay un solar o terreno sobre el que se declaró una obra, en la herencia hay que describir el inmueble tal y como se encuentre tras esa declaración (y hasta actualizarlo más, si cabe), así que sí, la respuesta es sí: hay que llevar copia de esa escritura (copia autorizada, pues el original es el que conserva el Notario en su protocolo y que con los años, pasa a los archivos correspondientes) y no sería necesaria la del propio terreno.

No obstante, yo siempre aconsejo “grapar” (conservar juntas) ambas escrituras y así llevarlas a donde sea preciso hacerlo. Podría ser relevante algún dato o circunstancias del viejo título de adquisición a efectos de preparar la herencia que se pretende hacer.

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¿La ley de Seguridad del año 2015 ha incidido en el modo de identificar a los extranjeros?

pasaporte y permiso de residencia notario

“¿La Ley de Seguridad del año 2015 ha incidido en el modo de identificar a los extranjeros en el sentido de que siempre es exigible el Permiso de Residencia en vigor y no es suficiente el Pasaporte? Parece darlo a entender pero creo que si el documento que se firma no tiene trascendencia tributaria sería bastante el Pasaporte; el problema es si traen Tarjeta de Residencia caducada y te dicen que no la van a renovar”.

Pues no estoy seguro. Yo diría a bote pronto, pues la casuística es grande y la decisión hay que tomarla cuando hay que tomarla, que para empezar conviene señalar que hablamos de nacionales de países que no formen parte de la UE, pues los de la UE no tienen ya Tarjeta y tienen derecho a residir en España. Así que nos centraremos en los nacionales extra UE, con los que lo que yo hago es lo siguiente:

  1. Si hay Tarjeta y está vigente, utilizo la Tarjeta e indico su número, que lo tiene y cambia con cada renovación, su vigencia y el NIE (que no cambia nunca) y que también figura en la Tarjeta y es distinto al número de la propia Tarjeta (que es de la Tarjeta y no del sujeto en cuestión). Si el documento lo requiere (pues porque vaya a enviarse al país de procedencia del sujeto, por ejemplo) cito también el Pasaporte e incluso el DNI del país correspondiente.
  2. Si hay Tarjeta y no está vigente, no queda más remedio que utilizar el Pasaporte (del que también cito número y vigencia) y me surge la duda de la acreditación del NIE. ¿Es posible acreditarlo con una Tarjeta de Residencia caducada? A mi juicio, sí.
  3. Y si la Tarjeta ha caducado y no se acredita la renovación (o su solicitud), ¿qué ocurre? Pues es en estos casos de permisos caducados en los que se me plantea la duda y el conflicto. ¿Puede otorgar un documento publico notarial alguien que no esté legalmente en España? Pues yo entiendo que hay una serie de documentos que sin duda debe poder hacer, pero otros, que serían los de trascendencia tributaria, no podrían ser otorgados sin la oportuna renovación, aunque se tenga NIE y este se pueda acreditar con la Tarjeta ya caducada. La situación de los que tienen la Tarjeta caducada sería equiparable a la de los que nunca la han tenido y no disponen de NIE, pues también pueden tener necesidad de otorgar algunos documentos notariales.

Como siempre, se aceptan opiniones.

Puede complementarse la lectura de esta entrada con la publicada hoy mismo por los Notarios en Red. Observemos que se utiliza el tradicional término de “inmigrantes” y no el reciente “migrante” y que no se hace referencia a las situaciones de irregularidad en la entrada o permanencia en territorio español. Se me ocurre pensar que ocurriría si un migrante recién llegado a España, tuviera necesidad de un Notario para un poder, un testamento o un acta de manifestaciones … de acuerdo con mi criterio el documento debería poder ser autorizado.

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¿Las copias simples van firmadas?

No.

Mientras que las copias autorizadas se imprimen en el papel timbrado de uso exclusivo notarial, las simples se imprimen en el que llamamos “papel de los Colegios”.

El Notario, en el caso de las autorizadas, rubrica cada hoja y firma y signa en la última de todas. Las firmas de los otorgantes no están en las copias (cosa que suele extrañar a más de uno que espera quedarse con el original (la matriz), preguntándose en muchas ocasiones en los otorgamientos:“¿esto me lo llevo?”“no, esto es mío”, les digo).

El Notario no firma, ni signa, ni rubrica en las copias simples. Tampoco aparece en ellas ninguna otra firma.

 

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¿Las notarías se cierran por vacaciones?

vacaciones o cierre notarias

Es una pregunta habitual sobre todo en las fechas veraniegas. Quizá sea porque se nos relacione con el mundo judicial que queda paralizado en Agosto.

Pero no, las notarías no cerramos por vacaciones, aunque habría hacer algunos matices.

No cerramos las notarías únicas, es decir, las notarías de localidades en las que no existe más de un Notario, aunque los empleados de la notaría y los Notarios tengamos vacaciones, como es lógico. Como en cualquier otro trabajo, los que no están de vacaciones suplen (en la medida de lo posible) a los que las están disfrutando y el Notario es sustituido por un compañero (el que determina el Reglamento Notarial u otro que pueda hacerlo).

Sin embargo, cuando la notaría no es única, si que podría cerrarse haciendo coincidir las vacaciones de Notario y empleados, dejando a alguien de guardia porque (sin duda) habrá algunas cosas que atender (retirada de documentación y pagos, fundamentalmente) y con la indispensable organización con los compañeros de plaza o con alguno de ellos, puesto que el servicio en la localidad no puede quedar desatendido, circunstancia que es controlada por el Colegio Notarial correspondiente.

Dicho lo dicho, terminaría diciendo que no es usual el cierre de una notaría por vacaciones. Yo no he tenido opción de hacerlo pues llevo quince años como Notario único, pero mi padre que lo fue muchos años en un par de capitales solo lo hizo cuando por razón de edad y falta de acuerdo entre sus empleados, consideró que había llegado el momento de hacerlo.

 

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¿Para firmar contigo una compraventa, tengo que desplazarme hasta allí o podría hacerlo con la intermediación de otro Notario de mi localidad?

Por supuesto existe la posibilidad de intervenir por medio de representante otorgando un poder al efecto. De no optar por un poder, la única alternativa al desplazamiento es utilizar un mandatario verbal cuya actuación puede inmediatamente ratificarse ante otro Notario de tu localidad. El Notario ante quien se firma la escritura, envía copia electrónica al Notario de tu localidad y una vez revisada por ti la escritura firmada en mi notaría, la ratificas mediante otra en la notaría de tu localidad y con tu Notario habitual, que a su vez me lo comunica a mí, que haré constar la ratificación en mi escritura.

Entonces (y ahora me auto-pregunto), si no voy o no mando un poder, o mando a alguien que actúe por mí sin poder, ¿no hay otro modo? No, no lo hay. La identificación y el juicio de capacidad notarial, son hasta el momento insustituibles por otros mecanismos que proporcionen la misma o mayor garantía, por mucho que no se pueda entender por algunas personas.

Dos personas recientemente me han preguntado, una en general y otra refiriéndose a la contratación mercantil que por qué todo lo que hacemos los Notarios no se puede hacer ya on-line, digitalmente, por video conferencia o procedimiento similar. Los vientos europeos podrían ir en esta línea como explicaron los de notaríAbierta para el ámbito mercantil, pero de manera general la llegada de este tipo de contratación, en un ámbito tan sensible como el nuestro, ha de dotarse de las garantías necesarias por lo que, de momento, no queda más remedio que esperar.

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¿Podría otorgar la escritura de compraventa en tu notaría, aunque ninguna de las fincas, ni yo mismo estemos radicados allí?

Sí. Curiosamente mucha gente no sabe (y se sorprende y hasta no lo cree cuando se le dice) que los Notarios no podemos firmar escrituras más que en el término municipal correspondiente a la notaría de la que somos titulares y en el resto de los términos municipales del Distrito Notarial al que pertenezca nuestra notaría y que no tengan notaría demarcada (si la tienen y está vacante, tampoco puedes firmar allí). Eso supone que cualquiera pueda firmar sus escrituras con el Notario que prefiera, es decir, que el cliente puede desplazarse al Notario que quiera, pero el Notario no puede desplazarse a cualquier lugar. Es una cuestión de competencia territorial derivada fundamentalmente de la condición de oficina pública que las notarías tienen en España.

Existen, no obstante, algunos casos en los que la competencia para autorizar nuestro documento, le corresponde al Notario o Notarios de un determinado lugar. Hablamos de divorcios, abintestatos, actas de presencia o de notificación o de algunos expedientes de dominio. En el resto de los casos, uno puede elegir ir al Notario que más le convenga o le guste, aunque alguno pueda pensar que las diversidades entre Comunidades Autónomas, podrían aconsejar acudir a un Notario del lugar, que estará más a punto y en forma con la legislación autonómica correspondiente y que conocerá las particularidades de tal o cuál Registro o de tal o cuál Ayuntamiento. Es cierto, en este estado plurilegislativo nuestro, que es difícil saber si en la declaración de obra de una nave industrial en Cataluña o en Orense, me pueden pedir algo que no me pedirían en Alicante, pero todo es cuestión de ponerse a empollar y así no meter la pata. A mí me gusta que me pongan en el compromiso…

En consecuencia, mi consultante puede venir a firmar su escritura a mi notaría y no necesita ni estar empadronado, ni domiciliado fiscalmente en mi pueblo, en mi provincia o en mi Comunidad, y puede hacerlo, aunque las fincas objeto de la misma tampoco no estén en mi municipio, en mi provincia o en mi Comunidad Autónoma. Cualquier Notario puede firmar una escritura relativa a una finca situada en cualquier lugar de España (y fuera de España aunque esta ya es otra historia) y con personas de cualquier lugar de España (o del extranjero, residentes o no residentes en situación legal, aunque esta también es otra historia).

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¿Porqué no se firman todas las hojas de una escritura?

firmar folios escritura

“¿No serí­a procedente o conveniente que se firmaran todas las hojas de las escrituras?”

Pues no, no lo es, puesto que las escrituras se imprimen en papel timbrado exclusivo para los documentos notariales que fabrica la FNMT y que se reparte entre los Notarios quedando constancia de las series y números que a cada uno se nos entregan en cada envío e indicándose en cada escritura la serie, cantidad y numeración de los empleados.

De esta forma se evita lo que preocupa al consultante: una posible sustitución de las hojas no firmadas.

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¿Puede recomendarme alguna Universidad Notarial en España?

universidad notarial

Interesante cuestión la que me plantean desde el otro lado del charco.

He de decir que mi post “Quiero trabajar en una notaría”, poco a poco, se está convirtiendo en uno de los más visitados de mi blog y que tal vez pueda ayudar algo a los que busquen contestación a esta otra pregunta de hoy.

En cuanto a esta, diría que no tenemos en España ese concepto de Facultad o Universidad Notarial. Los Notarios en España lo somos únicamente por oposición y tras alcanzar previamente la licenciatura (Grado creo que le llaman ahora) en Derecho. Después ya depende de cada uno el tardar tres años o casi once (como fue mi caso). En la Facultad de Derecho de la Universidad de Sevilla existe una cátedra de Derecho Notarial.

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¿Puede un Notario estar a sueldo de otro Notario?

No. Lo señala el Artículo 1 del Reglamento Notarial que, entre otras cosas, dice:

“En ningún caso el notario, ni en el ejercicio de su función pública, ni como profesional del derecho, podrá estar sujeto a dependencia jerárquica o económica de otro notario“.

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¿Puedo hablar con el Notario?

Es lógico que la gente piense que su problema no lo tiene nadie más en el mundo y por eso quieren hablarlo directamente con el Notario y solo con el Notario y nada más que con el Notario. También pensarán que su asunto es confidencial y que no quieren que nadie más que tú lo sepa y no se fían de contárselo al oficial que les está atendiendo.

Yo no me niego a atender a nadie, pero si que pido a mis empleados que procuren averiguar de que va la consulta, a fin de que cada cuestión sea atendida por aquel a quien corresponde en la notaría, conforme a su naturaleza y dificultad.

Es muy frecuente que una vez que el consultante ha conseguido sentarse a tu mesa y comienza su consulta, te llene la mesa de escrituras para ver como resuelve un problema de linderos que no encajan o un exceso de cabida sin mayor complicación (o que es la segunda o tercera vez que te plantea) o hasta para decirte que necesita la legitimación de una firma o un testimonio por exhibición, lo que vendría a ser como ir al médico para que te ponga una tirita. A este del testimonio, estuve a punto de decírselo, ¿y llevas media hora en el pasillo para decirme que necesitas un testimonio urgente? 

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¿Qué competencias nuevas tienen los Notarios tras la Ley de Jurisdicción Voluntaria?

Veinte nuevos tipos de escrituras o actas notariales surgieron, según clasificación de mi Programa de Gestión notarial, tras la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. En mi pequeña notaría no me he estrenado más que con algunos de ellos. Son estos (y si falta alguno, pues lo añadiré cuando caiga en ello):

Acta de expediente previo a la celebración de matrimonio

Escritura de celebración de matrimonio

Escritura de separación matrimonial o divorcio

Modificación de acuerdo de separación o divorcio

Acta de notoriedad para la constancia del régimen económico matrimonial

Convenio regulador

Modificación de convenio regulador

Escritura de nombramiento de perito en contrato de seguro

Nombramiento de perito en general

Escritura de conciliación

Aprobación de la partición realizada por el contador partidor

Aceptación de herencia a beneficio de inventario

Designación o nombramiento de contador partidor dativo o albacea

Prórroga en el cargo de contador partidor o albacea

Acta de notoriedad de herederos abintestato colaterales

Acta de requerimiento al heredero para aceptar la herencia

Acta de ofrecimiento de pago y consignación de deudas

Acta de procedimiento de reclamación de deudas dinerarias no contradichas

Acta de subasta electrónica notarial

Acta de jurisdicción voluntaria sobre recuperación de depósitos y títulos valores

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¿Qué documentos se unen a una escritura?

documentos unidos a escrituras

El Artículo 98.3 Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social dice que deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.

Curiosamente esa norma que me refrescó hace poco un compañero y que ha hecho correr ríos de tinta y montañas de papeles y recursos, contiene ese apartado mucho menos conocido que deja claro que los Notarios incorporamos a nuestras escrituras los documentos que exija la ley y aquellos que nosotros juzguemos convenientes.

No hay más. A partir de ahí cada uno tiene su criterio y al que no le guste y piense que este o aquel Notario hace escrituras largas o que podría hacerlas más cortas, mejor es que pregunte antes puesto que a posteriori ya no habrá marcha atrás.

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¿Qué es una copia testimoniada o testimonial?

 

original o copia testimoniadaMe lo preguntaban hace poco y solo caí en la cuenta cuando le di la vuelta a la tortilla, dado que si hablamos del testimonio de una copia, la cosa cobra todo su sentido y podríamos referirnos a una copia testimoniada.

En ocasiones se expiden por el Notario testimonios de copias autorizadas expedidas a su vez por ese mismo Notario o por otro distinto.

¿Con qué fin?

Es habitual en el ámbito de sociedades que contratan con Administraciones y, en el caso de mi consultante, práctica de algunas notarías (yo no lo hago) como forma de sustituir la copia autorizada de algunas escrituras cuando puede resultar costosa (como en las herencias que pueden ser de una extensión considerable) por un documento más económico. Si no fuera por el coste, está claro que no se expedirían ni la mitad de este tipo de documentos, que no tienen los mismos efectos que aquellos que reproducen.

Caso especial es de los testimonios de copias autorizadas de poderes, puesto que esos testimonios no son válidos para que el apoderado acredite sus facultades. Al menos en el ámbito notarial, que en otros ámbito “yo no me meto”.

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¿Qué hacer cuando un notario deja de trabajar y no acaba su escritura social?

Esta pregunta procede de una búsqueda de la que el WordPress de mi blog me avisa.

No tengo claro a que se refiere y caben muchas suposiciones.

Podríamos pensar que un Notario se ha jubilado y ha dejado “a medio hacer” algunas escrituras, es decir, sin firmar, sin autorizar.

Cuando se trata de poblaciones con notaría única, la cosa es sencilla, puesto que otro Notario atenderá (sustituirá por vacante) la notaría que ha quedado sin Notario.

Si, por el contrario, hay más de una notaría, le aconsejo que retire la documentación y se la lleve al Notario que usted considere conveniente, salvo que no le importe esperar a que haya un nuevo titular de esa notaria, que en la vacancia permanecerá oficialmente cerrada.

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¿Qué ocurre si quemo mi escritura?

destruccion escrituras notario

Una cuestión habitual en los blogs notariales es esa en la que intentamos explicar a la gente, qué hacer cuando no encuentran la copia de la escritura de compra o de hipoteca de su casa o la de la herencia de la casa del campo de sus padres que ahora necesitan para poder venderla.

Con esta FAQ intento contestar a esa misma cuestión pero desde otra órbita o punto de vista.

Me la plantea un amigo en estos términos:

“Si firmas un contrato/escritura/compromiso en firme de esos que no te has leído del todo bien y que te compromete a llevarte a la ruina y, nada más firmarlo, te das cuenta del error cometido y buscas un mechero y le prendes fuego a tu copia, ¿el contrato deja de tener valor?”.

Lo primero que hice, fue contarle a este amigo la siguiente anécdota que le sucedió a mi padre:

“Una señora firmó unas capitulaciones matrimoniales con mi padre (no se casaba con mi padre, mi padre era el Notario). Al dia siguiente apareció en la notaría e insistió en volver a ver a mi padre y en que mi padre le enseñara la escritura que había firmado. Mi padre se la dio; la señora cogió uno de los folios, lo hizo un gurruño y se lo metió en la boca. Completamente real”.

Espero no generar una plaga de devoradores de escrituras

El consejo que me dio mi padre es que una vez la matriz está firmada, otorgada y autorizada, no la sueltes. Nada de “¿me puede enseñar la escritura que firmé?”. Yo ni siquiera dejo ni que los más conocidos y habituales de la notaría, atraviesen el pasillo de camino a la copista con mis matrices en la mano. “¿Quieres que se la lleve yo a Fulanita?”. “No, gracias, ya se la llevo yo”.

Aquello de mi padre tuvo difícil solución. Solo existía un protocolo informático, no se habían hecho las copias y, aunque la Señora no llegó a hacer la digestión del folio, lo cierto es que fue completamente irrecuperable. El sentido común imperaría e imagino que aquellas capitulaciones se sustituirían por un nuevo acuerdo entre los cónyuges, aunque no lo sé y mi padre ya no está en este mundo para preguntarle por el final de una historia que yo no recuerdo.

En un caso y en otro (merendados o quemados) no dejan de tener valor los documentos otorgados y luego desaparecidos o destruidos pero entrarían en juego las normas sobre reconstrucción del protocolo que contiene el Reglamento Notarial. Hace poco yo mismo he llevado a cabo un expediente de reconstrucción de un protocolo desaparecido que tengo intención de contar en forma de post. Sobre las destrucciones intencionadas aconsejo esta lectura. No existiendo nada de nada para reconstruir, pues ocurriría como dice mi amigo “el contrato dejaría de tener valor” al no poder probarse ni su existencia, ni su contenido, siempre que no pueda recurrirse a otros medios de prueba admitidos en derecho para el caso de que no quepa una repetición de la jugada que solo será posible si todas las partes estuvieran conformes.

En el caso de mi amigo la cosa tendría fácil solución puesto que aunque no querría repetir la jugada, cometió la torpeza de no quemar también la copia de la otra parte con lo que su arrepentimiento y sus tendencias pirómanas no le habrían servido absolutamente de nada. Por supuesto, en el ámbito de los documentos privados, las malas intenciones de mi amigo serían mucho más fáciles de llevar a cabo que tratándose de una escritura pública.

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¿Qué significa “nihil prius fide”?

Nada antes que la Fe

Significa “nada antes que la fe” (la fe pública, claro) y es el lema de los Notarios españoles.

Lo cierto es que nuestro lema es fuente de muchas anécdotas.

Aquí van algunas

1.= “Me ocurrió en la firma de un testamento … Estaba solo en la notaría, y mientras explicaba a una Señora qué opciones tenía en un testamento, mira a mis tarjetas que están sobre la mesa y me dice:

Señora: ¿Está usted solo?

Notario: Señora, una de mis empleadas está de vacaciones y la otra ha acabado su jornada, así que sí, estoy solo.

Señora: ¿Y Nil?

Notario: ¿Nil? No sé a quién se refiere, Señora.

Señora: Sí, Nil, el otro que trabaja aquí.

Notario: Creo que se está confundiendo Señora, aquí no trabaja nadie que se llame Nil. Y creo que tampoco trabajó nadie con ese nombre con los Notarios anteriores.

Señora: Entonces, ¿por qué ponen que aquí trabaja Nil?

Yo no salía de mi asombro…

Notario: Discúlpeme, pero que yo sepa, nadie ha hecho nada de lo que pueda inferirse que aquí trabaja un señor que se llame Nil.

Señora: ¿Cómo que no? En su misma puerta, pone Notario de nombre, Nil, de primer apellido Prius, y de segundo apellido Fide.”

Don Nil también es conocido como Don Nihil o Don Naial.

2.= ¿Que nombre tan raro tiene la Notaria? ¿Nihil? ¿Es vasca?

3.= Mac, mi querido preparador, tiene en la puerta de su despacho (que era el de su padre, también Notario como el mío), una preciosa vidriera que reproduce el escudo notarial que incluye nuestro lema. Mac me contaba que en una ocasión le preguntaron:

– Oye Mac, ¿que significa eso de “naial praius faid”?

– Significa “nada antes que la fe”, pero no es inglés, es latín.

Lo dicho, es latín, no es inglés, así que léalo “como suena”.

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¿Qué significa cierre de copia en notaría?

Pues no tengo ni idea.

Me he encontrado con esta pregunta en las búsquedas de mi WordPress y, de momento, no imagino a que se puede referir.

De cerrar algo, se cierran las escrituras matrices cuando terminan las actuaciones derivadas de la misma. Muchas de ellas están explicadas en este post. Sobre el cierre de escritura me han preguntado recientemente. Sospecho que la pregunta no viene de España. Tal vez en otros países de notariado latino no sea necesaria la unidad de acto que es necesaria en España para las escrituras.

Pero cerrar copia, no tengo ni idea de que es. No conozco esa expresión.

 

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¿Qué tiempo tiene la notaría para entregar las copias?

Artículo 249.1 del Reglamento Notarial

Las copias deberán ser libradas por los notarios en el plazo más breve posible, dando preferencia a las más urgentes. En todo caso, deberá expedirse en los cinco días hábiles posteriores a la autorización.

Pero claro, téngase en cuenta que no es lo mismo un testamento que una hipoteca y que no es lo mismo que con posterioridad al otorgamiento se hayan de practicar o de llevar a cabo por ley, por conveniencia o a solicitud de los otorgantes otro tipo de actuaciones.

Y es que tras el otorgamiento de su escritura, en la notaría quedan muchas cosas por hacer. Aquí tengo explicadas muchas de ellas. Aquí tiene usted otras.

En consecuencia, si ha firmado usted un testamento o un poder, se podrá ir con la copia bajo el brazo, pero si ha firmado usted una compraventa y una posterior hipoteca que se presenta en el Registro de la Propiedad que tiene que responder a la presentación o si ha firmado una compraventa y ha pedido al Notario que se la liquide de impuestos y se la inscriba en el Registro, los cinco días del Reglamento serán, casi con seguridad, imposibles de cumplir.

Así que, a la gallega, termino con otra pregunta ¿qué ha ido usted a firmar a la notaría?

 

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¿Qué vacaciones tiene un Notario?

Pues los Notarios tenemos una inusual, atípica, organización de las vacaciones. Vaya por delante que los Notarios solemos trabajar más con los años. Menos cuando somos más jóvenes y más según vamos cumpliendo años, puesto que generalmente con la antigüedad vamos alcanzando notarías de mayor volumen de trabajo. Fuera de esa circunstancia del volumen de trabajo, somos igual de trabajadores que los demás, es decir, unos nada, otros poco, otros mucho y otros muchísimo, con independencia del volumen de trabajo, quiero decir…

Pero es el Reglamento Notarial el que regula esas vacaciones en forma de ausencias y licencias.

Artículo 44

Los Notarios, no teniendo reclamado su ministerio, podrán ausentarse de su Notaría o distrito notarial por los plazos y con las condiciones siguientes:

a) Por cinco días si la Notaría está demarcada en población donde hay un solo Notario.

b) Por diez días si en la residencia hubiere dos Notarios en servicio efectivo.

c) Y por quince días en las Notarías donde residan y presten servicio efectivo más de dos Notarios.

Al hacer uso de este derecho, los Notarios deberán dar conocimiento a la Junta directiva y a la Dirección General de las fechas en que se ausenten y vuelvan a hacerse cargo de su Notaría.

De las mencionadas ausencias no podrá usarse por cada Notario más de seis veces al año, ni las ausencias podrán ser sucesivas, debiendo mediar entre una y otra un mes, por lo menos, de intervalo.

Artículo 45

Independientemente del derecho anterior, los Notarios podrán obtener licencias ordinarias o extraordinarias, que serán concedidas por las Juntas directivas de los respectivos Colegios y por la Dirección General.

Las Juntas directivas podrán conceder licencias ordinarias, que no excederán del plazo de un mes en cada año.

La Dirección General podrá conceder licencias ordinarias que no excederán del plazo de dos meses en cada año.

Las licencias extraordinarias sólo se podrán conceder por la Dirección General en casos excepcionales, mediante justa causa y por plazo máximo de un año.

Las licencias se concederán en virtud de solicitud del Notario interesado dirigida al Decano de la Junta directiva, y por conducto de ésta y con su informe, a la Dirección General, cuando a ella corresponda su concesión.

Con el Reglamento en la mano, un Notario de una plaza con más de un Notario, podría trabajar ocho meses y ausentarse cuatro. Uno de una localidad con dos Notarios, podría trabajar nueve meses y ausentarse tres y uno de una localidad con un único Notario (mi caso), podría trabajar diez meses y ausentarse dos.

Con el Reglamento en la mano, con independencia del derecho anterior, caben las licencias del Artículo 45 que se añadirían a lo que podemos estar ausentes de nuestras notarías.

La realidad es que, ni mucho menos, nos tomamos tantas vacaciones, ni podemos permitírnoslo puesto que existe libre competencia entre los Notarios y pueden ustedes imaginar lo que ocurriría con la notaría de un Notario que se ausente dos, tres o cuatro meses al año y que encima, por si se ha quedado con ganas o está cansado, se pida una licencia de un mes.

 

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¿Tengo derecho a elegir notario?

Sí.

Artículo 3

El Notariado, como órgano de jurisdicción voluntaria, no podrá actuar nunca sin previa rogación de sujeto interesado, excepto en casos especiales legalmente fijados.

Los particulares tienen el derecho de libre elección de notario sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. La condición de funcionario público del notario impide que las Administraciones Públicas o los organismos o entidades que de ellos dependan puedan elegir notario, rigiendo para ellos lo dispuesto en el artículo 127 de este Reglamento.

La prestación del ministerio notarial tiene carácter obligatorio siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida.

La jurisdicción notarial, fuera de los casos de habilitación, se extiende exclusivamente al Distrito Notarial en que está demarcada la Notaria.

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Clientes “on fire”

clientes enfadados notaria

“Tenemos una cliente un tanto especial que desea hacer testamento, pero pone dos condiciones y es que se haga a primera hora, a ser posible 9:30, y la segunda que sea en nuestra oficina”.

Hombre, si es especial y firmamos en vuestro despacho, no voy a tener ordenador. Si surge cualquier problema, y estas personas son de las que te cambian hasta una coma o se extrañan si hay que salvar algo, vamos a tener que acabar yendo a la notaría. Por otra parte, salir de la notaría sin una razón justificada (enfermos, mayores, etc .) pues no es lo que corresponde, pero estoy dispuesto a hacer una excepción. Eso sí, no respondo de atascos y hay muchos en Talsitio a la hora que paso por allí. Así que vale, pero con estos matices.

“El testamento lo tendríamos perfectamente repasado para que no haya que cambiar nada. No pasa nada si no es a las 9:30, pero máximo 9:45 porque si hay un retraso mayor, entrará en cólera y se pondrá muy alterada”.

Pues si va a montar en cólera te digo que no. Hoy he dejado a mi hijo en el colegio a las 07:55 y he llegado aquí casi a las 10. Había un atasco tremendo en Talsitio y eso no depende de mi. Así que lo siento, pero si sufro un retraso (el que sea y por lo que sea) no quiero numeritos y no puedo aceptar el encargo.

“El cliente me comenta que podría ser a las 10:30. ¿Te viene bien a esa hora? Perdona las molestias pero ya sabes como son a veces los clientes”.

Pues mira, he pensado que no voy a ir. Si es una persona tan exigente, yo debo de ser todavía más escrupuloso en el cumplimiento de mi función y no debo salir a firmar fuera de mi notaría si no está justificado y como no lo está en este caso, no voy a ir. Lo siento, pero la vida está llena de impertinentes y hay que pararles los pies de vez en cuandoEn mi despacho tiene las puertas abiertas y le ofrezco puntualidad “británica”.

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Derecho a la libre elección de Notario

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Sin duda que este Artículo del Reglamento Notarial, merece una entrada en exclusiva en un blog notarial (que no un blog para Notarios, en sentido estricto). Trata, nada menos, del derecho a la libre elección de Notario.

Es el 126 que dice:

“Todo aquél que solicite el ejercicio de la función pública notarial tiene derecho a elegir al Notario que se la preste, sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico, constituyéndose dicho derecho en elemento esencial de una adecuada concurrencia entre aquellos.

En las transmisiones onerosas de bienes o derechos realizadas por personas, físicas o jurídicas, que se dediquen a ello habitualmente, o bajo condiciones generales de contratación, así como en los supuestos de contratación bancaria, el derecho de elección corresponderá al adquirente o cliente de aquellas, quien sin embargo, no podrá imponer notario que carezca de conexión razonable con algunos de los elementos personales o reales del negocio.

A salvo de lo dispuesto en el párrafo anterior, se estará a lo dispuesto en la normativa específica. En defecto de tal, a lo que las partes hubieran pactado y, en último caso, el derecho de elección corresponderá al obligado al pago de la mayor parte de los aranceles.

Los Notarios tienen el deber de respetar la libre elección de Notario que hagan los interesados y se abstendrán de toda práctica que limite la libertad de elección de una de las partes con abuso derecho o infringiendo las exigencias de la buena fe contractual”.

Obsérvese:

  1. Sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. Lo dice porque hay casos de competencia territorial en los que hay que ir al Notario que tenga competencia para ello.
  2. Imponer Notario que carezca de conexión razonable. Nadie vive en mi pueblo; la finca no está en mi pueblo; el Banco que concede el préstamo no tiene oficina en mi pueblo, pero alguien que encima no paga o no paga la mayor parte (ver punto siguiente) impone mi notaría para firmar. En tal caso “alguien” podría ver vulnerado su derecho de elegir a otro compañero con una conexión más razonable.
  3. Obligado al pago de la mayor parte. “El que paga elige”.
  4. Los Notarios también debemos respetarla. Esto me gusta mucho … Siempre parece que los que no dejan elegir son los mismos (Bancos, inmobiliarias, malos profesionales …), pero cuidado que a veces podría ser “uno de los nuestros”.

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Ilustrísimos, Ilustres y Señorías

A propósito de mi post de hoy, busco en la Wikipedia cuál es el tratamiento protocolario que tenemos los Notarios.

La Wikipedia dice que

“Tienen el tratamiento de Señoría (V. S. o S.ª):

Los registradores

Los Notarios de capital de provincia o Colegio, o los que desempeñen notarías de primera clase no comprendidas en las anteriores”. 

O sea que todos los Notarios de primera son Señorías puesto que no hay capitales de provincia que no sean primeras (lo son por serlo) y ningún Colegio tiene su sede en una ciudad que no sea capital de provincia.

Los de segunda y tercera, no tenemos derecho a nada.

Entonces, ¿ahora cuando llame a mi Registro voy a tener que preguntar por Su Señoría?

Tendré que conformarme con el Don y con aquel ¡buenos días, Señor Notario¡ con el que me saludaba Chipo en las mañanas mindonienses y con el que María y Cosme me han saludado en las escaleras de la notaría esta misma mañana.

Queda confirmado lo que apuntaba en mi citado post de hoy: nada de Ilustrísimos o de Ilustres….

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La “escala profesional” de los Notarios

la escala profesional de los notarios

El otro día leía en Twitter algo en relación con la escala profesional de los Notarios y me quedé pensando en aquello de que el Notario tiene la categoría de la clase de la notaría que sirve y así es, lo dice el artículo 79 del Reglamento Notarial. El que tenía olvidado es el 64. Entre ambos resulta que soy un triste Notario de tercera con categoría de Jefe de Negociado de tercera clase. Dentro de unos cuatro años y pico asciendo a Jefe de Negociado de segunda. Cuando lo sepa mi mujer me quita los mandos. Además según la Wikipedia tengo derecho al Don.

Artículo 64

Los Decanos de los Colegios Notariales tendrán tratamiento y consideraciones de Jefes Superiores de Administración; los Notarios de capital de Colegio, los de Jefe de Administración de primera clase; los de capital de provincia y los que desempeñen Notarías de primera clase no comprendidas en las anteriores, los de Jefe de Administración de segunda; los Notarios de segunda, los de Jefes de Administración de tercera clase, y los Notarios de tercera, los de Jefes de Negociado de primera, segunda y tercera clase, según que lleven más de treinta años de antigüedad en el Escalafón, de veinte a treinta años, o menos de veinte.

Artículo 79

Los notarios tendrán, para todos los efectos legales, la categoría que se fije en la clasificación a la Notaría que estuvieren desempeñando, con las siguientes excepciones:

a) El notario que desempeñe Notaría que en virtud de nueva clasificación aumente o disminuya de clase o sección, conservará, mientras la sirva, la que hubiere tenido hasta entonces.

b) Para que el notario pueda obtener la clase de la notaría que haya obtenido por concurso será preciso que tenga una antigüedad en la carrera de cinco años, si la notaría es de plaza clasificada de segunda, y de nueve si es de plaza clasificada de primera. Si tuviera menos antigüedad en la carrera, adquirirá la clase correspondiente a su notaría cuando haya transcurrido el plazo indicado, sumando a tal efecto la antigüedad en carrera que tuviere a la que pueda obtener en la plaza obtenida por concurso.

¿Me olvido de algo?

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La fianza de los Notarios

Artículo 24 RN

El notario electo deberá obligatoriamente acreditar la contratación de un seguro de responsabilidad civil a que se refiere el artículo siguiente y constituir la fianza, en cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 14 de la Ley Orgánica del Notariado.

Artículo 14 LN

El Notario, para tomar posesión de su oficio constituirá en las Cajas del Estado, en calidad de fianza y como garantía para el ejercicio de su cargo, un depósito en títulos de la Deuda pública que produzca una renta anual según las condiciones de cada localidad, o acreditará que la disfruta en fincas propias, rústicas o urbanas, y quedará suspenso cuando falten estas garantías hasta que las reponga.

Artículo 26 RN

La fianza que deberá prestar el notario tendrá una cuantía de 1.500 euros, salvo que se trate de poblaciones de más de un millón de habitantes, en cuyo caso se elevará a 3.000 euros, cuya cuantía podrá ser actualizada por la Dirección General de los Registros y del Notariado previa audiencia del Consejo General del Notariado.

Artículo 27 RN

La fianza en títulos o efectos públicos se constituirá en la Caja General de Depósitos o en establecimientos legalmente autorizados al efecto, en calidad de depósito necesario, a disposición de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

La fianza con garantía de fincas se constituirá en escritura pública de hipoteca que otorgará el que fuere dueño del inmueble, por cantidad bastante a producir la renta señalada para cada caso, capitalizada ésta al cinco por ciento, expresándose que queda a disposición de la Dirección General para responder del desempeño del cargo por el Notario.

Y Artículo 30 RN que es al que quería llegar…

Parece que lo del seguro de responsabilidad civil es entendible, pero ¿una fianza?, ¿porqué? ¿para qué?, ¿de qué vamos a poder responder con ese “ridículo” importe? Pues aquí está explicado:

La fianza que están obligados a constituir los Notarios como garantía para el ejercicio de su cargo, así como los intereses o productos de la misma, estarán afectos a las responsabilidades contraídas en el desempeño de aquél y preferentemente a las cantidades que dejare de abonar el notario en concepto de multas, encuadernación de protocolos, desorganización y deterioro de éstos por su negligencia, primas del seguro de responsabilidad civil y de las aportaciones, cotizaciones y, en general cualquier pago, que deba realizar al Colegio Notarial, o que tenga su origen en causa corporativa.

Para todo lo demás Master Card…perdón…para todo lo demás el Seguro de Responsabilidad Civil.

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Si pido una nueva copia de mi escritura extraviada, ¿tengo que llevarla al Registro y a Hacienda?

“He perdido la escritura original de compraventa de mi vivienda. Quisiera saber si es posible hacer un duplicado y cuanto sería el coste de hacerlo. No debía de tener más de seis páginas. Por otro lado, si fuese posible hacerla, ¿es necesario acudir al Registro otra vez a presentar el nuevo documento o no haría falta pues es solo una copia de la original que en su día ya se presentó? ¿Se debería de tramitar en Hacienda el nuevo documento aunque esté exento de pagar? Enhorabuena por su post; la verdad es que refleja bien todo el trabajo que está detrás de un Notario”.

Ya sé que la consultante lo tiene claro, pero lo yo “lo aclaro” para los demás. El original se lo queda el Notario y los otorgantes se llevan copias que pueden ser autorizadas (en papel timbrado, firmadas por el Notario y sin las firmas de los que firmaron) o simples (que van en otro papel distinto y que no llevan firma alguna).

¿Es posible?

Sí, es posible hacer una copia simple o autorizada. La simple es más barata, aunque teniendo en cuenta que la necesita porque la ha perdido, mejor la autorizada. Para minutarla, el otro criterio a tener en cuenta (al margen de la extensión) es el de la antigüedad (la fecha del otorgamiento). Cuanto más larga y más vieja, peor

En cuanto a las demás preguntas:

.- No, no hace falta llevar esa escritura al Registro, pues el negocio jurídico ya se inscribió en su día.

.- Tampoco hace falta llevarla a Hacienda. La expedición de copia no constituye hecho imponible de ningún impuesto, si exceptuamos la cuota fija del AJD que se paga mediante la expedición de esa copia en el papel timbrado de uso exclusivo por los Notarios.

Muchas gracias, es bueno que la gente sepa que en la notaría hay mucho, muchísimo trabajo, antes y después de cada firma.

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Testigos instrumentales extranjeros

Expliqué la diferencia entre los testigos instrumentales, los de conocimiento y los asertorios en este post. Así que a ese post me remito porque de lo que quería hablar en esta FAQ es de un inciso (que tenía bastante olvidado, la verdad) que recoge el Artículo 181 del Reglamento Notarial en cuanto a los testigos extranjeros.

“Para ser testigo instrumental en los documentos intervivos se requiere ser español, hombre o mujer, mayor de edad o emancipado o habilitado legalmente y no estar comprendido en los casos de incapacidad que establece el artículo siguiente. Las personas sujetas a régimen foral podrán ser testigos, si son mayores de edad, por su legislación. También podrán ser testigos los extranjeros domiciliados en España que comprendan y hablen suficientemente el idioma español”.

En consecuencia, no pueden ser testigos instrumentales:

.- Los extranjeros no domiciliados.

.- Los extranjeros domiciliados que no comprendan y/o no hablan suficientemente el idioma español.

Por cierto, español, hombre o mujer…. ¿mejor que decir español o española?

 

 

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Off Topic

“A new style of blog”

new style justito notario

Me gusta, me sorprende y me preocupa (por terceras partes indivisas) que alguien me diga, como lo más natural del mundo, lo que sigue:

“Buenas tardes, quería hacerle una consulta y si es posible publicar un post de estos que usted publica ” de pregunta más respuesta” y no sé si este formulario de contacto es la vía o si por el contrario me tengo que dar de alta en su página y hacerlo de otra forma. Gracias de antemano y muchísimas gracias. Saludos.

Puede preguntarme aquí, pero me preguntan muchísimas cosas (1.500 comentarios llevo en tres años) y no todas llegan a salir publicadas. Unas por no ser interesantes, otras por estar ya resueltas, otras porque no puedo entrar en el asunto por ser muy concreto, etc, etc …

Pero .. si quiere póngame a prueba … teniendo en cuenta que mis opiniones son solo mías y que esto no es un blog de consultas, en sentido estricto.

Este no es un blog de consultas, a pesar de todo

No obstante, lo cierto es que mi blog no es un blog de consultas, así que si las contesto (cuando lo hago) es porque son sencillas de responder, porque me apetece y porque creo que tengo algo que aportar … En fin, por diversas razones, aunque no quiero convertir mi blog en lo que no es (un blog de consultas) y aunque pueda parecer que lo es, porque realmente no es así.

Otra posibilidad, es que alguien me escriba me cuente un rollazo y encima me diga o insinúe que quiere privacidad porque su caso tiene tales características que lo hacen reconocible si alguien que no debe llegara a leerlo. Eso ya me parece mucho pedir, ¿no? Mucha gente se dirige a mi sabiendo las reglas del juego y que yo siempre escribiré desdibujando, sin revelar datos, pero tampoco se me puede pedir que trabaje gratis, quite el trabajo a otros, me arriesgue a cometer algún error y encima se me quite el placer de contarlo …

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Aprendo (o recuerdo) algo casi todos los días

aprendo algo cada dia

Es absolutamente cierto. Cada día aprendo algo en la notaría o como mínimo repaso o recuerdo algo que te tenía completamente olvidado u oxidado.

Vamos a hacer una lista:

  1. No sabía que había un modelo catastral para cambiar clase de cultivo. Cuando detectamos un cambio en una finca (porque el cliente nos lo dice… “eso no es viñedo, es almendro”), hacemos los oportunos cambios en la descripción de la finca y si el cultivo influye en el valor, hacemos especial hincapié en ello. Lo que no sabía era qué había que hacer para cambiarlo.
  2. Esto del PNOA surgió gracias al punto anterior y tras una conversación con Sergio Mocholí que me decía: “Cuando en el Catastro la finca aparece como de cultivo, bien sea de regadío o de secano, pero realmente es improductiva, yo incorporo el certificado del Catastro del PNOA, en el que aparece la ortofoto, donde se puede apreciar que la finca está actualmente sin cultivar, a efectos de tratar de evitar una complementaria”. Tras hablar el tema con mis oficiales, me dijeron uno que “yo lo utilizo cuando vienen los clientes para identificar y saber si es o no la finca en cuestión; desde mi punto de vista, ayudaría en tema fiscal, pues ahí es donde se ve claramente que está yerma y sin cultivar” y el otro que “en mi opinión no sirve de mucho porque la foto del PNOA no siempre es reciente; creo que en la Comunidad Valenciana la última revisión fue del año 2015. En todo caso es más efectivo para nuestra Oficina Liquidadora un certificado que acredite si es secano o regadío”.
  3. Estas dos cosas tuve que saberlas en algún momento, pero no extingo muchos arriendos y hago una o ninguna compraventa bajo condición suspensiva cada quince años, así que tuve que refrescar memoria para recordar que la extinción del arriendo está exenta y que la compraventa bajo condición suspensiva, no tributa pues genera un retraso en el devengo del impuesto por lo que este no se produce si la condición no se cumple.
  4. Inspección Técnica de Edificios: Lo bueno de esto es que quién me habla de la ITE es el operario que viene a revisarme los extintores. Le gasto una broma y le digo que si quiere que le firme una hipoteca y me dice que no, que tiene casa y no tiene hipoteca. Le doy la enhorabuena y me cuenta que a cambio tiene que pasar pronto la ITV de los edificios. ¡Ostras¡, ¿qué es eso? Busco, encuentro y aprendo esto: a) Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas b) DECRETO 53/2018, de 27 de abril, del Consell, por el que se regula la realización del informe de evaluación del edificio de uso residencial de vivienda y su Registro autonómico en el ámbito de la Comunitat Valenciana. [2018/4412]. Se trata de inmuebles de más de cincuenta años que, creo, han de estar en poblaciones de más de 25.000 habitantes, aunque esto último no he conseguido encontrarlo porque hay un lío normativo tipical spanish con normas derogadas y hasta anuladas por el Constitucional. Creo, no obstante, que con saber esto tengo suficiente pues no es una cuestión que afecte a mis escrituras y sobre la que no creo que tenga que informar especialmente a nadie.

Si has aprendido algo tú también podrías invitarme a una caña o hacer un donativo a los Amigos de Sivakasi.

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Ferrán Adriá y la lectura de las escrituras

ferran Adria y los notarios

Inauguro con esta entrada mi sección Off Topic en corto. La versión larga puede leerse aquí.

Decía el director de Tapas en su habitual y estupenda apertura de cada número de este magazine (que es de lo mejor que leo en estos tiempos y de lo poco que leo que no tenga un contenido jurídico) que una de las cosas más duras para Ferrán Adriá en sus años de El Bulli era que cada día tenía que estar recibiendo o, más bien, saludando a los comensales. Entiendo que se lo pasaba mucho mejor metido en su cocina, en su laboratorio, leyendo en su casa, escribiendo o haciendo cualquier otra cosa que recibiendo o saludando a sus clientes a quienes iba destinado, que no se olvide, todo lo que hacía.

Evidentemente podemos comer sin el cocinero, pero no podemos firmar sin el Notario, pero en mi cadena de montaje notarial reconozco que a mi me pasa un poco como a Adriá. Cuando llega el otorgamiento de ciertas (de muchas en realidad) escrituras ya he hecho todo lo que tenía que hacer y el otorgamiento es casi como el salir a saludar del cocinero, aunque no queda más remedio que hacerlo porque cuando saludas, cuando lees, cuando explicas, salen cosas y más cosas. A lo mejor si Adriá saludara más (no dice Andrés Rodríguez que no lo hiciera sino que le costaba) hubiera tenido nuevas ideas, se hubiera planteado muchas más dudas y hubiera decidido cambiar alguna cosa.

Yo pregunto muchas veces a mis oficiales, ¿qué tal son estos?, ¿hay que darles muchas explicaciones?. ¿están mal o a partir un piñón? Es como el matador de toros que pregunta a su apoderado y a su mozo de espadas cómo es el lote que le ha correspondido. Supongo que Adriá también se le preguntaría a su maitre o a su jefe de sala, ¿esos quiénes son? Después no queda otra que salir y lucirse y hacerlo siempre igual de bien. Lo cierto es que yo siempre hago lo mismo, lo hago igual con cualquiera (excepto en simpatía que no malgasto con los antipáticos) pero pregunto porque así sé a quién me tengo que enfrentar. Es como un prevenirte de lo que pueda suceder, es la última vuelta de tuerca que se puede dar para sobrellevar el asunto del otorgamiento … porque créanme a veces no es nada fácil y menos en estos tiempos.

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La fila de hacer

la fila de hacer

Ya me he topado varias veces con esta viñeta.

Y tú, ¿criticas? ¿propones? … ¿o haces?

“Supongo que el Consejo estará haciendo algo”, se leyó.

“Es una puta vergüenza, dijo otro.

El corral se encuentra agitado, ¿no? Sentencias, reforma hipotecaria, bases de datos, notarías de diseño, Notarios influencers. Bueno, supongo que como en cualquier otro ámbito o gremio, ¿no es verdad?

La sobre información, la información mala o deficiente (o interesada, partidistista, subvencionada, retribuida, subjetiva, carente de rigor …), los tiempos, las redes sociales, los haters, el hablar de lo que no sabe, el no formarse una opinión, seguramente hacen el resto.

Lo dice la letra de Cambalache y eso que es de 1935y, desde luego, puede extenderse lo que dice del Siglo XX al Siglo XXI … y, al paso que vamos, seguro que al Siglo XXII.

Que el mundo fue y será
una porquería, ya lo sé.
En el quinientos seis
y en el dos mil, también.
Que siempre ha habido chorros,
maquiavelos y estafaos,
contentos y amargaos,
barones y dublés.
Pero que el siglo veinte
es un despliegue
de maldá insolente,
ya no hay quien lo niegue.
Vivimos revolcaos en un merengue
y en el mismo lodo
todos manoseados.

Hoy resulta que es lo mismo
ser derecho que traidor,
ignorante, sabio o chorro,
generoso o estafador…
¡Todo es igual!
¡Nada es mejor!
Lo mismo un burro
que un gran profesor.
No hay aplazaos ni escalafón,
los ignorantes nos han igualao.
Si uno vive en la impostura
y otro roba en su ambición,
da lo mismo que sea cura,
colchonero, Rey de Bastos,
caradura o polizón.

¡Qué falta de respeto,
qué atropello a la razón!
Cualquiera es un señor,
cualquiera es un ladrón…
Mezclao con Stravisky
va Don Bosco y La Mignon,
Don Chicho y Napoleón,
Carnera y San Martín…
Igual que en la vidriera
irrespetuosa
de los cambalaches
se ha mezclao la vida,
y herida por un sable sin remache
ves llorar la Biblia
junto a un calefón.

Siglo veinte, cambalache
problemático y febril…
El que no llora no mama
y el que no afana es un gil.
¡Dale, nomás…!
¡Dale, que va…!
¡Que allá en el Horno
nos vamo’a encontrar…!
No pienses más; sentate a un lao,
que ha nadie importa si naciste honrao…
Es lo mismo el que labura
noche y día como un buey,
que el que vive de los otros,
que el que mata, que el que cura,
o está fuera de la ley…
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Líneas continuas y carreteras desdobladas

lineas continuas y discontinuas

La gente ya no sabe conducir por las carretera normales. Lo dice uno que mañana cumple 32 años de carnet de conducir.

Hago 110 Kilómetros por una comarcal cada vez que voy a trabajar y en esos kilómetros atravieso el puertecillo de El Algarrobo que por unos pocos metros y en ascendente se encuentra desdoblado. Los que suben por el desdoblado tienen claro que pueden adelantar, pero no se les ocurre en muchos casos que, si no están adelantando, los que bajamos podemos también hacerlo. No hay manera, muchos no se apartan. Incluso hacen aspavientos si se te ocurre salir y forzarles a que se cambien al carril de dentro. ¡Serán merluzos¡ ¡Esos carriles no solo están para desatascar a los que suben, también nos sirven a los que bajamos y que no podremos adelantar hasta llegar a la recta de Mahoya si no aprovechamos la bajada para hacerlo¡

Otra cosa es lo de la línea continua.

Ver discutir a mi padre con los guardias en Becerreá o en Cancarix era muy instructivo. Que si he pisado la línea, que si no la he pisado. Eso si que era divertido y no lo de los rádares que le quitan emoción a todo y solo te dan el disgusto. Además ya no se multa por pisar la raya. Mi padre aparentaba empujar el coche levantando la espalda del asiento como si aquello le pudiera hacer no llegar a pisarla, mientras cuatro niños de diferentes edades nos apretábamos en la parte de atrás (sin cinturones), con la música de Demis Roussos (triqui, triqui, triqui, triqui, triqui, mamatú) y con el humo horripilante de los cigarrillos de mis padres.

Anda que no ha cambiado la historia …

Se lo voy a enlazar a mi amigo Cristóbal que seguro que tendrá algo interesante que contarme.

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Los veintiún Notarios de la historia de la Villa de Pinoso

notaria de la villa de Pinoso

Aún faltan siete años para celebrar el II Centenario de la notaría de Pinoso o, dicho más exactamente, 200 años desde que “el 12 de Enero de 1826, reinando Fernando VII, se firmó en Palacio la Carta-Privilegio por la que se aceptaba la petición de los vecinos de Pinoso de segregarse de Monóvar, concediéndosele tanto el título de villa como el derecho a tener escribano real”.

Sería muy especial para mi celebrarlo como Notario de esta Villa, que se pusiera una placa conmemorativa, que nos reuniéramos los tres compañeros en activo y los seis jubilados que hemos servido la plaza y que el municipio celebrase algún tipo de evento con el que se destacara lo importante que es la notaría para un pueblo que la tiene y lo relevante que es que unas ocho generaciones de vecinos de Pinoso hayan disfrutado ininterrumpidamente de su notaría durante cerca de doscientos años.

Sin embargo, francamente (y que nadie se lo tome a mal), espero haberme ido en el año 2026 (a pesar de la marcha de los concursos) puesto que con mis casi once años de titular de la plaza me encuentro ya a punto de desbancar a los compañeros que ocupan los puestos 6º y 7º en la clasificación general lo que demuestra que probablamente llevo aquí ya demasiados años y que mi periplo pinosero está consumado, finiquitado, periclitado … desde hace un cierto tiempo…

El 5º puesto de Narciso Martín Abril está a mi alcance y pienso que no llegaré a alcanzar al 4º puesto que ello me requeriría estar por aquí todavía unos cuatro años más.

No obstante, me quedan casi veinte años para jubilarme, así que el primer puesto de la lista es viable. Solo tendría que estar aquí diecisiete años más, hasta 2035 más o menos. Después me quedarán tres años más para jubilarme donde me apetezca pues para entonces ya tendré cualquier plaza que desee al alcance de mi mano …

Si supero a Francisco Bautista Toda Ortega, aspiraré a algún busto en cualquier plaza del poble.

Ranking de permanencia en la plaza de los Notarios de Pinoso, recordando que el día 12/12/2018 he subido un puesto en la lista al adelantar a Don José María Molina Mora

  1. 1838-1865 Fco. Bautista Toda Ortega
  2. 1886-1909 Ambrosio Martí Gasent
  3. 1866-1885 Francisco Antonio Sanchís
  4. 1919-1933 Marcos Antonio Nogueroles Lloret
  5. 1945-1956 Narciso Martín Abril
  6. 1996-2007 José Alberto López Gómez
  7. 2008-ACTUALIDAD: Miguel Prieto Escudero
  8. 1961-1971 José María Molina Mora
  9. 1909-1918 Ángel Lolumo y Barrio
  10. 1934-1940 Marcial Meleiro Fernández
  11. 1986-1991 Juan Carlos Gutiérrez Espada
  12. 1974-1977 Antonio Trigueros Fernández
  13. 1981-1984 Juan Pablo Merino Fernández
  14. 1993-1996 José Luis Moler Bienes
  15. 1956-1958 Augusto Vidal González
  16. 1972-1974 José Manuel Misas Barba
  17. 1977-1979 José Javier de Pablo Carrasco
  18. 1979-1981 Julio Esteban Berberena Loperena
  19. 1933-1934 Faustino Gª Aranda y Arroyo
  20. 1959-1960 Joaquín Madero Valdeolmos
  21. 1992-1993 Luisa José Feijóo Martín
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Pelmazos predecibles

un pelmazo en la notaria

Tras preguntar veinte veces sobre el mismo asunto, ante su insistencia, decidimos hacerle a un cliente los números que nos pide sobre lo que le costará una donación en plusvalía y renta. A los pelmazos, a los que luego no firman, cuesta mucho trabajo atenderles porque sabes que te van a hacer perder el tiempo otra vez y no vas a sacar nada de provecho ni para ellos ni para ti. Con suma pereza, con perezote, mi oficial me reúne los datos del pelmazo y los dos juntos, hacemos los cálculos aquí y aquí. Cuando ya están hechos, le digo, ¿apostamos algo a que firma o a que no firma?

Dice él: “Yo digo que no firma”.

Digo yo: “Yo digo que tampoco”.

Hace un momento, mi oficial se ha asomado a la puerta de mi despacho y me dice:

“Jefe, pleno al quince. No firma y retira la documentación”.

¡Si le dicen pesado hasta en su casa y me lo confiesa¡ Este le gana a la Sra. Misteriosa.

Luego me dicen otros que porqué cobramos el Catastro y lo explicaré … como he explicado esto.

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Rompecabezas jurídico

rompecabezas juridico para los que no entienden de derecho

A los que no somos expertos en cuestiones jurídicas, el escenario que planteas en algunos posts y las posibles alternativas nos producen en primera instancia un nudo en la cabeza que, tras una segunda lectura más reposada y con un papel y un lápiz con el que poder ver gráficamente el escenario y la/las posibles soluciones, ya dejan de ser un rompecabezas porque ves, o al menos intuyes, la forma de encajar las piezas.

Supongo que será un problema personal mío y que el resto de la gente “no docta en leyes” lo tendrá más o menos claro, pero yo no y me lío.

Me lío con los nombres casi iguales que significan el uno una cosa y el otro la contraria, como: “arrendador y arrendatario”, “fiador y afianzado”, “contenido y continente”, “acreedor y deudor”, “prestador y prestatario”, etc.. Por supuesto que me paro a pensarlo y sé perfectamente lo que significa cada palabra pero, puestas en un contexto legal, me hacen perder el hilo de lo que estoy leyendo porque tengo que hacer la traducción de la palabra en cuestión para llevarla a un término más familiar, más vulgar sin duda, para mí.

Por ejemplo:

Arrendador = Casero,

Arrendatario = Inquilino,

Fiador = El tío Pedro,

Afianzado = El sinvergüenza de su hijo Carlos,

Contenido = Tele – Muebles – Ropa – Etc …

Continente = Las paredes con el suelo y el techo.  

El tema es complejo porque, como bien explica Francisco Aranguren en: ¿Debemos vulgarizar el lenguaje jurídico?, ¿dónde estableces la frontera entre el lenguaje “técnico” y el lenguaje “vulgar”?

En cualquier caso, este pobre técnico ha acabado entendiendo y le ha resultado muy gratificante lo que ha aprendido con el post de hoy”.

También yo he escrito algo sobre la vulgarización del lenguaje jurídico.

Desde luego mi amigo, no será docto en leyes (¡ahora que abundan más que las setas¡) pero ha dejado el asunto completamente claro.

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Poderes

¿En qué se diferencia un apoderado general de un administrador?

Me lo preguntaba una inquieta joven que dejaba de ser Administradora para pasar a ser Apoderada General de una sociedad mercantil.

“Si puedo hacer lo mismo, ¿qué diferencia hay?”

“Bueno, lo mismo, lo mismo, exactamente lo mismo, no puedes”, le dije. El Apoderado (aunque sea un Apoderado General) está más limitado que el Administrador.

Además, el Apoderado depende del Administrador, mientras que el Administrador depende de la Junta General. El Apoderado recibe instrucciones del Administrador y el Administrador las recibe de la Junta. Es una cuestión de dependencias, de jerarquías, de facultades y de modus operandi, pues el Administrador está mucho menos controlado en sus actuaciones que lo está un Apoderado General.

Puestos a disponer de una carta blanca para actuar, está mucho más próximo a ella, el Administrador que el Apoderado General.

 

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¿Es mejor o peor hacer un poder especial?

Pues depende, pero recientemente me encontré con uno tan, tan, tan especial, que con qué surgiera cualquier imprevisto, iba a ser imposible la firma de la compraventa para la que se había otorgado. De hecho aún no hemos firmado la escritura, aunque sí soy sincero no sé porqué ha sido.

Otorgar un poder especial para vender un inmueble concreto, señalando el número de finca registral, la dirección de policía y/o Catastro, el precio, la forma de pago y el número de cuenta donde deban efectuarse las transferencias, me parece algo arriesgado. Según mi experiencia, cuando no hay una sorpresa, hay otra, cuando no me cambian una cosa me cambian otra y pienso que es un riesgo especializar tanto el poder.

¿Y qué pasa si el poder no sirve? Pues que hay que hacer otro y, generalmente, aplazar la firma o recurrir a la figura del mandato verbal y a la posterior ratificación.

Solo entiendo esos poderes tan especialísimos cuando uno no se fía del apoderado y si no se fía, mejor que no se dé el poder o que se le dé a otro.

Con especificar número de finca y un precio mínimo de venta, así que como que no habrá precio aplazado, para mi sería suficiente.

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¿Es obligatorio aceptar un poder?

poder bancos

“Se trata de un poder a favor del contable de una empresa para efectuar movimientos de fondos en cuentas bancarias. En caso de negarse, ¿podría ser despedido?”

En cuanto a la cuestión que da título a esta FAQ, le diré que no. Tenga en cuenta que usted podría otorgar un poder a mi favor para que yo efectúe esos movimientos, sin que yo me entere y yo no podré hacer nada por impedirlo (el apoderado no firma el poder, firma cuando lo usa). Otra cosa es que yo luego no quiera utilizarlo cuando usted me encargue que yo lo use para aquello que me facultó. Ahí es cuando yo puedo decir que me niego a usar el poder, pero no puedo negarme a que se me otorgue.

No tengo conocimientos de derecho laboral, pero si uno tiene que realizar gestiones bancarias como parte de su trabajo y eso exige un poder y no quiere usarlo, pues parece que podría haber una causa de despido, ¿no?

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¿La copia de un poder tiene que estar expedida a favor del apoderado?

Hace pocos días me pidieron que en una escritura de poder general, hiciera constar:

“Se faculta especialmente a los apoderados para pedir y utilizar primeras y posteriores copias de esta escritura”.

Me resistía a no decir lo que digo habitualmente, que es esto:

“Pedir y retirar cuantas copias deseen de esta escritura”.

Y es que, por una parte, no me gusta cambiar innecesariamente mis escrituras porque otro día se utilizan como modelo y paso a decir lo primero en vez de lo segundo que es lo que yo siempre había dicho y, por otra, porque no tenía claro si ese “utilizar” podía tener o no alguna relación con la pregunta que me hago (esta de hoy me la hago a mi mismo) en el título de este post.

Así que le dije a mi oficiala que mantuviera mi fórmula habitual e imprimiera la escritura, pero antes del otorgamiento me fui a su despacho, donde estaba el Abogado de los poderdantes, y le pregunté si en alguna notaría habían tenido en alguna ocasión problemas por no estar expedida la copia de un poder a favor del apoderado, puesto que yo las expido siempre para el poderdante (salvo que venga a pedírmelas posteriormente el apoderado) y no controlo nunca este punto.

Me contestó que no, que nunca había tenido problema y me volví a mi despacho, después de decirle al Abogado algo así como que “es que soy un poco pajillero mental”.

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¿Puede el apoderado revocar el poder?

No, de ninguna manera.

El que otorga y revoca el poder es el poderdante, es aquel en cuyo nombre se actúa.

El que lo utiliza, el apoderado, lo que puede es usarlo o no usarlo, pero no revocarlo.

Si no quiere usted el poder, devuelva lo copia o pídale al poderdante que se lo revoque.

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Interviene en su propio nombre y derecho y en nombre y representación de … (el mandato verbal)

mandatario verbal notaría

“El Notario con el que estamos trabajando ha preparado un acta para que, tal y como nos indicaste, se la haga llegar a un colega suyo de Madrid y este a su vez a la inquilina. Te agradecería que echaras un vistazo y des tu aprobación al acta o nos hagas los comentarios que te parezcan oportunos”.

“Bueno, vale, lo importante es hacerlo ya, pero no me gusta nada eso de que el Notario entiende que no hay capacidad suficiente; la verdad no entiendo porqué el Notario dice: Yo, el Notario, NO ESTIMO, a mi juicio, que sean suficientes las facultades representativas acreditadas para  el otorgamiento de la presente acta de requerimiento y notificación. No siendo suficientes dichas facultades y actuando como mandatario verbal, yo, el Notario, advierto al compareciente, que insiste por razón de urgencia en el presente otorgamiento que solicita, de que la plena eficacia de la presente queda supeditada a la ratificación que deberá ser efectuada por los mandantes, de la cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de la correspondiente diligencia”.

Bueno, pues léase este Artículo que le transcribo y sepa también que la organización del Notariado está basada en la competencia territorial a ciertos efectos (como este que nos ocupa en esta FAQ) por lo que no puedo notificar algo siendo Notario de dónde soy a alguien que está en Madrid y tengo necesariamente que trasladarlo a un compañero de allí, de la misma manera que no puedo firmar el requerimiento a su cliente fuera de mi pueblo.

Artículo 164 del Reglamento Notarial.

La intervención de las otorgantes se expresará diciendo si lo hacen por su propio nombre o en representación de otro, reseñándose en este caso los datos identificativos del documento del cual surge la representación, salvo cuando emane de la ley, en cuyo caso se expresará esta circunstancia, no siendo preciso que la representación legal se justifique si consta por notoriedad al autorizante.

Si la representación no resultare suficientemente acreditada a juicio del notario autorizante y todos los comparecientes hicieren constar expresamente su solicitud de que se autorice el instrumento con tal salvedad, el notario reseñará dichos extremos y los medios necesarios para la perfección del juicio de suficiencia. En tal caso, cuando le sean debidamente acreditados, el notario autorizante o su sucesor en el protocolo así lo harán constar por diligencia, expresando en ella su juicio positivo de suficiencia de las facultades expresadas. En todas las copias que se expidan con anterioridad a dicha diligencia el notario hará constar claramente que la representación no ha quedado suficientemente acreditada.

También se hará constar el carácter con que intervienen los otorgantes que sólo comparezcan al efecto de completar la capacidad o de dar su autorización o consentimiento para el contrato.

El compareciente asume expresamente los perjuicios que se les pudieran derivar de la insuficiencia de la representación alegada.

¿Dice el Notario que el que el requiere no tiene “suficientes facultades representativas para otorgar el acta”?

Pues sí, lo digo y es que para hacer este documento hay dos posibilidades:

.- O dices que intervienes en tu nombre y derecho y que eres uno de los propietarios del inmueble a que se refiere el requerimiento, sin alegar representación alguna de ninguno de los otros propietarios (y en el escrito que se me envió para preparar el requerimiento se alegaba esa representación).

.- O dices que les representas, en cuyo caso o tienes un poder o eres mandatario verbal y si eres mandatario verbal no hay más remedio que decir lo que digo. No se puede alegar ser representante de alguien “sin más”.

Así que hay que decidir si:

– No representas a los demás

.- Traes poderes.

.- O eres mandatario verbal.

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Poder mancomunado de un padre a favor de varios hijos y fallecimiento de alguno

muerte de un hijo apoderado

“Un poder mancomunado otorgado por un padre a favor de sus tres hijos, ¿se extingue si fallece uno de los hijos o podría subsistir actuando los otros dos como apoderados?, ¿y si muriesen dos hijos y solo quedara uno?”.

Tal vez sería posible sostener que el poderdante hubiera preferido que subsista con el resto de los hijos.

Lo cierto es que esta pregunta que formuló un compañero hace un tiempo en un chat que compartimos, me hizo pensar que en esos poderes preventivos para caso de incapacidad que autorizamos cada vez más a menudo en los que el padre, la madre o ambos, dan poder a favor de varios de sus hijos (de todos en muchas ocasiones), sería bueno prever qué ocurriría si uno o varios de los hijos apoderados fallecieran puesto que si el padre fue previsor y tiene la desgracia de que le premuera algún hijo, su previsión no habrá servido para nada. Incluso podría hacerse mención a situaciones de renuncia o incapacidad de los hijos apoderados.

Una posible fórmula

OTORGA … poder .. 

“en favor de sus hijas DOÑA xxxxx, mayor de edad, casada, funcionaria, vecina de xxxx, con domicilio en xxxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxxx y de DOÑA xxxx, mayor de edad, comercial, casada, vecina de xxxx, con domicilio en xxx y titular provista del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxx, para que actuando MANCOMUNADAMENTE o la (o “las” si fueran más de dos) que de ellas sobreviva en caso de fallecimiento (o de incapacitación judicial o de renuncia) de la otra (u otras), en nombre y representación de la poderdante, puedan, aunque al hacerlo se incida en la figura jurídica de la autocontratación, doble o múltiple representación y/o exista conflicto de intereses, ejercitar las siguientes facultades”

Asunto resuelto.

Tengo otras lecturas sobre los poderes preventivos y también algunos posts más en preparación.

El poder preventivo requiere capacidad suficiente

Juicio de suficiencia de las facultades del poderdante en poder preventivo

Bastanteo bancario negativo de un poder general y preventivo para caso de incapacidad

Uso fraudulento de un poder y responsabilidad del Notario

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Pólizas

¿La intervención parcial de las pólizas está en desuso?

No, no está en desuso.

Esa intervención parcial, supone que los distintos otorgantes pueden firmar en diferentes notarías.

Lo importante es que la forma de pago de los honorarios notariales ha cambiado como consecuencia de alguna reciente Resolución de la DGRN.

Antes los honorarios totales, se repartían entre los Notarios que intervenían la póliza. Actualmente el Notario que interviene la firma de la entidad de crédito, para aclararnos, cobra solo 30,05 Euros más Iva y eso es lo que cobra de menos el Notario que interviene la firma del deudor, al que corresponde el resto de los honorarios devengados.

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Confirmings sin cuantía

¿Por qué se empeñan algunas entidades en no poner cuantía al confirming impidiendo expedir testimonios con eficacia ejecutiva y dificultando la calificación de la suficiencia de facultades de sus apoderados?

 

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Crédito en garantía de confirming

¿Por qué firmar un crédito en garantía de un confirming y no un confirming directamente?

Es una práctica usual en algunas entidades. Se firma una póliza de crédito de larga duración que garantiza única o especialmente un contrato de confirming privado, cuya copia se une a la póliza intervenida por el Notario. Entiendo que se garantice especialmente, pero si se garantiza únicamente ese contrato, ¿por qué no intervenirlo como confirming sin más?

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Deducibilidad de las cuotas del leasing y alta en actividad económica

leasing paliza deducible

¿Por qué en algunas póliza de leasing se pide incluir copia o testimonio de la declaración de alta en la actividad económica?

Para mi es una novedad.

Tal vez sea porque las cuotas solo son deducibles cuando el arrendatario está dado de alta en la actividad económica, aunque no tiene demasiado sentido puesto que a la AEAT le consta perfectamente quienes estamos y quienes no están de alta, salvo que sea para acreditar que lo estás al tiempo de suscribir el leasing.

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El “reverso no tenebroso” de las reducciones de límite de las pólizas de crédito

reducciones en límite de una póliza de crédito

Siempre pensé que qué te redujeran el límite de un crédito era una faena que te hacía el Banco, pero hoy he visto que también puede ser otras razones …

Se trata de un cliente mío (y del Banco) que a su vez tiene un nuevo cliente que le paga a noventa días unas facturas de importe considerable que no quiere que le pueden causar un desequilibrio en su circulante, así que este año pide que le aumenten el límite del crédito al renovar su póliza. De esa forma evita agobios y sobrecargar su póliza de crédito. Además con ello se genera muchos menos gastos porque ha conseguido mejores condiciones para su crédito que las que tendría en caso de optar por otras fórmulas. Lo cierto es que mi cliente lo tenía perfectamente calculado. Dentro de un par de trimestres, cuando ya haya cobrado esas facturas y haya encajado el modo de trabajar de ese nuevo e importante cliente, pues reduce límite y gastos y vuelve al mismo importe que tenía su póliza.

No sé si la idea ha sido del Banco o de mi cliente, pero ya veo que a veces reducir el límite en una póliza de crédito no supone necesariamente que el Banco te haga una faena o que te estén prestamizando el crédito.

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Entrega a cuenta en leasing

¿Es correcto que la entrega inicial de un leasing genere carga financiera al incluirse dentro del coste de recuperación del bien arrendado?

Al consultar el cuadro de amortización de un leasing me ha surgido una duda:

¿Cómo es posible que la entrega inicial genere carga financiera (intereses)?

El arrendador financiero (el banco) ha pagado el objeto arrendado (un camión) en su totalidad, pero el arrendatario financiero ha querido poner una cantidad de su bolsillo, es decir, hacer una entrega a cuenta del coste del bien (que en su totalidad ha pagado ya el arrendador al proveedor). Esa entrega sería cómo una especie de amortización parcial anticipada del capital pendiente de amortizar y por tanto es correcto que devengue intereses.

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Pignoración de préstamos ICO

¿Por qué el ICO ha pignorado sus préstamos?:

Desde hace unas semanas las pólizas de préstamos ICO hacen mención a la pignoración del total tramo de préstamo concedido a la entidad que luego lo fracciona entre sus clientes en múltiples préstamos.

¿Qué ha sucedido para que se añada esta garantía a favor del ICO que facilita la ejecución del deudor?

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Pólizas independientes

¿Por qué algunas entidades en las pólizas intervenidas en la notaría aclaran que “la presente operación es totalmente independiente de otra/s firmadas” (y a veces aparentemente cancelada/s) con el mismo cliente?

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Registro Civil

¿Declaración de herederos a favor de hijos no reconocidos del causante?

declaración notarial de herederos

“Un señor fallece hace muchos años, soltero y sin descendientes reconocidos aunque parece ser que tuvo varios hijos que solo fueron reconocidos por la madre. En todas las partidas de nacimiento de los hijos el padre firmó como “testigo” y en alguna de ellas aparece una nota marginal de bastantes años posteriores al nacimiento del hijo correspondiente en la que se dice que “al solo efecto de identificar a la persona inscrita en esta acta se consigna como nombre del padre el de Fulano (art. 191 y disposición transitoria 6ª del Reglamento del Registro Civil)”. Fulano fallece intestado y sus hijos no reconocidos pretenden tramitar la declaración de herederos y que se les declare como tales. ¿Es posible que el Notario declare herederos a los hijos del tal Fulano?”

Lo primero que me ha interesado, es saber lo que dicen esas normas:

De la filiación desconocida:

Artículo 191

No constando la filiación, el Encargado consignará en la inscripción de nacimiento o en otra marginal, en lugar de los nombres de padre o madre, otros de uso corriente, con la declaración de que se consignan a efectos de identificar a la persona. Tales nombres serán los usados en las menciones de identidad.

Es decir que Fulano no es el nombre verdadero del padre. Es un nombre corriente que puso el Encargado del Registro.

A petición del interesado mayor de edad o de quien tenga la representación legal del menor, se suprimirán en el registro los nombres de la madre o padre que se hubieran inscrito a los efectos identificadores. Del mismo modo, quien tenga la representación legal del menor de edad podrá decidir en cualquier momento que no lleguen a consignarse tales nombres propios de la madre o padre a los efectos de identificar a la persona.

Las normas relativas a la imposición y modificación de apellidos que no corresponden por filiación, contenidas en la Sección V, Capítulo I, del presente Título, regirán también, con las variaciones pertinentes, respecto de la imposición y modificación de los nombres de padre o madre a efectos identificadores.

Disposición transitoria sexta.

A petición del interesado o antes de la primera certificación que se expida de la inscripción de nacimiento practicada bajo la antigua Ley, el Encargado dará cumplimiento al artículo 191.

El resto de la DT 6ª carece de interés.

Dicho todo esto, ¿pueden los hijos de Comosellameestehombre que figura en el Registro Civil como Fulano, ser declarados herederos por un Notario? Pues no, no pueden. Primero tendrán que reclamar la filiación y posteriormente se les declarará herederos.

¡Ya le vale a Comosellameestehombre¡ Con lo fácil que hubiera sido hacer testamento y reconocer en él a sus hijos. Gracias a mi amigo consultante por la interesante cuestión.

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¿Pueden solicitarme un certificado de matrimonio desde la notaría?

pedir certificado matrimonio

No.

No existe cauce telématico entre notarías y Registros Civiles, aunque los Registro Civiles digitalizados si admiten peticiones con certificado electrónico que han de cursarse por el propio interesado.

En los enlaces está toda la información.

http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Portal/es/servicios-ciudadano/tramites-gestiones-personales/certificadocertificacion1#como

http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Portal/es/servicios-ciudadano/tramites-gestiones-personales/certificadocertificacion1?param1=3

https://sede.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Sede/es/tramites/certificado-matrimonio?_ga=2.67226577.1361646806.1505382131-29531861.1505382131

Un problema similar tenemos con las capitulaciones matrimoniales o los divorcios: no tenemos cauce telemático para su presentación desde las notarías.

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Registro de la Propiedad

¿El registro tiene siempre que dar nota al Notario aunque la finca descrita no esté inscrita?

nota simple en caso de finca no inscrita

Siempre que el Notario la pida, claro está, así es.

La nota registral de información continuada que los Notarios tenemos obligación o posibilidad de pedir, según los casos, ha de expedirse siempre aunque, la finca descrita en la solicitud no esté inscrita o existan dudas fundadas de que pueda estar en todo o parte ya inmatriculada.

Los casos en que la información registral no es necesaria se regulan en el Artículo 175 del Reglamento Notarial y la falta de inscripción de la finca no es uno de ellos:

Artículo 175

1. A los efectos de informar debidamente a las partes acerca del acto o negocio jurídico, el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas de aquellos.

2. El conocimiento de la titularidad y estado de cargas del inmueble se efectuará por medios telemáticos en los términos previstos en la Ley Hipotecaria. Excepcionalmente, en supuestos de imposibilidad técnica, podrá efectuarse mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el apartado cuarto de este artículo.

3. Sin perjuicio de que como medio de preparación para la redacción de la escritura se acceda a los Libros del Registro de la Propiedad, el notario deberá efectuarlo también en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública bajo su responsabilidad. En cualquier caso, el acceso se realizará sin intermediación del registrador mediante el empleo de la firma electrónica reconocida del notario y en los términos previstos en el artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria.

Dicho acceso sólo podrá efectuarse en el cumplimiento estricto de las funciones que la legislación vigente atribuye al notario.

El notario testimoniará e incorporará a la matriz el contenido del acceso telemático, indicando el día y la hora de éste.

4. Si se empleara telefax o cualquier otro medio escrito el otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el notario de la información registral, si bien que en tal caso el notario advertirá a las partes de la posible existencia de discordancia entre la información registral y los Libros del Registro, al no producirse el acceso telemático a estos en el momento de la autorización.

La solicitud de información, que podrá referirse a una o varias fincas, contendrá, además del nombre del notario, su domicilio y número de telefax, la descripción de la finca o fincas con sus datos registrales y situación conocida de cargas, o bien solamente reseña identificadora en la que se haga constar su naturaleza, término municipal de su situación, extensión y linderos, con expresión, según los casos, del sitio o lugar en que se hallare si es rústica, nombre de la localidad, calle, plaza o barrio, el número, si lo tuviere, y el piso o local, si es urbana, y si fuesen conocidos, los datos registrales de ellas y los del titular registral o al menos los del transmitente.

La información podrá ser solicitada sin expresión de plazo o para un día determinado dentro de los quince naturales siguientes al de la petición.

5. Se excepcionan del deber a que se refiere los apartados anteriores, los siguientes supuestos:

  • a) Cuando se trate de actos de liberalidad.
  • b) Cuando el adquirente del bien o beneficiario del derecho se declare satisfecho de la información resultante del título, de las afirmaciones del transmitente y por lo pactado entre ellos.

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¿Se podrá inscribir una venta hecha por el que no es el titular registral?

venta por quien no es dueño pero sí titular registral

Vaya pregunta más rara, ¿no?

Pues evidentemente no. El que tiene que vender es el dueño. Y el dueño, es el dueño, no quién diga el Registro que es el dueño. Otra cosa es porqué el dueño no es el titular registral. Podría haber un documento privado de venta que tendría que liquidarse de impuestos y elevarse a público o una escritura sin inscribir.

Cuando me hicieron esta pregunta, relacionada con la dación en pago de hipoteca a un Banco, sospeché que el deudor del Banco seguía siendo deudor, pero ya no era dueño.  Así que si vendió y el nuevo propietario inscribió sin hacerse subrogación o con subrogación inconsentida por el Banco de la hipoteca, el derecho del acreedor (el derecho del Banco) estaría intacto por lo que podrá ejercitar la acción personal contra su deudor y dirigirse contra todos sus bienes y la real contra el bien hipotecado, sea quien fuere su dueño (el titular registral) que sufriría la ejecución y podría perder su propiedad, sin perjuicio de sus propias acciones contra el que el vendió que dependerán de las circunstancias (si se subrogó podrá reclamarle lo que el otro, el vendedor, haya dejado de pagar y si no se subrogó habría que ver la forma en que se hubiera pactado el pago del precio).

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El comprador de mi casa no inscrita va hipotecarla y el Banco exige que la compre ya inscrita, ¿qué puedo hacer?

“Tengo una casa que heredé de mis padres, junto con mis dos hermanos; hicimos la aceptación y adjudicación de la herencia a partes iguales, es decir, tenemos cada uno un 33,33% en la casa. El problema es que la casa estaba sin registrar ya que no había ninguna escritura. La de herencia ha sido la primera. Nos dijeron en la notaría que con su escritura, la persona que la comprara ya podría registrarla de forma más sencilla y económica, porque sino a nosotros nos supondría un coste muy elevado. Pero ocurre que la persona que la quiere comprar tiene que pedir una hipoteca y el Banco le pide que esté registrada previamente. ¿Qué podemos hacer? Hay algún sistema con el que podamos evitar el tener que registrar directamente nosotros”

Sí, lo hay y es “facilísimo”, pero es justo lo contrario porque lo que harán es registrar directamente ustedes.

Lo que tienen que hacer ustedes se llama “acta complementaria de título público adquisitivo”. Necesitan que las descripciones de Catastro y escritura coincidan (si no lo hacen al 100%, se pueden ajustar en el propio documento (o en otro previo); no se preocupe por ello siempre que el Catastro sea correcto). Los titulares catastrales tienen que ser ustedes tres (si no lo son habrán de cambiarlo previamente utilizando su propia escritura para proceder al cambio). Necesitarán unos testigos que declaren que la propiedad era de sus padres y ahora de ustedes (gente conocida suya, que conozca el caso y que no sean parientes) y se publicarán unos edictos en el Ayuntamiento correspondiente por si alguien quisiera protestar. El Notario que lleve el asunto podría considerar necesarias otras pruebas. No existe competencia territorial para esta clase de documentos, así que hasta yo mismo se la podría hacer aunque se trate de una finca en la otra punta de España. Lleva unas semanas el procedimiento, así que deberían ponerlo en marcha cuanto antes. El gasto de notaría y de registro no es (ni mucho menos) “de los peores” y si en la primera escritura la casa fue incluida con su correcta descripción, no habrá impuestos (lo habría si hay más suelo o más obra de la que fue escriturada).

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Seguros

¿Es necesario volver a acreditar el uso para “evitar” el seguro decenal?

renuncia seguro decenal

Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación, cuando el autopromotor de una vivienda para uso propio manifiesta que lo es (que es promotor de una única vivienda para uso propio) al declarar el final de obra, no es necesario que acredite la constitución del llamado “seguro decenal”. En caso de que transmita la edificación dentro del plazo de diez años desde el final de la obra, el adquirente puede exonerarle del seguro en cuyo caso el transmitente (el autopromotor) debe acreditar el uso de la vivienda.

Si el adquirente del autopromotor transmite (dentro del plazo de los diez años), el seguro decenal será necesario salvo nueva exoneración del “segundo” adquirente, sin que sea necesario acreditar de nuevo el uso, pues esa condición de usar la vivienda solo se impone al que fue declarante de la obra y manifestó ser autopromotor de la misma.

Aquí tengo alguna fórmula interesante a estos efectos.

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Primas de seguros

¿Por qué no se exige a las aseguradoras, como se exigió en su día a las eléctricas, que nos detallen lo que pagamos por nuestros seguros?

A mi particularmente me gustaría saber porqué mi seguro de coche suele subir cada año en vez de bajar (a pesar de lo mucho que presume mi compañía y de mis 400.000 kilómetros.

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Subsanaciones

El problema no quien paga la subsanación de la herencia, el problema es si habrá que pagar a Hacienda …

problema hacienda

“En Diciembre de 2016 falleció mi padre y poco después hicimos la apertura de testamento, en el cual mi padre dejaba todos sus bienes a su esposa, nuestra madre. Ella renunció a todo y tal como dispuso mi padre, una propiedad era para mi hermana, la cual también renunció en beneficio de su hijo y la otra propiedad para mí. Así lo dispusimos ante la Sra. Notario, con la salvedad de que mi madre fuera usufructuaria de todos los bienes. A la hora de recibir las escrituras, la propiedad que se adjudicó mi sobrino aparece con la nota de usufructo para su abuela, pero la mía no. ¿A quién reclamo?, ¿quién paga los gastos derivados de esta omisión? No tengo ningún borrador o copia simple de las escrituras“.

Sin entrar a analizar el reparto de herencia, pues no es el objeto de la cuestión, me interesa saber: ¿cómo es que se descubre ahora el error? (dos años más tarde). Usted habla de “así lo dispusimos”, lo que supone que así se otorgó por ustedes y se autorizó por el Notario, por lo que creo que no necesariamente se trata de un error y pienso que caben otras interpretaciones.

Al margen … yo no me preocuparía de quién paga. Me preocuparía, de momento, de saber si tiene o no tiene arreglo lo que dependerá (pues casi todo tiene arreglo) de las consecuencias fiscales del asunto. Créame si le digo que la factura de la notaría y la del registro es lo que menos debe preocuparle. Antes de preocuparse, debe usted tirar del hilo y valorar las repercusiones fiscales, pues a Hacienda le parecerá muy bien que le digamos que nos hemos equivocado, porque pasara su “factura” sin piedad y sin análisis alguno de las causas del error.

Entiendo que le gustaría disponer de un borrador o copia simple para contrastar lo que usted creía que se había otorgado, pero esos borradores o copias simples no tendrían ninguna fuerza frente al de la copia autorizada que es reproducción exacta de lo que ustedes otorgaron y el Notario autorizó, excepto en el caso de quieran entrar en que en esa o esas escrituras ocurriera algo más que un “simple” error, cosa que, por supuesto, dudo.

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Testamentos y Herencias

¿Cómo me aseguro de que mi legado o herencia solidaria se hace efectivo?

Uno de esos preceptos “raros”, “escondidos” y de uso infrecuente en el Reglamento Notarial es el 179 que nos impone a los Notarios algunas obligaciones para garantizar la efectividad de los legados o herencias llamadas “solidarias” que son aquellas en las que el testador ha dispuesto alguna cláusula en favor de instituciones de interés general.

Artículo 179 del Reglamento Notarial

“Los notarios que autoricen o eleven a escritura pública testamentos en los cuales conste alguna disposición de carácter benéfico o benéfico-docente, o que tenga por objeto fines de interés general……….remitirán a los órganos administrativos competentes que ejerzan el protectorado sobre las fundaciones creadas para el cumplimiento de dichos fines, una copia simple de la cláusula o cláusulas testamentarias correspondientes, tan luego como llegue a su conocimiento el fallecimiento del testador.

De igual modo los notarios que autoricen o eleven a escritura pública particiones o manifestaciones de herencia fundadas en testamentos que contengan alguna disposición de las expresadas en el párrafo anterior, notificarán mediante acta, a los órganos administrativos competentes a que se refiere el apartado anterior, el texto íntegro del testamento, con cargo a la herencia, siendo responsables, si no lo hicieren, de los perjuicios que puedan ocasionar con su negligencia. No se admitirán en ningún Registro u oficina dichas particiones si no aparecen otorgadas precisamente en escritura pública, y en ésta no consta el cumplimiento de lo dispuesto anteriormente”

 

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¿Cómo valoramos la herencia de nuestros padres y la repartimos cómo tenemos pensado hacerlo?

“Mis fallecidos padres nos han dejado dos casas a sus tres hijos. Un hijo quiere quedarse con una casa y cederle (como parte del pago de la compra de esa casa a sus hermanos) su parte de la otra casa a sus otros dos hermanos”.

No es exacto hablar de ceder, de parte del pago de compra o de su parte en la otra casa, pero así se plantea la consulta y así creo que se entiende mejor por todos. Vamos a las …

Preguntas:

1.- ¿Cómo se puede hacer eso y qué pasos hay que seguir?

Valoren todo lo que hay en base al criterio que estimen más oportuno: valor fiscal mínimo, valor de mercado o uno intermedio entre ambos. Aquí las tasaciones no valen más que cómo orientación.

Una vez valorado todo, verán si es posible cuadrar los valores con el reparto que quieren hacer. Si es posible cuadrarlo, con la escritura de herencia quedará todo arreglado.

Si no es posible, solo quedará la vía de los excesos/defectos de adjudicación con compensaciones en metálico o la de las disoluciones de condominio también con sus correspondientes compensaciones.

2.- ¿Se hace antes del reparto de la herencia?

No, nunca antes. Se hace en la herencia o inmediatamente después (a poder ser en la misma escritura que sale más barato).

3.- ¿Es aconsejable fiscalmente hacerlo así?

Ese es el quid de la cuestión y en lo que se tienen que asesorar a fondo para no tener disgustos. Pueden asesorarse en la propia notaría o fuera de ella, a su elección.

4- ¿Qué diferencia hay y para qué vale una tasación hecha una sociedad tasadora y el valor que da la Consejería de Hacienda sobre el PMM (precio medio de mercado de bienes inmuebles)? ¿Cuál elegimos para valorar las 2 viviendas?, ¿la media?

Pues una es una valoración fiscal en base a valores catastrales y coeficientes y la otra, la tasación, en base a criterios de mercado. No conviene obviar la de Hacienda si se quiere evitar complementarias, a no ser que sea defendible valorar menos por alguna razón.

Por lo demás, me hace usted la pregunta del millón de dólares. Pues depende de lo que salga a pagar en el Impuesto de Sucesiones, de que se vaya a vender o no próximamente y de los propios acuerdos a que ustedes lleguen. Es, a fin de cuentas, un tira y afloja en el que hay que encontrar el equilibrio más beneficioso para todos.

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¿Cómo y dónde puedo pedir los testamentos originales de mi madre fallecida y de mi padre vivo?

copia testamento vivo

“Mi madre falleció hace ya 26 años; mi padre se volvió a casar. Le pedí hace tiempo ver el testamento de mi madre y me dio lo que recuerdo era el original con su firma (la de mi padre y madre). Ahora le pido aquel testamento y no me lo da. Me da una copia de un Notario que da fe de que es copia del original. En la copia pone que las partes del testamento que no aparecen no son de relevancia, sin embargo yo recuerdo un usufructo de mi padre que ahora no aparece. ¿Cómo y dónde puedo pedir aquel testamento original? En la notaria se niegan a dármelo y me dicen que mi padre ha vuelto a testar y que no me lo pueden dar. ¿Cómo es eso posible si lo que yo pido es lo que se testó anteriormente a que mi padre volviera a testar?”

Primero vamos a aclarar lo del “original”. El original o escritura matriz es el que conserva el Notario en la notaría y que no se entrega a nadie. Todo lo que se entrega a los interesados son copias: copias autorizadas que llevan la firma del Notario (pero no las de los que firmaron que solo están en el original) y copias simples que no llevan la firma de nadie y que se expiden en un papel distinto a las autorizadas.

Segundo: Ese testamento que usted recuerda que no llevaba la firma de sus padres, no llevaría además la firma de ambos ni siquiera en el original. El testamento de su padre lo firmaría su padre y el de su madre, lo firmaría su madre, salvo que fueran de alguno de los territorios con Derecho Civil propio que admiten el testamento mancomunado (y no lo creo por lo que me cuenta usted).

Tercero: Que la copia de un testamento sea parcial y omita alguna parte me parece completamente inusual y ahora mismo no le encuentro explicación.

Cuarto:  En los testamentos, al testador suele entregársele una copia simple y a los herederos (ya muerto el testador) una copia autorizada.

Quinto: Si lo que quiere usted es el último testamento de su madre, tiene derecho a él puesto que me dice que está muerta y casi seguro que le atribuyó algún derecho y aún no atribuyéndoselo tendría derecho como legitimario (heredero forzoso) de su madre.

Sexto: Si su padre está vivo, usted no tiene derecho a pedir copia del testamento de su padre (solo él puede hacerlo), así que la razón no es que haya vuelto a testar (cosa que ni siquiera deberían haberle dicho en la notaría si es que ha sido así); la razón es que su padre está vivo. Cuando muera podría pedir copia del último testamento que hizo y en algunos casos la de los anteriores. La notaría no se niega, así porque sí, se niega porque los Notarios solo damos copias a aquellos que tienen derecho a ellas y en el caso de los testamentos de personas vivas, el derecho solo corresponde a estos. Puede usted leer al respecto el Artículo 226 del Reglamento Notarial.

Es interesante a este respecto este Auto de la Audiencia Provincial de Valencia (542-2017) que se refiere a la solicitud de copia de un vivo.

Séptimo: ¿Dónde? En la notaría donde se conserve o en el archivo correspondiente si tiene más de 25 años.

Octavo: ¿Cómo? Acudiendo personalmente con DNI, defunción y últimas voluntades, aunque tiene usted otra posibilidad al respecto.

 

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¿Cuándo me entregan mi testamento si lo hice en la jornada del testamento?

testamentos en españa coste

No había entendido esta pregunta hasta ahora mismo.

Es muy probable que venga de México donde, como en otros países, hay “días o meses del testamento”. No sé exactamente en que consisten, pero en ellos se promociona el otorgamiento de testamentos y por lo que parece se debe generar un cierto atasco en la entrega de las copias.

De ahí la pregunta que, a priori, parece repetitiva: …me entregan mi testamento… si lo hice en la jornada del testamento.

En España, lo usual es que el testador se marche de la notaría con la copia bajo el brazo.

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¿Dónde podemos averiguar las propiedades de una persona fallecida?

averiguar las cuentas

Partiendo de la base de que no se tenga ninguna copia autorizada o simple que permita empezar a tirar del hilo, ni recibos del IBI (de la antigua contribución), si los inmuebles están localizados, la cosa es tan sencilla como acudir al Registro de la Propiedad correspondiente y solicitar nota simple de las que se encuentren a nombre de esa persona. Puede que tengan que ir a un Registro o a varios.

Otra cosa es que no sepan donde se encuentran o que no estuvieran inscritos, en cuyo caso no podrán recurrir al Registro y tendrán que intentar la consulta por la vía catastral para lo que será necesario disponer del DNI del difunto. Esta consulta es posible efectuarla en cualquier notaría (acreditando interés legítimo en la herencia mediante las últimas voluntades, el testamento y la defunción) o en el propio Catastro.

La Declaración de la Renta del difunto permite conocer información relativa a sus inmuebles (vía rendimientos del patrimonio inmobiliario) y de las cuentas y depósitos bancarios (rendimientos del capital).

Por último, el Certificado del Registro de Seguros, que también se puede obtener desde cualquier notaría, permite averiguar los seguros de vida y similares que el difunto pudiera tener a su nombre.

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¿Durante cuánto tiempo está el testamento en la notaría?

Bueno, que nadie se preocupe que si Matusalen hubiera fallecido este año, los Notarios tendríamos su testamento debidamente archivado.

Fuera de bromas. Su testamento se conservará en la notaría en la que se firmó durante 25 años. Cumplidos los 25 se llevará al Archivo del Distrito Notarial y a los 100 pasará a los Archivos Históricos.

Así que si una persona nació en 1899 y otorgó testamento al cumplir 18 años, este año su testamento se habrá llevado al Archivo Histórico.

Y si el Notario se jubiló, se murió, se trasladó o pidió una excedencia siempre habrá un sucesor y si su notaría se amortizó y desapareció, siempre estarán los Archivos.

 

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¿El contador partidor nos avisará de que ha hecho la partición?

albacea contador partidor

Soy heredera en un testamento que tiene nombrado un albacea contador-partidor. ¿Es posible que haya hecho el reparto sin comunicárnoslo? ¿El Notario me lo notificará? ¿Si hay pisos y dinero debe repartir todo por cuartas partes o podría hacerlo de otro modo?”

Lo primero que le diré es que los herederos mayores de edad y plenamente capaces podrían prescindir de él, aunque para facilitar esa posibilidad suelo decirlo expresamente en los testamentos. Así que si no se dice, pienso que la “cosa” podría no ser tan sencilla.

Vean aquí lo que opina mi compañero José Carmelo Llopis:

“¿Pueden los herederos prescindir del contador partidor? En principio, es mayoritaria la doctrina que permite a los coherederos, por unanimidad, practicar la partición sin el contador partidor: La STS 7867-1992 lo admite siempre que el testador no lo prohíba expresamente”.

Reconozco que hace siglos que no hago una partición de herencia con albacea contador-partidor, pero tengo unos magníficos compañeros que lo saben todo y que me refrescan la memoria, así que puedo decirle que lo normal es que el contador-partidor comunique a los herederos la forma en que se ha realizado la partición y que la haga conforme a las instrucciones recibidas del testador o como considere más conveniente si no existe instrucción alguna. Pero, sí, es cierto que el contador.partidor por sí solo podría realizar la partición de la herencia y si no consta la aceptación de los herederos, los bienes se inscribirían en el Registro a nombre de los mismos bajo la condición suspensiva de que posteriormente realizaran cualquier acto que supusiera su aceptación (RRDGRN 19-9-2002 y 19-7-2016) sin que el Notario deba notificar nada (a no ser que fuera requerido para ello).

Sobre todo este asunto, lean mejor a mi compañero Iurisprudente.

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¿El testamento caduca?

La pregunta exacta que una señora me formula es:

Una amiga me ha dicho que pasados ciertos años desde que una persona hace testamento deja de valer. ¿Es cierto?. 

La respuesta exacta que le doy es:

No. Bajo ninguna circunstancia un testamento deja de valer por el paso del tiempo.

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¿Es normal tardar cinco meses en “arreglar” una herencia?

El consultante está pendiente de la compra de un inmueble que forma parte de una herencia y se extraña de que en cinco meses no esté todo resuelto.

Mis hermanos y yo tardamos un tiempo récord en heredar a mi padre. Falleció el 14 de Noviembre de 2014 y después de Reyes ya habíamos heredado. No es usual que en menos de dos meses esté todo resuelto. Es mucho más corriente pasar de los cinco meses y hasta acudir a Hacienda el último día de los seis meses del plazo ordinario.

Y es que entre que te repones del fallecimiento, te haces idea de lo que hay y de lo que no hay, reúnes la documentación, decides si vas o no a hacer escritura, valoras todo, calculas los impuestos, etc… etc … puedes encontrarte con el tiempo justo, muy justo. Además dependiendo de la complejidad de la herencia puede que la cosa se alargue más aún.

En estos días pasados he firmado la herencia del padre de una amiga que falleció a mediados de Diciembre, es decir, cuatro meses después y eso que los herederos son de los que se manejan bastante bien con los papeles y contando con mi asesoramiento “preferente”.

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¿Es verdad que existe un plazo para cobrar la herencia?

No, no es cierto. Hay un plazo para pagar los impuestos, pero no para “cobrarla”. El término no es, además, del todo acertado pues las herencias no se cobran, las herencias se aceptan, se adjudican o se adquieren.

Otra cosa es que la acción para reclamarla, prescriba, como la mayoría de las acciones en nuestro derecho, aunque el plazo es de (nada menos) que 30 años. Reclamar una herencia es la acción de los que se creen con derecho a ella y no han sido reconocidos como herederos en el título sucesorio (testamento o declaración ab intestato). Si uno está reconocido como heredero, no tiene nada que reclamar.

No caben, en consecuencia, las presiones entre los herederos dirigidas a apremiar a los que no tengan toda la información o que tengan dudas a fin de que las acepten o se adjudiquen, como en muchas ocasiones suele ocurrir.

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¿Hacen falta testigos en los testamentos?

“Mi padre tiene 66 años y quiere hacer testamento, mi pregunta es si debe haber siempre testigos a la hora de hacerlo junto con el Notario o solo con el Notario basta. Nos han dicho que necesita testigos para hacerlo”

La presencia de testigos en los testamentos desde el año 1991 solo es necesaria en los casos del Artículo 697 del Código Civil:

“Al acto de otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos:

1.º. Cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento.

2.º. Cuando el testador, aunque pueda firmarlo, sea ciego o declare que no sabe o no puede leer por sí el testamento. Si el testador que no supiese o no pudiese leer fuera enteramente sordo, los testigos leerán el testamento en presencia del Notario y deberán declarar que coincide con la voluntad manifestada.

3.º. Cuando el testador o el Notario lo soliciten.En el caso de que deban intervenir y no lo hagan podría ser declarado nulo el testamento.No sé si su padre estará en alguno de estos supuestos”.

Conforme este artículo, si su padre sabe y puede firmar, si no es ciego, si sabe y puede leer el testamento y no es enteramente sordo, podrá hacer testamento sin testigos, a no ser que él mismo lo solicite o el Notario lo considere oportuno por alguna otra circunstancia. La falta de testigos podría comportar la nulidad del testamento.

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¿Necesito la copia del testamento si heredo un usufructo y un pequeño saldo?

copia testamento notaria cerrada

“Mi madre falleció hace dos meses. En el certificado de últimas voluntades figura un Notario que ya se jubiló. ¿Tenemos que ir a dónde estaba ubicado aquel Notario o podemos ir a cualquier otro para pedir la copia autorizada que entiendo que necesitaremos? ¿El trámite es obligatorio? Mi madre solo tenía el usufructo de la vivienda familiar y un pequeño saldo en cuenta corriente”.

¿Pueden ir a cualquier notario? Sí, pero el coste podría no es el mismo si van a otro distinto del que la custodia. Vea esto y llame usted al Colegio Notarial de su Comunidad Autónoma y pregunte dónde está el protocolo de ese Notario actualmente. Es muy sencillo averiguarlo.

¿Es obligatorio? Bueno, si su madre solo tenía ese usufructo, habrá que liquidarlo, pero no necesita el testamento (solo necesitará la defunción).

En cuanto al pequeño saldo, si quiere cobrarlo, necesitará el testamento. Si es tan poco que no le merece la pena, Hacienda le puede dar la lata igualmente para que liquide el impuesto a cero. Tenga en cuenta que aún no saliendo a pagar, pueden imponerle una sanción. Por aquí, las zurran …

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¿Puede mi madre incapacitada nombrarme heredero y desheredar a mi hermano?

“Somos dos hermanos, nuestra madre que tiene 83 años está divorciada e incapacitada judicialmente debido a la enfermedad mental que padece. Yo soy su tutor. Mi hermano se ha desentendido totalmente de nuestra madre. ¿Me puede nombrar a mi heredero y desheredar a mi hermano? Para mi hermano, mi madre es como si no existiera y es completamente demostrable”.

Puesto que su madre está judicialmente incapacitada y puesto que el tutor no puede hacer testamento por el incapacitado, la única posibilidad de que otorgue testamento es la que regula el Artículo 665 del Código Civil que en cuanto al testamento del incapacitado en intervalo lúcido, establece lo siguiente:

“Siempre que el incapacitado por virtud de sentencia que no contenga pronunciamiento acerca de su capacidad para testar pretenda otorgar testamento, el Notario designará dos facultativos que previamente le reconozcan y no lo autorizará sino cuando éstos respondan de su capacidad”.

Este Artículo requiere que la sentencia no le haya impedido hacer testamento, que esté en intervalo lúcido y que dos médicos respondan de su capacidad. De no ser así el Notario no autorizará el testamento. No hay otra opción y no parece ser su caso.

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¿Puedo dejarle el usufructo de mi casa a mi pareja?

el usufructo de mi casa

“Vivo en una casa de mi propiedad y no estoy casado con mi pareja. ¿Podría dejársela en usufructo con la certeza de que mis herederos no podrían reclamarla habiendo o no habiendo testamento?”

Observe que dice por una parte “que le deja el usufructo” y por otra “habiendo o no habiendo testamento”.

El asunto es que o se lo deja en testamento o se lo transmite en vida y si fuera en vida yo le pregunto:

¿Cómo tiene intención de hacerlo? ¿se lo va a regalar? ¿se lo va a vender?

Donar o vender supone incurrir en gastos que pueden ser importantes, por lo que considero que la mejor opción para usted y su pareja es que haga testamento y le deje el usufructo de la vivienda. Si no lo hace en vida y tampoco hace testamento, su pareja, a salvo lo que pudiera establecer la Ley de Parejas de Hecho de su Comunidad Autónoma (si es que son pareja de hecho “con papeles”), no tendrá derecho a nada.

Precisamente hace poco me han hecho una consulta muy similar. Como verá si la lee (vaya hacia el final del post) no hay una solución garantizada al 100% según las circunstancias del caso que se presente.

Tal vez en el suyo, como le he dicho, podría usted dejarle a su pareja en testamento el usufructo de la vivienda, pero siempre que cubra las legítimas de sus hijos (o la de sus padres) si los tiene (o si viven) con el resto de su herencia. Si no las cubriera (las legítimas), no podría asegurárselo (el usufructo) completo (al 100%) y si no se lo puede dejar completo, tampoco se podría garantizar que sus hijos no reclamen su derecho a hacer también uso del inmueble por razón del porcentaje en el usufructo del mismo que pudieran ostentar.

En todo caso, me parece que el testamento es una solución BBB.

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¿Puedo hacer una institución de heredero “sin designación de partes”?

designación de partes

Ayer un Señor que venía a firmar con su hermana la herencia de su madre me decía que quería hacer un testamento en el que nombraría herederos a sus cuatro hijos “sin designación de partes” y sin que esto implicara (artículo 765 del Código Civil) que los designaba por partes iguales sino en la proporción que ellos de mutuo acuerdo decidiesen al tiempo de aceptar y adjudicarse su herencia en el plazo de seis meses desde su muerte, quedando instituidos herederos por partes iguales si pasado ese plazo no habían procedido al otorgamiento.

Quería, a fin de cuentas, dejarles libertad para repartir a su conveniencia y necesidad sin que hubiera que formar rigurosos lotes de igual valor.

Inicialmente me pareció una “chorrada” pero luego pensé que … ¿y por qué no? ¿por el 765? ¿no es la voluntad del testador la ley suprema? ¿Y Hacienda?, ¿habría excesos? …. pues podría pensarse que no, pues no hay partes. Las legítimas no serían problema si están de acuerdo todos los herederos mayores y plenamente capaces.

Pero, me da algo de miedo hacerle a este hombre este testamento “bomba, aunque, insisto, si la voluntad del causante es la ley suprema de la sucesión, y entendemos que no sería aplicable el artículo 765 porque no están instituidos sin designación de partes sino en la proporción en que ellos de mutuo acuerdo decidan, ¿qué problema podría haber? A mi modo de ver, no habría problema fiscal de excesos de adjudicación porque no se supiera en qué parte ha de heredar cada uno, pues está previsto que “lo hagan como quieran”.

Hablado con un compañero (al que voy a tener que hacer socio), me dice que podría estimarse una institución de herederos indeterminada en cuanto a la cuantía que se ha de heredar la cual permitiría sacar a colación el artículo 1.256 del Código Civil:

“La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.”

Conclusión: ¿Algo arriesgado pero inatacable fiscalmente? ¿Qué opinará Tottributs? …

Las opiniones: Debate tuitero

Muy animado se presentó el debate. Fueron menos los inconvenientes fiscales que los civiles.

Entre los civiles el más importante el artículo 670 del Código Civil:

“El testamento es un acto personalísimo: no podrá dejarse su formación, en todo ni en parte, al arbitrio de un tercero, ni hacerse por medio de comisario o mandatario. 

Tampoco podrá dejarse al arbitrio de un tercero la subsistencia del nombramiento de herederos o legatarios, ni la designación de las porciones en que hayan de suceder cuando sean instituidos nominalmente”

Por los diferentes tuits fueron compareciendo el 749 (institución en favor de pobres en general), el 751 (en favor de parientes genéricamente), el 831 (delegación de la facultad de mejorar, aunque mi testador estaba divorciado), el 1058 o el 1059.

Gracias a todos. Mi avezado consultante vuelve cualquier día de estos ….

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¿Puedo renunciar a una herencia después de haberla aceptado?

No.

Artículo 997 del Código Civil

La aceptación y la repudiación de la herencia, una vez hechas, son irrevocables, y no podrán ser impugnadas sino cuando adoleciesen de algunos de los vicios que anulan el consentimiento, o apareciese un testamento desconocido.

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¿Qué es levantar un testamento?

Pues nada, no es nada.

Ese término no existe. Los testamentos son abiertos pero no se abren, pueden ser cerrados pero no cierran y no se levantan porque no descienden, ni se bajan a ninguna parte.

Mejor será que se lean este post.

 

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¿Qué es un heredero universal?

que es heredero universal

“Me gustaría saber como se reparte una herencia cuando hay un heredero universal. Nosotros somos ocho hermanos”.

Lo primero que le diré es que un heredero universal no es el que lo hereda todo. El que lo hereda todo es un heredero único. Si hay ocho hermanos y los ocho son nombrados herederos universales sería correcto denominarles así pues contraponemos la sucesión a título universal (la de los herederos) a la sucesión a título particular (la de los legatarios).

Sería correcto instituir como único y universal heredero a mi hijo Fulanito o como herederos universales a mis citados ocho hijos.

Puede que a veces en los testamentos se contenga alguna imprecisión a este respecto, aunque lo cierto es que los conceptos de heredero universal (que alude al tipo de sucesión y por tanto puede resultar redundante pues todo heredero es sucesor a título universal con el “permiso” del inusual heredero de cosa cierta y determinada) y heredero único (que pone de manifiesto la existencia de un solo heredero) son incompatibles cuando existe más de un heredero (salvo que se utilizara la expresión instituyo únicos y universales herederos a mis ocho citados hijos).

Así que si hay un heredero único no hay que repartir y si hay ocho herederos universales, tendrán que ponerse de acuerdo para conformar sus ocho lotes.

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¿Qué es una extensión de una herencia?

Pues no es nada, puesto que el término correcto es el de Adición de Herencia.

Ocurre, más de lo que puedan pensar, que los herederos no incluyen en la escritura de herencia todo aquello que pertenecía al difunto. Cuando se descubre la omisión (y dependiendo del tipo de bien omitido y que hay que adicionar) puede hacer necesaria la Adición de Herencia que es lo que (supongo), que mi consultante llama “extensión de una herencia“.

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¿Qué ocurre con las herencias de los desaparecidos?

Pues que hay que declararlos ausentes y posteriormente fallecidos.

Con la declaración de fallecimiento, se abre la sucesión y está prevista en el Código Civil la posibilidad de reaparición del desaparecido. Me jugué el tipo en mi tercer ejercicio de 2002 con una situación de estas.

Es uno de los motivos por los que se hacen tantos esfuerzos en recuperar los cadáveres en situaciones de accidente, naufragio, terremoto y otras tragedias, etc…

Sin muerto, no hay herencia. Como tampoco se puede heredar sin estar cierto del derecho a la herencia.

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¿Qué pasa cuando no hay nadie que pueda heredar?

En el Derecho Civil común, el Derecho Castellano, cuando alguien fallece, no ha otorgado testamento y no tiene descendientes, ascendientes, ni cónyuge, ni hermanos, ni sobrinos, ni primos hermanos, hereda el Estado.

Existe una creencia por parte de mucha gente, de que el Estado hereda si no haces testamento. Es falso, erróneo. Completamente. El Estado hereda si no haces testamento y no tienes parientes, ni cónyuge.

Más allá del cuarto grado, los parientes no cuentan (por ejemplo, el hijo de un primo hermano, es quinto grado y no nos hereda abintestato).

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¿Qué pasa si te corresponde por testamento algo que ya no es del difunto?

Bueno, pues que normalmente el legado que te hayan hecho estará revocado y no recibirás nada, salvo que pudiera estimarse el legado como un legado de cosa ajena, cosa que no suele suceder y requeriría una redacción muy clara del testamento.

Sin ver el testamento, es imposible afinar más en esta cuestión.

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¿Qué plazo hay para la declaración de herederos?

plazo repartir herencia justito

Ninguno, pero matizo…

Si una persona fallece sin haber otorgado testamento y es necesario proceder a la declaración de herederos abintestato, no hay ningún plazo, pero sí que lo hay para pagar los impuestos y también para que una vez instada la declaración de herederos, pueda el Notario (actualmente siempre lo hace un Notario) declarar quienes son (conforme a la ley) los herederos de esa persona. El plazo es de veinte días desde la firma del requerimiento al Notario, que lo terminará (sino hay incidencias) mediante otro documento donde declarará herederos a quienes corresponda.

 

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¿Qué se puede hacer si no se sabe nada de un heredero?

Esta no deja de ser una formulación distinta de otras preguntas planteadas en mis posts sobre herencias, en los comentarios a los mismos y en las FAQs de esta sección, pero hoy me dicenhace años que no sé nada de mi hermano y ambos tenemos que arreglar la herencia a mi padre, ¿hay algún  plazo para que mi hermano y coheredero tenga que dar señales de vida? No, no lo hay, contesto. Entonces, ¿se queda todo paralizado mientras él no aparezca? Sí, de momento es así (aunque si estuviera definitivamente desaparecido es otro caso y si lo que no quiere es decir nada, otro caso también distinto).

Insisto otra vez: Hay plazos para pagar los impuestos, pero no hay un plazo para heredar.

Si no aparece habrá dificultades para pagar los impuestos (precisamente ayer escribí en esta misma sección sobre ese tema) y será imposible resolver la herencia.

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¿Qué tengo que hacer para abrir un testamento?

Pues, sacarlo del sobre donde el difunto lo tuviera guardado y leerlo…

Fuera de bromas, ya expliqué aquí que en España eso de abrir el testamento no existe, aunque sí podríamos hablar de la apertura de la sucesión. Lo que ocurre es que la apertura de la sucesión es un concepto más técnico y especializado y no creo que sea el que ocasione esta habitual confusión que da lugar a que en el cine y en la televisión se represente al Notario en presencia de los herederos leyéndoles el testamento.

 

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¿Se puede heredar una notaría?

No.

El acceso al Notariado es por oposición.

La regulación del acceso se encuentra contenida en el Capitulo I del Título Primero del Reglamento Notarial (artículos 5 y siguientes):

….El ingreso en el Notariado tendrá lugar mediante oposición para obtener el Título de Notario….

Los que aspiren a realizar las pruebas selectivas para el ingreso en el Notariado deben reunir, en la fecha que termine el plazo de presentación de las instancias, las condiciones siguientes:

a) Ser español u ostentar la nacionalidad de cualquier país miembro de la Unión Europea, o estar incurso en las situaciones previstas en el artículo 1 de la Ley 17/1993, de 23 de diciembre, de acceso a determinados sectores de la función pública de los nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea.

b) Ser mayor de edad.

c) No encontrarse comprendido en ninguno de los casos que incapacitan o imposibilitan para el ejercicio del cargo de notario.

d) Ser Doctor o Licenciado en Derecho o haber concluido los estudios de esta licenciatura, en los términos previstos en el segundo párrafo del apartado 2 del artículo 21 de este reglamento.

Publicada la lista a que se refiere el párrafo último del artículo anterior, se expedirá el título de Notario a favor de cada uno de los opositores aprobados, quienes tendrán la obligación de participar en todos los concursos convocados desde aquella publicación y solicitar todas las vacantes hasta obtener una. Quien incumpliera dicha obligación será considerado como renunciante al título y dado de baja en el escalafón.

Y una vez obtenida la primera, las siguientes se pueden obtener, si se quiere, por el mismo método, es decir, participando en concursos de traslado.

Así que las notarías no se heredan, ni se compran, ni se venden.

Mediante la Demarcación Notarial que se revisa periódicamente el Ministerio de Justicia reorganiza las notarías existentes que actualmente rondan las 3.000.

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¿Se puede repartir una herencia sin estar todos los herederos?

Sin estar (lo que se dice estar presentes) sí que se puede, pero si no están presentes habrán de estar representados.

El representado puede haber otorgado un poder o puede haber ordenado verbalmente a otro que vaya en cuyo caso luego habrá de ratificar (que aceptar, que dar por buena) la escritura que el mandatario verbal firmó en su nombre. Si no se ratifica es papel mojado hasta que se haga.

O sea que la respuesta es más bien que no se puede (a salvo que los que no estén, estén representados).

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¿Se puede vender una herencia prescrita?

Sí, claro. Se puede vender una herencia prescrita. El problema que puede generar la realización de actos de disposición sobre la herencia prescrita (y supongo que de ahí viene esta búsqueda de la que me avisa mi WordPress) es de que la renuncia a la herencia prescrita constituye una donación si es gratuita y una compraventa si no lo es (si no es gratuita) y como tal donación o venta debe tributar.

Si es herencia es fácil la liquidación pues hay un precio, pero si es gratuita y no se valora el hecho imponible (si no se da una valor a la herencia renunciada) será más indetectable para el fisco.

Otra cosa es la renuncia a la prescripción ganada, pero esa es otra historia y nada fácil de resolver, por otra parte.

 

 

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¿Si desheredo a un hijo, también desheredo a los nietos?

Desheredar a un hijo por alguna de las causas en que puede hacerse, no supone quitarse de encima a los nietos hijos de ese hijo, salvo que exista también causa de desheredación del nieto o nietos.

El artículo 857 del Código Civil establece:

“Los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima”.

Los derechos legitimarios del hijo desheredado corresponden a sus propios hijos, es decir, a los nietos del que deshereda (el padre o abuelo, según se mire). ¿Y qué derechos son esos? ¿Estamos hablando de la legítima estricta o de la mejora? Mis compañeros Marco y Sánchez-Ros analizan ese tema y otros de interés en la materia en su blog enlazado, pero anticipo que la corriente mayoritaria deja a los descendientes con la legítima estricta.

Es interesante destacar que la partición de la herencia no exige la presencia, ni el consentimiento en modo, alguno del desheredado, aunque sí la de sus descendientes.

Por lo expuesto, muchos abuelos que vienen a desheredar a alguno de sus hijos, se disgustan al ver que a los nietos corresponde respetarles la legítima, aunque la mala relación con sus hijos suele dar a la inexistencia de relaciones con los inocentes nietos del testador desheredante.

 

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¿Solo se hace la professio iuris si quieres elegir que se aplique la ley nacional en el momento del otorgamiento o en el momento del fallecimiento?

Lo primero que hay que matizar es que hablamos de nacionales de la UE, exceptuando los países que quedan fuera del ámbito de aplicación del Reglamento Europeo de Sucesiones, es decir, Reino Unido, Irlanda y Dinamarca.

Dicho esto, si eres residente en España (o de alguno de los restantes países de la UE) y lo que quieres es que se te aplique la ley de la residencia habitual al tiempo del fallecimiento no es necesaria la professio iuris porque se aplica el artículo 21 del Reglamento Europeo de Sucesiones que establece:

Regla general.

1. Salvo disposición contraria del presente Reglamento, la ley aplicable a la totalidad de la sucesión será la del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento.

2. Si, de forma excepcional, resultase claramente de todas las circunstancias del caso que, en el momento del fallecimiento, el causante mantenía un vínculo manifiestamente más estrecho con un Estado distinto del Estado cuya ley fuese aplicable de conformidad con el apartado 1, la ley aplicable a la sucesión será la de ese otro Estado.

En consecuencia, no se opta sino que se te aplica esa ley directamente a falta de elección. En virtud de la professio iuris puedes optar por la aplicación de la ley nacional al tiempo del otorgamiento o al tiempo del fallecimiento, pero no hay que hacerla si lo que quieres es que se aplique la ley de tu residencia habitual al tiempo del fallecimiento.

Sin embargo, por aquello de que “lo que no abunda no daña” y puesto que no hay tantas leyes por las que optar (un francés residente aquí solo puede optar por la francesa o por la española) dejaría meridianamente claro donde resido y diría que quiero que se me aplique mi ley nacional al tiempo de xxx o la ley española si resido en España al tiempo de mi muerte (optando por la nacional si no se reside ya en España en ese momento), aunque no sea necesario, al menos mientras no tengamos todos tan claro como el Código Civil como funciona todo esto que se encuentra en fase de asimilación por la inmensa mayoría y dado que la casuística puede ser grande. Es decir, que abogo por una professio iuris completa y casuística para evitar problemas en el futuro, según se resida o no se resida o se sea nacional de este estado o del otro…

En el caso de optar por la ley nacional, en mi opinión conviene precisar que esa ley nacional será la del otorgamiento o la del fallecimiento o, mejor aún, que será la ley francesa o la belga o la que sea para evitar problemas de interpretación de la cláusula en el futuro si se produce un cambio de nacionalidad que, ciertamente, no es usual entre nacionales de la UE.

¿Me he liado? Se aceptan críticas (constructivas)…

¿Y qué pasa con los británicos, los irlandeses y los daneses? De estos, mejor hablamos otro día…

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¿Un burofax revoca el testamento?

¿Un burofax dirigido a quién?

¿Al heredero?, ¿al Notario?

No, categóricamente no. Si quiere revocar un testamento, vaya usted al Notario y haga otro nuevo, incluso solo para revocar el anterior si es que tiene claro que quiere cambiar a su heredero, aunque no tenga otro elegido.

 

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“¡Estoy vivo¡” (un testador y poderdante sin capacidad)

testador enfermo y anciano

El pobre testador y poderdante de ayer me hizo recordar la magistral historia de Hichtcock en la que aquel accidentado automovilístico que todos creen muerto, resulta estar vivo.

Su voz en off nos va narrando lo que le pasa por la cabeza durante el angustioso rato en el que parece que puede acabar bajo tierra, hasta que él mismo descubre que puede mover un dedo meñique y que eso podría ser suficiente para salvarle de ser enterrado vivo. Al final, es una lágrima la que consigue hacerlo …

Algo similar pasó aquel día con el personaje de mi historia. Se mostró receloso a mi llegada, pero cambió su expresión, de preocupada y algo hostil a tranquilizadora cuando me identifiqué como el Notario. La cosa va bien, pensé, la figura del Notario infunde tranquilidad a este hombre. ¡Que bien suena¡, ¿verdad?

Acto seguido, expliqué al testador que estaba allí porque me habían dicho que quería hacer testamento y otorgar un poder preventivo. Con un hilo de voz me hizo saber que sí, pero ¿sí a qué? ¿y cómo? Viendo sus limitaciones y consciente de la dificultad de que este hombre pudiera hacer lo que me decían que quería hacer (es usual que la familia te diga, “pues a nosotros nos lo ha explicado a su manera perfectamente”), le expliqué qué opciones había teniendo en cuenta que era soltero y no tenía descendientes, ni ascendientes, y que el poder preventivo podría venirle muy bien a él y a los familiares que le cuidaban. Fui entonces consciente de que el otorgante conservaba, aunque muy deterioradas, sus emociones puesto que se le saltaron las lágrimas mientras yo le hablaba, lo que interpreté como un síntoma de cordura y capacidad puesto que me parecieron una demostración de que aquel Señor estaba siendo consciente de lo complicado, duro y triste que resultaba todo aquello para él y de que le gustaría hacer algo para solucionarlo, aunque era incapaz de decir más de lo que decía, ni de hacer nada más de lo que hacía: mirarme y llorar impotente.

Así que tuve que irme, no pudimos hacer nada.

Recientemente he sabido que ha fallecido pues sus familiares ya han venido por la notaría a hacerme a alguna consulta.

Descanse en paz.

Y hablando de esto, ¿qué vamos a hacer ahora los Notarios con los poderes electorales teniendo en cuenta la reforma de la Ley Orgánica 2/2018, de 5 de diciembre, para la modificación de la Ley Orgánica 5/1985, de 19 de junio, del Régimen Electoral General para garantizar el derecho de sufragio de todas las personas con discapacidad?

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“Ellos no pagan, yo sí y no heredo”

injusticia sucesiones herederos no pagan impuesto

“Hace dos años heredé parte de la titularidad de una cuenta junto a otros dos herederos (con los que no tengo relación). Se realizó escritura y presentamos IS, abonando, en mi caso, mi  correspondiente liquidación en aquel momento, si bien los otros herederos solicitaron un aplazamiento. Cuando he solicitado a la entidad que me ponga como titular de la cuenta, me lo condicionan a que los otros herederos aporten documentación de haber cumplido con los aplazamientos. ¿Pueden condicionar mi derecho a que terceros, con los que no tengo ninguna relación, estén o no al corriente con AEAT?”

Lo que, en todo caso, podría pedirle a la entidad es que le entregue su parte (la tercera, parece ser) pero no que le ponga como titular de la cuenta.

Me preguntan mucho sobre casos similares. Vea, por ejemplo, estos artículos:

https://www.justitonotario.es/faq/se-puede-no-se-sabe-nada-heredero/

https://www.justitonotario.es/faq/se-puede-repartir-una-herencia-sin-estar-todos-los-herederos/

https://www.justitonotario.es/faq/puedo-pagar-impuesto-sucesiones-sin-contar-los-demas-herederos/

El Banco es un “mandao”; cumple con su obligación: no suelta un duro en tanto no se le acredite el pago de los impuestos correspondientes.

Con un aplazamiento (prórroga del plazo de liquidación) del IS, ¿el Banco no suelta el dinero? … No, no suelta la pasta … Si hablamos de un aplazamiento o fraccionamiento del pago de la autoliquidación, no es que no suelte la pasta es que la Hacienda de la Comunidad Autónoma se cobra con los saldos hasta donde le lleguen y habría aplazamiento o fraccionamiento del resto que no se haya podido cobrar con los saldos.

¿Por qué no es posible lo de darte tu parte si tienes escritura y si has pagado el impuesto?, debería de ser posible, ¿no? … Pues sí, pero hasta que todos vayan al Banco y le firmen, acreditando el pago no hay nada que hacer. Así que la respuesta es sí, en mi opinión, pueden condicionarlo.

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“Hacer testamento es menos follón”

“Mi hermana me insistía mucho en que tenía que hacer testamento y aquí estoy”.

Me lo cuenta un chico que pasa de los cuarenta, soltero y sin hijos y le suelto mi habitual perorata, que si es más barato que la declaración de herederos, aunque al que muere sin testamento ya le da igual porque está muerto y no va a pagarla él, que si luego es más rápido resolver la herencia y liquidar los impuestos, que además es mucho menos desagradable que si hay que pasar por la declaración de herederos que exige mucha o mucha más documentación y entonces va, me interrumpe y dice “vamos, que hacer testamento es menos follón”.

¡Exacto¡, mucho, pero mucho menos follón y en el caso de los extranjeros lo de menos follón se queda considerablemente corto.

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“Me quiero quedar con los originales de las UUVV y del testamento de mi padre”

devolver copia testamento

“El Notario de mi pueblo me pide los originales de la copia autorizada del testamento de mi padre así como los certificados de defunción, últimas voluntades y seguros, y me dice que se quedarán ya en su posesión y que no me serán devueltos con la copia de la escritura de herencia. ¿Esto es obligatoriamente así o es una forma personal de proceder?, ¿yo no podría hacer entrega de copias que acompañara con los originales, para que luego estos me fueran devueltos?”

Usted tiene que llevar los documentos originales al Notario y este puede proceder de tres maneras.

  1. Se pueden exhibir, decir el Notario en la escritura que se le han exhibido y devolverlos sin unirlos.
  2. Se pueden unir en original a la escritura y reproducirlos en las copias. En este caso ya no saldrán de la notaría y formarán parte del protocolo.
  3. O se pueden “testimoniar” y devolver en original. Los testimonios se unen a la escritura y se reproducen en las copias.

Yo siempre los testimonio y devuelvo, pues considero que los originales pueden hacer falta para otros asuntos.

“¿Testimoniar las fotocopias de los documentos debe tener un coste añadido o esto debe ser un gasto implícito de la escritura de herencia?”

Lo más barato (si ahora hablamos de costes) es que no se incluya en la escritura de herencia ni el testamento ni las últimas voluntades (y si me apura ni defunción, ni seguros). Simplemente se unen (se acompañan) a la copia y se llevan a donde corresponda, pero de esta manera pueden perderse con más facilidad y si vuelve a necesitarlos tal vez tuviera que incurrir en más gastos. Son varias veces al año las que utilizamos alguna copia de una herencia que no los incorporó y que ya no los tiene unidos (acompañados) en cuyo caso puede ser necesario volverlos a obtener.

Una solución intermedia sería lo que le proponen en esa notaría: unirlos a la escritura matriz y reproducirlos en las copias. De esta manera, usted pierde los originales y tendría que pedir otros nuevos si los necesitara.

Lo más caro es lo que yo le propongo y es más caro porque alarga la escritura y porque yo le cobro por los testimonios que le hago. Esos testimonios en el caso de un testamento pueden costar 6,61 Euros y en el caso de las últimas voluntades 3,61 Euros (más IVA en ambos casos). Por cada folio más de la escritura añada usted 3,01 Euros en la matriz y en las copias (serían así como 18,03 Euros). Así que hablamos de unos 28,25 Euros más el IVA al 21%. A cambio se lleva usted sus originales, dejando en la notaría un testimonio de los documentos que permite (si extravía los originales) obtener un nuevo testimonio y utilizarlos para otros fines. A mi juicio, compensa y por eso lo hago a mis clientes, pero entiendo que haya otros criterios en los compañeros y preferencias entre nuestros clientes.

Si se tiene toda la información, uno puede decidir, pero también hay que tener en cuenta que no podemos preguntar a todos los clientes todo el abanico de posibilidades que se abren en cada caso, así que hay que tener criterios propios que sean justificados, aplicarlos y explicarlos a aquel que requiera explicación.

Imagine que en el taller nos tuvieran que preguntar las marcas de los tornillos, del aceite o de las bujías o que nos enseñaran las bujías para decidir si queremos que nos las cambien o no. Es mi modo de ver el asunto.

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“No tengo hecho ni testamento ni últimas voluntades”

ultimas voluntades

“¿Es lo mismo?, es que he pensado que, como no tengo hecho hecho ni testamento ni últimas voluntades, me los podría hacer usted”.

No, no es lo mismo. Las últimas voluntades son un certificado expedido por el Registro General de Áctos de Última Voluntad en el que constan los testamentos otorgados por una persona o la mención de que no se ha otorgado ninguno.

Y el testamento, que creo no hace falta explicarlo porque lo sabe todo el mundo, lo define a la perfección el  Código Civil en su artículo 667:

“El acto por el cual una persona dispone para después de su muerte de todos sus bienes o de parte de ellos, se llama testamento”. 

Tal vez la confusión se deba a la influencia del mundo anglosajón (LAST WILL) o al cine …. o a que en ocasiones convertimos al concepto en parte de su definición …

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“Quiero vender una casa heredada de mi madre y no sé lo que tengo que hacer”

heredar y luego vender

“Mi madre, que falleció en Enero, tenía un piso con sus tres hermanos. Nos ha dejado (mediante declaración de herederos) su cuarta parte a mi hermana y a mi. Ahora lo queremos vender y claro en la escritura de ese piso sigue apareciendo mi madre y eso nos dicen que no puede ser y que tenemos que aparecer mi hermana y yo como herederos de esa parte. El de la inmobiliaria nos ha dicho que debemos ir a un Notario con la escritura del piso y con nuestra declaración de herederos (no sé si ambas originales o si valen fotocopias) y que nos haga un anexo en la escritura diciendo que somos los herederos de esa parte. ¿Qué tenemos que hacer?, ¿qué tiempo tarda? ¿y a qué coste?”

Creo que lo que me pregunta lo tengo contestado en muchas de las entradas de mi blog (especialmente en muchas FAQS&SHOTS) puesto que me lo preguntan de muy diversas formas.

La declaración de herederos es el título sucesorio por el que le dicen “es usted el heredero de Fulano, pero no le dicen Fulano era dueño de esto y ahora lo es usted como heredero de Fulano. Le falta la segunda parte.

Le falta que hagan una escritura donde se diga: Fulanita murió. Sus herederos eran estos. Sus bienes eran estos, valían tanto y sus herederos se los reparten así o asao”. Esa es la escritura de herencia (nada de anexo a la escritura, ni de papel, ni de papeliño). Cuando la tengan, podrán vender junto con sus tíos (también podrían vender su parte si es que algún tío o un extraño quiere comprar, aunque un extraño no sería usual que lo haga por mucho que tenga previsto comprar también a los demás).

Esto funciona como una cadena con sus eslabones y cada escritura es un eslabón. Falta el que une a su madre con ustedes y luego a ustedes con el que les compre y ese eslabón no es la declaración de herederos: es la herencia que, insisto, no es un anexo, es una nueva escritura.

El coste dependen de lo que hereden. No es lo mismo heredar dos personas un piso de 100.000 Euros, que heredar cinco personas un piso de 2 millones de Euros, más un apartamento de 50.000 Euros, un coche y varias cuentas bancarias de X mil Euros, por ponerle un ejemplo. Esto es como casi todo, cuanto más hay, más se paga (aunque la diferencia no es tanta como pueda pensarse). Pida presupuesto a la notaría que elija y saldrá de dudas.

Deben llevar los originales y el tiempo será poco si lo único que hay que incluir en la escritura es ese inmueble. Las herencias pueden hacerse de esperar cuando incluyen muchos bienes o plantean otro tipo de dificultades.

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Cuando el difunto tiene un plan de pensiones, ¿cómo tributa?

Si el causante titular del plan de pensiones muere antes de cobrar el plan de pensiones y lo cobran los herederos, tributa por IRPF en la renta de los herederos como rendimiento del trabajo.

Si el causante cobra el plan en vida y luego se muere y el dinero esta en su cuenta como un saldo normal se paga por Impuesto de Sucesiones.

En el blog de mi compañero Julio Sabater  confirmo que:

.- Los rescates están siempre ingresos sujetos a IRPF como rendimientos de trabajo personal del que cobra y que nada tienen que ver con la herencia.

.- Y que si fallece el titular sin haber hecho el rescate, los beneficiarios lo cobran acumulándolo a sus respectivas bases de IRPF y sin pagar nada por herencia.

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Dos herencias seguidas, una paga y la otra no

herencias sucesivas

“Mi tía murió en el mes de Julio dejando herederos a dos hermanos y a varios sobrinos. Los hermanos tenían que pagar 500 Euros por el Impuesto de Sucesiones. Pero, desgraciadamente, uno de esos hermanos, mi padre, acaba de morir. Somos dos hermanas y nos dicen que hay que liquidar dicho impuesto. Nosotros nos preguntamos pero … al morir mi padre, ¿no pasamos a ser herederas de mi tía? entonces ¿como herederas, y según la parte que nos corresponde, quedaríamos exentas de pagar dicho impuesto? ¿Qué debemos hacer? Pagar o no pagar … en fin.”

Pagar o no pagar, that`s the question podría haber terminado esta consulta.

Pues, es muy fácil le dije a mi consultante. Se trata de dos herencias distintas. La de la tía en la que el heredero era su padre y en la que su padre pagaba esos 500 Euros. Y la del padre en la que las herederas son las dos hermanas y en la que entiendo que por el valor de lo heredado piensan (o les han dicho) que no van a pagar nada. Si por mi padre no pago, por mi tía tampoco, es su razonamiento, pero “desgraciadamente” no es así. El heredero de mi heredero es mi heredero pero el impuesto del primer causante y el del segundo son dos impuestos distintos.

Ese es el quid de la cuestión: son dos herencias diferentes, cada una con su impuesto. Por una se paga y por la otra parece ser que no.

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El recorrido de una escritura de herencia tras la firma

escritura de herencia tras firmar

“¿Podría indicarme cual es el “recorrido” que sigue una escritura de herencia una vez que se ha firmado, si con anterioridad a la firma ya se liquidó el Impuesto de Sucesiones? Si hay inmuebles se lleva la escritura al Registro, pero cuando no los hay, ¿que más pasos se han de dar? ¿que organismo y en que plazo informa del curso del procedimiento?”

Lo primero que le diría es que no es usual hacer una escritura si no hay inmuebles, aunque, por supuesto, puede hacerse. Yo, en principio, no lo haría para mi y procuraría quitarle el tema de la cabeza al que venga a verme con esa idea. Tendría que darme buenos argumentos para aconsejársela. Uno de esos argumentos podría ser el del reparto que quiera hacerse del dinero que pueda haber con el fin de dejar las cosas claras entre los herederos y otro el de evitar problemas con los Bancos.

Si ya se liquidó el Impuesto de Sucesiones, la firma de la escritura dará lugar a un nuevo impreso del impuesto “a cero” que puede generar más gastos y paseos, es decir, que no vale liquidar y luego hacer la escritura; con la escritura debe ir ese impreso y debe incluirse en la escritura mención a que la herencia fue liquidada con tal fecha y en tal expediente.

Si no hay inmuebles y solo hay dinero, la escritura entiendo que se otorgaría porque el dinero no se ha repartido, aún a pesar de que se haya liquidado el impuesto. Es posible que el Banco le diga a uno que haga escritura (aunque no es necesario hacerla). Es decir, si hay saldos u otros productos bancarios, la escritura puede servir para el reparto, pero no es indispensable.

¿Y qué otros bienes puede haber? Vehículos, por ejemplo. Con los vehículos no hay una práctica uniforme, ni estable. A veces piden escritura, a veces basta la instancia de liquidación que acompaña al impreso. A menudo hago pequeñas adiciones de herencia porque la gente se dejó fuera una moto, un tractor u otro vehículo industrial. ¡Y mira que preguntamos por ello¡, pero … ni con esas. La escritura serviría para el cambio de titularidad del vehículo en Tráfico.

Así que, sin inmuebles, si se hace escritura quedarían los trámites bancarios y los de Tráfico, más algún otro en el que ahora no caigo y que pueda venir impuesto por las características de algún otro bien.

También podría haber seguros, pero los seguros no necesitan la escritura para nada (que además podría encarecerse, caso de incluirse).

Así que no hay ningún expediente al que hacer seguimiento. Firmas, haces impreso a cero, Bancos, Tráfico y a guardar la escritura en un cajón.

Creo que tengo ya mucho escrito sobre testamentos y herencia. Destacaría esta sección y estos cuatro post:

¿Existe un plazo para repartir la herencia?

¿Es necesaria la escritura de herencia?

¿Qué documentos necesito para preparar una escritura de herencia?

Documento privado de adjudicación de herencia

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El testamento no basta para “heredar” (y no deja de valer)

ese testamento sí que vale

“Mis abuelos compraron un piso hace cincuenta años. Estaban casados en gananciales. Mi abuelo murió hace treinta años. Mi abuela no cambió la escritura a su nombre. Ella falleció hace poco. Mi madre falleció después de mi abuelo y antes que mi abuela. No sé que testamento había hecho mi abuelo, pero mi abuela tiene uno en el que me deshereda (no hay más hijos, soy su única nieta y yo no tengo hijos) y le deja el piso a una persona que no es de la familia. Al no haber una escritura a nombre de mi abuela, supongo que su testamento no tiene sentido, ¿o sí?”

Su madre parece que heredó a su padre (el abuelo), pero no a la madre (la abuela). Usted ostentará los derechos de su madre en la herencia de su abuelo y no tiene derecho a nada en la herencia de la abuela, salvo que niegue la causa de la desheredación.

Tenga en cuenta que se es heredero de alguien porque así lo establece un testamento o declaración de herederos (si es que no se hizo testamento). Pero para adjudicarse la herencia es necesario otorgar la correspondiente escritura (y, luego, muy conveniente inscribirla en el Registro de la Propiedad). En realidad, la escritura no es obligatoria, pero ¿quién se adjudica un piso en documento privado y quién no inscribe una escritura en el Registro de la Propiedad?

El testamento es solo el primer paso del proceso sucesorio (tal vez el tercero, si el primero es hacer testamento y el segundo morirse …) para heredar a alguien. El hecho de que haya un testamento y no se haga nada (no se paguen impuestos, no se haga escritura, etc …) no supone pérdida de derechos (sí, bueno, el derecho hereditario prescribe pero es una hipótesis nada habitual), es decir, no supone que el testamento deje de valer. Simplemente tienen ustedes todo por hacer.

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Exceso de adjudicación tácito en herencia

“Hoy me he encontrado con una herencia del año 2007 en la que comparecen tres herederos y solo dos se adjudican los bienes de la herencia. El otro heredero no renuncia y, sin embargo, no se habla de excesos o defectos de adjudicación”. 

Tendría que ver la escritura, pero entiendo que no hace falta mencionar expresamente el exceso o defecto cuando lo haya, aunque sea lo conveniente para evitar equívocos, sorpresas y disgustos (especialmente fiscales y comentarios del tipo “el Notario no me dijo”, “el Notario no me explicó”). Si los herederos, presumo, lo eran por partes iguales y uno no recibe nada, no constando renuncia, hay un exceso para dos, un defecto para uno y, por tanto, tendrán que tributar al tipo correspondiente por TPO.

Podría ser que hayan previsto compensarlo más adelante (aunque no lo parece) y también podría haberse incluido algún tipo de fórmula explicándolo (aunque esta fórmula no sea garantía total de éxito):

“Primero.- Los comparecientes manifiestan que la diferencia entre las adjudicaciones, en más o menos, realizadas en esta escritura, se encuentran compensadas en adjudicaciones anteriores, por lo que todos los comparecientes ratificando la aceptación, pura y simple, de la herencia de Don xxxx y las operaciones de inventario y adjudicación del bien a que se refiere la presente escritura, se dan por enteramente pagados en cuantos derechos les corresponden como consecuencia del fallecimiento de dicho causante sin que nada tengan que reclamarse entre ellos por ningún concepto”.     

En mis tiempos mindonienses, esta fórmula era ciertamente habitual. Ahora el Fisco está para muchas menos bromas.

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Heredo a una hermana y yo estaba pagando gastos que eran suyos

¿Cómo puedo hacer para que mi hermano que también es heredero pague la mitad de esos gastos? ¿los puede poner el Notario en la herencia y a la hora de ir al Banco donde mi hermana tenía su dinero que le quiten a él esa su parte?

Sí, el Notario puede inventariar una deuda que su hermana tenía con usted por razón de esos gastos, siempre que su hermano esté dispuesto, pues conformar el inventario es cosa de ambos.  Si su hermano está de acuerdo en reconocer que usted le pagó unos gastos a su hermana fallecida, pues lo tendrá fácil, pero si no quiere, tendrá usted que probarlo.

Este asunto no es cosa del Banco. El Banco dará el dinero a quién diga la escritura y lo repartirá entre los dos si no la hacen una vez que le acrediten el pago del impuesto, pero no entrará en esta cuestión que, insisto, es solo de ustedes.

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Herencia de una VPO

“Al fallecer mi madre, casada en gananciales con mi padre (que aún vive), heredamos el 50% de la VPO donde vivían los dos y en la que sigue viviendo mi padre. Mi duda es que si al tratarse de una VPO, al heredar los hermanos podríamos tener algún problema ya que todos tenemos una vivienda propia“.

Sin entrar en precisiones en cuanto a lo de “heredamos”, lo de los “porcentajes en gananciales” (sobre lo que pronto escribiré un post), etc.., pues la consulta que me hacen se entiende a la perfección, contestaré que no, ninguno.

Cuando se hereda una vivienda de VPO podríamos decir que no son aplicables respecto de los herederos ninguna de las limitaciones que impone el régimen de protección oficial (que, por ciento, a quince años de mi aprobado me sigue pareciendo un “bosque de lobos”).

Otra cosa es que si la vivienda no está aún descalificada y más adelante los herederos la venden, el adquirente sí que quede sujeto a esas limitaciones y que exista un precio máximo autorizado de venta.

Infórmense bien sobre si está aún o no dentro del plazo y de cual sería el precio máximo de venta, en su caso, a fin de valorar el inmueble adecuadamente en la herencia.

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Herencia parcial y venta del inmueble heredado

“Hace casi cinco años que murió mi padre. Hizo un testamento del uno para el otro. Los herederos somos mis tres hermanos y yo. No hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones, ni plusvalías durante este tiempo. Se nos informó que si no teníamos necesidad de vender nada sería mejor dejar pasar cuatro años y seis meses para que prescribiera el impuesto. A fecha de hoy no hemos tenido ninguna reclamación de la Administración a tal efecto. Los bienes de la herencia son varios inmuebles. Ahora nos planteamos vender uno de ellos. En principio, no pensamos vender nada más. ¿Cuál es la mejor forma de hacerlo a efectos de gastos e impuestos? Supongo que tendremos, en primer lugar, que aceptar la herencia de mi padre, pero dudamos sobre si tenemos que hacer la partición y adjudicación de todos los bienes de la herencia para vender éste que nos interesa vender. No nos hace mucha gracia repartir ahora los bienes a fin de evitar las indivisiones, ya que no hay suficientes bienes para evitarlas. Por ello habíamos pensado no partir la herencia ni hacer adjudicaciones hasta que fallezca mi madre, ya que los bienes los disfruta ella y ninguno de los hermanos tenemos necesidad, de momento, de disponer de los mismos. ¿Es posible hacerlo? ¿O nos saldría muy caro si tuviésemos que vender algún otro bien?

Eso de dejar prescribir los impuestos era un mala práctica y lo es aún peor en estos tiempos en los que en buena parte de las CCAA se paga poca cosa, pero lo hecho, hecho está y suerte que han tenido, aunque liquidar tienen que liquidar aunque sea alegando la prescripción.

Para vender, efectivamente hay que adjudicar. Si tienen claro como repartir, hacerlo de golpe sale bastante más barato a nivel notaría, aunque no deben decidirse solo por el gasto notarial si no tienen claro el reparto. Así que si no lo tienen claro, mejor adjudicarse el bien que van a vender y ya verán como proceden con lo demás en vida de su madre o faltando ella.

Cuidado con no adjudicarse cada uno “lo que le toca”, pues puede dar lugar a disgustos por excesos de adjudicación y posteriormente en el IRPF, así que asesorénse bien antes del otorgamiento de la escritura.

Resumiendo, sí, es posible lo que pretenden, pero lleven cuidado con el asesoramiento.

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La cautela socini y la reducción a la legítima estricta

El artículo 820.3 del Código Civil, establece que:

“Si la manda consiste en un usufructo o renta vitalicia, cuyo valor se tenga por superior a la parte disponible, los herederos forzosos podrán escoger entre cumplir la disposición testamentaria o entregar al legatario la parte de la herencia de que podía disponer libremente el testador”

Esta norma del Código Civil se traduce en la práctica testamentaria del testamento llamado “del uno para el otro” en lo siguiente:

“Si alguno de sus herederos (o de sus descendientes legitimarios) pidiese su legitima, perderá la parte alícuota que le corresponda en los tercios de libre disposición y mejora, acreciendo esa parte a los demás que se hallasen conformes; y si todos la pidieren, lega para este caso a su espos@ el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legitimaria”.     

La reducción a la legítima estricta es consecuencia de la llamada cautela socini que se basa en ese precepto del Código Civil y no constituye una intención de “desheredar” al que proteste, o no se conforme, es decir, al que no respete la parte del viudo, como algunos creen. Hasta hace no demasiado la socini incluía referencias a la no impugnación del testamento, que tendieron a desaparecer (en mi caso completamente) por razón de la jurisprudencia del TS.

Dicho con un tenor menos técnico la cláusula socini viene a decirnos esto:

“Sus herederos podrán pedir su legítima y no conformarse con el usufructo de su madre en cuyo caso el que la pidiere solo recibirá la legítima estricta y el resto de su parte en la herencia se le dará a sus hermanos conformes con el usufructo de su madre, pero si ninguno estuviera conforme con el usufructo universal y vitalicio de la madre, los hijos se repartirán dos tercios de la herencia (legítima y mejora) y la madre tendrá su legítima y el tercio libre de la herencia”.

A veces, puede ocurrir que sí que exista un hijo reducido a la legítima estricta, en cuyo caso, la socini podría incorporar algún matiz si existen otros hijos. Sería, por ejemplo, de este modo:

“TERCERA: Sin perjuicio de lo ordenado en las cláusulas anteriores y dejando a salvo la legitima a que se refieren dichas cláusulas, lega a su citado cónyuge DON XXXX, el usufructo vitalicio del resto de su herencia, revelándole de la obligación de prestar fianza  y hacer  inventario. Si alguno de sus restantes descendientes legitimarios no estuviese conforme con esta disposición, quedará  reducida su participación a su legítima estricta, acreciendo su parte en los tercios de mejora y libre disposición a los que lo estuvieren; y si ninguno estuviese conforme, lega a su cónyuge el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legal usufructuaria”.

 

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La preterición de la viuda de Mengano

preterición de viuda en el testamento

A caballo entre el mini dictamen de notarías, la práctica notarial y la duda tonta está esta cuestión que una vez más (¿y van?) consulto vía e-mail, entre firma y firma, entre una cosa y otra, con Sergio Mocholí.

Mengano otorga testamento en estado civil de viudo de sus primeras nupcias e instituye herederos por partes iguales a los tres hijos de su matrimonio. Unos años después se casa y fallece en estado de casado en segundas nupcias. No cambia el testamento y su viuda le sobrevive y fallece antes de que se proceda a la aceptación y adjudicación de su herencia. 

Los herederos se presentan en la notaría de Talsitio y consultan que corresponde hacer a fin de que se pueda firmar la escritura correspondiente pues no saben si tienen que atribuir algún derecho a los herederos de la segunda esposa de Mengano o no. Además informan al Notario de que, en realidad, existe un cuarto hijo de su padre (de una relación extramatrimonial entre las primeras y las segundas nupcias) que fue reconocido por él pero que tampoco fue incluido en el testamento. Este hijo sobrevivió a su padre pero falleció soltero y sin descendientes. Los herederos preguntan igualmente si tienen que atribuir algún derecho a los herederos de este medio hermano que falleció”.

Lo que es real de este caso es lo relativo a la viuda de Mengano (la segunda esposa). Lo del cuarto hijo no sucedió y tengo claro que estaría (de haber existido) preterido intencionalmente y que habría que aplicar el Artículo 814 Cci. No fue más que una idea para complicar un poquito más el caso a los opositores que intentan alcanzar el mágico estado del ¡Ah, coño¡

En cuanto a la viuda (la segunda esposa) esto es lo que finalmente se puso en la escritura firmada a cara de perro por los hijos del primer matrimonio que no se llevaban muy bien entre ellos y los herederos de la segunda esposa que no se llevaban demasiado bien con el otro grupo:

“Manifiestan los comparecientes que si bien en dicho testamento no existe mención alguna a la segunda esposa del causante (puesto que fue otorgado antes de que el causante contrajera su segundo matrimonio) habiendo incurrido el testador en preterición de la misma, no es preciso proceder a la reducción de la institución de heredero al haberse extinguido la cuota vidual usufructuaria que correspondía a la viuda del causante por su fallecimiento”.

Por otra parte, me planteé si decir o no lo que habitualmente diría en estos casos:

“A los oportunos efectos fiscales, hacen constar que el valor del usufructo extinto de XXX en la herencia de su esposo es de XXX Euros”.

La herencia de Mengano estaba prescrita, pero tal vez lo correcto sería hacer esa valoración y presentar el impreso.

¿Cómo lo ves?

  1. El usufructo al que tendría derecho la segunda esposa se extingue por su fallecimiento, por lo que no procede la reducción de la institución de heredero que debería aplicarse por preterición. Así pues los herederos de la segunda esposa no tendrían ningún derecho hereditario.
  2. Yo quizá no diría nada del valor del usufructo extinto para evitar tener que liquidar esa extinción de usufructo. Sería la cuestión que ya hemos hablado alguna vez de la consolidación del pleno dominio en la herencia prescrita.
  3. En cuanto a la pretericion intencional del hijo extramatrimonial, tendría derecho a la legítima estricta, es decir, a una doceava parte de la herencia, y al haber fallecido después del padre sin aceptar ni repudiar, por derecho de transmisión pasaría a su madre.

Así que estamos de acuerdo en el primer punto. Mejor no complicarnos con el segundo y abrimos una interesante línea de trabajo con el tercero, puesto que esa madre del hijo extra matrimonial que nos entra en la sucesión no es ni la primera ni la segunda esposa, así que, aunque nada sabemos de ella, habría que darle entrada en la sucesión y vaya usted a saber con que consecuencias. Por momentos se me aparece hasta alguna reserva y me viene a la cabeza el artículo 837 del Cci.

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Legado de legítima estricta en favor de hijo que luego es adoptado

“Mi padre, que tenía cuatro hijos, hace testamento y a una de mis hermanas le deja la legitima estricta. Posteriormente esa hija, mi hermana, es adoptada por una tía, hermana de nuestra madre. Mi padre muere con esa hija ya adoptada por su cuñada pero no cambia el testamento. La hija adoptada, con los demás herederos (los otros tres hijos, es decir, mis otros dos hermanos y yo), hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones como si ella fuera legataria de esa legitima estricta. ¿Cómo debemos hacer ahora la escritura de herencia?”

Si esa hija fue adoptada, simplemente no es legitimaria de su padre biológico, con lo que yo haría la escritura haciendo mención a ese legado que ha quedado sin efecto y a la adopción que tuvo lugar, procediendo posteriormente a una liquidación complementaria de la herencia por esa parte que liquidó la hija adoptada (sin tener que hacerlo) y reclamando esta la oportuna devolución de ingresos indebidos. No estaría de más, explicar esta circunstancia en la herencia para facilitar el proceso de liquidación complementaria y de devolución de ingreso indebido, en su caso.

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Legado del dinero que quede tras gastos e impuestos

legado de dinero

¿Se puede hacer un legado del dinero que quede en la herencia tras pagar gastos e impuestos?

En realidad no debería plantearme si se puede hacer, porque lo cierto es que este legado está incluido en un testamento YA otorgado.

En ese testamento se decía que se legaba “el dinero que quede en las cuentas después de pagarse los impuestos y gastos derivados de la herencia”.

Así que indudablemente se puede, claro que se puede, pero, a mi juicio, con este legado se dificulta la determinación del objeto legado puesto que su importe no se puede determinar hasta que se paguen los gastos e impuestos y no es posible determinar los gastos e impuestos en tanto no se determine el importe legado.

Así que como autorizante de ese testamento yo procuraría orientar la voluntad del testador de otro modo, no haciendo esa alusión y como autorizante de la herencia pienso que el importe exacto del legado no podría ser determinado (aunque finalmente pudiéramos haber acertado) y, al mismo tiempo, que esos gastos e impuestos que disminuirían la cantidad efectivamente legada (o más bien percibida por el legatario) formarían parte del caudal relicto (de la herencia) y tributarían como el resto del caudal hereditario.

La voluntad del testador está clara: esa voluntad es que pagados los gastos e impuestos de la herencia, todo el dinero sea para el legatario. Está también claro que todo el dinero (antes de restar gastos e impuestos) forma parte de la herencia. También está claro quienes son los sujetos pasivos de los impuestos devengados. Pero, ¿cual es la base imponible del legado? y ¿a quien se ha impuesto por el causante la obligación de pago de los gastos e impuestos?

Os dejo con una cláusula interesante que va en la línea de la cuestión tratada en esta FAQ:

SEGUNDA. Lega, con cargo al tercio de libre disposición, a sus sobrinos DON y DOÑA, por partes iguales, la nuda propiedad de una mitad indivisa de la finca registral XXX. El presente legado se ordena bajo la condición resolutoria de que los legatarios nombrados efectúen la liquidación y pago del Impuesto de Sucesiones que su atribución devengue dentro del plazo legalmente establecido. Transcurrido dicho plazo sin haber efectuado dicha liquidación y pago, el presente legado quedará sin efecto y se refundirá en la masa de la herencia.

Se admiten opiniones. Gracias Zetacé.

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Partición y manifestación de herencia, ¿es lo mismo?

partición de herencia

No, no lo es mismo, pero tampoco pasa nada si a la manifestación se le llama partición de herencia y se queda algo peor si es al revés.

La partición es, en propiedad, la operación que pone fin a la comunidad hereditaria distribuyendo entre sus integrantes la totalidad de los bienes que forman parte de la herencia en la forma que consideren conveniente, mientras que la manifestación de herencia es una partición en la que todos y cada uno de los bienes de la herencia se reparten en proporción a la cuota hereditaria de cada uno de los que la integran.

Por ejemplo, si hay cuatro hijos y un viudo y es un testamento del uno para el otro, sería manifestación si la viuda se adjudica el usufructo de todos los bienes y los hijos la nuda propiedad por cuartas partes. Sería partición si la viuda se queda el usufructo y cada uno de los hijos la nuda propiedad de uno solo de los bienes.

En mi notaría hacemos mucha manifestación. La manifestación evita condominios y eso ahorra gastos e impuestos.

Por supuesto, cabe una forma mixta en la que unos bienes se parten y otros se manifiestan.

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Quiero una copia del testamento de mí tía que está viva

Ring, ring.

-Notaría, ¿dígame?

-Buenos días: Mire llamaba porque quiero una copia del testamento de mi tía.

-¿Tiene usted el certificado de defunción y las últimas voluntades de su tía?

-¡No¡, si mi tía aún no se ha muerto.

-Pues  en tal caso, necesitamos que venga usted con un poder, o con una autorización de su tía con la firma legitimada notarialmente que le permita pedir la copia o, por supuesto, que venga su tía a pedirlo.

La señora no es que se quedara sorprendida, es que se enfadó ante nuestra respuesta y recurrió al viejo truco de “pues, en otra notaría”….

El resto carece de importancia, toda vez que el Artículo 226 del Reglamento Notarial es meridianamente claro:

“En vida del otorgante, sólo éste o su apoderado especial podrán obtener copia del testamento”.

 

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Sin muerto no hay herencia y el testamento “post mortem”

Mi tío quiere dejarme su piso en herencia, con la salvedad de dejar a mi tía como usufructuaria. Si acepto la herencia, ¿tendría que pagar todos los impuestos en el plazo de seis meses o se pueden posponer hasta que tenga el 100% de la finca heredada? ¿Mi tía tendría que pagar algún impuesto?

No hay herencia sin muerto, así que los impuestos se liquidarán cuanto su tío muera (si no ha cambiado el testamento). Su tía también tendrá que liquidar el impuesto por lo que reciba (el usufructo), pero si lo que está preguntándome es si heredando en nuda propiedad (propiedad sin usufructo) también corresponde pagar, la respuesta es que sí que hay que hacerlo. Se liquidará el impuesto por lo que cada uno recibe.

¿Mi tío puede hacer un testamento, en el que mi tía se quedase con el piso, y cuando fallezca, quedarme yo con él?, ¿un testamento post-mortem?, que no sé si existe.

El testamento siempre es “post-mortem”, puesto que, insisto, sin muerto no hay herencia. No obstante, vislumbra usted la figura de la sustitución fideicomisaria, por la que su tío podría dejar el piso a su tía y disponer que a su muerte pase a usted. También podría dejárselo a su tía y que su tía disponga en su testamento que si tiene algún derecho sobre ese piso que pase a usted, aunque no podríamos asegurarnos de que el piso llegue a ser suyo, pues podría influir en ello el orden de los fallecimientos (en materia hereditaria el orden de los fallecimientos si que altera el resultado) o que su tía haga un nuevo testamento disponiendo otra cosa, con lo que el piso podría no llegar a ser de usted nunca, resultando más segura la sustitución fideicomisaria que le he indicado.

¿Si mi tía se quedase con el piso, tendría que pagar algún tipo de impuesto al quedarse con la vivienda?

Sí, tendría que pagar. El fiduciario, su tía, pagaría por ese disfrute temporal del piso hasta su muerte y luego lo haría usted.

Aquí tiene la explicación:

“En las sustituciones fideicomisarias se exigirá el impuesto en la institución y en cada sustitución teniendo en cuenta el patrimonio preexistente del instituido o del sustituto y el grado de parentesco de cada uno con el causante, reputándose al fiduciario y a los fideicomisarios, con excepción del último, como meros usufructuarios, salvo que pudiesen disponer de los bienes por actos “inter vivos” o “mortis causa”, en cuyo caso se liquidará por el pleno dominio”.

 

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Sustitución vulgar para caso de renuncia a la herencia, ¿sí o no?

sustitución para caso de renuncia

Cada vez que hago un testamento y hay que establecer una sustitución vulgar tengo el mismo dilema: ¿la hacemos con expresión de casos (premoriencia, conmoriencia, incapacidad sucesoria y renuncia)? ¿o no?

Sin duda la premoriencia y la conmoriencia, como la incapacidad sucesoria, hay que incluirlas, pero …

¿Qué hacemos con la renuncia?

“Pues muy fácil Justito, se lo explicas a la gente y que ellos decidan”.

Todo es posible explicarlo de una manera sencilla y es posible decirle a ese testador que la cuestión que tiene que decidir es si quiere que si alguno de sus herederos (o legatarios) renuncia a la herencia, la parte que deje libre en la herencia o legado aumente la parte de los otros colegatarios o coherederos o quiere que vaya (a través de la sustitución) a parar a otras personas distintas y elegidas por él.

Más sencillo, Fulano, ¿si su hijo fallece quiere que su parte sea para los nietos?” oFulano, si su sobrino fallece, ¿que entren los sobrinos nietos o que se lleven más parte todos los demás sobrinos?”.

Y sí, puede que la gente lo entienda y decida, pero también tengo absolutamente claro que en gran número de ocasiones la renuncia te puede jugar una mala pasada cuando llega el momento de hacer la herencia. Si la pones al final puede resultar que hubiera sido mejor no ponerla y si no la pones, luego seguro que la hubieras necesitado.

La existencia de eventuales sustitutos menores de edad que compliquen la herencia en caso de una renuncia en el futuro, es un buen argumento para tener en cuenta.

No sé que costumbre tendrán los compañeros. Como siempre, se agradecen las opiniones al respecto.

Tengo a unos clientes, bueno ya ex clientes, que me odian porque una renuncia no les dio el juego que ellos esperaban cuando se produjo (sin estar previsto inicialmente que la hubiera) y me consideran culpable de haber hecho de ese modo el testamento. ¡Cómo si lo hubiera otorgado yo¡

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Testamento mexicano ordenando división de una finca

Mexicano testamento notarial no registrado

“Le comento que la casa de mi papá es herencia de su padre que en el testamento indica que heredan sus dos hijos por partes iguales. Hay un predio de 200 m2 en el cual la casa de mi papá solo tiene 4 mts de ancho por 20 de largo y la de su hermano 6 mtrs por 20 de largo. Se llegó al acuerdo de palabra de que ellos no pueden fincar pegados a nosotros porque tenemos ventanas, pero actualmente falleció su hermano y los hijos quieren fincar pegado a nosotros. La pregunta es si podemos hacer efectivo el testamento, es decir, que se haga la division a la mitad de ancho del terreno y si se pueden hacer o no escrituras. El testamento lo tiene otro hermano y desconozco si está reconocido ante un Notario pero en las copias se ve que no está sellado en el registro de la propiedad como vi en algunas consultas que le hicieron. Mi papá es el albacea …”

No sé si me habla usted desde España o no, aunque tengo la sensación de que no lo hace, así que le puedo indicar la posible solución en España.

Lo que me cuenta parece ser un ruego testamentario. Alguno parecido tengo recogido en esta entrada de mi blog. Hay casos en que para facilitar un reparto, el testador da algunas instrucciones acerca de lo que se habrá de hacer para repartir como él indica.

Si existe alguna operación pendiente de efectuar antes de proceder a la adjudicación de la herencia, habrá que efectuarla o, caso de no ser posible o no querer hacerlo, adjudicar de la forma más conforme con el testamento. Los herederos tendrán que ponerse de acuerdo. No hay otra.

Lo que me cuenta en cuanto al testamento es lo que me hace pensar que no me habla desde España. Si fuera aquí, no habría más que pedir otro testamento para saber qué dice exactamente.

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Testamentos y aseguradoras

Rellene el formulario.

Un  abogado redacta su testamento.

Nos ponemos en contacto con la notaría.

Usted firma su testamento.

Entonces, ¿porqué el cliente rellena el formulario y viene a la notaría a darme la tabarra con un testamento lleno de legados que requiere un estudio detenido y un trabajo considerable?

Este servicio parece formar parte de la oferta de algunas compañías de seguros cuando se contrata un seguro de decesos o tal vez un seguro de vida y me parece muy bien que lo ofrezcan pues cada uno tiene que vender su producto (honradamente) de la mejor manera posible, pero siempre que se haga afrontando las consecuencias de lo que se oferta y se vende, no ofertando y vendiendo algo por lo que cobras (¿tendrá alguna repercusión en la prima digo yo?) y luego endiñándole el trabajo al prójimo e imponiéndole, además, unas pautas de las que no tienes porqué participar, ni mucho menos hacerte responsable.

Así que si quiere usted que le prepare su testamento, lo hago y procuraré hacérselo niquelado, pero, por favor, que me deje tranquilo su compañía de seguros con su aplicativo que yo tengo bastante con los de Ancert. ¿No es más fácil decirle al paisano: vaya a usted a la notaría que le plazca, encargue el testamento y tráiganos la factura que nosotros se la abonamos?.

Listo, así de fácil.

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Traducciones no jurídicas y sustitución vulgar

testamento traducido

El texto en español en un testamento otorgado por un extranjero dice:

“… sustituido vulgarmente, para caso de premoriencia o conmoriencia, por xxxx … “

La columna en inglés señala:

and under normal circumstances he shall be replaced by XXX, in the event of predeceasing, simultaneous death or incapacity to succeed”.

Es decir sustitución vulgar es under normal circumstances.

Se que cuesta explicar eso de “vulgar” (¿simple, sencilla, normal, basic?) pero voy a Google y la premoriencia se convierte en premorience y la conmoriencia en commorience. Suena raro, ¿no?

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Un testamento británico a bocajarro

testamento británico

Esa mañana vi que tenía en agenda unos testamentos de británicos encargados por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria muy competente que los gestiona a menudo (hasta se atreve a hacerlos utilizando como modelos los de otros clientes) pero que de herencias sabe el A, el B y no llega al C.

Cuando abrí los archivos y me puse a repasarlos vi que con sus palabras poco técnicas había preparado unos testamentos pretendiendo que Mengana, británica, instituyera heredero a Fulano, británico, sustituyéndole para casos de premoriencia y conmoriencia por su propia nieta, indicando que si Fulano falleciera antes que ella (es decir, si la sustitución se hacía efectiva), la nieta no podría disponer de los bienes inmuebles de la causante que tendrían que pasar a los bisnietos que ya podrían disponer. Fulano haría lo mismo pero al revés.

Ante esa tesitura le digo, Eufrasiano – nombre ficticio – esto no te lo puedo preparar ahora mismo”. “Pero si los clientes están en el pasillo”. “Bueno, pues tendrán que venir otro día porque esto que me dices que quieren necesita una pensada y tras la pensada tienes que traducirlo y hay que encajar la traducción en la maldita doble columna”.

A fin de cuentas estábamos mezclando la sustitución vulgar con la fideicomisaria y la preventiva de residuo o la de residuo (no lo tengo claro) y eso pretendíamos hacérselo a un británico que optaba por su ley nacional para que rigiera su sucesión. Instituciones del Derecho Civil Común para una sucesión que se regirá por la ley británica.

Al final  Eufrasiano habló con sus clientes que decían tener sus razones para querer hacerlo así (lógico) pero les “convenció” de las complicaciones de este testamento y acabaron otorgando uno más sencillo. Yo me quedé con mal sabor de boca pues hubiera preferido un aplazamiento para estudiar la cuestión y me hice anotación de este asunto para ver si soy capaz de redactar una cláusula que se encaje a lo que Mengana y Fulano querían hacer, aunque no tengo claro si seré capaz de hacerlo o lo que es peor si es posible hacerlo en base al Derecho Común o puede hacerse sin sujeción a este pues se trata de dos británicos aunque luego su herencia habrá de inscribirse en un Registro de la Propiedad (o varios), español, lo que aconseja no andarse con tonterías.

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Testimonios y legitimaciones

Necesito una compulsa de mi DNI

necesito compulsar el dni

“Necesito compulsar mi DNI para presentar las copias compulsadas en un par de organismos. Me lo puedes hacer tú y si es así, ¿qué necesitas?, ¿que te escanee el DNI y te lo envíe? ¿llevarte el DNI?”

Cuando este amigo me hizo esta consulta por WhatsApp, lo primero que hice fue acceder al Programa de Gestión de mi notaría para ver (puesto que ha firmado cosas conmigo) si su DNI, que tengo escaneado, estaba en vigor o no. Resultó que no lo estaba, con lo que quedó descartada la opción de expedirle un testimonio trasladado a papel del testimonio electrónico de su DNI que tenía en mi poder y no me quedó otra que decirle que tenía que hacerme llegar su DNI para podérselo testimoniar con lo que probablemente le sería más cómodo acudir a una notaría más cercana que la mía puesto que no me servía un escaneo de su DNI hecho por él, ni una fotocopia hecha por él si no tenía también conmigo su DNI para cotejarla …. por mucho que fuera mi amigo.

Lo entendió y se dirigió a una notaría más cercana.

Al margen queda la cuestión de la necesidad de un testimonio notarial de DNI (u otros documentos) en el ámbito administrativo a partir de la Ley 39/2015 como me indicaba en Twitter el abogado Domingo Funes. Dejo la cuestión pendiente de completar o de desarrollar aparte en cuando a este punto, pero tal vez muchos testimonios notariales serían actualmente prescindibles dependiendo del uso que se quiera dar a los mismos o de la causa de su solicitud. Habrá que empollarlo e informar al peticionario cuando llegue el caso. Esta cuestión me recuerda a la del testimonio de un documento administrativo con CSV.

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Tutores

¿Podemos nombrar un tutor para nuestra hija discapacitada?

No es lo mismo ser discapaz, que incapaz.

Un discapaz no es un incapaz, salvo que su discapacidad le prive de regirse por sí mismo en el ámbito de su persona y bienes.

El término incapaz es el término relevante desde un punto de vista jurídico, aunque la discapacidad puede tener influencia en temas como las bonificaciones y reducciones fiscales o en materia de familia numerosa.

Así que estos padres podría estar interesados en nombrar un tutor para su hija menor, que además es discapacitada (según dicen ellos), en cuyo caso la tutela solo será efectiva si ambos fallecen antes de la mayor edad de su hija y hasta que su hija alcance la mayoría de edad o podrían estar interesados en nombrar un tutor para su hija menor de edad e incapacitada (que es lo que puede que además sea), en cuyo caso el nombramiento de tutor se haría efectivo, o bien, a la muerte de los padres, siendo la hija menor, o tras su muerte, siendo ya la hija mayor y una vez extinguida su patria potestad rehabilitada (que es la figura que ampara a los menores incapacitados cuando alcanzan la mayoría de edad).

Si la hija es incapacitable pero no está incapacitada (hablamos siempre de la misma hija, pero en diferentes hipótesis), estaríamos en el primer supuesto, es decir, a la mayoría de edad, el tutor nombrado por los padres cesaría en sus funciones y el juez debería designar otro nuevo.

El nombramiento del tutor depende en última instancia de los jueces y judicial es el procedimiento de incapacitación.

 

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¿Puede nombrar tutor uno solo de los titulares de la patria potestad?

Por supuesto.

Cada progenitor y titular de la patria potestad puede nombrar tutor a quien quiera, pero la tutela solo se hará efectiva si el hijo es menor y el padre y la madre fallecen. Si es menor y el padre (o la madre) vive, la tutela no será necesaria, pues habrá quien ejerza la patria potestad (el padre o la madre). Guarda y custodia no tienen nada que ver con la patria potestad y no existe un concepto de patria potestad de hecho (aunque un padre esté alejado de un hijo, sigue ostentandola). Si padre y madre designan tutor, el juez decidirá a quien nombra entre los tutores designados por uno y otro, si es que ambos fallecen antes de la mayor edad del hijo.

Para lo demás, me remito a mi post “El testamento del divorciado”.

 

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¿Puedo tomar decisiones notariales por mi padre, si está demente?

No, salvo que sea usted su representante legal (tutor) o voluntario (poder preventivo).

Si no es usted su tutor o su apoderado, lamentablemente, no podrá tomar usted ninguna decisión notarial o mejor dicho, no podrá usted firmar nada en la notaría en nombre de su padre.

Tendrá que incapacitarlo y que el juez (si el no otorgó documento de auto-tutela) le designe tutor.

 

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¿Qué juego puede dar el Artículo 223.1 y 2 del Código Civil a los padres que nombran tutor a sus hijos?

tutela hijos testamento notario

Artículo 223

Los padres podrán en testamento o documento público notarial nombrar tutor, establecer órganos de fiscalización de la tutela, así como designar las personas que hayan de integrarlos u ordenar cualquier disposición sobre la persona o bienes de sus hijos menores o incapacitados.

Asimismo, cualquier persona con la capacidad de obrar suficiente, en previsión de ser incapacitada judicialmente en el futuro, podrá en documento público notarial adoptar cualquier disposición relativa a su propia persona o bienes, incluida la designación de tutor.

Tengo a unos padres que quieren nombrar un tutor, pero también quieren controlarle y restringirle las facultades. Tienen dinero y temen que el tutor “se lo funda”. Yo les digo que tal vez no estén eligiendo a la persona adecuada, pero también pienso que su solución puede estar en esos órganos de fiscalización y en esas otras disposiciones sobre la persona o bienes de sus hijos a que se refiere el párrafo primero del artículo 223 del Código Civil y también el párrafo segundo cuando alude a la auto tutela y a “cualquier disposición relativa a su propia persona o bienes”.

Mis nombramientos de tutor (la auto tutela lo cierto es que escasea) por los padres son casi siempre en testamento (solo he efectuado uno no testamentario) y se limitan nombrar al tutor (de la persona, de los bienes, solidario o mancomunado), a contemplar el fallecimiento, remoción o excusa del tutor y a mencionar los datos de inscripción del hijo para su comunicación al Registro Civil (conforme al mismo precepto que no he transcrito en esa parte).

Si funcionar bajo el régimen de tutela ya es suficientemente complicado (véanse los artículos 221 y 271 a 273 del Código Civil) no sé si lo que más conviene es dificultarlo más aún con fiscalizaciones u otros mecanismos de control. Tal vez, insisto, lo mejor sea buscar a la persona apropiada y olvidar a ese en quien estamos pensando y del que en el fondo no nos fiamos.

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El “anti-tutor” (los cuñados y la tutela)

el tutor es mi cuñado

Algunos que otorgan testamento más que nombrar tutor lo que hacen es evitar que se pueda nombrar tutor por el Juez a quién no quieren en ningún caso que lo sea. Piensen ustedes en ese cuñad@ al que no soportan y que como herman@ de su cónyuge podría ser seleccionado por el Juez.

Es el Juez quien nombra al tutor y lo hace por el orden que ahora verán.

Artículo 234 del Código Civil:

1.º Al designado por el propio tutelado, conforme al párrafo segundo del artículo 223 (uno puede nombrarse tutor para sí mismo, figura conocida como auto-tutela).

2.º Al cónyuge que conviva con el tutelado (uno es declarado incapaz y se nombra como tutor a su cónyuge).

3.º A los padres (del que haya de someterse a tutela).

4.º A la persona o personas designadas por éstos en sus disposiciones de última voluntad (aquí aparece lo del anti-tutor, es decir, lo de nombrar como tutor a alguien para evitar que el Juez pueda designar a tu cuñad@, herman@ de tu cónyuge).

5.º Al descendiente, ascendiente o hermano que designe el Juez (en los tres casos del que vaya a ser sometido a tutela).

Aunque al pensar en tutores, pensamos en menores, tengan en cuenta que los mayores incapacitados también lo pueden necesitar.

El asunto a fin de cuentas es ¿y si resulta que uno se lleva a matar con el herman@ de su cónyuge y no quiere de ningún modo que pueda ser designado tutor? Pues es bien fácil, nombre usted tutor a quién quiera en su testamento y asegúrese así de que el Juez no le hace la puñeta designando a su querido cuñad@ como tutor. Debe tenerse en cuenta que el otro progenitor tiene que estar conforme en la medida de lo posible (haciendo un nombramiento idéntico al suyo en su propio testamento), así que si su cónyuge cree que su herman@ es el tutor perfecto y usted piensa que es un imbécil integral, trate el asunto con delicadeza ….

En cualquier caso, recuerde que la última palabra la tiene el Señor Juez.

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Nombramiento de tutores y conflicto de intereses

tutor conflicto intereses

Cuando alguien nombra tutor de un hijo a sus parientes, puede que si llega a ser necesaria la tutela, surja algún conflicto de intereses entre tutor y tutelado que haga necesario recurrir al nombramiento de un defensor judicial. Por esa razón, suelo aconsejar nombrar a dos tutores solidarios que pueden actuar separadamente el uno del otro, salvando así las situaciones de conflicto. No solo es necesario que sean solidarios, sino que alguno de los dos sea una persona que no sea de la familia puesto que si ambos lo son podremos no salvar las situaciones de conflicto de intereses que puedan aparecer (herencias por poner un ejemplo). Una buena pareja de tutores solidarios, podrían ser un hermano y su cónyuge. Tal vez a muchos no les guste la idea del cuñado o cuñada pero eso ya es cosa de cada uno. A fin de cuenta hablamos de confianza, de dejar a nuestros hijos a cargo de alguien en quien confiemos para el caso de que fallezcamos ambos progenitores antes de la mayor edad del hijo. Si no hay esa confianza habrá que buscar a otro/otros más adecuado/s.

Esta es la fórmula que utilizo habitualmente:

“Tercera.- Para el caso de que al fallecimiento de sus progenitores y titulares de la patria potestad, su citada hija XXX, fuera menor de edad, nombra tutores solidarios de su persona y bienes a Don XXX, mayor de edad, casado, vecino de XXX, con domicilio en XXX y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX y a Doña XXX, mayor de edad, casada, vecina de XXX, con domicilio en XXX y  titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX. En defecto, por ausencia o incapacidad, renuncia o remoción, de alguno de los citados tutores, dicha tutela se ejercerá por el otro. A los efectos del artículo 223 del Código Civil manifiesta la testadora que su citada hija XXX, nacida en XXX, el día XXX, se halla inscrita en el Registro Civil de XXX, al tomo XXX, página XXX”.

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90 comentarios

  1. Buenos días Justito:

    Vaya por delante que me consta que a los opositores jurídicos en general este blog nos parece mejor que el Marca para desconectar entre temas. Yo, por lo menos, estoy muy agradecido.

    Leyendo la sección de Deontología, acerca del Notario que quería ser abogado después de jubilarse, me surge la duda (por buscarle tres pies al gato) de si podría haberlo hecho mientras era Notario, pues el art. 16 de la ley del Notariado, en relación con el 139 del Reglamento, tampoco parece prohibirlo de manera expresa; mientras no se incumpla lo que advierte el art. 139 “in fine” del Reglamento: “autorizar o intervenir instrumentos públicos respecto de personas físicas o jurídicas con las que mantenga una relación de servicios profesionales”.

    Un saludo, y gracias de nuevo por refrescarnos un poco las neuronas con anécdotas e historias varias. Es un apoyo considerable el que nos presta.

    • Buenas tardes Marcos:
      Gracias. Me dicen los opositores con los que hablo que es como cuentas para muchos y me alegro un montonazo. Te lo aseguro.
      Bueno aquel Notario que quería continuar bien podría ser mi padre, que enfermó al borde de la jubilación y no pudo cumplir su propósito. Desde luego mientras estamos en activo no podemos serlo y parece claro que podremos ejercer después (o ya con la excedencia) de la jubilación sin pasar por la ley de acceso a la abogacía que no nos afecta como funcionarios públicos que somos.
      Esa limitación del 139 del RN pienso que no tiene relación con lo que me cuentas. Es una norma interesante pues plantea el debate de si yo le puedo firmar una escritura a mi oficial o a mi asesor laboral o fiscal, por ahí van los tiros en mi opinión.
      Gracias a ti, ánimo y ya sabes donde encontrarme. Un abrazo, Justito El Notario

    • Ah¡ En la sección Notarial y en la de Deontología de las FAqs tengo analizados unos cuantos artículos del RN.
      En formato Justito … claro está.
      Gracias, Saludos

  2. Hola, buenas tardes. En primer lugar darle las gracias por su página, por su dedicación y simpatía. Tengo una duda respecto a lo siguiente: nosotros somos 2 hermanos y lamentablemente sólo está viva mi madre. Cuando ella fallezca, yo había pensado renunciar pura y simplemente a la herencia de mi madre, puesto que así se dejan las cosas más ordenadas. Claro que al ser dos personas nada más.. si yo renuncio pura y simplemente, Hacienda entendería que renunció en favor de mi hermana y lo considerará una donación?? y tendré que pagar por ello?? o por el contrario estaría bien hecho y yo no tendría que pagar nada a Hacienda, y nadie me puede decir nada..

    En el caso de que fueran por ejemplo 5 herederos, y nadie renunciase pura y simplemente, pues no pasaría nada, no?, porque al haber varios herederos, Hacienda no puede decir que renuncio en favor de un sólo heredero?.

    Gracias y un saludo cordial.

    • Buenas tardes Óscar:
      Necesito algo fundamental, ¿su madre ha hecho testamento? ¿qué dice en él? ¿les instituye herederos y establece la sustitución en favor de sus nietos para el caso de ustedes mueren antes pero excluyendo (o incluyendo) el caso de renuncia? Si tiene usted idea de renunciar, según lo que diga su madre en el testamento lo puede hacer con unos efectos o con otros. Dígame lo que dice ese testamento si es que lo sabe.
      Si usted queda fuera, no se paga nada, salvo que la herencia estuviera ya prescrita, en cuyo caso … mucho ojo porque es una donación (pero para eso tiene que morir su madre y pasar cuatro años y medio).

      Algo digo sobre ello aquí:
      https://www.justitonotario.es/faq/se-puede-vender-una-herencia-prescrita/

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Hola de nuevo.. Tengo copia simple del testamento de mi madre, que es idéntico al de mi padre (que falleció el año pasado) y en el que se dispone: “instituye herederos por partes iguales a sus citados hijos: Oscar y Marta, y los sustituye, vulgarmente por sus respectivas estirpes de descendientes” y ” lega a su cónyuge (mi padre, que falleció el pasado año) el usufructo universal vitalicio de su herencia…etc..”… Un saludo.

        • Buenos días Óscar:
          Esa sustitución vulgar es una sustitución “sin expresión de casos” de manera que funcionaría de este modo:
          .- Si usted fallece con descendientes, antes que su madre, heredan sus descendientes.
          .- Si usted fallece con descendientes, al mismo tiempo que su madre, heredan sus descendientes.
          .- Si usted es incapaz de suceder a su madre (por haber intentado matarla, por negarle alimentos, por acusarla de un delito, por obligarla a hacer testamento, etc…), heredan sus descendientes.
          .- Si usted renuncia a la herencia de su madre, heredan sus descendientes.
          Así que si usted se plantea renunciar a la herencia de su madre cuando ella muera (antes no es posible), su madre (si quiere) tiene que hacer un Nuevo Testamento para decir que la sustitución vulgar sea para el caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad sucesoria. De este modo, la renuncia estará excluida.
          Saludos, Justito El Notario.

          “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  3. Hola. Tengo un par de dudas. Soy heredera en un testamento que tiene albacea Contador repartidor ¿puede haber hecho el reparto ya sin comunicarmelo? ¿El notario me lo notificará? Si hay pisos y dinero debe repartir el dinero en 4 partes iguales y cada piso en un 25% si la herencia dice que se deja a los 4 hijos lo mismo o se pueden hacer lotes de igual valor y q a unos se les adjudique dinero y a otros pisos? Muchas gracias.

    • Buenas tardes Carol:
      Lo primero que le diré es que los herederos mayores de edad y plenamente capaces podrían prescindir de él, aunque para facilitar esa posibilidad suelo decirlo expresamente en los testamentos. Así que si no se dice, pienso que la “cosa” podría no ser tan sencilla.

      Vea aquí lo que dice mi compañero Carmelo Llopis:

      http://www.notariallopis.es/blog/i/1316/73/la-particion-de-herencia-quien-debe-hacerla

      Reconozco que hace siglos que no hago una partición de herencia con contador, pero tengo unos magníficos compañeros que lo saben todo y me refrescan la memoria, así que puedo decirle que lo normal es que el contador partidor comunique a los herederos la forma en que se ha realizado la partición. Pero, sí, es cierto que el contador partidor por sí solo podría realizar la partición de la herencia y si no consta la aceptación de los herederos, los bienes se inscribirían en el Registro a nombre de los mismos bajo la condición suspensiva de que posteriormente realizaran cualquier acto que supusiera su aceptación (RRDGRN 19-9-2002 y 19-7-2016).

      La cuestión da para una pequeña entrada en el blog, así que cualquier día la preparo y complemento la explicación.

      Gracias a usted y gracias a los compañeros.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí.

      Saludos, Justito El Notario.

      • Lo primero agradecerle su respuesta y comentarle que como teníamos la sospecha fuimos al notario y efectivamente el albacea había ido allí a realizar el reparto. Resulta que es el mejor amigo de uno de los herederos y realizó el reparto que este le dijo. Ha omitido deliberadamente un dinero q se sacó de la cuenta y las joyas de la familia. Además de dar a 2 hermanos todo el dinero y a los otros 2 inmuebles según precio de tasación algo elevada sobre el valor real de mercado. Si demuestro todo esto le podré pedir algún tipo de responsabilidad civil o penal? Muchas Gracias.

        • Buenas noches Carol:
          ¿Se sacó de la cuenta por quien? y ¿donde está?
          Ni el efectivo metálico, ni las joyas salvo que sean verdaderamente especiales se incluyen ni en las liquidaciones, ni en las escrituras de herencia, así que no me parecería extraño si no fuera porque un albacea contador partidor, no debería proceder con “alevosía y nocturnidad” sino más bien con “luz y taquígrafos”.
          No veo nada que reclamar por dar el dinero a unos y valorar alto o bajo para eso le han nombrado …
          No debo entrar a juzgar responsabilidades civiles, ni penales, no me corresponde. Lo siento.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

          • Uno de los herederos la noche del fallecimiento se hizo una transferencia a su cuenta (Dice que es una donación) y las joyas no son las de la reina, pero si son abundantes y de valor, además de no haberse hecho inventario de lo que había en su vivienda. ¿Tendremos opciones de reclamarlo? Porque ese heredero además tenía un poder de “ruina”. Muchas gracias de nuevo.

          • Buenos días Carol:
            Insisto en la misma idea de mi anterior comentario, no es esta la vía para hablar de responsabilidades, ni de opciones de reclamar. Yo soy Notario, no soy abogado, ni juez. A la notaría la gente viene de común acuerdo y por tanto yo no estoy acostumbrado a reclamaciones, ni responsabilidades. No me competen (excepto las que me pudieran hacer a mi).
            No obstante, a la herencia se acumulan ciertas donaciones y se adicionan ciertos bienes:
            https://www.iberley.es/temas/base-imponible-impuesto-sobre-sucesiones-adquisiciones-mortis-causa-isd-29421
            Así que al crea que se va de rositas, llevándose bienes en el último suspiro del causante, le pueden dar un susto que, según casos, puede influir al resto de los interesados en la herencia.
            El poder general quedó extinguido con la muerte. Otra cosa es que se hubiera utilizado antes y se hubiera usado de mala fe.
            Opciones siempre hay, pero en estas tesituras si no hay predisposición al acuerdo, no queda otra que buscar un abogado e ir al juzgado.

            Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí.

            Saludos y gracias, Justito El Notario

  4. Hola Justito. Aquí estoy de nuevo esperando respuesta de los herederos que lancé una oferta para vender los derechos hereditarios del caso publicado por Alberto el 22 de septiembre de 2018. Para resumir, estoy pensando en la opción de enviar un requerimiento o intimación a 2 herederos que se niegan a aceptar la herencia, en caso de no recibir respuesta alguna. ¿Cuántos requerimientos tengo que enviar si la hago en Madrid? Un abogado me ha dicho que tengo que hacerlo hasta tres veces por parte implicada, (en este caso 1/9 compuesto por cónyuge y tres hijos que viven en Canarias y 1/9 de una sola persona que vive en Castellón) y 4 requerimientos por vez, una desde Madrid a Canarias,otro desde Canarias a la dirección de los herederos, uno desde Madrid a Castellón y otro de Castellón a dirección del otro heredero. Así hasta 3 intentos.Me salen hasta 12 intimaciones en total. Es esto cierto? Porque yo pensaba que con una vez bastaba. Gracias de todo corazón otra vez por tu blog.

    • Buenas tardes Alberto:
      La verdad es que no estoy puesto en intimación pero me extraña lo que me cuentas. Busca intimación y pon Luis Prados o José Carmelo Llopis (especialmente Carmelo pues Luis lo enfoca en la ley catalana) y a ver que averiguas.
      Los notarios podemos notificar en el lugar de nuestra residencia, si es fuera hay que recurrir a otro notarios, pero eso de las 3 veces y las 4 veces me despista (cuatro porque hay que recurrir a otro notario y otras tres por razón del procedimiento?).
      Yo diría que hay una sola intimación y que genera todas esas notificaciones, pero insisto en que aún no me he estrenado y no he estudiado el asunto. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  5. José Gómez Navarro

    Estimado Sr:

    Ante todo agradecerle el consejo ya recibido, y sobre todo, la infinita paciencia que ha tenido conmigo en este blog. Por ello intentaré ser lo más breve posible en mi pregunta:

    Ya le he expuesto las circunstancias en relación a una herencia yacente, donde se produce la atribución de un legado como pago de la legítima estricta a uno de los dos hijos del testador, disponiendo este que se pagará con las participaciones que posea el testador en dos bienes inmuebles que se citan expresamente; también se instituye heredero del resto al otro; y se impone a ambos, mediante legado, el usufructo vitalicio de la viuda sobre toda la herencia mediante la cautela socini.

    Le molesto de nuevo porque recientemente las circunstancias han cambiado, en el sentido de que aunque uno de los inmuebles atribuidos como pago sí es ganancial, y el otro resulta constar como privativo de la viuda en el registro de la propiedad desde 1980 por sentencia judicial, fruto de un expediente de dominio.

    Además, se da ahora el caso que al recibir datos de Hacienda, dicho bien viene figurando inscrito como ganancial por error y se ha declarado como tal, desde hace muchos años (desde mucho antes de testar el causante), lo que podría probar el desconocimiento real del testador sobre la titularidad real del bien ajeno a la hora de testar.

    Como no parece haber acuerdo entre las partes a la hora de convalidar la validez o no de la partición realizada por el testador, mi pregunta es la siguiente:

    Si se acredita que el testador lega un bien ajeno por error, es decir, lo incluye en la masa al realizar la partición en el propio testamento, ¿es nula la partición realizada por el testador, o dicho error se puede subsanar sin acuerdo de las partes por el contador-partidor de alguna manera que no sea judicial?

    Me despido con el firme compromiso de no molestarle más con este tema.

    Muchas gracias por su paciencia.

    Reciba un cordial saludo.

    JGN

    • Buenas días José:
      Habría que saber que clase de error es esa (en unos días trataré ese tema en un post que titulo “Las carcajadas del Registrador se oyen en Jaén”), pues puede que tenga solución o no. Me llama la atención que el error resulte de datos recibidos de Hacienda. No se me ocurre de que manera Hacienda puede influir en esta cuestión. El bien será privativo o ganancial en base a lo que resulte de su título de adquisición y punto y si hubo error pues habría que ver si se puede solucionar.
      Si se optara por no solucionar (o no es posible hacerlo) y no hay acuerdo, pues al juzgado. Si se puede alcanzar un acuerdo será suficiente que todos los herederos sean mayores de edad y capaces (artículo 1.058 del Cci), pero ojo… ese acuerdo puede tener consecuencias fiscales en forma de excesos/defectos de adjudicación.
      Primero acuerdo. Luego viabilidad civil y fiscal de lo acordado.
      Creo que ya lo dije, pero no me molestan las consultas si son educadas (90% de las que recibo) y puede dárseles una solución/opinión sin entrar en los detalles o en la documentación.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • José Gómez Navarro

        Buenas tardes de nuevo:

        Me refería a que, como el testador lega como pago de la legítima estricta de uno de sus hijos, sus participaciones en dos bienes inmuebles; de los cuales uno es privativo de la viuda y figura inscrito en el registro de la propiedad a su nombre desde 1980 por sentencia judicial; ello implicaría que en la partición se incluye en la masa un bien ajeno por error, salvo mejor criterio suyo.

        Dicho error, se acreditaría entre otras cosas, por el hecho de que se venga declarando dicho bien en el IRPF del testador como ganancial al 50% desde hace muchos años; antes incluso de otorgarse el referido testamento.

        Gracias por todo, una vez más. Tendremos muy en cuenta el tema fiscal.

        Reciba un fuerte abrazo desde Sevilla.

        JGN

        • Hola José:
          Si la partición se hizo incluyendo un bien que no es del causante, no queda más remedio que rectificarla pues no pinta nada allí, no se podrá inscribir y descuadra la herencia.
          A veces volverla a cuadrar es complicado y pesado y hasta puede que imposible sin generar excesos…
          Si todos están conformes no hay problema y si hubo albacea contador partidor pues entiendo que podría proceder a modificarla.
          El dato fiscal no me parece relevante pues es la verdadera titularidad la que ha de tenerse en cuenta.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

  6. Hola. Tengo a la espera un documento de aceptación de herencia( un piso y 12000 € en cuenta), ya prescrita en pago de impuestos, de mi tío. Son 9 herederos. 1 murió y se transfiere a los hijos del fallecido (transmisarios del fallecido (transmitente)). Los transmisarios se niegan a aceptar la herencia de mi tío (causante) hasta que no prescriba el pago de impuestos de la herencia de su padre (transmitente) Tengo 3 opciones: esperar a que prescriba en 2020 y quieran firmar los transmisarios. Otra, enviar requerimiento y obligarlos a aceptar o repudiar (supondrían litigios costosos, malestar entre los transmisarios y posiblemente imposibilidad de firmar las escrituras del piso. Por último. Adjudicar el piso a los transmisarios a cambio de un dinero a cada heredero, mediante documento en notaría. Pero, para esto tendrían que aceptar la herencia, porque no estoy seguro que esto se pueda hacer sin aceptar(mi abogado dice que sí se puede). Según los casos que he leído en otros foros, el artículo 1006 del CC da lugar a interpretaciones contrarias. Yo represento mediante poderes, los 7/9. Los 2/9 restantes están representados por la hija del transmitente. Ella está interesada en comprar el piso. Con su experiencia, cuál sería la mejor opción?

    • Disculpe si la cuestión no queda clara y me gustaría darle la enhorabuena por este magnífico blog que demuestra su vocación y buena fe. Muchas gracias.

    • Buenas tardes.
      Tal vez no haya comprendido la tercera solución, pero adjudicando el piso a los transmisarios a cambio de dinero para los demás, los transmisarios estarán aceptando la herencia de su propio padre. En la escritura yo diría que “aceptan, pura y simplemente, la herencia de su tío, haciéndolo los hijos de FULANO por derecho de transmisión”. Me temo que su abogado se equivoca.
      La segunda solución efectivamente existe se denomina intimación y se hace en la notaría.
      Pero… el juego de la prescripción no lo tengo tan claro.
      Veamos: Esos hijos del fallecido, ¿han calculado lo que pagarían por herencia de su padre? Hay sitios donde los hijos pagan poco o nada. Tal vez no sea tan “terrible” liquidar la herencia del padre y solucionar así la del tío. Por otra parte, ¿tienen ustedes tan claro que aceptando la herencia del padre para poder aceptar la del tío, ya no será posible la prescripción del impuesto de la herencia del padre? Yo tengo claro que habrán aceptado, pero que por ello no se puedan seguir quedando quietecitos y esperar a que prescriba la del padre no lo tengo tan claro (es más diría que no tendrían problema). Que tengan en cuenta que cuando la herencia está prescrita también hay que presentar impresos de liquidación a Hacienda (aunque sea a cero) y que alguien les cobrará por hacerlos (si no saben) y que incluso cabe la posibilidad de que se les sancione por esa presentación extemporánea. Ese juego de la prescripción no es tan sencillo como antes y particularmente me parece criticable por insolidario; luego nos quejamos de los políticos, pero cuando lo hacemos nosotros no nos parece mal hacer así las cosas. Saludos y muchas gracias, Justito El Notario.

      • Hola de nuevo. Gracias por su respuesta tan clara. Es usted la primera persona que me responde tal y como veo yo las cosas.Yo tampoco veo claro el tema de la prescripción.
        Para situarnos, yo vivo en Madrid y todas las gestiones se están haciendo desde Madrid. Todos somos sobrinos del causante y herederos esperando a aceptar la herencia. Uno murió (el transmitente). El transmitente tenía esposa y 3 hijos. Yo represento a 7/9 ( yo mismo y 6 poderes notariales del resto). Los 2/9 restantes están representados por la hija del transmitente y vive en Canarias.

        Sobre el tema de la prescripción de mi tío (causante), en teoría y siempre según versión de mi abogado, la liquidación de impuestos de la herencia se supone prescrita (murió el 21 de marzo de 2013). Mi abogado envió solicitud de aplazamiento de pago de impuestos en marzo de 2014 ( tanto al ayuntamiento de Madrid porque el piso está en Madrid, como a la junta de Andalucía porque mi tío murió en Rute, provincia de Córdoba), hasta que dictase sentencia el juzgado de Lucena (Rute depende de este juzgado, donde se solicitó el abintestato, que se resolvió el 8 de junio del 2015 y se hizo el acta de herederos el 18 de mayo de 2016). Tardó tanto porque el juzgado de Lucena traspapeló el auto firme y fue un lío que fue resuelto. Yo,desde entonces no he vuelto a recibir notificación de nadie, con lo cual comparto su opinión que una vez aceptada la herencia de mi tío, la liquidación de impuestos no será significativa, incluso aceptando que la solicitud del aplazamiento de dichos impuestos haya supuesto el bloqueo de la prescripción de éstos. Y quiero insistir en que yo y las partes que represento, siempre hemos querido pagar los impuestos que correspondan.

        En cuanto a la prescripción del transmitente, lo que decidan los transmisarios (viven en Canarias), no depende de mí, porque no tengo sus poderes notariales, ni siquiera acceso al testamento, ni tampoco documentos que los acrediten como transmisarios. Y ahí está el problema, ellos no quieren aceptar nada hasta que no prescriba lo del transmitente y por eso, está todo bloqueado.La representante de los transmisarios, hija de mi primo fallecido, me reprocha que ellos también quieren que prescriban sus impuestos, igual que hemos hecho nosotros con mi tío (causante),hecho que no es cierto, porque si se ha retrasado la aceptación de herencia del causante ha sido porque los transmisarios lo han bloqueado y no por voluntad propia. Además, dudo que el pago de impuestos de la herencia del causante (mi tío), esté siquiera prescrito (porque está presentado el aplazamiento).

        Y ahí están mis dudas ¿Qué puedo hacer? Porque visto lo visto mi única opción va a ser solicitar el requerimiento o intimación. O abandonar por agotamiento. Porque créame estoy cansado de todo esto.

        En cuanto al tema de los políticos, quiero que sepa que la representante de los transmisarios e hija del transmitente fallecido es coordinadora de un partido político en Canarias, así que, estoy totalmente de acuerdo con su opinión.

        Mi intención era rescatar una herencia que se daba por perdida y beneficiar a mi familia y el resultado es que me he metido en una guerra familiar. Los 2/9 que están bloqueado todo,1/9 es mi prima y el otro noveno el transmitente fallecido (otro primo). Ambas partes están representadas por la hija del transmitente fallecido (la que tiene la idea de esperar a la prescripción). Con el transmitente fallecido, yo tenía una relación excelente. Con la hija, que además me ha intimidado diciéndome que ha estudiado derecho pero que no ejerce, no tengo relación personal alguna. Y lo peor de todo, ella está sospechosamente interesada en adquirir el piso. Incluso ha venido desde Canarias hasta Madrid para hablar con los vecinos.

        Gracias de nuevo por su colaboración. Soy una persona que llevo 7 años en paro y si no fuera por profesionales como usted, yo estaría a merced de gente sin escrúpulos. Admiro su entrega a su vocación y alabo su blog, Muchas gracias.

        • Buenas tardes Alberto:
          Insisto en algo que ya le dije, ¿se sabe cuanto se podría pagar por la herencia del sobrino fallecido?
          No sé como está el asunto fiscal para las sucesiones en Canarias, ni si tributa la sucesión allí. En Madrid la cosa está favorable.
          Evidentemente un pago importante podría justificar el intento de prescripción, ¿pero están seguros de que será abultado?
          Yo, necesitando el dinero iba a por todas. O hacéis algo u os “intimo” con todas las consecuencias.
          No queda otra. Saludos y de nuevo gracias a usted por sus palabras. Justito El Notario.

          • Hola Justito. Pues de la herencia del sobrino fallecido (mi primo)no tengo ni idea. No tengo acceso ni a su testamento, ni nada, porque no tengo derecho a nada. Eso lo saben sus hijos y cónyuge, que son los que precisamente bloquean la aceptación de la herencia del causante (mi tío). Ya me gustaría saberlo, para convencerlos de que no merece la pena esperar una prescripción, porque al final se arriesgan a que Hacienda les sancione, además de pagar los impuestos. Como una de las hijas está interesada en la casa, haré una oferta por la casa y le propondré un contrato de compra venta, ante notario, pero claro, no tendrá escrituras ni estará registrada hasta que no acepte. O llego a un acuerdo, o intimación.
            Gracias de nuevo por su atención.

          • Buenas tardes Alberto:
            Ese contrato de compraventa sería de compra de sus derechos hereditarios y exige que acepte la herencia.
            Una vez que acepte, te cede su parte en la herencia por precio y pagando el impuesto de transmisiones onerosas, y cuando se haga la herencia, ya firmarás tu en vez de ella.
            Cuidado eso fastidia la prescripción a todos ….
            Lo tienes complicado. Saludos y gracias, Justito El Notario.

          • Hola de nuevo. Pero sería al revés, yo vendo los 7/9 a ella. Nosotros aceptamos la herencia de mi tío, pago mis impuestos y ella ya aceptará la herencia de su padre cuando quiera. Eso sí, la cuenta bancaria de mi tío quedaría bloqueada hasta que ella aceptase. Lo de la prescripción por mi parte me da igual. si tengo que pagar, pago. Perdona Justito, creo que me explicado mal. Los 7/9 que represento no queremos comprar, sino vender. Es ella la que quiere el piso y esperar a que prescriba su herencia. Estoy confuso. Y sí, lo tengo complicado. Gracias y disculpa por el mareo.

          • Hola Alberto:

            Ok, lo he entendido al revés pero es lo mismo.

            No podéis vender más que vuestro derecho hereditario, no la finca concreta, pues para eso es necesario que todos (incluida ella) acepten y que se adjudique la finca a todos y que luego ella compre vuestras partes.

            Es decir, o se hace vía compra derecho hereditario o vía compra de la finca, previa aceptación y adjudicación de TODOS en el segundo caso.

            También podría hacerse aceptando todos (ella incluida) y adjudicando la finca a ella “por ser indivisible”. En este caso ella pagaría su parte a los demás. Tal vez los impuestos ahorrados compensarían el no esperar a la prescripción.

            Comprando el derecho hereditario no acepta la herencia, pero, insisto, ella no puede comprar la finca al resto sin aceptar.

            Saludos y gracias, Justito El Notario.

          • Muchas gracias Justito. Blanco y en botella. Eres un crack. Un saludo y otra vez gracias por tu entrega y dedicación a tu profesión, incluso ya me está gustando y todo. Y yo que pensaba que ser Notario era aburrido. Hasta pronto.

          • Hola Alberto:
            Esto es “apasionante” pero claro, si te dedicas a esperar detrás de una mesa a te pongan escrituras … ¡es un rollazo¡
            Suerte, saludos y gracias, Justito El Notario.

  7. Buenas tardes:
    Ante todo felicitarle por su vocación de servicio y profesionalidad.

    Mi pregunta es:
    Si el testador con dos hijos y esposa viuda, dispone la cautela socini para ella, lega a uno la legítima estricta en las participaciones de un bien concreto en gananciales, y una vez agotadas estas, las de otro bien concreto privativo de la viuda ( que cubriría la legítima), e instituye al otro en heredero del resto:

    ¿ Al atribuir bienes ajenos a la masa hereditaria el testador, la partición es nula? ¿ Como reparte entonces la herencia el contador?

    ¿Sería nula también por perjudicar la legítima estricta cuantitativamente (porque el bien no es de la herencia), y cualitativamente porque impone un usufructo sin posibilidad de elegir opción alguna que iguale la legítima estricta al heredero?

    • Buenos días Jose:
      Muchas gracias.
      Vaya por delante que la socini cuando el usufructo no es universal me ofrece bastante dudas porque nos lleva a cuestiones de valoración que son imposibles de resolver en el momento del testamento.
      No comprendo eso de pagar la legítima de un hijo con bienes privativos de tu cónyuge. Me lo tiene que aclarar, por favor.
      Eso se ha firmado ya o es que se está pensando en hacerlo.
      No sé si es nula o no lo es. Está mal hecha para empezar. Salvo que fueran gananciales … claro …
      Con esto, salvo aclaración, creo que contesto al resto de cuestiones. No se pueden incluir en una herencia bienes que no forman parte de ella (al menos como tal concepto “herencia”).
      Saludos y, de nuevo, gracias, Justito El Notario.

      • JOSÉ GÓMEZ NAVARRO

        Buenas noches y ante todo disculpe la falta de claridad de la pregunta:

        Es un testamento abierto recientemente por fallecimiento del causante, donde el testador lega mediante la socini el usufructo vitalicio a la viuda, como primer legado.

        Por otro lado, lega la legítima estricta a uno de sus hijos, atribuyéndole como cuota legitimaria las participaciones que le pudieran corresponder de una vivienda urbana determinada expresamente, y para complementar dicha cuota legitimaria, en su caso, le atribuye las participaciones que pudieran corresponder en otra vivienda también descrita expresamente, y ello hasta completar totalmente la cuota legitimaria.

        Sin embargo, como la primera finca solo cubre un tercio del legado, al valorar la segunda el contador, se da la circunstancia que la misma es ajena al testador, al ser propiedad privativa de la viuda, adquirida de su familia por expediente de dominio. Es decir se lega cosa ajena, porque el testador pensaba que era propia.

        El otro hijo, es nombrado heredero del resto.

        Dichas circunstancias, pudieran ser causas de nulidad sí:

        ¿Perjudican la intangibilidad cuantitativa y cualitativa de la legítima estricta, al no permitir en ningún caso al legatario optar por cubrir su cuota legitimaria completa?

        ¿Atribuyen bienes ajenos a la masa hereditaria que pueden dar lugar a la nulidad de la partición?

        ¿como reparte la masa el contador-partidor si la partición la hizo el causante?

        Gracias por su interés.

        Reciba un cordial saludo.

        JGN

        • Buenas tardes:
          “El legado de cosa ajena si el testador al legarlo sabía que lo era es válido”.
          En este caso parece que no lo sabía. Si todos estén sin acuerdo ese legado no es válido. Otra cosa es que no haya acuerdo al respecto.
          Si yo me encontrara con esa situación (un legitimario a quien no se le ha dejado lo suficiente) reduciría la institución de heredero en la cantidad necesaria. Daría las explicaciones pertinentes e rezaría para que Hacienda no vea un exceso de adjudicación.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • José Gómez Navarro

        Debo aclarar que se atribuye a la viuda el usufructo vitalicio de todos las bienes del causante mediante la socini, pero si alguno de los dos hijos no la aceptará, perdería lo que le pudiera corresponder de los tercios de mejora y libre disposición, pudiendo si así lo quiere la viuda optar por la propiedad de tercio de libre disposición. Creo que no me dejó nada. Disculpe.

  8. Buenos días Don Justo.

    Primero felicitarle por el magnífico blog y darle las gracias por su altruismo al ayudar a profanos como yo en los temas que tan bien trata por este medio.
    Mi duda o más bien mi dilema es sobre el beneficio fiscal por adquisición de la vivienda habitual del causante en el impuesto de sucesiones de la Comunidad Valenciana, no sé si podrá ayudarme pero se lo agradezco igualmente, me explico:

    – En el certificado de defunción del causante (mi padre) pone como último domicilio la vivienda A.
    – En el DNI viene también la vivienda A.
    – En la declaración de la renta de este año, entregada al poco de morir pone cómo vivienda habitual la vivienda B.
    – No sé donde está empadronado, iré al padrón en cuanto pueda para averiguarlo pero creo que está junto a mi madre, su viuda, en la vivienda B.

    Me interesaría adjudicarme la vivienda A para mí y la B para mi madre, pero no sé si puedo beneficiarme del requisito de vivienda habitual ¿Sabe que “miran” en la Consellería de Valencia para establecer la vivienda habitual?, ¿El certificado de defunción, comprueban el padrón o la declaración de la renta? Porque mi padre sin mucho menos ser Dios, parece estar ubicuo, y el mordisco del codiciado impuesto sin el beneficio fiscal es importante, sobre todo para mí que no tengo ningún ingreso en la actualidad.

    Un cordial saludo

    • Buenos días José Ignacio
      Gracias por sus palabras que me animan a seguir en el empeño.
      Para mi el asunto se resuelve con un empadronamiento histórico. Otra cosa es que no sea lo que a uno interese y que lo que a uno interese sea la verdad verdadera, en cuyo caso podría intentar uno acreditar que vivía la mitad más uno de los días de un año en otro sitio.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  9. Buenas tardes!
    Quería hacer una pregunta sobre el cambio de nombre de unas tierras …. a continuación os explico y haber si me podéis ayudar:
    El tema es que tengo varias tierras en un pueblo …. las tierras van al nombre de mi abuelo( ya difunto hace varios años) mi madre fue heredera de esas tierras en su momento pero no se hizo cargo de ello … ( ella también falleció ya hace unos 3 años) La pregunta es: puedo hacer escritura a mi nombre directamente o tendré que tramitar dos escrituras … ??? Un de mi abuelo a mi madre y otra de mi madre a mi y a mi hermano?
    O hay otra solución, ya que creo que hacerme cargo de dos escrituras me puede salir carísimo.
    Gracias por vuestra ayuda.
    Saludos.

    • Buenas tardes Sara:
      Sin más datos es muy complicado contestarle, así que tengo que hacerle alguna pregunta.
      Dice que su madre fue heredera, ¿pero era la única heredera de su abuelo? ¿Porqué esas tierras de su abuelo eran concretamente de su madre? ¿lo dijo dicho así en el testamento? Si hay más herederos en principio sería necesario que todos firmen la escritura y si el abuelo no le dejó concretamente esas tierras, no podrían decirse que son suyas y habría que ponerse de acuerdo con los demás. Según me responda, podría explicarle algo más en cuanto a la herencia de su madre, pero intentando responder a su pregunta (que no es tan fácil sin datos y papeles) podría decirle que no son estrictamente necesarias dos escrituras aunque sí que tengamos dos herencias. Antes de plantearse el coste, debe plantearse las soluciones y después sabremos ese coste. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  10. hola, le agradecemos por tener este blog, y felicitarle y tenga exitos en todo lo que se proponga, yo quiero preguntar para quitarnos esas dudas, mi padre tiene 66 años y quiere hacer testamento, mi pregunta es si debe haber siempre testigos a la hora de hacerlo junto con el notario, o solo con el notario basta, es que nos han dicho que necesita testigos para hacerlo porque sino tiene testigos, y al fallecer ella pueden decir que ese testamento no vale nada y lo dejan sin valor, y es su primera vez que lo hace, si nos pudiera orientar, gracias Don Justo.

    • Buenas tardes:
      La cuestión es sencilla.
      La presencia de testigos en los testamentos desde el año 1991 solo es necesaria en los casos del artículo 697 del Código Civil.
      Artículo 697:
      Al acto de otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos:
      1.º. Cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento.
      2.º. Cuando el testador, aunque pueda firmarlo, sea ciego o declare que no sabe o no puede leer por sí el testamento.
      Si el testador que no supiese o no pudiese leer fuera enteramente sordo, los testigos leerán el testamento en presencia del Notario y deberán declarar que coincide con la voluntad manifestada.
      3.º. Cuando el testador o el Notario lo soliciten.
      En el caso de que deban intervenir y no lo hagan podría ser declarado nulo el testamento.
      No sé si su padre estará en alguno de estos supuestos.
      Saludos y muchas gracias. Justito El Notario.

  11. Estimado Don Justito:
    primero felicitarle por su blog, y ahora voy al lío: Mis padres hicieron testamento en el que nos dejaban dos viviendas, una a mi hermano y otra a mi, expresamente indicando cual era para cada uno. El caso es que en el testamento indicaba que ambas eran de gananciales y concretamente la que me corresponde a mí no es de gananciales sino que es herencia de mi padre. Al fallecer mi madre y al estar mal especificado en el testamento la condición de esa vivienda, el notario dividió el piso de gananciales en tres partes. El hecho es que mi padre desea que el piso que el heredó sea para mi, ya que mi hermano ha disfrutado de las rentas de haber alquilado el otro piso, ya que siempre se dijo que era para él.
    Mi pregunta es que solución se le puede dar a este situación.
    Muchas gracias

    • Buenas tardes Paola:
      Bueno….discrepo….el Notario no dividió nada, lo hicieron ustedes que fueron los que otorgaron la escritura dando el Notario la autorización con su consentimiento.
      Dicho esto, pienso que no era necesario recurrir a eso (dando por correcta toda la información), puesto que hubiera bastado con efectuar una aclaración del carácter del bien sin meterse en ese lío.
      Si ahora quieren hacer lo que me dice, tendrán que recurrir a una disolución de condominio ante la que le aconsejo un buen asesoramiento fiscal y la elección de un Notario de su agrado. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  12. Buenos días,
    Te explico, Mi padre ha fallecido sin dejar testamento, la cuestión es que nos ponemos en contacto con notarios para pedir presupuesto aproximado y la mayoría no contestan, los 3 que lo han hecho nos dan precio para la abintestato pero no para la segunda escritura, estamos hablando de mi madre y 2 hijos como herederos de un piso, una plaza de parking y una cuenta bancaria, yo calculo que el 50% que es lo que era propiedad de mi padre puede rondar unos 200000 € tan difícil es dar un presupuesto aproximado para este tipo de herencia?

    Gracias por tu opinión.

    • Buenas tardes:
      No me parece que yo deba darle un presupuesto por este conducto (aunque podría hacerlo).
      No es tan difícil, pero sí que es algo más difícil de lo que pueda parecer.
      Corresponde si había gananciales minutar la parte de su padre en los gananciales+privativo-deudas+ajuar como herencia de su padre y la parte de gananciales de su madre como liquidación de gananciales. No me habla de otros conceptos minutables. Con dos inmuebles y una cuenta, no será una escritura muy larga. Habría que saber cuantas copias quieren (si quedan a medias, mejor solo una, según mi costumbre) y decidir si les cobran a ustedes (pues el arancel lo permite) un lote, dos lotes o tres lotes (que son los que hay).
      No es el propotipo de herencia dificil de presupuestar. Siga probando, porque escaseando el trabajo no lo entiendo, aunque es cierto que uno percibe al que viene a probar y al que viene a orientarse y luego llevar el asunto a otro sitio con tu orientación (no digo que sea su caso, por supuesto).
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Hola, gracia spor su respuesta,
        Pues a la conclusión que llego es que en Barcelona sobra el trabajo, ya se puede creer que me he puesto en contacto vía email con al menos 10 notarias en las que solo me han contestado 3 y como comento de estas 3 ninguna me da un precio de lo que me va a costar, así están las cosas, creo que la gente tiene derecho a conocer de ante mano lo que le va a costar un servicio o producto, este país es así de grande. No hay manera de conocer de forma orientativa lo que me va a suponer la factura del notario.

        Gracias de todas maneras por responder a mi pregunta.
        Un saludo

        • Buenos días: No lo pida por mail, llame por teléfono o acuda. Le reconozco que yo tampoco hago caso a solicitudes de presupuesto de personas desconocidas que se reciben por mail. Acuda o llame y me cuenta. De nada, un placer. Saludos, Justito El Notario

  13. Estimado José Antonio, le ruego pueda informarme sobre un asunto complicado en el que nadie me ha ayudado hasta ahora. Me ha salido una oferta de trabajo en el extranjero para el que tengo que presentar bastantes documentos oficiales y no oficiales en la embajada de Catar,pasando antes por el Ministerio de Asuntos Exteriores.

    El problema es que dos de estos documentos no oficiales, un documento de mi universidad en el que se recalca la modalidad presencial de mi licenciatura y el certificado que prueba que soy miembro del colegio de psicólogos de Castilla La Mancha, necesitan pasar por un notario que reconozca la firma del documento original, no de la copia. He preguntado en mi facultad y universidad, así como en el colegio de psicólogos, y me dicen que no conocen ningún notario que sea garante de su firma. Otros notarios particulares me comentan que no pueden reconocer una firma si no pueden compararla obviamente. Lo que me pregunto es, ¿qué es lo que tengo que hacer? Ruego me apueda ayudar. Muchas gracias y un saludo.

  14. Buenas noches:
    Mis padres fallecieron sin dejar testamento y los cinco hermanos nos hemos repartido la herencia y estamos todos de acuerdo. Hemos liquidado el Impuesto dentro de los seis meses que prescribe la ley en Andalucía.
    El caudal relicto es de unos 50 000 euros y las partes no han podido hacerse iguales (nos hemos basado en los valores catastrales y hay una parte que vale 18 000 euros y las demás oscilan entre los siete mil y los nueve mil). Ninguna parte está inscrita en el registro de la propiedad.

    Ahora queremos hacer la declaración de herederos y la escritura de herencia por lo que desearía plantearle unas cuantas preguntas por si tiene a bien contestarlas por lo que le quedaría muy agradecido:

    1ª.– ¿Qué consecuencias, fiscales o de otro tipo, tendría dejar las valoraciones como están?

    2ª.- Si, para que no haya tantas diferencias, modificamos los valores poniéndolos todos en los 18 000 euros (ya que esta parte no la podemos bajar), ¿repercute eso en el recibo del IBI del año que viene? Tenga en cuenta que hay fincas cuyo valor es, realmente, cero y el catastral es de unos cien euros.

    3ª.- Si, al liquidar el impuesto, pusimos los valores catastrales, ¿podemos, al hacer la escritura de herencia, modificarlos?

    3ª.- Si algún hermano no quiere que se modifique el valor de su parte y tampoco quiere hacer la escritura de herencia, ¿pueden hacer dicha escritura los demás?

    Muchas gracias por su atención.

    • Buenos días Jaime:
      Primera pregunta: Ninguna. Si las dejan como están, ninguna, aunque los lotes que pretenden no cuadran, con lo que o generan un exceso de adjudicación (que tributa aquí al 10%) o disuelven condominio después (que aquí tributa al 1,5%). Busquen un buen asesor.
      Segunda pregunta: Modificar valores supone realizar una nueva liquidación (complementaria) del impuesto. No lo hagan sin consultar pros y contras, pueden tener disgustos importantes.
      Tercera pregunta: Le doy la misma contestación que a la segunda. Sí, pero cuidado, cuidado, cuidado.
      Cuarta pregunta: No, no se puede, aunque hay mecanismos para “conseguir” los acuerdos.
      Espero haberle ayudado, pero, mucho ojo y asesorense bien. Saludos y gracias, Justito El Notario

  15. alicia