Advertencia: En la web "Justito El Notario", su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

¡Qué gran idea tuvo el que me recomendó esta sección¡ La idea inicial fue clasificar las preguntas que me iban haciendo por aquí y por allá en dos grupos: "Con respuesta" y "Sin respuesta". Después llegaron las categorías. Más adelante los "Shots", que no son más que auto preguntas que me formulo casi todos los días. Es cierto que todos los días se aprende algo y en la notaría, si escuchas y tienes interés, hasta puedes aprender más de una cosa cada día. Actualmente esta sección es aún más grande que la de los posts y se va acercando a las 1.500 entradas. Detrás de ella hay cientos de horas de estudio y de trabajo.  
 

Abogados

Una de abogados …

una de cagadas de abogados

No me voy a meter solamente con los de mi gremio, ¿no?

Vean qué “pofesionales”

1.= Una persona ha inscrito en el registro una finca que es mía.

Yo tengo escritura pero no inscribí y otra persona ha inscrito mi finca a su nombre en el registro. He hablado con un abogado que me dice que hable con el Notario.

– ¿Y qué le ha dicho el abogado que hagamos?

– Solo me ha dicho que hable con el Notario.

– Señora yo no puedo dirigirle la reclamación. Busque a otro abogado.

2.= Una amiga mía se está divorciando.

La casa es el del marido, pero ella lleva años apoquinando hipoteca y pagando reformas y mejoras. Tiene abogado, pero nos llama a la notaría para ver qué se puede hacer.

Pero, ¿no está en pleno proceso de divorcio? Pues que pregunten a los abogados. Hay soluciones en la notaría por la vía del derecho de reembolso y mediante negocios cuya tributación hay que estudiar que sirven para alterar el carácter privativo o ganancial de los bienes, pero habiendo abogados, tendrán que plantearlo primero con ellos, ¿no?

3.= Un abogado que no sabe liquidar el Impuesto de Sucesiones.

¿Me podéis hacer vosotros los impresos?

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Abriendo melones

Consulta sobre aportación de bienes privativos a la sociedad de gananciales (Abriendo Melones)

dictamen jurídico notario justito

“Quería hacer la siguiente consulta sobre aportación de bienes privativos a la sociedad de gananciales: Matrimonio casado en gananciales en xxx, sin hijos. El marido vende un piso privativo y, después de pagar la hipoteca que quedaba, guarda el dinero en el Banco. En una casa del padre de la mujer se hace una reforma con licencia menor, pagada en parte con el dinero obtenido con la venta del piso privativo del marido y en parte con un préstamo hipotecario sobre la misma. La hipoteca está a nombre de ambos y se continúa pagando. Posteriormente fallece el padre de la mujer y la casa se adjudica a la misma por herencia (la nuda propiedad) y el usufructo a la madre (78 años). Valor catastral 2019: 51.000 euros. A día de hoy quedan pendientes unos 75.000 euros de hipoteca (la hipoteca fue unos 95.000 euros). En su momento la vivienda fue tasada por el Banco para la hipoteca en 200.000 euros. La mujer quiere aportar a la sociedad de gananciales dicha casa con carácter oneroso y hacer constar que una parte de la misma (sobre el 50%) se hizo con dinero privativo del marido y en otra parte con dinero ganancial (lo que se fue pagando con el préstamo hipotecario). Queremos saber si hay que pagar impuestos por hacer dicha aportación y qué documentos harían faltan para hacer la escritura notarial. También nos interesa saber qué valor habría que poner a la casa para que no hubiera incremento patrimonial a declarar en el IRPF. Gracias.”

Lo cosa tiene su miga como para contestarla por amor al arte, ¿no?, y como ya estoy en un proceso de apertura de melones y nuevos nichos de trabajo que rentabilicen tantas horas de esfuerzo echadas por la causa gratuitamente y escasamente correspondidas (y hasta reconocidas) he pensado que sí, que efectivamente, que la tiene y mucha además y que yo quiero cobrar por resolverla. Por supuesto, con su correspondiente factura, en concepto de dictamen jurídico emitido al margen de mi despacho notarial (la consulta me llega vía contacto y colaboración) y, por tanto, sin ninguna viabilidad de que yo me eche escritura alguna a la buchaca.

Además, ya he escrito sobre los impuestos en caso de aportación a gananciales, tengo un montón de fórmulas para hacerlo recogidas en otra entrada de mi blog y escribir sobre los documentos necesarios para ello no tiene demasiado interés. Ponerme a calcular los incrementos a la gente que me contacta vía blog y sin que se retraten con al menos una caña, ya me parece demasié … ¿verdad?

Lo tenía claro, así que le dije a mi potencial (y seguramente esquivo) cliente:

“Su consulta es demasiado específica por lo que no puedo contestarle a lo que me pregunta. Pienso que debe usted contactar con una notaría (o con un abogado) para que estudien su caso. Mi servicio de consultas al margen de mi oficina pública y como profesional del derecho (en concepto de dictamen jurídico) tiene un coste por si estuviera usted interesado en mis servicios. Saludos, Justito El Notario”.

No debía de estar interesado porque no recibí respuesta alguna. Seguiré probando suerte. Alguno caerá ….

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Actas

Actas “patada en la puerta” o de “desocupación”

acta desocupación

Otro caso real:

Estas fueron mis explicaciones al requirente:

En el informe no consta que el inmueble se encuentre vacío. Consta que está siendo utilizado por un Señor llamado XXXXX que estaría dispuesto a irse. Para empezar tendrá que hacerlo si queremos llevar a cabo alguna actuación. Por otra parte en el Decreto de Adjudicación se indica que consta la existencia de arrendatariosNo se aporta el título de propiedad de XXXX S.L. El primer y el tercer inconveniente se pueden resolver fácilmente. El segundo ya no pinta tan bien.

En cuanto al borrador, me dicen ustedes que lo amarillo de su borrador no se puede tocar pero habría que hacerlo pues no es correcta la situación que se explica y aunque lo fuera no estoy por la labor de aceptar el requerimiento en los términos que se formulan.

Así que aún saliendo de la propiedad el Señor XXXXX, deben enviarme su título y aclararme lo del arriendo. Resuelto esto tal vez (solo tal vez) podría aceptar el requerimiento en todo o parte o con los matices que vea oportunos, aunque le anticipo que mi actuación podría ser mucho más limitada que la que pretenden. Tenga en cuenta que la posesión no puede adquirirse violentamente. El que se crea privado de ella debe pedir el auxilio de la autoridad competente (que no es la notarial). El Notario como funcionario no puede presenciar, amparar y recoger en documento público la apertura violenta de una puerta u otro acceso a una propiedad sin el consentimiento de su poseedor.

Comprendo el problema que se le plantea al propietario pero una vez que me aclare los extremos indicados lo único que puedo ofrecerle es alguna redacción alternativa al acta que pudiera contribuir de algún modo a la acreditación de la desocupación mediante actuaciones no violentas tal vez de tipo exterior o incluso en el modo que proponen siempre que ustedes afirmen que tiene la posesión (y me convenzan de ello) y dejando claro que cualquier indicio de ocupantes interrumpirá de inmediato la actuación. Existe una reciente RDGRN (23/9/2019) que llega a plantearse la responsabilidad civil del Notario, aunque en este supuesto la requirente sabía que había un ocupante.

Parece que habría que casar de alguna manera el interés legítimo del que generalmente ha adquirido un inmueble en ejecución forzosa, con la obligatoriedad de la prestación de la función notarial y con la necesaria precaución para no incurrir en responsabilidades en caso de existir un poseedor para lo que parecería indispensable:

  1. Acreditar la inscripción.
  2. Presentar testimonio del auto judicial del que no se desprenda la posesión de un tercero (pues si lo hubiera habría de ser posterior al procedimiento). Podría bastar con que no se diga nada al respecto o que, lógicamente, se reconozca o autorice a favor del adjudicatario.
  3. Y una declaración del requirente de que el inmueble no está efectivamente ocupado por persona alguna, cuya falsedad o inexactitud será responsabilidad de quien la realice.
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Actas notariales que parecen lo que no son

actas notariales sensacionalistas

Desde aquel que quiso acreditar la mutación de las Caras de Bélmez hasta aquella que se proclamó dueña del Sol hay un amplio repertorio de actas que pueden dar lugar a que se desdibuje la naturaleza de las llamadas actas de manifestaciones o de referencia que regula el Artículo 208 del Reglamento Notarial.

En el caso del acta de Bélmez, siempre me he preguntado ¿qué hubiera pasado si la Notaria que aceptó ese requerimiento se hubiera trasladado y hubiera llegado un nuevo titular a la notaría? ¿se hubiera practicado la diligencia por sustitución? Otra razón más, a mi modo de ver, para ser sumamente prudente con este tipo de cosas. Los que quieran coñas, como la del Sol, que vayan al Club de la Comedia o al psiquiatra (o a un centro de desintoxicación) como ese que me requería a mi con la finalidad de dar un premio de tres mil euros al que aportara pruebas de que la Tierra no gira ni alrededor del Sol, ni sobre sí misma.

Vamos a empezar a recopilarlas:

El PSOE lleva a la Fiscalía un acta notarial con gastos no realizados en jardines

La noticia, más allá del titular, dice esto: “El Grupo municipal Socialista en el Ayuntamiento de Murcia ha remitido a la Fiscalía un acta notarial en la que certifica gastos en jardines, que estaban recogidos en el macrocontrato municipal, que, según ellos, no se han producido. En concreto, aluden a dos parques (de Centrofama y La Seda), en los que «faltan elementos supuestamente instalados y pagados», como se acredita, añaden, en el documento remitido por la Concejalía de Desarrollo Urbano a la Comisión de Investigación de grandes Contratos, que echó a andar a principios del año pasado”.

¿Quién certifica? ¿El Grupo municipal Socialista o el Notario? Pues no certifica ninguno de los dos. Vean lo que dice el Artículo 208 del Reglamento Notarial: “En las actas de referencia se observarán iguales requisitos que en las de presencia, pero el texto será redactado por el Notario de la manera más apropiada a las declaraciones de los que en ellas intervengan, usando las mismas palabras en cuanto fuere posible, una vez advertido el declarante por el Notario del valor jurídico de las mismas en los casos en que fuese necesario”.

Supongo que a la del Sol el Notario le advertiría de que lo que hacía no valía para nada, al menos con arreglo a los derechos terrícolas.

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Actas para acreditar la imposibilidad de obtener documentación en la misión diplomática que corresponda y acta de promesa o jura de nacionalidad con arreglo al art. 68.3 LRC

mision diplomatica acta pasaporte

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Dos actas desconocidas para mi:

En la CIRCULAR INFORMATIVA 7/2020, de 7 de NOVIEMBRE de 2020 del CGN SOBRE LA ACTUACIÓN NOTARIAL EN AQUELLOS DOCUMENTOS QUE AFECTEN A LA FUNCIÓN DE GUARDA DE LOS MENORES DE EDAD se hace mención a las actas del artículo 211.3 del Reglamento de Extranjería para acreditar la imposibilidad de obtener documentación en la misión diplomática que corresponda: “Este trámite está previsto en el reglamento de extranjería para la obtención por parte del extranjero indocumentado de la cédula de inscripción y muchas ocasiones afecta tanto a menores, jóvenes ex tutelados. A tal fin, y ante la posible carencia de documentos identificativos originales, cabe acudir a los medios de identificación previstos en el párrafo tercero del artículo 163 del reglamento notarial (huella digital y fotografía del compareciente). En estos casos, la práctica y exigencia de algunas administraciones públicas aconseja la conveniencia de que Notario practique la correspondiente diligencia de forma presencial de la misión diplomática acompañando el indocumentado, presenciando su solicitud y ofreciendo la entrega de cédula para hacer efectivo el derecho a contestar”

“Artículo 211. Requisitos y procedimiento para la documentación. 1. En los supuestos de extranjeros indocumentados, previstos en el artículo 34.2 de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, se procederá en la forma prevista en este capítulo. 2. La solicitud de documentación deberá efectuarse tan pronto como se hubiera producido la indocumentación, personalmente y por escrito, en las Oficinas de Extranjería o la Comisaría de Policía correspondientes. 3. El interesado exhibirá los documentos de cualquier clase, aunque estuvieren caducados, que pudieran constituir indicios o pruebas de identidad, procedencia y nacionalidad, en su caso, para que sean incorporados a las comprobaciones que se estén llevando a cabo. Asimismo, acreditará que no puede ser documentado por la misión diplomática u oficina consular correspondiente mediante acta notarial que permita dejar constancia del requerimiento efectuado y no atendido, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5. 4. El interesado, igualmente, deberá aportar los documentos, declaraciones o cualquier otro medio de prueba oportuno que sirvan para acreditar la concurrencia de razones excepcionales de índole humanitaria, interés público o, en su caso, el cumplimiento de compromisos de España, que justifiquen su documentación por parte de las autoridades españolas. 5. En el caso de los solicitantes de autorización de residencia temporal por circunstancias excepcionales, se eximirá al solicitante de la presentación de acta notarial para acreditar que no puede ser documentado por la misión diplomática u oficina consular correspondiente, en los casos en que se alegasen razones graves que impidan su comparecencia en aquéllas, a cuyos efectos podrá recabarse el informe de la Oficina de Asilo y Refugio”.

 

Jura de la nacionalidad

“68.3. Las declaraciones de voluntad relativas a la adquisición de la nacionalidad española por residencia, carta de naturaleza y opción, así como su recuperación, conservación o pérdida, y las declaraciones de voluntad relativas a la vecindad, podrán realizarse ante el Encargado del Registro Civil, notario, o funcionario diplomático o consular encargado del Registro Civil”.

Instrucción de 16 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se acuerdan las pautas y criterios para apoyar la entrada en servicio efectiva de la aplicación informática Dicireg, a partir de la entrada en funcionamiento de la primera oficina conforme a las previsiones contenidas en la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil.

Procedimientos de Nacionalidad.

Entre las modificaciones de la Ley 6/2021, de 28 de abril, están también las relativas a las declaraciones de voluntad en materia de nacionalidad y vecindad civil (art. 68.3 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, modificado por Ley 6/2021, de 28 de abril).

Por tanto, podrán realizarse ante el Encargado del Registro Civil, Notario, o funcionario diplomático o consular Encargado del Registro Civil las declaraciones de voluntad relativas a la adquisición de la nacionalidad española por residencia, carta de naturaleza y opción.

En dichas declaraciones, según el artículo 23 del Código Civil, el mayor de catorce años y capaz para prestar una declaración por sí (si es menor de edad, asistido por sus representantes legales; si es persona con discapacidad, en su caso, con el auxilio o representación que se haya acordado o contemplado voluntariamente como medida de apoyo) realizará la jura o promesa de fidelidad al Rey y obediencia a la Constitución y a las leyes y, en su caso, declarará la renuncia a su anterior nacionalidad y manifestará la vecindad civil por la que opta, además se indicarán, si procede, los apellidos que llevará el nuevo español conforme a las previsiones legales y reglamentarias.

También podrán realizarse ante los Notarios las declaraciones relativas a su recuperación, conservación o pérdida, y las declaraciones de voluntad relativas a la vecindad civil.

En el aspecto concreto de la intervención del Notario en este trámite, el acta otorgada ante el mismo, comprensivo de la comparecencia para efectuar la declaración de voluntad a la que se refiere el artículo 68.3 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, se incorporará a la solicitud del procedimiento del Registro Civil que corresponda aplicar, que podrá iniciar el Notario.

En el caso de se hubiera efectuado notarialmente la declaración, en el procedimiento registral en oficinas que hayan implantado DICIREG no sería necesario practicar la comparecencia prevista a tales fines en el trámite de prueba de la fase de instrucción.

En Oficina sin DICIREG se pasará directamente a calificar el acta otorgada ante Notario y, en su caso, se extenderá el asiento o asientos.

En relación con la vecindad civil, si se hubiera efectuado notarialmente la declaración de voluntad de atribución por los progenitores/opción/residencia continuada, no sería necesaria la comparecencia prevista en el trámite de prueba de la fase de instrucción del procedimiento registral.

Igualmente resultan de especial interés:

  • Real Decreto 1004/2015, de 6 de Noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula el procedimiento para la adquisición de la nacionalidad española por residencia,
  • Orden JUS/1625/2016, de 30 de Septiembre, sobre la tramitación de los procedimientos de concesión de la nacionalidad española por residencia
  • y Circular de la Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública, de 5 de Marzo de 2021, sobre los trámites de jura e inscripción de la nacionalidad española por residencia.

Parece conveniente el envío de copia por correo certificado con acuse de recibo al RC. No hay, de momento, competencia territorial o turno, ni indicaciones arancelarias.

Todo se va aclarando poco a poco. Ya tenemos la Circular 2/2021 sobre declaraciones de juramento o promesa de fidelidad al Rey y obediencia a la Constitución y a las leyes para la adquisición de la nacionalidad española.

Y van saliendo mas cosas. Cuidado con lanzarse al primer modelo que pillemos:

 

Aquí tengo mi primer modelo con alguna cosa mas.

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Copia del acta de requerimiento vs cédula de notificación

requerimiento copia y cédula

¿La copia de un acta de requerimiento, sin la cual no puede conocer el contenido para contestar, debe abonarla el requerido? ¿No está sujeto a arancel la diligencia de respuesta al requerimiento y sí la copia? ⁦‪

El requerido conoce el contenido porque el Notario le entrega la cédula de notificación sin coste para él. Tampoco tiene coste la contestación si no excede de la extensión del doble del requerimiento inicial. Así que, con este límite, todo lo paga el requirente.

Otro asunto es si el notificado tiene derecho a copia y si tiene que pagarla o no. Ambas cosas son de destino común: Sí tiene interés legítimo y, por supuesto, su copia se la paga él.

Artículo 204 del Reglamento Notarial

El requerido o notificado tiene derecho a contestar ante el notario dentro de la misma acta, pero sin introducir en su contestación otros requerimientos o notificaciones que deban ser objeto de acta separada.

La contestación deberá hacerse de una sola vez, bajo la firma del que contesta, y en el plazo improrrogable de los dos días hábiles siguientes a aquel en que se haya practicado la diligencia o recibido el envío postal. No se consignará en el acta ninguna contestación que diere el destinatario antes de haber sido advertido por el notario de su derecho a contestar y del plazo reglamentario para ello.

Los derechos y gastos notariales de la contestación serán de cargo del requirente, pero si su extensión excediera del doble del requerimiento o notificación iniciales, el exceso será de cargo del que contesta.

El notario no podrá librar copia de un acta de notificación o requerimiento sin hacer constar en aquélla la contestación, si la hubiere. Tampoco podrá expedir, antes de caducar el plazo, copia del acta pendiente de contestación, salvo que lo solicite, bajo su responsabilidad, quien tenga interés legítimo para ejercitar desde luego cualquier acción o derecho, todo lo cual se hará constar en la cláusula de suscripción de la copia y en la nota de expedición que ha de consignarse en la matriz, entendiéndose reservado el derecho a contestar mientras no caduque el plazo.

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Emboscada notarial mediante acta

acta emboscada

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

“Tengo conocimiento de que se va a vender una finca que es objeto de un litigio que me afecta. He efectuado un requerimiento al vendedor pero no lo ha atendido y continúa con su intención llevar la venta adelante. Es mas, se vende mañana y queremos requerir al Notario donde se hará la firma para que se le notifique al comprador. ¿Es viable este requerimiento? ¿podría practicarse en la propia notaría? El caso es que ya no tenemos tiempo para que se le haga al requerimiento en su domicilio”.

O sea, que el Notario con el que se vende y el requerido serían el mismo y se pretende que antes de la venta les notifique a los compradores algo sobre la finca o sobre el vendedor.

La verdad es que repasando los artículos del Reglamento Notarial, no encuentro nada que lo impida pero a mí este requerimiento no me convence nada en absoluto.

Para empezar, tendríamos en el acta tendríamos que hablar en hipótesis, en condicional. El Notario no podría dar nada por cierto porque no puede contarle nada al requirente, ni usar ningún dato del que disponga. “El compareciente ha tenido noticia”, “está enterado de que”, “le consta por información de”, “que en esta notaría se va a vender en el día de hoy (¿y si ya se ha hecho la venta?) tal finca y me requiere que con carácter previo notifique el contenido de la presente a los que la van a comprar”.

Sin duda, que si se planteara en términos habituales (sin la urgencia), no habría inconveniente, pero de este modo me parece inaceptable. Creo que el Notario no está para esto y que hay un cauce adecuado para estas cosas que se llama ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. Hay urgencias y urgencias y esta no parece de las que nos obliguen a aceptar un requerimiento con pinzas en la que parece se quiere convertir al Notario en un asaltador de caminos dedicado a pillar desprevenidamente al personal en su propio despacho profesional.

Y ya por rizar el rizo, ¿puede un Notario ir a la notaría de otro Notario de su misma residencia a practicar este requerimiento? Sería divertido, ¿verdad?

 

¿Qué os parece?

 

Al habla con un compañero que tiene un trabajo informal que es un referente en la materia, me dice:

 

a) En cuanto al requirente: El artículo 198.1 RN exige “el interés legítimo de la parte requirente y la licitud de la actuación notarial”. No creo que se den en este caso, pues trata sólo de “torpedear” una compraventa en la que el requirente es un tercero ajeno. El interés no parece legítimo sino torticero y de mala fe. Tampoco creo que sea lícito al Notario dar entrada en una relación de servicios entablada por él con vendedor y comprador a un tercero que no es parte del negocio, por no hablar de las prevenciones sobre protección de datos.

b) En cuanto al requerido: Ha de ser una persona concreta (artículo 202 RN), no la indeterminada que se determinará por una circunstancia o por desempeñar un rol (ser el comprador en una relación jurídica en la que actúa el Notario como funcionario en ejercicio de su función). La fijación del requerido implica una función activa que el Notario no sólo no puede desempeñar sino que además viola de lleno su deber de secreto profesional.

c) En cuanto al domicilio para notificaciones: Es esencial el lugar donde el requerimiento deba practicarse, que no puede ser otro que el lugar donde habitualmente se halla el requerido y donde puede ser localizado por el notario cuando este lleve a cabo su diligencia. La oficina notarial es una oficina pública en la que no se encuentra habitualmente el requerido y es un “espacio seguro”, amparado por la función pública notarial, por el secreto profesional y por la discreción. En ningún caso se puede convertir en un “puesto de caza” o en una “trampa” al servicio torticero de un tercero, que instrumentaliza al Notario y a su oficina pública.

En un supuesto ordinario, el artículo 198.7 RN establece que “Cuando el acta deba ser realizada en el interior de un establecimiento el notario deberá advertir a la persona responsable, o que juzgue más idónea, de su condición y del objeto del acta y no consignará hecho alguno sino los que compruebe una vez autorizada su actuación” y el Notario es desde luego la persona responsable de su oficina.

d) Y en cuanto al Notario: En realidad, el requerido no es el comprador, sino el Notario, del que se pretende que adopte una determinada conducta (que determine quién es el requerido, que lo apunte, y que lo cace, al servicio del requirente).

Es una pretensión temeraria, abusiva, antisocial (art. 7.2 CC) y desde luego contraria al RN (artículo 206): “Los notarios, salvo en los casos taxativamente previstos en la ley, no aceptarán requerimientos dirigidos a Autoridades Públicas, Judiciales, Administrativas y funcionarios ….)”.

 

En cuanto al asunto he descubierto posteriormente este revelador trabajo de Antonio Ripoll Jaén: BREVE: NOTIFICACIONES NOTARIALES CONTAMINADAS

De momento me ha venido de perlas para denegar un requerimiento a practicar en un lugar de trabajo.

 

Al respecto tenemos una interesante resolución. Es esta y la resumen los compañeros de Canarias que son unos auténticos máquinas que trabajan incansablemente en beneficio de todos (los que otorgan y los que autorizamos): RDGSJyFP 18-11-20: “No es adecuada la autorización de actas de presencia en las que no pretende únicamente la constatación de hechos sino también de manifestaciones, en tanto pueden suponer un interrogatorio sorpresivo y respuestas irreflexivas o poco meditadas que podría generar indefensión; y, a tales efectos, es igual que la pregunta la formule el requirente o lo haga el Notario. Lo procedente es un acta de requerimiento ya que la norma concede el plazo para contestar y, por tanto, para meditar la respuesta”.

 

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Expedición de copia de un acta de presencia a instancia de la mercantil en cuyas instalaciones tuvo lugar la diligencia (con su consentimiento)

Se requiere al Notario para que se persone en el domicilio de una empresa, en compañía del requirente, y se deje constancia de si se le deja o no entrar y de si se le permite realizar unos trabajos en el interior. Se permite el acceso y realizar los trabajos. La mercantil titular de las instalaciones pide una copia del acta completa. 

Esta RDGRN de 03-04-08 puede ser perfectamente aplicable a este caso y … deja al reclamante sin la copia que solicita.

Lo cierto es que yo, a priori, hubiera estado por la labor de dársela.

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La diligencia del acta de la máquina de café

diligencia maquina de cafe

Esta es una de esas historias que no me apetece que se pierdan. Fue una de mis primeras actas y dio lugar a una buena amistad con el requirente. Hace mucho tiempo que no le veo y que no sé nada de él. Guardo con cariño el recuerdo de aquella diligencia que fue más o menos de este tenor…

“En cuyo lugar me fue identificada la máquina expendedora de bebidas que allí se encuentra instalada y cuyo incorrecto funcionamiento debía ser comprobado por mi, el Notario.

Con  tal fin introduje en la ranura correspondiente la moneda adecuada para que me fuera servido un café con leche. Una vez que la máquina así lo hizo, procedí a remover el contenido del vaso de plástico en el que la máquina suministró el servicio sin percibir al realizar tal operación la presencia de azúcar en la bebida que se me sirvió, circunstancia que pude confirmar al probar la misma.

A continuación solicité un nuevo café con leche, pulsando en esta ocasión el botón que la máquina tiene para obtener una cantidad de azúcar superior a la que habitualmente proporciona de no pulsar el botón citado. Una vez que estuvo servido lo removí y probé, sacando las mismas conclusiones que en la petición anterior.

Ante esta circunstancia se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el azúcar, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del azúcar al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.

Cerrada la máquina procedí a solicitar un té con limón y azúcar, pulsando de nuevo el botón que permite obtener una dosis de azúcar superior a la habitual. Una vez que me fue servido, pude comprobar antes de proceder a su prueba lo siguiente: que no se apreciaba a la vista la presencia de azúcar, que  no se apreciaba al remover la bebida la presencia de azúcar, que la bebida no tenía olor especial y que tampoco tenía color alguno. Una vez que la probé constaté que se trataba de agua caliente sin ningún añadido, es decir, sin té, sin limón y sin azúcar.

Ante esta circunstancia de nuevo se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el té, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba, como ocurre con el azúcar que en este caso también se debió suministrar, totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del té al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.

Finalizada la actuación para la que se me requirió y no teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación …”

Soy de los que procura explicar bien las cosas en las diligencias de las actas. Hay que procurar que sirvan al propósito de nuestros clientes, sin sobrepasar los límites de lo que somos capaces de percibir por nuestros sentidos, ni de meternos en el ámbito de unos conocimientos técnicos o periciales que no tengamos.

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Arancel

¿Cuál sería el precio de un poder general en Barcelona?

Esto me ha recordado a aquella pregunta que se le hizo a Carod Rovira por alguien que le llamó José Luis en vez de Josep Lluis. Él contestó que se llamaba Josep Lluis“aquí y en la China Popular”.

Pues yo diré lo mismo, un poder general vale lo mismo aquí que en Barcelona (no sé lo que cuesta en la China Popular).

Esta fue la pregunta que me hicieron: “¿Cuál es el precio que deberían cobrar en Barcelona por un poder general simple sin cláusulas y de una madre a un hijo?”

Un poder general simple, “no sé lo que es” y “sin cláusulas” menos todavía. Supongo que hablamos de un poder general “sin más”, es decir, que el consultante quiere decir que no es más que un poder general y lo complica llamándole simple y sin cláusulas.

Le dedico esta pequeña entrada a un amigo al que le dicen que se parece a Josep Lluis y al que esto le hará bastante gracia.

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¿Es minutable la fianza?

minutar fianza hipoteca arancel

Entre otras muchas, hay una resolución de 3 de Marzo de 2003 que deja el asunto meridianamente claro cuando dice:

“Está perfectamente claro que el contrato de préstamo, como negocio jurídico, puede asistir por sí solo sin concurrencia de garantía hipotecaria, ni de fianza ni de ninguna otra. Por el contrario tanto la hipoteca como la fianza son negocios jurídicos accesorios, de garantía, que, como tales, no pueden existir independientemente de otros sino que han de referirse a alguno principal cuyas obligaciones aseguran. A su vez, la hipoteca y la fianza son garantías cuyos requisitos legales de constitución, tanto en cuanto a los sujetos y su capacidad, en cuanto a su forma de documentación, así como su objeto, contenido, efectos, extinción y tributación son absolutamente diferentes. Por ello es absolutamente fácil entender que el contrato principal del préstamo puede acordarse y existir por sí solo, sin ninguna garantía adicional, o bien acompañarse de la garantía hipotecaria o de la fianza o de ambas; y éstas, además constituirse simultáneamente con el préstamo o en un momento posterior. Y ello con absoluta independencia de quién o quienes sean los constituyentes de tales garantías….

… Es habitual y constante el reconocimiento de que, específicamente, el contrato de préstamo con constitución simultánea de garantía hipotecaria caracteriza la operación como un negocio jurídico unitario y complejo que, a efectos arancelarios, implica un único concepto. Por ello, en el caso que nos ocupa, resulta correcta la minutación de dos conceptos arancelarios correspondientes a dos negocios juridicos diferenciables: Uno, el préstamo con garantía hipotecaria; y otro, la adicional garantía mediante fianza o aval personal. Sentado ello, en cuanto a la base arancelaria aplicable al concepto de aval o fianza, tanto desde la perspectiva sustantiva como desde la tributaria, es indiscutido que la base será la cantidad garantizada, si bien, de no ser posible ab initio sino el montante de la deuda pendiente en el momento de constituirse la fianza, es decir, el principal de la deuda, esta ha de ser su base“.

Por último, resta determinar si al concepto le es aplicable alguna de las reducciones …. y la conclusión es que sí

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¿La tecnología y la extensión encarecen la factura de la notaría?

tecnologia factura notarial

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Un consultante se queja del encarecimiento que representa “la tecnología” en la minuta notarial y por el derivado de la extensión desmesurada de la escritura en un caso de redacción “conforme a minuta presentada por la parte vendedora”:

“La tecnología es el negocio perfecto en este caso, si me lo permite. Autorizada en papel, autorizada electrónica, dos copias simples en papel y dos copias simples electrónicas. Antes de la digitalización se hubiera cobrado mucho menos y, honestamente, dudo que personalmente vaya a dar mucho uso a las dos copias simples electrónicas, algo por lo que estoy pagando sin pedirlo. Me cobran cosas que no he pedido sin darme un aviso previo y sin saber ni siquiera para qué sirven. ¿Dónde está el límite? ¿Podrían poner más copias, que fuera simplemente lo usual y cobrar más? Es como si un concesionario me vendiera un sistema maravilloso de climatización en un coche que no he pedido y no voy a usar. O como si un constructor, sin pedírselo, me implementara un aislamiento en la vivienda que voy a comprar que ni he pedido ni necesito. Cada profesión tiene una cultura distinta, entiendo que en la del Notario esto es lo normal y lo acepto, pero que visto con un poco de perspectiva, es raro… En relación a la longitud de la escritura a mi modo de ver, a un ciudadano medio jamás se le ocurriría una situación como la que estamos hablando (una escritura kilométrica sin una razón de peso) y uno no puede preguntar por lo que no ve venir. También se siente uno indefenso: ese “o lo tomas o lo dejas” cuando ya tienes un contrato de reserva que dice que si la compraventa no se efectúa por una razón atribuible a ti pierdes 3.600 €. Pero bueno, todo se acepta y de todo se aprende en la vida”.

Lo cierto, es que todas esas copias (quizá exceptuando una de las simples en papel) o nos las exige la normativa aplicable o los propios clientes y evidentemente hay que cobrarlas. ¿Que usted no ha pedido nada? Tal vez crea que no lo ha hecho pero pudo leer la escritura previamente y luego se la leyeron y explicaron a usted. Lo he dicho muchas veces en el blog, no se puede explicar absolutamente todo a todos. Es imposible, es inviable. Tendríamos que dar una master class en cada escritura. El profesional tiene que ser íntegro y el cliente tiene que ser interesado. Si no te interesas, tenemos que recurrir a los procedimientos estándar y hacer un servicio completo que es el que se presta a todo el mundo. Caso contrario, firmaríamos una escritura cada mañana. Por otra parte, a usted le da la sensación de que esas copias no le sirven pero gracias a esas copias se causa asiento de presentación en el registro de la propiedad (y en los últimos tiempos hasta se inscribe), se cambia el Catastro, le pasarán a usted el IBI del año que viene, se hará un empadronamiento, se cambiará la luz, el gas o el agua, se enterará el ayuntamiento de tiene que cobrarle la plusvalía, se enterará la hacienda autonómica de que tiene un impuesto a cobrar y las pedirá la parte vendedora y tal vez la compradora que querrán salir con ellas bajo el brazo la misma mañana o tarde de la firma. Quiero decirle que o son obligatorias o son requeridas. Y son útiles, muy útiles y, además, el arancel notarial permite (y exige) cobrarlas. ¡Claro que la tecnología ha encarecido! pero es que ya no se presta el mismo servicio que cuando no existía todo esto y todo esto exige medios humanos y técnicos que hay que pagar. Lean si les apetece una de las entradas mas leídas de mi blog, ¿Qué pasa en la notaría después de la firma de mi escritura?, y tal vez puedan comprender que tras esa media hora (y otro tanto antes de las firmas) que pasan ustedes con nosotros hay mucho mas trabajo que redunda en su beneficio y que constituye una obligación para nosotros lo que no implica que haya de prestarse gratuitamente.

El ciudadano puede preguntar lo que le parezca oportuno y el buen profesional habrá de contestarle. Reconozco que son causa habitual de sorpresa (y disgusto) esas altas facturas que se derivan de las redacciones de escrituras excesivamente largas que suelen proponerse por inmobiliarias, entidades bancarias y otros habituales del sector, pero el desconocimiento de la situación por su parte no supone que se haya hecho nada indebidamente ni que usted haya resultado engañado. ¿Pidió usted presupuesto? ¿pidió usted un borrador? Comprendo perfectamente lo que me dice pero la solución a ese problema es informarse previamente y, como siempre (tenía que decirlo), elegir Notario.

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¿Las copias para las administraciones son gratuitas?

copias gratis

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

En el vigente número 2.2 del RD que regula el Arancel Notarial (que lleva vigente desde que yo tenía 11 años), se dice que:

2. Los derechos establecidos en el apartado 1, se reducirán en un 25 por 100 en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria.

La reducción alcanzará un 50 por 100 en los casos siguientes:

a) Instrumentos en que por disposición expresa de la Ley resulten obligados al pago de los derechos notariales el Estado, Comunidades Autónomas, provincias o municipios o sus Organismos autónomos.

b) Instrumentos en que resulten obligados al pago los partidos políticos y las organizaciones sindicales.

c) Préstamos o anticipos concedidos por las diferentes Administraciones públicas para la promoción y construcción de viviendas.

 

Por su parte el número 4.4 dice que: “Los Notarios a cuyo cargo esté el Archivo de Protocolos, expedirán sin derechos, en papel no timbrado, y sin perjuicio del reintegro a su tiempo, las copias de instrumentos que deban dar a instancia de las Oficinas del Estado, Comunidades Autónomas o Corporaciones Locales”.

 

Andá la osa, ¿qué quiere decir esto último? ¿los archiveros expiden gratis las copias a instancias del Estado, las CCAA y los ayuntamientos? Pues yo diría que sí que dice eso y que no puede intepretarse en otro sentido, aunque lo del reintegro a su tiempo, no logro entenderlo.

¿Y esto a qué viene? Pues a que alguien (sin cumplir ni una sola de las cuatro reglas, a saber, hola, por favor, gracias, adiós) me ha preguntado: “¿La expedición de copias solicitadas por la administración a los Notarios, generan o tienen algún coste?, ¿o se expiden gratuitas por los Notarios a la administración?, y si es así ¿en base a qué”.

Así que: Sí tienen coste salvo las que estén en el Archivo de Protocolos (el del Distrito); no son gratis y ello en base a lo expuesto y, por supuesto, EMHO.

Otra cosa es que puedas esperar a que las ranas tengan pelo para que te paguen alguna. Fue uno de los primeros consejos que mi padre me dio: no hagas factura porque no te las van a pagar nunca.

 

Una opción que podría funcionar es responder que queda a disposición del procurador para recogerla en la notaría y cuando la retira se cobra. A fin de cuentas, cómo decía un compañero “todas las copias pedidas desde Juzgado entendemos que son a pagar porque se solicitan a petición de parte. El ropaje de la petición desde juzgado no priva a la petición de su carácter privado con una única excepción: si hubiera sido el Juez directamente quien hubiera ordenado por sí y sin solicitud de parte alguna copia (en un caso penal podría pasar). Así que se llama al procurador y se le dice que la copia está disponible y cuesta tanto. Por cortesía, se envía oficio al juzgado diciendo que se ha cumplido lo ordenado y notificado al procurador para la retirada de la copia”.

 

Pacatería a la hora de reclamar el cobro de las copias para las administraciones

Desde Vanguardia Notarial llega otra opinión muy interesante:

“En cuanto a las copias solicitadas por los juzgados, me sorprenden nuestra pacatería y dudas cuando existe una norma clarísima, el art. 241..1 LEC:

“1 (…) Se considerarán gastos del proceso aquellos desembolsos que tengan su origen directo e inmediato en la existencia de dicho proceso, y costas la parte de aquéllos que se refieran al pago de los siguientes conceptos:

(…)

5.º Copias, certificaciones, notas, testimonios y documentos análogos que hayan de solicitarse conforme a la Ley, salvo los que se reclamen por el tribunal a registros y protocolos públicos, que serán gratuitos.

6.º Derechos arancelarios que deban abonarse como consecuencia de actuaciones necesarias para el desarrollo del proceso.”

No sé dónde están las dudas, pues el punto 6º obliga a una aplicación restrictiva de la excepción del 5º.

Añadamos que conforme al art. 242 LEC: “4. Se regularán con sujeción a los aranceles los derechos que correspondan a los funcionarios, procuradores y profesionales que a ellos estén sujetos”.

Funcionarios sujetos a arancel, notarios y registradores, no hay más”.

 

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¿Por qué me cobra el Notario si es un funcionario?

el notario cobra y es funcionario

Hace pocos días hablaba con alguien sobre el desarrollo pendiente de un convenio entre Notarios y una determinada administración autonómica. La respuesta que en un intercambio de correos pudo leerse fue esta: “Hacen falta dos meses para el visado y validación. Los tiempos en la administración son los que son“. Yo hubiera respondido “QUIZÁ POR ESO NUESTRO RÉGIMEN DE RETRIBUCIÓN ES EL QUE ES, PORQUE LLEVAMOS OTRO TEMPO DISTINTO al del resto de las administraciones”.

¿Qué pasaría si el resto del funcionariado cobrara por arancel, a porcentaje o tuviera pluses por su trabajo?, ¿a que movería sus papeles con la agilidad que se necesita para poder cobrar por los servicios prestados?

La notaría es una oficina pública singular. La relación que en las notarías tenemos con nuestros clientes no es una relación al uso entre la administración y el administrado; nosotros funcionamos de otro modo, improvisamos a diario, trabajamos casi para ayer, sufrimos prisas y muchas presiones y eso hace que haya que tener buenas dosis de paciencia, echar muchas horas de trabajo, gastar mano izquierda y diplomacia, tener capacidad resolutiva y muchas otras cosas más a fin de no tener que recurrir “al vuelva usted mañana” que podría ser tan usual en otros ámbitos administrativos. El usuario notarial lo sabe y exige y se queja con frecuencia demandando su documentación de un modo que nadie podría pretender en otros ámbitos administrativos. Por supuesto la condición de profesional del Derecho que el Notario tiene en España (sin olvidar que no tenemos detrás la responsabilidad civil subsidiaria del Estado) es fundamental para comprender este funcionamiento y nuestro régimen de retribución.

Habría que valorar que hubiera ocurrido en muchos casos en la administración retribuida mediante salarios fijos en casos sucedidos todos en un mismo día (en un mismo día cualquiera, como tantos en una notaría): una póliza de crédito plagada de errores, dos escrituras ya hechas que se aplazan por causas no imputables al Notario, un poder otorgado por una persona con varios pasaportes de diferentes países, un macro poder para pleitos para ahora mismo o una herencia británica con dudas en cuanto a la ley aplicable a la sucesión.

¿Es posible que algunos Notarios llegáramos a ver bien un cambio a un sistema retributivo diferente? El Notariado no es el cortijo de los Notarios, el Notariado es un servicio público y la fe pública una potestad del Estado a quien corresponde exclusivamente conforme al Artículo 149 de la Constitución Española. Lo que quiero decir, es que si voy a tener un horario de siete horas cinco días a la semana, pausa para desayunar, cuarenta días de vacaciones (o más) y a todo aquel que no traiga las cosas como es debido le voy a poder mandar a freír puñetas, sin prisas, sin asesorarle y sin ninguna responsabilidad, pues lo mismo me lo pienso y tal vez preferiría que las cosas pasaran a ser de otro modo.

Tenemos un régimen retributivo diferente porque realizamos una labor diferente que no puede estar retribuida de otro modo y que si lo estuviera, en mi opinión, ya no sería la labor que hacemos actualmente

Oigo a menudo (y ahora con frecuencia con motivo de las actas de la LCCI) que “no conozco ningún profesional que trabaje gratis”. Ya he explicado que nosotros somos también funcionarios. Los demás funcionarios no trabajan gratis. Los asalariados tampoco trabajan gratis. Unos y otros lo hacen a cambio de su salario pero, sin embargo, nosotros no tenemos salario porque cobramos por arancel, así que todo lo que estamos haciendo sin cobrar lo estamos haciendo gratis o ¿tal vez no porque como somos funcionarios tenemos cosas que en base a esa condición quedan en el ámbito de lo gratuito? Pues podría ser que así fuera. Yo al menos, así lo pienso y asumo lo que desde arriba se nos mande hacer sin cobrarlo.

Por otra parte, y ya termino, ¿ningún profesional (pues también los Notarios los somos) trabaja gratis? Pues por supuestísimo que sí. Pregunten a los abogados, a los procuradores o a los gestores, pregunten a los fontaneros y a los electricistas … y verán cuantas cosas se ven obligados a hacer gratis por diversas causas.

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¿Qué pasa si te dijeron que te condonarían una escritura y luego no lo hacen?

Condonar es no cobrar la factura de una escritura.

Para responder esta cuestión, necesitaría saber un poco más. ¿Qué escritura fue?, ¿porqué se la condonaron?, ¿en qué momento se lo dijeron y cuando se cambio de opinión y de que modo?, ¿le entregaron una factura donde pusiera condonado o no se la entregaron? ¿ha sucedido algo después de la firma que cambiara las circunstancias por las que se decidió condonar?

Si simplemente le dijeron “no te voy a cobrar” y luego le cobraron pienso que o hay un error o que alguien se ha arrepentido y no creo que haya nada que se pueda hacer al respecto, salvo cambiar de Notario o de notaría o confirmar la causa del cambio de criterio.

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¿Tienen alguna reducción arancelaria las entidades religiosas?

entidades religiosas

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

No, no la tienen.

Lo que dice el Arancel Notarial es que:

“2. Los derechos establecidos en el apartado 1, se reducirán en un 25 por 100 en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria.

La reducción alcanzará un 50 por 100 en los casos siguientes:

a) Instrumentos en que por disposición expresa de la Ley resulten obligados al pago de los derechos notariales el Estado, Comunidades Autónomas, provincias o municipios o sus Organismos autónomos.

b) Instrumentos en que resulten obligados al pago los partidos políticos y las organizaciones sindicales”.

Nada que se parezca a una entidad religiosa.

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“¿Hay alguna bonificación o reducción en las cuotas que debo de pagar al notario por razón de mi discapacidad?”
“El coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan”

coste arancel notarial

¿Qué es eso del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan? ¿Hace cuanto que la DGRN a propuesta del CGN, no hace eso? ¿Se trata de esas normas para interpretar el arancel a las que todos solemos recurrir en caso de duda y que yo recibí en legajo de mi padre hace unos cuantos años?

“Artículo 63 del Reglamento Notarial

La retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial, sin que en ningún caso la percepción difiera del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan según el Arancel. La determinación de dichos costes corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado a propuesta fundada de la Junta de Decanos y será vinculante para todos los Notarios.

….”.

Curiosamente luego dice:

“Se regulará asimismo por la legislación hipotecaria la fijación de las bases sobre las que haya de aplicarse el arancel”.

No tiene desperdicio el resto del artículo en cuanto al asunto de las dispensas, pero lo dejamos para otro día.

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“Lamentablemente en México la gente de escasos recursos no tiene acceso al Notario”

testamentos en españa coste

Lo decía mi compañero mexicano Fernando García Sais en este tuit que supongo motivaba la celebración, como todos los septiembres en México, del “Mes del Testamento”.

No podía dejar pasar la oportunidad que me brindaba esa frase para “darle la vuelta a la tortilla” comentando que el testamento en España (como otros documentos notariales) tiene un coste mínimo (hay actuaciones gratuitas, también), un coste social, derivado de su importancia para toda la población, con o sin recursos.

Una simple cuenta bancaria que pocos no tienen, hace necesario un proceso hereditario que un testamento facilita costando en España en torno a los 40 Euros que es un coste que no cubre gastos ni en los supuestos más sencillos, ni, por supuesto, en los más complejos (que son muchos).

Es bueno que se sepa. Gracias compañero por brindarme esta oportunidad.

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“Yo quiero firmar contigo pero no me dejan”

Mi cliente habitual (y habitualmente satisfecho con mi trabajo) quiere firmar unas nuevas escrituras conmigo, pero la otra parte tiene unos abogados que no quieren firmar conmigo ni hartos de vino, huyen de mi como de la peste. Los clientes de estos abogados supongo que no influyen para nada en la decisión sobre la elección de Notario. Se trata de una escritura de herencia y de una compra por los clientes de los abogados de una de las fincas que se heredan. Mi cliente me pagaría la herencia y el comprador, siguiendo la costumbre de la zona, pagaría la escritura de compraventa.

Cabría firmar la herencia conmigo e irse (el mismo día o no) a firmar la compraventa a otro sitio, pero parece que el paquete es inescindible, así que lo de que “el paga elige” no es aquí aplicable, pues no paga todo el mismo cliente.

Le dije a mi cliente que apreciaba su interés en firmar conmigo, pero que no podía ayudarle, que tenía que ponerse de acuerdo con la otra parte (bueno, con los abogados de la otra parte)  y encargarme o no ambas escrituras, pero que sin encárgamelas a mi, no podía estar resolviéndole las dudas de una operación que no se iba a firmar “en mi casa”.

Algunos veces mis clientes habituales vienen a decirme que se los llevan a firmar a otros sitios, incluso cuando son ellos los que pagan: “Quiero que lo sepas, yo quería firmar contigo pero me llevan a otra parte … ” A mi me llevan los demonios.

Este caso de hoy es diferente y además tiene fácil solución: una conmigo y otra no, pero no se deciden a hacerlo de este modo.

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Abrir el melón

abrir el melón

Me voy a meter en un charco.

El caso es que mi tío hizo testamento en el año 1978 y dejó todo a su esposa que moriría pocos años después. No hizo ningún otro testamento después. Así que, cuando murió su esposa, mi tío estaba viudo y no tenía más que sus sobrinos hijos de sus hermanos fallecidos. ¿Hay que hacer declaración de herederos o hacer uso de la ley de sucesión intestada? También quería saber cómo podemos averiguar el patrimonio que deja mi tío antes de proceder a aceptar su herencia.”

Si en el testamento de su tío no se dijo a quien irían los bienes para el caso de su esposa le premuriera (si no estableció una sustitución para ese caso), no queda otra que abrir la sucesión intestada lo que requiere instar una declaración de herederos ante Notario. Por lo que me cuenta, hay varios sobrinos hijos de hermanos que murieron antes que él. Siendo así, heredarán ustedes los sobrinos por partes iguales.

En cuanto a averiguar lo que su tío tenía, no hay un procedimiento establecido. Tendrán que moverse por Bancos y registros de la propiedad y revisar a fondo la documentación y el correo que puedan encontrar en su casa.

Nada más, si le ha sido útil, puede usted ayudar a mi causa social (y/o cervecera) en este enlace. Otra opción que permite el vigente Arancel Notarial respecto de casos de asesoramiento o configuración del acto o negocio, cuya documentación no autorice (el Notario, es decir, en este caso yo) sería cobrarle por este asesoramiento/configuración de negocio o dictamen jurídico (puesto que su consulta me llega por una vía completamente ajena a mi oficina pública notarial y ninguna opción tengo de que usted traiga su asunto a mi notaría) conforme a un criterio módico, que de valor a la respuesta que le doy a su consulta, por supuesto con su factura e Iva correspondiente. El coste de su consulta sería de 6,30 Euros (Iva incluido).

Hubo respuesta al día siguiente: Gracias.

Importe de la ayuda a mi causa social: 0 Euros.

Abono del coste del dictamen jurídico: No.

Como dice mi hermano: “Una mata que no ha echao”, pero vamos a intentar abrir un interesante melón, ¿o no? … o, al menos, a hacer pasar un poquito de sonrojo al personal que es muy preguntón….

El mismo día, surge un nuevo caso

“He tenido la suerte de toparme recientemente con su blog. Creo que este correo no es para esto pero necesito su ayuda si puede dármela. Le expongo resumidamente el caso que nos preocupa. Familia -X- hace aceptación herencia. Posteriormente vende a sujetos -Y- y -Z- dos fincas rústicas. En la escritura de aceptación se comete un error en la notaría al poner la referencia catastral de una de las fincas rústicas que se vende al señor -Z-. Consecuentemente la escritura de compraventa del señor -Z- contiene ese error que le impide tramitar subvención. ¿Hay alguna forma de arreglar dicho error de la notaría, plasmado primeramente en la escritura de aceptación de herencia, y posteriormente, arrastrado a la de compraventa, sin que tengan que ir a firmar de nuevo todos componentes (6 personas, tres de ellas mayores de 80 años)? Todos los documentos en los que se aprecian correctamente los datos de las fincas, se entregaron a la notaría. Muchas gracias de antemano y cuídese. Atentamente“.

Mi opinión de poco le va a servir puesto que es el Notario autorizante el que debe decidir. Si eso me pasara a mi y tuviera datos en mi poder que me permitan subsanar en base al Artículo 153 del Reglamento Notarial, lo haría, aunque utilizo ese precepto en pocas ocasiones. Subsanar la herencia sin contar con todos los herederos, no me convence y la venta aún menos. Así que salvo que en la notaría obren datos que permitan decir “el error lo cometimos nosotros” (aunque parece que es así), me temo que serán todos necesarios. Por esa razón, casi siempre incluyo (con extranjeros, no residentes, personas mayores y otras personas que no viven en mi pueblo) un apoderamiento subsanatorio. Como le digo, debe usted consultar donde firmó. Espero le sea útil.

Y entonces, me vuelvo a probarSupongo que ya conoce esta opción: También le informo de que emito dictámenes jurídicos al coste de 0,05 € por palabra, puesto que atender tantísimas consultas lo ha acabado haciendo indispensable para mi “salud mental”. La suya, por ejemplo, tendría un coste de 7,49 Euros iva incluido. Saludos y gracias, Justito El Notario.

Y la consultante me contesta:

“Buenos dias Justito: Antes de nada, muchisimas gracias por contestar y con tanta prontitud y amabilidad. Me ha sido de gran utilidad su opiniónDesconozco lo que quiere decirme con que emite dictamen jurídico, y si debo abonarle los 7,49€ que me comenta, ya me dice. Gracias de nuevo”.

Y yo le digo: No, no debe esa cantidad, aunque es el coste que tendría para el caso de que alguien considerara que mi trabajo, que mi ayuda, mereciera alguna compensación. También le decía que otra alternativa para tener un gesto a mi actividad no estrictamente profesional es esta. Llevo ya casi 5 años en este “lío” y lo de las consultas se me desborda (recibo cientos) y quiero que, al menos, la gente sea consciente del esfuerzo que esto me supone al saber que además de  la consulta particular de cada uno atiendo muchos cientos más. Saludos y gracias, Justito El Notario.

Importe de la ayuda a mi causa social: 0 Euros.

Abono del coste del dictamen jurídico: No.

No se dio por aludida.

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Ahorrar en el Notario, ¿es posible?

ahorrando ahorrar con el notario

La otorgante de una declaración de obra nueva terminada y de un acta de depósito del libro del edificio le dice a mi oficiala que me diga que le gustaría ahorrar en la factura de la notaría, es decir, que mi factura fuera lo más barata que sea posible.

Me acerco entonces al despacho de mi oficiala y le explico a la otorgante que en la notaría no hay ni más caro ni más barato, que estamos regidos por un arancel y que, por tanto, en cada caso se cobra lo que corresponde cobrar, aunque también le explico que existe una rebaja reglamentaria del 10% de los derechos arancelarios que podría hacerle, que podría no hacerle aquello que no es obligatorio hacer y que también podría encargarse personalmente de cosas que yo no le haré si ella se las hace o si ella me las facilita a mi, que en este caso concreto suyo de la obra nueva terminada y del libro del edificio, son actuaciones extra arancelarias que pueden hacerse y cobrarse en las notarías al margen del arancel.

– Y, ¿de qué cosas se trata? – dice.

– Pues, mira, en tu caso no son muchas. Podrías hacerte tú el impreso de liquidación del impuesto de declaración de obra nueva, puesto que trabajas en una asesoría fiscal y laboralTambién podrías pedirle al arquitecto que te prepare él, puesto que yo creo que forma parte de los honorarios que te ha cobrado, la certificación descriptiva del final de la obra y la diligencia de entrega del libro del edificio, porque son necesarias y si no las hace él y tenemos que hacerlas nosotros y dárselas a él para que las supervise y firme, tendremos que cobrarlas puesto que nos representa un trabajo añadido que no nos corresponde y que nos obliga a manejar, y no es fácil, el proyecto de obra para ir entresacando los datos que necesitamos para tus escrituras.

– Entendido, pues si es posible lo del 10% te lo agradezco porque estoy pendiente de una operación hipotecaria, que también os traeré aquí, para financiar todo esto, pero en cuanto a lo demás prefiero que os encarguéis vosotros de hacerlo todo, incluso el impreso del impuesto.

– De acuerdo, así lo haremos – concluyó.

Tengo un post titulado “Ahorrando con el Notario” que pienso puede resultar muy ilustrativo.

Sobre pedir presupuesto que no sirve para ahorrar pero si para hacerse una idea, también he escrito aquí.

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Arancel, libro indicador y reproducción de documentos exhibidos e incorporados

arancel 263 263 rn

¿Pueden minutarse como testimonio los asientos del Libro Indicador? ¿Y sus eventuales reproducciones? Supongo que a todos os habrán pedido en alguna ocasión que “certifiquéis”, reproduzcáis, testimoniéis … el contenido del Libro Indicador. Mi notaría es pequeña y yo tengo en el Libro Indicador todos, sin excepción, los testimonios que hago. No os pregunto si se puede o no se puede hacer, aunque sí consideráis que no, no llegaréis a la segunda pregunta (ni a las posteriores) que es: ¿qué condición tienen esas fotocopias de testimonios que conservamos? ¿tienen la misma o diferente condición que las electrónicas si se opta por el formato electrónico para llevar el libro? ¿se puede cobrar algo por ello? o ¿son meras fotocopias por las que no procede cobrar nada en ningún caso? ¿podrían considerarse como un testimonio del testimonio que devengaría 3,01 Euros más IVA cualquiera que sea su extensión (o considerando su extensión de alguna manera)? ¿podría cobrarse lo mismo que se cobraría si fuera un testimonio auténtico?

Cuando a mi me han pedido alguna vez reproducción de algún número de Libro Indicador lo pongo algo así:

“Es COPIA del documento testimoniado e incorporado a mi libro indicador, bajo el número XXX. Yo, Notario, advierto que la presente no implica juicio alguno sobre la autenticidad o autoría del documento y que la presente reproducción es mera copia del testimonio original, con el valor y alcance que determina el artículo 264 del Reglamento Notarial

Por cierto, ¿toda reproducción de documentos exhibidos para su incorporación es un testimonio? Pues sin duda alguna lo es. Véase el artículo 263 del Reglamento Notarial:

“También tienen la consideración de testimonios las reproducciones obtenidas por el notario de documentos exhibidos para su incorporación a un instrumento público, así como las legitimaciones de firmas practicadas en el cuerpo de dicho instrumento.

Dichos testimonios no se incorporarán al Libro Indicador”.

La discusión sería entonces ese “exhibidos” que podría excluir lo que el cliente trae de aquello que obtenemos en la notaría, ¿o no? (una defunción versus una descriptiva y gráfica por poner ejemplo).

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Condonar honorarios y no hacer factura

condonar factura notario

¿Te consta algún caso de problemas en inspecciones por este tema? No, hasta ahora ninguna Inspección me ha hilado tan fino.

Te lo pregunto por la sentencia del TS y la consulta a la DGT que te adjunto resumidas. No son  específicas de funcionarios retribuidos por arancel pero dejan claro que: solo hay autoconsumo de IVA si la dispensa de honorarios obedece a fines propios de la actividad, en el caso de prestaciones de servicios. Así que mucho cuidado y aviso a navegantes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2013, Recurso 5550/2008. No sujeción a IVA del autoconsumo externo de servicios cuando obedezca a fines propios de la actividad que se desarrolla. Un ejemplo podría ser la dispensa de honorarios, conforme a Ley, a favor de un cliente habitual“En relación con las operaciones de autoconsumo de servicios contempladas en el artículo 12.3º de la LIVA (al añadir la coletilla “siempre que se realicen para fines ajenos a los de la actividad empresarial o profesional”), sin que se hubiera aprovechado la ocasión para introducir una previsión semejante en relación con las operaciones de autoconsumo externo de bienes a terceros. La interpretación más extendida en la doctrina y en los escasos pronunciamientos de los tribunales inferiores sobre el particular solamente valora la concurrencia del requisito de la finalidad ajena a la propia actividad económica en relación con los autoconsumos de servicios, pero no con los autoconsumos externos de bienes (en este sentido sentencia de la Audiencia Nacional de 21 de octubre de 2008, rec. núm. 326/2006). En consecuencia, en el caso de la entrega de bienes, a diferencia de la prestación de servicios, para que se considere la operación como autoconsumo de bienes es indiferente el fin a que se destinen los mismos (propio o ajeno a la actividad empresarial).”

En el mismo sentido la Consulta V1496-08 de 18/07/2008 en el que se planteó la siguiente cuestión: “La entidad consultante, que tiene por objeto la gestión, promoción, organización y operación de una Exposición Internacional, reparte una serie de invitaciones a dicha Exposición”, preguntando por la tributación de las invitaciones que se reparten “entre distintas Administraciones, Instituciones y otras personas por estar directamente relacionadas con la Exposición o por estimar que su presencia redunda en notoriedad y prestigio del evento.” Se respondió que en este caso “hay que hacer referencia a los autoconsumos de servicios regulados en el artículo 12.3º de la Ley, mencionado en el punto anterior de esta contestación. Según dicho precepto, se consideran autoconsumo de servicios sujeto al impuesto las “prestaciones de servicios efectuadas a título gratuito por el sujeto pasivo no mencionadas en los números anteriores de este artículo, siempre que se realicen para fines ajenos a los de la actividad empresarial o profesional”. La entrega de invitaciones a terceros relacionados con la Exposición o que su simple presencia aporta prestigio a la misma es una prestación de servicios a título gratuito. Sin embargo, para que pueda ser considerada como autoconsumo sujeto, es necesario que dicha prestación gratuita se realice para fines ajenos a la actividad empresarial o profesional. En el caso planteado en la consulta, la entrega de estas invitaciones se realiza para que la exposición adquiera notoriedad y prestigio, de modo que atraiga a más visitantes. Por tanto, las invitaciones no se entregan para fines ajenos a la actividad sino para los fines propios de dicha actividad, por lo que no se puede considerar como autoconsumo sujeto al impuesto. En estas circunstancias, no hay que repercutir el tributo con ocasión de la entrega de las citadas invitaciones”.

¿Si se condona hay que indicarlo en el cajetín?

Las normas Novena.1 y Decimotercera del Arancel dicen:

Novena.– 1. El importe de los derechos devengados, la base tenida en cuenta para su cálculo y los números del Arancel aplicados, se harán constar por el Notario, con su firma, al pie de la escritura o documento matriz y de todas sus copias”.

Decimotercera.– El Notario podrá dispensar totalmente los derechos devengados por cualquier acto o contrato, cuya documentación autorice, pero no tendrá la facultad de hacer dispensas parciales. Tampoco podrá el Notario dispensar totalmente los derechos correspondientes a uno o varios actos o contratos conexos o económicamente relacionados con otros otorgados por el mismo sujeto respecto de los cuales no conceda la misma dispensa”.

La verdad es que yo siempre pongo CONDONADO, aunque creo que en algún caso un poco especial he indicado los derechos devengados para asegurarme de que el interesado veía el importe.

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Descuentos arancelarios (no extra arancelarios) de hasta el 10%

descuento arancel notarial

 

Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

En principio (digo en principio porque yo no he encontrado ninguna otra norma que regule esto), la posibilidad de hacer descuentos se introduce con el Real Decreto-ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios que dice en su Artículo 35:

“Aranceles notariales. 1. En relación con los aranceles establecidos por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre y sus modificaciones posteriores, se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100. 2. Se modifica la letra f) del número 2, apartado 1, del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, que queda redactada de la siguiente forma: «f) Por lo que excede de 100.000.000 de pesetas hasta 1.000.000.000 de pesetas: 0,3 por 1.000. Por lo que excede de 1.000.000.001 pesetas el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.» 3. Las modificaciones que a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley, pudieran realizarse respecto de los aranceles a que se refiere este artículo podrán efectuarse reglamentariamente con arreglo a la normativa específica reguladora de los mismos”.

No hay referencia en el RD del Arancel a este descuento.

A los efectos que hoy quiero tratar solo nos interesa el primer punto que dice “en relación con los aranceles”. En relación con todos los aranceles, solo hay uno pero nos referimos a él en plural y por tanto hay que entender que se refiere a todo lo que comprende el arancel notarial.

¿Por qué (me consta) algunos interpretan que eso se refiere a los números 1, 2 y 3 y no al resto del arancel? Pues francamente no lo sé ni me explico cómo no había pensado yo en esto en los veinte años que soy Notario.

Al parecer hay dos corrientes interpretativas:

  1. La que aplica el descuento a esos números del arancel.
  2. Y la que lo aplica a todo el arancel.

 

Pero, ¿y qué pasa con los conceptos extraarancelarios que incluye la minuta?

Pues como es una cosa que nunca había pensado (yo descontaba en todo el arancel + extraarancelarios), tengo que pensarlo y expongo el tema a debate pero, a mi juicio, los extraarancelarios podrían ser objeto de un descuento de 0 a 100 y por eso los programas informáticos de gestión notarial deberían estar configurados en ese sentido, es decir, posibilitando un de 0 a 10 para el arancel y un de 0 a 100 para los extraarancelarios.

Si yo quiero tener un detalle con un buen cliente y no cobrarle el impreso de liquidación de su cancelación pero quiero que vea el detalle que he tenido con él, me viene de perlas que haya un descuento de 0 a 100 en este punto.

Sin embargo, le veo un problema a esto porque las facturas aparecerán con dos tipos de descuentos originando confusión y dando a pensar a algún despistado que pudiera ver mi factura que efectúas un descuento superior al admitido reglamentariamente.

Abro debate y aquí lo dejo.

 

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El Arancel especial de la concentración parcelaria

arancel notarial concentración parcelaria

Lo he contado en muchas ocasiones.

Mi primer número de protocolo (excluyendo mi famosa acta de manifestaciones por mí y ante mí alrededor de la cual gira mi libro “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”) fue una inmensa concentración parcelaria que generó la mejor factura de mi vida profesional gracias (que yo sepa) a varias RRDGRN de 8 de Mayo de 2001, de 18 de Diciembre de 2002 y de 11 de Marzo de 2003 que estimaron correcta la aplicación de las normas arancelarias ordinarias a las que expresamente remite la D.A. 3ª del Decreto de 1971 por el que se aprueba el Arancel especial de los derechos especiales de Registradores y Notarios devengados por la prestación de funciones a instancia de los organismos de la concentración parcelaria, en aquellos supuestos no contemplados por este arancel especial. Esas resoluciones supusieron pasar de las 15 a las 500 pesetas por cara escrita a partir de la novena cara (reverso del quinto folio de la matriz).

Han sido varios los compañeros que durante años me han consultado sobre la minutación (como yo lo hice en su momento con mi querido padre y con Juan Isidro Gancedo del Pino al que, por cierto, nunca le he pagado ni una triste cerveza a cambio) hasta que hace poco meses (un año en realidad) me hicieron una nueva consulta y al preguntar si había noticia sobre el tema me enteré de que había alguna RDGRN que señalaba que el “exceso de folio” ya no se podía cobrar y que solo cabía aplicar el Arancel de Concentración Parcelaria puro y duro. También me dijeron que había sentencias del TSJ de Castilla y León y un allanamiento del la Junta de CYL que seguían considerando aplicable el exceso.

La RDGRN que cambió el criterio y que se ha sostenido en otra es de 1 de Octubre de 2014 y en ellas se dice:

“Lo que los tribunales han reiteradamente rechazado, añadiendo que la remisión que el Decreto 2.079/1971 hace a las disposiciones generales de los aranceles ordinarios no significa que se permita que en lo no previsto por él se apliquen subsidiariamente los Aranceles previstos en el Real Decreto que regula los Aranceles ordinarios, sino que lo que autoriza es – única y exclusivamente – a que se apliquen las Disposiciones Generales del mismo, o sea, las Normas generales de aplicación e interpretación contenidas en el Anexo II del Real Decreto 1.426/1989, pero no directamente los Aranceles contemplados en su Anexo I, a través de sus siete números que en él se incluyen, lo que tiene su lógica, ya que a través de ese procedimiento se pretendía minutar en una escritura de protocolización del acta de reorganización de la propiedad de una zona por conceptos arancelarios distintos de los previstos en el Decreto especial”

Esto no quiere decir que la doctrina anterior de la DG tuviera menos fundamento que la nueva. Es raro que una cuestión arancelaria nuestra llegue a los tribunales y se resuelva a nuestro favor.

Desconozco el tratamiento del arancel en este caso para el registro, pero sería interesante conocerlo.

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Impugnación de minuta de compraventa por no utilización del valor comprobado fiscalmente

impugnación de minuta notarial factura

Ha llegado a mis manos una impugnación de minuta en la que el impugnante alega que en la notaría se ha minutado en base al precio declarado de la venta en la escritura (¡oh my God, que barbaridad!), cuando, en su opinión, ha de hacerse teniendo en cuenta únicamente el valor comprobado fiscalmente. Señala además que hubo una valoración efectuada por la Agencia Tributaria Autonómica que fue proporcionada previamente a la notaría y que aunque hasta la Ley de Tasas y Precios Públicos la minutación se hacía en base a los valores reales obtenidos mediante los procedimientos previstos en el Reglamento Notarial (¿?), con la aprobación del Arancel Notarial vigente (que es de anteayer  … 1989) únicamente pueden tenerse en cuenta como base los valores comprobados fiscalmente y, solo a falta de ellos, los valores consignados por las partes en el documento (Norma 1ª del Arancel, dice).

Alega también posteriormente que:

  • No puede minutarse al comprador la copia simple electrónica mediante la que se comunica el hecho imponible del IIVTNU al ayuntamiento de turno.
  • No puede minutarse la comunicación catastral.
  • No pueden minutarse conceptos extra arancelarios.
  • Y que no puede minutarse el papel de las copias simples, citando dos resoluciones de la DGRN de 13 de Octubre y 18 de Noviembre de 2010.

Daremos la razón al impugnante en el punto cuatro y se la negaremos en el punto tres. El segundo punto admitiría su discusión aunque me inclinaría porque efectivamente no es minutable puesto que constituye una obligación para el Notario (yo no lo cobro). En cuanto al primer punto, diría que comunicar el hecho imponible de la plusvalía es igual de necesario para ambas partes, así que el pago de esa copia dependería en buena medida de la forma en que se hubieran convenido los gastos.

Centrándonos en el primer punto, que es el verdaderamente relevante, lo cierto es que es la introducción del RD que aprueba al Arancel la que dice textualmente en su punto número 2: “Cambio en la determinación de las bases. Hasta la entrada en vigor de la Ley de Tasas y Precios Públicos, la determinación de los derechos de los Notarios se realizaba sobre la base de los valores reales, obtenidos mediante los procedimientos previstos en el  Reglamento Notarial. Con la entrada en vigor de la Ley, únicamente pueden tenerse en cuenta como base los valores comprobados fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos y, a falta de aquellos, los valores consignados por las partes en el correspondiente documento”.

Sorprende, ¿verdad? Pues sí, pero una cosa es un valor comprobado fiscalmente y otra cosa es una valoración efectuada por la agencia tributaria que sea. No ha habido una liquidación complementaria por comprobación de valores; lo que se aportó fue un valor mínimo pero ese no es el valor real de venta. Algunos en las compras con precio inferior al valor de tasación hipotecaria incorporamos el valor mínimo de Consellería cuando es inferior al precio para que no giren una complementaria. Siendo así cómo desearía este usuario notarial e impugnante, algunos estaríamos tirando piedras contra nuestros propios tejados.

Sin embargo, lo único que he encontrado sobre el asunto a pesar de parecer una cuestión tan obvia (por el momento, pues ya estoy a la búsqueda de resoluciones) está en el libro “Prontuario Notarial” de Ramón García-Atance Lacadena (que, por cierto, es un libro magnífico que nunca no se aleja mucho de mi mesa). Ramón, con el que coincidí estando los dos destinados en Menorca (él en Ciutadella y yo en Es Mercadal) dice sobre el asunto: “La base de su aplicación (la del arancel) es el valor comprobado fiscalmente, y en su defecto, el declarado. Por ello cabe la revisión del arancel aplicado por el Notario con motivo de una comprobación por parte de Hacienda respecto de los valores declarados”. Y nada más, no dice nada más, así que la cosa tiene que resolverse por lo del “comprobado fiscalmente” que es lo que es y significa lo que significa y no es una mera aportación de una valoración vinculante o no vinculante: tiene que haber una comprobación de valores por hacienda, por lo que, en principio, no valdría la aportación de una valoración, aunque fuera vinculante. Recientemente la STS 21-1-2021 ha vuelto a reiterar que es obligatoria la visita del perito, sin que sirvan los coeficientes, así que … nos aplicaremos ese cuento.

Quedamos a la espera de lo que digan los supertacañones …. 

Ya hay acuerdo de la Junta Directiva

Bases. Respecto de la base de aplicación del número 2 del arancel en la minuta impugnada cabe señalar, en primer lugar, que la disposición adicional tercera de la Ley 8/1989 de 13 de abril, dispone que “…los aranceles se aplicaran sobre los valores comprobados fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos y, a falta de aquéllos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento, salvo en aquellos casos en que las características de las actividades de los correspondientes funcionarios no lo permitan”.  En coherencia y como desarrollo de la norma transcrita, el Real Decreto 1612/2011 reformó el arancel notarial dando a la norma primera de las de aplicación, recogidas en el Anexo II, una redacción que no dice lo que el recurrente alega (que la base de aplicación del numero 2 del arancel “.. debe hacerse teniendo en cuenta únicamente como base el valor comprobado fiscalmente”). La norma citada establece que “… El arancel se aplicará sobre la base del valor comprobado fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos, y, a falta de aquéllos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento”. Siendo así las normas, lo primero que se comprueba es que, en contra de lo que el recurrente alega, no existe valor alguno comprobado fiscalmente. En efecto, una somera revisión de la normativa, citada en los vistos, reguladora de la facultad de la Administración Tributaria para la comprobación de valores y de los acuerdos de valoración previa, revela, a todas luces, que la información que el recurrente aporta no ha sido ni calculada ni tramitada en forma tal que permita considerarla como valor comprobado fiscalmente, Antes al contrario, en el propio documento aportado por el recurrente se consigna que “la presente- valoración a titulo informativo… ha sido obtenida en virtud de los datos declarados”, lo que significa que dicha valoración ha sido obtenida, única y mecánicamente, por referencia al valor catastral de la finca (conocido por la ACAT a través de la referencia catastral aportada por el recurrente) en contra de lo resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo 2180/2018, citada en los vistos, cuyo pronunciamiento impide que una valoración obtenida en la forma citada pueda ser considerada como “valor comprobado” fiscalmente en el caso de una compraventa de inmuebles. A todo lo anterior cabe añadir que la norma arancelaria (mal) invocada por el recurrente, norma general primera de aplicación del arancel, no fue introducida por el Real Decreto 1612/2011 que cita. Tal norma arancelaria tiene la misma formulación desde la primera publicación del Real Decreto 1426/1989. Y lo mismo ocurre con su norma general cuarta, apartados 1 y 2, que establecen que “1. Se considerarán instrumentos públicos de cuantía aquellos en que ésta se determine o sea determinable, o estén sujetos por su contenido a los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sobre el Valor Añadido o cualquier otro que determine la legislación fiscal. 2. Para la determinación dé los conceptos que contengan los documentos autorizados se atenderá a las normas sustantivas y a las fiscales” lo que significa, con toda evidencia, que sin desconocer que el arancel no es una norma tributaria, la voluntad del regulador es que la minutación de los documentos que tienen como contenido hechos económicamente evaluables tenga, de partida, como referencia y pauta interpretativa la normativa tributaria. Con ello resulta que entre las normas tributarias se encuentran también aquéllas (artículo 46, Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) que determinan que la liquidación tributaria se llevará a cabo sobre la base del valor declarado cuanto este sea superior al fiscalmente comprobado. Por último, debe tenerse en cuenta que las inexcusables exigencias de seguridad, estabilidad y certeza (implícitas, entre otras consideraciones, en el inciso último de la disposición adicional tercera de la Ley 8/1989 de 13 de abril, antes transcrita (“salvo en aquellos casos en que las características de las actividades de los correspondientes funcionarios no lo permitan”) hacen ineludible que. al margen y sin perjuicio del régimen de recursos, los datos o elementos sobre los que se articula la aplicación del arancel se refieran a un momento temporal concreto y determinado, que en el punto de que se trata, no puede ser otro que el de su devengo, es decir, el de otorgamiento de la escritura. De otro modo, teniendo en cuenta que la comprobación de valores por la Administración Tributaria puede tener lugar varios años después del devengo (en un plazo que -además- es de prescripción, es decir, susceptible de interrupción y, por tanto, de un alargamiento inasumible) se generaría una inseguridad e incertidumbre inaceptables tanto para el notario como para el cliente (ya que la norma arancelaria invocada por el recurrente podría den lugar a que el notario, con posterioridad a la emisión y pago de la minuta, aplicase una base arancelaria mayor a la declarada) y no sólo en relación con la cuantía de los honorarios exigibles sino también en relación con las obligaciones tributarias (declaraciones, pagos y/o devoluciones por IVA e IRPF) de ambos. Por todo lo cual, respecto de este punto, la impugnación debe rechazarse.

Copias simples. En este punto debe aclararse previamente que la cuestión que plantea el recurrente no puede considerarse, en realidad, como una impugnación arancelaria: es decir, no se trata de que el cálculo arancelario correspondiente a la copia o copias emitidas sea incorrecto, sino que, más bien, plantea si han de expedirse o no determinadas copias y, en su caso, quien debe abonar los honorarios correspondientes. Comenzando por la primera cuestión (qué copias han de expedirse o no), al margen de la indudablemente necesaria para la liquidación del ITPO y AJD que el recurrente cita en su escrito de impugnación, la cláusula sexta del escritura indica que “los comparecientes me autorizan… para que realice en nombre de la parte adquirente la comunicación prevista en la letra B, apartado 6 del artículo 110 del TRLRHL,  2/2004, de 5 de marzo, a cuyo efecto remitiré copia simple de la presente escritura al Ayuntamiento… a efectos de cumplir con lo dispuesto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria.” Tal cláusula deja meridianamente clara la procedencia de la expedición de esa copia simple. En cuanto a la segunda cuestión, quién debe abonar el coste arancelario de tales copias, también está perfectamente claro que la obligación y utilidad de la comunicación de que se trata corresponde al adquirente, no sólo por el tenor de la clausula aludida, sino por el del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Hacienda Locales, que establece que “los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante él ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente. 6. Con independencia de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, están igualmente obligados a comunicar al ayuntamiento la realización del hecho imponible en los mismos plazos que los sujetos pasivos: b) En los supuestos contemplados en el párrafo b) de dicho artículo (106, transmisiones onerosas), el adquirente o la persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. …”. A este respecto, la Resolución de 2 de Enero de 2014 invocada por el recurrente, sustenta su FD tercero en las siguientes consideraciones: “La obligación de presentar la autoliquidación, declaración o comunicación corresponde al transmitente [sic] (articulo 130.6 de dicho cuerpo legal) … No obstante, y siendo la obligación indicada de cuenta del transmitente el coste de su cumplimentación debe recaer en el mismo.”. Como puede verse en el texto legal, las obligaciones de liquidación o declaración, por un lado, y la de comunicación, por otro, son distintas e independientes e incumben a sujetos distintos: Ía de liquidación-declaración al sujeto pasivo (en nuestro caso el vendedor) y la de comunicación al contratante no sujeto pasivo (en nuestro caso, el comprador, no el vendedor como, equivocadamente, afirma la resolución referida). Así pues, desconociendo los antecedentes y circunstancias de la citada resolución, lo cierto es que, el texto legal ha de prevalecer sobre ella. O, dicho de otro modo, ya que la resolución que se cita afirma que el coste de la copia de que se trata corresponde al sujeto al que incumbe la obligación en cuestión, del texto legal resulta que dicho sujeto es el comprador, no el transmitente como incomprensiblemente dice la resolución.

Tercera copia simple expedida. Presuponiendo que se trata de una copia simple para la parte vendedora (que la precisa y a la que tiene derecho como parte contractual y como sujeto pasivo del IIVTNU) no cabe ninguna duda que la repercusión de su coste al comprador está amparada por la cláusula quinta de la escritura.

En este punto, pues, el recurso debe desestimarse.

Comunicación catastral. Toda vez que en la minuta de honorarios impugnada constan, por una parte, un concepto de “comunicación catastral” por el que se minutan 5 Euros bajo el número 6 del arancel, y, por otra,  en el apartado “servicios”, un concepto de “petición catastral” sobre el que luego se volverá, en este punto se examinará la procedencia de la minutación efectuada por el primero de los indicados conceptos. La comunicación al Catastro del cambio de titularidad operada es una actuación establecida en el artículo 36.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, los notarios y registradores de la propiedad deben remitir telemáticamente a las Gerencias del Catastro la información relativa a los documentos por ellos autorizados o inscritos de los que se deriven alteraciones catastrales de cualquier orden, en los que se hará constar si se ha cumplido o no la obligación de aportar la referencia catastral por los requirentes u otorgantes. El suministro de dicha información se realizará dentro de los veinte primeros días de cada mes. con respecto a los documentos otorgados o inscritos en el mes inmediato anterior. Cuando dicho suministro se refiera a las comunicaciones conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la remisión de la información deberá producirse dentro de los cinco días siguientes a la autorización del documento público que origine la alteración. La forma de dar cumplimiento a dicha obligación viene establecida en las siguientes resoluciones: Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad; Resolución de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y obligada para el notario, que, a pesar de lo muy onerosa que resulta para este, tanto en términos de tiempo y trabajo como en términos de costes propiamente dichos, en sí misma, ni encaja en número arancelario alguno ni puede considerarse encargo de gestión. Por otra parte, en la escritura que motiva la minuta de honorarios impugnada no aparece ninguna de las actuaciones contempladas en el numero 6 del arancel, indicado en dicha minuta, ya que la cláusula 10ª de la escritura no puede considerarse en modo alguno una diligencia de las contempladas en el citado número 6 del arancel.

Por consiguiente, en este punto, el recurso debe estimarse.

Petición catastral. Aunque el informe de la notaria no resulta demasiado expresivo al respecto, la minutación de un concepto de “petición catastral” por importe de 15 euros, parece responder a la obtención de una certificación catastral acreditativa, entre otras cosas, de la referencia catastral del inmueble objeto de la escritura. Para centrar adecuadamente este punto hay que recordar que la consignación en la escritura de la referencia catastral de las fincas y la incorporación de la oportuna certificación catastral resultan obligadas conforme a los artículos 170 del Reglamento Notarial y 18.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Pero, a diferencia de lo ocurre con la petición de información registral previa, tal certificación puede, indistintamente, ser obtenida directamente por el notario o serle aportada por los otorgantes o por terceras personas (gestorías, agencias inmobiliarias, etc.). Cuando la obtención y aportación de tal certificado no se realiza por las partes contractuales sino por el notario o por terceras personas nos encontramos ante una actuación de gestión. En efecto, las actividades de gestión se caracterizan porque pueden ser realizadas con idéntica eficacia y alcance, tanto por el notario, en cuanto profesional del Derecho, como por cualquier otro profesional o incluso, algunas de aquellas, por cualquier persona encargada al respecto por el titular del documento. De ese modo. puesto que se trata de una actividad que puede ser realizada indistintamente tanto por el notario como por profesionales enteramente libres (como Abogados, Economistas, Asesores Fiscales o Gestores Administrativos) u otras personas, es una actividad que no puede constituir “función pública”, es decir, que, en lo que ahora se trata, no pertenece a la faceta funcionarial del notario. Y ello por su propia naturaleza, ya que una función pública únicamente puede ser ejercida en régimen de exclusividad por los funcionarios o por los miembros de las profesiones oficiales a las que esté encomendada. De lo dicho se deriva, por una parte, que, por su propia naturaleza, las actividades de gestión o tramitación de documentos, como tales, no parezcan reguladas ni por el Reglamentó ni por él Arancel Notarial, que son normas definidoras del hacer del notario como funcionario público; y por otra, que la actuación del notario en materia de tramitación del documento se rija, también en cuanto a los honorarios, por lo libremente acordado por las partes dentro de las normas correspondientes al contrato celebrado (p.ej. depósito, mandato, arrendamiento de servicios), de manera que, en ese ámbito, las relaciones entre el notario y el cliente escapan del ámbito funcionarial y, por tanto, de las competencias de supervisión propias de las Juntas Directivas de los Colegios Notariales, e incluso de la DGSJ y FP, correspondiendo, en su caso, a los Tribunales de Justicia ordinariosDesde esta perspectiva el recurso debe rechazarse por falta de competencia de la Junta. Sin perjuicio de lo dicho, esta Junta Directiva no puede dejar de señalar que el proceder de la notaria en este punto, descrito por ella misma en su informe, puede ser lógico y admisible desde el punto de vista de su organización del trabajo.

Plusvalía. La actuación de que aquí se trata, aunque está relacionada, es diferente de la antes examinada de expedición y minutación de copias simples. En el presente caso se trata de la comunicación, en sí misma, al Ayuntamiento competente a efectos de dar cumplimiento a las obligaciones del adquirente establecidas en el articulo 110 6.b) del TR de la Ley de Haciendas Locales y de permitir la inscripción registral de la transmisión conforme al artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria. La actuación objeto de este apartado constituye también un supuesto de gestión, tal como resulta de la caracterización de esta expuesta en el apartado precedente. Por tanto, por las mismas razones que en el apartado anterior, y en el mismo sentido, el recurso debe rechazarse en cuanto al presente punto, Por otra parte, sin perjuicio de lo dicho, al igual que en el apartado precedente, en el presente punto, esta Junta considera pertinente hacer la siguiente matización: En este caso la actuación gestora del notario aparece prevista en la cláusula sexta de la escritura (antes transcrita) pero, como se infiere tanto del recurso interpuesto como del informe de la notaria, no se anunció ni pactó coste alguno de tal servicio. En el presente punto el recurso debe ser estimado.

El coste del papel de copias simples no es repercutible por el notario conforme disponen los artículos 1 y 4 de la Orden de 12 de enero de 1990 (que no han sido derogados por la Orden de 21 de diciembre de 2000) y que respecto del sello de seguridad no hay norma ni resolución administrativa alguna que permita la repercusión de su coste tal y como se establece en la Comunicación Instrucción de diciembre de 1999. Estimado.

En el asunto de la petición de nota no entro porque estaba bastante claro que no procedía y en el resto creo que he estado acertado lo que me tranquiliza y me da mucha seguridad en cuanto a mis criterios de minutación. Saco una importante conclusión: Todo lo que constituye gestión debe tener un respaldo en la escritura para que luego no te tiren por tierra la factura (y el trabajo). En realidad, también saco otra conclusión más pero mejor me la reservo.

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La incorporación de la copia simple (o autorizada) de la escritura ratificada a la de ratificación

 

ratificacion incorporacion

 

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Comentaba un compañero que otro compañero no le había aceptado el envío de copia autorizada electrónica de una escritura de ratificación de una herencia por SIGNO con la factura para su abono por el propio sistema. Creo que no han hablado entre ellos pero el primero compañeros sospecha (y parece obvio) que puede ser por el coste de la escritura que al haber unido la copia simple de la herencia a la de ratificación, asciende a 210 Euros. Una ratificación por 210 Euros.

Hay muchas cuestiones a tratar aquí.

La primera es que el compañero que rechaza el envío, podría haber sugerido a sus clientes que utilizaran un poder en vez de un mandato verbal con ratificación. Los compañeros que consideran que una ratificación bien informada exige la unión de la copia simple son cada vez mas (yo solo lo he hecho en los casos en que me lo han pedido) y, por tanto, hay que estar prevenido.

La segunda es si el compañero que recibe la ratificación es digamos “competente” para rechazar el envío por su coste.

La tercera es la cuestión principal: “¿Si o no a la incorporación de la copia simple?”.

 

Muchos de los que autorizamos las ratificaciones, nos leemos la escritura que se va a ratificar. Recibimos al representado y le explicamos de arriba abajo los 15 o los 40 folios de la escritura para que no ratifique en barbecho. Y oigan que hay gente que no tiene casi ni puñetera idea de lo que viene a firmar (a ratificar). También es cierto que a veces es complicado hacer una explicación completa sin haber hecho tú la escritura ratificada porque desconoces algunos intríngulis de los asuntos que te los tiene que explicar el propio ratificante para ayudarte a encajar bien todas las piezas. Entre lo que tu lees y lo que te cuenta el paisano acabas de entenderlo todo. ¿Y todo eso por 50 Euros? Pues, efectivamente, parece muy poca cosa teniendo en cuenta que al Notario que autoriza la ratificación también puede caerle encima en el futuro su buena dosis de responsabilidad.

“En fin, -se quejaba el compañero que puso el tema sobre la mesa en un conocido chat- yo no me meto en las minutas de los demás Notarios y ruego que los Notarios no se metan en las mías, como regla general”.

 

Como he dicho yo, por lo general, no lo hago

 

Lo he hecho en ocasiones pero habitualmente no lo hago. Creo que habría que informar al interesado del coste de la ratificación aunque no lo vaya a pagar él pero eso ya representa una coordinación con otra notaría que tal vez no venga al caso. A veces, el otorgamiento a dos bandas (la escritura principal en una notaría y la inmediata ratificación en otra) ya está previsto. En otras no está organizado donde y cuándo se va a ratificar.

Yo en estos casos informaré a la gente de que sería mucho mejor un poder (bueno mas barato porque mejor no necesariamente lo es porque pierden una buena dosis de información) si quieren economizar o asegurar un pago menor.

Hace unos años tramité un concurso. En las adhesiones hubo de todo. Me llegaron facturas a 50, a 100, a 200 y a 300. Con cuantía y sin cuantía. Pagué todas y no rechiste a ningún compañero ni le rechacé su envío. Al parecer podría haber alguna resolución de la DG admitiendo el cobro de cuantía para la adhesión y considerando sin cuantía el propio convenio. Tiene su lógica porque sin adhesiones suficientes no hay convenio por lo que cada adhesionado debe pagar por lo suyo, pero cobrarle al adhesionado por lo suyo (encima de que le deben pasta) para que luego no prospere el curso, parece injusto. También lo sería cobrarle todo al concursado si luego hay quien no se adhiere o no se consiguen adhesiones suficientes pero mas correcto que al adhesionado, sí que me lo parece. Estoy intentando localizar esa o esas resoluciones.

También reconoceré que advierto a mi copista de que si ve una factura mas alta de lo normal, me avise antes de aceptarla para valorar el asunto. Me ha pasado con requerimientos por la vía del exhorto que me han parecido tremendamente caros.

En cuanto al asunto principal, procuraré aconsejar poder frente a mandato verbal y dejar claro el asunto en casos en que uno esté organizando el tema en contacto con la otra notaría.

No olvidemos que la firma “desdoblada” se usa mucho y que si el coste se incrementa en exceso podría optarse por otras fórmulas (para pagar 200 euros, me cojo el coche voy a Pinoso y me como un arroz en cualquiera de sus buenos restaurantes, por ejemplo).

 

Tan solo quince días después, extendiendo la entrada con nuevas reflexiones

 

A mi no me gusta hacer las cosas solo por no tener responsabilidad (me refiero a añadir las copias o a hacer tres folios de advertencias), pero hoy he tenido dos ratificaciones y las escrituras ratificadas eran complejas, lo que me ha llevado a pensar en que sería bueno indicar en esta clase de escrituras que hemos recibido (a petición del compareciente) copia simple o autorizada electrónica y que hemos sido nosotros los que se la hemos facilitado (a su petición) a fin de que tuviera contenido de su íntegro contenido. Podría indicarse que se me requiere o no para incorporar la copia a la ratificación (y lo mismo podría indicarse a modo de requerimiento en la escritura que se ratifica) y, caso de no tomar todas estas precauciones, eximiéndome a mi, el Notario, de toda responsabilidad por su inexacta, incorrecta o incierta declaración de que conocía lo ratificado en su integridad. Sería un avance, ¿no?

¿Qué todo se encarece y que no tenemos alternativa para estas operaciones desdobladas? Sí, así es pero entonces que la gente coja un tren y se vaya al sitio donde se firma la escritura gorda. Lo que no es de recibo es que pretendan que yo me empolle una escritura de la que no sé el trasfondo y la explique como si la hubiera preparado yo. Es de cajón o de perogrullo o puede que una verdad del barquero, para es exactamente así.

Una de mis últimas ratificaciones, ratificaba una escritura de cesión de créditos bastante compleja (al menos a priori) en la que se decía que alguien había intervenido en nombre y representación de una Comunidad de Bienes (lo repito, “en nombre y representación de una CB”) de la que solo se mencionaba su nombre (ni NIF, ni domicilio, ni objeto, ni documento constitutivo, ni miembros, ni nada). Todos los demás datos los tuve que aportar yo. Para empezar la escritura ratificada empezaba un poco coja porque en la mía además de ratificación se estaba completando la primera. Así hago yo también cuatro mil o cinco mil escrituras al año. ¿Luego no pasa nada casi nunca? Pues no sé, los recursos a la DG están plagados de “no pasa nada” y así tenemos el índice de fracaso escolar que tenemos en la resoluciones. EMHO ….

 

Esta fue mi ratificación con mini zasca para el que autorizó la ratificada

 

NÚMERO 

En *, mi residencia,

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,

C O M P A R E C E N:

DOÑA

DOÑA

I N T E R V I E N E N:

En su propio nombre y derecho, haciéndolo además en su condición de únicas integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “* C.B.”, titular del N.I.F. *, con domicilio en *, constituida en virtud de documento privado suscrito en *, el día *, liquidado de Impuestos según nota de la Oficina liquidadora de *, de fecha *, modificada en virtud de otro documento privado de fecha *, liquidado de impuestos en la Oficina Liquidadora de * el día *, con número de presentación *, cuyo objeto es *, en cuya comunidad se imputan una participación porcentual equivalente a una mitad indivisa respecto de la unidad cada una de ellas.

Tienen, a mi juicio, según intervienen, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que la escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, según consta en copia simple de la misma recibida a través del Sistema Integrado de Gestión Notarial, “DON *, como mandatario verbal en nombre y representación, según manifiesta, de “* C.B.”.

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

Que en su citada calidad de únicas integrantes de la Comunidad de Bienes denominada “* C.B.”, cuyos datos constan anteriormente, declaran que conocen el íntegro contenido de la reseñada escritura de cesión de crédito, la cual RATIFICAN, incluyendo la diligencia de subsanación firmada en la misma representación y día por el citado Sr. *, en cuanto a lo que les incumbe a las comparecientes y a la citada comunidad de bienes.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los compareciente/s queda/n informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en  *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída la presente por mí, el Notario, a las comparecientes, éstas renuncian a su derecho a leerla por sí mismas, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informadas del contenido del presente instrumento.

De que conozco a las comparecientes, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de las otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, y números * y los * folios posteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA.              TOTAL:                         (Impuestos excluidos)

 

NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, expido copia autorizada electrónica a instancia de DOÑA como integrante de  * C.B., para su remisión al Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, Don*, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, por vía telemática a través de SIGNO. Esta copia electrónica solamente tiene validez para su traslado a papel y entrega a los interesados. DOY FE.- Firmado: JEN.

 

¿Cuál es el valor y requisitos de las notas de ratificación del 178 RN?

Una vez mas el resumen es obra de ENSXXI (número 108): 

La RDGSJyFP de 27-10-22 trata el tema: Un señor otorga un poder a favor de sus cinco hijos, con carácter mancomunado. Con el número siguiente de protocolo dos de los hijos apoderados, actuando por sí y como mandatarios verbales de los tres apoderados restantes, sustituyen ese poder a favor de ellos mismos, con carácter mancomunado. Para otorgar una escritura en nombre del poderdante, se presenta copia autorizada de la escritura de sustitución de poder a una notario que deniega la autorización por no estar acreditada la ratificación, ya que en la escritura figuran dos notas de ratificación sin que se indique quienes han ratificado. La notario formula denuncia ante la Junta Directiva por mala actuación profesional del notario autorizante de la sustitución del poder, al que achaca haber expedido copia de un negocio jurídico incompleto, que solo sirve para confundir, sin la menor expresión de su ineficacia. También formula impugnación de honorarios por los testimonios de dos escrituras de ratificación que le remitió el notario, con factura a nombre del interesado, que fue cobrada por Ancert a la notario reclamante, que considera improcedente la factura pues los costes de la subsanación son imputables al notario reclamado. El acuerdo de la Junta Directiva considera defecto muy grave la omisión en las notas de ratificación del nombre de la persona que ratificaba y considera improcedente la emisión de la factura, cuyo importe habría de ser devuelto a la notario reclamante. La Dirección General revoca el acuerdo. Entiende la Dirección General que la nota del artículo 178.3 RN, por la que se hace constar la ratificación en la matriz de la escritura ratificada, no tiene un contenido legalmente determinado y su función es sólo la ordenación material de los diversos protocolos, por lo que la omisión del nombre de la persona ratificante en dicha nota no puede considerarse defecto muy grave. La acreditación de la ratificación ha de hacerse no por la nota sino por copia autorizada o testimonio de la escritura de ratificación”.

 

No mucho tiempo después he tenido una situación similar

No se trataba de un error (como ocurría en este caso) sino de que mi ratificación la tenía que firmar alguien que vendía pero que no figuraba en la intervención de la escritura que se ratificaba (se lo comieron) por lo que titulé la escritura de ratificación y consentimiento de otra de compraventa de participaciones sociales. Lo cierto es que la socia vendedora casada en gananciales, siendo las participaciones sociales de tal carácter, era mencionada como casada en gananciales con Mengano, pero en absoluto (salvo forzando) podría entenderse que Mengano también había sido representado por el mandatario verbal. Como estamos con la obsesión de que nos hagan responder de la escritura que se ratifica, al final acabamos mirando todo con lupa.

 

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges en régimen legal supletorio de la sociedad de gananciales del derecho civil común *

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que en virtud de escritura de compraventa de participaciones sociales, autorizada por Doña *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, Don *, intervino en nombre y representación, en calidad de mandatario verbal, de DOÑA *, en cuya escritura la citada Sra. transmitía las * participaciones sociales, de la número * a la *, ambos inclusive, de la mercantil “*, S.L.” que le pertenecían con carácter ganancial, todo ello en los demás términos recogidos en dicha escritura a la que se remiten manifestando conocerla en su integridad.

SEGUNDO.- Que en dicha escritura ni intervino en modo alguno Don *, si bien en las estipulaciones PRIMERA y TERCERA de dicha escritura se indicó que los aquí comparecientes VENDÍAN y TRANSMITÍAN a DON * (estipulación PRIMERA) y a la mercantil “*, SOCIEDAD LIMITADA” (estipulación TERCERA), las participaciones sociales que fueron respectivamente indicadas.

TERCERO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.= Que DOÑA * conoce el contenido de la reseñada escritura de compraventa de participaciones sociales, la cual RATIFICA íntegramente.

SEGUNDO.= Que DON * igualmente conoce el contenido de la reseñada escritura de compraventa de participaciones sociales, la cual CONSIENTE íntegramente.

Así lo dicen y otorgan.

 

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La minutación de los anexos a pólizas de crédito

anexos polizas

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Vamos a saco, ¿con cuantía o sin cuantía? ¿por la cuantía total? ¿por la parte que se sospecha que está efectivamente disponible y que se descubre por la comisión de estudio? ¿por la diferencia entre lo que inicialmente tuvieran y el nuevo límite (si es que hubiera variación)? ¿influye que el Notario interviniente tenga o no tenga la póliza anexada? ¿influye que la anexada estuviera o no intervenida? ¿aporta algún elemento de juicio el contrato (que tengo comprobado que es bastante similar al viejo aunque notablemente mas largo? ¿tiene alguna influencia la ejecutividad si estamos considerando que este contrato no tiene cuantía? ¿o mas bien no, porque si que la hay y la ejecución estaría basada en el contrato principal y en el anexado?

Dentro de lo que titulan como pacto único en las condiciones generales, se comienza diciendo que “desde el presente contrato las partes acuerdan de común acuerdo (valga la redundancia) modificar y refundir la póliza de crédito para cobertura de riesgos comerciales referenciada, extendiendo, en su caso, las garantías constituidas en su día para asegurar el cumplimiento de esta y conviniendo, a partir de esa fecha, las condiciones particulares indicadas anteriormente y las generales que se establecen a continuación”.

Modificar bien, pero refundir ya es otra cosa, ¿no? y, además, si extendemos las garantías (la única que hay es la personal del deudor y del fiador) a todo lo que ahora se contempla ya no estamos propiamente ante un anexo sin mas sino ante una cobertura de lo que ya había y una cobertura por el mismo importe de nuevas figuras contractuales que no tenían cabida en el contrato viejo.

Me decía un compañero que en su Colegio Notarial …. “hemos estado debatiendo este tema desde principios de año que empezaron a llegar estas pólizas. La línea es difusa, y hay argumentos para todos los gustos. Realmente en la póliza se dice que es la misma operación que está aún vigente (suelen tener vencimientos indefinidos), y que se mantienen límites de crédito y condiciones económicas (no es como las pólizas del OldBank, que el NewBank las firmaba totalmente nuevas, cancelando las antiguas). Pero induce a confusión el hecho de incorporar como anexo un nuevo documento, con fecha actual, donde se habla de convenir o concertar un crédito, fijando una comisión de estudio (aunque en todas las que he visto era el 0%), y modificando intereses moratorios, y ampliando el objeto en cuanto a las operaciones que ampara (en las multiproducto). Parece extenderse el criterio de que es un documento de cuantía. Hay quien defiende que si la póliza original no fue intervenida, el anexo de ahora se ha de cobrar como de cuantía sin más consideraciones. También está claro que es de cuantía si tratara de un refundición de líneas, porque el cliente tuviera una con OldBank y otra con NewBank, bien porque subsiste uno de los contratos ampliando en su caso su límite de crédito, o porque se abre una línea nueva (con la suma de los dos créditos previos)”.

Lo que sí que tengo claro es que no voy a aplicar el Arancel conforme a lo que crea el Banco o conforme a lo que el cliente crea porque se lo ha dicho el Banco.

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Me parece cara su factura, Sr. Notario

factura del notario es muy cara

“Es que son 370 Euros por una compraventa de una finca que vale 2.000 Euros. Me parece una escritura muy cara”.

Pues tiene usted razón, proporcionalmente es muy cara (e incluye sus 65 Euros de IVA, claro está) pero tenga en cuenta que hay una serie de cosas que se hacen exactamente igual y ocupan el mismo papel que si la finca valiera 20.000 o 200.000 Euros. Me refiero a la información registral, la catastral, la relativa al IBI o los justificantes del pago.

Tal vez este tipo de situaciones deberían atenderse de algún modo en el Arancel notarial que ya es demasiado antiguo. También le diré que el trabajo para nosotros (y las obligaciones que luego tenemos en la notaría con su escritura), también son las mismas, ya sea la finca de 2.000, de 20.000 o de 200.000. ¿Dónde está el fallo?

Una última cosa, salude de mi parte al que le dijo que la escritura costaría 100 Euros y dígale que se lea esto. La próxima vez, mejor pídame presupuesto, y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre ahorrar en la notaría también pueden leer aquí aquí.

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Me temo que no soy el Notario que usted busca

presupuesto notaría

Llamé ayer para solicitar presupuesto (entiendo que por supuesto será gratuito y sin condiciones) sobre estas operaciones:

Una de ellas sería …. bla, bla, bla, bla …. 

Bastante completo el bla, bla, bla, por cierto.

La segunda sería saber cuánto costaría …. bla, bla, bla, bla ….

Ídem.

Estoy llamando a muchos Notarios y claro, el más barato será con quien lo haga, así que les ruego que dentro de lo posible ajusten el precio.

Saludos.

Buenos días:

No me identifico con ese concepto de “Notario más barato”, así que no entro en su competencia y no le haré el presupuesto que me pide.

Por si le interesa mi forma de trabajar y de pensar, le recomiendo un par de lecturas de mi blog:

Presupuestos de escrituras

Ahorrando con el Notario

Me temo que no soy el Notario que busca …

Pensé que no contestaría, pero lo hizo

Pues no lo seré, pero preguntar de gratis si que le iba a este presupuestista notarial, porque nos intercambiamos algunos mails más en los días siguientes:

“La verdad es que la diferencia de precios hasta ahora no es muy grande y estoy considerando que quizás como bien dice un mejor servicio merezca más la pena¿Me podría contestar unas dudas, exclusivamente sobre este préstamo personal? ¿Es obligatorio que lo inscriba en algún registro o es algo voluntario por acuerdo entre las partes?

No. No hay ningún registro (bueno al margen del Libro Registro de la sociedad), ni obligatorio, ni voluntario en el que inscribir una póliza de préstamo o de crédito, pero tenga en cuenta que si comprende una pignoración de acciones o participaciones sociales puede que también esté incluido un requerimiento de notificación de la pignoración a la mercantil a la que correspondan las acciones o participaciones sociales pignoradas. Si es así, el gasto de notaría podría incrementarse notablemente pues hay que hacer la notificación y, a veces, recurrir a Notarios de otras localidades pues el que interviene las pólizas no tiene competencia donde se ha de notificar. Una razón para presupuestar con advertencias (no cerradamente) pues yo no puedo saber si eso será o no necesario hasta que no tenga las pólizas en mi mano, por mucho que usted me informe de lo que cree que hay en su operación.

Hace un tiempo me sucedió lo que lo estoy contando. Cerré un presupuesto de una operación con pignoraciones de las que no me hablaron. Cuando se ponen sobre mi mesa, las advierto y las cobro. Envío los requerimientos al compañero competente y tuve grandes dificultades para cobrar sus facturas. Las mías no me las pagaron. Perdí 600 Euros con aquella operación.

“¿Tengo que pagar algún tipo de impuesto por el crédito en sí, por el paso ante Notario o por su inscripción en el registro?”

No. Solo el IVA de las facturas del Notario.

Este señor no me ha encargado el trabajo. Evidentemente no he visto un céntimo.

Muchos meses después

“Asunto presupuesto baratito: Buenas tardes: Mi nombre es xxxx y me dirijo a ustedes para solicitar presupuesto para lo siguiente: Primero.- Se trata de PROTOCOLIZAR la partición de las herencias de mis padres, que han sido aprobadas en proceso judicial (cuyo testimonio de los correspondientes particulares obra en tu poder y adjunto).- Segundo.- Que dicho testimonio a protocolizar ocupa xxx PÁGINAS.- Tercero.- Y que el importe conjunto de los caudales hereditarios que se consignan el la repetida partición ascienden a la cantidad de xxx.- Saludos, XXX”.

Buenas tardes xxx: Yo soy Notario de xxx. No sé si es posible que vengan hasta aquí. Confírmeme si es así porque no me gusta presupuestar asuntos que no tengo posibilidad de firmar. Me dice usted que adjunta algún documento pero a mí no me ha llegado nada. Si me contesta rápido se lo digo antes de irme a casa. Saludos y gracias por la confianza, Justito El Notario.

Juro que le iba a soltar la misma perorata que al anterior pero últimamente me han salido algunas oportunidades de firmar escrituras gracias al blog (aunque de momento no cuaja ninguna) y no quise ser borde desde un principio y contesté como han podido ver.

Al día siguiente recibí contestación y la consultante me confesó que ya ni sabía ni cuántos correos similares había enviado y que no era posible acudir hasta mi notaría, así que “gracias y disculpe”.

Entonces ya sí que le contesté (suavemente) enlazándole a esta misma entrada y a la de Ahorrando con el Notario y le dije que lo hay que buscar es un Notario bueno, no un notario barato. Me dan mucha pena los compañeros, sobre todo si son jóvenes, que se tienen que ofrecer como notarios baratos. Había un insulto muy feo que se ligaba con barata…. mejor no lo digo … ¿verdad?

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Minutación de la intervención de pólizas

arancel de los corredores pólizas

“Tengo una duda que no me la resuelven en ninguna notaría. Para una póliza de crédito/préstamo, ya sea con o sin fiadores (veo en el Decreto de 1950 que es la misma tarifa) el arancel es el 1,5 por mil. Entonces, ¿por qué he firmado esta semana en dos notarías diferentes sendas pólizas de préstamo y crédito y me cobran el 3 por mil en un caso (111 € para un préstamo de 37.000 €) y en otra me cobran 490,40 € para una póliza de 250.000 € (el 1,96 por mil )? Si el Decreto de 1950 habla del 1,5 por mil, ¿por qué ocurre esto? He llamado al colegio notarial pero el corporativismo es brutal. Me animan a impugnar la minuta, no es la primera vez que lo hago, pero digo yo, ¿por qué me tengo que “señalar” para que me apliquen los aranceles conforme a Ley? Es que no lo puedo entender”.

Pues la solución es muy sencilla y no se lo explican porque no lo saben y se blindan por si acaso. Los corredores de comercio aplicaron durante décadas el arancel “al pie de la letra”. Si salían 750 Euros, le cobraban 750 Euros. A partir de un momento que no le puedo precisar se aplican ciertas reducciones en virtud de las cuales cobramos mucho menos que eso pero que solo empiezan a aplicarse a partir de cierta cifra. Tiene su lógica aunque les salga más barato proporcionalmente a los que piden más dinero. Así que, en principio, está todo correcto.

“Lo que sigo sin entender es por qué me cobran un 3 por mil cuando en el Decreto pone 1,5 por mil”.

Porque es un 1,5 por mil por cada parte. 3 por acreedor y deudor y 4,5 si hay fiador.

Vea aquí. Está todo muy bien explicado.

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Minutación de las solicitudes de copia a otras notarías y de los traslados a papel

traslado a papel de copia

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Comencemos con el traslado a papel.

¿Como una copia autorizada?

¿Como una copia autorizada pero sin los derechos de “custodia/antigüedad”?

¿Como un testimonio?

¿Como un traslado? ¿Y cuál es el valor del traslado a papel de una CAE?: Dice Pérez Hereza para ELNSXXI“El tenor literal del precepto transcrito pone de manifiesto que el traslado a soporte papel participa de la misma naturaleza que la CAE”. “En otras palabras, tanto la copia autorizada electrónica como su traslado a soporte papel son auténticas copias autorizadas con el valor y efectos reconocidos en la legislación notarial”.

Ese precepto (el 17 bis, apartados 3 y 4 del RN) dice:

4. Si las copias autorizadas, expedidas electrónicamente, se trasladan a papel, para que conserven la autenticidad y garantía notarial, dicho traslado deberá hacerlo el notario al que se le hubiesen remitido.

5. Las copias electrónicas se entenderán siempre expedidas por el notario autorizante del documento matriz y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho de que su traslado a papel lo realice el notario al que se le hubiese enviado, el cual signará, firmará y rubricará el documento haciendo constar su carácter y procedencia.

“Participa de la naturaleza”, dice primero el autor del artículo enlazado y luego que “son auténticas copias autorizadas“. Siendo así, entonces ¿blanco y en botella? ¿se minuta como una copia? Me atrevo a decir que sí, pero puesto que yo no conservo, ni custodio, sin aplicar esto que dice el Número 4 del Arancel:

“3. En las copias de instrumentos públicos que estén en el Archivo Histórico, o en los generales de Distrito o en los de Notarías, cuando tengan más de cinco años de antigüedad, se percibirán derechos dobles y, además, por derechos de custodia, 0,601012 euros por cada año o fracción de antigüedad del documento”.

 

¿Mi gozo en un pozo?

LaRDGRN de 23/11/2016 señala que “como bien indica el recurrente, el artículo 224.4 del Reglamento Notarial establece que “las copias electrónicas, autorizadas y simples, se entenderán siempre expedidas a todos los efectos incluso el arancelario por el Notario titular del protocolo del que formen parte las correspondientes matrices y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho de que su traslado a papel lo realice el Notario al que se le hubiese enviado …”. A la vista de ello, y de la normativa reguladora del arancel vigente, esta DG entiende que no hay base legal o reglamentaria para minutar la gestión realizada como expedición de una copia, sino simplemente el importe del papel timbrado, como suplido, más el traslado a papel en concepto de testimonio con arreglo al apartado cuatro del número 5 del arancel vigente”.

Esa norma del arancel dice que “los testimonios de autenticidad de la fotocopia de un documento integrado por varios folios en los que sea posible extender un único testimonio comprensivo de todo él, por remisión a datos identificadores, devengarán 3,005061 euros por la diligencia de cotejo y 0,601012 euros por cada folio más”.

Hay otra RDGRN de 14/1/2013 parece considerarlo como un testimonio sin dar mayor explicación.

¿Entonces el traslado a papel de una copia autorizada electrónica es un testimonio de autenticidad? No sé. “No lo veo”, como se dice ahora.

 

¿Y la solicitud de la copia?

 

Vamos a ver si conseguimos aclararnos.

 

  1. Se firma el escrito con firma legitimada. Una legitimación de un folio.
  2. Lo llevamos al Libro Indicador. Un testimonio de cero folios.
  3. Hacemos la petición por Ancert: 1,21 Euros como suplido.
  4. Llevamos la petición a la otra sección del Libro Indicador. Un testimonio de un folio.
  5. Llega el testamento y metemos la factura del compañero como suplido.
  6. Cobramos el traslado a papel de acuerdo con lo indicado.
  7. Llevamos el traslado al Libro indicador. Un testimonio de un folio.

 

Así que los dos suplidos, la legitimación de firma, dos testimonios de un folio y otro de cero folios (porque la legitimación de firma no va en timbrado), mas el traslado a papel.

¿Estamos de acuerdo?

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Minutación de legitimaciones de firma “de cuantía”

antefirma reglamento notarial

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

¿Qué buscaba el que buscaba esto en mi blog?

Comencemos por la norma arancelaria….

En las legitimaciones contempladas por el artículo 262 del Reglamento Notarial, se devengarán los derechos que resulten de aplicar el número 2 con una reducción del 85 por 100.

Y luego veamos la norma reglamentaria:

Artículo 262. La diligencia del testimonio se extenderá en el propio documento testimoniado. De no ser posible se unirá a éste un folio de papel exclusivo para documentos notariales en el que se realizará la diligencia, reseñando en el documento testimoniado la numeración del folio que la contiene. En uno y otro caso, si el documento contuviere varios folios objeto de testimonio, sea de exhibición o de legitimación de las firmas que éstos contienen, en todos deberá constar la identificación del folio que contiene la diligencia o la referencia al asiento correspondiente en el Libro Indicador. Si el testimonio se hallare totalmente extendido en folios de papel exclusivo para documentos notariales, bastará con reseñar su numeración en la diligencia.

Los testimonios por exhibición deberán realizarse en papel de uso exclusivo para documento notarial, salvo que el formato del documento testimoniado lo impida.

En la diligencia de testimonio se hará constar lugar, fecha, signo, firma rubrica y sello del notario y el de seguridad creado por el Consejo General del Notariado. Si el documento constare en el Libro Indicador se reseñará el número que le corresponda.

Y ahora la duda: ¿Qué tipo de legitimaciones regula el 262? Yo no veo “qué” o “dónde” reducir.

Pues el quid de la cuestión está en una anterior redacción del 262 (la vigente desde 1984 a 2007): “Sólo podrán ser legitimadas cuando sean puestas a presencia del Notario o reconocidas conforme al número tercero del párrafo segundo del artículo 207 las firmas de letras de cambio y demás documentos de giro, de pólizas de seguro y de reaseguro, talones de ferrocarril y, en general, las de los documentos utilizados en la práctica comercial o regidos por disposiciones especiales, así como las firmas de los que, pudiendo ser legitimados conforme a los artículos 258 y 259, contengan declaraciones de voluntad”.

A estas legitimaciones se les aplica la norma arancelaria citada al principio. Asunto resuelto.

¿La legitimación de la firma de la instancia del heredero único es una legitimación de cuantía? Pues es muy probable que sí

Pero, ¿cómo se cobran realmente las legitimaciones de firma de cuantía?

Si en mi programa meto una legitimación de cuantía de 50.000 euros salen unos 34 euros. Si meto cinco legitimaciones de firma de cinco folios y con cinco copias pues cuestan unos 105 euros. O sea que si cobro por cuantía, ¿salgo peor parado que si cobro legitimaciones de firmas sin cuantía y folios del documento? ¿No será que hay que cobrar ambas cosas? Pues vamos a ver que dicen las RR de la DGSGyFP (antes DGRN) que he podido encontrar y que son estas dos: 

R de 6 de abril de 2021 (legitimación de firma en instancia de cancelación de usufructo, es legitimación de cuantía): RESOLUCION completa

La cuestión de fondo se centra en el hecho que sostiene el recurrente contra el Acuerdo de la Junta Directiva de 29 de Enero  de 2020,  sobre si el concepto de minutación de una legitimación de firma en una instancia privada por la que se solicita la consolidación del usufructo en la nuda propiedad, por extinción del primero en el Registro de la Propiedad, debe minutarse como documento sin cuantía según el número 2 del Arancel (6,01 €)  o bien, como sostiene el notario y ratifica el acuerdo de la Junta Directiva, debe ser aplicado el apartado 3 del número 5, como documento de cuantía con una  reducción en la base del 85 %, con lo que el importe asciende a 27,73 €.

Alega el recurrente: La referencia que hace el número 5. 3 del Arancel a la minutación de las legitimaciones de firmas al  artículo 262  RN (correspondiente al actual art 259.2 RN tras  su modificación por el Real Decreto 45/2007 de 19 de enero) en cuanto a considerar sujeto a minutación como documento de cuantía las legitimaciones de firmas que contengan “declaraciones de voluntad”  no puede extenderse a cualquier declaración de voluntad, cuando, como en su caso, y a su juicio, solo refleja  un hecho como es la muerte del usufructuario, que produce “ope legis” su extinción, hecho que el Notario y el Registrador, en términos del recurrente solo se limitan a “dar constancia” (sic) y todo ello  corroborado por el hecho de que la legislación tributaria sostenga como fecha de devengo la del fallecimiento del usufructuario.

Lo que se plantea es si la instancia en documento privado con firma notarialmente legitimada, como una excepción al principio de documentación pública que exige habitualmente el principio hipotecario plasmado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, debe minutarse o no como documento de cuantía por implicar una declaración de voluntad. La respuesta a esta última cuestión debe ser indudablemente positiva. El artículo 259.2 del Reglamento Notarial  (antiguo 262 RN), establece  una mayor garantía en ciertos documentos, exigiendo, dada su mayor trascendencia que la legitimación de la firma en estos casos, solo pueda hacerse a presencia del notario  que deberá identificar físicamente al firmante y comprobar que la firma se hace a presencia del mismo  o su reconocimiento, como excepción al principio general, que establece el párrafo primero del citado artículo que permite otras vías , como el conocimiento, el cotejo con otras firmas o documentos indubitados  sobre firmas ya estampadas. De ahí que se establezca la presencialidad y simultaneidad de la firma ante notario en determinados documentos,  donde  la norma establece que, pese a no figurar ser  protocolizados, como letras de cambios, documentos de giro mercantil o los que contengan declaraciones de voluntad  el Notario se asegure fehacientemente de que la firma pertenece a su titular, y la mayor garantía es el hecho de identificar a quien va  a firmar el documento y con esta inmediación comprobar que la firma se hace presencialmente ante el notario que legitima la firma  o se reconoce  por lo que participa de la naturaleza de las actas notariales de presencia , de la misma manera que en las escrituras públicas, implicando una fuerte presunción en derecho sobre la autenticidad, superior a la del cotejo por similitud. Como establece el notario en su informe deben distinguirse meras manifestaciones de conocimiento (como la legitimación de la firma del arquitecto que constata un hecho o la del secretario del consejo de administración que refleja lo acontecido en una Junta social) que las manifestaciones de voluntad, aquellas a las que se anudan consecuencias jurídicas, aunque provengan de hechos. Tal sería el caso, con una analogía evidente de la instancia de heredero único para inscribir los bienes de su causante en el Registro de la Propiedad; no se sostendría ni lógica ni jurídicamente, que lo que quiere el heredero es que se constate el hecho de la muerte de su causante, y el “hecho “de ser su sucesor, pues con esta solicitud, adquiere la condición de heredero, en cuanto sucesor en los derechos y obligaciones del causante (art 661 Código Civil). Sería absurdo desconocer la trascendencia jurídica que supone la aceptación de la herencia, del cual, la solicitud de inscripción en el Registro de la propiedad de los bienes que figuraban en el Registro es el corolario necesario. Evidentemente, en la adquisición del pleno dominio se produce igualmente una aceptación de un derecho, lo que ocurre que desmembrado en dos momentos puntuales, uno cuando se adquirió la nuda propiedad, pues el donante ya sea por reservarse el usufructo vitalicio o ya por donarlo a otra persona distinta del donatario de la nuda propiedad está transmitiendo un derecho , que al ser temporal, acabará por consolidarse en quien fuera nudo propietario , que tiene que manifestar su voluntad de hacer constar este hecho, pues, solo con la presentación del certificado de defunción no es suficiente y es  necesaria, como señala en su informe el notario recurrido, según el artículo 192 del Reglamento Hipotecario , una declaración de voluntad en tal sentido, que puede hacerse, excepcionalmente en documento privado con la firma notarialmente legitimada, lo que, podría constatarse en documento público, que sería, indudablemente un concepto minutable como de cuantía. Pero es que al margen de este hecho, es  tajante una norma que parece no tener en cuenta el recurrente,  que es la sustancial y despeja cualquier duda sobre la minutación como documento de cuantía y es la comprendida en el Anexo II del Arancel de los notarios bajo la rúbrica “NORMAS GENERALES DE APLICACIÓN”,  la norma Cuarta dice literalmente: “Se considerarán instrumentos públicos de cuantía aquellos en que esta se determine o sea determinable , o estén sujetos por su contenido a los Impuestos sobre sucesiones y Donaciones o sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, Impuesto sobre el Valor Añadido o cualquier otro que determine la legislación fiscal”. Y posteriormente se añade: “En las herencias, disoluciones de comunidades y liquidación de sociedades con adjudicación de bienes se aplicarán los tipos del número 2 (documentos de cuantía) a los interesados por el total de bienes que se adjudiquen por un mismo concepto”. Que la instancia solicitando la extinción del usufructo es un hecho imponible sujeto a impuesto, es un hecho tan palmario como resulta de la presentación  de tal documento por el interesado en la Hacienda competente, y se refleja en el cajetín de la oficina liquidadora de la comunidad de Madrid con fecha 14 de Octubre  de 2019, presentado a liquidación, siendo absolutamente irrelevante el importe de la cuota tributaria o su exención; como lo sería el hecho de la aceptación de una herencia en que legalmente no se llegara al mínimo imponible, siendo, indubitadamente, un documento de cuantía, como en el caso que nos ocupa, y requisito imprescindible , según el artículo 254 de la Ley hipotecaria para que el recurrente pueda inscribir la extinción del usufructo y pase a ser titular del pleno dominio de la finca en cuestión. Además, este requisito lo impone el artículo 258 RN en su primer párrafo cuando establece que no puede legitimarse las firmas de los documentos que no hayan cumplido los requisitos establecidos por la legislación fiscal.

Alega igualmente el recurrente que desde el punto de vista sustantivo según el artículo 256 del Reglamento Notarial “El notario no asume responsabilidad por el contenido de los documentos cuyas firmas legitime”. Deducir, como hace el recurrente que el notario solo es responsable de la autenticidad de la firma de quien suscribe el documento que le presentan, dando a entender, que la cuantía expresada en el mismo debe quedar al margen de su intervención o del documento en sí supone desconocer el sentido de la actuación notarial, incluso en los documentos no protocolares.

Es indudable, como ha puesto de manifiesto la DGRN en su Resolución  de 7 de Octubre de 2003, que el notario ha de conocer el documento y calificarlo jurídicamente aunque no asuma responsabilidad por su contenido, pues a diferencia de las escrituras públicas , no es autor de su redacción y en ningún caso podría autorizar la legitimación de un documento que fuera contrario a la ley, la moral o el orden público, lo que es contrario al principio de calificación de la legalidad, recogido en el artículo 17 bis 2 a de la Ley del Notariado; el hecho que el párrafo1º del artículo 262 del RN vigente   del que contenía una redacción similar  fuera parcialmente anulado por la STS de 20 de mayo de 2008 obedeció no a una cuestión de fondo sino a la cuestión competencial de estar regulado en un Reglamento y no en una Ley. El testimonio de legitimación de firmas en sí es considerado por el artículo 144 del Reglamento notarial como instrumentos públicos como en general “cualquier documento autorizado por el notario”, en lo que la doctrina moderna llama  instrumentos públicos no protocolares , a diferencia de  las escrituras públicas o las  actas , que si se incorporan al protocolo, y aquí el testimonio de legitimación de firmas es en sí un instrumento público en un documento privado, al que no cambia su naturaleza, pero en el que la actuación notarial ha de observar todos los requisitos de legalidad y como ejemplo de estos, el Notario no debe limitarse a asegurarse solo de la autenticidad de la firma, ni podría legitimar la firma de un documento redactado en  idioma que no conozca si no va acompañado de su traducción oficial  (por relación al artículo 252 RN), y deberá comprobar, como puso de manifiesto la Circular 1 /96 del Consejo del Notariado, y actual artículo 258 RN  que no es un documento que deba figurar en escritura pública por aplicación del artículo 1280 Código Civil o cualquier precepto aplicable que lo exija como en su caso el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, o que de acceso a juicio ejecutivo , y como se dijo antes , que cumpla lo establecido por la normativa fiscal (STS 27 de Mayo 1983). De todo ello se deduce que la responsabilidad del notario va mucho más allá,  sin perjuicio que sea lo fundamental, de comprobar la autenticidad de la firma , y ha de extenderse a controlar que el documento cuya firma legitima no sea contrario a las leyes y sea susceptible de utilizar la forma de documento privado para legitimar notarialmente ésta, en el caso que nos ocupa,  que se hubiera cumplido la normativa fiscal en cuanto a la consolidación del usufructo con la nuda propiedad y por lo tanto , sea correcta su minutación por el notario como documento de cuantía al que aplicó la reducción arancelaria correcta sobre la base.

R. de 30/04/2001 (legitimación de firmas en una certificación de acuerdos de Junta de sociedad, no es legitimación de cuantía)

El presente recurso tiene por objeto determinar la correcta minutación de honorarios notariales de un testimonio de legitimación de firma puesta al pie de una certificación de acuerdos de Junta General de reelección de cargos. Frente al criterio de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de Madrid de estimar que toda legitimación de firmas queda sujeta al apartado dos del número 5 AN, salvo que se trate de los documentos a que se refiere el art. 262 RN, recurre en alzada el Notario, estimando que junto a las legitimaciones “ordinarias”, que sujetas al número 5 de los vigentes aranceles notariales existen otras a las que, por su pretendida equiparación de efectos con las escrituras públicas, les conviene un tratamiento arancelario análogo al que para éstas prevén las normas vigentes. El argumento utilizado por el Notario recurrente es que la legitimación de firma en una certificación de Acuerdos de Junta General en la que se reelige un cargo es título inscribible y de legitimación, por lo que se equipara prácticamente en cuanto a sus efectos a la escritura pública, por lo que debe aplicarse el arancel correspondiente a la reelección (documento sin cuantía) y no el de la simple legitimación de firma, entendiendo que el arancel no se aplica en función del trabajo o actividad desarrollada por el Notario sino, fundamentalmente, atendiendo al resultado y a los efectos de dicho resultado.

Este criterio no puede ser aceptado. La eficacia y valor de la Escritura pública en sentido estricto no puede quedar limitada a su condición de título de legitimación o título para su inscripción en el Registro de la Propiedad o Mercantil, no siendo éstos sus únicos efectos, produciendo la escritura pública efectos por sí misma. El Notario al autorizar una escritura pública “redacta”, “controla la legalidad” y, por último, “autentica”. Al redactar, el Notario debe informar, asesorar y leer conforme al artículo 193 del Reglamento Notarial, conformando la voluntad de las partes, controlando la regularidad del negocio, en cuanto a la legitimación (capacidad y representación) para realizar el acto o negocio jurídico, titularidad, comprobando que el otorgante sea el efectivo titular del derecho, y estado de cargas (cfr. R.D. 2537/1994, de 29 de Diciembre), adecuando dicha voluntad al ordenamiento jurídico (cfr. art. 147 RN), todo ello sin mengua de su imparcialidad. El control de la legalidad abarca todos los tipos de ineficacia, ante todo la nulidad radical o absoluta, pero también la anulabilidad y rescindibilidad por causas coetáneas al negocio, y los actos fraudulentos, en fraude de ley y en fraude de los derechos de terceros, dentro de los límites que impone el Estado de Derecho al control de la legalidad no judicial. Y, por último, el Notario “autentica”, ejerciendo la fe pública notarial, extendiéndose en la esfera de los hechos, a la exactitud de lo que el Notario ve, oye o percibe por sus sentidos, y en la esfera del Derecho, a la autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de las partes (cfr. art. 1 RN), derivando del instrumento público una serie de presunciones iuris tantum particulares, de veracidad o de legalidad, que acaban integrando una presunción general de verdad y de legalidad del mismo instrumento, considerado como un todo, por lo que la fe pública debida a la actuación notarial no podrá ser negada ni desvirtuada en los efectos que legal o reglamentariamente deba producir sin incurrir en responsabilidad (cfr. art. 143 RN).

Por el contrario, el testimonio notarial de legitimación de firmas no participa en su integridad de las características anteriormente expresadas. La legitimación de firmas es un testimonio que acredita el hecho de que una firma ha sido puesta a presencia del Notario, o el juicio de este sobre su pertenencia a persona determinada (cfr. art. 256 RN), pero sin que ello suponga juicio alguno por parte del Notario sobre la legitimación de las partes o el contenido del documento (cfr. Res. 19-12-1979), no siendo el Notario su “redactor”, en los términos anteriormente expresados, velando únicamente que el documento no contenga nada contrario a las leyes, a la moral o a las buenas costumbres (cfr. art. 260 RN), por lo que el documento privado no deja de serlo porque sus firmas estén legitimadas, careciendo, en consecuencia, de los demás efectos que el ordenamiento jurídico atribuye las escrituras públicas, aunque pueda coincidir con ella en cuanto constituya, en supuestos excepcionales, título inscribible en el Registro de la Propiedad o Mercantil.

Visto lo visto, no acabo de entender porqué la cancelación de un usufructo sí y los acuerdos sociales no. Tampoco me queda claro lo que indicaba sobre la manera exacta de minutar.

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Minutación del acta de depósito notarial

factura acta deposito notarial

“¿El acta de depósito de un cheque en una notaría debe considerarse documento con o sin cuantía? La diferencia de la minuta puede ser muy importante”.

Lo cierto es que he hecho algún depósito, pero de ese tipo no. Me ha rondado en muchas ocasiones, pero al final, por una u otra razón, nunca se ha acabado haciendo. Sí, la diferencia puede ser muy considerable.

Hay que tener en cuenta que el depósito es voluntario para el Notario. No estamos obligados a aceptarlos.

Dice el Artículo 216.2 RN:

“La admisión de depósitos es voluntaria por parte del notario, quien podrá imponer condiciones al depositante, salvo que el depósito notarial se halle establecido en alguna ley, en cuyo caso se estará a lo que en ella se disponga.”

Cuestión aparte es la de la minutación. Digamos que viene admitiéndose la posibilidad de acordar los honorarios con el cliente, si bien la prudencia aconseja no exceder de lo que resultaría si se aplicase el arancel de los documentos con cuantía (número 2 del Arancel), en función del valor de lo depositado (¿en este caso importe del cheque?). No existe una norma especial al respecto (que yo sepa).

Gracias compañeros por vuestras opiniones.

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Minutación registral de la representación gráfica versus minutación notarial de la actualización catastral

minutación coste actualizar finca notaría

Vamos primero con la STS que da lugar a esta entrada para luego poner el asunto en relación con la minutación notarial de la actualización catastral (sea lo que sea lo que entendamos cada uno de nosotros, los Notarios, por esto de la actualización).

TRIBUNAL SUPREMO: Sala de lo Contencioso-Administrativo: Sección Quinta: STS 1113-2021: RESUMEN: “De las razones expuestas ha de concluirse, a los efectos de la cuestión que suscita interés casacional, que la incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio registral de la finca en el Registro de la Propiedad, no constituye una operación registral autónoma y diferente de la inmatriculación o la inscripción del título, cuando comporte la reestructuración de los terrenos, prevista en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria y no autoriza a duplicar los honorarios de tales inscripciones, devengándose una sola partida de honorarios por una sola inscripción de tales títulos incluyendo la incorporación de la descripción gráfica georreferenciada”.

Como dijo un compañero el otro día “no sé si la sentencia dice lo que parece decir que dice con más o menos claridad”. Luego citó el artículo 9 de la Ley Hipotecaria:

Artículo 9 de la Ley Hipotecaria: El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:

b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199″.

Yo tampoco sé si la STS dice lo que dice (vemos que habla de que el 9.b) de la LH no autoriza a duplicar, es decir a cobrar doble, y no sé si sin duplicar es posible cobrar al menos algo que no sea el doble por el trabajo que puede representar la incorporación de la representación gráfica georreferenciada), pero llegados a este punto puede centrar la cuestión: parece que alguno quiere poner en relación la STS sobre minutación registral de la representación gráfica con la minutación notarial de la actualización catastral (sea lo que se entienda por ello).

En mi Programa de Gestión existe un concepto que se llama “Rectificación descriptiva de finca”. Lo hay con cuantía y sin cuantía. Supongo que lo habré utilizado alguna vez con cuantía pero el de sin cuantía lo he utilizado cientos de veces (seguramente serán varios miles). Es más, recientemente he podido comprobar en los Anuarios de 2018 y 2019 (por cierto, quiero completar mi colección) que ocupo lugares de podio o diploma olímpico en el ranking nacional de actualizaciones (de “actualizadores” o “actualizators” de fincas) que en el Anuario se podrían comprender en la categoría o grupo número 12 (“Actos que implican modificación física de las fincas”).

O sea, que yo y mis oficiales (o mis oficiales y yo) nos pegamos la currada mirando el título, el registro, el catastro y la documentación técnica para actualizar la descripción y estudiar qué le pido al registro (un 199, un 201, un 5%, un 5-10%, un 10%, etc, etc..) currándomelo en el STI y hasta en la SEC con un expediente ad hoc y ¿todo eso es gratis? ¿no tengo derecho ni a cobrar 30,05 cochinos Euros por finca? Pues no estoy de acuerdo si como en mi caso el estudio de la situación de la finca culmina con la correspondiente solicitud al Registro para que se proceda a su rectificación descriptiva o la modificación física aunque no estemos hablando de agregación, agrupación, división o segregación. Distinto es cobrar por las demás actualizaciones que no comportan cambios en la superficie de las fincas (aunque podrían tener repercusiones registrales o catastrales digamos que “menores”). En este caso sí que acepto no cobrar y, de hecho, no lo hago pero en los demás casos estamos de lleno en el supuesto de la modificación física con independencia del resultado catastral o registral de mi actuación como Notario y así se clasifica ese concepto a efectos de IUI y de estadística notarial.

Otro día sigo hablando del tema y analizando el porqué una notaría tan pequeña como la mía puede estar en puestos tan altos en el ranking de actualizaciones de fincas.

Venga que es Viernes Santo y tengo una mini fiesta que espero no termine con la policía derribando la puerta de la morada de mi amigo con un ariete ….

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Normas arancelarias para minutación de las hipotecas

minutación hipotecas según banco

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Hay entidades que nos dicen como minutar. Veamos qué podría estar haciendo yo mal, según ellas.

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Base del arancel: responsabilidad hipotecaria, con una reducción del:

  • 46,56 %, si la garantía es una vivienda (Reducciones %: 25/25/5. RD 1426/1989, RDley 6/1999 y RDley 8/2010).
  • 28,75 %, si no es vivienda (Reducciones %: 25/5. RD 1426/1989 y RDley 8/2010).

NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN (LEY 2/1994)

Base del arancel: el 70% del capital pendiente. En las escrituras debe figurar el capital pendiente, si no, sería el capital formalizado. Pero en ningún caso es la responsabilidad hipotecaria. El mínimo minutable son 90 euros. Sobre esta base se aplica una reducción del 50 %+ 5% , lo que supone una reducción del 52,50 % si es vivienda Los folios solo se cobran a partir del 50 (Número 7 del arancel).

Pues yo creo que ya no corresponde aplicar la de vivienda y que ya no existe la del 5%.

SUPLIDOS

Información registral previa (también información registral continuada o similar). En ocasiones, el Notario realiza este pago al Registro de la Propiedad. Es un suplido, y por tanto debe comprobarse que el mismo concepto no se factura por el registro, y que el Notario facilita la factura registral por dicho concepto. Pero en ocasiones “información registral” lo minutan como Derechos, y no procede su cobro. Todos los suplidos han de tener un concepto claro en la factura, y salvo el papel timbrado, los suplidos han de estar respaldados con la correspondiente factura, que debe acompañarse con la factura del Notario, pues se trata de pagos a terceros cuyo pago ha sido efectuado por el Notario en nombre del Banco. Si el concepto al que responde el suplido no está claro, debe exigirse al Notario su aclaración y la modificación de dicha factura. No se debe abonar ningún suplido que no esté claro a qué gasto se refiere. Se pedirá detalle o información al Notario antes de comprobar si procede o no el pago. Si es la información registral continuada o una nota simple necesaria para el otorgamiento, ha de ser un suplido, como se ha indicado antes, y adjuntarse la correspondiente factura del registro.

Bueno, estoy conforme, pero muchas veces no tenemos la factura previamente y si la tenemos, no está desglosada. Otras veces nos mandan borradores o prefacturas o algo por el estilo desde los registros que llegan días o semanas después del otorgamiento. Tiene razón la entidad pero la cosa es complicada. Lo mejor sería que se cobraran en el registroAsí me sucede en la mayoría de las ocasiones en mi zona donde solo dos o tres registros me las cobran directamente a mí. Cuando trabajas con registros desconocidos no conoces su costumbre de manera que puede acabarse produciendo un pago duplicado.

CERTIFICACIÓN CATASTRAL (tema tratado en la primera comunicación y de manera exclusiva en otra posterior)

Primero nos dijeron: Certificación/ referencia/información catastral: Esta información registral, en su caso, ha debido ser facilitada en la compraventa previa. No es un requisito en el caso de préstamos hipotecarios. En el TR de la Ley del Catastro Inmobiliario (RD. Legislativo 1/2004) se establece la obligación del Notario de comunicar los documentos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa (art. 14.1), no se refiere por tanto al derecho real de hipoteca. El 36.3 del TR obliga a los Notarios y registradores a remitir información relativa a documentos en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario, y la hipoteca no lo es. Y el art. 44.3 establece que la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria”.

Y yo opiné que: “En cuanto a Catastro, estoy conforme pero ¿cuando problemas puede resolver una certificación catastral en una hipoteca que no lleva compraventa previa? Muchos, verdad. Entonces no será conveniente pedirla, estudiarla y cobrarla, ¿o tengo que trabajar gratis para ellos?”

Después nos dijeron: “Estimado Sr. o Sra. Notario, BANK solicita que no se incorpore a las escrituras de préstamo hipotecario y novación de préstamo hipotecario la certificación catastral sobre la finca o fincas objeto de hipoteca en los casos en los que dicha referencia conste en la nota simple o información registral que se incorpore a la escritura y, por tanto, se pueda ahorrar la misma, sobre la base de La siguiente argumentación jurídica:

  1. NO ES OBLIGATORIO INCORPORAR LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL: No es obligatorio para poder otorgar la escritura, siquiera, la referencia catastral, tal y como indica el articulo 44.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante “LC”),
  2. NO ES SANCIONABLE: El artículo 70 LC considera infracción tributaria simple “El incumplimiento del deber de aportar la referencia catastral”, no refiriéndose a la incorporación de la certificación catastral a la escritura.
  3. LA INFORMACIÓN REGISTRAL ES UNA FUENTE VÁLIDA PARA LA OBTENCIÓN DE DICHA INFORMACIÓN: Tal y como indica e artículo 41.1.c), la información registra! (que ya se incorpora a la escritura) es una fuente válida para obtener dicha referencia.
  4. LA REFERENCIA CATASTRAL DEBERÍA ESTAR CONTENIDA EN LA NOTA SIMPLE: Así lo establece el articulo 10.4 de la Ley Hipotecaria cuando indica que en toda publicidad registral se debe expresar la referencia catastral.

EN CONCLUSIÓN:

BANK solicita que, atendiendo a todo lo anterior, sólo se incorpore la certificación catastral cuando: (i) no conste la referencia catastral en la información registral incorporada en la minuta y (II) no se haya aportado por ninguna de las partes otro documento válido ex art. 41 LC en el que se contenga dicho dato que suponga un coste menor que la obtención por la Notaría e incorporación de la certificación catastral a la escritura”.

Pues .. me parece un planteamiento completamente razonable aunque alegaría lo mismo que dije a la primera comunicación ¿y no prefieren en las hipotecas sueltas que vayamos más allá del dato de la RC y podamos usar la información catastral para poder hacer algún tipo de retoque, aclaración o añadido que al Banco le venga bien (que a todos les/nos venga bien)? Yo cobro por esas certificaciones 6,61 Euros más IVA y creo que proporciono un buen servicio a cambio. También es verdad que la escritura se alarga un poco mas, las copias también y que el chocolate del loro al final es una cifra que en volumen total no es desdeñable y los dineros no están para malgastarlos.

Concluyendo, acabaré haciendo lo mismo que hacía en beneficio de mis clientes (el Banco también lo es) pero no podré cobrar por ello porque existe una petición expresa del cliente que ha de ser respetada y eso coincide con lo que siempre he pensado de la minutación: yo no puedo estar preguntando a todo el mundo qué quiere o cómo lo quiere, así que si quiere salirse de lo usual pues que lo pida. Viviría en mi despacho si preguntara tantas cosas pero cuando ya te lo han dicho, ha de procederse así y no hay vuelta de hoja, aunque téngase en cuenta también que el hecho de pagar no te da todo el poder para imponerte a la otra parte ni mucho menos al Notario que, por si no lo saben, tiene potestad para incorporar lo que le dé la gana … cobrarlo ya sería harina de otro costal.

OTROS

No se puede cobrar por la preceptiva comunicación telemática a la Hacienda de la Comunidad Autónoma de la operación autorizada. 

En mi opinión, la comunicación a la hacienda autonómica no se cobra salvo que se exija copia simple electrónica. 

Ah, por cierto, las notas de expedición de copia se ponen y se cobran. Vean:

Artículo 224 RN: En la expedición de las copias autorizadas electrónicas se hará constar expresamente la finalidad para la que se expide, siendo sólo válidas para dicha finalidad, y su destinatario, debiendo dejarse constancia de estas circunstancias por nota en la matriz

Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. Número 4. Copias.- 1. Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su caso, devengarán 3,005061 euros por cada folio o parte de él. A partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior.

CONCLUSIÓN:

Del resto de cuestiones no hablo porque estoy conforme.

Poca cosa, ¿verdad? Bueno ….  parece poco pero lo de la reducción vivienda y la del 5% tiene bastante importancia (especialmente la primera porque la segunda es una honra arancelaria y funcionarial más que otra cosa), pero por lo demás estoy de acuerdo con esta entidad aunque no con la forma en que, al parecer, están planteando este tema en las notarías. A mi no me lo han planteado porque les he firmado 5 hipotecas en 13 años.

Yo ya se lo digo abiertamente: Oiga que yo no soy empleado del Banco”. Y tragan …

DESCUENTOS:

Unos meses más tarde …

¿Un cliente puede solicitarte descuento para todo lo que firme contigo?

Nada dice el artículo 35 del Real Decreto Ley 6/2000, que establece la posibilidad de efectuar un descuento de hasta el 10%, sobre las eventuales solicitudes de rebaja que nos pudieran formular a los Notarios. Simplemente dice que “se podrá efectuar” ese descuento por lo que habría que considerar que, al igual que se “podrá efectuar”, se “podrá solicitar” de cualquier manera o aplicarse de motu propio y sin ninguna clase de petición previa, tanto respecto de un documento concreto como respecto de todos los que un cliente vaya a firmar estando previsto hacerlo o sin que lo esté.

Sin embargo, diría que acordar un descuento con un cliente para todo lo que te traiga no es demasiado correcto y que tratándose de una gran entidad de crédito constituye una práctica desleal y contraria a la competencia si consideramos el punto de vista de los demás compañeros y el de las demás entidades, ¿o no?

Pues resulta que hay una gran entidad que está escribiendo a algunos Notarios (¿muchos?, ¿pocos?, no lo sé) para decirles:

“El motivo de la reunión (no sé de qué reunión habla porque hay que mencionar primero una reunión para luego referirse a ella, ¿no?) sería solicitarle, en base al artículo 35 del Real Decreto Ley 6/2000, la aplicación de un descuento del 10 % sobre los aranceles que nos aplica (que “le aplica a BANK” sería mucho más correcto) a BANK en su facturación. Quedamos a su disposición para cuando estime oportuno. Un fuerte abrazo (un saludo, si quieren afectuoso, hubiera sido mucho más apropiado para despedirse). Fulana de Tal. BANK“.

Una floja redacción con una errata incluida porque en vez de quedar a su disposición ponen “disposiicón” por lo que parece que no se hubieran leído el texto ni un par de veces antes de enviarlo.

Téngase en cuenta, porque yo creo que tiene una cierta importancia, que el Banco es el que paga, pero el cliente es el que elige al Notario y siendo así, ¿no se podría dar lugar a que el Banco aconseje a sus clientes que elijan al Notario que les aplica ese descuento?

Por otra parte y para terminar tengo algunas pequeñas dudas: no sé si esto se regularizaría con un simple apretón de manos con o sin escupitajo o por escrito, ni por cuanto tiempo, ni para cuales de las plazas o destinos que el Notario pudiera tener a lo largo de su carrera profesional. Así que a mi mejor no me manden la cartita que ya les digo de antemano que no me caso con ustedes. Ya tengo bastante matrimonio con la hipoteca que termina en el lejano 2035.

ACUERDO DE JD DE COLEGIO NOTARIAL SOBRE IMPUGNACIÓN DE MINUTA:

Ha llegado a mis manos (y a muchas manos notariales mas) el Acuerdo de una Junta Directiva en un caso de impugnación de minuta de préstamo hipotecario correspondiente a la entidad a la que se refiere esta entrada. De ella me parece interesante destacar:

1.= Las copias simples electrónicas podrían minutarse (tantas como nos pidan) pero debemos de conservar “archivo” de las solicitudes que dan lugar a su envío y cobro. Caso contrario no podremos justificar su cobro en caso de impugnación. Se refieren a CSE enviadas al margen de SIGNO por lo que no me queda claro si en cuanto a las de SIGNO podrían cobrarse tantas como enviamos (plusvalía, administración autonómica o Catastro, por ejemplo). Yo no correría riesgos con estas últimas (una por todas). Con las otras, sin embargo, tantas como enviemos si consta la petición (otro legajo mas a conservar).

2.= Poder. Sí, procede minutarlo.

3.= ¿Reducción arancelaria del 46,56% o del 28,75%? En este caso se aplica la grande pero correspondía la pequeña con lo que la JD entra a tratar un tema que tal vez no correspondía tratar en este caso, pero nos interesa la argumentación utilizada que es esta: “Aplica el Notario la reducción del 46,56 %; teniendo en cuenta este dato, es correcto lo facturado, si bien podría haber sido una cantidad mayor de haberse aplicado, dado que el destinatario de la factura es una entidad bancaria la reducción correcta, que es el 28,75 %. Esta diferencia ya no procede facturarla por la prohibición de la reformatio in peius. Como decimos, la reducción a aplicar debió ser del 28,75 %, pero no procede la acumulativa de las reducciones arancelarias del Real Decreto Ley 6/1999 y Arancel Notarial, y ello por lo siguienteLa RDGRN de 9 de Junio de 2014 dice: “Primero.- La aplicación de las exenciones, bonificaciones o reducciones en materia arancelaria son de interpretación restrictiva y rigurosa con el fin de no quebrar el equilibrio y la cobertura de gastos a que responde la regulación del Arancel, ateniendo al espíritu informador del Real Decreto Ley 6/1999, de 16 de abril, y conforme con las normas contenidas en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de Noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios”. Igualmente, la RDGRN de 20 de Diciembre de 2013 dice que “es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exenciones, reducciones o bonificaciones en materia arancelaria son siempre de interpretación restrictiva rigurosa, habida cuenta de que excepcionan las disposiciones generales en materia arancelaria, y en consecuencia solo cabe admitirlas cuando se encuentren clara y expresamente consignadas en la respectivas disposiciones, sin que puedan en ningún caso interpretarse ni aplicarse de manera extensiva, deductiva o analógica. Éste criterio se manifiesta en dos aspectos: el carácter no acumulativo de la eventual pluralidad de reducciones salvo que la propia norma que las establece lo disponga expresamente, como hacen el Real Decreto 6/1999 y el Real Decreto 1612/2011, de 14 de Noviembre y en la aplicación de la reducciones exclusivamente sobre los honorarios resultantes del número 2  del Arancel, criterio manifestado reiteradamente por este Centro Directivo, por la RDGRN de 21 de Septiembre de 1999 y reiterado recientemente por la Ley 8/2012 de 30 de Octubre que se ocupa de recalcar que los honorarios que indica se devengarán por todos los conceptos. La aplicación de reducciones arancelarias sobre todos los números del Arancel, solo tiene lugar, dado su carácter de honorarios fijos, en casos especialmente previstos. Así ocurre con los honorarios de copias (número 4 del arancel) que excedan de doce folios; con relación a los folios de matriz (número 7 del Arancel) con carácter general a partir del quinto folio y con carácter especial para escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios que solo devengarán honorarios a partir del folio 51º inclusive, en virtud de lo dispuesto por la ley 8/2012 de 30 de Octubre”. De igual modo, la DG en Resolución en Consulta de 21 de Septiembre de 1999, planteada por la OCU, sobre la aplicación de la reducciones arancelarias aprobadas en el Real Decreto Ley 6/1999, invocada en otras, como la de 22 de Junio de 2010, señala que estas deben interpretarse con un criterio teleológico, es decir atendiendo al espíritu y finalidad de la norma, y de ahí cabe deducir: -Que la reducción no solo es aplicable a la compraventa de viviendas sino a otras formas de acceder a la propiedad, como la adjudicación a cooperativistas o la autopromoción. – Que la reducción solo es aplicable cuando el préstamo tiene por finalidad la adquisición de vivienda (con garaje y trastero), pero no siempre que la hipoteca recae sobre vivienda, si la finalidad del préstamo no es su adquisición. Siguiendo el criterio teleológico que invoca la citada Resolución, y la Exposición de Motivos del Real Decreto 6/1999, la finalidad de la reducción arancelaria es “una rebaja en los costes para para los ciudadanos a la hora de acceder a la compra de su vivienda”. El artículo 14 de la LCCI señala que “el prestatario asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien la solicite”. La Norma General Sexta del Arancel Notarial de 1989 dice que “la obligación de pago de los derechos corresponden a los que hubieran requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. Conforme a la DF 2ª de la LCCI 5/2019 “los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del IAJD no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido (es decir, la entidad prestamista, Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de Noviembre), salvo que se dispusiese expresamente otra cosa. Hay normas autonómicas que van en la misma línea. Recordemos la Norma 4ª, punto 2 del anexo II del Arancel. La DGRN ha resuelto que la reducción era aplicable no solo cuando el adquirente de la vivienda es persona física sino también jurídica, lo que puede ser un argumento a favor de aplicar la doble reducción a las entidades de crédito. Sin embargo, se lo puede oponer que la extensión del beneficio arancelario puede tener su fundamento en la medida en que la persona, sea física o jurídica, está adquiriendo un derecho de propiedad sobre la vivienda que puede ejercitar, pero eso no ocurre con el acreedor hipotecario, que podrá ejercitar únicamente los derechos que como tal le corresponden, pero no el de propiedad. Si ejecuta la hipoteca y se formaliza escritura de compra su favor, si tendrá los beneficios fiscales y arancelarios oportunos”.

4.= Papel copias simples. No se puede cobrar y ya lo vimos en este otro caso de impugnación.

5.= Presentación telemática. Lo deja claro no se puede cobrar nada por este concepto. De hecho, esta RDGRN de 23 de Enero de 2013, señala que “y finalmente éste mismo debe ser el criterio respecto de la cantidad que el Notario repercute al recurrente por el envío de la copia telemática al Registro de la Propiedad, porque como acertadamente pone de manifiesto el acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Valencia, cuando el Notario realiza dicha expedición está dando cumplimiento a los deberes que impone el artículo 249.3 del Reglamento Notarial, por lo que los gastos que puedan devengarse como consecuencia de tal presentación no pueden ser repercutidos al interesado, sino que deben ser estimados como gastos necesarios para la prestación del servicio notarial, y aunque el Notario por tal presentación deba satisfacer una cantidad a la referida Agencia Notarial de Certificación, ésta no puede ser repercutida al recurrente, sino que debe entenderse satisfecha por la remuneración arancelaria que percibe el Notario”.

Bueno pues la RDGSJyFP de 12/7/2022, dice otra cosa (dice que sí se cobran): Sexto. – Por último, en cuanto a los suplidos, del expediente remitido se constata que el notario autorizante ya aclaró que la cantidad cobrada corresponde a los gastos de envío de las copias a sus destinatarios a través de la Agencia Notarial de Certificación, cuya minutación es correcta de acuerdo con la Resolución de este Centro Directivo de 19 de diciembre de 2014, también citada en el Acuerdo recurrido”. Eso sí esa resolución que se cita yo diría que no dice nada de esto ….

6.= Catastro. Dejando claro que no es un suplido, si no te lo aportan ellos se puede cobrar. También en este punto interesa la argumentación: “Habida cuenta de la obligatoriedad de su incorporación, de acuerdo con la doctrina reiterada de la DG resultan relevantes las alegaciones del recurrente en relación al coste que supone tal incorporación. La obtención de la CCDYG, podrá ser efectuada por los propios interesados o bien encargar al Notario su obtención. No existe precepto alguno que imponga al Notario la obligación de obtenerla, pero esa actuación gestora entra directamente dentro de las labores de gestión que realiza el Notario, quien podrá cargar por ello unos honorarios no arancelarios, siempre que conste solicitud expresa de los interesados al respecto, lo que aquí ocurre, y así consta en la escritura. Me temo que el Banco de Marras que principalmente nos está volviendo locos con todo este asunto de la minutación de las hipotecas (y que en algunas cosas tiene razón) va a tener que rectificar su política de la última comunicación en la que dice: “Las notarías no DEBEN incorporar testimonio de la certificación catastral en la escritura de PRÉSTAMO HIPOTECARIO o de NOVACIÓN de préstamo hipotecario (el Banco no asumirá el coste de esta certificación)”. Como en otras actuaciones extra arancelarias es fundamental que haya habido solicitud y que se recoja esta en la escritura.

Un nuevo acuerdo de Junta Directiva en la materia

Lo primero que llama la atención es que la Junta Directiva lleva a cabo un examen íntegro de oficio de la minuta con el objeto de determinar si el Notario cobró lo que tenía que cobrar ya fuera de mas o de menos observando que no existía en la escritura de hipoteca en cuestión un solo apoderamiento sino dos (contando el otorgado a la gestoría), que existía un acta de manifestaciones (por contener el instrumento manifestaciones de las dos partes que al desear que fueran recogidas constituyen un acta de manifestaciones o referencia del artículo 208 del Reglamento Notarial), que corresponde aplicar la reducción del 28,75% (25%+5%), que hay que librar inexcusablemente una autorizada en soporte papel, una autorizada en soporte electrónico y una copia simple y que hay que cobrar la nota de expedición de la autorizada, las diligencias y los testimonios. El resultado es que el Notario no cobró de mas .. cobró de menos y que no puede reclamar lo que no percibió recordando al compañero que están prohibidas las dispensas parciales.

Sobre el asunto principal: El no aplicar al concepto préstamo una segunda reducción de sus derechos del 25%, la que en su día estableció el artículo 2 del RD Ley 6/99, ya que, como ocurría cuando se promulgó, ésta era solo de aplicación cuando tal obligación de pago de los honorarios del préstamo hipotecario recaía en el adquirente de una vivienda. No aplicación a la que hay que llegar por: La nueva redacción del art. 29 de Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, dada por el art. único.1 del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por lo dispuesto en el epígrafe iii, de la letra e, del nº 1 del art. 14 y en la disposición final segunda, ambos, de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y la Doctrina de la Dirección General de Segundad Jurídica y Fe Pública, que mantiene que las exenciones, bonificaciones o reducciones solo caben mantenerlas cuando se encuentran claras y expresamente consignadas (Resoluciones de 16-Noviembre-2016, 9-Junio-2014, 21-Diciembre-2013, 20-Diciembre-2013).  Considera la Junta Directiva, que la reducción establecida en el artículo 2 del RD Ley 6/99, tenía y tiene como finalidad evidente la ayuda al adquirente de viviendas, tanto si se tratase de persona física, como jurídica y no constituía una medida aislada, sino que iba acompañada además, en ocasiones, de bonificaciones fiscales, entre otras, en la modalidad de “actos jurídicos documentados” del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o en el tipo reducido del Impuesto Sobre el Valor Añadido, pero que requerían todas ellas, para su aplicación, que el sujeto pasivo de tales obligaciones de pago, fuera el adquirente de una vivienda, como ocurría en la situación anterior a la modificación del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dada por el art. único.1 del Real Decreto-ley 17/2018, que cambio el sujeto pasivo de la modalidad “actos jurídicos documentados”, del deudor al acreedor hipotecario; como también por el epígrafe iii, de la letra e, del nº 1 del art 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que trasladó la obligación de pago de los aranceles notariales del deudor al acreedor hipotecario, siendo consecuencia lógica, que éste, al no ser el adquirente de la vivienda, no gozase de los beneficios pensados para aquel y así lo estableció expresamente para los fiscales la disposición final segunda de la citada Ley 5/2019, al dar nueva redacción al párrafo final al artículo 45, que quedó redactado de la siguiente forma: «Los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.» y debe entenderse extendido, de forma tácita dado la identidad de razones y por aplicación de la doctrina citada de DGSGyFP, a la bonificación del 25%, ya que ésta fue establecida para cuando concurría en el adquirente de vivienda la obligación de pago de los aranceles notariales devengados por la adquisición y el posterior préstamo hipotecario. Recordando aquí también la Resolución de 01/04/2003 (Servicio Notarial de la DGSJyFP que en sus fundamentos establecía: “2.- El artículo 2 del Real Decreto Ley 6/99 de 16 de abril de Medidas Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia, establece una reducción del 25%, “en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria, y en la compraventa de viviendas.” Esta Dirección General de los Registros y del Notariado en et informe-respuesta de 21 de septiembre de 1999, en contestación a la carta remitida a este Centro Directivo por el Presidente de la Organización de Consumidores y Usuarios relativo a la interpretación que haya de darse a las normas que sobre reducciones arancelarías se contienen en el Real Decreto 6/1999, de 16 de abril, entendió que el espíritu y finalidad de la citada norma criterio de interpretación teleológico-, que debe prevalecer frente a toda interpretación literal del precepto, es posibilitar una rebaja de los costes de transacción que facilite a los ciudadanos el acceso a la vivienda, extendiéndose su ámbito de aplicación a los negocios jurídicos de constitución, modificación o extinción de préstamos y créditos hipotecarios formalizados para financiar la compraventa o adjudicación de viviendas. Fuera de tales supuestos, a los honorarios notariales derivados de la formalización de préstamos o créditos con garantía hipotecaria, deberá aplicarse únicamente la reducción arancelaria del 25% de los derechos previstos en el número 2.2 del Arancel Notarial, ya que, como tiene señalado este Centro Directivo, en anteriores pronunciamientos, las exenciones, reducciones o bonificaciones en materia arancelaria son siempre de interpretación restrictiva o rigurosa, habida cuenta de que excepcionan las disposiciones generales en materia arancelaria, y en consecuencia sólo cabe admitirlas cuando se encuentren clara y expresamente consignadas en las respectivas disposiciones, sin que puedan en ningún caso interpretarse ni aplicarse de manera extensiva, deductiva o analógica.”

Y en cuanto a las copias: La autorizada en soporte papel es imprescindible, dada la obligatoriedad de inscripción de las hipotecas, en el Registro de la Propiedad, impuesta por el artículo 1.875 del Código Civil y el contenido del número 1 del Artículo 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al establecer: “1. Ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público sin que se justifique el pago de la deuda tributaria a favor de la Administración Tributaria competente para exigirlo, conste declarada la exención por la misma, o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento”; impuesto entre cuyas modalidades se halla la del número 1 de su artículo 31:” Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto”. La copia autorizada en soporte electrónico, para dar cumplimiento al art. 249. 2 del Reglamento Notarial. Y una copia simple, para dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 101 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Por cierto, el 5% de reducción para los documentos de cuantía, se mantiene (aunque sea por silencio porque se aplica sin cuestionarse lo mas mínimo).

A ver quién es el guapo que aplica este criterio en el asunto de las copias autorizadas en soporte papel y donde podemos metérnoslas cuando la gestoría además de protestar la minuta no venga a retirarlas. ¿Hemos puesto la pelota en el tejado de los registradores?

Mas circulares bancarias

Algunas entidades hasta numeran sus circulares y se aplican lo de “lex posterior deroga lex anterior”. Una que recientemente se ha compartido en un chat dice que “las gestorías deberán dejar claro a las notarías las copias de las escrituras que deben emitir, no aceptándose mas copias …”  que (claro está), las que su circular especifica. Debe vigilarse que la facturación notarial siga las instruccionesterminan diciendo. Sí, amigos, estoy de acuerdo en que nos vigilen de cerca pero si no tienen razón me temo que habrá que debatir el asunto, porque como puede verse en esta entrada de mi blog hay un colegio notarial que defiende que podamos cobrar mas de una simple electrónica (en realidad tantas como nos pidan) y otro que dice que la que se envía a Hacienda, se tiene que cobrar. Eso ya nos sitúa en un mínimo de dos. Al margen, está el asunto de la copia autorizada en papel que el segundo colegio consideraba que obligatoriamente tenemos que expedir y cobrar. Entonces, ¿a quien hacemos caso?  ¿a las circulares de la entidad o a los acuerdos de nuestras Juntas Directivas? No, no contesten, era una pregunta retórica. Es absolutamente absurdo pretender imponer tu criterio, aunque sea absolutamente lógico exigir que se te cobre correctamente. Por mi parte, estoy conservando instrucciones y peticiones de copias para poder justificarlas cuando llegue el momento. Es fundamental tener un registro de peticiones y de envíos y centralizarlos en una sola persona en la notaria y tirar de registro cuando te digan que solo pagarán una CSE.

Por otra parte, sabemos que las gestorias consiguen la inscripción con la autorizada electrónica que presentamos nosotros y con la liquidación telemática que presentan ellos. Pero … ¿eso lo puede hacer el resto de la humanidad? ¿Cómo se consigue hacerlo? ¿El tío de la boina también puede hacerlo si sabe como proceder? Yo gestiono pocas escrituras y lo hago siempre por Serfides pero probaré a hacerlo al margen para que me inscriban una compraventa con la autorizada electrónica liquidando con la CSE y remitiendo el justificante al registro. Luego ya le haré la copia en papel. Supongo que no todas las haciendas autonómicas funcionarán igual y habrá diversas opciones, aunque ¿conocéis a alguien que lo haya hecho? ¿tenéis algún cliente que lo haya hecho ? ¿Por donde? ¿Cómo? Yo no, ninguno en este tiempo en el que esto ha pasado a admitirse a las gestorías. Precisamente por eso tengo tan curiosidad e intriga ….

Y vuelta otra vez con los descuentos …

Los chats notariales han estado estos días moviendo una información relativa a una asociación que ofrece a sus socios la posibilidad de reducir un 10% de la factura del Notario. Al parecer la asociación se ha dirigido a los Notarios (más bien debería decirse que a algunos Notarios, pero no al Notariado como corporación o colectivo) para proponerles que apliquen la rebaja legal a quienes se identifiquen como asociados. Tengo mis dudas de que los que han aceptado y figuran en un listado que también ha trascendido sepan lo que realmente han hecho o les han hecho.

¿Qué les parece? Pues a mi me parece exactamente lo mismo que me parecía el descuento que el Banco de marras persigue en sus escritos dirigidos a Notarios, aunque en este caso esa asociación no lo pide para ella, lo pide para sus asociados que pueden ser cientos de personas físicas diferentes, es decir, ME PARECE MUY MAL y considero que no pueden pactarse descuentos de esta clase porque atentan contra la libre competencia y la libertad de elección y porque el descuento ha de estar ligado a un documento concreto y no puede estar preconcedido de ante mano, ni está sujeto a solicitud, ni es una medida de gracia. El recorrido de un descuento para mi comienza con la solicitud de un presupuesto o en un momento posterior del íter que va desde el encargo de un instrumento público hasta el de su facturación y se concede de manera individualizada y sin sujeción a ningún tipo de necesario razonamiento o justificación. No es admisible esta clase de pactos cuando además se conciertan con una asociación que no es otorgante de instrumento alguno.

En fin … es como si el Real Madrid pactara con algunos Notarios descuentos para sus socios. Exactamente lo mismo.

Esta asociación debería preocuparse de conseguir para sus asociados buenos Notarios y no notarios baratos …

Yo no estoy entre los que han recibido esa solicitud pero ya tengo mas o menos preparada la respuesta…. aunque si sigo así no llegaré a tener nunca una notaría como Dios manda.

Luchándolo…

Un día alguien protestó y solicitó un cambio de factura …

“Buenos días: No puedo hacer eso que me pide pues supondría falsear la factura y no estoy dispuesto a hacerlo. No puedo decir que hago una simple electrónica y cobrar dos a través de algún tipo de subterfugio. Pero es que, ademas, la factura no está mal solo que ustedes están aplicando el arancel en base a sus criterios y esos criterios no son correctos para empezar porque todo lo que se pide se tiene que pagar y, sobre todo, cuando en reciente acuerdo, la Junta Directiva del Colegio Notarial de *** ha dicho que una copia simple se envía y se minuta “para dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 101 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”. En similar línea se ha manifestado un acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de ***. En este caso concreto que me reclama, además, y sin contar la enviada por Ley gratuitamente a los interesados, he enviado dos copias simples electrónicas mas, una a la Gestoría *** y otra a la Gestoría ***. Así que son tres por lo que creo que no hay nada que reclamar ni qué cambiar. Saludos y gracias, Justito El Notario”.

Tras una réplica.

“Hola de nuevo: Queda aclarado. Me gustaría que llegara mi argumentación a donde tenga que llegar puesto que está completamente fundada y respaldada por lo que le he expuesto Saludos y muchas gracias, Justito El Notario

Unos días después llegó un recordatorio sobre cómo debemos minutar las hipotecas. Los términos de la comunicación son imperativos: “Debe, envíen, deben, no aceptándose, deberán ….” Hail Hitler … te dan ganas de contestar aunque digo yo que habrá que minutar una CSE si pides una CSE, ¿no? Así que yo sigo con mi guerra:

“Buenos días: Según reciente acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Valenciauna copia simple se envía Y SE MINUTA “para dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 101 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”. Si ustedes quieren otra adicional a sus efectos, tendrán que pagar por ella. En similar línea a la apuntada por mi Colegio Notarial, se ha manifestado un acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Andalucía. Saludos y gracias, Justito El Notario”.

A los de unos días antes, al recibir una nueva petición de CSE les hice un recordatorio:

“Buenas tardes: Para que conste, les informo de que se han solicitado dos copias más (una de cada una de ellas) de estas escrituras por parte de la oficina de *** de la entidad. Esto reafirma que el criterio de cobro que he aplicado a mis facturas es apropiado puesto que habiéndose ya enviado copias simples electrónicas de estas mismas escrituras no creo que corresponda a la notaría estar enviando y enviando una y otra vez mas copias a todo aquel que las pida y tengo derecho a ella. Se trata de una cuestión de organización y de una cuestión de retribución en correspondencia a un trabajo realizado. Saludos y gracias, Justito El Notario”.

A pesar de todo, mucho me temo que no van a dar su brazo a torcer con lo que se ocurre una estrategia: ¿No decís que solo facture una? Pues yo os envío una y cuando me pidáis otra ya no os la enviaré y tendréis que pedirla a quien tenga esa primera. Es decir, las primeras peticiones se atienden (las previas a la firma y las del día de la firma), pero después (cuando el de la gestoría salga por la puerta) ya no se encargan/envían mas. Qué se las reenvíen ellos o que las paguen. Es justo, ¿no?

Al día siguiente me lo pusieron a huevo

Recibí una nueva petición (en realidad era re-petición) y contesté:  “Esas copias fueron enviadas ayer por la tarde a la Gestoría ***. Ellos podrán reenviarlas las veces que sean necesarias. Ya comuniqué mi criterio al respecto de la petición de copias simples electrónicas (amparado por mi Colegio) en correos anteriores. No veo lógico exigir que se minute una si luego se piden varias”. Mas tarde escribí de nuevo y añadí: “No me importa que me las pidan e indicar las ya enviadas para su localización en caso de duda. El asunto “a discutir” es la minutación acorde a nuestro trabajo. Nada mas”.

 

Sobre el asunto interesa leer esto: “NOTAS SOBRE LA CONFERENCIA DE ARANCELES NOTARIALES CELEBRADA EN EL COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA (02-03-2022)”. BIN 53

En materia de folios hay una RDGRN de 12 de Noviembre de 2014 con una solución “peregrina”. Dice lo siguiente: “Cuarto.- Impugna el señor recurrente el concepto «folios». De la cifra consignada bajo esa rúbrica resulta haberse aplicado el número 7 del arancel sobre un total de 68 caras escritas; sin embargo del examen de la escritura en cuestión, resulta que del total de caras escritas veintidós corresponden exclusivamente a la novación, que de haberse formalizado en documento separado no hubieran devengado exceso alguno Por las razones apuntadas dichas caras no deben ser objeto de minutación en aplicación de lo dispuesto en la Ley 8/2012, lo que arroja un total por este concepto de 138,23 euros en lugar de la cifra consignada“. ¿Por qué peregrina? Pues porque no es nada sencillo escoger aquello que NO es exclusivamente novación. Se supone que lo no exclusivo, no cuenta, ¿no?

 

 

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Pedir presupuestos en la notaría

presupuesto escritura notario

Como en cualquier otro sitio, uno también puede pedir presupuesto en la notaría para saber lo que le va a costar su escritura.

Desconozco como se presupuesta en otros negocios, pero en el mío, sí que lo sé a la perfección y mejor aún sé que puede haber una cierta diferencia entre lo que te dicen que presupuestes y lo que finalmente va a resultar otorgado cuando llega el momento de la verdad, que es cuando recibes el encargo de preparar la escritura. Por eso, en mi notaría yo soy quién hace los presupuestos, especialmente los de las escrituras con mayor número de conceptos y bases como las herencias que suelen incluir algunas otras operaciones (declaración de obras, agrupaciones, donaciones, etc…) que las hacen algo más complejas de minutar. No lo hago yo porque yo presupueste o facture mejor que los demás, sino por que me gusta estar enterado de quien pide presupuesto y suelo anotar (salvo olvido) la cifra que se le ha dado al cliente (y los datos básicos de su encargo) para evitar los “usted me dijo tanto” si luego ha resultado que lo que se firma no es lo mismo que inicialmente se me había encargado (y presupuestado).

Hoy mismo he firmado una sencilla acta de manifestaciones para hacer constar que un comprador de una finca no se había presentado a la hora pactada en mi notaría. El abogado del manifestante había pedido previamente presupuesto, pero lo que no me dijo (y en este caso a mi no se me ocurrió preguntarle), ni decía en su minuta (de ahí mi confusión) es que íbamos a incorporar una retahíla de burofaxes para acreditar el intento de elevar a público el documento privado de su cliente con el resultado de que el acta resultó “algo” más cara de lo esperado, según presupuesto.

Yo suelo indicar a mis solicitantes de presupuestos que la cifra que les facilito es con el correspondiente IVA al 21% incluido (en la notaría a nadie se le ocurre preguntarme si le voy a cobrar sin IVA, lo que no quita que yo indique que así lo hago en mis presupuestos) y lo que se incrementaría en el caso de que me encarguen los impresos de liquidación de impuestos y la gestión de la escritura.

Y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre el asunto de los presupuestos también he escrito aquí y sobre ahorrar en la notaría aquí.

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Pluralidad de compradores y vendedores (o de fincas) a efectos arancelarios
arancel pluralidades en ventas compras

Oigo mucho eso de code is law y así codifica el concepto de compraventa de inmuebles mi Programa de Gestión de la notaría:

“Cuando en un mismo documento se transmitan varios inmuebles, se estará a las reglas generales para determinar si existe un solo código 501 o varios. Se entiende por tanto que hay un solo código cuando concurra el mismo vendedor, o los mismos vendedores, con el mismo comprador o los mismos compradores, incluyendo en él todos los objetos. En otro caso deberán activarse tantos códigos 501 como operaciones existan con dichas características”.

Es decir, ¿exige varios conceptos en los casos en los que los compradores y vendedores no sean exactamente los mismos? Yo diría que sí. En el momento en que haya un comprador que no compre una de las fincas o un vendedor que no la venda, nuevo código 501.

¿Se acuerdan de aquellas famosas normas de aplicación del Arancel? Mi ejemplar lo heredé de mi padre y ya hay que tener años para saber de su existencia. Pues esto es lo que dicen:

Pluralidad de vendedores. Tanto si diferentes vendedores lo son de distintos derechos sobre la misma finca (nuda propiedad y usufructo, por ejemplo) como si lo son de cuotas indivisas, iguales o desiguales, del mismo derecho, hay una sola base por considerar hay un solo negocio jurídico, y la base es el valor de lo que se vende, salvo que los vendedores de diferentes derechos o cuotas lo hagan en condiciones o circunstancias distintas que dan lugar a la existencia de distintos negocios jurídicos, en cuyo caso la base será el precio de cada transmisión. La transmisión de bienes gananciales o de los sometidos a otra comunidad matrimonial, se considerarán como un solo negocio, con una sola base.

Pluralidad de compradores. Se aplican las mismas reglas que para la pluralidad de vendedores.

Pluralidad de fincas. La existencia de varias fincas, tanto en caso de unidad como de pluralidad de vendedores o compradores o ambos, no afecta en principio lo expuesto, salvo, como queda dicho, que la venta se hagan condiciones diferentes para cada finca o en circunstancias que singularicen la transmisión (por ejemplo: venta de plazas de garaje y vivienda, la primera al contado y la segunda con precio aplazado)”.

Yo diría que hay más supuestos de pluralidad de bases de los que pudiéramos creer …

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Reducción arancelaria del 25% en hipotecas y compraventas de vivienda

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Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Vayamos directamente al grano: ¿Qué pasa con las reducciones arancelarias que afectan a las hipotecas ahora que quien nos paga la minuta es el Banco?

 

El RDL 6/1999 (gobernaba Aznar) decía en su Exposición de Motivos:

El Gobierno considera que en el actual contexto de la economía española, dentro de la Unión Monetaria, la política económica ha de orientarse hacia una mayor liberalización y flexibilización de los sectores productivos, de manera que se logre un ritmo de crecimiento económico que permita continuar aproximando los niveles de renta per cápita de España a los del resto de países de la Unión Europea. Uno de los objetivos de la política económica es perfeccionar el funcionamiento de los mercados domésticos valiéndose de reformas de carácter estructural que procuren una más eficiente respuesta de la oferta a los impulsos de la demanda. Estas medidas estimulan la competencia en los mercados de bienes, servicios y factores productivos y contribuyen a la estabilidad de la economía mediante una mejor asignación de los recursos y una mayor igualdad de oportunidades de los agentes en dichos mercados. Las medidas adquieren especial relevancia tras la incorporación de España a la tercera fase de la Unión Monetaria Europea y la constitución del Banco Central Europeo. En este contexto, las políticas económicas nacionales ya no cuentan con el instrumento monetario para moderar la evolución de los precios, de manera que son la política fiscal y las reformas estructurales los únicos medios disponibles para mantener la inflación dentro de los límites previstos. En España, dado el dinamismo de la demanda interna como elemento impulsor del crecimiento económico, se han puesto de manifiesto importantes aumentos en los precios de algunos sectores, especialmente aquéllos menos expuestos a la competencia exterior, que obligan a la adopción de medidas urgentes para evitar la aparición de tensiones inflacionistasSe une, pues, la contrastada conveniencia de nuevas medidas liberalizadoras con la necesidad de aplicarlas en este momento, antes de que el incremento de la demanda agregada origine posibles brotes de inflación que amenacen la estabilidad y duración del proceso expansivo de nuestra economía. Las medidas adoptadas en la presente norma tienen por objeto provocar un impacto positivo tanto sobre los precios como sobre las condiciones de la competencia en nuestra economía”.

Después, el número Uno de la norma establecía:

Los aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por Reales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un 25 por 100 en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reducción prevista en esta norma se aplicará a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial”.

¿Y veinte años después se sostiene esta reducción en un RDL tramitado con urgencia y que luego produce efectos durante veinte años … ? Pues sí, se mantiene y puede que sea lógico querer provocar un impacto positivo tanto en los precios como en las condiciones de competencia, ¿pero por pequeñas diferencias en lo que cobramos nosotros? (sí, ese 25% no deja de ser una cifra minúscula en el montante de operaciones de miles de Euros con intereses de miles de Euros a lo largo de varias décadas durante las cuales se paga una hipoteca) ¿y esas diferencias influyen en la competencia? ¿qué competencia? Es insólito que se piense que la minuta de los Notarios pueda tener una influencia tan decisiva en tantas cosas. Ya puestos, ¿por qué no limitan el % que un intermediario puede cobrar por su intermediación o una gestoría por su gestión o un traductor por su traducción? Está claro, nosotros somos funcionarios y nuestro sistema retributivo lo aguanta (y lo permite) todo.

Sea como sea, la doctrina de la DGRN ha sido clara en cuanto al término VIVIENDAS, pero ¿cómo se interpreta esto hoy en día con un escenario hipotecario en el que pagan los Bancos las escrituras hipotecarias? No me digan que no es, como mínimo, para pensárselo en este estado de cosas completamente diferente .. y veinte años después. ¿Se podría suprimir la reducción en el caso de que pague el Banco? Téngase en cuenta que el haber convertido al Banco en sujeto pasivo del IAJD y la entrada en vigor de la LCCI, pueden influir negativamente en el flujo del préstamo/crédito para vivienda (que se encarece y encararecerá) y, siendo así ¿queremos los Notarios, defendemos los Notarios, creemos los Notarios que nos van a dejar influir en que haya un mayor encarecimiento del “negocio inmobiliario y de financiación” de la adquisición de vivienda encareciendo nuestra minuta para que el Banco acabe repercutiendo el gasto a su cliente?

Yo no lo veía (sí, lo digo en pasado), a diferencia de lo del 5% de los documentos de cuantía (que lo veía y lo sigo viendo), pero fue hasta que cayó en mis manos una contestación formulada por la DGRN a la OCU en relación con la reducción arancelaria que llevó a cabo el R.D. de 16 de Abril de 1999. Era Presidente del CGN Juan Bolás y Luis María Cabello de los Cobos y Mancha, era el Director General cuando se dijo (en relación con la interpretación que hubiera de darse a la frase “en caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas”) que el espíritu y finalidad de la norma deben prevalecer sobre una interpretación literal del precepto siendo aquella finalidad posibilitar UNA REBAJA DE LOS COSTES PARA LOS CIUDADANOS. A mi modo de ver la cuestión quedó, con aquella contestación, más que zanjada hace casi 21 años.

Téngase en cuenta además que la compraventa de vivienda y el préstamo sobre vivienda tienen ese 25% de reducción y que el préstamo hipotecario sobre vivienda o no, tiene OTRO 25% más. Por eso, el préstamo hipotecario sobre vivienda, tiene 25+25 que es el 43,75% y más el 5% del RD 8/2010, un 46,56% en total.

¿Y qué pasa con la reducción del 5% del RDL 8/2010 para todos nuestros documentos de cuantía? ¿Hay alguna razón para seguir o no seguir aplicándola?

 

Para terminar una valiosísima opinión

Me he permitido condensar las notas de un compañero (Álvaro San Román) que domina como pocos el arancel y lo aplica con estricta observancia. Dice esto (con una ligera variación de su texto que me permito con la finalidad de resumir lo que a mi me ha parecido mas relevante):

 

“De acuerdo con la interpretación restrictiva que debemos aplicar a la reducción del RDL 6/1999 en relación con la interpretación dada por la DG, la misma sólo sería aplicable a los españoles que acceden a su vivienda, entendida como domicilio habitual y permanente. Ello nos llevaría a no aplicar la reducción, a ningún extranjero (ni de la UE ni de fuera de la UE), ni incluso a los nacionales, cuando se tratara de segunda residencia, bastando entender que es segunda residencia cuando el domicilio que manifiestan en la comparecencia sea distinto del que es objeto de adquisición. Sin embargo como dice la propia DGRN en la Resolución de 12 de Septiembre de 1999 debe prevalecer una interpretación teleológica (el espíritu y finalidad de la norma) sobre una interpretación literal, y al mismo tiempo debe utilizarse un criterio objetivo que sirva para unificar su aplicación. Este criterio que simplifique y al mismo tiempo unifique la aplicación del beneficio del RDL 6/1999, debe ser el de la RESIDENCIA. Ello lleva a que cualquier compra de vivienda efectuada por un residente, aunque su domicilio sea distinto gozará de la reducción, mientras que un no residente (sea nacional o extranjero) no tendrá derecho a la reducción, ya que no hay esa inmediatez. No se puede decir, para sostener lo contrario, que dicho no residente puede o podría trasladar su residencia a España, porque ello nos haría tener que tratar con futuribles, hipótesis y daría lugar a una falta de uniformidad no deseada. La interpretación restrictiva de la reducción debe ir dirigida al concepto de vivienda, al que se refiere el RDLPor las razones apuntadas, concluye que a los NO RESIDENTES no les es de aplicación la reducción del RDL 6/1999 de 16 de Abril”

¿Qué dice? Que a todo residente se le aplica pero a los no residentes no.

 

RESOLUCIÓN DGSJFP DE 13022023: En el caso de esta resolución se trata de una vivienda pero que se manifiesta que se destina a local de negocio. ¿Prima lo que es o prima el destino que se le da al inmueble? El destino resulta ser fundamental con lo que ¿entonces todo aquel que compre vivienda y diga que no va a ser vivienda habitual pierde la reducción? ¿o solo aquel que no la destina a vivienda habitual? El debate sigue abierto aunque la resolución causó gran expectación.

Yo siempre indico en las escrituras si lo que se adquiere es para VH o no pero no está claro si lo determinante es solo que sea una vivienda que no se use para vivienda o si es relevante que sea una vivienda que no se use para vivienda habitual. Si es así, yo tengo vía libre porque como te digo siempre lo pongo. Por otra parte, lo de que se usaría para local se dijo en la hipoteca, no en la cv y se aplicó la doctrina del negocio complejo. De todas formas, si en la hipoteca dicen que no es vivienda habitual y en la compra figura como domicilio de los compradores otro distinto, habría base para no aplicar la reducción del 25%.

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Reducción arancelaria en la compraventa de fincas de una explotación agraria prioritaria

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Si un agricultor compra para su explotación prioritaria y los gastos los pactan según ley y, por tanto, el comprador paga solo la copia, ¿se aplica o se aplica la reducción arancelaria? La cuestión es si el vendedor es o no es el beneficiario o destinatario de la reducción, ¿cómo lo veis?

Pues yo, conforme al Artículo 1 del Real Decreto 2484/1996, de 5 de diciembre, por el que se reducen los derechos notariales y honorarios de los Registradores de la Propiedad en aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias que dice “se reducen en un 30 por 100 los derechos notariales regulados en el apartado 1 del número 2 de su arancel por la formalización de los siguientes actos relacionados con la aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias”, lo veo claro: hay reducción pague quien pague, sea conforme a ley o de otra forma diferente.

¿De acuerdo?

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Un arancel caduco y desfasado

Tarifa notarial en España arancel

“La existencia de un arancel caduco y desfasado impide en ocasiones en las notarías modestas de pueblo pagar sueldos decentes a los empleados y tener un local en condiciones acordes al servicio público que prestamos con el agravante de las cada vez mayores obligaciones que se nos imponen. Eso sí, todo el que se ayuda del servicio público notarial cobra conforme a los costes que tiene y a los beneficios que desea tener y nadie protesta. Pero claro ¿quién le pone el cascabel al gato? Tal vez lo que da más sentido al servicio público notarial en estos tiempos son las notarías de pueblo. El experimento de liberalizar territorialmente a las notarías en Holanda creo que provocó la fuga de muchos Notarios a las ciudades”.

En mi opinión, el arancel está caduco y desfasado pero yo tengo una notaría bastante modesta y pago muy buenos sueldos a mi gente porque les tengo reconocidas las categorías que merecen y el trabajo que hacen. Además el convenio es el convenio. No se puede pagar mal a la gente no reconociendo sus categorías profesionales y la labor que hacen para mantener nuestra parte de la tarta. Si merecen más sueldo, pues hay que pagarlo. Yo gano (más o menos) un 25% de lo que ganaba cuando empezó la crisis. Mis empleados probablemente (dos casi seguro que lo hacen) ganen un 25% más de lo que ganaban en ese momento. Es decir, que yo y solo yo sufro las consecuencias económicas de las circunstancias de esta época (y de otras que no son tan propias de los tiempos que vivimos hace años); ellos y yo sufrimos el brutal incremento de la carga de trabajo y ellos, mis clientes, mi pueblo, y también yo, sufrimos que esta época de vacas flacas (y de tanta falta de honradez y profesionalidad) me obligue a mantenerme en un local que no reúne las condiciones que creo debería tener en estos tiempos.

Este tema del local me parece especialmente interesante y es objeto de conversaciones varias en mi notaría. “Tienes que cambiarte de local”, me dicen. Yo explico que mis ingresos cayeron en picado, que no he despedido a nadie, que mi gente gana bastante más que en 2009 y que cambiarse es pagar más renta y meterme en una serie de gastos que no me puedo permitir. Suelo también alegar que reconozco la importancia del local, pero la esencia de la función que prestamos no está en los despachos, ni en las salas de espera o de firma, está en la competencia y profesionalidad de Notarios y empleados que sacan adelante un producto “perfecto”, que no debe dar problemas a quien lo firma, es más, debe ser un producto que solucione las deficiencias que pudiera tener el título del transmitente (el del que te vendió o el de tus padres en el caso de una herencia) o el título de uno mismo si se tratara de una nueva escritura relativa a una finca que mantiene el mismo propietario (una aportación a gananciales, una agrupación o una declaración de obra, por poner algunos ejemplos). Debemos abandonar la concepción del listón de la inscripción. Además, habría mucho que hablar sobre porqué viene o no viene la gente a mi notaría.

Comparto al 100% lo de que otros sectores con los que tratamos a menudo, sí que cobran conforme a los costes que tienen y a los beneficios que desean tener. Nosotros lo segundo no podemos hacerlo, pero, lo cierto, es que nuestros honorarios se discuten a menudo (diría que muchos menos que los de inmobiliarios, mamporreros varios, comisionistas, traductores, abogados, gestorías o Bancos). Especialmente hay que prestar atención a los de aquellos inmobiliarios que cobran unas cantidades estratosféricas de las que nadie se queja (porque hay dinero fresco, bueno, tan fresco como el que utilizan para pagarnos a nosotros y que tanto les duele) y que son muy opacas al fisco y las de ciertos abogados (que deshonran a su colectivo) que ensartan a sus clientes con minutas injustificables que tampoco creo que se cuenten en la parte A de ninguna contabilidad. Luego, por supuesto, el caro es siempre el Notario.

He oído hablar (y mal) de la experiencia holandesa. Ahora hay enormes despachos con muchos Notarios y las poblaciones pequeñas han quedado desasistidas, pero no me atrevería a decir tan abiertamente que el servicio público notarial tiene su verdadero sentido en las notarías de pueblo, aunque supongo que lo dices porque en los pueblos tenemos más cercanía con la gente que en la ciudad donde el volumen de trabajo tal vez impide esa relación tan próxima. En cuanto a la accesibilidad de la función podría ser así, pero en cuanto a todo lo demás si las cosas se hacen bien, se hacen bien en Mosqueruela o en Madrid.

Yo no creo que si la gente se equivoca y no hace bien su trabajo es porque cobre poco a pesar de que cada vez tengamos más cosas que hacer, ni con que si se cobra poco es porque el arancel está como está y no podemos hacer florituras. Mi gente se equivoca y hace mal una parte de su trabajo, no cobra poco (cobra bastante o mucho) y, por supuesto, tiene muchas más cosas que hacer que antes, pero cuenta con un jefe (que soy yo) que les respalda, les cubre y les sufre los errores, que actúa como un empleado más de la notaría haciendo multitud de cosas que no son de su competencia, que también se equivoca y que cobra cada vez menos por lo que intenta no regalar ni un céntimo de lo que cuesta el trabajo que hace cobrando todo lo que le corresponde con arreglo a este arancel (o extra arancelariamente si se puede) que cumple en noviembre sus primeros 30 años.

Si me lo pienso casi prefiero seguir con el mismo hasta 2038. Cualquiera se fía del legislador ….

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Bancos

¿Cuánto pagaré de comisión de disponibilidad?

comision disponibilidad

 

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Un cliente mío que tiene una póliza de crédito recibe una liquidación mensual y le parece que la comisión de disponibilidad que se le cobra por la parte no dispuesta es muy alta, así que acude a su oficina a formular la pregunta del título de este artículo.

El bancario de turno, desviando la cuestión hacia los Cerros de Úbeda y, además, airadamente, le respondió que el cálculo era difícil y que necesitaba tiempo para hacerlo. Es probable, le dijo, que tuviera que ocuparse del asunto en su casa en el fin semana.

El pobre deudor vino a mi me preguntó “pero, ¿es tan difícil calcularlo?”. Le dije que tal vez fuera difícil calcular el saldo medio no dispuesto al tiempo de cada liquidación pero que era facilísimo calcular que con una comisión de disponibilidad del 0,35% al mes, pagaría 2.530 Euros en un año si no utilizaba ni un solo céntimo durante todo el año de duración del crédito y que pagaría 2.100 Euros si se llevaba del Banco los 60.000 Euros a crédito y no los llevaba de nuevo hasta el final del plazo, dentro de un año exacto. Es decir, le dije “te cobran mas por no tocar el dinero que por usarlo”.

Mi cliente se fue al banco de inmediato y yo me quedé esperando el habitual “¿pero qué le ha dicho el Notario a Fulanito?”.

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¿El Banco de España proporciona información sobre titularidad de cuentas?

informacion cuentas banco españa

No.

Así lo dice el propio Banco aquí.

Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.

Así que nada de recurrir al Banco de España para saber qué cuentas podía tener el causante de una herencia a quien vayamos a heredar.

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¿El Banco se tiene que quedar con mis escrituras?

banco no debe tener mis escrituras

NO, no tienen que quedárselas. Es una absurda forma de garantizarse ¿fidelidad? y de que uno vaya a rendir cuentas de su vida a quien no corresponde.

El Banco no tiene porqué tener ni la escritura de compraventa del terreno dónde se ha construido usted su casa, ni la declaración de obra en construcción de su casa, ni el final de obra de su cada. No tiene que tener nada de eso en su poder. Si lo tienen y le cuentan una película no se la crea: le están engañando.

De la hipoteca sí que tienen que tener la escritura, pero en esa escritura ellos son parte y es lógico que la tengan. Pero ¡cuidado¡, tienen que tener la que se hayan pedido para ellos (y pagado). No les corresponde tener la que se haya pedido para usted. Si quieren una que la pidan y la paguen. Nada de quedarse con las escrituras del prójimo.

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¿En qué se diferencia un director de oficina de un apoderado?

apoderado o bancario o director

El apoderado puede ser Director o no serlo y el Director puede ser o no ser apoderado, aunque lo normal es que lo sea o vaya a serlo.

Apoderado es el que tiene poderes para representar a la entidad para la que trabaja y que puede ser Director de la Oficina bancaria en la que trabaja o no serlo. No hay más.

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¿Es razonable una comisión de disponibilidad más alta que el interés remuneratorio?

comision de disponibilidad sabida en el notario

 

 

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Leo y explico una póliza de crédito y me encuentro con que el interés ordinario o remuneratorio anual es más bajo que el porcentaje que se ha de pagar en concepto de comisión de disponibilidad, puesto que el interés es de menos del 3% y la comisión de disponibilidad del 0,25% mensual (3% anual).

Esto supone que si el cliente dispone de todo el dinero durante todo el año, pagará menos que si no tocara ni un céntimo en el mismo tiempo. No es ilegal, no es “abusivo”, pero se pone uno a pensar que la entidad sabe que esta póliza de crédito es de las que no se mueve (no se usan o casi no se usa, no se dispone de ella), de las que se tienen por tranquilidad, por si acaso, por si ocurre algo, por si las cosas van mal, y lo cierto es que no sabe uno que cara poner para explicarle al cliente este tipo de cosas. Si me hubiera pasado a mi, no firmo y me voy a la oficina a exigir que me reduzcan, como mínimo, esa comisión, a la mitad del interés ordinario.

Son muy listos, te doy el caramelo del interés bajo, pero no te explico que te voy a zurrar más con la disponibilidad. Mi cliente habitual ha tomado su decisión y a mi me puede caer otro “pero, ¿qué le ha dicho el Notario?”

Si quieres saber más sobre comisiones, aquí tienes material.

 

Diferentes ejemplos e importes de la comisión de disponibilidad

 

  1. Comisión disponibilidad 0,08334% mensual sobre saldo medio no dispuesto y son 26.000 Euros. Son 250 Euros años si no se tocara ni un céntimo en todo el año.
  2. Comisión disponibilidad 0,125% trimestral sobre saldo medio no dispuesto y son 100.000 Euros. Son 500 Euros años si no se tocara ni un céntimo en todo el año.
  3. Comisión igual a la anterior con 50.000 Euros de límite. El interés es del 2%. Si lo utilizo todo durante todo el año, pago 1.000 Euros. Si no la uso en todo el año, pago 250 Euros. Razonable.
  4. Comisión de 0,25% al trimestre con 60.000 Euros de límite. El interés es del 2%. Si no lo utilizo en todo el año, pago 600 Euros. Si lo uso al completo todo el año pago 1.200 Euros. Bueeno.
  5. Comisión disponibilidad 0,04167% mensual sobre saldo medio no dispuesto y son 30,000 Euros. El interés fijo es el 2,50% anual que se percibirá sobre el capital dispuesto. Si no uso el crédito me cuesta 150 Euros al año. Si lo tengo dispuesto todo el año, me cuesta 750 Euros. Correcto, pienso yo.
  6. Comisión disponibilidad 0,45% trimestral y son 30,000 Euros. El interés fijo es el 4% anual que se percibirá sobre el capital dispuesto. Si no uso el crédito me cuesta 540 Euros al año. Si lo tengo dispuesto todo el año, me cuesta 1.200  Euros. Me parece poco razonable.
  7. Comisión disponibilidad del 0,35% trimestral y son 22.000 Euros. Interés fijo 5,92% anual. Si no toco el dinero 308 Euros. Si me lo llevo todo 1.302, 40 Euros.
  8. Y con esta lo dejo. Es la misma que en el caso 7 pero al mes sobre 8.000 Euros. El interés fijo es del 4,40% anual. Así que todo dispuesto: 352 Euros. Todo sin disponer: 336 Euros. Un timo y un abuso.
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¿Hace falta que el Notario me explique lo que voy a firmar si ya lo sé?

explicaciones del notario

Que en el año 2018, el director de una entidad bancaria, joven pero con unos años de experiencia y que frecuenta la notaría a menudo, venga a intentar convencerme de que su cliente (y al tiempo mío), no necesita intérprete cuando firmó con uno hace diez días pudiendo yo “dar fe” de que no se manejaba bien en el idioma, clama al cielo.

Pero si además su argumento es que, “si él ya sabe lo que va a firmar”, es que es “tonto del bote”. Lo siento, pero es que algunos no aprenden ni a palos y siguen en las mismas, presionando, con el “a ver si cuela” y similares.

Al final, ha venido el intérprete y el extranjero asentía a mis explicaciones. Ante la duda de que hubiera podido adquirir “el don de lenguas” en los diez últimos días le he dicho que si tenía suficiente nivel de español (y yo no estoy obligado a hacerle un examen) podría firmar en adelante solo. Me responde que sí, pero que se lía con los números.

No me convence y menos aún después de que el intérprete haya tenido que reforzar sus explicaciones al hablar del interés de demora y del cuadro de amortización que era parcial al ser el interés variable, cosa que el extranjero no acababa de entender.

En fin….“es lo que hay”, pero estoy seguro de que volverá a pasar y con el mismo cliente.

Con otro me ha vuelto a pasar recientemente. Nos mando a la mierda, así directamente, sin contemplaciones. Le pareció que era poco menos que medieval que hubiera un Señor que tuviera que explicar a otro, con intérprete de por medio, lo que decía un contrato que estaba escrito en un idioma que no entendía. Ver para creer.

Por supuesto, no hace falta no saber el idioma para que el Notario le tenga a uno que explicar lo que viene a firmar. Es evidente que no se requerirá el mismo grado de profundización pero el que quiera un “¿lo tienen todo claro?, ¿firmamos?” se puede ir olvidando de mi.

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¿Puedo firmar mi hipoteca con usted?

firmar con usted notario hipoteca

“Me gustaría saber si puedo firmar una escritura de hipoteca con usted ya que me gusta lo que leo en su web y creo que puede orientarme en los días previos a la firma, dado mi desconocimiento del tema”.

Por supuesto que puede hacerlo, pero no sé si le es factible desplazarse hasta donde tengo la notaría, ni si la entidad con la que tiene pensado firmar su hipoteca, “le dejará” firmar conmigo. Si su Banco tiene oficina en mi pueblo sería más fácil, pero si no la tiene lo veo complicado. Es habitual que suceda así, pues no es lo mismo para ellos mandar al apoderado de mi pueblo a la firma, que tener que desplazar a un apoderado de otro pueblo próximo para que venga aquí. No es nada del otro mundo, pero hay entidades que ponen muchas pegas cuando se dan estas circunstancias. Tiene su lógica, pero tampoco es para tanto, la verdad.

Así que primero le tiene que venir bien a usted y segundo tiene que “parecerle bien” a su Banco.

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¿Puedo utilizar el dinero de la subrogación para obras y muebles?

subrogación hipoteca

“Yo quería pedir un préstamo personal de 50.000 Euros para obras y muebles de la casa que me voy a comprar. El Banco me dijo que pagaría menos si solicitaba un préstamo hipotecario. La casa me cuesta 150.000 Euros. De ellos 102.000 Euros son para la casa y 48.000 Euros para la subrogación de la hipoteca por lo que yo dispondría de ese dinero para los gastos de obras y muebles que le he mencionado”.

Lo de pagar menos con la hipoteca, no lo tengo nada, pero que nada, nada claro, aunque dependerá del interés y de la duración del préstamo personal. Habría que echar unos números.

Por lo demás, creo que está usted en un error…

Usted paga 150.000 Euros por la casa y asume la deuda del vendedor que es de 48.000 Euros y que también los ha pagado quedándose con la deuda. El vendedor ha cobrado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros liberándose de la hipoteca. Usted ha pagado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros quedándose la hipoteca. Usted es dueña de la casa y debe al Banco 48.000 Euros. Así que no tiene ningún dinero. La subrogación de la deuda es una forma de pago, pero el dinero que debía el vendedor ahora lo debe usted y si lo ha utilizado para pagar no se lo puede gastar dos veces utilizándolo también en obras y muebles. Si quiere 50.000 Euros para arreglos varios y muebles, tendrá que pedirlos aparte.

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¿Qué es prestamizar un crédito?

prestamizar crédito

Pues prestamizar es convertir un crédito en préstamo, aunque no está en el diccionario de la RAE.

En la póliza de crédito, uno puede disponer hasta el límite del importe concedido y paga por lo dispuesto y (en la mayoría de las ocasiones) un poco por lo que no utiliza (comisión de disponibilidad).

En el préstamo “está todo dispuesto” desde el principio y pagas interés por todo el importe.

A veces a la entidad (bueno, o al cliente de la entidad) no le interesa renovarte el crédito por otro año más y como el saldo está a su favor te concede un préstamo por el saldo del crédito a su favor (o por otra cifra distinta, pues no tiene que ser exactamente la misma).

A eso le llaman prestamizar. Hasta hace pocos días, no lo había oído nunca.

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¿Qué hacemos los Notarios con la STS de la reclamación de posición deudora?

kutxa comisión posición deudora

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Nota Sala de lo Civil 29 de Octubre de 2019

Yo, de momento, – le dije al compañero – solo advierto verbalmente. Si alguien quiere irse pues que se vaya. Y seguiré esperando que la cosa tenga solución rápida a nivel bancario. ¿Y tú?

Pues yo, me dijo, me estoy planteando poner esta cláusula que te mando pero, de momento, no lo estoy haciendo porque parece que la sentencia solo se refiere a la cláusula de Kutxabank.

ADVERTENCIA.- Yo, el Notario, he advertido a ambas partes respecto a la comisión de reclamación de posiciones deudoras del contenido de la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Octubre de 2019, e insisten ambas en el otorgamiento.”

Yo – le dije – algo os había leído en el grupo de Whatsapp sobre que era de la Kutxa, pero se me acabó pasando el asunto por alto. Entonces, no es una declaración general de abusividad de la comisión, ¿no?

No, es sólo para la Kutxa pero esto un aviso y puede que vengan otras sentencias.

Sombras y luces de la sentencia del Supremo que anuló, por abusivas, las comisiones bancarias por números rojos

 

El diferencial para el cálculo del valor de mercado del préstamo

Una nueva ocurrencia (iba a decir maldad) de las entidades de crédito. En el primer caso que he visto ese diferencial era de +2,65% y se explicaba de este modo “el Banco podrá percibir una compensación acorde con los costes efectivamente soportados por el importe que se se especifique en las condiciones particulares …”.

Ya le pediré a alguno de mis amigos bancarios que me la explique.

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¿Son mejores las condiciones de la póliza de crédito que me ha dado otro Banco?

condiciones de mi credito que dice notario

Me pide un cliente, que por cierto sé que se ha quejado de mí en alguna ocasión, que le compare las condiciones de su póliza de crédito de este año con la que tenía firmada con otra entidad hasta este año. Teóricamente se ha ido a otra entidad para salir ganando pero …. ha salido perdiendo, porque aunque consigue una mejora de las condiciones, tiene peor interés y peor comisión de disponibilidad que su póliza de crédito anterior.

Evidentemente, se cabrea. Estaba quemado con la anterior entidad pero no exactamente por las condiciones (o no solo por las condiciones) sino por el trato que recibe, y cuando decide que se va a la competencia, ya de entrada le tratan peor.

Ya lo estoy oyendo, “¿pero tú te metes en eso?”

¿Y porqué no? Ambos documentos son suyos y están en mi protocolo, me reconoce que él no sabe hacer los cálculos y yo sí, así ¿qué tiene de malo?

Eso sí, como el del Banco no estaba, le he dicho: “A ver como se lo cuentas luego al del Banco, que no quiero que venga a decirme eso de ¿qué le has dicho a Fulanito?”

Ha captado el asunto … veremos que pasa.

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¿Un certificado de cuenta para cobrar una factura de un Notario de 50 Euros?

abusones notariales

 

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“Necesito que me mandéis copia simple. Para el abono de la misma necesito factura notaría y certificación de titularidad de cuenta para gestionarlo”.

No tengo por costumbre enviar copias simples electrónicas de poderes. Son documentos especiales que hay tratar con cuidado. Y me parede una exageración pedir un certificado de cuenta para esta cantidad (y casi que para cualquier otra). ¿A que se debe esta petición? Es exigible por alguna norma que yo desconozca o es una operativa interna de ustedes. Estamos todos muy faltos de tiempo para exigir cosas que no proceden y que suponen un incremento de la carga de trabajo.

“En este caso nos lo exige el cliente para que nos autorice al abono de la misma, La documentación necesaria, copia simple, factura emitida a nombre de *** y certificación de titularidad de cuenta. Es un trámite habitual para todas los poderes de venta que firmamos con ellos. El certificado de titularidad de cuenta en caso de no poder facilitarnos podríamos intentar gestionarlo con un pantallazo de la cuenta justificando el titular de la misma”.

Ya pero no se pueden imponer las operativas propias a los demas. Además, yo no tendría porque hacer la factura a favor de su cliente que no ha firmado mi escritura. Usted trabaja para ellos, pero yo no trabajo para ellos y si no hay una norma que me obligue a ello (ruego me la indique si es así), no tengo porque pasar por el aro de las formalidades ajenas. Insisto tenemos mil cosas que hacer todos los días para imponer tanta historia para cobrar un poder.

Ya no hubo respuesta, pero al final, se escanearon ellos la autorizada y me pidieron la factura sin dar mas la lata ni con la CSE ni con el certificado.

Vean este interesante artículo: La necesidad de pedir la certificación de la titularidad de una cuenta bancaria

La petición podría obedecer a razones de blanqueo de capitales, ¿a un Notario que es también sujeto obligado? ¿y por una factura de 50 Euros?

Una vez mas, Justito gana y el que no tiene razón y es un abusón, pierde.

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“Me piden la escritura de herencia de mi padre para cobrar la cláusula suelo”

reclamar clausula suelo

“Una de mis hermanas necesita que firmemos la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de mi padre, ya que quiere cobrar la cláusula suelo de la hipoteca de su casa en la que mi padre aparece como avalista”.

¿A alguien se le ocurre para qué puede querer el despacho que le lleve el asunto o el Banco al que le esté reclamando, la escritura de herencia de su padre?

¿Qué tendrá que ver que su difunto padre fuera avalista de la hipoteca?

Mi no comprender.

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Amigo bancario

amigo bancario

“Admiro la función del Notario. Llevo muchos años de empleada de banca en Talsitio, y esta recopilación de anécdotas me resultan super familiares. Me encanta leerlas. Es tan gracioso como real. Aunque en el día a día pueden resultar agotadoras, visto en perspectiva resultan simpáticas”.

¿Sabes lo que pienso cuando alguien como tú de la Banca se identifica con mis anécdotas? Pues en que no sé porqué tantas veces tenemos que luchar a brazo partido los unos y los otros. No somos aliados y odio que me digan que soy (bueno, no yo, los Notarios) aliados de la Banca, pero somos dos colectivos que trabajan juntos a diario. El Banco no existe, solo existen las personas. Tengo 50 años y llevo casi 16 como Notario (si me sigues y lees sabrás lo que me costó aprobar) y a estas alturas (y me quedan 20 años para jubilarme) todas esas cosas me tienen ya muy cansado. ¿Cómo estarán los compañeros de 55, 60, 65 o 69 teniendo en cuenta que hasta pueden llevar, respectivamente, 25, 30, 35, 40 o 44 años de ejercicio? ¿Cuándo se pierden las fuerzas o decaen los ánimos para hacer las cosas bien y mandar a alguien (o todo) a freír puñetas? Te juro que me cuesta … me cuesta (a veces mucho) no hacerlo.

Amigos en la banca tras todos estos años solo tengo dos. Uno se jubiló más quemado que la pipa de un indio sin llegar a los 60 y tras años trabajando más de lo que le correspondía hacerlo, a puerta cerrada, y atado al teléfono todo el día. La otra se dejó la banca y prepara oposiciones.

Tras la publicación de esta pequeña entrada recibo otro mensaje:

Justito, yo soy empleada de banca desde hace más de veinte años. Hasta hace muy poco tiempo acudía a la notaría a diario (ahora voy poco porque he cambiado de departamento). He conocido a varios notarios en mi plaza, les admiro a todos y de algunos me considero amiga. Pertenecéis a un colectivo poco valorado en comparación con la labor que hacéis … yo tampoco sé dónde está el problema, ni cuál es la solución, pero por si sirve de algo te diré que también hay gente que os valoramos“.

A mi lo que me pasa actualmente, no me pasó en mis dos primeros destinos. Mis cinco primeros años fueron agradables en este sentido aunque hubiera encontronazos ocasionales. Actualmente ocurre lo contrario: encontronazos a diario y buenos momentos muy de vez en cuando. Yo creo que atravesamos una mala época que nos tiene perturbados. Puede que los años que vamos cumpliendo todos nos vayan afectando, tal vez la juventud de otros tampoco ayude. Gracias por escribirme.

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Aparte de los honorarios que pague a un Notario u otro, ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar por una compraventa con hipoteca?

honorarios notario

“Soy una particular que compra e hipoteca una vivienda y mi Banco insiste en que haga gestión con su Notario. Yo prefiero hacerlo con otro Notario de mi confianza y me está costando bastante obtener la total responsabilidad hipotecaria para que me calculen los honorarios a pagar al Notario de mi confianza y así poder comparar entre uno y otro (el suyo y el mío). Mi pregunta es, aparte de los honorarios que pague a un Notario o a otro ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar? (impuestos, etc … )”

Entiendo que usted utiliza el término gestión en sentido “impropio” refiriéndose a la firma de la escritura, no a su gestión posterior (que el Banco no va a dejar en manos de ningún Notario casi con absoluta seguridad). También le diría que al comparar, tenga en cuenta que la provisión de fondos se calcula para que sobre dinero (a veces para que sobre mucho …). Sepa, por último, que el dato de la total responsabilidad hipotecaria no es el más importante para calcular la factura del Notario (más importante es la extensión de la escritura) y que, tal vez, puede tomar usted como referencia una cifra que se sitúe en torno a un 50% más que el importe del préstamo (si, 100.000, la TRH, 150.000 Euros), aunque en los últimos tiempos la TRH ha bajado mucho sobre todo en el apartado de costas y gastos (lo que daría para escribir mucho más que una simple FAQ …). La responsabilidad hipotecaria sí es importante a efectos del Impuesto de AJD (a menor TRH, menor AJD).

No, no hay ninguna otra diferencia

Los impuestos serán los mismos, como es lógico, vaya al Notario que vaya, y el Registro de la Propiedad le cobrará igual pues será el mismo vaya a la notaría que vaya (otra cosa es que esa minuta se calculara exactamente igual en otro Registro, pero no entraré en ese tema). Entre notarías no habrá grandes diferencias en la factura. He intentado explicar porqué los Notarios no cobramos todos exactamente lo mismo en este post, aunque no es la hipoteca una escritura en la que pueda haber grandes diferencias entre Notarios a los efectos que explico en ese post.

Pero sin ningún género de dudas, si quiere ir al Notario de su confianza, le aconsejaría que vaya y no se deje convencer por el Banco. Es cierto que en ese Notario al que le manda el Banco, todo podría ser más ágil (se dirigen al oficial que lleva el tema, en la notaría tienen los poderes, tal vez los datos de la promoción del inmueble, etc …) pero esa agilidad no puede contrarrestar la confianza que uno siente por su Notario que se podría ver sustituida (tal vez, solo tal vez) por otro Notario que no le haga a usted más caso que el estrictamente necesario y que sea cómodo al Banco por otras razones.

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Bloqueo de cuentas del cónyuge en gananciales del difunto causante

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Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Ayer mi hicieron la siguiente pregunta: “Si mi padre se lleva el dinero que tiene en cuentas abiertas con mi madre antes de que fallezca, ¿evita que se las bloqueen cuando mi madre muera? No tenemos intención de defraudar porque el dinero es ganancial y así se declarará, pero si que intentamos evitar que a mi padre se le quede todo el dinero que tiene bloqueado cuando fallezca mi padre”.

Lo primero que pensé es que, aunque parecía una maniobra “burda”, demasiado sencilla, lo cierto es que tenía que funcionar. Yo mismo tengo cuentas profesionales con saldos gananciales en las que mi mujer no está y si ella muere, no me las iban a bloquear, ¿no?

Después hice una encuesta en la que lo consulte a un Notario, un inspector de hacienda, un fiscalista y un gestor.

Todos estuvieron de acuerdo en que las cuentas del cónyuge del difunto por muchos gananciales que hubiera, no se bloquearían.

Incluso me citaron esta reciente noticia relativa a una sentencia: El banco no puede retener el saldo de una cuenta cuando lo reclama judicialmente un cotitular: La Audiencia de Cantabria dice que si uno de los acreedores demanda ante los juzgados la entrega de la cantidad, la entidad solo podrá pagarle a este. Esta es la sentencia completa.

Después en Twitter me citaron la Consulta Vinculante V2005-21 de fecha 01/07/2021, “según la cual la titularidad de disposición total sobre el saldo de la cuenta solo mantendrá su vigencia mientras vivan los cotitulares de ella, pero no puede extenderse más allá de la muerte de alguno”. Me fue imposible encontrarla aunque sí me topé con este artículo que citaba la Consulta: Exclusión del caudal hereditario del dinero de una cuenta de titularidad indistinta con el fallecido: aspectos fiscales.

Ambas cosas se desviaban un poco del objeto de la consulta pero merece la pena dejarlas recogidas aquí para continuar con el tema cuando se tercie.

Otra cuestión interesante relacionada con el tema: La mera cotitularidad de una cuenta corriente no implica donación del dinero depositado en ella

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Bochornosa actuación de una empleada de gestoría

empleada Gestoria patetica

Bochorno … 

1. m. Aire caliente y molesto que se levanta en el estío.

2. m. Calor sofocante.

3. m. Encendimiento pasajero del rostro.

4. m. Desazón o sofocamiento producido por algo que ofende, molesta o avergüenza.

No hace ni aire, ni hemos llegado aún a los calores sofocantes, estamos a diez días del cuarenta de Mayo …

Quedan dos.

Sí, tengo el rostro encendido porque cuando me pisan el rabo se me causa este efecto secundario, pero sobre todo tengo desazón o sofocamiento por algo que me avergüenza … algo que me ofende y me molesta, pero que, principalmente, me avergüenza.

Me avergüenza que tres profesionales de la intermediación, de la gestoría y de la banca, que llegan tarde, estén mientras yo escribo y me hago el despistado, haciendo comparaciones sobre en que notaría se desenfunda más rápido. ¿Eso es lo que hemos aprendido en estos años?

Uno puede llegar tarde, no haber aportado todos los datos, no saber salir al paso de las dudas que quedan y encima exigir rapidez al contrario.

Uno no puede venir a la notaría a comprar su casa e hipotecarse por 360 meses, uno después de otro, 1, 2, 3, 4, 5, 100, 101, 200, 201, 300, 301 y 360 …. y marcharse a recoger el niño del colegio. Claro, se pensaban cuando han entrado (sin saber yo que había un ausente) que yo me iba a poner a leer y explicar, pero he parado en seco y hemos esperado a la señora que se había ido. Entonces han empezado las dichosas comparaciones y mi bochorno. Pues en la notaría tal esto, en la otra lo otro, es que allí se saben la operativa … y todo con unos caretos de no veas. Al salir han levantado el pie todos, excepto uno …

Estoy pensando en irme a algún curso, simposium, conferencia, charla o similar sobre Banca Ética, aunque no sea yo el que más lo necesite …

¿Cuándo vamos a aprender? Los de un lado, los del otro y los que estamos en medio.

Yo también estoy cansado, yo también tengo hambre, yo también quiero irme a casa, pero sobre todo quiero hacer las cosas bien y no paso por cualquier cosa que me pongan por delante, discuto las minutas que no se entienden, las operativas que no me cuadran, y por eso no desenfundo rápido y no soy el más rápido del Oeste. Ni falta que me hace ….

¡Hala, ya estoy mucho mejor¡

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Comisión por preparación de la escritura de cancelación de hipoteca

comision por cancelación de hipoteca

Tengo un amigo que esta semana me ha preguntado por este tipo de comisiones. A modo de ejemplo, en una escritura pueden encontrarse reguladas de este modo:

“Comisión por preparación de documentación para el otorgamiento de cancelación hipotecaria.- Cuando a petición de la parte deudora se solicite al Banco el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca, una vez satisfechas todas la cantidades debidas por razón de la presente operación, se devengará a favor del Banco una comisión de xxxx, que se adeudará de una sola vez en la cuenta vinculada de la parte acreditada o, en su defecto, deberá ser abonada en efectivo; todo ello sin perjuicio del deber del solicitante de atender los gastos notariales y registrales, e impuestos, que se ocasionen por razón de la mencionada cancelación”.

Mi amigo había comprado una vivienda subrogándose en la hipoteca que tenía el promotor. En su escritura de compraventa con subrogación solo se recogían las variables fundamentales del préstamo en el que se subrogaba y entre ellas algunas de las comisiones que pagaba al subrogarse o que tendría que pagar en el futuro. La comisión de preparación de la cancelación de la hipoteca no estaba entre ellas, pero yo no podía asegurarle que no estuviera en la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Averigüé a través de su copia que aquella hipoteca se había firmado en Madrid, que luego se había subsanado y que más tarde había sido objeto de una ampliación. Difícil por tanto obtener la información que necesitaba sin dar unas cuantas patadas para conseguirla. En su oficina le reclamaban una comisión de 100 Euros y le indicaban que no podría cancelar su cuenta para que tal comisión pudiera serle cargada.

Hace unos días me comentó la situación

Le aconsejé (aunque no lo necesitaba) que se aplicara aquello de que “el que no llora, no mama” y que fuera a su oficina a insistir en que le entregaran el certificado de cancelación de la deuda para luego con él encargar su escritura en la notaría de su elección, advirtiendo de que no pagaría comisión alguna a no ser que le acreditaran que la comisión se había pactado en la escritura de constitución de hipoteca en la que él se subrogó.

Su insistencia ha tenido resultado. Tiene el certificado en su poder y ya puede encargar su escritura. Esperemos que ahora no pretendan cobrarle “el desplazamiento” a la notaría de los apoderados del Banco o de la gestoría del Banco para la firma.

De momento, la primera batalla está ganada.

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Comisiones bancarias caras
Cuadriculados mentales

cuadriculados bancarios mentales

“Buenos días (a quien corresponda): No me incorporan esta Póliza con aval ICO porque falta la página 15 del adjunto “POLIZA” (que es el que os pego aquí el pantallazo). Va en los anexos que os pasé el viernes pasado a las xxx h y que se llevó también el cliente. En la documentación que me pasasteis, no está. Revisad que no se os quedara firmada y no anexada… Ya os digo, sin esta página NO ME INCORPORAN LA OPERACIÓN. GRACIAS“.

Respuesta:

“Buenos días: La hoja 15 del documento póliza dice exactamente lo mismo que la 35 de la póliza intervenida y precisamente porque dicen lo mismo e inducen a confusión porque ambas dicen que es la última hoja y solo una puede serlo, la estoy quitando en todas, no solo en esta )al igual que quito páginas en blanco que no valen para nada salvo para ocasionar problemas en el futuro). Perdona que utilice este término pero no pueden ser tan cuadriculados. Ambas dicen lo mismo y al unir las dos resultan contradictorias por eso me quedo con una sola. Saludos y gracias, Justito El Notario”.

No hubo respuesta. Justito wins.

En la misma semana otra cuadricula y dura de mollera:

“Buenos días XXX: ¿Habéis enviado la documentación intervenida por la plataforma? Es que si no, no la incorporan. Muchas gracias. Saludos”

Respuesta:

Buenos días xxx: Tanto en la oficina de xxx como en la de xxx saben que nosotros solo hacemos la comunicación de la firma. Ni subimos copia, ni enviamos facturas. Esto es así desde hace muchos meses y se lo he explicado a muchos de sus compañerosYo no soy un empleado del Banco, ni puedo estar sometiendome a las rutinas de cada uno de unos mis clientes, ya sean grandes o pequeños. Si usted quiere copia pídemela y yo se la mandaré por mi propio sistema y si quiere pagarme también las facturas pues estaré encantado, pero no voy a subir nada más a la plataforma. Solo la carátula. Saludos y gracias, Justito El Notario.

Tampoco hubo respuesta. Justito wins again.

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Gross up, push, pari passu y otros “palabros”

gross up

 

 

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Suelen verse todos estos términos, por lo general, en minutas bancarias de operaciones hipotecarias o en pólizas intervenidas notarialmente y nos obligan a repasar (o a estudiar) conceptos olvidados o casi desconocidos. Algunos términos son ya clásicos, pero otros no lo son tanto.

 

  1. Gross-up. Disposición en virtud de la cual el prestatario deberá abonar al prestamista una cantidad adicional en el caso de que los pagos realizados por el prestatario se vean sujetos a algún tipo de retención.
  2. Notificaciones “push”. Son los mensajes que se envían desde un servidor remoto hasta los dispositivos que tienen instalada la aplicación.
  3. Negative pledge. Me la encontré en una venta de varias fincas urbanas, que formaban un edificio y que se hallaban arrendadas a un solo arrendatario. Para el pago del precio, se firmó por la sociedad compradora una póliza de préstamo comprometiéndose la parte prestataria a no disponer de las fincas adquiridas y a no constituir ningún tipo de garantías personales ni reales y a no dar lugar a que se impusieran garantías reales, cargas o gravámenes de cualquier tipo sobre dichas fincas o a que surgieran derechos a favor de terceros acreedores, ni a solicitar que fueran constituidas las garantías prestadas por terceros por cuenta de obligaciones a su cargo. 
  4. Material adverse (también conocida como cláusula MAC). El objeto de esta cláusula es que las partes puedan gestionar el riesgo inherente a una operación de adquisición o de inversión donde haya mucho dinero en juego.
  5. Cross default. En caso de un incumplimiento parcial de pago del deudor se puede exigir la anticipación del vencimiento del crédito y el pago total de la deuda.
  6. Covenant. Cláusula por la que el deudor se compromete a amortizar en primer lugar la deuda en que se incluye el covenant, sin dar preferencia al cumplimiento de otras. En el caso concreto en que se encontraba se decía: “La deuda que la parte prestataria tiene a día de hoy con el grupo al que pertenece tendrá carácter subordinado y se compromete a, mientras no se haya amortizado íntegramente el préstamo concedido, no reintegrar al grupo cantidad alguna en concepto de principal por dicha deuda. La prestataria se compromete frente al Banco a no repartir dividendos al socio único mientras no se haya amortizado íntegramente el préstamo concedido en este acto por el Banco”. 
  7. Waiver. Si en el Covenant se autoriza al deudor a realizar el pago del préstamo subordinado, esa dispensa recibe el nombre de “Waiver”. El Waiver es una simple dispensa temporal del Covenant.
  8. Pari passu. No, no tiene nada que ver esta cláusula con los casinos como de broma solía decir algún compañero cuando se le aparecía la “pari passu”. A mi me han pedido en alguna ocasión que la explique con cariño porque tal vez asuste y suene muy rara, aunque resulte razonable conceder al acreedor la preferencia que otorga en determinadas operaciones. Si soy sincero es la que me resulta más familiar y la que he visto en más ocasiones.
  9. Laissez Passer (“Dejar pasar”): Un extranjero trae para identificarse un documento de formato similar a un pasaporte que se denomina así. El documento está expedido por la ONU. Dice que con ese documento viaja por todo el mundo y le sirve como identificación y que no tiene ningún otro documento para que le identifique. Muy probablemente fuera del caso de un viaje oficial, este Señor debería portar algún otro tipo de documento u olvidarse de firmar un documento notarial en España.
  10. Sort Code: Es un código único que utilizan los bancos situados en el Reino Unido. Está formado por 6 números y aparece en las tarjetas de crédito/débito como tres pares de dígitos, por ejemplo: 20-99-57. Este código identifica tanto al Banco como a la sucursal donde está abierta la cuenta.
  11. Forfaiting. El forfaiting es una operativa por la que la empresa exportadora vende a una entidad financiera un documento de pago internacionalmente aceptado, letra o pagaré, que reconoce un derecho de cobro originado en una operación de compraventa internacional, transfiriendo todos los riesgos y responsabilidades de cobro y recibiendo el pago al contado con las deducciones propias del descuento
  12. Lease back. El lease-back, como su nombre indica, es similar al leasing, pero a la inversa. La operación consiste en que el propietario de un bien, mueble o inmueble, lo vende a una sociedad de leasing para suscribir a continuación un contrato de arrendamiento financiero sobre el mismo.
  13. Weat Lease (arrendamiento húmedo). Es como un chárter o contrato de fletamento, excepto que lo debe realizar una aerolínea u operador que tenga sus propios permisos de operación. La aeronave debe ser operada bajo el código de designación de vuelo del arrendatario y con sus autorizaciones de ruta.
  14. Cashback. Es la utilización de una tarjeta de crédito para obtener dinero en efectivo cuando se realiza alguna compra.
  15. Stand-by letter. Es una orden de pago dada por una entidad de crédito como garantía en favor del acreedor destinatario, para ser ejecutada simplemente alegando que el deudor no ha cumplido, sin necesidad de tener que acreditar dicho incumplimiento. Algo así como el aval a primera demanda o primer requerimiento.
  16. Escrow. Son contratos que se implementan cuando una de las partes quiere asegurarse de que la otra cumpla en el futuro con ciertas condiciones u obligaciones antes de firmar un contrato, acudiendo al llamado “agente escrow”, que custodia la seguridad o el activo objeto del contrato hasta que se cumplan las condiciones mencionadas allí. El Notario podría ser perfectamente ese agente.
  17. Hush. Es una operación criptográfica que genera identificadores únicos e irrepetibles a partir de una información dada. En el ámbito notarial se usa en las actas de transparencia previas a las hipotecas y constituye una alternativa a la incorporación a la matriz de la voluminosa documentación remitida por el Banco, mediante la constitución en el mismo acta de un depósito de dicha documentación en el archivo del Notario a través de un fichero electrónico identificado por su Hash, de modo que se asegure la conservación del archivo electrónico y la posibilidad de comprobación y prueba fehaciente del contenido de dicho fichero para la expedición de ulteriores copias del acta incorporando el documento depositado o su traslado a papel.
  18. Blockchain y criptomonedas. La última duda que tuve sobre el Blockchain (¿quién no ha oído hablar de él a estas alturas?), fue esta ¿Blockchain se inventó para bitcoin o ya existía y se aprovechó para ello? Fue entonces cuando me dijeron que por ahora disociar blockchain de criptodivisa es algo teórico (o lo que es lo mismo, por lo que parece el dilema de la gallina o el huevo, llegaron al mismo tiempo). Los usos de blockchain al margen de las criptomonedas están poco proyectados. Difícilmente habrá usos públicos en un entorno privado sin minado de criptomoneda, aunque si hablamos de criptomoneda como indisociable de blockchain, ¿no deberíamos más bien decir que es indisociable de un token? Tal vez deberíamos decir que toda blockchain necesita un token que genere minado. Bitcoin (en minúscula) es el token de la blockchain de la moneda Bitcoin (con mayúscula). A estas alturas de la conversación, yo ya estaba pensando en que para qué me habría metido yo en este lío de intentar entenderlo y mucho mas en el lío de querer explicarlo.
  19. iGaming. Hasta que hace unos días me puse a escribir algo sobre esos regalos de dinero que se hacen en los casinos de internet, no sabía que el Gaming no es lo mismo que el  iGaming que es el conjunto de juegos de casino que podemos encontrar en Internet. Reconozco que hice hace un par de años una apuesta sobre el ganador de Eurovisión para darle emoción a una cena en casa organizada para ver el festival y que lo he intentado un par de veces con la selección española en partidos de Eurocopa o Mundial, aunque he desistido a causa del nivel de exigencias para el acceso y registro. Siempre me ha picado la curiosidad con eso de que las empresas de iGaming regalasen dinero (bonos sin depósito, parece que se llaman) con el que se puede ganar mas dinero que ya es un dinero completamente real. El Real Decreto 958/2020, de 3 de noviembre, de comunicaciones comerciales de las actividades de juego recoge en su Capítulo II disposiciones específicas, que afectan a determinadas formas de comunicación comercial, como el patrocinio o los bonos y otras iniciativas promocionales. Los llamados bonos sin depósito no están admitidos en España desde el 1 de mayo de 2021 según la DF 3ª de dicha norma. 

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

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La venganza se servía fría, ¿no?

venganza se sirve muy fría

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“Buenos días: Con respecto a los protocolos xxx y xxx de Don Justito El Notario, los asientos del registro están vencidos. Al ser todo el trámite telemático, necesitamos que, por favor, vuelvan a presentar ambos protocolos al Registro para renovar. Adjunto nota de calificación negativa. Ruego me diga algo al respecto por favor. Muchas gracias, saludos”.

He revisado la calificación: una ratificación que falta y unas capitulaciones no inscritas en el Registro Civil.

Inmediatamente me ha venido a la cabeza aquello de que “la venganza es un plato que se sirve frío”. Y sí, me voy a vengar, vaya si me voy a vengar, así que:

Buenos días: Pues lo siento, pero no voy a hacerlo a no ser que me paguen ustedes las copias. En cuanto a la compraventa, existe copia autorizada en papel y la cuestión tiene fácil solución. La de la hipoteca es más conflictiva porque no se hizo en papel por política de ustedes y ahora me temo que tienen que sufrir las consecuencias. No tengo ninguna obligación de hacer lo que me piden gratuitamente. Espero noticias si están conformes con el abono de las facturas que, pienso, deberá efectuarme el cliente (culpable en parte de la situación), puesto que ustedes no podrán por sus rígidas operativas efectuarme el pago en el día de hoy. Lo siento, saludos y gracias, Justito El Notario.

Horas después me han matizado que la política es de la entidad y no de la gestoría. Vale, venga, pero ya me gustaría a mí haber podido mirar por un agujerito el despacho en el que dos mentes pensantes desconocidas reían cuando se les ocurrió su magnífica idea: “Jo, jo, jo, vamos a joxxx mucho a los Notarios con esto”.

Jo, jo, jo, pues ahora me río yo.

Al que no sepa de qué va esto, le aconsejo esta lectura: La petición de las copias de las escrituras de hipoteca por algunas gestorías.

Al día siguiente, hubo contraataque:

Buenos días: Le envío el art. 224 del Reglamento Notarial donde dice: “Las copias autorizadas electrónicas una vez expedidas tendrán un plazo de validez de sesenta días a contar desde la fecha de su expedición. Transcurrido este plazo podrá expedirse nueva copia electrónica con igual finalidad que la caducada. La expedición de esta nueva copia autorizada electrónica con idéntico destinatario y finalidad no devengará arancel alguno”. Rogaría renovaran el asiento ya que esta caducado y corremos un riesgo. Saludos, espero sus noticias.

Buenas tardes. El inciso que me indica del Artículo 224 de RN está anulado desde el año 2008 por una sentencia del TS de 20 de Mayo. Saludos, Justito El Notario.

Unos minutos después:

“En ese caso le rogaría renovaran telemáticamente y me enviaran factura a nombre de la entidad y se la abonaremos de inmediato”.

Una opción que me llega a través de un compañero sería esta otra: “En relación con su correo del pasado ***, quiero recordarles que esta notaría ha cumplido escrupulosamente con su obligación de presentación del documento en el registro en tiempo y forma. A partir de ahí, no tenemos mas obligaciones en relación con la presentación del documento, correspondiendo a ustedes la consolidación del asiento. Si se este caduca, estamos encantados de colaborar con ustedes en subsanar el problema con una nueva presentación, pero obviamente ello exige la expedición de una nueva copia en papel o electrónica, según prefieran ustedes. En el presente caso, han solicitado una segunda presentación telemática y ello exige la expedición de una nueva copia electrónica. Ese es el concepto que les han sido facturados. Me adjuntan ustedes una Resolución referida a un caso completamente distinto, en el que el Notario expidió copia autorizada electrónica incompleta, lo que motivó que no fueran apta para la inscripción. Pero en el caso que nos ocupa, el envío fue correcto y la copia fue correctamente expedida, siendo la causa de la caducidad del asiento imputable exclusivamente a ustedes. Sin otro particular, les saluda atentamente, ***”.

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Me alegro de que me hagas esa pregunta (las subrogaciones tácitas)

mentiras sobre la subrogación tácita

“Buenos días: Fulano firmó una Extinción de Condominio y necesitan saber en el Centro Hipotecario si firmó también una Subrogación de Deudor. Puede que el cliente solo firmara la Extinción pero que no se lo comunicara a Bank, S.A. estando todavía los dos como titulares en las hipotecas. ¿Puedes aclararme algo? Gracias anticipadas. Saludos, Mengano“.

Hola Mengano: Sí, claro que podría ser. En Bank, S.A. Son muy “aficionados” a esas cosas. Por eso, cuando yo le aclaro al que se sale de la comunidad (y teóricamente de la hipoteca) que quedará “un fleco” pendiente, en principio lo “entiende”. Pero cuando va al Banco y este le dice que sí, que lo harán, que le dejarán libre pero más adelante se coge un mosqueo muy considerable. Después el Banco me llama para tirarme de la oreja porque estiman “que explicar eso, no es cosa mía”….. Manda huevos que diría aquel, que no es cosa mía, dicen. Hay que ser tonto para pensar y decir eso. Claro, me tengo que reprimir para no mandar a la M al de Bank, S.A. 

A fin de cuentas le explican una “milonga” a la gente diciéndoles que se consentirá aunque a lo mejor no inmediatamente y luego … ya no sueltan al pajarito “ja les maten”.

En fin .. . Dicho esto, pues no sé si es tu caso o no lo es. No sé si hubo subrogación tácita o no. ¿Tienes esa escritura de disolución y subrogación? Conmigo no la hicieron. Espero noticias, saludos. Justito El Notario.

Él solo me dijo: “Gracias, te he entendido perfectamente”.

De la problemática fiscal derivada de la reciente sentencia del TS, hablamos en otro momento.

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Mi hipoteca era por 30 años y ahora resulta que es por 35

treinta años de hipoteca

“En el año 2007 firmé una escritura de hipoteca por 30 años. Hace un año descubrí que en el Banco consta que mi hipoteca es por 35 años y que desde el principio se han hecho todos los cálculos con este plazo de vencimiento, es decir, con 5 años más de lo firmado ante Notario. Se lo comenté a mi gestor en el Banco y después de hablarlo con su correspondiente departamento, me dice que es un error de la escritura, que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pondrán los 35 años que, según ellos, son los correctos. ¿Cree que podría reclamar que sea por 30 años? ¿Qué me beneficiaría más?”

Se me ocurren un par de cosas respecto a su caso.

La primera es que no firme subsanación alguna sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo suele mencionarse más de una vez a lo largo de la escritura y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 años o unas veces una cosa y otras otra. Tenga en cuenta también, que el plazo se deduce de otros datos, como el número de cuotas o las fechas de comienzo y fin de los pagos.

Y la segunda es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades establecían (ahora son menos habituales) plazos máximos de duración de la hipoteca. En estos casos se decía, por ejemplo, que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Puede que las operativas arrastradas por la sucesora de alguna entidad ya desaparecida hayan sido confundidas o mal interpretadas.

Una vez que todo esté claro, podrá subsanarse o reclamarse lo que corresponda.

¿Que qué le beneficia más? Pues depende. Con más años, va a pagar más intereses, pero a lo mejor, a la larga, le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar. Es difícil hacer cálculos sin más datos (muchos más datos) y sin saber que evolución tendrán los intereses en adelante (pues presumo que su hipoteca es a interés variable por razón de que parece que lleva ya unos años pagándola).

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Si desisto de un préstamo por ser consumidor, ¿el Notario me devuelve el dinero de su factura?

“1. El derecho de desistimiento de un contrato de crédito es la facultad del consumidor de dejar sin efecto el contrato celebrado, comunicándoselo así a la otra parte contratante en un plazo de catorce días naturales sin necesidad de indicar los motivos y sin penalización alguna. El plazo para ejercer el derecho de desistimiento se iniciará en la fecha de suscripción del contrato de crédito o bien, si fuera posterior, en la fecha en que el consumidor reciba las condiciones contractuales y la información recogida en el artículo 16.

2. El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento tendrá las obligaciones siguientes:

a) Comunicarlo al prestamista antes de que expire el plazo previsto en el apartado 1, ateniéndose a la información facilitada por este último de acuerdo con la letra p) del apartado 2 del artículo 16, por medios que permitan dejar constancia de la notificación de cualquier modo admitido en Derecho. Se considerará que se ha respetado el plazo si la notificación se ha enviado antes de la expiración del plazo, siempre que haya sido efectuada mediante documento en papel o cualquier otro soporte duradero a disposición del prestamista y accesible para él.

b) Pagar al prestamista el capital y el interés acumulado sobre dicho capital entre la fecha de disposición del crédito y la fecha de reembolso del capital, sin ningún retraso indebido y a más tardar a los treinta días naturales de haber enviado la notificación de desistimiento al prestamista. Los intereses adeudados se calcularán sobre la base del tipo deudor acordado. El prestamista no tendrá derecho a reclamar al consumidor ninguna otra compensación en caso de desistimiento, excepto la compensación de los gastos no reembolsables abonados por el prestamista a la Administración Pública.

3. En caso de que un prestamista o un tercero proporcione un servicio accesorio relacionado con el contrato de crédito sobre la base de un acuerdo entre ese tercero y el prestamista, el consumidor dejará de estar vinculado por dicho servicio accesorio si ejerce su derecho de desistimiento respecto del contrato de crédito conforme a lo dispuesto en el presente artículo. En caso de que este servicio accesorio sea un contrato de seguro de vida, el derecho de desistimiento se regirá en lo que sea aplicable por lo establecido en el artículo 83.a) de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, y en el resto de casos, el consumidor tendrá derecho al reembolso de la parte de prima no consumida.

4. Si el consumidor tiene derecho de desistimiento con arreglo a los apartados anteriores, no se aplicarán los artículos 10 y 11 de la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, ni el artículo 110 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre”.

“Entonces – me dice el consumidor que está firmado conmigo una póliza de préstamo- , si me arrepiento por la razón que sea, ¿usted me devuelve el importe de su factura?”

Pues tengo la sensación de que no. Yo he prestado mi servicio y he emitido mi factura, así que a mi me va a pagar y yo no le devolveré el dinero porque no estoy afectado por la norma.  Se devuelve el dinero. Se pagan los intereses de los días transcurridos. No se paga indemnización, ni penalización, ni comisión de cancelación a la entidad, pero se pierde la comisión de apertura y la de estudio y el importe de la factura del Notario. Al menos no he encontrado nada que indique lo contrario, ni se deduce otra cosa del tenor literal del artículo que he reproducido. Lleve cuidado con otros productos que se hayan podido contratar con el préstamo como seguros o imposiciones a plazo fijo, por poner un par de ejemplos.

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Viviendo al día con la nueva LCCI

nueva lcci

Tengo la costumbre de procurar no agobiarme cuando tenemos novedades de las gordas en el tráfico habitual del despacho. Eso supone que sin perjuicio de lo que haya estudiado hasta ahora y de la correspondiente empanada mental que uno lleva, hay que ponerse a trabajar con la nueva ley y resolver las dudas que se nos planteen operación a operación. Advierto de que estos son mis criterios personales e intransferibles aunque, como no estoy loco, los he comentado con compañeros de total confianza a fin de contrastarlos SUFICIENTEMENTE.

Pólizas

1.= Aunque algunos duden, las sociedades mercantiles no son consumidoras y lo acaba de decir el Tribunal Supremo hace pocos días:

DESTACADA STS 1727/2019 Una sociedad mercantil no puede tener la cualidad legal de consumidora, porque tiene ánimo de lucro y ejerce en el mercado como empresaria. Interpretación de los arts. 3 y 4 TRLGCU, en relación con los arts. 1, 2 y 116 CCom, 1 y 2 LSC y 1665 CC.

Así que por mi parte las excluyo de la LCCI.

¿Y si no son mercantiles o se trata de entes sin personalidad? Dicen mis amigos de notaríAbierta en este post:

“b) Y también son consumidores las personas jurídicas, e incluso las entidades sin personalidad jurídica (como pudiera ser una comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal), pero siempre que “actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”; con lo que parece que tienen la consideración legal de consumidor personas jurídicas sin finalidad lucrativa como fundaciones o asociaciones”.

Así que ojo cuando no estemos ante sociedades mercantiles y ojo también cuando nos encontremos con personas físicas afianzando o pignorando en operaciones que estén dentro del ámbito de aplicación de la ley (del que ahora hablaremos) porque en tal caso, hay que pensarse bien lo que hacer PUES ESTAMOS ANTES UNO DE LOS SUPUESTOS QUE MÁS DUDAS NOS ESTÁN GENERANDO.

2.= He advertido a mi plantilla de que quiero ver las pólizas (que sí, están dentro del ámbito de la LCCI, aunque se haya discutido) en cuanto entre el cliente con ellas en el despacho. Si llegan por e-mail tienen que imprimirlas para que yo las vea o reenviarme el e-mail para ahorrar papel en el caso de que no se firmen.

Con la póliza en la mano caben varias opciones:

  • Todo lo que no sea de particulares (personas físicas) se puede firmar sin mayor problema pues está fuera del ámbito de la LCCI. Conforme al Artículo 2.1. b) a los préstamos personales sólo se les aplica la LCCI si el prestatario, fiador o garante es consumidor.
  • Todo lo que sí sea de personas físicas requiere diferenciar entre lo que sea para persona física consumidora de lo que no lo sea. Lo que sea para “no consumidor”, está fuera de la LCCI. Lo que sea a favor de consumidores requiere una nueva depuración que supone repasar el texto de la póliza para buscar si se indica o no se indica la finalidad de la operación de préstamo o crédito. Si no se indica, no creo que tengamos los Notarios que realizar una labor investigadora de esa finalidad (¿o sí?). La operación que no indique finalidad, queda fuera. Entre las que indiquen finalidad, hay que dejar fuera a todas aquellas que no formen parte del ámbito de aplicación de la LCCI. Esas operaciones las podremos firmar con tranquilidad. Nos quedaran esas pocas (sí, en realidad creo que serán pocas) que sí estén en el ámbito de aplicación y algunas otras que sean dudosas. ¿Y cuál es el ámbito de aplicación? Pues la norma dice esto:  Artículo 1 Objeto: Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”. ¿Y qué es conservación del inmueble? Pues lo mismo que lo era hasta ahora: una finalidad rara y difícil  que se presente si atendemos a la expresión literal (difícilmente nos encontraremos con un préstamo en el que se diga que su finalidad es conservar o “la conservación de” … ). Entonces, ¿qué hacemos con las dudosas y las que estén dentro del ámbito? Pues yo las dudosas las dejaba fuera y al resto pues habría que aplicarles la LCCI pero ¿cómo se les aplica? Pues exigiendo el FEIN y el FIAE pero sin hacer acta ni test. Solo es necesaria la entrega con la antelación de los diez días respecto de la firma (y sin entrar, de momento, en los problemas derivados de las varias plataformas que podrían estar funcionando y de la moratoria que se ha previsto hasta el 30 de Septiembre de este año.  Pero, ¿incorporamos Fein y Fiae a la póliza? Parece razonable que si no hay ni test ni acta, bastaría la mención a dicha circunstancia en la diligencia de intervención de la póliza. Lean a efectos de todo esto a mi compañero Antonio Ripoll que estudia el ámbito objetivo de la LCCI. Fundamental es también este trabajo de Iurisprudente.
  • La opinión más reciente que he recabado de los compañeros es esta: No hace falta acta para pólizas pero, si se hace, aplicando la Instrucción del 31 de Julio de 2019 (tras la segunda moratoria) no cabe el envío de la documentación más que a través de plataforma hasta el 30 de Septiembre (la nuestra u otra). En la diligencia de intervención se haría constar lo relativo a la recepción por Signo y respetando el plazo de los diez días que luego explicaré (más bien procuraré explicar).
  • Algunos opinan que el Notario ha de indagar en la finalidad si no se indica e incluso que podría redactar un anexo a la póliza en el que interesado manifieste que su préstamo/crédito no tiene la finalidad que indica la LCCI, es decir, que queda fuera de la Ley. A mi esto me parece hacer recaer sobre la gente una responsabilidad que no les corresponde, como creo que tampoco nos corresponde a nosotros. O lo ponen o no lo ponen. O es o no es.
  • Continuando (recuerden que este post es un “día a día” que cambiará con frecuencia) con el tema de la finalidad, insisto en que, sin duda, nos vamos a encontrar con finalidades dudosas. Por ejemplo, ¿y si pusiera “reparación” o “rehabilitación integral”? ¿Conservación equivale a refinanciacion de deudas para conservar la propiedad? En mi opinión, si no se especifica que deudas se refinancian, no podemos aplicarle la norma a esta clase de operaciones.

Hipotecas

Yo ya firmado mis tres primeras actas y sus correspondientes hipotecas

El cliente va al Banco y negocia. Cuando todo está listo, elige Notario. Puede hacerlo viniendo a la notaría con su DNI/NIF y puede hacerlo aquí. No tengo el proceso del todo claro, si soy sincero, en ninguno de los dos casos (y tras la nueva Instrucción que cito al final, tampoco).

Efectuada la elección por cualquiera de las dos vías, nosotros recibiremos la asignación de la operación por Signo (de momento solo hablamos de Ancert-Signo) que nos enviará el correspondiente aviso. Desde el día que la operación es dada de alta por la entidad (no desde que el aviso se recibe, así que mucho ojo) comienza el cómputo del plazo de 10 días (que son naturales).

Una vez aceptada la asignación tendremos acceso al expediente y a sus documentos (que deberemos comprobar y contrastar debidamente) y podremos firmar el acta que incluirá el famoso test. El acta se puede (si está todo ok) firmar en el día 1 del plazo de los 10. A partir del 11 día se podrá firmar la escritura de hipoteca y será posible hacerlo mientras no transcurra el plazo señalado en la Oferta Vinculante. Así que, el acta se puede firmar en los días 1 a 10 y la hipoteca a partir del 11º con el límite de la vigencia de la OV. El único plazo a respetar es el plazo máximo que indique la OV y los 10 días desde el alta de la operación, pero también se puede firmar el acta a los 20 días y la escritura a los 21 y no pasa nada, siempre que la OV esté vigente. El plazo de los 10 días se puede detener y hasta reiniciar en caso de errores. El cliente incluso puede “pasar de ti” y solicitar una reasignación (por lo visto, en el Manual se explica bastante bien esta posibilidad que, sin duda, será una faena para los que perdamos la operación).

Una vez firmada el acta con el test, hay que comunicar resultado y este puede ser positivo o negativo. Si es positivo, se firmaría la hipoteca y si es negativo se comunica y se añade copia simple a través del sistema. En caso de resultado negativo, no se podrá firmar.

¿Y el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación?

El RGCGC hay que consultarlo en registradores.org (registro on line, registro bienes muebles, condiciones generales de la contratación) para asegurarte de que la minuta de hipoteca cumple en este sentido. Este trámite yo lo he efectuado durante la fase de preparación del acta y su resultado positivo será indicado en la escritura (no lo tengo del todo claro). Alguna opinión defiende su consulta al tiempo de la hipoteca.

¿Y las plataformas de BC y de la Kutxa-Colegio Notarial del País Vasco? 

En cuanto a la primera nos dijeron hace unas semanas:

“Dicha plataforma tiene como objeto garantizar el envío de la documentación precontractual al Notario, mediante medios telemáticos seguros, de acuerdo con los requisitos establecidos tanto en la ley 5/2019 como en el RD 309/2019 de desarrollo, permitiendo al Notario verificar la fecha de envío de dicha documentación, interactuar con la Entidad o Gestoría respecto al flujo de subsanaciones y comunicar el resultado del Acta, garantizando el derecho de libre elección de Notario al prestatario y el acceso a todos los Notarios de España. Una gran parte de Entidades del sistema Bancario español han adaptado sus procesos y sistemas para usar la plataforma XXX, habiendo revisado y dado conformidad a la misma respecto a los requisitos técnicos y funcionales establecidos en el art 11 del RD/309/2019, iniciándose igualmente un proceso de comunicación de dichos requisitos a la Dirección General de los Registros y del Notariado. La referida plataforma esta plenamente operativa y en producción desde hace ya varias semanas, realizando un flujo de comunicaciones equivalente a la nueva versión que se implantará con ocasión de la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019.  La plataforma XXX es accesible desde el siguiente enlace: XXXX. Sí todavía no ha accedido puede conectarse desde hoy mismo utilizando su tarjeta con certificado digital cualificado. La documentación requerida se cargará por las entidades en el expediente de cada operación hipotecaria, y estará a disposición del Notario cuándo se asigne éste, bien mediante la personación del prestatario en la Notaria provisto de su DNI o bien cuando el prestatario comunique a la Entidad el Notario elegido. ENTIDADES ADHERIDAS: NUEVE ENTIDADES”.

En cuanto a la segunda, ya sabemos que la Kutxa ha entrado en la plataforma de Ancert y que lo del País Vasco ha quedado en … bueno, nos ahorramos los calificativos.

El 1 de Agosto de 2019 también supimos que por Instrucción de 31 de Julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el uso de las plataformas telemáticas para la preparación del acta de información previa y la escritura de préstamo hipotecario, en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se ha dispuesto una nueva moratoria que nos llevará hasta el 30 de Septiembre.

¿Y qué supone esto? ¿que una vez que termine la moratoria yo no habrá más plataforma que la de Ancert?, es decir, ¿que hasta el 30 de Septiembre hemos de aceptar todo lo recibido por cualquier mecanismo y desde esa fecha ya no? Pues no parece que vayan por ahí los tiros (aunque fuera que lo que pensáramos en un primer momento). Lo que parece es que finalmente va a haber varias plataformas además de la de Ancert (que no es privada, ojo, que somos funcionarios dependientes del Ministerio de Justicia) que podrán ser utilizadas a los efectos de la LCCI (en todo o parte del proceso).

Por otra parte, aceptar todo lo recibido es una cosa y computar los 10 días es otra bien distinta y hay voces fundadas que entenderían que el plazo ha de comenzar el día siguiente a firmar el acta cuando no se haya hecho uso de la plataforma de Ancert. ¿Y si es mediante otra plataforma? ¿computamos de este modo o computamos como computaríamos de haberla recibido por Signo-Ancert?

Un acta con traductor

Se me ha presentado el primer caso y esto es lo que he señalado en el acta:

  1. Hago constar que he tenido en mi poder la documentación precontractual prevista en el Art. 14 de la LCCI desde el día xxxx, que he recibido tal documentación (redactada en idioma español y firmada por la compareciente que reconoce su firma como propia, cuya documentación le fue traducida por la entidad prestataria a través de sus empleados y apoderados, según manifiesta, y, así mismo, en el presente acto y al idioma inglés, por el Sr. xxxxx, aquí compareciente) por medios telemáticos seguros, establecidos por la Agencia Notarial de Certificación Notarial (ANCERT) a través de la plataforma SIGNO (Sistema Integrado de Gestión Notarial), medios de los que resulta acreditada la fecha de xxxx, en la que tales documentos fueron incorporados a la aplicación informática, cuya documentación es la misma que se incorpora a la presente acta.
  2. Ante mi, la compareciente se ratifica en la manifestación mencionada en la citada letra h) y, una vez examinados los documentos antedichos, declara su identidad en cuanto al contenido con los que fueron entregados y explicados por los representantes de la entidad prestamista, quedando informada por medio de la traducción efectuada por los citados empleados y apoderados de la entidad poderdante y en este acto a través de la traducción efectuada por el Sr. xxxx. Quedan incorporados a la presente acta conforme a lo previsto en la Ley junto con el mencionado en la letra i).
  3. He informado a la prestataria prestándole el asesoramiento adecuado relativo a todas y cada una de las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que le he ido leyendo a la compareciente y al Sr. Traductor, y que éste a su vez le ha ido traduciendo a la parte prestataria, en cuanto a las condiciones económicas allí establecidas, y respecto de las cuales le he explicado, siempre atendiendo a los aspectos que por mi parte o por la suya –de cada cual- parecía más necesitada de explicación, en atención a las circunstancias del caso.   
  4. Y Test. Como comprobación de la adecuada  comprensión por parte de la compareciente acerca de las condiciones de la oferta y de los documentos reseñados, responden un TEST (redactado en idioma español que firman en todas sus hojas, el cual les ha sido traducido por al idioma inglés, por el Sr. xxxxx, aquí compareciente, cuyo Señor igualmente firma en todas sus hojas) , conforme al modelo aprobado mediante Circular Vinculante del Consejo General del Notariado, de fecha 13 de Junio de 2019. Lo firman en mi presencia y quedan unidos a esta matriz, siendo su resultado POSITIVO circunstancia que comunicaré a través de la plataforma SIGNO.   

¿Y tu qué pones en la escritura de préstamo hipotecario?

Pues esto, exclusivamente:

“Primero.- Que las condiciones generales de la contratación de la presente escritura han sido depositadas en el Registro de Bienes Muebles estando registradas con el número de identificador único de depósito xxxxx.    

La PARTE DEUDORA manifiesta que la dirección de correo electrónico para que el Notario le remita telemáticamente sin coste copia simple de la escritura de préstamo y para que el Registrador de la Propiedad le remita también gratuitamente y de forma telemática la nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación es la siguiente: xxxxx.   

Yo, el Notario, hago constar, bajo mi responsabilidad que se ha formalizado, con resultado positivo, el acta previa correspondiente a esta operación, en los términos previstos en la Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios ante mi, el día xxxx, con el número xxxxx de protocolo y que los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la citada ley con lo que se tiene por cumplido el principio de transparencia material”

  • ¿Y no dices que te han elegido como Notario? No, ya lo dice el acta. Si no fuera así, no podría haberla finalizado con resultado positivo.
  • ¿Y no dices que la hipoteca concuerda con la FEIN? No. No lo exige la LCCI, ni su normativa de desarrollo.
  • ¿Y no incorporas la FEIN? No. Ni me han pedido hasta ahora que lo haga. La Circular 1/2019 del Consejo General del Notariado ya resolvió esta cuestión y lo hizo en sentido negativo y vinculante para los Notarios. No debería fundarse una calificación negativa en este presunto defecto. La incorporación de documentos a la escritura debe ser exigida por la ley y, en última instancia, depende de que el Notario lo considere conveniente.

Aconsejo la lectura de este hilo de Twitter con relación a estas tres últimas cuestiones. El autor es Ostinus77. Muchas gracias.

Lo dejo aquí por esta vez, no sin antes comentar que he podido firmar una cuarta acta pero el fiador ha echado para atrás una operación impidiendo que pudiera firmarse. ¿La razón? Pues que las condiciones de la fianza no eran las que le habían ofrecido o que él había creído entender que le ofrecían. Es magnífico que un fiador diga no y eche al traste una operación. Con un vendedor, un gestor, un bancario, un afianzado, un Notario, algún intermediario y hasta algún traductor, creo que esto no hubiera pasado con el antiguo sistema. Seamos optimistas con la nueva LCCI, aunque esto está siendo un auténtico purgón.

Seguiremos informando.

Sobre el tema de las actas negativas sin test, tengo escrito esto otro.

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BDTR

¿Qué documentos mercantiles tienen que enviarse a Ancert para confeccionar el IUI?

documentos Ancert indices

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Yo lo hago en en todas las elevaciones a público de acuerdos sociales, en las compraventas de participaciones sociales, en los poderes generales mercantiles, en las donaciones de participaciones sociales y en las aportaciones a gananciales, liquidaciones de gananciales y herencias que las incluyen (como supuestos mas frecuentes aunque creo que “caería” en la cuenta si hubiera otros negocios traslativos de PS). De repente, ayer me entró la duda de las actas de titularidad real y recurrí al Manual que (no sé si en su última versión) tenía impreso una de mis oficialas para descubrir que no, que no están incluidas en el listado que es este:

0104 -CONSTITUCIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO

0105 -APORTACIONES A PATRIMONIO PROTEGIDO

0106 -MODIFICACIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO

0107 -EXTINCIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO

0207 -CONTRATOS SUCESORIOS CON TRANSMISIÓN DE BIENES DE PRESENTE

0312 -LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD CONYUGAL Y DE CUALQUIER RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL (INTER VIVOS)

0313 -APORTACIÓN A LA SOCIEDAD CONYUGAL

0503 -PERMUTA

0507 -EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

0508 -ADJUDICACIÓN DE COOPERATIVA A SUS SOCIOS

0512 -CESIÓN DE BIENES A CAMBIO DE ALIMENTOS Y/O RENTA

0514 -CESIÓN EN PAGO O PARA PAGO DE DEUDAS

0515 -OTRAS CESIONES ONEROSAS DE BIENES Y DERECHOS

0516 -COMPRAVENTA DE VALORES

0519 -ADJUDICACIÓN DE BIENES EN PAGO DE ASUNCIÓN DE DEUDA

0608 -CESIÓN EN PRECARIO O COMODATO

0701 -DONACIONES

0704 -REVERSIÓN DE DONACIÓN

0705 -REVOCACIÓN O RESOLUCIÓN DE LA DONACIÓN

0708 -DONACIONES PENDIENTES DE ACEPTACIÓN

1019 -RENUNCIA AL DERECHO DE USUFRUCTO Y OTROS DERECHOS REALES

1025 -DESAFECTACIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES, CONSORCIO FORAL ARAGONES U OTRAS COMUNIDADES FISCALES

1028 -ACTA COMPLEMENTARIA DE CESIÓN DE ACTIVOS A LA SAREB

1102 -LIQUIDACIÓN COMUNIDAD CONYUGAL Y DE CUALQUIER RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL (EN HERENCIAS)

1103 -ADJUDICACIÓN POR TÍTULO SUCESORIO CON O SIN LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD CONYUGAL

1106 -EXTINCIÓN DE USUFRUCTO, USO O HABITACIÓN POR FALLECIMIENTO

1414 -PODER GENERAL MERCANTIL

1710 -COMPRAVENTA DE VALORES

1711 -SUSCRIPCIÓN DE TÍTULOS

1714 -SUBASTAS DE VALORES O MERCANCÍAS

1801 -JOINT VENTURE

1803 -CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES

1804 -OTRAS ENTIDADES SIN PERSONALIDAD JURÍDICA

1806 -CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD PARA LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

No me pregunten de dónde y porqué surgió este invento, ni el grado de cumplimiento de la obligación, ni si se terminará con la formalización de las actas de blanqueo (diría que sí y al respecto vean la página 124 del número 97 de El Notario del Siglo XXI en el que puede leerse en relación con el RD-Ley 7/2021 un buen resumen que recoge que en el plazo de seis meses, el Gobierno aprobará el Reglamento por el que se creará en el Ministerio de Justicia el Registro de Titularidades Reales).

Por cierto, hay que mejorar la rapidez de la cumplimentación. Algunas escrituras urgen y sin IUI no se pueden hacer otras cosas. En casos de suma urgencia, no queda otra que no enviar. Que lo sepan.

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Mejoras en la BDTR

bdtr notarios

Estoy completamente de acuerdo con un compañero que me pregunta/comenta dos cosas en materia de BDTR.

¿Y no sería posible que cuando haya que seleccionar notaría se pueda uno elegir a uno mismo como titular de su actual notaría, sin necesidad de poner tus propios apellidos, seleccionarte a ti mismo y seleccionar tu actual notaría para poder continuar?

¿Y no sería posible reaprovechar los formularios ya escritos sin tener que volver a meter, por razón de alguna discrepancia a comunicar, a los diez sujetos que constituyen el Consejo Rector de una Cooperativa, por poner un ejemplo? Al menos podría ser así cuando esos datos los hubiera metido uno mismo en la BDTR aunque no se pudiera cuando hayan sido introducidos por otro Notario. O, en todos los casos (los haya metido uno mismo o no), si se estima seguro y conveniente para el sistema.

Y, ¿cómo es eso de que la Titularidad Real resulte de una póliza? A mi eso no me cuadra, por eso cuando sucede, comunico la discrepancia y me quedo tan ancho.

Hay que aportar los granos de arena que nos corresponda para mejorar el sistema.

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Catastro

¿Cuántas personas acuden a la notaría y aportan un certificado de titularidad de otra persona?

catastro cambiar

He visto de rebote esta pregunta en Twitter, me trato con las cuentas de origen y destino y no he podido resistirme a intentar darle una respuesta.

Habría mucho que precisar, según lo que haya detrás de su exacta formulación, pero a bote pronto yo me aprestaría a contestar: pues muchas, muchísimas en realidad …

El que es titular, según escritura, está claro quién es; el que lo es según el registro, también (aunque podría no serlo realmente), pero el titular catastral, es (¿cómo decirlo…?) más relativo (a efectos de la verdadera titularidad), ¿no?

Y entonces, ¿cómo se asegura uno de que no le están engañando, de que la finca que viene uno a decir a la notaría que es suya no es en realidad del que figura en el Catastro o de un tercero que no es uno, ni otro?

Pues no lo sé, pero lo cierto es que camino de mis primeros dieciséis años como Notario, no creo haber incurrido en muchos desaguisados; o más bien, creo que se contarían con los dedos de una mano y, aún más, diría que mis desaguisados han dado lugar a que se resolviera alguna situación enquistada desde la noche de los tiempos. Además contra supuestos en los que se actúa de mala fe o fraudulenta o delictivamente poco puede hacerse y nadie está libre de verse afectado por los mismos.

Por supuesto que temo meter la pata y que me engañen, pero uno está ya entrenado y comienza a ser perro viejo y está rodeado de un equipo de perros viejos o que va camino de serlo y consulta y pregunta y contrasta y casa una cosa con otra, de manera que al final toda esa gestión (STI de por medio) ayuda a desfacer entuertos más que a generar desaguisados por haber creído a alguien que se presentaba como dueño y no lo era. No digo que la experiencia sea la madre de la ciencia, que en parte lo es; más bien es la experiencia y la prudencia las que en estos supuestos deben presidir y guiar nuestra actuación, como ocurre con cualquier otro trabajador o profesional en las cosas de su respectiva competencia.

No lo diré muy alto, por si mañana me pego el primer tropezón, pero hoy por hoy, si uno tiene escriturada e inscrita su propiedad, los riesgos derivados de los errores de titularidad catastral se minimizan. Si por el contrario, no hay escrituras, menos aún inscripción y uno funciona solo con el Catastro, el riesgo de un fraude, timo, error, etc … se multiplica exponencialmente.

Por supuesto lo mejor sería pedir siempre que se rectifique la titularidad catastral pero esto no siempre es posible sin proceder a la firma de una nueva (o de la primera) escritura que aclare la situación verdaderamente existente.

Defiendo en suma, una forma normal de trabajar que en el 99,99% de los casos no da lugar a ningún problema, sino a todo lo contrario, es decir, a su solución cuando llevaban décadas o generaciones sin resolverse. También defiendo por eso la necesidad de que el propietario/titular sea diligente y no deje que ciertas situaciones puedan llegar a tener lugar por sus omisiones. Los profesionales, por supuesto, estamos doblemente obligado a hacer bien su trabajo.

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¿La superficie de una finca que está gravada por una servidumbre consta en el Catastro?

servidumbre catastro notarios

Claro, en el Catastro está todo, pero en el Catastro no consta la existencia de la servidumbre de ninguna forma o al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad.

¿Entonces consta o no consta? Digamos que está la superficie, pero que no consta la servidumbre.

Así que si la segunda pregunta es:

“Si resulta que la superficie catastral no incluye una servidumbre de paso, ¿bastaría con que se comunicara desde la notaría?”

Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente “haya ido a parar” a un vial público.

En estos casos no tenemos más (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (de muchas formas diversas). En esas posibles soluciones cabe la intervención notarial, pero esta no irá dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real.

Ya le dije a mi amiga que me consultó esto hace una semanas, que me daba otra idea para una FAQ, así que ¡gracias¡ y se aceptan, como siempre, las sugerencias y comentarios.

Y … ya me ha llegado la primera

Las servidumbres podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo. Gracias a Revisiones Catastrales por su ayuda y precisiones.

Entiendo que esa configuración quedaría fuera de la estricta actuación notarial (entrando en el ámbito técnico) y que si bien puede existir un reflejo catastral de la servidumbre no sería más que un reflejo distorsionado pues no supondría exactamente el acceso al Catastro de la servidumbre como tal.

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¿Le hago la escritura o le mando al técnico?

tecnico o notario quien mide

Pienso que esto que me ha sucedido esta misma mañana puede servir para aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación y límites de nuestras respectivas competencias.

Entra hoy en la notaría al mismo tiempo que yo, un Señor que comenta a mi oficiala que su madre es dueña por donación de su tía de una finca de la que no tienen escrituras y que está catastrada a nombre de su madre. Quiere saber si con eso tenemos bastante para hacerle a esa finca su primera escritura.

La respuesta es que sí, tenemos bastante para el primer título, si bien habrá que hacer alguna cosa más para inmatricularla (inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad).

El consultante no ha cuestionado en modo alguno los datos catastrales de la finca. Para él la finca estaba bien de superficie, de linderos y de titularidad. De coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral y tal, nadie ha hablado.

Con esta información en la notaría, esa Señora tendría su escritura. Supongo que si con esa misma información va al Registro, la mandarán a la notaría. Creo que en el Catastro sucederá exactamente lo mismo.

Solo me queda por saber, ¿que le diría un técnico?

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¿Puede una notaría solicitar actuar como Punto de Información Catastral?

notaria es punto de información catastral

Pues no creo. En todo caso ¿podría haber algún tipo de acuerdo con el CGN o con algún Colegio Notarial como corporaciones que son? Desde luego, yo voluntario no me ofrezco.

Artículo 4 de la Ley del Catastro: Competencias.

La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la información catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la superior función de coordinación de valores y la de aprobación de las ponencias de valores se ejercerán en todo caso por la Dirección General del Catastro.

Artículo 72 del Reglamento de la Ley del Catastro: Puntos de información catastral.

1. La información catastral podrá difundirse, mediante los puntos de información catastral, por las Administraciones, corporaciones o entidades a las que se refiere el artículo 4 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario cuya competencia se desarrolle en el territorio de régimen común, previa autorización de la Dirección General del Catastro que, mediante resolución, determinará las condiciones de establecimiento de aquéllos, así como el catálogo de los servicios que prestarán.

2. Cuando el acceso de las citadas Administraciones, corporaciones o entidades para el ejercicio de la función de difusión a terceros de la información catastral se refiera a datos protegidos, se precisará el consentimiento previo y por escrito del afectado.

3. En todo caso se garantizará la igualdad en las condiciones de acceso a la información difundida y que ésta sea la última disponible en la base de datos nacional del Catastro.

4. Los certificados y demás documentos generados por el punto de información catastral contendrán la fecha de su expedición y un código electrónico que permita la comprobación de su integridad y autenticidad y gozarán de plena validez y eficacia, de conformidad con lo establecido en el artículo 96 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y en el artículo 64 de este real decreto.

Algunos enlaces de interés

INFORMACIÓN GENERAL

LOCALIZACIÓN Y HORARIOS DE LOS PIC

He curioseado dos provincias y no hay ninguna notaría, ni está ninguno de los Colegios Notariales a las que corresponden. Sí que veo otros colegios profesionales.

Además me dicen que periódicamente hay que rendir cuentas. Oh, cielos, que horror. Lo que me faltaba a mí.

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¿Puedo volver a vender una finca que ya vendí y que sigue a mi nombre en el Registro?

volver a vender una finca ya vendida y catastro

Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo. He revisado escrituras recientes y veo que, desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se incorpora un certificado catastral telemático. He consultado con un abogado y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales y que lo sea otra persona; que se puede utilizar la referencia catastral ya que es un dato público, que se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera (sin certificación) en el contrato privado de compraventa. A mí me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de carácter personal, por medio del cual accedemos a datos del patrimonio de una persona sin su autorización. ¿Me podría aclarar algo a este respecto?”

Este consultante parece muy preocupado por la protección de datos de carácter personal que pueda derivarse de una consulta catastral efectuada a través (entiendo yo) de la Sede Electrónica del Catastro, pero a mi lo que me preocupa de esta consulta es el entrecomillado:

¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo?

Les han ofrecido comprarla, es decir, ¿volverla a adquirir? o ¿les han ofrecido volverla a vender, dado que su padre sigue siendo el titular registral aunque ya no lo sea en el Catastro?

El padre vendió (no sabemos si en escritura pública) y el comprador no inscribió, por eso el padre sigue siendo titular registral, lo que no significa que sea el dueño. Si no es dueño, puede volver a comprar y procederse a la inscripción de la escritura en que vendió la finca y, posteriormente, a la de la nueva escritura en la que vuelve a comprar la finca que antes era suya.

No es cuestión dar aquí una explicación de la teoría del título y el modo, ni de las dobles ventas, o de las ventas de cosas ajenas, no teniendo además datos suficientes para hacer el correspondiente análisis, pero si el padre del consultante vendió, simplemente no puede volver a hacerlo, por mucho que no hubiera habido entrega o traditio del inmueble (a salvo que haya prescrito la acción para reclamar la entrega y sea posible volver a vender previa resolución del contrato) o por mucho que no se haya inscrito, por mucho que el padre siga siendo el titular registral (aunque no el catastral), ni por mucha Sede Electrónica que consultemos, ni por mucho carácter público de su contenido, ni por mucho que nos preocupe la Protección de Datos, que son en este caso temas completamente distintos.

Gracias a Esteban Umerez, José Luis Navarro y Raúl Herrera por sus aportaciones relativas a la prescripción de la acción de reclamación de la entrega vía Twitter.

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“¿Donde estará mi finca?”

Un consultante me pregunta cómo localizar una finca que ha heredado. Me da la sensación de que cree que debería haber un sistema infalible para encontrar lo que busca, pero no le ocurre pensar en que su pariente no pagaba IBI, ni tenía declarada correctamente la finca en el Catastro. Ahora que le interesa heredar se queja y nada le convence. Yo le digo que la culpa de las cosas también puede ser nuestra…

“Mi xxx ha heredado una finca inscrita en el Registro de la Propiedad pero sin referencia catastral con lo que no podemos localizarla. ¿Se le ocurre alguna solución?

Pues tendrán que hacer un trabajo “de campo”. Tiren de linderos y pregunten, a ver quién les puede echar una mano. No hay otra.

“Es curioso que dejen registrar una finca sin la referencia catastral ya que se entiende que tiene un valor, digamos, fiscal. Desconocemos los lindes. ¿Se puede pedir el archivo histórico de la finca al Registro?”.

No dejan registrar sin referencia catastral … DEJABAN. Actualmente no es posible. La inmatriculación (primera inscripción) en el Registro de la Propiedad se ha de hacer en términos totalmente coincidentes con el Catastro. Las cosas cambian. Por eso siempre es mala solución dejar estas cosas para el futuro porque cada vez se nos exigen más formalidades (y es lógico que así sea, porque es una mayor garantía para todos y una mejora del sistema). Sí, puede pedir lo que quiera al registro pero primero pregunte cuánto le va a costar.

“¿El tomo, libro, folio y número de finca servirían para localizarla o son datos del registrador? En fin, tal como lo plantea es imposible localizarla. Lo curioso es que le asignen un valor fiscal a la finca sin saber nada de ella”.

Esos datos son datos del registro, no del registrador y, en mi opinión, no le aportarán nada. El valor fiscal puede calcularse en base a la descripción registral (superficie, tipo de cultivo, etc …); no es lo más afinado, pero es válido. El valor fiscal no es un valor totalmente certero o absoluto. Recuerde que su xxx podía haber solucionado el problema en vida y no lo hizo. La culpa a veces es también un poco nuestra.

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“El ayuntamiento tiene catastrado como vía pública una finca de mi propiedad que da acceso a otra que también me pertenece”

 

 

ayuntamiento me quita finca

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Se prepara (y firma) una compleja (especialmente por la cuestión fiscal) escritura de donaciones y disolución de condominio que lleva detrás otra escritura de declaración de obra por antigüedad.

Entre las fincas donadas hay una (el “trocito”) que fue adquirida en su día porque le faltaban metros a la finca en que se hizo la construcción. Es decir, era necesarios mas metros para llevar a cabo legalmente la construcción.

Supongo que el propietario de terrenos en la zona, segregó el trocito y lo vendió sin que el trocito y la finca principal se agruparan. Con los años el ayuntamiento “ha hecho suyo” ese trocito que constituye un acceso trasero a la propiedad principal y que fue asfaltado por el ayuntamiento a petición del propietario. Ese asfaltado hizo que Catastro convirtiera el acceso en vía púbica. Desconozco cómo tiene catalogado el trocito el ayuntamiento. Mis clientes no tenían ni puñetera idea de cómo estaba este asunto, quedando sorprendidos por la situación (sorprendidos e incrédulos como si, en el fondo, pensaran que yo había llegado a conclusiones erróneas).

Evidentemente, no me bastaba con llegar al “equilicuá”, tenía que hacer constar algo en la escritura.

 

Esto fue lo que dijimos

3.= RÚSTICA: 

Superficie: 

Linderos: Norte, con más finca del comprador, Sr. *; Sur y Este, resto de donde se segregó; y Oeste, *.

INSCRIPCIÓN: 

VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO: 

DATOS CATASTRALES: No constan.

Manifiestan que esta finca constituye un acceso a la descrita bajo el número 2.= que catastralmente se encuentra configurado como vía pública.

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

 

Lo anterior fue en la donación y disolución de condominio

En la declaración de obra (en escritura aparte por circunstancias que no vienen al caso), se dijo esto al referirnos a los datos catastrales de la finca principal:

DATOS CATASTRALES: Se encuentra identificada bajo las siguientes referencias catastrales, que están erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de *, padre de la Sra. *:

Parte rústica: *.

Parte urbana: *.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz.

Y luego continuamos diciendo:

Manifiestan que la finca descrita tiene un acceso a través de la registral * de * (Código Registral Único *) del mismo registro que les pertenece en la misma proporción que la que es objeto de la presente escritura la cual carece de datos catastrales propios y que catastralmente se encuentra configurada como vía pública unida funcionalmente a la que es objeto de esta escritura.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

 

Por supuesto, les dije a mis clientes que subsanar Catastro no sería tarea fácil y que era posible que lo mejor fuera dejarlo estar.

 

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“Hay vida después de la coordinación”

 

vida después

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Otra interesante conversación en Vanguardia Notarial, el rey de los chats notariales, en este caso sobre una situación que yo ya había observado.

 

PROPONENTE: Me he encontrado con una certificación catastral descriptiva y gráfica de finca coordinada con los datos de CRU (Código Registral Único) y un asterisco que advierte de que existen alteraciones catastrales posteriores a la fecha de la coordinación que afectan a la geometría de la parcela. La situación tiene su apoyo en el 11.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro.

COMENTARISTA 1:  Es que existen múltiples causas por las que se corrige el Catastro, desde deslindes hasta correcciones por desplazamiento, giros, etc. Por eso es un poco absurdo ligar la coordinación Catastro-Registro al principio de legitimación, igual que es absurdo, siendo posible que la finca corrija sus georreferenciaciones más de una vez, que esa operación se cobre al ciudadano. Debería ser gratuita, pues se trata de coordinar dos instituciones públicas y al ciudadano no debería imponérsele la carga de sufragar su coordinación.

COMENTARISTA 2: Una finca puede estar coordinada según el registro, y posteriormente descoordinada según catastro, porque el Catastro puede admitir modificaciones que no pasen por registro. En mis escrituras en el apartado de información registral digo si está coordinada según Registro y añado la advertencia de que esta coordinación puede haberse visto alterada posteriormente. Además, en el apartado de datos catastrales indico si según el catastro está o no coordinada.

JUSTITO: A mí también me ha pasado y en principio me llevé una alegría porque me hizo pensar que una escritura que estaban en el registro podría haber salido ya y provocado los cambios oportunos en el Catastro. Luego vi que la fecha no cuadraba con mi escritura y supuse que aun seguía en el registro, lo que me llevó a pensar si se me había pasado por alto alguna circunstancia al preparar mi escritura. También hay que pensar en que no solo nosotros avanzamos; también avanza Catastro que va añadiendo mejoras en sus servicios y en la documentación e información que podemos obtener de ellos.

PROPONENTE: Es evidente que la acción de deslinde es imprescriptible, que puede haber errores y que las administraciones pueden expropiar o suceder cosas diversas. La realidad es tozuda. En fin, como dicen por aquí en el catastro “hay vida después de la coordinación”.

 

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“Lindo por el sur con una rústica a nombre de Comunidad de Propietarios”

comunidad

¿Cómo es posible?

Y nos hemos pasado todos un buen rato pensando …

Vamos a ver, si compras esta finca y linda por el sur con esta otra que ya es tuya pero consta en el Catastro que esa otra pertenece a “Comunidad de Propietarios”, ¿cómo puede ser?, ¿qué pasa aquí?

Nos vamos a la Sede Electrónica y saco Descriptiva y Gráfica de la finca colindante. Es una rústica que tiene una urbana en su interior y está perfecta, es decir, está a nombre de su dueño no a nombre de ninguna Comunidad de Propietariospero no caigo.

Y entonces los clientes, “¿y tú puedes hacer algo desde aquí para que se cambie o tendremos que ir al Catastro?” Y yo piensa que te piensa, hasta que de repente se me enciende la bombilla por una frase que dice unos de los cuatro que tengo delante y digo: “ya sé porqué está así y no os preocupéis no tenéis que hacer nada ni vosotros, ni yo: está correcto.

La explicación

Cuando en urbano una finca linda con una edificación perteneciente a una comunidad de propietarios (una división horizontal), se dice que por el sur linda con comunidad de propietarios. No hablamos de un condominio que conllevaría cuotas y designación de sus titulares. Hablamos de una finca compuesta de otras (muchas o pocas) en su interior con su propia referencia catastral.

Pues en rústico parece que sucede lo mismo cuando nos encontramos con una finca que tiene edificaciones en su interior con el mismo o distinto titular: a efectos de colindantes se identifica a ese titular como “Comunidad de Propietarios”pero si consultamos cada finca individual todas están a nombre del mismo dueño.

Aclarado, en mi opinión.

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A veces me llegan cartas del Catastro

cartas del catastro para el notario

Hoy el que pregunta soy yo. Me dirijo a un amigo que trabaja en el Catastro a quién le comento:

“A veces me llegan cartas del Catastro a mi, el Notario, comunicándome cambios de titularidad o incidencias en el proceso de alteración ¿a qué se debe?”

Y él me dice:

“Pues parece un error. O es informático o probablemente humano, algún funcionario/a esta poniendo P en lugar de T en el destinatario. De todas formas, comprueba que no te asignan a ti inmuebles por error”.

Pues es verdad, tendré que llevar cuidado en que no me pongan nada a mi nombre, aunque no creo que suceda.

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Cambios catastrales de superficie

cambios del catastroAdvertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

“¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad?”

Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El Catastro la da de alta con esa superficie. Años después el Catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2. Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.

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Comunicación CGN sobre 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario

18.2 CGN

En el famoso chat notarial Vanguardia Notarial se hizo mención a esta Comunicación que desconocía y que resumiré a los efectos de la pronta publicación de mi modelo con explicaciones del acta del 18.2. Ya tiene unos años pero aclara bastante las ideas.

COMUNICACIÓN DEL PLENO DEL CONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO RELATIVO AL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS PREVIA INTERVENCIÓN NOTARIAL CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 18.2 DEL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE CATASTRO INMOBILIARIO, REDACCIÓN DADA POR LA LEY 2/2011, DE 4 DE MARZO, DE ECONOMÍA SOSTENIBLE

La reciente Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible (en lo sucesivo, LES), ha introducido numerosos cambios en el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (en adelante, TRLCI).

Como se afirma la Exposición de Motivos de la LES en su apartado IV se pretende con las citadas modificaciones de la actividad catastral mejorar la conciliación entre la base de datos catastral y la realidad física inmobiliaria, tras la intervención notarial.

Los citados objetivos de la reforma buscan reducir “las cargas administrativas que soportan los ciudadanos”, siendo el instrumento normativo empleado el “refuerzo en la colaboración que prestan al catastro los notarios y registradores de la propiedad”, ya que, de un lado, se amplían “los supuestos en los cuales la información que comunican [aquellos] suple la obligación de presentar declaración” y, de otro, se incorpora “la posibilidad de mejorar, tras la intervención notarial, la conciliación entre la base de datos catastral y la realidad física inmobiliaria”.

El objeto de esta comunicación será, por tanto, establecer criterios orientativos que aclaren las dudas que puedan surgir al notario en su actuación, esencialmente, en lo relativo al procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, del artículo 18.2 del TRLCI que supone una novedad esencial y que, como acaba de exponerse, es uno de los dos medios a través de los que se pretende alcanzar los citados objetivos de la reforma. Por tanto, la interpretación que se proporcione en esta Comunicación tenderá, siempre y en todo caso, a cumplir con los objetivos normativos establecidos.

Tales objetivos normativos se condensan en lo que se refiere a este procedimiento en el artículo 46.4 de la citada LES. Dicho precepto afirma que “Con el fin de aumentar la disponibilidad de la información catastral para el conjunto de la sociedad y de dar mejor respuesta a los principios de eficiencia, transparencia, seguridad jurídica, calidad, interoperabilidad e impulso a la administración electrónica y a la productividad, que rigen la actividad catastral, y en los términos que establece el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, en la redacción derivada de la disposición final decimoctava de la presente Ley: 4. A fin de incrementar la calidad de la información catastral, se amplía y mejora el procedimiento de comunicaciones y el diseño de nuevos mecanismos de conciliación de la información catastral con la realidad inmobiliaria, a cuyos efectos los notarios podrán participar en la solución de discrepancias y rectificación de errores.

Igualmente, y dado que se trata exclusivamente de abordar la actuación notarial tendente a coordinar la realidad física con la catastral, se ha solicitado informe previo de la Dirección General del Catastro, cuyas observaciones en las materias de su competencia se han incorporado al texto de la Comunicación.

1. Objeto. Como ha quedado expuesto, esta Comunicación tiene por exclusivo objeto el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, previsto en el artículo 18.2 del TRLC1, lo que no obsta para reconocer que la reforma introduce modificaciones de calado en otros múltiples aspectos, ya sea desde el mismo artículo 3 hasta el tratamiento que se aborda de la cartografía catastral.

2.Cuestiones conceptuales: referencia catastral; parcela objeto del procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial; aspectos susceptibles de ser coordinados; concepto de interesado y colindante.

2.1.Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, previsto en el artículo 18.2 del TRLCI: Hechos, actos y negocios jurídicos a los que resulta de aplicación.

El procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial será de aplicación a aquellos hechos, actos o negocios jurídicos autorizados en un documento público, que serán aquellos que conforme al artículo 3.2 del TRLCI sean susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como en su caso en el registro de la propiedad en los supuestos previstos por ley. Serán, entre otros, aquellos de trascendencia real relativos al dominio, y demás derechos reales, con la excepción de los relativos a constitución y cancelación de derechos reales de garantía.

En dichos documentos públicos, que contengan hechos, actos o negocios jurídicos, se incorporará la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica contemplada en el artículo 3.

2.2.Concepto de parcela, bien o finca susceptible de quedar sujeto al Procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación a que se refiere el artículo 18.2 del TRLCI.

El primer párrafo del artículo 18.2 afirma que “podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela”.

El concepto parcela se define en el artículo 6.1 del TRLCI al disponer que “a los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble”.

Con relación a inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal sólo se podrá modificar la configuración o superficie de la parcela sobre la que se asienta la construcción.

En estos casos, deberá acreditarse ante el notario el previo cumplimiento de los requisitos de alteración del título constitutivo (artículos 5 y 17 a) de la Ley de Propiedad Horizontal).

2.3.Aspectos susceptibles de ser coordinados a través del Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial.

El único ámbito susceptible de ser coordinado entre la realidad física y la catastral es el relativo a la configuración o superficie (párr. primero del artículo 18.2 del TRLCI). En suma, por configuración o superficie ha de entenderse los cambios afectantes a tal expresión (p.ej., y entre otros, exceso o defecto de cabida).

En el sentido expuesto, se recuerda que el artículo 18.2 del TRLCI no se ve afectado por la limitación a que se refiere el artículo 53 Cinco.1 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, ya que este precepto se refiere a materia o cuestión distinta. No obstante, este precepto se refiere a la relación entre catastro y registro, que no a la coordinación entre la realidad física y la catastral que es el objeto del procedimiento del artículo 18.2 del TRLCI. Afirma tal artículo que “Cinco. En todo caso, el titular registral podrá solicitar la constancia de la identificación catastral de la finca inscrita, como operación específica conforme a las siguientes reglas: 1.ª Si aporta certificación catastral que describa la finca en los mismos términos de denominación, situación y superficie, que los que figuran en el Registro se hará constar la referencia catastral por nota al margen del asiento y al pie del título. Lo mismo procederá si, coincidiendo la descripción y situación, la diferencia de superficie es inferior al 10 por 100 de la reflejada en el Registro, o cuando habiendo diferencia en el nombre o número de la calle, se justifica debidamente la identidad.

Es adecuado que si la rectificación de cabida, por exceso o defecto, afecta a más de un 10% de la superficie del bien inmueble, se advierta al otorgante de las consecuencias de tal precepto.

En consecuencia, atendida la dicción legal que limita a la superficie y configuración no serán susceptibles de ser coordinados a través de este procedimiento todos aquellos elementos descriptivos de la finca que no sean los antes indicados.

Muy especialmente, y como a continuación se señalará, no es objeto de este procedimiento, sino del de declaración previo cumplimiento de los requisitos previstos en la normativa catastral, lo relativo a cambios de uso o aprovechamiento, destino o cultivo.

Igualmente, no será objeto de subsanación a través del procedimiento regulado en el artículo 18.2 lo relativo a cambio de titularidades catastrales o de identificación o modificación de la titularidad de los colindantes, pues todos estos elementos cuentan con su procedimiento de alteración de las bases de datos catastrales, ya sea el de declaración o comunicación.

Cuestión distinta es que:

a) Tal y como establece el artículo 18.2 en su párrafo final del TRLCI se amplíe en el futuro el procedimiento de discrepancia a “otros elementos de la descripción del bien inmueble”, lo que requiere resolución de la Dirección General de Catastro, previo informe favorable de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

b) En aras de un adecuado servicio a los ciudadanos se informe que, por ejemplo, los cambios de cultivo, aspecto que frecuentemente se plantea en notarías del ámbito rural, sin perjuicio de su recomendable constancia en documento público, deben ser declarados ante la Dirección General de Catastro ex artículos 13 y 16.2 b) del TRLCI en la forma, plazos y modelo previstos reglamentariamente.

Lo que, como se ha expuesto, en ningún caso será objeto del procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación son aquellos aspectos incluidos en la certificación descriptiva y gráfica que no se refieran a configuración o superficie de la parcela, destacando muy especialmente, los relativos a la identificación de los colindantes.

A tal fin, se recuerda que en la página web http://www.catastro.meh.es/esp/procedimientos/declaraciones existe descripción detallada de los modelos a emplear y de su ámbito. Por ejemplo, el relativo a cambio de cultivo, uso o aprovechamiento es el modelo 904-N.

2.4.Concepto de interesado y colindante.

2.4.1.Interesado en el Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial.

El otorgante que está legitimado y puede iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial es el propietario de la parcela a que se refiere el acto, hecho o negocio jurídico autorizado por el notario y objeto de documentación.

Obviamente, al afectar a la configuración o superficie del espacio físico respecto del que se ejerce el derecho de propiedad, el citado procedimiento sólo puede ser iniciado por quien ejerza facultad dominical plena.

En tal sentido, y si el propietario actuara a través de representante, el notario deberá emitir un juicio de suficiencia relativo a las concretas facultades que dicho apoderado tenga con relación al procedimiento de subsanación y rectificación de discrepancias de modo que:

a) Será necesario una especial cautela en la apreciación de la suficiencia de las facultades del apoderado para poder iniciar y concluir el procedimiento de rectificación y subsanación, lo que

b) Eximirá al notario, en los términos que ulteriormente se expongan, de preguntar a dicho otorgante que actúa en representación de quien sea dueño. Nótese que el artículo 18.2 aparentemente identifica al interesado del procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación con el otorgante del documento público notarial.

Sin embargo, es precisa una interpretación estricta en aras de alcanzar la finalidad perseguida por la reforma, partiendo del hecho insoslayable de que el notario no es un funcionario público integrado en la estructura orgánica de la Dirección General de Catastro, sino que es un colaborador de ésta.

Tal interpretación estricta exige comenzar desechando la equiparación entre interesado en el precitado procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación y el interesado a que se refiere el artículo 23 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (en lo sucesivo, LRJPAC); igualmente, y dado el carácter tributario de los procedimientos catastrales y, entre ellos el de subsanación de discrepancias y rectificación (artículos 11.2 b) y 12.1 del TRLCI), entendemos que no sería de aplicación el concepto amplio de obligado tributario o el estricto relativo a todo aquel que debe cumplir con una obligación tributaria meramente formal (artículo 35.1 y 3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria).

Igualmente, tal interpretación exige desechar la equiparación entre cualquier tipo de otorgante e interesado en el procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación, dado que es previsible que pueden existir otorgantes que incidan a través de hechos, actos o negocios jurídicos en el ámbito descriptivo de una parcela pero que, sin embargo, no ejerzan facultad dominical sobre el bien inmueble acerca de la concordancia entre la realidad física y la catastral, si carece de poder al efecto.

En el sentido precitado, y por ello, no es posible equiparar a dicho otorgante susceptible de desencadenar el procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación con la totalidad de los titulares a que se refiere el artículo 9.1 del TRLCI y, muy especialmente, con los previstos en las letras b) a d).

En consecuencia, y se reitera nuevamente, la mejor interpretación es reducir el concepto de otorgante al que se refiere el artículo 18.2 del TRLCI sólo a aquél que sea dueño de la parcela o bien inmueble objeto del procedimiento de subsanación de discrepancias.

La acreditación al notario de quién sea propietario deberá hacerse por el otorgante previa exhibición de los títulos justificativos de su derecho de propiedad sobre la parcela objeto de coordinación. Asimismo será necesario, para iniciar el procedimiento de subsanación, la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en el que se verifiquen los datos de titularidad, de forma que, no bastará para iniciar dicho procedimiento, con que el interesado acredite su derecho de propiedad a través de los correspondientes títulos, sino que a estos debe acompañarse la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica para examinar la concordancia entre quien sea propietario con forme a aquellos y ésta.

En este sentido, se podrían dar los siguientes supuestos:

  • Plena coincidencia entre otorgante y el titular del derecho de propiedad que figura en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en cuyo caso, puede iniciarse el procedimiento de subsanación.
  • Coincidencia parcial en los supuestos de cotitularidad, de manera que al menos uno de los otorgantes coincida con la titularidad que consta en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en cuyo caso, puede iniciarse el procedimiento de subsanación.
  • Absoluta falta de coincidencia entre los otorgantes y los titulares que constan en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en cuyo caso no puede iniciarse el procedimiento de subsanación; en este caso, previamente habrá de corregirse la base de datos del Catastro mediante el procedimiento de incorporación que corresponda, si bien a lo largo de todo el procedimiento y antes de su conclusión deberá haber concurrido necesariamente el consentimiento de los restantes copropietarios, tal y como se explica en el apartado b) del párrafo siguiente.

No obstante, las precedentes afirmaciones deben ser precisadas:

a) Usufructo: nada obsta, en principio, a que tratándose de finca usufructuada el nudo propietario sea otorgante hábil a los efectos de la iniciación del procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación. Sin embargo, dada la incidencia cierta que tal procedimiento tiene en el usufructuario será preciso en el correspondiente procedimiento obtener el consentimiento del usufructuario.

b) Propiedad en pro indiviso: como en el caso precedente, nada impide que el procedimiento pueda iniciarse a instancia de uno de los comuneros, pero el notario deberá recabar y obtener el consentimiento de todos y cada uno de los copropietarios para iniciar el procedimiento de subsanación de la discrepancia entre la realidad física y la catastral. Tratándose de un régimen de comunidad romano opera latu senso el artículo 397 del Código Civil, del que se deriva que ningún condueño puede efectuar alteración de la cosa común sin consentimiento del resto de los copropietarios.

Obviamente, nada impide la presencia de negocios jurídicos representativos en virtud del cual los restantes comuneros sean para este concreto procedimiento representado por uno de ellos. En tal caso, el notario deberá juzgar acerca de las facultades representativas –subsistencia y suficiencia del representante.

c) Propiedad horizontal: como quedó expuesto, se podrá coordinar la realidad catastral con la física en los términos expuestos (vid. ut supra epígrafe 2.2). No obstante, y dada la repercusión de dicha coordinación respecto de los titulares de cualesquiera elementos privativos será preciso que se cumplan los requisitos de la legislación de propiedad horizontal y, muy especialmente, los relativos a la alteración del título constitutivo previa adopción del acuerdo correspondiente en los términos previstos en los artículos 5 y 17. 1ª de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que deberá ser acreditado ante el notario.

d) Otro tipo de copropiedades: sin perjuicio de la presencia de comunidades de carácter germánico o de régimen específico, atendida la legislación civil especial en el territorio donde exista, es preciso recabar el consentimiento de todo aquel que sea copropietario a los efectos del procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación.

e) Por último, y en relación con aquellos supuestos en que existan varios copropietarios, en virtud de aceptación y adjudicación de herencia, será necesario para tramitar el procedimiento de subsanación que la titularidad catastral figure a nombre del causante o a nombre de los herederos del mismo, según la Certificación Catastral Descriptiva o Gráfica.

2.4.2.Concepto de colindante.

Son aquellos titulares catastrales, según lo dispuesto en el artículo 9.5 del TRLCI, que puedan resultar afectados por la rectificación, de los cuales por tanto el Notario autorizante deberá obtener el consentimiento expreso, de conformidad con lo establecido en el artículo 18.2 del TRLCI; en caso de discrepancia entre la titularidad catastral de las fincas colindantes y la del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad, respecto de fincas de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta la titularidad que resulte de aquel, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad. Si aparecen colindantes cuya titularidad no está recogida en el Catastro (bien en virtud de lo dispuesto en el artículo 9.5 del TRLCI, bien por señalarlos el otorgante), el procedimiento no podrá continuar, siendo necesario previamente que se corrija el Catastro por medio de alguno de los procedimientos de incorporación. El concepto de colindante no se refiere a la totalidad de los que rodeen a la finca objeto de rectificación o subsanación, sino sólo a aquél que, tratándose de una rectificación de la configuración de la finca, pueda verse afectado por la misma. En consecuencia, si la rectificación sólo afecta a uno de los lindes de la parcela o bien inmueble, sólo será preciso obtener el consentimiento del colindante catastral que se vea afectado por la modificación de dicho linde.

3.Procedimiento: realidades coordinables; voluntariedad del procedimiento de subsanación previa intervención notarial; cumplimiento de la legalidad del acto o negocio jurídico; documentación del procedimiento; sus trámites.

3.1.Realidades coordinables.

Como se ha expuesto anteriormente (vid. ut supra, epígrafe 2.3) el único objeto del procedimiento regulado en el artículo 18.2 del TRLCI es la coordinación de la realidad física con la realidad catastral de la que es expresiva la certificación catastral descriptiva y gráfica.

3.2.Voluntariedad del Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial.

El procedimiento de subsanación previa intervención notarial es de carácter voluntario, como se concluye de la dicción literal del artículo 18.2 del TRLCI, cuando expresamente dice que “podrá subsanarse”.

Por ello, en cualquier caso, el notario deberá informar al otorgante de la existencia del procedimiento de subsanación de discrepancias para, en segundo lugar, preguntar siempre al otorgante dueño de la parcela y coincidente con el titular catastral si la realidad física es la misma que describe la certificación catastral descriptiva y gráfica.

En este sentido:

a) Si el ciudadano desconoce si la realidad física coincide con la catastral, el acto o negocio jurídico que pretende concluir no se verá afectado en cuanto a su validez. Por tanto, el notario atendida la naturaleza del acto o negocio jurídico y los requisitos sustantivos aplicables al mismo deberá decidir en los términos habituales si, en ejercicio de su juicio de legalidad (STC 207/1999, de 11 de noviembre), autoriza dicho acto o negocio jurídico.

b) Igualmente, es potestativo el procedimiento en el sentido de que manifestado al notario que no coincide la realidad física con la descripción catastral, deberá existir rogación expresa al notario para que se inicie el correspondiente procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial. En consecuencia, aun cuando el otorgante manifieste la existencia de discrepancia, si no existe dicha rogación, que habrá de hacerse constar en el título, el notario no iniciará el procedimiento de subsanación.

Cuestión distinta es que, atendida la manifestación del otorgante acerca de la discrepancia entre la realidad física y la descripción catastral, y no mediando dicha rogación, el notario en los términos previstos en el artículo 18.2 d) deba “por medios telemáticos informar de su existencia a la Dirección General de Catastro”.

3.3.Exigencia del cumplimiento de la legalidad material, sustantiva y urbanística.

El procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial tiene como único fin la subsanación de discrepancias en cuanto a la configuración o superficie de la parcela, no obstante lo cual deberán cumplirse el resto de los requisitos jurídicos de validez del acto o negocio jurídico documentado.

Más en concreto, si para la validez del hecho, acto o negocio jurídico contenido en el documento público se requiere la presencia de licencia administrativa el notario sólo podrá autorizar el mismo en caso de cumplimiento de dichos requisitos de legalidad sustantiva, por lo que no podrá iniciar el procedimiento de subsanación si no se le acredita el cumplimiento de tales requisitos, pues en otro caso se admitiría ante una Administración Pública –Dirección General de Catastro-, lo que para otra es ilegal o inexistente.

En consecuencia, la sola manifestación del otorgante de que no coincide la descripción catastral con la realidad física, no podrá dar lugar al procedimiento de subsanación previa intervención notarial si al notario no se le acredita la realidad de dicha discrepancia y, sobre todo y esencialmente, que se cumplen el resto de los requisitos de carácter jurídico aplicables a dicha discrepancia y, muy especialmente, los relativos a la legalidad urbanística, en su caso, que fueren de aplicación.

A tal fin, el notario deberá solicitar algún principio de prueba de la existencia de dicha discordancia o discrepancia y la acreditación documental del cumplimiento del resto de los requisitos aplicables a la validez del acto, hecho o negocio jurídico contenido en el documento público.

3.4.Documentación del procedimiento.

El artículo 18.2 c) del TRLCI sólo se refiere a la documentación del procedimiento cuando medie discrepancia que sea objeto de subsanación, afirmando que la “nueva descripción del bien inmueble [se hará] en el mismo documento público o en otro autorizado al efecto”, así como cuando mediando tal discrepancia no se obtenga consentimiento para su subsanación o no resulte debidamente acreditada (18.2 d) del TRLCI).

En los restantes supuestos -el otorgante no sabe si existe discrepancias o no se manifiesta al respecto o indica que existen discrepancias y a pesar de ello no desea iniciar el procedimiento de subsanación deberá exclusivamente quedar constancia en el título de que “se ha advertido al otorgante respecto a lo dispuesto por el artículo 18.2, no obstante lo cual dicho otorgante no se manifiesta respecto a la correspondencia” entre la descripción que contiene la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica y la realidad física del inmueble.

Una vez informado de la existencia del procedimiento, si el otorgante manifestare que coinciden la realidad física con la descripción de la parcela obrante en la certificación catastral descriptiva y gráfica, el notario deberá recoger en el título esta manifestación de dicho otorgante.

Por ello, y dentro del ámbito de apreciación por el notario de cualquier otra circunstancia, debe evaluarse por éste si en los supuestos del artículo 18.2 c) y d), la subsanación o rectificación acreditada o, en su caso, la negativa a la misma o la imposibilidad, debe hacerse constar en el mismo documento o en otro. A tal fin, recuérdese que dada la necesidad de cumplimentar quincenalmente los índices será usual la necesidad de acudir a otro documento público en el que se acredite la existencia o inexistencia de dicha discrepancia.

Por otro lado, si fuera preciso notificar y requerir a colindante cuyo domicilio pertenece a otro distrito notarial al del notario autorizante del acto o negocio jurídico, este notario deberá acudir al exhorto notarial a los efectos de solicitar del notario hábil para actuar en el domicilio del colindante que le notifique la existencia del procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial a los efectos de que, en su caso, preste su consentimiento al mismo.

3.5.Trámites del procedimiento:

3.5.1.-. Inicio.

El procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial se iniciará a petición del otorgante. El notario solicitará siempre a los otorgantes que le manifiesten si la descripción catastral incorporada a la certificación catastral descriptiva y gráfica se corresponde con la realidad física de la finca.

En el supuesto en que el interesado, no obstante haber solicitado expresamente la iniciación del procedimiento de subsanación, manifieste desconocimiento o dudas sobre la existencia de discrepancias, el Notario no deberá iniciar el procedimiento.

3.5.2.Finca real y catastral coinciden.

El notario puede encontrarse con dos situaciones posibles:

a) Que la finca descrita en los títulos coincida también con la real y la catastral. Entonces nada debe ser variado, debiéndose así hacer constar en el mismo documento público donde se consta el acto o negocio jurídico objeto de autorización.

b) Que la finca descrita en los títulos -hoy en muchos casos coincidente con la descripción registral no coincida con la real y la catastral. En este caso, “el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación (catastral) y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes” (art. 18.2.b).

Nótese que en el supuesto precedente, lo que es objeto del procedimiento de subsanación es la realidad física y catastral como ya se ha reiterado, pero la misma ha de ser confrontada con la previa ya obrante en un título.

Por ello, y en lógica inferencia, el párrafo segundo del artículo 18.2 b) del TRLCI añade que en este supuesto y “de existir un título previo que deba ser rectificado, los nuevos datos se consignarán con los que ya aparecieran en aquél”, si bien que “en los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada”.

En cualquier caso, y a los efectos de evitar a los otorgantes al máximo posible cualquier defecto que pudiera oponer el registrador, relativo a sus dudas sobre la identidad de las fincas, se recomienda que en los títulos posteriores se incorpore siempre la descripción actualizada, por ser exigencia legal, así como la identificación primitiva de la finca objeto en su día de rectificación, poniendo en relación una y otra.

3.5.3.Realidad física y catastral incorporada a la certificación catastral no coinciden.

El notario solicitará ante todo el requerimiento de quien tiene facultad para iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, en los términos definidos en el epígrafe 2.4.1 de esta Comunicación.

El notario solicitará de los otorgantes aquellos medios de prueba que le permitan acreditar la discrepancia –medición y certificado expedido por técnico competente; peculiaridades de la finca por tener lindero fijo (carretera o similar), etc.-. Sería conveniente que asimismo se aporte plano de la alteración representado sobre la cartografía catastral, ya que en este supuesto la Dirección General del Catastro realizará la alteración en el plazo de 5 días.

Si la rectificación afecta a colindantes, definidos en los términos previstos en el epígrafe 2.4.2 de esta Comunicación, también se precisa su consentimiento expreso para la rectificación. Dicho consentimiento deberá hacerse constar en el mismo o en el documento público en donde consten las sucesivas actuaciones que desarrolle el notario a partir del momento en que se le manifieste la existencia de discrepancia, y se exprese el requerimiento del otorgante para que el notario lo subsane.

Con relación a los colindantes, pueden darse, esencialmente, tres situaciones:

a) Que preste su consentimiento, dando por supuesto que tratándose de superficie de la finca como objeto de rectificación, en cuyo caso incorporará la nueva descripción del inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto.

b) Que no preste su consentimiento o que manifieste su imposibilidad de prestarlo. En este segundo supuesto, no habrá lugar a la rectificación en ningún caso, produciéndose el efecto a que se refiere el artículo 18.2 d) del TRLCI, esto es, que no se subsanará a través del procedimiento previsto en el citado artículo, si bien que el “notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno”.

Asimismo, en el supuesto en que no se acredite la discrepancia, no habrá lugar a la rectificación, y el notario dejará constancia de ella en el documento público, y por medios telemáticos informará a la Dirección General el Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.

En consecuencia, y a través de los medios técnicos que se establezcan, el notario deberá poner a disposición de Catastro los elementos de juicio empleados por el notario –documentos, esencialmenteque le han llevado a su convicción de que la discrepancia estaba acreditada, si bien que no se ha podido subsanar por no prestar su consentimiento el colindante o serle imposible, o

c) Que el colindante no haya contestado al requerimiento efectuado por el Notario, o no se haya podido solicitar su consentimiento (por ejemplo, por ser desconocido), en cuyo caso, debe concluirse en los términos previstos en el artículo. 18.2.d); en consecuencia, el notario dejará constancia de la discrepancia en el documento público o en aquél donde consten las sucesivas actuaciones, procediendo a informar de su existencia a la Dirección General del Catastro.

Aceptada la discrepancia por todos, incorporará la nueva descripción del inmueble al propio documento público o en otro posterior (art. 18.2 c).

El Notario notificará telemáticamente la rectificación realizada a la Dirección General del Catastro en el plazo de cinco días. La rectificación de la finca catastral para hacerla coincidir con la real, se efectuará, una vez sea validada técnicamente por la Dirección General del Catastro.

3.5.4.Plazos.

La efectividad del artículo 18.2 queda condicionada a que puedan realizarse los correspondientes intercambios telemáticos de información entre notarios y la Dirección General del Catastro, lo que requerirá su previa definición mediante Resolución del mencionado centro directivo en los términos del artículo 36.3 del TRLCI.

Respecto a los plazos de 5 días previstos en el apartado c) del artículo 18 resultarán de aplicación el día 6 de marzo de 2012, de conformidad con la nueva disposición transitoria octava del Texto Refundido.

3.5.5.Efectos; solicitud del notario en el título, previo requerimiento de los otorgantes de que la nueva descripción de la finca, fruto de la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada, obre en el registro de la propiedad.

El efecto básico y primario es que no existan dos realidades –la real o física y la catastral-. Dando por supuesto tal efecto, sin embargo surgen otros colaterales que tienen relación directa con la traslación de esa descripción física actualizada a otros registros o Administraciones Públicas.

Respecto del registro de la propiedad, “la descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias”. Estas funciones no son otras que determinar si hay identidad de fincas (párrafo tercero del artículo 18.2 d), que remite al artículo 45 del TRLCI). En consecuencia, la nueva descripción se debería incorporar siempre por mandato expreso del TRLCI, si bien que surgen dos posibilidades, según que el registrador estime o no que hay identidad con la finca registral: a) “Cuando exista identidad, en los términos del artículo 45, con la correspondiente finca registral inscrita [la habrá si coinciden los datos de situación, denominación y superficie, la diferencia de superficie no es superior al 10%, y no existen dudas fundadas, art. 45] en los asientos posteriores se tomará como base la nueva descripción física y gráfica.” b) “En los supuestos en que no exista dicha identidad, el registrador de la propiedad, por medios telemáticos, pondrá esta circunstancia en conocimiento de la Dirección General del Catastro, que, tras analizar la motivación expuesta, emitirá informe cuyas conclusiones se harán constar en el Registro de la Propiedad e incoará, en su caso, el procedimiento oportuno (artículo 18.2 d), párrafos tercero y cuarto del TRLCI En todo caso, y consecuencia de la normativa notarial, que obliga a que el consentimiento del otorgante sea en todo momento informado, el notario explicará al otorgante la conveniencia de que la descripción actualizada se incorpore siempre al asiento de la respectiva finca, lo que deberá solicitarse al registrador expresamente en el correspondiente título, sin que ello suponga prejuzgar las facultades del registrador a que se refiere el artículo 45 del TRLCI, sino mera rogación a éste de que cumpla el artículo 18.2 d) del mismo Texto Legal que, como se ha indicado, exige dicha incorporación y constancia en el asiento siquiera sea con carácter provisional. Es más, esa descripción actualizada incorporada de ese modo al asiento registral es el único medio para conseguir que se cumplan los fines de publicidad atribuidos legalmente al registro de la propiedad, incluso en aquellos supuestos en que el registrador aprecie que no existe identidad entre finca coordinada (realidad física y catastral) y finca registral y, por tanto, que de este modo sea de aplicación en todos sus extremos el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial en lo relativo a que por la Dirección General de Catastro se emita el preceptivo informe (párrafo cuarto del artículo 18.2 d) del TRLCI) o, en su caso, se incoe el procedimiento regulado en el artículo 18.1 del TRLCI.

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Contador actualizado de fincas coordinadas con el Registro: 200.285

catastro contador

Son casi tres años coordinando desde la reforma catastral/hipotecaria.

Estoy desde hace tiempo controlando el avance de este asunto de la coordinación Catastro/Registro a través de este enlace. Cuando lo encontré e hice mi primer apunte había 138.915 fincas coordinadas. Hoy hay 200.285. Superamos la cifra de las 200.000.

En mi pueblo tenemos unas 33.000 fincas registrales y me dice Pedro J. Ortiz que “según Catastro, hay 39 millones de parcelas rústicas y 11 millones de parcelas urbanas. Por tanto, no creo que haya mas de 50 millones de fincas registrales (suelo) a coordinar. Buen dato. Gracias.

Así que 50 millones a 60.000 por año, salen a 833 años. En el año del Señor de 2851 (hacia mi cumpleaños) habremos terminado de coordinar. Sin presuponer en adelante ningún incremento en la velocidad de coordinación, para esas fechas lo tendremos todo absolutamente coordinado.

Yo ya no estaré aquí … Haré una cápsula digital y la mencionaré en mi testamento para que mis herederos continúen semana a semana anotando fincas coordinadas. Hablamos en el año 2851. Estoy dispuesto a rectificar el dato si la cosa avanza positivamente y tengo que reconocer que de las 1.500 mensuales estamos pasando más bien a las 2.500 al mes.

Entre tanto, en muchos casos y por muy diversas razones no queda otra que decir esto o similar:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que o no se solicita (O SÍ) la coordinación.

Y ya saben, para coordinar les convendrá en muchas ocasiones documentación pública notarial, sin perjuicio de lo que ahora diré y de algún comentario que espero hacer a los pros y contras del 199 de la LH en aquellos casos en que ese procedimiento nos obligue a recurrir a Catastro para solicitar informes de tipo aclaratorio o en los supuestos en que se produzca una oposición que obligue al cierre del expediente y deje abierta la vía judicial exclusivamente.

El 199 LH aún es objeto de muchas dudas pero recuerden (gracias de nuevo a Pedro J. Ortiz) que:

  1. “Se puede coordinar mediante representación gráfica georreferenciada alternativa a la de Catastro.
  2. No es necesario documento público para obtener la coordinación. Con una instancia privada vía 199 LH se puede solicitar la coordinación tanto si es a razón de la representación gráfica catastral o con una alternativa a ésta”.

144.326 (30 de mayo de 2018)

146.650 (6 de junio de 2018) +2.324 fincas

EL 13 DE JUNIO ESTÁ EN BLANCO

150.517 (20 de junio de 2018) +3.967 fincas

156.069 (4 de julio de 2018) +5.552 fincas

157.932 (11 de julio de 2018) +1.863 fincas

159.734 (18 de julio de 2018) + 1.802 fincas

161.754 (25 de julio de 2018) + 2.020 fincas

163.258 (31 de julio de 2018) + 1.504 fincas

VACACIONES

168.497 (22 de agosto de 2018) +5.239 fincas

170.150 (29 de agosto de 2018) +1.653 fincas

171.848 (5 de septiembre de 2018) +1.698 fincas

173.604 (12 de septiembre de 2018) +1.756 fincas

175.818 (19 de septiembre de 2018) +2.204 fincas

177.842 (26 de septiembre de 2018) +2.024 fincas

179.669 (3 de octubre de 2018) +1.827 fincas

EL 10 DE OCTUBRE ESTÁ EN BLANCO ….

182.768 (17 de octubre de 2018) + 3.099 fincas (dos semanas)

184.391 (24 de octubre de 2018) + 1.623

186.774 (31 de octubre de 2018) +2.383

188.327 (7 de noviembre de 2018) + 1.553

ESTÁ EN BLANCO EL DÍA 14/11

193.192 (21 de noviembre de 2018) +4.865 (dos semanas)

195.531 (28 de noviembre de 2018) +2.339

197.912 (5 de diciembre de 2018) +2.381

200.285 (12 de diciembre de 2018) +2.373

Seguiremos informando.

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Defecto de cabida de finca inscrita: Atención, por favor, luego no se queje …

a veces llegan cartas del catastro

La que quería pagar 100 Euros por una compraventa, vuelve hoy porque no le inscriben la finca con la superficie catastral. Había un defecto de cabida y no teníamos descriptiva y gráfica. En el Registro se ve que disponen de la información gráfica y la finca no mide lo mismo (en realidad, al final, ha resultado que sí, pero han querido confirmar que el cliente estaba conforme….).

Esto fue lo que se dijo en la escritura en cuestión

“Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente, para cuando sea posible, la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de los linderos”.

Atención al “para cuando sea posible” y también al “carácter posterior”. Yo, francamente, me pierdo y ya me cuesta, en ocasiones, acertar con lo que tengo que poner en cada uno de los múltiples casos que se presentan.

Los clientes vuelven (a veces) con el dedo acusador, “usted no me leyó”. Lo malo (lo bueno para mi y malo para ellos) es que es mentira, les leí y les explique (a tope además). Hablamos de que no era una casa, sino un almacén y dieron por bueno perder 500 m2 y la superficie que decía el Catastro. Es lo malo (o lo bueno para mí) de tener buena memoria.

Por eso lo digo, hay que estar más pendiente en el a priori y que luego no te pasmes con el a posteriori, recurriendo a trolas como “usted no me leyó”. Tengo unas ganas de salir a explicárselo … Ahora que está tan de moda lo de “no tener filtro”.

Pero vayamos al grano, ¿cómo lo solucionamos?

Pues yo veo dos opciones:

1.= Renunciar a la modificación registral de la cabida por el momento, arreglando el Catastro para lo que se necesitará la correspondiente documentación técnica y el inicio del procedimiento de subsanación catastral o notarial en el que habrá que tener en cuenta a otros propietarios que pudieran estar afectados. Cuando la subsanación, si es catastral, se haya conseguido, podría otorgarse una escritura complementaria o subsanatoria de la ya existente y presentarla a Registro o presentar la subsanación notarial validada por Catastro al Registro o no hacer nada de esto y dejar la escritura como se firmó y el Registro sin constatar la subsanación catastral (sin coordinar). La decisión, en última instancia, depende de las ganas de rascarse el bolsillo.

2.= La segunda opción es seguir dando por bueno el Catastro en el Registro, pero esto no conducirá a nada bueno a corto, medio o largo plazo, así que mejor la olvidamos.

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Descoordinación de finca coordinada con el Catastro

descoordinación base grafica notario

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro (o si se presenta una base gráfica alternativa) y se vuelve a la descoordinación?

Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.

Pongamos un ejemplo que me brinda un compañero:

“Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos dos meses después se otorgó escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representacíón gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida. Se presenta la escritura en el Registro y no se inscribe porque al haberse archivado la base gráfica al inmatricular, lo que procede es modificar el acta de inmatriculación con la cabida real de la finca en lugar de la catastral”

En principio, parece una “gran ventaja” coordinar porque se da valor a la propiedad. Tal vez con los años, todo el mundo querrá tener todo coordinado, pero si se cambia algo y nos ha quedado bajo la presunción de exactitud e integridad y de la salvaguarda de los tribunales, ¿qué hacemos? Tal vez incorporar base gráfica, salvo que sea obligatorio, pueda resultar de momento un engorro. Tal vez, solo es cuestión de que ¿no es posible técnicamente por el momento rectificar la base gráfica …?

Creo que esto es muy útil … hilo registral.

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El acta de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro: Utilidades

subsanación discrepancias 18.2 notario

Pues de momento creo que podría servir para convertir un 199.2 en un 199.1. Dentro del propio documento o más bien antes o inmediatamente después se podría hacer el trámite para que subsanada la discrepancia podamos ir por el 199.1 siendo así todo mucho más sencillo en adelante. El problema es que no parece creíble que esto pueda resolverse tan fácilmente, ¿o sí que es posible?

También podría servir para las inmatriculaciones. Se podría utilizar antes del primer título, o más bien después para dejar el Catastro perfecto y ya luego ir a por la inscripción por el método que se decida.

Una tercera opción sería recurrir a ella a posteriori. Me refiero a esos casos que están en Catastro pero que no salen y que con un cierto riesgo de duplicidades o duplicaciones pueden terminar de consumarse gracias a este tipo de documento para el que algunos auguramos un extraordinario boom.

Mi socio en temas catastrales me dijo esto cuando le pregunté por el uso del 18.2: “Entiendo que el 18.2 se tramita en instrumento distinto de la escritura en la que se detecta la discrepancia. Hay una compraventa, una herencia o cualquier otro instrumento en el que los interesados manifiestan que existe esa discrepancia que afecta a colindantes y que quieren tramitar la subsanación con el Notario, y por tanto en acta separada se recoge el requerimiento para tramitar el 18.2. Así no se paraliza la compraventa o la herencia mientras hacemos las notificaciones a los colindantes y damos el plazo para alegaciones del 18.2. En mi primer destino tramité un 18.2, con su IVG alternativa, y ante lo novedoso llamé por teléfono a la gerencia, les adelanté una copia simple por correo electrónico y concerté cita para llevarles físicamente, presencialmente, la copia autorizada en papel a la gerencia. Me encontré allí a un funcionario muy competente y amable que, pese a lo que dice la Ley sobre las comunicaciones telemáticas, no encontraba motivo para negarse a tramitar ágilmente un expediente en el que ya constaban todas las notificaciones a los afectados. Es decir, que en los cinco días quedó subsanado el Catastro. Una primera experiencia magnífica. En mi segundo destino, con ocasión de una herencia, tramité otro 18.2. Acta separada, notificación al único colindante afectado, pasó el plazo, cierre del acta, y de nuevo presentación física en la gerencia. Se resolvió el asunto en dos semanas. También para subsanar el Catastro se puede remitir a los particulares a la gerencia y que allí se inicie el procedimiento. El expediente tramitado por Catastro (o empresa colaboradora) lleva sus plazos y es gratis. El expediente del 18.2 tramitado por el Notario lleva sus plazos (¿más ágiles? dependerá de la gerencia y del Notario) y tiene un coste. Me consta que en alguna gerencia catastral, hace algunos años, no reconocían como válidas las notificaciones que hace el Notario ni les servía recibir la copia autorizada del acta en papel, porque el cauce telemático previsto legalmente no está operativo. Mi recomendación a todo el Notariado es contactar con su gerencia, identificar a las personas clave (para el cambio de personas y para el cambio de objetos) y mantener una comunicación fluida en beneficio último de los ciudadanos (que verán sus cosas ajustadas a la realidad) y de Hacienda (que cobrará el IBI correspondiente). Sobre las notificaciones en casos del 18.2, mi experiencia es buena porque los colindantes han venido a firmar diligencias de consentimiento expreso o porque ya me constaba su conformidad antes de enviarles la carta. Hay que tener en cuenta que muchas veces, en mis pequeños pueblos, el colindante es un familiar. Además, siempre advierto al promotor de que la DG dice que el Notario debe valorar el fundamento de la oposición, y que, a mi juicio, cualquier oposición es suficiente para parar el procedimiento. Mi política es que la gente viene al Notario cuando está de acuerdo, y si no lo están, el lugar es el juzgado”.

Magnífica la explicación como siempre. Muchas gracias. Creo que en breve nos vamos a lanzar a usarlo.

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Eliminar discrepancias catastrales, actualizar y coordinar fincas …

actualizar fincas

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Una finca con obras no declaradas y diferencias de cabida, otra con título y no inmatriculada con diferencias de superficie respecto de Catastro y cuando pregunto “oye, ¿qué hacemos?” (pregunta retórica porque yo ya sabía lo que iba a hacer) me dicen que si el cliente no lo pide que lo deje todo igual… ¡Pero cómo lo va a pedir un pobre inglés desprotegido que recurre a servicios profesionales jurídicos e inmobiliarios para comprar estas fincas! O sea ¿que ha de ser el pobre inglés el que venga a la notaría a decir cómo quiere que se le haga?

Este caso ponía de manifiesto la multitud de pequeñas decisiones que hay que tomar para adaptar cada dato y cada caso aunque, sin embargo, yo tengo la sensación de que aquí el personal solo está para la floritura jurídica, porque para las cosas ordinarias, para las de todos los días, las que solucionan papeletas al personal, hacen dejación de sus funciones en su personal y en el resto de aquellos en los que los pobres ciudadanos depositan su confianza en asuntos notariales.

Los argumentos que hace unas semanas pude leer en Twitter cuando hablábamos de eliminar discrepancias, de actualizar fincas, de coordinar con el Registro, fueron de este tenor (y de enorme valor técnico y jurídico como puede verse …):

  • ¡Hay mucho miedo al Registro!
  • Muchas veces hay que renunciar a la actualización registral por los Bancos. A veces llaman ellos al cliente, les cuentan la milonga y desisten.
  • Muchas veces por cuestión de tiempo no se hace (¿el tiempo de quién?)
  • Hay mucho miedo a perjudicar al cliente con retrasos de meses en casos que pueden necesitar la inscripción rápida (¿miedo por parte de quién?).
  • Quizás falten normas más claras y reglas iguales para todos y no tener que depender del capricho del registrador o sustituto que toque.
  • Depende del registro con el que te toque trabajar más habitualmente.
  • Otras veces son los propios interesados los que por variadísimas razones, no quieren actualizar.
  • Siempre se trata del tema con los clientes antes de tomar una decisión.
  • En algunos pueblos es conveniente hablar con el registrador previamente.
  • La mayoría lo hacemos (vaya chiste …).
  • Hay casos y casos. Los de algunos pueblos son desconfiados por naturaleza y por más que expliques no siempre lo entienden (¡qué estupidez tan grande, por favor!).

Que grandes argumentos …. ¿no?

Y estas fueron mis respuestas:

  • Pues es un miedo completamente infundado y absurdo. Yo lo hago siempre sin excepción. Linderos, parajes, cultivos, superficie, todo. A mí me parece que no hacerlo es una excusa para trabajar más rápido y peor.
  • Además en trece años aquí he presentado escrituras en muchos registros y siempre hago lo mismo y no pasa nada y subsano muy poco aún haciéndolo de este modo.
  • Yo pienso y veo a diario todo lo contrario. No lo hace casi nadie.
  • Lo de los clientes es generalmente una excusa/justificación barata pues toman la decisión influidos por la notaría que prefiere no complicarse la vida y que vende miedo al registro y otras zarandajas.
  • Pues no hay porqué tener miedo al registro cuando se hacen las cosas bien.
  • Como casi nadie lo hace, tardaremos 1.000 años en consumar este proceso. Debemos ser parte activa en forzar la solución. No se puede plantear la cosa negativamente con el objetivo de quitarte el asunto de encima. Si en vez de 30 €, se pudiera minutar por 300 €, ya veríamos.
  • En una minoría de casos puede ser necesario hablar con el registrador; en el resto se tira millas y se consigue sin mas (o no y no pasa nada). Menos miedos atávicos y más eficacia.
  • El cliente se deja llevar por el que sabe, otra cosa es que el que teóricamente sabe, no sepa en realidad, no quiera hacerlo porque no le compensa y lleve al cliente a su terreno.
  • Es que tampoco hace falta explicar tanto. Las cosas se hacen porque es lo que conviene, porque el resultado es bueno y muy positivo: es una inversión de futuro en los inmuebles.

Estoy deseando leer el libro de mi compañero Víctor Esquirol sobre esta materia a ver si estamos de acuerdo él y yo en que todo esto es un must (como se dice ahora) o, si por el contrario, no lo estamos y podemos seguir ad eternum poniendo excusas y contando trolas para seguir facturando y sin arreglar los problemas a la gente. Ojo que al otro lado, se ponen también pegas a porrillo y se las cogen con papel de fumar, no colaborando prácticamente en estos procesos, cuando no es directamente fastidiando con insostenibles posicionamientos a todos los niveles.

 

De repente alguien me da la razón…

Ese alguien me da una tremenda alegría (aunque no le he dicho nada) cuando pone sobre la mesa unos argumentos muy similares a los míos:

  • Hasta la reforma de 2015 se hizo poco por recoger la realidad física de las fincas en nuestras escrituras para así conseguir la coordinación.
  • Se han perdido cantidad de oportunidades y las seguimos perdiendo a diario.
  • Ha habido demasiada pasividad y en la inmensa mayoría de las ocasiones se ha seguido haciendo lo mismo de siempre, es decir, recogiendo la superficie manifestada por los interesados sin ir más allá.
  • Actuar así es un error y debemos revertir la situación cuanto antes.

Algunos hasta se atreven a pensar que la base gráfica podría tener el poder de vertebrar la realidad o al menos que, tal y como están las cosas, hay que predicarla y trabajarla como una inversión de futuro en los inmuebles.

Yo sobre la mesa pongo 14.000 eliminaciones de discrepancias, actualizaciones, coordinaciones o cómo cada uno tenga a bien llamar a todo esto en casi trece años cuyo resultado es (lo decía al principio) que una finca sea exactamente lo mismo en la realidad que en escritura, que en catastro, que en registro.

¿Vamos a seguir perdiendo el tiempo, poniendo excusas y contando trolas a la gente?

 

Dos años largos después otra opinión que entona el mea culpa: “Debemos extremar la diligencia en mejorar la descripción y la delimitación del objeto del negocio jurídico. A veces reconozco la vagancia o desidia, en la medida en que me contento con que sea inscribible. Obviamente, la diligencia se extrema cuando hay que inmatricular o modificar la entidad hipotecaria. En los demás casos, debo mejorar”.

Yo, en cambio, sigo incrementando el número de rectificaciones descriptivas y llevo 84 procedimientos tramitados en el Piloto de la SEC (que ya no es Piloto porque funciona para todos) en menos de dos años (se cumplirán en junio) lo que supone una media de 3,8 al mes.

Venga, ¡ánimo!

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Expedientes de alteración catastral y subsanación en la Sede Electrónica de Catastro tramitados por el Notario

expedientes notariales en la sede electrónica

Primer caso: Un 900D que no lo era

Supe luego (porque me llamaron de Catastro) que hubiera sido apropiado recurrir a “Presentar otras solicitudes, ESCRITOS Y DOCUMENTOS GENÉRICOS”.

PASO UNO:

“Gerencia del Catastro de XXX

REF/ Procedimiento: COMUNICACIÓN DE ALTERACIÓN DE ORDEN JURÍDICO

Expediente: EL QUE CONSTABA EN LA COMUNICACIÓN RECIBIDA POR MI CLIENTE

Documento IDEM

JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de  XXXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:

1º) Que el pasado día XXX bajo el número XXX de mi protocolo autoricé escritura de declaración de edificación y compraventa en la que Don xxx titular de  DNI/NIF xxx, transmitió a Doña xxx, titular de DNI/NIF xxx, la finca registral XXX del registro de la propiedad de XXX, en término de XXXX  la cual tiene asignada la referencia catastral XXXX. Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca.

2º) Que la referida escritura fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral de la finca si bien, por error en dicha comunicación, se hizo constar que la finca transmitada tenía la asignada la referencia catastral XXX, lo que provocó la alteración de la titularidad catastral de la totalidad del pleno dominio de esta última referencia catastral (perteneciente igualmente a Don xxx) la cual figura desde entonces catastrada erróneamente a nombre de  Doña xxx, titular de DNI/NIFXXX.

Se adjunta a la presente, copia de la certificación catastral descriptiva y gráfica referida a la alteración catastral errónea, de la que resulta que la titular es actualmente Doña xxx, cuando lo debe ser Don xxxx.

3º) Que una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos.

Expuesto cuanto antecede SOLICITO  de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que se restituya la titularidad de la referencia catastral XXXDon xxx.

En XXX a XXX”.

PASO DOS:

Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, copia simple de la escritura y CSV de la comunicación recibida del Catastro) envié un mail a fedatarios.provincia@catastro.minhafp.es con este texto:

“Por la presente les comunico que el pasado día xxx a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de xxx”

PASO TRES Y ÚLTIMO:

Al día siguiente (sí, al día siguiente) me comunicaron esto:

“Buenos días. En relación con la información suministrada por correo electrónico, indicarle, que se ha procedido a incoar el oportuno procedimiento de rectificación, nº xxxx, retrotrayendo las actuaciones. En las próximas fechas le será notificado el correspondiente acuerdo catastral. Saludos. xxx. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de xxxx. http://www.catastro.minhafp.es””

¡INCREIBLE! Muy fácil y muy rápido.

Segundo caso: Un auténtico 900D

PRIMER PASO:

“Gerencia del Catastro de xxx

REFERENCIAS/ Procedimientos: COMUNICACIÓN DE ALTERACIÓN DE ORDEN JURÍDICO

Expediente: xxx y xxx

Documento xxx y xxx

JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de XXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:

1º) Que el pasado día XXX bajo el número XXX de mi protocolo autoricé escritura de extinción de condominio y donación en la que Doña xxx titular del  DNI/NIF xxx, resultó adjudicataria de la finca registral número XXX (finca número 2 del inventario) indicándose que dicha finca constituía solo parte de la parcela XXX del polígono XX del Catastro de Rústica de XXX, catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de Don xxx bajo la siguiente referencia XXX.

En la misma escritura Doña xxx procedió a donar dicha finca registral a su hijo Don xxx, titular del DNI/NIF xxx.

Se adjuntan a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca, así como las comunicaciones recibidas por la Sra. XXX relativas al acuerdo de alteración de la adjudicación derivada de la disolución de condominio y de la no alteración de la derivada de la donación.

Igualmente se incorporan la comunicación recibida por Don xxx relativa al acuerdo de baja de titularidad, junto con la escritura que acredita su propiedad de parte de la catastral citada en la que igualmente se hizo constar que constituía parte de la misma y no la totalidad de ella.

2º) Que la referida escritura de disolución de condominio y donación fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO señalándose la finca en cuestión como “identificada y dudosa” y generándose a pesar de ser objeto de la escritura solo una parte de la catastral, una Comunicación Directa para el acto de extinción de condominio y una Comunicación Indirecta para el de donación.

3º) Que una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, lo comunico en mi condición de fedatario autorizante de ambas escrituras a la Gerencia del Catastro a fin de que en base a la documentación técnica incorporada a ambas escrituras sea segregada la catastral XXX en dos parcelas diferentes una a favor de Don xxx y otra a favor de Don XXXs (titular del DNI/NIF  xxx).

Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro dicha segregación en los mencionados términos.

En xxx a XXX. JUSTITO EL NOTARIO”.

SEGUNDO PASO:

Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, con copias simples de las escrituras, planos en pdf y los CSV de las comunicaciones recibidas del Catastro envié un mail a fedatarios.provincia@catastro.minhafp.es con este texto:

“Por la presente les comunico que el día XXX a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo electrónico. Muchas gracias, saludos, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX”.

TERCER PASO:

En un brevísimo plazo me contestaron desde Catastro. ¡Conseguido! (con matices, pero conseguido).

“Estimado Sr. Notario. En relación con la alteración declarada, informarle que el expediente nº XXX (declarativo_parcela XX polígono XX de XXX), presentado, por usted,  elXXX, se ha procedido a recalificar como rectificación de errores, procediéndose a reponer la titularidad de la parcela XXX del polígono XXX, cuyos cambios serán notificado a los interesados. Por otro lado, se nos indica se proceda a la segregación de la parcela XXX y a su vez se pone de manifiesto, en escritura pública, la falta de concordancia entre la descripción catastral de la parcela XX y la realidad inmobiliaria, pero no se inicia el procedimiento del artículo 18.2 TRLCI. Procedimiento de Subsanación de discrepancias previa intervención notarial (actuaciones que deben ser informadas por medios telemáticos, a través de los formatos de intercambios aprobados). Por lo que en aras de la eficacia en la gestión catastral, y aportándose documentación gráfica y jurídica de los dos interesados, se ha procedido a recalificar el expediente remitido por esa Notaria, nº XXX (suministro de información al no cumplir los requisitos que permiten iniciar el procedimiento), en un procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18.1 TRLCI, con la finalidad de proceder a conciliar la descripción catastral con la realidad inmobiliaria de la parcela XXX. Para cualquier aclaración, puede dirigirse a través del buzón de fedatarios de esta Gerencia, fedatarios.xxx@catastro.minhafp.es. Saludos, XXX. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de XXXX http://www.catastro.minhafp.es”

Cuarto caso (de momento me salto el tres porque lo tengo que recuperar de otra entrada del blog que está sin publicar):

PASO UNO: TEXTO DEL ESCRITO PRESENTADO (900D):

“Gerencia del Catastro de XXX”

JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de  XXXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:

Que el pasado día xxx bajo el número xxx de mi protocolo autoricé escritura de DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y DE ACTUALIZACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA en la que Don xxx y Doña xxx, titulares de los Documentos Nacionales de Identidad y Números de Identificación Fiscal xxxx, formalizaron las meritadas ampliación de obra y actualización descriptiva sobre parte de la parcela xx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx, erróneamente catastrada en su totalidad a su nombre junto con las edificaciones existentes en su interior (la que es objeto de dicha escritura y otra existente dentro de la misma parcela catastral que no es de su propiedad), bajo la siguiente referencia: xxxx.

Se adjuntan a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita la finca afectada, así como la correspondiente documentación técnica a fin de que se causen los oportunos cambios catastrales.

Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique las operaciones de actualización descriptiva en los términos de la mencionada escritura.

En xxx a xxx.

PASO DOS:

Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, copia simple de la escritura y planos) envié un mail a fedatarios.provincia@catastro.minhafp.es con este texto:

“Por la presente les comunico que el pasado día xxx a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de xxx”

PASO TRES:

A los quince días recibo esta respuesta:

“Estimado Notario. Le informo en relación con el correo remitido, que se ha procedido a su tramitación por el procedimiento abreviado, estando actualmente en fase de notificación el acuerdo adoptado. Saludos. xxx. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de xxxx. http://www.catastro.minhafp.es””.

¡Genial! Sin embargo, viendo las características del asunto (habíamos solicitado un 199.2) me puse a pensar, ¿debía haber mandado la escritura directamente al Registro? Y estas fueron mis conclusiones:

  • CUANDO hay un 199.2, hacer uso de la SEC es DUPLICAR EL PROCEDIMIENTO, AUNQUE SE PUEDE ADELANTAR TRABAJO. El registro con la base gráfica alternativa puede registrar tras realizar los trámites del 199.2 sin oposición. Es el propio procedimiento del 199.2 el que establece que el registro, una vez inscrita la escritura con la base gráfica alternativa, comunica todo al Catastro para que se proceda al cambio. Cuando el Catastro cambia, se lo notifica al registrador y este practica la coordinación. Antes de esta comunicación de Catastro la escritura queda inscrita pero sin coordinar. Durante la pendencia del procedimiento catastral de cambio instado por el registrador permanece vigente una anotación preventiva de que el procedimiento de regularización catastral que finalizará con la coordinación está en tramitación. Cuando ya llega lo del Catastro al registro este coordina y cancela la anotación preventiva.
  • Cuando hay un 199.1 NO HACE FALTA NADA PORQUE EL CATASTRO ESTÁ BIEN.
  • CUANDO HAY UN 201: SÍ QUE HACE FALTA el trámite a través de la SEC.

Quinto caso (mi primer escrito general):

Viernes. Una dura semana. Un día muy largo. Aún quedan varias cosas por hacer. Se comete un error en el último STI del día y me tengo que poner a preparar un escrito general para presentar en la SEC. Reconozco que le di un puntapié a una puerta y que pegué un grito en plan Luke cuando se entera que Darth Vader es su padre.

PASO UNO:

“Gerencia del Catastro de XXXX

Procedimiento: Comunicación de alteración de orden jurídico.

Expediente: XXX (el que consta en el documento recibido en SIGNO).

Documento: XXX (ídem).

JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX, del Ilustre Colegio Notarial de xxx, con despacho profesional en xxx, comparezco ante la Gerencia del Catastro de  xxx y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:

1º) Que en el día de hoy (xxx) bajo el número xxx de mi protocolo he autorizado escritura de extinción de condominio por la que Doña xxx titular de  DNI/NIF xxx se ha adjudicado la totalidad de la finca registral número xxxx (xxx, Registro de xxx) la cual tiene asignada la referencia catastral xxxx.

Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca.

2º) Que la referida escritura ha sido comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral de la finca si bien, por error en dicha comunicación, se ha hecho constar, además de la indicada referencia, otras dos más que no corresponden a la misma y cuya titularidad se ha modificado ERRÓNEAMENTE en favor de dicha señora:

  • 00…
  • 03…

3º) Que una vez advertido dicho error comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos de la comunicación a fin de que se restaurada la titularidad de las fincas modificadas erróneamente a sus legítimos y anteriores titulares (manteniendo la modificada correctamente).

Expuesto cuanto antecede SOLICITO  de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que se restituya la titularidad de estas dos citadas referencias catastrales.

En xxx a xxx. Justito El Notario”.

PASO DOS:

Después envié todo por e-mail a la dirección fedatarios. Adjunté copia simple electrónica, la comunicación recibida por SIGNO y el escrito preparado con el texto anterior. El envío ha de ser en un zip (que era la primera vez que creaba). Acompañé todo con este texto:

“Por la presente les comunico que en el día de hoy (xxx) a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, he presentado un escrito general acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de xxx”

PASO TRES: 

Estoy a la espera de noticias pero calculo que como en el caso 1, se solucionará rápido. Más si tenemos en cuenta que en este caso no he usado el 900D que no procedía para este caso.

El caso tres

El tercero en caso muy complejo y ya está completamente resuelto. Afecta a una sola escritura. Cursé un 900D.

Seguiremos informando … pero anticipo que procuraré hacer un tutorial; que no podemos ir directamente al e-mail; que no es indispensable el escrito de representación; que nos basta con la FEREN; que hablaremos del STI; del arancel y de la llamada recibida de Catastro para “advertirme” de ciertas cuestiones.

Por cierto, desde que me lancé he tenido oportunidad de hacer cuatro más. En tres casos el cliente no ha querido gastar las cuatro perras que cobro. En el cuarto, estoy pendiente de su abogado que, estoy seguro, va a aceptar mi propuesta.

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La SEC y el cambio de titularidad de las fincas “en investigación” desde la notaría

catastro en investigacion

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.¡

Hace unos días escribí un e-mail a la Gerencia Provincial del Catastro para decirles: “Buenos días: Hace un momento acabo de usar el STI para comunicar una compraventa firmada ayer en mi notaría. Ambas parcelas catastrales vendidas que constituían una registral estaban EN INVESTIGACIÓN por lo que solo he “conseguido” una comunicación indirecta. Me pregunto si en estos casos hay posibilidad de efectuar algún tipo de expediente por la vía de esta dirección de correo electrónico o por la previa de un escrito en la SEC y posterior comunicación en términos similares a esta dirección a la que le estoy escribiendo. Se trata de unas catastrales que se han transmitido al menos tres veces en mi notaría en los últimos veinte años por lo que podría aportar dos ante títulos. Gracias, saludos, Justito El Notario (Notario de ***).

Creo que fue al día siguiente cuando me contestaron: “Buenos días. En el caso que nos comenta, podría presentar un escrito a través de la Sede Electrónica poniendo de manifiesto los hechos descritos e instándonos a subsanar las discrepancias relativas a las parcelas que integran la finca registral, caso de ser físicas para rectificar la delimitación y datos de titularidad, procediendo en base a la documentación remitida a catastrarla a favor del primer propietario conocido. Una vez hayamos subsanado el bien inmueble, usted podría volver a comunicar ( o comunicar si anteriormente no hubiese sido efectuada la comunicación) la alteración jurídica. En resumidas cuentas, primero subsanamos y luego usted comunica. Saludos”.

Les conteste para darles las gracias y ya estoy preparando el escrito al que adjuntaré copia simple electrónica de la escritura autorizada por mí y de otras dos anteriores en las que se transmitía la misma finca. Cuando la den de alta a favor del primer propietario conocido, recargaré el expediente STI (con un cambio en el IUI ya lo tienes recargado aunque tengas que reenviar el IUI) y procederé a efectuar una nueva comunicación que espero que de problemas de tracto pero deje solucionada la cuestión. Si no funciona, al menos desaparecerá lo de “en investigación”.

Aquí va el escrito que he preparado

A LA GERENCIA DE CATASTRO DE ***

JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en ***, comparezco ante la Gerencia del Catastro de *** y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:

Que mediante ESCRITURA DE COMPRAVENTA, número ***, autorizada por mi en ***, el ***, los cónyuges ***, vendieron a los cónyuges ***, el pleno dominio de la siguiente finca: 

= RÚSTICA: ***.  Superficie: ***.   Linderos: ***. INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***).

DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas *** y *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastradas (erróneamente en investigación) bajo las siguientes referencias: *** y ***.

TÍTULO: El de compra a Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo.

ANTE TÍTULO: El de compra efectuada por Doña *** a Don *** y Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, previa adjudicación de la herencia de sus padres Don *** y Doña ***.

ANTE-ANTE TÍTULO: El de compra efectuada por Don ***, en estado de casado en gananciales con  Doña ****, en virtud de escritura autorizada Don ***, Notario que fue de ***, el día ***.

Se unirán al expediente copias simples electrónicas de la la mencionada compraventa y de los dos títulos anteriores.

Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro se registre la cadena de titularidades catastrales sucesivas hasta los actuales propietarios de las parcelas de referencia que son DON *** y DOÑA *** POR MITADES INDIVISAS, titulares de los NN.I.EE. *** y *** o, subsidiariamente, a favor del primer propietario conocido (Don *** cuyo DNI/NIF se desconoce).

En *** a ***.

JUSTITO EL NOTARIO. Notario de ***.

Ya iré comunicando las incidencias.

Una última cosa para los expedientes hipotecarios en los que nos aparecen fincas en investigación

En los expedientes hipotecarios si nos encontramos con fincas colindantes “en investigación” se exige notificación a la Dirección General de Patrimonio.

Esta puede hacer telemáticamente a través de la red Sara (redsara.es). Estos son los pasos:

  1. Entrar con firma digital
  2. Órgano destinatario: Ministerio de Hacienda
  3. Filtrar: Dirección General de Patrimonio
  4. Rellenar comunicación y firmar
  5. Imprimir comprobante para cómputo de plazo

Tras mi primera comunicación me dijeron esto

“Ese Registro de la Propiedad (esa notaría o ese Notario …) remitió a esta Delegación, escrito de fecha ***, que ha llegado este Servicio Regional del Patrimonio del Estado el ***, por el que nos notifica, según el procedimiento regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria expediente de excesos de cabida de las fincas regístrales *** y *** de ***, al ser colindantes con la parcela catastral ***, que se encontraba catastrada “En investigación”. La Dirección General del Catastro, a partir del día *** ha modificado, de forma masiva y centralizada, la denominación de los inmuebles de titularidad desconocida, pasando a tener la codificación de “en investigación’ para todas las parcelas de propietario desconocido, dejando reservada la denominación “En investigación, artículo 47 Ley 33/2003” únicamente para las parcelas para las que ya se ha abierto expediente de investigación que ha sido trasladado a las Unidades de Patrimonio del Estado, a las que les correspondería la competencia, a partir de ese momento. En relación con la parcela catastral ***, a la que se refiere su notificación de 22 de septiembre, la codificación de la titularidad que consta en la Sede Electrónica del Catastro es “En investigación”, lo que acredita que el Catastro no ha notificado a este Servicio Regional de Patrimonio del Estado, que haya hecho actuación alguna de investigación, ni ha dado traslado del expediente a esta Unidad de Patrimonio para que la continúe, por lo que no somos competentes respecto de la citada parcela. Dado que esta Delegación no es competente, procedemos, sin más actuaciones, al cierre y archivo de este expediente”.

Cómo puede verse las que son “en investigación, artículo 47 Ley 33/2003” son las que son competencia de Patrimonio. Por cierto, yo uso la red Sara y ellos contestan en papel y por correo ordinario.

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Protegido: La visión de la “coordinación” de Vicente Martorell

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Las diferencias de cabida que no merece la pena “aflorar”

coordinación 199 LH

Yo estaba en la idea de que muchas diferencias de cabida, coordinaciones y tal, no se hacían porque a la gente le quitaban la idea de la cabeza en el registro.

Mi cliente Paco hereda con sus hermanos una sola finca (un piso de VPO pero sin división horizontal). Al efectuar la valoración, como siempre hacemos, dijimos que había más metros construidos pero indicamos que se difería su declaración a un momento posterior y no tocamos nada de la descripción (ni en cuanto a suelo, ni en cuanto a la obra), sin embargo, dijimos que el Catastro estaba bien y se nos deslizó la petición de un 199.

Resultado: El cliente tiene la casa perfecta y 12 m2 más de solar en el centro del pueblo, pero le han costado 700 Euros que le han dolido.

Moraleja: Lo que no se puede es pedir la coordinación siempre, al menos sin decirle al cliente lo que le puede costar y que él lo valore. Si son muchos metros, hay que animarle a hacerlo, pero si es poca cosa debe meditarlo. No obstante con esos 700 euros se ha extendido la fe pública registral a las coordenadas georeferenciadas del inmueble y eso es el futuro (si no se desanda lo andado).

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Mini resumen de urgencia (pero de mucha urgencia) de la nueva Resolución Conjunta de la DGSJFP y de la DG de Catastro

resolución conjunta coordinación

Estas son las dos cosas que están corriendo por las notarias como las que mas nos afectan.

La Resolución básicamente supone:

  • Que cuando se lleva a cabo cualquier clase de actualización de fincas con base gráfica alternativa (es decir, hecha por técnico competente porque el Catastro está mal) hay que presentar en el registro el informe de validación gráfico (cosa yo ya llevo mucho tiempo presentando porque hay muchos registros que ya lo pedían).
  • Que se facilita mucho (ahora es con carácter obligatorio) la coordinación instada sobre base gráfica alternativa.
  • Y que se soluciona el problema de los desplazamientos masivos del Catastro estableciendo una precoordinación que, cuando el Catastro realice la rectificación masiva de los desplazamientos, se convertirá en definitiva.

Fin. Como con toda novedad hay que ir digiriendo poco a poco.

Seguiremos informando pero entre tanto lean estas notas de campo (¿cómo llamo entonces a esto mío?) en Grávitas y conozcan el texto de la Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Se aceptan aportaciones.

Otra visión/resumen sacado del Sic

La resolución trata de corregir disfunciones en la aplicación práctica de la Ley 13/2015. De su primera lectura cabe destacar:

  • El informe de validación gráfica alternativa obtenido a través de la sede electrónica del catastro, se configura como elemento indispensable.
  • Se define el concepto de precisión métrica y de identidad gráfica, estableciéndose unos márgenes de tolerancia gráfica en el anexo II que permiten la coordinación y no impiden el derecho del titular a obtener después una mejora de la precisión métrica.
  • Se definen las discrepancias geométricas y los giros y/o desplazamientos.
  • Se permite la obtención de una certificación de solares sobre los que exista un edificio en régimen de propiedad horizontal a efectos de facilitar su coordinación.
  • Se establece la forma de coordinar fincas radicantes en dos o más registros y/o términos municipales.
  • Y por último se define en el anexo I los conceptos de coordinación y precoordinación y en el anexo II (muy importante), los conceptos de margen de tolerancia gráfica y criterio de identidad gráfica.
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Resolución conjunta DGSJyFP-DGC: (¿Hay algo realmente nuevo? II Parte)

novedades resolución conjunta

“Por cierto, no me hagan mucho caso que no me he leído la Resolución (ni pienso hacerlo). No es broma ;)))”

Así terminaba mi primera entrada dedicada a la Resolución Conjunta (Resolución conjunta DGSJyFP-DGC: ¿hay algo realmente nuevo?).

Unos días después

Comienzo la lectura y reparo, de momento, en el artículo décimo que afecta a las obras nuevas (y tengo varias preparadas aunque estoy tranquilo porque el mecanismo que regula no está implementado aun) que hace referencia a un nuevo informe (el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales) y que habrá que unirlo a las escrituras (salvo que se declaren con arreglo a catastro).

Décimo. Ocupación en planta de las construcciones1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación. En este caso, para aportar las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación en los términos que establece el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas. 2. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas. 3. Cuando la declaración o la ampliación de obra nueva hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo. 4. En el caso de subsanaciones de discrepancias que afecten a la ubicación de construcciones deberá aportarse además un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos obtenido en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, reflejando la ubicación de estas.

Por lo demás, habrá que seguir estudiando, a la caza de todas las novedades. Ayudará sin duda este trabajo de Víctor Esquirol JiménezResumen Resolución Conjunta Catastro-DGSJFP sobre representación gráfica de inmuebles en documentos notariales.

Muy recomendable (diría que imprescindible) su libro “La descripción de la finca en la escritura pública”. No se lo pierdan.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

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Compraventa

¿Cuánto dinero puedo pagar en metálico?

pago en metálico

Del artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, resulta que:

Hasta 14.999,99 Euros si no es residente en España (con independencia de su nacionalidad) y siempre que se de alguna de las condiciones anteriores (no ser empresario o profesional o serlo pero que la adquisición no esté afecta a su actividad empresarial o profesional).

Y hasta 2.499,99 Euros si es usted empresario o profesional. Tenga en cuenta que si lo es, no puede pagar nada en metálico si el precio es superior a 2.499,99 Euros.

1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.

No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.

2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.

Por último: Si se trata de un pago anterior al 19 de Noviembre de 2012 (fecha de entrada en vigor de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude que he enlazado al principio) por encima de las citadas cifras no será necesaria la acreditación (a salvo lo que diré a continuación respecto de la Ley 10/2010). Sería así, por poner un ejemplo, para el caso de un pago en metálico de 50.000 Euros entre empresarios o profesionales efectuado el día 18 de Noviembre de 2012. En tal caso no sería necesaria la acreditación y, por tanto, no habría posibilidad de sanción.

Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo

Además del Artículo 34 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, resulta que:

Hasta 99.999,99 Euros si no es usted empresario o profesional o lo es pero la adquisición no está afecta a su actividad empresarial o profesional.

Deberán presentar declaración previa en los términos establecidos en el presente Capítulo las personas físicas que, actuando por cuenta propia o de tercero, realicen los siguientes movimientos:

a) Salida o entrada en territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

Esa declaración se efectúa a través del llamado impreso S-1 que no es necesario cuando el pago no es igual o superior a 100.000 Euros. El S-1 también debe utilizarse para la salida o entrada en territorio nacional con un importe igual o superior a 10.000 Euros, si bien un no residente puede pagar en efectivo hasta 14.999,99 Euros, lo que supone que si viene un no residente a España a pagar 14.999,99 Euros tendrá que haberlos traído como mínimo en dos viajes … o venir con su pareja y que cada uno lleve la mitad de esa cifra. ¿Es contradictorio o confuso? No puedo venir con 15.000 pero sí que puedo pagarlos ….

Y por si quedabas alguna duda … DOS CONSULTAS A LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS SOBRE OPERACIONES QUE SUPERAN LOS 2500 EUROS.

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¿Quién elige al Notario en la compraventa de una casa?

elección de notario por parte de quien

La respuesta de un conocido portal inmobiliario a esta pregunta es que el comprador elige; que si hay financiación de por medio, lo normal es que el Banco que va a dar la hipoteca proponga al Notario, a no ser que el comprador proponga al suyo, que la elección del Notario es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los gastos de notaría y que en caso de que no se acepte al Notario propuesto por el comprador, éste puede reclamarlo ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.

Creo que es casi imposible incurrir en un mayor número de inexactitudes, por no decir directamente errores, por metro cuadrado. 

Así que vamos a dar una contestación más ajustada:

No, al Notario no lo elige nadie en concreto (salvo que no haya más que un otorgante….). Hay que ponerse de acuerdo para elegir y si no hay acuerdo, pues no habrá compraventa. Por eso generalmente, se recurre a una norma no escrita: “el que paga elige”, así que si paga el comprador elegirá el comprador, si paga el vendedor, elegirá el vendedor y si pagan a medias o según ley, tendrán que ponerse de acuerdo o estimar en el caso de “según ley” que paga el vendedor pues paga en este caso más parte que el comprador.

¿Lo normal es que el Banco proponga? Bueno, yo diría que es lo usual, pero no me parece lo normal, ni mucho menos lo recomendable. Lo normal es decirle al comprador que se tiene que poner de acuerdo con el vendedor y entre ambos decidir conforme al párrafo anterior, pues el comprador en solitario no podría proponer sin contar con el vendedor.

¿La elección es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales? Según costumbre, así es, pero insisto solo según costumbre, pero no hay una norma escrita al respecto. Es como cuando te invitan: lo normal es que el que invite elija, ¿no?

Y en cuanto a reclamar al SAU: ¡Ave María Purísima¡ si tuviéramos que estar lidiando en cada uno de estos casos, no podríamos hacer mucho más en el resto del día. A mi modo de ver, cuando corresponde reclamar es cuando el Banco te impone al Notario o cuando te lo impone el promotor y más que reclamar, llamar e informarse para saber que tiene uno que hacer en estos casos.

No puedo competir con el famoso portal en difusión de esta información, pero que al menos quede mi respuesta por algún sitio del inmenso océano internáutico plagado de tantísimas informaciones incorrectas.

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Comprar sin que los que venden sepan que eres tu quien les compra

fiducia cum amico

Hace unos días llegaba una extraña consulta:

“¿Un comprador puede  serlo y que los vendedores desconozcan quién compró la vivienda? ¿Se puede hacer una venta con escritura secreta de cara a los vendedores? Por ejemplo … queremos comprar la casa en la que compartimos cotitularidad con otros hermanos … y queremos hacer como si se la vendiesen a un extraño y comprarla nosotros sin que los hermanos se enteren de quién la compró. ¿Hay alguna forma de hacerlo en secreto, que cobren lo mismo pero desconozcan quien les compró? Es un poco rara la pregunta … por eso mismo no sabemos ni se puede hacer”.

Yo he visto casos en los que se daba un poder a alguien que luego vendía la finca a otro alguien teniendo yo la sensación (más que la sensación) de que el poderdante no sabía quien le iba a comprar la finca y que el apoderado era algo más que un apoderado (un intermediario, un comisionista). Debo recordar que el poder no es una carta blanca.

Pero al margen de este caso hay otra opción:

“El Artículo 1.717 Código Civil y su mandato indirecto. Se otorga por los compradores reales un poder a quien va a comprar para que actúe en nombre propio. A continuación de la compraventa el apoderado manifiesta en acta el carácter representativo de su actuación. Y se presenta junto con el poder a inscripción”.

Hay dos Resoluciones de 2018 que lo admiten y que van por la senda del negocio fiduciario. Son estas:

  1. Resolución de 20 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio (IES).
  2. Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio. (IES)

Conviene también leer estos dos artículos:

Fiducia cum cómplice y reconocimiento de dominio

Fiducia cum amico. Ilicitud de la causa fiduciae. Consecuencias civiles y penales

Mucho cuidado con este tipo de operaciones y con su fiscalidad.

Gracias compañeros.

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Compraventa por el saldo pendiente de la hipoteca

compraventa por un euro

“¿Es viable una compraventa de inmueble hipotecado por 1€ y la deuda? Con el beneplácito de la hipotecante, claro está. Entiendo que los impuestos serían sobre el precio de mercado. Pero, ¿es posible la operación en sí?”

Sí, es posible, hasta sin el consentimiento del acreedor aunque con diferentes efectos, claro está. Hasta puede usted quitar el Euro y vender por el saldo pendiente de la hipoteca.

El impuesto de TPO (parece que es una segunda transmisión) sería sobre el valor declarado en escritura (que incluiría el Euro + el pendiente de hipoteca), aunque se puede liquidar por mayor cantidad si se quiere hacer. Incluso he tenido un cliente que se empeñó y lo hizo en liquidar por menos de lo que contaba en la escritura. No sé como terminó la historia. Tengo que preguntarle.

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Declaración responsable sustitutiva del CEE en caso de venta de vivienda para rehabilitación

eficiencia energética

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Como consecuencia del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios preguntó el otro día alguien en el GJLa exoneración del certificado de eficiencia energética en las viviendas destinadas a reforma importante habla ahora de una declaración responsable ante la administración. ¿Incorporáis esa declaración responsable o indicáis simplemente que es para reforma importante? ¿Está regulada esa declaración? Yo la pido, dice otro compañero. Y continúa: Pero no he visto ninguna todavía. Como no me la aportan, estoy añadiendo, a la cláusula de que es para reforma importante, que además el comprador exonera, concluye. Yo también lo digo, pero advierto que hay obligación de presentarla, dice el primero.

Luego en privado le pregunto yo al primero: ¿Oye que pones exactamente en la escritura sobre este asunto? 

 Y me dice que pone esto: CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA – Manifiestan los otorgantes que no es precisa la entrega del certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 390/2021, por ser el objeto de esta transmisión un edificio comprado para reforma importante o su demolición. Advierto expresamente que para hacer efectiva la exclusión, el propietario del edificio debe realizar una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios”.

Pero, ¿habría que añadir la exoneración y no bastaría con excluir cuando no hay declaración responsable como dijo el otro compañero?

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La venta de un inmueble con varios propietarios

venta casa varios dueños

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

  • ¿Cómo se debe realizar la venta de una vivienda que tiene varios propietarios? ¿Es igual el procedimiento si la vivienda es heredada o se trata de la vivienda común de un matrimonio que se divorcia? Es exactamente igual. Todos los que son propietarios comparecen (o son representados) a la venta (o en la venta). Por supuesto, si se ha heredado antes se habrá de resolver la herencia y si hay divorcio pues puede que antes (según casos) habrá que liquidar gananciales.
  • Si uno de los propietarios se queda con la vivienda ¿qué gastos tiene esta operación y qué impuestos deben pagar el comprador y el vendedor? Bueno, en tal caso podría hacerse como extinción de condominio, en cuyo caso los impuestos disminuyen muy considerablemente. El gasto notarial se incrementa ligeramente y también el del registro de la propiedad. Es una operación que requiere asesoramiento y que puede resultar muy beneficiosa.
  • ¿Cambia la situación si uno de los copropietarios vive en la vivienda común? No, pero supone, evidentemente, que ese vendedor habrá de salir de la vivienda. Si está casado podría ser necesario el consentimiento de su cónyuge, aunque es una cuestión discutible.
  • ¿Puede uno de los propietarios vender su parte a un tercero? ¿Cómo se realiza esta operación? Sí, se puede hacer pero el resto de los propietarios podrían ejercitar el retracto de comuneros y quedarse esa parte por el mismo precio.
  • ¿En qué consiste la extinción de condominio? ¿Qué diferencia existe con la venta de la vivienda? Creo que con la segunda pregunta he contestado a esta. Es una operación por la que uno de los copropietarios se queda la vivienda, pagando al resto su parte.
  • ¿Qué gastos tiene la extinción de condominio y qué impuestos se deben pagar? Paga AJD, no paga plusvalía municipal (aunque algún supuesto podría hacerlo y hay que asesorarse bien) y no paga incremento de patrimonio en IRPF (aunque de nuevo conviene asesorarse).
  • Cuando no hay acuerdo entre las partes ¿cómo se puede realizar la venta de la vivienda? En tales casos podría instarse una subasta voluntaria.

 

 

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Novedades de la Ley 27/2018 de diciembre de la Generalitat Valenciana, en materia de tanteo y retracto

tanteo Generalitat

 

 

 

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Aunque una cosa son los derechos de adquisición preferente y otra el precio máximo en VPO, como no tengo nada sobre el asunto y muy poco sobre VPO, dejo esto aquí: El documento de idoneidad en la segunda transmisión de viviendas de protección oficial en la CV. El asunto es que nos han presentado un certificado de precio máximo de hace siete años y hemos dicho que eso no valía y han insistido. Como puede verse en el enlace el plazo es de 6 meses.

 

Vamos a lo nuestro:

 

Ley 27 /2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

Comentario

  1. La reforma consiste en que el régimen aplicable durante los 10 años se extiende ahora a todo el periodo de protección, aunque solo para las viviendas con cédula de calificación definitiva posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 que fue el día 22 de Abril de 2005.
  2. Así que es necesario (y esto no ha variado) el certificado de precio máximo durante los 30 años que dura la protección. En esa certificación es posible que ya se renuncie al derecho de tanteo y/o retracto por la Generalitat. Caso de que no sea así, será necesario notificar la venta a fin de que se pueda ejercitar el derecho de retracto con los riesgos que esto pueda presentar para la posición del comprador y del acreedor hipotecario si es que existe.

Primer caso real

“Tengo mi primera venta de VPO tras la reforma. Han pasado ya los diez años, por lo que entiendo que no hace falta precio máximo de venta y que solo tengo que notificar a la Generalitat la venta mediante entrega de copia simple. La cuestión es: ¿esa notificación se entiende cumplida con el envío de la copia simple a la Generalitat que efectúo a través de Ancert (cumplimentando la oportuna diligencia en la escritura de cara al Registro) o hace falta envío por correo certificado con acuse de recibo? Por prudencia voy a optar de momento por lo segundo porque quizá la aplicación de Ancert esté prevista para el envío a la Generalitat pero a Consellería de Hacienda y no a Consellería de Vivienda“.

Yo contesté que lo más prudente es enviar papel. Seguro que estaremos en negociación para establecer un canal ágil a estos efectos, pero de momento no hay nada. Signo no nos sirve a estos efectos.

La norma:

Y por si no siguen leyendo aquí tienen su aclaración:

CIRCULAR_1-2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE VIVIENDA, REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN URBANA RELATIVA A LA APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 51, 52 Y 53 DE LA LEY 8/2004, DE 20 DE OCTUBRE, DE LA VIVIENDA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, EN LA REDACCIÓN DADA POR EL ARTÍCULO 82 DE LA LEY 27/2018, DE 27 DE DICIEMBRE, EN RELACIÓN CON LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE LA GENERALIDAD RESPECTO DE LAS TRANSMISIONES DE VIVIENDAS PROTEGIDAS DE PROMOCIÓN PÚBLICA O SUJETAS A CUALQUIER RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA.

Sección sexta. Vivienda

Artículo 82. Se modifican los artículos 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que quedan redactados como sigue:

Artículo 51. Derechos de tanteo y retracto.

1. Las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial, de las viviendas y sus anejos de promoción pública o bajo cualquier régimen de protección pública, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Generalitat durante el periodo de vigencia del régimen de protección que corresponda. La Generalitat ejercitará estos derechos con cargo a sus presupuestos y en el supuesto de las viviendas de promoción pública y sus anejos lo hará a través de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo.

2. Se exceptúan los derechos de tanteo y retracto en los casos de transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho, inscrita en el Registro de la Generalitat al amparo de la Ley 1/2001 de la Generalitat, de la persona transmitente. La cesión de la vivienda y los anejos a la sociedad de gananciales del matrimonio o pareja de hecho debidamente registrada y la adjudicación de vivienda y anejos a uno o los integrantes del matrimonio o pareja por disolución de la sociedad de gananciales, no se considerará transmisión a los efectos de la aplicación del derecho de adquisición preferente y, por tanto, quedan exceptuadas de los derechos de tanteo o retracto.

3. La administración ostentará los derechos de tanteo y retracto respecto de las transmisiones efectuadas durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva.

4. Cuando se trate de transmisiones a título gratuito, salvo en los supuestos exceptuados en el apartado 2 de este artículo, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se realizará por el precio legalmente establecido. En el caso de transmisiones a título oneroso, cuando el precio fuera superior al máximo establecido, la Generalitat podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto por su precio máximo legalmente applicable.

Artículo 52. Ejercicio del derecho de tanteo.

1. Los propietarios de viviendas de promoción pública o sujetas a cualquier régimen de protección pública deberán notificar a la Generalitat, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la decisión de enajenarlos, especificando, cuando la transmisión sea a título oneroso, los siguientes datos: el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos del interesado en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder a la vivienda. Los efectos de la notificación caducarán a los seis meses. Cualquier transmisión que se realice transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

2. Si la enajenación se produjera como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial, el organismo que realice la adjudicación deberá notificarlo a la Generalitat en el plazo de tres días. La notificación deberá contener el precio y la identificación del adjudicatario; a quien se advertirá que se cursa la notificación, a fin de que pueda aportar los datos relativos al cumplimiento de las condiciones de acceso a la financiación cualificada de la vivienda.

3. Si la notificación fuera incompleta o defectuosa, la Generalitat podrá requerir al transmitente para que la subsane, quedando entretanto en suspenso el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo. La Generalitat podrá ejercer el derecho de tanteo durante el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquél en que se haya producido la recepción de la notificación correctamente formulada. La Generalitat podrá comunicar al transmitente antes de que finalice el plazo, su renuncia a ejercer el derecho de tanteo, que caducará si no se ejecuta en el plazo establecido. 

4. El derecho de tanteo se ejercitará mediante notificación fehaciente dirigida al transmitente u organismo que hubiera realizado la adjudicación y procederá al pago del precio en el plazo de cuatro meses desde la misma, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido plazos superiores. En el supuesto de transmisiones consecuencia de procedimientos de ejecución patrimonial el plazo de pago será de dos meses.

Artículo 53. Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto.

1. La Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto en los siguientes supuestos: Cuando no se le haya hecho la notificación prevista en el artículo precedente. Cuando se haya omitido en la misma cualquiera de los requisitos establecidos. Cuando se haya producido la transmisión después de haber caducado la notificación o antes de que transcurra el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo de las notificadas.

2. Este derecho se ejercitará en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá realizar, en todo caso y en el plazo de quince días, a la Generalitat, indicando las condiciones en que se ha efectuado, mediante entrega de copia del documento en que se hubiera formalizado. Si no se realizara la notificación, el plazo de sesenta días se contará desde que la Generalitat tuviera conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

3. Cuando la enajenación de una vivienda de promoción o protección pública se realizara en escritura pública antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, el Notario deberá notificar a la Generalitat la transmisión mediante remisión de la copia simple de la escritura.

4. Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de venta de una vivienda de promoción o protección pública, antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, deberá acreditarse la notificación efectuada a la Generalitat Valenciana

 

 

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Usufructo conjunto y sucesivo adquirido por ambos cónyuges adquiriendo solo uno de ellos la nuda propiedad

 

 

usufructo conjunto y sucesivo

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Un matrimonio sujeto al régimen supletorio alemán compra unas fincas. Ella compra en nuda propiedad y ambos en usufructo conjunto y sucesivo. En la nota de información continuada que pedimos para vender las fincas que fueron compradas de ese modo figura que el usufructo es de los dos y la nuda propiedad solo de ella. Es decir, la escritura se inscribió sin problemas.

Tengo por costumbre cuando hay un usufructuario que vende, indicar la parte del precio que le corresponde, es decir, el valor del usufructo. En este caso los usufructuarios eran dos (ella y él, pues era conjunto y sucesivo), así que la primera duda que me surgió fue cómo hacer el cálculo. En búsqueda rápida, a fin de buscarle pegas a esta para mi extraña forma de constitución y de refrescar la forma de valoración, me topo con este artículo de Alberto Valiño. Mientras que lo voy ojeando, pregunto la edad de los usufructuarios resultando que ambos nacieron en 1981 de manera que sus usufructos valen lo mismo. Asunto resuelto aunque la otra cuestión seguía rondando mi cabeza.

 

¿Por qué razón constituyeron el usufructo de este modo?

No me resistí a consultar el caso con Valiño que me dijo:

“¿Te refieres al porqué de hacer el usufructo conjunto y sucesivo? Entiendo que se hace para que el esposo tenga el uso y disfrute desde el momento de la adquisición por ella; es decir, para que desde el principio tenga derechos sobre el inmueble y no únicamente cuando muera su esposa (si se da el caso)”.

Precisamente el otro día firmaron unos clientes de Alberto Valiño una escritura de constitución de usufructo conjunto y sucesivo + donación respecto de un inmueble privativo por una señora a su esposo -casados en separación de bienes- e hijos. El piso era 100% privativo de la señora. Querían constituir un usufructo conjunto y sucesivo para el esposo y donar la nuda propiedad a sus hijos en proindiviso. Cuando se lo consultaron, pensó: ¿para qué? ¿qué es lo que quieren? ¿quieren que el marido tenga ya el usufructo o que lo tenga cuando muera la esposa si es que ella falleciera la primera? Pues sí, eso es lo que querían y lo hicieron de este modo:

OTORGAN:

Primero.- CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO SUCESIVO.

La otorgante Doña *, constituye en este acto, a título gratuito, a favor de su esposo Don *, que lo acepta, un derecho de usufructo vitalicio de carácter sucesivo sobre la finca descrita en el expositivo I de esta escritura, cuya nuda propiedad va a donar Doña* en este acto a sus hijos, reservándose la donante el usufructo vitalicio.

Fallecida Doña* y con carácter sucesivo, el usufructo de la finca continuará a favor de su esposo Don * hasta su fallecimiento.

Consecuentemente, la consolidación del pleno dominio tendrá cuando fallezca Don*, si este sobrevive a su esposa, o a al fallecer Doña *, si su esposo hubiera fallecido con anterioridad.

Segundo.- DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD…..

 

Entendí el caso de Valiño, pero en su caso el usufructo es de ella y se lo reserva (se desmembra el dominio al reservarlo y atribuirle carácter conjunto y sucesivo), mientras que en mi caso, si la preocupación fuera la misma (que él tenga ya el usufructo o que lo tenga cuando ella muera si lo hace primero), no haría falta que lo hubieran constituido conjunta y sucesivamente porque ella también había adquirido la nuda propiedad y en el caso de Valiño deja de serlo por la donación que hace a los hijos de esa nuda propiedad.

Es decir, si en mi caso es conjunto y sucesivo y hubiera muerto él, ella consolida el dominio. Si muere ella, él conserva el usufructo y se hereda la nuda propiedad por quien corresponda y eso es lo mismo que sucedería sin haberlo hecho así.

Si el usufructo vitalicio fuera solo de él:

  • Si muere él, consolidación en la esposa.
  • Si muere ella, él conserva su usufructo y la nuda propiedad se hereda.

Los alemanes tampoco supieron explicarme mejor el asunto. Conozco al compañero que firmó la escritura. A ver si nos lo explica.

 

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Venta a razón de un tanto por unidad de medida o número condicionada a la obtención de unos excesos de cabida

venta a razón de un tanto

 

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“Tengo que preparar unos contratos privados de compraventa de una serie de fincas (unas cuantas) que tienen excesos de superficie en Catastro respecto de escritura y registro y quiero saber cómo los puedo preparar para que luego en la escritura no tengamos problemas”.

 

 

Y claro, yo me solivianto y respondo que no tengo respuesta inmediata para todo, sobre cuando te piden que hagas el trabajo de otro. Luego me relajo y pienso … y respondo aun a riesgo de que el asunto acabe firmándose en Talsitio.

 

La venta no es por cuerpo cierto. Es mas bien a razón de un tanto por unidad de medida. Se paga lo que hay en el registro y luego se pagarán los metros que queden registrados. El precio será el que resulte de multiplicar precio por metro x números de metros según catastro. Ese precio será la base del ITPO.

Bien, pero ¿cuál es el límite para que queden registrados? Los que se registren se pagan cuando se registren, pero hay que poner una fecha término. No puede quedar abierta. Los que no se registren no se pagan. Entonces, en el momento en que se oponga alguien y así conste en la nota de calificación esa parte del precio no se paga, sin segundas oportunidades (no se hará un IVG+ ni se intentará contraatacar; a las primeras de cambio esa parte del precio no se paga ¿o sí?).

Vale, y la parte del precio que no se paga, ¿qué? La base del impuesto fue la que fue y dudo que creo que eso no tiene  vuelta atrás. Y el IRPF del vendedor, ¿qué? … ¿que se fastidie? Estoy seguro de que habrá otras consecuencias.

¿Condición resolutoria? No creo que sea el caso.

¿Suspensiva? Si es suspensiva no se ha vendido.

Así que habrá que indicar cuánto se paga por metro, de qué depende que se pague lo no inscrito (de que se inscriba, pero hay que explicarlo muy bien) y poner una fecha máxima para que el pago se realice (no sé cuanto puede tardar el procedimiento porque el registro está super atascado).

 

Esta es mi visión. Ya me contarán que deciden.

La verdad es que lo de las modificaciones de cabida con todo lo que comportan es apasionante. Hoy he hecho una cosa muy “chuli” que diría aquella en materia de precoordinación/coordinación. Pronto la contaré pero vaya por delante que mis clientes no se conforman con dejar bien el registro; también quieren que el Catastro quede al pelo. ¡Muerte a los IVG- y al 199.2! ¡Viva el 18.2 LCI!

Entre tanto, ¿qué os parece esto de hoy?

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Venta de finca gravada con usufructo sucesivo en vida del primer usufructuario

 

usufructo sucesivo

 

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Se planteaba hace pocos días en Twitter desde la cuenta Jose de la Notaría esta cuestión:

“Una señora es dueña del UF vitalicio de una finca, sus hijos dueños de la NP y su nuera dueña del UF expectante (sucesivo). Se vende la finca. ¿Tendría que percibir la nuera alguna cantidad por esa venta? Su derecho no está consolidado, ya que aún vive la actual usufructuaría y podría darse el caso de que no se consolide, ya que podría fallecer antes que la usufructuaría y, en este caso, a sus herederos no les correspondería nada, ya que al fallecer ella y cuando fallezca la actual, se consolidará el PD en los nudo propietarios. ¿La nuera comparece aceptando y consintiendo? En caso de corresponderle algo, ¿cómo calculamos lo que le corresponde? En mi opinión, no le correspondería percibir cantidad alguna, ya que no es un derecho consolidado (y como he dicho, podría darse el caso de que no se consolidara, por fallecimiento) ¿qué opinan?”

Pronto llegaron las opiniones:

  1. No tiene que prestarse ningún consentimiento, ni como expectante, ni siquiera como consolidado. Otra cosa distinta es que el comprador sepa lo que compra, y los “riesgos”. En el caso del expectante, que en el futuro llegue a consolidarse, pero eso es otra historia.
  2. Yo diría que no le corresponde cantidad alguna pero que tiene que comparecer a los efectos de prestar consentimiento a la operación.
  3. Para mi es un caso similar al derecho expectante de viudedad aragonés. No percibe nada, pero si no consiente, al fallecer la primera usufructuaria surgiría un usufructo a su favor sobre el bien transmitido.
  4. Yo he visto escrituras donde comparecen para renunciar, pero nunca me había planteado el caso opuesto. ¿Tiene obligación de comparecer para consentir la venta? Mi lógica me dice que no le toca nada en esa escritura, pero me quedo para ver opiniones fundadas.

Mi opinión fue la siguiente:

Por acotar y sin tener claro que influya lo que tengo en mente, imagino que los usufructos se desmembraron por título sucesorio y se pagó sucesiones, ¿correcto? (estaba pensando en cómo tributaría ahora su consolidación, aunque este usufructo sucesivo podría considerarse aun no desmembrado y en como fijar su valoración).

“Sí”, me dijo Jose de la Notaría.

Y esto que acabo de decir (continué escribiendo), supone que si venden ambos usufructuarios (porque parece que el sucesivo no lo hace seguirá esperando hasta que le toque), ¿el segundo usufructo tiene también un valor que se le ha de pagar? 

Jose de la Notaría me replicó diciendo: “En el momento de la venta, la dueña del segundo usufructo, realmente no tiene ningún derecho, ¿por qué va a recibir dinero por algo que tiene la posibilidad o no de recibir?”.

El primer usufructuario podría morir el día antes de vender y entrar entonces un segundo usufructuario que podría vivir 50 años más. Por ello, me voy a decantar por la opción de que cobra por el valor que se calcula por la edad y restando el valor del primer usufructo pudiendo ser cero su valor. Y su valor, como el del primer usufructo, disminuye la parte de los NP.

Entonces invoqué a la mas autorizada doctrina tuitera:

Sergio Mocholí: Yo creo que la usufructuaria expectante no tiene derecho a cobrar nada del precio, pero la haría comparecer para prestar el consentimiento por un criterio de prudencia.

Alberto Valiño: Dice la V1415-10 en los casos de desmembración del dominio, no existe en IRPF una norma que determine el % de precio de venta que se llevan el nudo y el usufructuario; su respectivo valor será el importe real por el que se efectúe su transmisión (>=mercado).

La V0838-06 se refiere al caso de un matrimonio que posee el usufructo vitalicio y sucesivo de una vivienda. Se va a proceder a la venta del inmueble y dice:

“Por otra parte, el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio), estipula en su artículo 41.5 lo siguiente: “En los usufructos sucesivos el valor de la nuda propiedad se calculará teniendo en cuenta el usufructo de mayor porcentaje y a la extinción de este usufructo pagará el nudo propietario por el aumento de valor que la nuda propiedad experimente y así sucesivamente al extinguirse los demás usufructos. La misma norma se aplicará al usufructo constituido en favor de los dos cónyuges simultáneamente, pero sólo se practicará liquidación por consolidación del dominio cuando fallezca el último”. Por lo tanto, cuando vendan el inmueble, a la hora de valora