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Arancel

¿Hay alguna manera de ahorrar en el Notario?

La otorgante de una declaración de obra nueva terminada y de un acta de depósito del libro del edificio le dice a mi oficiala que me diga que le gustaría que la factura de la notaría fuera lo más barata que sea posible.

Me acerco entonces al despacho de mi oficiala y le explico a la otorgante que en la notaría no hay ni más caro ni más barato, que estamos regidos por un arancel y que, por tanto, en cada caso se cobra lo que corresponde cobrar, aunque también le explico que existe una rebaja reglamentaria del 10% de los derechos arancelarios que podría hacerle, que podría no hacerle aquello que no es obligatorio hacer y que también podría encargarse personalmente de cosas que yo no le haré si ella se las hace o si ella me las facilita a mi, que en este caso concreto suyo de la obra nueva terminada y del libro del edificio, son actuaciones extra arancelarias que pueden hacerse y cobrarse en las notarías al margen del arancel.

– Y, ¿de qué cosas se trata? – dice.

– Pues, mira, en tu caso no son muchas. Podrías hacerte tú el impreso de liquidación del impuesto de declaración de obra nueva, puesto que trabajas en una asesoría fiscal y laboralTambién podrías pedirle al arquitecto que te prepare él, puesto que yo creo que forma parte de los honorarios que te ha cobrado, la certificación descriptiva del final de la obra y la diligencia de entrega del libro del edificio, porque son necesarias y si no las hace él y tenemos que hacerlas nosotros y dárselas a él para que las supervise y firme, tendremos que cobrarlas puesto que nos representa un trabajo añadido que no nos corresponde y que nos obliga a manejar, y no es fácil, el proyecto de obra para ir entresacando los datos que necesitamos para tus escrituras.

– Entendido, pues si es posible lo del 10% te lo agradezco porque estoy pendiente de una operación hipotecaria, que también os traeré aquí, para financiar todo esto, pero en cuanto a lo demás prefiero que os encarguéis vosotros de hacerlo todo, incluso el impreso del impuesto.

– De acuerdo, así lo haremos – concluyo.

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¿Qué pasa si te dijeron que te condonarían una escritura y luego no lo hacen?

Condonar es no cobrar la factura de una escritura.

Para responder esta cuestión, necesitaría saber un poco más. ¿Qué escritura fue?, ¿porqué se la condonaron?, ¿en qué momento se lo dijeron y cuando se cambio de opinión y de que modo?, ¿le entregaron una factura donde pusiera condonado o no se la entregaron? ¿ha sucedido algo después de la firma que cambiara las circunstancias por las que se decidió condonar?

Si simplemente le dijeron “no te voy a cobrar” y luego le cobraron pienso que o hay un error o que alguien se ha arrepentido y no creo que haya nada que se pueda hacer al respecto, salvo cambiar de Notario o de notaría o confirmar la causa del cambio de criterio.

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“Yo quiero firmar contigo pero no me dejan”

Mi cliente habitual (y habitualmente satisfecho con mi trabajo) quiere firmar unas nuevas escrituras conmigo, pero la otra parte tiene unos abogados que no quieren firmar conmigo ni hartos de vino, huyen de mi como de la peste. Los clientes de estos abogados supongo que no influyen para nada en la decisión sobre la elección de Notario. Se trata de una escritura de herencia y de una compra por los clientes de los abogados de una de las fincas que se heredan. Mi cliente me pagaría la herencia y el comprador, siguiendo la costumbre de la zona, pagaría la escritura de compraventa.

Cabría firmar la herencia conmigo e irse (el mismo día o no) a firmar la compraventa a otro sitio, pero parece que el paquete es inescindible, así que lo de que “el paga elige” no es aquí aplicable, pues no paga todo el mismo cliente.

Le dije a mi cliente que apreciaba su interés en firmar conmigo, pero que no podía ayudarle, que tenía que ponerse de acuerdo con la otra parte (bueno, con los abogados de la otra parte)  y encargarme o no ambas escrituras, pero que sin encárgamelas a mi, no podía estar resolviéndole las dudas de una operación que no se iba a firmar “en mi casa”.

Algunos veces mis clientes habituales vienen a decirme que se los llevan a firmar a otros sitios, incluso cuando son ellos los que pagan: “Quiero que lo sepas, yo quería firmar contigo pero me llevan a otra parte … ” A mi me llevan los demonios.

Este caso de hoy es diferente y además tiene fácil solución: una conmigo y otra no, pero no se deciden a hacerlo de este modo.

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Me temo que no soy el Notario que busca usted

presupuesto notaría

Llamé ayer para solicitar presupuesto (entiendo que por supuesto será gratuito y sin condiciones) sobre estas operaciones:

Una de ellas sería …. bla, bla, bla, bla …. 

Bastante completo el bla, bla, bla, por cierto.

La segunda sería saber cuánto costaría …. bla, bla, bla, bla ….

Ídem.

Estoy llamando a muchos Notarios y claro, el más barato será con quien lo haga, así que les ruego que dentro de lo posible ajusten el precio.

Saludos.

Buenos días:

No me identifico con ese concepto de “Notario más barato”, así que no entro en su competencia y no le haré el presupuesto que me pide.

Por si le interesa mi forma de trabajar y de pensar, le recomiendo un par de lecturas de mi blog:

Presupuestos de escrituras

Ahorrando con el Notario

Me temo que no soy el Notario que busca.

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Pedir presupuestos en la notaría

Como en cualquier otro sitio, uno también puede pedir presupuesto en la notaría para saber lo que le va a costar su escritura.

Desconozco como se presupuesta en otros negocios, pero en el mío, sí que lo sé a la perfección y mejor aún sé que puede haber una cierta diferencia entre lo que te dicen que presupuestes y lo que finalmente va a resultar otorgado cuando llega el momento de la verdad, que es cuando recibes el encargo de preparar la escritura. Por eso, en mi notaría yo soy quién hace los presupuestos, especialmente los de las escrituras con mayor número de conceptos y bases como las herencias que suelen incluir algunas otras operaciones (declaración de obras, agrupaciones, donaciones, etc…) que las hacen algo más complejas de minutar. No lo hago yo porque yo presupueste o facture mejor que los demás, sino por que me gusta estar enterado de quien pide presupuesto y suelo anotar (salvo olvido) la cifra que se le ha dado al cliente (y los datos básicos de su encargo) para evitar los “usted me dijo tanto” si luego ha resultado que lo que se firma no es lo mismo que inicialmente se me había encargado (y presupuestado).

Hoy mismo he firmado una sencilla acta de manifestaciones para hacer constar que un comprador de una finca no se había presentado a la hora pactada en mi notaría. El abogado del manifestante había pedido previamente presupuesto, pero lo que no me dijo (y en este caso a mi no se me ocurrió preguntarle), ni decía en su minuta (de ahí mi confusión) es que íbamos a incorporar una retahíla de burofaxes para acreditar el intento de elevar a público el documento privado de su cliente con el resultado de que el acta resultó “algo” más cara de lo esperado, según presupuesto.

Yo suelo indicar a mis solicitantes de presupuestos que la cifra que les facilito es con el correspondiente IVA al 21% incluido (en la notaría a nadie se le ocurre preguntarme si le voy a cobrar sin IVA, lo que no quita que yo indique que así lo hago en mis presupuestos) y lo que se incrementaría en el caso de que me encarguen los impresos de liquidación de impuestos y la gestión de la escritura.

Y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

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Su factura me parece muy cara

“Es que son 370 Euros por una compraventa de una finca que vale 2.000 Euros”.

Pues tiene usted razón, proporcionalmente es muy cara (e incluye sus 65 Euros de IVA, claro está) pero tenga en cuenta que hay una serie de cosas que se hacen exactamente igual y ocupan el mismo papel que si la finca valiera 20.000 o 200.000 Euros. Me refiero a la información registral, la catastral, la relativa al IBI o los justificantes del pago.

Tal vez este tipo de situaciones deberían atenderse de algún modo en el Arancel notarial que ya es demasiado antiguo. También le diré que el trabajo para nosotros (y las obligaciones que luego tenemos en la notaría con su escritura), también son las mismas, ya sea la finca de 2.000, de 20.000 o de 200.000. ¿Dónde está el fallo?

Una última cosa, salude de mi parte al que le dijo que la escritura costaría 100 Euros y dígale que se lea esto.

La próxima vez, mejor pídame presupuesto.

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Bancos

¿El Banco de España proporciona información sobre titularidad de cuentas?

No.

Así lo dice el propio Banco aquí.

Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.

Así que nada de recurrir al Banco de España para saber que cuentas podía tener el causante de una herencia a quien vayamos a heredar.

 

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¿Es razonable una comisión de disponibilidad más alta que el interés remuneratorio?

Leo y explico una póliza de crédito y me encuentro con que el interés ordinario o remuneratorio anual es más bajo que el porcentaje que se ha de pagar en concepto de comisión de disponibilidad, puesto que el interés es de menos del 3% y la comisión de disponibilidad del 0,25% mensual (3% anual). Esto supone que si el cliente dispone de todo el dinero durante todo el año, pagará menos que si no tocara ni un céntimo en el mismo tiempo. No es ilegal, no es “abusivo”, pero se pone uno a pensar que la entidad sabe que esta póliza de crédito es de las que no se mueve (no se usan o casi no se usa, no se dispone de ella), de las que se tienen por tranquilidad, por si acaso, por si ocurre algo, por si las cosas van mal, y lo cierto es que no sabe uno que cara poner para explicarle al cliente este tipo de cosas. Si me hubiera pasado a mi, no firmo y me voy a la oficina a exigir que me reduzcan, como mínimo, esa comisión, a la mitad del interés ordinario.

Son muy listos, te doy el caramelo del interés bajo, pero no te explico que te voy a zurrar más con la disponibilidad. Mi cliente habitual ha tomado su decisión y a mi me puede caer otro “pero, ¿qué le ha dicho el Notario?”

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¿Puedo firmar mi hipoteca con usted?

“Me gustaría saber si puedo firmar una escritura de hipoteca con usted ya que me gusta lo que leo en su web y creo que puede orientarme en los días previos a la firma, dado mi desconocimiento del tema”.

Por supuesto que puede hacerlo, pero no sé si le es factible desplazarse hasta donde tengo la notaría, ni si la entidad con la que tiene pensado firmar su hipoteca, “le dejará” firmar conmigo. Si su Banco tiene oficina en mi pueblo sería más fácil, pero si no la tiene lo veo complicado. Es habitual que suceda así, pues no es lo mismo para ellos mandar al apoderado de mi pueblo a la firma, que tener que desplazar a un apoderado de otro pueblo próximo para que venga aquí. No es nada del otro mundo, pero hay entidades que ponen muchas pegas cuando se dan estas circunstancias. Tiene su lógica, pero tampoco es para tanto, la verdad.

Así que primero le tiene que venir bien a usted y segundo tiene que “parecerle bien” a su Banco.

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¿Puedo utilizar el dinero de la subrogación para obras y muebles?

“Yo quería pedir un préstamo personal de 50.000 Euros para obras y muebles de la casa que me voy a comprar. El Banco me dijo que pagaría menos si solicitaba un préstamo hipotecario. La casa me cuesta 150.000 Euros. De ellos 102.000 Euros son para la casa y 48.000 Euros para subrogar la hipoteca por lo que yo dispondría de ese dinero para los gastos de obras y muebles que le he mencionado”.

Lo de pagar menos con la hipoteca, no lo tengo nada, pero que nada, nada claro, aunque dependerá del interés y de la duración del préstamo personal. Habría que echar unos números.

Por lo demás, creo que está usted en un error…

Usted paga 150.000 Euros por la casa y asume la deuda del vendedor que es de 48.000 Euros y que también los ha pagado quedándose con la deuda. El vendedor ha cobrado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros liberándose de la hipoteca. Usted ha pagado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros quedándose la hipoteca. Usted es dueña de la casa y debe al Banco 48.000 Euros. Así que no tiene ningún dinero. La subrogación de la deuda es una forma de pago, pero el dinero que debía el vendedor ahora lo debe usted y si lo ha utilizado para pagar no se lo puede gastar dos veces utilizándolo también en obras y muebles. Si quiere 50.000 Euros para arreglos varios y muebles, tendrá que pedirlos aparte.

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¿Qué es prestamizar?

Pues convertir un crédito en préstamo, aunque no está en el diccionario de la RAE.

En la póliza de crédito, uno puede disponer hasta el límite del importe concedido y paga por lo dispuesto y (en la mayoría de las ocasiones) un poco por lo que no utiliza (comisión de disponibilidad).

En el préstamo “está todo dispuesto” desde el principio y pagas interés por todo el importe.

A veces a la entidad (bueno, o al cliente de la entidad) no le interesa renovarte el crédito por otro año más y como el saldo está a su favor te concede un préstamo por el saldo del crédito a su favor (o por otra cifra distinta, pues no tiene que ser exactamente la misma).

A eso le llaman prestamizar. Hasta hace pocos días, no lo había oído nunca.

 

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¿Son mejores las condiciones de la póliza de crédito que me ha dado otro Banco?

Me pide un cliente, que por cierto sé que se ha quejado de mí en alguna ocasión, que le compare las condiciones de su póliza de crédito de este año con la que tenía firmada con otra entidad hasta este año. Teóricamente se ha ido a otra entidad para salir ganando pero …. ha salido perdiendo, porque aunque consigue una mejora de las condiciones, tiene peor interés y peor comisión de disponibilidad.

Evidentemente, se cabrea. Estaba quemado con la anterior entidad pero no exactamente por las condiciones (o no solo por las condiciones) sino por el trato que recibe, y cuando decide que se va a la competencia, ya de entrada le tratan peor.

Ya lo estoy oyendo, “¿pero tú te metes en eso?”

¿Y porqué no? Ambos documentos son suyos y están en mi protocolo, me reconoce que él no sabe hacer los cálculos y yo sí, así ¿qué tiene de malo?

Eso sí, como el del Banco no estaba, le he dicho: “A ver como se lo cuentas luego al del Banco, que no quiero que venga a decirme eso de ¿qué le has dicho a Fulanito?”

Ha captado el asunto … veremos que pasa.

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¿Tú sabes decirme cuanto puedo llegar a pagar por la comisión de disponibilidad?

La pregunta no me la hacían a mi.

Me contaba un cliente que se la había hecho él a un bancario, Director de Sucursal para más señas, que, desviando la cuestión hacia los Cerros de Úbeda y airadamente, le respondía que si se creía que era tonto y no sabía calcularlo, si bien, por razón de la dificultad del cálculo, necesitaba tiempo y probablemente tendría que ocuparse del asunto en su casa en el fin semana.

El pobre deudor viene a mi despacho y como se ve que no se amilana o le ofrezco confianza, o ambas cosas, me cuenta lo sucedido y me pregunta “¿es tan difícil calcularlo?”. Le dije que, por supuesto, no era difícil calcularlo, que podría ser difícil calcular el saldo medio no dispuesto al tiempo de cada liquidación pero que era facilísimo calcular que con una comisión de disponibilidad del 0,25% al mes, pagaría 300 Euros en un año si no utilizaba ni un solo céntimo ni un solo minuto durante todo el año de duración del crédito y que pagaría 363 Euros si se llevaba del Banco los 10.000 Euros a crédito y no los llevaba de nuevo hasta el final del plazo, dentro de un año exacto.

Creo que he tardado más en escribirlo que en explicarlo.

No hace falta añadir nada, ni significar que da vergüenza pensar en cómo seguimos funcionando a estas alturas de la película.

El deudor sabría de lo suyo y tonto no era con lo que sacó rápidamente sus conclusiones.

Yo me quedé esperando el habitual “¿pero qué le ha dicho el Notario a Fulanito?”.

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“Cuánto más sabes, mejor decides”

Me metí con las cerezas y las naranjas, pero tengo que reconocer que este eslogan bancario para promocionar una “plataforma de comunicación” o “funcionalidad que permite a los clientes disponer de un diagnóstico personalizado sobre el estado de su salud financiera”, es muy bueno y pone de manifiesto una gran verdad.

Y es que me sorprende día tras día, a estas alturas de la vida y de la película, seguir observando las prácticas poco claras que utilizan algunos para vender su producto. Me parece muy bien que un Banco venda seguros, alarmas o televisiones, pero hay que venderlos honradamente, con la verdad por delante, haciendo números al cliente si es preciso (y a mi entender siempre es preciso por lo que no se entiende que algunos vengan a echar sus números conmigo en vez de echarlos con el Banco). Además si es que ¡no les haría ninguna falta¡ Si es que con la verdad por delante, los consumidores y usuarios de los Bancos firmaríamos igual y les compraríamos alarmas igual, porque no nos queda otra y/o nos interesa hacerlo, por lo que no lo entiendo porqué insisten en hacer las cosas mal cuando haciéndolas bien, tendrían como mínimo el mismo resultado.

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Aparte de los honorarios que pague a un Notario u otro, ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar por una compraventa con hipoteca?

honorarios notario

“Soy una particular que compra e hipoteca una vivienda y mi Banco insiste en que haga gestión con su Notario. Yo prefiero hacerlo con otro Notario de mi confianza y me está costando bastante obtener la total responsabilidad hipotecaria para que me calculen los honorarios a pagar al Notario de mi confianza y así poder comparar entre uno y otro (el suyo y el mío). Mi pregunta es, aparte de los honorarios que pague a un Notario o a otro ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar? (impuestos, etc … )”

Entiendo que usted utiliza el término gestión en sentido “impropio” refiriéndose a la firma de la escritura, no a su gestión posterior (que el Banco no va a dejar en manos de ningún Notario casi con absoluta seguridad). También le diría que al comparar, tenga en cuenta que la provisión de fondos se calcula para que sobre dinero (a veces para que sobre mucho …). Sepa, por último, que el dato de la total responsabilidad hipotecaria no es el más importante para calcular la factura del Notario (más importante es la extensión de la escritura) y que, tal vez, puede tomar usted como referencia una cifra que se sitúe en torno a un 50% más que el importe del préstamo (si, 100.000, la TRH, 150.000 Euros), aunque en los últimos tiempos la TRH ha bajado mucho sobre todo en el apartado de costas y gastos (lo que daría para escribir mucho más que una simple FAQ …). La responsabilidad hipotecaria sí es importante a efectos del Impuesto de AJD (a menor TRH, menor AJD).

No, no hay ninguna otra diferencia

Los impuestos serán los mismos, como es lógico, vaya al Notario que vaya, y el Registro de la Propiedad le cobrará igual pues será el mismo vaya a la notaría que vaya (otra cosa es que esa minuta se calculara exactamente igual en otro Registro, pero no entraré en ese tema). Entre notarías no habrá grandes diferencias en la factura. He intentado explicar porqué los Notarios no cobramos todos exactamente lo mismo en este post, aunque no es la hipoteca una escritura en la que pueda haber grandes diferencias entre Notarios a los efectos que explico en ese post.

Pero sin ningún género de dudas, si quiere ir al Notario de su confianza, le aconsejaría que vaya y no se deje convencer por el Banco. Es cierto que en ese Notario al que le manda el Banco, todo podría ser más ágil (se dirigen al oficial que lleva el tema, en la notaría tienen los poderes, tal vez los datos de la promoción del inmueble, etc …) pero esa agilidad no puede contrarrestar la confianza que uno siente por su Notario que se podría ver sustituida (tal vez, solo tal vez) por otro Notario que no le haga a usted más caso que el estrictamente necesario y que sea cómodo al Banco por otras razones.

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Bochorno

1. m. Aire caliente y molesto que se levanta en el estío.

2. m. Calor sofocante.

3. m. Encendimiento pasajero del rostro.

4. m. Desazón o sofocamiento producido por algo que ofende, molesta o avergüenza.

A ver quien acierta qué acepción da título a este post ….

No hace ni aire, ni hemos llegado aún a los calores sofocantes, estamos a diez días del cuarenta de Mayo …

Quedan dos.

Sí, tengo el rostro encendido porque cuando me pisan el rabo se me causa este efecto secundario, pero sobre todo tengo desazón o sofocamiento por algo que me avergüenza … algo que me ofende y me molesta, pero que, principalmente, me avergüenza.

Me avergüenza que tres profesionales de la intermediación, de la gestoría y de la banca, que llegan tarde, estén mientras yo escribo y me hago el despistado, haciendo comparaciones sobre en que notaría se desenfunda más rápido. ¿Eso es lo que hemos aprendido en estos años?

Uno puede llegar tarde, no haber aportado todos los datos, no saber salir al paso de las dudas que quedan y encima exigir rapidez al contrario.

Uno no puede venir a la notaría a comprar su casa e hipotecarse por 360 meses, uno después de otro, 1, 2, 3, 4, 5, 100, 101, 200, 201, 300, 301 y 360 …. y marcharse a recoger el niño del colegio. Claro, se pensaban cuando han entrado (sin saber yo que había un ausente) que yo me iba a poner a leer y explicar, pero he parado en seco y hemos esperado a la señora que se había ido. Entonces han empezado las dichosas comparaciones y mi bochorno. Pues en la notaría tal esto, en la otra lo otro, es que allí se saben la operativa … y todo con unos caretos de no veas. Al salir han levantado el pie todos, excepto uno …

Estoy pensando en irme a Sevilla, que he visto anunciado en la cuenta de Twitter del Colegio Notarial de Andalucía un curso, simposium, conferencia, charla o similar sobre Banca Ética.

¿Cuándo vamos a aprender? Los de un lado, los del otro y los que estamos en medio.

Yo también estoy cansado, yo también tengo hambre, yo también quiero irme a casa, pero sobre todo quiero hacer las cosas bien y no paso por cualquier cosa que me pongan por delante, discuto las minutas que no se entienden, las operativas que no me cuadran, y por eso no desenfundo rápido y no soy el más rápido del Oeste. Ni falta que me hace ….

¡Hala, ya estoy mucho mejor¡

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Comisiones bancarias caras

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué suelen ser tan caras todas las comisiones en los avales, para cancelar y subrogarse en los leasings y para cancelar los créditos?

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Compensación reembolso anticipado que no respeta el 1-0,5

Lo dice la Ley de Crédito al Consumo en su Artículo 30 pero ¿algunos no lo respetan o lo hacen premetidamente de manera ambigua o probando “a ver si cuela”?

Dicha compensación no podrá ser superior al 1 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente si el período restante entre el reembolso anticipado y la terminación acordada del contrato de crédito es superior a un año. Si el período no supera un año, la compensación no podrá ser superior al 0,5 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente.

No vale entonces, establecer el 1% y no indicar que se reducirá el último año.

Conviene reclamar previamente o en el momento de efectuar el reembolso.

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Pero, … ¡si él ya sabe lo que va a firmar¡

Que en el año 2018, el director de una entidad bancaria, joven pero con unos años de experiencia y que frecuenta la notaría a menudo, venga a intentar convencerme de que su cliente (y al tiempo mío), no necesita intérprete cuando firmó con uno hace diez días pudiendo yo “dar fe” de que no se manejaba bien en el idioma, clama al cielo.

Pero si además su argumento es que, “si él ya sabe lo que va a firmar”, es que es “tonto del bote”. Lo siento, pero es que algunos no aprenden ni a palos y siguen en las mismas, presionando, con el “a ver si cuela” y similares.

Al final, ha venido el intérprete y el extranjero asentía a mis explicaciones. Ante la duda de que hubiera podido adquirir “el don de lenguas” en los diez últimos días le he dicho que si tenía suficiente nivel de español (y yo no estoy obligado a hacerle un examen) podría firmar en adelante solo. Me responde que sí, pero que se lía con los números.

No me convence y menos aún después de que el intérprete haya tenido que reforzar sus explicaciones al hablar del interés de demora y del cuadro de amortización que era parcial al ser el interés variable, cosa que el extranjero no acababa de entender.

En fin….“es lo que hay”, pero estoy seguro de que volverá a pasar y con el mismo cliente.

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Yo creía que mi hipoteca era por 30 años y ahora resulta que es por 35

“En el año 2007 firmé una escritura de un préstamo hipotecario por 30 años. Hace un año descubrí que en el Banco consta que mi hipoteca es por 35 años y que desde el principio se han hecho todos los cálculos con este plazo de vencimiento, es decir, con 5 años más de lo firmado ante Notario. Se lo comenté a mi gestor en el Banco y después de hablarlo con su correspondiente departamento, me dice que es un error de la escritura, que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pondrán los 35 años que, según ellos, son los correctos. ¿Cree que podría reclamar que sea por 30 años? ¿Qué me beneficiaría más?”

Se me ocurren un par de cosas respecto a su caso.

La primera es que no firme subsanación alguna sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo suele mencionarse más de una vez a lo largo de la escritura y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 años o unas veces una cosa y otras otra. Tenga en cuenta también, que el plazo se deduce de otros datos, como el número de cuotas o las fechas de comienzo y fin de los pagos.

Y la segunda es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades establecían (ahora son menos habituales) plazos máximos de duración de la hipoteca. En estos casos se decía, por ejemplo, que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Puede que las operativas arrastradas por la sucesora de alguna entidad ya desaparecida hayan sido confundidas o mal interpretadas.

Una vez que todo esté claro, podrá subsanarse o reclamarse lo que corresponda.

¿Que qué le beneficia más? Pues depende. Con más años, va a pagar más intereses, pero a lo mejor, a la larga, le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar. Es difícil hacer cálculos sin más datos (muchos más datos) y sin saber que evolución tendrán los intereses en adelante (pues presumo que su hipoteca es a interés variable por razón de que parece que lleva ya unos años pagándola).

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BDTR

Mejoras en la BDTR

Estoy completamente de acuerdo con un compañero que me pregunta/comenta dos cosas en materia de BDTR.

¿Y no sería posible que cuando haya que seleccionar notaría se pueda uno elegir a uno mismo como titular de su actual notaría, sin necesidad de poner tus propios apellidos, seleccionarte a ti mismo y seleccionar tu actual notaría para poder continuar?

¿Y no sería posible reaprovechar los formularios ya escritos sin tener que volver a meter, por razón de alguna discrepancia a comunicar, a los diez sujetos que constituyen el Consejo Rector de una Cooperativa, por poner un ejemplo? Al menos podría ser así cuando esos datos los hubiera metido uno mismo en la BDTR aunque no se pudiera cuando hayan sido introducidos por otro Notario. O, en todos los casos (los haya metido uno mismo o no), si se estima seguro y conveniente para el sistema.

Y, ¿cómo es eso de que la Titularidad Real resulte de una póliza? A mi eso no me cuadra, por eso cuando sucede, comunico la discrepancia y me quedo tan ancho.

Hay que aportar los granos de arena que nos corresponda para mejorar el sistema.

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Catastro

¿Cuántas personas acuden a la notaría y aportan un certificado de titularidad de otra persona?

He visto de rebote esta pregunta en Twitter, me trato con las cuentas de origen y destino y no he podido resistirme a intentar darle una respuesta.

Habría mucho que precisar, según lo que haya detrás de su exacta formulación, pero a bote pronto yo me aprestaría a contestar: pues muchas, muchísimas en realidad …

El que es titular, según escritura, está claro quién es; el que lo es según el registro, también (aunque podría no serlo realmente), pero el titular catastral, es (¿cómo decirlo…?) más relativo (a efectos de la verdadera titularidad), ¿no?

Y entonces, ¿cómo se asegura uno de que no le están engañando, de que la finca que viene uno a decir a la notaría que es suya no es en realidad del que figura en el Catastro o de un tercero que no es uno, ni otro?

Pues no lo sé, pero lo cierto es que camino de mis primeros dieciséis años como Notario, no creo haber incurrido en muchos desaguisados; o más bien, creo que se contarían con los dedos de una mano y, aún más, diría que mis desaguisados han dado lugar a que se resolviera alguna situación enquistada desde la noche de los tiempos. Además contra supuestos en los que se actúa de mala fe o fraudulenta o delictivamente poco puede hacerse y nadie está libre de verse afectado por los mismos.

Por supuesto que temo meter la pata y que me engañen, pero uno está ya entrenado y comienza a ser perro viejo y está rodeado de un equipo de perros viejos o que va camino de serlo y consulta y pregunta y contrasta y casa una cosa con otra, de manera que al final toda esa gestión (STI de por medio) ayuda a desfacer entuertos más que a generar desaguisados por haber creído a alguien que se presentaba como dueño y no lo era. No digo que la experiencia sea la madre de la ciencia, que en parte lo es; más bien es la experiencia y la prudencia las que en estos supuestos deben presidir y guiar nuestra actuación, como ocurre con cualquier otro trabajador o profesional en las cosas de su respectiva competencia.

No lo diré muy alto, por si mañana me pego el primer tropezón, pero hoy por hoy, si uno tiene escriturada e inscrita su propiedad, los riesgos derivados de los errores de titularidad catastral se minimizan. Si por el contrario, no hay escrituras, menos aún inscripción y uno funciona solo con el Catastro, el riesgo de un fraude, timo, error, etc … se multiplica exponencialmente.

Por supuesto lo mejor sería pedir siempre que se rectifique la titularidad catastral pero esto no siempre es posible sin proceder a la firma de una nueva (o de la primera) escritura que aclare la situación verdaderamente existente.

Defiendo en suma, una forma normal de trabajar que en el 99,99% de los casos no da lugar a ningún problema, sino a todo lo contrario, es decir, a su solución cuando llevaban décadas o generaciones sin resolverse. También defiendo por eso la necesidad de que el propietario/titular sea diligente y no deje que ciertas situaciones puedan llegar a tener lugar por sus omisiones. Los profesionales, por supuesto, estamos doblemente obligado a hacer bien su trabajo.

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¿La superficie de una finca que está gravada por una servidumbre consta en el Catastro?

servidumbre catastro notarios

Claro, en el Catastro está todo, pero en el Catastro no consta la existencia de la servidumbre de ninguna forma o al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad.

¿Entonces consta o no consta? Digamos que está la superficie, pero que no consta la servidumbre.

Así que si la segunda pregunta es:

“Si resulta que la superficie catastral no incluye una servidumbre de paso, ¿bastaría con que se comunicara desde la notaría?”

Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente “haya ido a parar” a un vial público.

En estos casos no tenemos más (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (de muchas formas diversas). En esas posibles soluciones cabe la intervención notarial, pero esta no irá dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real.

Ya le dije a mi amiga que me consultó esto hace una semanas, que me daba otra idea para una FAQ, así que ¡gracias¡ y se aceptan, como siempre, las sugerencias y comentarios.

Y … ya me ha llegado la primera

Las servidumbres podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo. Gracias a Revisiones Catastrales por su ayuda y precisiones.

Entiendo que esa configuración quedaría fuera de la estricta actuación notarial (entrando en el ámbito técnico) y que si bien puede existir un reflejo catastral de la servidumbre no sería más que un reflejo distorsionado pues no supondría exactamente el acceso al Catastro de la servidumbre como tal.

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¿Porqué a veces el Catastro notifica al Notario la alteración de titularidad?

De vez en cuando me llega a mi la carta que notifica una alteración de titularidad catastral. Cuando sucede, siempre pienso que esa carta la debería recibir mi cliente y no yo.

Me llega en condición de declarante, que lo soy, pero ¿porqué me llega en esas escasas ocasiones y no en el resto de los casos? La comunicación se recibe mediante correo certificado.

El asunto no está relacionado con el STI, puesto que ya las recibía antes de que entrara en funcionamiento y comenzara yo a utilizarlo.

¿Alguien lo sabe?

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¿Puedo volver a vender una finca que ya vendí y que sigue a mi nombre en el Registro?

“Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo. He revisado escrituras recientes y veo que, desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se incorpora un certificado catastral telemático. He consultado con un abogado y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales y que lo sea otra persona; que se puede utilizar la referencia catastral ya que es un dato público, que se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera (sin certificación) en el contrato privado de compraventa. A mí me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de carácter personal, por medio del cual accedemos a datos del patrimonio de una persona sin su autorización. ¿Me podría aclarar algo a este respecto?”

Este consultante parece muy preocupado por la protección de datos de carácter personal que pueda derivarse de una consulta catastral efectuada a través (entiendo yo) de la Sede Electrónica del Catastro, pero a mi lo que me preocupa de esta consulta es el entrecomillado:

¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo?

Les han ofrecido comprarla, es decir, ¿volverla a adquirir? o ¿les han ofrecido volverla a vender, dado que su padre sigue siendo el titular registral aunque ya no lo sea en el Catastro?

El padre vendió (no sabemos si en escritura pública) y el comprador no inscribió, por eso el padre sigue siendo titular registral, lo que no significa que sea el dueño. Si no es dueño, puede volver a comprar y procederse a la inscripción de la escritura en que vendió la finca y, posteriormente, a la de la nueva escritura en la que vuelve a comprar la finca que antes era suya.

No es cuestión dar aquí una explicación de la teoría del título y el modo, ni de las dobles ventas, o de las ventas de cosas ajenas, no teniendo además datos suficientes para hacer el correspondiente análisis, pero si el padre del consultante vendió, simplemente no puede volver a hacerlo, por mucho que no hubiera habido entrega o traditio del inmueble (a salvo que haya prescrito la acción para reclamar la entrega y sea posible volver a vender previa resolución del contrato) o por mucho que no se haya inscrito, por mucho que el padre siga siendo el titular registral (aunque no el catastral), ni por mucha Sede Electrónica que consultemos, ni por mucho carácter público de su contenido, ni por mucho que nos preocupe la Protección de Datos, que son en este caso temas completamente distintos.

Gracias a Esteban Umerez, José Luis Navarro y Raúl Herrera por sus aportaciones relativas a la prescripción de la acción de reclamación de la entrega vía Twitter.

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“Lindo por el sur con una rústica a nombre de Comunidad de Propietarios”

comunidad

¿Cómo es posible?

Y nos hemos pasado todos un buen rato pensando …

Vamos a ver, si compras esta finca y linda por el sur con esta otra que ya es tuya pero consta en el Catastro que esa otra pertenece a “Comunidad de Propietarios”, ¿cómo puede ser?, ¿qué pasa aquí?

Nos vamos a la Sede Electrónica y saco Descriptiva y Gráfica de la finca colindante. Es una rústica que tiene una urbana en su interior y está perfecta, es decir, está a nombre de su dueño no a nombre de ninguna Comunidad de Propietariospero no caigo.

Y entonces los clientes, “¿y tú puedes hacer algo desde aquí para que se cambie o tendremos que ir al Catastro?” Y yo piensa que te piensa, hasta que de repente se me enciende la bombilla por una frase que dice unos de los cuatro que tengo delante y digo: “ya sé porqué está así y no os preocupéis no tenéis que hacer nada ni vosotros, ni yo: está correcto.

La explicación

Cuando en urbano una finca linda con una edificación perteneciente a una comunidad de propietarios (una división horizontal), se dice que por el sur linda con comunidad de propietarios. No hablamos de un condominio que conllevaría cuotas y designación de sus titulares. Hablamos de una finca compuesta de otras (muchas o pocas) en su interior con su propia referencia catastral.

Pues en rústico parece que sucede lo mismo cuando nos encontramos con una finca que tiene edificaciones en su interior con el mismo o distinto titular: a efectos de colindantes se identifica a ese titular como “Comunidad de Propietarios”pero si consultamos cada finca individual todas están a nombre del mismo dueño.

Aclarado, en mi opinión.

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A veces hay que estar más pendiente en el a priori, para que no surjan los a posteriori

La que quería pagar 100 Euros por una compraventa, vuelve hoy porque no le inscriben la finca con la superficie catastral. Había un defecto de cabida y no teníamos descriptiva y gráfica. En el Registro se ve que disponen de la información gráfica y la finca no mide lo mismo (en realidad, al final, ha resultado que sí, pero han querido confirmar que el cliente estaba conforme….).

Esto fue lo que se dijo en la escritura en cuestión

“Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente, para cuando sea posible, la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de los linderos”.

Atención al “para cuando sea posible” y también al “carácter posterior”. Yo, francamente, me pierdo y ya me cuesta, en ocasiones, acertar con lo que tengo que poner en cada uno de los múltiples casos que se presentan.

Los clientes vuelven (a veces) con el dedo acusador, “usted no me leyó”. Lo malo (lo bueno para mi y malo para ellos) es que es mentira, les leí y les explique (a tope además). Hablamos de que no era una casa, sino un almacén y dieron por bueno perder 500 m2 y la superficie que decía el Catastro. Es lo malo (o lo bueno para mí) de tener buena memoria.

Por eso lo digo, hay que estar más pendiente en el a priori y que luego no te pasmes con el a posteriori, recurriendo a trolas como “usted no me leyó”.

Recurriré otra vez más a mi amigo Fernán-Gómez porque tengo unas ganas de salir a explicarlo…

Pero vayamos al grano, ¿cómo lo solucionamos?

Pues yo veo dos opciones:

1.= Renunciar a la modificación registral de la cabida por el momento, arreglando el Catastro para lo que se necesitará la correspondiente documentación técnica y el inicio del procedimiento de subsanación catastral o notarial en el que habrá que tener en cuenta a otros propietarios que pudieran estar afectados. Cuando la subsanación, si es catastral, se haya conseguido, podría otorgarse una escritura complementaria o subsanatoria de la ya existente y presentarla a Registro o presentar la subsanación notarial validada por Catastro al Registro o no hacer nada de esto y dejar la escritura como se firmó y el Registro sin constatar la subsanación catastral (sin coordinar). La decisión, en última instancia, depende de las ganas de rascarse el bolsillo.

2.= La segunda opción es seguir dando por bueno el Catastro en el Registro, pero esto no conducirá a nada bueno a corto, medio o largo plazo, así que mejor la olvidamos.

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Cambios catastrales de superficie

Pregunta sin respuesta:

¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad? 

Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El catastro la da de alta con esa superficie. Años después el catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2.

Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.

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Contador actualizado de fincas coordinadas con el Registro

catastro contador

Estoy controlando el avance del asunto de la coordinación Catastro/Registro a través de un enlace que descubrí casualmente el otro día y desde el martes pasado en que hice mi primer apunte (138.915 fincas coordinadas) se han coordinado 1.312 fincas más (son 140.227 las fincas coordinadas en este mismo momento).

Son unos dos años y medio largos coordinando desde la reforma catastral/hipotecaria.

Si en mi pueblo tenemos unas 33.000 fincas registrales y supusiéramos que en España hay 1.500.000 de fincas registrales (acabo de hacer una cuenta de la vieja sin ningún fundamento científico) y sin presuponer en adelante ningún incremento en la velocidad de coordinación, tardaremos unos 25 años en tenerlo todo absolutamente coordinado.

A ver si acierto. Hablamos en 2043. Estoy dispuesto a rectificar el dato…

Entre tanto, en muchos casos y por muy diversas razones no queda otra que decir esto o similar:

“Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, no solicitándose la coordinación”.

Y ya saben, para coordinar necesitarán ustedes documentación pública, en la inmensa mayoría de los casos documentación pública notarial.

Actualización Julio 2018

159.734 (18 de julio de 2018): Son 19.507 fincas desde el 17/5 al 18/7 (dos meses). Salen casi 10.000 al mes…

Seguiremos informando.

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Descoordinación de finca coordinada con el Catastro

Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro?

Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.

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Comunidad de Bienes

¿Cómo se quita a uno de los dos propietarios de una escritura de una casa?

Eso de quitar de una escritura es un concepto como mínimo inexacto.

Si uno de los copropietarios de una casa quiere transmitir su dominio lo podrá hacer por venta al otro, por donación al otro o por extinción de condominio y adjudicación al otro que le paga su parte.

En un caso hay precio, en otro hay un regalo y en el tercero hay una indemnización.

Fiscalmente, lo más conveniente es la disolución y lo menos, generalmente, la donación.

Lo primero que hay que decidir es si se paga o se regala y decidido esto, se tomarán el resto de las decisiones propias de estos casos.

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¿Se pueden aportar inmuebles a una Comunidad de Bienes?

La Comunidad de Bienes (C.B.) no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes.

Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.

La fórmula usual sería esta:

“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON TAL y DON CUAL, quienes la COMPRAN Y ADQUIEREN por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “TAL Y CUAL, COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

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Comunidad de Propietarios

Reclamación de gastos de comunidad correspondientes a vivienda vendida en documento privado

Una señora vende hace muchos años en documento privado una vivienda. Nunca se elevó a público y sigue siendo titular registral. La vendedora falleció. Los compradores llevan años sin pagar la comunidad de propietarios. Se entabla demanda contra los herederos de la vendedora por los gastos de comunidad.

En mi opinión, los herederos de la titular registral tendrían que requerir fehacientemente a los compradores para que se eleve a público el contrato de compraventa, y si no obtienen ningún resultado tendrían que demandarles y alegar un litisconsorcio pasivo necesario respecto del pleito de la comunidad de propietarios intentando meter en él a los compradores.

Está claro que la afección del inmueble por los gastos de comunidad, afecta a quien sea su propietario y el propietario no es el titular registral, pero si el titular registral no puede acreditar que no es dueño (por ejemplo si el documento privado o no aparece o le faltan firmas) la cosa se les complica.

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Compraventa

¿Cuánto dinero puedo pagar en metálico?

pago en metálico

Del artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, resulta que:

Hasta 14.999,99 Euros si no es residente en España (con independencia de su nacionalidad) y siempre que se de alguna de las condiciones anteriores (no ser empresario o profesional o serlo pero que la adquisición no esté afecta a su actividad empresarial o profesional).

Y hasta 2.499,99 Euros si es usted empresario o profesional. Tenga en cuenta que si lo es, no puede pagar nada en metálico si el precio es superior a 2.499,99 Euros.

1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.

No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.

2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.

Además del Artículo 34 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, resulta que:

Hasta 99.999,99 Euros si no es usted empresario o profesional o lo es pero la adquisición no está afecta a su actividad empresarial o profesional.

Deberán presentar declaración previa en los términos establecidos en el presente Capítulo las personas físicas que, actuando por cuenta propia o de tercero, realicen los siguientes movimientos:

a) Salida o entrada en territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

Esa declaración se efectúa a través del llamado impreso S-1 que no es necesario cuando el pago no es igual o superior a 100.000 Euros. El S-1 también debe utilizarse para la salida o entrada en territorio nacional con un importe igual o superior a 10.000 Euros, si bien un no residente puede pagar en efectivo hasta 14.999,99 Euros, lo que supone que si viene un no residente a España a pagar 14.999,99 Euros tendrá que haberlos traído como mínimo en dos viajes … o venir con su pareja y que cada uno lleve la mitad de esa cifra. ¿Es contradictorio o confuso? No puedo venir con 15.000 pero sí que puedo pagarlos ….

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¿Quién elige el notario en la compraventa de una casa?

La respuesta de un conocido portal inmobiliario a esta pregunta es que el comprador elige; que si hay financiación de por medio, lo normal es que el Banco que va a dar la hipoteca proponga al Notario, a no ser que el comprador proponga al suyo, que la elección del Notario es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los gastos de notaría y que en caso de que no se acepte al Notario propuesto por el comprador, éste puede reclamarlo ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.

Creo que es casi imposible incurrir en un mayor número de inexactitudes, por no decir directamente errores, por metro cuadrado. 

Así que vamos a dar una contestación más ajustada:

No, al Notario no lo elige nadie en concreto (salvo que no haya más que un otorgante….). Hay que ponerse de acuerdo para elegir y si no hay acuerdo, pues no habrá compraventa. Por eso generalmente, se recurre a una norma no escrita: “el que paga elige”, así que si paga el comprador elegirá el comprador, si paga el vendedor, elegirá el vendedor y si pagan a medias o según ley, tendrán que ponerse de acuerdo o estimar en el caso de “según ley” que paga el vendedor pues paga en este caso más parte que el comprador.

¿Lo normal es que el Banco proponga? Bueno, yo diría que es lo usual, pero no me parece lo normal, ni mucho menos lo recomendable. Lo normal es decirle al comprador que se tiene que poner de acuerdo con el vendedor y entre ambos decidir conforme al párrafo anterior, pues el comprador en solitario no podría proponer sin contar con el vendedor.

¿La elección es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales? Según costumbre, así es, pero insisto solo según costumbre, pero no hay una norma escrita al respecto. Es como cuando te invitan: lo normal es que el que invite elija, ¿no?

Y en cuanto a reclamar al SAU: ¡Ave María Purísima¡ si tuviéramos que estar lidiando en cada uno de estos casos, no podríamos hacer mucho más en el resto del día. A mi modo de ver, cuando corresponde reclamar es cuando el Banco te impone al Notario o cuando te lo impone el promotor y más que reclamar, llamar e informarse para saber que tiene uno que hacer en estos casos.

No puedo competir con el famoso portal en difusión de esta información, pero que al menos quede mi respuesta por algún sitio del inmenso océano internáutico plagado de tantísimas informaciones incorrectas.

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Deontología

¡Papeeero, papas!

Compraveeeentas,
Hipoteeeecas,
Obras nueeeevas,
Testameeeentos,
Contraavaaaales,
Testimoooonios…

Lo decía Notario Radioactivo el otro día en Twitter ironizando (protestando a su manera, haciendo humor) sobre un tuit de un compañero en el que tras un comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo sobre el pago del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentos, acababa diciendo:

Firma tu hipoteca en la notaría de Perico de los Palotes(la suya).

Me sorprendió que se ligara el tema de la Sentencia con el “firme en mi notaría”, pues las minutas hipotecarias dicen (según entidades) siempre lo mismo, con lo que el margen que podemos tener los Notarios ante una hipoteca es más bien pequeño y nuestro plus (nuestro valor añadido) lo podemos aportar fundamentalmente en el momento del otorgamiento a través de una completa y sosegada explicación a los otorgantes. En cuanto a la forma de pago de gastos e impuestos el margen es absolutamente nulo, salvo cuando todos se imponen al deudor y se vulnera la Sentencia del TS que abrió la espita en este asunto, porque en tal caso el Notario deberá formular las oportunas advertencias y hacer una explicación reforzada de la cuestión.  Aunque, estoy pensando, que también puede luego uno ponerse pesado cuando tras emitir tus facturas te pretenden convencer para que las hagas de otro modo que, según ellos, es el recogido por la escritura cuando manifiestamente no lo es. No obstante las entidades ya han blindado sus minutas en el asunto de gastos e impuestos y algunas se atribuyen gastos solo en determinadas hipótesis de futuro o actúan de manera tramposilla para evitar los gastos derivados de la firma de la hipoteca. Tengo escritos un par o tres de posts sobre el tema. También puede uno luchar contra algunos aspectos de las minutas cuando se pretende reflejar alguna cosa que no procede o cuando algo no es exacto o directamente es incorrecto. Incluso puede negarse a expresiones manuscritas que no proceden o puede uno asesorar a los deudores hipotecarios que vienen por la notaría a evacuar consultas previas a sus firmas. En fin, que sí que tenemos nuestros márgenes de actuación y de imposición a los Bancos para procurar el mejor resultado posible a los consumidores.

¿Es esto lo que “vende” el compañero? ¿Está diciendo “firme en mi notaría porque dentro de los estrechos márgenes en que una notaría o un Notario, se puede mover en la brega de la contratación hipotecaria con los Bancos, aquí se lo vamos a hacer mejor que en otros sitios”? Por que si se pretende vender que se va a conseguir algo distinto a esto o que se hacen en esa notaría mejores hipotecas que en otras, me da la risa. Y si pretende vender lo que comento, el problema es que NO SE PUEDE HACER, es una actuación ANTIRREGLAMENTARIA recurrir a la frase que ese compañero emplea.

En mi opinión la cosa es mucho más sencilla. Es como aquel chiste del que va a poner una esquela y dice: “póngame María Muerta y le dice el del periódico, “hasta cinco palabras cuesta lo mismo”, y dice el tipo “pues entonces ponga María Muerta. Vendo Opel Corsa. La diferencia es que la Sentencia sobre hipotecas y el “firme en mi notaría” tienen una cierta relación y la muerte de María y la venta del coche no la tienen, pero a fin de cuentas es lo mismo: ¿qué tendrá que ver escribir un tuit sobre la Sentencia con desmelenarse y soltar un descarado slogan publicitario antirreglamentario en una red social diciendo “firme su hipoteca en mi notaría”? 

Nada, no tiene nada que ver, se lo aseguro. Seguramente es que le quedaba mejor que decir solo esto último.

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¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en Talsitio?

“¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en #Ciudad? Contacta con Notaría Fulano y Mengano #NotariosenCiudad Dirección Localidad Mail Teléfono Web”

1.= Lo primero es que no es un Notario, son dos. Curiosamente en algunos casos pueden llegar a enfadarse cuando enredado por su propia apariencia llamas preguntando por una cosa que es del otro y no del uno y te dicen indignados que esta es la notaría de Mengano y no la de Fulano o la de Fulano en vez de la de Mengano.

2.= Lo segundo. Venga vale, acepto que habléis de experiencia, pero cualificación tenemos todos los Notarios la misma, ¿no?

“Formación especializada para desempeñar una actividad profesional o un trabajo específico”, dice la RAE

3.= Lo tercero. Venga vale, acepto que me pongáis la Ciudad, ¡pero si es la vuestra¡, porque si es la capital próxima, el Distrito al que pertenece la vuestra, la Provincia o el Colegio, “es hacer trampa”.

4.= Lo cuarto. Notaría Fulano y Mengano. Os pillé, estáis juntos cuando no podéis hacerlo.

5.= Lo quinto. ¿No os estáis haciendo un poquito de publicidad cuando no podemos hacerla?

En fin, alguna cosa se podría justificar si el que hace esto es alguien de vuestro equipo (“las culpas al boggie”) y desconoce que no se puede hacer o es alguien externo a quien pagáis y que tampoco sabe “cómo funciona todo esto”, pero aún así quedaría por resolver el delicado tema de la unión de despacho antirreglamentaria.

¿Un poquito de porfavor? Otro “a Dios rogando y con el mazo dando”….(por decir algo).

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¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría de Talotro?

Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Para mí, la cosa está completamente clara.

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¿Es correcto registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?

Pues no, pura y simplemente, no, no lo es.  Para mí, no hay muchas vueltas que darle a este asunto.

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¿Hay Notarios o notarías especialistas?

Pues solo en cierto modo….. En todas las notarías españolas se puede hacer lo mismo, es decir, en todas se puede hacer todo lo que se pueda hacer en una notaría en España.

Pero claro, empleados de notaría y Notarios podemos saber más o menos de una cosa determinada, ya sea porque lo hacemos más a menudo, porque lo tenemos fresco, lo hemos estudiado más a fondo, porque tenemos más demanda de ese servicio o contratación en la zona o por cualquier otra cosa, es decir, porque, y a fin de cuentas,  somos especialistas o las circunstancias, sean las que sean, nos han especializado, pero de ahí a publicitarlo, a publicitarse de ese modo, va un trecho y vuelve, de nuevo, a suponer, a mi modo de ver, una forma incorrecta de promocionarse, cuando además se enumeran montones de cosas que son casi todas las que en una notaría pueden hacerse o como mínimo las más usuales y conocidas.

Lamentándolo mucho, aquí, en nuestro ámbito, no queda otra que el trabajo bien hecho y el boca a boca.

Puede que me digan que yo también me promociono, que me publicito con mi blog, pero no estaré de acuerdo. Yo en mi blog, escribo y lo hago en un formato digital. Nadie pondría pegas a quien escriba en otro medio tradicional, y este ha dejado de ser una rareza para convertirse en un modo más de escribir y publicar aquello que uno se vea capaz de transmitir y de aportar.  Por decir, ni tan siquiera digo que soy Notario Especialista en STI.

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¿Puede existir una notaría con más de cien años?

Si una notaría anuncia que ofrece sus servicios desde hace cien años, y no me fallan las cuentas, el Notario debe tener 100 años, más los 25 años que creo que en 1918 hacían falta para aprobar. Así que el Notario en cuestión debe tener unos 125 años. Creo que es el hombre más viejo de España y puede que de la humanidad, exceptuando a Matusalén y a algunos otros personajes bíblicos más.

¿Nos hace falta recurrir a la publicidad engañosa para tener más clientes? ¿Nos beneficia como colectivo?

Tanto esfuerzo por explicar determinadas cosas (“¿has heredado la notaría de tu padre?, ¿te puedes instalar dónde quieras?”, etc…), ¿para nada?

No sé a quien se le ha ocurrido la idea y ya sé que es una “menudencia”. Pero muchas menudencias sumadas, la verdad es que hartan. Claro, otro dirá que yo me hago publicidad con mi blog. Y a lo mejor tiene razón …. pero debo haber firmado así como cero escrituras gracias al blog y a cambio ocupado cientos de horas en escribir y en resolver consultas.

Ya sé que se pretende asociar el nombre del titular actual con el de sus predecesores, alguno o algunos probablemente parientes, pero un Notario no puede estar prestando servicio desde 1918, aunque su notaría si puede llevar abierta todos esos años con distintos y sucesivos titulares, lo que no la convierte exactamente en la “misma notaría” o más exactamente no la convierte en “Notaría Perico de los Palotes desde hace más de cien años”. No sé si estará o no en el mismo local y hasta me resulta entrañable que exista una continuidad en la línea sucesoria por razón del local o de los titulares emparentados, pero ofrecemos al público una visión errónea y no están los tiempos precisamente para confundir. Nuestras notarías no están numeradas como lo están por ejemplo en México, de modo que la denominación de Notaría Número 156, tiene relevancia propia con independencia de su ubicación y de sus sucesivos titulares. Cuando un Notario en España deja su notaría por jubilación, fallecimiento, traslado o excedencia, todo lo más que se podría decir es que esta era la notaría de Fulanito, antes de Menganito y antes de Zutanito, pero nada más (decirlo, no anunciarlo, ¡ojo¡). En México el siguiente titular sí que será el Notario Número 156 del DF y así podrá anunciarse (si lo permite su Reglamento), en mi opinión.

Ya sé que en una web, como en un blog, las explicaciones que pueden darse son las que son y llegan hasta donde llegan pero al igual que dije aquí que:

“1.- ¿Es correcto, reglamentario, ético….registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?

2.- ¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría del pueblo de al lado (la de Talotro)? Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Como dicen mis amigos del Grupo de Jurisprudencia, esto ¿es bien?”

Ahora añado:

3.- ¿Es correcto, reglamentario, ético, anunciarse como si tu notaría constituyese una empresa de 100 años de antigüedad significándose respecto de otras?

Que cada cual saque sus propias conclusiones pero si encima añades por algún sitio el gentilicio de la localidad donde está la notaría, no siendo el único Notario, ¡te cubres de gloria¡

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“El Notario jubilado”

Así quería llamar un Notario que yo conocía a su despacho profesional de abogado ejerciente cuando le llegara la hora de la jubilación. Se encontraba fuerte para seguir más allá de los 70 y pensaba que una vez jubilado como Notario podría seguir ligado al mundo jurídico (especialmente al mundo notarial) en un despacho desde el que viera los toros desde una ubicación distinta a la que había tenido durante tantos años. Este compañero enfermó al poco de jubilarse y su propósito se vio truncado.

¿Podía este compañero jubilado haber llevado a cabo lo que pretendía?

Por supuesto, sin lugar a dudas, cualquiera que fuera la especialidad que pretendiera desarrollar, incluida la del Derecho Privado en el ámbito notarial que le fue propia hasta su jubilación. Pienso, por tanto, que al margen de la denominación comercial de su despacho de abogado que podría representarle algún problema, que no existe ningún inconveniente siempre que los clientes del nuevo abogado, viejo Notario, no acudan a su nueva oficina (que podría ser la vieja oficina de Notario) pensando que aquello sigue siendo una notaría si el equívoco no fuera resuelto de manera inmediata con las explicaciones oportunas:

“Me he jubilado como Notario, pero me apetecía seguir trabajando, así que, si quiere usted y con estos honorarios podemos llevarle su asunto y encargarlo a la notaría que usted considere o si le da igual a la de Fulano de Tal que es con quien trabajamos actualmente”.

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“Estamos juntos y no nos importa que lo sepa todo el mundo”

“No solo estamos todos juntos sin poder hacerlo, sino que encima tenemos registrado un dominio, nos anunciamos por Internet y tenemos un solo NIF para todos…con un par”, deben de pensar algunos…

Los borrosos límites de nuestra reglamentaria publicidad (mucho más sencillo es decir que no podemos hacernos prácticamente ninguna publicidad) y los no tan borrosos límites de las uniones de despacho (tan desgraciada y fácilmente vulnerables cuando la realidad suele apoyarse sobre un par de apariencias fácilmente desmontables con una simple inspección), se convierten en una especie de burla para los que conocemos esos casos y nos vemos atados de pies y manos para protestar y denunciar unas situaciones injustas y rodeadas encima de unos tintes que resultan anti decorosos para aquellos que de esta forma se asocian y hasta publicitan. Es lo que se podría considerar una auténtica vergüenza.

En fin, que no solo estoy más que harto de tener que tolerar este tipo de situaciones, sino de que encima uno se las encuentre campando libremente por el Internet y las redes sociales, generando una engañosa y bochornosa apariencia.

Creo que voy a proponer que se cree una nueva modalidad de restringidas para cuando salga una de esas cotizadas plazas con convenio antirreglamentario, pues, a fin de cuentas, alteran el resultado de los concursos pues nos impiden a los que queremos acceder a ellas conseguirlas teniendo una antigüedad más que suficiente, al llegarles a compañeros con más antigüedad que de no existir estas antirreglamentarias situaciones no estarían interesados por ellas. También cabe que acceda a la plaza alguien con menos antigüedad que tú por estar dispuesto a aceptar la costumbre del lugar y el status quo, cuando tú no estás dispuesto a hacerlo, porque representaría, entre otras muchas cosas, llegar a tu nuevo destino (si te decides a concursar) seguramente sin personal alguno y con el hacha de guerra en la mano y el cuchillo entre los dientes para intentar hacerte un hueco a cara de perro con el lobby local o con el Master&Comander del cotarro hasta la fecha. Tal y como están las cosas alcanzaré sin mayor problema los quince años como Notario de Pinoso

¿Respondo con esto al habitual “y a ti que más te da”? Esas situaciones me perjudican en mi carrera profesional y son simplemente antirreglamentarias por partida doble. ¿What else?

¡Que cambien la norma o la supriman o terminen estas situaciones o que no se permita ninguna nueva y dejaré de quejarme¡

Si acaso otro día hablo de “mentiras concursales” y “convenios colectivos” y ya se termina de hilar todo este tema un poco más…

En fin, un asco y luego “a Dios rogando y con el mazo dando…” y a poner el grito en el cielo porque hay que cumplir con esta o aquella otra nueva obligación.

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Algunos criterios para elegir Notario

elegir notario

Cuando yo tengo que elegir un Notario para mis clientes (me dice con total confianza un buen amigo), lo cual hago bastante a menudo (dice de nuevo), mis criterios de búsqueda son los siguientes:

  1. ¿Se puede aparcar cerca de la Notaría?
  2. ¿Hay aparcacoches?
  3. ¿Tiene la notaría algún concierto con un parking próximo o dispone de aparcamiento propio o reservado?
  4. ¿El Notario habla idiomas y no necesita traductor?
  5. ¿Hay salas grandes en la Notaría para organizar una firma numerosa?
  6. ¿Puedo pagar con tarjeta en la notaria?
  7. ¿Qué horario tienen? ¿Se puede firmar muy pronto o muy tarde? ¿Están abiertos a mediodía? ¿Y por la tarde?
  8. ¿Tienen servicio de traslado desde/hasta el aeropuerto o la estación de tren?

Ninguno de estos criterios aparece (suele aparecer, diríamos él y yo) en las páginas webs de los Notarios y dudo que corporativamente se permitiera, pero es un factor diferenciador real para elegir un Notario cuando hay muchos disponibles y, sobre todo, en grandes plazas donde a veces están muy, muy juntos, unos de otros.

En todas partes hay condiciones de competencia, aunque el entorno sea diferente. Yo no tengo a nadie en leguas a la redonda pero también competimos los que estamos más o menos cerca.

¿Es necesario que se replantee (por quién y dónde corresponda), cómo y de qué forma debemos publicitarnos?

Lo de “el buen paño en el arca se vende no es posible cuando prestas (vendes) servicios”.

En mi opinión, querido amigo, regular todo eso podría tener un efecto contraproducente y, francamente, no sé si nuestro estatus podrá permitirlo en algún momento.

Puede que todos esos criterios resulten ser completamente accesorios pues lo esencial es lo esencial, pero sin duda influyen o pueden influir

Evidentemente, como me dice otro amigo, “los parámetros de todo el mundo no son los mismos para elegir el Notario; es más la gran mayoría de la gente sigue sin elegirlo, no sabría cómo hacerlo e iría a donde le lleven”. Craso error.

Otros criterios a tener en cuenta:

  1. Atención personalizada.
  2. Escrituras personalizadas.
  3. Horarios intempestivos.
  4. Disponibilidad del Notario para consultas.
  5. Accesibilidad al Notario.
  6. Resolución de problemas, incidencias, derivaciones y consecuencias de los otorgamientos: subsanaciones, inscripciones registrales, errores, Catastro, Hacienda, Ayuntamientos…
  7. Asesoramiento previo, simultáneo y posterior, especialmente en materia fiscal.
  8. Gestión.
  9. El personal de la notaría.
  10. Nivel tecnológico, modernización y uso de los servicios.
  11. Presupuestos.
  12. Esto sí es cosa mía.
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Notaría de las Tierras Fronterizas

Comarca: “Porción de territorio, más pequeña que una región, que se considera homogénea por diversos factores, como las condiciones naturales o la persistencia de demarcaciones históricas”.

¿Puede utilizarse una notaría como un factor homogeneizante en un sistema en el que no existe la competencia territorial en materia notarial salvo en contadas ocasiones?

¿Puede buscarse un vínculo territorial más allá del que le corresponda a esa notaría con arreglo a la denominación del municipio en el que se encuentre y del Distrito Notarial al que pertenezca?

Pues va a ser que no, porque sí es así, creo que yo hubiera podido anunciarme como Notario de A Mariña Central, de la Menorca Central, del Altiplano Bajo, del Vinalopó Medio o de las Tierras Fronterizas de Alicante y Murcia, ¿no? Pues no, yo fui Notario de Mondoñedo y de Es Mercadal y lo soy de Pinoso y punto.

De nuevo, cosas menores, pero que no se pueden hacer. No podemos dedicarnos a generar confusión, cuando mucha gente desconoce que puede elegir (con algunas excepciones) al Notario que le parezca oportuno aunque sea el de cuatro comarcas más allá o más acá, el de la provincia de al lado o el de la otra punta de España.

Existen, y conviene recordarlo, las notarías demarcadas en barrios concretos y también notarías que tienen que tener despacho abierto en dos municipios al mismo tiempo.

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Deudas

¿Qué pasa si reconoces una deuda ante notario y luego no pagas?

Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.

No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.

En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad.

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Donaciones

¿Quién tiene que firmar una escritura de donación?

Algunas cosas se podrían contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta, y en este caso con dos preguntas:

¿Puedo regalar yo su casa (la casa de usted que me lee)? No, ¿verdad? La tiene que regalar usted, ¿correcto?

¿Y usted me puede obligar a aceptar el regalo de su casa? No, ¿verdad?

Pues contestado queda: las donaciones las firman los que donan (donantes) y los que reciben (donatarios)

 

 

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Eficiencia Energética

¿En qué casos necesito la certificación de eficiencia energética?

El certificado de eficiencia energética se pide para obras con licencia posterior a 1 de Noviembre de 2007.

 

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Fiscal

¿Cuándo se paga el IBI?

Pues depende de cada Ayuntamiento puesto que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales solo dice:

Artículo 75 Devengo y período impositivo

1. El impuesto se devengará el primer día del período impositivo.

2. El período impositivo coincide con el año natural.

3. Los hechos, actos y negocios que deben ser objeto de declaración o comunicación ante el Catastro Inmobiliario tendrán efectividad en el devengo de este impuesto inmediatamente posterior al momento en que produzcan efectos catastrales. La efectividad de las inscripciones catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva y de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales coincidirá con la prevista en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.

Me atrevería a decir, por mi experiencia personal y profesional, que el pago en la mayoría de los Ayuntamientos se efectúa en el 2º y tercer trimestre del año. Con tendencia a que sea hacía mitad de año.

Si no está domiciliado, le llegará la carta de pago al domicilio que tenga usted indicado en el Ayuntamiento correspondiente, por lo que conviene que este domicilio sea el correcto.

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¿Dónde liquida una hipoteca o cancelación de hipoteca con fincas en distintas Comunidades Autónomas?

Si hay dos o mas fincas hipotecadas en distintas CCAA, se hará una liquidación en cada Comunidad Autónoma en proporción a la responsabilidad hipotecaria asignada a cada una de las fincas. En cada Comunidad Autónoma se aplicará el correspondiente tipo de gravamen en Actos Jurídicos Documentados.

En la cancelación (aunque esté exenta, hay que liquidarla), ocurre exactamente lo mismo.

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¿El que paga el IBI es el titular catastral a 1 de Enero?

No, es el titular real a 1 de Enero, es decir, en la inmensa mayoría de los casos, el dueño según escritura pública, inscrita o no inscrita.

Cabe la posibilidad de que alguien haya dejado de ser dueño el 31 de Diciembre y el 1 de Enero conste aún como titular catastral (circunstancia que evitará el uso del STI), en cuyo caso podría girársele (erróneamente) el recibo al titular catastral que habría de recurrir la carta de pago con el fin de que se dirigiera la reclamación de pago al titular a 1 de Enero, es decir, el nuevo dueño según escritura inscrita o no inscrita.

Dejemos al margen los escasos supuestos de compra en documento privado con fecha fehaciente por ser inusuales y exceder del propósito de estas FAQ`s.

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¿Es obligatoria la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones y requerimientos?

Parece una menudencia (pero no lo es) la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones que se suele incluir en las escrituras otorgadas por no residentes. Hasta en los poderes tengo yo costumbre de incluirla puesto que a veces son los únicos documentos otorgados “en su propio nombre y derecho” por un no residente (en el resto interviene representado por su apoderado) y deben redactarse y otorgarse de la forma más completa y precisa en su beneficio y en cumplimiento de las normas vigentes (en el beneficio de todos).

Pero el otorgamiento de un poder no exige al no residente en España (ya sea español o extranjero) la designación de representante fiscal o de un domicilio para notificaciones o requerimientos. La exigencia se derivaría de los otorgamientos que en el uso de las facultades conferidas pueda llevar a cabo el apoderado, aunque precisamente por eso me parece conveniente que el poder ya incluya la designación del propio apoderado o de otra persona como representante fiscal en España del no residente y de un domicilio para notificaciones y requerimientos, puesto que el no residente no estará cuando sea representado y se esté actuando en su nombre y derecho. Si el representante comparece y acepta la representación se puede comunicar a la Administración Tributaria a través de la aplicación Envío de Copias Electrónicas de Signo. Por supuesto, el apoderamiento también podría incluir facultades para estas designaciones, si bien prefiero que sea el interesado quien proceda a ello.

¿Es obligatorio designar representante fiscal? ¿En qué casos?

La AEAT nos responde aquí y lo hace en base al Artículo 47 de la Ley General Tributaria. Para mí queda algo inconcreto así que pienso que es mejor curarse en salud procediendo a la designación.

“A los efectos de sus relaciones con la Administración tributaria, los obligados tributarios que no residan en España deberán designar un representante con domicilio en territorio español cuando operen en dicho territorio a través de un establecimiento permanente, cuando lo establezca expresamente la normativa tributaria o cuando, por las características de la operación o actividad realizada o por la cuantía de la renta obtenida, así lo requiera la Administración tributaria. Dicha designación deberá comunicarse a la Administración tributaria en los términos que la normativa del tributo señale”.

¿Es obligatorio designar domicilio para notificaciones y requerimientos? ¿En qué casos?

Pues claramente parece que sí que lo es. Pienso que la AEAT lo deja aquí completamente claro.

Artículo 48 Domicilio fiscal

…d) Para las personas o entidades no residentes en España, el domicilio fiscal se determinará según lo establecido en la normativa reguladora de cada tributo.

En defecto de regulación, el domicilio será el del representante al que se refiere el artículo 47 de esta ley. No obstante, cuando la persona o entidad no residente en España opere mediante establecimiento permanente, el domicilio será el que resulte de aplicar a dicho establecimiento permanente las reglas establecidas en los párrafos a) y b) de este apartado…”

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¿Hay alguna bonificación o reducción en las cuotas que debo de pagar al notario en una donación en CYL?

En el ámbito de los aranceles notariales, lo correcto es hablar de reducciones arancelarias y no, no hay reducciones en el arancel para ningún caso de donación.

Si hablamos de impuestos, lo mejor es que se informe con un Notario de allí (de Castilla y León) pues la legislación cambia tanto según CCAA que es mejor ir sobre seguro, aunque me consta que las hay cuando se trata de donaciones al patrimonio especialmente protegido de un discapacitado, de dinero para la adquisición de vivienda habitual, de empresa individual o negocio profesional, de dinero para la constitución de empresa individual o negocio profesional, o de participaciones en ciertas entidades. Al margen queda la aplicación de los coeficientes multiplicadores que correspondan por razón de grado de parentesco y patrimonio preexistente (paga más el más rico y que tenga el parentesco más alejado).

Me gustaría resaltar además que no hay cuota alguna que pagar al Notario. Los impuestos son los impuestos y la factura de la notaría no tiene nada que ver con los impuestos, aunque exista una frecuente confusión por causa de las gestorías o de las notarías que gestionamos impuestos que damos lugar a que todo pueda parecer un mismo paquete cuando no lo es.

Siempre le digo a mis clientes, que la notaría puede no ser barata en ocasiones, pero que la preocupación de alguien que viene a la notaría (la fundamental, al menos) no debe ser la factura de Notario (o Registro), la preocupación han de ser los impuestos a pagar. Lo importante, insisto, en casi cualquier operación que pase por la notaría es preocuparse por los impuestos. La factura del Notario puede doler, pero no tanto (ni punto de comparación) con el varapalo que le puede pegar a uno Hacienda.

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¿Hay plusvalía en la obra nueva?

Si la pregunta se refiere al IIVTNU (la plusvalía municipal), la respuesta es no.

Si se refiere a la ganancia patrimonial en renta (IRPF), la respuesta es la misma: no. Pero ojo, que el valor de la obra que usted declare, se computará en el futuro para calcular su valor de adquisición y así determinar su ganancia patrimonial cuando lleve a cabo la transmisión. Es decir, cuando venda, el valor de la obra se sumará al del terreno y la diferencia con el valor de transmisión determinará su ganancia, teniendo en cuenta las tres fechas. Es importante guardar todas las facturas que documenten el gasto realizado.

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¿Puedo pagar el Impuesto de Sucesiones sin contar con los demás herederos?

En principio (solo en principio), pienso que se podría hacer una liquidación parcial del Impuesto, pero para ello el inventario y el avalúo tendría que ser también parcial (tan parcial como unilateralmente confeccionados y por tanto peligrosísimos).

Si alguien presenta a liquidar una herencia parcial entiendo que se le aceptaría la documentación (aunque no veo descabellado que se la rechacen si la someten a examen previo, se informa y el interesado recapacita), sin perjuicio de que luego se requiera (y se sancione) a los demás interesados en la herencia.

No obstante, no es nada aconsejable esta práctica, no ya por una eventual sanción sino porque esa liquidación parcial que suele estar fundada en desavenencias, no hará más que aumentarlas originando una problemática mucho mayor entre los herederos.

Lo que hay que hacer es conseguir el acuerdo para inventariar, valorar, repartir (si es posible y conviene) y pagar el impuesto.

 

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¿Qué criterio de valoración se utiliza para determinar si existe un exceso de adjudicación?

Para determinar si en una herencia o en una disolución de condominio existe exceso de adjudicación, se tiene en cuenta el valor fijado por los herederos o comuneros que a su vez puede ser o no el valor fiscal mínimo que a su vez se fija en base al valor catastral.

El valor fiscal suele actuar como mínimo pero hay quien se arriesga a no respetarlo y hay muchos casos en que el valor escriturado es superior a ese valor fiscal (e incluso muchos casos en que es más que conveniente que lo sea por razón de los incrementos de patrimonio presentes (disolución) o futuros (herencia y posterior venta) en el IRPF).

En consecuencia, los excesos resultan de lo que, según valores fijados por los propios interesados, se percibe por encima de lo que se debería percibir conforme a los derechos que uno ostente en una herencia o en un condominio.

El exceso de adjudicación no tributa en ciertos casos:

2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:

(…)

B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”.

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¿Qué significa lo que el TS ha dicho sobre el “impuesto de las hipotecas”?

Es bastante “fácil”.

El AJD tiene dos cuotas. La fija y la gradual.

En la letra b) de la Nota del Tribunal Supremo, se trata de la llamada cuota fija del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos. Esa cuota fija se satisface mediante el papel timbrado de uso exclusivo notarial (solo lo usamos los Notarios y es de uso obligatorio en nuestros documentos). Cuesta 15 céntimos por folio y nos lo proporciona la FNMT. Si tuviéramos una hipoteca de 40 folios con una copia de otros tantos, pues 80×0,15 Euros=12 Euros (que parece que ahora hay que repartir).

En la letra a) se trata de la cuota gradual. El tipo de gravamen aplicable en esa cuota, es diferente en cada Comunidad Autónoma. En Valencia, por ejemplo, es del 1,5% y se paga utilizando como base imponible la llamada total responsabilidad hipotecaria.

En una hipoteca de 75.000 Euros, en la Comunidad Valenciana, el impuesto puede ser de unos 900 Euros.

Lo que se discutía en el Tribunal Supremo es quién paga todo esto y se ha dicho que la cuota fija por mitad y la gradual el deudor o prestatario (como siempre ha ocurrido).

Es importante destacar, que hablamos de IMPUESTOS, no de gastos notariales.

 

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¿Quién paga el impuesto de TPO en una extinción de condominio?

El sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan (Artículo 29 del Texto Refundido).

 

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¿Quién paga los gastos e impuestos en una dación en pago?

El Impuesto de TPO, lo paga el adquirente o cesionario (el que se queda con la propiedad en pago de la deuda).

La Plusvalía Municipal (el IIVTNU) el transmitente o cedente.

El IBI del año en curso, lo paga el propietario a 1 de Enero, aunque pueda pactarse que lo pague el adquirente o prorratearse (que siempre parece lo más “justo”).

La notaría quien se pacte, pues no hay norma expresa.

Y el Registro de la Propiedad, el que inscribe a su favor, aunque podría pactarse otra cosa.

Los pactos sobre pago de impuestos no alteran la condición de sujeto pasivo y por tanto no vinculan a Hacienda.

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¿Quién paga los gastos e impuestos en una subrogación de hipoteca?

Habría que distinguir la subrogación de deudor de la subrogación de acreedor.

En la primera el que debe pasa a ser otro. Este acto jurídico está exento del Impuesto de AJD. La notaría la paga normalmente el que se subroga que al tiempo ha adquirido la propiedad de lo hipotecado y el Registro de la Propiedad, quien inscribe, pero por supuesto cabe cualquier tipo de pacto, pues no hay norma expresa.

En la segunda, la de acreedor, se cambia a un acreedor por otro (a un Banco por otro, por ejemplo). En este caso, que podría estar fuera del ámbito de la famosa Sentencia del Tribunal Supremo sobre  gastos de la hipoteca, el Impuesto de AJD también está exento y tanto notaría como Registro normalmente se pagan por el deudor, aunque por supuesto todo es negociable.

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¿Retención del 3% del precio de venta a personas jurídicas no residentes?

En principio, parecería que una persona jurídica quedaría fuera del ámbito de los sujetos obligados a declarar, pero si nos vamos al Artículo 5 de la Ley que regula el IRNR, vemos que los contribuyentes por este Impuesto son:

a) Las personas físicas y entidades no residentes en territorio español conforme al artículo 6 que obtengan rentas en él, salvo que sean contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

b) Las personas físicas que sean residentes en España por alguna de las circunstancias previstas en el artículo 9.4 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo.

c) Las entidades en régimen de atribución de rentas a que se refiere el artículo 38.

Además las instrucciones para cumplimentar el impreso 211 señalan: “Modelo a utilizar por los adquirentes, residentes o no residentes, tanto personas físicas como jurídicas, de bienes inmuebles situados en España a no residentes sin establecimiento permanente. Los adquirentes están obligados a retener e ingresar el porcentaje fijado legalmente, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, sobre la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que posteriormente corresponda pagar al no residente (Artículo 25.2 de la Ley del Impuesto y 14 de su Reglamento)”.

En conclusión, sí que habría retención si la entidad es no residente y no tiene establecimiento permanente (si lo tuviera, entraríamos en el ámbito del Impuesto de Sociedades).

En la materia puede leerse este artículo de Alejandro del Campo.

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¿Tributa la consolidación de un usufructo en caso de renuncia a la herencia?

Somos nudo propietarios de unos bienes heredados de mi madre, cuyo usufructo por herencia de mi madre era de nuestro padre. ¿Tenemos que declarar algo por razón de ese usufructo, dos hermanos que hemos renunciado a la herencia de nuestro padre?

Sí. La circunstancia de que hayan renunciado a la herencia, no afecta a su condición de nudo propietarios de los bienes que usufructuaba su padre. Siguen siendo nudo propietarios y con su muerte, dueños en pleno dominio como consecuencia de la consolidación de usufructo y de la nuda propiedad.

Pueden leer al respecto este post.

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Avales a favor de Hacienda sin intervención notarial

Pregunta sin respuesta:

La AEAT admite aval de alguna o algunas entidades y no pide que esté intervenido notarialmente, ¿ha cambiado algo en la fuerza ejecutiva de documentos públicos?

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Cálculo de la plusvalía municipal si solo se transmite parte de una referencia catastral

¿Cómo se calculan las plusvalías municipales (IIVTNU) si resulta que solo estoy transmitiendo una parte de una referencia catastral que constituye una finca registral?

Vía Twitter los del blog Revisiones Catastrales”, me dan la contestación a esta pregunta:

“Si no se ha declarado, el Ayuntamiento correspondiente lo comunicará a la Dirección General del Catastro para que le asigne a esa finca una referencia catastral y un valor catastral”.

Es decir, que si los interesados (y aquí lo están el transmitente y el adquirente), no efectúan la declaración, actuará el Ayuntamiento en los términos indicados.

Téngase en cuenta que el Ayuntamiento tendrá noticia del hecho imponible en buena parte de los casos, por la comunicación que le llega desde la notaría.

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El peligro del asesoramiento jurídico en Internet

Siempre nos decimos, nos aconsejan, que no hagamos consultas médicas por Internet. Pues a las médicas habría que añadir las jurídicas porque hoy andaba yo buscando información sobre la donación de vivienda habitual por un mayor de 65 años en pleno dominio o en nuda propiedad en favor de un extraño y me encuentro con esta perla… (y ojo que no era un consultorio entre particulares “mondo y lirondo”…)

“….la otra operación habitual de las personas mayores de 65 años con una casa es la donación a favor de los hijos o nietos. En las donaciones los impuestos recaen sobre la parte compradora, que es la que experimenta una ganancia patrimonial. Lo que ocurre es que no se liquidan vía IRPF, sino a través del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que está cedido a las Comunidades Autónomas. En la mayoría de regiones se aplican exenciones cercanas al 100% por la donación entre familiares. De nuevo, lo que el donatario tendrá que declarar y pagar es la plusvalía municipal“.

Cuidado en la donación no hay comprador, hay donatario.

Cuidado el que experimenta la ganancia no es el donatario, ES EL DONANTE y esto es lo que es difícil de encajar (“encima que le regalo mi casa, ¿tengo que pagar?”).

Cuidado que se liquidan, por decirlo de algún modo, por IRPF (por la ganancia o pérdida patrimonial) y también por el Impuesto de Donaciones.

Eso sí el sujeto pasivo de la plusvalía municipal es el donatario, como lo es también del Impuesto de Sucesiones.

¡Dios mío, que peligro¡

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Plusvalía municipal: Pago por las edificaciones en suelo rústico

La propia delimitación del hecho imponible del IIVTNU se circunscribe a la transmisión de terrenos de naturaleza urbana.

Y si es así, ¿por qué hay Ayuntamientos que cobran plusvalía en caso de transmisión de edificaciones en suelo rústico y hay otros Ayuntamientos que no lo hacen?

Vía Twitter me proporcionan respuesta a la pregunta en esta entrada del blog “Revisiones Catastrales”. Gracias.

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Plusvalía municipal: Periodo impositivo

La base imponible del IIVTNU consiste en el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo del período máximo de 20 años.

Pregunta sin respuesta:

¿Y si un Ayuntamiento (no olvidemos que hablamos de un impuesto voluntario), no ha tenido “plusvalía” hasta el año 2010? ¿Se calcula el incremento desde 2010? o ¿desde la fecha de adquisición con el límite de los 20 años?

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Solicitud de beneficios fiscales

Pregunta sin respuesta:

¿Se puede perder algún beneficio fiscal por no incluir la solicitud del mismo en la correspondiente escritura pública?

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Valor de adquisición y transmisión a efectos de justificar pérdida en la plusvalía municipal

“En 2012 heredé una vivienda que fue valorada en 70.000 €. Hace unas semanas la vendí por 50.000 €, y todavía no he liquidado el IIVTNU (Plusvalía Municipal). Sé que el Ayuntamiento no tendrá en cuenta estos valores (sino el valor catastral del suelo) para liquidar el impuesto, pero, como consecuencia de la sentencia del Tribunal Constitucional del año pasado sobre la materia, ¿es el valor que en su día se le asignó para liquidar el Impuesto de Sucesiones (70.000 €) el que se tiene que tener en cuenta para reclamar al Ayuntamiento, en su caso, la devolución de ese impuesto por haber vendido la casa?”

El valor para calcular la plusvalía que se ha de tener en cuenta, como usted indica, es el del suelo según Catastro junto con el número de años transcurrido desde la última transmisión (desde 2012).

Pero si hablamos de determinar si ha habido o no ganancia como presupuesto para entrar o no en el cálculo de la plusvalía, se ha de tener en cuenta el valor a efectos de Sucesiones (70.000) y el valor a efectos de venta (50.000). Usted ha tenido una pérdida y por tanto podría evitar la plusvalía. Digo “podría” porque una cosa es que se pueda usted “librar” y otra cosa que no le corresponda patalear para conseguir que no le cobren.

Tipycal spanish. En vez de facilitar las cosas al ciudadano, diciendo como cursar nuestra reclamación, muy probablemente le girarán la plusvalía a ver si cae usted en la trampa…y no pone en marcha el procedimiento de reclamación.

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Gastos

¿Quién paga los gastos e impuestos en una dación en pago?

El Impuesto de TPO, lo paga el adquirente o cesionario (el que se queda con la propiedad en pago de la deuda).

La Plusvalía Municipal (el IIVTNU) el transmitente o cedente.

El IBI del año en curso, lo paga el propietario a 1 de Enero, aunque pueda pactarse que lo pague el adquirente o prorratearse (que siempre parece lo más “justo”).

La notaría quien se pacte, pues no hay norma expresa.

Y el Registro de la Propiedad, el que inscribe a su favor, aunque podría pactarse otra cosa.

Los pactos sobre pago de impuestos no alteran la condición de sujeto pasivo y por tanto no vinculan a Hacienda.

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¿Quién paga los gastos e impuestos en una subrogación de hipoteca?

Habría que distinguir la subrogación de deudor de la subrogación de acreedor.

En la primera el que debe pasa a ser otro. Este acto jurídico está exento del Impuesto de AJD. La notaría la paga normalmente el que se subroga que al tiempo ha adquirido la propiedad de lo hipotecado y el Registro de la Propiedad, quien inscribe, pero por supuesto cabe cualquier tipo de pacto, pues no hay norma expresa.

En la segunda, la de acreedor, se cambia a un acreedor por otro (a un Banco por otro, por ejemplo). En este caso, que podría estar fuera del ámbito de la famosa Sentencia del Tribunal Supremo sobre  gastos de la hipoteca, el Impuesto de AJD también está exento y tanto notaría como Registro normalmente se pagan por el deudor, aunque por supuesto todo es negociable.

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Gestión

Las provisiones de fondos y las bolas de nieve

– Oye, que puesto que voy a tener la pasta en mi cuenta un tiempo, voy a sacarle un poco de rendimiento para mi. Es lo que hace todo el mundo, ¿no?

– Sí, todo el mundo que es un sinvergüenza y se apropia del dinero ajeno para especulaciones propias.

Ahora que me iniciado en el mundo de la gestión gracias a Ancert-Serfides he visto más meridianamente clara la cara dura que hay que tener para firmar una escritura el día 1, recibir la provisión de fondos el día 2, no hacer el pago hasta el día 30 y entre tanto mover el dinero en tu propio beneficio.

Si recibes el dinero el día 2, el día 2 o el 3 o el 6 (si tienes un fin de semana de por medio), tienes que soltarlo y pagar a quien corresponda; no solo estás manejando un dinero que no es tuyo, sino que si mueves el dinero de tu cliente, el beneficio debería ser de este, ¿no? Tu cliente te lo dio para que le pagues lo antes posible y si no lo haces, estás privándole a él de unos réditos o estás privándole a la Hacienda Pública de ese beneficio, es decir, haces el robo perfecto, robas a tu cliente, robas a todos los ciudadano, te apropias del dinero de los demás, y encima estás pensando que estás en tu legítimo derecho o como mínimo que no tiene nada de malo y que lo hace todo el mundo. Sin duda quienes juegan a esto, actúan con auténtica premeditación en la utilización del dinero de otro, retrasando los expedientes y jugando con los plazos.

Claro, un día te lías, inviertes de más o gastas de más y la bola de nieve se estampa contra ti y tira el castillo de naipes.

Si tu sueltas la pasta en cuanto llega, no hay juego posible. Esto se hace con mala intención, sí o sí. Los próximos a la hoguera.

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Hipotecas

¿Cómo puedo dejar de ser hipotecante no deudor y avalista?

Desgraciadamente no depende de usted conseguir que liberen su finca de la hipoteca, ni liberarse usted (y al resto de su patrimonio) del aval prestado.

Es el Banco acreedor quien debe liberarle del aval o consentir que la garantía que existe sobre el inmueble sea sustituida por otra que pueda prestar su hermana u otra persona en lugar de usted, mientras que su hermana no pague la deuda pendiente.

Complicado.

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¿Es cierto que hay una sentencia que ha admitido que el deudor quede completamente liberado mediante la dación en pago?

En casi quince años como Notario solo he visto una hipoteca en que la responsabilidad se concretara al bien hipotecado en base a lo dispuesto en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria que dice:

“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121″.

Existiendo la posibilidad de “concretar” o de no hacerlo, si no se hizo, no sé que argumentos permitirían admitir en esa Sentencia del Juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, de 7 Diciembre de 2016 que dando en pago el inmueble desaparezca la responsabilidad personal patrimonial universal derivada del derecho real de hipoteca. Tal vez sea que el Artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que cita el 140, se convierte en abusivo si no se ha pactado…

Todo acabará entonces siendo abusivo a este paso…

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¿Procede la expresión manuscrita en previsión de que se dé en el futuro alguno de los supuestos que la hacen necesaria?

Me han pedido incorporar una manuscrita que no procedía pero que al final he aceptado siempre que algo se pudiera decir sobre su existencia en la escritura. Manuscribir sin rastro de lo que se pretende relatar en la manuscrita, “va a ser que no”.

Y esto es lo que se ha dicho:

“C) Se incorpora y protocoliza con esta escritura, formando parte integrante de la misma, copia de la Ficha de Información Personalizada (FIPER) suscrita por la PARTE DEUDORA, el anexo de bonificaciones del tipo de interés, otro con ejemplos numéricos que indican el modo en que los cambios del tipo de interés afectan al importe de las cuotas y otro sobre la posibilidad de contratación de productos de cobertura del riesgo de tipo de interés de la que se ha advertido a la parte deudoraEl interés, a pesar de ser variable, no se devengará en ningún caso a favor de la parte deudora”.

La necesidad de manuscrita quedaba justificada por razón de la referencia a que el interés no se devengaría en ningún caso en favor de la parte deudora (interés cero), pero que de paso se manuscribiera que aunque no se contrataban productos de cobertura de riesgo de tipo de interés se conocía la posibilidad de hacerlo, alegando que si el cliente los contrataba más adelante (mañana mismo, por ejemplo, me decía el del Banco) ya lo habría dejado dicho, me ha costado lo mío aceptarlo.

En fin, que no he quedado muy satisfecho por razón de la aberración, que desde el punto de vista notarial representa la expresión manuscrita, para encima tener que extenderla a casos en que no procede.

Se admiten opiniones. A veces con los de los Bancos y gestorías, ¡sí se puede¡ y da gusto encontrar a profesionales, dispuestos a escuchar y a intentar solucionar una situación en beneficio de nuestro común cliente, que asistía a nuestra discusión bolígrafo en mano, sin saber si ponerse o no a escribir.

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¿Puedo quitar a mis padres como avalistas de la escritura de mi casa?

Sus padres no están en la escritura de su casa, están en la escritura de su hipoteca y solo podrá quitarles si el Banco, el acreedor, acepta hacerlo, caso contrario sus obligaciones subsistirán hasta que se extinga la suya, es decir, hasta que termine usted de pagar.

Sobre muerte del fiador y del deudor afianzado tengo escritos los posts que enlazo.

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¿Qué se paga el día de la firma de la hipoteca?

Otra pregunta procedente de las búsquedas de las que me informa WordPress a diario y cuya respuesta conduce a los internautas a mi blog, aunque no tengo claro que es lo que exactamente se quiere saber en este caso.

El día de la firma de la hipoteca, de la hipoteca de una vivienda podríamos presuponer, se paga la vivienda (en todo o parte) al vendedor, financiándose el pago con el préstamo hipotecario.

Si ha habido intermediarios, cobrarán ese mismo día. Los impuestos, la notaría y el registro se pagan en los días siguientes, como la factura de la gestoría. Con anterioridad se habrá pagado, normalmente, la tasación e inmediatamente después de la firma, se pagarán las comisiones estipuladas con el Banco.

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¿Se puede subrogar una hipoteca únicamente respecto de alguna de las fincas hipotecadas?

Un cliente que tiene un préstamo garantizado con dos fincas quiere vender una de ellas y el comprador quiere beneficiarse de la exención en AJD (Actos Jurídicos Documentados) de la subrogación por los que no le interesa contratar una nueva hipoteca, sino quedarse con la del vendedor pero solo en cuanto a esa finca.

¿Puede hacerse la subrogación sobre la parte del préstamo que garantiza una de las fincas?

Si el Banco acreedor presta su consentimiento y la responsabilidad hipotecaria está distribuida entre las dos fincas hipotecadas, no hay problema. Si no hay distribución se podría hacer pero se pagaría el Impuesto y ya no merecería la pena. Lo que está claro es que si el Banco no consiente no sería posible.

 

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¿Si me subrogo en una hipoteca se mantienen las mismas condiciones?

Si se subroga, se mantiene todo igual que estaba, aunque son usuales las novaciones de condiciones al tiempo de la compraventa con subrogación o efectuadas en una escritura independiente. Asegúrese de que no le van a cambiar nada novando la hipoteca y mucho ojo con las novaciones que pueden dar disgustos fiscales.

“Y qué tipo de subrogación me conviene, ¿la expresa o la tácita?”

Estando hablado con el Banco, da igual que sea expresa o tácita, aunque creo que particularmente preferiría la expresa por dejar las cosas del todo claras, evitándome gestiones posteriores, y preferiría la tácita por representar algo menos de gasto en la notaría (la escritura será más corta) y evitar los riesgos de que “aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid, nos metan en una novación para cambiar alguna cosa que obligaría a cambiar otras que no podrían seguir reguladas como al tiempo de constituir la hipoteca por variaciones normativas o jurisprudenciales.

Por cerrar el asunto del gasto, diré que “consultadas fuentes registrales”, si se hace constar la asunción expresa de la deuda por el comprador (conste o no consentimiento del acreedor) se devengan honorarios registrales. En la notaría, una subrogación expresa o tácita, cuesta casi lo mismo como he apuntado antes (algo menos la tácita por razón de la extensión de la escritura). Impuestos no se pagan en ninguna de los dos y en la tácita será más fácil librarse del gasto que representa la gestoría del Banco.

“Por último, la casa que compro cuesta 100.000 Euros y la hipoteca pendiente es de unos 41.000 Euros, ¿cuánto he de pagar por la casa?”

Cuando se subrogue tendrá que pagar 100.000 Euros que es el precio, lo que ocurre es que 59.000 Euros los pagará en metálico, transferencia o cheque y el resto, los retendrá para hacer pago de lo que queda pendiente de hipoteca al Banco, liberando al anterior propietario de toda responsabilidad.

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Bonificaciones de tipo interés en préstamos hipotecarios

Pregunta CON respuesta:

¿Por qué hay entidades que no mencionan en la propia escritura de hipoteca las bonificaciones del interés que pueden conseguir sus clientes mediante el cumplimiento de condiciones o la contratación de otros productos como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión o tarjetas de débito o crédito?

Traslado esta pregunta, unas semanas después de haberla incluido entre las SIN RESPUESTA, a las CON RESPUESTA gracias a un compañero que me dice:

Si hay subrogación del deudor en la hipoteca, no le aplicarán las bonificaciones pactadas en el documento privado con el deudor anterior.

¿Que más podría haber? ¿Tal vez alguna incidencia en sede de ejecución de la hipoteca?

 

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Hipotecas unilaterales

Pregunta sin respuesta:

¿Qué beneficio tiene (y para quien) lo de las hipotecas unilaterales en las que estando presente el apoderado del Banco, no firma la escritura, aceptándose la hipoteca por el Banco posteriormente?

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Novaciones hipotecarias y compensación por desistimiento

Preguntas sin respuesta:

¿Por qué las entidades bancarias reiteran, sin modificarlas, las compensaciones por desistimiento cuando se firman escrituras de novación hipotecaria?

¿No será porque piensan que de este modo se reinicia el computo de los 5 años que determina pasar de la comisión del 0,50% a la del 0,25%?

Es decir, si novo y vuelvo a mencionar las compensaciones sin modificarlas (o modificándolas, que también me sirve), ¿podría entenderse que el plazo de 5 años se vuelve a computar desde el principio prorrogando así el plazo para cobrar más comisión?

No es que se nove con ese fin la hipoteca, pero aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid…..

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Informática "notarial"

Acuses de recibo con 7 años de retraso

Todos los días lo primero que hago cuando enciendo mi ordenador del despacho, es abrir el correo para revisar si tengo algún e-mail urgente que me pudiera haber entrado la tarde-noche anterior.

Podéis imaginar la cara de sorpresa que se me ha puesto, al leer el siguiente mensaje:

“De: nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn (El nombre del destinatario)
Para: Justito El Notario
Asunto: TRANSFERENCIAS, POR FAVOR¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡ 9º ANIVERSARIO……………………

Enviado: martes, 24 de mayo de 2011 13:11:36 (UTC+01:00)Bruselas,Copenhague, Madrid, París

Se eliminó sin leerlo el viernes, 23 de febrero de 2018 7:23:16 (UTC+01:00) Bruselas, Copenhague, Madrid, París”

A la vista de semejante correo, lo primero que he pensado es “creo que voy a abrir una nueva sección de Faqs que se titulará Informática “notarial” porque no he podido evitar pensar, ¿cómo es esto posible?, ¿porqué se  produce?

Pues, si no me equivoco, por esto:

  1. Envías un correo con confirmación de lectura, en el que transmites el mensaje en el campo de “Asunto”. Dentro no hay nada más (una mala costumbre de un servidor a la que los sufren mi bombardeo habitual ya están acostumbrados).
  2. El destinatario lee el mensaje desde la Bandeja de Entrada, toma nota de él y no abre el correo porque con el título, ha captado el mensaje que le querías dar, aunque sí que podría haber un contenido y se estaría perdiendo algo (puede que importante).
  3. El destinatario envía el mensaje a la papelera y lo deja ahí y se olvida de él durante siete años (sí, ¡siete años¡) que ha tardado en hacer limpieza de la papelera. Es muy probable que se haya visto obligado a hacerlo porque se le ha agotado el espacio libre en el buzón de correo (corporativo en este caso).
  4. Y aquí ya llegamos al desenlace, el sistema de correo es muy listo y antes de borrar un correo lo analiza y en el caso que nos ocupa, ve que hay una confirmación de lectura “no confirmada” y se dice: “Voy a avisar al bueno del remitente, no sea que el correo vaya a ser importante y el destinatario no le haya hecho caso”.

Gracias a mi informático de cabecera. Sin él no sabría ni la décima parte de lo que sé.

Por cierto que hoy me acusan recibo, con un ¡recibido¡ (no automático) un año y medio después de haber enviado el mail.

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Digitalización de DNIS

¿En que momento será indispensable haber completado el proceso de digitalización?

¿Cuando enviemos el IUI de la primera quince de Marzo?

¿Se supone que en ese momento desde SIGNO se nos dirá le faltan a usted 123 DNIS? (¿los de los que hayan venido a mi notaría y no se hayan subido desde otra?)

Casi entonces que me quedo “el último de la fila”.

¿Es cómo digo? ¿O voy perdido?

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Digitalización de DNIs: El proceso continúa

Pues parece que sí, que la subida de los DNI no supone que estén a disposición del sistema en el acto.

Cuando tú los envías hay un proceso interno de validación dirigido a comprobar la calidad de las imágenes, pues puede haber DNIs que no se vean, que no se vean bien, de solo el anverso, de solo el reverso o con bajas resoluciones que no permiten su uso, es decir, que la suma total de los DNIs enviados pasan un filtro antes de ser incorporados a SIGNO.

Evidentemente, ese proceso llevará un tiempo, aunque antes o después, cuando consultemos nos encontraremos con que no es necesario escanear ningún DNI porque ya está en SIGNO.

Entonces solo quedará ir actualizando los que caduquen o añadiendo los que no estén.

 

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Digitalización de DNIs: La descarga masiva

Estoy ahora mismo (por ayer a las 18:50 horas) con la descarga masiva. En el Programa de Gestión, me ha llevado 5 minutos encontrar el botón para comenzar el proceso y en otros 5 minutos la carpeta estaba preparada.

Tengo unos 6.500 DNIs.

A continuación me he ido a Signo y he iniciado con mucha facilidad la “descarga masiva” y parece que esto va para rato porque tarda un segundo por cada uno, así que calculo que serán un par de horas.

Tal vez el secreto (lo digo por quien lo intenta en horarios normales de oficina) sea hacerlo en horarios que no sean punta para que todo vaya mejor. Ya solo quedan 6.125….. 5.824. Reajusto el cálculo: 100 cada tres minutos. Faltan 3 horas. Supongo que la cosa va mejorando por momentos.

Yo me piro. Espero que no se atasque y que mañana esté todo ok.

Al día siguiente

¿Qué hago?, me pregunto cuando veo que el proceso ha terminado y Signo me ofrece dos opciones de “Eliminar” (eliminar, generalmente, suele ser malo), otra que pone “Copia del cortapapeles” y otra que pone “Cerrar”. ¿Llamo a Ancert? Buf, he llegado muy tarde con el enorme atasco que había en la carretera…..

Así que, pregunta al GJ, y he cerrado. Y me pongo a probar si están o no algunos DNIs que ya deberían estar en Signo. Compruebo 7 y solo hay un anverso de uno de los 7. El resto, no están.

¿Es normal? Alguien que haya hecho la descarga desde su Programa de Gestión, ¿los está viendo ya todos en Signo?

Supongo, me dicen, que todos esos DNIs tendrán que ser procesados por las personas dedicadas en Ancert a cotejar los datos.

Así sea.

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Digitalizando (al borde del ataque de nervios)

Hace unos días, intenté importar (no sé si es la palabra correcta) un DNI a Signo desde mi Programa de Gestión. No pude. Intenté también la descarga masiva (¿la tenía que hacer mi “casa de informática”?) y tampoco pude y dije, “bueno, ya veremos como evoluciona todo esto”. Hay que tener paciencia y ver cuando tengo “mi primer problema”.

Pues ha sido hoy mismo (8/3/2018). Llego y, alarmado, me dice uno de mis oficiales: “¡En el Programa de Gestión, no se puede escanear¡”. Poco después de decirme eso ha resultado que aunque había habido cambios de versión, sí se podía escanear, pero con la notaría de bote en bote en ese momento no podíamos ponernos a intentar la descarga masiva, así que la consigna ha sido: “Escanead en el Programa de Gestión y en Signo, por lo que pueda pasar”. Así que hemos escaneado los DNIs que no teníamos (clientes nuevos o con DNIs renovados) y hemos hecho lo mismo con los que no estaban en Signo (solo estaba uno, si no me equivoco).

Ahora, a puerta cerrada, intentaremos avanzar con el tema de la exportación masiva, aunque ya me ha dicho una compañera que ella lo ha hecho y estoy teniendo que hacer lo mismo que tú” (tenemos el mismo Programa de Gestión), así que no creo que no haber exportado antes haya sido un error.

De momento, mucha paciencia y doble digitalización … por prudencia.

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Mejoras en el Programa de Gestión de la notaría

Entiendo que somos muchos y que a cada uno le gusta una configuración. Hasta pienso que habría cosas configurables que no las tengo configuradas y estoy seguro de que desaprovecho buena parte de las posibilidades del programa, pero a menudo me pregunto el porqué de ciertas cosas y como se me olvida lo que me pregunto de una vez para otra y el blog se está convirtiendo en un archivo en el que encuentro las cosas mejor que en ningún otro sitio, me he decidido a apuntar aquí (un poco ocultas en esta extraña sección) las cosas que no entiendo, comprendo o no sé hacer de mi programa de gestión.

De momento me han venido ONCE cuestiones a la cabeza:

  1. .- ¿Porqué no puedo borrar las facturas de pólizas y de la serie L desde el listado como se hace con las escrituras?
  2. .- ¿Porqué ahora me sale más a menudo lo de copiar al portapapeles y los cuadros rojos en las facturas?
  3. .- ¿Porqué se me desconfiguran los e-mails cuando los envío?
  4. .- ¿Porqué tengo problemas para imprimir los pdfs?
  5. – ¿Porqué no se comprimen más los pdfs?
  6. .- ¿Porqué no veo las escrituras exportadas al IUI desde el listado de asuntos y escrituras?
  7. .- ¿Porqué me hacen esa pregunta tan confusa y que nunca sé contestar sobre si deseo o no “sobre escribir” las pólizas?
  8. .- ¿Porqué no se independizan los testimonios de las legitimaciones a efectos de facturación?
  9. .- ¿Porqué no salen el número testimonios y de legitimaciones en las facturas?
  10. .- ¿Porqué no hay un contador separado de asuntos y escrituras?
  11. .- ¿Porqué se han producido tantos micro cortes eléctricos en los últimos días que dejan mi ordenador desconectado del servidor?
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Lenguaje Jurídico

¿Qué quiere decir mitad en pleno dominio, mitad en nuda propiedad y mitad en usufructo?

Es la pregunta que me hace un amigo tasador cuando encuentra en una nota simple que la finca que tiene que tasar pertenece de ese modo a Fulanito de Tal.

Una mitad en pleno dominio.

Una mitad en nuda propiedad.

Una mitad en usufructo.

Pero, ¿sumando eso, no es el 100%? , es decir, ¿es dueño del pleno dominio?

, así es, pero en los Registros, al proceder cada derecho de títulos diferentes, se indica de ese modo.

En el apartado título de una escritura diríamos que “en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio le pertenece por xxx, en cuanto a la nuda propiedad de la otra mitad indivisa que le pertenece por xxx y en cuanto al usufructo de esta mitad que le pertenece por xxx”.

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Matrimonio

¿A qué régimen matrimonial está sujeto el matrimonio de una española y un británico?

Mis clientes venían a la notaría pensando que al haberse casado en España y fijado su residencia habitual inmediatamente posterior al matrimonio, en término municipal de esta Comunidad Autónoma, que estarían casados en régimen de gananciales, por lo que querían pactar el régimen de separación de bienes en capitulaciones matrimoniales.

Una reciente resolución de la DGRN ha entrado en esta cuestión, señalando que:

“De lo expuesto se deduce: a) matrimonios contraídos con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma del Título Preliminar del Código Civil, así como los contraídos con anterioridad a la Constitución Española, a falta de nacionalidad común, se rigen por la ley nacional correspondiente al marido al tiempo de su celebración; b) los matrimonios contraídos tras la entrada en vigor de la Constitución Española hasta la entrada en vigor de la Ley de 15 de octubre de 1990, debe estarse a lo establecido en la Sentencia del Tribunal Constitucional número 39/2002 de 14 de febrero, en cuanto declara inconstitucional el artículo 9.2 del Código Civil, según redacción dada por el Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, en el inciso «por la ley nacional del marido al tiempo de la celebración», debiéndose recordar la doctrina mantenida por este Centro Directivo en Resolución de 9 de julio de 2014, y c) matrimonios contraídos después de la vigencia de la Ley 15 de octubre de 1990 se les aplica la normativa contenida en el artículo 9.2, si bien teniendo en cuenta el artículo 107 del Código Civil

Es decir, que este matrimonio estaría sujeto, a falta de ley personal común y de capitulaciones matrimoniales, al criterio de la residencia habitual y por tanto a gananciales. Sin embargo, a pesar de la citada Resolución, a mi me parece más que prudente (y de bajo coste), que se hagan capitulaciones matrimoniales (y estos cónyuges las hicieron) en los casos que pudieran resultar dudosos, dejando meridianamente claro que el régimen matrimonial será el que los cónyuges consideren oportuno en las capitulaciones que otorguen. De esta manera se evitarán errores e incorrectas interpretaciones en el futuro.

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¿Puedo “incluir” a mi marido en la escritura de herencia de la casa de mis padres?

Lo que usted podría necesitar es una escritura de aportación a gananciales, siempre que esté casada en gananciales, claro está. Le aconsejo esta lectura. No es su caso, pero se le acerca.

Si no está casada en gananciales, lo que podría necesitar es pasar a gananciales. Si no quiere estar en gananciales la cosa se le complica pues le puede salir caro hacer lo que pretende por otras vías. Le aconsejo vaya a un Abogado o un Notario con su escritura (y el recibo del IBI-contribución) para que le hagan unos números. ¡Y mucho ojo con la renta, que le puede dar un disgusto¡

En cuanto a si puede usted poner alguna “cláusula” a su marido (cosa que también me preguntaba), le diré que podría poner alguna pero depende del tipo de negocio con el que hagan lo que pretenden hacer y de qué sea lo que quiere usted poner. En términos generales, esas cláusulas no “van a ningún sitio”. La mejor cláusula es que no lo haga si no lo tiene claro.

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¿Puedo extinguir la pensión compensatoria en escritura pública?

pension extincion notario

“Se trata de un divorcio de mutuo acuerdo, sin hijos, decretado judicialmente en el 2014 y sin liquidación de gananciales. El convenio contiene una pensión compensatoria vitalicia a favor de uno de los cónyuges, quienes actualmente están cerca de acordar la extinción de dicha pensión compensatoria a cambio de la entrega de la que fue vivienda habitual del matrimonio al ex-cónyuge que actualmente percibe la pensión (todo ello al amparo del Artículo 99 del Código Civil). La vivienda tiene carácter ganancial. ¿Es competente el Notario para llevar a cabo la liquidación de gananciales con extinción de la pensión compensatoria? ¿O tiene que hacerse judicialmente? Las implicaciones fiscales podrían ser tremendas, ¿no?”

Comencemos (y gracias a Pilar Aragó Hervás por su ayuda) por saber que dice el Artículo 99 del Código Civil que ya tenía medio olvidado (y eso que nos estudiamos el Código Civil de memoria):

“En cualquier momento podrá convenirse la sustitución de la pensión fijada judicialmente o por convenio regulador formalizado conforme al Artículo 97 por la constitución de una renta vitalicia, el usufructo de determinados bienes o la entrega de un capital en bienes o en dinero”.

Lo que se pretende hacer es posible hacerlo, aunque la consulta se centra en si es o no posible en vía notarial.

La liquidación de la sociedad de gananciales de un matrimonio disuelto por divorcio sí es competencia notarial, ahora bien la pensión compensatoria por desequilibrio económico, dado que el procedimiento de divorcio fue judicial y no sabemos si contencioso o de mutuo acuerdo, requerirá después de la aprobación judicial, es decir, puede firmarse esa escritura de liquidación de sociedad conyugal disuelta por divorcio con pactos relativos a la pensión compensatoria, pero luego habrá de presentarse esa escritura en el juzgado para su aprobación judicial. En mi opinión resulta imprescindible hacerlo, pues si bien otorgada la escritura ante Notario la fehaciencia y obligatoriedad del acuerdo es total, corresponde comunicarlo al juzgado y que este lo apruebe.

Implicaciones fiscales

Podría pensarse que si en la liquidación de gananciales el único bien existente se adjudica a uno de los cónyuges y el otro recibe una contraprestación consistente en no pagar pensión desde ese momento al cónyuge adjudicatario, cabría perfectamente estimarse que existe un exceso de adjudicación que tributaría por Transmisiones Patrimoniales Onerosas al tipo correspondiente. La contraprestación por la adjudicación es de imposible valoración pues la cantidad que a cambio del inmueble recibe el cónyuge que percibe la pensión no es posible cuantificarla, dado que el que fue perceptor podría fallecer al mes siguiente de la firma en cuyo caso el que pagaba la pensión habría entregado el inmueble a cambio de la pensión de un único mes.

La escapatoria a la tributación del exceso, si se considera oneroso, la proporciona la casi segura indivisión o desmerecimiento del bien objeto de adjudicación,

 Art. 7, 2.B) de la Ley de ITP/AJD:

“Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto: 

B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”

… y/o la que podría resultar del Artículo 32.3 del Real Decreto 828/1995, de 29 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto:.

Artículo 32 Supuestos especiales

“3. Tampoco motivarán liquidación por la modalidad de «transmisiones patrimoniales onerosas» los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio o del cambio de su régimen económico, cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio”.

Parece que estos preceptos hacen desaparecer el inconveniente de la imposibilidad de valoración de la contraprestación.

Una cuestión paralela

Los documentos judiciales tienen una fiscalidad opaca frente a los notariales. Creo (creer se queda corto en este caso) que los vínculos y obligaciones de los órganos judiciales con Hacienda son inferiores a los que los Notarios tenemos con el fisco. En mi Comunidad Autónoma, por ejemplo, los Notarios tenemos tres días para enviar cualquier documento sujeto, exento o no, a tributación, así que vean ustedes el control férreo que “nos llevan” (que les llevan…). Eso supone que el documento que analizamos otorgado judicialmente presenta muchos menos riesgos fiscales que el documento notarial.

Sergio Mocholí Crespo me apunta, y tiene toda la razón, que existe el peligro de que se gire en este caso que estamos analizando una liquidación complementaria por causa de una dación en pago de deuda (la pensión compensatoria) que tributaría al tipo correspondiente por TPO.

Conviene una buena redacción del convenio o de la o las escrituras que se otorguen, para evitar problemas.

Interesante caso. Gracias por la consulta y por la ayuda a la consultante, a Pilar y Sergio. Si llego a saber que daba para tanto, me guardo el asunto para un post …

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¿Puedo hacer un acta de manifestaciones renunciando a los bienes gananciales?

– O sea que usted quiere evitar la escritura y además hacer una renuncia sin indicar valor alguno, ¿no? Y cuando venga a hacer la liquidación de los gananciales su ex (si es que es ya su ex), ¿qué hacemos? ¿la llamamos o nos remitimos a ese acta genérica de renuncia, sin inventario y sin valoración alguna?

– Pues, vaya solución. Yo le hago una pregunta y usted me hace tres a mi. Una para aclararse y otros dos para ponerme pegas. Y, ¿podría haber renunciado a los gananciales en las capitulaciones matrimoniales que hice hace tiempo?

– ¿Y no sería mejor que hubiera usted hecho un régimen matrimonial a su medida? Se lo digo en serio.

– Otra vez me está usted haciendo preguntas.

– Se lo digo porque si quería usted pactar gananciales, pero sin que lo que debía ser ganancial lo fuera realmente o bueno sí pero renunciándolo, pues estaría usted poniendo a la sociedad de gananciales patas arriba y haciendo que a cada paso que dieran surgiera una duda y, probablemente, aún más dudas en el futuro cuando llegara el momento de disolver los gananciales previamente renunciados por usted. Además puede que en ese futuro, usted quisiera desdecirse o que no estén muy conformes sus herederos con esa renuncia que hizo. ¿No hubiera sido mejor pactar separación de bienes? … Lo siento, se me ha escapado otra pregunta.

En cuanto a lo del acta de manifestaciones le informo de que no se la voy a hacer y de que si quiere le hago la renuncia en una escritura pero con especificación de la cuantía renunciada pues de lo contrario tampoco estoy dispuesto a hacerla y no ya solo por usted, sino porque esa renuncia gratuita de valor indeterminado puede volverse en contra de su ex (si es que ya es su ex) y hace que a Hacienda se le escape un hecho imponible como es la donación que usted le está haciendo a su ex y que parece pretender difuminar con ese acta. Además le diré que cada acto o contrato tiene su instrumento público adecuado y lo que usted pretende no es cosa de un acta en la que, además, mis honorarios serían unos exiguos 30,05 euros (más iva) por hacerle a usted un favor o meterle (o meternos todos) en un lío morrocotudo. Así que si insiste, haga usted una renuncia como Dios manda, con su valor, que pague su ex por donación y así podremos mencionar la renuncia cuando su ex liquide los gananciales y se lo quede todo para ella sola. ¿Qué le parece?

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“Mi marido no quiere firmarme el divorcio”

Pues, a mi juicio, no es una buena decisión porque el divorcio se convertirá en contencioso. Uno demandará con su abogado y el otro tendrá que personarse con el suyo y discutirlo. Si no se persona, lo declararían en rebeldía y podría salir esquilmado.

Si uno quiere divorciarse, demanda al otro y el divorcio se decreta sí o sí. Si se persona el otro con su abogado y discuten, pues el juez dictará sentencia teniendo en cuenta a ambas partes y si no se persona el demandado, pues dictará sentencia oyendo solo a un parte y a la no oída la fundirán por no haberse defendido, pero si uno quiere el divorcio el otro se lo traga.

Que nadie tema estar atado por este tipo de argumentaciones porque no se sostienen. El que quiera divorciarse, que se divorcie sin aceptar presiones o chantajes de esta clase.

Agradezco a mis amigos abogados los matices oportunos. Los Notarios no podemos intervenir en esta clase de divorcios.

 

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Aportación de VPO a gananciales

aportacion

“A mi mujer le adjudicaron una vivienda VPO hace once años aproximadamente. Un año después de la adjudicación nos casamos en gananciales, pero desde que le adjudicaron dicha vivienda ambos aportamos el mismo dinero tanto a la compra como a la hipoteca. Ahora que han pasado esos años y la Administración nos permite realizar la venta o modificación de titular de la vivienda nos gustaría incluirme a mi también como propietario. Leí alguno de sus interesantes artículos sobre la aportación a la sociedad de gananciales a título oneroso y me pregunto si en este caso es posible que lo hagamos ¿Cómo podríamos enfocarlo para que no generara ningún crédito puesto que ambos hemos pagado lo mismo?”

Probablemente este consultante ha leído algunas de las fórmulas que tengo en esta entrada de mi sección Pequeños Modelos.

En este caso nos encontramos con una vivienda de titularidad privativa que ha sido pagada (parece que en su práctica totalidad) con dinero ganancial. En consecuencia la Señora debe a los gananciales el precio de la vivienda en su totalidad. Para pagar ese importe (ese crédito que los gananciales tienen contra ella) lo que puede hacer es aportar la vivienda por el valor que tenga, haciendo corresponder (generalmente se hace así, aunque puede cuadrarse de otros modos) lo pagado por el matrimonio (por los dos) con el valor de la vivienda que se aporta. La vivienda pasa a ser ganancial y el crédito que los gananciales tenían contra ella se extingue. La contraprestación en este caso es ese crédito. La cosa es sencilla. Es una fórmula menos frecuente, pero totalmente usual. Seguro que tengo por ahí la fórmula y puedo añadirla aquí.

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Notarial

¿Cada cuánto tiempo hay un concurso de traslado para los Notarios?

Pues este mes cumplo 15 años como Notario y en estos 15 años, ha habido 33 concursos (números 418 al 451).

Eso supone una media de 2 concursos anuales. Exactamente de 2,2 concursos anuales o lo que es lo mismo, un concurso cada 5-6 meses. Falta agilidad, a mi modo de ver. Sería deseable mejorar este resultado y ponernos en los 3 concursos anuales (que a veces los hay pero es que las medias, son las medias).

La información es de las “gestorías de los notarios”: la desaparecida Gestoría Paniagua, Calvo y Herrero.

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¿Cuál es la naturaleza jurídica de una notaría?

Y ya de paso ¿cuál es la relación laboral existente entre el Notario y los empleados de la Oficina Notarial?

En España, los Notarios somos funcionarios públicos sometidos al RETA y nuestros trabajadores son trabajadores sujetos al Estatuto de los Trabajadores con su correspondiente Convenio Colectivo. La notaría es una oficina pública cuyo mantenimiento a todos los efectos corresponde al Notario titular. El número de notarías está determinado por el Ministerio de Justicia.

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¿Cuantas copias autorizadas, electrónicas y simples necesitaría si deseo realizar todos los trámites yo mismo?

Como regla general podríamos decir que se necesitará una copia autorizada (en las herencias es usual que haya una para cada heredero) y dos copias simples (una para liquidar los impuestos  y otra para conservar en su poder). Copias autorizadas simples y electrónicas no se necesita ninguna para esos trámites y además no cumpliría usted las especificaciones técnicas para su obtención. Es posible que para muchos trámites (suministros, comunidad de propietarios, empadronamiento, etc…) le puedan pedir alguna más, pero normalmente suele bastar con fotocopias de la simple.

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¿Dónde se guardará mi escritura si la notaría de mi pueblo está sin Notario?

bandera

Pues lo explica el Artículo 53 del Reglamento Notarial:

“Los documentos autorizados por el Notario sustituto se incorporarán al Protocolo o Libro-Registro del Notario sustituido, excepto en los casos de vacante y de la habilitación prevista por el artículo 121 de este Reglamento, en los términos que resultan del mismo.

El protocolo y el Libro-Registro del Notario sustituido no se trasladarán a la Notaría del sustituto, salvo que éste residiere en distinta población, en cuyo supuesto podrá trasladarlos al domicilio de su Notaría, para su mejor custodia, previa autorización de la Junta Directiva del respectivo Colegio.

Tratándose de sustitución por Notaría vacante, si el sustituto residiere en la misma población, deberá conservar el Protocolo y el Libro-Registro del sustituido, en su propia Notaría o en otro lugar adecuado, cuando así lo autorice con carácter previo la Junta Directiva. Si residiere en población distinta, el Protocolo y el Libro Registro deberán permanecer en lugar adecuado de la población en que estuviere demarcada, sin perjuicio de poder trasladarlos a su Notaría o a otro lugar adecuado, con la finalidad y previa la autorización a que se refiere el párrafo anterior”.

No he querido despedazar el artículo para que se pueda leer entero, pero lo que ha de tenerse en cuenta que si yo soy el Notario de Talsitio y el Notario de Talotro se marcha a otra notaría y me corresponde a mi sustituir por vacante la Notaría de Talotro, yo iré a firmar a Talotro y las escrituras que allí firme tendrán el número de protocolo que les corresponda en la secuencia que yo siga en Talsitio (mi notaría) de manera que si hoy jueves firmo el 823 aquí y mañana voy a Talotro, firmaré el 824 allí y constará firmado allí por mi como sustituto por vacante y se archivará en mi notaría y no en la notaría sustituida (en Talotro), de manera que usted que firmó la escritura, si necesita una copia en el futuro tendrá que venir a Talsitio a conseguirla pues aquí estará archivada bajo mi custodia o bajo la del compañero que venga cuando yo me vaya.

En resumen las escrituras que firme en su pueblo estando vacante su notaría, se irán a la notaría del pueblo a quien corresponda hacer la sustitución.

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¿El Notario está obligado a darme borrador de la escritura?

Plantearse el carácter obligacional de esta cuestión es demostrativa de que puede existir alguna clase de problema, pues no es razonable no dar borrador a quien lo pide.

No existe norma reguladora de tal obligación si exceptuamos la normativa hipotecaria que sí impone al Notario y permite al interesado examinar el proyecto (o borrador) de su escritura y por tanto ha de aplicarse en esta materia la lógica y el sentido común.

Es lógico que alguien quiera examinar lo que va a firmar con la antelación suficiente (suficiente para prepararla, suficiente para repasarla, suficiente para proponer y consultar dudas) y no debería haber inconvenientes para que esto tenga lugar.

En mi caso, me resisto a entregar borradores por dos causas fundamentales:

  • Temor (justificado por indicios) a que la solicitud tenga por verdadero objeto llevar el asunto a otra notaría.
  • Innecesariedad por sencillez o complejidad del asunto. Si es sencillo, sobran las precauciones y si es complicado y no se cuenta con el debido asesoramiento o base, puede resultar contradictorio disponer de tu borrador de escritura.
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¿La escritura de declaración de obra nueva sirve para preparar una herencia o es necesaria la original?

No comprendo muy bien esta pregunta, pero me da la sensación de que lo me consultan es que si para preparar una escritura de herencia en la que se incluye una finca sobre la que tras su adquisición se declaró una obra, hace falta la copia autorizada de la escritura de declaración de obra nueva o la de adquisición del terreno (o ambas…).

Si hay un solar o terreno sobre el que se declaró una obra, en la herencia hay que describir el inmueble tal y como se encuentre tras esa declaración (y hasta actualizarlo más, si cabe), así que sí, la respuesta es sí: hay que llevar copia de esa escritura (copia autorizada, pues el original es el que conserva el Notario en su protocolo y que con los años, pasa a los archivos correspondientes) y no sería necesaria la del propio terreno.

No obstante, yo siempre aconsejo “grapar” (conservar juntas) ambas escrituras y así llevarlas a donde sea preciso hacerlo. Podría ser relevante algún dato o circunstancias del viejo título de adquisición a efectos de preparar la herencia que se pretende hacer.

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¿Las copias simples van firmadas?

No.

Mientras que las copias autorizadas se imprimen en el papel timbrado de uso exclusivo notarial, las simples se imprimen en el que llamamos “papel de los Colegios”.

El Notario, en el caso de las autorizadas, rubrica cada hoja y firma y signa en la última de todas. Las firmas de los otorgantes no están en las copias (cosa que suele extrañar a más de uno que espera quedarse con el original (la matriz), preguntándose en muchas ocasiones en los otorgamientos:“¿esto me lo llevo?”“no, esto es mío”, les digo).

El Notario no firma, ni signa, ni rubrica en las copias simples. Tampoco aparece en ellas ninguna otra firma.

 

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¿Las notarías se cierran por vacaciones?

Es una pregunta habitual sobre todo en las fechas veraniegas. Quizá sea porque se nos relacione con el mundo judicial que queda paralizado en Agosto.

Pero no, las notarías no cerramos por vacaciones, aunque habría hacer algunos matices.

No cerramos las notarías únicas, es decir, las notarías de localidades en las que no existe más de un Notario, aunque los empleados de la notaría y los Notarios tengamos vacaciones, como es lógico. Como en cualquier otro trabajo, los que no están de vacaciones suplen (en la medida de lo posible) a los que las están disfrutando y el Notario es sustituido por un compañero (el que determina el Reglamento Notarial u otro que pueda hacerlo).

Sin embargo, cuando la notaría no es única, si que podría cerrarse haciendo coincidir las vacaciones de Notario y empleados, dejando a alguien de guardia porque (sin duda) habrá algunas cosas que atender (retirada de documentación y pagos, fundamentalmente) y con la indispensable organización con los compañeros de plaza o con alguno de ellos, puesto que el servicio en la localidad no puede quedar desatendido, circunstancia que es controlada por el Colegio Notarial correspondiente.

Dicho lo dicho, terminaría diciendo que no es usual el cierre de una notaría por vacaciones. Yo no he tenido opción de hacerlo pues llevo quince años como Notario único, pero mi padre que lo fue muchos años en un par de capitales solo lo hizo cuando por razón de edad y falta de acuerdo entre sus empleados, consideró que había llegado el momento de hacerlo.

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¿Para firmar contigo una compraventa, tengo que desplazarme hasta allí o podría hacerlo con la intermediación de otro Notario de mi localidad?

Por supuesto existe la posibilidad de intervenir por medio de representante otorgando un poder al efecto. De no optar por un poder, la única alternativa al desplazamiento es utilizar un mandatario verbal cuya actuación puede inmediatamente ratificarse ante otro Notario de tu localidad. El Notario ante quien se firma la escritura, envía copia electrónica al Notario de tu localidad y una vez revisada por ti la escritura firmada en mi notaría, la ratificas mediante otra en la notaría de tu localidad y con tu Notario habitual, que a su vez me lo comunica a mí, que haré constar la ratificación en mi escritura.

Entonces (y ahora me auto-pregunto), si no voy o no mando un poder, o mando a alguien que actúe por mí sin poder, ¿no hay otro modo? No, no lo hay. La identificación y el juicio de capacidad notarial, son hasta el momento insustituibles por otros mecanismos que proporcionen la misma o mayor garantía, por mucho que no se pueda entender por algunas personas.

Dos personas recientemente me han preguntado, una en general y otra refiriéndose a la contratación mercantil que por qué todo lo que hacemos los Notarios no se puede hacer ya on-line, digitalmente, por video conferencia o procedimiento similar. Los vientos europeos podrían ir en esta línea como explicaron los de notaríAbierta para el ámbito mercantil, pero de manera general la llegada de este tipo de contratación, en un ámbito tan sensible como el nuestro, ha de dotarse de las garantías necesarias por lo que, de momento, no queda más remedio que esperar.

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¿Podría otorgar la escritura de compraventa en tu notaría, aunque ninguna de las fincas, ni yo mismo estemos radicados allí?

Sí. Curiosamente mucha gente no sabe (y se sorprende y hasta no lo cree cuando se le dice) que los Notarios no podemos firmar escrituras más que en el término municipal correspondiente a la notaría de la que somos titulares y en el resto de los términos municipales del Distrito Notarial al que pertenezca nuestra notaría y que no tengan notaría demarcada (si la tienen y está vacante, tampoco puedes firmar allí). Eso supone que cualquiera pueda firmar sus escrituras con el Notario que prefiera, es decir, que el cliente puede desplazarse al Notario que quiera, pero el Notario no puede desplazarse a cualquier lugar. Es una cuestión de competencia territorial derivada fundamentalmente de la condición de oficina pública que las notarías tienen en España.

Existen, no obstante, algunos casos en los que la competencia para autorizar nuestro documento, le corresponde al Notario o Notarios de un determinado lugar. Hablamos de divorcios, abintestatos, actas de presencia o de notificación o de algunos expedientes de dominio. En el resto de los casos, uno puede elegir ir al Notario que más le convenga o le guste, aunque alguno pueda pensar que las diversidades entre Comunidades Autónomas, podrían aconsejar acudir a un Notario del lugar, que estará más a punto y en forma con la legislación autonómica correspondiente y que conocerá las particularidades de tal o cuál Registro o de tal o cuál Ayuntamiento. Es cierto, en este estado plurilegislativo nuestro, que es difícil saber si en la declaración de obra de una nave industrial en Cataluña o en Orense, me pueden pedir algo que no me pedirían en Alicante, pero todo es cuestión de ponerse a empollar y así no meter la pata. A mí me gusta que me pongan en el compromiso…

En consecuencia, mi consultante puede venir a firmar su escritura a mi notaría y no necesita ni estar empadronado, ni domiciliado fiscalmente en mi pueblo, en mi provincia o en mi Comunidad, y puede hacerlo, aunque las fincas objeto de la misma tampoco no estén en mi municipio, en mi provincia o en mi Comunidad Autónoma. Cualquier Notario puede firmar una escritura relativa a una finca situada en cualquier lugar de España (y fuera de España aunque esta ya es otra historia) y con personas de cualquier lugar de España (o del extranjero, residentes o no residentes en situación legal, aunque esta también es otra historia).

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¿Puede un Notario estar a sueldo de otro Notario?

No. Lo señala el Artículo 1 del Reglamento Notarial que, entre otras cosas, dice:

“En ningún caso el notario, ni en el ejercicio de su función pública, ni como profesional del derecho, podrá estar sujeto a dependencia jerárquica o económica de otro notario“.

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¿Puedo hablar con el Notario?

Es lógico que la gente piense que su problema no lo tiene nadie más en el mundo y por eso quieren hablarlo directamente con el Notario y solo con el Notario y nada más que con el Notario. También pensarán que su asunto es confidencial y que no quieren que nadie más que tú lo sepa y no se fían de contárselo al oficial que les está atendiendo.

Yo no me niego a atender a nadie, pero si que pido a mis empleados que procuren averiguar de que va la consulta, a fin de que cada cuestión sea atendida por aquel a quien corresponde en la notaría, conforme a su naturaleza y dificultad.

Es muy frecuente que una vez que el consultante ha conseguido sentarse a tu mesa y comienza su consulta, te llene la mesa de escrituras para ver como resuelve un problema de linderos que no encajan o un exceso de cabida sin mayor complicación (o que es la segunda o tercera vez que te plantea) o hasta para decirte que necesita la legitimación de una firma o un testimonio por exhibición, lo que vendría a ser como ir al médico para que te ponga una tirita. A este del testimonio, estuve a punto de decírselo, ¿y llevas media hora en el pasillo para decirme que necesitas un testimonio urgente? 

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¿Qué competencias nuevas tienen los Notarios tras la Ley de Jurisdicción Voluntaria?

Veinte nuevos tipos de escrituras o actas notariales surgieron, según clasificación de mi Programa de Gestión notarial, tras la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. En mi pequeña notaría no me he estrenado más que con algunos de ellos. Son estos (y si falta alguno, pues lo añadiré cuando caiga en ello):

Acta de expediente previo a la celebración de matrimonio

Escritura de celebración de matrimonio

Escritura de separación matrimonial o divorcio

Modificación de acuerdo de separación o divorcio

Acta de notoriedad para la constancia del régimen económico matrimonial

Convenio regulador

Modificación de convenio regulador

Escritura de nombramiento de perito en contrato de seguro

Nombramiento de perito en general

Escritura de conciliación

Aprobación de la partición realizada por el contador partidor

Aceptación de herencia a beneficio de inventario

Designación o nombramiento de contador partidor dativo o albacea

Prórroga en el cargo de contador partidor o albacea

Acta de notoriedad de herederos abintestato colaterales

Acta de requerimiento al heredero para aceptar la herencia

Acta de ofrecimiento de pago y consignación de deudas

Acta de procedimiento de reclamación de deudas dinerarias no contradichas

Acta de subasta electrónica notarial

Acta de jurisdicción voluntaria sobre recuperación de depósitos y títulos valores

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¿Qué es una copia testimoniada?

Me lo preguntaban hace poco y solo caí en la cuenta cuando le di la vuelta a la tortilla, dado que si hablamos del testimonio de una copia, la cosa cobra todo su sentido.

En ocasiones se expiden por el Notario testimonios de copias autorizadas expedidas a su vez por ese mismo Notario o por otro distinto.

¿Con que fin?

Es habitual en el ámbito de sociedades que contratan con Administraciones y, en el caso de mi consultante, práctica de algunas notarías (yo no lo hago) como forma de sustituir la copia autorizada de algunas escrituras cuando puede resultar costosa (como en las herencias que pueden ser de una extensión considerable) por un documento más económico. Si no fuera por el coste, está claro que no se expedirían ni la mitad de este tipo de documentos, que no tienen los mismos efectos que aquellos que reproducen.

Caso especial es de los testimonios de copias autorizadas de poderes, puesto que esos testimonios no son válidos para que el apoderado acredite sus facultades. Al menos en el ámbito notarial, que en otros ámbito “yo no me meto”.

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¿Qué hacer cuando un notario deja de trabajar y no acaba su escritura social?

Esta pregunta procede de una búsqueda de la que el WordPress de mi blog me avisa.

No tengo claro a que se refiere y caben muchas suposiciones.

Podríamos pensar que un Notario se ha jubilado y ha dejado “a medio hacer” algunas escrituras, es decir, sin firmar, sin autorizar.

Cuando se trata de poblaciones con notaría única, la cosa es sencilla, puesto que otro Notario atenderá (sustituirá por vacante) la notaría que ha quedado sin Notario.

Si, por el contrario, hay más de una notaría, le aconsejo que retire la documentación y se la lleve al Notario que usted considere conveniente, salvo que no le importe esperar a que haya un nuevo titular de esa notaria, que en la vacancia permanecerá oficialmente cerrada.

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¿Qué significa “nihil prius fide”?

Significa “nada antes que la fe” y es el lema de los Notarios españoles.

Es latín, no es inglés, si se me permite la broma, así que léalo “como suena”.

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¿Qué significa cierre de copia en notaría?

Pues no tengo ni idea.

Me he encontrado con esta pregunta en las búsquedas de mi WordPress y, de momento, no imagino a que se puede referir.

De cerrar algo, se cierran las escrituras matrices cuando terminan las actuaciones derivadas de la misma. Muchas de ellas están explicadas en este post. Sobre el cierre de escritura me han preguntado recientemente. Sospecho que la pregunta no viene de España. Tal vez en otros países de notariado latino no sea necesaria la unidad de acto que es necesaria en España para las escrituras.

Pero cerrar copia, no tengo ni idea de que es. No conozco esa expresión.

 

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¿Qué tiempo tiene la notaría para entregar las copias?

Artículo 249.1 del Reglamento Notarial

Las copias deberán ser libradas por los notarios en el plazo más breve posible, dando preferencia a las más urgentes. En todo caso, deberá expedirse en los cinco días hábiles posteriores a la autorización.

Pero claro, téngase en cuenta que no es lo mismo un testamento que una hipoteca y que no es lo mismo que con posterioridad al otorgamiento se hayan de practicar o de llevar a cabo por ley, por conveniencia o a solicitud de los otorgantes otro tipo de actuaciones.

Y es que tras el otorgamiento de su escritura, en la notaría quedan muchas cosas por hacer. Aquí tengo explicadas muchas de ellas. Aquí tiene usted otras.

En consecuencia, si ha firmado usted un testamento o un poder, se podrá ir con la copia bajo el brazo, pero si ha firmado usted una compraventa y una posterior hipoteca que se presenta en el Registro de la Propiedad que tiene que responder a la presentación o si ha firmado una compraventa y ha pedido al Notario que se la liquide de impuestos y se la inscriba en el Registro, los cinco días del Reglamento serán, casi con seguridad, imposibles de cumplir.

Así que, a la gallega, termino con otra pregunta ¿qué ha ido usted a firmar a la notaría?

 

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¿Qué vacaciones tiene un Notario?

Pues los Notarios tenemos una inusual, atípica, organización de las vacaciones. Vaya por delante que los Notarios solemos trabajar más con los años. Menos cuando somos más jóvenes y más según vamos cumpliendo años, puesto que generalmente con la antigüedad vamos alcanzando notarías de mayor volumen de trabajo. Fuera de esa circunstancia del volumen de trabajo, somos igual de trabajadores que los demás, es decir, unos nada, otros poco, otros mucho y otros muchísimo, con independencia del volumen de trabajo, quiero decir…

Pero es el Reglamento Notarial el que regula esas vacaciones en forma de ausencias y licencias.

Artículo 44

Los Notarios, no teniendo reclamado su ministerio, podrán ausentarse de su Notaría o distrito notarial por los plazos y con las condiciones siguientes:

a) Por cinco días si la Notaría está demarcada en población donde hay un solo Notario.

b) Por diez días si en la residencia hubiere dos Notarios en servicio efectivo.

c) Y por quince días en las Notarías donde residan y presten servicio efectivo más de dos Notarios.

Al hacer uso de este derecho, los Notarios deberán dar conocimiento a la Junta directiva y a la Dirección General de las fechas en que se ausenten y vuelvan a hacerse cargo de su Notaría.

De las mencionadas ausencias no podrá usarse por cada Notario más de seis veces al año, ni las ausencias podrán ser sucesivas, debiendo mediar entre una y otra un mes, por lo menos, de intervalo.

Artículo 45

Independientemente del derecho anterior, los Notarios podrán obtener licencias ordinarias o extraordinarias, que serán concedidas por las Juntas directivas de los respectivos Colegios y por la Dirección General.

Las Juntas directivas podrán conceder licencias ordinarias, que no excederán del plazo de un mes en cada año.

La Dirección General podrá conceder licencias ordinarias que no excederán del plazo de dos meses en cada año.

Las licencias extraordinarias sólo se podrán conceder por la Dirección General en casos excepcionales, mediante justa causa y por plazo máximo de un año.

Las licencias se concederán en virtud de solicitud del Notario interesado dirigida al Decano de la Junta directiva, y por conducto de ésta y con su informe, a la Dirección General, cuando a ella corresponda su concesión.

Con el Reglamento en la mano, un Notario de una plaza con más de un Notario, podría trabajar ocho meses y ausentarse cuatro. Uno de una localidad con dos Notarios, podría trabajar nueve meses y ausentarse tres y uno de una localidad con un único Notario (mi caso), podría trabajar diez meses y ausentarse dos.

Con el Reglamento en la mano, con independencia del derecho anterior, caben las licencias del Artículo 45 que se añadirían a lo que podemos estar ausentes de nuestras notarías.

La realidad es que, ni mucho menos, nos tomamos tantas vacaciones, ni podemos permitírnoslo puesto que existe libre competencia entre los Notarios y pueden ustedes imaginar lo que ocurriría con la notaría de un Notario que se ausente dos, tres o cuatro meses al año y que encima, por si se ha quedado con ganas o está cansado, se pida una licencia de un mes.

 

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¿Tengo derecho a elegir notario?

Sí.

Artículo 3

El Notariado, como órgano de jurisdicción voluntaria, no podrá actuar nunca sin previa rogación de sujeto interesado, excepto en casos especiales legalmente fijados.

Los particulares tienen el derecho de libre elección de notario sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. La condición de funcionario público del notario impide que las Administraciones Públicas o los organismos o entidades que de ellos dependan puedan elegir notario, rigiendo para ellos lo dispuesto en el artículo 127 de este Reglamento.

La prestación del ministerio notarial tiene carácter obligatorio siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida.

La jurisdicción notarial, fuera de los casos de habilitación, se extiende exclusivamente al Distrito Notarial en que está demarcada la Notaria.

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Ilustrísimos, Ilustres y Señorías

A propósito de mi post de hoy, busco en la Wikipedia cuál es el tratamiento protocolario que tenemos los Notarios.

La Wikipedia dice que

“Tienen el tratamiento de Señoría (V. S. o S.ª):

Los registradores

Los Notarios de capital de provincia o Colegio, o los que desempeñen notarías de primera clase no comprendidas en las anteriores”. 

O sea que todos los Notarios de primera son Señorías puesto que no hay capitales de provincia que no sean primeras (lo son por serlo) y ningún Colegio tiene su sede en una ciudad que no sea capital de provincia.

Los de segunda y tercera, no tenemos derecho a nada.

Entonces, ¿ahora cuando llame a mi Registro voy a tener que preguntar por Su Señoría?

Tendré que conformarme con el Don y con aquel ¡buenos días, Señor Notario¡ con el que me saludaba Chipo en las mañanas mindonienses y con el que María y Cosme me han saludado en las escaleras de la notaría esta misma mañana.

Queda confirmado lo que apuntaba en mi citado post de hoy: nada de Ilustrísimos o de Ilustres….

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La fianza de los Notarios

Artículo 24 RN

El notario electo deberá obligatoriamente acreditar la contratación de un seguro de responsabilidad civil a que se refiere el artículo siguiente y constituir la fianza, en cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 14 de la Ley Orgánica del Notariado.

Artículo 14 LN

El Notario, para tomar posesión de su oficio constituirá en las Cajas del Estado, en calidad de fianza y como garantía para el ejercicio de su cargo, un depósito en títulos de la Deuda pública que produzca una renta anual según las condiciones de cada localidad, o acreditará que la disfruta en fincas propias, rústicas o urbanas, y quedará suspenso cuando falten estas garantías hasta que las reponga.

Artículo 26 RN

La fianza que deberá prestar el notario tendrá una cuantía de 1.500 euros, salvo que se trate de poblaciones de más de un millón de habitantes, en cuyo caso se elevará a 3.000 euros, cuya cuantía podrá ser actualizada por la Dirección General de los Registros y del Notariado previa audiencia del Consejo General del Notariado.

Artículo 27 RN

La fianza en títulos o efectos públicos se constituirá en la Caja General de Depósitos o en establecimientos legalmente autorizados al efecto, en calidad de depósito necesario, a disposición de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

La fianza con garantía de fincas se constituirá en escritura pública de hipoteca que otorgará el que fuere dueño del inmueble, por cantidad bastante a producir la renta señalada para cada caso, capitalizada ésta al cinco por ciento, expresándose que queda a disposición de la Dirección General para responder del desempeño del cargo por el Notario.

Y Artículo 30 RN que es al que quería llegar…

Parece que lo del seguro de responsabilidad civil es entendible, pero ¿una fianza?, ¿porqué? ¿para qué?, ¿de qué vamos a poder responder con ese “ridículo” importe? Pues aquí está explicado:

La fianza que están obligados a constituir los Notarios como garantía para el ejercicio de su cargo, así como los intereses o productos de la misma, estarán afectos a las responsabilidades contraídas en el desempeño de aquél y preferentemente a las cantidades que dejare de abonar el notario en concepto de multas, encuadernación de protocolos, desorganización y deterioro de éstos por su negligencia, primas del seguro de responsabilidad civil y de las aportaciones, cotizaciones y, en general cualquier pago, que deba realizar al Colegio Notarial, o que tenga su origen en causa corporativa.

Para todo lo demás Master Card…perdón…para todo lo demás el Seguro de Responsabilidad Civil.

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Si pido una nueva copia de mi escritura extraviada, ¿tengo que llevarla al Registro y a Hacienda?

“He perdido la escritura original de compraventa de mi vivienda. Quisiera saber si es posible hacer un duplicado y cuanto sería el coste de hacerlo. No debía de tener más de seis páginas. Por otro lado, si fuese posible hacerla, ¿es necesario acudir al Registro otra vez a presentar el nuevo documento o no haría falta pues es solo una copia de la original que en su día ya se presentó? ¿Se debería de tramitar en Hacienda el nuevo documento aunque esté exento de pagar? Enhorabuena por su post; la verdad es que refleja bien todo el trabajo que está detrás de un Notario”.

Ya sé que la consultante lo tiene claro, pero lo yo “lo aclaro” para los demás. El original se lo queda el Notario y los otorgantes se llevan copias que pueden ser autorizadas (en papel timbrado, firmadas por el Notario y sin las firmas de los que firmaron) o simples (que van en otro papel distinto y que no llevan firma alguna).

¿Es posible?

Sí, es posible hacer una copia simple o autorizada. La simple es más barata, aunque teniendo en cuenta que la necesita porque la ha perdido, mejor la autorizada. Para minutarla, el otro criterio a tener en cuenta (al margen de la extensión) es el de la antigüedad (la fecha del otorgamiento). Cuanto más larga y más vieja, peor

En cuanto a las demás preguntas:

.- No, no hace falta llevar esa escritura al Registro, pues el negocio jurídico ya se inscribió en su día.

.- Tampoco hace falta llevarla a Hacienda. La expedición de copia no constituye hecho imponible de ningún impuesto, si exceptuamos la cuota fija del AJD que se paga mediante la expedición de esa copia en el papel timbrado de uso exclusivo por los Notarios.

Muchas gracias, es bueno que la gente sepa que en la notaría hay mucho, muchísimo trabajo, antes y después de cada firma.

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Testigos instrumentales extranjeros

Expliqué la diferencia entre los testigos instrumentales, los de conocimiento y los asertorios en este post. Así que a ese post me remito porque de lo que quería hablar en esta FAQ es de un inciso (que tenía bastante olvidado, la verdad) que recoge el Artículo 181 del Reglamento Notarial en cuanto a los testigos extranjeros.

“Para ser testigo instrumental en los documentos intervivos se requiere ser español, hombre o mujer, mayor de edad o emancipado o habilitado legalmente y no estar comprendido en los casos de incapacidad que establece el artículo siguiente. Las personas sujetas a régimen foral podrán ser testigos, si son mayores de edad, por su legislación. También podrán ser testigos los extranjeros domiciliados en España que comprendan y hablen suficientemente el idioma español”.

En consecuencia, no pueden ser testigos instrumentales:

.- Los extranjeros no domiciliados.

.- Los extranjeros domiciliados que no comprendan y/o no hablan suficientemente el idioma español.

Por cierto, español, hombre o mujer…. ¿mejor que decir español o española?

 

 

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Poderes

¿En qué se diferencia un apoderado general de un administrador?

Me lo preguntaba una inquieta joven que dejaba de ser Administradora para pasar a ser Apoderada General de una sociedad mercantil.

“Si puedo hacer lo mismo, ¿qué diferencia hay?”

“Bueno, lo mismo, lo mismo, exactamente lo mismo, no puedes”, le dije. El Apoderado (aunque sea un Apoderado General) está más limitado que el Administrador.

Además, el Apoderado depende del Administrador, mientras que el Administrador depende de la Junta General. El Apoderado recibe instrucciones del Administrador y el Administrador las recibe de la Junta. Es una cuestión de dependencias, de jerarquías, de facultades y de modus operandi, pues el Administrador está mucho menos controlado en sus actuaciones que lo está un Apoderado General.

Puestos a disponer de una carta blanca para actuar, está mucho más próximo a ella, el Administrador que el Apoderado General.

 

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¿Es mejor o peor hacer un poder especial?

Pues depende, pero recientemente me encontré con uno tan, tan, tan especial, que con qué surgiera cualquier imprevisto, iba a ser imposible la firma de la compraventa para la que se había otorgado. De hecho aún no hemos firmado la escritura, aunque sí soy sincero no sé porqué ha sido.

Otorgar un poder especial para vender un inmueble concreto, señalando el número de finca registral, la dirección de policía y/o Catastro, el precio, la forma de pago y el número de cuenta donde deban efectuarse las transferencias, me parece algo arriesgado. Según mi experiencia, cuando no hay una sorpresa, hay otra, cuando no me cambian una cosa me cambian otra y pienso que es un riesgo especializar tanto el poder.

¿Y qué pasa si el poder no sirve? Pues que hay que hacer otro y, generalmente, aplazar la firma o recurrir a la figura del mandato verbal y a la posterior ratificación.

Solo entiendo esos poderes tan especialísimos cuando uno no se fía del apoderado y si no se fía, mejor que no se dé el poder o que se le dé a otro.

Con especificar número de finca y un precio mínimo de venta, así que como que no habrá precio aplazado, para mi sería suficiente.

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¿Es obligatorio aceptar un poder?

poder bancos

“Se trata de un poder a favor del contable de una empresa para efectuar movimientos de fondos en cuentas bancarias. En caso de negarse, ¿podría ser despedido?”

En cuanto a la cuestión que da título a esta FAQ, le diré que no. Tenga en cuenta que usted podría otorgar un poder a mi favor para que yo efectúe esos movimientos, sin que yo me entere y yo no podré hacer nada por impedirlo (el apoderado no firma el poder, firma cuando lo usa). Otra cosa es que yo luego no quiera utilizarlo cuando usted me encargue que yo lo use para aquello que me facultó. Ahí es cuando yo puedo decir que me niego a usar el poder, pero no puedo negarme a que se me otorgue.

No tengo conocimientos de derecho laboral, pero si uno tiene que realizar gestiones bancarias como parte de su trabajo y eso exige un poder y no quiere usarlo, pues parece que podría haber una causa de despido, ¿no?

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¿La copia de un poder tiene que estar expedida a favor del apoderado?

Hace pocos días me pidieron que en una escritura de poder general, hiciera constar:

“Se faculta especialmente a los apoderados para pedir y utilizar primeras y posteriores copias de esta escritura”.

Me resistía a no decir lo que digo habitualmente, que es esto:

“Pedir y retirar cuantas copias deseen de esta escritura”.

Y es que, por una parte, no me gusta cambiar innecesariamente mis escrituras porque otro día se utilizan como modelo y paso a decir lo primero en vez de lo segundo que es lo que yo siempre había dicho y, por otra, porque no tenía claro si ese “utilizar” podía tener o no alguna relación con la pregunta que me hago (esta de hoy me la hago a mi mismo) en el título de este post.

Así que le dije a mi oficiala que mantuviera mi fórmula habitual e imprimiera la escritura, pero antes del otorgamiento me fui a su despacho, donde estaba el Abogado de los poderdantes, y le pregunté si en alguna notaría habían tenido en alguna ocasión problemas por no estar expedida la copia de un poder a favor del apoderado, puesto que yo las expido siempre para el poderdante (salvo que venga a pedírmelas posteriormente el apoderado) y no controlo nunca este punto.

Me contestó que no, que nunca había tenido problema y me volví a mi despacho, después de decirle al Abogado algo así como que “es que soy un poco pajillero mental”.

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¿Puede el apoderado revocar el poder?

No, de ninguna manera.

El que otorga y revoca el poder es el poderdante, es aquel en cuyo nombre se actúa.

El que lo utiliza, el apoderado, lo que puede es usarlo o no usarlo, pero no revocarlo.

Si no quiere usted el poder, devuelva lo copia o pídale al poderdante que se lo revoque.

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Interviene en su propio nombre y derecho y en nombre y representación de … (el mandato verbal)

mandatario verbal notaría

“El Notario con el que estamos trabajando ha preparado un acta para que, tal y como nos indicaste, se la haga llegar a un colega suyo de Madrid y este a su vez a la inquilina. Te agradecería que echaras un vistazo y des tu aprobación al acta o nos hagas los comentarios que te parezcan oportunos”.

“Bueno, vale, lo importante es hacerlo ya, pero no me gusta nada eso de que el Notario entiende que no hay capacidad suficiente; la verdad no entiendo porqué el Notario dice: Yo, el Notario, NO ESTIMO, a mi juicio, que sean suficientes las facultades representativas acreditadas para  el otorgamiento de la presente acta de requerimiento y notificación. No siendo suficientes dichas facultades y actuando como mandatario verbal, yo, el Notario, advierto al compareciente, que insiste por razón de urgencia en el presente otorgamiento que solicita, de que la plena eficacia de la presente queda supeditada a la ratificación que deberá ser efectuada por los mandantes, de la cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de la correspondiente diligencia”.

Bueno, pues léase este Artículo que le transcribo y sepa también que la organización del Notariado está basada en la competencia territorial a ciertos efectos (como este que nos ocupa en esta FAQ) por lo que no puedo notificar algo siendo Notario de dónde soy a alguien que está en Madrid y tengo necesariamente que trasladarlo a un compañero de allí, de la misma manera que no puedo firmar el requerimiento a su cliente fuera de mi pueblo.

Artículo 164 del Reglamento Notarial.

La intervención de las otorgantes se expresará diciendo si lo hacen por su propio nombre o en representación de otro, reseñándose en este caso los datos identificativos del documento del cual surge la representación, salvo cuando emane de la ley, en cuyo caso se expresará esta circunstancia, no siendo preciso que la representación legal se justifique si consta por notoriedad al autorizante.

Si la representación no resultare suficientemente acreditada a juicio del notario autorizante y todos los comparecientes hicieren constar expresamente su solicitud de que se autorice el instrumento con tal salvedad, el notario reseñará dichos extremos y los medios necesarios para la perfección del juicio de suficiencia. En tal caso, cuando le sean debidamente acreditados, el notario autorizante o su sucesor en el protocolo así lo harán constar por diligencia, expresando en ella su juicio positivo de suficiencia de las facultades expresadas. En todas las copias que se expidan con anterioridad a dicha diligencia el notario hará constar claramente que la representación no ha quedado suficientemente acreditada.

También se hará constar el carácter con que intervienen los otorgantes que sólo comparezcan al efecto de completar la capacidad o de dar su autorización o consentimiento para el contrato.

El compareciente asume expresamente los perjuicios que se les pudieran derivar de la insuficiencia de la representación alegada.

¿Dice el Notario que el que el requiere no tiene “suficientes facultades representativas para otorgar el acta”?

Pues sí, lo digo y es que para hacer este documento hay dos posibilidades:

.- O dices que intervienes en tu nombre y derecho y que eres uno de los propietarios del inmueble a que se refiere el requerimiento, sin alegar representación alguna de ninguno de los otros propietarios (y en el escrito que se me envió para preparar el requerimiento se alegaba esa representación).

.- O dices que les representas, en cuyo caso o tienes un poder o eres mandatario verbal y si eres mandatario verbal no hay más remedio que decir lo que digo. No se puede alegar ser representante de alguien “sin más”.

Así que hay que decidir si:

– No representas a los demás

.- Traes poderes.

.- O eres mandatario verbal.

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Pólizas

¿La intervención parcial de las pólizas está en desuso?

No, no está en desuso.

Esa intervención parcial, supone que los distintos otorgantes pueden firmar en diferentes notarías.

Lo importante es que la forma de pago de los honorarios notariales ha cambiado como consecuencia de alguna reciente Resolución de la DGRN.

Antes los honorarios totales, se repartían entre los Notarios que intervenían la póliza. Actualmente el Notario que interviene la firma de la entidad de crédito, para aclararnos, cobra solo 30,05 Euros más Iva y eso es lo que cobra de menos el Notario que interviene la firma del deudor, al que corresponde el resto de los honorarios devengados.

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Confirmings sin cuantía

Pregunta sin respuesta:

¿Por qué se empeñan algunas entidades en no poner cuantía al confirming impidiendo expedir testimonios con eficacia ejecutiva y dificultando la calificación de la suficiencia de facultades de sus apoderados?

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Crédito en garantía de confirming

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué firmar un crédito en garantía de un confirming y no un confirming directamente?

Es una práctica usual en algunas entidades. Se firma una póliza de crédito de larga duración que garantiza única o especialmente un contrato de confirming privado, cuya copia se une a la póliza intervenida por el Notario. Entiendo que se garantice especialmente, pero si se garantiza únicamente ese contrato, ¿porqué no intervenirlo como confirming sin más?

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Entrega a cuenta en leasing

Preguntas con respuesta:

¿Es correcto que la entrega inicial de un leasing genere carga financiera al incluirse dentro del coste de recuperación del bien arrendado?

Al consultar el cuadro de amortización de un leasing me ha surgido una duda:

¿Cómo es posible que la entrega inicial genere carga financiera (intereses)?

El arrendador financiero (el banco) ha pagado el objeto arrendado (un camión) en su totalidad, pero el arrendatario financiero ha querido poner una cantidad de su bolsillo, es decir, hacer una entrega a cuenta del coste del bien (que en su totalidad ha pagado ya el arrendador al proveedor). Esa entrega sería cómo una especie de amortización parcial anticipada del capital pendiente de amortizar y por tanto es correcto que devengue intereses.

 

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Pignoración de préstamos ICO

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué el ICO ha pignorado sus préstamos?:

Desde hace unas semanas las pólizas de préstamos ICO hacen mención a la pignoración del total tramo de préstamo concedido a la entidad que luego lo fracciona entre sus clientes en múltiples préstamos.

¿Que ha sucedido para que se añada esta garantía a favor del ICO que facilita la ejecución del deudor?

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Pólizas independientes

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué algunas entidades en las pólizas intervenidas en la notaría aclaran que “la presente operación es totalmente independiente de otra/s firmadas” (y a veces aparentemente cancelada/s) con el mismo cliente?

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Registro Civil

¿Pueden solicitarme un certificado de matrimonio desde la notaría?

No.

No existe cauce telématico entre notarías y Registros Civiles, aunque los Registro Civiles digitalizados si admiten peticiones con certificado electrónico que han de cursarse por el propio interesado.

En los enlaces está toda la información.

http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Portal/es/servicios-ciudadano/tramites-gestiones-personales/certificadocertificacion1#como

http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Portal/es/servicios-ciudadano/tramites-gestiones-personales/certificadocertificacion1?param1=3

https://sede.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Sede/es/tramites/certificado-matrimonio?_ga=2.67226577.1361646806.1505382131-29531861.1505382131

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Registro de la Propiedad

¿El registro tiene siempre que dar nota al Notario aunque la finca descrita no esté inscrita?

Así es.

La nota registral de información continuada que los Notarios tenemos obligación o posibilidad de pedir, según los casos, ha de expedirse siempre aunque, la finca descrita en la solicitud no esté inscrita o existan dudas fundadas de que pueda estar en todo o parte ya inmatriculada.

 

 

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¿Se podrá inscribir una venta hecha por el que no es el titular registral?

Vaya pregunta más rara, ¿no?

Pues evidentemente no. El que tiene que vender es el dueño. Y el dueño, es el dueño, no quién diga el Registro que es el dueño. Otra cosa es porqué el dueño no es el titular registral. Podría haber un documento privado de venta que tendría que liquidarse de impuestos y elevarse a público o una escritura sin inscribir.

Cuando me hicieron esta pregunta, relacionada con la dación en pago de hipoteca a un Banco, sospeché que el deudor del Banco seguía siendo deudor, pero ya no era dueño.  Así que si vendió y el nuevo propietario inscribió sin hacerse subrogación o con subrogación inconsentida por el Banco de la hipoteca, el derecho del acreedor (el derecho del Banco) estaría intacto por lo que podrá ejercitar la acción personal contra su deudor y dirigirse contra todos sus bienes y la real contra el bien hipotecado, sea quien fuere su dueño (el titular registral) que sufriría la ejecución y podría perder su propiedad, sin perjuicio de sus propias acciones contra el que el vendió que dependerán de las circunstancias (si se subrogó podrá reclamarle lo que el otro, el vendedor, haya dejado de pagar y si no se subrogó habría que ver la forma en que se hubiera pactado el pago del precio).

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El comprador de mi casa no inscrita va hipotecarla y el Banco exige que la compre ya inscrita, ¿qué puedo hacer?

“Tengo una casa que heredé de mis padres, junto con mis dos hermanos; hicimos la aceptación y adjudicación de la herencia a partes iguales, es decir, tenemos cada uno un 33,33% en la casa. El problema es que la casa estaba sin registrar ya que no había ninguna escritura. La de herencia ha sido la primera. Nos dijeron en la notaría que con su escritura, la persona que la comprara ya podría registrarla de forma más sencilla y económica, porque sino a nosotros nos supondría un coste muy elevado. Pero ocurre que la persona que la quiere comprar tiene que pedir una hipoteca y el Banco le pide que esté registrada previamente. ¿Qué podemos hacer? Hay algún sistema con el que podamos evitar el tener que registrar directamente nosotros”

Sí, lo hay y es “facilísimo”, pero es justo lo contrario porque lo que harán es registrar directamente ustedes.

Lo que tienen que hacer ustedes se llama “acta complementaria de título público adquisitivo”. Necesitan que las descripciones de Catastro y escritura coincidan (si no lo hacen al 100%, se pueden ajustar en el propio documento (o en otro previo); no se preocupe por ello siempre que el Catastro sea correcto). Los titulares catastrales tienen que ser ustedes tres (si no lo son habrán de cambiarlo previamente utilizando su propia escritura para proceder al cambio). Necesitarán unos testigos que declaren que la propiedad era de sus padres y ahora de ustedes (gente conocida suya, que conozca el caso y que no sean parientes) y se publicarán unos edictos en el Ayuntamiento correspondiente por si alguien quisiera protestar. El Notario que lleve el asunto podría considerar necesarias otras pruebas. No existe competencia territorial para esta clase de documentos, así que hasta yo mismo se la podría hacer aunque se trate de una finca en la otra punta de España. Lleva unas semanas el procedimiento, así que deberían ponerlo en marcha cuanto antes. El gasto de notaría y de registro no es (ni mucho menos) “de los peores” y si en la primera escritura la casa fue incluida con su correcta descripción, no habrá impuestos (lo habría si hay más suelo o más obra de la que fue escriturada).

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Seguros

¿Es necesario volver a acreditar el uso para “evitar” el seguro decenal?

Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación, cuando el autopromotor de una vivienda para uso propio manifiesta que lo es (que es promotor de una única vivienda para uso propio) al declarar el final de obra, no es necesario que acredite la constitución del llamado “seguro decenal”. En caso de que transmita la edificación dentro del plazo de diez años desde el final de la obra, el adquirente puede exonerarle del seguro en cuyo caso el transmitente (el autopromotor) debe acreditar el uso de la vivienda.

Si el adquirente del autopromotor transmite (dentro del plazo de los diez años), el seguro decenal será necesario salvo nueva exoneración del “segundo” adquirente, sin que sea necesario acreditar de nuevo el uso, pues esa condición de usar la vivienda solo se impone al que fue declarante de la obra y manifestó ser autopromotor de la misma.

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Primas de seguros

Pregunta sin respuesta:

¿Por qué no se exige a las aseguradoras, como se exigió en su día a las eléctricas, que nos detallen lo que pagamos por nuestros seguros?

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Subsanaciones

El problema no es quién paga la subsanación, es si hay que pagar o no a Hacienda …

problema hacienda

“En Diciembre de 2016 falleció mi padre y poco después hicimos la apertura de testamento, en el cual mi padre dejaba todos sus bienes a su esposa, nuestra madre. Ella renunció a todo y tal como dispuso mi padre, una propiedad era para mi hermana, la cual también renunció en beneficio de su hijo y la otra propiedad para mí. Así lo dispusimos ante la Sra. Notario, con la salvedad de que mi madre fuera usufructuaria de todos los bienes. A la hora de recibir las escrituras, la propiedad que se adjudicó mi sobrino aparece con la nota de usufructo para su abuela, pero la mía no. ¿A quién reclamo?, ¿quién paga los gastos derivados de esta omisión? No tengo ningún borrador o copia simple de las escrituras“.

Sin entrar a analizar el reparto de herencia, pues no es el objeto de la cuestión, me interesa saber: ¿cómo es que se descubre ahora el error? (dos años más tarde). Usted habla de “así lo dispusimos”, lo que supone que así se otorgó por ustedes y se autorizó por el Notario, por lo que creo que no necesariamente se trata de un error y pienso que caben otras interpretaciones.

Al margen … yo no me preocuparía de quién paga. Me preocuparía, de momento, de saber si tiene o no tiene arreglo lo que dependerá (pues casi todo tiene arreglo) de las consecuencias fiscales del asunto. Créame si le digo que la factura de la notaría y la del registro es lo que menos debe preocuparle. Antes de preocuparse, debe usted tirar del hilo y valorar las repercusiones fiscales, pues a Hacienda le parecerá muy bien que le digamos que nos hemos equivocado, porque pasara su “factura” sin piedad y sin análisis alguno de las causas del error.

Entiendo que le gustaría disponer de un borrador o copia simple para contrastar lo que usted creía que se había otorgado, pero esos borradores o copias simples no tendrían ninguna fuerza frente al de la copia autorizada que es reproducción exacta de lo que ustedes otorgaron y el Notario autorizó, excepto en el caso de quieran entrar en que en esa o esas escrituras ocurriera algo más que un “simple” error, cosa que, por supuesto, dudo.

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Testamentos y Herencias

¿Cómo me aseguro de que mi legado o herencia solidaria se hace efectivo?

Uno de esos preceptos “raros”, “escondidos” y de uso infrecuente en el Reglamento Notarial es el 179 que nos impone a los Notarios algunas obligaciones para garantizar la efectividad de los legados o herencias llamadas “solidarias” que son aquellas en las que el testador ha dispuesto alguna cláusula en favor de instituciones de interés general.

Artículo 179 del Reglamento Notarial

“Los notarios que autoricen o eleven a escritura pública testamentos en los cuales conste alguna disposición de carácter benéfico o benéfico-docente, o que tenga por objeto fines de interés general……….remitirán a los órganos administrativos competentes que ejerzan el protectorado sobre las fundaciones creadas para el cumplimiento de dichos fines, una copia simple de la cláusula o cláusulas testamentarias correspondientes, tan luego como llegue a su conocimiento el fallecimiento del testador.

De igual modo los notarios que autoricen o eleven a escritura pública particiones o manifestaciones de herencia fundadas en testamentos que contengan alguna disposición de las expresadas en el párrafo anterior, notificarán mediante acta, a los órganos administrativos competentes a que se refiere el apartado anterior, el texto íntegro del testamento, con cargo a la herencia, siendo responsables, si no lo hicieren, de los perjuicios que puedan ocasionar con su negligencia. No se admitirán en ningún Registro u oficina dichas particiones si no aparecen otorgadas precisamente en escritura pública, y en ésta no consta el cumplimiento de lo dispuesto anteriormente”

 

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¿Cómo valoramos la herencia de nuestros padres y la repartimos cómo tenemos pensado hacerlo?

“Mis fallecidos padres nos han dejado dos casas a sus tres hijos. Un hijo quiere quedarse con una casa y cederle (como parte del pago de la compra de esa casa a sus hermanos) su parte de la otra casa a sus otros dos hermanos”.

No es exacto hablar de ceder, de parte del pago de compra o de su parte en la otra casa, pero así se plantea la consulta y así creo que se entiende mejor por todos. Vamos a las …

Preguntas:

1.- ¿Cómo se puede hacer eso y qué pasos hay que seguir?

Valoren todo lo que hay en base al criterio que estimen más oportuno: valor fiscal mínimo, valor de mercado o uno intermedio entre ambos. Aquí las tasaciones no valen más que cómo orientación.

Una vez valorado todo, verán si es posible cuadrar los valores con el reparto que quieren hacer. Si es posible cuadrarlo, con la escritura de herencia quedará todo arreglado.

Si no es posible, solo quedará la vía de los excesos/defectos de adjudicación con compensaciones en metálico o la de las disoluciones de condominio también con sus correspondientes compensaciones.

2.- ¿Se hace antes del reparto de la herencia?

No, nunca antes. Se hace en la herencia o inmediatamente después (a poder ser en la misma escritura que sale más barato).

3.- ¿Es aconsejable fiscalmente hacerlo así?

Ese es el quid de la cuestión y en lo que se tienen que asesorar a fondo para no tener disgustos. Pueden asesorarse en la propia notaría o fuera de ella, a su elección.

4- ¿Qué diferencia hay y para qué vale una tasación hecha una sociedad tasadora y el valor que da la Consejería de Hacienda sobre el PMM (precio medio de mercado de bienes inmuebles)? ¿Cuál elegimos para valorar las 2 viviendas?, ¿la media?

Pues una es una valoración fiscal en base a valores catastrales y coeficientes y la otra, la tasación, en base a criterios de mercado. No conviene obviar la de Hacienda si se quiere evitar complementarias, a no ser que sea defendible valorar menos por alguna razón.

Por lo demás, me hace usted la pregunta del millón de dólares. Pues depende de lo que salga a pagar en el Impuesto de Sucesiones, de que se vaya a vender o no próximamente y de los propios acuerdos a que ustedes lleguen. Es, a fin de cuentas, un tira y afloja en el que hay que encontrar el equilibrio más beneficioso para todos.

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¿Cómo y dónde puedo pedir los testamentos originales de mi madre fallecida y de mi padre vivo?

“Mi madre falleció hace ya 26 años; mi padre se volvió a casar. Le pedí hace tiempo ver el testamento de mi madre y me dio lo que recuerdo era el original con su firma (la de mi padre y madre). Ahora le pido aquel testamento y no me lo da. Me da una copia de un Notario que da fe de que es copia del original. En la copia pone que las partes del testamento que no aparecen no son de relevancia, sin embargo yo recuerdo un usufructo de mi padre que ahora no aparece. ¿Cómo y dónde puedo pedir aquel testamento original? En la notaria se niegan a dármelo y me dicen que mi padre ha vuelto a testar y que no me lo pueden dar. ¿Cómo es eso posible si lo que yo pido es lo que se testó anteriormente a que mi padre volviera a testar?”

Primero vamos a aclarar lo del “original”. El original o escritura matriz es el que conserva el Notario en la notaría y que no se entrega a nadie. Todo lo que se entrega a los interesados son copias: copias autorizadas que llevan la firma del Notario (pero no las de los que firmaron que solo están en el original) y copias simples que no llevan la firma de nadie y que se expiden en un papel distinto a las autorizadas.

Segundo: Ese testamento que usted recuerda que no llevaba la firma de sus padres, no llevaría además la firma de ambos ni siquiera en el original. El testamento de su padre lo firmaría su padre y el de su madre, lo firmaría su madre, salvo que fueran de alguno de los territorios con Derecho Civil propio que admiten el testamento mancomunado (y no lo creo por lo que me cuenta usted).

Tercero: Que la copia de un testamento sea parcial y omita alguna parte me parece completamente inusual y ahora mismo no le encuentro explicación.

Cuarto:  En los testamentos, al testador suele entregársele una copia simple y a los herederos (ya muerto el testador) una copia autorizada.

Quinto: Si lo que quiere usted es el último testamento de su madre, tiene derecho a él puesto que me dice que está muerta y casi seguro que le atribuyó algún derecho y aún no atribuyéndoselo tendría derecho como legitimario (heredero forzoso) de su madre.

Sexto: Si su padre está vivo, usted no tiene derecho a pedir copia del testamento de su padre (solo él puede hacerlo), así que la razón no es que haya vuelto a testar (cosa que ni siquiera deberían haberle dicho en la notaría si es que ha sido así); la razón es que su padre está vivo. Cuando muera podría pedir copia del último testamento que hizo y en algunos casos la de los anteriores. La notaría no se niega, así porque sí, se niega porque los Notarios solo damos copias a aquellos que tienen derecho a ellas y en el caso de los testamentos de personas vivas, el derecho solo corresponde a estos. Puede usted leer al respecto el Artículo 226 del Reglamento Notarial.

Séptimo: ¿Dónde? En la notaría donde se conserve o en el archivo correspondiente si tiene más de 25 años.

Octavo: ¿Cómo? Acudiendo personalmente con DNI, defunción y últimas voluntades, aunque tiene usted otra posibilidad al respecto.

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¿Cuándo me entregan mi testamento si lo hice en la jornada del testamento?

No había entendido esta pregunta hasta ahora mismo.

Es muy probable que venga de México donde, como en otros países, hay “días del testamento”. No sé exactamente en que consisten, pero en ellos se promociona el otorgamiento de testamentos y por lo que parece se debe generar un cierto atasco en la entrega de las copias.

De ahí la pregunta que, a priori, parece repetitiva: …me entregan mi testamento… si lo hice en la jornada del testamento.

En España, lo usual es que el testador se marche de la notaría con la copia bajo el brazo.

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¿Dónde podemos averiguar las propiedades de una persona fallecida?

averiguar las cuentas

Partiendo de la base de que no se tenga ninguna copia autorizada o simple que permita empezar a tirar del hilo, ni recibos del IBI (de la antigua contribución), si los inmuebles están localizados, la cosa es tan sencilla como acudir al Registro de la Propiedad correspondiente y solicitar nota simple de las que se encuentren a nombre de esa persona. Puede que tengan que ir a un Registro o a varios.

Otra cosa es que no sepan donde se encuentran o que no estuvieran inscritos, en cuyo caso no podrán recurrir al Registro y tendrán que intentar la consulta por la vía catastral para lo que será necesario disponer del DNI del difunto. Esta consulta es posible efectuarla en cualquier notaría (acreditando interés legítimo en la herencia mediante las últimas voluntades, el testamento y la defunción) o en el propio Catastro.

La Declaración de la Renta del difunto permite conocer información relativa a sus inmuebles (vía rendimientos del patrimonio inmobiliario) y de las cuentas y depósitos bancarios (rendimientos del capital).

Por último, el Certificado del Registro de Seguros, que también se puede obtener desde cualquier notaría, permite averiguar los seguros de vida y similares que el difunto pudiera tener a su nombre.

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¿Durante cuánto tiempo está el testamento en la notaría?

Bueno, que nadie se preocupe que si Matusalen hubiera fallecido este año, los Notarios tendríamos su testamento debidamente archivado.

Fuera de bromas. Su testamento se conservará en la notaría en la que se firmó durante 25 años. Cumplidos los 25 se llevará al Archivo del Distrito Notarial y a los 100 pasará a los Archivos Históricos.

Así que si una persona nació en 1899 y otorgó testamento al cumplir 18 años, este año su testamento se habrá llevado al Archivo Histórico.

Y si el Notario se jubiló, se murió, se trasladó o pidió una excedencia siempre habrá un sucesor y si su notaría se amortizó y desapareció, siempre estarán los Archivos.

 

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¿El testamento caduca?

La pregunta exacta que una señora me formula es:

Una amiga me ha dicho que pasados ciertos años desde que una persona hace testamento deja de valer. ¿Es cierto?. 

La respuesta exacta que le doy es:

No. Bajo ninguna circunstancia un testamento deja de valer por el paso del tiempo.

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¿Es normal tardar cinco meses en “arreglar” una herencia?

El consultante está pendiente de la compra de un inmueble que forma parte de una herencia y se extraña de que en cinco meses no esté todo resuelto.

Mis hermanos y yo tardamos un tiempo récord en heredar a mi padre. Falleció el 14 de Noviembre de 2014 y después de Reyes ya habíamos heredado. No es usual que en menos de dos meses esté todo resuelto. Es mucho más corriente pasar de los cinco meses y hasta acudir a Hacienda el último día de los seis meses del plazo ordinario.

Y es que entre que te repones del fallecimiento, te haces idea de lo que hay y de lo que no hay, reúnes la documentación, decides si vas o no a hacer escritura, valoras todo, calculas los impuestos, etc… etc … puedes encontrarte con el tiempo justo, muy justo. Además dependiendo de la complejidad de la herencia puede que la cosa se alargue más aún.

En estos días pasados he firmado la herencia del padre de una amiga que falleció a mediados de Diciembre, es decir, cuatro meses después y eso que los herederos son de los que se manejan bastante bien con los papeles y contando con mi asesoramiento “preferente”.

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¿Es verdad que existe un plazo para cobrar la herencia?

No, no es cierto. Hay un plazo para pagar los impuestos, pero no para “cobrarla”. El término no es, además, del todo acertado pues las herencias no se cobran, las herencias se aceptan, se adjudican o se adquieren.

Otra cosa es que la acción para reclamarla, prescriba, como la mayoría de las acciones en nuestro derecho, aunque el plazo es de (nada menos) que 30 años. Reclamar una herencia es la acción de los que se creen con derecho a ella y no han sido reconocidos como herederos en el título sucesorio (testamento o declaración ab intestato). Si uno está reconocido como heredero, no tiene nada que reclamar.

No caben, en consecuencia, las presiones entre los herederos dirigidas a apremiar a los que no tengan toda la información o que tengan dudas a fin de que las acepten o se adjudiquen, como en muchas ocasiones suele ocurrir.

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¿Hacen falta testigos en los testamentos?

“Mi padre tiene 66 años y quiere hacer testamento, mi pregunta es si debe haber siempre testigos a la hora de hacerlo junto con el Notario o solo con el Notario basta. Nos han dicho que necesita testigos para hacerlo”

La presencia de testigos en los testamentos desde el año 1991 solo es necesaria en los casos del Artículo 697 del Código Civil:

“Al acto de otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos:

1.º. Cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento.

2.º. Cuando el testador, aunque pueda firmarlo, sea ciego o declare que no sabe o no puede leer por sí el testamento. Si el testador que no supiese o no pudiese leer fuera enteramente sordo, los testigos leerán el testamento en presencia del Notario y deberán declarar que coincide con la voluntad manifestada.

3.º. Cuando el testador o el Notario lo soliciten.En el caso de que deban intervenir y no lo hagan podría ser declarado nulo el testamento.No sé si su padre estará en alguno de estos supuestos”.

Conforme este artículo, si su padre sabe y puede firmar, si no es ciego, si sabe y puede leer el testamento y no es enteramente sordo, podrá hacer testamento sin testigos, a no ser que él mismo lo solicite o el Notario lo considere oportuno por alguna otra circunstancia. La falta de testigos podría comportar la nulidad del testamento.

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¿Puede mi madre incapacitada nombrarme heredero y desheredar a mi hermano?

“Somos dos hermanos, nuestra madre que tiene 83 años está divorciada e incapacitada judicialmente debido a la enfermedad mental que padece. Yo soy su tutor. Mi hermano se ha desentendido totalmente de nuestra madre.

¿Me puede nombrar a mi heredero y desheredar a mi hermano? Para mi hermano, mi madre es como si no existiera y es completamente demostrable”.

Puesto que su madre está judicialmente incapacitada y puesto que el tutor no puede hacer testamento por el incapacitado, la única posibilidad de que otorgue testamento es la que regula el Artículo 665 del Código Civil que en cuanto al testamento del incapacitado en intervalo lúcido, establece lo siguiente:

“Siempre que el incapacitado por virtud de sentencia que no contenga pronunciamiento acerca de su capacidad para testar pretenda otorgar testamento, el Notario designará dos facultativos que previamente le reconozcan y no lo autorizará sino cuando éstos respondan de su capacidad”.

Este Artículo requiere que la sentencia no le haya impedido hacer testamento, que esté en intervalo lúcido y que dos médicos respondan de su capacidad. De no ser así el Notario no autorizará el testamento. No hay otra opción y no parece ser su caso.

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¿Puedo hacer una institución de heredero “sin designación de partes”?

designación de partes

Ayer un Señor que venía a firmar con su hermana la herencia de su madre me decía que quería hacer un testamento en el que nombraría herederos a sus cuatro hijos “sin designación de partes” y sin que esto implicara (artículo 765 del Código Civil) que los designaba por partes iguales sino en la proporción que ellos de mutuo acuerdo decidiesen al tiempo de aceptar y adjudicarse su herencia en el plazo de seis meses desde su muerte, quedando instituidos herederos por partes iguales si pasado ese plazo no habían procedido al otorgamiento.

Quería, a fin de cuentas, dejarles libertad para repartir a su conveniencia y necesidad sin que hubiera que formar rigurosos lotes de igual valor.

Inicialmente me pareció una “chorrada” pero luego pensé que … ¿y por qué no? ¿por el 765? ¿no es la voluntad del testador la ley suprema? ¿Y Hacienda?, ¿habría excesos? …. pues podría pensarse que no, pues no hay partes. Las legítimas no serían problema si están de acuerdo todos los herederos mayores y plenamente capaces.

Pero, me da algo de miedo hacerle a este hombre este testamento “bomba, aunque, insisto, si la voluntad del causante es la ley suprema de la sucesión, y entendemos que no sería aplicable el artículo 765 porque no están instituidos sin designación de partes sino en la proporción en que ellos de mutuo acuerdo decidan, ¿qué problema podría haber? A mi modo de ver, no habría problema fiscal de excesos de adjudicación porque no se supiera en qué parte ha de heredar cada uno, pues está previsto que “lo hagan como quieran”.

Hablado con un compañero (al que voy a tener que hacer socio), me dice que podría estimarse una institución de herederos indeterminada en cuanto a la cuantía que se ha de heredar la cual permitiría sacar a colación el artículo 1.256 del Código Civil:

“La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.”

Conclusión: ¿Algo arriesgado pero inatacable fiscalmente? ¿Qué opinará Tottributs? …

Las opiniones: Debate tuitero

Muy animado se presentó el debate. Fueron menos los inconvenientes fiscales que los civiles.

Entre los civiles el más importante el artículo 670 del Código Civil:

“El testamento es un acto personalísimo: no podrá dejarse su formación, en todo ni en parte, al arbitrio de un tercero, ni hacerse por medio de comisario o mandatario. 

Tampoco podrá dejarse al arbitrio de un tercero la subsistencia del nombramiento de herederos o legatarios, ni la designación de las porciones en que hayan de suceder cuando sean instituidos nominalmente”

Por los diferentes tuits fueron compareciendo el 749 (institución en favor de pobres en general), el 751 (en favor de parientes genéricamente), el 831 (delegación de la facultad de mejorar, aunque mi testador estaba divorciado), el 1058 o el 1059.

Gracias a todos. Mi avezado consultante vuelve cualquier día de estos ….

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¿Puedo renunciar a una herencia después de haberla aceptado?

No.

Artículo 997 del Código Civil

La aceptación y la repudiación de la herencia, una vez hechas, son irrevocables, y no podrán ser impugnadas sino cuando adoleciesen de algunos de los vicios que anulan el consentimiento, o apareciese un testamento desconocido.

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¿Qué es levantar un testamento?

Pues nada, no es nada.

Ese término no existe. Los testamentos son abiertos pero no se abren, pueden ser cerrados pero no cierran y no se levantan porque no descienden, ni se bajan a ninguna parte.

Mejor será que se lean este post.

 

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¿Qué es una extensión de una herencia?

Pues no es nada, puesto que el término correcto es el de Adición de Herencia.

Ocurre, más de lo que puedan pensar, que los herederos no incluyen en la escritura de herencia todo aquello que pertenecía al difunto. Cuando se descubre la omisión (y dependiendo del tipo de bien omitido y que hay que adicionar) puede hacer necesaria la Adición de Herencia que es lo que (supongo), que mi consultante llama “extensión de una herencia“.

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¿Qué ocurre con las herencias de los desaparecidos?

Pues que hay que declararlos ausentes y posteriormente fallecidos.

Con la declaración de fallecimiento, se abre la sucesión y está prevista en el Código Civil la posibilidad de reaparición del desaparecido. Me jugué el tipo en mi tercer ejercicio de 2002 con una situación de estas.

Es uno de los motivos por los que se hacen tantos esfuerzos en recuperar los cadáveres en situaciones de accidente, naufragio, terremoto y otras tragedias, etc…

Sin muerto, no hay herencia. Como tampoco se puede heredar sin estar cierto del derecho a la herencia.

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¿Qué pasa cuando no hay nadie que pueda heredar?

En el Derecho Civil común, el Derecho Castellano, cuando alguien fallece, no ha otorgado testamento y no tiene descendientes, ascendientes, ni cónyuge, ni hermanos, ni sobrinos, ni primos hermanos, hereda el Estado.

Existe una creencia por parte de mucha gente, de que el Estado hereda si no haces testamento. Es falso, erróneo. Completamente. El Estado hereda si no haces testamento y no tienes parientes, ni cónyuge.

Más allá del cuarto grado, los parientes no cuentan (por ejemplo, el hijo de un primo hermano, es quinto grado y no nos hereda abintestato).

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¿Qué pasa si te corresponde por testamento algo que ya no es del difunto?

Bueno, pues que normalmente el legado que te hayan hecho estará revocado y no recibirás nada, salvo que pudiera estimarse el legado como un legado de cosa ajena, cosa que no suele suceder y requeriría una redacción muy clara del testamento.

Sin ver el testamento, es imposible afinar más en esta cuestión.

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¿Qué plazo hay para la declaración de herederos?

Ninguno, pero matizo…

Si una persona fallece sin haber otorgado testamento y es necesario proceder a la declaración de herederos abintestato, no hay ningún plazo, pero sí que lo hay para pagar los impuestos y también para que una vez instada la declaración de herederos, pueda el Notario (actualmente siempre lo hace un Notario) declarar quienes son (conforme a la ley) los herederos de esa persona. El plazo es de veinte días desde la firma del requerimiento al Notario, que lo terminará (sino hay incidencias) mediante otro documento donde declarará herederos a quienes corresponda.

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¿Qué se puede hacer si no se sabe nada de un heredero?

Esta no deja de ser una formulación distinta de otras preguntas planteadas en mis posts sobre herencias, en los comentarios a los mismos y en las FAQs de esta sección, pero hoy me dicenhace años que no sé nada de mi hermano y ambos tenemos que arreglar la herencia a mi padre, ¿hay algún  plazo para que mi hermano y coheredero tenga que dar señales de vida? No, no lo hay, contesto. Entonces, ¿se queda todo paralizado mientras él no aparezca? Sí, de momento es así (aunque si estuviera definitivamente desaparecido es otro caso y si lo que no quiere es decir nada, otro caso también distinto).

Insisto otra vez: Hay plazos para pagar los impuestos, pero no hay un plazo para heredar.

Si no aparece habrá dificultades para pagar los impuestos (precisamente ayer escribí en esta misma sección sobre ese tema) y será imposible resolver la herencia.

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¿Qué tengo que hacer para abrir un testamento?

Pues, sacarlo del sobre donde el difunto lo tuviera guardado y leerlo…

Fuera de bromas, ya expliqué aquí que en España eso de abrir el testamento no existe, aunque sí podríamos hablar de la apertura de la sucesión. Lo que ocurre es que la apertura de la sucesión es un concepto más técnico y especializado y no creo que sea el que ocasione esta habitual confusión que da lugar a que en el cine y en la televisión se represente al Notario en presencia de los herederos leyéndoles el testamento.

 

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¿Se puede heredar una notaría?

No.

El acceso al Notariado es por oposición.

La regulación del acceso se encuentra contenida en el Capitulo I del Título Primero del Reglamento Notarial (artículos 5 y siguientes):

….El ingreso en el Notariado tendrá lugar mediante oposición para obtener el Título de Notario….

Los que aspiren a realizar las pruebas selectivas para el ingreso en el Notariado deben reunir, en la fecha que termine el plazo de presentación de las instancias, las condiciones siguientes:

a) Ser español u ostentar la nacionalidad de cualquier país miembro de la Unión Europea, o estar incurso en las situaciones previstas en el artículo 1 de la Ley 17/1993, de 23 de diciembre, de acceso a determinados sectores de la función pública de los nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea.

b) Ser mayor de edad.

c) No encontrarse comprendido en ninguno de los casos que incapacitan o imposibilitan para el ejercicio del cargo de notario.

d) Ser Doctor o Licenciado en Derecho o haber concluido los estudios de esta licenciatura, en los términos previstos en el segundo párrafo del apartado 2 del artículo 21 de este reglamento.

Publicada la lista a que se refiere el párrafo último del artículo anterior, se expedirá el título de Notario a favor de cada uno de los opositores aprobados, quienes tendrán la obligación de participar en todos los concursos convocados desde aquella publicación y solicitar todas las vacantes hasta obtener una. Quien incumpliera dicha obligación será considerado como renunciante al título y dado de baja en el escalafón.

Y una vez obtenida la primera, las siguientes se pueden obtener, si se quiere, por el mismo método, es decir, participando en concursos de traslado.

Así que las notarías no se heredan, ni se compran, ni se venden.

Mediante la Demarcación Notarial que se revisa periódicamente el Ministerio de Justicia reorganiza las notarías existentes que actualmente rondan las 3.000.

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¿Se puede repartir una herencia sin estar todos los herederos?

Sin estar (lo que se dice estar presentes) sí que se puede, pero si no están presentes habrán de estar representados.

El representado puede haber otorgado un poder o puede haber ordenado verbalmente a otro que vaya en cuyo caso luego habrá de ratificar (que aceptar, que dar por buena) la escritura que el mandatario verbal firmó en su nombre. Si no se ratifica es papel mojado hasta que se haga.

O sea que la respuesta es más bien que no se puede (a salvo que los que no estén, estén representados).

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¿Se puede vender una herencia prescrita?

Sí, claro. Se puede vender una herencia prescrita. El problema que puede generar la realización de actos de disposición sobre la herencia prescrita (y supongo que de ahí viene esta búsqueda de la que me avisa mi WordPress) es de que la renuncia a la herencia prescrita constituye una donación si es gratuita y una compraventa si no lo es (si no es gratuita) y como tal donación o venta debe tributar.

Si es herencia es fácil la liquidación pues hay un precio, pero si es gratuita y no se valora el hecho imponible (si no se da una valor a la herencia renunciada) será más indetectable para el fisco.

Otra cosa es la renuncia a la prescripción ganada, pero esa es otra historia y nada fácil de resolver, por otra parte.

 

 

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¿Si desheredo a un hijo, también desheredo a los nietos?

Desheredar a un hijo por alguna de las causas en que puede hacerse, no supone quitarse de encima a los nietos hijos de ese hijo, salvo que exista también causa de desheredación del nieto o nietos.

El artículo 857 del Código Civil establece:

“Los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima”.

Los derechos legitimarios del hijo desheredado corresponden a sus propios hijos, es decir, a los nietos del que deshereda (el padre o abuelo, según se mire). ¿Y qué derechos son esos? ¿Estamos hablando de la legítima estricta o de la mejora? Mis compañeros Marco y Sánchez-Ros analizan ese tema y otros de interés en la materia en su blog enlazado, pero anticipo que la corriente mayoritaria deja a los descendientes con la legítima estricta.

Es interesante destacar que la partición de la herencia no exige la presencia, ni el consentimiento en modo, alguno del desheredado, aunque sí la de sus descendientes.

Por lo expuesto, muchos abuelos que vienen a desheredar a alguno de sus hijos, se disgustan al ver que a los nietos corresponde respetarles la legítima, aunque la mala relación con sus hijos suele dar a la inexistencia de relaciones con los inocentes nietos del testador desheredante.

 

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¿Solo se hace la professio iuris si quieres elegir que se aplique la ley nacional en el momento del otorgamiento o en el momento del fallecimiento?

Lo primero que hay que matizar es que hablamos de nacionales de la UE, exceptuando los países que quedan fuera del ámbito de aplicación del Reglamento Europeo de Sucesiones, es decir, Reino Unido, Irlanda y Dinamarca.

Dicho esto, si eres residente en España (o de alguno de los restantes países de la UE) y lo que quieres es que se te aplique la ley de la residencia habitual al tiempo del fallecimiento no es necesaria la professio iuris porque se aplica el artículo 21 del Reglamento Europeo de Sucesiones que establece:

Regla general.

1. Salvo disposición contraria del presente Reglamento, la ley aplicable a la totalidad de la sucesión será la del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento.

2. Si, de forma excepcional, resultase claramente de todas las circunstancias del caso que, en el momento del fallecimiento, el causante mantenía un vínculo manifiestamente más estrecho con un Estado distinto del Estado cuya ley fuese aplicable de conformidad con el apartado 1, la ley aplicable a la sucesión será la de ese otro Estado.

En consecuencia, no se opta sino que se te aplica esa ley directamente a falta de elección. En virtud de la professio iuris puedes optar por la aplicación de la ley nacional al tiempo del otorgamiento o al tiempo del fallecimiento, pero no hay que hacerla si lo que quieres es que se aplique la ley de tu residencia habitual al tiempo del fallecimiento.

Sin embargo, por aquello de que “lo que no abunda no daña” y puesto que no hay tantas leyes por las que optar (un francés residente aquí solo puede optar por la francesa o por la española) dejaría meridianamente claro donde resido y diría que quiero que se me aplique mi ley nacional al tiempo de xxx o la ley española si resido en España al tiempo de mi muerte (optando por la nacional si no se reside ya en España en ese momento), aunque no sea necesario, al menos mientras no tengamos todos tan claro como el Código Civil como funciona todo esto que se encuentra en fase de asimilación por la inmensa mayoría y dado que la casuística puede ser grande. Es decir, que abogo por una professio iuris completa y casuística para evitar problemas en el futuro, según se resida o no se resida o se sea nacional de este estado o del otro…

En el caso de optar por la ley nacional, en mi opinión conviene precisar que esa ley nacional será la del otorgamiento o la del fallecimiento o, mejor aún, que será la ley francesa o la belga o la que sea para evitar problemas de interpretación de la cláusula en el futuro si se produce un cambio de nacionalidad que, ciertamente, no es usual entre nacionales de la UE.

¿Me he liado? Se aceptan críticas (constructivas)…

¿Y qué pasa con los británicos, los irlandeses y los daneses? De estos, mejor hablamos otro día…

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¿Un burofax revoca el testamento?

¿Un burofax dirigido a quién?

¿Al heredero?, ¿al Notario?

No, categóricamente no. Si quiere revocar un testamento, vaya usted al Notario y haga otro nuevo, incluso solo para revocar el anterior si es que tiene claro que quiere cambiar a su heredero, aunque no tenga otro elegido.

 

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“Hacer testamento es menos follón”

“Mi hermana me insistía mucho en que tenía que hacer testamento y aquí estoy”.

Me lo cuenta un chico que pasa de los cuarenta, soltero y sin hijos y le suelto mi habitual perorata, que si es más barato que la declaración de herederos, aunque al que muere sin testamento ya le da igual porque está muerto y no va a pagarla él, que si luego es más rápido resolver la herencia y liquidar los impuestos, que además es mucho menos desagradable que si hay que pasar por la declaración de herederos que exige mucha o mucha más documentación y entonces va, me interrumpe y dice “vamos, que hacer testamento es menos follón”.

¡Exacto¡, mucho, pero mucho menos follón y en el caso de los extranjeros lo de menos follón se queda considerablemente corto.

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“No tengo hecho ni testamento ni últimas voluntades”

ultimas voluntades

“¿Es lo mismo?, es que he pensado que, como no tengo hecho hecho ni testamento ni últimas voluntades, me los podría hacer usted”.

No, no es lo mismo. Las últimas voluntades son un certificado expedido por el Registro General de Áctos de Última Voluntad en el que constan los testamentos otorgados por una persona o la mención de que no se ha otorgado ninguno.

Y el testamento, que creo no hace falta explicarlo porque lo sabe todo el mundo, lo define a la perfección el  Código Civil en su artículo 667:

“El acto por el cual una persona dispone para después de su muerte de todos sus bienes o de parte de ellos, se llama testamento”. 

Tal vez la confusión se deba a la influencia del mundo anglosajón (LAST WILL) o al cine …. o a que en ocasiones convertimos al concepto en parte de su definición …

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Cuando el difunto tiene un plan de pensiones, ¿cómo tributa?

Si el causante titular del plan de pensiones muere antes de cobrar el plan de pensiones y lo cobran los herederos, tributa por IRPF en la renta de los herederos como rendimiento del trabajo.

Si el causante cobra el plan en vida y luego se muere y el dinero esta en su cuenta como un saldo normal se paga por Impuesto de Sucesiones.

En el blog de mi compañero Julio Sabater  confirmo que:

.- Los rescates están siempre ingresos sujetos a IRPF como rendimientos de trabajo personal del que cobra y que nada tienen que ver con la herencia.

.- Y que si fallece el titular sin haber hecho el rescate, los beneficiarios lo cobran acumulándolo a sus respectivas bases de IRPF y sin pagar nada por herencia.

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Exceso de adjudicación tácito en herencia

“Hoy me he encontrado con una herencia del año 2007 en la que comparecen tres herederos y solo dos se adjudican los bienes de la herencia. El otro heredero no renuncia y, sin embargo, no se habla de excesos o defectos de adjudicación”. 

Tendría que ver la escritura, pero entiendo que no hace falta mencionar expresamente el exceso o defecto cuando lo haya, aunque sea lo conveniente para evitar equívocos, sorpresas y disgustos (especialmente fiscales y comentarios del tipo “el Notario no me dijo”, “el Notario no me explicó”). Si los herederos, presumo, lo eran por partes iguales y uno no recibe nada, no constando renuncia, hay un exceso para dos, un defecto para uno y, por tanto, tendrán que tributar al tipo correspondiente por TPO.

Podría ser que hayan previsto compensarlo más adelante (aunque no lo parece) y también podría haberse incluido algún tipo de fórmula explicándolo (aunque esta fórmula no sea garantía total de éxito):

“Primero.- Los comparecientes manifiestan que la diferencia entre las adjudicaciones, en más o menos, realizadas en esta escritura, se encuentran compensadas en adjudicaciones anteriores, por lo que todos los comparecientes ratificando la aceptación, pura y simple, de la herencia de Don xxxx y las operaciones de inventario y adjudicación del bien a que se refiere la presente escritura, se dan por enteramente pagados en cuantos derechos les corresponden como consecuencia del fallecimiento de dicho causante sin que nada tengan que reclamarse entre ellos por ningún concepto”.     

En mis tiempos mindonienses, esta fórmula era ciertamente habitual. Ahora el Fisco está para muchas menos bromas.

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Heredo a una hermana y yo estaba pagando gastos que eran suyos

¿Cómo puedo hacer para que mi hermano que también es heredero pague la mitad de esos gastos? ¿los puede poner el Notario en la herencia y a la hora de ir al Banco donde mi hermana tenía su dinero que le quiten a él esa su parte?

Sí, el Notario puede inventariar una deuda que su hermana tenía con usted por razón de esos gastos, siempre que su hermano esté dispuesto, pues conformar el inventario es cosa de ambos.  Si su hermano está de acuerdo en reconocer que usted le pagó unos gastos a su hermana fallecida, pues lo tendrá fácil, pero si no quiere, tendrá usted que probarlo.

Este asunto no es cosa del Banco. El Banco dará el dinero a quién diga la escritura y lo repartirá entre los dos si no la hacen una vez que le acrediten el pago del impuesto, pero no entrará en esta cuestión que, insisto, es solo de ustedes.

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Herencia de una VPO

“Al fallecer mi madre, casada en gananciales con mi padre (que aún vive), heredamos el 50% de la VPO donde vivían los dos y en la que sigue viviendo mi padre. Mi duda es que si al tratarse de una VPO, al heredar los hermanos podríamos tener algún problema ya que todos tenemos una vivienda propia“.

Sin entrar en precisiones en cuanto a lo de “heredamos”, lo de los “porcentajes en gananciales” (sobre lo que pronto escribiré un post), etc.., pues la consulta que me hacen se entiende a la perfección, contestaré que no, ninguno.

Cuando se hereda una vivienda de VPO podríamos decir que no son aplicables respecto de los herederos ninguna de las limitaciones que impone el régimen de protección oficial (que, por ciento, a quince años de mi aprobado me sigue pareciendo un “bosque de lobos”).

Otra cosa es que si la vivienda no está aún descalificada y más adelante los herederos la venden, el adquirente sí que quede sujeto a esas limitaciones y que exista un precio máximo autorizado de venta.

Infórmense bien sobre si está aún o no dentro del plazo y de cual sería el precio máximo de venta, en su caso, a fin de valorar el inmueble adecuadamente en la herencia.

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Herencia parcial y venta del inmueble heredado

“Hace casi cinco años que murió mi padre. Hizo un testamento del uno para el otro. Los herederos somos mis tres hermanos y yo. No hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones, ni plusvalías durante este tiempo. Se nos informó que si no teníamos necesidad de vender nada sería mejor dejar pasar cuatro años y seis meses para que prescribiera el impuesto. A fecha de hoy no hemos tenido ninguna reclamación de la Administración a tal efecto. Los bienes de la herencia son varios inmuebles. Ahora nos planteamos vender uno de ellos. En principio, no pensamos vender nada más. ¿Cuál es la mejor forma de hacerlo a efectos de gastos e impuestos? Supongo que tendremos, en primer lugar, que aceptar la herencia de mi padre, pero dudamos sobre si tenemos que hacer la partición y adjudicación de todos los bienes de la herencia para vender éste que nos interesa vender. No nos hace mucha gracia repartir ahora los bienes a fin de evitar las indivisiones, ya que no hay suficientes bienes para evitarlas. Por ello habíamos pensado no partir la herencia ni hacer adjudicaciones hasta que fallezca mi madre, ya que los bienes los disfruta ella y ninguno de los hermanos tenemos necesidad, de momento, de disponer de los mismos. ¿Es posible hacerlo? ¿O nos saldría muy caro si tuviésemos que vender algún otro bien?

Eso de dejar prescribir los impuestos era un mala práctica y lo es aún peor en estos tiempos en los que en buena parte de las CCAA se paga poca cosa, pero lo hecho, hecho está y suerte que han tenido, aunque liquidar tienen que liquidar aunque sea alegando la prescripción.

Para vender, efectivamente hay que adjudicar. Si tienen claro como repartir, hacerlo de golpe sale bastante más barato a nivel notaría, aunque no deben decidirse solo por el gasto notarial si no tienen claro el reparto. Así que si no lo tienen claro, mejor adjudicarse el bien que van a vender y ya verán como proceden con lo demás en vida de su madre o faltando ella.

Cuidado con no adjudicarse cada uno “lo que le toca”, pues puede dar lugar a disgustos por excesos de adjudicación y posteriormente en el IRPF, así que asesorénse bien antes del otorgamiento de la escritura.

Resumiendo, sí, es posible lo que pretenden, pero lleven cuidado con el asesoramiento.

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La cautela socini y la reducción a la legítima estricta

El artículo 820.3 del Código Civil, establece que:

“Si la manda consiste en un usufructo o renta vitalicia, cuyo valor se tenga por superior a la parte disponible, los herederos forzosos podrán escoger entre cumplir la disposición testamentaria o entregar al legatario la parte de la herencia de que podía disponer libremente el testador”

Esta norma del Código Civil se traduce en la práctica testamentaria del testamento llamado “del uno para el otro” en lo siguiente:

“Si alguno de sus herederos (o de sus descendientes legitimarios) pidiese su legitima, perderá la parte alícuota que le corresponda en los tercios de libre disposición y mejora, acreciendo esa parte a los demás que se hallasen conformes; y si todos la pidieren, lega para este caso a su espos@ el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legitimaria”.     

La reducción a la legítima estricta es consecuencia de la llamada cautela socini que se basa en ese precepto del Código Civil y no constituye una intención de “desheredar” al que proteste, o no se conforme, es decir, al que no respete la parte del viudo, como algunos creen. Hasta hace no demasiado la socini incluía referencias a la no impugnación del testamento, que tendieron a desaparecer (en mi caso completamente) por razón de la jurisprudencia del TS.

Dicho con un tenor menos técnico la cláusula socini viene a decirnos esto:

“Sus herederos podrán pedir su legítima y no conformarse con el usufructo de su madre en cuyo caso el que la pidiere solo recibirá la legítima estricta y el resto de su parte en la herencia se le dará a sus hermanos conformes con el usufructo de su madre, pero si ninguno estuviera conforme con el usufructo universal y vitalicio de la madre, los hijos se repartirán dos tercios de la herencia (legítima y mejora) y la madre tendrá su legítima y el tercio libre de la herencia”.

A veces, puede ocurrir que sí que exista un hijo reducido a la legítima estricta, en cuyo caso, la socini podría incorporar algún matiz si existen otros hijos. Sería, por ejemplo, de este modo:

“TERCERA: Sin perjuicio de lo ordenado en las cláusulas anteriores y dejando a salvo la legitima a que se refieren dichas cláusulas, lega a su citado cónyuge DON XXXX, el usufructo vitalicio del resto de su herencia, revelándole de la obligación de prestar fianza  y hacer  inventario. Si alguno de sus restantes descendientes legitimarios no estuviese conforme con esta disposición, quedará  reducida su participación a su legítima estricta, acreciendo su parte en los tercios de mejora y libre disposición a los que lo estuvieren; y si ninguno estuviese conforme, lega a su cónyuge el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legal usufructuaria”.

 

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Legado de legítima estricta en favor de hijo que luego es adoptado

“Mi padre, que tenía cuatro hijos, hace testamento y a una de mis hermanas le deja la legitima estricta. Posteriormente esa hija, mi hermana, es adoptada por una tía, hermana de nuestra madre. Mi padre muere con esa hija ya adoptada por su cuñada pero no cambia el testamento. La hija adoptada, con los demás herederos (los otros tres hijos, es decir, mis otros dos hermanos y yo), hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones como si ella fuera legataria de esa legitima estricta. ¿Cómo debemos hacer ahora la escritura de herencia?”

Si esa hija fue adoptada, simplemente no es legitimaria de su padre biológico, con lo que yo haría la escritura haciendo mención a ese legado que ha quedado sin efecto y a la adopción que tuvo lugar, procediendo posteriormente a una liquidación complementaria de la herencia por esa parte que liquidó la hija adoptada (sin tener que hacerlo) y reclamando esta la oportuna devolución de ingresos indebidos. No estaría de más, explicar esta circunstancia en la herencia para facilitar el proceso de liquidación complementaria y de devolución de ingreso indebido, en su caso.

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Legado del dinero que quede tras gastos e impuestos

legado de dinero

¿Se puede hacer un legado del dinero que quede en la herencia tras pagar gastos e impuestos?

En realidad no debería plantearme si se puede hacer, porque lo cierto es que este legado está incluido en un testamento YA otorgado.

En ese testamento se decía que se legaba “el dinero que quede en las cuentas después de pagarse los impuestos y gastos derivados de la herencia”.

Así que indudablemente se puede, claro que se puede, pero, a mi juicio, con este legado se dificulta la determinación del objeto legado puesto que su importe no se puede determinar hasta que se paguen los gastos e impuestos y no es posible determinar los gastos e impuestos en tanto no se determine el importe legado.

Así que como autorizante de ese testamento yo procuraría orientar la voluntad del testador de otro modo, no haciendo esa alusión y como autorizante de la herencia pienso que el importe exacto del legado no podría ser determinado (aunque finalmente pudiéramos haber acertado) y, al mismo tiempo, que esos gastos e impuestos que disminuirían la cantidad efectivamente legada (o más bien percibida por el legatario) formarían parte del caudal relicto (de la herencia) y tributarían como el resto del caudal hereditario.

La voluntad del testador está clara: esa voluntad es que pagados los gastos e impuestos de la herencia, todo el dinero sea para el legatario. Está también claro que todo el dinero (antes de restar gastos e impuestos) forma parte de la herencia. También está claro quienes son los sujetos pasivos de los impuestos devengados. Pero, ¿cual es la base imponible del legado? y ¿a quien se ha impuesto por el causante la obligación de pago de los gastos e impuestos?

Os dejo con una cláusula interesante que va en la línea de la cuestión tratada en esta FAQ:

SEGUNDA. Lega, con cargo al tercio de libre disposición, a sus sobrinos DON y DOÑA, por partes iguales, la nuda propiedad de una mitad indivisa de la finca registral XXX. El presente legado se ordena bajo la condición resolutoria de que los legatarios nombrados efectúen la liquidación y pago del Impuesto de Sucesiones que su atribución devengue dentro del plazo legalmente establecido. Transcurrido dicho plazo sin haber efectuado dicha liquidación y pago, el presente legado quedará sin efecto y se refundirá en la masa de la herencia.

Se admiten opiniones. Gracias Zetacé.

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Quiero una copia del testamento de mí tía que está viva

Ring, ring.

-Notaría, ¿dígame?

-Buenos días: Mire llamaba porque quiero una copia del testamento de mi tía.

-¿Tiene usted el certificado de defunción y las últimas voluntades de su tía?

-¡No¡, si mi tía aún no se ha muerto.

-Pues  en tal caso, necesitamos que venga usted con un poder, o con una autorización de su tía con la firma legitimada notarialmente que le permita pedir la copia o, por supuesto, que venga su tía a pedirlo.

La señora no es que se quedara sorprendida, es que se enfadó ante nuestra respuesta y recurrió al viejo truco de “pues, en otra notaría”….

El resto carece de importancia, toda vez que el Artículo 226 del Reglamento Notarial es meridianamente claro:

“En vida del otorgante, sólo éste o su apoderado especial podrán obtener copia del testamento”.

 

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Sin muerto no hay herencia y el testamento “post mortem”

Mi tío quiere dejarme su piso en herencia, con la salvedad de dejar a mi tía como usufructuaria. Si acepto la herencia, ¿tendría que pagar todos los impuestos en el plazo de seis meses o se pueden posponer hasta que tenga el 100% de la finca heredada? ¿Mi tía tendría que pagar algún impuesto?

No hay herencia sin muerto, así que los impuestos se liquidarán cuanto su tío muera (si no ha cambiado el testamento). Su tía también tendrá que liquidar el impuesto por lo que reciba (el usufructo), pero si lo que está preguntándome es si heredando en nuda propiedad (propiedad sin usufructo) también corresponde pagar, la respuesta es que sí que hay que hacerlo. Se liquidará el impuesto por lo que cada uno recibe.

¿Mi tío puede hacer un testamento, en el que mi tía se quedase con el piso, y cuando fallezca, quedarme yo con él?, ¿un testamento post-mortem?, que no sé si existe.

El testamento siempre es “post-mortem”, puesto que, insisto, sin muerto no hay herencia. No obstante, vislumbra usted la figura de la sustitución fideicomisaria, por la que su tío podría dejar el piso a su tía y disponer que a su muerte pase a usted. También podría dejárselo a su tía y que su tía disponga en su testamento que si tiene algún derecho sobre ese piso que pase a usted, aunque no podríamos asegurarnos de que el piso llegue a ser suyo, pues podría influir en ello el orden de los fallecimientos (en materia hereditaria el orden de los fallecimientos si que altera el resultado) o que su tía haga un nuevo testamento disponiendo otra cosa, con lo que el piso podría no llegar a ser de usted nunca, resultando más segura la sustitución fideicomisaria que le he indicado.

¿Si mi tía se quedase con el piso, tendría que pagar algún tipo de impuesto al quedarse con la vivienda?

Sí, tendría que pagar. El fiduciario, su tía, pagaría por ese disfrute temporal del piso hasta su muerte y luego lo haría usted.

Aquí tiene la explicación:

“En las sustituciones fideicomisarias se exigirá el impuesto en la institución y en cada sustitución teniendo en cuenta el patrimonio preexistente del instituido o del sustituto y el grado de parentesco de cada uno con el causante, reputándose al fiduciario y a los fideicomisarios, con excepción del último, como meros usufructuarios, salvo que pudiesen disponer de los bienes por actos “inter vivos” o “mortis causa”, en cuyo caso se liquidará por el pleno dominio”.

 

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Nos ponemos en contacto con la notaría.

Usted firma su testamento.

Entonces, ¿porqué el cliente rellena el formulario y viene a la notaría a darme la tabarra con un testamento lleno de legados que requiere un estudio detenido y un trabajo considerable?

Este servicio parece formar parte de la oferta de algunas compañías de seguros cuando se contrata un seguro de decesos o tal vez un seguro de vida y me parece muy bien que lo ofrezcan pues cada uno tiene que vender su producto (honradamente) de la mejor manera posible, pero siempre que se haga afrontando las consecuencias de lo que se oferta y se vende, no ofertando y vendiendo algo por lo que cobras (¿tendrá alguna repercusión en la prima digo yo?) y luego endiñándole el trabajo al prójimo e imponiéndole, además, unas pautas de las que no tienes porqué participar, ni mucho menos hacerte responsable.

Así que si quiere usted que le prepare su testamento, lo hago y procuraré hacérselo niquelado, pero, por favor, que me deje tranquilo su compañía de seguros con su aplicativo que yo tengo bastante con los de Ancert. ¿No es más fácil decirle al paisano: vaya a usted a la notaría que le plazca, encargue el testamento y tráiganos la factura que nosotros se la abonamos?.

Listo, así de fácil.

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Testimonios y legitimaciones

Necesito compulsar mi DNI

“Necesito compulsar mi DNI para presentar las copias compulsadas en un par de organismos. Me lo puedes hacer tú y si es así, ¿qué necesitas?, ¿que te escanee el DNI y te lo envíe? ¿llevarte el DNI?”

Cuando este amigo me hizo esta consulta por WhatsApp, lo primero que hice fue acceder al Programa de Gestión de mi notaría para ver (puesto que ha firmado cosas conmigo) si su DNI, que tengo escaneado, estaba en vigor o no. Resultó que no lo estaba, con lo que quedó descartada la opción de expedirle un testimonio trasladado a papel del testimonio electrónico de su DNI que tenía en mi poder y no me quedó otra que decirle que tenía que hacerme llegar su DNI para podérselo testimoniar con lo que probablemente le sería más cómodo acudir a una notaría más cercana que la mía puesto que no me servía un escaneo de su DNI hecho por él, ni una fotocopia hecha por él si no tenía también conmigo su DNI para cotejarla …. por mucho que fuera mi amigo.

Lo entendió y se dirigió a una notaría más cercana.

Al margen queda la cuestión de la necesidad de un testimonio notarial de DNI (u otros documentos) en el ámbito administrativo a partir de la Ley 39/2015 como me indicaba en Twitter el abogado Domingo Funes. Dejo la cuestión pendiente de completar o de desarrollar aparte en cuando a este punto, pero tal vez muchos testimonios notariales serían actualmente prescindibles dependiendo del uso que se quiera dar a los mismos o de la causa de su solicitud. Habrá que empollarlo e informar al peticionario cuando llegue el caso. Esta cuestión me recuerda a la del testimonio de un documento administrativo con CSV.

 

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Tutores

¿Podemos nombrar un tutor para nuestra hija discapacitada?

No es lo mismo ser discapaz, que incapaz.

Un discapaz no es un incapaz, salvo que su discapacidad le prive de regirse por sí mismo en el ámbito de su persona y bienes.

El término incapaz es el término relevante desde un punto de vista jurídico, aunque la discapacidad puede tener influencia en temas como las bonificaciones y reducciones fiscales o en materia de familia numerosa.

Así que estos padres podría estar interesados en nombrar un tutor para su hija menor, que además es discapacitada (según dicen ellos), en cuyo caso la tutela solo será efectiva si ambos fallecen antes de la mayor edad de su hija y hasta que su hija alcance la mayoría de edad o podrían estar interesados en nombrar un tutor para su hija menor de edad e incapacitada (que es lo que puede que además sea), en cuyo caso el nombramiento de tutor se haría efectivo, o bien, a la muerte de los padres, siendo la hija menor, o tras su muerte, siendo ya la hija mayor y una vez extinguida su patria potestad rehabilitada (que es la figura que ampara a los menores incapacitados cuando alcanzan la mayoría de edad).

Si la hija es incapacitable pero no está incapacitada (hablamos siempre de la misma hija, pero en diferentes hipótesis), estaríamos en el primer supuesto, es decir, a la mayoría de edad, el tutor nombrado por los padres cesaría en sus funciones y el juez debería designar otro nuevo.

El nombramiento del tutor depende en última instancia de los jueces y judicial es el procedimiento de incapacitación.

 

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¿Puede mi madre incapacitada nombrarme heredero y desheredar a mi hermano?

“Somos dos hermanos, nuestra madre que tiene 83 años está divorciada e incapacitada judicialmente debido a la enfermedad mental que padece. Yo soy su tutor. Mi hermano se ha desentendido totalmente de nuestra madre.

¿Me puede nombrar a mi heredero y desheredar a mi hermano? Para mi hermano, mi madre es como si no existiera y es completamente demostrable”.

Puesto que su madre está judicialmente incapacitada y puesto que el tutor no puede hacer testamento por el incapacitado, la única posibilidad de que otorgue testamento es la que regula el Artículo 665 del Código Civil que en cuanto al testamento del incapacitado en intervalo lúcido, establece lo siguiente:

“Siempre que el incapacitado por virtud de sentencia que no contenga pronunciamiento acerca de su capacidad para testar pretenda otorgar testamento, el Notario designará dos facultativos que previamente le reconozcan y no lo autorizará sino cuando éstos respondan de su capacidad”.

Este Artículo requiere que la sentencia no le haya impedido hacer testamento, que esté en intervalo lúcido y que dos médicos respondan de su capacidad. De no ser así el Notario no autorizará el testamento. No hay otra opción y no parece ser su caso.

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¿Puede nombrar tutor uno solo de los titulares de la patria potestad?

Por supuesto.

Cada progenitor y titular de la patria potestad puede nombrar tutor a quien quiera, pero la tutela solo se hará efectiva si el hijo es menor y el padre y la madre fallecen. Si es menor y el padre (o la madre) vive, la tutela no será necesaria, pues habrá quien ejerza la patria potestad (el padre o la madre). Guarda y custodia no tienen nada que ver con la patria potestad y no existe un concepto de patria potestad de hecho (aunque un padre esté alejado de un hijo, sigue ostentandola). Si padre y madre designan tutor, el juez decidirá a quien nombra entre los tutores designados por uno y otro, si es que ambos fallecen antes de la mayor edad del hijo.

Para lo demás, me remito a mi post “El testamento del divorciado”.

 

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¿Puedo tomar decisiones notariales por mi padre, si está demente?

No, salvo que sea usted su representante legal (tutor) o voluntario (poder preventivo).

Si no es usted su tutor o su apoderado, lamentablemente, no podrá tomar usted ninguna decisión notarial o mejor dicho, no podrá usted firmar nada en la notaría en nombre de su padre.

Tendrá que incapacitarlo y que el juez (si el no otorgó documento de auto-tutela) le designe tutor.

 

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54 comentarios

  1. Buenos días Don Justo.

    Primero felicitarle por el magnífico blog y darle las gracias por su altruismo al ayudar a profanos como yo en los temas que tan bien trata por este medio.
    Mi duda o más bien mi dilema es sobre el beneficio fiscal por adquisición de la vivienda habitual del causante en el impuesto de sucesiones de la Comunidad Valenciana, no sé si podrá ayudarme pero se lo agradezco igualmente, me explico:

    – En el certificado de defunción del causante (mi padre) pone como último domicilio la vivienda A.
    – En el DNI viene también la vivienda A.
    – En la declaración de la renta de este año, entregada al poco de morir pone cómo vivienda habitual la vivienda B.
    – No sé donde está empadronado, iré al padrón en cuanto pueda para averiguarlo pero creo que está junto a mi madre, su viuda, en la vivienda B.

    Me interesaría adjudicarme la vivienda A para mí y la B para mi madre, pero no sé si puedo beneficiarme del requisito de vivienda habitual ¿Sabe que “miran” en la Consellería de Valencia para establecer la vivienda habitual?, ¿El certificado de defunción, comprueban el padrón o la declaración de la renta? Porque mi padre sin mucho menos ser Dios, parece estar ubicuo, y el mordisco del codiciado impuesto sin el beneficio fiscal es importante, sobre todo para mí que no tengo ningún ingreso en la actualidad.

    Un cordial saludo

    • Buenos días José Ignacio
      Gracias por sus palabras que me animan a seguir en el empeño.
      Para mi el asunto se resuelve con un empadronamiento histórico. Otra cosa es que no sea lo que a uno interese y que lo que a uno interese sea la verdad verdadera, en cuyo caso podría intentar uno acreditar que vivía la mitad más uno de los días de un año en otro sitio.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  2. Buenas tardes!
    Quería hacer una pregunta sobre el cambio de nombre de unas tierras …. a continuación os explico y haber si me podéis ayudar:
    El tema es que tengo varias tierras en un pueblo …. las tierras van al nombre de mi abuelo( ya difunto hace varios años) mi madre fue heredera de esas tierras en su momento pero no se hizo cargo de ello … ( ella también falleció ya hace unos 3 años) La pregunta es: puedo hacer escritura a mi nombre directamente o tendré que tramitar dos escrituras … ??? Un de mi abuelo a mi madre y otra de mi madre a mi y a mi hermano?
    O hay otra solución, ya que creo que hacerme cargo de dos escrituras me puede salir carísimo.
    Gracias por vuestra ayuda.
    Saludos.

    • Buenas tardes Sara:
      Sin más datos es muy complicado contestarle, así que tengo que hacerle alguna pregunta.
      Dice que su madre fue heredera, ¿pero era la única heredera de su abuelo? ¿Porqué esas tierras de su abuelo eran concretamente de su madre? ¿lo dijo dicho así en el testamento? Si hay más herederos en principio sería necesario que todos firmen la escritura y si el abuelo no le dejó concretamente esas tierras, no podrían decirse que son suyas y habría que ponerse de acuerdo con los demás. Según me responda, podría explicarle algo más en cuanto a la herencia de su madre, pero intentando responder a su pregunta (que no es tan fácil sin datos y papeles) podría decirle que no son estrictamente necesarias dos escrituras aunque sí que tengamos dos herencias. Antes de plantearse el coste, debe plantearse las soluciones y después sabremos ese coste. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  3. hola, le agradecemos por tener este blog, y felicitarle y tenga exitos en todo lo que se proponga, yo quiero preguntar para quitarnos esas dudas, mi padre tiene 66 años y quiere hacer testamento, mi pregunta es si debe haber siempre testigos a la hora de hacerlo junto con el notario, o solo con el notario basta, es que nos han dicho que necesita testigos para hacerlo porque sino tiene testigos, y al fallecer ella pueden decir que ese testamento no vale nada y lo dejan sin valor, y es su primera vez que lo hace, si nos pudiera orientar, gracias Don Justo.

    • Buenas tardes:
      La cuestión es sencilla.
      La presencia de testigos en los testamentos desde el año 1991 solo es necesaria en los casos del artículo 697 del Código Civil.
      Artículo 697:
      Al acto de otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos:
      1.º. Cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento.
      2.º. Cuando el testador, aunque pueda firmarlo, sea ciego o declare que no sabe o no puede leer por sí el testamento.
      Si el testador que no supiese o no pudiese leer fuera enteramente sordo, los testigos leerán el testamento en presencia del Notario y deberán declarar que coincide con la voluntad manifestada.
      3.º. Cuando el testador o el Notario lo soliciten.
      En el caso de que deban intervenir y no lo hagan podría ser declarado nulo el testamento.
      No sé si su padre estará en alguno de estos supuestos.
      Saludos y muchas gracias. Justito El Notario.

  4. Estimado Don Justito:
    primero felicitarle por su blog, y ahora voy al lío: Mis padres hicieron testamento en el que nos dejaban dos viviendas, una a mi hermano y otra a mi, expresamente indicando cual era para cada uno. El caso es que en el testamento indicaba que ambas eran de gananciales y concretamente la que me corresponde a mí no es de gananciales sino que es herencia de mi padre. Al fallecer mi madre y al estar mal especificado en el testamento la condición de esa vivienda, el notario dividió el piso de gananciales en tres partes. El hecho es que mi padre desea que el piso que el heredó sea para mi, ya que mi hermano ha disfrutado de las rentas de haber alquilado el otro piso, ya que siempre se dijo que era para él.
    Mi pregunta es que solución se le puede dar a este situación.
    Muchas gracias

    • Buenas tardes Paola:
      Bueno….discrepo….el Notario no dividió nada, lo hicieron ustedes que fueron los que otorgaron la escritura dando el Notario la autorización con su consentimiento.
      Dicho esto, pienso que no era necesario recurrir a eso (dando por correcta toda la información), puesto que hubiera bastado con efectuar una aclaración del carácter del bien sin meterse en ese lío.
      Si ahora quieren hacer lo que me dice, tendrán que recurrir a una disolución de condominio ante la que le aconsejo un buen asesoramiento fiscal y la elección de un Notario de su agrado. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  5. Buenos días,
    Te explico, Mi padre ha fallecido sin dejar testamento, la cuestión es que nos ponemos en contacto con notarios para pedir presupuesto aproximado y la mayoría no contestan, los 3 que lo han hecho nos dan precio para la abintestato pero no para la segunda escritura, estamos hablando de mi madre y 2 hijos como herederos de un piso, una plaza de parking y una cuenta bancaria, yo calculo que el 50% que es lo que era propiedad de mi padre puede rondar unos 200000 € tan difícil es dar un presupuesto aproximado para este tipo de herencia?

    Gracias por tu opinión.

    • Buenas tardes:
      No me parece que yo deba darle un presupuesto por este conducto (aunque podría hacerlo).
      No es tan difícil, pero sí que es algo más difícil de lo que pueda parecer.
      Corresponde si había gananciales minutar la parte de su padre en los gananciales+privativo-deudas+ajuar como herencia de su padre y la parte de gananciales de su madre como liquidación de gananciales. No me habla de otros conceptos minutables. Con dos inmuebles y una cuenta, no será una escritura muy larga. Habría que saber cuantas copias quieren (si quedan a medias, mejor solo una, según mi costumbre) y decidir si les cobran a ustedes (pues el arancel lo permite) un lote, dos lotes o tres lotes (que son los que hay).
      No es el propotipo de herencia dificil de presupuestar. Siga probando, porque escaseando el trabajo no lo entiendo, aunque es cierto que uno percibe al que viene a probar y al que viene a orientarse y luego llevar el asunto a otro sitio con tu orientación (no digo que sea su caso, por supuesto).
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Hola, gracia spor su respuesta,
        Pues a la conclusión que llego es que en Barcelona sobra el trabajo, ya se puede creer que me he puesto en contacto vía email con al menos 10 notarias en las que solo me han contestado 3 y como comento de estas 3 ninguna me da un precio de lo que me va a costar, así están las cosas, creo que la gente tiene derecho a conocer de ante mano lo que le va a costar un servicio o producto, este país es así de grande. No hay manera de conocer de forma orientativa lo que me va a suponer la factura del notario.

        Gracias de todas maneras por responder a mi pregunta.
        Un saludo

        • Buenos días: No lo pida por mail, llame por teléfono o acuda. Le reconozco que yo tampoco hago caso a solicitudes de presupuesto de personas desconocidas que se reciben por mail. Acuda o llame y me cuenta. De nada, un placer. Saludos, Justito El Notario

  6. Estimado José Antonio, le ruego pueda informarme sobre un asunto complicado en el que nadie me ha ayudado hasta ahora. Me ha salido una oferta de trabajo en el extranjero para el que tengo que presentar bastantes documentos oficiales y no oficiales en la embajada de Catar,pasando antes por el Ministerio de Asuntos Exteriores.

    El problema es que dos de estos documentos no oficiales, un documento de mi universidad en el que se recalca la modalidad presencial de mi licenciatura y el certificado que prueba que soy miembro del colegio de psicólogos de Castilla La Mancha, necesitan pasar por un notario que reconozca la firma del documento original, no de la copia. He preguntado en mi facultad y universidad, así como en el colegio de psicólogos, y me dicen que no conocen ningún notario que sea garante de su firma. Otros notarios particulares me comentan que no pueden reconocer una firma si no pueden compararla obviamente. Lo que me pregunto es, ¿qué es lo que tengo que hacer? Ruego me apueda ayudar. Muchas gracias y un saludo.

  7. Buenas noches:
    Mis padres fallecieron sin dejar testamento y los cinco hermanos nos hemos repartido la herencia y estamos todos de acuerdo. Hemos liquidado el Impuesto dentro de los seis meses que prescribe la ley en Andalucía.
    El caudal relicto es de unos 50 000 euros y las partes no han podido hacerse iguales (nos hemos basado en los valores catastrales y hay una parte que vale 18 000 euros y las demás oscilan entre los siete mil y los nueve mil). Ninguna parte está inscrita en el registro de la propiedad.

    Ahora queremos hacer la declaración de herederos y la escritura de herencia por lo que desearía plantearle unas cuantas preguntas por si tiene a bien contestarlas por lo que le quedaría muy agradecido:

    1ª.– ¿Qué consecuencias, fiscales o de otro tipo, tendría dejar las valoraciones como están?

    2ª.- Si, para que no haya tantas diferencias, modificamos los valores poniéndolos todos en los 18 000 euros (ya que esta parte no la podemos bajar), ¿repercute eso en el recibo del IBI del año que viene? Tenga en cuenta que hay fincas cuyo valor es, realmente, cero y el catastral es de unos cien euros.

    3ª.- Si, al liquidar el impuesto, pusimos los valores catastrales, ¿podemos, al hacer la escritura de herencia, modificarlos?

    3ª.- Si algún hermano no quiere que se modifique el valor de su parte y tampoco quiere hacer la escritura de herencia, ¿pueden hacer dicha escritura los demás?

    Muchas gracias por su atención.

    • Buenos días Jaime:
      Primera pregunta: Ninguna. Si las dejan como están, ninguna, aunque los lotes que pretenden no cuadran, con lo que o generan un exceso de adjudicación (que tributa aquí al 10%) o disuelven condominio después (que aquí tributa al 1,5%). Busquen un buen asesor.
      Segunda pregunta: Modificar valores supone realizar una nueva liquidación (complementaria) del impuesto. No lo hagan sin consultar pros y contras, pueden tener disgustos importantes.
      Tercera pregunta: Le doy la misma contestación que a la segunda. Sí, pero cuidado, cuidado, cuidado.
      Cuarta pregunta: No, no se puede, aunque hay mecanismos para “conseguir” los acuerdos.
      Espero haberle ayudado, pero, mucho ojo y asesorense bien. Saludos y gracias, Justito El Notario

  8. Buenos días, aquí estamos de nuevo. La vivienda habitual de mi padre era una casa herencia de mi madre (que vive en ella, claro está). Mi señora hermana opina que no hemos de incluirla en la relación de bienes, aunque se declaraba en gananciales todos los años en el impuesto de la renta, por eso mismo yo creo que sí que la tenemos que incluir. Esperamos con interés como siempre su respuesta. Saludos agradecidos, alicia

    • Hola Alícia: Si la vivienda es privativa de la madre, no corresponde incluirla. Si se incluía como ganancial en la renta, se hacía mal (aunque es un error común y sin trascendencia). No es de la herencia del padre. Saludos, Justito El Notario

      • Yo no salgo de mi asombro, la causa de incluirla en la renta es porque -además de que es cierto que pensabamos que era así- es porque venía en el borrador que proporciona hacienda de esa manera. ¡Menos mal que le tenemos!!! saludos aún más agradecidos y mil gracias

        • Buenos días Alicia:
          En los borradores de la renta suele haber muchos errores en la atribución de la titularidad de los inmuebles. No sé cual es la causa, pero me imagino que los errores catastrales.
          El error puede tener relevancia a efectos del Impuesto del Patrimonio puesto que puede elevar la cifra por encima de la cual hay que declarar (no sé si son 400.000 Euros) y también a efectos de los rendimientos del patrimonio inmobiliario (que se me ocurra ahora y sin ser especialista en IRPF, que no me hago ni mi propia declaración).
          Bueno, está bien poder ayudar cuando no representa demasiado esfuerzo. Saludos y gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.

  9. Hola otra vez! En el modelo 650 de la Comunidad Valenciana establece en sus instrucciones y copio tal cual “Porcentaje de titularidad: Se consignará el porcentaje de titularidad que sobre el bien tenía el causante. No
    obstante, si el causante tenía, junto con su cónyuge o pareja de hecho, la propiedad de un bien en régimen
    de gananciales, se indicará como porcentaje de titularidad 100%.” ¿ESto no será un error? No le encuentro ninguna lógica. Un saludo y gracias, alicia

    • Buenos días: Al margen de lo que digan las instrucciones, parece que en la casilla o pones el porcentaje que tenía el difunto (50%) y el valor de ese porcentaje (50% del valor) o pones el 100% porque era ganancial y el 50% del valor. Si pones 100 y 100, estarás metiendo el valor de la mitad del bien que pertenece al viudo. Nosotros siempre ponemos 50 y 50, así que sí me parece confusa la explicación. Yo creo que pondría 50-50 o, en todo caso, 100 pero con el 50 por ciento de valor. Saludos (y suerte), Justito El Notario.

      • Buenas tardes: se merece un monumento!!!!! sospecho que tendré que molestarle más veces!!!!! muchas gracias y saludos cordiales, alicia

        • Gracias¡
          Bueno, si está en mi mano y en el formato del blog echar una mano, no me importa. Aprendo muchas cosas con las preguntas y me dan ideas para hacer más posts o faqs e incluso para mejorar cosas en mi oficina.
          Saludos, Justito El Notario.

  10. Buenas tardes otra vez. Si existen inmuebles propiedad de mi padre en otra comunidad distinta a la que residía ¿se tienen que hacer constar en la liquidación? gracias otra vez y saludos

  11. Buenos días, mi padre falleció hace cuatro meses, y yo quisiera saber si para la liquidación del impuesto (formulario 650) tengo que hacer constar en la declaración de bienes los dos coches que tenía, que son para el desguace, no tienen itv ni seguro y la idea es darlos de baja lo antes posible. Como hizo testamento, necesito ir a la notaría para “Copia del Testamento o de la Declaración de Herederos” que debo adjuntar segñun he visto en las instrucciones (respecto la herencia/testamento no hemos hecho nada, somos 2 hijos, 2 hijas y mi madre -la viuda)??? Gracias por adelantado y un saludo, alicia

    • Buenas tardes Alicia: No estoy seguro del todo pero, tal vez, para la baja sea necesario justificar que son suyos y si es así tal vez haya que inventariarlos y valorarlos. Yo preguntaría si la baja se puede hacer estando a nombre de su padre y si es así, asunto resuelto y si le dicen que no, pues tendrá que incluirlos por el valor mínimo que les corresponda.
      Tengo un post que alguna idea puede aportarle:
      https://www.justitonotario.es/heredero-testamento-declaracion-herederos/
      En cuanto a documentos y demás cuestiones tengo escrito este post:
      https://www.justitonotario.es/documentos-para-preparar-herencia/
      Y otros dos sobre plazo para repartir la herencia y sobre si es necesaria la escritura. Le remito a ellos porque, si bien lo fundamental es la copia del testamento, las últimas voluntades y la defunción, a partir de ahí, es más difícil decir lo que se necesitará, pues depende de cada caso. Gracias por la participación y el comentario, saludos, Justito El Notario

  12. Pilar Fuentes Perez

    Me gustaría realizarle una consulta:
    Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo, y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo, he revisado escrituras recientes y veo que desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se acompaña de un certificado catastral telemático, he consultado con el abogado, y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales, y que lo sea otra persona, que se puede utilizar la referencia catastral ya que es una dato público, que simplemente se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera( sin certificar) en el contrato privado de compraventa.
    A mí, me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de caracter personal, por medio del cual accedemos al inventario patrimonial o al patrimonio de una persona y además sin su autorización.
    ¿Me podría aclarar algo a este respecto?.
    Gracias

    • Buenas tardes: Ese entrecomillado no lo comprendo. ¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo? ¿Quiere usted decir que su padre ya la vendió y que el que compró y pago no tiene la finca inscrita en el Registro a su nombre aunque si que es el titular catastral? Espero su confirmación. Saludos, gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.

  13. Hola buenos días,

    Querria hacer una consulta, ¿que pasa si después de hacer la herencia aparecen nuevos hijos no reconocidos?

    Si se hiciera una donación de los padres a los hijos reconocidos, de los bienes en vida, los nuevos hijos no reconocidos podrían heredar algo?

    Espero su contestación, lo que le agradezco de antemano.

    • Hola buenos días:
      En cuanto a la primera pregunta, le diré que lo primero que tendrían que hacer esos hijos no reconocidos, es conseguir que sean reconocidos como tales hijos. Si se consigue, podrían reclamar su derecho a la herencia.
      En cuanto a la donación, las causas de revocación de la donación se regulan en los artículos 644 y siguientes y el reconocimiento de hijos no está incluido como causa. Pienso que ese hijo reconocido (si consigue ser reconocido), podría reclamar la llamada reducción de disposiciones inoficiosas en virtud de la cual, las donaciones se reducirían en cuanto pudieran haber perjudicado a su derecho legitimar.
      Así que primero hay que conseguir que te reconozcan y luego habría que reclamar lo que te corresponda. En todos estos casos, los acuerdos entre unos y otros reducen y simplifican los litigios, siempre, claro está, que se sepa con seguridad que el no reconocido es hijo de verdad.
      Espero haberla ayudada. Gracias por la participación y el comentario. Saludos, Justito El Notario.

  14. Buenas tardes.
    Mi consulta es la siguiente:
    Hace 5 años mas o menos falleció una señora sin dejar testamento, dejando hijo único y único familiar,¿Cuanto tiempo hay para ir a recoger la herencia? ¿que problemas puede encontrar para hacerse cargo del dinero en cuentas corrientes y las tierras y casas de su madre? entiendo que es ponerse en manos de un profesional pero si por favor me orientara de los pasos a dar y posibles problemas le quedaría muy agradecido.

  15. Buenas Justito. Me parece muy interesante tu blog y leyendo las diferentes consultas que te han hecho, no he encontrado respuesta a mi duda.
    Hace unos años hicimos una segregación de 2 fincas (las unimos, hicimos 1). Ahora nos hemos dado cuenta que la descripción del catastro y registro no coinciden. Mirando la escritura nos damos cuenta que la descripción de la finca, ya unida, no está bien, ya que las personas con las que linda esta equivocado. Cuando se redactó la escritura no se hizo bien, se copiaron mal los datos.
    La notaría que lo hizo ya no está en esa notaría, pero me dijo que los protocolos siguen ahí.
    Me he dirigido a la notaría y me insinúan que la rectificación la tendré que pagar yo, porque esa notaría no está. Este hecho no lo encuentro justo, ya que pague (y no poco) por esa escritura y el error en la redacción no es mio, sino del notario o de su secretaria, ya que sólo se trataba de copiar y yo no les di ningún dato, cogieron los del catastro y registro cuando la fincas estaban separadas.
    Mi pregunta es: ¿la rectificación debe ir a mi cargo cuando el error no es mio? Entiendo que tampoco es del notario actual, pero debe ser ėl el que hable con la anterior notaría o algo para solucionarlo, porque está señora ahora está en León y yo vivo en Lleida.
    Muchas gracias por tu atención
    Un saludo

    • Hola Noemí: Estoy un poco desconectado con motivo de las vacaciones. El tema es interesante (da para un post) y procuraré contestarte a la vuelta. Gracias, saludos, Justito El Notario

  16. Hola, me ha gustado mucho el blog.
    Aprovechando tus conocimientos me permito hacerte una consulta relativa a mi hijo que quiere casarse y aquí en Madrid los plazos son bastante largos tanto para el expediente como para la boda. La pregunta es relativa a la fecha del 30 de jun en que ademas de casar podréis realizar los expedientes. ¿Tienes información de como está el tema y de si realmente comenzara a funcionar este nuevo servicio en esa fecha?. ¿Existe algún sitio donde dirigirme para consultar el tema?. ¿Seria mucho abusar de que si te enteras de algo relacionado con el tema me lo pasaras por email?. Gracias por tu interés y enhorabuena de nuevo por el blog.
    Saludos,

  17. José Hidalgo Ramos

    Buenos días Don Justo: Me podría informar qué tiempo debe transcurrir para que una herencia en Francia prescriba?

    Gracias y saludos,

    • Estimado José:
      No sé si hablamos del derecho a reclamar la herencia o del plazo de prescripción de los impuestos. En cualquier caso, lo cierto es que no lo sé y no es una cuestión que me resulte fácil saber o responder de forma certera. Lo siento. Gracias por la participación y el comentario, saludos. Justito El Notario.

  18. Estimado Don Justito,

    En primer lugar me gustaría felicitarle por su página web, es de gran ayuda para mucha gente.

    Tengo una consulta al respecto de una escritura pública de compraventa de participaciones de una empresa que se realizó en Enero de 2010. En dicho acto la parte vendedora (mi madre) me transmitió sus participaciones, según pone textualmente en la escritura “por el precio 150.000 euros, cantidad que la parte vendedora, declara y reconoce haber recibido de la parte compradora, mediante cheque nominativo de X de enero de 2010, número tal de la entidad tal que me exhiben y del que incorporo copia a esta escritura por mi librado. La parte vendedora otorga a la parte compradora completa y eficaz carta de pago, salvo buen fin.”

    Pues bien, realmente la transacción se hizo así, pero la parte vendedora no hizo efectivo el cheque y nunca lo presentó al cobro, y encima ahora a los 5 años indica que no lo tiene.

    Pues bien, en la actualidad, por discrepancias familiares desde el año 2015, mi madre me está reclamando el pago de dicho cheque más un 30% de intereses, amparándose en que la escritura pública es un título ejecutivo conforme al artículo 517.2.4º.

    Mis preguntas son las siguientes:
    – ¿Esta escritura pública que es simplemente una transacción en la que no figura ningún deudor ni ningún acreedor, puede entenderse como un título ejecutivo? Sé que hay otras de reconocimiento de deuda o de préstamos que si, pero esta no es de ese tipo.

    – ¿Si el cheque no se presentó nunca al cobro, y por lo cual no tienen levantado un protesto que lo acredite en tiempo y forma (6 meses desde su emisión), me puede reclamar el pago ahora por otra vía, 5 años después? Notarialmente, ambas partes se comprometieron en que se hiciera con dicho cheque, si el tenedor no lo ha cobrado no es mi culpa, era su obligación y no la mía.

    – ¿Se podría decir que, aunque la nulidad de la escritura es de 15 años, al llevar esta escritura inherente un cheque bien conformado, la escritura como título ejecutivo tendría una caducidad de 6 meses (prescripción del cheque según la Ley Cambiaria y del Cheque)? Si no es así, sería una total indefensión para mí.

    Tengo que añadir que se vendieron las participaciones de esta misma forma a 4 hijos, y a ninguno se les cobraron sus correspondientes cheques. Pero ahora mi madre, sólo me reclama a mí el pago, debido a que al detectar una serie de irregularidades en la sociedad, que ascienden a casi 2 millones de euros, he interpuesto una querella al resto de hermanos y a mi madre por delitos de falsedad, apropiación indebida, administración desleal y delito societario (todos los supuestos). Es decir, todos ellos están en mi contra para coaccionarme a que quite la querella, en base a la demanda ejecutiva antes mencionada.

    Muchas gracias de antemano.

    Un cordial saludo.

    • Estimado Antonio: Lamento decirle que mi blog no es un blog de consultas. Atiendo algunas pero son de otra naturaleza, bien porque me parece que tratan cuestiones de interés general o porque me parece que provienen de personas con escasos conocimientos jurídicos que andan bastante perdidas y pueden verse fácilmente ayudadas con una pequeña orientación. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

      • Estimado Justito,
        Muchas gracias de todas formas. Mis conocimientos jurídicos son también bastante escasos, pero bueno.
        En definitiva, sólo me gustaría saber si para que una escritura pública sea entendida como titulo ejecutivo ha de haber algo pendiente de ejecutarse, ya que en mi caso todo se ejecutó en el momento. El pago fue al contado mediante un cheque.
        Muchas gracias de todas formas.

        • Hola Antonio:
          En mi opinión una compraventa en escritura pública es un título ejecutivo siempre porque contiene obligaciones exigibles en juicio. Determinar si esas obligaciones exigibles existen o no existen, si quedaba algo pendiente o no, es cosa de las reclamaciones de las partes y de lo que decidan los tribunales al respecto, pero la fuerza ejecutiva va unida a la naturaleza del negocio.
          El pago fue al contado, pero en los pagos con cheque siempre se suele decir “salvo buen fin”, como se dijo en su escritura. Ese pago con cheque ya deja algo pendiente de ejecutarse: el cobro. Cosa que aquí no tuvo lugar: uno no fue a cobrar el cheque y el otro no exigió pagarlo. Insisto, no es esta una consulta que se pueda atender por esta vía. Saludos y gracias. Justito El Notario.

  19. José Antonio Luque Arrebola

    Buenos días Don Justo
    Mi nombre es José Antonio, soy el Oficial de la Notaría de Íllora (Granada), de Patricia Moreno Osuna, tengo una duda en relación a las inmatriculaciones de viviendas por doble título, ya que desde hace un tiempo no me la inscribe el Registro de la Propiedad.
    Hasta ahora, me la habían inscrito sin ningún problema, aportando la Certificación Catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción contenida en ambos títulos, tal y como se recoge en el art. 205 L.H. y habiendo transcurrido más de un año entre ambas transmisiones.
    Pero desde hace algún tiempo (un año mas o menos), me pide para inscribir la finca: Certificado del Ayuntamiento, en el que se haga constar que la vivienda no tiene cargas urbanísticas ni expediente sancionador abierto, un informe de un técnico visado por el colegio, además de sus correspondientes coordenadas georreferenciadas en formato GML de la construcción, en resumen, toda la documentación necesaria para declarar una obra nueva vieja, además de pedir también liquidar el correspondiente impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva, con el correspondiente gasto que supone para el cliente, cuando yo, la obra nueva, no la veo por ningún sitio, ya que en la Certificación Catastral de la última que hice y me denegó, consta que el año de construcción en 1974.
    Es por lo que me gustaría saber su punto de vista al respecto en este tema, ya que desde el mío y del de mi Notaria, no es así, ya que nada de eso se hace constar en el Art. 205.
    Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.
    Atentamente
    José A. Luque Arrebola

    • Estimado José Antonio: Gracias por la confianza, por la participación y el comentario.

      Creo que yo haría esa escritura exactamente igual y jamás me han planteado en ninguna liquidadora, ni en la propia Hacienda tributar por obra nueva en ese supuesto. Me lo anotaré para la lista “voracidad fiscal” y haré una consulta al respecto. Si que se han planteado problemas, y puede que peores, cuando se ha pretendido tributar por reconocimiento de dominio por TPO, pero por AJD y por la obra, primera noticia.

      En cuanto a requisitos pienso que cuando una finca se describe por primera vez y en base a catastro no es necesario nada más, aunque sí que me han pedido en ocasiones el que acabamos llamando el IEDI (INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA), así que no me parece descabellado que se pueda pedir. Lo de las coordenadas si que no lo comparto, excepto que no figuren en catastro o se den por “malas”. Si están y se consideran correctas, no creo que pueda pedirse ese informe.

      Gracias otra vez, saludos, Justito El Notario.

    • Estimado José Antonio:
      En consulta con mi registrador de este tema, me dice:
      .- Que la obra no tributaría, aunque parece que sí se cobraría en Registro.
      .- Y que los requisitos son los mismos que si se inscribiera la obra por antigüedad, es decir, catastro y coordenadas.
      El IEDI ya según gustos aunque aquí (y estoy en zona fronteriza entre dos CCAA) no se pide.
      Saludos. Justito El Notario.

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