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FAQ`s & Shot

¡Qué gran idea tuvo el que me recomendó esta sección¡ La idea inicial fue clasificar las preguntas que me iban haciendo por aquí y por allá en dos grupos: “Con respuesta” y “Sin respuesta”. Después llegaron las categorías. Más adelante los “Shots”, que no son más que auto preguntas que me formulo casi todos los días. Es cierto que todos los días se aprende algo y en la notaría, si escuchas y tienes interés, hasta puedes aprender más de una cosa cada día.

Actas

La diligencia del acta de la máquina de café

diligencia maquina de cafe

Esta es una de esas historias que no me apetece que se pierdan. Fue una de mis primeras actas y dio lugar a una buena amistad con el requirente. Hace mucho tiempo que no le veo y que no sé nada de él. Guardo con cariño el recuerdo de aquella diligencia que fue más o menos de este tenor…

“En cuyo lugar me fue identificada la máquina expendedora de bebidas que allí se encuentra instalada y cuyo incorrecto funcionamiento debía ser comprobado por mi, el Notario.

Con  tal fin introduje en la ranura correspondiente la moneda adecuada para que me fuera servido un café con leche. Una vez que la máquina así lo hizo, procedí a remover el contenido del vaso de plástico en el que la máquina suministró el servicio sin percibir al realizar tal operación la presencia de azúcar en la bebida que se me sirvió, circunstancia que pude confirmar al probar la misma.

A continuación solicité un nuevo café con leche, pulsando en esta ocasión el botón que la máquina tiene para obtener una cantidad de azúcar superior a la que habitualmente proporciona de no pulsar el botón citado. Una vez que estuvo servido lo removí y probé, sacando las mismas conclusiones que en la petición anterior.

Ante esta circunstancia se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el azúcar, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del azúcar al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.

Cerrada la máquina procedí a solicitar un té con limón y azúcar, pulsando de nuevo el botón que permite obtener una dosis de azúcar superior a la habitual. Una vez que me fue servido, pude comprobar antes de proceder a su prueba lo siguiente: que no se apreciaba a la vista la presencia de azúcar, que  no se apreciaba al remover la bebida la presencia de azúcar, que la bebida no tenía olor especial y que tampoco tenía color alguno. Una vez que la probé constaté que se trataba de agua caliente sin ningún añadido, es decir, sin té, sin limón y sin azúcar.

Ante esta circunstancia de nuevo se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el té, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba, como ocurre con el azúcar que en este caso también se debió suministrar, totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del té al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.

Finalizada la actuación para la que se me requirió y no teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación …”

Soy de los que procura explicar bien las cosas en las diligencias de las actas. Hay que procurar que sirvan al propósito de nuestros clientes, sin sobrepasar los límites de lo que somos capaces de percibir por nuestros sentidos, ni de meternos en el ámbito de unos conocimientos técnicos o periciales que no tengamos.

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Arancel

¿Cuál sería el precio de un poder general en Barcelona?

Esto me ha recordado a aquella pregunta que se le hizo a Carod Rovira por alguien que le llamó José Luis en vez de Josep Lluis. Él contestó que se llamaba Josep Lluis“aquí y en la China Popular”.

Pues yo diré lo mismo, un poder general vale lo mismo aquí que en Barcelona (no sé lo que cuesta en la China Popular).

Esta fue la pregunta que me hicieron: “¿Cuál es el precio que deberían cobrar en Barcelona por un poder general simple sin cláusulas y de una madre a un hijo?”

Un poder general simple, “no sé lo que es” y “sin cláusulas” menos todavía. Supongo que hablamos de un poder general “sin más”, es decir, que el consultante quiere decir que no es más que un poder general y lo complica llamándole simple y sin cláusulas.

Le dedico esta pequeña entrada a un amigo al que le dicen que se parece a Josep Lluis y al que esto le hará bastante gracia.

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¿Por qué me cobra el Notario si es un funcionario?

el notario cobra y es funcionario

Hace pocos días hablaba con alguien sobre el desarrollo pendiente de un convenio entre Notarios y una determinada administración autonómica. La respuesta que en un intercambio de correos pudo leerse fue esta: “Hacen falta dos meses para el visado y validación. Los tiempos en la administración son los que son“. Yo hubiera respondido “QUIZÁ POR ESO NUESTRO RÉGIMEN DE RETRIBUCIÓN ES EL QUE ES, PORQUE LLEVAMOS OTRO TEMPO DISTINTO al del resto de las administraciones”.

¿Qué pasaría si el resto del funcionariado cobrara por arancel, a porcentaje o tuviera pluses por su trabajo?, ¿a que movería sus papeles con la agilidad que se necesita para poder cobrar por los servicios prestados?

La notaría es una oficina pública singular. La relación que en las notarías tenemos con nuestros clientes no es una relación al uso entre la administración y el administrado; nosotros funcionamos de otro modo, improvisamos a diario, trabajamos casi para ayer, sufrimos prisas y muchas presiones y eso hace que haya que tener buenas dosis de paciencia, echar muchas horas de trabajo, gastar mano izquierda y diplomacia, tener capacidad resolutiva y muchas otras cosas más a fin de no tener que recurrir “al vuelva usted mañana” que podría ser tan usual en otros ámbitos administrativos. El usuario notarial lo sabe y exige y se queja con frecuencia demandando su documentación de un modo que nadie podría pretender en otros ámbitos administrativos. Por supuesto la condición de profesional del Derecho que el Notario tiene en España (sin olvidar que no tenemos detrás la responsabilidad civil subsidiaria del Estado) es fundamental para comprender este funcionamiento y nuestro régimen de retribución.

Habría que valorar que hubiera ocurrido en muchos casos en la administración retribuida mediante salarios fijos en casos sucedidos todos en un mismo día (en un mismo día cualquiera, como tantos en una notaría): una póliza de crédito plagada de errores, dos escrituras ya hechas que se aplazan por causas no imputables al Notario, un poder otorgado por una persona con varios pasaportes de diferentes países, un macro poder para pleitos para ahora mismo o una herencia británica con dudas en cuanto a la ley aplicable a la sucesión.

¿Es posible que algunos Notarios llegáramos a ver bien un cambio a un sistema retributivo diferente? El Notariado no es el cortijo de los Notarios, el Notariado es un servicio público y la fe pública una potestad del Estado a quien corresponde exclusivamente conforme al Artículo 149 de la Constitución Española. Lo que quiero decir, es que si voy a tener un horario de siete horas cinco días a la semana, pausa para desayunar, cuarenta días de vacaciones (o más) y a todo aquel que no traiga las cosas como es debido le voy a poder mandar a freír puñetas, sin prisas, sin asesorarle y sin ninguna responsabilidad, pues lo mismo me lo pienso y tal vez preferiría que las cosas pasaran a ser de otro modo.

Tenemos un régimen retributivo diferente porque realizamos una labor diferente que no puede estar retribuida de otro modo y que si lo estuviera, en mi opinión, ya no sería la labor que hacemos actualmente.

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¿Qué pasa si te dijeron que te condonarían una escritura y luego no lo hacen?

Condonar es no cobrar la factura de una escritura.

Para responder esta cuestión, necesitaría saber un poco más. ¿Qué escritura fue?, ¿porqué se la condonaron?, ¿en qué momento se lo dijeron y cuando se cambio de opinión y de que modo?, ¿le entregaron una factura donde pusiera condonado o no se la entregaron? ¿ha sucedido algo después de la firma que cambiara las circunstancias por las que se decidió condonar?

Si simplemente le dijeron “no te voy a cobrar” y luego le cobraron pienso que o hay un error o que alguien se ha arrepentido y no creo que haya nada que se pueda hacer al respecto, salvo cambiar de Notario o de notaría o confirmar la causa del cambio de criterio.

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“¿Hay alguna bonificación o reducción en las cuotas que debo de pagar al notario por razón de mi discapacidad?”

reducciones factura notario por discapacidad

No, el arancel notarial no contempla reducciones por esta causa.

Tampoco las hay por familia numerosa.

Eso sí tenemos reducciones para dar y tomar y algunas son especialmente sangrantes.

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“El coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan”

coste arancel notarial

¿Qué es eso del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan? ¿Hace cuanto que la DGRN a propuesta del CGN, no hace eso? ¿Se trata de esas normas para interpretar el arancel a las que todos solemos recurrir en caso de duda y que yo recibí en legajo de mi padre hace unos cuantos años?

“Artículo 63 del Reglamento Notarial

La retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial, sin que en ningún caso la percepción difiera del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan según el Arancel. La determinación de dichos costes corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado a propuesta fundada de la Junta de Decanos y será vinculante para todos los Notarios.

….”.

Curiosamente luego dice:

“Se regulará asimismo por la legislación hipotecaria la fijación de las bases sobre las que haya de aplicarse el arancel”.

No tiene desperdicio el resto del artículo en cuanto al asunto de las dispensas, pero lo dejamos para otro día.

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“Lamentablemente en México la gente de escasos recursos no tiene acceso al Notario”

testamentos en españa coste

Lo decía mi compañero mexicano Fernando García Sais en este tuit que supongo motivaba la celebración, como todos los septiembres en México, del “Mes del Testamento”.

No podía dejar pasar la oportunidad que me brindaba esa frase para “darle la vuelta a la tortilla” comentando que el testamento en España (como otros documentos notariales) tiene un coste mínimo (hay actuaciones gratuitas, también), un coste social, derivado de su importancia para toda la población, con o sin recursos.

Una simple cuenta bancaria que pocos no tienen, hace necesario un proceso hereditario que un testamento facilita costando en España en torno a los 40 Euros que es un coste que no cubre gastos ni en los supuestos más sencillos, ni, por supuesto, en los más complejos (que son muchos).

Es bueno que se sepa. Gracias compañero por brindarme esta oportunidad.

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“Yo quiero firmar contigo pero no me dejan”

Mi cliente habitual (y habitualmente satisfecho con mi trabajo) quiere firmar unas nuevas escrituras conmigo, pero la otra parte tiene unos abogados que no quieren firmar conmigo ni hartos de vino, huyen de mi como de la peste. Los clientes de estos abogados supongo que no influyen para nada en la decisión sobre la elección de Notario. Se trata de una escritura de herencia y de una compra por los clientes de los abogados de una de las fincas que se heredan. Mi cliente me pagaría la herencia y el comprador, siguiendo la costumbre de la zona, pagaría la escritura de compraventa.

Cabría firmar la herencia conmigo e irse (el mismo día o no) a firmar la compraventa a otro sitio, pero parece que el paquete es inescindible, así que lo de que “el paga elige” no es aquí aplicable, pues no paga todo el mismo cliente.

Le dije a mi cliente que apreciaba su interés en firmar conmigo, pero que no podía ayudarle, que tenía que ponerse de acuerdo con la otra parte (bueno, con los abogados de la otra parte)  y encargarme o no ambas escrituras, pero que sin encárgamelas a mi, no podía estar resolviéndole las dudas de una operación que no se iba a firmar “en mi casa”.

Algunos veces mis clientes habituales vienen a decirme que se los llevan a firmar a otros sitios, incluso cuando son ellos los que pagan: “Quiero que lo sepas, yo quería firmar contigo pero me llevan a otra parte … ” A mi me llevan los demonios.

Este caso de hoy es diferente y además tiene fácil solución: una conmigo y otra no, pero no se deciden a hacerlo de este modo.

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Ahorrar en el Notario, ¿es posible?

ahorrando ahorrar con el notario

La otorgante de una declaración de obra nueva terminada y de un acta de depósito del libro del edificio le dice a mi oficiala que me diga que le gustaría ahorrar en la factura de la notaría, es decir, que mi factura fuera lo más barata que sea posible.

Me acerco entonces al despacho de mi oficiala y le explico a la otorgante que en la notaría no hay ni más caro ni más barato, que estamos regidos por un arancel y que, por tanto, en cada caso se cobra lo que corresponde cobrar, aunque también le explico que existe una rebaja reglamentaria del 10% de los derechos arancelarios que podría hacerle, que podría no hacerle aquello que no es obligatorio hacer y que también podría encargarse personalmente de cosas que yo no le haré si ella se las hace o si ella me las facilita a mi, que en este caso concreto suyo de la obra nueva terminada y del libro del edificio, son actuaciones extra arancelarias que pueden hacerse y cobrarse en las notarías al margen del arancel.

– Y, ¿de qué cosas se trata? – dice.

– Pues, mira, en tu caso no son muchas. Podrías hacerte tú el impreso de liquidación del impuesto de declaración de obra nueva, puesto que trabajas en una asesoría fiscal y laboralTambién podrías pedirle al arquitecto que te prepare él, puesto que yo creo que forma parte de los honorarios que te ha cobrado, la certificación descriptiva del final de la obra y la diligencia de entrega del libro del edificio, porque son necesarias y si no las hace él y tenemos que hacerlas nosotros y dárselas a él para que las supervise y firme, tendremos que cobrarlas puesto que nos representa un trabajo añadido que no nos corresponde y que nos obliga a manejar, y no es fácil, el proyecto de obra para ir entresacando los datos que necesitamos para tus escrituras.

– Entendido, pues si es posible lo del 10% te lo agradezco porque estoy pendiente de una operación hipotecaria, que también os traeré aquí, para financiar todo esto, pero en cuanto a lo demás prefiero que os encarguéis vosotros de hacerlo todo, incluso el impreso del impuesto.

– De acuerdo, así lo haremos – concluyó.

Tengo un post titulado “Ahorrando con el Notario” que pienso puede resultar muy ilustrativo.

Sobre pedir presupuesto que no sirve para ahorrar pero si para hacerse una idea, también he escrito aquí.

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Me parece cara su factura, Sr. Notario

factura del notario es muy cara

“Es que son 370 Euros por una compraventa de una finca que vale 2.000 Euros. Me parece una escritura muy cara”.

Pues tiene usted razón, proporcionalmente es muy cara (e incluye sus 65 Euros de IVA, claro está) pero tenga en cuenta que hay una serie de cosas que se hacen exactamente igual y ocupan el mismo papel que si la finca valiera 20.000 o 200.000 Euros. Me refiero a la información registral, la catastral, la relativa al IBI o los justificantes del pago.

Tal vez este tipo de situaciones deberían atenderse de algún modo en el Arancel notarial que ya es demasiado antiguo. También le diré que el trabajo para nosotros (y las obligaciones que luego tenemos en la notaría con su escritura), también son las mismas, ya sea la finca de 2.000, de 20.000 o de 200.000. ¿Dónde está el fallo?

Una última cosa, salude de mi parte al que le dijo que la escritura costaría 100 Euros y dígale que se lea esto. La próxima vez, mejor pídame presupuesto, y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre ahorrar en la notaría también pueden leer aquí aquí.

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Me temo que no soy el Notario que usted busca

presupuesto notaría

Llamé ayer para solicitar presupuesto (entiendo que por supuesto será gratuito y sin condiciones) sobre estas operaciones:

Una de ellas sería …. bla, bla, bla, bla …. 

Bastante completo el bla, bla, bla, por cierto.

La segunda sería saber cuánto costaría …. bla, bla, bla, bla ….

Ídem.

Estoy llamando a muchos Notarios y claro, el más barato será con quien lo haga, así que les ruego que dentro de lo posible ajusten el precio.

Saludos.

Buenos días:

No me identifico con ese concepto de “Notario más barato”, así que no entro en su competencia y no le haré el presupuesto que me pide.

Por si le interesa mi forma de trabajar y de pensar, le recomiendo un par de lecturas de mi blog:

Presupuestos de escrituras

Ahorrando con el Notario

Me temo que no soy el Notario que busca …

Pensé que no contestaría, pero lo hizo

Pues no lo seré, pero preguntar de gratis si que le iba a este presupuestista notarial, porque nos intercambiamos algunos mails más en los días siguientes:

“La verdad es que la diferencia de precios hasta ahora no es muy grande y estoy considerando que quizás como bien dice un mejor servicio merezca más la pena¿Me podría contestar unas dudas, exclusivamente sobre este préstamo personal? ¿Es obligatorio que lo inscriba en algún registro o es algo voluntario por acuerdo entre las partes?

No. No hay ningún registro (bueno al margen del Libro Registro de la sociedad), ni obligatorio, ni voluntario en el que inscribir una póliza de préstamo o de crédito, pero tenga en cuenta que si comprende una pignoración de acciones o participaciones sociales puede que también esté incluido un requerimiento de notificación de la pignoración a la mercantil a la que correspondan las acciones o participaciones sociales pignoradas. Si es así, el gasto de notaría podría incrementarse notablemente pues hay que hacer la notificación y, a veces, recurrir a Notarios de otras localidades pues el que interviene las pólizas no tiene competencia donde se ha de notificar. Una razón para presupuestar con advertencias (no cerradamente) pues yo no puedo saber si eso será o no necesario hasta que no tenga las pólizas en mi mano, por mucho que usted me informe de lo que cree que hay en su operación.

Hace un tiempo me sucedió lo que lo estoy contando. Cerré un presupuesto de una operación con pignoraciones de las que no me hablaron. Cuando se ponen sobre mi mesa, las advierto y las cobro. Envío los requerimientos al compañero competente y tuve grandes dificultades para cobrar sus facturas. Las mías no me las pagaron. Perdí 600 Euros con aquella operación.

“¿Tengo que pagar algún tipo de impuesto por el crédito en sí, por el paso ante Notario o por su inscripción en el registro?”

No. Solo el IVA de las facturas del Notario.

Este señor no me ha encargado el trabajo. Evidentemente no he visto un céntimo.

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Minutación del acta de depósito notarial

factura acta deposito notarial

“¿El acta de depósito de un cheque en una notaría debe considerarse documento con o sin cuantía? La diferencia de la minuta puede ser muy importante”.

Lo cierto es que he hecho algún depósito, pero de ese tipo no. Me ha rondado en muchas ocasiones, pero al final, por una u otra razón, nunca se ha acabado haciendo. Sí, la diferencia puede ser muy considerable.

Hay que tener en cuenta que el depósito es voluntario para el Notario. No estamos obligados a aceptarlos.

Dice el Artículo 216.2 RN:

“La admisión de depósitos es voluntaria por parte del notario, quien podrá imponer condiciones al depositante, salvo que el depósito notarial se halle establecido en alguna ley, en cuyo caso se estará a lo que en ella se disponga.”

Cuestión aparte es la de la minutación. Digamos que viene admitiéndose la posibilidad de acordar los honorarios con el cliente, si bien la prudencia aconseja no exceder de lo que resultaría si se aplicase el arancel de los documentos con cuantía (número 2 del Arancel), en función del valor de lo depositado (¿en este caso importe del cheque?). No existe una norma especial al respecto (que yo sepa).

Gracias compañeros por vuestras opiniones.

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Pedir presupuestos en la notaría

presupuesto escritura notario

Como en cualquier otro sitio, uno también puede pedir presupuesto en la notaría para saber lo que le va a costar su escritura.

Desconozco como se presupuesta en otros negocios, pero en el mío, sí que lo sé a la perfección y mejor aún sé que puede haber una cierta diferencia entre lo que te dicen que presupuestes y lo que finalmente va a resultar otorgado cuando llega el momento de la verdad, que es cuando recibes el encargo de preparar la escritura. Por eso, en mi notaría yo soy quién hace los presupuestos, especialmente los de las escrituras con mayor número de conceptos y bases como las herencias que suelen incluir algunas otras operaciones (declaración de obras, agrupaciones, donaciones, etc…) que las hacen algo más complejas de minutar. No lo hago yo porque yo presupueste o facture mejor que los demás, sino por que me gusta estar enterado de quien pide presupuesto y suelo anotar (salvo olvido) la cifra que se le ha dado al cliente (y los datos básicos de su encargo) para evitar los “usted me dijo tanto” si luego ha resultado que lo que se firma no es lo mismo que inicialmente se me había encargado (y presupuestado).

Hoy mismo he firmado una sencilla acta de manifestaciones para hacer constar que un comprador de una finca no se había presentado a la hora pactada en mi notaría. El abogado del manifestante había pedido previamente presupuesto, pero lo que no me dijo (y en este caso a mi no se me ocurrió preguntarle), ni decía en su minuta (de ahí mi confusión) es que íbamos a incorporar una retahíla de burofaxes para acreditar el intento de elevar a público el documento privado de su cliente con el resultado de que el acta resultó “algo” más cara de lo esperado, según presupuesto.

Yo suelo indicar a mis solicitantes de presupuestos que la cifra que les facilito es con el correspondiente IVA al 21% incluido (en la notaría a nadie se le ocurre preguntarme si le voy a cobrar sin IVA, lo que no quita que yo indique que así lo hago en mis presupuestos) y lo que se incrementaría en el caso de que me encarguen los impresos de liquidación de impuestos y la gestión de la escritura.

Y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre el asunto de los presupuestos también he escrito aquí y sobre ahorrar en la notaría aquí.

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Reducción arancelaria del 25% en hipotecas y compraventas de vivienda

reducción vivienda arancel notarial

Esto no es más que un episodio de arancelficción

Esta fue la primera cuestión que me vino a la cabeza: “¿Qué pasa con las reducciones en el AJD de las hipotecas ahora que pagan los Bancos? (Asturias, Baleares, Canarias, Cataluña, Murcia y Valencia ya las han suprimido), ¿cuál era su fundamento?, ¿eran un argumento para decantarse por el sujeto pasivo-Banco o el sujeto pasivo-deudor?, ¿se mantienen o desaparecen?”. Me la planteé hace unas semanas al establecerse definitivamente el sujeto pasivo del IAJD de las hipotecas.

Poco tiempo después esa cuestión me llevó a esta otra:

Segunda cuestión, ¿y qué pasa con las reducciones arancelarias que afectan a las hipotecas ahora que quien va a pagarnos la minuta en todo o parte es el Banco? (por cierto, que ya he tenido noticias de despachos de abogados que pretenden aplicar retroactivamente las cinco sentencias sobre gastos notariales y registrales de hace unas semanas)

El RDL 6/1999 (gobernaba Aznar) decía en su Exposición de Motivos: “El Gobierno considera que en el actual contexto de la economía española, dentro de la Unión Monetaria, la política económica ha de orientarse hacia una mayor liberalización y flexibilización de los sectores productivos, de manera que se logre un ritmo de crecimiento económico que permita continuar aproximando los niveles de renta per cápita de España a los del resto de países de la Unión Europea. Uno de los objetivos de la política económica es perfeccionar el funcionamiento de los mercados domésticos valiéndose de reformas de carácter estructural que procuren una más eficiente respuesta de la oferta a los impulsos de la demanda. Estas medidas estimulan la competencia en los mercados de bienes, servicios y factores productivos y contribuyen a la estabilidad de la economía mediante una mejor asignación de los recursos y una mayor igualdad de oportunidades de los agentes en dichos mercados. Las medidas adquieren especial relevancia tras la incorporación de España a la tercera fase de la Unión Monetaria Europea y la constitución del Banco Central Europeo. En este contexto, las políticas económicas nacionales ya no cuentan con el instrumento monetario para moderar la evolución de los precios, de manera que son la política fiscal y las reformas estructurales los únicos medios disponibles para mantener la inflación dentro de los límites previstos. En España, dado el dinamismo de la demanda interna como elemento impulsor del crecimiento económico, se han puesto de manifiesto importantes aumentos en los precios de algunos sectores, especialmente aquéllos menos expuestos a la competencia exterior, que obligan a la adopción de medidas urgentes para evitar la aparición de tensiones inflacionistasSe une, pues, la contrastada conveniencia de nuevas medidas liberalizadoras con la necesidad de aplicarlas en este momento, antes de que el incremento de la demanda agregada origine posibles brotes de inflación que amenacen la estabilidad y duración del proceso expansivo de nuestra economía. Las medidas adoptadas en la presente norma tienen por objeto provocar un impacto positivo tanto sobre los precios como sobre las condiciones de la competencia en nuestra economía”.

Después el número Uno de la norma establecía: “Los aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por Reales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un 25 por 100 en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reducción prevista en esta norma se aplicará a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial”.

¿Y veinte años después se sostiene esta reducción en un RDL tramitado con urgencia y que luego produce efectos durante veinte años … ? Pues sí, se mantiene y puede que sea lógico querer provocar un impacto positivo tanto en los precios como en las condiciones de competencia, ¿pero por pequeñas diferencias en lo que cobramos nosotros? (sí, ese 25% no deja de ser una cifra minúscula en el montante de operaciones de miles de Euros con intereses de miles de Euros a lo largo de varias décadas durante las cuales se paga una hipoteca) ¿y esas diferencias influyen en la competencia? ¿qué competencia? Es insólito que se piense que la minuta de los Notarios pueda tener una influencia tan decisiva en tantas cosas. Ya puestos, ¿por qué no limitan el % que un intermediario puede cobrar por su intermediación o una gestoría por su gestión o un traductor por su traducción? Está claro, nosotros somos funcionarios y nuestro sistema retributivo lo aguanta (y lo permite) todo.

Sea como sea, la doctrina de la DGRN ha sido clara en cuanto al término VIVIENDAS, pero ¿cómo se interpreta esto hoy en día con un escenario hipotecario en el que pagan los Bancos (o pagan a medias) las escrituras hipotecarias? No me digáis que es, como mínimo, para pensárselo en este estado de cosas completamente diferente .. y veinte años después. ¿Se podría suprimir la reducción en el caso de que pague el Banco o en cuanto a la parte que pague el Banco?

Téngase en cuenta que se dice y piensa que el haber convertido al Banco en sujeto pasivo del IAJD y la entrada en vigor de la LCCI, van a influir negativamente en el flujo del préstamo/crédito para vivienda (que se encarece y encararecerá) y, siendo así ¿queremos los Notarios, defendemos los Notarios, creemos los Notarios que nos van a dejar influir en que haya un mayor encarecimiento del “negocio inmobiliario y de financiación” de la adquisición de vivienda encareciendo nuestra minuta para que el Banco acabe repercutiendo el gasto a su cliente? Yo no lo veo, a diferencia de lo del 5% de los documentos de cuantía, que sí que me parece defendible con bastantes posibilidades de salir triunfantes de un recurso contra nuestra minuta …

Téngase en cuenta que la compraventa de vivienda y el préstamo sobre vivienda tienen ese 25% de reducción y que el préstamo hipotecario sobre vivienda o no, tiene OTRO 25% más. Por eso, el préstamo hipotecario sobre vivienda, tiene 25+25 que es el 43,75% y más el 5% del RD 8/2010, un 46,56% en total. Téngase en cuenta que, como dice un compañero, esto se calcula como las rebajas adicionales de El Corte Inglés.

Este  episodio ha terminado

Sirva de aperitivo a lo que realmente yo quiero plantear en breve: ¿Qué pasa con la reducción del 5% del RDL 8/2010 para todos nuestros documentos de cuantía? ¿Hay alguna razón para seguir o no seguir aplicándola?

Próximamente en sus pantallas (de ordenador) con motivo de la celebración del XXXº Aniversario del Arancel Notarial de 1989. ¿Existe algo que siga costando lo mismo que en 1989?

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Un arancel caduco y desfasado

Tarifa notarial en España arancel

“La existencia de un arancel caduco y desfasado impide en ocasiones en las notarías modestas de pueblo pagar sueldos decentes a los empleados y tener un local en condiciones acordes al servicio público que prestamos con el agravante de las cada vez mayores obligaciones que se nos imponen. Eso sí, todo el que se ayuda del servicio público notarial cobra conforme a los costes que tiene y a los beneficios que desea tener y nadie protesta. Pero claro ¿quién le pone el cascabel al gato? Tal vez lo que da más sentido al servicio público notarial en estos tiempos son las notarías de pueblo. El experimento de liberalizar territorialmente a las notarías en Holanda creo que provocó la fuga de muchos Notarios a las ciudades”.

En mi opinión, el arancel está caduco y desfasado pero yo tengo una notaría bastante modesta y pago muy buenos sueldos a mi gente porque les tengo reconocidas las categorías que merecen y el trabajo que hacen. Además el convenio es el convenio. No se puede pagar mal a la gente no reconociendo sus categorías profesionales y la labor que hacen para mantener nuestra parte de la tarta. Si merecen más sueldo, pues hay que pagarlo. Yo gano (más o menos) un 25% de lo que ganaba cuando empezó la crisis. Mis empleados probablemente (dos casi seguro que lo hacen) ganen un 25% más de lo que ganaban en ese momento. Es decir, que yo y solo yo sufro las consecuencias económicas de las circunstancias de esta época (y de otras que no son tan propias de los tiempos que vivimos hace años); ellos y yo sufrimos el brutal incremento de la carga de trabajo y ellos, mis clientes, mi pueblo, y también yo, sufrimos que esta época de vacas flacas (y de tanta falta de honradez y profesionalidad) me obligue a mantenerme en un local que no reúne las condiciones que creo debería tener en estos tiempos.

Este tema del local me parece especialmente interesante y es objeto de conversaciones varias en mi notaría. “Tienes que cambiarte de local”, me dicen. Yo explico que mis ingresos cayeron en picado, que no he despedido a nadie, que mi gente gana bastante más que en 2009 y que cambiarse es pagar más renta y meterme en una serie de gastos que no me puedo permitir. Suelo también alegar que reconozco la importancia del local, pero la esencia de la función que prestamos no está en los despachos, ni en las salas de espera o de firma, está en la competencia y profesionalidad de Notarios y empleados que sacan adelante un producto “perfecto”, que no debe dar problemas a quien lo firma, es más, debe ser un producto que solucione las deficiencias que pudiera tener el título del transmitente (el del que te vendió o el de tus padres en el caso de una herencia) o el título de uno mismo si se tratara de una nueva escritura relativa a una finca que mantiene el mismo propietario (una aportación a gananciales, una agrupación o una declaración de obra, por poner algunos ejemplos). Debemos abandonar la concepción del listón de la inscripción. Además, habría mucho que hablar sobre porqué viene o no viene la gente a mi notaría.

Comparto al 100% lo de que otros sectores con los que tratamos a menudo, sí que cobran conforme a los costes que tienen y a los beneficios que desean tener. Nosotros lo segundo no podemos hacerlo, pero, lo cierto, es que nuestros honorarios se discuten a menudo (diría que muchos menos que los de inmobiliarios, mamporreros varios, comisionistas, traductores, abogados, gestorías o Bancos). Especialmente hay que prestar atención a los de aquellos inmobiliarios que cobran unas cantidades estratosféricas de las que nadie se queja (porque hay dinero fresco, bueno, tan fresco como el que utilizan para pagarnos a nosotros y que tanto les duele) y que son muy opacas al fisco y las de ciertos abogados (que deshonran a su colectivo) que ensartan a sus clientes con minutas injustificables que tampoco creo que se cuenten en la parte A de ninguna contabilidad. Luego, por supuesto, el caro es siempre el Notario.

He oído hablar (y mal) de la experiencia holandesa. Ahora hay enormes despachos con muchos Notarios y las poblaciones pequeñas han quedado desasistidas, pero no me atrevería a decir tan abiertamente que el servicio público notarial tiene su verdadero sentido en las notarías de pueblo, aunque supongo que lo dices porque en los pueblos tenemos más cercanía con la gente que en la ciudad donde el volumen de trabajo tal vez impide esa relación tan próxima. En cuanto a la accesibilidad de la función podría ser así, pero en cuanto a todo lo demás si las cosas se hacen bien, se hacen bien en Mosqueruela o en Madrid.

Yo no creo que si la gente se equivoca y no hace bien su trabajo es porque cobre poco a pesar de que cada vez tengamos más cosas que hacer, ni con que si se cobra poco es porque el arancel está como está y no podemos hacer florituras. Mi gente se equivoca y hace mal una parte de su trabajo, no cobra poco (cobra bastante o mucho) y, por supuesto, tiene muchas más cosas que hacer que antes, pero cuenta con un jefe (que soy yo) que les respalda, les cubre y les sufre los errores, que actúa como un empleado más de la notaría haciendo multitud de cosas que no son de su competencia, que también se equivoca y que cobra cada vez menos por lo que intenta no regalar ni un céntimo de lo que cuesta el trabajo que hace cobrando todo lo que le corresponde con arreglo a este arancel (o extra arancelariamente si se puede) que cumple en noviembre sus primeros 30 años.

Si me lo pienso casi prefiero seguir con el mismo hasta 2038. Cualquiera se fía del legislador ….

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Bancos

¿Cuánto pagaré de comisión de disponibilidad?

comision disponibilidad

La pregunta sobre esta particular comisión de disponibilidad no me la hacían a mi.

Me contaba un cliente que se la había hecho él a un bancario, Director de Sucursal para más señas, que, desviando la cuestión hacia los Cerros de Úbeda y airadamente, le respondía que si se creía que era tonto y no sabía calcularlo, si bien, por razón de la dificultad del cálculo, necesitaba tiempo y probablemente tendría que ocuparse del asunto en su casa en el fin semana.

El pobre deudor viene a mi despacho y como se ve que no se amilana o le ofrezco confianza, o ambas cosas, me cuenta lo sucedido y me pregunta “¿es tan difícil calcularlo?”. Le dije que, por supuesto, no era difícil calcularlo, que podría ser difícil calcular el saldo medio no dispuesto al tiempo de cada liquidación pero que era facilísimo calcular que con una comisión de disponibilidad del 0,25% al mes, pagaría 300 Euros en un año si no utilizaba ni un solo céntimo ni un solo minuto durante todo el año de duración del crédito y que pagaría 363 Euros si se llevaba del Banco los 10.000 Euros a crédito y no los llevaba de nuevo hasta el final del plazo, dentro de un año exacto.

Creo que he tardado más en escribirlo que en explicarlo.

No hace falta añadir nada, ni significar que da vergüenza pensar en cómo seguimos funcionando a estas alturas de la película.

El deudor sabría de lo suyo y tonto no era con lo que sacó rápidamente sus conclusiones.

Yo me quedé esperando el habitual “¿pero qué le ha dicho el Notario a Fulanito?”. Ay .. las comisiones.

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¿El Banco de España proporciona información sobre titularidad de cuentas?

informacion cuentas banco españa

No.

Así lo dice el propio Banco aquí.

Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.

Así que nada de recurrir al Banco de España para saber qué cuentas podía tener el causante de una herencia a quien vayamos a heredar.

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¿El Banco se tiene que quedar con mis escrituras?

banco no debe tener mis escrituras

NO, no tienen que quedárselas. Es una absurda forma de garantizarse ¿fidelidad? y de que uno vaya a rendir cuentas de su vida a quien no corresponde.

El Banco no tiene porqué tener ni la escritura de compraventa del terreno dónde se ha construido usted su casa, ni la declaración de obra en construcción de su casa, ni el final de obra de su cada. No tiene que tener nada de eso en su poder. Si lo tienen y le cuentan una película no se la crea: le están engañando.

De la hipoteca sí que tienen que tener la escritura, pero en esa escritura ellos son parte y es lógico que la tengan. Pero ¡cuidado¡, tienen que tener la que se hayan pedido para ellos (y pagado). No les corresponde tener la que se haya pedido para usted. Si quieren una que la pidan y la paguen. Nada de quedarse con las escrituras del prójimo.

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¿En qué se diferencia un director de oficina de un apoderado?

apoderado o bancario o director

El apoderado puede ser Director o no serlo y el Director puede ser o no ser apoderado, aunque lo normal es que lo sea o vaya a serlo.

Apoderado es el que tiene poderes para representar a la entidad para la que trabaja y que puede ser Director de la Oficina bancaria en la que trabaja o no serlo. No hay más.

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¿Es razonable una comisión de disponibilidad más alta que el interés remuneratorio?

comision de disponibilidad sabida en el notario

Leo y explico una póliza de crédito y me encuentro con que el interés ordinario o remuneratorio anual es más bajo que el porcentaje que se ha de pagar en concepto de comisión de disponibilidad, puesto que el interés es de menos del 3% y la comisión de disponibilidad del 0,25% mensual (3% anual).

Esto supone que si el cliente dispone de todo el dinero durante todo el año, pagará menos que si no tocara ni un céntimo en el mismo tiempo. No es ilegal, no es “abusivo”, pero se pone uno a pensar que la entidad sabe que esta póliza de crédito es de las que no se mueve (no se usan o casi no se usa, no se dispone de ella), de las que se tienen por tranquilidad, por si acaso, por si ocurre algo, por si las cosas van mal, y lo cierto es que no sabe uno que cara poner para explicarle al cliente este tipo de cosas. Si me hubiera pasado a mi, no firmo y me voy a la oficina a exigir que me reduzcan, como mínimo, esa comisión, a la mitad del interés ordinario.

Son muy listos, te doy el caramelo del interés bajo, pero no te explico que te voy a zurrar más con la disponibilidad. Mi cliente habitual ha tomado su decisión y a mi me puede caer otro “pero, ¿qué le ha dicho el Notario?”

Si quieres saber más sobre comisiones, aquí tienes material.

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¿Hace falta que el Notario me explique lo que voy a firmar si ya lo sé?

explicaciones del notario

Que en el año 2018, el director de una entidad bancaria, joven pero con unos años de experiencia y que frecuenta la notaría a menudo, venga a intentar convencerme de que su cliente (y al tiempo mío), no necesita intérprete cuando firmó con uno hace diez días pudiendo yo “dar fe” de que no se manejaba bien en el idioma, clama al cielo.

Pero si además su argumento es que, “si él ya sabe lo que va a firmar”, es que es “tonto del bote”. Lo siento, pero es que algunos no aprenden ni a palos y siguen en las mismas, presionando, con el “a ver si cuela” y similares.

Al final, ha venido el intérprete y el extranjero asentía a mis explicaciones. Ante la duda de que hubiera podido adquirir “el don de lenguas” en los diez últimos días le he dicho que si tenía suficiente nivel de español (y yo no estoy obligado a hacerle un examen) podría firmar en adelante solo. Me responde que sí, pero que se lía con los números.

No me convence y menos aún después de que el intérprete haya tenido que reforzar sus explicaciones al hablar del interés de demora y del cuadro de amortización que era parcial al ser el interés variable, cosa que el extranjero no acababa de entender.

En fin….“es lo que hay”, pero estoy seguro de que volverá a pasar y con el mismo cliente.

Con otro me ha vuelto a pasar recientemente. Nos mando a la mierda, así directamente, sin contemplaciones. Le pareció que era poco menos que medieval que hubiera un Señor que tuviera que explicar a otro, con intérprete de por medio, lo que decía un contrato que estaba escrito en un idioma que no entendía. Ver para creer.

Por supuesto, no hace falta no saber el idioma para que el Notario le tenga a uno que explicar lo que viene a firmar. Es evidente que no se requerirá el mismo grado de profundización pero el que quiera un “¿lo tienen todo claro?, ¿firmamos?” se puede ir olvidando de mi.

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¿Puedo firmar mi hipoteca con usted?

firmar con usted notario hipoteca

“Me gustaría saber si puedo firmar una escritura de hipoteca con usted ya que me gusta lo que leo en su web y creo que puede orientarme en los días previos a la firma, dado mi desconocimiento del tema”.

Por supuesto que puede hacerlo, pero no sé si le es factible desplazarse hasta donde tengo la notaría, ni si la entidad con la que tiene pensado firmar su hipoteca, “le dejará” firmar conmigo. Si su Banco tiene oficina en mi pueblo sería más fácil, pero si no la tiene lo veo complicado. Es habitual que suceda así, pues no es lo mismo para ellos mandar al apoderado de mi pueblo a la firma, que tener que desplazar a un apoderado de otro pueblo próximo para que venga aquí. No es nada del otro mundo, pero hay entidades que ponen muchas pegas cuando se dan estas circunstancias. Tiene su lógica, pero tampoco es para tanto, la verdad.

Así que primero le tiene que venir bien a usted y segundo tiene que “parecerle bien” a su Banco.

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¿Puedo utilizar el dinero de la subrogación para obras y muebles?

subrogación hipoteca

“Yo quería pedir un préstamo personal de 50.000 Euros para obras y muebles de la casa que me voy a comprar. El Banco me dijo que pagaría menos si solicitaba un préstamo hipotecario. La casa me cuesta 150.000 Euros. De ellos 102.000 Euros son para la casa y 48.000 Euros para la subrogación de la hipoteca por lo que yo dispondría de ese dinero para los gastos de obras y muebles que le he mencionado”.

Lo de pagar menos con la hipoteca, no lo tengo nada, pero que nada, nada claro, aunque dependerá del interés y de la duración del préstamo personal. Habría que echar unos números.

Por lo demás, creo que está usted en un error…

Usted paga 150.000 Euros por la casa y asume la deuda del vendedor que es de 48.000 Euros y que también los ha pagado quedándose con la deuda. El vendedor ha cobrado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros liberándose de la hipoteca. Usted ha pagado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros quedándose la hipoteca. Usted es dueña de la casa y debe al Banco 48.000 Euros. Así que no tiene ningún dinero. La subrogación de la deuda es una forma de pago, pero el dinero que debía el vendedor ahora lo debe usted y si lo ha utilizado para pagar no se lo puede gastar dos veces utilizándolo también en obras y muebles. Si quiere 50.000 Euros para arreglos varios y muebles, tendrá que pedirlos aparte.

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¿Qué es prestamizar un crédito?

prestamizar crédito

Pues prestamizar es convertir un crédito en préstamo, aunque no está en el diccionario de la RAE.

En la póliza de crédito, uno puede disponer hasta el límite del importe concedido y paga por lo dispuesto y (en la mayoría de las ocasiones) un poco por lo que no utiliza (comisión de disponibilidad).

En el préstamo “está todo dispuesto” desde el principio y pagas interés por todo el importe.

A veces a la entidad (bueno, o al cliente de la entidad) no le interesa renovarte el crédito por otro año más y como el saldo está a su favor te concede un préstamo por el saldo del crédito a su favor (o por otra cifra distinta, pues no tiene que ser exactamente la misma).

A eso le llaman prestamizar. Hasta hace pocos días, no lo había oído nunca.

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¿Son mejores las condiciones de la póliza de crédito que me ha dado otro Banco?

condiciones de mi credito que dice notario

Me pide un cliente, que por cierto sé que se ha quejado de mí en alguna ocasión, que le compare las condiciones de su póliza de crédito de este año con la que tenía firmada con otra entidad hasta este año. Teóricamente se ha ido a otra entidad para salir ganando pero …. ha salido perdiendo, porque aunque consigue una mejora de las condiciones, tiene peor interés y peor comisión de disponibilidad que su póliza de crédito anterior.

Evidentemente, se cabrea. Estaba quemado con la anterior entidad pero no exactamente por las condiciones (o no solo por las condiciones) sino por el trato que recibe, y cuando decide que se va a la competencia, ya de entrada le tratan peor.

Ya lo estoy oyendo, “¿pero tú te metes en eso?”

¿Y porqué no? Ambos documentos son suyos y están en mi protocolo, me reconoce que él no sabe hacer los cálculos y yo sí, así ¿qué tiene de malo?

Eso sí, como el del Banco no estaba, le he dicho: “A ver como se lo cuentas luego al del Banco, que no quiero que venga a decirme eso de ¿qué le has dicho a Fulanito?”

Ha captado el asunto … veremos que pasa.

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“Me piden la escritura de herencia de mi padre para cobrar la cláusula suelo”

reclamar clausula suelo

“Una de mis hermanas necesita que firmemos la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de mi padre, ya que quiere cobrar la cláusula suelo de la hipoteca de su casa en la que mi padre aparece como avalista”.

¿A alguien se le ocurre para qué puede querer el despacho que le lleve el asunto o el Banco al que le esté reclamando, la escritura de herencia de su padre?

¿Qué tendrá que ver que su difunto padre fuera avalista de la hipoteca?

Mi no comprender.

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Amigo bancario

amigo bancario

“Admiro la función del Notario. Llevo muchos años de empleada de banca en Talsitio, y esta recopilación de anécdotas me resultan super familiares. Me encanta leerlas. Es tan gracioso como real. Aunque en el día a día pueden resultar agotadoras, visto en perspectiva resultan simpáticas”.

¿Sabes lo que pienso cuando alguien como tú de la Banca se identifica con mis anécdotas? Pues en que no sé porqué tantas veces tenemos que luchar a brazo partido los unos y los otros. No somos aliados y odio que me digan que soy (bueno, no yo, los Notarios) aliados de la Banca, pero somos dos colectivos que trabajan juntos a diario. El Banco no existe, solo existen las personas. Tengo 50 años y llevo casi 16 como Notario (si me sigues y lees sabrás lo que me costó aprobar) y a estas alturas (y me quedan 20 años para jubilarme) todas esas cosas me tienen ya muy cansado. ¿Cómo estarán los compañeros de 55, 60, 65 o 69 teniendo en cuenta que hasta pueden llevar, respectivamente, 25, 30, 35, 40 o 44 años de ejercicio? ¿Cuándo se pierden las fuerzas o decaen los ánimos para hacer las cosas bien y mandar a alguien (o todo) a freír puñetas? Te juro que me cuesta … me cuesta (a veces mucho) no hacerlo.

Amigos en la banca tras todos estos años solo tengo dos. Uno se jubiló más quemado que la pipa de un indio sin llegar a los 60 y tras años trabajando más de lo que le correspondía hacerlo, a puerta cerrada, y atado al teléfono todo el día. La otra se dejó la banca y prepara oposiciones.

Tras la publicación de esta pequeña entrada recibo otro mensaje:

Justito, yo soy empleada de banca desde hace más de veinte años. Hasta hace muy poco tiempo acudía a la notaría a diario (ahora voy poco porque he cambiado de departamento). He conocido a varios notarios en mi plaza, les admiro a todos y de algunos me considero amiga. Pertenecéis a un colectivo poco valorado en comparación con la labor que hacéis … yo tampoco sé dónde está el problema, ni cuál es la solución, pero por si sirve de algo te diré que también hay gente que os valoramos“.

A mi lo que me pasa actualmente, no me pasó en mis dos primeros destinos. Mis cinco primeros años fueron agradables en este sentido aunque hubiera encontronazos ocasionales. Actualmente ocurre lo contrario: encontronazos a diario y buenos momentos muy de vez en cuando. Yo creo que atravesamos una mala época que nos tiene perturbados. Puede que los años que vamos cumpliendo todos nos vayan afectando, tal vez la juventud de otros tampoco ayude. Gracias por escribirme.

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Aparte de los honorarios que pague a un Notario u otro, ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar por una compraventa con hipoteca?

honorarios notario

“Soy una particular que compra e hipoteca una vivienda y mi Banco insiste en que haga gestión con su Notario. Yo prefiero hacerlo con otro Notario de mi confianza y me está costando bastante obtener la total responsabilidad hipotecaria para que me calculen los honorarios a pagar al Notario de mi confianza y así poder comparar entre uno y otro (el suyo y el mío). Mi pregunta es, aparte de los honorarios que pague a un Notario o a otro ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar? (impuestos, etc … )”

Entiendo que usted utiliza el término gestión en sentido “impropio” refiriéndose a la firma de la escritura, no a su gestión posterior (que el Banco no va a dejar en manos de ningún Notario casi con absoluta seguridad). También le diría que al comparar, tenga en cuenta que la provisión de fondos se calcula para que sobre dinero (a veces para que sobre mucho …). Sepa, por último, que el dato de la total responsabilidad hipotecaria no es el más importante para calcular la factura del Notario (más importante es la extensión de la escritura) y que, tal vez, puede tomar usted como referencia una cifra que se sitúe en torno a un 50% más que el importe del préstamo (si, 100.000, la TRH, 150.000 Euros), aunque en los últimos tiempos la TRH ha bajado mucho sobre todo en el apartado de costas y gastos (lo que daría para escribir mucho más que una simple FAQ …). La responsabilidad hipotecaria sí es importante a efectos del Impuesto de AJD (a menor TRH, menor AJD).

No, no hay ninguna otra diferencia

Los impuestos serán los mismos, como es lógico, vaya al Notario que vaya, y el Registro de la Propiedad le cobrará igual pues será el mismo vaya a la notaría que vaya (otra cosa es que esa minuta se calculara exactamente igual en otro Registro, pero no entraré en ese tema). Entre notarías no habrá grandes diferencias en la factura. He intentado explicar porqué los Notarios no cobramos todos exactamente lo mismo en este post, aunque no es la hipoteca una escritura en la que pueda haber grandes diferencias entre Notarios a los efectos que explico en ese post.

Pero sin ningún género de dudas, si quiere ir al Notario de su confianza, le aconsejaría que vaya y no se deje convencer por el Banco. Es cierto que en ese Notario al que le manda el Banco, todo podría ser más ágil (se dirigen al oficial que lleva el tema, en la notaría tienen los poderes, tal vez los datos de la promoción del inmueble, etc …) pero esa agilidad no puede contrarrestar la confianza que uno siente por su Notario que se podría ver sustituida (tal vez, solo tal vez) por otro Notario que no le haga a usted más caso que el estrictamente necesario y que sea cómodo al Banco por otras razones.

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Bochornosa actuación de una empleada de gestoría

empleada Gestoria patetica

Bochorno … 

1. m. Aire caliente y molesto que se levanta en el estío.

2. m. Calor sofocante.

3. m. Encendimiento pasajero del rostro.

4. m. Desazón o sofocamiento producido por algo que ofende, molesta o avergüenza.

No hace ni aire, ni hemos llegado aún a los calores sofocantes, estamos a diez días del cuarenta de Mayo …

Quedan dos.

Sí, tengo el rostro encendido porque cuando me pisan el rabo se me causa este efecto secundario, pero sobre todo tengo desazón o sofocamiento por algo que me avergüenza … algo que me ofende y me molesta, pero que, principalmente, me avergüenza.

Me avergüenza que tres profesionales de la intermediación, de la gestoría y de la banca, que llegan tarde, estén mientras yo escribo y me hago el despistado, haciendo comparaciones sobre en que notaría se desenfunda más rápido. ¿Eso es lo que hemos aprendido en estos años?

Uno puede llegar tarde, no haber aportado todos los datos, no saber salir al paso de las dudas que quedan y encima exigir rapidez al contrario.

Uno no puede venir a la notaría a comprar su casa e hipotecarse por 360 meses, uno después de otro, 1, 2, 3, 4, 5, 100, 101, 200, 201, 300, 301 y 360 …. y marcharse a recoger el niño del colegio. Claro, se pensaban cuando han entrado (sin saber yo que había un ausente) que yo me iba a poner a leer y explicar, pero he parado en seco y hemos esperado a la señora que se había ido. Entonces han empezado las dichosas comparaciones y mi bochorno. Pues en la notaría tal esto, en la otra lo otro, es que allí se saben la operativa … y todo con unos caretos de no veas. Al salir han levantado el pie todos, excepto uno …

Estoy pensando en irme a algún curso, simposium, conferencia, charla o similar sobre Banca Ética, aunque no sea yo el que más lo necesite …

¿Cuándo vamos a aprender? Los de un lado, los del otro y los que estamos en medio.

Yo también estoy cansado, yo también tengo hambre, yo también quiero irme a casa, pero sobre todo quiero hacer las cosas bien y no paso por cualquier cosa que me pongan por delante, discuto las minutas que no se entienden, las operativas que no me cuadran, y por eso no desenfundo rápido y no soy el más rápido del Oeste. Ni falta que me hace ….

¡Hala, ya estoy mucho mejor¡

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Comisión por preparación de la escritura de cancelación de hipoteca

comision por cancelación de hipoteca

Tengo un amigo que esta semana me ha preguntado por este tipo de comisiones. A modo de ejemplo, en una escritura pueden encontrarse reguladas de este modo:

“Comisión por preparación de documentación para el otorgamiento de cancelación hipotecaria.- Cuando a petición de la parte deudora se solicite al Banco el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca, una vez satisfechas todas la cantidades debidas por razón de la presente operación, se devengará a favor del Banco una comisión de xxxx, que se adeudará de una sola vez en la cuenta vinculada de la parte acreditada o, en su defecto, deberá ser abonada en efectivo; todo ello sin perjuicio del deber del solicitante de atender los gastos notariales y registrales, e impuestos, que se ocasionen por razón de la mencionada cancelación”.

Mi amigo había comprado una vivienda subrogándose en la hipoteca que tenía el promotor. En su escritura de compraventa con subrogación solo se recogían las variables fundamentales del préstamo en el que se subrogaba y entre ellas algunas de las comisiones que pagaba al subrogarse o que tendría que pagar en el futuro. La comisión de preparación de la cancelación de la hipoteca no estaba entre ellas, pero yo no podía asegurarle que no estuviera en la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Averigüé a través de su copia que aquella hipoteca se había firmado en Madrid, que luego se había subsanado y que más tarde había sido objeto de una ampliación. Difícil por tanto obtener la información que necesitaba sin dar unas cuantas patadas para conseguirla. En su oficina le reclamaban una comisión de 100 Euros y le indicaban que no podría cancelar su cuenta para que tal comisión pudiera serle cargada.

Hace unos días me comentó la situación

Le aconsejé (aunque no lo necesitaba) que se aplicara aquello de que “el que no llora, no mama” y que fuera a su oficina a insistir en que le entregaran el certificado de cancelación de la deuda para luego con él encargar su escritura en la notaría de su elección, advirtiendo de que no pagaría comisión alguna a no ser que le acreditaran que la comisión se había pactado en la escritura de constitución de hipoteca en la que él se subrogó.

Su insistencia ha tenido resultado. Tiene el certificado en su poder y ya puede encargar su escritura. Esperemos que ahora no pretendan cobrarle “el desplazamiento” a la notaría de los apoderados del Banco o de la gestoría del Banco para la firma.

De momento, la primera batalla está ganada.

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Comisiones bancarias caras

comisiones caras

¿Por qué suelen ser tan caras todas las comisiones en los avales, para cancelar y subrogarse en los leasings y para cancelar los créditos?

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Gross up, push, pari passu y otros “palabros”

gross up

Las veo en minutas bancarias y me obligan a repasarlas en mayor o menor medida (algunas son recientes, otras no). Las iremos acumulando.

De momento tengo estas:

Gross up

Notificaciones push

Negative pledge. Me la encuentro en una venta de varias fincas urbanas, que forman un edificio y que se hallan arrendadas a un solo arrendatario. Para el pago del precio se firma por la sociedad compradora una póliza de préstamo y entonces aparece esta figura: “La parte prestataria y los avalistas se comprometen a no disponer de forma alguna de las fincas registrales … (todas las que compran) y a no constituir ningún tipo de garantías personales ni constituir cualquier garantía real o dar lugar a que se impongan garantías reales, cargas o gravámenes de cualquier tipo sobre dichas fincas registrales o derechos a favor de terceros acreedores ni solicitar que sean constituidas las garantías prestadas por terceros por cuenta de obligaciones a su cargo”.

Y esa prohibición de disponer en un acto oneroso, ¿está tan clara?

Material adverse (también conocida como cláusula MAC, como mi preparador, que gracia)

Cross default

Covenant“Quinta ter.- La deuda que la parte prestataria tiene a día de hoy con el grupo al que pertenece tendrá carácter subordinado y se compromete a, mientras no se haya amortizado íntegramente el préstamo concedido, no reintegrar al grupo cantidad alguna en concepto de principal por dicha deuda. La prestataria se compromete frente al Banco a no repartir dividendos al socio único mientras no se haya amortizado íntegramente el préstamo concedido en este acto por el Banco.”

El deudor se compromete a amortizar en primer lugar la deuda en que se incluye, sin dar preferencia al cumplimiento de otras, me explicaba un compañero.

Waiver: Si (continuó el compañero) en el Covenant se autoriza al deudor a realizar el pago del préstamo subordinado, esa dispensa recibe el nombre de “Waiver”. El Waiver es una simple dispensa temporal del Covenant.

Pari passu. No, no tiene nada que ver esta cláusula con los Casinos como de broma solía decir algún compañero cuando se le aparecía la “pari passu”. Me lo comentaba hace poco Arancha en Linkedin. A mi me han pedido en alguna ocasión que la explique con cariño porque tal vez asuste y suene muy rara, aunque resulte razonable conceder al acreedor la preferencia que otorga en determinadas operaciones. Si soy sincero es de las citadas la que me resulta más familiar y he visto en más ocasiones.

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Mi hipoteca era por 30 años y ahora resulta que es por 35

treinta años de hipoteca

“En el año 2007 firmé una escritura de hipoteca por 30 años. Hace un año descubrí que en el Banco consta que mi hipoteca es por 35 años y que desde el principio se han hecho todos los cálculos con este plazo de vencimiento, es decir, con 5 años más de lo firmado ante Notario. Se lo comenté a mi gestor en el Banco y después de hablarlo con su correspondiente departamento, me dice que es un error de la escritura, que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pondrán los 35 años que, según ellos, son los correctos. ¿Cree que podría reclamar que sea por 30 años? ¿Qué me beneficiaría más?”

Se me ocurren un par de cosas respecto a su caso.

La primera es que no firme subsanación alguna sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo suele mencionarse más de una vez a lo largo de la escritura y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 años o unas veces una cosa y otras otra. Tenga en cuenta también, que el plazo se deduce de otros datos, como el número de cuotas o las fechas de comienzo y fin de los pagos.

Y la segunda es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades establecían (ahora son menos habituales) plazos máximos de duración de la hipoteca. En estos casos se decía, por ejemplo, que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Puede que las operativas arrastradas por la sucesora de alguna entidad ya desaparecida hayan sido confundidas o mal interpretadas.

Una vez que todo esté claro, podrá subsanarse o reclamarse lo que corresponda.

¿Que qué le beneficia más? Pues depende. Con más años, va a pagar más intereses, pero a lo mejor, a la larga, le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar. Es difícil hacer cálculos sin más datos (muchos más datos) y sin saber que evolución tendrán los intereses en adelante (pues presumo que su hipoteca es a interés variable por razón de que parece que lleva ya unos años pagándola).

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Si desisto de un préstamo por ser consumidor, ¿el Notario me devuelve el dinero de su factura?

“1. El derecho de desistimiento de un contrato de crédito es la facultad del consumidor de dejar sin efecto el contrato celebrado, comunicándoselo así a la otra parte contratante en un plazo de catorce días naturales sin necesidad de indicar los motivos y sin penalización alguna. El plazo para ejercer el derecho de desistimiento se iniciará en la fecha de suscripción del contrato de crédito o bien, si fuera posterior, en la fecha en que el consumidor reciba las condiciones contractuales y la información recogida en el artículo 16.

2. El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento tendrá las obligaciones siguientes:

a) Comunicarlo al prestamista antes de que expire el plazo previsto en el apartado 1, ateniéndose a la información facilitada por este último de acuerdo con la letra p) del apartado 2 del artículo 16, por medios que permitan dejar constancia de la notificación de cualquier modo admitido en Derecho. Se considerará que se ha respetado el plazo si la notificación se ha enviado antes de la expiración del plazo, siempre que haya sido efectuada mediante documento en papel o cualquier otro soporte duradero a disposición del prestamista y accesible para él.

b) Pagar al prestamista el capital y el interés acumulado sobre dicho capital entre la fecha de disposición del crédito y la fecha de reembolso del capital, sin ningún retraso indebido y a más tardar a los treinta días naturales de haber enviado la notificación de desistimiento al prestamista. Los intereses adeudados se calcularán sobre la base del tipo deudor acordado. El prestamista no tendrá derecho a reclamar al consumidor ninguna otra compensación en caso de desistimiento, excepto la compensación de los gastos no reembolsables abonados por el prestamista a la Administración Pública.

3. En caso de que un prestamista o un tercero proporcione un servicio accesorio relacionado con el contrato de crédito sobre la base de un acuerdo entre ese tercero y el prestamista, el consumidor dejará de estar vinculado por dicho servicio accesorio si ejerce su derecho de desistimiento respecto del contrato de crédito conforme a lo dispuesto en el presente artículo. En caso de que este servicio accesorio sea un contrato de seguro de vida, el derecho de desistimiento se regirá en lo que sea aplicable por lo establecido en el artículo 83.a) de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, y en el resto de casos, el consumidor tendrá derecho al reembolso de la parte de prima no consumida.

4. Si el consumidor tiene derecho de desistimiento con arreglo a los apartados anteriores, no se aplicarán los artículos 10 y 11 de la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, ni el artículo 110 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre”.

“Entonces – me dice el consumidor que está firmado conmigo una póliza de préstamo- , si me arrepiento por la razón que sea, ¿usted me devuelve el importe de su factura?”

Pues tengo la sensación de que no. Yo he prestado mi servicio y he emitido mi factura, así que a mi me va a pagar y yo no le devolveré el dinero porque no estoy afectado por la norma.  Se devuelve el dinero. Se pagan los intereses de los días transcurridos. No se paga indemnización, ni penalización, ni comisión de cancelación a la entidad, pero se pierde la comisión de apertura y la de estudio y el importe de la factura del Notario. Al menos no he encontrado nada que indique lo contrario, ni se deduce otra cosa del tenor literal del artículo que he reproducido. Lleve cuidado con otros productos que se hayan podido contratar con el préstamo como seguros o imposiciones a plazo fijo, por poner un par de ejemplos.

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Viviendo al día con la nueva LCCI

nueva lcci

Tengo la costumbre de procurar no agobiarme cuando tenemos novedades de las gordas en el tráfico habitual del despacho. Eso supone que sin perjuicio de lo que haya estudiado hasta ahora y de la correspondiente empanada mental que uno lleva, hay que ponerse a trabajar con la nueva ley y resolver las dudas que se nos planteen operación a operación. Advierto de que estos son mis criterios personales e intransferibles aunque, como no estoy loco, los he comentado con compañeros de total confianza a fin de contrastarlos SUFICIENTEMENTE.

Pólizas

1.= Aunque algunos duden, las sociedades mercantiles no son consumidoras y lo acaba de decir el Tribunal Supremo hace pocos días:

DESTACADA STS 1727/2019 Una sociedad mercantil no puede tener la cualidad legal de consumidora, porque tiene ánimo de lucro y ejerce en el mercado como empresaria. Interpretación de los arts. 3 y 4 TRLGCU, en relación con los arts. 1, 2 y 116 CCom, 1 y 2 LSC y 1665 CC.

Así que por mi parte las excluyo de la LCCI.

¿Y si no son mercantiles o se trata de entes sin personalidad? Dicen mis amigos de notaríAbierta en este post:

“b) Y también son consumidores las personas jurídicas, e incluso las entidades sin personalidad jurídica (como pudiera ser una comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal), pero siempre que “actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”; con lo que parece que tienen la consideración legal de consumidor personas jurídicas sin finalidad lucrativa como fundaciones o asociaciones”.

Así que ojo cuando no estemos ante sociedades mercantiles y ojo también cuando nos encontremos con personas físicas afianzando o pignorando en operaciones que estén dentro del ámbito de aplicación de la ley (del que ahora hablaremos) porque en tal caso, hay que pensarse bien lo que hacer.

2.= He advertido a mi plantilla de que quiero ver las pólizas (que sí, están dentro del ámbito de la LCCI, aunque se haya discutido) en cuanto entre el cliente con ellas en el despacho. Si llegan por e-mail tienen que imprimirlas para que yo las vea o reenviarme el e-mail para ahorrar papel en el caso de que no se firmen.

Con la póliza en la mano caben varias opciones:

  • Todo lo que no sea de particulares (personas físicas) se puede firmar sin mayor problema pues está fuera del ámbito de la LCCI. Conforme al Artículo 2.1. b) a los préstamos personales sólo se les aplica la LCCI si el prestatario, fiador o garante es consumidor.
  • Todo lo que sí sea de personas físicas requiere diferenciar entre lo que sea para persona física consumidora de lo que no lo sea. Lo que sea para “no consumidor”, está fuera de la LCCI. Lo que sea a favor de consumidores requiere una nueva depuración que supone repasar el texto de la póliza para buscar si se indica o no se indica la finalidad de la operación de préstamo o crédito. Si no se indica, no creo que tengamos los Notarios que realizar una labor investigadora de esa finalidad (¿o sí?). La operación que no indique finalidad, queda fuera. Entre las que indiquen finalidad, hay que dejar fuera a todas aquellas que no formen parte del ámbito de aplicación de la LCCI. Esas operaciones las podremos firmar con tranquilidad. Nos quedaran esas pocas (sí, en realidad creo que serán pocas) que sí estén en el ámbito de aplicación y algunas otras que sean dudosas. ¿Y cuál es el ámbito de aplicación? Pues la norma dice esto:  Artículo 1 Objeto: Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”. ¿Y qué es conservación del inmueble? Pues lo mismo que lo era hasta ahora: una finalidad rara y difícil  que se presente si atendemos a la expresión literal (difícilmente nos encontraremos con un préstamo en el que se diga que su finalidad es conservar o “la conservación de” … ). Entonces, ¿qué hacemos con las dudosas y las que estén dentro del ámbito? Pues yo las dudosas las dejaba fuera y al resto pues habría que aplicarles la LCCI pero ¿cómo se les aplica? Pues exigiendo el FEIN y el FIAE pero sin hacer acta ni test. Solo es necesaria la entrega con la antelación de los diez días respecto de la firma (y sin entrar, de momento, en los problemas derivados de las varias plataformas que podrían estar funcionando y de la moratoria que se ha previsto hasta el 31 de Julio de este año.  Pero, ¿incorporamos Fein y Fiae a la póliza? Parece razonable que si no hay ni test ni acta, bastaría la mención a dicha circunstancia en la diligencia de intervención de la póliza.
  • ATENCIÓN: LLEGAN OPINIONES CONTRADICTORIAS SOBRE LA NECESIDAD DE ACTA EN LAS PÓLIZAS. ESTAREMOS AL TANTO POR SI LA OPINIÓN, CONSEJO, RECOMENDACIÓN, SUGERENCIA, ¿OBLIGACIÓN? ….  SE EXTIENDE. Podría sostenerse que la prudencia aconseje hacerla, aunque con la norma en la mano la cosa es algo ¿retorcida? de sostener. Lean al respecto a mi compañero Antonio Ripoll que estudia el ámbito objetivo de la LCCI.
  • Algunos opinan que el Notario ha de indagar en la finalidad si no se indica e incluso que podría redactar un anexo a la póliza en el que interesado manifieste que su préstamo/crédito no tiene la finalidad que indica la LCCI, es decir, que queda fuera de la Ley. A mi esto me parece hacer recaer sobre la gente una responsabilidad que no les corresponde, como creo que tampoco nos corresponde a nosotros. O lo ponen o no lo ponen. O es o no es.
  • Continuando (recuerden que este post es un “día a día” que cambiará con frecuencia) con el tema de la finalidad, insisto en que, sin duda, nos vamos a encontrar con finalidades dudosas. Por ejemplo, ¿y si pusiera “reparación” o “rehabilitación integral”? ¿Conservación equivale a refinanciacion de deudas para conservar la propiedad? En mi opinión, si no se especifica que deudas se refinancian, no podemos aplicarle la norma a esta clase de operaciones.

Hipotecas

Comenzamos con las hipotecas (ya he recibido mis dos primeras asignaciones)

El cliente va al Banco y negocia. Cuando todo está listo, elige Notario. Puede hacerlo viniendo a la notaría con su DNI/NIF y puede hacerlo aquí. No tengo el proceso del todo claro, si soy sincero, en ninguno de los dos casos.

Efectuada la elección por cualquiera de las dos vías nosotros recibiremos la asignación de la operación por Signo que nos enviará el correspondiente aviso, aunque mientras que no aceptemos la asignación, el plazo no se empieza a computar.

Una vez aceptada la asignación tendremos acceso al expediente y a los documentos y tendremos 10 días para firmar el acta que incluirá el test. A partir del 11 día se podrá firmar la hipoteca mientras no transcurra el plazo señalado en la Oferta Vinculante. Así que, el acta se puede firmar en los días 1 a 10 y la hipoteca a partir del 10º con el límite de la vigencia de la OV. El único plazo a respetar es el plazo máximo que indique la oferta vinculante y los 10 días desde que te ha llegado la documentación pero se puede firmar el acta a los 20 días y la escritura a los 21 y no pasa nada, siempre que la oferta vinculante esté vigente. Aceptada la asignación, el cómputo ya empieza a correr (y ojo que son días naturales). El plazo se puede detener y hasta reiniciar en caso de errores. El cliente incluso puede “pasar de ti” y solicitar una reasignación (por lo visto, en el Manual se explica bastante bien esta posibilidad que, sin duda, será una faena para los que perdamos la operación).

Una vez firmada el acta con el test, hay que comunicar resultado y este puede ser positivo o negativo. Si es positivo, se firmaría la hipoteca y si es negativo se comunica y se añade copia simple a través del sistema. En caso de resultado negativo, no se podrá firmar.

¿Y el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación? El RGCGC hay que consultarlo en registradores.org (registro on line, registro bienes muebles, condiciones generales de la contratación) para asegurarte de que la minuta de hipoteca cumple en este sentido. Este trámite será efectuado antes de la firma de la hipoteca (en realidad antes de prepararla, para no andar perdiendo tiempo) y su resultado positivo será indicado en la escritura. Alguna opinión defiende su consulta al tiempo del acta.

¿Y la plataforma de BC y la de la Kutxa-Colegio Notarial del País Vasco? 

En cuanto a la primera nos dijeron hace unos días:

“Dicha plataforma tiene como objeto garantizar el envío de la documentación precontractual al Notario, mediante medios telemáticos seguros, de acuerdo con los requisitos establecidos tanto en la ley 5/2019 como en el RD 309/2019 de desarrollo, permitiendo al Notario verificar la fecha de envío de dicha documentación, interactuar con la Entidad o Gestoría respecto al flujo de subsanaciones y comunicar el resultado del Acta, garantizando el derecho de libre elección de Notario al prestatario y el acceso a todos los Notarios de España. Una gran parte de Entidades del sistema Bancario español han adaptado sus procesos y sistemas para usar la plataforma XXX, habiendo revisado y dado conformidad a la misma respecto a los requisitos técnicos y funcionales establecidos en el art 11 del RD/309/2019, iniciándose igualmente un proceso de comunicación de dichos requisitos a la Dirección General de los Registros y del Notariado. La referida plataforma esta plenamente operativa y en producción desde hace ya varias semanas, realizando un flujo de comunicaciones equivalente a la nueva versión que se implantará con ocasión de la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019.  La plataforma XXX es accesible desde el siguiente enlace: XXXX. Sí todavía no ha accedido puede conectarse desde hoy mismo utilizando su tarjeta con certificado digital cualificado. La documentación requerida se cargará por las entidades en el expediente de cada operación hipotecaria, y estará a disposición del Notario cuándo se asigne éste, bien mediante la personación del prestatario en la Notaria provisto de su DNI o bien cuando el prestatario comunique a la Entidad el Notario elegido. ENTIDADES ADHERIDAS: NUEVE ENTIDADES”

¿Qué supone esto? ¿que una vez que termine la moratoria yo no habrá más plataforma que la de Ancert?, es decir, ¿que hasta el 31 de Julio hemos de aceptar todo lo recibido por cualquier mecanismo y desde esa fecha ya no?

Pues yo no lo tengo tan claro. No sé si la moratoria es para que todos pasemos por el mismo aro o si es para que los otros aros se adapten a las especificaciones técnicas que correspondan. Tal vez a través de su plataforma, volcarán lo suyo en lo nuestro.

Creo que entre ayer y hoy he dado un buen avance a mis conocimientos sobre la LCCI para el caso de las hipotecas.

Tranquilidad. Poc a poc, siempre se va mucho mejor.  Seguiremos informando.

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BDTR

Mejoras en la BDTR

bdtr notarios

Estoy completamente de acuerdo con un compañero que me pregunta/comenta dos cosas en materia de BDTR.

¿Y no sería posible que cuando haya que seleccionar notaría se pueda uno elegir a uno mismo como titular de su actual notaría, sin necesidad de poner tus propios apellidos, seleccionarte a ti mismo y seleccionar tu actual notaría para poder continuar?

¿Y no sería posible reaprovechar los formularios ya escritos sin tener que volver a meter, por razón de alguna discrepancia a comunicar, a los diez sujetos que constituyen el Consejo Rector de una Cooperativa, por poner un ejemplo? Al menos podría ser así cuando esos datos los hubiera metido uno mismo en la BDTR aunque no se pudiera cuando hayan sido introducidos por otro Notario. O, en todos los casos (los haya metido uno mismo o no), si se estima seguro y conveniente para el sistema.

Y, ¿cómo es eso de que la Titularidad Real resulte de una póliza? A mi eso no me cuadra, por eso cuando sucede, comunico la discrepancia y me quedo tan ancho.

Hay que aportar los granos de arena que nos corresponda para mejorar el sistema.

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Catastro

¿Cuántas personas acuden a la notaría y aportan un certificado de titularidad de otra persona?

catastro cambiar

He visto de rebote esta pregunta en Twitter, me trato con las cuentas de origen y destino y no he podido resistirme a intentar darle una respuesta.

Habría mucho que precisar, según lo que haya detrás de su exacta formulación, pero a bote pronto yo me aprestaría a contestar: pues muchas, muchísimas en realidad …

El que es titular, según escritura, está claro quién es; el que lo es según el registro, también (aunque podría no serlo realmente), pero el titular catastral, es (¿cómo decirlo…?) más relativo (a efectos de la verdadera titularidad), ¿no?

Y entonces, ¿cómo se asegura uno de que no le están engañando, de que la finca que viene uno a decir a la notaría que es suya no es en realidad del que figura en el Catastro o de un tercero que no es uno, ni otro?

Pues no lo sé, pero lo cierto es que camino de mis primeros dieciséis años como Notario, no creo haber incurrido en muchos desaguisados; o más bien, creo que se contarían con los dedos de una mano y, aún más, diría que mis desaguisados han dado lugar a que se resolviera alguna situación enquistada desde la noche de los tiempos. Además contra supuestos en los que se actúa de mala fe o fraudulenta o delictivamente poco puede hacerse y nadie está libre de verse afectado por los mismos.

Por supuesto que temo meter la pata y que me engañen, pero uno está ya entrenado y comienza a ser perro viejo y está rodeado de un equipo de perros viejos o que va camino de serlo y consulta y pregunta y contrasta y casa una cosa con otra, de manera que al final toda esa gestión (STI de por medio) ayuda a desfacer entuertos más que a generar desaguisados por haber creído a alguien que se presentaba como dueño y no lo era. No digo que la experiencia sea la madre de la ciencia, que en parte lo es; más bien es la experiencia y la prudencia las que en estos supuestos deben presidir y guiar nuestra actuación, como ocurre con cualquier otro trabajador o profesional en las cosas de su respectiva competencia.

No lo diré muy alto, por si mañana me pego el primer tropezón, pero hoy por hoy, si uno tiene escriturada e inscrita su propiedad, los riesgos derivados de los errores de titularidad catastral se minimizan. Si por el contrario, no hay escrituras, menos aún inscripción y uno funciona solo con el Catastro, el riesgo de un fraude, timo, error, etc … se multiplica exponencialmente.

Por supuesto lo mejor sería pedir siempre que se rectifique la titularidad catastral pero esto no siempre es posible sin proceder a la firma de una nueva (o de la primera) escritura que aclare la situación verdaderamente existente.

Defiendo en suma, una forma normal de trabajar que en el 99,99% de los casos no da lugar a ningún problema, sino a todo lo contrario, es decir, a su solución cuando llevaban décadas o generaciones sin resolverse. También defiendo por eso la necesidad de que el propietario/titular sea diligente y no deje que ciertas situaciones puedan llegar a tener lugar por sus omisiones. Los profesionales, por supuesto, estamos doblemente obligado a hacer bien su trabajo.

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¿La superficie de una finca que está gravada por una servidumbre consta en el Catastro?

servidumbre catastro notarios

Claro, en el Catastro está todo, pero en el Catastro no consta la existencia de la servidumbre de ninguna forma o al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad.

¿Entonces consta o no consta? Digamos que está la superficie, pero que no consta la servidumbre.

Así que si la segunda pregunta es:

“Si resulta que la superficie catastral no incluye una servidumbre de paso, ¿bastaría con que se comunicara desde la notaría?”

Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente “haya ido a parar” a un vial público.

En estos casos no tenemos más (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (de muchas formas diversas). En esas posibles soluciones cabe la intervención notarial, pero esta no irá dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real.

Ya le dije a mi amiga que me consultó esto hace una semanas, que me daba otra idea para una FAQ, así que ¡gracias¡ y se aceptan, como siempre, las sugerencias y comentarios.

Y … ya me ha llegado la primera

Las servidumbres podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo. Gracias a Revisiones Catastrales por su ayuda y precisiones.

Entiendo que esa configuración quedaría fuera de la estricta actuación notarial (entrando en el ámbito técnico) y que si bien puede existir un reflejo catastral de la servidumbre no sería más que un reflejo distorsionado pues no supondría exactamente el acceso al Catastro de la servidumbre como tal.

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¿Le hago la escritura o le mando al técnico?

tecnico o notario quien mide

Pienso que esto que me ha sucedido esta misma mañana puede servir para aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación y límites de nuestras respectivas competencias.

Entra hoy en la notaría al mismo tiempo que yo, un Señor que comenta a mi oficiala que su madre es dueña por donación de su tía de una finca de la que no tienen escrituras y que está catastrada a nombre de su madre. Quiere saber si con eso tenemos bastante para hacerle a esa finca su primera escritura.

La respuesta es que sí, tenemos bastante para el primer título, si bien habrá que hacer alguna cosa más para inmatricularla (inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad).

El consultante no ha cuestionado en modo alguno los datos catastrales de la finca. Para él la finca estaba bien de superficie, de linderos y de titularidad. De coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral y tal, nadie ha hablado.

Con esta información en la notaría, esa Señora tendría su escritura. Supongo que si con esa misma información va al Registro, la mandarán a la notaría. Creo que en el Catastro sucederá exactamente lo mismo.

Solo me queda por saber, ¿que le diría un técnico?

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¿Puedo volver a vender una finca que ya vendí y que sigue a mi nombre en el Registro?

volver a vender una finca ya vendida y catastro

Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo. He revisado escrituras recientes y veo que, desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se incorpora un certificado catastral telemático. He consultado con un abogado y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales y que lo sea otra persona; que se puede utilizar la referencia catastral ya que es un dato público, que se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera (sin certificación) en el contrato privado de compraventa. A mí me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de carácter personal, por medio del cual accedemos a datos del patrimonio de una persona sin su autorización. ¿Me podría aclarar algo a este respecto?”

Este consultante parece muy preocupado por la protección de datos de carácter personal que pueda derivarse de una consulta catastral efectuada a través (entiendo yo) de la Sede Electrónica del Catastro, pero a mi lo que me preocupa de esta consulta es el entrecomillado:

¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo?

Les han ofrecido comprarla, es decir, ¿volverla a adquirir? o ¿les han ofrecido volverla a vender, dado que su padre sigue siendo el titular registral aunque ya no lo sea en el Catastro?

El padre vendió (no sabemos si en escritura pública) y el comprador no inscribió, por eso el padre sigue siendo titular registral, lo que no significa que sea el dueño. Si no es dueño, puede volver a comprar y procederse a la inscripción de la escritura en que vendió la finca y, posteriormente, a la de la nueva escritura en la que vuelve a comprar la finca que antes era suya.

No es cuestión dar aquí una explicación de la teoría del título y el modo, ni de las dobles ventas, o de las ventas de cosas ajenas, no teniendo además datos suficientes para hacer el correspondiente análisis, pero si el padre del consultante vendió, simplemente no puede volver a hacerlo, por mucho que no hubiera habido entrega o traditio del inmueble (a salvo que haya prescrito la acción para reclamar la entrega y sea posible volver a vender previa resolución del contrato) o por mucho que no se haya inscrito, por mucho que el padre siga siendo el titular registral (aunque no el catastral), ni por mucha Sede Electrónica que consultemos, ni por mucho carácter público de su contenido, ni por mucho que nos preocupe la Protección de Datos, que son en este caso temas completamente distintos.

Gracias a Esteban Umerez, José Luis Navarro y Raúl Herrera por sus aportaciones relativas a la prescripción de la acción de reclamación de la entrega vía Twitter.

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“Lindo por el sur con una rústica a nombre de Comunidad de Propietarios”

comunidad

¿Cómo es posible?

Y nos hemos pasado todos un buen rato pensando …

Vamos a ver, si compras esta finca y linda por el sur con esta otra que ya es tuya pero consta en el Catastro que esa otra pertenece a “Comunidad de Propietarios”, ¿cómo puede ser?, ¿qué pasa aquí?

Nos vamos a la Sede Electrónica y saco Descriptiva y Gráfica de la finca colindante. Es una rústica que tiene una urbana en su interior y está perfecta, es decir, está a nombre de su dueño no a nombre de ninguna Comunidad de Propietariospero no caigo.

Y entonces los clientes, “¿y tú puedes hacer algo desde aquí para que se cambie o tendremos que ir al Catastro?” Y yo piensa que te piensa, hasta que de repente se me enciende la bombilla por una frase que dice unos de los cuatro que tengo delante y digo: “ya sé porqué está así y no os preocupéis no tenéis que hacer nada ni vosotros, ni yo: está correcto.

La explicación

Cuando en urbano una finca linda con una edificación perteneciente a una comunidad de propietarios (una división horizontal), se dice que por el sur linda con comunidad de propietarios. No hablamos de un condominio que conllevaría cuotas y designación de sus titulares. Hablamos de una finca compuesta de otras (muchas o pocas) en su interior con su propia referencia catastral.

Pues en rústico parece que sucede lo mismo cuando nos encontramos con una finca que tiene edificaciones en su interior con el mismo o distinto titular: a efectos de colindantes se identifica a ese titular como “Comunidad de Propietarios”pero si consultamos cada finca individual todas están a nombre del mismo dueño.

Aclarado, en mi opinión.

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A veces me llegan cartas del Catastro

cartas del catastro para el notario

Hoy el que pregunta soy yo. Me dirijo a un amigo que trabaja en el Catastro a quién le comento:

“A veces me llegan cartas del Catastro a mi, el Notario, comunicándome cambios de titularidad o incidencias en el proceso de alteración ¿a qué se debe?”

Y él me dice:

“Pues parece un error. O es informático o probablemente humano, algún funcionario/a esta poniendo P en lugar de T en el destinatario. De todas formas, comprueba que no te asignan a ti inmuebles por error”.

Pues es verdad, tendré que llevar cuidado en que no me pongan nada a mi nombre, aunque no creo que suceda.

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Cambios catastrales de superficie

cambios del catastro

“¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad?”

Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El Catastro la da de alta con esa superficie. Años después el Catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2. Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.

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Contador actualizado de fincas coordinadas con el Registro: 200.285

catastro contador

Son casi tres años coordinando desde la reforma catastral/hipotecaria.

Estoy desde hace tiempo controlando el avance de este asunto de la coordinación Catastro/Registro a través de este enlace. Cuando lo encontré e hice mi primer apunte había 138.915 fincas coordinadas. Hoy hay 200.285. Superamos la cifra de las 200.000.

En mi pueblo tenemos unas 33.000 fincas registrales y me dice Pedro J. Ortiz que “según Catastro, hay 39 millones de parcelas rústicas y 11 millones de parcelas urbanas. Por tanto, no creo que haya mas de 50 millones de fincas registrales (suelo) a coordinar. Buen dato. Gracias.

Así que 50 millones a 60.000 por año, salen a 833 años. En el año del Señor de 2851 (hacia mi cumpleaños) habremos terminado de coordinar. Sin presuponer en adelante ningún incremento en la velocidad de coordinación, para esas fechas lo tendremos todo absolutamente coordinado.

Yo ya no estaré aquí … Haré una cápsula digital y la mencionaré en mi testamento para que mis herederos continúen semana a semana anotando fincas coordinadas. Hablamos en el año 2851. Estoy dispuesto a rectificar el dato si la cosa avanza positivamente y tengo que reconocer que de las 1.500 mensuales estamos pasando más bien a las 2.500 al mes.

Entre tanto, en muchos casos y por muy diversas razones no queda otra que decir esto o similar:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que o no se solicita (O SÍ) la coordinación.

Y ya saben, para coordinar les convendrá en muchas ocasiones documentación pública notarial, sin perjuicio de lo que ahora diré y de algún comentario que espero hacer a los pros y contras del 199 de la LH en aquellos casos en que ese procedimiento nos obligue a recurrir a Catastro para solicitar informes de tipo aclaratorio o en los supuestos en que se produzca una oposición que obligue al cierre del expediente y deje abierta la vía judicial exclusivamente.

El 199 LH aún es objeto de muchas dudas pero recuerden (gracias de nuevo a Pedro J. Ortiz) que:

  1. “Se puede coordinar mediante representación gráfica georreferenciada alternativa a la de Catastro.
  2. No es necesario documento público para obtener la coordinación. Con una instancia privada vía 199 LH se puede solicitar la coordinación tanto si es a razón de la representación gráfica catastral o con una alternativa a ésta”.

144.326 (30 de mayo de 2018)

146.650 (6 de junio de 2018) +2.324 fincas

EL 13 DE JUNIO ESTÁ EN BLANCO

150.517 (20 de junio de 2018) +3.967 fincas

156.069 (4 de julio de 2018) +5.552 fincas

157.932 (11 de julio de 2018) +1.863 fincas

159.734 (18 de julio de 2018) + 1.802 fincas

161.754 (25 de julio de 2018) + 2.020 fincas

163.258 (31 de julio de 2018) + 1.504 fincas

VACACIONES

168.497 (22 de agosto de 2018) +5.239 fincas

170.150 (29 de agosto de 2018) +1.653 fincas

171.848 (5 de septiembre de 2018) +1.698 fincas

173.604 (12 de septiembre de 2018) +1.756 fincas

175.818 (19 de septiembre de 2018) +2.204 fincas

177.842 (26 de septiembre de 2018) +2.024 fincas

179.669 (3 de octubre de 2018) +1.827 fincas

EL 10 DE OCTUBRE ESTÁ EN BLANCO ….

182.768 (17 de octubre de 2018) + 3.099 fincas (dos semanas)

184.391 (24 de octubre de 2018) + 1.623

186.774 (31 de octubre de 2018) +2.383

188.327 (7 de noviembre de 2018) + 1.553

ESTÁ EN BLANCO EL DÍA 14/11

193.192 (21 de noviembre de 2018) +4.865 (dos semanas)

195.531 (28 de noviembre de 2018) +2.339

197.912 (5 de diciembre de 2018) +2.381

200.285 (12 de diciembre de 2018) +2.373

Seguiremos informando.

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Defecto de cabida de finca inscrita: Atención, por favor, luego no se queje …

a veces llegan cartas del catastro

La que quería pagar 100 Euros por una compraventa, vuelve hoy porque no le inscriben la finca con la superficie catastral. Había un defecto de cabida y no teníamos descriptiva y gráfica. En el Registro se ve que disponen de la información gráfica y la finca no mide lo mismo (en realidad, al final, ha resultado que sí, pero han querido confirmar que el cliente estaba conforme….).

Esto fue lo que se dijo en la escritura en cuestión

“Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente, para cuando sea posible, la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de los linderos”.

Atención al “para cuando sea posible” y también al “carácter posterior”. Yo, francamente, me pierdo y ya me cuesta, en ocasiones, acertar con lo que tengo que poner en cada uno de los múltiples casos que se presentan.

Los clientes vuelven (a veces) con el dedo acusador, “usted no me leyó”. Lo malo (lo bueno para mi y malo para ellos) es que es mentira, les leí y les explique (a tope además). Hablamos de que no era una casa, sino un almacén y dieron por bueno perder 500 m2 y la superficie que decía el Catastro. Es lo malo (o lo bueno para mí) de tener buena memoria.

Por eso lo digo, hay que estar más pendiente en el a priori y que luego no te pasmes con el a posteriori, recurriendo a trolas como “usted no me leyó”. Tengo unas ganas de salir a explicárselo … Ahora que está tan de moda lo de “no tener filtro”.

Pero vayamos al grano, ¿cómo lo solucionamos?

Pues yo veo dos opciones:

1.= Renunciar a la modificación registral de la cabida por el momento, arreglando el Catastro para lo que se necesitará la correspondiente documentación técnica y el inicio del procedimiento de subsanación catastral o notarial en el que habrá que tener en cuenta a otros propietarios que pudieran estar afectados. Cuando la subsanación, si es catastral, se haya conseguido, podría otorgarse una escritura complementaria o subsanatoria de la ya existente y presentarla a Registro o presentar la subsanación notarial validada por Catastro al Registro o no hacer nada de esto y dejar la escritura como se firmó y el Registro sin constatar la subsanación catastral (sin coordinar). La decisión, en última instancia, depende de las ganas de rascarse el bolsillo.

2.= La segunda opción es seguir dando por bueno el Catastro en el Registro, pero esto no conducirá a nada bueno a corto, medio o largo plazo, así que mejor la olvidamos.

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Descoordinación de finca coordinada con el Catastro

descoordinación base grafica notario

Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro (o si se presenta una base gráfica alternativa) y se vuelve a la descoordinación?

Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.

Pongamos un ejemplo que me brinda un compañero:

“Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos dos meses después se otorgó escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representacíón gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida. Se presenta la escritura en el Registro y no se inscribe porque al haberse archivado la base gráfica al inmatricular, lo que procede es modificar el acta de inmatriculación con la cabida real de la finca en lugar de la catastral”

En principio, parece una “gran ventaja” coordinar porque se da valor a la propiedad. Tal vez con los años, todo el mundo querrá tener todo coordinado, pero si se cambia algo y nos ha quedado bajo la presunción de exactitud e integridad y de la salvaguarda de los tribunales, ¿qué hacemos? Tal vez incorporar base gráfica, salvo que sea obligatorio, pueda resultar de momento un engorro. Tal vez, solo es cuestión de que ¿no es posible técnicamente por el momento rectificar la base gráfica …?

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Valor del suelo 0 y liquidación de “plusvalía municipal”

valor cero y liquidación plusvalía

Me encuentro en una compraventa de una plaza de garaje en subsuelo que el valor del suelo según la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica que he obtenido de la Sede Electrónica del Catastro es CERO. Nos es la primera vez que me pasa y pienso que tal vez es porque el garaje se encuentra en subsuelo y en mi pueblo no se pone valor en ¿algunos? casos, así que advierto a la vendedora de que tiene dos motivos para no pagar el IIVTNU:

  1. Sin valor de suelo no puede haber plusvalía.
  2. Aunque lo hubiera, ha sufrido una pérdida respecto de su valor de adquisición, en cuyo caso podría recurrir la liquidación (o más bien pagar y recurrir, en base a ese argumento, y solicitar la devolución del ingreso indebido).

Le dije que si le llegaba carta de pago viniera a verme. Le llegó y vino. Eran unos 25 Eurillos, así que tal vez tendría que conformarse con pagarlos antes que ponerse a “dar patadas” para conseguir que se los devuelvan. Sin embargo, me preguntaba en base a qué se le había hecho la liquidación. Examiné la carta de pago y me encontré con que el órgano de gestión tributaria si que dispone de un valor de suelo y en base a ese valor se había llevado a cabo la liquidación.

¿Es lógico (o normal) que haya un valor y que no salga en la CCDYG?

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Comunidad de Bienes

¿Cómo se quita a uno de los dos propietarios de una escritura de una casa?

finalizar condominio de propiedad

Eso de quitar de una escritura es un concepto como mínimo inexacto.

Si uno de los copropietarios de una casa quiere transmitir su dominio lo podrá hacer por venta al otro, por donación al otro o por extinción de condominio y adjudicación al otro que le paga su parte.

En un caso hay precio, en otro hay un regalo y en el tercero hay una indemnización o compensación al otro u otros por su parte.

Fiscalmente, lo más conveniente es la disolución y lo menos, generalmente, la donación. La disolución paga el mismo impuesto que las hipotecas (el temible AJD) y requiere asesoramiento para evitar una metedura de pata.

Lo primero que hay que decidir es si se paga o se regala y decidido esto, se tomarán el resto de las decisiones propias de estos casos.

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¿Se pueden aportar inmuebles a una Comunidad de Bienes?

aportación de inmuebles a cb

La Comunidad de Bienes (C.B.) no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes.

Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.

La fórmula usual sería esta:

“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON TAL y DON CUAL, quienes la COMPRAN Y ADQUIEREN por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “TAL Y CUAL, COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

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Comunidad de Propietarios y División Horizontal

¿Para qué meter los Estatutos de la división horizontal en las escrituras?

estatutos división horizontal

A veces los Estatutos son cortos, pero a veces son largos o muy largos y, claro, en ese caso encarecen la escritura.

Sin embargo yo los incluyo siempre que puedo. No puedo cuando no dispongo de ellos porque no aparecen en el título anterior que utilizo para preparar una nueva escritura, pero si puedo localizarlos en otra más antigua a través de mi sistema informático, lo hago. Se trataría de promociones declaradas en mi notaría en el caso más común.

¿Y por qué los incluyo?

Pues porque todo propietario necesita disponer de esa información y más aún si es un propietario inversor dadas las limitaciones que están empezando a aparecer en Estatutos de divisiones horizontales recientes. Con los Estatutos en su escritura un propietario podrá saber si puede instalar un toldo, cerrar la terraza, agrupar su piso con el de al lado, partir el suyo en dos, cerrar su plaza de garaje o instalar una funeraria o un sex shop en el local de su propiedad, entre muchísimas otras cosas.

¿Cómo los incluyo?

Pues solo hay tres opciones

  1. “Corta y pega” (tan de moda, últimamente).
  2. “Copia y copia” (dándole a la tecla).
  3. O incorporando un ejemplar de los mismos proporcionado por el promotor a la escritura de división horizontal o cuando ese ejemplar ya forme parte del título del transmitente de un elemento de la división horizontal, testimoniando ese ejemplar y uniéndolo al título de su propia transmisión.

Vean la importancia del asunto en estas informaciones

Apartamentos de lujo de Benidorm declaran la guerra al alquiler vacacional

Los promotores empiezan a prohibir el alquiler turístico a los compradores de viviendas

Juraría que mi compañero Fernando Gomá ha escrito recientemente un artículo sobre el asunto de los alquileres turísticos y las normas de la comunidad, pero no consigo encontrarlo. Le preguntaré y lo enlazo cuando lo tenga …

¡Ya lo tengo¡

La introducción de una “cláusula anti Airbnb” en las comunidades de propietarios

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Contrato de arras y espacio común de uso privativo que no consta ni en escritura ni en Estatutos

terraza anejo arras

“Firmé un contrato de arras de un piso esta semana. La inmobiliaria y la propietaria estaban de acuerdo en decirme que era un piso primero de 78 m2 con una puerta que da a una terraza comunitaria de 70 m2, cuyo uso y disfrute corresponde por ley al piso por tener acceso directo y no haber más vecinos que lo tengan, aunque no sería mío, sino de la comunidad. Con el contrato ya firmado me pongo en contacto con el Administrador de la comunidad que me advierte de que este piso no tiene ningún derecho de uso exclusivo de la terraza. Llamo inmediatamente a la inmobiliaria y ellos a la propietaria quienes, insisto, lo ofrecían como piso de 78 m2 más otros 70 m2 de terraza de uso exclusivo. La vendedora dice que ya compró el piso con ese acceso directo a la terraza en 1995 y que siempre la ha usado y se ha encargado de mantenerla limpia y que tienen un acta firmada por todos los propietarios de la comunidad en aquel momento, en la que se otorgó por mayoría este derecho de uso privativo. A mi me interesa el piso por la terraza, si no, no lo compraría. Acepto que no es mía y entiendo la condición de elemento común de uso privativo, pero sin eso no hay trato, porque no es lo que me habían dicho. En el contrato de arras no se dice nada sobre la terraza, aunque verbalmente me habían dicho que sí que lo tenía. También me dijeron que en la escritura no aparece, pero me dieron garantías de que no habría problema. ¿Qué pasará con mis arras?, ¿las voy a perder? ¿Cómo se puede solucionar esto e incluir ese uso privativo de la terraza en mi escritura? El de la inmobiliaria me dice que es un proceso complejo, que cuando compre ya lo haré, pero yo quiero que se solucione ahora. Tal vez se podría mencionar en los Estatutos de la comunidad”

Me temo que tiene usted un problema complicado cuyas dimensiones son directamente proporcionales al tamaño de la Comunidad de Propietarios. Cuanto más grande sea la comunidad más difícil será la solución.

Mi consejo es que no compre, que se olvide de ese piso y que busque un abogado para resolver lo de las arras, si no se avienen inmediatamente a devolvérselas porque resolver esa situación para dejar el piso tal y como se lo han vendido a usted es un proceso largo, complicado y puede que caro.

Algo tengo sobre un asunto similar (modificación de un elemento privativo de una división horizontal con difícil salida a la vía pública) aquí.

El problema es la devolución de las arras. Habría que ver que se dijo en el contrato para ver de que tipo eran las arras (de desistimiento o penitenciales, que son las más usuales, penales o confirmatorias). Ya sabe que si son penitenciales surge aquello de perderlas o devolverlas duplicadas. No sé de que cantidad estaríamos hablando, pero no me parece que usted deba perder las arras si existe un problema con uno de los elementos esenciales del negocio, es decir, con su objeto que es el piso que tenía previsto comprar. Si los vendedores aceptan que el objeto del negocio no estaba claramente determinado, deberían devolverle el dinero y “romper el contrato”, pero si no se avienen y tienen que ponerse de acuerdo o litigar creo que tienen las de perder.

¿Y cómo solucionarlo?

Se me ocurren dos soluciones.

La más sencilla sería introducir una norma en los Estatutos para indicar que al propietario del elemento TAL le corresponde el uso privativo de TAL TERRAZA. Para modificar los Estatutos será necesaria, en principio, la unanimidad. No creo que aquel acuerdo de 1995 (que no fue unánime) sea suficiente para modificarlos (hasta el propio Administrador está diciendo que no hay ningún uso privativo y yo le digo que no corresponde por ley a quien tenga acceso a ese espacio).

La más complicada es modificar la división horizontal en lo que se refiere a su inmueble, para hacer constar que tiene el uso exclusivo de la terraza común. En este caso hace falta, en principio, igual unanimidad en la Comunidad.

En ambos casos digo “en principio” pues judicialmente pienso que sería posible que se apruebe un acuerdo no mayoritario.

También es muy posible que compre, que use la terraza y no pase nada de nada, pero yo no compraría un inmueble con ese problema y preferiría buscarme otro de similares características y negociar la devolución del dinero entregado que creo deberían devolverle íntegramente.

Suerte.

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Local en división horizontal sin salida a elemento común y difícil salida a la vía pública

local sin salida a elemento común

Se trata de un local de una división horizontal al que se pretende dar un acceso a través de un “hueco de escalera”. Ese “hueco” es elemento común, por lo que hay que convertirlo en un elemento de la división horizontal con su descripción y cuota (retocando la de los demás) para luego venderse por la comunidad de propietarios a los compradores del local que lo agruparán al propio local que les venderá su propietario. Tal vez se podría evitar la agrupación para no ocasionar gastos, pero dejar un elemento privativo de un par de metros cuadrados y no dejar resuelta la salida al local no me parece conveniente. Dar salida a la vía pública es inviable por tratarse de un semi sótano.

Una segunda alternativa sería explicar en la escritura que como ese elemento común no tiene aprovechamiento para la comunidad y va a ser agrupado una vez se venda, que no se le atribuye cuota con lo que no tocaríamos la de los demás y se facilitaría la resolución del problema al no ser ya necesario el consentimiento de los titulares de cargas sobre el resto de los inmuebles de la división horizontal que se pudieran ver afectados por la modificación de cuotas. Especialmente hay que pensar en los Bancos por razón de sus hipotecas. Esta segunda alternativa es algo imaginativa y no se podría utilizar sin estudiarla bien a fondo, pero resultaría más que razonable justificarla en la ausencia de una salida a elementos comunes del local a vender o en su complicada salida a la vía pública (al tratarse de un semi sótano lo que limita enormemente su aprovechamiento, circunstancia que ahora se podría corregir).

La otra (crear un elemento con cuota y tal … ) no tendría problema, excepto el de que todos consientan y firmen y tal vez la de los gastos e impuestos, aunque una agrupación de algo que tiene un par de metros no puede ocasionar gran problema de gastos ni, sobre todo, de impuestos, puesto que poco valor tendrá. Notaría y registro, sí que se encarecerán.

Si esta es una operación complicada más que por sus posibles gastos e impuestos, lo será por razón de reunir los consentimientos necesarios para llevarla a cabo, lo que puede ser algo realmente difícil en cuanto te encuentres con divorcios sin resolver, familias peleadas, herencias sin repartir, mayores o enfermos sin capacidad suficiente y con los acreedores y sus asesorías jurídicas que no lo pondrán nada, pero que nada fácil.

En mi experiencia como Notario, las modificaciones de las divisiones horizontales son siempre difíciles de llevar a cabo y en la mayoría de las ocasiones acaban en agua de borrajas después de habernos hecho perder bastante tiempo. Aún recuerdo la del edificio Atlántico en mi primera notaría o la de la obra en construcción que nunca se terminó en la segunda o la de la Calle San Pancracio de mi actual destino.

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Reclamación de gastos de comunidad correspondientes a vivienda vendida en documento privado

gastos comunidad de propietarios

Una señora vende hace muchos años en documento privado una vivienda. Nunca se elevó a público y sigue siendo titular registral. La vendedora falleció. Los compradores llevan años sin pagar la comunidad de propietarios. Se entabla demanda contra los herederos de la vendedora por los gastos de comunidad.

En mi opinión, los herederos de la titular registral tendrían que requerir fehacientemente a los compradores para que se eleve a público el contrato de compraventa, y si no obtienen ningún resultado tendrían que demandarles y alegar un litisconsorcio pasivo necesario respecto del pleito de la comunidad de propietarios intentando meter en él a los compradores.

Está claro que la afección del inmueble por los gastos de comunidad, afecta a quien sea su propietario y el propietario no es el titular registral, pero si el titular registral no puede acreditar que no es dueño (por ejemplo si el documento privado o no aparece o le faltan firmas) la cosa se les complica.

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Compraventa

¿Cuánto dinero puedo pagar en metálico?

pago en metálico

Del artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, resulta que:

Hasta 14.999,99 Euros si no es residente en España (con independencia de su nacionalidad) y siempre que se de alguna de las condiciones anteriores (no ser empresario o profesional o serlo pero que la adquisición no esté afecta a su actividad empresarial o profesional).

Y hasta 2.499,99 Euros si es usted empresario o profesional. Tenga en cuenta que si lo es, no puede pagar nada en metálico si el precio es superior a 2.499,99 Euros.

1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.

No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.

2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.

Además del Artículo 34 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, resulta que:

Hasta 99.999,99 Euros si no es usted empresario o profesional o lo es pero la adquisición no está afecta a su actividad empresarial o profesional.

Deberán presentar declaración previa en los términos establecidos en el presente Capítulo las personas físicas que, actuando por cuenta propia o de tercero, realicen los siguientes movimientos:

a) Salida o entrada en territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

Esa declaración se efectúa a través del llamado impreso S-1 que no es necesario cuando el pago no es igual o superior a 100.000 Euros. El S-1 también debe utilizarse para la salida o entrada en territorio nacional con un importe igual o superior a 10.000 Euros, si bien un no residente puede pagar en efectivo hasta 14.999,99 Euros, lo que supone que si viene un no residente a España a pagar 14.999,99 Euros tendrá que haberlos traído como mínimo en dos viajes … o venir con su pareja y que cada uno lleve la mitad de esa cifra. ¿Es contradictorio o confuso? No puedo venir con 15.000 pero sí que puedo pagarlos ….

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¿Quién elige al Notario en la compraventa de una casa?

elección de notario por parte de quien

La respuesta de un conocido portal inmobiliario a esta pregunta es que el comprador elige; que si hay financiación de por medio, lo normal es que el Banco que va a dar la hipoteca proponga al Notario, a no ser que el comprador proponga al suyo, que la elección del Notario es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los gastos de notaría y que en caso de que no se acepte al Notario propuesto por el comprador, éste puede reclamarlo ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.

Creo que es casi imposible incurrir en un mayor número de inexactitudes, por no decir directamente errores, por metro cuadrado. 

Así que vamos a dar una contestación más ajustada:

No, al Notario no lo elige nadie en concreto (salvo que no haya más que un otorgante….). Hay que ponerse de acuerdo para elegir y si no hay acuerdo, pues no habrá compraventa. Por eso generalmente, se recurre a una norma no escrita: “el que paga elige”, así que si paga el comprador elegirá el comprador, si paga el vendedor, elegirá el vendedor y si pagan a medias o según ley, tendrán que ponerse de acuerdo o estimar en el caso de “según ley” que paga el vendedor pues paga en este caso más parte que el comprador.

¿Lo normal es que el Banco proponga? Bueno, yo diría que es lo usual, pero no me parece lo normal, ni mucho menos lo recomendable. Lo normal es decirle al comprador que se tiene que poner de acuerdo con el vendedor y entre ambos decidir conforme al párrafo anterior, pues el comprador en solitario no podría proponer sin contar con el vendedor.

¿La elección es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales? Según costumbre, así es, pero insisto solo según costumbre, pero no hay una norma escrita al respecto. Es como cuando te invitan: lo normal es que el que invite elija, ¿no?

Y en cuanto a reclamar al SAU: ¡Ave María Purísima¡ si tuviéramos que estar lidiando en cada uno de estos casos, no podríamos hacer mucho más en el resto del día. A mi modo de ver, cuando corresponde reclamar es cuando el Banco te impone al Notario o cuando te lo impone el promotor y más que reclamar, llamar e informarse para saber que tiene uno que hacer en estos casos.

No puedo competir con el famoso portal en difusión de esta información, pero que al menos quede mi respuesta por algún sitio del inmenso océano internáutico plagado de tantísimas informaciones incorrectas.

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Comprar sin que los que venden sepan que eres tu quien les compra

fiducia cum amico

Hace unos días llegaba una extraña consulta:

“¿Un comprador puede  serlo y que los vendedores desconozcan quién compró la vivienda? ¿Se puede hacer una venta con escritura secreta de cara a los vendedores? Por ejemplo … queremos comprar la casa en la que compartimos cotitularidad con otros hermanos … y queremos hacer como si se la vendiesen a un extraño y comprarla nosotros sin que los hermanos se enteren de quién la compró. ¿Hay alguna forma de hacerlo en secreto, que cobren lo mismo pero desconozcan quien les compró? Es un poco rara la pregunta … por eso mismo no sabemos ni se puede hacer”.

Yo he visto casos en los que se daba un poder a alguien que luego vendía la finca a otro alguien teniendo yo la sensación (más que la sensación) de que el poderdante no sabía quien le iba a comprar la finca y que el apoderado era algo más que un apoderado (un intermediario, un comisionista). Debo recordar que el poder no es una carta blanca.

Pero al margen de este caso hay otra opción:

“El Artículo 1.717 Código Civil y su mandato indirecto. Se otorga por los compradores reales un poder a quien va a comprar para que actúe en nombre propio. A continuación de la compraventa el apoderado manifiesta en acta el carácter representativo de su actuación. Y se presenta junto con el poder a inscripción”.

Hay dos Resoluciones de 2018 que lo admiten y que van por la senda del negocio fiduciario. Son estas:

  1. Resolución de 20 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio (IES).
  2. Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio. (IES)

Conviene también leer estos dos artículos:

Fiducia cum cómplice y reconocimiento de dominio

Fiducia cum amico. Ilicitud de la causa fiduciae. Consecuencias civiles y penales

Mucho cuidado con este tipo de operaciones y con su fiscalidad.

Gracias compañeros.

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Novedades de la Ley 27/2018 de diciembre de la Generalitat Valenciana, en materia de tanteo y retracto

tanteo Generalitat

Ley 27 /2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

Comentario

  1. La reforma consiste en que el régimen aplicable durante los 10 años se extiende ahora a todo el periodo de protección, aunque solo para las viviendas con cédula de calificación definitiva posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 que fue el día 22 de Abril de 2005.
  2. Así que es necesario (y esto no ha variado) el certificado de precio máximo durante los 30 años que dura la protección. En esa certificación es posible que ya se renuncie al derecho de tanteo y/o retracto por la Generalitat. Caso de que no sea así, será necesario notificar la venta a fin de que se pueda ejercitar el derecho de retracto con los riesgos que esto pueda presentar para la posición del comprador y del acreedor hipotecario si es que existe.

Primer caso real

“Tengo mi primera venta de VPO tras la reforma. Han pasado ya los diez años, por lo que entiendo que no hace falta precio máximo de venta y que solo tengo que notificar a la Generalitat la venta mediante entrega de copia simple. La cuestión es: ¿esa notificación se entiende cumplida con el envío de la copia simple a la Generalitat que efectúo a través de Ancert (cumplimentando la oportuna diligencia en la escritura de cara al Registro) o hace falta envío por correo certificado con acuse de recibo? Por prudencia voy a optar de momento por lo segundo porque quizá la aplicación de Ancert esté prevista para el envío a la Generalitat pero a Consellería de Hacienda y no a Consellería de Vivienda“.

Yo contesté que lo más prudente es enviar papel. Seguro que estaremos en negociación para establecer un canal ágil a estos efectos, pero de momento no hay nada. Signo no nos sirve a estos efectos.

La norma:

Y por si no siguen leyendo aquí tienen su aclaración:

CIRCULAR_1-2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE VIVIENDA, REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN URBANA RELATIVA A LA APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 51, 52 Y 53 DE LA LEY 8/2004, DE 20 DE OCTUBRE, DE LA VIVIENDA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, EN LA REDACCIÓN DADA POR EL ARTÍCULO 82 DE LA LEY 27/2018, DE 27 DE DICIEMBRE, EN RELACIÓN CON LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE LA GENERALIDAD RESPECTO DE LAS TRANSMISIONES DE VIVIENDAS PROTEGIDAS DE PROMOCIÓN PÚBLICA O SUJETAS A CUALQUIER RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA.

Sección sexta. Vivienda

Artículo 82. Se modifican los artículos 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que quedan redactados como sigue:

Artículo 51. Derechos de tanteo y retracto.

1. Las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial, de las viviendas y sus anejos de promoción pública o bajo cualquier régimen de protección pública, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Generalitat durante el periodo de vigencia del régimen de protección que corresponda. La Generalitat ejercitará estos derechos con cargo a sus presupuestos y en el supuesto de las viviendas de promoción pública y sus anejos lo hará a través de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo.

2. Se exceptúan los derechos de tanteo y retracto en los casos de transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho, inscrita en el Registro de la Generalitat al amparo de la Ley 1/2001 de la Generalitat, de la persona transmitente. La cesión de la vivienda y los anejos a la sociedad de gananciales del matrimonio o pareja de hecho debidamente registrada y la adjudicación de vivienda y anejos a uno o los integrantes del matrimonio o pareja por disolución de la sociedad de gananciales, no se considerará transmisión a los efectos de la aplicación del derecho de adquisición preferente y, por tanto, quedan exceptuadas de los derechos de tanteo o retracto.

3. La administración ostentará los derechos de tanteo y retracto respecto de las transmisiones efectuadas durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva.

4. Cuando se trate de transmisiones a título gratuito, salvo en los supuestos exceptuados en el apartado 2 de este artículo, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se realizará por el precio legalmente establecido. En el caso de transmisiones a título oneroso, cuando el precio fuera superior al máximo establecido, la Generalitat podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto por su precio máximo legalmente applicable.

Artículo 52. Ejercicio del derecho de tanteo.

1. Los propietarios de viviendas de promoción pública o sujetas a cualquier régimen de protección pública deberán notificar a la Generalitat, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la decisión de enajenarlos, especificando, cuando la transmisión sea a título oneroso, los siguientes datos: el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos del interesado en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder a la vivienda. Los efectos de la notificación caducarán a los seis meses. Cualquier transmisión que se realice transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

2. Si la enajenación se produjera como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial, el organismo que realice la adjudicación deberá notificarlo a la Generalitat en el plazo de tres días. La notificación deberá contener el precio y la identificación del adjudicatario; a quien se advertirá que se cursa la notificación, a fin de que pueda aportar los datos relativos al cumplimiento de las condiciones de acceso a la financiación cualificada de la vivienda.

3. Si la notificación fuera incompleta o defectuosa, la Generalitat podrá requerir al transmitente para que la subsane, quedando entretanto en suspenso el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo. La Generalitat podrá ejercer el derecho de tanteo durante el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquél en que se haya producido la recepción de la notificación correctamente formulada. La Generalitat podrá comunicar al transmitente antes de que finalice el plazo, su renuncia a ejercer el derecho de tanteo, que caducará si no se ejecuta en el plazo establecido. 

4. El derecho de tanteo se ejercitará mediante notificación fehaciente dirigida al transmitente u organismo que hubiera realizado la adjudicación y procederá al pago del precio en el plazo de cuatro meses desde la misma, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido plazos superiores. En el supuesto de transmisiones consecuencia de procedimientos de ejecución patrimonial el plazo de pago será de dos meses.

Artículo 53. Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto.

1. La Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto en los siguientes supuestos: Cuando no se le haya hecho la notificación prevista en el artículo precedente. Cuando se haya omitido en la misma cualquiera de los requisitos establecidos. Cuando se haya producido la transmisión después de haber caducado la notificación o antes de que transcurra el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo de las notificadas.

2. Este derecho se ejercitará en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá realizar, en todo caso y en el plazo de quince días, a la Generalitat, indicando las condiciones en que se ha efectuado, mediante entrega de copia del documento en que se hubiera formalizado. Si no se realizara la notificación, el plazo de sesenta días se contará desde que la Generalitat tuviera conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

3. Cuando la enajenación de una vivienda de promoción o protección pública se realizara en escritura pública antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, el Notario deberá notificar a la Generalitat la transmisión mediante remisión de la copia simple de la escritura.

4. Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de venta de una vivienda de promoción o protección pública, antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, deberá acreditarse la notificación efectuada a la Generalitat Valenciana

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Declaración de obra

¿Puede mi Ayuntamiento exigirme que declare una obra?

ayuntamiento exige declare mi obra

En mi opinión un ayuntamiento no puede exigir que una obra sea declarada en escritura pública, puesto que no es obligatorio hacerlo.

Sin embargo, lo cierto es lo que hacen. Y, ¿en qué casos lo hacen?

Pues yo solo tengo controlados un par de ellos:

  1. Cuando una obra (o ampliación de una existente) no está de alta en el Catastro y el ayuntamiento está interesado en que lo esté para así poder cobrar el IBI y las plusvalías. Es lícito y comprensible (y, además, justo para todo el conjunto de la ciudadanía), pero para eso basta con realizar el oportuno trámite catastral, sin necesidad de otorgar la escritura. Sin embargo, puede ocurrir que vaya uno al Catastro y que también lo remitan a la notaría. Pienso que lo que ocurre realmente en Catastro es que te dan la opción de iniciar el expediente allí llevándoles la solicitud y la documentación oportunas o la de ir a la notaría, en cuyo caso, la escritura firmada terminará en Catastro para el alta de la obra acompañada de la correspondiente solicitud. Muchos suelen resumir la situación diciendo “en el Catastro me han dicho que venga a la notaría”. En la notaría explicamos la situación y si el interesado lo tiene claro, se le prepara su escritura.
  2. Cuando durante la obra se ha tenido autorizado un contador de agua de obra, la obra termina y se quiere pasar del agua de obra a agua doméstica. El ayuntamiento pide escritura de propiedad que incluya la declaración de obra. En mi opinión la solución al asunto podría estar en la vía catastral como en el supuesto anterior.

Dejo abierta esta FAQ por si aparecen más casos. Por supuesto, lo conveniente es tener suelo y obra declarados y registrados pero conveniencia y obligatoriedad son cosas distintas.

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¿Quién paga el final de obra de la vivienda que he comprado?

quien paga final obra

“Cuando fui a firmar la hipoteca de un piso de segunda mano, el Notario se dio cuenta de que en la nota simple ponía que la vivienda está en construcción. Ante la sorpresa, la gestoría llama al registro y le dicen que mande un correo y que el Notario haga mención indicando que se encuentra finalizada. Yo insisto en que quiero que esto se solucione por lo que llamo a la semana siguiente a la gestoría para decir que qué pasa con eso de que ponía en construcción y me dicen que no me preocupe que cuando me den la documentación eso ya estará solucionado porque verán el anexo del Notario. La semana pasada recogí las escrituras y sigue poniendo en construcción. Llamé a la gestoría y me dicen que eso es algo de la finca donde está constituida y que es cosa mía arreglarlo. Llamo al registro y me dicen que lo más probable es que la constructora no entregara toda la documentación, pero que si tengo la licencia de primera ocupación, se solucionará. La licencia la tengo pero me dicen que como ya me han entregado las escrituras, que cuesta dinero cambiarlo. ¿Ahora quién se tiene que hacer cargo de esos gastos?“.

No sé si ha leído este artículo sobre Obra nueva en construcción.

La historia que me cuenta tiene varias lagunas que no permiten hilarlo todo a la perfección, ni atribuir responsabilidades a nadie (cosa que por otra parte no me compete), pero voy a intentar darle una respuesta.

En mi opinión, más que preocuparse de los gastos (impuestos no los habría), debería preocuparse de saber si la vivienda está o no en construcción. Parece que si existe licencia de primera ocupación no debe ser el caso. Una cosa es que físicamente no lo estuviera (aunque imagino que sí que estará terminada la obra) y otra que no lo esté “jurídicamente”. Si no lo está jurídicamente, el que debe “pagar la fiesta” es el que le vendió, que es quien tenía que tener todo en orden, a no ser que no lo pactaran o usted no se lo exigiera. Si no lo pactaron o no lo exigió y tiene usted una vivienda que jurídicamente está en construcción, mucho me temo que el problema es suyo (salvo que la hayan engañado).

Me sorprende, eso sí, que el Banco no pusiera pegas para concederle la hipoteca y no le exigiera que el final de obra fuese declarado (tal vez en la compraventa previa que no me queda claro si fue previa o no lo fue). Tal vez la obra sea lo suficientemente antigua para no necesitar el final de obra (hace años no se hacían como ahora), tal vez sea suficiente la licencia de primera ocupación. Si bastara la licencia de primera ocupación, y así se lo dicen en el registro, en mi opinión cabe:

  1. Firmar ese final de obra en escritura independiente.
  2. Subsanar la escritura de compraventa para incluir el final de obra.
  3. Subsanar la hipoteca para incluir el final de obra, aunque no sea usual incluir otra clase de actos o negocios jurídicos en una hipoteca.
  4. Y, con todas las reservas, intentar que el registro acepte la licencia para inscribir el final, sin necesidad de inscripción.

En cualquier caso, resolverlo no será caro. Ese final de obra en notaría inscrito posteriormente en el registro, no le generará muchos gastos.

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“¿Puedo tasar un piso con nota simple en construcción?”

la nota simple y la tasación

Lo que yo creo que usted me pregunta es si puede tasar un piso cuando en la escritura de declaración de la obra nueva del mismo, se encuentra declarada esa obra en construcción y no como obra finalizada. Vea que le digo en “escritura”, pues es en la escritura dónde corresponde hacerlo (declarar la obra) y de dónde resulta . Cabe incluso que la nota registral no haga mención al final de obra y que éste, sin embargo, sí que exista.

Así que: cerciórese de que el final de obra no se ha declarado ya en escritura; lleve la escritura al registro si es que se hizo y no se llevó y tase la finca, bien en su actual estado o bien por el valor que tendrá cuando se termine.

Todo dependerá de para qué quiera hacer usted esa tasación (normalmente para un préstamo hipotecario o para fijar el valor de venta o para una herencia).

Existe mucha confusión con la dichosa nota simple.

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Deontología

¡Papeeero, papas!

Compraveeeentas,
Hipoteeeecas,
Obras nueeeevas,
Testameeeentos,
Contraavaaaales,
Testimoooonios…

Lo decía Notario Radioactivo el otro día en Twitter ironizando (protestando a su manera, haciendo humor) sobre un tuit de un compañero en el que tras un comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo sobre el pago del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentos, acababa diciendo:

Firma tu hipoteca en la notaría de Perico de los Palotes(la suya).

Me sorprendió que se ligara el tema de la Sentencia con el “firme en mi notaría”, pues las minutas hipotecarias dicen (según entidades) siempre lo mismo, con lo que el margen que podemos tener los Notarios ante una hipoteca es más bien pequeño y nuestro plus (nuestro valor añadido) lo podemos aportar fundamentalmente en el momento del otorgamiento a través de una completa y sosegada explicación a los otorgantes. En cuanto a la forma de pago de gastos e impuestos el margen es absolutamente nulo, salvo cuando todos se imponen al deudor y se vulnera la Sentencia del TS que abrió la espita en este asunto, porque en tal caso el Notario deberá formular las oportunas advertencias y hacer una explicación reforzada de la cuestión.  Aunque, estoy pensando, que también puede luego uno ponerse pesado cuando tras emitir tus facturas te pretenden convencer para que las hagas de otro modo que, según ellos, es el recogido por la escritura cuando manifiestamente no lo es. No obstante las entidades ya han blindado sus minutas en el asunto de gastos e impuestos y algunas se atribuyen gastos solo en determinadas hipótesis de futuro o actúan de manera tramposilla para evitar los gastos derivados de la firma de la hipoteca. Tengo escritos un par o tres de posts sobre el tema. También puede uno luchar contra algunos aspectos de las minutas cuando se pretende reflejar alguna cosa que no procede o cuando algo no es exacto o directamente es incorrecto. Incluso puede negarse a expresiones manuscritas que no proceden o puede uno asesorar a los deudores hipotecarios que vienen por la notaría a evacuar consultas previas a sus firmas. En fin, que sí que tenemos nuestros márgenes de actuación y de imposición a los Bancos para procurar el mejor resultado posible a los consumidores.

¿Es esto lo que “vende” el compañero? ¿Está diciendo “firme en mi notaría porque dentro de los estrechos márgenes en que una notaría o un Notario, se puede mover en la brega de la contratación hipotecaria con los Bancos, aquí se lo vamos a hacer mejor que en otros sitios”? Por que si se pretende vender que se va a conseguir algo distinto a esto o que se hacen en esa notaría mejores hipotecas que en otras, me da la risa. Y si pretende vender lo que comento, el problema es que NO SE PUEDE HACER, es una actuación ANTIRREGLAMENTARIA recurrir a la frase que ese compañero emplea.

En mi opinión la cosa es mucho más sencilla. Es como aquel chiste del que va a poner una esquela y dice: “póngame María Muerta y le dice el del periódico, “hasta cinco palabras cuesta lo mismo”, y dice el tipo “pues entonces ponga María Muerta. Vendo Opel Corsa. La diferencia es que la Sentencia sobre hipotecas y el “firme en mi notaría” tienen una cierta relación y la muerte de María y la venta del coche no la tienen, pero a fin de cuentas es lo mismo: ¿qué tendrá que ver escribir un tuit sobre la Sentencia con desmelenarse y soltar un descarado slogan publicitario antirreglamentario en una red social diciendo “firme su hipoteca en mi notaría”? 

Nada, no tiene nada que ver, se lo aseguro. Seguramente es que le quedaba mejor que decir solo esto último.

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¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en Talsitio?

notario experto

“¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en #Ciudad? Contacta con Notaría Fulano y Mengano #NotariosenCiudad Dirección Localidad Mail Teléfono Web”

1.= Lo primero es que no es un Notario, son dos. Curiosamente en algunos casos pueden llegar a enfadarse cuando enredado por su propia apariencia llamas preguntando por una cosa que es del otro y no del uno y te dicen indignados que esta es la notaría de Mengano y no la de Fulano o la de Fulano en vez de la de Mengano.

2.= Lo segundo. Venga vale, acepto que habléis de experiencia, pero cualificación tenemos todos los Notarios la misma, ¿no?

“Formación especializada para desempeñar una actividad profesional o un trabajo específico”, dice la RAE

3.= Lo tercero. Venga vale, acepto que me pongáis la Ciudad, ¡pero si es la vuestra¡, porque si es la capital próxima, el Distrito al que pertenece la vuestra, la Provincia o el Colegio, “es hacer trampa”.

4.= Lo cuarto. Notaría Fulano y Mengano. Os pillé, estáis juntos cuando no podéis hacerlo.

5.= Lo quinto. ¿No os estáis haciendo un poquito de publicidad cuando no podemos hacerla?

En fin, alguna cosa se podría justificar si el que hace esto es alguien de vuestro equipo (“las culpas al boggie”) y desconoce que no se puede hacer o es alguien externo a quien pagáis y que tampoco sabe “cómo funciona todo esto”, pero aún así quedaría por resolver el delicado tema de la unión de despacho antirreglamentaria.

¿Un poquito de porfavor? Otro “a Dios rogando y con el mazo dando”….(por decir algo).

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¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría de Talotro?

dominio notarios.es

Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Para mí, la cosa está completamente clara.

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¿Es correcto registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?

dominio notarios.cat

Pues no, pura y simplemente, no, no lo es.

Para mí, no hay muchas vueltas que darle a este asunto.

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¿Hay Notarios o notarías especialistas?

busco un notario especialista

Pues solo en cierto modo … En todas las notarías españolas se puede hacer lo mismo, es decir, en todas se puede hacer todo lo que se pueda hacer en una notaría en España.

Pero claro, empleados de notaría y Notarios podemos saber más o menos de una cosa determinada, ya sea porque lo hacemos más a menudo, porque lo tenemos fresco, lo hemos estudiado más a fondo, porque tenemos más demanda de ese servicio o contratación en la zona o por cualquier otra cosa, es decir, porque, y a fin de cuentas,  somos especialistas o las circunstancias, sean las que sean, nos han especializado, pero de ahí a publicitarlo, a publicitarse de ese modo, va un trecho y vuelve, de nuevo, a suponer, a mi modo de ver, una forma incorrecta de promocionarse, cuando además se enumeran montones de cosas que son casi todas las que en una notaría pueden hacerse o como mínimo las más usuales y conocidas.

Lamentándolo mucho, aquí, en nuestro ámbito, no queda otra que el trabajo bien hecho y el boca a boca.

Puede que me digan que yo también me promociono, que me publicito con mi blog, pero no estaré de acuerdo. Yo en mi blog, escribo y lo hago en un formato digital. Nadie pondría pegas a quien escriba en otro medio tradicional, y este ha dejado de ser una rareza para convertirse en un modo más de escribir y publicar aquello que uno se vea capaz de transmitir y de aportar.  Por decir, ni tan siquiera digo que soy Notario Especialista en STI.

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¿Me haces una reseña positiva de la notaría en Google?

reseña positiva google notaría

Ya me pareció mal (y mira que es una cosa sin importancia) que un recién aprobado manifestara su nostalgia de la oposición a los quince días de aprobar sin respetar el duelo de los que atravesaban “El estado más infeliz del hombre”, así que ahora me encuentre con otro (al mes de empezar a trabajar) que ya tenga en el conocido buscador de Internet una veintena de reseñas positivas (yo no tengo ni una, ni positiva, ni negativa … soy un envidioso …) con una media cinco estrellas, es obvio que también tiene que parecerme mal (y esto sí que no es una cosa sin importancia).

Justito, ahora la gente empieza de otra manera. Eres un antiguo”. Bueno yo aprobé en 2002, así que no hace tanto y las reseñas en Google hace años que se pueden hacer. El problema para mi es que cuando uno empieza, tiene que preocuparse de firmar bien, no de firmar mucho. Eso viene luego (o no) y preocuparse de las valoraciones no me parece oportuno ya sean ciertas (cosa que dudo), ya hayan sido espontáneas (cosa que también dudo) o ya te las hayan hecho tus amiguetes y familiares para tu mejor posicionamiento (cosa que no es seria). Si nos enfadamos cuando nos hacen injustamente una mala reseña, pienso que deberíamos evitar que nos hagan este tipo de reseñas buenistas. Seamos serios o no nos quejemos cuando luego venga una mala e injusta pues tendremos mucho que callarnos, ¿no?

En fin, es lo que hay. La gente llega con otros aires a la profesión. Espero que esos aires, con los que parece que estamos más a lo secundario que a lo principal, a la apariencia más que al fondo, no acaben con nuestra función (o no la resientan).

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¿Puede existir una notaría con más de cien años?

notario cumple 100 años

Si una notaría anuncia que ofrece sus servicios desde hace cien años, y no me fallan las cuentas, el Notario debe tener 100 años, más los 25 años que creo que en 1918 hacían falta para aprobar. Así que el Notario en cuestión debe tener unos 125 años. Creo que es el hombre más viejo de España y puede que de la humanidad, exceptuando a Matusalén y a algunos otros personajes bíblicos más.

¿Nos hace falta recurrir a la publicidad engañosa para tener más clientes? ¿Nos beneficia como colectivo?

Tanto esfuerzo por explicar determinadas cosas (“¿has heredado la notaría de tu padre?, ¿te puedes instalar dónde quieras?”, etc…), ¿para nada?

No sé a quien se le ha ocurrido la idea y ya sé que es una “menudencia”. Pero muchas menudencias sumadas, la verdad es que hartan. Claro, otro dirá que yo me hago publicidad con mi blog. Y a lo mejor tiene razón …. pero debo haber firmado así como cero escrituras gracias al blog y a cambio ocupado cientos de horas en escribir y en resolver consultas.

Ya sé que se pretende asociar el nombre del titular actual con el de sus predecesores, alguno o algunos probablemente parientes, pero un Notario no puede estar prestando servicio desde 1918, aunque su notaría si puede llevar abierta todos esos años con distintos y sucesivos titulares, lo que no la convierte exactamente en la “misma notaría” o más exactamente no la convierte en “Notaría Perico de los Palotes desde hace más de cien años”. No sé si estará o no en el mismo local y hasta me resulta entrañable que exista una continuidad en la línea sucesoria por razón del local o de los titulares emparentados, pero ofrecemos al público una visión errónea y no están los tiempos precisamente para confundir. Nuestras notarías no están numeradas como lo están por ejemplo en México, de modo que la denominación de Notaría Número 156, tiene relevancia propia con independencia de su ubicación y de sus sucesivos titulares. Cuando un Notario en España deja su notaría por jubilación, fallecimiento, traslado o excedencia, todo lo más que se podría decir es que esta era la notaría de Fulanito, antes de Menganito y antes de Zutanito, pero nada más (decirlo, no anunciarlo, ¡ojo¡). En México el siguiente titular sí que será el Notario Número 156 del DF y así podrá anunciarse (si lo permite su Reglamento), en mi opinión.

Ya sé que en una web, como en un blog, las explicaciones que pueden darse son las que son y llegan hasta donde llegan pero al igual que dije aquí que:

“1.- ¿Es correcto, reglamentario, ético….registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?

2.- ¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría del pueblo de al lado (la de Talotro)? Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Como dicen mis amigos del Grupo de Jurisprudencia, esto ¿es bien?”

Ahora añado:

3.- ¿Es correcto, reglamentario, ético, anunciarse como si tu notaría constituyese una empresa de 100 años de antigüedad significándose respecto de otras?

Que cada cual saque sus propias conclusiones pero si encima añades por algún sitio el gentilicio de la localidad donde está la notaría, no siendo el único Notario, ¡te cubres de gloria¡

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¿Puede uno anunciarse como Notario titular correspondiente a una zona de un municipio?

notario zona Orihuela

Pues va a ser que no … ni te puedes anunciar como Notario de la comarca, aunque lo seas (como aquella de las “Tierras Fronterizas”), ni aunque la localidad de tu notaría tenga la misma denominación y extensión geográfica que la propia comarca, ni puedes anunciarte como Notario de parte de un municipio salvo que seas titular de una notaría demarcada en un barrio concreto.

Lo digo porque hoy me encontrado con una web en la que se anuncia un Notario y una notaría de este modo:

Don Fulanito de Tal (que mal queda llamarse de Don a uno mismo) es el Notario titular correspondiente a la zona de La Talsitiada, en el municipio de Talsitio (provincia de Talsitito State)”.

  1. Notario titular correspondiente … FALSO
  2. Zona de La TalsititadaFALSO
  3. Municipio de TalsitioVERDADERO
  4. Probablemente si fuera el único Notario en el municipio no estaría instalado en La Talsitiada, sino en Talsitio City, ni se anunciaría así.

Por cierto, firma así como diez veces más de lo que yo firmo en un año y aún le hace falta recurrir a esto. Puag …Luego a lo mejor le preguntas el tipo de gravamen para la declaración de una obra nueva y te contesta que eso no es cosa suya.

También puede que le eche la culpa al pobre informático …

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“El Notario jubilado”

notario jubilación

Así quería llamar un Notario que yo conocía a su despacho profesional de abogado ejerciente cuando le llegara la hora de la jubilación. Se encontraba fuerte para seguir más allá de los 70 y pensaba que una vez jubilado como Notario podría seguir ligado al mundo jurídico (especialmente al mundo notarial) en un despacho desde el que viera los toros desde una ubicación distinta a la que había tenido durante tantos años. Este compañero enfermó al poco de jubilarse y su propósito se vio truncado.

¿Podía este compañero jubilado haber llevado a cabo lo que pretendía?

Por supuesto, sin lugar a dudas, cualquiera que fuera la especialidad que pretendiera desarrollar, incluida la del Derecho Privado en el ámbito notarial que le fue propia hasta su jubilación. Pienso, por tanto, que al margen de la denominación comercial de su despacho de abogado que podría representarle algún problema, que no existe ningún inconveniente siempre que los clientes del nuevo abogado, viejo Notario, no acudan a su nueva oficina (que podría ser la vieja oficina de Notario) pensando que aquello sigue siendo una notaría si el equívoco no fuera resuelto de manera inmediata con las explicaciones oportunas:

“Me he jubilado como Notario, pero me apetecía seguir trabajando, así que, si quiere usted y con estos honorarios podemos llevarle su asunto y encargarlo a la notaría que usted considere o si le da igual a la de Fulano de Tal que es con quien trabajamos actualmente”.

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“Estamos juntos y no nos importa que lo sepa todo el mundo” (los C.A.R.)

uniones de despacho notariales

“No solo estamos todos juntos sin poder hacerlo, sino que encima tenemos registrado un dominio, nos anunciamos por Internet y tenemos un solo NIF para todos…con un par”, deben de pensar algunos…

Los borrosos límites de nuestra reglamentaria publicidad (mucho más sencillo es decir que no podemos hacernos prácticamente ninguna publicidad) y los no tan borrosos límites de las uniones de despacho (tan desgraciada y fácilmente vulnerables cuando la realidad suele apoyarse sobre un par de apariencias fácilmente desmontables con una simple inspección), se convierten en una especie de burla para los que conocemos esos casos y nos vemos atados de pies y manos para protestar y denunciar unas situaciones injustas y rodeadas encima de unos tintes que resultan anti decorosos para aquellos que de esta forma se asocian y hasta publicitan. Es lo que se podría considerar una auténtica vergüenza.

En fin, que no solo estoy más que harto de tener que tolerar este tipo de situaciones, sino de que encima uno se las encuentre campando libremente por el Internet y las redes sociales, generando una engañosa y bochornosa apariencia.

Creo que voy a proponer que se cree una nueva modalidad de restringidas para cuando salga una de esas cotizadas plazas con convenio antirreglamentario, pues, a fin de cuentas, alteran el resultado de los concursos pues nos impiden a los que queremos acceder a ellas conseguirlas teniendo una antigüedad más que suficiente, al llegarles a compañeros con más antigüedad que de no existir estas antirreglamentarias situaciones no estarían interesados por ellas. También cabe que acceda a la plaza alguien con menos antigüedad que tú por estar dispuesto a aceptar la costumbre del lugar y el status quo, cuando tú no estás dispuesto a hacerlo, porque representaría, entre otras muchas cosas, llegar a tu nuevo destino (si te decides a concursar) seguramente sin personal alguno y con el hacha de guerra en la mano y el cuchillo entre los dientes para intentar hacerte un hueco a cara de perro con el lobby local o con el Master&Comander del cotarro hasta la fecha. Tal y como están las cosas alcanzaré sin mayor problema los quince años como Notario de Pinoso

¿Respondo con esto al habitual “y a ti que más te da”? Esas situaciones me perjudican en mi carrera profesional y son simplemente antirreglamentarias por partida doble. ¿What else?

¡Que cambien la norma o la supriman o terminen estas situaciones o que no se permita ninguna nueva y dejaré de quejarme¡

Si acaso otro día hablo de “mentiras concursales” y “convenios colectivos” y ya se termina de hilar todo este tema un poco más…

En fin, un asco y luego “a Dios rogando y con el mazo dando…” y a poner el grito en el cielo porque hay que cumplir con esta o aquella otra nueva obligación.

Unos meses después recibo un e-mail

“Prueba técnicos. Disculpen las molestias. Fulano de Tal. NOTARIA. N.I.F.: xxx. TELÉFONO: xxx. DIRECCIÓN: xxx. e-MAIL: xxx. Confidencialidad.Este correo electrónico y, en su caso, cualquier fichero anexo al mismo, contiene información de carácter confidencial exclusivamente dirigida a su destinatario o destinatarios y propiedad de FEDATARIOS DE TALSITIO, C.B.. Queda prohibida su divulgación, copia o distribución a terceros sin la previa autorización escrita de FEDATARIOS DE TALSITIO, C.B., en virtud de la legislación vigente. En el caso de haber recibido este correo electrónico por error, se ruega notificar inmediatamente esta circunstancia mediante reenvío a la dirección electrónica del remitente y la destrucción del mismo”.

Y con traducción al inglés inmediatamente después.

“Hace falta ser tonto”, pensé, para enviar un e-mail con ese contenido a un montón de destinatarios constituyendo una prueba de que existe un C.A.R.

Entonces alguien me dijo que un C.A.R. no es un C.A.R. si resulta que existen más notarías en otras poblaciones del Distrito además de las que están anti reglamentariamente unidas en otra de las poblaciones de ese mismo Distrito.

Lo explico con otras palabras: en el Distrito de Talsitio hay notarías en Talsitio y en Talotro; los Notarios de Talsitio están todos juntos y (en principio) no pueden estarlo; el Notario de Talotro está solo porque no hay más notarías en Talotro. Vale, pues hay quien sostiene (bueno, es Competencia quien lo sostiene) que esa situación no vulnera la libre competencia y, en consecuencia, puede permitirse ya que que la competencia existe entre todas las notarías del Distrito. Como en nuestro ejemplo hay otra notaría más en Talotro, la competencia no se ve afectada. Supongo que a Competencia la vulneración del RN no le afecta (se la refanfinfla y no es su obligación velar por ella) y si a los Notarios tampoco nos preocupa pues asunto terminado. Lo malo (para mi, claro) es que yo no estoy de acuerdo con ese criterio que mantienen en Competencia … que a mi sí que me preocupa, y mucho, porque estoy atascado en mi carrera profesional por culpa de esta clase de situaciones que el reglamento por el que se rige mi profesión no permite, aunque Competencia sí que lo haga y los Colegios Notariales se amparen en ello para no perseguir estas situaciones. ¿Tendremos que profundizar en el fundamento de la norma?, ¿sería tal vez el de velar por el deber de residencia? ¿tal vez alguien pudo pensar en los concursos como yo lo estoy haciendo? ¿que me arriesgue a concursar? y ¿por qué tengo que hacerlo si existe una norma reglamentaria que ampara lo que estoy pidiendo?

Seguiremos con el tema en cualquier otro momento …

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“No firmaré fuera de mi distrito notarial”

firma fuera del distrito notarial

Era yo muy pequeñito cuando mi padre me enseñó que los Notarios pueden cometer pecados y que algunos eran veniales y otros mortales. Entre los mortales estaba este:

Artículo 116 del Reglamento Notarial

“Los Notarios carecen de fe pública fuera de su respectivo distrito notarial, salvo en los casos de habilitación especial.

Tendrán su residencia en la población designada en su nombramiento”.

Es decir, que un Notario no puede firmar fuera de su distrito notarial salvo que esté habilitado especialmente.

Si no ha cambiado el Catecismo, si cometes pecado mortal y te mueres vas al infierno, pero entre tanto dice el Artículo 125 del Reglamento (al que he llegado hoy en mi repaso de un articulo diario) que:

“La infracción del régimen mencionado, actuando indebidamente en la residencia de otro notario, además de la corrección disciplinaria que proceda, motivará la pérdida total de honorarios, que experimentará el notario infractor en beneficio del titular o titulares de la residencia no respetada”.

Es decir que pierdes los honorarios y que tendrás que repartirlos entre los Notarios de la residencia no respetada, ya sean uno o ciento veinticinco, ¿no?

¿Se habrán arreglado las cuentas derivadas del caso resuelto por la STSJ M 13402 de 2017?

D. Bienvenido, Notario de xxxx y hoy actor, intervino, el día xxxx, en una póliza, asentada con el número xxxx en la Sección A de su Libro Registro, en la cual un Apoderado del Banco acreedor, Banco xxxx, firmó ante el Sr. Bienvenido en su despacho profesional sito en xxxx y otro Apoderado del citado Banco y el propio Acreditado firmaron ante el mismo Notario, que se había trasladado a FUERA DE SU DISTRITO, en la Sucursal del Banco acreedor en ESE SITIO, sita en la Calle xxxx. La diligencia de intervención, extendida y autorizada por el Sr. Bienvenido en la póliza, fue una sola para las tres firmas de los dos apoderados y del acreditado, estando fechada en la ciudad de SU RESIDENCIA. En resumidas cuentas, los hechos reprochados se circunscriben a la intervención de una póliza por parte del hoy actor fuera de su Distrito Notarial, en definitiva fuera del ámbito territorial al que alcanza su competencia, aparentando, además, una unidad de acto que fue realmente inexistente”.

Resultado: Se le impusieron tres sanciones disciplinarias,- una primera de dos años de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, una segunda de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, y, en fin, una tercera de 4.000,00 Euros de multa, así como la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación -, todo ello por la comisión, respectivamente, de tres infracciones, una primera muy grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.c) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.c) del Reglamento Notarial , otra segunda, también muy grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.g) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.g) del Reglamento Notarial , y, en fin, una tercera, grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.B.e) de la Ley 14/2000 y en el artículo 349.e) del Reglamento Notarial”

Tras el recurso y la Sentencia, la cosa se queda en esto:

A) La sanción de dos años de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción muy grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.c) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.c) del Reglamento Notarial, quedará establecida en una sanción de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación;

B) La sanción de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción, también muy grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.g) de la Ley 14/2000 y artículo 348.g) del Reglamento Notarial, quedará establecida en una sanción de multa de 12.020,00 Euros, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación;

Y, en fin, C) La sanción de 4.000,00 Euros de multa, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.B.e) de la Ley 14/2000 y artículo 349.e)del Reglamento Notarial, quedará sin efecto alguno.

Y sobre el 125 del Reglamento y la pérdida total de los honorarios a favor de los compañeros de la residencia violentada, ¿no se dijo nada?

No me cabe duda alguna de que no debía ser una póliza de 12,02 Euros de factura 

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Algunos criterios para elegir Notario

elegir notario

Cuando yo tengo que elegir un Notario para mis clientes (me dice con total confianza un buen amigo), lo cual hago bastante a menudo (dice de nuevo), mis criterios de búsqueda son los siguientes:

  1. ¿Se puede aparcar cerca de la Notaría?
  2. ¿Hay aparcacoches?
  3. ¿Tiene la notaría algún concierto con un parking próximo o dispone de aparcamiento propio o reservado?
  4. ¿El Notario habla idiomas y no necesita traductor?
  5. ¿Hay salas grandes en la Notaría para organizar una firma numerosa?
  6. ¿Puedo pagar con tarjeta en la notaria?
  7. ¿Qué horario tienen? ¿Se puede firmar muy pronto o muy tarde? ¿Están abiertos a mediodía? ¿Y por la tarde?
  8. ¿Tienen servicio de traslado desde/hasta el aeropuerto o la estación de tren?

Ninguno de estos criterios aparece (suele aparecer, diríamos él y yo) en las páginas webs de los Notarios y dudo que corporativamente se permitiera, pero es un factor diferenciador real para elegir un Notario cuando hay muchos disponibles y, sobre todo, en grandes plazas donde a veces están muy, muy juntos, unos de otros.

En todas partes hay condiciones de competencia, aunque el entorno sea diferente. Yo no tengo a nadie en leguas a la redonda pero también competimos los que estamos más o menos cerca.

¿Es necesario que se replantee (por quién y dónde corresponda), cómo y de qué forma debemos publicitarnos?

Lo de “el buen paño en el arca se vende no es posible cuando prestas (vendes) servicios”.

En mi opinión, querido amigo, regular todo eso podría tener un efecto contraproducente y, francamente, no sé si nuestro estatus podrá permitirlo en algún momento.

Puede que todos esos criterios resulten ser completamente accesorios pues lo esencial es lo esencial, pero sin duda influyen o pueden influir

Evidentemente, como me dice otro amigo, “los parámetros de todo el mundo no son los mismos para elegir el Notario; es más la gran mayoría de la gente sigue sin elegirlo, no sabría cómo hacerlo e iría a donde le lleven”. Craso error.

Otros criterios a tener en cuenta:

  1. Atención personalizada.
  2. Escrituras personalizadas.
  3. Horarios intempestivos.
  4. Disponibilidad del Notario para consultas.
  5. Accesibilidad al Notario.
  6. Resolución de problemas, incidencias, derivaciones y consecuencias de los otorgamientos: subsanaciones, inscripciones registrales, errores, Catastro, Hacienda, Ayuntamientos…
  7. Asesoramiento previo, simultáneo y posterior, especialmente en materia fiscal.
  8. Gestión.
  9. El personal de la notaría.
  10. Nivel tecnológico, modernización y uso de los servicios.
  11. Presupuestos.
  12. Esto sí es cosa mía.
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Design notary

notaría de diseño

¡Porrr favorrrr, qué derroche!

¿Eso es una notaría o una tienda de moda?

Ayer me enviaron este enlace (me refiero a uno que ya tenemos en la blogosfera) y me puse a reflexionar.

¡Qué barbaridad¡ ¿Es necesario todo ese montaje? Es apabullante. Reconozco que lo mío es un cuchitril, pero esa oficina no es para que acuda cualquier clase de persona … Especial atención merecen:

  • El mostrador
  • Las fotos seductoras
  • El vestuario y complementos
  • Y las salas de firmas

En el portal parece que, en cualquier momento, te va a aparecer el mayordomo del príncipe Carlos de Inglaterra, para pedirte ticket de entrada. En fin, como diría Jesús Gil, todo muy estentóreo.

“Yo no sería nunca cliente de esa oficina, porque me sentiría como un pobre albañil entrando en traje de faena, paleta en mano, al Palacio de Buckingham para una recepción con la Reina de Inglaterra”. Me dijo un amigo que no es Notario.

Cuando alguno lo ve mal podría ser envidia. Cuando tantos (la inmensa mayoría) lo ven también mal, probablemente es que la mayoría lleva razón en lo que siente que no es otra cosa que se está transmitiendo una imagen perjudicial de la función notarial por mucho que haya un público que requiera ese tipo de prestaciones.

Todo ello por supuesto “sin entrar en detalles”.

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Despachos “tapadera”

despachos falsos

Yo diría que estos están todos convenidos y que no pueden estar todos juntos, ¿no? Pregunto “inocentemente”.

“Pues creo que tienen un despacho pequeño en la misma calle para disimular, en el que supone que está uno de ellos, pero en realidad están todos en el despacho principal que es “el de toda la vida”.

Muy bien montado lo tienen entonces, creo que se turnan y hasta que tienen que quedar para comer para verse. Entonces viene la pregunta del “¿y a ti que más te da?”.

Cualquier día alguien solicita que eso se revise y nos vamos a reír (mucho).

Artículo 42 del Reglamento Notarial:

“En ningún caso podrán las Juntas Directivas conceder autorización para que dos o más Notarios tengan su despacho, separadamente, en un mismo edificio o para poder actuar en un mismo local, cuando lo pretendan todos los Notarios de la población”.

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El buen asesoramiento profesional

asesoramiento notario profesional funcionario

Lo comentaba con mi amigo Josep María de Tottributs hace unas semanas.

Desgraciadamente, yo percibo que mis intentos de buena gestión y buen asesoramiento no me dan el resultado que pienso que me deberían dar. Dependo mucho de otros profesionales (mercado de extranjeros y de intermediarios inmobiliarios, principalmente) a los que no suele interesarles mi forma de trabajar porque muchas veces les dejas en evidencia, les descubres las vergüenzas y, lo que es peor (para ellos), les retrasas o les fastidias las operaciones, con lo que huyen de mi, como de la peste. Debo estar perdiendo del orden de 150-200 escrituras al año (del 20% de mi trabajo potencial) por culpa de esta clase de profesionales que han encontrado refugio en otros sitios. Claro, lo que es bueno para sus clientes, no es lo bueno para ellos. Claro, claro … luego que si el gobierno, que si el master, que si la tesis … ya decía no sé quién eso de la paja en el ojo ajeno y la viga en el propio.

Es muy frustrante, pero NO ME IMPORTA, tengo la conciencia super tranquila, creo tener la razón y cada uno tiene que hacer lo que quiera (aunque si no es lo quiere tu cliente, sino lo que quieres tú, mala cosa es esa). Yo aspiro a otra clase de forma de hacer las cosas (y las hago), más allá del dinero.

Aspiro a que las cosas puedan ser de otro modo. Ya me llegará el turno tal vez en otro sitio (en el que estoy ya me conocen demasiado) o tal vez en la ciudad de hacer una notaría diferente en la que intentaré seguir firmando siempre un documento “perfecto”.

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El contacto con las partes

contacto con las partes

Había un chiste que decía algo así como que el Notario era el único animal que “manejando el instrumento, entraba en contacto con las partes…”.

Y ¡qué importante es entrar en contacto con las partes¡, y no solo en el acto, sino sobre todo en los preliminares.

Si ha habido preliminares, el contacto suele ser más satisfactorio.

Los aquí te pillo, aquí te mato son malos en presencia de Notario, porque a menos que tengas un coco de los buenos (el Notario digo) y, oiga, que aquí hay de todo, como en todas partes, puede pasarte que se te escapen (al Notario) cosas importantes y lo que es peor, que el diablillo que todos podemos tener en un momento dado sobre el hombro, nos diga, ¡bah..que más da¡, ¡pero si no es cosa mía¡, ¡pero si no se van a enterar¡, ¡oye, pues tal vez se libre¡, ¡pero si es una tontería¡, ¡pero como voy a decir algo ahora, me van a matar¡, ¡en fin que ya lo arreglaremos y luego las culpas al boggie que es muy socorrido y soporta todo muy bien¡

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Fusiones notariales

fusion notarios

He leído recientemente, muy recientemente, en un periódico la noticia de que las notarías de Fulano y Mengana se fusionaban.

Inmediatamente me puse a pensar como les sentaría la noticia al resto de los compañeros de la plaza porque sí, hay más notarías: Fulano y Mengana no son los únicos Notarios de la plaza (si lo fueran, su fusión seguramente no hubiera salido en prensa).

Su fusión (su convenio, su unión de despacho) es completamente reglamentaria puesto que el número de plazas en la localidad lo permite (no entro en otras consideraciones que las “fusiones” han de respetar), pero ¿es correcto que la noticia se publique en un periódico (de gran tirada)?

Pues desde el punto de vista del periódico sin duda que lo es, pero desde el punto de vista de Fulano y Mengana pues no lo tengo tan claro, la verdad. Si yo estuviera en esa situación hubiera llamado a mi Decano y le hubiera preguntado: “Oye Decano, un periódico quiere publicar una noticia sobre el convenio entre Mengana y yo, ¿cómo lo ves?” y si el Decano me dijera que lo veía bien, pues venga que salga, que se publique, pero si el Decano me dijera que no lo veía, teniendo en cuenta que yo tampoco lo vería, pues creo que le hubiera dicho al periódico: “Oye mira, que no, que no me parece bien y que los compañeros de plaza se pueden sentir molestos. Creo que aunque el hecho sea noticiable (sin duda que puede serlo), nuestra condición de funcionarios públicos a cargo de una oficina pública pero con un componente tan especial y sensible como es el propio de una notaría nos debe mantener al margen de este tipo de cosas, así que mejor prefiero que no lo hagáis”. En realidad creo que ni hubiera llamado al Decano.

De todas formas, a fin de cuentas, alguien le habrá suministrado el periódico toda esa información, ¿no?

En fin, estoy condenado a jubilarme en el poble.

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Guerra de dominios en las notarías de Talsitio

guerra de dominios de internet

¡Hay una guerra de dominios entre las notarías de Talsitio¡

La blogosfera es útil para detectar estas cosas.

Una notaría tiene el dominio notariadetalsitio, otra tiene notariotalsitio y otra más notariatalsitio.

El menos correcto para mi (aunque las diferencias son mínimas) sería el primero. No eres la única notaría en Talsitio. El segundo me parece el más correcto porque es un Notario y tiene plaza en Talsitio y el tercero es tan poco correcto como el primero pues hay más notarías en Talsitio.

En los dominios, no puede haber tildes, así que cabría la posibilidad de que el primer y el tercer dominio no se refieran a la notaría, sino a la Notaria. En tal caso creo que me parece poco más o menos lo mismo.

Si yo fuera Notario de Talsitio no me andaría con contemplaciones. Mi dominio sería:

lamejornotariadetalsitio.es

Y asunto aparcado.

Por cierto, vamos a ver quién sale si busco eso …

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La defensa del Notariado

defensa de los notarios

En mi opinión, antes no era necesario defender el Notariado porque no era prácticamente cuestionado. Los Notarios sufríamos los sambenitos clásicos y poco más (los Notarios solo firman, los Notarios son muy caros …). Sin embargo ahora sí que creo que hace falta una defensa más intensa y más que del Notariado en sí (como suma de los Notarios), una mayor defensa de la función que el Notariado tiene encomendada pues parece (solo parece, pues buena parte de la gente habla sin conocimiento de causa) encontrarse algo tocada y amenazada con el consiguiente peligro para toda la sociedad. Soplan vientos de desprestigio no siempre merecidos …

Hace unos días recibimos una propuesta interesante de actuación colectiva que se ha puesto en marcha por un Notario individual o de base. Me llamaron la atención unas cuantas cosas de su misiva y me gustaría hacer algunos comentarios en este recóndito apartado de mi blog.

Fueron estas:

  1. ¿La nueva Ley de Crédito Inmobiliario plantea un incierto escenario para todos los Notarios? Bueno, para unos mucho más que para otros. Ya lo dije aquí: ¿Cuántas hipotecas firmo yo? ¿Cuántas firmaré a partir de ahora con este nuevo lío con el AJD (o con la LCI)? En la sección Informes de mi Programa de Gestión de la notaría, he visto que llevo 35 hipotecas en 2018. Bueno no son 35 porque en esta cifra están incluidas novaciones y ampliaciones. Hipotecas nuevas serán unas cuantas menos. Efectivamente, son 25. He firmado 25 hipotecas en un año y eso representa el 6% de mi facturación hasta el día de hoy, así que aunque la hipoteca vaya a pique, yo, Justito El Notario, sobreviré a la hipoteca y hasta podría quitarme de encima muchas firmas a cara de perro de las que estoy absolutamente harto”. No obstante, no se trata solamente del volumen de trabajo que representan las hipotecas en nuestros despachos y cifras de facturación, sino que se trata también de la forma de tratarlas de cada uno; es el tiempo que empleabas en hacerlas y en explicarlas y el que vamos a emplear a partir de ahora (¿con qué resultado?). Tal vez algunos no se puedan permitir la “pérdida de tiempo” que representará dar tanta explicación.
  2. ¿Tienen todos los Notarios las mismas inquietudes o preocupaciones? Es obvio que no. Podemos compartir algunas pero existen profundas diferencias entre nosotros. ¿En qué me puedo parecer yo a un compañero que firme en un año más documentos de los que yo he firmado en dieciséis? A mi juicio, en absolutamente nada.
  3. ¿Tiene el Notariado o todos los Notarios trapos sucios que lavar? Mis trapos sucios caben en la lavadora del Baby Mocosete. A mi juicio hay más trapos sucios del Notariado individual que del Notariado colectivo. El que quiera lavar trapos sucios, lo que primero debería hacer es no ensuciar más trapos a partir de ahora, sino tendrá que continuar lavando. Si hay trapos colectivos, lo que debemos es arrimar el hombro para que las cosas cambien y que no haya ninguno más en el futuro. Los trapos sucios colectivos son además, en muchas ocasiones, derivaciones de los trapos sucios de las individualidades que no tendríamos porqué lavar, aunque pueda ocurrir y hasta sea comprensible y humano que suceda en todas las colectividades o grupos sociales.
  4. ¿Es posible una alta y recurrente participación de todos los Notarios en algo? A mi me parece que los enjambres funcionan para las abejas. Es muy difícil hacer equipo y más aún mantenerlo una vez que lo has conseguido formar. A medio plazo, los equipos se deshacen.
  5. ¿Se avecinan grandes cambios? Siempre hemos estado cambiando. Yo no tengo un temor especial a los cambios. Francamente, a nivel personal, tengo poco que perder (y probablemente aún mucho por ganar) por eso no tengo miedo. A nivel general, los grandes cambios afectan por igual a toda la sociedad y a todos los colectivos. Espero que seamos capaces de conseguir hacernos valer porque nuestra función bien ejercida no necesita defensa alguna.
  6. ¿Es un temerario el que no lo percibe así? A mi juicio temerario no es la palabra. Incauto quizá me guste más que temerario. En realidad, a mi me parece que la temeridad es hacer otro tipo de cosas que pueden acabar con la función y que constituyen esos trapos sucios de los que podríamos estar hablando.
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Mentiras concursales

mentiras concursos

¿Qué fue de aquéllos tiempos en los que llamabas a un compañero para interesarte por su notaría y casi que te mandaba la declaración de la renta?

Pedir informes es ahora una partida de póker. La notaría de Talsitio está vacante. ¡Hagan juego¡ Se reparten las cartas. Los jugadores son el titular saliente y los aspirantes a ser los nuevos titulares de la plaza. Se admiten apuestas. Y entonces el que se va se mete un farol o cambia de cartas o se pasa y se retira o hace trampas y se guarda un as en la manga de manera que cuando salen los resultados del concurso no se te queda cara de tonto, se te queda cara de lo siguiente.

En fin, es lo que hay, y llegará el día en que sea yo el que destape mis cartas y gane la mano y pueda decir “la Banca gana”; entre tanto, que siga pasando el tiempo y que cada uno sea consciente de sus derechos y de sus obligaciones, ya me entienden, ¿no?

Algunos casos

¿Cuántos empleados tienes y quiénes son? “No lo sé”. Me río (jajaja) por no llorar. “Eso se lo tienes que preguntar a mi compañero de despacho”. Era un C.A.REn el siguiente concurso se fue. Resultado: La pido pero rezando que no me la den. Me la hubieran dado de no haberme ido a otra que puse antes (y que, tal vez, no hubiera puesto antes, de haber tenido más información sobre la plaza).

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No doy datos económicos por teléfono”. Resultado: La pido. No me la hubieran dado aunque la hubiera puesto antes de la que finalmente sí que me dieron. Aquí sigo.

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No. Tendrás que correr el riesgo”. Resultado: No la pido. No me la hubiesen dado.

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “Sí. Tanto” (cifra “increíble” por baja). Resultado: No la pido. Me la hubieran dado.

Yo siempre he dado el máximo de información a los compañeros que se han interesado por mis notarías. Que conste.

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Notaría de las Tierras Fronterizas

notaria comarcal

Comarca: “Porción de territorio, más pequeña que una región, que se considera homogénea por diversos factores, como las condiciones naturales o la persistencia de demarcaciones históricas”.

¿Puede utilizarse una notaría como un factor homogeneizante en un sistema en el que no existe la competencia territorial en materia notarial salvo en contadas ocasiones?

¿Puede buscarse un vínculo territorial más allá del que le corresponda a esa notaría con arreglo a la denominación del municipio en el que se encuentre y del Distrito Notarial al que pertenezca?

Pues va a ser que no, porque sí es así, creo que yo hubiera podido anunciarme como Notario de A Mariña Central, de la Menorca Central, del Altiplano Bajo, del Vinalopó Medio o de las Tierras Fronterizas de Alicante y Murcia, ¿no? Pues no, yo fui Notario de Mondoñedo y de Es Mercadal y lo soy de Pinoso y punto.

De nuevo, cosas menores, pero que no se pueden hacer. No podemos dedicarnos a generar confusión, cuando mucha gente desconoce que puede elegir (con algunas excepciones) al Notario que le parezca oportuno aunque sea el de cuatro comarcas más allá o más acá, el de la provincia de al lado o el de la otra punta de España.

Existen, y conviene recordarlo, las notarías demarcadas en barrios concretos y también notarías que tienen que tener despacho abierto en dos municipios al mismo tiempo.

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Notarios con “notorio celo”

celos notario

Ayer me daba la sorpresa el Artículo 71 con el asunto de la publicidad y hoy el siguiente, el Artículo 72 del Reglamento Notarial que se refiere al importantísimo asunto de la Demarcación Notarial que traté un poquito aquí y que dice que es posible que los Notarios actuemos (o no) con notorio celo.

“Artículo 72

Como complemento de la demarcación notarial, la Dirección General, previa audiencia de los Colegios y de acuerdo con la Mutualidad Notarial, hará una relación revisable cada dos años de las Notarías enclavadas en zonas rurales que, aun sin producir lo necesario para la decorosa subsistencia de un Notario, se consideran imprescindibles para el buen servicio público. Estas Notarías, independientemente de la congrua normal que les corresponda por razón de folios, disfrutarán por razón de residencia de una subvención anual, cuyo percibo estará condicionado a que el Notario atienda con notorio celo a su Notaría, y visite periódicamente los pueblos de su distrito que determina la Junta directiva.

La revisión no perjudicará los derechos adquiridos por los titulares de Notarías que pierdan la consideración de subvencionadas en virtud de dicha revisión”.

Ya me gustaría a mi saber como se juzga lo de atender con celo tu notaría. ¿Llevas a unos paisanos que lo atestigüen? ¿Preguntas a los Alcaldes de los municipios de alrededor? ¿Giras inspección para ver si el  Notario reintegra o no lo hace? ¿Pones un Bando en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento?

Es perfectamente posible que uno atienda con celo y ese celo no sea notorio o no sea comprendido adecuadamente y se confunda con lo que no es porque muchas veces se da mérito a quien no le corresponde (los rápidos) y se le quita a quien sí (los seguros). Es más hay cosas super notorias y que no se persiguen como los C.A.R. Yo diría que el celo a los Notarios se nos debía presumir y que la notoriedad no debería ser relevante. En fin, dejo el tema que me pierdo.

Curioso también lo de los derechos adquiridos. ¿Quiere decir que si tras la revisión pertinente se entiende que ya no corresponde la subvención anual, puedes ostentar algún derecho adquirido? No se me ocurre porqué razón iba a ostentarse. A mi todo esto me suena a chino.

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O.M.C. (Maniobras Concursales en la Oscuridad)

Esto de los concursos es cada vez más insufrible (al menos para mi que estoy en todo mi derecho de sufrir por lo que me parezca oportuno sobre todo si lo veo injusto).

Que cara de imbécil, de panoli integral, se te queda en los concursos cuando de repente te encuentras entre las resultas, una notaría que te interesa y unas cuantas líneas más abajo descubres que otra notaría de la localidad que hace años que nadie quería se ha cubierto.

Luego vas tirando un poco más del hilo y atas todos los cabos.

Yo creo que en la relación laboral con mis empleados solo hay dos partes: cada uno de mis empleados por su parte y yo por la mía y aunque tengo poca idea de Derecho Laboral (casi ninguna en realidad) estaría dispuesto a asegurar que la subrogación de empresa no se puede pactar: o la hay o no la hay, pero no podemos inventarla para asegurarnos su efecto cuando no se dan las circunstancias objetivas y subjetivas que deben concurrir, ¿o sí?

La honradez empieza por uno mismo. El que no la practica no puede exigir, ni puede ampararse en  “esto es lo que hace todo el mundo”. Yo creo que ni del gobierno, ni de los políticos se podría quejar ya …

El siguiente capítulo que acabará saliendo (tiempo al tiempo) serán los C.A.R., las gestorías tradicionales, Signo y la DGRN. ¿Lo pillan?

On fire ….

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Publicidad de los Notarios y artículo 71 del Reglamento Notarial

71 reglamento notarial

Este repaso que voy haciendo al Reglamento Notarial los días en que me sobra un minuto para dedicárselo, está siendo más que interesante. Cuantos detalles olvidas con el paso del tiempo. Hoy le ha tocado el turno al Artículo 71 que dice:

“Como consecuencia del carácter de funcionario público del notario y de la naturaleza de la función pública notarial, la publicidad de la oficina pública notarial y de su titular deberá realizarse preferentemente a través de los sitios web de los Colegios Notariales y del Consejo General del Notariado.

A tal fin, los Colegios Notariales mantendrán una lista actualizada de los notarios que estuvieran colegiados en su ámbito territorial accesible al público en su sitio web. En dichos sitios web, y a los efectos de la identificación del notario y localización de la oficina pública notarial, se incluirá el nombre y apellidos del notario, su fotografía si éste lo solicitara, y la dirección, correo electrónico y números de teléfono y fax de la oficina pública notarial.

En modo alguno los notarios podrán anunciarse directa o indirectamente a título de sucesores de un titular de la misma Notaría.

Igualmente, el local de la oficina pública notarial podrá anunciarse mediante una placa, respecto de las que las Juntas Directivas podrán adoptar medidas sobre la forma y dimensiones”.

Ya lo he destacado en negrita pero insisto:

.- Preferentemente. ¿Y qué otros medios podrían ser? Siempre estamos diciendo que los Notarios no podemos hacernos publicidad pero el Reglamento utiliza el término “preferentemente” cuando podía haber dicho “exclusivamente”.

.- “A título de sucesores”. Pues yo conozco a un Notario que cumplió 90 años como Notario el año pasado. Así que como hace noventa años hacía falta tener 25 años de edad para ser Notario, pues como mínimo tiene ya los 115 años; y si además se le alargó la oposición y aprobó después de opositar once años como lo hice yo, pues tendrá unos 124 años. No sé como habrá podido evitar jubilarse pues debería de estar jubilado desde al menos el año 1974. ¡A ver si es que tiene un sucesor¡

También tiene razón un compañero que me dice vía Facebook:

“Si no podemos anunciarnos a título de sucesores de otro Notario, ni directamente, ni indirectamente, ¿eso quiere decir que sí podemos hacerlo, directa o indirectamente, “en nombre propio”?”

.- Lo de las dimensiones de la placa casi mejor que no lo comentemos. Ayer mismo llegó una foto de un “cartelazo” inmenso en una notaría de reciente apertura. Me pregunto si no estaría de más girar inspecciones a los nuevos locales en que se instale una notaría para dar el VBº a efectos publicitarios y de uniones de despacho.

Yo creo que aquí nos hace falta crear una especie de Asuntos Internos

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Deudas

¿Qué me podrían pedir para iniciar la designación de mediador concursal?

mediador concursal designación

Pues mire con arreglo al FORMULARIO NORMALIZADO DE SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO de su cliente que usted me ha enviado, esta es la documentación que necesito:

  1. DNIS de concursado y esposa.
  2. Certificado negativo de su inscripción como empresario.
  3. Empadronamiento.
  4. Certificado de matrimonio y de nacimiento de hijos.
  5. Certificado de antecedentes penales.
  6. Cuatro declaraciones de IRPF anteriores.
  7. Tres nóminas y contrato de trabajo.
  8. Certificación de dominio y cargas de los inmuebles.
  9. Escrituras de propiedad y cargas hipotecarias.

Terminaremos de afinar cuando tengamos todo y el borrador esté ya preparado.

Otro día viene un soltero con un hijo que lo único que tiene es un coche y que está en el paro:

  1. DNI del concursado.
  2. Certificado negativo de su inscripción como empresario.
  3. Certificado de nacimiento de su hijo.
  4. Certificado de antecedentes penales.
  5. Documentación del vehículo.
  6. Cuatro declaraciones de IRPF anteriores (o las que tuviere de estas últimas cuatro)
  7. Tres nóminas y contrato de trabajo (si trabaja y parece que no lo hace) o certificado acreditativo de alguna de las siguientes situaciones:
  • Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  • Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
  • En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.
  • Certificado de pensión de jubilación
  • Si estuviera obligado a llevar contabilidad, las cuentas anuales correspondientes a los tres últimos ejercicios.

Terminaremos de afinar cuando tengamos todo y el borrador esté ya preparado.

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¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?

reconocimiento de deuda ante notario

Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.

No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.

En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad.

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Insolvencia provisional parcial de Sociedad Limitada

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La Ley de la Jurisdicción Social (Ley 36/2011) en su art. 250 establece:

Investigación judicial del patrimonio del ejecutado.

1. Si no se tuviere conocimiento de la existencia de bienes suficientes, el secretario judicial deberá dirigirse a los pertinentes organismos y registros públicos a fin de que faciliten la relación de todos los bienes o derechos del deudor de los que tengan constancia, tras la realización por éstos, si fuere preciso, de las averiguaciones legalmente posibles.

2. También podrá el secretario judicial, dentro de los límites del derecho a la intimidad personal, dirigirse o recabar la información precisa para lograr la efectividad de la obligación pecuniaria que ejecute, de entidades financieras o depositarias o de otras personas privadas que por el objeto de su normal actividad o por sus relaciones jurídicas con el ejecutado deban tener constancia de los bienes o derechos de éste o pudieran resultar deudoras del mismo”.

Así que el secretario judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia) debe dirigirse a los Registros Públicos para que le faciliten los bienes del deudor cuando se persiguen bienes para embargar y si no los hay, pedirá que se anote la insolvencia en el Registro Mercantil.

En este caso de hoy, me la encuentro anotada en el Registro Mercantil, pero no en el Registro de la Propiedad y da la sensación de que quién ordenara esa anotación no había buscado muy bien porque la finca objeto de mi escritura es de la sociedad teóricamente insolvente desde 1995 y se encuentra en el término municipal del domicilio social. Incluso he localizado la declaración de insolvencia en el BORME. Se derivó de una reclamación del año 2012 por importe de menos de 3.000 Euros.

En la escritura yo hice constar:

“A solicitud de los comparecientes obtengo del Registro Mercantil, e incorporo a la presente información relativa a la sociedad vendedora autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan, en cuya información consta la “declaración de insolvencia jurisdicción social de la entidad”, así como el cierre del Registro Mercantil por falta de presentación de cuentas. Manifiesta el Sr. Administrador que dicha declaración resulta de oficio remitido por el Juzgado de lo Social número XXX de Talsitio en el que se declaró la INSOLVENCIA PROVISIONAL PARCIAL de la mercantil en reclamación de la cantidad provisional de DOS MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS EUROS CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (2.223,68 €), la cual se encuentra actualmente satisfecha y pendiente de cancelación la indicada anotación”.

Es interesante destacar que resulta algo complicado suprimir posteriormente esa clase de anotaciones que solo me he encontrado en dos ocasiones con el consiguiente perjuicio para la entidad que ha podido recuperar la normalidad. Ocurre en muchas ocasiones con las situaciones de concurso que siguen apareciendo durante ¿años?

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Donaciones

¿Quién tiene que firmar una escritura de donación?

quien firma la donación

Algunas cosas se podrían contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta, y en este caso con dos preguntas:

¿Puedo regalar yo su casa (la casa de usted que me lee)? No, ¿verdad? La tiene que regalar usted, ¿correcto?

¿Y usted me puede obligar a aceptar el regalo de su casa? No, ¿verdad?

Pues contestado queda: las donaciones las firman los que donan (donantes) y los que reciben (donatarios).

Cuestión aparte y muy, muy importante es la regulada por el Artículo 633 del Código Civil que dice:

“Para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.

La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.

Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras”.

Y es importante porque permite que no se haga todo a un tiempo en cuyo caso adquiere fundamental importancia que el donatario acepte la donación antes de que muera el donante y no solo eso sino también que se notifique al donante que el donatario ha aceptado para que no se vaya todo al traste.

En mi notaría hemos tenido un caso de unos padres que en los sesenta donan varias fincas a un hijo que no acepta la donación porque estaba en la mili. Unos y otro se olvidaron del asunto y los padres murieron sin que el hijo aceptara. ¡Menudo follón¡

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Eficiencia Energética

¿Desde que fecha necesito la certificación de eficiencia energética?

certificado de eficiencia energetica

El certificado de eficiencia energética se pide para obras con licencia posterior a 1 de Noviembre de 2007.

Sobre eficiencia energética, fórmulas notariales y supuestos en los que no sería necesaria aconsejo esta otra lectura.

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Fiscal

¿Cómo es posible que no se difundan públicamente las resoluciones de los Tribunales Económico-Administrativos?

conseguir resoluciones TEAC

“Oye (les preguntaba a un compañero y a un amigo que trabaja en la administración), ¿tú sabes donde se pueden conseguir resoluciones de los TEAR y TEAM? Sabía que eran difíciles de conseguir hasta las del propio TEAC, pero me he quedado sorprendido de que su difusión pública esté tan restringida. ¿No quieren limpiarlas para subirlas a las webs correspondientes o solo divulgan lo que no interesa o lo que no tienen más remedio que divulgar?”

El compañero me decía que las del TEAC se publican en esta página que suele consultar frecuentemente y en la que se dice que se publican aquellas que se estima que deben ser objeto de difusión pública. Añadía que de las de los TEAR y los TEAM, no sale ninguna, así que hay que esperar a que alguien las saque a la luz.

Por su parte, el amigo me decía:

“Sorprendentemente NO SON PÚBLICAS. ¡Viva la transparencia y el control …¡ Las de los TEAR no aparecen por ninguna parte. Las de los TEAM algunos ayuntamientos sí que las publican (por ejemplo Madrid, Bilbao o Castellón). Algunos lo hacen y por cambios “políticos” dejan de hacerlo. Los TEAM de ciudades de gran población son preceptivos desde 2004 y en Alicante se ha puesto en marcha en ¡Diciembre de 2018¡ En algunos casos se puede intentar llamar, identificarse y esperar que tengan a bien enviártelas. Yo quiero obtener una Resolución sobre procedimiento de comprobación limitada que tumba una gran parte del procedimiento de la AEAT y no hay manera. Las del TEAC se pueden localizar en la Base de Datos de la página del Ministerio de Hacienda, aunque no sé si las publican todas. El buscador es un poco complicado, y, en mi opinión, deja mucho que desear. Lo tienes aquí. No es de recibo que con la tecnología actual de la que tanto que se habla y de la tan traída TRANSPARENCIA, no se pueda acceder a órganos de la administración que resuelven a diario cientos de asuntos que afectan a la mayoría de los ciudadanos”.

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¿Cuándo se paga el IBI?

cuando toca pagar ibi

Pues depende de cada Ayuntamiento puesto que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales solo dice:

Artículo 75 Devengo y período impositivo

1. El impuesto se devengará el primer día del período impositivo.

2. El período impositivo coincide con el año natural.

3. Los hechos, actos y negocios que deben ser objeto de declaración o comunicación ante el Catastro Inmobiliario tendrán efectividad en el devengo de este impuesto inmediatamente posterior al momento en que produzcan efectos catastrales. La efectividad de las inscripciones catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva y de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales coincidirá con la prevista en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.

Me atrevería a decir, por mi experiencia personal y profesional, que el pago en la mayoría de los Ayuntamientos se efectúa en el 2º y tercer trimestre del año. Con tendencia a que sea hacía mitad de año.

Si no está domiciliado, le llegará la carta de pago al domicilio que tenga usted indicado en el Ayuntamiento correspondiente, por lo que conviene que este domicilio sea el correcto.

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¿Dónde liquida una hipoteca o cancelación de hipoteca con fincas en distintas Comunidades Autónomas?

lugar liquida hipoteca varias fincas

Si hay dos o mas fincas hipotecadas en distintas CCAA, se hará una liquidación en cada Comunidad Autónoma en proporción a la responsabilidad hipotecaria asignada a cada una de las fincas. En cada Comunidad Autónoma se aplicará el correspondiente tipo de gravamen en Actos Jurídicos Documentados.

En la cancelación (aunque esté exenta, hay que liquidarla), ocurre exactamente lo mismo.

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¿El que paga el IBI es el titular catastral a 1 de Enero?

quien es el que paga el ibi

No, es el titular real a 1 de Enero, es decir, en la inmensa mayoría de los casos, el dueño según escritura pública, inscrita o no inscrita.

Cabe la posibilidad de que alguien haya dejado de ser dueño el 31 de Diciembre y el 1 de Enero conste aún como titular catastral (circunstancia que evitará el uso del STI), en cuyo caso podría girársele (erróneamente) el recibo al titular catastral que habría de recurrir la carta de pago con el fin de que se dirigiera la reclamación de pago al titular a 1 de Enero, es decir, el nuevo dueño según escritura inscrita o no inscrita.

Dejemos al margen los escasos supuestos de compra en documento privado con fecha fehaciente por ser inusuales y exceder del propósito de estas FAQ`s.

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¿Es obligatoria la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones y requerimientos?

nombrar representante fiscal

Parece una menudencia (pero no lo es) la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones que se suele incluir en las escrituras otorgadas por no residentes. Hasta en los poderes tengo yo costumbre de incluirla puesto que a veces son los únicos documentos otorgados “en su propio nombre y derecho” por un no residente (en el resto interviene representado por su apoderado) y deben redactarse y otorgarse de la forma más completa y precisa en su beneficio y en cumplimiento de las normas vigentes (en el beneficio de todos).

Pero el otorgamiento de un poder no exige al no residente en España (ya sea español o extranjero) la designación de representante fiscal o de un domicilio para notificaciones o requerimientos. La exigencia se derivaría de los otorgamientos que en el uso de las facultades conferidas pueda llevar a cabo el apoderado, aunque precisamente por eso me parece conveniente que el poder ya incluya la designación del propio apoderado o de otra persona como representante fiscal en España del no residente y de un domicilio para notificaciones y requerimientos, puesto que el no residente no estará cuando sea representado y se esté actuando en su nombre y derecho. Si el representante comparece y acepta la representación se puede comunicar a la Administración Tributaria a través de la aplicación Envío de Copias Electrónicas de Signo. Por supuesto, el apoderamiento también podría incluir facultades para estas designaciones, si bien prefiero que sea el interesado quien proceda a ello.

¿Es obligatorio designar representante fiscal? ¿En qué casos?

La AEAT nos responde aquí y lo hace en base al Artículo 47 de la Ley General Tributaria. Para mí queda algo inconcreto así que pienso que es mejor curarse en salud procediendo a la designación.

“A los efectos de sus relaciones con la Administración tributaria, los obligados tributarios que no residan en España deberán designar un representante con domicilio en territorio español cuando operen en dicho territorio a través de un establecimiento permanente, cuando lo establezca expresamente la normativa tributaria o cuando, por las características de la operación o actividad realizada o por la cuantía de la renta obtenida, así lo requiera la Administración tributaria. Dicha designación deberá comunicarse a la Administración tributaria en los términos que la normativa del tributo señale”.

¿Es obligatorio designar domicilio para notificaciones y requerimientos? ¿En qué casos?

Pues claramente parece que sí que lo es. Pienso que la AEAT lo deja aquí completamente claro.

Artículo 48 Domicilio fiscal

…d) Para las personas o entidades no residentes en España, el domicilio fiscal se determinará según lo establecido en la normativa reguladora de cada tributo.

En defecto de regulación, el domicilio será el del representante al que se refiere el artículo 47 de esta ley. No obstante, cuando la persona o entidad no residente en España opere mediante establecimiento permanente, el domicilio será el que resulte de aplicar a dicho establecimiento permanente las reglas establecidas en los párrafos a) y b) de este apartado…”

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¿Hay alguna bonificación o reducción en las cuotas que debo de pagar al notario en una donación en Castilla y León?

donaciones CYL

En el ámbito de los aranceles notariales, lo correcto es hablar de reducciones arancelarias y no, no hay reducciones en el arancel para ningún caso de donación.

Si hablamos de impuestos, lo mejor es que se informe con un Notario de allí (de Castilla y León) pues la legislación cambia tanto según CCAA que es mejor ir sobre seguro, aunque me consta que las hay cuando se trata de donaciones al patrimonio especialmente protegido de un discapacitado, de dinero para la adquisición de vivienda habitual, de empresa individual o negocio profesional, de dinero para la constitución de empresa individual o negocio profesional, o de participaciones en ciertas entidades. Al margen queda la aplicación de los coeficientes multiplicadores que correspondan por razón de grado de parentesco y patrimonio preexistente (paga más el más rico y que tenga el parentesco más alejado).

Me gustaría resaltar además que no hay cuota alguna que pagar al Notario. Los impuestos son los impuestos y la factura de la notaría no tiene nada que ver con los impuestos, aunque exista una frecuente confusión por causa de las gestorías o de las notarías que gestionamos impuestos que damos lugar a que todo pueda parecer un mismo paquete cuando no lo es.

Siempre le digo a mis clientes, que la notaría puede no ser barata en ocasiones, pero que la preocupación de alguien que viene a la notaría (la fundamental, al menos) no debe ser la factura de Notario (o Registro), la preocupación han de ser los impuestos a pagar. Lo importante, insisto, en casi cualquier operación que pase por la notaría es preocuparse por los impuestos. La factura del Notario puede doler, pero no tanto (ni punto de comparación) con el varapalo que le puede pegar a uno Hacienda.

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¿Hay plusvalía en la obra nueva?

plusvalía en las obras nuevas

Si la pregunta se refiere al IIVTNU (la plusvalía municipal), la respuesta es no.

Si se refiere a la ganancia patrimonial en renta (IRPF), la respuesta es la misma: no. Pero ojo, que el valor de la obra que usted declare, se computará en el futuro para calcular su valor de adquisición y así determinar su ganancia patrimonial cuando lleve a cabo la transmisión. Es decir, cuando venda, el valor de la obra se sumará al del terreno y la diferencia con el valor de transmisión determinará su ganancia, teniendo en cuenta las tres fechas. Es importante guardar todas las facturas que documenten el gasto realizado.

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¿La reducción del tipo de gravamen en TPO en la compraventa de vivienda y de garaje requiere que estén en el mismo edificio?

reducción menores 35 tpo

“¿La reducción del tipo al 8% en segunda transmisión de vivienda para menores de 35 años en la Comunidad Valenciana, es solo para la vivienda, sin garaje y trastero, cuando son fincas registrales distintas en el mismo edificio? ¿Y si fuera en distinto edificio pero “cercano”?, otro portal de la misma urbanización o de otra contigua, por ejemplo”.

Para que se aplique es necesario que el garaje y trastero se encuentren en el mismo edificio y que se adquieran conjuntamente con la vivienda, aunque se admite que se escrituren de forma separada. Si no están en el mismo edificio que la vivienda no cabe el tipo reducido, aunque estén muy cerca. Hay que tener en cuenta el artículo 55 del Reglamento del IRPF que se cita en esta resolución y el artículo 91 de la ley del IVA (7.º Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente. En lo relativo a esta ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas”). Es criterio consolidado de la DGT y de la jurisprudencia.

Una vez más gracias a Sergio Mocholí.

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¿Pierdo la desgravación por vivienda habitual si hago una nueva hipoteca?

nueva hipoteca desgravacion

Leí un tuit el otro día en el que alguien comentaba que un Notario había estado muy acertado porque había salvado a su cliente de firmar una hipoteca que le haría perder la desgravación por vivienda a la que tenía derecho, pero hubo una contestación a ese tuit en la que se dijo que el compañero se equivocaba y que el derecho a la desgravación no estaba vinculado a la forma de pago o financiación de la vivienda.

Yo me quedé pensando, o sea que si yo me hubiera comprado mi primera vivienda en el año 99 a tocateja sin hipoteca, ¿también habría tenido derecho a la desgravación?, y luego cuando me compré la segunda en 2006 e igualé varios años después lo pagado por la primera, ¿también hubiera tenido derecho aunque tampoco hubiera hecho hipoteca?

Pues esto es lo que dice Hacienda:

Adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual

“Cantidades invertidas con derecho a deducción (base de la deducción).

Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

Cuando la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos. En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación”.

Parece que en la compra de vivienda habitual te podías deducir 9.040 Euros en el año de la compra y si has comprado con préstamo hipotecario hasta un máximo de 9.040 Euros anuales. Una vez o todos los años, that`s the question.

O sea que tenía más razón el Notario en cuestión, que quien dijo que el Notario no tenía razón. El Notario aconsejó bien, “si hace usted una nueva hipoteca y cancela la anterior no podrá seguir aplicándose la desgravación”. Si fuera una ampliación de la hipoteca originaria, entiendo que habría dos tramos: uno con derecho y otro sin.

Unos días después, alguien me ha preguntado qué pasa si el que se aplica la desgravación, está casado en gananciales y aporta la vivienda hipotecada a la sociedad de gananciales.

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¿Puede “fragmentarse” el impuesto y pagar dos TPO y otro IVA con renuncia a la exención e inversión del sujeto pasivo?

iva y transmisiones fragmentar

Esta interesante cuestión me la planteaba @HadaTrendy una amiga tuitera.

Estamos hablando de dos vendedores que lo fueron que ya no son sujetos pasivos del IVA y de uno que sí lo es.

A priori podría pensar que sí, que ¿por qué no? pero al margen del argumento fundamental de que nunca se me ha planteado el caso, alegaría para descartarlo el artículo 20. Uno 22 A) de la Ley del IVA que no habla de partes o porciones indivisas de edificaciones ….. pero es un argumento más bien pobre, ¿no?

“22.º A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”.

Al habla con mis amigos de Tottributs, me dicen:

“Te adjuntamos tres consultas que hemos encontrado sobre la cuestión (dos no vinculantes y una vinculante). ¡El caso es que sí que es posible!

Consulta 23/2/2001

Consulta 30/4/2004

Consulta 8/6/2016

Tu y yo podemos tener un local en común donde uno puede ejercer su profesión y el otro trabajar por cuenta ajena, sin ser empresario ni arrendar su parte al otro titular.

La posterior transmisión del inmueble, por lo que hace a la parte del profesional que desarrolla su actividad en el local estaría exenta de IVA y podría ser renunciable y la parte del que trabaja por cuenta ajena iría por TPO, ya que no es empresario o profesional, por lo que sería un simple particular que transmite su cuota indivisa.

En las consultas no vinculantes se trata una cuestión similar, en concreto, la incidencia que tendría el régimen económico matrimonial en dicha transmisión.

Tuvimos un caso similar hace años. Era una vivienda de obra nueva arrendada por más de dos años sin opción de compra. Compraba la mitad el arrendatario y la otra mitad alguién que no lo era. Dejando de lado que oliera a “pase” entre los adquirentes, lo cierto es que la parte del arrendatario iría por IVA y la parte del no arrendatario, al haber estado arrendada por más de dos años la edificación, iría por TPO“.

La cerveza en este caso tendremos que compartirla la proponente de la interesante cuestión y quien verdaderamente la resuelve. Yo me quedo con la parte del redactor.

Con esta FAQ ya publicada llega una nueva Consulta que nos envía, vía Twitter, mi compañero Sergio Mocholí quien nos dice:

“La Consulta DGT V2335-18, de 20 de agosto, también dice que sí se puede “fragmentar” el impuesto y pagar por uno IVA con renuncia a la exención y por los otros TPO“.

Otra caña para él.

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¿Puedo pagar el Impuesto de Sucesiones sin contar con los demás herederos?

un heredero paga solo el impuesto

En principio (solo en principio), pienso que se podría hacer una liquidación parcial del Impuesto, pero para ello el inventario y el avalúo tendría que ser también parcial (tan parcial como unilateralmente confeccionados y por tanto peligrosísimos).

Si alguien presenta a liquidar una herencia parcial entiendo que se le aceptaría la documentación (aunque no veo descabellado que se la rechacen si la someten a examen previo, se informa y el interesado recapacita), sin perjuicio de que luego se requiera (y se sancione) a los demás interesados en la herencia.

No obstante, no es nada aconsejable esta práctica, no ya por una eventual sanción sino porque esa liquidación parcial que suele estar fundada en desavenencias, no hará más que aumentarlas originando una problemática mucho mayor entre los herederos.

Lo que hay que hacer es conseguir el acuerdo para inventariar, valorar, repartir (si es posible y conviene) y pagar el impuesto.

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¿Qué criterio de valoración se utiliza para determinar si existe un exceso de adjudicación?

valoracion exceso de adjudicación

Para determinar si en una herencia o en una disolución de condominio existe exceso de adjudicación, se tiene en cuenta el valor fijado por los herederos o comuneros que a su vez puede ser o no el valor fiscal mínimo que a su vez se fija en base al valor catastral.

El valor fiscal suele actuar como mínimo pero hay quien se arriesga a no respetarlo y hay muchos casos en que el valor escriturado es superior a ese valor fiscal (e incluso muchos casos en que es más que conveniente que lo sea por razón de los incrementos de patrimonio presentes (disolución) o futuros (herencia y posterior venta) en el IRPF).

En consecuencia, los excesos resultan de lo que, según valores fijados por los propios interesados, se percibe por encima de lo que se debería percibir conforme a los derechos que uno ostente en una herencia o en un condominio.

El exceso de adjudicación no tributa en ciertos casos:

2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:

(…)

B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”.

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¿Qué significa lo que el TS ha dicho sobre el “impuesto de las hipotecas”?

Tribunal Supremo impuesto AJD hipotecas

Es bastante “fácil”.

El AJD tiene dos cuotas. La fija y la gradual.

En la letra b) de la Nota del Tribunal Supremo, se trata de la llamada cuota fija del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos. Esa cuota fija se satisface mediante el papel timbrado de uso exclusivo notarial (solo lo usamos los Notarios y es de uso obligatorio en nuestros documentos). Cuesta 15 céntimos por folio y nos lo proporciona la FNMT. Si tuviéramos una hipoteca de 40 folios con una copia de otros tantos, pues 80×0,15 Euros=12 Euros (que parece que ahora hay que repartir).

En la letra a) se trata de la cuota gradual. El tipo de gravamen aplicable en esa cuota, es diferente en cada Comunidad Autónoma. En Valencia, por ejemplo, es del 1,5% y se paga utilizando como base imponible la llamada total responsabilidad hipotecaria.

En una hipoteca de 75.000 Euros, en la Comunidad Valenciana, el impuesto puede ser de unos 900 Euros.

Lo que se discutía en el Tribunal Supremo es quién paga todo esto y se ha dicho que la cuota fija por mitad y la gradual el deudor o prestatario (como siempre ha ocurrido).

Es importante destacar, que hablamos de IMPUESTOS, no de gastos notariales.

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¿Quién paga el impuesto de TPO en una extinción de condominio?

sujeto pasivo extinción condominio

El sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan (Artículo 29 del Texto Refundido).

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¿Retención del 3% del precio de venta a personas jurídicas no residentes?

retención 3% precio compraventa

En principio, parecería que una persona jurídica quedaría fuera del ámbito de los sujetos obligados a declarar, pero si nos vamos al Artículo 5 de la Ley que regula el IRNR, vemos que los contribuyentes por este Impuesto son:

a) Las personas físicas y entidades no residentes en territorio español conforme al artículo 6 que obtengan rentas en él, salvo que sean contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

b) Las personas físicas que sean residentes en España por alguna de las circunstancias previstas en el artículo 9.4 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo.

c) Las entidades en régimen de atribución de rentas a que se refiere el artículo 38.

Además las instrucciones para cumplimentar el impreso 211 señalan: “Modelo a utilizar por los adquirentes, residentes o no residentes, tanto personas físicas como jurídicas, de bienes inmuebles situados en España a no residentes sin establecimiento permanente. Los adquirentes están obligados a retener e ingresar el porcentaje fijado legalmente, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, sobre la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que posteriormente corresponda pagar al no residente (Artículo 25.2 de la Ley del Impuesto y 14 de su Reglamento)”.

En conclusión, sí que habría retención si la entidad es no residente y no tiene establecimiento permanente (si lo tuviera, entraríamos en el ámbito del Impuesto de Sociedades).

En la materia puede leerse este artículo de Alejandro del Campo.

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¿Tributa la consolidación de un usufructo en caso de renuncia a la herencia?

tributación consolidación

“Somos nudo propietarios de unos bienes heredados de mi madre, cuyo usufructo por herencia de mi madre era de nuestro padre. ¿Tenemos que declarar algo por razón de ese usufructo, dos hermanos que hemos renunciado a la herencia de nuestro padre?”

Sí. La circunstancia de que hayan renunciado a la herencia, no afecta a su condición de nudo propietarios de los bienes que usufructuaba su padre. Siguen siendo nudo propietarios y con su muerte, dueños en pleno dominio como consecuencia de la consolidación de usufructo y de la nuda propiedad.

Pueden leer al respecto este post.

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“Estoy pagando la contribución (IBI) y yo ya vendí esas fincas rústicas”

pagar Ibi finca que vendi

Me lo consulta una Señora de bastante edad que se maneja con mucha soltura por la notaría a pesar de sus ochenta largos.

La cuestión sería bien fácil si tuviera copia de las escrituras en las que vendió (el vendedor suele conservar copia simple de las compraventas). No tiene ninguna.

Pues entonces, tal vez se puso la nota de vendidas en su propia escritura. No se puso. Ay… si se hubiera puesto.

¿Recuerda usted dónde firmó?, ¿en que año aproximadamente? No se acuerda.

Pues entonces no queda otra que pedir nota al registro, recuperar la información, obtener copias de las escrituras y presentar un escrito al Ayuntamiento solicitando que le dejen de girar esos recibos de fincas que no son suyas desde hace años. Luego tal vez le podremos reclamar a quién tenía que haber pagado.

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Avales a favor de Hacienda sin intervención notarial

avales a favor de hacienda

La AEAT admite aval de alguna o algunas entidades y no pide que esté intervenido notarialmente, ¿ha cambiado algo en la fuerza ejecutiva de documentos públicos?

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Cálculo de la plusvalía municipal si solo se transmite parte de una referencia catastral

cuando solo se transmite para de una catastral

¿Cómo se calculan las plusvalías municipales (IIVTNU) si resulta que solo estoy transmitiendo una parte de una referencia catastral que constituye una finca registral?

Vía Twitter los del blog Revisiones Catastrales”, me dan la contestación a esta pregunta:

“Si no se ha declarado, el Ayuntamiento correspondiente lo comunicará a la Dirección General del Catastro para que le asigne a esa finca una referencia catastral y un valor catastral”.

Es decir, que si los interesados (y aquí lo están el transmitente y el adquirente), no efectúan la declaración, actuará el Ayuntamiento en los términos indicados.

Téngase en cuenta que el Ayuntamiento tendrá noticia del hecho imponible en buena parte de los casos, por la comunicación que le llega desde la notaría.

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De pagar el timbre de la matriz a pagar la cuota gradual entera

impuesto ajd hipotecas

Tras la penúltima Sentencia sobre el asunto del AJD se llegó a la solución de que la cuota fija del impuesto (el timbre de las escrituras a razón de 15 céntimos por folio) se repartiera entre deudor y acreedor. El acreedor pagaría el de la matriz y el de sus copias y el deudor el de las suyas, salvo pacto entre las partes. La cuota gradual se consideró que era cosa del deudor (artículo 68 del Reglamento).

En las últimas semanas las minutas se fueron adaptando a la nueva exigencia y entre los Gastos e Impuestos correspondientes al Banco, se incluía:

“El impuesto de actos jurídicos documentados en cuanto al timbre de los folios exclusivos para uso notarial en los que se redacta la escritura matriz. En caso de que el prestatario solicite copias autorizadas de la escritura será a su cargo exclusivo el referido impuesto”.

Cuando emití mi primera factura incluyendo el suplido (el papel es un suplido a mi modo de entender) a un Banco por el importe de 8,25 Euros, indiqué que era en concepto de timbre de la matriz número TAL de este año.

Y pensé, me voy a reír cuando empiecen las preguntas:

  • ¿Y esto de que es?
  • ¿Y por qué no hay IVA?
  • ¿Y de qué es este suplido?
  • Pues eso no es un suplido.
  • Pues si eso es un suplido me lo tienes que acreditar.
  • Pues eres el único que lo haces.
  • Eso te lo has inventado tú.
  • ¿Que lo dice la minuta?
  • ¿Dónde lo dice?
  • Ya, pero no quiere decir eso.

Pero me equivoqué. No me dijeron nada de eso. Simplemente no me pagaron. Enviamos tres facturas (una para cada deudor y la del Banco, que no pagaba más que eso pues no asumía copias) y solo me pagaron dos.

Hubo que escribirles y enviarles de nuevo la factura aclarando a qué correspondía. Días después, me la pagaron sin problemas y asunto resuelto.

Este nuevo sistema parece que podría durar poco, puesto que la Sala 3ª se ha enmendado la plana a sí misma y de paso a la Sala 1ª y al Tribunal Constitucional. El asunto ha dado lugar a una reacción extraordinaria por parte del Presidente de la Sala 3ª.

Tuve oportunidad de contarlo todo aquí ayer.

En aquella hipoteca la cuota gradual, que es la madre de todas las batallas, representaba unos 1.500 Euros. Esa cifra y no los raquíticos 8,25 del timbre de la cuota fija son los que ahora están en juego.

Como dicen mis amigos de Tottributs estamos viviendo unos días apasionantes …

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Donación de vivienda habitual por mayor de 65 años que vive en una residencia de mayores

donación vivienda habitual mayores

“Una señora de más de 65 años, dona su vivienda habitual a una sobrina. La señora se trasladó hace unos meses a vivir a una residencia de mayores y se empadronó en ella. ¿Se mantiene la exención del eventual incremento de patrimonio en el IRPF para la donante o la habrá perdido por haberse empadronado en otro sitio?”

El asunto lo resuelve la Resolución Vinculante de la DGT V5003-16 que es esta. Dice:

“A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”

El requisito de los tres años del inmueble como vivienda habitual se cumplía y también el de que no hubieran pasado dos años desde que dejó de serlo. La señora era mayor de 65 años. El asunto está resuelto. La circunstancia de que se hubiera trasladado a una residencia no entra en juego en este caso, aunque lo podría haber hecho para un menor de 65 años puesto que también está prevista la exención para “personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.

Gracias a Sergio Mocholí y Tottributs por sus permanentes capotes.

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Donación o aportación societaria de inmueble e hipoteca

 

VALORACION DONACION SUBROGACION

Siempre me pone en duda esta operación, sobre todo si lo que se pretende es restar la deuda e irse “de rositas” sin retratarse “de algún modo” por la subrogación del préstamo por parte del donatario.

En este tipo de operaciones, el valor es el bruto sin descontar el saldo pendiente del préstamo hipotecario, pero si descontamos el saldo pendiente y dejamos el valor neto habría un hecho imponible por donación cuya base sería ese valor neto (valor sin saldo pendiente del préstamo) y otro hecho imponible por adjudicación en pago de asunción de deuda por Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuya base imponible sería el saldo pendiente del préstamo. Entiendo que proceder a la asunción de la deuda y no descontar su valor no sería correcto. Para dejar claro que no hay asunción podría utilizarse esta cláusula:

“Con relación al préstamo hipotecario que grava la finca descrita, la parte donante manifiesta expresamente que continuará haciéndose cargo del pago de las cuotas pendientes de amortizar y del cumplimiento de todas las obligaciones accesorias derivadas del mismo, sin que la presente escritura constituya subrogación alguna en el citado préstamo o asunción, total o parcial, de deuda por parte del donatario”

Por último si te subrogas en un préstamo del que ya eres deudor entiendo que la base sería sólo la mitad del saldo pendiente, e incluso creo que podría llegar a defenderse que no hay asunción de deuda por cuanto ya eras antes deudor de la totalidad frente al banco con carácter solidario, junto al  otro prestatario.

Muy aclaratoria, como siempre, la ayuda de Sergio Mocholí y esta entrada en el Blog Actum de Lefevre.

¿El consentimiento expreso o tácito de la entidad influye en algo? Si el Banco no comparece y no consta que acepte tácitamente, ¿influye?

“Si el Banco no comparece y no consta que acepte tácitamente, sería un argumento para defender que no hay adjudicación en pago de asunción de deuda, pero mucho me temo que Hacienda no estaría por la labor y giraría complementaria por adjudicación en pago de asunción de deuda”.

Unos meses después en el GJ, se saca un tema similar en la línea del que dio lugar a esta entrada

¿Y si nos salimos del ámbito de la donación y nos vamos al aumento de capital con aportación de inmuebles hipotecados? Para ese caso se plantearon tres opciones:

  1. Aportar por el valor bruto sin descontar hipoteca.
  2. Aportar por el valor neto descontando hipoteca, basando la minusvaloración en el riesgo de impago y diciendo algo así como esto: “Los comparecientes han convenido, en el carácter con que intervienen, descontar del valor «intrínseco» del inmueble el total importe de la parte viva del crédito o préstamo hipotecario reseñado que, no obstante, no es asumido por la sociedad, sin perjuicio de los previsto en el artículo 118.2 de la Ley Hipotecaria. Todo ello de conformidad con la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 23 de Noviembre de 2012
  3. O aportar por el valor neto asumiendo la sociedad el pago de la deuda que tributa por la diferencia en TPO por adjudicación en pago de asunción de deuda.

Se citó también la RTEAC 14 Junio 2018 que señala que en caso de aumento de capital con aportación de inmueble hipotecado, en el que la sociedad descuenta en el valor de la aportación el importe de la deuda, hay en TPO adjudicación en pago de asunción de deuda, aunque no haya subrogación expresa, en base al artículo 118.2 LH.

¿Sin subrogar? Sí, según el TEAC a pesar de no subrogarse, porque en ese caso consideraba que no había duda de que había descuento, porque el bien se había valorado en menos de la mitad del principal que lo gravaba.

Gracias a los compañeros del GJ.

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Donación sin justificar origen de los fondos

donación justificar origen fondos

El tratamiento (el buen tratamiento) fiscal de una donación puede irse al garete si el donatario tiene un patrimonio preexistente superior a 600.000 Euros o si procediera la acumulación de donaciones. Es muy conveniente que en la escritura se formulen las oportunas advertencias y, por supuesto, haber tratado previamente con las partes las cuestiones pertinentes para evitar las desagradables sorpresas que pueden tener lugar. Hace unas semanas me surgió el siguiente caso.

“Un viudo y sus hijos se adjudican la herencia de la madre. Hay un pastizal en dinero, fondos, valores y tal. El padre se apaña con poca cosa y quiere donar casi todo lo que le corresponde a los hijos. Para aplicarse la reducción en Murcia (es Murcia), se exige:

  1. Documento público.
  2. Que el origen de los fondos donados esté debidamente justificado.
  3. Que se manifieste el origen de los fondos.
  4. No sé si exige que la adquisición se formalice dentro del plazo de declaración del impuesto (en Valencia sí que se exige).

Mi duda es, ¿se cumplen los requisitos 2, 3 y 4 (si es que es necesario el 4 en Murcia) si el padre dona en escritura pública a continuación de la herencia (o en la misma escritura) diciendo que esos saldos que dona (que ya no son exactamente los mismos pues habrán variado desde septiembre cuando murió la madre) son los que acaba de recibir en la liquidación de gananciales y por la herencia de su esposa teniendo en cuenta que solo puede aportar los certificados bancarios a fecha de fallecimiento de la mujer?

Yo diría que no del todo (en cuanto a 2 y 3) y que lo prudente (lo muy prudente tal y como están de baratas actualmente las donaciones en Murcia) es que resuelvan el tema de la herencia (que liquiden y que vayan a los Bancos) y que luego se haga la donación (o donaciones) en escritura aparte una vez que cada uno tenga a su nombre en los Bancos lo que resulte de la herencia y la madre haya ya desaparecido de todas las cuentas.

Yo también creo que en Murcia no se exige lo del plazo que sí se exige en Valencia. En Valencia el plazo se cuenta desde que se hace la donación pero como en su caso no habría traspaso (todo seguiría en los Bancos como antes de hacer la escritura de herencia), no tendríamos esa fecha, con lo que si fuera también así en Murcia tendríamos un problema y no merece la pena correr el riesgo.

En Valencia la norma dice esto (pagina 34).

“Para la aplicación de la reducción a la que se refiere el presente apartado, se exigirá, además, que la adquisición se efectúe en documento público, o que se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto”.

Días más tarde alguien que buscaba saber “si te donaban dinero, ¿hay que firmar con el Notario?, se topó con alguna entrada de mi blog. Tal fuera esta, así que voy a responder de paso a esta cuestión: No, conforme al Código Civil y sí, conforme a la legislación fiscal si no quiere tener un disgusto con Hacienda.

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El peligro del asesoramiento jurídico en Internet

peligro mal asesoramiento

Siempre nos decimos, nos aconsejan, que no hagamos consultas médicas por Internet. Pues a las médicas habría que añadir las jurídicas porque hoy andaba yo buscando información sobre la donación de vivienda habitual por un mayor de 65 años en pleno dominio o en nuda propiedad en favor de un extraño y me encuentro con esta perla… (y ojo que no era un consultorio entre particulares “mondo y lirondo”…)

“….la otra operación habitual de las personas mayores de 65 años con una casa es la donación a favor de los hijos o nietos. En las donaciones los impuestos recaen sobre la parte compradora, que es la que experimenta una ganancia patrimonial. Lo que ocurre es que no se liquidan vía IRPF, sino a través del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que está cedido a las Comunidades Autónomas. En la mayoría de regiones se aplican exenciones cercanas al 100% por la donación entre familiares. De nuevo, lo que el donatario tendrá que declarar y pagar es la plusvalía municipal“.

Cuidado en la donación no hay comprador, hay donatario.

Cuidado el que experimenta la ganancia no es el donatario, ES EL DONANTE y esto es lo que es difícil de encajar (“encima que le regalo mi casa, ¿tengo que pagar?”).

Cuidado que se liquidan, por decirlo de algún modo, por IRPF (por la ganancia o pérdida patrimonial) y también por el Impuesto de Donaciones.

Eso sí el sujeto pasivo de la plusvalía municipal es el donatario, como lo es también del Impuesto de Sucesiones.

¡Dios mío, que peligro¡

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Excesos de adjudicación y liquidaciones complementarias de herencias

excesos de adjudicación

“Mi padre falleció hace pocos meses y dejó testamento en el que quedábamos sus tres hijos como herederos y mi madre como usufructuaria. La cuestión es que yo liquidé el Impuesto de Sucesiones a partes iguales para los tres e incluí a mi madre como usufructuaria. Pero ahora vamos a hacer el reparto y vamos a dejarle a un hermano unas propiedades para él solo. ¿Tengo que hacer una liquidación complementaria rectificando el impuesto?”

El porcentaje que cada uno tiene en la herencia ha de traducirse en la adjudicación hereditaria de bienes que sumen un valor igual a ese porcentaje. Si se recibe de menos hay defecto de adjudicación y exceso para los que reciben de más. Si el exceso no se compensa tributa como donación; si se compensa tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Cualquiera de las dos cosas puede resultar cara, así que hay que asesorarse muy bien. La alternativa al exceso es la posterior disolución de condominio y la alternativa a ambas cosas sería hacer una liquidación complementaria para dar a los bienes otra valoración que permite un reparto sin excesos, puesto que reparto aún no han hecho ustedes.

Yo de usted no haría ninguna de las tres cosas sin asesorarme debidamente, puede salirle muy cara la decisión.

En resumen, si liquidó por partes iguales y ahora adjudica por partes desiguales es cuando le surgirá el exceso. Pienso que no es usual liquidar un exceso sin haber hecho las adjudicaciones.

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Ganancia patrimonial en la donación hecha a continuación de una herencia con liquidación de gananciales

ganancia patrimonial en donación tras herencia

Pregunto:

“¿Crees que este tipo de casos puede representar algún problema a efectos de ganancia patrimonial en IRPF? Me refiero a las donaciones posteriores a las herencias en las que los incrementos de patrimonio-IRPF (si es que los hay) podrían suponer un buen disgusto cuando el viudo, después de liquidar gananciales y heredar, dona bienes a sus hijos”.

Y me contestan:

Es cierto que podría haber incremento patrimonial en IRPF pues en la liquidación de gananciales no se actualizan valores, pero no conozco ningún caso en que se haya reclamado. Siempre se toma como valor de adquisición el de la liquidación de los gananciales y herencia.  Por eso, en este caso, creo que el riesgo es más teórico que otra cosa. Una forma lógica de evitarlo sería adjudicar a la viuda en pago de su mitad de gananciales, en lugar de la mitad indivisa de todos los gananciales, el pleno dominio de lo que no va a donar a los hijos, y adjudicar a la masa hereditaria los bienes que sí se quiere que sean para los hijos.

En ocasiones, la solución que me proponía el compañero con el que trataba este asunto, no es sencilla.

Otro caso dudoso (pero por razón de excesos de adjudicación o incluso permuta) mucho más complejo y arriesgado, se da cuando los hijos no heredan su correspondiente parte en la herencia de padre y madre, sino que heredan unos más del padre que de la madre y otros al contrario, en cuyo caso podrían producirse liquidaciones complementarias.

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Ganancia y perdida patrimonial en disoluciones de condominio y liquidaciones de gananciales

ganancia patrimonial aportación a gananciales

“El que se sale se libra y el que se queda se retratará por la diferencia de valor entre el momento de la adquisición inicial y el de la futura transmisión”.

En la extinción de comunidad y en las liquidaciones de gananciales, el incremento/ganancia o disminución/perdida de patrimonios a efectos del IRPF, se pospone al momento de una posterior transmisión, es decir, son actos fiscalmente neutros para el comunero que se sale de la comunidad o que no recibe todo o parte de un bien de carácter ganancial. Es el que se queda el que tendrá el incremento (o la pérdida) cuando transmita la propiedad (incremento que podría minorar acreditando determinados gastos, impuestos o inversiones).

Si, por ejemplo, Fulano y Mengana compraron por 150 y valoran en una disolución de condominio por 200, no hay incremento de patrimonio para el que sale y será el otro (el que se queda) el que se lleve la ganancia (y tributará) cuando más adelante transmita la propiedad y se tenga en cuenta el valor originario de adquisición y el de la transmisión, obviando el de la disolución.

Utilizando la expresión “mochila fiscal” que utilizó mi amigo y compañero Luis Fernández-Bravo en reciente conversación sobre el tema, yo casi que preferiría ser el que se salga e irme de rositas, que ser el que se queda y luego es frungido por la Hasienda por partida doble cuando le llega el momento de la transmisión. Otra idea bastante clarificadora cuando hablamos de este asunto es decir que ni la disolución, ni la liquidación “cierran ciclo”.

¿Había quedado claro? Pues ahora vienen las vueltas de tuerca finales …

1.= “No obstante, si hay exceso de adjudicación, se tiende a considerar fiscalmente que el que se sale sí que ha obtenido una ganancia patrimonial por la diferencia entre lo que le costó su parte indivisa cuando adquirió y lo que ha obtenido por su parte indivisa al salirse. Véanse las recientes RTEAC 7-6-2018 Resolución DGT V2799-18, de 25 de octubre.

2.= La retención del 3% en la disoluciones de condominio

Pues si no hay ganancia, no la habrá, ¿no? Y los compañeros me contestan:

“Si hay aumento de valor en relación al que tenía la finca cuando se adquirió, el criterio de Hacienda es que sí que hay obligación de retener el 3 % si el no residente es el que transmite su cuota, a cambio de que se le compense su parte en metálico. Véase la Consulta Vinculante 20/09/2012 (V1832-12) que dice:

“La disolución de la copropiedad y la posterior adjudicación a cada uno de los copropietarios de su correspondiente participación no constituyen ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad.No obstante se producirá una ganancia patrimonial si al hacer la división de un bien común se acuerda adjudicarlo a una de las partes compensándose a la otra en metálico o en especie.Por lo tanto, como consecuencia de la adjudicación del 100% del pleno dominio de la vivienda situada en España, existirá una ganancia o pérdida patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes en base al artículo 13.1.i).3º del TRLIRNR. En consecuencia, el copropietario adjudicatario de los inmuebles tendrá obligación de retener e ingresar, el 3% de la contraprestación acordada en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, conforme a lo dispuesto en el artículo 25.2 del TRLIRNR. Dicha retención e ingreso se efectuará mediante la presentación del Modelo 211 de retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente”. 

Entonces, ¿hay una mala interpretación del último párrafo del artículo 33.2 de la LIRPF? Este precepto dice:

“Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:

En los supuestos de división de la cosa común. 

En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación. 

En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.

Los supuestos a los que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.”

Y vuelven a decirme: “Ese último párrafo no dice que si se actualizan los valores, no procede la aplicación del segundo párrafo y por tanto sí que se estima que hay alteración en la composición del patrimonio. Lo que dice es que si se dan los supuestos del segundo párrafo, ello no puede servir para actualizar el valor de adquisición a efectos de una futura transmisión. Si no hay incremento de valor, no se dice nada y no se hace retención y ya está. Si hay incremento patrimonial en la disolución de condominio sobre bien indivisible que se queda un solo comunero, en relación al valor que tenía la finca cuando adquirió su mitad el comunero que se sale, el criterio de Hacienda es que hay ganancia patrimonial por la diferencia entre los dos valores de esa mitad indivisa y, por lo tanto, si ese comunero que se sale es no residente habría que retener el 3 %”.

Dicho de otra manera (y es que no es fácil de entender): “Realmente no significa que si se actualiza valor hay alteración en la composición del patrimonio y por tanto ganancia patrimonial en IRPF, sino que si se actualiza valor en esos supuestos no se tiene en cuenta como valor de adquisición, y se considerará como tal el que aparezca en el título previo de adquisición. En este sentido se han pronunciado las SSTSJ CV 2767/2017, de 6 de junio de 2017 y 5849/2016, de 29 de julio de 2016, así como la STSJ PV 2265/2011, de 15 de junio de 2011“.

¿Y en las aportaciones a gananciales? Pues se entiende (resumiendo) que hay ganancia o pérdida respecto de la mitad (otra vez las mitades en gananciales …) que estás transmitiendo.

Gracias a Luis FB y especialmente a Sergio Mocholí. A ver si los invitáis a una caña que se lo merecen.

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La plusvalía municipal en caso de extinción o venta de usufructo

supuestos en que no hay plusvalia

“Te escribo tras haber encontrado una interesante referencia en tu blog respecto a la plusvalía municipal. Hemos vendido recientemente un piso, del cual mi hermana  y yo eramos nudos propietarios al 50% y mi padre era usufructuario. Sé que la extinción del usufructo por defunción no devenga la plusvalía, pero quería saber si habiendo vendido debemos pagarlo entre los tres o únicamente lo pagamos los nudo propietarios”.

El impuesto no se paga cuando se produce la extinción del usufructo (tal vez un día se lo repiensen…, porque, de hecho, no es unánime el criterio y la DGT entiende que SÍ está sujeta), pero en caso de transmisión de la propiedad en vida del usufructuario (como en tu caso) sí que estamos dentro del hecho imponible del impuesto. Dice el artículo Artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:

“El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”.

Es decir: en caso de transmisión del usufructo como derecho real de goce que es, corresponde pagar plusvalía y el ayuntamiento correspondiente girará tres cartas de pago (dos para los nudo propietarios y una para el usufructuario). Como sabrás se tiene en cuenta el valor catastral del suelo y las fechas de adquisición y de transmisión, así que cada uno indicará las que le correspondan (la de transmisión es la misma para todos y la de adquisición puede que también … ¿tal vez la fecha de fallecimiento de la madre?) y cada uno paga por lo que le corresponde conforme a la regla habitual de valoración del usufructo y de la nuda propiedad.

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Liquidación complementaria de herencia y “re-partición” de la herencia

liquidación complementaria sucesiones

“Hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones por la herencia de nuestro padre valorando los bienes según mercado, aunque teniendo como referencia los valores de la página web de la Comunidad Autónoma. Ahora vamos a hacer una adjudicación parcial de la herencia y a repartir algunos bienes en función del valor declarado en el impuesto. Cuando la Consejería nos mande la “complementaria” señalando otro valor diferente superior, ¿tendremos que ajustarnos a él para evitar el exceso de adjucación?”

Lo primero que hay que dejar claro es que las complementarias no bajan el valor. Solo lo suben en el caso de que corresponda hacerlo. Lo segundo es que no tiene porqué haberlas. Puede que sí o puede que no las haya.

Por lo demás, los valores de los bienes que ahora se adjudiquen son los que declararon al liquidar el impuesto y que se trasladarán a la escritura por lo que ya no cabe complementaria alguna pues el impuesto ya se liquidó, pagó y no hubo complementaria.

No obstante, si el impuesto no estuviera liquidado y los valores fueran fijados en la escritura liquidándose el impuesto tras el otorgamiento, y hubiera complementaria, nada cambiaría. No habría nuevo reparto, no se generarían excesos de adjudicación y los valores con arreglo a los que se hizo la adjudicación hereditaria serían los que se tendrían en cuenta como valores de adquisición a efectos de calcular futuros incrementos o pérdidas patrimoniales en el IRPF.  Así que si te pillan, pagas por la diferencia y, según lo veo yo, la complementaria no tendrá repercusión en el IRPF, aunque excepcionalmente, como me recuerda mi compañero Sergio Mocholí, podría ocurrir lo contrario. Vean aquí.

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Plusvalía municipal: Pago por las edificaciones en suelo rústico

rustica con edificaciones y plusvalía

La propia delimitación del hecho imponible del IIVTNU se circunscribe a la transmisión de terrenos de naturaleza urbana.

Y si es así, ¿por qué hay Ayuntamientos que cobran plusvalía en caso de transmisión de edificaciones en suelo rústico y hay otros Ayuntamientos que no lo hacen?

Vía Twitter me proporcionan respuesta a la pregunta en esta entrada del blog “Revisiones Catastrales”. Gracias.

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Plusvalía municipal: Periodo impositivo

periodo impositivo plusvalía

La base imponible del IIVTNU consiste en el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo del período máximo de 20 años.

¿Y si un Ayuntamiento (no olvidemos que hablamos de un impuesto voluntario), no ha tenido “plusvalía” hasta el año 2010? ¿Se calcula el incremento desde 2010? o ¿desde la fecha de adquisición con el límite de los 20 años?

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Realización de bienes hereditarios para pago del Impuesto de Sucesiones

aplazamiento sucesiones

Una señora hereda a un tío y tiene que pagar 42.000 Euros que no tiene, así que intenta un aplazamiento de 30.000 y pagar el resto.

La OL le dice que como mínimo tiene que pagar el importe de los saldos del difunto que ascienden a 21.000, aplazando el resto (otros 21.000). No sé de donde se sacan eso, pienso …

Además de esos 21.000 en saldos, 7.000 se han gastado desde que murió el tío (recibos, entierro, funeral, etc …) y el resto (14.000) son valores que hay que realizar (cosa que no sé que le parecerá al Banco).

Como la Señora no tiene dinero, no le queda otro remedio. ¿Está en lo cierto la OL?

Reglamento Impuesto Sucesiones

Artículo 82 Aplazamiento por término de hasta un año

Los órganos competentes para la gestión y liquidación del Impuesto podrán acordar el aplazamiento de las liquidaciones giradas por adquisiciones mortis causa, por término de hasta un año, cuando concurran las condiciones siguientes:

a) Que se solicite antes de expirar el plazo reglamentario de pago.

b) Que no exista inventariado entre los bienes del causante efectivo o bienes de fácil realización suficientes para el abono de las cuotas liquidadas.

La concesión del aplazamiento implicará la obligación de pagar el interés de demora vigente el día que comience su devengo.

Artículo 83 Fraccionamiento hasta por cinco anualidades

Los órganos competentes para la gestión y liquidación del Impuesto podrán acordar el fraccionamiento de las liquidaciones giradas por adquisiciones mortis causa, en cinco anualidades como máximo, siempre que concurran las siguientes condiciones:

a) Que se solicite antes de expirar el plazo reglamentario de pago.

b) Que no exista inventariado entre los bienes del causante efectivo o bienes de fácil realización suficientes para el abono de las cuotas liquidadas.

c) Que se acompañe compromiso de constituir garantía suficiente que cubra el importe de la deuda principal e intereses de demora, más un 25 por 100 de la suma de ambas partidas. La concesión definitiva del fraccionamiento quedará subordinada a la constitución de la garantía.

La concesión del fraccionamiento implicará la obligación de pagar el interés de demora vigente el día en que comience su devengo.

Sí, están en lo cierto, pero si en vez de enfurruñarse y responder de mala manera, me hubieran citado los artículos hubiera quedado todo solucionado más fácilmente. No es la primera vez que me quejo de esta clase de comportamientos.

En este caso la cerveza la compartiré con mi compañero Sergio Mocholí

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Reiteración de sucesiones

reiteración de sucesiones herencias

Artículo 20 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Base liquidable

Si unos mismos bienes en un período máximo de diez años fueran objeto de dos o más transmisiones “mortis causa” en favor de descendientes, en la segunda y ulteriores se deducirá de la base imponible, además, el importe de lo satisfecho por el impuesto en las transmisiones precedentes. Se admitirá la subrogación de los bienes cuando se acredite fehacientemente.

La consulta que le hice hace un tiempo a Joaquín Zejalbo fue esta:

“Un señor instituye heredera a su esposa y su esposa a su hermana. Fallece primero él y luego ella. Resultado: la hermana hereda de todo. Los dos fallecimientos se producen en un intervalo de menos de un mes. La cifra que le sale a pagar a la Sra., ronda los 90.000 Euros. ¿Existe algún supuesto más de reiteración de sucesiones? ¿O alguna aplicación derivada de alguna sentencia que pueda alegarse?”

Justito, – me dijo Joaquín– , “si falleciendo A hereda B y al poco tiempo C, puede ser que al morir B no se haya pagado aún por dicho segundo causante el impuesto devengado por la muerte de A, que tendrá que pagarlo C como heredera de B. Si ello ocurre dicho impuesto es un gasto deducible en la herencia de B”.

Lo que ocurre -contesté a Joaquín- es que A es el marido, y B la mujer y solo le corresponden pagar 200 Euros por la herencia del marido (que está sin liquidar); el paquete gordo viene en la transmisión de B a C (hermanas).

En el recuerdo y como mínimo homenaje se lo dedico a Joaquín Zejalbo con el que intercambiaba correos electrónicos a menudo. Una eminente mente notarial y fiscal (además de un gran compañero).

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Renuncia a la herencia y liquidación de la plusvalía municipal (IIVTNU)

herencia renunciada y plusvalía

“En Septiembre de 2016 falleció mi madre y en Febrero de 2017 hicimos la Escritura de Adjudicación de Herencia, renunciando los tres hermanos a la totalidad de la herencia en favor de mi padre. Además de cuentas bancarias y acciones, había un piso y una plaza de garaje. En Enero de 2019 le han girado la liquidación de la Plusvalía Municipal a mi padre. Al ser propietario desde un inicio del 50% del piso y de la plaza de garaje, al renunciar a la herencia los hijos a su favor, se supone que percibe el 50% restante ¿Para calcular el IIVTNU se tiene en cuenta el 100% o el 50%?”

No me resisto a efectuar algunas recomendaciones y precisiones. Por una parte, recomiendo esta entrada que distingue aceptación de adjudicación (aunque en este caso no se plantea la cuestión). Por otra, y aunque no he visto el testamento (si lo había), eso de “renunciando los hermanos en favor del padre”, ha de matizarse. Si la renuncia es a favor de alguien, es una renuncia transitiva que tributa como donación o compraventa (en este caso el renunciante ha llegado a heredar y transmite onerosa o gratuitamente su derecho a otro). Si es una renuncia pura y simple, lo renunciado irá a parar a quien corresponda conforme al testamento y a falta de testamento conforme a lo que diga la ley. Si presupongo que la madre hizo un testamento del uno para el otro y los hijos renunciaron a su condición de herederos, nos hubiéramos quedado sin heredero y hubiera habido que abrir la intestada. Si no hubiera testamento y los herederos renuncian, la cuestión me ofrece alguna duda en cuanto a que el llamado fuera el padre y en cuenta a la forma de hacer efectivo su llamamiento (¿nueva declaración de herederos?). Y todo esto presuponiendo que no había sustitución vulgar (si había testamento) para el caso de renuncia o que si la había, no había nietos.

Pero, volvamos a lo sencillo. Volvamos a la explicación de la consultante: Lo que se transmite como consecuencia de la muerte de su madre es el 50% que ella tenía, así que sobre ese porcentaje se pagará, lo reciba quien lo reciba.

Otra cosa distinta (y vuelvo a salirme de la consulta) es que la liquidación de los gananciales (si ustedes no renunciaran) se hiciera de manera que su padre dejara de tener su 50% y pasara el inmueble a los hermanos. En este caso, al transmitirse todo el inmueble, se pagaría por todo y podrían plantearse algunos problemas fiscales adicionales en el IRPF.

Sobre diversas alternativas a efectos de ahorros en plusvalía en las herencias han escrito recientemente mis amigos de Tottributs.

He publicado hace pocos días un post sobre DUDAS EN PLUSVALÍA, que puede que le resulte interesante.

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Renuncia a la prescripción ganada

renunciar a la prescripción ganada

Las STS de 6 de junio de 1989 y de 1 de febrero de 1993 y la RTEAC de 27 de mayo de 1989 admitían la renuncia a la prescripción ganada, pero las STS de 8 de febrero de 1995 (8434/15) y de 14 de febrero de 1997 (1114/97) cambian de criterio y no admiten la renuncia a la prescripción ganada por ser la obligación tributaria nacida ex lege.

Me decía el gran Joaquín Zejalbo en un intercambio de e-mails y en respuesta a una consulta que le hice que:

No se puede renunciar en el derecho tributario a la prescripción ganada. Si se puede, pero esto queda fuera del pago del impuesto, hacer donaciones a la hacienda pública, pero no creo que ello sea la intención del interesado de tu caso.  Incluso, prescindiendo de lo anterior, si se admitiese la renuncia a la prescripción ganada, pagando el impuesto, ello implicaría la aceptación de la herencia, que es irrevocable salvo error u otro vicio del consentimiento, declarado judicialmente. La explicación sería la siguiente: si la declaración y pago del impuesto no supone de por sí aceptación de herencia, sí lo supondría cuando se declara y paga cuando no existe obligación de pago o declaración y ha desaparecido la posibilidad de obtener, en su caso, la devolución. Si se paga, no habiendo prescrito, y con posterioridad se renuncia, cabría la devolución. Aunque nos gustase, no existen los milagros fiscales, no pudiendo retorcer en nuestro interés o del cliente el derecho tributario”.

Para mi lo que dijera Joaquín Zejalbo, iba a misa.

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Sin firmar la escritura de adjudicación de herencia, ¿cuánto y a quién le cobran la plusvalía municipal?

carta de pago plusvalia

“Tenemos que solicitar al Ayuntamiento la liquidación del IIVTNU (Plusvalía) del 50% transmitido de la vivienda habitual de mi fallecido padre y no sabemos exactamente cómo y a nombre de quién tiene que emitir los recibos el Ayuntamiento, al no haber adjudicado los bienes (o parte de ellos) a los herederos. ¿A nombre de quién deben ir el o los recibos? ¿Podría tener alguna consecuencia que luego hagamos la adjudicación de la herencia en porcentajes diferentes a los que corresponden a cada uno sobre esos bienes conforme al testamento?”

En mi opinión, se les girará un recibo por la parte (proporción) que corresponda a cada uno en la herencia como si ese porcentaje se les fuera luego a “dar” sobre cada uno de los bienes urbanos cuya transmisión hereditaria constituye el hecho imponible del impuesto. Si posteriormente no se adjudicaran en esa proporción, no le veo problema.

La otra opción es que les efectúen una sola liquidación. A fin de cuentas la cantidad a pagar será la misma y puesto que no se les presentan adjudicaciones no tendrían otra forma de hacerlo y sería comprensible proceder de este modo.

Voy a indagar un poco más. Gracias por la consulta.

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Solicitud de beneficios fiscales

solicitud beneficios fiscales escritura

¿Se puede perder algún beneficio fiscal por no incluir la solicitud del mismo en la correspondiente escritura pública? Pues el único que me consta que puede ocasionar problemas el de la renuncia a la exención del IVA con o sin reinversión del sujeto pasivo. En el resto de los casos entiendo que no, pero no correría el riesgo de dejar de solicitar uno si tuviera derecho a él.

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Tributación de herencia de no residente con fideicomiso de residuo

fideicomiso tributación

“Tengo una herencia con causante y heredero no residentes. El heredero es fiduciario con facultad de disponer a título oneroso. Fideicomisarias son las hijas de la causante. ¿Dónde tributa esto? ¿Cómo tributa el fideicomiso si es que lo hace de manera especial? ¿Y podrían pedirnos NIF de las fideicomisarias para la inscripción en el Registro? Son todos británicos y las hijas de la causante (que no del heredero) probablemente no lo tendrán”.

Las herencias de extranjeros en mi despacho están sometidas a mi filtro previo. No se pueden citar sin antes haber dejado claras todas las dudas que se puedan plantear. No quiero sobresaltos fiscales, registrales, ni de ningún otro tipo, así que, aunque me respondió lo que pensaba, preferí confirmar con uno de mis compañeros habituales las dudas que me ofrecía el caso. Estas fueron las conclusiones:

  1. Si el causante y el heredero fiduciario son no residentes, hay que liquidarla en la administración tributaria estatal (Madrid) pero si son de la UE se pueden aplicar las bonificaciones autonómicas.
  2. Si el fiduciario tiene facultad de disponer, se liquida al fiduciario como heredero en pleno dominio y queda en suspenso el devengo referido a los fideicomisarios hasta que éstos adquieran los bienes que puedan quedar del fideicomiso.
  3. No es necesaria la comparecencia de los fideicomisarias y se podría poner algo así como: SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN. Se solicita la práctica de la correspondiente inscripción registral o, en su caso, la inscripción parcial, de conformidad con lo dispuesto en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de septiembre de 1901 y de 10 de junio de 1916, y en las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1969 y 22 de julio de 1994″. La RDGRN 29-6-2017 también lo permite.
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Tributación de la permuta con suplemento a metálico o mixta

permuta mixta tributación

A una finca le damos un valor de 90.000 € y a la otra de 60.000 €, por lo que el permutante de la finca de menos valor debe abonar 30.000 € de diferencia al permutante de la finca de mayor valor. Ambas partes son no residentes fiscales en España, así que se deben retener recíprocamente un 3% del valor del inmueble, es decir, 2.700 €, uno, y 1.800 € otro, en total 4.500 €. En el ITPO la base imponible de estas permutas con suplemento a metálico o permutas mixtas (artículo 1.446 del Código Civil) es el valor del inmueble, quedando excluido el importe del suplemento a metálico que no cuenta, por tanto, ni para la retención, ni para TPO.

Y, ¿cómo lo decimos en la escritura?

“PRIMERO. PERMUTA. DON XXX y DOÑA XXX,PERMUTAN las fincas descritas como de sus respectivas propiedades en los expositivos I y II anteriores, adquiriendo, DON XXX, con carácter privativo, el pleno dominio de la finca registral XXXX descrita en el expositivo segundo y DOÑA XXX, con carácter privativo, el pleno dominio de la finca registral XXXX descrita en el expositivo primero, con cuanto a las mismas les sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que les fuera imputable.

SEGUNDO.Al existir una diferencia de valor entre las fincas permutadas de 30.000 €, corresponder satisfacer a DOÑA XXX (que es quien entrega la finca de 60 más los 30 en metálico y recibe la de 90), en favor de DON XXX (que es el que recibe la de 60 y los 30.000 € menos la retención y entrega la de 90), la cantidad de 30.000 €, la cual se hace efectiva del siguiente modo:

.- MIL OCHOCIENTOS EUROS (1.800,00 €), cantidad equivalente al 3% del valor del inmueble permutado (DOÑA XXX entrega la finca de 60), son retenidos por DOÑA XXX a DON XXX para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 de la Ley 41/1998, de 9 de Diciembre, sobre la Renta de No Residentes y Normas Tributarias en su redacción dada por la Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los No Residentes y sobre el Patrimonio.

Yo, el Notario advierto:

  • a la parte adquirente, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.
  • y a la parte transmitente, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la  parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.

.-y el resto (el resto de los 30 que tiene que entregar como suplemento), es decir, VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS EUROS (28.200 €) se hacen efectivos …”

TERCERO.- INGRESO A CUENTA IRNR.- DON (EL OTRO PERMUTANTE, ES DECIR, EL QUE ENTREGA LA FINCA QUE VALE 90.000), en cumplimiento de lo establecido en el artículo 25.2 del RDL 5/2004 de 5 de Marzo por el que se aprueba el TRLIRNR, se obliga a ingresar, a su cuenta y cargo, el 3% del valor del inmueble, es decir, la cantidad de 2.700 €, en concepto de pago a cuenta del IRNR de la permutante DOÑA xxx que no es residente fiscal en España, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 14.1 del RD 1776/2004, de 30 de Julio, que aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de No Residentes“.    

Aclarémonos (para que los números sean comprensibles y sepamos que se “lleva” cada uno)

  1. LA RETENCIÓN DE 2.700 € ES LA QUE CORRESPONDE AL QUE ENTREGA LA FINCA (LLAMEMOSLE SEÑOR A) DE 90.000 € QUE ES QUIEN QUE SE LLEVA LOS 30.000 € MENOS LOS 1.800 € DE LA OTRA RETENCIÓN (QUE SE LOS QUEDA EL OTRO PERMUTANTE, LLAMEMOSLE SEÑORA B).
  2. A HACIENDA HAY QUE INGRESARLE 4.500 €. 1.800 € SE RESTAN A LOS 30.000 € (SE LOS QUEDA LA SEÑORA B) Y LOS OTROS 2.700 € LOS TENDRÍA QUE PONER EL QUE SE LLEVA EL RESTO (LOS 28.200 € RESTANTES), ES DECIR, EL SEÑOR A. ASÍ QUE, “QUE LOS COJA DE LO QUE RECIBE” Y ASÍ AL SEÑOR A LE QUEDARÁN 25.500 € y LOS 4.500 € RESTANTES SE INGRESAN POR EL OBLIGADO A HACERLO (UNO 2.700 Y LA OTRA 1.800).
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Tributación de los excesos de cabida

excesos de cabida

“¿Cómo tributan los expedientes de dominio para excesos de cabida?”

Y se alzaron, procedentes de los diferentes Reinos de Taifa, varias voces de compañeros de la republicana que dejaron clara, una vez más, la máxima fiscal española del “in dubio te arreo”:

“Si han pagado impuestos por el título previo no se cobra impuesto. Por ejemplo, si compran previamente y pagan AJD por el exceso presentan modelo 600 a 0. Otro ejemplo, si han heredado y no han pagado sucesiones o el título previo es una aportación a gananciales, entonces si les cobran por la diferencia de metros. La doctrina es que si el título previo se liquidó en su día, esté o no exento, el expediente no tributa, pero si el título no se liquidó, aunque esté prescrito, sí está sujeto y no exento. En resumen, si has cumplido con Hacienda aunque no hayas pagado por haber exención o no llegar al mínimo imponible, está exento”.

Pues por estos lares, dije yo como representante de las Tierras Fronterizas de las Casas de Costa, lo que cuenta es que ya se haya tributado por el exceso de superficie en el título del promotor del expediente. Si aparece por primera vez ese exceso en el expediente tributará, si ya se tuvo en cuenta esa superficie en el título y por tanto ya se pagó por ella, no vuelves a pagar. Y, mucho cuidado, que pagas TPO utilizando como base el valor de los metros que aumentas, es decir, un 10% en el Reino de Valencia.

Ahora toca escuchar la voz de los supertacañones, useasé, de los que iluminan tan a menudo nuestra senda fiscal y que no cito porque supongo que todos les conocen ya (si es que me leen y les leen).

Que exceso esto de los excesos …

Como era de esperar tras la publicación de esta pequeña entrada, los compañeros empezaron a realizar sus aportaciones en Twitter

DGT V2227-10 y V0750-16: Los expedientes para registración de excesos de cabida no están sujetos a TPO ni a AJD. Según la RDGRN 12-9-2016 la no sujeción debe ser apreciada de oficio por el Registrador sin necesidad de liquidación. La RDGRN 17-05-2018 Consulta, probablemente extralimitándose, dice que para el acta del 201 nada cambia en relación a antes de la Ley 13/2015 (se aplicaría la doctrina de la DGT) pero añade que está sujeta a TPO salvo que se acredite el pago de la documentación suplida y que en cambio el expediente registral del 199 LH está no sujeto.

Dicho de otra forma, para el expediente del 201, la Resolución-Informe DGRN 2018 ha supuesto una cierta confusión: por un lado dice que nada cambia con relación a la situación anterior a la Ley 13/2015 (es decir, no tributaría conforme a las RR DGT 2010 y 2016, y a la RDGRN 2016), pero añade que sí están sujetas, luego parece que según ese Informe sí que tributarían salvo que se acreditase el pago de la documentación suplida, y en cambio dice que el procedimiento del 199 no está sujeto.

Pero excluyendo los de inmatriculación que sí estarían sujetos, ¿no? (nos salimos entonces de la hipótesis)

Sí, salvo que suplan a un título que haya tributado (aunque esté exento, pero no si está prescrito).

Alguno (de los nuestros y yo el primero ….) no entendía que un expediente de dominio notarial con finalidad de inscribir, que se inicia con un título, “supla” a otro título. El título al que “suple” es ese con el que se inicia, se dijo.

La RDGRN de 17-5-18 grava hasta las nuevas “actas del año” del art 205 LH.  Todas, a saco, salvo que se acredite haber tributario por el título previo al que suple.

Hay una inseguridad terrible en esta materia, concluyó otro. Eso de que la DGRN tenga competencias en materia tributaria no parece estar nada claro.

Soy de la opinión de que perdemos muchísimo buen material en conversaciones de Whatsapp, Hilos de Twitter, etc … Recojo por ello estas líneas en las que soy un mero recopilador y doy gracias por ellas a mis compañeros.

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Valor de adquisición y transmisión a efectos de justificar pérdida en la plusvalía municipal

valor adquisición transmisión

“En 2012 heredé una vivienda que fue valorada en 70.000 €. Hace unas semanas la vendí por 50.000 €, y todavía no he liquidado el IIVTNU (Plusvalía Municipal). Sé que el Ayuntamiento no tendrá en cuenta estos valores (sino el valor catastral del suelo) para liquidar el impuesto, pero, como consecuencia de la sentencia del Tribunal Constitucional del año pasado sobre la materia, ¿es el valor que en su día se le asignó para liquidar el Impuesto de Sucesiones (70.000 €) el que se tiene que tener en cuenta para reclamar al Ayuntamiento, en su caso, la devolución de ese impuesto por haber vendido la casa?”

El valor para calcular la plusvalía que se ha de tener en cuenta, como usted indica, es el del suelo según Catastro junto con el número de años transcurrido desde la última transmisión (desde 2012).

Pero si hablamos de determinar si ha habido o no ganancia como presupuesto para entrar o no en el cálculo de la plusvalía, se ha de tener en cuenta el valor a efectos de Sucesiones (70.000) y el valor a efectos de venta (50.000). Usted ha tenido una pérdida y por tanto podría evitar la plusvalía. Digo “podría” porque una cosa es que se pueda usted “librar” y otra cosa que no le corresponda patalear para conseguir que no le cobren.

Tipycal spanish. En vez de facilitar las cosas al ciudadano, diciendo como cursar nuestra reclamación, muy probablemente le girarán la plusvalía a ver si cae usted en la trampa…y no pone en marcha el procedimiento de reclamación.

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Gastos

¿Quién paga los gastos e impuestos en una dación en pago?

dación pago gastos impuestos

Antes de empezar, recomiendo la lectura de este artículo sobre dación en pago.

El Impuesto de TPO, lo paga el adquirente o cesionario (el que se queda con la propiedad en pago de la deuda).

La Plusvalía Municipal (el IIVTNU) el transmitente o cedente.

El IBI del año en curso, lo paga el propietario a 1 de Enero, aunque pueda pactarse que lo pague el adquirente o prorratearse (que siempre parece lo más “justo”).

La notaría quien se pacte, pues no hay norma expresa.

Y el Registro de la Propiedad, el que inscribe a su favor, aunque podría pactarse otra cosa.

Los pactos sobre pago de impuestos no alteran la condición de sujeto pasivo y por tanto no vinculan a Hacienda.

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¿Quién paga los gastos e impuestos en una subrogación de hipoteca?

gastos e impuestos subrogación

Habría que distinguir la subrogación de deudor de la subrogación de acreedor.

En la primera el que debe pasa a ser otro. Este acto jurídico está exento del Impuesto de AJD. La notaría la paga normalmente el que se subroga que al tiempo ha adquirido la propiedad de lo hipotecado y el Registro de la Propiedad, quien inscribe, pero por supuesto cabe cualquier tipo de pacto, pues no hay norma expresa.

En la segunda, la de acreedor, se cambia a un acreedor por otro (a un Banco por otro, por ejemplo). En este caso, que podría estar fuera del ámbito de la famosa Sentencia del Tribunal Supremo sobre  gastos de la hipoteca, el Impuesto de AJD también está exento y tanto notaría como Registro normalmente se pagan por el deudor, aunque por supuesto todo es negociable.

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Pagar “por mitad” los gastos de la compraventa

gastos e impuestos compraventa

Me pide un amigo que le aclare que querrá ofrecerle el probable comprador de una vivienda de su propiedad que le dice que le pagará XXX Euros por ella pero que los gastos tienen que ser por mitad entre los dos. Mi amigo tiene que cancelar una hipoteca antes de proceder a la venta del inmueble. Le escribo y le digo que le podría decir lo siguiente a su posible comprador:

Buenas tardes:

Los gastos e impuestos derivados de la cancelación de mi hipoteca y de la posterior compraventa a su favor serían estos:

CANCELACIÓN:

NOTARÍA

REGISTRO

GESTORÍA: PODEMOS EVITARLA SI NO HAY HIPOTECA.

IMPUESTO: NO HAY.

COMPRAVENTA:

NOTARÍA

REGISTRO

GESTORÍA: PODEMOS EVITARLA SI NO HAY HIPOTECA.

IMPUESTO DE TRANSMISIONES

PLUSVALÍA MUNICIPAL

IBI.

Desde mi punto de vista los gastos de notaría y el registro de la cancelación habrían de ser de mi cuenta.

En cuanto a la compraventa, pienso que deben ser de su cuenta el registro y el Impuesto de Transmisiones y de la mía, la plusvalia municipal (el IIVTNU).

En consecuencia, creo que se pueden pagar a medias la notaría y el IBI del año en curso (o prorratearlo según el tiempo que seamos dueños cada uno de nosotros durante este año).

¿Usted tiene otra idea de ese reparto por mitad que me propone? Por lo que mi Notario de confianza me explica, no es usual que el que compra se haga cargo de los gastos de la cancelación, ni tampoco que sea el vendedor el que pague el registro, ni el comprador la plusvalía municipal. Me indica además que el impuesto de Transmisiones Patrimoniales es absolutamente excepcional que lo paguen comprador y vendedor por partes iguales.

Espero noticias y que podamos llegar a un acuerdo para la venta. Saludos y gracias.

Ahora yo también estoy a la espera de noticias. A ver si hay suerte y mi amigo me encarga un hat trick para mi notaría (cancelación, compraventa e hipoteca).

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Gestión

Las provisiones de fondos y las bolas de nieve

provisiones de fondos y seguros

– Oye, que puesto que voy a tener la pasta en mi cuenta un tiempo, voy a sacarle un poco de rendimiento para mi. Es lo que hace todo el mundo, ¿no?

– Sí, todo el mundo que es un sinvergüenza y se apropia del dinero ajeno para especulaciones propias.

Ahora que me iniciado en el mundo de la gestión gracias a Ancert-Serfides he visto más meridianamente clara la cara dura que hay que tener para firmar una escritura el día 1, recibir la provisión de fondos el día 2, no hacer el pago hasta el día 30 y entre tanto mover el dinero en tu propio beneficio.

Si recibes el dinero el día 2, el día 2 o el 3 o el 6 (si tienes un fin de semana de por medio), tienes que soltarlo y pagar a quien corresponda; no solo estás manejando un dinero que no es tuyo, sino que si mueves el dinero de tu cliente, el beneficio debería ser de este, ¿no? Tu cliente te lo dio para que le pagues lo antes posible y si no lo haces, estás privándole a él de unos réditos o estás privándole a la Hacienda Pública de ese beneficio, es decir, haces el robo perfecto, robas a tu cliente, robas a todos los ciudadano, te apropias del dinero de los demás, y encima estás pensando que estás en tu legítimo derecho o como mínimo que no tiene nada de malo y que lo hace todo el mundo. Sin duda quienes juegan a esto, actúan con auténtica premeditación en la utilización del dinero de otro, retrasando los expedientes y jugando con los plazos.

Claro, un día te lías, inviertes de más o gastas de más y la bola de nieve se estampa contra ti y tira el castillo de naipes.

Si tu sueltas la pasta en cuanto llega, no hay juego posible. Esto se hace con mala intención, sí o sí. Los próximos a la hoguera.

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Hipotecas

¿Cómo puedo dejar de ser hipotecante no deudor y avalista?

dejar de ser hipotecante no deudor

Desgraciadamente no depende de usted conseguir que liberen su finca de la hipoteca, ni liberarse usted (y al resto de su patrimonio) del aval prestado.

Es el Banco acreedor quien debe liberarle del aval o consentir que la garantía que existe sobre el inmueble sea sustituida por otra que pueda prestar su hermana u otra persona en lugar de usted, mientras que su hermana no pague la deuda pendiente.

Complicado. Puede que tan complicado como pretender que se libere a un fiador o avalista.

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¿Hay una sentencia que ha admitido que el deudor quede liberado mediante la dación en pago?

dacion en pago libera hipoteca

En casi dieciséis años como Notario solo he visto una hipoteca en que la responsabilidad se concretara al bien hipotecado en base a lo dispuesto en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria que dice:

“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121″.

Existiendo la posibilidad de “concretar” o de no hacerlo, si no se hizo, no sé que argumentos permitirían admitir en esa Sentencia del Juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, de 7 Diciembre de 2016 que dando en pago el inmueble desaparezca la responsabilidad personal patrimonial universal derivada del derecho real de hipoteca.

Tal vez sea que el Artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que cita el 140, se convierte en abusivo si se ha pactado expresamente…”

“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil”.

Todo acabará entonces siendo abusivo a este paso…

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¿La ventaja de la formalización notarial del préstamo es nula para el deudor?
ventajas de la hipoteca

 

“Y, frente a ello, la posible ventaja que para el deudor prestatario pueda tener la formalización notarial del préstamo es, sin ningún género de dudas, notablemente inferior (si no nula) a la que obtiene el acreedor hipotecario”

Algunos interpretan como una crítica a los Notarios esto que dice la Sentencia sobre AJD, pero estoy casi seguro de que no es una crítica al papel de los Notarios lo que querían hacer los Magistrados del TS.

Y pensando en cómo explicarlo, me ha venido a la cabeza esto que tengo escrito aquí:

¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?

“Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.

No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.

En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad”.

¿Qué pasa si pides un préstamo lo garantizas con una hipoteca y luego no pagas?

Pues lo mismo, que el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja de plata para reclamarte con mucha más facilidad (con mucha más ojo, no con toda la facilidad, pues ejecutar una hipoteca no es un camino de rosas por mucho que se pueda pensar).

Dicho lo cual, ¿por qué es notablemente inferior (si no nula y podrían haber dicho directamente que nula, salvo por el detalle de que probablemente no habría préstamo sin hipoteca) la posible ventaja de la formalización del préstamo hipotecario para el deudor? Pues porque el deudor pone al acreedor su cabeza en bandeja de plata para el caso de que no le pague, no porque no sirva de nada lo que los Notarios hacemos. No, no dicen eso.

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¿Procede la expresión manuscrita en previsión de que se dé en el futuro alguno de los supuestos que la hacen necesaria?

expresión manuscrita solo si es obligatoria

Me han pedido incorporar una manuscrita que no procedía pero que al final he aceptado siempre que algo se pudiera decir sobre su existencia en la escritura. Manuscribir sin rastro de lo que se pretende relatar en la manuscrita, “va a ser que no”.

Y esto es lo que se ha dicho:

“C) Se incorpora y protocoliza con esta escritura, formando parte integrante de la misma, copia de la Ficha de Información Personalizada (FIPER) suscrita por la PARTE DEUDORA, el anexo de bonificaciones del tipo de interés, otro con ejemplos numéricos que indican el modo en que los cambios del tipo de interés afectan al importe de las cuotas y otro sobre la posibilidad de contratación de productos de cobertura del riesgo de tipo de interés de la que se ha advertido a la parte deudoraEl interés, a pesar de ser variable, no se devengará en ningún caso a favor de la parte deudora”.

La necesidad de manuscrita quedaba justificada por razón de la referencia a que el interés no se devengaría en ningún caso en favor de la parte deudora (interés cero), pero que de paso se manuscribiera que aunque no se contrataban productos de cobertura de riesgo de tipo de interés se conocía la posibilidad de hacerlo, alegando que si el cliente los contrataba más adelante (mañana mismo, por ejemplo, me decía el del Banco) ya lo habría dejado dicho, me ha costado lo mío aceptarlo.

En fin, que no he quedado muy satisfecho por razón de la aberración, que desde el punto de vista notarial representa la expresión manuscrita, para encima tener que extenderla a casos en que no procede.

Se admiten opiniones. A veces con los de los Bancos y gestorías, ¡sí se puede¡ y da gusto encontrar a profesionales, dispuestos a escuchar y a intentar solucionar una situación en beneficio de nuestro común cliente, que asistía a nuestra discusión bolígrafo en mano, sin saber si ponerse o no a escribir.

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¿Puedo quitar a mis padres como avalistas de la escritura de mi casa?

quiero que mis padres dejen de ser avalistas

Sus padres no están en la escritura de su casa, están en la escritura de su hipoteca y solo podrá quitarles si el Banco, el acreedor, acepta hacerlo, caso contrario sus obligaciones subsistirán hasta que se extinga la suya, es decir, hasta que termine usted de pagar.

Sobre muerte del fiador y del deudor afianzado tengo escritos los posts que enlazo.

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¿Qué se paga el día de la firma de la hipoteca?

que pago al firmar la hipoteca

Otra pregunta procedente de las búsquedas de las que me informa WordPress a diario y cuya respuesta conduce a los internautas a mi blog, aunque no tengo claro que es lo que exactamente se quiere saber en este caso.

El día de la firma de la hipoteca, de la hipoteca de una vivienda podríamos presuponer, se paga la vivienda (en todo o parte) al vendedor, financiándose el pago con el préstamo hipotecario.

Si ha habido intermediarios, cobrarán ese mismo día. Los impuestos, la notaría y el registro se pagan en los días siguientes, como la factura de la gestoría. Con anterioridad se habrá pagado, normalmente, la tasación e inmediatamente después de la firma, se pagarán las comisiones estipuladas con el Banco.

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¿Se puede subrogar una hipoteca únicamente respecto de alguna de las fincas hipotecadas?

subrogación hipoteca varias fincas

Un cliente que tiene un préstamo garantizado con dos fincas quiere vender una de ellas y el comprador quiere beneficiarse de la exención en AJD (Actos Jurídicos Documentados) de la subrogación por los que no le interesa contratar una nueva hipoteca, sino quedarse con la del vendedor pero solo en cuanto a esa finca.

¿Puede hacerse la subrogación sobre la parte del préstamo que garantiza una de las fincas?

Si el Banco acreedor presta su consentimiento y la responsabilidad hipotecaria está distribuida entre las dos fincas hipotecadas, no hay problema. Si no hay distribución se podría hacer pero se pagaría el Impuesto y ya no merecería la pena. Lo que está claro es que si el Banco no consiente no sería posible.

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¿Si me subrogo en una hipoteca se mantienen las mismas condiciones?

quiero subrogación manteniendo condiciones

Si se subroga, se mantiene todo igual que estaba, aunque son usuales las novaciones de condiciones al tiempo de la compraventa con subrogación o efectuadas en una escritura independiente. Asegúrese de que no le van a cambiar nada novando la hipoteca y mucho ojo con las novaciones que pueden dar disgustos fiscales.

“Y qué tipo de subrogación me conviene, ¿la expresa o la tácita?”

Estando hablado con el Banco, da igual que sea expresa o tácita, aunque creo que particularmente preferiría la expresa por dejar las cosas del todo claras, evitándome gestiones posteriores, y preferiría la tácita por representar algo menos de gasto en la notaría (la escritura será más corta) y evitar los riesgos de que “aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid, nos metan en una novación para cambiar alguna cosa que obligaría a cambiar otras que no podrían seguir reguladas como al tiempo de constituir la hipoteca por variaciones normativas o jurisprudenciales.

Por cerrar el asunto del gasto, diré que “consultadas fuentes registrales”, si se hace constar la asunción expresa de la deuda por el comprador (conste o no consentimiento del acreedor) se devengan honorarios registrales. En la notaría, una subrogación expresa o tácita, cuesta casi lo mismo como he apuntado antes (algo menos la tácita por razón de la extensión de la escritura). Impuestos no se pagan en ninguna de los dos y en la tácita será más fácil librarse del gasto que representa la gestoría del Banco.

“Por último, la casa que compro cuesta 100.000 Euros y la hipoteca pendiente es de unos 41.000 Euros, ¿cuánto he de pagar por la casa?”

Cuando se subrogue tendrá que pagar 100.000 Euros que es el precio, lo que ocurre es que 59.000 Euros los pagará en metálico, transferencia o cheque y el resto, los retendrá para hacer pago de lo que queda pendiente de hipoteca al Banco, liberando al anterior propietario de toda responsabilidad.

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“Oye, disculpa el rollo” (tengo que firmar hoy una hipoteca)

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“Oye disculpa el rollo que te cuento. La verdad es que yo estaba pensando que a ver si había suerte y cuando iba la gestoría a pagar el AJD a mi nombre Hacienda no se lo permitía porque ya habría una ley que diría que el sujeto pasivo es el Banco …”

He intercambiado varios e-mails (no es mi cliente, es el cliente de otro) con alguien que tenía prevista la firma de una hipoteca hoy mismo.

Mi conclusión ha sido: “Intenta firmar mañana … “

Pero aprovechando lo del rollo, he metido mi coletilla:

“A título de broma … todos los días me cuentan muchos rollos. Es una faceta de los Notarios que la gente suele desconocer. Muchos creen que solo firmamos y cobramos, así que no está mal que se sepa que eso no es todo y que firmar una escritura y cobrarla requiere de muchas cosas más“.

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Bonificaciones de tipo interés en préstamos hipotecarios

hipotecas interés bonificado

¿Por qué hay entidades que no mencionan en la propia escritura de hipoteca las bonificaciones del interés que pueden conseguir sus clientes mediante el cumplimiento de condiciones o la contratación de otros productos como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión o tarjetas de débito o crédito?

Si hay subrogación del deudor en la hipoteca, no le aplicarán las bonificaciones pactadas en el documento privado con el deudor anterior.

¿Que más podría haber? ¿Tal vez alguna incidencia en sede de ejecución de la hipoteca?

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Hipotecas unilaterales

utilidad hipoteca unilateral

¿Qué beneficio tiene (y para quién) lo de las hipotecas unilaterales en las que estando presente el apoderado del Banco, no firma la escritura, aceptándose la hipoteca por el Banco posteriormente?

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Novaciones hipotecarias y compensación por desistimiento

novación y comisiones

¿Por qué las entidades bancarias reiteran, sin modificarlas, las compensaciones por desistimiento cuando se firman escrituras de novación hipotecaria?

¿No será porque piensan que de este modo se reinicia el computo de los 5 años que determina pasar de la comisión del 0,50% a la del 0,25%?

Es decir, si novo y vuelvo a mencionar las compensaciones sin modificarlas (o modificándolas, que también me sirve), ¿podría entenderse que el plazo de 5 años se vuelve a computar desde el principio prorrogando así el plazo para cobrar más comisión?

No es que se nove con ese fin la hipoteca, pero aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid…..

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Informática "notarial"

Acuses de recibo con 8 años de retraso

Todos los días lo primero que hago cuando enciendo mi ordenador del despacho, es abrir el correo para revisar si tengo algún e-mail urgente que me pudiera haber entrado la tarde-noche anterior.

Podéis imaginar la cara de sorpresa que se me ha puesto, al leer el siguiente mensaje:

“De: nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn (El nombre del destinatario)
Para: Justito El Notario
Asunto: TRANSFERENCIAS, POR FAVOR¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡ 9º ANIVERSARIO……………………

Enviado: martes, 24 de mayo de 2011 13:11:36 (UTC+01:00)Bruselas,Copenhague, Madrid, París

Se eliminó sin leerlo el viernes, 23 de febrero de 2018 7:23:16 (UTC+01:00) Bruselas, Copenhague, Madrid, París”

A la vista de semejante correo, lo primero que he pensado es “creo que voy a abrir una nueva sección de Faqs que se titulará Informática “notarial” porque no he podido evitar pensar, ¿cómo es esto posible?, ¿porqué se  produce?

Pues, si no me equivoco, por esto:

  1. Envías un correo con confirmación de lectura, en el que transmites el mensaje en el campo de “Asunto”. Dentro no hay nada más (una mala costumbre de un servidor a la que los sufren mi bombardeo habitual ya están acostumbrados).
  2. El destinatario lee el mensaje desde la Bandeja de Entrada, toma nota de él y no abre el correo porque con el título, ha captado el mensaje que le querías dar, aunque sí que podría haber un contenido y se estaría perdiendo algo (puede que importante).
  3. El destinatario envía el mensaje a la papelera y lo deja ahí y se olvida de él durante siete años (sí, ¡siete años¡) que ha tardado en hacer limpieza de la papelera. Es muy probable que se haya visto obligado a hacerlo porque se le ha agotado el espacio libre en el buzón de correo (corporativo en este caso).
  4. Y aquí ya llegamos al desenlace, el sistema de correo es muy listo y antes de borrar un correo lo analiza y en el caso que nos ocupa, ve que hay una confirmación de lectura “no confirmada” y se dice: “Voy a avisar al bueno del remitente, no sea que el correo vaya a ser importante y el destinatario no le haya hecho caso”.

Gracias a mi informático de cabecera. Sin él no sabría ni la décima parte de lo que sé.

Por cierto que hoy me acusan recibo, con un ¡recibido¡ (no automático) un año y medio después de haber enviado el mail.

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Designación de representante fiscal y comunicación a la Administración Tributaria vía Signo

notificacion poder administración tributaria

Juraría que algo tengo escrito sobre la designación de representante fiscal por los no residentes y de domicilio para notificaciones, pero no lo encuentro. Yo tengo costumbre de incluir ambas cosas en los poderes generales o especiales que son otorgados por los no residentes y también tengo (digamos que “tenía”) costumbre de comunicar su otorgamiento vía Signo a la Administración Tributaria. Esos poderes son al tiempo poderes de representación tributaria aunque yo no incluya, ni cobre, este concepto aún pudiendo (o debiendo) hacerlo.

¿Qué porqué he dejado de hacerlo? Pues porque para que Signo (trámite de Notificación de Apoderamientos) lo envíe a la Administración Tributaria hay que clasificarlo como poder de representación tributaria y yo no los conceptúo como tales sino como poderes generales u otros apoderamientos. Así que Signo los convierte  en poderes de representación tributaria (los convierte porque yo lo elijo para poder notificar) y me obliga a “pasar” el IUI (al que el documento se sube “solito” tras la notificación, como ocurre con los poderes para pleitos) como si fuera un poder de representación tributaria exclusivamente, cuando realmente no lo es.

Así que, de momento, he optado por no hacer estas comunicaciones que supongo vendrían de perlas a la Administración Tributaria.

Considero que debería ser posible el envío optando por el concepto poder general o por otro tipo de apoderamientos. Es importante tener en cuenta que en el poder de representación tributaria (como en el poder para pleitos) no elegimos destinatario (lo elige automáticamente el sistema) con lo que me surge la duda de a quién se enviaría un poder general o especial.

Segunda crítica, espero que constructiva, a Ancert-Signo en el día de hoy tras mi post La maldita “Ficha Resumen”.

De paso, aquí va mi fórmula para este caso:

“DECLARACIÓN FINAL: Los comparecientes declaran que, a los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, designan como su representante a efectos fiscales en territorio español a DON XXX, cuyos datos constan anteriormente y quien presente en este acto, acepta la representación. Designan como domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos el de su indicado representante”.      

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Digitalización de DNIS

¿En que momento será indispensable haber completado el proceso de digitalización?

¿Cuando enviemos el IUI de la primera quince de Marzo?

¿Se supone que en ese momento desde SIGNO se nos dirá le faltan a usted 123 DNIS? (¿los de los que hayan venido a mi notaría y no se hayan subido desde otra?)

Casi entonces que me quedo “el último de la fila”.

https://www.youtube.com/watch?v=20gTSVz55F8

¿Es cómo digo? ¿O voy perdido?

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Digitalización de DNIs: El proceso continúa

Pues parece que sí, que la subida de los DNI no supone que estén a disposición del sistema en el acto.

Cuando tú los envías hay un proceso interno de validación dirigido a comprobar la calidad de las imágenes, pues puede haber DNIs que no se vean, que no se vean bien, de solo el anverso, de solo el reverso o con bajas resoluciones que no permiten su uso, es decir, que la suma total de los DNIs enviados pasan un filtro antes de ser incorporados a SIGNO.

Evidentemente, ese proceso llevará un tiempo, aunque antes o después, cuando consultemos nos encontraremos con que no es necesario escanear ningún DNI porque ya está en SIGNO.

Entonces solo quedará ir actualizando los que caduquen o añadiendo los que no estén.

 

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Digitalización de DNIs: La descarga masiva

Estoy ahora mismo (por ayer a las 18:50 horas) con la descarga masiva. En el Programa de Gestión, me ha llevado 5 minutos encontrar el botón para comenzar el proceso y en otros 5 minutos la carpeta estaba preparada.

Tengo unos 6.500 DNIs.

A continuación me he ido a Signo y he iniciado con mucha facilidad la “descarga masiva” y parece que esto va para rato porque tarda un segundo por cada uno, así que calculo que serán un par de horas.

Tal vez el secreto (lo digo por quien lo intenta en horarios normales de oficina) sea hacerlo en horarios que no sean punta para que todo vaya mejor. Ya solo quedan 6.125….. 5.824. Reajusto el cálculo: 100 cada tres minutos. Faltan 3 horas. Supongo que la cosa va mejorando por momentos.

Yo me piro. Espero que no se atasque y que mañana esté todo ok.

Al día siguiente

¿Qué hago?, me pregunto cuando veo que el proceso ha terminado y Signo me ofrece dos opciones de “Eliminar” (eliminar, generalmente, suele ser malo), otra que pone “Copia del cortapapeles” y otra que pone “Cerrar”. ¿Llamo a Ancert? Buf, he llegado muy tarde con el enorme atasco que había en la carretera…..

Así que, pregunta al GJ, y he cerrado. Y me pongo a probar si están o no algunos DNIs que ya deberían estar en Signo. Compruebo 7 y solo hay un anverso de uno de los 7. El resto, no están.

¿Es normal? Alguien que haya hecho la descarga desde su Programa de Gestión, ¿los está viendo ya todos en Signo?

Supongo, me dicen, que todos esos DNIs tendrán que ser procesados por las personas dedicadas en Ancert a cotejar los datos.

Así sea.

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Digitalizando (al borde del ataque de nervios)

Hace unos días, intenté importar (no sé si es la palabra correcta) un DNI a Signo desde mi Programa de Gestión. No pude. Intenté también la descarga masiva (¿la tenía que hacer mi “casa de informática”?) y tampoco pude y dije, “bueno, ya veremos como evoluciona todo esto”. Hay que tener paciencia y ver cuando tengo “mi primer problema”.

Pues ha sido hoy mismo (8/3/2018). Llego y, alarmado, me dice uno de mis oficiales: “¡En el Programa de Gestión, no se puede escanear¡”. Poco después de decirme eso ha resultado que aunque había habido cambios de versión, sí se podía escanear, pero con la notaría de bote en bote en ese momento no podíamos ponernos a intentar la descarga masiva, así que la consigna ha sido: “Escanead en el Programa de Gestión y en Signo, por lo que pueda pasar”. Así que hemos escaneado los DNIs que no teníamos (clientes nuevos o con DNIs renovados) y hemos hecho lo mismo con los que no estaban en Signo (solo estaba uno, si no me equivoco).

Ahora, a puerta cerrada, intentaremos avanzar con el tema de la exportación masiva, aunque ya me ha dicho una compañera que ella lo ha hecho y estoy teniendo que hacer lo mismo que tú” (tenemos el mismo Programa de Gestión), así que no creo que no haber exportado antes haya sido un error.

De momento, mucha paciencia y doble digitalización … por prudencia.

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Errores de digitalización

digitalización del DNI Ancert signo

Firmo compraventa e hipoteca. Digitalizo DNI del comprador/deudor hipotecario. Con ese DNI nos aparece en Signo una señora con domicilio en Oviedo. Tiene un nombre y un solo apellido. Parece que podría ser una extranjera y que existe algún tipo de error. Nos decidimos a actualizar datos en Signo, tras encenderse mi bombilla y pensar que el primer dígito del DNI (1) se podría haber confundido con una Y. Pruebo en mi Programa de Gestión y ¡bingo¡: si pongo una Y y quito el 1 me sale un NIE con la misma letra (la Q). Así que procedemos, nos quitamos de encima a esa Señora y ponemos a nuestro cliente. En algún sitio, tienen metido el DNI de mi cliente como correspondiente a una Señora extranjera….. Ya le he advertido … si algún día tienes algún problema con una tal Fulanita, acuérdate de mi y llámame que yo explicaré de que se trata (me estoy acordando de Regreso al Futuro … si algún día aparece un  chico o un inventor chiflado y te habla del libro de apuestas …). Y la pobre directora de la AEAT que tuvo que dimitir con el caso de la Infanta … Esta señora no era española (y la nacionalidad se informa en el IUI) no debía haberse podido pasar el índice en su momento ni que llegara a suceder esto. Mi no comprender.

Hoy viene otra señora. Metemos su DNI y al meterlo, nos sale otro señor de Granada con el mismo número. Tengo el DNI en la mano, el otro tiene que estar mal.

Otra confusión que se nos ha dado en alguna ocasión es la del año 1999 por 9999 que es el de los DNIs con duración indefinida. Si el aplicativo lee 1999, concluye que es un DNI caducado.

También he llegado a la conclusión después de “toda una vida” diciendo a los belgas y holandeses en cuanto a sus habituales terceros nombres de pila … ¿la V. de que es? … ¿la M. de que es? … de que con la digitalización de los DNIs, los compañeros me hacen la puñeta o se la haré yo a ellos, pues cuando llegue el cotejo o no pondré Victor o Marieta y tendré que dejar lo que había o ellos se encontrarán con una dificultad con sus V. y sus M. y mis Victors y Marietas … Así que como mi postura es la minoritaria, la abandono y me apunto al carro mayoritario.

¿Y si alguien viene a decirme que quiere accesos a los datos digitalizados?

Mucho cuidado, las digitalizaciones las carga el diablo. Hablando en serio, tenemos una gran responsabilidad en la introducción de todos estos datos tan sensibles y no ya solo por Protección de Datos … 

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Mejoras en el Programa de Gestión de la notaría

programa gestion mi notaria online

Entiendo que somos muchos y que a cada uno le gusta una configuración. Hasta pienso que habría cosas configurables que no las tengo configuradas y estoy seguro de que desaprovecho buena parte de las posibilidades del programa, pero a menudo me pregunto el porqué de ciertas cosas y como se me olvida lo que me pregunto de una vez para otra y el blog se está convirtiendo en un archivo en el que encuentro las cosas mejor que en ningún otro sitio, me he decidido a apuntar aquí (un poco ocultas en esta extraña sección) las cosas que no entiendo, comprendo o no sé hacer de mi programa de gestión.

De momento me han venido DOCE cuestiones a la cabeza:

  1. ¿Por qué no puedo anotar el cobro de las facturas de pólizas y de la serie L desde el listado como se hace con las escrituras?
  2. ¿Por qué ahora me sale más a menudo lo de copiar al portapapeles y los cuadros rojos en las facturas?
  3. ¿Por qué se me desconfiguran los e-mails cuando los envío?
  4. ¿Por qué tengo problemas para imprimir los pdfs?
  5. ¿Por qué no se comprimen más los pdfs?
  6. ¿Por qué no veo las escrituras exportadas al IUI desde el listado de asuntos y escrituras?
  7. ¿Por qué me hacen esa pregunta tan confusa y que nunca sé contestar sobre si deseo o no “sobre escribir” las pólizas?
  8. ¿Por qué no se independizan los testimonios de las legitimaciones a efectos de facturación?
  9. ¿Por qué no salen el número testimonios y de legitimaciones en las facturas?
  10. ¿Por qué no hay un contador separado de asuntos y escrituras?
  11. ¿Por qué se han producido tantos micro cortes eléctricos en los últimos días que dejan mi ordenador desconectado del servidor?
  12. ¿Por qué si quiero enviar a través de MNO (que es un sistema protegido de ficheros generados en formato PDF bajo todas las garantías legales de privacidad y seguridad), no puedo seleccionarlas directamente desde una carpeta en la que queden archivadas tras ser generadas y tengo que perder el tiempo imprimiendo o enviándome a mi mismo por e-mail esa factura para luego seleccionarla de esa carpeta y subírsela a mi cliente a su espacio privado en MI NOTARÍA ON LINE? Por lo visto en el Programa de Gestión solo se genera el archivo PDF si imprimes las facturas o las envías por e-mail y yo quiero que todas se generen y archiven para usar MNO. Otro día hablaremos de qué es y cómo funciona exactamente MNO.
  13. ¿Por qué no se intercambia el lugar que ocupa en la factura el número del arancel por el número de unidades minutadas de cada cosa (copias o testimonios, por ejemplo)?
  14. ¿Por qué no se le da mayor visibilidad al porcentaje del montante total de que se hace cargo cada persona pagadora cuando hay varias facturas?
  15. ¿Puede que haya una programación errónea en la asociación como clientes de un cónyuge con el otro porque no esté previsto que sean del mismo sexo, de manera que siempre se ponga a uno como varón y el otro como mujer aunque sean ambos varones o ambos mujeres?
  16. ¿No sería mejor que cada escritura solo saliera una vez en el buscador por conceptos en vez de salir tantas veces como otorgantes de la escritura? Hacerlo como se hace dificulta la visibilidad y la localización de la escritura que puedas estar buscando por la razón que sea.
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Mejoras en Signo y en el Sic

mejoras en signo y sic

Tengo una FAQ que se titula “Mejoras en el Programa de Gestión de la notaría” y he pensado utilizar esta otra para hacer lo mismo con Signo y el Sic.

Signo

  1. ¿Por qué suelen darme problemas las firmas de las notificaciones de los apoderamientos? Si tengo varias cosas a firmar, consigo firmar todas y me sale el aspa en rojo para estas notificaciones que generalmente tengo que firmar en solitario (cuando ya he terminado con todas las demás).
  2. ¿Por qué al preparar la notificación de un apoderamiento se genera un expediente incompleto para el IUI que me obliga a rellenar folios, presencia o representación del poderdante y, si es representado, a añadir los datos del representante? Esta en una pregunta retórica, porque sé porqué pasa (o eso creo): porque no se han exportado esos datos desde el Programa de Gestión y esta ya no te deja exportar un documento a Signo porque ya está allí, lo que te obliga a completar en el IUI esos datos. Quizá el flujo debiera ser el de siempre: pasar el IUI desde el PG y luego notificar, aunque (tal vez) si no se dan las máximas facilidades, la gente no lo usa … no sé. Sigo teniendo pendiente hablar de la obligatoriedad del envío.
  3. ¿Por qué no funciona la aplicación de firma y envío de consulta de copia autorizada? He firmado unos cientos de veces una por la que pido a un compañero el cambio de denominación de una entidad y nada no me deja.
  4. ¿Por qué si me despisto un momento por culpa de una mosca que pasa por mi lado o porque me pica un ojo y me lo rasco y tardo unos segundos en introducir la clave de la firma, suelen salirme aspas rojas y menos vistos buenos o ninguno? ¿Es un problema de orden entre los trámites que requieren solamente firma avanzada (firma del sobre) y los que requieren firma reconocida/cualificada (firma de la carta)?
  5. No sé si el asunto corresponde a este “negociado”, pero no habría que incluir un concepto llamado “Declaración de obra menor” (con cuantía y sin cuantía). A mi se me están poniendo de moda.

Sic

  1. ¿Lo mantenemos cerrado? Mi opinión es que se abra si algún día pasa a Signo lo que está en el Sic y que no puede estar en abierto.
  2. ¿Qué deberíamos entonces sacar del Sic? Lo iremos viendo.
  3. Una vez abierto, los contenidos que quedarían interesan tanto a Notarios, como a empleados, como a la ciudadanía en general. No hay secretos, no hay información reservada. Para eso ya están los correos electrónicos. Nada de alfombras; ni de dosificación de la información. Ventanas abiertas, ¡que corra el aire¡
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Lenguaje Jurídico

¿Qué quiere decir mitad en pleno dominio, mitad en nuda propiedad y mitad en usufructo?

circe facil justito y dudas sobre mitades de fincas y propiedades

Es la pregunta que me hace un amigo tasador cuando encuentra en una nota simple que la finca que tiene que tasar pertenece de ese modo a Fulanito de Tal.

Una mitad en pleno dominio.

Una mitad en nuda propiedad.

Una mitad en usufructo.

Pero, ¿sumando eso, no es el 100%? , es decir, ¿es dueño del pleno dominio?

, así es, pero en los Registros, al proceder cada derecho de títulos diferentes, se indica de ese modo.

En el apartado título de una escritura diríamos que “en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio le pertenece por xxx, en cuanto a la nuda propiedad de la otra mitad indivisa que le pertenece por xxx y en cuanto al usufructo de esta mitad que le pertenece por xxx”.

Otra inscripción con muchos quebrados (y fue el mismo amigo el que me la planteo) fue esta.

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El precario y el ius usus inocui

ius usus inocui

Algunos opositores me preguntan sus dudas y, en ocasiones, me ponen a prueba. A algunos compañeros les corre el Derecho por las venas y parece que Derecho fuera el tuétano de sus huesos, pero eso no me ocurre a mi. Yo soy un práctico y lo que no toco, pues o lo repaso y lo actualizo o se me olvida, así que una amiga opositora (la del Opodrama y el Opocoñi del que aún no he hablado, pero hablaré) me ha hecho ponerme a leer algo sobre el ius usus inocui, cuando me ha preguntado por este concepto con el que creo que no topaba desde el año 2001.

Esta era la duda:

“No entiendo bien la distinción entre la figura del precario del artículo 1.750 como variante del comodato, cuya doctrina del TS ha incluido en este concepto la posibilidad de un uso tolerado o de una posesión graciosa y la institución del ius usus inocui. Me parece que ambos son derechos de utilizar una cosa con la tolerancia del verdadero propietario ¿son lo mismo?”

Y me puse a repasar puesto que uno no se encuentra con muchos ius sus inocui en la notaría, aunque sí que vea precarios a menudo.

Mi técnica para buscar determinadas cosas en Google es poner talcosaqueestoybuscando notario, es decir, en este caso ius sus inocui notario y se me parece, ¿quién?, pues quién va a ser … el gran Francisco Rosales que tiene un interesantísimo post sobre el ius usus inocui digital en el que dice:

“Recuerdo cuando comencé las oposiciones a notarías …

… se hablaba del ius usus inocui, que un señor muy viejo llamado Covarrubias definía en el S XVI como que cada uno puede hacer en el fundo ajeno, lo que a él le aproveche y no dañe el fundo”.

Y mencionaba dos usos inocuos clásicos como el derecho de espigueo o el de usar las producciones espontáneas de la tierra y dos de cosecha propia el derecho de aparcar el coche propio para descargar paquetes en el garaje del vecino que está de vacaciones (este me parece muy bien) o el derecho a bañarse en la piscina del vecino cuando este no está en su domicilio (este tiene coña, de ahí el respingo de su preparador).

Para terminar con el asunto, leí en este otro blog (este no es notarial) cómo se manifiesta este principio (“todo lo que no perjudica debe ser tolerado”). Es, por tanto, dicho de otro modo, un uso social consentido.

Entonces, resolviendo la duda, el precario es un uso individual consentido por el propietario a Fulano de Tal, con nombre y apellidos, y el ius usus inocui no es consentido a nadie en particular  y digamos que viene “impuesto” pues debe más bien tolerarse y no realmente consentirse en el sentido de que implique una prestación de consentimiento efectiva …

Vía Twitter tras la publicación de esta entrada llega un interesante comentario de JM Espinet:

“El uso que deriva del precario tiene naturaleza personal en tanto modalidad del comodato, mientras que el del ius usus inocui está impregnado de carácter real al referirse a los límites y a la extensión objetiva del dominio (348 y 350 Cci)”

Muchas gracias por la aportación.

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Matrimonio

¿A qué régimen matrimonial está sujeto el matrimonio de una española y un británico?

matrimonio mixto España

Mis clientes venían a la notaría pensando que al haberse casado en España y fijado su residencia habitual inmediatamente posterior al matrimonio, en término municipal de esta Comunidad Autónoma, que estarían casados en régimen de gananciales, por lo que querían pactar el régimen de separación de bienes en capitulaciones matrimoniales.

Una reciente resolución de la DGRN ha entrado en esta cuestión, señalando que:

“De lo expuesto se deduce: a) matrimonios contraídos con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma del Título Preliminar del Código Civil, así como los contraídos con anterioridad a la Constitución Española, a falta de nacionalidad común, se rigen por la ley nacional correspondiente al marido al tiempo de su celebración; b) los matrimonios contraídos tras la entrada en vigor de la Constitución Española hasta la entrada en vigor de la Ley de 15 de octubre de 1990, debe estarse a lo establecido en la Sentencia del Tribunal Constitucional número 39/2002 de 14 de febrero, en cuanto declara inconstitucional el artículo 9.2 del Código Civil, según redacción dada por el Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, en el inciso «por la ley nacional del marido al tiempo de la celebración», debiéndose recordar la doctrina mantenida por este Centro Directivo en Resolución de 9 de julio de 2014, y c) matrimonios contraídos después de la vigencia de la Ley 15 de octubre de 1990 se les aplica la normativa contenida en el artículo 9.2, si bien teniendo en cuenta el artículo 107 del Código Civil

Es decir, que este matrimonio estaría sujeto, a falta de ley personal común y de capitulaciones matrimoniales, al criterio de la residencia habitual y por tanto a gananciales. Sin embargo, a pesar de la citada Resolución, a mi me parece más que prudente (y de bajo coste), que se hagan capitulaciones matrimoniales (y estos cónyuges las hicieron) en los casos que pudieran resultar dudosos, dejando meridianamente claro que el régimen matrimonial será el que los cónyuges consideren oportuno en las capitulaciones que otorguen. De esta manera se evitarán errores e incorrectas interpretaciones en el futuro.

Desde hace pocos días habrá que tener en cuenta que se abren nuevos caminos para esta clase de matrimonios. Aquí puede leerse un completo análisis al respecto:

CIRCULACIÓN INTERNACIONAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES EN MATERIA MATRIMONIAL (I): REGLAMENTO BRUSELAS II BIS

CIRCULACIÓN INTERNACIONAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES EN MATERIA MATRIMONIAL (II): REGLAMENTOS 1103 Y 1104

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¿Puedo “incluir” a mi marido en la escritura de herencia de la casa de mis padres?

incluir marido en propiedad casa

Lo que usted podría necesitar es una escritura de aportación a gananciales, siempre que esté casada en gananciales, claro está. Le aconsejo esta lectura. No es su caso, pero se le acerca.

Si no está casada en gananciales, lo que podría necesitar es pasar a gananciales. Si no quiere estar en gananciales la cosa se le complica pues le puede salir caro hacer lo que pretende por otras vías. Le aconsejo vaya a un Abogado o un Notario con su escritura (y el recibo del IBI-contribución) para que le hagan unos números. ¡Y mucho ojo con la renta, que le puede dar un disgusto¡

En cuanto a si puede usted poner alguna “cláusula” a su marido (cosa que también me preguntaba), le diré que podría poner alguna pero depende del tipo de negocio con el que hagan lo que pretenden hacer y de qué sea lo que quiere usted poner. En términos generales, esas cláusulas no “van a ningún sitio”. La mejor cláusula es que no lo haga si no lo tiene claro.

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¿Puedo extinguir la pensión compensatoria en escritura pública?

pension extincion notario

“Se trata de un divorcio de mutuo acuerdo, sin hijos, decretado judicialmente en el 2014 y sin liquidación de gananciales. El convenio contiene una pensión compensatoria vitalicia a favor de uno de los cónyuges, quienes actualmente están cerca de acordar la extinción de dicha pensión compensatoria a cambio de la entrega de la que fue vivienda habitual del matrimonio al ex-cónyuge que actualmente percibe la pensión (todo ello al amparo del Artículo 99 del Código Civil). La vivienda tiene carácter ganancial. ¿Es competente el Notario para llevar a cabo la liquidación de gananciales con extinción de la pensión compensatoria? ¿O tiene que hacerse judicialmente? Las implicaciones fiscales podrían ser tremendas, ¿no?”

Comencemos (y gracias a Pilar Aragó Hervás por su ayuda) por saber que dice el Artículo 99 del Código Civil que ya tenía medio olvidado (y eso que nos estudiamos el Código Civil de memoria):

“En cualquier momento podrá convenirse la sustitución de la pensión fijada judicialmente o por convenio regulador formalizado conforme al Artículo 97 por la constitución de una renta vitalicia, el usufructo de determinados bienes o la entrega de un capital en bienes o en dinero”.

Lo que se pretende hacer es posible hacerlo, aunque la consulta se centra en si es o no posible en vía notarial.

La liquidación de la sociedad de gananciales de un matrimonio disuelto por divorcio sí es competencia notarial, ahora bien la pensión compensatoria por desequilibrio económico, dado que el procedimiento de divorcio fue judicial y no sabemos si contencioso o de mutuo acuerdo, requerirá después de la aprobación judicial, es decir, puede firmarse esa escritura de liquidación de sociedad conyugal disuelta por divorcio con pactos relativos a la pensión compensatoria, pero luego habrá de presentarse esa escritura en el juzgado para su aprobación judicial. En mi opinión resulta imprescindible hacerlo, pues si bien otorgada la escritura ante Notario la fehaciencia y obligatoriedad del acuerdo es total, corresponde comunicarlo al juzgado y que este lo apruebe.

Implicaciones fiscales

Podría pensarse que si en la liquidación de gananciales el único bien existente se adjudica a uno de los cónyuges y el otro recibe una contraprestación consistente en no pagar pensión desde ese momento al cónyuge adjudicatario, cabría perfectamente estimarse que existe un exceso de adjudicación que tributaría por Transmisiones Patrimoniales Onerosas al tipo correspondiente. La contraprestación por la adjudicación es de imposible valoración pues la cantidad que a cambio del inmueble recibe el cónyuge que percibe la pensión no es posible cuantificarla, dado que el que fue perceptor podría fallecer al mes siguiente de la firma en cuyo caso el que pagaba la pensión habría entregado el inmueble a cambio de la pensión de un único mes.

La escapatoria a la tributación del exceso, si se considera oneroso, la proporciona la casi segura indivisión o desmerecimiento del bien objeto de adjudicación,

 Art. 7, 2.B) de la Ley de ITP/AJD:

“Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto: 

B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”

… y/o la que podría resultar del Artículo 32.3 del Real Decreto 828/1995, de 29 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto:.

Artículo 32 Supuestos especiales

“3. Tampoco motivarán liquidación por la modalidad de «transmisiones patrimoniales onerosas» los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio o del cambio de su régimen económico, cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio”.

Parece que estos preceptos hacen desaparecer el inconveniente de la imposibilidad de valoración de la contraprestación.

Una cuestión paralela

Los documentos judiciales tienen una fiscalidad opaca frente a los notariales. Creo (creer se queda corto en este caso) que los vínculos y obligaciones de los órganos judiciales con Hacienda son inferiores a los que los Notarios tenemos con el fisco. En mi Comunidad Autónoma, por ejemplo, los Notarios tenemos tres días para enviar cualquier documento sujeto, exento o no, a tributación, así que vean ustedes el control férreo que “nos llevan” (que les llevan…). Eso supone que el documento que analizamos otorgado judicialmente presenta muchos menos riesgos fiscales que el documento notarial.

Sergio Mocholí Crespo me apunta, y tiene toda la razón, que existe el peligro de que se gire en este caso que estamos analizando una liquidación complementaria por causa de una dación en pago de deuda (la pensión compensatoria) que tributaría al tipo correspondiente por TPO.

Conviene una buena redacción del convenio o de la o las escrituras que se otorguen, para evitar problemas.

Interesante caso. Gracias por la consulta y por la ayuda a la consultante, a Pilar y Sergio. Si llego a saber que daba para tanto, me guardo el asunto para un post …

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¿Puedo hacer un acta de manifestaciones renunciando a los bienes gananciales?

renunciar a bienes gananciales

– O sea que usted quiere evitar la escritura y además hacer una renuncia sin indicar valor alguno, ¿no? Y cuando venga a hacer la liquidación de los gananciales su ex (si es que es ya su ex), ¿qué hacemos? ¿la llamamos o nos remitimos a ese acta genérica de renuncia, sin inventario y sin valoración alguna?

– Pues, vaya solución. Yo le hago una pregunta y usted me hace tres a mi. Una para aclararse y otros dos para ponerme pegas. Y, ¿podría haber renunciado a los gananciales en las capitulaciones matrimoniales que hice hace tiempo?

– ¿Y no sería mejor que hubiera usted hecho un régimen matrimonial a su medida? Se lo digo en serio.

– Otra vez me está usted haciendo preguntas.

– Se lo digo porque si quería usted pactar gananciales, pero sin que lo que debía ser ganancial lo fuera realmente o bueno sí pero renunciándolo, pues estaría usted poniendo a la sociedad de gananciales patas arriba y haciendo que a cada paso que dieran surgiera una duda y, probablemente, aún más dudas en el futuro cuando llegara el momento de disolver los gananciales previamente renunciados por usted. Además puede que en ese futuro, usted quisiera desdecirse o que no estén muy conformes sus herederos con esa renuncia que hizo. ¿No hubiera sido mejor pactar separación de bienes? … Lo siento, se me ha escapado otra pregunta.

En cuanto a lo del acta de manifestaciones le informo de que no se la voy a hacer y de que si quiere le hago la renuncia en una escritura pero con especificación de la cuantía renunciada pues de lo contrario tampoco estoy dispuesto a hacerla y no ya solo por usted, sino porque esa renuncia gratuita de valor indeterminado puede volverse en contra de su ex (si es que ya es su ex) y hace que a Hacienda se le escape un hecho imponible como es la donación que usted le está haciendo a su ex y que parece pretender difuminar con ese acta. Además le diré que cada acto o contrato tiene su instrumento público adecuado y lo que usted pretende no es cosa de un acta en la que, además, mis honorarios serían unos exiguos 30,05 euros (más iva) por hacerle a usted un favor o meterle (o meternos todos) en un lío morrocotudo. Así que si insiste, haga usted una renuncia como Dios manda, con su valor, que pague su ex por donación y así podremos mencionar la renuncia cuando su ex liquide los gananciales y se lo quede todo para ella sola. ¿Qué le parece?

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“Mi marido no quiere firmarme el divorcio”

marido no quiere divorcio

Pues, a mi juicio, no es una buena decisión porque el divorcio se convertirá en contencioso. Uno demandará con su abogado y el otro tendrá que personarse con el suyo y discutirlo. Si no se persona, lo declararían en rebeldía y podría salir esquilmado.

Si uno quiere divorciarse, demanda al otro y el divorcio se decreta sí o sí. Si se persona el otro con su abogado y discuten, pues el juez dictará sentencia teniendo en cuenta a ambas partes y si no se persona el demandado, pues dictará sentencia oyendo solo a un parte y a la no oída la fundirán por no haberse defendido, pero si uno quiere el divorcio el otro se lo traga.

Que nadie tema estar atado por este tipo de argumentaciones porque no se sostienen. El que quiera divorciarse, que se divorcie sin aceptar presiones o chantajes de esta clase.

Agradezco a mis amigos abogados los matices oportunos. Los Notarios no podemos intervenir en esta clase de divorcios.

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“Queremos casarnos ante Notario”

casarnos boda ante notario

“Mi pareja y yo hemos decidido casarnos. Queríamos hacerlo rápido y solos. Somos del Norte y estamos viviendo y trabajando en una empresa del Sur. ¿Ya se puede ir a un Notario y que él haga todo el papeleo? Y si no es posible, ¿cómo podemos hacer? Al Norte no volvemos hasta el verano”

Pues me temo que hay dos inconvenientes:

  1. Los Notarios aún no podemos tramitar el expediente.
  2. Para el trámite del expediente es necesario dirigirse al Registro Civil del domicilio de cualquiera de los contrayentes para que se instruya …

Así que si alguno de los dos está empadronado en el Sur, allí se podrá tramitar el expediente. Caso contrario tendrá que empadronarse alguno de los dos e iniciar el trámite o tramitarlo en el lugar de domicilio de uno de los dos. Una vez tramitado el expediente podrán casarse con el Notario que quieran pero antes tienen que haberlo hecho saber durante la tramitación del expediente.

“Creo que no se me olvida nada”, contesté a mi consultante.

A vuelta de e-mail me cayeron unas cuantas preguntas adicionales que ya no me pareció oportuno contestar:

“Vaya … pues somos los dos del Norte … Entonces para casarnos … hay que ir al Registro Civil a pedir ¿el qué? ¿Y ese papel tarda mucho? ¿Tenemos que ir allí o se puede pedir por teléfono? Y por lo que dice, después tenemos que ir al Juzgado a decir que nos queremos casar ante Notario. Y una vez que hagamos esto … ¿nos podemos casar en el Notario que queramos? ¿Y cuánto cuesta más o menos? Gracias y disculpe”

¿El qué? El expediente matrimonial.

¿Y ese papel tarda mucho? Pues no lo sé. Lo que tengo es la sensación de que en algunos sitios se puede estar diciendo a los futuros contrayentes que el expediente se retrasa si uno optar por casarse ante Notario, cosa que yo diría que no es cierta. Tal vez lo que ocurre es que algunos no tienen ganas de estudiar.

¿Tenemos que ir allí o se puede pedir por teléfono? No lo sé. Llame usted y pregunte.

¿Nos podemos casar en el Notario que queramos? Vuelva a leer, por favor.

¿Y cuánto cuesta más o menos? Bueno, en los juzgados es gratis, en los ayuntamientos hay una tasa. En la notaría no es gratis. No he casado a nadie, no sé por cuanto sale, pero no creo que sea caro.

Y luego yo mismo me hice más preguntas

¿El matrimonio ante Notario se inscribe en el registro de aquí o en el del expediente? Se inscribe en el registro del lugar de celebración.

Y si hay capitulaciones prenupciales habrá que poner nota en la de capitulaciones de la del matrimonio, ¿no?  Yo diría que sí aplicando el artículo 178 del Reglamento Notarial y sin perjuicio de que luego los cónyuges lleven las capitulaciones al Registro Civil y nos acrediten que las capitulaciones se han inscrito. El Registro Civil suele enviar un oficio con todo lo inscrito (matrimonio y capitulaciones).

El artículo 58.8 párrafo 2º de la Ley del Registro Civil dice: “Extendida el acta o autorizada la escritura pública, se entregará a cada uno de los contrayentes copia acreditativa de la celebración del matrimonio y se remitirá por el autorizante, en el mismo día y por medios telemáticos, testimonio o copia autorizada electrónica del documento al Registro Civil para su inscripción, previa calificación del Encargado del Registro Civil.”

El cauce telemático aún no existe. Typical spanish ponemos el peaje antes de hacer la autopista.

Por cierto, ¿podemos casar a nuestros parientes? Pues va a ser que no.

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Aportación a gananciales: Algunas dudas, especialmente sobre sus gastos e impuestos

aportación a los gananciales

“Mi marido y yo nos casamos en 2016 en gananciales. Mi marido tiene un piso que compró de soltero, pero el piso lo hemos pagado y los seguimos pagando los dos. Hemos pensado en que mi marido aporte el piso a los gananciales para que sea de los dos,  pero tengo dudas: Si lo incluimos en gananciales, ¿él se sigue desgravando lo mismo a efectos del IRPF? ¿Qué diferencia hay entre que lo aporte gratuita u onerosamente? Si lo aporta y luego nos divorciamos, ¿yo tendría el 50%? Y, por último, ¿qué gastos e impuestos conlleva la aportación a gananciales?”

Pienso que tengo varias cosas escritas que podrían resolver buena parte de sus dudas. Son estas:

La casa es del Banco

Aportaciones onerosas a gananciales

Ganancia o pérdida-patrimonial en disoluciones de condominio, aportaciones a gananciales y liquidaciones de gananciales

El derecho de reembolso del Artículo 1.358 del Código Civil: Caso Práctico

¿Cómo saber si la sociedad de gananciales se ha liquidado?

No obstante, volviendo sobre el tema, le diré:

.- En cuanto a la desgravación, he localizado una estupenda entrada en Iberley en la que se comenta una Resolución Vinculante de la DGT que resuelve en sentido negativo lo que me pregunta, en cuanto a una mitad del inmueble destinado a vivienda. Dicen así:

“Desde el momento en el que se aporta la vivienda a la sociedad de gananciales el cónyuge “B” adquiere la propiedad de la mitad indivisa de la participación aportada, con independencia de cuando satisfaga la contraprestación acordada por la misma. Por la adquisición de dicha parte indivisa, al producirse con posterioridad a 31 de diciembre de 2012, no le será de aplicación el régimen transitorio y, en consecuencia, no podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga por su adquisición“.

.- Aportar gratuitamente es regalar, aportar onerosamente es hacerlo a cambio de algo. En el caso de ustedes, el asunto está claro: la aportación es onerosa pues su marido aporta por causa onerosa: usted ha pagado la mitad del piso y así se compensaría el derecho de crédito que los gananciales tienen contra él en la parte pagada desde que se casaron y el derecho de crédito que usted tiene también contra él en la parte pagada antes del matrimonio. Sería necesario echar tranquilamente las cuentas pues, probablemente, en cuanto a otra parte, deberá recurrirse al derecho de reembolso.

.- Si se divorcia, el inmueble es ganancial y entrará en la liquidación de los gananciales. Puede quedar al 50% o no, según lo que ustedes decidan. Digamos que cada uno tiene derecho en ese momento a la mitad de los gananciales.

.- En cuanto a gastos e impuestos, olvide la notaría y el registro que no la arruinarán y preocúpese por el incremento o ganancia de patrimonio en renta (lea el tercero de los enlaces de más arriba). No hay plusvalía municipal y el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas está exento.

Le insisto en lo del IRPF pues si no se hacen bien las cuentas puede dar lugar a un buen disgusto.

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Aportación de VPO a gananciales

aportacion

“A mi mujer le adjudicaron una vivienda VPO hace once años aproximadamente. Un año después de la adjudicación nos casamos en gananciales, pero desde que le adjudicaron dicha vivienda ambos aportamos el mismo dinero tanto a la compra como a la hipoteca. Ahora que han pasado esos años y la Administración nos permite realizar la venta o modificación de titular de la vivienda nos gustaría incluirme a mi también como propietario. Leí alguno de sus interesantes artículos sobre la aportación a la sociedad de gananciales a título oneroso y me pregunto si en este caso es posible que lo hagamos ¿Cómo podríamos enfocarlo para que no generara ningún crédito puesto que ambos hemos pagado lo mismo?”

Probablemente este consultante ha leído algunas de las fórmulas que tengo en esta entrada de mi sección Pequeños Modelos.

En este caso nos encontramos con una vivienda de titularidad privativa que ha sido pagada (parece que en su práctica totalidad) con dinero ganancial. En consecuencia la Señora debe a los gananciales el precio de la vivienda en su totalidad. Para pagar ese importe (ese crédito que los gananciales tienen contra ella) lo que puede hacer es aportar la vivienda por el valor que tenga, haciendo corresponder (generalmente se hace así, aunque puede cuadrarse de otros modos) lo pagado por el matrimonio (por los dos) con el valor de la vivienda que se aporta. La vivienda pasa a ser ganancial y el crédito que los gananciales tenían contra ella se extingue. La contraprestación en este caso es ese crédito. La cosa es sencilla. Es una fórmula menos frecuente, pero totalmente usual. Seguro que tengo por ahí la fórmula y puedo añadirla aquí.

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Fundamentos para que el Notario no pueda casar a un pariente

notarios no pueden casar parientes

Gracias a una compañera que me facilito la resolución judicial tuve la oportunidad de conocer un razonamiento judicial en profundidad de las motivaciones por las que los Notarios no podemos casar a nuestros parientes.

Vistos los Arts. 21 y 75 de la Ley del Registro Civil, 37 del Reglamento del Registro Civil, Art 28 de la Ley del Régimen Jurídico y del Procedimiento Administrativo Común, Ley 30/92, Arts. 51, 53, 58 y 73 del Código Civil, Art. 49 de la LN, Instrucción DGRN 20/01/1982 y Consultas DGRN de 14/06/2005, 19/06/2006, y 14/06/2017 y demás de general pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO 

PRIMERO. El Art. 21 de LRC contiene la Legislación del Registro Civil sobre incompatibilidades “Los funcionarios del Registro Civil no podrán extender asientos, expedir certificaciones ni intervenir con tal carácter en ningún acto, diligencia o expediente que se refiera a su persona o a la de su cónyuge, parientes o afines en línea recta o en la colateral hasta el segundo grado”. El término utilizado “Funcionarios” debe ser entendido en sentido amplio, comprensivo de todo el personal que desempeña funciones públicas, que está al servicio del Estado o de cualquier Entidad Jurídica Pública.

La aplicación del Art. 28 de LRJPAC, Ley 30/92 permitirá alcanzar iguales resultados. El Art. 28 regula de manera clara y precisa la abstención de autoridades y personal al servicio de las Administraciones. Establece que se abstendrán de intervenir en el procedimiento en que concurra el motivo siguiente: b) Grado de parentesco de consaguinidad dentro del cuarto grado.

Son numerosas las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso Administrativo que establecen los deberes de abstención y las consecuencias del mismo. Así recurso 794/2008, STS de 6 de octubre de 2011, rec 37/2005 STS de 14 junio de 2010, rec 3239/2007 STS de 28 de junio de 2011, rec 262/2004 STS 22 de enero de 2008, rec 123/2010 STS 2111/2011 de 31 de marzo de 2011.

SEGUNDO. Con respecto a los notarios la regla general en materia de forma viene establecida en el nuevo artículo 49 de la Ley del Notariado que dispone que los Notarios intervendrán en los expediente especiales autorizando actas o escrituras públicas y que cuando el expediente tenga por objeto la declaración de voluntad de quien lo inste o la realización de un acto jurídico que implique prestación de consentimiento/el Notario autorizará una escritura pública.

En el caso del matrimonio hay prestación del consentimiento y por lo tanto es escritura. El acta o expediente matrimonial que regula el artículo 58 de la Ley 20/2011 del Registro Civil, no son un procedimiento de jurisdicción voluntaria.

Están regulados en un precepto de la Ley del Registro Civil, aunque modificado, eso sí/ en una Disposición Final de la LJV. No cabe duda de que en esta materia la LRC vigente debe aplicarse con carácter prioritario y, por tanto, el art. 21 de la LRC que establece la incompatibilidad para los Encargados del Registro Civil ha de extenderse a los notarios.

En este sentido, la resolución de la DGRN de fecha 14 de junio de 2017 sobre utilización del local colegial para la celebración de matrimonios, dispone que “tras la ampliación de las autoridades habilitadas para celebrar matrimonio civil para incluir a los notarios y a los Letrados de la Administración de Justicia, resulta clara la analogía de su posición con los jueces. Por ello deben serles de aplicación las mismas restricciones que a aquellos” y que “a mayor abundamiento, la seriedad y el decoro que exige toda intervención notarial, y la trascendencia de la prestación del consentimiento matrimonial, aconsejan mantener las mismas condiciones establecidas para los jueces”.

TERCERO. En el presente caso, comprobada la relación de parentesco entre el promotor y la Notario designada, entendemos procede que la misma examine de oficio su propia competencia y se abstenga de permitir la prestación del consentimiento en escritura pública por ella autorizada. No obstante, el Art. 53 Ce dispone que “La validez del matrimonio no quedará afectada por la incompetencia o falta de nombramiento legítimo del Juez, Alcalde o funcionario que lo autorice, siempre que al menos uno de los cónyuges hubiera procedido de buena fe y aquéllos ejercieran sus funciones públicamente” solucionando el conflicto de legitimidad a favor del acto del matrimonio. La resolución de la DGRN de 20/01/1982 expresa “que los graves intereses que se cruzan en el consentimiento matrimonial, que tanto compromete a las personas en sus bienes más íntimos, obligan a extremar el principio del “favor negotii”; y a estimar que, en concreto, el “favor matrimonii” impide entender que un matrimonio pública y seriamente celebrado sea nulo por defecto de forma, en tanto no resulte la nulidad de textos legales indubitados, máxime en un sistema, como español hasta hace poco vigente, que no conoce instituciones sanatorias de los matrimonios nulos por defecto de forma”.

Tengo algo más sobre boda ante Notario escrito aquí.

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Liquidación de finca privativa en el inventario ganancial

liquidación de gananciales con error

“Un señor compra una vivienda estando soltero, al año se casa en gananciales, durante el matrimonio se hacen dos préstamos hipotecarios a favor de los cónyuges para pagar la vivienda. En el año 2004 liquidan la sociedad de gananciales y hacen separación de bienes y en 2015 se separan judicialmente. El problema radica en que cuando se liquida la sociedad de gananciales cometen un error porque en el título de la escritura pone que la adquieren durante el matrimonio y eso no es así, la adquirió el marido de soltero. Era solo suya y, sin embargo, se adjudica por mitades indivisas. ¿Cómo se podría subsanar este error de la liquidación? ¿Se podría atribuir ahora el carácter de ganancial a esa vivienda que tiene carácter privativo? Y si fuera posible, ¿podrían adjudicársela por mitades o que uno se quedará la vivienda y le pagara al otro la mitad de su valor?”.

Serían posibles ambas subsanaciones:

  1. Se puede decir que, por error, con carácter previo al otorgamiento de la escritura de liquidación de sociedad de gananciales debió el esposo aportar a esta el pleno dominio de la finca y dicho esto que efectúe la aportación.
  2. Y se puede decir también, una vez subsanada la liquidación de la sociedad de gananciales, que la finca se la adjudica a él y que él le abona a ella en metálico su parte.

Eso sí, no entró en los asuntos fiscales con los que habría que extremar todas las precauciones. Tampoco entro en el planteamiento de otro tipo de cuestiones que pudieran dar lugar a otras soluciones como por ejemplo que si los préstamos se pagaron por ambos existen unos créditos entre cónyuges y los gananciales que podrían dar lugar a alguna clase de reembolso que hiciera innecesario subsanar en los términos que me plantean en la consulta.

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Notarial

¡Quiero ver la escritura (o póliza) que yo firmé¡

quiero ver la escritura que firme

Pues sí pero comience por leerse lo que dice el Artículo 32 de la Ley del Notariado:

“Ni la escritura matriz ni el libro protocolo podrán ser extraídos del edificio en que se custodien, ni aun por decreto judicial u orden superior, salvo para su traslación al archivo correspondiente y en los casos de fuerza mayor.

Podrá, sin embargo, ser desglosada del protocolo la escritura matriz contra la cual aparezcan indicios o méritos bastantes para considerarla cuerpo de un delito, precediendo al efecto providencia del Juzgado que conozca de él, y dejando en todo caso testimonio literal de aquélla, con intervención del Ministerio Fiscal.

Los Notarios no permitirán tampoco sacar de su archivo ningún documento que se halle bajo su custodia por razón de su oficio, ni dejarán examinarlo en todo ni en parte, como ni tampoco el protocolo, no precediendo decreto judicial, sino a las partes interesadas con derecho adquirido, sus herederos o causa-habientes. En los casos, sin embargo, determinados por las leyes, y en virtud de mandamiento judicial, pondrán de manifiesto en sus archivos el protocolo o protocolos a fin de extender en su virtud las diligencias que se hallen acordadas”.

Y siga después con estos 3 artículos del Reglamento Notarial:

Para las escrituras:

Artículo 282: Cuando con arreglo al artículo 32 de la Ley proceda que el Notario deje examinar por las partes interesadas con derechos adquiridos, sus herederos o causahabientes, un instrumento contenido en el protocolo, cuidará bajo su más estrecha responsabilidad, que la lectura se limite al documento en que tengan aquéllos interés y que no pueda sufrir el protocolo el menor daño o deterioro, y a tales efectos, el Notario buscará personalmente la escritura señalada y la pondrá de manifiesto a los interesados, no consintiendo se saquen notas o extractos de ella ni que sea hojeado el protocolo, sino en cuanto sea indispensable para la lectura de la matriz de que se trate, debiendo verificarse la exhibición ante dos testigos y extendiéndose de ella la oportuna acta”.

Para escrituras en los Archivos:

Artículo 303: Dentro de los límites establecidos en el artículo 32 de la Ley del Notariado, los Archiveros de protocolos, en los días y horas hábiles que tengan señalados, deberán facilitar a las personas de notoria competencia en los estudios de investigación histórica la consulta de documentos que cuenten más de cien años de antigüedad y ofrezcan indudable valor para dichos estudios, adoptando en todo caso las medidas necesarias para la conservación de los documentos que estén bajo su custodia”.

Para las pólizas:

Artículo 283

“….

El contenido del libro-registro no podrá ser revelado por el notario salvo en los mismos supuestos que el protocolo.

El notario custodiará en su oficina, bajo su responsabilidad, su libro-registro, debiendo realizarse, precisamente en dicha oficina, los cotejos procedentes con los mismos requisitos que se establecen para el cotejo de protocolo.

…”

En conclusión, sí que puede usted pero no se piensen que vamos a enseñarles nuestros protocolos así como así, y generalmente no habrá razón para hacerlo.

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¿A qué edad se jubilan los Notarios?

edad jubilacion notarios

Pues lo dice el Artículo 57.1 del Reglamento Notarial:

“Los notarios se jubilarán forzosamente al cumplir la edad de 70 años o voluntariamente a partir de los 65, sin perjuicio de lo que establezca en su momento la legislación aplicable”.

A menudo se oyen propuestas (que no son exclusivas de nuestro colectivo) sobre la ampliación de la edad para jubilarse lo que genera posturas encontradas que dan para un artículo sobre este asunto.

Particularmente, puesto que empecé a trabajar a los 34 años, no me importaría (si la salud y las fuerzas me acompañan) trabajar algún año más, siempre que eso no implique que la edad para alcanzar la voluntaria no se me amplíe (por si acaso…). Actualmente una mayoría de personas llegan a los 70 años en buenas condiciones físicas y psíquicas (y con una experiencia acumulada de enorme valor). El problema, en mi opinión, es el de aquellos que no sean capaces de darse cuenta de que no están en condiciones de continuar y no opten por jubilarse voluntariamente generando difíciles situaciones.

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¿Cada cuánto tiempo hay un concurso de traslado para los Notarios?

traslado de notaria concurso

Pues este mes cumplo 15 años como Notario y en estos 15 años, ha habido 33 concursos (números 418 al 451).

Eso supone una media de 2 concursos anuales. Exactamente de 2,2 concursos anuales o lo que es lo mismo, un concurso cada 5-6 meses. Falta agilidad, a mi modo de ver. Sería deseable mejorar este resultado y ponernos en los 3 concursos anuales (que a veces los hay pero es que las medias, son las medias).

La información es de las “gestorías de los notarios”: la desaparecida Gestoría Paniagua, Calvo y Herrero.

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¿Cuál es la naturaleza jurídica de una notaría?

naturaleza oficina notarial

Y ya de paso ¿cuál es la relación laboral existente entre el Notario y los empleados de la Oficina Notarial?

En España, los Notarios somos funcionarios públicos sometidos al RETA y nuestros trabajadores son trabajadores sujetos al Estatuto de los Trabajadores con su correspondiente Convenio Colectivo. La notaría es una oficina pública cuyo mantenimiento a todos los efectos corresponde al Notario titular. El número de notarías está determinado por el Ministerio de Justicia.

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¿Cuándo queda vacante una notaría?

notarias para concurso por vacante

Es muy habitual que la gente se interese por saber cómo llegaste a ser Notario de su pueblo o ciudad y por cuánto tiempo tendrás o podrás estar allí. Yo suelo explicar que la elección de tu primera notaría depende de las que haya libres cuando apruebes y de lo que los compañeros en activo no quieran y dejen a los de nuevo ingreso cuyas preferencias se resuelven por el puesto conseguido en la oposición que acaban de aprobar. Luego les digo que yo estoy en mi tercera notaría, que pude haberme jubilado en la primera o en la segunda (si no me hubiera ido y estuviera allí cuando cumpla setenta) y que podría hacerlo en esta tercera, salvo que haga algo malo muy gordo, me marche voluntariamente a otro sitio, pida la excedencia o me muera o me incapacite permanentemente. Suelo también añadir que debemos estar al menos un año en cada destino y que a la situación de no poder concursar durante ese año, le llamamos estar congelado. En caso de demarcación, todo el mundo se descongela y puede irse si concursa.

Para mayor abundamiento, está el artículo 80 del Reglamento Notarial que enumera las causas por las que las notarías quedan vacantes:

Las Notarías quedan vacantes:

  1. Por muerte.
  2. Por sentencia firme que condene a la inhabilitación absoluta, o especial para el cargo de notario.
  3. Por renuncia(las causas de renuncia están en el Artículo 83)
  4. Por abandono del cargo (el abandono se regula en el Artículo 84)
  5. Por traslación (o traslado a otra notaría previo concurso).
  6. Por excedencia, salvo lo prevenido en el Artículo 109 de este Reglamento.
  7. Por jubilación o incapacidad permanente.
  8. Cuando por sentencia firme en que no medie inhabilitación, la pena impuesta impida al notario durante más de un año el ejercicio de su cargo.
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¿Cuantas copias autorizadas, electrónicas y simples necesitaría si deseo realizar todos los trámites yo mismo?

cuantas copias necesito de mi escritura

Como regla general podríamos decir que se necesitará una copia autorizada (en las herencias es usual que haya una para cada heredero) y dos copias simples (una para liquidar los impuestos  y otra para conservar en su poder). Copias autorizadas simples y electrónicas no se necesita ninguna para esos trámites y además no cumpliría usted las especificaciones técnicas para su obtención. Es posible que para muchos trámites (suministros, comunidad de propietarios, empadronamiento, etc…) le puedan pedir alguna más, pero normalmente suele bastar con fotocopias de la simple.

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¿Dónde se guardará mi escritura si la notaría de mi pueblo está sin Notario?

bandera

Pues lo explica el Artículo 53 del Reglamento Notarial:

“Los documentos autorizados por el Notario sustituto se incorporarán al Protocolo o Libro-Registro del Notario sustituido, excepto en los casos de vacante y de la habilitación prevista por el artículo 121 de este Reglamento, en los términos que resultan del mismo.

El protocolo y el Libro-Registro del Notario sustituido no se trasladarán a la Notaría del sustituto, salvo que éste residiere en distinta población, en cuyo supuesto podrá trasladarlos al domicilio de su Notaría, para su mejor custodia, previa autorización de la Junta Directiva del respectivo Colegio.

Tratándose de sustitución por Notaría vacante, si el sustituto residiere en la misma población, deberá conservar el Protocolo y el Libro-Registro del sustituido, en su propia Notaría o en otro lugar adecuado, cuando así lo autorice con carácter previo la Junta Directiva. Si residiere en población distinta, el Protocolo y el Libro Registro deberán permanecer en lugar adecuado de la población en que estuviere demarcada, sin perjuicio de poder trasladarlos a su Notaría o a otro lugar adecuado, con la finalidad y previa la autorización a que se refiere el párrafo anterior”.

No he querido despedazar el artículo para que se pueda leer entero, pero lo que ha de tenerse en cuenta que si yo soy el Notario de Talsitio y el Notario de Talotro se marcha a otra notaría y me corresponde a mi sustituir por vacante la Notaría de Talotro, yo iré a firmar a Talotro y las escrituras que allí firme tendrán el número de protocolo que les corresponda en la secuencia que yo siga en Talsitio (mi notaría) de manera que si hoy jueves firmo el 823 aquí y mañana voy a Talotro, firmaré el 824 allí y constará firmado allí por mi como sustituto por vacante y se archivará en mi notaría y no en la notaría sustituida (en Talotro), de manera que usted que firmó la escritura, si necesita una copia en el futuro tendrá que venir a Talsitio a conseguirla pues aquí estará archivada bajo mi custodia o bajo la del compañero que venga cuando yo me vaya.

En resumen las escrituras que firme en su pueblo estando vacante su notaría, se irán a la notaría del pueblo a quien corresponda hacer la sustitución.

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¿El Notario es un funcionario público?

notario es funcionario publico

Sí, lo es.

Lo establece el Artículo 1 de la Ley del Notariado y nada menos que desde 1862. Esa Ley unificó los diferentes tipos de Notarios existentes hasta la fecha y nos situó sin duda alguna entre los funcionarios públicos. Las referencias a la condición de funcionarios públicos del Reglamento Notarial y al carácter público de nuestra función son incontables.

La circunstancia de que nuestra retribución sea arancelaria no nos excluye de nuestra condición de funcionarios. La retribución mediante arancel es una de las que caben en el funcionariado, aunque actualmente solo (que yo sepa) quedemos dos cuerpos con este régimen retributivo.

Por otra parte, ejercemos una potestad que corresponde al Estado que la tiene reservada en el Artículo 149 de la Constitución y el protocolo notarial es propiedad del Estado.

Tampoco nos excluye de la condición el hecho de que organicemos libremente y sostengamos nuestra oficinas (que son oficinas públicas), además las notarías se demarcan por el Estado (por el Ministerio de Justicia del que dependemos jerárquicamente a través de la DGRN).

No somos empresarios, somos trabajadores autónomos desde el punto de vista fiscal, laboral y de Seguridad Social. Estamos en el RETA desde el año 2004, como consecuencia de un proceso que afectó a más colectivos funcionariales que disponían de sus propias mutualidades que fueron paulatinamente suprimidas.

Es comprensible que las características de nuestro trabajo, de nuestras oficinas, de nuestro régimen laboral y del de nuestros empleados puedan inducir a confusiones, pero que nadie se llame a engaño y piense lo que no es: los Notarios somos funcionarios públicos.

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¿El Notario está obligado a darme borrador de la escritura?

entrega borrador notario

Plantearse el carácter obligacional de esta cuestión es demostrativa de que puede existir alguna clase de problema, pues no es razonable no dar borrador a quien lo pide.

No existe norma reguladora de tal obligación si exceptuamos la normativa hipotecaria que sí impone al Notario y permite al interesado examinar el proyecto (o borrador) de su escritura y por tanto ha de aplicarse en esta materia la lógica y el sentido común.

Es lógico que alguien quiera examinar lo que va a firmar con la antelación suficiente (suficiente para prepararla, suficiente para repasarla, suficiente para proponer y consultar dudas) y no debería haber inconvenientes para que esto tenga lugar.

En mi caso, me resisto a entregar borradores por dos causas fundamentales:

  • Temor (justificado por indicios) a que la solicitud tenga por verdadero objeto llevar el asunto a otra notaría.
  • Innecesariedad por sencillez o complejidad del asunto. Si es sencillo, sobran las precauciones y si es complicado y no se cuenta con el debido asesoramiento o base, puede resultar contradictorio disponer de tu borrador de escritura.
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¿El Notario tiene que leerme la escritura entera?

leer escritura entera

Pues lo explica bien claramente el Artículo 193 del Reglamento Notarial:

“Los notarios darán fe de haber leído a las partes y a los testigos instrumentales la escritura íntegra o de haberles permitido que la lean, a su elección, antes de que la firmen, y a los de conocimiento lo que a ellos se refiera, y de haber advertido a unos y a otros que tienen el derecho de leerla por sí.

A los efectos del artículo 25 de la Ley del Notariado, y con independencia del procedimiento de lectura, se entenderá que ésta es íntegra cuando el notario hubiera comunicado el contenido del instrumento con la extensión necesaria para el cabal conocimiento de su alcance y efectos, atendidas las circunstancias de los comparecientes.

Igualmente darán fe de que después de la lectura los comparecientes han hecho constar haber quedado debidamente informados del contenido del instrumento y haber prestado a éste su libre consentimiento.

Si alguno de los otorgantes fuese completamente sordo o sordomudo, deberá leerla por sí; si no pudiere o supiere hacerlo será precisa la intervención de un intérprete designado al efecto por el otorgante conocedor del lenguaje de signos, cuya identidad deberá consignar el notario y que suscribirá, asimismo, el documento; si fuese ciego, será suficiente que preste su conformidad a la lectura hecha por el notario”.

Yo he discutido con alguien por no leerle los linderos y hace unos días por no repasar diez números de cuentas de veinte dígitos. Ni que yo fuera un niño de San Ildefonso ….

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¿La escritura de declaración de obra nueva sirve para preparar una herencia o es necesaria la original?

escritura de declaración de obra nueva y venta

No comprendo muy bien esta pregunta, pero me da la sensación de que lo me consultan es que si para preparar una escritura de herencia en la que se incluye una finca sobre la que tras su adquisición se declaró una obra, hace falta la copia autorizada de la escritura de declaración de obra nueva o la de adquisición del terreno (o ambas…).

Si hay un solar o terreno sobre el que se declaró una obra, en la herencia hay que describir el inmueble tal y como se encuentre tras esa declaración (y hasta actualizarlo más, si cabe), así que sí, la respuesta es sí: hay que llevar copia de esa escritura (copia autorizada, pues el original es el que conserva el Notario en su protocolo y que con los años, pasa a los archivos correspondientes) y no sería necesaria la del propio terreno.

No obstante, yo siempre aconsejo “grapar” (conservar juntas) ambas escrituras y así llevarlas a donde sea preciso hacerlo. Podría ser relevante algún dato o circunstancias del viejo título de adquisición a efectos de preparar la herencia que se pretende hacer.

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¿La ley de Seguridad del año 2015 ha incidido en el modo de identificar a los extranjeros?

pasaporte y permiso de residencia notario

“¿La Ley de Seguridad del año 2015 ha incidido en el modo de identificar a los extranjeros en el sentido de que siempre es exigible el Permiso de Residencia en vigor y no es suficiente el Pasaporte? Parece darlo a entender pero creo que si el documento que se firma no tiene trascendencia tributaria sería bastante el Pasaporte; el problema es si traen Tarjeta de Residencia caducada y te dicen que no la van a renovar”.

Pues no estoy seguro. Yo diría a bote pronto, pues la casuística es grande y la decisión hay que tomarla cuando hay que tomarla, que para empezar conviene señalar que hablamos de nacionales de países que no formen parte de la UE, pues los de la UE no tienen ya Tarjeta y tienen derecho a residir en España. Así que nos centraremos en los nacionales extra UE, con los que lo que yo hago es lo siguiente:

  1. Si hay Tarjeta y está vigente, utilizo la Tarjeta e indico su número, que lo tiene y cambia con cada renovación, su vigencia y el NIE (que no cambia nunca) y que también figura en la Tarjeta y es distinto al número de la propia Tarjeta (que es de la Tarjeta y no del sujeto en cuestión). Si el documento lo requiere (pues porque vaya a enviarse al país de procedencia del sujeto, por ejemplo) cito también el Pasaporte e incluso el DNI del país correspondiente.
  2. Si hay Tarjeta y no está vigente, no queda más remedio que utilizar el Pasaporte (del que también cito número y vigencia) y me surge la duda de la acreditación del NIE. ¿Es posible acreditarlo con una Tarjeta de Residencia caducada? A mi juicio, sí.
  3. Y si la Tarjeta ha caducado y no se acredita la renovación (o su solicitud), ¿qué ocurre? Pues es en estos casos de permisos caducados en los que se me plantea la duda y el conflicto. ¿Puede otorgar un documento publico notarial alguien que no esté legalmente en España? Pues yo entiendo que hay una serie de documentos que sin duda debe poder hacer, pero otros, que serían los de trascendencia tributaria, no podrían ser otorgados sin la oportuna renovación, aunque se tenga NIE y este se pueda acreditar con la Tarjeta ya caducada. La situación de los que tienen la Tarjeta caducada sería equiparable a la de los que nunca la han tenido y no disponen de NIE, pues también pueden tener necesidad de otorgar algunos documentos notariales.

Como siempre, se aceptan opiniones.

Puede complementarse la lectura de esta entrada con la publicada hoy mismo por los Notarios en Red. Observemos que se utiliza el tradicional término de “inmigrantes” y no el reciente “migrante” y que no se hace referencia a las situaciones de irregularidad en la entrada o permanencia en territorio español. Se me ocurre pensar que ocurriría si un migrante recién llegado a España, tuviera necesidad de un Notario para un poder, un testamento o un acta de manifestaciones … de acuerdo con mi criterio el documento debería poder ser autorizado.

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¿Las copias simples van firmadas?

copias simples no llevan firma

No.

Mientras que las copias autorizadas se imprimen en el papel timbrado de uso exclusivo notarial, las simples se imprimen en el que llamamos “papel de los Colegios”.

El Notario, en el caso de las autorizadas, rubrica cada hoja y firma y signa en la última de todas. Las firmas de los otorgantes no están en las copias (cosa que suele extrañar a más de uno que espera quedarse con el original (la matriz), preguntándose en muchas ocasiones en los otorgamientos:“¿esto me lo llevo?”“no, esto es mío”, les digo).

El Notario no firma, ni signa, ni rubrica en las copias simples. Tampoco aparece en ellas ninguna otra firma.

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¿Las notarías se cierran por vacaciones?

vacaciones o cierre notarias

Es una pregunta habitual sobre todo en las fechas veraniegas. Quizá sea porque se nos relacione con el mundo judicial que queda paralizado en Agosto.

Pero no, las notarías no cerramos por vacaciones, aunque habría hacer algunos matices.

No cerramos las notarías únicas, es decir, las notarías de localidades en las que no existe más de un Notario, aunque los empleados de la notaría y los Notarios tengamos vacaciones, como es lógico. Como en cualquier otro trabajo, los que no están de vacaciones suplen (en la medida de lo posible) a los que las están disfrutando y el Notario es sustituido por un compañero (el que determina el Reglamento Notarial u otro que pueda hacerlo).

Sin embargo, cuando la notaría no es única, si que podría cerrarse haciendo coincidir las vacaciones de Notario y empleados, dejando a alguien de guardia porque (sin duda) habrá algunas cosas que atender (retirada de documentación y pagos, fundamentalmente) y con la indispensable organización con los compañeros de plaza o con alguno de ellos, puesto que el servicio en la localidad no puede quedar desatendido, circunstancia que es controlada por el Colegio Notarial correspondiente.

Dicho lo dicho, terminaría diciendo que no es usual el cierre de una notaría por vacaciones. Yo no he tenido opción de hacerlo pues llevo quince años como Notario único, pero mi padre que lo fue muchos años en un par de capitales solo lo hizo cuando por razón de edad y falta de acuerdo entre sus empleados, consideró que había llegado el momento de hacerlo.

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¿Para firmar contigo una compraventa, tengo que desplazarme hasta allí o podría hacerlo con la intermediación de otro Notario de mi localidad?

ir al notario cercano

Por supuesto existe la posibilidad de intervenir por medio de representante otorgando un poder al efecto. De no optar por un poder, la única alternativa al desplazamiento es utilizar un mandatario verbal cuya actuación puede inmediatamente ratificarse ante otro Notario de tu localidad. El Notario ante quien se firma la escritura, envía copia electrónica al Notario de tu localidad y una vez revisada por ti la escritura firmada en mi notaría, la ratificas mediante otra en la notaría de tu localidad y con tu Notario habitual, que a su vez me lo comunica a mí, que haré constar la ratificación en mi escritura.

Entonces (y ahora me auto-pregunto), si no voy o no mando un poder, o mando a alguien que actúe por mí sin poder, ¿no hay otro modo? No, no lo hay. La identificación y el juicio de capacidad notarial, son hasta el momento insustituibles por otros mecanismos que proporcionen la misma o mayor garantía, por mucho que no se pueda entender por algunas personas.

Dos personas recientemente me han preguntado, una en general y otra refiriéndose a la contratación mercantil que por qué todo lo que hacemos los Notarios no se puede hacer ya on-line, digitalmente, por video conferencia o procedimiento similar. Los vientos europeos podrían ir en esta línea como explicaron los de notaríAbierta para el ámbito mercantil, pero de manera general la llegada de este tipo de contratación, en un ámbito tan sensible como el nuestro, ha de dotarse de las garantías necesarias por lo que, de momento, no queda más remedio que esperar.

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¿Podría otorgar la escritura de compraventa en tu notaría, aunque ninguna de las fincas, ni yo mismo estemos radicados allí?

elección de notario compraventa

Sí. Curiosamente mucha gente no sabe (y se sorprende y hasta no lo cree cuando se le dice) que los Notarios no podemos firmar escrituras más que en el término municipal correspondiente a la notaría de la que somos titulares y en el resto de los términos municipales del Distrito Notarial al que pertenezca nuestra notaría y que no tengan notaría demarcada (si la tienen y está vacante, tampoco puedes firmar allí). Eso supone que cualquiera pueda firmar sus escrituras con el Notario que prefiera, es decir, que el cliente puede desplazarse al Notario que quiera, pero el Notario no puede desplazarse a cualquier lugar. Es una cuestión de competencia territorial derivada fundamentalmente de la condición de oficina pública que las notarías tienen en España.

Existen, no obstante, algunos casos en los que la competencia para autorizar nuestro documento, le corresponde al Notario o Notarios de un determinado lugar. Hablamos de divorcios, abintestatos, actas de presencia o de notificación o de algunos expedientes de dominio. En el resto de los casos, uno puede elegir ir al Notario que más le convenga o le guste, aunque alguno pueda pensar que las diversidades entre Comunidades Autónomas, podrían aconsejar acudir a un Notario del lugar, que estará más a punto y en forma con la legislación autonómica correspondiente y que conocerá las particularidades de tal o cuál Registro o de tal o cuál Ayuntamiento. Es cierto, en este estado plurilegislativo nuestro, que es difícil saber si en la declaración de obra de una nave industrial en Cataluña o en Orense, me pueden pedir algo que no me pedirían en Alicante, pero todo es cuestión de ponerse a empollar y así no meter la pata. A mí me gusta que me pongan en el compromiso…

En consecuencia, mi consultante puede venir a firmar su escritura a mi notaría y no necesita ni estar empadronado, ni domiciliado fiscalmente en mi pueblo, en mi provincia o en mi Comunidad, y puede hacerlo, aunque las fincas objeto de la misma tampoco no estén en mi municipio, en mi provincia o en mi Comunidad Autónoma. Cualquier Notario puede firmar una escritura relativa a una finca situada en cualquier lugar de España (y fuera de España aunque esta ya es otra historia) y con personas de cualquier lugar de España (o del extranjero, residentes o no residentes en situación legal, aunque esta también es otra historia).

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¿Pongo que firmo en representación de una persona jurídica o como testigo?

antefirma reglamento notarial

Cuando llega el momento de firmar en una escritura o póliza, es usual que los representantes de las personas jurídicas pregunten si es necesario que pongan algo más, es decir, si además de firmar es necesario que indiquen alguna otra cosa.

La respuesta es que no, no hace falta y nos lo explica el Artículo 165 del Reglamento Notarial:

“Cuando alguno de los otorgantes concurra al acto en nombre de una Sociedad, establecimiento público, Corporación u otra persona social, se expresará esta circunstancia, designando, además de las relativas a la personalidad del representante, el nombre de dicha entidad y su domicilio, datos de inscripción y número de identificación fiscal en su caso, e indicando los datos del título del cual resulte la expresada representación. El representante suscribirá el documento con su propia firma, sin que sea necesario que anteponga el nombre ni use la firma o razón social de la entidad que represente”.

¿Y en las pólizas? Pues para las pólizas dice el Artículo 197 RN:

“Los otorgantes suscribirán la póliza con su propia firma, sin que sea necesario que el representante anteponga el nombre, ni use la firma o razón social de la entidad que represente“.

Tampoco los testigos necesitan antefirma:

Artículo 186.3:

“En ningún caso será preciso que el testigo que firme escriba de propio puño la antefirma; la cualidad con que lo haga la expresará claramente el Notario en el instrumento mismo”.

El 195.1 insiste en la misma idea: “Se firmarán las escrituras matrices con arreglo al párrafo segundo del artículo 17 de la Ley, pero si los otorgantes o alguno de ellos no supiese o no pudiere firmar, lo expresará así el notario y firmará por el que no lo haga la persona que él designe para ello o un testigo, sin necesidad de que escriba en la antefirma que lo hace por sí y como testigo, o por el otorgante u otorgantes que no sepan o no puedan verificarlo, siendo el notario quien cuidará de expresar estos conceptos en el mismo instrumento”.

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¿Porqué no se firman todas las hojas de una escritura?

firmar folios escritura

“¿No serí­a procedente o conveniente que se firmaran todas las hojas de las escrituras?”

Pues no, no lo es, puesto que las escrituras se imprimen en papel timbrado exclusivo para los documentos notariales que fabrica la FNMT y que se reparte entre los Notarios quedando constancia de las series y números que a cada uno se nos entregan en cada envío e indicándose en cada escritura la serie, cantidad y numeración de los empleados.

De esta forma se evita lo que preocupa al consultante: una posible sustitución de las hojas no firmadas.

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¿Puede recomendarme alguna Universidad Notarial en España?

universidad notarial

Interesante cuestión la que me plantean desde el otro lado del charco.

He de decir que mi post “Quiero trabajar en una notaría”, poco a poco, se está convirtiendo en uno de los más visitados de mi blog y que tal vez pueda ayudar algo a los que busquen contestación a esta otra pregunta de hoy.

En cuanto a esta, diría que no tenemos en España ese concepto de Facultad o Universidad Notarial. Los Notarios en España lo somos únicamente por oposición y tras alcanzar previamente la licenciatura (Grado creo que le llaman ahora) en Derecho. Después ya depende de cada uno el tardar tres años o casi once (como fue mi caso). En la Facultad de Derecho de la Universidad de Sevilla existe una cátedra de Derecho Notarial.

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¿Puede un Notario estar a sueldo de otro Notario?

sueldo notario

No. Lo señala el Artículo 1 del Reglamento Notarial que, entre otras cosas, dice: “En ningún caso el Notario, ni en el ejercicio de su función pública, ni como profesional del derecho, podrá estar sujeto a dependencia jerárquica o económica de otro Notario”.

El Artículo 1, lo dice … no el 323 … Hace falta ser tonto para aprobar las oposiciones y luego estar a sueldo de otro …

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¿Puedo hablar con el Notario?

quiero hablar con el notario

Es lógico que la gente piense que su problema no lo tiene nadie más en el mundo y por eso quieren hablarlo directamente con el Notario y solo con el Notario y nada más que con el Notario. También pensarán que su asunto es confidencial y que no quieren que nadie más que tú lo sepa y no se fían de contárselo al oficial que les está atendiendo.

Yo no me niego a atender a nadie, pero si que pido a mis empleados que procuren averiguar de que va la consulta, a fin de que cada cuestión sea atendida por aquel a quien corresponde en la notaría, conforme a su naturaleza y dificultad.

Es muy frecuente que una vez que el consultante ha conseguido sentarse a tu mesa y comienza su consulta, te llene la mesa de escrituras para ver como resuelve un problema de linderos que no encajan o un exceso de cabida sin mayor complicación (o que es la segunda o tercera vez que te plantea) o hasta para decirte que necesita la legitimación de una firma o un testimonio por exhibición, lo que vendría a ser como ir al médico para que te ponga una tirita. A este del testimonio, estuve a punto de decírselo, ¿y llevas media hora en el pasillo para decirme que necesitas un testimonio urgente? 

Recientemente vía mensaje directo en una red social alguien me decía:

“Estoy intentando contactar con algún Notario y me es bastante complicado. Quería saber si podías ayudarme con una duda que tengo en un caso real. Mi suegro ha fallecido y mi suegra vive. Tenían dos hijos (uno de ellos es mi marido). Quieren vender una vivienda que está a nombre de mis suegros y de otros familiares y me pregunto si es necesario hacer la declaración de herederos para vender la vivienda o si sería suficiente con que mi suegra fuera a vender con el resto de familiares”.

Yo respondí que contactar con una notaría es facilísimo. Otra cosa es que uno quiera hablar con el Notario para cosas que resuelven habitualmente sus empleados. Es como querer hablar con el Director de El Corte Inglés para cambiar una camisa.

Después, brevemente, le contesté a su pregunta y le remití a este artículo. Tras darme las gracias me dijo: “La verdad es que ningún empleado me ha dicho que él me podía solucionar la duda”. Claro, porque lo normal es decir que uno quiere hacer una consulta sobre una declaración de herederos o sobre una herencia o sobre una venta y que le encaminen a uno con una pequeña explicación de este estilo: “No, no se puede vender sin heredar y no se puede heredar sin testamento y si no hay testamento sin hacer la declaración de herederos. Si quiere, pueden pedir cita y ponemos en marcha la obtención de la copia del testamento o la tramitación de la declaración de herederos y la posterior herencia y compraventa que podrían hacerse en una misma escritura a través de lo que llamamos venta en comunidad hereditaria. No es sencillo resolver estas cosas por teléfono. Si hubiera alguna dificultad especial que exija que hablen ustedes con el Notario, no se preocupen que así será”. Es decir, hay que llamar decir que se quiere, que te pasen con alguien o que te digan que te pases por la notaría y desde ahí empezar a resolver tu problema. Como en cualquier otra oficina es necesario filtrar y no corresponde al Notario atender estas consultas básicas, por mucho que al consultante le puedan parecer un problemón.

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¿Puedo hacer mi escritura en valenciano?

hacer escritura en valenciano

Por supuesto, la puede hacer usted en valenciano o en castellano y si son ustedes varios y no se ponen de acuerdo tendremos que utilizar ambos idiomas.

En este caso se le hará la copia en valenciano a unos y en castellano a otros.

Así lo regula el Artículo 149 del Reglamento Notarial:

“Los instrumentos públicos se redactarán en el idioma oficial del lugar del otorgamiento que los otorgantes hayan convenido. En caso de discrepancia entre los otorgantes respecto de la utilización de una sola de las lenguas oficiales el instrumento público deberá redactarse en las lenguas oficiales existentes. Las copias se expedirán en el idioma oficial del lugar pedido por el solicitante”.

Ídem de ídem respecto del gallego, el euskera o el catalán.

En mis años como Notario hice unas cuantas escrituras en gallego en mi etapa mindoniense, unas pocas en catalán en mi etapa mercadalense y una o ninguna en valenciano en mi etapa pinosera. En realidad, hago esta semana las primeras y ello unido a que voy repasando el RN por este artículo han motivado esta mini entrada.

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¿Qué competencias nuevas tienen los Notarios tras la Ley de Jurisdicción Voluntaria?

competencias notario LJV

Veinte nuevos tipos de escrituras o actas notariales surgieron, según clasificación de mi Programa de Gestión notarial, tras la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. En mi pequeña notaría no me he estrenado más que con algunos de ellos. Son estos (y si falta alguno, pues lo añadiré cuando caiga en ello):

  1. Acta de expediente previo a la celebración de matrimonio
  2. Escritura de celebración de matrimonio
  3. Escritura de separación matrimonial o divorcio
  4. Modificación de acuerdo de separación o divorcio
  5. Acta de notoriedad para la constancia del régimen económico matrimonial
  6. Convenio regulador
  7. Modificación de convenio regulador
  8. Escritura de nombramiento de perito en contrato de seguro
  9. Nombramiento de perito en general
  10. Escritura de conciliación
  11. Aprobación de la partición realizada por el contador partidor
  12. Aceptación de herencia a beneficio de inventario
  13. Designación o nombramiento de contador partidor dativo o albacea
  14. Prórroga en el cargo de contador partidor o albacea
  15. Acta de notoriedad de herederos abintestato colaterales
  16. Acta de requerimiento al heredero para aceptar la herencia
  17. Acta de ofrecimiento de pago y consignación de deudas
  18. Acta de procedimiento de reclamación de deudas dinerarias no contradichas
  19. Acta de subasta electrónica notarial
  20. Acta de jurisdicción voluntaria sobre recuperación de depósitos y títulos valores
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¿Qué documentos se unen a una escritura?

documentos unidos a escrituras

El Artículo 98.3 Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social dice que deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.

Curiosamente esa norma que me refrescó hace poco un compañero y que ha hecho correr ríos de tinta y montañas de papeles y recursos, contiene ese apartado mucho menos conocido que deja claro que los Notarios incorporamos a nuestras escrituras los documentos que exija la ley y aquellos que nosotros juzguemos convenientes.

No hay más. A partir de ahí cada uno tiene su criterio y al que no le guste y piense que este o aquel Notario hace escrituras largas o que podría hacerlas más cortas, mejor es que pregunte antes puesto que a posteriori ya no habrá marcha atrás.

Por cierto, que también veo un argumento en favor del criterio del Notario para la incorporación de documentos en lo que dice el Artículo 196 del Reglamento Notarial: “Salvo indicación expresa en contrario de los interesados, los documentos susceptibles de inscripción en los Registros de la Propiedad, Mercantiles o de Bienes muebles podrán ser presentados en éstos por vía telemática y con firma electrónica reconocida del notario autorizante, interviniente o responsable del protocolo. El notario deberá inexcusablemente remitir tal documento a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. El notario deberá dejar constancia de ello en la matriz así como, en su caso, de la correspondiente comunicación del registro destinatario“.

Curiosamente nos acordamos más del 249 del Reglamento que del 196 a efectos de la obligatoriedad de las presentaciones telemáticas. El 196 dice podrán, salvo indicación y el 249 dice a salvo, deberán. Es más potente el 249 que el 196, a mi modo de ver.

Artículo 249.2: Tratándose de copias autorizadas que contengan actos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil, de conformidad con el artículo 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, a salvo de que el interesado manifieste lo contrario deberán presentarse telemáticamente”.

Y para terminar y aunque no venga muy al caso: ¿para cuando las presentaciones en los Registros de Bienes Muebles?.

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¿Qué es una copia testimoniada o testimonial?

 

original o copia testimoniadaMe lo preguntaban hace poco y solo caí en la cuenta cuando le di la vuelta a la tortilla, dado que si hablamos del testimonio de una copia, la cosa cobra todo su sentido y podríamos referirnos a una copia testimoniada.

En ocasiones se expiden por el Notario testimonios de copias autorizadas expedidas a su vez por ese mismo Notario o por otro distinto.

¿Con qué fin?

Es habitual en el ámbito de sociedades que contratan con Administraciones y, en el caso de mi consultante, práctica de algunas notarías (yo no lo hago) como forma de sustituir la copia autorizada de algunas escrituras cuando puede resultar costosa (como en las herencias que pueden ser de una extensión considerable) por un documento más económico. Si no fuera por el coste, está claro que no se expedirían ni la mitad de este tipo de documentos, que no tienen los mismos efectos que aquellos que reproducen.

Caso especial es de los testimonios de copias autorizadas de poderes, puesto que esos testimonios no son válidos para que el apoderado acredite sus facultades. Al menos en el ámbito notarial, que en otros ámbito “yo no me meto”.

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¿Qué firma tengo que utilizar en una escritura?

utilizar firma habitual notaria

Pues lo señala el Artículo 195.2 del Reglamento Notarial:

“Los que suscriban un instrumento público, en cualquier concepto, lo harán firmando en la forma que habitualmente empleen”.

Por cierto, el inciso final de este artículo dice:

“A ningún notario se concederá autorización ni para signar, ni firmar con estampilla”. ¿Será por eso que algunos han decidido no rubricar?

Mis oficiales siempre me cuenta que uno de mis predecesores fruncía el ceño cuando alguien no firmaba con la firma del DNI, pero mi padre siempre me dijo que cuando el firmante era reconocible (identificable) sin duda alguna con su DNI que estimaba que podía firmar como le pareciera oportuno, dentro de un orden, claro (si firmaba “El Cid Campeador”, debía empezar a preocuparme).

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¿Qué hacer cuando un Notario deja de trabajar y no acaba su escritura social?

jubilación del notario expediente no terminado

Esta pregunta procede de una búsqueda de la que el WordPress de mi blog me avisa.

No tengo claro a que se refiere y caben muchas suposiciones.

Podríamos pensar que un Notario se ha jubilado y ha dejado “a medio hacer” algunas escrituras, es decir, sin firmar, sin autorizar.

Cuando se trata de poblaciones con notaría única, la cosa es sencilla, puesto que otro Notario atenderá (sustituirá por vacante) la notaría que ha quedado sin Notario.

Si, por el contrario, hay más de una notaría, le aconsejo que retire la documentación y se la lleve al Notario que usted considere conveniente, salvo que no le importe esperar a que haya un nuevo titular de esa notaria, que en la vacancia permanecerá oficialmente cerrada.

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¿Qué ocurre si quemo mi escritura?

destruccion escrituras notario

Una cuestión habitual en los blogs notariales es esa en la que intentamos explicar a la gente, qué hacer cuando no encuentran la copia de la escritura de compra o de hipoteca de su casa o la de la herencia de la casa del campo de sus padres que ahora necesitan para poder venderla.

Con esta FAQ intento contestar a esa misma cuestión pero desde otra órbita o punto de vista.

Me la plantea un amigo en estos términos:

“Si firmas un contrato/escritura/compromiso en firme de esos que no te has leído del todo bien y que te compromete a llevarte a la ruina y, nada más firmarlo, te das cuenta del error cometido y buscas un mechero y le prendes fuego a tu copia, ¿el contrato deja de tener valor?”.

Lo primero que hice, fue contarle a este amigo la siguiente anécdota que le sucedió a mi padre:

“Una señora firmó unas capitulaciones matrimoniales con mi padre (no se casaba con mi padre, mi padre era el Notario). Al dia siguiente apareció en la notaría e insistió en volver a ver a mi padre y en que mi padre le enseñara la escritura que había firmado. Mi padre se la dio; la señora cogió uno de los folios, lo hizo un gurruño y se lo metió en la boca. Completamente real”.

Espero no generar una plaga de devoradores de escrituras

El consejo que me dio mi padre es que una vez la matriz está firmada, otorgada y autorizada, no la sueltes. Nada de “¿me puede enseñar la escritura que firmé?”. Yo ni siquiera dejo ni que los más conocidos y habituales de la notaría, atraviesen el pasillo de camino a la copista con mis matrices en la mano. “¿Quieres que se la lleve yo a Fulanita?”. “No, gracias, ya se la llevo yo”.

Aquello de mi padre tuvo difícil solución. Solo existía un protocolo informático, no se habían hecho las copias y, aunque la Señora no llegó a hacer la digestión del folio, lo cierto es que fue completamente irrecuperable. El sentido común imperaría e imagino que aquellas capitulaciones se sustituirían por un nuevo acuerdo entre los cónyuges, aunque no lo sé y mi padre ya no está en este mundo para preguntarle por el final de una historia que yo no recuerdo.

En un caso y en otro (merendados o quemados) no dejan de tener valor los documentos otorgados y luego desaparecidos o destruidos pero entrarían en juego las normas sobre reconstrucción del protocolo que contiene el Reglamento Notarial. Hace poco yo mismo he llevado a cabo un expediente de reconstrucción de un protocolo desaparecido que tengo intención de contar en forma de post. Sobre las destrucciones intencionadas aconsejo esta lectura. No existiendo nada de nada para reconstruir, pues ocurriría como dice mi amigo “el contrato dejaría de tener valor” al no poder probarse ni su existencia, ni su contenido, siempre que no pueda recurrirse a otros medios de prueba admitidos en derecho para el caso de que no quepa una repetición de la jugada que solo será posible si todas las partes estuvieran conformes.

En el caso de mi amigo la cosa tendría fácil solución puesto que aunque no querría repetir la jugada, cometió la torpeza de no quemar también la copia de la otra parte con lo que su arrepentimiento y sus tendencias pirómanas no le habrían servido absolutamente de nada. Por supuesto, en el ámbito de los documentos privados, las malas intenciones de mi amigo serían mucho más fáciles de llevar a cabo que tratándose de una escritura pública.

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¿Qué significa “nihil prius fide”?

Nada antes que la Fe

Significa “nada antes que la fe” (la fe pública, claro) y es el lema de los Notarios españoles.

Lo cierto es que nuestro lema es fuente de muchas anécdotas.

Aquí van algunas

1.= “Me ocurrió en la firma de un testamento … Estaba solo en la notaría, y mientras explicaba a una Señora qué opciones tenía en un testamento, mira a mis tarjetas que están sobre la mesa y me dice:

Señora: ¿Está usted solo?

Notario: Señora, una de mis empleadas está de vacaciones y la otra ha acabado su jornada, así que sí, estoy solo.

Señora: ¿Y Nil?

Notario: ¿Nil? No sé a quién se refiere, Señora.

Señora: Sí, Nil, el otro que trabaja aquí.

Notario: Creo que se está confundiendo Señora, aquí no trabaja nadie que se llame Nil. Y creo que tampoco trabajó nadie con ese nombre con los Notarios anteriores.

Señora: Entonces, ¿por qué ponen que aquí trabaja Nil?

Yo no salía de mi asombro…

Notario: Discúlpeme, pero que yo sepa, nadie ha hecho nada de lo que pueda inferirse que aquí trabaja un señor que se llame Nil.

Señora: ¿Cómo que no? En su misma puerta, pone Notario de nombre, Nil, de primer apellido Prius, y de segundo apellido Fide.”

Don Nil también es conocido como Don Nihil o Don Naial.

2.= ¿Que nombre tan raro tiene la Notaria? ¿Nihil? ¿Es vasca?

3.= Mac, mi querido preparador, tiene en la puerta de su despacho (que era el de su padre, también Notario como el mío), una preciosa vidriera que reproduce el escudo notarial que incluye nuestro lema. Mac me contaba que en una ocasión le preguntaron:

– Oye Mac, ¿que significa eso de “naial praius faid”?

– Significa “nada antes que la fe”, pero no es inglés, es latín.

Lo dicho, es latín, no es inglés, así que léalo “como suena”.

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¿Qué significa cierre de copia en notaría?

cierre de copia en notaria

Pues no tengo ni idea.

Me he encontrado con esta pregunta en las búsquedas de mi WordPress y, de momento, no imagino a que se puede referir.

De cerrar algo, se cierran las escrituras matrices cuando terminan las actuaciones derivadas de la misma. Muchas de ellas están explicadas en este post. Sobre el cierre de escritura me han preguntado recientemente. Sospecho que la pregunta no viene de España. Tal vez en otros países de notariado latino no sea necesaria la unidad de acto que es necesaria en España para las escrituras.

Pero cerrar copia, no tengo ni idea de que es. No conozco esa expresión.

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¿Qué tiempo tiene la notaría para entregar las copias?

entrega copias en notaria

Artículo 249.1 del Reglamento Notarial

Las copias deberán ser libradas por los notarios en el plazo más breve posible, dando preferencia a las más urgentes. En todo caso, deberá expedirse en los cinco días hábiles posteriores a la autorización.

Pero claro, téngase en cuenta que no es lo mismo un testamento que una hipoteca y que no es lo mismo que con posterioridad al otorgamiento se hayan de practicar o de llevar a cabo por ley, por conveniencia o a solicitud de los otorgantes otro tipo de actuaciones.

Y es que tras el otorgamiento de su escritura, en la notaría quedan muchas cosas por hacer. Aquí tengo explicadas muchas de ellas. Aquí tiene usted otras.

En consecuencia, si ha firmado usted un testamento o un poder, se podrá ir con la copia bajo el brazo, pero si ha firmado usted una compraventa y una posterior hipoteca que se presenta en el Registro de la Propiedad que tiene que responder a la presentación o si ha firmado una compraventa y ha pedido al Notario que se la liquide de impuestos y se la inscriba en el Registro, los cinco días del Reglamento serán, casi con seguridad, imposibles de cumplir.

Así que, a la gallega, termino con otra pregunta ¿qué ha ido usted a firmar a la notaría?

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¿Qué vacaciones tiene un Notario?

vacaciones de un notario español

Pues los Notarios tenemos una inusual, atípica, organización de las vacaciones. Vaya por delante que los Notarios solemos trabajar más con los años. Menos cuando somos más jóvenes y más según vamos cumpliendo años, puesto que generalmente con la antigüedad vamos alcanzando notarías de mayor volumen de trabajo. Fuera de esa circunstancia del volumen de trabajo, somos igual de trabajadores que los demás, es decir, unos nada, otros poco, otros mucho y otros muchísimo, con independencia del volumen de trabajo, quiero decir…

Pero es el Reglamento Notarial el que regula esas vacaciones en forma de ausencias y licencias.

Artículo 44

Los Notarios, no teniendo reclamado su ministerio, podrán ausentarse de su Notaría o distrito notarial por los plazos y con las condiciones siguientes:

a) Por cinco días si la Notaría está demarcada en población donde hay un solo Notario.

b) Por diez días si en la residencia hubiere dos Notarios en servicio efectivo.

c) Y por quince días en las Notarías donde residan y presten servicio efectivo más de dos Notarios.

Al hacer uso de este derecho, los Notarios deberán dar conocimiento a la Junta directiva y a la Dirección General de las fechas en que se ausenten y vuelvan a hacerse cargo de su Notaría.

De las mencionadas ausencias no podrá usarse por cada Notario más de seis veces al año, ni las ausencias podrán ser sucesivas, debiendo mediar entre una y otra un mes, por lo menos, de intervalo.

Artículo 45

Independientemente del derecho anterior, los Notarios podrán obtener licencias ordinarias o extraordinarias, que serán concedidas por las Juntas directivas de los respectivos Colegios y por la Dirección General.

Las Juntas directivas podrán conceder licencias ordinarias, que no excederán del plazo de un mes en cada año.

La Dirección General podrá conceder licencias ordinarias que no excederán del plazo de dos meses en cada año.

Las licencias extraordinarias sólo se podrán conceder por la Dirección General en casos excepcionales, mediante justa causa y por plazo máximo de un año.

Las licencias se concederán en virtud de solicitud del Notario interesado dirigida al Decano de la Junta directiva, y por conducto de ésta y con su informe, a la Dirección General, cuando a ella corresponda su concesión.

Con el Reglamento en la mano, un Notario de una plaza con más de un Notario, podría trabajar ocho meses y ausentarse cuatro. Uno de una localidad con dos Notarios, podría trabajar nueve meses y ausentarse tres y uno de una localidad con un único Notario (mi caso), podría trabajar diez meses y ausentarse dos.

Con el Reglamento en la mano, con independencia del derecho anterior, caben las licencias del Artículo 45 que se añadirían a lo que podemos estar ausentes de nuestras notarías.

La realidad es que, ni mucho menos, nos tomamos tantas vacaciones, ni podemos permitírnoslo puesto que existe libre competencia entre los Notarios y pueden ustedes imaginar lo que ocurriría con la notaría de un Notario que se ausente dos, tres o cuatro meses al año y que encima, por si se ha quedado con ganas o está cansado, se pida una licencia de un mes.

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¿Tengo derecho a elegir notario?

elegir un buen notario

 

Sí.

Artículo 3 del Reglamento Notarial:

El Notariado, como órgano de jurisdicción voluntaria, no podrá actuar nunca sin previa rogación de sujeto interesado, excepto en casos especiales legalmente fijados.

Los particulares tienen el derecho de libre elección de notario sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. La condición de funcionario público del notario impide que las Administraciones Públicas o los organismos o entidades que de ellos dependan puedan elegir notario, rigiendo para ellos lo dispuesto en el artículo 127 de este Reglamento.

La prestación del ministerio notarial tiene carácter obligatorio siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida.

La jurisdicción notarial, fuera de los casos de habilitación, se extiende exclusivamente al Distrito Notarial en que está demarcada la Notaria.

Sí, por favor, elijan Notario: no somos todos iguales. Créanme. 

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“Permíteme que insista”, dijo el Notario

el notario insiste reglamento notarial

Pues sí oiga, el Reglamento Notarial nos obliga a insistir. Vean, vean …

Artículo 147

Sin mengua de su imparcialidad, el Notario insistirá en informar a una de las partes respecto de las cláusulas de las escrituras y de las pólizas propuestas por la otra, comprobará que no contienen condiciones generales declaradas nulas por sentencia firme e inscrita en el Registro de Condiciones generales y prestará asistencia especial al otorgante necesitado de ella. También asesorará con imparcialidad a las partes y velará por el respeto de los derechos básicos de los consumidores y usuarios.

Lo dicho, podemos hacer como Matías Prats, “permítame que insista” … aunque algunos no quieran, no dejen ser insistidos, y a otros les joda que lo hagas cuando quisieran que pasaras (¡y hasta llegan a pedírtelo¡) de puntillas por algunas cosas. Tal vez deberíamos insistir, hasta que nos digan: “¡por favor, no insista¡”, ¿no?

A ver que pasa con el famoso test de la reforma hipotecaria que se avecina, lo podíamos titular ACTA DE INSISTENCIAS PREVIAS A LA CONSTITUCIÓN DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA  y terminarlo con un “Hechas las reservas, advertencias e insistencias legales y reglamentarias.

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Cierre de notaría única durante su vacancia

notaria vacante unica

Cuando queda vacante una notaría única, ¿se suele autorizar (si es que se pide) trasladar el protocolo a la notaría del sustituto? Supongo que sí, pero se exige mantener notaría abierta en la localidad dónde ha quedado la vacante ¿o no? Yo siempre hubiera contestado que POR SUPUESTO. Tras estudiar el caso mi conclusión ha sido bien distinta.

Veamos las normas.

Reglamento Notarial

Artículo 50

Cuando una Notaría esté vacante o en suspenso su titular, se encargará de la misma, en concepto de sustituto, aquel a quien corresponda conforme al Cuadro de sustituciones del respectivo Colegio Notarial, y si no lo hubiere, el que designe la Junta directiva, dando cuenta a la Dirección General.

Artículo 53

Los documentos autorizados por el Notario sustituto se incorporarán al Protocolo o Libro-Registro del Notario sustituido, excepto en los casos de vacante y de la habilitación prevista por el artículo 121 de este Reglamento, en los términos que resultan del mismo.

El protocolo y el Libro-Registro del Notario sustituido no se trasladarán a la Notaría del sustituto, salvo que éste residiere en distinta población, en cuyo supuesto podrá trasladarlos al domicilio de su Notaría, para su mejor custodia, previa autorización de la Junta Directiva del respectivo Colegio.

Tratándose de sustitución por Notaría vacante, si el sustituto residiere en la misma población, deberá conservar el Protocolo y el Libro-Registro del sustituido, en su propia Notaría o en otro lugar adecuado, cuando así lo autorice con carácter previo la Junta Directiva. Si residiere en población distinta, el Protocolo y el Libro Registro deberán permanecer en lugar adecuado de la población en que estuviere demarcada, sin perjuicio de poder trasladarlos a su Notaría o a otro lugar adecuado, con la finalidad y previa la autorización a que se refiere el párrafo anterior.

Entonces:

  1. Vacante en la misma población: El sustituto tiene que llevarse el protocolo a su notaría. Puede llevarlo a otro sitio con autorización.
  2. Vacante en distinta población: El sustituto tiene que mantener el protocolo en la población donde esté demarcada la notaría sustituida y puede trasladarlo a la suya o a otro lugar adecuado para su mejor custodia y previa autorización.

Así que trasladar protocolo sí, ¿pero no mantener una oficina pública abierta al público se puede hacer? No se dice esto ni para cuando sea una vacante en la misma población, ni para cuando sea en diferente población.

Téngase en cuenta el Artículo 292 que en su último párrafo dice:

“Cuando se produzca la vacante de una Notaría, el que deba sustituirla, o el Archivero de Protocolos, en su caso, se harán cargo, por su cuenta y bajo su responsabilidad, de aquellos que respectivamente les corresponda custodiar”.

Reglamento de Régimen Interior del Colegio Notarial de Valencia

Artículo 90: Los locales de las notarías que quedaren vacantes deberán ser cerrados al público, tan pronto como se produzca el cese de su titular, a excepción de los que radiquen en poblaciones con notaría única o con dos notarías demarcadas, en cuyos supuestos el notario a quien corresponda la sustitución deberá mantener abierto el despacho que hubiera venido ocupando el titular anterior. Podrá no obstante cerrarlo si en la notaría vacante no quedare personal necesario para ello, sin perjuicio de su obligación de visitar la población con la periodicidad que exija el servicio público y atender en ella a cuantos requieran su ministerio.

Artículo 93: En los casos en que se cierre el local de una notaría vacante, el notario sustituto podrá trasladar el protocolo y documentos estrechamente relacionados con él a su propio despacho o bien trasladarlos a otro local, cerrados al público, local que en ningún caso podrá hallarse en el mismo edificio en que haya estado instalado el despacho del notario cesante. (…..) Cuando opte por el traslado a otra población se regirán por lo dispuesto en el artículo 53 del Reglamento Notarial.

Articulo 94: No obstante lo dispuesto en los dos artículos anteriores, se podrán reabrir ocasionalmente los despachos de las notarías vacantes a los solos efectos de la celebración de subastas u otros actos públicos que hubieran sido convocados antes de producirse la vacante para celebrarse en tales locales.

Aquí si queda claro que cabe cerrar el despacho en las localidades donde exista demarcada una notaría única, siempre que no exista personal para poder atenderlo, en cuyo caso, se debe proceder al traslado del protocolo o bien al local del Notario sustituto u otro local distinto debiendo permanecer éste cerrado al público. Y se debe visitar la población siempre que lo requiera el servicio público.

Así que la notaría se puede llegar a cerrar siempre que no haya personal.

Yo creo que ha de hacerse todo lo posible por mantener la oficina abierta mientras que dure la vacante. Generalmente sí que habrá personal que permita hacerlo.

Para otros Colegios Notariales, habrá que consultar sus respectivos Reglamentos.

Gracias por la ayuda.

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Clientes “on fire”

clientes enfadados notaria

“Tenemos una cliente un tanto especial que desea hacer testamento, pero pone dos condiciones y es que se haga a primera hora, a ser posible 9:30, y la segunda que sea en nuestra oficina”.

Hombre, si es especial y firmamos en vuestro despacho, no voy a tener ordenador. Si surge cualquier problema, y estas personas son de las que te cambian hasta una coma o se extrañan si hay que salvar algo, vamos a tener que acabar yendo a la notaría. Por otra parte, salir de la notaría sin una razón justificada (enfermos, mayores, etc .) pues no es lo que corresponde, pero estoy dispuesto a hacer una excepción. Eso sí, no respondo de atascos y hay muchos en Talsitio a la hora que paso por allí. Así que vale, pero con estos matices.

“El testamento lo tendríamos perfectamente repasado para que no haya que cambiar nada. No pasa nada si no es a las 9:30, pero máximo 9:45 porque si hay un retraso mayor, entrará en cólera y se pondrá muy alterada”.

Pues si va a montar en cólera te digo que no. Hoy he dejado a mi hijo en el colegio a las 07:55 y he llegado aquí casi a las 10. Había un atasco tremendo en Talsitio y eso no depende de mi. Así que lo siento, pero si sufro un retraso (el que sea y por lo que sea) no quiero numeritos y no puedo aceptar el encargo.

“El cliente me comenta que podría ser a las 10:30. ¿Te viene bien a esa hora? Perdona las molestias pero ya sabes como son a veces los clientes”.

Pues mira, he pensado que no voy a ir. Si es una persona tan exigente, yo debo de ser todavía más escrupuloso en el cumplimiento de mi función y no debo salir a firmar fuera de mi notaría si no está justificado y como no lo está en este caso, no voy a ir. Lo siento, pero la vida está llena de impertinentes y hay que pararles los pies de vez en cuandoEn mi despacho tiene las puertas abiertas y le ofrezco puntualidad “británica”.

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Comparecencia notarial para expedientes de asilo, refugio o repatriación

articulo 163 reglamento notarial

En mi avance por el Reglamento Notarial me topo con un artículo que contiene un párrafo de extraordinario interés. Se trata del 163.3 que dice:

No será preciso aportar documentos de identidad cuando el compareciente manifieste carecer de ellos y la finalidad del documento otorgado sea exclusiva y precisamente la de hacer manifestaciones u otorgar poderes en relación con un expediente administrativo o judicial de asilo, acogida de refugiados, repatriación u otro similar, siempre que quede constancia de la huella digital y de fotografía del compareciente“.

Así que con una fotografía y siempre que sea para efectuar esa clase de manifestaciones u otorgar poderes en relación con esos expedientes, las personas en tal clase de situaciones pueden comparecer en una notaría española.

Aunque no les sea preciso para comparecer en notaría a tales efectos, en España se expide a estas personas el llamado “Documento acreditativo de la condición de solicitante en tramitación de protección internacional. He visto un par de ellos y habría que pensarse qué hacer si alguien pretendiera otorgar alguna otra cosa distinta de un documento relacionado con los citados expedientes presentando únicamente ese documento.

Para el caso de los venezolanos hay que tener en cuenta esta información (residencia por razones humanitarias) y esta otra (pasaportes caducados de venezolanos en España).

Desde luego con él, las formalidades mínimas del 163 quedarían cumplidas. A otros efectos y sin más documentos de identidad, me inclinaría a pensar que habría que esperar a que se resolviera su expediente.

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Derecho a la libre elección de Notario

derecho a elegir notario elección libre de notario

Sin duda que este Artículo del Reglamento Notarial, merece una entrada en exclusiva en un blog notarial (que no un blog para Notarios, en sentido estricto). Trata, nada menos, del derecho a la libre elección de Notario.

Es el 126 que dice:

“Todo aquél que solicite el ejercicio de la función pública notarial tiene derecho a elegir al Notario que se la preste, sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico, constituyéndose dicho derecho en elemento esencial de una adecuada concurrencia entre aquellos.

En las transmisiones onerosas de bienes o derechos realizadas por personas, físicas o jurídicas, que se dediquen a ello habitualmente, o bajo condiciones generales de contratación, así como en los supuestos de contratación bancaria, el derecho de elección corresponderá al adquirente o cliente de aquellas, quien sin embargo, no podrá imponer notario que carezca de conexión razonable con algunos de los elementos personales o reales del negocio.

A salvo de lo dispuesto en el párrafo anterior, se estará a lo dispuesto en la normativa específica. En defecto de tal, a lo que las partes hubieran pactado y, en último caso, el derecho de elección corresponderá al obligado al pago de la mayor parte de los aranceles.

Los Notarios tienen el deber de respetar la libre elección de Notario que hagan los interesados y se abstendrán de toda práctica que limite la libertad de elección de una de las partes con abuso derecho o infringiendo las exigencias de la buena fe contractual”.

Obsérvese:

  1. Sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. Lo dice porque hay casos de competencia territorial en los que hay que ir al Notario que tenga competencia para ello.
  2. Imponer Notario que carezca de conexión razonable. Nadie vive en mi pueblo; la finca no está en mi pueblo; el Banco que concede el préstamo no tiene oficina en mi pueblo, pero alguien que encima no paga o no paga la mayor parte (ver punto siguiente) impone mi notaría para firmar. En tal caso “alguien” podría ver vulnerado su derecho de elegir a otro compañero con una conexión más razonable.
  3. Obligado al pago de la mayor parte. “El que paga elige”.
  4. Los Notarios también debemos respetarla. Esto me gusta mucho … Siempre parece que los que no dejan elegir son los mismos (Bancos, inmobiliarias, malos profesionales …), pero cuidado que a veces podría ser “uno de los nuestros”.
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El 148 es mi artículo preferido del Reglamento Notarial

articulo 148 Notarial

Con motivo del 40ª Aniversario de la Constitución Española vi muchos tuits en los que los tuiteros comentaban sus artículos favoritos de la Carta Magna o en los que se compartían fotos de viejos ejemplares de la Constitución.

Pocos días después en ese repaso, artículo por artículo, que llevo meses dándole al Reglamento Notarial, me topé con el que para mi es el artículo más bonito de esta norma y por tanto mi favorito.

Es un artículo que procuro aplicarme cada día, en cada escritura que autorizo, en cada instrumento público que se otorga “bajo mi fe“. No soporto aquello de “a mi, con que se entienda quién es quien, me sirve”. Yo soy mucho más de 148, soy mucho más del Artículo 148 del Reglamento Notarial que desde hoy consideraré a todos los efectos como mi preferido.

Dice así:

Artículo 148

“Los instrumentos públicos deberán redactarse empleando en ellos estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma”.

Creo que en una línea similar no debemos olvidarnos del Artículo 176 que dice en su párrafo primero:

“La parte contractual se redactará de acuerdo con la declaración de voluntad de los otorgantes o con los pactos o convenios entre las partes que intervengan en la escritura cuidando el Notario de reflejar con la debida claridad y separadamente los que se refieran a cada uno de los derechos creados, transmitidos, modificados o extinguidos, como asimismo el alcance de las facultades, determinaciones y obligaciones de cada uno de los otorgantes o terceros a quienes pueda afectar el documento, las reservas y limitaciones, las condiciones, modalidades, plazos y pactos o compromisos anteriores“.

Y luego hay alguno que dice lo “yo con que se sepa quién es quién …” Pues no, amigo, no basta con eso.

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El Notario me ha pedido una foto

el notario me ha pedido que le lleve una foto mía

Pues sí, es posible que los Notarios pidamos en ciertos casos una fotografía de algún otorgante y que esa foto acabe incorporada a nuestro protocolo. Particularmente nunca he tenido que recurrir a ello, pero el Artículo 190 del Reglamento Notarial hace referencia a esta posibilidad:

“En los casos del párrafo tercero del artículo 23 de la Ley, cuando a un Notario le sea imposible dar fe de conocimiento de los otorgantes por no conocerlos, ni puedan éstos presentar testigos de conocimiento, lo expresará así en la escritura, y en ella reseñará los documentos que le presenten para identificar su persona.

Tendrán entre éstos preferencia los carnets y demás documentos de identidad que estén expedidos por el Estado.

También podrá el Notario pedir la fotografía del interesado, incorporándola al protocolo”.

Por su parte el Artículo 23 de la Ley del Notariado dice:

“Los notarios darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.

Serán medios supletorios de identificación, en defecto del conocimiento personal del Notario, los siguientes:

  • a) La afirmación de dos personas, con capacidad civil, que conozcan al otorgante y sean conocidas del Notario, siendo aquéllos responsables de la identificación.
  • b) La identificación de una de las partes contratantes por la otra, siempre que de esta última dé fe de conocimiento el Notario.
  • c) La referencia a carnets o documentos de identidad con retrato y firma expedidos por las autoridades públicas, cuyo objeto sea identificar a las personas.El Notario en este caso responderá de la concordancia de los datos personales, fotografía y firma estampados en el documento de identidad exhibido, con las del compareciente.
  • d) El cotejo de firma con la indubitada de un instrumento público anterior en que se hubiere dado por el Notario fe de conocimiento del firmante.

El Notario que diere fe de conocimiento de alguno de los otorgantes, inducido a error sobre la personalidad de estos por la actuación maliciosa de ellos mismos o de otras personas, no incurrirá en responsabilidad criminal, la cual será exigida únicamente cuando proceda con dolo. En tal supuesto el Notario, sin perjuicio de lo anterior, será inmediatamente sometido a expediente de corrección disciplinaria con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se hayan producido por tal error a terceros interesados.

Si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura”.

No tengo claro a que casos se refiere el 190 cuando cita el párrafo tercer del Artículo 23. Tal vez se refiera a la letra c) del párrafo segundo, pues el tercero no consigo casarlo con lo que dice el 190.

Otra cosa para terminar: en el caso de comparecencias para expedientes de asilo, refugio o repatriación, también puede ser necesaria una fotografía.

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El Whatsapp y otras inmisiones en el otorgamiento

Ni las comisiones de cancelación son capaces de captar el interés de los que están con el Whatsapp durante todo un otorgamiento, sin levantar la vista del móvil en ningún momento, salvo para firmar. Comentaba un compañero en Twitter el otro día, que su estrategia en estos casos era marcharse del despacho y regresar un rato después, sin decir nada. Parece que suele causar efecto y que recuperas la atención del otorgante “abducido” por su teléfono móvil. He visto notarías en las que existen carteles de este tipo:

Prohibido teléfono móvil

No llegaré a tanto, pero es una situación incómoda la que generan esta clase de otorgantes, normalmente jóvenes. Tal vez algún día sean de esos del “a mi no me explicaron” o “el Notario no me dijo”. Espero, especialmente, que el tipo que firmo su escritura de hipoteca comiéndose un bocadillo hace pocos días no tenga la cara dura de alegar nada por el estilo.

Y ahora con la nueva LCI vamos a tener que dar fe de que la gente ha entendido nuestras explicaciones … ¿tal vez solo haya una solución al estilo de “Aterriza como puedas”? Con algunos … doy fe.=

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Está prohibida la formación de protocolos a quién no sea Notario

protocolos notariales

Voy viéndole el final a mi repaso al Reglamento Notarial (aunque estoy pensando que le voy a dar otra vuelta en busca de curiosidades que las hay y muchas) y me topo con este artículo:

Artículo 281: “La protocolización de toda clase de actos y contratos corresponde exclusivamente a los Notarios. Queda prohibida la formación de protocolos a toda entidad o persona que no sea Notario público con arreglo a la Ley y al presente Reglamento“.

No sé muy bien a que se podría estar refiriendo, pero se me ocurren dos cosas:

  1. ¿Supone una formación de protocolos esa querencia de algunas entidades y organismos públicos al envío de copias simples de escrituras a través de aplicativos que no solo suponen tenernos a su servicio sino también una infracción a esta norma reglamentaria (y en realidad a muchas otras de nuestro Reglamento)?
  2. ¿Supone una formación de protocolos a persona o entidad que no sea Notario público el depósito del Libro del Edificio en los Registros de la Propiedad?

Ahora que tengo fresca la norma veremos que otros casos se nos van ocurriendo.

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Ilustrísimos, Ilustres y Señorías

miguel prieto escudero cruz san raimundo

A propósito de mi post de hoy, busco en la Wikipedia cuál es el tratamiento protocolario que tenemos los Notarios.

La Wikipedia dice que

“Tienen el tratamiento de Señoría (V. S. o S.ª):

Los registradores

Los Notarios de capital de provincia o Colegio, o los que desempeñen notarías de primera clase no comprendidas en las anteriores”. 

O sea que todos los Notarios de primera son Señorías puesto que no hay capitales de provincia que no sean primeras (lo son por serlo) y ningún Colegio tiene su sede en una ciudad que no sea capital de provincia.

Los de segunda y tercera, no tenemos derecho a nada.

Entonces, ¿ahora cuando llame a mi Registro voy a tener que preguntar por Su Señoría?

Tendré que conformarme con el Don y con aquel ¡buenos días, Señor Notario¡ con el que me saludaba Chipo en las mañanas mindonienses y con el que María y Cosme me han saludado en las escaleras de la notaría esta misma mañana.

Queda confirmado lo que apuntaba en mi citado post de hoy: nada de Ilustrísimos o de Ilustres….

Por cierta, la Cruz de San Raimundo puede dar también el trato de Señoría

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Informes de actividad: vivo, fallecido y prestamista

informes de actividad notariales

Hablé hace algún tiempo en este post relativo a la fianza, de la importancia del llamado Informe de Actividad del Fallecido, para conocer datos relativos a documentos firmados desde 2004 hasta hoy, por una persona a quien fuéramos a heredar. Además del Informe de Actividad del Fallecido, también pueden solicitarse en cualquier notaría española el llamado Informe de Actividad del Vivo y el Informe de Actividad del Prestamista Particular. Recientemente se me han planteado dos casos en los que me ha resultado de gran interés la consulta.

Informe de actividad del fallecido y/o del vivo en escrituras de herencia y donación

La figura de la Acumulación de Sucesiones y Donaciones puede dar lugar a alegrías y a verdaderos disgustos. Es una figura compleja, que cuesta descubrir y aplicar correctamente y que podemos desentrañar y prevenir mediante los Informes de Actividad. Creo que es fundamental en las herencias pero también en las donaciones.

Informe de actividad del vivo en escrituras de apoderamiento

Dado el riesgo que supone tener otorgado un poder en manos inapropiadas y dado que es fácil, puesto que los poderes se otorgan en base a la confianza, olvidar que los firmamos, las copias que existen y quién las tiene, el Informe de Actividad del Vivo se revela como un utilísimo instrumento para saber qué poderes tengo otorgados y a favor de quién. Un caso interesante sería el de matrimonios en trance de separación o de divorcio que tras años de matrimonio ni recuerdan si han podido otorgarse o no algún poder. Podría perfectamente pedirse al tiempo de otorgar el divorciado o separado un nuevo testamento o cuándo se efectúa el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales con o sin liquidación de gananciales, por poner algunos ejemplos.

Otra buena ocasión para usar el informe se nos presenta cuando alguien no localiza una copia de una escritura y acude a la notaría donde cree que se firmó. Si se trata de una escritura posterior a 2004 y el interesado no nos concreta, no podemos ponernos a buscar en los índices de los últimos quince años (en los índices que conservamos de cada año debidamente encuadernados se puede localizar por orden alfabético a todos los que han pasado por la notaría en el año en cuestión), por lo que podría ser muy útil recurrir al informe para localizar la escritura que se busca. Hasta se podría acudir a cualquier notaría de España y que una vez localizada (gracias al informe) se curse, desde esa notaría a la que el interesado ha acudido, la oportuna petición a la notaría (o Archivo) donde se encuentre. Considero que la solicitud del informe podría documentarse con una petición con firma legitimada que se llevaría al Libro Indicador. No hay ninguna norma que nos exija una forma de constancia específica de la solicitud. El informe se entregaría el cliente y quedaría archivado como cualquier otro de los documentos que pedimos a través de SIGNO (es decir, dentro del propio sistema).

Si preferimos recurrir al acta, he aquí un modelo:

“NÚMERO 

En xxx, mi residencia, a xxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX

C O M P A R E C E:

DOÑA

Tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y, al efecto,

M E   R E Q U I E R E:-

Para que le solicite vía Signo Informe de Actividad General que incorporaré a la presente cualquiera que se el resultado obtenido.

Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posibles.

Así lo dice y otorga.

1ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXXl Ilustre Colegio Notarial de XXX, en XXX, mi residencia, para hacer constar que el día XXXX, solicito el informe de actividad a que se refiere la matriz precedente, cuyo justificante y resultado incorporo a la presente. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, yo, el Notario, Doy fe.=”

Informe de Actividad del Prestamista

“A fin de evitar problemas en la inscripción de las hipotecas entre particulares cuando les conste que la misma persona física ha intervenido en algún préstamo anterior sin haber cumplido los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de mayo, se dotó a los Notarios de una aplicación que nos permita comprobar, antes de autorizar un documento de préstamo entre particulares, si el prestamista -persona física o jurídica sin código SICA–  ha concedido otros préstamos anteriormente,  con el fin de verificar si, por su frecuencia, cabe presumir una habitualidad que incluya la operación en el ámbito de aplicación de la citada Ley 2/2009, de 31 de mayo. Con la simple consignación del DNI de la persona física prestamista, o del NIF si se trata de persona jurídica, podremos saber qué operaciones de préstamo entre particulares ha realizado dicha persona con anterioridad ante el mismo u otros Notarios desde 2004, de manera que podamos tener elementos de juicio para  ponderar si esas operaciones previas implican la habitualidad que impondría la aplicación de la Ley 2/2009“. 

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La “escala profesional” de los Notarios

la escala profesional de los notarios

El otro día leía en Twitter algo en relación con la escala profesional de los Notarios y me quedé pensando en aquello de que el Notario tiene la categoría de la clase de la notaría que sirve y así es, lo dice el artículo 79 del Reglamento Notarial. El que tenía olvidado es el 64. Entre ambos resulta que soy un triste Notario de tercera con categoría de Jefe de Negociado de tercera clase. Dentro de unos cuatro años y pico asciendo a Jefe de Negociado de segunda. Cuando lo sepa mi mujer me quita los mandos. Además según la Wikipedia tengo derecho al Don.

Artículo 64

Los Decanos de los Colegios Notariales tendrán tratamiento y consideraciones de Jefes Superiores de Administración; los Notarios de capital de Colegio, los de Jefe de Administración de primera clase; los de capital de provincia y los que desempeñen Notarías de primera clase no comprendidas en las anteriores, los de Jefe de Administración de segunda; los Notarios de segunda, los de Jefes de Administración de tercera clase, y los Notarios de tercera, los de Jefes de Negociado de primera, segunda y tercera clase, según que lleven más de treinta años de antigüedad en el Escalafón, de veinte a treinta años, o menos de veinte.

Artículo 79

Los notarios tendrán, para todos los efectos legales, la categoría que se fije en la clasificación a la Notaría que estuvieren desempeñando, con las siguientes excepciones:

a) El notario que desempeñe Notaría que en virtud de nueva clasificación aumente o disminuya de clase o sección, conservará, mientras la sirva, la que hubiere tenido hasta entonces.

b) Para que el notario pueda obtener la clase de la notaría que haya obtenido por concurso será preciso que tenga una antigüedad en la carrera de cinco años, si la notaría es de plaza clasificada de segunda, y de nueve si es de plaza clasificada de primera. Si tuviera menos antigüedad en la carrera, adquirirá la clase correspondiente a su notaría cuando haya transcurrido el plazo indicado, sumando a tal efecto la antigüedad en carrera que tuviere a la que pueda obtener en la plaza obtenida por concurso.

¿Me olvido de algo?

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La fianza de los Notarios

fianza notarial

Artículo 24 RN

El notario electo deberá obligatoriamente acreditar la contratación de un seguro de responsabilidad civil a que se refiere el artículo siguiente y constituir la fianza, en cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 14 de la Ley Orgánica del Notariado.

Artículo 14 LN

El Notario, para tomar posesión de su oficio constituirá en las Cajas del Estado, en calidad de fianza y como garantía para el ejercicio de su cargo, un depósito en títulos de la Deuda pública que produzca una renta anual según las condiciones de cada localidad, o acreditará que la disfruta en fincas propias, rústicas o urbanas, y quedará suspenso cuando falten estas garantías hasta que las reponga.

Artículo 26 RN

La fianza que deberá prestar el notario tendrá una cuantía de 1.500 euros, salvo que se trate de poblaciones de más de un millón de habitantes, en cuyo caso se elevará a 3.000 euros, cuya cuantía podrá ser actualizada por la Dirección General de los Registros y del Notariado previa audiencia del Consejo General del Notariado.

Artículo 27 RN

La fianza en títulos o efectos públicos se constituirá en la Caja General de Depósitos o en establecimientos legalmente autorizados al efecto, en calidad de depósito necesario, a disposición de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

La fianza con garantía de fincas se constituirá en escritura pública de hipoteca que otorgará el que fuere dueño del inmueble, por cantidad bastante a producir la renta señalada para cada caso, capitalizada ésta al cinco por ciento, expresándose que queda a disposición de la Dirección General para responder del desempeño del cargo por el Notario.

Y Artículo 30 RN que es al que quería llegar…

Parece que lo del seguro de responsabilidad civil es entendible, pero ¿una fianza?, ¿porqué? ¿para qué?, ¿de qué vamos a poder responder con ese “ridículo” importe? Pues aquí está explicado:

La fianza que están obligados a constituir los Notarios como garantía para el ejercicio de su cargo, así como los intereses o productos de la misma, estarán afectos a las responsabilidades contraídas en el desempeño de aquél y preferentemente a las cantidades que dejare de abonar el notario en concepto de multas, encuadernación de protocolos, desorganización y deterioro de éstos por su negligencia, primas del seguro de responsabilidad civil y de las aportaciones, cotizaciones y, en general cualquier pago, que deba realizar al Colegio Notarial, o que tenga su origen en causa corporativa.

Para todo lo demás Master Card…perdón…para todo lo demás el Seguro de Responsabilidad Civil.

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Las mil y una movidas del día a día de una notaría

movidas en la notaría

Como tengo mucha, pero que mucha paciencia y me quedan 19 años para jubilarme espero llegar a contar esas 1.001 movidas notariales. Mi padre decía que Miguelito, sí me llamo Miguel, no se metía con nadie salvo que le pisaran el rabo, así que mi paciencia (como ya demostré con 11 años de oposición) es casi mítica. No me la agoten …

  1. Un DNI/NIF con un apellido mal nos obliga a precisar que el otorgante no se llama JIMÉNEZ sino GIMÉNEZ. Cuando estamos en el otorgamiento pienso que voy a cambiar el dato en la ficha de mi Programa de Gestión, pero decido no hacerlo porque cuando pase el Índice no voy a poder aportar el DNI porque precisamente el error está en el DNI, así que lo dejo como está. Ya volverá otro día con el DNI nuevo y con el error corregido. No aviso a la copista de mi decisión así que cuando se prepara la copia, el pie y la carátula que se pone antes de la primera hoja de la escritura, salen con el apellido equivocado. Resultado: copia a la basura y corrección de la nota en la matriz.
  2. Una rumana sin pasaporte. La verdad es que lo de los rumanos aburre (soberanamente). Les dices que su DNI rumano no sirve y, claro, te dicen que son nacionales de un estado miembro de la UE. Cuando la paisana entró (estilo Rosalía pero con más, mucho más, escote) pensé, ¡que pereza explicárselo¡, así que opté por mencionar también su carnet de conducir español que sí que lleva firma y por testimoniarlo junto con su carnet rumano, su carnet de conducir y su NIE. Sí, soy culpable, que me detenga la policía … ¿Y si el Reglamento Notarial rumano exigiera que los DNIS llevaran el color del pelo y la altura como los italianos y no nos dejaran los Notarios españoles firmar documentos notariales en Rumanía?
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Si pido una nueva copia de mi escritura extraviada, ¿tengo que llevarla al Registro y a Hacienda?

he perdido mi escritura

“He perdido la escritura original de compraventa de mi vivienda. Quisiera saber si es posible hacer un duplicado y cuanto sería el coste de hacerlo. No debía de tener más de seis páginas. Por otro lado, si fuese posible hacerla, ¿es necesario acudir al Registro otra vez a presentar el nuevo documento o no haría falta pues es solo una copia de la original que en su día ya se presentó? ¿Se debería de tramitar en Hacienda el nuevo documento aunque esté exento de pagar? Enhorabuena por su post; la verdad es que refleja bien todo el trabajo que está detrás de un Notario”.

Ya sé que la consultante lo tiene claro, pero lo yo “lo aclaro” para los demás. El original se lo queda el Notario y los otorgantes se llevan copias que pueden ser autorizadas (en papel timbrado, firmadas por el Notario y sin las firmas de los que firmaron) o simples (que van en otro papel distinto y que no llevan firma alguna).

¿Es posible?

Sí, es posible hacer una copia simple o autorizada. La simple es más barata, aunque teniendo en cuenta que la necesita porque la ha perdido, mejor la autorizada. Para minutarla, el otro criterio a tener en cuenta (al margen de la extensión) es el de la antigüedad (la fecha del otorgamiento). Cuanto más larga y más vieja, peor

En cuanto a las demás preguntas:

  • No, no hace falta llevar esa escritura al Registro, pues el negocio jurídico ya se inscribió en su día.
  • Tampoco hace falta llevarla a Hacienda. La expedición de copia no constituye hecho imponible de ningún impuesto, si exceptuamos la cuota fija del AJD que se paga mediante la expedición de esa copia en el papel timbrado de uso exclusivo por los Notarios.

Muchas gracias, es bueno que la gente sepa que en la notaría hay mucho, muchísimo trabajo, antes y después de cada firma.

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Testigos instrumentales extranjeros

testigo extranjero en escritura

Expliqué la diferencia entre los testigos instrumentales, los de conocimiento y los asertorios en este post. Así que a ese post me remito porque de lo que quería hablar en esta FAQ es de un inciso (que tenía bastante olvidado, la verdad) que recoge el Artículo 181 del Reglamento Notarial en cuanto a los testigos extranjeros.

“Para ser testigo instrumental en los documentos intervivos se requiere ser español, hombre o mujer, mayor de edad o emancipado o habilitado legalmente y no estar comprendido en los casos de incapacidad que establece el artículo siguiente. Las personas sujetas a régimen foral podrán ser testigos, si son mayores de edad, por su legislación. También podrán ser testigos los extranjeros domiciliados en España que comprendan y hablen suficientemente el idioma español”.

En consecuencia, no pueden ser testigos instrumentales:

  1. Los extranjeros no domiciliados.
  2. Los extranjeros domiciliados que no comprendan y/o no hablan suficientemente el idioma español.

Por cierto, español, hombre o mujer…. ¿mejor que decir español o española?

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Testimonios del Artículo 246 del Reglamento Notarial

artículo 246 reglamento notarial

Dice el Artículo 246 del Reglamento Notarial (que está situado en sede de copias y no de testimonios): 

“Asimismo, podrán los Notarios librar testimonios a instancia de los que tuvieren derecho a copia, de determinados particulares de las matrices, ya literales, en relación o mixtos, conforme al señalamiento hecho por los legítimos interesados, haciendo constar el Notario que la parte no testimoniada no altera, desvirtúa o de algún modo modifica o condiciona la que sea objeto de testimonio; y de existir o no determinados instrumentos en la fecha que se indique y de que aquéllos pudieran pedir copia, haciendo constar en el pie del testimonio el carácter con que se expida”.

Siempre he llamado a este tipo de testimonios (los del primer inciso del precepto) “testimonios notaría Vigo” pues fue desde una notaría de Vigo desde dónde se me pidió por primera vez y así grabé el modelo que me facilitó mi padre y que siempre he usado desde entonces. En mis propias escrituras hago uso a menudo de este recurso que te salva (a ti y sobre todo a tus clientes) de bastantes apuros.

El modelo

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en XXXX, DOY FE, de que a la matriz del Acta de Notoriedad (Herederos Abintestato), integrante del protocolo a mi cargo, autorizada por Don xxxxx, Notario que fue de xxxx, el día XXX, figura incorporado testimonio, expedido el mismo día por el mismo fedatario, de la certificación de defunción, que se encuentra debidamente apostillada, de la causante Doña xxxx expedido en Caracas (Venezuela), el xxxxx, cuyo testimonio de certificación literalmente dice así:

 

REPRODUCCIÓN DEL DOCUMENTO

 

A instancia de Don Tal y a fin de Cual, libro el presente testimonio, en XXXX a XXX.=”

Particularmente prefiero no incorporar documentos originales al protocolo a fin de que si se necesitara utilizarlos de nuevo, el interesado los tenga en su poder y no hayan quedado unidos al protocolo notarial por los siglos de los siglos. Fue lo que hizo este compañero, predecesor mío en la notaría de Mondoñedo, en el caso del modelo.

El inciso final

Es interesante el inciso final del Artículo 246 del Reglamento Notarial que hace referencia a un tipo de testimonio inusual que serviría simplemente para acreditar que existen o que no existen determinados instrumentos (escrituras, actas, pólizas …) en la fecha que el interesado nos indique, siempre que el interesado tenga derecho a copia e indicando el carácter con que se expida, entendiendo (bueno, entendiendo yo; si alguno entiende otra cosa que lo diga) que cuando se alude al carácter, se refiere a la finalidad con la se expide ese testimonio. Pienso que, tal vez, este inciso nos permitiría dar amparo a actuaciones similares a las que regula y que se nos solicitan (de vez en cuando) en cuanto al contenido de la Sección Segunda del Libro Indicador, que se regula en el Artículo 264 del Reglamento Notarial.

Me refiero a esos casos en los que alguien necesita una reproducción (¿un testimonio?) de algo que conservas en tu Libro Indicador y de lo que el interesado necesita hacer acreditación. Pero, ¿estará siempre claro quién es el interesado en ese documento? Yo he hecho testimonios de este tipo en alguna ocasión y los he minutado como si en realidad lo fueran.

Se me ocurre también, si sería posible usarlo (o ampararse en cierto modo en el 246) para aquellos casos en que alguien pretende que hagas constar que has efectuado alguna comunicación a la que reglamentariamente estás obligado. Pienso en casos como el del que tiene un desaguisado catastral y quiere que le testimonies que tú hiciste la comunicación que te tocaba hacer (o que le has digitalizado el DNI...). Con la forma en que está funcionando el STI respecto de fincas “incorporadas y dudosas” o “incorporadas de origen”, esto se puede convertir en el pan nuestro de cada día.

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Off Topic

“A new style of blog”

new style justito notario

Me gusta, me sorprende y me preocupa (por terceras partes indivisas) que alguien me diga, como lo más natural del mundo, lo que sigue:

“Buenas tardes, quería hacerle una consulta y si es posible publicar un post de estos que usted publica ” de pregunta más respuesta” y no sé si este formulario de contacto es la vía o si por el contrario me tengo que dar de alta en su página y hacerlo de otra forma. Gracias de antemano y muchísimas gracias. Saludos.

Puede preguntarme aquí, pero me preguntan muchísimas cosas (1.500 comentarios llevo en tres años) y no todas llegan a salir publicadas. Unas por no ser interesantes, otras por estar ya resueltas, otras porque no puedo entrar en el asunto por ser muy concreto, etc, etc …

Pero .. si quiere póngame a prueba … teniendo en cuenta que mis opiniones son solo mías y que esto no es un blog de consultas, en sentido estricto.

Este no es un blog de consultas, a pesar de todo

No obstante, lo cierto es que mi blog no es un blog de consultas, así que si las contesto (cuando lo hago) es porque son sencillas de responder, porque me apetece y porque creo que tengo algo que aportar … En fin, por diversas razones, aunque no quiero convertir mi blog en lo que no es (un blog de consultas) y aunque pueda parecer que lo es, porque realmente no es así.

Otra posibilidad, es que alguien me escriba me cuente un rollazo y encima me diga o insinúe que quiere privacidad porque su caso tiene tales características que lo hacen reconocible si alguien que no debe llegara a leerlo. Eso ya me parece mucho pedir, ¿no? Mucha gente se dirige a mi sabiendo las reglas del juego y que yo siempre escribiré desdibujando, sin revelar datos, pero tampoco se me puede pedir que trabaje gratis, quite el trabajo a otros, me arriesgue a cometer algún error y encima se me quite el placer de contarlo …

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“Miguel, Nihil Prius Fide, Justito”

justito nihil prius fide

Lo he dicho muchas veces y lo seguiré diciendo siempre: entre miles y miles de tontadas que nos decimos y compartimos a diario en las diversas redes, Whatsapp y Telegram incluidos, hay auténticas perlas.

Como estas cosas no pueden desaparecer en la maraña, abro entrada y la conservo. Gracias Pedro J. Tienes un don.

¡Ah¡ y gracias a mi amigo José María que me ha hecho este fondo de pantalla que encabeza la entrada.

Miguel, Nihil Prius fide, Justito,

el genio bloguero,

en el GJ reparte juego, y juega bonito,

piensa, lo cuenta, lo reedita,

está en insta, en feis, dice su pito

en la red del pajarito,

la gente lo lee y lo sigue,

va al Colegio,

comparte con camaradas

porte regio,

de ROLECE, ESE TE I, las llamaradas,

de chistes, anécdotas seleccionadas,

historias del notariado,

historias del manducare,

charla

en un non stop

cercano, y actual parla,

y teje, y propone, y monetiza

Es uno de los que este grupo enliza,

y gana al destino por la mano… “

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“Tu notaría es muy buena para comprar, pero muy mala para vender”

notaria mala para vender

¿Qué conclusiones se pueden sacar de esto?

No puedo ser malo y bueno en una misma escritura. Si para el que compra soy bueno, el que es malo es el vendedor no yo, puesto que el vendedor está intentando colarle algo al que le compra y no quiere que yo lo pueda descubrir y fastidiarle el negocio. Por supuesto, el negocio también se puede fastidiar a muchos más que actúan como malos profesionales defendiendo sus intereses por encima de los de sus clientes.

Estoy muy, pero que muy, aburrido de ese eslogan. La honradez debería presidir todas nuestras actuaciones y no lo hace y cuando no lo hace, ya no podemos exigirla de los demás. Que no me vengan con milongas, ni  con quejas, ni con historias, ni con excusas.

El 26 de Diciembre (un día de esos en que las notarías suelen o solían estar petadas) me dediqué a limpiar telarañas y aún así me pasé unas nueve horas en mi despacho. Firme una póliza, una constitución de S.L. y un poder. El año recién terminado ha sido el segundo más flojo de mi serie histórica que comenzó en el año 2002.

En fin, no me van a cansar y tengo que aceptar que me vengan a comprar aquellos que no quieren vender conmigo y que vayan a vender a Talsitio cuando les toca hacerlo, pero ganas me dan de divulgar un fake y decir algo así como que “en la próxima demarcación van a suprimir la Notaría de Pinoso.

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11 frases para la posteridad

bla, bla, bla

  1. “Un poco de corrupción es inevitable”: El protagonista de la película “El Reino”.
  2. “Eso lo hace todo el mundo”: Todos los que justifican hacer algo que no se debe hacer.
  3. “Estamos trabajando bien”: El mantra del camarero de La Tasca del tío Andrés. Creo que lo acabaré haciendo yo por el pasillo de la notaría cuando salgo de mi despacho y veo que la gente me pone caras de desesperación.
  4. “Yo soy muy de derechas para mi, pero muy de izquierdas para los demás”: El falso progre.
  5. “Eso lo dice en algún sitio o te lo has inventado tú”: Enemigo mío.
  6. “Hoy es mi día favorito”: Le dice Christopher Robin a Winnie The Pooh.
  7. “Lo que más teme todo el mundo no es la muerte es hablar en público”Russell Crowe como el detective Richie Roberts en American Gangster.
  8. “Entre broma y broma, la verdad asoma”. Lo dice un tertuliano de programas del corazón y similares. Pues eso, que a veces entre broma y broma se nos escapa (a unos más que a otros) alguna verdad y mostramos nuestra verdadera cara (buena o mala …).
  9. “Los candidatos no escuchan. A mi me gusta escuchar … y que me escuchen. ¡A mi también¡ Manuela Carmena se lo dijo off the recordAndrés González el director del Magazine Tapas que nos lo cuenta a sus lectores en su última y magnífica, como siempre, editorial. Carmena se refería a su aversión a los debates televisivos. A mi me pasa exactamente lo mismo que a ella. Estamos en tiempos en los que se escucha muy poco y en los que te encuentras con gente que te mete unos rollos larguísimos (y aburridísimos) dándote a ti una cuñita de diez segundos para que digas algo antes de que ellos retomen la palabra y continúen hablando incansablemente. Quizá por eso le he cogido el gusto a esto de escribir .. no hace falta que te escuche nadie. En realidad, ni siquiera hace falta que te lea nadie.
  10. “Yo viví cosas que no creeríais. Todos esos momentos se perderán con mi tiempo como moléculas microscópicas en una sopa indescifrable de letras. Es hora de seguir bebiendo. Mikel Urmeneta en un espectacular artículo en el mismo número de Tapas (Mayo 2019). No hacen falta más comentarios, ¿verdad?
  11. “Vivimos tiempos mediocres”. Samuel L. Jackson en “El protegido” se lo dice a Bruce Willis casi al final de la película. ¡Que gran verdad¡ … ¿aunque no somos en realidad una raza de mediocres?
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Adheridos y mamandurrias (la paja en el ojo ajeno)

mamandurrias notario

Un consultante me cuenta que para evitar que los que él llama adheridos saquen tajada del dinero de su madre incapaz no incapacitada, se ha incluido como titular en su cuenta. Así evita gastos. No le interesa la incapacitación que le propongo porque entonces habrá más adheridos que disminuyan el capital de su madre. Adherido es el Juez a quien corresponda el proceso y dictar sentencia, adherido será el abogado que lleve el caso y adheridos somos también los Notarios. Él, en cambio, es un currante que da de comer a los que solo somos adheridos. Las leyes son estúpidas y solo sirven para que se incorporen más adheridos a la mamandurria. Esto lo hace después de hacerme una consulta gratuita que gratuitamente le respondo aunque le anime a invitarme a una caña.

Es posible que me gane mi tercer hater, pero no pude evitar contestarle de este modo:

“Desde luego conmigo se equivoca completamente. Yo soy tan currante o más que usted. He estudiado cinco años derecho en la Facultad, once para ser Notario y llevo ejerciendo dieciséis años y trabajando desde las 9:30 a las 19:30 sin levantarme de mi mesa ni para comer. No es que exactamente me moleste lo que me dice, es, simplemente, que está usted equivocado. Esas actitudes que tanto le molestan, se combaten de otro modo y cuando uno utiliza armas inadecuadas está actuando tan mal como el de enfrente. Perdone mi “moralina”, pero su desahogo ha venido a parar al sitio equivocado: yo soy un Notario extremadamente cumplidor que lucha contra las cosas que no le gustan en su ámbito con las armas que puede hacerlo y sin sucumbir a ninguna clase de tentación. Una cosa es la mamandurria y otra la ley de la selva“.

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Aprendo (o recuerdo) algo casi todos los días

aprendo algo cada dia

Muchos días aprendo algo o como mínimo repaso o recuerdo algo que te tenía completamente olvidado u oxidado. Vamos a hacer una lista:

  1. No sabía que había un modelo catastral para cambiar clase de cultivo. Cuando detectamos un cambio en una finca (porque el cliente nos lo dice… “eso no es viñedo, es almendro”), hacemos los oportunos cambios en la descripción de la finca y si el cultivo influye en el valor, hacemos especial hincapié en ello. Lo que no sabía era qué había que hacer para cambiarlo.
  2. Esto del PNOA surgió gracias al punto anterior y tras una conversación con Sergio Mocholí que me decía: “Cuando en el Catastro la finca aparece como de cultivo, bien sea de regadío o de secano, pero realmente es improductiva, yo incorporo el certificado del Catastro del PNOA, en el que aparece la ortofoto, donde se puede apreciar que la finca está actualmente sin cultivar, a efectos de tratar de evitar una complementaria”. Tras hablar el tema con mis oficiales, me dijeron uno que “yo lo utilizo cuando vienen los clientes para identificar y saber si es o no la finca en cuestión; desde mi punto de vista, ayudaría en tema fiscal, pues ahí es donde se ve claramente que está yerma y sin cultivar” y el otro que “en mi opinión no sirve de mucho porque la foto del PNOA no siempre es reciente; creo que en la Comunidad Valenciana la última revisión fue del año 2015. En todo caso es más efectivo para nuestra Oficina Liquidadora un certificado que acredite si es secano o regadío”.
  3. Estas dos cosas tuve que saberlas en algún momento, pero no extingo muchos arriendos y hago una o ninguna compraventa bajo condición suspensiva cada quince años, así que tuve que refrescar memoria para recordar que la extinción del arriendo está exenta y que la compraventa bajo condición suspensiva, no tributa pues genera un retraso en el devengo del impuesto por lo que este no se produce si la condición no se cumple.
  4. Inspección Técnica de Edificios: Lo bueno de esto es que quién me habla de la ITE es el operario que viene a revisarme los extintores. Le gasto una broma y le digo que si quiere que le firme una hipoteca y me dice que no, que tiene casa y no tiene hipoteca. Le doy la enhorabuena y me cuenta que a cambio tiene que pasar pronto la ITV de los edificios. ¡Ostras¡, ¿qué es eso? Busco, encuentro y aprendo esto: a) Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas b) DECRETO 53/2018, de 27 de abril, del Consell, por el que se regula la realización del informe de evaluación del edificio de uso residencial de vivienda y su Registro autonómico en el ámbito de la Comunitat Valenciana. [2018/4412]. Se trata de inmuebles de más de cincuenta años que, creo, han de estar en poblaciones de más de 25.000 habitantes, aunque esto último no he conseguido encontrarlo porque hay un lío normativo tipical spanish con normas derogadas y hasta anuladas por el Constitucional. Creo, no obstante, que con saber esto tengo suficiente pues no es una cuestión que afecte a mis escrituras y sobre la que no creo que tenga que informar especialmente a nadie.
  5. TÍTULO: El de compra efectuada a Don xxx y esposa, en estado de separada perpetua y temporalmente de su esposo Don xxxx (por sentencia del Tribunal Eclesiástico de la Diócesis de xxx, de fecha xxx), en virtud de escritura autorizada por Don xxxx, Notario que fue de xxx, el día xxx. Tal vez cuando estudié Derecho Canónico (o tal vez durante las oposiciones) estudié algo sobre ese estado de separación perpetua y temporalmente (términos que parecen contradictorios), pero a día de hoy no recuerdo haber oido nombrar nunca esa figura. La dejo aquí recogida.
  6. Esta es la norma DECRETO 217/1999 que establece que podría hacer falta informe de órgano competente para que en una segregación pueda especificarse la superficie dedicada a regadío y secano a efectos de que no se vulnere la UMC. Francamente me parece un requisito desmedido que dificulta enormemente el otorgamiento de este tipo de escrituras. El Catastro y la licencia municipal deberían ser suficientes a estos efectosEl Catastro sirve incluso para acreditar la superficie de una finca que corresponde a cada municipio y así saber cuál es el Registro competente (art. 2.2 RH). RDGRN 7/11/2017: Si la finca radica en dos municipios hay q especificar la superficie en cada una, para determinar que Registro es competente y efectuar las notificaciones, aunque no lo exija el actual 2 LH (cabe acreditarlo por certificación catastral). El Registrador debería comunicarlo a Consellería conforme al art. 80 del RD del 97, pero con el Catastro se acredita a priori si es de secano o regadío. Otro caso: CONFLICTO DE CERTIFICACIONES SOBRE SI LA SEGREGACION ESTÁ POR DEBAJO DE LA UNIDAD MINIMA DE CULTIVO. Resolución de 2 de noviembre de 2012, DGRN, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Baza, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación y donación. Gracias Sergio, aún no tenemos fumata blanca con este asunto.
  7. Tengo un cliente que siempre me habla del cuaderno 58 que es (realmente habría que decir que con esa denominación “era”) un contrato financiero para el anticipo de créditos comerciales. He leído que desapareció en el año 2016, pero mi cliente (y yo diría que muchas pólizas de confirming o gestión de cobros), siguen utilizando el nombre.
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El Notario robot

notario robot

Decía uno en Twitter el otro día que los primeros de su particular lista para ser sustituidos por robots, éramos los Notarios. Sí, los Notarios. Anda que no hay profesiones en el mundo, pues los Notarios para este tuitero somos los más prescindibles de todos.

Da igual las veces que aciertes, porque con el cliente que te equivoques te ganarás la crucifixión. Encima cuanto te equivoques pensarán que eres un manta, un ladrón o vaya usted a saber que pensarán, sobre todo si no desvías balones y no le echas la culpa al Registro, al Catastro, al técnico, a Hacienda, al Ayuntamiento o al Órgano de Gestión Tributaria de turno.

Que manía de querer llevarnos a la tumba, a mi me parece que algunos nos tienen algo de envidia, porque acepto que haya una base de datos de legislación y jurisprudencia robotizada, como dijo el mismo tuitero, acepto que un robot pueda llegar a identificar a alguien mejor que yo, hasta que pueda asegurarse mejor de la capacidad de algunos, pero de ahí a decir que no servimos para nada, pues oiga, que no estoy de acuerdo y demuestra que usted que está alejado del día a día de la notaría, que desprecia el trabajo ajeno y que le queda mucho por aprender antes de dedicarse a meter el dedo en el ojo y en la llaga de los demás.

Le invito a usted a venir un día a la notaría y yo hago de Notario, a ver que le parece a usted mi trabajo en la distancia corta, aunque estoy seguro de que no le voy a convencer, así que prefiero recurrir a otro experimento.

Un martes que comienza con prisas y un Notario robot

Año 2025, por poner algo.

Llega el Director de un Banco y quiere preguntarle al Notario robot sobre un bastanteo bancario de un poder, que es un asunto completamente ajeno a la actividad del Notario.

Notario robot: Exponga de manera breve su consulta.

Cliente: Los servicios jurídicos del Banco, necesitan bastantear un poder y no tengo claro si la documentación que me presentan es correcta y conseguiremos el bastanteo.

Notario robot: Exponga de manera breve su consulta.

Cliente: Necesito saber si el Banco me bastanteará este poder.

Notario robot: El bastanteo no forma parte de la función notarial. Si va usted a hacer uso del poder a que se refiere en la notaría, llegado ese momento yo, el Notario robot, determinaré si es suficiente o no para utilizarlo, pero si necesita utilizarlo fuera de la notaría, no puedo ayudarle. Buenos días.

Año 2019, respuesta del Notario de carne y hueso:

Notario de carne y hueso: Me has enviado mal escaneada la documentación, pero con lo que me mandas presumo que la escritura no está inscrita porque me aportas unos datos de inscripción que parecen no formar parte de ella pues son de fecha anterior a la de la propia escritura. Así que me cuesta trabajo aclararme. Además, actualmente (lo he comprobado) hay una sociedad que forma del órgano de administración que no existía cuando se hizo esa inscripción que me aportas, con lo que deduzco que el órgano no está compuesto por las mismas personas físicas y jurídicas. Es por eso por lo que creo que no te bastantearán el poder. Si me consigues la escritura bien fotocopiada, tal vez pueda ayudarte algo más.

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El ratón Pérez

raton perez feo

Hola Justito Junior:

Soy Pérez. No te asustes de mi, soy bueno, pero feo. He tenido complicaciones y hasta la noche no sabrás cual es mi sorpresa. Es muy grande te vas a quedar boquiabierto. No te lo esperas. De momento, te lanzo esta pregunta: ¿Sabes a donde han ido a parar tus dientes? ¿Te gustaría que te los devolviera? Hasta la noche.

Firmado: Pérez, Ratón.

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Ferrán Adriá y la lectura de las escrituras

ferran Adria y los notarios

Inauguro con esta entrada mi sección Off Topic en corto. La versión larga puede leerse aquí.

Decía el director de Tapas en su habitual y estupenda apertura de cada número de este magazine (que es de lo mejor que leo en estos tiempos y de lo poco que leo que no tenga un contenido jurídico) que una de las cosas más duras para Ferrán Adriá en sus años de El Bulli era que cada día tenía que estar recibiendo o, más bien, saludando a los comensales. Entiendo que se lo pasaba mucho mejor metido en su cocina, en su laboratorio, leyendo en su casa, escribiendo o haciendo cualquier otra cosa que recibiendo o saludando a sus clientes a quienes iba destinado, que no se olvide, todo lo que hacía.

Evidentemente podemos comer sin el cocinero, pero no podemos firmar sin el Notario, pero en mi cadena de montaje notarial reconozco que a mi me pasa un poco como a Adriá. Cuando llega el otorgamiento de ciertas (de muchas en realidad) escrituras ya he hecho todo lo que tenía que hacer y el otorgamiento es casi como el salir a saludar del cocinero, aunque no queda más remedio que hacerlo porque cuando saludas, cuando lees, cuando explicas, salen cosas y más cosas. A lo mejor si Adriá saludara más (no dice Andrés Rodríguez que no lo hiciera sino que le costaba) hubiera tenido nuevas ideas, se hubiera planteado muchas más dudas y hubiera decidido cambiar alguna cosa.

Yo pregunto muchas veces a mis oficiales, ¿qué tal son estos?, ¿hay que darles muchas explicaciones?. ¿están mal o a partir un piñón? Es como el matador de toros que pregunta a su apoderado y a su mozo de espadas cómo es el lote que le ha correspondido. Supongo que Adriá también se le preguntaría a su maitre o a su jefe de sala, ¿esos quiénes son? Después no queda otra que salir y lucirse y hacerlo siempre igual de bien. Lo cierto es que yo siempre hago lo mismo, lo hago igual con cualquiera (excepto en simpatía que no malgasto con los antipáticos) pero pregunto porque así sé a quién me tengo que enfrentar. Es como un prevenirte de lo que pueda suceder, es la última vuelta de tuerca que se puede dar para sobrellevar el asunto del otorgamiento … porque créanme a veces no es nada fácil y menos en estos tiempos.

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La fila de hacer

la fila de hacer

Ya me he topado varias veces con esta viñeta.

Y tú, ¿criticas? ¿propones? … ¿o haces?

“Supongo que el Consejo estará haciendo algo”, se leyó.

“Es una puta vergüenza, dijo otro.

El corral se encuentra agitado, ¿no? Sentencias, reforma hipotecaria, bases de datos, notarías de diseño, Notarios influencers. Bueno, supongo que como en cualquier otro ámbito o gremio, ¿no es verdad?

La sobre información, la información mala o deficiente (o interesada, partidistista, subvencionada, retribuida, subjetiva, carente de rigor …), los tiempos, las redes sociales, los haters, el hablar de lo que no sabe, el no formarse una opinión, seguramente hacen el resto.

Lo dice la letra de Cambalache y eso que es de 1935y, desde luego, puede extenderse lo que dice del Siglo XX al Siglo XXI … y, al paso que vamos, seguro que al Siglo XXII.

Que el mundo fue y será
una porquería, ya lo sé.
En el quinientos seis
y en el dos mil, también.
Que siempre ha habido chorros,
maquiavelos y estafaos,
contentos y amargaos,
barones y dublés.
Pero que el siglo veinte
es un despliegue
de maldá insolente,
ya no hay quien lo niegue.
Vivimos revolcaos en un merengue
y en el mismo lodo
todos manoseados.

Hoy resulta que es lo mismo
ser derecho que traidor,
ignorante, sabio o chorro,
generoso o estafador…
¡Todo es igual!
¡Nada es mejor!
Lo mismo un burro
que un gran profesor.
No hay aplazaos ni escalafón,
los ignorantes nos han igualao.
Si uno vive en la impostura
y otro roba en su ambición,
da lo mismo que sea cura,
colchonero, Rey de Bastos,
caradura o polizón.

¡Qué falta de respeto,
qué atropello a la razón!
Cualquiera es un señor,
cualquiera es un ladrón…
Mezclao con Stravisky
va Don Bosco y La Mignon,
Don Chicho y Napoleón,
Carnera y San Martín…
Igual que en la vidriera
irrespetuosa
de los cambalaches
se ha mezclao la vida,
y herida por un sable sin remache
ves llorar la Biblia
junto a un calefón.

Siglo veinte, cambalache
problemático y febril…
El que no llora no mama
y el que no afana es un gil.
¡Dale, nomás…!
¡Dale, que va…!
¡Que allá en el Horno
nos vamo’a encontrar…!
No pienses más; sentate a un lao,
que ha nadie importa si naciste honrao…
Es lo mismo el que labura
noche y día como un buey,
que el que vive de los otros,
que el que mata, que el que cura,
o está fuera de la ley…
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Líneas continuas y carreteras desdobladas

lineas continuas y discontinuas

La gente ya no sabe conducir por las carretera normales. Lo dice uno que mañana cumple 32 años de carnet de conducir.

Hago 110 Kilómetros por una comarcal cada vez que voy a trabajar y en esos kilómetros atravieso el puertecillo de El Algarrobo que por unos pocos metros y en ascendente se encuentra desdoblado. Los que suben por el desdoblado tienen claro que pueden adelantar, pero no se les ocurre en muchos casos que, si no están adelantando, los que bajamos podemos también hacerlo. No hay manera, muchos no se apartan. Incluso hacen aspavientos si se te ocurre salir y forzarles a que se cambien al carril de dentro. ¡Serán merluzos¡ ¡Esos carriles no solo están para desatascar a los que suben, también nos sirven a los que bajamos y que no podremos adelantar hasta llegar a la recta de Mahoya si no aprovechamos la bajada para hacerlo¡

Otra cosa es lo de la línea continua.

Ver discutir a mi padre con los guardias en Becerreá o en Cancarix era muy instructivo. Que si he pisado la línea, que si no la he pisado. Eso si que era divertido y no lo de los rádares que le quitan emoción a todo y solo te dan el disgusto. Además ya no se multa por pisar la raya. Mi padre aparentaba empujar el coche levantando la espalda del asiento como si aquello le pudiera hacer no llegar a pisarla, mientras cuatro niños de diferentes edades nos apretábamos en la parte de atrás (sin cinturones), con la música de Demis Roussos (triqui, triqui, triqui, triqui, triqui, mamatú) y con el humo horripilante de los cigarrillos de mis padres.

Anda que no ha cambiado la historia …

Se lo voy a enlazar a mi amigo Cristóbal que seguro que tendrá algo interesante que contarme.

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Llamadas que te alegran el día

llamadas que animan

Me ha pasado ya varias veces y esta mañana me ha vuelto a suceder.

Te llama tu compañero de Aquelsitio, Fulanito de Tal.

¿Sí? Hola, buenos días.

¿Eres Menganito de Cuál? Sí, soy yo. Conocido por Justito El Notario. Sí, el mismo.

Soy Fulanito de Tal, Notario de Aquelsitio.

Este compañero solo quería decirme que me sigue, que me lee, que aprovecha un hueco en la notaría para hacerlo, que es un Notario de pueblos como yo lo he sido, como yo lo soy hasta ahora, que se siente identificado con lo que hago, que no decaiga, que no me desanime, que él es también un comilón y que si soy feliz, que lo demás ya no no debe importarme. Que lo importante es sentirse a  gusto y que lo que estoy haciendo es importante y debo sentirme muy satisfecho por ello.

Más o menos.

Gracias compañero. De verdad que agradecí mucho tu llamada. Anoté unas líneas al poco de colgar y hoy he recuperado ese borrador con aquellas notas inmediatas.

Espero que tengamos oportunidad de comernos ese cordero en alguno de mis viajes hacia el Nordeste.

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Los sin filtro

sin filtro por la vida

Con algunas situaciones y con algunas personas no hay manera de conseguir (bueno, yo no soy capaz) nada positivo, así que espero que al menos escribiendo lo que pienso pueda liberarme un poco (y así pasar página) de la impotencia que se me genera cuando además se trata de reincidentes que son incapaces de disculparse cuando lo han hecho mal y de los que intuyes (por no decir que lo sabes) que volverán antes o después a montarte otro numerito.

Hay que respetar lo que opinen los demás y dejarles que se expresen. Nadie está en posesión de la verdad. La alternativa es no participar en ciertos foros o abandonarlos si eres incapaz de escuchar lo que dicen los demás y de respetar su opinión. No es posible exigir (llegando a mostrarte bastante agresivo) que no se hable de algo o que se dé por terminada una conversación porque no te guste lo que se está diciendo o porque la gente no piense lo mismo que tú. Mucho menos se puede perder la educación. Determinadas actitudes hacen sentirse violentos a los demás. Si uno no se da cuenta tal vez sea porque se ve muy por encima de los demás o tal vez porque ha perdido un poco el norte. Hay que aceptar que alguien te diga que te equivocas en lo que dices y sobre todo en la manera en que lo estás diciendo. Más sencillo aún: simplemente hay que aceptar que alguien te diga que no piensa lo mismo que tú y que también está convencido (tanto como tú) de lo que piensa.

Claro, luego vendrán los “ya me conoces”, “¿es que no me conoces?”, “era todo de broma” y similares. Ya me sé la película, la he visto varias veces y en varios escenarios distintos.

Uno va cumpliendo años y no soporta ciertas cosas y si uno se se reprime es porque sí que tiene la contención, la prudencia y la educación que al otro le falta, porque además lo pasa mal y aunque luego se torture por aceptar que este tipo de cosas le sucedan.

¡Que cansado estoy de los que no tienen filtro¡ y más aún de los que presumen de que lo tienen y en realidad no tienen ninguno. ¡Madre mía si fuera verdad que lo tienen¡ ¡Ríete tú de las erupciones del Vesubio¡ (que decían en los tebeos de Astérix) el día en que se lo quiten. ¡Que les aguante otro, pero yo estoy llegando a mi límite¡

Es difícil decir algo a quienes actúan de este modo aunque todos los presentes lo estén pensando. Estoy seguro de que todos estábamos pensando lo mismo, pero ninguno se atrevió a decir nada. ¡Claro¡, a los dictadores siempre se les tiene miedo.

Sin duda que hay mucha gente radicalizada y fuera de órbita en estos tiempos. Cada uno vivimos nuestra realidad y cuando coincidimos con clientes, amigos, conocidos, familiares, vecinos o conciudadanos hay que hacer lo necesario para poder comportarse, coexistir y respetarnos.

Yo creo que alguien debe una disculpa a sus amigos y necesita un fuerte propósito de la enmienda para no generar más este tipo de situaciones.

Por otra parte, y con esto termino, observo gente que es facha pero va de progre. Sin embargo creo que no hay son progres que vayan de facha. Los que van de progres y son fachas, tienen facha-da. Luego rascas en su progresismo y la facha-da se les cae. Si eres facha, pues eres facha y si eres progre pues eres progre. Fachas y progres fuera del armario, por favor. No me vendas la moto que, en ocasiones, yo ya te he visto el plumero. El día de marras sin ir más lejos, te lo vi. Puede que querer comportarte como progre cuando eres un poco facha y no querer que se descubra que lo eres y tener que justificarte te altera un poco más de la cuenta. Tienes que mirártelo …

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Los veintiún Notarios de la historia de la Villa de Pinoso

notaria de la villa de Pinoso

Aún faltan siete años para celebrar el II Centenario de la notaría de Pinoso o, dicho más exactamente, 200 años desde que “el 12 de Enero de 1826, reinando Fernando VII, se firmó en Palacio la Carta-Privilegio por la que se aceptaba la petición de los vecinos de Pinoso de segregarse de Monóvar, concediéndosele tanto el título de villa como el derecho a tener escribano real”.

Sería muy especial para mi celebrarlo como Notario de esta Villa, que se pusiera una placa conmemorativa, que nos reuniéramos los tres compañeros en activo y los seis jubilados que hemos servido la plaza y que el municipio celebrase algún tipo de evento con el que se destacara lo importante que es la notaría para un pueblo que la tiene y lo relevante que es que unas ocho generaciones de vecinos de Pinoso hayan disfrutado ininterrumpidamente de su notaría durante cerca de doscientos años.

Sin embargo, francamente (y que nadie se lo tome a mal), espero haberme ido en el año 2026 (a pesar de la marcha de los concursos) puesto que con mis casi once años de titular de la plaza me encuentro ya a punto de desbancar a los compañeros que ocupan los puestos 6º y 7º en la clasificación general lo que demuestra que probablamente llevo aquí ya demasiados años y que mi periplo pinosero está consumado, finiquitado, periclitado … desde hace un cierto tiempo…

El 5º puesto de Narciso Martín Abril está a mi alcance y pienso que no llegaré a alcanzar al 4º puesto que ello me requeriría estar por aquí todavía unos cuatro años más.

No obstante, me quedan casi veinte años para jubilarme, así que el primer puesto de la lista es viable. Solo tendría que estar aquí diecisiete años más, hasta 2035 más o menos. Después me quedarán tres años más para jubilarme donde me apetezca pues para entonces ya tendré cualquier plaza que desee al alcance de mi mano …

Si supero a Francisco Bautista Toda Ortega, aspiraré a algún busto en cualquier plaza del poble.

Ranking de permanencia en la plaza de los Notarios de Pinoso, recordando que el día 08/01/2019 he subido otro puesto más en la lista al adelantar a Don Narciso Martín Abril. Jamás hubiera pensado estar aquí más que él … Creo (deseo más bien) que ya no adelantaré a nadie más en la lista porque para alcanzar a Nogueroles (que ocupa el cuarto puesto) me faltan aún tres años y creo que antes llegará mi “campana y se acabó”. Por cierto que Martín Abril llegó a Pinoso hace 100 años (dato que hace aún más relevante el mío)

  1. 1838-1865 Fco. Bautista Toda Ortega
  2. 1886-1909 Ambrosio Martí Gasent
  3. 1866-1885 Francisco Antonio Sanchís
  4. 1919-1933 Marcos Antonio Nogueroles Lloret
  5. 2008-ACTUALIDAD: Miguel Prieto Escudero
  6. 1945-1956 Narciso Martín Abril
  7. 1996-2007 José Alberto López Gómez
  8. 1961-1971 José María Molina Mora
  9. 1909-1918 Ángel Lolumo y Barrio
  10. 1934-1940 Marcial Meleiro Fernández
  11. 1986-1991 Juan Carlos Gutiérrez Espada
  12. 1974-1977 Antonio Trigueros Fernández
  13. 1981-1984 Juan Pablo Merino Fernández
  14. 1993-1996 José Luis Moler Bienes