Inicio / Nihil prius Fide / La cadena de eslabones (el tracto sucesivo)
tracto sucesivo o tracto sucesivo

La cadena de eslabones (el tracto sucesivo)

Mira que me preguntan esto a menudo con diferentes variantes y formulaciones pero he elegido esta conversación en la que pienso que ambas partes estuvimos finas y acertadas, para intentar dar respuesta a todos los que me plantean esta clase de asuntos sobre el tracto. No dudo, sin embargo, de que me seguirán preguntando por este tema.

Mary: “He llevado al Registro una escritura de herencia para un único heredero; pero, resulta, que me han dicho que han tenido que registrar cinco herencias, pues al único heredero le ha llegado después de pasar por cuatro herencias más, las cuales no estaban registradas, aunque sí liquidadas en su tiempo. Yo me pregunto si es imprescindible el registro de esas anteriores herencias. Tenía entendido que no era obligatorio registrar. Y, ahora, la única escritura que se quiere registrar es la que ha hecho ese heredero único. ¿Por qué habrían de registrarse las anteriores, si ya están fallecidos todos?”

Justito: La cosa es sencilla. Piense en una cadena con sus eslabones. El que sea titular en el Registro es el último eslabón de esa cadena (lo que no significa, por supuesto, que sea el dueño) pero hasta llegar al verdaderamente último eslabón (al de esa escritura de la que usted habla) hay algunos eslabones más por enlazar (que podrían estar recogidos en esa escritura o en otra u otras). Mientras que no estén todos los eslabones debidamente enganchados, uno detrás de otro, no se podría añadir el que le interesaba a usted (la verdad es que aunque a usted no se lo parezca, le interesan todos …). Y ¿por qué si están muertos? Bueno, pues porque tiene que ser así y no puede ser de otra forma, ¿cómo demuestra usted que es de usted si no acredita y documenta que fue pasando de uno a otro de los anteriores? Tiene usted razón en lo que dice de que la inscripción no es obligatoria; de hecho, ni tan siquiera lo es la escritura, pero si opta por escriturar e inscribir las cosas funcionan así. Los inmuebles tienen todo su valor porque uno puede acreditar que son suyos mediante un título público respaldado por una posterior inscripción. ¿Compraría usted hoy en día una casa con un apretón de manos o en documento privado? Yo no. Documentar todo lo del medio (los eslabones intermedios) puede ser caro y complicado, pero me temo que no tiene usted otra, si la propiedad le interesa. Hace unos días publiqué un post sobre la instancia del heredero único que es un caso en el que uno puede evitarse la escritura.

Mary: Se trataba de una herencia que con testamentos pasaba de una persona a otras y, finalmente, a mí. Por eso que mi nombre rezaba en sus testamentos y sus liquidaciones fueron realizadas en su justo momento, así que no veo la necesidad de que se hayan de registrar las anteriores herencias. No sé si me he explicado bien.  

Justito: Si, se ha explicado bien y creo que yo también, aunque ya no sé si tiene usted una sola escritura que documenta todas las herencias o solo tiene la última porque por una parte me pregunta que porqué se ha ido inscribiendo a favor de los causantes intermedios y por otra me habla de registrar las anteriores generando gastos. Otra cosa bien distinta es que no le guste el sistema, pero las cosas son así. Imagine otro ejemplo: yo soy dueño de una casa, la vendo y el comprador no inscribe; el comprador la vende, tampoco inscribe; se vuelve a vender y tampoco se inscribe y se vuelve a vender y este nuevo propietario va a registrar y le dicen: “traiga usted las cuatro escrituras anteriores” y usted responde: “¿para qué si ya no son dueños?” Su caso es el mismo pero con muertos. Si se hubiera ido haciendo todo según fue sucediendo no tendría ahora este problema.

Mary: ¡Jo! Sí que está “fuerte” el asunto. Ya no me caben dudas de porqué la gente renuncia a la herencia. Es increíble todo el proceso y su coste. Justo o injusto, lo que usted ha dicho: “las cosas, el sistema está así”. Una verdadera lástima

Justito: Bueno … a mi, evidentemente, me parece justo y la gente no renuncia a las herencias por esta causa, se lo puedo asegurar. Las causas del incremento de las renuncias están más bien derivadas de la crisis económica que ha generado muchas herencias deficitarias y de los impuestos que gravan la sucesión y cuyo pago se complica si la herencia no comprende dinero y el heredero no lo tiene. La otra opción que podría haber es la de los anglosajones: usted compra a uno que le dice que es el dueño y usted se lo cree y hace un seguro por si acaso le han engañado y resulta que no lo era. En medio hay un abogado de cada parte que cobra diez veces más que un Notario español (si, diez veces más). El problema es no haberlo hecho todo paso a paso. La otra opción que existe es la del escupitajo y el posterior apretón de manos.

tracto sucesivo escrituras notario

Unos e-mails más tarde…

Mary: ¿Y si le digo que he encontrado la escritura de herencia de esas personas fallecidas y que tiene el sello del Registro? La herencia era a partes iguales entre varias personas que estaban solteras y los bienes iban pasando de uno a otro cuando fallecían hasta llegar a mi. ¿Cambiaría en algo la inscripción de la nueva escritura? He leído algo sobre “expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo en Internet.

Justito: Bueno, yo le he entendido en un principio que los títulos intermedios estaban ya inscritos y que usted me preguntaba que porqué había sido necesario hacerlo así. Entiendo que por eso ve usted ese “sello del Registro” del que me habla. No obstante, si tiene esas escrituras y la he entendido mal y no están inscritas, lo que hay que hacer es llevarlas a Registro a ver que dicen (a que se califiquen e inscriban si procede). En cuanto a reanudar el tracto le daré solo un par de ideas: en este caso es posible, pues, como norma general, no es posible:

  1. Si has adquirido del titular registral (lo que resulta evidente).
  2. O si has adquirido de los herederos del titular registral.

A partir de ahí ya puede uno recurrir a la reanudación de tracto.

Puede que haya alguna laguna en la historia, pero la esencia de lo que Mary y yo queríamos reflejar, pienso que ha quedado clara.

Meses después alguien me pregunta: “Si tengo copia de la escritura del que me vendió, ¿para qué tengo que hacer yo una a mi nombre?”

Pues porque si no lo hiciéramos, todo estaría escriturado e inscrito a nombre de Adán y Eva, por mitades indivisas (con carácter privativo porque los gananciales creo que no fueron invento divino). ¿Es suficiente razón?

Otra variante más

“¿Cómo hago para inscribir en el Registro la escritura de una persona fallecida?”

Doy por hecho que no me están preguntando por una escritura pendiente de inscribir (para eso solo haría falta llevarla al Registro y dejarla allí para que se inscriba), me están preguntando por la cuestión de cómo llevar a cabo (fabricar) un nuevo eslabón de la cadena. Yo creo que está claro, ¿no? Pues construyéndolo, si hay una nueva transmisión por causa de herencia, pues habrá que hacer una nueva escritura con sus explicaciones, sus documentos unidos y su nueva inscripción en favor de un nuevo titular, es decir, a favor de el que o los que hayan heredado esa propiedad.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

7 comentarios

  1. Eva Fuentes Gallego

    Desde el más absoluto respeto, aprovecho la oportunidad que “Justito El Notario” nos brinda a sus lectores para hacer comentarios, para alertar als Sr.Lamana que en su comentario, existe un sofisma de distracción muy utilizado por el lobby registral, manifestando la posibilidad de una situación que con la actual legislación es casi imposible de darse.
    Y en el extraño caso de darse, podría suponer una mala praxis, o conducta delictiva de aquellos operadores jurídicos que autorizarán la segunda y simulada documentalmente, tradición del derecho de propiedad del que el transmitente ya no está facultado.
    Como ciudadano, contrastar este comentario con la profesión de quién comenta, me produce inseguridad jurídica.
    Reciban todos los participantes y en especial a “Justito El Notario”.
    Mis cordiales y humildes saludos.

    • Buenas noches Eva:
      Bueno, yo comprendo lo que el compañero quiere decir.
      Una cosa es participar en un doble venta o venta de cosa ajena con plena conciencia y otra que estas se produzcan sin ningún tipo de mala fe o ánimo delictivo.
      Supongo que el compañero se referiría a estos casos. Saludos y gracias, Justito El Notario.

    • Buenas noches.

      Las dobles ventas y las ventas de cosa ajena (que es efectivamente a lo que me refería) se siguen produciendo, pues la legislación vigente no ha variado respecto de la regla general del carácter no obligatorio de la inscripción y publicidad registral consecuente. Solo hay que hacer un repaso jurisprudencial, ver la aplicación del 1473 del CC, por ejemplo. Por supuesto que el segundo comprador “suele” ser de buena fe. De venta simulada nada, para él puede ser muy real ¿En cuanto al vendedor? No en todos los casos la jurisprudencia considera que se da el tipo de la estafa, pero también estas siguen a la orden del día. La falta de escritura e inscripción es terreno abonado para estos casos, personas con títulos débiles, en muchos casos estafados en base a documentos privados sin control notarial que nunca llegaron a elevarse a público y lograr la inscripción y que se vieron arrastrados a juicios costosos para defender la adquisición por la que pagaron frente a compradores posteriores. Estos casos son numerosos. Hay despachos jurídicos especializados en la estafa en propiedad inmobiliaria y en la llamada multipropiedad.

      No es pensable que, en todos estos casos recogidos en la jurisprudencia, el Notario que autorizó la segunda venta en base a una información registral en que la finca estaba aún inscrita a nombre del vendedor, incurriera en mala praxis, o que hubiera tenido forma de conocer las veces que el vendedor pudo haber vendido privadamente con anterioridad. Incluso existe una Instrucción de la DGRN que regula cómo debe actuar el Notario ante comunicados, cartas o correos de abogados relativas a “posibles” ventas previas de fincas en documentos privados.

      En estos casos, si la primera venta se hubiera escriturado de forma inmediata e inscrito, la posibilidad de una segunda notarial habría quedado prácticamente conjurada.

      Podría citar más casos de problemas heredados por no inscribir: herederos que pueden ignorar lo que su padre pudo vender y acuden al Registro tras su muerte. Si el comprador del fallecido se limitó a tomar la copia autorizada de la escritura de este y a apretarse la mano con él, pero no llegó a inscribir a su nombre: ¿qué cree que puede ocurrir?… ¿Nada? ¿Es un sofisma?.
      Particulares que otorgaron escrituras de segregación (quizás seguidas de declaraciones de obra, divisiones horizontales y donaciones) hace quince años, pero no inscribieron, y que, a día de hoy, las presentan a inscribir. ¿No se preguntan lo que ocurre en estos casos? Sofisma no sé, pero distracción les espera una buena.

      Sin acritud por mi parte. Ignoro lo que entendió la señora que comenta de lo que quise comunicar, pero esto es: defender las bondades de tener un título fuerte, defender que, de igual forma que los beneficios de la publicidad registral son muchos, el sensu contrario, los peligros de no inscribir también lo son, no tiene más fin que la defensa de la seguridad jurídica, no de la inseguridad jurídica o de ninguno otro interés espurio, tendencioso ni alentado por algún “lobby”, ni por registradores ni por los illuminati.

      Escrituren e inscriban es un consejo. A quien no le guste, que no lo siga.

  2. Buenos días. Comentario muy largo, pero el tema es “de los básicos”.
    Imagino lo complicado que pueda parecer todo esto a quien no haya “estudiado” leyes.

    Suelo observar:

    En primer lugar, mucha gente no entiende el significado con el que, en estos temas, usamos la palabra “título”. Por título se entiende, simplificando, el negocio jurídico en virtud del cual yo soy dueño de algo, generalmente, aquel por el que lo he adquirido. Puede ser una venta (lo compré) o una herencia o donación (de mis padres a mí, por ejemplo). Es el acto por el cual algo se pone “a mi nombre”. Pero también, muchas veces, usamos “título” en “sentido formal”. Título en sentido formal es el “formato” en que se “documenta” o plasma ese negocio jurídico. Puede ser una escritura pública, en otros casos será un “papel privado”. En otros, es posible que no sea siquiera un documento. El contrato verbal puede que no sea aconsejable, pero no es ilegal. Esas son las reglas. Existen excepciones. Una donación de inmuebles, o está en escritura o no tiene valor ninguno, por ejemplo.

    En segundo lugar: “Principio de titulación pública”. Es un principio registral. Nos dice que, como regla general, en el Registro de la Propiedad solo se inscriben negocios que estén documentados en “escritura pública”. Es fácil de comprender. Imaginemos que el Registrador pusiera cosas a mi nombre por el simple hecho de llevarle yo un “papel escrito” con mi firma y con la del dueño anterior, a quien he podido poner un puñal en el pecho para que firme, sin ningún control. Madre mía…
    Un poco de seriedad. Si una venta se documenta en escritura, el Notario se asegura de la identidad y de la capacidad de las partes, del medio de pago, de que el consentimiento se presta libre… Para eso está la seguridad jurídica.

    En tercer lugar: “Principio de no obligatoriedad de la inscripción”. Eso quiere decir que, salvo alguna excepción, inscribir en el Registro “su” título no es “obligatorio”; es decir, que no le va a caer una multa si no inscribe, que existe pese a no estar inscrito, que la Guadia Civil no va a buscarlo a su casa, pero… que no inscribir puede suponer para usted y para sus hijos una serie de problemas tremendos, eso es una verdad como un templo. Ni se imaginan. ¿No ha pensado que si usted no inscribe lo que acaba de comprar a su nombre, el vendedor puede, después que a usted, vender lo mismo a otro porque en el Registro aún figura como dueño? ¿Y si el otro sí inscribe a su nombre cuando usted no lo ha hecho? ¿Y si la finca, por no inscribir usted a su nombre, sigue en el Registro a nombre de quien le vendió a usted y entran embargos sobre la finca por deudas de su vendedor? Problemas para usted, gastos y disgustos, no lo dude.

    En cuarto lugar: “Principio de tracto sucesivo”. Justito lo ha explicado muy bien. No entiendo como “Mary” se mostró tan reacia a entenderlo. Si, en una película, el villano escala por un cadena y, una vez arriba, corta un eslabón para que no lo persigan, cuando el héroe llega la cadena está en el suelo a partir de ese eslabón para abajo, por larga que sea, y no puede perseguirlo. Puede que yo no sea “físico teórico” ni tenga un “master” sobre el principio de gravitación universal, pero la escena la entiendo. El funcionamiento del Registro se basa en un principio de encadenar escrituras públicas en que consta que cada dueño adquirió de alguien que también era dueño. Si se permitiera el “salto” de uno de sos eslabones, ¿cómo se contraloría que esa transmisión que hemos obviado, que no está escriturada o cuya escritura no aparece, se realizó correctamente? Podría entonces haber otro(s) “dueños” por ahí. La seguridad no puede existir a medias. El cinturón de seguridad en el coche o te lo pones o no. Llevarlo medio agarrado es igual que no ponértelo.

    Solucionar un problema de interrupción de tracto es caro. Sí puede serlo. Pero si su bisabuelo, abuelo y padre hubieran inscrito, el coste se habría repartido entre tres generaciones. Si ahora el remedio es caro, quizás sea porque usted tiene que asumir todo lo que ellos se ahorraron en su día y está pensado por la ley para que su coste “esté repartido”. Yo suelo explicar a mis clientes que el problema del tracto, no solo registral, sino también al escriturar, es como si alguien tira una piedra desde la cima de una montaña nevada. No es gran cosa, pero con el tiempo, conforme va cayendo ladera abajo, se transforma en una bola enorme, o incluso en un alud que se puede llevar mi casa en la falda. Y si se la lleva, ¿la culpa es de la gravedad? No, la gravedad es lo que mantiene al universo en su sitio, la culpa es de quien tiró la piedra.
    Y es que, respecto de las leyes que hacen “los políticos” de hoy día, podemos decir: “ay, vaya tontería, pero la ley es la ley, una lástima”, como dice “Mary”, y será así o no; pero las leyes que asentaron principios fundamentales básicos de nuestro sistema, como el tracto, fueron muy bien pensadas, tras muchos siglos de experiencia y de sufrir en el pasado los problemas que tendríamos hoy de no existir; y que no vemos ni somos conscientes de ellos porque se evitan, precisamente, gracias a ellas.
    Les cito la conversación que mantienen en la película “Matrix Reloaded” Neo y el consejero en el “nivel de las máquinas”. El consejero viene a decir: “Mira esa máquina, tiene que ver con el reciclado del agua. No sé cómo funciona, solo la razón por la que funciona. Los seres humanos somos así. No nos preocupa cómo funcionen las cosas, mientras funcionen. Podríamos apagarla, en eso reside el control, pero entonces cabría preguntarse qué ocurriría con el suministro de electricidad o con el aire”.
    Con los principios básicos de nuestro sistema jurídico ocurre algo muy parecido.

    Por otro lado, lean bien y cuiden los sitios que visitan en internet. El expediente de reanuación del 208 de la LH no siempre es la única solución, y puede dar muchos dolores de cabeza si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años. También planteaba el problema de la desaforada exigencia de localizar los títulos intermedios hasta dar con el “eslabón perdido”, algo muy dificil y caro cuando se trata de escrituras muy antiguas en archivos. Por fortuna, esta exigencia la mitiga en la actualidad la DGRN.

    “Si tengo copia de la escritura del que me vendió, ¿para qué tengo que hacer yo una a mi nombre?” La escritura del que le vendió solo prueba con garantía notarial que un señor le vendió al que ahora le está vendiendo a usted, que A le vendió a B. Pero, si usted no escritura a su nombre, señor C, ¿cómo demuestra que B le vendió a usted? ¿Porque firmaron un documento privado? El documento privado no lo va poder inscribir. Ya vimos más arriba lo que le puede pasar si no inscribe; ¿porque se dieron un apretón de manos? Por favor, no insistamos en vestirnos de corderos en un mundo de lobos.

    ¿Por qué tengo que poner a mi nombre lo que era de mis padres si ya está inscrito a nombre de ellos? Algunas personas suelen pensar que el hecho de que todo lo de sus padres pase a ellos tras su muerte es una ley divina, algo que ocurre tras la muerte por Derecho Natural, algo que Moisés llevaba escrito en las Tablas de la Alianza junto a los Diez Mandamientos; y, por tanto, exento de más formalidades y, Dios no lo quiera, de impuestos. Yo recuerdo, en la película del mismo nombre, a Ramsés jactándose de su derecho a gobernar Egipto. Y su padre, el aún faraón, Sethi, diciéndole molesto (refiriéndose al trono): “esto se lo debo a mis padres, no a mis hijos”.

    Renuncias de herencias. También se dan algunas cuando, aunque no haya deudas, el montante de los gastos que se prevén para heredar se percibe muy superior al importe de los bienes. Se dan muchos casos en que “la herencia” es un casita vieja en el pueblo con un valor mínimo, con varios herederos a repartir. Hacen sus cuentas: plusvalía, notario, registrador… Si no hacen nada, nada tienen y la contribución sigue viniendo. A veces, “cuesta más el barniz que el santo”. Pero, ojo con las renuncias. No me voy a extender, pues veo que Justito tiene artículos sobre la renuncia, pero no siempre que renunciamos evitamos que el mismo problema pase a nuestros hijos. No es lo mismo una sucesión testamentaria con sustitución vulgar con o sin expresión de casos, y tampoco el juego de la renuncia en la intestada por obra y gracia del derecho de representación.

  3. Buen día,
    Me encanta lo practico de la información de tu blog. La descripción detallada de los procedimientos facilita enormemente la visión de los tramites en la que un ciudadano pueda encontrarse. Es muy orientativo y evita que estemos perdidos dentro de tanta legalidad.

    Quisiera aprovechar la oportunidad para solicitar información sobre los pasos para la firma de los documentos de cesión de crédito.

    • Buenas noches Evelyn:
      Me das una alegría. Veo que conecto y que la gente necesita explicaciones adecuadas. Siempre digo que cada uno sabe de lo suyo …
      ¿Qué clase de cesión de crédito necesitas hacer? Cuéntame algo para poder intentar ayudarte.
      Saludos, gracias, Justito El Notario.

Deja un comentario