Casos Cortos sobre STI

STI

¿La apreciación del tracto es responsabilidad del Notario que autoriza?

Pues eso pensaba yo o eso pensé al principio, porque así me lo dijeron y así pude comprobarlo.

Todo fue feliz y fácil al principio de lossti-empos”. El Notario comprobaba el tracto y el Catastro le creía y practicaba la Comunicación Directa de la AT, pero pasaron los meses y el Notario comenzó a sospechar que el Catastro ya no se fiaba de él, que ya no se tragaba la comprobación notarial del tracto y empezaron a darse casos sin sentido, porque vino aquella señora que nunca había sido dueña del 50% de un piso que siempre fue al 100% de su ahora ex-marido para consentir que se lo llevara el Banco (había sido vivienda habitual) y sí que se practicó la AT en favor del cesionario, pero otro día vino una señora a heredar el 50% que tenía una tía suya en una casa, siendo la otra parte de la sobrina y heredera que la compró con su tía fallecida en la misma escritura y el Catastro la puso a su nombre en cuanto al 50% que heredaba pero dejó el otro 50% a nombre de los herederos de la tía.

Francamente, no le encuentro explicación al primer caso, ¿porqué el Catastro borra de un plumazo a la ex-esposa que nunca fue dueña y en cambio no pone el 100% de la propiedad del otro piso en favor de la sobrina? Tan comprobado por el Notario estaba una cosa, como la otra y ambas se contaron en la escritura, con lo que mi apreciación del tracto debería de haber resuelto la cuestión y generar la AT.

Si hubiera más casos, los seguiré contando.

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A veces llegan cartas…del Catastro tras el STI

Toda firma en la notaría de escrituras que afecten a Catastro da lugar a las correspondientes cartas de notificación (el Notario puede ser Agente Notificador pero no existe, de momento, obligación de que actuemos como tales). Esas cartas se envían tanto cuando el Catastro se cambia y todo está bien, como cuando el Catastro no se cambia porque no todo está bien.

En el caso de esta consulta que me llega tras una herencia, había mucha descoordinación entre escrituras, registro y Catastro, por eso el Catastro pone en marcha tras la firma y el STI, el procedimiento de suministro de información en el que la notaría ya no puede hacer nada (salvo a modo de “gestión” extra-notarial ayudar en la confección del 902) porque el asunto (la guerra) ya es solo cosa de los interesados y del propio Catastro.

En este caso, se habían recibido cinco cartas de suministro de información, en las que se pide que se utilice el CSV de la comunicación en la Sede Electrónica o que se presente al Catastro la copia de la escritura (que, por cierto, ya tienen enviada telemáticamente desde la notaría….) y el modelo 901.

En principio, no hay ningún error, ni en la escritura en sí, ni en lo que los interesados otorgaban en ellas (no nos hemos equivocado, ni ellos, ni nosotros) y lo que ocurre es, simplemente, que escritura y Catastro no cuadran y eso es lo que se intenta resolver o al menos que sea informado debidamente.

Estoy seguro de que mucha gente no hace nada y también de que no hay muchos expedientes sancionadores, pero este es el momento de intentar dejarlo todo lo mejor posible o, al menos, de cumplir con lo que te piden y liberarse de responsabilidad.

 

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Dudar en equipo

Con esta nueva herramienta los Notarios también nos podemos permitir las dudas fundadas…

Cuando las tengamos, según la organización de cada oficina, hay que comunicar criterio al jefe (nosotros los Notarios somos los responsables) o el jefe tiene que comunicar su criterio a la gente.

Así que al terminar una firma, el oficial encargado del IUI (que por razones de ocupación no es siempre el que ha hecho la escritura), recibe (en el organigrama de mi oficina) mis instrucciones:

“En este caso tenemos una identificada, el resto son dudosas. Así que dile a Pili que facture y cuando pases el IUI me avisas para que yo me vaya al cotejo y validación y luego al STI“.

“Oído cocina”.

Al rato me han informado de que la factura estaba hecha y el IUI pendiente de validar y cotejar (validar es más importante, si cabe, que lo era hasta ahora).

Esperaba una Comunicación Directa y el resto Indirectas o Suministros.

El STI se pone a pensar y poco después informa: 1 Directa, 2 Indirectas y 2 Suministros. Sí pero no la Directa que yo esperaba que finalmente ha sido Indirecta. Por contra, una Indirecta, ha sido finalmente Directa.

¿Qué porqué?

Pues porque pensábamos que el Catastro estaba bien pero en realidad no lo estaba. Error nuestro.

He pedido la matriz he mirado y he remirado y por fin me he dicho: “Ah, coxx, ya se lo que pasaba”.

Se trataba de una herencia y la finca estaba a nombre de Herederos del Difunto, pero en realidad no era de los Herederos del Difunto en su totalidad. Era solo al 50% en nuda propiedad y al 50% en usufructo vitalicio (fue ganancial y se adjudicó así en la herencia de la esposa). Por eso se ha ido al garete la Comunicación Directa.

Dudar en equipo y revisar…FUNDAMENTAL.

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El legado reducido y el STI

Realmente lo de la reducción del legado (que trataré en un post puesto que es el primer caso que se me ha dado y me ha parecido interesante), no es representativo a efectos del STI, pero me ayudará a recordar más adelante a que supuesto me refería en este Caso.

Lo primero que veo hoy cuando entro en mi amado STI, es que expedientes modificados en el trámite STI (tras haber validado y cotejado IUI), y que volvieron a requerir validación y cotejo del IUI, vuelven a estar en el STI como pendientes como si no se hubieran hecho. Precisamente sobre un caso similar (cambios de colores inesperados, verdes que vuelven a ser azules), me consultaba recientemente mi amigo Richard. Le contesté que no lo tenía claro y mi incidencia de hoy va en el mismo sentido. Ahí la dejo.

Por lo demás, el caso de hoy es el de un inmueble ganancial a nombre de herederos del difunto marido.

Se adjudica en parte a una sobrina y en parte a la viuda. Adjunto copia, le doy a comunicar, no me salen errores y et voilà, después el STI se me desdice y me aparecen dos errores graves (“envío con varias alteraciones del mismo inmueble”). Vale, sí, es verdad, pero no me digas primero que sí y luego me sacas  dos errores que causan finalmente una Comunicación Indirecta cuando yo esperaba tener ya la nueva Descriptiva y Gráfica.

Mi gozo en un pozo.

 

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Mejoras para el STI

¿Aparte de cambiarle el nombre a STC (Servicio de Tramitación Catastral?, pues se me ocurren estas de momento:

.- Fichas en los Programas de Gestión y posteriormente en IUI y STI con, exactamente, las mismas casillas que contiene una Descriptiva o una Descriptiva y Gráfica, con posibilidad de indicar las discrepancias existentes.

.- Mayor catálogo de situaciones: no basta identificada por el Notario, identificada y dudosa, de origen y no consta (además esto de “no consta” no puede suponer ignorancia de la situación en el Catastro y algo habría que hacer al respecto).

.- Mayor variedad de opciones: Finca que es parte, finca que es otra parte y sumada a la otra la totalidad de una catastral. Dos registrales y una catastral. Dos catastrales y una registral. Finca ganancial. Finca procedente de los gananciales…etc… etc….

.- Listado de posibles errores y explicaciones de los mismos, porque sino esto parece el Pictionary.

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Parte de catastral, finca en investigación y “Comunicar y Subsanar”

Me enfrento hoy a una donación con cinco fincas o partes indivisas. Una está correcta en cuanto a titularidad y presenta una diferencia de superficie siendo la catastral inferior a la del título y el registro. Los clientes la dan por buena y estimo que tendremos una Comunicación Directa.

Además tenemos una finca registral que es parte de una catastral y que se encuentra “en investigación”. El título es de los años 60 y la otra parte parece ser de un familiar que paga el IBI  aunque no se explican porqué cuando en el Catastro no es tampoco el titular (puede que esté pagando la de un vecino que a su vez se esté yendo de rositas sin decir esta boca es mía). Esto pinta a Suministro. Interesa saber que además no existe Certificación Descriptiva y Gráfica. Contamos solo con una Descriptiva.

Finalmente, las porciones indivisas, las clásicas eras, pozos, balsas o ensanches que tenemos por aquí, no disponen de datos catastrales. Entiendo que habrá un Suministro de información.

Resultados

Acierto con la primera y se genera Comunicación Directa.

Me equivoco con las porciones: SIN CATASTRO, NO HAY STI. Probablemente se me ha pasado por alto en otros casos similares con varias fincas. Pienso que no estaría de más que algo se pudiera hacer en estos supuestos desde la notaría.

Y, por último, la que es parte y está en investigación, me da un error SUBSANABLE (error en el tracto). ¡Pues claro¡, no lo pensé, el titular no es el donante pues la finca figura “en investigación”.

Llamo a mi oficiala y valoramos la situación

¿Comunicamos o comunicamos y subsanamos?

La verdad, digo yo, si comunicamos y subsanamos creo que vamos a avanzar más en la resolución de este caso, puesto que tal vez se ponga toda la propiedad a nombre del donatario que luego arreglaría el tema con su familiar dueño del resto. Mejor será esto a que figure “en investigación”, ¿no?, aunque no sé si haciéndolo así conseguiré lo que pretendo.

¡Venga¡, yo lo tengo claro, así que comunico y subsano…

Pocos segundos después me encuentro con que hemos conseguido una Comunicación Indirecta. Tal vez si hubiera habido Descriptiva y Gráfica hubiéramos conseguido la Directa. Me da la sensación de podemos haber salvado el Suministro y que en unos días esto puede presentar mucha mejor pinta que hasta ahora (y que en los últimos 50 años).

Así que, querido Antonio, no puedo darte una respuesta segura, pero parece que de momento con nuestros datos y el STI no es posible conseguir la Gráfica en los supuestos en que no existía al tiempo del otorgamiento.

 

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Transmisiones sucesivas de una vivienda piso

Ayer se firmo una herencia con liquidación de gananciales y acto seguido, en escritura aparte, una donación.

De la primera escritura solo conseguimos un Suministro porque la vivienda heredada y luego donada estaba a nombre de la donante en el Catastro cuando era ganancial de ella y su esposo.

Por esa razón, el STI nos informó de un error grave que causó un Suministro. Cuando se liquidan los gananciales y se hereda la finca, el STI nos pone la pega de la titularidad puesto que en vez de encontrarnos con 50-50 (ya hablaremos otro día del Catastro y los gananciales), partimos de un 100% para la viuda.

Cuando comunicamos la donación (al día siguiente, para que el STI haga bien la digestión), se causa el cambio, sin tenerse en cuenta que había un Suministro por la escritura de ayer.

Si lo hubiéramos hecho de seguido ayer, ¿qué hubiera pasado?, ¿hicimos bien o mal? Y si hubiera seguido el criterio de considerar la situación catastral como dudosa y no como identificada por el Notario, ¿qué hubiera pasado hoy?


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