Casos Cortos sobre STI

STI

¿La apreciación del tracto es responsabilidad del Notario que autoriza?

Pues eso pensaba yo o eso pensé al principio, porque así me lo dijeron y así pude comprobarlo.

Todo fue feliz y fácil al principio de lossti-empos”. El Notario comprobaba el tracto y el Catastro le creía y practicaba la Comunicación Directa de la AT, pero pasaron los meses y el Notario comenzó a sospechar que el Catastro ya no se fiaba de él, que ya no se tragaba la comprobación notarial del tracto y empezaron a darse casos sin sentido, porque vino aquella señora que nunca había sido dueña del 50% de un piso que siempre fue al 100% de su ahora ex-marido para consentir que se lo llevara el Banco (había sido vivienda habitual) y sí que se practicó la AT en favor del cesionario, pero otro día vino una señora a heredar el 50% que tenía una tía suya en una casa, siendo la otra parte de la sobrina y heredera que la compró con su tía fallecida en la misma escritura y el Catastro la puso a su nombre en cuanto al 50% que heredaba pero dejó el otro 50% a nombre de los herederos de la tía.

Francamente, no le encuentro explicación al primer caso, ¿porqué el Catastro borra de un plumazo a la ex-esposa que nunca fue dueña y en cambio no pone el 100% de la propiedad del otro piso en favor de la sobrina? Tan comprobado por el Notario estaba una cosa, como la otra y ambas se contaron en la escritura, con lo que mi apreciación del tracto debería de haber resuelto la cuestión y generar la AT.

Si hubiera más casos, los seguiré contando.

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¿Porqué usar el STI si ya lo hacía Catastro con los datos del IUI?

En cuanto a la última cuestión que apuntas, sí que está reflejada en el blog (tal vez decidí no hacer insinuaciones para el BIC):

La influencia del sistema de Ficha Notarial en el STI

Algunas Comunidades Autónomas como la de la Región de Murcia, utiliza este sistema que es obligatorio para los Notarios del Colegio de Murcia en ciertos casos y obligatorio para los Notarios del resto de España en esos mismos casos, pero solo si queremos hacer gestión de la escritura y liquidar los impuestos. El caso es que para tener cumplimentada la ficha de una escritura y poder liquidarla, pasé el IUI y cuando fui a pasar el STI y comunicar la AT, no pude por uno de esos círculos viciosos del sistemita de marras que supone que la escritura exige cumplimentar ficha, pero este supuesto no la admite. Sin embargo, el lunes (la escritura se firmó el viernes) cuando voy a pasar el STI me encuentro (¡qué sorpresa¡) que al comunicar me aparecen tres defectos graves: el titular que informo (el comprador) es el mismo que le consta al Catastro. Entonces, ¿con las fichas se cambia el Catastro? y si fuera así, ¿de qué sirve el STI, si hay un sistema más sencillo? Otra vez, doy un paso atrás y no me entero de alguna cosa que, en principio, ya tenía clara. Curiosamente en este supuesto murciano, dos días antes de acabar el plazo, ya me estaban advirtiendo de que se acababa.

Mira Javier…

Esta mañana he firmado una cv de dos rústicas. Estaban a nombre de los anteriores propietarios que fueron objeto de ejecución.

Tengo el título del vendedor (un Banco) y puedo asegurar entonces la titularidad.

Comunico STI y me pregunta el sistema si quiero subsanar. Le digo que sí.

Comunico y subsano y en 5 segundos el catastro está a nombre del nuevo propietario saltándonos al de en medio.

Otro caso interesante.

Herencia y compraventa.

Se hereda la finca que luego se vende. Dejo un plazo prudencial entre ambas comunicaciones. No conviene hacerlas muy seguidas. Espero así como media hora o tres cuartos. Pasa la finca del causante a viuda e hijos. Un rato después está a nombre del comprador. Dos transmisiones catastrales en menos de una hora.

 

 

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A veces llegan cartas…del Catastro tras el STI

Toda firma en la notaría de escrituras que afecten a Catastro da lugar a las correspondientes cartas de notificación (el Notario puede ser Agente Notificador pero no existe, de momento, obligación de que actuemos como tales). Esas cartas se envían tanto cuando el Catastro se cambia y todo está bien, como cuando el Catastro no se cambia porque no todo está bien.

En el caso de esta consulta que me llega tras una herencia, había mucha descoordinación entre escrituras, registro y Catastro, por eso el Catastro pone en marcha tras la firma y el STI, el procedimiento de suministro de información en el que la notaría ya no puede hacer nada (salvo a modo de “gestión” extra-notarial ayudar en la confección del 902) porque el asunto (la guerra) ya es solo cosa de los interesados y del propio Catastro.

En este caso, se habían recibido cinco cartas de suministro de información, en las que se pide que se utilice el CSV de la comunicación en la Sede Electrónica o que se presente al Catastro la copia de la escritura (que, por cierto, ya tienen enviada telemáticamente desde la notaría….) y el modelo 901.

En principio, no hay ningún error, ni en la escritura en sí, ni en lo que los interesados otorgaban en ellas (no nos hemos equivocado, ni ellos, ni nosotros) y lo que ocurre es, simplemente, que escritura y Catastro no cuadran y eso es lo que se intenta resolver o al menos que sea informado debidamente.

Estoy seguro de que mucha gente no hace nada y también de que no hay muchos expedientes sancionadores, pero este es el momento de intentar dejarlo todo lo mejor posible o, al menos, de cumplir con lo que te piden y liberarse de responsabilidad.

 

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Dudar en equipo

Con esta nueva herramienta los Notarios también nos podemos permitir las dudas fundadas…

Cuando las tengamos, según la organización de cada oficina, hay que comunicar criterio al jefe (nosotros los Notarios somos los responsables) o el jefe tiene que comunicar su criterio a la gente.

Así que al terminar una firma, el oficial encargado del IUI (que por razones de ocupación no es siempre el que ha hecho la escritura), recibe (en el organigrama de mi oficina) mis instrucciones:

“En este caso tenemos una identificada, el resto son dudosas. Así que dile a Pili que facture y cuando pases el IUI me avisas para que yo me vaya al cotejo y validación y luego al STI“.

“Oído cocina”.

Al rato me han informado de que la factura estaba hecha y el IUI pendiente de validar y cotejar (validar es más importante, si cabe, que lo era hasta ahora).

Esperaba una Comunicación Directa y el resto Indirectas o Suministros.

El STI se pone a pensar y poco después informa: 1 Directa, 2 Indirectas y 2 Suministros. Sí pero no la Directa que yo esperaba que finalmente ha sido Indirecta. Por contra, una Indirecta, ha sido finalmente Directa.

¿Qué porqué?

Pues porque pensábamos que el Catastro estaba bien pero en realidad no lo estaba. Error nuestro.

He pedido la matriz he mirado y he remirado y por fin me he dicho: “Ah, coxx, ya se lo que pasaba”.

Se trataba de una herencia y la finca estaba a nombre de Herederos del Difunto, pero en realidad no era de los Herederos del Difunto en su totalidad. Era solo al 50% en nuda propiedad y al 50% en usufructo vitalicio (fue ganancial y se adjudicó así en la herencia de la esposa). Por eso se ha ido al garete la Comunicación Directa.

Dudar en equipo y revisar…FUNDAMENTAL.

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El legado reducido y el STI

Realmente lo de la reducción del legado (que trataré en un post puesto que es el primer caso que se me ha dado y me ha parecido interesante), no es representativo a efectos del STI, pero me ayudará a recordar más adelante a que supuesto me refería en este Caso.

Lo primero que veo hoy cuando entro en mi amado STI, es que expedientes modificados en el trámite STI (tras haber validado y cotejado IUI), y que volvieron a requerir validación y cotejo del IUI, vuelven a estar en el STI como pendientes como si no se hubieran hecho. Precisamente sobre un caso similar (cambios de colores inesperados, verdes que vuelven a ser azules), me consultaba recientemente mi amigo Richard. Le contesté que no lo tenía claro y mi incidencia de hoy va en el mismo sentido. Ahí la dejo.

Por lo demás, el caso de hoy es el de un inmueble ganancial a nombre de herederos del difunto marido.

Se adjudica en parte a una sobrina y en parte a la viuda. Adjunto copia, le doy a comunicar, no me salen errores y et voilà, después el STI se me desdice y me aparecen dos errores graves (“envío con varias alteraciones del mismo inmueble”). Vale, sí, es verdad, pero no me digas primero que sí y luego me sacas  dos errores que causan finalmente una Comunicación Indirecta cuando yo esperaba tener ya la nueva Descriptiva y Gráfica.

Mi gozo en un pozo.

 

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Mejoras para el STI

¿Aparte de cambiarle el nombre a STC (Servicio de Tramitación Catastral?, pues se me ocurren estas de momento:

.- Fichas en los Programas de Gestión y posteriormente en IUI y STI con, exactamente, las mismas casillas que contiene una Descriptiva o una Descriptiva y Gráfica, con posibilidad de indicar las discrepancias existentes.

.- Mayor catálogo de situaciones: no basta identificada por el Notario, identificada y dudosa, de origen y no consta (además esto de “no consta” no puede suponer ignorancia de la situación en el Catastro y algo habría que hacer al respecto).

.- Mayor variedad de opciones: Finca que es parte, finca que es otra parte y sumada a la otra la totalidad de una catastral. Dos registrales y una catastral. Dos catastrales y una registral. Finca ganancial. Finca procedente de los gananciales…etc… etc….

.- Listado de posibles errores y explicaciones de los mismos, porque sino esto parece el Pictionary.

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Modificación física con IVG negativo

Desde que comencé como piloto he realizado dos intentos de MF. Bueno, el primero no llegó ni a la categoría de intento, pues de lo único de que disponía era de una documentación técnica tradicional, es decir, de certificación y planos para efectuar una agrupación.

Creo que no había ni visado pues no era necesario en el caso y por tanto no tenía ni GML, ni CSV, ni IVG ni positivo, ni negativo. “Res de res”, como se dice por aquí. Así que nada pude hacer. Esto después de saber, y vuelvo a dejarlo claro, que las MF no incluyen las obras, ni proceden cuando uno realiza agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones, cuyo resultado es el que ya consta en el Catastro.

Hoy tengo una segregación en la que el IVG ha sido negativo puesto que el técnico incluye como parte de la segregada un trozo de finca que el Catastro dice que es vía pública urbana y no lo es. Creo que la cosa tiene mala solución, así que me he ido a SIGNO y al STI con escasas esperanzas de que esto pudiera salir bien.

Para empezar ya me dice el STI que desde ayer no está operativo para las MF, pero no le hago caso y tiro para adelante, aunque antes intento realizar la AT de la venta de la porción segregada que contiene la misma escritura y claro el STI no es tonto y me dice que hay un error GRAVE (la RC es la de la finca de origen). Me ha pillado.

Me vuelvo a las MF y veo que SEGREGACIÓN está en el maldito color LADRILLO que te indica que algo está mal. No hay muchas casillas que rellenar y pruebo suerte con IMPORTAR RESULTADO. Aparece Anexar Fichero GML o Introducir CSV. Pruebo con el GML y parece que lo sube pero nada más, no consigo nada, así que me voy a introducir CSV. Lo meto, lo reconoce y me dice “no se han recibido las fincas resultantes en el XML, pero el color ladrillo ha desaparecido. Decido intentarlo otra vez y entonces me sale otra cosa: “Recuperando imagen de Catastro y después el mensaje anterior. Parece que estoy en bucle. No voy a conseguir nada, así que me vuelvo a la AT y me obtengo mi SI que me sabe a poco y tiro la toalla, aunque mañana volveré a la carga a ver si todo ha sido por razón del aviso inicial que ya hacía pintar mal la cosa. A lo mejor con la AT ya hecha no hay nada que hacer o a lo mejor es que con un IVG negativo invadiendo vía pública eres “hombre muerto”.

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

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Parte de catastral, finca en investigación y “Comunicar y Subsanar”

Me enfrento hoy a una donación con cinco fincas o partes indivisas. Una está correcta en cuanto a titularidad y presenta una diferencia de superficie siendo la catastral inferior a la del título y el registro. Los clientes la dan por buena y estimo que tendremos una Comunicación Directa.

Además tenemos una finca registral que es parte de una catastral y que se encuentra “en investigación”. El título es de los años 60 y la otra parte parece ser de un familiar que paga el IBI  aunque no se explican porqué cuando en el Catastro no es tampoco el titular (puede que esté pagando la de un vecino que a su vez se esté yendo de rositas sin decir esta boca es mía). Esto pinta a Suministro. Interesa saber que además no existe Certificación Descriptiva y Gráfica. Contamos solo con una Descriptiva.

Finalmente, las porciones indivisas, las clásicas eras, pozos, balsas o ensanches que tenemos por aquí, no disponen de datos catastrales. Entiendo que habrá un Suministro de información.

Resultados

Acierto con la primera y se genera Comunicación Directa.

Me equivoco con las porciones: SIN CATASTRO, NO HAY STI. Probablemente se me ha pasado por alto en otros casos similares con varias fincas. Pienso que no estaría de más que algo se pudiera hacer en estos supuestos desde la notaría.

Y, por último, la que es parte y está en investigación, me da un error SUBSANABLE (error en el tracto). ¡Pues claro¡, no lo pensé, el titular no es el donante pues la finca figura “en investigación”.

Llamo a mi oficiala y valoramos la situación

¿Comunicamos o comunicamos y subsanamos?

La verdad, digo yo, si comunicamos y subsanamos creo que vamos a avanzar más en la resolución de este caso, puesto que tal vez se ponga toda la propiedad a nombre del donatario que luego arreglaría el tema con su familiar dueño del resto. Mejor será esto a que figure “en investigación”, ¿no?, aunque no sé si haciéndolo así conseguiré lo que pretendo.

¡Venga¡, yo lo tengo claro, así que comunico y subsano…

Pocos segundos después me encuentro con que hemos conseguido una Comunicación Indirecta. Tal vez si hubiera habido Descriptiva y Gráfica hubiéramos conseguido la Directa. Me da la sensación de podemos haber salvado el Suministro y que en unos días esto puede presentar mucha mejor pinta que hasta ahora (y que en los últimos 50 años).

Así que, querido Antonio, no puedo darte una respuesta segura, pero parece que de momento con nuestros datos y el STI no es posible conseguir la Gráfica en los supuestos en que no existía al tiempo del otorgamiento.

 

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Primeros pasos con las MF (piloto de pruebas)

Agrupación de varias fincas registrales que constituyen una sola catastral

Este supuesto de MF no sé qué tratamiento tendría porque si el resultado de la agrupación es lo que ya dice Catastro, ya no habría nada que hacer (aunque estaría bien que se permitiera indicar esto en Signo). Otra cosa es que la superficie no coincida, pero parece que esto no representaría problema (si es que, insisto, se puede comunicar en estos supuestos).

Agrupación de varias fincas registrales que constituyen varias catastrales (con múltiples variantes)

Este supuesto de MF debería de poder acceder y comunicarse, con independencia de superficies, siempre que se respete la delimitación/el contorno/los límites, pero como se está haciendo con arreglo a Catastro, parece que así sucederá.

Agrupación con GML o CSV

En ambos casos, la comunicación se puede hacer. El Notario disponiendo de estos datos, puede efectuarla con mejor resultado si hay CSV que si hay GLM. Efectuada la comunicación el resto es cosa de Catastro.

“Si los clientes solicitan a los técnicos que el Informe de Validación Gráfica sea positivo por parte de Catastro, la tramitación será más rápida, puesto que se evitarán realizar la subsanación de las discrepancias físicas de la cartografía” – me comentó a este supuesto alguien que trabajaba en el proyecto y que creo (¿inexplicablemente?) ya no lo hace.

Agrupación en base a informe técnico pero sin GML o CSV

No se puede hacer nada.

De momento muchas dudas, alguna de las cuales pude disipar, en cierta medida, poco después del intercambio de estas notas. Creo que aún queda mucho por aprender. Lo seguiré contando.

Gracias y … suerte.

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Transmisiones sucesivas de una vivienda piso

Ayer se firmo una herencia con liquidación de gananciales y acto seguido, en escritura aparte, una donación.

De la primera escritura solo conseguimos un Suministro porque la vivienda heredada y luego donada estaba a nombre de la donante en el Catastro cuando era ganancial de ella y su esposo.

Por esa razón, el STI nos informó de un error grave que causó un Suministro. Cuando se liquidan los gananciales y se hereda la finca, el STI nos pone la pega de la titularidad puesto que en vez de encontrarnos con 50-50 (ya hablaremos otro día del Catastro y los gananciales), partimos de un 100% para la viuda.

Cuando comunicamos la donación (al día siguiente, para que el STI haga bien la digestión), se causa el cambio, sin tenerse en cuenta que había un Suministro por la escritura de ayer.

Si lo hubiéramos hecho de seguido ayer, ¿qué hubiera pasado?, ¿hicimos bien o mal? Y si hubiera seguido el criterio de considerar la situación catastral como dudosa y no como identificada por el Notario, ¿qué hubiera pasado hoy?


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