Casos Cortos sobre STI

STI

¡Le he hecho un “SI” a mi madre¡

sti justito

Madre mía, ¡cómo se va a poner¡ Seguro que me dirá:

– Hijo, mío, ¿qué has hecho?, ¿mira lo que he recibido?, ¿a tu propia madre le haces un SI?

– Si, Mamá, no me ha quedado alternativa. El caso merecería la pena y te he tenido que utilizar como conejillo de Indias. ¿Qué preferías que te hiciera una CI? ¡Si es que me lo han puesto a huevo¡. Voy a intentar explicártelo.

Resulta que el garaje de la casa del pueblo estaba a nombre de la Comunidad de Propietarios, pero no al 100% (un caso raro a mi modo de ver). La Comunidad tenía el 80 y tantos y un par de vecinos el resto. Y entonces pensé, pues vamos a comunicar el porcentaje que adquiere el que nos compra, ¿no? Lo ideal sería que hubiera un Catastro para cada uno o que estuviera todo a nombre de la Comunidad, pero como no se da ni un caso, ni otro, lo mejor será que cada uno (cada vecino) tenga su parte correspondiente a su nombre, ¿no te parece? Así que he calculado la parte porcentual que tú tenías en el garaje y he comunicado la transmisión de ese porcentaje.

El caso es que el STI me ha reportado dos errores graves:

Uno que mi madre no tiene el porcentaje que se transmite. Cierto, pues el porcentaje de mi madre no está a su nombre, sino al nombre de la Comunidad.

Dos que estoy alterando un condominio. Claro, si entra uno, tiene que salir otro y de los que había no sale nadie, con lo que al STI no le cuadra que le que comunique una variación o alteración del condominio. Tal vez tendría que haber comunicado un cambio de dominio simple, aunque en este caso, el error de la titularidad se hubiera producido igualmente.

Por último, no he tenido del todo claro que hubiera que informar como referencia catastral identificada por el Notario. Tal vez fuera incorporada de origen …

Ahora no queda más remedio que esperar a que nos llegue la carta.

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

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¿Es común que cuando se solicita la alteración catastral el titular se oponga a la transmisión?

Me llegan, como un 2×1, estas preguntas aunque no tengo clara la asociación de ideas que hace el consultante para pasar de la primera a la segunda pregunta.

“¿Alguna vez alguien ha usado la referencia catastral simulando ser el titular y propietario (legitimo y real) sin serlo?”

Sabiéndolo yo, nunca, y que después me haya enterado yo tampoco. Sé de un par de pleitos derivados de situaciones catastrales enrevesadas con varios propietarios afectados sin que el otorgamiento de la escritura supusiera por parte de ninguno, simulación o falsedad, al menos desde mi perspectiva notarial. Conocer la simulación y no evitarla sería muy grave, probablemente delictivo, y conocerlo a posteriori obligaría a tomar las oportunas medidas judiciales.

“O sea ¿es común que cuándo solicitan la alteración catastral el titular se oponga a la transmisión?”

Bueno, exactamente nosotros no solicitamos la AT. Tampoco podemos decir que la hagamos, más bien podría decir que la AT es automática si todo está correcto.

Si no lo está en vez de generar una CD, habrá una CI o un SI, quedando el asunto en manos de Catastro. Tenga en cuenta que el Notario informa en cada supuesto de AT de si la RC ha sido identificada por el Notario o de si es dudosa, o si es de finca origen, o si no consta. En los casos dudosos, de origen o que no constan, quedamos automáticamente fuera del asunto y aunque utilizas el STI, no generarás AT que solo es posible en los casos de RRCC identificadas por el Notario. Decidir si la consideras o no identificada es una responsabilidad del Notario, que a mi juicio ha de asumirse sin acogernos permanentemente a dudas que hagan ineficaz el sistema. En la medida de lo posible procuro reducir los supuestos en que dudo, tras una temporada mano a mano con el STI, a fin de no restar eficacia a la herramienta. Si las dudas se refieren al titular y tengo claro el tracto (la sucesión de titularidades), yo no dudo y procuro conseguir la AT.

En consecuencia, ¿es común que el titular se oponga? En sede notarial esa oposición no es posible, cabrá por la vía del recurso una vez que se practiquen las oportunas notificaciones por el Catastro, que continúan haciéndose exactamente igual al antiguo titular (que bien podría uno distinto del transmitente en la escritura) y al nuevo titular catastral.

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¿La apreciación del tracto es responsabilidad del Notario que autoriza?

Pues eso pensaba yo o eso pensé al principio, porque así me lo dijeron y así pude comprobarlo.

Todo fue feliz y fácil al principio de lossti-empos”. El Notario comprobaba el tracto y el Catastro le creía y practicaba la Comunicación Directa de la AT, pero pasaron los meses y el Notario comenzó a sospechar que el Catastro ya no se fiaba de él, que ya no se tragaba la comprobación notarial del tracto y empezaron a darse casos sin sentido, porque vino aquella señora que nunca había sido dueña del 50% de un piso que siempre fue al 100% de su ahora ex-marido para consentir que se lo llevara el Banco (había sido vivienda habitual) y sí que se practicó la AT en favor del cesionario, pero otro día vino una señora a heredar el 50% que tenía una tía suya en una casa, siendo la otra parte de la sobrina y heredera que la compró con su tía fallecida en la misma escritura y el Catastro la puso a su nombre en cuanto al 50% que heredaba pero dejó el otro 50% a nombre de los herederos de la tía.

Francamente, no le encuentro explicación al primer caso, ¿porqué el Catastro borra de un plumazo a la ex-esposa que nunca fue dueña y en cambio no pone el 100% de la propiedad del otro piso en favor de la sobrina? Tan comprobado por el Notario estaba una cosa, como la otra y ambas se contaron en la escritura, con lo que mi apreciación del tracto debería de haber resuelto la cuestión y generar la AT.

Si hubiera más casos, los seguiré contando.

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¿Se ha modificado la vara de medir los errores STI?

errores en el sti

Observo de un tiempo a esta parte (es decir, recientemente si tenemos en cuenta la corta vida del STI) que algunos errores que generaban SI pasan a CI y que hay CI que pasan a CD. Incluso puede que haya SI que hayan pasado a CD. Serían los casos de referencia incorporada y dudosa y los casos de error en el tracto sucesivo y superficie de la finca.

Como se dice ahora “esto es bien”, ¿no?

Yo creo que sí aunque me decía un compañero que: “Una cosa es fiarse del Notario y otra que me pongan a mí la responsabilidad de cambiar un Catastro sin consentimiento del titular catastral, aunque tampoco me parece que no pueda yo autorizar una compraventa porque el titular catastral es incorrecto. ¿He de negarme a hacer esa escritura hasta que arreglen la titularidad catastral? ¡La propia LH (la DGRN) admite inmatricular con titular catastral no coincidente con lo que dicen las escrituras! Esto implica admitir que existen escrituras que no se ajustan a la titularidad catastral, lo que es lógico en un sistema que admite, no ya la compraventa de finca con titular catastral erróneo, sino incluso la venta de cosa ajena. A mí me gustaba más la posibilidad de subsanar cuando yo lo tenía claro. Ya no podré “escaparme” diciendo que la referencia es dudosa (que no lo es, ya que tanto comprador como vendedor la identifican, y yo mismo la describo en la escritura con arreglo a Catastro) ya que la referencia dudosa también podría ser una CD“.

Yo le contesté que me preocupaba más de que la finca sea la finca y menos de que el titular sea el titular. Si la finca es la finca, hay que ponerla a nombre de su titular y para mi ese caso no es dudoso, es finca identificada, con lo que el Catastro se cambia y, claro, yo respondería pues he dicho que no tenía dudas, pero no tenía dudas de que la finca de un título es la misma finca que la del otro …y por tanto, tampoco de quien debe ser su titular.

Le dije también que yo tengo bastante claro cuando debo dudar. Así que si dudo y aún así el Catastro se cambia, no me veo responsable o causante del cambio. No me queda otra que decir que he dudado y así lo he hecho.

En cualquier caso, lo bueno para mi es que parece que el STI funciona  …

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A veces llegan cartas…del Catastro tras el STI

Toda firma en la notaría de escrituras que afecten a Catastro da lugar a las correspondientes cartas de notificación (el Notario puede ser Agente Notificador pero no existe, de momento, obligación de que actuemos como tales). Esas cartas se envían tanto cuando el Catastro se cambia y todo está bien, como cuando el Catastro no se cambia porque no todo está bien.

En el caso de esta consulta que me llega tras una herencia, había mucha descoordinación entre escrituras, registro y Catastro, por eso el Catastro pone en marcha tras la firma y el STI, el procedimiento de suministro de información en el que la notaría ya no puede hacer nada (salvo a modo de “gestión” extra-notarial ayudar en la confección del 902) porque el asunto (la guerra) ya es solo cosa de los interesados y del propio Catastro.

En este caso, se habían recibido cinco cartas de suministro de información, en las que se pide que se utilice el CSV de la comunicación en la Sede Electrónica o que se presente al Catastro la copia de la escritura (que, por cierto, ya tienen enviada telemáticamente desde la notaría….) y el modelo 901.

En principio, no hay ningún error, ni en la escritura en sí, ni en lo que los interesados otorgaban en ellas (no nos hemos equivocado, ni ellos, ni nosotros) y lo que ocurre es, simplemente, que escritura y Catastro no cuadran y eso es lo que se intenta resolver o al menos que sea informado debidamente.

Estoy seguro de que mucha gente no hace nada y también de que no hay muchos expedientes sancionadores, pero este es el momento de intentar dejarlo todo lo mejor posible o, al menos, de cumplir con lo que te piden y liberarse de responsabilidad.

 

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Compraventa con reserva de usufructo vitalicio

reserva de usufructo

¿Y si en vez de donación con reserva de usufructo fuera compraventa con reserva de usufructo?

¿Funcionará el “truco” de mi compañero que comenté aquí?

Algo tembloroso me digo “voy a probar”.

Si en la donación el donante se convertía en donatario y figuraba como tal en cuanto al usufructo vitalicio para que Catastro lo mantuviera como titular de ese derecho, ¿qué habría que hacer en una compraventa?

Puees, el vendedor que se reserva sería comprador del usufructo, ¿no?

Comprador 100% de la Nuda Propiedad.

Comprador 100% del Usufructo Vitalicio (comprador que es en realidad el vendedor).

Y vendedor 100% del Pleno Dominio.

¡Venga, vamos a probar¡

Momentos de tensión.

Inciso: Antes había intentado probar por el camino “lógico”. Vendo NP, no vendo UV, pero me ha salido un error GRAVE y he tenido que descotejar, eliminar expediente, volver a exportar, cotejar y al STI.

Continúo … y … ¡bingo¡ También funciona en una compraventa.

Eso sí, el otro día tuve una venta en la que el usufructuario no comparecía. Se vendía la nuda propiedad a un nuevo nudo propietario y el usufructo, que estaba correctamente catastrado, lo conservaba la misma persona. En este supuesto lo comunique por el camino “lógico”. Resultado: un SI.

¿Qué tenía que haber hecho?, ¿poner a la usufructuaria como compradora de su usufructo cuando ni siquiera había comparecido en la escritura? ¿Tal vez como ausente a efectos de IUI? No sé. Ya veremos cuando se me vuelva a dar el caso.

Gracias compañero. Por cierto, a la AEAT no sé que le parecerán estos arreglillos, aunque lo cierto es que en cuanto tengan en sus manos copia de la escritura se “desfacerá cualquier entuerto”.

Confirmación de que funciona: Al día siguiente compruebo al obtener nueva CCDYG que el sistema funciona. El vendedor tiene el usufructo y el comprador la nuda propiedad. Ambos al 100%. Eureka.

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Donación de nuda propiedad y reserva de usufructo

sti reserva del usufructo

Antes de empezar, advierto de que hablo en esta pequeña entrada de una cuestión de mecánica interna de las notarías a efectos de proceder a una AT en una donación en la que los donantes se reservan el usufructo vitalicio. Advierto igualmente al mundillo notarial que lo expuesto se refiere a la operativa en el PG.

Vamos al lío ….

Me hacía saber ayer un compañero e infatigable lector de mi blog que:

“Acabo de comunicar satisfactoriamente a Catastro vía STI, una donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo. Si se hace bien, es decir, con “Variación de la composición interna”, y señalas que donas la nuda propiedad, Catastro se hace la “xxxxx” un lío. Pero si lo haces como yo lo acabo de hacer hoy, funciona inmediatamente”.

Luego me explicó que lo que hizo fue esto:

“‎Pongo al donante como donante del pleno dominio y a los hijos como donatarios de la nuda propiedad y a los padres ¡otra vez! como donatarios del usufructo. Es absurdo donarse a uno mismo, pero la informática lo admite, la escritura está bien (¡que sigue siendo lo importante!), y Catastro se modificó sin la menor dificultad”.

Después me hizo una interesante reflexión:

“Durante la oposición pensé que en el ejercicio encontraría muchos y variados problemas con el usufructo. Ganancial, sucesivo, simultáneo, privativo. Incluso con el aspecto fiscal de la constitución y la extinción. Nunca pensé que una de las cuestiones más apreciadas por el cliente, a estos efectos, sería averiguar el modo de sortear las dificultades informáticas para conseguirle un Catastro actualizado rápido y bien”.

Por último, me hizo un recordatorio:

“¡Ah! esto hace que estemos ante un “Cambio de dominio simple” y no ante una “Variación de la composición interna”, claro”.

– O sea, – le dije – ¿que los que se reservan el usufructo aparecen como si se lo auto donasen, es decir, como donantes del pleno dominio y como donatarios del usufructo, y los hijos como donatarios de la nuda propiedad?

– Eso es (te envío un pantallazo) – me contestó.

reserva del usufructo

Gracias compañero. No te cito pero ya sabes que va por ti.

Al día siguiente Notario Radioactivo me pregunta en Twitter si esto es también aplicable a la consolidación

Pues me has pillado Radioactivo, pero voy a intentar situarme en la hipótesis.

Los hijos donatarios de la nuda propiedad vuelven a mi notaría el año que viene y me dicen que quieren donarle a sus padres usufructuarios la nuda propiedad que ellos les habían donado. En el Catastro todo está perfecto: el que es nudo es nudo y el que es usufructuario es usufructuario. Todos con sus porcentajes correspondientes bien establecidos. ¿Correcto?

En la hipótesis inicial los donantes figuraban como tales respecto del pleno dominio (esto era lo sorprendente) y también como donatarios del usufructo; los hijos figuraban como donatarios de la nuda propiedad.

En caso de consolidación, los donatarios deben serlo de la nuda propiedad y los donantes lo mismo y entiendo que no correspondería incluir porcentaje alguno del usufructo en los datos de la AT que estaríamos comunicando. El resultado de la AT sería que el pleno dominio vuelva a estar al 50% a nombre de los padres, aunque no estoy seguro de ello pues la consolidación como puede leerse aquí es también problemática. En ese supuesto la herencia en cuestión incluía solo el 50% de la finca heredada y por tanto la hipótesis resultaba más compleja. Me atrevería también a decir que el resultado no sería una CD, sino más bien una CI, que efectuadas por Catastro las comprobaciones oportunas, daría lugar (supongo que en breve) a catastrar (de nuevo) el inmueble a nombre de los padres.

Se admiten apuestas … y aquí llega la primera por parte del compañero que ha encontrado la solución al caso de la reserva de usufructo:

“Podría aplicarse la lógica del caso anterior: padres donantes de usufructo, hijos donantes de nuda propiedad y padres donatarios de la plena propiedad”.

De nuevo, gracias.

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Dudar en equipo

Con esta nueva herramienta los Notarios también nos podemos permitir las dudas fundadas…

Cuando las tengamos, según la organización de cada oficina, hay que comunicar criterio al jefe (nosotros los Notarios somos los responsables) o el jefe tiene que comunicar su criterio a la gente.

Así que al terminar una firma, el oficial encargado del IUI (que por razones de ocupación no es siempre el que ha hecho la escritura), recibe (en el organigrama de mi oficina) mis instrucciones:

“En este caso tenemos una identificada, el resto son dudosas. Así que dile a Pili que facture y cuando pases el IUI me avisas para que yo me vaya al cotejo y validación y luego al STI“.

“Oído cocina”.

Al rato me han informado de que la factura estaba hecha y el IUI pendiente de validar y cotejar (validar es más importante, si cabe, que lo era hasta ahora).

Esperaba una Comunicación Directa y el resto Indirectas o Suministros.

El STI se pone a pensar y poco después informa: 1 Directa, 2 Indirectas y 2 Suministros. Sí pero no la Directa que yo esperaba que finalmente ha sido Indirecta. Por contra, una Indirecta, ha sido finalmente Directa.

¿Qué porqué?

Pues porque pensábamos que el Catastro estaba bien pero en realidad no lo estaba. Error nuestro.

He pedido la matriz he mirado y he remirado y por fin me he dicho: “Ah, coxx, ya se lo que pasaba”.

Se trataba de una herencia y la finca estaba a nombre de Herederos del Difunto, pero en realidad no era de los Herederos del Difunto en su totalidad. Era solo al 50% en nuda propiedad y al 50% en usufructo vitalicio (fue ganancial y se adjudicó así en la herencia de la esposa). Por eso se ha ido al garete la Comunicación Directa.

Dudar en equipo y revisar…FUNDAMENTAL.

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El legado reducido y el STI

Realmente lo de la reducción del legado (que trataré en un post puesto que es el primer caso que se me ha dado y me ha parecido interesante), no es representativo a efectos del STI, pero me ayudará a recordar más adelante a que supuesto me refería en este Caso.

Lo primero que veo hoy cuando entro en mi amado STI, es que expedientes modificados en el trámite STI (tras haber validado y cotejado IUI), y que volvieron a requerir validación y cotejo del IUI, vuelven a estar en el STI como pendientes como si no se hubieran hecho. Precisamente sobre un caso similar (cambios de colores inesperados, verdes que vuelven a ser azules), me consultaba recientemente mi amigo Richard. Le contesté que no lo tenía claro y mi incidencia de hoy va en el mismo sentido. Ahí la dejo.

Por lo demás, el caso de hoy es el de un inmueble ganancial a nombre de herederos del difunto marido.

Se adjudica en parte a una sobrina y en parte a la viuda. Adjunto copia, le doy a comunicar, no me salen errores y et voilà, después el STI se me desdice y me aparecen dos errores graves (“envío con varias alteraciones del mismo inmueble”). Vale, sí, es verdad, pero no me digas primero que sí y luego me sacas  dos errores que causan finalmente una Comunicación Indirecta cuando yo esperaba tener ya la nueva Descriptiva y Gráfica.

Mi gozo en un pozo.

 

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El plazo de cinco días, a efectos del STI, cuando la transmisión de titularidad no se ha “consumado”

sti no consumado plazo

“Ando dándole vueltas al STI y me doy cuenta de que supone un cierto cambio en la práctica habitual de los despachos. Me siento un “registrador catastral” y me preocupa un poco. Tengo sobre la mesa una herencia con tres hermanos y herederos. Uno ha repudiado la herencia y los otros dos se adjudicarán los bienes. La copia autorizada de la repudiación no ha llegado y los hermanos quieren firmar la partición ya. Quizá es una mala práctica, pero creo que es relativamente frecuente firmar esa escritura de herencia y, a efectos del Registro de la Propiedad, decir que “copia autorizada de la repudiación acompañará a la primera copia que de la presente se expida, haciendo yo, el Notario, las oportunas advertencias”. Sin embargo, en cinco días desde la firma (aunque no haya llegado la copia autorizada), yo tengo que dar parte a Catastro. Como no hay problema de tracto, ni de superficies, ni de RRCC, ni de facilitar copia simple, el STI me dará únicamente dos opciones: “Comunicar” (con alteración automática) o “Regresar al trámite” (lo que no tiene ningún interés en este caso) sin mencionar la existencia de ninguna clase de error leve, grave o subsanable (porque no lo hay). El STI no me dará ninguna otra posibilidad en el que pueda tener cabida mi caso. Si luego hay una sorpresa (por ejemplo, porque el hermano repudiante, en realidad, no había repudiado o solo había repudiado a la intestada y no a la testada o cualquier otra cosa), el Catastro ya estará cambiado. Pongo el ejemplo de la repudiación, pero se me ocurren más. También hay herencias que se firman sin haber cerrado el acta de declaración de herederos o con una copia simple del último testamento, porque desde el archivo tardan mucho en mandar la copia auténtica. Otro caso sería el del vendedor por mandato verbal. Tal vez estos casos se podrían contemplar de algún modo“.

Pues mira no se había pasado por la cabeza, pero tienes razón. Hay que llevar cuidado con eso. No soy nada de admitir ese tipo de situaciones, con la excepción de los mandatos verbales, pero hoy mismo me ha ocurrido un caso que tiene cabida en lo que me estás contando.

Se constituye una S.L.. Esta S.L., con su N.I.F. provisional obtenido en la notaría, con su impuesto liquidado como exento y hasta presentada en el Registro Mercantil, interviene como socia  el mismo día en la constitución de otra S.L.. A continuación la segunda S.L., en exacta situación, compra unas fincas…. ¿Lo comunico a STI? ¿Y si luego la sociedad no llegará a inscribirse?

Tal vez la cuestión, si lo que nos preocupa es el plazo, tiene una clara solución: mientras que no tengamos la escritura de renuncia, mientras que el vendedor no ratifique y la S.L. quede inscrita, el plazo no ha empezado a correr, no hay comunicación que practicar, y no estaríamos incumpliendo absolutamente nada. Si resultara que no se ha repudiado finalmente, que no se ratifica o que la sociedad no llega a inscribirse, tendríamos un quebradero menos de cabeza.

Gracias por el comentario compañero.

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El STI me evita dos cometer dos errores

pereza notario

El caso es que una vez exportado el documento al IUI, lo valido y cotejo, sin que el IUI detecte nada relativo a Catastro.

Al llegar al STI, todo sigue su curso normal hasta que soy advertido (en el reporte de errores previo a Comunicar o Regresar al Trámite) de que la RC informada no existe.

¡Ostras¡ … llamo al oficial encargado, trae la matriz, contrastamos el cuerpo de la escritura con la CCDYG. Todo correcto. Contrasto la escritura con la RC informada al STI y los tres últimos dígitos están mal. El error viene del PG. Está claro.

Procedo a la eliminación del expediente (aquí explico cómo hacerlo) y regreso al PG. Ficha objeto, cambio los dígitos incorrectos y el PG me informa de que esa RC fue utilizada en tal protocolo de tal año. ¡Asunto aclarado¡

Entonces lo que ha ocurrido es que he informado de la RC de la finca de origen, no de la individualizada que el inmueble tiene desde que se dio de alta en Catastro como elemento independiente de una división horizontal. Vuelvo a exportar, vuelvo a validar y a cotejar y vuelvo al STI. Esto ya está hecho, pienso, pero, no, ¡ahora me dice error grave, RC de finca de origen¡ Leches.. se me ha olvidado cambiar eso (bueno, no lo había pensado en realidad). Así que repito todo el proceso y por fin consumo la comunicación y consigo mi CD.

Con el primer error no hubiera podido cumplimentar el STI; con el segundo sí, pero hay que sobreponerse a la pereza, al perezote que da volver a empezar, volver atrás y solucionar el asunto, apuntando un tanto al STI, aunque no ha sido el PG el causante del error, ha sido error humano por copiar la ficha de un inmueble (objeto) sin retocar lo que había cambiado desde que la última vez que el inmueble pasó por mis manos (ventajas de ser Notario del mismo sitio más de diez años).

Recopilando, que el STI me ha evitado enviar a Catastro una comunicación (que creo hubiera sido SI) por estar informado de una RC de origen que ya no lo era …

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Error en la identificación del inmueble por razón de su dirección y de su superficie

Me consulta un compañero qué corresponde hacer en caso de que el STI reporte como errores en la compraventa de una planta completa de un edificio que constituye un elemento de una división horizontal compuesto de unas cincuenta plazas de garaje:

1.- Que no coincide la localización o dirección catastral con la informada por el Notario.

2.- Que tampoco coincide la superficie del inmueble con la informada por el Notario.

Y yo le contesto, que si yo tuviera que hacerle el STI a esa finca y me informaran de esos errores, teniendo clara la identidad de la finca, haría la comunicación con los datos de Catastro, no con los que sean considerados como correctos pues difícilmente podrán cambiarse y el comprador tendrá un lío considerable que creo no le compensa. Así que mantendría la identificación catastral a efectos de escalera, planta o puertas sin perjuicio de lo que constara o vaya a constar a partir de ahora en la escritura (y, en su caso, en el Registro).

Mantener los datos de Catastro a estos efectos, supone que en nuestro PG debemos indicar los datos que el cliente considera correctos, pero también que luego al validar el IUI y contrastarlo, hay que dar por bueno lo que dice el Catastro. Así no habrá problemas al pasar el STI. Cosa distinta es que el cliente prefiera arreglar el error, pero en una división horizontal el asunto no parece fácil y resulta más sencillo pasar por la identificación catastral.

En cuanto a la superficie, tratándose de una división horizontal en la que la venta no va a modificar la superficie, yo informaría de la que considero correcta aunque no coincida con Catastro. Así que al validar, daría por bueno lo dicho por mi y luego pasaría el STI.

Pienso que lo normal sería que dando por buena la ubicación catastral, se consiga una CD, aunque no coincida la superficie.

En cualquier caso, “ya sabes que hay que ser prudente y que hay que mantener las pautas que viniérais utilizando hasta ahora, si no vas a volver locos a los que hacen el IUI y a los que se vayan a encargar del STI. Por eso es importante sentar bien las bases de cómo vamos a actuar, dudar razonablemente y seguir actuando como lo hacíamos hasta ahora, intentando, no obstante, que la herramienta sea útil.

Si tienes que hacer cambios puede que tengas que eliminar expediente y recomenzar con el proceso desde tu PG. Puedes consultar mi recopilatorio en cuanto a la forma de hacerlo o el que publicaré pasado mañana.

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Esperaba un SI y me ha salido una CD

ordenador sti

El STI me acaba de hacer la puñeta. Resulta que hace meses se transmiten varias fincas registrales que constituyen una sola catastral. Se genera un SI y hace unos días se vende una de las registrales que constituye una parte de esa parcela catastral.

Antes del otorgamiento compruebo que habíamos conseguido aquel SI y que ya entonces informé en cuanto a la verificación catastral que hacemos en la notaría y comunicamos vía PG y Signo al Catastro, de que las tres fincas que constituían la registral estaban en situación de “incorporada (la RC) y dudosa”.

“Creo que hoy vamos a volver a hacer lo mismo”, pienso y decido, puesto que si tras el SI de hace meses ahora la parcela catastral entera está a nombre de sus dueños y no vuelvo a hacer lo mismo, resultará que van a poner la parcela catastral entera (que en realidad son tres registrales) a nombre del comprador que solo compra una parte que constituye una registral.

¡Pues vaya chasco¡ Lo hago así y el STI detecta solo un error leve por razón de la superficie que no coincide. Lo veo lógico y tan tranquilo me quedo esperando el SI y me encuentro instantes después con una CD como la copa de un pino. Ahora resulta que el comprador tiene todo a su nombre y los vendedores han perdido la titularidad de los otros dos trozos que son dos registrales diferentes.

Y yo que les había vendido esta solución como la más lógica …

Me consuelo pensando en que el comprador tiene previsto comprar otro trozo, pero ¿y el tercero?

Posible conclusión

Yo diría que el escaso tiempo transcurrido desde la anterior transmisión ha hecho bajar la guardia a Catastro. Si la situación informada hubiera cambiado otra más antigua, pienso que hubiéramos ido a la CI o al SI.

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

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Expedientes de AT ya hechos pero que figuran como pendientes de hacer

A veces una AT que ya está comunicada y de la que se ha obtenido CD y sacado CCDYG, permanece en la bandeja de pendientes.

Imagino que puede deberse a más de una causa, pero creo tener clara una de ellas. Se produce en aquellos casos en que por error (en mi caso, siempre es por error pues yo valido y luego me voy al STI) cumplimentas el STI, antes de haber validado el IUI (sería fácil evitarlo si no fuera posible pasar el STI sin cotejar y validar).

En esos casos, la posterior validación del IUI podría (no tengo clara, insisto, la causa ni que siempre suceda) situar al expediente en el limbo STI donde continuará por los siglos de los siglos, AMÉN, como si no hubiera sido cumplimentado.

Por supuesto, nada de eliminar expediente (aunque si se pincha por error en eliminar probablemente no pase nada pues el IUI está pasado) y conste, repito, que al 100% no estoy seguro de porqué se produce este cuelgue-bucle o lo que sea.

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La aportación a gananciales y el STI

sti aportacion gananciales

Con esto de donarse a uno mismo, se me ocurre que en las aportaciones a gananciales, habría dos formas de comunicar la modificación (cuando el inmueble figura, correctamente, en Catastro, 100% a nombre del cónyuge aportante):

  1. Variación en la composición interna, y pasar el 50% al cónyuge.
  2. Cambio de dominio simple, en el que un cónyuge titular del 100%, pasa el 50% al otro cónyuge y, de nuevo, el 50% a sí mismo. Esto no es una locura. Una locura es donarse a uno mismo, pero en la aportación a gananciales, el 100% del bien pasa a ser ganancial; no es lo mismo que aportar a gananciales el 50%. ¿Qué te parece?”

Pues que me ha funcionado utilizando la primera opción y que como dices tú, no es descabellado hacerlo por la segunda. No lo he probado, pero teniendo en cuenta este y este caso, diría que debe de funcionar.

Por otra parte he tenido un caso en el que el inmueble aportado pertenecía a los cónyuges al 50% con carácter privativo pues compraron de solteros. Ambos aportan a gananciales su mitad y el resultado es que la titularidad catastral sigue siendo la misma. La ganancialidad no tiene repercusión en el Catastro, así que decidí no hacer comunicación alguna en este supuesto.

“Si Catastro está al 50% desde antes, yo tampoco comunico nada”.

Con lo que vas a flipar, querido compañero, es con mi último descubrimiento en materia de subsanación de errores y STI. Lo cuento el día 14/11 … interesantísimo y utilísimo. Creo que con esa averiguación me habré ganado una caña y una tapa.

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La liquidación de gananciales inter vivos y el STI

gananciales y sti notarial ancert

Indispensable tomar conocimiento del asunto con la lectura de dos posts previos:

Compraventa con reserva de usufructo vitalicio

Donación de nuda propiedad y reserva de usufructo

Hace unos días supe que firmaba hoy una liquidación de gananciales inter vivos y le pregunté al compañero que me está echando una mano con estos casos, sobre como podríamos hacer la comunicación al STI en este supuesto.

“Pues no he liquidado gananciales desde que se implantó el STI, pero las alternativas son las mismas:

  1. Variar la composición interna, y pasar el 50% del cónyuge que sale al cónyuge que entra, con el riesgo de que, si al inicio Catastro no estaba al 50%, haya errores de tracto catastral.
  2. Cambio de la titularidad plena. Decir que ambos transmiten (cada uno un 50%) al adjudicatario. Esto no es una locura desde el punto de vista civil, porque el cambio afecta al inmueble entero: lo que antes era 100% ganancial pasa a ser 100% privativo.

Creo que el STI se maneja mejor con la opción 2, que permite “machacar” lo que hubiera antes (porque terminas diciendo quién es titular del 100%) que con la opción 1, que obliga a Catastro a recordar quiénes eran los titulares iniciales y calcular las titularidades finales.

Estoy convencido de que es mucho más fácil programar un software que diga “en caso de que el Notario diga como queda todo, hacer caso” que otro software que diga “si ya había un % y ahora nos dicen que quite por un lado y sume por otro, resta, suma, y pon el resultado”.

Pues hemos acertado y utilizando la opción 2 (el Catastro estaba bien fifty fifty) hemos conseguido una CD cuyo resultado es que ella tiene ahora el inmueble entero en Catastro a su nombre.

Repetimos la jugada:

  1. Elegimos Cambio de Titularidad.
  2. Ella transmite 50.
  3. Él transmite otro 50.
  4. Ella es adquirente del 100%.

Eureka. En este caso la cerveza me la tomaré contigo, compañero.

Nota final: Al día siguiente compruebo que todo está a nombre del cónyuge adjudicatario. Prueba superada. Siguiente prueba … aportación a gananciales.

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La obligatoriedad del STI y el flujo de trabajo en la notaría

es obligatorio el sti

“Después de mucho investigar llegué a la conclusión de que comunicar era obligatorio (aunque es una conclusión frágil porque la redacción legal es como mínimo dudosa).

La alteración del “flujo de trabajo “ de la notaría ya la llevamos años haciendo. Cuando entró en vigor el IUI decidí cambiarlo a la secuencia que tú mencionas en tus artículos:

  1. Matriz
  2. PG (base de datos y facturación)
  3. IUI y demás trámites post firma (registro, plusvalía, impuestos si los tramitamos nosotros…)
  4. Copia autorizada que ya es completa porque todo lo anterior se incorpora. La copia refleja el resultado final de todos los trámites (incluida la inscripción si la tramitamos, y la nueva certificación catastral si lleva alteración de titularidad)

Este sistema tengo la total convicción de que es mejor que el antiguo, pero aún así sigue siendo complejo y poco eficiente

¿Alguna idea para mejorarlo? Lo que a mí me gustaría es que hubiese un grupo de trabajo del CGN sobre flujo de trabajo y diseño de procesos, que pudiésemos aprovechar todos (ya que, aunque las situaciones son variadas, si se define un esquema básico en mayor o menor medida creo que todos le sacaríamos provecho)”.

Nuestro actual Director General, ha escrito sobre retos tecnológicos en notaríAbierta.

Lo de obligatoriedad o no obligatoriedad tiene miga. ¿Tampoco es obligatorio lo de los poderes para pleitos? ¿Tampoco lo es solicitar información de deudas IBI? ¿Tampoco acreditar comunicación y respuesta de derechos de adquisición preferente en montes? “No vale” decir que es y que no es obligatorio a nuestra conveniencia.

Yo lo he conseguido haciéndolo personalmente y persiguiendo a los demás para que cumplan su cometido en el momento que corresponde (el mismo día, horas después de la firma). El problema es que tenemos tantísimas obligaciones que si lo haces todo bien, como no hay muchos beneficios por lo que haces, no puedes contratar a más gente. Mucho trabajo, poco ingreso. Tendría que haber reuniones técnicas y prácticas (menos teoría y más práctica).

Tengo un post muy avanzado sobre el asunto de la obligatoriedad. Me falta por terminar de estudiar una cuestión y espero sacarlo pronto.

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Más errores subsanados después de la AT

errores STI subsanados

Una compañera me cuenta que por error se ha comunicado una AT indicando que la RC había sido identificada por el Notario, cuando lo cierto es que la RC era la de origen.

Lo que se transmitía por compraventa era una porción segregada de una finca sin que la segregación hubiera aún accedido al Catastro (recordemos que las MF están aún en fase piloto). Al comunicarse la AT con la RC identificada, el resultado es que Catastro ha puesto la finca entera a nombre del adquirente de la porción segregada (aunque, imagino, que indicando como mínimo un error leve por razón de la superficie de la finca).

Observado el desaguisado, la compañera ha optado por rectificar el error cometido en el PG. Una vez corregido, ha reenviado el IUI, lo ha validado y cotejado, generando una recarga del expediente STI que ha permitido efectuar una nueva comunicación basada en esa RC de origen.

El resultado ha sido positivo en cuanto a que el mecanismo subsanatorio del que hablaba el otro día aquí ha funcionado en otro supuesto completamente distinto. Así que, la cosa nos va a dar bastante juego …

No me consta qué resultado se ha obtenido al segundo intento en vez de la CD. Yo apostaría por un SI.

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Mejoras para el STI

¿Aparte de cambiarle el nombre a STC (Servicio de Tramitación Catastral?, pues se me ocurren estas de momento:

.- Fichas en los Programas de Gestión y posteriormente en IUI y STI con, exactamente, las mismas casillas que contiene una Descriptiva o una Descriptiva y Gráfica, con posibilidad de indicar las discrepancias existentes.

.- Mayor catálogo de situaciones: no basta identificada por el Notario, identificada y dudosa, de origen y no consta (además esto de “no consta” no puede suponer ignorancia de la situación en el Catastro y algo habría que hacer al respecto).

.- Mayor variedad de opciones: Finca que es parte, finca que es otra parte y sumada a la otra la totalidad de una catastral. Dos registrales y una catastral. Dos catastrales y una registral. Finca ganancial. Finca procedente de los gananciales…etc… etc….

.- Listado de posibles errores y explicaciones de los mismos, porque sino esto parece el Pictionary.

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Modificación física con IVG negativo

Desde que comencé como piloto he realizado dos intentos de MF. Bueno, el primero no llegó ni a la categoría de intento, pues de lo único de que disponía era de una documentación técnica tradicional, es decir, de certificación y planos para efectuar una agrupación.

Creo que no había ni visado pues no era necesario en el caso y por tanto no tenía ni GML, ni CSV, ni IVG ni positivo, ni negativo. “Res de res”, como se dice por aquí. Así que nada pude hacer. Esto después de saber, y vuelvo a dejarlo claro, que las MF no incluyen las obras, ni proceden cuando uno realiza agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones, cuyo resultado es el que ya consta en el Catastro.

Hoy tengo una segregación en la que el IVG ha sido negativo puesto que el técnico incluye como parte de la segregada un trozo de finca que el Catastro dice que es vía pública urbana y no lo es. Creo que la cosa tiene mala solución, así que me he ido a SIGNO y al STI con escasas esperanzas de que esto pudiera salir bien.

Para empezar ya me dice el STI que desde ayer no está operativo para las MF, pero no le hago caso y tiro para adelante, aunque antes intento realizar la AT de la venta de la porción segregada que contiene la misma escritura y claro el STI no es tonto y me dice que hay un error GRAVE (la RC es la de la finca de origen). Me ha pillado.

Me vuelvo a las MF y veo que SEGREGACIÓN está en el maldito color LADRILLO que te indica que algo está mal. No hay muchas casillas que rellenar y pruebo suerte con IMPORTAR RESULTADO. Aparece Anexar Fichero GML o Introducir CSV. Pruebo con el GML y parece que lo sube pero nada más, no consigo nada, así que me voy a introducir CSV. Lo meto, lo reconoce y me dice “no se han recibido las fincas resultantes en el XML, pero el color ladrillo ha desaparecido. Decido intentarlo otra vez y entonces me sale otra cosa: “Recuperando imagen de Catastro y después el mensaje anterior. Parece que estoy en bucle. No voy a conseguir nada, así que me vuelvo a la AT y me obtengo mi SI que me sabe a poco y tiro la toalla, aunque mañana volveré a la carga a ver si todo ha sido por razón del aviso inicial que ya hacía pintar mal la cosa. A lo mejor con la AT ya hecha no hay nada que hacer o a lo mejor es que con un IVG negativo invadiendo vía pública eres “hombre muerto”.

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SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

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Parte de catastral, finca en investigación y “Comunicar y Subsanar”

Me enfrento hoy a una donación con cinco fincas o partes indivisas. Una está correcta en cuanto a titularidad y presenta una diferencia de superficie siendo la catastral inferior a la del título y el registro. Los clientes la dan por buena y estimo que tendremos una Comunicación Directa.

Además tenemos una finca registral que es parte de una catastral y que se encuentra “en investigación”. El título es de los años 60 y la otra parte parece ser de un familiar que paga el IBI  aunque no se explican porqué cuando en el Catastro no es tampoco el titular (puede que esté pagando la de un vecino que a su vez se esté yendo de rositas sin decir esta boca es mía). Esto pinta a Suministro. Interesa saber que además no existe Certificación Descriptiva y Gráfica. Contamos solo con una Descriptiva.

Finalmente, las porciones indivisas, las clásicas eras, pozos, balsas o ensanches que tenemos por aquí, no disponen de datos catastrales. Entiendo que habrá un Suministro de información.

Resultados

Acierto con la primera y se genera Comunicación Directa.

Me equivoco con las porciones: SIN CATASTRO, NO HAY STI. Probablemente se me ha pasado por alto en otros casos similares con varias fincas. Pienso que no estaría de más que algo se pudiera hacer en estos supuestos desde la notaría.

Y, por último, la que es parte y está en investigación, me da un error SUBSANABLE (error en el tracto). ¡Pues claro¡, no lo pensé, el titular no es el donante pues la finca figura “en investigación”.

Llamo a mi oficiala y valoramos la situación

¿Comunicamos o comunicamos y subsanamos?

La verdad, digo yo, si comunicamos y subsanamos creo que vamos a avanzar más en la resolución de este caso, puesto que tal vez se ponga toda la propiedad a nombre del donatario que luego arreglaría el tema con su familiar dueño del resto. Mejor será esto a que figure “en investigación”, ¿no?, aunque no sé si haciéndolo así conseguiré lo que pretendo.

¡Venga¡, yo lo tengo claro, así que comunico y subsano…

Pocos segundos después me encuentro con que hemos conseguido una Comunicación Indirecta. Tal vez si hubiera habido Descriptiva y Gráfica hubiéramos conseguido la Directa. Me da la sensación de podemos haber salvado el Suministro y que en unos días esto puede presentar mucha mejor pinta que hasta ahora (y que en los últimos 50 años).

Así que, querido Antonio, no puedo darte una respuesta segura, pero parece que de momento con nuestros datos y el STI no es posible conseguir la Gráfica en los supuestos en que no existía al tiempo del otorgamiento.

 

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Pendiente de las CI (Comunicaciones Indirectas)

Las CI son como el coitus interruptus. Te quedas completamente insatisfecho (CI) porque parece que cuando todo va bien, que no había errores (sí, puede no haber errores y no conseguir CD) y que ya estás a punto de conseguirlo, que ya has hecho la comunicación y te dan el OK, te vas a Resultados y te encuentras con una triste CI.

El problema añadido de la CI es que si quieres cumplir el consabido “en la”, “con la copia” tienes que tener al encargado del STI de la notaría (es decir, yo y la copista, lo siento pero es que somos encargados por ese orden) pendiente de andar mirando el Catastro antes de proceder a la entrega de la documentación y como tampoco sabes si en el Catastro tardan poco o mucho en conseguir la certidumbre absoluta y dar el OK, pues de momento no he conseguido un procedimiento eficaz para este asunto.

Ya sé que la CI y el SI no son un fracaso, pero la CI tiene algo de “final infeliz”.

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Primeros pasos con las MF (piloto de pruebas)

Agrupación de varias fincas registrales que constituyen una sola catastral

Este supuesto de MF no sé qué tratamiento tendría porque si el resultado de la agrupación es lo que ya dice Catastro, ya no habría nada que hacer (aunque estaría bien que se permitiera indicar esto en Signo). Otra cosa es que la superficie no coincida, pero parece que esto no representaría problema (si es que, insisto, se puede comunicar en estos supuestos).

Agrupación de varias fincas registrales que constituyen varias catastrales (con múltiples variantes)

Este supuesto de MF debería de poder acceder y comunicarse, con independencia de superficies, siempre que se respete la delimitación/el contorno/los límites, pero como se está haciendo con arreglo a Catastro, parece que así sucederá.

Agrupación con GML o CSV

En ambos casos, la comunicación se puede hacer. El Notario disponiendo de estos datos, puede efectuarla con mejor resultado si hay CSV que si hay GLM. Efectuada la comunicación el resto es cosa de Catastro.

“Si los clientes solicitan a los técnicos que el Informe de Validación Gráfica sea positivo por parte de Catastro, la tramitación será más rápida, puesto que se evitarán realizar la subsanación de las discrepancias físicas de la cartografía” – me comentó a este supuesto alguien que trabajaba en el proyecto y que creo (¿inexplicablemente?) ya no lo hace.

Agrupación en base a informe técnico pero sin GML o CSV

No se puede hacer nada.

De momento muchas dudas, alguna de las cuales pude disipar, en cierta medida, poco después del intercambio de estas notas. Creo que aún queda mucho por aprender. Lo seguiré contando.

Gracias y … suerte.

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Renuncia de usufructo y cambio de titularidad catastral

renuncia usufructo y sti

“¿Se te ha dado el caso de renuncia de usufructo? Grabándolo así, como renuncia del usufructuario (100%) y adquisición por tanto de la nuda propietaria (una sola por el 100%), me da este error: Existe un NIF para nuda propiedad y usufructo. No sé si lo hubiera grabado como donación de usufructo si daría el mismo error o no. ¿Se ha de poner “variaciones en composición interna o de la cuota” y no “cambio de dominio simple”? A fin de cuentas, al final la beneficiaria de la renuncia pasa a adquirir el 100% del pleno dominio, ¿no?

Yo le dije al compañero que si se había leído esta entrada: Donación de nuda propiedad y reserva de usufructo. No tenía claro que su caso se resolviera del mismo modo. Unas horas después me contaba:

“Pues en este caso parece que la solución está en el propio STI (en el PG y en el IUI sí está puesto como transmisión del 100% de usufructo), donde hay que marcar transmisión de pleno dominio en vez de variación en la composición interna; y luego poner que lo que se renuncia/dona es el 100% del pleno dominio y lo que se adquiere, lo mismo”.

Curioso (yo pienso que también se hubiera podido hacer vía PG e IUI). Solo se transmite el usufructo, pero no deja indicarlo así y se indica que se transmite el pleno dominio. Otro rato después:

“Recibido justificante de Catastro. La nudop ropietaria aparece ya como propietaria del 100% del pleno dominio. Prueba superada“.

El caso contrario de la consolidación de usufructo y nuda propiedad, lo tratamos hace tiempo aquí. Aunque no sé si seguiría opinando lo mismo que entonces …

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Transmisiones sucesivas de una vivienda piso

Ayer se firmo una herencia con liquidación de gananciales y acto seguido, en escritura aparte, una donación.

De la primera escritura solo conseguimos un Suministro porque la vivienda heredada y luego donada estaba a nombre de la donante en el Catastro cuando era ganancial de ella y su esposo.

Por esa razón, el STI nos informó de un error grave que causó un Suministro. Cuando se liquidan los gananciales y se hereda la finca, el STI nos pone la pega de la titularidad puesto que en vez de encontrarnos con 50-50 (ya hablaremos otro día del Catastro y los gananciales), partimos de un 100% para la viuda.

Cuando comunicamos la donación (al día siguiente, para que el STI haga bien la digestión), se causa el cambio, sin tenerse en cuenta que había un Suministro por la escritura de ayer.

Si lo hubiéramos hecho de seguido ayer, ¿qué hubiera pasado?, ¿hicimos bien o mal? Y si hubiera seguido el criterio de considerar la situación catastral como dudosa y no como identificada por el Notario, ¿qué hubiera pasado hoy?


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Un nuevo caso de Comunicar y Subsanar

comunicar y subsanar sti

El expediente STI derivado de la escritura de la adjudicación de la herencia de un matrimonio con dos códigos 1103 (que ahora tengo claro que sólo requería uno) termina con sendas Comunicaciones Indirectas relativas (una por herencia) al único bien ganancial heredado que era además el único bien que incluían ambas herencias (por eso sólo era necesario un 1103). De haberse cursado el expediente con un solo 1103 (cosa que haré en adelante y que tengo pendiente de explicar), creo que se hubiera conseguido una CD.

Semanas después con la finca ya inscrita a nombre de los herederos, vuelvo a encontrarme con el mismo inmueble en una escritura.  Esta vez se trata de una compraventa.

El trabajo en el PG es pan comido, al igual que la validación y cotejo del IUI. El STI parece que también va a serlo, pero cuando llega el reporte de errores, se me informa de que existe un error de tracto. Cojo matriz, miro la CYDG y efectivamente: puesto que hubo CI, el Catastro aún sigue a nombre de herederos de los padres, pero en esta ocasión se me ofrece la opción (otra vez) de CYS y hago uso de ella. Al instante, tengo una CD y el Catastro a nombre de la compradora.

Es magnífico, ¿verdad?

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