retracto de colindantes

Retracto de colindantes

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

CON SUS CASI 50.000 VISITAS ESTE ARTÍCULO ES EL QUINTO MAS VISITADO DE MI BLOG. UNA FIGURA “RESIDUAL” PERO QUE DESPIERTA GRAN INTERÉS Y GENERA MUCHAS DUDAS COMO PUEDE VERSE EN LOS NUMEROSOS COMENTARIOS QUE RECIBO (MAS DE 300).

 

 

Las compraventas de fincas rústicas de menos de una hectárea pueden dar lugar a que surja y se ejercite el llamado retracto de colindantes (también llamado de asurcanos o jurqueros). Se regula en los artículos 1.523 y 1.524 del Código Civil.

Al desconocer las particularidades de la finca rústica que se vende ante mí, las cuales pueden excluir, condicionar o poner en duda el retracto en el caso concreto y para no tener que entrar en largas y a veces complejas explicaciones sobre ventas en globo, sobre ventas de rústicas con viejas (o nuevas) edificaciones, sobre superficies según catastro, según registro o según escritura o título, hago casi siempre las mismas explicaciones a mis clientes, a no ser que el comprador ya sea colindante en cuyo caso me olvido del resto de consideraciones que os voy a contar puesto que no existe el retracto cuando se vende a un colindante aunque haya otro colindante que tenga la finca más pequeña que el colindante que vaya a comprar. ¿Seguro que es así? Sí, aunque ha habido discusión. Lean el apartado “Legitimación para el ejercicio del retracto de colindantes. La adquisición por otro colindante” de un magnífico trabajo de mi compañero Iuris Prudente.

Así que a la pregunta habitual de “¿quién se lleva la finca, si son varios los colindantes interesados en salir al retracto?”, la respuesta es “el que la tenga más pequeña, siempre que a quién se está vendiendo sea un no colindante”.

Curiosamente, el retracto de colindantes es una figura que se conoce más de lo que pudiera parecer. Desde luego en Galicia, donde tuve mi primer destino, la conocen perfectamente.  En Menorca donde los predios son más grandes (la isla tiene 700 km2) y donde tuve mi segundo destino, se conoce mucho menos que en Mondoñedo. Mi actual destino estaría en un punto intermedio entre los dos anteriores a estos efectos. Incluso a veces la gente te sorprende y  te hace alguna pregunta que revela que conocen la figura o que han entendido su funcionamiento rápidamente (como la que indico en el párrafo anterior). El conocimiento de la figura se pone también de manifiesto en el número de visitas que registra este artículo y en la gran cantidad de consultas y comentarios a que ha dado lugar desde que publiqué la primer versión del mismo.

Las explicaciones, para que nadie se asuste más de la cuenta, siempre las hago al término de la lectura de la escritura. Hay compañeros que consideran que estamos obligados a advertir de su existencia y debe tenerse en cuenta que el STI puede dar lugar a alguna consecuencia indeseada en materia de retracto de colindantes.

Esto es lo que suelo decir

“Una cosa más: como esta finca mide menos de una hectárea ya saben que podrían salir al retracto los propietarios de fincas colindantes quienes se pueden quedar con la finca por el precio que consta en la escritura más gastos e impuestos. El retracto de colindantes es muy raro que se ejercite y menos aún en estos tiempos de crisis (bueno, ya no sé si estamos o no estamos en crisis), pero creo que es mi obligación advertirles de que existe y de que podría ejercitarse. En diecisiete años como Notario solo he firmado una escritura de retracto, aunque en un par de ocasiones más alguien se ha interesado en ejercitarlo aunque finalmente no lo haya hecho. El plazo es de nueve días desde que se tiene conocimiento de que la finca se ha vendido, pero como probar ese conocimiento (es decir que se ha sabido de la compraventa) es complicado, el plazo que acaba siendo fundamental es el de nueve días (días naturales pues en el cómputo civil no se excluyen los días inhábilesdesde que se inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad. Es un plazo muy corto así que si tienen que hacer alguna cosa en la finca esperen a que pase el plazo; si tienen que hacer alguna obra, construir un muro o arreglarlo o hacer un “alboroque” por la compra, no lo hagan hasta nueve días después de la inscripción, no vaya a ser que haya un colindante deseoso de comprar y “salga al retracto”. Nadie va a instalar una tienda de campaña en la puerta del Registro para ver si el colindante (del que está sospechando que va a vender) ha vendido o no la finca, así que esperar esos días sin pasarse por ella, es lo mejor que uno puede hacer. Así que nada de guardarse la escritura en casa y no inscribirla, por la cuenta que les trae en este caso”.

La anécdota del burro

Creo que así las cosas quedan completamente claras, aunque la anécdota del burro es la guinda perfecta de la explicación.

Un inglés, artista de circo (aunque no le pregunté si el burro formaba parte del espectáculo y gozaba también de un ansiado retiro en España), compró en mi notaría una finca rústica con una casa y poco tiempo después vino de nuevo a comprar otra finquita rústica no colindante con la suya a la que quiso rebautizar (porque las rústicas suelen tener nombre) como “The Donkey”. Me sorprendió la intención del cambio de nombre del trozo de tierra y más aún el nombre elegido, así que pregunté:  “¿Y ese nombre?”. “Es que tengo un burro y no tenía sitio para él en la finca que compré el otro día, así que he comprado esta otra para que esté allí”, me dijo. No sé si el burro era british o spanish, pero nos reímos con la historia y la utilizo siempre en mis escrituras con posible retracto de colindantes: “Así que ya saben, no se lleven ustedes al burro a la finca hasta nueve días después de la inscripción.

No me planteó la posibilidad de hacer testamento a favor del burro. Los británicos son muy suyos para estas cosas, pero aquí en España no sería posible. De hecho nos parece tan raro que ni siquiera tenemos a los animales incluidos en el Código Civil entre los incapaces de suceder. A mi desde luego, salvo británicos y una señora holandesa, nadie me ha planteado nada parecido. Es, sin duda, otro tema para tratar cualquier día de estos…

Así que el consejo, a fin de cuentas, es que no se comporte usted como si fuera dueño de la finca puesto que puede despertar la curiosidad o el interés (a veces malsano) del colindante.

No viene de más, y así lo aconsejo, que se pida en el Registro, en la medida que sea posible, que se adelante el despacho del documento para que los nueve días empiecen a correr cuanto antes.

¿Cómo puedo saber si mi colindante ha vendido la finca que yo podría retraer?

Pues lo cierto es que no es nada sencillo puesto que el plazo es exiguo tanto por la vía del conocimiento como por la vía de la inscripción en el Registro. Mi recomendación sería que si quiere usted la finca de su colindante, vaya le haga una oferta y se la compre. Ya sé que tal vez le ponga a usted otro precio o que a usted no quiera vendérsela o que usted lo que quiere es que no sea otro el dueño y que lo siga siendo su vecino, pero en tal caso, corre el riesgo de que se venda y no se entere a tiempo.  Como decía mi padre: “El que quiere pescar tiene que mojarse el trasero”.

A veces algunas personas acuden a la notaría para saber si Fulanito ha vendido su finca, “porque si la ha vendido quiero salir al retracto”. Evidentemente, en la notaría no podemos suministrar esa información: el protocolo notarial es secreto. Donde sí pueden hacerlo es en el Registro de la Propiedad.

El derecho de retracto de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias: Ley 19/1995, de 4 de Julio

El Artículo 27 de esta Ley señala:

1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.

4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

Si el retracto de colindantes del Código Civil es poco frecuente, más aún este de la Ley 19/1995, al menos en la zona de mis tres notarías hasta la fecha.

Las unidades mínimas de cultivo dependen de cada Comunidad Autónoma y de cada provincia. Con excepciones siguen el criterio de la Orden de 27 de Mayo de 1958 del Ministerio de Agricultura, que aún está vigente en las CCAA que no hayan desarrollado la normativa.

Metedura de pata

Recuerdo en mi primer destino una gran metedura de pata con un retracto de colindantes que pudo haberme salido cara. Un empresario de la piedra de otra provincia pero con intereses en la mía, vino a firmar algo conmigo (un marrón, aunque de los marrones se aprende mucho) y charlamos como siempre lo hacíamos.

Le comento, como quien habla del tiempo, que había firmado recientemente una venta con el Monte Vecinal de Nosedonde. Le cambia la cara, se pone serio y me dice…pues sobre esas fincas tengo yo derecho de retracto. “Tierra trágame”, pensé, como este hombre salga al retracto y sea porque el Notario es el que le ha dado conocimiento del tema, ya me puedo estar pidiendo el traslado antes de que me pillen los del Monte Vecinal. En fin, no pasó nada y aprendí que calladito estoy más guapo.

 

Renuncia

Ayer me preguntaron si veía posible una renuncia a un retracto de comuneros o colindantes. Yo siempre he entendido que no. Sin venta o dación en pago no hay retracto y, por tanto, no es posible renunciar previamente. Quizá en unidad de acto o después, sí, ¿no? Mariño (Iuris Prudente) tiene esto: “Aunque se diga que el retracto legal es un derecho real, no lo es en sentido pleno, en cuanto es inseparable de la situación jurídica que le sirve de presupuesto, y no podrá por ello transmitirse separadamente de esta, aun nacido, aunque sí cabe su renuncia una vez nacido el derecho. Por ello, algunos autores buscan otros encuadres para el mismo, como puede ser el de los derechos potestativos”.

 

 

Aconsejo la lectura de los comentarios y contestaciones que se pueden ver a continuación de este post. Muchos darán respuesta a las dudas que queden resueltas. Curiosamente, a pesar de lo que escasea el retracto de colindantes en la práctica, en mi blog es el segundo post que más consultas genera. El primero es este. Gracias a todos los consultantes.

 

 

 

Hasta otro día. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

301 comentarios

  1. Buenos días.
    Mis dos hermanas y yo acabamos de firmar el reparto de la herencia de nuestro padre, que nos dejó dos terrenos rústicos en Galicia, uno de 2072 metros cuadrados y otro de 2403 metros cuadrados, ambos sin inscribir en el registro.
    Queríamos vendernos a un familiar, pero hay un vecino cuya casa colinda con el terreno más grande, y nos dice que va a ejercer su derecho al retracto, y que tiene más derecho que el resto de colindantes porque él tiene la vivienda en su terreno colindante. Nuestro familiar no tiene terreno colindante con el nuestro.
    Mi pregunta es ¿teniendo él edificada su casa en el terreno colindante, puede ejercer el retracto sobre nuestro terreno, que es rústico (destinado a prados y praderas, según consta en escritura)?
    Gracias…

    • Buenos días Mónica:
      El retracto es entre fincas rústicas colindantes. La de ustedes parece que lo es. Si el colindante tiene una casa, no hay finca rústica, no tendría derecho de retracto.
      La casuística es grande y no le puedo decir mas. Consulte en su notaría o en un abogado con todos los papeles que sea necesario consultar. Saludos, Justito El Notario.

  2. Pedro Miguel Jiménez

    Buenas tardes, Justito:

    Llevo semanas recabando información sobre el derecho de retracto de colindantes en fincas rústicas y ha sido una grata sorpresa encontrarme con su interesante artículo. Después de leer toda la legislación pertinente que ha caído en mis manos y de preguntar a varios expertos, aún me quedan un par de dudas sobre esta figura legal. Le hago un resumen de mis circunstancias para después presentarle mis dudas.
    Quiero vender una finca rústica de secano situada en Castilla-La Mancha. La finca se ha puesto a la venta por un precio en conjunto, ya que así se ha labrado siempre y así preferimos venderla, pero en realidad se compone de 15 fincas registrales, las cuales equivalen a 11 fincas catastrales (entiendo que, a estos efectos, lo importante son las fincas registrales aunque, según me han indicado, la superficie de las mismas se mide por la información en el catastro). El dueño de una finca colindante, catalogada como explotación agrícola prioritaria, se ha puesto en contacto conmigo para decirme que está interesado en comprar toda la finca. Sin embargo, su finca solo es colindante con 5 de las fincas registrales (coincide que son también 5 catastrales) que componen la totalidad de mi finca, pero no con el resto. La superficie total de estas 5 fincas es menor que el doble de la unidad mínima de cultivo en mi zona (que entiendo que es de 3ha), pero la superficie total de la finca que se pretende vender en conjunto supera con creces estas 6ha de límite que marca la ley. Mi pregunta es la siguiente: ¿tendría este colindante derecho de retracto sobre la compraventa de la finca al completo aunque solo linde con varias de las parcelas registrales/catastrales que queremos vender? De no ser así, ¿conservaría el derecho de retracto sobre las parcelas con las que sí linda su finca y podría entonces obligarnos a vender ambas partes de la finca por separado (por una parte las parcelas que lindan con su finca y por otra parte el resto)?

    Muchas gracias de antemano por su respuesta y reciba un cordial saludo,
    Pedro Miguel

    • Estimado Pedro Miguel.
      No sé si nos conocemos, pero la consulta excede con mucho de lo que puedo atender a través del blog.
      Hasta hace un año y pico atendía absolutamente todo pero hubo un incidente que me ha hecho imposible mantener ese régimen de trabajo.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  3. Querría saber si es válido un escrito de renuncia de los colindantes para evitar el posterior retracto.

  4. Buenos días, después de buscar información en diversos sitios de la red, acabo de leer su post y parte de los comentarios sobre el “retracto”… Me gustaría poder consultarle una duda, mi padre acaba de comprar una finca rústica de menos de 1ha, por un valor inferior al catastral, no tiene posibilidad de inscribirla porque el que se la vende le pertenece por herencia de su padre, el cual falleció hace menos de un año La duda surge cuando el notario le advierte que le puede retractar la finca los colindantes, uno de los cuales estaba interesado anteriormente en la finca Mi pregunta sería la siguiente, si ahora mi padre permuta conmigo esa finca, los colindantes siguen teniendo derecho a retracto sobre la venta inicial durante los plazos que comentas en algunos post? Muchas gracias de antemano y un saludo.

    Hola:

    Le he consultado el caso a mi compañero Francisco Mariño, mi predecesor en Mondoñedo y titular del blog Iuris Prudente porque el caso me ha parecido interesante y creo yo que no lo tenía tratado.

    https://www.iurisprudente.com/2019/09/casos-en-que-proceden-los-retractos.html?spref=tw

    En cuanto a ulteriores transmisiones (POR LO DE LA PERMUTA), le diré que no impiden el ejercicio del derecho de retracto que no haya caducado.

    En cuanto a la otra cuestión, manda el conocimiento de la venta pero si no lo hay y tampoco se ha inscrito, los nueve días desde la inscripción serán determinantes (cuando la inscripción se produzca y con la consiguiente incertidumbre) con dudas en el caso de que el título que se inscriba sea otro posterior (no el que da origen al retracto).

    Espero que le sea útil. Saludos,

  5. Vaya blog más interesante mantiene usted,este es el mejor artículo sobre esta peregrina ley que he encontrado en internet, y llevo días investigando.

    Le planteo mi caso, me hallo en proceso de adquisición de una propiedad compuesta por tres fincas registrales, el notario me informó de esta ley que me inquieta ya que el colindante se ha interesado por esas tierras en el pasado (hace años).

    Las fincas ya están compradas y se van a llevar al registro (digamos) mañana, de las tres fincas en registro, 2 de ellas aparecen como menor de una hectárea y la tercera mayor de una hectárea.

    Por lo que podría darse el caso de que me quitase las dos más pequeñas y dejarme a mi solamente con la más grande…

    ¿Es eso posible? o se me considera, desde ya, dueño de finca colindante por poseer esa tercera que no es posible retraer.

    Dicho de otra forma, siendo ya dueño de la finca mayor, ¿pueden retraerme las otras dos pequeñas? (que son colindantes de la grande).

    …Entiendo que esto plantea un conflicto de interpretación y contraviene el fin último de esta ley que es precisamente evitar la existencias de propiedades pequeñas y fragmentadas.

    • Buenas tardes Petison:
      Gracias. Sencillo pero práctico y como verá hay un montón de comentarios.
      NO queda claro: está en proceso o ha comprado ya y está pendiente de ir a registro? Una escritura por escritura o tres distintas? a un mismo vendedor a dos o a tres?
      Conflictos hay que dar y tomar. En mi opinión, esto suele quedar en aguas de borrajas porque retraer no es fácil y hay que tener mucho interés en el asunto.
      Acláreme y, a salvo las fechas en las que estamos, procuré terminar de encajar el supuesto. Saludos, Justito El Notario.

      • Es una finca (tres fincas registrales) en Extremadura

        Con respecto a su pregunta, pues el numero de compradores y vendedores, yo no sabia que fuera importante, somos dos compradores que hemos comprado a tres hermanos titulares,eran dueños a partes iguales de las tres fincas, la finca está comprada, pagada se ha firmado todo en el notario que preparará las escrituras y se llevarán dentro de un tiempo al registro.

        El temor (moderado temor) es que este vecino se entere, que se va a enterar, y conserve el interés que tuvo hace ya unos años, aunque probablemente no sea así, pero no me voy a arriesgar a preguntárselo.

        Vengo a plantear aquí esta cuestión.. ¿cómo se defiende uno de una acción tan injusta como lo es el retracto de colindantes?

        Creo que tendría muchas posibilidades de defender mi nueva propiedad.
        Existe juresprudencia de denegar el retracto si el comprador está adquiriendo también alguna otra finca (contigua a la retraída) que no se puede retraer por alguna razón (este es mi caso ya que de tres, una no cumple las condiciones), le adjunto la sentencia.

        https://www.civil-mercantil.com/compraventa-retracto-legal-de-colindantes.html

        Por otro lado, este peligro de retracto emana de la frecuente imprecisión de descripción de las fincas rústicas en la nota simple (son escrituras antiguas que no las entiende ni el tato)….

        Esas tres fincas registrales tienen su extensión definida de forma literal, dos de ellas inferiores a una hectárea y una tercera de más de una hectárea.
        Las fincas se compran a cuerpo cierto, y las lindes están muy bien definidas, el escenario real es que entre las tres, sobre el terreno, suman mas de 5 hectáreas, de hecho, viene definida en el catastro como una única finca grande.

        Lo que vengo a decir, es que otro argumento a favor que tenemos es que se podría contratar a un topógrafo e intentar aportar una descripción gráfica real del terreno.

        Digo más;
        Si el fin último de esta ley es evitar el minifundio…
        ¿hasta dónde puede llegar este disparate del retracto?
        Si yo compro de una vez treinta fincas registrales de menos de una hectárea colindantes con un mismo vecino.
        ¿el vecino puede ejercer el retracto sobre las 30? ¿qué clase de sinsentido jurídico es ese?

        • Buenas noches:
          Bueno, yo no lo veo tan “sinsentido”, ni tan disparate como usted. Hay muchas tipos de tanteos y retractos legales y convencionales y este es uno de ellos cuyo propósito es el que es. Tal vez en estos tiempos tenga menos sentido que hace 130 años pero no lo ha perdido por completo.
          No se trata de que el número sea importante, sino de que si no me detalla el caso no puedo opinar y le hago al respecto las preguntas que considero me pueden permitir hacerlo.
          Dice que ya han firmado pero también me habla de que el Notario preparará las escrituras. Entiendo que se refiere a las copias y que las escrituras ya están firmadas. Mas que dentro de un tiempo lo que le aconsejo es que intenten inscribir cuanto antes y que no vayan por las fincas hasta que pase el plazo.

          Entonces: tres vendedores y dos compradores de tres fincas registrales en una sola escritura, no? Todas las registrales son menores de una hectárea, ustedes los compradores no son colindantes y el comprador colinda con las tres fincas vendidas, ¿es así?

          En caso de conflicto ni escritura, ni registro, ni catastro, lo que cuenta es la realidad. Si se llega a litigar, ¿miden o no miden menos de una hectárea? Esa es la cuestión. Y sin las fincas no tienen sus descripciones actualizadas, busque otro notario para la próxima que se preocupe de describir bien, reclamar metros de diferencia y de hacer una escritura propia de 2021 y no una del siglo pasado.
          El cuerpo cierto da igual, lo que importa es lo que miden en realidad.

          Si, ese vecino se podría llevar las 30 fincas menores de una hectárea, pero ojo depende de como compre. Hágase colindante usted y como tal compre las otras. El retracto tiene su juego y sus tretas.

          Saludos, Justito El Notario.

          • Perdone usted, acabo de ver la parrafada que escribí y me doy cuenta de que estoy desviando el foco sobre el caso, le agradezco tanto su atención que estoy empeñado en aportar algo y que los lectores de este blog puedan encontrar información útil para este caso.

            Hay dos conflictos.

            El primero es que las fincas, (que conforman una grande), realmente, no tienen menos de una hectárea, habría que demostrarlo por mi parte porque entre ellas los límites son difusos, pero las tres, en conjunto, lo que sería la propiedad que estoy comprando, están muy bien definidas, y suman casi 6 hectáreas. Mi opción sería, quizás, usar un informe topográfico.

            El segundo conflicto es el más interesante: atendiendo a lo que ponen las notas simples del registro solo se pueden retraer dos de ellas, porque son las que vienen descritas como menores de una hectárea, la tercera la conservaría yo en cualquier caso.
            Siendo dueño como soy de esa finca mayor desde que se inscribe a mi nombre… ¿se me considera colindante desde ese preciso momento? ¿podrían retraerme solo dos de las fincas?

            Aqui la sentencia sobre un caso muy parecido:

            https://www.civil-mercantil.com/compraventa-retracto-legal-de-colindantes.html

          • Hola de nuevo:
            Si las fincas no tienen menos de una hectárea no hay retracto y se acabó la discusión y el conflicto. Otra cosa es que no esté claro y pueda resultar que alguna no tenga en realidad la hectárea y la otra u otras si que la tengan. Para eso hace falta medición.
            Usted no es dueño desde que se inscribe, es dueño desde que compra en la escritura. El registro no da la propiedad, la da la escritura. La inscripción es solo a efectos de plazo y solo si el que quiere retraer no tuvo conocimiento anterior de la venta.
            Por eso le preguntaba si compró las tres de golpe. Si hubiera comprado la grande ya sería colindante y evitaría el retracto para las otras pequeñas, pero haciéndolo en una sola escritura, en mi opinión, ya lo no se daría esa circunstancia y le podrían retraer las otras dos.
            En muchos casos de retracto de colindantes hay que correr el riesgo. No queda otra. Saludos y suerte, Justito El Notario.

  6. Buenos días . De donde resulta que en caso de venta a propietario colindante no hay derecho de retracto en favor de otro colindante cuya finca tenga una cabida más pequeña ? No me parece de los artículos 1523 y 1524 Código Civil ? Gracias .

    • Buenas tardes Patricia:
      ¿Yo he dicho eso o es una duda que usted tiene?
      El derecho corresponde a todos los propietarios de fincas colindantes pero si son varios los interesados en retraer tiene preferencia el que tenga la finca mas pequeña entre esos interesados colindantes.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Buenos dias
        A mi me parece es lo que dice usted cuando indica …. el que la tenga más pequeña, siempre que a quién se está vendiendo sea un no colindante
        Para mi es preferente siempre el colindante de finca más pequeña
        Muchas gracias

        • Buenos días: No, no es así.
          El retracto surge cuando se vende a un NO COLINDANTE. Si le vendo a un colindante, no hay nada que hacer, sea el que tiene la finca mas grande o el que la tenga mas pequeña.
          Primero es vender, luego es retraer y vendiendo a un colindante ya no hay posibilidad de retracto.
          Saludos, Justito El Notario.

  7. Buenas tardes

    Estamos unos meses tramitando la compra de una finca rustica de la cual somos colindantes.Todo el acuerdo ha sido verbal y días previos a la firma de escritura el vendedor nos informa que sube el precio,no es el acordado en un principio.
    Ante este hecho tan “feo” , en el caso de que la vendiese a otra persona tenemos derecho al Retracto?
    Hay alguna forma de enterarnos de la inscrpcion en el regristro,para proceder a dicho retracto?
    Muchimas gracias ,es usted MUY GRANDE!!!

    • Buenas tardes Inma:
      Muchas gracias.
      Si vende a otro (salvo que sea colindante) podrán retraer.
      La única forma de enterarse vía registro es pidiendo notas regularmente cada nueve días pero eso es casi imposible, caro, agotador …
      Es curioso la rara que para mi es esta figura en la práctica y lo muchísimo que me preguntan por ella.
      Saludos, gracias otra vez y suerte, Justito El Notario.

      • Se puede pedir una nota simple continuada al registro y te avisan si hay cambios durante un plazo de tiempo determinado
        http://www.tracedat.com

        • Buenos días: No. Esa particularidad solo es posible en el caso de la información continuada solicitada por un Notario. Saludos y gracias, Justito El Notario

        • Buenas noches,
          Lo mas sencillo y económico no sería consultar los linderos en catastro de forma regular mediante la firma digital? Por mi experiencia, la notificación de la compra venta desde la notaria al catastro y la posterior modificación de titularidad que hace este suele ir mas rápida que la inscripcion de la venta en el registro. Y ya con esta información , pues a la “puerta” del registro para ver cuando se inscribe la venta
          Enhorabuena por este blog

          • Hola Javier:
            La modificación de la titularidad no se comunica a un colindante. Se notifica a los titulares.
            Puedes entrar todos los días a la SEC para ver si tu colindante ha vendido pero esa disciplina no es fácil de mantener.
            Gracias por sus palabras, saludos, Justito El Notario.

  8. BUENAS NOCHES .justito quiero salir al retracto de una finca rustica tengo una explotaccion agraria pero no es prioritaria puedo ejercer el derecho del retracto .por los pastos erbacios y tierra arable son compatibles con mi finca

    • Buenas tardes Ángel:
      Entiendo que la finca colindantes es de menos de una hectárea y se ha vendido, ¿no?
      Si es usted colindante, está en plazo y ejercita su derecho, entiendo que sí que podría pero debe consultar el caso con un abogado que le guíe.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  9. Buenas noches .se lo mando de nuevo porque no se silo echo antes bien.

    la pregunta es puedo ejercer el derecho de retracto de una finca rustica de no soy ganadero pricipal.

    un saludo

  10. Buenas.mi pregunta es puedo ejercer un retracto de una finca rustica sino tengo la actividad de ganadero.

    Un saludo

  11. Buenas noches. Estoy interesada en comprar una finca rústica. El caso es que, haciendo las veces de medianera, hay una ruina de una vivienda, la cual me gustaría reconstruir. Parece ser que media casa pertenece a esta finca y la otra mitad a la otra (las cosas de antes). Habría posibilidad de comprarle al vecino simplemente la mitad de la casa para añadirla a mi escritura nueva para rehabilitarla sin comprarle toda la finca?. O si no está escriturada podría añadirla a mi escritura? O tengo forma de saber si realmente la mitad corresponde a su parte? Muchas gracias de antemano!

    • Buenos días Patricia:
      Sin ver papeles, todo es especulación.
      Usted le puede comprar a quien le venda lo que tenga y podrá usted unirlo a lo suyo si lo desea pero … ya con las especificaciones técnicas que corresponden en estos tiempos.
      Si no hay escritura se podrá hacer la primera y unirlo a la suya, pero insisto sin papeles casi no puedo opinar.
      Casi todo tiene solución
      Saludos y suerte, Justito El Notario.
      https://www.justitonotario.es/pagos

      • Muchas gracias por su respuesta. Mañana seguramente tenga nota simple, ya le indicaré por si puede orientarme. Buenas tardes y un amistoso saludo!

      • Buenos días de nuevo. Resulta que en la escritura no figuraba la ruina… Pero la cuestión ahora es que en dichas escrituras y en catastro aparecen solo 1400 metros escriturados, pero en catastro (que creo que es el que concuerda con la realidad) aparecen 3200. Antes de comprar el terreno quiero asegurarme de que ésto es así, e incorporar todos los metros reales a la escritura y al registro. Sé que tendré antes que contratar a un topógrafo. Una vez medida la finca cómo he de proceder?. Es muy largo y complicado el cambio de esos metros antes de escriturar? Muchas gracias de nuevo!!

        • Disculpe, quería decir que en escrituras y en Registro aparecen 1400 metros, pero en catastro 3200… (Un gran exceso de cabida). Gracias!!

          • Buenas días Patricia:
            Sin ver papeles no le puedo ayudar. Son todo especulaciones y desdoblamientos (y si , y si , y si ) porque la casuística es enorme y no puedo ponerme a hacer suposiciones. Con esa diferencia tan grande mi consejo es que antes del topógrafo busque un abogado que sepa de estos temas por se pretende doblar superficie y hay que tener todo muy claro antes de iniciar un expediente hipotecario.
            Lo siento, saludos, Justito El Notario.
            https://www.justitonotario.es/pagos

          • Buenos dias, estoy interesado en la compra de una finca de 4 hectareas la cual linda con 2 parcelas de mis padres, soy ganadero y la finca que quiero comprar la tengo alquilada aunque de palabra,¿hay posibilidades de que alguien salga al retracto??
            muchas gracias

          • Buenos días Jacinto. Si usted es colindante ningún otro puede retraer. No le veo influencia al asunto del arriendo. Saludos y suerte, Justito El Notario.

  12. Buenas tardes, muchas gracias por su blog, es utilísimo
    No sé si lo habrán preguntado ya porque hay mil preguntas, pero en los gastos que se me devolverían (soy compradora de finca menor de una hectárea) están incluida la comisión que pagué a la inmobiliaria? tengo papel firmado de esa entrega.
    Gracias

  13. Buenos días,

    El artículo trata sobre el retracto en fincas rústicas. ¿No existe nada similar respecto a viviendas, verdad? Es decir: si se vende una casa o un piso, ¿tendrían algún derecho de retracto los vecinos de las casas o pisos colindantes?

    ¡Muchas gracias!

    • Buenas tardes:
      Efectivamente. Puede haber tanteos y retractos a favor de las administraciones públicas en ciertos casos.
      Quien tuviera una vivienda de una hectárea …
      Saludos, Justito El Notario.

    • Buenas noches,

      Lo primero, enhorabuena por tu blog!! Soy de Navarra y he vendido un inmueble a un tercero. Tengo un hermano que ha ejercido su derecho de retracto gentilicio. Es un retracto entre familiares para evitar que las propiedades de la familia caigan en manos de terceros. Mi pregunta es: ¿puedo anular la venta y evitar que mi hermano se quede con el inmueble, aunque pueda igualar el precio de la venta, es decir, puedo echarme para atrás y recuperar el dominio del inmueble? No quiero vendérselo a él. Muchas gracias!

      • Buenos días Paco.
        Hace años que no estudio el derecho navarro que se ha modificado bastante. Además sobre esa figura se estudiaba “media hoja”. No me atrevo a opinar.
        Lo siento, gracias por sus palabras. Saludos, Justito El Notario.

        • Buenas tardes, quiero comprar una parcela que está en dos escrituras. La escritura A solo tiene un colindante que no está interesado en ella y la escritura B tiene un colindante interesado. Podría comprar la escritura A y después comprar la escritura B siendo ya colindante de esta mediante la A? Necesito ser colindante un determinado tiempo para adquirir prioridad? Pone que si la venta es a un colindante no existe el derecho de retracto, la ley es clara en ese aspecto? No lo he leído especificado especificado en ningún sitio. Muchas gracias de antemano

          • Buenas tardes Begoña:

            Clara no es, es clarísima. Si, de hecho, la figura se llama retracto de “colindantes” es porque es de colindantes, no de no colindantes.

            Artículo 1.523 CCI: “También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea”.

            Más claro, agua. ;))

            No, no hay plazo. Saludos y suerte, Justito El Notario.

          • Quizás que me haya explicado mal. Quería preguntar si la venta de la parcela es a uno de los colindantes el resto de los colindantes tiene derecho al retracto. Perdón por publicar dos veces y muchísimas gracias por su ayuda.

          • Hola de nuevo:
            Los comentarios tienen que ser aprobados por mi con lo que no salen automáticamente.
            A veces respondo muy rápido y otra veces no.
            También tengo una política dado el volumen de consultas que recibo:
            https://www.justitonotario.es/pagos
            También eso está claro: no puede haber retracto si ya se vende a un colindante. Otra cosa es que sea a un no colidante y varios colindantes quieran retraer.
            Sabes quien gana? El que la tiene (la finca) más pequeña 😉
            Hay que tomarse las cosas con humor después de 5.000 consultas.
            Saludos y suerte, Justito El Notario.

  14. Deseo informaccion para un retracto si tengo que reclamar al vendedor o al comprador

    un saludo

    • Buenas tardes Ángel:
      El que retrae le “quita” la finca al que la ha comprado a cambio de precio, gastos e impuestos satisfechos. El problema es que si pagó más de lo que consta en escritura. En ese caso el que compró irá a reclamarle cuentas al que vendió.
      Espero le sea útil y que tenga en cuenta mi “acción social”.
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Hola Justito! Es un placer leer tus explicaciones pq nos acercan, a los simples mortales, al mundo de los « cielos» legales. Gracias!!! …te planteo mi caso.
        Hemos comprado un terreno rústico pequeño que estaba desolado. Hemos hecho un contrato de compra en notaría con pago aplazado por dos años en cuotas mensuales, mas un capital inicial de entrega(parte del dinero no consta en contrato). Levamos un año pagando, aún NO hemos inscripto en REGISTRO de la propiedad. Nos pueden reclamar el RETRACTO ahora o si lo inscribimos?…y si nunca lo inscribes que ocurre?…Es que ha llegado un vecino y nos pide comprarlo y nos hace buena oferta, para hacerlo entre particulares. No sabemos si es colindante pero en la zona parecen todos medio parientes o amigos…Iluminame por favor, pq nos interesa la venta pero no se que cosas entran en juego o si pueden traer malas intenciones. Gracias mil!

        • Buenas tardes Candela:
          Gracias por tus palabras.
          Conste que ya no ilumino sin que la gente corresponda con un gesto a mi actividad social …
          https://www.justitonotario.es/entrega-cheque-recaudacion-2020-amigos-sivakasi/

          Pero estoy estos días haciendo algunas excepciones.
          El plazo está claro:
          9 días desde que se tiene conocimiento (cosa complicada de probar en ocasiones) o 9 días desde la inscripción.
          Así que si no se inscribe y no se tiene conocimiento, cuando se inscriba aún podrá retraerse dentro de ese plazo.
          El pago aplazado no nos afecta a estos efectos.
          Olvida ofertas “entre particulares”. Hay que firmar en escritura pública. Eso no va a ninguna parte en 2021.
          Si es colindante y lo sabe ya habrán pasado los 9 días. Guárdate todo aquello que lo demuestre.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

  15. Buenas tardes, ante todo felicitarle por su gran blog.
    Quería consultarle a cerca del retracto.
    Quería vender una finca rustica de 2000 metros, una vez escriturada e inscrita en el registro a nombre del comprador el colindante ejerce el retracto sobre nosotros o sobre el nuevo propietario?
    Una vez pasados los 9 días de inscripción ya no podría retractarla¿
    Muchas gracias.

    • Buenas tardes BLT:
      Efectivamente ese es el plazo.
      El que retrae le “quita” la finca al que la ha comprado a cambio de precio, gastos e impuestos satisfechos. El problema es que si pagó más de lo que consta en escritura, me temo que irá a quejarse a usted.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Muchas gracias por su respuesta.. Me surge otra duda:si todos los colindantes dejan firmado por escrito su renuncia a la compra antes de la venta, continúan teniendo el derecho a retractarla? Muchas gracias de nuevo.

        • Desde mi punto de vista, eso es un compromiso meramente personal que podría no respetarse pues el derecho no surge hasta que haya venta y no se puede renunciar a un derecho que no se tiene …
          Saludos, Justito El Notario.

  16. Quiero comprar un terreno agricola de 400 mts y una de las escrituras es colindante con un vecino que al parecer se llevaban mal. me afectaria el retracto del vecino al terreno que esta escriturado y no es colindante?
    o me afectaria a la totalidad de los 400mts si quisiera comprarlos?
    Gracias

    • Buenas tardes Eduardo:

      Su consulta no tiene un interés general.

      A cinco años de la apertura de mi blog, he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo y recibo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo.

      Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante, previa aclaración de las circunstancias del caso porque no termino de entenderlo.

      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

    • Hola , Acabo de comprar un terreno con una casa y el vecino a salido al retracto en el plazo de 9 días de la inscripción del Registro , Pero el fue informado anteriormente de la venta por un burofax después de recibir el burofax con la información de la venta Ha hecho una oferta inferior, tras pasar el tiempo de 9 días EU compré la casa Ahora estoy citando a Juicio,Estoy muy preocupado , Que obciones tengo

  17. Hola buenos días,

    Lo primero gracias por el blog, es super instructivo y útil

    Recientemente he comprado una finca rústica de 1200m2. La finca rústica está formada por 3 fincas diferentes. La cosa es que dos de ellas son colindantes a mi vecino, y éste ha ejercido el derecho de retracto sobre esas dos en plazo. La cuestión es que la tercera finca que tengo, está justo en medio de las otras dos, y en consecuencia, es colindante a las dos sobre las que ha ejercido el derecho. Quería saber si esto pudiera anular su derecho a retracto. Además de esto, mi vecino tiene unos apartamentos vacacionales, además de su domicilio en la finca colindante, por lo que no creo que vaya a utilizar la finca para fines agrícolas o ganaderos, aunque entiendo que eso será más difícil de demostrar o acreditar.

    Quería saber su opinión sobre la posibilidad de que pueda anular ese derecho gracias a la tercera finca no colindante….vamos que técnicamente el fundo retraído es colindante a otra propiedad adquirida por mí (aunque no previamente si no que la compra fue a la vez).

    Mil gracias por la ayuda

    • Buenas noches Joseba:
      Me suena haberle respondido a una consulta vía mail. ¿Estoy en lo cierto?
      Para empezar hay que aclarar términos. ¿Habla usted de una finca registral que son tres catastrales? ¿O como es el asunto?
      El retracto no se ejerce por parcelas catastrales, se ejerce por fincas según escritura-registro.
      Espero noticias. Saludos, Justito El Notario.

      • Hola buenas. Pues la verdad es que no hemos hablado por email…seria un caso parecido. Son tres fincas diferentes y diferenciadas en las escrituras-registro. Lo que es el terreno vallado es uno pero registralmebge 3. Una de ellas no es colindante. Asimismo quería saber si que ejerce el retracto debe acreditar de algún modo ser agricultor o ganadero, porque creo que no es el caso. Muchas gracias!!

      • Hola de nuevo. Habia contestado pero no se si el comentario se ha realizado correctamente porque no puedo verlo. Te decía que no habíamos hablado por email, quizás se trataba de un caso parecido. En efecto se trata de 3 fincas diferentes en el registro que componen una sola vallada perometralmente en lo fisico. De las 3 solo dos son colindantes y el hecho de quenla tercera también des colindante a las otras dos quizás pueda hacer que se anule du derecho de retracto ya que nosotros tendríamos el mismo. Asimismo nos gustaría saber si la persona que ha ejercido el derecho debe acreditar que es ganadero o agricultor porque en la practica no lo es. Muchas gracias una vez más!!

    • ¿Habla usted de una finca registral que son tres catastrales?

      “En efecto se trata de 3 fincas diferentes en el registro que componen una sola vallada perometralmente en lo fisico. De las 3 solo dos son colindantes y el hecho de quenla tercera también des colindante a las otras dos quizás pueda hacer que se anule du derecho de retracto ya que nosotros tendríamos el mismo. Asimismo nos gustaría saber si la persona que ha ejercido el derecho debe acreditar que es ganadero o agricultor porque en la practica no lo es”.

      Bueno, la primera escapatoria posible al retracto es que las fincas se vendieron “en globo” (en conjunto) y en tales casos sería admisible la improcedencia del retracto. Eso podría “anular” (impedir) el retracto pero no el hecho de que la no colindante sí que sea colindante con las otras dos.

      La segunda escapatoria es la existencia de esos apartamentos vacacionales en la finca rústica que da derecho al retracto, puesto que su existencia desvirtúa la esencia de esta figura a mi modo de ver.

      La circunstancia de que el vecino no utilice “su” finca (la o las retraídas) para fines agrícolas o ganaderos no impide el retracto. Otra cosa es que fuera un retracto regulado en la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias en cuyo caso tendría que serlo para poder retraer.

      Así que mi opinión es que esa tercera finca no colindante le puede salvar si estimamos que usted compró en globo y que el comprador en consecuencia ya no puede retraer.
      Pistas para la venta en globo: que haya un solo precio y no un valor individual para cada finca y que se utilicen expresiones de ese tipo.

      Pienso que debe buscar un abogado para hacer frente a reclamación.

      Salud y cerveza, Justito El Notario.

      • Muchas gracias por la respuesta. Ha sido muy útil…espero hayas recibido el donativo. Un saludo!

        • Sí, recibido.
          Muchas gracias.
          Así da gusto contestar.
          En diciembre entrego el dinero a la Asociación y haré un post citando a todos los donantes.
          Gracias, saludos, Justito El Notario.

          • Gracias a ti por tu rápida contestación. Sólo quería preguntarte tu opinión. Parece que el tema que te consulté puede derivar en un tema judicial. Quería solamente preguntarte si crees que el argumento d ela compra “en globo” es suficiente para poder enfrentar unproceso judicial con ciertas garantías de ganarlo. MUCHAS GRACIAS!!

          • Buenos días Joseba:
            No lo sé.
            Siempre pensé que sí, pero ahora diría que no lo sé.
            Habría que estudiar la jurisprudencia y eso es ya cosa de un abogado.
            Tal vez encuentres algo en el blog de mi compañero Iurisprudente.
            Saludos y gracias, Justito El Notario.

          • Hola Justito. Soy joseba que te hice una consulta hace unos meses. Solo tenía una duda…una vez me he opuesto con un argumento jurídico al requerimiento notarial del retracto que me hace mi vecino, qué plazo tiene él para iniciar la vía judicial y requereirmelo judicialmente? Han pasado 5 meses pero no he recibido ninguna notificación. Muchas gracias

          • Hola Joseba: Lo siento pero de ese tipo de cosas no tengo ni idea. Saludos y suerte, Justito El Notario.

  18. Buenas, tengo una parcela de algo más de media hectárea, y he conseguido arrendar la parcela colindante, después de mucho tiempo de espera, ya que la dueña tiene delegada su administración a un sobrino lejano, pues bien, cuando me he concertado con el sobrino me la ha alquilado sin contrato y por año. Tengo el presentimiento que la mujer dada su avanzada edad, venderá a dicho sobrino la parcela y mi temor es que dicho contrato de compraventa no se inscriba en el Registro, me explico, si se vende mediante una compraventa privada y no tengo noticia de ello a efectos de publicidad, podría salir al retracto en el momento que tuviese noticia de dicha compraventa, pero y si el comprador negase haber adquirido la parcela ¿cómo podría ejercer el retracto legal del artículo 1523CC?

    • Buenos días Rubén:
      Aunque me aporta una consulta que tenga cierto interés general y que pudiera ser objeto de algún artículo, a cinco años vista desde la apertura de mi blog (se cumplen hoy), he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo.

      Así que se lo estoy insistiendo (con escaso efecto) a todos.

      De ahora en adelante, necesitaré un gesto que me anime y me compense responder a las preguntas que formulan, ya sea (ese gesto) hacia mí o hacia mis amigos de la India.

      Sería muy estimulante trabajar de ese modo. Probablemente ya lo habrá visto:

      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  19. Hola.

    ¿como me puedo enterar si una finca colindante se ha vendido para ejercer el derecho de retracto?

    Muchas gracias.

  20. Hola.

    Estoy a punto de comprar una finca registral de 1,5 hectareas compuesta por varias fincas catastrales pequeñas desperdigadas geográficamente, de las cuales soy colindante en una de ellas.
    Teniendo en cuenta las fincas catastrales, los colindantes son muy numerosos.
    Me preocupa un colindante de una de las parcelas catastrales que se dedica a la ganadería. Si decidiera ejercer el derecho de retracto, ¿puede? ¿sobre la finca catastral sobre la que es colindante o sobre la totalidad de la finca registral?
    Si es sobre la finca catastral, ¿debe pagar él la segregación?

    Muchas gracias.
    Un saludo.

  21. Buenas tardes,
    Mi consulta es sobre si una casa, catalogada como urbana tiene algún derecho sobre un terreno rustico colindante (300 metros).
    Gracias

  22. Buenos días: He descubierto por casualidad este blog y desde luego es muy didáctico y con explicaciones muy “entendibles”. Mi pregunta es: si vendo una finca a un no colindante y utiliza el derecho de retracto un colindante, en qué precio tendría que venderle dicha finca…¿en el mismo que puse al no colindante en la escritura?. Gracias

  23. Hola Justito. Enhorabuena por su blog, es muy interesante.
    Le cuento mi caso;
    Esta mañana mismo he firmado el contrato de arras con la parte vendedora (yo soy la parte compradora) de una finca rústica con una superficie de 10.000 m2 (1 hectárea) de la cual soy colindante. Mi miedo es que hay otro colindante que también quería comprar esa finca y “creo” que es Agricultor Prioritario. Podría salir al retracto dicho colindante tras hacer la Escritura en Notaría y quedarme sin Finca? O si yo ya soy colindante no puede salir nadie al retracto aunque el otro colindante sea Prioritario. Gracias de antemano, y espero respuesta para quedarme tranquilo.

    • Buenas noches Javier.
      El de colindantes es para fincas de menos de una hectárea, así que pienso que las de la hectárea justa no entran.
      En cuanto a los del artículo 27, podría ser (dependiendo de la UMC) que sí, pero tanto en el del Cci como en el de la LMEA, si la venta es a un colindante como usted, no hay retracto.
      Así que tranquilidad, a mi modo de ver.
      Salud y cerveza en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

  24. Buenas tardes y enhorabuena por su gran página-blog, lo sigo desde hace tiempo para ver curiosidades y aprender cosas que los que no nos dedicamos a temas jurídicos no está mal que lo sepamos.
    Quería hacerle dos preguntas respecto al retracto, le pongo en situación.

    Pregunta 1- Situación: Finca de 1.000 m2 de Murcia, actualmente plantada de limoneros y con riego, pero según calificación urbanistica del Ayto. de Murcia es “urbana con categoría AGRUPACIONES LINEALES RESIDENCIALES (RL)”-que son fincas rústicas que lindan con caminos y las han hecho urbanas 50 metros desde el camino- en este caso es urbana entera.
    ¿Esta finca se puede retractar o al ser urbana según el plan urbanístico no? (en descripción registral sigue siendo rústica)

    Pregunta 2-Otra finca de 1.100 m2 de regadío y cultivada pero al ser alargada, tiene una parte rústica y otra urbana según el Plan General Urbanistico de Murcia con la categoría “AGRUPACIONES LINEALES RESIDENCIALES (RL)”-que son fincas que lindan con caminos y las han hecho urbanas 50 metros lineales desde el camino-, por lo tanto al medir más de 50 metros, tiene según catastro una parte urbana y otra rústica.
    ¿Se puede retractar?

    En definitiva, fincas en cultivo de regadío pero que el Ayto. de Murcia las ha hecho urbanas la parte más cercana al camino, el resto rústico.

    Gracias de antemano y espero que se entienda el planteamiento.
    Saludos y buena tarde a todos.

  25. Buenas tardes. Estamos en un lío con un terreno por el vecino colindante.
    Me explico, hemos encontrado un terreno 179 m2 , que llevaba un año a la venta,tenía un cartel con un número de teléfono delante del terreno. Hemos hablado con el propietario y hemos echo un precontrato de comprá venta pagando 1000 € de aval ante el notario. Al día siguiente se ha presentado el vecino colindante protestando por su derecho como colindante y ofreciéndose para comprar el dicho terreno.
    El propietario, por lo visto ha tenido antes problemas con el porque le quería comprar el terreno pero por un precio inferior al que pedía. Bueno…todo a quedado en el aire porque el vecino colindante quiere poner una denuncia y el propietario, aunque nos lo quiere vender a nosotros no quiere meterse en juicios. Tenemos alguna posibilidad de quedarnos con el terreno? Se puede hacer algo para que el vecino colindante renuncié? Muchísimas gracias!

    • Buenas tardes Loli:
      El derecho de retracto surge cuando se vende mientras tanto no hay nada, no ha nacido y por tanto no puede evitarse porque aún no existe.
      Desde la venta comienza a correr el plazo y son nueve días desde que se sabe (por el retrayente) o desde qué se inscribe en el registro de la propiedad y no hay forma de evitarlo.
      Tendría que ver esa escritura que dice que han firmado para saber qué es lo que han firmado exactamente.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Hola,
        He comprado una finca rústica en la que me pueden salir al retracto. Estoy esperando a los 9 días a los que haces mención…pero no tengo claro cuando empezarían a contar en mi caso.
        Hay que inmatricular la finca. Me dicen en el registro que hay que publicarlo en el boe y luego mandan comunicación al ayuntamiento de mi municipio. No se a partir de cuando empiezan a contar los 9 días…desde la publicación en el boe, desde l exposición de 1 mes en el tablón de anuncios del ayuntamiento…Nadie me sabe decir nada…total, que llevo más de un mes desde que escrituré y todavía no sé nada…
        Te agradecería muchísimo la ayuda

        • Buenas noches Raquel:

          Aporta una consulta que está resuelta de manera general en el artículo y en las muchas consultas que ya tienen respuesta.

          Sin embargo, a cinco años de la apertura de mi blog, he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo y recibo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo, así que un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante.

          https://www.justitonotario.es/pagos

          Saludos y suerte, Justito El Notario.

  26. Hola Justito! Muchas gracias por tu blog, es genial.

    Estoy interesada en comprar una finca colindante de menos de una hectárea y, como aconsejas, ya me he puesto en contacto con los dueños de esa finca para comunicarles mi interés. Me han dicho que de momento no pero que si cambian de opinión me avisarán, así que hasta aquí todo bien, pero me surgen dos dudas:
    1) Mi finca es una casa de pueblo con su patio, eso se considera finca rústica?
    2) la conversación con los colindantes (la finca colindante son unas cuadras con un terreno, entiendo que estará catalogada como finca rústica) fue exclusivamente por teléfono, ¿sería recomendable hacer constar por escrito mi interés, en el caso de que vendieran la finca sin ponerlo en mi conocimiento? ¿O no serviría de nada si pasan estos 9 días de plazo?

    Gracias ????????

    • Buenas noches Sara:
      No me parece que su finca sea una rústica por lo que me dice, no obstante la calificación urbanística es la que prevalece en estos casos aunque puedan ayudar la escritura, el registro y el catastro.
      El retracto no existe si no hay venta por lo que usted no tiene ningún derecho y no sirve de nada que intente acreditar su interés previo al vecino. Ellos no tienen que poner nada en su conocimiento. Es justo al revés: si venden, usted tendrá que enterarse e intentar retraer. Así que, no, no sirve de nada.
      Saludos y efectivamente una cerveza con su caña no estaría nada mal. Vea aquí: https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

  27. Buenas tardes, quiero comprar una finca urbana en Galicia.

    La finca tiene 3 lindes y 300 m2
    1) finca urbana 400m2
    2) finca urbana 900 m2
    3) carretera

    Puede algún vecino solicitar retracto?

    En caso afirmativo,

    1) debo comunicárselo a los 2 colindantes?
    2) en que plazo?
    3) si hay un plazo es desde la CV o desde la presentación en el registro de la propiedad?

  28. Buenos tardes, Don Justito.

    Abusando de su confianza y felicitándole de antemano tanto por su blog como por la colaboración desinteresada que nos ofrece, querría plantearle una cuestión al hilo de su ilustrativa entrada sobre el “retracto de colindantes”

    El caso que me atañe es el siguiente: estoy interesado en la compra del 50% de una finca rustica que tiene una superficie total de poco más de 2.000 metros cuadrados (y que no constituye explotación prioritaria). He llegado a un acuerdo en cuanto al precio con la propietaria de la mitad indivisa en la que estoy interesado, pero me consta que el propietario del otro 50% (comunero) está interesado en la adquisición de la mitad indivisa que yo pretendo adquirir. No obstante, la propietaria actual, por circunstancias que no vienen al caso, no le quiere vender a él, sino a mí. Aún no he firmado con la propietaria el contrato privado porque tengo dudas y cierto temor respecto a si el otro comunero (o algún colindante) ejercitase el día de mañana su derecho de retracto, por el motivo que le expongo a continuación.

    Comenta usted literalmente en su entrada que, entre los consejos que da a sus clientes cuando se procede a la venta de una finca rústica sobre la que se pueda ejercitar el derecho de retracto, se encuentra este: “dado que esta finca mide menos de una hectárea ya saben que podrían salir al retracto los propietarios de fincas colindantes quienes se pueden quedar con la finca por el precio que consta en la escritura más gastos e impuestos”

    Y aquí se plantean mis dudas y temores. Bien sabe usted que, con frecuencia, el precio reflejado en escritura es una ínfima parte del precio real de compra. Es lo que ocurriría (para serle franco) en mi caso particular, puesto que la vendedora, por distintas circunstancias particulares, está interesada en reflejar en escritura un precio muy por debajo del real que señalaríamos en el contrato privado.

    Mi temor estriba en que el comunero (o colindante, a estos efectos daría igual) ejercite el derecho de retracto y como usted señala en su entrada, “se quede con la finca por el precio que consta en la escritura más gastos e impuestos”.

    Porque, siendo así, entiendo que en ese caso, además de perder la finca en la que estoy interesado, según comenta usted sólo me vería resarcido en el importe del precio que se reflejase en escritura, aunque fuese muy inferior al precio real de compra que se estableció en el contrato privado que pretendo firmar en breve con la compradora.

    No obstante, le dejo dos anotaciones finales, abusando de su generosidad:

    1) Según he podido leer, nuestro TS (en sentencias de 30/04/1991 y 30/03/1995) tiene establecido que el precio que el retrayente debe reembolsar al comprador es el precio de venta pagado al vendedor, precio real y no el que figura en escritura. Entrecomillo: “el retracto debía ser ejercitado por el precio real pagado, que constaba en documento privado y no por el precio ficticio que constaba en la escritura pública de compraventa (…) es requisito esencial y decisivo, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable, el conocimiento del precio real y verdadero en que fue vendida la finca que se trata de retraer, que es el que ha de pagar el retrayente”

    Si esto es así (y no como usted señala en su entrada) me daría cierta tranquilidad porque al menos podría recuperar el precio real (fijado en contrato privado) que he desembolsado por la finca (que, para entendernos, sería el resultado de multiplicar por 8 el precio de escritura)

    2) Caso de que el precio que se debería abonar por el retrayente se determinase como usted señala en su entrada (precio de escritura) y no como señala el TS en las dos sentencias que le comento (precio de contrato privado de compraventa) lo único que se me ocurre para proteger mi situación sería:

    i) indicar, en el propio contrato privado, que la parte de precio que no figure en escritura sólo la abonaría una vez transcurridos los 9 días desde la inscripción en el Registro (momento a partir del cual el comunero/colindante no podría ejercitar el derecho de retracto)

    ii) reseñar igualmente en el contrato privado que la parte vendedora se compromete, caso de que el comunero/colindante ejercitase su derecho de retracto y finalmente pudiese adquirir la finca por el precio de escritura, a que sería ese precio (y no otro) por el que me vende a mí.

    Cuestión distinta, lógicamente, es que la vendedora quiera aceptarme esas condiciones.

    En fin, disculpe el tocho y si me pudiera ilustrar algo sobre estas cuestiones le estaría enormemente agradecido. Gracias anticipadas y me reitero en el agradecimiento a su labor didáctica en general y las felicitaciones por su libro.

    Sergio

    • Buenas tardes Sergio:
      Gracias por sus palabras.
      Acuso recibo y dejo la consulta (si es que puedo aportar algo) para la semana que viene.
      Saludo, Justito El Notario.

    • Buenos días Sergio:
      Si usted está interesado en la compra del 50% de una finca, lo que hay es un retracto de comuneros, no un retracto de colindantes.
      El de colindantes es para el caso de venta de una finca rústica de menos de una hectárea, no (el retracto de comuneros excluye al de colindantes) para el caso de venta de parte de una finca de menos de una hectárea. No se puede obligar al otro comunero a que esté en condominio con un colindante en virtud del derecho de retracto. Si no quiere estar con el que compra a su condómino, puede evitarlo retrayendo.
      Por lo demás, conoce usted la jurisprudencia mejor que yo (por lo que veo), por lo que no puedo decirle nada que no sepa. Para mi se abona precio, gastos e impuestos y el resto a lucharlo en los tribunales.
      Siento no poder ayudarle más.
      Gracias por sus palabras, saludos, Justito El Notario.

  29. Hola Justito, le comento lo qué nos está quitando el sueño y pido disculpas por alargarme. Mi pareja y yo vivimos en alquiler y hemos perdido nuestros empleos con el Covid19. Hemos decidido comprarnos una casita habitable con una pequeña finca rústica, utilizando todas nuestras economías, para así estar más seguros de tener un techo y huerta. Hemos encontrado una en Galicia, y fuimos a comprarla hace dos días. Hemos pagado la señal (lo demás pagaríamos en septiembre) y volvimos muy contentos. Resulta que hoy nos llama el vendedor diciendo que un colindante que explota ganado (no sé si de alta o si prioritaria, pero eso sí la granja está mal ubicada y me han dicho que teme denuncias) le habló y manifestó interés en nuestra finca, ofreciéndonos lo que hemos pagado como señal y diciendo que de lo contrario buscaría su derecho al retracto. Hemos dicho que no, por supuesto. Lo nuestro es algo muy particular: es una venta en globo por contrato de compraventa y se trata de una finca registrada – Parcela, a efectos catastrales, con inmuebles de distinta clase (urbano y rústico) – de 530 metros que consta en el catastro como rústica (prados intensidad 3), pero que contiene en su interior una vivienda no segregada de 53 metros construida en 1990 con su propia referencia catastral y clasificada como urbana de uso residencial (aunque no inscrita todavía), además de un hórreo pegado a ella. También en nuestra compra entra una casa a rehabilitar sin terreno (también urbana de uso residencial) de 129 metros construida en 1880 sita en la mitad de nuestra finca, lindando con nosotros mismos por 3 lados y con la calle por delante. Nuestras dudas son: puede este colindante pedir el retracto si la pequeña vivienda en la finca será nuestra residencia habitual y nuestra finca no está asiendo explotada? Se podría afirmar que la finca es accesorio de la vivienda y no al revés? El hecho de que también poseamos esta vivienda antigua y que lindemos con nuestra propia finca podría ofrecernos alguna garantía de que el retracto no prosperará? Para el plazo de 9 días, valdría el testimonio del vendedor y de los antiguos propietarios como prueba de que el colindante sabía de la venta desde hoy?

    Quedaré pendiente de la respuesta y muy contento de contribuir con tu trabajo. Gracias y un saludo!

    • Buenos días Marcos:
      Primera pregunta: Puede que sí. Lo he comentado en muchas respuestas. Siempre pensé que las edificaciones excluían la posibilidad del retracto pero, al parecer, no es impepinablemente así.
      Segunda pregunta: Sí, pero no sé si salvamos el primer inconveniente.
      Tercera pregunta: Si esa otra vivienda constituye una finca independiente atribuye la condición de colindante respecto de la otra sí, pero siempre que también tenga parte rústica. La única garantía aquí es vender a quien sea colindante.
      Cuarta pregunta: No, no sirve. Debe venderse y después ya empezamos a contar. En mi opinión. No hay retracto si no hay venta.

      Esta entrada de mi blog es la que más consultas genera.

      Saludos y cerveza en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

      • He comprado un terreno. Ya lo inscrito en el registro de la propiedad. Es mío ya o algún vecino colindante me lo puede reclamar? Y que tiempo tiene que pasar para que no lo reclamen.

        • Buenas tardes Luis:
          Por supuesto que es suyo.
          Si es una finca rústica de menos de una hectárea y usted no es colindante podría ejercerse el retracto.
          Todo está explicado en mi artículo.
          Saludos, Justito El Notario.

      • Al final leyendo tu respuesta he decidido llamar a ambos, vendedor y colindante. El vendedor todavía lo va a consultar con la notaría responsable, pero me ha dicho que un retracto es algo bastante gordo y que daría lugar a habladurías por el pueblo. El hombre parece que nunca se ha querellado con nadie y son sus hijos quienes le están induciendo a ello. Le llamé y le comenté que me trasladaron su preocupación por posibles denuncias de mi parte e intenté tranquilizarle contando que vengo de una familia de ganaderos y que le doy mi palabra de que de por mí no tendrá problemas y que tampoco queremos problemas. El dijo que le fastidia mucho no haberlo comprado en su momento, y dijo que podría mejorar la oferta. Le dije que no, que ahora mismo más que dinero nos hace falta un techo. Me dijo que a lo mejor quedamos cuando vayamos. No me quedó claro lo suyo. Pero en fin, a ver qué le dice la notaría al vendedor y si este hombre vuelve a manifestarse. Hasta que no sepamos nada y hasta que no nos notifiquen nada una vez firmemos estaremos en este sin vivir. Gracias por tu ayuda, Justito!

        • Buenas tardes Marcos:
          Francamente, lo de las habladurías me parece una “tontería”. No se trata de querellarse. Se trata de ejercer un derecho y se ha de hacer judicialmente. Nada más. No es un crimen. No se “denuncia” a nadie. Es un problema para el que compra que se queda sin finca, aunque, por supuesto, recupera los gastos e impuestos (no se queda compuesto y sin novia, como es lógico). La notaría no va a decir nada, no es cosa nuestra proporcionar la información, si la venta se ha hecho, y si no se ha hecho y alguien quiere que le informe sobre el procedimiento (no sobre si se ha vendido o no, ojo, que eso no podemos decirlo) pues le podré explicar un poco pero le tengo que mandar a un abogado que es el competente en estos casos.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

  30. Hola! Me gusta mucho tu blog y me parece muy útil.
    Tramité una demanda para un retracto de colindantes, pero sólo sabía los datos de la parte del vendedor, que fué el que dijo que la había vendido (a pesar de que sabía que me interesaba y que era colindante por todos los lados). Fuí a un abogado y en plazo tramitó la demanda pero sólo contra el vendedor.
    Ahora tengo conocimiento de que se registró (me notificó el registro por estar inmatriculada); y entonces mi abogado, desistió de la primera demanda y volvió a demandar al comprador.
    Mi pregunta es:
    Tengo alguna opción?, ya que pueden demostrar es que sabía de la venta, mucho antes de la fecha de registro.
    Del resto creo que cumplo tódo.
    Gracias por su respuesta y un saludo.

    • Buenas tardes Antonio:
      Pues nos metemos en cuestiones procedimentales sobre las que no tengo ni idea, la verdad.
      Por sentido común si es demostrable que tenía conocimiento, lo veo complicado.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  31. Buenos días, don Justito:

    Entendidos los derechos de tanteo y retracto como facultades de adquisición, y no como derechos reales, parece lógico que no tengan acceso al Registro, y por lo tanto que no concedan legitimación para la inmatriculación de una finca, cuya primera inscripción debe ser de dominio (7 LH).

    ¿Existe alguna herramienta legal para el colindante rústico que quiere ejercer un derecho de retracto respecto de finca no inmatriculada? ¿O tan sólo esperar a que el adquirente tenga a bien proceder a la inmatriculación de su finca? En tal caso ¿consideraría los gastos de inmatriculación integrados en el concepto que el retrayente debe compensar al retraído, a la vista del 1518.1º?

    Voy a acercarme un momentito al bar. Siempre me han caído bien los amiguetes de JB…

    • Buenos días Pauet:
      ¡Da gusto contestar con una cerveza en la mano¡ Gracias.

      Bueno … en mi opinión el colindante rústico que quiere retraer finca no inmatriculada dispone de 9 días desde que tenga conocimiento de la venta. Como en todos los casos, el problema es la prueba de ese conocimiento.

      Si x tiempo después se inscribe, habría que ver que ocurre durante los 9 días siguientes a la inscripción.
      Desde mi punto de vista, pero por puro sentido común, el comprador pasaría un poquito de angustia hasta que se completaran los 9 días si supiera que el vecino aún no había tenido conocimiento de la venta.

      Creo que los gastos de primera inscripción habría que abonarlos.

      Pero ya le digo … por sentido común. No sé lo que dirá la jurisprudencia al respecto.

      No se que le parece a usted … ¿?

      Muchas gracias, saludos, Justito El Notario.

      • El problema del conocimiento es tanto de prueba del momento de toma de conocimiento como de la calidad del mismo -según TS, desde los años 70, ha de ser cabal y completo, no sólo de la venta sino también de sus condiciones, no bastando la mera notificación de haberse efectuado, exceptuándose el precio, que podía ser desconocido con la redacción de la antigua LEC-.

        El momento en que sea plenamente conocido el conjunto de circunstancias de la venta es, efectivamente, difícil de determinar, lo que debería jugar, entiendo, a favor del retrayente, pues la falta de inscripción y sus efectos de inseguridad jurídica sólo deberían perjudicar al retraído, que es quien puede evitarlos.

        Quizá una solución sea efectuar un requerimiento notarial al vendedor original, para que confirme “el burdo rumor” de venta que corre por el pueblo, y en tal caso, aporte copia simple de la escritura. Entiendo que no tiene obligación de hacerlo, pero si cuela, sí se obtienen los datos y una fecha de cierta del “conocimiento cabal”.

        En cuanto a los gastos de inmatriculación, pensaba en una disociación de los derechos registrales, de forma que se compensaran los relativos a la transmisión, pero no así los de apertura de hoja, etc… Pero re-pensado, entiendo que también éstos entran dentro del concepto de “pago legítimo hecho para la venta”.

        Capítulo aparte merece el tránsito de la regulación procesal de la antigua LEC al minimalismo de la LEC’2000. Para otro rato.

        Gracias por su pronta atención y disposición. Y gracias por su labor online, que resulta tan útil y amena.

        Saludos,

        Pauet.

        • Buenas tardes Pauet:
          Creo que lo tiene usted más estudiado que yo.
          Sin duda que notificar fehacientemente es lo más seguro en este caso, con el riesgo que ello conlleva claro.
          Una opción a efectos de probar el conocimiento sería la comunicación catastral que en algún supuesto podría recibir un colindante, pues probaría su conocimiento del asunto. Por ejemplo, una catastral que constituye dos catastrales. La comunicación de la alteración catastral podría ser avisada al vecino colindante que ya luego no podría alegar desconocimiento, en mi opinión.
          Es una cosa que pienso en ciertos casos:
          https://www.justitonotario.es/faq/retracto-de-colindantes-por-culpa-del-sti/

          Es todo lo que se me ocurre.
          De nuevo, gracias, saludos, Justito El Notario.

  32. Hola Justito!! Enhorabuena por el blog es de agradecer tu esfuerzo por contestar todas nuestras dudas.
    La mía es la siguiente, voy a comprar 4 fincas rústicas, entre las 4 suman unos 2000m², todas son colindantes entre sí y a su vez dos colindan con un camino y las otras dos con otros dos propietarios. Al adquirir las 4 fincas ( todas ellas inscritas en el registro por separado) se extingue el derecho de retracto por colindantes?
    Espero haberme explicado bien!
    Un saludo.

    • Buenos días Abel:
      Bueno, yo siempre pensé que la venta en globo, excluía el retracto, pero creo que el asunto no está tan claro.
      En cuanto a las separaciones entre fincas, ya sabe que determinados accidentes (un camino, por ejemplo) excluyen el retracto.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.
      https://www.justitonotario.es/pagos

      • Hola Justito,

        Ante todo, enhorabuena por tu blog, ¿podrías profundizar sobre el tema de la venta en globo y su relación con el retracto de colindantes? O en su defecto, indicarme dónde podría encontrar más información al respecto (jurisprudencia, normas jurídicas u opiniones)

        Un saludo y gracias de antemano.

        • Buenos días Antonio:
          Gracias por sus palabras.
          Lo cierto es que es un tema que no da ningún juego en la notaría y, por tanto, me da una tremenda pereza estudiarlo.
          Lo siento.
          Gracias de nuevo, saludos, Justito El Notario.

          • Buenos dias, mi nombre es Victoria , muy interesantes todos sus comentarios y gracias de antemano.
            Mis padres tienen finca rustica de 9 hectareas pero esta a nombre de una sociedad, s.l. queremos comprarla los 4 hijos pero nos da miedo que los colindantes que es monte publico ejerzan el derecho de retracto. Una parte de la finca esta dividida por un camino , eso excliria el poder retractarse? Una solucion podria ser segrgar ese trozo y donarlo a los colindantess publicos a cambio que no ejercieran su derecho al retracto de toda la finca restante?ese trozo que separa el camino y que da a lindes de suelo publico tiene 12.800 metros. La finca es de secano.
            Se pueden hacer segregaciones a la vez del resto de la finca en parcelas d minimo cultivo?
            O nos arriesgamos y compramos asi sin segregar esa parcela aunque el precio de venta sea barato por ser familia. Mil gracias.

          • Buenos días Victoria:
            Si me habla del retracto de colindantes, es para fincas de menos de una hectárea.
            Si me habla de monte público, el retracto no se podría evitar aunque no se me ha dado ni uno solo caso de ejercicio del retracto por una administración.
            Los caminos podrían excluir el retracto de colindantes.
            Las segregaciones han de respetar la UMC.
            No puedo decirle más. Su consulta es compleja para atenderse por esta vía.
            Gracias, saludos, Justito El Notario.
            https://www.justitonotario.es/pagos

  33. Muchas gracias… Me ha gustado mucho el artículo… Quisiera exponer una “acción lógica” previa a la escritura pública de compraventa y un caso “práctico”…

    ACCIÓN LÓGICA : Entendiendo que al propietario le interese vender a un precio X y que le de igual quien sea el comprador, no debería notificar vía burofax a los titulares de las fincas colindantes en el momento en que pone la finca en VENTA o al menos al firmar arras, dándole al comprador la posibilidad de recuperar dichas arras?… Me parece que así le evita tb un riesgo al COMPRADOR que según usted mismo ha comentado suele llegar a la notaría a escriturar sin la menor idea del riesgo en el que ha incurrido.

    CASO PRÁCTICO : que ocurre si la finca tiene como SECANO el doble de las UMC, pero no así en REGADÍO o viceversa?…

    Recomendaría la “acción lógica” propuesta?…

    • Buenos días Frank:
      En cuanto a la acción lógica, es tan lógica (con los matices que le haré) que es lo que hace mucha gente. La ofrece y si le dicen que no la vende. No obstante, notificar (o simplemente avisar) no vale para nada porque el derecho no surge hasta que se vende y lo de antes no lo hace decaer (y aunque dijeras que no, ahora puedes decir que sí). Lo de las arras tampoco creo que tenga mucha utilidad puesto que el comprador si pierde la finca recupera todo, con lo que esas arras ya no tendría más sentido que “si me la quitan me las devuelves duplicadas” … y esto, francamente, no lo veo. Si no la quiere, que no la compre. El riesgo es para ambos.
      En cuanto al caso práctico…. ¿me habla usted de una finca que tiene regadío y tiene secano al mismo tiempo? porque de otro modo no entiendo la pregunta.

      Acepto el reto, pero con una caña de por medio en https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y gracias por sus palabras, Justito El Notario.

      • Buenos dias

        Muchas gracias por el blog y articulo es muy interesante. Hace un par de meses en estado de alarma falleció mi madre, siendo herederos de una finca rústica yo y hermanos en proindiviso, por testamento. Los tramites de herencia e inscripción de la finca heredada no los hemos tramitado aún por la situación actual. La finca esta en otra comunidad autónoma sin tener movilidad geografica para ir a fecha de hoy. Tenemos indicios o conocimiento de una posible venta de colindante de menos de una hectárea .Puso anuncio y lo retiró, pero no contactamos con el por las circunstancias personales en el¡ momento del anuncio. ¿Puedo ejercer retracto como heredero antes de inscribir mi herencia ? ¿Que pasos debo de dar, pues no localizo al anterior propietario? ¿Puedo acogerme al plazo de un año desde la inscripcion en registro?

  34. José Javier Blázquez Alonso

    La Ley estipula el plazo de 9 días, para ejercer el derecho de retracto por colindante, desde que se registra o se tiene conocimiento de la venta. Mi pregunta es: cuando se habla de registro se refiere al registro de la propiedad? o pude valer como registro el haberlo hecho únicamente en el catastro.

    • Buenas tardes:
      Ambas preguntas están contestadas en el artículo.
      Si le da pereza, acepto una cerveza a modo de repetición de la jugada en https://www.justitonotario.es/pagos
      El tiempo es oro ;)))
      Saludos, Justito El Notario

      • José Javier Blázquez Alonso

        El artículo al que supongo hace referencia se refiere a lo estipulado en la Ley 19/95 y efectivamente dice expresamente que es en el registro de la propiedad donde debe estar inscrito y da un plazo de un año para ejercer el derecho de retracto.
        Pero si nos vamos al artículo 1524 de Código civil solo habla de Registro, no especifica si es el Registro de la Propiedad o Registro en el catastro y con un lazo de 9 días para ejercer el derecho de retracto.
        Este interés mío en aclarar lo que se refiere al registro, es por lo siguiente:
        Soy colindante de una finca rústica de menos de una hectárea que siempre he tenido interés en adquirir para unirla a la mía. Hace 4 días me vino una persona a decir que esa finca que me colinda la ha comprado. le pido copia de escritura de compraventa y en su lugar me da documento expedido por el catastro en el que consta que el terreno de mi interés consta inscrito a su nombre desde septiembre de 2019. de ahí mi interés en saber si el registro en el Catastro es válido o debe ser necesariamente en el Registro de la Propiedad.
        Gracias por su ayuda. un salud

        • Buenos días José Javier:
          Gracias por su caña tapa¡ Así da gusto gastar tecla¡

          El retracto de la Ley 19/95 es para propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

          Su colindante es titular de explotación? A como está la UMC en la zona?

          Si no estamos en ese caso, nos vamos al Cci. En el Cci el plazo es de 9 días y el Catastro, en mi opinión, no cuenta aquí para nada.
          Son 9 días desde que usted lo sepa o desde que se inscriba.
          Esa persona que le avisa es la que ha comprado la finca, ¿no? Pero lo sea o no lo sea usted ya lo sabe y (aunque se podría discutir) el plazo ya está corriendo.

          No soy abogado pero yo, si la finca le interesa (y previa urgente consulta a un abogado) haria esto:

          Pedir nota en el registro. Si lleva inscrita más de 9 días a nombre del nuevo propietario no tiene nada que hacer.
          Si no estuviera inscrita, le quedan a usted 5 días en el peor de los casos así que lo que YO haría sería enviarle de inmediato un burofax a vendedor y comprador de la finca rústica y simultáneamente entablar demanda de acción judicial de ejercicio del retracto, todo antes de los 9 días, y lo segundo (la demanda) sin esperar a que el burofax pudiera ser atendido favorablemente.

          NO OBSTANTE, el plazo podría (debería más bien) estar suspendido por el estado de alarma con lo que podríamos dar por bueno que usted ya lo sabe desde hace cuatro días, pero los otros cinco no correrás hasta que termine el estado de alarma o se decrete el fin de la suspensión de plazos, aunque no puedo asegurarle al 100% que el plazo esté suspendido.

          Y si han inscrito en estado de alarma, el plazo no habría empezado.

          Si le interesa mucho la finca, pida nota (es muy fácil por internet) y vaya hablando con su abogado.

          Espero haberle ayudado, saludos y, de nuevo, gracias, Justito El Notario.

  35. Hola, felicitaciones por el blog!!!
    Quiero comentar mi caso porque no se que puedo hacer. Poseo una finca de 1500m2 que es colindante con otra de 1550m2 que se vende, ambas eran una sola parcela y en su día se segregaron entre familia.
    El viernes 3 de abril tuve conocimiento de que se había producido en esta misma semana un contrato de arras a un comprador extraño en el que se abonaba 6.000€ como señal al vendedor. Quiero ejercer mi derecho de retracto, soy agricultor desde hace 45 años esa parcela lleva más de 100 años en mi familia y el interés que me motiva es la mejora de la explotación agraria. No conozco quien es el comprador ni se como puedo averiguarlo, ni donde recurrir para presentar el la demanda por retracto. Otra cuestión que me preocupa es si en pleno estado de alarma y en esta semana que entra “semana santa” podré presentar la solicitud. Agradezco enormemente su respuesta. Me urge. Muchas gracias

    • Buenas tardes Juan:
      Para ejercer su derecho, primero tendrá que haber venta. Por un contrato de arras no surge su derecho a retraer porque no ha habido venta.
      En cuanto a la demanda, lo que le aconsejo es que consulte a un abogado, pero lo que YO haría sería enviarle de inmediato un burofax a vendedor y comprador de la finca rústica y simultáneamente entablar demanda de acción judicial de ejercicio del retracto, todo antes de los 9 días, y lo segundo (la demanda) sin esperar a que el burofax pudiera ser atendido favorablemente.

      Pero claro, volvemos a lo mismo, aún no hay venta.

      Con lo que llegamos al principio, y ¿cómo me entero de que han vendido? Pues algo digo sobre ello en el post. No es fácil (lo mejor es que le ofrezca mejor precio y listo). Tiene que enterarse de la venta y dispondrá de nueve días desde entonces, pero si ya han pasado nueve días desde la inscripción ya no podrá ejercitarla.

      Por último, ¿se podría firmar durante el estado de alarma? Pues eso lo tendrá que decidir el Notario a quien le encarguen la venta, pues el Notario decide lo que es urgente o no, pero su plazo de nueve días desde la inscripción (si esta tiene lugar durante el estado de alarma) empezará a contar cuando el estado de alarma termine (si se firma, tiene usted mas posibilidad de enterarse).

      En fin, creo que en estado de alarma y un domingo por la tarde, me he ganado una cerveza, ¿no?. Mire aquí:

      https://www.justitonotario.es/pagos

      Gracias por la felicitación.
      Saludos, Justito El Notario.

      • Muchísimas gracias. Me has resuelto muchas dudas pero esto me lleva a otra pregunta:
        ¿Sería posible impugnar ese contrato de arras para que la venta en sí no se llevara a cabo y se hiciera directamente a mí?
        Por el vendedor no hay problema, le dijeron que yo no estaba interesado y era falso, pero tiene miedo de que le hagan pagar el doble de lo abonado por rescindir el contrato (un contrato privado hecho por ellos mismos). La escritura no la otorgarían hasta 6 meses o 1 año según me ha comentado el vendedor, por papeleos para poner la parcela al día. Entonces durante todo ese tiempo el nuevo comprador va a hacer uso de ella. He hablado con el comprador dándole la posibilidad de abonarle el dinero entregado como señal, pero se niega, a pesar de que le he dicho que soy colindante y tengo preferencia sobre él.

        Recordaré este foro porque probablemente recurra a ti en más de una ocasión.

        Gracias de nuevo y disfruta de la cerveza que haces un gran trabajo!!!

        • Buenas tardes Juan:

          Gracias por la convidada¡¡¡

          Respondo a muchísimas cosas y poca gente tiene un detalle, así que gracias.

          Es que no hay nada que impugnar. Tu no tienes ningún derecho en tanto no haya venta. Las arras no generan el retracto.

          No entiendo como “habéis” dado lugar a esto. Queriendo uno vender y otro comprar, habéis metido a un tercero sin ninguna necesidad de hacerlo.

          Hazte cargo del incumplimiento o haceros cargo los dos (no sé de que cantidad estamos hablando) o llegad a un acuerdo con el comprador a quien debes avisar que se la quitarás en cuanto sea suya (te dirá que como te vas a enterar, claro, y tiene razón).

          Creo que en un caso tan claro de interés por la finca, el comprador debería desistir y dejaros cerrar ese trato.

          No te puedo decir mucho más.

          Llevo 2500 artículos en 5 años y medio, así que imagina el trabajazo.

          Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Hola, no me parece claro que el plazo de los 9 días de retracto quede suspendido en el Estado de Alarma. ¿me podría ampliar esta información?. Gracias.

        • Buenos días Antonio:
          Ni a mi tampoco, es una simple opinión.
          Pero es un plazo legal y como todos puede estar suspendido.
          Hay un monumental lío con todo esto que el último RD agranda más aún aunque está pendiente de su convalidación.
          En conclusión: no le puedo aclarar más.
          Saluos y gracias, Justito El Notario.

  36. Hola. Me ha encantado tu blog.
    Mi pregunta es una chorrada… los 9 dias son hábiles verdad? De ser asi- que supongo que si- me quedan 3 para que pase el plazo y ya me han visto por alli….craso error el mio pero como bien dices de los errores se aprende…
    La cuestión es: en 3 dias les daria tiempo a hacer todos los trámites del retracto? grcs y saluds

    Pd: m da mas miedo lo de plazo del año…aunque si dices que es muy oco habitual…

    • Buenos días Deli:

      Gracias. Lleva un trabajo gigantesco mantener esto solo.
      Por eso tengo establecida una forma de colaboración:
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Son pocos los que se pagan una cerveza …

      Dicho esto, el artículo 5 del Código Civil establece que en el cómputo civil de los plazos NO se excluyen los días inhábiles.

      Como contesté a otro comentario:

      “Lo que le aconsejo es que consulte a un abogado, pero lo que yo haría sería enviarle de inmediato un burofax a vendedor y comprador de la finca rústica y simultáneamente entablar demanda de acción judicial de ejercicio del retracto, todo antes de los 9 días, y lo segundo sin esperar a que el burofax pudiera ser atendido favorablemente. Sin valor, ni efecto alguno. Mis opiniones son solo eso, que quede claro.”

      El plazo de un año es para otro supuesto. Y sí afirmo que yo he visto un retracto en 18 años, pero a lo mejor en otros sitios se da más.

      Saludos, Justito El Notario.

    • Muchas grcs por su pronta respuesta. Me encanta también su método de pago…jjj colaboraré con algo- no lo dude.

      Entiendo pues que los 9 dias son naturales – como la Ley 39/ 2015 dice justo lo contrario me habia llevado a confusión pero claro supongo que una cosa será un procedimiento advo. y lo del retracto es un procedimiento judicial-.

      Saludos

      • Hola de nuevo:
        Gracias por esa caña.
        Contestar así sabe mucho mejor¡
        La alternativa a la caña era esta otra (para que vea que lo entrego):
        https://www.justitonotario.es/donativo-anual-amigos-de-sivakasi/

        No, no es cuestión de procedimiento judicial. Se trata del artículo 5 del Código Civil: En el computo CIVIL de los plazos, no se excluyen los días inhábiles y este computo es civil.

        Lo dicho, gracias, saludos, Justito El Notario.

        • Grcs a ti.

          Tienes algun post sobre el otro tipo de retracto de 1 año o 2 meses si se avisa a los colindantes? me interesa mucho … como me puedo enterar de los que tienen prioridad de explotación agraria? porque me da mucho miedo… no hace ni un mes que compré la finca y en 2 meses me conceden la licencia para cerrarla y tal… y no quiero invertir en ella y que venga alguien en un año y me la “virle”… será conveniente esperar un año para hacer cualquier cosa en la misma?

          Es que si voy por alli me siento como si fuera una ocupa encima… :/

          • Hola Adela:
            Pero alguno de los vecinos es titular de una explotación agrícola? Si no lo es, no puede retraer en un año.
            El plazo de los sesenta días es si le notificas que has comprado.
            Y, en mi opinión, se retrayesen habrán de abonar esos gastos.
            En fin, no hay otra, los retractos son así.
            Por cierto, ¿el Notario te advirtió? Yo siempre lo explico pero hay compañeros que tienen otro criterio y consideran que es algo que establece la ley y no tiene porque andar explicando. Yo no opino así, aunque siempre que se da el caso surgen las dudas en los compradores.

            Que tengas suerte, saludos y gracias, Justito El Notario

          • Pues no se si alguno es titular…

            El notario me advirtió del retracto de colindantes pero me hablo de 15 dias …no de 9… y del otro retracto no m advirtió…

            Otra duda tonta… los 9 dias son desde que yo llevé la escritura al registro no? No desde que tenga que ir a pagarlo verdad?

            Muchas gracias por todo y saluds!

          • Buenos dias:
            No, es desde la fecha de la inscripción. NI desde que se lleva, ni desde que se recoja.
            De nada, saludos y suerte, Justito El Notario.

  37. Hola, antes de nada felicitarle por el blog.
    ¿El derecho de retracto es aplicable también si la finca aún siendo rústica está clasificada en el PGOU como edificable, es decir, si el uso para el que está destinada la finca no es el uso agrario?
    Muchas gracias.

    • Buenas tardes Iván.
      El hecho de que sea edificable, ¿implica que ya no tiene uso agrario?
      Yo le contestaría que si es rústica, es rústica y hay retracto.
      Saludos, Justito El Notario.

      • ¿ y es necesario dedicar esa finca a uso agrario? El caso es que estoy en proceso de compra de una finca rústica edificable para hacer mi casa y uno de los colindantes que no se dedica al sector agrario es posible que quiera ejercer el retracto. Por lo que he leído en otras publicaciones el objetivo de esta ley es que no se “atomicen” los cultivos, es decir, que se favorezca la formación de terrenos dedicados a la agricultura de mayor tamaño. ¿Puede ejercer ese derecho a sabiendas de que no se va a dedicar a la agricultura? Muchas gracias de nuevo.

        • Buenas tardes Iván:
          Aunque el origen histórico del retracto de colindantes es el que indica, lo cierto es que actualmente la finalidad agrícola de las fincas (al menos en el que regula el Código Civil) no influye para nada. Estén dedicadas a lo que estén dedicadas si son rústicas puede sufrirse (o ejercerse) el retracto. Saludos y suerte, Justito El Notario.

  38. Victoria del Pino

    Buenas tardes, he ejercido el retracto de colindantes. La juez falla en mi contra porque dice que he tenido desidia en poner la demanda y según ella ha caducado la acción. La finca no está inscrita, por lo tanto me enteré a través de un empleado de la notaría, pero nunca supe las condiciones de venta, como precio, condiciones de pago etc.. pero intuía que la había comprado el arrendatario porque lo seguía viendo por allí. Le enviamos un burofax al comprador, lo recogió, pero no nos contestó. Entonces presentamos medidas preliminares ante el juzgado y desde que me enteré de la venta pero no de las condiciones hasta que presentamos las medidas preliminares en el juzgado para que presentara el comprador las escrituras para saber las condiciones de venta de la finca y ver si realmente me interesaba ejercer mi derecho al retracto, pasó algo más de un mes. Pues la jueza dice que ha habido desidia por mi parte, por haber dejado pasar tanto tiempo. Yo entiendo que no hay desidia. La ley dice que para ejercer retracto de colindantes tiene que ser antes de 9 días una vez se inscriba la propiedad en el Registro de la Propiedad o una vez tenga conocimiento cabal y completo de todas las condiciones de la operación.

    • Buenas tardes:
      Pues dígale a usted a ese empleado de notaría que ha cometido (presuntamente) un delito por habérselo dicho. Si yo me entero de que un empleado mío ha hecho eso, le pongo de patitas en la calle.
      Dicho esto, en lo demás no puedo entrar puesto que me pide usted que valore un asunto judicial cosa que me resulta imposible hacer.
      Saludos, suerte y dígale a ese empleado de notarías que no sea tan bocazas o se verá pronto en el paro (o en la cárcel). Justito El Notario.

      • Hola, perdón por meterme aquí en esta conversación, pero no sé cómo iniciar una nueva y quería hacerle una consulta.
        Estoy en trámite de comprar una parcela rústica de 3500m2, en la que hay una vivienda, declarada como obra nueva, la súerficie mínima de cultivo es 0,20 H, hay posibilidad retracto por colindante ?
        O al haber una vivienda, no hay posibilidad de retracto?
        Gracias
        Un saludo ,

        • Buenas tardes:
          Es cuestión de la que ya he tratado.
          Siempre había pensado que una edificación lo excluía, pero parece ser que no es así, así que hay que ser cuidadoso con el asunto.
          Saludos y suerte, Justito El Notario

  39. Buenas tardes,en primer lugar felicitarle por la ayuda que nos presta este apartado a los no ilustrados en estos temas.Mi consulta es la siguiente,siendo propietario de un terreno rustico en de 2100 m2 en proindiviso con una participación del 25% y las otras dos partes cada una con un 37,5%, y estando realizando tramites para la compra de un terreno rústico de 1200 m2 que es colindante a nuestra propiedad ,pero el comprador sería yo ya que los otros dos propietarios no saben nada ni falta que hace,mi pregunta es la siguiente puede haber derecho a retracto por otras partes o al ser yo colindante ,y si las otras dos personas propietarias de nuestro terreno y que tienen el 75% entre las dos(son hermanos) se enteran y al tener la mayoría del proindiviso tendrían preferencia en el caso que hubiera retracto.No se si me e explicado bien espero que si.Buenas tardes y muchas gracias.

    • Buenos días K:
      El retracto no puede ejercitarlo uno solo de los comuneros. Si son varios todos tendrán que retraer.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Buenas tardes,no me entero con su respuesta,le voy a formular la duda que tengo de otra manera mas sencilla ya que me da la impresión que no me e explicado bien.La pregunta es la siguiente puede haber retracto de algún colindante al terreno que espero adquirir,a mi me parece que no a lugar a retracto ya que soy yo el comprador.Gracias una vez mas.

        • Buenas tardes:
          Usted quiero comprar una finca que es colindante con otra que es suya y de otras personas y me pregunta si los otros copropietarios podrían retraerle la finca a usted porque tienen juntos más participación que usted en la finca que les da acceso al retracto.

          Tenga en cuenta que usted ya es colindante con lo que no hay presupuesto para ejercitar el retracto que es que se venda a un no colindante.

          Otra cuestión es que no comprara usted sino un no colindante y ustedes tres no se pusieran de acuerdo en ejercitar el retracto.

          Vea aquí:

          http://www.iurisprudente.com/2019/09/casos-en-que-proceden-los-retractos.html

          “Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 1987, no puede ejercitar el retracto un condueño de una finca colindante, ni en beneficio propio, ni en el de la comunidad, salvo que, en este caso, cuente con el consentimiento de los demás copropietarios. En el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 11 de octubre de 2017. En contra parece opinar Gabriel García Cantero (Comentarios al Código Civil y las Compilaciones Forales. Edersa), quien dice: “según sentencia de 30 mayo 1906, cualquiera de los partícipes proindiviso de una finca colindante puede entablar el retracto y con mayor razón si poseen en virtud de un testamento que prohibe la división”.

          A sensu contrario, sí procede el retracto cuando lo consientan todos los copropietarios de la finca colindantes. Cita la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 1987, como argumento para admitir el ejercicio del retracto de colindantes a favor de titulares de una explotación prioritaria (al que después aludo), la Sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia de 13 de febrero de 2019, admitiendo la posibilidad de ejercitar dicho retracto a los dos copropietarios de una finca, aunque uno solo de ellos sea el titular de la explotación prioritaria”.

          Con alguna discrepancia, o se ponen todos de acuerdo o nada.

          Si le ha sido útil, me vendría bien una cerveza a estas horas.

          Aquí puede informarse: https://www.justitonotario.es/pagos
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

        • Buenas tardes:
          Muchas gracias.
          Es la segunda vez que me hacen un hat trick.
          El año empieza bien para los de Sivakasi.
          Un abrazo y gracias de verdad, Justito El Notario

  40. jose luis del moral barilari

    En el Código Civil no se menciona al burro como incapaz de suceder porque ni siquiera puede hacerlo. La capacidad es una restricción a la potencia. Es como el molde de la plastelina. Si hay poca plastelina (potencia) y el molde (capacidad) es grande, se ejerce íntegramente. Si no, sólo la que cabe (cap-acidad). Aquí la cuestión es que ni siquiera hay plastelina, por lo que difícilmente va a dictarse una norma de capacidad cuando ni siquiera hay potencia. El orden componencial del ser es importante. Lo mismo ocurre con la existencia y la capacidad. El Código Civil, en su artículo 745.1 dice que son incapaces para suceder !!las criaturas abortivas!!! (que es una cuestión de sedencia) y las compara con las asociaciones no permitidas por la ley en su apartado 2º, que es un problema de licitud, una vez superada la sedencia, herencia, valencia, potencia y capiencia!!!

    En fin, insisto en lo de la filosofía, Justito. Sin estructura se hace una casita de un piso, pero no un rascacielos. Espero que no te haya molestado. Nada de lo que hago tiene esa intención.

    Un fuerte abrazo.

    • Hola Jose Luis:
      Un anónimo escribió sobre un artículo sobre la capacidad para suceder de los animales que tenía en el tablón de anuncios de la notaría en el que salió una foto de un perro:
      “ES MEJOR QUE USTED”.
      Supongo que quería referirse a que los animales eran mejores que las personas y que como era extranjero lo expresó de ese modo.
      El burro me sirve muy bien de ejemplo para explicar el asunto a mis clientes.
      El retracto siempre sorprende por aquí. No ocurría lo mismo en Galicia donde todo el mundo sabía de su existencia.
      Un abrazo y gracias, Justito El Notario

  41. Hola Justito, buenas tardes, me sumo a los elogios del blog ya que me parece muy didactico, y a pesar que he leído mucho sobre el tema, aún hay una duda que me surge: desde hace 9 años una familia vecina a querido vender una pequeña parcela de 4500mts pero al ser 9 los heredero, nunca se ponían de acuerdo; el caso es que se han puesto de acuerdo, han hecho escritura de herederos, (que no tenían hecha) y hemos firmado escritura de compraventa de dicha parcela (no soy colindante). Segun sus dichos, los 3 colindantes de dicha parcela tenían conocimiento de su intencion de vender pero no estaban interesados (quizá por tanto lío de papeleo). Ahora bien, estoy en proceso de inmatricular la parcela y seguramente pasará el plazo de 9 días posteriores sin que nadie ejerza el derecho a retracto, pero la duda mía es si existe un plazo final y determinante, aunque no haya notificacion fehaciente, como si no aparezco por allí durante un año, por ejemplo, y transcurrido ése período ya no hubiese retracto de ningun tipo. Es que siempre me queda el miedo de que dentro de 3 meses y transcurrido el plazo de los 9 días luego de la inmatriculacion en el registro me aparezco a vallar aquello y el colindante se dá x enterado y despues de 2 meses mas me viene con la historia del retracto porque se a enterado hace 3 días. Me gustaría empezar mi huerto sin miedos, nada mas…
    Gracias de antemano por tu respuesta.
    Saludos

  42. Muy buenas,

    Hola Justito, Enorabuena por el blog, que tanto nos ayuda a los inexpertos en la materia.

    Tengo una duda, que seguro que es sencilla para usted.

    Tengo intención de comprar una finca rústica de 3 hc en Talavera de la Reina. Esta parcela linda con otra que es mia.

    Al ser 3 hc, (menos del doble de la u.m.c.) me afecta la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias. La parcela tiene un colindante que es una empresa agraria, dedicada a la ganadería, viñedos etc… que pienso, puede ejercer perfectamente retracto por ser “colindante prioritario”.

    Según la ley del artículo 1523 del Código Civil (OJO, para fincas rústicas de menos de una hectárea), para que exista retracto uno de los requisitos es:

    “ Que a su vez el fundo retraído no sea colindante de otra propiedad del quien la adquirió”

    Este requisito yo lo cumplo, porque la parcela que quiero comprar linda con otra mia, pero esta ley es para parcelas de menos de 1hc.

    Dado que tengo 3hc y me afecta la otra ley, en caso de retracto podría usar ese requisito del código civil??? O son dos cosas distintas….? Conoce usted alguna jurisprudencia que aplique ese punto del código civil en la Ley de Modernización?

    Mil gracias

  43. hola justito llevo horas leyendo esta blog.y te presento mi duda:quiero comprar 0.99ha para hacer una nave de explotacion animal.cerdos en este caso,lo que tengo miedo es que los colindantes salgan al retracto y todos mis gozos vayan al pozo.no se si al ir a ejercer esta aactividad esta exento de retracto puesto que uno de los colindates compra al precio que sea.no se si hay alguna manera de burlar esta posibilidad de retracto excluyendo pagar el doble de su valor que ya cuento con ello.gracias y un saludo.

    • Buenas tardes Elías:
      El retracto de colindantes no tiene escapatoria. Si la finca que se vende es una rústica de menos de una hectárea y se vende a un colindante, los colindantes pueden adquirirla.
      Otra cosa sería que entre que se resuelve el asunto usted construye esa nave … se supone, no le garantizo nada, que tendrán que pagársela, ¿no le parece?
      En estos casos, lo mejor es ofrecerla y si los colindantes quisieran firmar la escritura, pues perfecto (pero eso no es usual).
      Saludos, suerte y una caña si se tercia en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

  44. Buenos días Justito. Enhorabuena por sus comentarios, que nos ilustran muchísimo. Le agradecería me aclarara la siguiente duda, soy colindante en rustica y urbana con unos propietarios que quieren vender la casa y parcela rustica. Las casas ( mia y suya pegan una pared de 10 metros y la tierra, es una extension de 1.500 metros aprox de la cual soy proindiviso ), además de tener un camino común. La duda es si puedo ejercer retracto en las condiciones legales ( tanto por la rustica como por la urbana, al mismo tiempo; ya que su intención, ya que no puede ser de otra manera es vender todo junto ). Y una aclaración, en el periodo de 9 días para ejercer retracto, son días naturales, hábiles, o se tienen que descontar domingos, festivos, o incluso sabados?? Muchas gracias por su atención.

    • Buenas tardes Antonio:
      Mi creencia había sido siempre que una urbana dentro de la rústica de menos de una hectárea, excluía el retracto, pero lo cierto es que no es así o no es necesariamente así.
      Cuando se da este caso, el retracto es uno y se lleva todo por delante, sin distinguir rústica de urbana entre otras razones porque no le vamos a recortar la tierra y que cada vez que ponga el pie en la calle esté en suelo ajeno el que había comprado y es retraido.
      En el computo civil de los plazos, no se excluyen los días inhábiles lo dice el artículo 5 del Código Civil y por eso el 1.524 ya no lo repite porque se por sentado.
      Saludos gracias y una caña de estimarse procedente https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

      • hola entiendo, según los condicionantes de la ley que sólo puede ejercer el derecho a retracto los colindantes con explotación de alta , quiero decir, si es una parcela rústica de protección forestal sólo puede ejercer el derecho de retracto el que esté legalmente constituido para dicha actividad, no por ser colindante tiene todo el mundo derecho de retracto.
        saludos
        javier cabana

        • Buenos días Javier:
          El del Código Civil solo requiere ser colindante.
          El derecho de retracto de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias (Ley 19/1995, de 4 de Julio) requiere la titularidad de una explotación agraria.
          Si se trata de una parcela rústica de protección forestal no sé si podríamos meternos en los derechos de adquisición preferente de la Ley de Montes y habría que estudiar si esa clase de calificación está incluida o no en las reguladas por la Ley 19/1995 porque no lo sé.
          En cualquier caso, mi opinión es que el del Código Civil siempre estará ahí si no procede el otro.
          Saludos, Justito El Notario.

        • Buenos días!
          Si compro una finca rústica a un colindante, los demás colindantes no podrían ejercer el derecho de retracto verdad? Gracias de antemano y un saludo.

      • Bueno acabo de encontrar este blog que me parece tremendo.
        tengo algún caso en el que la parcela vecina no es urbanizable sino que es forestal y la mía es urbanizable y tiene una casa.
        El vecino se empeña en que no quiere limpiar la parcela de una forma apropiada sino una limpieza horrorosa que para mí es un peligro y parece ser que la acaban de vender a uno de los herederos.
        Seguramente por poquísimo.
        investigando a esto he visto que hay un retracto rural que no sería mi caso pero también hay un retracto civil y parece ser que eso sí lo podría utilizar.
        Tanto me parcela como la vecina son de unos 900 metros cuadrados.
        Me encantaría que me confirmarás esto.

        • Bueno acabo de revisar un poco el catastro y resulta que mi parcela son 980 metros cuadrados y la vecina según el catastro son 3000 pero eso está mal porque estoy absolutamente seguro de que no está bien contabilizado.
          El catastro de oliva creo que no está actualizado desde que se fueron los romanos. 🙂
          Y también acabo de darme cuenta que tenemos algo en común yo también he ido al colegio de las Maravillas en Madrid y ya de paso te cuento que también estudie derecho aunque nunca he ejercido como abogado.
          Ahora mismo vivo en Valencia, Oliva muy cerca de Alicante así que la cerveza la tienes asegurada.
          Gracias

          • Hola de nuevo:
            Lo que ha de tenerse en cuenta es la superficie real.
            Si en realidad la finca vendida tiene menos de una hectárea, cabe el retracto.
            La superficie de tu finca influye si sois varios colindantes los que queréis retraer. En este caso gana el que tenga la finca más pequeña.

            Yo hice 1º, 2º y parte de 3º de EGB en el Maravillas. Antes había ido al Kindergarten La Salle. Años 1971-1979. ¿Coincidimos?

            Saludos y gracias, Justito El Notario.

        • Buenas tardes Mauricio:
          Muchas gracias por tus palabras
          Me dices que acaban de vender esa finca a uno de los herederos, ¿a uno de los herederos de quien?
          Varios son propietarios y le venden a otro que es heredero de alguien. Me tienes que aclarar, aunque no sé si el dato es relevante para resolver tu consulta.
          Parece, por lo demás, que eres colindante y que la finca vendida tiene menos de una hectárea, así que se podría ejercitar el retracto si tu finca fuera también rústica pero me dices que no lo es, por lo que entiendo que no puedes retraer.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

  45. Hola Justito,

    En primer lugar agradecerte el blog, es muy claro, entendible y de una excelente redacción.
    La verdad es que soluciona muchas cuestiones para los que no somos muy “duchos” en la materia

    La cuestión sobre la que tengo la duda ya está contestada y recontestada en el blog, en esta entrada y en cuestiones planteadas por más personas, pero me gustaría saber donde aparece reflejado exactamente en el código civil o bien en la jurisprudencia existente.

    En esta entrada “Retracto de colindantes” indica que no puede existir derecho de retracto si el adquiriente ya es colindante de la finca que se va a adquirir, independientemente de la extensión de la misma.

    Este es el caso que se me presentará: adquiriré una finca en Galicia (de menos de 1ha) con la que soy colindante por 2 de las 4 lindes. Al ser colindante por dos de las 4 lindes soy el lindero con más superficie. Leyendo el post queda claro que aunque haya 2 linderos más, con una superficie inferior, no podrían ejercer el derecho a retracto.

    La cuestión es que cuando me dirijo de los artículos 1521-1528 del CodigoCivil no veo reflejado este aspecto, solo que si van 2 colindantes al retracto tendría un mayor derecho el que tuviese menos terreno,….

    Por último, tengo otra cuestión muy similar que ya ha planteado otra persona (me he leído todas las entradas al post) que indica que la superficie es rústica pero en el plan general aparece también como urbanizable. En este caso ( terreno no considerado rústico) no existe posibilidad de retracto.

    Este caso creo que es similar al mío. Revisando el PXOM (Plan Xeral Ordenación Municipal), aparecen los terrenos como “solo rústico”, “solo urbano”, “solo núcleo rural”. En mi caso es “solo núcleo rural”, que es suelo destinado a praderia, huerta, etc. pero también edificable.
    En el PXOM aparece así reflejado en unos de sus artículos: ” Dereitos dos propietarios de núcleo rural: propietarios desta clase de solo teñen dereito ao seu uso edificación nas condicións establecidas na lei 9/2002, do 30 de decembro, de ordenación urbanísitca e protección do medio rural de Galicia, e o presente plan xeral de ordenación municipal”.

    En el catastro aparece como: Clase: Urbano. Uso principal: Suelo sin edif.
    Subparcela a: Labor o Labradío secano. Subparcela b: Prados o praderas,
    Suelo sin edif., obras urbaniz., jardinería, constr. ruinosa.

    Supongo que lo de constr. ruinosa aparece por defecto/categoría, porque en ninguna parcela o subparcela no existe, ni ha existido ninguna construcción ruinosa.

    En este caso, el terreno como “solo núcleo rural” ¿se consideraría como urbano y por lo tanto la opción de retracto también desaparecería?

    Muchas gracias por las aclaraciones y nuevamente enhorabuena por el blog.

    • Buenos días Ferblare:
      Gracias por sus palabras y perdón por el retraso, pero las vacaciones mandan.
      Ahora mismo tengo el post en reedición, así que no sé cuando se podrá ver su comentario y mi respuesta (volverá a salir la semana que viene, siguiendo la estrategia de mi blog:
      https://www.justitonotario.es/tercer-aniversario-justito-el-notario-como-funciona-mi-blog/
      Los artículos que regulan el retracto de colindantes son solo tres: 1523, 1524 y 1525. En cuanto a jurisprudencia, imagino que habrá mil cosas. Recientemente, por ejemplo, el TS ha dictado esta sentencia:
      https://twitter.com/frankseaman2/status/1158654436639723520?s=20
      Por otra parte, si se vende a un colindante, el resto de los colindantes no pueden retraer pues ya se ha vendido a un colindante.
      El que retrae es el que tenga la finca más pequeña, no el que la tenga más grande. Además, no se suman superficies simplemente se tienen en cuenta las fincas colindantes y gana la más pequeña tenga o no tenga ese colindante otras fincas colindantes con la vendida. Dudo que yo haya podido decir lo contrario (pero revisaré el texto por si da lugar a confusión). De ahí la broma de que en este caso gana “el que la tenga más pequeña”.
      En cuanto al resto, pues, francamente, no lo sé. Si es rústico es rústico y si hay discusión pues habrá que ver que pasa cuando se interponga la reclamación. Si la finca tuviera alguna edificación siempre he pensado que no sería retraible, pero no lo tengo claro.
      Espero haberle ayudado. Saludos y una caña https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

      • Muchas gracias por la respuesta Justito.

        No te preocupes por el retraso, en agosto son vacaciones y lo primero es descansar de todo el año.

        Gracias por la jurisprudencia me la he leído y queda muy claro.

        Lo de la suma de superficies tenía dudas, pero por lo que indicabas en todo momento, lo importante es que sea lindero el que compra. Después ya es indistinto que seas lindero por 1, 2 o 3 sitios.

        La verdad es que si la finalidad es evitar el sistema minilatifundista, micro-parcelario, tan extendido por muchas zonas de Galicia, el poder existir retracto entre los mismos linderos, si el que compra es lindero, sería desnaturalizar totalmente la finalidad de la ley.

        Nuevamente gracias por la contestación y por el excelente blog.

  46. Hola Justito.
    Cómo y cuando se entera el nuevo propietario de la finca de que ha sufrido un retracto de colindantes?
    La comunicación es vía burofax o como?
    Si pasados 9 días no hay noticias del colindante, la comunicación podría llegar más tarde?
    Gracias
    Un saludo

    • Buenas tardes Nezal:
      No hay una comunicación. El asunto no funciona así. 9 días desde que te enteras o 9 días desde que se inscriba.
      ¿Y como me entero o como sé que se ha inscrito? Pues porque detectas movimientos, preguntas, te mueves, sospechas o estás pendiente del Registro.
      NO hay otra.
      Saludos, Justito El Notario

      • Hola. No me referia a eso. Me refiero a como se entera el nuevo dueño si el vecino colindante a ejercido su derecho de retracto. Pasados los 9 días, si yo he comprado una finca como sé si alguien ha ejercido su derecho de retracto?
        Un saudo

        • Efectivamente, lo he entendido al revés. Pues lo sabrá cuando en unos días le llegue (o no) la notificación que podría haberse cursado en el último segundo del plazo de los 9 días y llegarle unos días después. El retrayente debe consultar lo que hacer a un abogado y el que sufre el retracto ser paciente hasta que pase ese poco de tiempo adicional. Saludos

  47. Hola buenas:

    Cabe el retracto de un copropietario sobre el porcentaje de la parte de su finca rustica que vende el otro copropietario junto con otras fincas colindantes en globo?

    • Buenos días Álvaro:
      El retracto de comuneros excluye al de colindantes. Si se vende una cuota indivisa de una finca rústica de menos de una hectárea, el condómino puede adquirirla y el colindante no. A mi juicio la situación es la misma aunque se vendan varias fincas “en globo” (si es que la venta en globo excluye el retracto de colindantes pues no lo tengo del todo claro).
      Saludos, Justito El Notario.

  48. Buenas noches:
    Felicidades por el post.
    Mi pregunta es: Cual seria la mejor manera de evitar un retracto de colindantes?
    La venta se ha realizado mediante escritura ante notario pero todavía no se han realizado los tramites de inscripción en el registro. Hay un colindante interesado en el retracto pero desconoce que se ha producido la venta. Seria mejor registrar rápidamente para que transcurra el plazo o esperar a que pase el tiempo y el colindante pierda el interés?

    Hay alguna manera?

    Gracias

    Un saludo

    • Buenas tardes Nezai.
      La mejor forma de evitarlo es que te la compre el colindante …
      Caso contrario lo mejor es inscribir y esperar a que pasen los nueve días. El plazo no empezará a contar hasta que no lo sepa (y como se prueba eso?) o se inscriba.
      No otra opción. Gracias. Saludos y suerte, Justito El Notario.

  49. Muchas gracias por la respuesta. La finca inscrita en el registro tiene una cabida de 2 hectáreas y en el catastro están divididas en dos fincas , una de ella tiene 1,5 h y la otra media hectárea. El comprador sólo quiere adquirir la pequeña. Imagino que primero tiene que realizar la segregación y después vender la segregada. Por el foro he leído que ahora las segregaciones no son tan sencillas
    Muchas gracias por este blog

    • Buenas tardes Amaya:
      Lo primero, gracias por esa invitación¡
      En cuanto al resto, efectivamente si hubiera segregación podría haber retracto (aunque no solo hay que tener en cuenta la superficie de la finca, también hay que tener en cuenta que la colindante y la vendida no estén separadas por ciertos accidentes geográficos.. caminos, canales, acequias .. etc …).
      Las segregaciones son más complicadas por razón del asunto de la georreferrenciación, por lo demás hace años que requieren licencia (o declaración de que no es necesaria) y superficie mínima. En la notaría podrán informarte.
      GRacias de de nuevo, saludos, Justito El Notario.

  50. Si existen dos fincas catastrales pero una sola inscripción en el Registro de la Propiedad, se puede vender una de las fincas o necesariamente debe realizarse una segregación de la matriz que coincida con una de las catastrales? En este caso un colindante tiene derecho a retracto de la segregada que es inferior a 1 hectárea?

    • Buenos días:
      El retracto se ejercita teniendo como base la finca registral que es lo que se vende y compra.
      Si la finca registral vendida es de más de una hectárea no hay retracto.
      Si es de menos de una hectárea sí que hay retracto.
      Si en realidad la finca mide menos de una hectárea: cuidado.
      Se puede vender una de las parcelas catastrales si se segrega (si es que se puede hacer) y si se hace y es de menos de una hectárea se podría retraer.
      El asunto es: ¿qué quiere el comprador? todo o solo una de las catastrales.
      En este enlace https://www.justitonotario.es/pagos puede colaborar con la causa cervecera o con algo más útil para el mundo.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  51. Hola,

    Voy a comprar 2 fincas rusticas y el colindante es agricultor y puede ir al retracto?
    Las fincas que se venden son de 3 hectares y de 1.5 hectareas.
    No entiendo muy bien cuando dicen la superficie inferior al doble de la unidad minima de cultivo
    Espero tu respuesta

    • Buenos días Ignacio:
      El retracto de colindantes del Código Civil requiere que la finca vendida sea de menos de una hectárea. No es el caso.
      El de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias que la finca rústica vendida sea superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. ¿Cuál es esa zona la UMC? X. Pues la finca tiene que ser de menos del doble X para que haya retracto.
      Ejemplo númerico: UMC=12.000. Si la finca tiene menos de 24.000 m2 cabe retracto.
      Respuesta concedida. Ahora yo espero que me invites a una caña.
      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí
      Saludos. Justito El Notario

  52. Buenas tardes! Queremos comprar una finca de 2,3 hectáreas y nos tiene un tanto preocupados que haya un vecino colindantes que la quiera. Solo este vecino es el que nos preocupa puesto que el resto los separa de la finca acequia y en el resto de los casos camino y carretera. Este vecino tiene una propiedad que mide 4300 m y aunque por lo que he leido, creo que ya se queda exento de ejercer el retracto de bienes… pero, como no estoy muy cultivada en estos temas me podria confirmar que esto es cierto para animarme a la compra? MIl gracias, un blog de lo mas interesante

    • Buenas tardes Belén:
      Quédese tranquila. La finca vendida (no la del vecino que retrae, es decir, el que quiere quedársela) tiene que ser inferior a una hectárea. Si no lo es, no hay retracto.
      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

      Saludos, Justito El Notario.

  53. Buenas tardes “Justito”,
    Una consulta: quiero realizar una venta de 4 fincas catastrales que conforman 1 hoja registral.
    Un colindante parece que esta iinteresado en solo enen u de esas 4 fincas catastrales.
    ¿Podría realizar retracto sobre esa finca catastral?
    Gracias. Un saludo,

    • Buenas tardes Manuel:
      Entiendo que usted vende a un no colindante y le consta que un colindante podría estar interesado en retraer una porción de la finca registral que coincide con una parcela catastral.
      En mi opinión, ese colindante no puede retraer esa parte (podría retraer todo). A efectos de determinar superficie en caso de conflicto siempre prevalecería lo que realmente hubiera y a efectos de determinar la procedencia del retracto lo que prevalece es la finca registral (o la finca conforme al título si no estuviera inscrita). El Catastro a estos efectos no sirve al colindante para lo que pretende.
      Saludos, Justito El Notario.
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      • Gracias Justito,
        Es a un colindante, pero parece que otro colindante esta esta interesado en una sola de esas fincas.
        Gracias por la explicación que el retracto solo pueda ejercerse sobre hoja registral y no sobre catastral.
        Otra consulta: en el tema de colindantes, ¿hay prioridades tipo por antigüedad de vecindad, tamaño de la finca colindante,.. …?

        • Buenas tardes:
          La última pregunta está respondida en el artículo: Gana el que la tenga más pequeña …
          El concepto hoja registral es inexacto, mejor hablar de finca registral que es lo que accede al registro y ya luego de que cada finca tiene su hoja. El concepto de hoja en el Catastro, a mi juicio, no existe.
          El retracto solo existe si se vende a un NO colindante. Si compra un colindante, no hay nada que hacer. La tengas grande o pequeña.
          Saludos, Justito El Notario.

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  54. HOLA ESTOY INTERESADO EN RETRAER UNAS PARCELAS COLINDANTES .EL MOTIVO DE MI DUDA ES QUE LAS PARCELAS ESTAN CALIFICADAS COMO RUSTICA PERO ES SUELO URBANIZABLE Y ESTAN DENTRO DE UN PLAN URBANISTICO .HOY HAN FIRMADO LA VENTA .ESPERO SU RESPUESTA .GRACIAS

  55. Buenos días, gracias por la información que nos aclara, pero de toda esta información hay una que no l tengo muy clara.
    Haber, yo tengo una finca declarada rústica de 3000m, y la colindante es una parcela de 6000m, la cual colinda con la mía por dos lados, y yo estaría dispuesto a ejercer mi derecho a retracto, pero las dos fincas, aún siendo rústicas, la usamos como zona de ocio, no de labranza, entonces no se si se puede. Y otra pregunta es que la otra parcela tiene algunas edificaciones, aunque declaradas como naves, sería esto otro impedimento??

    • Buenos días David:

      Lo primero de todo es que su colindante quiera vender y lo haga a un no colindante. Para que haya posibilidad de retracto tiene que haber habido previamente una venta o dación en pago.

      Pongamos entonces que su colindante vende a un no colindante y usted se entera dentro de plazo. En tal caso lo que determinará que puede proceder el retracto es que la finca esté calificada urbanísticamente como rústica; no tiene que tener un uso agrícola o ganadero, puede estar yerma o puede estar usándose como lugar para hacer barbacoas con los amigos. Si es rústica, es rústica, a no ser que usted pueda demostrar que la finca no es verdaderamente rústica en base a planes urbanísticos, catastro u otros medios de prueba.

      En cuanto al tema de las edificaciones, el Código Civil no establece excepciones relativas a que quedé excluido el retracto por causa de la existencia de edificaciones en el interior de las fincas con lo que, a priori, podríamos considerarlas objeto de retracto. Desconozco el criterio jurisprudencial al respecto.

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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      • Mucha gracias ya si que lo tengo claro, el único problema es que al irme a enterar, el vecino llegado a un acuerdo con el comprador (no colindante) y han hecho una venta encubierta mediante una escritura de escisión, por lo que ahora me temo que no tengo derecho a retracto, no es así???

        • Perdón, la escritura de accesion, escision

          • Hola Justino:
            Tengo una finca rústica que linda con otra de 2 hectáreas que se vende.
            La que se vende y me linda,de 2,hectáreas tiene rentero y está interesado en su compra.
            Por lo leído aquí,entiendo que no tengo ni un derecho a salir a retracto?
            Gracias anticipadas.
            Un saludo.

          • Buenas tardes Álvaro.
            Así es.
            La finca objeto de retracto tiene que ser de menos de una hectárea.
            Saludos, Justito El Notario.

        • Buenos días David:
          Supongo que se referirá a una AGRUPACIÓN.
          Si quitas un trozo: SEGREGACIÓN. Si lo añades luego a otro: AGRUPACIÓN. Si juntas dos fincas: AGRUPACIÓN.
          Eso no es una venta encubierta, el propietario de dos fincas está en su perfecto derecho de agruparlas y venderlas a quien quiera y si con eso pretende evitar y evita un retracto, pues usted no tiene nada que hacer al respecto.
          Por supuesto, siempre que el resultado de la agrupación sea una finca de más de una hectárea. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  56. Buenos días,
    Gracias por el post. Tengo una duda. Vivimos en una casa en el rural. Las fincas alrededor de la mía pasaron a ser rústicas habrá 10 años. Una de esas fincas pertenece a mi hermana. Está separada de la nuestra por un camino llamado de “carro”. Mi hija que vive con nosotros, está interesada en comprarla y mi hermana solo la vende si es a un familiar. No quiere que salga de la familia. Mis preguntas son: ¿Somos lindantes por esa separación por el camino? ¿cabría derecho de tanteo para los otros colindantes al vender solo a un familiar? ¿Deberíamos poner en la escritura esa voluntad de vender solo a un familiar? Gracias.

    • Buenas tardes:
      ¿Somos lindantes por esa separación por el camino? A los efectos del retracto el Artículo 1523 dice que no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Por lo tanto, las fincas son colindantes pero si se venden no hay derecho de retracto. ¿Lo tendría otro colindante no separado por camino? Pues yo diría que sí. Si su hermana vendiera a otro colindante, ustedes no podrían retraer y si les vende a ustedes, otro sí que podría hacerlo.Respondo por sentido común, no en base a la jurisprudencia.
      ¿Cabría derecho de tanteo para los otros colindantes al vender solo a un familiar? Quién sea el comprador no tiene influencia en esta figura. Lo que cuenta es la finca.
      ¿Deberíamos poner en la escritura esa voluntad de vender solo a un familiar? Considero que hacer constar ese dato es completamente irrelevante en un negocio oneroso como la compraventa y no tendría ningún efecto sobre el retracto.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  57. Hola, gracias por orientarnos con tus respuestas,
    Aquí va la mía : Si ha pasado el plazo de 9 días para ejercitar el retracto pero el colindante puede probar fehacientemente ( sms, wsaop,…) que ha estado interesado en la compra y así se lo hizo saber al vendedor, avisándole de su preferencia, cabe la reclamación judicial con un mínimo de posibilidades?. Muchas gracias

    • Buenas tardes Txema:

      Es decir, que antes de los nueve días desde que se inscribió o antes de inscribir pero en el plazo de nueve días desde que se tuvo conocimiento se hizo saber al vendedor y se puede acreditar que se dejó constancia fehaciente de que así era, ¿no?
      Lo que le aconsejo es que consulte a un abogado y, puede que este le diga que hay que entablar demanda de acción judicial de ejercicio del retracto cuanto antes. ¿Será obstáculo no haberlo hecho en los nueve días? Me atrevería a decir que no, pero de juicios yo no sé más que lo justo.
      Saludos y gracias por sus palabras, Justito El Notario.

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  58. Buenas noches y gracias por tus interesantes artículos. Se me plantea la duda sobre un posible retracto en el que un comprador adquiere dos fincas rústicas (no colindantes) por un precio alzado por ambas y, el colindante a una de ellas quiere ejercitar ante el juzgado su derecho de retracto al no haber transcurrido el plazo de 9 días, pero el no estar determinado el precio no se si es inconveniente para ejercitar ante el juez dicho derecho o no…

    • Buenos días Bea:
      Muchas gracias.
      En la venta de varias fincas, siempre pongo el precio de cada una con el fin de evitar problemas fiscales. Sin embargo, el fijar valores individuales puede facilitar un eventual retracto.
      Mi impresión siempre ha sido que si se hace una venta en globo de varias fincas, el retracto no podría prosperar pues el retrayente habría de actuar respecto de todas las fincas y eso lo complica y priva de sentido a la institución. Si se trata de una venta por una cantidad alzada, pienso que la cosa es más sencillo pues siempre se podría hacer el cálculo de euros/m2. Supongo que en la jurisprudencia estarán resueltas todas estas cuestiones que forman parte de la gran riqueza casuística de la institución del retracto de colindantes.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  59. Hola y enhorabuena por el blog!

    Me pregunto si hay alguna excepción al derecho de retracto. Cuando un vecino es ya propietario de una segunda finca mayor a la que quiere retractar, y teniendo la parcela a retractar servidumbre de paso sobre su finca, no es esto excepción para el retracto?
    Gracias.

    • Buenas tardes:
      Sí, las hay. Son las que establece el Artículo 1523 del Código Civil: … El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite”.
      Saludos y muchas gracias, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

      • Muchas gracias.
        En este caso la servidumbre sólo sirve para dar acceso a la parcela objeto del retracto y pasa por delante la la parcela que ejercería el retracto. ¿Coincide entonces con el artículo del código civil?

        Quien es posible que lo ejerza tiene otra parcela colindante mayor a la que es objeto de retracto. ¿No es esto otra excepción según tengo entendido?
        Gracias de nuevo y feliz Navidad.

        • Buenos días Enrique:
          Imposible analizar en detalle la situación.
          La superficie de la finca del colindante o el número de parcelas que tenga, no importa. La que importa es la que se vende y si son varios los retrayentes “el que la tenga más pequeña”.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.
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      • Buenas si hay un desague que separa las dos fincas. El lindero puede ejecutsr la accion de retracto??

        Gracias

        • Buenas tardes: Caminos, arroyos, acequias y barrancos … es lo que dice el código civil. Un desagüe en una rústica suena raro, pero no le puedo decir como se interpretan esos cuatro términos. Seguramente habrá jurisprudencia. Saludos y gracias por la participación. Justito El Notario.

  60. Hola, si el que compra la finca es un colidante. ¿Podría otro colidante salir al retracto?

    • Buenas tardes:
      Si el que compra es colindante, no hay retracto.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

      • Pero, si el que compra la finca (colindante) es una entidad publica, y el que se llama al retracto (colindante también) es una explotación prioritaria, cabria el retracto?,
        muchas gracias y buen blog!

        • Buenos días Carlos:
          Bueno me permito hacer un matiz: al retracto no se te llama. Lo tienes o no lo tienes, lo ejercitas o no lo ejercitas, pero nadie te “llama”.
          Dicho esto, en cuanto a la pregunta pues no me constan exclusiones o excepciones por razón de que el comprador sea una entidad pública. Si el colindante quiere retraer, entiendo que puede hacerlo.
          Saludos. Justito El Notario.

          • Gracias por la aclaración.
            Me refiero a que siendo ambos colindantes de la finca rústica (tanto la entidad pública como el dueño de la explotaciòn prioritaria) y habiendo comprado la entidad pública la finca en cuestión (que colinda tanto con una finca de la entidad pública como con una finca de la explotaciòn prioritaria) cabe retracto por parte de la explotaciòn prioritaria, al ser la entidad pública también colindante. Un saludo y muchas gracias!

          • Hola de nuevo:
            No, no cabe. Es en caso de venta a un NO COLINDANTE. Si se vende a un colindante, adiós al asunto.
            Caso contrario esto sería un SINDIOS.
            Saludos y cañas en https://www.justitonotario.es/pagos
            Justito El Notario.

  61. Hola, buenos días.

    Mi pregunta es sobre la compra de cuatro parcelas rústicas de las cuales, dos se encuentran juntas,con una superficie sumada inferior a una hectárea, una está en el catastro a nombre del padre del vendedor que ya está fallecido y la otra en investigación en el catastro aunque puede demostrar su propiedad.

    Las otras dos también se encuentran juntas con superficie sumada también inferior a una hectárea, estando las dos en investigación en el catastro, y el vendedor puede demostrar su propiedad, por escrituras de compra de las dos parcelas.

    Si compro las cuatro parcelas que están juntas dos a dos, los colindantes podrían ejercer el derecho a retracto o al comprar las dos juntas a la vez,yo ya seria colindante y evitaría el retracto.

    ¿El hecho de estar en investigación en el catastro tres de las parcelas influiría en el derecho a ejercitar el retracto?.

    Muchas gracias y reciba un cordial saludo.

    • Buenos días:
      No corresponde sumar nada, así que hay que analizarlo una por una. Lo único es que si hay una venta alzada o en globo, si no se hubieran comprado las unas sin las otras, pienso que hay más probabilidades de eludir el retracto, aunque siempre hay que pensar que pudiera llegar a proceder por el paquete.
      A mi juicio esa situación de investigación en catastro, no influye puesto que quien transmite será el verdadero dueño, diga lo que diga el catastro.
      Siento no poder precisar más. Saludos, Justito El Notario.

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  62. Buenas, muy interesante el post. Tiene tela el asunto… Yo tengo unas dudas:
    Si la finca ya estuviera inscrita en el registro, sigue siendo posible el retracto del colindante? He oido, que el retracto sólo es posible en la primera inscripción de la finca en el registro.

    Si es vendedor no quiere venderla al colindante bajo ningun concepto. Que puede hacer?

    • Hola buenos días Pedro:
      El retracto no depende de la inscripción. Cabe estén o no estén inscritas y tantas veces como se transmitan a no colindante.
      La inscripción solo determina el plazo. Serán nueve días desde que se incriba, si no es posible acreditar que el colindante ya lo sabía. Si lo sabía en nueve días desde que lo supiera, adiós retracto.
      Si no quiere, pues tendrá que correr el riesgo.
      En dieciséis años de notario, solo me ha sucedido una vez.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  63. Buenos dias, soy un lector de sus post, me parecen muy ilustrativos y didácticos, enhorabuena,
    Mi pregunta es, como es el procedimiento del retracto, como son los pasos.
    Porque, solo puede darse una vez registrada, en el Registro, usted sabe que en Galicia hay muchas fincas sin registrar, que están poseidas y no registradas.
    Muchas gracias

    • Buenos días Antonio:
      No, no es correcto que solo pueda darse una vez registrada. Se puede dar desde el momento en que haya venta durante el plazo de nueve días a contar desde que el retrayente (el colindante) tiene conocimiento de la venta o durante nueve días desde la inscripción en el Registro, siempre que no hayan pasado nueve días desde que se tuvo conocimiento en cuyo caso la inscripción no determina el comienzo de un nuevo plazo porque no lo hay ya. ¿Y cómo se prueba el conocimiento? Pues como todo, “por cualquier medio admitido en Derecho”. Así que hay retracto de colindantes con o sin inscripción, pudiendo ser irrelevante la inscripción y el plazo que inicia si ya había conocimiento.
      En cuanto al procedimiento creo que puede ser util este trabajo:
      https://porticolegal.eleconomista.es/pa_articulo.php?ref=182#xiv
      Saludos y muchas gracias por la participación y el comentario que me anima a seguir trabajando en esta línea. Justito El Notario

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  64. Hola Justino, felicitarle por el blog. Mi duda va sobre los herederos y retracto de finca colindante. Mis padres han fallecido hace poco y somos 4 hermanos. Hemos realizado la declaración de herederos, pero no la adjudicación o reparto de herencia (fincas) de mis padres. Se vende una finca colindante de menos de 1 hectárea. Pregunta: ¿Podríamos realizar el retracto uno o todos en nombre de mis padres como herederos o no es posible?.
    El registro de la propiedad de nuestra zona, desde hace unos años, nos manda una carta certificada, indicando la venta de una finca para hacer alegaciones. ¿Podría se el plazo para contar los 9 días o no?
    Un saludo y muchas gracias por su atención.

    • Buenas tardes Gabriel:
      Entiendo que se ha vendido una finca colindante con una que pertenecía a sus padres y que mide menos de una hectárea, ¿correcto?
      He encontrado este trabajo sobre el asunto. Verá que en el punto XV se estudia de manera detenida lo que me pregunta.
      https://porticolegal.eleconomista.es/pa_articulo.php?ref=182#xv
      En cuanto a esas notificaciones del Registro, le diría que nada tienen que ver con el retracto de colindantes. Más bien creo que se les notifica a ustedes por razón de algún procedimiento de modificación de cabida en fincas colindantes. El Registro no puede ser quien advierta de la venta de una finca a los propietarios colindantes. No está para eso.
      El plazo se cuenta desde que la venta se inscribió y “punto”.
      Gracias por la participación y el comentario. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  65. Buenos días Justito. Excelente Post.
    Mi pregunta es la siguiente
    Estoy en tramites para comprar una finca urbana pero en un paraje rustico de 2000m2 con una casa en estado de “necesita reforma completa” pero protegida por patrimonio su balconad. Esta en Cantabria
    Resulta que los vecinos explotan una explotación ganadera relativamente pequeña pero si usan los prados colindantes para pastar y segar para las vacas
    En que supuesto cae este caso? en 1 año ó 60 días de notificación fehaciente? una notificación fehaciente como se cumple, con un buro fax a los vecinos o simplemente con su publicación en el ayuntamiento u otros medios? cual es el procedimiento normal para esta comunicación Fehaciente y como me recomiendas proceder para que el plazo corra los mas rápido posible y ojala no ejerciten este derecho?

    Muchísimas gracias y Enhorabuena por el post

    Diego

    • Buenas tardes Diego:
      Gracias.
      Lo que ocurre es que hay dos opciones. Notificar la adquisición y esperar los 60 días o no hacerlo en cuyo caso el colindante tiene un año desde que se inscriba (y tiene que enterarse, claro está, porque no se le ha notificado).
      ¿Recomendación? Es difícil hacerla, pero yo creo que lo mejor es ofrecerla al colindante y dejarse de “historias”.
      Gracias de nuevo. Saludos, Justito El Notario.

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  66. Hola,
    Finca rustica de 1500 m2 con casa típica gallega (piedra y madera) EN RUINAS; la finca FIGURA EN CATASTRO COMO URBANA:
    Hay derecho al retracto de colindantes?

    Gracias.
    Slds.

    • Hola buenas tardes:
      Es un supuesto dudoso, pero si en el catastro es urbana no hay retracto.
      Distinto sería una finca rústica que tiene una urbana en mi interior. En este caso, existe un riesgo pero pienso que “eso” no puede fructificar. Saludos, Justito El Notario.

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  67. Buenas, hemos señado un solar urbano para hacernos una casa.Está todo perfecto salvo que no me dejan registrar el solar porque dicen que los 2 colindantes no han pasado a firmar por la notaria. Hubo en el solar una desagregación y una agregación, todo hecho a través del ayuntamiento y ninguno de los dos colindantes puso pegas y lo ven correcto. Lo que no hacen es pasar por la notaria a firmar. Yo pregunto, si se les ocurriera no ir nunca a firmar nosotros no podremos registrar la propiedad nunca? Es medio de locos que dependamos de dos colindantes ,que tienen sus solares ni siquiera vallados, para hacernos nuestra casa verdad?

    • Buenos días:
      Esta consulta es complicada de responder por esta vía puesto que exige documentación y no puedo responder a consultas que la exijan salvo que se trate de un asunto que está en mi despacho profesional.
      No obstante le diré que hay expedientes en los que es necesario que no haya oposición de colindantes y expedientes en los que los colindantes han de prestar expreso consentimiento. Estos últimos son aquellos en los que la propiedad del colindante se está viendo afectada con claridad con lo que el cambio de catastro no es posible sin su expreso consentimiento y sin el consentimiento a estos efectos, no será posible inscribir.
      Por ahí irán los tiros, pienso. Saludos, Justito El Notario.

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  68. Muchas gracias, Justito.
    En mi caso, estoy iniciando los trámites para la compra de una parcela rústica urbanizable, con la intención de construir una vivienda unifamiliar. Hasta el momento no sabíamos nada, y me he asustado un poco al tener conocimiento de esta posibilidad.
    Entonces, una vez inscrita en Registro, ¿Cuál sería el tiempo que debería pasar antes de iniciar trabajos en la finca, por precaución? ¿los nueve días de los que hablábamos o el año?
    Muchas gracias por la atención y disculpa la impertinencia.
    Reciba un cordial saludo.

    • Buenas tardes:
      En este caso, parece que el plazo es el de nueve días pues no veo relación con una explotación agrícola en el supuesto.
      No puedo dar una orientación de plazo, pues “las cosas de palacio, van despacio”. Si hay una demanda, lo mismo tarda semanas en llegar algo del juzgado.
      Lo que sí puedo decirle es que hoy hace 16 años que soy Notario y que he visto un retracto en todo ese tiempo. Es más fácil que te toque la lotería que te salga uno al retracto… tómelo con la broma que es.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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      • Qué majete eres, Justito. Mil gracias por tus buenas explicaciones y por dedicarnos un ratito de tu tiempo a quienes no estamos familiarizados con “la materia”. Un fuerte abrazo.

  69. Buenos días Justito:
    En primer lugar, quisiera felicitarte por tu entrada.
    Por otra parte, al leer el punto 4, me surgen algunas dudas.
    Por un lado, parece haber 9 días para que un colindante ejerza su derecho de retracto. Sin embargo, dice haber un año desde la inscripción en el Registro o 60 días si se ha notificado a los colondantes. ¿cual de las dos informaciones es correcta? ¿en qué momento puedes estar “tranquilo” como comprador desde el momento en que adquieres la propiedad?
    Por otro lado, ¿existe la posibilidad por parte del primer comprador de subir su oferta en caso de que el colindante desee llevar a cabo el retracto?
    Muchas gracias y reciba un cordial saludo.

    • Buenos días Teodoro:
      No confuso, es que son dos hipótesis distintas: el retracto de colindantes que regula el Cci y el que regula la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias.
      La tranquilidad empieza al terminar el plazo, pero ojo no hay que bajar la guardia pues el retrayente puede haber presentado su demanda o enviado un burofax en el último segundo del último minuto del plazo, con lo que aún hay que esperar un “poco” para la tranquilidad total.
      La posibilidad que me dice no es viable. El precio es el precio fijado en la escritura y en eso no caben más discusiones.
      Gracias, saludos, Justito El Notario.

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      • Buenas tardes, a raíz de la consulta anterior me surge la duda de si ¿una comunicación fehaciente para dar comienzo a los 60 días de conocimiento de la venta de la propiedad podría probarse con un escrito con fecha, firma y dni de los colindantes? ¿debe darse por enterado con uno de ellos o es necesario la titularidad de todos en propiedades con varios titulares?

        Y otra duda que tenía es, si la propiedad colindante es de varios titulares ¿podría aplicar un derecho de retracto cualquiera de ellos o debe ajercitarse por todos?

        Muchas gracias

        • Buenos días:
          No sé si refiere usted a un comentario suyo anterior o el último en este post.
          Saludos, Justito El Notario.

          • Me refería al comentario de Teodoro de los distintos plazos según el CC y la ley de modernización. Y mi duda es respecto a qué se considera comunicación fehaciente y si en todos los propietarios debe probarse la comunicación de la venta si hay casos en los que la propiedad colindante es de varias personas.

          • Buenas tardes Marta:
            No existe ninguna comunicación fehaciente de la venta en el retracto del Cci.
            El plazo se cuenta desde inscripción o desde conocimiento de la venta. Supongo que hacer una notificación fehaciente será ya una cuestión de “estrategia” de cada uno.
            Distinta es la cuestión en la LMEA que sí habla de notificación fehaciente. Fehaciente es que hace fe y una notificación notarial o un burofax son fehacientes.
            En cuanto a si son varios los propietarios que puedan retraer, francamente tendría que estudiar el asunto porque no estoy seguro de ello.
            Saludos y suerte, Justito El Notario.

  70. Hola “Justito”. Una vez verificado en el Registro la venta de la finca colindante y dentro del plazo de 9 días, ¿cuál es el siguiente paso para acceder al derecho de retracto? Ir a la notaría, llamar al colindante para subrogarse en la escritura de compraventa o iniciar procedimiento judicial?
    Y por otro lado, si la finca en cuestión posee una edificación de bloque es este un requisito que impida el retracto??
    Muchas gracias por tú tiempo.

    • Buenos días Marcos:
      Lo que le aconsejo es que consulte a un abogado, pero lo que yo haría sería enviarle de inmediato un burofax a vendedor y comprador de la finca rústica y simultáneamente entablar demanda de acción judicial de ejercicio del retracto, todo antes de los 9 días, y lo segundo sin esperar a que el burofax pudiera ser atendido favorablemente.
      El hecho de que la finca rústica tenga una construcción no impide la acción de retracto, pero, ojo, si es una vivienda………..no está tan claro, han de ser edificaciones ligadas a la explotación.
      Sin valor, ni efecto alguno. Mis opiniones son solo eso, que quede claro. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  71. COMPRA DE TRES FINCAS ENTRE LAS TRES TIENEN MAS DE 10 000 M PARA UNIFICAR SON RUSTICAS
    TE LAS PUEDEN RETRACTAR ??

    • Buenas noches:
      Un mismo vendedor (o tres distintos), vende (o venden) las tres fincas a una misma persona, entiendo que no colindante con ninguna de las tres fincas, que parece que si colindan entre sí puesto que se pueden agrupar (aunque también pueden agruparse fincas no colindantes). Comprada la primera ya es colindante el comprador, con lo que podría excluirse el retracto para las otras dos o al menos respecto de una. Sea como fuere, pues da usted muy pocos datos, en mi opinión, agruparlas no excluye los retractos que pudieran existir, ni probablemente tampoco comprarlas en globo (de forma que no se hubiera adquirido la una sin las otras). Saludos, Justito El Notario.

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    • SON LINDANTES ENTRE SI . Y DISTINTOS VENDEDORES,AUNQUE LE COMPRE A LOS TRES JUNTOS

  72. Buenas tardes.
    Actualmente estoy estudiando la posibilidad de comprar un terreno aun no segregado (1.123m2) ya que el vendedor indica que siempre vende de esa forma, y que se registra todo de una vez (compraventa y segregación).

    El caso es que de la misma finca matriz hay una segregación pendiente desde noviembre de 2017 y me dicen en el registro que mientras no se resuelva esa segregación no comenzarán con la siguiente. Supongo que la tardanza en la segregación de la finca es que algun colindante no ha respondido.

    ¿Qué ocurre en estos casos en los que no responden los colindantes?

    ¿Cuanto puede alargarse el proceso?

    Saludos

    • Buenas tardes:
      Si que es habitual firmar escrituras de compraventa previa segregación. El comprador será quien decida si acepta hacerlo simultáneamente o prefiere esperar a que la segregación esté inscrita en el Registro.
      Lo que una segregación requiere es licencia y coordenadas de la finca segregada. Si no existe ningún problema de superficie, hay licencia y coordenadas no debe haber problemas, aunque le reconoceré que en estos tiempos de coordinación, coordenadas, georreferenciaciones y demás, parece que esta clase de operaciones se han complicado en cierta medida.
      En el Registro no pueden empezar con la siguiente porque no está firmada y presentada, es una situación hipotética, se pueden firmar cuatro segregaciones al mismo tiempo en una misma escritura y se despachan “todas a la vez”. Si hay una pendiente y entra otra, efectivamente habrá un orden de despacho, pero lo que me dice que le comentan no me parecen un inconveniente en sí mismo.
      No puedo decirle nada más concreto sin llevar el asunto, pues sin las circunstancias concretas es difícil darle una recomendación más clara de que compre tranquilo o no lo haga.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  73. Mi duda es la siguiente: hay una finca con “tres” superficies, la del catastro, la inscrita en el Registro y la del título previo, ninguna es igual, la del Registro es inferior a 1 Ha y en catastro y en el título es mayor de 1 Ha. Para ejercer el retracto, ¿cuál de las tres superficies es la que hay que tener en cuenta?
    Un saludo y muchas gracias por estos post tan didácticos e interesantes.

    • Buenos días Sara:
      Pues es una buena pregunta a la que, con certeza, no sé responder. No sé que dice la jurisprudencia.
      Te puedo contar lo que yo hago en mis escrituras y explicaciones:
      Cuando existe posibilidad de que proceda retracto por razón de una u otra superficie, advierto de la eventualidad, digo que sería dudosa su procedencia y señalo que en mi opinión la superficie catastral sería la última a tener en cuenta, prevaleciendo la del título sobre la del registro. Insisto en que cuento mi experiencia y hablo por sentido común. Saludos, gracias por la participación y el comentario (y no obstante me anoto el caso para estudiarlo y seguir aprendiendo) Justito El Notario.

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    • Hola de nuevo:
      Pues mi sentido común ha errado…..Al habla con un compañero, Sergio Mocholí, que maneja la jurisprudencia como pocos me dice:
      2. La finca que se retrae no ha de exceder de una hectárea de cabida. Dispone el artículo 1523 del Código Civil que la finca objeto de este retracto debe tener una extensión superficial que no exceda de una hectárea, es decir, que sea igual o inferior a diez mil metros cuadrados. Medida de extensión necesaria para cumplir la finalidad de la norma, que, como hemos señalado con anterioridad, es la de combatir el minifundio. Al ser la superficie de la finca un dato material es una cuestión de hecho a valorar por los tribunales sin que sea determinante la cabida que se refleja en el título de propiedad o en el Registro de la Propiedad, por cuanto frente a la cabida registral cabría prueba en contrario, máxime cuando la concreta extensión superficial con las que aparecen inscritas las fincas en el Registro de la Propiedad responde a un dato físico que no se encuentra protegido por la presunción de veracidad del asiento (artículo 38.1 Ley Hipotecaria).

      http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUMTAwtztbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoA61SRGTUAAAA=WKE
      “Entiendo que la que manda es la superficie real”, concluye Sergio.
      Gracias a Sergio, Saludos, Justito El Notario.

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  74. Buenos días, está pregunta es para nota. Se compran dos fincas registrales en la misma escritura ambas colindantes y la suma de ambas está por debajo de 1 Ha. Si el vecino colindante solo a una de ellas, la de mayor cabida, ejercitarse derecho de retracto,¿ podría hacer valer el comprador tambien el derecho de retracto dado que una de las fincas que adquiere es colindante a la otra o no podría al haber adquirido la propiedad de las dos en el mismo acto?

    • Buenos días:
      El colindante que retrae puede adquirir la finca con la que colinda, pero una vez que se ha hecho propietario de esta no puede proceder a retraer la otra finca con la que ahora colinda pero antes no lo hacía. No sé si he entendido correctamente la cuestión. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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      • Me refería a si el que compra las dos parcelas al ser colindantes puede oponerse a la accion de retracto del colindante al ser tambiėn él colindante al comprarla parcela no colindante con el que ejercita la acción de retracto pero si con la otra parcela, o no puede oponerse al haber comprado ambas parcelas en un mismo acto.

        • Hola otra vez: Creo que sigo sin aclararme ¿o si?
          Tenemos una compraventa de dos fincas ambas de menos de una hectárea. El comprador es colindante con una pero no con la otra. Esa parcela vendida a colindante queda excluida del retracto. La otra parcela puede ser retraída por los que colinden con ella y entiendo que la pregunta es si el retracto podría evitarse en cuanto a esta finca por haberse vendido conjuntamente con la otra, ¿no?
          Bueno, si es eso, no lo tengo claro. Supongo que cabe sostener que la venta de los fincas en conjunto excluye el retracto o que, por el contrario, el retrayente tendría que llevarse ambas al haberse efectuado una venta conjunta de ambas. A mi me parece más razonable que en este caso el retracto quede excluido. Una posición intermedia sería que se puede ejercitar el retracto en cuanto a la finca que colinda con el que ejercita el retracto. No manejo la jurisprudencia (aunque seguro que la hay) y el Cci no resuelve el tema. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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          • El que compra no tiene ninguna parcela colindante, compra dos parcelas en un mismo acto que lindan entre si. Si primero comprara una y después la otra no hay duda de que seria tan lindero como el vecino, pero el tema es que compra ambas parcelas colindantes entre si en un mismo acto y la duda es si puede oponerse a la acción de retracto del vecino alegando que una de las parcelas que compra linda con la otra.

    • Vuelvo entonces a la cuestión inicial…
      El vecino colindante con una de las dos fincas vendidas puede retraer aquella con la que colinda, la otra no, es más creo que se podría plantear que al venderse las dos fincas a la vez quedara excluido el retracto. A mi me parece más razonable que el retracto quede excluido que pensar que el colindante esté obligado a retraer las dos o que pueda retraer una y no la otra, pero no manejo jurisprudencia al respecto.
      En el caso de que se venda primero la que colinda, podrá retraerse esta. Cuando luego se venda la que no colindaba pero ahora sí, también se podrá retraer.
      Si se vende primero la que no colinda, no se podrá retraer y luego podrá retraerse la segunda. Acierto ahora? Saludos, Justito El Notario.

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      • Buenos días, en primer lugar agradecer el tiempo que dedica a dar respuesta, amablemente, a las cuestiones que se le plantean, actitud esta de ayuda, que siempre he encontrado en notarios y registradores, cuando he necesitado de sus consejos y que usted mantiene en este magnífico blog. En cuanto a la cuestión que nos ocupa, y para ayudar a quien tenga mi misma duda y clarificar el asunto al máximo, efectivamente tal y como señala en el último comentario, es más razonable que el retracto quede excluido cuando el comprador extraño adquiere dos fincas colindantes entre sí, así lo he encontrado en la Sentencia 440/2012 de 15 de octubre de 2.012 de la Audiencia Provincial de Baleares dictada en el Recurso 16/2012 Número de Cendoj:07040370052012100371. En el Fundamento de Derecho Cuarto de dicha Sentencia se señala:

        “Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Secc. 4.ª, de fecha 21 de julio del 2003 deniega la acción de retracto ejercitada por el retrayente respecto de una finca que fue adquirida por el retraído en unión de otras dos más, alegándose en su justificación la trasgresión de la finalidad del retracto, la imposibilidad de ejercicio del mismo frente al que también es colindante y el hecho que las tres fincas adquiridas por el demandado constituían una unidad de cultivo independiente pese a su tratamiento catastral y registral (En igual sentido se pronuncian las SSAP Jaén, Secc. 2.ª, 26 de enero de 2004 ; Valencia, Secc. 11.ª, 26 de marzo de 2003 ; Coruña, Secc. 4.ª, 11 de octubre de 2002 ; Burgos, Secc. 2.ª, 4 de abril de 2002 ).

        En definitiva, la acción de retracto no puede prosperar cuando al tiempo de su ejercicio el demandado resulta ser dueño de fincas colindantes con la que es objeto de retracto, circunstancia ésta que se produce con cierta asiduidad dado que es más lógico y legítimo que los dueños de predios colindantes acudan directamente a una venta privada con sus vecinos sin tener que esperar la transmisión a un extraño para poder ejercitar su derecho de retracto, situación ésta a la que habrá que asimilar la adquisición acumulada de fincas registrales por parte de un extraño, predios éstos que a pesar de su diferenciación catastral o tabular se adquieren para constituir una unidad de explotación o de cultivo.

        La doctrina señala que esta actuación de naturaleza convencional cumple ya en sí con la propia funcionalidad que el retracto legal encierra y, además, sin tener que ejercitar éste, que como ya se ha razonado,siempre debe interpretarse de forma restrictiva.”

        Por último concluye:

        “Es por ello que como ya se ha expuesto pese a que buena parte de la prueba versó sobre la cualidad de agricultor del demandado o la existencia de camino de establecedores entre la finca del padre y las que adquirió éste en nombre del hijo resultan elementos irrelevantes por cuanto la apelación se desestima por falta de alegación y prueba del uso agrario de la finca y por la imposibilidad de adquirir por retracto de una finca cuando el propietario contra el que se pretende ha adquirido otra que también linda con ésta.”

        En definitiva, salvo mejor criterio interpreto, en aras a aclarar la cuestión a quien se encuentre en esta situación, a la vista de su opinión y de la Sentencia reproducida, que cuando alquien adquiere dos o más fincas colindantes entre sí, automáticamente se excluye el ejercicio del derecho de retracto por parte de cualquier colindante, dado que quien adquiere dos fincas colindantes en la misma escritura es ya de por sí colindante y rizando el rizo, la única duda que me asalta es si llegado el caso y ejercitando acción de retracto el colindante, podría prosperar si el tamaño de su parcela es inferior al de la parcela que se adquiere junto a la que se pretende ejercitar el derecho de retracto, algo que creo tampoco podría prosperar dado que debería ejercerse derecho de retracto por dos colindantes para que se diera el caso de entender que tiene preferencia el que colinda con una parcela de menor tamaño, algo que en el caso enjuiciado se excluye al entender directamente que no cabe ejercer retracto al haber adquirido la condición de colindante el comprador ajeno, al adquirir dos parcelas colindantes en un mismo acto.

        • Buenas tardes: Muchas gracias por el comentario y por la explicación. Buscaré las sentencias y comprobaré si las tenemos subidas a la intranet del Consejo General del Notariado, pues son muy interesantes. Un placer hablar contigo. Saludos, Justito El Notario.

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  75. Begoña Santa Coloma

    Si dentro de una finca rústica de 1000m2 existe una ruina de una casa considerada urbana de 100 M2 se puede acceder al retracto?

    • Buenas tardes:
      Pues yo siempre hubiera dicho que no, pero actualmente tengo mis dudas de que la existencia de edificaciones o la venta en globo de varias fincas, impida el retracto de colindantes. Parece algo descabellado que se pueda retraer una rústica con una edificación dentro, pero si hablamos de una ruinosa, tal vez la cosa no sea igual. No le puedo responder con seguridad. Saludos y gracias, tenemos otro asunto para profundizar. Justito El Notario.

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  76. Leyendo el último aporte del post me surge la siguiente duda: ¿Para ejercer retracto en una finca rustica debe existir actividad agrícola? Gracias y un saludo

    • Hola buenas:
      En ese caso del último aporte, así es, es necesaria la actividad, puesto que para ser titular de explotación, es necesaria la actividad. En los casos “comunes” no. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

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  77. Gracias por el aporte de la información, mi pregunta sobre este tema es si se puede ejercer derecho a retracto, si se dona una finca entre familiares, sin mediar dinero por medio o contrato de compra-venta.

    • Buenos días:
      El asunto queda claro con el artículo 1.521 del Código Civil.
      Compra o dación en pago.
      Saludos. Gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.

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  78. Hola, tengo una duda he comprado un terreno rustico, y la lo he escrito en el registro de propiedad, mi duda es los 9 dias se empiezan a contar a partir del días de la inscripción o hasta que ya este inscrita en el registro civil de propiedad.
    Gracias y un cordial saludo.

    • Hola buenas:
      El plazo se cuenta desde la inscripción, no desde el día en que se presenta la escritura en el registro que es anterior, ni desde el día en que le avisen a usted para recogerla, ni desde el día en que usted la recoja. Insisto desde el día de la inscripción que es el día en que el registrador practica la inscripción. Gracias por la participación. Saludos. Justito El Notario.

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      • Hola,
        Para el inicio del plazo de los 9 dias;
        El día de la inscripción se cuenra desde el día en que el encargado del registro volcó los datos de la compraventa en el ordenador?, O. desde el día que el registrador (que lleva 2 registros) FIRMÓ aquella registracion?

        GRACIAS!
        Slds.

        • Buenos días Miki:
          El plazo se cuenta desde que el Registrador inscribe, es decir, desde que firma.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  79. Oscar Cuadrado Méndez

    Excelente post, con recordatorio incluido de mis solitarias noches en el seminario de Santa Catalina haya por el año 2001 mientras ejecutábamos las obras de la carretera de Lourenzá -Cruz da Cancela 🙂

    Importante apunte el de “… calladito …”

    Gracias por el blog

    • Hola Óscar: Muchas gracias.
      Sigo diciendo a la gente lo de “estar callados” es completamente legal y puede evitar el retracto.
      Al Seminario mandaba yo a mis amigos y familiares cuando era Notario de Mondoñedo. Luego lo he frecuentado en mis visitas posteriores.
      Allí estaba Fray Portero…Antonio….el hombre más tímido del mundo. A mí también me vienen muchos recuerdos a la cabeza.
      Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

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  80. En primer lugar agradecerle el artículo ya que me parece que de forma amena se puede entender el funcionamiento del retracto.
    En segundo lugar me gustaria hacer una consulta sobre este tema y si fuera posible que me contestaran; el tema es que hace poco hemos vendido un pequeño terreno cuyo vecino colindante a pesar de haberselo ofrecido no lo ha querido adquirir. Después de venderlo (parace que no debia creerse que pudieramos venderlo) dice que ahora si que le interesa comprarlo y que para ello tiene a su favor la acción de retracto. Se dirige continuamente a nosotros pero creo que ya no tenemos ninguna relación con la finca al haberla vendido mediante escritura pública, entonces mi consulta seria si por favor me pueden aclarar si continuamos siendo actores en este proceso. ¿Tenemos o tendremos que ver algo respecto al retracto? Muchas grácias por su atención.

    • Estimado:
      El asunto depende del plazo.
      Nueve días desde el conocimiento (o por lo que me dice el colindante lo sabe….otra cosa es probarlo) o nueve días desde la inscripción.
      Si han pasado 9 días desde la inscripción, adiós retracto. Si se puede probar que han pasado 9 días desde que lo sabe, adiós retracto. No hay más. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

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    • Estimado Javier: Muchas gracias. Le voy a dar un retoque en cuanto pueda por razón de un comentario sobre Explotaciones Agrarias que hubo ayer en Twitter y que me parece interesante que quede recogido. Lo dicho gracias y saludos. Justito El Notario.

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  81. Personalmente y como profano en la materia veo perfectamente razonable que no se ponga a los animales como incapaces de suceder pues considero que basta con decir que no tienen capacidad jurídica para ya incluir lo otro.

    Lo que ya he planteado a D. Francisco Rosales es el curioso caso de que un perro americano (donde sí tienen capacidad jurídica) herede bienes en territorio español; menuda gracia debe ser llegar a solicitar el NIE para el perro y luego, lo mejor de todo, que haya bienes inmuebles y toque inscribirlos a su nombre en el Registro de la Propiedad, ese caso sería apoteósico y, sin mal no recuerdo D. Francisco me dijo que los documentos públicos extranjeros entran “a palo” en el Registro.

    ¿Y qué decir si se vende la propiedad?: Comparecen, de una parte, D. Harrison Cook, soltero, mayor de edad, con NIE,… En representación de Fuffy, cánido de raza Yorsike,… Lo dicho, apoteósico.

    • Estimado Telmo: Al César lo que es del César. Tienes toda la razón. Antes de la sucesoria habría que analizar la jurídica. Me salté un paso. Por eso soy Justito y no Justiniano. :)). Muy interesante todo lo que me cuentas. Todo da que pensar y me resulta “fascinante”. Un abrazo. Justito El Notario.

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  82. Francisco Mariño Pardo

    Hola “Justito”. Sobre todo paso a felicitarte por el blog, del que soy seguidor fiel. Respecto de lo que tratas, no es que sea yo mucho de animales, pero en concreto al burro le tengo cierto aprecio. Aunque los pocos que nos van quedando ya son casi como mascotas, a los humanos nos faltarían post para darle las gracias por trabajar durante tanto tiempo “como ellos mismos” para nosotros. Cuando leí el título del post pensé que a lo mejor te referías a un caso parecido al que a mí me sucedió. Como bien dices, en Galicia el retracto de colindantes ha sido una institución muy viva, aunque lógicamente va a menos, teniendo en cuenta el imparable proceso de abandono del campo que para bien o para mal se está produciendo. Cuando llegué a mi primer destino, en Bande (un pueblo de la provincia de Orense), se me dio el caso de autorizar una escritura de permuta de finca rústica por burro. Al principio, que casi todo te da miedo (afortunado estado que no deberíamos abandonar nunca) incluso me pregunté si eso era legal, aunque terminé aceptando que al menos en el Código Civil, que aun tenía fresco, prohibido no estaba. La finca tenía muy poco valor fiscal y el burro lo podías confesar recibido sin S1 ni nada. Más tarde me enteré que el intercambio de finca por cuadrúpedo o similar era una práctica relativamente habitual en la zona y estaba relacionado precisamente con el intento de excluir el retracto de colindantes. Un saludo.

    • Querido “Predecesor” (el Sr. Mariño y yo hemos sido notarios de la misma plaza y eso une, que lo sepan): Fantástica anécdota. No tenía ni idea de esa práctica que suena casi a historia de Álvaro Cunqueiro (que tiene una sobre un caballo que habla y su dueño, que es fantástica). Habría que plantearse si el burro como ocupante, impediría un retracto de la futura finca de mi artista circense. Gracias por tu comentario y por tus elogios. Un abrazo. Justito El Notario.

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