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retracto y burro

Retracto de colindantes

Las compraventas de fincas rústicas de menos de una hectárea pueden dar lugar a que surja y se ejercite el llamado retracto de colindantes (también llamado de asurcanos o jurqueros). Se regula en los artículos 1.523 y 1.524 del Código Civil.

Al desconocer las particularidades de la finca rústica que se vende ante mí, las cuales pueden excluir, condicionar o poner en duda el retracto en el caso concreto y para no tener que entrar en largas y a veces complejas explicaciones sobre ventas en globo, sobre ventas de rústicas con viejas edificaciones, sobre superficies según catastro, según registro o según escritura o título, hago casi siempre las mismas explicaciones a mis clientes, a no ser que el comprador ya sea colindante en cuyo caso me olvido del resto de consideraciones que os voy a contar.

Curiosamente, el retracto de colindantes es una figura que se conoce más de lo que pudiera parecer. Desde luego en Galicia, donde tuve mi primer destino, la conocen perfectamente.  En Menorca donde los predios son más grandes (la isla tiene 700 km2) y donde tuve mi segundo destino, se conoce mucho menos que en Mondoñedo. Mi actual destino estaría en un punto intermedio entre los dos anteriores a estos efectos. Incluso a veces la gente te sorprende y  te hace alguna pregunta que revela que conocen la figura o que han entendido su funcionamiento rápidamente.

Así ocurrió esta semana cuando el comprador preguntaba qué “¿quién se lleva la finca, si son varios los colindantes interesados en salir al retracto?”. “El que la tenga más pequeña”, respondí.

Las explicaciones, para que nadie se asuste más de la cuenta, las hago al término de la lectura de la escritura.

Esto es lo que suelo decir

“Una cosa más: como esta finca mide menos de una hectárea ya saben que pueden salir al retracto los propietarios de fincas colindantes que se pueden quedar con la finca por el precio que consta en la escritura más gastos e impuestos. El retracto de colindantes es muy raro que se ejercite y menos aún en estos tiempos de crisis, pero es mi obligación advertirles de que existe y de que podría ejercitarse. En trece años de Notario, solo he firmado una escritura de retracto, aunque en un par de ocasiones más alguien se ha interesado en ejercitarlo aunque finalmente no lo haya hecho. El plazo es de nueve días desde que se tiene conocimiento de que la finca se ha vendido, pero como probar ese conocimiento (es decir que se ha sabido de la compraventa) es complicado, el plazo que acaba siendo fundamental es el de nueve días desde que se inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad. Es un plazo muy corto, así que si tienen que hacer alguna cosa en la finca, esperen a que pase el plazo; si tienen que hacer alguna obra, construir un muro o arreglarlo o hacer un “alboroque” por la compra, no lo hagan hasta nueve días después de la inscripción, no vaya a ser que haya un colindante deseoso de comprar y “salga al retracto”. Nadie va a instalar una tienda de campaña en la puerta del Registro para ver si el colindante (del que está sospechando que va a vender) ha vendido o no la finca, así que esperar esos días sin pasarse por ella, es lo mejor que uno puede hacer. Así que nada de guardarse la escritura en casa y no inscribirla, por la cuenta que les trae en este caso”.

La anécdota del burro

Creo que así las cosas quedan completamente claras, pero la anécdota del burro es la guinda de la explicación.

Un inglés, artista de circo (aunque no le pregunté si el burro formaba parte del espectáculo y gozaba también de un ansiado retiro en España), compró en mi notaría una finca rústica con una casa y poco tiempo después vino de nuevo a comprar otra finquita rústica no colindante con la suya a la que quiso rebautizar (porque las rústicas suelen tener nombre) como “The Donkey”. Me sorprendió la intención del cambio de nombre del trozo de tierra y más aún el nombre elegido, así que pregunté:  “¿Y ese nombre?”. “Es que tengo un burro y no tenía sitio para él en la finca que compré el otro día, así que he comprado esta otra para que esté allí”, me dijo. No sé si el burro era british o spanish, pero nos reímos con la historia y la utilizo siempre en mis escrituras con posible retracto de colindantes: “Así que ya saben, no se lleven ustedes al burro a la finca hasta nueve días después de la inscripción.

el burro y el retracto

De momento, no me planteó la posibilidad de hacer testamento a favor del burro. Los británicos son muy suyos para estas cosas, pero aquí en España no sería posible. De hecho nos parece tan raro que ni siquiera tenemos a los animales incluidos en el Código Civil entre los incapaces de suceder. A mi desde luego, salvo británicos y una señora holandesa, nadie me ha planteado nada parecido. Es, sin duda, otro tema para tratar cualquier día de estos.

Así que el consejo, a fin de cuentas, es no se comporte usted como si fuera dueño de la finca puesto que puede despertar la curiosidad o el interés (a veces malsano) del colindante.

No viene de más, y así lo aconsejo, que se pida en el Registro, en la medida que sea posible, que se adelante el despacho del documento para que los nueve días empiecen a correr cuanto antes.

¿Cómo puedo saber si mi colindante ha vendido la finca que yo podría retraer?

Pues lo cierto es que no es nada sencillo puesto que el plazo es exiguo tanto por la vía del conocimiento como por la vía de la inscripción en el Registro. Mi recomendación sería que si quiere usted la finca de su colindante, vaya le haga una oferta y se la compre. Ya sé que tal vez le ponga a usted otro precio o que a usted no quiera vendérsela o que usted lo que quiere es que no sea otro el dueño y que lo siga siendo su vecino, pero en tal caso, corre el riesgo de que se venda y no se entere a tiempo.  Como decía mi padre: “El que quiere pescar tiene que mojarse el trasero”.

A veces algunas personas acuden a la notaría para saber si fulanito ha vendido su finca, “porque si la ha vendido quiero salir al retracto”. Evidentemente, en la notaría no podemos suministrar esa información: el protocolo notarial es secreto. Donde sí pueden hacerlo es en el Registro de la Propiedad.

El derecho de retracto de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias: Ley 19/1995, de 4 de Julio

Mis nuevos amigos de @infOlivo me han recordado al publicar la reedición de este post, el Artículo 27 de esta Ley que señala:

Artículo 27 Retracto

1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.

4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

Si el retracto de colindantes del Código Civil es poco frecuente, más aún este de la Ley 19/1995, al menos en la zona de mis tres notarías hasta la fecha.

Las unidades mínimas de cultivo dependen de cada Comunidad Autónoma y de cada provincia. Con excepciones siguen el criterio de la Orden de 27 de Mayo de 1958 del Ministerio de Agricultura, que aún está vigente en las CCAA que no hayan desarrollado la normativa.

Gracias a mis nuevos amigos por sus comentarios.

Metedura de pata

Recuerdo en mi primer destino una gran metedura de pata con un retracto de colindantes que pudo haberme salido cara. Un empresario de la piedra de otra provincia pero con intereses en la mía, vino a firmar algo conmigo (un marrón, aunque de los marrones se aprende mucho) y charlamos, como siempre.

retracto canteras justito

Le comento, como quien habla del tiempo, que había firmado recientemente una venta con el Monte Vecinal de Nosedonde. Le cambia la cara, se pone serio y me dice…pues sobre esas fincas tengo yo derecho de retracto. “Tierra trágame”, pensé, como este hombre salga al retracto y sea porque el Notario es el que le ha dado conocimiento del tema, ya me puedo estar pidiendo el traslado antes de que me pillen los del Monte Vecinal. En fin, no pasó nada y aprendí que calladito (a veces) estoy más guapo.

Hasta otro día. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

12 comentarios

  1. Hola, tengo una duda he comprado un terreno rustico, y la lo he escrito en el registro de propiedad, mi duda es los 9 dias se empiezan a contar a partir del días de la inscripción o hasta que ya este inscrita en el registro civil de propiedad.
    Gracias y un cordial saludo.

    • Hola buenas:
      El plazo se cuenta desde la inscripción, no desde el día en que se presenta la escritura en el registro que es anterior, ni desde el día en que le avisen a usted para recogerla, ni desde el día en que usted la recoja. Insisto desde el día de la inscripción que es el día en que el registrador practica la inscripción. Gracias por la participación. Saludos. Justito El Notario.

  2. Oscar Cuadrado Méndez

    Excelente post, con recordatorio incluido de mis solitarias noches en el seminario de Santa Catalina haya por el año 2001 mientras ejecutábamos las obras de la carretera de Lourenzá -Cruz da Cancela 🙂

    Importante apunte el de “… calladito …”

    Gracias por el blog

    • Hola Óscar: Muchas gracias.
      Sigo diciendo a la gente lo de “estar callados” es completamente legal y puede evitar el retracto.
      Al Seminario mandaba yo a mis amigos y familiares cuando era Notario de Mondoñedo. Luego lo he frecuentado en mis visitas posteriores.
      Allí estaba Fray Portero…Antonio….el hombre más tímido del mundo. A mí también me vienen muchos recuerdos a la cabeza.
      Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

  3. En primer lugar agradecerle el artículo ya que me parece que de forma amena se puede entender el funcionamiento del retracto.
    En segundo lugar me gustaria hacer una consulta sobre este tema y si fuera posible que me contestaran; el tema es que hace poco hemos vendido un pequeño terreno cuyo vecino colindante a pesar de haberselo ofrecido no lo ha querido adquirir. Después de venderlo (parace que no debia creerse que pudieramos venderlo) dice que ahora si que le interesa comprarlo y que para ello tiene a su favor la acción de retracto. Se dirige continuamente a nosotros pero creo que ya no tenemos ninguna relación con la finca al haberla vendido mediante escritura pública, entonces mi consulta seria si por favor me pueden aclarar si continuamos siendo actores en este proceso. ¿Tenemos o tendremos que ver algo respecto al retracto? Muchas grácias por su atención.

    • Estimado:
      El asunto depende del plazo.
      Nueve días desde el conocimiento (o por lo que me dice el colindante lo sabe….otra cosa es probarlo) o nueve días desde la inscripción.
      Si han pasado 9 días desde la inscripción, adiós retracto. Si se puede probar que han pasado 9 días desde que lo sabe, adiós retracto. No hay más. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

    • Estimado Javier: Muchas gracias. Le voy a dar un retoque en cuanto pueda por razón de un comentario sobre Explotaciones Agrarias que hubo ayer en Twitter y que me parece interesante que quede recogido. Lo dicho gracias y saludos. Justito El Notario.

  4. Personalmente y como profano en la materia veo perfectamente razonable que no se ponga a los animales como incapaces de suceder pues considero que basta con decir que no tienen capacidad jurídica para ya incluir lo otro.

    Lo que ya he planteado a D. Francisco Rosales es el curioso caso de que un perro americano (donde sí tienen capacidad jurídica) herede bienes en territorio español; menuda gracia debe ser llegar a solicitar el NIE para el perro y luego, lo mejor de todo, que haya bienes inmuebles y toque inscribirlos a su nombre en el Registro de la Propiedad, ese caso sería apoteósico y, sin mal no recuerdo D. Francisco me dijo que los documentos públicos extranjeros entran “a palo” en el Registro.

    ¿Y qué decir si se vende la propiedad?: Comparecen, de una parte, D. Harrison Cook, soltero, mayor de edad, con NIE,… En representación de Fuffy, cánido de raza Yorsike,… Lo dicho, apoteósico.

    • Estimado Telmo: Al César lo que es del César. Tienes toda la razón. Antes de la sucesoria habría que analizar la jurídica. Me salté un paso. Por eso soy Justito y no Justiniano. :)). Muy interesante todo lo que me cuentas. Todo da que pensar y me resulta “fascinante”. Un abrazo. Justito El Notario.

  5. Francisco Mariño Pardo

    Hola “Justito”. Sobre todo paso a felicitarte por el blog, del que soy seguidor fiel. Respecto de lo que tratas, no es que sea yo mucho de animales, pero en concreto al burro le tengo cierto aprecio. Aunque los pocos que nos van quedando ya son casi como mascotas, a los humanos nos faltarían post para darle las gracias por trabajar durante tanto tiempo “como ellos mismos” para nosotros. Cuando leí el título del post pensé que a lo mejor te referías a un caso parecido al que a mí me sucedió. Como bien dices, en Galicia el retracto de colindantes ha sido una institución muy viva, aunque lógicamente va a menos, teniendo en cuenta el imparable proceso de abandono del campo que para bien o para mal se está produciendo. Cuando llegué a mi primer destino, en Bande (un pueblo de la provincia de Orense), se me dio el caso de autorizar una escritura de permuta de finca rústica por burro. Al principio, que casi todo te da miedo (afortunado estado que no deberíamos abandonar nunca) incluso me pregunté si eso era legal, aunque terminé aceptando que al menos en el Código Civil, que aun tenía fresco, prohibido no estaba. La finca tenía muy poco valor fiscal y el burro lo podías confesar recibido sin S1 ni nada. Más tarde me enteré que el intercambio de finca por cuadrúpedo o similar era una práctica relativamente habitual en la zona y estaba relacionado precisamente con el intento de excluir el retracto de colindantes. Un saludo.

    • Querido “Predecesor” (el Sr. Mariño y yo hemos sido notarios de la misma plaza y eso une, que lo sepan): Fantástica anécdota. No tenía ni idea de esa práctica que suena casi a historia de Álvaro Cunqueiro (que tiene una sobre un caballo que habla y su dueño, que es fantástica). Habría que plantearse si el burro como ocupante, impediría un retracto de la futura finca de mi artista circense. Gracias por tu comentario y por tus elogios. Un abrazo. Justito El Notario.

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