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retracto de colindantes y papel del notario

Retracto de colindantes

Las compraventas de fincas rústicas de menos de una hectárea pueden dar lugar a que surja y se ejercite el llamado retracto de colindantes (también llamado de asurcanos o jurqueros). Se regula en los artículos 1.523 y 1.524 del Código Civil.

Al desconocer las particularidades de la finca rústica que se vende ante mí, las cuales pueden excluir, condicionar o poner en duda el retracto en el caso concreto y para no tener que entrar en largas y a veces complejas explicaciones sobre ventas en globo, sobre ventas de rústicas con viejas edificaciones, sobre superficies según catastro, según registro o según escritura o título, hago casi siempre las mismas explicaciones a mis clientes, a no ser que el comprador ya sea colindante en cuyo caso me olvido del resto de consideraciones que os voy a contar puesto que no existe el retracto cuando se vende a un colindante aunque haya otro colindante que tenga la finca más pequeña que el colindante que vaya a comprar.

Así que a la pregunta habitual de “¿quién se lleva la finca, si son varios los colindantes interesados en salir al retracto?”, la respuesta es “el que la tenga más pequeña, siempre que a quién se está vendiendo sea un no colindante”.

Curiosamente, el retracto de colindantes es una figura que se conoce más de lo que pudiera parecer. Desde luego en Galicia, donde tuve mi primer destino, la conocen perfectamente.  En Menorca donde los predios son más grandes (la isla tiene 700 km2) y donde tuve mi segundo destino, se conoce mucho menos que en Mondoñedo. Mi actual destino estaría en un punto intermedio entre los dos anteriores a estos efectos. Incluso a veces la gente te sorprende y  te hace alguna pregunta que revela que conocen la figura o que han entendido su funcionamiento rápidamente (como la que indico en el párrafo anterior).

Las explicaciones, para que nadie se asuste más de la cuenta, las hago al término de la lectura de la escritura.

Esto es lo que suelo decir

“Una cosa más: como esta finca mide menos de una hectárea ya saben que pueden salir al retracto los propietarios de fincas colindantes que se pueden quedar con la finca por el precio que consta en la escritura más gastos e impuestos. El retracto de colindantes es muy raro que se ejercite y menos aún en estos tiempos de crisis, pero es mi obligación advertirles de que existe y de que podría ejercitarse. En trece años de Notario, solo he firmado una escritura de retracto, aunque en un par de ocasiones más alguien se ha interesado en ejercitarlo aunque finalmente no lo haya hecho. El plazo es de nueve días desde que se tiene conocimiento de que la finca se ha vendido, pero como probar ese conocimiento (es decir que se ha sabido de la compraventa) es complicado, el plazo que acaba siendo fundamental es el de nueve días desde que se inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad. Es un plazo muy corto, así que si tienen que hacer alguna cosa en la finca, esperen a que pase el plazo; si tienen que hacer alguna obra, construir un muro o arreglarlo o hacer un “alboroque” por la compra, no lo hagan hasta nueve días después de la inscripción, no vaya a ser que haya un colindante deseoso de comprar y “salga al retracto”. Nadie va a instalar una tienda de campaña en la puerta del Registro para ver si el colindante (del que está sospechando que va a vender) ha vendido o no la finca, así que esperar esos días sin pasarse por ella, es lo mejor que uno puede hacer. Así que nada de guardarse la escritura en casa y no inscribirla, por la cuenta que les trae en este caso”.

La anécdota del burro

Creo que así las cosas quedan completamente claras, pero la anécdota del burro es la guinda de la explicación.

Un inglés, artista de circo (aunque no le pregunté si el burro formaba parte del espectáculo y gozaba también de un ansiado retiro en España), compró en mi notaría una finca rústica con una casa y poco tiempo después vino de nuevo a comprar otra finquita rústica no colindante con la suya a la que quiso rebautizar (porque las rústicas suelen tener nombre) como “The Donkey”. Me sorprendió la intención del cambio de nombre del trozo de tierra y más aún el nombre elegido, así que pregunté:  “¿Y ese nombre?”. “Es que tengo un burro y no tenía sitio para él en la finca que compré el otro día, así que he comprado esta otra para que esté allí”, me dijo. No sé si el burro era british o spanish, pero nos reímos con la historia y la utilizo siempre en mis escrituras con posible retracto de colindantes: “Así que ya saben, no se lleven ustedes al burro a la finca hasta nueve días después de la inscripción.

el burro y el retracto

De momento, no me planteó la posibilidad de hacer testamento a favor del burro. Los británicos son muy suyos para estas cosas, pero aquí en España no sería posible. De hecho nos parece tan raro que ni siquiera tenemos a los animales incluidos en el Código Civil entre los incapaces de suceder. A mi desde luego, salvo británicos y una señora holandesa, nadie me ha planteado nada parecido. Es, sin duda, otro tema para tratar cualquier día de estos.

Así que el consejo, a fin de cuentas, es no se comporte usted como si fuera dueño de la finca puesto que puede despertar la curiosidad o el interés (a veces malsano) del colindante.

No viene de más, y así lo aconsejo, que se pida en el Registro, en la medida que sea posible, que se adelante el despacho del documento para que los nueve días empiecen a correr cuanto antes.

¿Cómo puedo saber si mi colindante ha vendido la finca que yo podría retraer?

Pues lo cierto es que no es nada sencillo puesto que el plazo es exiguo tanto por la vía del conocimiento como por la vía de la inscripción en el Registro. Mi recomendación sería que si quiere usted la finca de su colindante, vaya le haga una oferta y se la compre. Ya sé que tal vez le ponga a usted otro precio o que a usted no quiera vendérsela o que usted lo que quiere es que no sea otro el dueño y que lo siga siendo su vecino, pero en tal caso, corre el riesgo de que se venda y no se entere a tiempo.  Como decía mi padre: “El que quiere pescar tiene que mojarse el trasero”.

A veces algunas personas acuden a la notaría para saber si fulanito ha vendido su finca, “porque si la ha vendido quiero salir al retracto”. Evidentemente, en la notaría no podemos suministrar esa información: el protocolo notarial es secreto. Donde sí pueden hacerlo es en el Registro de la Propiedad.

El derecho de retracto de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias: Ley 19/1995, de 4 de Julio

El Artículo 27 de esta Ley señala:

1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.

4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

Si el retracto de colindantes del Código Civil es poco frecuente, más aún este de la Ley 19/1995, al menos en la zona de mis tres notarías hasta la fecha.

Las unidades mínimas de cultivo dependen de cada Comunidad Autónoma y de cada provincia. Con excepciones siguen el criterio de la Orden de 27 de Mayo de 1958 del Ministerio de Agricultura, que aún está vigente en las CCAA que no hayan desarrollado la normativa.

Metedura de pata

Recuerdo en mi primer destino una gran metedura de pata con un retracto de colindantes que pudo haberme salido cara. Un empresario de la piedra de otra provincia pero con intereses en la mía, vino a firmar algo conmigo (un marrón, aunque de los marrones se aprende mucho) y charlamos, como siempre.

retracto de colindantes notario

 

Le comento, como quien habla del tiempo, que había firmado recientemente una venta con el Monte Vecinal de Nosedonde. Le cambia la cara, se pone serio y me dice…pues sobre esas fincas tengo yo derecho de retracto. “Tierra trágame”, pensé, como este hombre salga al retracto y sea porque el Notario es el que le ha dado conocimiento del tema, ya me puedo estar pidiendo el traslado antes de que me pillen los del Monte Vecinal. En fin, no pasó nada y aprendí que calladito (a veces) estoy más guapo.

Aconsejo la lectura de los comentarios y contestaciones que se pueden ver a continuación de este post. Muchos darán respuesta a las dudas que no resuelva este post. Gracias.

Hasta otro día. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

58 comentarios

  1. Hola, si el que compra la finca es un colidante. ¿Podría otro colidante salir al retracto?

  2. Hola, buenos días.

    Mi pregunta es sobre la compra de cuatro parcelas rústicas de las cuales, dos se encuentran juntas,con una superficie sumada inferior a una hectárea, una está en el catastro a nombre del padre del vendedor que ya está fallecido y la otra en investigación en el catastro aunque puede demostrar su propiedad.

    Las otras dos también se encuentran juntas con superficie sumada también inferior a una hectárea, estando las dos en investigación en el catastro, y el vendedor puede demostrar su propiedad, por escrituras de compra de las dos parcelas.

    Si compro las cuatro parcelas que están juntas dos a dos, los colindantes podrían ejercer el derecho a retracto o al comprar las dos juntas a la vez,yo ya seria colindante y evitaría el retracto.

    ¿El hecho de estar en investigación en el catastro tres de las parcelas influiría en el derecho a ejercitar el retracto?.

    Muchas gracias y reciba un cordial saludo.

    • Buenos días:
      No corresponde sumar nada, así que hay que analizarlo una por una. Lo único es que si hay una venta alzada o en globo, si no se hubieran comprado las unas sin las otras, pienso que hay más probabilidades de eludir el retracto, aunque siempre hay que pensar que pudiera llegar a proceder por el paquete.
      A mi juicio esa situación de investigación en catastro, no influye puesto que quien transmite será el verdadero dueño, diga lo que diga el catastro.
      Siento no poder precisar más. Saludos, Justito El Notario.

  3. Buenas, muy interesante el post. Tiene tela el asunto… Yo tengo unas dudas:
    Si la finca ya estuviera inscrita en el registro, sigue siendo posible el retracto del colindante? He oido, que el retracto sólo es posible en la primera inscripción de la finca en el registro.

    Si es vendedor no quiere venderla al colindante bajo ningun concepto. Que puede hacer?

    • Hola buenos días Pedro:
      El retracto no depende de la inscripción. Cabe estén o no estén inscritas y tantas veces como se transmitan a no colindante.
      La inscripción solo determina el plazo. Serán nueve días desde que se incriba, si no es posible acreditar que el colindante ya lo sabía. Si lo sabía en nueve días desde que lo supiera, adiós retracto.
      Si no quiere, pues tendrá que correr el riesgo.
      En dieciséis años de notario, solo me ha sucedido una vez.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  4. Buenos dias, soy un lector de sus post, me parecen muy ilustrativos y didácticos, enhorabuena,
    Mi pregunta es, como es el procedimiento del retracto, como son los pasos.
    Porque, solo puede darse una vez registrada, en el Registro, usted sabe que en Galicia hay muchas fincas sin registrar, que están poseidas y no registradas.
    Muchas gracias

    • Buenos días Antonio:
      No, no es correcto que solo pueda darse una vez registrada. Se puede dar desde el momento en que haya venta durante el plazo de nueve días a contar desde que el retrayente (el colindante) tiene conocimiento de la venta o durante nueve días desde la inscripción en el Registro, siempre que no hayan pasado nueve días desde que se tuvo conocimiento en cuyo caso la inscripción no determina el comienzo de un nuevo plazo porque no lo hay ya. ¿Y cómo se prueba el conocimiento? Pues como todo, “por cualquier medio admitido en Derecho”. Así que hay retracto de colindantes con o sin inscripción, pudiendo ser irrelevante la inscripción y el plazo que inicia si ya había conocimiento.
      En cuanto al procedimiento creo que puede ser util este trabajo:
      https://porticolegal.eleconomista.es/pa_articulo.php?ref=182#xiv
      Saludos y muchas gracias por la participación y el comentario que me anima a seguir trabajando en esta línea. Justito El Notario

  5. Hola Justino, felicitarle por el blog. Mi duda va sobre los herederos y retracto de finca colindante. Mis padres han fallecido hace poco y somos 4 hermanos. Hemos realizado la declaración de herederos, pero no la adjudicación o reparto de herencia (fincas) de mis padres. Se vende una finca colindante de menos de 1 hectárea. Pregunta: ¿Podríamos realizar el retracto uno o todos en nombre de mis padres como herederos o no es posible?.
    El registro de la propiedad de nuestra zona, desde hace unos años, nos manda una carta certificada, indicando la venta de una finca para hacer alegaciones. ¿Podría se el plazo para contar los 9 días o no?
    Un saludo y muchas gracias por su atención.

    • Buenas tardes Gabriel:
      Entiendo que se ha vendido una finca colindante con una que pertenecía a sus padres y que mide menos de una hectárea, ¿correcto?
      He encontrado este trabajo sobre el asunto. Verá que en el punto XV se estudia de manera detenida lo que me pregunta.
      https://porticolegal.eleconomista.es/pa_articulo.php?ref=182#xv
      En cuanto a esas notificaciones del Registro, le diría que nada tienen que ver con el retracto de colindantes. Más bien creo que se les notifica a ustedes por razón de algún procedimiento de modificación de cabida en fincas colindantes. El Registro no puede ser quien advierta de la venta de una finca a los propietarios colindantes. No está para eso.
      El plazo se cuenta desde que la venta se inscribió y “punto”.
      Gracias por la participación y el comentario. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  6. Buenos días Justito. Excelente Post.
    Mi pregunta es la siguiente
    Estoy en tramites para comprar una finca urbana pero en un paraje rustico de 2000m2 con una casa en estado de “necesita reforma completa” pero protegida por patrimonio su balconad. Esta en Cantabria
    Resulta que los vecinos explotan una explotación ganadera relativamente pequeña pero si usan los prados colindantes para pastar y segar para las vacas
    En que supuesto cae este caso? en 1 año ó 60 días de notificación fehaciente? una notificación fehaciente como se cumple, con un buro fax a los vecinos o simplemente con su publicación en el ayuntamiento u otros medios? cual es el procedimiento normal para esta comunicación Fehaciente y como me recomiendas proceder para que el plazo corra los mas rápido posible y ojala no ejerciten este derecho?

    Muchísimas gracias y Enhorabuena por el post

    Diego

    • Buenas tardes Diego:
      Gracias.
      Lo que ocurre es que hay dos opciones. Notificar la adquisición y esperar los 60 días o no hacerlo en cuyo caso el colindante tiene un año desde que se inscriba (y tiene que enterarse, claro está, porque no se le ha notificado).
      ¿Recomendación? Es difícil hacerla, pero yo creo que lo mejor es ofrecerla al colindante y dejarse de “historias”.
      Gracias de nuevo. Saludos, Justito El Notario.

  7. Hola,
    Finca rustica de 1500 m2 con casa típica gallega (piedra y madera) EN RUINAS; la finca FIGURA EN CATASTRO COMO URBANA:
    Hay derecho al retracto de colindantes?

    Gracias.
    Slds.

    • Hola buenas tardes:
      Es un supuesto dudoso, pero si en el catastro es urbana no hay retracto.
      Distinto sería una finca rústica que tiene una urbana en mi interior. En este caso, existe un riesgo pero pienso que “eso” no puede fructificar. Saludos, Justito El Notario.

  8. Buenas, hemos señado un solar urbano para hacernos una casa.Está todo perfecto salvo que no me dejan registrar el solar porque dicen que los 2 colindantes no han pasado a firmar por la notaria. Hubo en el solar una desagregación y una agregación, todo hecho a través del ayuntamiento y ninguno de los dos colindantes puso pegas y lo ven correcto. Lo que no hacen es pasar por la notaria a firmar. Yo pregunto, si se les ocurriera no ir nunca a firmar nosotros no podremos registrar la propiedad nunca? Es medio de locos que dependamos de dos colindantes ,que tienen sus solares ni siquiera vallados, para hacernos nuestra casa verdad?

    • Buenos días:
      Esta consulta es complicada de responder por esta vía puesto que exige documentación y no puedo responder a consultas que la exijan salvo que se trate de un asunto que está en mi despacho profesional.
      No obstante le diré que hay expedientes en los que es necesario que no haya oposición de colindantes y expedientes en los que los colindantes han de prestar expreso consentimiento. Estos últimos son aquellos en los que la propiedad del colindante se está viendo afectada con claridad con lo que el cambio de catastro no es posible sin su expreso consentimiento y sin el consentimiento a estos efectos, no será posible inscribir.
      Por ahí irán los tiros, pienso. Saludos, Justito El Notario.

  9. Muchas gracias, Justito.
    En mi caso, estoy iniciando los trámites para la compra de una parcela rústica urbanizable, con la intención de construir una vivienda unifamiliar. Hasta el momento no sabíamos nada, y me he asustado un poco al tener conocimiento de esta posibilidad.
    Entonces, una vez inscrita en Registro, ¿Cuál sería el tiempo que debería pasar antes de iniciar trabajos en la finca, por precaución? ¿los nueve días de los que hablábamos o el año?
    Muchas gracias por la atención y disculpa la impertinencia.
    Reciba un cordial saludo.

    • Buenas tardes:
      En este caso, parece que el plazo es el de nueve días pues no veo relación con una explotación agrícola en el supuesto.
      No puedo dar una orientación de plazo, pues “las cosas de palacio, van despacio”. Si hay una demanda, lo mismo tarda semanas en llegar algo del juzgado.
      Lo que sí puedo decirle es que hoy hace 16 años que soy Notario y que he visto un retracto en todo ese tiempo. Es más fácil que te toque la lotería que te salga uno al retracto… tómelo con la broma que es.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Qué majete eres, Justito. Mil gracias por tus buenas explicaciones y por dedicarnos un ratito de tu tiempo a quienes no estamos familiarizados con “la materia”. Un fuerte abrazo.

  10. Buenos días Justito:
    En primer lugar, quisiera felicitarte por tu entrada.
    Por otra parte, al leer el punto 4, me surgen algunas dudas.
    Por un lado, parece haber 9 días para que un colindante ejerza su derecho de retracto. Sin embargo, dice haber un año desde la inscripción en el Registro o 60 días si se ha notificado a los colondantes. ¿cual de las dos informaciones es correcta? ¿en qué momento puedes estar “tranquilo” como comprador desde el momento en que adquieres la propiedad?
    Por otro lado, ¿existe la posibilidad por parte del primer comprador de subir su oferta en caso de que el colindante desee llevar a cabo el retracto?
    Muchas gracias y reciba un cordial saludo.

    • Buenos días Teodoro:
      No confuso, es que son dos hipótesis distintas: el retracto de colindantes que regula el Cci y el que regula la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias.
      La tranquilidad empieza al terminar el plazo, pero ojo no hay que bajar la guardia pues el retrayente puede haber presentado su demanda o enviado un burofax en el último segundo del último minuto del plazo, con lo que aún hay que esperar un “poco” para la tranquilidad total.
      La posibilidad que me dice no es viable. El precio es el precio fijado en la escritura y en eso no caben más discusiones.
      Gracias, saludos, Justito El Notario.

  11. Hola “Justito”. Una vez verificado en el Registro la venta de la finca colindante y dentro del plazo de 9 días, ¿cuál es el siguiente paso para acceder al derecho de retracto? Ir a la notaría, llamar al colindante para subrogarse en la escritura de compraventa o iniciar procedimiento judicial?
    Y por otro lado, si la finca en cuestión posee una edificación de bloque es este un requisito que impida el retracto??
    Muchas gracias por tú tiempo.

    • Buenos días Marcos:
      Lo que le aconsejo es que consulte a un abogado, pero lo que yo haría sería enviarle de inmediato un burofax a vendedor y comprador de la finca rústica y simultáneamente entablar demanda de acción judicial de ejercicio del retracto, todo antes de los 9 días, y lo segundo sin esperar a que el burofax pudiera ser atendido favorablemente.
      El hecho de que la finca rústica tenga una construcción no impide la acción de retracto, pero, ojo, si es una vivienda………..no está tan claro, han de ser edificaciones ligadas a la explotación.
      Sin valor, ni efecto alguno. Mis opiniones son solo eso, que quede claro. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  12. COMPRA DE TRES FINCAS ENTRE LAS TRES TIENEN MAS DE 10 000 M PARA UNIFICAR SON RUSTICAS
    TE LAS PUEDEN RETRACTAR ??

    • Buenas noches:
      Un mismo vendedor (o tres distintos), vende (o venden) las tres fincas a una misma persona, entiendo que no colindante con ninguna de las tres fincas, que parece que si colindan entre sí puesto que se pueden agrupar (aunque también pueden agruparse fincas no colindantes). Comprada la primera ya es colindante el comprador, con lo que podría excluirse el retracto para las otras dos o al menos respecto de una. Sea como fuere, pues da usted muy pocos datos, en mi opinión, agruparlas no excluye los retractos que pudieran existir, ni probablemente tampoco comprarlas en globo (de forma que no se hubiera adquirido la una sin las otras). Saludos, Justito El Notario.

    • SON LINDANTES ENTRE SI . Y DISTINTOS VENDEDORES,AUNQUE LE COMPRE A LOS TRES JUNTOS

  13. Buenas tardes.
    Actualmente estoy estudiando la posibilidad de comprar un terreno aun no segregado (1.123m2) ya que el vendedor indica que siempre vende de esa forma, y que se registra todo de una vez (compraventa y segregación).

    El caso es que de la misma finca matriz hay una segregación pendiente desde noviembre de 2017 y me dicen en el registro que mientras no se resuelva esa segregación no comenzarán con la siguiente. Supongo que la tardanza en la segregación de la finca es que algun colindante no ha respondido.

    ¿Qué ocurre en estos casos en los que no responden los colindantes?

    ¿Cuanto puede alargarse el proceso?

    Saludos

    • Buenas tardes:
      Si que es habitual firmar escrituras de compraventa previa segregación. El comprador será quien decida si acepta hacerlo simultáneamente o prefiere esperar a que la segregación esté inscrita en el Registro.
      Lo que una segregación requiere es licencia y coordenadas de la finca segregada. Si no existe ningún problema de superficie, hay licencia y coordenadas no debe haber problemas, aunque le reconoceré que en estos tiempos de coordinación, coordenadas, georreferenciaciones y demás, parece que esta clase de operaciones se han complicado en cierta medida.
      En el Registro no pueden empezar con la siguiente porque no está firmada y presentada, es una situación hipotética, se pueden firmar cuatro segregaciones al mismo tiempo en una misma escritura y se despachan “todas a la vez”. Si hay una pendiente y entra otra, efectivamente habrá un orden de despacho, pero lo que me dice que le comentan no me parecen un inconveniente en sí mismo.
      No puedo decirle nada más concreto sin llevar el asunto, pues sin las circunstancias concretas es difícil darle una recomendación más clara de que compre tranquilo o no lo haga.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  14. Mi duda es la siguiente: hay una finca con “tres” superficies, la del catastro, la inscrita en el Registro y la del título previo, ninguna es igual, la del Registro es inferior a 1 Ha y en catastro y en el título es mayor de 1 Ha. Para ejercer el retracto, ¿cuál de las tres superficies es la que hay que tener en cuenta?
    Un saludo y muchas gracias por estos post tan didácticos e interesantes.

    • Buenos días Sara:
      Pues es una buena pregunta a la que, con certeza, no sé responder. No sé que dice la jurisprudencia.
      Te puedo contar lo que yo hago en mis escrituras y explicaciones:
      Cuando existe posibilidad de que proceda retracto por razón de una u otra superficie, advierto de la eventualidad, digo que sería dudosa su procedencia y señalo que en mi opinión la superficie catastral sería la última a tener en cuenta, prevaleciendo la del título sobre la del registro. Insisto en que cuento mi experiencia y hablo por sentido común. Saludos, gracias por la participación y el comentario (y no obstante me anoto el caso para estudiarlo y seguir aprendiendo) Justito El Notario.

    • Hola de nuevo:
      Pues mi sentido común ha errado…..Al habla con un compañero, Sergio Mocholí, que maneja la jurisprudencia como pocos me dice:
      2. La finca que se retrae no ha de exceder de una hectárea de cabida. Dispone el artículo 1523 del Código Civil que la finca objeto de este retracto debe tener una extensión superficial que no exceda de una hectárea, es decir, que sea igual o inferior a diez mil metros cuadrados. Medida de extensión necesaria para cumplir la finalidad de la norma, que, como hemos señalado con anterioridad, es la de combatir el minifundio. Al ser la superficie de la finca un dato material es una cuestión de hecho a valorar por los tribunales sin que sea determinante la cabida que se refleja en el título de propiedad o en el Registro de la Propiedad, por cuanto frente a la cabida registral cabría prueba en contrario, máxime cuando la concreta extensión superficial con las que aparecen inscritas las fincas en el Registro de la Propiedad responde a un dato físico que no se encuentra protegido por la presunción de veracidad del asiento (artículo 38.1 Ley Hipotecaria).

      http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUMTAwtztbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoA61SRGTUAAAA=WKE
      “Entiendo que la que manda es la superficie real”, concluye Sergio.
      Gracias a Sergio, Saludos, Justito El Notario.

  15. Buenos días, está pregunta es para nota. Se compran dos fincas registrales en la misma escritura ambas colindantes y la suma de ambas está por debajo de 1 Ha. Si el vecino colindante solo a una de ellas, la de mayor cabida, ejercitarse derecho de retracto,¿ podría hacer valer el comprador tambien el derecho de retracto dado que una de las fincas que adquiere es colindante a la otra o no podría al haber adquirido la propiedad de las dos en el mismo acto?

    • Buenos días:
      El colindante que retrae puede adquirir la finca con la que colinda, pero una vez que se ha hecho propietario de esta no puede proceder a retraer la otra finca con la que ahora colinda pero antes no lo hacía. No sé si he entendido correctamente la cuestión. Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Me refería a si el que compra las dos parcelas al ser colindantes puede oponerse a la accion de retracto del colindante al ser tambiėn él colindante al comprarla parcela no colindante con el que ejercita la acción de retracto pero si con la otra parcela, o no puede oponerse al haber comprado ambas parcelas en un mismo acto.

        • Hola otra vez: Creo que sigo sin aclararme ¿o si?
          Tenemos una compraventa de dos fincas ambas de menos de una hectárea. El comprador es colindante con una pero no con la otra. Esa parcela vendida a colindante queda excluida del retracto. La otra parcela puede ser retraída por los que colinden con ella y entiendo que la pregunta es si el retracto podría evitarse en cuanto a esta finca por haberse vendido conjuntamente con la otra, ¿no?
          Bueno, si es eso, no lo tengo claro. Supongo que cabe sostener que la venta de los fincas en conjunto excluye el retracto o que, por el contrario, el retrayente tendría que llevarse ambas al haberse efectuado una venta conjunta de ambas. A mi me parece más razonable que en este caso el retracto quede excluido. Una posición intermedia sería que se puede ejercitar el retracto en cuanto a la finca que colinda con el que ejercita el retracto. No manejo la jurisprudencia (aunque seguro que la hay) y el Cci no resuelve el tema. Saludos y gracias, Justito El Notario.

          • El que compra no tiene ninguna parcela colindante, compra dos parcelas en un mismo acto que lindan entre si. Si primero comprara una y después la otra no hay duda de que seria tan lindero como el vecino, pero el tema es que compra ambas parcelas colindantes entre si en un mismo acto y la duda es si puede oponerse a la acción de retracto del vecino alegando que una de las parcelas que compra linda con la otra.

    • Vuelvo entonces a la cuestión inicial…
      El vecino colindante con una de las dos fincas vendidas puede retraer aquella con la que colinda, la otra no, es más creo que se podría plantear que al venderse las dos fincas a la vez quedara excluido el retracto. A mi me parece más razonable que el retracto quede excluido que pensar que el colindante esté obligado a retraer las dos o que pueda retraer una y no la otra, pero no manejo jurisprudencia al respecto.
      En el caso de que se venda primero la que colinda, podrá retraerse esta. Cuando luego se venda la que no colindaba pero ahora sí, también se podrá retraer.
      Si se vende primero la que no colinda, no se podrá retraer y luego podrá retraerse la segunda. Acierto ahora? Saludos, Justito El Notario.

      • Buenos días, en primer lugar agradecer el tiempo que dedica a dar respuesta, amablemente, a las cuestiones que se le plantean, actitud esta de ayuda, que siempre he encontrado en notarios y registradores, cuando he necesitado de sus consejos y que usted mantiene en este magnífico blog. En cuanto a la cuestión que nos ocupa, y para ayudar a quien tenga mi misma duda y clarificar el asunto al máximo, efectivamente tal y como señala en el último comentario, es más razonable que el retracto quede excluido cuando el comprador extraño adquiere dos fincas colindantes entre sí, así lo he encontrado en la Sentencia 440/2012 de 15 de octubre de 2.012 de la Audiencia Provincial de Baleares dictada en el Recurso 16/2012 Número de Cendoj:07040370052012100371. En el Fundamento de Derecho Cuarto de dicha Sentencia se señala:

        “Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Secc. 4.ª, de fecha 21 de julio del 2003 deniega la acción de retracto ejercitada por el retrayente respecto de una finca que fue adquirida por el retraído en unión de otras dos más, alegándose en su justificación la trasgresión de la finalidad del retracto, la imposibilidad de ejercicio del mismo frente al que también es colindante y el hecho que las tres fincas adquiridas por el demandado constituían una unidad de cultivo independiente pese a su tratamiento catastral y registral (En igual sentido se pronuncian las SSAP Jaén, Secc. 2.ª, 26 de enero de 2004 ; Valencia, Secc. 11.ª, 26 de marzo de 2003 ; Coruña, Secc. 4.ª, 11 de octubre de 2002 ; Burgos, Secc. 2.ª, 4 de abril de 2002 ).

        En definitiva, la acción de retracto no puede prosperar cuando al tiempo de su ejercicio el demandado resulta ser dueño de fincas colindantes con la que es objeto de retracto, circunstancia ésta que se produce con cierta asiduidad dado que es más lógico y legítimo que los dueños de predios colindantes acudan directamente a una venta privada con sus vecinos sin tener que esperar la transmisión a un extraño para poder ejercitar su derecho de retracto, situación ésta a la que habrá que asimilar la adquisición acumulada de fincas registrales por parte de un extraño, predios éstos que a pesar de su diferenciación catastral o tabular se adquieren para constituir una unidad de explotación o de cultivo.

        La doctrina señala que esta actuación de naturaleza convencional cumple ya en sí con la propia funcionalidad que el retracto legal encierra y, además, sin tener que ejercitar éste, que como ya se ha razonado,siempre debe interpretarse de forma restrictiva.”

        Por último concluye:

        “Es por ello que como ya se ha expuesto pese a que buena parte de la prueba versó sobre la cualidad de agricultor del demandado o la existencia de camino de establecedores entre la finca del padre y las que adquirió éste en nombre del hijo resultan elementos irrelevantes por cuanto la apelación se desestima por falta de alegación y prueba del uso agrario de la finca y por la imposibilidad de adquirir por retracto de una finca cuando el propietario contra el que se pretende ha adquirido otra que también linda con ésta.”

        En definitiva, salvo mejor criterio interpreto, en aras a aclarar la cuestión a quien se encuentre en esta situación, a la vista de su opinión y de la Sentencia reproducida, que cuando alquien adquiere dos o más fincas colindantes entre sí, automáticamente se excluye el ejercicio del derecho de retracto por parte de cualquier colindante, dado que quien adquiere dos fincas colindantes en la misma escritura es ya de por sí colindante y rizando el rizo, la única duda que me asalta es si llegado el caso y ejercitando acción de retracto el colindante, podría prosperar si el tamaño de su parcela es inferior al de la parcela que se adquiere junto a la que se pretende ejercitar el derecho de retracto, algo que creo tampoco podría prosperar dado que debería ejercerse derecho de retracto por dos colindantes para que se diera el caso de entender que tiene preferencia el que colinda con una parcela de menor tamaño, algo que en el caso enjuiciado se excluye al entender directamente que no cabe ejercer retracto al haber adquirido la condición de colindante el comprador ajeno, al adquirir dos parcelas colindantes en un mismo acto.

        • Buenas tardes: Muchas gracias por el comentario y por la explicación. Buscaré las sentencias y comprobaré si las tenemos subidas a la intranet del Consejo General del Notariado, pues son muy interesantes. Un placer hablar contigo. Saludos, Justito El Notario.

  16. Begoña Santa Coloma

    Si dentro de una finca rústica de 1000m2 existe una ruina de una casa considerada urbana de 100 M2 se puede acceder al retracto?

    • Buenas tardes:
      Pues yo siempre hubiera dicho que no, pero actualmente tengo mis dudas de que la existencia de edificaciones o la venta en globo de varias fincas, impida el retracto de colindantes. Parece algo descabellado que se pueda retraer una rústica con una edificación dentro, pero si hablamos de una ruinosa, tal vez la cosa no sea igual. No le puedo responder con seguridad. Saludos y gracias, tenemos otro asunto para profundizar. Justito El Notario.

  17. Leyendo el último aporte del post me surge la siguiente duda: ¿Para ejercer retracto en una finca rustica debe existir actividad agrícola? Gracias y un saludo

    • Hola buenas:
      En ese caso del último aporte, así es, es necesaria la actividad, puesto que para ser titular de explotación, es necesaria la actividad. En los casos “comunes” no. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

  18. Gracias por el aporte de la información, mi pregunta sobre este tema es si se puede ejercer derecho a retracto, si se dona una finca entre familiares, sin mediar dinero por medio o contrato de compra-venta.

  19. Hola, tengo una duda he comprado un terreno rustico, y la lo he escrito en el registro de propiedad, mi duda es los 9 dias se empiezan a contar a partir del días de la inscripción o hasta que ya este inscrita en el registro civil de propiedad.
    Gracias y un cordial saludo.

    • Hola buenas:
      El plazo se cuenta desde la inscripción, no desde el día en que se presenta la escritura en el registro que es anterior, ni desde el día en que le avisen a usted para recogerla, ni desde el día en que usted la recoja. Insisto desde el día de la inscripción que es el día en que el registrador practica la inscripción. Gracias por la participación. Saludos. Justito El Notario.

  20. Oscar Cuadrado Méndez

    Excelente post, con recordatorio incluido de mis solitarias noches en el seminario de Santa Catalina haya por el año 2001 mientras ejecutábamos las obras de la carretera de Lourenzá -Cruz da Cancela 🙂

    Importante apunte el de “… calladito …”

    Gracias por el blog

    • Hola Óscar: Muchas gracias.
      Sigo diciendo a la gente lo de “estar callados” es completamente legal y puede evitar el retracto.
      Al Seminario mandaba yo a mis amigos y familiares cuando era Notario de Mondoñedo. Luego lo he frecuentado en mis visitas posteriores.
      Allí estaba Fray Portero…Antonio….el hombre más tímido del mundo. A mí también me vienen muchos recuerdos a la cabeza.
      Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

  21. En primer lugar agradecerle el artículo ya que me parece que de forma amena se puede entender el funcionamiento del retracto.
    En segundo lugar me gustaria hacer una consulta sobre este tema y si fuera posible que me contestaran; el tema es que hace poco hemos vendido un pequeño terreno cuyo vecino colindante a pesar de haberselo ofrecido no lo ha querido adquirir. Después de venderlo (parace que no debia creerse que pudieramos venderlo) dice que ahora si que le interesa comprarlo y que para ello tiene a su favor la acción de retracto. Se dirige continuamente a nosotros pero creo que ya no tenemos ninguna relación con la finca al haberla vendido mediante escritura pública, entonces mi consulta seria si por favor me pueden aclarar si continuamos siendo actores en este proceso. ¿Tenemos o tendremos que ver algo respecto al retracto? Muchas grácias por su atención.

    • Estimado:
      El asunto depende del plazo.
      Nueve días desde el conocimiento (o por lo que me dice el colindante lo sabe….otra cosa es probarlo) o nueve días desde la inscripción.
      Si han pasado 9 días desde la inscripción, adiós retracto. Si se puede probar que han pasado 9 días desde que lo sabe, adiós retracto. No hay más. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

    • Estimado Javier: Muchas gracias. Le voy a dar un retoque en cuanto pueda por razón de un comentario sobre Explotaciones Agrarias que hubo ayer en Twitter y que me parece interesante que quede recogido. Lo dicho gracias y saludos. Justito El Notario.

  22. Personalmente y como profano en la materia veo perfectamente razonable que no se ponga a los animales como incapaces de suceder pues considero que basta con decir que no tienen capacidad jurídica para ya incluir lo otro.

    Lo que ya he planteado a D. Francisco Rosales es el curioso caso de que un perro americano (donde sí tienen capacidad jurídica) herede bienes en territorio español; menuda gracia debe ser llegar a solicitar el NIE para el perro y luego, lo mejor de todo, que haya bienes inmuebles y toque inscribirlos a su nombre en el Registro de la Propiedad, ese caso sería apoteósico y, sin mal no recuerdo D. Francisco me dijo que los documentos públicos extranjeros entran “a palo” en el Registro.

    ¿Y qué decir si se vende la propiedad?: Comparecen, de una parte, D. Harrison Cook, soltero, mayor de edad, con NIE,… En representación de Fuffy, cánido de raza Yorsike,… Lo dicho, apoteósico.

    • Estimado Telmo: Al César lo que es del César. Tienes toda la razón. Antes de la sucesoria habría que analizar la jurídica. Me salté un paso. Por eso soy Justito y no Justiniano. :)). Muy interesante todo lo que me cuentas. Todo da que pensar y me resulta “fascinante”. Un abrazo. Justito El Notario.

  23. Francisco Mariño Pardo

    Hola “Justito”. Sobre todo paso a felicitarte por el blog, del que soy seguidor fiel. Respecto de lo que tratas, no es que sea yo mucho de animales, pero en concreto al burro le tengo cierto aprecio. Aunque los pocos que nos van quedando ya son casi como mascotas, a los humanos nos faltarían post para darle las gracias por trabajar durante tanto tiempo “como ellos mismos” para nosotros. Cuando leí el título del post pensé que a lo mejor te referías a un caso parecido al que a mí me sucedió. Como bien dices, en Galicia el retracto de colindantes ha sido una institución muy viva, aunque lógicamente va a menos, teniendo en cuenta el imparable proceso de abandono del campo que para bien o para mal se está produciendo. Cuando llegué a mi primer destino, en Bande (un pueblo de la provincia de Orense), se me dio el caso de autorizar una escritura de permuta de finca rústica por burro. Al principio, que casi todo te da miedo (afortunado estado que no deberíamos abandonar nunca) incluso me pregunté si eso era legal, aunque terminé aceptando que al menos en el Código Civil, que aun tenía fresco, prohibido no estaba. La finca tenía muy poco valor fiscal y el burro lo podías confesar recibido sin S1 ni nada. Más tarde me enteré que el intercambio de finca por cuadrúpedo o similar era una práctica relativamente habitual en la zona y estaba relacionado precisamente con el intento de excluir el retracto de colindantes. Un saludo.

    • Querido “Predecesor” (el Sr. Mariño y yo hemos sido notarios de la misma plaza y eso une, que lo sepan): Fantástica anécdota. No tenía ni idea de esa práctica que suena casi a historia de Álvaro Cunqueiro (que tiene una sobre un caballo que habla y su dueño, que es fantástica). Habría que plantearse si el burro como ocupante, impediría un retracto de la futura finca de mi artista circense. Gracias por tu comentario y por tus elogios. Un abrazo. Justito El Notario.

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