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Pequeños modelos

En esta sección, “Pequeños modelos”, van a tener cabida aquellas cosas que representan la particularidad, la especialidad, la rareza, la guinda o la floritura de un instrumento notarial, aquello que lo diferencia de los otros más corrientes, aquello que suele requerir una pensada adicional. En general pretendo agrupar aquellas cosas que nunca o casi nunca encuentras cuando las buscas o aquellas fórmulas que utilizas por primera vez o suponen variación de una más habitual.

Y es que, aunque muchos puedan pensar lo contrario, las escrituras no son churros…

Pequeños modelos

“Fórmulas” registrales para la coordinación

coordinación catastro registro

Estas fórmulas las saco de las notas de información continuada que pido y me envían para las escrituras que autorizo (esas que aún seguimos consiguiendo por fax). Pienso que si las pongo todas juntas, me pueda hacer un pequeño catálogo y que consiga entender algo más todo este embrollo de la coordinación. Son estas:

1.= Esta es poco usual. Hasta diría que es la primera vez que la veo: “En dicha nota consta inscrita con fecha xxx base gráfica georreferenciada alternativa no coordinada con catastro, aunque en trámite de coordinación“.

2.= Esta es la más frecuente (al menos para mí): “En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio”.

3.= “En dichas se indica que no consta el estado de coordinación con catastro de las fincas”.

4.= “En dichas notas se advierte, que las fincas no están coordinadas gráficamente con el Catastro, de conformidad con los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria”.  

Yo diría que lo está, no lo está o está en trámite, pero que no consta, ¿what it this?

Seguiremos informando …

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Aportación a la cuenta de la sociedad mediante pago del precio de compraventa

aportacion societaria inusual

La constitución sucesiva de dos sociedades y la inmediata compra de unos inmuebles sin posibilidad de utilizar otro mecanismo para el pago, dio lugar a este procedimiento.

“B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa se fija en la cantidad de xxxx Euros que se hacen efectivos en el presente acto mediante seis cheques bancarios nominativos, uno por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxx, cuyas cantidades las satisface “UNO DE LOS SOCIOS DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del N.I.F. xxx) en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a dicha compañía; otro por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxx, cuyas cantidades las satisface DON UNO DE LOS SOCIOS DE LA OTRA SOCIEDAD QUE ES SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA (titular del DNI/NIF xxx) en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a “LA OTRA SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del NIF provisional xxx) y de esta a la referida “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” y los dos restantes cheques, uno por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxxx, cuyas cantidades las satisface DOÑA LA OTRA DE LOS SOCIOS DE LA OTRA SOCIEDAD QUE ES SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a “LA OTRA SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del NIF provisional xxx) y de esta a la referida “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, de los citados cheques bancarios”.

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Aportaciones onerosas a gananciales

aportacion a gananciales

Entre las fórmulas usuales para no dejar resquicio a la causa gratuita de una aportación a gananciales, la más utilizada en mi notaría es esta:

“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado xxx EUROS (xxx €), consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON APORTANTE que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.  

Con esta fórmula, al finalizar los gananciales, por cambio de régimen matrimonial, separación judicial, divorcio o muerte, el cónyuge aportante es acreedor del valor actualizado al tiempo de la liquidación del bien aportado (le debe la sociedad de gananciales el valor del bien al tiempo de la finalización de los gananciales).

Pero por supuesto, el derecho de reembolso tiene otras alternativas, es decir, caben otras posibles causas onerosas en una aportación a gananciales.

Intentaré recoger aquí las que me vayan apareciendo.

El cónyuge aportante adeuda una cantidad X a la sociedad de gananciales

“IIIº.- Que DON APORTANTE, tiene contraída una deuda dineraria desde el año 2007, frente a la sociedad de gananciales formada por él y por su citada esposa, aquí compareciente, por un importe de XXX EUROS (XXX €) equivalente a la mitad del valor asignado al bien descrito.     

IVº.- Que expuesto lo anterior, los cónyuges comparecientes:       

O T O R G A N:

PRIMERO.- DON APORTANTE, aporta en este acto a la sociedad de gananciales formada por él mismo y por su esposa, el pleno dominio de la finca, objeto de esta escritura, con todos sus derechos y accesiones, por su valor expresado de XXX EUROS (XXX €).

DON APORTANTE, realiza la presente aportación, en pago de la deuda referida en el expositivo IIIº, y los otorgantes consideran que, con la misma, queda pagada la mencionada deuda, consistiendo la contraprestación en cuanto al resto del valor del bien (la otra mitad) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON APORTANTE que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.

Por supuesto, si la deuda fuera igual al valor del bien, se excluiría el derecho de reembolso y quedaría completamente pagada.

El cónyuge aportante compensa al otro su trabajo en casa (ex Artículo 1.438 del Código Civil)

El/la APORTANTE, titular del pleno dominio con carácter privativo de la finca descrita en el expositivo I de esta escritura, la APORTA A TÍTULO ONEROSO a su sociedad conyugal, como contraprestación a los trabajos realizados por su esposo/a, quien ACEPTA dicha aportación, renunciando uno y otro a cualquier crédito que pudiere resultar a su favor, tanto en la actualidad como tras la disolución de la comunidad, al tiempo de su liquidación.

Sobre el tema ha habido una Sentencia reciente del TS.

Seguiremos añadiendo opciones, que, como digo, “haberlas haylas”.

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Atribución de gastos e impuestos a un heredero en el testamento

gastos e impuestos heredero

En el GJ hace no mucho debatimos sobre una cláusula de este tenor para un legado de todo el dinero del causante:

“Lega a XXX la cantidad en metálico o depósitos bancarios que quede en el caudal hereditario después de abonar todos los gastos e impuestos hereditarios de cualquier tipo que correspondan satisfacer a todos los legatarios y herederos, entendiendo que la participación proporcional en esos gastos y los impuestos que graven el presente legado deberá repercutirse a cada uno de los restantes legatarios y herederos en proporción a su participación en la herencia”

Otra variante sería esta:

“Instituye herederos por partes iguales a sus citados hijos XXX e YYY, a quienes sustituye vulgarmente por sus descendientes, siendo de cargo de la mitad de la herencia a percibir por XXX todos los gastos notariales y registrales y los impuestos que se devenguen por razón de la herencia del causante, de manera que todos ellos se descontarán de la parte a percibir por XXX, siendo el importe de los mismos la diferencia que existirá entre los lotes de uno y otro heredero”.

Al realizar las adjudicaciones a los herederos y la entrega de los demás legados que hubiera dispuesto el testador, haríamos la pertinente explicación:

Formación de haberes:

Haber del legatario Don XXX:

Por razón del legado efectuado por el causante la cantidad de XXX euros, que es la resultante de restar al metálico inventariado los gastos e impuestos derivados de la total herencia que han sido calculados por los comparecientes en XXX euros.

Haber de los herederos Don YYY y Don ZZZ:

Por su participación en la herencia, la cantidad de XXXX, cada uno de ellos, que es la resultante de sumar la mitad de los citados gastos e impuestos derivados de la total herencia a cada uno de sus respectivos haberes hereditarios.

Tras las adjudicaciones convendría hacer una completa cláusula de gastos e impuestos:

Los comparecientes consienten el inventario y avalúo de la herencia, las adjudicaciones y la entrega del legado practicadas conforme a lo dispuesto a lo dispuesto por el causante en su citado testamento y especialmente la valoración de gastos e impuestos, se dan por satisfechos con las mismas y renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones entre ellos que traigan causa en la herencia. 

En el caso de resultar a pagar por gastos e impuestos mayores o menores cantidades que las previamente calculadas, los comparecientes convienen en que serán satisfechas proporcionalmente a sus respectivas atribuciones hereditarias.

Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el contenido del testamento y la presente adjudicación hereditaria y entrega de legado no suponen cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones.

Institución de heredero con imputación de gastos e impuestos

De nuevo, tras las adjudicaciones convendría hacer los mismos matices que en el caso del legado de cantidad.

Formación de haberes:

Haber de los herederos Don YYY y Don ZZZ:

Por su participación en la herencia, la cantidad de XXXX, cada uno de ellos, que constituye la mitad del total haber inventariado.

Los gastos e impuestos derivados de la herencia han sido calculados por los comparecientes en la cantidad de XXX euros, los cuales serán satisfechos conforme a la voluntad del testador por el hijo y heredero Don XXX. 

Para terminar más adelante con algo parecido a esto:

Los comparecientes consienten el inventario y avalúo de la herencia, las adjudicaciones practicadas conforme a lo dispuesto por el causante en su citado testamento y especialmente la valoración de gastos e impuestos, se dan por satisfechos con las mismas y renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones entre ellos que traigan causa en la herencia. 

En el caso de resultar a pagar por gastos e impuestos mayores o menores cantidades que las previamente calculadas, los comparecientes convienen en que serán satisfechas por Don XXX.

Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el contenido del testamento y la presente adjudicación hereditaria no suponen cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones.

En este post tenéis una más completa explicación de todo esto, más allá de los modelos que he querido recoger también en esta sección.

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Cautela socini

cautela socini testamento

Años llevaba utilizando el mismo modelo de cautela socini en los testamentos “del uno para el otro”:

Tercera.- Si alguno de sus herederos pidiese su legitima, perderá la parte alícuota que le corresponda en los tercios de libre disposición y mejora, acreciendo esa parte a los demás que se hallasen conformes y si todos la pidieren, lega para este caso a su esposa el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legitimaria.

Hablando, no recuerdo ahora de qué, con una compañera le pedí que me enviara su modelo de socini y leo que lo inicia diciendo:

Tercera.- Si alguno de sus descendientes legitimarios …. 

El matiz me hizo pensar que tal vez en algunos casos en que los herederos no son los hijos del testador o no lo son todos o en aquellos casos en los que pudieran tener derecho a legítima alguno o algunos de los nietos del testador, resultaba mucho más adecuada la referencia a los descendientes legitimarios que la referencia a los herederos.

Será una cuestión más en la que me detendré a partir de ahora pues dependerá del caso concreto en que nos encontremos y repararé en ella, aunque de manera general mencionar a los “descendientes legitimarios” me parece ahora más correcto que mencionar a los “herederos”.

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Certificado de eficiencia energética

certificado de eficiencia energetica

Mi propósito es (era) únicamente el aporte de un modelo para cada caso que se presenta (y hay unos cuantos), no la discusión de cada uno, aunque con el primero ya he tenido que hacer una serie de matizaciones importantes. Las responsabilidades, infracciones y sanciones de cada uno quedan aparte.

Es importante tener en cuenta que los supuestos son los admisibles de conformidad con la normativa aplicable en la Comunidad Valenciana.

Las partes se exoneran pero lo están tramitando, aunque no se incorporará a la escritura mediante diligencia:

La parte compradora exonera a la parte vendedora de la obligación de entregarle certificado de eficiencia energética, como establece el Real Decreto 235/2013, de 5 de Abril, modificado por el Real Decreto 564/2017, de 2 de junio, y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, habiendo sido debidamente informada de la existencia y necesaria puesta a disposición y exhibición de dicho certificado, consintiendo expresamente que se efectúe la presente transmisión sin la existencia del mismo y declarando expresamente la parte vendedora que se está tramitando y que será entregado a la parte compradora en un momento posterior, lo que ésta última acepta en este acto. Yo, el Notario, advierto expresamente del régimen de infracciones y sanciones establecido en Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Otra variante:

Advierto a ambas partes de cuanto dispone el R.D. 235-2013 modificado por el Real Decreto 564/2017, de 2 de junio, y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana; en particular, del objeto y finalidad del Procedimiento Básico para la certificación de eficiencia energética, del contenido exigible al certificado, de la etiqueta de eficiencia energética y del régimen de inspección y sancionador previsto en dicho Real Decreto. Advierto asimismo de la irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario en los términos del art. 10 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).  Atendidas las circunstancias, habiéndome asegurado las partes que su presente relación contractual no entra dentro del ámbito de la legislación de consumidores y usuarios, el adquirente me manifiesta su voluntad de exonerar en este acto a la transmitente de la obligación de poner a su disposición dicha certificación energética, insistiendo en este otorgamiento.          

¿Pero es que es posible no entregarlo?, me preguntan

A mi juicio, sí, pero el comprador tiene que estar conforme.

En una de las primeras notas que se nos circularon tras la entrada en vigor de la norma (año 2013) se decía que:

“….Cuando ese contrato se formaliza en escritura pública, debe el vendedor, transmitente o arrendador, realizar, en la escritura, la declaración correspondiente, de cumplimiento o incumplimiento de tal obligación y, correlativamente, la declaración del comprador, adquirente o arrendatario, de recibir el certificado o no, y en este caso, la conformidad con la no entrega y exoneración de la citada obligación. En caso de entregarlo, lo aconsejable es protocolizar fotocopia testimoniada. Si no se entrega, habrá que hacerlo constar así, al igual que la conformidad con tal hecho por parte del comprador, adquirente o arrendatario y la exoneración del transmitente. No parece que deba haber problema para admitir la exoneración por parte del comprador, por aplicación de la regla general de renuncia de derechos (art. 6 Cc). Tampoco parece que sea argumento en contra el hecho de que el art. 18.2 del nuevo R. Dto. se remita, en materia de infracciones y sanciones, a determinados preceptos del TR de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, porque: a) la remisión es directa y concreta al artículo y letras que cita, y no al resto de la Ley; b) el art. 10 del TR sanciona con nulidad la renuncia previa a los derechos concedidos por dicha Ley, y en el presente caso, la renuncia no sería previa, sino en el momento de ejercitar el derecho; c) la finalidad de esta legislación no es la de protección de los derechos de consumidores y usuarios, sino aumentar la eficiencia energética de los edificios; así lo reconoce expresamente la reciente RDGRN de 2 abril 2013“.

En contra la opinión de Rodrigo Tena, publicada en El Notario del Siglo XXI.

A favor, brevemente, Francisco Rosales aquí.

Y, por último, Joaquín Zejalbo para nnyrr apunta argumentos a favor y en contra.

En la Comunidad Valenciana el DECRETO 39/2015, de 2 de abril, del Consell, por el que se regula la certificación de la eficiencia energética de los edificios, señala:

“Artículo 14. El certificado de eficiencia energética y su reflejo en la escritura pública y Registro de la Propiedad

……

  1. Los notarios, al autorizar escrituras públicas de arrendamiento o de transmisión a título oneroso de edificios existentes, indicarán la aportación o no del certificado de eficiencia energética del edificio debidamente inscrito, que, en su caso, se incorporará por testimonio a dicha escritura.
  2. Los registradores de la propiedad, al practicar la inscripción de los contratos a los que se refiere el párrafo anterior, harán constar por nota al margen si ha quedado acreditada la existencia del certificado de eficiencia energética debidamente inscrito, debiendo comunicar por medios electrónicos, en su caso, al órgano competente la falta de cumplimiento de dicho requisito.

La nota marginal practicada en relación con la certificación de eficiencia energética deberá reflejar la aportación o falta de aportación de la certificación de eficiencia energética y, en caso de aportarse, el nivel de calificación, la fecha del certificado y su número de registro.

Trimestralmente se remitirá, al órgano competente en materia de certificación de eficiencia energética, certificación acerca del cumplimiento o no de la aportación de la documentación exigible en materia de certificación de eficiencia energética”.

La norma dice los Notarios indicarán o no y la forma que en la práctica que se habilitado (maestrillos aparte) es la de mencionar que uno no lo aporta y que el otro lo acepta (lo que también se hizo antes de que hubiera una normativa específica), lo que da lugar a que el Registro practique la oportuna comunicación al Registro Administrativo, haciendo más fácil la eventual sanción.

¿Mi conclusión?

La no entrega y correlativa exoneración, que se ha hecho desde el principio de la aplicación de la norma y que se sigue haciendo (en supuestos puntuales, urgentes, de familiares, en casos en los que no hay un asesoramiento, etc…) es discutible, pero se hace y encuentra apoyo en la Comunidad Valenciana en la norma que he reproducido.

Segundo caso: Garajes y trasteros

TERCERO.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, modificado por el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, por tratarse de una plaza de aparcamiento con trastero.

Tercer caso: Vivienda que se adquiere para reformas importantes o para demolición

D).= EFICIENCIA ENERGÉTICA. Los comparecientes hacen constar que no existe obligación de entrega del certificado de eficiencia energética, que establece el Real Decreto 235/2013, de 5 de Abril, modificado por el Real Decreto 564/2017, de 2 de junio, y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, por tratarse de una vivienda que se adquiere para reformas importantes (O PARA DEMOLICIÓN). Yo, el Notario, advierto expresamente del régimen de infracciones y sanciones establecido en Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.    

Cuarto caso: Hay Eficiencia Energética en vigor, no podemos aportarla, pero consta en el Registro

Consta en dicha nota simple continuada que la finca descrita tiene acreditado el Certificado de Eficiencia Energética extendido con fecha 31 de Marzo de 2017 y con validez hasta el día 31 de Marzo de 2027, número de Registro xxxxx.

Quinto caso: Hay Eficiencia Energética pero aún no se ha inscrito en el Registro de Certificación Eficiencia Energética de Edificios

“La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética de la finca objeto de venta a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética pendiente de Registro, el cual se hará constar y acreditará mediante diligencia en cuanto sea posible hacerlo“.

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Condición de que se mantenga viudo

viudo herencia y testamento

No es tan habitual como lo era hace unas décadas (cuando casi era una cláusula de estilo propia de todos los testamentos del uno para el otro), pero aún se encuentra uno con algunos casados que cuando hacen testamento quieren condicionar la atribución a su esposo o esposa, según el caso, a que se mantenga viudo.

La cláusula que utilizo para estos casos es esta:

“Primera.- Lega a su citado esposo Don XXXX, el usufructo universal y vitalicio de todos sus bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario y facultándole para tomar posesión por si mismo del presente legado.

El presente legado, dejando a salvo lo que por legítima le corresponda a su citado esposo, se sujeta a la condición de que se mantenga viudo a su nombre y no este unido de hecho a persona alguna mediante relación de afectividad análoga a la conyugal”.

Por influencia de mis predecesores en la plaza, he mantenido la expresión “viudo a su nombre”. Siempre me ha parecido repetitiva puesto que si esa condición la establece tu esposa en su testamento y se está refiriendo a ti creo que no habría riesgo en decir, simplemente, “mientras se mantenga viudo”, pero por respeto a mis ancestros en la plaza y por “si acaso”, así lo sigo diciendo.

La cuestión de la relación de afectividad es harina de otro costal. Si tu viudo no se casa de nuevo, si no se hace pareja de hecho “con papeles” con otra persona, sino que se “arrejunta” sin más, ¿cómo demostrarlo? Pues no es cosa fácil y resulta difícil de hacérselo entender al viudo o viuda de turno pero si insiste, aún advertido de que puede complicar su sucesión y las operaciones posteriores a esta, así se lo hacemos constar. En todo caso, siempre dejamos a salvo la legítima.

Esta clase de condiciones son legales. Se refiere a ellas el Artículo 793 del Código Civil:

“La condición absoluta de no contraer primero o ulterior matrimonio se tendrá por no puesta, a menos que lo haya sido al viudo o viuda por su difunto consorte o por los ascendientes o descendientes de éste.

Podrá, sin embargo, legarse a cualquiera el usufructo, uso o habitación, o una pensión o prestación personal, por el tiempo que permanezca soltero o viudo”.

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Coordinación de Catastro y Registro: Más supuestos

coordinación catastro

A pesar de la variedad de casos recopilados en la Versión 4.0 que estoy intentando revisar al completo (aunque me cuesta mucho ponerme a ello), a menudo (un día sí y otro no) surgen variaciones o casos que no tenía contemplados. Voy a intentar recopilarlos en esta Addenda:

1.= Finca en la que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil de calcular con los datos de escritura y registro):

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta, por lo que se solicita se haga constar renunciando a la coordinación (o solicitando que se lleve a cabo y actualizando linderos).

2.= Fincas con escritura pero no inscritas en el Registro y mal catastradas

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Según el título, la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible una vez llevada a efecto la rectificación de las bases catastrales.

3.= Un supuesto raro: Se trata de una herencia que incluye una porción indivisa de finca que constituye (por haberlo instado en Catastro los propietarios de todas las porciones y como las demás porciones en que se divide la finca) una parcela catastral.

Cada condómino tiene catastralmente determinada su parte, es decir, en el Catastro no todos son dueños de todo como debería ocurrir en un auténtico condominio.

Manifiestan que el causante y la mencionada Doña XXXX, con fecha 20 de Enero de 2015, instaron catastralmente una segregación sobre la finca descrita, resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de las parcelas XXX y XXX al causante de esta herencia y la XXX a dicha Señora, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras (de segregación y disolución de condominio).      

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos para llevar a efecto las oportunas operaciones notariales y registrales.  

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.    

3. b) Pocos días después una variante de la situación anterior que resuelvo de este modo:

DATOS CATASTRALES: En cuanto a dicha tercera parte indivisa fue instada una segregación catastral resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de la parcela xxx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx al causante de esta herencia, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras, cuya parcela se encuentra catastrada bajo la siguiente referencia:      

xxx.  

El resto es igual al supuesto anterior.

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Coordinación de Catastro y Registro: Versión 4.0

coordinación catastro registro no sin notaría

Empecé con todo este lío utilizando los modelos que nos pasó a todos uno de los compañeros del GJ, pero transcurridos dos años desde la reforma en la materia, la mayoría han evolucionado (otros no) y puede que no siempre a mejor (el corta y pega es un gran enemigo, a veces, de la exactitud de las escrituras).

Debo también señalar que yo aspiro a la coordinación siempre que el gasto merezca la pena(¡ojo¡ a los impuestos que pueden conllevar las modificaciones de cabida ahora o en el futuro por no hacerlas o no tenerlas en consideración ahora).

1.= Divisiones horizontales

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

2.= Fincas sin datos catastrales

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

3.= Fincas mal catastradas

a) Supuesto general

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

b) El otorgante no tiene ni la más remota idea

He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia y no están pues en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación.

c) 199 y 201.3

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicitan expresamente del Registro de la Propiedad de xxxx, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 199 y 201.3.a de la Ley Hipotecaria, las oportunas comunicaciones al Catastro a fin de que incorpore las rectificaciones que correspondan de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo y la inmatriculación, para cuando proceda, del exceso de cabida de suelo puesto de manifiesto (o si fuera defecto….y la inscripción, para cuando proceda, del defecto de cabida de suelo puesto de manifiesto) para todo lo cual, habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes la Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia).

4.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita

a) Conforme a Catastro:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

b) Conforme a medición técnica:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral XXXXX.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

5.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% (y superiores al 5%) de la superficie inscrita

a) Conforme a Catastro

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria, solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

b) Conforme a medición técnica

No es posible.

6.= Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita

a) Conforme a Catastro

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (o con carácter previo a la inscripción del acto documentado en esta escritura o bien con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura). En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

b) Conforme a medición técnica

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral XXXXX.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV xxxxx tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria  (o con carácter previo a la inscripción del acto documentado en esta escritura o bien con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura). En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

7.= Fincas bien catastradas

a) Bien catastradas y coordinadas

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no procede la coordinación ni la rectificación de la descripción registral.

b) Bien catastradas y no coordinadas

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que se solicita (o no se solicita) la coordinación.

8.= Fincas no inscritas en el Registro

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro.

9.= Fincas sin catastro gráfico

Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

10.= Renuncia a la rectificación o coordinación (…con reservas…)

Los comparecientes renuncian a que se inicie de oficio cualquier procedimiento de rectificación o coordinación catastral, solicitando expresamente del Registrador de la Propiedad que inscriba la finca objeto de esta escritura tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación, así como que el procedimiento de coordinación catastral puede iniciarse en cualquier momento posterior al presente cuando así lo deseen los titulares de la finca en cuestión.

¿Y los linderos? Asimismo, se solicita la actualización de los linderos…

Agradezco la crítica…constructiva, claro está.

Variantes a estas fórmulas hay tantas como situaciones catastrales puedan existir y sino vean este post sobre STI.

Al final todo esto de “Pequeño modelo” tiene poco pero publicarlo me vendrá bien para recibir opiniones y mejorar redacciones. Llevaba mucho tiempo queriendo poner esto en orden. Gracias a los que me han ayudado, especialmente a mi nuevo Registrador que ha intervenido en esta versión 4.0.

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Cuotas pendientes de IBI

recibos Ibi pendientes

Hace unas semanas tuve un tira y afloja con un apoderado de inmobiliaria en cuanto a la forma en que debía expresarse la responsabilidad por deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En este caso, el apoderado tenía razón y resultaba correcta la fórmula que me reclamaba incluir en la escritura de compraventa de una vivienda en sustitución de la cláusula redactada por mí que era (como mínimo) inexacta. Esto fue lo que se puso:

“En relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles las partes pactan expresamente que la cuota tributaria que corresponde al año en curso (así como de  los que pueda haber pendientes y le correspondan por ley una vez el Ayuntamiento los derive como responsables subsidiarios por el principal y sin intereses), sean soportadas íntegramente por la parte transmitente”.

Posteriormente, en este enlace pude encontrar la información exacta que necesitaba sobre este asunto. El autor Jesús Espinosa Galán, nos dice:

“No obstante, con la actual redacción dada por el art. 64 LRHL, ha quedado clara la referencia de la afección únicamente a la cuota tributaria, excluyendo, en consecuencia, los recargos e intereses. Por otro lado, tal y como se indicaba con anterioridad, la afección real en la transmisión prevista en el art. 64 TRLRHL es una garantía distinta y compatible con la hipoteca legal táctica, regulada en el art. 78 LGT. Se configuran ambas garantías como distintas, en primer lugar, en cuanto a su aspecto temporal, ya que la hipoteca legal tácita abarca su garantía a las deudas correspondientes al año natural que se exija el cobro y al inmediato anterior, mientras que en la afección del art. 64 LHL abarca la totalidad de las deudas pendientes por concepto de IBI, lógicamente, siempre que no hayan prescrito”.

Al César lo que es del César. Por cierto, el asunto era de un amigo.

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Desheredación de los nietos

desheredación nietos

Unos abuelos quieren desheredar a sus nietos para el caso de por premoriencia (o conmoriencia) de su padre, hijo de los testadores, pudieran tener derechos legitimarios.

“Para el caso de premoriencia o conmoriencia de su citado hijo, lo sustituye vulgarmente en cuanto a la participación que le corresponda en los tercios de legítima estricta y mejora por sus citados hermanos y en cuanto a su participación en el tercio de libre disposición por la esposa de su citado hijo. Para los mencionados casos de premoriencia o conmoriencia deshereda a sus nietos Tal y Cual (hijos de su citado hijo), con arreglo al Artículo 853 2º del Código Civil y a las Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 3 de Junio de 2014 y 30 de Enero de 2015, por haberle maltratado psicológicamente, pues le han manifestado personal y públicamente que no quieren saber nada de ella y tampoco tener ninguna relación personal”.

Bueno, no es que me quede satisfecho del todo con la fórmula y que asegure que las cosas salgan como desean estos abuelos, pero pienso que no se podía hacer más.

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Diferencias de cabida que no es posible precisar a que finca corresponden

diferencias cabida

Es esta una fórmula que hemos empezado a utilizar recientemente. Cabe en casos en los que se vayan a agrupar dos o más fincas y en casos en los que no se agrupen las fincas afectadas. Los tiempos de los prorrateos terminaron en 2015.

Se trata del caso de varias fincas, según título y registro, que son una sola en la realidad física y/o en el Catastro y además son más grandes o más pequeñas de lo que señalan la escritura y el registro, sin que sea posible precisar qué aumento o qué disminución existe en cada finca.

Si se va a agrupar:

Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupadas, las fincas descritas tiene en conjunto una total superficie de parcela de xxxxx (xxxx m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente entre el registro, el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya).

Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de las dos fincas que acaban de ser descritas, se realizarán y consignarán en la parte dispositiva al practicar la agrupación de las mismas.   

Si no se va a agrupar:

Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupada, la finca descrita tiene junto con la finca registral xxx descrita anteriormente, una total superficie de parcela de xxxx (xxx m2) y una superficie total construida de xxx (xxx m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente, según el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya).

¿Y qué ganamos con esto?

.- Para empezar que las diferencias de cabida tengan el más perfecto reflejo en las escrituras evitándose problemas de carácter fiscal derivados de la propia escritura y sobre todo de las escrituras futuras.

.- Explicar el status quo existente al día de la fecha.

.- Y dejar una pica en Flandes a los efectos notariales y registrales presentes (y más bien futuros) que pudieran interesar.

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Diligencias subsanatorias mercantiles

diligencia subsanacion notario

Que engorroso es equivocarse. No puedo entender que algunos tengan la política del “ya se subsanará” porque es un verdadero follón para el cliente, para el oficial encargado de la subsanación y para el Notario (dependiendo de su grado de implicación en el asunto).

La mayoría de las subsanaciones suelen ser por menudencias con lo que sale mucho más a cuenta no equivocarse porque es mucho más fácil hacer que deshacer o rehacer.

La falta de concentración en la preparación de un asunto (que no solo es imputable al desconcentrado, sino a los que le desconcentran) sale “cara”.

He tenido recientemente una escritura de constitución de S.L. que ha necesitado de tres diligencias de subsanación.

La primera utilizando el Artículo 153 del Reglamento Notarial, fue necesaria por un error en el juicio de suficiencia y no fue aceptada (a mi juicio equivocadamente) por el Registro Mercantil.

6ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- En xxxxx, a xxxxx, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en esta Villa.

A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR:

I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en la intervención del Administrador de “XXXX, S.L.” no se hizo constar que se hallaba expresa y especialmente facultado para la aceptación del cargo de Administrador en la sociedad que se constituía y para designar persona física que lo ejercitara.

II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al  amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación de los párrafos correspondientes, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente:

“Su legitimación para este acto se deriva de su condición de Administrador Único de la citada sociedad, cargo para el que fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, mediante acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad, celebrada el día XXXX y elevado a público mediante escritura autorizada bajo mi fe, el mismo día, con el número XXX de protocolo, citada anteriormente, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.

Se halla expresa y especialmente facultado para la aceptación del cargo de Administrador en la sociedad que se constituye y para designar persona física que lo ejercite en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad en su reunión de XXX, según resulta de  certificación expedida por el Sr. Compareciente, en su calidad de Administrador Único, que me entrega e incorporo a la presente matriz para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítima la firma que la autoriza por haber sido puesta en mi presencia.

Consultado en el día de hoy el Registro Público de Resoluciones Concursales, no consta, ningún resultado en cuanto a la mercantil representada.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la constitución de sociedad y para la elevación a público del nombramiento de persona física designada para el ejercicio del cargo de Administrador Mancomunado de la sociedad que mediante la presente se constituye previa su aceptación, a las que la presente escritura se refiere”.

Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=

La segunda y la tercera, con comparecencia de uno de los socios, en el uso del poder recíproco para subsanar que se otorgaron en la matriz, fue para subsanar un error de los Estatutos Sociales que no contemplaban la opción de tres Administradores Mancomunados, ni establecían su modo de actuar. Mea culpa. Una subsanación por cuatro puñeteras palabras que faltaban, pero “es lo que hay”.

7ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E:

DON 

I N T E R V I E N E:

En su propio nombre y derecho y en nombre y representación de:

1.= DOÑA 

2).= Y de la compañía mercantil de nacionalidad española denominada “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, cuyas circunstancias esenciales constan en la matriz precedente.

Su legitimación para el presente acto se deriva de su condición de apoderado especial, la cual resulta del apoderamiento recíproco que fue conferido por él y sus representados en la matriz precedente.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes, las facultades representativas acreditadas para la subsanación de la presente escritura de constitución de sociedad limitada con arreglo a la calificación del Registro Mercantil que se dirá y en cuanto al artículo número XXX de los Estatutos Sociales de la mercantil en lo que se refiere a la posibilidad de Administración mancomunada desempeñada por tres Administradores mancomunados.

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.

Tiene a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, con este fin,

E X P O N E:

I.- Que la escritura que precede relativa a la constitución de “XXX, S.L.” titular del N.I.F. provisional XXX, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil por no estar previsto en los Estatutos Sociales el sistema de administración elegido de TRES Administradores Mancomunados.

II.- Esto expuesto, según interviene,

O T O R G A:

PRIMERO y único.- Que en nombre y representación de  la mercantil “XXX, S.L.” subsana la escritura que precede haciéndome entrega de un nuevo ejemplar de los Estatutos Sociales para su incorporación a la presente y en sustitución de los que fueron incorporados a la misma el día de la constitución de la sociedad en los que su Artículo 12º hace ahora mención a la posibilidad de que la sociedad sea regida por tres Administradores Mancomunados.

Solicitud Registral: El compareciente, según interviene, solicita del Señor Registrador Mercantil que se sirva practicar las inscripciones pertinentes en los libros a su cargo a la presentación de copia autorizada de esta escritura, así como, en su caso, la inscripción parcial de la misma conforme a lo dispuesto en el Artículo 63 del Reglamento del Registro Mercantil.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la compareciente me requiere para que remita copia autorizada electrónica de la presente a los efectos de su inscripción en el Registro Mercantil de xxxx, considerando como presentante de dicho título por su designación a “XXX, S.L.”, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, son los que figuran en la intervención de la presente escritura.

Así lo dice y otorga.

Pero hubo un nuevo error porque en la diligencia anterior solo corregimos dos de las cuatro palabras que faltaban. Además no fue aceptada la subsanación en base al Artículo 153 del Reglamento Notarial de la DILIGENCIA 7ª, así que hubo que subsanar de nuevo para decir lo que verán (y para subsanar otro error menor que fue descubierto entre tantos dimes y diretes y que no quería que pudiera dar lugar a otra nueva subsanación): 

10ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E:

DON 

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de:

1.= DON.

2.= DOÑA .

Su legitimación para el presente acto se deriva de su condición de apoderado especial, la cual resulta del apoderamiento recíproco que fue conferido por los socios en la matriz precedente.

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.

3).= Y de la compañía mercantil de nacionalidad española denominada “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, cuyas circunstancias esenciales constan en la matriz precedente.

Su legitimación para este acto se deriva de su condición de Administrador Único de la citada sociedad, cargo para el que fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, mediante acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad, celebrada el día xxx y elevado a público mediante escritura autorizada bajo mi fe, el mismo día, con el número xxx de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.

Se halla expresa y especialmente facultado para este acto en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad en sus reuniones de xxx y xxx, según resulta de certificaciones expedidas por el Sr. Compareciente, en su calidad de Administrador Único, la primera incorporada a la matriz precedente y la segunda que me entrega e incorporo a la presente diligencia para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítima la firma que la autoriza por haber sido puesta en mi presencia.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la constitución de sociedad y para la elevación a público del nombramiento de persona física designada para el ejercicio del cargo de Administrador Mancomunado de la sociedad que mediante la presente escritura se constituye, con arreglo a la calificación del Registro Mercantil que se dirá en cuanto al artículo número 12 de los Estatutos Sociales de la mercantil en lo que se refiere a la posibilidad de Administración mancomunada desempeñada por tres Administradores mancomunados y para la corrección de un error material relativo al número de participaciones en que se divide el capital social.

Me asegura que la Sociedad por él representada se halla actualmente en vigor, que se encuentra en el ejercicio del cargo que ostenta, sin que las facultades de representación que le competen le hayan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.

Tiene a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, con este fin,

E X P O N E:

I.- Que la escritura que precede relativa a la constitución de “xxx, S.L.” titular del N.I.F. provisional xxx, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil.

II.- Esto expuesto, según interviene,

O T O R G A:

PRIMERO y único.- Que en nombre y representación de  la mercantil “xxx, S.L.” subsana la escritura que precede mediante la certificación a que se refiere la parte expositiva y haciéndome entrega de un nuevo ejemplar de los Estatutos Sociales para su incorporación a la presente y en sustitución de los que fueron incorporados a la misma en la diligencia número 7 en los que su Artículo 12º hace ahora mención a la posibilidad de que la sociedad sea regida por tres Administradores Mancomunados y la forma de actuación de los mismos en tal caso, así como en cuanto a que:

El capital social queda fijado en xxx y dividido en xxx PARTICIPACIONES SOCIALES iguales, numeradas correlativamente a partir de la unidad, para el solo efecto de su identificación, y de un valor nominal de xxxx cada una de ellas, iguales, acumulables e indivisibles, numeradas correlativamente del xxx, ambos inclusive y no del xxxx, como por error se indicaba en la matriz precedente.

En fin, un rollo enorme para tan poca cosa. Costó muchísimo más tiempo (pero con enorme diferencia) hacer la escritura que corregir las cuatro menudencias que fueron detectadas, una de las cuales me resultó y me sigue resultando excesivamente rigurosa.

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El cuerpo cierto y el tanto alzado

cuerpo cierto

Tenía por ahí un chiste sobre el cuerpo cierto y el cuerpo presente.

Yo siempre lo pongo, salvo que me digan que lo quite y hay quien lo pide en el sector profesional. Están los que cuando venden no venden a cuerpo cierto, pero cuando compran sí que lo hacen. Me recuerda a eso que me dicen los que venden: “tu notaría es buena para comprar, pero no para vender”. Curioso, porque yo tengo los mismos compradores que vendedores …

Hoy me encuentro con una petición de que haga constar esto:

“Los comparecientes hacen constar que el inmueble objeto de esta escritura se vende como cuerpo cierto y por precio alzado, y que por tanto no habrá lugar al aumento o disminución de precio aunque resulten diferencias de superficie u otras del procedimiento de subsanación de discrepancias previsto en el artículo 18.2 de la Ley del Catastro“.  

No se que añade al simple “que vende como cuerpo cierto” (aunque se trataba de una finca con una situación catastral un tanto especial), pero tal vez sea un “lo que abunda no daña” en toda regla.

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Error en el régimen matrimonial al tiempo de una compraventa y subsanación posterior

error regimen matrimonial

Constituye un error relativamente “frecuente” la confusión del régimen económico de un matrimonio en una escritura. Entre las distintas variantes de este error, la más usual es aquella en la que se ha efectuado una compraventa por unos cónyuges en gananciales, que en realidad no están en gananciales sino en separación de bienes del derecho catalán o, menos usualmente, del derecho balear.

Cuando esto sucede y resultó que compraron en gananciales cuando deberían haberlo hecho por mitades indivisas con carácter privativo, una buena solución es contar lo que sucedió y arreglarlo en una nueva escritura que, como en este caso, puede ser una cesión en pago de la finca en favor de un nuevo propietario.

Hablé en este post de errores en la determinación del régimen matrimonial y no me resistiré a contar (aunque lo haré tras el modelo), el famoso chiste del régimen matrimonial.

Por cierto, el día previo a la firma ya observamos la discrepancia de los datos que manejábamos aunque hasta el día de la firma no los hemos podido contrastar. Reflejos y capacidad de reacción cuyo premio es: “Tengo prisa, cuanto tiempo vais a tardar en arreglarlo”. Al terminar la lectura, un comentario más: “A ver si se van a enfadar en el Registro por reiterarlo tanto”. ¡Ah¡ y con carácter previo: “¿Se puede usted poner con la tutora para explicarle?”. Mi respuesta es inmediata y alarmada: “¿La tutora de quien?” “La tutora de la operación”, me responden. A la tutora le he tenido que recalcar la diferencia entre separación matrimonial y separación de bienes y, casi, cuáles son las Islas Baleares.

ESCRITURA DE CESIÓN

NÚMERO

En

Ante mí,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON XXX, casado en régimen legal supletorio del derecho civil de las Islas Baleares con DOÑA XXXXXX, XXXXX.

Y de la otra:

DON XXX.

I N T E R V I E N E N:

1).- El Sr. xxxx, en su propio nombre y derecho, haciéndolo además de por sí, en nombre y representación de su esposa DOÑA xxx, mayor de edad, xxxxx.

Ejerce su representación en virtud de la escritura de poder general autorizada por xxxxxx, de la cual, el día xxxxxx, por medio de la plataforma electrónica notarial SIGNO, mediante su aplicación de envío y recepción de copias electrónicas entre Notarios, he recibido copia autorizada electrónica, expedida el mismo día xxxx, por el citado fedatario, y firmada electrónicamente por él, la cual ha sido remitida con la finalidad de ser entregada, previo su traslado a papel, al Sr. Apoderado.

En dicha escritura consta que el régimen matrimonial de la Sra. Poderdante es el régimen legal de separación de bienes.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la cesión en pago de deuda previa subsanación del título de compra anterior de los cedentes en cuanto a su régimen matrimonial, a que la presente escritura se refiere, aún incidiendo en autocontratación o existiendo intereses contrapuestos.  

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de su mandante.

2).- xxxxxx

Tienen, a mi juicio, en los conceptos en que intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y redactada con arreglo a minuta presentada por la parte cesionaria, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que DON xxxxx y DOÑA xxxxx, son dueños en pleno dominio, por mitades indivisas y con carácter privativo, no con carácter ganancial como por error consta en el título y en la nota registral que se dirán, de la siguiente finca:

= URBANA:

TÍTULO: El de compra con carácter privativo por mitades indivisas, en virtud de escritura autorizada por xxxxxx, en la cual erróneamente se hizo constar que los cedentes estaban casados en régimen de gananciales cuando en realidad lo estaban en separación legal de bienes del derecho civil balear.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que (sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta en la que consta erróneamente inscrita la finca con carácter ganancial a nombre de los aquí cedentes por la razón indicada en el apartado título) la finca descrita se encuentra gravada, xxxxx.

Libre xxxxx.

xxxx

III.- Y expuesto cuanto antecede, lo llevan a efecto, con arreglo a las siguientes,

E S T I P U L A C I O N E S:

PRIMERA BIS.- SUBSANACIÓN. Don xxxxx y Doña xxxx, haciendo manifestación de que su régimen matrimonial ha sido desde la fecha de celebración de su matrimonio el legal supletorio en defecto de pacto en el Derecho Balear, es decir, el de separación bienes, subsanan la escritura citada en el apartado título en el sentido de considerar que su adquisición fue efectuada con carácter privativo y por mitades indivisas, solicitando se practiquen los oportunos asientos en el Registro de la Propiedad.

PRIMERA BIS.- CESIÓN . Don xxxx y Doña xxxx, CEDEN Y TRANSMITEN, según son dueños…

Os dejo con el chiste:

El Notario inicia la lectura de una escritura y observando que no estaba indicado el régimen matrimonial de los cónyuges comparecientes, pregunta:

.- Y ustedes, ¿que régimen matrimonial tienen?

La mujer azorada, responde:

.- Pero, ¿eso hay que decirlo?

El Notario explica:

.- ¡Por supuesto¡, ¡es importantísimo¡ Del régimen matrimonial pueden depender varios efectos de los que esta escritura ha de producir.

Y la pobre señora se confiesa:

.- Pues … uno a la semana.

Y el marido, que hasta ese momento, no había dicho nada, puntualiza:

.- ¡A veces dos¡

Por cierto, el arreglo no tendrá coste alguno (y no fue mío…).

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Juicio de suficiencia de las facultades del poderdante en poder preventivo

suficiencia juicio

Tengo previsto escribir un nuevo post sobre poderes preventivos pues el uso de los mismos me plantea algunas dudas, pero, de momento, quiero recoger en esta entrada de Pequeños Modelos, lo que podría hacerse constar en caso de utilización de un poder general y preventivo para caso de incapacidad, estando el poderdante en esa situación de incapacidad de hecho permanente o transitoria.

“Sus facultades representativas resultan de la escritura de poder general y preventivo para el caso de incapacidad otorgado en   xxxxx, el día  xxxx , ante el Notario xxxx, con el número xxxx de protocolo. Aporta y me exhibe para acreditar la representación alegada, la copia autorizada del reseñado poder, que tengo a la vista, donde se contempla que las facultades conferidas en dicho poder podrán ejercitarse a partir de la fecha de su otorgamiento y también en caso de incapacitación sobrevenida del Señor Poderdante al amparo de lo dispuesto en el artículo 1732.2 del Código Civil. Yo, el Notario autorizante, he examinado y valorado dicho documento auténtico de poder, al amparo de lo que dispone el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre, y declaro -bajo mi responsabilidad- que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas conferidas y acreditadas mediante el mismo, para el otorgamiento de la presente escritura de xxxxx y de cada uno de los actos o negocios que se formalizan en la misma, por lo que está facultado para todos los actos formalizados en este instrumento público. El Sr. Apoderado manifiesta la plena e integra vigencia de dicho poder, por no haberle sido revocado, limitado ni suspendido. Me asegura el Sr. Apoderado, que ha variado la capacidad de obrar de su mandante y asevera bajo su responsabilidad y pena de falsedad en documento público que no ha sido constituido organismo tutelar, ni existe nombramiento de tutor“.

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Legitimación de huella dactilar (o digital)

huella

Una señora que no sabe (o no puede, no estoy seguro) firmar, necesita que legitime su huella dactilar (también puede estimarse correcto decir huella digital, aunque actualmente pueda tener este término alguna connotación más y pueda resultar más correcto el primero) en su una solicitud dirigida a la FNMT.

Estaba a punto de pedir modelo a algún compañero, cuando me ha venido a la cabeza “esto ya lo he hecho yo antes”. Así que me he ido a la carpeta de word de mi Copista, he puesto huella en el buscador y ¡bingo¡

Aquí está:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de AQUÍ: DOY FE Y TESTIMONIO: De que considero legítima y auténtica la huella dactilar del dedo índice de la mano derecha que antecede de DOÑA JOSEFITA, titular del DNI/NIF XXXX, por el que la he identificado, por haber sido puesta dicha huella en mi presencia. En MI RESIDENCIA, a veintiuno de Noviembre de dos mil diecisiete”.

Semanas después en uno de los foros en que participo alguien se pregunta: ¿hacen falta testigos para la legitimación de la huella? Después de todo si cuando alguien no firma los pedimos, ¿no?

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Los “y si” testamentarios (sustituciones encadenadas)

y si

Es normal que uno sustituya a sus hijos por sus nietos. Bueno, normal y muy conveniente para evitar pretericiones, pero lo que no es tan normal es que haya unos sustitutos de los sustitutos y unos sustitutos de los sustitutos de los sustitutos. Podríamos haber llegado hasta los tíos y los primos, pero no ha hecho falta. La testadora ha tenido suficientes “y si muere”, “y si muere”, “y si”.

Sería conveniente que haya muchas reuniones familiares y que eviten la mayonesa en estas fechas ….

Bromas aparte, este testamento, según minuta, me ha parecido interesante (aunque no sé si la redacción, que no es mía, es premeditada o casual). El asunto es que se recurre al legado de los bienes en España como forma, pienso, de intentar no vulnerar el principio de unidad de la sucesión que mediante un legado o sucesión a título particular y sin que el testamento contenga institución de heredero, podría (en opinión de algunos) conseguir ese efecto.

Esta es la cláusula más importante del testamento:

“Primera.- Todos sus bienes sitos en España, presentes y futuros, los lega, en iguales partes, en pleno dominio a su hijo DON xxxxxxx y a su hijo DON xxxxxxx, autorizándoles a tomar posesión de los mismos a su fallecimiento, a quienes sustituye vulgarmente, para los casos de premoriencia o conmoriencia, por sus respectivos descendientes. En los mismos casos de premoriencia o conmoriencia de sus citados hijos y de los descendientes de estos, los sustituye vulgarmente por sus hermanos DOÑA xxxx, DON xxxx, y DOÑA xxxx, y (en los mismos casos) a sus citados hermanos por sus respectivos descendientes“.

Al final, nos hemos acabado riendo.

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Los acrecimientos en distinta proporción y las sustituciones recíprocas

redacción testamento

Me cuesta siempre trabajo ajustar la fórmula a utilizar en los testamentos en los que, por diferentes razones, se hace necesario cuidar la redacción de las sustituciones vulgares y de los acrecimientos.

Este sería un primer supuesto

Segunda.- Sin perjuicio del anterior legado, instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, a sus cuatro citados hijos, en la proporción de una mitad para Don XXX, y de otra mitad, por partes iguales entre ellos, para Doña XXX, Doña XXX y Don XXX, a quienes sustituye vulgarmente, por sus respectivos descendientes, y a falta de descendientes con derecho de acrecer entre Doña XXX, Doña XXX y Don XXX y solo en último termino (a falta de descendientes y de estos tres hijos) en favor de su otro hijo Don XXX.

Segundo caso

Sería el de los padres instituidos herederos y sustituidos por los hermanos del testador. ¿Sustitución recíproca (o acrecimiento) entre padres o caso de premoriencia de unos de los dos que “entren” ya los hermanos del testador? Esto es lo que hay decidir en estos casos (en este antes los padres que los hermanos):

Primera. Instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, por partes iguales, a sus citados padres Don XXX y Doña XXX, a quienes sustituye vulgar y recíprocamente entre sí. A su vez sustituye vulgarmente a sus citados padres por su hermana Doña XXX y a ésta por sus descendientes.     

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Los ruegos testamentarios (por pedir, que no quede)

ruego testamentario

Algunos testadores, tras explicarles que lo que pretenden hacer no se puede hacer, insisten en que lo que querían hacer, conste de algún modo en su testamento.

Recurrimos entonces a la figura del ruego o simple ruego que no genera obligación a los causahabientes y no produce, por tanto, efecto en la sucesión. También cabe la posibilidad de pretender justificar el por qué se hace algo en el testamento de un modo y no de otro.

Eran usuales hace años los ruegos relativos a entierro y funeral del testador, pero han caído en desuso. En estos tiempos, e iré ampliando el listado, algunos ruegos  o explicaciones que se han incluido en testamentos autorizados por mí o en otros que han pasado por mis manos han sido estos:

1.- “Ruega a su citada hija y heredera que tenga en cuenta las razones por las que la instituye a ella como única heredera y no por mitad junto con su citado hermano”. Para los que puedan extrañarse, añado que el testador era británico (no legítimas en su Derecho).

2.- “La distribución de dicho remanente entre sus herederos se efectuará (por razones que los instituidos herederos conocen), de la siguiente manera: XXX”.

3.- “Ruega la testadora a sus herederos que el otorgamiento de la escritura de aceptación y adjudicación de su herencia se lleve a cabo en la notaría de xxxx o con el Notario xxxx”.

Decía al respecto de este último ruego en otro post que: “Atendidas las circunstancias del caso (relación con el Notario, conocimiento por parte de este de la situación familiar y patrimonial del testador o inclusión en el archivo de su notaría de parte, buena parte o de toda la documentación de interés en la sucesión … como razones que se me ocurran ahora), podría ser interesante que ese ruego se haga efectivo”.

4.- “Manifiesta el testador que es su voluntad que la futura división de esta finca previa a la disolución de condominio que otorguen las legatarias, se haga en sentido longitudinal, es decir, desde el lindero Norte al lindero Sur”.   

En la línea de este último (que no incluye la palabra ruego) que digamos “ruega no permanecer en indivisión” en cuanto a una finca que se lega por mitad, estaría el caso del legado de superficie determinada de una finca que tendrá que ser objeto de segregación, el cual constituye algo más que un ruego si quiere llegarse a hacer efectivo el legado, aunque si el conjunto de la finca que sufre las segregaciones se lega, cabría alguna otra posibilidad (en situación de proindiviso) mediante el juego de las renuncias a los legados efectuados.

5.- “Manifiesta el testador su voluntad de ser incinerado a su muerte y ruega a su heredero se haga cargo de lo necesario a tal efecto”.    

Es redundante decir a su muerte, pero también queda mal si lo quitamos….

Entramos de lleno en la materia propia del testamento vital, pero es que a algunos no les basta con que les digas que es en este otro tipo de testamento (también llamado documento de instrucciones previas o de voluntades anticipadas y que no necesariamente ha de ser ante Notario) donde tienen cabida este tipo de cosas, ni con que les adviertas de que cuando se “abra” el testamento ya estarán enterrados o incinerados. Se quedan más tranquilos y, con las debidas advertencias, pues, también se lo pongo.

6.- “Es deseo de la testadora que su hermana y heredera DOÑA TAL disponga en favor de los mismos (los sobrinos) en la proporción que considere conveniente, en atención a las necesidades de los sustituidos”. 

El que me aparece en este testamento podría perfectamente traducirse como un “oye hermana, gasta lo que sea conveniente para que tus hijos no tengan necesidades mientras tú vivas y hasta que hereden de mi lo que quede a tu muerte”. Ese deseo de la testadora es para mi un argumento fundamental a la hora de decidir la cuestión principal que trataba en este post.

7.- “Es voluntad de la testadora que la mitad indivisa de su hija xxxx se concrete con la parte de local situado a la parte Oeste del edificio el que colinda con la finca propiedad de Doña xxxx y la de su hija xxxx se concrete con la parte de local situado a la parte Este del edificio, que colinda con la finca registral xxxx y que los gastos que ocasione la oportuna división horizontal y extinción de condominio sean satisfechos por las legatarias”.

8.- “Reconoce a su madre lo que por legítima le corresponda y le ruega que, una vez abierta la sucesión, renuncie a este derecho en favor de su esposo Don Tal“.

La cláusula no es mía. Yo hubiera dicho “Lega” y no “Reconoce” y no hubiera dicho en favor de su esposo Don Tal. Si la renuncia es a favor de persona determinada es un renuncia traslativa y tributa (según sea gratuita u onerosa). La renuncia ha de ser pura y simple, produciendo los efectos que la ley determine. En este caso, ese efecto sería el aumento de la porción hereditaria del propio marido que era el heredero designado en el testamento. Evidentemente la renuncia podría hacerse pura y simplemente si es el deseo de la madre en el futuro y no es inconveniente que el ruego se haya expresado de este modo.

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Modificación de obra nueva y de división horizontal

modificación obra y división horizontal

A raíz de una reciente consulta sobre la fiscalidad de esta clase de operaciones, he rescatado una escritura que titulé: ESCRITURA DE MODIFICACIÓN DE DECLARACIÓN DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN, DIVISIÓN HORIZONTAL, DE ACREDITACIÓN DE FINAL DE OBRA Y DE MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL

El asunto de la fiscalidad se lo dejo a Tottributs, pero digamos que si hay aumento de obra pagas por él y también por el valor total de los elementos de la división horizontal que sea vean afectados por el aumento. Cualquier día los de Tottributs y yo acabamos escribiendo algo a medias.

La escritura decía lo que sigue:

O T O R G A N:

PRIMERO.- DECLARACIÓN DE MODIFICACIÓN  DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: “xxxx, S.L.” manifiesta que ha MODIFICADO la obra nueva en construcción existente, cuya modificación por la presente declara, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos:

= URBANA: xxxx.

Superficie: xxx.

Linderos: xxx.

Valor de la modificación de obra declarada: CERO EUROS (0,00 €), al no haberse producido una ampliación de la obra (o el que sea si es que si la ha habido).

SEGUNDO.- DECLARACIÓN DE MODIFICACIÓN  DE DIVISIÓN HORIZONTAL: “xxx, S.L.” manifiesta que como consecuencia de la modificación de obra nueva que ha sido declarada en el dispositivo anterior, modifica la división horizontal existente que afecta al elemento individual número OCHO del que resultan dos elementos,  modificando las superficies de los elementos números NUEVE y DIEZ todo ello en los siguientes términos:

DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS MODIFICADOS.

VALOR INDIVIDUALIZADO DE LOS ELEMENTOS MODIFICADOS.

VALORACIÓN TOTAL DE LAS MODIFICACIONES DECLARADAS EN LA DIVISIÓN HORIZONTAL: XXXXXX (suma del valor total de los elementos modificados).

A efectos fiscales “xxx, S.L.”  y el Sr. Arquitecto hacen constar que no es superior el importe del presupuesto de ejecución material del proyecto primitivo y del modificado.

Incorporación de documentos: “xxx, S.L.”   me exhibe, a los efectos de las modificaciones de obra y división horizontal objeto de la presente escritura, Licencia Urbanística, expediente número xxx, concedida por el Ayuntamiento de xxxx, por Decreto de Alcaldía, número xxx de xxxx, de la que deduzco testimonio que incorporo a la presente.

A los oportunos efectos Don Arquitecto-Director de la obra y autor del proyecto y de sus modificaciones, certifica que las descripciones de la obra nueva en su conjunto y de sus elementos en los términos resultantes de la presente escritura, se ajustan a dichos proyectos y a las modificaciones para los que se ha obtenido la licencia de obras relacionada anteriormente.

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Obras en una finca costeadas por el hijo del testador

obra en casa de mi padre testamento

Es frecuente (y me pasaba más en Mondoñedo que aquí) que un hijo (generalmente) obre (y pague, claro, ese es el problema) en un suelo propiedad de su padre, de su madre o de ambos y que, por la razón que sea, no sea posible regularizar la situación. Por si acaso (ese eufemismo equivalente a “si la endiña alguien”), en el testamento se puede dejar dicho en estos casos:

“Manifiesta la testadora que en la actualidad se ha realizado una ampliación de obra de la nave existente en la parte norte y reconoce que las citadas obras han sido construidas y costeadas en su totalidad por el legatario, por lo que dicha obra no ha de computarse en ningún caso o supuesto como parte del valor del presente legado”.

Aún no me he enfrentado con la hasienda a la hora de ver que le parece que algo que vale tanto porque tiene tal obra dentro, se diga en la herencia que no vale eso porque la construcción es del hijo Mengano que la ha costeado.

Al menos creo que es bueno que los herederos lo tengan claro entre ellos.

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Oficio de Comunicación Bursatil de transmisión notarial de acciones cotizadas

comunicacion bursatil notario

Una de esas cosas raras que hacemos (algunos) en las notarías y que no tengo incluida en mi post “¿Qué pasa en la notaría después de la firma de mi escritura?” (aunque lo voy a incluir en cuanto termine) es dar cumplimiento a lo que establece el Real Decreto 1416/1991, de 27 de Septiembre sobre operaciones bursátiles especiales que, que yo sepa, continua vigente, y que dice

Artículo 10 Intervención de fedatarios o mediadores

1. En el supuesto de que en el acto o negocio transmisivo, distinto del contrato de compraventa, haya tenido intervención Corredor de Comercio o Notario, incumbirá a éstos dirigir a las Sociedades Rectoras y, en su caso, a la Sociedad de Bolsas la pertinente comunicación, que deberá efectuarse también dentro de los siete días hábiles siguientes a su formulación.

3. En los casos a que se refiere este artículo, la comunicación podrá remitirse a través de un miembro de la Bolsa o directamente a las Entidades destinatarias.

El caso que habitualmente se me presenta es el de las herencias y lo que hago es enviar un Oficio de este tenor que causa diligencia (o nota) en mi escritura:

ILMO. SEÑOR:

Pongo en su conocimiento que he autorizado en escritura pública, la siguiente transmisión de valores:

Fecha: xxx.

Número de protocolo: xx.

Título: DE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA.

Transmitente: DOÑA xxx, titular del D.N.I.-N.I.F. xxx, fallecida en xxx, el día xxx.—

Adquirente: DOÑA xxx, vecina de xxx, con domicilio en xxx y titular del DNI/NIF xxx.

Valores transmitidos: CUATROCIENTAS CUARENTA Y CUATRO ACCIONES DE “BANCO, S. A.”, depositadas en la cuenta xxxx, oficina de xxxx, por valor de xxxx.

Contraprestación: Adquisición hereditaria por fallecimiento de la causante señalada como transmitente.

Condiciones especiales del negocio: Ninguna.

Lo que comunico a V.I. a los efectos oportunos.

En xxxxx, a xxx.

FIRMADO: JUSTITO EL NOTARIO, NOTARIO DE SU PUEBLO.

ILUSTRÍSIMO SEÑOR PRESIDENTE DE LA SOCIEDAD RECTORA DE LA BOLSA DE VALORES DE MADRID.

Plaza de la Lealtad, 1.

28014 MADRID.

Diligencia (o nota) en la escritura

“NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de este PUEBLO y del Ilustre Colegio Notarial de MI TERRITORIO, para hacer constar que en el día de hoy, comunico la Transmisión de Valores de la presente escritura a la Sociedad Rectora de la Bolsa de Valores de Madrid, mediante Oficio. En MI PUEBLO, a once de Octubre de dos mil dieciocho. Doy fe.- Firmado: JEN.-“

Ahora va alguien y me dice: Justito, esa norma está derogada …” Aunque pensándolo bien, nunca me han contestado desde la Bolsa, ni me han devuelto ninguno de los oficios que les he enviado…

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Régimen matrimonial de extranjeros de distinta nacionalidad casados en España

regimen del matrimonio extranjeros

Siempre he dudado cuando tengo que determinar (¿averiguar?) el régimen económico matrimonial de un matrimonio de extranjeros. Desde que me topé en notariosyregistradores.com con esta RDGRN (ver el 138), la cosa me resulta mucho más sencilla. Dice el comentario de nnyrr:

“Matrimonios contraídos desde el 7 de Noviembre de 1990 en adelante: el que establezca la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio, y, a falta de dicha residencia, el de la ley del lugar de celebración del matrimonio”.

Así que cuando me encuentro el otro día con dos contrayentes extranjeros casados en Octubre de 2009, cuya residencia habitual inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio estaba en la Comunidad Valenciana, voy y digo:

“Los cónyuges en régimen legal supletorio de separación de bienes del derecho civil valenciano por haber contraído matrimonio en Septiembre de 2008 y ser su residencia habitual inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio la Comunidad Valenciana, DON xxxx y DOÑA xxxxxxx, ambos xxxxxxx”. 

Solo me ha faltado citar la Resolución….

Lo la fecha también se lo indico a los españoles que se han quedado sujetos a separación de bienes por haber contraído matrimonio durante los años que estuvo vigente la Ley. Lo de la residencia es una ocurrencia aclaratoria de hoy mismo que pienso que ayudará a quienes en el futuro se topen con este matrimonio y a los otorgantes mismos cuando tengan que explicar su REM más adelante. Les dejo con un chiste…sobre REM.

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Reinscribir sin renunciar a la cláusula penal

clausula penal y reinscripción

“Se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil, a cuyo efecto se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios a la parte vendedora, sin pretender su constancia registral, una cantidad total equivalente al de la suma de todos y cada uno de los plazos mensuales abonados por la parte compradora a la vendedora desde el día 10 de Febrero de 2017 y hasta la fecha de la cuota mensual en que se haya podido producir el impago”.

La cantidad mensual rondaba los 300 Euros lo que constituye una cláusula penal totalmente razonable y equiparable a un alquiler que parecía conveniente fijar de antemano, y sin perjuicio, como me recordaban los compañeros del GJ, de que siempre convendría dejar claro que la reinscripción no permite deducción de cantidad alguna y que deberá notificarse la resolución al comprador sin que éste se oponga, pues si se opone deberá acreditarse el impago judicialmente. En el caso de la RDGRN de 25 de Enero de 2012 que se trajo a colación en el GJ, se decía en esta línea que comento que:

“El vendedor recurrente, alega, sin gran profundidad jurídica, que tal consignación no se pactó en la escritura; que nadie (Notario o Registrador) le advirtió de la necesidad de consignar y de notificar (si lo hubiera sabido no habría vendido…); que le resulta caro, dilatorio y de resultado incierto el tener que litigar ante los Tribunales, dejando además inmovilizado el capital a consignar, y que le parece “inconcebible” que tenga ahora que notificar y pueda oponerse quien ya consintió la condición resolutoria”.

Y es que la condición resolutoria no es, ni por asomo, la panacea que la gente cree que es cuando te la solicita. Mucho cuidado con ella. Mi mayor disgusto hasta ahora en la notaría me lo ha dado una condición resolutoria. Creo que con eso lo digo todo. No es tan fácil pensar que vendo a plazos, establezco la condición y si no me pagas, recupero la finca…. Sí, la recuperarás, pero antes tendrás que pasar un cierto purgón. Tendrás que requerir al que no te pagó, tendrás que concederle nuevo plazo y tendrás que devolverle toda la pasta o consignarla. ¿Toda? Sí, toda, si quieres que la cosa sea sencilla. Si quieres quedarte parte o todo lo entregado, vendrán los Tribunales a moderar la cláusula penal y entonces la cosa se alargará y no te será tan facil recuperar tu propiedad. Así que o corre uno el riesgo de que no le paguen o apechuga con la resolutoria.  Es el clásico de mi padre“el quiere pescar tiene que mojarse el culo”.

Por supuesto, la escritura se inscribió (se dijo sin pretender su constancia registral) …

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Reinversión en vivienda habitual

mención reinversión vivienda en escritura

Es rarísimo que se hagan este tipo de manifestaciones en escritura de compraventa de vivienda a fin de “asegurarte” la deducción en el IRPF por reinversión en vivienda habitual. Tan raro, que solo se me ha dado el caso una vez. El cliente me informó al año siguiente de que no tuvo el menor inconveniente en la Renta.

“Manifiesta la parte compradora a efectos de la reinversión en vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que la suma del importe de los cheques (iva incluido) mencionados en primer y tercer lugar, es decir, xxxxxxxxxxxxx, equivale a la del crédito con garantía hipotecaria que se formalizará en el número siguiente de protocolo y se paga con cargo a dicho crédito.

A los mismos efectos, manifiesta la parte compradora que la suma del importe de los cheques (iva incluido) mencionados en segundo y cuarto lugar, es decir, xxxxxxxxxx, equivale al precio de venta de la anterior vivienda habitual de dicha parte, sita en la Calle xxxxxxx, finca registral número xxxxxxxxx, de las del Registro de la Propiedad de xxxxxxxxxx, cuya venta fue efectuada el día xxxxxxxxxx, mediante escritura autorizada también por mi, con el número xxx de protocolo y se paga con cargo a dicho importe”.

La venta de la vivienda habitual anterior se hizo unos días antes. El plazo es de dos años (con alguna excepción).

Supongo que no debe ser imprescindible especificar de este modo el origen de los fondos empleados, pero “lo que abunda, no daña”. También estoy seguro de que unos cuantos con derecho a ella, no se la aplican.

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Renuncia al seguro decenal sin acreditación de uso

renuncia seguro decenal

Cuando el plazo de diez años desde el final de obra no ha terminado y aún cabe que un nuevo propietario exija el seguro decenal, es necesario que el nuevo propietario dispense al antiguo de la contratación del seguro y que el antiguo propietario acredite el uso del inmueble, pero si el nuevo propietario vuelve a transmitir dentro del plazo de diez años, ya solo será necesario que el nuevo le dispense, sin que el antiguo tenga que acreditar el uso del inmueble.

Esta sería la fórmula:

“QUINTO. RENUNCIA AL SEGURO DECENAL. Manifiesta DON XXXX, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, exonera a la parte vendedora de la constitución de la garantía exigida por el apartado 1.c) del Artículo 19 de dicha Ley. Advierto a la parte compradora de que si se transmitiera la edificación declarada antes de diez años de la terminación de la obra deberá acreditar la constitución de las referidas garantías legales establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación, salvo exoneración de la parte adquirente“.

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Retenciones al precio de compraventa

 

retenciones del precio en la compraventaEs bastante habitual que el comprador retenga en una compraventa al vendedor ciertas cantidades para efectuar el pago de gastos e impuestos (del inmueble o derivados de la compraventa). Es una forma de evitar que el vendedor termine por no pagarlos o de liberarle de ciertas gestiones y responsabilidades posteriores a la venta, cuando esos gastos e impuestos son de su cuenta o cuando se ha convenido que lo sean.

Aquí tenemos algunos ejemplos:

“.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer los gastos que conlleve la inscripción o su eventual subsanación por cualquier causa de la ampliación de la obra declarada en la citada escritura de fecha XXX.

.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que se devenga por la presente transmisión.    

.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer las facturas pendientes por suministro de agua correspondientes al tercer y cuarto trimestre del presente año.

.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer los gastos de gestión inmobiliaria e intermediación a Don Tal, presente en este acto e intermediario de la presente operación. Copia de la factura expedida por Don Tal, se incorpora a esta escritura”.

Por supuesto estas cantidades, forman parte del precio y constituyen, por tanto, base imponible del impuesto.

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Sociedades con objeto inmobiliario que se disuelven

liquidacion de la sociedad promotora

Artículo 20 Requisitos para la escrituración e inscripción

1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.

2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.

¿Y qué se hace en el caso del párrafo 2?

Pues acreditarse o decirse esto:

“Que hace constar a los efectos del articulo 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación que la Sociedad que representa no ha promovido ninguna construcción sujeta a la obligación de prestar garantías en los términos exigidos por la referida Ley”.

Cuidado porque es fácil que se escape cuando no se controla la norma e igual de fácil que la controles y se te olvide sobre todo si, como yo, liquidas sociedades promotoras una o ninguna vez al año.

Gracias, una vez más, a los compañeros que me lo han recordado.

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Solicitud de extinción de usufructo vitalicio

solicitud extinción del usufructo

Hablé de la liquidación de la consolidación del usufructo y la nuda propiedad en este post. Ahora publico este párrafo para incluir en la escritura de herencia del difunto usufructuario (que lo era por la herencia de su esposa):

“En la referida escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de su esposa, el causante, Don XXXX, se adjudicó, además del pleno dominio de una mitad indivisa de la finca descrita, el derecho de usufructo vitalicio de la mitad indivisa restante, por lo que se solicita del Registro de la Propiedad la extinción de dicho derecho y la consiguiente consolidación con la nuda propiedad a favor de los comparecientes por mitad y proindiviso y con carácter privativo, haciéndose constar a los debidos efectos tributarios, que la totalidad de la finca fue valorada en la citada escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la suma de XXXXXX por lo que el usufructo vitalicio de la mitad indivisa de la misma adjudicado al aquí causante, dada su edad en el momento de la adjudicación, asciende a la suma de XXXXX“.

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Sustitución ejemplar (art. 776 del Cci)

sustitución ejemplar incapaz testamento

Mi fórmula actual para este caso de la sustitución llamada ejemplar de los hijos incapacitados judicialmente al tiempo de su muerte, es esta:

Cuarta.- Respecto de los bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, propios de su citada hija xxxxx, para el caso de que se encontrara judicialmente incapacitada al tiempo de su muerte y sin perjuicio de los derechos que pudieran corresponder a sus legitimarios que quedan expresamente reconocidos y preservados, instituye heredera, conforme al Artículo 776 del Código Civil, a su citada hermana, xxxxx, a quien sustituye vulgarmente, para los casos de premoriencia e incapacidad, por sus descendientes, entendiéndose la presente cláusula como un testamento hecho por la compareciente en nombre de su hija sobre la base del citado precepto y por razón de su incapacidad.

En cuanto a la extensión de la sustitución ejemplar y el parte testamentario, os remito a este post en notaríAbierta.

Y en cuanto a la posibilidad de que el ascendiente desherede a los legitimarios del descendientes he escrito recientemente¿Dado que el padre de mi hijo ha tenido siempre abandonado a su hijo, podríamos plantearnos desheredarle? …

Artículo 776

El ascendiente podrá nombrar sustituto al descendiente mayor de catorce años, que, conforme a derecho, haya sido declarado incapaz por enajenación mental.

La sustitución de que habla el párrafo anterior quedará sin efecto por el testamento del incapacitado hecho durante un intervalo lúcido o después de haber recobrado la razón.

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Testimonio por exhibición con CSV

csv testimonio notario

Se presenta un británico en mi notaría para que le haga un testimonio por exhibición de una licencia de obras que incluye CSV (Código Seguro de Validación). Aunque en un primer momento pienso en decirle que tal vez no necesitara el testimonio puesto que cualquiera que quisiera obtener un ejemplar y comprobar su autenticidad podría hacerlo en la Sede Electrónica del emitente, recapacito y pienso que será mejor no complicarle la vida a este hombre con experimentos y que simplemente se lleve lo que me ha pedido puesto que se maneja limitadamente en español.

No obstante, improviso una fórmula que creo que le da un valor añadido a este simple testimonio por exhibición que me solicitan. Es esta:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXX, DOY FE de que la fotocopia contenida en el anverso y reverso del folio que precede, extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XX, en el que va contenido este testimonio, serie y número XX, es reproducción fiel y exacta de su original que he tenido a la vista y con el que la he cotejado, previa comprobación del Código Seguro de Validación en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de XXX, www.sede.org. En XX, a diecinueve de Enero de dos mil dieciocho”.

Unos meses después ….

Me presentan otro documento sin firmas y con CSV. Intento hacer la comprobación en la correspondiente Sede y mi FEREN no me lo permite hacer, así que desisto de redactar el testimonio del mismo modo y digo:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXXDOY FE de que la fotocopia contenida en el anverso y reverso del folio que precede con Código Seguro de Validación de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de XXX, www.sede.org., extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XX, en el que va contenido este testimonio, serie y número XX, es reproducción fiel y exacta de su original de la que he tenido a la vista y con el que la he cotejado. En XX, a diecinueve de Enero de dos mil dieciocho”.

No me gusta del todo la fórmula porque podría darse a entender alguna comprobación por mi parte y no la hecho. En este caso no le he dicho al cliente que “¿para qué quería el testimonio?” porque era una estudiante que podría tener luego problemas en el extranjero y no merecía la pena correr riesgos recomendándole otra alternativa al testimonio, toda vez que luego la comprobación en la Sede ha resultado imposible.

Sería interesante que nuestra FEREN se pudiera utilizar en más instancias administrativas.

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Transferencia SEPA

sepa transferencia que es

La Wikipedia nos explica aquí que es la transferencia SEPA (Zona Única de Pagos en Euros, en inglés).

Ya se me han presentado (efectuadas por distintas compañías) esta clase de transferencias, en varias escrituras de compraventa y desde hace un cierto tiempo. Por lo visto, abaratan mucho los costes.

A veces la transferencia llega a la cuenta del que vende, a veces a la cuenta del representante, intermediario, asesor, abogado del que compra que luego transfiere el dinero al que vende o que le expide un cheque con cargo a esa cuenta. En estos casos, me gusta documentar el penúltimo paso del dinero para asegurarme de su procedencia, aunque diría que no existe obligación ni tampoco riesgo puesto que el dinero ha llegado a la cuenta del representante desde la compañía de transfer que supongo que estará completamente controlada y que efectúa la transferencia de un dinero que procede de una cuenta en otra entidad también completamente controlada, ¿o no?

Esa era mi duda, ¿y si el dinero llega a la compañía de transfer desde paraíso fiscal y de allí sale a una entidad española? ¿Es tan fácil difuminar el rastro del dinero? ¿Es por eso importante saber de donde salió originariamente el dinero? Pues entiendo que no porque el dinero sale y llega siempre a la Zona Única de Pagos en Euros y por eso el riesgo está eludido, sin perjuicio de que se deba indicar la cuenta de origen, aunque esta no nos generará nunca problemas por pertenecer a la Zona Única de Pagos.

Otra cosa es si el penúltimo pase, como ya he dicho, debe acreditarse o no y para mí acreditarlo es lo que corresponde hacer, como también corresponde indicar la cuenta del intermediario.

Este sería el modelo:

“Las citadas cantidades cuyo importe global asciende a la cantidad de XXX Euros  fueron transferidas a la cuenta de código IBAN XXXXXXXXXXX de la mercantil XXXXXXXXXXX, S.L. por la parte compradora mediante transferencia bancaria SEPA, con referencia XXXXXX ordenada desde XXX LTD, el día XXX con cargo a la cuenta xxxxx de la parte compradora. Incorporo a la presente fotocopias de los justificantes de las citadas transferencias”.    

Y aquí otra opción:  

XXXX Euros se declaran recibidos el día xxxxx, mediante transferencia bancaria interior,  correspondiendo a la cuenta de abono el código xxxxxxx y a la de cargo el código xxxxxxxxx, a nombre de xxxxxxxxx, presente en este acto e intermediario de la presente operación. Dicho importe fue transferido el día xxx, mediante transferencia bancaria exterior efectuada a través de xxxx compañía de comercio monetario (currency trading) correspondiendo a la cuenta de cargo el código xxxxxx. Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio de justificantes de dichas transferencias”.

Se agradecen las opiniones y mejoras.

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