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Pequeños modelos

En esta sección, “Pequeños modelos”, van a tener cabida aquellas cosas que representan la particularidad, la especialidad, la rareza, la guinda o la floritura de un instrumento notarial, aquello que lo diferencia de los otros más corrientes, aquello que suele requerir una pensada adicional. En general pretendo agrupar aquellas cosas que nunca o casi nunca encuentras cuando las buscas o aquellas fórmulas que utilizas por primera vez o suponen variación de una más habitual.

Y es que, aunque muchos puedan pensar lo contrario, las escrituras no son churros…

Pequeños modelos

Aportación a la cuenta de la sociedad mediante pago del precio de compraventa

“B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa se fija en la cantidad de xxxx Euros que se hacen efectivos en el presente acto mediante seis cheques bancarios nominativos, uno por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxx, cuyas cantidades las satisface “UNO DE LOS SOCIOS DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del N.I.F. xxx) en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a dicha compañía; otro por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxx, cuyas cantidades las satisface DON UNO DE LOS SOCIOS DE LA OTRA SOCIEDAD QUE ES SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA (titular del DNI/NIF xxx) en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a “LA OTRA SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del NIF provisional xxx) y de esta a la referida “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” y los dos restantes cheques, uno por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxxx, cuyas cantidades las satisface DOÑA LA OTRA DE LOS SOCIOS DE LA OTRA SOCIEDAD QUE ES SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a “LA OTRA SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del NIF provisional xxx) y de esta a la referida “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, de los citados cheques bancarios”.

La constitución sucesiva de dos sociedades y la inmediata compra de unos inmuebles sin posibilidad de utilizar otro mecanismo para el pago, dio lugar a este procedimiento.

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Atribución de gastos e impuestos a un heredero en el testamento

En el GJ hace no mucho debatimos sobre una cláusula de este tenor para un legado de todo el dinero del causante:

“Lega a XXX la cantidad en metálico o depósitos bancarios que quede en el caudal hereditario después de abonar todos los gastos e impuestos hereditarios de cualquier tipo que correspondan satisfacer a todos los legatarios y herederos, entendiendo que la participación proporcional en esos gastos y los impuestos que graven el presente legado deberá repercutirse a cada uno de los restantes legatarios y herederos en proporción a su participación en la herencia”

Otra variante sería esta:

“Instituye herederos por partes iguales a sus citados hijos XXX e YYY, a quienes sustituye vulgarmente por sus descendientes, siendo de cargo de la mitad de la herencia a percibir por XXX todos los gastos notariales y registrales y los impuestos que se devenguen por razón de la herencia del causante, de manera que todos ellos se descontarán de la parte a percibir por XXX, siendo el importe de los mismos la diferencia que existirá entre los lotes de uno y otro heredero”.

Al realizar las adjudicaciones a los herederos y la entrega de los demás legados que hubiera dispuesto el testador, haríamos la pertinente explicación:

Formación de haberes:

Haber del legatario Don XXX:

Por razón del legado efectuado por el causante la cantidad de XXX euros, que es la resultante de restar al metálico inventariado los gastos e impuestos derivados de la total herencia que han sido calculados por los comparecientes en XXX euros.

Haber de los herederos Don YYY y Don ZZZ:

Por su participación en la herencia, la cantidad de XXXX, cada uno de ellos, que es la resultante de sumar la mitad de los citados gastos e impuestos derivados de la total herencia a cada uno de sus respectivos haberes hereditarios.

Tras las adjudicaciones convendría hacer una completa cláusula de gastos e impuestos:

Los comparecientes consienten el inventario y avalúo de la herencia, las adjudicaciones y la entrega del legado practicadas conforme a lo dispuesto a lo dispuesto por el causante en su citado testamento y especialmente la valoración de gastos e impuestos, se dan por satisfechos con las mismas y renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones entre ellos que traigan causa en la herencia. 

En el caso de resultar a pagar por gastos e impuestos mayores o menores cantidades que las previamente calculadas, los comparecientes convienen en que serán satisfechas proporcionalmente a sus respectivas atribuciones hereditarias.

Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el contenido del testamento y la presente adjudicación hereditaria y entrega de legado no suponen cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones.

Institución de heredero con imputación de gastos e impuestos

De nuevo, tras las adjudicaciones convendría hacer los mismos matices que en el caso del legado de cantidad.

Formación de haberes:

Haber de los herederos Don YYY y Don ZZZ:

Por su participación en la herencia, la cantidad de XXXX, cada uno de ellos, que constituye la mitad del total haber inventariado.

Los gastos e impuestos derivados de la herencia han sido calculados por los comparecientes en la cantidad de XXX euros, los cuales serán satisfechos conforme a la voluntad del testador por el hijo y heredero Don XXX. 

Para terminar más adelante con algo parecido a esto:

Los comparecientes consienten el inventario y avalúo de la herencia, las adjudicaciones practicadas conforme a lo dispuesto por el causante en su citado testamento y especialmente la valoración de gastos e impuestos, se dan por satisfechos con las mismas y renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones entre ellos que traigan causa en la herencia. 

En el caso de resultar a pagar por gastos e impuestos mayores o menores cantidades que las previamente calculadas, los comparecientes convienen en que serán satisfechas por Don XXX.

Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el contenido del testamento y la presente adjudicación hereditaria no suponen cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones.

En este post tenéis una más completa explicación de todo esto, más allá de los modelos que he querido recoger también en esta sección.

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Cautela socini

Años llevaba utilizando el mismo modelo de cautela socini en los testamentos “del uno para el otro”:

Tercera.- Si alguno de sus herederos pidiese su legitima, perderá la parte alícuota que le corresponda en los tercios de libre disposición y mejora, acreciendo esa parte a los demás que se hallasen conformes y si todos la pidieren, lega para este caso a su esposa el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legitimaria.

Hablando, no recuerdo ahora de qué, con una compañera le pedí que me enviara su modelo de socini y leo que lo inicia diciendo:

Tercera.- Si alguno de sus descendientes legitimarios …. 

El matiz me hizo pensar que tal vez en algunos casos en que los herederos no son los hijos del testador o no lo son todos o en aquellos casos en los que pudieran tener derecho a legítima alguno o algunos de los nietos del testador, resultaba mucho más adecuada la referencia a los descendientes legitimarios que la referencia a los herederos.

Será una cuestión más en la que me detendré a partir de ahora pues dependerá del caso concreto en que nos encontremos y repararé en ella, aunque de manera general mencionar a los “descendientes legitimarios” me parece ahora más correcto que mencionar a los “herederos”.

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Certificado de eficiencia energética

Mi propósito es (era) únicamente el aporte de un modelo para cada caso que se presenta (y hay unos cuantos), no la discusión de cada uno, aunque con el primero ya he tenido que hacer una serie de matizaciones importantes. Las responsabilidades, infracciones y sanciones de cada uno quedan aparte.

Las partes se exoneran pero lo están tramitando, aunque no se incorporará a la escritura mediante diligencia:

D).- EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte compradora exonera a la parte vendedora de la obligación de entregarle certificado de eficiencia energética, como establece el Real Decreto 235/2013, de 5 de Abril, modificado por el Real Decreto 564/2017, de 2 de junio, y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, habiendo sido debidamente informada de la existencia y necesaria puesta a disposición y exhibición de dicho certificado, consintiendo expresamente que se efectúe la presente transmisión sin la existencia del mismo y declarando expresamente la parte vendedora que se está tramitando y que será entregado a la parte compradora en un momento posterior, lo que ésta última acepta en este acto. Yo, el Notario, advierto expresamente del régimen de infracciones y sanciones establecido en Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

¿Pero es que es posible no entregarlo?, me preguntan

A mi juicio, sí, pero el comprador tiene que estar conforme.

En una de las primeras notas que se nos circularon tras la entrada en vigor de la norma (año 2013) se decía que:

“….Cuando ese contrato se formaliza en escritura pública, debe el vendedor, transmitente o arrendador, realizar, en la escritura, la declaración correspondiente, de cumplimiento o incumplimiento de tal obligación y, correlativamente, la declaración del comprador, adquirente o arrendatario, de recibir el certificado o no, y en este caso, la conformidad con la no entrega y exoneración de la citada obligación. En caso de entregarlo, lo aconsejable es protocolizar fotocopia testimoniada. Si no se entrega, habrá que hacerlo constar así, al igual que la conformidad con tal hecho por parte del comprador, adquirente o arrendatario y la exoneración del transmitente. No parece que deba haber problema para admitir la exoneración por parte del comprador, por aplicación de la regla general de renuncia de derechos (art. 6 Cc). Tampoco parece que sea argumento en contra el hecho de que el art. 18.2 del nuevo R. Dto. se remita, en materia de infracciones y sanciones, a determinados preceptos del TR de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, porque: a) la remisión es directa y concreta al artículo y letras que cita, y no al resto de la Ley; b) el art. 10 del TR sanciona con nulidad la renuncia previa a los derechos concedidos por dicha Ley, y en el presente caso, la renuncia no sería previa, sino en el momento de ejercitar el derecho; c) la finalidad de esta legislación no es la de protección de los derechos de consumidores y usuarios, sino aumentar la eficiencia energética de los edificios; así lo reconoce expresamente la reciente RDGRN de 2 abril 2013“.

En contra la opinión de Rodrigo Tena, publicada en El Notario del Siglo XXI.

A favor, brevemente, Francisco Rosales aquí.

Y, por último, Joaquín Zejalbo para nnyrr apunta argumentos a favor y en contra.

En la Comunidad Valenciana el DECRETO 39/2015, de 2 de abril, del Consell, por el que se regula la certificación de la eficiencia energética de los edificios, señala:

“Artículo 14. El certificado de eficiencia energética y su reflejo en la escritura pública y Registro de la Propiedad

……

  1. Los notarios, al autorizar escrituras públicas de arrendamiento o de transmisión a título oneroso de edificios existentes, indicarán la aportación o no del certificado de eficiencia energética del edificio debidamente inscrito, que, en su caso, se incorporará por testimonio a dicha escritura.
  2. Los registradores de la propiedad, al practicar la inscripción de los contratos a los que se refiere el párrafo anterior, harán constar por nota al margen si ha quedado acreditada la existencia del certificado de eficiencia energética debidamente inscrito, debiendo comunicar por medios electrónicos, en su caso, al órgano competente la falta de cumplimiento de dicho requisito.

La nota marginal practicada en relación con la certificación de eficiencia energética deberá reflejar la aportación o falta de aportación de la certificación de eficiencia energética y, en caso de aportarse, el nivel de calificación, la fecha del certificado y su número de registro.

Trimestralmente se remitirá, al órgano competente en materia de certificación de eficiencia energética, certificación acerca del cumplimiento o no de la aportación de la documentación exigible en materia de certificación de eficiencia energética”.

La norma dice los Notarios indicarán o no y la forma que en la práctica que se habilitado (maestrillos aparte) es la de mencionar que uno no lo aporta y que el otro lo acepta (lo que también se hizo antes de que hubiera una normativa específica), lo que da lugar a que el Registro practique la oportuna comunicación al Registro Administrativo, haciendo más fácil la eventual sanción.

¿Mi conclusión?

La no entrega y correlativa exoneración, que se ha hecho desde el principio de la aplicación de la norma y que se sigue haciendo (en supuestos puntuales, urgentes, de familiares, en casos en los que no hay un asesoramiento, etc…) es discutible, pero se hace y encuentra apoyo en la Comunidad Valenciana en la norma que he reproducido.

Segundo caso: Garajes y trasteros

TERCERO.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, modificado por el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, por tratarse de una plaza de aparcamiento con trastero.

¿Estamos de acuerdo?

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Coordinación de Catastro y Registro: Versión 3.0

Empecé con todo este lío utilizando los modelos que nos pasó uno de los compañeros del GJ, pero transcurridos dos años desde la reforma en la materia, algunos han evolucionado (otros no) y no siempre a mejor (el corta y pega es un gran enemigo, a veces, de la exactitud de las escrituras).

Debo también señalar que yo aspiro a la coordinación siempre que el gasto merezca la pena(¡ojo¡ a los impuestos que pueden conllevar las modificaciones de cabida ahora o en el futuro por no hacerlas o no tenerlas en consideración ahora).

1.= Divisiones horizontales

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

2.= Fincas sin datos catastrales

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

3.= Fincas mal catastradas

a) Supuesto general

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

b) El otorgante no tiene ni la más remota idea

He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia y no están pues en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación.

c) 199 y 201.3

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicitan del Registro de la Propiedad de xxxx, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 199 y 201.3.a de la Ley Hipotecaria, las oportunas comunicaciones al Catastro a fin de que incorpore las rectificaciones que correspondan de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo y la inmatriculación, para cuando proceda, del exceso de cabida de suelo puesto de manifiesto (o si fuera defecto….y la inscripción, para cuando proceda, del defecto de cabida de suelo puesto de manifiesto) para todo lo cual, habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes la Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia).

4.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita

a) Conforme a Catastro:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la fincas en cuanto a la superficie de suelo.

Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

b) Conforme a medición técnica:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo, con una diferencia inferior al 5% respecto de la medición actual. Informo de los procedimientos existentes para la rectificación de las bases catastrales. Los comparecientes me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% con expresa renuncia a la coordinación. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Se adjunta certificación expedida expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia) acreditando la superficie declarada.

5.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% de la superficie inscrita

Concordancia de Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie que refleja el Catastro. En consecuencia, informo de los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria para la inmatriculación de la diferencia de cabida por ser la diferencia entre Registro y Catastro inferior al 10% de la superficie inscrita. Se solicita la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

6.= Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita

Concordancia de Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. En consecuencia, informo de los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria para la inmatriculación de la diferencia de cabida cuando supera el 10% de la inscrita. Se solicita la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

7.= Fincas bien catastradas

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no procede la coordinación ni la rectificación de la descripción registral.

8.= Fincas no inscritas en el Registro

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Concordancia de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro.

9.= Fincas sin catastro gráfico

Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

10.= Renuncia a la rectificación o coordinación (…con reservas…)

Los comparecientes renuncian a que se inicie de oficio cualquier procedimiento de rectificación o coordinación catastral, solicitando expresamente del Registrador de la Propiedad que inscriba la finca objeto de esta escritura tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación, así como que el procedimiento de coordinación catastral puede iniciarse en cualquier momento posterior al presente cuando así lo deseen los titulares de la finca en cuestión.

¿Y los linderos? Asimismo, se solicita la actualización de los linderos…

Agradezco la crítica…constructiva, claro está.

Variantes a estas fórmulas hay tantas como situaciones catastrales puedan existir y sino vean este post sobre STI.

Al final todo esto de “Pequeño modelo” tiene poco pero publicarlo me vendrá bien para recibir opiniones y mejorar redacciones. Llevaba mucho tiempo queriendo poner esto en orden. Gracias a los que me han ayudado.

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Diferencias de cabida que no es posible precisar a que finca corresponden

Es esta una fórmula que hemos empezado a utilizar recientemente. Cabe en casos en los que se vayan a agrupar dos o más fincas y en casos en los que no se agrupen las fincas afectadas. Los tiempos de los prorrateos terminaron en 2015.

Se trata del caso de varias fincas, según título y registro, que son una sola en la realidad física y/o en el Catastro y además son más grandes o más pequeñas de lo que señalan la escritura y el registro, sin que sea posible precisar qué aumento o qué disminución existe en cada finca.

Si se va a agrupar:

Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupadas, las fincas descritas tiene en conjunto una total superficie de parcela de xxxxx (xxxx m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente entre el registro, el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya).

Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de las dos fincas que acaban de ser descritas, se realizarán y consignarán en la parte dispositiva al practicar la agrupación de las mismas.   

Si no se va a agrupar:

Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupada, la finca descrita tiene junto con la finca registral xxx descrita anteriormente, una total superficie de parcela de xxxx (xxx m2) y una superficie total construida de xxx (xxx m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente, según el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya).

¿Y qué ganamos con esto?

.- Para empezar que las diferencias de cabida tengan el más perfecto reflejo en las escrituras evitándose problemas de carácter fiscal derivados de la propia escritura y sobre todo de las escrituras futuras.

.- Explicar el status quo existente al día de la fecha.

.- Y dejar una pica en Flandes a los efectos notariales y registrales presentes (y más bien futuros) que pudieran interesar.

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Régimen matrimonial de extranjeros de distinta nacionalidad casados en España

Siempre he dudado cuando tengo que determinar (¿averiguar?) el régimen económico matrimonial de un matrimonio de extranjeros. Desde que me topé en notariosyregistradores.com con esta RDGRN (ver el 138), la cosa me resulta mucho más sencilla. Dice el comentario de nnyrr:

“Matrimonios contraídos desde el 7 de Noviembre de 1990 en adelante: el que establezca la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio, y, a falta de dicha residencia, el de la ley del lugar de celebración del matrimonio”.

Así que cuando me encuentro el otro día con dos contrayentes extranjeros casados en Octubre de 2009, cuya residencia habitual inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio estaba en la Comunidad Valenciana, voy y digo:

“Los cónyuges en régimen legal supletorio de separación de bienes del derecho civil valenciano por haber contraído matrimonio en Septiembre de 2008 y ser su residencia habitual inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio la Comunidad Valenciana, DON xxxx y DOÑA xxxxxxx, ambos xxxxxxx”. 

Solo me ha faltado citar la Resolución….

Lo la fecha también se lo indico a los españoles que se han quedado sujetos a separación de bienes por haber contraído matrimonio durante los años que estuvo vigente la Ley. Lo de la residencia es una ocurrencia aclaratoria de hoy mismo que pienso que ayudará a quienes en el futuro se topen con este matrimonio y a los otorgantes mismos cuando tengan que explicar su REM más adelante. Les dejo con un chiste…sobre REM.

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Reinscribir sin renunciar a la cláusula penal

“Se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil, a cuyo efecto se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios a la parte vendedora, sin pretender su constancia registral, una cantidad total equivalente al de la suma de todos y cada uno de los plazos mensuales abonados por la parte compradora a la vendedora desde el día 10 de Febrero de 2017 y hasta la fecha de la cuota mensual en que se haya podido producir el impago”.

La cantidad mensual rondaba los 300 Euros lo que constituye una cláusula penal totalmente razonable y equiparable a un alquiler que parecía conveniente fijar de antemano, y sin perjuicio, como me recordaban los compañeros del GJ, de que siempre convendría dejar claro que la reinscripción no permite deducción de cantidad alguna y que deberá notificarse la resolución al comprador sin que éste se oponga, pues si se opone deberá acreditarse el impago judicialmente. En el caso de la RDGRN de 25 de Enero de 2012 que se trajo a colación en el GJ, se decía en esta línea que comento que:

“El vendedor recurrente, alega, sin gran profundidad jurídica, que tal consignación no se pactó en la escritura; que nadie (Notario o Registrador) le advirtió de la necesidad de consignar y de notificar (si lo hubiera sabido no habría vendido…); que le resulta caro, dilatorio y de resultado incierto el tener que litigar ante los Tribunales, dejando además inmovilizado el capital a consignar, y que le parece “inconcebible” que tenga ahora que notificar y pueda oponerse quien ya consintió la condición resolutoria”.

Y es que la condición resolutoria no es, ni por asomo, la panacea que la gente cree que es cuando te la solicita. Mucho cuidado con ella. Mi mayor disgusto hasta ahora en la notaría me lo ha dado una condición resolutoria. Creo que con eso lo digo todo. No es tan fácil pensar que vendo a plazos, establezco la condición y si no me pagas, recupero la finca…. Sí, la recuperarás, pero antes tendrás que pasar un cierto purgón. Tendrás que requerir al que no te pagó, tendrás que concederle nuevo plazo y tendrás que devolverle toda la pasta o consignarla. ¿Toda? Sí, toda, si quieres que la cosa sea sencilla. Si quieres quedarte parte o todo lo entregado, vendrán los Tribunales a moderar la cláusula penal y entonces la cosa se alargará y no te será tan facil recuperar tu propiedad. Así que o corre uno el riesgo de que no le paguen o apechuga con la resolutoria.  Es el clásico de mi padre“el quiere pescar tiene que mojarse el culo”.

Por supuesto, la escritura se inscribió (se dijo sin pretender su constancia registral)…

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Retenciones al precio de compraventa

Es bastante habitual que el comprador retenga en una compraventa al vendedor ciertas cantidades para efectuar el pago de gastos e impuestos (del inmueble o derivados de la compraventa). Es una forma de evitar que el vendedor termine por no pagarlos o de liberarle de ciertas gestiones y responsabilidades posteriores a la venta, cuando esos gastos e impuestos son de su cuenta o cuando se ha convenido que lo sean.

Aquí tenemos algunos ejemplos:

“.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer los gastos que conlleve la inscripción o su eventual subsanación por cualquier causa de la ampliación de la obra declarada en la citada escritura de fecha XXX.

.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que se devenga por la presente transmisión.    

.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer las facturas pendientes por suministro de agua correspondientes al tercer y cuarto trimestre del presente año.

.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer los gastos de gestión inmobiliaria e intermediación a Don Tal, presente en este acto e intermediario de la presente operación. Copia de la factura expedida por Don Tal, se incorpora a esta escritura”.

Por supuesto estas cantidades, forman parte del precio y constituyen, por tanto, base imponible del impuesto.

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Solicitud de extinción de usufructo vitalicio

Hablé de la liquidación de la consolidación del usufructo y la nuda propiedad en este post. Ahora publico este párrafo para incluir en la escritura de herencia del difunto usufructuario (que lo era por la herencia de su esposa):

“En la referida escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de su esposa, el causante, Don XXXX, se adjudicó, además del pleno dominio de una mitad indivisa de la finca descrita, el derecho de usufructo vitalicio de la mitad indivisa restante, por lo que se solicita del Registro de la Propiedad la extinción de dicho derecho y la consiguiente consolidación con la nuda propiedad a favor de los comparecientes por mitad y proindiviso y con carácter privativo, haciéndose constar a los debidos efectos tributarios, que la totalidad de la finca fue valorada en la citada escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la suma de XXXXXX por lo que el usufructo vitalicio de la mitad indivisa de la misma adjudicado al aquí causante, dada su edad en el momento de la adjudicación, asciende a la suma de XXXXX“.

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Testimonio por exhibición con CSV

Se presenta un británico en mi notaría para que le haga un testimonio por exhibición de una licencia de obras que incluye CSV (Código Seguro de Validación). Aunque en un primer momento pienso en decirle que tal vez no necesitara el testimonio puesto que cualquiera que quisiera obtener un ejemplar y comprobar su autenticidad podría hacerlo en la Sede Electrónica del emitente, recapacito y pienso que será mejor no complicarle la vida a este hombre con experimentos y que simplemente se lleve lo que me ha pedido puesto que se maneja limitadamente en español.

No obstante, improviso una fórmula que creo que le da un valor añadido a este simple testimonio por exhibición que me solicitan. Es esta:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXX, DOY FE de que la fotocopia contenida en el anverso y reverso del folio que precede, extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XX, así como en el que va contenido este testimonio, serie y número XX, es reproducción fiel y exacta de su original que he tenido a la vista y con el que la he cotejado, previa comprobación del Código Seguro de Validación en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de XXX, www.sede.org. En XX, a diecinueve de Enero de dos mil dieciocho”.

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Transferencia SEPA

La Wikipedia nos explica aquí que es la transferencia SEPA (Zona Única de Pagos en Euros, en inglés).

Ya se me han presentado (efectuadas por distintas compañías) esta clase de transferencias, en varias escrituras de compraventa y desde hace un cierto tiempo. Por lo visto, abaratan mucho los costes.

A veces la transferencia llega a la cuenta del que vende, a veces a la cuenta del representante, intermediario, asesor, abogado del que compra que luego transfiere el dinero al que vende o que le expide un cheque con cargo a esa cuenta. En estos casos, me gusta documentar el penúltimo paso del dinero para asegurarme de su procedencia, aunque diría que no existe obligación ni tampoco riesgo puesto que el dinero ha llegado a la cuenta del representante desde la compañía de transfer que supongo que estará completamente controlada y que efectúa la transferencia de un dinero que procede de una cuenta en otra entidad también completamente controlada, ¿o no?

Esa era mi duda, ¿y si el dinero llega a la compañía de transfer desde paraíso fiscal y de allí sale a una entidad española? ¿Es tan fácil difuminar el rastro del dinero? ¿Es por eso importante saber de donde salió originariamente el dinero? Pues entiendo que no porque el dinero sale y llega siempre a la Zona Única de Pagos en Euros y por eso el riesgo está eludido, sin perjuicio de que se deba indicar la cuenta de origen, aunque esta no nos generará nunca problemas por pertenecer a la Zona Única de Pagos.

Otra cosa es si el penúltimo pase, como ya he dicho, debe acreditarse o no y para mí acreditarlo es lo que corresponde hacer, como también corresponde indicar la cuenta del intermediario.

Este sería el modelo:

“Las citadas cantidades cuyo importe global asciende a la cantidad de XXX Euros  fueron transferidas a la cuenta de código IBAN XXXXXXXXXXX de la mercantil XXXXXXXXXXX, S.L. por la parte compradora mediante transferencia bancaria SEPA, con referencia XXXXXX ordenada desde XXX LTD, el día XXX con cargo a la cuenta xxxxx de la parte compradora. Incorporo a la presente fotocopias de los justificantes de las citadas transferencias”.    

Y aquí otra opción:  

XXXX Euros se declaran recibidos el día xxxxx, mediante transferencia bancaria interior,  correspondiendo a la cuenta de abono el código xxxxxxx y a la de cargo el código xxxxxxxxx, a nombre de xxxxxxxxx, presente en este acto e intermediario de la presente operación. Dicho importe fue transferido el día xxx, mediante transferencia bancaria exterior efectuada a través de xxxx compañía de comercio monetario (currency trading) correspondiendo a la cuenta de cargo el código xxxxxx. Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio de justificantes de dichas transferencias”.

Se agradecen las opiniones y mejoras.

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