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Modelos de escrituras y actas

En esta sección, “Modelos de escrituras y actas”, van a tener cabida aquellas escrituras o actas que nunca o casi nunca encuentras cuando las buscas, las que los compañeros nos pedimos los unos a los otros, las menos usuales o las relativas a materias que han sufrido cambios o modificaciones, por poner algunos ejemplos.

Y es que, aunque muchos puedan pensar lo contrario, las escrituras no son churros…

Modelos

Acta de notoriedad complementaria de inmatriculación de título público adquisitivo

acta complementaria 205LH

Un poco antes de la Navidad, una compañera nos preguntó en un chat de Whatsapp por un modelo actualizado de este tipo de acta. Limpié la última que había autorizado unos días antes y la compartí con ella por e-mail. Una vez que la había dejado limpita, pensé en que no estaría mal tenerla recogida en esta sección.

Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015 que afectó al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, hubo que introducir ligeros cambios en la redacción de esta clase de instrumentos que parecía que iban a pasar a ser menos usuales por razón de la exigencia del año que posteriormente la DGRN se ha ocupado de interpretar y reinterpretar.

El cuerpo del acta

ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE INMATRICULACIÓN DE TITULO PÚBLICO ADQUISITIVO

NÚMERO

En

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

DOÑA.

DON.

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, en el día de hoy, con el número inmediatamente anterior de protocolo, Doña xxx ha donado a su hijo Don xxx, el pleno dominio de la finca que a continuación se describe:

= RÚSTICA: xxxx.

Superficie: xxxx.

Linderos: xxxx.

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan. Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en el Artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento.

VALORACIÓN: MIL EUROS (1.000 €).

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela Catastral XXX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XXX con Referencia Catastral XXX, catastrada a nombre de Doña XXX.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz.

En la citada escritura, en el apartado TÍTULO, se hizo constar lo siguiente:

“TÍTULO: El de herencia de su tía carnal, Doña XXXX, fallecida hace mas de cuarenta años, según manifiesta y sin que me lo acredite fehacientemente, por lo que hago yo, el Notario, las advertencias prevenidas en los Arts. 172 y 174 del Reglamento Notarial”.

INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietario y de nota simple negativa del Registro de la Propiedad, que yo, el Notario, he obtenido por telefax el día 24 de Octubre de 2018, la cual tengo a la vista e incorporo a la presente y en la que consta que la finca descrita en la solicitud, con los datos aportados en la misma no aparece inscrita.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

SEGUNDO.- Que a Don XXX, interesa a efectos de lograr la inmatriculación de la finca de referencia en el Registro de la Propiedad, acreditar la fehaciencia de su título de adquisición y es por lo que me requiere  a mi, el Notario, a fin  de que  instruya ACTA DE NOTORIEDAD, ajustada a lo  que  previene el articulo 209 del vigente Reglamento  Notarial, con el fin de acreditar que la finca descrita pertenecía a la transmitente Doña XXXX por herencia de su tía carnal, Doña XXX, fallecida hace más de 40 años, y poseído por Doña XXXX desde que la adquirió en concepto de dueña, pública, quieta, pacíficamente y sin interrupción, hechos que asevera bajo pena de falsedad, ofreciéndome al mismo tiempo para corroborar dichas manifestaciones prueba testifical, así como cualquier otra que yo estime pertinente.

Considero legítimo el interés de Don xxxx, acepto el requerimiento y en acto posterior comparecerán ante mí dos personas, como testigos asertorios, que habrán de ser idóneos según sus manifestaciones para manifestar que les consta de ciencia propia que los hechos alegados por los comparecientes son ciertos.

Queda pendiente la emisión notarial de la correspondiente Declaración de Notoriedad, sobre la que no me pronunciaré en tanto sea publicado por espacio de veinte días naturales Edicto en el Excmo. Ayuntamiento de XXXX y comparecidos los dos testigos anteriormente mencionados.

Así lo dicen y otorgan.

Las diligencias

1ª DILIGENCIA. REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO, al Excmo. Ayuntamiento de XXXX, el EDICTO dimanante del presente expediente, para su publicación.

2ª DILIGENCIA.- En el día de hoy comparecen ante mí: LOS TESTIGOS …

Intervienen en su propio nombre y derecho y bajo su responsabilidad, hacen constar:

Que ambos son conocedores de lo que se pretende por lectura íntegra del presente instrumento y después de ser advertidos por mí de su obligación de decir verdad y de manifestar no alcanzarles ninguno de  los  impedimentos legales para testificar, dicen unánimemente y bajo  su responsabilidad:

Que les consta de ciencia propia que los hechos alegados por los promotores del acta son ciertos y que les pertenece el pleno dominio de la finca objeto de la presente acta tal y como ha sido descrita en la matriz precedente, por los títulos reseñados, habiéndola poseído, desde que la adquirieron, en concepto de dueños, pública, quieta, pacíficamente y sin interrupción, hechos que aseveran bajo juramento y previamente advertidos por mi de la falsedad en  documento público en que incurrirían caso de no ser ciertas sus manifestaciones.

Queda pendiente la emisión notarial de la correspondiente   Declaración de Notoriedad, sobre la que no me pronunciaré en tanto sea publicado por espacio de veinte días naturales Edicto en el Excmo. Ayuntamiento de xxxx.

Así lo dicen y otorgan.

3ª DILIGENCIA. RECIBO el aviso del envío por correo certificado del EDICTO dimanante de la presente acta, al Excmo. Ayuntamiento de XXX, en el que consta como entregado a ** con DNI/NIF **, el día 15 de Noviembre de 2018.

4ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, en la Villa de mi residencia, el día 18 de Diciembre de 2018, para hacer constar que en el día de hoy recibo por correo certificado del Excmo. Ayuntamiento de xxxx, el edicto dimanante de la presente acta, que remití para su exposición al público con diligencia de haber estado expuesto durante veinte días.

Yo, el Notario, doy por cerrada la presente acta, quedando pendiente la emisión de juicio de notoriedad que efectuaré en número independiente de protocolo al que incorporaré el Edicto, el oficio que acredita su exposición y fotocopia de la carta sellada enviada por mí al Excmo. Ayuntamiento de xxxxx.

De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

Cualquier otro día completo esta entrada con el acta que recoge el juicio de notoriedad.

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Acta para la acreditación de “domicile” de un británico

domicile británico

Cada sucesión de extranjero es una especie de parto (o así lo veo y siento yo). Ahora mismo tengo una de un sueco que me está dando muchos problemas y esta semana me han preguntado por la de una española residente en Holanda, que también tiene su dificultad.

Este modelo de acta (que tampoco tiene nada de pequeño) para la acreditación de “domicile”, lo utilicé en un caso que tuvo muchas complicaciones (dos subsacaciones y este acta fueron necesarias para inscribir la herencia del británico fallecido). Se trataba de un británico que fallece casado, sin hijos de su último matrimonio, pero con hijos de un matrimonio anterior, bajo testamento otorgado en España pero sin professio iuris, con domicilio en España, pero con “domicile” en su país, y siendo titular de un inmueble en España y de una cuenta bancaria en su país. El objetivo era justificar la improcedencia del reenvío a la ley española.

Evidentemente este modelo habría que ajustarlo a las especialidades de cada caso y cogerlo con pinzas puesto que en él se dicen muchas cosas y no estoy seguro de que todas sean completamente acertadas. Se somete por ello a la consideración del lector a fin de poder adaptar, suprimir o pulir lo que pueda ser conveniente. Más que nada por si vuelve a surgir el caso …

“I.= Que el testamento otorgado el día xxxx, ante el Notario de xxx, Don xxx, con el número xxx de protocolo, por su fallecido esposo DON xxx fue el último otorgado por dicho Sr. y no fue revocado.

II.= Que el causante tenía su “domicile” en el Reino Unido, aunque tenía su domicilio en España desde que se adquirió el inmueble objeto de adjudicación hereditaria; no sabía hablar español y solo se relacionaba con vecinos de su propia nacionalidad; no estaba arraigado en España, habiendo vivido y trabajado el resto de su vida fuera de España.

III.= Que el causante era titular de una cuenta bancaria en el Reino UnidoA su solicitud incorporo a la presente fotocopia del documento acreditativo de la misma.

Dicha señora previamente advertida por mí de la trascendencia de sus manifestaciones, afirma, informada de su responsabilidad en caso de falsedad, que le consta la veracidad de todos y cada uno de los hechos narrados y reseñados en la presente acta los cuales manifiesta con el carácter de DECLARACIÓN JURADA.

A los efectos de la presente, comparecen como testigos, idóneos según sus manifestaciones: DON TAL y DON CUAL, mayores de edad, de nacionalidad británica, residentes en España, casados, jubilados y vecinos del CAUSANTE. Dichos señores previamente advertidos por mí de la trascendencia de sus manifestaciones, afirman, informados de su responsabilidad caso de falsedad, que les consta por notoriedad la veracidad de todos y cada uno de los hechos narrados y reseñados anteriormente, sin que conozcan nada contrario a los mismos.

En base a dichas declaraciones yo, el Notario, a tenor de la facultad que me concede el artículo 36 del vigente Reglamento Hipotecario, con el carácter de informe, HAGO CONSTAR, DANDO FE Y TESTIMONIO de que conozco suficientemente la legislación británica en materia de sucesiones (a los efectos de inscripción de la escritura de herencia autorizada por mi el día xxx, con el número xxx de protocolo y para su acreditación el Registro de la Propiedad competente), que a la sucesión de DON xxx es aplicable la ley británica:-

A) ACREDITACIÓN DEL DERECHO APLICABLE A LA SUCESIÓN:

  1. La ley británica es ley claramente elegida por el causante, en su disposición testamentaria, y en atención a la nacionalidad del causante (Artículo 9.8 del Código Civil).
  2. En función del principio de unidad y universalidad no cabría el reenvío. El causante era titular de una cuenta bancaria en el Reino Unido al tiempo de su fallecimiento por lo que el reenvío solo sería factible si el caudal relicto estuviera compuesto exclusivamente por el inmueble objeto de la adjudicación de herencia. En virtud de ese principio de unidad de sucesión y excluido el reenvío hay que considerar como ley aplicable, la designada por el testador y en su defecto la de su “domicile”.
  3. Pero en los casos de reenvío la Dirección General de los  Registros y del Notariado señala que el mismo –ni siquiera el de primer grado– no opera de manera automática en el derecho español. Dicha institución no debe aceptarse en materia de sucesión mortis causa si ello va a provocar un fraccionamiento legal de la sucesión, lo cual resultaría contrario a los principios de unidad y universalidad presentes en nuestro sistema sucesorio. Así lo ha establecido una consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo recogida en las sentencias de 15 de noviembre de 1996, 21 de mayo de 1999 y 23 de septiembre de 2002, tratándose de casos de sucesión mortis causa de residentes en España nacionales de estados con sistemas de “common law” en los que la aplicación de sus leyes personales llevaba a la aplicación, en principio, de la ley británica en dos ocasiones y, de la ley norteamericana del Estado de Maryland, en otra. En todos los casos, cada uno con sus propios matices, el Tribunal Supremo destacó el carácter no automático del reenvío, teniéndose en cuenta para admitirlo el hecho de producirse o no el fraccionamiento en la regulación de la sucesión, lo cual acontece dependiendo principalmente del hecho de tener o no el causante focalizado su patrimonio en un único país. Ello es así en atención a la vigencia de los principios de unidad y universalidad en nuestro sistema, así como la importancia en Derecho Internacional Privado de la armonía internacional de soluciones, que resultaría quebrantada si se admitiese un reenvío que diese lugar al citado fraccionamiento en la regulación de la sucesión.
  4. ORDEN PÚBLICO INTERNACIONAL. No es procedente acudir en estos casos al orden público internacional para rechazar en España la aplicación de leyes extranjeras (como, por ejemplo, la británica) que no contemplen la legítima en términos similares a los dispuestos en nuestro ordenamiento. La protección que tienen los legitimarios es la derivada de lo que se disponga al respecto en la ley que regule la sucesión, en este caso la británica.
  5. Por todo lo anterior prevalecen las normas sobre libertad de testar propias del derecho británico frente a las restricciones que respecto de tales reglas impone la ley español.

B) CONSTANCIA DEL DOMICILE DEL CAUSANTE: Este concepto no puede ser entendido como sinónimo de “domicilio”, sino que implica además de la residencia habitual, una vinculación o integración estrecha del causante en dicho lugar. Por otra parte las disposiciones testamentarias o deseos del causahabiente instituyendo única heredera de todos sus bienes a su esposa dejan claro que se sujeta al derecho británico. Todo ello y las manifestaciones efectuadas en este acta por su esposa y heredera y por los testigos acreditan que el DOMICILE del causante se encontraba en el Reino Unido, y en consecuencia, que el derecho británico, conforme al cual se otorgó el testamento, ha de regir la sucesión.

C) NOMBRAMIENTO DEL EJECUTOR TESTAMENTARIOEn el testamento se establece que la adjudicación de los bienes hereditarios realizada en favor de la esposa y heredera es plenamente conforme con el derecho británico. Dicha adjudicación debe de entenderse realizada de la propiedad nuda y plena de los bienes. En consecuencia, no se aprecia dificultad alguna, conforme al derecho británico, para interpretar la disposición y adjudicación de la plena propiedad de los bienes hereditarios a la heredera o beneficiaria testamentaria, así como para su modificación en base a dicho título de la titularidad registral.

Así lo dice y otorga”.

Otro día hablaremos de la “optio iuris implícita” (que es lo que a fin de cuentas resulta del punto A) 1 de este modelo) que me ha salvado dos herencias británicas hasta la fecha.

Al habla con MAC

Dado que Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro, mi preparador, es gran especialista en esta materia, le enlacé este artículo y me dio su opinión:

  1. Nada que objetar al acta.
  2. Tras la entrada en vigor del Reglamento, creo que vamos a tener que utilizar muy poco el domicile, pues el punto de conexión es la última residencia habitual.
  3. Sobre esa base, el domicilio sólo sería relevante cuando fuera de aplicación el Derecho del Reino Unido: para determinar la legislación interna británica aplicable o cuando un residente en el Reino Unido tuviera su domicile en otro Estado.
  4. La optio iuris implícita la reconoce una RDGRN de hace más de un año, cuando se testa a doble columna y con criterios propios del Derecho Británico, como ocurre cuando se ignoran las legítimas, aunque no sé qué dirá la jurisprudencia cuando se trate de testamentos otorgados durante la vigencia del Reglamento sucesorio.

Gracias Mac.

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Acta para la acreditación de régimen económico matrimonial

acta acreditación REM

Me he estrenado hace unas semanas con este tipo de documento que constituye una de las nuevas competencias atribuidas a los Notarios por la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Acepté el requerimiento de los cónyuges otorgantes sin quedarme del todo claro cuando se ha de utilizar este tipo de documento puesto que hay casos en los que cuesta verdadero trabajo determinar cuál es el régimen económico de un matrimonio y en otros solo es cuestión de hacer un par de preguntas a los cónyuges para dejarlo determinado. Supongo que, a fin de cuentas, se trata de un documento destinado a dejar disipada todo tipo de duda entre los propios cónyuges o frente a terceros en aquellos casos en los que la determinación del régimen económico matrimonial aplicable supletoriamente en defecto de pacto, presente la más mínima duda. A priori, podría pensarse que la solución sería la de otorgar unas capitulaciones, pero no veo que puedan otorgarse capitulaciones para decir que estás casado en el régimen en que ya estás casado, así que para estos supuestos el documento apropiado parece ser el que recojo en esta entrada. En esta clase de documentos es fundamental indicar la nacionalidad y la vecindad civil de los cónyuges, así como las variaciones que haya podido haber en ella. También veo fundamental aportar fotocopias de los DNIS/NIFS con fórmula similar a esta para evitar problemas en materia de protección de datos:

“Incorporo a la presente, a solicitud de los comparecientes, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de sus citados DNIS/NIFS, autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan”.

Tras la intervención y el juicio de capacidad, entraríamos en harina:

  1. IDENTIDAD Y DOMICILIO. Don xxxx y Doña xxxx tienen su domicilio en xxxx, según resulta de sus respectivos Documentos de Identidad, de los que ha quedado incorporado testimonio a esta matriz y de las certificaciones de empadronamiento expedidas por los Ayuntamientos de xxxx para el primero y de xxxx y de xxxx para la segunda, los cuales se incorporan a esta matriz, manifestando ostentar la respectiva vecindad civil que se indica en la comparecencia de la presente acta.
  2. CONSTANCIA DEL RÉGIMEN MATRIMONIAL LEGAL EN EL REGISTRO CIVIL. Que no consta el régimen legal del matrimonio de los comparecientes en la inscripción del mismo en el Registro Civil de xxxx, según me acreditan mediante certificación del citado Registro que incorporo a esta matriz según la cual contrajeron matrimonio en xxxx, el día xxxxx, hallándose inscrito el mismo al Tomo xxxx.
  3. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL AL TIEMPO DE LA CELEBRACIÓN DEL MATRIMONIO. Que la compareciente Doña xxxx en el momento de la celebración del matrimonio tenía la vecindad civil común (que hoy conserva) y Don xxxx era de vecindad civil valenciana, por lo que al carecer de ley personal común y ser el lugar de residencia habitual inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio la Calle xxxxx, su régimen económico matrimonial es el de separación de bienes del derecho civil valenciano.
  4. ASEVERACIÓN. Los comparecientes aseveran, bajo pena de falsedad en documento público, la certeza de los hechos expuestos anteriormente.
  5. TESTIGOS. Que al no poder aportar más pruebas documentales de su vecindad civil al contraer matrimonio comparecen como testigos DON xxxxxx y DON xxxxxx, quienes en relación con los hechos expuestos, y tras advertirles de la responsabilidad en que pueden incurrir, manifiestan que conocen a los comparecientes y que al tiempo de la celebración del matrimonio tenían su domicilio en los territorios de derecho común y valenciano y vecindad de derecho común y valenciano, conforme a lo expuesto siendo su lugar de residencia inmediatamente posterior a la celebración de su matrimonio, el término municipal de xxxx.
  6. REQUERIMIENTO Y COMPETENCIA NOTARIAL. Esto expuesto, de conformidad con la Ley de Jurisdicción Voluntaria, la Ley Orgánica del Notariado, el Reglamento Notarial y la Legislación de Registro Civil, me requieren a mí, el Notario, para que emita juicio de notoriedad sobre el régimen económico matrimonial legal supletorio de los requirentes al tiempo de la celebración del matrimonio, para su constatación en el Registro Civil. Yo, el Notario, siendo competente, al ser hábil para actuar en el lugar de su actual residencia, acepto el requerimiento.
  7. INSCRIPCIÓN REGISTRAL. Al no ser posible remitir una copia de esta escritura por medios electrónicos a la Oficina General del Registro Civil, por no existir la infraestructura tecnológica necesaria, Don XXXX y Doña XXXXXXXXX me requieren a mí, el Notario, para que remita una copia autorizada en papel de esta escritura al Registro Civil correspondiente al lugar de inscripción del matrimonio, a los efectos de la inscripción de su régimen económico matrimonial. Acepto el requerimiento que cumplimentaré una vez declarada la notoriedad, en su caso, de su régimen matrimonial.
  8. Así lo dicen y otorgan.
  9. DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de xxxxxx, en esta Villa de mi residencia, el día xxxx, basándome en las pruebas practicadas y en las declaraciones de los testigos en la matriz precedente, estimo acreditada por notoriedad la certeza de los hechos expuestos en la misma, y en consecuencia declaro que el régimen económico matrimonial legal supletorio de los requirentes al tiempo de la celebración del matrimonio es el régimen de separación de bienes del derecho civil valenciano al haber contraído matrimonio el día 4 de Junio de 2011. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.=
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Escritura de compraventa de local y oficina de farmacia

compraventa de farmacia

De nuevo un compañero preguntó si alguno disponíamos de un modelo de compraventa de farmacia y, aunque otro compañero se me adelantó para enviarle el suyo, yo me encontré con este que me ha parecido interesante dejar guardado en esta nueva sección de Modelos.

ESCRITURA DE COMPRAVENTA LOCAL Y OFICINA DE FARMACIA

NÚMERO

En

Ante mí,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

xxxxxxxxxx.

Y de la otra:

xxxxxxxxxxxxxxxx.

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a  mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO. Que DON xxxxx y DOÑA xxxxxxx son dueños en pleno dominio, con carácter ganancial y por el título que luego se dirá, de:

=  URBANA: XXX.

En el local descrito se encuentra instalada una OFICINA DE FARMACIA de la que DON es titular y que constituye su patrimonio empresarial-profesional, la cual está integrada por el fondo de comercio inherente a la autorización administrativa propiamente dicha y por todas las instalaciones, mercaderías y elementos propios para el desarrollo de su objeto.VALORACIÓN DEL INMUEBLE: xxxxxx.

VALORACIÓN DE LA OFICINA DE FARMACIA: xxxx.

INSCRIPCIÓN del inmueble: xxxx

REFERENCIA CATASTRAL: xxxx.

TÍTULO: El inmueble y la oficina de farmacia por permuta en su actual estado y régimen matrimonial con Don xxxxxxxxx, por escritura xxxxxxxxxxxxx.

INMUEBLE PRINCIPAL: El elemento descrito forma parte xxxxx.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca y oficina de farmacia descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

A solicitud mía, manifiestan sus propietarios estar al corriente del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles de la finca que se transmite, y demás impuestos y débitos asociados y lo acreditan mediante Informe obtenido por vía telemática del organismo de Gestión Tributaria de XXX que incorporo a la presente.

GASTOS DE COMUNIDAD: Manifiesta la parte transmitente estar al corriente en el pago de los gastos de la Comunidad de  Propietarios a la que pertenece la finca que se transmite. La parte adquirente exonera a la parte transmitente de la presentación de certificado acreditativo de dicha situación.

Yo, el Notario, advierto a la parte transmitente de su obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad el presente cambio de titularidad, y a la parte adquirente sobre su obligación de comunicar (por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción) un domicilio en España a efectos de notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en el apartado anterior, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, del título reseñado y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día XXX, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

SEGUNDO. Esto expuesto,

O T O R G A N

PRIMERO. COMPRAVENTA. DON xxxxxxxxx y DOÑA xxxxxxxxxxxx conjuntamente venden y transmiten, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la FINCA y del negocio de OFICINA DE FARMACIA referido, como unidad de explotación, descritos en la parte expositiva de la presente escritura a DOÑA xxxxxxxxx quien los compra y adquiere, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, con todas sus obligaciones y sus derechos privativos, comunes y accesorios, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

SEGUNDO. PRECIO. El precio global convenido de compraventa es de xxxxxxxde los cuales xxxxxxxxxx corresponden al inmueble y los restantes xxxxxxxxx, a la oficina de farmacia, de cuyo precio: xxxx.

TERCERO. Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.

CUARTO. Manifiesta Doña xxxxxxxxxx que el inicio de su actividad y operaciones como titular de la Oficina de Farmacia, será a partir del día XXX.

QUINTO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por las partes con arreglo a la Ley.

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de XXX y al Organismo de Gestión Tributaria XXX, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del citado impuesto.

SEXTO. Don xxxxxxxxxx, manifiesta que con la presente transmisión, ha cedido la totalidad de su expresado patrimonio empresarial y profesional, declarando asimismo Doña xxxxxxxxxx que va a continuar  en el ejercicio de la misma actividad empresarial y profesional, solicitando expresamente la NO SUJECIÓN de la presente ni al Impuesto sobre el Valor Añadido, ni al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, concepto Transmisiones Onerosas. Y ello conforme al artículo 7-1ª de la Ley 37/92, porque la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial o profesional de sujeto pasivo (en este caso una oficina de farmacia) no está sujeta, cuando el adquirente de la misma continúe el ejercicio de la misma actividad del transmitente y conforme al artículo 7-5 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Ley 9/93, Real Decreto Legislativo 1/93, porque no están sujetas al concepto de transmisiones onerosas las operaciones de transmisión de bienes realizadas por empresarios o profesiones cuando se haga en ejercicio de su actividad empresarial o profesional. A tal fin Doña xxxxxxxxxxx, manifiesta que es farmacéutica y que va a continuar en el ejercicio de la misma actividad. En consecuencia la transmisión devengará tan solo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas respecto al valor de transmisión del inmueble.

A solicitud de los comparecientes, se incorporan a la presente testimonios expedidos por el Colegio Oficial de Farmacéuticos de la Provincia de XXX, relativos a la actividad como tales de Don xxxxxxx y Doña xxxxxxxxxxx.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a

Así lo dicen y otorgan.

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Escritura de transacción extrajudicial

escritura de transacción

Esta es la única escritura de transacción que ha pasado por mis manos en casi dieciséis años que soy Notario. En realidad tendría que decir que el único borrador de escritura de transacción puesto que finalmente no se llegó a firmar. Doce años de litigios por razón de una cesión a cambio de alimentos y renta vitalicia iban a terminar con la firma de esta escritura otorgada por los cesionarios y los herederos del cedente pero finalmente no la firmamos. No recuerdo porqué razón no lo hicimos. Me he topado con esta escritura en un archivo de mi ordenador que tiene unos cinco mil documentos de todo tipo y me ha parecido interesante no perderla. Ya que perdí la firma y mis honorarios (que tenía derecho a cobrar) al menos me doy el gusto de tenerla recogida en mi blog. La escritura fue preparada por la abogada que llevaba el caso, que era conocida mía y a la que reconozco su mérito y su autoría dónde y cuándo sea necesario. No imaginaba yo en 2004 que no firmaría esta escritura después de haberle dedicado un tiempo de trabajo pero que acabaría publicándola en un blog bajo el nombre de “Justito El Notario”.

“ESCRITURA DE TRANSACCIÓN

NÚMERO

En XXX, provincia de XXX, a XXX.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, con residencia en XXXX,

COMPARECEN:

De una parte:

Los cónyuges XXXX.

De otra parte:

Los cónyuges XXXX.

INTERVIENEN:

En su propio nombre y derecho.

Tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

EXPONEN:

I.- Que el XXXX Don XXX y los aquí comparecientes XXXX, otorgaron ante el Notario que fue de XXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo escritura pública de cesión a cambio de renta vitalicia y alimentos estipulando:

“Primero.= Don XXX cede a Don XXX y esposa XXX, que aceptan, las fincas descritas en la exposición de esta escritura.

Segundo.= A cambio, o como contraprestación, Don XXX y Doña XXX, se obligan a abonar a Don XXX, una renta vitalicia consistente en la cantidad de XXX el primer año y crecientes en un diez por ciento los años sucesivos, acumulativamente y a prestar sustento, habitación, vestido y asistencia médica, según su posición social, teniéndolo en su compañía, a Don XXX.

Tercero.= Se valora una anualidad de cuidados en LA CANTIDAD SEÑALADA PARA LA PRIMERA ANUALIDAD”.

II.- Que por la citada escritura fueron pagados los impuestos correspondientes.

III.= Que las fincas objeto de la mencionada escritura se hallan inscritas en la actualidad, y como consecuencia de la misma, en el Registro de la Propiedad de XXX a nombre de Don XXX y  Doña XXX, cuyas fincas, objeto de cesión, son las siguientes: XXX.

Valoración.- A los efectos oportunos los comparecientes valoran las fincas en la cantidad de XXX.

IV.- Que por la representación procesal de Don XXX, se promovió demanda de juicio de menor cuantía, de resolución de contrato de vitalicio, que dio lugar a los autos de tal clase número XXX que se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia número XXX de los de XXX, y en el que fueron demandados Don XXX y Doña XXX, dictándose, el XXX, la correspondiente sentencia, cuyo fallo literal es el que sigue:

“Que estimando como estimo parcialmente la demanda  presentada por el Procurador Don XXX en nombre de Don XXX contra Don XXX y Doña XXX, debo condenar y condeno a los demandados a abonar al actor la cantidad de XXX, todo ello sin efectuar especial pronunciamiento en costas”.

V.- Que Don XXX interpuso recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos, contra la referida sentencia ante la Iltma. Audiencia Provincial de XXX, dictándose el XXX la  correspondientes sentencia, cuyo fallo literalmente establece:

“Que revocando la sentencia dictada, en fecha XXX, por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número XX de XXX, debemos estimar y estimamos la demanda interpuesta en representación de Don XXX contra Don XXX y Doña XXX, y así declaramos resuelto el contrato de fecha XXX celebrado entre demandante y demandados, decretando la cancelación de las inscripciones que haya en el Registro de la Propiedad derivadas de tal contrato. En ejecución de sentencia se determinará cuál sea la cantidad indemnizatoria que el actora deba satisfacer a los demandados, según las bases dispuestas en el fundamento quinto de esta resolución”.

VI.- Que contra esta sentencia se interpuso por la representación de Don XXX y Doña XXX recurso de casación ante el Tribunal Supremo (número XXX), el cual se encuentra en la actualidad en fase de tramitación, habiéndose dictado Auto de XXX por el que se admite el referido recurso por reunir los requisitos legales, sin que hasta la fecha se haya dictado sentencia resolviendo sobre el mismo, no existiendo, por lo tanto, y hasta la fecha, sentencia firme en el procedimiento.

VII.- Que Don XXX falleció el XXX, bajo testamento otorgado el XXX ante el Notario de XXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo, en cuyo testamento instituyó herederos de todos sus bienes, derechos y acciones, por partes iguales, a sus convecinos los cónyuges, aquí comparecientes, Doña XXX y Don XXX.

VIII.- Esto expuesto,OTORGAN:

Primero.- DON XXX y DOÑA XXX, ACEPTAN la herencia de Don XXX, y en su calidad de herederos, a fin de solventar extrajudicialmente la cuestión litigiosa existente, poniendo término al litigio en curso, convienen con DON XXX y DOÑA XXX en celebrar el CONTRATO DE TRANSACCIÓN que se contiene en la presente escritura, con arreglo a las siguientes cláusulas:

  1. Don XXX y Doña XXX reconocen que la propiedad de las fincas descritas en la parte expositiva de la presente pertenece, en virtud de la escritura de XXX suscrita por su causante, a Don XXX y Doña XXX.
  2. Por su parte Don XXX y Doña XXX indemnizan, por el incumplimiento de las obligaciones derivadas de la mencionada escritura, a Don XXX y Doña XXX con la cantidad de XXX, cuya cantidad declaran haber recibido, en dinero y antes de este acto, a su satisfacción, otorgando la más firme y eficaz carta de pago.
  3. Ambas partes reconocen y atribuyen al presente contrato de transacción la eficacia de cosa juzgada en relación con el litigio existente, y convienen en dar a este acuerdo plena eficacia en el ámbito extrajudicial de sus relaciones, sin que los trámites judiciales a realizar o pendientes, cualquiera que fuese el sentido de éstos, condicionen la inmediata y definitiva eficacia del presente contrato.
  4. Don XXX y Doña XXX desisten del ejercicio de las acciones judiciales derivadas del contrato de vitalicio objeto de litigio, comprometiéndose a poner en conocimiento de los órganos jurisdiccionales correspondientes el presente convenio transaccional, a efectos de su homologación judicial, obligándose igualmente a realizar las gestiones que procedan a fin de archivar las actuaciones judiciales.
  5. Ambas partes renuncian, para el supuesto de que en fechas próximas al otorgamiento de esta escritura se dictara por el Tribunal Supremo sentencia resolviendo el recurso de casación y devolviéndose los autos al Juzgado de su originaria procedencia, al ejercicio de cualquier acción judicial relativa a la ejecución de la referida sentencia, cualquiera que fuese el tenor de la misma.
  6. Del mismo modo ambas partes renuncian a cualesquiera otras acciones que tengan por objeto la ejecución del procedimiento judicial a que se hace mención en la presente escritura.
  7. Ambas partes renuncian a reclamarse cantidad alguna en concepto de costas procesales devengadas a lo largo del referido procedimiento o por razón de los honorarios de sus respectivos procuradores, abogados, y peritos.
  8. Igualmente las partes renuncian con carácter definitivo e irrevocable al ejercicio futuro de cualquier acción judicial relativa al contrato objeto de la escritura de XXX.
  9. Las partes reconocen que nada tienen que reclamarse por cuestión alguna relativa al cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones derivadas del citado contrato de vitalicio, ni por razón de la propiedad de las fincas objeto del mismo o de su inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los cónyuges Don XXX y Doña XXX, ni por razón de gastos de cualquier clase, ni de mejoras u obras realizadas en las fincas antes citadas, ni por cualquier otra cuestión relativa al contrato de vitalicio celebrado, quedando los herederos del cedente plenamente satisfechos con la cantidad recibida con anterioridad a este acto y, a su vez, los cesionarios con el reconocimiento contenido en el punto número 1.-, y obteniendo, por tanto, ambas partes en virtud del presente convenio transaccional plena satisfacción extraprocesal a sus pretensiones, todo ello al amparo del artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/00 de 7 de Enero).
  10. 10.- Ambas partes apoderan expresamente a los procuradores Don XXX y Don XXX   para que, en cumplimiento de lo acordado, puedan realizar los trámites judiciales de renuncia, transacción, desistimiento o manifestación de satisfacción extraprocesal y en general todo lo necesario para la homologación o aprobación judicial del presente convenio.

Segunda.- Todos los gastos e impuestos derivados de la presente escritura serán satisfechos por las partes en proporción a sus respectivas adquisiciones y/o contraprestaciones.

Declaración Final.- Los aquí comparecientes solicitan la no liquidación de la transacción contenida en la presente en virtud de lo dispuesto en los artículos 28.5 y 88.I.B.4 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Así lo dicen y otorgan”.

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Poder especial otorgado por los padres respecto de hijos menores

poder patria potestad

“Un matrimonio camino del divorcio tiene a sus hijos en mi pueblo a cargo de la abuela paterna. La madre viene más pero el padre viene poco. A la abuela siempre le ponen problemas cuando necesita hacer algunas gestiones relativas sus nietos. ¿Qué podríamos hacer?”

Los poderes en el ámbito de la patria potestad son muy delicados. Un poder general claramente podría suponer una delegación de la patria potestad y esta delegación no es aceptable. Los poderes especiales que sean otorgados con las oportunas explicaciones y con las correspondientes advertencias, son cosa distinta. Este sería un modelo a utilizar en estos casos.

“I N T E R V I E N E N:

En su propio nombre y derecho, como padres en el ejercicio de la patria potestad y cotitulares de la misma, sobre sus hijos menores de edad: XXX.

Acreditan la representación legal que ostentan sobre sus citados hijos mediante Libro de Familia que me exhiben y del que deduzco fotocopias con valor de testimonio de las páginas correspondientes, manifestando, bajo pena de falsedad, que no les ha sido suspendida, ni limitada dicha representación.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio suficientes sus  facultades representativas para el otorgamiento del poder especial y autorización a menores para viajar, a que la presente escritura se refiere.

Tienen, a mi juicio, según intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

O T O R G A N:

Que, única y exclusivamente, por razones XXX los comparecientes tienen prevista una separación temporal, a cuyo fin, recíprocamente (o conjuntamente y en favor de la abuela) se confieren poder y autorización para ejercer dentro o fuera del territorio nacional español, en nombre y representación de sus citados hijos menores, las siguientes:

F A C U L T A D E S:

I.- Con relación al ámbito escolar:

Matricular a sus hijos en cualquier Colegio o Instituto, ostentando su representación para presentar y rellenar solicitudes y aportar todos cuantos documentos fueran exigidos para su admisión, realizando para dicha admisión cuantas manifestaciones en su nombre les fueran requeridas.

Hacer un seguimiento de la vida escolar de sus hijos, pudiendo a tales efectos asistir a reuniones de padres, tutorías, entrevistas, así como también firmar sus notas y calificaciones.

Autorizar la asistencia de sus hijos a excursiones, viajes y cursos de verano y campamentos y con carácter general autorizar cualquier tipo de desplazamiento que por razón cultural o de ocio organice el Colegio o Instituto.

Y con carácter general representarse frente a la Dirección de Centro en cuantas incidencias y asuntos puedan suscitarse en el ámbito escolar y educacional de sus hijos.

Solicitar para sus hijos todo tipo de becas, ayudas, subvenciones o complementos a que pudieran tener derecho.

II.- Con relación al ámbito medico sanitario:

Autorizar revisiones y exámenes médicos de sus hijos pudiendo acompañarla a los mismos.

Autorizar, en aquellos casos en que por la urgente necesidad no fuera posible la asistencia del otro progenitor, aquellas medidas que, aunque fueran extraordinarias, fuera ineludible adoptar en interés de la salud y de la integridad física de los menores.

Comparecer en su nombre ante todo tipo de Autoridades Estatales, autonómicas municipales y locales y entidades privadas.

Pedir todo tipo de certificaciones y documentos con relación a las actividades anteriormente enumeradas.

III.- Con relación a la obtención de pasaportes, documentos de identidad y visados:

Comparecer en Juzgados, Tribunales, Magistraturas, Fiscalías, Sindicatos, Delegaciones, Jurados, Comisiones, Notarias, Registros y toda clase de oficinas públicas o privadas, autoridades y organismos del Estado, Regiones, Provincias y Municipios así como en la Embajada o Consulados de cualquier país, a los efectos de la Solicitud o Renovación del Pasaporte o de cualquier otro documento de identidad de sus citados hijos, incluidos Visados, y/o de la inclusión de la misma en el Pasaporte u otro documento de identidad de sus padres.

IV.- Con relación a viajes en compañía de uno de los dos comparecientes:

Viajar libremente desde o hasta cualquier país del mundo, con tránsito en los países que fuere oportuno o necesario, en compañía de uno de los dos comparecientes y cotitulares de la patria potestad.

Tramitar ante las autoridades de cualquier país y ante las Embajadas, o ante cualquier Consulado, ante el Tribunal de Menores o Juzgado o Tribunal que sea competente, toda clase de visados, documentos permisos y autorizaciones, a fin de efectuar los mencionados viajes”.

Y para terminar las oportunas advertencias … sobre el ejercicio de la patria potestad y la delegación de la misma.

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