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venta en comunidad hereditaria

Venta en “comunidad hereditaria”: Arancel notarial y registral

¿Una venta “en comunidad hereditaria” se minuta por el concepto herencia y el concepto venta o solo se cobra como si fuera una compraventa? Tengo unos clientes en el despacho que me lo preguntan. Aseguran que es minutable únicamente el concepto venta”

Aclaremos primero qué es una venta en comunidad hereditaria

Digamos que es una compraventa de un bien (podrían ser varios) que forma parte de una comunidad hereditaria que es vendido por todos los que integran dicha comunidad agotando el poder de disposición sobre ese bien, sin necesidad de una adjudicación del bien en sentido estricto y procediendo únicamente a la aceptación de la herencia y, acto seguido, a la venta de dicho bien.

¿Cómo se minuta en notaría y en registro?

Dicho esto, no veo porque hay que prescindir (como pudiera pensarse) de minutar el concepto herencia; pero si pensamos que una venta en comunidad (en una sola escritura) y una herencia y venta (también en la misma escritura) podrían costar lo mismo ¿cuál es el origen de este invento?, ¿cuál es su ventaja? ¿qué hay una sola escritura que simplemente abarata el montante total al no tener que contar la misma cosa (lo relativo a la herencia) en dos escrituras sucesivas?

La respuesta que podría darse es esta:

  1. Si cuentas el rollo una vez y no dos, abaratas.
  2. Pero también abaratas porque de notaría pagas la herencia con una sola base o lote (aunque haya varios herederos) y, por supuesto, la compraventa.
  3. Y de registro te ahorras el 50 % de la inscripción a favor de los herederos por haber tracto abreviado conforme al art. 20 LH que dice: Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: … Segundo: Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare”.

Así que hay un menor coste notarial y registral por razón de la herencia y el mismo coste por razón de la venta (aunque abaratado en la notaría al hacerse la venta junto con la herencia, en una sola escritura).

Conviene aclarar que en una herencia puedes cobrar distintas bases o lotes por cada heredero. Cuatro si son cuatro como máximo, pero también tres, dos o una. Yo lo calibro dependiendo de la importancia de lo heredado y de la dificultad de la herencia. Pues bien, en este caso, solo es posible cobrar un lote o base, aunque haya cuatro herederos. Así que la venta en comunidad hereditaria representa un ahorro respecto de una adjudicación parcial+venta en escrituras sucesivas.

Reconozco que yo soy más de las dos escrituras, por aquello no meter al comprador un rollo que no le interesa en su escritura cobrando siempre en esa adjudicación parcial (parcial porque no se vende la herencia entera) un solo lote o base (no uno por heredero). El mayor gasto notarial y registral por razón de hacer dos escrituras y perder el tracto abreviado puede ser “relevante” pero no determinante de la forma de hacer la operación en la que podría haber alguna otra consideración a tener en cuenta, por ejemplo, los valores de los bienes heredados que a continuación se venden, los cuales no siempre han de coincidir, como ocurre en el caso de una herencia liquidada de impuestos en la que se dio un valor X al bien que ahora se adjudica y vende por más o menos valor del que fue declarado fiscalmente.

¿Y eso supone utilizar alguna fórmula “sacramental”, unas “palabras mágicas” en la escritura?

Hombre, tanto como sacramental, no diría, pero algo hay que decir y bien podría ser esto que me proporciona un imprescindible compañero al que (una vez más) agradezco su colaboración.

“En base a lo dispuesto en el numero 1 del Art. 1.000 del Código Civil, previa aceptación de la herencia, y en la proporción en que son herederos, doña X, don X, doña X, don X, y doña X, INTEGRAN Y VENDEN a don Z y doña Z, QUE ACEPTAN Y COMPRAN, para su sociedad conyugal, el pleno dominio de la finca urbana descrita en el expositivo II de la escritura, libre de cargas y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos en el precio de XXX EUROS, cantidad que los vendedores declaran recibida (MODO DE PAGO), otorgando por ello, la más completa y eficaz carta de pago.”

venta y herencia misma escritura

Pocos días después de que surja la cuestión inicial, llega un comentario a mi blog relativo a este tema

“Mis padres fallecieron hace tiempo y tenemos el testamento de los bienes perfectamente dividido en partes iguales entre los hermanos. Mi pregunta es la siguiente: ¿Después de la aceptación de los herederos hace falta escriturar o se puede quedar la herencia en stand by hasta que se encuentre un comprador para no tener que escriturar dos veces? Lo digo porque lo que se va a aceptar como herencia se va a poner a la venta”. 

Creo que esta reciente entrada, puede ayudar a comprender la diferencia entre aceptar la herencia y adjudicársela.

Por lo demás, lamento decirle que ustedes lo tienen perfectamente pensado, no perfectamente dividido. Para dividirlo perfectamente, tendrán que hacer la partición. Si no lo hacen, solo será un acuerdo verbal que puede romperse por cualquiera de las partes o que podría no llevarse a efecto por enfermedad o fallecimiento de cualquier de ustedes. Eso para empezar.

Por otra parte, sepa que no escriturarán dos veces, pero el gasto en notaría y en registro no desaparece como usted cree. Esto puede también serle útil para saber cómo funciona el sistema.

Tengo pendiente de terminar un artículo (me refería a este de hoy) sobre el ahorro que representa la llamada “venta en comunidad” que es lo que usted quiere hacer. Le anticipo que en el registro se paga al 50% (pero se paga) y en la notaría también se paga pero como si hubiera un solo heredero (ahorrándose asimismo por razón de que solo hay una escritura en la que se cuenta una sola vez la historia y no dos como ocurre cuando hay herencia y venta en escrituras separadas).

Además, tenga muy en cuenta que si quiere usted hacerlo de este modo, hará una “venta en comunidad” por cada bien que vaya a vender, lo que supone que si hay cuatro inmuebles y son cuatro hermanos (por poner un ejemplo), harán cuatro escrituras y pagarán cuatro herencias de uno (no una de cuatro) y el 50% del registro que corresponde a las cuatro inscripciones. Si hacen la herencia ya, harán una herencia de cuatro y cuatro ventas que puede que se paguen por el que les compre. No está tan seguro el ahorro que podría ser el “chocolate del loro” si el acuerdo entre ustedes se rompe o sucede una enfermedad o un fallecimiento. Además tendrán que hilar fino al hacer la valoración de los bienes al tiempo de pagar el Impuesto de Sucesiones puesto que (en principio) deberá (más bien convendrá …) coincidir con el precio por el que serán vendidos, lo que puede ser un handicap a la hora de pagar Sucesiones ahora o de pagar incrementos de patrimonio en renta cuando llegue la venta.

“Yo me refería – contestó mi consultante – a que hay un testamento que dice que se repartirá en partes iguales. Lo que entiendo es que es mejor hacer la escritura de herencia especificando todos los bienes y luego, cuando salga un comprador, se escritura la venta, ¿no?”

Entendido. Entonces digamos más bien que “no hay nada decidido”. Si lo que ustedes van a hacer es repartirse todo lo que haya por partes iguales (cada inmueble o cada euro) entonces ya tienen tomada la decisión, pero si se plantean otros posibles repartos, tendrán que sentarse y discutirlo. Una vez que hayan convenido el reparto, pienso que no hay razones (por lo que me cuenta) para no proceder a hacer la escritura de herencia. Me da la sensación de que usted piensa que “partes iguales” es “partes iguales en cada cosa” y eso no es necesariamente así. Tal vez este otro artículo les ayude a decidir.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

4 comentarios

  1. F. JAVIER OÑATE CUADROS

    Una nota “erudita”.

    En la legislación hipotecaria española no es posible inscribir los bienes a nombre de los herederos sin especificar las cuotas que corresponden a cada uno de ellos sobre los bienes de la herencia. Ocurre que antes de hace la partición, ninguno de los herederos tiene cuota alguna sobre ningún bien, sino que la tienen sobre el conjunto. Los herederos pueden solicitar la anotación de su derecho hereditario, sin embargo prácticamente nadie acude a esta figura, que resulta poco práctica, pues el titular registral no puede transmitir y respecto de cargas que puedan entrar en el registro, afectarán también a los herederos y los acreedores del causante son preferentes.

    Sin embargo, en Francia, aceptada la herencia, el fallecimiento del titular registral se hace constar en el registro, así como la identidad de los herederos y su participación en la comunidad hereditaria, previo pago del impuesto de sucesiones.

    Sólo si la partición se ha hecho en el mismo acto se obtiene la “inscripción definitiva”, bien en proindiviso, bien en favor del adjudicatario, si no, cuando se haga después, operación que devenga el “popular” impuesto llamado “partage” que en la época de Sarkoczy subió del 0,25 al 2,5%.

  2. Buenos días desde Canarias!!!
    , cada día me convence mas de su Don de gente y su Profesionalidad. El hecho de que se mire lo que se hereda y en virtud de eso se cobre un lote o el número de lotes que sean me parece muy humilde por su parte.No todos lo hacen así,
    Muchísimas gracias por darnos esta explicación que nos abre mucho los ojos en cuanto a todo este tema.
    un abrazo
    luz

    • Buenos días Luz:
      Pues sí, considero que no es lo mismo que cuatro hermanos hereden 400.000 euros que hereden 100.000 y, por supuesto, no es lo mismo que los 400.000 sean de un ático en Las Palmas que sean de 40 fincas rústicas en San Andrés y Sauces (tenía yo un amigo allí).
      Así que en base a esos criterios pues yo minuto mi escritura.
      Muchas gracias, como siempre, por tus ánimos y tus buenas palabras. Un abrazo, Justito El Notario.

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