Hoy es 2 de Junio de 2026. El dictamen es el 10/6. Así que quedan 8 días para el dictamen. Semana 99 de 100 (faltan 1 semanas y 1 día para el dictamen de 2026) Caso 444 (Clase) Sor Casilda dona en escritura pública a sus hermanas Ania y Granada, solteras, una finca que heredó de su padre, aceptando las donatarias la donación. Granada fallece. ¿A quién irá a parar la parte de Granada? No hay más datos por lo que el opositor podrá hacer algunas suposiciones. COMENTARIO: A mi juicio, el núcleo del caso está en la expresión "donación hecha conjuntamente" del artículo 637 del Código Civil. El precepto parte de que, cuando una donación se hace conjuntamente a varias personas, se entiende realizada por partes iguales, pero añade inmediatamente que entre ellas no existe derecho de acrecer, salvo que el donante haya dispuesto otra cosa. Por ello, si la donación atribuye cuotas concretas a cada donatario, el problema prácticamente desaparece, pues cada uno adquiere su participación determinada y, fallecido uno de ellos, ésta se integra en su herencia. Precisamente por eso entiendo que el supuesto está pensado para una donación conjunta sin atribución expresa de cuotas. Ahora bien, aun en ese caso, la regla legal es la inexistencia de acrecimiento, salvo previsión expresa del donante. En consecuencia, habiendo aceptado Granada la donación y falleciendo después, la participación adquirida por ella se integrará en su patrimonio hereditario y corresponderá a sus herederos. Únicamente cabría una solución distinta si Sor Casilda hubiera establecido expresamente el derecho de acrecer a favor de Ania. Los argumentos expuestos por Marta me parecen correctos en cuanto parten de la necesidad de examinar si el donante excluyó o estableció expresamente el acrecimiento, pues ahí reside verdaderamente la clave del artículo 637. La clave es la correcta lectura del concepto de donación conjunta y de la regla general de no acrecimiento del artículo 637. El artículo 637 contiene en realidad dos "no" que conviene no perder de vista. El primero es implícito: no hay atribución de cuotas, porque la donación conjunta se entiende hecha por partes iguales. El segundo es expreso: no hay derecho de acrecer entre los donatarios, salvo que el donante haya dispuesto otra cosa. Por ello, aceptada la donación por Granada, su participación entra en su patrimonio y, al fallecer, se transmitirá a sus herederos, no a Ania por acrecimiento. La única excepción legal prevista por el propio artículo es la donación conjunta a ambos cónyuges, supuesto que aquí no concurre. Caso 445 (Vanguardia Notarial) "A" y "B" son propietarios por partes iguales de la finca “X”. Disuelven la comunidad sobre la finca, adjudicándosela “A” quien compensa en metálico a “B”. “B” previamente a la disolución había vendido su cuota a “C”. “A” presenta la escritura de disolución en el Registro de la Propiedad. ¿Es "A" tercero hipotecario? PROPONENTE "A" y "B" son propietarios por partes iguales de la finca “X”. Disuelven la comunidad sobre la finca, adjudicándosela “A” quien compensa en metálico a “B”. “B” previamente a la disolución había vendido su cuota a “C”. “A” presenta la escritura de disolución en el Registro de la Propiedad. ¿Es “A” tercero hipotecario? Planteamiento B vende su cuota indivisa a C. Después, como si siguiera siendo dueño, extingue el condominio con A y le adjudica toda la finca. A inscribe la extinción de comunidad. La pregunta es: ¿Puede A quedar protegido como tercero hipotecario frente a C? Las dos grandes corrientes A está protegido Defendida principalmente por Merino y Oñate. Argumentos: A adquiere algo que antes no tenía: la mitad ajena. Lo hace a cambio de una compensación económica. Existe una verdadera adquisición patrimonial onerosa. La función económica de la extinción de comunidad es equivalente a una transmisión. Si concurren buena fe e inscripción, podría operar el artículo 34 LH. La tesis de la “traslativa funcional” permitiría tratar a A como tercero hipotecario. A NO está protegido Es la posición que parece contar con más apoyo doctrinal y con mejor respaldo de la Dirección General. Argumentos: La extinción de comunidad es un acto especificativo, no traslativo. El adjudicatario no adquiere por la extinción, sino por el título que originó la comunidad. La Resolución de 2 de noviembre de 2018 dice expresamente que la adjudicación derivada de una división o extinción de comunidad no es título susceptible de la protección del artículo 34 LH. Si B ya había vendido a C, cuando extingue el condominio ya no es dueño. Nadie puede transmitir lo que ya no tiene. El verdadero nudo del problema No se discute tanto la naturaleza de la extinción de comunidad. Lo decisivo es determinar: ¿Quién es el verdadero tercero? Tesis de César El tercero protegido es C. Porque: compró primero; adquirió a título oneroso; confió en la titularidad registral de B; si inscribe, reúne plenamente los requisitos del artículo 34 LH. A, por el contrario: ya formaba parte de la comunidad; no es un tercero extraño a la relación jurídica previa; adquiere de quien ya había dejado de ser propietario. Artículo 32 LH: la segunda batalla Cuando aparece la dificultad del artículo 34 LH surge otra pregunta: ¿Puede salvarse A mediante el artículo 32 LH por haber inscrito antes? Aquí aparecen dos escuelas. Dualistas Hay dos terceros: el del artículo 32 LH; el del artículo 34 LH. Por tanto, el artículo 32 puede jugar aunque no se den los requisitos del 34. Monistas Solo existe el tercero del artículo 34 LH. Si no hay protección por el 34, tampoco la hay por el 32. Oñate se declara actualmente monista y recuerda que las SSTS de 2007 parecen inclinarse claramente por esa construcción. La cuestión de la buena fe Aquí hubo bastante acuerdo. La buena fe: no consiste simplemente en pedir una nota simple; exige una diligencia razonable; puede destruirse mediante prueba de que el adquirente conocía la realidad extrarregistral. Tanto Mico como Gonzalo insisten en que la jurisprudencia reciente exige algo más que una consulta pasiva del Registro. Conclusión práctica Si hubiera que apostar por la solución que probablemente tendría hoy más apoyo en la Dirección General y en buena parte de la doctrina hipotecaria: ✅ A difícilmente sería tercero hipotecario del artículo 34 LH. ✅ La Resolución de 2 de noviembre de 2018 es un obstáculo muy serio para su protección. ✅ El debate se desplaza entonces al artículo 32 LH y a la vieja discusión monismo/dualismo. ✅ Si C llega a inscribir y acredita su adquisición previa, muchos de los intervinientes consideran que su posición es más sólida que la de A. Por eso el debate termina sin una respuesta unánime, pero con una sensación bastante compartida: la posición de C parece jurídicamente más fuerte que la de A, aunque el encaje con los artículos 32, 34 LH y 1473 CC sigue siendo muy discutible. PROPONENTE "A" y "B" son propietarios por partes iguales de la finca “X”. Disuelven la comunidad sobre la finca, adjudicándosela “A” quien compensa en metálico a “B”. “B” previamente a la disolución había vendido su cuota a “C”. “A” presenta la escritura de disolución en el Registro de la Propiedad. ¿Es “A” tercero hipotecario? COMENTARISTA 1 La tesis especificativa hoy por hoy es la dominante. Comprendo perfectamente la postura y a buen seguro que de momento no se inscribiría ninguna reclamación de C mientras no tenga una sentencia. Pero me temo que la doctrina más amplia se inclina porque son actos especificativos las disoluciones de comunidad. No me convence nada, pero me temo que es la tesis actual. Podrá entrar en juego la tesis de la “traslativa funcional” a la que apunta el Comentarista 2. Es decir, si la disolución de condominio, lo que en realidad provoca es la misma función que una actuación traslativa, se podría defender el carácter de tercero del adjudicatario. No es una cuestión pacífica. Hay tres posiciones doctrinales: Especificativa pura → nunca hay tercero hipotecario. Mixta → depende de si hay exceso y compensación. Traslativa funcional → sí puede haber protección del artículo 34 LH. Pero si tuviera que darte la solución que probablemente sostendría una construcción hipotecaria clásica y más segura: La extinción de comunidad no convierte automáticamente al adjudicatario en tercero hipotecario del artículo 34 LH frente al adquirente previo de cuota no inscrita. El argumento del Comentarista 3 sobre el retracto lo pensé y lo borré. Porque habrían pagado dos y no me solucionaba el problema, pero es un argumento. También resulta poco creíble la compra de cuota sin que el adquirente le diga algo al otro copropietario aunque sea por pago de IBI, etc. Pero el problema está ahí. Por supuesto. Es clarísimo respecto del negocio inicial que dio lugar a la comunidad. Y parece que deba mantenerse la misma conclusión respecto de la situación de una transmisión de cuota intermedia por el otro comunero, que era la cuestión planteada por el Proponente. Los registradores hoy son todos dualistas creo porque potencia más el Registro de la Propiedad. En mi humilde opinión, creo que el Tribunal Supremo ha dicho claramente que la buena fe no basta con una mera consulta del Registro, sino que se exige diligencia, que es una actividad superior de informarse de la situación. COMENTARISTA 2 Sí (reúne las condiciones del artículo 34 LH). Es decir, dando por supuesto que adquiere de buena fe, de quien en el registro aparece como titular, e inscribe su adquisición, quedaría por examinar si es una adquisición de las incluidas en el artículo 34 LH y si es un tercero. Dogmáticamente podría defenderse que no es una adquisición derivativa (no es una transmisión sino una especificación del derecho) y el adquirente no es tercero porque "ya era" propietario (por el efecto de la especificación). Pero, en mi opinión, cualquiera que sea la naturaleza que se atribuya a la disolución de la comunidad, "económicamente" se produce una adquisición de un valor patrimonial a cambio de una contraprestación, es decir, sería una adquisición onerosa. A mí me parece que, dándose los demás requisitos, es una adquisición que quedaría protegida por el artículo 34 LH. ¿Es tercero? Yo creo que es tercero hipotecario en la medida en que no interviene en el acto jurídico del que resulta la falta de titularidad en el "transmitente". La fe pública trata de protegerte frente a las causas que producen el decaimiento de la titularidad de quien adquiriste el derecho. En modo dictamen, por supuesto, da para "meter un rollo" considerable. También habría que examinar la autonomía del tercero del artículo 32 LH en relación con la venta no inscrita. Me parece que estamos cambiando el supuesto. La colisión que plantea el Proponente es entre el adquirente de la cuota por venta y el “adquirente de esa misma cuota” por disolución de comunidad. No entre el “verdadero” propietario por otro título y quien deviene dueño del todo por título previo (el que sea) más disolución. A mí me parece que la solución cambia y los fundamentos también. En todo caso, intuyo que el Proponente está en “modo dictamen” y se buscan argumentos de ambas posturas. COMENTARISTA 3 Para mí lo es, indudablemente. Sea cual sea la naturaleza jurídica del acto de extinción del condominio, lo cierto es que adquiere la propiedad de algo que no tenía antes y lo hace a título oneroso aunque sea en virtud de un acto de naturaleza especificativa. Un argumento adicional es que siendo de mejor condición el derecho del comunero que el del adquirente de la cuota, al tener un derecho de retracto sobre él, el derecho hipotecario prefiera a quien es de peor condición. Y que si hubiera inscrito su cuota, sería tercero hipotecario. O la aplicación analógica del artículo 1473 Cc para la doble venta. El argumento del retracto lo he utilizado a mayores de lo dicho por los Comentaristas 1 y 2 en el sentido de que teniendo derecho B a retraer de C, siendo por tanto el derecho de C claudicante frente al de B, no tendría sentido que C estuviera protegido por el artículo 34 LH frente a B una vez transcurrido el plazo para retraer y sin embargo B no estuviera protegido frente a C por el artículo 34 LH. PROPONENTE Los tres habéis estado particularmente brillantes y exhaustivos. Pero no sé si estoy todavía en el punto de partida. Tal y como apuntáis: El único modo de solventar el carácter especificativo frente a traslativo es aplicar el artículo 32 LH (con eficacia suspendida durante dos años a contar de la inscripción) o el artículo 1.473 Cc (sin suspensión). Primero inscribe, primero adquiere. Con buena fe, claro. Supongamos que caduca el plazo para retraer. COMENTARISTA 5 Si B había vendido a C, cuando extingue el condominio no es dueño. COMENTARISTA 6 Si esta ha dicho que en los acuerdos de privatización de un bien ganancial hay que expresar la causa (onerosa o gratuita) "a los efectos de la protección registral", es porque da por sobreentendida la aplicación, en su caso, del artículo 34 LH. Privatizar un bien no deja de ser una disolución parcial. Aunque ya sé que a la DG no le gusta la expresión "disolución parcial". Y conste que yo, en gananciales, lo veo discutibilísimo. COMENTARISTA 7 La D.G. varió su criterio tradicional sobre la existencia de una posible extinción parcial (sin darle ese nombre), con las resoluciones de 4 de abril de 2016 (la pionera) y la de 2 noviembre 2018 (que la reitera y es reiterada, a su vez, por otras resoluciones posteriores). De lecturas obligadas. De esta última resolución es el siguiente texto: «Por otra parte, desde el punto de vista de los efectos, prescindiendo de la polémica sobre si la división de la cosa común constituye o no un acto traslativo o dispositivo, o de mero desenvolvimiento del propio derecho originario del comunero que permite la concreción de la cuota sobre un bien individual o una porción material de un bien concreto (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1982, 12 de abril de 2007 y 25 de febrero de 2011, y Resoluciones de 14 de diciembre de 2000, 26 de abril de 2003, 19 de mayo y 26 de julio de 2011), lo cierto es que el adjudicatario de la cosa o de la porción material correspondiente no puede invocar el título de esta adjudicación como adquisición susceptible del amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que dicho título lo será el mismo que dio origen a la propia situación de comunidad (contrato, legado, usucapión, etc.), ni es tampoco la división título apto para ganar la usucapión ordinaria. Del mismo modo, subsisten tras la división las consecuencias y efectos jurídicos que se deriven de la relación jurídica originaria que dio nacimiento al derecho de cuota, como pueden ser las eventuales restituciones derivadas de la anulación, resolución o rescisión del contrato por el que se adquirió dicha cuota (cfr. artículos 1303, 1124 y 1295 del Código Civil), la reversión o revocación de donaciones, (cfr. artículos 812 y 644 del Código Civil), etc. ...». Más recientemente: Por otro lado, y creo fui de los primeros que escribí sobre el asunto a finales de los ochenta, en una polémica personal que tuve con Chico Ortiz (cuyas opiniones descartaron desde el principio la D.G.), yo sí creo que, en un sistema causalista como es el nuestro, es necesario determinar el carácter oneroso o gratuito en los negocios de atribución patrimonial en la sociedad de gananciales entre cónyuges. Es básico. Sus efectos son distintos, en uno u otro caso, empezando por el derecho de reembolso y terminando por la protección a los terceros. Que este reembolso se deba presumir, a falta de una manifestación de gratuidad, es otra cuestión diferente. COMENTARISTA 6 Magnífica aportación. Según la DG no hay artículo 34 LH en disolución de comunidad. Hay que remontarse al título adquisitivo previo. Lógico. COMENTARISTA 7 Es que el matiz es muy importante: No es lo mismo que un copropietario adquiera una cuota de otro condueño por disolución parcial (aunque hay que dilucidar, siguiendo la resolución del 2018, cuándo existe traspaso de cuota tendente a disolver o cuándo transmisión de la misma sin más). Que un condueño adquiera, de quién ya no lo es, una cuota que previamente el comunero vendió a un tercero ajeno a la comunidad. Pero, en este caso, la cuestión es: ¿QUIÉN ES EL TERCERO DEL ARTÍCULO 34 LH Y POR QUÉ? Es decir, si el tercero es el adquirente al que le transmitió su cuota el comunero B, cuando aún lo era; o, por el contrario, es tercero del artículo 34 el adquirente condueño A, al que le transmitió por extinción de comunidad el ya no condueño su misma cuota. ¿Quién es el tercero? ¿A quién protegería? ¿Quién inscribió y quién no? Y, aún inscribiendo... En este caso, y en mi opinión, el tercero hipotecario (protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria) es el tercero C; y no lo es A. En efecto: Para que la figura del tercero hipotecario sea efectiva, deben cumplirse varios requisitos, que solo concurren en C cuando inscribe. Adquisición a título oneroso: el tercero C compró la cuota de B pagando un precio, no mediante una donación o una extinción de cuota. En el momento de comprar, el tercero C confió en lo que publicaba el Registro de la Propiedad, donde B constaba como titular de la cuota. Por la circunstancia anterior, se presume buena fe en C. Inscripción registral: el tercero C inscribió su adquisición en el Registro de la Propiedad. Por tanto, el comunero A con el que B realiza la extinción parcial posteriormente no tiene la condición de tercero hipotecario. En ese segundo acto, se extingue la comunidad parcialmente mediante la venta de una cuota, pero el otro comunero ya formaba parte de la relación jurídica básica y no adquiere confiando en el Registro de un tercero ajeno. Además, la venta posterior realizada por alguien que ya no es propietario carece de validez sobre el inmueble, ya que nadie puede transmitir más derechos de los que tiene, y el tercero C ya es el titular legítimo, inscrito supongo. Y la posibilidad de retraer de A, que la tiene, no deriva de su cualidad de tercero hipotecario, sino de su condición de comunero; lo que justifica su más cabal reconocimiento de la transmisión de B a C. PROPONENTE Si el artículo 34 LH no incluye la ‘especificación’, entonces: Me interesa determinar si, tal y como apuntabais, el artículo 32 LH puede dar la prioridad a ‘A’, que es primero en presentar en el Registro de la Propiedad. O también el artículo 32 LH se aplica únicamente al título traslativo. (Quizás sea el criterio monista: solo es tercero el del artículo 34 LH). COMENTARISTA 1 Los registradores hoy son todos dualistas creo porque potencia más el Registro de la Propiedad. PROPONENTE Cierto: más ámbito de protección extra Registro con dos terceros que con uno. COMENTARISTA 7 La tesis DUALISTA es la correcta; sobre todo porque el artículo 32 de la Ley Hipotecaria tiene un distinto ámbito de actuación. EL ARTÍCULO 32 establece que los títulos no inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros. Y, si bien suele aplicarse a adquisiciones a título traslativo y oneroso (como la compraventa o la donación), su ámbito doctrinal y jurisprudencial es más amplio; pues la INOPONIBILIDAD abarca o se extiende también a títulos declarativos (tales como resoluciones judiciales, particiones de herencia, disoluciones de comunidad o sentencias de adjudicación) y a títulos no onerosos (adjudicaciones o adquisiciones a título gratuito). A diferencia del artículo 34 LH (que exige onerosidad), la inoponibilidad del artículo 32 opera igualmente si el primer adquirente no inscribió, sin importar si el segundo título fue gratuito u oneroso. Y no solo se aplica al dominio, sino a cualquier derecho real sobre bienes inmuebles (ej. usufructo o servidumbres). La diferencia fundamental es que el artículo 34 LH sí exige de manera estricta que la adquisición sea a título oneroso y, además, la buena fe para proteger al tercero que confía en el Registro y adquirente de un non domino. Sin embargo, el artículo 32 LH no valida títulos nulos ni protege frente a un falso propietario; su única función es resolver conflictos de prioridad penalizando a quien, pudiendo hacerlo, no inscribió su título. Ahora bien, en el caso propuesto, creo que sigue siendo preferente el tercero comprador C, aunque no haya inscrito su derecho, y no A, aunque lo haya inscrito; porque B, cuando transmite a su otro condómino, ya no es dueño; y el artículo 32 no convalida la inscripción de A, si C resulta ser el dueño y reclama su cuota adquirida, aunque todavía no inscrita. Además, por lo dicho antes, A no es tercero hipotecario; no reúne sus requisitos. En resumen: ni A es tercero hipotecario, ni es protegido por el artículo 32 de una adquisición a non domino, aunque haya inscrito y C no lo haya hecho, siempre que C lo haga cuando no haya prescrito su derecho (la inscripción no convalida los actos o contratos nulos ni anulables: artículo 33 LH). COMENTARISTA 7 Pero el T.S. no estaría de acuerdo... sentencia de 2007 sobre validez de la doble venta, dando preferencia al que primero inscribe (en contra de su doctrina anterior de título nulo; hoy en día no sé la que seguiría). La cuestión es si prosperaría la demanda de C, primer adquirente que no inscribió, frente a A, segundo adquirente que sí inscribió. O, si me apuras, la nueva doctrina del T.S. me lleva a un callejón sin salida y absurdo: Es decir: cómo se va a dar preferencia a A, en base al artículo 32 LH (y 1473 C.c.), cuando C es un adquirente protegido por el artículo 34 LH cuando haya inscrito. (Pues está claro que si C no inscribe jamás, habría que ir a juicio por sus herederos para demostrar su mejor derecho, si no les ha prescrito su acción y derecho). En resumen, no creo que A tenga preferencia frente a C, por mucha prisa que se dé en inscribir, mientras esté vigente la protección del artículo 34 a C una vez que inscriba. (Esto ya lo razoné en su día varias veces en el ejemplo del "asturiano que se va a Australia" y se ve estafado por su vendedor que vende dos veces). COMENTARISTA 3 Uuf, yo no estoy de acuerdo. Fui dualista en mi juventud, pero al final me caí del caballo y abracé la tesis monista. Pero lo peor es que NI SIQUIERA ESTOY DE ACUERDO CONMIGO MISMO. Copio-pego del tema de la oposición que hice para mi hijo y su grupo, tomando como base principal (no única), el Memento Hipotecario de Martínez-Gil: EXAMEN DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA El artículo 34 LH consagra la llamada fe pública registral, piedra angular de nuestro sistema hipotecario. Su adecuada comprensión requiere su exposición conjunta con el artículo 33 LH: Artículo 33 LH: «La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.» Artículo 34 LH: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección que la que tuviese su causante o transferente.» 3.1 Supuestos a los que se extiende Protege las adquisiciones de derechos reales inmobiliarios realizadas por negocio jurídico, por lo que no quedan protegidas las adquisiciones realizadas por ministerio de la ley (usucapión, ocupación, expropiación forzosa) o por retracto legal (no hay una nueva adquisición sino una subrogación en una adquisición realizada). Las adquisiciones procedentes de resolución judicial o administrativa quedan protegidas cuando tengan naturaleza traslativa del dominio o constitutiva de derechos reales, pero no cuando se trate de sentencias declarativas. Las interminables discusiones doctrinales acerca de la relación entre los artículos 32, 33 y 34 LH fueron resueltas en buena medida por las SSTS de 5-3-2007 y 7-9-2007, que reunificaron la doctrina legal en el sentido siguiente: El artículo 34 LH se aplica tanto a la doble venta como a la venta de cosa ajena, pues aunque esta última no transmita el dominio, es válida obligacionalmente y, en consecuencia, queda fuera del ámbito de aplicación del artículo 33 LH. La fe pública registral del artículo 34 LH subsana los defectos de la tradición o falta de titularidad, de modo que nunca es una excepción al artículo 33 LH. Lo esencial es que la causa por la que el titular registral no es propietario o tiene una titularidad claudicante no resulte del Registro. En definitiva, tercero es quien adquiere confiando en la exactitud del Registro. El artículo 34 LH ampara frente a cualquier inexactitud registral que pueda perjudicar a quien inscribe su adquisición, otorgando plena eficacia jurídica a una adquisición a non domino. 3.2 Ámbito de aplicación La fe pública registral se extiende a la titularidad jurídica, esto es, a la existencia, contenido y titularidad del derecho inscrito. Quedan al margen: Los datos de mero hecho. Los derechos de naturaleza obligacional. Los relativos al estado civil y capacidad del vendedor. Los derechos a que se refiere el artículo 98 LH. Las servidumbres aparentes. Las limitaciones legales o estatutarias de la propiedad. 3.3 Requisitos 3.3.1 Contraposición real de intereses La doctrina y la jurisprudencia mayoritaria exigen que haya una verdadera contraposición de intereses, pues no hay razón para sacrificar al verus dominus para proteger a un titular aparente que simplemente ha mudado su vestido o configuración. No se protege, por tanto, a la sociedad a la que se aporta el inmueble, salvo que existan otros socios, ni en la adjudicación por extinción de comunidad. No estoy de acuerdo con que el artículo 34 LH no se aplique en caso de extinción de condominio porque sí hay contraposición de intereses. ¿Acaso no exigimos defensor judicial en las particiones de herencias? 3.3.2 Buena fe La buena fe del tercero es la que obra el “milagro” de la fe pública registral. Consiste en ignorar la inexactitud del Registro o la creencia de que corresponde con la realidad. Existen dos interpretaciones: a) Tesis amplia o psicológica Basta con la consulta de los libros registrales. b) Tesis estricta o ética Exige una actuación diligente para que la ignorancia sea excusable. La diligencia no implica una actuación detectivesca, pero sí una diligencia que debe modularse según las circunstancias de cada caso. La STS de 8-5-2024 señala que la buena fe no se identifica con el desconocimiento del contenido extrarregistral no concordante con el Registro, sino sólo con el desconocimiento de que la titularidad jurídica real era incompatible con la registral. COMENTARISTA 3 Añado: EL CONCEPTO DE TERCERO EN LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA El concepto de tercero admite distintos significados jurídicos: Tercero civil. Tercero adquirente. Tercero hipotecario. En relación con el tercero hipotecario, la doctrina se divide en dualistas y monistas. Dualistas Núñez Lagos, Lacruz, García García, Gómez Gálligo, Chico Ortiz. Hay dos terceros hipotecarios: El tercero latino del artículo 32 LH. El tercero germánico del artículo 34 LH. Monistas Jerónimo González, Roca Sastre, Pau Pedrón, Martínez-Gil. Sólo hay un tercero hipotecario: el que reúne los requisitos del artículo 34 LH. Pese al notable apoyo de las tesis dualistas, las SSTS de 5-3-2007 y 7-9-2007 se pronunciaron inequívocamente por la tesis monista, al considerar tercero hipotecario a quien adquiere de titular registral, con independencia de que nunca hubiera sido dueño o sí lo fue pero dejó de serlo. Los argumentos de Martínez-Gil en favor de la tesis monista son los siguientes: La introducción del sistema germánico desplazó al latino. El dualismo implicaría distintas soluciones para conflictos similares. El dualismo abocaría a proteger adquisiciones a non domino sin cumplir los requisitos del artículo 34 LH. La interpretación aislada del artículo 32 LH conduce a resultados absurdos. Los artículos 34, 38 y 40 LH exigen los mismos requisitos. El artículo 69 LH protege a quien adquirió del titular registral. La regulación de las tercerías responde a una lógica monista. La legislación especial siempre se remite al artículo 34 LH. En definitiva, el sistema registral español no trata de premiar la angustiosa prioridad, sino la confianza en el contenido del Registro. El artículo 32 LH advierte de que la falta de inscripción puede perjudicar al titular y asegura al que inscribe con los requisitos del artículo 34 LH que lo no inscrito no le puede perjudicar. COMENTARISTA 8 La madre del cordero es la buena fe. Si se trata de un tema registral o extrarregistral. Para los registradores basta con consultar el Registro. Para mí no. Implica una diligencia de un buen padre de familia en investigar la realidad del derecho del titular registral y se puede enervar si hubo una falta de diligencia por parte del adquirente y simplemente se fió de la titularidad del vendedor. Voy a poner un caso práctico en el que estoy involucrado y voy a ir a juicio y lo voy a ganar. El Sareb había publicado la venta de un inmueble por un precio, hice una oferta y me la rechazó. Volvieron a publicar el mismo inmueble por el mismo precio y pasó lo mismo. Me enteré de que después un tercero compró por más y su identidad. Le notifiqué por burofax que la venta estaba perfeccionada y que era una venta de cosa ajena. Pedí nota simple y aparecía en su propia escritura mi petición porque la pedí como notario. Ahora vamos a ir a juicio a anular la venta y vamos a alegar la falta de buena fe. Me parece muy difícil que no me vayan a dar la razón. COMENTARISTA 1 En mi humilde opinión, creo que el Tribunal Supremo ha dicho claramente que la buena fe no basta con una mera consulta del Registro, sino que se exige diligencia, que es una actividad superior de informarse de la situación. COMENTARISTA 8 Sí. Y hay dos sentencias muy recientes en ese sentido. Las tengo en el despacho. No me acuerdo de las fechas. En una se cargaba una venta hecha por un poderdante sin consentimiento del apoderado. La buena fe es la dinamita de la teoría de los registralistas más belicosos. Esta ha sido la 86ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 229 y 230): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 231 y 232): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 233 y 234): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 235 y 236): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 237 y 238): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 239 y 240): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 241 y 242): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 243, 244, 245, 246 y 247): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 248 y 249): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 250 y 251): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 252, 253 y 254): Curso 2024-2026 (y ya ha transcurrido el 25% de las semanas entre dictamen y dictamen) Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen 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dictamen (casos 318, 319 y 320): Curso 2024-2026: Especial Vanguardia Notarial Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 321 y 322): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 323 y 324): Curso 2024-2026: Llegamos a la semana 60 del curso Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 325 y 326): Curso 2024-2026: Comienzan los exámenes y último día para suscribirse Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 327, 328, 329 y 330): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 331, 332, 333 y 334): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 335 y 336): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 337, 338, 339 y 340): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 341, 342 y 343): Curso 2024-2026ç Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 344, 345 y 346): Curso 2024-2026: Entramos en el último tercio del curso Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 347, 348, 349, 350 y 351): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 352 y 353): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 354, 355 y 356): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 357, 358, 359, 360 y 361): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (caso 362): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 363, 364, 365, 366, 367 y 368): Curso 2024-2026: Superado el récord de casos del Curso 22/24 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 369, 370 y 371): Curso 2024-2026: A unos seis meses del dictamen Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 372, 373 y 374): Curso 2024-2026 Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 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Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 405 y 406): Curso 2024-2026 Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 407, 408 y 409): Curso 2024-2026 Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 410, 411, 412, 413, 414 y 415): Curso 2024-2026 Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 416, 417, 418, 419, 420 y 421): Curso 2024-2026 Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 422 y 423): Curso 2024-2026 Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 424 y 425): Curso 2024-2026 Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 426, 427, 428, 429, 430 y 431): Curso 2024-2026 Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 432, 433, 434, 435 y 436): Curso 2024-2026: Quedan 22 días para el dictamen Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 437, 438, 439, 440, 441, 442 y 443): Curso 2024-2026: Quedan 15 días para el dictamen Casos tontos (breves) y otros materiales: Seis casos breves Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 7 al 14, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros SEIS casos TONTOS, del 15 al 20, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro ya en NOVIEMBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 21 al 29, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (el libro ha salido de la imprenta y otros OCHO casos TONTOS, del 30 al 36, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 37 al 41 ¡y el libro ya a la venta en Basconfer! 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