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Un fin de semana largo en Turín (septiembre de 2024)
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Abierta la inscripción para la IVª Edición del Curso de la Feapen sobre Modificaciones Físicas y Expedientes Hipotecarios y Catastrales by Justito El Notario
Turín, de Piazza en Piazza, finales de septiembre de 2024
Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (el libro ha salido de la imprenta y otros OCHO casos TONTOS, del 30 al 36, para minidictaminar)

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Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con …

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“La herencia manda” (conflicto de competencia entre OOLL)

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Puede que algunos piensen que para qué escribo un post sobre esto que parece no ofrecer ninguna duda, pero lo escribo porque nunca me había pasado y me ha sorprendido. Así puede que eche una mano a los que tampoco lo sepan y no se me olvida para otra ocasión.

Al presentar una escritura de herencia y declaración de obra para su inscripción, nos dicen “que lo hemos hecho mal” y la declaración de obra nueva se tenía que haber liquidado en la misma Liquidadora que la herencia porque “la herencia manda”.

Me lo cuenta el presentante y le digo que a mí me parece más lógico que cada cosa vaya a su sitio.

Acto seguido consulto a la gestoría que me da la clave que se encuentra en dos artículos del Reglamento del Impuesto de Sucesiones:

Art. 72. Unidad de competencia territorial.

En ningún caso se reconocerá la competencia territorial de más de una oficina para entender del mismo documento o declaración, aun cuando comprenda dos o más actos o contratos sujetos al Impuesto. La oficina competente conforme a las reglas del artículo 70 liquidará todos los actos y contratos a que el documento se refiera, incluso los sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Cuando se practiquen diversas liquidaciones, ya sean provisionales o definitivas, las segundas y ulteriores deberán efectuarse, precisamente, en la oficina que hubiese practicado la primera.
Los documentos o declaraciones relativos a extinción de usufructos, o los que tengan por objeto hacer constar el cumplimiento de condiciones, se presentarán en la misma oficina que hubiese conocido de los actos o documentos en que se constituyeron o establecieron.

Art. 73. Órganos competentes para su resolución.

Cuando la oficina donde se presente el documento o declaración se considere incompetente para liquidar, remitirá de oficio la documentación a la competente, notificando esta circunstancia y el acuerdo declarándose incompetente al presentador.
Si se suscitaren cuestiones de competencia, positivas o negativas, serán resueltas: a) Si se planteasen entre oficinas de una misma Comunidad Autónoma que tenga cedida la gestión del tributo, por el órgano competente de aquélla. b) (Derogado) c) Si se planteasen entre las Delegaciones de Hacienda de Madrid, Ceuta y Melilla, por la Dirección General de Gestión Tributaria del Ministerio de Economía y Hacienda.

Vale, pero si está claro, ¿por qué lo liquidan donde no es generando el conflicto? Pues me dijeron que: “nuestro criterio es liquidar cada acto en la oficina liquidadora competente, atendiendo a las reglas de competencia, y en el caso que se consideren incompetentes, deberán remitir de oficio la documentación a la competente”.

No me convenció la respuesta porque aunque hay reglas de competencia para cada hecho imponible de cada impuesto, aquí hay un regla de competencia que está por encima de otras y que las hace decaer. No tiene sentido aplicar ningún otro criterio generando que una Liquidadora tenga que declararse incompetente y mandar el asunto a otra.

Al margen está la cuestión del conflicto entre haciendas autonómicas. Supongo que tendrán que compensarse este tipo de situaciones. Yo te debo, tu me debes, saldo ….

Balloon o cuota final

¿Saben lo que es el balloon? Pues tras un nombre aparentemente inocente (que no usa la escritura), más que un balloom hay una bomba.

La PARTE ACREDITADA y “la entidad” podrán acordar la modificación de la fecha de vencimiento de todas o de alguna o algunas de las disposiciones realizadas e incluso establecer o suprimir períodos de carencia de amortización para una o varias disposiciones ya realizadas, o para otras nuevas. Tales períodos, de acordarse, en ningún caso podrán superar un número máximo total conjunto de ciento veinte cuotas de intereses para todas las disposiciones y durante toda la vigencia del crédito a excepción de los últimos cuatro años. La PARTE ACREDITADA y “la entidad” podrán también acordar el aplazamiento del pago de cuotas estableciendo a tal efecto un “periodo de espera”. Tales periodos de espera, de acordarse en ningún caso podrán superar un número total conjunto de doce periodos de pago, ya sea en una o en varias veces. Los intereses correspondientes a dicho periodo de espera se devengarán y liquidarán el día en que el mismo finalice y serán satisfechos por la PARTE ACREDITADA en el momento en que proceda a la formalización de la solicitud del periodo de espera, efectuará simultáneamente la solicitud, con carácter irrevocable, de una disposición con aplazamiento de su realización al día siguiente al de finalización del periodo de espera solicitado. Dicha disposición, por tanto se destinará al pago de los intereses devengados durante el periodo de espera. No obstante el periodo de espera finalizará también cuando así lo solicite la PARTE ACREDITADA, se realice por la misma una amortización anticipada, el importe disponible del crédito no sea suficiente para cubrir los intereses correspondientes al periodo de espera entendida una eventual variación al alza de los mismos durante dicho periodo, o se acepte por “la entidad” la subrogación de un tercero en la deuda personal hipotecaria como consecuencia de la adquisición por dicho terceros de la finca hipotecada. En estos cuatro supuestos, los intereses del periodo de espera se liquidarán al último día del periodo de pago inmediato anterior a aquel en que se produzca la finalización, si bien la disposición y el pago de los intereses de la espera por LA PARTE ACREDITADA, se efectuaran el mismo día en que dicha finalización se produzca, surtiendo efecto no obstante, desde el día siguiente a la liquidación de interese efectuada. En el supuesto de que durante el periodo de espera se produzca una variación al alza del tipo de interés aplicable, dicho periodo se mantendrá hasta el último día del periodo de pago que sea posible en función del importe de la disposición solicitada, el importe disponible del crédito y el incremento del tipo de interés pactado. LA PARTE ACREDITADA, autoriza en cualquier caso, a la “entidad” para que esta realice la disposición correspondiente a dicho periodo por el importe necesario para cubrir dicha variación. Mientras el crédito se encuentre en periodo de espera, la parte acreditada no podrá efectuar disposiciones. A la finalización del periodo de espera, el importe de las cuotas mixtas correspondientes a las disposiciones realizadas con anterioridad al inicio de dicho periodo se mantendrá debiendo entenderse modificada la fecha de vencimiento de tales disposiciones, siempre que ello sea posible por no superarse la fecha de vencimiento final del crédito, en un número de periodos de pago idéntico al número de periodos de pago contenido en el periodo de espera efectivamente transcurrido. En caso contrario el referido importe se verá afectado como consecuencia del transcurso del periodo de espera. Igualmente, caso de que el periodo de espera hubiera supuesto la interrupción del pago de cuotas de carencia, una vez finalizo aquel se continuará siempre con el pago de cuotas mixtas de amortización de capital e intereses, quedando en consecuencia sin efecto las cuotas de carencia acordadas en su día que quedaron pendientes al establecerse el periodo de espera. Las disposiciones, el plazo de su devolución, las modificaciones del vencimiento de las mismas y los periodos de espera serán documentados debidamente mediante la firma de conformidad de la PARTE ACREDITADA. No obstante, “la entidad” queda especialmente facultada, e irrevocablemente autorizada, en lo menester por la parte acreditada para aplicar con cargo a la parte disponible por la misma del presente crédito, cualquier obligación de pago vencida y no satisfecha de dicha parte o cualquiera de las personas que la integran, dimanante de cualesquiera operaciones tales como, a título enunciativo: descubiertos en cuenta, avales, préstamos, créditos, descuentos o cualquiera otra. Tal cargo será notificado, a la parte acreditada, con detalle de la operación de que se trate, tendrá el carácter de disposición efectuada por la misma con vencimiento a la fecha de vencimiento final del crédito y sujeción al régimen de disposiciones regulado en este pacto, a excepción del importe por disposición que no estará sujeto a límite mínimo. – “La entidad” podrá negarse a que la parte acreditada realice nuevas disposiciones del crédito o modifique las fechas de vencimiento de alguna o algunas disposiciones, aun en el caso, de no haber alcanzado el límite de endeudamiento concedido, si dejara incumplida cualquiera de las cláusulas de esta escritura, o hubiera incumplido cualquier otra obligación líquida y exigible que tenga contraída con “la entidad” en virtud de operaciones distintas de la presente o con terceros, o estuviera inmersa en alguna situación concursal o cuando hubieran variado cualesquiera de los factores que se tomaron en consideración al concertar la operación, especialmente la solvencia de la parte acreditada, o en caso de fallecimiento de cualquiera de las personas que en su caso la integren.

No se encuentra mucha información en Internet. Yo he visto esto, esto y esto.

Bien, ahora traduzcamos. Estas fórmulas hipotecarias permitían aplazar cuotas (capital) hasta un máximo de x cuotas/años y antes de entrar en los últimos x años de vida de la hipoteca.

A priori, se trataba (o eso entendía yo) de salvar momentos puntuales de dificultad para el pago de cuotas. Sin embargo, la realidad es que en muchos casos se usaron de golpe y nada más constituir la hipoteca con la finalidad de disminuir la cuota que no habría sido asumible por muchos firmantes. Es decir, como te dejo para el final una parte del préstamo, respecto de esa parte no amortizas capital pero sí pagas intereses.

Francamente, quien iba a pensar que eso se iba a hacer de esa manera.

Pasados los años, la gente no puede hacer frente al pago de la cuota final y ha pagado una auténtica burrada de intereses quedando un pastizal por amortizar.

Al parecer no es fácil resolver judicialmente la papeleta mientras que solo se anule la cuota final porque al no haber posibles devoluciones no hay forma de pagar los gastos del procedimiento.

Diferencias entre mandato y poder e inscripción del nombramiento del cargo de Administrador y del de Consejero Delegado

Los opositores suelen hacerse un lío con el mandato y el poder. La confusión habitual se produce entre el poder general y el mandato concebido en términos generales. Seguramente si vieran una escritura de poder general y un contrato de mandato (si es que encuentran alguno), lo entenderían rápidamente. Es otra cuestión que debería formar parte de un método eficiente (o más eficiente de preparación del dictamen): los opositores tienen que familiarizarse con ciertas escrituras.

Esto que veréis ahora forma parte de una hipoteca. Los deudores dan mandato a la gestoría para una serie de cosas, pero, ojo, no lo configuran del todo bien porque LA GESTORÍA GENERALMENTE NO COMPARECE Y SI COMPARECE NO LO HACE EN SU PROPIO NOMBRE Y DERECHO SINO EN REPRESENTACIÓN DEL BANCO POR LO QUE NO PRESTA SU CONSENTIMIENTO. Es posible que existan documentos al margen que sí documenten el mandato en cuyo caso tampoco tengo del todo claro porque se inserta en la escritura lo que puede verse ahora:

“Cada una de las personas comparecientes que otorgan este documento autoriza y da mandato expreso a cada uno de los otorgantes del presente documento autoriza y en lo menester otorga mandato expreso a la compañía “LEGAL, S.A.”, titular del N.I.F. A-* y domicilio a efectos de notificaciones en * y correo electrónico * para que, en su nombre y representación realice las siguientes acciones:

Presentar en el Registro de la Propiedad esta escritura y, si las hay, las escrituras que se hayan podido formalizar o que se formalicen para inscribirlas en él.
Remitir de forma telemática a los otorgantes de esta escritura, la nota simple literal de su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como la nota de despacho y calificación, indicando las cláusulas no inscritas y la motivación de su respectiva suspensión o denegación.
Llevar a cabo las gestiones y declaraciones que corresponden, como sujetos u obligados tributarios, en relación con los actos que se contienen en dichas escrituras, para comunicar a la Administración los datos que se necesitan para pagar los impuestos que se generen como consecuencia de tales actos.
Ofrecer información encaminada a calificar y cuantificar el importe a ingresar o la cantidad que resulte a compensar o devolver.
Interponer todos los recursos que sean convenientes.
Dirigir comunicaciones a la Administración para proteger los derechos de los otorgantes a los que representa.
Recibir de la Administración todas las comunicaciones y notificaciones que sean necesarias, dirigidas a los otorgantes.
Presentar escrituras ante los registros públicos pertinentes para que las inscriban en ellos”.

¿Y por qué esto es un mandato? Pues porque así lo llaman. Todo lo demás haya que presumirlo: su naturaleza contractual, su bilateralidad, el consentimiento, la obligatoriedad y la onerosidad. Vamos, que si en vez de decir mandato dijera poder ya tendríamos el lío montado.

Este artículo que enlazo lo busqué a propósito de una discusión con alguno de mis alumnos y está bastante bien para distinguir las dos figuras.

En los supuestos de hecho para dictamen no suele haber mandatos ni gestiones ajenas sin mandato. Lo que hay son muchos poderes pero por la estrecha relación entre ambas figuras recurrimos a los artículos del mandato cuando encontramos un poder y fácilmente podemos acabar metiendo la pata y cargándonos un poder general porque “el mandato concebido en términos generales no comprende más que los actos de administración”.

Yo tenía un recopilatorio interesante sobre poderes: está aquí.

En otra entrada de mi “Dictamina que algo queda” he encontrado esto otro:

EN MATERIA DE REPRESENTACIÓN HAY QUE TENER EN CUENTA QUE:

SE ES MANDATARIO desde que se acepta el mandato.
SE ES APODERADO desde que se confiere el poder, no siendo precisa la aceptación del apoderado, aunque pueda hablarse de una aceptación tácita derivada del uso del poder.
SE ES ADMINISTRADOR DE UNA SOCIEDAD desde que se acepta el nombramiento, que debe de inscribirse en el RM.
SE ES CONSEJERO DELEGADO desde la inscripción en el RM (creo que más concretamente desde la inscripción de la aceptación del nombramiento) que tiene carácter constitutivo; en la inscripción deben enumerarse las facultades que se delegan ex 149 RRM; una vez inscrita la delegación, sus efectos se retrotraerán al momento de la realización del negocio. Debes añadir los criterios de la DGRN y de Llagaria en esta materia. Núñez Boluda dice que la inscripción es obligatoria y no constitutiva, basándose para ello en el art. 152 del RRM.

En cuanto a lo último me decía uno de mis alumnos: “El asunto del consejero delegado actualmente requiere más matizaciones porque tenemos el 152 RRM pero también el 249.2 LSC que dice que “no produce efecto alguno hasta su inscripción en el RM”, sin perjuicio de que el 152 RRM parece darle validez a lo hecho por el consejero desde su nombramiento, aun cuando no estuviere inscrito en el RM. Creo que el 152 RRM incurre en un exceso reglamentario, contradiciendo al 249.2 LSC, el cual debe prevalecer. Considero que ley es más que reglamento, y el segundo no puede contradecir a la primera”.

Alguna floritura más de mis viejas notas:

*EN CASO DE ENAJENACION DE UN INMUEBLE ARRENDADO por un consejero delegado no inscrito en el RM, el plazo para ejercer el derecho de retracto se cuenta desde la inscripción del nombramiento en el Registro, ya aunque tal inscripción atribuye efectos retroactivos a la venta desde el momento de su realización e implica la ratificación tácita de la venta que pierde su condición de acto incompleto, tales efectos se producen solo entre partes y no frente al tercero titular del derecho de retracto, que no puede verse perjudicado por el juego de la retroactividad.

*EN LA ENAJENACIÓN DE UN INMUEBLE ARRENDADO por mandatario verbal el plazo para el ejercicio del retracto se cuenta desde la ratificación, no desde la fecha de celebración del negocio, ya que los efectos retroactivos de la ratificación no pueden perjudicar al arrendatario titular del derecho de retracto. Desde la ratificación la venta pierde su carácter de incompleta.

Para terminar, como, a fin de cuentas, intentaba hacer una especie de ficha para dictamen e irla redondeando recurrí a mi opositora favorita, ya Notario, que me pasó esto:

DIFERENCIAS ENTRE MANDATO Y PODER:

Por su nacimiento: el mandato es un contrato y por tanto requiere aceptación del mandatario. En cambio, el apoderamiento es una declaración unilateral de voluntad del “dominus” que no precisa aceptación del apoderado.
Por su objeto y contenido: el mandato regula relaciones internas entre el mandante y el mandatario; en cambio el poder determina la eficacia que respecto al dominus han de producir los negocios que el representante realice con terceros a nombre del dominus. Y el mandato origina en el mandatario obligación de ejecutar el encargo; el apoderamiento, en cambio, no origina obligaciones inmediatas para el representante.
Por su extinción: finalmente el mandato se extingue por su revocación y comunicación al mandatario y el poder necesita además la comunicación a terceros. (art. 1.734 CC).

Sobre el asunto del Consejero Delegado tengo unas notas que me pasó ella también y que intentaré pasar a limpio e incorporarlas aquí. De momento aquí van en pdf: CONSEJERO DELEGADO

El acta de transparencia más pesada de la historia

La mañana había sido de cancamacola. Y para terminarla, rondando las tres de la tarde, inicio un acta de transparencia que me llevó una hora de reloj sacar adelante.

A pesar de lo agotadora que resulté salieron a colación dos temas interesantes que quedamos en comentar el día de la firma de la compraventa e hipoteca.

Así lo hicimos.

La primera cuestión fue: ¿me conviene tener dos hipotecas o es mejor ampliar la que yo tengo? El tipo firma una hipoteca y no le gustan las condiciones, así que pretende novar y ampliar pero el banco le dice que no, que será una segunda hipoteca. Yo como deudor, preferiría tener dos hipotecas, pero hay gente que prefiere tener una sola porque así le cargan en la cuenta bancaria una única cuota conjunta mensual. Se piensa en que todo vaya bien, pero no en que vaya mal cuando al tener dos le dificultas la cosa al acreedor.

En este enlace se dice: “En el caso de ejercicio simultáneo de la acción declarativa de nulidad respecto de dos contratos de préstamo hipotecario que da lugar a una única resolución judicial, ¿puede alterarse la norma imperativa del art 555.4 LEC, según la cual en el caso de ejecución de bienes especialmente hipotecados “solo podrá acordarse la acumulación a otros procesos de ejecución cuando estos últimos se sigan para hacer efectivas otras garantías hipotecarias sobre los mismos bienes”?”

Es decir, sí es posible acumular (aunque parece que tiene que acordarse supongo por el juez) con lo que hacer otra o novar o ampliar la primera no parece demasiado relevante salvo por la única cuota (la única letra que dice la gente) y porque algo se dificulta la ejecución.

La segunda cuestión es: ¿Hay que decir si la vivienda es habitual o no? ¿Y si luego deja de serlo o pasa a serlo? ¿Si digo en la escritura de hipoteca que es VH o que no y luego cambia y deja de serlo o pasa a serlo, las condiciones de ejecución, vencimiento y otras, varían?

La cuestión la trata Javier Micó Giner en su obra Hipotecas y Venta Extrajudicial de Inmuebles Hipotecados. En las páginas 560 y 561 donde señala que lo determinante es que lo sea o no en el momento de la reclamación.

Escritura de capitulaciones matrimoniales postnupciales otorgada por matrimonio entre español y cubana contraído en Cuba (la problemática de la inscripción)

Español y cubana. Se casaron en marzo de 2023 en La Habana e inscribieron su matrimonio en el registro competente de Cuba y en el Consulado de España en La Habana. Su residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio es en zona de derecho común.

Y las capitulaciones (que ahora podrán ver), ¿dónde se inscriben?

Tras pasar un rato busca que te busca en Internet y encontrar muy poca cosa, hago un par de llamadas a profesionales que se ocupan de este tipo de trámites y llego a las siguientes conclusiones:

El registro consular lo notifica al Registro Civil Central.
Inscrito el matrimonio en el RCC, se pueden inscribir las capitulaciones matrimoniales.
No hay trámite telemático para su presentación.
Están tardando dos años en inscribir en el RCC.
Para averiguar si está inscrito el matrimonio sí que puede pedirse un certificado al RRC (esto sí funciona telepáticamente). Sí sale positivo, a presentar las capitulaciones. Si es negativo a inscribir.

Y, entre tanto ¿qué? Pues un desastre para las operaciones inmobiliarias y su financiación. Sin capitulaciones matrimoniales no hay inscripción en el registro de la propiedad.

El Civil Central es una auténtica desesperación. Yo llevo nueve meses esperando la inscripción de un divorcio. Si necesitan más recursos, que los pidan, ¿no?

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *.

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges en régimen legal supletorio de la sociedad de gananciales del derecho civil común * y DOÑA *, ambos mayores de edad, de nacionalidad española él y cubana ella, * y *, vecinos de TERRITORIO DE DERECHO COMÚN, con domicilio en *; provistos, según me acreditan, él del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal,*, y ella del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *, respectivamente.

Incorporo a la presente, a solicitud de sus titulares, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de sus citados DNI/NIF, Pasaporte y NIE, autorizándome a que sean reproducidas en las copias que de la presente se expidan.

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto.

E X P O N E N:

I.- Que contrajeron matrimonio en * (Cuba), el día *, cuyo matrimonio se encuentra inscrito en el Registro Civil del Consulado General de España en La Habana, al tomo *, página *.

Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, de las páginas del Libro de Familia de los comparecientes en las que constan dichos datos de inscripción, así como de certificado de inscripción en el citado Registro Consular.

No me acreditan la inscripción en el Registro Civil Central de su citado matrimonio por lo que, yo, el Notario, les hago las oportunas advertencias en cuanto a la inscripción de la presente escritura.

II.- Que, al no haber otorgado capitulaciones matrimoniales, y al ser su residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio la indicada en la comparecencia de la presente, en TERRITORIO DE DERECHO COMÚN, el régimen económico de su matrimonio es el de la sociedad de gananciales regulada por los Artículos 1.344 y siguientes del Código Civil español, conforme al REGLAMENTO (UE) 2016/1103 DEL CONSEJO de 24 de Junio de 2016 por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales, y en el que se establece que prevalece el lugar de residencia inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio a falta de ley nacional común (y de opción por esta última, si la hubiera).

III.- Que tienen acordado modificar el régimen económico de su matrimonio y convenir para lo sucesivo, sin previa liquidación de su sociedad conyugal, que se practicará en escritura independiente, el régimen de absoluta y total separación de bienes, a cuyo efecto.

E S T I P U L A N:

Primero.- Que establecen como régimen económico de su citado matrimonio el de SEPARACIÓN DE BIENES en los términos que regula el Código Civil en los Artículos 1.435 y siguientes.

Segundo.- Los comparecientes solicitan del Registro Civil y de los demás Registros en que proceda, la toma de razón de los presentes capítulos, cuya presentación realizarán de forma presencial y personal o por vía postal o telemática, si estuviera habilitada, a cuyo efecto cualquiera de ellos podrá presentar copia autorizada de esta escritura.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas al Registro Civil.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los comparecientes/otorgantes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por sí mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, número * y los * folios posteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Licor 43, Restaurante, Cartagena

Algunos apuntes preliminares. Elegir zona (interior o terraza y terraza primer línea segunda o tercer porque puede molestar el sol). Muy bonito el baño. Demasiado tiempo para el segundo plato. Servicio acelerado. Una nueva discrepancia en el punto de la carne. Algunos locales creen que su punto es el punto, creen que el punto es universal y hay puntos que no son al punto y punto. En los últimos días en un par de locales me han servido agua en botellas vulgaris o en botella con marca. En este último caso la botella es marca de la casa. Agua del grifo no era porque la bebo a diario y conozco el sabor, pero casi tres euros por una botella de agua tratada de alguna manera me parece realmente caro. Se agradece el aperitivo y que no cobren el pan.

En los entrantes elegimos los dados de atún rojo con su toque picante (y dados grandes) y los boquerones fritos con un toque cítrico. Luego nos confiamos a los platos principales que fueron las verduras wok que estaban impresionantes y las carnes (solomillo y lomo bajo) dado que el establecimiento cuenta con una zona de brasas que no es usual por estos lares. Como he dicho de nuevo me encontré con una discrepancia en el punto. Pedí punto más por mi hijo y va el tío (mi hijo) y me sorprende diciendo que no, que quiere sangre, así que lo dejamos en el punto. Cuando las carnes llegaron estaban punto + o casi que más. Curiosamente los de la mesa de al lado la recibieron poco hecha y la devolvieron al parrillero, así que si yo pedí punto y la de al lado me pareció poco hecha, ¿la conclusión es que el punto de este cocinero no tiene muy afinado el punto? Yo diría que así es.

Por lo demás, la carne estaba buena pero me pareció escasa que quieren que les diga. El lomo bajo bueno pero mi solomillo era tres cuartos de solomillo. A lo mejor, al traerlo en tres trozos ganan un solomillo por cada tres que le piden y dan de comer a un cuarto. Pataticas y ricos pimientos con un toque dulzón.

El chaval se tomó un flan y la doctoressa y yo nos dimos a los quesos con una copa de tinto.

Me gustó mucho el godello berciano (Sangarida La Yegua) y el resultado en conjunto fue muy satisfactorio porque el sitio es fantástico. No hay nada igual en esta ciudad .. aunque .. pero … me fastidió lo de la carne y hay que poner platos generosos puñetas.

No dejen de visitar la tienda al salir porque es espectacular.

Mayoría de edad en La Tasca del Tío Andrés, Cartagena

Nunca fue mal sitio pero con los años y las generaciones, con un equipo humano excelente ha tomado gran altura. Está siempre lleno. Barra, aledaños con mesas altas y comedor.

En el 87 cumpleaños del abuelo y el 18 del nieto (nacieron el mismo día con 69 años de diferencia), nos despachamos bien a gusto.

Al margen del bebercio hubo quisquilla cocida, torreznos de Soria, huevos con patatas al ajo cabañil, almejas al ajillo, mejillones a la brasa, ijada de atún y un cachotino.

Hubo Lagar de Pintos y Ribeiro Lalama.

No dejamos pasar la tarta (Lotus) porque había que soplar las velas y no habíamos llevado una nuestra.

Sin estrellas, soles, ni guías, ahí está La Tasca del Tío Andrés.

Sentencia sobre validez venta de inmueble (en el caso era permuta) de menor sin autorización judicial

La STS_10 de Enero de 2018 no tiene desperdicio y debe figurar en el tema de los opositores y tenerse muy presente a efectos de dictamen. Sin perjuicio de que más adelante añada algo más para el caso de modificación de la capacidad y el conflicto de intereses, a partir de aquí, todo es sentencia.

El recurrente sostiene que la autorización judicial requerida por el art. 271 CC debe ser previa al otorgamiento del contrato; que se trata de una norma imperativa cuyo incumplimiento acarrea la nulidad del acto; que la sentencia recurrida, al admitir la autorización posterior y deducir que comprendía las dos fincas registrales objeto de la permuta, infringe los preceptos citados y no protege el interés del tutelado. Añade que es irrelevante el plazo transcurrido desde que se otorgó la escritura cuya nulidad se pretende (el 24 de octubre de 2006) y el momento de interposición de la demanda (el 31 de julio de 2013) porque se trata de un acto nulo e inexistente y no es aplicable el plazo de cuatro años previsto en el art. 1301 CC .

Tradicionalmente, partiendo de la consideración del art. 271 CC como norma imperativa, cierta doctrina y cierta jurisprudencia calificaron el acto realizado por el representante sin autorización judicial como nulo, con nulidad radical o absoluta, en aplicación del art. 6.o.3 CC . Esta solución debe descartarse por dos motivos. En primer lugar porque, desde un punto de vista de la naturaleza de la norma, el representante legal que celebra el contrato sin contar con previa autorización no infringe una norma imperativa de las contemplada en el art. 6.o.3 CC , sino que omite uno de los requisitos para la eficacia representativa de sus actos. En segundo lugar, y sobre todo, porque el régimen de la nulidad absoluta no protege adecuadamente el interés del representado, que es precisamente el que trata de tutelar la norma que impone el control judicial. De una parte porque, según las tesis mayoritarias sobre la nulidad radical o absoluta, posibilitaría en todo caso y sin límite de tiempo a ambas partes contratantes, así como a cualquier tercero interesado, hacer valer la supuesta nulidad. De otra parte porque impediría sanar, convalidar o confirmar actos beneficiosos para el menor o el incapacitado.

Se ha defendido, en segundo lugar, la aplicación del art. 1259 CC a los actos del tutor sin autorización judicial en cuanto actos incompletos, por considerar que el supuesto encaja en el esquema conceptual y normativo de la representación sin poder suficiente. La representación legal no legitimada por una autorización judicial quedaría asimilada a una representación sin poder. De esta forma, de la misma manera que en la representación sin poder falta la voluntad del dominus hasta que se produce la ratificación, en el caso de la representación legal podrían ratificar el acto los propios menores y las personas con la capacidad modificada judicialmente cuando dejaran de estar sometidas a representación legal. Por esta última solución se inclinaron las sentencias 225/2010, de 22 de abril , y 447/2010, de 8 de julio , citadas por la parte recurrente en apoyo de la calificación del acto como nulo e inexistente por no haber mediado previa autorización judicial ni ratificación posterior por el propio interesado. Con posterioridad, otras sentencias de esta sala han afirmado dar por buena esta solución, pero no la han considerado aplicable al caso que resolvían. Así, la sentencia 558/2010, de 23 de septiembre , en un caso de los actos de disposición de bienes gananciales efectuados por el tutor sin autorización judicial. A su vez, la ya citada sentencia 440/2014, de 28 de octubre , en un supuesto de venta realizada por el padre como representante de sus hijos menores sin contar con autorización judicial requerida por el art. 166 CC , parte de la sentencia 225/2010, de 22 de abril , pero la «puntualiza», y por razón del principio de conservación de los actos y contratos, admite que los otorgados por el representante legal sin autorización judicial puedan convalidarse mediante la ratificación expresa o tácita «y en su caso, por el transcurso del plazo establecido».

La sentencia impugnada en el presente recurso de casación apoya su decisión en dicha sentencia 440/2014, de 28 de octubre , tras observar que la sentencia de 22 de abril de 2010 en la que se basó el Juzgado ha sido «completada» por aquella que, según la sentencia recurrida, «parece que tiende a la anulabilidad de los actos realizados sin autorización judicial, que es el régimen que se propugnaba en las anteriores sentencias del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1987, 9 de mayo de 1994 , 23 de diciembre de 1997 y 3 de marzo de 2006 y que es también el régimen que se adopta en el Derecho catalán».

Frente a la solución de la nulidad radical, la asimilación del acto realizado por el representante legal sin autorización judicial al acto otorgado sin poder permite la ratificación por el menor o el incapacitado cuando dejen de serlo, lo que en principio es favorable a su interés.

Esta postura presenta sin embargo algunos inconvenientes, tanto desde el punto de vista de la protección de los intereses de los menores y personas con discapacidad como desde el punto de vista de la seguridad jurídica.

i) En primer lugar, la aplicación del art. 1259 CC deja abierta la puerta a la revocación por la otra parte del contrato. El tercero, por tanto, podría privar de eficacia al acto antes de que fuese ratificado. Cuando se trata de menores, esta posibilidad resulta poco coherente con la tutela de su interés, pues quedaría en manos del otro contratante la eficacia del acto antes de que alcanzara la mayoría de edad, pero es claramente contraria al interés de las personas con la capacidad modificada judicialmente que no puedan recuperar su capacidad y que nunca podrían ratificar por sí el acto celebrado por el tutor. Esta objeción podría suavizarse si al menos se admitiera la posibilidad de una autorización judicial posterior al acto, lo que podría considerarse coherente con la estructura de la ratificación del acto sin poder (pero que la sentencia 447/2010, de 8 de julio , tras declarar aplicable el art. 1259 CC , negó).

ii) En segundo lugar, la aplicación del art. 1259 excluye que el ejercicio de la acción de los menores y pupilos para hacer valer los efectos de la nulidad del acto celebrado por el representante quede sometido a plazo. Esa razón fue decisiva para la aplicación del art. 1259 CC en el caso de la sentencia 225/2010, de 22 de abril .

El mismo resultado de la ratificación del acto al amparo del art. 1259 CC , y que es favorable al interés del menor y de la persona con la capacidad modificada judicialmente y sometida a tutela, puede alcanzarse mediante la aplicación del régimen de la anulabilidad, puesto que es posible la confirmación del acto (art. 1309 CC).

Además, la aplicación del régimen de la anulabilidad a los actos del representante legal sin autorización judicial conduce a algunas consecuencias más ponderadas en atención a los intereses en juego.

i) En primer lugar, el régimen de la anulabilidad excluye que el otro contratante revoque el contrato. Otra cosa es que, en su caso, si se dan los presupuestos para ello, pudiera impugnar el contrato demostrando el error (o incluso el dolo) que le llevó a contratar con desconocimiento de que fuera precisa una autorización judicial.

ii) En segundo lugar, el régimen de la anulabilidad somete el ejercicio de la acción de impugnación del contrato a un plazo, de manera coherente con la exigencia constitucional de seguridad jurídica.

El plazo de cuatro años que establece el art. 1301 CC, que literalmente se refiere a los contratos celebrados por los menores e incapacitados, se computa «desde que salieren de tutela», lo que parece pensar, para las personas con la capacidad modificada judicialmente, en la recuperación de la capacidad.

La aplicación del régimen de la anulabilidad, además de por las razones antedichas, viene respaldada ahora por el tenor del art. 61 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la jurisdicción voluntaria , que se refiere literalmente a la tramitación del expediente en los casos en que el representante legal «necesite autorización o aprobación judicial para la validez de actos de disposición». Aunque se trate de una norma de procedimiento con pretensión de aplicarse en todos los Derechos civiles españoles (disp. final vigésima), entre los que se encuentran el aragonés y el catalán, que expresamente establecen como consecuencia de la falta de autorización necesaria la anulabilidad, el texto refuerza la calificación del acto realizado por el tutor como inválido.

En efecto, partiendo de la «invalidez» (el precepto se refiere a los casos en que se necesite la autorización o aprobación judicial para la «validez» del acto), y descartada la nulidad absoluta por su falta de adecuación a la protección de los intereses de los menores y personas con la capacidad modificada judicialmente, para dar solución a los actos celebrados por el representante legal sin autorización judicial resulta necesario acudir, con las adaptaciones precisas, a la anulabilidad:

i) De una parte porque es el régimen de invalidez al que el legislador ha dotado de la regulación más completa.

ii) De otra parte, y sobre todo, porque por las razones ya expuestas, los criterios aplicables a los contratos celebrados por los propios menores (posibilidad de confirmación y existencia de plazo de impugnación) son los que mejor concilian el interés del menor y del incapacitado y la seguridad jurídica.

iii) Incluso, cabría incluir este supuesto en la literalidad del art. 1301.V CC , pues el precepto se refiere a los «contratos celebrados por los menores o incapacitados»: el representante legal del menor o de la persona con la capacidad modificada judicialmente otorga el acto «por» ellos, en su lugar, en sustitución de los representados.

El resultado práctico que se alcanza mediante la aplicación del régimen de anulabilidad, con las adaptaciones señaladas, por lo demás, no es contradictorio con la solución a la que se llegaría si, desde un planteamiento coherente con el papel que el título y el modo juegan en nuestro ordenamiento en la transmisión de derechos reales, se entendiera que el acto sin previa autorización judicial no es inválido, sino vinculante y obligatorio para las partes, pero es ineficaz como título idóneo para la trasmisión del dominio. Ello permitiría su «ratificación» posterior (como dice la sentencia 314/1984, de 21 de mayo , «aunque no pueda calificarse con propiedad de anulable») pero también la autorización «previa» a la enajenación, considerando entonces que el acto obligacional que sirve de título para la transmisión es válido.

La anulabilidad y la posibilidad de confirmación es compatible también con el control judicial posterior al otorgamiento del acto, lo que excluiría la ulterior acción de impugnación. En particular, esta sala lo ha admitido cuando en el propio contrato se tiene en cuenta la necesidad de obtener autorización judicial. Así, la sentencia 21/2010, de 16 de febrero, declara: «El art. 166 CC exige que para la disposición de los actos del menor concurra la autorización judicial, pero nada impide otorgar un contrato que la exija antes de obtenerla, o bien mientras se están efectuando las gestiones para conseguirla. Cuando ello ocurra, el contrato se entenderá sometido a una condición suspensiva consistente en la obtención de la autorización, aunque, como en el caso que nos ocupa, dicha condición se configurara por las partes como resolutoria, lo que nada les impedía hacer». Con anterioridad, la sentencia 257/2007, de 2 de marzo , llegó a una solución semejante, al considerar razonable la interpretación de que el contrato celebrado era de «compromiso de compraventa», «atendido el contenido de sus cláusulas en una visión sistemática de las mismas, de las que se pone de manifiesto que la intención de los contratantes fue la de diferir la conclusión de la compraventa de los inmuebles al momento en que el padre de los aquí recurrentes hubiese obtenido la pertinente licencia judicial, requisito que los firmantes del contrato conocían ser necesario para la validez de la compraventa a realizar». Es cierto que el compromiso previo del tutor no garantiza que el juez conceda la autorización o la aprobación pero, en cualquier caso, una vez obtenida, es evidente que se cumple la finalidad perseguida por la norma de que judicialmente se controle la conveniencia del acto de disposición para el interés del menor o persona con la capacidad modificada judicialmente. También cuando en el contrato no se haya establecido nada al respecto.

La aplicación de la doctrina expuesta al caso lleva a entender que la sentencia recurrida debe ser confirmada. Por lo dicho, resulta correcto declarar que la permuta celebrada por la tutora sin previa autorización judicial no es nula de pleno derecho ni inexistente y que la autorización judicial obtenida después de la celebración del contrato impide que prospere una impugnación posterior.

Particularmente por la parte que me afecta, considero que no debemos dar pie a que una escritura de pie a un litigio. Se espera a tener la autorización y se firma sobre seguro. Porque, además, es curioso: es muy posible que hubiera algún Notario que dijera no, sin autorización no y luego va otro y dice que sí. El primero queda fatal y el segundo es el machofer que ha resuelto la papeleta abocando el asunto a un pleito. Me ha pasado, por eso lo digo.

Sidrería Restaurante El Cruce, Carcedo, Soto del Barco, a dos pasos del aeropuerto de Asturias

Un par de cervezas, botella de sidra y chupito, claro así que luego dormimos como marmotas desde que embarcamos hasta que aterrizamos.

Compartimos una fabada con su compango y luego una paletilla de lechazo. Hasta tomamos una tarta de queso. Todo ellos por 73 Euros.

Sito concurrido con terraza a pie de asfalto y en un día fabuloso de sol. Estoy deseando volar a Asturias y repetir en esta sidrería.

Y todo por tres octavos (una compraventa accidentada)

Multitud de problemas los de esta compraventa por cuatro perras.

Que si el mandato verbal del vendedor.

Que si el título que no estaba inscrito y no se exhibía. Veremos si en la ratificación se dice algo. Es muy posible que no, ¿para qué se va a meter el compañero en ese lío?

TÍTULO: El de compra de una cartera de inmuebles, entre los que se encuentra la parte indivisa de la presente, a la mercantil “*, S.A.”, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, cuya escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad por lo que, yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.

No me presentan el título alegado, por lo que no lo puedo examinar ni anotar, procediéndose a este otorgamiento en los términos del artículo 172 del Reglamento Notarial, de lo que advierto expresamente.

Manifiesta la parte vendedora que procederá a su exhibición al tiempo del otorgamiento de la escritura de ratificación de la presente, comprometiéndose a su presentación en el Registro de la Propiedad en el plazo más breve posible.

Que si el embargo tenía que haberse cancelado y que si no se había cancelado que se pidiera ahora.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan los comparecientes que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita, se encuentra gravada con el embargo administrativo a favor de la Hacienda Pública objeto de anotación preventiva (prorrogada) a que se hace referencia en el apartado información registral y en dicha nota adjunta, habiéndose expedido la certificación de cargas que previene el art. 143 del Reglamento Hipotecario, en ejecución del procedimiento a que se refiere.

Los comparecientes, solicitan de ser procedente por esta vía, la cancelación de dicho embargo, en virtud del Auto de Ejecución de Títulos No Judiciales, procedimiento número *, expedido por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número * de los de *. A su solicitud, incorporo a la presente, fotocopia con valor de testimonio de dicho Auto comprometiéndose a su presentación en original si fuere necesario hacerlo.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias en cuanto a la cancelación de dicha anotación preventiva.

En dicha nota consta:

“EMBARGO ADMINISTRATIVO a favor de HACIENDA PUBLICA en cuanto a tres octavas partes, por * DE PRINCIPAL; * DE INTERESES Y COSTAS; TRES MIL EUROS DE OTROS GASTOS, ordenado en Resolución dictada con fecha *, a resultas del expediente administrativo número *. – Anotación letra *. En la fecha *, al tomo *, libro *, folio *. CERTIFICACION: Se ha expedido Certificación de cargas que previene el art. 143 del Reglamento Hipotecario, en ejecución del procedimiento a que se refiere la ANOTACION LETRA * . *, *. MODIFICADA POR LA *”.

“PRORROGADA la anotación de la letra *por la anotación de la letra * de fecha * a favor de HACIENDA PUBLICA Autoridad: AGENCIA ESTATAL DE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA Fecha mandamiento: *, procedimiento nº *”.

Y por último los derechos de adquisición preferente. Al no estar el título inscrito, podría suceder que al calificar surgieran el derecho de la GV. La cuestión quedó resuelta con la Circular 1/2021.

SEGUNDO.- DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DECRETO LEY 6/2020. Los comparecientes manifiestan a mi requerimiento, que no les consta ninguna transmisión posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 de 20 de Octubre de la vivienda de la Comunidad Valenciana, que determine la sujeción a los derechos de adquisición preferente en los supuestos de transmisión previstos en el Titulo II del Decreto Ley 6/2020, por lo que la presente transmisión, aún radicando el inmueble en área de necesidad de vivienda de grado ALTO, no está sujeta a derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat Valenciana.

Así resulta de la nota remitida, antes citada, en la que se ha hecho constar por la Sra. Registradora que no existen títulos posteriores a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 que determinen la sujeción de la presente transmisión a los derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat.

Yo, el Notario, advierto expresamente que el art. 68 apartado 20 de la Ley 8/2004 de 20 de octubre de la vivienda de la Comunitat Valenciana, tipifica como infracción grave, transmitir o adquirir una vivienda o edificio sujetos a los derechos de adquisición preferente sin notificación a la Conselleria competente en materia de vivienda, así como transmitirla sin autorización, transmitirla después de haber caducado los efectos liberatorios de la notificación de la transmisión realizada o transmitirla en condiciones distintas a las autorizadas.

Igualmente advierto de que al hallarse pendiente de presentación el título de la aquí vendedora, que no se exhibe, lo señalado en el siguiente apartado podría verse alterado por lo que resulte del mismo y de su inscripción en el Registro de la Propiedad, de lo cual hago expresa advertencia, si bien la CIRCULAR 1/2021 de la Dirección General de Vivienda y Regeneración Urbana, para la aplicación del Decreto ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto señala como excepción, en la que no se interpretará necesaria la notificación por la persona transmitente ni la persona adquirente, ni la comunicación notarial y registral respecto de, entre otros, supuestos de hecho del título I y del título II del Decreto ley 6/2020 el de la transmisión de cuota indivisa de la vivienda a favor de una persona, ya sea copropietaria o no, si tras la transmisión subsiste la indivisión.

Pues eso, todo esto por tres octavos y cuatro perrillas.

Se adivinaba, además, una posible reanudación de tracto, una división judicial con consignación del importe y un clarísimo 18.2 LCI.

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