El blog de Justito El Notario

Chistes y Anécdotas Notariales Episodio LXXXVIII
¿Hay casos de personas que opositaron y trabajaron al mismo tiempo y lo lograron?
Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 49 y 50)
Frechilla, el pueblo con notaría mas pequeño de España (un guiño a Notartic2)
La anotación preventiva (y la certificación registral) en los expedientes de dominio y cabida by Silvestre, el librario
Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 47 y 48)
Escritura complementaria de otra de donación (a efectos de inmatriculación y previo expediente en abierto en la SEC para modificar titularidad «en investigación»)
Escritura de constitución de sociedad limitada sin CIRCE (VERSIÓN 2022, tras la Ley «Crecre» 18/2022)

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¿Qué significa «nihil prius fide»?

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Retracto de colindantes

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«El método de preparación de la oposición que usan conmigo me genera desconfianza»

«Suspectum: Justito, recurro otra vez a ti porque me encuentro preocupado. Te cuento. Los preparadores no nos piden los temas que les estamos cantando para seguirnos la exposición. Alguno profundiza más a nivel técnico en cuanto al contenido del tema si hemos olvidado decir algo importante o …

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«No tengo la sensación de felicidad extrema que imaginaba»

Decía un opositor a judicaturas hace pocos días en Twitter que «van dos semanas desde que aprobé y la verdad es que son días muy raros. No es una sensación de felicidad extrema como me imaginé. Siento que tengo que ponerme a estudiar, o irme ya a casa porque voy apurado, y me cuesta recoger todo de la mesa. Mi cabeza aún no lo ha asimilado».

Cuando le leí, me vino a la cabeza lo que cuento en la contraportada de mi libro «Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)»

«Todo acabó la tarde del 29 de junio de 2002. Mi padre estaba en Madrid. Fue al Colegio Notarial a esperar la salida de las notas y me llamó a media tarde para darme la noticia: «Miguel, eres notario», me dijo».

Cuando después de casi once años Miguel Prieto Escudero, Justito El Notario, aprobó las oposiciones al título de notario todos los que le felicitaban le decían «estarás muy contento» o «no te lo creerás» o «estarás en una nube». Y sí, lo estaba, aunque él lo sintió y lo cuenta de otra manera bien distinta:

«Después me instalé en una nube, en una nube de alivio, en una inmensa nube de alivio en la que aún vivo, aunque mi nube tiene dos agujeros por los que saco las piernas para así poder mantener los pies en el suelo».

Como dijo en su primer número de protocolo, hilo conductor de esta historia, «para terminar, quiero manifestar que espero no olvidar nunca el esfuerzo y sufrimiento que me ha supuesto conseguir lo que siempre había anhelado: ser notario, y también que si lo he conseguido ha sido, desde un punto vista estrictamente personal, gracias a la que modestamente considero que ha sido mi fundamental virtud: la fuerza de voluntad».

Así que comprendo perfectamente al recién aprobado aunque desconozco si ha opositado mucho tiempo o no tanto o mas bien poco. A mi modo de ver, la sensación de felicidad es inversamente proporcional a la de alivio si se trata de opositores con mas años de oposición. Tal vez pudiera hacerse una fórmula matemática.

Por supuesto, habrá opiniones para todos los gustos pero en mi caso fue alivio (de la que me he librado) lo que sentí y alivio lo que sigo sintiendo aun. Puede que la auténtica felicidad me llegará cuando puse el pie en Mondoñedo y comencé a disfrutar de lo conseguido. Los meses que transcurrieron entre el aprobado y la toma de posesión (lo que mi padre llamó «El estado mas feliz del hombre») fueron también de tranquilidad y disfrute pero mas que nada de ALIVIO.

El resto de la historia está disponible en el libro que también está a la venta en Amazon. Si alguien lo quiere dedicado que me escriba a justitonotario@hotmail.es

«Regular, gracias a Dios», de José Antonio Labordeta y su suegro, el Notario Luis de Grandes Urosa

Otro capítulo mas de mi desperdigada sección «literatura con notarios». Me lo cuenta mi amiga Maribel refiriéndose a «Regular, gracias a Dios (Memorias Compartidas)» de José Antonio Labordeta.

Reseña en este libro la anécdota que le pasó en un día de cortejo a Juana Grandes, en los años 60, la chica con quién luego se casó.

«Domingos: cine barato. Programa doble y calor en las manos, en los labios, en los rostros. De salida, paseo por los porches de la ciudad: paseo arriba, paseo abajo y saludos a viejos compañeros de bachillerato, ahora cadetes de la Academia Militar.

—Mi hermano es de ésos —me dijo Juana.

—No me gustan los militares —dije metiendo la pata; lo quise arreglar con un pedante verso de Neruda,«Asustar a un notario con un lirio cortado».

—Mi padre fue notario y murió antes de nacer yo.

Me había comportado como un gilipollas y tuve que soportar como pude el desgarramiento que sentía al saber que estaba enamorado de una chica que decía que se llamaba Juana, pero que yo —¡oh divino imbécil!— a punto estaba de perderla. Iba de mal en peor.

Con lo fácil que era sonreír, hablar de las cosas que pasan, de los amigos y no meter a Neruda en esta pelea de refritos literarios.

Uno es pedante hasta durmiendo.»

PD.- Cómo soy un poco chafardera, he buscado en San Google a un notario apellidado Grandes, pero no he encontrado nada.

PD 2.- El surrealista poema de Neruda es «Walking Around»

Bueno, yo sí he encontrado a un Luis de Grandes Urosa que en el Anuario de 1935 era Notario de Navia de Suarna (en Lugo) que actualmente no tiene Notario. Era de los últimos del escalafón así que habría aprobado recientemente. En el Anuario de 1948, de Grandes ya no sale. Tampoco sale en el de 1940-1944 (dos tomos para cinco años). Tampoco le encuentro en el anterior (1936-1939). No figura en los listados de fallecidos de estos dos últimos Anuarios, pero no está tampoco en el escalafón. Tiene toda la pinta de ser el suegro de Labordeta pero no consigo saber cuándo falleció. Es posible que se me haya escapado. Así que sigo buscando.

Leo aquí la misma anécdota: «Su sentido del humor y su inteligente sarcasmo —que hoy todavía conserva intactos— a punto estuvieron también de costarle el noviazgo con la que ha sido la mujer de su vida: «Conocí a Juana en la facultad de Filosofía y Letras. Ella es de Sigüenza e hija de un notario. El día que nos conocimos, para conquistarla, la recité un verso precioso de Neruda que decía ‘me gustaría asustar a un notario con un lirio cortado y matar a una monja con un golpe de oreja…’. No había terminado la estrofa cuando me cortó en seco y me dijo: «Soy hija de notario». Desde entonces no nos hemos separado. A mí ella me gustaba mucho. Entonces se parecía a Audrey Hepburn y ahora se parece más a Sofia Loren. Además, tiene mucha personalidad y encanto». Juana de Grandes y José Antonio Labordeta se casaron el 29 de septiembre de 1963 y se fueron a vivir a Teruel.

Atención a que Juana ahora figura como Juana de Grandes. Yo creo que hemos localizado a su padre. Nos falta saber cuándo murió….. y por fin lo he encontrado. Falleció en 1938: El Henares, Sigüenza_1938

No se indica la causa de la muerte ni el lugar a diferencia de lo que ocurre con las escalas de otros difuntos. Falleció el 22 de Julio de 1938. No tuvo mucho tiempo de disfrutar de la oposición ganada.

Esta pequeña historia del Notariado, le gustará a mi amigo y compañero Plácido Barrios. Gracias por brindarme la historia a mi amiga Maribel.

Al día siguiente de esta publicación, mi amigo Jesús Curiel me informa de que: «En la página 12 de la Memoria del Instituto General y Técnico de Guadalajara (1916-1917), aparece un alumno (Luis de Grandes Urosa) que ha obtenido Matrícula de Honor en Caligrafía».

También me dice que en en la Gaceta de Madrid (10.07.1935) se publicó la relación de aspirantes admitidos a la oposición de Notarías. En la página 12 aparece con el número 187 Luis de Grandes Urosa. Si falleció en el 38 y tenía 31 años, había nacido en 1907 y aprobó con unos 29 años. Solo pudo disfrutar del ejercicio profesional un par de años.

Agrupación de finca inscrita y finca no inscrita

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

La particularidad de esta escritura es que contenía la agrupación de una finca inscrita a otra no inscrita. Respecto de la no inscrita, la agrupación era su segundo título traslativo (el primero, de donación en nuda propiedad que luego quedó consolidada por fallecimiento del usufructuario, y, el segundo, el de herencia con agrupación previa). En el número siguiente de protocolo se llevó a cabo la venta de la finca resultante de la agrupación. Al tener que practicarse la agrupación, no utilicé el procedimiento de la venta en comunidad hereditaria.

Al ser necesaria la inmatriculación de un competente me pareció mejor opción que el orden fuera agrupación-herencia en una primera escritura (lo que en todo caso ya sería un primer título de la finca agrupada) y venta en otra posterior (el segundo). De no haber sido así (de haber estado las fincas inscritas ya antes de agruparlas) muy posiblemente hubiera hecho una sola escritura. También supongo que puede entenderse que el segundo título para el componente no agrupado era ya la propia herencia.

Al tratarse de una agrupación con arreglo a Catastro (cuyo resultado era lo que ya decía Catastro), no era necesario hacer uso de la Experiencia Piloto.

Esto es lo mas destacable de la escritura

IV.- INVENTARIO Y AVALÚO. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de la causante Doña *, se encontraban los dos siguientes de carácter privativo de la causante:

A).- BIENES INMUEBLES:

1.= RÚSTICA: Tierra blanca con olivos, hoy viña secano, sita en *.

Superficie: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2).

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN:

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

2.= RÚSTICA: Tierra blanca con olivos, sita en *

Superficie: Trece áreas (1.300 m2).

Linderos:

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan.

Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas.

VALORACIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia*, antes citada.

INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.

La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, del título reseñado y, en cuanto a la finca inscrita, de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax, conforme al citado Artículo 175 del Reglamento Notarial, el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

Advertidos de la posibilidad de obtener información y conocimiento por telefax de la titularidad y estado de cargas según los Libros del Registro de la Propiedad en cuanto a la finca no inscrita, conforme a lo dispuesto en el citado Artículo, me manifiestan su voluntad de prescindir de la misma por conocer la situación jurídico registral de la finca y darse razones de urgencia.

En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

Además, en dicha nota consta igualmente que: «Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria).” Y que: “Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento hipotecario».

Yo, el Notario, advierto de que conforme al citado artículo del Reglamento Hipotecario, las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo entre otras con la regla 2ª de dicha norma que indica: “2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores».

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

V.- AGRUPACIÓN:

Los comparecientes hacen constar, que siendo colindantes entre sí las dos fincas descritas anteriormente, las AGRUPAN, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca:

= RÚSTICA: Tierra viña secano, sita en *.

Superficie: Cuarenta y dos áreas y treinta y cuatro centiáreas (4.234 m2), según sus títulos y registro de una de ellas, y treinta y cuatro áreas y nueve centiáreas (3.409 m2), según catastro.

Linderos:

VALORACIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela* del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia *, antes citada.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Dicha representación es la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la presente.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita la inscripción de la finca resultante de la agrupación previa inmatriculación del componente no inscrito con arreglo a lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Aseguran los comparecientes, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción de la finca formada por agrupación y la descripción de la misma actualizada a la realidad física que resulta de sus manifestaciones, obedece exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

Compraventa de finca precoordinada

Durante la fase de preparación de una escritura de compraventa tengo conocimiento de que la finca que va a ser vendida «está hecha un desastre». Al parecer la cosa no tiene mucho arreglo pero el que vende, vende, y el que compra, compra; quiero decir que lo tienen claro, especialmente el que compra que quiere el inmueble esté como esté desde el punto de la vista de la escritura, el registro y el Catastro.

Cuando tomo contacto con la situación, resultó que la cosa no era tan grave. Simplemente se trataba de que la finca estaba en situación de precoordinación. Con una buena capa de barniz dejo el asunto perfectamente explicado.

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que * son dueños con carácter privativo, por mitades indivisas, y por los títulos que luego se dirán, del pleno dominio de la siguiente finca:

= RÚSTICA: Trozo de tierra blanca, sita en *.

Superficie: Cinco mil ochocientos veintiocho metros con cincuenta y siete decímetros cuadrados (5.828,57 m²).

En su interior existe construida una vivienda unifamiliar aislada, desarrollada en planta baja.

Distribución: Consta de salón-comedor-cocina, dos dormitorios, aseo y terraza cubierta.

Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento cuarenta y dos metros y cincuenta y siete decímetros cuadrados (142,57 m2), de los cuales treinta y seis metros, y cuarenta y cinco decímetros cuadrados (36,45 m2) corresponden a la terraza y ciento seis metros y doce decímetros cuadrados (106,12 m2) a la vivienda propiamente dicha, y una total superficie útil de ciento veintinueve metros y dieciocho decímetros cuadrados (129,18 m2).

Ocupa una total superficie de parcela de ciento cuarenta y dos metros y cincuenta y siete decímetros cuadrados (142,57 m2).

Linderos de la vivienda: por todos sus vientos con la finca rústica en la que se encuentra enclavada.

Linderos de la total finca: Norte, parcela * de * y parcela * que es camino del Ayuntamiento de *; Sur, parcela * de *; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

DATOS CATASTRALES:

De parte del suelo: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia * y parte de una zona sin cartografía (bolsa blanca) situada al Oeste de dicha parcela.

De lo urbano: No consta.

Mediante acta de expediente de dominio para inmatriculación de exceso de cabida de finca tramitado por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, complementada mediante otra autorizada por el citado fedatario, el día *, con el número * de protocolo, ambas basadas en el IVG+ con Base Gráfica Alternativa del que fue autora Doña *, Arquitecto Técnico, quedó inscrito el citado exceso en el Registro de la Propiedad constando en la nota que se une a la presente en cuanto a la coordinación lo que luego se dirá.

Dichos datos catastrales se acreditan con la certificación catastral descriptiva y gráfica (erróneamente catastra a nombre de *, sin dirección, ni DNI/NIF), y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, obtenida a solicitud de los comparecientes de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Concordancia de Catastro y Registro: La finca objeto de la presente, como luego se dirá tiene inscrita una base gráfica alternativa y por tanto se encuentra precoordinada y pendiente de procesamiento.

TÍTULO: En cuanto al suelo, el de compra a *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, habiéndose declarado la obra terminada en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo.

Como se ha dicho, fue instado y tramitado un expediente para la inmatriculación de un exceso de cabida en virtud de escritura autorizada por Don*, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, complementada en virtud de otra autorizada por el citado fedatario, el día *, con el número * de protocolo.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta y de la limitación vigente del art. 207 de la Ley Hipotecaria, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo el domicilio familiar de sus propietarios y NO estando destinada a constituir el domicilio habitual de los compradores.

El consentimiento en los matrimonios de extranjeros para la disposición de la vivienda familiar perteneciente a uno de ellos (artículo 1.320 Cci)

Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Cuando me encuentro el otro día que me han preparado una compraventa en la que un británico vende su vivienda habitual con comparecencia de su esposa para consentir; me surgieron dos dudas:

¿Le aplicamos el 1.320 Cci a un británico que por no tener no tiene ni régimen matrimonial?
¿Y nunca se me había dado este caso hasta ahora con la cantidad de clientes británicos que tengo?

Sí que se me había dado el caso de una novación de hipoteca sobre vivienda habitual en la que la esposa del propietario, ambos británicos, comparecía para consentir, pero me pasó sustituyendo a un compañero y lo tuve claro si él lo tenía claro (si se había preparado así la escritura en su oficina) aunque luego lo estudié y llegué a una serie de conclusiones aquí. Sin embargo, lo estudiado para el negocio complejo no me aclaraba el caso que ahora tenía que era de la venta del inmueble.

En ese enlace yo decía:

«¿Qué es exactamente lo que el derecho extranjero debe permitir en materia de negocio jurídico complejo? ¿El negocio jurídico complejo en sí o la libertad de disposición de los bienes de cada uno para lo que sería necesario que no haya una norma equiparable al 1.320 (o que si la hay se permita el NJ complejo)? Uno de mis habituales me decía que son dos cosas distintas:

El negocio jurídico complejo, respecto del que la DG ha dicho que para extranjeros solo es posible si su derecho extranjero contempla esa figura.
Y la disposición por un extranjero de su vivienda habitual privativa a la que parece aplicable el artículo 1.320 Cci por lo que hará falta que su cónyuge preste el consentimiento.

Hay quien sostiene que el 1.320 se aplica a los matrimonios sujetos al RUEREM (Reglamento 2016/1103) sin excepción posible».

No quería meterme en la senda de exigir el consentimiento del cónyuge no propietario de ahora en adelante con lo que retrasé un buen rato la firma hasta tenerlo del todo claro.

A aclararme me ayudaron el gran Iuris Prudente y la registradora Emma Rojo.

En uno de sus maravillosos trabajos dice Iuris Prudente: «La Resolución DGSJFP de 31 de enero de 2022 se resuelve sobre la venta por los tres copropietarios de una vivienda. Dos de ellos eran solteros y el tercero declaraba ser casado, aunque era de nacionalidad británica, expresándose en la escritura haberse apreciado su capacidad para la venta conforme a su ley personal. La Dirección General admite que la aplicación del artículo 1320 del Código Civil o la norma concordante del derecho foral a un cónyuge extranjero procede como norma de orden público por su relación con la protección de la vivienda familiar. Sin embargo, tratándose de la venta por un copropietario, aplica su doctrina sobre que estos artículos, en particular en el caso el artículo 4.3 de la Compilación Balear, no son de aplicación a la venta de una cuota indivisa. La Dirección General llega a afirmar en esta resolución, aunque sea obiter dicta, que esta doctrina sobre la venta de una cuota indivisa de la vivienda familiar sin consentimiento del cónyuge integra el orden público español, lo que podría conllevar que fuera inaplicable una normativa extranjera que la impusiera, aunque, como hemos dicho, existen normas internas, como la catalana que así lo exigen».

La cosa parecía quedar clara si habíamos topado con el orden público.

Por su parte, Rojo dice en «LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL» que el 1.320: «No es aplicable cuando se trata de cónyuges extranjeros y se desconoce cuál es la Ley reguladora del régimen económico matrimonial y no se sabe, por tanto, si la legislación aplicable exige o no el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo actos dispositivos sobre la vivienda habitual».

Cónyuges extranjeros lo eran, no tienen régimen matrimonial en sentido estricto y, por tanto, difícilmente puede ser necesario el consentimiento de ambos pero quizá la conclusión es que no nos será sencillo saber cuando es necesario o no ese consentimiento por lo que esta circunstancia unida a la cuestión del orden público nos exigiría contar con el cónyuge no propietario.

Siendo la vivienda habitual se supone que estarán juntos y felices, pero seguro que la norma nos da algún disgusto (pensemos en ventas por poder tan habituales en el colectivo sin que el poder se haya dado por el cónyuge).

¿Qué opinan?

Escritura de permuta de entidad benéfica con particulares

No era el caso pero en el caso de permuta de fincas con usufructuarios hay que tener en cuenta edades y valores.

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, MIGUEL PRIETO ESCUDERO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de *,

C O M P A R E C E:

DON

I N T E R V I E N E:

1).- En su propio nombre y derecho y, además, en nombre y representación, como apoderado, de:

MADRE (USUFRUCTUARIA DE UNA PORCIÓN) Y HERMANOS (TITULARES COMO ÉL DE PLENO DOMINIO Y NUDA PROPIEDAD EN DIFERENTES PROPORCIONES).

Ejerce su representación en virtud de la escritura de poder general autorizado por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para el contrato de permuta a que la presente escritura se refiere, aún incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación en conflicto de intereses.

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que sus mandantes no se han visto afectados por una modificación de su capacidad.

2).- Y, además, en nombre y representación en calidad de MANDATARIO VERBAL de “*”, con N.I.F.*, domiciliada en *.

Yo, el Notario, hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de Abril y el Real Decreto 304/2014, de 5 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de Abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, cuyo resultado consta en la Base de Datos de Titularidad Real, la cual ha sido consultada por mí.

Yo, el Notario, NO ESTIMO, a mi juicio, que sean suficientes las facultades representativas manifestadas para el otorgamiento del contrato de permuta al que la presente escritura se refiere.

No siendo suficientes dichas facultades y actuando como mandatario verbal, yo, el Notario, advierto al compareciente, que insiste por razón de urgencia en el presente otorgamiento que solicita, de que la plena eficacia de esta escritura queda supeditada a la ratificación que deberá ser efectuada por “*”, de la cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de la correspondiente diligencia.

El compareciente asume expresamente los perjuicios que se le pudieran derivar de la insuficiencia de la representación alegada.

Tiene, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente interviene, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto,

E X P O N E:

PRIMERO.- Que manifiestan ser dueños “*” en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio, y ****, y, entre todos, dueños del pleno dominio de las siguientes fincas:

1.= URBANA.

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCION:

REFERENCIA CATASTRAL: *.

VALORACIÓN DE UNA MITAD INDIVISA:

2.= URBANA.

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCION:

REFERENCIA CATASTRAL: *.

VALORACIÓN DE UNA MITAD INDIVISA:

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (erróneamente catastradas en cuanto a la participación de la familia *, en cuanto a la participación que correspondió a DON *, y en cuanto a la participación que pertenece a “*” que no consta a su nombre), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz, solicitadas por el compareciente a efectos de la presente, y obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar las alteraciones catastrales, establecidas en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber al compareciente, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no está obligado a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autoriza para adjuntarle a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

El compareciente, me requiere a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de las fincas. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

TÍTULOS: “*”, es dueña en pleno dominio de una mitad indivisa, en virtud de escritura de herencia autorizada por Doña *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo.

Los hermanos *

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que las fincas descritas, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en las notas registrales adjuntas, se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

El compareciente hace constar que las fincas objeto de la presente escritura, se encuentran al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás impuestos y débitos asociados, y lo acredita mediante Informes obtenidos por vía telemática, a su solicitud, del Organismo Autónomo Provincial de Gestión Tributaria de *, los cuales incorporo a la presente.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.

La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, de los títulos de propiedad y de notas simples del Registro de la Propiedad, obtenidas por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dichas notas consta que las fincas descritas: “no se encuentran coordinadas gráficamente con el Catastro en los términos de los artículos 9.a) y 10 de la Ley 13/2015”.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

SEGUNDO.- Esto expuesto, según interviene,

E S T I P U L A C I O N E S:

PRIMERA.- PERMUTA. “*” y *, PERMUTAN la mitad indivisa que les pertenece en las fincas descritas como de sus respectivas propiedades en el expositivo PRIMERO anterior, adquiriendo, “*”, una mitad indivisa de la finca registral * y *, con carácter privativo, una mitad indivisa de la finca registral * en la misma proporción que la mitad indivisa de la que hasta ahora eran dueños, quedando como titulares del pleno dominio en la forma que ahora se indicará, con cuanto a las mismas les sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que les fuera imputable.

Como consecuencia de la presente permuta la finca registral * descrita con el número 1).- en el expositivo I anterior pasa a ser en pleno dominio titularidad de “*” y la finca registral * descrita con el número 2).- pasa a ser de *, para cada uno de ellos con carácter privativo, en cuanto al pleno dominio de 2/14 avas partes indivisas, en cuanto al pleno dominio de 4/252 avas partes indivisas, y en cuanto al del derecho de nuda propiedad de 2/252 avas partes indivisas, y de DOÑA *, con carácter privativo, en cuanto al derecho de usufructo vitalicio de esta última participación (2/42).

SEGUNDO. Al no existir diferencia de valor entre las fincas permutadas ambas partes declaran no tener nada que reclamarse por ningún concepto derivado de la permuta efectuada.

A su solicitud, se incorporan a la presente Certificados Catastrales de Valores de Referencia, obtenidos de la Sede Electrónica del Catastro y relativos a las fincas objeto de la presente en los cuales consta la INEXISTENCIA de dichos valores.

TERCERO. Las partes declaran conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de las fincas objeto de la presente escritura.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, ambas partes manifiestan que, a su leal saber y entender, no se han realizado en las fincas objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

CUARTO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales que serán satisfechos por la familia *.

“CÁRITAS DIOCESANA DE MADRID”, como entidad acogida al régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos (Ley 49/2002 de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo), solicita la exención pertinente respecto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y al Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, por aplicación, respectivamente, del Art. 45. I. A. b) del Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 septiembre (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), del artículo 105.2.c de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y del artículo 15 y de la Disposición Adicional 9ª de la Ley 49/2002 de 23 de diciembre.

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de * y al Organismo Autónomo Provincial de Gestión Tributaria de*, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que lleve a cabo la comunicación a que se refiere el artículo 110 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Acepto este requerimiento, que diligenciaré a la mayor brevedad posible.

QUINTO. APODERAMIENTO. El compareciente y su representados autorizan a *, con domicilio social en *, y titular del NIF * para comparecer ante toda clase de organismos y administraciones, especialmente ante la Dirección General del Catastro y Organismo de Gestión Tributaria, y hacer declaraciones y señalamientos que se estimen pertinentes o exija la legislación aplicable vigente, pudiendo señalar domicilios y lugares para notificación en los mismos, y pudiendo ostentar la representación del poderdante frente a cualquier administración tributaria española para presentar y suscribir declaraciones a nombre del sujeto pasivo, aportar documentos o datos, recibir y atender los requerimientos y comunicaciones que se practiquen, tanto si versan sobre cuestiones de trámite como sobre el fondo del asunto; formular reclamaciones, desistir de instancias y renunciar derechos en nombre de su representado, actuar ante la inspección de los tributos y obligarse en cuantas actas, diligencias, y documentos se extiendan, recibir de la Hacienda Pública española las transferencias por devoluciones que resulten a favor del sujeto pasivo, así como solicitar y retirar etiquetas fiscales y certificaciones de residencia a efectos fiscales, el N.I.E. o su renovación y la Tarjeta de Residencia o su renovación.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación del compareciente al Notario autorizante.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

El/los señor/es compareciente/s queda/n informado/s de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose el/los otorgante/s obligado/s a facilitar los datos personales, y estando informado/s de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a *. Asimismo, tienen el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de Diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “a efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.

Yo, el Notario, hago, expresamente, las advertencias a las que se hace referencia en el Artículo 64 de la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes.

Igualmente advierto, en relación con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y de conformidad con lo establecido en el artículo 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, de 5 de Marzo de 2004 modificado por el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de Noviembre, por el que se adapta dicho Texto Refundido, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, de la obligación que tiene la parte transmitente de declarar la enajenación efectuada al Ayuntamiento respectivo, dentro de los treinta días hábiles siguientes a esta fecha, y de satisfacer el citado Impuesto cualquiera que sea el pacto sobre su pago. También advierto de la obligación que incumbe a la adquirente de comunicar, en el mismo plazo y al propio Ayuntamiento, la adquisición realizada.

Especialmente advierto de lo dispuesto en el Artículo 254 de la Ley Hipotecaria, según el cual el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o, en el caso de los actos onerosos, la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del Artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados

Leída la presente escritura por mí, el Notario, al compareciente, éste renuncia a su derecho a leerla por si mismo, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, haciendo constar que ha quedado debidamente informado del contenido del presente instrumento.

De que conozco al compareciente, de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada del otorgante y/o interviniente, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en trece folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie GV y números 8755630 y los doce folios anteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4 y nª 8ª.

Concepto PERMUTA.

Base: TOTAL: (Impuestos excluidos)

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día*, expido y remito, vía Signo, COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA al Ayuntamiento de *, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.

NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que la presente escritura ha sido ratificada por Doña *, en nombre y representación de “*”, en escritura autorizada el día *, por el Notario de * Don *, número * de su protocolo, la cual me ha sido notificada por correo corporativo. En Pinoso, a *. Doy fe.- JEN.

Instancia de adición de un saldo incorrectamente computado en una escritura de herencia

Hicimos una herencia y había un error en un certificado bancario en el que habían situado una coma (la de los céntimos) donde no era dejando un saldo de veintitantos en un saldo de doscientos y pico. Lo cierto es que visto el certificado había indicios en otras casillas para descubrir que estaba mal hecho. Eso le basta al banco para echarnos la culpa del error. Yo les he dicho que normalmente, y no soy torpe en absoluto, si me ponen la zancadilla es muy fácil que me caiga. Así que, por favor, moderen el reparto de responsabilidades o la atribución de culpas. Los interesados también tienen culpa. Las escrituras se leen y se explican y si no hablas pues no se aprecian los posibles errores.

Entre hacer una subsanación de la escritura o una instancia, hemos optado por esto.

A LA OFICINA LIQUIDADORA DEL IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES DE MONÓVAR (ALICANTE)

DOÑA *.

INTERVIENE, en su propio nombre y derecho, y en nombre y representación de sus hermanas:

DOÑA

Y como mejor proceda en derecho,

EXPONE:

I.- FALLECIMIENTO.

Que su padre DON *, titular del DNI/NIF * y nacido el día *, falleció el día * en su último domicilio, el ubicado en *, en estado de viudo de sus únicas nupcias con DOÑA *, de cuyo matrimonio tuvo y le viven sus cinco únicas hijas llamadas *.

II.- ÚLTIMA VOLUNTAD.

Que DON * falleció bajo testamento abierto otorgado el día *, ante Don *, Notario que fue de *, con el número * de protocolo, en el cual legó a su citada esposa *, el usufructo universal y vitalicio de su herencia, con relevación de las obligaciones de fianza e inventario, e instituyó herederas universales a sus cinco citadas hijas *.

Se incorporan a la presente, fotocopias del certificado de defunción del causante, de su citado testamento, del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, cuyos documentos se acompañan a la presente en unión de los oportunos originales que se exhibirán para que se devuelvan.

III.- INVENTARIO.

Que entre los bienes existentes al fallecimiento de DON * se encontraba el siguiente saldo bancario de carácter PRIVATIVO del causante que fue incorrectamente computado (por DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (236,54 €)) en la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de Don * autorizada por *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo:

.= SALDO BANCARIO:

1.= Saldo en la cuenta corriente * a nombre del causante, de “BANK”, Oficina de *, por importe de VEINTITRÉS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (23.654,91 €).

Se incorpora a la presente, fotocopia de la certificación acreditativa del mencionado saldo.

Suma el bien inventariado privativo del causante la cantidad de * y a los efectos de la presente liquidación complementaria *.

No proceden deducciones de deudas, según manifiestan.

No ha de traerse nada a colación, según manifiestan.

Integra por tanto la adición de herencia de DON * la cantidad de *, sin que proceda el cálculo de ajuar al tratarse de un saldo bancario.

FORMACIÓN DE HABERES:

Expuesto cuanto antecede, se forman los siguientes haberes sobre los valores que constan en el inventario:

Haber de las hijas y herederas *:

Por la adición a la herencia de su padre Don *, la cantidad total de *, es decir * cada una de ellas.

Expuesto lo que antecede, SOLICITAN la práctica de las liquidaciones fiscales correspondientes con las determinaciones legales que procedan al respecto, así como que:

Se liquide el Impuesto de sucesiones devengado con motivo del fallecimiento de Don *, y que se apliquen las reducciones que establece el Artículo 20, punto uno de la Ley de 29/1987 de 18 de Diciembre, manifestando que al tiempo del devengo de los impuestos correspondientes, sus patrimonios preexistentes eran inferiores al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a los veintiún años.

En *, a *.

La incorporación de la copia simple (o autorizada) de la escritura ratificada a la de ratificación

Comentaba un compañero que otro compañero no le había aceptado el envío de copia autorizada electrónica de una escritura de ratificación de una herencia por SIGNO con la factura para su abono por el propio sistema. Creo que no han hablado entre ellos pero el primero compañeros sospecha (y parece obvio) que puede ser por el coste de la escritura que al haber unido la copia simple de la herencia a la de ratificación, asciende a 210 Euros. Una ratificación por 210 Euros.

Hay muchas cuestiones a tratar aquí.

La primera es que el compañero que rechaza el envío, podría haber sugerido a sus clientes que utilizaran un poder en vez de un mandato verbal con ratificación. Los compañeros que consideran que una ratificación bien informada exige la unión de la copia simple son cada vez mas (yo solo lo he hecho en los casos en que me lo han pedido) y, por tanto, hay que estar prevenido.

La segunda es si el compañero que recibe la ratificación es digamos «competente» para rechazar el envío por su coste.

La tercera es la cuestión principal: «¿Si o no a la incorporación de la copia simple?».

Muchos de los que autorizamos las ratificaciones, nos leemos la escritura que se va a ratificar. Recibimos al representado y le explicamos de arriba abajo los 15 o los 40 folios de la escritura para que no ratifique en barbecho. Y oigan que hay gente que no tiene casi ni puñetera idea de lo que viene a firmar (a ratificar). También es cierto que a veces es complicado hacer una explicación completa sin haber hecho tú la escritura ratificada porque desconoces algunos intríngulis de los asuntos que te los tiene que explicar el propio ratificante para ayudarte a encajar bien todas las piezas. Entre lo que tu lees y lo que te cuenta el paisano acabas de entenderlo todo. ¿Y todo eso por 50 Euros? Pues, efectivamente, parece muy poca cosa teniendo en cuenta que al Notario que autoriza la ratificación también puede caerle encima en el futuro su buena dosis de responsabilidad.

«En fin, -se quejaba el compañero que puso el tema sobre la mesa en un conocido chat- yo no me meto en las minutas de los demás Notarios y ruego que los Notarios no se metan en las mías, como regla general».

Como he dicho yo, por lo general, no lo hago

Lo he hecho en ocasiones pero habitualmente no lo hago. Creo que habría que informar al interesado del coste de la ratificación aunque no lo vaya a pagar él pero eso ya representa una coordinación con otra notaría que tal vez no venga al caso. A veces, el otorgamiento a dos bandas (la escritura principal en una notaría y la inmediata ratificación en otra) ya está previsto. En otras no está organizado donde y cuándo se va a ratificar.

Yo en estos casos informaré a la gente de que sería mucho mejor un poder (bueno mas barato porque mejor no necesariamente lo es porque pierden una buena dosis de información) si quieren economizar o asegurar un pago menor.

Hace unos años tramité un concurso. En las adhesiones hubo de todo. Me llegaron facturas a 50, a 100, a 200 y a 300. Con cuantía y sin cuantía. Pagué todas y no rechiste a ningún compañero ni le rechacé su envío. Al parecer podría haber alguna resolución de la DG admitiendo el cobro de cuantía para la adhesión y considerando sin cuantía el propio convenio. Tiene su lógica porque sin adhesiones suficientes no hay convenio por lo que cada adhesionado debe pagar por lo suyo, pero cobrarle al adhesionado por lo suyo (encima de que le deben pasta) para que luego no prospere el curso, parece injusto. También lo sería cobrarle todo al concursado si luego hay quien no se adhiere o no se consiguen adhesiones suficientes pero mas correcto que al adhesionado, sí que me lo parece. Estoy intentando localizar esa o esas resoluciones.

También reconoceré que advierto a mi copista de que si ve una factura mas alta de lo normal, me avise antes de aceptarla para valorar el asunto. Me ha pasado con requerimientos por la vía del exhorto que me han parecido tremendamente caros.

En cuanto al asunto principal, procuraré aconsejar poder frente a mandato verbal y dejar claro el asunto en casos en que uno esté organizando el tema en contacto con la otra notaría.

No olvidemos que la firma «desdoblada» se usa mucho y que si el coste se incrementa en exceso podría optarse por otras fórmulas (para pagar 200 euros, me cojo el coche voy a Pinoso y me como un arroz en cualquiera de sus buenos restaurantes, por ejemplo).

Tan solo quince días después, extendiendo la entrada con nuevas reflexiones

A mi no me gusta hacer las cosas solo por no tener responsabilidad (me refiero a añadir las copias o a hacer tres folios de advertencias), pero hoy he tenido dos ratificaciones y las escrituras ratificadas eran complejas, lo que me ha llevado a pensar en que sería bueno indicar en esta clase de escrituras que hemos recibido (a petición del compareciente) copia simple o autorizada electrónica y que hemos sido nosotros los que se la hemos facilitado (a su petición) a fin de que tuviera contenido de su íntegro contenido. Podría indicarse que se me requiere o no para incorporar la copia a la ratificación (y lo mismo podría indicarse a modo de requerimiento en la escritura que se ratifica) y, caso de no tomar todas estas precauciones, eximiéndome a mi, el Notario, de toda responsabilidad por su inexacta, incorrecta o incierta declaración de que conocía lo ratificado en su integridad. Sería un avance, ¿no?

¿Qué todo se encarece y que no tenemos alternativa para estas operaciones desdobladas? Sí, así es pero entonces que la gente coja un tren y se vaya al sitio donde se firma la escritura gorda. Lo que no es de recibo es que pretendan que yo me empolle una escritura de la que no sé el trasfondo y la explique como si la hubiera preparado yo. Es de cajón o de perogrullo o puede que una verdad del barquero, para es exactamente así.

Una de mis últimas ratificaciones, ratificaba una escritura de cesión de créditos bastante compleja (al menos a priori) en la que se decía que alguien había intervenido en nombre y representación de una Comunidad de Bienes (lo repito, «en nombre y representación de una CB») de la que solo se mencionaba su nombre (ni NIF, ni domicilio, ni objeto, ni documento constitutivo, ni miembros, ni nada). Todos los demás datos los tuve que aportar yo. Para empezar la escritura ratificada empezaba un poco coja porque en la mía además de ratificación se estaba completando la primera. Así hago yo también cuatro mil o cinco mil escrituras al año. ¿Luego no pasa nada casi nunca? Pues no sé, los recursos a la DG están plagados de «no pasa nada» y así tenemos el índice de fracaso escolar que tenemos en la resoluciones. EMHO ….

**Esta fue mi ratificación con mini zasca para el que autorizó la ratificada**

NÚMERO

En *, mi residencia,

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,

C O M P A R E C E N:

DOÑA

I N T E R V I E N E N:

En su propio nombre y derecho, haciéndolo además en su condición de únicas integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “* C.B.”, titular del N.I.F. *, con domicilio en *, constituida en virtud de documento privado suscrito en *, el día *, liquidado de Impuestos según nota de la Oficina liquidadora de *, de fecha *, modificada en virtud de otro documento privado de fecha *, liquidado de impuestos en la Oficina Liquidadora de * el día *, con número de presentación *, cuyo objeto es *, en cuya comunidad se imputan una participación porcentual equivalente a una mitad indivisa respecto de la unidad cada una de ellas.

Tienen, a mi juicio, según intervienen, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que la escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, según consta en copia simple de la misma recibida a través del Sistema Integrado de Gestión Notarial, “DON *, como mandatario verbal en nombre y representación, según manifiesta, de “* C.B.”.

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

Que en su citada calidad de únicas integrantes de la Comunidad de Bienes denominada “* C.B.», cuyos datos constan anteriormente, declaran que conocen el íntegro contenido de la reseñada escritura de cesión de crédito, la cual RATIFICAN, incluyendo la diligencia de subsanación firmada en la misma representación y día por el citado Sr. *, en cuanto a lo que les incumbe a las comparecientes y a la citada comunidad de bienes.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los compareciente/s queda/n informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Leída la presente por mí, el Notario, a las comparecientes, éstas renuncian a su derecho a leerla por sí mismas, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informadas del contenido del presente instrumento.

De que conozco a las comparecientes, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de las otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, y números * y los * folios posteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, expido copia autorizada electrónica a instancia de DOÑA como integrante de * C.B., para su remisión al Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, Don*, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, por vía telemática a través de SIGNO. Esta copia electrónica solamente tiene validez para su traslado a papel y entrega a los interesados. DOY FE.- Firmado: JEN.

Notarios en la pintura

Podemos hablar de Notarios que pintan, que los hay y también podemos hablar de Notarios que salen en obras pictóricas alguna de las cuales es una obra maestra como es el caso de «El entierro del Conde de Orgaz» que fue Notario Mayor de Castilla con Fernando IV.

El envío y el recordatorio es cosa de mi compañera Marta Pascua. A ver lo que da de si esta sección.

Poder para herencias y ventas de lo heredado

Otra variante que se otorgó «conforme a minuta». Se envió copia autorizada electrónica a otra notaría sin factura. El poderdante pagó en mi notaría. Se le hizo copia simple.

ESCRITURA DE PODER ESPECIAL

NÚMERO

En *, mi residencia,

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,

C O M P A R E C E:

DOÑA

Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y redactada con arreglo a minuta presentada por la compareciente, y, al efecto,

O T O R G A:

Que confiere PODER ESPECIAL tan amplio y bastante como en derecho se requiera y sea necesario a favor de DON * para que en nombre y representación de la poderdante, y aunque al hacerlo se incida en la figura jurídica de la auto contratación, doble o múltiple representación, y/o exista contraposición de intereses, pueda ejercer las siguientes,

F A C U L T A D E S:

1.- ACEPTACIÓN Y PARTICIÓN. Aceptar las herencias de sus padres *, y realizar todas las operaciones particionales, incluida la adición de bienes y la liquidación de la sociedad conyugal; abonar o percibir cantidades por exceso o defecto de adjudicación, e incluso adjudicar todo el caudal a uno o más herederos a calidad de abonar a los otros el exceso en metálico, reconocer créditos a favor o en contra de la herencia, adjudicar bienes en pago o para pago de deudas y gastos; nombrar peritos, tasadores y contadores- partidores; pedir el nombramiento de contador- partidor dativo y confirmar la partición que éste realizara. Y, como actos preparatorios o complementarios, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos, hacer las segregaciones, divisiones, agrupaciones, declaraciones de obra nueva y constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal que fuesen precisas.

2.- LEGADOS, USUFRUCTOS, CRÉDITOS. Entregar y recibir legados; capitalizar usufructos, reconocer créditos en favor o en contra de la herencia, adjudicar bienes en pago o para pago de deudas y gastos.

3.- SEGREGACIONES. Describir los bienes y rectificar cabidas y linderos, (nombre de la calle y superficie) si fuera preciso; hacer las segregaciones, divisiones, agrupaciones, declaraciones de obra nueva y constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal.

4.- TÍTULO SUCESORIO. Instar declaraciones de herederos y obtener copias de testamentos y de otros documentos públicos o privados que traigan causa o tengan relación con la sucesión.

5.- REINTEGROS A LA MASA. Retirar sumas y valores o efectos de la masa hereditaria que existan en bancos, sociedades, cajas de ahorro o de particulares; cobrar seguros.

6.- IMPUESTOS Y REGISTROS DE LA PROPIEDAD Y MERCANTILES. Liquidar impuestos. Pedir prórrogas y liquidaciones provisionales de impuestos, reclamar contra las valoraciones y liquidaciones y percibir las cantidades cuya devolución se obtenga. Inscribir toda clase de documentos y bienes en los Registros públicos correspondientes.

7.- En relación a los bienes o participaciones indivisas, procedentes de las referidas herencias pueda:

Vender, eligiendo al comprador o compradores, manifestando que no constituye su domicilio habitual, percibir el precio, confesar haberlo recibido, o aplazarlo en todo o en parte, y, en tal caso, acordar o no garantías por el precio aplazado, aceptarlas, constituyendo hipoteca sobre la finca si necesario fuere, y cancelarlas en su día; manifestar que no constituye su vivienda habitual, describir los bienes y rectificar cabidas y linderos, (nombre de la calle y superficie) si fuera preciso; hacer las segregaciones, divisiones, agrupaciones, declaraciones de obra nueva y constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal, que fuesen necesarias para la venta; realizar las aclaraciones o subsanaciones precisas.

8.- Otorgar las escrituras públicas correspondientes a tales actos, y los documentos privados preparatorios o complementarios de la escritura.

9.- Ratificar y elevar a escritura pública documentos privados en que se formalice alguna de las operaciones señaladas.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los comparecientes/otorgantes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a la compareciente, esta renuncia a su derecho a leerla por sí misma, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, haciendo constar que ha quedado debidamente informada del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a la compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficiente, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de la otorgante, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, y números * y los * folios posteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que, en el día de hoy, a instancia de la otorgante, expido COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, para su remisión al Notario de *, Don *, esta copia electrónica solamente tiene validez para su traslado a papel y su entrega al apoderado. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN.

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

Chistes y Anécdotas Notariales Episodio LXXXVIII

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Escritura complementaria de otra de donación (a efectos de inmatriculación y previo expediente en abierto en la SEC para modificar titularidad «en investigación»)

Escritura de constitución de sociedad limitada sin CIRCE (VERSIÓN 2022, tras la Ley «Crecre» 18/2022)

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«El método de preparación de la oposición que usan conmigo me genera desconfianza»

Esto es lo mas destacable de la escritura

Como he dicho yo, por lo general, no lo hago

Tan solo quince días después, extendiendo la entrada con nuevas reflexiones

**Esta fue mi ratificación con mini zasca para el que autorizó la ratificada**

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