El blog de Justito El Notario

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Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida

La primera parte del expediente puede verse aquí.

ACTA DE FINALIZACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA RÚSTICA

NÚMERO XXX

En XXX, mi residencia, a XXXX

Por mí, y ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXXXX,

DOY FE:

I.- Que por Acta de Iniciación otorgada bajo mi fe, el día XXXX, con el número XXX de protocolo, a instancias de los cónyuges en régimen legal supletorio de la sociedad de gananciales del derecho civil común DON XXXXX y DOÑA XXXX, XXXXX, respectivamente (PROMOTORES DEL EXPEDIENTE), se inició EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA en la forma y condiciones que en dicha Acta constan y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias.

En dicha Acta se hizo constar que los promotores del expediente son dueño, en pleno dominio, por mitad y proindiviso y con carácter privativo, de la siguiente finca:

= RÚSTICA: XXX

Superficie: XXX

Linderos: XXX

INSCRIPCIÓN: XXX

DATOS CATASTRALES: XXX

TÍTULO: XXX

II.- Que con fecha XXXX (fecha de entrada XXX) fue solicitada por mi, el Notario, del Registro de la Propiedad de XXX la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto así como que se instara por dicho Registro, la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria.

III.- Que con fecha XXXX, se recibió del Registro de la Propiedad de XXX la correspondiente Certificación Registral, de fecha XXX, la cual quedó unida al Acta de Iniciación del presente expediente y a la que en evitación de repeticiones innecesarias me remito.

De la citada Certificación resulta que la finca registral descrita en el apartado expositivo anterior de la presente, figura inscrita en pleno dominio a favor de DON XXX y DOÑA XXXX, por mitad y proindiviso y con carácter privativo por el TÍTULO anteriormente citado, así como que se encuentra LIBRE DE CARGAS (excepto afección fiscal), no existiendo ningún otro derecho inscrito sobre la finca a favor de persona alguna.

Así mismo se hace constar en la mencionada Certificación Registral, que ha sido realizada ANOTACIÓN PREVENTIVA de PRETENSIÓN DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y LINDEROS por plazo de NOVENTA DÍAS referente a un EXCESO DE CABIDA de XXXXX: Anotación XXXX, a fecha XXXX.

Así mismo, se hace constar en la mencionada Certificación Registral, una relación de fincas colindantes que pudieran verse afectadas por el expediente de rectificación, mencionándose, únicamente, la FINCA REGISTRAL XXXX inscrita al folio XXXXX (cuya descripción consta en la citada certificación) y que figura inscrita a favor de XXXX(que también figura como colindante catastral en la certificación catastral incorporada).

IV.= Que, en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 203.1 regla Quinta de la Ley Hipotecaria, recibida la Certificación Registral, procede ahora notificar la pretensión de inmatriculación a los propietarios de las fincas catastrales y registrales colindantes y posibles colindantes registrales con la que es objeto del expediente, así como insertar un Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado” (que lo publicará gratuitamente, según dispone el mencionado precepto).

V.= Que dichas notificaciones van a ser practicadas mediante Correo Certificado con Acuse de Recibo en las siguientes direcciones:

.= EXCMO. AYUNTAMIENTO DE XXX: Calle XXXX, en calidad de Ayuntamiento en cuyo término radica la finca.

.= EXCMO. AYUNTAMIENTO DE XXX, con domicilio en xxxx, en calidad de propietario de fincas y vías públicas colindantes con las del expediente.

.- Y XXXX con domicilio en XXXX, en calidad de propietaria de finca colindante con la del expediente.

Yo, el Notario, consignaré por diligencias sucesivas en el presente instrumento la realización de los envíos de la notificación por correo certificado con acuse de recibo y la recepción por mi parte de los correspondientes acuses de recibo, quedando, en su día, unidos a esta matriz, para ser reproducidos en sus copias, los correspondientes resguardos de envío y recepción y el escrito de notificación del presente expediente enviado a cada uno de ellos.

Así mismo consignaré por diligencia el contenido de la comparecencia de cada uno de los notificados, en su caso.

VI.- Que, así mismo, una vez gestionada la Publicación en el Boletín Oficial del Estado del Edicto comunicando la tramitación del Acta para la Inmatriculación, insertaré diligencia en la presente Acta haciéndolo constar y dejaré unida a esta matriz copia del mencionado Edicto y, en su día, cuando sea publicado, lo haré constar igualmente por diligencia y dejaré unida la hoja correspondiente del B.O.E. donde conste efectuada la publicación del Edicto.

VII.- Queda abierta, por tanto, la presente Acta a fin de ir consignando en ella por sucesivas diligencias todas las incidencias propias del expediente, hasta su definitiva finalización como legalmente proceda, una vez que hayan sido realizados todos los trámites legales y hayan transcurridos los plazos que indican los artículos 201.1 y 203.1 de la Ley Hipotecaria.

En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente se solicita:

.= La constancia registral de la descripción actualizada de la finca.

.= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la presentación telemática de la presente acta de finalización en el Registro de la Propiedad, una vez concluida con resultado favorable, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos a los solicitantes, cuyas circunstancias personales constan anteriormente.

De todo lo cual yo, y de quedar extendida la presente acta en cinco folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie xxx, números xxxx y los xxxx anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

1ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, en XXXX, mi residencia, el día XXX, para hacer constar que en el día de hoy, REMITO a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), la solicitud de inserción de Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, yo, el Notario, Doy fe.=

2ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, en XXXX, mi residencia, el día XXX, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las XXX horas y XXX minutos, REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO, AYUNTAMIENTO Y COLINDANTES, las notificaciones a que se refiere la matriz precedente. Incorporo a la presente, fotocopias de los justificantes de dichos envíos y de las cartas enviadas a cada uno de los indicados destinatarios. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio, en base a las notas tomadas en el lugar de mi actuación. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

3ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, en XXXX, mi residencia, el día XXX para dejar constancia de que en el día de hoy, recibo a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), copia de la página del Boletín Oficial del Estado del día XXXX, número XXXX, Supl XXX Pág XXX en la que se publica el Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente y la diligencia 1ª de la misma. Incorporo a la presente, la copia de dicho Edicto. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.=

4ª DILIGENCIA. ACUSE DE RECIBO.

5ª DILIGENCIA. ACUSE DE RECIBO.

6ª DILIGENCIA. ACUSE DE RECIBO.

7ª DILIGENCIA. COMPARECENCIA DE UN COLINDANTE PARA MOSTRAR CONFORMIDAD.

8ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, en XXXX, mi residencia, el día XXX para dejar constancia de que en el día de hoy para hacer constar que habiendo quedado recogidas en las anteriores diligencias todas las incidencias propias del expediente y los documentos aportados, habiendo transcurrido un mes desde la recepción por parte del interesado en la última notificación dimanante del presente procedimiento y no habiéndose formulado oposición alguna al mismo por ninguno de ellos, procede que yo, el Notario, acceda a la pretensión de inmatriculación del exceso de cabida formulada por DON XXX Y DOÑA XXX y expida COPIA AUTORIZADA de la presente que remitiré telemáticamente, junto con el acta inicial número XXX de mi protocolo, con fecha XXX, al Registrador de la Propiedad de XXX para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada, considerando como presentante de dicho título a DON XXX Y DOÑA XXX. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia y con ella el total expediente. De todo lo cual, y de quedar extendida la presente diligencia extendida en el último folio de la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

9ª DILIGENCIA.- PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

10ª DILIGENCIA.- COMUNICACIONES REGISTRALES.

Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida de finca

ACTA DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA

NÚMERO

En XXXX, mi residencia, a xxxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX,

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges XXXXX.

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto,

PRIMERO: DON X y DOÑA X ME REQUIEREN a mi, el Notario, para que inicie la tramitación de EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA, con el que pretenden dejar acreditada la veracidad de los hechos que declararán, a fin de completar y rectificar la descripción registral de la finca objeto de este expediente, logrando la coordinación del Registro de la Propiedad con la realidad y con el Catastro Inmobiliario, todo ello en los términos regulados por el Artículo 201 de la Ley Hipotecaria y concordantes, manifestando que ni los otorgantes mismos ni, por lo que saben, otra persona ha promovido otro procedimiento con la misma finalidad de éste, por lo cual yo, el Notario, ACEPTO EL REQUERIMIENTO y, por tanto, la iniciación del expediente, por cumplirse los requisitos legales, haciendo constar, yo, el Notario, con relación a mi competencia territorial respecto de este expediente que, según el Artículo 203 de la Ley Hipotecaria el expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito, y habida cuenta de que:

1.- La finca objeto del expediente radica en el término municipal de XX.

2.- El término municipal de XX pertenece al Distrito Notarial de XX.

3.- La Notaria de XX pertenece al Distrito Notarial de XX.

4.- Y el término municipal de XX linda con el término municipal de XX.

Ambos distritos Notariales, XX y XX, son colindantes entre sí, por lo que yo, el Notario, inicio el presente expediente y en el dejaré constancia de sus sucesivas actuaciones, primeramente y de una parte, en la presente acta inicial, que dejo protocolizada con fecha de hoy y a la que quedará unida la documentación que más adelante se cita y, posteriormente y de otra parte, en un acta final, en la que dejaré constancia de los distintos trámites que se sucedan después del requerimiento inicial y del resultado final del acta, y en la que quedará protocolizada la documentación que se aporte o se genere con posterioridad, realizando, yo, el Notario, en este acto a la compareciente, las siguientes ADVERTENCIAS LEGALES:

a.- Que en caso de que se tramiten simultáneamente dos o más expedientes con idéntico objeto, proseguirá la tramitación del que primero de ellos se hubiera iniciado y se acordará el archivo de los expedientes posteriormente incoados.

b.- Que resuelto un expediente de jurisdicción voluntaria y una vez firme la resolución, no podrá iniciarse otro sobre idéntico objeto, salvo que cambien las circunstancias que dieron lugar a aquél. Lo allí decidido vinculará a cualquier otra actuación o expediente posterior que resulten conexos a aquél.

c.- Que suspenderé y archivaré el expediente en caso de que se me acredite por cualquier interesado la existencia de un proceso jurisdiccional contencioso cuya resolución pudiese afectar a éste.

d.- Que una vez hecha constar la tramitación de este expediente en el Registro de la Propiedad, durante la vigencia del asiento de presentación o en su caso de la anotación preventiva que el mismo provoque, no podrá iniciarse otro procedimiento que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.

e.- Informo a los promotores de los distintos trámites y requisitos previstos en la ley para este expediente y de las causas que, según dicha normativa, pueden impedir un resultado favorable.

Les hago saber que las decisiones contrarias a la solicitud de los promotores, en cualquier parte del procedimiento, por parte de Notarios o Registradores, son susceptibles de recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Así mismo les informo de que la resolución negativa del expediente por la oposición de terceros interesados, les da derecho a los promotores a entablar demanda en juicio declarativo, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

SEGUNDO: Aceptado por mi, el Notario, el requerimiento de iniciación del expediente y hechas las advertencias legales, los comparecientes, según intervienen,

E X P O N E N:

I.- Que son dueños, en pleno dominio, por mitad y proindiviso y con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:

= RÚSTICA:

Superficie: XXXX, según título y registro.

Linderos: XXX.

INSCRIPCIÓN: XXXX.

DATOS CATASTRALES:

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, de las manifestaciones de sus propietarios, del título reseñado y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día XXX, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente y de la que resulta que:

XXXX

II.- Que la descripción actualizada a Catastro y a la realidad de la mencionada finca, a día de hoy, es la siguiente:

= RÚSTICA: XXXX.

Superficie: XXX.

Linderos: XXX.

INSCRIPCIÓN: XXX.

DATOS CATASTRALES: XXX.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias y doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral solicitada por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz.

III.= Los comparecientes:

1.- Manifiestan que su domicilio a efectos de notificaciones se encuentra en XXX.

2.- Aseguran, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

3.- Me exhiben el TÍTULO de propiedad de la finca objeto de este expediente, del que yo, el Notario, deduzco testimonio que dejo incorporado a esta matriz, y que es el anteriormente reseñado siguiente:

XXX

4.- Manifiestan que la persona de la que proceden los bienes son XXX.

5.- Que los datos de identificación y domicilio de los titulares catastrales de las fincas colindantes con la finca objeto del expediente son los siguientes:

.- EXCMO. AYUNTAMIENTO DE XXX, con domicilio ex XXX.

La finca radica en el término municipal de XXX siendo el domicilio del EXCMO. AYUNTAMIENTO DE XXX el siguiente: XXX.

5.- Que los poseedores de la finca objeto del expediente son los propios promotores del mismo, aquí comparecientes.

6.- Que, a efectos fiscales, se hace constar que el valor de la porción de finca o exceso de cabida cuya inmatriculación se pretende por medio del presente expediente, asciende a la suma de XXX.

7.- Y que previamente informados por mí, el Notario, de la posibilidad de anotar preventivamente en el Registro de la Propiedad el inicio de este expediente y de las consecuencias que tendría la misma, como protección de sus derechos y expectativas, me solicitan, de una parte, que remita copia íntegra de la presente acta al Registro de la Propiedad a fin de que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria.

.= Solicitan la constancia registral de la descripción actualizada de la finca.

.= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, me solicitan, a mi el Notario, de hoy para entonces, la presentación telemática de la presente acta de iniciación de expediente de dominio y la de finalización en el Registro de la Propiedad, debiendo considerarse como presentantes de dichos documentos a los solicitantes, cuyas circunstancias personales constan anteriormente.

Así lo dicen y otorgan.

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, en XXXX, mi residencia, el día XXX, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las XXX horas y XXX minutos, REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO y entrega domiciliaria, a Doña XXX, Registradora de la Propiedad de XXX, con domicilio en XXXX, oficio acompañado de copia íntegra de la presente acta solicitándole que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto en la matriz precedente y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria. Incorporo a la presente, fotocopia del justificante de dicho envío. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.-

2ª DILIGENCIA.- ACUSE DE RECIBO DEL ENVÍO ANTERIOR.

3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, en XXX, mi residencia, el día XXX, para hacer constar que en el día de hoy, RECIBO la Certificación registral a que se refiere la 1ª diligencia en la que se hace mención a la anotación marginal de la expedición de la misma en la hoja registral de cada una de las fincas objeto del expediente. Incorporo a la presente dicha certificación acompañada del oficio del que trae causa. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.

4ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, en XXX, mi residencia, el día XXX, para hacer constar que en el día de hoy, expido y remito COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz al Registro de la Propiedad correspondiente, a los efectos del Artículo 249 del Reglamento Notarial. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe.

Esta última diligencia corresponder ponerla cuando termina el expediente cuya segunda parte puede verse aquí.

Commofusión, restaurante peruano en Valencia

Hace unos días comí en Valencia con una opositora, en principio ya ex, con la que me vengo tratando desde hace un tiempo y a la que no conocía personalmente. Considero que si teniendo oportunidad de desvirtualizar a los nuevos amigos, no lo hacemos cuando surge la ocasión, la cosa (esa amistad) pierde bastante su sentido. Así que en esta nueva visita a Valencia no dejé pasar la ocasión de conocer personalmente a mi amiga.

Me propuso que comiéramos en Commofusión, un restaurante peruano en Pascual i Genís, la misma calle donde se encuentra el Colegio Notarial de Valencia, así que me venía de perlas.

El local es más bien pequeño y el espacio está bien aprovechado, pero no llega al concepto europeo de mesas superpegadas las unas a las otras que hacen necesario cuchichear para que no te escuchen los de la mesa de al lado y no interferir en sus conversaciones. Ya se sabe que los españoles somos un poco gritones …

Sugirió mi amiga que comenzarámos con el Ceviche de Corvina (patata amarilla, ají amarillo, pollo deshilachado y aguacate) y la Causa Limeña de Pollo (con zumo de lima, cebolla, cilantro, maíz y boniato). Ambos platos los compartimos y resultaron más que suficientes. Me gustó el tamaño de los trozos de corvina en el ceviche y me resultó refrescante y muy rica la causa limeña. Luego ella se decidió por una (inmensa) Ensalada de lechugas con queso Brie crujiente, mango, aguacate, frutos secos y vinagreta balsámica y yo me fui a por el sustancioso Lomo Saltado con solomillo de ternera, cebolla, tomate, cilantro y soja acompañado de arroz blanco y patatas. Un plato contundente al que solo le fallaron las patatas que me gustan más finas y crujientes. El plato era muy sabroso y también abundante. Me gustan las buenas raciones y aunque no soy de compartir, no me importa si las cantidades que se piden son suficientes.

Agua, un par de cervezas y dos cafés. Ambos trabajábamos por la tarde y prescindimos del postre. Creo que repetiré cuando tenga otra ocasión.

Mi amiga me invitó y quedamos en que la siguiente visita sería de mi cuenta. ¡Gracias amiga¡

Escritura de contrato de participación en ganancias

ESCRITURA DE CONTRATO DE PARTICIPACIÓN EN GANANCIAS

NÚMERO

En XXXX, mi residencia, a xxxxx.

Ante mi, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON TAL, XXX.

Y de otra:

DON CUAL, XXXX.

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Tienen, a mi juicio, la capacidad necesaria para el otorgamiento de la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que Don Tal es propietario-titular de una oficina de farmacia instalada en un local sito en XXX.

II.= Que Don Cual quiere interesarse en el negocio referido en el expositivo anterior, contribuyendo en él con una parte de capital y haciéndose partícipe de los resultados, tanto prósperos como adversos, en la proporción que se señala en la parte dispositiva de la presente escritura.

Expuesto lo anterior, y llevando a efecto lo convenido,

O T O R G A N

Primero.- Don Cual, como participante en el negocio a que se refiere el apartado I de la parte expositiva aporta, y lo hace efectivamente en este acto, mediante entrega a su propietario-titular, a dicho negocio la cantidad de XXXX.

Segundo.- Don Tal se obliga a gestionar diligentemente el negocio referido anteriormente, y como gestor del mismo, deberá rendir cuentas, semestralmente (o mensualmente) por si o por medio de la persona que designe Don Cual.

La rendición de cuentas semestral (o mensual) consistirá en la exhibición y entrega a Don Cual o a la persona que él designe, de los libros contables, así como de las cuentas de explotación y resultados o cualesquiera otros documentos pertinentes que sean solicitados por Don Cual o su representante.

Tercero.- Los beneficios, si los hubiere, obtenidos en la explotación del negocio se liquidarán cada seis meses (o mensualmente) y se distribuirán, una vez practicada la liquidación, de la siguiente forma:

– Antes de ser amortizada la inversión: El 5% de los beneficios mensuales serán entregados a Don Cual para la amortización de la cantidad entregada por éste a Don Tal.

– Cuando esté amortizada la totalidad de la inversión: El 5% de los beneficios mensuales serán igualmente entregados a Don Cual.

Cuarta.- Solo se considerarán beneficios las cantidades remanentes después de cubrir los gastos ocasionados para la obtención de los ingresos (pago de salarios, incluido el de la entidad gestora si la hubiere, seguridad social, pago a proveedores, pago de suministros u otros de la misma naturaleza).

Quinta.- Don Cual no responderá de las pérdidas con más cantidad que la ya aportada, de forma que la totalidad de las pérdidas que, en su caso, pudiera generar el negocio, serán de exclusiva responsabilidad de Don Tal, sin perjuicio de las garantías personales que, en cada caso, se pudieran constituir.

Sexta.- La duración del presente contrato será indefinida y subsistirá aún después de que Don Cual haya amortizado la totalidad su inversión en la forma señalada.

No obstante podrá ser denunciado por cualquiera de las partes en caso de comisión de falta grave.

Tendrán la consideración de faltas graves:

– El falseamiento de datos contables.

– La falta de rendición de cuentas en los términos y plazos señalados.

– El comportamiento indecoroso o contrario a la Ley, la moral o las buenas costumbres.

– Y en general cualquier acción, omisión, conducta, u actitud, dolosa, culposa o negligente que pudiera perjudicar la buena marcha del negocio.

En caso de fallecimiento de cualquiera de las partes, o de ambas, el contrato continuará entre el sobreviviente y la persona designada por el premuerto en testamento y en defecto de testamento por sus herederos abintestato.

Así lo dicen y otorgan.

Ese Notario ya no está aquí

Se reciben a menudo peticiones de copias desde otras instancias administrativas que están dirigidas a antiguos titulares de tu plaza y/o que se refieren a documentos que ya han sido enviados al Archivo del Distrito por tener más de 25 años de antigüedad (podrían ser tuyos si llevas más de 25 años en la misma plaza).

Esta misma semana he tenido un caso y aunque yo no era el destinatario de la carta certificada desde un Juzgado, he supuesto de lo que podía tratarse y me he arriesgado a quedármela y abrirla.

Al leer su contenido, he confirmado mi intuición y acto seguido he redactado un oficio de este tenor que he enviado al Juzgado:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa, en respuesta a su comunicación de 5 de Abril de 2019, le informo de que:

– Si bien Don XXX fue Notario de esta Villa, cesó en el cargo en el año 1996, por lo que he aceptado el envío certificado del Juzgado al suponer que se dirigía al actual titular de la notaría que soy yo desde el año 2008.

– Conforme a la legislación notarial los documentos de más de 25 años de antigüedad deben enviarse en el mes de enero del año en que alcanzan esa antigüedad, al Archivo del Distrito, que en el caso de esta Villa es el de XXX, que se encuentra actualmente a cargo de Doña XXX, Notario de esa ciudad.

Sin otro particular, saludos.

En esta Villa, a 10 de Abril de 2019″.

Excusa para ser miembro de mesa electoral por trabajar en una notaría

Advierto de que no ha sido aceptada por no ser una de las causas de excusa reconocidas como tales. Para mi es como si se lo deniegan a un policía que tiene que hacer guardia en ese día electoral. En cambio, se la aceptaron a aquel que iba a la final de la Champions. En fin, esto es España … seriedad ante todo.

“MUNICIPIO DE XXXX, N.º DE REGISTRO_____________

D./Dª. XXXXX, mayor de edad, con DNI/NIF XXXX, con domicilio en XXXX, con el debido respeto,

EXPONE:

Que habiendo sido nombrado como suplente, de la Mesa Electoral en el Distrito XXX, Sección XXX, Mesa XXX, del Municipio de XXX para las Elecciones Generales del próximo día 28 de Abril de 2019, y no pudiendo desempeñar puesto que en su calidad de oficial de la notaría de XXX, he de trabajar el día de dichas elecciones, ya que la notaría ha de permanecer de guardia todo el día, de conformidad con lo dispuesto en el Anexo IV del Reglamento Notarial, sobre el ejercicio de la fe pública en materia electoral (Artículos 10 a 17), ruego a esa Junta Electoral de Zona que tenga a bien, previos los trámites pertinentes, y examen, dejar sin efecto dicho nombramiento, excusando en la responsabilidad del mismo al solicitante.

En XXX, a 2 de Abril de 2019.

Fdo.

PRESIDENTE DE LA JUNTA ELECTORAL DE ZONA DE XXX”.

No fue suficiente con el escrito de mi empleado y me pidieron explicaciones a mi, que hice constar:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa por la presente hago constar que DON XXXX es Oficial 2º en la notaría a mi cargo y por tanto tiene, conforme a lo que él mismo indica en el escrito que se acompaña, al Anexo IV del Reglamento Notarial y las indicaciones del Colegio Notarial de XXXX, obligación de estar de guardia en la notaría entre las 8 y las 24 horas del próximo día 28 de Abril de 2019 en que se celebrarán Elecciones Generales. Sin otro particular, saludos, Justito El Notario”.

Pues nada, res de res. Francamente, no lo entiendo. La próxima vez que diga que se iba a la Champions.

Tras la publicación

Me dicen que una Instrucción (entiendo que de la Junta Electoral Central), que podría ser de 1993, analizó el tema y establecía que si se hacían turnos de x horas no cabía aceptar la excusa pues la guardia no sería para todo el día.

También es interesante valorar si los empleados de notaría tiene incluido este servicio en su salario o si deberían cobrar por este concepto. Francamente a mi me parece que lo primero, pero solamente por “sentido común”. Si nosotros no cobramos y las actuaciones son gratuitas, ¿a ellos les va en el sueldo? Ahí lo dejo.

Poliza de contragarantía de aval y pignoración

“El presente contrato tiene por objeto el aval cuyo número de expediente figura en el encabezamiento de este documento …”

Notario: En el encabezamiento no figura ese número.

“El presente contrato quedará unido a la copia del documento de aval”.

Notario: No hay copia. No me habéis traído el aval.

“Se constituye prenda sobre tal depósito cuya cuantía es de XX”.

Notario: La cuantía está en blanco.

Me sale humo por las orejas mientras le voy explicando al cliente los problemas que presenta el documento. Él me dice que ya ha recibido el dinero. ¿Qué dinero? Si esto es un aval. No entiendo los avales, le digo. El Banco te avala sobre tu propio dinero y si tuviera que responder tiene la contragarantía tan blindada que parece que le será bien fácil esquivar su responsabilidad. Y las altísimas comisiones que suelen tener, ¿qué explicaciones tienen?

En fin, que yo esto no lo firmo así. Fulano llama al Banco. Al poco está la segunda (o tercera) de a bordo de la oficina y en cuanto se sienta, empieza con su retahíla de excusas: que me ha salido así, que no hay nada más, que lo ha preguntado, que le han dicho que estaba todo bien. La paro en seco y le digo, “oye ¿yo te cuento a ti los problemas que tengo cuando te marchas y ya he intervenido el documento?, no ¿verdad?, pues haz el favor de no contarme más veces esta clase de cosas”. Como verás lo que te digo está fundamentado, así que o lo traes de un principio o lo traes cuando yo te lo pida, sin tantas excusas, ¡que no me lo estoy inventando¡ Se quedó planchada y yo con mal cuerpo por la bronca, pero cada uno tiene que ser responsable de su trabajo y si no lo es o no sabe hacerlo, dejarse llevar por el que sí lo sabe y no poner excusas con la finalidad de quedar tú bien y hacerme quedar mal al prójimo.

Al final, no hubo número de expediente, pero estaba el número del aval. Hubo copia del aval (que no se intervenía, con lo que eludimos la típica pescadilla, ¿el aval se interviene? No lo sé, ¿se interviene? ¡Y yo qué se¡) y la prenda se quedó sin cuantía. No sé si podría haber un problema de ejecutabilidad de la prenda pues solo se indicaba el número de cuenta pero no la cantidad, aunque sí que había cuantía para el aval. Me surgió la duda de si se podría expedir un testimonio con eficacia ejecutiva en el futuro, al menos parcial en cuanto al aval. Consultado con un compañero, este me dijo:

“Creo que en ese caso sí que se podría ejecutar el aval y que se entendería que la cantidad pignorada sería la misma que la avalada o, en el caso de que fuera inferior, la totalidad, aunque no les hubiera costado mucho poner la cantidad pignorada. Por eso creo que sí se podría expedir testimonio total”.

La duda sería si en otro supuesto cabría la posibilidad de un testimonio con eficacia parcialmente ejecutiva …

Un arancel caduco y desfasado

“La existencia de un arancel caduco y desfasado impide en ocasiones en las notarías modestas de pueblo pagar sueldos decentes a los empleados y tener un local en condiciones acordes al servicio público que prestamos con el agravante de las cada vez mayores obligaciones que se nos imponen. Eso sí, todo el que se ayuda del servicio público notarial cobra conforme a los costes que tiene y a los beneficios que desea tener y nadie protesta. Pero claro ¿quién le pone el cascabel al gato? Tal vez lo que da más sentido al servicio público notarial en estos tiempos son las notarías de pueblo. El experimento de liberalizar territorialmente a las notarías en Holanda creo que provocó la fuga de muchos Notarios a las ciudades”.

En mi opinión, el arancel está caduco y desfasado pero yo tengo una notaría bastante modesta y pago muy buenos sueldos a mi gente porque les tengo reconocidas las categorías que merecen y el trabajo que hacen. Además el convenio es el convenio. No se puede pagar mal a la gente no reconociendo sus categorías profesionales y la labor que hacen para mantener nuestra parte de la tarta. Si merecen más sueldo, pues hay que pagarlo. Yo gano (más o menos) un 25% de lo que ganaba cuando empezó la crisis. Mis empleados probablemente (dos casi seguro que lo hacen) ganen un 25% más de lo que ganaban en ese momento. Es decir, que yo y solo yo sufro las consecuencias económicas de las circunstancias de esta época (y de otras que no son tan propias de los tiempos que vivimos hace años); ellos y yo sufrimos el brutal incremento de la carga de trabajo y ellos, mis clientes, mi pueblo, y también yo, sufrimos que esta época de vacas flacas (y de tanta falta de honradez y profesionalidad) me obligue a mantenerme en un local que no reúne las condiciones que creo debería tener en estos tiempos.

Este tema del local me parece especialmente interesante y es objeto de conversaciones varias en mi notaría. “Tienes que cambiarte de local”, me dicen. Yo explico que mis ingresos cayeron en picado, que no he despedido a nadie, que mi gente gana bastante más que en 2009 y que cambiarse es pagar más renta y meterme en una serie de gastos que no me puedo permitir. Suelo también alegar que reconozco la importancia del local, pero la esencia de la función que prestamos no está en los despachos, ni en las salas de espera o de firma, está en la competencia y profesionalidad de Notarios y empleados que sacan adelante un producto “perfecto”, que no debe dar problemas a quien lo firma, es más, debe ser un producto que solucione las deficiencias que pudiera tener el título del transmitente (el del que te vendió o el de tus padres en el caso de una herencia) o el título de uno mismo si se tratara de una nueva escritura relativa a una finca que mantiene el mismo propietario (una aportación a gananciales, una agrupación o una declaración de obra, por poner algunos ejemplos). Debemos abandonar la concepción del listón de la inscripción. Además, habría mucho que hablar sobre porqué viene o no viene la gente a mi notaría.

Comparto al 100% lo de que otros sectores con los que tratamos a menudo, sí que cobran conforme a los costes que tienen y a los beneficios que desean tener. Nosotros lo segundo no podemos hacerlo, pero, lo cierto, es que nuestros honorarios se discuten a menudo (diría que muchos menos que los de inmobiliarios, mamporreros varios, comisionistas, traductores, abogados, gestorías o Bancos). Especialmente hay que prestar atención a los de aquellos inmobiliarios que cobran unas cantidades estratosféricas de las que nadie se queja (porque hay dinero fresco, bueno, tan fresco como el que utilizan para pagarnos a nosotros y que tanto les duele) y que son muy opacas al fisco y las de ciertos abogados (que deshonran a su colectivo) que ensartan a sus clientes con minutas injustificables que tampoco creo que se cuenten en la parte A de ninguna contabilidad. Luego, por supuesto, el caro es siempre el Notario.

He oído hablar (y mal) de la experiencia holandesa. Ahora hay enormes despachos con muchos Notarios y las poblaciones pequeñas han quedado desasistidas, pero no me atrevería a decir tan abiertamente que el servicio público notarial tiene su verdadero sentido en las notarías de pueblo, aunque supongo que lo dices porque en los pueblos tenemos más cercanía con la gente que en la ciudad donde el volumen de trabajo tal vez impide esa relación tan próxima. En cuanto a la accesibilidad de la función podría ser así, pero en cuanto a todo lo demás si las cosas se hacen bien, se hacen bien en Mosqueruela o en Madrid.

Yo no creo que si la gente se equivoca y no hace bien su trabajo es porque cobre poco a pesar de que cada vez tengamos más cosas que hacer, ni con que si se cobra poco es porque el arancel está como está y no podemos hacer florituras. Mi gente se equivoca y hace mal una parte de su trabajo, no cobra poco (cobra bastante o mucho) y, por supuesto, tiene muchas más cosas que hacer que antes, pero cuenta con un jefe (que soy yo) que les respalda, les cubre y les sufre los errores, que actúa como un empleado más de la notaría haciendo multitud de cosas que no son de su competencia, que también se equivoca y que cobra cada vez menos por lo que intenta no regalar ni un céntimo de lo que cuesta el trabajo que hace cobrando todo lo que le corresponde con arreglo a este arancel (o extra arancelariamente si se puede) que cumple en noviembre sus primeros 30 años.

Si me lo pienso casi prefiero seguir con el mismo hasta 2038. Cualquiera se fía del legislador ….

Un posible nuevo supuesto de subsanación STI, pero no me atrevo

Cuando en una herencia es necesario utilizar dos códigos porque hay bienes privativos de uno o de ambos cónyuges y no solo bienes gananciales, en la herencia de uno de ellos estará el 50% de cada inmueble ganancial. En este caso uno ve más lógico utilizar la opción variación en la composición interna e indicar que se transmite por un causante ese 50% y por el otro el restante 50%. El adquirente puede ser el mismo heredero o no. Si optas por indicar cambio de dominio simple, no es posible poner el 50% y hay que indicar en la ficha del inmueble de cada herencia que se transmite y adquiere el 100%, lo que no deja de ser correcto pues hablamos del 100% de lo que el difunto tenía, ¿estamos de acuerdo?

Bueno, pues hace unos meses hicimos una herencia y le pasamos el IUI y su STI y utilizamos la opción variación en la composición interna y no la de cambio de dominio simple.

Esta semana ha venido a la notaría uno de los dos hermanos que heredaban, para decirnos que todo está correcto en el Catastro (lo estuvo desde que les entregué su copia, aunque ellos no han sido conscientes por lo que veo) excepto una vivienda que era para él y que sigue a nombre de sus padres.

Le dijimos que le llamaríamos cuando lo tuviéramos resuelto (si es que se podía) y revisé toda la secuencia. En el STI vi que se había causado una CI y en mi PG vi que habíamos optado por la variación de la composición interna.

Pensé que podía modificar los datos en el PG para optar por el cambio de dominio simple, así que lo hice, volví a exportar el IUI y a cotejarlo en SIGNO, y ¡bingo¡ se me había recargado como esperaba el STI. Tenía una nueva opción de comunicar la alteración.

El siguiente paso fue efectuar la comunicación de la alteración. En pocos segundos me aparecieron los resultados. El STI informaba de varios ERRORES GRAVES, tantos como cambios ya se habían hecho cuando efectué la anterior comunicación. Sin embargo, mi modificación, mi subsanación, no reportaba ningún error.

Hablé con mi oficiala y le dije: “El cliente tiene que decidir. Yo sin más no me atrevo a comunicar, pues probablemente cambiaremos el Catastro de la finca que faltaba, pero tal vez comiencen a llegar cartas a los dos hermanos por todas las demás fincas que ya habíamos cambiado“.

Estamos pendientes de que el cliente tome su decisión, pero yo creo que es mejor que se dirija a Catastro.

Lo bueno es que le he cogido el tranquillo (y hasta el gusto) a esto de la subsanación.

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Un supuesto imposible de subsanar en el STI

Tenemos una registral compuesta de dos catastrales. Se vende una de las dos porciones y al hacer la comunicación a través del STI se señala por el Notario que la RC es dudosa y aún así Catastro efectúa la AT y el nuevo propietario de una porción de la finca, pasa a ser propietario de la catastral entera.

Al propietario del resto seguro que no le iba a hacer mucha gracia.

¿Se podría hacer algo para volver a situar como titular catastral al que lo era anteriormente (sin ser propietario de la totalidad) y que no era el vendedor ni el comprador sino una tercera persona?

Si el IUI no está enviado aún (la quincena) pero se exportó, validó y cotejó, pienso que introduciendo algún cambio se descotejaría y se generaría una nueva oportunidad de pasar el STI. El simple cambio de los folios de la escritura (para volverlos a dejar como estaban) lo permitiría. Si estuviera enviado, pienso que sería lo mismo. No es muy ortodoxo, pero por probar a solucionar problemas que no quede.

Pero, una vez que tengamos esa nueva oportunidad (una vez que hayamos recargado el STI), ¿qué podríamos hacer para solucionarlo? El señor a cuyo nombre hay que volver a poner la finca no la firmó y creo que con eso ya es suficiente razón para pensar que no podemos hacer nada. Lo máximo que se podría hacer es cambiar el tipo de operación (cambio de dominio, variación de la composición interna, etc …) o el tipo de identificación que hayamos elegido para la finca en cuestión (identificada por el Notario, dudosa, de origen, no consta …) y con esta clase de cambios, habiéndose ya hecho la AT, no conseguiríamos más que un SI que no resolvería nuestro problema.

Así que creo que no hay nada que hacer en este caso.

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

Atribución de gastos e impuestos a un heredero

Capitulaciones, aportación a gananciales y subrogación de hipoteca

“Lo mismo un burro que un gran profesor”

Malos profesionales

“Prefiero preparar Notarías”

Empezar a opositar a los 34

Doctrina Jurisprudencial: Lunes 08/04/2019: Tercería de mejor derecho y anotación de embargos. Arts.1923.4.º y 1924. 3.º B CCi

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