El blog de Justito El Notario

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Acta de presencia para acreditar el estado de una vivienda antes del inicio de obras en la vía pública

NÚMERO

En XXX, provincia de XXX, mi residencia, a xxxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX

==== C O M P A R E C E ====

DOÑA

==== I N T E R V I E N E ====

En su propio nombre y derecho.

Tiene, a mi juicio, capacidad legal suficiente e interés legítimo para otorgar la presente acta, anteriormente calificada y, al efecto,

=== E X P O N E ===

I.= Que es dueña por herencia de sus padres de la CASA-VIVIENDA señalada actualmente con el número XX del barrio de XXX, parroquia de XXX, municipio de XXX, cuya casa linda por su frente con la carretera XXX que del lugar de XXX conduce a XXX.

II.= Que en dicha carretera se van a llevar a cabo obras de ensanche y acondicionamiento utilizando para ello la correspondiente maquinaria pesada, así como vibradores o compactadores de suelo vulgarmente conocidos por “apisonadoras”.

III.= Que antes de proceder al inicio de dichas obras es de interés de la requirente dejar constancia fehaciente del estado actual que presentan la CASA de su propiedad, en cuanto a aquellas fachadas exteriores y zonas o estancias interiores que la requirente considere pertinentes.

IV.= Expuesto lo anterior, la compareciente ME REQUIERE a mí, el Notario, a fin de que constituyéndome en su compañía y en la de un fotógrafo de su libre designación en la CASA de su propiedad presencie la toma de aquellas fotografías consideradas de interés por la requirente al expresado fin de justificar el estado actual de dicha vivienda.

De las fotografías obtenidas yo, el Notario, uniré, tras su revelado por duplicado, un juego de ellas a la presente Acta y el otro a la primera copia que de la misma expida, previo diligenciamiento de las mismas y su constatación con la realidad por mí observada en el lugar.

Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posible.

Así lo dice y otorga.

1ª DILIGENCIA.- SE PRACTICA EL REQUERIMIENTO.

2ª DILIGENCIA.- SE ENTREGAN LAS FOTOS.

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 , 6

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: XXXX (Impuestos excluidos)

Escritura de afectación como elemento común de elemento privativo de división horizontal

NÚMERO

En XXXX, mi residencia, a XXX

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx

C O M P A R E C E N:

DON

DOÑA

I N T E R V I E N E N:

…

Tienen, a mi juicio, en los conceptos en que respectivamente intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que los comparecientes y/o representados, excepto la mercantil “BANK, S.A.” manifiestan ser dueños en pleno dominio, en la forma y por los títulos que luego se dirán de la totalidad de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente en que se encuentra dividido horizontalmente el edificio seguidamente descrito y situado en xxxx:

= URBANA:

INSCRIPCIÓN:

TÍTULOS:

DATOS DE CATASTRO:

CARGAS Y ARRIENDOS: Libres de cargas y gravámenes, excepto la hipoteca que a continuación se menciona.

II.= Que uno de los elementos independientes de dicha edificación propiedad de los cónyuges DON xxx y DOÑA xxx (finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx), otro elemento propiedad de los también cónyuges DON XXX y DOÑA XXX (finca registral número XXX de las del mismo Registro), y nueve elementos más propiedad de la mercantil “XXX S.L.” (fincas registrales números XXX de las del citado Registro) se encuentran gravados con una hipoteca constituida en favor de la entidad “BANK, S.A.” mediante escritura autorizada por Don XXX, Notario que fue de XXX, el día XXXX, con el número XX de protocolo, en garantía de un préstamo de XXX EUROS (XXXX €) de principal, habiéndose subrogado los citados cónyuges y actuales titulares de dichas fincas en la mencionada hipoteca, y en cuanto a las fincas de su respectiva propiedad, mediante las escrituras citadas como títulos de los mismos.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

III.= Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

Primero. Los aquí comparecientes y representados, excepto la mercantil “BANK, S.A.”, como únicos y actuales propietarios de los elementos privativos de la división horizontal existente sobre la edificación descrita en la parte expositiva de la presente escritura, dando al presente otorgamiento el carácter de Junta Universal de Propietarios acuerdan por unanimidad la afectación como elemento común de uno de los elementos privativos, la modificación de la división horizontal y la de los estatutos de la comunidad en los siguientes términos:

1º AFECTACIÓN O INCORPORACIÓN A LOS ELEMENTOS COMUNES DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL DEL ELEMENTO NÚMERO ONCE DE LA MISMA, redistribuyéndose la cuota que hasta ahora ostentaba en dicha división horizontal únicamente entre los demás elementos independientes de la planta sótano en los términos que resultarán del siguiente acuerdo (número 2º), quedando para lo sucesivo dicho elemento como común a todos y cada uno de los demás elementos de la división horizontal (números UNO al DIEZ y DOCE a TREINTA Y CINCO, todos ellos inclusive) y con la siguiente descripción:

= NÚMERO ONCE:

Cuota: No tiene.

Valoración a efectos fiscales y arancelarios de la afectación practicada: XXXX EUROS (XXX €).

2º MODIFICACIÓN DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL:

1.- NÚMERO UNO.

Inscripción:

2.- NÚMERO DOS….

…

3º MODIFICACIÓN DE LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

Se añade, con el número CUATRO, un nuevo artículo a los Estatutos de la Comunidad:

“Artículo 4: El elemento número ONCE de la división horizontal (Plaza de aparcamiento en planta sótano, identificada con el número 11) se encuentra afecto o incorporado a los elementos comunes de la total división horizontal”.

Segunda. La mercantil “BANK, S.A.” consiente en todos sus términos y en cuanto sea oportuno el íntegro contenido de la presente escritura.

Tercera. GASTOS E IMPUESTOS: xxxx…

Presentación telemática.-

Así lo dicen y otorgan.

Escritura de arrendamiento rústico y de compraventa sujeta a condición suspensiva

NÚMERO

En XXXX, mi residencia, a XXX

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON

Y de otra:

DON

I N T E R V I E N E N:

1).- El primero en su propio nombre y derecho.

2).- Y el segundo en nombre y representación de la mercantil

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, capacidad legal para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.- Que DON XXXX, es dueño en pleno dominio con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:

= RÚSTICA:

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES:

Concordancia de Catastro y Registro:

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS: Libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

II.= Que la finca está dividida en dos usos conforme a los planos que se unen a la presente, que se describen del siguiente modo:

A).= RÚSTICA (explotación agrícola dedicada al cultivo de la vid):

B).= RÚSTICA (vivienda y zona de esparcimiento de la misma):

III.= Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:-

PRIMERO. ARRENDAMIENTO RÚSTICO. DON XXX cede en arriendo en favor de “xxxx, S.L.” el uso o parcela A dedicado a explotación agrícola para cultivo de la vid, identificado en los planos antes citados, por el plazo de xxxx AÑOS, a contar desde el día xxxx, por la renta total de xxxx EUROS (xxxx €).

La renta anual acordada es de xxxx (xxxx €) por año, que se ha abonado para el total del periodo de xxxxx AÑOS, mediante transferencia bancaria correspondiendo a la cuenta de cargo el código xxxx y a la cuenta de abono el código xxxx.

Incorporo a la presente fotocopia de justificante de dicha transferencia.

En todo lo demás no previsto, las partes sujetan el contrato de arrendamiento a lo dispuesto en la Ley 49/2003, de 26 de Noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

SEGUNDO. COMPRAVENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA.

A).= Que para el caso que DON xxxx obtenga, si fuera posible hacerlo, durante el plazo de duración del arrendamiento la oportuna licencia de segregación de la descrita como uso o parcela A, constituida por la explotación agrícola destinada al cultivo de la vid, de la descrita como uso o parcela B, constituida por zona de esparcimiento de la vivienda y la vivienda misma, VENDE y TRANSMITE, bajo la condición que tendrá carácter de suspensiva de la obtención de dicha licencia y de la cancelación de la hipoteca mencionada en el apartado de cargas que como máximo deberá tener lugar el día xxx, a “XXX, S.L.” que COMPRA y ADQUIERE con la citada condición, libre de cargas y de gravámenes, así como de otros arrendamientos y ocupantes, con todos los usos, derechos y servidumbres inherentes a la misma, en el estado físico, jurídico y urbanístico en que se encuentra, que la parte compradora declara expresamente conocer y aceptar.

DON XXXX autoriza a “XXX, S.L.” a que en su nombre y representación solicite la licencia de segregación.

B).= PRECIO. El precio de esta compraventa será la renta correspondiente a la duración del arriendo que no hubiera transcurrido a la fecha del otorgamiento de la correspondiente escritura, entendiéndose el precio del arrendamiento de forma lineal y constante.

Caso de cumplirse la condición suspensiva, se considerará el periodo de alquiler no disfrutado hasta esa fecha por el arrendatario y el importe de la renta de ese periodo no disfrutado constituirá el precio de la compraventa, que se da por recibido con el pago antes indicado.

TERCERO. GASTOS E IMPUESTOS. Los gastos e impuestos originados derivados de la presente escritura serán satisfechos por “XXX, S.L.” incluidos los que pudieran derivarse de la solicitud de licencia de segregación. Los gastos e impuestos derivados de las escrituras de segregación, determinación de resto y ejecución de la compraventa, en caso de cumplirse la condición, serán satisfechos por partes iguales.

Presentación telemática.-

Así lo dicen y otorgan.

Escritura de cesión de inmueble en ejecución de convenio y sentencia de divorcio

NÚMERO

En XXX, mi residencia, a XXXX

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

DON

DOÑA

I N T E R V I E N E N:

En su propio nombre y derecho, y además, como padres en el ejercicio de la patria potestad, en nombre y representación de sus hijos MENORES DE EDAD:

A.- DON

B.- y DON

Acreditan la representación legal que ostentan sobre sus citados hijos mediante el correspondiente Libro de Familia. Incorporo a la presente testimonio de las hojas de relativas al matrimonio y nacimiento de los hijos.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la presente cesión de inmueble y ejecución de convenio y sentencia de divorcio.

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, capacidad legal para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.- Que los comparecientes firmaron el día xxxx, el Convenio Regulador de su Divorcio, el cual fue aprobado por la Sentencia, de fecha xxx, dictada el Juzgado de 1ª Instancia número xx, de los de xxxx, en los Autos de Divorcio de Mutuo Acuerdo número xxx.

Incorporo a la presente testimonio de dicha sentencia de divorcio.

II.- Que en la Cláusula Quinta, Apartado b) de dicho Convenio, relativa a la Liquidación del Régimen Matrimonial y Cargas del Matrimonio, se estipulaba, a los efectos que ahora interesan, la adjudicación en pleno dominio a los hijos del matrimonio, por mitades indivisas, de la registral número xxx de las del Registro de la Propiedad Número xxx de los de xxx, cuya finca es propiedad del Sr. xxx como se indica a continuación.

III.- Que DON xxx es dueño en pleno dominio, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:

= URBANA:

INSCRIPCIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL:

Coordinación Catastro-Registro:

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS/IBI: Libre de cargas, gravámenes, arriendos y ocupantes.

GASTOS DE COMUNIDAD:

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

IV.- Expuesto cuanto antecede, y, al efecto de dar cumplimiento a lo dispuesto en la Cláusula Quinta b) del mencionado Convenio Regulador y en la Sentencia que lo aprueba,

O T O R G A N:

PRIMERO. CESIÓN. DON XXXX, CEDE y TRANSMITE, gratuitamente, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la exposición de esta escritura a sus hijos DON XXX y DON XXX, que, representados por sus padres, la ACEPTAN y ADQUIEREN por mitades indivisas, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos. Como consecuencia de la cesión efectuada se da cumplimiento fiel a lo acordado en el indicado Convenio Regulador de Divorcio.

SEGUNDO. A los oportunos efectos valoran el inmueble cedido en la cantidad de xxx EUROS (xxx €).

TERCERO. Declara la parte cesionaria conocer y aceptar, sin reserva alguna, las normas de comunidad y el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.

NOTA: TRATÁNDOSE DE ADQUISICIÓN GRATUITA INTERVIVOS, NO ESTÁ DE MÁS LA BATERÍA DE ADVERTENCIAS FISCALES QUE LAS ACOMPAÑAN. DONACIONES, PLUSVALÍA (IIVTNU) E IRPF. MUCHO CUIDADO CON AQUELLAS CCAA QUE APLIQUEN LA ACUMULACIÓN DE DONACIONES COMO LA COMUNIDAD VALENCIANA. LA COLACIÓN NO REPRESENTA PROBLEMA AL SER UNA DONACIÓN A FAVOR DE AMBOS HIJOS, A NO SER QUE HUBIERA MÁS EN EL FUTURO.

CUARTO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán de cargo de Doña xxxx.

Presentación telemática.

Así lo dicen y otorgan.

Escritura de cesión onerosa de derechos hereditarios

NÚMERO

En XXXX, provincia de XXX, mi residencia, a XXXX.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX,

C O M P A R E C E N :

De una parte, como cedentes:

1.-

2.-

3.-

4.-

De otra parte, como cesionaria:

5.-

INTERVIENEN en su propio nombre y derecho.

Tienen, a mi juicio, capacidad legal bastante para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, con este fin,

E X P O N E N:

I.= Que su madre DOÑA xxxx falleció en su domicilio sito en xxxx, el día xxxxx, en estado de VIUDA de Don xxxx, dejando de dicho único matrimonio cinco hijos llamados xxxxx, todos ellos aquí comparecientes.

II.= Que dicha causante falleció bajo testamento autorizado por Don xxxx, Notario que fue de xxxx, el día xxxx, bajo el número xxx de protocolo, cuyas cláusulas dispositivas, transcritas literalmente dicen así:

” Primera.- Lega a su hija XXXX, sustituida en su caso por sus descendientes, las fincas XXXXX.

Si el anterior legado excede de la legítima que corresponde a esta hija, el exceso se imputará a los tercios de mejora y libre disposición.

Impone a esta legataria la obligación de cuidar y asistir a la testadora hasta su fallecimiento, y la de pagar los gastos de entierro, funeral y demás piadosos.

Segunda.- Instituye herederos por partes iguales a sus otros cuatro hijos XXXXX, a los que sustituye por sus respectivos descendientes”.

III.= Que dicha herencia fue declarada exenta del pago del Impuesto de Sucesiones por la Oficina Liquidadora de XXXX, según resulta de nota de dicha oficina de fecha XXXX.

IV.= Que para acreditar los anteriores extremos los comparecientes exhiben en este acto y se comprometen a presentar donde necesario fuere las correspondientes certificaciones de defunción y del Registro General de Actos de Ultima Voluntad relativas a dicha causante así como copia autorizada de su reseñado testamento y justificante de exención de impuestos sucesorios.

V.= Que llevando a efecto lo convenido,

O T O R G A N :

Primera.- DON xxxx, DON xxx, DON xxx y DON xxxx venden, ceden y transmiten a su hermana DOÑA xxx, que compra y adquiere, todos cuantos bienes, derechos y acciones a los cuatro primeros les corresponden por testamento, por Ley o por cualquier otro título, sin reserva ni limitación alguna, en la herencia de su fallecida madre DOÑA xxxx.

En virtud de esta cesión la cesionaria queda subrogada en los derechos hereditarios cedidos y facultada para ocupar el mismo lugar y grado que los cedentes ocupaban y tenían por todos los conceptos, incluso por razón de frutos, en la expresada herencia.

Segunda.- El total precio de esta cesión es de xxx EUROS (xxxx Euros) que los cedentes declaran haber recibido de la cesionaria, en dinero y antes este acto (ATENCIÓN MEDIOS DE PAGO), por lo que le otorgan carta de pago.

Tercera.- Todos los gastos e impuestos derivados de la presente escritura serán satisfechos por la aquí cesionaria.

Así lo dicen y otorgan.

Escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento para uso distinto del de vivienda

NÚMERO

En xxxxx, mi residencia, a xxxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX

C O M P A R E C E N:

De una parte como arrendadores:

Los cónyuges

Y de otra, como arrendatario:

DON

I N T E R V I E N E N:

1) Los dos primeros en su propio nombre y derecho.

2) Y el tercero en nombre y representación como Administrador Único de la entidad xxx

Tienen, a mi juicio, en los conceptos en que respectivamente intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que por CONTRATO PRIVADO otorgado en xxxx, el día xxx, los cónyuges Don xxx y Doña xxx, arrendaron a la mercantil “xxx, S.L.”, una porción de XXXX metros cuadrados (XXXX m2) de la nave industrial de XXX metros y XXX decímetros cuadrados (XXX m2), sita en XXX, finca registral número XXX del Registro de la Propiedad de XXX, de la que son propietarios con carácter ganancial, haciéndose constar que el arrendamiento se iniciaría el día XXX, teniendo una duración de XXX AÑOS y que finalizaría el día XXX con una renta mensual de xxx EUROS (xxx €).

Que con fecha xxxx se hizo un anexo al contrato de arrendamiento citado anteriormente, en el cual se modifica la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, en el sentido que se consienten al arrendatario realizar obras consistentes en xxxx en la citada nave.

En los citados contratos figuran las firmas de los arrendadores Don xxx, Doña xxx y de Don xxx, en la representación indicada del arrendatario.

II.= Que el original del citado contrato de fecha xxxx está extendido en xxx FOLIOS de PAPEL COMÚN escritos los tres primeros por su anverso y reverso y el último solo por su anverso en unión de plano de situación de la finca, que las partes me entregan y yo, el Notario, a su instancia dejo unido a esta matriz.

Y el anexo original al citado contrato de fecha xxx está extendido en xxx FOLIOS de PAPEL COMÚN escritos el primero por su anverso y reverso y el último solo por su anverso en unión de plano de situación de la finca, que las partes me entregan y yo, el Notario, a su instancia dejo unido a esta matriz.

Ambos contratos se encuentran liquidados de impuestos y las correspondientes liquidaciones, de la misma fecha se encuentran unidas como anexo a dichos contratos y se incorporan con ellos.

III.= Que la citada nave arrendada cuya descripción consta en dichos documentos está actualmente inscrita en el Registro de la Propiedad de xxxx, al tomo xxxx, Libro xxxx, folio xx, finca registral xxxx, a favor de DON XXX y DOÑA XXX, con carácter ganancial, según aseveran los comparecientes.

REFERENCIA CATASTRAL:

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que la finca se encuentra libre de cargas y gravámenes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

IV.= Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- ELEVACIÓN A PÚBLICO. Don XXX y Doña XXX y ” XX, S.L.” ELEVAN A PUBLICO el contrato privado de arrendamiento y su anexo mencionados en la parte expositiva que han quedado unidos a esta matriz.

SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen con motivo del presente otorgamiento serán satisfechos por las partes con arreglo a la LEY.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a “XXX, S.L.”, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, son los que constan en la intervención de la presente escritura.-

Así lo dicen y otorgan.

Escrituras de préstamo personal entre particulares

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N y O T O R G A N:

Primera. Concesión del préstamo. DOÑA xxx presta, para la adquisición de vivienda habitual, a su hija DOÑA xxxx la cantidad de xxx EUROS (xxx €), quien acepta y recibe en este acto dicha cantidad mediante cheque bancario nominativo, sirviendo el presente contrato como recibo del importe indicado.

Incorporo a la presente, fotocopia, por mi, el Notario, deducida, con valor de testimonio, del citado cheque.

La devolución del préstamo se hará mediante el pago de xxxx (xxx) CUOTAS MENSUALES comprensivas de capital e intereses, con vencimiento desde la fecha del presente contrato de conformidad con las particularidades siguientes:

Durante las xxx CUOTAS INICIALES, ambas partes pactan un período de carencia durante el cual las cuotas a satisfacer por la prestataria estarán formadas exclusivamente por los intereses.
A partir de la xxx CUOTA, la parte prestataria amortizará capital e intereses de forma constante y por vencido.

Segunda. Cuota e intereses remuneratorios. Para determinar el tipo de interés aplicable al capital del préstamo, su plazo se subdivide en dos fracciones temporales:

1º.- Fracción temporal de interés fijo. Tendrá una duración coincidente con las xxxx cuotas iniciales del préstamo y el tipo de interés nominal anual aplicable será fijo del xxx %, aumentando en xxx puntos en la fecha en que se cumpla cada anualidad, aplicándose dicho porcentaje sobre el tipo de interés aplicado en los años inmediatamente anteriores, por lo que para el segundo año el tipo de interés quedará fijado en xxx % y el tercer año en el xxx %.

2ª.- Fracción temporal de interés fijo aumentado porcentualmente. Dicha fracción comprende desde la finalización de la primera fracción temporal hasta el vencimiento total del préstamo, de conformidad con las condiciones que se especifican en el apartado siguiente.

Esta segunda fracción se dividirá en sucesivos períodos anuales durante el cual el tipo de interés será fijo y se determinará aplicando sobre el tipo de interés establecido en el apartado uno anterior para la tercera anualidad los aumentos pactados por ambas partes en el párrafo siguente de la presente escritura.

El tipo de interés aumentará en cada fecha en que se cumplan dos anualidades en xxx puntos, aplicándose dicho porcentaje sobre el tipo de interés aplicado en los años inmediatamente anteriores.

Tercera. Intereses de demora. Cualquier cuota de intereses o de amortización de capital e intereses que resulte impagada en la fecha de su vencimiento mensual, acreditará a favor del prestamista un interés de demora del xxx % nominal anual. Dichos intereses moratorios se calcularán multiplicando el importe que haya resultado impagado, comprendiendo intereses o intereses más capital, por el tipo de interés moratorio aplicable y por el tiempo transcurrido, en días desde que se incumplió el pago de la cuota y dividiendo dicho resultado por 36.500. Dichos intereses se acreditarán diariamente y también podrán ser liquidados de esta manera.

Cuarta. Pago anticipado. En cualquier momento la parte prestataria podrá anticipar la devolución total o parcial del capital que quede pendiente de satisfacer. En este caso, las respectivas cuotas se verán afectadas por la variación correspondiente. Los intereses acreditados y pendientes de liquidar se calcularán de la misma manera que se ha establecido en la condición general primera y segunda de este contrato. Caso de producirse la devolución total o parcial del capital pendiente de satisfacer no se aplicará ningún tipo de comisión, ni gasto de cualquier otra clase.

Quinta. Garantías. En garantía del capital prestado y del abono de los intereses estipulados, y de los gastos y costes en caso de litigio, la parte prestataria afecta toda su responsabilidad personal ilimitada y se obliga con todos sus bienes presentes y futuros, pudiendo la prestamista actuar contra cualquiera de ellos o contra todos ellos, sucesiva o simultáneamente.

Sexta. Legislación aplicable. El presente contrato se regirá por lo establecido por las partes mediante la presente escritura y en lo no previsto, por las disposiciones legislativas que le fueran aplicables y supletoriamente por las disposiciones del Código Civil.

Séptima. Tribunales competentes. En caso de incumplimiento, o resolución por incumplimiento de este contrato, y con renuncia expresa del foro que les pudiera corresponder, sólo se admitirán como competentes, los Juzgados y Tribunales de la ciudad de xxx.

Octava. Gastos. Todos los impuestos, gastos judiciales o extrajudiciales originados a consecuencia de la celebración del presente contrato serán de cuenta de la parte PRESTATARIA.

Solicitud fiscal. Las comparecientes solicitan las exenciones o bonificaciones fiscales que procedan.

Yo, el Notario, he solicitado vía Signo Informe de Actividad del prestamista Don xxx, no habiendo obtenido resultado que afecte al otorgamiento de la presente escritura, puesto que no ha actuado como prestamista en dos o más documentos de constitución de préstamo durante los últimos cuatro años. Incorporo a la presente el resultado de dicha consulta.

Así lo dicen y otorgan.

OTRA VARIANTE

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que Doña XXX ha solicitado a Don XXX la concesión de un préstamo sin interés por importe de xxxx EUROS (xxx €), con el fin de que con el importe citado aquella pueda proceder a la adquisición de un determinado inmueble.

II.= Que Don xxx (prestamista) ha aceptado conceder a Doña xxxx (prestataria), el referido préstamo sin interés por importe de xxxx EUROS (xxx €), el cual se regirá por lo pactado en la presente escritura y por lo dispuesto en los artículos 1.170, 1.740 y 1.753 a 1.757 del Código Civil.

Yo, el Notario, he solicitado vía Signo Informe de Actividad del prestamista Don xxx, no habiendo obtenido resultado que afecte al otorgamiento de la presente escritura, puesto que no ha actuado como prestamista en dos o más documentos de constitución de préstamo durante los últimos cuatro años. Incorporo a la presente el resultado de dicha consulta.

III.= Y llevando a efecto lo convenido,

O T O R G A N:

PRIMERO.- DON XXXXX CONCEDE UN PRÉSTAMO en el día de hoy a DOÑA XXXX, por importe de xxx EUROS (xxx €).

La parte prestamista ha abonado el total importe del préstamo a la prestataria mediante Traspaso Bancario efectuado en el día de hoy, correspondiendo a la Cuenta de Cargo el Código xxx y a la Cuenta de Abono el Código xxx.

Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, del resguardo del referido traspaso.

SEGUNDO.- DOÑA xxx RECONOCE ADEUDAR a DON xxx en concepto de préstamo la suma de xxx EUROS (xxx €), la cual declara haber recibido mediante el traspaso bancario anteriormente indicado a su entera satisfacción.

TERCERO.- El préstamo otorgado no devengará interés remuneratorio.

CUARTO.- El principal del préstamo, por importe de xxx EUROS (xxx €), deberá de ser amortizado por Doña xxxx a Don xxxx en un plazo máximo de xxx años a contar desde el día de hoy, mediante el pago de xxxx PLAZOS MENSUALES consecutivos de xxxx EUROS (xxx €) de importe el primero de ellos y de xxx EUROS (xxx €) de importe cada uno de los xxx plazos restantes, con vencimiento, el primero de ellos, el día xxx y el último el día xxx.

Así lo dicen y otorgan.

OTRA VARIANTE

E X P O N E N y O T O R G A N:

Primero.= DON XXX presta a DON XXX la cantidad de xxx Euros (xxx Euros), que este confiesa recibida con anterioridad a este acto (ATENCIÓN A LOS MEDIOS DE PAGO).

Segundo.= El presente préstamo se concierta por un plazo de xxx meses a contar desde el día de hoy y hasta el xxx.

Tercero.= Será devuelto mediante el pago, en el domicilio del prestamista, de las siguientes cuotas:

Dos cuotas de xxx Euros (xxx Euros) de capital cada una de ellas, pagaderas, también cada una, el xxx y el xxx, cuyas cuotas no devengarán intereses.
Y otras dos cuotas de xxx Euros (xxx Euros) de capital cada una de ellas, pagaderas, también cada una, el xxx y el xxx.

Cuarto.= La cantidad prestada, exceptuando el importe de las dos primeras cuotas, devengará desde el día de hoy el interés nominal del xxx por ciento anual (xxx %).

Quinto.= Los intereses correspondientes al año en curso, desde el día de la fecha, y los devengados entre el xxx y el xxx habrán de abonarse en esta última fecha. Los devengados entre el xxx y el xxx habrán de abonarse en esta última fecha.

Sexta.= Don XXXX podrá cancelar, en cualquier momento, totalmente el préstamo, abonando a Don XXX el total capital pendiente a la fecha de tal cancelación total, con los intereses que, en su caso y divididos por días, se hubieran devengado hasta el momento en que se produzca la cancelación.

Séptima.= La demora en el pago de cualquiera de las cuotas, o de sus intereses, dará lugar, en su caso, al vencimiento anticipado de las cuotas pendientes de amortización, así como al devengo diario de intereses de demora al tipo de del xxx por ciento (xxx %).

Octava.= Don XXXX designa como domicilio hábil para todo tipo de notificaciones, requerimientos, y citaciones, incluidas las judiciales, el que consta como suyo en la comparecencia de la presente escritura, por lo que se considerarán realizados los trámites intentados en dicho domicilio, excepto en caso de modificación del mismo, siempre que tal modificación haya sido notificada fehacientemente a Don XXX.

Novena.= Correrán de cargo de Don XXX todos los gastos e impuestos derivados de la presente escritura y entre ellos los derivados de la expedición de primera copia para cada una de las partes, así como cualesquiera otros que se pudieran ocasionar con motivo de reclamaciones por impago de cualquiera de las cuotas establecidas o de sus intereses.

Así lo dicen y otorgan.

Fortasec y otras medidas precautorias cuando el opositor se va a examinar

“Pues yo con los nervios iba mucho al baño”, le decía a una opositora hace unos días hablando de la influencia de los nervios cuando llega la hora del examen.

Cuando entraba el opositor anterior a mi, yo iba al baño. Los minutos más cruciales (en los que yo diría que más gente se retira) son los primeros y por eso tomaba mis medidas preventivas. Pasado el rato inicial volvía a ir varias veces en previsión de que el compañero pudiera retirarse. Al aproximarse la hora (o los tres cuartos) si había aguantado, volvía otra vez para exprimir la vejiga por última vez. Además procuraba no beber mucha agua (o casi no beberla) mientras esperaba, para que no me fueran a dar unas inesperadas ganas de miccionar.

Al contarlo, esta opositora me decía que ella llevaba Fortasec el famoso anti diarréico. No pude evitar reírme (y mucho). ¡Fortasec preventivo¡ Yo era mucho de paracetamol preventivo. A la mínima manifestación de dolor o resfriado, Frenadol que te crió. Los nervios pueden afectar a la tripa y un punto flojo puede tenerlo cualquiera, ¿no? Así que ¡venga¡ todos a comprar Fortasec, aunque luego te estriñas si has sido demasiado previsor.

Otro buen medicamento para los exámenes es el Tosidrín. Fulmina la tos, la irritativa y la nerviosa. Lo malo es que también estriñe, aunque visto de otro modo, así os podéis ahorrar el Fortasec …

¿Alguien da más?

Pues sí, alguien da más…

Tras la publicación de este opoflash, me cuentan esta increíble (y desternillante) historia:

“Yo conocí a un opositor que tenía problemas porque necesitaba ir al baño frecuentemente por los nervios. Resulta que al examen de dictamen, que es una prueba de cuatro horas, te permiten ir al baño (aunque, evidentemente, te acompaña hasta la puerta uno de los que se encuentran vigilando el aula). Pues este opositor me comentó que tenía miedo de necesitar ir varias veces al baño y que pensaran que estaba, de algún modo, copiando o haciendo trampas en el examen. Así que me dijo que tenía la idea de llevar puestos pañales de adulto. No sé si lo hizo o no; no me atreví a preguntar. Lo que sí es cierto es que aprobó“.

No me hubiera gustado ser el que estuviera haciendo el dictamen al lado del “incontinente”.

Instancia Artículo 199 de la Ley Hipotecaria

AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE XXX

DOÑA

Interviene en su propio nombre y derecho,

»EXPONE«

»I.-« Que por escritura otorgada el día XXX, ante el Notario de XXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo, DOÑA XXX procedió a practicar, determinadas agregaciones de fincas y declaración de edificaciones a resultas de las cuales surgió la finca que a continuación se describe, cuya descripción esta realizada en términos totalmente coincidentes a los archivos catastrales:

= RÚSTICA:

INSCRIPCIÓN: Esta conformada por las siguientes registrales: …

FINCA RECEPTORA DE LAS AGREGACIONES:

»II.-« Que la finca resultante de las agregaciones practicadas, finca registral XXX del Registro de la Propiedad de XXX, tiene un exceso de cabida no inscrito consistente en una superficie de XXX (XXX m2).

»III.-« Que según lo expuesto, SOLICITA del Señor/a Registrador/a de la Propiedad de xxxx, que inscriba las agregaciones y declaración de edificaciones realizadas y la modificación de cabida de la finca antes indicada, así como que realice la coordinación Registro Catastro, todo ello en virtud de lo establecido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

En XXX a XXXX.

Si quieres saber más sobre el 199 sigue leyendo aquí.

Viviendo al día con la nueva LCCI (una nueva moratoria)

Tengo la costumbre de procurar no agobiarme cuando tenemos novedades de las gordas en el tráfico habitual del despacho. Eso supone que sin perjuicio de lo que haya estudiado hasta ahora y de la correspondiente empanada mental que uno lleva, hay que ponerse a trabajar con la nueva ley y resolver las dudas que se nos planteen operación a operación. Advierto de que estos son mis criterios personales e intransferibles aunque, como no estoy loco, los he comentado con compañeros de total confianza a fin de contrastarlos SUFICIENTEMENTE.

Pólizas

1.= Aunque algunos duden, las sociedades mercantiles no son consumidoras y lo acaba de decir el Tribunal Supremo hace pocos días:

DESTACADA STS 1727/2019 Una sociedad mercantil no puede tener la cualidad legal de consumidora, porque tiene ánimo de lucro y ejerce en el mercado como empresaria. Interpretación de los arts. 3 y 4 TRLGCU, en relación con los arts. 1, 2 y 116 CCom, 1 y 2 LSC y 1665 CC.

Así que por mi parte las excluyo de la LCCI.

¿Y si no son mercantiles o se trata de entes sin personalidad? Dicen mis amigos de notaríAbierta en este post:

“b) Y también son consumidores las personas jurídicas, e incluso las entidades sin personalidad jurídica (como pudiera ser una comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal), pero siempre que “actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”; con lo que parece que tienen la consideración legal de consumidor personas jurídicas sin finalidad lucrativa como fundaciones o asociaciones”.

Así que ojo cuando no estemos ante sociedades mercantiles y ojo también cuando nos encontremos con personas físicas afianzando o pignorando en operaciones que estén dentro del ámbito de aplicación de la ley (del que ahora hablaremos) porque en tal caso, hay que pensarse bien lo que hacer.

2.= He advertido a mi plantilla de que quiero ver las pólizas (que sí, están dentro del ámbito de la LCCI, aunque se haya discutido) en cuanto entre el cliente con ellas en el despacho. Si llegan por e-mail tienen que imprimirlas para que yo las vea o reenviarme el e-mail para ahorrar papel en el caso de que no se firmen.

Con la póliza en la mano caben varias opciones:

Todo lo que no sea de particulares (personas físicas) se puede firmar sin mayor problema pues está fuera del ámbito de la LCCI. Conforme al Artículo 2.1. b) a los préstamos personales sólo se les aplica la LCCI si el prestatario, fiador o garante es consumidor.
Todo lo que sí sea de personas físicas requiere diferenciar entre lo que sea para persona física consumidora de lo que no lo sea. Lo que sea para “no consumidor”, está fuera de la LCCI. Lo que sea a favor de consumidores requiere una nueva depuración que supone repasar el texto de la póliza para buscar si se indica o no se indica la finalidad de la operación de préstamo o crédito. Si no se indica, no creo que tengamos los Notarios que realizar una labor investigadora de esa finalidad (¿o sí?). La operación que no indique finalidad, queda fuera. Entre las que indiquen finalidad, hay que dejar fuera a todas aquellas que no formen parte del ámbito de aplicación de la LCCI. Esas operaciones las podremos firmar con tranquilidad. Nos quedaran esas pocas (sí, en realidad creo que serán pocas) que sí estén en el ámbito de aplicación y algunas otras que sean dudosas. ¿Y cuál es el ámbito de aplicación? Pues la norma dice esto: “Artículo 1 Objeto: Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”. ¿Y qué es conservación del inmueble? Pues lo mismo que lo era hasta ahora: una finalidad rara y difícil que se presente si atendemos a la expresión literal (difícilmente nos encontraremos con un préstamo en el que se diga que su finalidad es conservar o “la conservación de” … ). Entonces, ¿qué hacemos con las dudosas y las que estén dentro del ámbito? Pues yo las dudosas las dejaba fuera y al resto pues habría que aplicarles la LCCI pero ¿cómo se les aplica? Pues exigiendo el FEIN y el FIAE pero sin hacer acta ni test. Solo es necesaria la entrega con la antelación de los diez días respecto de la firma (y sin entrar, de momento, en los problemas derivados de las varias plataformas que podrían estar funcionando y de la moratoria que se ha previsto hasta el 31 de Julio de este año. Pero, ¿incorporamos Fein y Fiae a la póliza? Parece razonable que si no hay ni test ni acta, bastaría la mención a dicha circunstancia en la diligencia de intervención de la póliza.
ATENCIÓN: LLEGAN OPINIONES CONTRADICTORIAS SOBRE LA NECESIDAD DE ACTA EN LAS PÓLIZAS. ESTAREMOS AL TANTO POR SI LA OPINIÓN, CONSEJO, RECOMENDACIÓN, SUGERENCIA, ¿OBLIGACIÓN? …. SE EXTIENDE. Podría sostenerse que la prudencia aconseje hacerla, aunque con la norma en la mano la cosa es algo ¿retorcida? de sostener. Lean al respecto a mi compañero Antonio Ripoll que estudia el ámbito objetivo de la LCCI.
Algunos opinan que el Notario ha de indagar en la finalidad si no se indica e incluso que podría redactar un anexo a la póliza en el que interesado manifieste que su préstamo/crédito no tiene la finalidad que indica la LCCI, es decir, que queda fuera de la Ley. A mi esto me parece hacer recaer sobre la gente una responsabilidad que no les corresponde, como creo que tampoco nos corresponde a nosotros. O lo ponen o no lo ponen. O es o no es.
Continuando (recuerden que este post es un “día a día” que cambiará con frecuencia) con el tema de la finalidad, insisto en que, sin duda, nos vamos a encontrar con finalidades dudosas. Por ejemplo, ¿y si pusiera “reparación” o “rehabilitación integral”? ¿Conservación equivale a refinanciacion de deudas para conservar la propiedad? En mi opinión, si no se especifica que deudas se refinancian, no podemos aplicarle la norma a esta clase de operaciones.

Hipotecas

Yo ya firmado mis dos primeras actas y sus correspondientes hipotecas

El cliente va al Banco y negocia. Cuando todo está listo, elige Notario. Puede hacerlo viniendo a la notaría con su DNI/NIF y puede hacerlo aquí. No tengo el proceso del todo claro, si soy sincero, en ninguno de los dos casos (y tras la nueva Instrucción que cito al final, tampoco).

Efectuada la elección por cualquiera de las dos vías, nosotros recibiremos la asignación de la operación por Signo (de momento solo hablamos de Ancert-Signo) que nos enviará el correspondiente aviso. En cuanto al aviso se recibe (bueno, desde el día siguiente) comienza el cómputo del plazo de 10 días (que son naturales).

Una vez aceptada la asignación tendremos acceso al expediente y a sus documentos (que habremos comprobado y contrastado debidamente) y podremos firmar el acta que incluirá el famoso test. El acta se puede (si está todo ok) firmar en el día 1 del plazo de los 10. A partir del 11 día se podrá firmar la escritura de hipoteca y será posible hacerlo mientras no transcurra el plazo señalado en la Oferta Vinculante. Así que, el acta se puede firmar en los días 1 a 10 y la hipoteca a partir del 11º con el límite de la vigencia de la OV. El único plazo a respetar es el plazo máximo que indique la OV y los 10 días desde que te ha llegado la documentación, pero también se puede firmar el acta a los 20 días y la escritura a los 21 y no pasa nada, siempre que la OV esté vigente. El plazo de los 10 días se puede detener y hasta reiniciar en caso de errores. El cliente incluso puede “pasar de ti” y solicitar una reasignación (por lo visto, en el Manual se explica bastante bien esta posibilidad que, sin duda, será una faena para los que perdamos la operación).

Una vez firmada el acta con el test, hay que comunicar resultado y este puede ser positivo o negativo. Si es positivo, se firmaría la hipoteca y si es negativo se comunica y se añade copia simple a través del sistema. En caso de resultado negativo, no se podrá firmar.

¿Y el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación?

El RGCGC hay que consultarlo en registradores.org (registro on line, registro bienes muebles, condiciones generales de la contratación) para asegurarte de que la minuta de hipoteca cumple en este sentido. Este trámite yo lo he efectuado durante la fase de preparación del acta y su resultado positivo será indicado en la escritura (no lo tengo del todo claro). Alguna opinión defiende su consulta al tiempo de la hipoteca.

¿Y las plataformas de BC y de la Kutxa-Colegio Notarial del País Vasco?

En cuanto a la primera nos dijeron hace unas semanas:

“Dicha plataforma tiene como objeto garantizar el envío de la documentación precontractual al Notario, mediante medios telemáticos seguros, de acuerdo con los requisitos establecidos tanto en la ley 5/2019 como en el RD 309/2019 de desarrollo, permitiendo al Notario verificar la fecha de envío de dicha documentación, interactuar con la Entidad o Gestoría respecto al flujo de subsanaciones y comunicar el resultado del Acta, garantizando el derecho de libre elección de Notario al prestatario y el acceso a todos los Notarios de España. Una gran parte de Entidades del sistema Bancario español han adaptado sus procesos y sistemas para usar la plataforma XXX, habiendo revisado y dado conformidad a la misma respecto a los requisitos técnicos y funcionales establecidos en el art 11 del RD/309/2019, iniciándose igualmente un proceso de comunicación de dichos requisitos a la Dirección General de los Registros y del Notariado. La referida plataforma esta plenamente operativa y en producción desde hace ya varias semanas, realizando un flujo de comunicaciones equivalente a la nueva versión que se implantará con ocasión de la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019. La plataforma XXX es accesible desde el siguiente enlace: XXXX. Sí todavía no ha accedido puede conectarse desde hoy mismo utilizando su tarjeta con certificado digital cualificado. La documentación requerida se cargará por las entidades en el expediente de cada operación hipotecaria, y estará a disposición del Notario cuándo se asigne éste, bien mediante la personación del prestatario en la Notaria provisto de su DNI o bien cuando el prestatario comunique a la Entidad el Notario elegido. ENTIDADES ADHERIDAS: NUEVE ENTIDADES”.

En cuanto a la segunda, ya sabemos que la Kutxa ha entrado en la plataforma de Ancert y que lo del País Vasco ha quedado en … bueno, nos ahorramos los calificativos.

Hoy, 1 de Agosto de 2019, también hemos sabido que por Instrucción de 31 de Julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el uso de las plataformas telemáticas para la preparación del acta de información previa y la escritura de préstamo hipotecario, en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se ha dispuesto una nueva moratoria que nos llevará hasta el 30 de Septiembre.

¿Y qué supone esto? ¿que una vez que termine la moratoria yo no habrá más plataforma que la de Ancert?, es decir, ¿que hasta el 30 de Septiembre hemos de aceptar todo lo recibido por cualquier mecanismo y desde esa fecha ya no? Pues no parece que vayan por ahí los tiros (aunque fuera que lo que pensáramos en un primer momento). Lo que parece es que finalmente va a haber varias plataformas además de la de Ancert (que no es privada, ojo, que somos funcionarios dependientes del Ministerio de Justicia) que podrán ser utilizadas a los efectos de la LCCI (en todo o parte del proceso).

Por otra parte, aceptar todo lo recibido es una cosa y computar los 10 días es otra bien distinta y hay voces fundadas que entenderían que el plazo ha de comenzar el día siguiente a firmar el acta cuando no se haya hecho uso de la plataforma de Ancert. ¿Y si es mediante otra plataforma? ¿computamos de este modo o computamos como computaríamos de haberla recibido por Signo-Ancert?

Lo dejo aquí por esta vez, no sin antes comentar que hoy un fiador ha echado para atrás una operación impidiendo que el Acta previa pudiera firmarse. ¿La razón? Pues que las condiciones de la fianza no eran las que le habían ofrecido o que él había creído entender que le ofrecían. Es magnífico que un fiador diga no y eche al traste una operación. Con un vendedor, un gestor, un bancario, un afianzado, un Notario, algún intermediario y hasta algún traductor, creo que esto no hubiera pasado con el antiguo sistema. Seamos optimistas con la nueva LCCI, aunque esto está siendo un auténtico purgón (y encima en pleno Agosto).

Seguiremos informando.

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