El blog de Justito El Notario

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Chistes y anécdotas Notariales: Episodio XVII

Los cónyuges casados ¿Se puede ser cónyuge y no estar casado? Me resulta redundante y lo corrijo siempre que puedo eso de “Los cónyuges casados bajo el régimen matrimonial …..” Fidelidad ante Notario “Acabo de firmar un acta de manifestaciones en la que un paisano …

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Paseo Jurisprudencial: Lunes 13/05/2019: Extinción del régimen de propiedad horizontal (artículo 23 LPH)

¿Que qué es un Paseo Jurisprudencial? Pues aquí lo tenéis. Vamos a por el Paseo de esta semana. Sentencias y Autos del TC: Esta semana no tenemos ni Autos ni Sentencias del Tribunal Constitucional. Nos vamos al Cendoj. Sentencias del TS: Tenemos este lunes, 14 Sentencias NUEVAS de la Sala 1ª del TS. …

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“El estado más INFELIZ del hombre”

Al igual que tengo dos posts antitéticos que se titulan “De mayor quiero ser Notario” y “De mayor no quiero ser Notario”, creo que le voy a hacer hoy su antítesis a “El estado más feliz del hombre”. Y es que los que suspendíamos también procurábamos, …

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Explicando el “testamento del uno para el otro”

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Año nuevo 2019 en Bulgaria (Sofía, Plovdiv y Varna)

Estos fueron los preparativos del viaje … Volamos el 29 de Diciembre de Madrid a Sofía. La noche previa dormimos en Madrid en el Boutique Soho Congreso y cenamos en Lucio después de dar una vuelta por el super masificado centro y de picar algo …

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Renuncia a derecho de adquisición preferente por el arrendatario en caso de venta de la finca urbana arrendada

¿En caso de venta de vivienda arrendada con renuncia a derecho de adquisición preferente (Artículo 25.8 LAU) vale la simple manifestación del vendedor en la escritura o ha de haber una notificación fehaciente? El 25.8 simplemente dice que el vendedor deberá notificárselo al arrendatario, pero …

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Pérdida de reducciones o bonificaciones en plusvalía por falta de liquidación o autoliquidación

No dejen de leer el post completo pues tras su publicación ha habido importantes novedades que cuento al final … ¿Es posible que solicitando la aplicación de una bonificación en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la …

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Chistes y anécdotas Notariales: Episodio XVI

Tirar escrituras Tengo un vecino que curiosamente no firma escrituras, dice que él, “las tira”. Hace unos meses vino a casa para preguntarme, en su condición de Presidente de la Comunidad, sobre un tema relativo a “nuestra finca”. Del tema que motivaba su visita, pasó a …

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Acta de manifestaciones a los efectos del Reglamento F.I.F.A. sobre “Estatuto y Transferencia de Jugadores”

NÚMERO

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX,

C O M P A R E C E N:

DOÑA

DON

I N T E R V I E N E N:

En nombre y representación como padres en el ejercicio de la patria potestad sobre su hijo menor de edad XXXX lo que me acreditan mediante exhibición de certificado de nacimiento en idioma inglés, cuyo idioma yo, el Notario, entiendo suficientemente, estimando, a mi, juicio, suficientes sus facultades representativas para efectuar las manifestaciones objeto de la presente.

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, capacidad legal e interés legítimo para otorgar la presente acta, y al efecto,

M A N I F I E S T A N:

PRIMERO Y ÚNICO. Que en cumplimiento de lo dispuesto en el Reglamento F.I.F.A. sobre el Estatuto y la Transferencia de Jugadores declaran o manifiestan que xxxx, no ha estado inscrito en ningún club afiliado a la F.I.F.A.

Los comparecientes afirman, que les consta la veracidad de todas y cada una de las manifestaciones recogidas en la presente Acta, cuyas manifestaciones efectúan con el carácter de declaración jurada, bajo su exclusiva responsabilidad, y previa advertencia que les hago de las consecuencias de la falsedad en documento público.

Así lo dicen y otorga.

Acta de manifestaciones y protocolización a efectos de renovación de pasaporte argelino de un saharaui

NÚMERO

En xxxxx, mi residencia, a xxxxx

Ante mí, xxxxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx,

C O M P A R E C E:

DON MOHAMED

Manifiesta que su domicilio en España, se encuentra en la xxxxx.

Incorporo a la presente, fotocopia, por mi, el Notario, deducida con valor de testimonio de su citado pasaporte, autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se exhiban.

Interviene en su propio nombre y derecho, y tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto,

M A N I F I E S T A:

Primero.- Que es de origen saharaui y titular del documento nacional de identidad por razón de su citado origen número xxxxxx, siendo titular asimismo del indicado pasaporte argelino, el cual se encuentra caducado, lo que desea hacer constar fehacientemente a efectos de la renovación del mismo y conforme a la ley argelina.

A su solicitud incorporo fotocopia, por mi, el Notario, deducida de su citado documento saharaui.

Afirma, que cada una de las manifestaciones recogidas en la presente Acta, las efectúa bajo su exclusiva responsabilidad, y previa advertencia que le hago de las consecuencias de la falsedad en documento público.

Acta de presencia con fotografías a fin de acreditar el estado de una finca tras finalizar un arriendo

NÚMERO

En xxxx, mi residencia, a xxxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E:

DON

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de la mercantil de nacionalidad española denominada “XXXX, S.L.”, cuyas circunstancias esenciales son las siguientes:

Tiene, mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y, al efecto,

E X P O N E:

I.= Que la mercantil “XXXX, S.L.” es dueña de cuatro fincas urbanas, sitas en XXXX, registrales números XXXXX todas ellas colindantes entre sí, en las que se están realizando obras de demolición y desescombro de las edificaciones existentes.

II.= Que sobre parte de la finca registral XXXX y en favor de Don XXXX, existió un contrato de arrendamiento, habiendo adquirido la propiedad de dicha finca “XXX, S.L.”, en concepto de libre de arriendos y ocupantes el día XXXXX.

III.= Que es de su interés acreditar el estado actual en que se encuentran dichas fincas y de los bienes muebles que en ellas pudieran existir.

IV.= Expuesto lo anterior, ME REQUIERE a mí, Notario, a fin de que constituyéndome en su compañía en las citadas fincas de su propiedad, que me serán identificadas por el requirente, deje constancia por medio del correspondiente reportaje fotográfico, realizado por mi acompañante del estado de dichas fincas y de los bienes muebles que en ellas puedan existir, y para ello presencie la toma de aquellas fotografías consideradas de interés por el propio requirente, cuyas fotografías me serán entregadas en mi despacho, tras su revelado por duplicado, al objeto de incorporar un juego de ellas a la presente acta y el otro a la primera copia que de la misma expida, todo ello previa constatación de las mismas con la realidad por mi observada en el mencionado lugar.

Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posible.

Escritura de poder especial para contraer matrimonio

NÚMERO

En xxxx, mi residencia, a xxxxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de xxxxx

C O M P A R E C E:

DON

Interviene en su propio nombre y derecho, y tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar el presente poder, y al efecto,

E X P O N E:

Primero. Que es natural de xxxxx, donde nació el día xxxxx; es hijo de Don xxxxx y Doña xxxx y que su residencia y domicilio son los antes expresados.

Segundo. Que su estado civil es el divorciado y por lo tanto no tiene impedimento alguno para contraer matrimonio civil.

Tercero. Que tiene previsto contraer matrimonio civil con DOÑA xxxxx, DATOS y que su consentimiento para contraer el expresado matrimonio es totalmente voluntario y libre.

Expuesto cuanto antecede,

O T O R G A:

Que da y confiere poder especial en favor de DON xxxx, xxxx, para que en nombre y representación del poderdante pueda celebrar el expresado matrimonio prestando el debido consentimiento y para realizar cuantas gestiones anteriores o posteriores sean necesarias o convenientes a dicho fin, sin limitación.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, los comparecientes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la Notaría de XXXX, sita en la XXXXX, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Leída esta escritura por mí, el Notario, al compareciente, éste renuncia a su derecho a leerla por si mismo, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, haciendo constar que ha quedado debidamente informado del contenido del presente instrumento.

De que conozco al compareciente, de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada del otorgante, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie XXXX, números XXXXX y los dos anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4, Nª 8ª

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: xxxx Impuestos excluidos)

Escritura de poder especial para segregación y venta

NÚMERO

En xxxxx, mi residencia, a xxxxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX,

C O M P A R E C E:

DOÑA

Interviene en su propio nombre y derecho, y tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente poder, anteriormente calificado, y al efecto,

O T O R G A:

Que confiere PODER ESPECIAL, tan amplio y bastante como en derecho se requiera y sea necesario a favor de XXXX, DATOS, para que aunque al hacerlo se incida en las figuras jurídicas de la auto contratación, doble o múltiple representación, y/o exista contraposición de intereses, pueda ejercer las siguientes,

F A C U L T A D E S:

Primera.- Segregar de la Finca Registral XXX del Registro de la Propiedad de XXXX (inscrita al XXXX), que pertenece a poderdante y apoderado por mitad y proindiviso y con carácter privativo, la cual es una finca RÚSTICA de SUPERFICIE de tierra blanca, matorral y monte, sita en término de XXXX, LUGAR, atravesada por un tramo del Camino a XXX y que se corresponde con las Parcelas Catastrales xxx y xxxxx ambas del Polígono xxxx del Catastro de Rústica de xxxx, la porción constituida por la Parcela xxxx que tiene una superficie catastrada de xxxxxx.

Segunda.- Vender la referida parcela segregada así como la finca registral xxxx del Registro de la Propiedad de xxxx, sita en término de xxxx, paraje de xxx a la que le corresponde la parcela xxx del polígono xxxx del Catastro de Rústica de xxxx, así como los derechos de agua, acciones o participaciones que les correspondan en la comunidad de regantes “xxxx”, a la persona o persona, física o jurídica que libremente estime, por el precio, pactos, y condiciones que juzgue oportunos, cobrando con anterioridad o en el acto o aplazando el cobro, aceptando y cancelando, en su día, las garantías que se establecieran por el precio aplazado, describiendo o aceptando, con arreglo a derecho, la descripción de la finca y declaraciones sobre su procedencia, situación posesoria, arrendaticia y de cargas, ya exhibiendo los oportunos documentos, ya declarándolo verbalmente. Especialmente faculta al apoderado para efectuar el ingreso del cheque o cheques bancarios o personales nominativos o al portador con que pudiera efectuarse el pago en cuenta de la que la poderdante sea titular o cotitular, así como realizar todo lo que, a este fin, exija la práctica bancaria.

Tercera.- Otorgar y firmar cuantos documentos públicos y privados sean necesarios, inclusive aquellos de subsanación, aclaración o rectificación que de los otorgados fueren menester, así como comparecer ante toda clase de organismos y administraciones, especialmente ante la Dirección General del Catastro y Organismo de Gestión Tributaria, y hacer declaraciones y señalamientos que se estimen pertinentes o exija la legislación aplicable vigente, pudiendo señalar domicilios y lugares para notificación en los mismos, y pudiendo ostentar la representación de la poderdante frente a cualquier administración tributaria española para presentar y suscribir declaraciones a nombre del sujeto pasivo, aportar documentos o datos, recibir y atender los requerimientos y comunicaciones que se practiquen, tanto si versan sobre cuestiones de trámite como sobre el fondo del asunto; formular reclamaciones, desistir de instancias y renunciar derechos en nombre de su representada, actuar ante la inspección de los tributos y obligarse en cuantas actas, diligencias, y documentos se extiendan.

Cuarta.- Pedir y retirar cuantas copias desee de esta escritura.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, los comparecientes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la Notaría de XXXXX, sita en XXXXX, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a la compareciente, ésta renuncia a su derecho a leerla por si misma, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, haciendo constar que ha quedado debidamente informada del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a la compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de la otorgante, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie XXXX, números XXXXX y los dos anteriores en orden correlativo de numeración, XXXX yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 1: La herencia de Doroteo

No teníamos pensado firmarla hoy pero la vamos a firmar, así que esta escritura lleva tan solo un repaso, aunque a la viuda ya le he visto varias veces por la notaría.

Ya en el otorgamiento nos surge:

Una errata en un nombre (pone DOROROTEO).
Repasando (como siempre) por encima la documentación unida en modo radar, a ver si me salta algo a los ojos y a fin de calcular si esta persona (de extracción humilde y de las de la inteligencia natural que decía mi abuelo pero sin oportunidades en la vida y, además, justa de money) va a tener que pagar mucho por plusvalía municipal, de repente, descubro que en una de las fincas rústicas aparece un valor de construcción. Pues no he visto construcciones en la descripción, pienso. Le pregunto a la Señora y me dice que hay una y que está en buen estado. La rústica y la urbana tienen la misma referencia y la obra tiene suficiente antigüedad para declararse. La Señora me dice que quiere vender la finca y que si no lo ha hecho ya es porque no tiene superficie suficiente para edificar, pero al mismo tiempo está justa de dinero con lo que meterle en la declaración de obra pagando notaría, registro e impuesto, no le va a venir bien, así que optamos por mencionar que la referencia catastral comprende la urbana y que el valor de la finca incluye la obra que se declarará en otro momento. Esta circunstancia no fue advertida por quienes le realizaron la instancia de liquidación del impuesto, que además calcularon mal el ajuar y olvidaron la plusvalía municipal.
Pero, si hizo instancia, ¿no le servía para inscribir? Sí, le serviría pero hay una finca que no está inscrita, así que para esta finca no serviría la instancia con la que, además, no se podrían hacer actualizaciones (que tampoco se comprendían) cuando la interesada tiene intención de hacer unas ventas y le conviene la escritura. Esto también se habla y se le explica a ella.

El otorgamiento nos ocupa 25 minutos, a lo que hay que añadir unos 15 minutos del repaso previo y eso que es una herencia con heredero único, tres fincas y un saldo.

Luego me pongo a escribir esto. Hoy tengo tiempo para ello pues solo tengo tres cosas más en agenda en toda la mañana.

Conclusiones posibles:

Mis oficiales son malos y me ponen en estos bretes.
Los oficiales de los demás son unos máquinas que hacen escrituras perfectas.
Son malos los notarios (con minúscula) que explican escrituras en 10 minutos previamente machacadas por sus magníficos oficiales, que por su magnificencia no se equivocan jamás y todo lo resuelven previamente para que sus jefes no tengan que ensuciarse las manos, ni pensar más de lo necesario. Son los que llamamos notarios (con minúscula) instrumentales sobre los que pronto escribiré. Son los que dan la bendición urbi et orbe y convierten unos simples folios de papel timbrado, gracias al otorgamiento y a su autorización, en una escritura pública con todos los efectos que esta despliega. Ruego a este colectivo (por lo visto numeroso) que me explique como consigue no estar en la cocina de la notaría, ni en la fase previa al otorgamiento y resolver cada situación en tan solo 10 minutos. Yo en 10 minutos lo único que soy capaz de firmar es un poder para pleitos (salvo que me cuenten el pleito y mucha gente lo hace, aunque también es posible que yo mismo pregunte ¿para qué es el poder?) o una cancelación de hipoteca. Ni para un testamento socini o unas capitulaciones matrimoniales me es suficiente ese tiempo, pero, claro, si uno esta parapetado en una sala de firmas o en varias, pegando saltos de una a otra, no habla y cuenta los datos básicos de cada operación (usted vende esto, usted compra esto y se paga tanto), pues es muy fácil conseguirlo …
Vivo en un universo notarial paralelo.

Respuesta: La que cada uno elija, pero por favor elijan Notario.

Espero no molestar a quien me ha dado pie a la idea de contar esto, pues aunque no nos conocemos personalmente lo tengo por buena persona y por buen profesional. Espero que sepa disculparme. Te mando un abrazo y espero que podamos coincidir en algún momento.

Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 2 La póliza de leasing

Un cliente super habitual que no deja jamás que le manden a una notaría que no sea la mía a firmar sus operaciones bancarias, me trae una póliza de leasing. Desgraciadamente tengo pocos clientes de estos. Me he convertido en los últimos tiempos en una especie de camello (notarial) que vive del menudeo. Este cliente hasta me manda sus operaciones por adelantado si es que dispone de ellas para que yo las vea previamente. Lo hace ya tenga o no tenga dudas, pero especialmente si las tiene.

Pues nada, ¿qué tal el verano?, bla, bla y al grano.

Solo una pega: la total carga financiera que figura en uno de los primeros apartados del contrato, no se corresponde con la suma de las cargas financieras de cada una de las cuotas que figuran en el anexo de amortización.

Que si será por esto, que sí será por lo otro. Concluimos en que no sabemos porque será, pero yo indico que parece un error menor pues el cuadro contiene un desglose que parece estar bien y porque es imposible que la carga financiera sea la otra cifra, teniendo en cuenta el interés fijado y que este, además, es fijo. Así que si todos están conformes y, salvando que el Registro de Bienes Muebles considere que hay un error que impida la inscripción (¿para cuándo presentación telemática en estos registros?) podemos culminar el otorgamiento.

Se acepta, firmamos, nos despedimos y por segunda vez en la mañana, incumplo horarios e invierto más de diez minutos en la firma.

A ver que más nos pasa hoy.

Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 3: La póliza de renting

Hoy estoy de suerte. Tras un cliente habitual, me llega otro.

Me trae un renting. Firmo pocos y reconozco que me manejo peor con ellos que con otras operaciones bancarias más habituales, así que empiezo a pasar hojas para atrás y para adelante hasta que consigo centrarme y comenzar a explicar.

Como conozco bien a mis clientes tras muchas firmas, les pregunto ¿y esta que máquina es? Pues es tal cosa. Entonces, esto se queda obsoleto en poco tiempo, ¿no? No, no creas me dicen, ¿por qué? me preguntan. Pues porque esto es un renting y no sé si queríais hacer un leasing o un renting. No, me dicen, queríamos un leasing porque si hacemos renting dentro de cuatro años tendremos que comprar nuevas máquinas o hacer un nuevo renting.

Así que llama al Banco. Fulano, que esto es un renting y te dije un leasing. Pues te he hecho un renting.

Pues nada, que nos vamos, me dice, mientras que reclama prisa al Banco porque las máquinas tendrían que estar ya funcionando.

Me temo que me he vuelto a pasar de los 10 minutos y encima me he quedado sin operación por hablar más de la cuenta.

Ahora vendrán los de “hombre, Justito, eso nos pasa a todos”. No, no es cierto, no me lo creo, la verdad. Por lo menos a los de los 10 minutos y las escrituras machacadas, es imposible que les pase.

A ver que más me pasa hoy pues me queda una firma esperada y otra inesperada.

¡Anda¡ pues la siguiente si que la he despachado en menos de diez minutos (un poder, previamente repasado, claro, aunque este tiempo no lo contaré en los 10 minutos de rigor).

Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 4: La póliza de afianzamiento

Primera escritura de la semana.

Un simple poder por el que una hija afianza a sus padres por una módica cantidad de más de 100.000 Euros (que no constaba en el poder hasta que yo la he preguntado) y, además, por plazo indefinido.

El afianzamiento se hará mediante una póliza a tal efecto que no concretará deuda alguna (cuando sí que se trata de afianzar una deuda hipotecaria concreta) por lo que dará lugar a que la fiadora pueda llegar a responder hasta ese límite de cualquier deuda de los afianzados.

Tras varias llamadas a la entidad que alega su noble propósito de evitar gastos al no hacer el afianzamiento en escritura, informo a la apoderada de los graves riesgos que puede correr en una operación que constituye un simple favor a sus familiares, sin ningún beneficio directo o indirecto para ella, y que puede poner en riesgo toda su estabilidad económica y vital.

Por supuesto, me quedo sin escritura y sobrepaso (de nuevo) el límite de los 10 minutos.

Creo que a esto le llaman “transparencia bancaria”.

Si estás interesado en leer otros casos de escrituras machacadas y la esencia de esta sección, pincha aquí.

Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 5: La compraventa de un precario almacén

En esta ocasión, a pesar del repaso, al charlar con las partes (gente sencilla, bueno a una ya la conocen porque es la viuda de Doroteo) surgen cosas. Cosas de las que ya había hablado con mi oficial pero que tras el repaso y ya en el otorgamiento, haciendo las preguntas precisas, se consiguen saber (y plasmar, claro, en la escritura) como total exactitud. No conviene olvidar lo que dice el Artículo 148 del Reglamento Notarial, ni conformarse con el “yo con que se entienda quien es quien, me basta”.

Al final resulta que la cueva no es ni ha sido nunca una vivienda. La cueva es un almacén con suelo de tierra y tejado de uralita. Ni tan siquiera tiene luz.

Así que al final, retoco la descripción, matizo la declaración en cuanto a vivienda habitual de los vendedores y cambio la redacción del apartado del CEE.

Los comparecientes hacen constar que no existe obligación de entrega del certificado de eficiencia energética, que establece el Real Decreto 235/2013, de 5 de Abril, modificado por el Real Decreto 564/2017, de 2 de junio, y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, por tratarse de un edificación destinada a aparcamiento y almacén con suelo de tierra y techo de uralita que carece de luz eléctrica.

Tal vez no habré sobrepasado por mucho los 10 minutos pero, sin duda, los he superado.

Por cierto, de paso les he calculado la plusvalía municipal y a la tarde les he dejado el Catastro perfecto que no lo estaba antes de la firma de la escritura gracias, respectivamente, a Foro Ciudad y al STI.

Si los que tienen que machacar no machacan y los que tenemos que dar las bendiciones no profundizamos y nos limitamos a la urbi et orbe, ¿qué pasa?

Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 6: Disolución de condominio y compraventa

Se trataba de un asunto sobre el que se me hizo una consulta hace meses. Preparé un borrador de poder para firmar en el extranjero que no se firmó. Aclaré lo relativo a las recientes sentencias del TS sobre disolución de condominio y enfoqué la operación (que se encargaba como compraventa) hacia una disolución de condominio y compraventa.

Cuando hace unos días el asunto resucitó, hablamos de la retención del 3% y, por fin, se encargó la escritura con una pequeña confusión que ha hecho que ayer la tuviéramos sin empezar a poco más de 12 horas vista de la firma.

Entre otros detalles, cuando la he repasado a primera hora, he tenido que añadir todo esto:

Solicitan conforme a las STS 1484/2018 de 9 de octubre de 2018, 1013/2019 de 9 de julio de 2019, 1058/2019 de 26 de marzo de 2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 de 20 de marzo de 2019 y 960/2019 de 14 de marzo de 2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% del valor del bien, es decir, la cantidad de xxxxx (xxxxx €).
A efectos fiscales y de cumplimiento de lo previsto en el Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo, se hace constar expresamente que la adjudicación de bienes por extinción de comunidad contenida en la presente escritura (al tratarse de una disolución de condominio con exceso de adjudicación por razón de la indivisibilidad del objeto, conforme a los artículos 404 y 1062 del Código Civil, este último aplicable conforme al artículo 406 del mismo texto legal) está No Sujeta al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, en aplicación del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y del criterio establecido por la Subdirección General de Tributos Locales en consulta vinculante V1591-08, de 28 de julio de 2008, y reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en sentencia de 18 de abril de 2013, y Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo Municipal de Madrid de 13 de marzo de 2008 y 4 de septiembre de 2009, Consell Tributari de Barcelona en expediente 160/80, Resolución del Tribunal Económico Administrativo Municipal de San Sebastián de 12 de junio de 2008, Resolución del Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Granada de 27 de julio de 2012 y Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo del Ayuntamiento de Granada de 13 de octubre de 2009, entre otras.
No obstante lo señalado en el párrafo anterior a dichos efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, los comparecientes me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.
A los efectos del citado IIVTNU, yo, el Notario, advierto de que, conforme al Artículo 106.2 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales (2/2004), cuando el transmitente sea una persona física no residente fiscalmente en España, el comprador, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, y, por lo tanto, estará obligado al pago en sustitución del vendedor.

Cuando han llegado los clientes, uno ha resultado que sí que era residente y ha habido que hacer algunos cambios. Por fin han entrado y hemos agotado con creces los famosos diez minutos de rigor, porque una de las fincas objeto de la escritura que, en principio, no tenía datos catastrales ha acabado teniéndolos, así que esto es lo que he añadido (teniendo que reimprimir):

“DATOS CATASTRALES: No constan, si bien manifiestan que constituye el inmueble marcado con el número xxx del Diseminado xxxxx que consta como colindante en la certificación relativa a la primera de las fincas descritas con referencia catastral 000xxxxxxxxx… y sin titular conocido”.

¿Qué ha sucedido? Pues que cuando le he mostrado a mis clientes la cartografía catastral, me han dicho que la finca cuya referencia no habíamos localizado (evidentemente tampoco no se nos había proporcionado previamente) era la que aparecía junto a una de las otras dos fincas. Pincha aquí, entra allá, prueba esto, prueba lo otro y nada .. IMPOSIBLE conseguir más datos que los indicados en el párrafo anterior (una referencia incompleta, una dirección y un titular desconocido).

Me ha parecido que a mi cliente le sería más útil lo que he puesto si quiere recurrir a un técnico, si quiere ir al Catastro o si tiene que volver a mi o ir a otra notaría, puesto que no tendrá que desenredar la madeja desde el principio cosa que no le vendrá mal pues es extranjero y casi no habla español.

Resultado … agoté mi tiempo y tardé mucho más de los 10 minutos que me corresponden.

No tengo remedio … si quieres ver más escrituras machacadas pincha aquí …

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