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El 12 de noviembre de 2026, la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados convalidó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, con lo que la norma, que entró en vigor el pasado 8 de octubre, continúa plenamente vigente.

La semana que viene tengo prevista una compraventa en la que la adquirente es una sociedad mercantil y se plantea la aplicación del artículo 1 de dicho Real Decreto-ley, que limita determinadas adquisiciones de viviendas por entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precios claramente inferiores a su valor de mercado, así como por grandes tenedores y entidades de su grupo o que actúen por su cuenta.

A la vista de las notas orientativas que nos ha facilitado el Colegio Notarial de Valencia, he preparado tres posibles fórmulas, según las circunstancias que concurran en la entidad compradora. La cuestión fundamental es determinar si la sociedad está comprendida en alguno de los supuestos de la norma y, en caso afirmativo, acreditar mediante tasación que la contraprestación no es inferior al 70 % del valor de mercado de la vivienda.

 

Primera opción: La sociedad no tiene en su objeto social la adquisición de inmuebles y tampoco se dedica a la actividad contemplada en la norma

“El representante de la entidad compradora manifiesta, bajo su responsabilidad, que la sociedad no tiene comprendida en su objeto social la adquisición de bienes inmuebles y que no se dedica a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado. Manifiesta igualmente que la entidad no tiene la condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda, que no está integrada en el mismo grupo que una persona jurídica que ostente dicha condición y que no actúa por cuenta de ninguna de las entidades comprendidas en el artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.

En consecuencia, manifiesta que la presente adquisición no está comprendida en el ámbito de aplicación de la limitación establecida en dicho precepto.

Yo, el Notario, advierto expresamente al representante de la entidad compradora de la trascendencia de las anteriores manifestaciones, que efectúa bajo su responsabilidad, y de las consecuencias jurídicas que pudieran derivarse de su inexactitud”.

 

Segunda opción: La sociedad tiene en su objeto social la adquisición de inmuebles, pero manifiesta no dedicarse efectivamente a las adquisiciones contempladas en la norma

“El representante de la entidad compradora manifiesta, bajo su responsabilidad, que, aunque entre las actividades comprendidas en su objeto social figura la adquisición de bienes inmuebles, la sociedad no se dedica efectivamente a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado.

Manifiesta igualmente que la entidad compradora no tiene la condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda, que no está integrada en el mismo grupo que una persona jurídica que ostente dicha condición y que no actúa por cuenta de ninguna de las entidades a las que resulta de aplicación la limitación establecida en el artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.

En consecuencia, manifiesta que la presente adquisición no está comprendida en el ámbito de aplicación de la limitación establecida en dicho precepto.

Yo, el Notario, advierto expresamente al representante de la entidad compradora de la trascendencia de las anteriores manifestaciones, que efectúa bajo su responsabilidad, así como de las consecuencias jurídicas que pudieran derivarse de su inexactitud y de las limitaciones legales establecidas para las adquisiciones comprendidas en el citado artículo 1″.

 

Tercera opción: La sociedad está comprendida en alguno de los supuestos de la norma, pero acredita mediante tasación que la contraprestación no es inferior al 70 % del valor de mercado

“El representante de la entidad compradora manifiesta que la sociedad se encuentra comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.

No obstante, manifiesta que la contraprestación total efectiva pactada para la presente adquisición, que asciende a XXX euros, no es inferior al setenta por ciento del valor de mercado de la vivienda, que asciende a XXX euros, según resulta del informe de tasación emitido por XXX, sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España e independiente de las partes, referido a la fecha del acuerdo vinculante de la presente adquisición, que se incorpora a esta matriz.

Las partes manifiestan que la contraprestación indicada comprende todas las cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales satisfechas o comprometidas, directa o indirectamente, como consecuencia de la transmisión.

En consecuencia, queda acreditado, conforme al citado informe de tasación y a las manifestaciones efectuadas, que la contraprestación total efectiva no es inferior al setenta por ciento del valor de mercado de la vivienda“.

La distinción entre los dos primeros supuestos tiene su importancia porque no es lo mismo tener incluida la adquisición de inmuebles en el objeto social que dedicarse efectivamente a las actividades que contempla la norma. En cualquier caso, habrá que valorar las circunstancias concretas de la sociedad y comprobar que no concurre ninguna de las restantes circunstancias legales que determinen la aplicación de la limitación.

De momento, estas son las tres posibilidades que he preparado para mi primer caso, aunque todavía está por determinar cuál de ellas será la procedente. Si la sociedad está comprendida en el ámbito de aplicación de la limitación y no acredita el cumplimiento del porcentaje legal mediante la correspondiente tasación, no autorizaré la compraventa.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario.