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La tramitación conjunta del expediente de rectificación de cabida del artículo 201 de la Ley Hipotecaria y del procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario puede plantear algunas dificultades, especialmente cuando no se distingue correctamente el objeto de cada procedimiento ni se coordinan las actuaciones que deben practicarse.

Entre los errores más frecuentes podemos señalar los siguientes:

1.- Confundir la rectificación de cabida con la inmatriculación. Aunque tradicionalmente se haya utilizado la expresión inmatriculación de un exceso de cabida, que todavía aparece ocasionalmente en la práctica jurídica, lo cierto es que estamos ante la rectificación de la descripción de una finca ya inscrita. El empleo de aquella expresión no me parece especialmente grave, siempre que no revele una verdadera confusión entre ambos procedimientos.

2.- Solicitar al Registro una certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita. Este sí es un error considerable. La finca ya está inscrita y lo que se pretende es rectificar su cabida, por lo que la certificación debe referirse a la rectificación solicitada, conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

3.- Concluir el expediente mediante una declaración de notoriedad. El expediente de rectificación de cabida no es propiamente un acta de notoriedad. Conforme al artículo 203.1, regla sexta, de la Ley Hipotecaria, al que se remite el artículo 201, el notario, si no existe oposición, debe levantar acta accediendo a la pretensión del solicitante, y no declarar la notoriedad de la superficie pretendida.

4.- No explicar suficientemente qué se pretende hacer. Es necesario precisar cuál es la descripción registral de la finca, cuál es su realidad física, qué discrepancias existen con el Catastro y cuál es la descripción que se pretende obtener. Cuando existen segregaciones anteriores u otras operaciones que afectan a la configuración de la finca, esta explicación resulta especialmente importante.

5.- Hacer referencia al artículo 18.2 sin tramitar realmente la subsanación de discrepancias catastrales.

No basta con incorporar un informe de validación gráfica positivo, mencionar dicho precepto y dejar para más adelante la rectificación del Catastro. El procedimiento exige su propia tramitación, con las correspondientes notificaciones y la comunicación de su resultado al Catastro. Si se tramita correctamente y culmina favorablemente, la alteración catastral no debe quedar pendiente de que los interesados tengan que promoverla nuevamente por su cuenta.

Este último punto es la clave. Algunos creen que por citarlo y reunir la documentación técnica ya han cumplido y envían a la gente a Catastro u obligan al técnico a que siga trabajando con ese expediente ya cerrado notarialmente y que, muchas veces, no hay por donde cogerlo.

 

¿Cómo deben tramitarse simultáneamente ambos procedimientos?

Cuando comencé a tramitar mis primeros procedimientos del artículo 18.2 conjuntamente con expedientes de rectificación de cabida, lo hacía de forma sucesiva.

Primero tramitaba el 18.2, notificando a los titulares catastrales afectados, y después iniciaba el expediente de cabida, notificando a todos los colindantes catastrales, a los colindantes registrales y a las demás personas que el Registro indicara en su certificación.

Esto suponía que muchas personas recibían dos notificaciones, una por cada procedimiento, con la consiguiente duplicación de trámites.

Cuando ya tenía bastante experiencia en la tramitación del artículo 18.2, llegó a mis manos una circular, creo recordar que del Consejo General del Notariado, en la que se indicaba que ambos procedimientos debían tramitarse simultáneamente y no sucesivamente.

Hasta entonces yo documentaba los dos procedimientos en un mismo instrumento, pero no comenzaba el segundo hasta haber terminado el primero. De esta manera, si fracasaba la subsanación catastral, el expediente de cabida ni siquiera llegaba a iniciarse.

A partir de aquella circular cambié mi planteamiento, aunque lo cierto es que todavía no he tenido ocasión de ponerlo en práctica, puesto que últimamente he recurrido al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

 

¿Y qué significa tramitar simultáneamente los dos procedimientos?

Pues significa ponerlos en marcha al mismo tiempo.

En el acta inicial se explica, a los efectos del artículo 18.2, en qué consiste la discrepancia catastral, cómo debe quedar la finca y cuáles son las notificaciones que procede realizar.

Al mismo tiempo, se inicia el expediente de cabida y se solicita la correspondiente certificación al Registro de la Propiedad.

Pero las notificaciones no deben practicarse todavía. Hay que esperar a recibir la certificación registral, porque hasta ese momento no sabremos quiénes son los colindantes registrales ni qué otras personas nos indica el Registro que debemos notificar.

Una vez recibida la certificación, organizaremos todas las notificaciones, distinguiendo entre los afectados por el procedimiento catastral y los interesados en el expediente registral.

Habrá personas a las que debamos notificar exclusivamente por razón del artículo 18.2, otras a las que corresponda notificar por el expediente de cabida y algunas que estarán afectadas por ambos procedimientos.

A estas últimas se les podrá efectuar una notificación conjunta, explicando que se están tramitando los dos procedimientos y concediéndoles los plazos que legalmente correspondan.

Hay que tener en cuenta que el plazo del artículo 18.2 es de veinte días hábiles y el del expediente de cabida es de un mes. Cuando concurran ambos procedimientos deberán respetarse los dos plazos, esperando al vencimiento del último de ellos, puesto que el mes no siempre vence después de los veinte días hábiles.

De esta manera, una vez recibida la certificación registral, tendremos identificados a todos los interesados, podremos organizar las notificaciones y practicar las demás actuaciones necesarias para la conclusión de los dos procedimientos.

 

¿Y cómo se concluyen?

Pues, una vez transcurridos los plazos y siempre que no haya oposición que impida continuar, primero se concluye el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, practicando la correspondiente comunicación al Catastro y obteniendo, cuando proceda, la rectificación catastral.

Después se concluye el expediente de rectificación de cabida, accediendo a la pretensión del solicitante y remitiendo la documentación al Registro de la Propiedad para que, previa calificación favorable, practique la rectificación solicitada.

En definitiva, se trata de tramitar simultáneamente dos procedimientos distintos, coordinar sus notificaciones, evitar duplicidades innecesarias y concluirlos ordenadamente, primero el catastral y después el registral.

 

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario