Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Pronto comenzará la sexta edición del Curso de Modificaciones Físicas de las Fincas y Expedientes Hipotecarios y Catastrales, organizado por FEAPEN, en el que volveremos a estudiar estas materias desde un punto de vista eminentemente práctico, compartiendo numerosos modelos reales de escrituras y actas, sus incidencias, subsanaciones y las soluciones que hemos ido adoptando con el paso del tiempo.

Como anticipo, os dejo estas trece reglas de oro sobre las declaraciones de obra nueva terminada, las obras en construcción y los finales de obra posteriores, que forman parte de la clase 8 del curso. Para preparar esta clase he revisado una buena cantidad de modelos y he extraído algunas conclusiones sobre lo que antes hacíamos de una manera, lo que ahora hacemos de otra y los errores y precauciones que conviene tener presentes.

Aprovecho también para recordaros que ya está disponible mi último libro, «Episodio IV: El final de la travesía», dedicado a las reglas básicas y propuestas de mejora para el expediente de subsanación de discrepancias catastrales del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario. El libro está incluido entre los materiales de esta nueva edición del curso.

Vamos con esas trece reglas de oro.

De los modelos de las otras dos partes de la clase podemos extraer bastantes conclusiones y enseñanzas

1. Las coordenadas de las obras y de las fincas

En escrituras antiguas bastaba, en la práctica, con incorporar unas coordenadas certificadas por el técnico, sin que se plantearan demasiados problemas con la representación gráfica del suelo de la finca. Actualmente se controla mucho más —o directamente se exige— la georreferenciación de la porción ocupada por las obras terminadas. Por supuesto, así será cuando existan dudas sobre su ubicación dentro de la finca o cuando las obras estén próximas a los linderos. Hemos incorporado el ICUC a nuestra práctica habitual cuando procede, de acuerdo con lo que hemos explicado.

2. Diferencias de cabida

Es importante estudiar las diferencias de cabida con carácter preliminar y procurar resolverlas mediante el procedimiento adecuado, formulando la petición correspondiente. Hay que revisar las solicitudes registrales antes de firmar para asegurarnos de que se corresponden con la situación que intentamos resolver y con la documentación que incorporamos.

3. Diferencias de cabida en la obra en construcción

Será en el final de obra en el que cursemos la petición que corresponda utilizando la BGC. No obstante, en caso de BGC incorrecta, podría plantearse un 18.2 antes de la propia declaración de obra en construcción.

4. Antes incorporábamos GML en CD, no utilizábamos IVG y, en ocasiones, aportábamos representaciones gráficas sin solicitar expresamente su inscripción. También recurríamos con frecuencia al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria para pequeñas rectificaciones de superficie (error si la obra nueva se convierte en un caso de coordinación obligatoria, salvo que expresamente se solicite o se infiera del conjunto de la escritura).
5. Actualmente utilizamos los IVG, estudiamos la procedencia de los artículos 9.b), 199.1 y 199.2, y procuramos resolver previamente las discrepancias catastrales mediante la SEC y, cuando corresponde, el artículo 18.2 de la Ley del Catastro.
6. El Libro del Edificio y la documentación de los finales de obra

Hemos pasado de utilizar CD y depósitos en protocolos separados a documentar la entrega y el archivo del Libro del Edificio en soporte electrónico. Hemos tenido problemas por incorporar simples libros de mantenimiento que el Registro no admitió como Libro del Edificio y por aceptar el criterio de algún técnico que consideraba que no era exigible.

7. La primera ocupación

Durante una época se admitieron finales de obra con la simple solicitud de licencia de primera ocupación, en ocasiones dejando constancia registral de su falta. Después dejaron de admitirse aquellas soluciones.

8. Las declaraciones de obra en construcción antiguas

Suelen plantear problemas las obras declaradas en construcción muchos años antes. En ellas hay que examinar qué requisitos resultaban exigibles por razón de la fecha de la licencia y cuáles debían cumplirse en el momento de la inscripción.

9. Comprobar que la licencia ampara exactamente lo que declaramos

Hemos tenido problemas porque se declaraba una barbacoa, un solárium u otra construcción accesoria que no figuraba expresamente en la licencia, aunque el técnico la hubiera certificado. Puede hacerse necesario obtener una licencia corregida e incorporarla mediante diligencia. Puede incluso ocurrir lo contrario: que la licencia contemple construcciones que finalmente no se ejecutaron y tengamos que aclararlo. Conviene comparar siempre la licencia, el proyecto, la certificación técnica y la descripción de la escritura.

10. Revisar el contenido de todas las certificaciones técnicas

No basta con que el técnico certifique que la obra está terminada. Necesitamos también que acredite su descripción, antigüedad, superficie ocupada, ajuste a proyecto o fecha de terminación.

11. No olvidar las legitimaciones de firmas y los visados

Cuando intervienen varios técnicos, es relativamente fácil legitimar la firma del que certifica la descripción y olvidarse de la del que suscribe el certificado final de dirección de obra. Nos ha ocurrido varias veces y hemos tenido que subsanar.

12. Comprobar las diferencias entre la obra declarada en construcción y la finalmente ejecutada

Antes de preparar un final de obra conviene comprobar cómo quedó inscrita la declaración en construcción y compararla con la documentación definitiva. Hemos tenido finales en los que cambiaron considerablemente las superficies construidas y la ocupación del suelo, por lo que fue necesario modificar la descripción y valorar el aumento de obra.

13. No olvidar las valoraciones de las ampliaciones de obra que se efectúen al tiempo de declarar el final de obra ni las posibles solicitudes de bonificaciones por autopromoción para uso propio.

 

Nada más por el momento.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario