Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Siempre tengo dudas cuando tengo que autorizar una escritura de división horizontal antigua: ¿licencia sí o no?

Esta es la respuesta: la división horizontal por antigüedad requiere acreditar que hace más de quince años el edificio ya se encontraba materialmente dividido en elementos privativos propios de una propiedad horizontal. Dicha antigüedad puede acreditarse:

• mediante certificación catastral descriptiva y gráfica;
• mediante certificación técnica acreditativa de que hace más de quince años ya existían los distintos elementos privativos independientes;
• o mediante certificado municipal acreditativo de dicha circunstancia.

No sé si hay más pero puede citarse la Resolución DGRN de 10 de Septiembre de 2018 y las de 1 diciembre 2025, 6 febrero 2023 y 4 junio 2024.

 

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO.= Que Doña xxxx es dueña del pleno dominio de xxx y en usufructo vitalicio de xxxx cuya nuda propiedad correlativa por terceras partes corresponde a sus hijos xxxx, a todos con carácter privativo y entre todos del pleno dominio por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:

= URBANA: Casa xxxx, hoy xxx, número xxx.

Superficie: Tiene xxxx, estando el resto de solar (que mide xxx, según título y registro, siendo la superficie de solar de xxxx, según catastro) destinado a un patio corral de xxxx, según catastro.

Linderos: Frente, calle de su situación; Derecha entrando, xxxx, hoy referencia catastral xxxx de xxx; izquierda, xxx, hoy referencia catastral xx de xxx; y fondo, Calle xxx.

INSCRIPCIÓN: 

REFERENCIA CATASTRAL:

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

CARGAS Y ARRIENDOS: Libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

TÍTULO:

INFORMACIÓN REGISTRAL:

SEGUNDO.= Esto expuesto,

O T O R G A N:-

PRIMERO. DIVISIÓN HORIZONTAL.

a.- Los comparecientes establecen para el edificio descrito el régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y al amparo de lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley del Suelo y en la Resolución DGRN de 10 de Septiembre de 2018, la dividen en los elementos independientes que más adelante se describen.

b.- Se valora la propiedad horizontal a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de xxxx.

c.- Descripción de las entidades independientes integrantes de la propiedad horizontal:

1.= URBANA: NÚMERO xx:

Superficies:

Distribución: 

Linderos:

Cuota: 

2.= URBANA: NÚMERO DOS:

Acceso:

Superficies:

Distribución:

Linderos:

Cuota:

Los departamentos NÚMEROS UNO y DOS de la división horizontal pertenecen en pleno dominio y con carácter privativo a Doña XXX en cuanto al pleno dominio de xxx y en cuanto al usufructo vitalicio de xxxx y la nuda propiedad correlativa restante por terceras partes a sus hijos xxx, con carácter privativo:

d.- ESTATUTOS Y RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

 La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales que sean aplicables, salvas las siguientes reglas:

1.- Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil.

2.- Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.

3.- El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia.

Los propietarios de los departamentos privativos de la división horizontal podrán, sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes, declarar, sin el consentimiento de la Junta, las obras nuevas en construcción o finalizadas que ejecuten.

Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.

4.- Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes.

No obstante los señalados gastos, los originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o alguna de las entidades o departamentos (como pueden ser las respectivas puertas de entrada o portales, pasillos y escaleras de acceso y el patio descubierto) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades  o departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.

TERCERO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos, que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario