El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
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Aquí va una tormenta de ideas que no termino de encajar. No hay mucha gente que tenga claro el asunto, así que mi amiga Paloma, funcionaria catastral, y yo andamos dándole vueltas (sin estar muy de acuerdo hasta el momento, aunque nos vamos aproximando poco a poco).
Yo siempre he pensado que en las declaraciones de obra no procedía utilizar el IIG, porque la finca tiene que entrar «perfecta». La obra se declara sobre una finca ya perfectamente identificada y, por tanto, no parece lógico acudir a un instrumento pensado para salvar o justificar discrepancias de identidad gráfica. Y, probablemente, por extensión, he venido pensando lo mismo respecto de las modificaciones físicas, aunque reconozco que nunca había elaborado demasiado mi argumento.
Sin embargo, dándole vueltas, la situación no es exactamente igual en un caso que en otro.
En una división desaparece la finca matriz y todas las resultantes son nuevas. En una agrupación también desaparecen las fincas agrupadas y surge una finca nueva. En cambio, en segregaciones y agregaciones sí existe una cierta continuidad física o registral: nacen fincas nuevas, pero también subsisten restos o fincas absorbentes. Por tanto, quizá no pueda decirse tan tajantemente que el informe de identidad gráfica no tenga ningún papel en estos casos, puesto que estamos manejando alteraciones superficiales, ajustes perimetrales y situaciones en las que, de una forma u otra, acabamos planteando verdaderas modificaciones de cabida dentro del propio proceso de modificación física.
En la clase correspondiente de mi curso para FEAPEN sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios y catastrales digo todo esto:
Identidad vs. coordinación
La «coordinación» va algo más allá de la coincidencia entre los datos catastrales y los registrales. Cuando hablamos de «coordinación», lo normal es pensar que los datos de una finca en el Registro y de su parcela en Catastro sean, básicamente, idénticos: la localización, la superficie, etc. Sin embargo, desde la perspectiva registral, la «coordinación» no es solo esa relación.
Cuando una finca, por sus datos, puede identificarse como la misma en Catastro y en el Registro, estamos hablando de que existe una «identidad». Cuando se aprecia esta identidad, el registrador puede, por ejemplo, si así se solicita expresa o tácitamente, incorporar ciertos datos al historial registral de la finca, como la referencia catastral. También, cuando se aprecia esta identidad, pueden modificarse la denominación de la localización de la finca (nombre y número de la vía pública), sus linderos e incluso su superficie (en cuanto a esta última, siempre dentro de los baremos y con los requisitos que exige la legislación hipotecaria).
Por el contrario, podemos decir que una finca registral está coordinada con una parcela catastral cuando la representación gráfica de ambas es la misma y, por tanto, ambas se refieren al mismo espacio o territorio. Del mismo modo, podemos decir que una finca registral no está coordinada con una parcela catastral cuando, existiendo una identidad o relación entre ambas, la representación gráfica de una y otra no coincide.
El estado de coordinación de una finca registral lo es respecto de su representación gráfica. Es decir, lo que puede o no estar coordinado es la representación gráfica de la finca. Por todo ello, para que la representación gráfica de una finca esté coordinada con Catastro debe estar inscrita la representación gráfica de la finca (parcela, solar o terreno, no edificaciones o elementos de las mismas, como pisos o locales).
Si utilizamos una base gráfica alternativa (la que elabora un técnico y que recibe ese nombre por ser alternativa a la del Catastro), la coordinación se producirá cuando Catastro recoja esa BGA (convirtiéndola en BGC) y lo comunique al Registro, que previamente, tras su inscripción, habrá comunicado la BGA al Catastro.
Es decir, el Registro se coordina con Catastro utilizando la nueva representación gráfica catastral emitida por este como consecuencia de la BGA. Con la BGA se inscribe, pero siempre se coordina con la representación gráfica catastral. Dicho de otro modo, existen dos tipos de representaciones gráficas inscribibles, pero solo una de ellas sirve para coordinar.
Con la RGA el titular reconoce que la cartografía catastral no es correcta y, por tanto, solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa elaborada por un técnico. En este caso, la representación gráfica de la finca queda inscrita, pero no coordinada con la catastral, por lo que, de momento, solo existe identidad.
Conclusión: una cosa es la identidad (la posibilidad de identificación que permite añadir algunos datos catastrales a la inscripción, pero no su coordinación) y otra muy distinta la coordinación, que se produce cuando la representación gráfica catastral y la registral son la misma.
Háganse un recordatorio mental para participar en el próximo que comenzaremos (VI Edición) en Enero de 2027.
Pero la cosa se comienza aclarar con la RDGSJyFP de 5 de marzo de 2026 que trata el tema de la identidad gráfica: BOE-A-2026-14987
El párrafo final del fundamento de Derecho sexto dice lo siguiente:
«La finalidad del citado margen de tolerancia gráfica no es otra que la de facilitar la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, permitiendo al promotor del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria optar por la base gráfica catastral en aquellos casos en que la representación gráfica alternativa aportada contenga discrepancias dentro del referido margen (…)».
En este punto me he ido a la IA y, debidamente encaminada por mí, llega a la conclusión de que la cosa pinta bien para coordinar incluso con obras (que es el caso de la resolución), pero no para las modificaciones físicas (o eso nos parece, de momento, a la IA y a mí). Creo que hemos avanzado.
Análisis de la resolución por la IA
La resolución es interesante, pero, para mí, lo verdaderamente novedoso está en el tratamiento del informe de identidad gráfica (IIG) y del criterio de identidad gráfica. El resto es doctrina bastante consolidada sobre el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y la protección del dominio público.
Lo importante
La Dirección General distingue claramente entre:
- Desplazamiento de la cartografía catastral.
- Invasión real del dominio público.
Y dice que no son lo mismo.
¿Qué papel juega el informe de identidad gráfica?
El Registro compara la cartografía catastral con la ortofoto del PNOA mediante el informe de identidad gráfica.
Si detecta un desplazamiento, ese informe sirve para documentarlo.
Pero ese desplazamiento no implica automáticamente que exista invasión del dominio público.
La idea clave
La resolución recuerda que:
- el Catastro puede estar desplazado varios centímetros o incluso metros;
- ese desplazamiento afecta por igual a todas las parcelas de la zona;
- por tanto, las relaciones de colindancia no cambian.
Es decir, las parcelas siguen siendo vecinas aunque todo el bloque esté «corrido».
¿Cuándo vale el informe de identidad gráfica?
Cuando el desplazamiento entra dentro del criterio de identidad gráfica definido en el Anexo II de la Resolución conjunta de 2020.
Ese criterio significa que la representación catastral y la realidad física son suficientemente equivalentes para permitir la coordinación.
Lo verdaderamente importante
La Dirección General dice expresamente que:
- el registrador puede dejar constancia del desplazamiento mediante el informe gráfico;
- la finca puede coordinarse con Catastro aunque exista ese desplazamiento;
- basta incorporar el informe con los metadatos del desplazamiento y los parámetros de transformación.
Es decir, el IIG deja de ser un simple documento auxiliar y pasa a ser el instrumento que justifica técnicamente por qué la finca puede coordinarse pese al desplazamiento.
¿Cuándo no basta?
Cuando ocurre alguna de estas circunstancias:
- el desplazamiento supera el margen de tolerancia;
- existe cartografía vectorial oficial del dominio público deslindado;
- o realmente hay una invasión acreditada.
En esos casos hay que acudir a un IVG alternativo o a la previa rectificación catastral.
Esta resolución consolida una idea muy potente: el informe de identidad gráfica no acredita que no exista desplazamiento; acredita que el desplazamiento existente es compatible con la identidad gráfica exigida por la Resolución conjunta y, por tanto, no impide la coordinación registral mientras se mantengan la morfología, la superficie y las relaciones topológicas entre las parcelas.
Me parece, con diferencia, la aportación más interesante de toda la resolución para quien trabaja diariamente con expedientes de coordinación Catastro-Registro.
Entonces, yo pregunto: ¿y esto vale si se declaran obras?
Sí, y, de hecho, esa es una de las aportaciones importantes de la resolución.
La resolución parte precisamente de una declaración de ampliación de obra por antigüedad. El interesado pretendía declarar una ampliación de obra y, para ello, inscribir previamente la representación gráfica de la finca.
Pero la Dirección General aprovecha para reiterar una doctrina que viene reforzando desde las resoluciones de 24 de junio y 20 de agosto de 2025:
Para toda declaración de obra nueva es presupuesto esencial la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca.
Y aquí enlaza con el informe de identidad gráfica.
La Dirección General dice que, si la cartografía catastral presenta un desplazamiento, ello no impide, por sí solo, la inscripción de la base gráfica cuando concurren los requisitos de la Resolución conjunta de 2020. En ese caso puede inscribirse la base gráfica catastral, documentando el desplazamiento mediante el correspondiente informe.
Para la práctica notarial esto tiene bastante interés.
Hasta ahora podía surgir el temor de que una obra nueva «se cayera» porque la ortofoto mostraba un desplazamiento de la cartografía.
La resolución viene a decir:
- si solo hay un desplazamiento cartográfico, no pasa nada por sí mismo;
- si se mantiene la identidad gráfica, la coordinación puede practicarse;
- y ello también cuando la representación gráfica es presupuesto para inscribir una obra nueva.
En otras palabras, el informe de identidad gráfica cobra especial importancia precisamente en las declaraciones de obra, porque permite justificar que la discrepancia observada responde a un desplazamiento cartográfico y no a una verdadera invasión del dominio público o de fincas colindantes.
Creo que esta resolución va a ser bastante citada en los expedientes de obra nueva, porque aclara un problema práctico muy frecuente: no toda superposición aparente sobre la ortofoto impide la inscripción; antes hay que preguntarse si estamos simplemente ante un desplazamiento que cumple el criterio de identidad gráfica. Ese es el verdadero mensaje de la Dirección General.
Vale, ¿y si lo que se pretendiera fuera una división de finca?
Aquí ya entramos en un terreno más interesante. Mi respuesta sería: sí, pero con matices.
La resolución no trata de divisiones, sino de una declaración de obra. Sin embargo, el razonamiento sobre el informe de identidad gráfica y el desplazamiento cartográfico es general, no exclusivo de las obras.
Lo que dice la Dirección General es que:
- un desplazamiento de la cartografía catastral no equivale a una invasión;
- si se mantiene la morfología, la superficie y las relaciones topológicas, el criterio de identidad gráfica permite seguir utilizando la cartografía catastral;
- el desplazamiento se documenta mediante el informe correspondiente.
Ese razonamiento sirve también para una división.
El problema práctico
Imagina una finca rústica que vas a dividir en dos.
La cartografía está desplazada 1,50 metros respecto del PNOA.
Si el Registro dice:
«Como aparentemente invade el camino, aporte un IVG alternativo».
Esta resolución te proporciona un argumento: no toda superposición aparente sobre la ortofoto implica una invasión. Antes hay que comprobar si estamos simplemente ante un desplazamiento cartográfico que cumple el criterio de identidad gráfica.
Si es así, no debería exigirse, sin más, una representación gráfica alternativa.
Pero hay una diferencia importante
En la obra nueva la finca ya existe.
En una división estás creando fincas nuevas.
Y ahí entra en juego la Resolución conjunta de 2020.
Si la división genera nuevas parcelas catastrales, normalmente acabarás necesitando un IVG de división, porque Catastro tiene que generar nuevas geometrías.
Es decir:
- para defender la cartografía existente, el criterio de identidad gráfica es perfectamente trasladable;
- para crear nuevas parcelas, seguirás necesitando el IVG correspondiente.
Mi impresión es que la verdadera trascendencia de esta resolución no está en las obras nuevas.
Está en otra idea mucho más amplia: el registrador ya no puede identificar automáticamente «desplazamiento» con «invasión».
Eso afecta a:
- obras nuevas;
- rectificaciones descriptivas;
- excesos de cabida;
- agrupaciones;
- segregaciones;
- divisiones;
- e, incluso, expedientes del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Es una resolución que fortalece mucho el concepto de identidad gráfica frente a la simple comparación visual con la ortofoto. Ahí es donde yo veo su verdadero alcance.
O sea, ¿que no cabe identidad gráfica en el caso de división y en otras modificaciones físicas?
Exacto. Ahí está el quid de la cuestión.
El criterio de identidad gráfica está pensado para comparar dos representaciones de una misma finca:
- la representación catastral;
- y la representación obtenida de la ortofoto (o una RGGA).
Sirve para decir:
«Aunque exista un pequeño desplazamiento, siguen siendo la misma finca».
No sirve para crear una realidad física nueva.
Por eso, en las modificaciones hipotecarias (segregación, división, agregación, agrupación, reparcelación, etc.), el problema ya no es si existe identidad gráfica, sino que estás creando geometrías nuevas.
Y ahí la Resolución conjunta exige otra cosa:
- un IVG de segregación;
- un IVG de agrupación;
- un IVG de división;
- etc.
Es decir, el criterio de identidad gráfica pierde prácticamente toda su utilidad, porque ya no comparas una finca consigo misma, sino que estás redefiniendo sus límites.
En cambio, sí es muy útil en:
- el artículo 199 de la Ley Hipotecaria;
- las rectificaciones descriptivas;
- las declaraciones de obra;
- la coordinación Catastro-Registro;
- la comprobación de desplazamientos cartográficos.
Ahí sí puede decirse:
«Aunque la cartografía esté desplazada, la identidad gráfica permanece».
En una división no puedes decir que existe identidad gráfica entre una parcela inicial y dos parcelas nuevas, porque geométricamente ya no son la misma realidad.
Por eso creo que la Dirección General no ha querido extender esta doctrina a las modificaciones hipotecarias.
Dicho de otra manera, y creo que esta es la idea importante:
Identidad gráfica = misma finca, distinta representación.
División, segregación, agrupación = finca distinta o geometría distinta.
Por eso el informe de identidad gráfica tiene recorrido en los expedientes de coordinación, pero no sustituye al IVG específico cuando la operación modifica físicamente la finca. Esa es, a mi juicio, la lectura correcta de la resolución y de la propia Resolución conjunta de 2020.
Bueno, es un paso importante al menos para mi, pero no nos hagan mucho caso ni a Wilson ni a mi y como los anuncios de medicamentos: consulte antes al Registrador. Yo soy muy independiente pero cuando hay que desbrozar nuevos criterios conviene sentar las bases que nuestros comunes clientes se están jugando los cuartos. Para saber mucho más de todo, compren mi libro aquí. Con lo bonito que es el 18.2….
Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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