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¿Herencia de una finca inscrita que fue vendida por el difunto?

Mi registro, o más bien mi liquidadora (dos personas distintas y un solo…¡ay¡, eso es otra cosa), dice que tengo que incluir en una herencia dos fincas inscritas a nombre del causante de esa herencia las cuales fueron vendidas en vida de su propietario (el difunto) sin que el comprador inscribiera las fincas a su nombre. En las copias autorizadas que nos traen los herederos del difunto, hay sendas notas escritas a lápiz al margen de la descripción de las fincas en las que pone “vendida” pero que no tienen fecha, ni firma, ni media firma, ni sellos, ni indican ningún otro dato de la venta. La familia del difunto nos dice que están escritas de puño y letra por el propio causante y vendedor en aquellas escrituras. Como la familia, la viuda y los hijos del causante, no recuerdan más datos de aquellas ventas (aunque tienen claro que aquellas fincas fueron vendidas y que ya “no son suyas”) no hemos podido hacer nada más para aclarar el asunto, aunque, por supuesto no las hemos incluido en el inventario de la herencia y hemos dado una pequeña explicación en la escritura del porqué no las hemos incluido a pesar de haber tenido conocimiento la Oficina Liquidadora de esta situación al haber sido efectuada la oportuna consulta por nuestra parte acerca de la titularidad de las fincas y obviando, por tanto, su “recomendación”. Podríamos haber intentado identificar catastralmente esas fincas (aunque no había datos de los que tirar, ni fincas catastrales a nombre del difunto al margen de las que sí se incluían en su herencia), podríamos haber buscado a sus propietarios o podrían haberse dado los herederos una vuelta por las propias fincas, pero no me parece que esta sea la salida o solución que haya que darse a esta situación, ni que los causahabientes o yo estemos en modo alguno obligados a nada de ello.

Esto es lo que se ha puesto en la escritura:

“Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura, manifestando que si bien constan inscritas a nombre del causante las fincas registrales xxx y xxx del Registro de la Propiedad de xxx, fueron vendidas por su propietario mediante escrituras que no constan inscritas por los compradores y de las que no les es posible aportar datos fehacientes lo que quieren hacer constar principalmente a los efectos fiscales correspondientes.

Por otra parte, en casos como este, lo primero que me pregunto es si ¿estas pesquisas de las liquidadoras utilizando el registro son reglamentarias o no lo son?, ¿debe/puede la Oficina Liquidadora tirar de los Libros del Registro para saber si un difunto tenía o no más bienes en ese Registro que los inventariados en su herencia, teniendo en cuenta que aún estando inscritos a su nombre, podrían no ser suyos? Es más, aún estando escriturados a su nombre y no inscritos también podrían no ser suyos, con lo que esta actuación está fuera de toda lógica desde el punto de vista meramente civil, en mi opinión.

Lo segundo es que si se hubieran incluido esas fincas vendidas en el inventario y en el avalúo de la herencia, se hubiera visto afectada la liquidación del Impuesto de Sucesiones y se podrían haber practicado dos inscripciones a nombre de los herederos del causante de un par de fincas que no son suyas. Y entonces, ¿qué pasaría si los herederos de aquel despistado (o perfectamente consciente) comprador que no inscribió, nos presentan otro día esas escrituras de compra (a mi o a otro Notario) y resulta que queda confirmado que las fincas se vendieron pero que, a pesar de ello, se adjudicaron en la herencia del anterior propietario y se inscribieron a nombre de los herederos del que fue vendedor? Si así fuera habría que proceder a la subsanación de la herencia o a un procedimiento judicial por aquello de que los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y en aras de la protección de un posible adquirente de buena fe.

Entonces, ¿no es más razonable no actuar del modo que pretende la Liquidadora-Registro y dejar las fincas fueran de la herencia? Si posteriormente los propios herederos considerasen por la causa que fuera que las fincas sí eran de su causante, tendrían que otorgar una adición de herencia y entonces sería cuando procedería una liquidación complementaria de la herencia con una eventual perdida de beneficios fiscales y con aplicación de las sanciones que correspondieran. Todo resultaría mucho más lógico de este modo, en mi opinión.

¿Qué va a pasar?

Pues a mi me parece una barbaridad incluir en una escritura fincas vendidas, diga lo que diga el Señor Liquidador, pero ¿se aceptaran nuestras explicaciones o se girará una complementaria respecto de las fincas no incluidas?, ¿y si se gira que salida puede tener? Pues, en tal caso, creo que habría que ponerse a investigar acerca de la titularidad de la finca tirando de alguno o algunos de los hilos que antes he planteado como posibles líneas de investigación, sin perjuicio de un recurso contra el fondo del asunto.

Mi compañero Sergio Mocholí me apuntó tras la publicación de este post, la RDGRN 17-3-2017: “No cabe adjudicarse en herencia fincas ya vendidas como paso previo (adjudicaciones en vacío); lo que procede es elevar a público el contrato privado de compraventa (art. 20.5 LH) y, si no existe, otorgar escritura de formalización del contrato privado por los herederos”. En este caso no era ni una cosa, ni otra, simplemente no había recuerdo de dato alguno de la venta, aunque sí seguridad de que se había llevado a cabo en el pasado.

Las notas de “vendida”

Puede que alguno de los lectores desconozca que los Notarios, después de la firma de una escritura tenemos unas cuantas obligaciones que cumplir. Entre ellas se encuentra la de poner (entre otras muchas) las notas a que se refiere el párrafo segundo del Artículo 174 del Reglamento Notarial que dice:

Artículo 174

En los títulos o documentos presentados o exhibidos al Notario con aquel objeto, y al margen de la descripción de la finca o fincas o derechos objeto del contrato, se pondrá nota expresiva de la transmisión o acto realizado, con la fecha y firma del Notario autorizante. Cuando fueren varios los bienes o derechos, se pondrá una sola nota al pie del documento.

Se utilizan para anotar al margen de la descripción de las fincas que se ha procedido a su transmisión (por herencia, venta o donación, por ejemplo) o que se ha llevado a cabo una declaración de obra, una agrupación o cualquier otro acto sobre las mismas, con el fin de que en las copias de los títulos previos se pueda hacer un seguimiento a los títulos posteriores.

Decían los compañeros del GJ que:

“Esas notas deberían ser el complemento natural de la tradición instrumental y evitan estafas inmobiliarias”.

“Cuando en una herencia tengo fincas que han sido expropiadas pero figuran todavía en el Registro a nombre del causante, hago una pequeña referencia a ello en la escritura para que la Oficina Liquidadora no ponga pegas”.

“Cuando pongo esas notas se lo explico a las partes, especialmente al vendedor, y les recuerdo que son un mecanismo sencillo que evita fraudes”.

Yo he puesto personalmente muchas de esas notas, también he utilizado, para agilizar, un sello o tampón al que se le rellenan los espacios libres con los datos concretos que correspondan y también me las ponen mucho mis oficiales que una vez que lo hacen y añaden el sello de mi notaría, me las presentan para que las firme (con media firma es suficiente para las notas). Muchos clientes veteranos y asiduos, piden su nota y hacen bromas al respecto del tipo “a ver si la voy a vender otra vez si no me la pones”. A ellos les ayuda a recordar dónde y cuándo vendieron, a nosotros nos ayuda a asegurarnos de lo que está o no está en un patrimonio hereditario en casos como este de hoy, entre otras cosas y casos.

Es conveniente, extremar las precauciones y procurar que no dejen de ponerse estas notas, sin que no ponerlas signifique tener recurrir a prácticas reprobables como la que he comentado en este post de hoy.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

19 comentarios

  1. Buenos dias señor notario,comentar un caso en cuanto a prioridad de derecho de inscribir una donacion de finca en registro de la propiedad ,,pues se trata de que comprobando datos registrales sobre un titulo inscrito mediante certificacion literal de finca , según el registro de la propiedad dicho titulo fue inscrito por el donatario en 1931,hasta ahi todo bien, pero el caso es que he pedido al notario archivero la copia autorizada de la escritura
    de esa donación de finca, que origina el asiento registral y resulta que es la primera copia parcial que se libra a favor del donatario , entonces me gustaria saber como es posible que figure en el registro el donatario como el que inscribe su titulo,puede ser que pues, que el donante el que inscribiese el titulo?y en tal caso ,tiene derecho el donatario a inscribir su titulo hoy dia,saludos

    • Buenos días: Me dice usted que la finca está inscrita a nombre del donatario, así que todo es correcto. Se firma la escritura, el donante dona y transmite la propiedad y el donatario acepta, adquiere e inscribe. Todo bien, no? Saludos y gracias, Justito El Notario

      • Gracias,pero creo que o me he expresado bien o no ha entendido mi cuestión,de los datos que dispongo ,el donatario jamás ha inscrito su titulo,al haberse librado la primera copia parcial a instancia del donatario en 2017.
        saludos

        • Hola buenas: No, no le entiendo. El hecho de que la copia sea parcial o se haya instado para uno u otro, no es obstáculo para inscribir a favor del donatario. Además es lo que ha dicho usted antes: inscrito a favor del donatario en 1931. Saludos y gracias, Justito El Notario

          • debo entender entonces que el notario de aquella época fue el autor del acto de inscripcion registral de la donación? SALUDOS

          • Hola: No, el notario autoriza la escritura y el registrador la inscribe. Creo, si me lo permite, que en su esquema mental hay algún error. Saludos, Justito El Notario

          • Pues entonces ya me dirá usted como pudo inscribir la finca el donatario si la primera copia autorizada a instancias de este se ha librado 58 años despues de su muerte osea en 2017,fue quizas un fantasma el que inscribio dicha finca???

            saludos

          • Buenas tardes:
            Vaya ¿se pone usted gracioso?…
            Un fantasma no sería, sería en todo caso con una copia fantasma…
            Vuelvo a decirle que la circunstancia de que una copia se expida a nombre del vendedor no impide que se inscriba para el comprador, ni impide que se inscriba la hipoteca el hecho de que la copia sea para el acreedor o para el deudor, de la misma manera que expedir una a nombre del donante no impide que se inscriba a nombre del donatario. Evidentemente hubo una primera copia para el donante que fue la que se debió inscribir o un error en la expedición de la copia actual o cualquier otra cosa que no puedo explicarle porque no soy adivino.
            Remontándome a su primera consulta: “¿puede ser que pues, que el donante el que inscribiese el titulo” Sí, pudo inscribirse a nombre del donatario con una copia expedida para el donante.
            Saludos, Justito El Notario.

          • bien, entiendo esa circunstancia, si ,ya lo sé, hasta lo que yo sé, la escritura original permanece en la notaría,y las copias autorizadas que se expidan se van enumerando dependiendo de quien las solicite, donante o donatario,tenga en cuenta que estamos hablando de los años 30 y 40 posiblemente había otras formas de inscripción que es lo que yo le pregunto,bien pudiera haber sido el propio notario quien inscribiera en nombre de ambos donante o donatario,porque usted convendrá conmigo en que hoy día normalmente es el donatario quien debe inscribir su título,conociendo a mi familia posiblemente lleve usted razón puede haber sido el donante quien físicamente inscribiese ese titulo de donación,pero ahora bien ,comprobando estos datos en registro con la nota de localización de ese término municipal a nombre del donatario de derechos no vigentes resulta VACIA en caso del donatario…..!!!!,eso por un parte y por otra , la escritura de donación supuestamente inscrita el donante, carece de sello registral alguno que indique sus datos, asi como de ningún cajetín registral que incluya el pago de derechos reales de la donación que se decía entonces, ni las hipotéticas cargas que tuviera la finca,dicho esto,cree usted que si el notario del año 1931 que ha expedido hoy dia ,la primera copia parcial autorizada a nombre del donatario tiene el mismo derecho o quizás mas que el donate ,porque de la lectura de estos datos que le refiero, parece mas que evidente que el donatario no inscribió su propio título ni en sueños.

            SALUDOS CORDIALES

  2. Hola, querido Notario.
    Mi pregunta hoy es la siguiente:
    Mi marido fallecido sin descendencia ni padres y sin testamento.
    Todas las cuentas bancarias ademas de la hipoteca de un inmueble las tenia centralizadas en La Caixa , yo no era titular de nada. Asi que la entidad bancaria lo primero que me pidii fue la declaracion de herederos. Después la liquidacion del impuesto de sucesiones y donaciones, bien para disponer del fondo de pensiones asi como tener acceso a las copias de las polizas contratadas de seguros para las hipotecas me exigen una escritura pública, o sea, que la aceptacion de herencia tiene que venir en documento público, y no me admiten que sea privado.
    Eso es asi. Que cada banco tiene sus propias normas o es ilegal.
    Y bien se podria presentar con una aceptacion mia nada más. Gracias

    • Buenas tardes Alma:

      Creo que de aquí me sale una FAQ y puede que un post.

      En mi opinión, si usted es la heredera única de su esposo, el Banco no debe (ni puede) pedirle más que los documentos que acrediten que es usted la heredera (y la declaración de herederos los contiene todos) y la liquidación de los impuestos. Nada más. Con eso, tendría que poder hacer lo que usted quiera.

      Yo les haría saber:

      .- Que quiere usted que el asunto sea atendido por Servicios Jurídicos del Banco.

      Aquí un ejemplo:
      https://www.justitonotario.es/bancos-notarios-liquidadores-calificadores/
      .- Y que de no resolverse la situación, decidirá en consecuencia, cuando pueda hacerlo, llevándose todos sus “intereses” a otra entidad.

      Ni aún siendo varios herederos, el Banco estaría en disposición de exigir nada, pues no es nadie para hacer valoraciones sobre el reparto, ni para imponer ninguno, así que si los herederos vienen con los oportunos documentos y quieren llevarse hasta el último céntimo, deberán dárselo y si lo que quieren es ponerlo todo a nombre de uno, también. Eso no es cosa del Banco, siempre que, insisto, se le lleven los documentos y todos firmen, se puede lavar las manos y a otra cosa mariposa.

      Pretenden que no nos llevemos nuestros dineros y nos exigen lo que no les corresponde exigir a ellos.

      Otra cosa es que habiendo varios herederos, no proceda (ni convenga) llevarse más que la parte que uno tiene o que no sea conveniente que siempre haya una instancia privada que acompañe a la liquidación si se opta por no hacer escritura, pero estas no son más que dos opciones que hay que sumar a las que comentamos:

      Si hay heredero único puede llevarse el dinero acreditando lo dicho y si son varios lo mismo, sin perjuicio de otras soluciones más convenientes, pero no obligatorias.

      https://www.justitonotario.es/miedo-hacienda/

      Este post sobre el Miedo a Hacienda es también interesante. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  3. buenas ,me gustaría comentar un caso parecido en mi familia,mi padre tenía una finca que vendio en 2001 tras un proceso de opcion de compra firmado en contra de su voluntad por enfermedad,es decir fue obligado a vender,fallece en 2007 ,pedimos al registro de la propiedad nota de localizacion de bienes y resulta que una parte de la finca situada en un termino municipal distinto resulta como no dada de baja,como quiera que la herencia ya se determinósin incluir esa finca , saber si se puede incluir ese bien como adición de herencia,ademas habiendo investigado mas sobre dicho bien ,resulta que no fue inscrito correctamente en el registro de la propiedad en su tiempo,es decir mi abuelo, y que la escritura originaria de este nunca fue inscrita en registro.

    • Buenas tardes:
      Lo primero que le diría es que si alguien firma en contra de su voluntad algo, mal empezamos.
      Una cosa es que te veas forzado a firmar por unas circunstancias y otra cosa es en contra de la voluntad.
      Por lo demás, lo siento pero no comprendo bien lo que me cuenta: parte de una finca? las fincas registrales no tienen partes? dada de baja?
      Adicionar bienes que han quedado fuera siempre es posible y por estos lares, frecuente.
      Inscrito correctamente? Tal vez no se llevó y por eso no fue inscrita.
      No puedo decirle más con esta información. Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • gracias por constestarme,se trata de una agrupacion de fincas en una ,es decir una parte de la finca estaba en en termino municipal y otra en otro distinto ,en su dia se agruparon en una y al pedir al registro la nota de localización 4 años mas tarde del fallecimiento la parte que estaba en cierto termino municipal no sale como vendida, desconozco el motivo,ademas incluso el catastro consideraba una parcela de la finca no vendida puesto que pasaba el ibi dos años depues de venderla, no se si me he explicado bien,saludos

        • Buenas tardes: Un detalle importante, ¿de distintos términos municipales correspondientes al mismo registro de la propiedad o a diferentes registros de la propiedad?
          En cuanto al tema del Catastro, carece de importancia. El Catastro registra titularidades catastrales, no dominicales. El dueño real, el que conste en la escritura, el titular registral y el catastral, podría ser cuatro personas distintas.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

          • gracias,se trata de distintos términos municipales correspondientes al MISMO REGISTRO de la propiedad ambos téminos,saludos.

          • Buenas tardes:
            Lo del Catastro hay que arreglarlo, pero no es importante. Lo importante es el Registro de la Propiedad. Lo que debe hacer usted es coger esa escritura de agrupación y ver si fue inscrita o no lo fue. Mire si hay un cajetín con los datos de inscripción junto a la descripción de la finca agrupada y si hay o no algo similar junto a la de las que fueron objeto de agrupación. También encontrará al final,a continuación de la copia la calificación de la escritura y una nota posterior a la inscripción. Hay debería usted saber que fue lo que pasó. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  4. Coincido contigo, Justito, en la solución. La alternativa de la Oficina Liquidadora evidentemente busca la tributación y no tiene mucho sentido, incluso podría plantearse, como apuntas, si es legítimo el “rastreo” registral.
    Yo tuve un tema parecido en el que la negativa del notario –más bien, del oficial del notario- a incluir una mención como la tuya, provocó la necesidad de un procedimiento judicial que terminó felizmente para mis clientes y con una condena en costas y la necesidad de otorgar una escritura a cargo de la otra parte totalmente innecesarias.
    Un matrimonio había vendido un piso, pero no se había escriturado. Cuando fallece él, ella escritura pero indicando en el título que le pertenecía por compra y por liquidación de gananciales y herencia de su esposo, sin que se hubiese otorgado esa escritura. Lógicamente, no tuvo acceso al Registro y cuando, unos meses más tarde, falleció ella, mi cliente les pidió a los hijos que incluyeran en la escritura de partición una mención parecida a la tuya (creo que en este caso, era necesario que fuera más completa) con la que ratificaran la venta y permitiera la inscripción.
    Como digo, los hijos se encomendaron a lo que el oficial dijo y éste se negó, aunque, como es lógico, no incluyeron el bien en la escritura de partición.
    Finalmente, tras un pleito largo y de dos instancias –y un previo acto de conciliación que interpuse a ver si por las buenas lo lograba- tuvieron que otorgar una escritura de rectificación de la partición para incluir la finca a los solos efectos de permitir la inscripción de la compra por mis clientes.
    Es evidente que no encontraron al notario más adecuado, jeje.
    Un abrazo

    • Buenas noches Joaquín:
      Algunos notarios están demasiado blindados e inaccesibles. Con todo mi respeto a los empleados de notaría, claro está, en este caso yo me inclinaría por lo que hice y tu también consideras que se debía haber hecho. Gracias por tu participación, un abrazo, Justito El Notario.

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