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Comisiones, provisiones, subsanaciones y explicaciones bancarias

Comisiones de reembolso anticipado

Artículo 30. Comisiones de reembolso anticipado.

Dicha compensación no podrá ser superior al 1 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente si el período restante entre el reembolso anticipado y la terminación acordada del contrato de crédito es superior a un año. Si el período no supera un año, la compensación no podrá ser superior al 0,5 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente.

—Oye Fulanito, mira, es que estáis poniendo una comisión por reembolso anticipada en los préstamos personales superior a la que indica la Ley para estos casos.

—¿Ah, sí? -dice-.

—Sí, a ver si consultas y ves que se puede hacer.

—No me hace falta consultar porque esas comisiones las pongo yo, así que si hay que poner otra la pongo. En cualquier caso, da igual, porque ninguno va a cancelar anticipadamente zanjando el tema-.

Desgraciadamente, podría haber otra explicación. Actualmente la Ley no permite cobrar más de lo que señala el Artículo 30 de la Ley de Crédito al Consumo, pero más adelante, cuando llegue el momento de la cancelación podría haberse modificado la norma y a eso puede que jueguen. Es una apuesta de futuro. Ponemos más de lo legal, si la Ley sigue diciendo lo mismo cuando se cancele, cobramos lo legal, pero si permite otra cosa, les cobramos lo que dice la póliza de préstamo. ¡Qué mal pensado soy¡ ¿no?

Y lo de negociar, ¿qué?, ¿para cuándo?

Compensaciones (o comisiones) por riesgo de tipo de interés

La ha explicado magistralmente mi compañero Javier González Granado, pero voy a traer aquí mi propia explicación de esta comisión propia de las hipotecas que, en todo o parte de su duración, lo sean a interés fijo (o más exactamente con periodos de revisión del interés superiores al plazo de un año). Todavía no hay nadie que no se sorprenda con ella, es decir, todavía no me he visto en un caso en que el deudor hipotecario durante la firma de su escritura de préstamo hipotecario supiera de qué le estaba hablando. Dudo también de qué alguno haya entendido mi explicación.

“Cómo usted tiene una hipoteca a interés fijo (o con un periodo de interés fijo por plazo superior al año) el Banco podría cobrarle esta comisión o compensación en el siguiente caso:

Usted cancela total o parcialmente la hipoteca en un momento determinado. En ese momento el precio del dinero, los tipos de interés, están más bajos que en el momento actual en el que a usted le han concedido el préstamo. La finalidad del Banco es ganar dinero y cuando usted le devuelva anticipadamente el préstamo, el Banco querrá colocar de nuevo ese dinero en el mercado. Si las condiciones del mercado son mejores para el Banco y sale ganando, no habrá compensación. Si son peores y pierde, usted pagará la compensación por riesgo de tipo de interés”.

Algunos Bancos recogen la opción de compensar ellos al cliente cuando salen ganando, pero no es lo usual. Ni mucho menos…

Hace unas semanas, firmé dos hipotecas con la misma entidad en la misma mañana. Las condiciones eran muy similares y el perfil de los deudores también, sin embargo uno tenía una compensación por riesgo de tipo de interés muy asequible y el otro la tenía cuatro veces más alta. No soy capaz de entender la causa. Si lo que compensa esta comisión es el riesgo de un tipo de interés menos favorable para el Banco, no sé porqué ha de castigarse más a un deudor que a otro. Tendría que ser una cuestión puramente aritmética, si se estimara necesario cobrarla y, por supuesto, a favor o en contra de la entidad, ¿no? Si has salido ganando me pagas, si has salido perdiendo te pago yo a ti. Pues probablemente no. Probablemente lo que debería es de hablarse y pactarse, evitando que la gente se tope con esto en presencia del Notario y que años después un juez venga diciendo que fue abusivo y alguno que “el Notario no me dijo” o “no me explicó”.

¡Viva la negociación¡

 

Comisiones de disponibilidad

Se establece en una póliza de crédito, una comisión de disponibilidad (o de no disponibilidad, según se mire), sobre el saldo medio no dispuesto del 0,25% y se estipula que la liquidación de la comisión será mensual. Podría ser también trimestral, semestral o anual, según se pacte (hasta podría pactarse que no la hubiera).

En consecuencia sobre la parte no dispuesta del crédito se abonará una comisión del 3% anual (0,25% por 12 meses hace un 3%) de manera que si el interés por la parte efectivamente utilizada es del 4%, estaremos pagando un 4% por la parte usada y un 3% por la no usada. Si son 10.000 Euros y los tenemos dispuestos todo el año, pagaremos 400 Euros a dividir entre los cuatro trimestres del año, es decir, 100 Euros cada trimestre. Si no tocamos el dinero, pagaremos 300 Euros, a 75 Euros por trimestre.

¿No desvirtúa esta comisión (que a mi me parece demasiado alta) el carácter del crédito? Para eso me llevo todo el dinero, pago un poco más e intento hacer algo provechoso con él. Tengo costumbre de decir a mis clientes que el Banco, mediante esta comisión, se asegura un beneficio por el dinero que tiene parado (inmovilizado, indisponible) y que no puede prestar a otro, aunque ese beneficio a veces no sea tan pequeño y tenga dudas de que el dinero esté quieto y sin que el Banco pueda hacer nada con él.

Me ha pasado dos veces en los últimos días al explicar la periodicidad de la liquidación de la comisión de disponibilidad. “Pues a mi me han dicho que era trimestral”, “pues a mi me han dicho que era anual”. Ambos clientes han llamado a la oficina y los dos han obtenido similar explicación: “bla, bla, bla”. Al colgar les he preguntado: “¿qué te han dicho?” En ambos casos la misma respuesta: “ten en cuenta que la comisión se cobra en el que caso de que no uses el crédito”. Ya, pero no se trata de que el cliente use o no use el crédito, sino de que no se le había explicado la periodicidad de la comisión. El cliente ha terminado en ambos casos con un lacónico: “es lo qué hay”.

¿Ha habido realmente una negociación en casos como este?

Comisiones por la entrega de copias del contrato

Es frecuente que los Bancos se reserven el derecho de cobrar una comisión para el caso de que el cliente acuda a la oficina a pedir una copia del contrato (de su póliza o de su escritura). Conviene recordar que esa comisión se evita solicitando la copia que se precisa en la notaría donde el documento se encuentre archivado.

Comisiones de estudio

Otra comisión con la que hay que llevar cuidado en las pólizas de duración indefinida es la de estudio que se devenga cada año en que la póliza esté vigente y no solamente el primero (el año en que se firma en la notaría). Es el caso de los descuentos que aunque se establecen con esa duración indefinida, no quedan libres de la comisión de estudio anual. Aunque en estos casos no es necesario acudir a la notaría para firmar una nueva póliza cada año (con lo que uno se ahorra la factura del Notario), la comisión de estudio al porcentaje pactado se liquida por el Banco anualmente. También puede llamarse comisión de renovación o revisión.

A veces creo que no merece la pena ahorrarse la factura del Notario.

Provisiones de fondos

“La provisión de fondos ha sido calculada en base a los datos facilitados por el/los cliente/s”, reza el documento que el Banco le pide a un cliente amigo mío, que le firme y, a su vez, que mi amigo quiere que le supervise. Va a firmar una operación de préstamo hipotecario conmigo y aprovecha para preguntarme todas sus dudas.

Me lo mandó por e-mail y le contesté de este modo tan simple y elocuente:

Comisiones y cosas de los Bancos para partirse de risa

Pero, ¿cómo va a proporcionar el deudor los datos para la provisión?, ¿qué sabe de aranceles notariales o registrales? ¿qué sabe de lo que cobra la gestoría? ¿qué sabe de cuál será la responsabilidad hipotecaria que se utiliza para calcular el impuesto de AJD y para las minutas de notaría y registro? En este caso existía además una fórmula de cálculo de la responsabilidad por intereses ordinarios nada clara ni para mi, ni para mi Registrador-Liquidador que no acertaba a decirme que podía pretenderse con ella, a pesar de lo cual la provisión se había calculado con los datos facilitados por mi amigo…

Subsanación de escritura de hipoteca

Hablábamos el otro día con un Banco sobre una subsanación pendiente por razón de un interés de demora no adaptado a la sentencia del Tribunal Supremo que los limitó a dos puntos más que el remuneratorio que se estuviera pagando al tiempo de la demora (en préstamos a consumidores), cuando, no sé muy bien porqué, nos hemos puesto a hablar de la Fiper y, entonces, va el Director de Banco, no digamos que uno de los más curtidos, aunque ya con una cierta experiencia a sus espaldas, y dice:

Yo de la FRIPER no sé nada, la hace la gestoría.

¿La FRIPER? ¿Existe la FRIPER? ¿La FRIPER o FIPER la prepara la gestoría? Se supone que la preparará la gestoría en base a las instrucciones que el Banco le transmite y que constituyen la negociación de las partes, ¿no?, porque si no ha habido negociación y la gestoría la hace sin más, a su libre albedrío, algo sigue fallando. Estrepitosamente además.

“¿Qué le ha dicho el Notario al cliente?”

Un cliente firma un descuento y lo hace, entre otras razones, para que se le cancelen unas viejas operaciones (también de descuento) en las que firmaba con su esposa.

En la nueva operación su esposa ya no figura, pero el Banco indica en la nueva póliza que las viejas operaciones no resultan canceladas ni novadas por la nueva operación que estábamos firmando.

—¿Entonces para qué firmo? Yo hacía esta nueva póliza para que se cancelaran las otras -dice-.

Y como este cliente sabe lo que hace y tiene poder sobre la entidad, no firma, se marcha y dice que ya volverá. Yo no le puedo dar respuesta a lo que me pregunta. No lo sé. No es cosa mía.

Un rato después el del Banco llama para decir que lleva tres semanas con esa operación y que ¿qué le ha dicho el Notario al cliente?

Pues nada, no le he dicho nada, le he dicho lo que ponía el anexo que tenía que firmar, no se ha conformado y se ha ido. Fíjense la reacción del bancario a algo tan inusual (pero que debería ser de lo más corriente) como que alguien no esté conforme y no firme hasta que se aclare la situación.

Así está el patio. Seguiremos informando y al que le interesen más Tropezones Bancariosaquí los tiene.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

2 comentarios

  1. Buenas tardes, he estado leyendo sus entradas pero no encuentro nada parecido a lo que me ocurre. Podría darme su opinión?

    Me subrogué a la hipoteca del constructor en 2007. Sin copia de las escrituras del crédito y sin copia de oferta vinculante. Firmé con la información verbal de la entidad bancaria.

    Llevo años, sin éxito, pidiendo por escrito las condiciones de mi hipoteca a la entidad bancaria ya que entre otras cosas, he tenido una cláusula suelo hasta hace poco y me aplican un diferencial mayor del acordado.

    Hace un año pedí una certificación literal en el registro de la propiedad y en ella aparecen las condiciones del préstamo del constructor que ahora es el mío. En dicha certificación pone 0.5% de diferencial y a mí me aplican 0.9%.

    La entidad bancaria, tras varias reclamaciones, presenta ante Banco de España una copia de la escritura matriz del préstamo del constructor en la que aparece en la parte del diferencial:

    cero con cincuenta (0.90)

    Es decir, hay una discrepancia entre letra y número en la escritura del préstamo que la certificación registral no recoge. Todo ello asentado un año antes de que yo me subrogara a dicho préstamo.

    Mi duda es, por ley ¿cual de los dos diferenciales me tienen que aplicar? ¿Prevalece el registro sobre la escritura? y de no ser así ¿prevalece la letra frente al número?

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