En el mes de junio me preguntaba en el post “Comisión de amortización anticipada vs comisión de desistimiento” si era razonable que casi 9 años después de la entrada en vigor de Ley 41/2007 se siguieran produciendo confusiones con la compensación (comisión) por desistimiento. Por supuesto que no era ni es razonable, pero bancarios y empleados de gestorías que negocian hipotecas y/o asisten a las firmas y/o firman esas hipotecas siguen confundiendo la comisión de amortización con la de desistimiento y, por tanto, explicándoselas mal a sus clientes (que también son los míos) y cometiendo errores.

Esta semana ha sido pródiga en (¿cómo podría llamarlos?) ¿errores bancarios?, ¿tropezones bancarios? ¿desaguisados bancarios? y también lo ha sido en prisas, prisas de mis oficiales, prisas de los otorgantes, que si el que tenía una clase, que si el que entraba al trabajo, que si el que tenía que recoger a los niños, todo el mundo tenía algo que hacer, salvo nosotros, salvo yo…por lo visto. ¡Qué manía tiene la gente de venir a comprarse una casa que puede ser la casa de sus sueños, la casa de su vida, a testar organizando su herencia para “la eternidad”, o a hipotecarse por 25, 30, 40 y hasta 50 años  y tener tanta, tantísima prisa¡. Os voy a contar esos TROPEZONES…

Otra vez discutiendo la compensación por desistimiento

De los casos de hoy, éste lo calificaría (directamente) de “patético”. Todo un director de oficina y un apoderado bien baqueteado en las lides bancarias y notariales se enteran (el primero ya lo sabía con absoluta seguridad y se ve que lo había olvidado o no lo había interiorizado) por mí, en mi notaría, en mi despacho, en mi escritura, de que la compensación por desistimiento no es la comisión por amortización. No lo explico otra vez porque me aburro y os lo he enlazado, pero hasta me marché del despacho a firmar otra cosa en otro despacho (cosa que no suelo hacer), mientras que conseguían llegar a convencerse de que yo tenía razón.

Sí señores, la compensación por desistimiento no es la de amortización. Son distintas y la primera es la que se aplica a viviendas y personas físicas, por mucho que ustedes digan que no puede ser, que no se lo habían dicho antes o por mucho que el deudor diga que no piensa cancelar, pero que si lo hace la comisión que ustedes le habían dicho era la que yo digo que es la de desistimiento y no la que ustedes dicen, que es la de amortización.

“La Fiper no se incorpora”

Últimamente hay una entidad que no quiere que la Fiper (Ficha de Información Personalizada) se incorpore a la escritura. No creo que sea por no alargar la escritura, porque eso a los Bancos les da igual, entonces ¿por qué esas tajantes instrucciones? ¿qué es lo que no quieren que se vea? Todos estamos deseosos de transparencia, así que aún no teniendo yo razón al quererla incorporar a la escritura, ¿es tan problemático hacerlo? ¿qué más les da?

La Fiper es explicada a la perfección por Ostinus77 en su blog, así que a sus explicaciones me remito. La obligación del Notario es comprobar su existencia y la coincidencia de lo que refleja la escritura con las condiciones previamente ofertadas, así que entiendo que no es obligatoria la incorporación (aunque sí la mención a la coincidencia de la Fiper con lo que dice la escritura) y al menos prudente su archivo, si no ¿cómo me defenderé yo cuando alguien me acuse de no haber cumplido con mi obligación?

“Protocolízame este convenio transaccional”

Aviso a navegantes. Así como de tapadillo, me pretenden meter en una escritura un convenio transaccional en virtud del cual se renuncia a reclamaciones futuras por razón de cláusula suelo. ¡Qué vista tienen¡ Yo le amplío y novo su hipoteca, pero usted renuncia y de paso (como quien no quiere la cosa), le endiñamos al Notario como adjunto el convenio y queda elevado a público, vía escritura de novación y ampliación de hipoteca pero sin incluir en el “cuerpo” de la escritura ni una sola palabra en cuanto a su protocolización. Pero lo vi, me lo leí, les pillé y les dije que no. Pasado un rato y tras alguna llamada, resolvieron que era un error y ya no hacía falta que se incorporara. Sí, claro, pero si cuela, cuela.

“Hay que hacer la manuscrita“

Acepto la manuscrita, por imperativo legal o por imperativo de la DGRN, pero no la acepto por imperativo bancario, así que por mucho que lo digan las instrucciones del Banco de turno, no acepto manuscritas que no proceden por no haber suelo, por exigirse a fiadores personas jurídicas o porque el director o gestor de turno prefiera cubrirse las espaldas. Al final, después de un medio berrinche del Banco, llegan buenas nuevas de los SSJJ que dicen “que no, que no hace falta la manuscrita“.

Créditos para consumidores e intereses de demora

Quedó claro y los Bancos (y también los Notarios) lo han encajado. Los intereses de demora en préstamos personales (y ahora en los hipotecarios) no pueden exceder en dos puntos al interés remuneratorio cuando se trataba de consumidores.

Hoy me encuentro con un crédito con una demora superior a esos dos puntos. La póliza de contrato de crédito que tengo que intervenir incluye el derecho de desistimiento que la Ley de Créditos al Consumo recoge en favor de los consumidores. Después de darle bastantes vueltas al asunto, de hablar con la entidad, de decirle al interesado que vuelva luego, decido intervenir la póliza, puesto que existe en el clausulado una manifestación (que se me escapa inicialmente) de que el crédito es para la actividad profesional del acreditado.

Pero… si es para su actividad porque ponen el desistimiento. ¿Tan difícil es cambiar el contrato y no incurrir en estas contradicciones? ¿Cómo no van luego los Tribunales a darle la razón a quienes recurren? ¿Y cómo explicaremos nosotros los Notarios lo que realmente ocurrió?

¿Quién gana a errores? 

El resultado final del partido fue Justito 3 (yo jugaba en casa)- Banca 1, aunque el gol que me metieron (siempre pienso que el Notario es como un portero de fútbol al que todos quieren meterle algún gol), podría anularse merced a una ayudita procedente del Registro de la Propiedad, si la falta de incorporación de la Fiper es calificada como defecto subsanable por el Registrador que tal vez tenga que verla para calificarla. Insisto que Ostinus77 en el post enlazado nos da la solución a la cuestión y por lo que parece yo no tengo razón en este asunto… Según me decían, soy el único que la incorpora (¿?).

A veces, cuando tengo razón (y sobre todo cuando además de tenerla me la dan) me dan ganas de tararear esa cancioncilla del infumable Mauricio Colmenero.

A posteriori

Vía comentario he recibido a través de una red social, una opinión de alguien que trabaja en Banca y que me parece muy importante recoger aquí:

“Muy interesante tu artículo que comparto porque de los errores es de lo que más se aprende.

Dos cuestiones:

1ª) Después de más de veinte años de oficio sigo sin entender que la gente no se tome el día libre en el trabajo cuando firma una compraventa y/o hipoteca para adquirir/financiar su vivienda, que será uno de los momentos más trascendentes de su vida financiera.

2ª) Respecto al convenio transaccional ¿no habría sido más fácil legitimar las firmas sin protocolizarlo y así todos contentos?”

¿Hubiera sido más fácil legitimar las firmas del convenio transaccional?

Suponiendo, por abreviar, que es lo que se hubiera pedido/querido y partiendo de la base que no tengo ese convenio en mi poder para ahora recordar que decía exactamente, pues tendría que responder a la gallega: depende. ¿De qué? Pues de su exacto contenido que tendría que ser susceptible de esa legitimación de firmas aplicando los artículos 1.280 del Código Civil y 258 y 259 del Reglamento Notarial lo que perfectamente podría no cumplirse dado el contenido que recuerdo del documento. Gracias amigo por tu aportación.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario @justitonotario