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¿Puedo haber firmado una hipoteca y no saberlo?

Me consultan sobre un caso en el que partimos del otorgamiento de una escritura de dación en pago de deuda hipotecaria con un Banco tras la que los cedentes (los que han tenido que entregar su casa en pago del préstamo que la hipoteca garantiza) le siguen debiendo al Banco unos 15.000 euros (sí, desgraciadamente es habitual que la deuda no quede completamente saldada con la dación).

Un tiempo después, para garantizar el pago de esa cantidad pendiente, de ese fleco de 15.000 euros, se firma una nueva hipoteca, sobre la vivienda de los padres de uno de los cedentes. Los padres habían hecho unas reformas en la casa que costaban unos 20.000 euros, así que se sumaron las dos cantidades y la hipoteca se firmó en garantía de un préstamo de 35.000 euros, cuyos prestatarios fueron los padres (deudores e hipotecantes), el hijo y su mujer (deudores).

Pasado un tiempo, los deudores no pudieron hacer frente a esta nueva hipoteca que va a ser objeto de ejecución con lo que los padres y dueños de la finca hipotecada, pueden perderla.

El hijo se presenta en una Plataforma de Afectados por la Hipoteca y les plantea una serie de cuestiones que un conocido mío de esa Plataforma, me traslada a mí

Los interesados aseguran que no firmaron ante Notario, sino que lo hicieron en la oficina bancaria y creyendo que firmaban un préstamo personal 

Parece ser que la firma tuvo lugar en dependencias de la entidad generándose confusión al hijo y a su mujer y a sus padres sobre la figura y persona del Notario de quien pudieron (tal vez) pensar que no era más que otro empleado del Banco. Pero, si bien la firma en la oficina bancaria podría generar dudas, durante la explicación de la escritura tuvo que hacerse referencia al inmueble hipotecado, con lo que hubiera habido o no confusión, uno siempre hubiera preguntado ¿pero qué tiene que ver aquí la vivienda de mis padres?”, porque parece que está claro que el hijo diferencia perfectamente lo que es un préstamo personal de un préstamo hipotecario.

En cualquier caso, también ha de tenerse en cuenta, que la ejecución derivada de un préstamo personal firmado ante Notario igualmente podría conllevarles la pérdida del inmueble a los padres. Si se hubiera tratado de un préstamo personal sin intervención de Notario la responsabilidad sería exactamente la misma, lo que se le complica al acreedor (sin Notario) es el cobro por falta de título ejecutivo. Por eso los Bancos quieren firmar ante Notario los préstamos personales, aunque no siempre lo hacen.

¿Las hipotecas quedan constituidas al inscribirse en el Registro de la Propiedad? ¿y para que se inscriban tiene que haber escritura pública? ¿y esa escritura únicamente puede autorizarla un Notario?

Sí, sí y sí.

Entonces, para saber si firmaron o no una hipoteca, ¿que vayan al Registro y pidan nota simple de la finca?

Sí.

Es que el hijo no tenía documentación alguna y al pedirla al Banco solo le dan una copia simple en la que la firma del Notario no aparece por ningún sitio y les dicen que en la copia simple “la firma del Notario no debe estar”

Es correcto. No sé si decir no debe o no puede, simplemente no corresponde que esté. La firma de los comparecientes está únicamente en la escritura matriz, en el documento original. En las copias autorizadas solo está la firma del Notario y en las copias simples no hay firma alguna, ni de los comparecientes, ni del Notario.

El hijo y su mujer figuran en la escritura como casados y en realidad son pareja de hecho, ¿tiene trascendencia?

No. A los efectos que nos ocupan, ese error en la escritura de hipoteca no tiene trascendencia alguna.

Conclusiones

El desarrollo que el consultante hacía en cuanto a las consecuencias de la falta de Notario, de la falta de firma, de la falta de inscripción o del error en el estado civil no es relevante, una vez resueltas las cuestiones anteriores.

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Además y desde mi punto de vista:

  1. Es preferible firmar en la Notaría a firmar en la oficina. Está claro que se producen confusiones.
  2. Hay que emplearse a fondo en las explicaciones de las escrituras y el otorgante ha de poner los cinco sentidos en esos veinte minutos de los que no se olvidará en los próximos veinte, treinta, cuarenta o cincuenta años.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

 

 

2 comentarios

  1. Justito, sobre el tema de firmar en notaria hay una sentencia del TS ( o quizá de la AN, no recuerdo). El colegio notarial de Sevilla adopto el acuerdo de prohibir a los notaris que acudieran a firmar a la sede de entidades financieras y estas recurrieron el acuerdo ante la sala de lo contencioso- administrativo del TSJ y posterior recurso. Las dos sentencias fueron desestimatorias y por tanto, desde entonces, no se ha vuelto a firmar en entidades financieras. Con la paradoja, eso si, de que si es posible firmar en la sede de promotoras y en tal caso si hay necesidad, la escritura relativa a la hipoteca (ampliación o nueva hipoteca de banco no financiador) se firma en la sede de inmobiliaria.
    No tengo la sentencia localizada pero debe ser fácil de encontrar en cualquier base de datos.
    Un cordial saludo

    • Querido Joaquín:
      Sé de ellas, pero no las he leído. En cualquier caso, no todos los Colegios siguen el mismo criterio. Y esto no es lo peor. Lo peor es que se pueda imcumplir la obligación de no hacerlo. He visto copia simple de la escritura de hipoteca de marras y te aseguro que ponía “en los servicios centrales de XXXXXX, sito en xxxxxxxxxxx”. Si se puede bien, si no se puede mal y mejor que no se pueda. Se evitarían confusiones y dejaríamos inmaculada nuestra imparcialidad. Gracias por la participación y el comentario. Un abrazo y Feliz Año Nuevo. Justito El Notario.

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