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Error en la puerta de un piso

¿Estamos hablando de error notarialBueno, tal vez sí o tal vez no. Esto que cuento me acaba de pasar ahora mismo.

Un matrimonio compra en escritura pública la vivienda A del piso 2º de un edificio en 1966. Muere uno de los cónyuges, se hace escritura de herencia. Muere el otro, se vuelve a hacer escritura de herencia. En las herencias también consta la letra A. Llegamos al día de hoy: los hermanos disuelven su condominio sobre la vivienda.

Cuando los comparecientes conocen a la perfección la finca objeto de la escritura, como en este caso en el que pertenece a la familia desde hace cincuenta años, paso de puntillas por la descripción y más aún si se trata de un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal, pero aún en estos casos el piso, la letra, la calle y el número conviene mencionarlos.

Y así lo hago: “Se trata de la Letra A, Piso 2º”. Uno de los hermanos dice instantáneamente: “No, no es la Letra A, es la Letra C”. Inmediatamente consulto la nota simple continuada que hemos pedido al Registro y la certificación catastral descriptiva y gráfica que se unen a la escritura. Es la Letra A en el Registro y la Letra C en el Catastro. Ya tenemos el lío montado.

Se descubre el error

A pesar de descubrirse el error las prisas que los otorgantes han mostrado desde un principio no desaparecen. Tienen que regresar a su trabajo pero el mío es el que estoy haciendo y más en su interés que en el mío propio. Yo además, en estos casos, me siento algo responsable del error cometido por otros en el pasado y eso que tal vez el error se produjo en una notaría o tal vez no. Tal vez se produjo en el Registro, tal vez en el Catastro o tal vez porque las placas con las letras de las viviendas las pusieron Pepe Gotera y Otilio.

A la búsqueda de explicaciones al error

Lo primero que hacemos, el oficial que ha preparado la escritura y yo, es entrar en la Oficina Virtual del Catastro y mirar a nombre de quien se encuentra la Letra A (la que pone en la escritura) del piso 2º.  A los otorgantes les cuadra la información, así que, acto seguido, llamamos al Registro y preguntamos a nombre de quien se encuentran las otras letras de esa planta, a fin de descartar que haya dos letras A, dos letras C o cualquier otra cosa “extraña”. En principio no apreciamos error ni en el Catastro ni en el Registro. Nada induce a pensar (y me ha pasado y aseguro que es un problema considerable) que un vecino tenga escriturada una vivienda y viva en la de su vecino y viceversa.

Como la escritura la encargó el Abogado de los hermanos, que es conocido mío, se le llama a ver que opina de la situación, de su solución y de si ponemos o no algo en la escritura.

Posibles soluciones al error

Yo le planteo al Abogado dos soluciones: corregir el Catastro intercambiando Letras o corregir el Registro para hacer lo mismo. Si optamos por la corrección en el Catastro se pondría la A a mis clientes y la C al vecino y si optamos por la corrección en el Registro sería al revés, es decir, la C a mis clientes y la A al vecino.

Se decide optar por la solución catastral que, en principio, es gratis a salvo honorarios del Abogado u otro tipo de gastos en que se pueda incurrir y convenimos en añadir simplemente a la descripción junto a la mención a la Letra A que contiene la escritura y entre paréntesis “(Letra C, según Catastro)”. El resto de la solución quedará pendiente para otra instancia y momento.

Solución final

Casi a punto de colgar con el Abogado, entra de nuevo mi oficial en el despacho y me dice: “Jefe en el Catastro la superficie de la Letra C (la de mis clientes) es mucho más grande y la de la Letra A mucho más pequeña”. ¡Ostras¡, entonces el tema está claro, hay que cambiar el Catastro: es el Catastro lo que está mal, aunque la causa del error se pierda en “la noche de los tiempos”.

Vuelve la tranquilidad

Crisis superada aunque habrá que reparar el error y no será posible hacerlo hasta las últimas consecuencias porque estos señores llevan pagando toda la vida la contribución (el I.B.I.) por una superficie superior en 30 m2 (urbanos) a la que tienen (y el vecino pagando de menos en la misma medida). Además puede que les hayan valorado fiscalmente su finca en escrituras anteriores con arreglo a la superficie catastral y en consecuencia pueden haber pagado de más en los diferentes impuestos devengados en las sucesivas transmisiones de la finca, incluyendo por razón de la temible (en muchos municipios) plusvalía (el I.I.V.T.N.U.) municipal y por no hablar de lo que podría haber sucedido si estuvieran vendiendo la vivienda a un “extraño” y este fuera a hipotecarla. Tal vez, se hubiera ido todo al  garete.

Así que ya saben, PROTESTEN, ELIJAN NOTARIO, atiendan en la lectura de las escrituras o, mejor aún, pidan (aunque les miren mal o extrañe), porque tienen derecho a hacerlo, que les impriman la escritura que van a firmar en papel común para leerla antes de su firma. De este modo, se detectarán los errores más fácilmente….y no tengan prisa, que a la notaría no se puede ir con prisas como dice aquí mi compañero (y mentor en estas lides blogueras) Paco Rosales.

Cuando tengan ya la escritura en su poder échenle otra lectura y si encuentran algo que consideren importante y que no les cuadre vuelvan a la notaría. No olvidemos que sea de quien sea la culpa, esta familia ha tenido cincuenta años mal sus escrituras y el resto de la documentación relativa a su propiedad.

El coste de la escritura firmada por mi hoy ha sido el mismo a pesar de lo sucedido. Exactamente han sido 410 euros, iva incluido. Y, por supuesto, antes de que nadie me lo diga, yo también me equivoco.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

 

 

4 comentarios

  1. Oscar Cuadrado Méndez

    En contestación a los dos, el blog de mi tocayo Oscar es muy bueno, ya que se ha sabido meter de lleno en la parte geomática. En cuanto a lo que comenta Justito de la suscripción a un blog, efectivamente es fundamental realizarla para poder disfrutar de las nuevas entradas.

    Un saludo

    • Hola otra vez:
      Yo aún ando muy peleado con la geomática, pero mi Registrador es un máquina que me explica todas las dudas que tengo. Ostinus es otro máquina. También tengo algunos técnicos habituales que han sabido hacerse con el tema bastante bien. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

  2. Me recuerda a otra entrada:
    http://geobasevalidacion.blogspot.com.es/2014/02/el-misterioso-caso-del-chalet-numero-9.html?m=1

    el espectacular blog GeoBase de D. Oscar German Vazquez.

    Gran aporte.

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