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¿Quién paga la subsanación de una escritura?

“Buenas Justito. Me parece muy interesante tu blog y leyendo las diferentes consultas que te han hecho, no he encontrado respuesta a mi duda. Hace unos años hicimos una agrupación de dos fincas (las unimos e hicimos una sola) y ahora nos hemos dado cuenta de que la descripción del Catastro y el Registro no coinciden. La descripción de la finca resultante de la agrupación no es correcta, pues los propietarios colindantes están equivocados. Cuando se redactó la escritura se debieron copiar mal esos datos. El Notario que firmó la escritura ya no está en esa notaría, pero me dijeron que los protocolos siguen estando allí. Me he dirigido a la notaría y me insinúan que la rectificación la tendré que pagar yo, porque ese Notario ya no es el titular. No me parece justo, ya que pagué (y no poco precisamente) por esa escritura y el error en la redacción no es mío, sino del Notario o de sus empleados. Sólo se trataba de copiar y yo no les di ningún dato, cogieron los del Catastro y el Registro de las fincas que fueron objeto de la agrupación. 

Mi pregunta es: ¿la rectificación debo pagarla yo cuando el error no es mío? Entiendo que tampoco es del Notario actual, pero debe ser ėl el que hable con el anterior o quién haga algo para solucionarlo, porque además el Notario anterior está ahora destinado muy lejos de donde se encontraba cuando firmó mi escritura. Muchas gracias. Saludos.”

Gracias por tus palabras. Todo el mundo comete errores y estos se pueden resolver respondiendo a ellos en los términos más adecuados para todos según las circunstancias acontecidas.

Sí que tengo escrita alguna cosa sobre subsanaciones o rectificaciones y también sobre errores, así como algún otro post sobre un tema muy similar a este que nos ocupa hoy, aunque no he tratado el asunto del coste de las subsanaciones que son muy frecuentes en las notarías. Por ello y por alguna otra cosa de las que me dices, me parece muy interesante responder a tu consulta.

“Ahora nos hemos dado cuenta”

Ahora. Es muy habitual que sea ahora y no antes. Es una práctica que debería cambiarse la de no echar un vistazo a las escrituras cuando a uno se las entregan en la notaría o se las devuelven en la gestoría o en el Registro de la Propiedad.

La inmensa mayoría de los mortales no sabemos interpretar con exactitud un análisis de sangre, pero sabemos lo que significan los asteriscos que señalan las variables que nos han salido mal. En la notaría y en el Registro, sucede algo similar (aunque no ponemos asteriscos). La inmensa mayoría no sabe qué significa exactamente cada cosa de las que figuran en la copia de la escritura que nos llevamos a casa, pero seguro que hay algunas que llaman nuestra atención como ocurre con los asteriscos de los análisis: “Suspendida la inscripción”, “defecto subsanable”, “el Notario advierte”… No digo que este sea el caso de la consultante, pero creo que era interesante hacer este matiz. Muchos llegan a la notaría con su vieja (o no tan vieja) copia de escritura y quedan sorprendidos cuando se les advierte de algún problema: “Pero…¿eso no quedó ya solucionado?”. A mis clientes les aconsejo, les pido en realidad, que vuelvan con sus escrituras calificadas para saber si queda algo por hacer, como corregir algún defecto de los llamados subsanables resultante de la calificación registral. Algunos vuelven, la mayoría no lo hace.

Quiero decir con esto que también hay que saber reclamar a tiempo. El momento de la reclamación es fundamental para mi a la hora de decidir cómo debe cobrarse, si es que debe cobrarse, una escritura de estas características.

“La descripción del Catastro y el Registro no coinciden”

Al tratarse de una agrupación, en el Registro de la Propiedad proceden a cerrar las hojas relativas a las fincas agrupadas y a crear una nueva finca cuya descripción será la que conste en la escritura. Si en el Registro pone lo mismo que en la escritura y en la escritura no pone lo mismo que ponía en el Catastro correspondiente al día de la agrupación (no lo que pone actualmente o lo que haya puesto entre uno y otro momento, si es que ha podido cambiar), está claro que solo caben dos opciones:

.- O la notaría se ha equivocado.

.- O el cliente ha corregido el Catastro y en la notaría se han puesto los linderos corregidos o actualizados por el cliente.

Mientras que en una inmatriculación uno ha de fijar los linderos que señala el Catastro, en una agrupación pueden mantenerse los que había (en la medida en que sean aprovechables por ser ciertos), pero también pueden utilizarse los catastrales, puede hacerse un remix o pueden ponerse todos nuevos y usar ninguno de los indicados hasta el día de la agrupación.

En este caso, la consultante indica que no fue así, con lo que solo queda suponer el error de la notaría.

“El Notarío ya no está en esa notaría”

El Notario se ha trasladado y existe ahora un nuevo titular de esa notaría, pero por parte del nuevo Notario y su equipo, su plantilla, no es correcto (en mi opinión) que se aparten de este problema. Hay que ponerle solución. Efectivamente el que se marcha es el Notario, pero su protocolo continúa donde lo dejó.

No obstante, el error que nos ocupa es un error menor, no es un inconveniente grave que algún lindero esté mal. Si están todos mal, sí que puede darse lugar a algún problema, pero ya haya un colindante mal o lo estén todos, hay que subsanar y entramos de lleno en el problema de “¿quién lo paga”.

error subsanación linderos

¿Quién paga la subsanación?

¿Quién agrupó? o ¿el Notario no le cobra por la escritura de rectificación o subsanación?

Para valorar los hechos, si el asunto se me planteara a mi, necesitaría saber alguna cosa más y especialmente el año de la escritura que tenemos que rectificar. Además valoraría que fuera mía o, por el contrario, de alguno de mis predecesores. Si correspondiera a otra notaría, les mandaría allí a subsanar y de no querer/poder hacerlo cobraría mi escritura. Por lo tanto (ya lo ven) es posible subsanar en otra notaría/Notario, el cual comunicará la subsanación al compañero que conserve la escritura subsanada en el protocolo a su cargo. Esta opción es poco frecuente y dara lugar, sin duda, a que se cobre.

Para mi no es lo mismo que el cliente venga a resolver un error reciente que un error cometido hace unos años y lo considero así porque el cliente también debe mostrar un cierto grado de diligencia y porque el cuento no es el mismo si lo contamos habiendo sucedido ayer, que si lo contamos cuando sucedió hace diez años. Tampoco es lo mismo que tu hayas cometido el error (que se haya cometido en una escritura tuya) a que lo haya cometido otro (que se haya cometido en una escritura autorizada por otro Notario anterior a uno mismo en la plaza).

Mi experiencia (y ya son quince años) me dice que la culpa siempre la tendrá el Catastro, el Registro o la notaría, casi nunca el otorgante reconoce el error como propio, casi nunca reconoce que él es el que ha inducido al error  y casi nunca se acuerda de que se le dijo “esto no lo hagas” o “esto no lo pongas”, siempre se llega con el clásico “os habéis equivocado” por lo que tratándose de una escritura que no es mía, si no está completamente claro que nos hemos equivocado nosotros, si nadie en la notaría (y tengo una empleada con buena memoria que lleva treinta años), recuerda nada sobre el caso y todo indica a que el error podría no ser nuestro, no lo asumo y probablemente cobraré la escritura de subsanación.

Pero si con estas mismas circunstancias, es decir, no esta claro el asunto, nadie recuerda nada, la escritura es mía y es reciente, la cosa cambia. Además dado que el último Notario, quitando sustitutos, que firmó una escritura en mi notaría lo hizo hace ya diez años, es decir, que no ha habido otro Notario en mi plaza en diez años (y doy fe de que mi predecesor y su equipo, que al 50% es el mío, cometían pocos errores), si viene alguien con una escritura mía y un error de esa clase en los linderos al que no pueda encontrar justificación, aseguro que no cobraré la escritura y dejaré solucionado el problema, sin darle más vueltas al asunto. En resumen no cobro salvo que tenga claro que el error no es nuestro (y puede que no lo haga aún siendo claramente de mi cliente).

¿Deben hablar el Notario anterior y el actual?

Obligación de hacerlo no existe en ningún caso y este caso no es de los que haga conveniente o necesaria la conversación entre ambos. Es más o menos habitual que un Notario llame por alguna incidencia a su predecesor, pero desde luego que este no sería el caso prototípico. El Notario anterior no tendrá siquiera noticia de este asunto y el nuevo, en mi opinión, debe facilitar su resolución y no dar largas en el asunto.

¿Existe un plazo para subsanar?

Los que pueda imponer la vigencia o caducidad de un asiento registral o el de liquidación de un impuesto o el de un trámite catastral. Fuera de esos supuestos, notarialmente no habría más plazos que el que nos obliga a los Notarios a expedir las copias de nuestros documentos en cinco días hábiles desde el otorgamiento, plazo que no supone problema cuando se trata de proceder a una subsanación. Con la copia ya expedida, ni siquiera existiría esa premura temporal.

¿Se puede subsanar después de haber pasado la escritura por el Registro?

Muchas veces, la inmensa mayoría, precisamente por eso se subsana, así que la respuesta es clara: ya sea por errores, aclaraciones, rectificaciones o complementos, se puede (casi diría que se debe si procede), “subsanar” después de pasar por el Registro. Y ya de paso que digo esto, me pregunto que pasará con el cobro de los errores que se producen en el Registro o con el cobro de los aranceles registrales devengado por la inscripción de las subsanaciones notariales de las que hemos hablado en este post. Paso palabra…

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario 


 

16 comentarios

  1. CABALLERO MESA, EMILIA

    Buenos dias,
    Hace 30 años aprox., mi padre vendió un piso a un señor y se realizó la consiguiente escritura de compraventa. Mi padre murió hace 2 años, y ahora el señor que compró el piso nos dice que al ir a venderlo ha querido registrarlo y el registrador se lo ha devuelto porque hay que subsanar unos errores en el numero de metros del piso. Nos pide a los cuatro hermanos que vayamos a la notaría y le firmemos la rectificación para que pueda registrar y vender el piso.
    mis preguntas son:

    Estoy obligada a firmar?. Este señor ha tenido muchos años con mi padre vivo en los que podía haber arreglado las escrituras

    y otra pregunta: Debo firmar? o al hacerlo me comprometo a algo?

    Muchas gracias de antemano por su consejo

    • Buenas tardes:
      El no llevar en su momento las escrituras a inscribir puede dar lugar a este tipo de cosas.
      Yo pediría borrador de la escritura y decidiría qué hacer. Está bien ayudar a que el actual propietario solucione su problema, siempre que se haga cargo de todos los gastos que se ocasionen. Tratándose de un piso el error de metros debe ser un mero error material (que se ha equivocado el número, no que haya más o menos metros), pero no puedo hacerle más valoraciones al respecto. En ocasiones modificar superficies si puede tener trascendencia, pero no parece el caso.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  2. JOSEP SOLER RABIONET

    Vivo en Girona. En diciembre de 2016 fallecio mi padre y poco despues hicimos la apertura de testamento, en el cual mi padre dejaba todos sus bienes a su esposa, nuestra madre.
    Ella renunció a todo y tal como dispuso mi padre, una propiedad era para mi hermana, la cual tambien renunció en beneficio de su hijo y la otra para mí.
    Asi lo dispusimos ante la Sra. notario, con la salvedad de que mi madre fuera usufructuaria de todos los bienes.
    A la hora de recibir las escrituras, la propiedad que se adjudicó mi sobrino aparece con la nota de usufructo para su abuela, pero no la mía.
    A QUIEN RECLAMO. QUIEN PAGA LOS GASTOS DERIVADOS DE ESTA OMISION
    NO TENGO NINGUN BORRADOR O COPIA SIMPLE DE LAS ESCRITURAS.

    • Estimado Josep:
      Me habla usted de una escritura firmada en 2016, ¿no?
      ¿Cómo es que se descubre ahora el error? Usted habla de “así lo dispusimos”, lo que entiendo que supone que así se otorgó y autorizó por el Notario. Si había un error, es porque no estaba dispuesto así y si estaba dispuesto así no entiendo que haya error.
      Al margen … Yo no me preocuparía de quién paga. Me preocuparía de saber si tiene o no arreglo lo que dependerá de las consecuencias fiscales del asunto. Créame si le digo que la factura de la notaría y del registro es lo que menos debe preocuparle. Antes debe usted tirar del hilo y valorar las repercusiones fiscales, pues a Hacienda le parece muy bien que le digamos que nos hemos equivocado, pero ella pasara su “factura” con o sin error en la mayoría de las ocasiones. Lamento no poder ayudarle mas, saludos y gracias, Justito El Notario.

  3. Hola,

    Me gustaría compartir mi caso con ustedes.
    En el año 2007 firmé una escritura de un préstamo hipotecario que según las escrituras y lo que yo creía era por 30 años pero hace un año poniendo todo al día me doy cuenta que en el banco aparece que es por 35 años y desde el principio se han hecho todos los cálculos con este vencimiento, 5 más de lo firmado ante notario.

    Se lo comenté al gestor del banco y después de hablarlo con su departamento me dicen que es un error de escritura que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pone como 35 que según ellos es lo correcto.

    Creen que podría reclamar que sea por 30, qué me beneficiaría más???

    Muchas gracias por su aportación.

    • Hola Dania:
      Se me ocurren varias cosas respecto de su caso.
      La primera es que no firme sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo puede mencionarse varias veces en lo que es la escritura en sí y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 o unas veces una cosa y otras la contraria. También se deduce el plazo de otros datos, como el número de cuotas.
      Y lo segundo es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades (la antigua Caja de Ahorros del Mediterráneo, por ejemplo) que establecía plazos máximos de duración. En estos casos se decía que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Como la CAM es el Sabadell, puede que las operativas arrastradas de la antigua entidad hayan sido confundidas o mal intepretadas.
      Una vez que todo esté claro, pues podrá subsanarse o reclamar o lo que corresponda. ¿Qué le beneficia más? Pues depende. Con más años va a pagar más intereses, pero a lo mejor a la larga le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  4. Nicolás Quereda Tapia

    Buenos días.
    revisando la copia simple de la escritura (Aun no tengo el original, se esta tramitando) observo, que hay una cantidad 16.000 euros que entregue al banco mediante trasferencia que no esta reflejada en la escritura. Si viene reflejada la cantidad de 7.000 euros que tambien mediante trasferencia abone en concepto de arras.
    Por otro lado si viene reflejado que se le entrega al comprador do cheques por importe de 35.000 euros cada uno. Y otro cheque por importe de 33.880 euros. Haciendo un total los cheques de 103.880 euros. Yo había solicitado una hipoteca de 100.000 euros. ¿Esto es correcto?. ¿Que debo de hacer?
    P.D. Aun no tengo la liquidación de los gastos, Notaria, Gestoría, Registro etc.

    • Buenos días:
      Lo primero que le diría es que no tengo claro de que escritura me está hablando.
      Me habla de una compraventa o de una hipoteca? Porqué le entregó dinero al Banco? Le compraba a un Banco?
      Una cosa es el precio de compraventa y otro es el importe del préstamo.
      No puedo saber si es correcto o no. Pues yo iría a hablar con el Banco o con la notaría para que le aclaren a usted.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  5. Buenos días.
    Somos dos hermanos que vivimos en Andalucía. Nuestros padres fallecieron en 2012 y 2015, dejando testamento a partes iguales para sus dos hijos. Los bienes a heredar eran: 2 viviendas, un solar urbano, una finca rústica y dinero de una cuenta bancaria.
    En tiempo y forma se liquidó el impuesto de sucesiones con JJAA ( coste 0) y la plusvalía municipal.
    En 2017 decidimos repartir la herencia de nuestros padres de la siguiente manera:
    – las 2 viviendas y el solar para uno.
    – la finca rústica para el otro.
    Fuimos a un notario que, en principio, nos dice que el reparto le cuadra perfectamente. Posteriormente nos dice que hay que hacer extinción de condominio ya que cuando se hizo la liquidación con JJAA “aparecemos como al 50%, pero indisoluble ( no se si me explico, como si mis padres hubieran dispuesto la indisolubilidad de sus propiedades) y que esta solución, de las tres posibles, es la menos lesiva económicamente para nosotros.
    Pues es lo que hemos hecho. Hemos hecho escritura de aceptación de herencia y cuando yo empiezo a disolver 2 de las 3 propiedades que me corresponden y estoy en la oficina liquidadora para resolver mis dos extinciones de condominios, se me ocurre preguntar al funcionario que me atiende sobre la indisolubilidad de los documentos liquidados cuando fallecieron mis padres y me dice, viendo los expedientes, que eso no es así. Efectivamente, a cada hijo le corresponde el 50% de todos los bienes, pero el reparto de los mismos le corresponden a los herederos y que ellos no intervienen. ESTUPOR!!.
    En ese mismo momento y desde la oficina liquidadora llamo al notario, le paso al funcionario, hablan (que si yo te dije, que si tu me dijiste…).Para colmo el notario se ha pronunciado diciéndome que las escrituras, la de aceptación y las dos de condominios que están en proceso, son perfectas y que ha procedido así ya que los lotes eran IMPOSIBLES DE CUADRAR y que en ningún momento nos había dicho lo contrario. ESTUPOR!

    He consultado con un abogado y ha pedido cita para hablar con dicho notario e intentar arreglar el tema ya que ha detectado errores en la de aceptación, fácilmente solucionables, y dos mas complicados:
    – no ha metido el saldo de la cuenta bancaria ( escritura de aceptación) que según el abogado es lo que ayuda a cuadrar los lotes y cuadrarían, hasta a mi me cuadran.
    – en una escritura de condominio tasa una vivienda con un valor inferior a la que aparece en la liquidación de JJAA y me advierte de este hecho. Se que las escrituras se tienen que leer en su totalidad y le aseguro que esta parte no la leyó. Yo le hubiera preguntado el porqué de ello y si me pudiera acarrear algún problema administrativo, fiscal…

    Lo cierto es que tenemos una herencia que nos va a costar un dineral y leyendo en blogs (el blog del notario, en el suyo) y según el Art. 153 del Reglamento Notarial las escrituras se pueden subsanar, le pregunto a Ud. si ve una vía de arreglo para este embrollo, teniendo en cuenta que mis 2 escrituras de extinción de condominio tienen el plazo de 30 días para su proceso y yo lo estoy agotando. Por supuesto mi hermano tiene paralizado su parte hasta ver en que deriva la situación

    Muchas gracias y espero sus noticias.

    • Buenas tardes Gracia:
      Demasiada consulta para poderla atender en este formato y en un blog que no es de consultas, aunque procure atenderlas.
      Muy a bote pronto…
      Me da la sensación de que lo único que pudo no haber quedado suficientemente claro es que esas disoluciones de condominio generaban un gasto notarial y registral y unos pagos en el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados, a fin de que los herederos siendo conocedores de la situación decidieran si se embarcaban en el asunto. Pero ojo, que nosotros no somos asesores fiscales, yo me meto en esos líos porque soy así y trabajo así, pero también puede uno limitarse a preparar la escritura que se le encarga, explicarla y nada más.
      Tras la herencia debieron quedar indivisos en todas o algunas de las cuatro propiedades por resultar imposible que cada uno quedara con lo suyo (teniendo en cuenta que el valor liquidado ya no se podía cambiar), por lo que en las fincas indivisas se recurrió a la disolución de condominio, pero me es imposible, sin valores, decirle mucho más, ni responderle (insisto) al asunto por esta vía.
      Puedo añadir que:
      .- Lo del 50% indisoluble es inexacto. No significa que sus padres dispusieran nada al respecto y lo que le dice el funcionario de Hacienda es más o menos así: ustedes son herederos por partes iguales, pero luego pueden recibir su parte en los bienes que se decida entre los dos, con arreglo a sus valores y si es posible hacerlo.
      .- Lo de la subsanación tiene mala pinta. No se haga ilusiones. Eso de decirle a Hacienda que uno se ha equivocado y ya no lo quiere hacer…no cuela.
      Siento no poder ayudarla más.
      Saludos y suerte. Justito El Notario.

  6. Tengo una duda
    Cuanto tiempo tarda en corregir un error en las escrituras de una casa?

  7. LUCILA HERNANDEZ ABASCAL

    mi abuela reparte en 3 su casa en herencia para 2 tios y mi mama solo hay una entreda es via comun?, en ese entonces solo habia una cisterna que compartian los 2 tios mi mama posteriormente hace la suya mi tia despoja a ese tio de la cisterna y mi mama le apoya prestandole la de ella que se encuentra en su territorio muere ese tio y la viuda reclama la cisterna como suya, la otra tia modifica la escalara del 3er piso y ahora le pide 6000 peso para dejarla pasar sino no pasa como puedo ayudarla

  8. jaume busquets gelonch

    mis hermanos y yo heredamos segun el testamento unos inmuebles y el 50 % del dinero en cuentas, y mis primos el 50 % del dinero en cuentas, hicimos una comunidad de bienes aconsejados por el gestor y cuando va el gestor a hacienda para perdir el cif, le dicen que mis primos tienen que estar en la comunidad de bienes por que tienen el 50 % de los inmuebles. el notario se equivocaria pero lo bueno es que ya pagamos todos los impuestos de los inmuebles entre todos los hermanos . que deveria hacer , muchas gracias .

    • Buenas tardes:
      La verdad es que no comprendo muy bien lo que me cuenta.
      Por una parte, no sé que beneficios podrían derivarse para ustedes de esa comunidad de bienes. Tampoco entiendo que Hacienda imponga exigencias en cuanto a los bienes que puedan estar afectos a la comunidad. Tampoco sé en que se podría haber equivocado el Notario. El Notario, si es que la CB se constituyó ante Notario, indicaría lo que ustedes le dijeran en cuanto a sujetos y objetos. Lo siento, pero con esta información, no le puedo aclarar mucho más. En cualquier caso, casi todo es subsanable y por ahí pasaría la solución del asunto si es que ha habido algún error y el pago de los gastos que se pudieran generar pues dependerá de circunstancias varias como explico en el post que genera su comentario. Gracias por la participación, saludos, Justito El Notario.

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