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¿Quién paga la subsanación de una escritura?

Hace unos años hicimos una agrupación de dos fincas (las unimos e hicimos una sola) y ahora nos hemos dado cuenta de que la descripción del Catastro y el Registro no coinciden. Nos hace falta una subsanación.

La descripción de la finca resultante de la agrupación no es correcta, pues los propietarios colindantes están equivocados. Cuando se redactó la escritura se debieron copiar mal esos datos. El Notario que firmó la escritura ya no está en esa notaría, pero me dijeron que los protocolos siguen estando allí. Me he dirigido a la notaría y me insinúan que la rectificación la tendré que pagar yo, porque ese Notario ya no es el titular. No me parece justo, ya que pagué (y no poco precisamente) por esa escritura y el error en la redacción no es mío, sino del Notario o de sus empleados. Sólo se trataba de copiar y yo no les di ningún dato, cogieron los del Catastro y el Registro de las fincas que fueron objeto de la agrupación. 

Mi pregunta es: ¿la rectificación debo pagarla yo cuando el error no es mío? Entiendo que tampoco es del Notario actual, pero debe ser ėl el que hable con el anterior o quién haga algo para solucionarlo, porque además el Notario anterior está ahora destinado muy lejos de donde se encontraba cuando firmó mi escritura”

Todo el mundo comete errores y estos se pueden resolver respondiendo a ellos en los términos más adecuados para todos según las circunstancias acontecidas.

Sí que tengo escrita alguna cosa sobre subsanaciones o rectificaciones y también sobre errores, así como algún otro post sobre un tema muy similar a este que nos ocupa hoy, aunque no he tratado el asunto del coste de las subsanaciones que son muy frecuentes en las notarías. Por ello y por alguna otra cosa de las que me dices, me parece muy interesante responder a tu consulta.

“Ahora nos hemos dado cuenta”

Ahora. Es muy habitual que sea ahora y no antes. Es una práctica que debería cambiarse la de no echar un vistazo a las escrituras cuando a uno se las entregan en la notaría o se las devuelven en la gestoría o en el Registro de la Propiedad.

La inmensa mayoría de los mortales no sabemos interpretar con exactitud un análisis de sangre, pero sabemos lo que significan los asteriscos que señalan las variables que nos han salido mal. En la notaría y en el Registro, sucede algo similar (aunque no ponemos asteriscos). La inmensa mayoría no sabe qué significa exactamente cada cosa de las que figuran en la copia de la escritura que nos llevamos a casa, pero seguro que hay algunas que llaman nuestra atención como ocurre con los asteriscos de los análisis: “Suspendida la inscripción”, “defecto subsanable”, “el Notario advierte”… No digo que este sea el caso de la consultante, pero creo que era interesante hacer este matiz. Muchos llegan a la notaría con su vieja (o no tan vieja) copia de escritura y quedan sorprendidos cuando se les advierte de algún problema: “Pero…¿eso no quedó ya solucionado?”. A mis clientes les aconsejo, les pido en realidad, que vuelvan con sus escrituras calificadas para saber si queda algo por hacer, como corregir algún defecto de los llamados subsanables resultante de la calificación registral. Algunos vuelven, la mayoría no lo hace.

Quiero decir con esto que también hay que saber reclamar a tiempo. El momento de la reclamación es fundamental para mi a la hora de decidir cómo debe cobrarse, si es que debe cobrarse, una escritura de estas características.

“La descripción del Catastro y el Registro no coinciden”

Al tratarse de una agrupación, en el Registro de la Propiedad proceden a cerrar las hojas relativas a las fincas agrupadas y a crear una nueva finca cuya descripción será la que conste en la escritura. Si en el Registro pone lo mismo que en la escritura y en la escritura no pone lo mismo que ponía en el Catastro correspondiente al día de la agrupación (no lo que pone actualmente o lo que haya puesto entre uno y otro momento, si es que ha podido cambiar), está claro que solo caben dos opciones:

  1. O la notaría se ha equivocado.
  2. O el cliente ha corregido el Catastro y en la notaría se han puesto los linderos corregidos o actualizados por el cliente.

Mientras que en una inmatriculación uno ha de fijar los linderos que señala el Catastro, en una agrupación pueden mantenerse los que había (en la medida en que sean aprovechables por ser ciertos), pero también pueden utilizarse los catastrales, puede hacerse un remix o pueden ponerse todos nuevos y usar ninguno de los indicados hasta el día de la agrupación.

En este caso, la consultante indica que no fue así, con lo que solo queda suponer el error de la notaría.

“El Notario ya no está en esa notaría”

El Notario se ha trasladado y existe ahora un nuevo titular de esa notaría, pero por parte del nuevo Notario y su equipo, su plantilla, no es correcto (en mi opinión) que se aparten de este problema. Hay que ponerle solución. Efectivamente el que se marcha es el Notario, pero su protocolo continúa donde lo dejó.

No obstante, el error que nos ocupa es un error menor, no es un inconveniente grave que algún lindero esté mal. Si están todos mal, sí que puede darse lugar a algún problema, pero ya haya un colindante mal o lo estén todos, hay que subsanar y entramos de lleno en el problema de “¿quién lo paga”.

error subsanación linderos

¿Quién paga la subsanación?

¿Quién agrupó? o ¿el Notario no le cobra por la escritura de rectificación o subsanación?

Miren este artículo (el 146) del Reglamento Notarial:

“El Notario responderá civilmente de los daños y perjuicios ocasionados con su actuación cuando sean debidos a dolo, culpa o ignorancia inexcusable. Si pudieren repararse, en todo o en parte, autorizando una nueva escritura el Notario lo hará a su costa, y no vendrá éste obligado a indemnizar sino los demás daños y perjuicios ocasionados.

A tales efectos, quien se crea perjudicado, podrá dirigirse por escrito a la Junta Directiva del Colegio Notarial, la cual, si considera evidentes los daños y perjuicios hará a las partes una propuesta sobre la cantidad de la indemnización por si estiman procedente aceptarla como solución del conflicto”.

Para valorar los hechos, si el asunto se me planteara a mi, necesitaría saber alguna cosa más y especialmente el año de la escritura que tenemos que rectificar. Además valoraría que fuera mía o, por el contrario, de alguno de mis predecesores. Si correspondiera a otra notaría, les mandaría allí a subsanar y de no querer/poder hacerlo cobraría mi escritura. Por lo tanto (ya lo ven) es posible subsanar en otra notaría/Notario, el cual comunicará la subsanación al compañero que conserve la escritura subsanada en el protocolo a su cargo. Esta opción es poco frecuente y dará lugar, sin duda, a que se cobre.

Para mi no es lo mismo que el cliente venga a resolver un error reciente que un error cometido hace unos años y lo considero así porque el cliente también debe mostrar un cierto grado de diligencia y porque el cuento no es el mismo si lo contamos habiendo sucedido ayer, que si lo contamos cuando sucedió hace diez años. Tampoco es lo mismo que tu hayas cometido el error (que se haya cometido en una escritura tuya) a que lo haya cometido otro (que se haya cometido en una escritura autorizada por otro Notario anterior a uno mismo en la plaza).

Mi experiencia (y ya son quince años) me dice que la culpa siempre la tendrá el Catastro, el Registro o la notaría, casi nunca el otorgante reconoce el error como propio, casi nunca reconoce que él es el que ha inducido al error  y casi nunca se acuerda de que se le dijo “esto no lo hagas” o “esto no lo pongas”, siempre se llega con el clásico “os habéis equivocado” por lo que tratándose de una escritura que no es mía, si no está completamente claro que nos hemos equivocado nosotros, si nadie en la notaría (y tengo una empleada con buena memoria que lleva treinta años), recuerda nada sobre el caso y todo indica a que el error podría no ser nuestro, no lo asumo y probablemente cobraré la escritura de subsanación.

Pero si con estas mismas circunstancias, es decir, no esta claro el asunto, nadie recuerda nada, la escritura es mía y es reciente, la cosa cambia. Además dado que el último Notario, quitando sustitutos, que firmó una escritura en mi notaría lo hizo hace ya diez años, es decir, que no ha habido otro Notario en mi plaza en diez años (y doy fe de que mi predecesor y su equipo, que al 50% es el mío, cometían pocos errores), si viene alguien con una escritura mía y un error de esa clase en los linderos al que no pueda encontrar justificación, aseguro que no cobraré la escritura y dejaré solucionado el problema, sin darle más vueltas al asunto. En resumen no cobro salvo que tenga claro que el error no es nuestro (y puede que no lo haga aún siendo claramente de mi cliente).

¿Deben hablar el Notario anterior y el actual?

Obligación de hacerlo no existe en ningún caso y este caso no es de los que haga conveniente o necesaria la conversación entre ambos. Es más o menos habitual que un Notario llame por alguna incidencia a su predecesor, pero desde luego que este no sería el caso prototípico. El Notario anterior no tendrá siquiera noticia de este asunto y el nuevo, en mi opinión, debe facilitar su resolución y no dar largas en el asunto.

¿Existe un plazo para subsanar?

Los que pueda imponer la vigencia o caducidad de un asiento registral o el de liquidación de un impuesto o el de un trámite catastral. Fuera de esos supuestos, notarialmente no habría más plazos que el que nos obliga a los Notarios a expedir las copias de nuestros documentos en cinco días hábiles desde el otorgamiento, plazo que no supone problema cuando se trata de proceder a una subsanación. Con la copia ya expedida, ni siquiera existiría esa premura temporal.

¿Se puede subsanar después de haber pasado la escritura por el Registro?

Muchas veces, la inmensa mayoría, precisamente por eso se subsana, así que la respuesta es clara: ya sea por errores, aclaraciones, rectificaciones o complementos, se puede (casi diría que se debe si procede), “subsanar” después de pasar por el Registro. Y ya de paso que digo esto, me pregunto que pasará con el cobro de los errores que se producen en el Registro o con el cobro de los aranceles registrales devengado por la inscripción de las subsanaciones notariales de las que hemos hablado en este post. Paso palabra…

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario 


 

91 comentarios

  1. carlos eduardo colin

    Buenas noches tengo una duda sobre mis escrituras, loq pasa que adquiri un credito de infonavit me dieron copias de escrituras para esto en 1 año me entregan las originles pues resulta que fui por ellas por la prisa no me percate que tenia un error en el numero de casa hable con la lic de la notaria me dice que si se puede hacer la correcion pero que yo tendria que cubrir el pago de 5000 por la escritura aclaratoria esa es mi duda si y tengo que pagar ese error yo, y si le entrego mis escrituras que me tiene que dar ella para comprobar que entrego las escrituras originales para corregir muchas gracias ojala e puedan ayudar necesito corregir ese error . buena noche

    • Buenos días Carlos Eduardo:
      Me da la sensación de que usted no me escribe desde España.
      Si su asunto tuviera que resolverse aquí, ese error no tendría gran importancia y, probablemente, no tendría ningún coste (al menos en impuestos o en notaría aunque sí podría tenerlo en el registro).
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  2. Hola Justito!
    Lo primero muchas gracias por el tiempo que dedicas a responder todas las consultas con tanto detalle.
    Te cuento, estoy comprando un piso y me dan una nota simple que dice que el propietario tiene dos hipotecas. El banco que me concede la hipoteca autoriza todo porque le parece todo ok pero cuando el vendedor va a pedir el certificado de deuda aparece una dirección de la vivienda errónea (aunque similar a la real -nombre parecido, número distinto, código postal distinto) y una sola hipoteca por importe diferente (unos 20.000€ de diferencia) a la suma de las dos que dice la nota simple. Los de la gestoría, la inmobiliaria y el director del banco están perplejos porque no saben qué pudo haber pasado. El banco no me da la hipoteca en estas condiciones porque o la nota simple está mal o el certificado de deuda del banco lo está. ¿Cómo crees que deberíamos actuar para solucionar este tema? Gracias!

    • Buenas tardes Mario:
      Muchas gracias.
      Y no será que simplemente se han sumado los dos préstamos en uno solo a efectos operativos o internos aunque en la nota del registro figuren dos?
      Hay que tener en cuenta que en la nota simple, los principales por cada préstamo figuran como dos distintos y enteros (el Registro no actualiza con lo que se va pagando) y en la certificación de deuda solo figura lo pendiente de cada uno y en este caso, unificado.

      En cualquier caso, si el Banco acreedor no sabe ni lo que se le debe, yo me iba a las Bahamas.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Gracias por tu respuesta, los bancos de están poniendo en contacto para ver qué pudo haber pasado. De acuerdo al certificado de deuda aparece la fecha de emisión de un único crédito por un valor 20.000€ inferior al de la nota simple, van a hablar también con el notario que aparece en la nota simple por si hubiera habido un error de transcripción, vosc factible puesto que la calle también está mal. Sí fuera esto último tiene rápida solución?, tengo la firma en pocos días

        • Hola de nuevo:
          Sigo pensando en que pueda ser lo que yo te digo antes que cualquier otra cosa: unificación de dos préstamos contablemente y referencia en la nota a los préstamos enteros no a lo pendiente.
          Un error de transcripción, de qué? Del importe del préstamo?
          No lo sé, tendría que ver que error se habría cometido antes de hacer especulaciones.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Hola Justo, veo que en el certificado de deuda figura como es propio de su nombre, la deuda, pero también el importe inicial del préstamo: 110.000€, otorgados el 3/3/2007, y en la nota simple aparecen dos hipotecas otorgadas también el 3/3/2007 por 90.000€ y por 40.000€ = 130.000€ (diferencia de 20K de la discordia)

        En la primera, la vivienda aparece en la calle Oscar Arias 1, 2ºB, en la otra Oscar Pérez, 2ºB (nombres ficticios pero respetando el tipo de error encontrado).

        En la nota simple aparecen 3 notarios, el primero en la parte en la que se especifica quién es el titular y el tomo, libro, inscripción, del año 2000; el segundo donde se depositan los estatutos de la comunidad de propietarios del año 1990; y el tercero es el que da fe de las 2 hipotecas, del año 2007.

        Habría que rectificar la nota simple, el certificado de deuda? Cuánto suele tardar algo así? Podré firmar próximamente?

        • Buenos días Mario:

          Tal vez era una hipoteca de esas en las que se van haciendo entregas de dinero y no fuera entregado el 100%.
          En cualquier caso, si el banco dice que se cancelan las dos y que se le debe lo que se le debe, no veo demasiado problema.

          El asunto del número, no tiene importancia. Se corrige en la escritura de compraventa (porque creo que compraba) y listo debe ser una pega.

          Las notas simples no se corrigen. Se basan en lo que hay inscrito en los Libros y lo que se inscribe está en las escrituras. El error puede ser de la escritura o del Registro (o de ninguno de los dos), pero yo no me preocuparía por esto.

          En cuanto al tema hipotecario, por aquí me es imposible ayudar más.

          Yo creo que me he ganado una cerveza https://www.justitonotario.es/pagos

          Saludos, Justito El Notario

          • Que sean dos, así no la bebes solo! Además lo que es justo es Justo. Ya están servidas.

          • Muchas gracias¡.
            NO sé que entidad será, pero cuando (por ejemplo) era Caja de Alicante, que luego fue de Alicante y Murcia, luego la CAM, luego CAM, S.A.y luego el Sabadell, se les pierden un poco los rastros de las hipotecas, pero … el rastro de uno que les debe no se pierde fácilmente, así que si solo les debe eso, que se cancelen las hipotecas y punto puesto que en las escrituras de cancelación no es necesario indicar que se debe y cuanto se paga, si no simplemente que estas pagado y que cancelas la hipoteca.
            Gracias, saludos, Justito El Notario.

  3. Hola.
    Aprovecho que el tema me resulta de interés para hacer una consulta que no me ha quedado clara tras su lectura.

    A principios de agosto mi mujer y yo formalizamos una compraventa de un piso mediante hipoteca en Barcelona.

    Al poco el notario nos envío las copias simples de la escritura del préstamo y de la escritura de la compraventa pero ya estábamos de vacaciones y no las miré en detalle porque suponía que estaba todo bien.

    Hoy de casualidad mirando correos antiguos he visto que en ambas el apellido de mi mujer está incorrectamente escrito, poniendo MacKenzie donde es McKenzie (es de origen irlandés). El número de DNI es correcto. En la firma todo son nervios y la verdad es que no recuerdo haberlo comprobado.

    Dos preguntas.

    1) Esto es grave? Puede causar problemas futuros? En caso de venta o herencia?

    2) Mi idea es contactar con el notario inmediatamente pero agradecería tener una idea de cómo se suele resolver este tipo de incidencias para enfocarlo de la mejor manera. Espero que esto no tenga coste para nosotros.

    Muchas gracias por su atención.

    Un saludo.

    • Buenas tardes Alex:
      No, no es grave y, por tanto, no creo que pueda causar problemas.
      Sin embargo, yo le pediría al Notario que le corrigiera asegurándome de que no me iba a cobrar, aunque el Notario no puede asegurarle de que el Registro no lo haga. Me preguntará usted entonces si el Notario debería hacerse cargo de la factura del registro si la hubiera, ¿verdad?
      Le contestaré que creo que en los registros tampoco se cobran estos pequeños errores y que yo nunca he pagado una factura de registro por esta causa, aunque me lo he planteado seriamente en un caso reciente con un error en el DNI de un otorgante en tres escrituras sucesivas. Al final el registro, anuló su factura pero el cliente me veía responsable. Con seguridad en la notaría fuimos causantes del error, pero me resistí a abonar la factura del registro habiendo pasado unos años desde que cometí el error y a instancias del Banco informante del mismo a mi cliente que ni tan siquiera se había preocupado nunca de recoger sus escrituras. Al final me salí con la mía gracias al capote del registro.
      Con mi escrúpulo y cuidado habitual en la preparación de cada cosa que firmo, ya solo me faltaba hacerme cargo de alguna factura registral por esta causa, así que pienso que, en su caso, procuraría ayudarle a que el registro no le cobre y caso de que insistiera en ello, ya veríamos por donde acabaríamos saliendo usted y yo.
      Puede interesarle leer esto para conocer como se lleva a cabo esta clase de sencillas subsanaciones:
      https://www.justitonotario.es/faq/escritura-subsanacion-por-error-apellido/
      Saludos, suerte y una caña, si se tercia en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

  4. Muchísimas gracias por su rapidísima y detallada respuesta!! Yo fui al registro y confirmaron que la buhardilla corresponde al piso, de eso no hay duda.
    Sobre el otro vecino, me imagino que habrá que ponerse en contacto con la presidenta de la comunidad y que nos ponga en contacto.
    Imagino que en todo esto hará falta un aparejador que haga un plano y tome medidas, para que haya un informe técnico que corrobore el asunto?

    Saludos

  5. Buenas tardes,

    Queremos comprar un un piso (en el segundo) y una buhardilla (en el cuarto). Son una finca, pero tienen dos referencias catastrales. Pedí una nota simple y me percaté de que la referencia catastral de la buhardilla está mal, porque en el catastro esa referencia está atribuida a otra buhardilla diferente que pertenece a otro vecino.
    Hemos firmado el contrato de arras, pero en él he incluido una claúsula que dice: “LA PARTE VENDEDORA se compromete a realizar las gestiones oportunas para subsanar el error catastral de la Buhardilla antes de la firma de las escrituras públicas, y a costear todos los gastos resultantes de esas gestiones” y otra que dice: “El precio de compraventa no incluye las cantidades correspondientes a gastos de escritura, regístrales e impuestos, de todo tipo (estatales, autonómicos y municipales), que serán por cuenta de la PARTE COMPRADORA, quien se compromete a abonarlos, excepto el impuesto municipal del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía), los gastos derivados de la subsanación de cualquier discrepancia catastral que hubiere, así como los originados del agente inmobiliario que hubiera contratado, todos los cuales serán por cuenta de la PARTE VENDEDORA.”

    La inmobiliaria con la que estoy tratando me dice que han consultado con registro, catastro y notaría, y que lo más sencillo es que se hagan las nuevas escrituras describiendo la situación de la buhardilla (la segunda a la derecha al subir las escaleras) y que luego vaya yo a subsanar el error en el catastro. Pero no me parece de recibo. No me importa hacer gestiones siempre y cuando pague los gastos el vendedor.

    Qué consejo me podéis dar?

    Muchas gracias

    • Buenas tardes Omar:
      Probablemente estoy de acuerdo con lo que le aconsejan, aunque con un importante matiz: si esa notaría utiliza el llamado Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI) a través del Sistema Integrado de Gestión Notarial (SIGNO) y/o la Sede Electrónica del Catastro (a lo primero están obligados y a lo segundo no) podrían resolver el error sin que nadie más tenga que hacer nada y por un coste bastante módico (ojo no regulado por nuestro arancel y por tanto libre y por tanto que pudiera no ser tan módico) que debería preguntar a la propia notaría (aunque por lo que cuenta me da la sensación que no usan ni un servicio ni otro).

      Por lo demás, si esa buhardilla está catastrada a nombre de otro vecino, ¿se supone que el vecino tiene a su nombre la que usted tiene intención de comprar?

      Antes de meternos a valorar gastos (pocos) e impuestos (ninguno) hay que conocer lo enraizado que está el problema. ¿Y si fuera una cascada de errores y todo el mundo tuviera la referencia catastral de su buhardilla mal? No seamos pesimistas.

      Para ayudarle necesitaría saber algún detalle más:

      1.- Si la referencia es la del vecino, ¿quien tiene a su nombre en el Catastro la que usted va a comprar? ¿existe ese mismo error en el Registro (y por tanto en las escrituras que, tal vez, son las que pudieron ocasionar el error en el Registro)?. ¿Los vecinos se están pagando el uno al otro en la contribución? ¿y declaran la RC que no es en el IRPF?

      2.- ¿Ese vecino estaría dispuesto a acudir a la notaría a firmar que esa RC no es la suya y que la suya es otra?

      Este mismo caso lo tuve yo en mi notaría la semana pasada pero aún más grave. Se trataba de dos casas completamente independientes con dos números de calle consecutivos con las referencias catastrales intercambiadas desde hace años (de hecho ni lo sabían y se lo descubrimos en la notaría). Los dueños de la casa de al lado (los que no vendían) comparecieron a la escritura y explicaron, junto con su vecino de calle, el problema. Esa misma tarde el que compró tenía el Catastro a su nombre. Coste en notaría 19,24 Euros más Iva. El otro vecino esa tarde, tenía solicitado con un 900D en la sede electrónica del Catastro su cambio. Esa gestión la hizo el de la inmobiliaria, pero también podría haberla hecho yo.

      Los errores suceden y todos los cometemos (unos más que otros por supuestísimo), pero cuando se detectan si los has cometido tú tienes que emplearte a fondo y si son de otro y tu eres competente para arreglarlos, debes emplearte también a fondo para hacerlo, cobrando lo que corresponda. Siempre hay que valorar a quien corresponde asumir el error, pero antes hay que determinar (y no siempre se puede) quien lo cometió en su día.

      Sobre STI y Catastro, uno de los temas estrellas de mi blog, esta es mi contribución más reciente.

      https://www.justitonotario.es/lia-parda-catastro-ocasiones/

      Este es el consejo que le doy (en singular que el blog lo llevo yo solito ;))).

      Suerte y una caña si lo considera oportuno en: https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos,
      Justito El Notario.

  6. Hola buenos días Justito

    Tengo una duda. Estoy en tramites para comprar una casa mediante hipoteca. El problema que ha surgido es que hay una discrepancia entre la escritura de la vivienda y el registro que necesita subsanarse (algo relacionado con los metros y/o construcciones de la vivienda).

    Mi pregunta es, el banco querrá firmar la hipoteca antes de la subsanación que me han dicho que puede llegar a los 6 meses? O primero me obligará a subsanar el error y después podré firmar?

    Gracias!!!

    • Buenas tardes Marga:
      Normalmente será una discrepancia entre el Catastro, de una parte, y la escritura y el Registro de otra (lo usual es que escritura y registro digan lo mismo).
      No le puedo responder. Eso se lo tiene que preguntar al Banco. A veces lo exigen y a veces no, depende del caso.
      Esto, por otra parte, no es técnicamente una subsanación.
      Saludos y, si se tercia, una caña en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

  7. Buenos días,

    En base a su experiencia, ¿legalmente se puede realizar una rectificación de una escritura de renuncia de herencia, en el sentido que la renuncia se haga pura y simplemente, y no en beneficio de determinado heredero?

    La escritura se hizo hace 3 semanas pero aún no tienen la original, no se han liquidado los impuestos y no se ha llevado al RP.

    Gracias de antemano,

    • Buenas tardes Noelia:
      La aceptación y la revocación de la herencia son irrevocables. Una vez hechas no tienen marcha atrás.
      ¿Podría decirse que por error renuncié a favor de este y quería haber renunciando pura y simplemente?
      Pffffffffffffff, yo no subsanaría esa escritura ni de broma.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  8. Buenos días Justito,

    No se porque mi anterior comentario no se ve en la pagina. Te comento mi problema. Hace meses (desde febrero exactamente) llevo intentando comprar un piso. Te preguntarás porque desde febrero pues porque cuando pedí la nota simple nos dimos cuenta que los metros de catastro y registro no eran los que en realidad tenía la vivienda. Pues hace años compraron la portería y no lo registraron. En un principio querían que comprara el piso tal cual pero después de un tiempo se dieron cuenta que no lo podía comprar así después de muchas veces de decírselo yo. Por lo que hace poco se pusieron a arreglar todo. Y ya casi tienen todo solucionado, hoy o mañana van a llevar todos los papeles necesarios al catastro. Mi pregunta es la siguiente porque he estado mirando pro internet y he visto que el plazo para que te contesten en el catastro es muy largo. Mi pregunta es la siguiente ¿qué plazo tiene el catastro para hacer la subsanación de los metros?

    Un saludo y muchísimas gracias.

  9. Hola Justito!
    Estoy en tramites de vender mi piso pero ahora ha surgido un problema. La casa se compro sobre planos y en principio tenia 3 habitaciones pero quitamos una para hacer la cocina mas grande. Ahora nos hemos dado cuenta que en la nota simple aparecen 3 y no 2 hab que son las que tiene. La cedula aparece para 4 plazas. El comprador quiere que aparezcan 2, que es lo real. De quien fue el error? Como lo puedo solucionar? Gracias!

    • Buenas noches Marga:
      Hablamos de un piso que forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, ¿no?
      Pues cuando llegue el momento de vender, avisad en la notaría de que si en la descripción constan tres habitaciones que queréis que se indique que actualmente cuenta con dos.
      Más o menos así:
      “Distribución interior: Consta de tres dormitorios, que son dos dormitorios en la actualidad, dos cuartos de baño, salón comedor y cocina”.
      Es una menudencia que no me merece ni más tiempo, ni más dinero, ni exige buscar culpables.
      Si en el registro lo cambian, pues estupendo y si no lo cambian pues estará en la escritura y no lo mencionarán en el registro. Finiquitado. No es un problema.
      Saludos, Justito El Notario.

  10. Hola
    En el año 2016 compramos a Bankia un apartamento y una plaza de parking en Vinaroz. Las dos fincas estaban identificadas con el distintivo AI7. Resulta que en esa misma urbanización Bankia tb era propietario de otro apartamento y otro parking con el identificador AI10. La semana pasada nos enteramos que han vendido el apartamento AI10 y la plaza de parking correspondiente. A raíz de eso nos informa el nuevo propietario que la plaza de.parking que ocupamos es la suya. Por lo que empezamos a mirar nuestras escrituras comprobando que la plaza que nos han vendido no corresponde con los linderos y que nos han escriturado el parking cambiado con el otro apartamento.
    Plaza parking AI7 corresponde a la finca registral número 6.
    Plaza parking AI10 corresponde a la finca registral número 17.
    Entendemos que en su día se produjo un error pq escrituraron la finca registral 17 con el apartamento AI7. Hubo una confusión entre el número de finca registral y el número de apartamento.
    El caso es que en todos los documentos previos a la escritura (contrato de arras y tasación) la plaza de parking se describe siempre como AI7.
    Nos encontramos que el nuevo propietario quiere hacer uso de nuestra plaza porque efectivamente es la que le corresponde registralmente.
    Quería saber cómo podemos subsanar este error y quién debe hacerse cargo de los gastos que de él se deriven.

    • Buenas tardes Sara:
      Hace una temporada descubrí que dos hermanos vivía en casa del vecino y el vecino en su casa.
      https://www.justitonotario.es/error-puerta-piso/
      Ni ellos se lo creían. Es un desgraciado error que sucede de vez en cuando.
      Bueno, más que quien paga, me preocuparía de saber como solucionarlo y con que coste fiscal (si es que pudiera tenerlo).
      Imposible ayudarle por esta vía.
      El error notarialmente debe sufrirlo el que lo haya ocasionado. Registralmente pues diría que lo mismo y fiscalmente tal vez podría salvarse con un buen planteamiento (si es que Hacienda se lo quiere creer).
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Muchas gracias igualmente. Siempre nos quedará la opción de cambiar el coche a la plaza que registralmente es nuestra. No sé si el gestor que lo tramito y ocasionó el error querrá asumir el coste ni si el nuevo propietario querría solucionarlo con una permuta. De nuevo gracias.

        • Buenas tardes Sara:
          Dudo que el gestor lo asuma …
          Una permuta podría ser una fórmula asequible.
          Yo he utilizado esa fórmula recientemente para dos hermanos a quienes adjudicamos en una herencia una finca “del revés” (la de uno para el otro y viceversa). Modificar la herencia (que era gorda) era un lío y podía implicar algún riesgo fiscal.
          Les ofrecí la permuta. Yo no cobraba (tampoco estaba claro el origen del error .. estoy hay que tenerlo en cuenta) y ellos asumían el registro y el impuesto (era poco valor).
          En fin, suerte, saludos, Justito El Notario.

  11. Buenas tardes,
    en 2017 realize una aportación de la vivienda al regimen de gananciales o sociedad conyugal, en la escritura de aportación se puso una cantidad al valor de la vivienda por el notario informandonos de que estaba exenta del impuesto de sucesiones y donaciones, como hacienda reclamaba mucho dinero se aporto en alegaciones una escritura de subsanación que me hicieron gratis, con valor aún por encima del valor mínimo establecido por la comunidad, pero hacienda no lo admite para el cálculo del impuesto por ser posterior al inicio del procedimiento. ¿puede ser esto así? . Entiendo que si hay un error que subsana el propio notario deberian aceptarlo no?

    Gracias de antemano.

    • Buenas tardes Alfred:
      No le comprendo del todo.
      La aportación a gananciales puede ser onerosa o gratuita. Si es onerosa está exenta, si no lo es tributa como donación y yo no he hecho una gratuita en 17 años.
      Pero parece que la suya si lo fue. Si lo fue, me temo que Hacienda no se cree nuestras películas y no acepta que le andemos cambiando los valores. Imposible ayudarle más por esta vía.
      Saludos y suerte, Justito El Notario

  12. Hola, en el 2005 compré una casa y me he dado cuenta ahora que los metros que pusieron la promotora no se corresponden con la realidad. En plano salen un total y catastro salen 190 m y en escritura no llegan a 100 y en el registro 150. Como se solucuiona esto. Gracias.

    • Buenos días Juanito:
      ¿Estamos hablando de una casa en régimen de propiedad horizontal?, es decir, ¿hablamos de una comunidad de propietarios ya sea en una urbanización en plano o de un edificio?
      Espero noticias, saludos, Justito El Notario.

  13. Buenos días,

    Después de haber comprado un piso hace exactamente 1 año, me han informado desde la administradora de la finca, que aparezco como titular del Piso y del trastero, pero no de la zona recreativa o area común de la finca (piscina, cancha de baloncesto, zona ajardinada) y que debo hacer las diligencias necesarias para estar como titular en esta zona también. Se ha informado a la notaría correspondiente y me indican que procederán a hacer una diligencia rectificativa con la presencia de la parte vendedora y compradora (nosotros) nuevamente.

    Mi pregunta es: Esta diligencia tiene un coste y si es así, quien lo paga? Nosotros informamos claramente al banco sobre el documento de compra y venta y arras en su momento para acceder a la hipoteca y ahí se expresa claramente por escrito que la zona recreativa está incluída en el precio de venta y que se pasaría a ser propiedad del comprador (nosotros) una vez efectuada la venta final. Así que si el banco y la parte vendedora lo sabían, en principio entiendo que nosotros (los compradores) no teniamos que informar a la notaría al respecto, cierto?

    Gracias y saludos.

    Carlos.

    • Buenos días Carlos:
      Su caso me llama mucho la atención.
      Los elementos comunes en una división horizontal se transmiten con los elementos privativos a través de la cuota de participación de cada elemento privativo en ellos. Si me dice que le dicen que no se transmitieron es porque estarán configurados de alguna forma poco usual. Podría ser un elemento procomunal o podría ser un elemento privativo del que cada vecino es dueño en una cuota o proporción que se transmite con las viviendas o plazas de garaje, pero siendo siempre necesario que se incluya en las correspondientes escrituras.
      Es decir, que para empezar no sé muy bien lo que ha pasado y apreciar responsabilidades es más difícil.
      Dicho esto:
      Banco y gestoría no se harán cargo de nada. Si lo consigue será un hito histórico y ello aunque hayan metido la pata HASTA EL FONDO.
      Notaría: Si han metido ellos la pata, lo normal será que no cobren, pero con lo que me cuenta y siendo un supuesto que no me cuadra, pues no sé si tendrán ellos la culpa.
      Comprador y vendedor: El vendedor debía haber estado sobre aviso de la cuestión. Usted es el más inocente de todos, pero en las notarías no somos adivinos. Nos hace falta una instrucción, una pista, una chispa para hacer las cosas bien. Si nadie nos advierte de algo pues podemos equivocarnos como todo el mundo.
      En fin, que me faltan datos para saber quien debe pagar el pato (si es que hay un pato que pagar pues no lo tengo claro).

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

      Saludos, Justito El Notario.

  14. Buenas Tardes
    Hace 5 años mi madre adquirió un terreno de menos de 0.5 Hectáreas, a lo cual concurre junto al vendedor a la notaria, donde le dijeron que no se podía inscribir siendo menor de 0.5 Hectáreas, por tal motivo le solicitaron a la persona que atiende que se hiciera 0.5 Hectáreas, la cual les señalo que mejor lo hicieran por un 10%, que era lo mismo, ambos personas adultas comprador y vendedor ignoraban de ese porcentaje, haciéndole caso a esta persona que atiende ya que ella es una profesional. Hace unos días la persona que hizo la venta repartió su terreno con sus hijos, donde figuraba que la venta que hizo a mi madre era de un 10% de total del terreno 30 hectáreas, significando que la compra de mi madre fue de 3 hectáreas, a lo cual en la misma notaria volvieron a cobrar a mi madre el total de los costos de la rectificación para que figuren los 0.5 hectáreas de terreno.
    ahora mi consulta ¿debería la notaria asumir los costos? toda vez que fue la profesional que los atendió que les señalo que debían hacerlo por ese 10%, donde ambas personas carecen de estudios, ignorando la información entrega e hicieron caso a esta profesional.

    • Buenas tardes Alexis:
      No entiendo bien su problema.
      Comprador y vendedor van a una notaría donde parece que se les dice (puede que por razón de la unidad mínima de cultivo) que no se puede segregar 5000 m2 y se segregan 30.000 m2 y ¿posteriormente se ha rectificado para decir que solo se segregaron 5000 m2?
      Antes de decirle quien debe pagar una eventual segregación debería que es lo que ha pasado y no lo acabo de entender. ¿No hay segregación?
      No sé si me lo puede aclarar mejor. Saludos, Justito El Notario.

  15. Buenos días,
    Hace 9 años escriturè un inmueble con mi nombre que aparecía en su día en mi DNI (Adoración), años mas tarde al hacer unos trámites en otro país, me comentaron con toda la razón, que en mi partida de nacimiento aparecía María Adoración y no coincidía con el nombre del DNI (Adoración). Ahora quiero vender el inmueble y tengo miedo que el notario ponga pegas. Me dicen que no hay problema porque el nunúme de DNI es el mismo, los dos apellidos y un nombre, pero quisiera saber su opinión profesional y lo que puedo hacer. Gracias por su tiempo. María. a.

    • Buenas tardes Adoración:
      Yo le aconsejo esto: renueve el DNI y lleva un certificado de nacimiento a fin de que pongan su nombre correcto y olvídese del asunto. Ningún Notario le pondrá pega con ese asunto, simplemente diremos: DOÑA MARÍA ADORACIÓN, CONOCIDA POR ADORACIÓN O QUE TAMBIÉN PUEDE APARECER COMO ADORACIÓN.
      Si lleva muchos años solo con ADORACIÓN, no haga nada en cuyo caso diremos: DOÑA ADORACIÓN, TAMBIÉN CONOCIDA POR MARÍA ADORACIÓN .. y listo.
      Saludos, Justito El Notario.
      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  16. Buenos días.Justito.
    Necesito que me digas por favor que podemos hacer.el día 28febrero firmamos la venta de nuestro piso .el director del banco dijo al notario que por ley debíamos pagar el IBI de todo este año.,y el notario no ha dicho nada,y así consta en la nota simple,nos han engañado? Porque yo leí que teníamos derecho de hacer pagar a los compradores la parte proporcional.mi marido y yo no teniamot ni idea de quién pagaba.y el notario no excplic reparto de gastos o algo. Nos sentimos engañadse.se puede reclamar al notario,? Para que cambie..en la escritura,que nosotros estamos obligados a pagar.muchas gracias.

    • Buenos días Jorgina:
      Cuando se refiere a nota simple, entiendo que se refiere a la copia simple de la compraventa. Las notas simples las dan los registros. Las copias simples las damos en la notaría.
      El sujeto pasivo del impuesto es el dueño a 1 de Enero y paga el 100% del impuesto. Si usted pactó con el comprador otra cosa, entonces la escritura podrá contener un error que podría subsanarse. Si usted no pacto nada, usted es quien tiene que pagar. El Banco no pinta nada en esto (a lo sumo informa y no informó de que se podía pactar). El Notario no tiene la culpa de nada. Si ustedes no lo pactaron, pues no lo pactaron.
      Eso sí, yo en mi notaría lo pregunto y me dicen: pago yo vendedor o pago yo comprador o pagamos a prorrata. A veces firmando alguno se entera y en ese caso, pues se decide lo que sea que suele ser que paga el dueño a 1 de Enero (nadie está dispuesto a asumir un pago con arreglo a ley le corresponde a otro).
      No se sienta engañada, porque no hay engaño alguno. Tendría que haberse informado y discutirlo antes con el comprador.
      Saludos, Justito El Notario.
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      • Muchas gracias,sii me refería a la nota simple de la compra venta.. esque no nos habíamos informado de quién pagaba. El notario pregunto si se pactó algo o no…
        Y el banco que les dio la hipoteca..y el de nuestra inmobiliaria que llevaba el tema de la venta dijeron.. “la ley obliga al vendedor a pagar el IBI..hazlo constar le dijo al notario..” y así lo hizo.no nos dieron .ninguna opción.
        Me imagino que eso ya quedara asi??yo luego leí por internet que sí se podía repercutir al comprador la parte proporcional…ya no puedo hacer nada??? gracias..

        • Hola de nuevo:
          El Notario actuó a la perfección. Es cierto, la ley obliga al vendedor a pagar el IBI (más exactamente a quien es dueño a 1 de Enero). Si ustedes no lo habían pactado, el Notario no tiene porqué decir “pacten”, pero sí que lo pregunto que es lo que nos corresponde hacer. Ahora está usted enfadada; si lo hubiera dicho quien estaría enfadado sería el comprador. El comprador diría, el Notario se metió donde no le llamaban.
          Insisto, si usted no se informó antes no hay que buscar más culpables. No es que se pueda repercutir. Es que se puede pactar y usted no pactó, así que se aplica la ley. ¿Pactó usted quien pagaba la escritura? Seguro que sí. Si no lo hubiera hecho pues se pagaría con arreglo a ley.
          ¿Hacer algo? Sí, claro puede usted reclamar donde considere, incluso judicialmente.
          Saludos y suerte. Justito El Notario.
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  17. Hola, a ver si me puedes ayudar.
    Estamos en trámites de vender un piso, el comprador ha pedido una hipoteca al banco. Este se ha dado cuenta que no coinciden los metros cuadrados de la vivienda que pone en la escritura, con los metros del catastro.Qué son los correctos.
    Según la notaria tenemos que hacer el cambio en la escritura, y esto conlleva unos gastos que considero no tengo que pagar yo. Hay otra solución que no sea esta?. Por que además el notario pide informe de arquitecto y aprobación de toda la escalera. Unos gastos y tiempo que no tenemos.
    Gracias espero tu respuesta

    • Buenos días María del Mar:
      Lo primero que le diría es que habría que estar completamente seguro de que lo que dice Catastro es correcto.
      En Catastro están los metros construidos y se desprecian los decimales (cosa que no ocurre en la escritura). En Catastro los metros no incluyen la participación en los elementos comunes y en las escrituras pueden haberse computado. En las escrituras puede haber útiles, construidos y metros computando elementos comunes. A fin de cuentas, ¿tan seguros están de que están mal? Para saberlo con seguridad habría que medir. ¿Tan importante es la diferencia?
      Mientras que cuando hablamos de suelo urbano o rústico es usual que haya diferencias de superficie (grandes o pequeñas), no es tan usual (es muchísimo menos usual) que esas diferencias existan en divisiones horizontales en plano o en edificio. Si existen, suelen ser de poca importancia y se dejan estar.
      Así que, como verá, tengo bastantes dudas de la necesidad/conveniencia/oportunidad de esta adaptación que el Banco exige (el Banco ya sabe que no exige nada, solo pone sus condiciones para conceder el préstamo y estas condiciones son “como las lentejas” .. aunque a veces sea posible discutir y razonar).
      Si al piso le faltan metros, indudablemente no es cosa suya, pero tampoco tiene porqué serlo del que vende (tendría que conocer el caso con detalle, pero estoy casi seguro de que él compró así y que también lo harían así los demás propietarios del edificio). El que vende puede buscarse a otro que compre sin que el Banco le imponga esta condición que podría resultar (tratándose de un piso) algo exagerada y demasiado exigente. Tal vez el que venda le diga que no está dispuesto a asumir nada y que si quiere usted el piso que solucione usted el problema.
      ¿Y cómo se haría? Pues es bastante complicado. Puede hacerse una idea leyendo esto:
      https://www.justitonotario.es/faq/local-en-division-horizontal-sin-salida-a-elemento-comun-y-dificil-salida-a-la-via-publica/

      Me temo que si quiere usted ese piso o el Banco se mentaliza de la inviabilidad (dificultad) de lo que pide o se tendrá que buscar usted otro.
      Saludos y suerte. Justito El Notario.
      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  18. Buenas tardes Justito;

    Compre un piso y firme el 31 de octubre de 2018, escritura de compraventa e hipotecaria.

    Hace unos días me llaman que tengo que pasar por notaria de nuevo a firmar por un error en una cifra respecto a indemnización por impago de cuotas. En este caso, en la escritura pone que tendría que pagar 3000€ de indemnización si no pago 6 meses de cuota y al parecer la cifra correcta es 13000€.

    Me dicen que no tendría coste, pero lógicamente ese cambio me perjudica en caso de que por alguna razón no pudiera pagar las cuotas…

    ¿Que consecuencias tendría si me negara a firmar?

    Desde la gestoria que realiza la gestión me dicen que se me niego a firmar se podría dar por vencida la hipoteca, teniendo que pagar indemnizaciones derivadas de de esa negación, y me pregunto, ¿que culpa tengo yo de ese error? ¿Por debo pedir días de trabajo por un error que no es mío?

    Muchas gracias de antemano.

    • Buenas tardes Óscar:
      Todos nos equivocamos y cuando hay un error pues hay que procurar solucionarlo. No creo que sea necesario pedir días de trabajo para ausentarse a firmar algo a una notaría (yo firmo muchos justificantes de ese tipo a quienes lo necesitan), pero claro eso dependerá de la empresa y del jefe …
      De todas formas, lo que me cuenta me parece un poco raro. ¿Indemnización si no paga? Me suena a chino. ¿Podría hacerse con la cláusula incorrecta y enviármela?
      Dejando a salvo que sin ver de qué hablamos, no puedo opinar con cierto fundamento, pienso que lo que le toca es subsanar si el error efectivamente se ha producido y vuelvo al principio. Todos cometemos errores, ¿no?
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  19. Hola Justito! Muchas gracias por el artículo, me ha servido para saber cómo encaminarme, pero me gustaría preguntarte acerca de una situación en la que me acabo de ver inmersa: hace un año y dos meses realizamos escritura de declaración de obra nueva de una VPPL, en dicha escritura tan solo se hace referencia a que se construirá una vivienda unifamiliar vppl. Estamos con las gestiones para solicitar lo calificación definitiva y hemos recibido un requerimiento jurídico en el que nos solicitan que en la escritura pública de obra nueva conste expresamente la cláusula establecida en la letra a) 1 del apartado 1.a del artículo 14.2 del decreto 74/2009 de 30 de julio. Y me pregunto yo si el Notario, o más bien la oficial que preparó la minuta, es quien debería haber sido consciente de que tenía que incluir dicha cláusula, o debo ser yo la responsable de saber qué estipulaciones incluir en función de la ley aplicable? Entiendo que será subsanable con una diligencia. Gracias de antemano por si me puedes echar un cable con mi duda.

    • Buenas noches Cris:
      Saber que esa cláusula ha de incluirse es cosa de la notaría. La norma no deja lugar a dudas. Por tal razón, pienso que se debe subsanar sin coste.
      ¿Diligencia o número aparte? Estamos hablando de una escritura de finales de 2017, así que tendría que ser en número aparte puesto que ya se encontrará encuadernada.
      No creo que el compañero se oponga a subsanar sin cobrar, puesto que la metedura de pata, es claramente suya a mi modo de ver.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  20. Muy buen arículo

  21. Hola muchas gracias por el artículo ya que es de mucha ayuda. Le quiero comentar una duda que tengo. Hace 1 mes compré 2 viviendas que están conectadas (tipo duplex) pero en la escritura de la compra de las 2 viviendas el notario no añadió que estan conectadas. A la hora de comprar estas 2 viviendas he querido beneficiarme de solo pagar el 5% (de normal es 10%) de ITP ya que soy menor de 33 años. Una vez realizado todos los pagos de ITP al 5% y de comprar las 2 viviendas, me llaman de la gestoria y me dicen que solo me puedo beneficiar del 5% de ITP en una vivienda ya que en la otra debo pagar el 10% de ITP ya que solo me puedo poner como vivienda habitual en una y no en las 2… y claro debo pagar mas impuestos. Ayer llame a hacienda y me dijeron que si me pueden poner como vivienda habitual en las dos viviendas y solo pagar el 5% de ITP pero que en las escrituras debe aparecer que estan conectadas para probar que uso de vivienda habitual las 2. Revisando las escrituras no veo que aparezca por ninguna lado de que ambas viviendas estan conectadas, llegados a esta situación y gracias a su artículo creo que las escrituras se pueden subsanar (fueron hechas hace 1 mes y el notario sigue en el mismo lugar) pero quien debería pagar ese error, ¿el notario por no añadir que estan conectadas? ¿la gestoria que obvia un punto importante de ahorro de mis impuestos? ¿yo por responsabilidad?

    • Buenos días Mariano:
      Los Notarios utilizamos las descripciones de los inmuebles que constan en los títulos previos (en este caso la escritura del que le vendió), así que si resultaba que esas viviendas están unidas físicamente pero no jurídicamente lo que correspondía era agruparlas lo que generaría un coste notarial, registral y sobre todo fiscal. Si nadie nos indica que hay que agrupar pues no se agrupa. Otra cosa es que se pidiera hacer algún tipo de referencia a esa conexión con esa finalidad fiscal, pero si no se pide, no somos adivinos para hacerla sin disponer de alguna información. Cierto es que el Catastro podría dar alguna pista si hubiera una sola referencia catastral (¿o había dos?), pero aún así no es cosa del Notario o de la notaría proponer la agrupación (en mi notaría sí que le hubiéramos comentado el caso, pero no tendríamos porqué hacerlo … por eso dicen que mi notaría es buena para comprar pero no para vender y tengo previsto escribir pronto sobre este asunto…).
      Explicado esto, paso a la segunda parte….
      Yo tengo dos viviendas en escritura y registro, pero una sola en realidad. Tengo contada la historia en otro post que ahora no soy capaz de localizar. Pago dos recibos de contribución, pero me desgravo en el IRPF como si fuera una sola vivienda. También me apliqué en su momento la reducción por reinversión en vivienda habitual sin tener mayor problema. Sin embargo, mi caso no era el suyo porque la vivienda que compré era nueva y pagué IVA+AJD, pero si la comprase ahora y tuviera que aplicarme alguna reducción por razón de edad pienso que tendría el mismo (o similar) problema que usted: dos referencias catastrales, dos descripciones independientes en escritura y en registro y una sola vivienda en la realidad. Supongo que me tendría que plantear hacer la agrupación o que tendría que hacer alguna explicación complementaria en la escritura …
      ¿Y si no me lo hicieron que puedo hacer ahora? Pues una opción es subsanar la escritura para indicar que existe esa conexión. Si a Hacienda le vale, pues problema solucionado. Si no le vale, tendría usted que presentar recurso y alegar lo que estime pertinente y presentar las pruebas de que disponga, pero no le puedo dar mayor orientación al respecto pues no es mi especialidad.
      ¿De quién es la culpa? Pues me temo que la culpa es del que le vendió y de usted que compró. No veo responsabilidad en la gestoría si intervino a posteriori (si conocía la operación de antemano la cosa sería distinta pues deberían haber estudiado el caso). En cuanto a la notaría/el notario vuelvo al principio y añado una reflexión final: si a uno le encargan una compraventa de dos fincas pues la hace; si le dicen que agrupe pues lo hace y si le dicen que están conectadas pero que no se quiere agrupar, pues se pone lo que las partes indiquen al respecto. No obstante, con los datos de que disponemos y partiendo de la base de que cada uno sabe de lo suyo, es posible ayudar a las partes a configurar mejor el negocio que quieren llevar a cabo ahorrando impuestos y evitando problemas …. PERO…. PERO … si yo le explico a usted demasiado el de la inmobiliaria se disgusta porque le puedo fastidiar la venta, el vendedor también pues se queda sin negocio, la gestoría ve invadidas sus competencias, el banco dice que me meto donde no me llaman y al final cada vez viene menos gente a mi notaría porque dicen que soy un pesado, que pido más de lo que debo y bla, bla, bla ..
      En fin … creo que todo esto me da para otro post.
      Saludos y suerte. Justito El Notario.
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  22. Buenas tardes…hemos vendido un piso y al pagar la plusvalia nos dicen que hay un error en la escritura ya que no les coincide la referencia catastral y que hay que hacer una subsanacion de la escritura, modificando cedula y certificado energético tambien.

    Mi duda es si después de haber vendido el piso….¿he de asumir todos los tramites yo? Pues soy la que se esta preocupando…¿he de pagar la subsanacion? No sé de quien a sido el error, todo ello a sido llevado tambien por agencia y todo estaba supuestamente correcto. Gracias y espero um respuesta vuestra.

    • Buenas tardes:

      Más que una respuesta nuestra, esperas una respuesta mía … aquí solo está el que escribe: Justito El Notario.

      Fuera bromas. No vamos a perder el tiempo en saber quien se equivocó, ni en quien paga, pues lo importante es solucionarlo de manera rápida y efectiva. No obstante, yo me haría cargo de esa subsanación (no cobraría la diligencia o escritura subsanatoria) tanto (creo) si lo hubiera ocasionado yo, como si lo hubiera ocasionado mi cliente.

      Por otra parte, parece que el error no se ha ocasionado en la notaría, puesto la cédula y el certificado nada tienen que ver con lo que nos corresponde hacer a nosotros, pero ¿por qué se arrastró ese error a la escritura? Ni idea …

      Como ves, doy palos de ciego sin tener más datos y documentos, pero si el problema que tienes es liquidar la plusvalía y para eso te piden subsanar la escritura pues no hay otra que acudir a la notaría y solicitarlo: quiero subsanar esta escritura para indicar la referencia catastral correcta y aporto además nueva cédula y nuevo certificado y vengo con el comprador que es el otro interesado, ¿quién se hace cargo de esto? Si hubo agencia que se llevaría su buen porcentaje (del que no nos quejamos, aunque sí de lo caro que es el Notario), deberían hacerse cargo de ese problema. Los buenos profesionales actúan así. Otros una vez que cobran su comisión, ya no hay manera de echarles el guante.

      Y poco más puedo decirle .. Suerte, saludos, Justito El Notario.

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  23. Queria exponerle mi situación por un error del notario.
    Hace 8 años compre una casa a un ingles. Mi abogado me comento que cuando fuera ha realizar la escritura de compraventa pidiese al notario que preguntase si el inglés era residente fiscal en España o no. Me contesto que si que no me preocupara porque habia visto su NIE y su abogado presente en la escritura de compraventa le habia dicho que si. Pues bien a la hora de la verdad hacienda me ha hecho pagar el 3% de la retención no practicada y los intereses de demora.
    He recurrido al TEAC y luego al Tribunal de Justicia y no me han dado la razón, alegando que la obligatoriedad de presentar un certificado de residente salio en un boe de febrero de 2.010 cuando yo compre la casa en 2.008.
    Ademas pude demostrar que ese señor hizo el prgrama PADRE y que compro la casa por un precio mayor al que yo le compre.
    En fin un desastre y nada he podido hacer, ademas de los costes de abogado que he tenido que pagar.

    • Buenas tardes Tomás:

      Teniendo usted un abogado y sin leer completo su mensaje, ya veo que tiene usted que repartir como mínimo las culpas al 50% …

      Lo realmente importante, continuando con la lectura, no es que el Notario le dijera a usted que ese Señor era residente fiscal. Lo importante es que hubiera aportado certificado de que lo era.

      Uf .. el NIE .. eso no tiene nada que ver y lo que diga el abogado del otro … pues tampoco. Insisto, certificado .. y de esto se tendría que haber preocupado su abogado que no tenía que endiñarle el asunto al Notario que, no obstante (y en mi opinión) tendría que haber pedido el certificado o al menos una renta reciente …

      A fin de cuentas, parece que el vendedor no era residente y que se fue sin que se le hiciera la retención y que se la han endiñado a usted.

      Después de todo, lo que me está preguntando es: ¿el Notario debió de exigir acreditación de la residencia fiscal? A mi juicio, sí. Y si no se acreditara ¿qué? Pues que yo no firmo sin que se practique la correspondiente retención.

      Saludos, Justito El Notario.

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  24. Buenas tardes. Quisiera que me aconsejase sobre un asunto de error escritural. Paso a exponerlo.

    En el año 2005 mi mujer y yo (en gananciales) vendemos nuestro piso a una de nuestras hijas. Por error, en la escritura no incluyeron la plaza de garaje y ninguno de nosotros detectamos dicha ausencia- de entrada entonamos el mea culpa-. Ahora, nuestra hija está a punto de vender de nuevo su piso y se nos aconseja que, para que incluyan en la venta la plaza, comparezcamos en el acto y realicemos al unísono las ventas del piso y de la plaza.

    Lógicamente, si así se produce, nosotros tendremos que llevar a cabo todos los trámites resultantes de la venta de plaza (plusvalía, declaración de incremento petrimonial, etc).

    Le pregunto si ese es el único método legal de subsanación, en un caso como el nuestro que estando todos vivos, existiendo consanguinidad y demostrándose total evidencia de que no ha habido cualquier otro motivo oscuro.

    Gracias por su respuesta.
    Roberto Castro

    • Buenas tardes Roberto.

      Me temo que su error es ya demasiado antiguo para que tenga solución.
      Sin duda que podría usted otorgar una escritura y decir que, en realidad, vendía la vivienda y una plaza de garaje, pero a Hacienda le puedo asegurar que no le va a convencer su historia. Yo mismo como Notario me resisto mucho a aceptar ese tipo de subsanaciones, pues no solo tuvo tiempo para descubrir el error antes y durante la firma, si no que también lo ha tenido usted durante los 13 años posteriores.

      Habrá pagado registro y tendría una pista de lo que ocurría, habrá pagado ibi, habrá visto declaraciones de la renta .. en fin, que le creo pero yo no soy quien debe creerle, ni soy Hacienda, con lo que me temo que lo tiene usted complicado, puesto que pide usted una escritura en la que diga que aquel precio de venta englobaba el garaje y que no va a pagar usted ni transmisiones, ¿ni plusvalía?, ni incremento en renta…

      Conste que se me ha dado la situación .. vendíamos esta y me habéis puesto la otra … no era el B, era el A, no era el trozo de la izquierda, si no el de la derecha .. En fin, esto sucede y solo se soluciona con atención en las firmas y cuando uno recibe sus copias y recomprueba que está todo bien. No obstante, vaya a la notaría y vea que le dicen.

      Suerte y saludos, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí”.

      • Gracias por su sincera respuesta. Con respecto a tener una pista sobre el pago de registro, ibi, etc, es facilmente explicable puesto que , como le comenté, la casa y plaza de garaje pasaron a mi hija, abonando ella esos gastos con total normalidad. El ibi del garaje concretamente se pagó incluído en las cuotas de la comunidad, por lo que no fue detectado al no sufrír alteraciones en el cambio de titularidad. En fín, realizaremos la venta conjunta y veremos que dice hacienda. Saludos.
        Roberto C.

  25. Buenas noches,
    Mi caso es el siguiente, a la hora de ir al notario a firmar la hipoteca de un piso de segunda mano, el notario se da cuenta de que en la nota simple pone que la vivienda está en construcción, ante la sorpresa la gestoría llama al registro y le dicen que mande un correo y que el Notario haga mención indicando que se encuentra finalizada. Yo insisto en que quiero que esto se solucione por lo que llamo a la semana siguiente a la gestoría para decir que qué pasa con eso de que ponía en construcción y me dicen que no me preocupe que cuando me den la documentación eso ya estará solisolucio porque verán el anexo del notario. Pues la semana pasada recogí las escrituras y sigue poniendo en construcción. Llamo a la gestoría y me dicen que eso es algo de la finca donde está constituida y que eso es cosa mía arreglarlo….llamo al registro y me dicen que eso lo más probable es que la constructora no entregara toda la documentación pero que si tengo la licencia de primera ocupación eso se soluciona, la licencia la tengo pero me dicen que como ya me han entregado las escrituras que cuesta dinero cambiarlo… Ahora quién se tiene que hacer cargo de esos gastos?
    Muchas gracias.

    Un saludo

    • Buenas tardes Yoli:

      No sé si ha leído esto:

      https://www.justitonotario.es/obra-nueva-construccion/

      Más que preocuparse de los gastos, debe preocuparse de saber si la vivienda está o no en construcción. Una cosa es que físicamente no lo esté (aunque imagino que sí está terminada) y otra que no lo esté “jurídicamente”. Si no lo está jurídicamente, el que debe “pagar la fiesta” es el que le vendió que es quien tenía que tener todo en orden, a no ser que no lo pactaran o usted no se lo exigiera. Si no lo pactaron o no lo exigió y tiene usted una vivienda que jurídicamente está en construcción, mucho me temo que el problema es suyo.

      Me sorprende eso sí que el Banco no pusiera pegas para concederle la hipoteca.

      Lamento no poder ayudarla más y no poder juzgar lo que ocurrió aquel día de la firma, pero eso exigiría haber estado allí y ver documentos y por esta vía o por otra que no fuera venir a mi notaría es imposible atenderla.

      Tal vez la obra sea lo suficientemente antigua para no necesitar el final de obra (hace años no se hacían como ahora). A mi propia madre le ha pasado eso y se resolvió llamando al registro donde nos explicaron que en aquel año (era sobre 1990) no se hacía final de obra en notaría, ni en registro.

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí”caña tapa.

  26. Buenas tarde, hace dos años firmamos una hipoteca,está semna al revisar las escrituras por otro tema hemos visto que la referencia catastral que aporta el notario.Que según pone en anotación que el solicita y adjunta es de otra vivienda de mi mismo bloque pero otra escalera.Por lo que las escrituras tienen mal la referencia catastral,asiaque el pago del impuesto de los actos jurídicos documentados y en el préstamo hipotecario también es errónea.Hemos llamado al notario para subsanar la escritura de compraventa, pero no sé si me querrán cobrar por ello.Una pregunta al ser otra referencia catastral que han registrado en el préstamo hipotecario ante el registro, mi vivienda no está hipotecada entiendo.¿No habría garantía hipotecaria por la vivienda?
    Saludos

    • Buenas tardes Cecilia:

      Comienzo por el final:

      Sí hay garantía. El error en la referencia catastral no afecta en modo alguno a la hipoteca, tampoco al impuesto.

      Por otra parte (y como indico en el post), el Notario no aporta nada, lo aportaron ustedes. Yo pongo la referencia catastral que me dicen los interesados, no la aporto yo. Claro que pudo haber un error, pero su origen se pierde “en la noche de los tiempos” y tal vez lo cometió usted o tal el Notario o tal vez quien le vendió a usted (o el Banco). Lo que importa es solucionarlo.

      Creo que podría interesarle esta lectura:

      https://www.justitonotario.es/error-puerta-piso/

      Si lo que quiere es arreglar una hipoteca no perdería ni un minuto en ello, ni gastaría un solo céntimo.

      Si quiere arreglar la compraventa es distinto y probablemente le convenga hacerlo porque, tirando del hilo, puede que descubra algo como en el artículo que le he enlazado o así sale de dudas y comprueba que no hay más problemas.

      No sé si el compañero le cobrara. Creo que explico bien en el post como funciona esto.

      Tampoco sé si le cobraría yo. Si me he equivocado no. Si no me equivocado sí y si no me acuerdo (y mi gente y yo tenemos buena memoria) pues tampoco le cobraría ante la duda de que me pudiera haber equivocado yo.

      Si le ha parecido bien o le ha resultado útil mi contestación, puede invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quiere más información pincha aquí.

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  27. Buenas tardes Justito el Notario,
    A ver si me puedes dar una opinión tuya sobre el siguiente caso:
    Hace dos años, me divorcie ante el notario. Como soy extranjera, tengo que registrar dicho divorcio en mi país. Al enviar los documentos al traductor, me he dado cuenta, que la fecha de contraer el matrimonio en el acto notarial no es correcta, el día no corresponde con lo que pone en el libro de familia.
    Me fuí a la misma notaria (con el mismo notario que hace dos años) para que hagan la escritura de subsanación.
    La mujer que trabaja ahí, de mala manera, me dijo que ellos no se hacen responsable de eso y es unicamente culpa nuestra, me lo harán obviamente, pero me tocara pagar.

    Reconozco que fue el fallo mío de no estar atenta, pero por otro lado, el divorcio es un acontecimiento traumático y uno no esta del todo en ese momento, y se supone que puede confíar en un funcionario publico.
    Ya no me indigna tanto el dinero que, pero la forma de tratar el trabajo y a la gente que al final y al cabo presta un sérvicio.
    Lo que resulta del todo eso es, que el notarío pasa del todo. Firma una cosa en 2 minutos, sin poner ningún interés en lo que realmente hace, y además, como en mi caso, de una manera muy poco agradable!
    Entonces para que sirve????
    Saludos

    • Buenas tardes Margarita:
      Para empezar, espero (y perdona) que hayas aprendido la lección.
      Lucho (mucho, muchísimo) para que la gente perciba que no somos todos iguales. Algo se va consiguiendo …
      En cuanto a tu consulta:
      .- De momento no ha pasado nada. La fecha buena es la del Libro y ese error no tiene importancia y no creo que te de problemas.
      .- Pero si no te quedas tranquila (y entiendo que no te quedes tranquila):
      1.= Presenta una queja en el Colegio Notarial.
      2.= Vete a otra notaría a subsanarlo y ese compañer@ pasará la “vergüenza” de recibir una comunicación de que le han subsanado la escritura en otro sitio (es una creencia equivocada pensar que se ha de subsanar en el mismo Notario y no es así, aunque hay diferentes situaciones).
      Lo malo es que ese error se podría corregir muy fácil por ese compañero y si tienes que ir a otro Notario, tendríais que ir los dos y el Abogado.
      Dando por cierta tu versión (disculpa pero así debo decirlo), me avergüenzo de compañeros que puedan proceder de este modo.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  28. Buenas,

    Hace un año firmamos la escritura de un piso y el préstamo hipotecario. Al pasar 8-9 meses y no recibir las escrituras intento comunicarme con la gestoría y tras muchos intentos me dicen que el DNI de mi pareja estaba mal escrito en la escritura (y al comprobarlo en mi copia provisional así es). El caso es que ya hace un año que firmamos, por fin el notario ha hecho la subsanación y ahora hay que llevarla al registro, ¿Quién correría con esos gastos?

    Gracias

    • Buenos días:
      Creo que mi post da una idea de lo que pienso al respecto, pero contestando a su pregunta le diré que …. usted …. aunque lo normal será que en la notaría y en el registro esa clase de errores no comporte gastos. Son cosas que pasan (pinta a error en la notaría) y no debería haber repercusión para el cliente. Entiendo que en la inmensa mayoría de los casos así es. El retraso no parece “justificable”.
      Saludos y gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  29. CABALLERO MESA, EMILIA

    Buenos dias,
    Hace 30 años aprox., mi padre vendió un piso a un señor y se realizó la consiguiente escritura de compraventa. Mi padre murió hace 2 años, y ahora el señor que compró el piso nos dice que al ir a venderlo ha querido registrarlo y el registrador se lo ha devuelto porque hay que subsanar unos errores en el numero de metros del piso. Nos pide a los cuatro hermanos que vayamos a la notaría y le firmemos la rectificación para que pueda registrar y vender el piso.
    mis preguntas son:

    Estoy obligada a firmar?. Este señor ha tenido muchos años con mi padre vivo en los que podía haber arreglado las escrituras

    y otra pregunta: Debo firmar? o al hacerlo me comprometo a algo?

    Muchas gracias de antemano por su consejo

    • Buenas tardes:
      El no llevar en su momento las escrituras a inscribir puede dar lugar a este tipo de cosas.
      Yo pediría borrador de la escritura y decidiría qué hacer. Está bien ayudar a que el actual propietario solucione su problema, siempre que se haga cargo de todos los gastos que se ocasionen. Tratándose de un piso el error de metros debe ser un mero error material (que se ha equivocado el número, no que haya más o menos metros), pero no puedo hacerle más valoraciones al respecto. En ocasiones modificar superficies si puede tener trascendencia, pero no parece el caso.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  30. JOSEP SOLER RABIONET

    Vivo en Girona. En diciembre de 2016 fallecio mi padre y poco despues hicimos la apertura de testamento, en el cual mi padre dejaba todos sus bienes a su esposa, nuestra madre.
    Ella renunció a todo y tal como dispuso mi padre, una propiedad era para mi hermana, la cual tambien renunció en beneficio de su hijo y la otra para mí.
    Asi lo dispusimos ante la Sra. notario, con la salvedad de que mi madre fuera usufructuaria de todos los bienes.
    A la hora de recibir las escrituras, la propiedad que se adjudicó mi sobrino aparece con la nota de usufructo para su abuela, pero no la mía.
    A QUIEN RECLAMO. QUIEN PAGA LOS GASTOS DERIVADOS DE ESTA OMISION
    NO TENGO NINGUN BORRADOR O COPIA SIMPLE DE LAS ESCRITURAS.

    • Estimado Josep:
      Me habla usted de una escritura firmada en 2016, ¿no?
      ¿Cómo es que se descubre ahora el error? Usted habla de “así lo dispusimos”, lo que entiendo que supone que así se otorgó y autorizó por el Notario. Si había un error, es porque no estaba dispuesto así y si estaba dispuesto así no entiendo que haya error.
      Al margen … Yo no me preocuparía de quién paga. Me preocuparía de saber si tiene o no arreglo lo que dependerá de las consecuencias fiscales del asunto. Créame si le digo que la factura de la notaría y del registro es lo que menos debe preocuparle. Antes debe usted tirar del hilo y valorar las repercusiones fiscales, pues a Hacienda le parece muy bien que le digamos que nos hemos equivocado, pero ella pasara su “factura” con o sin error en la mayoría de las ocasiones. Lamento no poder ayudarle mas, saludos y gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  31. Hola,

    Me gustaría compartir mi caso con ustedes.
    En el año 2007 firmé una escritura de un préstamo hipotecario que según las escrituras y lo que yo creía era por 30 años pero hace un año poniendo todo al día me doy cuenta que en el banco aparece que es por 35 años y desde el principio se han hecho todos los cálculos con este vencimiento, 5 más de lo firmado ante notario.

    Se lo comenté al gestor del banco y después de hablarlo con su departamento me dicen que es un error de escritura que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pone como 35 que según ellos es lo correcto.

    Creen que podría reclamar que sea por 30, qué me beneficiaría más???

    Muchas gracias por su aportación.

    • Hola Dania:
      Se me ocurren varias cosas respecto de su caso.
      La primera es que no firme sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo puede mencionarse varias veces en lo que es la escritura en sí y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 o unas veces una cosa y otras la contraria. También se deduce el plazo de otros datos, como el número de cuotas.
      Y lo segundo es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades (la antigua Caja de Ahorros del Mediterráneo, por ejemplo) que establecía plazos máximos de duración. En estos casos se decía que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Como la CAM es el Sabadell, puede que las operativas arrastradas de la antigua entidad hayan sido confundidas o mal intepretadas.
      Una vez que todo esté claro, pues podrá subsanarse o reclamar o lo que corresponda. ¿Qué le beneficia más? Pues depende. Con más años va a pagar más intereses, pero a lo mejor a la larga le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  32. Nicolás Quereda Tapia

    Buenos días.
    revisando la copia simple de la escritura (Aun no tengo el original, se esta tramitando) observo, que hay una cantidad 16.000 euros que entregue al banco mediante trasferencia que no esta reflejada en la escritura. Si viene reflejada la cantidad de 7.000 euros que tambien mediante trasferencia abone en concepto de arras.
    Por otro lado si viene reflejado que se le entrega al comprador do cheques por importe de 35.000 euros cada uno. Y otro cheque por importe de 33.880 euros. Haciendo un total los cheques de 103.880 euros. Yo había solicitado una hipoteca de 100.000 euros. ¿Esto es correcto?. ¿Que debo de hacer?
    P.D. Aun no tengo la liquidación de los gastos, Notaria, Gestoría, Registro etc.

    • Buenos días:
      Lo primero que le diría es que no tengo claro de que escritura me está hablando.
      Me habla de una compraventa o de una hipoteca? Porqué le entregó dinero al Banco? Le compraba a un Banco?
      Una cosa es el precio de compraventa y otro es el importe del préstamo.
      No puedo saber si es correcto o no. Pues yo iría a hablar con el Banco o con la notaría para que le aclaren a usted.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  33. Buenos días.
    Somos dos hermanos que vivimos en Andalucía. Nuestros padres fallecieron en 2012 y 2015, dejando testamento a partes iguales para sus dos hijos. Los bienes a heredar eran: 2 viviendas, un solar urbano, una finca rústica y dinero de una cuenta bancaria.
    En tiempo y forma se liquidó el impuesto de sucesiones con JJAA ( coste 0) y la plusvalía municipal.
    En 2017 decidimos repartir la herencia de nuestros padres de la siguiente manera:
    – las 2 viviendas y el solar para uno.
    – la finca rústica para el otro.
    Fuimos a un notario que, en principio, nos dice que el reparto le cuadra perfectamente. Posteriormente nos dice que hay que hacer extinción de condominio ya que cuando se hizo la liquidación con JJAA “aparecemos como al 50%, pero indisoluble ( no se si me explico, como si mis padres hubieran dispuesto la indisolubilidad de sus propiedades) y que esta solución, de las tres posibles, es la menos lesiva económicamente para nosotros.
    Pues es lo que hemos hecho. Hemos hecho escritura de aceptación de herencia y cuando yo empiezo a disolver 2 de las 3 propiedades que me corresponden y estoy en la oficina liquidadora para resolver mis dos extinciones de condominios, se me ocurre preguntar al funcionario que me atiende sobre la indisolubilidad de los documentos liquidados cuando fallecieron mis padres y me dice, viendo los expedientes, que eso no es así. Efectivamente, a cada hijo le corresponde el 50% de todos los bienes, pero el reparto de los mismos le corresponden a los herederos y que ellos no intervienen. ESTUPOR!!.
    En ese mismo momento y desde la oficina liquidadora llamo al notario, le paso al funcionario, hablan (que si yo te dije, que si tu me dijiste…).Para colmo el notario se ha pronunciado diciéndome que las escrituras, la de aceptación y las dos de condominios que están en proceso, son perfectas y que ha procedido así ya que los lotes eran IMPOSIBLES DE CUADRAR y que en ningún momento nos había dicho lo contrario. ESTUPOR!

    He consultado con un abogado y ha pedido cita para hablar con dicho notario e intentar arreglar el tema ya que ha detectado errores en la de aceptación, fácilmente solucionables, y dos mas complicados:
    – no ha metido el saldo de la cuenta bancaria ( escritura de aceptación) que según el abogado es lo que ayuda a cuadrar los lotes y cuadrarían, hasta a mi me cuadran.
    – en una escritura de condominio tasa una vivienda con un valor inferior a la que aparece en la liquidación de JJAA y me advierte de este hecho. Se que las escrituras se tienen que leer en su totalidad y le aseguro que esta parte no la leyó. Yo le hubiera preguntado el porqué de ello y si me pudiera acarrear algún problema administrativo, fiscal…

    Lo cierto es que tenemos una herencia que nos va a costar un dineral y leyendo en blogs (el blog del notario, en el suyo) y según el Art. 153 del Reglamento Notarial las escrituras se pueden subsanar, le pregunto a Ud. si ve una vía de arreglo para este embrollo, teniendo en cuenta que mis 2 escrituras de extinción de condominio tienen el plazo de 30 días para su proceso y yo lo estoy agotando. Por supuesto mi hermano tiene paralizado su parte hasta ver en que deriva la situación

    Muchas gracias y espero sus noticias.

    • Buenas tardes Gracia:
      Demasiada consulta para poderla atender en este formato y en un blog que no es de consultas, aunque procure atenderlas.
      Muy a bote pronto…
      Me da la sensación de que lo único que pudo no haber quedado suficientemente claro es que esas disoluciones de condominio generaban un gasto notarial y registral y unos pagos en el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados, a fin de que los herederos siendo conocedores de la situación decidieran si se embarcaban en el asunto. Pero ojo, que nosotros no somos asesores fiscales, yo me meto en esos líos porque soy así y trabajo así, pero también puede uno limitarse a preparar la escritura que se le encarga, explicarla y nada más.
      Tras la herencia debieron quedar indivisos en todas o algunas de las cuatro propiedades por resultar imposible que cada uno quedara con lo suyo (teniendo en cuenta que el valor liquidado ya no se podía cambiar), por lo que en las fincas indivisas se recurrió a la disolución de condominio, pero me es imposible, sin valores, decirle mucho más, ni responderle (insisto) al asunto por esta vía.
      Puedo añadir que:
      .- Lo del 50% indisoluble es inexacto. No significa que sus padres dispusieran nada al respecto y lo que le dice el funcionario de Hacienda es más o menos así: ustedes son herederos por partes iguales, pero luego pueden recibir su parte en los bienes que se decida entre los dos, con arreglo a sus valores y si es posible hacerlo.
      .- Lo de la subsanación tiene mala pinta. No se haga ilusiones. Eso de decirle a Hacienda que uno se ha equivocado y ya no lo quiere hacer…no cuela.
      Siento no poder ayudarla más.
      Saludos y suerte. Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  34. Tengo una duda
    Cuanto tiempo tarda en corregir un error en las escrituras de una casa?

    • Buenos días Carina.
      Depende. ¿En qué consiste el error?
      Gracias por la participación. Saludos, Justito El Notario.

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  35. LUCILA HERNANDEZ ABASCAL

    mi abuela reparte en 3 su casa en herencia para 2 tios y mi mama solo hay una entreda es via comun?, en ese entonces solo habia una cisterna que compartian los 2 tios mi mama posteriormente hace la suya mi tia despoja a ese tio de la cisterna y mi mama le apoya prestandole la de ella que se encuentra en su territorio muere ese tio y la viuda reclama la cisterna como suya, la otra tia modifica la escalara del 3er piso y ahora le pide 6000 peso para dejarla pasar sino no pasa como puedo ayudarla

    • Buenas tardes:
      Pues mire, yo soy notario en España y no sé si puedo ayudarla, pero me temo que tendrán que ponerse de acuerdo para solucionar el problema. Saludo, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  36. jaume busquets gelonch

    mis hermanos y yo heredamos segun el testamento unos inmuebles y el 50 % del dinero en cuentas, y mis primos el 50 % del dinero en cuentas, hicimos una comunidad de bienes aconsejados por el gestor y cuando va el gestor a hacienda para perdir el cif, le dicen que mis primos tienen que estar en la comunidad de bienes por que tienen el 50 % de los inmuebles. el notario se equivocaria pero lo bueno es que ya pagamos todos los impuestos de los inmuebles entre todos los hermanos . que deveria hacer , muchas gracias .

    • Buenas tardes:
      La verdad es que no comprendo muy bien lo que me cuenta.
      Por una parte, no sé que beneficios podrían derivarse para ustedes de esa comunidad de bienes. Tampoco entiendo que Hacienda imponga exigencias en cuanto a los bienes que puedan estar afectos a la comunidad. Tampoco sé en que se podría haber equivocado el Notario. El Notario, si es que la CB se constituyó ante Notario, indicaría lo que ustedes le dijeran en cuanto a sujetos y objetos. Lo siento, pero con esta información, no le puedo aclarar mucho más. En cualquier caso, casi todo es subsanable y por ahí pasaría la solución del asunto si es que ha habido algún error y el pago de los gastos que se pudieran generar pues dependerá de circunstancias varias como explico en el post que genera su comentario. Gracias por la participación, saludos, Justito El Notario.

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