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Novación y ampliación de hipoteca, nueva tasación y AJD

Nota: La primera edición de este post, se publicó el día 22 de Julio de 2016. Mañana bajo el título “¿Más supuestos de nueva tributación por la total responsabilidad hipotecaria?”, seguiremos analizando el temible AJD, al que mi compañero Luis Prados en el blog notaríAbierta ha llamado “Un impuesto mal impuesto”.

¿No se había dicho algo (o algo había leído) en cuanto a que el cambio del valor de tasación en una novación de hipoteca con o sin ampliación podría implicar nuevo pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados?

Me asalta la duda en la firma de una novación y ampliación de hipoteca en la que veo que se ha modificado (y a la baja) la tasación. Es el primer caso que se me presenta.

Lo primero que hago es buscar algo en San Google y me encuentro el trabajo de los compañeros Cabanas y Ballester en su blog. Os lo enlazo y sacáis vuestras propias conclusiones.

Desde Facebook, Miguel Almagro, horas después de la publicación de este post (que reedito para incluir la aportación) nos señala que:

“Esta consulta vinculante V0266-16 de 25/01/2016 aclara el asunto y, como era de esperar conociendo la lógica de hacienda, el acto está sujeto a AJD teniendo como base imponible la total responsabilidad hipotecaria y no solamente lo correspondiente a la ampliación. Te dejo esa consulta más reciente que da cuenta de que el criterio continúa siendo el mismo que el del enlace anterior”

A continuación vía Whatsapp me pongo en contacto con mi Registrador y, sin contarle que la finca no es de su Registro (perdona Jose...), le hago la consulta y me dice que “si no tocas la responsabilidad hipotecaria no hay sujeción a AJD. Bueno la responsabilidad se toca, pero por causa de la ampliación exclusivamente. La cosa concluye con un “en el tema del cambio de tasación sigo pensando que no tributa si no se amplía la responsabilidad”. No constan instrucciones al respecto desde la Consejería a la Liquidadora, pero esta escritura liquida en otra, así que la solución podría ser diferente.

42 días después de la reedición de este post, vuelve a plantearse otro supuesto con la misma entidad y tras un breve intercambio de mensajes con mi Registrador la conclusión es “hay sujección, porque la exención solo está prevista para la modificación del tipo de interés y plazo y para la modificación del sistema de amortización”. No hay más que hablar.

Acto seguido planteo la misma cuestión en el Whatsapp de un grupo de compañeros:

  1. Sí, creo que implica nuevo AJD.
  2. Hay una consulta a la Dirección General de Tributos que dice que sí.
  3. Cabanas lo deja claro.
  4. Un disparate, pero la DGT barre para casa.
  5. Así es: si novas con nueva tasación, AJD por toda la responsabilidad hipotecaria.
  6. Realmente es una salvajada. Siempre pagan los de menos recursos.
  7. Aquí la tendencia es cobrar AJD por toda la RH por cambiar la tasación: una barbaridad.

No voy a analizar más el tema, porque como en otras ocasiones a mi lo que me interesa es lo que sucede y se decide en mi despacho, pero me quedo con tres palabras: DISPARATE, SALVAJADA y BARBARIDAD.

Ahora toca explicar y decidir

Los deudores no saben de que les hablo.

Pero lo malo es que el apoderado del Banco, tampoco.

Les indico a todos, tras mi ronda de consultas (que he hecho en su presencia), qué parece que hay división de opiniones y que corremos el riesgo de pasar de pagar 300 euros a pagar 2.000 euros.

-¿Cuanto habéis provisionado Fulanito? – le digo al apoderado.

-No lo sé -dice.

¿No lo sé? No comment.

Les explico a los deudores, que no son españoles, que en España las cosas no son A o B y menos ante Hacienda a que suele aplicar aquello del “in dubio, te arreo (que suele decir alguno de los del GJ)que la cuestión es dudosa y que tienen que decidir si firman o no.

Pero no deciden, sino que decidimos y yo coordino la estrategia.

Le digo al del Banco que se mire la provisión y que si no son 300, sino 2.000 que avise a la gestoría. Y que si son 300, que igualmente avise del asunto. Y les digo a todos que si llegara una complementaria que hablaremos a ver que se puede hacer y como plantear el recurso.

Y firmamos, así con esa incertidumbre de si la broma les va a costar 300 o 2.000 euros.

Un rato después por e-mail los clientes me han dado las gracias.

¡Esto no es todo, amigos¡

Pero la cosa no termina ahí.

También se planteó el tema de como era posible que habiendo hecho una reforma en el inmueble en los 3 últimos años desde que se firmó la hipoteca, ahora resultara que el valor de tasación fuera inferior al de 2013.

Le digo al apoderado, ¿se lo explicas tú o se lo explico yo?

Empieza él pero no dice nada que merezca la pena reproducir por no decir que cuenta una trola y que a los tasadores (al de 2013 y al de ahora) habría que explicarles un par de cosas.

Así que me decido a hablar yo y antes de hacerlo, me pienso lo que voy decirles que lo que se pretende es que si se llega a ejecutar la hipoteca, el inmueble pueda adjudicarse por menos y se pueda cobrar el sobrante que pueda quedar impagado a los pobres deudores que continuarán respondiendo más allá de la garantía inmobiliaria prestada.

Pero así no lo puedo decir, tengo que ser menos directo y digo:

Aunque a ustedes les parezca que tras la inversión realizada en estos años, su inmueble vale más que antes y aunque solo hayan pasado 3 años desde la anterior tasación, el tasador dice que el inmueble vale menos, lo que significa que si las cosas van mal y ustedes no pagan al Banco, el Banco podría llegar a quedarse con su propiedad pero por menos dinero que hasta ahora. Es lo que supone esta ampliación de hipoteca que les conceden, el Banco incrementa su riesgo prestando más dinero y lo hace a cambio de quedarse por menos su inmueble en el hipotético caso de una ejecución.

Por su parte, también vía Facebook, un compañero de la provincia de Granada me ha dicho:

“Esta semana he tenido el mismo supuesto. Aunque en este caso el Banco provisionó para pagar AJD por el total. Tratando de explicárselo al cliente (no se puede explicar lo inexplicable) éste me preguntó y ¿esto no es pagar dos veces por lo mismo?“.

Le he contestado que pensaba la mayoría de los otorgantes no alcanzan (solo porque cada uno sabe de lo suyo), a decir algo así y que también es cierto que la maniobra de las entidades es “magistral”: te amplio, te novo (contando con el impuesto a pagar, siempre que no sea una burrada)….y de paso te bajo la tasación para quedarme el inmueble por menos si llega el caso. Desolador.

 Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

5 comentarios

  1. Hola, tengo unas dudas que ni el banco me las aclara. Escribo desde Galicia. tengo un prestamo hipotecario de autoconstruccion con la.entidad “b” por 240.000€ por el que ya pasé por notaria y liquidé ajd…. De ese prestamo hasta el momento solo he dispuesto de 157.000€ , teniendome retenido el banco “b” 83.000€ hasta nuevas certificaciones de obra. Estoy con casi el 100% de la obra terminada, debiendole dinero al constructor, y mi intención es, sin disponer de mas dinero en el banco “b” (porque me cobra una pasta por cada disposicion), subrrogar la hipoteca de 240.000 € al banco “I” (aunque solo debo 157.000 a banco “b”, que me den los 83.000€ restantes a mi), y además hacer una novacion de de 20.000€ más, o sea deberle al banco “I” 260.000€.
    Mis dudas son las siguientes:
    En teoria subrrogacion no paga ajd, pero esto sigue siendo así al no haber dispuesto en el banco “b” del total de 240.000€, o sea, seguiria exento de ajd?
    Cuanto pagaria de ajd por la novacion de 20.000€? Solo por esos 20.000€ o por el total de 260.000€???
    En cuanto a tasaciones: El banco “b” en su dia en base al proyecto tasó la vivienda y terreno una vez terminada en 410.000€
    El banco “I” para hacer la operacion hará su propia tasacion que estoy seguro sera de valor diferente.
    Me conviene quizas hacer solo la subrrogacion y hacer en otro acto la novacion mas adelante, antes de 6 meses para que me sirva la tasacion que hará ahora el banco “I”.
    Me urge la respuesta
    Muchas gracias

  2. MARIA JOSE GOMEZ ALONSO

    Buenas tardes

    Yo me encuentro con un caso que es el siguiente:
    En 2014 nova una hipoteca ampliando la responsabilidad hipotecaria en 200.000 e y se liquida AJD por dicha cantidad ( no sobre la cifra total de responsabilidad hipotecaria). En la novación se incluye un período de carencia y no hay más modificaciones.
    Tengo una consulta vinculante de DGT , dias posterior a la novación, que indica que es correcto tributar por la ampliación y no sobre el total.
    En 2016, La DGT cambia su criterio y ahora decide liquidar el impuesto sobre el “nuevo” total de responsabilidad hipotecaria.
    Pueden a fecha presente aplicarme el criterio de 2016?, cuando yo liquidé en 2014 conforme al criterio de entonces?
    Muchísimas gracias.

  3. Buenas noches, voy a firmar una compraventa de vivienda en Madrid con subrogacion hipotecaria. Hasta aqui bien, la duda me surge cuando en escritura diferente se firma novacion con ampliación del crédito hipotecario. Me subrogo al crédito del promotor, he tenido que tasar, me conceden el 80 % de esa tasación, y como la cantidad del préstamo es mayor que la deuda actual que mantiene el promotor, tengo que firmar escritura de novacion (cambian condiciones en relación con el crédito promotor, también es cierto que cambian porque el banco ha absorbido al banco que inicialmente tenia el crédito y sigue sus propias políticas) con ampliación.

    Me han pasado una provisión de fondos en la que la subrogacion no paga AJD, la compraventa si, y la escritura de novacion y ampliación a un tipo de 1,5 % sobre la totalidad de la responsabilidad hipotecaria. El tipo es correcto??? no entiendo porque se duplica y la gestoria no me a ningún tipo de explicación.

    Pueden explicarmelo?, la informacion que encuentro habla de un 0,75 % para una responsabilidad menor de 180.000 € y un 1 % para cantidades superiores.

    Muchas gracias

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