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las escrituras no son churros y las minutas tampoco

“Escrichurras” conforme a minuta

La minuta de escrichurra que recibo para preparar un poder especial es la está en cursiva bajo el epígrafe ESCRICHURRA DE PODER ESPECIAL. Como me niego a firmarla en esos términos, sin decir nada al despacho profesional que me la encargó, la convierto, empleando más tres cuartos de hora que debería haber empleado el profesional que me la envía, en preparar una buena escritura de poder especial que sirva para lo que se pretende y que deje completamente tranquilo a mi cliente al que conozco desde hace años (aunque hubiera hecho lo mismo de no haberle visto en mi vida). La escritura que finalmente se firma está a continuación de la ESCRICHURRA bajo el epígrafe ESCRITURA DE PODER ESPECIAL.

Escrichurra de poder especial

1) Que es propietaria de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de XXX al tomo XXX, libro XXX, folio XXX, número de finca registral XXX de XXX. No es su vivienda habitual ni reside en la misma ni es la vivienda conyugal.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: No es propietaria, es copropietaria. Mejorable la mención a la consideración de vivienda habitual o conyugal.

2) Que en su día suscribió un préstamo con garantía hipotecaria con la entidad financiera XXX actualmente XXX.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: No lo suscribió ella sola, lo hizo con su esposo. Sería muchísimo mejor mencionar algún dato del préstamo y las novaciones o modificaciones que hayan podido tener lugar.

3) Que no ha podido cumplir con los pagos de dicho préstamo hipotecario.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: Mejor hablar en plural que en singular, puesto que el marido también es prestatario y tampoco ha podido cumplir con los pagos.

4) Que con la intención de evitar el incremento de la deuda hipotecaria con intereses de demora y otras penalizaciones, ha decidido conceder el presente poder especial a los efectos de que se pueda vender la referida finca o bien firmar en su nombre una dación en pago o para pago de la referida finca, cancelando de manera simultánea cualquier préstamo hipotecario suscrito en su nombre con la entidad financiera XXX.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: Mejorable la mención a la posible venta o dación en pago, como todo el párrafo en general que hace surgir la duda de si hay un solo préstamo hipotecario o hay más. En general la parte expositiva del poder deja bastante que desear pues podría haberse dejado todo mucho más claro y así hacer más sencilla la enumeración de las facultades conferidas.

Que, a los anteriores efectos, dar y confieren poder especial pero tan amplio y bastante como en derecho sea necesario a favor de:

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: “Dar y confieren”, ¿no será dan (más bien da que solo es una) y confieren (mejor confiere puesto que solo hay un poderdante)?

xxxxx, abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de xxxx, titular del DNI xxx.

xxxxxprocuradora de los Tribunales, titular del DNI xxx.

xxxxx procurador de los Tribunales, titular del DNI xxx.

xxxxx, abogado miembro del Ilustre Colegio de Abogados de xxx, titular del DNI xxxx.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: No se indica el domicilio de los apoderados que necesitamos a efectos del Índice Único Informatizado (IUI). No se indica el colegio al que pertenecen los procuradores.

Para que cualquiera de ellos actuando indistintamente, pueda en nombre del poderdante ejercer las siguientes facultades:

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: Es una poderdante, no un poderdante.

1) Vender y transmitir cualquier finca en España propiedad del poderdante, estipulando en todo caso el precio y demás condiciones que tengan por conveniente, incluso percibir dicho precio mediante cheque bancario nominativo a la entidad xxxx.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: Empezamos concretando el poder a un finca y de repente lo extendemos a cualquier finca en España, propiedad del (es una mujer) poderdante.

2) Efectuar, a favor de xxxx con CIF xxxxx o cualquier otra persona jurídica que resulte acreedor del/los préstamos, concedidos en su momento al poderdante, por el importe o valoración que se estime conveniente por los apoderados, dación de cualquier finca en España propiedad de la poderdante en pago o para pago de cualquier préstamo con garantía hipotecaria concedido a los mismos, haciendo tradición entrega del dominio, posesión voluntaria y demás derechos que le corresponden a la entidad financiera xxxx o quien resulte sucesor en su negocio bancario o financiero y, reconocer la deuda correspondiente a los poderdantes, tanto por capital como por intereses ordinarios y de demora. Faculta también a los apoderados para cancelar cualquier otro tipo de préstamo o crédito que los poderdantes hubieran concertado con la entidad financiera xxxx, o quien resulte sucesor en su negocio bancario o financiero, pudiendo suscribir a los efectos anteriores, toda clase de documentos respecto las obligaciones que tuvieren con dicha Entidad Financiera y tramitar el pago de impuestos y gastos necesarios para llevar a término la referida dación.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: El CIF hace años que no existe (concretamente desde el 1 de Enero de 2008, es decir, más de once años nada menos). Actualmente el término correcto es NIF (aunque hoy he recibido un oficio de la AEAT y hace mención al CIF de una persona física .. en casa del herrero, cuchillo de palo). ¿No había un solo préstamo? Es una señora y además no se le concedió el único préstamo a ella sola. Dación de cualquier finca (¡pero si solo hay una¡). Propiedad de la poderdante, ¿y si no es solo suya? (que yo sabía que no lo es). Otra vez cualquier préstamo y concedido a los mismos, ¿a quienes? Reconocer la deuda a los poderdantes, ¡si solo hay uno¡ Cancelar otro tipo de préstamo o crédito, ¿pero no había uno nada más?

3) Dado que el poderdante tienen la condición de no residente fiscales en España, la transmisión de las fincas anteriormente descritas mediante dación a la entidad financiera xxx, o quien resulte sucesor en su negocio bancario o financiero, o mediante venta, conllevará la obligación del adquirente de retener e ingresar a favor de la Agencia Tributaria, el 3% del importe por el que se efectúe la transmisión.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: Singulares, plurales, masculinos, femeninos. Lo siento, pero la señora sí que es residente fiscal y solo transmitirá por venta o dación en pago una finca que no es solo suya.

Si por cualquier motivo la entidad financiera xxxx o quien resulte sucesor en su negocio bancario o financiero asumiera el pago ante la Agencia Tributaria del importe correspondiente al 3% de retención, los poderdantes facultan expresamente a los apoderados para que, en el supuesto de que la Administración Tributaria procediera a la devolución del exceso ingresado a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes de los poderdantes, renuncien a favor de la entidad financiera xxx o quien resulte sucesor en su negocio bancario o financiero, cualquier devolución dineraria que le correspondiera por este concepto, facultándoles expresamente para que autoricen que esta cantidad dineraria sea abonada por parte de la Agencia Tributaria directamente en una cuenta corriente titularidad de la entidad xxx o quien resulte sucesor en su negocio bancario o financiero.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: No procede la retención. El párrafo sobra por completo. No entro en esta autorización de renuncia a devoluciones por razón del impuesto sobre la renta de los no residentes, pero la verdad es que nunca lo había visto.

4) Administrar de manera general la finca descrita anteriormente, ejercer con respecto a la misma toda clase de derechos y obligaciones, rendir, exigir y aprobar cuentas, firmar y seguir correspondencia; desahuciar inquilinos, arrendatarios o ocupantes de cualquier tipo, pudiendo otorgar al efecto poderes para pleitos a los abogados y procuradores de su elección, reconocer, aceptar, pagar y cobrar cualesquiera deudas y créditos, por capital, intereses, dividendos y amortizaciones, y con relación a cualquier persona, pública o privada, incluso Estado, Provincia o Municipio, firmando a tal efecto, cartas de pago, recibos, saldos, conformidades y resguardos. Podrán también los apoderados en cualquier momento gestionar el cambio de la o las cerraduras de la puerta principal de las fincas de la poderdante gravada con una hipoteca a favor del xxxx o quien resulte sucesor en su negocio bancario o financiero.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: La finca no está descrita, solo está citada por su número de finca registral. ¿Gestionar el cambio de cerraduras? Por lo visto ya estaban cambiadas y no veo porqué tiene que hacerse de este modo. De refilón incluimos la facultad para otorgar poderes para pleitos. Me parece mejor iniciar la mención a las facultades conferidas con las de carácter administrativo, para pasar luego a las dispositivas, aunque esto es una cuestión de costumbre (bastante mayoritaria y usual, por otra parte). Fincas .. una hipoteca (ya no sé ni cuantas hay de cada cosa …).

5) Podrán también los apoderados efectuar cualquier trámite ante la Administración Tributaria, solicitar certificados, información y documentación de las deudas del poderdante en oficinas y organismos públicos, así como a las comunidades de propietarios a las que pertenezca y a las empresas suministradoras de agua, luz eléctrica y gas natural, pudiendo ejercitar ante las referidas oficinas, organismos públicos y empresas suministradores cualquier tipo de gestión y trámite. A los efectos anteriores, los poderdantes facultan expresamente a los apoderados para que autoricen de manera expresa al personal del xxxxx o quien resulte sucesor en su negocio bancario o financiero para que puedan ejercitar estas facultades.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: Este párrafo (el primero hasta ahora) no está mal, si olvidamos masculinos, femeninos, plurales, singulares … y que la finca no forma parte de ninguna comunidad de propietarios. De nuevo pasa de poderdante, masculino, singular, a poderdantes masculino, plural.

6) Otorgar y firmar cuantos documentos públicos o privados exija la naturaleza jurídica de los actos que realice en cumplimiento del presente poder especial, aunque al ejercitarlas, incida en la figura jurídica del auto contrato o tenga intereses convergentes, divergentes o paralelos con los del poderdante, y dando a este poder el carácter de irrevocable, relevando expresamente a los apoderados de la obligación de rendir cuentas de su gestión. 

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: Este párrafo suele colocarse el último en los poderes, para así referimos a todos los documentos que puedan otorgarse en relación con todas las facultades conferidas (si seguimos añadiendo facultades, para ellas, ¿no se confiere esta facultad?). No me gusta que se pueda autocontratar aunque es posible que los apoderados representen también a la otra parte y habría que mantenerlo. De nuevo un masculino por un femenino y singulares y plurales. Tampoco me gustan los poderes irrevocables y menos aún (es más me parece horrible) que se DISPENSE DE LA OBLIGACIÓN DE RENDIR CUENTAS. ¡PUAJ¡ …. Por supuesto que hay casos en los que cabe una dispensa, pero no veo qué razón habría en un caso como este. Veáse (dando un salto), el apartado 10) que dice lo mismo que este. Encima repetidos … Los poderes se ejercitan no se cumplen.

7) Podrán los apoderados pagar los impuestos que por razón de los bienes o derechos del poderdante en España deban ser satisfechos, presentando cuantas liquidaciones o autoliquidaciones sean procedentes y solicitar las exenciones o bonificaciones que pudieran resultar aplicables.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: ¿Por qué no referirnos al inmueble en cuestión? Solo hay un inmueble que es de un señora y su esposo. Sobra la referencia a otros bienes o derechos en España.

8) Solicitar certificaciones, documentos o cualesquiera datos de cualquier Oficina Pública relativos a los bienes que poseyera en España, en particular, podrán solicitar asientos en el Registro de la Propiedad, certificados de deuda de comunidad de propietarios, IBI, cédulas de habitabilidad y demás documentación relacionada con las propiedades del poderdante en España, incluido certificados de deuda hipotecaria.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: Repito, ¿por qué no referirnos al inmueble en cuestión? No hay comunidad de propietarios. No hay más propiedades. Es una mujer.

9) Solicitar y obtener de las Autoridades españolas el Número de Identificación de Extranjero (NIE) de los poderdantes para cuyas gestiones facultan también de manera expresa a Doña xxxx y Doña xxxx.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: La poderdante ya tiene NIE. No me gustan estos apoderamientos perdidos entre la enumeración de facultades y prefiero que se mencione a todos los apoderados al principio. Solo hay un poderdante.

10) Otorgar y firmar cuantos documentos públicos o privados exija la naturaleza jurídica de los actos que realice en cumplimiento del presente poder especial, aunque al ejercitarlas, incida en la figura jurídica del auto contrato o tenga intereses convergentes, divergentes o paralelos con los de los poderdantes, y dando a este poder el carácter de irrevocable, relevando expresamente a los apoderados de la obligación de rendir cuentas de su gestión.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: Párrafo repetido y ya analizado. Ver apartado 6).

11) Firmar cuantas escrituras de sustitución de este poder consideren oportuno a favor de cualquier tercero.

ERRORES O MEJORAS POSIBLES: No me gustan las sustituciones y en este caso, menos aún.

escritura según minuta

Creo que es imposible cometer tantos errores en una escritura tan corta. Hay tantos, que es difícil enumerarlos. ¿Es mi obligación mejorar una minuta desastrosa o debo limitarme a indicar que la he redactado “según minuta”? No sé si debo o no debo, pero no pienso hacerlo …

Lo que finalmente se firma es esto:

Escritura de poder especial

PRIMERO.- Que es propietaria de una mitad indivisa de la finca registral numero xxxx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, inscrita al tomo xxx, libro xxx, folio xxx, sita en término municipal de xxx, en la cual no reside por lo que no constituye su vivienda habitual ni domicilio conyugal.

SEGUNDO.- Que en su día suscribió junto con su citado esposo un préstamo con garantía hipotecaria sobre dicha finca con la entidad financiera xxx, actualmente xxx, por importe inicial de xxxx y no han podido cumplir con los pagos de dicho préstamo.

TERCERO.- Que con la intención de evitar el incremento de la deuda hipotecaria con intereses de demora y otras penalizaciones, ha decidido conceder el presente poder especial a los efectos de que se pueda vender o dar en pago o para pago la referida finca, subrogando o cancelando de manera simultánea el citado préstamo hipotecario con la entidad financiera xxx o con quien le haya sucedido o sustituido en su titularidad.

CUARTO.- Que, a los anteriores efectos, da y confiere poder especial, tan amplio y bastante como en derecho sea necesario a favor de Doña xxx, procuradora de los Tribunales, y titular del DNI/NIF xxxx, Don xxx, procurador de los Tribunales, y titular del DNI/NIF xxxx, Don xxxx, abogado del Ilustre Colegio de Abogados de xxxx y titular del DNI/NIF xxxx, y Don xxx, abogado del Ilustre Colegio de Abogados de xxx, titular del DNI/NIF xxxx, todos con domicilio profesional en la Calle xxxx, para que cualquiera de ellos actuando solidariamente, pueda en nombre de la poderdante ejercer las siguientes facultades:

1) Administrar de manera general la finca citada y ejercer con respecto a la misma toda clase de derechos y obligaciones, rendir, exigir y aprobar cuentas, firmar y seguir correspondencia; desahuciar inquilinos, arrendatarios o ocupantes de cualquier tipo, pudiendo otorgar al efecto poderes para pleitos a los abogados y procuradores de su elección, reconocer, aceptar, pagar y cobrar cualesquiera deudas y créditos, por capital, intereses, dividendos y amortizaciones, y con relación a cualquier persona, pública o privada, incluso Estado, Provincia o Municipio, firmando a tal efecto, cartas de pago, recibos, saldos, conformidades y resguardos. Podrán también los apoderados en cualquier momento gestionar el cambio de la o las cerraduras de la puerta principal de la finca.

2) Vender o, por cualquier otro título oneroso, transmitir dicha finca, estipulando en todo caso el precio y demás condiciones que tengan por conveniente, que podrá percibirse incluso mediante cheque bancario nominativo expedido a favor de la entidad xxxx, titular del N.I.F. xxxx.

3) Efectuar a favor de xxxx o de cualquier otra persona jurídica que resulte acreedora del préstamo concedido en su momento a la poderdante y su esposo  por el importe o valoración que se estime conveniente por los apoderados, dación de la finca en pago o para pago de dicho préstamo hipotecario, haciendo tradición-entrega del dominio, posesión voluntaria y demás derechos  que le corresponden a la entidad financiera xxxx o quien resulte sucesora o sustituta en su negocio bancario o financiero y, reconocer la deuda correspondiente a favor de dicha entidad, tanto por capital como por intereses ordinarios, de demora o por cualquier otro concepto. 

4) Cancelar cualquier otro tipo de préstamo o crédito que la poderdante hubieran concertado con la entidad financiera xxxx, o con quien resultara sucesora o sustituta en su negocio bancario o financiero.

5) Efectuar cualquier trámite ante la Hacienda Pública, pagar impuestos, presentar liquidaciones o autoliquidaciones y solicitar exenciones o bonificaciones fiscales que pueden resultar aplicables; solicitar certificados, información y documentación de las deudas o sobre cualquier otro dato de la poderdante en oficinas y organismos públicos, en particular en el Registro de la Propiedad, así como a las empresas suministradoras de agua, luz eléctrica y gas natural, pudiendo ejercitar ante las referidas oficinas, organismos públicos y empresas suministradoras cualquier tipo de gestión o trámite. A estos efectos anteriores, la poderdante faculta expresamente a los apoderados para que autoricen de manera  expresa al personal del xxxx o quien resulte sucesor o sustituto en su negocio bancario o financiero para que puedan ejercitar estas facultades.

6) Otorgar y firmar cuantos documentos públicos o privados exija la naturaleza jurídica de los actos que realicen en el ejercicio del presente poder especial, aunque al ejercitarlas, incidan en la figura jurídica del auto contrato o tengan intereses convergentes, divergentes o paralelos con los de la poderdante, dando a este poder el carácter de irrevocable.

¿Detecta el profano la diferencia? ¿Serviría la escrichurra para firmar lo que se pretende firmar?

Lo que se pretende firmar es una escritura de dación en pago de una deuda hipotecaria (aunque hay entidades que la estructuran como compraventa con subrogación en la hipoteca). El inmueble pertenece a un matrimonio por mitades indivisas con carácter privativo y la única hipoteca que grava ese inmueble se constituyó en garantía de un préstamo concedido a ambos cónyuges solidariamente, aunque no sea descartable que pueda existir alguna otra deuda con el Banco.

No sé si el profano lo detecta, pero el profesional (el buen profesional) sí que lo hace y su misión es evitar problemas a su cliente. Esos problemas son que el poder no pueda utilizarse o que pueda mal utilizarse por un apoderado desaprensivo. Por eso hay que mejorarlo y hacer las cosas bien.

Vale, pero de haber firmado la escrichurra, ¿serviría? Pues desde las primeras palabras daría problemas: Que es propietaria de la finca inscrita. No, error. Es propietaria de una mitad indivisa con lo que a partir de ahí el problema (la duda) está servida. A mi me parece lo que representa ese conocido emoji marrón en forma de montaña. Pero claro, si el que hizo la escrichurra de poder va a hacer también la escrichurra de dación en pago, le dará igual ocho que ochenta y si se manda el poder a otro escrichurrista pues tres cuartos de lo mismo. Luego, las culpas al boggie que es muy socorrido y lo encaja todo. A fin de cuentas, si se hacen minutas así es porque se aceptan, ¿no? … Eso sí que me preocupa de verdad. El nivel por los suelos.

¿Y el coste de este servicio (el mío digo)? Sobre 70 Euros y ¿el de ellos? Doy por hecho que será mucho más y encima pretendían liberarse de rendir cuentas.

Creo que el que tenga ganas de continuar con un tema parecido, puede seguir leyendo sobre lo que yo llamo el “listón de la inscripción”.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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