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escrituras iguales o distintas

¿Todas las escrituras son iguales? (el listón de la inscripción)

Al próximo que me lo diga, le voy a soltar a Zeus y a Apolo como hace Luis Tosar en el anuncio de la cerveza Voll Damn …

Tengo advertidos por activa y por pasiva a mis oficiales y a los “operadores jurídicos” que me encargan escrituras de herencia de extranjeros (en mi zona sobre todo de británicos) de que no me agenden las escrituras sin que yo antes le haya dado mis bendiciones al asunto. Este pasado jueves, ya por la tarde-tarde, le eché un ojo a la herencia de un británico residente en España fallecido bajo testamento hecho en España en estado civil de viudo, sin descendientes, ni ascendientes. El testamento no contenía professio iuris, era anterior al Reglamento europeo y el causante había fallecido hacía pocas semanas. Viendo estas circunstancias, no podía haber un problema de legítimas, ni de reenvío, así que di el visto bueno y decidí dejar el repaso completo de la escritura para el día siguiente, fecha prevista para su firma. No sospechaba yo que habría tantos detallitos y cuestiones interesantes que hubo que resolver sobre la marcha, con el “operador jurídico” ya en mi despacho pues actuaba como apoderado del único heredero y era quien manejaba casi toda la información que a mi me hacía falta. Tampoco sospechaba que esta escritura me iba a dar pie para hablar de algo a lo que le tenía muchas ganas: El listón de la inscripción.

¿Dónde corresponde liquidar la herencia si el causante era residente pero su heredero no lo es?

Se liquida en Madrid (en la AEAT) si el causante es no residente o si el heredero es no residente. Lógicamente, si los dos son no residentes, también hay que recurrir a Madrid. Si teníamos que liquidar en Madrid, era necesario seguir las instrucciones de la Gestoría Calvo a quien le suelo remitir lo necesario para que practique la liquidación en estos casos.

Cuatro precauciones para evitar que luego la gestoría tenga problemas con la liquidación

  1. A solicitud del compareciente se incorpora fotocopia del Pasaporte y NIE del Sr. Poderdante, autorizándome a su reproducción en las copias de la presente se expidan.
  2. Ejerce su representación en virtud de la escritura de poder general, otorgado bajo mi fe, el día 25 de Enero de 2019, con el número 33 de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo, en cuya escritura consta y lo transcribo literalmente lo siguiente: “DECLARACIÓN FINAL: El Sr. xxx declara que, a los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 230/1963, de 28 de Diciembre, General Tributaria, designa como su representante a efectos fiscales en territorio español a DON xxx, cuyos datos figuran anteriormente, y señala como domicilio a efectos de requerimientos y notificaciones en España, el de su citado representante”.   
  3. A solicitud del compareciente se incorporan fotocopias del Pasaporte y NIE del causante, autorizándome a su reproducción en las copias de la presente se expidan.
  4. Recibos del IBI¿Recibos del IBI a estas alturas? Pero si ya tenemos las certificaciones catastrales, ¿para que quieren los recibos del IBI? Tal vez los quieran porque están acostumbrados a que se no unan las certificaciones y a efectos de liquidación, la referencia catastral es fundamental. Por eso me decanto por una pequeña variación en mi fórmula habitual: “Se hace constar que las fincas urbanas objeto de la presente escritura, se encuentran al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás impuestos y débitos asociados y lo acredita mediante Informes obtenidos por vía telemática, a su solicitud, del Organismo xxxx, el cual incorporo a la presente, junto con recibos del IBI correspondientes al ejercicio 2018″.

Valoraciones teniendo en cuenta mayores obras y situación catastral

VALORACIÓN DE LA FINCA NÚMERO UNO DESCRITA ANTERIORMENTE: xxx EUROS (xxx €), incluida la mayor edificación existente en su interior cuya declaración en legal forma se difiere a un momento posterior.

VALORACIÓN DE LA FINCA NÚMERO DOS DESCRITA ANTERIORMENTE: xxx EUROS (xxx €), incluida la mayor edificación existente en su interior cuya declaración en legal forma se difiere a un momento posterior.

DATOS CATASTRALES DE LA FINCA NÚMERO TRES: Carece de ellos aunque consta en las certificaciones catastrales correspondientes a las fincas 1.= y 2.= que se incorporarán a la presente, que la parcela catastral sobre la que ambas se encuentran tiene una superficie gráfica de XXX y que el coeficiente de participación que corresponde a cada de las dos edificaciones anteriormente descritas es del 16,6667% (33,33% en total). Dicho coeficiente se atribuye sobre la total superficie de la finca y también sobre una piscina existente en su interior (sin referencia catastral propia) que catastralmente figura en las certificaciones de las dos fincas urbanas como “elementos comunes” con una superficie de XXXX que está asignada con arreglo a dicha cuota a dichas dos fincas y, además, a otras cuatro referencias de urbana existentes dentro de la misma y pertenecientes a otros propietarios.  

DATOS CATASTRALES DE LA FINCA NÚMERO CUATRO: Constituye la subparcela “a” de la parcela XXX del polígono XXX del Catastro de Rústica de xxx, catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de Doña xxx, bajo la siguiente referencia: xxx.

Comparar la situación de las fincas según escritura y según registro y luego contrastarla con la situación catastral exigió que el “operador jurídico” que conocía la propiedad nos aportara bastante información y que llamara a su cliente para completar la que no sabía. Entendernos y redactar el párrafo llevó un buen rato. Siempre hacemos mención a la existencia de mayores obras en Catastro que en escritura y registro a fin de evitar problemas de liquidación o en futuras transmisiones.

Con todo este lío me pregunté que qué íbamos a hacer con el STI ahora que resulta que los Notarios podemos dudar y que, aún dudando, el Catastro puede cambiar la titularidad y pasarse por el forro nuestra duda. Con una propiedad con tan especiales características, lo mejor iba a ser decir que es una referencia catastral de origen, pues si decimos que es dudosa podemos organizar un lío morrocotudo. “Sí, rellena la ficha como dudosa”, – le dije al oficial, refiriéndome a la finca número CUATRO (la subparcela que dentro de la total finca estaba a nombre de otra persona).

Reducciones en la plusvalía municipal

¿En Talsitio hay reducción en la plusvalía municipal si se hereda la vivienda habitual del causante? “Que Fulanita – la oficiala –, vaya llamando mientras que vamos resolviendo los demás temas, que no quiero que puedan perder la reducción por falta de solicitud o por pasárseles el plazo”. Además siempre va bien revisar la carta de pago a fin de confirmar que ha sido aplicada.

Contratos de seguros que figuran en el Certificado del Registro de Contratos de Seguro de Cobertura de Fallecimiento

Constan asociados al NIE indicado en la solicitud los siguientes contratos:

  1. Póliza xxxx de “Mutua International Limited”, que, según manifiesta, se deriva de un contrato celebrado en el extranjero con una entidad extranjera con presencia en territorio español del que, según manifiesta, el aquí heredero no es beneficiario.
  2. Póliza xxxx de “Mutua International Limited”, que, según manifiesta, se deriva de un contrato celebrado en el extranjero con una entidad extranjera con presencia en territorio español del que, según manifiesta, el aquí heredero no es beneficiario.

Me resultó de gran ayuda el recurso a esta entrada de Iberley que comenta la Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos, V0353-17 de 10 de Febrero de 2017. Mi conclusión fue que el contrato se había celebrado en el extranjero y que no tributaría en España. Veremos a ver que pasa. Me llevó un buen rato decidir que hacíamos con estos seguros poco habituales por mis lares.

Oficio a la Sociedad Rectora de La Bolsa

En la herencia había valores bursátiles así que tocaba hacer la oportuna comunicación. En la escritura solo hago constar esto:

“Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la aceptación de la herencia a beneficio de inventario y a la comunicación de la presente (en lo oportuno) a la Sociedad Rectora de la Bolsa, y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del  plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador”.

Luego preparamos el oficio, lo enviamos y ponemos nota de que lo hemos hecho, incorporando copia del mismo a la escritura.

El listón de la inscripción

Todo esto lo tuve que pensar y resolver yo cuando el cliente (el apoderado de mi cliente) estaba ya en el pasillo de mi notaría y en parte ya con él en mi propio despacho, pero ¿alguna de estas cosas hubiera representado algún problema en el Registro de la Propiedad? No, ninguna y esto me da pie para tratar el asunto al que yo llamo “el listón de la inscripción”.

Conseguir que las escrituras se inscriban no ha de ser el único propósito de las mismas. Nosotros los Notarios, como Serguei Bubka, podemos saltar mucho más arriba y por eso hay que buscar la perfección en cada escritura que autorizamos. Parece que dos escrituras que se inscriben son aparentemente iguales y pueden ser enormemente diferentes. ¡Ay si se lograra hacer comprender eso a la gente¡ 

Oigo y leo, de vez en cuando, que los Notarios nos limitamos a hacer corta y pega, que solo trabajamos con modelos y que lo nuestro no tiene ningún merito. Solemne estupidez que demuestra que no se sabe cómo se trabaja o cómo se puede trabajar. El Registro es un listón que se puede pasar o no pasar y punto. Desde allí hasta lo que saltaba Serguei Bubka hay muchos centímetros de distancia. Eso es lo que muchos usuarios notariales no entienden. Para mi no es conveniente no inscribir salvo en casos especiales, pero instar y conseguir la inscripción es una marca mínima, más allá de la cual nos queda mucho buen trabajo por hacer.  El usuario no lo percibe y porque no lo perciba no hay que dejárselo de hacer. Si se ha inscrito es que está bien, está aprobado, es UN SUFICIENTE y no hace falta nada más. Hasta el sobresaliente pueden hacerse muchas más cosas. El Registro marca un mínimo, pero la excelencia la marca la escritura pública o la marca “una escritura pública excelente”.

Yo firmé siete subsanaciones en 2018 y llevo cuatro en 2019. Subsano una de cada cien escrituras (no llego, en realidad a ese porcentaje). Eso es muy relevante a mi modo de ver. ¿Tan relevante es la función del gatekeeper para que algunos se pasen el día dándose golpes de pecho?

Aquí todos somos contingentes y, si me apuran, ninguno es completamente necesario ….

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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