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Calcular la plusvalía municipal

Las plusvalías municipales son fáciles de calcular (en los supuestos más comunes) con esta herramienta gratuita que se puede utilizar para toda España, bueno, para toda la España con plusvalía porque el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (que es como se llama realmente) es un Impuesto municipal voluntario, es decir, hay Ayuntamientos que lo tienen y otros, supongo que los menos, que no. Me gustaría saber cuántos Ayuntamientos no tienen implantando este Impuesto.

Este es el enlace a la herramienta de cálculo de la plusvalía municipal de Foro-Ciudad.com.

En ella nos hacen dos advertencias:

1.= “Esta herramienta no constituye una información oficial, solo es una simulación en base a los datos obtenidos de la Agencia tributaria“.

Y:

2.= “Art. 108.4 (de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales):  Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 % de la cuota íntegra, consultar en Ayuntamiento”,

Es decir, el resultado no es oficial y las bonificaciones no están incluidas y por lo tanto no es posible calcularlas. Tampoco existe posibilidad de diferenciar entre nuda propiedad y usufructo.

A partir de ahí su uso es muy sencillo. Provincia, municipio, año en curso, fecha de adquisición y fecha de transmisión del inmueble urbano. Hacemos click en calcular plusvalía y tenemos el Impuesto a pagar.

Suelo hacer uso de la herramienta sobre todo en herencias (los que heredan pueden tener muchos gastos y es conveniente que estén bien informados) y donaciones (donar suele ser prescindible y también hay que saber bien en qué gastos e impuestos puede uno incurrir para evitar sorpresas ruinosas) y, con carácter preventivo porque algunos Ayuntamientos pueden dar algún disgusto, según los casos, en disoluciones de condominios. En los demás casos en que se devenga (fundamentalmente compraventas) la calculo a  veces con carácter previo a la firma, pero sobre todo durante el otorgamiento o al terminarlo, según las circunstancias del caso. Por ejemplo, si hay intermediarios suelo preguntarles si les han calculado la plusvalía a sus clientes o si alguien me pregunta (cuando hablamos de los gastos e impuestos) “¿y sabe usted o me puede decir usted cuanto voy a pagar?” pues se lo digo. También digo que se lo tomen como una aproximación, que si luego no sale lo que les he dicho que vuelvan con la carta de pago a la notaría y si conozco la Ordenanza municipal aplicable y las bonificaciones que contiene les advierto para que lo tengan en cuenta. Al final siempre insisto: “primero protestar, luego pagar”.

De vez en cuando alguien vuelve con la carta de pago porque no sale lo que le había dicho y en algunas de esas ocasiones descubrimos errores a favor o en contra del sujeto pasivo. En algunos de esos casos recurrimos y hasta ganamos los recursos. A veces son cifras importantes que hacen imprescindible recurrir. Hay casos en que el error es esperable, porque hay plusvalías fáciles (la mayoría) y plusvalías más difíciles en las que es predecible que se produzca el error de cálculo.

Y es que si uno vende y otro compra y manejamos un solo título de adquisición, todo es sencillo, pero cuando el o los que venden manejan varios títulos o jugamos con las fechas de fallecimiento de los titulares anteriores, cuando tenemos bienes gananciales o entramos en el terreno de las discutibles plusvalías en las disoluciones de comunidad (una tenía recurrida en un Ayuntamiento de capital y hemos perdido el recurso), etc… las posibilidades de error se multiplican exponencialmente.

El caso de hoy

Hoy ha venido a vernos un cliente que vendió un inmueble que en cuanto a dos tercios le pertenecía por compra a sus hermanos en la misma escritura en la que aceptaron y adjudicaron la herencia de sus padres, los cuales fallecieron en 2004 y 2015. La tercera parte restante la heredó en cuanto a una mitad de su padre y en cuanto a la otra mitad de su madre. El cálculo del Impuesto se lo han hecho utilizando una sola fecha de adquisición, cuando debían tenerse en cuenta tres fechas distintas:

  • En cuanto a dos tercios (los que el sujeto pasivo compró a sus hermanos), la fecha de la escritura de compraventa (que incluía la herencia de los padres).
  • En cuanto a la mitad del tercio restante (el heredado de la madre), la fecha de fallecimiento de la madre que tuvo lugar en 2004.
  • Y respecto de la otra mitad de ese tercio (el heredado del padre), la fecha de fallecimiento del padre que tuvo lugar en 2015.

¿Y qué hace el órgano de gestión tributaria?

Pues tener en cuenta una sola fecha, la fecha de la escritura de herencia y compraventa que sería la correcta respecto de un 66,66% del inmueble (la parte que el sujeto pasivo compró a sus hermanos), pero que no es la correcta para el 33,33% restante del inmueble. Además, entre la fecha de la escritura de herencia y compraventa y la compraventa posterior que ahora genera una nueva plusvalía, solo han transcurrido 4 meses (artículo 107 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) por lo que no se ha devengado la plusvalía en cuanto a este 66,66% y solo corresponde pagarla en cuanto al tercio restante (el procedente de la herencia).

No había bonificaciones aplicables.

El resultado en este caso es que la carta de pago se gira por menor importe del que correspondía. En fin, un auténtico despropósito y eso que el supuesto no era especialmente complicado.

plusvalía municipal

Ahora la patata caliente de ser buen ciudadano está en el tejado del sujeto pasivo. Por cierto que esta persona al mismo tiempo está informándose acerca de si tiene o no tiene cláusula suelo en su hipoteca. ¿Qué decisión tomará en cada caso?

No puedes confiarte y hay que revisar toda “plusvalía”

Para ejemplificarlo contaré otro caso real aunque no es un supuesto de plusvalía.

Un amigo firma conmigo la herencia de sus padres y el único inmueble existente se lo adjudica él, abonando a sus hermanas su parte correspondiente. Esa adjudicación a uno y pago en metálico a los demás efectuada al amparo del Artículo 1.062 del Código Civil, al ser el inmueble objeto de adjudicación hereditaria esencialmente indivisible, no constituye una disolución de condominio ni comporta exceso de adjudicación. Advertí bien a mi amigo, de las circunstancias del caso y se presentó ante el servicio de gestión tributaria competente con su escritura para liquidar el Impuesto de Sucesiones.

Todo transcurría normalmente, según lo esperado, cuando en ventanilla le informan de que tiene que irse con el impreso de liquidación de Actos Jurídicos Documentados por la disolución de condominio a la entidad bancaria de enfrente e ingresar los 700 euros (el valor del bien era de 70.000 € y el tipo de gravamen el 1%) de ese impuesto que pretendían imputarle.

Mi amigo dice que su Notario no le ha dicho nada de eso y que no va a ir a pagar nada por ese concepto. Entonces en ventanilla le dicen que el Notario se ha equivocado y que “para qué se va a hacer la escritura a la provincia de al lado”, cuando podía haberla hecho en esta.

Cada uno siguió insistiendo en su respectiva postura y mi amigo se negó a ir a pagar esos 700 €. Luego me llamó para confirmar que había hecho lo correcto. Le confirmé. Nos preocupamos por esa pre-liquidación que le habían hecho y los problemas que nos pudiera dar. Llegamos a la conclusión de que era papel mojado y “se ahorró” pagar un dinero que luego hubiéramos tenido que recurrir.

Así que no se fíen…..ni un pelo.

En cuanto a la incidencia de la Sentencia del Tribunal Constitucional en la liquidación de las plusvalías cuando se produce una venta con pérdidas, me remito a este post en el blog notaríAbierta. La forma de proceder de los Ayuntamientos y de sus órganos de gestión tributaria es para mi una incógnita hasta el momento. Desde luego, si el ayuntamiento correspondiente dispusiera de datos suficientes (y probablemente sea así, aunque no los tengan debidamente sistematizados y organizados) no debería de girar las correspondientes cartas de pago obligando a los ciudadanos a la interposición de recursos o a la presentación de solicitudes para que se proceda a su anulación. He pedido a mis clientes que me informen de cualquier carta de pago o comunicación que reciban, pero ninguno lo ha hecho hasta este momento. Mi consejo es recurrir o reclamar en el caso de haber sufrido pérdida y haberse girado la liquidación.

Seguiremos informando…pero parece que la “nueva plusvalía” que lleva mascándose desde la Sentencia puede aparecer cualquier día de estos.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

7 comentarios

  1. Gracias por el texto clarificador Justito.
    ¿Para calcular la cuota de plusvalia municipal se tienen en cuenta la fecha de escritura de compraventa o la fecha de cancelacion de letras? Se supone que si tienes letras o hipoteca la propiedad no es tuya hasta la cancelacion de estas ¿no? Con lo cual no se deberia tomar esta fecha de cancelacion para calcular el inicio de la propiedad hasta su posterior venta?
    Gracias.

  2. Querido Justito, soy Mariano de Martín Soler el amigo de tus padres y me dirijo a ti porque en relación con este comentario casualmente he leído en el periódico que este impuesto ha sido declarado inconstitucional, por haberse vendido un piso procedente de una herencia de un hermano mio fallecido hace 3 años sin testamento ni descendencia directa.

    ¿Afecta esto a la llamada plusvalía del muerto? ¿Tengo posibilidades en caso afirmativo de que me sea reintegrado lo abonado por vender el piso a un valor mucho mas pequeño debido a la crisis que hemos atravesado?

    He abonado en concepto de sucesiones 58.524,90 € sobre una base liquidable de 224.605,27 € ,01 €correspondientes a 1/3 del total del caudal hereditario.

    Posteriormente por el piso hemos tenido que abonar en concepto de plusvalía 28.949 € por un supuesto incremento de valor desde la ultima transmisión en 1999 de las cuales me corresponde pagar a mi 1/3 es decir 9.649,66 €.

    Si lo deseas puedes publicar todos los datos que te facilito por si a alguno de tus seguidores le vale para algo.

    Un abrazo

    • Querido Mariano:
      Me alegro de tener noticias tuyas por esta vía de mi blog.
      Tengo que decirte que tengo entendido que el Impuesto se ha declarado inconstitucional cuando no ha habido aumento de valor y respecto de Guipúzcoa, por el momento.
      La plusvalía del muerto es un término que aplicable al IRPF y es en realidad una “no plusvalía”, pero a efectos, insisto, de IRPF (no a efectos del IIVTNU (plusvalía municipal).
      En cuanto a posibilidades de reintegro entiendo que habrá que esperar a ver que pasa con la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que es la que es aplicable en la mayor parte de España y con la retroactividad de la sentencia que pueda establecerse.
      Que vendieras por menos valor no es suficiente, hay que vender perdiendo (al menos en principio y por lo que yo sé, insisto).
      Gracias por la participación y el comentario y un fuerte abrazo para ti y toda la familia. Justito El Notario.

      • Gracias querido Justito. Un abrazo

        • Según las últimas sentencias, después de la anulación de los articulos de la ley de haciendas locales por el TC. El TSJN, Navarra y otros , han dictado que el impuesto queda anulado al no existir esos artículos y por tanto no se puede calcular la base imponible ni existe el hecho imponible. Ni en ganancias, ni herencias ni en pérdidas. Salvo mejor opinión.

          Por otro lado, la antigua forma de tributar que fijaba un máximo de 20 años para calcular ese impuesto de naturaleza urbana , para mas de 20 años no habia q pagar ese impuesto? o es q ese era el máximo periodo para calcular? y si han pasado 25 por ej; tambien había que pagar? Gracias . Saludos.

          • Buenas noches:
            Es correcto lo que dice en su segundo párrafo, pero la realidad es otra en cuanto a lo que dice en el primero.
            No si es exacto hablar de anulación de la norma, pero que se siguen girando liquidaciones con o sin ganancia, se lo puedo asegurar. Yo explico así esta circunstancia a todos mis clientes para que decidan que hacer cuando la liquidación les llegue. Así son las cosas con el fisco en muchas ocasiones. Saludos y gracias, Justito El Notario

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