Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Todo el conocimiento aquí:  Episodio IV: “El final de la travesía”

Y para aprender sobre estos líos: Curso Modificaciones Físicas de las Fincas y Expedientes Hipotecarios

1.= MUY INTERESANTE: VÍAS PÚBLICAS CON Y SIN REFERENCIA CATASTRAL

En suelo rústico, los caminos y veredas suelen estar identificados como parcelas catastrales, frecuentemente con numeraciones de la serie 9000.

Cuando existe esa identificación, un IVG+ puede detraer superficie de una finca y atribuirla al camino o vereda colindante, obteniendo una validación positiva.

En suelo urbano, en cambio, muchas calles carecen de referencia catastral individualizada. En esos casos, no es posible atribuir directamente a la calle la superficie detraída, por lo que puede ser necesario representarla como una porción independiente.

CONCLUSIÓN: La existencia o inexistencia de una parcela catastral identificada para la vía pública condiciona técnicamente la elaboración del IVG+ y la atribución de las superficies resultantes.

 

2.= MUY INTERESANTE: IMPOSIBILIDAD DE OBTENER UN IVGA CUANDO LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA COINCIDE CON CATASTRO

Se plantea cómo obtener un IVGA cuando el técnico utiliza exactamente las mismas coordenadas que figuran en Catastro.

La SEC no genera el informe porque la representación aportada coincide íntegramente con la catastral y no supone ninguna alteración. Únicamente permite descargar el GML.

En el caso consultado existe, además, una discrepancia entre la superficie alfanumérica (92 m²) y la gráfica (81 m²) que impide obtener la CCDyG.

Catastro distingue dos situaciones:

1. Representación gráfica catastral: debe aportarse la CCDyG. Si no puede obtenerse por una discrepancia de superficies, habrá que subsanarla previamente.
2. Representación gráfica alternativa: debe aportarse un IVGA, pero no puede obtenerse cuando las coordenadas coinciden exactamente con las catastrales.

Los archivos GML catastrales pueden descargarse directamente desde el visor de la SEC, pero no sustituyen por sí solos la CCDyG exigible para la inmatriculación.

CONCLUSIÓN: No debe alterarse artificialmente la geometría de una parcela para conseguir un IVGA positivo. Si la representación catastral es correcta, procede utilizar la CCDyG y resolver previamente las discrepancias que impidan su expedición.

CUESTIÓN PRÁCTICA: El problema no está en las coordenadas, sino en la imposibilidad de obtener la certificación catastral por la discordancia entre las superficies gráfica y alfanumérica.

3.= INTERESANTE: EXPEDIENTE 18.2 TRLCI: FINCA ERRÓNEAMENTE CONSIDERADA DIVISIÓN HORIZONTAL EN CATASTRO

Se plantea si puede tramitarse un 18.2 TRLCI para rectificar el suelo de una finca que Catastro considera integrada en una división horizontal, cuando jurídicamente no existe tal régimen.

Catastro responde que, a falta de examinar la documentación jurídica, no aprecia inconveniente inicial para presentar el expediente, siempre que:

• Se trate de fincas registrales independientes.
• Se dé audiencia a los titulares catastrales afectados.
• Se explique expresamente la situación catastral errónea.

CONCLUSIÓN: La existencia de una división horizontal errónea en Catastro no impide, por sí sola, tramitar un expediente del artículo 18.2 TRLCI, siempre que se acredite la verdadera situación jurídica y se practiquen las audiencias correspondientes.

4.= INTERESANTE: COMPRAVENTA DE FINCA AFECTADA POR UN 18.2 TRLCI TODAVÍA EN TRAMITACIÓN

Durante la tramitación de un 18.2 TRLCI, uno de los colindantes afectados vende su finca al propio promotor del expediente, antes de que este haya concluido.

La finca presenta tres superficies diferentes: la del título y Registro, la catastral vigente y la que resultará del IVG+ utilizado en la subsanación.

Solución adoptada:

1. Se hacen constar en la compraventa las tres superficies y la existencia del expediente pendiente.
2. El vendedor, que había sido notificado, manifiesta expresamente que no se opone a la subsanación.
3. Los interesados autorizan al notario a incorporar mediante diligencia la nueva CCDYG cuando concluya favorablemente el procedimiento.
4. Se solicita la inscripción de la compraventa y, posteriormente, la tramitación del 199.1 LH para modificar la cabida y coordinar la finca.
5. Subsidiariamente, se solicita la inscripción de la transmisión conforme a la descripción registral si no prospera la inscripción de la representación gráfica.

CONCLUSIÓN: Es posible documentar la compraventa durante la tramitación del 18.2, anticipando sus efectos y preparando la posterior rectificación registral, sin necesidad de esperar a que Catastro concluya el expediente.

5.= UN CLÁSICO: POSIBLE INCORPORACIÓN SIMULTÁNEA DE SUELO Y EDIFICACIONES

En un expediente 18.2 destinado a rectificar el suelo, Catastro incorporó también unas edificaciones declaradas por antigüedad en la escritura, pese a que el procedimiento se viene utilizando ordinariamente para subsanar discrepancias del suelo.

Se aclara que esta actuación no responde a un cambio general del procedimiento, sino a una decisión adoptada en aquel expediente por razones de eficiencia.

El último párrafo del artículo 18.2 TRLCI contempla la posibilidad de ampliar los elementos susceptibles de rectificación mediante resolución de la Dirección General del Catastro, previo informe favorable de la Dirección General competente en materia de registros.

También se plantea la posibilidad de desarrollar un procedimiento que permita comunicar conjuntamente las alteraciones del suelo y de las edificaciones a través de la SEC, sin quedar condicionado por el cauce del 18.2.

CONCLUSIÓN: La actualización simultánea del suelo y las edificaciones podría simplificar considerablemente la tramitación catastral, pero no consta que exista todavía un procedimiento general establecido para ello.

PENDIENTE: Comprobar si se desarrolla un nuevo cauce de comunicación o se amplía formalmente el ámbito del artículo 18.2 TRLCI.

6.= OTRO CLÁSICO: NOTIFICACIÓN A COLINDANTES NO DIRECTAMENTE AFECTADOS

En un expediente del artículo 18.2 TRLCI, con IVG positivo, Catastro solicita acreditar la audiencia de posibles colindantes no afectados gráficamente por la subsanación, al advertir en la ortofoto una construcción próxima al lindero que podría pertenecer a un tercero.

Se plantea si la obligación de notificar deriva de una afección real por la modificación o puede extenderse a quienes simplemente colindan con la finca, aunque sus parcelas no resulten alteradas.

La Gerencia recuerda que deben notificarse las actuaciones a los titulares catastrales afectados y, en su caso, a los titulares registrales que puedan resultar afectados, concediéndoles veinte días hábiles para formular alegaciones.

No obstante, señala que cada expediente exige valorar sus circunstancias particulares y que, en zonas conflictivas, deben extremarse las precauciones para evitar situaciones de indefensión.

CONCLUSIÓN: Según el criterio expresado por la Gerencia, un IVG positivo no excluye necesariamente la necesidad de dar audiencia a otros posibles interesados. Deben valorarse las circunstancias concretas y los derechos que pudieran resultar afectados.

PENDIENTE: Determinar hasta dónde puede extenderse la exigencia de notificación cuando no existe modificación gráfica de las parcelas colindantes.

7.= OTRO CLÁSICO MÁS (CON ALGO DE SORPRESA): OPOSICIÓN INMOTIVADA Y CONTINUACIÓN DEL PROCEDIMIENTO

En un expediente del artículo 18.2 TRLCI se recibe una oposición mediante burofax sin certificación de contenido, con dudas sobre la identidad del remitente y carente de motivación. El interesado solicita documentación pese a habérsele facilitado el CSV del IVG.

Se consulta a Catastro si esta oposición impide necesariamente continuar el procedimiento.

Tras una primera respuesta basada en el artículo 18.2.d) TRLCI, la Gerencia aclara que si el notario considera infundada la oposición y suficientemente acreditada la discrepancia, puede continuar el expediente, dejando constancia en el instrumento público de la oposición y de su valoración.

Una vez completadas las actuaciones, podrá presentar el expediente por el cauce habitual de la SEC, que lo tramitará normalmente.

CONCLUSIÓN: Según el criterio comunicado por la Gerencia, la mera existencia de una oposición no impide necesariamente la tramitación del 18.2. El notario puede valorar su entidad y continuar si considera acreditada la discrepancia, siempre que documente y motive su decisión.

IMPORTANTE: La admisión a trámite no garantiza un resultado favorable ni supone que pueda ignorarse una oposición fundada.

PENDIENTE: Comprobar si este criterio se consolida y extiende a otras Gerencias.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. @justitonotario