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Actas de toma de posesión (o de indicios de desocupación)

Hace unas semanas la inmobiliaria de un Banco me requirió (en nombre y representación del Banco) para un acta de manifestaciones y requerimiento relativa a un inmueble que pertenecía por causa de una ejecución hipotecaria a ese Banco. Estudiada la documentación enviada, decidí no aceptar el requerimiento. Curiosamente, unas semanas más tarde el mismo requerimiento me llegó por otro conducto: en este segundo caso se requirió a un compañero de otra localidad (de una distinta y distante localidad) con el fin de que a través de compañero competente (yo era el único) se practicara el requerimiento (el mismo requerimiento que se me había hecho a mi). Desconozco si se hizo a propósito, pensando que si el compañero de la distante localidad lo aceptaba yo tendría que aceptar practicarlo o si, por el contrario, se hizo en otro sitio cuando ya se había intentando hacer conmigo por una simple cuestión de mala organización (esto me parece lo más probable). El caso es que el compañero podía aceptar el requerimiento pero no aceptarlo por mi, cuando comportaba una actuación por mi parte relativa a la posesión de una finca que, a mi juicio, no procedía llevar a cabo así que denegué su practica y lo comuniqué a dicho compañero. Esto fue lo que le dije:

Estimado compañero: Desde tu despacho se han puesto hoy en contacto con el mío por razón de un requerimiento que denegué por Signo (número xxxx de tu protocolo de este año). Por si hubiera habido algún género de problema en la comunicación efectuada (y puesto que en mi bandeja de entrada de Signo figura en estado de “INCIDENCIA”), te reproduzco el texto de la denegación que me vi obligado a reducir por razón de que su extensión era superior a la que permitía el sistema: “Estimado compañero: Te informo de que este mismo requerimiento me fue efectuado hace unos días verbalmente y por correo electrónico, aportándome modelo casi idéntico y documentación acreditativa del derecho del requirente. Denegué su práctica en base al Decreto xxx del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción número xxx de xxxx, fotocopia del cual me fue enviada y en el que consta literamente lo siguiente: “Una vez firme la presente resolución póngase al adjudicatario en posesión de la finca, si lo pidiese, resolviéndose por separado en caso de que resulte ocupada aunque del contenido de los presentes autos no puede certificarse la existencia o inexistencia de arrendatarios, inquilinos u ocupantes de la finca adjudicada, distintos del ejecutado, ni consta este particular por manifestación alguna del propio ejecutado, ni por indicación del ejecutante ni de ningún otro modo”. En mi opinión, es al Juzgado a quien debe pedirse la entrega de la posesión, no correspondiendo la aceptación del requerimiento y reiterándome, por tanto, en mi negativa mediante la presente. Saludos y gracias, Justito El Notario (Notario de xxxx)”. Sin otro particular y a fin de que puedas cerrar el requerimiento, si lo estimas oportuno, saludos, Justito El Notario. Notario de xxxx.

No volví a tener noticias del asunto.

Comprendo que acudir al Juzgado para la entrega de la posesión pueda poner de los nervios al Banco, pero más me pone a mi meterme dónde no me llaman, ni donde no me compete, ni me corresponde. El requerimiento que se enviaba (en un razonable estado de terminación en aquella ocasión) pretendía exactamente lo mismo que el que me llegó unos días después. Teniendo tanta prisa como tenían podrían tener redactada la comparecencia e intervención del acta, más que nada porque que el asunto lo gestionaba una empresa externa o semi externa al requirente que utiliza la palabra Actas en su denominación social por lo que habría que presuponerles una cierta experiencia, práctica y profesionalidad en la llevanza de unos asuntos propios de su objeto.

Requerimiento para “toma de posesión” que me llegó unas semanas después del primero

En esta ocasión el requerimiento se refería a una finca rústica aunque el contenido del borrador era exactamente el mismo que el de mi primer caso. El Decreto del Juzgado no contenía manifestación alguna sobre el tema posesorio lo que, EMHO, daba un cierto pie a la actuación notarial (con algunas condiciones … ). La minuta y la documentación para prepararla venían acompañadas de una serie de instrucciones y se nos advertía de que esa redacción era la solicitada por la propiedad y que si deseábamos modificarla, tendríamos que hacérselo saber para que la propiedad aceptara nuestras modificaciones. La minuta resultó ser muy floja, pero como consideré que no era yo el que tenía que modificarla y proponerla con esas modificaciones a la propiedad así se lo hice saber a Actas S.A. optando por hacer lo contrario de lo que me pedían: yo haría mis objeciones y ellos me propondrían una nueva minuta puesto que para eso les pagan. Tras las objeciones hubo nuevo modelo y entonces sí que no me quedó más remedio que volver a retocarlo (seguía dejando mucho que desear) y volvérselo a enviar para la dichosa aprobación por la propiedad. Antes de dar el visto bueno, les recordé que en el pueblo al que tenía que ir no hay Notario demarcado por lo que podrían recurrir a cualquier otro Notario del Distrito al que corresponde mi notaría.

Algunos de los puntos controvertidos eran estos:

  1. Desocupación del inmueble e indicios externos de su eventual ocupación. “La no ocupación de una finca rústica es una cosa que difícilmente voy a poder reflejar de manera categórica”, les dije.
  2. Timbres, puertas y buzones. Esto debe ser lo que se llama poner puertas al campo.
  3. Una vez dentro del inmueble: signos de estar habitado (ropa, comida, luz, suciedad …). ¿Dentro de qué inmueble? Yo no voy a entrar a ningún inmueble. Ropa, comida, luz, suciedad .. ¡pero si es una rústica¡
  4. Fotografías del interior y el exterior de la vivienda y de las medidas de seguridad instaladas en la finca. ¡Pero si no hay vivienda¡ Medidas de seguridad … ¿De verdad que le cobran al Banco por hacerles esto?

A partir de aquí, continué diciendo: “Tendrán que adaptar el requerimiento a las circunstancias del caso, pues no habrá timbre; no habrá puerta; no habrá buzón; sí que podría decir que no existen construcciones (o algo similar) en donde pueda habitar alguien; no hay inmueble en el que entrar y no puedo hacer fotos de ninguna vivienda si no existe. No puedo, en consecuencia, aceptar el requerimiento en estos términos y su cliente debe proporcionar uno adecuado a las circunstancias del caso. No me corresponde a mi adaptarlo, ni proponerlo. Supongo que habrá uno adaptado a estos casos de fincas rústicas sin construir y sin cultivar. Por último, no es viable reconocer las fincas en su totalidad si son grandes. Solo podré decir que mi acompañante me indica cuales son y cuales son sus límites (si puedo) y las observaré desde la vía pública (o desde varios puntos de la vía pública), sin introducirme en ellas. Quedo a la espera de un requerimiento adecuado al caso. No podremos fijar fecha sin que el requerimiento esté correctamente precisado y, por sus características (salida de mi despacho), tendrá que ajustarse su práctica a las necesidades de mi agenda. Saludos, Justito El Notario, Notario de xxx”.

Me quedé con ganas de decirles que allanarían mucho el camino si se currasen la comparecencia y la intervención y si se fijaran en lo que envían. No les vendría mal ser un poquito más humildes, puesto que sienta un poco mal que a uno le encarguen un trabajo enviando una documentación que no corresponde, le hagan trabajar y encima le digan que lo que toque lo tendrá que supervisar la propiedad. Amigo mío, me temo que le estoy haciendo a usted su trabajo. Yo cobro por lo que hago, pero usted cobra por no hacer lo que le toca. ¿Tan difícil es tener un modelo para rústicas, otro para rústicas con edificaciones destinadas a vivienda o a otros usos, otro para urbanas “tipo unifamiliar” y otro para urbanas en propiedad horizontal? ¿Tan complicado es hacer un trabajo fino en el que sin pretender una toma de posesión, se nos requiera a fin de observar signos de ocupación o desocupación en la medida de nuestras posibilidades? ¿Tan complicado es pedir la entrega de la posesión al Juzgado? ¿Tan complicado es haberla pedido en el curso del procedimiento ejecutivo o al término del mismo?

Al final el acta se firmó en estos términos

I. Que “xxxx, S.A.” es titular de las fincas xxxx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, sitas en término municipal de xxxxx, en virtud de escritura de xxxx, cuyas fincas, fueron adjudicadas en virtud de Decreto de Adjudicación número xxxx, dictado por Auto de ejecución hipotecaria número xxxx, de fecha xxxx, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción, número xx de los de xxxx, a “BANK, S.A.” *(en adelante el “TÍTULO”).

La descripción de dichos inmuebles es la siguiente:

1.= RÚSTICA:

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES:

NOTA: CONSIDERO IMPORTANTE LA IDENTIFICACIÓN CATASTRAL PUES LAS CERTIFICACIONES DESCRIPTIVAS Y GRÁFICAS SON UN BUEN APOYO PARA LA PRÁCTICA DEL REQUERIMIENTO Y PARA EVITAR PROBLEMAS EN NUESTRAS ACTUACIONES QUE PUDIERAN PERJUDICAR A TERCEROS.

Que según las comprobaciones realizadas por “XXXX, S.A.” dichos INMUEBLES se encuentra desocupados, sin que en los mismos existan signos externos de actividad y/u ocupación.

III. Que siendo interés de “XXXX, S.A.” el dejar constancia del estado exterior en el que actualmente se encuentran los indicados INMUEBLES ME REQUIERE a mí, el Notario, para que me constituya en su compañía en dichos INMUEBLES, a fin de dejar constancia de:

Si el acceso a los mismos se encuentra franqueado o son de fácil y libre acceso.

Si hay vallado perimetral y el estado del mismo. Si en las fincas se encuentra alguna edificación o instalación agrícola, pecuaria, forestal, o de cualquier otra naturaleza.

Si hay algún cultivo, si está abandonado, o alguna explotación agraria, forestal o pecuaria o indicio de los mismos.

Si hay signo de desarrollarse alguna actividad.

Si hay mercancías o bienes depositados.

Si hay puntos de suministro o abastecimiento de agua, electricidad, teléfono, gas, etc.

Si hay animales, no salvajes.

NOTA: AÚN HUBIERA HECHO UNAS CUANTAS MATIZACIONES MÁS, PERO HABÍA QUE INTENTAR ALLANAR ALGO EL CAMINO. 

Y a fin de que deje constancia por medio del correspondiente reportaje fotográfico del estado de dichos inmuebles y, para ello presencie, la toma de aquellas fotografías consideradas de interés por el compareciente, cuyas fotografías, que él mismo realizará, me serán entregadas en mi despacho, tras su revelado por duplicado, al objeto de incorporar un juego de ellas a la presente acta y el otro a la primera copia que de la misma expida, todo ello previa constatación de las mismas con la realidad por mi observada en el mencionado lugar.

Yo, el Notario, acepto el presente requerimiento que cumplimentaré en la medida y posibilidad a mi alcance mediante diligencia o diligencias sucesivas.

Así lo dice y otorga.

acta notarial de toma de posesión

La diligencia que no fue de “toma de posesión”

Una vez practicado el requerimiento el contenido de mi diligencia fue este:

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, en XXXX, mi residencia, para hacer constar que el mismo día de su autorización, siendo las XXX, me constituyo en compañía del representante de la entidad requirente, en el lugar indicado en el cuerpo de este acta, que dicho Señor me identifica, en cuyo lugar, de acuerdo con lo solicitado presencio la toma de XXX fotografías, consideradas de interés por el requirente y realizadas por él mismo, que reproducen distintas vistas de la zona objeto del requerimiento, cuyas fotografías, tras su revelado por duplicado, me serán entregadas en mi estudio al indicado objeto de su protocolización. 

Cuatro de las indicadas fotografías están tomadas desde la carretera y se corresponden con las fincas descritas bajo los números XX y XX de la matriz precedente. Las tres restantes están tomadas desde un camino que linda con la tercera finca (descrita bajo el número XX).   

Al objeto del requerimiento yo, el Notario, observo en cuanto a las mencionadas fincas y respecto de la parte de las mismas desde la que llevo a cabo mi actuación que:

  1. El acceso a las fincas no se encuentra franqueado y son de fácil y libre acceso.       
  2. No hay vallado perimetral y se encuentran en aparente estado de abandono, con maleza, con los árboles sin podar y con frutos pendientes de recoger. Asimismo se observa abandono en las gomas de riego que existen en varios puntos de las fincas. No se divisan edificaciones excepto una que forma parte del tendido eléctrico.      
  3. Los árboles (almendros y olivos, principalmente) están en aparente estado de abandono no pareciendo que sean objeto de explotación.    
  4. No hay signo de que se desarrolle alguna actividad en las fincas.      
  5. No hay mercancías o bienes depositados en las fincas.  
  6. No observo puntos de suministro o abastecimiento de agua, electricidad, teléfono o gas.
  7. No hay animales.       

No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación.  De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue el acta que la motiva y el presente, yo, el Notario, Doy fe.-

2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, en XXX, el día XXX, para dejar constancia de que en el día de hoy, me son entregados en mi estudio dos juegos iguales de XXX fotografías cada uno, que yo, el Notario, número correlativamente del UNO a la XXXX, al expresado objeto de dejar incorporado uno de dichos juegos a la presente matriz, lo que efectúo uniendo a la misma dos folios de papel común con dos fotos cada uno de los dos primeros (NÚMEROS UNO AL XXXX) y un folio más de papel común con tres fotografías (NÚMEROS XXX AL XXX), a otros XXX folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie XX, número XXX y los XXX anteriores en orden correlativo.  El otro juego, debidamente testimoniado, quedará unido a la primera copia que de la presente expida.   Dichas fotografías coinciden con la realidad por mí observada desde aquellos puntos o lugares desde donde el fotógrafo procedió a su toma. No teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia que queda extendida en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente folio para documentos notariales. De todo lo cual, yo, el Notario, Doy fe.=      

Entonces ¿cuándo se debe aceptar o no el requerimiento y con qué contenido?

Desde mi punto de vista, el Notario no puede ser utilizado para hacerse con la posesión de la finca objeto de la ejecución hipotecaria. Es el Decreto que nos envían el que ha de dejar claro la situación posesoria. Si el Juzgado no deja claro que pone al adjudicatario en la posesión de la finca (y si lo deja claro, es que ya no nos necesitan), pienso que el Notario debe denegar su actuación. Caso contrario (si la cuestión queda en el aire) el requerimiento podría aceptarse, por no causar mayor daño a los interesados, es decir, por ofrecerles alguna suerte de colaboración. En mi segundo caso (el de la finca rústica sin edificaciones), el Decreto no contenía una formulación tajante. Esta circunstancia unida a ese ánimo de colaborar con el propietario me convencieron para aceptar el requerimiento, aunque sea un asunto bien complicado el apreciar la desocupación de una vivienda, de un solar o de una finca rústica por una mera visión parcial y casi momentánea de las propiedades en cuestión. En suma, los Notarios no estamos para estas cosas, aunque en ciertos casos pienso que podemos colaborar con la intención del requirente. Toda prudencia es poca y sería deseable total pulcritud por parte de quienes nos encargan la faena.

La actuación poco diligente de la empresa delegada por la propiedad para estos menesteres no terminó el día que firmamos. Luego las fotos tardaron semanas en llegar y cuando las mandaron, lo hicieron sin ajustarse a ninguna de mis instrucciones al respecto. Unos cuantos días después, con el acta ya cerrada, volvieron a enviarlas en un formato más adecuado. ¡Que desastre¡

Tercer y cuarto caso

Me han llegado después dos casos más y ambos están parados. Uno (suelo urbano sin edificación) se atascó cuando ya estaba casi listo. Hasta teníamos cita para firmar, cuando les entraron dudas con la identificación catastral de la finca (derivadas de mi conocimiento por notoriedad de la propiedad de la finca que ellos decían que era la afectada por su causa). Después de todo el trabajo, el final temporal del asunto fue este: “Cancelamos temporalmente el acta ya que hemos pedido que desde el departamento técnico nos realicen un informe pericial para una correcta localización del activo con sus lindes. En el momento que se reactive la gestión, les avisaremos”. 

El cuarto caso también está parado. Tras un proceso similar al del segundo caso, están aprobado mi minuta que es una versión ultra mejorada de los que ellos nos enviaron para este caso de rústica con edificación destinada a vivienda. En este borrador dejo claro que el objeto no es la toma de posesión, ni la ocupación, pues el Decreto judicial deja a su vez claro a quien se ha de pedir la posesión del inmueble. Su acta queda convertida tras pasar por mis manos en una especie de acta de indicios de desocupación que no sé si les sirve para algo y que es normal que acaben por no aceptar. El intercambio de mails ha sido largo para, probablemente, no llegar a ningún resultado.

YO: Buenas tardes: Les comunico que no acepto practicar el requerimiento que pretenden puesto que en el Decreto queda claro a quien corresponde pedir la posesión y no es a un Notario, sino al órgano judicial. No obstante, si reformularan ustedes el requerimiento y me confirmaran la finca (hay siete y el borrador se refiere solo a uno de ellas), podría reconsiderar mi postura a fin de facilitar lo que pretenden que pienso podría ser constituir una prueba de la no ocupación. Hablar de ropa tendida, ventanas, felpudos, correspondencia, llamar al timbre, vecinos, descerrajamientos (y ya no he seguido leyendo más …) en una rústica y pretender que se acepte el requerimiento sin cambiar nada, es algo así como pedirme que haga yo el trabajo por el que les pagan a ustedesEn consecuencia: Precisen con seguridad la finca y reformulen totalmente el requerimiento que me practican que ha de ir dirigido a acreditar, en la medida de lo posible, la desocupación y no conllevará ni mi entrada en propiedad alguna, ni preguntas a nadie, ni descerrejamiento alguno. Si les sirve, la idea sería esta (Y LES ADJUNTÉ EL CASO ANTERIOR). En caso de aceptar el requerimiento exigiré una provisión de fondos de 250 Euros. Saludos y gracias, Justito El Notario.

ELLOS: Me mandan unas sentencias que creen que justifican su postura de formular el requerimiento y mi “obligación” de aceptarlo.

YO: Buenos días: Leeré lo que me envían en cuanto pueda, pero con ese requerimiento, como les dije, no será posible hacerlo. Tendrán que aceptar mi propuesta de requerimiento adaptado a rústicas o mandar otro para que yo lo supervise y acepte íntegro o proponiendo las modificaciones oportunas. Además no me confirman que la finca es la que indica el borrador. Por último será necesaria provisión. Así que lo veo difícil para el día 15. Les recuerdo por si fuera de su interés, que no soy el único Notario que puede aceptar y practicar esta clase de requerimientos en término municipal de XXXX pues al no haber notaría demarcada, puede practicarse por cualquiera de los Notarios del Distrito Notarial de XXXX. Saludos, Justito El Notario.

YO: Buenas tardes: Leído (LAS SENTENCIAS). Me reafirmo en lo dicho: a fin de facilitar lo que pretenden (que es dejar constancia de la no ocupación), preséntenme requerimiento adaptado a las características de la finca (rústica sin edificaciones) y sobre esa base realizaré las precisiones que me parezcan oportunas para que ustedes se las propongan a la propiedad a fin de poder aceptar su requerimiento. Saludos y gracias, Justito El Notario.

En mi última comunicación además les decía: 

  1. Que aún tenemos que completar datos del apoderamiento que no estaban en el borrador cuando pensábamos que sí lo estaban. La comparecencia de la propiedad es muy pobre, así que utilizaremos la nuestra que es mucho más completa.
  2. Tenemos que incluir datos descriptivos y de Catastro de la finca pues complementan el requerimiento y ayudan a su práctica.
  3. El Decreto no se incorpora. El informe sobre el estado de ocupación si quieren y lo traen, sí.
  4. PROVISIÓN DE FONDOS: 250 EUROS.
  5. En esta situación, no puede asegurar, ni aceptar, ni practicar el requerimiento, por lo que lo prudente es esperar a que la propiedad decida y luego fijar una fecha.

No he tenido más noticias. Menuda pérdida de tiempo y vaya forma más mala de trabajar. Me decía un compañero el otro día que claramente se esperan nuestra respuesta, puesto que los Notarios estamos denegando mayoritariamente estos requerimientos que se nos hacen ante la dificultad del trámite judicial de entrega de la posesión, que incluso podría estar suspendido o denegado por lo que no solo estaríamos actuando sin ser competentes sino que nos estaríamos entrometiendo en la actuación judicial. Decía este compañero que hasta en los ejecutivos extrajudiciales tramitados por nosotros mismos, no somos nadie a a la hora de efectuar la entrega de la posesión. Gracias compañero.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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