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Renuncia a derecho de adquisición preferente por el arrendatario en caso de venta de la finca urbana arrendada

¿En caso de venta de vivienda arrendada con renuncia a derecho de adquisición preferente (Artículo 25.8 LAU) vale la simple manifestación del vendedor en la escritura o ha de haber una notificación fehaciente? El 25.8 simplemente dice que el vendedor deberá notificárselo al arrendatario, pero no dice que la notificación deba ser fehaciente. Además, y adelanto la conclusión, si el arrendamiento no está inscrito basta la manifestación del vendedor de que se ha renunciado. Dice el citado Artículo:

“8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa”.

Así fue la historia que me llevó a la solución de esta duda

Me dispongo a revisar inmediatamente antes de la firma un par de escrituras (compraventa e hipoteca) y cuando llego al apartado de arriendos, saltan las alarmas: la vivienda está arrendada. Entonces, comenzamos a darle vueltas al tema para ver que solución puede tener. Que si un poder, que si vienen las arrendatarias, que si ratifican la escritura posteriormente, que si me requieren para que notifique a través de compañero competente, ¡que si rayos y truenos que pierdo dos escrituras que junto con un mísero poder para pleitos son lo único que me iba a echar hoy a la buchaca¡ Resignado, llamo a un compañero del lugar donde residen las arrendatarias para cederle las escrituras (que son de máxima urgencia) al ser imposible una solución más sencilla para todos. El compañero (lo debería escribir con mayúsculas … y sí, lo voy a hacer) … el COMPAÑERO se muestra tan contrariado de firmar esas dos escrituras que hemos hecho nosotros, como yo de perderlas. Además, no somos los únicos a disgusto con esta situación: imaginen al oficial que ha preparado las escrituras que no se firman (que además no ha tenido reflejos para prever la situación y se encuentra doblemente contrariado); el oficial al que el primero preguntó (el compañero) y respondió incorrectamente, ambos dos que lo sabían y no me preguntaron, por no hablar del vendedor, del comprador, de la inmobiliaria y del Banco (y de mi mismo que no sabía lo que en este artículo estoy explicando). Para más inri era mi primera hipoteca adecuada a la nueva norma en materia de sujeto pasivo de AJD y estaba en trance de perderla.

Bueno, pues ese compañero tras intercambiar con él un par de llamadas en busca de solución me menciona una de Resolución de la DGRN (1096/2016) cuya conclusión (que apuntaba al principio de este post) es que si el arrendamiento no está inscrito (y esta es la clave del asunto) en el Registro de la Propiedad, basta la manifestación del vendedor en cuanto a que el arrendatario renunció en el contrato de arrendamiento (si es que lo ha hecho, claro) o a que la adquisición preferente quedó excluida en el contrato de arriendo. Sin embargo esa Resolución se refiere al arrendamiento para uso distinto del de vivienda y había que confirmar idéntico criterio para el caso de vivienda. En el caso de la Resolución 1095/2016 si se trata de una vivienda: “Se otorga una escritura de compraventa de una vivienda en la que se manifiesta por el vendedor que está arrendada, pero que el contrato privado de arrendamiento no inscrito contiene una cláusula de renuncia al derecho de adquisición preferente. La registradora suspende inicialmente la inscripción pues, a su juicio, debe de quedar acreditada fehacientemente dicha renuncia, tanto en sus términos como en cuanto a la la fecha del contrato, por la exhibición de dicho contrato al Notario. El Notario autorizante recurre contra la calificación inicial y alega que la exhibición del contrato privado no añade fehaciencia alguna a lo manifestado por el vendedor que deja claro en sus manifestaciones, la fecha del contrato y la existencia de renuncia al derecho de adquisición preferente. Si basta para considerar que hay arrendamiento la manifestación del vendedor, por analogía, esa misma manifestación debe bastar para acreditar la renuncia. La DGRN recuerda que el artículo 25.8 de la LAU, después de la reforma introducida por la Ley 4/2013 de 4 de Junio, permite la renuncia por el arrendatario de vivienda al derecho de adquisición preferente y también que para que la situación arrendaticia sea oponible a terceros de buena fe, el arrendamiento debe de estar inscrito, considerando que es suficiente la manifestación del vendedor sobre la situación arrendaticia y la renuncia al derecho de adquisición preferente, sin que la posible manifestación inexacta de dichos extremos pueda oponerse por el arrendatario al comprador, ya que el arrendatario pudiendo inscribir su derecho para estar mejor protegido no lo ha hecho“.

El criterio quedaba claro.

No obstante, el alquiler de la finca objeto de compraventa e hipoteca era por habitaciones más los espacios comunes y cuatro estudiantes, modalidad de arriendo que no sé si excluiría la adquisición preferente, y que aunque no estaba inscrito, no contenía renuncia a la adquisición preferente, por lo que los arrendatarios debían de efectuarla (como mínimo por prudencia habiendo una hipoteca a continuación). En mi caso, no hubo renuncia (tuve el contrato en mis manos) así que no se podía hacer la manifestación, por lo que se optó (por cuestión de organización y agenda de los arrendatarios) por una renuncia en escritura independiente (fueron dos en realidad) y previa a la compraventa y la hipoteca que quedaron aplazadas.

Modelo de renuncia

“PRIMERO.Que tiene arrendada junto con DOÑA xxx, DOÑA xxx y DOÑA xxx a DON xxx y DOÑA xxx, por plazo de un año a contar desde el día xxx, una determinada habitación y las estancias comunes de la vivienda que a continuación se describe:

= URBANA: xxx.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de xxx.

SEGUNDOEsto expuesto,

O T O R G A:

Manifiesta la compareciente que continuando como arrendataria de dicha vivienda, RENUNCIA a los derechos de adquisición preferente que le puedan corresponder sobre la misma, y especialmente a los regulados en el Artículo 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, por causa de dicho contrato y por la de la venta de dicha finca por parte de sus actuales propietarios o de los sucesivos y hasta el término del contrato o de cualquier de sus prórrogas”.

Lo mejor de todo ha sido cuando el vendedor me ha dicho con toda su inocencia “¿y no se puede hacer la vista gorda?”.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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