Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

La particularidad de la situación catastral de la finca vendida, consistía en que era parte de una parcela catastral (concretamente la letra a) que en la dirección catastral era, sin embargo, la b)) sobre la que existe una edificación catastrada a nombre de los vendedores, estando el suelo (al completo) y otra edificación sobre la subparcela b (cuya dirección era un número de polígono y otro de parcela) a nombre de otras personas. Tras manejar diferentes alternativas se optó por efectuar una segregación catastral  que se tramitaría por la parte vendedora directamente en el Catastro. Lo cierto es que a través del programa piloto de la SEC no tenía claro que pudiéramos hacer algo para solucionar la cuestión puesto que sin una segregación de fincas registrales (y aquí ya había dos) no veía cómo accionar el piloto. Tal vez si la separación de las subparcelas no fuera exactamente como indicaba Catastro pudiera tener cabida un 18.2 LCI. Como se decidió tomar otro camino y no tuve un IVG+ que me orientase no pude profundizar en la búsqueda de una solución notarial.

En la descripción de la finca se hizo constar simplemente que dentro del perímetro de la finca “en concreto sobre la subparcela a), existe completamente TERMINADO, un conjunto de edificación, bla, bla, bla …”

 

DATOS CATASTRALES:

De lo rústico: Constituye la subparcela a de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

De lo urbano: *.

 

En cuanto al STI, conviene destacar que solo haremos la comunicación respecto de la urbana. Si metemos el suelo, podemos organizar un desaguisado considerable, aunque vía IUI podría acabar ocasionándose igual. Esperemos que el expediente catastral deje las cosas en su sitio. En Catastro deben leerse un poco mas las escrituras …

 

TÍTULO: En cuanto al terreno el de compra en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *. En cuanto a las edificaciones, el de declaración en construcción de las mismas en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número* de protocolo, habiéndose declarado el final de obra previa rectificación de la descripción en virtud de otra escritura autorizada por el citado fedatario, el Sr. *, el día *, con el número * de protocolo, la cual se encuentra presentada en el Registro de la Propiedad correspondiente, a falta de su inscripción, tal y como se detalla más adelante. Yo, el Notario, realizo al respecto las oportunas advertencias.

 

Ya luego, nada relevante hasta llegar al precio.

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de *, de cuyo precio:

.- *, cantidad equivalente al 3% del precio de venta, son retenidos por la parte compradora a la vendedora para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el  artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Yo, el Notario advierto:

– a la parte compradora, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.

– y a la parte vendedora, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la  parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.-

.- *, se declaran recibidos el día de hoy, en el presente acto, mediante dos cheques bancarios nominativos, correspondiendo a la cuenta de cargo de ambos el código *, uno por importe de * (destinado a la cancelación económica de la hipoteca reseñada) y el otro por importe de *, a nombre de la mercantil “*, S.L.”, que presta asesoramiento legal a la parte vendedora, con N.I.F. * y domiciliada en *, la cual ha anticipado dicha cantidad que le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Incorporo a la presente, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio del justificante de la citada transferencia y del indicado cheque bancario.

.- * son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora para hacer frente al Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que se devengue por la presente transmisión.

.- Y el resto, es decir la cantidad de * se retienen hasta que la parte vendedora consiga la inscripción de la declaración de final de obra, se reciba el certificado de ausencia de expediente sancionador, y se coordine la finca gráficamente con el Catastro, momento en el que será transferida a la cuenta de clientes del abogado de los vendedores. Se acuerda condición resolutoria para garantizar este pago, que se realizará dentro de los treinta días siguientes al cumplimiento de las condiciones indicadas.

El precio aplazado/retenido no devengará interés.

 

Nota: DGT V0691-2022 (que cita la RTEAC de 14 de Abril de 2009). La constitución de condiciones resolutorias carentes de objeto valuable, como la finalización del plazo de construcción en una fecha determinada, queda no sujeta a TPO ni a AJD. Téngase en cuenta.

 

C).- CONDICIÓN RESOLUTORIA. La falta de pago del único plazo convenido a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a * o a quienes de ellos traigan causa.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que *o quienes de ellos traigan causa, requieran fehacientemente de pago a * mediante acta notarial, en el domicilio de sus respectivos representantes, con concesión de nuevo plazo de treinta días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de todas las cantidades hasta el momento percibidas, descontando un 5,00% de dichas cantidades en concepto de indemnización por daños y perjuicios.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de seis meses desde la fecha en que se notifique fehacientemente por los vendedores o su representante a los compradores o su representante el cumplimiento de la condición suspensiva y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrán *, o quienes sean propietarios de la finca, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, Certificado Catastral de Valor de Referencia de la parte urbana, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite,  en el cual consta la INEXISTENCIA de dicho valor.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.

D).- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de Abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo sobre el que se ubica.

 

CUARTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los todos los gastos notariales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados respecto de la Condición Resolutoria que serán satisfechos íntegramente por la parte compradora, inclusive los relativos a su cancelación.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario