informes de actividad notariales

Informes de actividad: vivo, fallecido y prestamista (y ahora de inmuebles)

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Hablé hace algún tiempo en este post relativo a la fianza de la importancia del llamado Informe de Actividad del Fallecido para conocer datos relativos a documentos firmados en cualquier notaría española desde 2004 y hasta hoy mismo por una persona a quien fuéramos a heredar, pero además del Informe de Actividad del Fallecido, también pueden solicitarse en cualquier notaría española el llamado Informe de Actividad del Vivo y el Informe de Actividad del Prestamista Particular. Vamos a hablar hoy un poco de cada uno de los mismos haciendo así una actualización de otras entradas antiguas del blog.

 

Por cierto, y antes de comenzar: Esta semana he solicitado un Informe de Actividad para una herencia. Las tres últimas escrituras firmadas por el causante no estaban e influían en la herencia (una donación y dos ventas). La mas antigua de las tres era de hace dos años y cuatro meses. La herramienta no vale absolutamente para nada si no está actualizada. He intentado hacer una gestión-consulta sobre el asunto pero por la respuesta que me han dado temo que no me hagan ni puñetero caso. A fin de cuentas, es lo de siempre: Los de arriba nos sueltan las herramientas, nos hablan de ellas cuatro días y unas acaban resultando inservibles como va a pasar con el Informe de Actividad. ¿Qué responsabilidad puedo llegar a asumir yo si uso un IA no actualizado? En fin, tenía que decirlo y advertirlo y, además, en la propia escritura o acta:

 

“A su solicitud les entrego dichos informes sin reproducirlos en la presente escritura y les hago las oportunas advertencias en cuanto a su eficacia, actualización, fiabilidad y contenido”.

 

Informe de Actividad del Fallecido y/o del Vivo en escrituras de herencia y donación

Creo que estos informes son fundamentales en las herencias y en las donaciones.

Las figuras de la Adición y Acumulación de Sucesiones y Donaciones (artículos 11 y 30 de la LISD) pueden dar lugar a grandes disgustos. Son figuras complejas que cuesta descubrir y aplicar correctamente y que podemos prevenir mediante el Informe de Actividad del Fallecido y el Informe de Actividad del Vivo.

La solicitud del informe puede, a mi modo de ver, documentarse en la propia escritura de herencia o donación recogiendo en ella nun párrafo de este tipo: “A petición de los comparecientes he solicitado vía Signo el Informe de Actividad de Doña xxx, no habiendo obtenido resultado alguno para el número de identificación introducido que afecte, según manifiestan tras su examen, a su herencia. Incorporo a la presente el resultado de dicha consulta”. En el caso de que haya algo relevante, una fórmula sería esta: “A petición de los comparecientes he solicitado vía Signo el Informe de Actividad relativo a Doña * habiendo obtenido resultados para el número de identificación introducido que podrían afectar, según manifiestan tras su examen, a su herencia al tratarse de afianzamientos conferidos por la causante. Yo, el Notario, incorporo a la presente dicho informe y les hago las oportunas advertencias”.

 

Si lo que hacemos es una instancia para liquidar el Impuesto de Sucesiones no queda otra que documentar el requerimiento mediante un acta al efecto. Aquí va un modelo para el caso de las herencias:

 

M E   R E Q U I E R E: Para que le solicite vía Signo Informe de Actividad General relativo a su fallecido padre Don XXX (titular del DNI/NIF xxx), que incorporaré a la presente cualquiera que sea el resultado obtenido. A tal fin me exhibe y le devuelvo copia autorizada del testamento de su padre (en el que le instituye heredero), así como certificados de defunción y últimas voluntades. Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posibles. Así lo dice y otorga. Hechas las reservas y advertencias legales. Protección de datos. xxxxx. Leída esta acta por mí, el Notario, al compareciente, éste renuncia a su derecho a leerla por si mismo, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, haciendo constar que ha quedado debidamente informado del contenido del presente instrumento. De que conozco al compareciente, de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada del otorgante y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en dos folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xxx, y números xxx y el anterior en orden de numeración, xxx, yo, el Notario, Doy fe.=”

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA.              TOTAL:                         (Impuestos excluidos)

DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, en XXX, mi residencia, para hacer constar que el día XXX, solicito el informe de actividad a que se refiere la matriz precedente, cuyo justificante y resultado incorporo a la presente. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, yo, el Notario, Doy fe.=

NOTA:En XXX, el día XX, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX a, expido copia a instancia de Don XXX, en XXX folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XXX, número XXX y los tres anteriores en orden correlativo. DOY FE.- Firmado: JEN.-

 

Aquí va otro modelo cuando el solicitante está representado por un apoderado:

 

C O M P A R E C EDoña xxxx I N T E R V I E N E: En nombre y representación, como apoderada, de Don XXX, nacido el día XXX, mayor de edad, no residente en España, de vecindad civil valenciana, casado con Doña xxx, XXX, vecino de XXXX y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX. Ejerce dicha representación en virtud de escritura de poder otorgada ante Doña xxx, Notario Público XXXX, el día XXX, redactado en idioma español, y debidamente apostillado, cuya copia, me exhibe y yo, el Notario, le devuelvo. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la presente acta de solicitud de informe de actividad. La Sra. Apoderada me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de su mandante. Tiene, a mi juicio, en el concepto en que interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada y, al efecto, M E   R E Q U I E R E: Para que le solicite vía Signo Informe de Actividad General relativo a Don XXX (titular del DNI/NIF xxx), padre de su representado, que incorporaré a la presente cualquiera que sea el resultado obtenido. A tal fin me exhibe y le devuelvo copia simple del testamento del Sr. XXX, así como certificados de defunción y últimas voluntades (en el que consta como último otorgado el testamento que me exhibe y le devuelvo). Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posibles. Así lo dice y otorga. DILIGENCIA. La extiendo yo, Justito El Notario, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, en XXXX, mi residencia, para hacer constar que el día XXX, solicito el informe de actividad a que se refiere la matriz precedente, cuyo justificante y resultado incorporo a la presente. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, yo, el Notario, Doy fe.=”

 

Un caso de antielusión (de la que hablo en esta pequeña entrada) puede descubrirse gracias al Informe de Actividad con lo que no solo puede generarse un ahorro fiscal, notarial y de gestoría,  sino que puede evitar una errónea planificación de donaciones de unos padres a sus diferentes hijos.

También el Informe de Actividad me ha permitido en dos ocasiones descubrir que el difunto era titular de participaciones sociales en una SL. En un caso hubo que incluirlas en la escritura de herencia recabando la información necesaria para ello y en el otro caso, el Informe nos puso en alerta de su posible existencia aunque luego resultara que la sociedad en cuestión (de la que el difunto había sido confundador) ya se había disuelto, liquidado y extinguido.

En fin .. las ventajas están claras, ¿no? Pues a pesar de eso …. ESTÁ INFRAUTILIZADO.

De todas formas, conforme voy ampliando los usos que le voy dando al Informe de los Vivos me voy dando cuenta de algunas cosas que no había pensado. ¿La última? Pues me ha pasado también esta semana firmando una pequeña donación de un padre a dos hijos. Tenía previsto pedir informe de los tres, mencionarlo e incorporarlo en la propia escritura pero el de uno de ellos era inmenso (tenía cinco folios) y comprendía un montón de operaciones que no tenían porqué aparecer reflejadas (enumeradas) en mi escritura de donación. Entonces he decidido que documentaríamos la petición en acta previa a la donación. ¿Y por qué no lo pides sin mas? Pues porque no me convence hacerlo. Al igual que no puedo pedirlo sin consentimiento tampoco creo que pueda pedirlo sin dejar constancia del algún modo. Es probable que para las donaciones utilice a partir de ahora un escrito con firma legitimada. Lo llevaré al Libro Indicador, yo quedo a salvo y el cliente tiene su informe que a mí me servirá para evitar que meta la pata con alguna donación que no recuerde y cuente para la acumulación o para la maldita antielusión valenciana. Este podría ser el modelo:

 

Los cónyuges xxxx, ambos mayores de edad, xxx y titulares de los DNI/NIF xxx y xxx;Don XXX, mayor de edad, xxx y titular del DNI/NIF xxx;Doña xxx, mayor de edad, xxx y titular del Documento DNI/NIF xxx. Solicitan a Don XXX, Notario de xxx que cursevía Signo la obtención deInforme de Actividad General relativo a ellos mismos a fin de que nos haga entrega de un testimonio del resultado obtenido en los casos en que resulte positivo. En xxx, a xxx”.

 

En la escritura de donación cuando se hace la consulta se podría poner algo así (si el resultado influye en la liquidación de la donación):

“SEGUNDO.- A petición de donantes y donataria he solicitado vía Signo los Informes de Actividad relativos a los mismos, en los cuales consta haberse realizado por los mismos donatarios a la misma donataria una donación dineraria por importe total de *  mediante escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, por lo que yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias”.

 

Últimamente he extendido mis advertencias:

SEGUNDO.- INFORME DE ACTIVIDAD. A petición del donante y el donatario he solicitado vía Signo en el día de hoy los Informes de Actividad relativos a los mismos, no habiendo obtenido resultados para los números de identificación introducidos que afecten, según manifiestan tras su examen, a la presente donaciónA su solicitud les entrego dichos informes sin reproducirlos en la presente escritura y les hago las oportunas advertencias en cuanto a su eficacia, validez, fiabilidad y contenido.

Informe de Actividad del Vivo en escrituras de apoderamiento

Dado el riesgo que supone tener otorgado un poder a alguien que termina siendo inadecuado y dado que es fácil (puesto que los poderes se otorgan en base a la confianza) olvidar que los habíamos firmado, cuántas copias existen de los mismos y quién las tiene en sus manos, el Informe de Actividad del Vivo se revela también como un utilísimo instrumento para saber qué poderes tiene uno otorgados y a favor de quién.

Un caso interesante sería el de matrimonios en trance de separación o de divorcio que tras años juntos ni recuerdan si han podido otorgarse o no algún poder. Podría perfectamente pedirse al tiempo de otorgar el divorciado o separado un nuevo testamento o cuándo se efectúa el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales con o sin liquidación de gananciales, por poner algunos ejemplos.

Otra buena ocasión para usar el informe, se nos presenta cuando alguien no localiza una copia de una escritura y acude a la notaría donde cree que se firmó. Si se trata de una escritura posterior a 2004 y el interesado no nos concreta, no podemos ponernos a buscar en los índices de los últimos quince años (en los índices que conservamos de cada año debidamente encuadernados se puede localizar por orden alfabético a todos los que han pasado por la notaría en el año en cuestión), por lo que podría ser muy útil recurrir al informe para localizar la escritura que se busca. Hasta se podría acudir a cualquier notaría de España y que una vez localizada la escritura que se busca se curse, desde esa misma notaría a la que el interesado ha acudido, la oportuna petición de copia a la notaría (o Archivo) donde se encuentre. Considero que la solicitud del informe podría documentarse con una petición con firma legitimada que se llevaría al Libro Indicador. El informe se entregaría el cliente y quedaría archivado como cualquier otro de los documentos que pedimos a través de SIGNO (es decir, dentro del propio sistema).

Si preferimos recurrir al acta, he aquí un modelo: 

 

“NÚMERO En xxx, mi residencia, a xxx Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, C O M P A R E C EDOÑA Tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y, al efecto, M E   R E Q U I E R EPara que le solicite vía Signo Informe de Actividad General que incorporaré a la presente cualquiera que sea el resultado obtenido. Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posibles. Así lo dice y otorga. DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXXl Ilustre Colegio Notarial de XXX, en XXX, mi residencia, para hacer constar que el día XXXX, solicito el Informe de Actividad a que se refiere la matriz precedente, cuyo justificante y resultado incorporo a la presente. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, yo, el Notario, Doy fe.=”

 

En las escrituras de divorcio y por razón de aquello de que “como consecuencia del divorcio, quedan revocados los poderes y consentimientos que los cónyuges, en su caso, se hubieran otorgado entre sí”. También sería de gran utilidad la consulta del Informe de Actividad.

Sin embargo, ¿están recogidos los apoderamientos en los informes de actividad del vivo? La exclusión de los poderes en el informe de actividad del fallecido tendría sentido considerando que, por la muerte, todos los poderes quedan automáticamente extinguidos, pero en los del vivo la cosa es bien distinta y deberían aparecer. Me fijaré en los que pida.

 

Informe de Actividad del Vivo en escrituras de compraventa de primera vivienda

Son muchas las reducciones en TPO y AJD que se conceden al comprador de primera vivienda habitual. Una manifestación fiscal en tal sentido en la Comunidad Valenciana es esta:

 

MANIFESTACIONES FISCALES: El Sr. xxxx, manifiesta a los efectos establecidos en el DECRETO LEY 4/2013 PARA REDUCCIÓN DEL DÉFICIT Y LUCHA CONTRA EL FRAUDE que es menor de 35 años y que la vivienda que por la presente adquiere va a ser destinada a su primera vivienda habitual por lo que solicita la liquidación del ITPO al 8%, comprometiéndose a presentar la documentación necesaria donde y cuando fuere oportuno”.

 

Para los mas despistados (que los hay) el Informe de Actividad es una perfecta herramienta para determinar si es o no es la primera vivienda habitual de ese comprador menor de 35 años.

Seguro que irán apareciendo mas utilidades. Una que me han dicho en estos días es la de detectar expedientes matrimoniales duplicados.

Y una importante reflexión: ¿al inventor de este sistema se le ha ocurrido pensar en el grado de responsabilidad que esto comporta para nosotros? Lo digo porque si yo a un comprador el digo si tiene menos de 35 años y si es comprador de primera vivienda habitual y me dice que , ¿qué hago? ¿le cojo de la pechera y le inquiero a voz en grito?: ¿está usted seguro?  Y si el tío compró en tu notaría y no lo recuerdas … y si el informe contiene algún error o incongruencia (y ya me ha pasado) … y si y … si … imaginen el resto de suposiciones que son ustedes muy listos. Lo pillan, ¿verdad? Pues imaginen lo que comporta cuando hablamos de situaciones complejas cómo las acumulaciones y donaciones.

Informe de Actividad del Vivo o del Fallecido para renuncias hereditarias

El otro día discutíamos en chat de Whatsapp sobre la posibilidad de dejar sin efecto una renuncia hereditaria recurriendo pues a un vicio del consentimiento o un error involuntario. De fondo latía la cuestión de que tras varias renuncias los llamados a la herencia eran menores de edad. Rápidamente se recurrió a dejar caer “pues me voy a otra notaría”. Fue entonces cuando pensé que el Informe de Actividad podría ser útil para evitar este tipo de casos pero también inmediatamente pensé que el Informe no es para que lo use el Notario para sus pesquisas sino los usuarios notariales para las suyas si es que tienen interés legítimo en su solicitud.

Informe de Actividad del Fallecido en testamentos

La cláusula es del gran Vicente Martorell que le saca partido en un ámbito completamente novedoso para mi:

DISPOSICIONES…Segunda bis.- La anterior sustitución vulgar operará también en cualquiera de los dos supuestos siguientes: – Si el heredero muere dentro de los quince días naturales siguientes al del fallecimiento del testador, por el mismo o distinto accidente, evento o enfermedad, con independencia de que haya aceptado o repudiado su herencia.

– Si el heredero muere dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento del testador, contados de fecha a fecha, sin haber aceptado (o repudiado, si en la sustitución vulgar se incluye tal causa) su herencia en forma documental pública, excluyéndose el “ius transmissionis” del artículo 1006 del Código Civil o precepto equivalente aplicable. A la aceptación se equipara a estos exclusivos efectos la declaración o autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones dentro del plazo reglamentario o la solicitud en plazo de la correspondiente prórroga, firmadas por dicho heredero. Se presumirá que no hubo tal aceptación (o repudiación) cuando la misma no resulte del Informe notarial de Actividad del Fallecido o aplicativo notarial análogo. Tales plazos no serán susceptibles de interrupción o suspensión por ninguna causa, incluida la declaración del estado de alarma en que así se acuerde para otros plazos administrativos o civiles.

Con los problemas que está planteando el derecho de transmisión y las cuatro teorías en liza (clásica, clásica matiza, moderna y moderna matizada), bueno está que los testadores intenten cargárselo y nosotros los Notarios ayudarles.

Últimamente se han planteado varias cuestiones interesantes:

¿La solicitud del informe de actividad podría suponer aceptación tácita de la herencia? 

¿Puede pedirlo el legatario legitimario de legítima estricta? 

¿Y luego el legitimario podrá pedir las copias de las escrituras que descubra que otorgó su causante?

En Vanguardia Notarial se dijo:

  • A favor estaría la conveniencia de conocer el caudal como medio prudente para decidir si aceptar o repudiar. La finalidad de conocer qué contiene la herencia antes de aceptarla es perfectamente legítima.
  • El requerimiento tiene una finalidad y si se explicita no puede implicar la aceptación tácita si no lo haces con el título o cualidad de heredero. Ahora bien, si consideras que solo el heredero puede instar el acta y lo hace con esa invocación, obviamente está aceptando tácitamente.
  • ¿Basta el interés legítimo de conocer el caudal para requerir el acta de ese tipo?
  • Solo debe tener noticia de los documentos de los que tenga derecho a copia y si no aceptó, no creo que tenga derecho a conocer los documentos otorgados por el causante (salvo el testamento, obviamente).
  • Se puede utilizar el acta para conocer la actividad del fallecido sin necesidad de aceptar la herencia. Basta con que haya sido llamado como heredero testamentario o abintestato, así lo acredite y manifieste que quiere hacer uso del derecho de deliberar para decidir si acepta o no.
  • ¿Le daríais copia de una escritura otorgada por el causante antes de aceptar la herencia? Creo que si pide copia como heredero del fallecido y se le expide se podría entender que acepta tácitamente la herencia; si acredita que es heredero se la expido pero advirtiéndole de lo que implica.
  • La copia se pueden pedir hasta para pagar impuestos; y, aún pagando impuestos, el TS dice que eso no implica aceptación porque después se puede renunciar.
  • En mi opinión, si. Por un lado porque la petición de informe exige sólo interés legítimo, al estilo de las actas. De poco serviría haber creado ese archivo si exigiera mucho mas. Por otro lado, los datos que da son puramente esquemáticos. Por otro lado, dependiendo razonablemente la aceptación del conocimiento del haber relicto, no veo sensato que se prive al heredero de ese medio de información obligándole a decidir a ciegas. El mismo principio de sucesión universal, con lo que conlleva forzosamente y la exigencia subyacente en nuestro de actuación con la “diligencia debida”, me inclinan a pensar así. Por poner un ejemplo corriente: ¿está vedado a un colindante averiguar el nombre de su vecino en el catastro si lo necesita para un fin legítimo? (por ejemplo, para demandarlo).

¿Y en cuanto al legatario legitimario?

  • Para pedir el informe de actividad del fallecido hay que tener interés legítimo y yo creo que el legatario de legítima estricta sí lo tiene, para saber a cuánto puede ascender su legítima por si en los años anteriores hizo el causante donaciones. Otra cosa, es que al haberle dejado el causante solo la legítima, lo normal es que haya enfrentamiento o disputa con los herederos. También creo que se puede pedir en el Registro de la Propiedad una nota de localización a nombre del causante, incluyendo derechos no vigentes.

¿Y luego el legitimario podrá pedir las copias de las escrituras que descubra que otorgó su causante?

Hace un tiempo en el GJ discutimos esta cuestión y se sostuvo que, sin la menor duda, podría pedir las de donaciones otorgadas por el causante a efectos de plantear la inoficiosidad. Y ya puestos las de las compraventas porque tal vez pudieran ser simuladas, ¿no?.

Hay una RDGSJyFP 14 de diciembre de 2021 que señala que un legitimario puede solicitar copia del testamento revocado sin tener que acreditar un interés legítimo especial. De no ser así sería inoperante el derecho que se le concede en el artículo 226 letra C del Reglamento Notarial a los legitimarios para obtener copia del testamento del testador fallecido si además se le exigiera el interés legítimo que genéricamente prevé como criterio residual el artículo 224.1 del Reglamento Notarial.

También podría cuestionarse si, en base al artículo 224 del Reglamento Notarial, y en la condición de legitimario, se podría tener copia de la escritura de herencia (a priori parecería innegable que sí, ¿no?). Pues, en principio, según la doctrina del Centro Directivo, resulta evidente el interés del legitimario para obtener copia de la escritura de adjudicación de herencia en la que no ha intervenido, a los efectos de defensa de sus derechos legitimarios en el ámbito del Derecho Común (Resolución del Centro Directivo, de 26 de febrero de 2015) o para calcular el quantum de su crédito legitimario contra el heredero en el ámbito del Derecho Catalán (Resoluciones del Centro Directivo, SN, de 2 de julio de 1974, y de 16 de enero y 23 de abril de 2019). Esta es la resolución de 2015: 2015-02-26.

Y si por error pido un informe de actividad de fallecido a alguien que está vivo, ¿le mato? Espero que no …

 

Informe de Actividad del Prestamista

Dice Ancert:

“A fin de evitar problemas en la inscripción de las hipotecas entre particulares cuando les conste que la misma persona física ha intervenido en algún préstamo anterior sin haber cumplido los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de mayo, se dotó a los Notarios de una aplicación que nos permita comprobar, antes de autorizar un documento de préstamo entre particulares, si el prestamista –persona física o jurídica sin código SICA–  ha concedido otros préstamos anteriormente,  con el fin de verificar si, por su frecuencia, cabe presumir una habitualidad que incluya la operación en el ámbito de aplicación de la citada Ley 2/2009, de 31 de mayo. Con la simple consignación del DNI de la persona física prestamista, o del NIF si se trata de persona jurídica, podremos saber qué operaciones de préstamo entre particulares ha realizado dicha persona con anterioridad ante el mismo u otros Notarios desde 2004, de manera que podamos tener elementos de juicio para  ponderar si esas operaciones previas implican la habitualidad que impondría la aplicación de la Ley 2/2009“. 

En la escritura de préstamo hipotecario que se otorgue tras la consulta, podría decirse:

“Yo, el Notario, he solicitado, vía Signo, Informe de Actividad de la prestamista Doña xxx, no habiendo obtenido resultado que afecte al otorgamiento de la presente escritura, puesto que no ha actuado como prestamista en dos o más documentos de constitución de préstamo durante los últimos cuatro años. Incorporo a la presente el resultado de dicha consulta”.

¿Y por qué cuatro años? Pues tal vez en base al concepto de habitualidad que resulta de la legislación fiscal. Si en los últimos cuatro años no consta nada en el Informe de Actividad, podría afirmarse que no sería una actividad habitual. En esta RDGRN de 13 de Julio de 2015 se dice: “… el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter (por ejemplo la legislación fiscal para entender como habitual un domicilio). Fuera de estos supuestos la resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido”.

Téngase en cuenta que se habla de “problemas en la inscripción de hipotecas entre particulares” y de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, por lo que se supone que el informe es para préstamos hipotecarios y no para préstamos personales, ¿estamos de acuerdo?

 

Una resolución relativa a este informe: Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de préstamo hipotecario: “En consecuencia, ha sido correcta la actuación del registrador de la Propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta del «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales» y no admitir sin más la afirmación negativa del acreedor-cesionario, ni del informe del servicio notarial de actividades de Signo, acerca de su condición de profesional, ya que la protección de los derechos de los consumidores exige extremar la diligencia y la utilización de todos los medios al alcance en el control del cumplimiento de la legalidad en este ámbito. En el caso que nos ocupa la sociedad cesionaria se limita a manifestar que no tiene por objeto social la concesión de préstamos, y como diligencia quinta se incorpora a la escritura de cesión un «Informe de Actividad de Prestamista Negativo», obtenido de la consulta a la Agencia Notarial de Certificación, que literalmente dice: «el sujeto con NIF (…) no ha actuado como prestamista en dos o más documentos de constitución de préstamo durante los últimos cuatro años según la información que obra en la Base de Datos del Consejo General del Notariado confeccionada a partir de la información del Índice Único Informatizado a fecha de 31 de octubre de 2022». A ello, el registrador opone la existencia de 31 créditos hipotecarios inscritos a favor del cesionario en diferentes registros de la Propiedad de la provincia de Alicante, según consulta realizada al «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales», por lo que entiende que puede afirmarse el carácter profesional a estos efectos del cesionario, ya sea porque concede préstamos y créditos hipotecarios, ya sea porque los adquiere como una actividad de inversión relacionada con su objeto social de «compraventa y explotación de toda clase de fincas rústicas y urbanas». El hecho que en este supuesto la notaria autorizante haya consultado previamente el citado el fichero de actividad de prestamista de la Agencia Notarial de Certificación, lo que muestra su diligencia, no menoscaba que el registrador pueda consultar, a su vez, otras bases de datos que puedan coadyuvar a su calificación. Se trata de bases de datos complementarias, siendo el informe a tener en cuenta a la hora de la calificación aquel cuyo contenido proporcione mayor protección al consumidor prestatario, por resultar de su apreciación la exigencia de mayores requisitos al prestamista. Además, debe de tenerse en cuenta que, según la literalidad del informe de la Agencia Notarial de Certificación, el mismo solo se refiere a la concesión –constitución– de préstamos durante los últimos cuatro años, mientras que en este supuesto nos encontramos ante un contrato de cesión de préstamos hipotecarios, pudiendo tener ese mismo origen los otros préstamos hipotecarios que aparecen inscritos a favor del cesionario, lo cual viene a equiparar la figura de éste con la del prestamista como se analiza posteriormente. Tampoco es criterio que deba tenerse en cuenta el hecho de que el acreedor no haya constituido préstamos hipotecarios en los últimos cuatro años, y, en consecuencia, como afirma la notaria recurrente, no le sea aplicable la Ley 2/2009, porque no tendría la consideración de prestamista profesional o habitual por razón de ese mero transcurso de tiempo entre uno y otro préstamo”.

 

Una novedad aportada por mi compañero Sergio Mocholí es la que supone la llamada nota de localización de prestamistas habituales. Según la web de los registradores, “este tipo de publicidad, que tiene carácter informativo, informa del número de derechos de hipoteca vigentes que una persona física o jurídica tiene inscritos a su favor en todo el territorio nacional. Se obtiene a través del Índice General Informatizado de fincas y derechos y proporcionado, en todo caso, a través de un Registrador”. ¿Ventaja? Quenos sirve para saber si el cesionario de préstamo hipotecario, tiene dos o más hipotecas. El certificado de Signo solo abarca cuatro años.

¿Y si fueran préstamos no hipotecarios?

¿Un prestamista particular podría haber documentado un préstamo (habiéndolo liquidado por ITP-AJD o no) sin escritura notarial? Existe algún organismo regulador que aporte transparencia (¿Banco de España?).

Un artículo muy interesante sobre el asunto fiscal es este: Préstamos entre familiares, de empresa a particular o viceversa: ¿Cómo tributan?

En cuanto a la cuestión, me dice una amiga especialista en el tema que: “Hay actividades reservadas (solo se pueden hacer con un régimen de licencias o autorizaciones) como la captación de fondos públicos para dar en préstamo o la prestación de servicios de pago. Fuera de estas, y en particular la concesión de créditos o préstamos no es una actividad “reservada”. Si voluntariamente se quieren registrar como entidades financieras de crédito pueden hacerlo y una vez registrados declaran a la CIRBE y todo. Si no se someten voluntariamente al régimen, no tienen obligación de declarar nada ni de reportar al BdE nada relacionado con su actividad. Y, por lo mismo, si no están registrados tampoco pueden declarar nada al bDE. Esto podría cambiar en la transposición de la DCC 3 (directiva de crédito al consumo, tercera versión) que se va a realizar de aquí a dos años y hay varias opciones para el legislador nacional”.

 

¿Hay Informe de Actividad para una persona jurídica?

Se planteó el tema en Twiter y no estaba seguro. Me fui a Signo, metí el N.I.F. de la primera sociedad que me encontré en mi base de datos y le cliqué al botón, pensando que me iba a decir N.I.F. erróneo, pero no, no me lo dijo y supe que también sirve para las PJ (aunque no llegué a pedirlo, pues no se me había solicitado y solo estaba haciendo una prueba).

 

¿Servicio de Detección de Actas Duplicadas o mejor informe de actividad para localizar un acta de declaración de herederos?

Me contacta una señora que ha perdido la copia del acta declaración de herederos de su abuela y pensando, pensando, me pregunto si sería posible hacer una consulta, vía Signo, al Servicio de Detección de Actas Duplicadas de mi Colegio Notarial de la que debería resultar que se ha iniciado con anterioridad una declaración de herederos abintestato de la señora. Me consta que no es posible acudir directamente al Colegio Notarial a solicitar esa información. También me planteo la posibilidad de recurrir al Informe de Actividad para lo que deberían acreditarme el fallecimiento de la abuela y el interés legítimo de la solicitante.

Cuando efectúas la consulta al Servicio de Detección, el resultado puede ser negativo o positivo. Si es positivo, puede salir un acta otorgada en cualquier notaría de España.

Evidentemente, yo a esta señora no le puedo efectuar la consulta, pero imaginemos que se trata de alguien que llega a mi notaría con ese problema: “He perdido la copia de la declaración de herederos de mi abuela y necesito pedir otra”. “¿Está absolutamente segura de que se hizo?”, le preguntaría yo. Y me diga lo que me diga, veo mucho más lógico hacer una consulta al Servicio de Detección de Actas Duplicadas de mi Colegio Notarial que recurrir al Informe de Actividad. Si el resultado es positivo y el acta ya existe, se me proporcionarían todos los datos y podría solicitarle la copia.

A fin de cuentas, me parece a mi, que entre aquél que no la encuentra, aquél que no sabe donde está, aquél que no sabe si se hizo o aquél que está seguro de que no se ha hecho, las diferencias son escasas y no creo que hacer una consulta a tal fin (para saber si hay que hacerla o ya está hecha), sea “incorrecto”. Vamos, que si me viene alguien así a la notaría y no veo nada extraño, le hago la consulta. En este caso, insisto, no se la he hecho, porque es alguien que consulta en mi blog y no procede, pero aquí en mi notaría si se me da el caso, lo consultaría. ¿Qué tiene de malo? ¡Si es obligatorio hacerlo para tramitar una!

 

La opción del Informe de Actividad en este caso de extravío de la declaración de herederos

En el Informe de Actividad del Fallecido (el plan B para esta señora) le saldrán todos los documentos otorgados por su abuela en cualquier notaría española desde 2004 hasta su muerte. Puede costar sobre 50 o 60 Euros (como los otros casos que comentamos) y requerirá que aporte defunción y que acredite interés legítimo (a fin de cuentas, que tiene derecho a la herencia de su abuela).

 

Un nuevo Informe de Actividad (octubre 2021): Sujetos e inmuebles

Nuevo informe filtrando por inmueble. Se pone a disposición una nueva opción para generar el informe buscando por el inmueble. Informando la referencia catastral en caso de disponer del dato o mediante el buscador de objetos en caso de no conocer la referencia catastral. Tras añadir este único dato podrás generar el informe. En él se mostrará el detalle de todos los documentos autorizados donde el inmueble aparezca relacionado al acto jurídico, en el que además, intervenga al menos una persona jurídica“.

Esto último no se entiende muy bien “donde el inmueble aparezca relacionado al acto jurídico, en el que además, intervenga al menos una persona jurídica“. Supongo que quiere decir que se mostrará el detalle de todos los documentos  autorizados en los que el inmueble aparezca siempre que intervenga al menos una persona jurídica.

De momento, como decía un compañero, puede tener una utilidad a los efectos del Decreto 6/2020 de la Generalitat Valenciana en materia de tanteos y retractos.

Por cierto, eso de buscar objetos y sujetos (que creo cuesta 0,20 € mas IVA) no tengo muy claro qué es ni cómo funciona pero me dicen que para sujetos es cuando introduces un DNI nuevo y aparece una pestaña en la que se pregunta “¿desea buscar datos en SIGNO?”. Si es que sí sale otra pestaña que dice: “¿tiene el consentimiento del interesado?”. Si lo tienes, respondes que sí y te salen los datos del sujeto. El coste se avisa en una ventana emergente. Supongo que lo del objeto debe ser algo similar.

Con motivo de la digitalización de los registros (en el día V de la Segunda Era), el Colegio Notarial de Valencia nos recuerda: Se recuerda que, con carácter meramente indiciario, en SIGNO, en el apartado de TRÁMITES/COMUNICACIONES CORPORATIVAS/INFORME DE ACTIVIDAD/FINCA, indicando la referencia catastral de un inmueble, puede consultar los actos jurídicos previos (incluidas las transmisiones y por tanto la titularidad previa), referentes al mismo.  Esta funcionalidad sólo está disponible para los notarios de la Comunidad Valenciana.

Con el lío que se ha montado con las notas continuadas y con el asunto de la información sobre los tanteos y retractos, parece que el Colegio quería recordarnos que esa herramienta puede sernos de alguna utilidad. Lo que no entiendo es porqué es solo para los valencianos.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

2 comentarios

  1. José Arcadio Buendía

    Buenos días Don Justito,

    ¿Cree que la solicitud del Informe de Actividad a la hora de preparar una escritura de herencia o de donación está generalizado por parte de las Notarías? Me dedico profesionalmente a la gestión de escrituras de todo tipo y la verdad es que con las Notarías que trabajamos, en ninguna se nos ofrece la posibilidad de solicitar dicho informe, enterándome de su existencia básicamente a través de este blog. Es más, en los últimos años trabajé en dos Notarías (hasta darme cuenta que el estrés de una Notaría no iba conmigo) y, que yo sepa, jamás se solicitó dicho informe.

    ¿Cree que está infravalorada dicha herramienta por sus compañeros de profesión?

    • Buenos días José Arcadio:
      Sin duda que lo está.
      Apostaría a que muchos no saben ni que existe …
      En el caso de adiciones y acumulaciones es FUNDAMENTAL a mi modo de ver.
      Aquí nos estresamos y nos estresan pero no han conseguido hacernos trabajar de otro modo. ¿El resultado? Una fuga de documentos que podría cifrar en torno a los 200 cada año.
      Pero no vea lo tranquilo que duermo …
      Gracias por la participación, saludos, Justito El Notario.

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