Advertencias diversas en escrituras

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Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

En estos días he tenido que acudir a una notaría que no era la mía para situarme como otorgante al otro lado de la mesa. La escritura que redactó un amigo mío y autorizó otro, contenía algunas cosas que yo no digo en mis escrituras o qué las digo de otro modo, así que me ha parecido útil recopilarlas en aras de introducirlas o de tenerlas localizadas si me fueran necesarias. Son fundamentalmente advertencias y algunas me parecen (tal y como están los tiempos) especialmente interesantes. Unas semanas más tarde he publicado un modelo de disolución de condominio con compensación de créditos que también contenía (lógico teniendo en cuenta lo complicado de la permuta de cuota en comunidades que diversos títulos de adquisición) unas cuantas advertencias y manifestaciones para concreción de responsabilidad.

En la compraventa:

SOBRE DERRAMAS: Manifiesta también la parte transmitente que no existen derramas para el pago de mejoras en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.

SOBRE GASTOS DE COMUNIDAD: Yo, el Notario, advierto al adquirente de que la finca objeto de la presente, queda afecta al pago de los gastos de comunidad vencidos de la anualidad corriente y de los tres años naturales anteriores y al transmitente de la obligación legal de comunicar el cambio de titularidad de la finca al secretario de la Junta de Propietarios, así como de que en el caso de omisión será solidariamente responsable con el adquirente de las deudas con la comunidad posteriores a la presente transmisión

SOBRE EL PAGO: A los efectos previstos en el artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de octubre, los otorgantes de la presente escritura manifiestan que ninguno de ellos actúa en calidad de empresario o profesional. La parte que realiza el pago manifiesta, bajo su responsabilidad y advertida por mí el Notario de su trascendencia, que el código de la cuenta con cargo a la cual se han aportado los fondos para el libramiento de dicho documento de pago es el siguiente: XXXXX. Advierto a los intervinientes de la limitación legal a los pagos en efectivo conforme a la Ley 7/2012 de 29 de octubre, que su incumplimiento constituye infracción administrativa grave tanto para el adquirente que paga como para el vendedor que cobra, sancionable con multa pecuniaria proporcional del 25 % de la cuantía pagada en efectivo, eludible por denuncia a la Agencia Estatal de Administración Tributaria dentro de los tres meses siguientes.

SOBRE EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: Advierto de las disposiciones autonómicas para estimar el valor real de determinados bienes, de lo dispuesto en el artículo 96 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del plazo de treinta días hábiles que tienen para presentar copia de esta escritura en la Oficina Liquidadora competente, previa su autoliquidación; de la afección fiscal de los bienes al pago del Impuesto o al de las liquidaciones complementarias en su caso; y de las responsabilidades en que podrían incurrir como consecuencia del incumplimiento de sus deberes fiscales respectivos. Las  partes han analizado previamente al otorgamiento de la presente escritura las consecuencias fiscales en el ámbito de la imposición indirecta en especial lo relativo a la sujeción a IVA o TPO, y una vez realizado dicho análisis han decidido proceder a su otorgamiento en los términos que resultan de la presente escritura. Les advierto asimismo que la autoliquidación por un impuesto que sea improcedente no exime de la obligación de liquidar por el que sea correcto.

SOBRE EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES: Advierto que en los supuestos de cambio en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedan afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria. A estos efectos he solicitado información y advertido expresamente a los comparecientes sobre las deudas pendientes por este impuesto asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo (dos meses desde el otorgamiento de esta escritura) dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado tercero del artículo 54 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre de medidas fiscales, administrativas y del orden social, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 16 de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario.

GENERAL: Hago las reservas y advertencias legales, entre ellas las de carácter fiscal, respecto de los impuestos indirectos en cuanto al gravamen para el negocio o negocios jurídicos que se formalizan en la presente, además de advertirles la incidencia en los impuestos directos. El valor o precio que consta en la presente escritura ha sido fijado y consignado por exclusiva y expresa voluntad de los otorgantes quienes previamente al otorgamiento han tenido en consideración la incidencia en los impuestos directos, siendo conocedores de la misma. Asimismo, advierto de los medios para la comprobación de valores por la Administración Tributaria Competente, para dichos tributos indirectos y en su caso directos. Con relación a la Ley de Tasas y Precios Públicos advierto, de las consecuencias de toda índole y sanciones que puedan derivarse de la eventual falsedad o inexactitud de las declaraciones de los comparecientes;  y de todo lo demás contenido en este instrumento público …..

En la disolución:

CARGAS.- Sobre la finca descrita no existen más cargas y limitaciones que xxxx. Leo y explico a las partes cada una de las afecciones fiscales que constan en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad que se incorpora a esta matriz e insisten en el otorgamiento de esta escritura. Respecto de las afecciones fiscales advierto de la posibilidad de la práctica de liquidaciones complementarias por la oficina liquidadora y los casos en que procede con arreglo a la normativa tributaria vigente. Advierto especialmente de las consecuencias de la carga referida, pese a lo cual los comparecientes insisten en el otorgamiento de esta escritura. Por lo demás, manifiestan los otorgantes que la finca está libre de cargas y de otras tácitas que puedan afectar a la misma, especialmente por impuestos territoriales, seguros y cualquier otro gastos en los que dicen que se encuentra al corriente.

USOS.Manifiestan las comparecientes que a las fincas objeto de la presente escritura no les ha sido atribuido su uso, judicial o extrajudicialmente a personas distintas de la/as compareciente/es.

SOLICITUD DE EXTINCIÓN DE USUFRUCTO Y CONSOLIDACIÓN DE NUDA PROPIEDAD.- Advierto sobre los plazos de declaración y liquidación del Impuesto de extinción del usufructo, los recargos y sanciones y demás consecuencias derivadas de la falta de presentación o pago dentro de los plazos legales. Advierto expresamente que la liquidación está fuera de plazo legal, explicando yo, el Notario, todas las consecuencias. Advierto igualmente sobre la duración del plazo de prescripción de las acciones tributarias en materia de impuesto, especialmente sobre el día de inicio de dicho cómputo y posibles interrupciones del mismo.

COMPENSACIÓN.- Las comparecientes bajo su EXCLUSIVA responsabilidad quieren hacer constar que se trata por tanto de diferentes extinciones de condominio cada una con sus medios de pago que finalmente resultan efectuados por medio de la compensación de créditos entre sí de los diferentes créditos resultantes de esos medios de pago de cada extinción y que por tanto no están sujetas a la modalidad de TPO al no tratarse de permuta sino de diferentes extinciones de condominio con sus medios de pago. Yo, el Notario, hago constar que los otorgantes han querido realizar las extinciones de condominio en la única y presente escritura, y en todo caso les advierto de que queda al criterio de la oficina liquidadora de impuestos la CALIFICACIÓN fiscal de aplicarles las normas de la permuta, o sea, el tipo MUCHO MÁS ALTO de TPO, en lugar del TIPO DE AJD. En todo caso e igualmente, les explico sus obligaciones fiscales de plazos y liquidación tanto por el IIVTNU como por incremento de patrimonio en el IRPF. Pregunto a los otorgantes si han entendido todas las repercusiones fiscales y contestan afirmativamente y a continuación les reitero si desean otorgar en este acto y en esta única escritura todas las extinciones de condominio y compensaciones de crédito que se recogen en la presente escritura y vuelvan a contestar afirmativamente.

AJD.- Solicitan bajo su responsabilidad exclusiva del Señor liquidador del Impuesto, que aplique la exención del artículo 7.2.B) del T.R. ITP y AJD, por aplicación del artículo 1.062 Cc en relación con el artículo 406 Cc por tratarse de cosa indivisible o que desmerece mucho por su división. La parte adjudicataria solicita bajo su responsabilidad a la Oficina Liquidadora la aplicación del criterio de la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo Sección Segunda Sentencia núm. 377/2019 de20/03/2019 que recoge la interpretación plasmada en el fundamento quinto de la sentencia 1.484/2018 de 9 de octubre, rec. 4625/2017. Señala la sentencia indicada que: “La respuesta que hemos de ofrecer, en atención a todo lo expuesto y, fundamentalmente, en consideración a la jurisprudencia establecida por esta Sala en la sentencia citada y transcrita en su parte esencial, es que la extinción del condominio, con adjudicación a uno de los comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia». En base a dichas sentencias, la parte adjudicataria solicita la aplicación de la modalidad AJD tomando como base imponible únicamente el valor de la participación indivisa cuya propiedad adquiere en este acto, excluyendo por tanto el valor de la participación indivisa de la que ya era dueño/a antes de practicar la presente extinción de condominio. Yo, el Notario, advierto que las anteriores declaraciones están sujetas a la valoración por parte de la administración tributaria, explicando las consecuencias en caso de que no las admita.

IBI.- No se ha solicitado información al organismo de Recaudación sobre las deudas asociadas al inmueble, al que se refiere el artículo 65.1 LRHL, renunciando las interesadas a esta información e insistiendo en el otorgamiento de esta escritura por razones de urgencia, advirtiendo yo, el Notario, a la parte adquirente, en relación con el contenido del artículo 65.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y sus consecuencias legales.

PLUSVALÍA.- Yo, el Notario, advierto de los efectos del cierre registral previsto en el art. 254-5 de la Ley Hipotecaria, mientras no se acredite el pago o presentación del IIVTNU o se realice la comunicación a la que se refiere el art. 110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Pese a lo cual insisten los comparecientes en el otorgamiento de la presente escritura.

RESERVAS Y ADVERTENCIAS LEGALES.- Las hago a las señoras comparecientes, entre ellas las de carácter fiscal y registral, en especial, las responsabilidades tributarias que les incumben en su aspecto material, formal y sancionador, insistiendo en el otorgamiento de la presente escritura y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones, así como las derivadas de las obligaciones en relación con el Catastro. Yo, el Notario, en relación con la disposición segunda donde han hecho constar bajo su responsabilidad les explico que queda sujeta a la calificación que la administración fiscal haga de las extinciones condominio que constan en esta escritura, explicándoles las distintas consecuencias de aplicar ITP/AJD, insistiendo en firmar la presente escritura.

ADVERTENCIA ESPECIAL DE AFECCION FISCAL POR TRATARSE DE TRANSMISIÓN DE INMUEBLES.- Yo, el Notario, advierto que por tratarse de una transmisión de bienes los bienes quedan afectos al pago del impuesto o de sus comprobaciones o liquidaciones complementarias o revocaciones de beneficios o  bonificaciones o exenciones, lo cual se hará constar por medio de nota de afección fiscal en los libros registrales.

IRPF.- Advierto, yo, el Notario, especialmente a la parte adquirente de la comprobación de valores por parte de la Consejería de Economía y Hacienda del valor declarado en la presente escritura, así como de la facultad de impugnar dicha valoración fiscal o la facultad de solicitar perito de la administración, tasación pericial contradictoria o cualquier otro medio de comprobación de valores. Yo, el Notario, advierto a los comparecientes del alcance y las consecuencias jurídicas y fiscales de sus manifestaciones, especialmente de las derivadas de la declaración de privacidad del precio. 

IBI.- Advierto y explico a las comparecientes sobre la afección de los bienes objeto de la transmisión a la totalidad de la cuota tributaria del Impuesto sobre Bienes inmuebles, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto en el caso de que en esta escritura no se haya aportado la referencia catastral, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo, incompletas e inexactas, conforme al artículo 16 de la Ley 48/2002 de 23 de diciembre del Catastro Inmobiliario. 

PLUSVALÍA.- Advierto a las comparecientes sobre el plazo dentro del cual están obligados a presentar declaración por el IIVTNU y, asimismo, sobre las responsabilidades en que pueden incurrir por la falta de presentación de las declaraciones. Advierto de la sujeción al IIVTNU. Si la transmisión es onerosa, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al transmitente, sin perjuicio del carácter de sustituto del adquirente en el caso de que el transmitente fuese no residente o deudor hipotecario sin recursos en los términos del Decreto-Ley 6/2012. Si la transmisión es gratuita, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al adquirente. En ambos casos se producirá el cierre registral mientras no se acredite tal liquidación, salvo que en las transmisiones onerosas el adquirente acredite haber comunicado el hecho imponible conforme al art.110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

PROTECCIÓN DE DATOS.-  Identifico a las señoras comparecientes por sus documentos de identidad antes consignados, constando sus circunstancias personales según resulta de sus manifestaciones, quedando las comparecientes informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y, en su caso, sustantiva que resulte aplicable al acto o negocio jurídico documentado. La comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose el otorgante obligado a facilitar los datos personales, y estando informado de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. Si se facilitan datos de personas distintas de los intervinientes, estos deberán haberles informado previamente de todo lo previsto en el artículo 14 del RGPD. La finalidad del tratamiento de los datos es cumplir la normativa para autorizar/intervenir el presente documento, su facturación, seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles precisos para la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. El Notario realizará las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda o sustituya al actual en esta notaria. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o quien le sustituya o suceda. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal ante xxxx. Asimismo, tiene el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal (o la Ley que la sustituya) y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

LECTURA, CONSENTIMIENTO FIRMA.- Leo a las señoras comparecientes esta escritura, porque así lo solicitan después de advertidas de la opción del artículo 193 del Reglamento Notarial. Enteradas, según dicen, por la lectura que he practicado y por mis explicaciones verbales, las señoras comparecientes hacen constar su consentimiento al contenido de la escritura ratificándose en la misma, y la firman conmigo, el Notario.

Una advertencia también muy interesante:

«Yo, el Notario, advierto de que el artículo 212 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, recogiendo la previsión contenida en el artículo 83.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas, prevé que las deudas de las Comunidades de Regantes por gastos de conservación, limpieza o mejoras, así como cualquier otra motivada por la administración y distribución de las aguas, gravarán la finca o industria en cuyo favor se realizaron por lo que en aquellos casos que la finca linde con un cauce de riego o avenamiento, este linde no lo es con el cauce propiamente dicho sino con las márgenes, también llamadas brazas o costones, que se sitúan a ambos lados del acueducto, entubado o no, al ser estas parte integrante del acueducto y que pertenecen al patrimonio del heredamiento de las comunidades de regantes, como así establecen el artículo 408.5 del Código Civil («los dueños de los predios, por los cuales o por cuyos linderos pase el acueducto, no podrán alegar dominio sobre él, ni derecho al aprovechamiento de su cauce o márgenes, a no fundarse en títulos de propiedad expresivos del derecho o dominio que reclamen» y el Artículo 49 de la Ley de Aguas («en toda acequia o acueducto, el cauce, los cajeros y las márgenes serán considerados como parte integrante del heredado edificio a que vayan destinadas las aguas o, en caso de evacuación, de los que procedieran»)».

Esta con la que, de momento, cierro me parece muy interesante:

SITUACIÓN MEDIOAMBIENTAL.- «En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 8.1 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, la parte vendedora manifiesta que no ha recibido ninguna noticia o reclamación sobre responsabilidad medioambiental en relación con el inmueble. Asimismo, hace constar que, a su leal saber y entender, durante el tiempo en que ha sido propietaria del inmueble, no se ha desarrollado ninguna actividad que pudiera resultar potencialmente contaminante».

La norma señala: Artículo 8. Publicidad registral. 1. Los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas. La existencia de tal declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción a que tal transmisión dé lugar. ¿Se aplica a todo tipo de suelo? Parece que sí pues el artículo 2 establece: «A los efectos de la aplicación de este real decreto, se entenderá por: a) Suelo: la capa superior de la corteza terrestre, situada entre el lecho rocoso y la superficie, compuesto por partículas minerales, materia orgánica, agua, aire y organismos vivos y que constituye la interfaz entre la tierra, el aire y el agua, lo que le confiere capacidad de desempeñar tanto funciones naturales como de uso. No tendrán tal consideración aquellos permanentemente cubiertos por una lámina de agua superficial. b) Uso industrial del suelo: aquel que tiene como propósito principal el de servir para el desarrollo de actividades industriales, excluidas las agrarias y ganaderas. c) Uso urbano del suelo: aquel que tiene como propósito principal el de servir para el desarrollo de actividades de construcción de viviendas, oficinas, equipamientos y dotaciones de servicios, y para la realización de actividades recreativas y deportivas. d) Otros usos del suelo: aquellos que, no siendo ni urbano ni industrial, son aptos para el desarrollo de actividades agrícolas, forestales y ganaderas«.

ADICIONES Y ACUMULACIONES.- «Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la aceptación a beneficio de inventario y al Artículo 11 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia (o también las relativas al Artículo 30 en caso de acumulación de donaciones), y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador».


Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario