Agrupación de finca inscrita y finca no inscrita

 

agrupación inscrita no inscrita

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

La particularidad de esta escritura es que contenía la agrupación de una finca inscrita a otra no inscrita. Respecto de la no inscrita, la agrupación era su segundo título traslativo (el primero, de donación en nuda propiedad que luego quedó consolidada por fallecimiento del usufructuario, y, el segundo, el de herencia con agrupación previa). En el número siguiente de protocolo se llevó a cabo la venta de la finca resultante de la agrupación. Al tener que practicarse la agrupación, no utilicé el procedimiento de la venta en comunidad hereditaria.

Al ser necesaria la inmatriculación de un competente me pareció mejor opción que el orden fuera agrupación-herencia en una primera escritura (lo que en todo caso ya sería un primer título de la finca agrupada) y venta en otra posterior (el segundo). De no haber sido así (de haber estado las fincas inscritas ya antes de agruparlas) muy posiblemente hubiera hecho una sola escritura. También supongo que puede entenderse que el segundo título para el componente no agrupado era ya la propia herencia.

 

Al tratarse de una agrupación con arreglo a Catastro (cuyo resultado era lo que ya decía Catastro), no era necesario hacer uso de la Experiencia Piloto.

 

Esto es lo mas destacable de la escritura

 

IV.-  INVENTARIO Y AVALÚO. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de la causante Doña *, se encontraban los dos siguientes de carácter privativo de la causante:

A).- BIENES INMUEBLES:

1.= RÚSTICA: Tierra blanca con olivos, hoy viña secano, sita en *.

Superficie: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2).

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

2.= RÚSTICA: Tierra blanca con olivos, sita en *

Superficie: Trece áreas (1.300 m2).

Linderos:

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan.

Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas.

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia*, antes citada.

 

 

INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.

La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, del título reseñado y, en cuanto a la finca inscrita, de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax, conforme al citado Artículo 175 del Reglamento Notarial, el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

Advertidos de la posibilidad de obtener información y conocimiento por telefax de la titularidad y estado de cargas según los Libros del Registro de la Propiedad en cuanto a la finca no inscrita, conforme a lo dispuesto en el citado Artículo, me manifiestan su voluntad de prescindir de la misma por conocer la situación jurídico registral de la finca y darse razones de urgencia.

En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

Además, en dicha nota consta igualmente que: «Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria).” Y que: “Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento hipotecario».

Yo, el Notario, advierto de que conforme al citado artículo del Reglamento Hipotecario, las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo entre otras con la regla 2ª de dicha norma que indica: “2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores».

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

V.- AGRUPACIÓN:

Los comparecientes hacen constar, que siendo colindantes entre sí las dos fincas descritas anteriormente, las AGRUPAN, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca:

= RÚSTICA: Tierra viña secano, sita en *.

Superficie: Cuarenta y dos áreas y treinta y cuatro centiáreas (4.234 m2), según sus títulos y registro de una de ellas, y treinta y cuatro áreas y nueve centiáreas (3.409 m2), según catastro.

Linderos:

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela* del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia *, antes citada.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Dicha representación es la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la presente.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita la inscripción de la finca resultante de la agrupación previa inmatriculación del componente no inscrito con arreglo a lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Aseguran los comparecientes, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción de la finca formada por agrupación y la descripción de la misma actualizada a la realidad física que resulta de sus manifestaciones, obedece exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.


Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario