instancia heredero artículo 14 ley hipotecaria

La instancia del heredero único (artículo 14 Ley Hipotecaria)

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

“Soy hija única y hace poco más de un año falleció mi padre. Mi madre falleció hace 35 años. Mi padre tenía testamento en el que yo aparecía como heredera única. Mis padres tenían un piso a nombre de los dos. Yo pensaba que estaba sólo a nombre de mi padre y al empezar a tramitar todo, vi que aún estaba también a nombre de mi madre. Debido a que mi madre en su momento no dejó testamento, tuve que hacer la declaración de herederos ab intestato para poder ponerme al día en la tramitación de todos los impuestos: sucesiones de mi padre y de mi madre y plusvalía municipal. El caso es que me queda realizar el cambio de nombre en el registro. En su momento, en el registro de la propiedad, me dijeron, que dado que soy hija única y ya tengo, por un lado testamento y por el otro, declaración de herederos, simplemente con un documento privado y firma legitimada ante Notario, ya era suficiente para proceder con el cambio de nombre. Me he puesto en contacto con varias notarías y en todas se niegan a legitimar mi firma en ese documento, alegando que ellos pueden utilizar la escritura pública para hacerlo, y que obviamente, no son los mismos beneficios los que obtienen. ¿Es normal que se nieguen a proporcionarme este servicio? En el registro, por su parte, ya me dijeron que hay notarías que no quieren hacerlo … Supongo que en última instancia tendré que acceder a realizar la escritura pública, pero no me parece justo no poder decidir libremente qué es lo que me conviene”.

 

El Artículo 14.3 de la Ley Hipotecaria dice: “Cuando se tratare de heredero único, y no exista ningún interesado con derecho a legítima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el título de la sucesión, acompañado de los documentos a que se refiere el artículo 16 de esta Ley, bastará, para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante(este inciso final nos revela que la instancia no es válida ni como primer ni como segundo título a los efectos de inmatriculación pues el causante ya tenía que ser titular y, en consecuencia, solo sirve para bienes o derechos ya inscritos).

Deben también tenerse en cuenta los artículos 16 LH y 79 y 80 del Reglamento Hipotecario y que la firma puede efectuarse mediante comparecencia ante el Registrador y así debería de informarse sin necesidad de que le remitan a uno a la notaría.

Parece claro, por lo que me dice, que se niegan a legitimarle la firma en una instancia o documento privado que va a llevar ya preparada por usted o por un abogado/gestor/asesor/amigo/familiar a la notaría. Lo digo porque también existe la opción de que esa instancia sea preparada en la notaría como un acto de gestión extra arancelaria con el coste que habitualmente se cobre por prestar este servicio.

Algunos creen que engañamos a los pobres herederos únicos y que no les advertimos de que pueden proceder a adjudicarse la herencia que les corresponda sin pasarse por la notaría (salvo para legitimar la firma). Se equivocan, al menos en mi caso (y apuesto por la inmensa mayoría de mis compañeros) puesto que yo siempre advierto de la posibilidad de hacerlo mediante instancia, de que en la notaría podemos hacerles la instancia, de que no la hago gratis, de que alguien puede que le cobre por hacerla y de que si la hace puede que no esté tan correcta como la mía y, ni mucho menos, tanto como mi escritura pública. También advierto de que, a veces, las instancias utilizadas para liquidar se podrían utilizar para inscribir con lo que ya no le sería necesario hacer ninguna cosa más.

Si uno es capaz de hacérsela a sí mismo, ahorrará. Si se la hace un amigo o familiar, ahorrará. Si se la hace su gestor o asesor o abogado y forma parte de lo que le cobra por sus servicios habituales, ahorrará. Pero si se lo van a cobrar a uno aparte, a precio de calle o de mercado, puede que no ahorre y hasta puede que acabe dando patadas innecesarias a posteriori con su instancia debajo del brazo y puesto que de lo que estamos hablando en primer lugar es de ahorrar por utilizar la instancia (¿o no?), porque yo otro beneficio al “make yourself” no le veo, pues de eso quería hablar en este post … ¿qué ventajas tiene hacerlo mediante escritura?

 

Los beneficios de hacerlo mediante escritura 

Mi consultante parece tener bastante claro el terreno que pisa, ya ha adelantado algunos trámites, sabe cual es la composición del patrimonio hereditario y está cierta de su derecho a la herencia, pero puede que desconozca algunos beneficios que el paso por una notaría le podría proporcionar:

  1. Confirmación del contenido y efectos del testamento. Hoy mismo al preguntarle a una conocida si su padre había hecho o no testamento, su respuesta ha sido que “hicieron una nota simple ante Notario”. Vean aquí el despropósito en que incurrió alguien que fue a encargar su herencia a dónde no debía.
  2. Obtención del Certificado de Seguros a fin de descubrir si el difunto era titular de un algún seguro de vida que diera derecho a alguna percepción que se tenga que cobrar y genere la obligación de liquidar fiscalmente por ello.
  3. Actualización de la descripción de los inmuebles, incluyendo la adaptación de su superficie previa obtención de la oportuna información catastral y registral.
  4. Cambio de titularidad catastral desde la notaría a través del STI o Servicio de Tramitación Inmobiliaria.
  5. Consulta del estado de deudas del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
  6. Obtención del Registro de la Propiedad de notas simples de información continuada a fin de confirmar la inscripción anterior, la descripción y la existencia de cargas en vigor o caducadas, conocidas o inesperadas cuya cancelación podría hacerse en la propia escritura economizando el gasto.
  7. Obtención del Informe de Actividad del Fallecido que permite conocer todos los documentos notariales que se hayan podido otorgar por los difuntos en una notaría desde el año 2004 hasta la actualidad.
  8. Confirmación del patrimonio hereditario evitando que puedan quedar fuera bienes que es habitual que se omitan como son los vehículos, las cuentas con pequeños saldos, las cuentas con aportaciones sociales a cooperativas de crédito o las participaciones sociales en sociedades limitadas.
  9. Aunque la herencia puede ser una escritura cara, según valor de lo heredado y número de herederos, existiendo un único heredero y con una sola finca en el inventario, puedo decirle que su escritura no le resultará especialmente costosa. Puede que hasta le sorprenda el precio. Infórmese.
  10. Otro valor añadido de ir al Notario es que su escritura quedará archivada como parte de un protocolo haciendo que la pérdida de su copia tenga fácil solución a diferencia del documento privado que constituye un irrepetible original único.
  11. Cuando hay fincas no inmatriculadas, la escritura puede ser FUNDAMENTAL para un 205 LH.
  12. La previa liquidación de gananciales en instancia privada (como en el caso del post) no estaría prevista en el 14 LH y en caso de usufructo del viudo NO se permite el uso de la instancia del 14LH: RDGRN 19/11/2018: No procede instancia privada para inscripción a favor heredero único si concurre con legitimario pars bonorum (cónyuge viudo). Sin embargo, la RDGRN de 10/9/2018 si que permite la inscripción de una adjudicación de herencia mediante instancia privada de heredero único en un caso en el que muere uno de los cónyuges, que dejan un hijo, no se hace escritura de herencia con liquidación de gananciales y luego fallece el segundo cónyuge, aunque si se recurre es porque se podría discutir y sería aconsejable una cierta prudencia.
  13. Cuando la herencia incluye participaciones sociales, su transmisión ha de efectuarse en escritura pública con lo que si uno en el futuro las quieren vender tendrá que pasar por la notaría a “heredarlas” y luego proceder a su venta (aunque sea en una misma escritura). Es más, no sé si para que le inscriban a uno su titularidad en el Libro Registro de Socios, le exigirán ya esa escritura.
  14. En el número 109 de ENSXXI se comenta resumidamente una RDGSJyFP de 29 de Marzo de 2023: LA INSTANCIA PRIVADA DEL ARTÍCULO 14 DE LA LEY HIPOTECARIA: NO AMPARA SITUACIONES CONTROVERTIDAS CON LEGATARIOSDescargarLa viuda del causante presenta instancia privada ya que, lógicamente, ningún Notario le hubiera autorizado la escritura de adjudicación con el contenido de dicha instancia. Había testamento con usufructo universal a favor de la viuda, y con institución de heredero a favor de los hijos, si bien éstos habían renunciado a la herencia, pero manteniendo dos de ellos su derecho a un legado. Tras sucesivas renuncias la viuda queda como heredera, presentando la instancia citada en la que refunde el legado en la herencia y pretende la inscripción de la herencia invocando el art. 14 de la Ley Hipotecaria y el art. 76 del Reglamento Hipotecario. La registradora niega la inscripción solicitando el consentimiento de los legatarios, lo que es confirmado por la Dirección General, que considera que el procedimiento registral no es el cauce adecuado donde pueda personarse unilateralmente la heredera sin contar con los dos legatarios, que no han renunciado a su legado, ya que es algo que escapa del ámbito de aplicación del artículo 14 de la Ley Hipotecaria, pues supondría una clara vulneración del principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos al control de legalidad notarial y la calificación registral”.
  15. Seguro que hay más argumentos a favor de la intervención notarial …

 

Hay quien hace escrituras con único y universal heredero y con sólo una cuenta bancaria. Habría que ver que saldo y que factura sale, que reparto quiere hacerse, como están las relaciones entre los herederos, etc …, pero en principio, no me parece muy correcto.

Para terminar, por supuesto que debo igualmente aconsejarle que ponga la negativa de esas notarías con nombre y apellidos en conocimiento del correspondiente Colegio Notarial pues podría constituir una negativa injustificada de la prestación de nuestra función, aunque como puede verse en los comentarios a este post, la legitimación notarial de la firma podría tener un obstáculo en los artículos 258 del Reglamento Notarial y 1.280 del Código Civil. En ese mismo comentario se menciona una RDGRN 06-09-2016 que en recurso interpuesto sobre impugnación de minuta trata el tema de la “obligación” del Notario de informar o no informar sobre la posibilidad que brinda el artículo 14 de la Ley Hipotecaria.

Por cierto, inscribir con instancia exige llevar los documentos unidos en original según esta reciente RDGRN de 26 de Julio de 2019.

Esta reciente Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, es interesante: Señala que el heredero único no puede inscribir la adjudicación de herencia mediante instancia privada cuando hay legitimarios, los cuales deben intervenir necesariamente en la partición y adjudicación, que debe constar necesariamente en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes. No sirve la instancia acompañada de un poder otorgada por la legitimaria en el que se facultaba al heredero único para realizar las operaciones particionales de la herencia de la causante y ratificar en su nombre el documento privado en todo lo relativo al legado de dinero en pago de la legítima estricta ordenada a favor de la poderdante. Algunos casos parecen muy obvios, ¿no? El resumen lo tomo del Colegio de Canarias.

 

¿Y si inicialmente no había un heredero único pero hay renuncias?

“Recientemente me he visto en la necesidad de realizar trámites de aceptación de herencia de mi padre y me surgen unas dudas porque tras la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia he descubierto que podría haberlo hecho mediante un documento privado (con el ahorro que eso supone). En mi caso, mi madre era la única heredera en un testamento de “uno para otro” y mi hermana y yo legitimarias. Las hijas renunciamos a nuestra parte y mi madre la aceptó. Creo que ha sido un poco ingenuo por nuestra parte no haber firmado en un documento privado. ¿Habría sido posible renunciar a la legítima también en documento privado?“.

No, no es posible la renuncia en documento privado y eso que me cuenta no es un testamento del uno para el otro, pero es interesante el efecto que produce la renuncia de los demás llamados a la herencia a los efectos de la instancia del heredero único. Informa Sergio Mocholí que en esta RDGRN se da por supuesto.

Mas reciente tenemos esta otra que resumen los compañeros de ENSXXI: ARTÍCULO 79 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO: ES REQUISITO ESENCIAL QUE SE TRATE DE HEREDERO ÚNICO SIN PERSONA ALGUNA CON DERECHO A LEGÍTIMAResolución de 7 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una instancia de adjudicación de herencia, a la que se acompaña la documentación sucesoria, la renuncia de dos legitimarios y el consentimiento de otro legitimario a que se practique la inscripción a favor del heredero, señalando como defecto que, dada la existencia de persona con derecho a legítima, no puede utilizarse la instancia de heredero único para provocar la inscripción de la finca a su favor, ya que no reúne la condición de título inscribible. El recurrente alega que la norma que fundamenta la denegación de la inscripción solo tiene como justificación la protección del interés del legitimario, y constando la renuncia y el consentimiento de los mismos, nada obsta a su inscripción. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador señalando que, existiendo otras personas con derecho a legítima, los actos de partición y adjudicación de la herencia deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Y ahora, hablemos de arancel

¿La legitimación de la firma de la instancia del heredero único es una legitimación de cuantía? Pues mejor que lean esto para llegar a la conclusión de que … es muy probable que sí.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

48 comentarios

  1. Buenas tardes,

    ¿Es posible la instancia de heredero único en que hay una única heredera universal pero se nombran albaceas contadores partidores por el causante?.

    Si la respuestas fuese negativa, ¿cabría aceptar la herencia de los saldos bancarios, acciones y fondos de inversión en documento privado y liquidar IS en Hacienda y, a continuación, adicionar a la herencia 1/7 parte de un inmueble del causante mediante escritura pública?

    • Buenas tardes Juan Pablo:
      A mi juicio el nombramiento de albacea contador partidor no influye en esta cuestión.
      En cuanto a la segunda, cabría hacer lo que me dice pero eso mismo lo puede hacer cualquiera que no sea heredero único por lo que no entiendo esa maniobra ni tengo claro los inconvenientes que pudiera ocasionar si no existe suficiente “simultaneidad” entre esos dos “actos”.
      No sé si el propósito es abaratar la notaría.
      Saludos y gracias, Justito El Notario

      • Según he leído, el artículo 79 in fine del Reglamento Hipotecario permite la posibilidad de que, siendo el heredero universal el único interesado en la sucesión, renunciar al contador-partidor y realizar la solicitud por instancia privada otorgada únicamente por él.
        ¿Es correcto?

        • Hola de nuevo:
          El contador partidor no es un interesado en la sucesión. En una escritura simplemente diríamos que siendo mayor de edad y plenamente capaz, prescinde de su intervención. Imagino que una instancia podría hacerse lo mismo, pero no se me ha dado el caso … principalmente porque no hago instancia de heredero único ;))
          Saludos y ya me contará si resulta. Justito El Notario.

      • Don Justito,no se preocupe si hay dificultad en aumentar el tipo de letra. La que emplea es suficiente hasta para discapacitados visuales ,como es mi caso.
        Que el Señor se lo pague.

        • Buenas tardes Daniel:
          Gracias por el comentario. La verdad es que me cuesta el cambio porque creo que la letra mas grande queda peor, pero es cierto que dispositivos de lectura pequeños puede ser incómodo para algunos.
          Un abrazo, Justito El Notario.

  2. Buenas y felicidades por el blog, la verdad que de aprende una barbaridad de cosas sobre las que nadie quiere tener que saber (entiéndase). En el supuesto de la instancia, ¿cabría la posibilidad de hacerla en caso de un heredero que coexisten con legitimararios o en el momento en que hay más de un interviniente, aunque no sean herederos, deja de existir la posibilidad?

    Muchas gracias y saludos,

  3. Buenas tardes, mi tia ha quedado viuda, sin hijos, con testamento de el a ella y de ella a el, todo, hay una finca privativa del fallecido por donación de los padres a él. En la gestoria le han tramitado instancia privada para legitimar firma en Notario, habiendo un bien privativo, puede realizarse instancia privada? gracias

    • Buenas tardes Carmen: Si algo podría plantear problema a estos efectos, son los bienes gananciales, no los privativos. Lo tengo comentado en el artículo. Véalo. Saludos y suerte, Justito El Notario.

  4. Buenos días:

    Soy hijo único. Mi madre falleció y mi padre renunció pura y simplemente a la herencia de su esposa (mi madre), por lo que ahora soy el único heredero. No sé si en esas circunstancias puedo presentar una instancia privada para inscribir la mitad de la vivienda familiar a mi nombre, aunque estaría pendiente la liquidación de la sociedad de gananciales para atribuirle a mi padre su mitad. No sé si en este caso tendría que liquidar la sociedad de gananciales en escritura pública ante Notario.

  5. Perdone pero como no puedo contestarle o mejor dicho responderle en el hilo pongo este. Entonces si no puedo hacerlo que habria que hacer todo lo que lleva la notaria tanto piso como dinero de la cuenta o solamente con el piso realizar la escritura para poder registrarla en el registro de la propiedad y la otra parte que seria adjudicacion del capital de los dos, hablo monetariamente, se podria hacer en una adjudicacion de herencia con papel privado y legitimacion de firma por notario?. Saludos y muchas gracias por todas las atenciones.

    • Hola de nuevo:
      Vaya usted al registro de la propiedad que corresponda y pregunte:
      ¿Puedo hacer instancia de heredero único para este piso que era de mi padre y de mi madre?
      Si le dicen que sí, hágala o que se la hagan (pero ojo a lo que le cobran).
      Que le dicen que no, pues hay que hacer escritura (nada de papel privado y legitimación de firma).
      Aquí tiene lo que podría necesitar:
      https://www.justitonotario.es/documentos-para-preparar-herencia/
      Yo incluiría todo: el piso, el dinero, el coche y todo lo que haya. Pida presupuesto en la notaría y valore lo que le cobran por gestión (impresos e inscripción en el registro).
      Sí, hay que hacer impresos al hacer escritura (aunque uno ya haya liquidado antes).

      Yo creo que me he merecido un par de cervezas con su caña, ¿no?
      Aquí tiene posibilidad de saciar mi sed (que es sábado y apetece):

      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Pues tiene mucha razon se las merece y con creces la verdad y gracias por todo y su amabilidad. Aqui pregunte en notarias y la mayoria no me decian nada que iba por papeles y dependia y solo una me dijo algo del precio y me dijo que sobre 1200 euros por ello. Creo que es excesivo por eso no se que hacer la verdad. Y vuelvo a repetirle muchisimas gracias por todo

        • Es muy sencilla la invitación.
          Incluso, si lo prefiere, puede colabarar con lo que estime con los Amigos de Sivakasi a quienes destino la recaudación que no va para cerveza.
          Mire aquí:
          https://www.justitonotario.es/donativo-anual-amigos-de-sivakasi/
          Se trata de tener un disfrute o de ayudar a la asociación a cambio de resolver las consultas que me hacen. Por cierto con esta respuesta, alcanzo los 3.000 comentarios. Imagine todo lo que me preguntan.

          Puede hacerlo con tarjeta o con Bizum.

          Vuelvo al tema para terminar.
          Me parece que 1.200 Euros es demasiado si tiene un piso y unos saldos bancarios.
          Para calcular hacen falta valores.

          Pregunte en algún sitio más o véngase a Pinoso y se la hago yo. ;)))
          Saludos y que pase un Buen Día. Justito El Notario.

          • Bueno aunque pilla a 3 horas de viaje, no se si hay tardes que usted tiene abierto, imagino que si, y le podria mandar todo lo que hay por mail y asi se podria hacer una idea y darme un presupuesto antes de ir para alla y realizar las firmas y demas. Saludos y muchas gracias ya me dira algo.

          • Buenas tardes Jose:
            Si en vez de hacer un comentario, contacta conmigo aquí https://www.justitonotario.es/contacto/, podemos hablar en privado.
            Saludos y me voy a pegarme una siesta, Justito El Notario.

          • Buenas tardes Jose:
            He recibido sus tres correos pero aún no he tenido tiempo de contestarle. Yo vivo de mi notaría. El blog lo único que hace es ocupar mi tiempo. Me gusta hacerlo, pero prefiero estar firmando escrituras, que quiere que le diga …
            En mi anterior comunicación le digo que me contacte y usted lo hace pero no me proporciona más información. Solo me pide que le diga qué necesita a la hora de heredar. ¿Y cómo quiere que se lo diga sin mandarme ni un solo papel? Soy Notario, no adivino.
            Además, le voy a ser sincero, estaría encantado de que pudiera venir usted a firmar su escritura conmigo, pero, de momento, yo solo esperaba que simplemente me dijera la casa vale tal y el dinero es tanto y yo con eso le haría un presupuesto aproximado de lo que le costaría la escritura.
            Después ya veríamos. Además, esperaba algún gesto de buena voluntad en forma de cerveza o ayuda a mis amigos de la India que no se ha producido, con lo que me parece que usted ya ha conseguido bastante información de mi y yo no he conseguido ni siquiera una cervecita con la que saciar un poco la sed.

            Insisto, ¿cuánto vale la casa y cuanto dinero hay (por contacto, no por aquí)?, un gesto de buena voluntad por su parte y ya veremos que pasa luego.
            Saludos, Justito El Notario.

    • Ah¡ Le añado una cosa… si a mi notaría viene alguien a preguntar lo que le digo que pregunte en el registro, llamaríamos nosotros a preguntar, aunque luego no nos encargue ningún trabajo.
      Tal vez en la notaría también le hagan esa gestión. Si tiene confianza y cree que no le van a meter en la escritura sin hacer falta, vaya a la notaría.
      Saludos (y cerveza). Justito El Notario.

      • Buenos días
        Mi padre murió hace un poco más de un mes soy hija única y mi madre murió hace 18 años. Mi padre tenía el usufructo del piso donde vivo. Y nada más hay en herencia dinero. Me ha dicho en la notaría que tengo que hacer una instancia privada y que no tengo que pasar por notario al ser heredera universal. Me gustaría saber si es verdad y si tengo que esperar muchos días a que me den la copia del testamento

        • Buenas noches Carmen:
          Pues eso precisamente va mi artículo. Échele un vistazo y su duda quedará resuelta.
          En cuanto a lo del la copia … DEPENDE … hay notarías y archivos muy rápidos (lo habitual) y otros más lentos.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

  6. Le comento sobre el tema. Yo soy hijo unico y unico heredero pero hay una cuestion que no se si puedo adjudicarme atraves de un documento privado y legitimacion de firma por notario. Resulta que mis dos padres tenian testamento en el cual en los dos soy el heredero universal y ellos son usufructuarios. Mi padre fallecio antes que mi madre y se repartio a mitad todo lo que habia incluyendo un 10% de usufructo que le correspondia a ella y el piso a mitad. Entonces ahora no se si podria hacer lo la instancia del heredero unico o no podria. Gracias espero su respuesta saludos

    • Buenas tardes Jose:
      Fíjese lo que digo en el post:
      “La previa liquidación de gananciales en instancia privada (como en el caso del post) no estaría prevista en el 14 LH y en caso de usufructo del viudo NO se permite el uso de la instancia del 14LH: RDGRN 19/11/2018: No procede instancia privada para inscripción a favor heredero único si concurre con legitimario pars bonorum (cónyuge viudo)”.
      Está claro que cuando fallece su padre no se podía utilizar.
      Al fallecer ahora su madre, ya no hay padre y usted es el único heredero, por lo que sí que podría hacer uso de la instancia.

      No obstante, no tengo claro como se hizo el reparto de la herencia del padre: ¿fue escritura y está inscrita?
      Espero respuesta para tirar un poco más del hilo y no andar haciendo especulaciones.

      Saludos, Justito El Notario.

      • Gracias por su comentario y no se realizo ningun tipo de escritura ni nada fue todo realizado en un papel privado de reparticion, se liquido el impuesto de sucesiones y todavia no me ha llegado lo de la plusvalia, pero se realizo todo en privado. Saludos

        • Hola de nuevo:
          Pues siendo así, creo que no podrá usarla para inscribir ni en el primer caso, ni en el segundo.
          Si hubiera hecho escritura al fallecer el primero, sí sería posible, pero no habiéndolo hecho, ahora pienso que no procederá.
          Debe consultar en el registro o registros correspondientes.
          Saludos, Justito El Notario.

          • Gracias comentar que en el catastro ya me aparece la propiedad con el 33.33% de propiedad no se si esto afecta a algo de lo que usted ha dicho. Saludos

          • No le entiendo cuando dice si hubiera hecho escritura al fallecer el primero. No se si se refiere a haber escriturado el piso o a que?. En la primera vez lo realizo un abogado y se hizo papel privado de reparticion firmando tanto mi madre como yo que estabamos deacuerdo en ello y se paso por hacienda para pagar el impuesto de sucesiones. Por cierto lo de la plusvalia no me ha llegado pero tiene que llegarme y tambien comentar que el piso esta escriturado a nombre de mis padres. Desde que se inscribio en el año 1973 no se ha vuelto a realizar ninguna modificacion.

          • Buenos días Jose:
            Me dice usted que el piso sigue en el registro a nombre de sus padres. Pues si es así y si quiere inscribirlo a su nombre en el Registro (no creo que quiera dejarlo usted “para siempre” a nombre de sus padres), tendría, a priori, dos opciones:
            – La instancia del heredero único.
            – O la escritura.
            Lo que hizo usted cuando murió su padre no es una instancia de heredero único. Hicieron un simple documento privado de adjudicación de herencia que no le sirve para inscribir puesto que heredaban usted y también su madre y contendría la liquidación de los gananciales por lo que estaban fuera del caso del artículo 14 de la Ley Hipotecaria (que no se puede usar si hay un heredero y un viudo, ni tampoco cuando hay liquidación de gananciales): ES DECIR, NO PODÍAN RECURRIR A LA INSTANCIA PARA INSCRIBIR Y TENDRÍAN QUE HABER HECHO ESCRITURA O SIMPLEMENTE ESPERAR A QUE FALTARA SU PADRE HACIENDO SIMPLEMENTE LO QUE HICIERON (documento privado y liquidación de impuestos). Pero al no haber hecho escritura en aquel momento, al fallecer ahora su madre, aunque, a priori, podría hacer una instancia para la herencia de su madre (ahora si que es usted el único interesado en su herencia), como no hizo escritura de la su padre y los bienes entiendo que eran gananciales queda excluida la posibilidad de hacer instancia y tendrá que hacer necesariamente escritura. No obstante, vaya al Registro de la Propiedad y consulte su caso, pues será el Registrador el que tenga la última palabra. Yo solo le doy mi opinión al respecto.

            Resumiendo: La herencia de su padre no podía resolverse mediante instancia. La de su madre en principio sí, pero siempre que se hubiera hecho previamente escritura de la de su padre. Al no haberla hecho, ahora no puede resolver el asunto con una instancia para los dos pues está fuera del caso. No obstante, consulte a su Registro. El derecho no es ABC como se pudiera pensar.

            Lea usted esto si le apetece:

            https://www.justitonotario.es/cadena-eslabones-tracto-sucesivo/
            Y esto:
            https://www.justitonotario.es/documento-privado-de-adjudicacion-de-herencia/

            Saludos, Justito El Notario.

  7. Buenos días. Hay una idea bastante extendida. Según esa idea, la escritura pública sirve para inscribir. La escritura es un papel, sin el cual, el Registrador no me inscribe.
    La escritura, obviamente, tiene muchos más efectos, ampara bajo la fe pública muchos más aspectos. Ahora bien, yo, administrado, digo: “este efecto no me interesa, este tampoco, solo la inscripción, y como puedo lograrla en documento privado…”
    Ya, pero es que hay compañeros que opinan lo siguiente: Es que no decide usted, caballero o señora. Decide el legislador. Y el legislador quiere ampararlo a usted bajo fe pública en todos los efectos, y no solo en los derivados de la publicidad registral. Por esa razón, el art. 1280 del Código Civil dice que deberán constar en documento público los actos jurídicos que impliquen transmisiones inmobiliarias (ojo, inter vivos y mortis causa). El 14.3 L.H es un precepto en sede registral que tan solo exceptúa de ese “deben” la “eficacia registral”, como excepción al principio de titulación pública registral. Para todos los demás efectos, el 1280 sigue ahí. El 14.3 ni lo invalida ni lo excepciona en otros efectos que no sea el puramente registral. El administrado, dado que va a conseguir la registración de todas formas, puede ignorar ese artículo. Pero ¿y el Notario? Porque el 258 del R.N no le permite legitimar firmas en documentos privados cuando sean uno de los del 1280 del Código Civil.
    Es lo que arguyen muchos compañeros para negarse a legitimar firmas en estos casos. Otros, consideran que el 14.3 otorga suficiente cobertura o “placet” legal a este tipo de documentos privados como para sustentar la legitimación. Sea la justificación de la primera postura más o menos dudosa, estemos de acuerdo o no, desde luego, a mi no me parece una “negativa injustificada”.
    Sobre la redacción en Notaría del tan mareado documento privado. También hay compañeros que no lo hacen y dicen: “yo, como profesional, redacto documentos privados que complementen mi función como Notario, no que la sustituyan”.
    Ninguna de esas posturas deja al administrado en indefensión, puesto que basta con una simple instancia, muchos Registros la proporcionan, y la comparecencia ante el Registrador (que evita la necesidad de legitimación notarial de firma).
    Sobre que el Notario pueda no informar sobre la posibilidad en estos casos de documento privado. Es un tema muy delicado, pero incluso aunque sea en cambio de rumbo jurisprudencial, la DGRN viene a ampararlo, con argumentos no muy distintos de los que he hecho constar aquí (y Justito en su artículo), en una resolución de 6 de septiembre de 2016, recurso de alzada ante la DGRN por impugnación de minuta ¿Discutible la doctrina? Por supuesto.

    • Buenos días Juan Pedro:
      Con tu permiso y remitiéndome a tu comentario voy a añadir algo más a mi post:
      “Como puede verse en uno de los comentarios a este post la legitimación notarial de la firma podría tener un obstáculo en los artículos 258 del Reglamento Notarial y 1.280 del Código Civil. También ese mismo comentario se menciona una RDGRN de 6/9/2016 (Y LA ENLAZARÉ PUESTO QUE LA HE CONSEGUIDO) que en recurso interpuesto sobre impugnación de minuta de una escritura de herencia trata el tema de la “obligación” del Notario de informar o no informar sobre la posibilidad que brinda el artículo 14 de la Ley Hipotecaria”.
      Muchas gracias. Con aportaciones como las tuyas y otras de otros compañeros que me las hacen habitualmente, mis artículos van quedando mucho más redondos.
      Es lo bueno de un blog frente a una publicación en papel: siempre puedes hacer cambios.
      Además así recuperas toda la información que necesitas cuando vuelve a surgir el mismo tema.
      Un abrazo, Justito El Notario.

  8. Mi padre falleció hace 31 años y mi madre hace cinco meses, tenemos que realizar declaración de herederos de los dos y cancelación de escrituras de hipoteca. Todo ha base de dinero para realizar el impuesto de sucesiones y plusvalías. Para colmo de todo este gasto en la vivienda hay una heredera desde hace trece años que no colabora., llevamos ya mucho gastos económicos y no podemos másmás., lo suyo sería vender la vivienda para cubrir gastos. Que hacemos ya que ella se opone a abandonar la vivienda

    • Buenos días Rosa:
      Lo que me plantea es una cuestión no notarial. Debe consultar a un abogado sobre como proceder en este caso.
      Si lo que quieren es conseguir firma la escritura de herencia, deberían recurrir a la llamada intimación notarial con la que se le “obliga” a decir si renuncia la herencia o se le da por aceptada si no contesta. A partir de ahí se suceden una serie de trámites que conviene dirija un abogado y que darán lugar a que se reparta y según se reparta a que se vaya.
      Les aconsejo ir a un abogado.
      Saludos y suerte, Justito El Notario

  9. Buenos días,

    Hace cinco años falleció mi padre que había realizado un testamento declarándome heredo único y universal t legando a mi madre el usufructo vitalicio de los bienes, sin que a su fallecimiento procediéramos a la adjudicación y partición de la herencia, limitándonos a la liquidación del ISD.
    Hace tres meses ha fallecido mi madre que había otorgado testamento declarándome heredero universal de todos sus bienes.
    En la medida que soy hijo único y heredero universal de mis padres quisiera saber si puedo presentar una única instancia para solicitar la inscripción a mi nombre de los bienes inmuebles propiedad de mis padres.
    Saludos y gracias anticipadas por su respuesta.

    Iñaki

    • Buenos días Iñaki:
      En el post digo:
      “También hay quien alega que heredar sí, pero que la previa liquidación de gananciales en instancia privada (como en el caso del post) no está prevista en el 14 LH. Sobre esta cuestión me han hecho una consulta que puede leerse en comentarios y sobre la diría que el usufructo del viudo ya no permite el uso de la instancia del 14LH. En relación a este asunto, hoy (19/12/2018) leo a Iurisprudente esto en Twitter: “RDGRN 19/11/2018: No procede instancia privada para inscripción a favor heredero único si concurre con legitimario pars bonorum (cónyuge viudo)”. Queda claro”.
      Lo que ocurre es que esto sería aplicable tras morir su padre, pero ¿al morir su madre ha desaparecido el problema y tenemos una doble instancia de heredero único (por llamarlo de algún modo)?
      Interesante cuestión. Lo pensaré. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  10. Buenas noches, ante todo felicitarte por la información la verdad hay muy poca sobre el tema, mi duda es la siguiente, quiero realizar una instancia de heredero único tras la muerte de mi abuela(viuda) pues soy único heredero (mi madre murió y no tengo ni tíos ni hermanos) ¿tengo que acompañar la instancia con el testamento de ambas? las propiedades ya están a mi nombre tras la muerte de mi madre,mi abuela solo tenía el usufructo ¿como podría indicar esto en el documento? agradecería cualquier información, en las herencias de mis padres no se me informó de esta posibilidad y terminé pagando mucho dinero.

    • Buenos días Marc:
      Pregunta 1: Sí.
      Pregunta 2: Entonces lo que necesita es cancelar ese usufructo lo que implica una escritura (o instancia) y hacer la autoliquidación y pagar el impuesto (a no ser que esté prescrito en cuyo caso no habrá que pagar pero sí presentar el impreso). Esto siempre que su abuela no tuviera más bienes. Si tenía más bienes serán dos instancias.
      Si hubo una primera herencia de su padre y de su madre en la que comparecían el que quedara vivo y usted, estaba fuera del supuesto de la instancia para esta herencia y dentro para la segunda herencia (la del segundo que falleciera). Ya sabe que lo de pagar más o menos dinero es relativo … si uno cambia un Notario por un abogado a lo mejor no hay tanto ahorro. Pero de eso ya he hablado en el post y algún comentario anterior.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  11. Buenas.
    He leído esto en otro sitio (en el que se hablaba de lo mismo) respecto de su artículo:
    “Este artículo es justo lo que buscaba, aunque entre las sinceridades que dice, también se le nota un poco que “barre para casa”… Mi caso no tiene nada de especial. Los beneficios de hacerlo mediante Escritura que aparecen en el artículo hablan de varias cosas que no me afectan (no hay deudas IBI), de cosas que ya he tenido en cuenta (no hay bienes que yo pretenda inmatricular en el Registro), y de cosas que las puedo hacer yo mismo a coste mínimo (obtener un Certificado de Seguros del Registro General, obtener Certificados Descriptivos y Gráficos en cualquier Punto de Información Catastral o Consultas Descriptivas en la web Sede Catastro, solicitar con el 901-N el cambio de titular catastral, ir personalmente a registrar”

    Yo no creo que barra usted para casa y creo que lo explica muy objetivamente. Como soy habitual lectora quería actuar como abogado del diablo y ver que le parecía eso de barrer para casa a alguien como usted que escribe tanto y desinteresadamente.

    Gracias saludos.

    • Buenos días Maika:
      He localizado lo que me cuenta gracias a la app de WordPress que me informa de otras webs en las que se me cita.

      Es curioso que después de decir que mi artículo era justo lo que buscaba, me “acuse” de barrer para casa. La gente no quiere ya duros a cuatro pesetas, quiere duros a tres pesetas o mejor aún “duros gratis”.
      O sea que esta persona tiene dudas acerca de si hacer o no hacer instancia de heredero único, consulta en una web bastante conocida, le responden de manera escueta y le remiten a mi blog, le aclaro sus dudas y confirma que le sirve la instancia de heredero único y que no necesita escritura, pero me dice que BARRO PARA CASA.

      Lo que yo intento transmitir (y no sé si consigo o no, visto lo visto) es que la instancia de heredero único solo es aconsejable si representa un ahorro económico y si uno tiene todo claro y es capaz de resolver todas las cuestiones previas, simultáneas o posteriores a ella (a una herencia). Si uno va a pagar y no se maneja con todas estas cosas, probablemente le sea mucho mejor hacer una escritura que una instancia que no deja de ser un “papeliño” que encima puede perderse en cualquier momento sin posibilidad de recuperarlo.

      Que a esta persona no le beneficien sus incuestionables ventajas, no implica que no haya otras a las que sí. Yo no estaba resolviendo su caso, estaba hablando en general y, en general, la cosa es como digo y lo de barrer para casa es una conclusión injusta para quien ha ofrecido su trabajo gratuitamente y te ha resuelto tus dudas. Mucho mejor hubiera sido quedarse en “justo lo que buscaba; visto lo que nos cuenta, EN MI CASO, me decanto por la instancia puesto que ..”

      Lo dicho, duros a tres pesetas. Saludos y gracias por ese seguimiento, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  12. La escritura sirve como título para inmatricular en caso de fincas que no lo estén.

    • Hola Laura: Fíjate lo que se me ha ido a olvidar … Sabía que me chivaríais alguna cosa. En cuanto pueda lo añado.
      Gracias, un abrazo. Justito El Notario.

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  13. Buenos días Justito quería hacer una consulta con respecto a este post::

    Mi padre ha fallecido recientemente sin testamento, soy hijo único y mi madre vive todavía.
    Hemos hecho ante notario ACTA de declaración de herederos abintestato, yo soy el único heredero y mi madre la usufructuaria del 100 % de sus bienes (según el derecho foral aragonés)
    Mi pregunta es: ¿Puedo utilizar la instancia de heredero único para inscribir los bienes de la herencia de mi padre en el Registro de la Propiedad o al tener mi madre el usufructo no se puede y hay que esperar a que fallezcan los dos.?

    Gracias por anticipado

    Aprovecho la ocasion para enviarle un afectuoso saludo

    Jesus

    • Buenas tardes Jesús:
      Yo diría que la instancia tiene que ser cosa de una sola persona, en cuanto metamos a la viudo por los gananciales o por el usufructo, entiendo que ya no es posible su utilización. Saludos y gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

      • P.d. Me refería al caso de heredero que concurre con legitimarios que renuncian. ¿Podría incluirse en la instancia la renuncia de los legitimarios?

        Saludos y gracias otra vez,

        • Hola de nuevo: La renuncia exige escritura pública.
          Si los legitimarios renuncian y solo queda un heredero, ¿puede este utilizar la instancia?
          Bueno sería el mismo caso que cuando haya varios herederos y todos renuncian acreciendo su porción al único que no lo hace.
          No lo tengo claro. Lo estudiaré a la vuelta de las vacaciones.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

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