Hace unos días le pedí la dirección a un amigo que trabaja en un Registro de la Propiedad para enviarle mi última obra sobre la subsanación de discrepancias catastrales y el procedimiento del artículo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Me lo agradeció, me dio la dirección y, unos días después, me dijo:

«Mostré tu libro a todos los notarios que conozco. Pensaba en los beneficios que para el Registro supondría, cansado como estoy de luchar por estos temas.

No les interesó lo más mínimo.

“Yo soy notario, no topógrafo”.

“Esto aquí es imposible”.

“No tengo gente preparada”.

“El empleo de tiempo no me compensa”».

Comprendo lo que dicen mis compañeros. Llevo muchos años con estos asuntos encima de la mesa y sé perfectamente la pereza, el miedo y, a veces, la desesperación que generan.

Pero tres de esos cuatro argumentos me parecen completamente rebatibles.

El único que comprendo de verdad es:

«No tengo gente preparada».

Bien. Eso tiene solución. ¿Cuál? Estudiar.

No hay mucho escrito sobre esta materia, es verdad. No está precisamente trillada. Pero cada vez hay más material y mejor. Recientemente ha publicado sobre ella Javier Micó, desde una perspectiva más teórica. El gran Antonio Jiménez Clar también ha escrito MUCHO sobre estas cuestiones. Yo mismo llevo cuatro episodios dedicados a la materia, con un planteamiento eminentemente práctico, y el cuarto ha sido este nuevo libro.

También se puede estudiar de otra manera: llevo cinco años impartiendo el curso de FEAPEN, con una media de unos 65 alumnos por edición, que han terminado su formación con un alto nivel de satisfacción, lanzándose en muchos casos al mundo del 18.2 y de las modificaciones físicas con buena soltura. Empezaremos una nueva edición en enero de 2027.

Luego está el día a día.

Lo que no podemos hacer es cerrar los ojos, fingir que estos problemas no existen y esperar a que el interesado se vaya al Catastro, consiga solucionar allí lo que pueda y vuelva después a la notaría; o que se otorgue cualquier cosa, se inscriba en el Registro y ya se arreglará después en el Catastro porque muchas veces no se arregla. Otras veces la documentación técnica que nos traen está mal planteada porque el técnico no tiene por qué tener conocimientos jurídicos (“yo no soy Notario”, podrían decir) ni conoce las operativas del 18.2 y de las MMFF desde la perspectiva notarial.

Lo he dicho docenas de veces. La papeleta hay que intentar resolverla en la notaría. Y para eso hay que formarse, perder el miedo y vencer la desgana que toda esta materia genera.

Segundo argumento:

«Esto aquí es imposible».

¿Por qué? ¿Porque hay muchas escrituras? ¿Porque estamos muy ocupados?

En las grandes ciudades hay suelo rústico y, además, multitud de pueblos alrededor que no tienen notaría. Y las notarías de las capitales, por cierto, bastante negocio nos quitan a los que estamos en los pueblos. ¿Es imposible allí y posible aquí? ¿Y los demás qué estamos, tocándonos las narices? ¿Nos sobra el tiempo? No. Es tan posible —o tan difícil— allí como aquí. No me sirve.

Tercer argumento:

«El empleo de tiempo no me compensa».

Aquí creo que mis compañeros (también) se equivocan.

Una escritura del 18.2 puede suponer unos honorarios de 400, 600 u 800 euros y, como normalmente concurren otros conceptos, puede terminar suponiendo el doble o incluso el triple.

Claro que no son hat-tricks. No es encadenar cancelación, compraventa e hipoteca de un piso en división horizontal. Esto cuesta, duele, pero también produce. Además, ¿desde cuándo los notarios hacemos únicamente las escrituras que «compensan»? Habrá que hacer las que compensan mucho y las que compensan menos. Las sencillas y las complicadas. Las que resolvemos rápidamente y aquellas a las que tenemos que dedicar varias horas o días.

No podemos seguir trabajando como hace diez años. Mucho menos como hace veinticinco. Lo he dicho muchas veces: nos guste o no, la representación gráfica es lo normal y lógico en 2026. Otra cosa es que estemos compatibilizando un sistema de 1861 con otro de 2015 y salten chispas, y más con los registradores en la ecuación, que, por cierto, en su inmensa mayoría están a cero con el 18.2 (¡cómo no iban a estarlo si casi no los hacemos!). La subsanación de discrepancias desde la notaría nos da all the power, pero no convenzo a casi nadie, a pesar de que ya lo he dicho muchas veces.

Y llegamos a mi argumento favorito:

«Yo soy notario, no topógrafo».

De acuerdo.

Yo tampoco soy registrador de la propiedad y tengo que procurar que mis escrituras se inscriban.

Tampoco trabajo en el Catastro y tengo que saber entenderme con él.

Tampoco soy asesor fiscal, pero tengo que procurar que mis escrituras produzcan el mejor efecto fiscal posible dentro de la legalidad.

Y tampoco soy técnico. Pero tengo que entenderme con arquitectos, ingenieros y topógrafos y, muchas veces, orientarlos. Ellos saben cómo medir, representar y georreferenciar. Lo que no tienen por qué saber es cómo debe encajar técnicamente aquello que necesitamos jurídicamente.

Para eso estamos nosotros.

Han pasado más de diez años desde la gran reforma en esta materia. Diez años son muchos y, al mismo tiempo, quizá no sean tantos para una transformación de esta envergadura.

Pero hace falta una cierta catarsis notarial que todavía no termina de producirse, porque lo que no tiene ningún sentido es que el pobre notario de Pinoso termine haciendo el 1 % de todos los expedientes del artículo 18.2 que se tramitan en España.

Luego no os quejéis de la coordinación, del 199 ni de los registradores.