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La comprobación del estado de cargas

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Visto en Twitter:

“¿Es verdad que aunque una escritura pública diga que un inmueble está libre de cargas, no significa que lo esté? ¿Los Notarios lo ponen siempre pero no es así y, por tanto, yo tengo que asumir una deuda del promotor inmobiliario de mi edificio?”

Si en una escritura se dice que un inmueble está libre de cargas, pues está libre de cargas, pero esa situación solo puede resultar de la manifestación de los propios otorgantes de la escritura o de la información del Registro de la Propiedad. El artículo 175 del Reglamento Notarial regula la petición de notas simples de información continuada a los registros y excluye de la petición, por una parte, a los actos de liberalidad y, por otra, los casos en que los propios interesados renuncien a obtenerla alegando razones de urgencia. En el resto de los casos, habrá nota y, a salvo un error o a salvo que entre el otorgamiento de la escritura y la presentación telemática en el Registro acceda algo al Registro (una carga, un embargo …), puede uno estar perfectamente confiado en que no hay más cargas que las que se indiquen.  Podría haber alguna más que no conste en el Registro pero cuando llegue posteriormente a él no podrá hacerse valer frente a aquel que haya inscrito antes su derecho actuando de buena fe. Así que:

  1. Si lo ponemos, es porque lo está.
  2. Los Notarios no lo ponemos siempre así (solo cuando corresponde hacerlo).
  3. Usted no tiene que asumir ninguna deuda del promotor inmobiliario excepto que se trate de una deuda que esté garantizada con el inmueble que le compra o a cuyo pago este afecto ese inmueble, como ocurre con las deudas por el IBI.

Y llega la respuesta oficial:

“El Notario verifica el estado de cargas conforme al Reglamento Notarial, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Haciendas Locales y otras muchas normas”

Y por último, llegan las chorradas:

“Jo, tía”

“Entonces, ¿para qué está el Notario? ¿Para firmar lo que le pongan por delante tenga o no validez? ¡Flipo!”

“Y para cobrar una pasta … Pero vamos, si no te puedes fiar de lo que dice un Notario… ¡Mal vamos!”

“¿Entonces el ciudadano es el responsable de verificar la información proporcionada por el Registro?”

La información que proporciona el Registro no necesita verificaciones, aunque habría que hacer algún matiz. Podría aparecer una anotación de embargo caducada o podría existir una afección urbanística o fiscal, por poner algunos ejemplos, que podría dar lugar a gestiones previas, simultáneas o posteriores a la firma. El sistema de seguridad jurídica preventiva que tenemos está muy perfeccionado, genera escasos problemas pero exige un interés por parte de los otorgantes de una escritura y una rigurosidad por parte de los Notarios. A mi no se ocurriría comprarme una casa sin pedirle al vendedor su escritura y sin disponer de una nota simple reciente de la finca. Tampoco se puede dejar el cuerpo muerto y pretender que los demás nos resuelvan y expliquen absolutamente cada cosa que se hace, que no se hace o que puede suceder. También hay casos de mala suerte que ocurren y seguirán ocurriendo.

“¿No siempre es fiable la información que se da? Ilústrame, por favor”

¿En quién puede confiar entonces un ciudadano que no sea experto en la materia?”

¿Confiar en un no experto? Pues vaya usted rezando tres padrenuestros, tres avemarías y un gloria … y poniendo un par de velas.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario