declaración de obra menor

Obra menor y valoración del inmueble

Que si estamos casados en gananciales, que si en separación de bienes, que si al final confesamos que nos hemos divorciado, que si compro yo, que si compras tú, que si compramos los dos. Al final compraron los dos por mitades indivisas.

Semanas, sí, solo unas semanas después de aquello, se nos plantea una disolución de condominio y ¡zasca¡ nueva escritura y pagar el AJD. Tras la disolución del condominio, habrá una hipoteca y para justificar el importe del préstamo me comentan la posibilidad de hacer lo mismo que en otro caso que se había planteado en mi notaría y del que, por lo visto, les ha hablado el Banco. Hago memoria y recupero el expediente para comparar, pero no sirve. Aquel caso fue algo forzado y este no tiene ninguna posibilidad.

En aquel caso una pareja compra en un mes de junio de un año, luego hace unas obras en base a licencia en la propiedad comprada y unos nueve meses después, antes de firmar una hipoteca, firma una escritura de declaración de obra menor diciendo que el valor del inmueble, por razón de la inversión derivada de las obras había aumentado. En este caso que se nos presenta ahora se quiere hacer, sin disponer de una licencia y unas facturas que justifiquen las obras y solo unas semanas después de la compraventa, una disolución de condominio, una declaración de obra menor o escritura similar y la citada posterior hipoteca del inmueble. No me consta que a mis clientes de hace una temporada no les haya funcionado el procedimiento, pero este caso no es (clarísimamente) el mismo caso de mis clientes de hace una temporada.

Si efectivamente ha habido una inversión (no sé si podrán justificarla porque tal vez se ha hecho todo sin facturas y desde luego sin licencia) es en la disolución de condominio donde tiene que aflorar y no en una escritura firmada a continuación de la disolución y antes de la hipoteca. Cosa distinta sería que al valorar el inmueble se cuente con las obras ya efectuadas en él, se diga que las ha costeado uno de los dos (el que se queda con el inmueble) y que, por tanto, se han de tener en cuenta ese valor para hacer las cuentas y pagar menos al otro condómino (el que se sale). Es decir, que se diga que vale xxx euros con las obras realizadas, pero que el que sale del condominio no tiene derecho a la mitad, sino que tiene derecho a la mitad menos las obras pues no las ha costeado él sino el otro.

Luego se liquida AJD por el valor que no tenía el que resulta adjudicatario del inmueble y resuelven su problema con la tasación de la hipoteca (que es el quid de la cuestión pues delata el verdadero valor actual del inmueble y pone a Hacienda en la pista de la complementaria).

En resumen, que no se puede decir en una escritura que se disuelve el condominio por xxxx Euros y en una escritura a continuación y con una hipoteca por detrás, decir que en realidad vale xxxx euros más las obras efectuadas. Imposible, es un auténtico acto fraudulento a mi modo de ver.

¿Y el IRPF? Pues en cuanto a IRPF, lean esto.

En aquella escritura de hace un tiempo, que se calificó de DECLARACIÓN DE OBRA MENOR, se dijo:

«PRIMERO.-  Que en dicha vivienda han realizado obras de mejora consistentes en la reparación de xxxxx, en virtud de Licencias de Obra Menor, concedidas por el Excmo. Ayuntamiento de xxxxx con fechas xxxxx y xxxxx (expedientes xxxx y xxxx, respectivamente). Se incorporan a la presente, a solicitud de los comparecientes, fotocopias de dichas licencias.

SEGUNDO.- Que dichas actuaciones no implican incremento de la obra declarada en título ni en Registro, si bien interesa a los comparecientes, hacer constar el valor actual de su propiedad mediante la declaración de las obras menores ejecutadas que asciende a xxxx, por lo que el valor de su propiedad tras dichas reformas, es de xxxx».

Con lo fácil que hubiera sido arreglar el asunto cuando compraron evitando firmar una escritura de disolución de condominio, pero entre el secretismo, la desconfianza y la estupidez, nos vemos en un caso como este que con la verdad y la confianza por delante, se hubiera resuelto muy fácilmente.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

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