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Una compra ganancial días antes de morir

Esta mañana he tenido en mi despacho a la holandesa errante y no por que anduviera “de una parte a otra sin tener asiento fijo”, sino porque ha tomado en una compra la decisión equivocada de no diferir la firma de su escritura durante unas horas.

Esta mañana uno de mis oficiales y yo procedemos a repasar una compraventa. En la primera cara del primer folio de la escritura, me encuentro con que la compradora es holandesa y manifiesta estar casada en el régimen legal supletorio del derecho holandés que no es otro que un régimen de comunidad universal similar a nuestro régimen de gananciales.

La pregunta a mí oficial es instantánea: ¿sabe esta Señora que está comprando para ella y su esposo? Y la respuesta de mí oficial (tras las decenas de holandeses que han pasado por mí Notaría en casi nueve años)  decepcionante: “el intermediario me ha dicho que compra para ella sola”. Pero hombre de Dios, ¿desde cuándo te crees lo que te dice la gente ante preguntas como estas?, pero ¿es que no sabes lo que ocurre cuando un casado en gananciales compra sin su cónyuge? Casi doy por hecho que  no voy a encontrarme con unas capitulaciones matrimoniales, así que aparte de reprender amablemente a mí oficial por su error, le indico que salga de mi despacho y formule a la interesada y sus acompañantes la pregunta que yo le he hecho a él.

Su esposo está gravemente enfermo

tulipanes de holanda

Por supuesto, la Señora no tiene ni idea del tema (aunque lo cierto es que me sorprende pues presupongo otro nivel jurídico en los holandeses) y al ser advertida por mi oficial de que va a comprar para ella y su esposo pregunta, a través del traductor que la acompaña, si su marido, que está muy enfermo, tendría que venir a la notaría a firmar, puesto que no podría si fuera necesario hacerlo dado el estado de enfermedad avanzada en que se encuentra.

Cuando mi oficial vuelve con la respuesta, yo ya estoy pensando en la solución. ¿Será admisible la confesión de privatividad en el régimen de comunidad holandés? Rápidamente por el chat de Whatsapp del GJ, formulo la pregunta y, como es lógico, ninguno de los compañeros puede responder a bocajarro y con seguridad a la pregunta que les hago. Esa cuestión requiere un estudio y, en consecuencia, no puede ser respondida de manera pronta.

Pero en cuanto mi oficial habla y me explica, la preocupación pasa  a ser otra: ¿pero cómo va esta Señora a comprarse un inmueble “con carácter ganancial” con su marido en trance de despedirse de este mundo?, ¿pero no se da cuenta de que vamos a tener que incluir esta finca en la “liquidación de los gananciales” y en la herencia?, ¿pero es que tampoco se da cuenta del dinero que puede tener que desembolsar en gastos e impuestos?

“Anda dile a la Señora, al traductor y al intermediario que pasen y les explico la situación- digo al oficial”.

Y pasan. Sorprendería a la inmensa mayoría que estas personas no pasan agradecidas por mi preocupación en sus asuntos, en que lleven a cabo (o no, si así lo deciden) el negocio jurídico de la mejor manera, de la más conveniente a sus intereses. No, pasan incomodados pensando en que “por mi culpa” podría no llevarse a cabo el negocio que llevan semanas organizando. Comprendo al intermediario, pero no comprendo en absoluto a la compradora.

Tras una primera explicación de la situación, la Señora me informa de que su marido y ella tienen previsto hacer testamento (y cree que lo harán conmigo) en breve plazo y considera que con ello está resuelto su problema. ¡Ah¡, descubro, ¡es la Señora que quiere hacer un legado al perro¡ También me dice, tras yo preguntarle, que su marido tiene más bienes inmuebles en España, que ya no viven sus padres y que no tienen hijos. No tenemos problemas de legítimas, pienso, y puesto que me dice que ella y el marido son residentes en España, la herencia se liquidará con las reducciones y bonificaciones de la ley española que en “mí” Comunidad Autónoma son generosas de manera que solo si el resto de su patrimonio sobrepasa una cierta cuantía pagará Impuesto de Sucesiones. ¿A que adivinan la siguiente pregunta?:

¿Y me podría decir usted, aproximadamente, cuanto pagaré?

Pues mire, contesto “no, no se lo puedo decir”. Sí que le puedo decir que aunque no compre esta finca para usted y su esposo, puesto que tiene otros inmuebles, habrá que hacer escritura de herencia y algunas inscripciones en el Registro de la Propiedad, aunque el gasto de notaría y registro no se elevará de manera excesiva, también le puedo decir que sí su marido fallece pronto (qué desagradable me estaba resultando esta situación) no habrá “plusvalía municipal” en cuanto a esta compra, pero si usted quiere que le dé una aproximación del Impuesto de Sucesiones, necesito unas horas para que me proporcione información y hacer yo unos cálculos.

Acto seguido llamamos al apoderado de la inmobiliaria de Banco que es propietaria y vendedora del inmueble objeto de la compraventa de hoy, quien se encuentra en el pasillo de la notaría y tiene enorme prisa porque tiene una inaplazable comparecencia judicial en un pueblo cercano. Se le propone retrasar “un poco” la firma y no pone inconveniente en volver al final de la mañana para firmar. No esperaba otra respuesta de esta persona, la verdad.

Alternativas a la compra para los gananciales

Resuelto esto, le digo a la Señora que tiene las siguientes alternativas:

Primera: Esperar el trágico desenlace del fallecimiento de su esposo para evitar que el inmueble que va a comprar adquiera carácter “ganancial” y deba incluirse en la “herencia”.

Segunda: Esperar unas horas o unos días hasta que podamos hacer un cálculo aproximado de los gastos e impuestos que podrían derivarse de la herencia de su esposa, cálculo que le he indicado que le efectuaría gratuitamente.

Tercera: Firmar ya y asumir los inconvenientes.

Inconvenientes a la compra ganancial

Por supuesto que no firmar ya, tenía también sus inconvenientes. A saber:

.- Que su esposo finalmente falleciera sin haber hecho testamento, con lo que se dificultaría su sucesión, como, en mi opinión y experiencia, la de todos los extranjeros que fallecen intestados en España, extendiéndose esas dificultades al bien objeto de la compraventa de hoy, cuando podría quedarse a salvo de ellas.

.- Que la Señora no fuera capaz, ya viuda, de realizar la adquisición con su patrimonio (cosa difícil puesto que parece que será la heredera de su esposo).

.- Que tuviera que retrasar la compra hasta resolver todos los trámites que conlleva una muerte y la herencia que se causa con ella y que la vendedora no aceptara que la operación se retrasara más allá de un breve tiempo al existir un contrato previo de compraventa en documento privado sujeto a un determinado plazo,  el cual no me han especificado pero que me pareció muy próximo a terminar.

Ahora les digo lo contrario, ¿a que NO aciertan qué ha preferido la Señora?

La Señora ha decidido firmar ya. Y hemos firmado. Ver para creer.

La compra de la holandesa errante en la notaría de Justito

Incidencias menores

Después hemos tenido algunas incidencias menores, pero que quiero igualmente reseñar para poner en valor el resultado final que no es otro que una escritura bien terminada:

.- Al comprobar el Pasaporte de la Señora he detectado que el número que indicábamos era erróneo, al igual que la fecha de vencimiento, puesto que citábamos los datos de un Pasaporte caducado con el que había comparecido en otra ocasión. Lo he corregido manualmente. ¡Nunca seré un Notario eléctrico tipo A¡

.- El inmueble tenía referencia catastral. Sí, la tenía. No digo que no la tuviera, digo que la tenía y es que el viernes me habían dicho que este último piso del edificio que se vendía, porque era el último de la promoción procedente de una dación en pago camuflada de compraventa, no tenía referencia catastral. Le dije a mi oficial, “asegúrate de esto” y al repasar la escritura no me ha dicho nada y yo no lo he recordado, pero sí lo he comentado con el intermediario al firmar, cuando me ha venido a la cabeza. El intermediario pensaba que “no teníamos Catastro”, pero por lo visto la vendedora, lo ha proporcionado previamente en las últimas horas. Esperemos que sea correcto y no cambiemos el Catastro a todo el edificio…

.- Se encontraba pendiente, pero en periodo de cobro, el recibo del IBI de este año y no hemos incluido mención alguna al pago del mismo. La he tenido que interlinear de mi puño y letra para indicar que se pagaría por la vendedora.

.- Con la escritura ya firmada, el oficial entra en mi despacho y entrega un sobre de plástico, el típico de mensajería, al apoderado de la vendedora. Este lo abre y contiene las llaves y el certificado de eficiencia energética. En la escritura habíamos dicho que la compradora exoneraba a la vendedora y que el certificado, en trámite, se entregaría más adelante. He tenido que subsanar, en presencia de todos, el párrafo de mi puño y letra y tachar unas cuantas líneas, porque ¡cualquiera reimprime con la prisa que tenían todos¡ En realidad, solo por el poderdante no he vuelto a imprimir. No quería retrasarle ni un minuto más.

La escritura ha quedado hecha una guarrada (pero completamente reglamentaria). Me conformaré con aquella frase (no creo que llegue a la categoría de brocardo, aunque si la pusiéramos en latín…..) que por primera vez oí a Juan Castro-Girona de “escritura corregida, escritura leída”, aunque no sé si algún día entenderé, por qué cuando se nos rompe una cañería llamamos al fontanero, cuando estamos enfermos vamos al médico y cuando nos vamos a comprar una casa no consultamos a un API, un abogado o a un Notario (o a los tres si es necesario).

A día de hoy

El marido de la Señora falleció tras la compra, incluimos el bien en la liquidación de gananciales y en la herencia. El Señor hizo testamento. La Señora no lo ha hecho aún. No sé qué pasará con el perro. Sospecho que ella pudo escribir esto.

Hasta otra, un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

 

 

4 comentarios

  1. Don Justino,es usted un libro abierto,cada post que leo suyo me enriquece más.Muchísimas gracias por compartir con todos@su sabiduría.y sobre todo su Don de gentes y la forma tan buena q tiene para explicar las cosas.no cambie nunca!!!.por cierto le he mencionado estos días con un familiar q tengo q esta preparando inspecciones de trabajo y le dije k leyera su post de paroxetina …nadie lo cuenta ….pero muchos deberían leerlo.un abrazo luz

    • Querida Luz:
      Gracias, eres muy amable y tus comentarios me animan a seguir con este proyecto del Blog para el que de momento no me faltan las energías ni los temas, puesto que el día a día de la notaría me proporciona material suficiente.
      En el tema del post del Doping, química y oposiciones, que no me fue nada fácil de escribir, lo más correcto es que cada uno tome su propia decisión.
      Gracias por la participación y el comentario. Un abrazo. Justito El Notario.

  2. A los intermediarios los carga el diablo, cualquier cosa por cobrar su comisión. Y que no se te ocurra pretender retrasar una firma para sclarar las cosas que ellos, que tanto saben, no han tenido en cuenta o que ni siquiera se plantean. Y en mi experiencia de casi 20 años en notarías de costa y tratando con extranjeros, da igual la nacionalidad, rara vez tienen idea de su régimen.

    • Buenos días:
      Generalmente trato con intermediarios conocidos que resultan relativamente fáciles de llevar a mi terreno.
      Tan poca información como esta Sra. holandesa, no es usual. Las pinceladas básicas del régimen matrimonial suelen saberse, pero esta Señora estaba completamente in albis. Le hubiera hecho falta el chiste del régimen matrimonial que cuento en mi primer episodio de Chistes y Anécdotas notariales.
      Gracias por la participación. Saludos, Justito El Notario.

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