Escritura de protocolización de acuerdos otorgada por la Comunidad de Propietarios “X” relativos a la modificación de los Estatutos de la comunidad en relación con el arrendamiento turístico

 

 

alquiler turistico y división horizontal

 

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Antes de comenzar, una lectura interesante: Vivienda de uso turístico: esta es la normativa en cada comunidad autónoma

Y, por supuesto, estas dos novedosas sentencias sobre prohibición de actividades económicas en los estatutos: STS_5197_2023STS_5199_2023

 

Al otorgamiento de la escritura comparecen el Secretario-Administrador y el Presidente. Se utiliza una fórmula que me gusta y me llama la atención: “Les identifico por sus reseñados DNI/NIF cuya reproducción conservo en soporte electrónico, resultando sus circunstancias personales y la determinación de la naturaleza de su actividad económica de su propia declaración responsable, de cuya trascendencia advierto”.

Poco mas se dice hasta llegar a la “Elevación a escritura pública” del acuerdo estatutario de prohibición de destinar viviendas de la comunidad a la actividad de apartamentos turísticos, del cual se une certificación a la presente cuyas firmas considero legítimas (no se dan detalles de la legitimación … firma a presencia, reconocimiento, etc…). Además, se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En la certificación se indica que se añade un artículo a los estatutos con esta redacción:

“Artículo 7: Se prohíbe el destino de las viviendas integrantes de la urbanización de forma total o parcial a una actividad de arrendamientos turísticos, esto es, para el ejercicio de la actividad a qué se refiere la letra E del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística”.

Ese artículo dice: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promociones, en canales de oferta turística o por cualquier otro medio de comercialización o promoción y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística”.Además la certificación (en consonancia con lo que verán a continuación) dice: “Este acuerdo, redactado en la citada junta de propietarios, se remitió a todos los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en los treinta días naturales siguientes se haya recibido discrepancia alguna o disidencia por parte de ningún propietario, por lo que se computan como favorables los votos de los ausentes conforme establece el artículo 17.8 de la citada Ley y en consonancia con el artículo 17.9, lo pactado obliga a todos los propietarios”.

 

Sobre el asunto del alquiler turístico, reproduzco esta fantástica nota que me pasa Sergio Mocholí

 

Posibilidad de establecer en los estatutos de una propiedad horizontal que las viviendas no podrán destinarse a alquiler turístico

Si la prohibición emana de una norma autonómica o local, da igual lo que digan los estatutos, el propietario no podrá dar a la vivienda ese destino. Otra cosa es que esa norma pueda ser o no inconstitucional.

Si no hay norma autonómica o local que prohíba los pisos turísticos, es perfectamente posible que al constituir la propiedad horizontal en su inicio, en los estatutos se recoja la prohibición de destinar las viviendas a alquiler turístico. Si los EE están inscritos en el RP, tal prohibición afectará a los futuros compradores, por lo que éstos deben consultar previamente los EE si tienen intención de dar ese uso al piso que compran.

El problema radica cuando los EE no dicen nada y hay un comprador que destina el piso a alquiler turístico, por lo que los vecinos se quieren reunir en Junta para aprobar la modificación de los EE para prohibir los pisos turísticos.

El art. 17.12 LPH (introducido por RDLey 21/2018, de 14 de diciembre) dice que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad turística de los pisos requerirá el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios que, a su vez representen, las 3/5 de las cuotas de participación. La misma mayoría se exige para subirles la cuota de participación en gastos comunes. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Algunos autores consideran que como la norma solo habla de limitar o condicionar, no basta con la mayoría de 3/5 para imponer una prohibición total: limitar supondría establecer restricciones (por ejemplo que no más de un tanto por ciento de los inmuebles del edificio se dediquen a esto, que  exista un horario de entrada y salida de usuarios, no permitir que usen la piscina o el gimnasio). Y condicionarlo sería establecer requisitos previos o simultáneos para poder ejercer esa actividad (por ejemplo, tener un seguro que específicamente cubra los daños que pudieran derivarse a instalaciones de la comunidad).

Otros autores consideran que tal limitación o condicionamiento puede implicar también la prohibición directa por la simple mayoría de 3/5 (RDGDEJ 6-2-2017, para la normativa catalana, que es similar).

RDGRN 19-12-2019: El acuerdo para permitir el uso turístico en los Estatutos ha de ser por unanimidad y no por mayoría de 3/5.

Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos: por lo tanto, no afectarán al propietario que ya había comprado y lo había ya destinado a piso turístico o tenía licencia del ayuntamiento para ello y se opuso, ya que cuando él compró, en los EE inscritos en el RP no constaba dicha prohibición. Así se ha pronunciado también la STSJ CAT 13-9-2018, con relación a la normativa catalana.

 

 

Consulta sobre el caso concreto de unos estatutos

“Oiga, he visto algo sobre unas sentencias del Supremo y quería saber si las normas de comunidad de mi edificio permitirían evitar los apartamentos turísticos”.

Los Estatutos en lo que interesaba (o podía interesar), decían esto:

ELEMENTOS COMUNES Y RÉGIMEN DE COPROPIEDAD:

NORMA TERCERA. Los propietarios de viviendas podrán por sí solos, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Condueños, modificar la distribución de dichas viviendas, suprimiendo, modificando y construyendo nuevos tabiques interiores, así como agrupar dos viviendas en una, siempre que sean de la misma titularidad y  radiquen en la misma planta, y volverlas a dividir en dos. Podrán asimismo unir viviendas  de  la misma planta, siempre que sean de la misma titularidad, tirando o abriendo huecos en los tabiques de separación entre ellas. Podrán  asimismo  los  propietarios  de viviendas, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios, realizar en las mismas actividades profesionales, todo ello sin perjuicio de lo que se dispone en la norma sexta.

NORMA  SEXTA.  La  realización  de las actuaciones a las que refieren las normas precedentes no podrán suponer ninguna merma o menoscabo en la estructura y seguridad del edificio y habrán de causar las mínimas molestias posibles a los restantes propietarios del inmueble. Las facultades atribuidas a los propietarios en dichas normas se entienden a los solos efectos  del  régimen  de propiedad horizontal,  de  manera  que no  excluyen la aplicación de las disposiciones imperativas que afectan  al régimen   de   la  propiedad, específicamente las de  carácter urbanístico y registral y muy especialmente la contenida en el artículo 53 del Real Decreto de 4 de julio de 1997, que contiene las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

 

La primera de las sentencias enlazadas dice: “Si aplicamos los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, con entrada por la calle Diecinueve de Julio (hoy calle Progreso), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. En este caso, la actividad desplegada por la parte demandada, en los pisos 17 A) y 17 B), tiene naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y, por ello, debemos otorgar la razón a la parte demandante, en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias”. Visto lo que dice, parece que los términos de los estatutos son fundamentales razones suficiente para decirle a mi consultante que conforme a la redacción de los estatutos de su edificio creo que no puede impedirse (al menos retroactivamente y sin modificación de los estatutos) el alquiler de uso turístico.


Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario