los linderos en el notario

No me ha leído usted los linderos

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Después de lo que recientemente me ha sucedido y que conté en el post «Inmatriculación y colindantes», no sé cómo no he «aprendido la lección» y he pasado por alto, otra vez, unos linderos en la lectura de una escritura.

Debe ser porque mis oficiales los establecen y actualizan con exactitud en la fase de preparación de las escrituras consultando, con los clientes y con el Catastro, porque lo cierto es que me detengo poco en ellos, excepto en aquellos casos en que un lindero tenga especial trascendencia como en las inmatriculaciones, las modificaciones de cabida o si puede surgir el retracto de colindantes o un derecho de adquisición preferente.

Pero (perdón por la ironía), por lo que veo, debo extremar mis precauciones en algunos supuestos más…

La finca que termina en punta

En una disolución de condominio de hace unos meses, unos días después de la firma, uno de los hermanos que extinguían la comunidad, el adjudicatario de la finca objeto de la escritura, vino a «protestar», ciertamente enfadado, porque «la escritura estaba mal hecha».

Cuando en mi anterior notaría yo mismo redactaba íntegramente muchas escrituras y fijaba y actualizaba linderos, tenía la costumbre de hacer constar cuando una finca terminaba en punta por algún viento, que así era y no fijaba linderos por el viento en cuestión, pero mis oficiales actuales en tales casos tienen la costumbre de señalar como colindantes a todas las fincas, digámoslo así, de alrededor del punto en el que la finca termina. Probablemente no sea lo correcto, pero de ahí  a entender que una escritura esté mal por esto y a subsanarla, no sé, la verdad.

«Si no se leen los linderos, no se ha leído la escritura»

Así me lo dijo una Señora mayor esta misma semana.

Firmábamos una compraventa con declaración de obra con una docena de otorgantes; repaso previamente la escritura con el oficial que la había preparado; se imprime y los otorgantes entran. Les identifico, confirmo su estado civil y sus regímenes matrimoniales; detecto un error en uno de los DNI que corrijo de mi puño y letra, como tengo costumbre de hacer; leo lo sustancial de la descripción de la finca, pero no los linderos, haciendo hincapié en un exceso de superficie que al ser de menos del 5% se inscribirá sin problemas; comento que en el Catastro están todos los titulares pero mal sus porcentajes de titularidad lo que no representará (en principio) problema alguno, aunque les aconsejo que estén atentos a las cartas que puedan recibir y se pasen por la notaría si algo de ellas no les cuadra aunque espero que con el STI podamos conseguir una CI o incluso una CD si los errores de tracto sucesivo son cubiertos por el manto de la responsabilidad del Notario (que soy yo y lo tengo claro); pasamos al otorgamiento y leo la transmisión del dominio y lo relativo al precio y forma de pago. Después el comprador declara una obra por antigüedad y le leo la descripción de su propiedad (de nuevo sin los linderos) tal y como queda tras la declaración de la obra.

Al llegar a los gastos e impuestos señalo que el Ayuntamiento en cuestión no cobrará plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) como corresponde cuando se venden fincas rústicas con edificaciones en su interior, aunque otros Ayuntamientos sí que lo hacen y, en mi opinión, no deba hacerse.

Y doy fe con la fórmula habitual que siempre utilizo: «Yo, el Notario, doy fe de la lectura y del cumplimiento de los demás requisitos legales» y añado que podemos pasar a firmar, si estamos todos de acuerdo.

En ese momento me dice la Señora de cierta edad:

– «Pero no ha leído usted los linderos», «si no se leen los linderos la escritura no está leída», «a mí siempre me han leído los linderos».

Y yo le he dicho a la Señora:

– «Pues mire, yo casi nunca los leo (aunque siempre se actualizan) pero no se preocupe que lo voy a hacer».

Y se los he leído, de cabo a rabo, y al terminar la Señora no ha dicho nada más, me ha dado sus bendiciones y al despedirse me ha hecho un comentario que ha zanjado el pequeño incidente.

¡Pobre de mí, si esta Señora me viene a firmar una herencia de esas de 50 o más fincas que de vez en cuando tenemos¡ Aunque si siguiera el criterio de Pedro J. Ortíz-Toro (especialista en GeoInmobiliaria, Geomática y Catastro) resulta que me estoy quedando corto pues me señala, y probablemente tiene razón, que: 

«Sería importante informar a los compradores de que los linderos en escritura #normalmente no están contrastados con colindantes»

Miedo me da traspasar esa frontera, aunque podría dar a continuación una vuelta de tuerca y decir como dijo ayer mismo @makinavaja3, que tiene pinta de saber de notarías y/o registros, que:

«El Catastro es como una cama redonda, donde todos caben y nadie se queja»

En fin, que nunca llueve a gusto de todos. Tal vez algunos prefirieran el garganteo del que hablaba aquí el otro día a esta otra forma de leer (de explicar) las escrituras.

Por cierto que la Señora que era uno de los vendedores, también era la madre de la compradora…

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

9 comentarios

  1. Buenos tardes.
    Enhorabuena por el blog, es bastante interesante.

    Hace unos días salí del notario.
    El notario nos hizo una lectura de la compraventa. Yo pensé que estaba todo correcto.
    Después de la felicidad, de ir con las llaves al piso y empezar las gestiones volvimos a donde vivimos.

    Allí en la cama me puse a leer la escritura de compraventa y hubo muchísimas cosas importantes que no nos leyó y de la que no teníamos conocimiento.

    La verdad que ha roto totalmente mi calma, he perdido hasta el sueño y la tranquilidad.

    Nos comentó por encima que «la parte compradora conoce y sabe lo que está comprando» pero no nos dijo que en uno de los puntos pone literalmente » La parte compradora reconoce haberse informado ante organismos públicos sobre el estado del mueble». Entre otras cosas como que no aportaron la escritura de la propiedad y que me tengo que hacer cargo de posibles cargas que llegaran en el futuro en relación con el inmueble. Y más perlas.

    La compra la hice a través de la inmobiliaria que en todo momento me dijo que todo estaba perfecto, que no había ningún problema, etc. Cosa que ahora sé que me mintió.

    La verdad que no sé ni qué debería hacer, tengo mucho estrés, ansiedad y miedo, me siento engañosísimo por todas las partes y con una hipoteca encima que terminaré de pagar de viejo.

    Gracias.

    • Buenas tardes José Juan.
      En realidad, en el mundo notarial le costará encontrar un blog como el mío.
      Yo creo que se está usted preocupando de mas.
      ¿Quién le vendía? ¿Un particular? ¿Una promotora? ¿La inmobiliaria de un banco? ¿Un Banco? ¿Un fondo buitre?
      Todos menos los particulares proponen las minutas a la notaría y dicen muchas cosas de mas.
      Una cosa es que digan que usted se cercioró de algo y no lo haya hecho y otra cosa es que haya cargas o le hayan engañado a usted.
      Duerma tranquilo que la nota del registro confirmaría la inexistencia de cargas y es relativamente usual que quien vende no traiga su escritura a la notaría por causas diversas que serían largas de explicar (y que abundan en ciertos tiempos de vendedores como los que le he dicho).

      En cualquier caso, siempre pudo usted pedir el borrador antes o incluso estando ya en la notaría.
      Saludos y tranquilidad. Justito El Notario.

      • Buenas tardes!

        En el mundo notarial no hay blog como el suyo, ya se lo digo yo que llevo días rebuscando.

        Me vendía el SAREB.

        En la escritura dice que yo me informé ante las administraciones públicas del estado del inmueble. Cosa que no fue así y punto que no se leyó en ningún momento.

        Yo me informé de todo con la inmobiliaria que le gestionaba ese inmueble. Una profesional que supuestamente conecta al vendedor con el comprador. Y siempre estaba todo correcto. Una vez he empezado a pedir copia de las documentaciones en los organismos para tenerlas he visto que me la han colado.

        En cuanto al borrador, fue todo muy atropellado. Llegamos, nos sentamos en una sala, entró el Notario y ya. Hizo una lectura pormenorizada y yo pensaba que había leído todo. Es más, creía que tenía la obligación de hacerlo, pero ya veo que estoy equivocado.
        A ver cómo termina mi periplo.

        Gracias por responderme Justito

        • Hola Juan José:
          Pues si es la SAREB, no sufra. Sus minutas son absolutamente insoportables, exageradas, desproporcionadas, excesivas … un despropósito.
          Cerciórese de que la nota incorporada a la escritura no tenía nada raro (si quiere me lo comenta) y a disfrutar de la nueva casa.
          Yo soy muy luchador con determinadas cosas de las minutas pero llega ya un momento en que chocas contra un muro.
          Imagino que ademas la factura del notario no habrá sido barata.
          Gracias por sus palabras. Era una broma, pero lo cierto es que aunque hay blogs muy buenos en el mundo notarial, la perspectiva práctica del mío es «única».
          Saludos y ánimos, Justito El Notario.

          • Hola de nuevo Justito.

            Cuando nos pasaron la nota simple (nota que luego pedí por mi cuenta) Pone Obra nueva terminada libre de cargas y sin documentos pendientes de despacho. Sin embargo estos días investigando parece ser que no hay finalización de obra.

            Tengo boletín de la luz, del agua y declaración responsable de primera ocupación, tiene el libro del edificio. Eso sí, ninguno de estos documentos, ni escritura y alguno que otro más lo adjuntaron a la compraventa.

            Ando como pollo sin cabeza.

            En cuanto al blog, no sé si los otros con los que topé son buenos. Este me ha parecido el más llano y entretenido. Y sí es práctico.

            Gracias por los ánimos, se agradece.
            Buen resto del día

          • Buenas noches.
            Eso sí que puede representar una complicación con diversas soluciones.
            Entérate de como está y te explico. Hay solución catastral y hay solución técnica.
            Si está sin finalizar si que es (hablando en plata) una cagada de la inmobiliaria y de la notaría.
            Ya me cuentas. Saludos y tranquilidad que prácticamente todo tiene arreglo, Justito El Notario.

  2. Estimado amigo, cuando dice que un error en los porcentajes de participación en Catastro no supone problema alguno….¿ni con el dichoso STI?

    • Buenos días Antonio:
      Este post es anterior al STI y lo he reeditado como supongo sabe que hago con casi todos los que escribo.
      https://www.justitonotario.es/tercer-aniversario-justito-el-notario-como-funciona-mi-blog/
      Debí hacer un retoque en esa frase y lo he hecho gracias a su comentario.
      Como verá ahora digo:

      «comento que en el Catastro están todos los titulares pero mal sus porcentajes de titularidad lo que no representará (en principio) problema alguno, aunque les aconsejo que estén atentos a las cartas que puedan recibir y se pasen por la notaría si algo de ellas no les cuadra aunque espero que con el STI podamos conseguir una CI o incluso una CD si los errores de tracto sucesivo son cubiertos por el manto de la responsabilidad del Notario (que soy yo y lo tengo claro)»

      Es decir, antes del STI la situación se tendría que arreglar en Catastro llevando las escrituras correspondientes.
      Tras el STI ya no es necesario pues la situación se comprueba por el Notario y el Catastro genera una Comunicación Indirecta si considera que debe revisar el caso o Directa si lo tiene claro y se fía del tracto comprobado por el Notario.
      Gracias, saludos, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí»

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