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Inmatriculación, edicto y suspensión de la fe pública registral

Hace no mucho autoricé una escritura que titulamos “complementaria de otras de compraventa y partición de herencia, de actualización de descripción y de declaración de obra finalizada”. En buena medida esta escritura se firmó por haber incumplido en su momento la obligación de publicar un Edicto en el Tablón de Anuncios de un Ayuntamiento que resultaba (y sigue resultando) indispensable para proceder a la inmatriculación (o primera inscripción) de una finca en el Registro de la Propiedad.

Aquella escritura de compraventa se firmó en el lejano 1980, haciéndose constar en el apartado TÍTULO que la finca no tenía título escrito ni inscrito y que al vendedor le pertenecía por herencia de su padre. Haré un inciso para decir que ese reconocimiento actualmente podría ser objeto de tributación como explicaba mi compañero Sergio Mocholí Crespo para el blog notaríAbierta. Así que mucho cuidado con llevarse una sorpresa por este motivo.

En 1981 la finca vendida causó inscripción en el Registro de la Propiedad. Y unos meses después la inmatriculación fue cancelada por haber transcurrido el plazo reglamentario sin haberse presentado el correspondiente Edicto.

En el año 2002 (21 años después), el hijo del comprador se adjudicó por herencia de su padre el pleno dominio de la finca. En la escritura se hicieron constar tanto los datos de inmatriculación registral de la finca como el hecho de la cancelación de dicha inscripción por el motivo indicado.

A día de hoy (a día de la firma de la escritura que yo autorizo), la finca descrita se encontraba, en consecuencia, sin inmatricular en el Registro de la Propiedad y para posibilitar esa inmatriculación se hace preciso actualizar su descripción conforme a Catastro y, al tiempo (y con el fin de lograr su coincidencia con Catastro, requisito imprescindible para que acceda al Registro) declarar la edificación existente sobre la misma.

Regulación anterior a la reforma de la Ley Hipotecaria

El Edicto venía exigido por el antiguo Artículo 205 de la Ley Hipotecaria que decía:

“Serán inscribibles sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados…”

Y por el 298 del Reglamento Hipotecario que decía que:

“Si no se presentare el edicto en el Registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la inscripción, se cancelará esta de oficio por nota marginal”

Esto es lo que precisamente ha pasado en el asunto que hoy nos ocupa: que no se devolvió el Edicto cumplimentado y se canceló la inscripción de inmatriculación.

Por su parte el Artículo 207 de la Ley Hipotecaria (que entonces también era aplicable a la inmatriculación de excesos) decía que:

“Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha”.

Regulación actual, tras la reforma de la Ley Hipotecaria

Hoy el Articulo 205 dice lo siguiente:

“Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203″

El 298.4 del Reglamento Hipotecario fue sustancialmente anulado (excepto su último inciso) por la STS de 31 de Enero de 2001. La DGRN incluso ha entendido que todo el Título Sexto del Reglamento Hipotecario ha quedado tácitamente derogado por la Ley 13/2015. Así que solo tenemos en cuanto al Edicto el Artículo 205 de la Ley Hipotecaria que acabamos de reproducir y deja en manos del Registrador la gestión de su publicación, lo que hace imposible actualmente la situación en que se encontró el padre de mi cliente.

En relación con la derogación tácita del 298 RH tenemos una reciente RDGRN que alude a ella y además se refiere al procedimiento de inmatriculación por doble título del art. 205 LH señalando que “no es aplicable para la constancia de excesos de cabida”.

La suspensión de la fe pública registral

El Artículo 207 de la Ley dice actualmente:

“Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación”.

La diferencia radica en que este precepto antes se incluía el supuesto de inmatriculación de excesos y actualmente no. Para tales supuestos la suspensión de la fe pública registral ya no tiene lugar (aunque te la calzan en algunos Registros y en mi humilde opinión, que me encantaría que alguien me aclarara, tal vez indebidamente).

Y llegó la aclaración

Desde Twitter @aph1980 quien me consta que es Registrador de la Propiedad y a quien bromeando le decía que tal vez nos nominaran para el Nobel de la Paz, me hizo algunos matices importantes en lo referido al art. 207 de la LH. Son estos:

  1. El inmatriculante cualquiera que sea la vía de inmatriculación nunca puede estar protegido por la fe pública por definición, con independencia de la suspensión del 207. 
  2. El 207 se refiere a todos los subadquirentes durante los dos años posteriores que cumplan los requisitos del 34 de la LH. La razón es la “cierta” inseguridad del título en que se basa la inmatriculación. No en vano es una de las materias más reformadas de la LH. 
  3. Durante la suspensión se evita consolidar la adquisición frente a alguna posible reclamación que desvirtúe el título de la inmatriculación. De no existir el verus dominus solo podría reclamar los daños. 
  4. El dominio público, además del 38 LPAP, está fundamentalmente protegido en el 132 CE, que prevalece en cualquier caso sobre el 34 de la LH con o sin la suspensión del 207. Ejemplo de lo cual son las DT de la Ley de Costas. 
  5. Los raros casos de suspensión del 34 LH, responde a la necesidad de no dotar de total protección a situaciones que si bien no son claudicantes se acercan a ese perfil, por ejemplo, el 28 de la LH en relación al subadquirente del heredero no legitimario o en concentración parcelaria.

Muchas gracias y me temo que por este año nos quedamos sin Nobel, pues se lo han dado a los magníficos y extraordinarios Denis Mukwege, congoleño, y Nadia Murad, iraquí, a quienes no quito méritos, aunque en estos tiempos APH1980 y yo también nos lo mereceríamos.

edicto suspensión fe publica

Lo que dice el famosísimo Artículo 34 de la Ley Hipotecaria es esto:

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”.

También hay que tener en cuenta (a los efectos de la suspensión de la fe pública registral) lo que dice el Artículo 38 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas sobre comunicación de ciertas inscripciones:

Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita.

Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública.

En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda.

Y, dicho todo esto ¿cómo le explicaría yo al Banco (y se me ha dado el caso) que va a conceder un préstamo con garantía hipotecaria sobre un solar que ha sido objeto de una reciente inmatriculación o de la constatación de un exceso o al comprador de la misma, qué significa esa suspensión de la fe pública registral durante 2 años derivada de este último Artículo o del Artículo 207 de la Ley Hipotecaria?

Salvando la duda (que no es pequeña y que me apunta un compañero con estupendos argumentos) de que el citado Artículo 38 de la LPAP pudiera haber quedado derogado tras la reforma hipotecaria de 2015…..

Pues, más o menos, de este modo

El asunto de la limitación del Artículo 207 de la Ley Hipotecaria, que implica la suspensión de la fe pública registral durante un plazo de dos años desde la inscripción, nos surge (y nos surgía con las inmatriculaciones de excesos anteriormente y hoy en los casos de excesos referidos en el citado Artículo 38 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas) bastante a menudo, puesto que aún existe un considerable número de fincas sin inscribir en el Registro de la Propiedad y son incontables los excesos de cabida de las fincas reales (o catastrales) respecto de las fincas inscritas.

edicto inmatriculacion

Representa un riesgo el que pueda aparecer una Administración Pública que pudiera ostentar algún derecho sobre la superficie objeto del exceso de cabida u objeto de inmatriculación o un tercero protegido y, lo cierto, es que las Administraciones aparecen y reclaman (a diferencia de los terceros protegidos que escasean, por el contrario) aunque habitualmente “sus reclamaciones” suelen solucionarse positivamente si uno se allana en el asunto, es decir, si se conforma con lo que la Administración reclama y protege. Esas reclamaciones forman parte normalmente del expediente previo en el que habrán quedado resueltas, aunque es posible que puedan aparecer con posterioridad (en ese plazo de dos años), si la Administración no reclama antes y que causen entonces perjuicio a ese Banco o a ese adquirente.

Procedimientos de inmatriculación de excesos

La probabilidad de reclamación al margen de las Administraciones es pequeña si hablamos de fincas en las que no exista indeterminación de sus linderos conocidos toda vez que la Ley Hipotecaria en su redacción tras la reforma de Noviembre de 2015 exige la obligatoria notificación:

  • Al propietario anterior de la finca,
  • A todos los colindantes con ella (incluidas las Administraciones Públicas),
  • Y al Ayuntamiento con cuyas calles linda el inmueble objeto del procedimiento.

Tengamos también en cuenta que en estos expedientes se expide al comenzarlos una certificación registral que causa anotación preventiva de su tramitación, la cual producirá todas las consecuencias que de las anotaciones puedan derivarse para los titulares de derechos posteriores sobre la misma finca.

Finalmente el Registro de la Propiedad publica un Edicto en el Boletín Oficial del Estado (por si quedara alguien que no haya sido notificado y que aún pudiera reclamar).

Dichas notificaciones son la causa de que las Administraciones reclamen, aunque no evitan una reclamación, insisto, una vez cerrado un expediente.

Pero ¿quién va a reclamar, al margen de las Administraciones, en el plazo de los dos años habiéndose practicado todas estas notificaciones? 

Yo pienso que no queda nadie que pueda hacerlo. Este argumento representa, sin duda alguna, una buena dosis de tranquilidad para ese Banco o ese eventual adquirente del que venimos hablando.

Procedimientos de inmatriculación de fincas

Sin embargo, en los supuestos de inmatriculación de finca no inscrita que generan suspensión de la fe pública registral (números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206), pienso que habría que distinguir entre el caso del 204 y los otros dos casos:

  • En el 204 la situación es la misma que en los supuestos de inmatriculación de excesos de cabida.
  • En los casos del 205 y el 206 sí que podría correrse un mayor riesgo de reclamaciones puesto que los requisitos para el acceso al Registro son menos rigurosos y las notificaciones pueden hacerse o no hacerse, según casos, por lo que la aparición de un tercero protegido es más previsible, aunque yo no me haya encontrado con ninguno en quince años a pesar de lo cual, en estos supuestos, las precauciones por parte de notarías y Notarios han de ser máximas.

Si se hubiera publicado el Edicto en la inmatriculación de 1981…

Evidentemente de haberse publicado en su día el Edicto, la finca en cuestión estaría inscrita, aunque con discrepancias con el Catastro y tendría pendiente de declarar e inscribir la obra existente en su interior, pero así las cosas tal vez su propietario actual no se hubiera encontrado tan inquieto como lo ha estado durante 15 años hasta que por fin ha conseguido la inscripción de su finca en el Registro de la Propiedad. Probablemente habría tenido, además, menos gastos e impuestos de los que ha tenido hasta la fecha por falta del dicho Edicto.

Tengan en cuenta que con los años se tiende a una rigorización de los requisitos que me permitirían aconsejarles que en estos temas “no dejen para mañana lo que pueden hacer hoy”.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

8 comentarios

  1. Hola buenos días Justito :
    Gracias por este blog que acabo de descubrir. Realmente la realidad es tan complicada que arrojas luz sobre muchas problemáticas que nos rebasan.
    Mi pregunta es :
    deseo escriturar 2 fincas urbanas con exceso de cabida que no llegan a superar el 10% en cada una de ellas, son linderas y he conseguido que un topógrafo realice el plano de la manera que obliga la ley actualmente y los titulares firmen de común acuerdo el lindero de separación de ambas fincas . Se ha enviado al catastro para su rectificación de exceso de cabida y rectificación de linderos .
    Añadir que la superficie total catastral inicial es mayor que la resultante de la medición topográfica , es decir no afecta en negativo a ningún lindero sino al contrario se rectifica a mayores pues la realidad constata que es la verdad .
    Las deseo escriturar y registrar pero no están inscritas en registro de la propiedad .
    Una de ellas tiene escritura de compraventa del año 1971 en la que dice el vendedor que le pertenece en pleno dominio , la Mitad de la finca por herencia de un hermano fallecido treinta años antes de la fecha de escritura de la compraventa ( sin descendencia ) según narra el comprador verbalmente . La otra mitad por herencia de su hermana por la que satisfizo el correspondiente impuesto , pone fecha y precio y localidad .
    Los linderos de la Era corrresponden con los herederos de los que consta en dicha escritura .
    Mi pregunta es cuál es el mejor y rápido procedimiento para escriturar y registrar la compraventa de esta finca y respecto a la otra finca es de Aceltacion, Partición y adjudicación de herencia y división material de finca y donación otorgada por cuatro herederos y el notario advierte que no se acredita documentalmente el manifiesto que expresa la adquiriente por herencia de sus padres fallecidos hace más de veinte años .
    Lamento ser tan largo en mi narración y deseo no interrrumpir demasiado sus tareas habituales .
    Gracias y gracias anticipadas .

  2. Buenos días Justito,

    Muchísimas gracias por tu blog, en el que suelo bucear a menudo. Me parece muy interesante y explicas muy bien, por ello quiero hacerte una pregunta – si quieres responderla-.

    Es en relación a una casa en un pueblo con su correspondiente finca.

    La cuestión es que en su día fue adjudicada por herencia a mi padre – era de mis abuelos -. Mi abuelo hizo testamento a favor de mi padre dejándole una casa con su huerta. Recientemente ha sufrido un incendio y tenemos que reformarla.

    Ahora que ya soy mayor, tienen más en cuenta mi opinión he ido al Registro para ver si alguien la había registrado en algún momento. En el Registro me dicen que no hay ningún titular de la misma.

    La cuestión es Vamos a reformarla una vez que nos concedan la correspondiente licencia que ¿ que debemos hacer para registrarla. Estamos en Galicia y nos planteamos también hacer un pacto sucesorio mediante el que mis padres nos trasmitan a mi hermano y a mi la meritada vivienda con su huerta.

    Puedes aclararme que pasos debemos seguir.

    Muchísimas gracias y disculpa las molestias.

    • Estimado Cote:
      Gracias por tus palabras que me animan.
      Tengo que reconocerte que estoy “pez” en tema de pactos sucesorios. Me fui de Galicia hace ya 13 años, la normativa es nueva y no he tenido ocasión de practicar con ella. Probablemente el pacto sucesorio pueda dar alguna opción a efectos de inmatricular que es lo que os hace falta. Tenéis un primer título, una primera escritura y hace falta otro más para inscribir.
      No obstante, lo que podría hacerse, de momento, y sin mayor dificultad (vía 205 LH) es el acta complementaria del titulo publico adquisitivo. Un documento sencillo, con escasos trámites y formalidades, que genera pocos gastos y no genera impuestos. Para tramitarla es necesaria la absoluta coincidencia del Catastro con el título (la herencia) por lo que si no existe esa coincidencia habrá que efectuar una escritura complementaria y si no es posible, porque la realidad no coincida con el Catastro, pues adaptar este presentando la oportuna documentación técnica. En este caso, conviene modificar primero el Catastro y luego promover ese acta que te digo.
      Si la reforma no va a afectar a la descripción de la obra en escritura y Catastro, a mi juicio, sería irrelevante.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

      • Buenos días Justito,
        Siento no haber podido escribir antes.Aún acabo de ver la respuesta.
        Eres muy amable al responderme. Tendré en cuenta todo lo que me aconsejas. Te mantendré informado de cualquier novedad que me resulte interesante y te pueda aportar más conocimientos de los que ya tienes en relación a esta materia.
        De nuevo muchísimas gracias!!

  3. Una pregunta desde el desconocimiento, ¿Cómo se podría inmatricular una urbana de la cual no se puede acceder a la certificación catastral?

    • Buenos días:
      Supongo que se refiere a que no existe “catastro” de esa finca. Si esa así, hay que darla de alta y el siguiente paso será preparar, según circunstancias la documentación notarial. Gracias por la participación y el comentario. Saludos, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

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