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Viviendo al día con la nueva LCCI

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Tengo la costumbre de procurar no agobiarme cuando tenemos novedades de las gordas en el tráfico habitual del despacho. Eso supone que sin perjuicio de lo que haya estudiado hasta ahora y de la correspondiente empanada mental que uno lleva, hay que ponerse a trabajar con la nueva ley y resolver las dudas que se nos planteen operación a operación. Advierto de que estos son mis criterios personales e intransferibles aunque, como no estoy loco, los he comentado con compañeros de total confianza a fin de contrastarlos SUFICIENTEMENTE.

Pólizas

1.= Aunque algunos duden, las sociedades mercantiles no son consumidoras y lo acaba de decir el Tribunal Supremo hace pocos días:

DESTACADA STS 1727/2019 Una sociedad mercantil no puede tener la cualidad legal de consumidora, porque tiene ánimo de lucro y ejerce en el mercado como empresaria. Interpretación de los arts. 3 y 4 TRLGCU, en relación con los arts. 1, 2 y 116 CCom, 1 y 2 LSC y 1665 CC.

Así que por mi parte las excluyo de la LCCI.

¿Y si no son mercantiles o se trata de entes sin personalidad? Dicen mis amigos de notaríAbierta en este post:

“b) Y también son consumidores las personas jurídicas, e incluso las entidades sin personalidad jurídica (como pudiera ser una comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal), pero siempre que “actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”; con lo que parece que tienen la consideración legal de consumidor personas jurídicas sin finalidad lucrativa como fundaciones o asociaciones”.

Así que ojo cuando no estemos ante sociedades mercantiles y ojo también cuando nos encontremos con personas físicas afianzando o pignorando en operaciones que estén dentro del ámbito de aplicación de la ley (del que ahora hablaremos) porque en tal caso, hay que pensarse bien lo que hacer.

2.= He advertido a mi plantilla de que quiero ver las pólizas (que sí, están dentro del ámbito de la LCCI, aunque se haya discutido) en cuanto entre el cliente con ellas en el despacho. Si llegan por e-mail tienen que imprimirlas para que yo las vea o reenviarme el e-mail para ahorrar papel en el caso de que no se firmen.

Con la póliza en la mano caben varias opciones:

  • Todo lo que no sea de particulares (personas físicas) se puede firmar sin mayor problema pues está fuera del ámbito de la LCCI. Conforme al Artículo 2.1. b) a los préstamos personales sólo se les aplica la LCCI si el prestatario, fiador o garante es consumidor.
  • Todo lo que sí sea de personas físicas requiere diferenciar entre lo que sea para persona física consumidora de lo que no lo sea. Lo que sea para “no consumidor”, está fuera de la LCCI. Lo que sea a favor de consumidores requiere una nueva depuración que supone repasar el texto de la póliza para buscar si se indica o no se indica la finalidad de la operación de préstamo o crédito. Si no se indica, no creo que tengamos los Notarios que realizar una labor investigadora de esa finalidad (¿o sí?). La operación que no indique finalidad, queda fuera. Entre las que indiquen finalidad, hay que dejar fuera a todas aquellas que no formen parte del ámbito de aplicación de la LCCI. Esas operaciones las podremos firmar con tranquilidad. Nos quedaran esas pocas (sí, en realidad creo que serán pocas) que sí estén en el ámbito de aplicación y algunas otras que sean dudosas. ¿Y cuál es el ámbito de aplicación? Pues la norma dice esto:  Artículo 1 Objeto: Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”. ¿Y qué es conservación del inmueble? Pues lo mismo que lo era hasta ahora: una finalidad rara y difícil  que se presente si atendemos a la expresión literal (difícilmente nos encontraremos con un préstamo en el que se diga que su finalidad es conservar o “la conservación de” … ). Entonces, ¿qué hacemos con las dudosas y las que estén dentro del ámbito? Pues yo las dudosas las dejaba fuera y al resto pues habría que aplicarles la LCCI pero ¿cómo se les aplica? Pues exigiendo el FEIN y el FIAE pero sin hacer acta ni test. Solo es necesaria la entrega con la antelación de los diez días respecto de la firma (y sin entrar, de momento, en los problemas derivados de las varias plataformas que podrían estar funcionando y de la moratoria que se ha previsto hasta el 31 de Julio de este año.  Pero, ¿incorporamos Fein y Fiae a la póliza? Parece razonable que si no hay ni test ni acta, bastaría la mención a dicha circunstancia en la diligencia de intervención de la póliza.
  • ATENCIÓN: LLEGAN OPINIONES CONTRADICTORIAS SOBRE LA NECESIDAD DE ACTA EN LAS PÓLIZAS. ESTAREMOS AL TANTO POR SI LA OPINIÓN, CONSEJO, RECOMENDACIÓN, SUGERENCIA, ¿OBLIGACIÓN? ….  SE EXTIENDE. Podría sostenerse que la prudencia aconseje hacerla, aunque con la norma en la mano la cosa es algo ¿retorcida? de sostener. Lean al respecto a mi compañero Antonio Ripoll que estudia el ámbito objetivo de la LCCI.
  • Algunos opinan que el Notario ha de indagar en la finalidad si no se indica e incluso que podría redactar un anexo a la póliza en el que interesado manifieste que su préstamo/crédito no tiene la finalidad que indica la LCCI, es decir, que queda fuera de la Ley. A mi esto me parece hacer recaer sobre la gente una responsabilidad que no les corresponde, como creo que tampoco nos corresponde a nosotros. O lo ponen o no lo ponen. O es o no es.
  • Continuando (recuerden que este post es un “día a día” que cambiará con frecuencia) con el tema de la finalidad, insisto en que, sin duda, nos vamos a encontrar con finalidades dudosas. Por ejemplo, ¿y si pusiera “reparación” o “rehabilitación integral”? ¿Conservación equivale a refinanciacion de deudas para conservar la propiedad? En mi opinión, si no se especifica que deudas se refinancian, no podemos aplicarle la norma a esta clase de operaciones.

Hipotecas

Comenzamos con las hipotecas (ya he recibido mis dos primeras asignaciones)

El cliente va al Banco y negocia. Cuando todo está listo, elige Notario. Puede hacerlo viniendo a la notaría con su DNI/NIF y puede hacerlo aquí. No tengo el proceso del todo claro, si soy sincero, en ninguno de los dos casos.

Efectuada la elección por cualquiera de las dos vías nosotros recibiremos la asignación de la operación por Signo que nos enviará el correspondiente aviso, aunque mientras que no aceptemos la asignación, el plazo no se empieza a computar.

Una vez aceptada la asignación tendremos acceso al expediente y a los documentos y tendremos 10 días para firmar el acta que incluirá el test. A partir del 11 día se podrá firmar la hipoteca mientras no transcurra el plazo señalado en la Oferta Vinculante. Así que, el acta se puede firmar en los días 1 a 10 y la hipoteca a partir del 10º con el límite de la vigencia de la OV. El único plazo a respetar es el plazo máximo que indique la oferta vinculante y los 10 días desde que te ha llegado la documentación pero se puede firmar el acta a los 20 días y la escritura a los 21 y no pasa nada, siempre que la oferta vinculante esté vigente. Aceptada la asignación, el cómputo ya empieza a correr (y ojo que son días naturales). El plazo se puede detener y hasta reiniciar en caso de errores. El cliente incluso puede “pasar de ti” y solicitar una reasignación (por lo visto, en el Manual se explica bastante bien esta posibilidad que, sin duda, será una faena para los que perdamos la operación).

Una vez firmada el acta con el test, hay que comunicar resultado y este puede ser positivo o negativo. Si es positivo, se firmaría la hipoteca y si es negativo se comunica y se añade copia simple a través del sistema. En caso de resultado negativo, no se podrá firmar.

¿Y el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación? El RGCGC hay que consultarlo en registradores.org (registro on line, registro bienes muebles, condiciones generales de la contratación) para asegurarte de que la minuta de hipoteca cumple en este sentido. Este trámite será efectuado antes de la firma de la hipoteca (en realidad antes de prepararla, para no andar perdiendo tiempo) y su resultado positivo será indicado en la escritura. Alguna opinión defiende su consulta al tiempo del acta.

¿Y la plataforma de BC y la de la Kutxa-Colegio Notarial del País Vasco? 

En cuanto a la primera nos dijeron hace unos días:

“Dicha plataforma tiene como objeto garantizar el envío de la documentación precontractual al Notario, mediante medios telemáticos seguros, de acuerdo con los requisitos establecidos tanto en la ley 5/2019 como en el RD 309/2019 de desarrollo, permitiendo al Notario verificar la fecha de envío de dicha documentación, interactuar con la Entidad o Gestoría respecto al flujo de subsanaciones y comunicar el resultado del Acta, garantizando el derecho de libre elección de Notario al prestatario y el acceso a todos los Notarios de España. Una gran parte de Entidades del sistema Bancario español han adaptado sus procesos y sistemas para usar la plataforma XXX, habiendo revisado y dado conformidad a la misma respecto a los requisitos técnicos y funcionales establecidos en el art 11 del RD/309/2019, iniciándose igualmente un proceso de comunicación de dichos requisitos a la Dirección General de los Registros y del Notariado. La referida plataforma esta plenamente operativa y en producción desde hace ya varias semanas, realizando un flujo de comunicaciones equivalente a la nueva versión que se implantará con ocasión de la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019.  La plataforma XXX es accesible desde el siguiente enlace: XXXX. Sí todavía no ha accedido puede conectarse desde hoy mismo utilizando su tarjeta con certificado digital cualificado. La documentación requerida se cargará por las entidades en el expediente de cada operación hipotecaria, y estará a disposición del Notario cuándo se asigne éste, bien mediante la personación del prestatario en la Notaria provisto de su DNI o bien cuando el prestatario comunique a la Entidad el Notario elegido. ENTIDADES ADHERIDAS: NUEVE ENTIDADES”

¿Qué supone esto? ¿que una vez que termine la moratoria yo no habrá más plataforma que la de Ancert?, es decir, ¿que hasta el 31 de Julio hemos de aceptar todo lo recibido por cualquier mecanismo y desde esa fecha ya no?

Pues yo no lo tengo tan claro. No sé si la moratoria es para que todos pasemos por el mismo aro o si es para que los otros aros se adapten a las especificaciones técnicas que correspondan. Tal vez a través de su plataforma, volcarán lo suyo en lo nuestro.

Creo que entre ayer y hoy he dado un buen avance a mis conocimientos sobre la LCCI para el caso de las hipotecas.

Tranquilidad. Poc a poc, siempre se va mucho mejor.  Seguiremos informando.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario