Advertencia: En la web "Justito El Notario", su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¡Qué gran idea tuvo el que me recomendó esta sección¡ La idea inicial fue clasificar las preguntas que me iban haciendo por aquí y por allá en dos grupos: "Con respuesta" y "Sin respuesta". Después llegaron las categorías. Más adelante los "Shots", que no son más que auto preguntas que me formulo casi todos los días. Es cierto que todos los días se aprende algo y en la notaría, si escuchas y tienes interés, hasta puedes aprender más de una cosa cada día. Actualmente esta sección es aún más grande que la de los posts y se va acercando a las 1.500 entradas. Detrás de ella hay cientos de horas de estudio y de trabajo.
No me voy a meter solamente con los de mi gremio, ¿no?
Vean qué “pofesionales”…
1.= Una persona ha inscrito en el registro una finca que es mía.
– Yo tengo escritura pero no inscribí y otra persona ha inscrito mi finca a su nombre en el registro. He hablado con un abogado que me dice que hable con el Notario.
– ¿Y qué le ha dicho el abogado que hagamos?
– Solo me ha dicho que hable con el Notario.
– Señora yo no puedo dirigirle la reclamación. Busque a otro abogado.
2.= Una amiga mía se está divorciando.
La casa es el del marido, pero ella lleva años apoquinando hipoteca y pagando reformas y mejoras. Tiene abogado, pero nos llama a la notaría para ver qué se puede hacer.
Pero, ¿no está en pleno proceso de divorcio? Pues que pregunten a los abogados. Hay soluciones en la notaría por la vía del derecho de reembolso y mediante negocios cuya tributación hay que estudiar que sirven para alterar el carácter privativo o ganancial de los bienes, pero habiendo abogados, tendrán que plantearlo primero con ellos, ¿no?
3.= Un abogado que no sabe liquidar el Impuesto de Sucesiones.
Consulta sobre aportación de bienes privativos a la sociedad de gananciales (Abriendo Melones)
“Quería hacer la siguiente consulta sobre aportación de bienes privativos a la sociedad de gananciales: Matrimonio casado en gananciales en xxx, sin hijos. El marido vende un piso privativo y, después de pagar la hipoteca que quedaba, guarda el dinero en el Banco. En una casa del padre de la mujer se hace una reforma con licencia menor, pagada en parte con el dinero obtenido con la venta del piso privativo del marido y en parte con un préstamo hipotecario sobre la misma. La hipoteca está a nombre de ambos y se continúa pagando. Posteriormente fallece el padre de la mujer y la casa se adjudica a la misma por herencia (la nuda propiedad) y el usufructo a la madre (78 años). Valor catastral 2019: 51.000 euros. A día de hoy quedan pendientes unos 75.000 euros de hipoteca (la hipoteca fue unos 95.000 euros). En su momento la vivienda fue tasada por el Banco para la hipoteca en 200.000 euros. La mujer quiere aportar a la sociedad de gananciales dicha casa con carácter oneroso y hacer constar que una parte de la misma (sobre el 50%) se hizo con dinero privativo del marido y en otra parte con dinero ganancial (lo que se fue pagando con el préstamo hipotecario). Queremos saber si hay que pagar impuestos por hacer dicha aportación y qué documentos harían faltan para hacer la escritura notarial. También nos interesa saber qué valor habría que poner a la casa para que no hubiera incremento patrimonial a declarar en el IRPF. Gracias.”
Lo cosa tiene su miga como para contestarla por amor al arte, ¿no?, y como ya estoy en un proceso de apertura de melones y nuevos nichos de trabajoque rentabilicen tantas horas de esfuerzo echadas por la causa gratuitamente y escasamente correspondidas (y hasta reconocidas) he pensado que sí, que efectivamente, que la tiene y mucha además y que yo quiero cobrar por resolverla. Por supuesto, con su correspondiente factura, en concepto de dictamen jurídico emitido al margen de mi despacho notarial (la consulta me llega vía contacto y colaboración) y, por tanto, sin ninguna viabilidad de que yo me eche escritura alguna a la buchaca.
Además, ya he escrito sobre los impuestos en caso de aportación a gananciales, tengo un montón de fórmulas para hacerlo recogidas en otra entrada de mi blog y escribir sobre los documentos necesarios para ello no tiene demasiado interés. Ponerme a calcular los incrementos a la gente que me contacta vía blog y sin que se retraten con al menos una caña, ya me parece demasié … ¿verdad?
Lo tenía claro, así que le dije a mi potencial (y seguramente esquivo) cliente:
“Su consulta es demasiado específica por lo que no puedo contestarle a lo que me pregunta. Pienso que debe usted contactar con una notaría (o con un abogado) para que estudien su caso. Mi servicio de consultas al margen de mi oficina pública y como profesional del derecho (en concepto de dictamen jurídico) tiene un coste por si estuviera usted interesado en mis servicios. Saludos, Justito El Notario”.
No debía de estar interesado porque no recibí respuesta alguna. Seguiré probando suerte. Alguno caerá ….
En el informe no consta que el inmueble se encuentre vacío. Consta que está siendo utilizado por un Señor llamado XXXXX que estaría dispuesto a irse. Para empezar tendrá que hacerlo si queremos llevar a cabo alguna actuación. Por otra parte en el Decreto de Adjudicación se indica que consta la existencia de arrendatarios. No se aporta el título de propiedad de XXXX S.L. El primer y el tercer inconveniente se pueden resolver fácilmente. El segundo ya no pinta tan bien.
En cuanto al borrador, me dicen ustedes que lo amarillo de su borrador no se puede tocar pero habría que hacerlo pues no es correcta la situación que se explica y aunque lo fuera no estoy por la labor de aceptar el requerimiento en los términos que se formulan.
Así que aún saliendo de la propiedad el Señor XXXXX, deben enviarme su título y aclararme lo del arriendo. Resuelto esto tal vez (solo tal vez) podría aceptar el requerimiento en todo o parte o con los matices que vea oportunos, aunque le anticipo que mi actuación podría ser mucho más limitada que la que pretenden. Tenga en cuenta que la posesión no puede adquirirse violentamente. El que se crea privado de ella debe pedir el auxilio de la autoridad competente (que no es la notarial). El Notario como funcionario no puede presenciar, amparar y recoger en documento público la apertura violenta de una puerta u otro acceso a una propiedad sin el consentimiento de su poseedor.
Comprendo el problema que se le plantea al propietario pero una vez que me aclare los extremos indicados lo único que puedo ofrecerle es alguna redacción alternativa al acta que pudiera contribuir de algún modo a la acreditación de la desocupación mediante actuaciones no violentas tal vez de tipo exterior o incluso en el modo que proponen siempre que ustedes afirmen que tiene la posesión (y me convenzan de ello) y dejando claro que cualquier indicio de ocupantes interrumpirá de inmediato la actuación. Existe una reciente RDGRN (23/9/2019) que llega a plantearse la responsabilidad civil del Notario, aunque en este supuesto la requirente sabía que había un ocupante.
Parece que habría que casar de alguna manera el interés legítimo del que generalmente ha adquirido un inmueble en ejecución forzosa, con la obligatoriedad de la prestación de la función notarial y con la necesaria precaución para no incurrir en responsabilidades en caso de existir un poseedor para lo que parecería indispensable:
Acreditar la inscripción.
Presentar testimonio del auto judicial del que no se desprenda la posesión de un tercero (pues si lo hubiera habría de ser posterior al procedimiento). Podría bastar con que no se diga nada al respecto o que, lógicamente, se reconozca o autorice a favor del adjudicatario.
Y una declaración del requirente de que el inmueble no está efectivamente ocupado por persona alguna, cuya falsedad o inexactitud será responsabilidad de quien la realice.
En el caso del acta de Bélmez, siempre me he preguntado ¿qué hubiera pasado si la Notaria que aceptó ese requerimiento se hubiera trasladado y hubiera llegado un nuevo titular a la notaría? ¿se hubiera practicado la diligencia por sustitución? Otra razón más, a mi modo de ver, para ser sumamente prudente con este tipo de cosas. Los que quieran coñas, como la del Sol, que vayan al Club de la Comedia o al psiquiatra (o a un centro de desintoxicación) como ese que me requería a mi con la finalidad de dar un premio de tres mil euros al que aportara pruebas de que la Tierra no gira ni alrededor del Sol, ni sobre sí misma.
La noticia, más allá del titular, dice esto: “El Grupo municipal Socialista en el Ayuntamiento de Murcia ha remitido a la Fiscalía un acta notarial en la que certifica gastos en jardines, que estaban recogidos en el macrocontrato municipal, que, según ellos, no se han producido. En concreto, aluden a dos parques (de Centrofama y La Seda), en los que «faltan elementos supuestamente instalados y pagados», como se acredita, añaden, en el documento remitido por la Concejalía de Desarrollo Urbano a la Comisión de Investigación de grandes Contratos, que echó a andar a principios del año pasado”.
¿Quién certifica? ¿El Grupo municipal Socialista o el Notario? Pues no certifica ninguno de los dos. Vean lo que dice el Artículo 208 del Reglamento Notarial: “En las actas de referencia se observarán iguales requisitos que en las de presencia, pero el texto será redactado por el Notario de la manera más apropiada a las declaraciones de los que en ellas intervengan, usando las mismas palabras en cuanto fuere posible, una vez advertido el declarante por el Notario del valor jurídico de las mismas en los casos en que fuese necesario”.
Supongo que a la del Sol el Notario le advertiría de que lo que hacía no valía para nada, al menos con arreglo a los derechos terrícolas.
Actas para acreditar la imposibilidad de obtener documentación en la misión diplomática que corresponda y acta de promesa o jura de nacionalidad con arreglo al art. 68.3 LRC
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Dos actas desconocidas para mi:
En la CIRCULAR INFORMATIVA 7/2020, de 7 de NOVIEMBRE de 2020 del CGN SOBRE LA ACTUACIÓN NOTARIAL EN AQUELLOS DOCUMENTOS QUE AFECTEN A LA FUNCIÓN DE GUARDA DE LOS MENORES DE EDAD se hace mención a las actas del artículo 211.3 del Reglamento de Extranjería para acreditar la imposibilidad de obtener documentación en la misión diplomática que corresponda: “Este trámite está previsto en el reglamento de extranjería para la obtención por parte del extranjero indocumentado de la cédula de inscripción y muchas ocasiones afecta tanto a menores, jóvenes ex tutelados. A tal fin, y ante la posible carencia de documentos identificativosoriginales, cabe acudir a los medios de identificación previstos en el párrafo tercero del artículo 163 del reglamento notarial (huella digital y fotografía del compareciente). En estos casos, la práctica y exigencia de algunas administraciones públicas aconseja la conveniencia de que Notario practique la correspondiente diligencia de forma presencial de la misión diplomática acompañando el indocumentado, presenciando su solicitud y ofreciendo la entrega de cédula para hacer efectivo el derecho a contestar”
“Artículo 211. Requisitos y procedimiento para la documentación. 1. En los supuestos de extranjeros indocumentados, previstos en el artículo 34.2 de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, se procederá en la forma prevista en este capítulo. 2. La solicitud de documentación deberá efectuarse tan pronto como se hubiera producido la indocumentación, personalmente y por escrito, en las Oficinas de Extranjería o la Comisaría de Policía correspondientes. 3. El interesado exhibirá los documentos de cualquier clase, aunque estuvieren caducados, que pudieran constituir indicios o pruebas de identidad, procedencia y nacionalidad, en su caso, para que sean incorporados a las comprobaciones que se estén llevando a cabo. Asimismo, acreditará que no puede ser documentado por la misión diplomática u oficina consular correspondiente mediante acta notarial que permita dejar constancia del requerimiento efectuado y no atendido, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5. 4. El interesado, igualmente, deberá aportar los documentos, declaraciones o cualquier otro medio de prueba oportuno que sirvan para acreditar la concurrencia de razones excepcionales de índole humanitaria, interés público o, en su caso, el cumplimiento de compromisos de España, que justifiquen su documentación por parte de las autoridades españolas. 5. En el caso de los solicitantes de autorización de residencia temporal por circunstancias excepcionales, se eximirá al solicitante de la presentación de acta notarial para acreditar que no puede ser documentado por la misión diplomática u oficina consular correspondiente, en los casos en que se alegasen razones graves que impidan su comparecencia en aquéllas, a cuyos efectos podrá recabarse el informe de la Oficina de Asilo y Refugio”.
Jura de la nacionalidad
“68.3. Las declaraciones de voluntad relativas a la adquisición de la nacionalidad española por residencia, carta de naturaleza y opción, así como su recuperación, conservación o pérdida, y las declaraciones de voluntad relativas a la vecindad, podrán realizarse ante el Encargado del Registro Civil, notario, o funcionario diplomático o consular encargado del Registro Civil”.
Instrucción de 16 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se acuerdan las pautas y criterios para apoyar la entrada en servicio efectiva de la aplicación informática Dicireg, a partir de la entrada en funcionamiento de la primera oficina conforme a las previsiones contenidas en la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil.
Procedimientos de Nacionalidad.
Entre las modificaciones de la Ley 6/2021, de 28 de abril, están también las relativas a las declaraciones de voluntad en materia de nacionalidad y vecindad civil (art. 68.3 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, modificado por Ley 6/2021, de 28 de abril).
Por tanto, podrán realizarse ante el Encargado del Registro Civil, Notario, o funcionario diplomático o consular Encargado del Registro Civil las declaraciones de voluntad relativas a la adquisición de la nacionalidad española por residencia, carta de naturaleza y opción.
En dichas declaraciones, según el artículo 23 del Código Civil, el mayor de catorce años y capaz para prestar una declaración por sí (si es menor de edad, asistido por sus representantes legales; si es persona con discapacidad, en su caso, con el auxilio o representación que se haya acordado o contemplado voluntariamente como medida de apoyo) realizará la jura o promesa de fidelidad al Rey y obediencia a la Constitución y a las leyes y, en su caso, declarará la renuncia a su anterior nacionalidad y manifestará la vecindad civil por la que opta, además se indicarán, si procede, los apellidos que llevará el nuevo español conforme a las previsiones legales y reglamentarias.
También podrán realizarse ante los Notarios las declaraciones relativas a su recuperación, conservación o pérdida, y las declaraciones de voluntad relativas a la vecindad civil.
En el aspecto concreto de la intervención del Notario en este trámite, el acta otorgada ante el mismo, comprensivo de la comparecencia para efectuar la declaración de voluntad a la que se refiere el artículo 68.3 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, se incorporará a la solicitud del procedimiento del Registro Civil que corresponda aplicar, que podrá iniciar el Notario.
En el caso de se hubiera efectuado notarialmente la declaración, en el procedimiento registral en oficinas que hayan implantado DICIREG no sería necesario practicar la comparecencia prevista a tales fines en el trámite de prueba de la fase de instrucción.
En Oficina sin DICIREG se pasará directamente a calificar el acta otorgada ante Notario y, en su caso, se extenderá el asiento o asientos.
En relación con la vecindad civil, si se hubiera efectuado notarialmente la declaración de voluntad de atribución por los progenitores/opción/residencia continuada, no sería necesaria la comparecencia prevista en el trámite de prueba de la fase de instrucción del procedimiento registral.
Igualmente resultan de especial interés:
Real Decreto 1004/2015, de 6 de Noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula el procedimiento para la adquisición de la nacionalidad española por residencia,
Orden JUS/1625/2016, de 30 de Septiembre, sobre la tramitación de los procedimientos de concesión de la nacionalidad española por residencia
y Circular de la Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública, de 5 de Marzo de 2021, sobre los trámites de jura e inscripción de la nacionalidad española por residencia.
Parece conveniente el envío de copia por correo certificado con acuse de recibo al RC. No hay, de momento, competencia territorial o turno, ni indicaciones arancelarias.
Todo se va aclarando poco a poco. Ya tenemos la Circular 2/2021 sobre declaraciones de juramento o promesa de fidelidad al Rey y obediencia a la Constitución y a las leyes para la adquisición de la nacionalidad española.
Y van saliendo mas cosas. Cuidado con lanzarse al primer modelo que pillemos:
Jura de refugiados y apátridas: En el Anexo, punto 2, apartado h) de la Orden Orden JUS/1625/2016, de 30 de septiembre, sobre la tramitación de los procedimientos de concesión de la nacionalidad española por residencia (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2016-9314) sobre la documentación que tienen que aportar los refugiados, se dice expresamente: “Refugiados y apátridas: En el caso de los refugiados y apátridas la documentación expedida por el Ministerio del Interior que acredita esta condición, puede sustituir a la partida de nacimiento y al certificado de antecedentes penales del país de origen, e incluso al pasaporte, en caso de que el interesado no los tenga”.
Copia del acta de requerimiento vs cédula de notificación
¿La copia de un acta de requerimiento, sin la cual no puede conocer el contenido para contestar, debe abonarla el requerido? ¿No está sujeto a arancel la diligencia de respuesta al requerimiento y sí la copia?
El requerido conoce el contenido porque el Notario le entrega la cédula de notificación sin coste para él. Tampoco tiene coste la contestación si no excede de la extensión del doble del requerimiento inicial. Así que, con este límite, todo lo paga el requirente.
Otro asunto es si el notificado tiene derecho a copia y si tiene que pagarla o no. Ambas cosas son de destino común: Sí tiene interés legítimoy, por supuesto, su copia se la paga él.
Artículo 204 del Reglamento Notarial
El requerido o notificado tiene derecho a contestar ante el notario dentro de la misma acta, pero sin introducir en su contestación otros requerimientos o notificaciones que deban ser objeto de acta separada.
La contestación deberá hacerse de una sola vez, bajo la firma del que contesta, y en el plazo improrrogable de los dos días hábiles siguientes a aquel en que se haya practicado la diligencia o recibido el envío postal. No se consignará en el acta ninguna contestación que diere el destinatario antes de haber sido advertido por el notario de su derecho a contestar y del plazo reglamentario para ello.
Los derechos y gastos notariales de la contestación serán de cargo del requirente, pero si su extensión excediera del doble del requerimiento o notificación iniciales, el exceso será de cargo del que contesta.
El notario no podrá librar copia de un acta de notificación o requerimiento sin hacer constar en aquélla la contestación, si la hubiere. Tampoco podrá expedir, antes de caducar el plazo, copia del acta pendiente de contestación, salvo que lo solicite, bajo su responsabilidad, quien tenga interés legítimo para ejercitar desde luego cualquier acción o derecho, todo lo cual se hará constar en la cláusula de suscripción de la copia y en la nota de expedición que ha de consignarse en la matriz, entendiéndose reservado el derecho a contestar mientras no caduque el plazo.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Tengo conocimiento de que se va a vender una finca que es objeto de un litigio que me afecta. He efectuado un requerimiento al vendedor pero no lo ha atendido y continúa con su intención llevar la venta adelante. Es mas, se vende mañana y queremos requerir al Notario donde se hará la firma para que se le notifique al comprador. ¿Es viable este requerimiento? ¿podría practicarse en la propia notaría? El caso es que ya no tenemos tiempo para que se le haga al requerimiento en su domicilio”.
O sea, que el Notario con el que se vende y el requerido serían el mismo y se pretende que antes de la venta les notifique a los compradores algo sobre la finca o sobre el vendedor.
La verdad es que repasando los artículos del Reglamento Notarial, no encuentro nada que lo impida pero a mí este requerimiento no me convence nada en absoluto.
Para empezar, tendríamos en el acta tendríamos que hablar en hipótesis, en condicional. El Notario no podría dar nada por cierto porque no puede contarle nada al requirente, ni usar ningún dato del que disponga. “El compareciente ha tenido noticia”, “está enterado de que”, “le consta por información de”, “que en esta notaría se va a vender en el día de hoy (¿y si ya se ha hecho la venta?) tal finca y me requiere que con carácter previo notifique el contenido de la presente a los que la van a comprar”.
Sin duda, que si se planteara en términos habituales (sin la urgencia), no habría inconveniente, pero de este modo me parece inaceptable. Creo que el Notario no está para esto y que hay un cauce adecuado para estas cosas que se llama ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. Hay urgencias y urgencias y esta no parece de las que nos obliguen a aceptar un requerimiento con pinzas en la que parece se quiere convertir al Notario en un asaltador de caminos dedicado a pillar desprevenidamente al personal en su propio despacho profesional.
Y ya por rizar el rizo, ¿puede un Notario ir a la notaría de otro Notario de su misma residencia a practicar este requerimiento? Sería divertido, ¿verdad?
¿Qué os parece?
Al habla con un compañero que tiene un trabajo informal que es un referente en la materia, me dice:
a) En cuanto al requirente: El artículo 198.1 RN exige “el interés legítimo de la parte requirente y la licitud de la actuación notarial”. No creo que se den en este caso, pues trata sólo de “torpedear” una compraventa en la que el requirente es un tercero ajeno. El interés no parece legítimo sino torticero y de mala fe. Tampoco creo que sea lícito al Notario dar entrada en una relación de servicios entablada por él con vendedor y comprador a un tercero que no es parte del negocio, por no hablar de las prevenciones sobre protección de datos.
b) En cuanto al requerido: Ha de ser una persona concreta (artículo 202 RN), no la indeterminada que se determinará por una circunstancia o por desempeñar un rol (ser el comprador en una relación jurídica en la que actúa el Notario como funcionario en ejercicio de su función). La fijación del requerido implica una función activa que el Notario no sólo no puede desempeñar sino que además viola de lleno su deber de secreto profesional.
c) En cuanto al domicilio para notificaciones: Es esencial el lugar donde el requerimiento deba practicarse, que no puede ser otro que el lugar donde habitualmente se halla el requerido y donde puede ser localizado por el notario cuando este lleve a cabo su diligencia. La oficina notarial es una oficina pública en la que no se encuentra habitualmente el requerido y es un “espacio seguro”, amparado por la función pública notarial, por el secreto profesional y por la discreción. En ningún caso se puede convertir en un “puesto de caza” o en una “trampa” al servicio torticero de un tercero, que instrumentaliza al Notario y a su oficina pública.
En un supuesto ordinario, el artículo 198.7 RN establece que “Cuando el acta deba ser realizada en el interior de un establecimiento el notario deberá advertir a la persona responsable, o que juzgue más idónea, de su condición y del objeto del acta y no consignará hecho alguno sino los que compruebe una vez autorizada su actuación” y el Notario es desde luego la persona responsable de su oficina.
d) Y en cuanto al Notario: En realidad, el requerido no es el comprador, sino el Notario, del que se pretende que adopte una determinada conducta (que determine quién es el requerido, que lo apunte, y que lo cace, al servicio del requirente).
Es una pretensión temeraria, abusiva, antisocial (art. 7.2 CC) y desde luego contraria al RN (artículo 206): “Los notarios, salvo en los casos taxativamente previstos en la ley, no aceptarán requerimientos dirigidos a Autoridades Públicas, Judiciales, Administrativas y funcionarios ….)”.
De momento me ha venido de perlas para denegar un requerimiento a practicar en un lugar de trabajo.
Al respecto tenemos una interesante resolución. Es esta y la resumen los compañeros de Canarias que son unos auténticos máquinas que trabajan incansablemente en beneficio de todos (los que otorgan y los que autorizamos): RDGSJyFP 18-11-20: “No es adecuada la autorización de actas de presencia en las que no pretende únicamente la constatación de hechos sino también de manifestaciones, en tanto pueden suponer un interrogatorio sorpresivo y respuestas irreflexivas o poco meditadas que podría generar indefensión; y, a tales efectos, es igual que la pregunta la formule el requirente o lo haga el Notario. Lo procedente es un acta de requerimiento ya que la norma concede el plazo para contestar y, por tanto, para meditar la respuesta”.
Expedición de copia de un acta de presencia a instancia de la mercantil en cuyas instalaciones tuvo lugar la diligencia (con su consentimiento)
Se requiere al Notario para que se persone en el domicilio de una empresa, en compañía del requirente, y se deje constancia de si se le deja o no entrar y de si se le permite realizar unos trabajos en el interior. Se permite el acceso y realizar los trabajos. La mercantil titular de las instalaciones pide una copia del acta completa.
Esta RDGRN de 03-04-08 puede ser perfectamente aplicable a este caso y … deja al reclamante sin la copia que solicita.
Lo cierto es que yo, a priori, hubiera estado por la labor de dársela.
Esta es una de esas historias que no me apetece que se pierdan. Fue una de mis primeras actas y dio lugar a una buena amistad con el requirente. Hace mucho tiempo que no le veo y que no sé nada de él. Guardo con cariño el recuerdo de aquella diligencia que fue más o menos de este tenor…
“En cuyo lugar me fue identificada la máquina expendedora de bebidas que allí se encuentra instalada y cuyo incorrecto funcionamiento debía ser comprobado por mi, el Notario.
Con tal fin introduje en la ranura correspondiente la moneda adecuada para que me fuera servido un café con leche. Una vez que la máquina así lo hizo, procedí a remover el contenido del vaso de plástico en el que la máquina suministró el servicio sin percibir al realizar tal operación la presencia de azúcar en la bebida que se me sirvió, circunstancia que pude confirmar al probar la misma.
A continuación solicité un nuevo café con leche, pulsando en esta ocasión el botón que la máquina tiene para obtener una cantidad de azúcar superior a la que habitualmente proporciona de no pulsar el botón citado. Una vez que estuvo servido lo removí y probé, sacando las mismas conclusiones que en la petición anterior.
Ante esta circunstancia se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el azúcar, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del azúcar al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.
Cerrada la máquina procedí a solicitar un té con limón y azúcar, pulsando de nuevo el botón que permite obtener una dosis de azúcar superior a la habitual. Una vez que me fue servido, pude comprobar antes de proceder a su prueba lo siguiente: que no se apreciaba a la vista la presencia de azúcar, que no se apreciaba al remover la bebida la presencia de azúcar, que la bebida no tenía olor especial y que tampoco tenía color alguno. Una vez que la probé constaté que se trataba de agua caliente sin ningún añadido, es decir, sin té, sin limón y sin azúcar.
Ante esta circunstancia de nuevo se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el té, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba, como ocurre con el azúcar que en este caso también se debió suministrar, totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del té al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.
Finalizada la actuación para la que se me requirió y no teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación …”
Soy de los que procura explicar bien las cosas en las diligencias de las actas. Hay que procurar que sirvan al propósito de nuestros clientes, sin sobrepasar los límites de lo que somos capaces de percibir por nuestros sentidos, ni de meternos en el ámbito de unos conocimientos técnicos o periciales que no tengamos.
¿Cuál sería el precio de un poder general en Barcelona?
Esto me ha recordado a aquella pregunta que se le hizo a Carod Rovira por alguien que le llamó José Luis en vez de Josep Lluis. Él contestó que se llamaba Josep Lluis, “aquí y en la China Popular”.
Pues yo diré lo mismo, un poder general vale lo mismo aquí que en Barcelona (no sé lo que cuesta en la China Popular).
Esta fue la pregunta que me hicieron:“¿Cuál es el precio que deberían cobrar en Barcelona por un poder general simple sin cláusulas y de una madre a un hijo?”
Un poder general simple, “no sé lo que es” y “sin cláusulas” menos todavía. Supongo que hablamos de un poder general “sin más”, es decir, que el consultante quiere decir que no es más que un poder general y lo complica llamándole simple y sin cláusulas.
Le dedico esta pequeña entrada a un amigo al que le dicen que se parece a Josep Lluis y al que esto le hará bastante gracia.
Entre otras muchas, hay una resolución de 3 de Marzo de 2003 que deja el asunto meridianamente claro cuando dice:
“Está perfectamente claro que el contrato de préstamo, como negocio jurídico, puede asistir por sí solo sin concurrencia de garantía hipotecaria, ni de fianza ni de ninguna otra. Por el contrario tanto la hipoteca como la fianza son negocios jurídicos accesorios, de garantía, que, como tales, no pueden existir independientemente de otros sino que han de referirse a alguno principal cuyas obligaciones aseguran. A su vez, la hipoteca y la fianza son garantías cuyos requisitos legales de constitución, tanto en cuanto a los sujetos y su capacidad, en cuanto a su forma de documentación, así como su objeto, contenido, efectos, extinción y tributación son absolutamente diferentes. Por ello es absolutamente fácil entender que el contrato principal del préstamo puede acordarse y existir por sí solo, sin ninguna garantía adicional, o bien acompañarse de la garantía hipotecaria o de la fianza o de ambas; y éstas, además constituirse simultáneamente con el préstamo o en un momento posterior. Y ello con absoluta independencia de quién o quienes sean los constituyentes de tales garantías….
… Es habitual y constante el reconocimiento de que, específicamente, el contrato de préstamo con constitución simultánea de garantía hipotecaria caracteriza la operación como un negocio jurídico unitario y complejo que, a efectos arancelarios, implica un único concepto. Por ello, en el caso que nos ocupa, resulta correcta la minutación de dos conceptos arancelarios correspondientes a dos negocios juridicos diferenciables: Uno, el préstamo con garantía hipotecaria; y otro, la adicional garantía mediante fianza o aval personal. Sentado ello, en cuanto a la base arancelaria aplicable al concepto de aval o fianza, tanto desde la perspectiva sustantiva como desde la tributaria, es indiscutido que la base será la cantidad garantizada, si bien, de no ser posible ab initio sino el montante de la deuda pendiente en el momento de constituirse la fianza, es decir, el principal de la deuda, esta ha de ser su base“.
Por último, resta determinar si al concepto le es aplicable alguna de las reducciones …. y la conclusión es que sí…
¿La tecnología y la extensión encarecen la factura de la notaría?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un consultante se queja del encarecimiento que representa “la tecnología” en la minuta notarial y por el derivado de la extensión desmesurada de la escritura en un caso de redacción “conforme a minuta presentada por la parte vendedora”:
“La tecnología es el negocio perfecto en este caso, si me lo permite. Autorizada en papel, autorizada electrónica, dos copias simples en papel y dos copias simples electrónicas. Antes de la digitalización se hubiera cobrado mucho menos y, honestamente, dudo que personalmente vaya a dar mucho uso a las dos copias simples electrónicas, algo por lo que estoy pagando sin pedirlo. Me cobran cosas que no he pedido sin darme un aviso previo y sin saber ni siquiera para qué sirven. ¿Dónde está el límite? ¿Podrían poner más copias, que fuera simplemente lo usual y cobrar más?Es como si un concesionario me vendiera un sistema maravilloso de climatización en un coche que no he pedido y no voy a usar. O como si un constructor, sin pedírselo, me implementara un aislamiento en la vivienda que voy a comprar que ni he pedido ni necesito. Cada profesión tiene una cultura distinta, entiendo que en la del Notario esto es lo normal y lo acepto, pero que visto con un poco de perspectiva, es raro… En relación a la longitud de la escritura a mi modo de ver, a un ciudadano medio jamás se le ocurriría una situación como la que estamos hablando (una escritura kilométrica sin una razón de peso) y uno no puede preguntar por lo que no ve venir. También se siente uno indefenso: ese “o lo tomas o lo dejas” cuando ya tienes un contrato de reserva que dice que si la compraventa no se efectúa por una razón atribuible a ti pierdes 3.600 €. Pero bueno, todo se acepta y de todo se aprende en la vida”.
Lo cierto, es que todas esas copias (quizá exceptuando una de las simples en papel) o nos las exige la normativa aplicable o los propios clientes y evidentemente hay que cobrarlas. ¿Que usted no ha pedido nada? Tal vez crea que no lo ha hecho pero pudo leer la escritura previamente y luego se la leyeron y explicaron a usted. Lo he dicho muchas veces en el blog, no se puede explicar absolutamente todo a todos. Es imposible, es inviable. Tendríamos que dar una master class en cada escritura. El profesional tiene que ser íntegro y el cliente tiene que ser interesado. Si no te interesas, tenemos que recurrir a los procedimientos estándar y hacer un servicio completo que es el que se presta a todo el mundo. Caso contrario, firmaríamos una escritura cada mañana. Por otra parte, a usted le da la sensación de que esas copias no le sirven pero gracias a esas copias se causa asiento de presentación en el registro de la propiedad (y en los últimos tiempos hasta se inscribe), se cambia el Catastro, le pasarán a usted el IBI del año que viene, se hará un empadronamiento, se cambiará la luz, el gas o el agua, se enterará el ayuntamiento de tiene que cobrarle la plusvalía, se enterará la hacienda autonómica de que tiene un impuesto a cobrar y las pedirá la parte vendedora y tal vez la compradora que querrán salir con ellas bajo el brazo la misma mañana o tarde de la firma. Quiero decirle que o son obligatorias o son requeridas. Y son útiles, muy útiles y, además, el arancel notarial permite (y exige) cobrarlas. ¡Claro que la tecnología ha encarecido! pero es que ya no se presta el mismo servicio que cuando no existía todo esto y todo esto exige medios humanos y técnicos que hay que pagar. Lean si les apetece una de las entradas mas leídas de mi blog, ¿Qué pasa en la notaría después de la firma de mi escritura?, y tal vez puedan comprender que tras esa media hora (y otro tanto antes de las firmas) que pasan ustedes con nosotros hay mucho mas trabajo que redunda en su beneficio y que constituye una obligación para nosotros lo que no implica que haya de prestarse gratuitamente.
El ciudadano puede preguntar lo que le parezca oportuno y el buen profesional habrá de contestarle. Reconozco que son causa habitual de sorpresa (y disgusto) esas altas facturas que se derivan de las redacciones de escrituras excesivamente largas que suelen proponerse por inmobiliarias, entidades bancarias y otros habituales del sector, pero el desconocimiento de la situación por su parte no supone que se haya hecho nada indebidamente ni que usted haya resultado engañado. ¿Pidió usted presupuesto? ¿pidió usted un borrador? Comprendo perfectamente lo que me dice pero la solución a ese problema es informarse previamente y, como siempre (tenía que decirlo), elegir Notario.
¿Las copias para las administraciones son gratuitas?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En el vigente número 2.2 del RD que regula el Arancel Notarial (que lleva vigente desde que yo tenía 11 años), se dice que:
2. Los derechos establecidos en el apartado 1, se reducirán en un 25 por 100 en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria.
La reducción alcanzará un 50 por 100 en los casos siguientes:
a) Instrumentos en que por disposición expresa de la Ley resulten obligados al pago de los derechos notariales el Estado, Comunidades Autónomas, provincias o municipios o sus Organismos autónomos.
b) Instrumentos en que resulten obligados al pago los partidos políticos y las organizaciones sindicales.
c) Préstamos o anticipos concedidos por las diferentes Administraciones públicas para la promoción y construcción de viviendas.
Por su parte el número 4.4 dice que:“Los Notarios a cuyo cargo esté el Archivo de Protocolos, expedirán sin derechos, en papel no timbrado, y sin perjuicio del reintegro a su tiempo, las copias de instrumentos que deban dar a instancia de las Oficinas del Estado, Comunidades Autónomas o Corporaciones Locales”.
Andá la osa, ¿qué quiere decir esto último? ¿los archiveros expiden gratis las copias a instancias del Estado, las CCAA y los ayuntamientos? Pues yo diría que sí que dice eso y que no puede intepretarse en otro sentido, aunque lo del reintegro a su tiempo, no logro entenderlo.
¿Y esto a qué viene? Pues a que alguien (sin cumplir ni una sola de las cuatro reglas, a saber, hola, por favor, gracias, adiós) me ha preguntado: “¿La expedición de copias solicitadas por la administración a los Notarios, generan o tienen algún coste?, ¿o se expiden gratuitas por los Notarios a la administración?, y si es así ¿en base a qué”.
Así que: Sí tienen coste salvo las que estén en el Archivo de Protocolos (el del Distrito); no son gratis y ello en base a lo expuesto y, por supuesto, EMHO.
Otra cosa es que puedas esperar a que las ranas tengan pelo para que te paguen alguna. Fue uno de los primeros consejos que mi padre me dio: no hagas factura porque no te las van a pagar nunca.
Una opción que podría funcionar es responder que queda a disposición del procurador para recogerla en la notaría y cuando la retira se cobra. A fin de cuentas, cómo decía un compañero “todas las copias pedidas desde Juzgado entendemos que son a pagar porque se solicitan a petición de parte. El ropaje de la petición desde juzgado no priva a la petición de su carácter privado con una única excepción: si hubiera sido el Juez directamente quien hubiera ordenado por sí y sin solicitud de parte alguna copia (en un caso penal podría pasar). Así que se llama al procurador y se le dice que la copia está disponible y cuesta tanto. Por cortesía, se envía oficio al juzgado diciendo que se ha cumplido lo ordenado y notificado al procurador para la retirada de la copia”.
Pacatería a la hora de reclamar el cobro de las copias para las administraciones
Desde Vanguardia Notarial llega otra opinión muy interesante:
“En cuanto a las copias solicitadas por los juzgados, me sorprenden nuestra pacatería y dudas cuando existe una norma clarísima, el art. 241..1 LEC:
“1 (…) Se considerarán gastos del proceso aquellos desembolsos que tengan su origen directo e inmediato en la existencia de dicho proceso, y costas la parte de aquéllos que se refieran al pago de los siguientes conceptos:
(…)
5.º Copias, certificaciones, notas, testimonios y documentos análogos que hayan de solicitarse conforme a la Ley, salvo los que se reclamen por el tribunal a registros y protocolos públicos, que serán gratuitos.
6.º Derechos arancelarios que deban abonarse como consecuencia de actuaciones necesarias para el desarrollo del proceso.”
No sé dónde están las dudas, pues el punto 6º obliga a una aplicación restrictiva de la excepción del 5º.
Añadamos que conforme al art. 242 LEC: “4. Se regularán con sujeción a los aranceles los derechos que correspondan a los funcionarios, procuradores y profesionales que a ellos estén sujetos”.
Funcionarios sujetos a arancel, notarios y registradores, no hay más”.
¿Por qué me cobra el Notario si es un funcionario?
Hace pocos días hablaba con alguien sobre el desarrollo pendiente de un convenio entre Notarios y una determinada administración autonómica. La respuesta que en un intercambio de correos pudo leerse fue esta: “Hacen falta dos meses para el visado y validación. Los tiempos en la administración son los que son“. Yo hubiera respondido “QUIZÁ POR ESO NUESTRO RÉGIMEN DE RETRIBUCIÓN ES EL QUE ES, PORQUE LLEVAMOS OTRO TEMPO DISTINTO al del resto de las administraciones”.
¿Qué pasaría si el resto del funcionariado cobrara por arancel, a porcentaje o tuviera pluses por su trabajo?, ¿a que movería sus papeles con la agilidad que se necesita para poder cobrar por los servicios prestados?
La notaría es una oficina pública singular. La relación que en las notarías tenemos con nuestros clientes no es una relación al uso entre la administración y el administrado; nosotros funcionamos de otro modo, improvisamos a diario, trabajamos casi para ayer, sufrimos prisas y muchas presiones y eso hace que haya que tener buenas dosis de paciencia, echar muchas horas de trabajo, gastar mano izquierda y diplomacia, tener capacidad resolutiva y muchas otras cosas más a fin de no tener que recurrir “al vuelva usted mañana”que podría ser tan usual en otros ámbitos administrativos. El usuario notarial lo sabe y exige y se queja con frecuencia demandando su documentación de un modo que nadie podría pretender en otros ámbitos administrativos. Por supuesto la condición de profesional del Derecho que el Notario tiene en España (sin olvidar que no tenemos detrás la responsabilidad civil subsidiaria del Estado) es fundamental para comprender este funcionamiento y nuestro régimen de retribución.
Habría que valorar que hubiera ocurrido en muchos casos en la administración retribuida mediante salarios fijos en casos sucedidos todos en un mismo día (en un mismo día cualquiera, como tantos en una notaría): una póliza de crédito plagada de errores, dos escrituras ya hechas que se aplazan por causas no imputables al Notario, un poder otorgado por una persona con varios pasaportes de diferentes países, un macro poder para pleitos para ahora mismo o una herencia británica con dudas en cuanto a la ley aplicable a la sucesión.
¿Es posible que algunos Notarios llegáramos a ver bien un cambio a un sistema retributivo diferente? El Notariado no es el cortijo de los Notarios, el Notariado es un servicio público y la fe pública una potestad del Estado a quien corresponde exclusivamente conforme al Artículo 149 de la Constitución Española. Lo que quiero decir, es que si voy a tener un horario de siete horas cinco días a la semana, pausa para desayunar, cuarenta días de vacaciones (o más) y a todo aquel que no traiga las cosas como es debido le voy a poder mandar a freír puñetas, sin prisas, sin asesorarle y sin ninguna responsabilidad, pues lo mismo me lo pienso y tal vez preferiría que las cosas pasaran a ser de otro modo.
Tenemos un régimen retributivo diferente porque realizamos una labor diferente que no puede estar retribuida de otro modo y que si lo estuviera, en mi opinión, ya no sería la labor que hacemos actualmente
Oigo a menudo (y ahora con frecuencia con motivo de las actas de la LCCI) que “no conozco ningún profesional que trabaje gratis”. Ya he explicado que nosotros somos también funcionarios. Los demás funcionarios no trabajan gratis. Los asalariados tampoco trabajan gratis. Unos y otros lo hacen a cambio de su salario pero, sin embargo, nosotros no tenemos salario porque cobramos por arancel, así que todo lo que estamos haciendo sin cobrar lo estamos haciendo gratis o ¿tal vez no porque como somos funcionarios tenemos cosas que en base a esa condición quedan en el ámbito de lo gratuito? Pues podría ser que así fuera. Yo al menos, así lo pienso y asumo lo que desde arriba se nos mande hacer sin cobrarlo.
Por otra parte, y ya termino, ¿ningún profesional (pues también los Notarios los somos) trabaja gratis? Pues por supuestísimo que sí. Pregunten a los abogados, a los procuradores o a los gestores, pregunten a los fontaneros y a los electricistas … y verán cuantas cosas se ven obligados a hacer gratis por diversas causas.
¿Qué pasa si te dijeron que te condonarían una escritura y luego no lo hacen?
Condonar es no cobrar la factura de una escritura.
Para responder esta cuestión, necesitaría saber un poco más. ¿Qué escritura fue?, ¿porqué se la condonaron?, ¿en qué momento se lo dijeron y cuando se cambio de opinión y de que modo?, ¿le entregaron una factura donde pusiera condonado o no se la entregaron? ¿ha sucedido algo después de la firma que cambiara las circunstancias por las que se decidió condonar?
Si simplemente le dijeron “no te voy a cobrar”y luego le cobraron pienso que o hay un error o que alguien se ha arrepentido y no creo que haya nada que se pueda hacer al respecto, salvo cambiar de Notario o de notaría o confirmar la causa del cambio de criterio.
¿Tienen alguna reducción arancelaria las entidades religiosas?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
No, no la tienen.
Lo que dice el Arancel Notarial es que:
“2. Los derechos establecidos en el apartado 1, se reducirán en un 25 por 100 en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria.
La reducción alcanzará un 50 por 100 en los casos siguientes:
a) Instrumentos en que por disposición expresa de la Ley resulten obligados al pago de los derechos notariales el Estado, Comunidades Autónomas, provincias o municipios o sus Organismos autónomos.
b) Instrumentos en que resulten obligados al pago los partidos políticos y las organizaciones sindicales”.
“El coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan”
¿Qué es eso del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan? ¿Hace cuanto que la DGRN a propuesta del CGN, no hace eso? ¿Se trata de esas normas para interpretar el arancel a las que todos solemos recurrir en caso de duda y que yo recibí en legajo de mi padre hace unos cuantos años?
“Artículo 63 del Reglamento Notarial
La retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial, sin que en ningún caso la percepción difiera del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan según el Arancel. La determinación de dichos costes corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado a propuesta fundada de la Junta de Decanos y será vinculante para todos los Notarios.
….”.
Curiosamente luego dice:
“Se regulará asimismo por la legislación hipotecaria la fijación de las bases sobre las que haya de aplicarse el arancel”.
No tiene desperdicio el resto del artículo en cuanto al asunto de las dispensas, pero lo dejamos para otro día.
“Lamentablemente en México la gente de escasos recursos no tiene acceso al Notario”
Lo decía mi compañero mexicano Fernando García Saisen este tuit que supongo motivaba la celebración, como todos los septiembres en México, del “Mes del Testamento”.
No podía dejar pasar la oportunidad que me brindaba esa frase para “darle la vuelta a la tortilla” comentando que el testamento en España (como otros documentos notariales) tiene un coste mínimo (hay actuaciones gratuitas, también), un coste social, derivado de su importancia para toda la población, con o sin recursos.
Una simple cuenta bancaria que pocos no tienen, hace necesario un proceso hereditario que un testamento facilita costando en España en torno a los 40 Euros que es un coste que no cubre gastos ni en los supuestos más sencillos, ni, por supuesto, en los más complejos (que son muchos).
Es bueno que se sepa. Gracias compañero por brindarme esta oportunidad.
Mi cliente habitual (y habitualmente satisfecho con mi trabajo) quiere firmar unas nuevas escrituras conmigo, pero la otra parte tiene unos abogados que no quieren firmar conmigo ni hartos de vino, huyen de mi como de la peste. Los clientes de estos abogados supongo que no influyen para nada en la decisión sobre la elección de Notario. Se trata de una escritura de herencia y de una compra por los clientes de los abogados de una de las fincas que se heredan. Mi cliente me pagaría la herencia y el comprador, siguiendo la costumbre de la zona, pagaría la escritura de compraventa.
Cabría firmar la herencia conmigo e irse (el mismo día o no) a firmar la compraventa a otro sitio, pero parece que el paquete es inescindible, así que lo de que “el paga elige” no es aquí aplicable, pues no paga todo el mismo cliente.
Le dije a mi cliente que apreciaba su interés en firmar conmigo, pero que no podía ayudarle, que tenía que ponerse de acuerdo con la otra parte (bueno, con los abogados de la otra parte) y encargarme o no ambas escrituras, pero que sin encárgamelas a mi, no podía estar resolviéndole las dudas de una operación que no se iba a firmar “en mi casa”.
Algunos veces mis clientes habituales vienen a decirme que se los llevan a firmar a otros sitios, incluso cuando son ellos los que pagan: “Quiero que lo sepas, yo quería firmar contigo pero me llevan a otra parte … ” A mi me llevan los demonios.
Este caso de hoy es diferente y además tiene fácil solución: una conmigo y otra no, pero no se deciden a hacerlo de este modo.
“El caso es que mi tío hizo testamento en el año 1978 y dejó todo a su esposa que moriría pocos años después. No hizo ningún otro testamento después. Así que, cuando murió su esposa, mi tío estaba viudo y no tenía más que sus sobrinos hijos de sus hermanos fallecidos. ¿Hay que hacer declaración de herederos o hacer uso de la ley de sucesión intestada? También quería saber cómo podemos averiguar el patrimonio que deja mi tío antes de proceder a aceptar su herencia.”
Si en el testamento de su tío no se dijo a quien irían los bienes para el caso de su esposa le premuriera (si no estableció una sustitución para ese caso), no queda otra que abrir la sucesión intestada lo que requiere instar una declaración de herederos ante Notario. Por lo que me cuenta, hay varios sobrinos hijos de hermanos que murieron antes que él. Siendo así, heredarán ustedes los sobrinos por partes iguales.
En cuanto a averiguar lo que su tío tenía, no hay un procedimiento establecido. Tendrán que moverse por Bancos y registros de la propiedad y revisar a fondo la documentación y el correo que puedan encontrar en su casa.
Nada más, si le ha sido útil, puede usted ayudar a mi causa social (y/o cervecera) en este enlace. Otra opción que permite el vigente Arancel Notarial respecto de casos de asesoramiento o configuración del acto o negocio, cuya documentación no autorice (el Notario, es decir, en este caso yo) sería cobrarle por este asesoramiento/configuración de negocio o dictamen jurídico (puesto que su consulta me llega por una vía completamente ajena a mi oficina pública notarial y ninguna opción tengo de que usted traiga su asunto a mi notaría) conforme a un criterio módico, que de valor a la respuesta que le doy a su consulta, por supuesto con su factura e Iva correspondiente. El coste de su consulta sería de 6,30 Euros (Iva incluido).
Hubo respuesta al día siguiente: Gracias.
Importe de la ayuda a mi causa social: 0 Euros.
Abono del coste del dictamen jurídico: No.
Como dice mi hermano: “Una mata que no ha echao”, pero vamos a intentar abrir un interesante melón, ¿o no? … o, al menos, a hacer pasar un poquito de sonrojo al personal que es muy preguntón….
El mismo día, surge un nuevo caso
“He tenido la suerte de toparme recientemente con su blog. Creo que este correo no es para esto pero necesito su ayuda si puede dármela. Le expongo resumidamente el caso que nos preocupa. Familia -X- hace aceptación herencia. Posteriormente vende a sujetos -Y- y -Z- dos fincas rústicas. En la escritura de aceptación se comete un error en la notaría al poner la referencia catastral de una de las fincas rústicas que se vende al señor -Z-. Consecuentemente la escritura de compraventa del señor -Z- contiene ese error que le impide tramitar subvención. ¿Hay alguna forma de arreglar dicho error de la notaría, plasmado primeramente en la escritura de aceptación de herencia, y posteriormente, arrastrado a la de compraventa, sin que tengan que ir a firmar de nuevo todos componentes (6 personas, tres de ellas mayores de 80 años)? Todos los documentos en los que se aprecian correctamente los datos de las fincas, se entregaron a la notaría. Muchas gracias de antemano y cuídese. Atentamente“.
Mi opinión de poco le va a servir puesto que es el Notario autorizante el que debe decidir. Si eso me pasara a mi y tuviera datos en mi poder que me permitan subsanar en base al Artículo 153 del Reglamento Notarial, lo haría, aunque utilizo ese precepto en pocas ocasiones. Subsanar la herencia sin contar con todos los herederos, no me convence y la venta aún menos. Así que salvo que en la notaría obren datos que permitan decir “el error lo cometimos nosotros” (aunque parece que es así), me temo que serán todos necesarios. Por esa razón, casi siempre incluyo (con extranjeros, no residentes, personas mayores y otras personas que no viven en mi pueblo) un apoderamiento subsanatorio. Como le digo, debe usted consultar donde firmó. Espero le sea útil.
Y entonces, me vuelvo a probar: Supongo que ya conoce esta opción: También le informo de que emito dictámenes jurídicos al coste de 0,05 € por palabra, puesto que atender tantísimas consultas lo ha acabado haciendo indispensable para mi “salud mental”. La suya, por ejemplo, tendría un coste de 7,49 Euros iva incluido. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Y la consultante me contesta:
“Buenos dias Justito: Antes de nada, muchisimas gracias por contestar y con tanta prontitud y amabilidad. Me ha sido de gran utilidad su opinión. Desconozco lo que quiere decirme con que emite dictamen jurídico, y si debo abonarle los 7,49€ que me comenta, ya me dice. Gracias de nuevo”.
Y yo le digo: No, no debe esa cantidad, aunque es el coste que tendría para el caso de que alguien considerara que mi trabajo, que mi ayuda, mereciera alguna compensación. También le decía que otra alternativa para tener un gesto a mi actividad no estrictamente profesional es esta. Llevo ya casi 5 años en este “lío” y lo de las consultas se me desborda (recibo cientos) y quiero que, al menos, la gente sea consciente del esfuerzo que esto me supone al saber que además de la consulta particular de cada uno atiendo muchos cientos más. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Me acerco entonces al despacho de mi oficiala y le explico a la otorgante que en la notaría no hay ni más caro ni más barato, que estamos regidos por un arancel y que, por tanto, en cada caso se cobra lo que corresponde cobrar, aunque también le explico que existe una rebaja reglamentaria del 10% de los derechos arancelarios que podría hacerle, que podría no hacerle aquello que no es obligatorio hacer y que también podría encargarse personalmente de cosas que yo no le haré si ella se las hace o si ella me las facilita a mi, que en este caso concreto suyo de la obra nueva terminada y del libro del edificio, son actuaciones extra arancelarias que pueden hacerse y cobrarse en las notarías al margen del arancel.
– Pues, mira, en tu caso no son muchas. Podrías hacerte tú el impreso de liquidación del impuesto de declaración de obra nueva, puesto que trabajas en una asesoría fiscal y laboral. También podrías pedirle al arquitecto que te prepare él, puesto que yo creo que forma parte de los honorarios que te ha cobrado, la certificación descriptiva del final de la obra y la diligencia de entrega del libro del edificio, porque son necesarias y si no las hace él y tenemos que hacerlas nosotros y dárselas a él para que las supervise y firme, tendremos que cobrarlas puesto que nos representa un trabajo añadido que no nos corresponde y que nos obliga a manejar, y no es fácil, el proyecto de obra para ir entresacando los datos que necesitamos para tus escrituras.
– Entendido, pues si es posible lo del 10% te lo agradezco porque estoy pendiente de una operación hipotecaria, que también os traeré aquí, para financiar todo esto, pero en cuanto a lo demás prefiero que os encarguéis vosotros de hacerlo todo, incluso el impreso del impuesto.
Arancel, libro indicador y reproducción de documentos exhibidos e incorporados
¿Pueden minutarse como testimonio los asientos del Libro Indicador? ¿Y sus eventuales reproducciones? Supongo que a todos os habrán pedido en alguna ocasión que “certifiquéis”, reproduzcáis, testimoniéis … el contenido del Libro Indicador. Mi notaría es pequeña y yo tengo en el Libro Indicador todos, sin excepción, los testimonios que hago. No os pregunto si se puede o no se puede hacer, aunque sí consideráis que no, no llegaréis a la segunda pregunta (ni a las posteriores) que es: ¿qué condición tienen esas fotocopias de testimonios que conservamos? ¿tienen la misma o diferente condición que las electrónicas si se opta por el formato electrónico para llevar el libro? ¿se puede cobrar algo por ello? o ¿son meras fotocopias por las que no procede cobrar nada en ningún caso? ¿podrían considerarse como un testimonio del testimonio que devengaría 3,01 Euros más IVA cualquiera que sea su extensión (o considerando su extensión de alguna manera)? ¿podría cobrarse lo mismo que se cobraría si fuera un testimonio auténtico?
Cuando a mi me han pedido alguna vez reproducción de algún número de Libro Indicador lo pongo algo así:
“Es COPIA del documento testimoniado e incorporado a mi libro indicador, bajo el número XXX. Yo, Notario, advierto que la presente no implica juicio alguno sobre la autenticidad o autoría del documento y que la presente reproducción es mera copia del testimonio original, con el valor y alcance que determina el artículo 264 del Reglamento Notarial“
Por cierto, ¿toda reproducción de documentos exhibidos para su incorporación es un testimonio? Pues sin duda alguna lo es. Véase el artículo 263 del Reglamento Notarial:
“También tienen la consideración de testimonios las reproducciones obtenidas por el notario de documentos exhibidos para su incorporación a un instrumento público, así como las legitimaciones de firmas practicadas en el cuerpo de dicho instrumento.
Dichos testimonios no se incorporarán al Libro Indicador”.
La discusión sería entonces ese “exhibidos” que podría excluir lo que el cliente trae de aquello que obtenemos en la notaría, ¿o no? (una defunción versus una descriptiva y gráfica por poner ejemplo).
¿Te consta algún caso de problemas en inspecciones por este tema?No, hasta ahora ninguna Inspección me ha hilado tan fino.
Te lo pregunto por la sentencia del TS y la consulta a la DGT que te adjunto resumidas. No son específicas de funcionarios retribuidos por arancel pero dejan claro que: solo hay autoconsumo de IVA si la dispensa de honorarios obedece a fines propios de la actividad, en el caso de prestaciones de servicios. Así que mucho cuidado y aviso a navegantes.
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2013, Recurso 5550/2008. No sujeción a IVA del autoconsumo externo de servicios cuando obedezca a fines propios de la actividad que se desarrolla. Un ejemplo podría ser la dispensa de honorarios, conforme a Ley, a favor de un cliente habitual. “En relación con las operaciones de autoconsumo de servicios contempladas en el artículo 12.3º de la LIVA (al añadir la coletilla “siempre que se realicen para fines ajenos a los de la actividad empresarial o profesional”), sin que se hubiera aprovechado la ocasión para introducir una previsión semejante en relación con las operaciones de autoconsumo externo de bienes a terceros. La interpretación más extendida en la doctrina y en los escasos pronunciamientos de los tribunales inferiores sobre el particular solamente valora la concurrencia del requisito de la finalidad ajena a la propia actividad económica en relación con los autoconsumos de servicios, pero no con los autoconsumos externos de bienes (en este sentido sentencia de la Audiencia Nacional de 21 de octubre de 2008, rec. núm. 326/2006). En consecuencia, en el caso de la entrega de bienes, a diferencia de la prestación de servicios, para que se considere la operación como autoconsumo de bienes es indiferente el fin a que se destinen los mismos (propio o ajeno a la actividad empresarial).”
En el mismo sentido la Consulta V1496-08 de 18/07/2008 en el que se planteó la siguiente cuestión: “La entidad consultante, que tiene por objeto la gestión, promoción, organización y operación de una Exposición Internacional, reparte una serie de invitaciones a dicha Exposición”, preguntando por la tributación de las invitaciones que se reparten “entre distintas Administraciones, Instituciones y otras personas por estar directamente relacionadas con la Exposición o por estimar que su presencia redunda en notoriedad y prestigio del evento.” Se respondió que en este caso “hay que hacer referencia a los autoconsumos de servicios regulados en el artículo 12.3º de la Ley, mencionado en el punto anterior de esta contestación. Según dicho precepto, se consideran autoconsumo de servicios sujeto al impuesto las “prestaciones de servicios efectuadas a título gratuito por el sujeto pasivo no mencionadas en los números anteriores de este artículo, siempre que se realicen para fines ajenos a los de la actividad empresarial o profesional”. La entrega de invitaciones a terceros relacionados con la Exposición o que su simple presencia aporta prestigio a la misma es una prestación de servicios a título gratuito. Sin embargo, para que pueda ser considerada como autoconsumo sujeto, es necesario que dicha prestación gratuita se realice para fines ajenos a la actividad empresarial o profesional. En el caso planteado en la consulta, la entrega de estas invitaciones se realiza para que la exposición adquiera notoriedad y prestigio, de modo que atraiga a más visitantes. Por tanto, las invitaciones no se entregan para fines ajenos a la actividad sino para los fines propios de dicha actividad, por lo que no se puede considerar como autoconsumo sujeto al impuesto. En estas circunstancias, no hay que repercutir el tributo con ocasión de la entrega de las citadas invitaciones”.
¿Si se condona hay que indicarlo en el cajetín?
Las normas Novena.1 y Decimotercera del Arancel dicen:
“Novena.– 1. El importe de los derechos devengados, la base tenida en cuenta para su cálculo y los númerosdel Arancel aplicados, se harán constar por el Notario, con su firma, al pie de la escritura o documento matriz y de todas sus copias”.
“Decimotercera.– El Notario podrá dispensar totalmente los derechos devengados por cualquier acto o contrato, cuya documentación autorice, pero no tendrá la facultad de hacer dispensas parciales. Tampoco podrá el Notario dispensar totalmente los derechos correspondientes a uno o varios actos o contratos conexos o económicamente relacionados con otros otorgados por el mismo sujeto respecto de los cuales no conceda la misma dispensa”.
La verdad es que yo siempre pongo CONDONADO, aunque creo que en algún caso un poco especial he indicado los derechos devengados para asegurarme de que el interesado veía el importe.
Descuentos arancelarios (no extra arancelarios) de hasta el 10%
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En principio (digo en principio porque yo no he encontrado ninguna otra norma que regule esto), la posibilidad de hacer descuentos se introduce con el Real Decreto-ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios que dice en su Artículo 35:
“Aranceles notariales. 1. En relación con los aranceles establecidos por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre y sus modificaciones posteriores, se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100. 2. Se modifica la letra f) del número 2, apartado 1, del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, que queda redactada de la siguiente forma: «f) Por lo que excede de 100.000.000 de pesetas hasta 1.000.000.000 de pesetas: 0,3 por 1.000. Por lo que excede de 1.000.000.001 pesetas el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.» 3. Las modificaciones que a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley, pudieran realizarse respecto de los aranceles a que se refiere este artículo podrán efectuarse reglamentariamente con arreglo a la normativa específica reguladora de los mismos”.
No hay referencia en el RD del Arancel a este descuento.
A los efectos que hoy quiero tratar solo nos interesa el primer punto que dice “en relación con los aranceles”. En relación con todos los aranceles, solo hay uno pero nos referimos a él en plural y por tanto hay que entender que se refiere a todo lo que comprende el arancel notarial.
¿Por qué (me consta) algunos interpretan que eso se refiere a los números 1, 2 y 3 y no al resto del arancel? Pues francamente no lo sé ni me explico cómo no había pensado yo en esto en los veinte años que soy Notario.
Al parecer hay dos corrientes interpretativas:
La que aplica el descuento a esos números del arancel.
Y la que lo aplica a todo el arancel.
Pero, ¿y qué pasa con los conceptos extraarancelarios que incluye la minuta?
Pues como es una cosa que nunca había pensado (yo descontaba en todo el arancel + extraarancelarios), tengo que pensarlo y expongo el tema a debate pero, a mi juicio, los extraarancelarios podrían ser objeto de un descuento de 0 a 100 y por eso los programas informáticos de gestión notarial deberían estar configurados en ese sentido, es decir, posibilitando un de 0 a 10 para el arancel y un de 0 a 100 para los extraarancelarios.
Si yo quiero tener un detalle con un buen cliente y no cobrarle el impreso de liquidación de su cancelación pero quiero que vea el detalle que he tenido con él, me viene de perlas que haya un descuento de 0 a 100 en este punto.
Sin embargo, le veo un problema a esto porque las facturas aparecerán con dos tipos de descuentos originando confusión y dando a pensar a algún despistado que pudiera ver mi factura que efectúas un descuento superior al admitido reglamentariamente.
El Arancel especial de la concentración parcelaria
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Lo he contado en muchas ocasiones.
Mi primer número de protocolo (excluyendo mi famosa acta de manifestaciones por mí y ante mí alrededor de la cual gira mi libro “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”) fue una inmensa concentración parcelaria que generó la mejor factura de mi vida profesional gracias (que yo sepa) a varias RRDGRN de 8 de Mayo de 2001, de 18 de Diciembre de 2002 y de 11 de Marzo de 2003 que estimaron correcta la aplicación de las normas arancelarias ordinarias a las que expresamente remite la D.A. 3ª del Decreto de 1971 por el que se aprueba el Arancel especial de los derechos especiales de Registradores y Notarios devengados por la prestación de funciones a instancia de los organismos de la concentración parcelaria, en aquellos supuestos no contemplados por este arancel especial. Esas resoluciones supusieron pasar de las 15 a las 500 pesetas por cara escrita a partir de la novena cara (reverso del quinto folio de la matriz).
Han sido varios los compañeros que durante años me han consultado sobre la minutación (como yo lo hice en su momento con mi querido padre y con Juan Isidro Gancedo del Pino al que, por cierto, nunca le he pagado ni una triste cerveza a cambio) hasta que hace un tiempo me hicieron una nueva consulta y al preguntar si había noticia sobre el tema me enteré de que había alguna RDGRN que señalaba que el “exceso de folio” ya no se podía cobrar y que solo cabía aplicar el Arancel de Concentración Parcelaria puro y duro. También me dijeron que había sentencias del TSJ de Castilla y León y un allanamiento del la Junta de CYL que seguían considerando aplicable el exceso (pero no las tengo y no tengo claro que digan eso sino todo lo contrario).
También tengo localizada (en pro del criterio anterior y junto a las tres que menciono en el primer párrafo) esta Resolución n° 2005/0608-00 de 8 de junio de 2005 – VLEX 291333. El resumen es que “debe considerarse ajustado a derecho el criterio de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de Burgos, estimando correcta la aplicación del número 7 de los Aranceles Notariales de 1989, (folios de matriz) efectuada por el Notario, al considerar que la aplicación de los especiales derechos previstos para la concentración parcelaria, procede únicamente para los supuestos expresamente previstos, es decir para el número dos del Arancel vigente”.
La RDGRN que cambió el criterio y que se ha sostenido luego en otras dos es de 1 de Octubre de 2014 y en ella se dice:
“Lo que los tribunales han reiteradamente rechazado, añadiendo que la remisión que el Decreto 2.079/1971 hace a las disposiciones generales de los aranceles ordinarios no significa que se permita que en lo no previsto por él se apliquen subsidiariamente los Aranceles previstos en el Real Decreto que regula los Aranceles ordinarios, sino que lo que autoriza es – única y exclusivamente – a que se apliquen las Disposiciones Generales del mismo, o sea, las Normas generales de aplicación e interpretación contenidas en el Anexo II del Real Decreto 1.426/1989, pero no directamente los Aranceles contemplados en su Anexo I, a través de sus siete números que en él se incluyen, lo que tiene su lógica, ya que a través de ese procedimiento se pretendía minutar en una escritura de protocolización del acta de reorganización de la propiedad de una zona por conceptos arancelarios distintos de los previstos en el Decreto especial”.
Las otras que yo controlo son de 16 de Octubre de 2018 y 26 de Junio de 2020 y dicen mas o menos lo mismo (aunque mareen la perdiz dando bandazos en los que parece que van a decir que sí para al final decir que no):“No obstante, y como recoge el acuerdo recurrido, este Centro Directivo debió cambiar y cambió su doctrina, como consecuencia precisamente de pronunciamientos judiciales, en la Resolución -sistema notarial- de 1 de octubre de 2014 (citada igualmente en los «Vistos»). Así, como se señaló en esta Resolución, la jurisprudencia referida a actas de protocolización de reorganización de la propiedad en las que el Notario, interpretando dicha Disposición general 3ª, pretendía aplicar el concepto arancelario «folios» previsto en el número 7 del vigente Arancel, lo ha rechazado expresamente, entendiendo que la remisión que el Decreto 2.079/1971 hace a las disposiciones generales de los aranceles ordinarios no significa que se permita que en lo no previsto por él se apliquen subsidiariamente los Aranceles previstos en el Real Decreto que regula los Aranceles ordinarios, sino que lo que autoriza es – única y exclusivamente – a que se apliquen las Disposiciones Generales del mismo, o sea, las Normas generales de aplicación e interpretación contenidas en el Anexo II del Real Decreto 1.426/1989, pero no directamente los Aranceles contemplados en su Anexo I, a través de sus siete números que en él se incluyen, de modo que no se puede pretender minutar en una escritura de protocolización del acta de reorganización de la propiedad de una zona por conceptos arancelarios distintos de los previstos en el Decreto especial, como sucede en el presente expediente. En base a tales consideraciones ésta Dirección General acuerda ratificar íntegramente el acuerdo recurrido y desestimar el recurso de alzada interpuesto”.
En mis manos también ha caído una nota resumen de un Colegio Notarial que dice:“Inicialmente, la DG, en cuanto al arancel aplicable en materia de actas de concentración parcelaria, consideraba que procedía la aplicación del número 7 (folios de matriz) del arancel ordinario. Igualmente, entendía que a la rectificación/subsanación de dichas actas les era aplicable el citado arancel ordinario. Sin embargo, en la resolución de 1 de octubre de 2014 la DG -en base a las sentencias dictadas por varios TSJ – cambia su criterio y considera que no procede la aplicación del número 7. Mantiene en cambio, la aplicación del arancel ordinario a los documentos de rectificación/subsanación, si bien, en cuanto a este punto, esta resolución es revocada por la sentencia 38/2017, de 7 de febrero, del TSJ de Aragón, que considera que los documentos de rectificación/subsanación se sujetan al arancel especial de concentración parcelaria. Las resoluciones posteriores (16 de octubre de 2018 y 26 de junio de 2020) consideran que únicamente es aplicable el arancel especial. La resolución de 4 de julio de 2020 volvió al criterio anterior, entendiendo aplicable el arancel ordinario a la rectificación del acta de reorganización de la propiedad; pero esta resolución ha sido revocada por la de 26 de junio de 2020“. Cuidado que no me encajan las fechas y si bien lo del número 7 me queda claro, lo de las rectificaciones no tanto (las fechas de las resoluciones no me cuadran).
También han llegado a mi tres sentencias de los Juzgados de lo CA número 1 y 2 de Albacete. Son de 2007 (839 de 7 de Diciembre de 2007, que es del Juzgado nº 1) y 2008 (la 44 de 25 de Abril de 2008, que es del Juzgado nº 2, y la 135 de 15 de Julio de 2008, del 1). En la última se permite aplicar el arancel ordinario a un acta de rectificación de la de concentración parcelaria. Las otras dos son bastante flojitas (a los efectos de defender que se aplique en todo o parte el Arancel del 89) pues simplemente consideran que “que si la alternativa a aplicar el Real Decreto que sigue la notaria minútate (el del Arancel vigente, no el de la CP) conduce a percibir poco más de 100 Euros por su trabajo, el resultado es injusto y desproporcionado”. Y ya está; no dan mas argumentos. En una de ellas al menos (no las he leído de pe a pa) se citan sentencias del TSJ de CYL indicando que las mismas ya habían resuelto la cuestión (podrían ser las que apunto yo pero que no manejo).
Desconozco el tratamiento del arancel en este caso para los registros, pero sería interesante conocerlo y aquí van unos apuntes en los que también se les zurra (y mas arriba):
Entonces, ¿además de los 0,09 euros por folio de matriz, los 0,02 euros por folio de copia autorizada y los 0,15 euros por sello de seguridad, se puede minutar algo más? Bueno, al margen del protocolo electrónico y teniendo en cuenta el cambio de criterio de la DG (a la que parece que no le quedó más remedio después de algunas sentencias que impiden aplicar el arancel del 89), sólo se permite cobrar conforme al arancel del 89 las segundas copias autorizadas y las escrituras de rectificación de actas de protocolización de concentracion parcelaria (y estas también con alguna duda). Nada más. Ruinoso.
Termino con un interesante apunte fiscal que tomo de ENSXXI: “Venta de finca afectada a concentración parcelaria a efectos de tributación por IRPF en caso de transmisión: El precio y la fecha de adquisición será el de la finca originaria (VC 3194/23 de 11-12). Descargar”.
Impugnación de minuta de compraventa por no utilización del valor comprobado fiscalmente
Ha llegado a mis manos una impugnación de minuta en la que el impugnante alega que en la notaría se ha minutado en base al precio declarado de la venta en la escritura (¡oh my God, que barbaridad!), cuando, en su opinión, ha de hacerse teniendo en cuenta únicamente el valor comprobado fiscalmente. Señala además que hubo una valoración efectuada por la Agencia Tributaria Autonómica que fue proporcionada previamente a la notaría y que aunque hasta la Ley de Tasas y Precios Públicos la minutación se hacía en base a los valores reales obtenidos mediante los procedimientos previstos en el Reglamento Notarial (¿?), con la aprobación del Arancel Notarial vigente (que es de anteayer … 1989) únicamente pueden tenerse en cuenta como base los valores comprobados fiscalmente y, solo a falta de ellos, los valores consignados por las partes en el documento (Norma 1ª del Arancel, dice).
Alega también posteriormente que:
No puede minutarse al comprador la copia simple electrónica mediante la que se comunica el hecho imponible del IIVTNU al ayuntamiento de turno.
No puede minutarse la comunicación catastral.
No pueden minutarse conceptos extra arancelarios.
Y que no puede minutarse el papel de las copias simples, citando dos resoluciones de la DGRN de 13 de Octubre y 18 de Noviembre de 2010.
Daremos la razón al impugnante en el punto cuatro y se la negaremos en el punto tres. El segundo punto admitiría su discusión aunque me inclinaría porque efectivamente no es minutable puesto que constituye una obligación para el Notario (yo no lo cobro). En cuanto al primer punto, diría que comunicar el hecho imponible de la plusvalía es igual de necesario para ambas partes, así que el pago de esa copia dependería en buena medida de la forma en que se hubieran convenido los gastos.
Centrándonos en el primer punto, que es el verdaderamente relevante, lo cierto es que es la introducción del RD que aprueba al Arancel la que dice textualmente en su punto número 2: “Cambio en la determinación de las bases. Hasta la entrada en vigor de la Ley de Tasas y Precios Públicos, la determinación de los derechos de los Notarios se realizaba sobre la base de los valores reales, obtenidos mediante los procedimientos previstos en el Reglamento Notarial. Con la entrada en vigor de la Ley, únicamente pueden tenerse en cuenta como base los valores comprobados fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos y, a falta de aquellos, los valores consignados por las partes en el correspondiente documento”.
Sorprende, ¿verdad? Pues sí, pero una cosa es un valor comprobado fiscalmente y otra cosa es una valoración efectuada por la agencia tributaria que sea. No ha habido una liquidación complementaria por comprobación de valores; lo que se aportó fue un valor mínimo pero ese no es el valor real de venta. Algunos en las compras con precio inferior al valor de tasación hipotecaria incorporamos el valor mínimo de Consellería cuando es inferior al precio para que no giren una complementaria. Siendo así cómo desearía este usuario notarial e impugnante, algunos estaríamos tirando piedras contra nuestros propios tejados.
Sin embargo, lo único que he encontrado sobre el asunto a pesar de parecer una cuestión tan obvia (por el momento, pues ya estoy a la búsqueda de resoluciones) está en el libro “Prontuario Notarial” de Ramón García-Atance Lacadena (que, por cierto, es un libro magnífico que nunca no se aleja mucho de mi mesa). Ramón, con el que coincidí estando los dos destinados en Menorca (él en Ciutadella y yo en Es Mercadal) dice sobre el asunto: “La base de su aplicación (la del arancel) es el valor comprobado fiscalmente, y en su defecto, el declarado. Por ello cabe la revisión del arancel aplicado por el Notario con motivo de una comprobación por parte de Hacienda respecto de los valores declarados”. Y nada más, no dice nada más, así que la cosa tiene que resolverse por lo del “comprobado fiscalmente” que es lo que es y significa lo que significa y no es una mera aportación de una valoración vinculante o no vinculante: tiene que haber una comprobación de valores por hacienda, por lo que, en principio, no valdría la aportación de una valoración, aunque fuera vinculante. Recientemente la STS 21-1-2021 ha vuelto a reiterar que es obligatoria la visita del perito, sin que sirvan los coeficientes, así que … nos aplicaremos ese cuento.
Quedamos a la espera de lo que digan los supertacañones ….
Ya hay acuerdo de la Junta Directiva
Bases. Respecto de la base de aplicación del número 2 del arancel en la minuta impugnada cabe señalar, en primer lugar, que la disposición adicional tercera de la Ley 8/1989 de 13 de abril, dispone que “…los aranceles se aplicaran sobre los valores comprobados fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos y, a falta de aquéllos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento, salvo en aquellos casos en que las características de las actividades de los correspondientes funcionarios no lo permitan”. En coherencia y como desarrollo de la norma transcrita, el Real Decreto 1612/2011 reformó el arancel notarial dando a la norma primera de las de aplicación, recogidas en el Anexo II, una redacción que no dice lo que el recurrente alega (que la base de aplicación del numero 2 del arancel “.. debe hacerse teniendo en cuenta únicamente como base el valor comprobado fiscalmente”). La norma citada establece que “… El arancel se aplicará sobre la base del valor comprobado fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos, y, a falta de aquéllos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento”. Siendo así las normas, lo primero que se comprueba es que, en contra de lo que el recurrente alega, no existe valor alguno comprobado fiscalmente. En efecto, una somera revisión de la normativa, citada en los vistos, reguladora de la facultad de la Administración Tributaria para la comprobación de valores y de los acuerdos de valoración previa, revela, a todas luces, que la información que el recurrente aporta no ha sido ni calculada ni tramitada en forma tal que permita considerarla como valor comprobado fiscalmente, Antes al contrario, en el propio documento aportado por el recurrente se consigna que “la presente- valoración a titulo informativo… ha sido obtenida en virtud de los datos declarados”, lo que significa que dicha valoración ha sido obtenida, única y mecánicamente, por referencia al valor catastral de la finca (conocido por la ACAT a través de la referencia catastral aportada por el recurrente) en contra de lo resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo 2180/2018, citada en los vistos, cuyo pronunciamiento impide que una valoración obtenida en la forma citada pueda ser considerada como “valor comprobado” fiscalmente en el caso de una compraventa de inmuebles. A todo lo anterior cabe añadir que la norma arancelaria (mal) invocada por el recurrente, norma general primera de aplicación del arancel, no fue introducida por el Real Decreto 1612/2011 que cita. Tal norma arancelaria tiene la misma formulación desde la primera publicación del Real Decreto 1426/1989. Y lo mismo ocurre con su norma general cuarta, apartados 1 y 2, que establecen que “1. Se considerarán instrumentos públicos de cuantía aquellos en que ésta se determine o sea determinable, o estén sujetos por su contenido a los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sobre el Valor Añadido o cualquier otro que determine la legislación fiscal. 2. Para la determinación dé los conceptos que contengan los documentos autorizados se atenderá a las normas sustantivas y a las fiscales” lo que significa, con toda evidencia, que sin desconocer que el arancel no es una norma tributaria, la voluntad del regulador es que la minutación de los documentos que tienen como contenido hechos económicamente evaluables tenga, de partida, como referencia y pauta interpretativa la normativa tributaria. Con ello resulta que entre las normas tributarias se encuentran también aquéllas (artículo 46, Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) que determinan que la liquidación tributaria se llevará a cabo sobre la base del valor declarado cuanto este sea superior al fiscalmente comprobado. Por último, debe tenerse en cuenta que las inexcusables exigencias de seguridad, estabilidad y certeza (implícitas, entre otras consideraciones, en el inciso último de la disposición adicional tercera de la Ley 8/1989 de 13 de abril, antes transcrita (“salvo en aquellos casos en que las características de las actividades de los correspondientes funcionarios no lo permitan”) hacen ineludible que. al margen y sin perjuicio del régimen de recursos, los datos o elementos sobre los que se articula la aplicación del arancel se refieran a un momento temporal concreto y determinado, que en el punto de que se trata, no puede ser otro que el de su devengo, es decir, el de otorgamiento de la escritura. De otro modo, teniendo en cuenta que la comprobación de valores por la Administración Tributaria puede tener lugar varios años después del devengo (en un plazo que -además- es de prescripción, es decir, susceptible de interrupción y, por tanto, de un alargamiento inasumible) se generaría una inseguridad e incertidumbre inaceptables tanto para el notario como para el cliente (ya que la norma arancelaria invocada por el recurrente podría den lugar a que el notario, con posterioridad a la emisión y pago de la minuta, aplicase una base arancelaria mayor a la declarada) y no sólo en relación con la cuantía de los honorarios exigibles sino también en relación con las obligaciones tributarias (declaraciones, pagos y/o devoluciones por IVA e IRPF) de ambos. Por todo lo cual, respecto de este punto, la impugnación debe rechazarse.
Copias simples. En este punto debe aclararse previamente que la cuestión que plantea el recurrente no puede considerarse, en realidad, como una impugnación arancelaria: es decir, no se trata de que el cálculo arancelario correspondiente a la copia o copias emitidas sea incorrecto, sino que, más bien, plantea si han de expedirse o no determinadas copias y, en su caso, quien debe abonar los honorarios correspondientes. Comenzando por la primera cuestión (qué copias han de expedirse o no), al margen de la indudablemente necesaria para la liquidación del ITPO y AJD que el recurrente cita en su escrito de impugnación, la cláusula sexta del escritura indica que “los comparecientes me autorizan… para que realice en nombre de la parte adquirente la comunicación prevista en la letra B, apartado 6 del artículo 110 del TRLRHL, 2/2004, de 5 de marzo, a cuyo efecto remitiré copia simple de la presente escritura al Ayuntamiento… a efectos de cumplir con lo dispuesto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria.” Tal cláusula deja meridianamente clara la procedencia de la expedición de esa copia simple. En cuanto a la segunda cuestión, quién debe abonar el coste arancelario de tales copias, también está perfectamente claro que la obligación y utilidad de la comunicación de que se trata corresponde al adquirente, no sólo por el tenor de la clausula aludida, sino por el del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Hacienda Locales, que establece que “los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante él ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente. 6. Con independencia de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, están igualmente obligados a comunicar al ayuntamiento la realización del hecho imponible en los mismos plazos que los sujetos pasivos: b) En los supuestos contemplados en el párrafo b) de dicho artículo (106, transmisiones onerosas), el adquirente o la persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. …”. A este respecto, la Resolución de 2 de Enero de 2014 invocada por el recurrente, sustenta su FD tercero en las siguientes consideraciones: “La obligación de presentar la autoliquidación, declaración o comunicación corresponde al transmitente [sic] (articulo 130.6 de dicho cuerpo legal) … No obstante, y siendo la obligación indicada de cuenta del transmitente el coste de su cumplimentación debe recaer en el mismo.”. Como puede verse en el texto legal, las obligaciones de liquidación o declaración, por un lado, y la de comunicación, por otro, son distintas e independientes e incumben a sujetos distintos: Ía de liquidación-declaración al sujeto pasivo (en nuestro caso el vendedor) y la de comunicación al contratante no sujeto pasivo (en nuestro caso, el comprador, no el vendedor como, equivocadamente, afirma la resolución referida). Así pues, desconociendo los antecedentes y circunstancias de la citada resolución, lo cierto es que, el texto legal ha de prevalecer sobre ella. O, dicho de otro modo, ya que la resolución que se cita afirma que el coste de la copia de que se trata corresponde al sujeto al que incumbe la obligación en cuestión, del texto legal resulta que dicho sujeto es el comprador, no el transmitente como incomprensiblemente dice la resolución.
Tercera copia simple expedida. Presuponiendo que se trata de una copia simple para la parte vendedora (que la precisa y a la que tiene derecho como parte contractual y como sujeto pasivo del IIVTNU) no cabe ninguna duda que la repercusión de su coste al comprador está amparada por la cláusula quinta de la escritura.
En este punto, pues, el recurso debe desestimarse.
Comunicación catastral. Toda vez que en la minuta de honorarios impugnada constan, por una parte, un concepto de “comunicación catastral” por el que se minutan 5 Euros bajo el número 6 del arancel, y, por otra, en el apartado “servicios”, un concepto de “petición catastral” sobre el que luego se volverá, en este punto se examinará la procedencia de la minutación efectuada por el primero de los indicados conceptos. La comunicación al Catastro del cambio de titularidad operada es una actuación establecida en el artículo 36.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, los notarios y registradores de la propiedad deben remitir telemáticamente a las Gerencias del Catastro la información relativa a los documentos por ellos autorizados o inscritos de los que se deriven alteraciones catastrales de cualquier orden, en los que se hará constar si se ha cumplido o no la obligación de aportar la referencia catastral por los requirentes u otorgantes. El suministro de dicha información se realizará dentro de los veinte primeros días de cada mes. con respecto a los documentos otorgados o inscritos en el mes inmediato anterior. Cuando dicho suministro se refiera a las comunicaciones conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la remisión de la información deberá producirse dentro de los cinco días siguientes a la autorización del documento público que origine la alteración. La forma de dar cumplimiento a dicha obligación viene establecida en las siguientes resoluciones: Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad; Resolución de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y obligada para el notario, que, a pesar de lo muy onerosa que resulta para este, tanto en términos de tiempo y trabajo como en términos de costes propiamente dichos, en sí misma, ni encaja en número arancelario alguno ni puede considerarse encargo de gestión. Por otra parte, en la escritura que motiva la minuta de honorarios impugnada no aparece ninguna de las actuaciones contempladas en el numero 6 del arancel, indicado en dicha minuta, ya que la cláusula 10ª de la escritura no puede considerarse en modo alguno una diligencia de las contempladas en el citado número 6 del arancel.
Por consiguiente, en este punto, el recurso debe estimarse.
Petición catastral. Aunque el informe de la notaria no resulta demasiado expresivo al respecto, la minutación de un concepto de “petición catastral” por importe de 15 euros, parece responder a la obtención de una certificación catastral acreditativa, entre otras cosas, de la referencia catastral del inmueble objeto de la escritura. Para centrar adecuadamente este punto hay que recordar que la consignación en la escritura de la referencia catastral de las fincas y la incorporación de la oportuna certificación catastral resultan obligadas conforme a los artículos 170 del Reglamento Notarial y 18.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Pero, a diferencia de lo ocurre con la petición de información registral previa, tal certificación puede, indistintamente, ser obtenida directamente por el notario o serle aportada por los otorgantes o por terceras personas (gestorías, agencias inmobiliarias, etc.). Cuando la obtención y aportación de tal certificado no se realiza por las partes contractuales sino por el notario o por terceras personas nos encontramos ante una actuación de gestión. En efecto, las actividades de gestión se caracterizan porque pueden ser realizadas con idéntica eficacia y alcance, tanto por el notario, en cuanto profesional del Derecho, como por cualquier otro profesional o incluso, algunas de aquellas, por cualquier persona encargada al respecto por el titular del documento. De ese modo. puesto que se trata de una actividad que puede ser realizada indistintamente tanto por el notario como por profesionales enteramente libres (como Abogados, Economistas, Asesores Fiscales o Gestores Administrativos) u otras personas, es una actividad que no puede constituir “función pública”, es decir, que, en lo que ahora se trata, no pertenece a la faceta funcionarial del notario. Y ello por su propia naturaleza, ya que una función pública únicamente puede ser ejercida en régimen de exclusividad por los funcionarios o por los miembros de las profesiones oficiales a las que esté encomendada. De lo dicho se deriva, por una parte, que, por su propia naturaleza, las actividades de gestión o tramitación de documentos, como tales, no parezcan reguladas ni por el Reglamentó ni por él Arancel Notarial, que son normas definidoras del hacer del notario como funcionario público; y por otra, que la actuación del notario en materia de tramitación del documento se rija, también en cuanto a los honorarios, por lo libremente acordado por las partes dentro de las normas correspondientes al contrato celebrado (p.ej. depósito, mandato, arrendamiento de servicios), de manera que, en ese ámbito, las relaciones entre el notario y el cliente escapan del ámbito funcionarial y, por tanto, de las competencias de supervisión propias de las Juntas Directivas de los Colegios Notariales, e incluso de la DGSJ y FP, correspondiendo, en su caso, a los Tribunales de Justicia ordinarios. Desde esta perspectiva el recurso debe rechazarse por falta de competencia de la Junta. Sin perjuicio de lo dicho, esta Junta Directiva no puede dejar de señalar que el proceder de la notaria en este punto, descrito por ella misma en su informe, puede ser lógico y admisible desde el punto de vista de su organización del trabajo.
Plusvalía. La actuación de que aquí se trata, aunque está relacionada, es diferente de la antes examinada de expedición y minutación de copias simples. En el presente caso se trata de la comunicación, en sí misma, al Ayuntamiento competente a efectos de dar cumplimiento a las obligaciones del adquirente establecidas en el articulo 110 6.b) del TR de la Ley de Haciendas Locales y de permitir la inscripción registral de la transmisión conforme al artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria. La actuación objeto de este apartado constituye también un supuesto de gestión, tal como resulta de la caracterización de esta expuesta en el apartado precedente. Por tanto, por las mismas razones que en el apartado anterior, y en el mismo sentido, el recurso debe rechazarse en cuanto al presente punto, Por otra parte, sin perjuicio de lo dicho, al igual que en el apartado precedente, en el presente punto, esta Junta considera pertinente hacer la siguiente matización: En este caso la actuación gestora del notario aparece prevista en la cláusula sexta de la escritura (antes transcrita) pero, como se infiere tanto del recurso interpuesto como del informe de la notaria, no se anunció ni pactó coste alguno de tal servicio. En el presente punto el recurso debe ser estimado.
El coste del papel de copias simples no es repercutible por el notario conforme disponen los artículos 1 y 4 de la Orden de 12 de enero de 1990 (que no han sido derogados por la Orden de 21 de diciembre de 2000) y que respecto del sello de seguridad no hay norma ni resolución administrativa alguna que permita la repercusión de su coste tal y como se establece en la Comunicación Instrucción de diciembre de 1999. Estimado.
En el asunto de la petición de nota no entro porque estaba bastante claro que no procedía y en el resto creo que he estado acertado lo que me tranquiliza y me da mucha seguridad en cuanto a mis criterios de minutación. Saco una importante conclusión: Todo lo que constituye gestión debe tener un respaldo en la escritura para que luego no te tiren por tierra la factura (y el trabajo). En realidad, también saco otra conclusión más pero mejor me la reservo.
La incorporación de la copia simple (o autorizada) de la escritura ratificada a la de ratificación
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Comentaba un compañero que otro compañero no le había aceptado el envío de copia autorizada electrónica de una escritura de ratificación de una herencia por SIGNO con la factura para su abono por el propio sistema. Creo que no han hablado entre ellos pero el primero compañeros sospecha (y parece obvio) que puede ser por el coste de la escritura que al haber unido la copia simple de la herencia a la de ratificación, asciende a 210 Euros. Una ratificación por 210 Euros.
Hay muchas cuestiones a tratar aquí.
La primera es que el compañero que rechaza el envío, podría haber sugerido a sus clientes que utilizaran un poder en vez de un mandato verbal con ratificación. Los compañeros que consideran que una ratificación bien informada exige la unión de la copia simple son cada vez mas (yo solo lo he hecho en los casos en que me lo han pedido) y, por tanto, hay que estar prevenido.
La segunda es si el compañero que recibe la ratificación es digamos “competente” para rechazar el envío por su coste.
La tercera es la cuestión principal: “¿Si o no a la incorporación de la copia simple?”.
Muchos de los que autorizamos las ratificaciones, nos leemos la escritura que se va a ratificar. Recibimos al representado y le explicamos de arriba abajo los 15 o los 40 folios de la escritura para que no ratifique en barbecho. Y oigan que hay gente que no tiene casi ni puñetera idea de lo que viene a firmar (a ratificar). También es cierto que a veces es complicado hacer una explicación completa sin haber hecho tú la escritura ratificada porque desconoces algunos intríngulis de los asuntos que te los tiene que explicar el propio ratificante para ayudarte a encajar bien todas las piezas. Entre lo que tu lees y lo que te cuenta el paisano acabas de entenderlo todo. ¿Y todo eso por 50 Euros? Pues, efectivamente, parece muy poca cosa teniendo en cuenta que al Notario que autoriza la ratificación también puede caerle encima en el futuro su buena dosis de responsabilidad.
“En fin, -se quejaba el compañero que puso el tema sobre la mesa en un conocido chat- yo no me meto en las minutas de los demás Notarios y ruego que los Notarios no se metan en las mías, como regla general”.
Como he dicho yo, por lo general, no lo hago
Lo he hecho en ocasiones pero habitualmente no lo hago. Creo que habría que informar al interesado del coste de la ratificación aunque no lo vaya a pagar él pero eso ya representa una coordinación con otra notaría que tal vez no venga al caso. A veces, el otorgamiento a dos bandas (la escritura principal en una notaría y la inmediata ratificación en otra) ya está previsto. En otras no está organizado donde y cuándo se va a ratificar.
Yo en estos casos informaré a la gente de que sería mucho mejor un poder (bueno mas barato porque mejor no necesariamente lo es porque pierden una buena dosis de información) si quieren economizar o asegurar un pago menor.
Hace unos años tramité un concurso. En las adhesiones hubo de todo. Me llegaron facturas a 50, a 100, a 200 y a 300. Con cuantía y sin cuantía. Pagué todas y no rechiste a ningún compañero ni le rechacé su envío. Al parecer podría haber alguna resolución de la DG admitiendo el cobro de cuantía para la adhesión y considerando sin cuantía el propio convenio. Tiene su lógica porque sin adhesiones suficientes no hay convenio por lo que cada adhesionado debe pagar por lo suyo, pero cobrarle al adhesionado por lo suyo (encima de que le deben pasta) para que luego no prospere el curso, parece injusto. También lo sería cobrarle todo al concursado si luego hay quien no se adhiere o no se consiguen adhesiones suficientes pero mas correcto que al adhesionado, sí que me lo parece. Estoy intentando localizar esa o esas resoluciones.
También reconoceré que advierto a mi copista de que si ve una factura mas alta de lo normal, me avise antes de aceptarla para valorar el asunto. Me ha pasado con requerimientos por la vía del exhorto que me han parecido tremendamente caros.
En cuanto al asunto principal, procuraré aconsejar poder frente a mandato verbal y dejar claro el asunto en casos en que uno esté organizando el tema en contacto con la otra notaría.
No olvidemos que la firma “desdoblada” se usa mucho y que si el coste se incrementa en exceso podría optarse por otras fórmulas (para pagar 200 euros, me cojo el coche voy a Pinoso y me como un arroz en cualquiera de sus buenos restaurantes, por ejemplo).
Tan solo quince días después, extendiendo la entrada con nuevas reflexiones
A mi no me gusta hacer las cosas solo por no tener responsabilidad (me refiero a añadir las copias o a hacer tres folios de advertencias), pero hoy he tenido dos ratificaciones y las escrituras ratificadas eran complejas, lo que me ha llevado a pensar en que sería bueno indicar en esta clase de escrituras que hemos recibido (a petición del compareciente) copia simple o autorizada electrónica y que hemos sido nosotros los que se la hemos facilitado (a su petición) a fin de que tuviera contenido de su íntegro contenido. Podría indicarse que se me requiere o no para incorporar la copia a la ratificación (y lo mismo podría indicarse a modo de requerimiento en la escritura que se ratifica) y, caso de no tomar todas estas precauciones, eximiéndome a mi, el Notario, de toda responsabilidad por su inexacta, incorrecta o incierta declaración de que conocía lo ratificado en su integridad. Sería un avance, ¿no?
¿Qué todo se encarece y que no tenemos alternativa para estas operaciones desdobladas? Sí, así es pero entonces que la gente coja un tren y se vaya al sitio donde se firma la escritura gorda. Lo que no es de recibo es que pretendan que yo me empolle una escritura de la que no sé el trasfondo y la explique como si la hubiera preparado yo. Es de cajón o de perogrullo o puede que una verdad del barquero, para es exactamente así.
Una de mis últimas ratificaciones, ratificaba una escritura de cesión de créditos bastante compleja (al menos a priori) en la que se decía que alguien había intervenido en nombre y representación de una Comunidad de Bienes (lo repito, “en nombre y representación de una CB”) de la que solo se mencionaba su nombre (ni NIF, ni domicilio, ni objeto, ni documento constitutivo, ni miembros, ni nada). Todos los demás datos los tuve que aportar yo. Para empezar la escritura ratificada empezaba un poco coja porque en la mía además de ratificación se estaba completando la primera. Así hago yo también cuatro mil o cinco mil escrituras al año. ¿Luego no pasa nada casi nunca? Pues no sé, los recursos a la DG están plagados de “no pasa nada” y así tenemos el índice de fracaso escolar que tenemos en la resoluciones. EMHO ….
Esta fue mi ratificación con mini zasca para el que autorizó la ratificada
NÚMERO
En *, mi residencia,
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,
C O M P A R E C E N:
DOÑA
DOÑA
I N T E R V I E N E N:
En su propio nombre y derecho, haciéndolo además en su condición de únicas integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “* C.B.”, titular del N.I.F. *, con domicilio en *, constituida en virtud de documento privado suscrito en *, el día *, liquidado de Impuestos según nota de la Oficina liquidadora de *, de fecha *, modificada en virtud de otro documento privado de fecha *, liquidado de impuestos en la Oficina Liquidadora de * el día *, con número de presentación *, cuyo objeto es *, en cuya comunidad se imputan una participación porcentual equivalente a una mitad indivisa respecto de la unidad cada una de ellas.
Tienen, a mi juicio, según intervienen, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,
E X P O N E N:
PRIMERO.- Que la escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, según consta en copia simple de la misma recibida a través del Sistema Integrado de Gestión Notarial, “DON *, como mandatario verbal en nombre y representación, según manifiesta, de “* C.B.”.
SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
Que en su citada calidad de únicas integrantes de la Comunidad de Bienes denominada “* C.B.”, cuyos datos constan anteriormente, declaran que conocen el íntegro contenido de la reseñada escritura de cesión de crédito, la cual RATIFICAN, incluyendo la diligencia de subsanación firmada en la misma representación y día por el citado Sr. *, en cuanto a lo que les incumbe a las comparecientes y a la citada comunidad de bienes.
Así lo dicen y otorgan.
Hechas las reservas y advertencias legales.
Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los compareciente/s queda/n informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.
El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.
Leída la presente por mí, el Notario, a las comparecientes, éstas renuncian a su derecho a leerla por sí mismas, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informadas del contenido del presente instrumento.
De que conozco a las comparecientes, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de las otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, y números * y los * folios posteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.=
DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)
NOTA:En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, expido copia autorizada electrónica a instancia de DOÑA como integrante de * C.B., para su remisión al Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, Don*, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, por vía telemática a través de SIGNO. Esta copia electrónica solamente tiene validez para su traslado a papel y entrega a los interesados. DOY FE.- Firmado: JEN.
¿Cuál es el valor y requisitos de las notas de ratificación del 178 RN?
Una vez mas el resumen es obra de ENSXXI (número 108):
La RDGSJyFP de 27-10-22 trata el tema: “Un señor otorga un poder a favor de sus cinco hijos, con carácter mancomunado. Con el número siguiente de protocolo dos de los hijos apoderados, actuando por sí y como mandatarios verbales de los tres apoderados restantes, sustituyen ese poder a favor de ellos mismos, con carácter mancomunado. Para otorgar una escritura en nombre del poderdante, se presenta copia autorizada de la escritura de sustitución de poder a una notario que deniega la autorización por no estar acreditada la ratificación, ya que en la escritura figuran dos notas de ratificación sin que se indique quienes han ratificado. La notario formula denuncia ante la Junta Directiva por mala actuación profesional del notario autorizante de la sustitución del poder, al que achaca haber expedido copia de un negocio jurídico incompleto, que solo sirve para confundir, sin la menor expresión de su ineficacia. También formula impugnación de honorarios por los testimonios de dos escrituras de ratificación que le remitió el notario, con factura a nombre del interesado, que fue cobrada por Ancert a la notario reclamante, que considera improcedente la factura pues los costes de la subsanación son imputables al notario reclamado. El acuerdo de la Junta Directiva considera defecto muy grave la omisión en las notas de ratificación del nombre de la persona que ratificaba y considera improcedente la emisión de la factura, cuyo importe habría de ser devuelto a la notario reclamante. La Dirección General revoca el acuerdo. Entiende la Dirección General que la nota del artículo 178.3 RN, por la que se hace constar la ratificación en la matriz de la escritura ratificada, no tiene un contenido legalmente determinado y su función es sólo la ordenación material de los diversos protocolos, por lo que la omisión del nombre de la persona ratificante en dicha nota no puede considerarse defecto muy grave. La acreditación de la ratificación ha de hacerse no por la nota sino por copia autorizada o testimonio de la escritura de ratificación”.
No mucho tiempo después he tenido una situación similar
No se trataba de un error (como ocurría en este caso) sino de que mi ratificación la tenía que firmar alguien que vendía pero que no figuraba en la intervención de la escritura que se ratificaba (se lo comieron) por lo que titulé la escritura de ratificación y consentimiento de otra de compraventa de participaciones sociales. Lo cierto es que la socia vendedora casada en gananciales, siendo las participaciones sociales de tal carácter, era mencionada como casada en gananciales con Mengano, pero en absoluto (salvo forzando) podría entenderse que Mengano también había sido representado por el mandatario verbal. Como estamos con la obsesión de que nos hagan responder de la escritura que se ratifica, al final acabamos mirando todo con lupa.
C O M P A R E C E N:
Los cónyuges en régimen legal supletorio de la sociedad de gananciales del derecho civil común *
Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
E X P O N E N:
PRIMERO.- Que en virtud de escritura de compraventa de participaciones sociales, autorizada por Doña *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, Don *, intervino en nombre y representación, en calidad de mandatario verbal, de DOÑA *, en cuya escritura la citada Sra. transmitía las * participaciones sociales, de la número * a la *, ambos inclusive, de la mercantil “*, S.L.” que le pertenecían con carácter ganancial, todo ello en los demás términos recogidos en dicha escritura a la que se remiten manifestando conocerla en su integridad.
SEGUNDO.- Que en dicha escritura ni intervino en modo alguno Don *, si bien en las estipulaciones PRIMERA y TERCERA de dicha escritura se indicó que los aquí comparecientes VENDÍAN y TRANSMITÍAN a DON * (estipulación PRIMERA) y a la mercantil “*, SOCIEDAD LIMITADA” (estipulación TERCERA), las participaciones sociales que fueron respectivamente indicadas.
TERCERO.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
PRIMERO.= Que DOÑA * conoce el contenido de la reseñada escritura de compraventa de participaciones sociales, la cual RATIFICA íntegramente.
SEGUNDO.= Que DON * igualmente conoce el contenido de la reseñada escritura de compraventa de participaciones sociales, la cual CONSIENTE íntegramente.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Vamos a saco, ¿con cuantía o sin cuantía? ¿por la cuantía total? ¿por la parte que se sospecha que está efectivamente disponible y que se descubre por la comisión de estudio? ¿por la diferencia entre lo que inicialmente tuvieran y el nuevo límite (si es que hubiera variación)? ¿influye que el Notario interviniente tenga o no tenga la póliza anexada? ¿influye que la anexada estuviera o no intervenida? ¿aporta algún elemento de juicio el contrato (que tengo comprobado que es bastante similar al viejo aunque notablemente mas largo? ¿tiene alguna influencia la ejecutividad si estamos considerando que este contrato no tiene cuantía? ¿o mas bien no, porque si que la hay y la ejecución estaría basada en el contrato principal y en el anexado?
Dentro de lo que titulan como pacto único en las condiciones generales, se comienza diciendo que “desde el presente contrato las partes acuerdan de común acuerdo (valga la redundancia) modificar y refundir la póliza de crédito para cobertura de riesgos comerciales referenciada, extendiendo, en su caso, las garantías constituidas en su día para asegurar el cumplimiento de esta y conviniendo, a partir de esa fecha, las condiciones particulares indicadas anteriormente y las generales que se establecen a continuación”.
Modificar bien, pero refundir ya es otra cosa, ¿no? y, además, si extendemos las garantías (la única que hay es la personal del deudor y del fiador) a todo lo que ahora se contempla ya no estamos propiamente ante un anexo sin mas sino ante una cobertura de lo que ya había y una cobertura por el mismo importe de nuevas figuras contractuales que no tenían cabida en el contrato viejo.
Me decía un compañero que en su Colegio Notarial …. “hemos estado debatiendo este tema desde principios de año que empezaron a llegar estas pólizas. La línea es difusa, y hay argumentos para todos los gustos. Realmente en la póliza se dice que es la misma operación que está aún vigente (suelen tener vencimientos indefinidos), y que se mantienen límites de crédito y condiciones económicas (no es como las pólizas del OldBank, que el NewBank las firmaba totalmente nuevas, cancelando las antiguas). Pero induce a confusión el hecho de incorporar como anexo un nuevo documento, con fecha actual, donde se habla de convenir o concertar un crédito, fijando una comisión de estudio (aunque en todas las que he visto era el 0%), y modificando intereses moratorios, y ampliando el objeto en cuanto a las operaciones que ampara (en las multiproducto). Parece extenderse el criterio de que es un documento de cuantía. Hay quien defiende que si la póliza original no fue intervenida, el anexo de ahora se ha de cobrar como de cuantía sin más consideraciones. También está claro que es de cuantía si tratara de un refundición de líneas, porque el cliente tuviera una con OldBank y otra con NewBank, bien porque subsiste uno de los contratos ampliando en su caso su límite de crédito, o porque se abre una línea nueva (con la suma de los dos créditos previos)”.
Lo que sí que tengo claro es que no voy a aplicar el Arancel conforme a lo que crea el Banco o conforme a lo que el cliente crea porque se lo ha dicho el Banco.
“Es que son 370 Euros por una compraventa de una finca que vale 2.000 Euros. Me parece una escritura muy cara”.
Pues tiene usted razón, proporcionalmente es muy cara (e incluye sus 65 Euros de IVA, claro está) pero tenga en cuenta que hay una serie de cosas que se hacen exactamente igual y ocupan el mismo papel que si la finca valiera 20.000 o 200.000 Euros. Me refiero a la información registral, la catastral, la relativa al IBI o los justificantes del pago.
Tal vez este tipo de situaciones deberían atenderse de algún modo en el Arancel notarial que ya es demasiado antiguo. También le diré que el trabajo para nosotros (y las obligaciones que luego tenemos en la notaría con su escritura), también son las mismas, ya sea la finca de 2.000, de 20.000 o de 200.000. ¿Dónde está el fallo? …
Una última cosa, salude de mi parte al que le dijo que la escritura costaría 100 Euros y dígale que se lea esto. La próxima vez, mejor pídame presupuesto, y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…
Sobre ahorrar en la notaría también pueden leer aquíy aquí.
Pues no lo seré, pero preguntar de gratis si que le iba a este presupuestista notarial, porque nos intercambiamos algunos mails más en los días siguientes:
“La verdad es que la diferencia de precios hasta ahora no es muy grande y estoy considerando que quizás como bien dice un mejor servicio merezca más la pena. ¿Me podría contestar unas dudas, exclusivamente sobre este préstamo personal? ¿Es obligatorio que lo inscriba en algún registro o es algo voluntario por acuerdo entre las partes?
No. No hay ningún registro (bueno al margen del Libro Registro de la sociedad), ni obligatorio, ni voluntario en el que inscribir una póliza de préstamo o de crédito, pero tenga en cuenta que si comprende una pignoración de acciones o participaciones sociales puede que también esté incluido un requerimiento de notificación de la pignoración a la mercantil a la que correspondan las acciones o participaciones sociales pignoradas. Si es así, el gasto de notaría podría incrementarse notablemente pues hay que hacer la notificación y, a veces, recurrir a Notarios de otras localidades pues el que interviene las pólizas no tiene competencia donde se ha de notificar. Una razón para presupuestar con advertencias (no cerradamente) pues yo no puedo saber si eso será o no necesario hasta que no tenga las pólizas en mi mano, por mucho que usted me informe de lo que cree que hay en su operación.
Hace un tiempo me sucedió lo que lo estoy contando. Cerré un presupuesto de una operación con pignoraciones de las que no me hablaron. Cuando se ponen sobre mi mesa, las advierto y las cobro. Envío los requerimientos al compañero competente y tuve grandes dificultades para cobrar sus facturas. Las mías no me las pagaron. Perdí 600 Euros con aquella operación.
“¿Tengo que pagar algún tipo de impuesto por el crédito en sí, por el paso ante Notario o por su inscripción en el registro?”
No. Solo el IVA de las facturas del Notario.
Este señor no me ha encargado el trabajo. Evidentemente no he visto un céntimo.
Muchos meses después
“Asunto presupuesto baratito: Buenas tardes: Mi nombre es xxxx y me dirijo a ustedes para solicitar presupuesto para lo siguiente: Primero.- Se trata de PROTOCOLIZAR la partición de las herencias de mis padres, que han sido aprobadas en proceso judicial (cuyo testimonio de los correspondientes particulares obra en tu poder y adjunto).- Segundo.- Que dicho testimonio a protocolizar ocupa xxx PÁGINAS.- Tercero.- Y que el importe conjunto de los caudales hereditarios que se consignan el la repetida partición ascienden a la cantidad de xxx.- Saludos, XXX”.
Buenas tardes xxx: Yo soy Notario de xxx. No sé si es posible que vengan hasta aquí. Confírmeme si es así porque no me gusta presupuestar asuntos que no tengo posibilidad de firmar. Me dice usted que adjunta algún documento pero a mí no me ha llegado nada. Si me contesta rápido se lo digo antes de irme a casa. Saludos y gracias por la confianza, Justito El Notario.
Juro que le iba a soltar la misma perorata que al anterior pero últimamente me han salido algunas oportunidades de firmar escrituras gracias al blog (aunque de momento no cuaja ninguna) y no quise ser borde desde un principio y contesté como han podido ver.
Al día siguiente recibí contestación y la consultante me confesó que ya ni sabía ni cuántos correos similares había enviado y que no era posible acudir hasta mi notaría, así que “gracias y disculpe”.
Entonces ya sí que le contesté (suavemente) enlazándole a esta misma entrada y a la de Ahorrando con el Notario y le dije que lo hay que buscar es un Notario bueno, no un notario barato. Me dan mucha pena los compañeros, sobre todo si son jóvenes, que se tienen que ofrecer como notarios baratos. Había un insulto muy feo que se ligaba con barata…. mejor no lo digo … ¿verdad?
“Tengo una duda que no me la resuelven en ninguna notaría. Para una póliza de crédito/préstamo, ya sea con o sin fiadores (veo en el Decreto de 1950 que es la misma tarifa) el arancel es el 1,5 por mil. Entonces, ¿por qué he firmado esta semana en dos notarías diferentes sendas pólizas de préstamo y crédito y me cobran el 3 por mil en un caso (111 € para un préstamo de 37.000 €) y en otra me cobran 490,40 € para una póliza de 250.000 € (el 1,96 por mil )? Si el Decreto de 1950 habla del 1,5 por mil, ¿por qué ocurre esto? He llamado al colegio notarial pero el corporativismo es brutal. Me animan a impugnar la minuta, no es la primera vez que lo hago, pero digo yo, ¿por qué me tengo que “señalar” para que me apliquen los aranceles conforme a Ley? Es que no lo puedo entender”.
Pues la solución es muy sencilla y no se lo explican porque no lo saben y se blindan por si acaso. Los corredores de comercio aplicaron durante décadas el arancel “al pie de la letra”. Si salían 750 Euros, le cobraban 750 Euros. A partir de un momento que no le puedo precisar se aplican ciertas reducciones en virtud de las cuales cobramos mucho menos que eso pero que solo empiezan a aplicarse a partir de cierta cifra. Tiene su lógica aunque les salga más barato proporcionalmente a los que piden más dinero. Así que, en principio, está todo correcto.
“Lo que sigo sin entender es por qué me cobran un 3 por mil cuando en el Decreto pone 1,5 por mil”.
Porque es un 1,5 por mil por cada parte. 3 por acreedor y deudor y 4,5 si hay fiador.
Minutación de las solicitudes de copia a otras notarías y de los traslados a papel
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Comencemos con el traslado a papel.
¿Como una copia autorizada?
¿Como una copia autorizada pero sin los derechos de “custodia/antigüedad”?
¿Como un testimonio?
¿Como un traslado? ¿Y cuál es el valor del traslado a papel de una CAE?: Dice Pérez Hereza para ELNSXXI: “El tenor literal del precepto transcrito pone de manifiesto que el traslado a soporte papel participa de la misma naturaleza que la CAE”. “En otras palabras, tanto la copia autorizada electrónica como su traslado a soporte papel son auténticas copias autorizadas con el valor y efectos reconocidos en la legislación notarial”.
Ese precepto (el 17 bis, apartados 3 y 4 del RN) dice:
4. Si las copias autorizadas, expedidas electrónicamente, se trasladan a papel, para que conserven la autenticidad y garantía notarial, dicho traslado deberá hacerlo el notario al que se le hubiesen remitido.
5. Las copias electrónicas se entenderán siempre expedidas por el notario autorizante del documento matriz y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho de que su traslado a papel lo realice el notario al que se le hubiese enviado, el cual signará, firmará y rubricará el documento haciendo constar su carácter y procedencia.
“Participa de la naturaleza”, dice primero el autor del artículo enlazado y luego que “son auténticas copias autorizadas“. Siendo así, entonces ¿blanco y en botella?¿se minuta como una copia? Me atrevo a decir que sí, pero puesto que yo no conservo, ni custodio, sin aplicar esto que dice el Número 4 del Arancel:
“3. En las copias de instrumentos públicos que estén en el Archivo Histórico, o en los generales de Distrito o en los de Notarías, cuando tengan más de cinco años de antigüedad, se percibirán derechos dobles y, además, por derechos de custodia, 0,601012 euros por cada año o fracción de antigüedad del documento”.
¿Mi gozo en un pozo?
LaRDGRN de 23/11/2016 señala que “como bien indica el recurrente, el artículo 224.4 del Reglamento Notarial establece que “las copias electrónicas, autorizadas y simples, se entenderán siempre expedidas a todos los efectos incluso el arancelario por el Notario titular del protocolo del que formen parte las correspondientes matrices y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho de que su traslado a papel lo realice el Notario al que se le hubiese enviado …”. A la vista de ello, y de la normativa reguladora del arancel vigente, esta DG entiende que no hay base legal o reglamentaria para minutar la gestión realizada como expedición de una copia, sino simplemente el importe del papel timbrado, como suplido, más el traslado a papel en concepto de testimonio con arreglo al apartado cuatro del número 5 del arancel vigente”.
Esa norma del arancel dice que “los testimonios de autenticidad de la fotocopia de un documento integrado por varios folios en los que sea posible extender un único testimonio comprensivo de todo él, por remisión a datos identificadores, devengarán 3,005061 euros por la diligencia de cotejo y 0,601012 euros por cada folio más”.
Hay otra RDGRN de 14/1/2013 parece considerarlo como un testimonio sin dar mayor explicación.
¿Entonces el traslado a papel de una copia autorizada electrónica es un testimonio de autenticidad? No sé. “No lo veo”, como se dice ahora.
¿Y la solicitud de la copia?
Vamos a ver si conseguimos aclararnos.
Se firma el escrito con firma legitimada. Una legitimación de un folio.
Lo llevamos al Libro Indicador. Un testimonio de cero folios.
Hacemos la petición por Ancert: 1,21 Euros como suplido.
Llevamos la petición a la otra sección del Libro Indicador. Un testimonio de un folio.
Llega el testamento y metemos la factura del compañero como suplido.
Cobramos el traslado a papel de acuerdo con lo indicado.
Llevamos el traslado al Libro indicador. Un testimonio de un folio.
Así que los dos suplidos, la legitimación de firma, dos testimonios de un folio y otro de cero folios (porque la legitimación de firma no va en timbrado), mas el traslado a papel.
Minutación de legitimaciones de firma “de cuantía”
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Qué buscaba el que buscaba esto en mi blog?
Comencemos por la norma arancelaria….
En las legitimaciones contempladas por el artículo 262 del Reglamento Notarial, se devengarán los derechos que resulten de aplicar el número 2 con una reducción del 85 por 100.
Y luego veamos la norma reglamentaria:
Artículo 262. La diligencia del testimonio se extenderá en el propio documento testimoniado. De no ser posible se unirá a éste un folio de papel exclusivo para documentos notariales en el que se realizará la diligencia, reseñando en el documento testimoniado la numeración del folio que la contiene. En uno y otro caso, si el documento contuviere varios folios objeto de testimonio, sea de exhibición o de legitimación de las firmas que éstos contienen, en todos deberá constar la identificación del folio que contiene la diligencia o la referencia al asiento correspondiente en el Libro Indicador. Si el testimonio se hallare totalmente extendido en folios de papel exclusivo para documentos notariales, bastará con reseñar su numeración en la diligencia.
Los testimonios por exhibición deberán realizarse en papel de uso exclusivo para documento notarial, salvo que el formato del documento testimoniado lo impida.
En la diligencia de testimonio se hará constar lugar, fecha, signo, firma rubrica y sello del notario y el de seguridad creado por el Consejo General del Notariado. Si el documento constare en el Libro Indicador se reseñará el número que le corresponda.
Y ahora la duda: ¿Qué tipo de legitimaciones regula el 262? Yo no veo “qué” o “dónde” reducir.
Pues el quid de la cuestión está en una anterior redacción del 262 (la vigente desde 1984 a 2007): “Sólo podrán ser legitimadas cuando sean puestas a presencia del Notario o reconocidas conforme al número tercero del párrafo segundo del artículo 207 las firmas de letras de cambio y demás documentos de giro, de pólizas de seguro y de reaseguro, talones de ferrocarril y, en general, las de los documentos utilizados en la práctica comercial o regidos por disposiciones especiales, así como las firmas de los que, pudiendo ser legitimados conforme a los artículos 258 y 259, contengan declaraciones de voluntad”.
A estas legitimaciones se les aplica la norma arancelaria citada al principio. Asunto resuelto.
¿La legitimación de la firma de la instancia del heredero único es una legitimación de cuantía? Pues es muy probable que sí
Pero, ¿cómo se cobran realmente las legitimaciones de firma de cuantía?
Si en mi programa meto una legitimación de cuantía de 50.000 euros salen unos 34 euros. Si meto cinco legitimaciones de firma de cinco folios y con cinco copias pues cuestan unos 105 euros. O sea que si cobro por cuantía, ¿salgo peor parado que si cobro legitimaciones de firmas sin cuantía y folios del documento? ¿No será que hay que cobrar ambas cosas? Pues vamos a ver que dicen las RR de la DGSGyFP (antes DGRN) que he podido encontrar y que son estas dos:
R de 6 de abril de 2021 (legitimación de firma en instancia de cancelación de usufructo, es legitimación de cuantía): RESOLUCION completa
La cuestión de fondo se centra en el hecho que sostiene el recurrente contra el Acuerdo de la Junta Directiva de 29 de Enero de 2020, sobre si el concepto de minutación de una legitimación de firma en una instancia privada por la que se solicita la consolidación del usufructo en la nuda propiedad, por extinción del primero en el Registro de la Propiedad, debe minutarse como documento sin cuantía según el número 2 del Arancel (6,01 €) o bien, como sostiene el notario y ratifica el acuerdo de la Junta Directiva, debe ser aplicado el apartado 3 del número 5, como documento de cuantía con una reducción en la base del 85 %, con lo que el importe asciende a 27,73 €.
Alega el recurrente: La referencia que hace el número 5. 3 del Arancel a la minutación de las legitimaciones de firmas al artículo 262 RN (correspondiente al actual art 259.2 RN tras su modificación por el Real Decreto 45/2007 de 19 de enero) en cuanto a considerar sujeto a minutación como documento de cuantía las legitimaciones de firmas que contengan “declaraciones de voluntad” no puede extenderse a cualquier declaración de voluntad, cuando, como en su caso, y a su juicio, solo refleja un hecho como es la muerte del usufructuario, que produce “ope legis” su extinción, hecho que el Notario y el Registrador, en términos del recurrente solo se limitan a “dar constancia” (sic) y todo ello corroborado por el hecho de que la legislación tributaria sostenga como fecha de devengo la del fallecimiento del usufructuario.
Lo que se plantea es si la instancia en documento privado con firma notarialmente legitimada, como una excepción al principio de documentación pública que exige habitualmente el principio hipotecario plasmado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, debe minutarse o no como documento de cuantía por implicar una declaración de voluntad. La respuesta a esta última cuestión debe ser indudablemente positiva. El artículo 259.2 del Reglamento Notarial (antiguo 262 RN), establece una mayor garantía en ciertos documentos, exigiendo, dada su mayor trascendencia que la legitimación de la firma en estos casos, solo pueda hacerse a presencia del notario que deberá identificar físicamente al firmante y comprobar que la firma se hace a presencia del mismo o su reconocimiento, como excepción al principio general, que establece el párrafo primero del citado artículo que permite otras vías , como el conocimiento, el cotejo con otras firmas o documentos indubitados sobre firmas ya estampadas. De ahí que se establezca la presencialidad y simultaneidad de la firma ante notario en determinados documentos, donde la norma establece que, pese a no figurar ser protocolizados, como letras de cambios, documentos de giro mercantil o los que contengan declaraciones de voluntad el Notario se asegure fehacientemente de que la firma pertenece a su titular, y la mayor garantía es el hecho de identificar a quien va a firmar el documento y con esta inmediación comprobar que la firma se hace presencialmente ante el notario que legitima la firma o se reconoce por lo que participa de la naturaleza de las actas notariales de presencia , de la misma manera que en las escrituras públicas, implicando una fuerte presunción en derecho sobre la autenticidad, superior a la del cotejo por similitud. Como establece el notario en su informe deben distinguirse meras manifestaciones de conocimiento (como la legitimación de la firma del arquitecto que constata un hecho o la del secretario del consejo de administración que refleja lo acontecido en una Junta social) que las manifestaciones de voluntad, aquellas a las que se anudan consecuencias jurídicas, aunque provengan de hechos. Tal sería el caso, con una analogía evidente de la instancia de heredero único para inscribir los bienes de su causante en el Registro de la Propiedad; no se sostendría ni lógica ni jurídicamente, que lo que quiere el heredero es que se constate el hecho de la muerte de su causante, y el “hecho “de ser su sucesor, pues con esta solicitud, adquiere la condición de heredero, en cuanto sucesor en los derechos y obligaciones del causante (art 661 Código Civil). Sería absurdo desconocer la trascendencia jurídica que supone la aceptación de la herencia, del cual, la solicitud de inscripción en el Registro de la propiedad de los bienes que figuraban en el Registro es el corolario necesario. Evidentemente, en la adquisición del pleno dominio se produce igualmente una aceptación de un derecho, lo que ocurre que desmembrado en dos momentos puntuales, uno cuando se adquirió la nuda propiedad, pues el donante ya sea por reservarse el usufructo vitalicio o ya por donarlo a otra persona distinta del donatario de la nuda propiedad está transmitiendo un derecho , que al ser temporal, acabará por consolidarse en quien fuera nudo propietario , que tiene que manifestar su voluntad de hacer constar este hecho, pues, solo con la presentación del certificado de defunción no es suficiente y es necesaria, como señala en su informe el notario recurrido, según el artículo 192 del Reglamento Hipotecario , una declaración de voluntad en tal sentido, que puede hacerse, excepcionalmente en documento privado con la firma notarialmente legitimada, lo que, podría constatarse en documento público, que sería, indudablemente un concepto minutable como de cuantía. Pero es que al margen de este hecho, es tajante una norma que parece no tener en cuenta el recurrente, que es la sustancial y despeja cualquier duda sobre la minutación como documento de cuantía y es la comprendida en el Anexo II del Arancel de los notarios bajo la rúbrica “NORMAS GENERALES DE APLICACIÓN”, la normaCuartadice literalmente: “Se considerarán instrumentos públicos de cuantía aquellos en que esta se determine o sea determinable , o estén sujetos por su contenido a los Impuestos sobre sucesiones y Donaciones o sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, Impuesto sobre el Valor Añadido o cualquier otro que determine la legislación fiscal”.Y posteriormente se añade: “En las herencias, disoluciones de comunidades y liquidación de sociedades con adjudicación de bienes se aplicarán los tipos del número 2 (documentos de cuantía) a los interesados por el total de bienes que se adjudiquen por un mismo concepto”. Que la instancia solicitando la extinción del usufructo es un hecho imponible sujeto a impuesto, es un hecho tan palmario como resulta de la presentación de tal documento por el interesado en la Hacienda competente, y se refleja en el cajetín de la oficina liquidadora de la comunidad de Madrid con fecha 14 de Octubre de 2019, presentado a liquidación, siendo absolutamente irrelevante el importe de la cuota tributaria o su exención; como lo sería el hecho de la aceptación de una herencia en que legalmente no se llegara al mínimo imponible, siendo, indubitadamente, un documento de cuantía, como en el caso que nos ocupa, y requisito imprescindible , según el artículo 254 de la Ley hipotecaria para que el recurrente pueda inscribir la extinción del usufructo y pase a ser titular del pleno dominio de la finca en cuestión. Además, este requisito lo impone el artículo 258 RN en su primer párrafo cuando establece que no puede legitimarse las firmas de los documentos que no hayan cumplido los requisitos establecidos por la legislación fiscal.
Alega igualmente el recurrente que desde el punto de vista sustantivo según el artículo 256 del Reglamento Notarial“El notario no asume responsabilidad por el contenido de los documentos cuyas firmas legitime”. Deducir, como hace el recurrente que el notario solo es responsable de la autenticidad de la firma de quien suscribe el documento que le presentan, dando a entender, que la cuantía expresada en el mismo debe quedar al margen de su intervención o del documento en sí supone desconocer el sentido de la actuación notarial, incluso en los documentos no protocolares.
Es indudable, como ha puesto de manifiesto la DGRN en su Resolución de 7 de Octubre de 2003, que el notario ha de conocer el documento y calificarlo jurídicamente aunque no asuma responsabilidad por su contenido, pues a diferencia de las escrituras públicas , no es autor de su redacción y en ningún caso podría autorizar la legitimación de un documento que fuera contrario a la ley, la moral o el orden público, lo que es contrario al principio de calificación de la legalidad, recogido en el artículo 17 bis 2 a de la Ley del Notariado; el hecho que el párrafo1º del artículo 262 del RN vigente del que contenía una redacción similar fuera parcialmente anulado por la STS de 20 de mayo de 2008 obedeció no a una cuestión de fondo sino a la cuestión competencial de estar regulado en un Reglamento y no en una Ley. El testimonio de legitimación de firmas en sí es considerado por el artículo 144 del Reglamento notarial como instrumentos públicos como en general “cualquier documento autorizado por el notario”, en lo que la doctrina moderna llama instrumentos públicos no protocolares , a diferencia de las escrituras públicas o las actas , que si se incorporan al protocolo, y aquí el testimonio de legitimación de firmas es en sí un instrumento público en un documento privado, al que no cambia su naturaleza, pero en el que la actuación notarial ha de observar todos los requisitos de legalidad y como ejemplo de estos, el Notario no debe limitarse a asegurarse solo de la autenticidad de la firma, ni podría legitimar la firma de un documento redactado en idioma que no conozca si no va acompañado de su traducción oficial (por relación al artículo 252 RN), y deberá comprobar, como puso de manifiesto la Circular 1 /96 del Consejo del Notariado, y actual artículo 258 RN que no es un documento que deba figurar en escritura pública por aplicación del artículo 1280 Código Civil o cualquier precepto aplicable que lo exija como en su caso el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, o que de acceso a juicio ejecutivo , y como se dijo antes , que cumpla lo establecido por la normativa fiscal (STS 27 de Mayo 1983). De todo ello se deduce que la responsabilidad del notario va mucho más allá, sin perjuicio que sea lo fundamental, de comprobar la autenticidad de la firma , y ha de extenderse a controlar que el documento cuya firma legitima no sea contrario a las leyes y sea susceptible de utilizar la forma de documento privado para legitimar notarialmente ésta, en el caso que nos ocupa, que se hubiera cumplido la normativa fiscal en cuanto a la consolidación del usufructo con la nuda propiedad y por lo tanto , sea correcta su minutación por el notario como documento de cuantía al que aplicó la reducción arancelaria correcta sobre la base.
R. de 30/04/2001 (legitimación de firmas en una certificación de acuerdos de Junta de sociedad, no es legitimación de cuantía)
El presente recurso tiene por objeto determinar la correcta minutación de honorarios notariales de un testimonio de legitimación de firma puesta al pie de una certificación de acuerdos de Junta General de reelección de cargos. Frente al criterio de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de Madrid de estimar que toda legitimación de firmas queda sujeta al apartado dos del número 5 AN, salvo que se trate de los documentos a que se refiere el art. 262 RN, recurre en alzada el Notario, estimando que junto a las legitimaciones “ordinarias”, que sujetas al número 5 de los vigentes aranceles notariales existen otras a las que, por su pretendida equiparación de efectos con las escrituras públicas, les conviene un tratamiento arancelario análogo al que para éstas prevén las normas vigentes. El argumento utilizado por el Notario recurrente es que la legitimación de firma en una certificación de Acuerdos de Junta General en la que se reelige un cargo es título inscribible y de legitimación, por lo que se equipara prácticamente en cuanto a sus efectos a la escritura pública, por lo que debe aplicarse el arancel correspondiente a la reelección (documento sin cuantía) y no el de la simple legitimación de firma, entendiendo que el arancel no se aplica en función del trabajo o actividad desarrollada por el Notario sino, fundamentalmente, atendiendo al resultado y a los efectos de dicho resultado.
Este criterio no puede ser aceptado. La eficacia y valor de la Escritura pública en sentido estricto no puede quedar limitada a su condición de título de legitimación o título para su inscripción en el Registro de la Propiedad o Mercantil, no siendo éstos sus únicos efectos, produciendo la escritura pública efectos por sí misma. El Notario al autorizar una escritura pública “redacta”, “controla la legalidad” y, por último, “autentica”. Al redactar, el Notario debe informar, asesorar y leer conforme al artículo 193 del Reglamento Notarial, conformando la voluntad de las partes, controlando la regularidad del negocio, en cuanto a la legitimación (capacidad y representación) para realizar el acto o negocio jurídico, titularidad, comprobando que el otorgante sea el efectivo titular del derecho, y estado de cargas (cfr. R.D. 2537/1994, de 29 de Diciembre), adecuando dicha voluntad al ordenamiento jurídico (cfr. art. 147 RN), todo ello sin mengua de su imparcialidad. El control de la legalidad abarca todos los tipos de ineficacia, ante todo la nulidad radical o absoluta, pero también la anulabilidad y rescindibilidad por causas coetáneas al negocio, y los actos fraudulentos, en fraude de ley y en fraude de los derechos de terceros, dentro de los límites que impone el Estado de Derecho al control de la legalidad no judicial. Y, por último, el Notario “autentica”, ejerciendo la fe pública notarial, extendiéndose en la esfera de los hechos, a la exactitud de lo que el Notario ve, oye o percibe por sus sentidos, y en la esfera del Derecho, a la autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de las partes (cfr. art. 1 RN), derivando del instrumento público una serie de presunciones iuris tantum particulares, de veracidad o de legalidad, que acaban integrando una presunción general de verdad y de legalidad del mismo instrumento, considerado como un todo, por lo que la fe pública debida a la actuación notarial no podrá ser negada ni desvirtuada en los efectos que legal o reglamentariamente deba producir sin incurrir en responsabilidad (cfr. art. 143 RN).
Por el contrario, el testimonio notarial de legitimación de firmas no participa en su integridad de las características anteriormente expresadas. La legitimación de firmas es un testimonio que acredita el hecho de que una firma ha sido puesta a presencia del Notario, o el juicio de este sobre su pertenencia a persona determinada (cfr. art. 256 RN), pero sin que ello suponga juicio alguno por parte del Notario sobre la legitimación de las partes o el contenido del documento (cfr. Res. 19-12-1979), no siendo el Notario su “redactor”, en los términos anteriormente expresados, velando únicamente que el documento no contenga nada contrario a las leyes, a la moral o a las buenas costumbres (cfr. art. 260 RN), por lo que el documento privado no deja de serlo porque sus firmas estén legitimadas, careciendo, en consecuencia, de los demás efectos que el ordenamiento jurídico atribuye las escrituras públicas, aunque pueda coincidir con ella en cuanto constituya, en supuestos excepcionales, título inscribible en el Registro de la Propiedad o Mercantil.
Visto lo visto, no acabo de entender porqué la cancelación de un usufructo sí y los acuerdos sociales no. Tampoco me queda claro lo que indicaba sobre la manera exacta de minutar.
“¿El acta de depósito de un cheque en una notaría debe considerarse documento con o sin cuantía? La diferencia de la minuta puede ser muy importante”.
Lo cierto es que he hecho algún depósito, pero de ese tipo no. Me ha rondado en muchas ocasiones, pero al final, por una u otra razón, nunca se ha acabado haciendo. Sí, la diferencia puede ser muy considerable.
Hay que tener en cuenta que el depósito es voluntario para el Notario. No estamos obligados a aceptarlos.
Dice el Artículo 216.2 RN:
“La admisión de depósitos es voluntaria por parte del notario, quien podrá imponer condiciones al depositante, salvo que el depósito notarial se halle establecido en alguna ley, en cuyo caso se estará a lo que en ella se disponga.”
Cuestión aparte es la de la minutación. Digamos que viene admitiéndose la posibilidad de acordar los honorarios con el cliente, si bien la prudencia aconseja no exceder de lo que resultaría si se aplicase el arancel de los documentos con cuantía (número 2 del Arancel), en función del valor de lo depositado (¿en este caso importe del cheque?). No existe una norma especial al respecto (que yo sepa).
Minutación registral de la representación gráfica versus minutación notarial de la actualización catastral
Vamos primero con la STS que da lugar a esta entrada para luego poner el asunto en relación con la minutación notarial de la actualización catastral (sea lo que sea lo que entendamos cada uno de nosotros, los Notarios, por esto de la actualización).
TRIBUNAL SUPREMO: Sala de lo Contencioso-Administrativo: Sección Quinta: STS 1113-2021: RESUMEN:“De las razones expuestas ha de concluirse, a los efectos de la cuestión que suscita interés casacional, que la incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio registral de la finca en el Registro de la Propiedad, no constituye una operación registral autónoma y diferente de la inmatriculación o la inscripción del título, cuando comporte la reestructuración de los terrenos, prevista en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria y no autoriza a duplicar los honorarios de tales inscripciones, devengándose una sola partida de honorarios por una sola inscripción de tales títulos incluyendo la incorporación de la descripción gráfica georreferenciada”.
Como dijo un compañero el otro día “no sé si la sentencia dice lo que parece decir que dice con más o menos claridad”. Luego citó el artículo 9 de la Ley Hipotecaria:
“Artículo 9 de la Ley Hipotecaria:El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:
b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199″.
Yo tampoco sé si la STS dice lo que dice (vemos que habla de que el 9.b) de la LH no autoriza a duplicar, es decir a cobrar doble, y no sé si sin duplicar es posible cobrar al menos algo que no sea el doble por el trabajo que puede representar la incorporación de la representación gráfica georreferenciada), pero llegados a este punto puede centrar la cuestión: parece que alguno quiere poner en relación la STS sobre minutación registral de la representación gráfica con la minutación notarial de la actualización catastral (sea lo que se entienda por ello).
En mi Programa de Gestión existe un concepto que se llama “Rectificación descriptiva de finca”. Lo hay con cuantía y sin cuantía. Supongo que lo habré utilizado alguna vez con cuantía pero el de sin cuantía lo he utilizado cientos de veces (seguramente serán varios miles). Es más, recientemente he podido comprobar en los Anuarios de 2018 y 2019 (por cierto, quiero completar mi colección) que ocupo lugares de podio o diploma olímpico en el ranking nacional de actualizaciones (de “actualizadores” o “actualizators” de fincas) que en el Anuario se podrían comprender en la categoría o grupo número 12 (“Actos que implican modificación física de las fincas”).
O sea, que yo y mis oficiales (o mis oficiales y yo) nos pegamos la currada mirando el título, el registro, el catastro y la documentación técnica para actualizar la descripción y estudiar qué le pido al registro (un 199, un 201, un 5%, un 5-10%, un 10%, etc, etc..) currándomelo en el STI y hasta en la SEC con un expediente ad hoc y ¿todo eso es gratis? ¿no tengo derecho ni a cobrar 30,05 cochinos Euros por finca? Pues no estoy de acuerdo si como en mi caso el estudio de la situación de la finca culmina con la correspondiente solicitud al Registro para que se proceda a su rectificación descriptiva o la modificación física aunque no estemos hablando de agregación, agrupación, división o segregación. Distinto es cobrar por las demás actualizaciones que no comportan cambios en la superficie de las fincas (aunque podrían tener repercusiones registrales o catastrales digamos que “menores”). En este caso sí que acepto no cobrar y, de hecho, no lo hago pero en los demás casos estamos de lleno en el supuesto de la modificación física con independencia del resultado catastral o registral de mi actuación como Notario y así se clasifica ese concepto a efectos de IUI y de estadística notarial.
Otro día sigo hablando del tema y analizando el porqué una notaría tan pequeña como la mía puede estar en puestos tan altos en el ranking de actualizaciones de fincas.
Venga que es Viernes Santo y tengo una mini fiesta que espero no termine con la policía derribando la puerta de la morada de mi amigo con un ariete ….
Normas arancelarias para minutación de las hipotecas
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hay entidades que nos dicen como minutar. Veamos qué podría estar haciendo yo mal, según ellas.
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Base del arancel: responsabilidad hipotecaria, con una reducción del:
46,56 %, si la garantía es una vivienda (Reducciones %: 25/25/5. RD 1426/1989, RDley 6/1999 y RDley 8/2010).
28,75 %, si no es vivienda (Reducciones %: 25/5. RD 1426/1989 y RDley 8/2010).
NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN (LEY 2/1994)
Base del arancel: el 70% del capital pendiente. En las escrituras debe figurar el capital pendiente, si no, sería el capital formalizado. Pero en ningún caso es la responsabilidad hipotecaria. El mínimo minutable son 90 euros. Sobre esta base se aplica una reducción del 50 %+ 5% , lo que supone una reducción del 52,50 % si es vivienda Los folios solo se cobran a partir del 50 (Número 7 del arancel).
Información registral previa (también información registral continuada o similar). En ocasiones, el Notario realiza este pago al Registro de la Propiedad. Es un suplido, y por tanto debe comprobarse que el mismo concepto no se factura por el registro, y que el Notario facilita la factura registral por dicho concepto. Pero en ocasiones “información registral” lo minutan como Derechos, y no procede su cobro. Todos los suplidos han de tener un concepto claro en la factura, y salvo el papel timbrado, los suplidos han de estar respaldados con la correspondiente factura, que debe acompañarse con la factura del Notario, pues se trata de pagos a terceros cuyo pago ha sido efectuado por el Notario en nombre del Banco. Si el concepto al que responde el suplido no está claro, debe exigirse al Notario su aclaración y la modificación de dicha factura. No se debe abonar ningún suplido que no esté claro a qué gasto se refiere. Se pedirá detalle o información al Notario antes de comprobar si procede o no el pago. Si es la información registral continuada o una nota simple necesaria para el otorgamiento, ha de ser un suplido, como se ha indicado antes, y adjuntarse la correspondiente factura del registro.
Bueno, estoy conforme, pero muchas veces no tenemos la factura previamente y si la tenemos, no está desglosada. Otras veces nos mandan borradores o prefacturas o algo por el estilo desde los registros que llegan días o semanas después del otorgamiento. Tiene razón la entidad pero la cosa es complicada. Lo mejor sería que se cobraran en el registro. Así me sucede en la mayoría de las ocasiones en mi zona donde solo dos o tres registros me las cobran directamente a mí. Cuando trabajas con registros desconocidos no conoces su costumbre de manera que puede acabarse produciendo un pago duplicado.
CERTIFICACIÓN CATASTRAL (tema tratado en la primera comunicación y de manera exclusiva en otra posterior)
Primero nos dijeron:Certificación/ referencia/información catastral: Esta información registral, en su caso, ha debido ser facilitada en la compraventa previa. No es un requisito en el caso de préstamos hipotecarios. En el TR de la Ley del Catastro Inmobiliario (RD. Legislativo 1/2004) se establece la obligación del Notario de comunicar los documentos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa (art. 14.1), no se refiere por tanto al derecho real de hipoteca. El 36.3 del TR obliga a los Notarios y registradores a remitir información relativa a documentos en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario, y la hipoteca no lo es. Y el art. 44.3 establece que la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria”.
Y yo opiné que: “En cuanto a Catastro, estoy conforme pero ¿cuando problemas puede resolver una certificación catastral en una hipoteca que no lleva compraventa previa? Muchos, verdad. Entonces no será conveniente pedirla, estudiarla y cobrarla, ¿o tengo que trabajar gratis para ellos?”
Después nos dijeron:“Estimado Sr. o Sra. Notario, BANK solicita que no se incorpore a las escrituras de préstamo hipotecario y novación de préstamo hipotecario la certificación catastral sobre la finca o fincas objeto de hipoteca en los casos en los que dicha referencia conste en la nota simple o información registral que se incorpore a la escritura y, por tanto, se pueda ahorrar la misma, sobre la base de La siguiente argumentación jurídica:
NO ES OBLIGATORIO INCORPORAR LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL: No es obligatorio para poder otorgar la escritura, siquiera, la referencia catastral, tal y como indica el articulo 44.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante “LC”),
NO ES SANCIONABLE: El artículo 70 LC considera infracción tributaria simple “El incumplimiento del deber de aportar la referencia catastral”, no refiriéndose a la incorporación de la certificación catastral a la escritura.
LA INFORMACIÓN REGISTRAL ES UNA FUENTE VÁLIDA PARA LA OBTENCIÓN DE DICHA INFORMACIÓN: Tal y como indica e artículo 41.1.c), la información registra! (que ya se incorpora a la escritura) es una fuente válida para obtener dicha referencia.
LA REFERENCIA CATASTRAL DEBERÍA ESTAR CONTENIDA EN LA NOTA SIMPLE: Así lo establece el articulo 10.4 de la Ley Hipotecaria cuando indica que en toda publicidad registral se debe expresar la referencia catastral.
EN CONCLUSIÓN:
BANK solicita que, atendiendo a todo lo anterior, sólo se incorpore la certificación catastral cuando: (i) no conste la referencia catastral en la información registral incorporada en la minuta y (II) no se haya aportado por ninguna de las partes otro documento válido ex art. 41 LC en el que se contenga dicho dato que suponga un coste menor que la obtención por la Notaría e incorporación de la certificación catastral a la escritura”.
Pues .. me parece un planteamiento completamente razonable aunque alegaría lo mismo que dije a la primera comunicación ¿y no prefieren en las hipotecas sueltas que vayamos más allá del dato de la RC y podamos usar la información catastral para poder hacer algún tipo de retoque, aclaración o añadido que al Banco le venga bien (que a todos les/nos venga bien)? Yo cobro por esas certificaciones 6,61 Euros más IVA y creo que proporciono un buen servicio a cambio. También es verdad que la escritura se alarga un poco mas, las copias también y que el chocolate del loro al final es una cifra que en volumen total no es desdeñable y los dineros no están para malgastarlos.
Concluyendo, acabaré haciendo lo mismo que hacía en beneficio de mis clientes (el Banco también lo es) pero no podré cobrar por ello porque existe una petición expresa del cliente que ha de ser respetada y eso coincide con lo que siempre he pensado de la minutación: yo no puedo estar preguntando a todo el mundo qué quiere o cómo lo quiere, así que si quiere salirse de lo usual pues que lo pida. Viviría en mi despacho si preguntara tantas cosas pero cuando ya te lo han dicho, ha de procederse así y no hay vuelta de hoja, aunque téngase en cuenta también que el hecho de pagar no te da todo el poder para imponerte a la otra parte ni mucho menos al Notario que, por si no lo saben, tiene potestad para incorporar lo que le dé la gana… cobrarlo ya sería harina de otro costal.
OTROS
No se puede cobrar por la preceptiva comunicación telemática a la Hacienda de la Comunidad Autónoma de la operación autorizada.
En mi opinión, la comunicación a la hacienda autonómica no se cobra salvo que se exija copia simple electrónica.
Ah, por cierto, las notas de expedición de copia se ponen y se cobran. Vean:
Artículo 224 RN: En la expedición de las copias autorizadas electrónicas se hará constar expresamente la finalidad para la que se expide, siendo sólo válidas para dicha finalidad, y su destinatario, debiendo dejarse constancia de estas circunstancias por nota en la matriz
Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. Número 4. Copias.- 1. Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su caso, devengarán 3,005061 euros por cada folio o parte de él. A partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior.
CONCLUSIÓN:
Del resto de cuestiones no hablo porque estoy conforme.
Poca cosa, ¿verdad? Bueno …. parece poco pero lo de la reducción vivienda y la del 5% tiene bastante importancia (especialmente la primera porque la segunda es una honra arancelaria y funcionarial más que otra cosa), pero por lo demás estoy de acuerdo con esta entidad aunque no con la forma en que, al parecer, están planteando este tema en las notarías. A mi no me lo han planteado porque les he firmado 5 hipotecas en 13 años.
Yo ya se lo digo abiertamente: “Oiga que yo no soy empleado del Banco”. Y tragan …
DESCUENTOS:
Unos meses más tarde …
¿Un cliente puede solicitarte descuento para todo lo que firme contigo?
Nada dice el artículo 35 del Real Decreto Ley 6/2000, que establece la posibilidad de efectuar un descuento de hasta el 10%, sobre las eventuales solicitudes de rebaja que nos pudieran formular a los Notarios. Simplemente dice que “se podrá efectuar” ese descuento por lo que habría que considerar que, al igual que se “podrá efectuar”, se “podrá solicitar” de cualquier manera o aplicarse de motu propio y sin ninguna clase de petición previa, tanto respecto de un documento concreto como respecto de todos los que un cliente vaya a firmar estando previsto hacerlo o sin que lo esté.
Sin embargo, diría que acordar un descuento con un cliente para todo lo que te traiga no es demasiado correcto y que tratándose de una gran entidad de crédito constituye una práctica desleal y contraria a la competencia si consideramos el punto de vista de los demás compañeros y el de las demás entidades, ¿o no?
Pues resulta que hay una gran entidad que está escribiendo a algunos Notarios (¿muchos?, ¿pocos?, no lo sé) para decirles:
“El motivo de la reunión (no sé de qué reunión habla porque hay que mencionar primero una reunión para luego referirse a ella, ¿no?) sería solicitarle, en base al artículo 35 del Real Decreto Ley 6/2000, la aplicación de un descuento del 10 % sobre los aranceles que nos aplica (que “le aplica a BANK” sería mucho más correcto) a BANK en su facturación. Quedamos a su disposición para cuando estime oportuno. Un fuerte abrazo (un saludo, si quieren afectuoso, hubiera sido mucho más apropiado para despedirse). Fulana de Tal. BANK“.
Una floja redacción con una errata incluida porque en vez de quedar a su disposición ponen “disposiicón” por lo que parece que no se hubieran leído el texto ni un par de veces antes de enviarlo.
Téngase en cuenta, porque yo creo que tiene una cierta importancia, que el Banco es el que paga, pero el cliente es el que elige al Notario y siendo así, ¿no se podría dar lugar a que el Banco aconseje a sus clientes que elijan al Notario que les aplica ese descuento?
Por otra parte y para terminar tengo algunas pequeñas dudas: no sé si esto se regularizaría con un simple apretón de manos con o sin escupitajo o por escrito, ni por cuanto tiempo, ni para cuales de las plazas o destinos que el Notario pudiera tener a lo largo de su carrera profesional. Así que a mi mejor no me manden la cartita que ya les digo de antemano que no me caso con ustedes. Ya tengo bastante matrimonio con la hipoteca que termina en el lejano 2035.
ACUERDO DE JD DE COLEGIO NOTARIAL SOBRE IMPUGNACIÓN DE MINUTA:
Ha llegado a mis manos (y a muchas manos notariales mas) el Acuerdo de una Junta Directiva en un caso de impugnación de minuta de préstamo hipotecario correspondiente a la entidad a la que se refiere esta entrada. De ella me parece interesante destacar:
1.= Las copias simples electrónicas podrían minutarse (tantas como nos pidan) pero debemos de conservar “archivo” de las solicitudes que dan lugar a su envío y cobro. Caso contrario no podremos justificar su cobro en caso de impugnación. Se refieren a CSE enviadas al margen de SIGNO por lo que no me queda claro si en cuanto a las de SIGNO podrían cobrarse tantas como enviamos (plusvalía, administración autonómica o Catastro, por ejemplo). Yo no correría riesgos con estas últimas (una por todas). Con las otras, sin embargo, tantas como enviemos si consta la petición (otro legajo mas a conservar).
2.= Poder. Sí, procede minutarlo.
3.= ¿Reducción arancelaria del 46,56% o del 28,75%? En este caso se aplica la grande pero correspondía la pequeña con lo que la JD entra a tratar un tema que tal vez no correspondía tratar en este caso, pero nos interesa la argumentación utilizada que es esta:“Aplica el Notario la reducción del 46,56 %; teniendo en cuenta este dato, es correcto lo facturado, si bien podría haber sido una cantidad mayor de haberse aplicado, dado que el destinatario de la factura es una entidad bancaria la reducción correcta, que es el 28,75 %. Esta diferencia ya no procede facturarla por la prohibición de la reformatio in peius. Como decimos, la reducción a aplicar debió ser del 28,75 %, pero no procede la acumulativa de las reducciones arancelarias del Real Decreto Ley 6/1999 y Arancel Notarial, y ello por lo siguiente: La RDGRN de 9 de Junio de 2014 dice: “Primero.- La aplicación de las exenciones, bonificaciones o reducciones en materia arancelaria son de interpretación restrictiva y rigurosa con el fin de no quebrar el equilibrio y la cobertura de gastos a que responde la regulación del Arancel, ateniendo al espíritu informador del Real Decreto Ley 6/1999, de 16 de abril, y conforme con las normas contenidas en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de Noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios”. Igualmente, la RDGRN de 20 de Diciembre de 2013 dice que “es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exenciones, reducciones o bonificaciones en materia arancelaria son siempre de interpretación restrictiva rigurosa, habida cuenta de que excepcionan las disposiciones generales en materia arancelaria, y en consecuencia solo cabe admitirlas cuando se encuentren clara y expresamente consignadas en la respectivas disposiciones, sin que puedan en ningún caso interpretarse ni aplicarse de manera extensiva, deductiva o analógica. Éste criterio se manifiesta en dos aspectos: el carácter no acumulativo de la eventual pluralidad de reducciones salvo que la propia norma que las establece lo disponga expresamente, como hacen el Real Decreto 6/1999 y el Real Decreto 1612/2011, de 14 de Noviembre y en la aplicación de la reducciones exclusivamente sobre los honorarios resultantes del número 2 del Arancel, criterio manifestado reiteradamente por este Centro Directivo, por la RDGRN de 21 de Septiembre de 1999 y reiterado recientemente por la Ley 8/2012 de 30 de Octubre que se ocupa de recalcar que los honorarios que indica se devengarán por todos los conceptos. La aplicación de reducciones arancelarias sobre todos los números del Arancel, solo tiene lugar, dado su carácter de honorarios fijos, en casos especialmente previstos. Así ocurre con los honorarios de copias (número 4 del arancel) que excedan de doce folios; con relación a los folios de matriz (número 7 del Arancel) con carácter general a partir del quinto folio y con carácter especial para escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios que solo devengarán honorarios a partir del folio 51º inclusive, en virtud de lo dispuesto por la ley 8/2012 de 30 de Octubre”. De igual modo, la DG en Resolución en Consulta de 21 de Septiembre de 1999, planteada por la OCU, sobre la aplicación de la reducciones arancelarias aprobadas en el Real Decreto Ley 6/1999, invocada en otras, como la de 22 de Junio de 2010, señala que estas deben interpretarse con un criterio teleológico, es decir atendiendo al espíritu y finalidad de la norma, y de ahí cabe deducir: -Que la reducción no solo es aplicable a la compraventa de viviendas sino a otras formas de acceder a la propiedad, como la adjudicación a cooperativistas o la autopromoción. – Que la reducción solo es aplicable cuando el préstamo tiene por finalidad la adquisición de vivienda (con garaje y trastero), pero no siempre que la hipoteca recae sobre vivienda, si la finalidad del préstamo no es su adquisición. Siguiendo el criterio teleológico que invoca la citada Resolución, y la Exposición de Motivos del Real Decreto 6/1999, la finalidad de la reducción arancelaria es “una rebaja en los costes para para los ciudadanos a la hora de acceder a la compra de su vivienda”. El artículo 14 de la LCCI señala que “el prestatario asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien la solicite”. La Norma General Sexta del Arancel Notarial de 1989 dice que “la obligación de pago de los derechos corresponden a los que hubieran requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. Conforme a la DF 2ª de la LCCI 5/2019 “los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del IAJD no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido (es decir, la entidad prestamista, Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de Noviembre), salvo que se dispusiese expresamente otra cosa. Hay normas autonómicas que van en la misma línea. Recordemos la Norma 4ª, punto 2 del anexo II del Arancel. La DGRN ha resuelto que la reducción era aplicable no solo cuando el adquirente de la vivienda es persona física sino también jurídica, lo que puede ser un argumento a favor de aplicar la doble reducción a las entidades de crédito. Sin embargo, se lo puede oponer que la extensión del beneficio arancelario puede tener su fundamento en la medida en que la persona, sea física o jurídica, está adquiriendo un derecho de propiedad sobre la vivienda que puede ejercitar, pero eso no ocurre con el acreedor hipotecario, que podrá ejercitar únicamente los derechos que como tal le corresponden, pero no el de propiedad. Si ejecuta la hipoteca y se formaliza escritura de compra su favor, si tendrá los beneficios fiscales y arancelarios oportunos”.
5.= Presentación telemática. Lo deja claro no se puede cobrar nada por este concepto. De hecho, esta RDGRN de 23 de Enero de 2013, señala que “y finalmente éste mismo debe ser el criterio respecto de la cantidad que el Notario repercute al recurrente por el envío de la copia telemática al Registro de la Propiedad, porque como acertadamente pone de manifiesto el acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Valencia, cuando el Notario realiza dicha expedición está dando cumplimiento a los deberes que impone el artículo 249.3 del Reglamento Notarial, por lo que los gastos que puedan devengarse como consecuencia de tal presentación no pueden ser repercutidos al interesado, sino que deben ser estimados como gastos necesarios para la prestación del servicio notarial, y aunque el Notario por tal presentación deba satisfacer una cantidad a la referida Agencia Notarial de Certificación, ésta no puede ser repercutida al recurrente, sino que debe entenderse satisfecha por la remuneración arancelaria que percibe el Notario”.
Bueno pues la RDGSJyFP de 12/7/2022, dice otra cosa (dice que sí se cobran): “Sexto. – Por último, en cuanto a los suplidos, del expediente remitido se constata que el notario autorizante ya aclaró que la cantidad cobrada corresponde a los gastos de envío de las copias a sus destinatarios a través de la Agencia Notarial de Certificación, cuya minutación es correcta de acuerdo con la Resolución de este Centro Directivo de 19 de diciembre de 2014, también citada en el Acuerdo recurrido”. Eso sí esa resolución que se cita yo diría que no dice nada de esto ….
6.= Catastro. Dejando claro que no es un suplido, si no te lo aportan ellos se puede cobrar. También en este punto interesa la argumentación:“Habida cuenta de la obligatoriedad de su incorporación, de acuerdo con la doctrina reiterada de la DG resultan relevantes las alegaciones del recurrente en relación al coste que supone tal incorporación. La obtención de la CCDYG, podrá ser efectuada por los propios interesados o bien encargar al Notario su obtención. No existe precepto alguno que imponga al Notario la obligación de obtenerla, pero esa actuación gestora entra directamente dentro de las labores de gestión que realiza el Notario, quien podrá cargar por ello unos honorarios no arancelarios, siempre que conste solicitud expresa de los interesados al respecto, lo que aquí ocurre, y así consta en la escritura“. Me temo que el Banco de Marras que principalmente nos está volviendo locos con todo este asunto de la minutación de las hipotecas (y que en algunas cosas tiene razón) va a tener que rectificar su política de la última comunicación en la que dice: “Las notarías no DEBEN incorporar testimonio de la certificación catastral en la escritura de PRÉSTAMO HIPOTECARIO o de NOVACIÓN de préstamo hipotecario (el Banco no asumirá el coste de esta certificación)”. Como en otras actuaciones extra arancelarias es fundamental que haya habido solicitud y que se recoja esta en la escritura.
Un nuevo acuerdo de Junta Directiva en la materia
Lo primero que llama la atención es que la Junta Directiva lleva a cabo un examen íntegro de oficio de la minuta con el objeto de determinar si el Notario cobró lo que tenía que cobrar ya fuera de mas o de menos observando que no existía en la escritura de hipoteca en cuestión un solo apoderamiento sino dos (contando el otorgado a la gestoría), que existía un acta de manifestaciones (por contener el instrumento manifestaciones de las dos partes que al desear que fueran recogidas constituyen un acta de manifestaciones o referencia del artículo 208 del Reglamento Notarial), que corresponde aplicar la reducción del 28,75% (25%+5%), que hay que librar inexcusablemente una autorizada en soporte papel, una autorizada en soporte electrónico y una copia simple y que hay que cobrar la nota de expedición de la autorizada, las diligencias y los testimonios. El resultado es que el Notario no cobró de mas .. cobró de menos y que no puede reclamar lo que no percibió recordando al compañero que están prohibidas las dispensas parciales.
Sobre el asunto principal: El no aplicar al concepto préstamo una segunda reducción de sus derechos del 25%, la que en su día estableció el artículo 2 del RD Ley 6/99, ya que, como ocurría cuando se promulgó, ésta era solo de aplicación cuando tal obligación de pago de los honorarios del préstamo hipotecario recaía en el adquirente de una vivienda. No aplicación a la que hay que llegar por: La nueva redacción del art. 29 de Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, dada por el art. único.1 del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por lo dispuesto en el epígrafe iii, de la letra e, del nº 1 del art. 14 y en la disposición final segunda, ambos, de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y la Doctrina de la Dirección General de Segundad Jurídica y Fe Pública, que mantiene que las exenciones, bonificaciones o reducciones solo caben mantenerlas cuando se encuentran claras y expresamente consignadas (Resoluciones de 16-Noviembre-2016, 9-Junio-2014, 21-Diciembre-2013, 20-Diciembre-2013). Considera la Junta Directiva, que la reducción establecida en el artículo 2 del RD Ley 6/99, tenía y tiene como finalidad evidente la ayuda al adquirente de viviendas, tanto si se tratase de persona física, como jurídica y no constituía una medida aislada, sino que iba acompañada además, en ocasiones, de bonificaciones fiscales, entre otras, en la modalidad de “actos jurídicos documentados” del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o en el tipo reducido del Impuesto Sobre el Valor Añadido, pero que requerían todas ellas, para su aplicación, que el sujeto pasivo de tales obligaciones de pago, fuera el adquirente de una vivienda, como ocurría en la situación anterior a la modificación del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dada por el art. único.1 del Real Decreto-ley 17/2018, que cambio el sujeto pasivo de la modalidad “actos jurídicos documentados”, del deudor al acreedor hipotecario; como también por el epígrafe iii, de la letra e, del nº 1 del art 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que trasladó la obligación de pago de los aranceles notariales del deudor al acreedor hipotecario, siendo consecuencia lógica, que éste, al no ser el adquirente de la vivienda, no gozase de los beneficios pensados para aquel y así lo estableció expresamente para los fiscales la disposición final segunda de la citada Ley 5/2019, al dar nueva redacción al párrafo final al artículo 45, que quedó redactado de la siguiente forma: «Los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.» y debe entenderse extendido, de forma tácita dado la identidad de razones y por aplicación de la doctrina citada de DGSGyFP, a la bonificación del 25%, ya que ésta fue establecida para cuando concurría en el adquirente de vivienda la obligación de pago de los aranceles notariales devengados por la adquisición y el posterior préstamo hipotecario. Recordando aquí también la Resolución de 01/04/2003 (Servicio Notarial de la DGSJyFP que en sus fundamentos establecía: “2.- El artículo 2 del Real Decreto Ley 6/99 de 16 de abril de Medidas Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia, establece una reducción del 25%, “en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria, y en la compraventa de viviendas.” Esta Dirección General de los Registros y del Notariado en et informe-respuesta de 21 de septiembre de 1999, en contestación a la carta remitida a este Centro Directivo por el Presidente de la Organización de Consumidores y Usuarios relativo a la interpretación que haya de darse a las normas que sobre reducciones arancelarías se contienen en el Real Decreto 6/1999, de 16 de abril, entendió que el espíritu y finalidad de la citada norma criterio de interpretación teleológico-, que debe prevalecer frente a toda interpretación literal del precepto, es posibilitar una rebaja de los costes de transacción que facilite a los ciudadanos el acceso a la vivienda, extendiéndose su ámbito de aplicación a los negocios jurídicos de constitución, modificación o extinción de préstamos y créditos hipotecarios formalizados para financiar la compraventa o adjudicación de viviendas. Fuera de tales supuestos, a los honorarios notariales derivados de la formalización de préstamos o créditos con garantía hipotecaria, deberá aplicarse únicamente la reducción arancelaria del 25% de los derechos previstos en el número 2.2 del Arancel Notarial, ya que, como tiene señalado este Centro Directivo, en anteriores pronunciamientos, las exenciones, reducciones o bonificaciones en materia arancelaria son siempre de interpretación restrictiva o rigurosa, habida cuenta de que excepcionan las disposiciones generales en materia arancelaria, y en consecuencia sólo cabe admitirlas cuando se encuentren clara y expresamente consignadas en las respectivas disposiciones, sin que puedan en ningún caso interpretarse ni aplicarse de manera extensiva, deductiva o analógica.”
Y en cuanto a las copias: La autorizada en soporte papel es imprescindible, dada la obligatoriedad de inscripción de las hipotecas, en el Registro de la Propiedad, impuesta por el artículo 1.875 del Código Civil y el contenido del número 1 del Artículo 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al establecer: “1. Ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público sin que se justifique el pago de la deuda tributaria a favor de la Administración Tributaria competente para exigirlo, conste declarada la exención por la misma, o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento”; impuesto entre cuyas modalidades se halla la del número 1 de su artículo 31:” Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto”.La copia autorizada en soporte electrónico, para dar cumplimiento al art. 249. 2 del Reglamento Notarial.Y una copia simple, para dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 101 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Por cierto, el 5% de reducción para los documentos de cuantía, se mantiene (aunque sea por silencio porque se aplica sin cuestionarse lo mas mínimo).
A ver quién es el guapo que aplica este criterio en el asunto de las copias autorizadas en soporte papel y donde podemos metérnoslas cuando la gestoría además de protestar la minuta no venga a retirarlas. ¿Hemos puesto la pelota en el tejado de los registradores?
Mas circulares bancarias
Algunas entidades hasta numeran sus circulares y se aplican lo de “lex posterior deroga lex anterior”. Una que recientemente se ha compartido en un chat dice que “las gestorías deberán dejar claro a las notarías las copias de las escrituras que deben emitir, no aceptándose mas copias …” que (claro está), las que su circular especifica. Debe vigilarse que la facturación notarial siga las instrucciones, terminan diciendo. Sí, amigos, estoy de acuerdo en que nos vigilen de cerca pero si no tienen razón me temo que habrá que debatir el asunto, porque como puede verse en esta entrada de mi blog hay un colegio notarial que defiende que podamos cobrar mas de una simple electrónica (en realidad tantas como nos pidan) y otro que dice que la que se envía a Hacienda, se tiene que cobrar. Eso ya nos sitúa en un mínimo de dos. Al margen, está el asunto de la copia autorizada en papel que el segundo colegio consideraba que obligatoriamente tenemos que expedir y cobrar. Entonces, ¿a quien hacemos caso? ¿a las circulares de la entidad o a los acuerdos de nuestras Juntas Directivas? No, no contesten, era una pregunta retórica. Es absolutamente absurdo pretender imponer tu criterio, aunque sea absolutamente lógico exigir que se te cobre correctamente. Por mi parte, estoy conservando instrucciones y peticiones de copias para poder justificarlas cuando llegue el momento. Es fundamental tener un registro de peticiones y de envíos y centralizarlos en una sola persona en la notaria y tirar de registro cuando te digan que solo pagarán una CSE.
Por otra parte, sabemos que las gestorias consiguen la inscripción con la autorizada electrónica que presentamos nosotros y con la liquidación telemática que presentan ellos. Pero … ¿eso lo puede hacer el resto de la humanidad? ¿Cómo se consigue hacerlo? ¿El tío de la boina también puede hacerlo si sabe como proceder? Yo gestiono pocas escrituras y lo hago siempre por Serfides pero probaré a hacerlo al margen para que me inscriban una compraventa con la autorizada electrónica liquidando con la CSE y remitiendo el justificante al registro. Luego ya le haré la copia en papel. Supongo que no todas las haciendas autonómicas funcionarán igual y habrá diversas opciones, aunque ¿conocéis a alguien que lo haya hecho? ¿tenéis algún cliente que lo haya hecho ? ¿Por donde? ¿Cómo? Yo no, ninguno en este tiempo en el que esto ha pasado a admitirse a las gestorías. Precisamente por eso tengo tan curiosidad e intriga ….
Y vuelta otra vez con los descuentos …
Los chats notariales han estado estos días moviendo una información relativa a una asociación que ofrece a sus socios la posibilidad de reducir un 10% de la factura del Notario. Al parecer la asociación se ha dirigido a los Notarios (más bien debería decirse que a algunos Notarios, pero no al Notariado como corporación o colectivo) para proponerles que apliquen la rebaja legal a quienes se identifiquen como asociados. Tengo mis dudas de que los que han aceptado y figuran en un listado que también ha trascendido sepan lo que realmente han hecho o les han hecho.
¿Qué les parece? Pues a mi me parece exactamente lo mismo que me parecía el descuento que el Banco de marras persigue en sus escritos dirigidos a Notarios, aunque en este caso esa asociación no lo pide para ella, lo pide para sus asociados que pueden ser cientos de personas físicas diferentes, es decir, ME PARECE MUY MAL y considero que no pueden pactarse descuentos de esta clase porque atentan contra la libre competencia y la libertad de elección y porque el descuento ha de estar ligado a un documento concreto y no puede estar preconcedido de ante mano, ni está sujeto a solicitud, ni es una medida de gracia. El recorrido de un descuento para mi comienza con la solicitud de un presupuesto o en un momento posterior del íter que va desde el encargo de un instrumento público hasta el de su facturación y se concede de manera individualizada y sin sujeción a ningún tipo de necesario razonamiento o justificación. No es admisible esta clase de pactos cuando además se conciertan con una asociación que no es otorgante de instrumento alguno.
En fin … es como si el Real Madrid pactara con algunos Notarios descuentos para sus socios. Exactamente lo mismo.
Esta asociación debería preocuparse de conseguir para sus asociados buenos Notarios y no notarios baratos …
Yo no estoy entre los que han recibido esa solicitud pero ya tengo mas o menos preparada la respuesta…. aunque si sigo así no llegaré a tener nunca una notaría como Dios manda.
Luchándolo…
Un día alguien protestó y solicitó un cambio de factura …
“Buenos días: No puedo hacer eso que me pide pues supondría falsear la factura y no estoy dispuesto a hacerlo. No puedo decir que hago una simple electrónica y cobrar dos a través de algún tipo de subterfugio. Pero es que, ademas, la factura no está mal solo que ustedes están aplicando el arancel en base a sus criterios y esos criterios no son correctos para empezar porque todo lo que se pide se tiene que pagar y, sobre todo, cuando en reciente acuerdo, la Junta Directiva del Colegio Notarial de *** ha dicho que una copia simple se envía y se minuta “para dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 101 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”. En similar línea se ha manifestado un acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de ***. En este caso concreto que me reclama, además, y sin contar la enviada por Ley gratuitamente a los interesados, he enviado dos copias simples electrónicas mas, una a la Gestoría *** y otra a la Gestoría ***. Así que son tres por lo que creo que no hay nada que reclamar ni qué cambiar. Saludos y gracias, Justito El Notario”.
Tras una réplica.
“Hola de nuevo: Queda aclarado. Me gustaría que llegara mi argumentación a donde tenga que llegar puesto que está completamente fundada y respaldada por lo que le he expuesto Saludos y muchas gracias, Justito El Notario“
Unos días después llegó un recordatorio sobre cómo debemos minutar las hipotecas. Los términos de la comunicación son imperativos: “Debe, envíen, deben, no aceptándose, deberán ….” Hail Hitler … te dan ganas de contestar aunque digo yo que habrá que minutar una CSE si pides una CSE, ¿no? Así que yo sigo con mi guerra:
“Buenos días: Según reciente acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Valenciauna copia simple se envía Y SE MINUTA “para dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 101 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”. Si ustedes quieren otra adicional a sus efectos, tendrán que pagar por ella. En similar línea a la apuntada por mi Colegio Notarial, se ha manifestado un acuerdo de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Andalucía. Saludos y gracias, Justito El Notario”.
A los de unos días antes, al recibir una nueva petición de CSE les hice un recordatorio:
“Buenas tardes: Para que conste, les informo de que se han solicitado dos copias más (una de cada una de ellas) de estas escrituras por parte de la oficina de *** de la entidad. Esto reafirma que el criterio de cobro que he aplicado a mis facturas es apropiado puesto que habiéndose ya enviado copias simples electrónicas de estas mismas escrituras no creo que corresponda a la notaría estar enviando y enviando una y otra vez mas copias a todo aquel que las pida y tengo derecho a ella. Se trata de una cuestión de organización y de una cuestión de retribución en correspondencia a un trabajo realizado. Saludos y gracias, Justito El Notario”.
A pesar de todo, mucho me temo que no van a dar su brazo a torcer con lo que se ocurre una estrategia: ¿No decís que solo facture una? Pues yo os envío una y cuando me pidáis otra ya no os la enviaré y tendréis que pedirla a quien tenga esa primera. Es decir, las primeras peticiones se atienden (las previas a la firma y las del día de la firma), pero después (cuando el de la gestoría salga por la puerta) ya no se encargan/envían mas. Qué se las reenvíen ellos o que las paguen. Es justo, ¿no?
Al día siguiente me lo pusieron a huevo
Recibí una nueva petición (en realidad era re-petición) y contesté: “Esas copias fueron enviadas ayer por la tarde a la Gestoría ***. Ellos podrán reenviarlas las veces que sean necesarias. Ya comuniqué mi criterio al respecto de la petición de copias simples electrónicas (amparado por mi Colegio) en correos anteriores. No veo lógico exigir que se minute una si luego se piden varias”. Mas tarde escribí de nuevo y añadí: “No me importa que me las pidan e indicar las ya enviadas para su localización en caso de duda. El asunto “a discutir” es la minutación acorde a nuestro trabajo. Nada mas”.
Sobre el asunto interesa leer esto: “NOTAS SOBRE LA CONFERENCIA DE ARANCELES NOTARIALES CELEBRADA EN EL COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA (02-03-2022)”. BIN 53
En materia de folios hay una RDGRN de 12 de Noviembre de 2014 con una solución “peregrina”. Dice lo siguiente: “Cuarto.- Impugna el señor recurrente el concepto «folios». De la cifra consignada bajo esa rúbrica resulta haberse aplicado el número 7 del arancel sobre un total de 68 caras escritas; sin embargo del examen de la escritura en cuestión, resulta que del total de caras escritas veintidós corresponden exclusivamente a la novación, que de haberse formalizado en documento separado no hubieran devengado exceso alguno Por las razones apuntadas dichas caras no deben ser objeto de minutación en aplicación de lo dispuesto en la Ley 8/2012, lo que arroja un total por este concepto de 138,23 euros en lugar de la cifra consignada“. ¿Por qué peregrina? Pues porque no es nada sencillo escoger aquello que NO es exclusivamente novación. Se supone que lo no exclusivo, no cuenta, ¿no?
Como en cualquier otro sitio, uno también puede pedir presupuesto en la notaría para saber lo que le va a costar su escritura.
Desconozco como se presupuesta en otros negocios, pero en el mío, sí que lo sé a la perfección y mejor aún sé que puede haber una cierta diferencia entre lo que te dicen que presupuestes y lo que finalmente va a resultar otorgado cuando llega el momento de la verdad, que es cuando recibes el encargo de preparar la escritura. Por eso, en mi notaría yo soy quién hace los presupuestos, especialmente los de las escrituras con mayor número de conceptos y bases como las herencias que suelen incluir algunas otras operaciones (declaración de obras, agrupaciones, donaciones, etc…) que las hacen algo más complejas de minutar. No lo hago yo porque yo presupueste o facture mejor que los demás, sino por que me gusta estar enterado de quien pide presupuesto y suelo anotar (salvo olvido) la cifra que se le ha dado al cliente (y los datos básicos de su encargo) para evitar los “usted me dijo tanto” si luego ha resultado que lo que se firma no es lo mismo que inicialmente se me había encargado (y presupuestado).
Hoy mismo he firmado una sencilla acta de manifestaciones para hacer constar que un comprador de una finca no se había presentado a la hora pactada en mi notaría. El abogado del manifestante había pedido previamente presupuesto, pero lo que no me dijo (y en este caso a mi no se me ocurrió preguntarle), ni decía en su minuta (de ahí mi confusión) es que íbamos a incorporar una retahíla de burofaxes para acreditar el intento de elevar a público el documento privado de su cliente con el resultado de que el acta resultó “algo” más cara de lo esperado, según presupuesto.
Yo suelo indicar a mis solicitantes de presupuestos que la cifra que les facilito es con el correspondiente IVA al 21% incluido (en la notaría a nadie se le ocurre preguntarme si le voy a cobrar sin IVA, lo que no quita que yo indique que así lo hago en mis presupuestos) y lo que se incrementaría en el caso de que me encarguen los impresos de liquidación de impuestos y la gestión de la escritura.
Y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…
Sobre el asunto de los presupuestos también he escrito aquí y sobre ahorrar en la notaría aquí.
Pluralidad de compradores y vendedores (o de fincas) a efectos arancelarios
Oigo mucho eso de code is lawy así codifica el concepto de compraventa de inmuebles mi Programa de Gestión de la notaría:
“Cuando en un mismo documento se transmitan varios inmuebles, se estará a las reglas generales para determinar si existe un solo código 501 o varios. Se entiende por tanto que hay un solo código cuando concurra el mismo vendedor, o los mismos vendedores, con el mismo comprador o los mismos compradores, incluyendo en él todos los objetos. En otro caso deberán activarse tantos códigos 501 como operaciones existan con dichas características”.
Es decir, ¿exige varios conceptos en los casos en los que los compradores y vendedores no sean exactamente los mismos? Yo diría que sí. En el momento en que haya un comprador que no compre una de las fincas o un vendedor que no la venda, nuevo código 501.
¿Se acuerdan de aquellas famosas normas de aplicación del Arancel? Mi ejemplar lo heredé de mi padre y ya hay que tener años para saber de su existencia. Pues esto es lo que dicen:
“Pluralidad de vendedores. Tanto si diferentes vendedores lo son de distintos derechos sobre la misma finca (nuda propiedad y usufructo, por ejemplo) como si lo son de cuotas indivisas, iguales o desiguales, del mismo derecho, hay una sola base por considerar hay un solo negocio jurídico, y la base es el valor de lo que se vende, salvo que los vendedores de diferentes derechos o cuotas lo hagan en condiciones o circunstancias distintas que dan lugar a la existencia de distintos negocios jurídicos, en cuyo caso la base será el precio de cada transmisión. La transmisión de bienes gananciales o de los sometidos a otra comunidad matrimonial, se considerarán como un solo negocio, con una sola base.
Pluralidad de compradores. Se aplican las mismas reglas que para la pluralidad de vendedores.
Pluralidad de fincas. La existencia de varias fincas, tanto en caso de unidad como de pluralidad de vendedores o compradores o ambos, no afecta en principio lo expuesto, salvo, como queda dicho, que la venta se hagan condiciones diferentes para cada finca o en circunstancias que singularicen la transmisión (por ejemplo: venta de plazas de garaje y vivienda, la primera al contado y la segunda con precio aplazado)”.
Yo diría que hay más supuestos de pluralidad de bases de los que pudiéramos creer …
Reducción arancelaria del 25% en hipotecas y compraventas de vivienda
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Vayamos directamente al grano: ¿Qué pasa con las reducciones arancelarias que afectan a las hipotecas ahora que quien nos paga la minuta es el Banco?
El RDL 6/1999 (gobernaba Aznar) decía en su Exposición de Motivos:
“El Gobierno considera que en el actual contexto de la economía española, dentro de la Unión Monetaria, la política económica ha de orientarse hacia una mayor liberalización y flexibilización de los sectores productivos, de manera que se logre un ritmo de crecimiento económico que permita continuar aproximando los niveles de renta per cápita de España a los del resto de países de la Unión Europea. Uno de los objetivos de la política económica es perfeccionar el funcionamiento de los mercados domésticos valiéndose de reformas de carácter estructural que procuren una más eficiente respuesta de la oferta a los impulsos de la demanda. Estas medidas estimulan la competencia en los mercados de bienes, servicios y factores productivos y contribuyen a la estabilidad de la economía mediante una mejor asignación de los recursos y una mayor igualdad de oportunidades de los agentes en dichos mercados. Las medidas adquieren especial relevancia tras la incorporación de España a la tercera fase de la Unión Monetaria Europea y la constitución del Banco Central Europeo. En este contexto, las políticas económicas nacionales ya no cuentan con el instrumento monetario para moderar la evolución de los precios, de manera que son la política fiscal y las reformas estructurales los únicos medios disponibles para mantener la inflación dentro de los límites previstos. En España, dado el dinamismo de la demanda interna como elemento impulsor del crecimiento económico, se han puesto de manifiesto importantes aumentos en los precios de algunos sectores, especialmente aquéllos menos expuestos a la competencia exterior, que obligan a la adopción de medidas urgentes para evitar la aparición de tensiones inflacionistas. Se une, pues, la contrastada conveniencia de nuevas medidas liberalizadoras con la necesidad de aplicarlas en este momento, antes de que el incremento de la demanda agregada origine posibles brotes de inflación que amenacen la estabilidad y duración del proceso expansivo de nuestra economía. Las medidas adoptadas en la presente norma tienen por objeto provocar un impacto positivo tanto sobre los precios como sobre las condiciones de la competencia en nuestra economía”.
Después, el número Uno de la norma establecía:
“Los aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por Reales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un 25 por 100 en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reducción prevista en esta norma se aplicará a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial”.
¿Y veinte años después se sostiene esta reducción en un RDL tramitado con urgencia y que luego produce efectos durante veinte años … ? Pues sí, se mantiene y puede que sea lógico querer provocar un impacto positivo tanto en los precios como en las condiciones de competencia, ¿pero por pequeñas diferencias en lo que cobramos nosotros? (sí, ese 25% no deja de ser una cifra minúscula en el montante de operaciones de miles de Euros con intereses de miles de Euros a lo largo de varias décadas durante las cuales se paga una hipoteca) ¿y esas diferencias influyen en la competencia? ¿qué competencia? Es insólito que se piense que la minuta de los Notarios pueda tener una influencia tan decisiva en tantas cosas. Ya puestos, ¿por qué no limitan el % que un intermediario puede cobrar por su intermediación o una gestoría por su gestión o un traductor por su traducción? Está claro, nosotros somos funcionarios y nuestro sistema retributivo lo aguanta (y lo permite) todo.
Sea como sea, la doctrina de la DGRN ha sido clara en cuanto al término VIVIENDAS, pero ¿cómo se interpreta esto hoy en día con un escenario hipotecario en el que pagan los Bancos las escrituras hipotecarias? No me digan que no es, como mínimo, para pensárselo en este estado de cosas completamente diferente .. y veinte años después. ¿Se podría suprimir la reducción en el caso de que pague el Banco? Téngase en cuenta que el haber convertido al Banco en sujeto pasivo del IAJD y la entrada en vigor de la LCCI, pueden influir negativamente en el flujo del préstamo/crédito para vivienda (que se encarece y encararecerá) y, siendo así ¿queremos los Notarios, defendemos los Notarios, creemos los Notarios que nos van a dejar influir en que haya un mayor encarecimiento del “negocio inmobiliario y de financiación” de la adquisición de vivienda encareciendo nuestra minuta para que el Banco acabe repercutiendo el gasto a su cliente?
Yo no lo veía (sí, lo digo en pasado), a diferencia de lo del 5% de los documentos de cuantía (que lo veía y lo sigo viendo), pero fue hasta que cayó en mis manos una contestación formulada por la DGRN a la OCU en relación con la reducción arancelaria que llevó a cabo el R.D. de 16 de Abril de 1999. Era Presidente del CGN Juan Bolás y Luis María Cabello de los Cobos y Mancha, era el Director General cuando se dijo (en relación con la interpretación que hubiera de darse a la frase “en caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas”) que el espíritu y finalidad de la norma deben prevalecer sobre una interpretación literal del precepto siendo aquella finalidad posibilitar UNA REBAJA DE LOS COSTES PARA LOS CIUDADANOS. A mi modo de ver la cuestión quedó, con aquella contestación, más que zanjada hace casi 21 años.
Téngase en cuenta además que la compraventa de vivienda y el préstamo sobre vivienda tienen ese 25% de reducción y que el préstamo hipotecario sobre vivienda o no, tiene OTRO 25% más. Por eso, el préstamo hipotecario sobre vivienda, tiene 25+25 que es el 43,75% y más el 5% del RD 8/2010, un 46,56% en total.
Por cierto, esta rebajas funcionan igual que las rebajas de El Corte Inglés: Hacen una primera rebaja del 20% y días después hacen otra del 10%. Esa segunda rebaja se hace sobre el resultado de la primera rebaja con lo que no es el 30%. Si es el 25 mas el 5, salen 28,75. Si es 25+25, se quedan en el 43,75 mas el 5 pues 46,56.
Me he permitido condensar las notas de un compañero (Álvaro San Román) que domina como pocos el arancel y lo aplica con estricta observancia. Dice esto (con una ligera variación de su texto que me permito con la finalidad de resumir lo que a mi me ha parecido mas relevante):
“De acuerdo con la interpretación restrictiva que debemos aplicar a la reducción del RDL 6/1999 en relación con la interpretación dada por la DG, la misma sólo sería aplicable a los españoles que acceden a su vivienda, entendida como domicilio habitual y permanente. Ello nos llevaría a no aplicar la reducción, a ningún extranjero (ni de la UE ni de fuera de la UE), ni incluso a los nacionales, cuando se tratara de segunda residencia, bastando entender que es segunda residencia cuando el domicilio que manifiestan en la comparecencia sea distinto del que es objeto de adquisición. Sin embargo como dice la propia DGRN en la Resolución de 12 de Septiembre de 1999 debe prevalecer una interpretación teleológica (el espíritu y finalidad de la norma) sobre una interpretación literal, y al mismo tiempo debe utilizarse un criterio objetivo que sirva para unificar su aplicación. Este criterio que simplifique y al mismo tiempo unifique la aplicación del beneficio del RDL 6/1999, debe ser el de la RESIDENCIA. Ello lleva a que cualquier compra de vivienda efectuada por un residente, aunque su domicilio sea distinto gozará de la reducción, mientras que un no residente (sea nacional o extranjero) no tendrá derecho a la reducción, ya que no hay esa inmediatez. No se puede decir, para sostener lo contrario, que dicho no residente puede o podría trasladar su residencia a España, porque ello nos haría tener que tratar con futuribles, hipótesis y daría lugar a una falta de uniformidad no deseada. La interpretación restrictiva de la reducción debe ir dirigida al concepto de vivienda, al que se refiere el RDL. Por las razones apuntadas, concluye que a los NO RESIDENTES no les es de aplicación la reducción del RDL 6/1999 de 16 de Abril”.
¿Qué dice? Que a todo residente se le aplica pero a los no residentes no.
RESOLUCIÓN DGSJFP DE 13022023: En el caso de esta resolución se trata de una vivienda pero que se manifiesta que se destina a local de negocio. ¿Prima lo que es o prima el destino que se le da al inmueble? El destino resulta ser fundamental con lo que ¿entonces todo aquel que compre vivienda y diga que no va a ser vivienda habitual pierde la reducción? ¿o solo aquel que no la destina a vivienda habitual? El debate sigue abierto aunque la resolución causó gran expectación.
Yo siempre indico en las escrituras si lo que se adquiere es para VH o no pero no está claro si lo determinante es solo que sea una vivienda que no se use para vivienda o si es relevante que sea una vivienda que no se use para vivienda habitual. Si es así, yo tengo vía libre porque como te digo siempre lo pongo. Por otra parte, lo de que se usaría para local se dijo en la hipoteca, no en la cv y se aplicó la doctrina del negocio complejo. De todas formas, si en la hipoteca dicen que no es vivienda habitual y en la compra figura como domicilio de los compradores otro distinto, habría base para no aplicar la reducción del 25%.
Reducción arancelaria en la compraventa de fincas de una explotación agraria prioritaria
“Si un agricultor compra para su explotación prioritaria y los gastos los pactan según ley y, por tanto, el comprador paga solo la copia, ¿se aplica o se aplica la reducción arancelaria? La cuestión es si el vendedor es o no es el beneficiario o destinatario de la reducción, ¿cómo lo veis?“
Pues yo, conforme al Artículo 1 del Real Decreto 2484/1996, de 5 de diciembre, por el que se reducen los derechos notariales y honorarios de los Registradores de la Propiedad en aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias que dice “se reducen en un 30 por 100 los derechos notariales regulados en el apartado 1 del número 2 de su arancel por la formalización de los siguientes actos relacionados con la aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias”, lo veo claro: hay reducción pague quien pague, sea conforme a ley o de otra forma diferente.
“La existencia de un arancel caduco y desfasado impide en ocasiones en las notarías modestas de pueblo pagar sueldos decentes a los empleados y tener un local en condiciones acordes al servicio público que prestamos con el agravante de las cada vez mayores obligaciones que se nos imponen. Eso sí, todo el que se ayuda del servicio público notarial cobra conforme a los costes que tiene y a los beneficios que desea tener y nadie protesta. Pero claro ¿quién le pone el cascabel al gato? Tal vez lo que da más sentido al servicio público notarial en estos tiempos son las notarías de pueblo. El experimento de liberalizar territorialmente a las notarías en Holanda creo que provocó la fuga de muchos Notarios a las ciudades”.
En mi opinión, el arancel está caduco y desfasado pero yo tengo una notaría bastante modesta y pago muy buenos sueldos a mi gente porque les tengo reconocidas las categorías que merecen y el trabajo que hacen. Además el convenio es el convenio. No se puede pagar mal a la gente no reconociendo sus categorías profesionales y la labor que hacen para mantener nuestra parte de la tarta. Si merecen más sueldo, pues hay que pagarlo. Yo gano (más o menos) un 25% de lo que ganaba cuando empezó la crisis. Mis empleados probablemente (dos casi seguro que lo hacen) ganen un 25% más de lo que ganaban en ese momento. Es decir, que yo y solo yo sufro las consecuencias económicas de las circunstancias de esta época (y de otras que no son tan propias de los tiempos que vivimos hace años); ellos y yo sufrimos el brutal incremento de la carga de trabajo y ellos, mis clientes, mi pueblo, y también yo, sufrimos que esta época de vacas flacas (y de tanta falta de honradez y profesionalidad) me obligue a mantenerme en un local que no reúne las condiciones que creo debería tener en estos tiempos.
Este tema del local me parece especialmente interesante y es objeto de conversaciones varias en mi notaría. “Tienes que cambiarte de local”, me dicen. Yo explico que mis ingresos cayeron en picado, que no he despedido a nadie, que mi gente gana bastante más que en 2009 y que cambiarse es pagar más renta y meterme en una serie de gastos que no me puedo permitir. Suelo también alegar que reconozco la importancia del local, pero la esencia de la función que prestamos no está en los despachos, ni en las salas de espera o de firma, está en la competencia y profesionalidad de Notarios y empleados que sacan adelante un producto “perfecto”, que no debe dar problemas a quien lo firma, es más, debe ser un producto que solucione las deficiencias que pudiera tener el título del transmitente (el del que te vendió o el de tus padres en el caso de una herencia) o el título de uno mismo si se tratara de una nueva escritura relativa a una finca que mantiene el mismo propietario (una aportación a gananciales, una agrupación o una declaración de obra, por poner algunos ejemplos). Debemos abandonar la concepción del listón de la inscripción. Además, habría mucho que hablar sobre porqué viene o no viene la gente a mi notaría.
Comparto al 100% lo de que otros sectores con los que tratamos a menudo, sí que cobran conforme a los costes que tienen y a los beneficios que desean tener. Nosotros lo segundo no podemos hacerlo, pero, lo cierto, es que nuestros honorarios se discuten a menudo (diría que muchos menos que los de inmobiliarios, mamporreros varios, comisionistas, traductores, abogados, gestorías o Bancos). Especialmente hay que prestar atención a los de aquellos inmobiliarios que cobran unas cantidades estratosféricas de las que nadie se queja (porque hay dinero fresco, bueno, tan fresco como el que utilizan para pagarnos a nosotros y que tanto les duele) y que son muy opacas al fisco y las de ciertos abogados (que deshonran a su colectivo) que ensartan a sus clientes con minutas injustificables que tampoco creo que se cuenten en la parte A de ninguna contabilidad. Luego, por supuesto, el caro es siempre el Notario.
He oído hablar (y mal) de la experiencia holandesa. Ahora hay enormes despachos con muchos Notarios y las poblaciones pequeñas han quedado desasistidas, pero no me atrevería a decir tan abiertamente que el servicio público notarial tiene su verdadero sentido en las notarías de pueblo, aunque supongo que lo dices porque en los pueblos tenemos más cercanía con la gente que en la ciudad donde el volumen de trabajo tal vez impide esa relación tan próxima. En cuanto a la accesibilidad de la función podría ser así, pero en cuanto a todo lo demás si las cosas se hacen bien, se hacen bien en Mosqueruela o en Madrid.
Yo no creo que si la gente se equivoca y no hace bien su trabajo es porque cobre poco a pesar de que cada vez tengamos más cosas que hacer, ni con que si se cobra poco es porque el arancel está como está y no podemos hacer florituras. Mi gente se equivoca y hace mal una parte de su trabajo, no cobra poco (cobra bastante o mucho) y, por supuesto, tiene muchas más cosas que hacer que antes, pero cuenta con un jefe (que soy yo) que les respalda, les cubre y les sufre los errores, que actúa como un empleado más de la notaría haciendo multitud de cosas que no son de su competencia, que también se equivoca y que cobra cada vez menos por lo que intenta no regalar ni un céntimo de lo que cuesta el trabajo que hace cobrando todo lo que le corresponde con arreglo a este arancel (o extra arancelariamente si se puede) que cumple en noviembre sus primeros 30 años.
Si me lo pienso casi prefiero seguir con el mismo hasta 2038. Cualquiera se fía del legislador ….
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un cliente mío que tiene una póliza de crédito recibe una liquidación mensual y le parece que la comisión de disponibilidad que se le cobra por la parte no dispuesta es muy alta, así que acude a su oficina a formular la pregunta del título de este artículo.
El bancario de turno, desviando la cuestión hacia los Cerros de Úbeda y, además, airadamente, le respondió que el cálculo era difícil y que necesitaba tiempo para hacerlo. Es probable, le dijo, que tuviera que ocuparse del asunto en su casa en el fin semana.
El pobre deudor vino a mi me preguntó “pero, ¿es tan difícil calcularlo?”. Le dije que tal vez fuera difícil calcular el saldo medio no dispuesto al tiempo de cada liquidación pero que era facilísimo calcular que con una comisión de disponibilidad del 0,35% al mes, pagaría 2.530 Euros en un año si no utilizaba ni un solo céntimo durante todo el año de duración del crédito y que pagaría 2.100 Euros si se llevaba del Banco los 60.000 Euros a crédito y no los llevaba de nuevo hasta el final del plazo, dentro de un año exacto. Es decir, le dije “te cobran mas por no tocar el dinero que por usarlo”.
Mi cliente se fue al banco de inmediato y yo me quedé esperando el habitual “¿pero qué le ha dicho el Notario a Fulanito?”.
Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.
NO, no tienen que quedárselas. Es una absurda forma de garantizarse ¿fidelidad? y de que uno vaya a rendir cuentas de su vida a quien no corresponde.
El Banco no tiene porqué tener ni la escritura de compraventa del terreno dónde se ha construido usted su casa, ni la declaración de obra en construcción de su casa, ni el final de obra de su cada. No tiene que tener nada de eso en su poder. Si lo tienen y le cuentan una película no se la crea: le están engañando.
De la hipoteca sí que tienen que tener la escritura, pero en esa escritura ellos son parte y es lógico que la tengan. Pero ¡cuidado¡, tienen que tener la que se hayan pedido para ellos (y pagado). No les corresponde tener la que se haya pedido para usted. Si quieren una que la pidan y la paguen. Nada de quedarse con las escrituras del prójimo.
¿En qué se diferencia un director de oficina de un apoderado?
El apoderado puede ser Director o no serlo y el Director puede ser o no ser apoderado, aunque lo normal es que lo sea o vaya a serlo.
Apoderado es el que tiene poderes para representar a la entidad para la que trabaja y que puede ser Director de la Oficina bancaria en la que trabaja o no serlo. No hay más.
¿Es razonable una comisión de disponibilidad más alta que el interés remuneratorio?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Leo y explico una póliza de crédito y me encuentro con que el interés ordinario o remuneratorio anual es más bajo que el porcentaje que se ha de pagar en concepto de comisión de disponibilidad, puesto que el interés es de menos del 3% y la comisión de disponibilidad del 0,25% mensual (3% anual).
Esto supone que si el cliente dispone de todo el dinero durante todo el año, pagará menos que si no tocara ni un céntimo en el mismo tiempo. No es ilegal, no es “abusivo”, pero se pone uno a pensar que la entidad sabe que esta póliza de crédito es de las que no se mueve (no se usan o casi no se usa, no se dispone de ella), de las que se tienen por tranquilidad, por si acaso, por si ocurre algo, por si las cosas van mal, y lo cierto es que no sabe uno que cara poner para explicarle al cliente este tipo de cosas. Si me hubiera pasado a mi, no firmo y me voy a la oficina a exigir que me reduzcan, como mínimo, esa comisión, a la mitad del interés ordinario.
Son muy listos, te doy el caramelo del interés bajo, pero no te explico que te voy a zurrar más con la disponibilidad. Mi cliente habitual ha tomado su decisión y a mi me puede caer otro “pero, ¿qué le ha dicho el Notario?”
Si quieres saber más sobre comisiones, aquí tienes material.
Diferentes ejemplos e importes de la comisión de disponibilidad
Comisión disponibilidad 0,08334% mensual sobre saldo medio no dispuesto y son 26.000 Euros. Son 250 Euros años si no se tocara ni un céntimo en todo el año.
Comisión disponibilidad 0,125% trimestral sobre saldo medio no dispuesto y son 100.000 Euros. Son 500 Euros años si no se tocara ni un céntimo en todo el año.
Comisión igual a la anterior con 50.000 Euros de límite. El interés es del 2%. Si lo utilizo todo durante todo el año, pago 1.000 Euros. Si no la uso en todo el año, pago 250 Euros. Razonable.
Comisión de 0,25% al trimestre con 60.000 Euros de límite. El interés es del 2%. Si no lo utilizo en todo el año, pago 600 Euros. Si lo uso al completo todo el año pago 1.200 Euros. Bueeno.
Comisión disponibilidad 0,04167% mensual sobre saldo medio no dispuesto y son 30,000 Euros. El interés fijo es el 2,50% anual que se percibirá sobre el capital dispuesto. Si no uso el crédito me cuesta 150 Euros al año. Si lo tengo dispuesto todo el año, me cuesta 750 Euros. Correcto, pienso yo.
Comisión disponibilidad 0,45% trimestral y son 30,000 Euros. El interés fijo es el 4% anual que se percibirá sobre el capital dispuesto. Si no uso el crédito me cuesta 540 Euros al año. Si lo tengo dispuesto todo el año, me cuesta 1.200 Euros. Me parece poco razonable.
Comisión disponibilidad del 0,35% trimestral y son 22.000 Euros. Interés fijo 5,92% anual. Si no toco el dinero 308 Euros. Si me lo llevo todo 1.302, 40 Euros.
Y con esta lo dejo. Es la misma que en el caso 7 pero al mes sobre 8.000 Euros. El interés fijo es del 4,40% anual. Así que todo dispuesto: 352 Euros. Todo sin disponer: 336 Euros. Un timo y un abuso.
¿Hace falta que el Notario me explique lo que voy a firmar si ya lo sé?
Que en el año 2018, el director de una entidad bancaria, joven pero con unos años de experiencia y que frecuenta la notaría a menudo, venga a intentar convencerme de que su cliente (y al tiempo mío), no necesita intérprete cuando firmó con uno hace diez días pudiendo yo “dar fe” de que no se manejaba bien en el idioma, clama al cielo.
Pero si además su argumento es que, “si él ya sabe lo que va a firmar”, es que es “tonto del bote”. Lo siento, pero es que algunos no aprenden ni a palos y siguen en las mismas, presionando, con el “a ver si cuela” y similares.
Al final, ha venido el intérprete y el extranjero asentía a mis explicaciones. Ante la duda de que hubiera podido adquirir “el don de lenguas” en los diez últimos días le he dicho que si tenía suficiente nivel de español (y yo no estoy obligado a hacerle un examen) podría firmar en adelante solo. Me responde que sí, pero que se lía con los números.
No me convence y menos aún después de que el intérprete haya tenido que reforzar sus explicaciones al hablar del interés de demora y del cuadro de amortización que era parcial al ser el interés variable, cosa que el extranjero no acababa de entender.
En fin….“es lo que hay”, pero estoy seguro de que volverá a pasar y con el mismo cliente.
Con otro me ha vuelto a pasar recientemente. Nos mando a la mierda, así directamente, sin contemplaciones. Le pareció que era poco menos que medieval que hubiera un Señor que tuviera que explicar a otro, con intérprete de por medio, lo que decía un contrato que estaba escrito en un idioma que no entendía. Ver para creer.
Por supuesto, no hace falta no saber el idioma para que el Notario le tenga a uno que explicar lo que viene a firmar. Es evidente que no se requerirá el mismo grado de profundización pero el que quiera un “¿lo tienen todo claro?, ¿firmamos?” se puede ir olvidando de mi.
“Me gustaría saber si puedo firmar una escritura de hipoteca con usted ya que me gusta lo que leo en su web y creo que puede orientarme en los días previos a la firma, dado mi desconocimiento del tema”.
Por supuesto que puede hacerlo, pero no sé si le es factible desplazarse hasta donde tengo la notaría, ni si la entidad con la que tiene pensado firmar su hipoteca, “le dejará” firmar conmigo. Si su Banco tiene oficina en mi pueblo sería más fácil, pero si no la tiene lo veo complicado. Es habitual que suceda así, pues no es lo mismo para ellos mandar al apoderado de mi pueblo a la firma, que tener que desplazar a un apoderado de otro pueblo próximo para que venga aquí. No es nada del otro mundo, pero hay entidades que ponen muchas pegas cuando se dan estas circunstancias. Tiene su lógica, pero tampoco es para tanto, la verdad.
Así que primero le tiene que venir bien a usted y segundo tiene que “parecerle bien” a su Banco.
¿Puedo utilizar el dinero de la subrogación para obras y muebles?
“Yo quería pedir un préstamo personal de 50.000 Euros para obras y muebles de la casa que me voy a comprar. El Banco me dijo que pagaría menos si solicitaba un préstamo hipotecario. La casa me cuesta 150.000 Euros. De ellos 102.000 Euros son para la casa y 48.000 Euros para la subrogación de la hipoteca por lo que yo dispondría de ese dinero para los gastos de obras y muebles que le he mencionado”.
Lo de pagar menos con la hipoteca, no lo tengo nada, pero que nada, nada claro, aunque dependerá del interés y de la duración del préstamo personal. Habría que echar unos números.
Por lo demás, creo que está usted en un error…
Usted paga 150.000 Euros por la casa y asume la deuda del vendedor que es de 48.000 Euros y que también los ha pagado quedándose con la deuda. El vendedor ha cobrado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros liberándose de la hipoteca. Usted ha pagado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros quedándose la hipoteca. Usted es dueña de la casa y debe al Banco 48.000 Euros. Así que no tiene ningún dinero. La subrogación de la deuda es una forma de pago, pero el dinero que debía el vendedor ahora lo debe usted y si lo ha utilizado para pagar no se lo puede gastar dos veces utilizándolo también en obras y muebles. Si quiere 50.000 Euros para arreglos varios y muebles, tendrá que pedirlos aparte.
Pues prestamizares convertir un crédito en préstamo, aunque no está en el diccionario de la RAE.
En la póliza de crédito, uno puede disponer hasta el límite del importe concedido y paga por lo dispuesto y (en la mayoría de las ocasiones) un poco por lo que no utiliza (comisión de disponibilidad).
En el préstamo “está todo dispuesto” desde el principio y pagas interés por todo el importe.
A veces a la entidad (bueno, o al cliente de la entidad) no le interesa renovarte el crédito por otro año más y como el saldo está a su favor te concede un préstamo por el saldo del crédito a su favor (o por otra cifra distinta, pues no tiene que ser exactamente la misma).
A eso le llaman prestamizar. Hasta hace pocos días, no lo había oído nunca.
¿Qué hacemos los Notarios con la STS de la reclamación de posición deudora?
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Yo, de momento, – le dije al compañero – solo advierto verbalmente. Si alguien quiere irse pues que se vaya. Y seguiré esperando que la cosa tenga solución rápida a nivel bancario. ¿Y tú?
Pues yo, me dijo, me estoy planteando poner esta cláusula que te mando pero, de momento, no lo estoy haciendo porque parece que la sentencia solo se refiere a la cláusula de Kutxabank.
“ADVERTENCIA.- Yo, el Notario, he advertido a ambas partes respecto a la comisión de reclamación de posiciones deudoras del contenido de la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Octubre de 2019, e insisten ambas en el otorgamiento.”
Yo – le dije – algo os había leído en el grupo de Whatsapp sobre que era de la Kutxa, pero se me acabó pasando el asunto por alto. Entonces, no es una declaración general de abusividad de la comisión, ¿no?
No, es sólo para la Kutxa pero esto un aviso y puede que vengan otras sentencias.
El diferencial para el cálculo del valor de mercado del préstamo
Una nueva ocurrencia (iba a decir maldad) de las entidades de crédito. En el primer caso que he visto ese diferencial era de +2,65% y se explicaba de este modo “el Banco podrá percibir una compensación acorde con los costes efectivamente soportados por el importe que se se especifique en las condiciones particulares …”.
Ya le pediré a alguno de mis amigos bancarios que me la explique.
¿Son mejores las condiciones de la póliza de crédito que me ha dado otro Banco?
Me pide un cliente, que por cierto sé que se ha quejado de mí en alguna ocasión, que le compare las condiciones de su póliza de crédito de este año con la que tenía firmada con otra entidad hasta este año. Teóricamente se ha ido a otra entidad para salir ganando pero …. ha salido perdiendo, porque aunque consigue una mejora de las condiciones, tiene peor interés y peor comisión de disponibilidad que su póliza de crédito anterior.
Evidentemente, se cabrea. Estaba quemado con la anterior entidad pero no exactamente por las condiciones (o no solo por las condiciones) sino por el trato que recibe, y cuando decide que se va a la competencia, ya de entrada le tratan peor.
Ya lo estoy oyendo,“¿pero tú te metes en eso?”
¿Y porqué no? Ambos documentos son suyos y están en mi protocolo, me reconoce que él no sabe hacer los cálculos y yo sí, así ¿qué tiene de malo?
Eso sí, como el del Banco no estaba, le he dicho: “A ver como se lo cuentas luego al del Banco, que no quiero que venga a decirme eso de ¿qué le has dicho a Fulanito?”
¿Un certificado de cuenta para cobrar una factura de un Notario de 50 Euros?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Necesito que me mandéis copia simple. Para el abono de la misma necesito factura notaría y certificación de titularidad de cuenta para gestionarlo”.
No tengo por costumbre enviar copias simples electrónicas de poderes. Son documentos especiales que hay tratar con cuidado. Y me parede una exageración pedir un certificado de cuenta para esta cantidad (y casi que para cualquier otra). ¿A que se debe esta petición? Es exigible por alguna norma que yo desconozca o es una operativa interna de ustedes. Estamos todos muy faltos de tiempo para exigir cosas que no proceden y que suponen un incremento de la carga de trabajo.
“En este caso nos lo exige el cliente para que nos autorice al abono de la misma, La documentación necesaria, copia simple, factura emitida a nombre de *** y certificación de titularidad de cuenta. Es un trámite habitual para todas los poderes de venta que firmamos con ellos. El certificado de titularidad de cuenta en caso de no poder facilitarnos podríamos intentar gestionarlo con un pantallazo de la cuenta justificando el titular de la misma”.
Ya pero no se pueden imponer las operativas propias a los demas. Además, yo no tendría porque hacer la factura a favor de su cliente que no ha firmado mi escritura. Usted trabaja para ellos, pero yo no trabajo para ellos y si no hay una norma que me obligue a ello (ruego me la indique si es así), no tengo porque pasar por el aro de las formalidades ajenas. Insisto tenemos mil cosas que hacer todos los días para imponer tanta historia para cobrar un poder.
Ya no hubo respuesta, pero al final, se escanearon ellos la autorizada y me pidieron la factura sin dar mas la lata ni con la CSE ni con el certificado.
“Me piden la escritura de herencia de mi padre para cobrar la cláusula suelo”
“Una de mis hermanas necesita que firmemos la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de mi padre, ya que quiere cobrar la cláusula suelo de la hipoteca de su casa en la que mi padre aparece como avalista”.
¿A alguien se le ocurre para qué puede querer el despacho que le lleve el asunto o el Banco al que le esté reclamando, la escritura de herencia de su padre?
¿Qué tendrá que ver que su difunto padre fuera avalista de la hipoteca?
“Admiro la función del Notario. Llevo muchos años de empleada de banca en Talsitio, y esta recopilación de anécdotas me resultan super familiares. Me encanta leerlas. Es tan gracioso como real. Aunque en el día a día pueden resultar agotadoras, visto en perspectiva resultan simpáticas”.
¿Sabes lo que pienso cuando alguien como tú de la Banca se identifica con mis anécdotas? Pues en que no sé porqué tantas veces tenemos que luchar a brazo partido los unos y los otros. No somos aliados y odio que me digan que soy (bueno, no yo, los Notarios) aliados de la Banca, pero somos dos colectivos que trabajan juntos a diario. El Bancono existe, solo existen las personas. Tengo 50 años y llevo casi 16 como Notario (si me sigues y lees sabrás lo que me costó aprobar) y a estas alturas (y me quedan 20 años para jubilarme) todas esas cosas me tienen ya muy cansado. ¿Cómo estarán los compañeros de 55, 60, 65 o 69 teniendo en cuenta que hasta pueden llevar, respectivamente, 25, 30, 35, 40 o 44 años de ejercicio?¿Cuándo se pierden las fuerzas o decaen los ánimos para hacer las cosas bien y mandar a alguien (o todo) a freír puñetas? Te juro que me cuesta … me cuesta (a veces mucho) no hacerlo.
Amigos en la banca tras todos estos años solo tengo dos. Uno se jubiló más quemado que la pipa de un indio sin llegar a los 60 y tras años trabajando más de lo que le correspondía hacerlo, a puerta cerrada, y atado al teléfono todo el día. La otra se dejó la banca y prepara oposiciones.
Tras la publicación de esta pequeña entrada recibo otro mensaje:
“Justito, yo soy empleada de banca desde hace más de veinte años. Hasta hace muy poco tiempo acudía a la notaría a diario (ahora voy poco porque he cambiado de departamento). He conocido a varios notarios en mi plaza, les admiro a todos y de algunos me considero amiga. Pertenecéis a un colectivo poco valorado en comparación con la labor que hacéis … yo tampoco sé dónde está el problema, ni cuál es la solución, pero por si sirve de algo te diré que también hay gente que os valoramos“.
A mi lo que me pasa actualmente, no me pasó en mis dos primeros destinos. Mis cinco primeros años fueron agradables en este sentido aunque hubiera encontronazos ocasionales. Actualmente ocurre lo contrario: encontronazos a diario y buenos momentos muy de vez en cuando. Yo creo que atravesamos una mala época que nos tiene perturbados. Puede que los años que vamos cumpliendo todos nos vayan afectando, tal vez la juventud de otros tampoco ayude. Gracias por escribirme.
Aparte de los honorarios que pague a un Notario u otro, ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar por una compraventa con hipoteca?
“Soy una particular que compra e hipoteca una vivienda y mi Banco insiste en que haga gestión con su Notario. Yo prefiero hacerlo con otro Notario de mi confianza y me está costando bastante obtener la total responsabilidad hipotecaria para que me calculen los honorarios a pagar al Notario de mi confianza y así poder comparar entre uno y otro (el suyo y el mío). Mi pregunta es, aparte de los honorarios que pague a un Notario o a otro ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar? (impuestos, etc … )”
Entiendo que usted utiliza el término gestión en sentido “impropio” refiriéndose a la firma de la escritura, no a su gestión posterior (que el Banco no va a dejar en manos de ningún Notario casi con absoluta seguridad). También le diría que al comparar, tenga en cuenta que la provisión de fondos se calcula para que sobre dinero (a veces para que sobre mucho…). Sepa, por último, que el dato de la total responsabilidad hipotecaria no es el más importante para calcular la factura del Notario (más importante es la extensión de la escritura) y que, tal vez, puede tomar usted como referencia una cifra que se sitúe en torno a un 50% más que el importe del préstamo (si, 100.000, la TRH, 150.000 Euros), aunque en los últimos tiempos la TRH ha bajado mucho sobre todo en el apartado de costas y gastos (lo que daría para escribir mucho más que una simple FAQ …). La responsabilidad hipotecaria sí es importante a efectos del Impuesto de AJD (a menor TRH, menor AJD).
No, no hay ninguna otra diferencia
Los impuestos serán los mismos, como es lógico, vaya al Notario que vaya, y el Registro de la Propiedad le cobrará igual pues será el mismo vaya a la notaría que vaya (otra cosa es que esa minuta se calculara exactamente igual en otro Registro, pero no entraré en ese tema). Entre notarías no habrá grandes diferencias en la factura. He intentado explicar porqué los Notarios no cobramos todos exactamente lo mismo en este post, aunque no es la hipoteca una escritura en la que pueda haber grandes diferencias entre Notarios a los efectos que explico en ese post.
Pero sin ningún género de dudas, si quiere ir al Notario de su confianza, le aconsejaría que vaya y no se deje convencer por el Banco. Es cierto que en ese Notario al que le manda el Banco, todo podría ser más ágil (se dirigen al oficial que lleva el tema, en la notaría tienen los poderes, tal vez los datos de la promoción del inmueble, etc …) pero esa agilidad no puede contrarrestar la confianza que uno siente por su Notario que se podría ver sustituida (tal vez, solo tal vez) por otro Notario que no le haga a usted más caso que el estrictamente necesario y que sea cómodo al Banco por otras razones.
Bloqueo de cuentas del cónyuge en gananciales del difunto causante
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Ayer mi hicieron la siguiente pregunta: “Si mi padre se lleva el dinero que tiene en cuentas abiertas con mi madre antes de que fallezca, ¿evita que se las bloqueen cuando mi madre muera? No tenemos intención de defraudar porque el dinero es ganancial y así se declarará, pero si que intentamos evitar que a mi padre se le quede todo el dinero que tiene bloqueado cuando fallezca mi padre”.
Lo primero que pensé es que, aunque parecía una maniobra “burda”, demasiado sencilla, lo cierto es que tenía que funcionar. Yo mismo tengo cuentas profesionales con saldos gananciales en las que mi mujer no está y si ella muere, no me las iban a bloquear, ¿no?
Después hice una encuesta en la que lo consulte a un Notario, un inspector de hacienda, un fiscalista y un gestor.
Todos estuvieron de acuerdo en que las cuentas del cónyuge del difunto por muchos gananciales que hubiera, no se bloquearían.
1. m. Aire caliente y molesto que se levanta en el estío.
2. m. Calor sofocante.
3. m. Encendimiento pasajero del rostro.
4. m. Desazón o sofocamiento producido por algo que ofende, molesta o avergüenza.
No hace ni aire, ni hemos llegado aún a los calores sofocantes, estamos a diez días del cuarenta de Mayo …
Quedan dos.
Sí, tengo el rostro encendido porque cuando me pisan el rabo se me causa este efecto secundario, pero sobre todo tengo desazón o sofocamiento por algo que me avergüenza … algo que me ofende y me molesta, pero que, principalmente, me avergüenza.
Me avergüenza que tres profesionales de la intermediación, de la gestoría y de la banca, que llegan tarde, estén mientras yo escribo y me hago el despistado, haciendo comparaciones sobre en que notaría se desenfunda más rápido. ¿Eso es lo que hemos aprendido en estos años?
Uno puede llegar tarde, no haber aportado todos los datos, no saber salir al paso de las dudas que quedan y encima exigir rapidez al contrario.
Uno no puede venir a la notaría a comprar su casa e hipotecarse por 360 meses, uno después de otro, 1, 2, 3, 4, 5, 100, 101, 200, 201, 300, 301 y 360 …. y marcharse a recoger el niño del colegio. Claro, se pensaban cuando han entrado (sin saber yo que había un ausente) que yo me iba a poner a leer y explicar, pero he parado en seco y hemos esperado a la señora que se había ido. Entonces han empezado las dichosas comparaciones y mi bochorno. Pues en la notaría tal esto, en la otra lo otro, es que allí se saben la operativa … y todo con unos caretos de no veas. Al salir han levantado el pie todos, excepto uno …
Estoy pensando en irme a algún curso, simposium, conferencia, charla o similar sobre Banca Ética, aunque no sea yo el que más lo necesite …
¿Cuándo vamos a aprender? Los de un lado, los del otro y los que estamos en medio.
Yo también estoy cansado, yo también tengo hambre, yo también quiero irme a casa, pero sobre todo quiero hacer las cosas bien y no paso por cualquier cosa que me pongan por delante, discuto las minutas que no se entienden, las operativas que no me cuadran, y por eso no desenfundo rápido y no soy el más rápido del Oeste. Ni falta que me hace ….
Comisión por preparación de la escritura de cancelación de hipoteca
Tengo un amigo que esta semana me ha preguntado por este tipo de comisiones. A modo de ejemplo, en una escritura pueden encontrarse reguladas de este modo:
“Comisión por preparación de documentación para el otorgamiento de cancelación hipotecaria.- Cuando a petición de la parte deudora se solicite al Banco el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca, una vez satisfechas todas la cantidades debidas por razón de la presente operación, se devengará a favor del Banco una comisión de xxxx, que se adeudará de una sola vez en la cuenta vinculada de la parte acreditada o, en su defecto, deberá ser abonada en efectivo; todo ello sin perjuicio del deber del solicitante de atender los gastos notariales y registrales, e impuestos, que se ocasionen por razón de la mencionada cancelación”.
Mi amigo había comprado una vivienda subrogándose en la hipoteca que tenía el promotor. En su escritura de compraventa con subrogación solo se recogían las variables fundamentales del préstamo en el que se subrogaba y entre ellas algunas de las comisiones que pagaba al subrogarse o que tendría que pagar en el futuro. La comisión de preparación de la cancelación de la hipoteca no estaba entre ellas, pero yo no podía asegurarle que no estuviera en la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Averigüé a través de su copia que aquella hipoteca se había firmado en Madrid, que luego se había subsanado y que más tarde había sido objeto de una ampliación. Difícil por tanto obtener la información que necesitaba sin dar unas cuantas patadas para conseguirla. En su oficina le reclamaban una comisión de 100 Euros y le indicaban que no podría cancelar su cuenta para que tal comisión pudiera serle cargada.
Hace unos días me comentó la situación
Le aconsejé (aunque no lo necesitaba) que se aplicara aquello de que “el que no llora, no mama” y que fuera a su oficina a insistir en que le entregaran el certificado de cancelación de la deuda para luego con él encargar su escritura en la notaría de su elección, advirtiendo de que no pagaría comisión alguna a no ser que le acreditaran que la comisión se había pactado en la escritura de constitución de hipoteca en la que él se subrogó.
Su insistencia ha tenido resultado. Tiene el certificado en su poder y ya puede encargar su escritura. Esperemos que ahora no pretendan cobrarle “el desplazamiento” a la notaría de los apoderados del Banco o de la gestoría del Banco para la firma.
“Buenos días (a quien corresponda): No me incorporan esta Póliza con aval ICO porque falta la página 15 del adjunto “POLIZA” (que es el que os pego aquí el pantallazo). Va en los anexos que os pasé el viernes pasado a las xxx h y que se llevó también el cliente. En la documentación que me pasasteis, no está. Revisad que no se os quedara firmada y no anexada… Ya os digo, sin esta página NO ME INCORPORAN LA OPERACIÓN. GRACIAS“.
Respuesta:
“Buenos días: La hoja 15 del documento póliza dice exactamente lo mismo que la 35 de la póliza intervenida y precisamente porque dicen lo mismo e inducen a confusión porque ambas dicen que es la última hoja y solo una puede serlo, la estoy quitando en todas, no solo en esta )al igual que quito páginas en blanco que no valen para nada salvo para ocasionar problemas en el futuro). Perdona que utilice este término pero no pueden ser tan cuadriculados. Ambas dicen lo mismo y al unir las dos resultan contradictorias por eso me quedo con una sola. Saludos y gracias, Justito El Notario”.
No hubo respuesta. Justito wins.
En la misma semana otra cuadricula y dura de mollera:
“Buenos días XXX: ¿Habéis enviado la documentación intervenida por la plataforma? Es que si no, no la incorporan. Muchas gracias. Saludos”
Respuesta:
Buenos días xxx: Tanto en la oficina de xxx como en la de xxx saben que nosotros solo hacemos la comunicación de la firma. Ni subimos copia, ni enviamos facturas. Esto es así desde hace muchos meses y se lo he explicado a muchos de sus compañeros. Yo no soy un empleado del Banco, ni puedo estar sometiendome a las rutinas de cada uno de unos mis clientes, ya sean grandes o pequeños. Si usted quiere copia pídemela y yo se la mandaré por mi propio sistema y si quiere pagarme también las facturas pues estaré encantado, pero no voy a subir nada más a la plataforma. Solo la carátula. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Suelen verse todos estos términos, por lo general, en minutas bancarias de operaciones hipotecarias o en pólizas intervenidas notarialmente y nos obligan a repasar (o a estudiar) conceptos olvidados o casi desconocidos. Algunos términos son ya clásicos, pero otros no lo son tanto.
Gross-up. Disposición en virtud de la cual el prestatario deberá abonar al prestamista una cantidad adicional en el caso de que los pagos realizados por el prestatario se vean sujetos a algún tipo de retención.
Notificaciones “push”. Son los mensajes que se envían desde un servidor remoto hasta los dispositivos que tienen instalada la aplicación.
Negative pledge. Me la encontré en una venta de varias fincas urbanas, que formaban un edificio y que se hallaban arrendadas a un solo arrendatario. Para el pago del precio, se firmó por la sociedad compradora una póliza de préstamo comprometiéndose la parte prestataria a no disponer de las fincas adquiridas y a no constituir ningún tipo de garantías personales ni reales y a no dar lugar a que se impusieran garantías reales, cargas o gravámenes de cualquier tipo sobre dichas fincas o a que surgieran derechos a favor de terceros acreedores, ni a solicitar que fueran constituidas las garantías prestadas por terceros por cuenta de obligaciones a su cargo.
Material adverse (también conocida como cláusula MAC). El objeto de esta cláusula es que las partes puedan gestionar el riesgo inherente a una operación de adquisición o de inversión donde haya mucho dinero en juego.
Cross default. En caso de un incumplimiento parcial de pago del deudor se puede exigir la anticipación del vencimiento del crédito y el pago total de la deuda.
Covenant. Cláusula por la que el deudor se compromete a amortizar en primer lugar la deuda en que se incluye el covenant, sin dar preferencia al cumplimiento de otras. En el caso concreto en que se encontraba se decía: “La deuda que la parte prestataria tiene a día de hoy con el grupo al que pertenece tendrá carácter subordinado y se compromete a, mientras no se haya amortizado íntegramente el préstamo concedido, no reintegrar al grupo cantidad alguna en concepto de principal por dicha deuda. La prestataria se compromete frente al Banco a no repartir dividendos al socio único mientras no se haya amortizado íntegramente el préstamo concedido en este acto por el Banco”.
Waiver. Si en el Covenant se autoriza al deudor a realizar el pago del préstamo subordinado, esa dispensa recibe el nombre de “Waiver”. El Waiver es una simple dispensa temporal del Covenant.
Pari passu. No, no tiene nada que ver esta cláusula con los casinos como de broma solía decir algún compañero cuando se le aparecía la “pari passu”. A mi me han pedido en alguna ocasión que la explique con cariño porque tal vez asuste y suene muy rara, aunque resulte razonable conceder al acreedor la preferencia que otorga en determinadas operaciones. Si soy sincero es la que me resulta más familiar y la que he visto en más ocasiones.
Laissez Passer (“Dejar pasar”): Un extranjero trae para identificarse un documento de formato similar a un pasaporte que se denomina así. El documento está expedido por la ONU. Dice que con ese documento viaja por todo el mundo y le sirve como identificación y que no tiene ningún otro documento para que le identifique. Muy probablemente fuera del caso de un viaje oficial, este Señor debería portar algún otro tipo de documento u olvidarse de firmar un documento notarial en España.
Sort Code: Es un código único que utilizan los bancos situados en el Reino Unido. Está formado por 6 números y aparece en las tarjetas de crédito/débito como tres pares de dígitos, por ejemplo: 20-99-57. Este código identifica tanto al Banco como a la sucursal donde está abierta la cuenta.
Forfaiting. El forfaiting es una operativa por la que la empresa exportadora vende a una entidad financiera un documento de pago internacionalmente aceptado, letra o pagaré, que reconoce un derecho de cobro originado en una operación de compraventa internacional, transfiriendo todos los riesgos y responsabilidades de cobro y recibiendo el pago al contado con las deducciones propias del descuento
Lease back. El lease-back, como su nombre indica, es similar al leasing, pero a la inversa. La operación consiste en que el propietario de un bien, mueble o inmueble, lo vende a una sociedad de leasing para suscribir a continuación un contrato de arrendamiento financiero sobre el mismo.
Weat Lease (arrendamiento húmedo). Es como un chárter o contrato de fletamento, excepto que lo debe realizar una aerolínea u operador que tenga sus propios permisos de operación. La aeronave debe ser operada bajo el código de designación de vuelo del arrendatario y con sus autorizaciones de ruta.
Cashback. Es la utilización de una tarjeta de crédito para obtener dinero en efectivo cuando se realiza alguna compra.
Stand-by letter. Es una orden de pago dada por una entidad de crédito como garantía en favor del acreedor destinatario, para ser ejecutada simplemente alegando que el deudor no ha cumplido, sin necesidad de tener que acreditar dicho incumplimiento. Algo así como el aval a primera demanda o primer requerimiento.
Escrow. Son contratos que se implementan cuando una de las partes quiere asegurarse de que la otra cumpla en el futuro con ciertas condiciones u obligaciones antes de firmar un contrato, acudiendo al llamado “agente escrow”, que custodia la seguridad o el activo objeto del contrato hasta que se cumplan las condiciones mencionadas allí. El Notario podría ser perfectamente ese agente.
Hush. Es una operación criptográfica que genera identificadores únicos e irrepetibles a partir de una información dada. En el ámbito notarial se usa en las actas de transparencia previas a las hipotecas y constituye una alternativa a la incorporación a la matriz de la voluminosa documentación remitida por el Banco, mediante la constitución en el mismo acta de un depósito de dicha documentación en el archivo del Notario a través de un fichero electrónico identificado por su Hash, de modo que se asegure la conservación del archivo electrónico y la posibilidad de comprobación y prueba fehaciente del contenido de dicho fichero para la expedición de ulteriores copias del acta incorporando el documento depositado o su traslado a papel.
Blockchain y criptomonedas. La última duda que tuve sobre el Blockchain (¿quién no ha oído hablar de él a estas alturas?), fue esta ¿Blockchain se inventó para bitcoin o ya existía y se aprovechó para ello? Fue entonces cuando me dijeron que por ahora disociar blockchain de criptodivisa es algo teórico (o lo que es lo mismo, por lo que parece el dilema de la gallina o el huevo, llegaron al mismo tiempo). Los usos de blockchain al margen de las criptomonedas están poco proyectados. Difícilmente habrá usos públicos en un entorno privado sin minado de criptomoneda, aunque si hablamos de criptomoneda como indisociable de blockchain, ¿no deberíamos más bien decir que es indisociable de un token? Tal vez deberíamos decir que toda blockchain necesita un token que genere minado. Bitcoin (en minúscula) es el token de la blockchain de la moneda Bitcoin (con mayúscula). A estas alturas de la conversación, yo ya estaba pensando en que para qué me habría metido yo en este lío de intentar entenderlo y mucho mas en el lío de querer explicarlo.
iGaming. Hasta que hace unos días me puse a escribir algo sobre esos regalos de dinero que se hacen en los casinos de internet, no sabía que el Gaming no es lo mismo que el iGaming que es el conjunto de juegos de casino que podemos encontrar en Internet. Reconozco que hice hace un par de años una apuesta sobre el ganador de Eurovisión para darle emoción a una cena en casa organizada para ver el festival y que lo he intentado un par de veces con la selección española en partidos de Eurocopa o Mundial, aunque he desistido a causa del nivel de exigencias para el acceso y registro. Siempre me ha picado la curiosidad con eso de que las empresas de iGaming regalasen dinero (bonos sin depósito, parece que se llaman) con el que se puede ganar mas dinero que ya es un dinero completamente real. El Real Decreto 958/2020, de 3 de noviembre, de comunicaciones comerciales de las actividades de juego recoge en su Capítulo II disposiciones específicas, que afectan a determinadas formas de comunicación comercial, como el patrocinio o los bonos y otras iniciativas promocionales. Los llamados bonos sin depósito no están admitidos en España desde el 1 de mayo de 2021 según la DF 3ª de dicha norma.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Buenos días: Con respecto a los protocolos xxx y xxx de Don Justito El Notario, los asientos del registro están vencidos. Al ser todo el trámite telemático, necesitamos que, por favor, vuelvan a presentar ambos protocolos al Registro para renovar. Adjunto nota de calificación negativa. Ruego me diga algo al respecto por favor. Muchas gracias, saludos”.
He revisado la calificación: una ratificación que falta y unas capitulaciones no inscritas en el Registro Civil.
Inmediatamente me ha venido a la cabeza aquello de que “la venganza es un plato que se sirve frío”. Y sí, me voy a vengar, vaya si me voy a vengar, así que:
Buenos días: Pues lo siento, pero no voy a hacerlo a no ser que me paguen ustedes las copias. En cuanto a la compraventa, existe copia autorizada en papel y la cuestión tiene fácil solución. La de la hipoteca es más conflictiva porque no se hizo en papel por política de ustedes y ahora me temo que tienen que sufrir las consecuencias. No tengo ninguna obligación de hacer lo que me piden gratuitamente. Espero noticias si están conformes con el abono de las facturas que, pienso, deberá efectuarme el cliente (culpable en parte de la situación), puesto que ustedes no podrán por sus rígidas operativas efectuarme el pago en el día de hoy. Lo siento, saludos y gracias, Justito El Notario.
Horas después me han matizado que la política es de la entidad y no de la gestoría. Vale, venga, pero ya me gustaría a mí haber podido mirar por un agujerito el despacho en el que dos mentes pensantes desconocidas reían cuando se les ocurrió su magnífica idea: “Jo, jo, jo, vamos a joxxx mucho a los Notarios con esto”.
Buenos días: Le envío el art. 224 del Reglamento Notarial donde dice: “Las copias autorizadas electrónicas una vez expedidas tendrán un plazo de validez de sesenta días a contar desde la fecha de su expedición. Transcurrido este plazo podrá expedirse nueva copia electrónica con igual finalidad que la caducada. La expedición de esta nueva copia autorizada electrónica con idéntico destinatario y finalidad no devengará arancel alguno”. Rogaría renovaran el asiento ya que esta caducado y corremos un riesgo. Saludos, espero sus noticias.
Buenas tardes. El inciso que me indica del Artículo 224 de RN está anulado desde el año 2008 por una sentencia del TS de 20 de Mayo. Saludos, Justito El Notario.
Unos minutos después:
“En ese caso le rogaría renovaran telemáticamente y me enviaran factura a nombre de la entidad y se la abonaremos de inmediato”.
Una opción que me llega a través de un compañero sería esta otra: “En relación con su correo del pasado ***, quiero recordarles que esta notaría ha cumplido escrupulosamente con su obligación de presentación del documento en el registro en tiempo y forma. A partir de ahí, no tenemos mas obligaciones en relación con la presentación del documento, correspondiendo a ustedes la consolidación del asiento. Si se este caduca, estamos encantados de colaborar con ustedes en subsanar el problema con una nueva presentación, pero obviamente ello exige la expedición de una nueva copia en papel o electrónica, según prefieran ustedes. En el presente caso, han solicitado una segunda presentación telemática y ello exige la expedición de una nueva copia electrónica. Ese es el concepto que les han sido facturados. Me adjuntan ustedes una Resolución referida a un caso completamente distinto, en el que el Notario expidió copia autorizada electrónica incompleta, lo que motivó que no fueran apta para la inscripción. Pero en el caso que nos ocupa, el envío fue correcto y la copia fue correctamente expedida, siendo la causa de la caducidad del asiento imputable exclusivamente a ustedes. Sin otro particular, les saluda atentamente, ***”.
Me alegro de que me hagas esa pregunta (las subrogaciones tácitas)
“Buenos días: Fulano firmó una Extinción de Condominio y necesitan saber en el Centro Hipotecario si firmó también una Subrogación de Deudor. Puede que el cliente solo firmara la Extinción pero que no se lo comunicara a Bank, S.A. estando todavía los dos como titulares en las hipotecas. ¿Puedes aclararme algo? Gracias anticipadas. Saludos, Mengano“.
Hola Mengano: Sí, claro que podría ser. En Bank, S.A. Son muy “aficionados” a esas cosas. Por eso, cuando yo le aclaro al que se sale de la comunidad (y teóricamente de la hipoteca) que quedará “un fleco” pendiente, en principio lo “entiende”. Pero cuando va al Banco y este le dice que sí, que lo harán, que le dejarán libre pero más adelante se coge un mosqueo muy considerable. Después el Banco me llama para tirarme de la oreja porque estiman “que explicar eso, no es cosa mía”….. Manda huevos que diría aquel, que no es cosa mía, dicen. Hay que ser tonto para pensar y decir eso. Claro, me tengo que reprimir para no mandar a la M al de Bank, S.A.
A fin de cuentas le explican una “milonga” a la gente diciéndoles que se consentirá aunque a lo mejor no inmediatamente y luego … ya no sueltan al pajarito “ja les maten”.
En fin .. . Dicho esto, pues no sé si es tu caso o no lo es. No sé si hubo subrogación tácita o no. ¿Tienes esa escritura de disolución y subrogación? Conmigo no la hicieron. Espero noticias, saludos. Justito El Notario.
Él solo me dijo: “Gracias, te he entendido perfectamente”.
De la problemática fiscal derivada de la reciente sentencia del TS, hablamos en otro momento.
Mi hipoteca era por 30 años y ahora resulta que es por 35
“En el año 2007 firmé una escritura de hipoteca por 30 años. Hace un año descubrí que en el Banco consta que mi hipoteca es por 35 años y que desde el principio se han hecho todos los cálculos con este plazo de vencimiento, es decir, con 5 años más de lo firmado ante Notario. Se lo comenté a mi gestor en el Banco y después de hablarlo con su correspondiente departamento, me dice que es un error de la escritura, que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pondrán los 35 años que, según ellos, son los correctos. ¿Cree que podría reclamar que sea por 30 años? ¿Qué me beneficiaría más?”
Se me ocurren un par de cosas respecto a su caso.
La primera es que no firme subsanación alguna sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo suele mencionarse más de una vez a lo largo de la escritura y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 años o unas veces una cosa y otras otra. Tenga en cuenta también, que el plazo se deduce de otros datos, como el número de cuotas o las fechas de comienzo y fin de los pagos.
Y la segunda es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades establecían (ahora son menos habituales) plazos máximos de duración de la hipoteca. En estos casos se decía, por ejemplo, que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Puede que las operativas arrastradas por la sucesora de alguna entidad ya desaparecida hayan sido confundidas o mal interpretadas.
Una vez que todo esté claro, podrá subsanarse o reclamarse lo que corresponda.
¿Que qué le beneficia más?Pues depende. Con más años, va a pagar más intereses, pero a lo mejor, a la larga, le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar. Es difícil hacer cálculos sin más datos (muchos más datos) y sin saber que evolución tendrán los intereses en adelante (pues presumo que su hipoteca es a interés variable por razón de que parece que lleva ya unos años pagándola).
“1. El derecho de desistimiento de un contrato de crédito es la facultad del consumidor de dejar sin efecto el contrato celebrado, comunicándoselo así a la otra parte contratante en un plazo de catorce días naturales sin necesidad de indicar los motivos y sin penalización alguna. El plazo para ejercer el derecho de desistimiento se iniciará en la fecha de suscripción del contrato de crédito o bien, si fuera posterior, en la fecha en que el consumidor reciba las condiciones contractuales y la información recogida en el artículo 16.
2. El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento tendrá las obligaciones siguientes:
a) Comunicarlo al prestamista antes de que expire el plazo previsto en el apartado 1, ateniéndose a la información facilitada por este último de acuerdo con la letra p) del apartado 2 del artículo 16, por medios que permitan dejar constancia de la notificación de cualquier modo admitido en Derecho. Se considerará que se ha respetado el plazo si la notificación se ha enviado antes de la expiración del plazo, siempre que haya sido efectuada mediante documento en papel o cualquier otro soporte duradero a disposición del prestamista y accesible para él.
b) Pagar al prestamista el capital y el interés acumulado sobre dicho capital entre la fecha de disposición del crédito y la fecha de reembolso del capital, sin ningún retraso indebido y a más tardar a los treinta días naturales de haber enviado la notificación de desistimiento al prestamista. Los intereses adeudados se calcularán sobre la base del tipo deudor acordado. El prestamista no tendrá derecho a reclamar al consumidor ninguna otra compensación en caso de desistimiento, excepto la compensación de los gastos no reembolsables abonados por el prestamista a la Administración Pública.
3. En caso de que un prestamista o un tercero proporcione un servicio accesorio relacionado con el contrato de crédito sobre la base de un acuerdo entre ese tercero y el prestamista, el consumidor dejará de estar vinculado por dicho servicio accesorio si ejerce su derecho de desistimiento respecto del contrato de crédito conforme a lo dispuesto en el presente artículo. En caso de que este servicio accesorio sea un contrato de seguro de vida, el derecho de desistimiento se regirá en lo que sea aplicable por lo establecido en el artículo 83.a) de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, y en el resto de casos, el consumidor tendrá derecho al reembolso de la parte de prima no consumida.
4. Si el consumidor tiene derecho de desistimiento con arreglo a los apartados anteriores, no se aplicarán los artículos 10 y 11 de la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, ni el artículo 110 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre”.
“Entonces – me dice el consumidor que está firmado conmigo una póliza de préstamo- , si me arrepiento por la razón que sea, ¿usted me devuelve el importe de su factura?”
Pues tengo la sensación de que no. Yo he prestado mi servicio y he emitido mi factura, así que a mi me va a pagar y yo no le devolveré el dinero porque no estoy afectado por la norma. Se devuelve el dinero. Se pagan los intereses de los días transcurridos. No se paga indemnización, ni penalización, ni comisión de cancelación a la entidad, pero se pierde la comisión de apertura y la de estudio y el importe de la factura del Notario. Al menos no he encontrado nada que indique lo contrario, ni se deduce otra cosa del tenor literal del artículo que he reproducido. Lleve cuidado con otros productos que se hayan podido contratar con el préstamo como seguros o imposiciones a plazo fijo, por poner un par de ejemplos.
Tengo la costumbre de procurar no agobiarme cuando tenemos novedades de las gordas en el tráfico habitual del despacho. Eso supone que sin perjuicio de lo que haya estudiado hasta ahora y de la correspondiente empanada mental que uno lleva, hay que ponerse a trabajar con la nueva ley y resolver las dudas que se nos planteenoperación a operación. Advierto de que estos son mis criterios personales e intransferibles aunque, como no estoy loco, los he comentado con compañeros de total confianza a fin de contrastarlos SUFICIENTEMENTE.
Pólizas
1.= Aunque algunos duden, las sociedades mercantiles no son consumidoras y lo acaba de decir el Tribunal Supremo hace pocos días:
DESTACADA STS 1727/2019Una sociedad mercantil no puede tener la cualidad legal de consumidora, porque tiene ánimo de lucro y ejerce en el mercado como empresaria. Interpretación de los arts. 3 y 4 TRLGCU, en relación con los arts. 1, 2 y 116 CCom, 1 y 2 LSC y 1665 CC.
Así que por mi parte las excluyo de la LCCI.
¿Y si no son mercantiles o se trata de entes sin personalidad? Dicen mis amigos de notaríAbiertaen este post:
“b) Y también son consumidores las personas jurídicas, e incluso las entidades sin personalidad jurídica (como pudiera ser una comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal), pero siempre que “actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”; con lo que parece que tienen la consideración legal de consumidor personas jurídicas sin finalidad lucrativa como fundaciones o asociaciones”.
Así que ojo cuando no estemos ante sociedades mercantiles y ojo también cuando nos encontremos con personas físicas afianzando o pignorando en operaciones que estén dentro del ámbito de aplicación de la ley (del que ahora hablaremos) porque en tal caso, hay que pensarse bien lo que hacer PUES ESTAMOS ANTES UNO DE LOS SUPUESTOS QUE MÁS DUDAS NOS ESTÁN GENERANDO.
2.= He advertido a mi plantilla de que quiero ver las pólizas (que sí, están dentro del ámbito de la LCCI, aunque se haya discutido) en cuanto entre el cliente con ellas en el despacho. Si llegan por e-mail tienen que imprimirlas para que yo las vea o reenviarme el e-mail para ahorrar papel en el caso de que no se firmen.
Con la póliza en la mano caben varias opciones:
Todo lo que no sea de particulares (personas físicas) se puede firmar sin mayor problema pues está fuera del ámbito de la LCCI. Conforme al Artículo 2.1. b)a los préstamos personales sólo se les aplica la LCCI si el prestatario, fiador o garante es consumidor.
Todo lo que sí sea de personas físicas requiere diferenciar entre lo que sea para persona física consumidora de lo que no lo sea. Lo que sea para “no consumidor”, está fuera de la LCCI. Lo que sea a favor de consumidores requiere una nueva depuración que supone repasar el texto de la póliza para buscar si se indica o no se indica la finalidad de la operación de préstamo o crédito. Si no se indica, no creo que tengamos los Notarios que realizar una labor investigadora de esa finalidad (¿o sí?). La operación que no indique finalidad, queda fuera. Entre las que indiquen finalidad, hay que dejar fuera a todas aquellas que no formen parte del ámbito de aplicación de la LCCI.Esas operaciones las podremos firmar con tranquilidad. Nos quedaran esas pocas (sí, en realidad creo que serán pocas) que sí estén en el ámbito de aplicación y algunas otras que sean dudosas. ¿Y cuál es el ámbito de aplicación? Pues la norma dice esto: “Artículo 1Objeto: Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”. ¿Y qué es conservación del inmueble? Pues lo mismo que lo era hasta ahora: una finalidad rara y difícil que se presente si atendemos a la expresión literal (difícilmente nos encontraremos con un préstamo en el que se diga que su finalidad es conservar o “la conservación de” … ). Entonces, ¿qué hacemos con las dudosas y las que estén dentro del ámbito? Pues yo las dudosas las dejaba fuera y al resto pues habría que aplicarles la LCCI pero ¿cómo se les aplica? Pues exigiendo el FEIN y el FIAE pero sin hacer acta ni test. Solo es necesaria la entrega con la antelación de los diez días respecto de la firma (y sin entrar, de momento, en los problemas derivados de las varias plataformas que podrían estar funcionando y de la moratoria que se ha previsto hasta el 30 de Septiembre de este año. Pero, ¿incorporamos Fein y Fiae a la póliza? Parece razonable que si no hay ni test ni acta, bastaría la mención a dicha circunstancia en la diligencia de intervención de la póliza. Lean a efectos de todo esto a mi compañero Antonio Ripoll que estudia el ámbito objetivo de la LCCI. Fundamental es también este trabajo de Iurisprudente.
La opinión más reciente que he recabado de los compañeros es esta: No hace falta acta para pólizas pero, si se hace, aplicando la Instrucción del 31 de Julio de 2019 (tras la segunda moratoria) no cabe el envío de la documentación más que a través de plataforma hasta el 30 de Septiembre (la nuestra u otra). En la diligencia de intervención se haría constar lo relativo a la recepción por Signo y respetando el plazo de los diez días que luego explicaré (más bien procuraré explicar).
Algunos opinan que el Notario ha de indagar en la finalidad si no se indica e incluso que podría redactar un anexo a la póliza en el que interesado manifieste que su préstamo/crédito no tiene la finalidad que indica la LCCI, es decir, que queda fuera de la Ley. A mi esto me parece hacer recaer sobre la gente una responsabilidad que no les corresponde, como creo que tampoco nos corresponde a nosotros. O lo ponen o no lo ponen. O es o no es.
Continuando (recuerden que este post es un “día a día” que cambiará con frecuencia) con el tema de la finalidad, insisto en que, sin duda, nos vamos a encontrar con finalidades dudosas. Por ejemplo, ¿y si pusiera “reparación” o “rehabilitación integral”? ¿Conservación equivale a refinanciacion de deudas para conservar la propiedad? En mi opinión, si no se especifica que deudas se refinancian, no podemos aplicarle la norma a esta clase de operaciones.
Hipotecas
Yo ya firmado mis tres primeras actas y sus correspondientes hipotecas
El cliente va al Banco y negocia. Cuando todo está listo, elige Notario. Puede hacerlo viniendo a la notaría con su DNI/NIF y puede hacerlo aquí. No tengo el proceso del todo claro, si soy sincero, en ninguno de los dos casos (y tras la nueva Instrucción que cito al final, tampoco).
Efectuada la elección por cualquiera de las dos vías, nosotros recibiremos la asignación de la operación por Signo (de momento solo hablamos de Ancert-Signo) que nos enviará el correspondiente aviso. Desde el día que la operación es dada de alta por la entidad (no desde que el aviso se recibe, así que mucho ojo) comienza el cómputo del plazo de 10 días (que son naturales).
Una vez aceptada la asignación tendremos acceso al expediente y a sus documentos (que deberemos comprobar y contrastar debidamente) y podremos firmar el acta que incluirá el famoso test. El acta se puede (si está todo ok) firmar en el día 1 del plazo de los 10. A partir del 11 día se podrá firmar la escritura de hipoteca y será posible hacerlo mientras no transcurra el plazo señalado en la Oferta Vinculante. Así que, el acta se puede firmar en los días 1 a 10 y la hipoteca a partir del 11º con el límite de la vigencia de la OV. El único plazo a respetar es el plazo máximo que indique la OV y los 10 días desde el alta de la operación, pero también se puede firmar el acta a los 20 días y la escritura a los 21 y no pasa nada, siempre que la OV esté vigente. El plazo de los 10 días se puede detener y hasta reiniciar en caso de errores. El cliente incluso puede “pasar de ti” y solicitar una reasignación (por lo visto, en el Manual se explica bastante bien esta posibilidad que, sin duda, será una faena para los que perdamos la operación).
Una vez firmada el acta con el test, hay que comunicar resultado y este puede ser positivo o negativo. Si es positivo, se firmaría la hipoteca y si es negativo se comunica y se añade copia simple a través del sistema. En caso de resultado negativo, no se podrá firmar.
¿Y el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación?
El RGCGC hay que consultarlo en registradores.org (registro on line, registro bienes muebles, condiciones generales de la contratación) para asegurarte de que la minuta de hipoteca cumple en este sentido. Este trámite yo lo he efectuado durante la fase de preparación del acta y su resultado positivo será indicado en la escritura (no lo tengo del todo claro). Alguna opinión defiende su consulta al tiempo de la hipoteca.
¿Y las plataformas de BC y de la Kutxa-Colegio Notarial del País Vasco?
En cuanto a la primera nos dijeron hace unas semanas:
“Dicha plataforma tiene como objeto garantizar el envío de la documentación precontractual al Notario, mediante medios telemáticos seguros, de acuerdo con los requisitos establecidos tanto en la ley 5/2019 como en el RD 309/2019 de desarrollo, permitiendo al Notario verificar la fecha de envío de dicha documentación, interactuar con la Entidad o Gestoría respecto al flujo de subsanaciones y comunicar el resultado del Acta, garantizando el derecho de libre elección de Notario al prestatario y el acceso a todos los Notarios de España. Una gran parte de Entidades del sistema Bancario español han adaptado sus procesos y sistemas para usar la plataforma XXX, habiendo revisado y dado conformidad a la misma respecto a los requisitos técnicos y funcionales establecidos en el art 11 del RD/309/2019, iniciándose igualmente un proceso de comunicación de dichos requisitos a la Dirección General de los Registros y del Notariado. La referida plataforma esta plenamente operativa y en producción desde hace ya varias semanas, realizando un flujo de comunicaciones equivalente a la nueva versión que se implantará con ocasión de la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019. La plataforma XXX es accesible desde el siguiente enlace: XXXX. Sí todavía no ha accedido puede conectarse desde hoy mismo utilizando su tarjeta con certificado digital cualificado. La documentación requerida se cargará por las entidades en el expediente de cada operación hipotecaria, y estará a disposición del Notario cuándo se asigne éste, bien mediante la personación del prestatario en la Notaria provisto de su DNI o bien cuando el prestatario comunique a la Entidad el Notario elegido. ENTIDADES ADHERIDAS: NUEVE ENTIDADES”.
En cuanto a la segunda, ya sabemos que la Kutxa ha entrado en la plataforma de Ancert y que lo del País Vasco ha quedado en … bueno, nos ahorramos los calificativos.
El 1 de Agosto de 2019 también supimos que por Instrucción de 31 de Julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el uso de las plataformas telemáticas para la preparación del acta de información previa y la escritura de préstamo hipotecario, en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se ha dispuesto una nueva moratoria que nos llevará hasta el 30 de Septiembre.
¿Y qué supone esto? ¿que una vez que termine la moratoria yo no habrá más plataforma que la de Ancert?, es decir, ¿que hasta el 30 de Septiembre hemos de aceptar todo lo recibido por cualquier mecanismo y desde esa fecha ya no? Pues no parece que vayan por ahí los tiros (aunque fuera que lo que pensáramos en un primer momento). Lo que parece es que finalmente va a haber varias plataformas además de la de Ancert (que no es privada, ojo, que somos funcionarios dependientes del Ministerio de Justicia) que podrán ser utilizadas a los efectos de la LCCI (en todo o parte del proceso).
Por otra parte, aceptar todo lo recibido es una cosa y computar los 10 días es otra bien distinta y hay voces fundadas que entenderían que el plazo ha de comenzar el día siguiente a firmar el acta cuando no se haya hecho uso de la plataforma de Ancert. ¿Y si es mediante otra plataforma? ¿computamos de este modo o computamos como computaríamos de haberla recibido por Signo-Ancert?
Un acta con traductor
Se me ha presentado el primer caso y esto es lo que he señalado en el acta:
Hago constar que he tenido en mi poder la documentación precontractual prevista en el Art. 14 de la LCCI desde el día xxxx, que he recibido tal documentación (redactada en idioma español y firmada por la compareciente que reconoce su firma como propia, cuya documentación le fue traducida por la entidad prestataria a través de sus empleados y apoderados, según manifiesta, y, así mismo, en el presente acto y al idioma inglés, por el Sr. xxxxx, aquí compareciente) por medios telemáticos seguros, establecidos por la Agencia Notarial de Certificación Notarial (ANCERT) a través de la plataforma SIGNO (Sistema Integrado de Gestión Notarial), medios de los que resulta acreditada la fecha de xxxx, en la que tales documentos fueron incorporados a la aplicación informática, cuya documentación es la misma que se incorpora a la presente acta.
Ante mi, la compareciente se ratifica en la manifestación mencionada en la citada letra h) y, una vez examinados los documentos antedichos, declara su identidad en cuanto al contenido con los que fueron entregados y explicados por los representantes de la entidad prestamista, quedando informada por medio de la traducción efectuada por los citados empleados y apoderados de la entidad poderdante y en este acto a través de la traducción efectuada por el Sr. xxxx. Quedan incorporados a la presente acta conforme a lo previsto en la Ley junto con el mencionado en la letra i).
He informado a la prestataria prestándole el asesoramiento adecuado relativo a todas y cada una de las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que le he ido leyendo a la compareciente y al Sr. Traductor, y que éste a su vez le ha ido traduciendo a la parte prestataria, en cuanto a las condiciones económicas allí establecidas, y respecto de las cuales le he explicado, siempre atendiendo a los aspectos que por mi parte o por la suya –de cada cual- parecía más necesitada de explicación, en atención a las circunstancias del caso.
Y Test. Como comprobación de la adecuada comprensión por parte de la compareciente acerca de las condiciones de la oferta y de los documentos reseñados, responden un TEST (redactado en idioma español que firman en todas sus hojas, el cual les ha sido traducido por al idioma inglés, por el Sr. xxxxx, aquí compareciente, cuyo Señor igualmente firma en todas sus hojas) , conforme al modelo aprobado mediante Circular Vinculante del Consejo General del Notariado, de fecha 13 de Junio de 2019. Lo firman en mi presencia y quedan unidos a esta matriz, siendo su resultado POSITIVO circunstancia que comunicaré a través de la plataforma SIGNO.
¿Y tu qué pones en la escritura de préstamo hipotecario?
Pues esto, exclusivamente:
“Primero.- Que las condiciones generales de la contratación de la presente escritura han sido depositadas en el Registro de Bienes Muebles estando registradas con el número de identificador único de depósito xxxxx.
La PARTE DEUDORA manifiesta que la dirección de correo electrónico para que el Notario le remita telemáticamente sin coste copia simple de la escritura de préstamo y para que el Registrador de la Propiedad le remita también gratuitamente y de forma telemática la nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación es la siguiente: xxxxx.
Yo, el Notario, hago constar, bajo mi responsabilidad que se ha formalizado, con resultado positivo, el acta previa correspondiente a esta operación, en los términos previstos en la Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios ante mi, el día xxxx, con el número xxxxx de protocolo y que los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la citada ley con lo que se tiene por cumplido el principio de transparencia material”.
¿Y no dices que te han elegido como Notario? No, ya lo dice el acta. Si no fuera así, no podría haberla finalizado con resultado positivo.
¿Y no dices que la hipoteca concuerda con la FEIN? No. No lo exige la LCCI, ni su normativa de desarrollo.
¿Y no incorporas la FEIN? No. Ni me han pedido hasta ahora que lo haga. La Circular 1/2019 del Consejo General del Notariado ya resolvió esta cuestión y lo hizo en sentido negativo y vinculante para los Notarios. No debería fundarse una calificación negativa en este presunto defecto. La incorporación de documentos a la escritura debe ser exigida por la ley y, en última instancia, depende de que el Notario lo considere conveniente.
Lo dejo aquí por esta vez, no sin antes comentar que he podido firmar una cuarta acta pero elfiador ha echado para atrás una operación impidiendo que pudiera firmarse. ¿La razón? Pues que las condiciones de la fianza no eran las que le habían ofrecido o que él había creído entender que le ofrecían. Es magnífico que un fiador diga no y eche al traste una operación. Con un vendedor, un gestor, un bancario, un afianzado, un Notario, algún intermediario y hasta algún traductor, creo que esto no hubiera pasado con el antiguo sistema. Seamos optimistas con la nueva LCCI, aunque esto está siendo un auténtico purgón.
¿Qué documentos mercantiles tienen que enviarse a Ancert para confeccionar el IUI?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Yo lo hago en en todas las elevaciones a público de acuerdos sociales, en las compraventas de participaciones sociales, en los poderes generales mercantiles, en las donaciones de participaciones sociales y en las aportaciones a gananciales, liquidaciones de gananciales y herencias que las incluyen (como supuestos mas frecuentes aunque creo que “caería” en la cuenta si hubiera otros negocios traslativos de PS). De repente, ayer me entró la duda de las actas de titularidad real y recurrí al Manual que (no sé si en su última versión) tenía impreso una de mis oficialas para descubrir que no, que no están incluidas en el listado que es este:
0104 -CONSTITUCIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO
0105 -APORTACIONES A PATRIMONIO PROTEGIDO
0106 -MODIFICACIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO
0107 -EXTINCIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO
0207 -CONTRATOS SUCESORIOS CON TRANSMISIÓN DE BIENES DE PRESENTE
0312 -LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD CONYUGAL Y DE CUALQUIER RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL (INTER VIVOS)
0313 -APORTACIÓN A LA SOCIEDAD CONYUGAL
0503 -PERMUTA
0507 -EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
0508 -ADJUDICACIÓN DE COOPERATIVA A SUS SOCIOS
0512 -CESIÓN DE BIENES A CAMBIO DE ALIMENTOS Y/O RENTA
0514 -CESIÓN EN PAGO O PARA PAGO DE DEUDAS
0515 -OTRAS CESIONES ONEROSAS DE BIENES Y DERECHOS
0516 -COMPRAVENTA DE VALORES
0519 -ADJUDICACIÓN DE BIENES EN PAGO DE ASUNCIÓN DE DEUDA
0608 -CESIÓN EN PRECARIO O COMODATO
0701 -DONACIONES
0704 -REVERSIÓN DE DONACIÓN
0705 -REVOCACIÓN O RESOLUCIÓN DE LA DONACIÓN
0708 -DONACIONES PENDIENTES DE ACEPTACIÓN
1019 -RENUNCIA AL DERECHO DE USUFRUCTO Y OTROS DERECHOS REALES
1025 -DESAFECTACIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES, CONSORCIO FORAL ARAGONES U OTRAS COMUNIDADES FISCALES
1028 -ACTA COMPLEMENTARIA DE CESIÓN DE ACTIVOS A LA SAREB
1102 -LIQUIDACIÓN COMUNIDAD CONYUGAL Y DE CUALQUIER RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL (EN HERENCIAS)
1103 -ADJUDICACIÓN POR TÍTULO SUCESORIO CON O SIN LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD CONYUGAL
1106 -EXTINCIÓN DE USUFRUCTO, USO O HABITACIÓN POR FALLECIMIENTO
1414 -PODER GENERAL MERCANTIL
1710 -COMPRAVENTA DE VALORES
1711 -SUSCRIPCIÓN DE TÍTULOS
1714 -SUBASTAS DE VALORES O MERCANCÍAS
1801 -JOINT VENTURE
1803 -CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES
1804 -OTRAS ENTIDADES SIN PERSONALIDAD JURÍDICA
1806 -CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD PARA LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
No me pregunten de dónde y porqué surgió este invento, ni el grado de cumplimiento de la obligación, ni si se terminará con la formalización de las actas de blanqueo (diría que sí y al respecto vean la página 124 del número 97 de El Notario del Siglo XXI en el que puede leerse en relación con el RD-Ley 7/2021 un buen resumen que recoge que en el plazo de seis meses, el Gobierno aprobará el Reglamento por el que se creará en el Ministerio de Justicia el Registro de Titularidades Reales).
Por cierto, hay que mejorar la rapidez de la cumplimentación. Algunas escrituras urgen y sin IUI no se pueden hacer otras cosas. En casos de suma urgencia, no queda otra que no enviar. Que lo sepan.
Estoy completamente de acuerdo con un compañero que me pregunta/comenta dos cosas en materia de BDTR.
¿Y no sería posible que cuando haya que seleccionar notaría se pueda uno elegir a uno mismo como titular de su actual notaría, sin necesidad de poner tus propios apellidos, seleccionarte a ti mismo y seleccionar tu actual notaría para poder continuar?
¿Y no sería posible reaprovechar los formularios ya escritos sin tener que volver a meter, por razón de alguna discrepancia a comunicar, a los diez sujetos que constituyen el Consejo Rector de una Cooperativa, por poner un ejemplo? Al menos podría ser así cuando esos datos los hubiera metido uno mismo en la BDTR aunque no se pudiera cuando hayan sido introducidos por otro Notario. O, en todos los casos (los haya metido uno mismo o no), si se estima seguro y conveniente para el sistema.
Y, ¿cómo es eso de que la Titularidad Real resulte de una póliza? A mi eso no me cuadra, por eso cuando sucede, comunico la discrepancia y me quedo tan ancho.
Hay que aportar los granos de arena que nos corresponda para mejorar el sistema.
¿Cuántas personas acuden a la notaría y aportan un certificado de titularidad de otra persona?
He visto de rebote esta pregunta en Twitter, me trato con las cuentas de origen y destino y no he podido resistirme a intentar darle una respuesta.
Habría mucho que precisar, según lo que haya detrás de su exacta formulación, pero a bote pronto yo me aprestaría a contestar: puesmuchas, muchísimas en realidad …
El que es titular, según escritura, está claro quién es; el que lo es según el registro, también (aunque podría no serlo realmente), pero el titular catastral, es (¿cómo decirlo…?) más relativo (a efectos de la verdadera titularidad), ¿no?
Y entonces, ¿cómo se asegura uno de que no le están engañando, de que la finca que viene uno a decir a la notaría que es suya no es en realidad del que figura en el Catastro o de un tercero que no es uno, ni otro?
Pues no lo sé, pero lo cierto es que camino de mis primeros dieciséis años como Notario, no creo haber incurrido en muchos desaguisados; o más bien, creo que se contarían con los dedos de una mano y, aún más, diría que mis desaguisados han dado lugar a que se resolviera alguna situación enquistada desde la noche de los tiempos. Además contra supuestos en los que se actúa de mala fe o fraudulenta o delictivamente poco puede hacerse y nadie está libre de verse afectado por los mismos.
Por supuesto que temo meter la pata y que me engañen, pero uno está ya entrenado y comienza a ser perro viejo y está rodeado de un equipo de perros viejos o que va camino de serlo y consulta y pregunta y contrasta y casa una cosa con otra, de manera que al final toda esa gestión (STI de por medio) ayuda a desfacer entuertos más que a generar desaguisados por haber creído a alguien que se presentaba como dueño y no lo era. No digo que la experiencia sea la madre de la ciencia, que en parte lo es; más bien es la experiencia y la prudencia las que en estos supuestos deben presidir y guiar nuestra actuación, como ocurre con cualquier otro trabajador o profesional en las cosas de su respectiva competencia.
No lo diré muy alto, por si mañana me pego el primer tropezón, pero hoy por hoy, si uno tiene escriturada e inscrita su propiedad, los riesgos derivados de los errores de titularidad catastral se minimizan. Si por el contrario, no hay escrituras, menos aún inscripción y uno funciona solo con el Catastro, el riesgo de un fraude, timo, error, etc … se multiplica exponencialmente.
Por supuesto lo mejor sería pedir siempre que se rectifique la titularidad catastral pero esto no siempre es posible sin proceder a la firma de una nueva (o de la primera) escritura que aclare la situación verdaderamente existente.
Defiendo en suma, una forma normal de trabajar que en el 99,99% de los casos no da lugar a ningún problema, sino a todo lo contrario, es decir, a su solución cuando llevaban décadas o generaciones sin resolverse. También defiendo por eso la necesidad de que el propietario/titular sea diligente y no deje que ciertas situaciones puedan llegar a tener lugar por sus omisiones. Los profesionales, por supuesto, estamos doblemente obligado a hacer bien su trabajo.
¿La superficie de una finca que está gravada por una servidumbre consta en el Catastro?
Claro, en el Catastroestá todo, pero en el Catastro no consta la existencia de la servidumbre de ninguna formao al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad.
¿Entonces consta o no consta? Digamos que está la superficie, pero que no consta la servidumbre.
Así que si la segunda pregunta es:
“Si resulta que la superficie catastral no incluye una servidumbre de paso, ¿bastaría con que se comunicara desde la notaría?”
Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente “haya ido a parar” a un vial público.
En estos casos no tenemos más (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (de muchas formas diversas). En esas posibles soluciones cabe la intervención notarial, pero esta no irá dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real.
Ya le dije a mi amiga que me consultó esto hace una semanas, que me daba otra idea para una FAQ, así que ¡gracias¡ y se aceptan, como siempre, las sugerencias y comentarios.
Y … ya me ha llegado la primera
Las servidumbres podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo.Gracias a Revisiones Catastralespor su ayuda y precisiones.
Entiendo que esa configuración quedaría fuera de la estricta actuación notarial (entrando en el ámbito técnico) y que si bien puede existir un reflejo catastral de la servidumbre no sería más que un reflejo distorsionado pues no supondría exactamente el acceso al Catastro de la servidumbre como tal.
Pienso que esto que me ha sucedido esta misma mañana puede servir para aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación y límites de nuestras respectivas competencias.
Entra hoy en la notaría al mismo tiempo que yo, un Señor que comenta a mi oficiala que su madre es dueña por donación de su tía de una finca de la que no tienen escrituras y que está catastrada a nombre de su madre. Quiere saber si con eso tenemos bastante para hacerle a esa finca su primera escritura.
La respuesta es que sí, tenemos bastante para el primer título, si bien habrá que hacer alguna cosa más para inmatricularla (inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad).
El consultante no ha cuestionado en modo alguno los datos catastrales de la finca. Para él la finca estaba bien de superficie, de linderos y de titularidad. De coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral y tal, nadie ha hablado.
Con esta información en la notaría, esa Señora tendría su escritura. Supongo que si con esa misma información va al Registro, la mandarán a la notaría. Creo que en el Catastro sucederá exactamente lo mismo.
Solo me queda por saber, ¿que le diría un técnico?
¿Puede una notaría solicitar actuar como Punto de Información Catastral?
Pues no creo. En todo caso ¿podría haber algún tipo de acuerdo con el CGN o con algún Colegio Notarial como corporaciones que son? Desde luego, yo voluntario no me ofrezco.
Artículo 4 de la Ley del Catastro: Competencias.
La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la información catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la superior función de coordinación de valores y la de aprobación de las ponencias de valores se ejercerán en todo caso por la Dirección General del Catastro.
Artículo 72 del Reglamento de la Ley del Catastro: Puntos de información catastral.
1. La información catastral podrá difundirse, mediante los puntos de información catastral, por las Administraciones, corporaciones o entidades a las que se refiere el artículo 4 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario cuya competencia se desarrolle en el territorio de régimen común, previa autorización de la Dirección General del Catastro que, mediante resolución, determinará las condiciones de establecimiento de aquéllos, así como el catálogo de los servicios que prestarán.
2. Cuando el acceso de las citadas Administraciones, corporaciones o entidades para el ejercicio de la función de difusión a terceros de la información catastral se refiera a datos protegidos, se precisará el consentimiento previo y por escrito del afectado.
3. En todo caso se garantizará la igualdad en las condiciones de acceso a la información difundida y que ésta sea la última disponible en la base de datos nacional del Catastro.
4. Los certificados y demás documentos generados por el punto de información catastral contendrán la fecha de su expedición y un código electrónico que permita la comprobación de su integridad y autenticidad y gozarán de plena validez y eficacia, de conformidad con lo establecido en el artículo 96 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y en el artículo 64 de este real decreto.
He curioseado dos provincias y no hay ninguna notaría, ni está ninguno de los Colegios Notariales a las que corresponden. Sí que veo otros colegios profesionales.
Además me dicen que periódicamente hay que rendir cuentas. Oh, cielos, que horror. Lo que me faltaba a mí.
¿Puedo volver a vender una finca que ya vendí y que sigue a mi nombre en el Registro?
“Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo. He revisado escrituras recientes y veo que, desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se incorpora un certificado catastral telemático. He consultado con un abogado y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales y que lo sea otra persona; que se puede utilizar la referencia catastral ya que es un dato público, que se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera (sin certificación) en el contrato privado de compraventa. A mí me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de carácter personal, por medio del cual accedemos a datos del patrimonio de una persona sin su autorización. ¿Me podría aclarar algo a este respecto?”
Este consultante parece muy preocupado por la protección de datos de carácter personal que pueda derivarse de una consulta catastral efectuada a través (entiendo yo) de la Sede Electrónica del Catastro, pero a mi lo que me preocupa de esta consulta es el entrecomillado:
¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo?
Les han ofrecido comprarla, es decir, ¿volverla a adquirir? o ¿les han ofrecido volverla a vender, dado que su padre sigue siendo el titular registral aunque ya no lo sea en el Catastro?
El padre vendió (no sabemos si en escritura pública) y el comprador no inscribió, por eso el padre sigue siendo titular registral, lo que no significa que sea el dueño. Si no es dueño, puede volver a comprar y procederse a la inscripción de la escritura en que vendió la finca y, posteriormente, a la de la nueva escritura en la que vuelve a comprar la finca que antes era suya.
No es cuestión dar aquí una explicación de la teoría del título y el modo, ni de las dobles ventas, o de las ventas de cosas ajenas, no teniendo además datos suficientes para hacer el correspondiente análisis, pero si el padre del consultante vendió, simplemente no puede volver a hacerlo, por mucho que no hubiera habido entrega o traditio del inmueble (a salvo que haya prescrito la acción para reclamar la entrega y sea posible volver a vender previa resolución del contrato) o por mucho que no se haya inscrito, por mucho que el padre siga siendo el titular registral (aunque no el catastral), ni por mucha Sede Electrónica que consultemos, ni por mucho carácter público de su contenido, ni por mucho que nos preocupe la Protección de Datos, que son en este caso temas completamente distintos.
Gracias a Esteban Umerez, José Luis Navarro y Raúl Herrera por sus aportaciones relativas a la prescripción de la acción de reclamación de la entrega vía Twitter.
Un consultante me pregunta cómo localizar una finca que ha heredado. Me da la sensación de que cree que debería haber un sistema infalible para encontrar lo que busca, pero no le ocurre pensar en que su pariente no pagaba IBI, ni tenía declarada correctamente la finca en el Catastro. Ahora que le interesa heredar se queja y nada le convence. Yo le digo que la culpa de las cosas también puede ser nuestra…
“Mi xxx ha heredado una finca inscrita en el Registro de la Propiedad pero sin referencia catastral con lo que no podemos localizarla. ¿Se le ocurre alguna solución?“
Pues tendrán que hacer un trabajo “de campo”. Tiren de linderos y pregunten, a ver quién les puede echar una mano. No hay otra.
“Es curioso que dejen registrar una finca sin la referencia catastral ya que se entiende que tiene un valor, digamos, fiscal. Desconocemos los lindes. ¿Se puede pedir el archivo histórico de la finca al Registro?”.
No dejan registrar sin referencia catastral … DEJABAN. Actualmente no es posible. La inmatriculación (primera inscripción) en el Registro de la Propiedad se ha de hacer en términos totalmente coincidentes con el Catastro. Las cosas cambian. Por eso siempre es mala solución dejar estas cosas para el futuro porque cada vez se nos exigen más formalidades (y es lógico que así sea, porque es una mayor garantía para todos y una mejora del sistema). Sí, puede pedir lo que quiera al registro pero primero pregunte cuánto le va a costar.
“¿El tomo, libro, folio y número de finca servirían para localizarla o son datos del registrador? En fin, tal como lo plantea es imposible localizarla. Lo curioso es que le asignen un valor fiscal a la finca sin saber nada de ella”.
Esos datos son datos del registro, no del registrador y, en mi opinión, no le aportarán nada. El valor fiscal puede calcularse en base a la descripción registral (superficie, tipo de cultivo, etc …); no es lo más afinado, pero es válido. El valor fiscal no es un valor totalmente certero o absoluto. Recuerde que su xxx podía haber solucionado el problema en vida y no lo hizo. La culpa a veces es también un poco nuestra.
“El ayuntamiento tiene catastrado como vía pública una finca de mi propiedad que da acceso a otra que también me pertenece”
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se prepara (y firma) una compleja (especialmente por la cuestión fiscal) escritura de donaciones y disolución de condominio que lleva detrás otra escritura de declaración de obra por antigüedad.
Entre las fincas donadas hay una (el “trocito”) que fue adquirida en su día porque le faltaban metros a la finca en que se hizo la construcción. Es decir, era necesarios mas metros para llevar a cabo legalmente la construcción.
Supongo que el propietario de terrenos en la zona, segregó el trocito y lo vendió sin que el trocito y la finca principal se agruparan. Con los años el ayuntamiento “ha hecho suyo” ese trocito que constituye un acceso trasero a la propiedad principal y que fue asfaltado por el ayuntamiento a petición del propietario. Ese asfaltado hizo que Catastro convirtiera el acceso en vía púbica. Desconozco cómo tiene catalogado el trocito el ayuntamiento. Mis clientes no tenían ni puñetera idea de cómo estaba este asunto, quedando sorprendidos por la situación (sorprendidos e incrédulos como si, en el fondo, pensaran que yo había llegado a conclusiones erróneas).
Evidentemente, no me bastaba con llegar al “equilicuá”, tenía que hacer constar algo en la escritura.
Esto fue lo que dijimos
3.= RÚSTICA:
Superficie:
Linderos: Norte, con más finca del comprador, Sr. *; Sur y Este, resto de donde se segregó; y Oeste, *.
INSCRIPCIÓN:
VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO:
DATOS CATASTRALES: No constan.
Manifiestan que esta finca constituye un acceso a la descrita bajo el número 2.= que catastralmente se encuentra configurado como vía pública.
Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.
Lo anterior fue en la donación y disolución de condominio
En la declaración de obra (en escritura aparte por circunstancias que no vienen al caso), se dijo esto al referirnos a los datos catastrales de la finca principal:
DATOS CATASTRALES: Se encuentra identificada bajo las siguientes referencias catastrales, que están erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de *, padre de la Sra. *:
Parte rústica: *.
Parte urbana: *.
Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz.
Y luego continuamos diciendo:
Manifiestan que la finca descrita tiene un acceso a través de la registral * de * (Código Registral Único *) del mismo registro que les pertenece en la misma proporción que la que es objeto de la presente escritura la cual carece de datos catastrales propios y que catastralmente se encuentra configurada como vía pública unida funcionalmente a la que es objeto de esta escritura.
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.
Por supuesto, les dije a mis clientes que subsanar Catastro no sería tarea fácil y que era posible que lo mejor fuera dejarlo estar.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Otra interesante conversación en Vanguardia Notarial, el rey de los chats notariales, en este caso sobre una situación que yo ya había observado.
PROPONENTE: Me he encontrado con una certificación catastral descriptiva y gráfica de finca coordinada con los datos de CRU (Código Registral Único) y un asterisco que advierte de que existen alteraciones catastrales posteriores a la fecha de la coordinación que afectan a la geometría de la parcela. La situación tiene su apoyo en el 11.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro.
COMENTARISTA 1: Es que existen múltiples causas por las que se corrige el Catastro, desde deslindes hasta correcciones por desplazamiento, giros, etc. Por eso es un poco absurdo ligar la coordinación Catastro-Registro al principio de legitimación, igual que es absurdo, siendo posible que la finca corrija sus georreferenciaciones más de una vez, que esa operación se cobre al ciudadano. Debería ser gratuita, pues se trata de coordinar dos instituciones públicas y al ciudadano no debería imponérsele la carga de sufragar su coordinación.
COMENTARISTA 2: Una finca puede estar coordinada según el registro, y posteriormente descoordinada según catastro, porque el Catastro puede admitir modificaciones que no pasen por registro. En mis escrituras en el apartado de información registral digo si está coordinada según Registro y añado la advertencia de que esta coordinación puede haberse visto alterada posteriormente. Además, en el apartado de datos catastrales indico si según el catastro está o no coordinada.
JUSTITO: A mí también me ha pasado y en principio me llevé una alegría porque me hizo pensar que una escritura que estaban en el registro podría haber salido ya y provocado los cambios oportunos en el Catastro. Luego vi que la fecha no cuadraba con mi escritura y supuse que aun seguía en el registro, lo que me llevó a pensar si se me había pasado por alto alguna circunstancia al preparar mi escritura. También hay que pensar en que no solo nosotros avanzamos; también avanza Catastro que va añadiendo mejoras en sus servicios y en la documentación e información que podemos obtener de ellos.
PROPONENTE: Es evidente que la acción de deslinde es imprescriptible, que puede haber errores y que las administraciones pueden expropiar o suceder cosas diversas. La realidad es tozuda. En fin, como dicen por aquí en el catastro “hay vida después de la coordinación”.
“Lindo por el sur con una rústica a nombre de Comunidad de Propietarios”
¿Cómo es posible?
Y nos hemos pasado todos un buen rato pensando …
Vamos a ver, si compras esta finca y linda por el sur con esta otra que ya es tuya pero consta en el Catastro que esa otra pertenece a “Comunidad de Propietarios”, ¿cómo puede ser?, ¿qué pasa aquí?
Nos vamos a la Sede Electrónica y saco Descriptiva y Gráfica de la finca colindante. Es una rústica que tiene una urbana en su interior y está perfecta, es decir, está a nombre de su dueño no a nombre de ninguna Comunidad de Propietarios … pero no caigo.
Y entonces los clientes, “¿y tú puedes hacer algo desde aquí para que se cambie o tendremos que ir al Catastro?” Y yo piensa que te piensa, hasta que de repente se me enciende la bombilla por una frase que dice unos de los cuatro que tengo delante y digo: “ya sé porqué está así y no os preocupéis no tenéis que hacer nada ni vosotros, ni yo: está correcto“.
La explicación
Cuando en urbano una finca linda con una edificación perteneciente a una comunidad de propietarios (una división horizontal), se dice que por el sur linda con comunidad de propietarios. No hablamos de un condominio que conllevaría cuotas y designación de sus titulares. Hablamos de una finca compuesta de otras (muchas o pocas) en su interior con su propia referencia catastral.
Pues en rústico parece que sucede lo mismo cuando nos encontramos con una finca que tiene edificaciones en su interior con el mismo o distinto titular: a efectos de colindantes se identifica a ese titular como “Comunidad de Propietarios”pero si consultamos cada finca individual todas están a nombre del mismo dueño.
Hoy el que pregunta soy yo. Me dirijo a un amigo que trabaja en el Catastro a quién le comento:
“A veces me llegan cartas del Catastro a mi, el Notario, comunicándome cambios de titularidad o incidencias en el proceso de alteración ¿a qué se debe?”
Y él me dice:
“Pues parece un error. O es informático o probablemente humano, algún funcionario/a esta poniendo P en lugar de T en el destinatario. De todas formas, comprueba que no te asignan a ti inmuebles por error”.
Pues es verdad, tendré que llevar cuidado en que no me pongan nada a mi nombre, aunque no creo que suceda.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad?”
Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El Catastro la da de alta con esa superficie. Años después el Catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2. Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.
Comunicación CGN sobre 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario
En el famoso chat notarial Vanguardia Notarial se hizo mención a esta Comunicación que desconocía y que resumiré a los efectos de la pronta publicación de mi modelo con explicaciones del acta del 18.2. Ya tiene unos años pero aclara bastante las ideas.
COMUNICACIÓN DEL PLENO DEL CONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO RELATIVO AL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS PREVIA INTERVENCIÓN NOTARIAL CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 18.2 DEL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE CATASTRO INMOBILIARIO, REDACCIÓN DADA POR LA LEY 2/2011, DE 4 DE MARZO, DE ECONOMÍA SOSTENIBLE
La reciente Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible (en lo sucesivo, LES), ha introducido numerosos cambios en el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (en adelante, TRLCI).
Como se afirma la Exposición de Motivos de la LES en su apartado IV se pretende con las citadas modificaciones de la actividad catastral mejorar la conciliación entre la base de datos catastral y la realidad física inmobiliaria, tras la intervención notarial.
Los citados objetivos de la reforma buscan reducir “las cargas administrativas que soportan los ciudadanos”, siendo el instrumento normativo empleado el “refuerzo en la colaboración que prestan al catastro los notarios y registradores de la propiedad”, ya que, de un lado, se amplían “los supuestos en los cuales la información que comunican [aquellos] suple la obligación de presentar declaración” y, de otro, se incorpora “la posibilidad de mejorar, tras la intervención notarial, la conciliación entre la base de datos catastral y la realidad física inmobiliaria”.
El objeto de esta comunicación será, por tanto, establecer criterios orientativos que aclaren las dudas que puedan surgir al notario en su actuación, esencialmente, en lo relativo al procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, del artículo 18.2 del TRLCI que supone una novedad esencial y que, como acaba de exponerse, es uno de los dos medios a través de los que se pretende alcanzar los citados objetivos de la reforma. Por tanto, la interpretación que se proporcione en esta Comunicación tenderá, siempre y en todo caso, a cumplir con los objetivos normativos establecidos.
Tales objetivos normativos se condensan en lo que se refiere a este procedimiento en el artículo 46.4 de la citada LES. Dicho precepto afirma que “Con el fin de aumentar la disponibilidad de la información catastral para el conjunto de la sociedad y de dar mejor respuesta a los principios de eficiencia, transparencia, seguridad jurídica, calidad, interoperabilidad e impulso a la administración electrónica y a la productividad, que rigen la actividad catastral, y en los términos que establece el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, en la redacción derivada de la disposición final decimoctava de la presente Ley: 4. A fin de incrementar la calidad de la información catastral, se amplía y mejora el procedimiento de comunicaciones y el diseño de nuevos mecanismos de conciliación de la información catastral con la realidad inmobiliaria, a cuyos efectos los notarios podrán participar en la solución de discrepancias y rectificación de errores.”
Igualmente, y dado que se trata exclusivamente de abordar la actuación notarial tendente a coordinar la realidad física con la catastral, se ha solicitado informe previo de la Dirección General del Catastro, cuyas observaciones en las materias de su competencia se han incorporado al texto de la Comunicación.
1. Objeto. Como ha quedado expuesto, esta Comunicación tiene por exclusivo objeto el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, previsto en el artículo 18.2 del TRLC1, lo que no obsta para reconocer que la reforma introduce modificaciones de calado en otros múltiples aspectos, ya sea desde el mismo artículo 3 hasta el tratamiento que se aborda de la cartografía catastral.
2.Cuestiones conceptuales: referencia catastral; parcela objeto del procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial; aspectos susceptibles de ser coordinados; concepto de interesado y colindante.
2.1.Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, previsto en el artículo 18.2 del TRLCI: Hechos, actos y negocios jurídicos a los que resulta de aplicación.
El procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial será de aplicación a aquellos hechos, actos o negocios jurídicos autorizados en un documento público, que serán aquellos que conforme al artículo 3.2 del TRLCI sean susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como en su caso en el registro de la propiedad en los supuestos previstos por ley. Serán, entre otros, aquellos de trascendencia real relativos al dominio, y demás derechos reales, con la excepción de los relativos a constitución y cancelación de derechos reales de garantía.
En dichos documentos públicos, que contengan hechos, actos o negocios jurídicos, se incorporará la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica contemplada en el artículo 3.
2.2.Concepto de parcela, bien o finca susceptible de quedar sujeto al Procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación a que se refiere el artículo 18.2 del TRLCI.
El primer párrafo del artículo 18.2 afirma que “podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela”.
El concepto parcela se define en el artículo 6.1 del TRLCI al disponer que “a los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble”.
Con relación a inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal sólo se podrá modificar la configuración o superficie de la parcela sobre la que se asienta la construcción.
En estos casos, deberá acreditarse ante el notario el previo cumplimiento de los requisitos de alteración del título constitutivo (artículos 5 y 17 a) de la Ley de Propiedad Horizontal).
2.3.Aspectos susceptibles de ser coordinados a través del Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial.
El único ámbito susceptible de ser coordinado entre la realidad física y la catastral es el relativo a la configuración o superficie (párr. primero del artículo 18.2 del TRLCI). En suma, por configuración o superficie ha de entenderse los cambios afectantes a tal expresión (p.ej., y entre otros, exceso o defecto de cabida).
En el sentido expuesto, se recuerda que el artículo 18.2 del TRLCI no se ve afectado por la limitación a que se refiere el artículo 53 Cinco.1 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, ya que este precepto se refiere a materia o cuestión distinta. No obstante, este precepto se refiere a la relación entre catastro y registro, que no a la coordinación entre la realidad física y la catastral que es el objeto del procedimiento del artículo 18.2 del TRLCI. Afirma tal artículo que “Cinco. En todo caso, el titular registral podrá solicitar la constancia de la identificación catastral de la finca inscrita, como operación específica conforme a las siguientes reglas: 1.ª Si aporta certificación catastral que describa la finca en los mismos términos de denominación, situación y superficie, que los que figuran en el Registro se hará constar la referencia catastral por nota al margen del asiento y al pie del título. Lo mismo procederá si, coincidiendo la descripción y situación, la diferencia de superficie es inferior al 10 por 100 de la reflejada en el Registro, o cuando habiendo diferencia en el nombre o número de la calle, se justifica debidamente la identidad.”
Es adecuado que si la rectificación de cabida, por exceso o defecto, afecta a más de un 10% de la superficie del bien inmueble, se advierta al otorgante de las consecuencias de tal precepto.
En consecuencia, atendida la dicción legal que limita a la superficie y configuración no serán susceptibles de ser coordinados a través de este procedimiento todos aquellos elementos descriptivos de la finca que no sean los antes indicados.
Muy especialmente, y como a continuación se señalará, no es objeto de este procedimiento, sino del de declaración previo cumplimiento de los requisitos previstos en la normativa catastral, lo relativo a cambios de uso o aprovechamiento, destino o cultivo.
Igualmente, no será objeto de subsanación a través del procedimiento regulado en el artículo 18.2 lo relativo a cambio de titularidades catastrales o de identificación o modificación de la titularidad de los colindantes, pues todos estos elementos cuentan con su procedimiento de alteración de las bases de datos catastrales, ya sea el de declaración o comunicación.
Cuestión distinta es que:
a) Tal y como establece el artículo 18.2 en su párrafo final del TRLCI se amplíe en el futuro el procedimiento de discrepancia a “otros elementos de la descripción del bien inmueble”, lo que requiere resolución de la Dirección General de Catastro, previo informe favorable de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
b) En aras de un adecuado servicio a los ciudadanos se informe que, por ejemplo, los cambios de cultivo, aspecto que frecuentemente se plantea en notarías del ámbito rural, sin perjuicio de su recomendable constancia en documento público, deben ser declarados ante la Dirección General de Catastro ex artículos 13 y 16.2 b) del TRLCI en la forma, plazos y modelo previstos reglamentariamente.
Lo que, como se ha expuesto, en ningún caso será objeto del procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación son aquellos aspectos incluidos en la certificación descriptiva y gráfica que no se refieran a configuración o superficie de la parcela, destacando muy especialmente, los relativos a la identificación de los colindantes.
A tal fin, se recuerda que en la página web http://www.catastro.meh.es/esp/procedimientos/declaraciones existe descripción detallada de los modelos a emplear y de su ámbito. Por ejemplo, el relativo a cambio de cultivo, uso o aprovechamiento es el modelo 904-N.
2.4.Concepto de interesado y colindante.
2.4.1.Interesado en el Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial.
El otorgante que está legitimado y puede iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial es el propietario de la parcela a que se refiere el acto, hecho o negocio jurídico autorizado por el notario y objeto de documentación.
Obviamente, al afectar a la configuración o superficie del espacio físico respecto del que se ejerce el derecho de propiedad, el citado procedimiento sólo puede ser iniciado por quien ejerza facultad dominical plena.
En tal sentido, y si el propietario actuara a través de representante, el notario deberá emitir un juicio de suficiencia relativo a las concretas facultades que dicho apoderado tenga con relación al procedimiento de subsanación y rectificación de discrepancias de modo que:
a) Será necesario una especial cautela en la apreciación de la suficiencia de las facultades del apoderado para poder iniciar y concluir el procedimiento de rectificación y subsanación, lo que
b) Eximirá al notario, en los términos que ulteriormente se expongan, de preguntar a dicho otorgante que actúa en representación de quien sea dueño. Nótese que el artículo 18.2 aparentemente identifica al interesado del procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación con el otorgante del documento público notarial.
Sin embargo, es precisa una interpretación estricta en aras de alcanzar la finalidad perseguida por la reforma, partiendo del hecho insoslayable de que el notario no es un funcionario público integrado en la estructura orgánica de la Dirección General de Catastro, sino que es un colaborador de ésta.
Tal interpretación estricta exige comenzar desechando la equiparación entre interesado en el precitado procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación y el interesado a que se refiere el artículo 23 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (en lo sucesivo, LRJPAC); igualmente, y dado el carácter tributario de los procedimientos catastrales y, entre ellos el de subsanación de discrepancias y rectificación (artículos 11.2 b) y 12.1 del TRLCI), entendemos que no sería de aplicación el concepto amplio de obligado tributario o el estricto relativo a todo aquel que debe cumplir con una obligación tributaria meramente formal (artículo 35.1 y 3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria).
Igualmente, tal interpretación exige desechar la equiparación entre cualquier tipo de otorgante e interesado en el procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación, dado que es previsible que pueden existir otorgantes que incidan a través de hechos, actos o negocios jurídicos en el ámbito descriptivo de una parcela pero que, sin embargo, no ejerzan facultad dominical sobre el bien inmueble acerca de la concordancia entre la realidad física y la catastral, si carece de poder al efecto.
En el sentido precitado, y por ello, no es posible equiparar a dicho otorgante susceptible de desencadenar el procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación con la totalidad de los titulares a que se refiere el artículo 9.1 del TRLCI y, muy especialmente, con los previstos en las letras b) a d).
En consecuencia, y se reitera nuevamente, la mejor interpretación es reducir el concepto de otorgante al que se refiere el artículo 18.2 del TRLCI sólo a aquél que sea dueño de la parcela o bien inmueble objeto del procedimiento de subsanación de discrepancias.
La acreditación al notario de quién sea propietario deberá hacerse por el otorgante previa exhibición de los títulos justificativos de su derecho de propiedad sobre la parcela objeto de coordinación. Asimismo será necesario, para iniciar el procedimiento de subsanación, la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en el que se verifiquen los datos de titularidad, de forma que, no bastará para iniciar dicho procedimiento, con que el interesado acredite su derecho de propiedad a través de los correspondientes títulos, sino que a estos debe acompañarse la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica para examinar la concordancia entre quien sea propietario con forme a aquellos y ésta.
En este sentido, se podrían dar los siguientes supuestos:
Plena coincidencia entre otorgante y el titular del derecho de propiedad que figura en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en cuyo caso, puede iniciarse el procedimiento de subsanación.
Coincidencia parcial en los supuestos de cotitularidad, de manera que al menos uno de los otorgantes coincida con la titularidad que consta en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en cuyo caso, puede iniciarse el procedimiento de subsanación.
Absoluta falta de coincidencia entre los otorgantes y los titulares que constan en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, en cuyo caso no puede iniciarse el procedimiento de subsanación; en este caso, previamente habrá de corregirse la base de datos del Catastro mediante el procedimiento de incorporación que corresponda, si bien a lo largo de todo el procedimiento y antes de su conclusión deberá haber concurrido necesariamente el consentimiento de los restantes copropietarios, tal y como se explica en el apartado b) del párrafo siguiente.
No obstante, las precedentes afirmaciones deben ser precisadas:
a) Usufructo: nada obsta, en principio, a que tratándose de finca usufructuada el nudo propietario sea otorgante hábil a los efectos de la iniciación del procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación. Sin embargo, dada la incidencia cierta que tal procedimiento tiene en el usufructuario será preciso en el correspondiente procedimiento obtener el consentimiento del usufructuario.
b) Propiedad en pro indiviso: como en el caso precedente, nada impide que el procedimiento pueda iniciarse a instancia de uno de los comuneros, pero el notario deberá recabar y obtener el consentimiento de todos y cada uno de los copropietarios para iniciar el procedimiento de subsanación de la discrepancia entre la realidad física y la catastral. Tratándose de un régimen de comunidad romano opera latu senso el artículo 397 del Código Civil, del que se deriva que ningún condueño puede efectuar alteración de la cosa común sin consentimiento del resto de los copropietarios.
Obviamente, nada impide la presencia de negocios jurídicos representativos en virtud del cual los restantes comuneros sean para este concreto procedimiento representado por uno de ellos. En tal caso, el notario deberá juzgar acerca de las facultades representativas –subsistencia y suficiencia del representante.
c) Propiedad horizontal: como quedó expuesto, se podrá coordinar la realidad catastral con la física en los términos expuestos (vid. ut supra epígrafe 2.2). No obstante, y dada la repercusión de dicha coordinación respecto de los titulares de cualesquiera elementos privativos será preciso que se cumplan los requisitos de la legislación de propiedad horizontal y, muy especialmente, los relativos a la alteración del título constitutivo previa adopción del acuerdo correspondiente en los términos previstos en los artículos 5 y 17. 1ª de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que deberá ser acreditado ante el notario.
d) Otro tipo de copropiedades: sin perjuicio de la presencia de comunidades de carácter germánico o de régimen específico, atendida la legislación civil especial en el territorio donde exista, es preciso recabar el consentimiento de todo aquel que sea copropietario a los efectos del procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación.
e) Por último, y en relación con aquellos supuestos en que existan varios copropietarios, en virtud de aceptación y adjudicación de herencia, será necesario para tramitar el procedimiento de subsanación que la titularidad catastral figure a nombre del causante o a nombre de los herederos del mismo, según la Certificación Catastral Descriptiva o Gráfica.
2.4.2.Concepto de colindante.
Son aquellos titulares catastrales, según lo dispuesto en el artículo 9.5 del TRLCI, que puedan resultar afectados por la rectificación, de los cuales por tanto el Notario autorizante deberá obtener el consentimiento expreso, de conformidad con lo establecido en el artículo 18.2 del TRLCI; en caso de discrepancia entre la titularidad catastral de las fincas colindantes y la del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad, respecto de fincas de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta la titularidad que resulte de aquel, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad. Si aparecen colindantes cuya titularidad no está recogida en el Catastro (bien en virtud de lo dispuesto en el artículo 9.5 del TRLCI, bien por señalarlos el otorgante), el procedimiento no podrá continuar, siendo necesario previamente que se corrija el Catastro por medio de alguno de los procedimientos de incorporación. El concepto de colindante no se refiere a la totalidad de los que rodeen a la finca objeto de rectificación o subsanación, sino sólo a aquél que, tratándose de una rectificación de la configuración de la finca, pueda verse afectado por la misma. En consecuencia, si la rectificación sólo afecta a uno de los lindes de la parcela o bien inmueble, sólo será preciso obtener el consentimiento del colindante catastral que se vea afectado por la modificación de dicho linde.
3.Procedimiento: realidades coordinables; voluntariedad del procedimiento de subsanación previa intervención notarial; cumplimiento de la legalidad del acto o negocio jurídico; documentación del procedimiento; sus trámites.
3.1.Realidades coordinables.
Como se ha expuesto anteriormente (vid. ut supra, epígrafe 2.3) el único objeto del procedimiento regulado en el artículo 18.2 del TRLCI es la coordinación de la realidad física con la realidad catastral de la que es expresiva la certificación catastral descriptiva y gráfica.
3.2.Voluntariedad del Procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial.
El procedimiento de subsanación previa intervención notarial es de carácter voluntario, como se concluye de la dicción literal del artículo 18.2 del TRLCI, cuando expresamente dice que “podrá subsanarse”.
Por ello, en cualquier caso, el notario deberá informar al otorgante de la existencia del procedimiento de subsanación de discrepancias para, en segundo lugar, preguntar siempre al otorgante dueño de la parcela y coincidente con el titular catastral si la realidad física es la misma que describe la certificación catastral descriptiva y gráfica.
En este sentido:
a) Si el ciudadano desconoce si la realidad física coincide con la catastral, el acto o negocio jurídico que pretende concluir no se verá afectado en cuanto a su validez. Por tanto, el notario atendida la naturaleza del acto o negocio jurídico y los requisitos sustantivos aplicables al mismo deberá decidir en los términos habituales si, en ejercicio de su juicio de legalidad (STC 207/1999, de 11 de noviembre), autoriza dicho acto o negocio jurídico.
b) Igualmente, es potestativo el procedimiento en el sentido de que manifestado al notario que no coincide la realidad física con la descripción catastral, deberá existir rogación expresa al notario para que se inicie el correspondiente procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial. En consecuencia, aun cuando el otorgante manifieste la existencia de discrepancia, si no existe dicha rogación, que habrá de hacerse constar en el título, el notario no iniciará el procedimiento de subsanación.
Cuestión distinta es que, atendida la manifestación del otorgante acerca de la discrepancia entre la realidad física y la descripción catastral, y no mediando dicha rogación, el notario en los términos previstos en el artículo 18.2 d) deba “por medios telemáticos informar de su existencia a la Dirección General de Catastro”.
3.3.Exigencia del cumplimiento de la legalidad material, sustantiva y urbanística.
El procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial tiene como único fin la subsanación de discrepancias en cuanto a la configuración o superficie de la parcela, no obstante lo cual deberán cumplirse el resto de los requisitos jurídicos de validez del acto o negocio jurídico documentado.
Más en concreto, si para la validez del hecho, acto o negocio jurídico contenido en el documento público se requiere la presencia de licencia administrativa el notario sólo podrá autorizar el mismo en caso de cumplimiento de dichos requisitos de legalidad sustantiva, por lo que no podrá iniciar el procedimiento de subsanación si no se le acredita el cumplimiento de tales requisitos, pues en otro caso se admitiría ante una Administración Pública –Dirección General de Catastro-, lo que para otra es ilegal o inexistente.
En consecuencia, la sola manifestación del otorgante de que no coincide la descripción catastral con la realidad física, no podrá dar lugar al procedimiento de subsanación previa intervención notarial si al notario no se le acredita la realidad de dicha discrepancia y, sobre todo y esencialmente, que se cumplen el resto de los requisitos de carácter jurídico aplicables a dicha discrepancia y, muy especialmente, los relativos a la legalidad urbanística, en su caso, que fueren de aplicación.
A tal fin, el notario deberá solicitar algún principio de prueba de la existencia de dicha discordancia o discrepancia y la acreditación documental del cumplimiento del resto de los requisitos aplicables a la validez del acto, hecho o negocio jurídico contenido en el documento público.
3.4.Documentación del procedimiento.
El artículo 18.2 c) del TRLCI sólo se refiere a la documentación del procedimiento cuando medie discrepancia que sea objeto de subsanación, afirmando que la “nueva descripción del bien inmueble [se hará] en el mismo documento público o en otro autorizado al efecto”, así como cuando mediando tal discrepancia no se obtenga consentimiento para su subsanación o no resulte debidamente acreditada (18.2 d) del TRLCI).
En los restantes supuestos -el otorgante no sabe si existe discrepancias o no se manifiesta al respecto o indica que existen discrepancias y a pesar de ello no desea iniciar el procedimiento de subsanación deberá exclusivamente quedar constancia en el título de que “se ha advertido al otorgante respecto a lo dispuesto por el artículo 18.2, no obstante lo cual dicho otorgante no se manifiesta respecto a la correspondencia” entre la descripción que contiene la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica y la realidad física del inmueble.
Una vez informado de la existencia del procedimiento, si el otorgante manifestare que coinciden la realidad física con la descripción de la parcela obrante en la certificación catastral descriptiva y gráfica, el notario deberá recoger en el título esta manifestación de dicho otorgante.
Por ello, y dentro del ámbito de apreciación por el notario de cualquier otra circunstancia, debe evaluarse por éste si en los supuestos del artículo 18.2 c) y d), la subsanación o rectificación acreditada o, en su caso, la negativa a la misma o la imposibilidad, debe hacerse constar en el mismo documento o en otro. A tal fin, recuérdese que dada la necesidad de cumplimentar quincenalmente los índices será usual la necesidad de acudir a otro documento público en el que se acredite la existencia o inexistencia de dicha discrepancia.
Por otro lado, si fuera preciso notificar y requerir a colindante cuyo domicilio pertenece a otro distrito notarial al del notario autorizante del acto o negocio jurídico, este notario deberá acudir al exhorto notarial a los efectos de solicitar del notario hábil para actuar en el domicilio del colindante que le notifique la existencia del procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial a los efectos de que, en su caso, preste su consentimiento al mismo.
3.5.Trámites del procedimiento:
3.5.1.-. Inicio.
El procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial se iniciará a petición del otorgante. El notario solicitará siempre a los otorgantes que le manifiesten si la descripción catastral incorporada a la certificación catastral descriptiva y gráfica se corresponde con la realidad física de la finca.
En el supuesto en que el interesado, no obstante haber solicitado expresamente la iniciación del procedimiento de subsanación, manifieste desconocimiento o dudas sobre la existencia de discrepancias, el Notario no deberá iniciar el procedimiento.
3.5.2.Finca real y catastral coinciden.
El notario puede encontrarse con dos situaciones posibles:
a) Que la finca descrita en los títulos coincida también con la real y la catastral. Entonces nada debe ser variado, debiéndose así hacer constar en el mismo documento público donde se consta el acto o negocio jurídico objeto de autorización.
b) Que la finca descrita en los títulos -hoy en muchos casos coincidente con la descripción registral no coincida con la real y la catastral. En este caso, “el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación (catastral) y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes” (art. 18.2.b).
Nótese que en el supuesto precedente, lo que es objeto del procedimiento de subsanación es la realidad física y catastral como ya se ha reiterado, pero la misma ha de ser confrontada con la previa ya obrante en un título.
Por ello, y en lógica inferencia, el párrafo segundo del artículo 18.2 b) del TRLCI añade que en este supuesto y “de existir un título previo que deba ser rectificado, los nuevos datos se consignarán con los que ya aparecieran en aquél”, si bien que “en los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada”.
En cualquier caso, y a los efectos de evitar a los otorgantes al máximo posible cualquier defecto que pudiera oponer el registrador, relativo a sus dudas sobre la identidad de las fincas, se recomienda que en los títulos posteriores se incorpore siempre la descripción actualizada, por ser exigencia legal, así como la identificación primitiva de la finca objeto en su día de rectificación, poniendo en relación una y otra.
3.5.3.Realidad física y catastral incorporada a la certificación catastral no coinciden.
El notario solicitará ante todo el requerimiento de quien tiene facultad para iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial, en los términos definidos en el epígrafe 2.4.1 de esta Comunicación.
El notario solicitará de los otorgantes aquellos medios de prueba que le permitan acreditar la discrepancia –medición y certificado expedido por técnico competente; peculiaridades de la finca por tener lindero fijo (carretera o similar), etc.-. Sería conveniente que asimismo se aporte plano de la alteración representado sobre la cartografía catastral, ya que en este supuesto la Dirección General del Catastro realizará la alteración en el plazo de 5 días.
Si la rectificación afecta a colindantes, definidos en los términos previstos en el epígrafe 2.4.2 de esta Comunicación, también se precisa su consentimiento expreso para la rectificación. Dicho consentimiento deberá hacerse constar en el mismo o en el documento público en donde consten las sucesivas actuaciones que desarrolle el notario a partir del momento en que se le manifieste la existencia de discrepancia, y se exprese el requerimiento del otorgante para que el notario lo subsane.
Con relación a los colindantes, pueden darse, esencialmente, tres situaciones:
a) Que preste su consentimiento, dando por supuesto que tratándose de superficie de la finca como objeto de rectificación, en cuyo caso incorporará la nueva descripción del inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto.
b) Que no preste su consentimiento o que manifieste su imposibilidad de prestarlo. En este segundo supuesto, no habrá lugar a la rectificación en ningún caso, produciéndose el efecto a que se refiere el artículo 18.2 d) del TRLCI, esto es, que no se subsanará a través del procedimiento previsto en el citado artículo, si bien que el “notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno”.
Asimismo, en el supuesto en que no se acredite la discrepancia, no habrá lugar a la rectificación, y el notario dejará constancia de ella en el documento público, y por medios telemáticos informará a la Dirección General el Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.
En consecuencia, y a través de los medios técnicos que se establezcan, el notario deberá poner a disposición de Catastro los elementos de juicio empleados por el notario –documentos, esencialmenteque le han llevado a su convicción de que la discrepancia estaba acreditada, si bien que no se ha podido subsanar por no prestar su consentimiento el colindante o serle imposible, o
c) Que el colindante no haya contestado al requerimiento efectuado por el Notario, o no se haya podido solicitar su consentimiento (por ejemplo, por ser desconocido), en cuyo caso, debe concluirse en los términos previstos en el artículo. 18.2.d); en consecuencia, el notario dejará constancia de la discrepancia en el documento público o en aquél donde consten las sucesivas actuaciones, procediendo a informar de su existencia a la Dirección General del Catastro.
Aceptada la discrepancia por todos, incorporará la nueva descripción del inmueble al propio documento público o en otro posterior (art. 18.2 c).
El Notario notificará telemáticamente la rectificación realizada a la Dirección General del Catastro en el plazo de cinco días. La rectificación de la finca catastral para hacerla coincidir con la real, se efectuará, una vez sea validada técnicamente por la Dirección General del Catastro.
3.5.4.Plazos.
La efectividad del artículo 18.2 queda condicionada a que puedan realizarse los correspondientes intercambios telemáticos de información entre notarios y la Dirección General del Catastro, lo que requerirá su previa definición mediante Resolución del mencionado centro directivo en los términos del artículo 36.3 del TRLCI.
Respecto a los plazos de 5 días previstos en el apartado c) del artículo 18 resultarán de aplicación el día 6 de marzo de 2012, de conformidad con la nueva disposición transitoria octava del Texto Refundido.
3.5.5.Efectos; solicitud del notario en el título, previo requerimiento de los otorgantes de que la nueva descripción de la finca, fruto de la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada, obre en el registro de la propiedad.
El efecto básico y primario es que no existan dos realidades –la real o física y la catastral-. Dando por supuesto tal efecto, sin embargo surgen otros colaterales que tienen relación directa con la traslación de esa descripción física actualizada a otros registros o Administraciones Públicas.
Respecto del registro de la propiedad, “la descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias”. Estas funciones no son otras que determinar si hay identidad de fincas (párrafo tercero del artículo 18.2 d), que remite al artículo 45 del TRLCI). En consecuencia, la nueva descripción se debería incorporar siempre por mandato expreso del TRLCI, si bien que surgen dos posibilidades, según que el registrador estime o no que hay identidad con la finca registral: a) “Cuando exista identidad, en los términos del artículo 45, con la correspondiente finca registral inscrita [la habrá si coinciden los datos de situación, denominación y superficie, la diferencia de superficie no es superior al 10%, y no existen dudas fundadas, art. 45] en los asientos posteriores se tomará como base la nueva descripción física y gráfica.” b) “En los supuestos en que no exista dicha identidad, el registrador de la propiedad, por medios telemáticos, pondrá esta circunstancia en conocimiento de la Dirección General del Catastro, que, tras analizar la motivación expuesta, emitirá informe cuyas conclusiones se harán constar en el Registro de la Propiedad e incoará, en su caso, el procedimiento oportuno (artículo 18.2 d), párrafos tercero y cuarto del TRLCI En todo caso, y consecuencia de la normativa notarial, que obliga a que el consentimiento del otorgante sea en todo momento informado, el notario explicará al otorgante la conveniencia de que la descripción actualizada se incorpore siempre al asiento de la respectiva finca, lo que deberá solicitarse al registrador expresamente en el correspondiente título, sin que ello suponga prejuzgar las facultades del registrador a que se refiere el artículo 45 del TRLCI, sino mera rogación a éste de que cumpla el artículo 18.2 d) del mismo Texto Legal que, como se ha indicado, exige dicha incorporación y constancia en el asiento siquiera sea con carácter provisional. Es más, esa descripción actualizada incorporada de ese modo al asiento registral es el único medio para conseguir que se cumplan los fines de publicidad atribuidos legalmente al registro de la propiedad, incluso en aquellos supuestos en que el registrador aprecie que no existe identidad entre finca coordinada (realidad física y catastral) y finca registral y, por tanto, que de este modo sea de aplicación en todos sus extremos el procedimiento de subsanación de discrepancias previa intervención notarial en lo relativo a que por la Dirección General de Catastro se emita el preceptivo informe (párrafo cuarto del artículo 18.2 d) del TRLCI) o, en su caso, se incoe el procedimiento regulado en el artículo 18.1 del TRLCI.
Contador actualizado de fincas coordinadas con el Registro: 200.285
Son casi tres años coordinando desde la reforma catastral/hipotecaria.
Estoy desde hace tiempo controlando el avance de este asunto de la coordinación Catastro/Registro a través de este enlace. Cuando lo encontré e hice mi primer apunte había 138.915 fincas coordinadas. Hoy hay 200.285. Superamos la cifra de las 200.000.
En mi pueblo tenemos unas 33.000 fincas registrales y me dice Pedro J. Ortiz que “según Catastro, hay 39 millones de parcelas rústicas y 11 millones de parcelas urbanas. Por tanto, no creo que haya mas de 50 millones de fincas registrales (suelo) a coordinar“. Buen dato. Gracias.
Así que 50 millones a 60.000 por año, salen a 833 años. En el año del Señor de 2851 (hacia mi cumpleaños) habremos terminado de coordinar. Sin presuponer en adelante ningún incremento en la velocidad de coordinación,para esas fechaslo tendremos todo absolutamente coordinado.
Yo ya no estaré aquí … Haré una cápsula digital y la mencionaré en mi testamento para que mis herederos continúen semana a semana anotando fincas coordinadas.Hablamos en el año 2851. Estoy dispuesto a rectificar el dato si la cosa avanza positivamente y tengo que reconocer que de las 1.500 mensuales estamos pasando más bien a las 2.500 al mes.
Entre tanto, en muchos casos y por muy diversas razones no queda otra que decir esto o similar:
Rectificación de Catastro:La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.
Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que o no se solicita (O SÍ) la coordinación.
Y ya saben, para coordinar les convendrá en muchas ocasiones documentación pública notarial, sin perjuicio de lo que ahora diré y de algún comentario que espero hacer a los pros y contras del 199 de la LH en aquellos casos en que ese procedimiento nos obligue a recurrir a Catastro para solicitar informes de tipo aclaratorio o en los supuestos en que se produzca una oposición que obligue al cierre del expediente y deje abierta la vía judicial exclusivamente.
El 199 LH aún es objeto de muchas dudas pero recuerden (gracias de nuevo a Pedro J. Ortiz) que:
“Se puede coordinar mediante representación gráfica georreferenciada alternativa a la de Catastro.
No es necesario documento público para obtener la coordinación. Con una instancia privada vía 199 LH se puede solicitar la coordinación tanto si es a razón de la representación gráfica catastral o con una alternativa a ésta”.
144.326 (30 de mayo de 2018)
146.650 (6 de junio de 2018) +2.324 fincas
EL 13 DE JUNIO ESTÁ EN BLANCO
150.517 (20 de junio de 2018) +3.967 fincas
156.069 (4 de julio de 2018) +5.552 fincas
157.932 (11 de julio de 2018) +1.863 fincas
159.734 (18 de julio de 2018) + 1.802 fincas
161.754 (25 de julio de 2018) + 2.020 fincas
163.258 (31 de julio de 2018) + 1.504 fincas
VACACIONES
168.497 (22 de agosto de 2018) +5.239 fincas
170.150 (29 de agosto de 2018) +1.653 fincas
171.848 (5 de septiembre de 2018) +1.698 fincas
173.604 (12 de septiembre de 2018) +1.756 fincas
175.818 (19 de septiembre de 2018) +2.204 fincas
177.842 (26 de septiembre de 2018) +2.024 fincas
179.669 (3 de octubre de 2018) +1.827 fincas
EL 10 DE OCTUBRE ESTÁ EN BLANCO ….
182.768 (17 de octubre de 2018) + 3.099 fincas (dos semanas)
184.391 (24 de octubre de 2018) + 1.623
186.774 (31 de octubre de 2018) +2.383
188.327 (7 de noviembre de 2018) + 1.553
ESTÁ EN BLANCO EL DÍA 14/11
193.192 (21 de noviembre de 2018) +4.865 (dos semanas)
Defecto de cabida de finca inscrita: Atención, por favor, luego no se queje …
La que quería pagar 100 Euros por una compraventa, vuelve hoy porque no le inscriben la finca con la superficie catastral. Había un defecto de cabida y no teníamos descriptiva y gráfica. En el Registro se ve que disponen de la información gráfica y la finca no mide lo mismo (en realidad, al final, ha resultado que sí, pero han querido confirmar que el cliente estaba conforme….).
Esto fue lo que se dijo en la escritura en cuestión
“Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente, para cuando sea posible, la coordinación de Registro con Catastroconforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de los linderos”.
Atención al “para cuando sea posible” y también al “carácter posterior”. Yo, francamente, me pierdo y ya me cuesta, en ocasiones, acertar con lo que tengo que poner en cada uno de los múltiples casos que se presentan.
Los clientes vuelven (a veces) con el dedo acusador, “usted no me leyó”. Lo malo (lo bueno para mi y malo para ellos) es que es mentira, les leí y les explique (a tope además). Hablamos de que no era una casa, sino un almacén y dieron por bueno perder 500 m2 y la superficie que decía el Catastro. Es lo malo (o lo bueno para mí) de tener buena memoria.
Por eso lo digo, hay que estar más pendiente en el a priori y que luego no te pasmes con el a posteriori, recurriendo a trolas como “usted no me leyó”. Tengo unas ganas de salir a explicárselo … Ahora que está tan de moda lo de “no tener filtro”.
Pero vayamos al grano, ¿cómo lo solucionamos?
Pues yo veo dos opciones:
1.= Renunciar a la modificación registral de la cabida por el momento, arreglando el Catastro para lo que se necesitará la correspondiente documentación técnica y el inicio del procedimiento de subsanación catastral o notarial en el que habrá que tener en cuenta a otros propietarios que pudieran estar afectados. Cuando la subsanación, si es catastral, se haya conseguido, podría otorgarse una escritura complementaria o subsanatoria de la ya existente y presentarla a Registro o presentar la subsanación notarial validada por Catastro al Registro o no hacer nada de esto y dejar la escritura como se firmó y el Registro sin constatar la subsanación catastral (sin coordinar). La decisión, en última instancia, depende de las ganas de rascarse el bolsillo.
2.= La segunda opción es seguir dando por bueno el Catastro en el Registro, pero esto no conducirá a nada bueno a corto, medio o largo plazo, así que mejor la olvidamos.
Descoordinación de finca coordinada con el Catastro
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro (o si se presenta una base gráfica alternativa) y se vuelve a la descoordinación?
Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.
Pongamos un ejemplo que me brinda un compañero:
“Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos dos meses después se otorgó escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representacíón gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida. Se presenta la escritura en el Registro y no se inscribe porque al haberse archivado la base gráfica al inmatricular, lo que procede es modificar el acta de inmatriculación con la cabida real de la finca en lugar de la catastral”.
En principio, parece una “gran ventaja” coordinar porque se da valor a la propiedad. Tal vez con los años, todo el mundo querrá tener todo coordinado, pero si se cambia algo y nos ha quedado bajo la presunción de exactitud e integridad y de la salvaguarda de los tribunales, ¿qué hacemos? Tal vez incorporar base gráfica, salvo que sea obligatorio, pueda resultar de momento un engorro. Tal vez, solo es cuestión de que ¿no es posible técnicamente por el momento rectificar la base gráfica …?
El acta de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro: Utilidades
Pues de momento creo que podría servir para convertir un 199.2 en un 199.1. Dentro del propio documento o más bien antes o inmediatamente después se podría hacer el trámite para que subsanada la discrepancia podamos ir por el 199.1 siendo así todo mucho más sencillo en adelante. El problema es que no parece creíble que esto pueda resolverse tan fácilmente, ¿o sí que es posible?
También podría servir para las inmatriculaciones. Se podría utilizar antes del primer título, o más bien después para dejar el Catastro perfecto y ya luego ir a por la inscripción por el método que se decida.
Una tercera opción sería recurrir a ella a posteriori. Me refiero a esos casos que están en Catastro pero que no salen y que con un cierto riesgo de duplicidades o duplicaciones pueden terminar de consumarse gracias a este tipo de documento para el que algunos auguramos un extraordinario boom.
Mi socio en temas catastrales me dijo esto cuando le pregunté por el uso del 18.2: “Entiendo que el 18.2 se tramita en instrumento distinto de la escritura en la que se detecta la discrepancia. Hay una compraventa, una herencia o cualquier otro instrumento en el que los interesados manifiestan que existe esa discrepancia que afecta a colindantes y que quieren tramitar la subsanación con el Notario, y por tanto en acta separada se recoge el requerimiento para tramitar el 18.2. Así no se paraliza la compraventa o la herencia mientras hacemos las notificaciones a los colindantes y damos el plazo para alegaciones del 18.2. En mi primer destino tramité un 18.2, con su IVG alternativa, y ante lo novedoso llamé por teléfono a la gerencia, les adelanté una copia simple por correo electrónico y concerté cita para llevarles físicamente, presencialmente, la copia autorizada en papel a la gerencia. Me encontré allí a un funcionario muy competente y amable que, pese a lo que dice la Ley sobre las comunicaciones telemáticas, no encontraba motivo para negarse a tramitar ágilmente un expediente en el que ya constaban todas las notificaciones a los afectados. Es decir, que en los cinco días quedó subsanado el Catastro. Una primera experiencia magnífica. En mi segundo destino, con ocasión de una herencia, tramité otro 18.2. Acta separada, notificación al único colindante afectado, pasó el plazo, cierre del acta, y de nuevo presentación física en la gerencia. Se resolvió el asunto en dos semanas. También para subsanar el Catastro se puede remitir a los particulares a la gerencia y que allí se inicie el procedimiento. El expediente tramitado por Catastro (o empresa colaboradora) lleva sus plazos y es gratis. El expediente del 18.2 tramitado por el Notario lleva sus plazos (¿más ágiles? dependerá de la gerencia y del Notario) y tiene un coste. Me consta que en alguna gerencia catastral, hace algunos años, no reconocían como válidas las notificaciones que hace el Notario ni les servía recibir la copia autorizada del acta en papel, porque el cauce telemático previsto legalmente no está operativo. Mi recomendación a todo el Notariado es contactar con su gerencia, identificar a las personas clave (para el cambio de personas y para el cambio de objetos) y mantener una comunicación fluida en beneficio último de los ciudadanos (que verán sus cosas ajustadas a la realidad) y de Hacienda (que cobrará el IBI correspondiente). Sobre las notificaciones en casos del 18.2, mi experiencia es buena porque los colindantes han venido a firmar diligencias de consentimiento expreso o porque ya me constaba su conformidad antes de enviarles la carta. Hay que tener en cuenta que muchas veces, en mis pequeños pueblos, el colindante es un familiar. Además, siempre advierto al promotor de que la DG dice que el Notario debe valorar el fundamento de la oposición, y que, a mi juicio, cualquier oposición es suficiente para parar el procedimiento. Mi política es que la gente viene al Notario cuando está de acuerdo, y si no lo están, el lugar es el juzgado”.
Magnífica la explicación como siempre. Muchas gracias. Creo que en breve nos vamos a lanzar a usarlo.
Eliminar discrepancias catastrales, actualizar y coordinar fincas …
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una finca con obras no declaradas y diferencias de cabida, otra con título y no inmatriculada con diferencias de superficie respecto de Catastro y cuando pregunto “oye, ¿qué hacemos?” (pregunta retórica porque yo ya sabía lo que iba a hacer) me dicen que si el cliente no lo pide que lo deje todo igual… ¡Pero cómo lo va a pedir un pobre inglés desprotegido que recurre a servicios profesionales jurídicos e inmobiliarios para comprar estas fincas! O sea ¿que ha de ser el pobre inglés el que venga a la notaría a decir cómo quiere que se le haga?
Este caso ponía de manifiesto la multitud de pequeñas decisiones que hay que tomar para adaptar cada dato y cada caso aunque, sin embargo, yo tengo la sensación de que aquí el personal solo está para la floritura jurídica, porque para las cosas ordinarias, para las de todos los días, las que solucionan papeletas al personal, hacen dejación de sus funciones en su personal y en el resto de aquellos en los que los pobres ciudadanos depositan su confianza en asuntos notariales.
Los argumentos que hace unas semanas pude leer en Twitter cuando hablábamos de eliminar discrepancias, de actualizar fincas, de coordinar con el Registro, fueron de este tenor (y de enorme valor técnico y jurídico como puede verse …):
¡Hay mucho miedo al Registro!
Muchas veces hay que renunciar a la actualización registral por los Bancos. A veces llaman ellos al cliente, les cuentan la milonga y desisten.
Muchas veces por cuestión de tiempo no se hace (¿el tiempo de quién?)
Hay mucho miedo a perjudicar al cliente con retrasos de meses en casos que pueden necesitar la inscripción rápida (¿miedo por parte de quién?).
Quizás falten normas más claras y reglas iguales para todos y no tener que depender del capricho del registrador o sustituto que toque.
Depende del registro con el que te toque trabajar más habitualmente.
Otras veces son los propios interesados los que por variadísimas razones, no quieren actualizar.
Siempre se trata del tema con los clientes antes de tomar una decisión.
En algunos pueblos es conveniente hablar con el registrador previamente.
La mayoría lo hacemos (vaya chiste …).
Hay casos y casos. Los de algunos pueblos son desconfiados por naturaleza y por más que expliques no siempre lo entienden (¡qué estupidez tan grande, por favor!).
Que grandes argumentos …. ¿no?
Y estas fueron mis respuestas:
Pues es un miedo completamente infundado y absurdo. Yo lo hago siempre sin excepción. Linderos, parajes, cultivos, superficie, todo. A mí me parece que no hacerlo es una excusa para trabajar más rápido y peor.
Además en trece años aquí he presentado escrituras en muchos registros y siempre hago lo mismo y no pasa nada y subsano muy poco aún haciéndolo de este modo.
Yo pienso y veo a diario todo lo contrario. No lo hace casi nadie.
Lo de los clientes es generalmente una excusa/justificación barata pues toman la decisión influidos por la notaría que prefiere no complicarse la vida y que vende miedo al registro y otras zarandajas.
Pues no hay porqué tener miedo al registro cuando se hacen las cosas bien.
Como casi nadie lo hace, tardaremos 1.000 años en consumar este proceso. Debemos ser parte activa en forzar la solución. No se puede plantear la cosa negativamente con el objetivo de quitarte el asunto de encima. Si en vez de 30 €, se pudiera minutar por 300 €, ya veríamos.
En una minoría de casos puede ser necesario hablar con el registrador; en el resto se tira millas y se consigue sin mas (o no y no pasa nada). Menos miedos atávicos y más eficacia.
El cliente se deja llevar por el que sabe, otra cosa es que el que teóricamente sabe, no sepa en realidad, no quiera hacerlo porque no le compensa y lleve al cliente a su terreno.
Es que tampoco hace falta explicar tanto. Las cosas se hacen porque es lo que conviene, porque el resultado es bueno y muy positivo: es una inversión de futuro en los inmuebles.
Estoy deseando leer el libro de mi compañero Víctor Esquirol sobre esta materia a ver si estamos de acuerdo él y yo en que todo esto es un must (como se dice ahora) o, si por el contrario, no lo estamos y podemos seguir ad eternum poniendo excusas y contando trolas para seguir facturando y sin arreglar los problemas a la gente. Ojo que al otro lado, se ponen también pegas a porrillo y se las cogen con papel de fumar, no colaborando prácticamente en estos procesos, cuando no es directamente fastidiando con insostenibles posicionamientos a todos los niveles.
De repente alguien me da la razón…
Ese alguien me da una tremenda alegría (aunque no le he dicho nada) cuando pone sobre la mesa unos argumentos muy similares a los míos:
Hasta la reforma de 2015 se hizo poco por recoger la realidad física de las fincas en nuestras escrituras para así conseguir la coordinación.
Se han perdido cantidad de oportunidades y las seguimos perdiendo a diario.
Ha habido demasiada pasividad y en la inmensa mayoría de las ocasiones se ha seguido haciendo lo mismo de siempre, es decir, recogiendo la superficie manifestada por los interesados sin ir más allá.
Actuar así es un error y debemos revertir la situación cuanto antes.
Algunos hasta se atreven a pensar que la base gráfica podría tener el poder de vertebrar la realidad o al menos que, tal y como están las cosas, hay que predicarla y trabajarla como una inversión de futuro en los inmuebles.
Yo sobre la mesa pongo 14.000 eliminaciones de discrepancias, actualizaciones, coordinaciones o cómo cada uno tenga a bien llamar a todo esto en casi trece años cuyo resultado es (lo decía al principio) que una finca sea exactamente lo mismo en la realidad que en escritura, que en catastro, que en registro.
¿Vamos a seguir perdiendo el tiempo, poniendo excusas y contando trolas a la gente?
Dos años largos después otra opinión que entona el mea culpa: “Debemos extremar la diligencia en mejorar la descripción y la delimitación del objeto del negocio jurídico. A veces reconozco la vagancia o desidia, en la medida en que me contento con que sea inscribible. Obviamente, la diligencia se extrema cuando hay que inmatricular o modificar la entidad hipotecaria. En los demás casos, debo mejorar”.
Yo, en cambio, sigo incrementando el número de rectificaciones descriptivas y llevo 84 procedimientos tramitados en el Piloto de la SEC (que ya no es Piloto porque funciona para todos) en menos de dos años (se cumplirán en junio) lo que supone una media de 3,8 al mes.
Expedientes de alteración catastral y subsanación en la Sede Electrónica de Catastro tramitados por el Notario
Primer caso: Un 900D que no lo era
Supe luego (porque me llamaron de Catastro) que hubiera sido apropiado recurrir a “Presentar otras solicitudes, ESCRITOS Y DOCUMENTOS GENÉRICOS”.
PASO UNO:
“Gerencia del Catastro de XXX
REF/ Procedimiento: COMUNICACIÓN DE ALTERACIÓN DE ORDEN JURÍDICO
Expediente: EL QUE CONSTABA EN LA COMUNICACIÓN RECIBIDA POR MI CLIENTE
Documento IDEM
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de XXXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
1º) Que el pasado día XXX bajo el número XXX de mi protocolo autoricé escritura de declaración de edificación y compraventa en la que Don xxx titular de DNI/NIF xxx, transmitió a Doña xxx, titular de DNI/NIF xxx, la finca registral XXX del registro de la propiedad de XXX, en término de XXXX la cual tiene asignada la referencia catastral XXXX. Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca.
2º) Que la referida escritura fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral de la finca si bien, por error en dicha comunicación, se hizo constar que la finca transmitada tenía la asignada la referencia catastral XXX, lo que provocó la alteración de la titularidad catastral de la totalidad del pleno dominio de esta última referencia catastral (perteneciente igualmente a Don xxx) la cual figura desde entonces catastrada erróneamente a nombre de Doña xxx, titular de DNI/NIFXXX.
Se adjunta a la presente, copia de la certificación catastral descriptiva y gráfica referida a la alteración catastral errónea, de la que resulta que la titular es actualmente Doña xxx, cuando lo debe ser Don xxxx.
3º) Que una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos.
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que se restituya la titularidad de la referencia catastral XXX a Don xxx.
En XXX a XXX”.
PASO DOS:
Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, copia simple de la escritura y CSV de la comunicación recibida del Catastro) envié un mail a fedatarios.provincia@catastro.minhafp.es con este texto:
“Por la presente les comunico que el pasado día xxx a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de xxx”
PASO TRES Y ÚLTIMO:
Al día siguiente (sí, al día siguiente) me comunicaron esto:
“Buenos días. En relación con la información suministrada por correo electrónico, indicarle, que se ha procedido a incoar el oportuno procedimiento de rectificación, nº xxxx, retrotrayendo las actuaciones. En las próximas fechas le será notificado el correspondiente acuerdo catastral. Saludos. xxx. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de xxxx. http://www.catastro.minhafp.es””
¡INCREIBLE! Muy fácil y muy rápido.
Segundo caso: Un auténtico 900D
PRIMER PASO:
“Gerencia del Catastro de xxx
REFERENCIAS/ Procedimientos: COMUNICACIÓN DE ALTERACIÓN DE ORDEN JURÍDICO
Expediente: xxx y xxx
Documento xxx y xxx
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de XXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
1º) Que el pasado día XXX bajo el número XXX de mi protocolo autoricé escritura de extinción de condominio y donación en la que Doña xxx titular del DNI/NIF xxx, resultó adjudicataria de la finca registral número XXX (finca número 2 del inventario) indicándose que dicha finca constituía soloparte de la parcela XXX del polígono XX del Catastro de Rústica de XXX, catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de Don xxx bajo la siguiente referencia XXX.
En la misma escritura Doña xxx procedió a donar dicha finca registral a su hijo Don xxx, titular del DNI/NIF xxx.
Se adjuntan a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca, así como las comunicaciones recibidas por la Sra. XXX relativas al acuerdo de alteración de la adjudicación derivada de la disolución de condominio y de la no alteración de la derivada de la donación.
Igualmente se incorporan la comunicación recibida por Don xxx relativa al acuerdo de baja de titularidad, junto con la escritura que acredita su propiedad de parte de la catastral citada en la que igualmente se hizo constar que constituía parte de la misma y no la totalidad de ella.
2º) Que la referida escritura de disolución de condominio y donación fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO señalándose la finca en cuestión como “identificada y dudosa” y generándose a pesar de ser objeto de la escritura solo una parte de la catastral, una Comunicación Directa para el acto de extinción de condominio y una Comunicación Indirecta para el de donación.
3º) Que una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, lo comunico en mi condición de fedatario autorizante de ambas escrituras a la Gerencia del Catastro a fin de que en base a la documentación técnica incorporada a ambas escrituras sea segregada la catastral XXX en dos parcelas diferentes una a favor de Don xxx y otra a favor de Don XXXs (titular del DNI/NIF xxx).
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro dicha segregación en los mencionados términos.
En xxx a XXX. JUSTITO EL NOTARIO”.
SEGUNDO PASO:
Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, con copias simples de las escrituras, planos en pdf y los CSV de las comunicaciones recibidas del Catastro envié un mail a fedatarios.provincia@catastro.minhafp.es con este texto:
“Por la presente les comunico que el día XXX a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo electrónico. Muchas gracias, saludos, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX”.
TERCER PASO:
En un brevísimo plazo me contestaron desde Catastro. ¡Conseguido! (con matices, pero conseguido).
“Estimado Sr. Notario. En relación con la alteración declarada, informarle que el expediente nº XXX (declarativo_parcela XX polígono XX de XXX), presentado, por usted, elXXX, se ha procedido a recalificar como rectificación de errores, procediéndose a reponer la titularidad de la parcela XXX del polígono XXX, cuyos cambios serán notificado a los interesados. Por otro lado, se nos indica se proceda a la segregación de la parcela XXX y a su vez se pone de manifiesto, en escritura pública, la falta de concordancia entre la descripción catastral de la parcela XX y la realidad inmobiliaria, pero no se inicia el procedimiento del artículo 18.2 TRLCI. Procedimiento de Subsanación de discrepancias previa intervención notarial (actuaciones que deben ser informadas por medios telemáticos, a través de los formatos de intercambios aprobados). Por lo que en aras de la eficacia en la gestión catastral, y aportándose documentación gráfica y jurídica de los dos interesados, se ha procedido a recalificar el expediente remitido por esa Notaria, nº XXX (suministro de información al no cumplir los requisitos que permiten iniciar el procedimiento), en un procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18.1 TRLCI, con la finalidad de proceder a conciliar la descripción catastral con la realidad inmobiliaria de la parcela XXX. Para cualquier aclaración, puede dirigirse a través del buzón de fedatarios de esta Gerencia, fedatarios.xxx@catastro.minhafp.es. Saludos, XXX. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de XXXX http://www.catastro.minhafp.es”
Cuarto caso (de momento me salto el tres porque lo tengo que recuperar de otra entrada del blog que está sin publicar):
PASO UNO: TEXTO DEL ESCRITO PRESENTADO (900D):
“Gerencia del Catastro de XXX”
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de XXXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
Que el pasado día xxx bajo el número xxx de mi protocolo autoricé escritura de DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y DE ACTUALIZACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA en la que Don xxx y Doña xxx, titulares de los Documentos Nacionales de Identidad y Números de Identificación Fiscal xxxx, formalizaron las meritadas ampliación de obra y actualización descriptiva sobre parte de la parcela xx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx, erróneamente catastrada en su totalidad a su nombre junto con las edificaciones existentes en su interior (la que es objeto de dicha escritura y otra existente dentro de la misma parcela catastral que no es de su propiedad), bajo la siguiente referencia: xxxx.
Se adjuntan a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita la finca afectada, así como la correspondiente documentación técnica a fin de que se causen los oportunos cambios catastrales.
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique las operaciones de actualización descriptiva en los términos de la mencionada escritura.
En xxx a xxx.
PASO DOS:
Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, copia simple de la escritura y planos) envié un mail a fedatarios.provincia@catastro.minhafp.es con este texto:
“Por la presente les comunico que el pasado día xxx a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de xxx”
PASO TRES:
A los quince días recibo esta respuesta:
“Estimado Notario. Le informo en relación con el correo remitido, que se ha procedido a su tramitación por el procedimiento abreviado, estando actualmente en fase de notificación el acuerdo adoptado. Saludos. xxx. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de xxxx. http://www.catastro.minhafp.es””.
¡Genial! Sin embargo, viendo las características del asunto (habíamos solicitado un 199.2) me puse a pensar, ¿debía haber mandado la escritura directamente al Registro? Y estas fueron mis conclusiones:
CUANDO hay un 199.2, hacer uso de la SEC es DUPLICAR EL PROCEDIMIENTO, AUNQUE SE PUEDE ADELANTAR TRABAJO. El registro con la base gráfica alternativa puede registrar tras realizar los trámites del 199.2 sin oposición. Es el propio procedimiento del 199.2 el que establece que el registro, una vez inscrita la escritura con la base gráfica alternativa, comunica todo al Catastro para que se proceda al cambio. Cuando el Catastro cambia, se lo notifica al registrador y este practica la coordinación. Antes de esta comunicación de Catastro la escritura queda inscrita pero sin coordinar. Durante la pendencia del procedimiento catastral de cambio instado por el registrador permanece vigente una anotación preventiva de que el procedimiento de regularización catastral que finalizará con la coordinación está en tramitación. Cuando ya llega lo del Catastro al registro este coordina y cancela la anotación preventiva.
Cuando hay un 199.1 NO HACE FALTA NADA PORQUE EL CATASTRO ESTÁ BIEN.
CUANDO HAY UN 201: SÍ QUE HACE FALTA el trámite a través de la SEC.
Quinto caso (mi primer escrito general):
Viernes. Una dura semana. Un día muy largo. Aún quedan varias cosas por hacer. Se comete un error en el último STI del día y me tengo que poner a preparar un escrito general para presentar en la SEC. Reconozco que le di un puntapié a una puerta y que pegué un grito en plan Luke cuando se entera que Darth Vader es su padre.
PASO UNO:
“Gerencia del Catastro de XXXX
Procedimiento: Comunicación de alteración de orden jurídico.
Expediente: XXX (el que consta en el documento recibido en SIGNO).
Documento: XXX (ídem).
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX, del Ilustre Colegio Notarial de xxx, con despacho profesional en xxx, comparezco ante la Gerencia del Catastro de xxx y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
1º) Que en el día de hoy (xxx) bajo el número xxx de mi protocolo he autorizado escritura de extinción de condominio por la que Doña xxx titular de DNI/NIF xxx se ha adjudicado la totalidad de la finca registral número xxxx (xxx, Registro de xxx) la cual tiene asignada la referencia catastral xxxx.
Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca.
2º) Que la referida escritura ha sido comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral de la finca si bien, por error en dicha comunicación, se ha hecho constar, además de la indicada referencia, otras dos más que no corresponden a la misma y cuya titularidad se ha modificado ERRÓNEAMENTE en favor de dicha señora:
00…
03…
3º) Que una vez advertido dicho error comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos de la comunicación a fin de que se restaurada la titularidad de las fincas modificadas erróneamente a sus legítimos y anteriores titulares (manteniendo la modificada correctamente).
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que se restituya la titularidad de estas dos citadas referencias catastrales.
En xxx a xxx. Justito El Notario”.
PASO DOS:
Después envié todo por e-mail a la dirección fedatarios. Adjunté copia simple electrónica, la comunicación recibida por SIGNO y el escrito preparado con el texto anterior. El envío ha de ser en un zip (que era la primera vez que creaba). Acompañé todo con este texto:
“Por la presente les comunico que en el día de hoy (xxx) a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, he presentado un escrito general acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de xxx”
PASO TRES:
Estoy a la espera de noticias pero calculo que como en el caso 1, se solucionará rápido. Más si tenemos en cuenta que en este caso no he usado el 900D que no procedía para este caso.
El caso tres
El tercero en caso muy complejo y ya está completamente resuelto. Afecta a una sola escritura. Cursé un 900D.
Seguiremos informando … pero anticipo que procuraré hacer un tutorial; que no podemos ir directamente al e-mail; que no es indispensable el escrito de representación; que nos basta con la FEREN; que hablaremos del STI; del arancel y de la llamada recibida de Catastro para “advertirme” de ciertas cuestiones.
Por cierto, desde que me lancé he tenido oportunidad de hacer cuatro más. En tres casos el cliente no ha querido gastar las cuatro perras que cobro. En el cuarto, estoy pendiente de su abogado que, estoy seguro, va a aceptar mi propuesta.
La SEC y el cambio de titularidad de las fincas “en investigación” desde la notaría
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.¡
Hace unos días escribí un e-mail a la Gerencia Provincial del Catastro para decirles: “Buenos días: Hace un momento acabo de usar el STI para comunicar una compraventa firmada ayer en mi notaría. Ambas parcelas catastrales vendidas que constituían una registral estaban EN INVESTIGACIÓN por lo que solo he “conseguido” una comunicación indirecta. Me pregunto si en estos casos hay posibilidad de efectuar algún tipo de expediente por la vía de esta dirección de correo electrónico o por la previa de un escrito en la SEC y posterior comunicación en términos similares a esta dirección a la que le estoy escribiendo. Se trata de unas catastrales que se han transmitido al menos tres veces en mi notaría en los últimos veinte años por lo que podría aportar dos ante títulos. Gracias, saludos, Justito El Notario (Notario de ***)“.
Creo que fue al día siguiente cuando me contestaron: “Buenos días. En el caso que nos comenta, podría presentar un escrito a través de la Sede Electrónica poniendo de manifiesto los hechos descritos e instándonos a subsanar las discrepancias relativas a las parcelas que integran la finca registral, caso de ser físicas para rectificar la delimitación y datos de titularidad, procediendo en base a la documentación remitida a catastrarla a favor del primer propietario conocido. Una vez hayamos subsanado el bien inmueble, usted podría volver a comunicar ( o comunicar si anteriormente no hubiese sido efectuada la comunicación) la alteración jurídica. En resumidas cuentas, primero subsanamos y luego usted comunica. Saludos”.
Les conteste para darles las gracias y ya estoy preparando el escrito al que adjuntaré copia simple electrónica de la escritura autorizada por mí y de otras dos anteriores en las que se transmitía la misma finca. Cuando la den de alta a favor del primer propietario conocido, recargaré el expediente STI (con un cambio en el IUI ya lo tienes recargado aunque tengas que reenviar el IUI) y procederé a efectuar una nueva comunicación que espero que de problemas de tracto pero deje solucionada la cuestión. Si no funciona, al menos desaparecerá lo de “en investigación”.
Aquí va el escrito que he preparado
A LA GERENCIA DE CATASTRO DE ***
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en ***, comparezco ante la Gerencia del Catastro de ***y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
Que mediante ESCRITURA DE COMPRAVENTA, número ***, autorizada por mi en ***, el ***, los cónyuges ***, vendieron a los cónyuges ***, el pleno dominio de la siguiente finca:
DATOS CATASTRALES:Constituye las parcelas *** y *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastradas (erróneamente en investigación) bajo las siguientes referencias: *** y ***.
TÍTULO: El de compra a Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo.
ANTE TÍTULO: El de compra efectuada por Doña *** a Don *** y Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, previa adjudicación de la herencia de sus padres Don *** y Doña ***.
ANTE-ANTE TÍTULO: El de compra efectuada por Don ***, en estado de casado en gananciales con Doña ****, en virtud de escritura autorizada Don ***, Notario que fue de ***, el día ***.
Se unirán al expediente copias simples electrónicas de la la mencionada compraventa y de los dos títulos anteriores.
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro se registre la cadena de titularidades catastrales sucesivas hasta los actuales propietarios de las parcelas de referencia que son DON *** y DOÑA *** POR MITADES INDIVISAS, titulares de los NN.I.EE. *** y *** o, subsidiariamente, a favor del primer propietario conocido (Don *** cuyo DNI/NIF se desconoce).
En *** a ***.
JUSTITO EL NOTARIO. Notario de ***.
Ya iré comunicando las incidencias.
Una última cosa para los expedientes hipotecarios en los que nos aparecen fincas en investigación
En los expedientes hipotecarios si nos encontramos con fincas colindantes “en investigación”se exige notificación a la Dirección General de Patrimonio.
Esta puede hacer telemáticamente a través de la red Sara (redsara.es). Estos son los pasos:
Entrar con firma digital
Órgano destinatario: Ministerio de Hacienda
Filtrar: Dirección General de Patrimonio
Rellenar comunicación y firmar
Imprimir comprobante para cómputo de plazo
Tras mi primera comunicación me dijeron esto
“Ese Registro de la Propiedad (esa notaría o ese Notario …) remitió a esta Delegación, escrito de fecha ***, que ha llegado este Servicio Regional del Patrimonio del Estado el ***, por el que nos notifica, según el procedimiento regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria expediente de excesos de cabida de las fincas regístrales *** y *** de ***, al ser colindantes con la parcela catastral ***, que se encontraba catastrada “En investigación”. La Dirección General del Catastro, a partir del día *** ha modificado, de forma masiva y centralizada, la denominación de los inmuebles de titularidad desconocida, pasando a tener la codificación de “en investigación’ para todas las parcelas de propietario desconocido, dejando reservada la denominación “En investigación, artículo 47 Ley 33/2003” únicamente para las parcelas para las que ya se ha abierto expediente de investigación que ha sido trasladado a las Unidades de Patrimonio del Estado, a las que les correspondería la competencia, a partir de ese momento. En relación con la parcela catastral ***, a la que se refiere su notificación de 22 de septiembre, la codificación de la titularidad que consta en la Sede Electrónica del Catastro es “En investigación”, lo que acredita que el Catastro no ha notificado a este Servicio Regional de Patrimonio del Estado, que haya hecho actuación alguna de investigación, ni ha dado traslado del expediente a esta Unidad de Patrimonio para que la continúe, por lo que no somos competentes respecto de la citada parcela. Dado que esta Delegación no es competente, procedemos, sin más actuaciones, al cierre y archivo de este expediente”.
Cómo puede verse las que son “en investigación, artículo 47 Ley 33/2003” son las que son competencia de Patrimonio. Por cierto, yo uso la red Sara y ellos contestan en papel y por correo ordinario.
Las diferencias de cabida que no merece la pena “aflorar”
Yo estaba en la idea de que muchas diferencias de cabida, coordinaciones y tal, no se hacían porque a la gente le quitaban la idea de la cabeza en el registro.
Mi cliente Paco hereda con sus hermanos una sola finca (un piso de VPO pero sin división horizontal). Al efectuar la valoración, como siempre hacemos, dijimos que había más metros construidos pero indicamos que se difería su declaración a un momento posterior y no tocamos nada de la descripción (ni en cuanto a suelo, ni en cuanto a la obra), sin embargo, dijimos que el Catastro estaba bien y se nos deslizó la petición de un 199.
Resultado: El cliente tiene la casa perfecta y 12 m2 más de solar en el centro del pueblo, pero le han costado 700 Euros que le han dolido.
Moraleja: Lo que no se puede es pedir la coordinación siempre, al menos sin decirle al cliente lo que le puede costar y que él lo valore. Si son muchos metros, hay que animarle a hacerlo, pero si es poca cosa debe meditarlo. No obstante con esos 700 euros se ha extendido la fe pública registral a las coordenadas georeferenciadas del inmueble y eso es el futuro (si no se desanda lo andado).
Mini resumen de urgencia (pero de mucha urgencia) de la nueva Resolución Conjunta de la DGSJFP y de la DG de Catastro
Estas son las dos cosas que están corriendo por las notarias como las que mas nos afectan.
La Resolución básicamente supone:
Que cuando se lleva a cabo cualquier clase de actualización de fincas con base gráfica alternativa (es decir, hecha por técnico competente porque el Catastro está mal) hay que presentar en el registro el informe de validación gráfico (cosa yo ya llevo mucho tiempo presentando porque hay muchos registros que ya lo pedían).
Que se facilita mucho (ahora es con carácter obligatorio) la coordinación instada sobre base gráfica alternativa.
Y que se soluciona el problema de los desplazamientos masivos del Catastro estableciendo una precoordinación que, cuando el Catastro realice la rectificación masiva de los desplazamientos, se convertirá en definitiva.
Fin. Como con toda novedad hay que ir digiriendo poco a poco.
Seguiremos informando pero entre tanto lean estas notas de campo (¿cómo llamo entonces a esto mío?) en Grávitas y conozcan el texto de la Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Se aceptan aportaciones.
Otra visión/resumen sacado del Sic
La resolución trata de corregir disfunciones en la aplicación práctica de la Ley 13/2015. De su primera lectura cabe destacar:
El informe de validación gráfica alternativa obtenido a través de la sede electrónica del catastro, se configura como elemento indispensable.
Se define el concepto de precisión métrica y de identidad gráfica, estableciéndose unos márgenes de tolerancia gráfica en el anexo II que permiten la coordinación y no impiden el derecho del titular a obtener después una mejora de la precisión métrica.
Se definen las discrepancias geométricas y los giros y/o desplazamientos.
Se permite la obtención de una certificación de solares sobre los que exista un edificio en régimen de propiedad horizontal a efectos de facilitar su coordinación.
Se establece la forma de coordinar fincas radicantes en dos o más registros y/o términos municipales.
Y por último se define en el anexo I los conceptos de coordinación y precoordinación y en el anexo II (muy importante), los conceptos de margen de tolerancia gráfica y criterio de identidad gráfica.
Comienzo la lectura y reparo, de momento, en el artículo décimo que afecta a las obras nuevas (y tengo varias preparadas aunque estoy tranquilo porque el mecanismo que regula no está implementado aun) que hace referencia a un nuevo informe (el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales) y que habrá que unirlo a las escrituras (salvo que se declaren con arreglo a catastro).
Décimo. Ocupación en planta de las construcciones. 1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación. En este caso, para aportar las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación en los términos que establece el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas. 2. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas. 3. Cuando la declaración o la ampliación de obra nueva hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo. 4. En el caso de subsanaciones de discrepancias que afecten a la ubicación de construcciones deberá aportarse además un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos obtenido en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, reflejando la ubicación de estas.
Hasta 14.999,99 Euros si no es residente en España (con independencia de su nacionalidad) y siempre que se de alguna de las condiciones anteriores (no ser empresario o profesional o serlo pero que la adquisición no esté afecta a su actividad empresarial o profesional).
Y hasta 2.499,99 Euros si es usted empresario o profesional. Tenga en cuenta que si lo es, no puede pagar nada en metálico si el precio es superior a 2.499,99 Euros.
1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.
No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.
2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.
Por último: Si se trata de un pago anterior al 19 de Noviembre de 2012 (fecha de entrada en vigor de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude que he enlazado al principio) por encima de las citadas cifras no será necesaria la acreditación (a salvo lo que diré a continuación respecto de la Ley 10/2010). Sería así, por poner un ejemplo, para el caso de un pago en metálico de 50.000 Euros entre empresarios o profesionales efectuado el día 18 de Noviembre de 2012. En tal caso no sería necesaria la acreditación y, por tanto, no habría posibilidad de sanción.
Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo
Hasta 99.999,99 Euros si no es usted empresario o profesional o lo es pero la adquisición no está afecta a su actividad empresarial o profesional.
Deberán presentar declaración previa en los términos establecidos en el presente Capítulo las personas físicas que, actuando por cuenta propia o de tercero, realicen los siguientes movimientos:
a) Salida o entrada en territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.
b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.
Esa declaración se efectúa a través del llamado impreso S-1 que no es necesario cuando el pago no es igual o superior a 100.000 Euros. El S-1 también debe utilizarse para la salida o entrada en territorio nacional con un importe igual o superior a 10.000 Euros, si bien un no residente puede pagar en efectivo hasta 14.999,99 Euros, lo que supone que si viene un no residente a España a pagar 14.999,99 Euros tendrá que haberlos traído como mínimo en dos viajes … o venir con su pareja y que cada uno lleve la mitad de esa cifra. ¿Es contradictorio o confuso? No puedo venir con 15.000 pero sí que puedo pagarlos ….
¿Quién elige al Notario en la compraventa de una casa?
La respuesta de un conocido portal inmobiliario a esta pregunta es que el comprador elige; que si hay financiación de por medio, lo normal es que el Banco que va a dar la hipoteca proponga al Notario, a no ser que el comprador proponga al suyo, que la elección del Notario es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los gastos de notaría y que en caso de que no se acepte al Notario propuesto por el comprador, éste puede reclamarlo ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.
Creo que es casi imposible incurrir en un mayor número de inexactitudes, por no decir directamente errores, por metro cuadrado.
Así que vamos a dar una contestación más ajustada:
No, al Notario no lo elige nadie en concreto (salvo que no haya más que un otorgante….). Hay que ponerse de acuerdo para elegir y si no hay acuerdo, pues no habrá compraventa. Por eso generalmente, se recurre a una norma no escrita: “el que paga elige”, así que si paga el comprador elegirá el comprador, si paga el vendedor, elegirá el vendedor y si pagan a medias o según ley, tendrán que ponerse de acuerdo o estimar en el caso de “según ley” que paga el vendedor pues paga en este caso más parte que el comprador.
¿Lo normal es que el Banco proponga? Bueno, yo diría que es lo usual, pero no me parece lo normal, ni mucho menos lo recomendable. Lo normal es decirle al comprador que se tiene que poner de acuerdo con el vendedor y entre ambos decidir conforme al párrafo anterior, pues el comprador en solitario no podría proponer sin contar con el vendedor.
¿La elección es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales? Según costumbre, así es, pero insisto solo según costumbre, pero no hay una norma escrita al respecto. Es como cuando te invitan: lo normal es que el que invite elija, ¿no?
Y en cuanto a reclamar al SAU: ¡Ave María Purísima¡ si tuviéramos que estar lidiando en cada uno de estos casos, no podríamos hacer mucho más en el resto del día. A mi modo de ver, cuando corresponde reclamar es cuando el Banco te impone al Notario o cuando te lo impone el promotor y más que reclamar, llamar e informarse para saber que tiene uno que hacer en estos casos.
No puedo competir con el famoso portal en difusión de esta información, pero que al menos quede mi respuesta por algún sitio del inmenso océano internáutico plagado de tantísimas informaciones incorrectas.
Comprar sin que los que venden sepan que eres tu quien les compra
Hace unos días llegaba una extraña consulta:
“¿Un comprador puede serlo y que los vendedores desconozcan quién compró la vivienda? ¿Se puede hacer una venta con escritura secreta de cara a los vendedores? Por ejemplo … queremos comprar la casa en la que compartimos cotitularidad con otros hermanos … y queremos hacer como si se la vendiesen a un extraño y comprarla nosotros sin que los hermanos se enteren de quién la compró. ¿Hay alguna forma de hacerlo en secreto, que cobren lo mismo pero desconozcan quien les compró? Es un poco rara la pregunta … por eso mismo no sabemos ni se puede hacer”.
Yo he visto casos en los que se daba un poder a alguien que luego vendía la finca a otro alguien teniendo yo la sensación (más que la sensación) de que el poderdante no sabía quien le iba a comprar la finca y que el apoderado era algo más que un apoderado (un intermediario, un comisionista). Debo recordar que el poder no es una carta blanca.
Pero al margen de este caso hay otra opción:
“El Artículo 1.717 Código Civil y su mandato indirecto. Se otorga por los compradores reales un poder a quien va a comprar para que actúe en nombre propio. A continuación de la compraventa el apoderado manifiesta en acta el carácter representativo de su actuación. Y se presenta junto con el poder a inscripción”.
Hay dos Resoluciones de 2018 que lo admiten y que van por la senda del negocio fiduciario. Son estas:
“¿Es viable una compraventa de inmueble hipotecado por 1€ y la deuda? Con el beneplácito de la hipotecante, claro está. Entiendo que los impuestos serían sobre el precio de mercado. Pero, ¿es posible la operación en sí?”
Sí, es posible, hasta sin el consentimiento del acreedor aunque con diferentes efectos, claro está. Hasta puede usted quitar el Euro y vender por el saldo pendiente de la hipoteca.
El impuesto de TPO (parece que es una segunda transmisión) sería sobre el valor declarado en escritura (que incluiría el Euro + el pendiente de hipoteca), aunque se puede liquidar por mayor cantidad si se quiere hacer. Incluso he tenido un cliente que se empeñó y lo hizo en liquidar por menos de lo que contaba en la escritura. No sé como terminó la historia. Tengo que preguntarle.
Declaración responsable sustitutiva del CEE en caso de venta de vivienda para rehabilitación
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Como consecuencia del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificiospreguntó el otro día alguien en el GJ: La exoneración del certificado de eficiencia energética en las viviendas destinadas a reforma importante habla ahora de una declaración responsable ante la administración. ¿Incorporáis esa declaración responsable o indicáis simplemente que es para reforma importante? ¿Está regulada esa declaración? Yo la pido,dice otro compañero. Y continúa: Pero no he visto ninguna todavía. Como no me la aportan, estoy añadiendo, a la cláusula de que es para reforma importante, que además el comprador exonera, concluye. Yo también lo digo, pero advierto que hay obligación de presentarla,dice el primero.
Luego en privado le pregunto yo al primero: ¿Oye que pones exactamente en la escritura sobre este asunto?
Y me dice que pone esto: “CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA – Manifiestan los otorgantes que no es precisa la entrega del certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 390/2021, por ser el objeto de esta transmisión un edificio comprado para reforma importante o su demolición. Advierto expresamente que para hacer efectiva la exclusión, el propietario del edificio debe realizar una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios”.
Pero, ¿habría que añadir la exoneración y no bastaría con excluir cuando no hay declaración responsable como dijo el otro compañero?
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¿Cómo se debe realizar la venta de una vivienda que tiene varios propietarios? ¿Es igual el procedimiento si la vivienda es heredada o se trata de la vivienda común de un matrimonio que se divorcia?Es exactamente igual. Todos los que son propietarios comparecen (o son representados) a la venta (o en la venta). Por supuesto, si se ha heredado antes se habrá de resolver la herencia y si hay divorcio pues puede que antes (según casos) habrá que liquidar gananciales.
Si uno de los propietarios se queda con la vivienda ¿qué gastos tiene esta operación y qué impuestos deben pagar el comprador y el vendedor?Bueno, en tal caso podría hacerse como extinción de condominio, en cuyo caso los impuestos disminuyen muy considerablemente. El gasto notarial se incrementa ligeramente y también el del registro de la propiedad. Es una operación que requiere asesoramiento y que puede resultar muy beneficiosa.
¿Cambia la situación si uno de los copropietarios vive en la vivienda común?No, pero supone, evidentemente, que ese vendedor habrá de salir de la vivienda. Si está casado podría ser necesario el consentimiento de su cónyuge, aunque es una cuestión discutible.
¿Puede uno de los propietarios vender su parte a un tercero? ¿Cómo se realiza esta operación?Sí, se puede hacer pero el resto de los propietarios podrían ejercitar el retracto de comuneros y quedarse esa parte por el mismo precio.
¿En qué consiste la extinción de condominio? ¿Qué diferencia existe con la venta de la vivienda? Creo que con la segunda pregunta he contestado a esta. Es una operación por la que uno de los copropietarios se queda la vivienda, pagando al resto su parte.
¿Qué gastos tiene la extinción de condominio y qué impuestos se deben pagar? Paga AJD, no paga plusvalía municipal (aunque algún supuesto podría hacerlo y hay que asesorarse bien) y no paga incremento de patrimonio en IRPF (aunque de nuevo conviene asesorarse).
Cuando no hay acuerdo entre las partes ¿cómo se puede realizar la venta de la vivienda? En tales casos podría instarse una subasta voluntaria.
La venta directa del artículo 63.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria
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¿Habéis hecho alguna venta a través de “entidad especializada” (artículo 63.3 LJV)? Si el juzgado autoriza el acta dispositivo pero no la venta directa (porque no se ha solicitado), ¿cómo se articula la subasta o la venta por esas entidades?
La cuestión también se menciona en la LEC. La norma es una traslación del artículo 641 LEC, en la que se fijan las bases para venta y tienes un tiempo para “encontrar” un comprador. “Vienes a ser como un API”, decía un compañero en Vanguardia Notarial que es de donde tomé todas estas ideas que les apunto (y me apunto por si surge la ocasión de ir mas allá de la consulta que me formulan).
Dice el 63.3:
Si la solicitud fuera para la realización de un acto de disposición podrá también incluirse en la solicitud la petición de que la autorización se extienda a la celebración de venta directa, sin necesidad de subasta ni intervención de persona o entidad especializada. En este caso, deberá acompañarse de dictamen pericial de valoración del precio de mercado del bien o derecho de que se trate y especificarse las demás condiciones del acto de disposición que se pretenda realizar.
Por su parte el 641 LEC, dice todo esto:
“Artículo 641. Realización por persona o entidad especializada.
1. A petición del ejecutante o del ejecutado con consentimiento del ejecutante y cuando las características del bien embargado así lo aconsejen, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución podrá acordar, mediante diligencia de ordenación, que el bien lo realice persona especializada y conocedora del mercado en que se compran y venden esos bienes y en quien concurran los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado de que se trate.
También podrá acordar el Letrado de la Administración de Justicia, cuando así se solicite en los términos previstos en el párrafo anterior, que el bien se enajene por medio de entidad especializada pública o privada. Cuando así se disponga, la enajenación se acomodará a las reglas y usos de la casa o entidad que subasta o enajene, siempre que no sean incompatibles con el fin de la ejecución y con la adecuada protección de los intereses de ejecutante y ejecutado.
A estos efectos, los Colegios de Procuradores podrán ser designados como entidad especializada en la subasta de bienes.
2. En los casos del apartado anterior, la persona o entidad especializada deberá prestar caución en la cuantía que el Letrado de la Administración de Justicia determine para responder del cumplimiento del encargo. No se exigirá caución cuando la realización se encomiende a una entidad pública o a los Colegios de Procuradores.
3. La realización se encomendará a la persona o entidad designada en la solicitud, siempre que reúna los requisitos legalmente exigidos. En la misma resolución se determinarán las condiciones en que deba efectuarse la realización, de conformidad con lo que las partes hubiesen acordado al respecto. A falta de acuerdo, los bienes no podrán ser enajenados por precio inferior al 50 por ciento del avalúo. Cuando las características de los bienes o la posible disminución de su valor así lo aconsejen el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, con consentimiento del ejecutante, podrá designar como entidad especializada para la subasta al Colegio de Procuradores en donde con arreglo a lo dispuesto en el artículo 626 se encuentren depositados los bienes muebles que vayan a realizarse.
A tal efecto, se determinarán reglamentariamente los requisitos y la forma de organización de los servicios necesarios, garantizando la adecuada publicidad de la subasta, de los bienes subastados y del resultado de la misma.
No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, cuando los bienes a realizar sean inmuebles, la determinación de la persona o entidad a la que vaya a confiarse la realización y la de las condiciones en que ésta deba efectuarse, será realizada previa comparecencia a la que serán convocadas las partes y quienes conste en el proceso que pudieran estar interesados. El Letrado de la Administración de Justicia resolverá por medio de decreto lo que estime procedente, a la vista de las manifestaciones de quienes asistan a la comparecencia, pero no podrá autorizar que la enajenación se realice por precio inferior al 70 por ciento del valor que se haya dado al inmueble con arreglo a lo previsto en el artículo 666, salvo que conste el acuerdo de las partes y de todos los interesados, hayan asistido o no a la comparecencia.
4. Tan pronto como se consume la realización de los bienes se procederá por la persona o entidad correspondiente a ingresar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad obtenida, descontando los gastos efectuados y lo que corresponda a aquéllas por su intervención. El Letrado de la Administración de Justicia deberá aprobar la operación o, en su caso, solicitar las justificaciones oportunas sobre la realización y sus circunstancias. Aprobada la operación, se devolverá la caución que hubiese prestado la persona o entidad a la que se haya encomendado la realización.
5. Cuando, transcurridos seis meses desde el encargo, la realización no se hubiera llevado a cabo, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto revocando el encargo, salvo que se justifique por la persona o entidad a la que se hubiera efectuado éste que la realización no ha sido posible en el plazo indicado por motivos que no le sean imputables y que, por haber desaparecido ya dichos motivos o por ser previsible su pronta desaparición, el encargo podrá cumplimentarse dentro del plazo que se ofrezca y que no podrá exceder de los siguientes seis meses. Transcurrido este último plazo sin que se hubiere cumplido el encargo, el Letrado de la Administración de Justicia revocará definitivamente éste.
Revocado el encargo, la caución se aplicará a los fines de la ejecución, salvo que la persona o entidad que la hubiese prestado acredite que la realización del bien no ha sido posible por causas que no le sean imputables”.
Esta es la consulta al completo:“Solicité al juzgado autorización para vender dos inmuebles de una persona incapacitada que necesita liquidez. El Juez dictó auto que autoriza las ventas, según las valoraciones aportadas con la demanda, ventas que deberán realizarse “por medio de subasta o por medio de persona o entidad especializada conforme al art. 63.3 LJV”. Tenía entendido que eso -venta por persona o entidad especializada- solo implicaba que en la escritura de venta el notario hacía constar la intermediación de API o inmobiliaria, haciéndole firmar o no, aportando factura de la intermediación o no, según el Notario. Sin embargo, lo primero que he obtenido es una negativa y dos Notarios que me envían de vuelta al juzgado a pedir autorización para la venta directa. No encuentro información, jurisprudencia ni nada que me oriente y no puedo ir preguntando Notario a Notario. ¿Realmente he de volver a la casilla de salida?”.
¿Entonces el Notario hace subasta o actúa como si fuera entidad especializada consiguiendo un comprador?
Varios compañeros apuntaron una serie de cosas de interés:
A mí me parece que de lo que se trata es de una venta directa en los términos autorizados y previo dictamen pericial. Es decir, el 63.3 se refiere al caso de venta directa “sin necesidad de subasta ni intervención de persona o entidad especializada”.
El precepto se refiere al caso de que ya exista un comprador y se haya negociado el precio. Se pide que a la solicitud se acompañe un dictamen pericial para que el juez compruebe que el precio negociado está dentro del razonable. Por tanto, no lo veo como una autorización genérica para venderlo sin saber a quién ni en qué precio.
Pues a mi me parece que para la venta directa es necesario haber solicitado que no sea necesaria subasta ni entidad especializada. Y este parece ser el caso o sea que lo solicita, o subasta o entidad.
Claro, porque, si la venta se hace por subasta o entidad especializada, no hay un comprador previamente designado ni un precio ya negociado o medio negociado. Lo que creo que no se puede hacer es solicitar una venta directa sin que exista todavía un comprador. En mi opinión, la venta directa se introdujo para los casos frecuentes en que ya se había negociado una venta, pero el sistema de subasta hacía imposible venderlo a una persona determinada. Dicho de otro modo, la subasta es la regla general, pero se puede excepcionar cuando se presenta al juez un comprador y el juez comprueba con el dictamen pericial que el precio no es perjudicial para la persona.
Cabe: 1º Que el Juez autorice la venta directa, siempre que se le haya pedido, en determinados términos y previo dictamen pericial. 2º Que el juez autorice la venta previa subasta (en la modalidad que determine) y con sujeción a las normas aplicables. 3º Que el juez autorice la venta mediante persona o entidad especializada, en cuyo caso la ley se remite al art 641. Para mí el tercer caso se refiere a un procedimiento de selección de la mejor oferta, que es ajeno a la formalización de subasta: puede ser un API, designado por el juzgado en un convenio de realización de un bien o puede ser un portal de subastas particular, en cuyo caso la persona legitimada para hacer la venta te lleva a la notaría el documento de dicho portal del cual resulta cuál fue la mejor oferta.
Yo he solicitado en una ocasión que se dictara un auto aclaratorio en el que precisaran los términos en que había que proceder. Si se autoriza una venta con un precio, no hay concurrencia de ofertas, basta que aparezca un comprador que ofrezca el precio fijado. Si se quiere que haya concurrencia de ofertas, entonces el juez o determina cuál es el procedimiento (subasta o entidad especializada) o permite su elección. Debe aclararse.
Entiendo que se podría celebrar una subasta notarial donde el precio mínimo fuera el valor aprobado por el juzgado o acudir a una entidad especializada que buscara comprador, siempre respetando ese precio mínimo.
El 63.3 está pensado para poder pedir que se excluya tanto la subasta como la entidad especializada. Lo primero sería ver qué se pidió. Lo que parece que ha autorizado es que no se prescinda de las dos cosas. Que pese a todo se siga una u otra vía alternativamente (o es un auto erróneo y pretendía excluir ambas y le falta decir “sin necesidad”).
En mi opinión, hay que solicitar del juez la VENTA DIRECTA, ya que parece que no está prevista en el auto. La venta directa, previa tasación y dictamen pericial, bien a través de persona especializada o sin ella, siempre se debe especificar en el auto, así como el precio mínimo. No veo subasta por ninguna parte; mas bien concreción de comprador futuro y eso, con los efectos hipotecarios de esta resolución de 26 octubre 2016.
Bueno, pues para no tener ni idea hasta hace unas horas, la cosa no va mal.
Novedades de la Ley 27/2018 de diciembre de la Generalitat Valenciana, en materia de tanteo y retracto
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Aunque una cosa son los derechos de adquisición preferente y otra el precio máximo en VPO, como no tengo nada sobre el asunto y muy poco sobre VPO, dejo esto aquí: El documento de idoneidad en la segunda transmisión de viviendas de protección oficial en la CV. El asunto es que nos han presentado un certificado de precio máximo de hace siete años y hemos dicho que eso no valía y han insistido. Como puede verse en el enlace el plazo es de 6 meses.
La reforma consiste en que el régimen aplicable durante los 10 años se extiende ahora a todo el periodo de protección, aunque solo para las viviendas con cédula de calificación definitiva posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 que fue el día 22 de Abril de 2005.
Así que es necesario (y esto no ha variado) el certificado de precio máximo durante los 30 años que dura la protección. En esa certificación es posible que ya se renuncie al derecho de tanteo y/o retracto por la Generalitat. Caso de que no sea así, será necesario notificar la venta a fin de que se pueda ejercitar el derecho de retractocon los riesgos que esto pueda presentar para la posición del comprador y del acreedor hipotecario si es que existe.
Primer caso real
“Tengo mi primera venta de VPO tras la reforma. Han pasado ya los diez años, por lo que entiendo que no hace falta precio máximo de venta y que solo tengo que notificar a la Generalitat la venta mediante entrega de copia simple. La cuestión es: ¿esa notificación se entiende cumplida con el envío de la copia simple a la Generalitat que efectúo a través de Ancert (cumplimentando la oportuna diligencia en la escritura de cara al Registro) o hace falta envío por correo certificado con acuse de recibo? Por prudencia voy a optar de momento por lo segundo porque quizá la aplicación de Ancert esté prevista para el envío a la Generalitat pero a Consellería de Hacienda y no a Consellería de Vivienda“.
Yo contesté que lo más prudente es enviar papel. Seguro que estaremos en negociación para establecer un canal ágil a estos efectos, pero de momento no hay nada. Signo no nos sirve a estos efectos.
La norma:
Y por si no siguen leyendo aquí tienen su aclaración:
CIRCULAR_1-2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE VIVIENDA, REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN URBANA RELATIVA A LA APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 51, 52 Y 53 DE LA LEY 8/2004, DE 20 DE OCTUBRE, DE LA VIVIENDA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, EN LA REDACCIÓN DADA POR EL ARTÍCULO 82 DE LA LEY 27/2018, DE 27 DE DICIEMBRE, EN RELACIÓN CON LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE LA GENERALIDAD RESPECTO DE LAS TRANSMISIONES DE VIVIENDAS PROTEGIDAS DE PROMOCIÓN PÚBLICA O SUJETAS A CUALQUIER RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA.
Sección sexta. Vivienda
Artículo 82.Se modifican los artículos 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que quedan redactados como sigue:
Artículo 51. Derechos de tanteo y retracto.
1. Las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial, de las viviendas y sus anejos de promoción pública o bajo cualquier régimen de protección pública, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Generalitat durante el periodo de vigencia del régimen de protección que corresponda. La Generalitat ejercitará estos derechos con cargo a sus presupuestos y en el supuesto de las viviendas de promoción pública y sus anejos lo hará a través de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo.
2. Se exceptúan los derechos de tanteo y retracto en los casos de transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho, inscrita en el Registro de la Generalitat al amparo de la Ley 1/2001 de la Generalitat, de la persona transmitente. La cesión de la vivienda y los anejos a la sociedad de gananciales del matrimonio o pareja de hecho debidamente registrada y la adjudicación de vivienda y anejos a uno o los integrantes del matrimonio o pareja por disolución de la sociedad de gananciales, no se considerará transmisión a los efectos de la aplicación del derecho de adquisición preferente y, por tanto, quedan exceptuadas de los derechos de tanteo o retracto.
3. La administración ostentará los derechos de tanteo y retracto respecto de las transmisiones efectuadas durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva.
4. Cuando se trate de transmisiones a título gratuito, salvo en los supuestos exceptuados en el apartado 2 de este artículo, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se realizará por el precio legalmente establecido. En el caso de transmisiones a título oneroso, cuando el precio fuera superior al máximo establecido, la Generalitat podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto por su precio máximo legalmente applicable.
Artículo 52. Ejercicio del derecho de tanteo.
1. Los propietarios de viviendas de promoción pública o sujetas a cualquier régimen de protección pública deberán notificar a la Generalitat, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la decisión de enajenarlos, especificando, cuando la transmisión sea a título oneroso, los siguientes datos: el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos del interesado en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder a la vivienda. Los efectos de la notificación caducarán a los seis meses. Cualquier transmisión que se realice transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.
2. Si la enajenación se produjera como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial, el organismo que realice la adjudicación deberá notificarlo a la Generalitat en el plazo de tres días. La notificación deberá contener el precio y la identificación del adjudicatario; a quien se advertirá que se cursa la notificación, a fin de que pueda aportar los datos relativos al cumplimiento de las condiciones de acceso a la financiación cualificada de la vivienda.
3. Si la notificación fuera incompleta o defectuosa, la Generalitat podrá requerir al transmitente para que la subsane, quedando entretanto en suspenso el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo. La Generalitat podrá ejercer el derecho de tanteo durante el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquél en que se haya producido la recepción de la notificación correctamente formulada. La Generalitat podrá comunicar al transmitente antes de que finalice el plazo, su renuncia a ejercer el derecho de tanteo, que caducará si no se ejecuta en el plazo establecido.
4. El derecho de tanteo se ejercitará mediante notificación fehaciente dirigida al transmitente u organismo que hubiera realizado la adjudicación y procederá al pago del precio en el plazo de cuatro meses desde la misma, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido plazos superiores. En el supuesto de transmisiones consecuencia de procedimientos de ejecución patrimonial el plazo de pago será de dos meses.
Artículo 53. Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto.
1. La Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto en los siguientes supuestos: Cuando no se le haya hecho la notificación prevista en el artículo precedente. Cuando se haya omitido en la misma cualquiera de los requisitos establecidos. Cuando se haya producido la transmisión después de haber caducado la notificación o antes de que transcurra el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo de las notificadas.
2. Este derecho se ejercitará en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá realizar, en todo caso y en el plazo de quince días, a la Generalitat, indicando las condiciones en que se ha efectuado, mediante entrega de copia del documento en que se hubiera formalizado. Si no se realizara la notificación, el plazo de sesenta días se contará desde que la Generalitat tuviera conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.
3. Cuando la enajenación de una vivienda de promoción o protección pública se realizara en escritura pública antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, el Notario deberá notificar a la Generalitat la transmisión mediante remisión de la copia simple de la escritura.
4. Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de venta de una vivienda de promoción o protección pública, antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, deberá acreditarse la notificación efectuada a la Generalitat Valenciana.»
Usufructo conjunto y sucesivo adquirido por ambos cónyuges adquiriendo solo uno de ellos la nuda propiedad
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un matrimonio sujeto al régimen supletorio alemán compra unas fincas. Ella compra en nuda propiedad y ambos en usufructo conjunto y sucesivo. En la nota de información continuada que pedimos para vender las fincas que fueron compradas de ese modo figura que el usufructo es de los dos y la nuda propiedad solo de ella. Es decir, la escritura se inscribió sin problemas.
Tengo por costumbre cuando hay un usufructuario que vende, indicar la parte del precio que le corresponde, es decir, el valor del usufructo. En este caso los usufructuarios eran dos (ella y él, pues era conjunto y sucesivo), así que la primera duda que me surgió fue cómo hacer el cálculo. En búsqueda rápida, a fin de buscarle pegas a esta para mi extraña forma de constitución y de refrescar la forma de valoración, me topo con este artículo de Alberto Valiño. Mientras que lo voy ojeando, pregunto la edad de los usufructuarios resultando que ambos nacieron en 1981 de manera que sus usufructos valen lo mismo. Asunto resuelto aunque la otra cuestión seguía rondando mi cabeza.
¿Por qué razón constituyeron el usufructo de este modo?
No me resistí a consultar el caso con Valiño que me dijo:
“¿Te refieres al porqué de hacer el usufructo conjunto y sucesivo? Entiendo que se hace para que el esposo tenga el uso y disfrute desde el momento de la adquisición por ella; es decir, para que desde el principio tenga derechos sobre el inmueble y no únicamente cuando muera su esposa (si se da el caso)”.
Precisamente el otro día firmaron unos clientes de Alberto Valiño una escritura de constitución de usufructo conjunto y sucesivo + donación respecto de un inmueble privativo por una señora a su esposo -casados en separación de bienes- e hijos. El piso era 100% privativo de la señora. Querían constituir un usufructo conjunto y sucesivo para el esposo y donar la nuda propiedad a sus hijos en proindiviso. Cuando se lo consultaron, pensó: ¿para qué? ¿qué es lo que quieren? ¿quieren que el marido tenga ya el usufructo o que lo tenga cuando muera la esposa si es que ella falleciera la primera?Pues sí, eso es lo que querían y lo hicieron de este modo:
OTORGAN:
Primero.- CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO SUCESIVO.
La otorgante Doña *, constituye en este acto, a título gratuito, a favor de su esposo Don *, que lo acepta, un derecho de usufructo vitalicio de carácter sucesivo sobre la finca descrita en el expositivo I de esta escritura, cuya nuda propiedad va a donar Doña* en este acto a sus hijos, reservándose la donante el usufructo vitalicio.
Fallecida Doña* y con carácter sucesivo, el usufructo de la finca continuará a favor de su esposo Don * hasta su fallecimiento.
Consecuentemente, la consolidación del pleno dominio tendrá cuando fallezca Don*, si este sobrevive a su esposa, o a al fallecer Doña *, si su esposo hubiera fallecido con anterioridad.
Segundo.- DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD…..
Entendí el caso de Valiño, pero en su caso el usufructo es de ella y se lo reserva (se desmembra el dominio al reservarlo y atribuirle carácter conjunto y sucesivo), mientras que en mi caso, si la preocupación fuera la misma (que él tenga ya el usufructo o que lo tenga cuando ella muera si lo hace primero), no haría falta que lo hubieran constituido conjunta y sucesivamente porque ella también había adquirido la nuda propiedad y en el caso de Valiño deja de serlo por la donación que hace a los hijos de esa nuda propiedad.
Es decir, si en mi caso es conjunto y sucesivo y hubiera muerto él, ella consolida el dominio. Si muere ella, él conserva el usufructo y se hereda la nuda propiedad por quien corresponda y eso es lo mismo que sucedería sin haberlo hecho así.
Si el usufructo vitalicio fuera solo de él:
Si muere él, consolidación en la esposa.
Si muere ella, él conserva su usufructo y la nuda propiedad se hereda.
Los alemanes tampoco supieron explicarme mejor el asunto. Conozco al compañero que firmó la escritura. A ver si nos lo explica.
Venta a razón de un tanto por unidad de medida o número condicionada a la obtención de unos excesos de cabida
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“Tengo que preparar unos contratos privados de compraventa de una serie de fincas (unas cuantas) que tienen excesos de superficie en Catastro respecto de escritura y registro y quiero saber cómo los puedo preparar para que luego en la escritura no tengamos problemas”.
Y claro, yo me solivianto y respondo que no tengo respuesta inmediata para todo, sobre cuando te piden que hagas el trabajo de otro. Luego me relajo y pienso … y respondo aun a riesgo de que el asunto acabe firmándose en Talsitio.
La venta no es por cuerpo cierto. Es mas bien a razón de un tanto por unidad de medida. Se paga lo que hay en el registro y luego se pagarán los metros que queden registrados. El precio será el que resulte de multiplicar precio por metro x números de metros según catastro. Ese precio será la base del ITPO.
Bien, pero ¿cuál es el límite para que queden registrados? Los que se registren se pagan cuando se registren, pero hay que poner una fecha término. No puede quedar abierta. Los que no se registren no se pagan. Entonces, en el momento en que se oponga alguien y así conste en la nota de calificación esa parte del precio no se paga, sin segundas oportunidades (no se hará un IVG+ ni se intentará contraatacar; a las primeras de cambio esa parte del precio no se paga ¿o sí?).
Vale, y la parte del precio que no se paga, ¿qué? La base del impuesto fue la que fue y dudo que creo que eso no tiene vuelta atrás. Y el IRPF del vendedor, ¿qué? … ¿que se fastidie? Estoy seguro de que habrá otras consecuencias.
¿Condición resolutoria? No creo que sea el caso.
¿Suspensiva? Si es suspensiva no se ha vendido.
Así que habrá que indicar cuánto se paga por metro, de qué depende que se pague lo no inscrito (de que se inscriba, pero hay que explicarlo muy bien) y poner una fecha máxima para que el pago se realice (no sé cuanto puede tardar el procedimiento porque el registro está super atascado).
Esta es mi visión. Ya me contarán que deciden.
La verdad es que lo de las modificaciones de cabida con todo lo que comportan es apasionante. Hoy he hecho una cosa muy “chuli” que diría aquella en materia de precoordinación/coordinación. Pronto la contaré pero vaya por delante que mis clientes no se conforman con dejar bien el registro; también quieren que el Catastro quede al pelo. ¡Muerte a los IVG- y al 199.2! ¡Viva el 18.2 LCI!
Venta de finca gravada con usufructo sucesivo en vida del primer usufructuario
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se planteaba hace pocos días en Twitter desde la cuenta Jose de la Notaría esta cuestión:
“Una señora es dueña del UF vitalicio de una finca, sus hijos dueños de la NP y su nuera dueña del UF expectante (sucesivo). Se vende la finca. ¿Tendría que percibir la nuera alguna cantidad por esa venta? Su derecho no está consolidado, ya que aún vive la actual usufructuaría y podría darse el caso de que no se consolide, ya que podría fallecer antes que la usufructuaría y, en este caso, a sus herederos no les correspondería nada, ya que al fallecer ella y cuando fallezca la actual, se consolidará el PD en los nudo propietarios. ¿La nuera comparece aceptando y consintiendo? En caso de corresponderle algo, ¿cómo calculamos lo que le corresponde? En mi opinión, no le correspondería percibir cantidad alguna, ya que no es un derecho consolidado (y como he dicho, podría darse el caso de que no se consolidara, por fallecimiento) ¿qué opinan?”
Pronto llegaron las opiniones:
No tiene que prestarse ningún consentimiento, ni como expectante, ni siquiera como consolidado. Otra cosa distinta es que el comprador sepa lo que compra, y los “riesgos”. En el caso del expectante, que en el futuro llegue a consolidarse, pero eso es otra historia.
Yo diría que no le corresponde cantidad alguna pero que tiene que comparecer a los efectos de prestar consentimiento a la operación.
Para mi es un caso similar al derecho expectante de viudedad aragonés. No percibe nada, pero si no consiente, al fallecer la primera usufructuaria surgiría un usufructo a su favor sobre el bien transmitido.
Yo he visto escrituras donde comparecen para renunciar, pero nunca me había planteado el caso opuesto. ¿Tiene obligación de comparecer para consentir la venta? Mi lógica me dice que no le toca nada en esa escritura, pero me quedo para ver opiniones fundadas.
Mi opinión fue la siguiente:
Por acotar y sin tener claro que influya lo que tengo en mente, imagino que los usufructos se desmembraron por título sucesorio y se pagó sucesiones, ¿correcto? (estaba pensando en cómo tributaría ahora su consolidación, aunque este usufructo sucesivo podría considerarse aun no desmembrado y en como fijar su valoración).
“Sí”, me dijo Jose de la Notaría.
Y esto que acabo de decir (continué escribiendo), supone que si venden ambos usufructuarios (porque parece que el sucesivo no lo hace seguirá esperando hasta que le toque), ¿el segundo usufructo tiene también un valor que se le ha de pagar?
Jose de la Notaría me replicó diciendo: “En el momento de la venta, la dueña del segundo usufructo, realmente no tiene ningún derecho, ¿por qué va a recibir dinero por algo que tiene la posibilidad o no de recibir?”.
El primer usufructuario podría morir el día antes de vender y entrar entonces un segundo usufructuario que podría vivir 50 años más. Por ello, me voy a decantar por la opción de que cobra por el valor que se calcula por la edad y restando el valor del primer usufructo pudiendo ser cero su valor. Y su valor, como el del primer usufructo, disminuye la parte de los NP.
Entonces invoqué a la mas autorizada doctrina tuitera:
Sergio Mocholí:Yo creo que la usufructuaria expectante no tiene derecho a cobrar nada del precio, pero la haría comparecer para prestar el consentimiento por un criterio de prudencia.
Alberto Valiño: Dice la V1415-10en los casos de desmembración del dominio, no existe en IRPF una norma que determine el % de precio de venta que se llevan el nudo y el usufructuario; su respectivo valor será el importe real por el que se efectúe su transmisión (>=mercado).
La V0838-06 se refiere al caso de un matrimonio que posee el usufructo vitalicio y sucesivo de una vivienda. Se va a proceder a la venta del inmueble y dice:
“Por otra parte, el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio), estipula en su artículo 41.5 lo siguiente: “En los usufructos sucesivos el valor de la nuda propiedad se calculará teniendo en cuenta el usufructo de mayor porcentaje y a la extinción de este usufructo pagará el nudo propietario por el aumento de valor que la nuda propiedad experimente y así sucesivamente al extinguirse los demás usufructos. La misma norma se aplicará al usufructo constituido en favor de los dos cónyuges simultáneamente, pero sólo se practicará liquidación por consolidación del dominio cuando fallezca el último”. Por lo tanto, cuando vendan el inmueble, a la hora de valorar la parte del mismo que corresponde a los consultantes, se tendrá en cuenta el usufructo de mayor valor en ese momento, es decir se tendrá en cuenta el usufructuario que tenga menor edad”.
Tottributs: En nuestra opinión, si que tendría contenido económico y, por tanto, debería comparecer en la venta y percibir lo que le correspondiera. La dificultad, claro está, es la determinación del valor de ese derecho. La regla que cita Alberto Valiño al hilo de consulta de la DGT puede ayudar.
Conclusión: Comparece (si quiere hacerlo claro pero si no lo hace ya sabe el comprador lo que le espera). ¿Y cobra? Pues la cuestión no está del todo claro aunque nos hemos aproximado a una forma de hacer su valoración.
Añado que en favor de la tesis contraria tenemos la opinión de otro compañero en los comentarios a otro post (sección Novedades, semana 36/2023) que decía: “En relación con la venta de finca gravada con usufructo sucesivo en vida del primer usufructuario, señalar que la situación se plantea, con suma frecuencia, en los casos de sucesión iure transmisionis. En efecto, el viudo del primer causante se adjudica el usufructo de la finca de que se trate, y el cónyuge del transmitente (por causa de la reiterada doctrina de la DG, interpretando a su manera la jurisprudencia del Supremo) se adjudica el usufructo expectante, llamado a convertirse en efectivo usufructo a la muerte del usufructuario y a su sobrevivencia al mismo. Yo siempre he hecho comparecer, para consentir la venta, al titular de la expectativa de usufructo, pero nunca le he adjudicado, por tratarse de una mera expectativa, parte alguna del precio de venta”. El “a su manera” en cuanto a la postura de la DG sobre el derecho de transmisión, tiene su gracia.
Venta de finca objeto de adición de herencia previa con vendedora de alta en el Registro Concursal
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una cuestión surgida en el grupo de Whatsapp del GJ que no debe caer en el olvido:
“Me he topado con una vendedora dada de alta en el Registro Concursal y consta que el auto de conclusión de concurso por insuficiencia de masa activa. Se trata de un inmueble que se adiciona a una herencia y que acto seguido se vende. En la nota del registro no hay mención al concurso, pero claro está inscrita a nombre del causante”.
Fueron dos las respuestas al caso:
“En principio, cesan las limitaciones de las facultades de disposición, los acreedores pueden iniciar ejecuciones singulares y cabe la reapertura del concurso dentro de los 5 años siguientes. Mira los arts. 484 y 504 LC y también esto”.
“Y suponiendo que no hayan pasado cinco años desde la conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa, ¿la reapertura del concurso por aparición de nuevos bienes es obligatoria (el art 503 LC 2020 dice “en los casos en que proceda”)? Esa pretendida venta afecta a los frustrados derechos de los acreedores, y me parece lógico que el juez del concurso la conozca y se pronuncie sobre ella”.
Difícil continuar con esta firma, ¿no?; y, además, está claro que hay que consultar siempre el RdC.
Lo mas cercano que yo he tenido (y que ahora recuerde) fue esto.
Pocos días después cae en mis manos una resolución judicial que declara infructuoso un concurso
Dice:
1º.- Que en los autos de concurso consecutivo voluntario abreviado seguido en este órgano judicial con el nº*/*, con NIG: *, se ha dictado auto de fecha * en el que se ha acordado la declaración y conclusión del concurso de D. * y Dª. * 2.º- Se ha declarado la conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa. 3.º- El pasivo resultante de la documentación aportada es de * €, incluyendo el importe del préstamo hipotecario pendiente de pago. 4º.- Se ha acordado al carecer de bienes el concursado quedan los deudores responsables de sus créditos pudiendo los acreedores iniciar sus ejecuciones singulares, en tanto no se acuerde la reapertura del concurso. 4º.- Ha quedado pendiente de resolver sobre la exoneración de pasivo insatisfecho. 5º.- Dirección electrónica del Registro Público concursal donde se publicarán las resoluciones que traigan causa del concurso: https://www.publicidadconcursal.es
¿Cómo se quita a uno de los dos propietarios de una escritura de una casa?
Eso de quitar de una escritura es un concepto como mínimo inexacto.
Si uno de los copropietarios de una casa quiere transmitir su dominio lo podrá hacer por venta al otro, por donación al otro o por extinción de condominio y adjudicación al otro que le paga su parte.
En un caso hay precio, en otro hay un regalo y en el tercero hay una indemnización o compensación al otro u otros por su parte.
Fiscalmente, lo más conveniente es la disolución y lo menos, generalmente, la donación. La disolución paga el mismo impuesto que las hipotecas (el temible AJD) y requiere asesoramiento para evitar una metedura de pata.
Lo primero que hay que decidir es si se paga o se regala y decidido esto, se tomarán el resto de las decisiones propias de estos casos.
¿Se pueden aportar inmuebles a una Comunidad de Bienes?
La Comunidad de Bienes (C.B.) no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes.
Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.
La fórmula usual sería esta:
“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON TAL y DON CUAL, quienes la COMPRAN Y ADQUIEREN por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “TAL Y CUAL, COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.
¿Para qué meter los Estatutos de la división horizontal en las escrituras?
A veces los Estatutos son cortos, pero a veces son largos o muy largos y, claro, en ese caso encarecen la escritura.
Sin embargo yo los incluyo siempre que puedo. No puedo cuando no dispongo de ellos porque no aparecen en el título anterior que utilizo para preparar una nueva escritura, pero si puedo localizarlos en otra más antigua a través de mi sistema informático, lo hago. Se trataría de promociones declaradas en mi notaría en el caso más común.
¿Y por qué los incluyo?
Pues porque todo propietario necesita disponer de esa información y más aún si es un propietario inversor dadas las limitaciones que están empezando a aparecer en Estatutos de divisiones horizontales recientes. Con los Estatutos en su escritura un propietario podrá saber si puede instalar un toldo, cerrar la terraza, agrupar su piso con el de al lado, partir el suyo en dos, cerrar su plaza de garaje o instalar una funeraria o un sex shop en el local de su propiedad, entre muchísimas otras cosas.
¿Cómo los incluyo?
Pues solo hay tres opciones
“Corta y pega” (tan de moda, últimamente).
“Copia y copia” (dándole a la tecla).
O incorporando un ejemplar de los mismos proporcionado por el promotor a la escritura de división horizontal o cuando ese ejemplar ya forme parte del título del transmitente de un elemento de la división horizontal, testimoniando ese ejemplar y uniéndolo al título de su propia transmisión.
Vean la importancia del asunto en estas informaciones
Juraría que mi compañero Fernando Gomá ha escrito recientemente un artículo sobre el asunto de los alquileres turísticos y las normas de la comunidad, pero no consigo encontrarlo. Le preguntaré y lo enlazo cuando lo tenga …
Contrato de arras y espacio común de uso privativo que no consta ni en escritura ni en Estatutos
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Hace poco me hicieron una consulta sobre tributación de las arras. El consultante me dijo que no había encontrado nada sobre el tema en mi blog. Así es: lo único que tengo sobre el tema, es la consulta que trato en esta entrada. Para resolver la consulta sobre tributación leímos esto:
“Firmé un contrato de arras de un piso esta semana. La inmobiliaria y la propietaria estaban de acuerdo en decirme que era un piso primero de 78 m2 con una puerta que da a una terraza comunitaria de 70 m2, cuyo uso y disfrute corresponde por ley al piso por tener acceso directo y no haber más vecinos que lo tengan, aunque no sería mío, sino de la comunidad. Con el contrato ya firmado me pongo en contacto con el Administrador de la comunidad que me advierte de que este piso no tiene ningún derecho de uso exclusivo de la terraza. Llamo inmediatamente a la inmobiliaria y ellos a la propietaria quienes, insisto, lo ofrecían como piso de 78 m2 más otros 70 m2 de terraza de uso exclusivo. La vendedora dice que ya compró el piso con ese acceso directo a la terraza en 1995 y que siempre la ha usado y se ha encargado de mantenerla limpia y que tienen un acta firmada por todos los propietarios de la comunidad en aquel momento, en la que se otorgó por mayoría este derecho de uso privativo. A mi me interesa el piso por la terraza, si no, no lo compraría. Acepto que no es mía y entiendo la condición de elemento común de uso privativo, pero sin eso no hay trato, porque no es lo que me habían dicho. En el contrato de arras no se dice nada sobre la terraza, aunque verbalmente me habían dicho que sí que lo tenía. También me dijeron que en la escritura no aparece, pero me dieron garantías de que no habría problema. ¿Qué pasará con mis arras?, ¿las voy a perder? ¿Cómo se puede solucionar esto e incluir ese uso privativo de la terraza en mi escritura? El de la inmobiliaria me dice que es un proceso complejo, que cuando compre ya lo haré, pero yo quiero que se solucione ahora. Tal vez se podría mencionar en los Estatutos de la comunidad”
Me temo que tiene usted un problema complicado cuyas dimensiones son directamente proporcionales al tamaño de la Comunidad de Propietarios. Cuanto más grande sea la comunidad más difícil será la solución.
Mi consejo es que no compre, que se olvide de ese piso y que busque un abogado para resolver lo de las arras, si no se avienen inmediatamente a devolvérselas porque resolver esa situación para dejar el piso tal y como se lo han vendido a usted es un proceso largo, complicado y puede que caro.
Algo tengo sobre un asunto similar (modificación de un elemento privativo de una división horizontal con difícil salida a la vía pública) aquí.
El problema es la devolución de las arras. Habría que ver que se dijo en el contrato para ver de que tipo eran las arras (de desistimiento o penitenciales, que son las más usuales, penales o confirmatorias). Ya sabe que si son penitenciales surge aquello de perderlas o devolverlas duplicadas. No sé de que cantidad estaríamos hablando, pero no me parece que usted deba perder las arras si existe un problema con uno de los elementos esenciales del negocio, es decir, con su objeto que es el piso que tenía previsto comprar. Si los vendedores aceptan que el objeto del negocio no estaba claramente determinado, deberían devolverle el dinero y “romper el contrato”, pero si no se avienen y tienen que ponerse de acuerdo o litigar creo que tienen las de perder.
¿Y cómo solucionarlo?
Se me ocurren dos soluciones.
La más sencilla sería introducir una norma en los Estatutos para indicar que al propietario del elemento TAL le corresponde el uso privativo de TAL TERRAZA. Para modificar los Estatutos será necesaria, en principio, la unanimidad. No creo que aquel acuerdo de 1995 (que no fue unánime) sea suficiente para modificarlos (hasta el propio Administrador está diciendo que no hay ningún uso privativo y yo le digo que no corresponde por ley a quien tenga acceso a ese espacio).
La más complicada es modificar la división horizontal en lo que se refiere a su inmueble, para hacer constar que tiene el uso exclusivo de la terraza común. En este caso hace falta, en principio, igual unanimidad en la Comunidad.
En ambos casos digo “en principio” pues judicialmente pienso que sería posible que se apruebe un acuerdo no mayoritario.
También es muy posible que compre, que use la terraza y no pase nada de nada, pero yo no compraría un inmueble con ese problema y preferiría buscarme otro de similares características y negociar la devolución del dinero entregado que creo deberían devolverle íntegramente.
Escritura de protocolización de acuerdos otorgada por la Comunidad de Propietarios “X” relativos a la modificación de los Estatutos de la comunidad en relación con el arrendamiento turístico
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Y, por supuesto, estas dos novedosas sentencias sobre prohibición de actividades económicas en los estatutos: STS_5197_2023 y STS_5199_2023
La primera de las dos ha sido resumida por los compañeros de ENSXXI: “DESTINO DE VIVIENDAS A USO TURÍSTICO. LIMITACIONES ESTATUTARIAS A DICHO USO (1). STS 27 de noviembre de 2023. Ponente: José Luis Seoane Spiegelberg. Estimatoria. Descargar En un edificio existen viviendas y locales separados y delimitados, a cada conjunto de viviendas y locales se entra por un portal respectivo y constituyen subcomunidades en la comunidad de propietarios del total del edificio. Una empresa explota para uso turístico dos de las viviendas, a lo que la comunidad se opone firmemente. Existe además la limitación estatutaria en el conjunto de viviendas de que deben ser destinadas a uso “residencial”. Sobre este término “residencial” y su interpretación pivota la demanda y los sucesivos recursos, hasta el objeto de este caso. Tras oponerse a la inscripción en el registro administrativo de viviendas turísticas, la comunidad solicita la cesación de dicha actividad a la sociedad explotadora de los inmuebles, a lo que se compromete, pero después incumple. En consecuencia, la comunidad demanda judicialmente la cesación de la actividad al entenderla contraria a la limitación estatutaria de ser destinada a uso residencial. En primera y segunda instancia son desestimadas las pretensiones de la comunidad, al entender que el uso turístico entra dentro del término residencial, y que una cosa es el arrendamiento y otra el uso o destino del inmueble arrendado. Se argumenta también que las limitaciones al derecho de propiedad deben ser tasadas y en todo caso de interpretación restrictiva. Nuestro Alto Tribunal, sin embargo, da la razón a la comunidad recurrente, interpretando efectivamente que la empresa explotadora ha infringido la prohibición estatutaria del uso residencial. Razona el Tribunal Supremo señalando que no consiste esta actividad en la mera permanencia durante cortos periodos de tiempos en el inmueble, sino que se prestan una serie de servicios complementarios como limpieza, conservación del inmueble, reposición de consumibles, lavado de sábanas, toallas…, y en general una serie de servicios profesionales que supone una extralimitación al uso previsto para ellos en los estatutos, uso que viene además reconocido por la propia empresa explotadora al comprometerse a la terminación de los mismos. En base a esta argumentación se estima el recurso de la comunidad de propietarios y se condena a la demandada a la cesación inmediata y definitiva de dicha actividad turística. F.C.G.”.
Aquí va otra de ENSXXI: “PROHIBICIÓN DE DESTINAR LA VIVIENDA PARA USO TURÍSTICO: STS de 30 de enero de 2024. Ponente: Don José Luis Seoane Spiegelberg. Desestimatoria. Descargar En el presente caso, los estatutos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal establecían una serie de prohibiciones, entre las que figuraba la prohibición de destinar las viviendas para hospedería. No obstante, un propietario destina una vivienda a uso turístico y la comunidad presenta demanda de cese de actividad basándose en dicha prohibición, a lo que el propietario contesta que no consta prohibición expresa de uso turístico y que dicho uso no es equiparable al de hostelería. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, basando su decisión en que, atendiendo a la finalidad, intención y espíritu de la norma, resulta que la prohibición de hospedería incluye la de uso turístico. Así lo confirmó la Audiencia de Vizcaya y el Tribunal Supremo, que entendieron que existe identidad de razón al satisfacer ambos usos necesidades de alojamiento transitorio, el cual no constituye ese uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria. F.J.S.”.
Y una RDGSJyFP sobre MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PROHIBIENDO EL USO VACACIONAL Y NO TURÍSTICO tomada de ENSXXI: “Resolución de 12 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar. Se aprueba una nueva norma estatutaria de una comunidad de propietarios de un edificio en propiedad horizontal según la cual “las viviendas de este bloque no pueden tener un uso de destino vacacional”. El acuerdo fue aprobado por doble mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas. El registrador suspende la inscripción y, entre otros defectos no recurridos, exige que el acuerdo se tome por unanimidad de los propietarios de la Comunidad, pues la excepción de 3/5 a la norma general de la unanimidad no alcanza al mero alquiler vacacional. El interesado recurre y alega que con la mayoría de 3/5 es posible no solo la limitación sino también la prohibición del alquiler vacacional. La Dirección General desestima el recurso señalando que la mayoría de 3/5 para limitar o prohibir el alquiler turístico, como excepción a la norma general de unanimidad, no es aplicable para limitar o prohibir el alquiler vacacional en que se exige unanimidad, pues no considera sinónimas dichas actividades. Se aplica únicamente cuando se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas teniendo en cuenta los términos que emplea la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)”.
Al otorgamiento de la escritura comparecen el Secretario-Administrador y el Presidente. Se utiliza una fórmula que me gusta y me llama la atención: “Les identifico por sus reseñados DNI/NIF cuya reproducción conservo en soporte electrónico, resultando sus circunstancias personales y la determinación de la naturaleza de su actividad económica de su propia declaración responsable, de cuya trascendencia advierto”.
Poco mas se dice hasta llegar a la “Elevación a escritura pública” del acuerdo estatutario de prohibición de destinar viviendas de la comunidad a la actividad de apartamentos turísticos, del cual se une certificación a la presente cuyas firmas considero legítimas (no se dan detalles de la legitimación … firma a presencia, reconocimiento, etc…). Además, se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En la certificación se indica que se añade un artículo a los estatutos con esta redacción:
“Artículo 7: Se prohíbe el destino de las viviendas integrantes de la urbanización de forma total o parcial a una actividad de arrendamientos turísticos, esto es, para el ejercicio de la actividad a qué se refiere la letra E del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística”.
Ese artículo dice: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promociones, en canales de oferta turística o por cualquier otro medio de comercialización o promoción y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística”.
Además la certificación (en consonancia con lo que verán a continuación) dice:“Este acuerdo, redactado en la citada junta de propietarios, se remitió a todos los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en los treinta días naturales siguientes se haya recibido discrepancia alguna o disidencia por parte de ningún propietario, por lo que se computan como favorables los votos de los ausentes conforme establece el artículo 17.8 de la citada Ley y en consonancia con el artículo 17.9, lo pactado obliga a todos los propietarios”.
Sobre el asunto del alquiler turístico, reproduzco esta fantástica nota que me pasa Sergio Mocholí:
Posibilidad de establecer en los estatutos de una propiedad horizontal que las viviendas no podrán destinarse a alquiler turístico
Si la prohibición emana de una norma autonómica o local, da igual lo que digan los estatutos, el propietario no podrá dar a la vivienda ese destino. Otra cosa es que esa norma pueda ser o no inconstitucional.
Si no hay norma autonómica o local que prohíba los pisos turísticos, es perfectamente posible que al constituir la propiedad horizontal en su inicio, en los estatutos se recoja la prohibición de destinar las viviendas a alquiler turístico. Si los EE están inscritos en el RP, tal prohibición afectará a los futuros compradores, por lo que éstos deben consultar previamente los EE si tienen intención de dar ese uso al piso que compran.
El problema radica cuando los EE no dicen nada y hay un comprador que destina el piso a alquiler turístico, por lo que los vecinos se quieren reunir en Junta para aprobar la modificación de los EE para prohibir los pisos turísticos.
El art. 17.12 LPH (introducido por RDLey 21/2018, de 14 de diciembre) dice que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad turística de los pisos requerirá el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios que, a su vez representen, las 3/5 de las cuotas de participación. La misma mayoría se exige para subirles la cuota de participación en gastos comunes. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Algunos autores consideran que como la norma solo habla de limitar o condicionar, no basta con la mayoría de 3/5 para imponer una prohibición total: limitar supondría establecer restricciones (por ejemplo que no más de un tanto por ciento de los inmuebles del edificio se dediquen a esto, que exista un horario de entrada y salida de usuarios, no permitir que usen la piscina o el gimnasio). Y condicionarlo sería establecer requisitos previos o simultáneos para poder ejercer esa actividad (por ejemplo, tener un seguro que específicamente cubra los daños que pudieran derivarse a instalaciones de la comunidad).
Otros autores consideran que tal limitación o condicionamiento puede implicar también la prohibición directa por la simple mayoría de 3/5 (RDGDEJ 6-2-2017, para la normativa catalana, que es similar).
RDGRN 19-12-2019: El acuerdo para permitir el uso turístico en los Estatutos ha de ser por unanimidad y no por mayoría de 3/5.
Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos: por lo tanto, no afectarán al propietario que ya había comprado y lo había ya destinado a piso turístico o tenía licencia del ayuntamiento para ello y se opuso, ya que cuando él compró, en los EE inscritos en el RP no constaba dicha prohibición. Así se ha pronunciado también la STSJ CAT 13-9-2018, con relación a la normativa catalana.
Consulta sobre el caso concreto de unos estatutos
“Oiga, he visto algo sobre unas sentencias del Supremo y quería saber si las normas de comunidad de mi edificio permitirían evitar los apartamentos turísticos”.
Los Estatutos en lo que interesaba (o podía interesar), decían esto:
ELEMENTOS COMUNES Y RÉGIMEN DE COPROPIEDAD:
NORMA TERCERA. Los propietarios de viviendas podrán por sí solos, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Condueños, modificar la distribución de dichas viviendas, suprimiendo, modificando y construyendo nuevos tabiques interiores, así como agrupar dos viviendas en una, siempre que sean de la misma titularidad y radiquen en la misma planta, y volverlas a dividir en dos. Podrán asimismo unir viviendas de la misma planta, siempre que sean de la misma titularidad, tirando o abriendo huecos en los tabiques de separación entre ellas. Podrán asimismo los propietarios de viviendas, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios, realizar en las mismas actividades profesionales, todo ello sin perjuicio de lo que se dispone en la norma sexta.
NORMA SEXTA. La realización de las actuaciones a las que refieren las normas precedentes no podrán suponer ninguna merma o menoscabo en la estructura y seguridad del edificio y habrán de causar las mínimas molestias posibles a los restantes propietarios del inmueble. Las facultades atribuidas a los propietarios en dichas normas se entienden a los solos efectos del régimen de propiedad horizontal, de manera que no excluyen la aplicación de las disposiciones imperativas que afectan al régimen de la propiedad, específicamente las de carácter urbanístico y registral y muy especialmente la contenida en el artículo 53 del Real Decreto de 4 de julio de 1997, que contiene las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
La primera de las sentencias enlazadas dice:“Si aplicamos los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, con entrada por la calle Diecinueve de Julio (hoy calle Progreso), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. En este caso, la actividad desplegada por la parte demandada, en los pisos 17 A) y 17 B), tiene naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y, por ello, debemos otorgar la razón a la parte demandante, en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias”. Visto lo que dice, parece que los términos de los estatutos son fundamentales razones suficiente para decirle a mi consultante que conforme a la redacción de los estatutos de su edificio creo que no puede impedirse (al menos retroactivamente y sin modificación de los estatutos) el alquiler de uso turístico.
Local en división horizontal sin salida a elemento común y difícil salida a la vía pública
Se trata de un local de una división horizontal al que se pretende dar un acceso a través de un “hueco de escalera”. Ese “hueco” es elemento común, por lo que hay que convertirlo en un elemento de la división horizontal con su descripción y cuota (retocando la de los demás) para luego venderse por la comunidad de propietarios a los compradores del local que lo agruparán al propio local que les venderá su propietario. Tal vez se podría evitar la agrupación para no ocasionar gastos, pero dejar un elemento privativo de un par de metros cuadrados y no dejar resuelta la salida al local no me parece conveniente. Dar salida a la vía pública es inviable por tratarse de un semi sótano.
Una segunda alternativa sería explicar en la escritura que como ese elemento común no tiene aprovechamiento para la comunidad y va a ser agrupado una vez se venda, que no se le atribuye cuota con lo que no tocaríamos la de los demás y se facilitaría la resolución del problema al no ser ya necesario el consentimiento de los titulares de cargas sobre el resto de los inmuebles de la división horizontal que se pudieran ver afectados por la modificación de cuotas. Especialmente hay que pensar en los Bancos por razón de sus hipotecas. Esta segunda alternativa es algo imaginativa y no se podría utilizar sin estudiarla bien a fondo, pero resultaría más que razonable justificarla en la ausencia de una salida a elementos comunes del local a vender o en su complicada salida a la vía pública (al tratarse de un semi sótano lo que limita enormemente su aprovechamiento, circunstancia que ahora se podría corregir).
La otra (crear un elemento con cuota y tal … ) no tendría problema, excepto el de que todos consientan y firmen y tal vez la de los gastos e impuestos, aunque una agrupación de algo que tiene un par de metros no puede ocasionar gran problema de gastos ni, sobre todo, de impuestos, puesto que poco valor tendrá. Notaría y registro, sí que se encarecerán.
Si esta es una operación complicada más que por sus posibles gastos e impuestos, lo será por razón de reunir los consentimientos necesarios para llevarla a cabo, lo que puede ser algo realmente difícil en cuanto te encuentres con divorcios sin resolver, familias peleadas, herencias sin repartir, mayores o enfermos sin capacidad suficiente y con los acreedores y sus asesorías jurídicas que no lo pondrán nada, pero que nada fácil.
En mi experiencia como Notario, las modificaciones de las divisiones horizontales son siempre difíciles de llevar a cabo y en la mayoría de las ocasiones acaban en agua de borrajas después de habernos hecho perder bastante tiempo. Aún recuerdo la del edificio Atlántico en mi primera notaría o la de la obra en construcción que nunca se terminó en la segundao la de la Calle San Pancracio de mi actual destino.
Reclamación de gastos de comunidad correspondientes a vivienda vendida en documento privado
Una señora vende hace muchos años en documento privado una vivienda. Nunca se elevó a público y sigue siendo titular registral. La vendedora falleció. Los compradores llevan años sin pagar la comunidad de propietarios. Se entabla demanda contra los herederos de la vendedora por los gastos de comunidad.
En mi opinión, los herederos de la titular registral tendrían que requerir fehacientemente a los compradores para que se eleve a público el contrato de compraventa, y si no obtienen ningún resultado tendrían que demandarles y alegar un litisconsorcio pasivo necesario respecto del pleito de la comunidad de propietarios intentando meter en él a los compradores.
Está claro que la afección del inmueble por los gastos de comunidad, afecta a quien sea su propietario y el propietario no es el titular registral, pero si el titular registral no puede acreditar que no es dueño (por ejemplo si el documento privado o no aparece o le faltan firmas) la cosa se les complica.
¡EA! (tinto, añada 2017) de Manuel Manzaneque Suárez
Con esto de la pandemia tengo la sección Manducare algo abandonada así que me apetecía volver a escribir algo en la materia. ¡Ea! me lo ha puesto en bandeja.
Estoy ahora mismo (sí en este instante) con el ¡EA! añada 2017. El maridaje se lo proporciono con un moje que dirían en Albacete o con una ensalada murciana que dirían en Murcia y unas buenas chuletas de cordero compradas en El Secret de Pinoso.
Lo tengo genial de temperatura. Abro la botella. Tengo una buena copa preparada. Me voy a servir. Veo cómo cae. Qué bonito color oscuro tiene y ¡qué buen cuerpo!
Mis primeras sensaciones son muy agradables para un inexperto como yo que solo sabe de momentos, algo de maridajes y de buenas compañías. Tengo una nariz débil o poco educada (no será por falta de entrenamiento) y soy mas de boca.
No sé si la palabra carnoso es adecuada pero …. es cuerpo, es madera, es sabor, densidad y buena potencia (pero no en grado alcohólico)
A ver que dice la etiqueta … Pues está en inglés: Un proyecto personal. Retorno a los orígenes. Selección de los mejores viñedos. Un vino muy especial con un limitado número de barrels.
Pues que querréis que os diga: Que very good y que habéis hecho un vino muy bueno con una calidad precio excepcional.
Ya es la tercera que cae de las siete que venían en el lote. Seguiremos informando ….
Mira que he tenido la suerte de que me hagan unos cuantos regalos a lo largo de mi vida profesional, pero estoy absolutamente seguro de que este cordero segureño de Cosegur es, sin duda, el más sorprendente y peculiar (amén de uno de los más exquisitos) que he recibido (y que creo que recibiré nunca). Enorme detallazo de Raquel y Julián.
El caso es que una mañana me encuentro en mi despacho una caja de corcho blanco como las que utiliza Mariskito.com y pregunto a mi gente de la oficina: “¿Han dado alguna instrucción para este paquete?”.“No”, me dijeron. ¿Quién me lo mandará? No me pude resistir y despegué el sobre que desvelaría mi incógnita. El regalo me lo enviaban una compañera de promoción y su marido en agradecimiento por la reciente organización de un evento de nuestra promoción (del que pronto hablaré) y para felicitarme por la concesión de una distinción de la que también pronto diré algo (aunque ya lo he contado aquí). La verdad es que me emocioné aún sin saber lo que era.
Entonces decidí meterle mano a la caja. Pensé que serían dulces, pero al abrirla me encuentro en perfecta colocación y mejor aspecto un medio cordero de casi 6 kg que te hacía salivar solo con verlo y eso que eran así como las 11 horas A.M.
Inmediatamente llamé a mis amigos para agradecérselo.
Por la tarde me llevé el bicho a casa y decidimos cenarnos una primera tanda de chuletas y congelar (solo somos tres en casa) el resto para futuros homenajes.
Tras la cena le escribí a Julián por el Whatsapp:
“¡Acabo de llegar (eran las 9 de la noche) pero continúa en perfectísimo estado. El embalaje es perfecto! Las primeras caen para cenar y el resto al congelador. Muchísimas gracias. Es un detalle maravilloso”.
“Pues cuando lo sabores se te va a antojar mejor todavía. Ya me contarás. No hay de qué” -dijo.
“Magníficas. Y con tomate y lechuga. Cuando le meta unas patatas al ajo cabañil … me muero. Y, para acompañar, un vinito extremeño (Habla del Silencio, regalo de una opositora también por mi condecoración)“.
Después han caído dos tandas de chuletas más (la tercera ayer mismo). Con la pierna haré un asado para mis amigos “Los Palacios” y aún me quedarán un par de bolsitas más que creo que admiten plancha y también un asadico, como dicen por aquí.
Por si alguien quiere contactar con Cosegur, puede pinchar aquíy aquí. Mi amigo FerFer ya lo ha hecho.
¿De qué se habla en un chat de Notarios?Pues de pasta, claro está …
¿Cómo hago los espaguetis carbonara para mis hijos?, – dice uno de los nuestros que enumera los ingredientes que ha comprado para hacerlos.
Lo primero, dice el cocinero, tira la nata. Nada de bacon, mejor panceta y aún mejor guanciale o papada de cerdo.
Se sofríe mantequilla, la panceta y un ajo.
Cuando el ajo esté dorado, se retira.
Se añaden los espaguetis y les echas la mitad del pecorino que hayas rallado (se acepta parmesano).
Remueves bien y retiras del fuego.
Nada más retirarlo del fuego, le echas huevo batido, removiendo a la vez para que se ligue bien. No se pueden ver grumos de huevo. Se tiene que ligar perfectamente. Es una buena opción hacerlo en pareja para que uno eche el huevo poco a poco y el otro remueva.
Luego, la pimientita negra recién molida.
Después echas la otra mitad del pecorino que previamente habías reservado y remueves para que se ligue con todo.
Lo más importante es laminar el ajo, dejarlo fino, plano e igualado, apuntillaron.
Listo.
Prometió enviarnos foto y nos encomendó al libro “La cuchara de plata”, la biblia de la cocina italiana.
La Alianza, confitería de Mondoñedo ahora también a domicilio
Hoy me ha llegado un un encargo que casi había olvidado que había hecho. Venía en un caja con la fachada de la catedral de Mondoñedo con su “Paula” y su “San Rosendiño” y en su plaza, con el Palacio Episcopal anexo al que Monseñor Gea Escolano nos invitó varias veces a merendar aunque nunca fuimos.
El otro día escuchando “Peces de ciudad” de Ana Belén me acordé de Mondoñedo por esa parte de la maravillosa canción que dice “en Macondo comprendí que al lugar donde has sido feliz no debieras tratar de volver”.
Yo siempre estoy intentando ir a Mondoñedo; saldría ahora mismo hacia allí y dormiría en el Parador de Tordesillas o en el de Benavente o, si me diera tiempo, en el Palacio de Canedo o incluso en el Parador de Villafranca del Bierzo o me llegaría hasta Lugo gritando el “yabadabadú” que entonaba mi padre y que luego empecé a entonar yo al pasar el mítico puerto de Pedrafita do Cebreiro. Me costaría trabajo decidir donde cenar en la noche de ese largo viaje pero creo que acabaría haciéndolo en “El Ermitaño” o en el propio Palacio de Canedo.
Esa caja que me ha hecho recordar hoy, contenía una docena de cañas de la fantástica confitería “La Alianza” de Mondoñedo con su manga pastelera incluida con la crema para montarlas. Las tengo desde el viernes en mi poder pero hasta hoy domingo no hemos podido encontrar el momento para prepararlas y comerlas. Mi mujer me ha dicho, ¿las vas a montar todas? Lo que venía a significar un “no las montes todas” así que le he hecho caso y he montado solo seis, pero nos hemos acabado comiendo la docena y aún ha sobrado crema para que mi hijo se pusiera un cacharrito adicional con ella.
El hojaldre estaba exquisito y ha aguantado el trasiego y los días transcurridos a la perfección (para ser sinceros una venía un poco rota). La crema estaba espectacular.
El momento nos ha llevado a rememorar Mondoñedo y hasta nos ha parecido que sonaba alguna gaita por la parte del Castillo de San Julián.
Así que amigos de La Alianza, ya sabéis que las cañas llegan perfectas a la otra punta de España y que desde ahora no habrá fiesta que se precie en mi casa que no termine con vuestras cañas o, porqué no, con una Tarta de Mondoñedo a la que ya dedicaré otro capítulo de mis “Corto y dentro”.
Me voy a comprar unas cuantas botellas de vino: ¿Qué me recomiendas?
Desde la última vez que me di una vuelta por bodegas y tiendas on line, he recopilado unas cuantas recomendaciones de aquí y de allá. Algunos son vinos que he probado y quiero repetir (como el blanco de Cristina Calvache o alguno de los de Hispano Suizas); otros no los conozco más que por la referencia que me han dado y otros considero que son vinos de buena relación calidad precio a los que quiero dar una oportunidad. En los próximos días, “me voy de compras”.
Ave María Purísima, cómo está de bueno este queso. Se llama Caprichos de la Pastora y es un queso cremoso de oveja elaborado a base de leche cruda de oveja de Quesería La Antigua de Fuentesauco, Zamora. “Se parece a los quesos de la Serena, el Casar y a otros de la raya”, me dijo un amigo que anduvo destinado cerca de la frontera portuguesa. “También a algunos quesos gallegos similares”, le dije yo.
Al ver que costaba casi 22 pavos, me lo pensé un momento. Pero esa venda que lo rodeaba y esa textura tan blandita hacía pensar en lo mejor. Acerté. El queso se desparrama en cuanto lo abres. Quitada la venda, hay que meterlo en algún recipiente (quizá uno de barro mejor que un tuper, aunque con el tuper el queso puede coger olor a plástico y sin él será la nevera la que desprenda olor a queso). Tal vez lo mejor es comérselo a toda prisa y aseguro que no os costará lo más mínimo. Lo compré el pasado domingo y ha durado seis días. Ayer hicimos una comida improvisada en casa y le encantó a todo el mundo. Conviene disponer de un buen pan o de unas buenas tostadas para untarlo. La otra opción es mancharse los dedos al comerlo.
La variedad de quesos de la Quesería La Antigua es enorme. Hay para comer uno distinto a la semana durante unos cuantos meses. Pero este, ¡ay este¡ ¡es brutal¡ Me recuerda a esos quesos que comíamos en casa de mis amigos César y Ana en Mondoñedo. Solían traerlos de La Coruña, si no me equivoco, y caían casi del tirón en una de aquellas improvisadas cenas que hacíamos cualquier día de la semana en su casa, justo debajo de la nuestra cuando yo estaba allí destinado en Mondoñedo. Que si queso, que si alguna latita de Conservas Remo, que si aquellas enormes aceitunas picantes que dejaban su rastro por todo el tracto pero que no podías dejar de comer, que si los chorizos de Pacio y Fraiz que César cortaba con exquisito mimo, que si alguna tapita de algo que había sobrado de la comida, que si una botellita de vino y hasta algún chupito, si se ponía a tiro. Otros días comer en casa de mis amigos eran “palabras mayores”, con José Luis, con Don Pedro, con Eladio y Salomé. En fin, grandes momentos que este queso de Fuentesaúco me ha traido a la memoria.
Tras la publicación de este post mi amigo Pedro Antonio me aconseja que no deje de probar el queso “marantona”típico de La Solana, Ciudad Real. Tomo nota.
En la notaría de Pinososomos muy polivalentes así que no solo hacemos escrituras como si fueran para nosotros mismos. También le damos a la cocina. Aquí tenemos una muestra …
Ingredientes para dos personas:
2 pimientos rojos.
110 grs de arroz (bomba mejor).
100 grs de lomo fresco en un trozo.
1 tomate.
4 dientes de ajo.
Perejil.
Aceite de oliva.
Azafrán de hebra.
Pimienta y sal.
Preparación:
– Se corta el lomo en trozos y después lo aderezamos con un diente de ajo, perejil, un poco de azafrán de hebra, dos cucharadas soperas de aceite, y salpimentamos al gusto, dejándolo reposar desde la noche antes de su preparación o con una antelación de dos horas a la preparación de la comida.
– Se sofríe la carne con dos cucharadas de aceite y lo rehogamos un poco junto dos dientes de ajo enteros; y cuando la carne esté en su punto, echamos el tomate rallado previamente, y ponemos a fuego lento, hasta que se reduzca, para acto seguido echar el arroz y rehogarlo todo junto durante un minuto a fuego más alto.
– Lavamos los pimientos, y los cortamos por el pezón en forma de tapadera, quitando semillas y nervios, y acto seguido los rellenamos, no del todo; y después los envolvemos en papel de aluminio, intentando que queden bien tapados, para ponerlos en la fuente del horno.
– El horno se pondrá a precalentar a una temperatura de 180º, y cuando haya cogido temperatura, se pone la fuente con los pimientos, durante una hora y cincuenta minutos.
Me encanta la oreja de cerdo. La compro de la marca Chico que la preparada salada y la envasa al vacío. Yo la congelo y el día que me apetece la descongelo y la meto a la olla exprés tal y como viene (bueno, sin el plástico).
Un buen rato de cocción potente que ablande bien y luego la corto por la mitad de la base a la punta. Una mitad la troceo del mismo modo en porciones y la aliño a la gallega: aceite, pimentón dulce y algo de picante. Nada de sal.
La otra mitad la echo a la sartén y la voy troceando según se va friendo con un par de dientes de ajo enteros, un buen chorrillo de aceite y un poco de cada uno de los dos pimentones (nada de sal). La churrusco bien y me sale espectacular.
La gallega me la como yo solito. La otra la comparto con la familia.
Me encanta la orella desde los viejos tiempos del A Nosa Terra en Lugo. Aquella letanía de Manolo y de su padre … “macarrons, ventrullo, rabo y orella”. ¡Que bien se ha comido siempre en esa casa¡
Mi amigo Óscar me decía el otro día que “la orella hay que comerla con morro”. Yo le dije que por aquí no hay mucho morro, de cerdo claro ….
Butifarrón (negro) a rodajas que salga como 6 o 7 rodajas.
3 longanizas blancas (troceada).
2 longanizas rojas. (troceada)
Sal.
2 tomates pequeños maduros o 1 grande.
8 huevos.
ELABORACIÓN:
En la sartén se echa el aceite y se fríe todo el embutido. Cuando este hecho se aparta y se fríe la carne y se sazona con la sal, se aparta y se sofríe el tomate ya rallado, se le añade la sal, cuando esta casi frito, se rehoga con el arroz y se aparta del fuego.
En un perol ponemos el agua y cuando empiece a hervir se echa la carne (no el embutido) se le añade la sal y un pizca de azafrán, lo dejamos hervir a fuego lento durante 10 minutos o 15.
A continuación se echa el arroz (fuego fuerte) y cuando empiece a hervir se baja, (10 minutos en total), cuando este casi hecho, se echa todo el embutido, y teniendo todavía un poco de caldo se añaden los huevos batidos y se mete al horno que ya estará caliente, cuando empiece a subir (si el horno es muy ponente) se puede apagar, se calienta el horno con el gratinado y abajo.
Esta mañana me pongo a preparar un plato típicamente murciano: Conejo al ajo cabañil. Escribí una pseudo receta hace un tiempo que he revisado hoy.
Todo iba a las mil maravillas hasta que llegué a este momento:
“Después piqué los ajos echándole a los dientes pelados ese poquito de sal que evita que se escapen del mortero”
Me voy al cajón de las patatas, de las cebollas y de los ajos y … no me queda ajo. ¡Ni un átomo de ajo¡ No tengo demasiado trato con mis vecinos de planta, no tenía ningún bote de ajo molido entre las especias, el plato no tenía marcha atrás, el conejo estaba en la sartén, las patatas cortadas … así que he mantenido la calma y he echado un par de chorros de vinagre sobre la patata en crudo ya cortada y, después de sazonarlo, he añadido una buena rociada de pimentón picante. Con ese preparado, me he llevado las patatas a la sartén, mientras el conejo seguía su ritmo.
Cuando la patata estaba hecha, la he llevado un rato con el conejo pero como veía que se me podía pasar la patata antes de estar listo el conejo, la he retirado, he añadido un chorrito de vinagre al conejo, he terminado de dorarlo y luego utilizando como lecho la patata frita ya retirada, he colocado el conejo bien refrito encima de la patata dejando el plato ya preparado para servir.
Como teníamos una ensaladilla rusa para empezar, lo he metido al horno (que estaba apagado) para mantener el calor y, al terminar el primer plato, cuando le ha tocado el turno al conejo nos lo hemos manducado resultando que estabaxxjonudo. Así que me acabo de inventar un plato: el conejo frito al pimentón picante al estilo de Justito. Mi digestión agradecerá la ausencia de ajo, se lo aseguro.
Nos hemos dado a un par de vinos. Uno ha sido el Madreselvas en Flor. Fallé en la predicción de lo que tardaría en ventirlarme una caja porque hoy ha caído la última botella de las doce que me merqué hace un par de meses. He tenido pocos saraos este trimestre. Sin duda me hago mayor a pesar de que he adoptado la filosofía de Dorita (“se está mejor en casa que en ningún sitio”) y todo acabo celebrándolo en mi cocina.
¡Viva el conejo¡ Apuro mi copa y me voy a dormir la siesta …
Se pelan los ajos y se trituran. Cuando ya está frito el pollo, en el mismo aceite pero retirando aproximadamente la mitad, se añade el zumo de los dos limones y el ajo y se deja a freír el pollo de nuevo pero a bastante menos ritmo para ir evaporando el limón y consiguiendo que el limón y el ajo vayan empapando bien el pollo. Cuando la absorción sea suficiente y el aceite restante haya vuelto a espesar se le puede dar un apretón de fuego antes de retirarse para servirlo y comerlo.
En la notaría de Pinoso somos muy polivalentes así que no solo hacemos escrituras como si fueran para nosotros mismos. También le damos a la cocina. Aquí tenemos otra muestra …
– 1 paquete de lengüetas (de Mercadona que van 24).
– chocolate o Cola Cao.
– café (2 cafeteras) medida de 5 personas.
– licor (opcional).
EXPONEN.. PERDÓN, PREPARACIÓN …
1º.- Se hace el café (tiene que estar frío).
2º.- Se separan las yemas de las claras, y se ponen en un bol las tres yemas junto con el azúcar, y se baten (con lo de montar las claras), cuando este blanquinoso y muy mezclado se va echando el queso, poco a poco y se mezcla todo bien.
3º.- En otro bol se montan las claras a punto de nieve (tiene que estar espeso).
4º.- Se mezcla de forma envolvente con una cuchara la mezcla con el merengue.
5º.- Se mojan en el café una a una las lengüetas, meter y sacar de forma rápida y se coloca una tira de seis y otra tira de seis, a continuación se pone una capa de la mezcla y encima se espolvorea chocolate o Cola Cao, a continuación se repite la operación y se termina con el chocolate.
Estuvimos anoche cenando en Timber Yard en la plaza de San Francisco número 2 (tienen otro Timber en la calle Jara, que no hay que confundir con este).
Están en un momento de transición a punto de abrir el restaurante de la planta primera del bonito edificio cuyos bajos ocupan actualmente. Será en cualquier momento y más pronto que tarde aunque ya es posible disfrutar de una parte de la carta que tendrán en el restaurante junto con la que han tenido hasta ahora para la planta baja y la terraza de este local que goza de una gran ubicación, de un excelente servicio, de una cocina con experiencia a pesar de su juventud y de unas instalaciones cuidadas que te hacen sentir muy a gusto.
Tanto nuestros amigos como nosotros, aún sabiendo que quedaríamos para cenar allí, habíamos comido normalmente y no teníamos excesivo apetito así que optamos por “picar algo” compartiendo todos los platos.
Nos decidimos por cuatro buñuelos de bacalao de los que llevan trozo dentro y son de masa y rebozado muy ligeros; después continuamos con una ensalada de algas con carabineros (que estaban exquisitos, aunque creo que normalmente se hace con vieiras) y terminamos con la tierra de humus, suave y también ligera con sus trocitos de zanahoria, brócoli y coliflor y su espolvoreado de semilla de amapola y con una gran ración de los nachos de la casa con su carne picada, su guacamole y su pimiento (repárese en la foto) que estaban riquísimos.
El vino estuvo a cargo de Casa Rojo que va a tener gran protagonismo en la carta de este local que están aún pendiente de cerrar. Probamos el Musso Monastrell uno de los monovarietales de la casa que como los demás vinos de esta gama de Casa Rojo tienen una apreciable calidad precio y un diseño superior como todo lo que sale de esta bodega y de las cabezas de Laura, José Luis y su equipo. Además cayeron cuatro cervezas y un asiático helado que al parecer estaba muy bueno. Para terminar unos chupitos de hierbas y así coger con gusto la cama.
Precio: 65,00 € personas propina incluida.
Sin duda que Timber Yard pasa a la siguiente fase de “El Club de los Viernes” de Justito El Notario.
“El Moncho” Restaurante en el Camping Naturista de El Portús, Cartagena
En el camping naturista de El Portús, hay un restaurante y lo lleva nuestro amigo Moncho.
Yo no soy nudista, así que solo voy por allí en temporada baja en días de buen tiempo para pasar un buen rato con los colegas y disfrutar de sus fantásticas vistas mediterráneas. Del aperitivo a la comida, de la comida a la copa y, generalmente, de la primera copa a la segunda. Hemos hecho allí auténticos fiestones de los que mejor será no dar demasiados detalles. En temporada baja, los textiles molestamos poco (o nada) a los nudistas. Generalmente los nudistas que coinciden con nosotros son de los que no parecen tener el más mínimo problema aún existiendo gente vestida a su alrededor, pero por eso (para no interferir ni molestar) vamos solo cuando llega algo de fresco por estas tierras (a finales de Octubre, habitualmente) y desaparecemos hacía el mes de Abril. Precisamente hoy hemos estado pensado en ir.
Así que lo primero que hay que saber es que se puede entrar vestido, aunque, por supuesto, hay gente desnuda, lo que para muchos representará un inconveniente. Lo segundo y lo recalco es que hay unas vistas maravillosas de la costa cartagenera y un sol, en el interior o en la terraza, que es una maravilla durante todo el año y lo tercero es que encima se come bien. En mi última visita comimos ensaladilla, salpicón, queso en aceite, tortitas de camarones, jamón, ventresca con pimiento piquillo y anchoas, secreto ibérico y delicias de pollo. También puedes encargarte un arroz. Moncho a menudo tiene uno de esos vinos cosecheros o de relación calidad precio que a todos nos gusta descubrir.
Encima tienen spa y piscina cubierta … ¿el paraiso en Cartagena?
Por sus especiales características es un sitio en el que conviene reservar. Venga … podéis ir de mi parte.
Es inexcusable la visita a O Valeco si se pasa por Mondoñedo (o cerca).
En un bonito rincón en el Barrio de Os Muiños y ocupando una casa de varias plantas Pepe de O Valeco (continuador de su padre y hombre tranquilo donde los haya) deja contento a todo el que visita su casa: en la barra buenos vinos con abundantes tapas, en los barriles, a modo de mesas, con enormes tablas de embutidos y quesos, y en los comedores con una amplia carta de comida casera, platos gallegos y (cuando toca) caza que deja contentos a todos. Incluso si se pide algo fuera de carta y se puede hacer, te lo hacen. Los postres pueden ser espectaculares cuando le toca a la temporada (filloas u orejas, por poner un par de ejemplos).
Menudos cocidos se comen allí en la época de carnaval (¡que ganas tengo de volver a una de aquellas cenas¡) y menudas comidas por encargo se pueden montar.
En Monastiraki es difícil decidir donde sentarse, puesto que los cafés y restaurantes se suceden unos detrás de otros. El ambiente, la decoración y los platos que ves servir y degustar a la gente de cada terraza, las cartas que exhiben, la simpatía de sus dueños y camareros al pasar son determinantes. Bueno, pues Antica nos gustó por eso, porque parecía un sitio chulo, con platos ricos, con agradable ambiente, y pequeños detalles de buen gusto así que nos sentamos y, sin duda, comimos francamente bien. No es un sitio rancio, de cartas con platos numerados, corriente y moliente, como muchos otros de la zona. Antica tiene un toque especial, sin duda. Pero hay unos cuantos más como el Antica, así que, ¿cuál elegirás tú? …
Organicé allí hace un tiempo una comida para 25 personas. Concertamos un menú de 70 Euros (que con las copas se fue a 80) y nos situaron en uno de los “camarotes” de la planta de sótano.
Empezamos con unas caipirinhas, que algunos no dejamos hasta el final, y nos sirvieron unos aperitivos que no me convencieron demasiado. Mejoramos con un par de entrantes (empanadilla y brandada) y culminamos con carnes o pescados, según gustos. No puedo hablar del pescado, pero la carne era sensacional. Es un restaurante argentino-brasileño y en esto no podía fallar. No recuerdo el vino que tomamos (¡ay la caipirinha estaba demasiado fuerte para mi gusto¡), pero estaba muy bueno. Rico postre y buenas, y tranquilas, las copas. No nos metieron prisa al final (hubo discursos y todo) pero si al principio y salimos hacia las seis de la tarde.
Es caro, no cabe duda, pero lo recomiendo y el sentir general fue positivo.
Recomendable también, si prefieres algo informal, para tapas y raciones son las calles que suben desde el centro hasta la zona de la Plaza Alta-Alcazaba, donde hay 200 sitios de todo tipo”.
Gracias Andrés. Ya te contaré.
Por su parte Luis Plá me recomienda tener en cuenta: DROMO y el GALAXIA.
El cochifrito
La verdad es que no recuerdo si les conté a Andrés y a Luis lo que pasó aquella noche. Tal vez lo contara en otro lugar de mi ya inmenso blog pero qué mas da si me repito, ¿no?
El caso es que llegamos a Badajoz con un calor como pocos que recuerde haber soportado. Llegamos a ver, tras salir del hotel en que nos alojamos (en cuya piscina pasamos unas horas en remojo), 46º en un termómetro callejero.
Cuando anocheció la cosa mejoró bastante (al menos para uno que ha vivido en Murcia veinte años).
Yo venía ya un poco castigado de los excesos del mes de Julio y algunos días de Agosto y, a pesar de eso, no tuve otra ocurrencia que cenar cochifrito a 40º. Cenamos en una terraza a pie de la alcazaba. Hubo también croquetas, creo recordar que un buen jamón (puede que también queso pero me baila la memoria y es que lo estoy contando 5 años mas tarde) y … cochifrito (que me encantó). Cayó una botella de vino blanco que no recuerdo cuál era ni cómo estaba.
El castigo de las semanas previas mas el cochifrito causaron sus efectos en la tórrida noche de Badajoz. Miren que no nos gusta dormir con el aire acondicionado puesto, pero lo hicimos.
Para mas inri, estando en la piscina del hotel se me cayó el móvil al suelo, se fastidió el enganche (no me sale la palabra) de la clavija del cargador y me pasé todas las vacaciones (íbamos camino de Comporta) con el móvil racionado y gorroneando el de mi mujer.
Creo que podré recuperar mas recuerdos de aquel viaje porque han aparecido fotos en un viejo móvil que he rehabilitado para un sobrino y precisamente han sido las mas antiguas las de aquella noche de Badajoz. Las he convertido en galería recordatorio de nuestro paso por allí.
Y cuidado que al día siguiente en Elvas la cosa no mejoró. Mi estómago estaba tocado y no pude emplearme a fondo. El calor era asfixiante. Ni paramos a ver el Cromlech de los Almendros que Andrés me había recomendado encarecidamente que no nos perdiéramos. Temíamos derretirnos con aquel calor. Al llegar a Montemor O Novo (un pueblo que me pareció sobredimensionado y, de hecho, creo que Andrés me recomendó otro de cuyo nombre no me acuerdo sin mirar un mapa) llegamos al paraíso gracias al hotel que elegimos y a que por la noche bajaron los termómetros de manera inaudita.
Siempre que alguien me pregunta, ¿dónde has pasado mas calor en tu vida?, yo respondo que en Cagliari y en Badajoz.
Ha estado bien recordar todo esto gracias a las fotos.
Este local abrió cuando yo tenía 2 añitos faltando muchos (29 años exactamente) para que recalara en Cartagena. En cincuenta años imagino que tres generaciones de la familia habrán estado al frente de este estupendo bar de tapas de Los Dolores a pocos minutos del centro de Cartagena.
Es una lástima que lleve 16 años en Cartagena y que hasta ahora nunca hubiera ido al Ambi. A partir de ahora espero volver (y que haga menos frío que hoy o que, por fin, hayamos superado la pandemia y podamos apretujarnos bien juntitos en el interior del local que al parecer tienen previsto ampliar en breve).
Situados en tres mesas altas en el exterior y organizados por Antonio, “el Diábolo”, hemos empezado el condumio con una riquísima ensaladilla rusa, extra de mayonesa; un par de generosas raciones de gambas rojas a la plancha; dos de mejillones al vapor de muy buen tamaño y con su poquito de limón; dos calamares rebozados y una de calamar a la plancha; una ración de buñuelos enormes (hemos querido repetir pero no quedaban más); dos raciones de croquetas de jamón con patatas fritas y un poquito de jamón; dos raciones de carrillera; dos estupendos entrecots servidos en fuente caliente para redondear el punto y mantener el calor y un inmenso plato de paella. Creo que no me olvido de nada. Además, en la parte del bebercio, 37 cañas, 9 vinos tintos y 1 vino blanco (47 consumiciones y éramos 10, así que sale una ratio de 4,7 por barba en la línea de lo habitual en el “Ola ke felisitamos”). Para finalizar los asiáticos y otros cafés diversos, y casi ronda y media de chupitos de hierbas. En total 185 Euros a 18,50 más la propina por cabeza.
Al terminar nos hemos ido a hacernos unos gintonics y unas partidas de dardos al Cachemir para redondear una jornada estupenda con una retirada a tiempo (para la mayoría) que nos ha dejado las fuerzas intactas para el primer domingo del año.
Gracias a Antonio por la organización y al Ambi por sus estupendas tapas y su atentísimo y familiar servicio.
Cacheiras, Teo, La Coruña: “Tortilla, oh, tortilla”
A Cacheiras de toda la vida se va a comer la tortilla en casa de Armando Blanco, “La casa de las tortillas”. Tortilla de patatas, de patatas y cebolla, de chorizo, huevo muy poco cuajado, como mandan los cánones gallegos y nada más. Un poco de jamón y queso del país y si no reservas a hacer cola, porque hay tortas para sentarse en sus desperdigados y destartalados comedores. El sitio tiene fama, hay fotos desde Manolo Escobar hasta Benedicto XVI (que no ha estado pero que debe ser tortillero …). Vino de Ribeiro, tinto de Barrantes, postres caseros (pero vulgaris) y precios de bolsillo. Me debí comer más de una tortilla entera. Pasaré más veces por allí.
Nota: La foto de la tortilla, no es de Cacheiras …
Canales 5, Brasserie Moderne -bien comer-, Cartagena
“Bienvenidos a Canales 5 Brasserie Moderne. La Brasería más chic de Cartagena. Un concepto innovador que reúne productos locales orgánicos, carnes atentamente seleccionadas con la brasa a carbón y sabiduría culinaria testada. El lugar perfecto donde se unen productos cuidadosamente preparados, atención al detalle, ambiente cálido y acogedor con amantes del Bien Comer“.
Pasábamos el otro día por la Calle Canales con el ánimo de tomar algo antes de comer y reparamos en el Canales 5. Echamos una visual a la carta que estaba en la calle y cogimos una tarjeta. Tenemos que venir, pensé.
Ayer viernes ya tenía ganas de ir y hoy sábado tenía un buey de mar y unas almejas traídas por Mariskito así he pensado en que iríamos mejor mañana. A última hora de la mañana el chaval, que tenía que comerse las almejas, se ha ido con los amigos a comer por ahí y hemos decidido dejar el buey ya cocido esta misma mañana y las almejas para comer mañana y nos hemos ido los dos para Brasserie.
La web es magnífica y la carta resulta muy atrayente. Al reservar me han ofrecido fuera o dentro, pero aquí donde el frío y la lluvia nos amilanan rápido no somos de terrazas si el sol no luce como debe hacerlo, así que he optado por reservar dentro.
El local es pequeño y acogedor y el trato excelente. Amable, no invasivo, ni confianzudo. Las mesas están juntitas como debe ser en una brasserie que se precie. Vistazo al QR de la carta y difícil tomar la decisión entre muchas cosas apetecibles, pero hemos optado (ya volveremos otro díaa) por el torrezno y emulsión kimch y la sardina, dijonnaise, pan tostado y lardo, para empezar. Después un plato V/VE (la berenjena, granada, menta y pecorino) y luego para cada uno su plato principal: la panceta de cerdo, salsa verde, au jus, manzana y cogollo para mí, y el atún, fois 100%, tomate y wakame para mi mujer. En el vino, insólito en mi, nos hemos decantado por un blanco veneciano (sí, no valenciano, veneciano) llamado Monte Tondo, pinot grigio. Nada, un capricho a pesar de que yo no bebo vinos de fuera de la península ibérica. Para el postre una panna cotta, maracuyá, crumble y merengue. Muy especial el postre, riquísimo el atún y muy bueno todo lo demás.
El precio ha estado por los 75 Euros que incluye dos combinados Aperol Spiritz.
Estoy seguro de que repetiremos. Se agradece muchísimo en una ciudad pequeña como la nuestra que se alegre el panorama con nuevas aperturas. Mucha suerte.
Hacía mucho que no me paseaba por el Manducare de mi blog. A ver si las cosas vuelven a la absoluta normalidad y también lo pueden hacer en mi blog.
Casa Asunción, Casas del Señor, Monóvar, Alicante y un par de huevos fritos
Situado en un pueblecito al que hay que ir aposta, una buena razón para visitarlo puede ser Casa Asunción. Sencillo y cuidado exterior y algo menos modesto, e igualmente cuidado, el interior. Atendido por estupendos profesionales. Puedes decantarte por los gazpachos o el arroz con conejo y caracoles o como hemos hecho un par de veces, dejarles a ellos la iniciativa y que te sorprendan con los huevos revueltos, los mejillones (de lata, pero enormes), la ensalada con capellán o con el exquisito conejo frito (el mejor conejo que he comido en mi vida). Postres normales. Vinos de la tierra y algunos más de aquí y de allá. Precio más que razonable: 25 por barba.
Creo que a Casa Asunción, le ha llegado el turno de repetir así lo pondremos el primero en la lista de espera de la reconstituida Penya Els Galls.
La comida en el interior de Alicante tiene otro toque distinto al de la costa. No nos dio tiempo, pero la ginebra japonesa que nos ofrecieron al terminar me supuso una cierta tentación de tomar un gintonic. Unas semanas después tuve ocasión de hacerlo. Muy buena. Seca pero “a partir de la tercera de Martin Millers“ como dijo uno.
Después vino una competición de fotos de huevos fritos en el chat de Whatsapp de mi promoción en el que compartí alguna foto y en el que llamó la atención el impar número de huevos que nos ventilamos. Todo tenía una fácil explicación: éramos tres los comensales y los huevos fueron un mero acompañamiento al resto de la manduca.
Sitios así necesitaba Cartagena. Lástima que no esté en el centro.
Se encuentra en la planta baja de una antigua casa palaciega obra del arquitecto Víctor Beltrí que forma parte del Huerto de Los Bolos. He celebrado allí algún acontecimiento con amigos y en familia.
Se mantienen las paredes, suelos y techos de la vieja casa y se ha modernizado toda la decoración. Dispone de un par de comedores de enormes ventanales y super luminosos con altos techos. Practican la cocina japonesa y la española y la fusión entre las dos, con un resultado muy satisfactorio.
Nosotros nos inclinamos por los entrantes japoneses y terminamos con lomo alto de buey y lomo de atún. Los postres están espectaculares: el coulant, el mouse de mango o la sopa de chocolate blanco.
De bodega nos inclinamos por un vino de la tierra.
El servicio algo estresado.
El menú de los niños hay que mejorarlo.
Recomiendo al llegar, una vuelta por el Huerto (id con tiempo) y al terminar hacerse un gintonic en la zona de terraza.
En una zona sin interés para el turista, se encuentra Casa Benigna.
El exterior del local es algo “raro”; amplia cristalera que no permite ver el interior puesto que está dibujada, empapelada, entelada o pintada (no lo sé con exactitud) y puerta de recia madera, en plan mazmorra, con aldaba.
Al entrar un primer comedor con dos o tres mesas y la barra, para uso interno y para las esperas; el primer comedor se comunica con el segundo, más grande, a través de un mini pasillo o corredor donde está la caja y la zona de los baños (con mini-toallas y colonia). En el segundo comedor habrá sitio para unos treinta comensales, como mucho, distribuidos, en unas seis mesas aproximadamente. En un nivel más alto está la cocina que es visible a través de un cristal que da al segundo comedor y a la que se accede mediante una puerta que da a éste comedor.
Es un sitio cálido y agradable, bien decorado y con un servicio (casi todos orientales) muy profesional y educado.
Norberto, el propietario, parece un hombre accesible, cortés y mundano, que sabe tratar a su clientela.
La comida me gustó mucho en términos generales, pero lo qué más, los arroces preparados en finísimas capas en una original (y patentada) paellera. Solo para tomar estos arroces merece la pena acercarse por allí. Buen vino (Rioja Pierola), buen postre (de sorbete de frambuesa y tejas). Con suerte, Norberto y algún amiguete te amenizarán la velada con sus canciones y guitarras que cantan y tocan como si estuvieran en su casa y entre amigos.
¡Ah¡ para empezar, como aperitivo pídele un “kirsch” de la casa.
En Portmán (de Portus Magnus y con acento en la a), a donde se puede llegar a pie por la antigua calzada romana sin demasiado esfuerzo o en coche, recorriendo la sierra minera, se encuentra Casa Cegarra.
La bahía de Portman castigada por años de acumulación de estériles minerales y en proyecto de recuperación, es un paraje sorprendente que bien merece una visita, y si ésta termina (o comienza) con un caldero en Casa Cegarra, mejor que mejor, porque en Casa Cegarra hay que comer caldero, o caldero y lo que quieras, o lo que quieras y caldero, pero el caldero es absolutamente imprescindible en en esta casa.
El local, con comedor interior y terraza exterior, está a años luz del antiguo pero es sencillo y sin pretensiones y está bien atendido.
Puede que Casa Cegarra no tenga el “glamour” de Cabo de Palos (la Tana, el Miramar, el Mosqui…) pero muchos dicen que hacen el mejor caldero del mundo. Para mi, si no es el mejor, ¡poco le falta¡
Cuando era niño iba con mis padres a comer a Lucio de vez en cuando. “De mayor” solo he ido dos veces (que yo recuerde). La primera de esas dos fue ya hace unos cuantos años. Fuimos con otra pareja de esas que son de cenar poco y que no son disfrutones en un buen restaurante, así que entre los “no tenemos hambre“, los “somos de cenar poco”, los “a ver si será mucho” o los “nos van a pegar un polvo” me quedé con tres palmos de narices y juré que algún día volvería a Lucioa ponerme hasta las trancas.
Hace unas semanas le llegó su hora.
El exterior no hace sospechar nada. Todo está como siempre.
Entras y hay una pequeña cola para ubicarte en mesa. En la barra caben unas seis personas y hay un par de mesas altas. Además hay otra mesa para seis y un par de ellas más hasta la pared del fondo. A partir de ahí ya no se divisa nada.
A cada poco comparecía un camarero que preguntaba “¿tienen ustedes reserva?” y que te acompañaba hasta la mesa. Al poco podía regresar con algún abrigo al guardarropa que está situado allí mismo en la entrada.
En poco tiempo nos tocó el turno y traspasamos la zona de entrada. Vamos a la derecha, luego otra vez a la derecha, traspasamos un comedor, subimos unas escaleras con dos tramos, aparecemos en otro comedor de bastante peor aspecto, torcemos otra vez a la derecha y allí te encuentras con dos filas de mesas, unas contra las ventanas y otras contra la pared. La nuestra está contra la pared. “No te sientes ahí Justito, que no vas a caber”, me dice mi mujer. Así que me siento en el otro lado.
Tengo la sensación de que estamos clasificados por castas. La casta noble, los conocidos y habituales o los que se saben el truco, están abajo; el resto de mortales en el comedor de arriba. Arriba es peor que abajo y ya no ofrecen el guardarropa. “Ponga usted el abrigo en la silla”.
El que nos atendió abajo nos deja con el camarero de arriba. Es un grandullón parecido a aquel que le decía “Papito” a Luis Ciges en “El milagro de P. Tinto”. El tipo no esbozó más allá de una forzada sonrisa en algún momento; ni solo un comentario agradable en toda la cena. Todo completamente mecanizado. La mesa ramplona y las sillas incómodas. La vallija está desgastada. Nada puede destacarse. Casi me entran ganas de irme. Ni me traen, ni me ofrecen, la carta de vinos. Cuando el vino llega, pedimos una copa más apropiada y traen una tan vulgaris como la que ya teníamos para disfrutar de un joven reserva que costaba treinta pavos. En cambio, a los jóvenes ingleses de la mesa de al lado, que han sido recibidos muy amablemente, les ponen una copa decente.
Pedimos los famosos huevos y repetimos, también unas anchoas pues le gustan mucho a mi hijo y luego un escalope y el jarrete de ternera (que me supo ácido). No niego que los huevos sean geniales, las patatas también y la cocina cuide este plato, pero a partir de ahí son “huevos con patatas”. Se come mejor en algunos restaurantes de la A6, allá por tierras castellanas o leonesas, que en Casa Lucio. Ese jarrete lo hago yo mejor en mi casa y eso que no tengo ni idea de cocinar. Me pareció ácido y las patatas ni las terminé. En la carta de postres solo les faltaba poner el pijama.
Al final estaba deseando irme. Me sentía incómodo. Me dijeron que estaba sobrevalorado y que era caro pero es mucho peor que eso … no volveré nunca más. Satisfice mis ganas de regresar pero conmigo que no cuenten para otra. Francamente es un mérito que sigan teniendo el local casi lleno a estas alturas (pero ojo, que era un viernes navideño y no llenaron segundo turno y hasta diría que hubo gente que entró sin reserva).
Cenar un domingo en un restaurante gallego en Madrid
Salgo mañana para Madrid para asistir el lunes a algo más que un evento. Se trata de un acto muy relevante para mi vida personal y profesional y la noche previa queremos celebrarlo como se merece volviendo a nuestros orígenes gallegos. Los asistentes serán mi Santa Madre que siempre me acompañó a los exámenes de la oposición (la única que siempre estuvo disponible) y que disfrutó a mi lado el momento del esperado aprobado, mi mujer (que es la misma que cuando aprobé hace 17 años y la misma que cuando empecé con la oposición hace 28 años) y mi sobrina Beatriz que trabaja y vive en Madrid desde hace una temporada y con la que ya pasé una noche loca hace no demasiado tiempo.
Anticipo que al final iremos a Carbón Negro, pero con algo de apuro estaba ayer intentando localizar un buen gallego para rememorar aquellas noches felices de los aprobados en los orales de un par de convocatorias a notarías celebradas en el Colegio Notarial de Madrid que siempre celebrábamos en el Hogar Gallego que se encontraba en la Plaza del Comandante de las Moreras, junto a otro clásico, el Moaña, en el que le gustaba actuar (que diría mi amigo Marful de Mondoñedo) a mi padre. Solo una vez, con mi único oral suspenso, no fuimos allí. No se podía empañar la asociación de ideas positivas y celebraciones que en mi familia teníamos con aquel local que ahora ocupa un restaurante brasileño.
Pero antes de decidirnos por el Carbón Negro, busqué frenéticamente un buen gallego en la capital con el handicap de que un domingo por la noche cierran un montón de locales.
Por razón del hotel elegido y del lugar donde se celebraba el lunes el evento, mi preferido fue Alabaster, pero consideré también estos otros:
Casa Gallega: Le vi claroscuros y aunque estaba abierto no me convenció.
O Caldiño: Demasiado clásico para mi gusto, aunque también estaba abierto.
O Pazo: Cerrado.
La Penela: Cerrado.
La Trainera, que no es propiamente gallego: Cerrado.
Portonovo: Demasiado lejos.
Casa d`a Troya: No seguí mirando porque me decidí por Carbón Negro.
Villa de Foz: Idem.
Sanxenxo: Recomendación tras publicar esta mini entrada de RDV.
Adriano: Idem (más modesto pero imponente).
Por supuesto que hay listas y más listas, pero solo comento aquellos que tuve en mente en mi acelerada búsqueda.
Por cierto, tras mi penúltimo paseo por el centro apunté algunas ideas:
UN HOSTAL CON MUY BUENA PINTA (Lisboa).
UN HOTELAZO PARA OTRA OCASIÓN (Urban).
CEBO: Un estrella Michelín que tiene un menú de 17 platos (uno por Comunidad Autónoma)
ATLANTIK. UN PORTUGUÉS SENCILLO pero agradable (ya tengo dos, el otro se llama Tras Os Montes).
El Inti de Oro. Hace un siglo que fui con mi amigo Pedru y pasamos un rato fantástico. Tengo ganas de volver. Ojalá fuera con Peter, con el que aseguro que nunca te aburres.
Hace unos días comí en Valencia con una opositora, en principio ya ex, con la que me vengo tratando desde hace un tiempo y a la que no conocía personalmente. Considero que si teniendo oportunidad de desvirtualizar a los nuevos amigos, no lo hacemos cuando surge la ocasión, la cosa (esa amistad) pierde bastante su sentido. Así que en esta nueva visita a Valencia no dejé pasar la ocasión de conocer personalmente a mi amiga.
Me propuso que comiéramos en Commofusión, un restaurante peruano en Pascual i Genís, la misma calle donde se encuentra el Colegio Notarial de Valencia, así que me venía de perlas.
El local es más bien pequeño y el espacio está bien aprovechado, pero no llega al concepto europeo de mesas superpegadas las unas a las otras que hacen necesario cuchichear para que no te escuchen los de la mesa de al lado y no interferir en sus conversaciones. Ya se sabe que los españoles somos un poco gritones …
Sugirió mi amiga que comenzarámos con el Ceviche de Corvina (patata amarilla, ají amarillo, pollo deshilachado y aguacate) y la Causa Limeña de Pollo (con zumo de lima, cebolla, cilantro, maíz y boniato). Ambos platos los compartimos y resultaron más que suficientes. Me gustó el tamaño de los trozos de corvina en el ceviche y me resultó refrescante y muy rica la causa limeña. Luego ella se decidió por una (inmensa) Ensalada de lechugas con queso Brie crujiente, mango, aguacate, frutos secos y vinagreta balsámica y yo me fui a por el sustancioso Lomo Saltado con solomillo de ternera, cebolla, tomate, cilantro y soja acompañado de arroz blanco y patatas. Un plato contundente al que solo le fallaron las patatas que me gustan más finas y crujientes. El plato era muy sabroso y también abundante. Me gustan las buenas raciones y aunque no soy de compartir, no me importa si las cantidades que se piden son suficientes.
Agua, un par de cervezas y dos cafés. Ambos trabajábamos por la tarde y prescindimos del postre. Creo que repetiré cuando tenga otra ocasión.
Mi amiga me invitó y quedamos en que la siguiente visita sería de mi cuenta. ¡Gracias amiga¡
Dos de Murcia y uno de Cartagena (tres restaurantes en la Región de Murcia)
RESTAURANTE RINCÓN HUERTANO (TORREAGÜERA-MURCIA): La ubicación de El Rincón Huertano es una ventaja y un inconveniente. Es difícil de encontrar pero cuando lo encuentras te das cuenta de que estás en plena huerta del Segura. ¿Qué mejor sitio entonces para disfrutar de la comida murciana? Porque El Rincón Huertano respira huerta y murcianismo por los cuatro costados: en el nombre, en la ubicación, en la decoración y en la carta. Es de lo mejor en su estilo y no es una venta o un merendero cualquiera, es un restaurante de verdad. Ideal para celebraciones y para ir con niños. Precios medios.
FINCA SANTIAGO, EL PUNTAL, MURCIA: Precursor de los menús a caballo entre el menú del día y el menú degustación, Finca Santiago es una finca con piscina, amplio aparcamiento, limoneros y naranjos, y restaurante con zona interior y terraza, que está siempre a parir y que funciona a base de un menú con entrantes abundantes y variados y un plato principal de carne (que determina el precio). El postre variado con fruta y dulce precede al café de puchero con Anís Machaquito, bizcocho y chocolate. Rápidos y bastante serviciales. Precio aceptable, tratándose de un menú (aunque con los niños puede desequilibrarse el presupuesto). Me gusta mucho. Está cerca del cementerio de Murcia.
LA TANA (CABO DE PALOS, CARTAGENA, MURCIA: O La Tana o El Miramar, porque a El Pez Rojo lo tengo castigado. En el concurrido, al menos en fines de semana y vacaciones, Paseo de La Barra de Cabo de Palos hay dos posibles elecciones: La Tana o El Miramar. En el propio paseo y alrededores hay otros sitios (y la oferta ha cambiado en los últimos años). Yo he sido últimamente más del Miramar (al que voy a tomar el arroz perlines) pero La Tana es La Tana, y su caldero es de los mejores. El éxito les tiene un poco apalancados y “subiditos de tono y de moral” y eso no es bueno, pero así son las cosas para algunos. Así que caldero, arroces, pescados y mariscos, buenos pero caros. De postre el arrope y un asiático y a hacer la digestión. Estupendo sitio con gran ubicación. La terraza es una buena, aunque calurosa, opción.
Mi primera visita hace unos cuantos años, me dejó con muchas ganas de volver. Lo hice, por fin, hace poco y me reafirmó en lo que pensé la primera vez: que es un magnífico restaurante.
El Callejón dispone de un enorme local de ambiente taurino, de esos plagados de fotos de famosos, famosillos, famosetes, amigos y amiguetes, en el que te encuentras a gusto, sin estrecheces, bien atendido y que dispone de una carta importante y amplia en la que destacan los platos de la tierra, algunos con novedosas elaboraciones, sin dejar de lado el marisquito, los pescados y las buenas carnes. Buena bodega y precio alto.
Siempre quiero ir cuando voy por Albacete y no siempre lo consigo.
Oye, y además, ¡qué buena barra¡
Allí tuvimos una noche épica hace años, con un vaquilla de por medio, pero casi que prefiero no contarlo.
Pocas veces he comido y cenado en un mismo sitio que no sea mi propia casa. Y es que nosotros somos así de animalicos. Salimos a picar algo y tardamos doce horas en volver.
El Cantón está en el principio de la céntrica, tradicional y, en algunas épocas, muy bulliciosa Cuesta de la Baronesa ocupando su terraza buena parte de la Calle de San Isidoro, peculiar donde las haya, pues da entrada a un solo portal, a otro local que creo que se llama El Chipé y a El Cantón, que tiene entrada por la cuesta y por San Isidoro.
El caso es que tras tomarnos una croquetas en La Fortaleza, nos encaminamos hacia El Cantón y allí ubicados en una de sus mesas altas nos dejamos llevar por el dueño, un veterano de la hostelería de Cartagena, que nos preparó unas cuantas cosas. como la tosta con jamón serrano y alioli, la de tocino y cebollino, las bolitas de foie con crocanti, la longaniza con almendras y el tomatito con ventresca, que ahora sea capaz de recordar. De allí, casi a punto de comenzar el atardecer, nos fuimos a tomar una copa al garito de más arriba de la Cuesta y luego otra (u otras) a un karaoke situado a escasos metros (en la Calle Cañón) para, un par de horas después, acabar volviendo para la cena, con el mismo grupo y con otros amigos que se apuntaron, a El Cantón. La atención fue fantástica por la mañana y por la noche. Una pena que haya tardado varios meses en publicar esta entrada porque, como siempre ocurre si te retrasas en contarlo, mis recuerdos han perdido bastante nitidez.
Un día fantástico si no fuera porque supuso un tropezón en el comienzo de las Navidades que costó un par de días remontar … Hasta dio lugar a un elocuente artículo de mi amiga Esther Baeza en El Diario Montañés. Que sepan que, en ese caso, el centollo era yo.
Meses después ..
Otro día de esos que empiezan a la hora de comer y terminan ocho horas más tarde y que te dejan baldado para el día siguiente. Estas fueron las estaciones:
La Fuente
Rincón Manchego
Maridaje
Café Lab. Tras el gintonic yo me hubiera ido, pero a pesar de que intento e intento retiradas a tiempo, casi nunca las consigo con lo que, tras recoger a un amigo que trabajaba por la tarde y terminaba la faena, ya de retirada nos fuimos a …
El Cantón (de Lucio) donde tomamos la Tosta Gloria Bendita, las Cucharitas del Cantón, el Revolucionario, la Tosta de Crema Lomo ibérico y la Tosta de Crema de Chorizo. Con nueve cervezas (yo creo que se equivocaron) y cuatro copas de blanco: 62 Euros.
Aconsejados por la cobradora del peaje de la A-55, nos plantamos en El Patas en nuestra primera parada camino de Santiago de Compostela.
El Patas debe ser una institución en la zona; cuenta con amplios salones de celebraciones y con un restaurante, en el que, sin duda, habrá que comparecer en próximos viajes. El mostrador frigorífico exhibía buenos pescados y mariscos y los platos que tuvimos ocasión de ver pasar, no pintaban nada mal. Además la decoración era agradable.
Nosotros nos conformamos, por esta vez, con las mesas próximas a la seguramente concurrida (a otras horas) barra del local.
La parada no fue tan rápida como esperábamos y queríamos puesto que el servicio fue lento (probablemente por la celebración de algún evento en los salones). El condumio consistió en unos notables berberechos, unos calamares a la romana, que no gustaron, y en unos “paletos”. El paleto es una gran rebanada de pan de pueblo con tomate rallado y acompañamientos diversos: jamón serrano, jamón serrano plancha, jamón serrano y huevos, ternera … Cada uno de nosotros tomó uno distinto y creo que quedamos todos satisfechos.
Como digo, creo que algún día habrá que parar a “comer, comer”. Si se va con tiempo (hay que abandonar la A-55) pienso que es un lugar recomendable cuando se viaja por la zona.
El sitio de moda en Águilas catapultado desde su vieja y modestísima ubicación cerca del Placetón es, para mi gusto, lo mejor de lo mejor de la historia de la gastronomía aguileña a distancia del mítico Las Brisas o de los más actuales Poli, Ginés, Menéndez o Pecado Gastrobar. Este sitio promete y tiene un gran futuro por delante.
Comenzamos la velada con un par de cañas.
Me encantó el detalle de la hogaza de pan partía con su aceite, su pimentón y su sal. Me recordó a aquellas noches de juerga de la juventud que terminaban en la panadería del Igorcomiendo pan caliente y empanadillas o cruasanes recién hechos.
Para los entrantes elegimos el tartar de atún (brutal), las croquetas del día (que eran de cocido y estaban buenísimas), las almejas flambeadas (hace mucho tiempo que no probaba unas almejas tan ricas) y el rollito de bogavante y pollo (que fue lo que menos me gustó de la cena por el contraste de sabor).
Los segundos platos fueron una espectacular y abundante presa ibérica y un rape frito que yo hubiera pedido solo frito pero que finalmente pedimos al curry rojo que le daba un toque picantito muy interesante.
Para el postre el mango con chocolate blanco y la leche frita que no resultó tan espectacular como nos aseguraba el camarero.
Intenté pedir un Cárabo de Confesionario blanco y no lo había y un Muga blanco y tampoco lo había con lo que fue el camarero quien me trajo tres botellas de blanco a la mesa para elegir decidiéndome por un Finca de Valdelagunde que me gustó mucho y estaba a óptima temperatura, si bien creo que es un fallo considerable en un local que aspira a lo máximo que le fallen dos referencias de la carta aunque en estas extraordinarias circunstancias hay que intentar pasarlo por alto.
Terminamos con un par de copas de Oporto.
Precio para tres: 141 Euros.
Al entrar hacía bastante frío pero la sala se fue aclimatando conforme se fue llenando (y el local estaba casi lleno).
El staff es joven y le pone ganas pero van algo aturullados especialmente a la hora de renovar y retirar servicios de la mesa.
Lo que menos me gustó es la excesiva rapidez con la que se sirvieron los platos. Prefiero la rapidez a la lentitud, pero que se acumulen los platos en la mesa tampoco me gusta nada, aunque demuestra que la cocina trabaja a muy buen ritmo y saca adelante las comandas de un montón de mesas en los dos servicios diarios de comida y cena.
Muy bonita la vajilla de porcelana de Turquía.
Tienen tomadas todas las precauciones y medidas para el COVID-19.
Por cierto Juanfran, un sitio con aspiraciones no puede tener una televisión y menos para repetir incansablemente un mismo vídeo relativo al restaurante que uno que se sienta (como fue mi caso) justo enfrente llega a ver trescientas veces durante una cena. Por favor, ¡quítala y llévatela a casa¡
Conozco a Miguel, aunque él a mi no, desde que trabajaba en el Mesón de Jesús de la Calle Mayor, un experimento que fracasó en Cartagena a pesar de lo bien que a Jesús siempre le ha ido en Murcia. En fin, esta Cartagena es así.
El Rincón de Miguel fue el Rincón de Pepe. Cambio de nombre y continuación de la línea del precursor. Que si cantonal, que si fronterizo, que si campero, que si buena hueva y almendras, y cada vez un poco más hasta llegar a tener una respetable terraza (algo incómoda), mesas dentro y mesas en el comedor del sótano, extendiéndose cada vez más la carta, sin pretensiones y una buena calidad y preparación.
El precio está bien, pero tampoco es una ganga. Solo me quejo del servicio que resulta en ocasiones más que displicente.
Este clásico aguileño ofrece unas instalaciones sin lujos pero aparentes, cuidadas y limpias y un trato familiar. Dispone de terraza y de comedor interior. La terraza es muy agradable en buena parte del año. El interior está suficientemente ventilado y refrigerado y es luminoso, aunque a veces puede hacer algo de calor.
Hacen bien las paellas, hacen buenas frituras y tratan bastante bien los pescados, manejando un género de buena calidad-precio.
Aconsejo un picoteo para comenzar e incluso en los platos principales (uy .. ¿he dicho yo esto?) o algunos entrantes con un arrocito.
Allí vamos en familia cuando no queremos sorpresas en la factura.
¿Y el nombre? No sé, no me lo pregunten a mi que yo también me lo pregunto. Tal vez estuvieron allí emigrados y en cuanto a lo de Mormar, pues ni idea. En el diccionario de la RAE lo más parecido es mormado (que padece muermo …) o mormarse (congestionarse la nariz). Tal pasaron mucho frío en Frankfurt….
Galería fotográfica del “Día de los ajos 2020” (Mostra de la Cuina de Pinoso y presentación de “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”)
Fantástico día de reunión de amigos y compañeros el pasado 27 de Febrero de 2020 en el Restaurante El Timón de Pinoso a propósito de la XX Mostra de la Cuina que sirvió de excusa para la presentación en sociedad de mi primer libro “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”. Fue, además, un día perfecto para homenajear (y habrá más homenajes) a Rosa María Amores Rico por sus cuarenta añosen la notaría.
Si fuimos a Jimmy & The Fish fue por ir al El Pireo y por la recomendación de la guía de viaje y de la recepción del hotel donde nos alojábamos. Cogimos un taxi desde el centro de Atenas que no tardó mucho y que fue razonable de precio (me acaba de venir un flash de aquel momento).
El local es pequeño y acogedor, bien decorado y con un público elegante.
Todo bien hasta aquí, pero a partir de aquí no nos gustó nada. No cenamos bien: el rissoto estaba insípido, los calamares solo sabían a plancha y el pescado que nos ventilamos, cuyo nombre no recuerdo, no tenía ningún fuste. De los postres ni me acuerdo. El camarero hizo lo posible por agradar, mientras que el que debía ser Jimmy (o the fish, vaya usted a saber) hablaba por teléfono y salía a fumar al exterior. Y lo peor de todo, nos pegaron un palo que nos levantaron en peso, muy caro. El de la guía tendría que revisar sus criterios y los del hotel también.
El típico caso en que te traen la bandejita con el bicho, le saludas y luego te frungen.
Lo de comer dos platos y postre ha pasado a la historia salvo que vayas de menú. Y casi que lo de comer un plato para ti solo. Ahora todo “se tiene” que compartir y, oigan, les digo que yo me quedo con hambre.
Entre los que no quieren gastar, los que quieren adelgazar, los que piden “en su propio nombre y derecho” y “en representación del resto de la mesa” pensando en su hambre y en el tamaño de sus cuerpos y estómagos, lo cierto es que me pasa en bastantes ocasiones que yo hubiera pedido (y comido) más de lo que se pidió (y me comí).
No nos fuimos mal ayer de “El Callejón de Cuqui” pero un poquito de ensalada de tomate y ventresca, un par de patatas “Macho”, una croquetita, un tapita de fritura y otra de pulpo, medio trozo de bacalao rebozado (buenísimo), la mitad de un volován de no sé que y un par de lascas de un lomo bajo de buey (más la tarta de cumpleaños) me supieron a poco y me hicieron pensar una vez más en aquello que decía Godofredo de Miramonte en Los Visitantes: “estas menudencias me han abierto el apetito, ¡que traigan los gansos, los capones y los jabalíes¡“.
Y, ojo, que la cosa no es solo de los comensales, también es de los restaurantes (y no lo digo por Cuqui, que conste) que desde hace tiempo, a mi modo de ver, se aprovechan de la tendencia del “to share” y disminuyen las raciones y aumentan los precios. Es más, ayer mismo les parecía que habíamos pedido comida suficiente cuando yo no tenía nada claro que así fuera. Es lógico que sean prudentes y deben serlo, pero también es lógico que a veces yerren.
Pues, “¡pide lo que tú quieras!”, podrían decirme, pero no es tan fácil. Luego vendrían las contrapartidas: “¡que caro!” o el “¿no ves?, al final ha sobrado comida”. Claro, si yo me pido un cachopo porque tengo hambre y me lo voy a comer y no sobra y vosotros pedís uno para los dos y os sobra, ¿qué teníamos que haber hecho? ¿pedir uno para que vosotros os quedéis a gusto y yo con hambre? Al final, el día de los cachopos, lo que sobró nos lo llevamos a casa y mi hijo quedó tan contento con su medio cachopo para cenar.
En fin, abogo por el “not to share” y porque nos sigan quedando de Madrid para arriba, donde las cosas no son las mismas, y mi querido Portugal, donde quedarse con hambre es más difícil aunque sea a base de arroz, ensaladas, patatas fritas y ¡mucho cilantro!
Años antes que yo, el inefable Salvador Sostres escribió Sólo para hombres. Que conste que yo no llego a tanto pero mi visión es próxima a la suya.
¡Pues ha estado muy bien otra vez¡ Mi anterior visita (y ya van nueve ediciones) fue hace dos o tres años. El menú ha sido el mismo excepto el cuarto plato que fue entonces un cordero en salsa y ahora el suquet de pescado. Más sustancioso el cordero aunque resultó demasiada comida después de habernos jalado una barbaridad de calçots.
Con la bebida (y se bebieron varias botellas de vino y unas cuantas cervezas) el precio se puso en unos 70 Euros por pareja o algo más (no me acuerdo). Estuvimos muy bien atendidos por los dos camareros que eran unos máquinas y pasamos un rato estupendo que continuó después con una copa y media hasta bien entrada la tarde del domingo.
A mayores, como dicen en Galicia, nos trajeron las alcachofas y las patatas asadas.
Sin duda hay que repetir en 2021 y asistir a otras jornadas gastronómicas de Jordi Paretas (las asturianas creo que son las próximas), el jefe de La Antigua Maestranza.
¡De categoría¡ Hasta me arrancaron el compromiso de intentar ir al padel …. cualquier día aparezco que estoy enrobinao.
Segunda visita en pocos días a La Cartela. En la primera ocasión estuvimos en una mesa alta en la zona de barra y en la segunda subidos al comedor del primer piso.
La carta es muy interesante, de esas en las que te cuesta trabajo elegir hasta cuando en el último día de un puente estás saturado de comer.
Como picoteo nos pedimos una de longaniza seca con patatas fritas de las gruesas, aceitunas y almendras. Después vinieron unas bravas y el exquisito tartar de atún que siempre te deja con ganas de pedirte otro. Los principales han sido la ternera en corte argentino marinado a la brasa (con su ensalada de patatas) que estaba fuera de carta, el costillar BBQ (con su ensalada de col), el cochifrito con trigueros (mi plato) y una urta (un pescado de roca similar a la dorada) que no me he fijado como le venía preparada a mi suegra.
El vino, tinto, ha sido de la zona de Cuenca: “Apóstata” se llamaba.
Me han encantado los postres: el pijama “moderno” (me han robado la idea), la tarta de queso y especialmente el chambi de corte mantecado que estaba delicioso.
Cuatro personas 142 Euros incluyendo el resto de bebidas (cocas, cervezas y agua).
La ubicación del local es magnífica. En el centro mismo de Cartagena y pertenece al grupo “Casa Tomás”, ¿what else?
Ahora lo dudo, pero juraría, y así lo comentamos Pablo (el dueño) y yo hace tiempo, que tuve “el honor” de hacer la primera crítica para Tripadvisorde “La Catedral”. No ha sido el único caso.
Llevábamos tiempo esperando este día y lo cogimos con ganas. Nos reunimos en la terraza del Bar Teatro Romano y mientras nos tomábamos unas cuantas cervezas y escuchábamos el buen sonido de una banda italiana venida a La Mar de Músicas, fuimos calentando motores para la cena.
Al anochecer nos llegamos hasta La Catedral, junto al Teatro Romano y la Vieja Catedral de Santa María, que le ha dado nombre, en la Cuesta de la Baronesa que fue el epicentro de la noche cartagenera durante unos años y que ha recuperado parte de su antiguo ambiente.
La edificación fue rehabilitada con mucho tiempo y esmero (¡y ha quedado fantástica¡) y cuenta con varias plantas dispuestas para comidas, cenas y copas.
Nos habían preparado el comedor del aljibe (todo el mundo pasa a verlo y causa sensación) con una enorme mesa con sillas y mesas altas, sin manteles.
Había mucha gente esa noche y nos advirtieron de que estaban a tope en el momento de nuestra llegada, pero lo cierto es que la cena fue fluida y no estuvimos para nada desatendidos por un servicio joven y con ganas que irá mejorando con el tiempo.
Teníamos un menú concertado en plan picoteo por 35 Euros. Empezamos con una ensalada, seguimos con un queso de rulo caliente, unos rollitos rellenos de morcilla, unos pinchos morunos muy sabrosos y terminamos, que ahora recuerde, con atún y entrecots troceados al centro. Los postres, a buen nivel, también fueron compartidos.
La calidad-precio fue muy buena y las cantidades más que suficientes; hasta diría que sobró comida.
Aparte de la cerveza, que se bebió en abundancia, tomamos un Ribera del Duero al que le sobraba temperatura.
Tras aquella primera visita ha habido unas cuantas más.
La Marquesita se encuentra en la Plaza de los Carros (Plaza Alcolea en el callejero oficial) y cuenta con agradable terraza (¡menudas hortensias y en Cartagena¡) y comedor interior. Hace pocos días, después de bastante tiempo sin ir, me he reencontrado con este restaurante y no volverá a pasar tanto tiempo sin que me pase por allí, porque salí muy a gusto. Atenta la propietaria (¿la marquesita?) y el servicio. Precio medio-alto. Buenos vinos (tomamos un Mauro crianza, perfecto de temperatura y conservación y a buen precio, para lo caro que suele ofrecerse). De entrantes tomamos quisquilla cocida (de la mejor de los últimos tiempos), manitas de cerdo (delicatessen), tempura de verduras (muy rica) y de platos principales carrillera de ternera (se deshacía pero con una salsa demasiado contundente), canelones (muy buenos y con la misma salsa que la carrillera), cabrito lechal (no es mi debilidad) y bacalao (con gran aspecto, pero que no probé). Los postres estaban BUENÍSIMOS (sobre todo la melosa de trufa). Volveré pronto.
La Teja Azul dispone de una zona de barra y de otra de comedor compuesta de varias dependencias que debieron ser las habitaciones de la antigua casa que allí existía. La estética y decoración de todo el local es rústica y acogedora. El servicio es esmerado. La presentación de las mesas, la cubertería, la vajilla y la mantelería están cuidadas y la comida, ¡ay, la comida¡, me gustó todo, pero el entrecot de angus fue sublime, tal vez el mérito sea del angus, pero también hay que saber prepararlo. Además, ahora te dan mucho angus por liebre. Buenos vinos. Buenos precios medios. Mereció la pena el viaje hasta Villena. Hasta pronto.
Mi falta de tiempo hace que no pueda dedicarme a escribir sobre el Manducare todo lo que me gustaría, entre otras razones, porque sin Manducare no habría blog de Justito El Notario.
No habíamos ido todavía a La Tía Juana (que ocupa el local que tuvo La Cangreja en la Calle del Carmen) y ayer sábado decidimos salir a comer y ver el ambiente del Carnaval cartagenero.
Intenté reservar a través de la web pero me pareció que solo podía apuntarse uno a la lista de espera (tal vez porque estábamos a menos de dos horas de la hora D), así que nos lanzamos a la calle con la idea de personarnos allí, reservar, tomar alguna cerveza y volver luego para comer.
Y así lo hicimos. Nos atendieron estupendamente al hacer la reserva que nos confirmaron con un SMS y nos fuimos a tomar un par de cervezas al “Vinagrillo” acompañadas de una tosta de garum, otra de sardina ahumada y una gilda.
Después volvimos a La Tía Juana y nos acomodaron junto al baño (siempre me fastidia que esto suceda). La única vez que comí dentro de La Cangreja me sentaron en el mismo sitio.
El local es chillón, super colorido e híper decorado pero nos gustó mucho. Es de esos sitios en los que te entretienes escudriñando las paredes. Tienen razón en eso de que el alcohol no contesta las preguntas pero ayuda a que no las recuerdes.
El trato en mesa siguió siendo estupendo. Tanto la chica que nos tomó la comanda como el chico que llevaba el curioso carrito de los mezcales y tequilas, estuvieron encantadores y dispuestos.
En la mesa, tapados por las cartas, te reciben con un tequilita completo y luego te ofrecen la bebida. Optamos por sendas Michejuana XXI.
Para comer nos tomamos unos nachos El Mentiroso con extra de guacamole (el extra no nos mereció la pena). Luego nos fuimos a los tacos. Nos pedimos dos cada uno e intercambiamos: El Perrón y La Quitamaridos. Me quedé con ganas de probar un hamburguesón que en vez de pan de hamburguesa llevaba donuts flambeados.
Con la comida en marcha nos visito el carrito de mezcales y tequilas y nos decantamos primero por un mezcal (400 conejos que no se nos aparecieron porque dicen que los ves si lo bebes) y otro del que no recuerdo el nombre y del que tengo una botella en casa que me regaló mi amigo Quino Cobos cuando se casó hace unos años. Aun no he podido con ella porque es enorme y en casa no hay muchas ocasiones de beber tequila. Esperen, que está el nombre en el ticket: Dobel.
Solo hay tres postres pero no probamos ninguno por falta de capacidad estomacal.
El precio rondó los 75 Euros pero la mitad fueron del bebercio.
Desde el O Mar de Foz, Jorge Raúl, se nos perdió un poco, pero solo un poco. Cordido está a dos pasos de Foz, en medio del campo, donde se respira Galicia por los cuatro costados. El establecimiento tiene una pinta exterior estupenda; el interior no defrauda, aunque no opino del hotel puesto que solo fui a “yantar”. Lo hice en la terraza, suspendido en el aire, con buenas vistas, bajo una buena sombrilla, muy bien atendido por el propietario (que no pierde detalle de nada de lo que ocurre en su establecimiento). Nos invitaron a un poquito de cecina con queso rallado para empezar, luego nos pusieron unos chipirones con patata, (sabrosos y tiernos, bien combinados) y alguna cosa más que no recuerdo; los platos principales fueron en la línea Jorge Raúl para “peones camineros” (por la abundancia, no por otra cosa), tanto la carne, como el pescado (merluza) o los callos al estilo de Cordido (¡menuda digestión, a mediados de agosto y con casi treinta grados¡).
En el postre me sorprendieron con un yogur de oveja (La Coladilla) que me encantó. Bastante, y buen, vino (creo que tres botellas para cuatro … ) de Rioja y el precio no nos pareció mal: unos 160 Euros, cuatro adultos y un niño (que cumplió con sus huevos con patatas).
Mercado de Correos, Murcia, un lunes de agosto con Piter Palaces
Después de haber oído muchas veces hablar del Mercado de Correos, en un inhóspito lunes de agosto, día nueve para más señas, aprovechando una visita a mi madre y después de tomarnos una primera ronda en el mítico Cafeto o Café Bar del Paseo Alfonso X El Sabio (el conocido como “tontódromo”), nos fuimos mi amigo Pedro Palacios y yo a tomarnos algo allí.
El sitio está muy chulo. Tiene una parte cerrada y otra abierta que me pareció que era para tomar copas. Los diferentes puestos están alrededor de una zona central de barra y entre las zonas de puestos y la zona central de barra se disponen las mesas. A diferencia de lo que ocurre en otros mercados similares diría que está orientado exclusivamente a la gastronomía y es posible sentarte en cualquier mesa disponible sin que haga falta que te vayas moviendo por los diferentes puestos. No sé si es cosa de la pandemia, pero de este modo puedes pedir a cualquiera de los camareros que lo son de todos los puestos lo que hace, sin duda, la experiencia mucho mas cómoda. La carta puede verse aquí.
Dicho esto, lo cierto es que no me gustó demasiado el Manducarey tampoco me pareció barato.
Tomamos un cartucho de hueva, mojama y almendras más bien escasito aunque también es cierto que costaba 3,50 Euros; unas zamburiñas de un tamaño muy respetable y que estaban bastante bien hechas; un chorizo criollo a la sidra que no sé si en realidad sería un chorizo de chato murciano; media ración de jamón ibérico muy normalito y media ración de de quesos del mundo también mas bien flojitos.
Nos tomamos cuatro copas de Itsasmendi un txacolí muy rico (y previamente habían caído dos copas de cerveza).
Resultado final 65 €.
Pedimos dos cosas que no había: ostras y steak tartar, con lo cual hubo un cierto grado de frustración que hace necesario darle a este sitio una segunda oportunidad en mejor fecha.
Increíblemente, después de haber comido en O Grelo, algunos teníamos suficiente para cenar algo. Así que debidamente recomendados nos plantamos en el Mesón J.M., casi enfrente del espectacularísimo Colegio de Los Escolapios, y allí nos jalamos un pulpo a feira, una de queso del país, una ensaladita de tomate (el tomate es diurético y nos vino bien para desengrasar) y una botella de mencía que estaba muy fresquito.
Nos costó 28,30 Euros. Nos atendieron francamente bien y por allí (estábamos en la terraza) circulaban botellas de vino y chuletones de mucho mejor porte que nuestro discreto yantar. Habrá mejor ocasión de degustar otros platos en el J.M. Entre tanto quede este aviso para navegantes.
En nuestra estancia en Monforte, otra noche cenamos en La Polar.
Comencemos por el vino PORTUGAL-FILIPA PATO DINÁMICA BICAL 2020: Un vino seco suave, cremoso y fresco a 27 Euros. Me ha gustado tanto que me he comprado 6 botellas de la cosecha (con nuevo etiquetado) de 2021. Y me ha costado encontrarlas. Se agradece mucho un vino portugués de calidad en la carta de un local cartagenero. Yo no bebo vinos extranjeros, excepto portugueses o caso de necesidad o estando de viaje.
Pan de masa madre. Espectacular. Viene caliente y te cuesta aguantar y no hincarle el diente.
Mini tortitas crujientes. No me sorprendieron porque en Pinoso venden unas un poco mas grandes pero igual de buenas. Creo que no son de Pinoso sino de algún pueblo cercano.
Tartar de atún rojo del Gorguel y arroz Calasparra. Ligeramente picante. Alguno lo hubiera preferido sin el arroz. Esos picatostes redondeaban el plato. Me encantan los picatostes y el pan frito a tamaño barra de pan.
Patatas bravas. Bastante bravas y con un ingrediente secreto que no conseguimos averiguar. Exquisitas.
Tabla de quesos seleccionados por Adrián de Marcos. El carro de los quesos de Magoga es mítico y aquí se han traído una buena selección.
Hamburguesa buey de raza Minhota 100% (200 gr), queso cheddar y patatas fritas. Buenísima. El punto de la carne, el pan y todo. Las patatas con piel de acompañamiento, estaban perfectas.
Pavlova. Por poner un toque dulce aunque estábamos muy llenos.
150 Euros. Me pareció correcto el precio para como está la hostelería de cara y para un sitio de este tipo, con un servicio profesional y esmerado, con una carta tan atractiva, con todos los detalles cuidados y con un buen vino, cuatro entrantes, dos segundos y un postre para tres personas.
Estoy ya con ganas de repetir en el hermano pequeñito del Magoga porque me quedé con ganas de probar el resto de la carta.
Por cierto, no estaba lleno del todo. Me sorprendió.
No sabía que el Minuto 90 existía hasta que habló de él Tomás Martínez Pagán en su sección dominical “Las cosas por su nombre” en La Verdad. El Viernes Santo hubo ocasión de actuar allí por vez primera y reservé una mesa a las 14:30.
El local está a la altura de la grada baja y situado hacia el centro del campo. A través del forjado de cemento y mediante una gran franja abierta y acristalada se divisa todo el campo. La decoración es (¡cómo no!) en blanco y negro, los colores del Efesé, los baños son los “Vestuarios” y la sala es rectangular (como la “cancha”) y de tamaño mediano. Algunos lemas alusivos al equipo se pueden leer por las paredes (por ejemplo, “Todo comenzó en El Almarjal”). Desde nuestra mesa a la altura de la pequeña barra, estaba la entrada de las cocinas. En el par de horas que estuvimos por allí vimos pasar al chef y una ayudante de cocina, nos atendió en mesa un camarero muy profesional y “tratamos”con la jefa de sala que nos recomendó y explicó todo a la perfección al ordenarle la comanda que incluyó, para comenzar, un espectacular jamón de bellota de Huelva, la quisquilla de la costa que venía sobre una base fría de caldero, las croquetas de merluza (aposentadas sobre un hueso de atún) y las muy espectaculares de jamón (con otro cortito por encima del mismo jamón de Huelva). Ya en los platos pasamos al calamar de costa, a la cazuela de alga nori, a las habichuelas con cerdo (que no fueron mi plato pero que probé y que pediré en alguna otra ocasión ya que encantaron) y a mi steak tartar que estaba muy bien aderezado y coronado con una yema de trufa. Con los postres no decayó el espectáculo porque nos encantaron los Ferrero con crema inglesa, la milhojas también de crema inglesa y las dos torrijas tan propias de estas fechas. En el vino, una de Tilenus Godello que siempre es garantía.
Últimamente se han abierto algunos locales que no están en pleno centro y que si superan esta teórico handicap tienen todas las posibilidades de triunfar. El Minuto 90 cuenta además con una propuesta singular por el lugar en donde se encuentra.
El precio fue asequible (48 Euros) para una comida con algún plato caro y muy completa a diferencia de muchas que se hacen actualmente donde el picoteo para todos es lo que impera. Yo prefiero mucho mas comer así. Es mas, no soporto el continuo picoteo en toda ocasión y lugar.
Con ganas de repetir y recomendable que es lo mejor que puede decirse de un restaurante.
Que sí, que sí, que es maravilloso y que hay que ir, pero le falta confort y calidez. Además el personal podría ser algo menos estirado pues contribuye a convertirlo en lo contrario de lo que debería ser, es decir, en una cafetería express en un sitio muy bonito:
“Tómese algo y disfrute de estar en el mejor café del mundo, pero no se me repantigue mucho que tiene que entrar el siguiente”.
El Restaurante O Grelo de Monforte fue Premio Nacional de Gastronomía, aunque no sé en que categoría de las varias que hay. Este premio, que el propio restaurante se ocupa de publicitar (aunque algún camarero no tenga ni idea de en que año se les concedió) lo otorgan las Juntas Rectoras de la Academia Española de Gastronomía y la Cofradía de la Buena Mesa, y no digo yo que en el año (o siglo) que se lo concedieran (en la correspondiente categoría) a O Grelo, no lo mereciese, pero hoy, creo que más bien no lo merecería. Seguro que algún preboste de Monforte perteneciente a esas magnas Juntas y/o Cofradía tuvo alguna decisiva intervención en el otorgamiento.
Bueno, pues, aconsejados por gente que conoce Monforte, seducidos y casi abducidos por lo del Premio Nacional, nos presentamos a comer un día de Junio. El local es agradable, modernillo, justo de personal, atendido con cierta desgana y estaba (era miércoles) casi vacío (otra mesa y la nuestra).
Primero pedimos camarones y tuvieron que llevárselos a darles una lavadita porque estaban salados y no era, como dijo el jefe de sala, porque se les había echado sal por encima, era porque se habían cocido con sal de más; además de sabor los he probado bastante mejores. El pulpo con cachelos estaba de primera y el caldo gallego también. Los segundos platos fueron entrecot al queso y lacón con grelos, ambos correctos pero nada del otro mundo. El mencía que tomamos no nos gustó (era de la bodega de la casa), estaba además muy caliente y hubo que enfriarlo. Acabada la botella nos pasamos a un valor más seguro: Campillo Crianza de Rioja. Los postres eran ricos. De precio no estuvo mal: rondó los 50 Euros por cabeza.
Tal vez mi decepción esté relacionada con las expectativas generadas por el dichoso Premio.
Creo, a pesar de todo, que debe ser de lo mejor de Monforte y no me extrañaría que repitiera si volviera por allí.
Volvimos del fantástico Monasterio de Rila y tras un rato de descanso en el City Hotel BW Premier Collection de Sofia nos fuimos a la calle a buscar un sitio donde cenar en Nochevieja. Dimos un buen paseo. Todos confiábamos en José Luis. No habíamos reservado para cenar pero confiábamos en su instinto y en su buena suerte para encontrar un sitio bueno y bonito (barato en Bulgaria casi seguro que lo iba a ser). Después de un rato, el desánimo parecía cundir entre nuestras filas y .. de repente .. ¡va y lo encuentra¡Lo habíamos intentado en un par de sitios y, cerca del Teatro Ivan Vazov apareció una calle, una luz, un recoveco, unas escaleras, un semi sótano, un bistro, ¡One Way¡ Sí, pero tenemos solo una mesa pequeña, en esa esquina, no sé si estaréis cómodos, es posible que estéis apretados. Ven Justito, ¿tú que dices Mamen? Pues a mi me gusta; una carrerilla; un silbido a Miguel, Pepa y Almudena, ¡oye que sí¡ ¡que tienen sitio¡
En unos minutos estábamos ubicados, las primeras cervezas, las tablas con quesos y embutidos, las ensaladas, las salchichas, una botella de Deja Vú(y con ganas de una segunda que no tenían), otra botella de un vino italiano, una camarera majísima, postres, buena música, unos gin tónics, gente que entraba y salía (sin parar) a fumar. Unas risas con el calor del cuarto de baño. Nos dio tiempo a cenar, a volvernos a abrigar y a salir a la calle para irnos a tomar las uvas (sí, las uvas que llevamos desde España). Y ¡menudo momentazo¡ … fuegos artificiales, abrazos con españoles e italianos, cánticos, promesas de matrimonio, risas, bailes … Fantástico e inolvidable.
Un momento Nochevieja de esos que no se olvidan por mucho tiempo que pase. Hubo otro hace tres años. Tal vez el año que viene sea en Armenia.
La sensación del verano 2018 en Águilas ha sido sin duda el Pecado Gastrobar. Indispensable reservar con antelación, aunque no sabría decir con cuanta. Yo como mínimo lo he hecho de una semana para otra. El primer día reservé para mi segunda visita que iba a hacer dos semanas después. Se ubica en una antigua fábrica de esparto en desuso desde hace muchos años situada en el Paseo de La Colonia de Águilas. Yo llevo cuarenta años yendo a Águilas y siempre he visto esta edificación en primera línea exactamente igual que lo ha estado hasta ahora. La rehabilitación es excelente y el local muy agradable. Se han conservado algunos muebles y papeles de la antigua fábrica y oficina y se han abierto nuevos huecos en las paredes situando enormes ventanas por las que entra mucha luz y se disfruta de las vistas al paseo y la playa. Pensé inicialmente en que tal vez pudiera ser un sitio ruidoso pero no lo es. Se puede hablar perfectamente sin que te molestan ni los de las mesas de al lado ni los de la barra. Prefiero sin duda el interior a la terraza que no me aporta nada especial.
El servicio es joven, le pone ganas y asesora bien. Los platos no son pequeños. Era la comidilla en Águilas, “te vas a quedar con hambre y es caro”. ¡Que va¡ ¡en absoluto¡ Buenas y equilibradas raciones que no dejan a nadie con apetito y el precio resulta razonable. Noventa euros para dos adultos y un niño en nuestra primera ocasión, incluyendo aperitivo de la casa, cervezas y refresco, botella de vino, un postre y un gin tonic y entre los platos un solomillo ibérico (que quedó más bien seco por la manía del niño del bastante hecho), una fritura con migas negras, sashimi de salmonete, un contundente plato de pasta y unas patatas bravas. Siempre hay quien quiere llenar la barriga por cuatro perras y que encima esté todo impresionante.
Me pareció muy destacable la carta de vinos. En Águilas una carta de vinos con quince blancos (y que los tengan) es una proeza. Me decanté por un Dominio de Fontana, de Uclés. Solo 13 Euros para un vino muy, muy interesante que tengo que intentar conseguir para beber unas botellas en casa.
Tienen otro en Murcia (en el Mercado de Verónicas) y esta gente creo que viene de la zona de Jaén.
En una ciudad completamente desconocida y tan grande (aunque el distrito del castillo es manejable) es difícil acertar cuando vas buscando algo que te guste y sin ninguna referencia. Me gusto muchísimo el local. La atención fue excelente y tuvieron mucha paciencia con nuestro “inglés de los bosques”.
La pitanza consistió en un delicioso paté de ganso, un mini codillo, pato y pollo paprika. Compartimos algún postre y hasta me pusieron el cumpleaños feliz en español y una gran bengala para soplar las velas de mi cuarenta y tantos cumpleaños (¡las velas las llevaba yo!). Tomamos vino y cerveza. El vino fue recomendación del camarero que acertó plenamente con ella.
Fue la comida más cara de las que hicimos en Budapest (93 Euros, dos adultos y un niño).
Tengo suerte con el Malvasía. Cada vez que voy, me invitan.
La primera vez fui con mis amigos El Señor de Cuenca y Rosa Palo y no me lo esperaba. Creo que ninguno de los comensales lo esperábamos. Hace ya un cierto tiempo de aquello y no recuerdo casi nada de lo que comimos y bebimos. Solo recuerdo un estupendo rato y un alborozo interior cuando llegó el momento de pagar y nos dijeron, “están ustedes invitados por Don G“. Gracias Don G. Le debo a usted una o varias, pero nunca nos hemos puesto a tiro. Es más desde este fin de semana, le debo a usted otra más.
La segunda vez, la segunda visita, ha sido este fin de semana. Mi amigo Chencho cumplía los 50 y reunío allí a un grupo de amigos del que me emocionó formar parte. Ya no se hacen amigos tan fácilmente a los 50 (Chencho y yo somos de la misma quinta), ni tan buena gente como lo es mi amigo Chencho.
Fuimos citados a las 21:12, hora exacta de su nacimiento 50 años antes, y tras irnos recibiendo y conociendo sus distintos sectores de amigos con una cerveza o copa de cava en la mano y algunas viandas de las buenas, pasamos a la mesa.
Nos anunció Pedro Montiel, el propietario, que haríamos cinco tiempos y postre. Luego hubo un par más totalmente improvisados.
Primer tiempo: Lomo de sardina ahumada con puerto y lágrimas de pimiento de Perú.
Segundo tiempo: Chips de manzana deshidratada con canela, azúcar, foie y perlas de tomate.
Tercer tiempo: Taco de salmón con mango y yuzu.
Cuarto tiempo: Carpaccio de alcachofas con trufa negra y lascas de gouda.
Quinto tiempo: Bacalao al horno con su brandada y cebollitas caramelizadas. ¡Dios mío como estaban esas cebollas¡
Tiempo extra: Chuleta de cerdo ibérica a la brasa con chips de patata agria y tartufo. Algunos ya se encontraban desfondados a estas alturas y otros (¿verdad Sele?) tuvimos que emplearnos a fondo.
Postre: Tarta fina de manzana con vainilla de Tahití.
Postre extra: Tarta de cumpleaños.
Especiales fueron las palabras a modo de trovo que le dedico Yolanda, su amiga desde los 17 años. ¡Brava¡
Luego charla y una copa. Poco más pude hacer puesto que la noche previa acompañé a otro cincuentañero en su tránsito a la cincuentena y mis fuerzas estaban algo justas. Pronto contaremos la historia de El Jardín de la Estación y el Hotel del polígono de Lorquí …
Nos marcamos el 3 de Enero de 2020 una cena en “A la brasa” muy ajustada de precio en una mesa de la planta baja en la que estuvimos muy a gusto y muy bien atendidos.
Este fue el menú:
Ensalada clásica con nuestro atún casero al centro
Jamón bellota y queso con pan y tomate
Tempurizado de calamar y calabacín en bao
Marinera de plato de pulpo y clásica
Sushi variado dos bandejas de 18 piezas
Plato fuerte chuleton ternera asturiana al centro
Postre tarta de queso horneada, tiramissu o redvelvet
Bodega incluida 30€. La cerveza se bebió con alegría. El vino estaba tan ajustado al menú, que, particularmente, no me gustó nada. En cualquier caso fue más culpa del grupo que del establecimiento. No hay duros a cuatro pesetas. Además a mi eso de que lo importante es juntarse, me parece muy correcto pero también muy relativo pues para mi es importante juntarse y al mismo rango que juntarse comer o cenar bien. Para comer a salto de mata ya tengo cuatro días a la semana. El resto de la semana prefiero hacerlo a todo confort o en otro plan.
“A la brasa” y su hermano pequeño “A la barra” (para tapear) son dos de mis recomendaciones oficiales para los que visitan Cartagena y me preguntan.
6 de Noviembre de 2020
Al borde de un nuevo cierre de la hostelería fuimos a cenar a nuestro restaurante favorito de Cartagena.
En esta ocasión nos apañamos con un gigantesco tomate pelado y partido por la mitad para situar en el medio una burrata y un barnizado de tartufato. Brutal. Seguimos con un lomo de mújol preparado en parte modo tataki, en parte modo sashimi y el resto en modo lomo-lomo. Por supuesto hubo sushi a cargo de Ernesto-Sushiman y terminamos con un par de flamenquines y una burger “A la brasa”. Aún fuimos capaces de tomar riquísima la tarta de queso. El vino un Pio del Ramo de Jumilla, chardonnay. Cayeron 158 Euros más la propina. Fantástica cena, una gran despedida hasta que esta maravillosa gente pueda volver a trabajar. Ánimo.
26 de Noviembre de 2021
No llevo tanto tiempo sin ir. Simplemente no lo he contado. En esta ocasión hemos podido disfrutar de la nueva carta. No sabe uno por dónde empezar.
El 29 de Diciembre, aprovechando el paréntesis entre la Navidad y la Nochevieja nos fuimos a comer a Abrá Same. Había estado por allí unas semanas antes, picando algo, antes de asistir al concierto de Burning en la explanada de la Universidad.
La terraza de la plaza de San Francisco es tentadora, pero a mi apetecía comer dentro. Nos instalaron cerca de la zona de la cristalera que permite divisar la cocina, flanqueados por un lado por el cuarto Rey Mago, Artabán y por una mesa de jóvenes parejas con niños que pintaba que iban a dar bastante la lata y que luego no la dieron tanta. Artabén, de la asociación cultural Gaia Cultural, resultó ser un tipo muy parlanchín, con ganas de interactuar, de relacionarse y de agradar con el que nos acabamos haciendo una foto.
Para cuatro, esta fue nuestra elección:
Croquetas de chipirón
Dados de jamón y pistacho
Caballitos
Pulpo
Y un Señor chuletón de Angus de 1,100 Kg
Todo, pero todo, estaba muy bueno. Aquí, la carta.
Pedí el vino del tío de los pelos, el Goru de Ego Bodegas y me supo a muy poco. No sé si el nivel de alcohol en sangre navideño fue el culpable, pero el caso es que no me gustó nada.
El camarero ya reconoció que “en los postres fallamos”. La verdad es que lo hacen muchos locales y no debería ser tan difícil mantener un nivel mínimo. Optamos por la lecha frita, que nos gusta mucho pero resultó un pelín basta con trozos demasiado grandes y frito en exceso.
No tenían vino dulce pero nos pusieron una copa de cava y unos dulces navideños.
El servicio estuvo muy atento e hizo todo lo posible por agradar. Lo consiguió.
El titular sería: “la carne no falló pero en el precio se notó”. También es verdad que no nos iba a llevar el viento.
Al terminar dimos una vuelta por el Belén municipal.
Pinosoes conocido en media España por su arroz con conejo y caracoles. Cuando decía estando en Es Mercadalque me venía para Pinoso (y ya hace de eso once años) me lo dijo mucha gente, “ah, muy buenos los arroces de Pinoso“. Es completamente cierto y el Alfonso es un sitio de primera categoría para tomarlo.
Se encuentra plena Plaza de España tiene una terraza para cuando el tiempo lo permite y dispone de un comedor con bastante clase en planta baja.
Podemos comenzar la actuación con un buen jamón, buenas ensaladas, salpicón de pulpo, gazpachos, el caldo con pelota y luego el arroz, o, tal vez, una buena carne.
Variedad de vinos de la tierra que merece la pena probar y algún postre destacable si queda hueco, lo que será difícil puesto a lo que pidas siempre se añadirá algún entrante de la casa, a al menos el pan tostado con tarrina de ajo y otra de tomate triturado con aceite. No pueden faltar para terminar las perusas y un vinito dulce.
Se nota la mano de la nueva generación (entre otras cosas en la fantástica web que he enlazado al principio de esta mini entrada).
Domingo noche en Madrid. Principios de Abril. Todavía frío. Me lleva a Asturianos un amigo y compañero madrileño de buen estómago. Nos sitúan en una mesita coja de al lado de la puerta, en la zona de la barra. Doble incomodidad para empezar. Vislumbro desde donde estoy un comedor interior. Ya no hay más peros. A partir de aquí, disfruté como un enano: unas sardinas marinadas, un carpaccio de rape y huevas de oricio, unas albóndigas de boletus y una merluza a la sidra. De postre una mousse de chocolate con aceite y sal maldon. Para regar la plaza un Predicador. No llegó a 100 Euros los dos con la propina.
Anda que no he pasado yo horas en el Principal, hoy Chamonic.
Si cuando vivía en Murcia, los puntos de encuentro con mis colegas fueron El Refugio, el Nicolás (que en realidad se llamaba Casimiro) y La Taberna de Toni, en Cartagena fueron los dos Principales: el viejo Principal en la calle Bodegones que era un sitio fantástico que hasta había ganado algún premio de diseño, interiorismo, arquitectura o algo por el estilo y, años más tarde (creo que porque se tiraba el edificio), el nuevo Principal en la calle Cañón.
Primero se fue Moncho camino de El Portús, donde sigue, y luego lo dejó Pedro. Ha estado cerrado alguna temporada y abierto las demás con otros nombres y planteamientos pero sin tocarse el local, que era casi tan estupendo como el primero.
Ahora ha llegado Chamonic. Allí está Daniel un veterano de la hostelería cartagenera relacionado con el Saray y con la recientemente cerrada Mejillonera.
Con escasos cambios en el local (que está en perfecto estado) y a cargo de un equipo que en nuestra primera visita (que no será la última) estaba compuesto por al menos seis personas (él incluido), presenta una carta variada, de precios asequibles y amabilidad para dar y tomar.
Optamos por el pulpo con cachelos, los chips de berenjena (que me vuelven loco y estaban buenísimos), por el bacalao con tomate y por el rabo de toro con taco de patatas que me pareció muy sabroso (y no en exceso pues los hay con salsas contundentes de más) y también escaso al ser compartido con mi mujer (vamos, que me hubiera comido un par de trozos más sin ningún problema). El vino de Bodega Crusoe Treasure fue Garnax el Loco. Su uva garnacha me pareció no tan potente como la de otros vinos (y eso que es 100%) así que puede que haya quien lo agradezca. Un rico tiramisú dio término a la comida (bueno … y un par de chupitos) que salió por unos 65 Euros, para dos personas.
Justo al lado del Chamonic, la Cervecería Levante que también regenta Daniel, ha de ser declarada sucesora oficial de la Mejillonera para los nostálgicos de aquel local. Allí podrán ver (y beber) sus míticos cachis y sus tazas de Ribeiro.
Restaurante El Barrio de San Roque, Cartagena (Murcia)
Otro episodio más de “El Club de los Viernes” en este caso con parada en El Barrio de San Roque sito en la céntrica Calle Jabonerías en una zona que tiene un buen ambientillo gastronómico gracias al D`Almansa, el Sabor Andaluz, el Vinarte y el propio Barrio. Es un sitio al que voy de vez en cuando y al que habré ido cerca de una docena de ocasiones en los años que vivo en esta ciudad (que ya son 16). Es, sin la menor duda, uno de los mejores restaurantes de Cartagena desde hace años y una recomendación a seguir cuando uno tiene unos euros de sobra en la cartera (aunque puede aquilatarse a muchos bolsillos si uno es capaz de controlarse, claro está). Su carta es la clásica, clásica en su funcionamiento, porque regularmente van apareciendo y desapareciendo algunos platos (como aquella fantástica interpretación de la empanadilla preparada que se echa mucho de menos) y siempre cuenta con algunas cosas fuera de ella como han sido esta vez las zamburiñas (que casi casi parecían vieiras con lo que un par por comensal son más que suficientes), las alcachofas de Moratalla con su salsa romesco y los buenos pescados o las gambas de la costa. Al completo, puede verse aquí: Barrio San Roque.
Además de las zamburiñas que nos gustaron mucho con su aderezo oriental y las alcachofas tiernas y sabrosas, repetimos otra vez con el homenaje al pulpo de San Antón que se compone de una buena pata de pulpo cocida y luego pasada por la brasa, aderezada con unas pinceladas de una salsita que he olvidado de qué estaba hecha, de una sal ahumada de las salinas de San Pedro del Pinatar y de un meneito de aceite que era de Moratalla, si no recuerdo mal.
Después vinieron unas muy particulares croquetas (de acelgas y ajos tiernos con huevo frito y sardina de bota y de kinchi coreano y tartar de atún) y un fantástico steak tartar de vaca vieja de 17 años (era menor de edad, la vaca, así que después de todo no era tan vieja) aderezada a mi gusto y presencia en la mesa con prueba de cata incluida y petición expresa de un poquito más de salsa Tabasco.
El vino de la Ribera del Duero fue un Nabal que costo 30 pavos de los 125 Euros (más 5 de propina) del homenaje, me pareció extraordinario aunque no sé si tanto como para justificar su precio. Para el postre una tarta tatín de manzana Golden con helado de vainilla, aunque yo hubiera preferido el huevo de chocolate o, tal vez, unos quesos lorquinos para los que ya no me quedaba más hueco y que reservé para probar en otra ocasión.
Pasa El Barrio a la segunda ronda de El Club de los Viernes de Justito El Notario and Wife.
Por cierto, me quedé con ganas de probar los callos de ternera con garbanzos aunque el coste matrimonial de este plato en una cena puede resultar muy caro después de casi treinta años de pareja. Mi querido LFB sabe bien de qué le hablo.
Restaurante El caballero de Olmedo, Olmedo, Valladolid (y la Gran Posada de la Mesnada)
Llegados a Olmedo y nos alojamos en la Gran Posada de la Mesnada: “En nuestra ruta hacia Santiago de Compostela, queríamos hacer noche en la provincia de Segovia. Buscando en Internet, acabamos encontrando un par de sitios interesantes pero en la provincia de Valladolid: uno en Pozal de Gallinas y el otro en Olmedo, la ciudad del Caballero, la villa de los siete sietes. Nos decantamos por Olmedo (lo del Pozal de Gallinas sonaba, como mínimo, inhóspito) y por La Gran Posada de La Mesnada, y creo que no acertamos. Nuestra conclusión es que ni volveremos, ni lo recomendaremos. La página web, por la que hay que darles la enhorabuena, dejaba entrever un cierto tufillo hortera. Al llegar nos dijimos, “de aquí ya no salimos hasta mañana”, pero en cuanto estás un rato (y dejando de lado la anécdota de que el gran bon vivant que fue Gonzalo de Borbón, sí Gonzalo de Borbón, el hermano de Alfonso, se casó allí con Mercedes Licer) empieza a entrarte un poco de asquito. Huele mal, hay humedades, está todo un poco sucio, un poco rancio, un poco a medias, un poco cutre, un poco descuidado. En fin, una pena, porque no se duerme todos los días en una edificación cuyos orígenes se remontan a 1517, ni en una propiedad tan singular, con capilla incluida, patio, fuente, gran escalera, jardín, piscina y además regentada por un tipo aún más singular, con un perfil egocéntrico y con ánimo de pasar a la posteridad. Por lo que parece, dormí en los aposentos que Manolete ocupó dos años antes de su muerte”.
Después de recomponernos del largo viaje y estando ubicados en la terraza del bar del Centro de la Tercera Edad, su amable camarero nos recomendó para cenar “El Caballero de Olmedo”, donde, por lo visto, él mismo había trabajado.
Así que nos fuimos para allá y nos encontramos con un local ubicado en una bonita zona del pueblo, muy bien decorado, amplio, despejado, con muy buenas vistas y situado sobre una bodega que se veía a través del suelo que era de algún material transparente (y resistente, claro está).
Mientras tomábamos una cerveza nos decantamos por unas croquetas, unos pimientos asados buenísimos, una morcilla exquisita y por un ESPECTACULAR lechazo. También se pidieron chuletillas y una hamburguesa riquísima, aunque demasiado poco hecha para mi gusto.
Nos dimos al Cigales, que es una D.O. que no es fácil de encontrar en una carta (pero no en aquella zona).
Nos invitaron a unos licores y pasamos un rato genial comenzando una ruta de Paradores que tuvo su primera parada en León.
La pena fue que no ganáramos Eurovisión con aquel algo pequeñito, ou, ou, o….
Un clásico de Murcia venido a más y remozado en los últimos tiempos. Bulliciosa barra, tranquilos reservados, todo normalmente a reventar. Amplia carta para empaparse de Murcia. Nosotros tomamos una buena quisquilla, jamón ibérico y queso, tomatico con bonito (hum, que rico, aunque para los foráneos fuerte de sabor) y luego hubo paletilla de cabrito, alcachoficas con foie, buñuelos de calamar y un entrecot (¡cachis, los he probado mejores¡). Nutrida bodega; tomamos el Fernández de Piérola, un Rioja que parece un Ribera y que cada vez me encuentro en más cartas (hasta ahora en El Churra de Murcia, antes en el Toscana de Cartagena y enCasa Benigna de Madrid).
De postre PAPARAJOTES, con MAYÚSCULAS, que con el PAN DE CALATRAVA son la gran aportación de MURCIA al mundo de los “desserts”. Precio medio. Servicio atento y profesional. Volveré.
El póker de ases de Pinoso es, sin duda, el que forman Paco Gandía, Alfonso, El Timón y Pere y Pepa.
El Timón es un local enorme. Dispone de un comedor para menú diario, de otro para comer a la carta y además tiene reservados y salones para celebraciones.
En cuanto al yantar (lo mejor sin duda alguna junto con el trato de Ramón Lozano), recomendaría dejarse llevar por los entrantes que la casa recomiende: el pan tostado con tomate rallado y ajo, típico de Pinoso, las aceitunas con guindilla y cebolla, el tomatito con calderón, los espectaculares buñuelos de bacalao (nada parecidos a los habituales), el boqueroncito de la zona de Cartagena, los chipironcitos, el queso fresco rebozado, el embutido de la zona … y de plato principal pues las paellas, los gazpachos o el cochinillo, aunque yo me quedo con la paella de arroz y conejo o con la de verduras (casi con ésta que se encuentra menos por la zona y resulta muy sabrosa).
Un variadito de fruta y/o dulce para el postre y luego unas “perusas pinoseras”con un vino dulce y a dormir la siesta. Bodega buena, con gran representación de los vinos de la zona (Pinoso, Monóvar, Jumilla y Yecla). Yo diría que sale por los 30-40 Euros, según vino.
En Febrero participan en las Jornadas Gastronómicas de Pinoso, que han cumplido, con gran éxito, su décimo octava edición. Todos los años me reúno con mi equipo y el de los compañeros del Distrito Hipotecario de Monóvar (notaría y registro de Monóvar), mis amigos ADP de Fincas Deltell, Olegario Jover y Luis Miguel Tormo y pasamos uno de los mejores momentos de todo el año. El Timón celebra a lo largo del año otras jornadas que le hacen merecedor de más visitas.
Una nueva visita (y hacía mucho tiempo desde la anterior) al Eszencia de Cartagena a cargo del chef Pablo Martínez.
Para empezar, me ha parecido que la carta estaba muy cambiada. Además, estaba animadísimo, mas que nunca en realidad, en un fantástico domingo de otoño. Lleno absoluto en la terraza y tranquilito en el interior (que se ha retocado en cuanto a mobiliario, vajilla y aderezos varios).
Tras unas cañas y el pan con aceite, hemos comenzado con las espectaculares marineras de la foto y continuado con la rica, bien aderezada y abundante ensalada de algas con vieiras y frutos secos. La ronda inicial ha terminado con el tartar de atún (un clásico ya en muchas cartas de la zona).
Para los principales, hemos optado por el taco de costilla de ternera con patatas y por el caldero con dados de atún y ali-olis caseros. Muy caldero, el caldero, nada espeso, nada amazacotado y de sabor muy intenso.
Para el postre la tarta de la abuela y el sorbete de limón y hierbabuena que estaba riquísimo.
Nos hemos bebido la última botella del Albariño DO Ferreiro, muy recomendable, aunque lo he comprado en bodega y en carta me ha parecido algo caro. Fue mi amigo Pascual, el segoviano, el que me lo recomendó.
En conjunto, 133,5o Euros.
Vivo muy cerca y tiendo a descartarlo, tendré que tenerlo mas en cuenta. Por cierto, se agradece la musiquita y el DJ.
Nos lo recomendó el conserje del hotel en el que nos alojábamos, así que por un momento pensamos en que nos había mandado al chiringuito de su primo. Al llegar vimos que estaba a reventar y nos tranquilizamos. A pesar de tener reserva (muy recomendable hacerla, por cierto) tardaron un rato en acomodarnos. El servicio fue diligente y agradable. Nos marchamos los últimos, sin que nos metieran prisa y pasamos un rato muy divertido. La cocina holandesa está a años luz de la nuestra pero tomamos unos arenques que estaban ricos, un paté aceptable y unos platos fuertes (el mío con puré, salchicha, bacon y judías con cebolla) interesantes. De postre nos dimos a una varieté de quesos holandeses y de vino un Rioja (sin comentarios). Me gustó el ambiente, la animación y el resultado final. Por cierto, decidimos ir a Suecia en el siguiente viaje, pero no sé si este grupo volverá a hacerlo algún día.
En La Torre uno no puede dejar de pedirse una gachamiga porque les salen espectaculares. Para mi son de los mejores en Pinoso haciendo la gachamiga que a pesar de ser un plato típicono se cocina tanto en los restaurantes. Pueden acompañarse de unas chuletitas de cordero y regarse con un buen caldo de La Bodega de Pinoso, que los tienen buenos y merecen probarse. Por cierto, la gachamiga es una gacha, elaborada con una masa de harina, agua, aceite de oliva y sal. Suele ir acompañada o aliñada de diferentes ingredientes, como ajos, panceta de cerdo o trozos de longaniza.
Antes, para empezar, unas atípicas gambas al ajillo en una cazuela-sartén, muy ricas y aceitosillas y una especie de tosta o panecillo con una brandada de bacalao o el queso rebozado o algo de embutido de la tierra. También tienen menú a buen precio. A la carta puede salir por unos 30 Euros por barba.
Y si alguno tiene interés en comprar gachamiga para llevar a casa que se ponga en contacto con mis amigos de La Abuela de Ubeda. Sí, Ubeda, no Úbeda. La de Jaén es esdrújula, pero la nuestra es llana y un pueblecito muy interesante por otra parte.
Mientras el chiquillo echaba su partido de futbol semanal, nos fuimos a dar una vuelta por la zona y llegamos hasta la Avenida del Pintor Portela.
Allí en el número 9 reparé en un local de nombre Marblan, sencillo pero correcto que al llegar a casa pude ver que estaba especializado en comida latina. “A este sitio hay que venir”, pensé.
Unos días después, sin nada en el horizonte de planes de un sábado lluvioso, nos acercamos a comer allí, previa reserva (y conviene hacerlo porque sus dos comedores estaban prácticamente llenos).
En apariencia, la mayoría de las mesas estaban ocupadas por latinos.
Nuestros amigos llegaron antes que nosotros y pidieron la tabla Marblan para picar. Me encantó el plátano macho frito con queso fresco. El abrevadero fueron tres cervezas Club Colombia. No la había probado nunca y me resultó muy parecida a las nuestras. Luego vinieron la bandera serrana, el ceviche mixto, la hornada y la tarta de dulce de leche. Cuatro personas poco más de de 60 Euros. El postre prescindible.
Si uno se informa en la cuenta de Instagram (Marblan, 19) se va a pensar que esto es más de lo que es y puede que quede decepcionado cuando vaya, pero como yo había pasado por delante el día del paseo ya me imaginaba que no podía ser lo que pintaba. Aún así, fue una buena experiencia y hasta me apetecería repetir.
En la cocina trabaja gente de varios países latinos, así que en la carta pueden encontrarse especialidades de varios países.
Vigilen lo que piden que las raciones son super abundantes.
Una nueva y esperada desvirtualización me lleva hasta Almoradí donde me invitan a comer (¡gracias, nos vemos en mi pueblo para la próxima¡) en el Restaurante Silvino. Salvo que es un sitio de primera para comer uno de los productos estrella de la tierra (la alcachofa) y también buen marisco no tengo muchas más referencias.
El exterior no llama la atención, pero el interior está mucho mejor. Pequeña barra medio conquistada por un grupo de hombres que somos los únicos que poblábamos el local el pasado jueves. Ni una sola mujer en las mesas del comedor principal ni en el anejo-reservado decorado con un cierto aire zen como dijo el amigo de mi amigo que quiso ser testigo del momento.
No llegué a ver la carta y me dejé llevar por las recomendaciones de mis acompañantes:
Ensaladilla de bogavante.
Salpicón de marisco.
Langostinos de Guardamar con un cierto parecido en tamaño al del Mar Menor.
Dúo de alcachofas (espectacular la alcachofa con fuá).
Y dorada (una dorada para tres), con su cabeza frita, ajos tiernos y ñoras.
Luego vinieron los postres y un par de gintonics muy bien preparados que alargaron la muy agradable sobremesa hasta cerca de las 19:30…
Especial mención para los dos vinos:
Qué bonito cacareaba y Naiades. El primero es un blanco de barrica muy singular, muy distinto y, por lo visto, nada fácil de encontrar. Es deBodega Contador(la de Predicador) y acabo de ver que no es precisamente barato. El segundo, otro blanco, verdejo, de la Bodega Naia (de la que conocía dos vinos que no me gustan lo que me gustó este) está en una horquilla de precio inferior que el primero y pudo ser un cambio arriesgado, pero no lo fue. Supongo que mis acompañantes sabían perfectamente lo que pedían y, a mis efectos, acertaron al 100%. Tanto es así que voy a intentar hacerme con algunas botellas de cada uno.
No sé si volveré a recalar por Almoradí, ni si habrá otros sitios que merezcan una visita, pero Silvino me ha parecido un sitio altamente recomendable.
Por lo demás, no sé que pensará mi amigo, pero yo creo que me doy buena mano a la hora de elegir amigos a desvirtualizar. Hay que repetir, sin duda …
El Verruga fue una auténtica institución en Lugo. No podía faltar en ningún listado-guía-recopilación o recomendación de restaurantes que se preciara, aunque era un sitio de los caros. Siempre tenía de lo bueno mejor y encima una buena barra. En una de mis últimas actuaciones allí, pagamos 360 Euros (éramos cuatro) y tomamos: cuatro cigalas (de tronco, pero no de las más gordas que he visto), medio kilo de percebes, una de pulpo, una de empanada, media docena de ostras (más unas sopas y unas croquetas para los niños), un par de botellas de albariño y filloas para todos.
A mi padre le encantaba el Verruga y me dio mucha tristeza que lo cerraran, pero no había quien continuara el negocio, así que pasó a mejor vida.
Por cierto, me quedé sin probar los callos con tortilla que tantas veces me aconsejó mi amigo César Marful.
Sirva de homenaje este recuerdo para aquel gran templo gastronómico lucense.
No estoy seguro, pero creo que este viejo recopilatorio me lo debió pasar mi tío político Jaime Bouzada Romero. Tiene la meticulosidad típica de mi tío. Me parecía una pena tenerlo perdido entre miles de documentos de la carpeta NOTARIO de mi PC de la notaría.
RESTAURANTES:
Sin coche, ubicados en la Rúa del Franco.
El 42 (fueron a cenar los Reyes de España en una visita a Santiago). Precio: medio.
La Barrola. Tiene fuera piscinas de marisco. Precio: caro.
El Sexto II. Precio: medio.
El Gato Negro. Precio: medio. Es un clásico de Santiago, pero algo incómodo. Pequeño y con banquetas. Ya lo conoces.
Sin coche, ubicados fuera de la Rúa del Franco
La Tacita de Juan. Situado en la Rúa del Hórreo, a 300 metros de la Plaza de Galicia donde esta el hotel Compostela, muy famoso. Precio: caro.
El Asesino. Te envío una nota sacada de Internet. Llamé por teléfono y está abierto el sábado 5 y cerrado el domingo día 6. Si queréis ir el día 5 hay que avisar al teléfono 981 581 568.
El Asesino, un clásico compostelano situado en la Praza da Universidade, frente a la iglesia de la Universidad (antigua iglesia de los jesuitas) un poco más abajo de la facultad de Geografía e Historia.
El Asesino es toda una institución en la ciudad. Abierto a principios del S.XX, por sus mesas ha pasado gente como Lorca, Hemingway (si estuviese junto a la Plaza Mayor de Madrid ya le habrían puesto el correspondiente cartelito conmemorativo), Torrente Ballester, Cela, alguna vez he oído incluir a Cary Grant, etc. Debe su nombre a la costumbre que tenía el primer dueño de sentarse en una banqueta a la puerta y matar las gallinas allí mismo, desplumándolas y sangrándolas posteriormente en plena calle. De ahí, también, lo del cartel.
Asador Castellano. Situado en la calle Nueva. Comida castellana. Precio: caro.
Terra Nosa. Situado en la calle Nueva. Precio: medio.
PULPERÍAS
Con coche
O Tangueiro. Situado en el nudo de comunicaciones del barrio de San Lázaro, donde comienza la carretera antigua (no autopista) al aeropuerto. Muy conocido. Se jubilaron los dueños y quedó al frente el encargado.
Casa Fuentes. En la carretera de entrada al Monasterio de Conxo (antiguo manicomio). También muy conocida.
Sin coche
O Catro en la Rúa de San Pedro.
Los Sobrinos del Padre (cerca de la Casa de la Troya, frente a la iglesia de San Martín Pinario).
Los Sobrinos del Padre, la casa del buen pulpo, encabeza la lista de pulperías históricas de Santiago, e é a única que segue co costume de facer as contas con lapis na barra de mármore. «Os alemáns tíranme fotografías facendo as contas enriba da barra porque detrás dela hai un ordenador e unha calculadora», afirma Juan Antonio, orgulloso da manter viva a tradición.
Dos en el mismo fin de semana. Dos bofetadas en sitios que están bien, pero que lo fastidian todo tratando así a los comensales.
A saber:
El Faro, Águilas: Soy un incondicional. Mis hermanas se ríen de mi, porque cuando estamos en Águilas y me preguntan que ¿dónde cenamos esta noche?, casi siempre les diré que en El Faro, pero lo de este sábado de Carnaval ha pasado de la raya. No cojan tanta gente ¡coño¡ o cojan más personal o amplíen la cocina, pero llegar a comer pasadas las tres de la tarde y estar a dos velas hasta casi las cuatro, sin pedir nada del otro mundo, sin que le traigan de comer ni a los chiquillos, escasos de cerveza, sin poder pedir el vino, girando permanentemente la cabeza a ver si cruzas la mirada con un camarero que se apiade de ti, que no disimule, que no esquive mirarte, escuchando excusas de los demás (hable con su camarero, es que yo no soy su camarero … es que yo no tengo tablet para pedir) pues te hace pensar en qué haces tú comiendo fuera de casa, con lo bien que lo hago en la mía. Además, ¿a quién se le ha ocurrido quitar el pudin de pescado de roca de la carta? Seguro que voy a volver (¿la última oportunidad?), pero me quedé con muy mal sabor de boca y comprenderé que quién no les conozca se queje de lo que ha tenido que esperar para comer en un sitio bien ubicado pero, reconozcámoslo, que tampoco ofrece nada del otro mundo.
El Cubano de Portmán o La Farola está en las mismas. Bueno, peor. Dos siglos y medio para que, por fin, llegara un espectacular gallo pedro con patatas fritas y pimientos. Hasta entonces, cerveza y pan. Lo siento, pero no me compensa. En El Faro sí, por tradición, pero al Cubano no vuelvo. Lo juro, no puede hacerse esperar tanto, por mucho que tenga buen género y lo prepare mejor todavía. Amigo, hay que ampliar plantilla, de lo contrario está usted tomándonos el pelo.
Parece que en las notarías no somos los únicos que hacemos esperar, con la diferencia de que comemos todos los días, pero no firmamos testamentos, ni compramos casas, ni hacemos hipotecas todos los días.
Luego está la manía de pedir poco y que tengas hambre a la hora de la merienda. Expliqué aquí lo que pienso sobre compartir platos, así que no insistiré con este asunto.
El penúltimo día en que los españoles fuimos libres de movimientos, estuve cenando en Ciudad Real en Sallys Cook. Compartimos mesa y rato tres grandes amigos y compañeros, Luis FB, Zetacé y el que escribe. Al día siguiente iba a ser (y terminó siendo aunque las circunstancias nos deslucieran bastante el acto) mi charla/ponencia sobre oposiciones, a modo de presentación de mi libro, en el XVIIIº Congreso Nacional de Estudiantes de Derecho. La charla está condensada aquí.
Tras un viaje de cierto nerviosismo por lo que se avecinaba, pero disfrutando de una buena carretera nacional y de estupendas vistas en el atardecer, me planté en el Hotel Doña Carlota, que se encuentra justo al lado del Paraninfo en el que se desarrollaría mi actuación al día siguiente (aunque finalmente tuvo lugar en el propio hotel).
Fuera corbata, dentro dress code casual, y al bar del hotel donde me zampé un par de dobles de cerveza en compañía de un candidato a opositor a notarías con el que me trato desde hace un tiempo. Luego se unieron Zetacé y Luis. Al rato nos marchamos hacia Sallys Cook.
El local tiene una enorme cristalera que permite ver las cocinas en las que Sally trabaja sus elaborados platos. Solo se puede ir con reserva y solo tiene un menú degustación que imagino se variará con frecuencia. El pasado 12 de Marzo este era el menú (a 35 Euros por barba, sin bebidas):
Confit de alcachofa (un plato que por lo visto lleva un montón de horas de elaboración)
Tempura de atascaburras (me encanta la tempura y me encanta el atascaburras, así que juntos me hubiera comido dos o tres “rollitos” más)
Cremoso de calamares, merluza y coco (sorprendente combinación)
Coulant de carrillera al chocolate (contundente y sabrosísimo)
Crujiente canelón de arroz con crema de pollo (quizá lo me menos me gustó)
Falso arroz con leche y chocolate (no diré de que estaba hecho el falso arroz, pero me encantó)
Nos zurramos una de blanco (Blas Muñoz) y otra de tinto (El Pícaro) y nos quedamos tan felices como para posar en uno de los rincones del comedor.
El local es muy espacioso y acogedor. No sé que tal andará de insonoridad porque estábamos completamente solos (bueno había una pareja en la zona de la entrada que cuenta con algunas mesas más). Es que … menuda nochecita nos dejamos caer por allí. ¡Que ganas tengo de salir ya a la calle¡
Fuimos débiles y al acabar nos endiñamos un copazo rápido en Deicy Reilly`s y nos fuimos a la piltra.
El citado Don Sele me recomienda que para la merienda me tome unas milhojas (y que hasta me traiga alguna para mi pueblo que es el suyo) en laPastelería Montesol.
En El Palmar y la Albufera, si quiero barca que la reserve, y si voy con niño que un sitio kid friendly y que no tiene problemas de espacio es el Nou Racó.
Si me pongo pesado con lo de ir a La Malvarrosa, tal vez L´Estimat, La Pepica y Casa Carmela son buenas opciones.
Pero muchísimo mejor, donde va a parar, es ir a la Pobla de Farnals y comerse un arroz al horno a leña en cazuela de barro en una auténtica barraca valenciana. En tal caso, hay que pasarse por Bergamonte.
Pura casualidad encontrar el Szazeves Etterem. Buscábamos dónde cenar cerca del hotel y encontramos este local que tenía buena pinta por fuera y estaba recomendado por Tripadvisor.
Nada más entrar nos gusto la atmósfera del local y presumimos que habíamos acertado. Fue así. Nos acomodaron en una de las mesas-reservados y nos atendió un camarero con un buen nivel de español.
Sin él (gracias, amigo), no hubiéramos sabido que elegir. Nos decantamos por un pollo paprika, un cerdo mangarika en brocheta con verduras y una especie de calzone de goulash e hígado de oca.
Todo estaba buenísimo y cuando llego la hora de pagar, aún me pareció más bueno todavía. Precios de la España de antes del Euro. ¡Hay música en directo! ¡Una gran noche en familia¡
Llegamos a Atenas a las cinco de la tarde horas y sobre las nueve estábamos cenando en la terraza (en pleno mes de Enero, abrigados eso sí) de Thanasis.
En una calle en que los restaurantes se suceden sin parar, nos atrajeron los platos que la gente tenía en las mesas y el tipo de público que parecía más bien “nacional”, así que nos sentamos.
No hablamos griego (bueno sé decir “ad dere gamisu” y “zelig naga misi nehemena”) y nuestro nivel de inglés es más bien bajo, pero nos entendimos con cierta facilidad con un camarero que sabía cuatro cosas de español y que con cierta gracia nos atendió perfectamente.
Tomamos la típica ensalada griega con queso, pimiento, tomate y pepino, una moussaka y un par de pitas con pollo y ternera con unas cervezas Mythos de medio litro para acompañar.
Cuando el día siguiente empezamos a patear la ciudad, descubrimos cientos de sitios donde comer, tantos que resulta difícil decidir.
No es un problema comer en Atenas y el Thanasis es una buena opción de éxito entre el público local, pero entre muchísimas otras dónde elegir y acertar.
The Rebel Pigs (Valencia): Restaurante especializado en carnes
¡Menudo descubrimiento en Valencia¡
Céntrico local (Calle de los Borja, número 4) con posibilidad de comer en el interior o en la terraza.
Comenzamos el homenaje con un matrimonio de boquerón en vinagre y anchoa del Cantábrico sobre tomate ecológico; luego llegaron las croquetas (jamón ibérico y rabo de toro). Un par para cada uno aunque yo me hubiera podido comer media docena. Después fue el turno de la anguila (lomo de anguila macerado con salsa teriyaki). Espectacular. En Valencia será relativamente frecuente, pero por otros lares no es fácil encontrarse con anguilas en las cartas. Que recuerde, la comí hace muchos años en un sencillo restaurante de Hombreiro (Lugo) invitado por mi abuelo al que las anguilas (fritas en este caso) le pirraban. Años después, la primera noche en la península después de casi tres años en Menorca, cené angula (ahumada en este segundo caso) en el Parador de Tortosa. Después he tenido que esperar casi doce años para volver a tomarla (macerada en este tercer caso). Me tocaron tres trozos en suerte pero me hubiera podido comer, al menos, otros tantos.
Y después vino la carne. Este wagyu japones, pasa directamente a los anales de mi historia. Recuerdo aquellas espectaculares costillas de cordero de ese restaurante de Santomera al que tanto le gustaba ir a mi padre; recuerdo aquel fabuloso entrecot del restaurante del Meliá Castilla y recuerdo la primera vez que probé el angus en “La teja azul” de Villena. Ahora recordaré este primer encuentro con el wagyu en The Rebel Pigs. Creo que, como me pasó con el angus en Villena, no voy a volver a comer otro igual en mucho tiempo. Aunque hay una opción bien sencilla … volver a repetir cuando me pase de nuevo por Valencia.
La pieza de carne que nos tocó en suerte pesaba 466 gramos (ni uno menos) y se presenta sobre piedra ligeramente caliente (se trata de conservar el calor y no de churrascar la pieza) y unas escamas de sal blanca y negra. Es una carne muy tierna con unas espectaculares y deliciosas vetas de grasa que te recuerdan a una especie de ventresca cárnica. Se acompañaba con unas patatas fritas que se hacían necesarias para procurar no dejar pasar el momento demasiado rápido.
El vino fue un Rioja muy interesante (incluso en el precio): Las Pisadas.
Para los postres quedaba algo de hueco y cayeron un par de helados, pero no unos helados cualquiera .. estaba el de mango y yogur y estaba el de turrón y chocolate ambos sobre tierra de galleta oreo.
Luego vinieron los tokajis y los gin tonics de Oxley …
Curiosa la pizarra con las raciones disponibles de algunos de sus platos y cómodos los bancos con esos cojines que te amparan los riñones a la perfección pues a fin de cuentas uno ya va teniendo sus años.
Dejo constancia de que la papada no se me escapa en mi próxima visita …
Tujuh Maret o Tashi Deleg dos nombres para el mismo sitio. El nombre indonesio y el tibetano. De puro rebote cenamos en este restaurante en nuestra primera noche en Ámsterdam. Como en los toros, tuvimos división de opiniones, aunque mayoritariamente salimos satisfechos de la experiencia.
Optamos por uno de los menús de la carta, como suele ocurrir cuando te encuentras con cocinas desconocidas y nos equivocamos al pedir tantos menús como comensales, puesto que sobró comida y se nos infló la cuenta innecesariamente (y no fue barato). Nos explicaron que había platos no picantes, picantes y muy picantes. Nuestros paladares no coincidieron totalmente con la clasificación que nos hizo el camarero y había platos no picantes que picaban, picantes que picaban, picantes que abrasaban y picantes que no picaban. Así que os conviene probar todo con cuidado y empezar por lo más suave. Tuve la sensación de que sin picante, con picante y superpicante todos los platos eran lo mismo y sabían por el estilo, por lo que cuando has probado tres o cuatro cosas, parece que las has probado todas. Por cierto, no sé si comimos indonesio o tibetano. Ya digo, interesante.
Pues que me voy a Valencia otra vez y aunque voy a un bautizo y tendré el tiempo ocupado, alguna cosa más seguro que podré hacer.
De visita turística gastronómica-aperitivo, mi amigo Don Sele, me aconseja que me vaya esta vez a visitar otro mercado: el de Ruzafa. Tras el aperitivo me viene perfecto tomarme el vermú en el Bar Vermúdez, donde el aperitivo es sagrado.
Para comer, Zetacé me manda al Canalla Bistro y me dice que me coma un sandwich de pastrami. Igualmente me aconseja el Central Bar, aunque creo que me gustaría más comer en el Lavoe que me recomendó mi amiga Elena.
Por su parte Carmelo Llopis me dice que me tome un curry (o cualquier cosa de la carta, en general) en Bouet Restaurante y que lo del sandwich de pastramide Canalla Bistrolo suscribe plenamente y sin reservas. También Carmelo me habla del Restaurante El Gastrónomo. Creo que en Febrero nos vamos a buscar un hueco para cenar allí.
El citado Don Sele me recomienda que para la merienda me tome unas milhojas (y que hasta me traiga alguna para mi pueblo que es el suyo) en laPastelería Montesol.
Un par de cosas más:
Buscar alguna cosa bizarra en el rastro junto al Mestalla (aunque parece que hay propósito de llevarlo pronto a otro sitio).
Supongo que “El Buen Descanso” surgió como una venta de carretera, un restaurante de pueblo, que por su buen hacer ha ido ganando categoría y clientela. Suele estar lleno y han tenido que hacer varias ampliaciones del local. En esa línea de la “venta” de toda la vida es posible comer en este sitio buenos embutidos de la tierra con su pan de pueblo y unas buenas carnes, especialmente asadas. También se atreven con otros platos más elaborados que hacen la oferta muy interesante. Me parece un sitio altamente recomendable para una comida típica de la zona a precio interesante, aunque no sea especialmente barato. Algo más de simpatía en el personal no estaría mal, pero la masificación y el éxito son malas compañías a esos efectos. Buenos postres y bodega algo clásica, con un toque regional, que da buen resultado. Es un restaurante familiar, para familias, para comer y para cenar, cuyo principal handicap es que está en “el quinto pino”.
Tienen otro local en el centro de Cartagena, junto a la emblemática escultura del Icue. Paro poco por allí y hace mucho que no voy al de Tallante. Me apetecería volver a ver como sigue aquello.
¿Quién no puso cara de asco cuando probó la cerveza o el vino por primera vez? Yo, desde luego, lo hice y mirenme ahora…
El caso es que pensaba el otro día en esos vinos con los que uno se inicia; esos vinos que se encuentran en tantas cartas, que cuentan con excelentes distribuciones, de precios asequibles para bolsillos juveniles y que representan la primera parada (para algunos será la última o la que siempre transiten) a la que ya solo vuelves de vez en cuando.
Estoy hablando de aquellos Viña Albali, Estola, Ribeiro Pazo, Carrascalejo, Viña Esmeralda, Viña Sol, Peñascal, algunosFaustinos, El Coto o Barbadillo, que bebíamos en los restaurantes juveniles de mis veintitantos en Murcia o en Lugo como el Mickey, El Abanico de Cristal o el A Nosa Terra. Al Barbadillo he vuelto en los últimos tiempos a raíz de la visita a las bodegas en nuestro viaje a Sanlúcar.
Recuerdo también aquel vino de Toro que le comprábamos a Pascual de la bodega El Zamorano de Cartagena. Era un vino que bien conservado había salido ganando. Acabamos comprando todas las botellas que le quedaban de aquel tinto que estoy casi seguro que era un Cermeño y que nos vendía por un precio totalmente ridículo. Tal vez hoy me parecería infumable, pero entonces me parecía riquísimo.
Cuando vivía en Lugo a finales de los 80, bebía Ribeiro en taza, de aquel turbio gracias a los posos, aquel que le compraba por cajas a Manolo de A Nosa Terra, aquel que mi abuelo decía que hacía pssssshh cuando pasabas de Piedrafita y te adentrabas en el Bierzo, el vino de la risa que le llamaban mi hermano y su cuñado Jorge. También bebía Valdepeñas tinto frío de vez en cuando. Me recuerdo pidiéndolo en un clásico que cerró hace más de dos décadas que se llamaba La Cosechera en la Calle de la Cruz. Justo encima vivía una tía abuela mía que se llamaba Saleta y en la casa que hace esquina bajo los soportales de la Plaza del Campo, vivía mi bisabuela Josefina que era de Castrillo de los Polvazares, que casó en La Coruña y llegó a cumplir los 99 años allí en Lugo.
Pronto me aficioné al Martín Codax gracias a un regalo que Gerardo Landrove, catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Murcia, le hizo a mi padre a quien le gustaba el vino mucho menos que a mi.
¿Cómo funciona lo del aval del ICO en las pólizas COVID-19?
Dice uno que le dice otro que le han dicho en el Banco: “En los ICO, el ICO avala el 80 % por lo que el Banco solo arriesga un 20 %”.
Y además añade: “Ya me han llegado un par de personas que me dicen que el Banco les dice que ellos solo asumen responsabilidad por el 20 % y que con el 80 % que afianza el ICO ellos quedan liberados de la deuda en ese porcentaje. Dicho de otro modo: que el ICO no va a repetir lo que no se haya pagado, si llega el caso de que no se paga la deuda“.
Y dice otro: “El ICO es un simple avalista. No creo que ningún fiador que pague o que cumpla por el deudor no repita contra este. Luego si un cliente impaga a un Banco, este irá a por el ICO y una vez que el ICO pague, repetirá contra el cliente avalado por lo que hubiese pagado”.
Un tercero añade: “El Banco arriesga el 20 % y el cliente lo arriesga todo”. “Que va – dice otro que no había intervenido – el Banco no arriesga nada. Si la póliza es fallida, el 80 % lo reclama al ICO y el 20 % restante al cliente o a sus avalistas, si los hay. Luego el ICO ya reclamará a quien corresponda. Es un negocio redondo“.
Finalmente dice el que inició la conversación: “Pues así lo venden algunos Bancos. No aprenden”.
Termina la conversación The Boss cuando advierte: “Cuidado, hay una cláusula en pólizas en que la que el ICO faculta al Banco para que si paga el 80 %, le exija el 100% al cliente, el 20 % por principal y el resto como representante suyo por derecho de reembolso”.
Aunque parece que todos nos hemos centrado en el párrafo que dice que “tanto la decana del Colegio de Registradores, como el presidente del Consejo General del Notariado han agradecido al ministro la gestión que ha permitido que estos profesionales puedan disponer de material de protección sanitaria para la prestación de los servicios esenciales” puesto que por lo visto mayoritariamente no disponemos (digamos que aún no disponemos porque parece ser que sí que se está en ello) de material alguno, salvo que el que nos hemos procurado nosotros mismos o, en mi caso, que me ha proporcionado la distribuidora del programa de gestión del programa informático de mi notaría y que utilizamos para los que trabajamos en la notaría y para algún cliente despistado, a mi me ha parecido que hay algún otro elemento de importancia a efectos de la valoración de la urgencia para el otorgamiento de documentos que no formen parte del tráfico de las entidades financieras y aseguradoras.
Dice la nota:
El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, ha dejado patente en su texto la importancia de la intervención notarial y registral en el refuerzo de la seguridad jurídica en nuestro país.
El ministro ha pedido que aborden (que abordemos) diversos escenarios para la vuelta paulatina a la normalidad para atender, desde el concierto del conjunto del sector, vías alternativas a la resolución de conflictos ante la previsión de aumento de la litigiosidad con la recuperación social y económica.
Nuestras propuestas se tendrán en cuenta en el plan de reactivación de la Justicia que pondrá en marcha el Gobierno con la desescalada de las medidas adoptadas para la contención del coronavirus y en el primer paquete de medidas de #Justicia2030. Este documento incluirá lecciones aprendidas en esta crisis y actuaciones que se están llevando a cabo estos días por el conjunto del sector y que, más allá del escenario actual, pueden ayudar a la modernización y mejora continua de la Administración de Justicia.
Mientras dure la crisis, se mantendrán reuniones periódicas con los representantes de ambas profesiones, a petición del ministro, para tomar el pulso de la actividad judicial. Sí, dice judicial pero habrá que interpretar que quería decir jurídica o notarial y registral, ¿no?
A mi me parece, como he dicho, que el texto de la nota de prensa nos da varias pistas para nuestra actuación durante el estado de alarma y para lo que vendrá después:
Nuestra intervención refuerza la seguridad jurídica y nuestra seguridad jurídica es preventiva. Nada podremos prevenir si no llegamos al otorgamiento y la autorización de nuestros instrumentos públicos. Puede que, en algunos casos (bien tamizados), la mejor sea firmar.
Se prevé un aumento de la litigiosidad, lo que nos lleva, una vez más, al famoso lema de Joaquín Costa: “A notaría abierta, juzgado cerrado”. No podremos evitar el aumento de la litigiosidad si no ejercemos nuestra función de seguridad jurídica preventiva, aunque sea unas circunstancias completamente diferentes a las habituales.
Estamos improvisando soluciones que pueden acabar implementándose a corto o a medio plazo. Las lecciones aprendidas van a contribuir a la modernización y mejora de nuestro servicio público.
Nos van a seguir tomando el pulso. Esperan por tanto que lo haya (no que estemos muertos) y para que lo haya tenemos que seguir trabajando.
Terminaré diciendo que por muchas pistas que puedan darnos, por mucha interpretación que hagamos de cada norma o de una nota como esta, no debemos olvidar que somos los Notarios los que debemos llevar las riendas de la situación y nunca, en ningún caso, nuestros clientes. La última palabra es LA NUESTRA.
“A los efectos de lo establecido en el apartado 17 del Anexo del Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para los trabajadores de los servicios no esenciales, deben ser definidos, con carácter restringido, los servicios notariales esenciales, como aquellos servicios mínimos básicos para el mantenimiento y desarrollo imprescindible de la actividad económica, societaria y financiera, así como cualquier otro necesario para evitar daños patrimoniales graves e irreparables.
Particularmente, tienen carácter esencial los servicios relativos a las siguientes actividades:
a) Las actuaciones procesales no suspendidas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
b) El cumplimiento de obligaciones tributarias y tramitación de expedientes de regulación temporal de empleo.
c) Actividades de financiación y de seguros.
d) Los servicios notariales en relación con servicios profesionales en la medida en que sus actividades sean esenciales, de conformidad con lo previsto en el Real Decreto-Ley 10/2010, de 29 de marzo, y normas que desarrollen éste.
e) Los que se deriven de la no interrupción a día de hoy de los cómputos civiles, así como los actos de naturaleza personal de carácter urgente.
f) En general cualquier otra actividad notarial necesaria para el desarrollo de actividades que sean esenciales, según lo previsto en el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020 que siempre ha de ser interpretada estrictamente”.
Creo que soy sector minoritario en la doctrina, pero a mi me parece que la Instrucción es bastante restrictiva fuera de lo que es el ámbito de las entidades financieras.
En un solo párrafo utiliza los siguientes términos o frases: restringido; esenciales; servicio mínimos básicos para el mantenimiento y desarrollo imprescindible; necesario; y daños patrimoniales graves e irreparables. ¿Cuántas operaciones hay de estos tipos? Pues yo diría que muy pocas, aunque luego cuando se hace la enumeración de las que particularmente(lo que deja claro que hay más) lo son, deja alguna puerta abierta al referirse a la no interrupción de los cómputos civiles, a los actos personales urgentes (testamentos) y a otros esenciales. También hay quien ve una puerta abierta en lo de los servicios profesionales. Sin duda, sigo pensando que la urgencia ES EXCLUSIVAMENTE CONSIDERADA POR EL NOTARIO.
Sea lo que sea lo que cada uno entienda, haciendo de su capa un sayo, mi impresión es tras una primera semana, una segunda semana y estando como estamos en la tercera semana del estado de alarma, la caída de la actividad es gigantesca tanto en lo financiero como en lo no financiero (que ha desaparecido casi por completo). Más vale que nos pongamos a preparar todo lo que hemos reputado no urgente y, además, todos los chirimbolos que teníamos arrumbados en nuestros despachos para darle un empujón a esto, ojalá sea, a partir del 13 de Abril, aunque mucho me temo que la cosa no va a terminar a partir de ese día. Era lógico que la gente tardara unos días en desaparecer de las notarías, aunque a alguno más que firmarle su operación financiera, le hubiera dado un par de bofetadas como a aquel que se comió un bocadillodelante de mis narices hace un tiempo.
Por cierto, vaya chorrada lo de las personas trabajadores por no decir trabajadores o trabajadores y trabajadoras.
Y, también por cierto, hoy me han vuelto a parar en la carretera. El primer día fueron los municipales de mi pueblo.
¿A dónde se dirige? Soy el Notario, les dije. Anda, no te había reconocido. Y me dejaron continuar.
Hoy en plena autovía había un control de la Guardia Civil. Me han preguntado que a dónde iba. Soy Notario de mi pueblo, les he dicho. ¿Se dirige usted a su domicilio? Sí. Entonces me ha hecho un gesto con la cabeza que no he sabido interpretar indicándome con la mano que podía continuar. De momento viajo con mi DNI, mi tarjeta de Notario (aunque en la foto parezco mi hermano pequeño y ya me lo estoy renovando), un autosalvoconducto que me he hecho y el salvoconducto de mi Delegado de Distrito. Mañana espero incorporar el de mi Colegio Notarial y una declaración responsable en base a este anexo. Menudo dossier … pero desde que multaron a Begonusa el otro día, más vale prevenir.
Alegación, justificación y apreciación de la urgencia notarial durante el estado de alarma (COVID-19)
¿Que hay notarías en las que si el cliente dice que quiere firmar se firma …? En las primeras horas del estado de alarma circuló por los chats notariales esta advertencia que en cuanto tuvimos la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado quedó, en mi opinión, completamente superada (con lo que imagino que no se estará usando sin haberla, al menos, mejorado):
“Yo, Notario, dejo constancia expresa de que la presente escritura se ha otorgado a petición de las partes, quienes me han manifestado, bajo pena de falsedad en documento público, que su otorgamiento es por causa de fuerza mayor y situación de necesidad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7 .1, letra g del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Yo, Notario, he advertido a las partes de las consecuencias de la falta de veracidad de tales afirmaciones y del régimen sancionador establecido por la norma citada.”
Que sí, que sí, antes de que vuelvan a decírmelo, que conforme al Reglamento Notarial advertimos lo que creemos oportuno y el que quiera advertir que advierta, pero ¿y lo que dice la Circular 2/2020 del Consejo General del Notariado?, ¿dónde queda? Vamos a recordarla:
“Primera.- Reglas Generales.
1.- La intervención notarial es excepcional en las actuales circunstancias por lo que la urgencia ha de interpretarse restrictivamente, en la medida en que supone un desplazamiento prohibido en el estado de alarma decretado.
2.- La urgencia no debe identificarse con la fuerza mayor o fuerza irresistible. El notario tendrá que apreciar las circunstancias concurrentes a fin de formar su juicio sobre este particular con antelación a la posible citación del interesado en su notaría.
En suapreciaciónel notario habrá de ponderar la naturaleza de la operación, la existencia de plazos perentorios y otros extremos, como la existencia de graves perjuicios derivados de la denegación, que revelen en su caso la apremiante necesidad del interesado o de alguno de ellos.
Hagamos un inciso: ¿de dónde se sacan los que se lo saquen que si el cliente alega urgencia es suficiente? ¿El que quiere firmar firma? Repetición de la jugada:
El notario tendrá que apreciar.
Formar su juicio.
En su apreciación.
Habrá de ponderar.
Continuemos con la Circular:
Segunda.-Reglas especiales:
A) Rogación:
El interesado habrá de ponerse en contacto con la notaría previamente por teléfono o correo electrónico, a fin de solicitar la pertinente cita y dejar constancia de la causa de urgencia por la que solicita la intervención notarial. Por ello, a fin de justificar la urgencia y facilitar los datos del otorgamiento, el correo electrónico debe ser el medio preferente, siendo excepcional el encargo telefónico, que deberá utilizarse sólo para aquellas personas que carezcan de medios telemáticos.
En alguna escritura he visto que se indica“previo requerimiento y acreditación por los comparecientes del carácter urgente”. Lo que dice la norma es “dejar constancia de la causa de urgencia”. Dejar constancia es una cosa, acreditación es otra bien distinta. ¿Cómo se acredita? ¿qué se pide? Además se dice que “a fin de justificar” el correo es el medio preferente y que es excepcional el encargo telefónico y siendo así ¿que rayos pinta eso en la escritura? Si se hubiera querido que fuera en la escritura, así se hubiera dicho, ¿no? Además, como ahora veremos la constancia por escrito de la urgencia, se efectúa en archivo separado y es cosa exclusiva del Notario entenderla justificada. En fin, que no comparto criterio.
B) Citación:
El notario, si considera justificada la urgencia, citará para un día y hora al solicitante, por los mismos medios no presenciales, advirtiéndole que deberá acudir a la notaría con aquellos medios de autoprotección que garanticen la seguridad sanitaria.
De la causa de urgencia habrá de quedar constancia por escrito que se llevará a un archivo separado en el que se reseñe el número de protocolo o asiento del Libro Registro y que permita de este modo justificar el cumplimiento de las medidas impuestas por el Gobierno a raíz de la declaración de alarma. Este archivo deberá conservarse durante un plazo de cuatro años, para su puesta a disposición de la actuación inspectora de las Junta Directivas de los Colegios Notariales, de las autoridades administrativas o judiciales.
Sin perjuicio de la exigencia de rogación y cita previa, no hará falta justificar ni archivar la causa de urgencia en el supuesto de las operaciones que luego se indican, que además de típicas conllevan por su naturaleza la urgencia. En los demás casos, se requerirá la apreciación por el notario de las circunstancias de urgencia concurrentes“.
Repetimos: El notario, si considera justificada la urgencia.
Vamos ahora a por la constancia por escrito. A mi se me ocurren tres opciones:
El escrito lo firma el que alega la urgencia.
El escrito lo firma el que alega la urgencia y también el Notario que, por supuesto, se moja admitiéndola (si no la vas a admitir, simplemente sobra).
El escrito lo firma el Notario.
Me inclino por la tercera opción y ya tengo cuatro casos que pueden verse aquí. Estoy dispuesto a admitir la segunda opción, pero la primera me parece completamente infumable e inadmisible. Tuve claro desde el primer momento, y lo sigo teniendo, que ese escrito es cosa del Notario pues debe ser un escrito con un juicio de valor eminentemente técnico basado en la situación fáctica alegada por el interesado. El que se tiene que mojar es el Notario aunque acepto que el interesado alegue y el Notario de su visto bueno, valorando la situación, pero endiñar el escrito al interesado sin más, me parece simplemente demencial.
Espero que los órganos de la administración de los que dependemos jerárquicamente y los corporativos apliquen con todo rigor el régimen disciplinario a quienes puedan estar actuando de manera completamente irresponsable en esta gravísima cuestión.
Dicen que vamos a cambiar como sociedad y que los individuos vamos a mejorar después de todo esto. ¿Alguien realmente se cree ese mantra? Hay que ser muy iluso para creer en ello. Yo no tengo ninguna confianza en la sociedad en su conjunto, ni en casi ningún colectivo humano. Solo creo en las personas individualmente consideradas (y en muy pocas, por cierto). Luego que si el gobierno nos miente…
Se reivindicaban hace unos días por su papel en esta crisis unos amigos que son maestros y al hacerlo uno de ellos comentaba que le hubiera gustado que los aplausos de la gente desde los balcones durante las semanas que se fueron sucediendo tarde tras tarde (y en los que, por cierto, no he participado ni una sola vez) hubieran estado también dedicados a su colectivo profesional puesto que él sí que había aplaudido por los sanitarios en general, por los camioneros, por los cajeros de supermercado, por los bomberos, por los policías, por la guardia civil, por los agricultores y no sé por cuantos colectivos más, considerándose, por su esfuerzo (por el esfuerzo de su colectivo), merecedor de esos aplausos. Así me lo parecía a mi también (sin la menor duda además), pero fue entonces cuando yo le dije (con ánimo jocoso), “bueno y también por los Notarios, ¿no?, ¿por los Notarios no aplaudías?”. Y el tío va y me responde algo así como “¿pero es que tú has trabajado?”. Pues sí, le digo, desde el 16 de marzo hasta el 19 de junio, de lunes a viernes, todos los días de 9:30 a 15 horas, añadiendo, para defender y dar a conocer el papel de los Notarios en la sociedad y en estos trágicos momentos, que “una buena parte del tráfico económico de estas semanas se ha movido gracias a las notarías, es decir, gracias a los Notarios y a los que trabajan en las notarías”. A este buen amigo, pareció sorprenderle mi respuesta pero lo único que dijo fue algo así como que “yo por los Notarios no aplaudo”.
Lástima que no recuerde cuál fue la frase exacta pero o fue eso o fue algo como “por los Notarios no aplaudo ni loco”, “por los Notarios sería por los últimos que aplaudiría”, “o jamás aplaudiría por los Notarios”.
No, no me acuerdo, pero (recojones) pensé, ¿y qué le hemos hecho los Notarios y todos los que trabajan en las notarías a este imbécil para que salga con esa estupidez? Se puede meter sus aplausos donde le quepan porque no los necesito. Lo mío fue una broma, pero lo suyo no me lo pareció y me reveló una animadversión, una inquina hacia mi colectivo profesional que no sabía hasta ahora que este amigo pudiera tener y que no tengo la más remota idea de las razones en que podría estar fundamentada. No me consta que mi amigo sea un experto en el sistema de seguridad jurídica preventiva español, en la fe pública o en la función notarial, así que, dejando a salvo que la cuestión que trato no tiene la menor importancia y que tal vez fuera una broma suya, no puedo evitar pensar que este tipo es un memo respecto del que mi consideración personal ha bajado muchos puntos.
Al final a estos sujetos lo único que parece que les vale son los tópicos y saben perfectamente cuales son los que lastran a su colectivo: que ganan poco y que tienen muchas vacaciones, frente a los nuestros que son queganamos mucho y que no damos ni golpe.
En fin, que poco me gusta la gente que no sabe de lo que habla o que no piensa lo que dice.
Por cierto, mi amigo no me ha comprado mi primer libro, pero buena falta le haría leerse el segundo que, en pocas semanas, estará a la venta y del que ya anticipo el título: “Crónica notarial de una pandemia”, distribuido en exclusiva por Basconfer.
Sobre el asunto de los aplausos cuenta Javier Gomá Lanzón (por casta sabe bien lo que es un Notario) en “Filosofía mundana (Microensayos completos)” que: “Fernando Fernán-Gómez, durante una conferencia pronunciada en una fundación que yo me sé, expresaba su asombro porque los actores de teatro tuvieran la expectativa de merecer aplausos al final de la representación pues no conocía ningún caso de, por ejemplo, un notario que, tras estampar su firma al pie de una escritura, se levantara de su poltrona y se inclinara ante los comparecientes esperando recibir de ellos una ovación, cuando, si bien se mira, los actores, lo mismo que los notarios, simplemente están haciendo su trabajo”.
El cierre del acuerdo extrajudicial de pagos y el estado de alarma (COVID-19)
Me ha parecido completísima la comunicación recibida del mediador concursal que lleva el único acuerdo extrajudicial de pagos que se me ha quedado enganchado por el estado de alarma, así que no quiero perderla.
Yo le escribí al mediador y le dije:
“Estimado Sr. xxx: El motivo del presente correo es el de tener noticia del estado en que se encuentra el ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS de DON xxxx, comenzado el xxx y para el que usted aceptó nombramiento el xxx. En el actual estado de alarma entiendo que no se ha podido cumplir el plazo de dos meses para intentar cerrar un acuerdo, pero si me comunicara usted su completa imposibilidad, podríamos proceder al cierre y continuar las actuaciones para el concurso del Sr. xxxxx. A la espera de noticias, saludos, Justito El Notario”.
A los pocos días recibí esta detallada contestación que me lo dejó todo claro:
“Con referencia a la información que me solicita le indico que como usted bien sabe el pasado 14 de marzo de los corrientes, se produjo en España la interrupción de plazos procesales y administrativos producidos por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
Posteriormente, el Real Decreto 537/2020 de 20 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en su artículo 8 establece que, con efectos desde el 4 de junio de 2020, se alzará la suspensión de los plazos procesales.
Como consecuencia de esta situación, los plazos establecidos en el art. 242 bis de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal que regula las especialidades del acuerdo extrajudicial de pagos de personas naturales no empresarios, se han visto interrumpidos; lo que ha llevado a esta mediación concursal a variar el calendario establecido para la mediación de D. xxx, con DNI xxxx.
Así, en la comunicación que les hizo esta mediación concursal el pasado 20 de febrero a D. xxxx y 4 de marzo a los acreedores les indicaba que la reunión para alcanzar un ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS se celebraría el día 20 de abril de 2020, a las xxx horas en primera convocatoria, y a las xxx horas en segunda convocatoria, en las oficinas de este mediador concursal; si bien por los motivos anteriormente expuestos no pudo llevarse a efectos dicha reunión y el plazo de celebración de la misma quedó interrumpido.
Como consecuencia de ello, tras el alzamiento de plazos procesales, y atendiendo al calendario establecido en el mencionado art. 242 bis de la Ley Concursal, les he procedido a comunicar tanto al Sr. D. xxxx como a los acreedores que la REUNIÓN con los acreedores para la finalidad de alcanzar un ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS se va a celebrar el próximo martes 7 de julio de 2020, a las xxx horas en primera convocatoria, y a las xxx horas en segunda, en las oficinas de este mediador concursal.
Por otra parte le informo que le he remitido a los acreedores la Propuesta de Acuerdo Extrajudicial de Pagos que me ha hecho llegar el deudor D. xxxx, para que procedan su estudio y valoración; recordándoles lo establecido en el art. 236 de la Ley Concursal, respecto a la posibilidad de presentar propuestas alternativas a la que se les ha remitido; así como del art. 237 de la mencionada Ley Concursal, respecto a la participación de los acreedores en la reunión prevista al efecto.
Una vez efectuada la reunión prevista le haré llegar el acta de la reunión.
Con respecto al plazo de dos meses que establece la Ley Concursal para continuar las actuaciones para el concurso consecutivo, entiende este mediador concursal que ha quedado igualmente interrumpido, y que el mismo finalizaría el 18 de julio, por lo que es a partir de esa fecha cuando debe de interponerse el concurso consecutivo, ello sin tener en cuenta lo establecido en el art. 11 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, donde se establece que hasta el 31 de diciembre de 2020 el deudor que se encuentre en estado de insolvencia no tendrá el deber de solicitar la declaración de concurso, haya o no comunicado al juzgado competente para la declaración de este la apertura de negociaciones con los acreedores para alcanzar un acuerdo de refinanciación, un acuerdo extrajudicial de pagos o adhesiones a una propuesta anticipada de convenio y que hasta el 31 de diciembre de 2020, los jueces no admitirán a trámite las solicitudes de concurso necesario que se hayan presentado desde la declaración del estado de alarma.
Esperando haber dado respuesta a su correo, quedo a su disposición. Atentamente”.
Da gusto encontrarse con profesionales así.
Por último, para centralizar en esta entrada por relativo a acuerdo extrajudicial de pagos y COVID-19: Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia. Artículo 17: Durante el año siguiente a la declaración del estado de alarma se considerará que el acuerdo extrajudicial de pagos se ha intentado por el deudor sin éxito, si se acreditara que se han producido dos faltas de aceptación del mediador concursal para ser designado, a los efectos de iniciar concurso consecutivo, comunicándolo al Juzgado.
Elevación a publico de pólizas ya firmadas previamente (COVID-19)
A mi me habían dicho que alguna entidad incluía en el clausulado un apoderamiento para poder llevar a cabo la elevación a público ella sola sin que el cliente viniera a firmar, pero también puede no tratarse de eso sino más bien del caso que una póliza ya esté firmada por el Banco y electrónica (o presencialmente) pactándose en el clausulado la elevación a público de la misma. El poder para la elevación a público parece claramente insuficiente conforme al Artículo 1.280 del Código Civil.
La solución podría ser firmar de nuevo en presencia del Notario con esa fecha de intervención. Convendría – me comentaba una compañera – añadir una cláusula en la que se dijera que se dan por buenas las liquidaciones de intereses hasta la fecha para evitar problemas de conformidad con la liquidación en caso de una ejecución. Se indicaría, además, que a partir de la fecha de la intervención tendrá eficacia ejecutiva sin perjuicio de los efectos atribuibles entre partes desde la fecha indicada en el propio documento. ¿También se podría hacer indicación de efecto retroactivo al día que ellos quieran?¿Podría ser prudente que firmaran también la diligencia de intervención?
Procedente de un Colegio Notarial llega una nota:
“Probablemente sea más correcto recoger la manifestación de la parte deudora de que el otorgamiento ante Notario supone la elevación a documento público del consentimiento prestado con anterioridad, en la fecha que se indica en la póliza …. puede ser útil la inclusión en dichas pólizas de anexos o referencias a que la intervención implica elevación a documento público o que la misma despliega sus efectos desde determinada fecha. Dichas referencias o anexos debieran estar amparadas por la firma de los interesados ante notario. Si la póliza ya se hubiere otorgado ante notario sin esas referencias, podría ser útil complementar la intervención haciendo constar la existencia en la póliza de firmas manuscritas o electrónicas y la fecha en las que fueron realizadas, según conste en la póliza, como referencias de hecho”.
En cuanto al tema de los apoderamientos se dice que: “Otra cosa sería que en virtud del apoderamiento contenido en la póliza ya intervenida se pretenda realizar alguna modificación o complementar ésta con alguna referencia al cumplimiento de la condición suspensiva que suele acompañar a estos contratos”.
Algunos modelos más:
“Especialmente se hace constar, conforme a indicaciones de los intervinientes, que esta intervención implica la elevación al rango de instrumento público del préstamo suscrito privadamente por las partes el día X, desplegando sus efectos desde dicha fecha”.
“Don xxx y Don xxx, en el concepto en que respectivamente intervienen, comparecen ante mi, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, a efectos de ratificar este contrato formalizado por las partes con fecha XX, según reconocen en este acto, y del que el presente anexo formará parte, aceptando íntegramente su contenido y dándole efectos desde la citada fecha de su firma”.
Tengo 8 chats de Whatsapp activos. Diría que en todos se comparten noticias sobre la pandemia del covid-19, pero hay dos que son especialmente activos. En uno parece que todos pensamos poco más o menos lo mismo, aunque alguna persona participa bastante poco. En otro predomina una visión y los que no la comparten muestran con respeto (con mucho más respeto del que muestra el resto compartiendo su visión como si fuera la de todos) su propia visión. No me sorprende que los que lo ven del mismo modo hablen sin tapujos. Tampoco es sorpresa para mi que otros crean que sus posiciones son correctas e irrebatibles y que supongan que todos pensamos exactamente igual que ellos y hablen como si así fuera.
Sin embargo, me sorprende (y mucho y lo valoro negativamente) un tercer chat en el que a pesar de que hay gente que se conoce desde hace casi 50 años, no se dice ni mu de política (o prácticamente nada). No lo entiendo, la verdad. Somos amigos teóricamente íntimos ¿pero no hablamos para nada de lo que pensamos de todo esto? ¿por qué?
“Pues habla tú”, me dirán. Pues no me atrevo. No quiero discutir. Tengo temor de que no guste lo que pienso o digo. Tengo miedo de que no me guste lo que piensen o digan los demás. Temo los enfrentamientos que luego pasen factura. “Pues ya tienes la respuesta”, me dirán.
No sé, tal vez, pero no lo entiendo. Al menos en ese chat, no lo entiendo.
Escritura de declaración de obra nueva con arreglo a licencia y proyecto (en estado de alarma y con justificación de urgencia)
Menudo pedazo de escritura que nos ha quedado hoy.
Tras darle un comienzo normalito al asunto y señalar que “las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de la finca que acaba de ser descrita, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la declaración de obra nueva terminada que se otorga”, cogemos la directa hacia la parte dispositiva y decimos:
“A).= El compareciente declara que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA y un TRASTERO no colindante con la vivienda que por la presente DECLARA TOTALMENTE TERMINADOS, y cuya inscripción solicita, con las precisiones que más adelante se indican, con la siguiente descripción actualizada de la total finca:
= RÚSTICA:
Superficie: DEFECTO DE CABIDA.
Dentro de cuyo perímetro existen las siguientes edificaciones:
A). Vivienda
Distribución:
Linderos:
B). Garaje
Linderos:
La total finca linda:
Según título y registro actual:
Según catastro y realidad:
VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA:XXXXX.
B).= DATOS CATASTRALES y SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL:
.= DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela XXX del polígono XXX del Catastro de Rústica de XXXX, catastrada bajo la siguiente referencia:
XXXX.
Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral y descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz y en la que figura como titular catastral Don XXXX”.
Y aquí viene el órdago:
“.= SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL:El compareciente habida cuenta, según manifiesta, ante mi el Notario, que la inscripción en el Registro de la Propiedad de la presente escritura reviste el carácter de urgente a fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (con la obra nueva declarada e inscrita) la cual tiene aprobada por la entidad financiera “xxxxx, S.A.”cuyo préstamo será destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra declarada, solicita del Registro de la Propiedad la inscripción del acto documentado por medio del presente instrumento de Declaración de Obra Finalizada conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (a la que en el párrafo siguiente se hace referencia) podría quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad) del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
Coordinación de Catastro y Registro: Sin perjuicio de la inscripción registral solicitada en el párrafo anterior, en los términos que allí constan, manifiesta el compareciente que es correcta la superficie de suelo total de la finca que refleja el Catastro, por lo que solicita del Registro de la Propiedad para cuando finalice la suspensión de plazos ordenada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzoque inscriba los linderos actualizados de la finca y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (defecto de xxxx m2), superior en más del 10 por 100 de la cabida inscrita (cabida inscrita xxx m2 y cabida real y catastral xxxx m2), todo ello, para cuando proceda, con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 1 del citado precepto, para lo cual, ha quedado unida la correspondiente certificación catastral antes mencionada”.
Y ya el resto, continúa normalmente hasta el final, aunque me he marcado una legitimación de firma electrónica en estos términos:
“.- Y Certificación firmada electrónicamente el día xxxx por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don xxxx, Arquitecto Colegiado número xxxx del Colegio de Arquitectos de xxxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya certificación es acreditativa de la descripción y finalización total de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”.
Ya había experimentado sin estado de alarma con otra fórmula:
“.- Certificación firmada electrónicamente por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don XXXX, Arquitecto Colegiado número XX del Colegio de Arquitectos de Alicante, que impresa a papel reproduce su firma manuscrita que legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo, tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya certificaciónfue expedida el día 10 de Julio de 2019, y es acreditativa de la representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la edificación que se declara finalizada”.
Y he usado esta otra para el depósito del libro del edificio:
“Y de diligencia de entrega con fecha xxxx firmada electrónicamente por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don xxxx, Arquitecto Colegiado número xxx del Colegio de Arquitectos de xxx con fecha xxxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya diligencia es acreditativa acreditativa de que el referido Libro corresponde a la VIVIENDA objeto de la presente y de que dicho Libro le ha sido entregado al promotor”.
La cosa no ha acabado aquí, porque había que justificar la urgencia conforme a la Circular 2/2020 del Consejo General del Notariado y lo he hecho en estos términos:
“Yo, XXX, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de declaración de obra nueva terminada, otorgada bajo mi fe, el día XXXX, con el número XXXX de protocolo y el acta de depósito de libro de edificio de la misma fecha (relativa a la obra declarada) y número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dichos documentos han sido otorgados en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
El compareciente ha manifestado, ante mi el Notario, que el acceso y/o inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos documentos reviste el carácter de urgente a fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (bajo la condición de estar la obra nueva declarada y ya inscrita en el Registro) cuya operación ya tiene pre-aprobada por la entidad financiera “BANK, S.A.” cuyo préstamo será destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra que se declara, habiéndose solicitado (en la escritura de declaración de obra) del Registro de la Propiedad el acceso o inscripción de los actos documentados por medio de dichos instrumentos conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (que se solicita) debe quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad) del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente para éste otorgamiento, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio de correos electrónicos entre el técnico certificante, el interesado y mi notaría desde principios de este año en relación a este asunto.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo estos instrumentos dentro del citado marco legal.
Comentó el asunto Rosa Belmonte en este artículo diciendo: “Tras los trámites, hay un momento en que te dice (el Notario): «Quítese la mascarilla». Momento en que comprueba que tu cara es la misma que la del carnet de identidad. Es tiempo de llorar. Es tiempo de reír”.
No le sacó Rosa Belmonte toda la punta a la situación. Pensando debía estar ella en que la exigencia del Notario era necesaria para la identificación de su cliente pero olvidaba una cosa importante: con la mascarilla puesta (y algunas son muy grandes), solo te quedan los ojos y solo con los ojos es francamente difícil apreciar el estado de ánimo o la receptibilidad y comprensión de los que escuchan tus explicaciones.
Me pasó el otro día con un matrimonio de mediana edad para arriba. Les pedí que se sentaran porque íbamos a tardar un poco. Enseguida él dijo: “¿vamos a tardar?” Sí, nos llevará un rato. Pero no se sentó, ni se sentó ella. Él parecía decidir lo que hacían ambos. Asintió con la cabeza y comentó mis explicaciones sobre la marcha en unas cuantas ocasiones. Ella también dijo alguna cosa. Sin embargo, yo estuve algo tenso toda la firma. El tipo me pareció antipático. Él estaría a disgusto por la situación o por lo que fuera, pero, oigan, yo también. Trabajar así no es nada cómodo, ni fácil.
Conforme fuimos avanzando me di cuenta de que la culpa de lo que me estaba pasando la tenía la enorme mascarilla del tipo que me estaban impidiendo ver 3/4 partes de su cara y por tanto ninguno de los gestos que pudiera estar haciendo con el resto de las facciones de su cara. Tal vez le prejuzgué aunque yo creo que bajo el tono y se relajó hacia el final del otorgamiento y que se fue contento tras firmar su acta de transparencia material previa a la firma de una próxima hipoteca.
Ah .. y todo ello tras sentirse uno un poco como un vulgar Darth Vaderexplicando las cosas con la mascarilla puesta. Estaría bien ponerles un distorsionador de voz. La gente no dejaría de prestarnos atención ni un segundo. Y al que se despiste, le sueltas un “yo soy tu padre” y ya verás como te atiende. Me la voy a comprar por si vuelve el del bocadillo.
Justificación de la urgencia de la elevación a público de acuerdos sociales relativos al cese y nombramiento de administradores de sociedades limitadas (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con las escrituras de elevación a público de acuerdos sociales relativos al cese y nombramiento de administradores sociales, otorgadas bajo mi fe, el día XXX, con los números XXX y XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dichos documentos han sido otorgados en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que las escrituras de referencia me fueron encargadas con anterioridad al comienzo del estado de alarma con la finalidad de reactivar a las sociedades otorgantes que se encontraban inactivas desde hace tiempo y ello por razón de que el ayuntamiento correspondiente les había comunicado a las mercantiles la situación ruinosa de ciertas obras de su propiedad que podría hacer necesaria su demolición o, tal vez, acometer obras de aseguramiento de las mismas sin que fuera posible, al parecer, la resolución de la situación relativa a las mencionadas obras sin antes proceder a la reactivación de las sociedades para lo que era necesario modificar su órgano de administración, elevar a público los acuerdos adoptados, presentar cuentas en el Registro Mercantil, e inscribir las escrituras en el mismo, sin que en estas semanas de estado de alarma se haya producido avance alguno en la resolución de ese asunto a instancia de la asesoría fiscal y contable de las mercantiles o por parte de las propias instancias municipales por lo que se me ha pedido considerar la urgencia del otorgamiento a fin de desatascar de algún modo esta situación puesto que en el ayuntamiento podrían comenzar algunos trámites sin que se presenten las cuentas o sin que se inscriban las escrituras en el Registro Mercantil por causas que yo, el Notario, no alcanzo a entender pero por las que me inclinan a aceptar la necesidad de estos otorgamientos.
Los interesados han solicitado su cita telefónicamente y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio considerable de llamadas, de algunos e-mails y de documentos desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar pocos días antes del comienzo del estado de alarma.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de las subsanaciones de una declaración de obra en construcción y de un depósito de libro del edificio (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada y el acta de subsanación de otra acta de depósito de libro de edificio, otorgadas bajo mi fe, el día XXXX, con los números XXXX y XXXX de protocolo, respectivamente, HAGO CONSTAR:
Que dichos documentos han sido otorgados en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que el día xxxx, con los números xxx y xxx de protocolo, durante la vigencia del estado de alarma, el compareciente otorgó la escritura y el acta objeto de subsanación en el día de hoy a cuyo efecto manifestó, ante mi, el Notario, que el acceso y/o inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos documentos revestían el carácter de urgentea fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (bajo la condición de estar la obra nueva declarada y ya inscrita en el Registro) cuya operación ya tenía pre-aprobada por la entidad financiera “BANK, S.A.” cuyo préstamo (respecto del que ya ha sido firmada la preceptiva acta de transparencia también bajo mi fe hace pocos días) sería destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra que se declara, habiéndose solicitado (en la escritura de declaración de obra) del Registro de la Propiedad el acceso o inscripción de los actos documentados por medio de dichos instrumentos conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (que se solicitaba) debe quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad) del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, por lo que la subsanación de dichos documentos en base a lo comunicado verbalmente por el Registro de la Propiedad competente al propio otorgante a efectos de su indispensable inscripción reviste el mismo carácter de urgente.
El interesado sido avisado telefónicamente de su cita para estos otorgamientos, los cuales le han sido comunicados por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio previo de llamadas telefónicas y de correos electrónicos entre el interesado (que se ha comunicado con el técnico necesario a los fines de las presentes subsanaciones), el Registro de la Propiedad competente y mi notaría desde que la necesidad de subsanación quedó claramente establecida.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo estos instrumentos dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un acta de acreditación de final de obra en construcción (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con el acta de final de obra, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la citada acta lleva en preparación en mi despacho profesional desde hace muchos meses habiendo planteado numerosos inconvenientes de tipo técnico, de financiación del gasto notarial, del registral y del derivado de la actuación de otros profesionales así como para la obtención de la documentación necesaria para el otorgamiento conforme a la legislación vigente, habiendo sido reclamada su autorización tanto por la entidad bancaria que financió las obras de la división horizontal existente, como por varios vecinos interesados en proceder a actualizaciones descriptivas en sus viviendas por razón de obras en las mismas, como por otros que pretenden la venta de su vivienda (con obtención de financiación bancaria vía hipotecaria en algún caso), por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de facilitar a los vecinos sus propósitos y a la entidad acreedora que quede regularizada la situación de las viviendas que tiene hipotecadas en su favor y cuyo final de obra debió haberse declarado hace unos quince años no efectuándose en su momento por el incumplimiento de quien fue la promotora de la edificación.
El interesado, que ha estado inmumerables veces en la notaría a mi cargo, ha solicitado su cita telefónicamente, y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un largo y abundante intercambio de correos electrónicos entre mi notaría, los clientes, los técnicos y el Registro de la Propiedad competente.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un poder para pleitos otorgado para causa de una indemnización por seguro de vida (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx en relación con la escritura de poder para pleitos, otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xx de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que desde el despacho legal del letrado xxx, me ha sido comunicado por e-mail que: “Por medio del presente correo le solicito tenga a bien acordar el otorgamiento de poder para representación procesal y extraprocesal por Doña xxx, residente en xxx. La extrema urgencia de la situación deviene de la negativa por parte de la aseguradora “xxxx”, y muy concretamente de su tramitadora Doña xxx, a tratar con el que suscribe el abono de un seguro de vida e invalidez contratado por la Sra. xxxx, salvo acreditación mediante poder suficiente de mi condición de letrado de esta señora. Le reenvío la tajante negativa de Doña xxx a tratar ninguna cuestión sin este requisito en correo electrónico adjunto. Dada la cuantía de la prestación a percibir, como al nivel de necesidad que para la Sra. xxx supone percibir la indemnización en el actual estado de cosas, considero que el supuesto reúne los requisitos previstos en el Real Decreto que regula la actividad profesional durante el estado de alarma“.
La interesada ha solicitado su cita telefónicamente, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas, existiendo, adicionalmente, el citado intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el mencionado despacho de abogado.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un poder para pleitos otorgado para causa laboral por vulneración de derechos fundamentales (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de poder para pleitos, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que desde el despacho legal XXXX, Abogados XXX y por la Letrada XXXX, me ha sido comunicado a mi requerimiento previo por e-mail y por el mismo conducto que: “El acto de juicio se encuentra señalado para mañana, día XXXX, conforme acreditamos con el documento adjunto, y puesto que el juzgado lo ha tramitado como despido con vulneración de derechos fundamentales, se encuentra entre las excepciones a la suspensión recogidas en la disposición adicional segunda (apartado 3 b) del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19″.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normasexistiendo, adicionalmente, el citado intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el mencionado despacho de abogados.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un poder para pleitos otorgado para procedimiento en juzgado de lo social (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con la escritura de poder para pleitos, otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que he recibido del Letrado del otorgante un correo electrónico en el que me comunica que “el próximo día xxxx está señalada la vista en el procedimiento SSS SEGURIDAD SOCIAL xx/xx, que se está tramitando ante el JUZGADO DE LO SOCIAL N xx xxx, habiéndome contratado el PODERDANTE, para la dirección técnica de su defensa en el mismo. Dicha vista me coincide con el procedimiento xxxx, que se está tramitando ante xxxx, el cual goza de preferencia en su celebración. Este procedimiento tiene señalados como fecha de vistas los días: xxx. Que al día de la fecha no ha sido suspendido ninguno de los dos procedimientos. Por ello, me veo en la necesidad de personarme en forma en el SSS SEGURIDAD SOCIAL xx/xx, que se está tramitando ante el JUZGADO DE LO SOCIAL N. xx xxx, en el que todavía no estoy personado, para solicitar la SUSPENSIÓN de la vista. Para ello, debo acreditar la representación que ostento, por lo que es necesario acompañar Poder de representación. Dado lo perentorio del plazo, la urgencia es notoria. Consciente de la situación actual, gracias por sus servicios de antemano”.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas, existiendo, adicionalmente, el citado intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el mencionado despacho de abogado.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un testamento (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que el testador se encuentra en mi pueblo accidentalmente por causa del estado de alarma residiendo en la vivienda de su madre de avanzada edad, al cuidado de la misma y fuera de su domicilio conyugal, considerando que, aún estando razonablemente capacitado para recurrir a los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia, los trámites posteriores de adveración y protocolización de dichas modalidades testamentarias pueden suponer un obstáculo para su futura sucesión que, de ninguna manera, desearía que pudiera llegar a ser una sucesión intestada, en perjuicio especialmente de su viuda, razón por la que me ha solicitado considerar la urgente necesidad del presente otorgamiento por su naturaleza, por sus efectos y consecuencias y por las circunstancias del momento actual de pandemia, estado de alarma y confinamiento.
El interesado ha obtenido su cita telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio previo de llamadas y correos electrónicos con el fin de procurar este otorgamiento.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un testamento con legados (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que el citado testamento revoca otro recientemente otorgado bajo mi fe por el testador y tiene un contenido dispositivo para el que los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia no parecen adecuados al prever y regular una sucesión compleja que requiriría un conocimiento técnico del que el interesado carece, por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de evitar complicaciones en la futura sucesión del testador.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio de llamadas desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar el pasado XXX.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un testamento de extranjero residente y su cónyuge nacional residente (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con los testamentos abiertos, otorgados bajo mi fe, el día XXX, con los números XXX y XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que los citados testamentos han sido otorgados por un nacional extranjero y por su cónyuge (nacional español) y siendo la sucesión testada y más especialmente la intestada de los ciudadanos extranjeros (residentes o no residentes en España), por lo general, considerablemente más complicada que la de los nacionales españoles y teniendo en cuenta que los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia no parecen adecuados para sucesiones más complejas y con un competente internacional que requirirían un conocimiento técnico del que los interesados carecen y, tal vez, un análisis cuidadoso de su validez en el caso de un nacional de otro país, se me ha solicitado considerar la urgencia de sus otorgamientos con el fin de evitar las complicaciones inherentes a una sucesión con elementos internacionales y al tratarse de dos testamentos vinculados entre sí.
Los interesados han solicitado su cita telefónicamente, y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio considerable de llamadas desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar el pasado xxx y hasta una media hora antes de la cita concertada.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de un triple expediente de dominio (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el ACTA DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que el otorgante solicitó a través de su representación letrada por medio de e-mail dirigido a mi correo electrónico el otorgamiento del documento en base a los particulares siguientes que transcribo literalmente:
“En relación a la solicitud de información sobre razón de la urgencia del otorgamiento del Acta de Iniciación de Expediente de Dominio para la inmatriculación de fincas, se informa de que dicha razón de urgencia radica en que los titulares de la propiedad de dichas fincas y promotores del expediente, que carecen de título inscrito, precisan la inscripción registral de la escritura de propiedad a su favor, a fin de poder obtener liquidez para el caso de serles necesaria para su sustento personal (siendo Doña XXXX de edad avanzada y estando su hermano Don XXX, también de edad avanzada y además incapacitado judicialmente con lo que ello supone para la futura disponibilidad inmediata de sus inmuebles) y dado que la tramitación del procedimiento que se solicita iniciar resulta alargada en el tiempo por lo que se precisa su iniciación lo antes posible a fin de poder lograr la inscripción interesada en el Registro de la Propiedad y así poder tener las fincas preparadas para una posible obtención de liquidez a través de su venta y para el sustento de sus propietarios”.
Considero que las razones de urgencia alegadas son suficientes, dada la edad de una de las propietarias de las fincas y el estado de incapacidad declarada judicialmente del otro propietario, y, por tanto, justificada la necesidad alegada de tener las fincas objeto del instrumento inscritas lo antes posible y puesto que, además, los promotores no comparecen personalmente sino representados por el tutor y al tiempo apoderado que utiliza un apoderamiento otorgado bajo mi fe días antes del estado de alarma con la finalidad, entre otras, de poder proceder al otorgamiento de este expediente o de cualquier otra documentación que pudiera necesitar la poderdante siendo dicho poder de carácter general y asimismo preventivo para caso de incapacidad.
La representante de los promotores ha solicitado su cita telefónicamente tras el envío por correo electrónico de la documentación precisa para la preparación del documento, habiendo sido comunicada la cita para el otorgamiento también telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio adicional de información, ya mencionado en el presente escrito, con el letrado de los promotores.
Justificación de la urgencia de una acta de declaración de herederos abintestato-requerimiento inicial (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con el acta para la declaración de herederos abintestato (requerimiento inicial), otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que para la presente acta la asesoría encargada de los trámites de la herencia del causante, a cargo de Don xxx, me ha comunicado por correo electrónico que “el Banco ya nos ha advertido de que va a bloquear las cuentas si no se tramita la herencia en breve. Por otra parte, existe un seguro de vida de una importante cantidad pendiente de cobrar que se necesita para pagar deudas pendientes. Espero que estos motivos sean suficientes para acreditar la urgencia”, a lo que yo le contesté que “lo cierto es que iniciar el trámite no tiene mucho sentido, puesto que no podré emitir el juicio de notoriedad en tanto no transcurran los 20 días reglamentarios que no se iniciarán hasta que termine el estado de alarma. No obstante, si la iniciación del procedimiento puede contribuir a ir avanzando algún trámite con la compañía de seguros o a evitar ese bloqueo bancario, aceptaría sus alegaciones y firmaríamos mañana” a lo que he recibido la siguiente respuesta “si es posible iniciar el procedimiento mañana con la firma, nos sería de gran utilidad, porque nos permitiría gestionar incluso un anticipo con el seguro y conseguir que el Banco no bloquee las cuentas“, razones por las que he decidido autorizar dicho instrumento por las citadas circunstancias de urgencia y necesidad indicadas.
La otorgante y los testigos han sido avisados de su cita por teléfono y correo electrónico con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una serie de conversaciones telefónicas previas y correos electrónicos entre mi notaría, la viuda del causante y el citado asesor, a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal
Justificación de la urgencia de una compraventa (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de Valencia en relación con la escritura de compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XX, con el número XX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la presente compraventa tiene por objeto dos fincas rústicas vendidas por una persona de muy avanzada edad que recibió una parte importante del precio hace más de dos años, si bien el otorgamiento de la escritura no se había producido hasta la fecha porque se pretendía por la parte compradora regularizar previamente la situación registral de las fincas que disponen de titulación pública pero no inscrita y cuya inscripción probablemente requiera la tramitación de un expediente adicional que se encontraba en estudio antes del estado de alarma y que se ha decidido no acometer por el momento, evitando que la avanzada edad de la vendedora pudiera impedir que el otorgamiento se llevara a cabo, razón por lo que ambas partes me solicitaron la autorización de la presente escritura a lo que yo he accedido valorando todas las circunstancias de urgencia y necesidad indicadas.
Los interesados han sido avisados de su cita por teléfono con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una larga serie de conversaciones telefónicas previas con la parte compradora que también ha comparecido fisicamente en mi notaría antes del estado de alarma, todo ello a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una compraventa (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la presente compraventa tiene por objeto una finca rústica sobre la cual su nuevo propietario tiene prevista la construcción de una edificación que se encuentra proyectada, presupuestada y precontratada desde hace semanas, habiendo asumido compromisos varios por razón de la misma y respecto de la cual fue suscrito por las partes un contrato de arras o señal próximo a su vencimiento por lo que vendedor y comprador están interesados en que no se frustre la celebración del negocio jurídico previsto el cual ha quedado consumado definitivamente hoy mediante la firma del instrumento referenciado, razón por lo que ambas partes me solicitaron el otorgamiento de la presente escritura a lo que yo he accedido valorando todas las circunstancias de urgencia y necesidad indicadas.
Los interesados han sido avisados de su cita por teléfono y correo electrónico con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una larga serie de conversaciones telefónicas previas y correos electrónicos entre mi notaría, las partes y el constructor proyectado para las obras, a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal
Justificación de la urgencia de una compraventa (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la presente compraventa constituye la consumación, por un lado, de un documento privado entre las partes de mediados del año xxx que dio lugar a la entrega de una importante cantidad en concepto de parte del precio y, por otro, de un expediente de alteración de la cabida de notable dificultad que ha afectado a la mayoría de las fincas objeto de la misma el cual ha sido tramitado en la notaría a mi cargo durante unos seis meses de los años xx y xxx y que ha requerido numerosas actuaciones técnicas y trámites catastrales y que fue objeto de una consulta previa con la Registradora competente evacuada por el Abogado que ha llevado la dirección de dicho expediente en el que ha habido numerosas visicitudes que se han ido resolviendo a lo largo de múltiples diligencias incorporadas a las correspondientes actas de inicio y final del expediente, constituyendo además los inmuebles vendidos un activo esencial de la vendedora y una operación de cuantía muy relevante para la compradora que urgía consumar sin esperar a la finalización del estado de alarma ni al comienzo de fase alguna de desescalada o normalización, estando, en realidad, previsto su otorgamiento para cualquier momento (de haber sido posible) hasta con anterioridad al comienzo de la alarma, por lo que ambas partes me han solicitado el otorgamiento de la presente escritura a lo que yo he accedido valorando todas las circunstancias indicadas.
Los interesados han sido avisados de su cita por correo electrónico con Firma Electrónica Reconocida Notarial con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una larga serie de conversaciones telefónicas previas y correos electrónicos entre mi notaría y los representantes y asesores de las partes, a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una donación (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de DONACION, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la referida escritura, según informan los otorgantes, se enmarca en un conjunto de operaciones económicas familiares conexas entre si y pendientes de formalizar, del que la presente donación constituye el paso previo imprescindible para la materialización del resto de acuerdos alcanzados por los otorgantes y otros familiares, de tal modo que sin el presente otorgamiento no se puede llevar a cabo la formalización del resto de operaciones, siendo por tanto la donación, según informan los otorgantes, presupuesto básico y punto de partida para llevar a cabo el resto de actos que conforman la total operación acordada entre ellos y que se documentará pública o privadamente, siendo además determinante en la urgencia de la firma la circunstancia de la avanzada edad y delicada salud de la donante.
Considero justificada la urgencia alegada, por lo que he autorizado dicho instrumento dentro del citado marco legal.
Los interesados han solicitado su cita telefónicamente encontrándose depositada la documentación necesaria para la preparación del documento en esta oficina notarial desde fechas muy anteriores a la entrada en vigor del estado de alarma y habiendo sido comunicada la cita para el otorgamiento también telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas.
Justificación de la urgencia de una donación con declaraciones de obra y división horizontal (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de DECLARACIÓN DE OBRAS TERMINADAS, DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y DE DONACIÓN, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la presente escritura lleva en preparación en mi despacho profesional desde, al menos, el mes de XXX habiendo planteado numerosos inconvenientes de tipo técnico y para la obtención de la documentación necesaria para el otorgamiento conforme a la legislación vigente, habiéndose prestado especial atención a las cuestiones fiscales (es decir, a su tributación) las cuales han sido fundamentales para llegar a este día y por las que, fundamentalmente, se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de evitar que pudiera sobrevenir cualquier cambio legislativo que afectara a los impuestos directos o indirectos que se han devengado por razón de la misma.
Los interesados han solicitado su cita telefónicamente, y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un largo y abundante intercambio de correos electrónicos entre mi notaría, los clientes, los técnicos, el Registro de la Propiedad, el Ayuntamiento y la Oficina Liquidadora competente.
Habiéndose comenzado los trámites relativos a este otorgamiento hace, al menos, XXX meses y estimando justificado en la situación de crisis económica derivada del estado de alarma motivada por la crisis sanitaria, el riesgo de un cambio en la tributación directa o indirecta de la escritura, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notariode XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo,HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia/necesidad, cuya urgencia/necesidad ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la otorgante de la herencia, esposa del causante, nació en 194X y tiene dos hijos de un anterior matrimonio a quienes desea dejar los bienes heredados ya a su nombre y con sus descripciones debidamente actualizadas; que si bien la herencia de su difunto esposo fue liquidada de impuestos a través de una asesoría/gestoría (Asesoría XXX) en las entidades bancarias en las que su difunto esposo y ella misma son titulares de diversos productos bancarios le exigen (indebidamente) el otorgamiento de la escritura de herencia para permitirle la libre disponibilidad de sus saldos bancarios especialmente la de un plazo fijo comprendido en la liquidación de gananciales y adjudicación de herencia, por lo que estima urgente, por razones de liquidez, el otorgamiento de una escritura que es de considerable complejidad técnica por el número de fincas que comprende y por las actualizaciones que las mismas requieren, razón por la que fue encargada en mi notaría por la citada Asesoría, que aportó los documentos necesarios, cuatro meses antes del comienzo del estado de alarma.
La solicitud de la cita se ha formulado telefónicamente y ha sido comunicada del mismo modo a la otorgante de la escritura, con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y de disolución de comunidad (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notariode xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con la escritura de ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA Y DE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia/necesidad, cuya urgencia/necesidad ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la defunción de la causante de la herencia tuvo lugar el XXX, por lo que el vencimiento del plazo para liquidar el Impuesto de Sucesiones tendrá lugar el XXX conforme al artículo 9 del Decreto Ley 1/2020 de 27 de Marzo del Consell de la Generalitat Valenciana que ha ampliado los plazos de presentación y pago para los impuestos cuyo plazo finalice durante la vigencia del estado de alarma que, a día de hoy, se encuentra decretado hasta el 12 de Abril de 2020 y en trámite de ampliación hasta el 26 de Abril de 2020 por lo que, en este estado de cosas, el vencimiento de la herencia tendría lugar en la fecha antes citada del XXX pudiéndose producir el caso de que si el estado de alarma terminara el día antes (XXX) y no se produjera modificación alguna de dicha norma, no hubiera capacidad de reacción por parte de los otorgantes ante la eventual avalancha de casos similares que pudieran surgir y que tendrían que resolverse entonces, ocasionándoles la eventual extemporaneidad un perjuicio económico en forma de sanciones que pudieran ser de cuantía relevante en comparación con el caudal heredado y con lo que corresponderá pagar por el citado Impuesto de Sucesiones, por lo que estiman necesario este otorgamiento dadas las circunstancias en que vivimos en las que toda medida de ahorro y restricción o contención del gasto será prudente y hasta, probablamente, insuficiente.
Al ser uno de los otorgantes xxx la solicitud de cita, en sentido estricto, no se ha formulado ni telefónicamente, ni por correo electrónico, sino verbalmente, y ha sido comunicada del mismo modo a los demás otorgantes de la escritura (a quienes conozco personal y sobradamente), con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de constitución de sociedad limitada (COVID-19)
Yo, xxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx en relación con la escritura de constitución de sociedad limitada, otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la citada escritura de constitución de una sociedad limitada incluye el certificado justificativo de la aportación dineraria efectuada con fecha xxx el cual conforme al artículo 189 del Reglamento del Registro Mercantil podría ser utilizado hasta el día xxx, en el caso de que dicho plazo no se encontrara suspendido, circunstancia que no es posible asegurar con absoluta rotundidad, cuyo día podría ser el segundo día posterior a una más que previsible ampliación del plazo del estado de alarma lo que podría complicar (o imposibilitar) el otorgamiento de la correspondiente escritura habiéndose solicitado por el otorgante, por criterio de su asesoría legal que pidiera a la notaría que “soliciten ellos el NIF y que tramiten telemáticamente la inscripción en el Registro Mercantil, porque así se agilizan mucho los trámites, más aún con la situación actual con toda la administración cerrada al público“.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el cliente para el suministro de la documentación necesaria.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de ratificación (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con la escritura de RATIFICACIÓN, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número xxxxx de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que conforme al Artículo 1.259 del Código Civil al haberse otorgado (antes del comienzo del estado de alarma) la escritura ratificada sin haberse acreditado la representación del otorgante de la escritura a la que se refiere el presente documento, el acto o negocio jurídico comprendido en la misma es nulo por lo que es urgente su ratificación con el fin de que produzca sus plenos efectos evitando riesgos por causa de fallecimiento o enfermedad del otorgante, dadas las circunstancias en que vivimos.
El interesado ha solicitado su cita telefónicamente tras el envío de copia del documento a ratificar desde la notaría en el que fue otorgado, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normasexistiendo un intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y la del otorgamiento del documento ratificado.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de rectificación descriptiva de finca y de compraventa (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de rectificación descriptiva de finca y compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la representante del vendedor e hija del mismo, solicita el otorgamiento de la presente escritura mediante correo electrónico (tras una serie de conversaciones telefónicas previas en los días previas) indicando que “mediante la presente solicito autorización para poder realizar la venta de la finca registral número xxx a nombre de mi padre Don XXX debido a la necesidad de liquidez económica para poder cubrir sus gastos derivados de los cuidados personales que exige su dependencia por razón de su avanzada edad“.
Los interesados han sido avisados de su cita por teléfono con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una serie de conversaciones teléfonicas previas entre mi notaría y la representante del vendedor a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una escritura de renuncias de derechos hereditarios (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx en relación con la escritura de renuncias de derechos hereditarios, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la herencia objeto de renuncia en dicha escritura únicamente está constituida por la partida de pasivos dejados por el difunto a su muerte, razón por la cual la viuda e hijos del causante no están interesados en recibir la herencia del mismo y consideran urgente proceder a renunciarla a fin de no verse afectados por la que consideran segura reclamación de sus acreedores, habiendo sido asesorados además en tal sentido por su abogada.
Los interesados han sido avisados de su cita por e-mail con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una serie de conversaciones telefónicas previas entre mi notaría y una de las herederas denunciantes a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios.
Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de una subsanación de otra escritura de herencia, declaración de obra y segregación (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la ESCRITURA DE SUBSANACIÓN DE OTRA DE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA PREVIA DECLARACION DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y SEGREGACIÓN, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la citada escritura de subsanación era de necesario otorgamiento para conseguir la inscripción de la escritura subsanada que no fue objeto de calificación registral al aceptar el presentador de la misma retirarla sin que fuera calificada por el Registrador de la Propiedad competente, tras ser verbalmente advertido de los defectos de que adolecía y que impedían su inscripción.
Que el Registro competente se encuentra vacante y tendrá que ser nombrado un nuevo titular por lo que sería posible un cambio de criterio si el otorgamiento se demorará.
Que en la escritura subsanada se incluyó un apoderamiento de tipo subsanatorio que ha permitido firmar a uno solo de los causahabientes (junto con el técnico certificante) evitando la presencia del resto, especialmente la de la viuda del causante que es una persona mayor con limitaciones de su movilidad y persona de riesgo en esta crisis sanitaria lo que aconsejaba el urgente otorgamiento que por su naturaleza subsanatoria de una serie de actos y negocios jurídicos ya celebrados (y con su coste abonado) suele percibirse como perentorio y necesario para los afectados, que firmaron la escritura subsanada (autorizada también por mi) en XXXX de 2019, es decir, hace más de un año y ansían resolver definitivamente las cuestiones hereditarias relativas al causante, padre y esposo de los otorgantes, mediante este otorgamiento que será probablemente condonado en cuantos a honorarios notariales se refiere.
Los interesados, a quienes conozco, han solicitado su cita telefónicamente y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un intercambio de correos electrónicos entre mi notaría, el técnico compareciente y certificante y el Registro de la Propiedad para la resolución de dudas y para la orientación adecuada del documento, así como para el suministro de la documentación necesaria para su otorgamiento.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia de unas capitulaciones matrimoniales de española y extranjero (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de capitulaciones matrimoniales post-nupciales, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la determinación del régimen económico matrimonial de un matrimonio celebrado en España entre un nacional extranjero y una nacional española puede resultar en muchos casos especialmente dudosa por lo que siempre puede resultar prudente fijarlo con claridad mediante escritura pública de capitulaciones matrimoniales y especialmente ante la proximidad de algún tipo de operación financiera (que no me es exactamente precisada) por razón de la cual en la entidad bancaria con la que uno o ambos cónyuges se encuentran negociándola, se le ha (o se les ha) exigido la presentación de copia del instrumento de referencia, por lo que de mi se ha solicitado considerar la urgencia del otorgamiento a fin de efectuar dicha aportación documental.
Los interesados han solicitado su cita telefónicamente y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas, habiéndose producido un intercambio de llamadas en los días previos a fin de procurar el otorgamiento y justificar su necesidad.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia del testamento de un anciano (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que el testador es una persona de muy avanzada edad que podría no haber otorgado testamento anteriormente y que carece de herederos forzosos por lo que resulta de vital importancia evitar que su fallecimiento intestado pueda dar lugar a que a su herencia sean llamados otros parientes distintos de los que desea instituir herederos no aparentando el testador ser, principalmente por su edad, una persona capacitada para recurrir a los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia que además, por sus trámites posteriores de adveración y protocolización, podrían (de usarse) no convertirse en título sucesorio de la herencia del otorgante, frustrando su intención de dejarla a los parientes que desea, por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia del otorgamiento con el fin de evitar una indeseada futura sucesión.
El interesado ha obtenido su cita telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio previo de llamadas con el fin de procurar este otorgamiento.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
Justificación de la urgencia del testamento de una divorciada (COVID-19)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:
Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:
Que la testadora no es capaz de asegurar, ni resulta completamente acreditado por la documentación que aporta, si ostenta el estado civil de separada judicialmente o el divorciada, ni tampoco si en un anterior testamento, que este de hoy dejaría revocado, pudo atribuir derecho sucesorio alguno (de carácter exclusivamente legitimario o no) a favor de su ex esposo, a pesar de lo cual es firme su propósito de otorgar este nuevo testamento ante la posibilidad de que otro anterior pudiera atribuir esos derechos sucesorios a su citado ex-cónyuge, cuyo eventual testamento anterior desea dejar sin ninguna clase de efecto ni posibilidad de reclamación basada en el contenido del mismo, circunstancia que no me es posible asegurarle en caso de que recurriera a los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia por los trámites de la adveración y protocolización que los mismos exigen y que de no cumplirse podrían frustrar su expectativa de revocar ese eventual testamento anterior que no puede asegurar que otorgara, por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de evitar complicaciones en su futura sucesión.
La interesada ha solicitado su cita telefónicamente y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio de llamadas desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar el pasado XXX.
Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.
La reducción arancelaria de las pólizas ICO-COVID en elevaciones a público y anexos y los otorgamientos unilaterales
Minutación de anexos y elevaciones a público de la póliza originaria
Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-1
Artículo 13.1 b): “Los derechos arancelarios notariales derivados de la intervención de pólizas en que se formalice, en su caso, los aplazamientos previstos en esta norma derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria serán los establecidos en el Decreto de 15 de diciembre de 1950 y se bonificarán en un 50 por ciento. En todo caso, la suma de todos los aranceles notariales aplicables a la póliza será de un mínimo de 25 euros y un máximo de 50 euros por todos los conceptos, incluyendo sus copias y traslados”.
Artículo 13.2:“Lo previsto en los apartados anteriores también será de aplicación para aquellos supuestos en los que, con motivo de la formalización del aplazamiento, se proceda a la elevación a público o intervención de la operación de financiación objeto del acuerdo”.
Estoy de acuerdo en que al legislador, en muchas ocasiones, le hace falta un intérprete pero a mi me parece que en este caso la única interpretación es que si elevación a público y anexo se intervienen sucesivamente, la elevación a público devengará un arancel de entre 25 y 50 Euros (que mi Programa de Gestión calcula en base al importe del préstamo o crédito) y el anexo (ya sea elevación a público del documento firmado en otra fecha o no) exactamente lo mismo (y que será generalmente el mínimo, por no decir que siempre lo será).
Otras posiciones:
La elevación a público no goza de la reducción, ¿y entonces qué quiere decir la norma?
El límite de 50 Euros, con el mínimo de los 25 Euros, se aplica una sola vez. Supongo que esta tesis implica que todo accede al Libro Registro bajo un mismo número y que ambos documentos (contrato y anexo) son de la misma fecha (la de su firma privada o la de intervención). Tampoco me convence esta posición, salvo que intervenirlo todo junto pueda ser una exigencia del ICO (como ocurría cuando rectificábamos las pólizas que firmamos en las primeras semanas de la pandemia que se nos pedía no fueran en número aparte).
Para mí, insisto, la norma esta clara.
Intervención unilateral
Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria.
Artículo 1.6: “Cuando los aplazamientos previstos en esta norma se vayan a formalizar en documento público, la entidad financiera elevará a público o requerirá la intervención del acuerdo de financiación, unilateralmente y, en su caso, la garantía del Instituto de Crédito Oficial y otros fiadores y avalistas, siempre que el deudor no manifieste expresamente su voluntad de comparecer ante el Notario para el otorgamiento bilateral”.
Es decir, que ya se trate de un anexo que se pretende elevar a público como de un anexo que se lleve a intervenir sin estar firmado, el Banco puede actuar unilateralmente. Vale, pero ¿y la coletilla de que el deudor no manifieste expresamente su voluntad de comparecer ante el Notario? ¿a quien se le hace esa manifestación? (de momento ya he visto una póliza donde dice que lo contrario, es decir, que el deudor quiere intervenir).
Todos sabemos la variedad de situaciones que se han dado para la firma tanto de la operación de financiación como para la firma de los anexos, ¿verdad? Contratos no firmados, contratos firmados con el DNI electrónico, contratos firmados mediante otro tipo de aplicativos electrónicos (Logalty es el que más veces he visto yo), contratos firmados de puño y letra, contratos firmados en tablets, contratos con todas las firmas o sin ellas, contratos en los que unos han firmado por otros, en fin … seamos serios y confiables, sigamos vendiendo seguridad jurídica que es lo que nos toca ¿o ahora va a venir un Banco a elevar a público unilateralmente el contrato de financiación y/o el anexo y nos lo vamos a tragar todo (incluido que el deudor ha manifestado a no sé quien la voluntad de no comparecer ante el Notario)?
Mi criterio es que si tengo claro, hasta donde pueda tenerlo claro, que han firmado todos el documento que voy a elevar a público y el Banco declara en el documento que el deudor le ha manifestado expresamente su voluntad de no comparecer para el otorgamiento bilateral, iremos por buen camino porque habrá una justificación a mi actuación en el propio documento.
Sobre el asunto de la unilateralidad ha sido emitida “NOTA INFORMATIVA SOBRE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATOS AFECTADOS POR LAS MORATORIAS LEGALES O CONVENCIONALES” por el CGN con fecha 31 de Marzo.
Desde mi punto de vista deja claro que los anexos pueden ser unilaterales, pero ¡atención! que habla de “la acreditación ante el Notario por la entidad acreedora del cumplimiento de los requisitos legales establecidos” y de que se trata de un beneficio consentido por el deudor (acreditación de la negativa del deudor, ¿no?), añadiendo que este régimen excepcional no es aplicable cuando lo que se pretende es la elevación a público o la intervención del contrato originario que unilateralmente otorgado no tendría eficacia ejecutiva como tampoco la tendría la moratoria si el contrato originario no se eleva a público o se interviene (“la eficacia ejecutiva depende de que la posea el título originario o primordial; en otro caso, tampoco tiene eficacia ejecutiva la moratoria aisladamente considerada”).
“Por consiguiente – continúa la nota – si ese contrato originario se presenta juntamente con la moratoria de que se trate para su intervención o elevación a público, aunque se pretenda su inserción en un único documento notarial, hay que tener en cuenta que, en tal caso, se reunirán en este documento notarial dos conceptos o documentos distintos, por lo que habrá que aplicar al contrato originario las reglas generales de toda intervención que conllevan la comparecencia del deudor principal y, en su caso, de los fiadores o garantes. No cabe título ejecutivo extrajudicial si no se incluye en el mismo el consentimiento del deudor (reminiscencia de la antigua cláusula guarentigia y que constituye a todas luces una exigencia constitucional)” … “Si no concurrieran, la elevación a público equivaldría a una mera protocolización y no tendría ningún efecto ejecutivo”.
A pesar de esto, alguna entidad va a lo suyo porque hace unos días me ha llegado un pantallazo recortado que dice más o menos esto: ” ….a lo que hemos hablado esta mañana: “Operaciones de 15.000 a 60.000 €: si el cliente no quiere comparecer ante Notario, intervendremos tanto la operación original como la novación aplicando la unilateralidad”. … instrucciones de qué Notarios aceptan estas condiciones, aunque la póliza original no esté xxxx. Te lo envío de forma confidencial. De todos modos, a día de hoy está todo atascado por el ICO. … pues bien comentando con jurídica de nuestra DT ante estos casos se recomienda: En notarías de LOCALIDAD: Si el Notario la unilateralidad no lo expide con efectos ejecutivos, reconducir las operaciones en los siguientes Notarios que si lo aceptan“ … y cita dos nombres. SIN COMENTARIOS.
El Consejo en su nota no comenta la norma arancelaria pero sí que deja claro que contrato originario y anexo podrían ser un único documento notarial (con dos conceptos y con dos documentos distintos). Esperemos que a los que estamos optando por dos números de asientos luego no nos venga el ICO a enmendar la plana.
ANEXO A LA PÓLIZA DE MODIFICACIÓN DE CONTRATO DE PRÉSTAMO número xxxx
Por último, en las elevaciones a público si la entidad no trae un anexo y el contrato no deja claro el tema, preparo yo ese anexo indicando de qué manera (manuscrita o electrónica) se ha firmado la póliza o el anexo que se elevan a público.
Modelo:
COMPARECIENTES:
PARTE PRESTAMISTA:
“xxx.”, con NIF: xxxx.
PARTE PRESTATARIA:
DON xxx, con DNI/NIF xxx.
La entidad “xxxx” y DON xxxx, en el concepto en que respectivamente intervienen, comparecen ante DONxxx, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx, a efectos de elevar a público el citado anexo al contrato de préstamo, del que el presente documento formará parte, formalizado por las partes prestamista (con la firma electrónica, según manifiestan, de DOÑA xxx, DNI/NIF xxx, en su calidad de apoderada de la entidad), y prestataria (con la firma electrónica, según manifiestan, de DON xxx) con fecha xxxx, según reconocen en este acto, aceptando todas las comparecientes, según intervienen, íntegramente, el contenido de la póliza y dándole efectos desde la citada fecha de su firma (xxx).
Moratorias hipotecarias (unos tanto y otros tan poco)
Lo digo porque me llega ahora a mí la primera cuando otros han hecho ya cientos. Entiendo que hay mucho otorgamiento unilateral y pocas actas de transparencia previa cosa esta última que no me cuadra demasiado porque muchas moratorias entran en modificaciones que podrían exigirla.
En mi primer caso recibí la documentación por SIGNO y fijamos fecha para la firma. Al parecer había mucha prisa. Yo di por hecho que hacía falta acta. Luego pensé que no y ha sido el Banco el que me ha dicho que en este caso hacía falta porque hay otras modificaciones. De ahí que me extrañe que en otros sitios hagan cientos, ¿o no?
En el acta habrá que hacer algunos ajustes e incorporar o mejor hashear los documentos recibidos (algunos de los cuales vuelven a incorporarse a la propia moratoria) y la moratoria en sí no tiene especial dificultad aunque habrá que mencionar todo lo habitual de una hipoteca respecto de las actas.
Iré añadiendo otras cosas en esta entrada pero ya saben que el cuadro de Vicente Martorell es la piedra roseta de este tema. Aquí puede localizarsey téngase en cuenta que está siempre actualizándose. De mis conversaciones con Vicente en estos días extraigo algunas cosas que me han sido muy útiles:
En las moratorias sectoriales hipotecarias la información simplificada sustitutiva del régimen de la LCCI no es un problema notarial, más allá de una simple manifestación, máxime cuando la formalización pública puede ser unilateral.
Si es pura moratoria sectorial, que hayan subido la operación a SIGNO es su problema aunque también el del Notario porque la operación siempre te quedará en pendientes.
Si es moratoria sectorial, ni siquiera hace falta adaptarse al régimen sustantivo LCCI (comisiones y demás). El problema es que si hacen esa adaptación, las nuevas condiciones sean peores a las que tenían (fácil que pase con el interés demora).
Cuidado con lo que no sea pura moratoria si están aprovechando para algún tipo de novación adicional.
A la moratoria sectorial, también la denominan “convencional” como contrapuesta a legal. La legal puede imponerla el deudor y la sectorial hay que acordarla (sin perjuicio de que su formalización pública pueda ser unilateral). Es lo que en los cuadros Vicente Martorell llama “Eficacia”.
La factura ha salido de 50 Euros con IVA antes de la retención. Probablemente había razones para cobrar por novación adicional. De hecho esa novación adicional es la que ha propiciado, a mi modo de ver, que haya habido que realizar el acta previa de transparencia con tres pinceladas que la diferencian de las de los supuestos habituales. Son estas:
“PRIMERO. Que se encuentra en fase precontractual una escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, sujeta a las normas de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) en el que intervienen como partes: …
SEGUNDO. Libre elección de notario. Por tratarse de uno de los elementos esenciales en la citada LCCI, los comparecientes hacen constar que han elegido libremente el otorgamiento tanto de ésta acta como, si procede, de una escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, en la notaría a mi cargo. En consecuencia, expresado su interés en la formalización de dicha escritura y en función de la obligación, que a la vez es derecho irrenunciable, de recibir el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la LCCI, ME REQUIEREN para la tramitación de la presente acta. …
TERCERO. Entrega de documentación. De conformidad con las Instrucciones de la D.G.R.N. de 14 de Junio de 2019 y de 20 de Diciembre 2019 dictadas al efecto, considero el día xxxxcomo día de entrega de la documentación, y hago constar que es la de inicio del plazo de 10 días previsto en la Ley como período de reflexión, antes de cuyo fin no podrá otorgarse la escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, de lo que expresamente informo.”
Entre unas cosas y otras hemos empleado varias horas de trabajo en la notaría para una facturación de 50 Euros. “Es lo que hay”, que diría mi madre.
Seguiremos estudiando aunque no hayamos sido elegidos por la Diosa de la Fortuna como “moratoteitors”. Canceleitors, ratifiqueitors, sefardieitors, moratoteitors … En fin, yo solo soy un triste actualizeitor y muy pronto explicaré porqué.
Notarios al borde de un ataque de nervios (COVID-19)
¿De verdad que a alguno le hace falta que le expliquen lo que tiene que hacer si una póliza ICO ya firmada con algún tipo de error, tiene que completarse, anularse o sustituirse por otra? Admito que uno pueda tener que hacer una consulta fiscal o contable sobre el tema de una factura ya generada y que deviene en factura de difícil cobro al anularse la operación, pero imagino que tendrá que preguntárselo a su asesor contable o fiscal, no a quien ejerce responsabilidades corporativas y contesta, como es lógico, por puro sentido común y desmarcándose de una respuesta oficial o corporativa.
Vaya pandilla de nenazas (con lo bonito que era decir aquello de que “eres una nenaza” o “¡no seas nenaza¡” y ahora resultará que también es posible que no se pueda decir). ¡Hombre¡, un Notario inexperto, con dos o tres años de ejercicio a lo sumo, vale, pero ¡por dios bendito¡ – que diría mi padre-, que algunos parece que están a punto de llamar a su mamá. Entre los machóferes a los que les da igual ocho que ochenta y tragan con todo y aquellos a los que les falta la mili, un hervor o, tal vez, un par de bofetadas, yo ya estoy hasta los mismísimos y no tengo reparo alguno en reconocerlo, en escribirlo y en gritarlo a los cuatro vientos.
Luego que si el gobierno vacila o no sabe que hacer ante esta dramática situación, ¡si algunos parece que no saben ni abrocharse los cordones de los zapatos¡ En fin, me da igual que me odien, estoy desatado y hasta los perendengues. A algunos les hace falta una dosis de espabilina, ¡vaya falta de criterio¡
Nuevas normas de funcionamiento de la notaría de XXX para la Fase 1 de la desescalada (COVID-19)
Lo cierto es que ya he tenido que levantar un poco la voz esta mañana para poner orden y repasado la forma de proceder a mis empleados. Las máximas son estas dos:
Mañana tendremos colocado en la puerta de abajo y en la de entrada de la notaría el siguiente cartel:
“Yo,JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxy del Ilustre Colegio Notarial de xxxx, HAGO CONSTAR:
Quelos interesados en firmar todo tipo de documentos urgentes o no urgentes en la notaría de XXX,hande contactar previamentecon nosotros para obtener cita previa para el otorgamiento y para los demás trámites necesarios parala preparaciónde sus documentos, incluyendo también las consultas de todo tipo, así como para la retiradade documentosya firmados y para su pago,que se procurá hacer directamente en las entidades bancarias o por Internet o Bizum.
Tanto para los otorgamientos, como para la presentación o retirada de documentos, deberán comparecer las personas estrictamente necesarias.
Puedencontactar con nosotrosen los siguientes correos electrónicos:
1
2
3
4
O en los siguientesteléfonos:
xx Yxx
O, incluso, porfax:
xxx
Dadala situación de alarma por elCovid-19 se advierte de la necesidad de acudirEN TODO CASO con su propio equipo de protección personal (guantes, máscarilla o máscara y bolígrafo).
Pagar o no pagar el máximo a la Seguridad Social, Planes de Pensiones o Ahorro y Seguro de Vida con Notesva y ahora los ERTES (COVID-19)
Son muchos los que no pagan el máximo a la SS y yo, que sí que lo hago, periódicamente me planteo cuando me lo dicen si estoy haciendo lo correcto o mejor dicho si estoy haciendo lo mejor para mis intereses personales que, después de todo, son los más importantes para mi y mi familia, sin olvidar que sin una cierta dosis de solidaridad por parte de todos, el sistema no funcionaría o funcionaría (aún) mucho peor. Siempre que veo a los pensionistas manifestarse no puedo evitar ponerme a pensar en muchas cosas analizando la grave problemática que les afecta. Yo llevo años cotizando al máximo aunque no me garantice mi futura pensión y con esa máxima cotización, de momento, ya estoy contribuyendo más de lo estrictamente necesario a una hucha que sirve para pagar a todos los actuales pensionistas. También me estoy poniendo a salvo de ciertas contingencias al margen de la jubilación, pero también es lícito y normal pensar que cómo yo no me garantizo nada, entonces no quiero pagar más que lo indispensable. Yo en cambio, prefiero hacer otro tipo de apuesta.
Hace años estimé que para cubrir con la máxima cantidad posible (con la mejor pensión) las situaciones de incapacidad, me era conveniente pagar lo máximo y así empecé a hacerlo. Mi asesor en la época de Mondoñedo así lo veía:“Justito, no pienses solo en la jubilación, piensa también en la enfermedad y en la incapacidad”. No solo quería tener una interesante pensión si llegaba a la jubilación, también quería tenerla si quedaba incapacitado para hacer mi trabajo, hasta con más razón si cabe que en el caso de jubilación o de muerte, en este último caso, en beneficio de mi mujer y de mi hijo. He tenido a mi padre enfermo en la cama durante ocho años y el dinero vuela muy rápido cuando uno necesita costearse (si puede hacerlo) la ayuda necesaria para vivir lo mejor que se pueda en esa situación.
Otros opinan que prefieren pagar el mínimo e invertir la diferencia en un plan de pensiones y en un buen seguro de vida (siendo Notarios creo el mejor es, sin duda, el de Notesva). Yo les insisto en la idea de la incapacidad y en que esa diferencia entre la pensión mínima y la máxima, multiplicada por doce meses al año (catorce pagas) y por los años que vivas y tengas derecho a ella, puede ser una cantidad muy importante, por lo que puede quedarse muy corto lo ahorrado, lo invertido, y hasta llegar a agotarse, si estas enfermo e incapaz, mientras que con la pensión siempre tendrás una cifra “respetable”, porqué sí, los Notarios tuvimos una cifra muy respetable de pensión mientras que la pagó la Mutualidad Notarial y también en estos tiempos del RETA (con el complemento de la Mutualidad a quien le corresponda como es mi caso aunque será muy exiguo la que me toque cobrar de la vieja institución de previsión notarial), por supuesto, siempre que hayamos cotizado para que esa pensión sea cuantiosa.
Probablemente lo mejor sería pagar el máximo y ahorrar otro tanto (la diferencia entre el mínimo y el máximo), si es que te lo puedes permitir, y para reforzar aún más la seguridad contratar el seguro de vida de Notesva (que yo tengo desde el año 2002).
Tras estas reflexiones consulté el tema con mi actual asesor laboral y fiscal quien me dijo:
“Este es el típico asunto de “para gustos colores”. Todos los argumentos son válidos, lo ideal es hibridar y cuanto más cuota mejor, cada uno según sus posibilidades y convicciones: RETA + PLAN DE PENSIONES + SEGURO DE INVALIDEZ + SEGURO DE INCAPACIDAD. De esta manera diversificas riesgo y cubres más todas las contingencias.
A favor del RETA, que la cuota es deducible en el IRPF por lo que al menos un 30% lo recuperas sin pérdida de prestaciones (ESTE ES UN GRAN ARGUMENTO). Ahora bien, ¿es bueno tener todos los huevos en un solo cesto ? Yo pienso que no y a la historia reciente me remito: ya he visto como muchos clientes ingleses perdían más del 50% de sus inversiones en planes de pensiones, los especialistas no hacen más que amenazar con dudas acerca de la viabilidad futura de las prestaciones públicas, las compañías de seguro a veces quiebran … Si todo fuera estable, como pensábamos antes de la crisis, la mejor apuesta sería el RETA ya que de una forma u otra pienso que los políticos se las arreglaran para que cobremos, so pena de que no les votemos. Mi opinión: un poco en cada cesto, bien repartido y quizá con cierta prevalencia del RETA“.
Voy a tener que hablar con Notesva para hacerme también con ellos un plan de ahorro.
Hagamos ahora un pequeño cálculo
Un compañero que ingresa como yo en el Notariado a los 34 años, paga hasta los 70 años en que nos jubilaremos el mínimo a la Seguridad Social mientras que yo, durante ese mismo tiempo, pago el máximo. Estamos hablando de unos 400 Euros frente a unos 1.100 Euros. El compañero aporta los 700 Euros restantes a un plan de pensiones, así que ingresa 302.400 Euros en treinta y seis años y tiene una rentabilidad del 28% (tomo como referencia mi propio plan de pensiones) lo que le sitúa en una cifra de 387.000 Euros de los que Hacienda le quita un 35% cuando lo recupera, lo que deja la cifra en 357.000 Euros. Yo, por mi parte, no tengo ni un chavo cuando me jubilo pero me he asegurado una pensión por incapacidad del triple que la suya en el caso de que no llegue trabajando a los 70 años.
Ahora ya estamos en 2038. Los dos tenemos 70 años y nos jubilamos. Él percibe una pensión de 800 Euros y yo la percibo de 2.400 Euros. Ambos tenemos 14 pagas. Él recibe 11.200 Euros al año y yo recibo 33.600 Euros. Cada año que estemos jubilados le recorto 22.400 Euros por lo que en 16 años, él se ha gastado su dinero (bueno, podría haberlo hecho) y se queda con su pensión de 800 Euros y yo sigo sin tener un duro, pero cobrando mi pensión de 2.400 Euros. La esperanza de vida en España para los hombres no llega actualmente a los 81 años (y seguramente bajará con el coronavirus), pero podría ser de 84 años para el año 2038 y algo más alta para 2052 que será cuando lleguemos a los 84 años. Dejémoslo en unos 85 años.
Su apuesta habrá salido bien si no sobrepasa los 85 años. Si los sobrepasa seré yo quien haya acertado en el planteamiento. Por supuesto, a su favor juega que en todo momento será dueño de su dinero que es un dinero real y que todos dicen que la Seguridad Social acabará quebrando antes o después porque es insostenible (su interés en divulgarlo tendrán los que venden lo productos alternativos, claro). Por supuesto, él no podrá descuidar su estrategia de ahorro (ni yo disminuir mi base de cotización) pues como lo haga su tranquilidad durante la vejez tendrá un horizonte mucho más corto.
Ojalá yo fuera capaz de pagar el máximo y dotar un plan de pensiones al mismo tiempo, pero como no soy capaz de hacerlo prefiero jugar la baza de llegar a viejo. A fin de cuentas, la media de mis ascendientes (y aún me queda uno sumando años) la tengo en 81,8 años. Toco madera y cruzo los dedos.
Para terminar, llega el coronavirus y nos coloca a muchísimos autónomos y pymes en la tesitura de presentar un ERTE
Ahora que no me lee nadie, voy a decir que observo poca capacidad de aguante en algunos que presentan solicitudes de ERTE a las primeras de cambio en perjuicio de sus empleados y en perjuicio de los que no lo son y, por tanto, en perjuicio de la sociedad en general. Un ERTE innecesario es una carga para el Estado; es una carga para toda la ciudadanía y una injusticia para nuestros empleados. Veo completamente imposible presentar un ERTE con todos sus requisitos a las pocas horas, a los pocos días del comienzo del estado de alarma cuando todavía es completamente inviable valorar si con lo urgente financiero y lo urgente no financiero vamos a poder sostenernos. Por este ventanuco que nadie va a leer, lo voy a decir: yo a dos meses vista del comienzo del estado de alarma no he presentado ERTE y no pienso hacerlo hasta que haya verdaderas causas técnicas (si es que las llega a haber). Este gobierno para mi no lo merece, pero yo voy más allá de ellos y hago lo que considero que debo hacer sin aprovecharme de ninguna circunstancia.
Queda dicho. Luego que si vamos a cambiar como sociedad y como individuos y tal. A freír puñetas … aquí el que no corre, vuela.
Lo tengo claro: El primer sitio al que voy a ir cuando esto termine es a casa de mi madre para verla después de unos dos meses que calculo llevaré sin hacerlo. Ella está aguantando esta situación de soledad con gran entereza sin vernos a ninguno de sus hijos, ni a sus nietos, ni a su biznieta.
Después a mi, lo que me vienen a la cabeza son viajes. La pandemia se ha cargado el Congreso Notarial (que opino tendrá que repensarse mucho si se celebra en Octubre, cosa que yo no tengo nada claro con lo que está cayendo, con todas las novedades notariales que se avecinan y estando los bolsillos como van a estar en esas fechas) y se cargará casi con un 100% de seguridad las vacaciones de verano que tenía programadas en Sicilia y Malta.
Ya tenía un par de noches en Catania, un vuelo visto desde Madrid, el ferry desde el sureste de Sicilia hasta La Valeta y un fantástico hotel allí reservado.
Pero me temo que no habrá vacaciones y que me quedaré (como mucho) en mi playa de toda la vida en donde procuraré hacer todos aquellos planes que dejé pendientesel año pasado.
Hace un año pasé un aniversario de boda en Roma, luego nos fuimos la noche de San JuanaEstocolmoy disfrutamos unas vacaciones de verano fantásticas en Istria. Después de eso, como presagio de lo que se avecinaba, no he hecho nada. He tenido un otoño y un invierno anodinos, concentrado en el trabajo, en el estudio, en la escritura y en la promoción de mi libro que salió a la venta en estos meses y que, bruscamente, ha dejado de venderse. Una lástima con lo costoso que ha sido todo el proceso.
Me encantaría poder hacer ese viaje pero lo veo difícil y, además, me da miedo. Va a ser difícil irse lejos en una temporada. Tal vez, podríamos volver a Portugal. Me he escrito con mis amigos de la Quinta da Várzea do Farelo en Portimao y no me importaría pasar otros diez días en su casa.
Pero tal vez lo que mas me apetezca sea sentarme en una terraza al sol con buenas vistas, con viejos y nuevos amigos e inflarme a tomar quintos como si no hubiera un mañana.
Seguimiento de la evolución de la morosidad en mi notaría durante la crisis del COVID-19
Un oficial de notaría me preguntaba el otro día como tenía organizado el tema de los cobros en mi notaría. La pregunta rápidamente nos llevó a hablar de la morosidad. Le comenté que mi morosidad era muy pequeña porque estaba personalmente encima de la persecución al moroso recalcitrante, al jeta, al remolón, al despistado, al procastinador, al desorganizado o al simplemente plasta o pesado, géneros todos ellos que me hacían perder mucho tiempo aunque ninguno supiera que mi paciencia, tras haber aguantado casi once años de oposición, es bastante equiparable a la de Job. Así que, poco a poco, dedicando un rato todas las semanas al asunto, voy cobrando y cobrando todo lo que voy facturando hasta el punto de que en el periodo 26/2/2008 (fecha de mi llegada a mi pueblo) hasta el 31/12/2019, mi morosidad es tan solo del 0,38%. Me dejan sin pagar muy poca cosa, aunque ojalá pillará de golpe ese 0,38% que les aseguro es un buen pico y, desgraciadamente casi en su totalidad, de imposible cobro. Las facturas incobradas hasta el 30 de Junio de 2018, irán al apartado correspondiente de mi IRPF de este año y si las cobrara en algún momento, volveré a incluirlas en la renta siguiente a la del año de su abono. El IVA lo pierdo y si tengo algún suplido abonado pues también. A estos elementos si pudiera les haría un poco de vudú contratando a un gran maestro haitiano que conozco, pero me conformo con aquello del “arriericos somos” pues antes o después volverán por mi notaría o, con suerte, no reaparecerán jamás con lo que me habré librado de un mal cliente.
Si tengo en cuenta la morosidad hasta el 17/4/2020 (año en curso y con un mes de estado de alarma) se produce un ascenso hasta el 0,89% y, sin embargo, si añadimos los morosos hasta 24/4/2020 bajamos al 0,866%. El aumento del porcentaje es lógico pues son las facturas más recientes y hay gente que no domina otro medio de pago que no sea acudir a su oficina bancaria por lo que no nos queda otra que ser un poco pacientes. No obstante, esta misma mañana ya he actualizado uno de mis listados y dejado instrucciones al respecto a los del turno de tarde para que procedan a realizar algunas gestiones para su cobro.
A partir de ahora y mientas esto dure, actualizaré el dato cada semana.
30/4/2020 (Jueves): Mañana es festivo. El Día del Trabajoque ironía …. De 0,866 % SUBE A 0,933%. No hay que inquietarse. Unos días se factura y otros se cobra. No es representativo.
8/5/2020 (Viernes): Otra subida pues de 0,933% pasa al 1,00%.
15/5/2020 (Viernes): Una de las peores semanas de firma desde que esto empezó ha sido, por el contrario, una de las mejores semanas de cobro. La morosidad sufre una espectacular bajada hasta quedar en el 0,77%. Se factura poco, pero se cobra mucho. Todo no puede ser bueno.
22/5/2020 (Viernes): Pues la cifra sigue bajando. Nos situamos en el 0,722 %. Repito lo de la semana pasada: parece que aunque facturemos poco, estamos cobrando bien. A ver si subimos en lo primero y mantenemos el ritmo en lo segundo. Estar encima (especialmente del cobro de las pólizas ICO) está siendo fundamental.
29/5/2020 (Viernes): La cifra sube a 0,754% y casi que me alegro de que suba. La semana ha sido normal. Normal de pandemia, pero normal. Pocas pólizas. Desaparecen las grandes cifras y vuelven las pequeñas y del resto un poco de todo. Yo sigo manteniendo el tipo.
5/6/2020 (Viernes): Sube el porcentaje al 0,81%. No me parece representativo y de nuevo vuelve a alegrarme el dato en una semana que no me ha ido mal.
12/6/2020 (Viernes): Sube el porcentaje al 0,882%. Una semana de menos a más. Muy flojo, flojo, algo, bueno, muy bueno … Venga, vamos.
19/6/2020 (Viernes): Idéntico porcentaje: 0,882%. Una semana de nuevo de menos a más, pero la semana que viene tengo una agenda cargadita.
26/6/2020 (Viernes):0,820%. Bajamos el porcentaje. Ha sido una buena semana de cobros. Por cierto, el pago mediante Bizum se va animando. Prevalece la gente más joven a la hora de utilizar este mecanismo. Una semana con un festivo por San Juan que estuvo animada lunes y martes y algo menos animada el jueves y el viernes. Seguimos manteniendo el tipo respecto de 2019.
3/7/2020 (Viernes):0,809%. Seguimos bajando el porcentaje. Una buena semana en todos los sentidos.
10/7/2020 (Viernes):0,769%. Seguimos bajando el porcentaje. Una semana mala de firma pero buena de cobros da lugar a la segunda mejor cifra de la época de la pandemia.
17/7/2020 (Viernes):0,703%. Seguimos bajando el porcentaje. Casi prefiero que no baje tanto si no entra trabajo con cierta alegría. Nuevo mínimo de la serie histórica.
24/7/2020 (Viernes):0,724%. Una ligera recuperación de la cifra tras unas cuantas semanas bajando. Quien me iba a decir que preferiría que no bajara tanto.
31/7/2020 (Viernes): 0,862%.
7/8/2020 (Viernes): 0,829%.
14/8/2020 (Viernes): Vacaciones. Solo una semana. Hay que facturar y estar al pie del cañón. Es lo que toca, aunque los que mandan parece que viven una realidad paralela.
21/8/2020 (Viernes): 0,740%. Bueno poca facturación y cobros = a bajada de la morosidad. Agosto va a ser un desastre como siempre, pero con una única semana de vacaciones será la mitad de desastre que habitualmente. Algo es algo.
28/8/2020 (Viernes): 0,824%. El encargado de la contabilidad está de vacaciones, así que tenemos el cierre de caja pendiente y, por tanto, se ha facturado y no hemos dado de baja casi ningún abono.
11/9/2020 (Viernes): 0,713%. El contable volvió pero no hemos podido actualizar caja hasta esta semana. Muchos cobros anotados y unas semanas post-vacaciones más bien flojas dan como resultado una de las cifras más bajas de la serie histórica.
18/9/2020 (Viernes):0,706% del que el 0,321% corresponde a 2020. Empiezo a controlar este baremo que creo que puede ser relevante. Una semana floja en todo: facturación y cobros. De todas formas, mantengo el tipo respecto de mi peor año (2019), así que hay que estar tranquilos y sin quejarse lo más mínimo.
8/10/2020 (Jueves): 0,801% del que el 0,469% corresponde a 2020. Llevamos dos semanas buenas. En mi notaría es excepcional decir esto. Estoy al borde de las 600 escrituras y cerca de 200 pólizas. Ya casi soy un macro … De momento la pandemia diría que no incide en la morosidad.
16/10/2020 (Viernes):0,875% del que 0,534% corresponde a 2020. Otra semana buena. Mas excepcional todavía y más increíble en este momento, pero tengo que pegar un apretón a los cobros, especialmente a los de las pólizas porque me ha subido la cifra de este año considerablemente en estas tres últimas semanas.
23/10/2020 (Viernes): 0,84% del que 0,50% corresponde a 2020. Una semana floja en todo. Poca firma y poco cobro, así que no me explico la bajada .. hasta pienso que me puedo haber equivocado en el cálculo.
30/10/2020 (Viernes): 0,91% del que el 0,57% corresponde a 2020. La semana ha remontado el jueves a mediodía, pero para la que viene la agenda es un erial. Veremos que somos capaces de sacar adelante. La morosidad sube pero es que hemos cobrado poco. La semana que viene hay que hacer un apretón con el cobro (viene el segundo plazo de la renta).
06/11/2020 (Viernes): 0,84% del que el 0,503% corresponde a 2020. Tres semanas seguidas flojas aunque hemos regularizado la libreta de las perras y hemos anotado bastantes cosas pendientes de ahí el bajón general y el de 2020. A ver qué tal la semana que viene, aunque la agenda no pinta muy bien.
13/11/2020 (Viernes): 0,87% del que el 0,531% corresponde a 2020. Bueno, hemos empeorado los datos de la semana pasada pero se ha facturado bien y se ha cobrado poco. Las dos siguientes semanas pintan bien.
20/11/2020 (Viernes):0,977% del que el 0,641% corresponde a 2020. Una semana interesante con la peor morosidad acumulada desde que empecé el cómputo. Cuidado. La semana que viene pinta bien y habrá que pegar un apretón.
27/11/2020 (Viernes):1,08% del que el 0,751% corresponde a 2020. Una semana como hace tiempo no recordaba. Creo que el repunte de la morosidad es debido a mucho facturar y poco cobrar, pero ojo que llevamos retraso con las pólizas por culpa de esas entidades que ya no las abonan. Están en su derecho y, evidentemente, yo en el mío de no enviar mis documentos a través de sus portalitos.
Suspensión de plazos fiscales en Valencia y Murcia (estado de alarma Covid-19)
ADVERTENCIA: Esta es una nota de consumo personal y para quien pudiera aclararle algo sin efectos vinculantes que yo soy un mortal como cualquier otro. Quede claro.
Artículo 9. Ampliación de los plazos para la presentación de autoliquidaciones y pago de determinados impuestos: Los plazos para la presentación y pago de las autoliquidaciones de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como los de los tributos sobre el juego que hayan finalizado durante la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, se amplían hasta un mes contado desde el día en que se declare el fin de la vigencia de este estado de alarma. Si el último día del plazo resulta inhábil, el plazo finalizará el día hábil inmediato siguiente. En caso de declaraciones periódicas, se presentarán tantas declaraciones como trimestres naturales resulten afectados.
Así que:
.= Los plazos que finalicen durante la vigencia del estado de alarma se amplían un mes a contar desde que finalice el estado de alarma.
Un rumor de OOLL:
Podrían admitirse prórrogas por correo electrónico de los plazos de liquidación de sucesiones (imagino que formuladas dentro de plazo). Yo ya he pedido una y, de momento, tengo la callada por respuesta. También la he presentado a efectos de la liquidación de una plusvalía municipal a través del e-mail de la ventanilla única del Ayuntamiento de mi pueblo. Tampoco me han contestado.
Todos los vencimientos del periodo de pago voluntario de Tributos Cedidos a la CARM comprendidos entre el 14 de Marzo y el 30 de Junio quedarán prorrogados tres meses. Así pues un vencimiento del 15 de Marzo quedaría prorrogado hasta el 15 de Junio y un vencimiento del 30 de Junio quedaría prorrogado hasta el 30 de Septiembre.
¿Y si se trata de UN DIFUNTO murciano del 1 DE MARZO QUE VENCERÍA NORMALMENTE EL 1 DE SEPTIEMBRE? ¿todo sigue igual?Sí. Los VENCIMIENTOS entre el 14 de Marzo y el 30 de Junio son los que se prorrogan 3 meses, y ese supuesto no vence en ese periodo. Y ojo que aún hay casos peores: la herencia del difunto del 1 de Enero, seguirá venciendo el 1 de Julio. Particularmente, me gusta mucho más la opción valenciana que la murciana. La valenciana ha dejado resuelto el asunto dure lo que dure la alarma (incluso para lo que se firme mientras estemos en alarma). La murciana, en cambio, tiene el inconveniente mencionado. ENTONCES, de algún modo, hay que seguir trabajando, ¿NO? Pues, SÍ, hay que seguir haciendo cosas. AHORA poco se va a poder hacer, pero CUIDADO que HAY estar pendiente (o informado). El que se duerma en los laureles podría verse apurado dentro de unas semanas o meses. Llame a su notaría y consulte su caso específico. Todos tranquilos, pero alerta.
Artículo 53. Suspensión de plazos en el ámbito tributario de las Comunidades Autónomas y de las Entidades Locales. Lo dispuesto en el artículo 33 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, será de aplicación a las actuaciones, trámites y procedimientos que se rijan por lo establecido en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y sus reglamentos desarrollo y que sean realizados y tramitados por las Administraciones tributarias de las Comunidades Autónomas y Entidades Locales, siendo asimismo aplicable, en relación con estas últimas, a las actuaciones, trámites y procedimientos que se rijan por el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
El artículo 33 es una sábana santa y nos dicen ahora que será aplicable a todo lo que se indica en este otro RDL.
Intentaré digerir que quiere decir ese artículo 53, pero, en principio, me atengo, para las dos CCAA que me interesan, a que:
Murcia: Los plazos que finalicen entre el 14 de Marzo de 2020 y el 30 de Junio de 2020 se amplían tres meses desde la finalización del plazo inicial.
Valencia: Los plazos que finalicen durante la vigencia del estado de alarma de amplían un mes a contar dese que finalice el estado de alarma.
Pues a mí me parece que hablar con la mutua de salud laboral correspondiente es una gran opción. Para eso les pagamos y dado que hacemos muy poco uso de sus servicios es un buen momento para sacar rendimiento a este gasto obligatorio que parece caer siempre en saco roto.
Creo que es mucha mejor opción a la de la propia SS. Seguro que nos atienden rápido y bien y que nos mandarán información precisa sobre cómo proceder.
Sin duda que habrá que enviarles los datos del trabajador afectado y los de las personas que constituyan contacto estrecho, teniendo en cuenta que a mi ya me avisaron hace semanas de que: se considera como tal al trabajador que ha estado en el mismo lugar que el caso, a menos de 2 metros y durante más de 15 minutos, sin las medidas de protección adecuadas, 2 días antes de la fecha de aparición de síntomas, o si el caso no ha presentado síntomas, 2 días antes de la fecha de PCR positiva. Aún sin contacto estrecho deben tomarse máximas precauciones durante diez días desde el último contacto con el caso diagnosticado aunque no es necesario aislamiento si no ha habido contacto estrecho. Hay que tomarse la temperatura por la mañana y por la tarde y llevar un registro de ello, así como controlar síntomas como tos, incidencias respiratorias, diarrea y los sentidos del gusto y el olfato. Si notamos alguno de esos síntomas hay que llamar a nuestro Médico de Atención Primaria y a la propia mutua, así que puede que no haga falta que toda la oficina se haga las pruebas mientras que no nos digan otra cosa.
La mutua se debería de encargar del rastreo laboral y social del caso detectado en base a la información proporcionada desde la oficina, correspondiendo a la SS (una vez comunicada la baja) el rastreo sanitario que se encuentra a cargo de personal sanitario y, entre otros, de la Guardia Civil y el ejército que pueden pedir algunos datos para facilitarles su labor de seguimiento (fecha de nacimiento, tarjeta sanitaria, dirección, correo electrónico …).
Habrá que limpiar a fondo la zona de trabajo y tránsito del caso detectado.
Por razón de protección de datos no se debería informar a nadie de que un empleado tiene COVID, así que no daremos detalles.
Instrucciones de la Generalitat Valenciana para el aislamiento domiciliario:
“Recomendaciones para los casos:
Permanezca en su domicilio en aislamiento hasta la fecha que le comunique su médico de atención primaria.
Deberá permanecer en una habitación individual bien ventilada y preferiblemente con la puerta cerrada.
Si es posible, use su propio baño, es decir, no lo comparta con ninguno de sus convivientes.
Lávese las manos con frecuencia con agua y jabón, especialmente después de toser o estornudar o manipular pañuelos que haya usado para cubrirse. También puede utilizar soluciones hidro-alcohólicas.
Las personas que entren en su habitación o se acerquen a menos de 2 metros de usted deben restringirse al mínimo imprescindible y, cuando lo hagan, deberán llevar puesta una mascarilla (una mascarilla quirúrgica normal es suficiente) y lavarse las manos al salir.
Se recomienda destinar enseres para su uso exclusivo, es decir, que no comparta con sus convivientes. Esto incluiría vajilla, sábanas, mantas etc.
Las personas que entren en contacto con sus enseres (vajilla, sábanas etc), deberán llevar mascarilla y guantes. Todos sus enseres se deben lavar meticulosamente con agua y jabón, sin requerir precauciones adicionales. Es importante no sacudir ninguna prenda de ropa o sábana, ya que puede liberar al aire pequeñas partículas que se hubieran depositado
Recomendaciones para los contactos estrechos:
Restrinja al mínimo imprescindible las salidas de la casa y, cuando sea necesario salir, lleve siempre una mascarilla (una mascarilla quirúrgica normal es suficiente).
Si entra en contacto con los enseres del caso (vajilla, sábanas etc), deberá llevar mascarilla y guantes.
Mantenga el aislamiento hasta que el personal a cargo de su seguimiento se lo indique
El seguimiento de los casos y de los contactos estrechos se realizará desde Atención Primaria. Serán ellos quienes le indiquen la finalización del seguimiento y de la cuarentena a los casos y sus contactos. En caso de empeoramiento, deberá contactar de manera inmediata con su Médico de Atención Primaria. Si éste no se encontrara disponible, llame al 112 e informe de sus síntomas y de que está en aislamiento por coronavirus. Si los contactos estrechos desarrollaran síntomas, deberán contactar de manera inmediata con su Médico de Atención Primaria. Si éste no se encontrara disponible, llame al 112 e informe de sus síntomas y de que está en aislamiento por coronavirus”.
¿Puede mi Ayuntamiento exigirme que declare una obra?
En mi opinión un ayuntamiento no puede exigir que una obra sea declarada en escritura pública, puesto que no es obligatorio hacerlo.
Sin embargo, lo cierto es lo que hacen. Y, ¿en qué casos lo hacen?
Pues yo solo tengo controlados un par de ellos:
Cuando una obra (o ampliación de una existente) no está de alta en el Catastro y el ayuntamiento está interesado en que lo esté para así poder cobrar el IBI y las plusvalías. Es lícito y comprensible (y, además, justo para todo el conjunto de la ciudadanía), pero para eso basta con realizar el oportuno trámite catastral, sin necesidad de otorgar la escritura. Sin embargo, puede ocurrir que vaya uno al Catastro y que también lo remitan a la notaría. Pienso que lo que ocurre realmente en Catastro es que te dan la opción de iniciar el expediente allí llevándoles la solicitud y la documentación oportunas o la de ir a la notaría, en cuyo caso, la escritura firmada terminará en Catastro para el alta de la obra acompañada de la correspondiente solicitud. Muchos suelen resumir la situación diciendo “en el Catastro me han dicho que venga a la notaría”. En la notaría explicamos la situación y si el interesado lo tiene claro, se le prepara su escritura.
Cuando durante la obra se ha tenido autorizado un contador de agua de obra, la obra termina y se quiere pasar del agua de obra a agua doméstica. El ayuntamiento pide escritura de propiedad que incluya la declaración de obra. En mi opinión la solución al asunto podría estar en la vía catastral como en el supuesto anterior.
Dejo abierta esta FAQ por si aparecen más casos. Por supuesto, lo conveniente es tener suelo y obra declarados y registrados pero conveniencia y obligatoriedad son cosas distintas.
¿Quién paga el final de obra de la vivienda que he comprado?
“Cuando fui a firmar la hipoteca de un piso de segunda mano, el Notario se dio cuenta de que en la nota simple ponía que la vivienda está en construcción. Ante la sorpresa, la gestoría llama al registro y le dicen que mande un correo y que el Notario haga mención indicando que se encuentra finalizada. Yo insisto en que quiero que esto se solucione por lo que llamo a la semana siguiente a la gestoría para decir que qué pasa con eso de que ponía en construcción y me dicen que no me preocupe que cuando me den la documentación eso ya estará solucionado porque verán el anexo del Notario. La semana pasada recogí las escrituras y sigue poniendo en construcción. Llamé a la gestoría y me dicen que eso es algo de la finca donde está constituida y que es cosa mía arreglarlo. Llamo al registro y me dicen que lo más probable es que la constructora no entregara toda la documentación, pero que si tengo la licencia de primera ocupación, se solucionará. La licencia la tengo pero me dicen que como ya me han entregado las escrituras, que cuesta dinero cambiarlo. ¿Ahora quién se tiene que hacer cargo de esos gastos?“.
La historia que me cuenta tiene varias lagunas que no permiten hilarlo todo a la perfección, ni atribuir responsabilidades a nadie (cosa que por otra parte no me compete), pero voy a intentar darle una respuesta.
En mi opinión, más que preocuparse de los gastos (impuestos no los habría), debería preocuparse de saber si la vivienda está o no en construcción. Parece que si existe licencia de primera ocupación no debe ser el caso. Una cosa es que físicamente no lo estuviera (aunque imagino que sí que estará terminada la obra) y otra que no lo esté “jurídicamente”. Si no lo está jurídicamente, el que debe “pagar la fiesta” es el que le vendió, que es quien tenía que tener todo en orden, a no ser que no lo pactaran o usted no se lo exigiera. Si no lo pactaron o no lo exigió y tiene usted una vivienda que jurídicamente está en construcción, mucho me temo que el problema es suyo (salvo que la hayan engañado).
Me sorprende, eso sí, que el Banco no pusiera pegas para concederle la hipoteca y no le exigiera que el final de obra fuese declarado (tal vez en la compraventa previa que no me queda claro si fue previa o no lo fue). Tal vez la obra sea lo suficientemente antigua para no necesitar el final de obra (hace años no se hacían como ahora), tal vez sea suficiente la licencia de primera ocupación. Si bastara la licencia de primera ocupación, y así se lo dicen en el registro, en mi opinión cabe:
Firmar ese final de obra en escritura independiente.
Subsanar la escritura de compraventa para incluir el final de obra.
Subsanar la hipoteca para incluir el final de obra, aunque no sea usual incluir otra clase de actos o negocios jurídicos en una hipoteca.
Y, con todas las reservas, intentar que el registro acepte la licencia para inscribir el final, sin necesidad de inscripción.
En cualquier caso, resolverlo no será caro. Ese final de obra en notaría inscrito posteriormente en el registro, no le generará muchos gastos.
¿Una obra con suficiente antigüedad catastral puede siempre declararse? (especial referencia a la Comunidad Valenciana)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me consultan desde una de las puntas de España por este asunto.
“Tenemos una obra que en Catastro tiene una antigüedad suficiente para ser declarada de acuerdo con la normativa autonómica aplicable – pongamos que fuera la Comunidad Valenciana y que esa fecha es anterior a agosto de 2010 –, ¿podemos estar tranquilos de que al declararla no habrá problemas?”
Bueno, podemos estar relativamente tranquilos porque cuando se firme la escritura (salvo que hubiera una certificación municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística) y se lleve al registro de la propiedad, este hará la preceptiva notificación al ayuntamiento que podría comunicar al registro la existencia de una ilegalidad urbanística no prescrita. Si no hay antigüedad catastral suficiente, evidentemente, no podemos utilizar el Catastro para declarar la obra, aunque podría certificarse otra antigüedad por técnico competente que sí sea suficiente y de nuevo ocurrir lo mismo tras la comunicación del registro (a salvo IEDI). Por tanto, el registro en TODAS las obras nuevas que se declaran por antigüedad se lo comunica al ayuntamiento correspondiente que podría efectuar alguna actuación al respecto. Es usual encontrarse referencias a esas comunicaciones en las notas simples y de información continuada.
(Un paréntesis respecto de la comunicación del Registro
A propósito de esta nota y de sus consecuencias. Hoy mismo alguien me ha citado en un tuit que decía:“Compra un piso en Vigo y a los seis meses le llega una orden de derribo ¿No se lo advirtió el Notario? ¿No estaba inscrito en el registro?” y se enlazaba esta noticia: “Compra un piso en Vigo y a los 6 meses le llega una orden de derribo“. Mi respuesta ha sido que: “La verdad es que la noticia está muy bien contada. Si no había anotación preventiva, ¿de qué iba a advertir el Notario?; que ¿por qué no había anotación? pues porque se solicitó tarde, al parecer”. Y he concluido: “Yo creo que no es bueno generar confusión al respecto de estos temas”. Claro, porque parece que el Notario o el Registrador han podido tener alguna culpabilidad y eso no es posible en ningún caso excepto, y la noticia no entra en las motivaciones de la orden de derribo, que la obra hubiera sido inscrita por antigüedad y no se hubiera practicado la oportuna comunicación al ayuntamiento (cosa del registro) y posterior anotación en la hoja registral de la finca por parte del Registrador, con lo que nada pudo tener que ver el Notario con la problemática acaecida. Sin embargo, esto me lleva a pensar que esas notas que pueden parecer bastante irrelevantes y de tipo informativo, deben transcribirse en el apartado de cargas a fin de que constituyan una advertencia a un eventual comprador que así sabrá que la obra que compra fue declarada por antigüedad con lo que es posible que el ayuntamiento de turno pueda ejercitar la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. En mi registro el tenor de esa nota es este: “PUBLICIDAD INFORMATIVA: AL MARGEN DE LA INSCRIPCIÓN PRIMERA SE HA HECHO CONSTAR LO SIGUIENTE: ** NOTIFICACIÓN ** Con fecha de hoy, y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, se ha notificado la adjunta inscripción al Ayuntamiento correspondiente. Fecha xxx. ** LEY DEL SUELO ** De conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se comunica a la Consellería d’Infraestructuras, Territori i Medi Ambient de Valencia, el contenido de la inscripción adjunta. Fecha xxx.“.¿Convendría ante estas nota para la operación y pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística? Pues no sé, pero tal vez sea lo prudente (lo demasiado prudente). Cuestión aparte sería la de la protección por el registro del adquirente de buena fe en el caso de la noticia o en el caso que yo planteo, es decir, cuando llega esa orden de derribo que te deja “compuesto y sin casa”. En realidad, mucho me temo que ese titular registral solo tiene la posibilidad de reclamar contra su transmitente y este al suyo hasta llegar a quien declaró la obra ilegal pero el registro no puede ampararles por su paraguas de la fe pública registral porque aquí la controversia no es en cuanto al dominio) … CIERRO PARÉNTESIS Y CONTINÚO ….).
Según la ley valenciana (la LOTUP) el plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística es el que está en vigor al acabar las obras. Dice el Artículo 236.6 (Obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones. Plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística) que: “El plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística de la Administración que se aplicará será el que establece la ley urbanística en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística” (introducido por el artículo 95 de la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat en vigor desde el 1 de Enero de 2020).
Esta norma supone que para la prescripción de la acción tenemos dos plazos distintos y que el aplicable es el correspondiente a la fecha de terminación de las obras:
Obras terminadas antes del 20/8/2014: 4 años (plazo vigente hasta esa fecha).
Obras terminadas después del 20/8/2014: 15 años (plazo vigente desde esa fecha).
Así que, actualmente, no es necesario que las obras sean anteriores al 20/8/2010 para que puedan declararse. Fue así desde el 20/8/2014 hasta el 1/1/2019 pero desde esta fecha se ha producido esa modificación que es poco conocida y genera bastante confusión.
Otro ejemplo: Tengo una obra en la que el técnico certifica en Abril de 2021 que tiene una antigüedad superior a 10 años (es decir, al menos 10 años y un día). Eso nos lleva a Marzo-Abril de 2011 lo que supone que la acción ha prescrito porque a las obras declaradas terminadas en esa fecha el plazo de prescripción que les es aplicable es el de cuatro años y no el de quince. Lo mismo ocurre con todas aquellas obras cuya antigüedad sea anterior al 20/8/2014. Olvidemos por tanto el 20/8/2010 que pasó a la historia.
El criterio ha sido reconocido por la RDGSJyFP de 7/9/2023: Creo que no hace falta desarrollarla mas. La cosa queda clarísima y la registradora se lleva un zasca: “Finalmente, no se puede compartir la interpretación que de esta norma hace la registradora en su informe (planteando extemporáneamente lo que debiera haber alegado en la nota de calificación, con clara merma de las posibilidades argumentativas de la recurrente”.
Algunas fórmulas:
Prescripción:
“Asimismo se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2010) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor de la norma que establece un plazo superior“.
Terminación de elementos comunes en las divisiones horizontales:
“Como propietarios de las indicadas fincas que aparecen en construcción, solicitan se haga constar su terminación, al tener una antigüedad de xxx, según resulta de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que quedan incorporadas a la presente, apareciendo también en el Catastro como terminado el resto de los elementos privativos que componen la propiedad horizontal, por lo que los elementos comunes están también terminados, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 y en las resoluciones de la DGRN de 18 de julio de 2018, 28 de junio de 2016, 13 de noviembre de 2012 y 5 de julio de 2012“.
Régimen de las edificaciones una vez transcurrido el plazo para dictar la orden de restauración de la legalidad urbanística
Artículo 256 de la LOTUP de Valencia: “El mero transcurso del plazo de quince años al que se refiere el artículo anterior no conllevará la legalización de las obras y construcciones ejecutadas sin cumplir con la legalidad urbanística y, en consecuencia, mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido. Ello no obstante, con la finalidad de reducir el impacto negativo de estas construcciones y edificaciones, la administración actuante podrá ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para no perturbar la seguridad, salubridad y el ornato o paisaje del entorno”.
“¿Puedo tasar un piso con nota simple en construcción?”
Lo que yo creo que usted me pregunta es si puede tasar un piso cuando en la escritura de declaración de la obra nueva del mismo, se encuentra declarada esa obra en construcción y no como obra finalizada. Vea que le digo en “escritura”, pues es en la escritura dónde corresponde hacerlo (declarar la obra) y de dónde resulta . Cabe incluso que la nota registral no haga mención al final de obra y que éste, sin embargo, sí que exista.
Así que: cerciórese de que el final de obra no se ha declarado ya en escritura; lleve la escritura al registro si es que se hizo y no se llevó y tase la finca, bien en su actual estado o bien por el valor que tendrá cuando se termine.
Todo dependerá de para qué quiera hacer usted esa tasación (normalmente para un préstamo hipotecario o para fijar el valor de venta o para una herencia).
“Patricova” con nota marginal errónea en el registro de la propiedad (según manifiestan) y la importancia de las escaleras y las barcas en la Comunidad Valenciana
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El buen humor que no falta que, en caso contrario, nos volveremos todos locos.
Se vende una rústica y en la nota de información continuada se dice:
– Publicidad informativa. Al margen de la inscripción 1ª, se ha hecho constar a efectos informativos y de publicidad, que de conformidad con lo establecido en el artículo 53.3 de la Ley 42/2007 de 13 de diciembre de Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, se deja constancia de que esta finca está, totalmente dentro de zona afectada por peligrosidad geomorfológica según el PATRICOVA (DECRETO 201/2015, de 29 de Octubre del Consell, por el que se aprueba el Plan de acción territorial sobre prevención del riesgo de inundación en la Comunitat Valenciana); recomendando la consulta con las autoridades ambientales competentes a los efectos oportunos.
Se le dan a los compradores cumplidas explicaciones pero el intermediario comenta que no es correcto que toda la finca esté dentro de zona afectada por peligrosidad geomorfológica, así que se hace constar lo siguiente:
“Al respecto manifiesta el vendedor que la totalidad de la finca no está dentro de zona afectada por peligrosidad geomorfológica como puede observarse en el Visor Cartográfico del Instituto Cartográfico Valenciano aportándose impresión a papel con un grafiado aproximado de la parte norte de la finca que está completamente fuera de dicha zona”.
Por supuesto, yo no puedo asegurar que fuera como decían pero en el visor la cosa parecía estar clara. El visor del Patricova es este.
En esta firma uno de los intermediarios comentó que le habían dicho que el Patricova puede salvarse si la edificación que se construye tiene escaleras para subir al tejado de la edificación. A mi me pareció una estupidez porque en tal caso, que sirva también tener una barca a motor que te permita escapar de la inundación, ¿no? Porque, ¿cuál es el objeto de Patricova? ¿evitar edificaciones en zonas inundables o que las edificaciones en zonas inundables cuenten con elementos que permitan a las personas ponerse a salvo? Yo diría que claramente lo primero.
Sobre zonas inundables he leído esto en ENSXXI: “OBRA NUEVA “ANTIGUA” SOBRE FINCA SITA EN ZONA INUNDABLE Resolución de 18 de enero de 2024 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar La Dirección General afirma que el notario autorizante de la escritura calificada negativamente hace un uso correcto de la posibilidad contenida en el artículo 153 RN para subsanar por sí mismo “errores materiales” cometidos al transcribir determinados extremos del informe técnico que quedó incorporado a la escritura matriz; pero no al introducir argumentaciones jurídicas para intentar rebatir una calificación registral negativa “a solicitud del titular de la finca”, ni para pedir que “se tenga por interpuesto el oportuno recurso gubernativo”, sin que conste quién lo interpone. Por otro lado, señala que es necesaria la constancia registral de la condición de inundable de una finca con carácter previo a la inscripción de una obra nueva, aunque sea declarada por antigüedad (art. 14 bis RD 849/1986, de 11 de abril, Reglamento del Dominio Público Hidráulico)”.
“Quiero construir sobre un terreno de mis suegros”
“Mis suegros nos dan permiso para construir una casa en una finca urbana de su propiedad. Una vez que esté construida, ¿mi mujer y yo podremos escriturarla y registrarla al no ser los propietarios de la finca?”
No, no podrán. Lo que les conviene, a mi juicio, es ser dueños del terreno y construir y declarar la obra como tales dueños. Tal vez (dependiendo de su Comunidad Autónoma) lo que podría interesarles es que sus suegros le donen a su mujer y que luego su mujer aporte a gananciales (si es que están casados en gananciales) el terreno. Si el terreno es grande, tal vez segregando un trozo que les sea suficiente podrían resolver la cuestión.
En fin, hay varias opciones pero, en cualquier caso, lo que dice no se puede hacer y no le aconsejo lanzarse sin ser dueño del suelo.
Agrupación de varias registrales que son una sola catastral
“Tengo que agrupar una serie de registrales que constituyen una sola catastral. La cabida según Catastro es bastante mas grande que la suma de las registrales. Sobre ellas hay una edificación que no es la que consta en el registro y que puede declararse por antigüedad catastral. En el registro me hablan de que tenemos que aportar no se qué informe. ¿Qué informe? ¿Qué hay que hacer?”
Uno de los alumnos del Curso Feapen de este año, dice:
Creo que este caso sería agrupación con arreglo a Catastro (que no requiere aportación de IVG+ para AGRUPACIÓN ni supone trámite alguno en la SEC porque lo que resulta de la agrupación ya consta en el Catastro) y de ampliación de edificación existente por antigüedad catastral o declaración de obra nueva por antigüedad (con mención o no de la demolición de obra antes existente).
PERFECTO.
En la agrupación de las fincas registrales, es obligatoria la coordinación de la finca resultante de la misma por lo que en este caso si la superficie de la parcela catastral, que ya aparece como una sola finca, es correcta, podría solicitarse la coordinación de la total finca por el procedimiento del 199.1, LH aunque en caso de que la superficie catastral fuera muy superior al 10% de la superficie inscrita, quizá conviniera el expediente notarial de cabida del 201-203 LH.
MUY BIEN.
En cuanto a la obra, si es correcta la descripción catastral de la obra y su antigüedad catastral, podría declararse la obra por antigüedad catastral si se ha prescrito el plazo para la acción del ayuntamiento de restablecimiento de la legalidad urbanística. Podríamos solicitar que se aporte el IEDI (informe municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística) o prescindir de él. Si lo tenemos, el ayuntamiento no estará obligado a contestar a la notificación que el registro deberá remitirle. Si no lo tenemos, el ayuntamiento estaría obligado a contestar a la notificación registral.
SEGUIMOS POR BUEN CAMINO.
La declaración de obra podría hacerse por antigüedad catastral: En caso de que constara una edificación en el registro diferente a la catastral y real, podríamos hacer previa a la agrupación y declaración de obra, una mención a las obras anteriores y a su demolición, incluyendo en la escritura la licencia para demoler, si la tuviéramos, aunque creo que no sería indispensable en virtud del artículo 202 LH y la Resolución DGRN 4/09/2019. Creo que no haría falta ICUC, al constar ya las obras en Catastro.
BIEN. NO TENGO CONTROLADA LA RESOLUCIÓN QUE CITA.
Felicidades. La resolución del caso es perfecta. Yo en la demolición no había reparado.
Declaración responsable vs licencia de primera ocupación
Me preguntaba una compañera hace unos días si podría sustituirse para la declaración de obra nueva de una edificación destinada a apartamentos turísticos sita en la Comunidad Valenciana, la licencia de primera ocupación por una declaración responsable.
Al habla con uno de mis habituales, me comentó que la ley urbanística valenciana permite la declaración responsable aunque cabe la posibilidad de que la norma de planeamiento del municipio en cuestión no esté adaptada o desarrollada y que no sea posible su utilización.
La duda al final es doble:
Por una parte, parece que es necesario saber si el planeamiento municipal admite la declaración responsable.
Y por otra parte, no tenemos claro qué clase de edificaciones podrían no necesitar primera ocupación y, por tanto, no exigirían ni tan siquiera la declaración responsable.
La cuestión queda totalmente abierta porque no creo que ayude lo que tengo contado aquí:
LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: Sería necesario contar con ella, por aplicación del citado Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del Artículo 28.1 Texto Refundido de Ley del Suelo de 30 de Octubre de 2015 que establecen:
“Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso“.
“Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, (los Notarios) exigirán, además de………… los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna”.
Depósito en CD del Libro del Edificio y remisión de copia al Registro de la Propiedad
“¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el Registro?
Me dicen que en la notaría de Talsitio, hacen el acta del Libro del Edificio sin mencionar los documentos que comprende el libro que te traen en el CD y que simplemente se hace un certificado escueto en el que el técnico declara que el libro depositado contiene todos los documentos que no se enumeran. La notaría se queda su ejemplar, expide copia del acta y al Registro se lleva la copia del acta, el certificado del técnico y grapada a este (y sin más) otro ejemplar del CD. ¿Y cómo hago para poner en relación con el depósito el CD que llevan al registro? Llevarlo grapado a un certificado del técnico es un mecanismo bastante endeble notarialmente hablando, ¿no? ¿El Notario está obligado a acreditar lo que lleva el Libro?
“Entiendo – me dice un compañero y coincido con él – que sí que debe comprobar el Notario que el CD contiene el Libro del Edificio, aunque el contenido exacto es competencia de los arquitectos o técnicos correspondientes, a semejanza de lo que ocurre con el proyecto de obra. A mí el promotor me trae el acta de entrega del Libro del Edificio, junto al certificado firmado por el arquitecto y dos CD, uno para depositar en la Notaría y otro para acompañar junto a la escritura de obra nueva al Registro. En esos CD pongo una pegatina circular como esta que pego en el CD diciendo: “DILIGENCIA.- La pongo yo, xxxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, para hacer constar que el presente soporte informático es copia exacta del que ha sido depositado en mi notaría mediante ACTA DE DEPÓSITO DE LIBRO DEL EDIFICIO, autorizada por mí, el día xxx, con el número xxx de protocolo. En xxx, a xxx. DOY FE“. Sobre la etiqueta estampo el sello de la notaría“.
Por cierto, a partir de ahora no voy a hacer más actas y simplemente me voy a limitar a decir en el final de obra lo siguiente:
“SEGUNDO.- DEPOSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO. El compareciente me entrega el Libro del Edificio antes referido, que va recogido, debido a su volumen, en un soporte informático, es decir, en un CD, del cual me entregan dos ejemplares, uno de los cuales queda depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado por mí, a la primera copia que de la presente se expida”.
Gracias a MAC, Eduardo Amat y Sergio Mocholí por su ayuda.
IVGS (modificaciones de cabida y declaraciones de obra) e ICUC (Informe Catastral sobre Ubicación de Construcciones)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Léase como si la Resolución Conjunta no existiera… por si acaso si bien en el artículo décimo que afecta a las obras nuevas (y tengo varias preparadas y no tengo claro si el mecanismo está implementado o no) hace referencia a un nuevo informe (el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales) que habrá que unirlo a las escrituras (salvo que se declaren con arreglo a Catastro).
Al principio (en los albores de la Ley 13/2015) no teníamos ninguno, luego comenzaron a aparecer los primeros y ahora los piden hasta cuando no hacen falta (con catastro bien, con catastro mal o sin catastro).
Unos se justifican: “El registro tiene que tener el IVG porque siempre utiliza su aplicación para comprobar que las coordenadas están dentro de la parcela y que no se invade otra propiedad, ya que en ese caso el informe sería negativo y no aceptaría la declaración de obra”.
Otros pensamos que el IVG es necesario en el caso de que se modifique la superficie de suelo de la finca con arreglo a base gráfica alternativa (es decir, con catastro mal en cuanto al suelo), ya que el registrador lo que necesita son las coordenadas de ocupación de suelo de la obra en formato GML que es lo que le va a indicar si la obra esta o no dentro del suelo y eso lo comprueba:
Si el suelo se coordina con arreglo a catastro con las coordenadas de suelo de catastro, vierte las de la obra y, si están dentro del suelo catastrado, inscribe.
Y si el suelo se coordina con arreglo a base gráfica alternativa, con las coordenadas gml que el técnico tiene que dar del suelo. El técnico le da ambas coordenadas, suelo y obra, y tienen que encajar. ¿Asunto finiquitado?
Por si acaso, vamos a decirlo de otro modo
Si el SUELO está MAL EN EL CATASTRO y ESTAMOS ARREGLÁNDOLO CON BGA: Hace falta IVG de suelo positivo (téngase en cuenta que el negativo puede convertirse en positivo pero de eso hablamos otro día).
Si el SUELO está BIEN EN EL CATASTRO: No hace falta nada.
Y en cuanto a las OBRAS
Obras declaradas por antigüedad con arreglo a catastro, no hace falta informe de ubicación de construcciones porque todo está en Catastro.
Obras declaradas por antigüedad mediante informe técnico: hace falta informe catastral de ubicación de construcciones.
Obras declaradas con proyecto y licencia, ídem anterior.
Días después me he preguntado si ese informe podríamos obtenerlo los Notarios en la SEC
Recordemos la norma de la reciente Resolución Conjunta: “Décimo. Ocupación en planta de las construcciones. 1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación …”.
A destacar:
Con el informe .. el Notario … podrá verificar …
El otorgante deberá aportar …
Desde luego en la SEC dentro de nuestro acceso como fedatarios no existe (o yo no lo veo) el correspondiente apartado (ICUC) por lo que como fedatarios no podríamos obtenerlo. Sin embargo, en la página de inicio de la sede (abajo hacia el centro) pone: “VALIDACIONES GRÁFICAS. Informe de validación gráfica de parcelario e informe de ubicación de construcciones”. Si entramos, en la última línea vemos: “Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC)”. Si continuamos, ya nos pide CERTIFICADO DIGITAL o CL@VE. Los Notarios podríamos entrar con la FEREN. Pues vale, lo hago a ver qué pasa. Accedo a una nueva pantalla donde se nos dice: “Este servicio comprueba si la huella de unas construcciones aportadas por el usuario en formato GML Inspire están ubicadas dentro de la parcela catastral indicada. En caso de ser un trabajo realizado por técnico competente, cumplimente los datos administrativos del formulario”. Hay cinco pasos y lo primero que te preguntan es si intervienes como técnico competente o no. Voy a decirle que NO. Llego a segunda fase: Inserta RC; luego iría a Inserta GML, luego COMPROBACIÓN y lo último obtienes el INFORME.
Pues parece fácil. Si tengo el GML tal vez pueda llegar hasta el final. Para los técnicos esto debe ser pan comido y para los Notarios con el GML puede que también. Se trata del GML de las construcciones. ¿Será una locura hacerlo nosotros? Pues probablemente lo sea porque la verificación del Notario se limita a ver si el ICUC es positivo por lo conviene dejar la responsabilidad a quien le corresponde que no es otro que al propio otorgante y/o al técnico que lo obtiene para su cliente.
Las diferencias de cabida se refieren al suelo, no a las obras
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Cuando habla del exceso o defecto del 10% de metros en una vivienda que no viene en la nota simple del registro de la propiedad ni en el Catastro dice que hay un modo de hacerlo de manera telemática y dándole vueltas me ha surgido una duda. Si hay un exceso (o defecto) de metros será porque está mal hecha la medición y entonces:
1.- Si ese exceso de metros es porque tenemos una vivienda unifamliar de dos plantas y nos dejan una buhardilla de obra. ¿Qué pasa ahí? Es un caso típico en chalets que dejen la buhardilla de obra y luego el propietario hace la escalera y la habilita como otra planta sin hacer el trámite en el registro de la propiedad por lo que no constan esos metros ni en la escritura original ni en la nota simple del registro de la propiedad. ¿Eso también se puede hacer de modo telemático?
2.- Tenía entendido que tienes que contratar a un arquitecto y se tiene que cumplir la ordenanza municipal, tratarlo con el ayuntamiento y que lo autorice”.
Lo de las diferencias de cabida se refiere al suelo, no a las obras. En consecuencia, una obra siempre puede declararse: con licencia y proyecto o por antigüedad catastral o certificada por técnico. Eso sí, si no tiene suficiente antigüedad no se podrá declarar. Puede que lo necesite solo sea una licencia de obra menor. Distinto es que la obra no quepa en el suelo porque si el suelo está mal habrá que arreglarlo. Además para inscribir la obra el suelo tiene que coordinarse y ajustarse a lo que “se quiera” (medición técnica o Catastro). No obstante puede haber aun registros que no exijan las coordenadas del suelo en todos los casos. En conclusión: las modificaciones de cabida del 5, del 10 o del 80… se refieren al suelo, no a las obras.
Por otra parte, lo que se hace telemáticamente es la subsanación de discrepancias catastrales pero no todo exceso o defecto implica que haya que subsanar el Catastro. Ya sabe que tengo escrito un libro con dos versiones y le anticipo que preparo una adenda a la versión 2.0. Creo que saldrá en breve al mercado.
Por último, si la buhardilla se dejó de obra y no consta en escritura ni el registro de la propiedad se abre un abanico de posibilidades que requeriría contar con su documentación.
Sobre la diferencia entre nota simple y copia simple, tengo esto.
Tributación, licencia y mención en la escritura de obra nueva a la demolición de otra obra previa
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una vez mas en Vanguardia Notarial hizo un compañero un comentario de máximo interés. Dijo que sobre las demoliciones conocía dos Consultas Vinculantes de la DGT, “de 2018 y 2020. Son bastante extrañas, pero sirven para no pagar. Es mas claro y sencillo el argumento de la segunda”.
Por otra parte en la RDGRN de 4/9/2019 se señala que no es precisa ni licencia de demolición ni que la de construcción haga referencia a la demolición de la edificación anterior para declarar una obra nueva. Aunque la demolición exija licencia por la normativa autonómica correspondiente, la legislación hipotecaria no se refiere a ese hecho, sino a los requisitos para la constancia de una obra nueva:
“En este sentido, el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al igual que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, se refieren exclusivamente al acceso al Registro de la descripción de una edificación, y no a las obras de demolición de edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una licencia, debiendo así distinguirse entre los supuestos sujetos a fiscalización administrativa y aquellos otros en los que la justificación de dicha fiscalización es premisa necesaria para la inscripción. En consecuencia, la sujeción del acceso a Registro de un hecho modificativo de la realidad física, previo a la justificación de un acto administrativo de fiscalización, ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente así se prevea por el legislador, lo que no ocurre en el supuesto de este expediente”.
“Precios de notarios (estos se merecen la minúscula) en Talsitio nunca vistos”
Que si en la margen izquierda de Talotro somos los más baratos.
Pues yo ahora voy a presumir de caro:
“Precios de Notarios nunca vistos: le cobramos lo que corresponde, pero hacemos las mejores escrituras. No se arrepentirá. Sus hijos y sus nietos y su cónyuge o pareja también se lo agradecerán. Inscripción casi garantizada y muchos más efectos, TODO por el mismo precio. Venga a conocernos, no hacemos nada gratis, ni regalamos nada, pero su satisfacción será 100%, PORQUE NUESTRAS ESCRITURAS SON SIEMPRE … ESCRITURAS CON FINAL FELIZ“.
Y hablando un poco más en serio …
¿Usted cree que le merece la pena ahorrarse cuatro perras en notaría (sí, cuatro perras) y tal vez algunos días que puede que se requieren para hacer las cosas a conciencia, cuando usted pone en juego muchísimo más y otros “intermediarios” se le llevan un beneficio muy superior al del coste de la notaría?
Por ponerle algunos ejemplos, arriesga usted:
No actualizar descripciones, superficies y catastros.
No poder subsanar su escritura, si no se adoptan las máximas precauciones.
O que se le desentiendan de sus problemas posteriores con el fisco, los Registros, el Catastro o con cualquier otro implicado.
Tenga en cuenta que no se le revisará igualmente su escritura, ni tendrá un trato directo y reposado con el Notario cuando ni él mismo valora suficientemente su propio trabajo y el de su gente dado que parece que algunos tienden a regalarlo y abaratarlo.
Compraveeeentas, Hipoteeeecas, Obras nueeeevas, Testameeeentos, Contraavaaaales, Testimoooonios…
Lo decía Notario Radioactivo el otro día en Twitter ironizando (protestando a su manera, haciendo humor) sobre un tuit de un compañero en el que tras un comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo sobre el pago del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentos, acababa diciendo:
“Firma tu hipoteca en la notaría de Perico de los Palotes” (la suya).
Me sorprendió que se ligara el tema de la Sentencia con el “firme en mi notaría”, pues las minutas hipotecarias dicen (según entidades) siempre lo mismo, con lo que el margen que podemos tener los Notarios ante una hipoteca es más bien pequeño y nuestro plus (nuestro valor añadido) lo podemos aportar fundamentalmente en el momento del otorgamiento a través de una completa y sosegada explicación a los otorgantes. En cuanto a la forma de pago de gastos e impuestos el margen es absolutamente nulo, salvo cuando todos se imponen al deudor y se vulnera la Sentencia del TS que abrió la espita en este asunto, porque en tal caso el Notario deberá formular las oportunas advertencias y hacer una explicación reforzada de la cuestión. Aunque, estoy pensando, que también puede luego uno ponerse pesado cuando tras emitir tus facturas te pretenden convencer para que las hagas de otro modo que, según ellos, es el recogido por la escritura cuando manifiestamente no lo es. No obstante las entidades ya han blindado sus minutas en el asunto de gastos e impuestos y algunas se atribuyen gastos solo en determinadas hipótesis de futuro o actúan de manera tramposilla para evitar los gastos derivados de la firma de la hipoteca. Tengo escritos un par o tres de posts sobre el tema. También puede uno luchar contra algunos aspectos de las minutas cuando se pretende reflejar alguna cosa que no procede o cuando algo no es exacto o directamente es incorrecto. Incluso puede negarse a expresiones manuscritas que no proceden o puede uno asesorar a los deudores hipotecarios que vienen por la notaría a evacuar consultas previas a sus firmas. En fin, que sí que tenemos nuestros márgenes de actuación y de imposición a los Bancos para procurar el mejor resultado posible a los consumidores.
¿Es esto lo que “vende” el compañero? ¿Está diciendo “firme en mi notaría porque dentro de los estrechos márgenes en que una notaría o un Notario, se puede mover en la brega de la contratación hipotecaria con los Bancos, aquí se lo vamos a hacer mejor que en otros sitios”? Por que si se pretende vender que se va a conseguir algo distinto a esto o que se hacen en esa notaría mejores hipotecas que en otras, me da la risa. Y si pretende vender lo que comento, el problema es que NO SE PUEDE HACER, es una actuación ANTIRREGLAMENTARIA recurrir a la frase que ese compañero emplea.
En mi opinión la cosa es mucho más sencilla. Es como aquel chiste del que va a poner una esquela y dice: “póngame María Muerta“ y le dice el del periódico, “hasta cinco palabras cuesta lo mismo”, y dice el tipo “pues entonces ponga María Muerta. Vendo Opel Corsa“. La diferencia es que la Sentencia sobre hipotecas y el “firme en mi notaría” tienen una cierta relación y la muerte de María y la venta del coche no la tienen, pero a fin de cuentas es lo mismo:¿qué tendrá que ver escribir un tuit sobre la Sentencia con desmelenarse y soltar un descarado slogan publicitario antirreglamentario en una red social diciendo “firme su hipoteca en mi notaría”?
Nada, no tiene nada que ver, se lo aseguro. Seguramente es que le quedaba mejor que decir solo esto último.
Pues solo en cierto modo … En todas las notarías españolas se puede hacer lo mismo, es decir, en todas se puede hacer todo lo que se pueda hacer en una notaría en España.
Pero claro, empleados de notaría y Notarios podemos saber más o menos de una cosa determinada, ya sea porque lo hacemos más a menudo, porque lo tenemos fresco, lo hemos estudiado más a fondo, porque tenemos más demanda de ese servicio o contratación en la zona o por cualquier otra cosa, es decir, porque, y a fin de cuentas, somos especialistas o las circunstancias, sean las que sean, nos han especializado, pero de ahí a publicitarlo, a publicitarse de ese modo, va un trecho y vuelve, de nuevo, a suponer, a mi modo de ver, una forma incorrecta de promocionarse, cuando además se enumeran montones de cosas que son casi todas las que en una notaría pueden hacerse o como mínimo las más usuales y conocidas.
Lamentándolo mucho, aquí, en nuestro ámbito, no queda otra que el trabajo bien hecho y el boca a boca.
Puede que me digan que yo también me promociono, que me publicito con mi blog, pero no estaré de acuerdo. Yo en mi blog, escribo y lo hago en un formato digital. Nadie pondría pegas a quien escriba en otro medio tradicional, y este ha dejado de ser una rareza para convertirse en un modo más de escribir y publicar aquello que uno se vea capaz de transmitir y de aportar. Por decir, ni tan siquiera digo que soy Notario Especialista en STI.
¿Me haces una reseña positiva de la notaría en Google?
Ya me pareció mal (y mira que es una cosa sin importancia) que un recién aprobado manifestara su nostalgia de la oposición a los quince días de aprobar sin respetar el duelo de los que atravesaban “El estado más infeliz del hombre”, así que ahora me encuentre con otro (al mes de empezar a trabajar) que ya tenga en el conocido buscador de Internet una veintena de reseñas positivas (yo no tengo ni una, ni positiva, ni negativa … soy un envidioso …) con una media cinco estrellas, es obvio que también tiene que parecerme mal (y esto sí que no es una cosa sin importancia).
“Justito, ahora la gente empieza de otra manera. Eres un antiguo”. Bueno yo aprobé en 2002, así que no hace tanto y las reseñas en Google hace años que se pueden hacer. El problema para mi es que cuando uno empieza, tiene que preocuparse de firmar bien, no de firmar mucho. Eso viene luego (o no) y preocuparse de las valoraciones no me parece oportuno ya sean ciertas (cosa que dudo), ya hayan sido espontáneas (cosa que también dudo) o ya te las hayan hecho tus amiguetes y familiares para tu mejor posicionamiento (cosa que no es seria). Si nos enfadamos cuando nos hacen injustamente una mala reseña, pienso que deberíamos evitar que nos hagan este tipo de reseñas buenistas. Seamos serios o no nos quejemos cuando luego venga una mala e injusta pues tendremos mucho que callarnos, ¿no?
En fin, es lo que hay. La gente llega con otros aires a la profesión. Espero que esos aires, con los que parece que estamos más a lo secundario que a lo principal, a la apariencia más que al fondo, no acaben con nuestra función (o no la resientan).
Dos reseñas negativas para mi y en pocos días
Y son de la misma persona. A ver si se cree que la policía es tonta. En la primera atacaba a una de mis empleadas. En la segunda, tras su visita a la notaría, me ataca a mí. Dice que estoy mas pendiente de ser influencer que de la notaría. Le he respondido que es falso y mal intencionado lo que dice y no solo por el trasfondo del asunto notarial que venía a tratar sino también en cuanto a lo de mi condición de influencer (de la que reniego en cierto sentido) y, especialmente, en cuanto a lo del descuido de mi despacho por atender mas a esa condición que a la de Notario. Caballero, me paso el día estudiando las cosas que surgen en mi despacho. Si ya están firmadas lo hago para mejorar y compartir mi experiencia y si no lo están para aclarar mis dudas y resolver mejor en beneficio de mis clientes.
Una cosa le voy a reconocer: Me lo paso mejor estudiando que firmando y ¿sabe por qué? Pues por gente como usted que hace insufrible el día a día y que convierte en desagradable algo que uno hace con el máximo interés, pasión y atención. Revise sus esquemas mentales y piense además que yo vivo de mi notaría y que no tengo un pelo de tonto.
A estas alturas, y salvo error, podría ser Notario de todos los municipios costeros de la provincia de Murcia excepto de los de los extremos (Águilas y San Pedro del Pinatar). En el interior, mucho más cotizado, podría haber llegado (al margen de Calasparra y Moratalla) a Jumilla, a Yecla y a Totana que ahora recuerde. He dejado pasar Elda, Novelda y Petrer en mi distrito. Podría también ser Notario de Crevillente, de Dolores, de Elche, de Santa Pola, de Torrevieja …. y hasta de Murcia y de Cartagena. Creo que también de Alicante, pero no estoy seguro. Claro, al final hasta mi hijo me dice:“Papá, tienes que irte ya”. Cuando te planteas irte a la ciudad, los de la ciudad te dicen “nooooooooo”, estás mucho mejor allí. Cuando digo que prefiero quedarme en el pueblo que aquí estoy muy bien, me dicen que tengo que arriesgarme, pero cuando pasas de la gente y simplemente te informas de una notaría que te interesa, te encuentras con datos económicos “increíbles”, con subterfugios laborales, con convenios antirreglamentarios que pertuban el normal desarrollo de la evolución en la carrera por antigüedad, con continuidades en los locales de titulares anteriores, con intentos de convencer al propietario del local arrendado por el antiguo Notario para que haga lo que a ti te interesa (lo que le interesa a uno que continúa en la plaza), con maniobras para llevarse expedientes pendientes, con salarios miseriosos para gente que lleva codo con codo trabajando años contigo, con cierres de notarías únicas alegando que no tienen personal, en fin lo que viene siendo un VERDADERO ASCO que me hace pensar en que como no quiero correr riesgos económicos con los diecisiete años de antigüedad en la carrera que tengo, ni meter la pata hasta el corvejón, que diría mi padre, tengo muy difícil arrancar de donde estoy, donde por cierto, me consumo batiendo récords mínimos cada año porque parece ser que debería ser, entre otras cosas, más comercial, más permisivo, menos riguroso y hablar y explicar mucho menos de lo que lo hago. Aviso: En el próximo concurso hay tres notarías que me interesan. Todas tienen el llamado convenio de plaza, es decir, lo que viene siendo un convenio antirreglamentario como la copa de un pino. Luego que si los políticos, que si tal, que si cual. ¡Anda ya¡ Y ahora que si la conducta cívica. La conducta cívica es cosa de todos los días de la vida de uno. Los políticos son todos iguales, pero los demás también somos todos iguales. El que esté libre de pecado que tire la primera piedra.
Tiempo después …
“¿Y por qué no se viene Justito?”, preguntaron varios a un compañero de mi confianza y aprecio. “Estará extraordinariamente a gusto allí. Quizá esté esperando una notaría que le dé más frutos”.
Sé que a la gente le “intrigará” porqué sigo aquí, en una notaría que presumen no es muy buena.
Se sorprenderían mucho si les dijera que no estoy a gusto pero que mi “disgusto” no lo resolvería en ningún otro sitio porque estoy “decepcionado” con la profesión. Al no jugar todos nuestro juego de la misma manera, mi intento de exquisitez y escrupulosidad es estéril. Firmo menos cada vez. El otro dia varios oficiales presumían en Twitter de todo lo que preparaban y firmaban con plantillas muy escasas. Es evidente que el tipo de contratación permite estas cosas pero también el descuido y el “churrerismo” a todos los niveles y efectos es patente. Luego entramos en los convenios. Yo no me convendré con nadie y, claro, si vas a sitio con convenio te reciben mal y si vas a uno sin pero que querría pasar a con, pues tres cuartos de lo mismo. Por supuesto, no entraré en el tema de los convenios anti reglamentarios, de las indemnizaciones, de los locales o de los topos de los concursos. Esto fue una profesión honorable y de caballeros que cada vez lo es menos. ¿Por qué no me fui a Cartagena cuando pude? Porque un compañero me dio un informe económico increíble y porque no tenía riñón para aguantar una temporada viéndolas venir. Aunque nadie me crea y se rían, yo soy un Notario “pobre” y no puedo correr riesgos.
Si una notaría anuncia que ofrece sus servicios desde hace cien años, y no me fallan las cuentas, el Notario debe tener 100 años, más los 25 años que creo que en 1918 hacían falta para aprobar. Así que el Notario en cuestión debe tener unos 125 años. Creo que es el hombre más viejo de España y puede que de la humanidad, exceptuando a Matusalén y a algunos otros personajes bíblicos más.
¿Nos hace falta recurrir a la publicidad engañosa para tener más clientes? ¿Nos beneficia como colectivo?
Tanto esfuerzo por explicar determinadas cosas (“¿has heredado la notaría de tu padre?, ¿te puedes instalar dónde quieras?”, etc…), ¿para nada?
No sé a quien se le ha ocurrido la idea y ya sé que es una “menudencia”. Pero muchas menudencias sumadas, la verdad es que hartan. Claro, otro dirá que yo me hago publicidad con mi blog. Y a lo mejor tiene razón …. pero debo haber firmado así como cero escrituras gracias al blog y a cambio ocupado cientos de horas en escribir y en resolver consultas.
Ya sé que se pretende asociar el nombre del titular actual con el de sus predecesores, alguno o algunos probablemente parientes, pero un Notario no puede estar prestando servicio desde 1918, aunque su notaría si puede llevar abierta todos esos años con distintos y sucesivos titulares, lo que no la convierte exactamente en la “misma notaría” o más exactamente no la convierte en “Notaría Perico de los Palotes desde hace más de cien años”. No sé si estará o no en el mismo local y hasta me resulta entrañable que exista una continuidad en la línea sucesoria por razón del local o de los titulares emparentados, pero ofrecemos al público una visión errónea y no están los tiempos precisamente para confundir. Nuestras notarías no están numeradas como lo están por ejemplo en México, de modo que la denominación de Notaría Número 156, tiene relevancia propia con independencia de su ubicación y de sus sucesivos titulares. Cuando un Notario en España deja su notaría por jubilación, fallecimiento, traslado o excedencia, todo lo más que se podría decir es que esta era la notaría de Fulanito, antes de Menganito y antes de Zutanito, pero nada más (decirlo, no anunciarlo, ¡ojo¡). En México el siguiente titular sí que será el Notario Número 156 del DF y así podrá anunciarse (si lo permite su Reglamento), en mi opinión.
Ya sé que en una web, como en un blog, las explicaciones que pueden darse son las que son y llegan hasta donde llegan pero al igual que dije aquí que:
“1.- ¿Es correcto, reglamentario, ético….registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?
2.- ¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría del pueblo de al lado (la de Talotro)? Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Como dicen mis amigos del Grupo de Jurisprudencia, esto ¿es bien?”
Ahora añado:
3.- ¿Es correcto, reglamentario, ético, anunciarse como si tu notaría constituyese una empresa de 100 años de antigüedad significándose respecto de otras?
Que cada cual saque sus propias conclusiones pero si encima añades por algún sitio el gentilicio de la localidad donde está la notaría, no siendo el único Notario, ¡te cubres de gloria¡
¿Puede uno anunciarse como Notario titular correspondiente a una zona de un municipio?
Pues va a ser que no … ni te puedes anunciar como Notario de la comarca, aunque lo seas (como aquella de las “Tierras Fronterizas”), ni aunque la localidad de tu notaría tenga la misma denominación y extensión geográfica que la propia comarca, ni puedes anunciarte como Notario de parte de un municipio salvo que seas titular de una notaría demarcada en un barrio concreto.
Lo digo porque hoy me encontrado con una web en la que se anuncia un Notario y una notaría de este modo:
“Don Fulanito de Tal (que mal queda llamarse de Don a uno mismo) es el Notario titular correspondiente a la zona de La Talsitiada, en el municipio de Talsitio (provincia de Talsitito State)”.
Notario titular correspondiente … FALSO
Zona de La Talsititada … FALSO
Municipio de Talsitio … VERDADERO
Probablemente si fuera el único Notario en el municipio no estaría instalado en La Talsitiada, sino en Talsitio City, ni se anunciaría así.
Por cierto, firma así como diez veces más de lo que yo firmo en un año y aún le hace falta recurrir a esto. Puag …Luego a lo mejor le preguntas el tipo de gravamen para la declaración de una obra nueva y te contesta que eso no es cosa suya.
También puede que le eche la culpa al pobre informático …
Siempre que los oficiales me preguntan cosas que podrían preguntar a sus propios jefes, me hierve un pelín la sangre. Yo contesto a todo el mundo excepto que me pregunten cosas sobre las que no tenga ni idea y que me pongan a estudiar algo desde el principio, a no ser que se trate de un tema que motive por alguna causa. ¿Un ejemplo? Pues la constitución de un patrimonio protegido. ¡Si no he visto uno en mi vida¡ Para que voy a perder el tiempo en su estudio.
Sin embargo, y que nadie se ofenda o se reprima a partir de ahora y no pregunte, me siento un poco raro contestando al oficial de otro si encima lo que ocurre es que Don Fulanito no está en su notaría y está en su casa esperando a que le llamen. Entonces se te viene a la cabeza decir eso de “¿por qué no se lo preguntas a tu jefe?”. Si lo sueltas la respuesta es generalmente automática: “No, oiga (u oye), Don Fulano es un máquina, estudia un montón; además es muy buena persona y me trata muy bien“. Sí, sí y yo me caí ayer de un guindo y soy gilipuertas.
A mi particularmente me molestaría (más bien me daría vergüenza) que mis empleados estuvieran preguntando cosas a compañeros suyos o míos porque yo no estoy o no tengo respuestas. Que sí, que sí, que no pasa nada por preguntar pero tampoco pasa nada por decir lo que estoy diciendo. Yo lo que no sé, lo estudio y si tengo que recurrir a alguien lo hago (tengo montones de casos así en el blog y a alguno puede que lo lleve frito). Si hay que llamar a catastro, registro, hacienda o a donde sea, se hace, pero proporciono muchas más respuestas que preguntas hago.
Así quería llamar un Notario que yo conocía a su despacho profesional de abogado ejerciente cuando le llegara la hora de la jubilación. Se encontraba fuerte para seguir más allá de los 70 y pensaba que una vez jubilado como Notario podría seguir ligado al mundo jurídico (especialmente al mundo notarial) en un despacho desde el que viera los toros desde una ubicación distinta a la que había tenido durante tantos años. Este compañero enfermó al poco de jubilarse y su propósito se vio truncado.
¿Podía este compañero jubilado haber llevado a cabo lo que pretendía?
Por supuesto, sin lugar a dudas, cualquiera que fuera la especialidad que pretendiera desarrollar, incluida la del Derecho Privado en el ámbito notarial que le fue propia hasta su jubilación. Pienso, por tanto, que al margen de la denominación comercial de su despacho de abogado que podría representarle algún problema, que no existe ningún inconveniente siempre que los clientes del nuevo abogado, viejo Notario, no acudan a su nueva oficina (que podría ser la vieja oficina de Notario) pensando que aquello sigue siendo una notaría si el equívoco no fuera resuelto de manera inmediata con las explicaciones oportunas:
“Me he jubilado como Notario, pero me apetecía seguir trabajando, así que, si quiere usted y con estos honorarios podemos llevarle su asunto y encargarlo a la notaría que usted considere o si le da igual a la de Fulano de Tal que es con quien trabajamos actualmente”.
También está apareciendo otra figura relacionada con los jóvenes cachorros (y cachorras)
Muchos jóvenes cachorros ingresan en el cuerpo y su primera pregunta es ¿cuánto se gana aquí? Todos hemos llegado al Notariado preguntando los ingresos a los compañeros pues la petición de informes de las notarías a las que aspiramos lo exige pero siempre con cierto apuro o reparo. Ahora parece que se andan con menos chiquitas y a ese contribuyen esos que ya terminan, que se jubilan y que buscan sucesor a título de Notario: “Esto se acaba, voy a dar convenio a un juvenil. Cuando me jubile, yo me quedo por aquí pululando y dorando al pollo y el pollo entre tanto se queda con mi gente y me paga una pasta por el local”. Claro, el recién llegado se cree que es Champions League el primer día sin haber pasado por la Tercera Regional y se viene arriba, se deja llevar y se convierte, generalmente, en un firmón. Me decía alguien hace poco: “Conozco Notarios que no pinchan ni cortan en su despacho, sordos que ni oyen ni entienden las preguntas que les formula la pobre gente deseosa de hablar con la figura que un Notario representa. Notarías en las que el oficial desarrolla las más arduas y complejas escrituras, trata con el registrador de turno y pelea con la Oficina Liquidadora dado que el jefe, ¡ayyy! el jefe, vive ausente, únicamente preocupado porque no falte ni se haya omitido ninguna base. Hay mucha gente que no sabe que puede elegir Notario y otra tanta que se limita a acudir al de toda la vida porque no puede desplazarse mucho más allá. Estoy hablando de aquellas pequeñas poblaciones en las que el otro Notario más próximo esta a un buen puñado de km. Y leyéndole no se si es usted una especie en extincion o yo he tenido pésima suerte con los que he tratado….”.
“Estamos juntos y no nos importa que lo sepa todo el mundo” (los C.A.R.)
“No solo estamos todos juntos sin poder hacerlo, sino que encima tenemos registrado un dominio, nos anunciamos por Internet y tenemos un solo NIF para todos…con un par”, deben de pensar algunos…
Los borrosos límites de nuestra reglamentaria publicidad (mucho más sencillo es decir que no podemos hacernos prácticamente ninguna publicidad) y los no tan borrosos límites de las uniones de despacho (tan desgraciada y fácilmente vulnerables cuando la realidad suele apoyarse sobre un par de apariencias fácilmente desmontables con una simple inspección), se convierten en una especie de burla para los que conocemos esos casos y nos vemos atados de pies y manos para protestar y denunciar unas situaciones injustas y rodeadas encima de unos tintes que resultan anti decorosos para aquellos que de esta forma se asocian y hasta publicitan. Es lo que se podría considerar una auténtica vergüenza.
En fin, que no solo estoy más que harto de tener que tolerar este tipo de situaciones, sino de que encima uno se las encuentre campando libremente por el Internet y las redes sociales, generando una engañosa y bochornosa apariencia.
Creo que voy a proponer que se cree una nueva modalidad de restringidas para cuando salga una de esas cotizadas plazas con convenio antirreglamentario, pues, a fin de cuentas, alteran el resultado de los concursos pues nos impiden a los que queremos acceder a ellas conseguirlas teniendo una antigüedad más que suficiente, al llegarles a compañeros con más antigüedad que de no existir estas antirreglamentarias situaciones no estarían interesados por ellas. También cabe que acceda a la plaza alguien con menos antigüedad que tú por estar dispuesto a aceptar la costumbre del lugar y el status quo, cuando tú no estás dispuesto a hacerlo, porque representaría, entre otras muchas cosas, llegar a tu nuevo destino (si te decides a concursar) seguramente sin personal alguno y con el hacha de guerra en la mano y el cuchillo entre los dientes para intentar hacerte un hueco a cara de perro con el lobby local o con el Master&Comander del cotarro hasta la fecha. Tal y como están las cosas alcanzaré sin mayor problema los quince años como Notario de Pinoso.
¿Respondo con esto al habitual “y a ti que más te da”? Esas situaciones me perjudican en mi carrera profesional y son simplemente antirreglamentarias por partida doble. ¿What else?
¡Que cambien la norma o la supriman o terminen estas situaciones o que no se permita ninguna nueva y dejaré de quejarme¡
Si acaso otro día hablo de “mentiras concursales” y “convenios colectivos” y ya se termina de hilar todo este tema un poco más…
En fin, un asco y luego “a Dios rogando y con el mazo dando…” y a poner el grito en el cielo porque hay que cumplir con esta o aquella otra nueva obligación.
Unos meses después recibo un e-mail
“Prueba técnicos. Disculpen las molestias. Fulano de Tal. NOTARIA. N.I.F.: xxx. TELÉFONO: xxx. DIRECCIÓN: xxx. e-MAIL: xxx. Confidencialidad.Este correo electrónico y, en su caso, cualquier fichero anexo al mismo, contiene información de carácter confidencial exclusivamente dirigida a su destinatario o destinatarios y propiedad de FEDATARIOS DE TALSITIO, C.B.. Queda prohibida su divulgación, copia o distribución a terceros sin la previa autorización escrita de FEDATARIOS DE TALSITIO, C.B., en virtud de la legislación vigente. En el caso de haber recibido este correo electrónico por error, se ruega notificar inmediatamente esta circunstancia mediante reenvío a la dirección electrónica del remitente y la destrucción del mismo”.
Y con traducción al inglés inmediatamente después.
“Hace falta ser tonto”, pensé, para enviar un e-mail con ese contenido a un montón de destinatarios constituyendo una prueba de que existe un C.A.R.
Entonces alguien me dijo que un C.A.R. no es un C.A.R. si resulta que existen más notarías en otras poblaciones del Distrito además de las que están anti reglamentariamente unidas en otra de las poblaciones de ese mismo Distrito.
Lo explico con otras palabras: en el Distrito de Talsitio hay notarías en Talsitio y en Talotro; los Notarios de Talsitio están todos juntos y (en principio) no pueden estarlo; el Notario de Talotro está solo porque no hay más notarías en Talotro. Vale, pues hay quien sostiene (bueno, es Competencia quien lo sostiene) que esa situación no vulnera la libre competencia y, en consecuencia, puede permitirse ya que que la competencia existe entre todas las notarías del Distrito. Como en nuestro ejemplo hay otra notaría más en Talotro, la competencia no se ve afectada. Supongo que a Competencia la vulneración del RN no le afecta (se la refanfinfla y no es su obligación velar por ella) y si a los Notarios tampoco nos preocupa pues asunto terminado. Lo malo (para mi, claro) es que yo no estoy de acuerdo con ese criterio que mantienen en Competencia … que a mi sí que me preocupa, y mucho, porque estoy atascado en mi carrera profesional por culpa de esta clase de situaciones que el reglamento por el que se rige mi profesión no permite, aunque Competencia sí que lo haga y los Colegios Notariales se amparen en ello para no perseguir estas situaciones. ¿Tendremos que profundizar en el fundamento de la norma?, ¿sería tal vez el de velar por el deber de residencia? ¿tal vez alguien pudo pensar en los concursos como yo lo estoy haciendo? ¿que me arriesgue a concursar? y ¿por qué tengo que hacerlo si existe una norma reglamentaria que ampara lo que estoy pidiendo?
Seguiremos con el tema en cualquier otro momento …
Visto en Instagram en la cuenta de una inmobiliaria. Habla un Notario que dice …. “posibles repercusiones fiscales que tiene esa escritura. Y eso es lo que nos diferencia del resto de notarías, estudiamos cada caso y asesoramos al cliente a la hora de hacer esa escritura para que tenga. De una manera legal la mínima repercusión fiscal que fuera posible. No es lo mismo hacer una donación, una compraventa, que una extinción de condominio, que una liquidación de sociedad de gananciales, tienen distintas liquidaciones de impuestos. Pues eso es lo que os pido. Cualquier persona que tenga de vuestro entorno que sepáis que tiene que hacer una escritura del tipo que sea, le asesoramos gratuitamente sin ningún de compromiso. Muchas gracias”.
¿Bien o mal? Bueno, yo siempre analizo las repercusiones fiscales en impuestos directos e indirectos (hasta donde alcanzo). ¿Eso nos diferencia del resto de notarías? Sí, creo que sí. Por supuesto, el asesoramiento solo puede ser legal. Pero, ¿qué les pide en el video el Notario a los que están reunidos con él? ¿qué le busquen y manden “asesorandos” (gente necesitada de asesoramiento) para que luego hagan con ellos las escrituras? Pues eso parece. ¿Y eso está mal? Pues para mi planteado en una reunión al margen de su propia notaría, sí.
De los creadores de “traedme a todo el que quiera asesoramiento”, me llega la siguiente oferta: “VPO de 1 dormitorio a 200 con Iva, de 2 a 250 y de 3 a 300. Con gestión (AL CONTADO): CONSULTAR. Aproximadamente y según tipología”.
Y esto, ¿bien o mal? Pues principalmente mal porque una escritura de compraventa de VPO (y mira que las reducciones que tiene la VPO en el arancel notarial son brutales) no puede costar eso (salvo que la mondes, es decir, no nota, no presentación telemática, no nada, de nada). Lo de la gestión, muy mal, fatal: EN NEGRO, SIN FACTURA.
En fin, esto fue una profesión de caballeros y ahora muchos han quedado un bastante lejos del concepto.
Cuando yo tengo que elegir un Notario para mis clientes (me dice con total confianza un buen amigo), lo cual hago bastante a menudo (dice de nuevo), mis criterios de búsqueda son los siguientes:
¿Se puede aparcar cerca de la Notaría?
¿Hay aparcacoches?
¿Tiene la notaría algún concierto con un parking próximo o dispone de aparcamiento propio o reservado?
¿El Notario habla idiomas y no necesita traductor?
¿Hay salas grandes en la Notaría para organizar una firma numerosa?
¿Puedo pagar con tarjeta en la notaria?
¿Qué horario tienen? ¿Se puede firmar muy pronto o muy tarde? ¿Están abiertos a mediodía? ¿Y por la tarde?
¿Tienen servicio de traslado desde/hasta el aeropuerto o la estación de tren?
Ninguno de estos criterios aparece (suele aparecer, diríamos él y yo) en las páginas webs de los Notarios y dudo que corporativamente se permitiera, pero es un factor diferenciador real para elegir un Notario cuando hay muchos disponibles y, sobre todo, en grandes plazas donde a veces están muy, muy juntos, unos de otros.
En todas partes hay condiciones de competencia, aunque el entorno sea diferente. Yo no tengo a nadie en leguas a la redonda pero también competimos los que estamos más o menos cerca.
¿Es necesario que se replantee (por quién y dónde corresponda), cómo y de qué forma debemos publicitarnos?
Lo de “el buen paño en el arca se vende no es posible cuando prestas (vendes) servicios”.
En mi opinión, querido amigo, regular todo eso podría tener un efecto contraproducente y, francamente, no sé si nuestro estatus podrá permitirlo en algún momento.
Puede que todos esos criterios resulten ser completamente accesorios pues lo esencial es lo esencial, pero sin duda influyen o pueden influir
Evidentemente, como me dice otro amigo, “los parámetros de todo el mundo no son los mismos para elegir el Notario; es más la gran mayoría de la gente sigue sin elegirlo, no sabría cómo hacerlo e iría a donde le lleven”. Craso error.
Otros criterios a tener en cuenta:
Atención personalizada.
Escrituras personalizadas.
Horarios intempestivos.
Disponibilidad del Notario para consultas.
Accesibilidad al Notario.
Resolución de problemas, incidencias, derivaciones y consecuencias de los otorgamientos: subsanaciones, inscripciones registrales, errores, Catastro, Hacienda, Ayuntamientos…
Asesoramiento previo, simultáneo y posterior, especialmente en materia fiscal.
Gestión.
El personal de la notaría.
Nivel tecnológico, modernización y uso de los servicios.
¿Y por qué mantienen aún los anonimatos si el concurso tiene resultado aprobado?
Los suscriptores pagamos un dinero y no tenemos porqué estar buscando el resultado por otra parte perdiendo el tiempo en ello. Si quiero verlo entero tengo que irme a buscarlo. En beneficio de todos habría que facilitar el acceso al resto de la información indicando al menos dónde está disponible sin necesidad de tenerla que buscar. Los concursos han cambiado mucho y pienso que se ha de facilitar a todos los demás Notarios la máxima información. Cada vez se concursa más por Ancert y cada vez habrá más sorpresas y más disgustos y los no concursantes, también clientes del servicio de suscripción, tenemos también derechos e intereses a proteger, aunque no concursemos.
Tal vez un sistema un poquito más complicado para acceder a la información nos dejaría a todos más satisfechos.
No obstante, lo anuncio y que nadie se enfade luego: ya solo concurso por Ancert, aunque mantenga mi suscripción y no voy a avisar cuando me vea adjudicatario de una plaza que no salga en el avance. Bueno a lo mejor me tapo la narices y llamo desde una cabina de teléfonos al damnificado por mi instancia apercibiéndole de que “me temo que tu notaría no es tu notaría y es la mía”. A freír puñetas. Lo he avisado y como se sepa que he concursado y yo no se lo haya dicho a nadie me voy a mosquear muchísimo.
Ayer me enviaron este enlace(me refiero a uno que ya tenemos en la blogosfera) y me puse a reflexionar.
¡Qué barbaridad¡ ¿Es necesario todo ese montaje? Es apabullante. Reconozco que lo mío es un cuchitril, pero esa oficina no es para que acuda cualquier clase de persona … Especial atención merecen:
El mostrador
Las fotos seductoras
El vestuario y complementos
Y las salas de firmas
En el portal parece que, en cualquier momento, te va a aparecer el mayordomo del príncipe Carlos de Inglaterra, para pedirte ticket de entrada. En fin, como diría Jesús Gil, todo muy estentóreo.
“Yo no sería nunca cliente de esa oficina, porque me sentiría como un pobre albañil entrando en traje de faena, paleta en mano, al Palacio de Buckingham para una recepción con la Reina de Inglaterra”. Me dijo un amigo que no es Notario.
Cuando alguno lo ve mal podría ser envidia. Cuando tantos (la inmensa mayoría) lo ven también mal, probablemente es que la mayoría lleva razón en lo que siente que no es otra cosa que se está transmitiendo una imagen perjudicial de la función notarial por mucho que haya un público que requiera ese tipo de prestaciones.
Yo diría que estos están todos convenidos y que no pueden estar todos juntos, ¿no? Pregunto “inocentemente”.
“Pues creo que tienen un despacho pequeño en la misma calle para disimular, en el que supone que está uno de ellos, pero en realidad están todos en el despacho principal que es “el de toda la vida”.
Muy bien montado lo tienen entonces, creo que se turnan y hasta que tienen que quedar para comer para verse. Entonces viene la pregunta del “¿y a ti que más te da?”.
Cualquier día alguien solicita que eso se revise y nos vamos a reír (mucho).
Artículo 42 del Reglamento Notarial:
“En ningún caso podrán las Juntas Directivas conceder autorización para que dos o más Notarios tengan su despacho, separadamente, en un mismo edificio o para poder actuar en un mismo local, cuando lo pretendan todos los Notarios de la población”.
Lo comentaba con mi amigo Josep María de Tottributs hace unas semanas.
Desgraciadamente, yo percibo que mis intentos de buena gestión y buen asesoramiento no me dan el resultado que pienso que me deberían dar. Dependo mucho de otros profesionales (mercado de extranjeros y de intermediarios inmobiliarios, principalmente) a los que no suele interesarles mi forma de trabajar porque muchas veces les dejas en evidencia, les descubres las vergüenzas y, lo que es peor (para ellos), les retrasas o les fastidias las operaciones, con lo que huyen de mi, como de la peste. Debo estar perdiendo del orden de 150-200 escrituras al año (del 20% de mi trabajo potencial) por culpa de esta clase de profesionales que han encontrado refugio en otros sitios. Claro, lo que es bueno para sus clientes, no es lo bueno para ellos. Claro, claro … luego que si el gobierno, que si el master, que si la tesis … ya decía no sé quién eso de la paja en el ojo ajeno y la viga en el propio.
Es muy frustrante, pero NO ME IMPORTA, tengo la conciencia super tranquila, creo tener la razón y cada uno tiene que hacer lo que quiera (aunque si no es lo quiere tu cliente, sino lo que quieres tú, mala cosa es esa). Yo aspiro a otra clase de forma de hacer las cosas (y las hago), más allá del dinero.
Aspiro a que las cosas puedan ser de otro modo. Ya me llegará el turno tal vez en otro sitio (en el que estoy ya me conocen demasiado) o tal vez en la ciudad de hacer una notaría diferente en la que intentaré seguir firmando siempre un documento “perfecto”.
Había un chiste que decía algo así como que el Notario era el único animal que “manejando el instrumento, entraba en contacto con las partes…”.
Y ¡qué importante es entrar en contacto con las partes¡, y no solo en el acto, sino sobre todo en los preliminares.
Si ha habido preliminares, el contacto suele ser más satisfactorio.
Los aquí te pillo, aquí te mato son malos en presencia de Notario, porque a menos que tengas un coco de los buenos (el Notario digo) y, oiga, que aquí hay de todo, como en todas partes, puede pasarte que se te escapen (al Notario) cosas importantes y lo que es peor, que el diablillo que todos podemos tener en un momento dado sobre el hombro, nos diga, ¡bah..que más da¡, ¡pero si no es cosa mía¡, ¡pero si no se van a enterar¡, ¡oye, pues tal vez se libre¡, ¡pero si es una tontería¡, ¡pero como voy a decir algo ahora, me van a matar¡, ¡en fin que ya lo arreglaremos y luego las culpas al boggie que es muy socorrido y soporta todo muy bien¡
Un Robin Hood notarial que asiste a ancianitas desvalidas, a las que todos a quienes quieren engañar y que, a pesar de todo, ha convertido su notaría en un nicho de la honradez y que ha conseguido duplicar lo que firma. En cambio, a mi, la honradez me sitúa en una proyección de 750 escrituras este año (cálculo anterior al covid-19) porque la anciana desvalida que no firma en mi notaría sí que firma en otro sitio y su familia y los mamporreros que rodean la operación, no quieren volverme a ver ni en pintura en el resto de sus vidas. Donde pone ancianita desvalida, pueden poner cualquier hijo de vecino que, sin tener costumbre, vaya a una notaría con otros que teóricamente le protegen porque son profesionales de lo suyo, aunque más bien son profesionales de llevarse lo suyo por lo que cuando se les pone en peligro su tajada darás lugar a que emigren a otra notaría donde no se metan en berenjenales y se practique ese deporte nacional del “eso no es cosa mía”. Hubo un día en que yo en mi notaría firmaba 1.250 escrituras. Fue un espejismo. Duró solo un año. En cambio Robin Hood en tan solo cinco años de trabajo en la notaría ha duplicado las firmas en el despacho. ¿A quién se creen a Robin Hood o a mi? Seguro que a Robin Hood, claro.
El éxito radica, dice él, en hacerse entender, en no ser ni serio, ni técnico, en contar las cosas para que se comprendan por cualquiera.
Por lo visto tiene unas magníficas vistas en su despacho. En cambio en los ventanales del mío hay carcoma y mi casero hace meses que lo sabe y no me soluciona el problema. El jodío bicho que yo pensaba que funcionaba de otra manera, se comerá los ventanales y continuará comiéndose el despacho que heredé de mi padre. Lo conservo por amor a él, pero tampoco hubiera tenido pasta para comprarme otro de la misma calidad.
En el despacho de Robin Hood se hacen muchas mil firmas al año aunque hace cinco años se hacían la mitad. Por lo visto explicando las cosas de manera sencilla y protegiendo por igual al comprador y al vendedor se ha corrido la noticia por toda la ciudad y la gente se da tortas por firmar con él. A mi, en cambio, cuando explico al comprador la jugada que le quiere hacer el vendedor, consigo que ese vendedor no vuelva por mi notaría nunca más (salvo que quiera comprar, que entonces sí que me quiere volver a ver). Cuando, por poner otro ejemplo, le explico al vendedor (o a un pobre donante) que pagará por la ganancia en renta, el que le trajo a la notaría a vender procura elegir a otro que no se lo explique y que no le fastidie más operaciones. Ya filosofé sobre aquello de que mi notaría es mala para vender pero buena para comprar.
En mi notaría solo tenemos una maquina de agua y, hombre, si alguien necesitara de un café podría ofrecérselo, pero no veo porqué una notaría tiene que ofrecer cosas para beber. Si fuera en Mondoñedo, al primer día alguien diría: “¿Que tés de tapa?”.
Al final lo que pasa es que jugamos en distintas divisiones, aunque no lo olviden: las reglas del juego son las mismas para todos y lo que importa es el resultado final del partido (la escritura y los efectos y consecuencias que de ella se derivan), no las cuentas del Notario, ni sus mundos de Yupi.
Tengo escrito sobre la rúbrica un post que me parece que está bastante redondo y en el que me planteo el asunto de los que no rubrican o se plantean no hacerlo. Es este.
Sin embargo lo que planteo en esta mini entrada no es sobre el dilema “rubricar o no rubricar”, sino más bien sobre el dilema “¿rubrico yo o me rubrica un rubricator de mi oficina?”.
No soy perito calígrafo, pero, francamente, creo que este caso es clarísimo. Vean ustedes mismos. En la primera foto, la rúbrica sospechosa de no haberse hecho por el Notario:
En la segunda foto, la que sí parece que ha sido hecha por el Notario:
La rúbrica de la foto de la segunda foto es más corta, más firme, más segura y está hecha con un bolígrafo de tinta azul de tono más apagado que el de la primera foto. Además esa rúbrica, que está en el último folio de la copia (junto con el pie de expedición, el sello de seguridad y el de la notaría), sí que está hecha con el mismo bolígrafo que usó el Notario para firmar, signar y rubricar la expedición de la copia. Tal vez se la gastó la tinta o cambió de postura …
Conclusión:Alguien le rubricó las hojas previas de la copia limitándose el Notario a rubricar la última hoja y a firmar, rubricar y signar en esa misma hoja.
No me parece bien no rubricar pero muchísimo peor me parece que te lo haga otro. ¡Leche!, para eso, no lo hagas y ya está.
He leído recientemente, muy recientemente, en un periódico la noticia de que las notarías de Fulano y Mengana se fusionaban.
Inmediatamente me puse a pensar como les sentaría la noticia al resto de los compañeros de la plaza porque sí, hay más notarías: Fulano y Mengana no son los únicos Notarios de la plaza (si lo fueran, su fusión seguramente no hubiera salido en prensa).
Su fusión (su convenio, su unión de despacho) es completamente reglamentaria puesto que el número de plazas en la localidad lo permite (no entro en otras consideraciones que las “fusiones” han de respetar), pero ¿es correcto que la noticia se publique en un periódico (de gran tirada)?
Pues desde el punto de vista del periódico sin duda que lo es, pero desde el punto de vista de Fulano y Mengana pues no lo tengo tan claro, la verdad. Si yo estuviera en esa situación hubiera llamado a mi Decano y le hubiera preguntado: “Oye Decano, un periódico quiere publicar una noticia sobre el convenio entre Mengana y yo, ¿cómo lo ves?” y si el Decano me dijera que lo veía bien, pues venga que salga, que se publique, pero si el Decano me dijera que no lo veía, teniendo en cuenta que yo tampoco lo vería, pues creo que le hubiera dicho al periódico: “Oye mira, que no, que no me parece bien y que los compañeros de plaza se pueden sentir molestos. Creo que aunque el hecho sea noticiable (sin duda que puede serlo), nuestra condición de funcionarios públicos a cargo de una oficina pública pero con un componente tan especial y sensible como es el propio de una notaría nos debe mantener al margen de este tipo de cosas, así que mejor prefiero que no lo hagáis”. En realidad creo que ni hubiera llamado al Decano.
De todas formas, a fin de cuentas, alguien le habrá suministrado el periódico toda esa información, ¿no?
En mi opinión, antes no era necesario defender el Notariado porque no era prácticamente cuestionado. Los Notarios sufríamos los sambenitos clásicos y poco más (los Notarios solo firman, los Notarios son muy caros …). Sin embargo ahora sí que creo que hace falta una defensa más intensa y más que del Notariado en sí (como suma de los Notarios), una mayor defensa de la función que el Notariado tiene encomendada pues parece (solo parece, pues buena parte de la gente habla sin conocimiento de causa) encontrarse algo tocada y amenazada con el consiguiente peligro para toda la sociedad. Soplan vientos de desprestigio no siempre merecidos …
Hace unos días recibimos una propuesta interesante de actuación colectiva que se ha puesto en marcha por un Notario individual o de base. Me llamaron la atención unas cuantas cosas de su misiva y me gustaría hacer algunos comentarios en este recóndito apartado de mi blog.
Fueron estas:
¿La nueva Ley de Crédito Inmobiliario plantea un incierto escenario para todos los Notarios? Bueno, para unos mucho más que para otros. Ya lo dije aquí: “¿Cuántas hipotecas firmo yo? ¿Cuántas firmaré a partir de ahora con este nuevo lío con el AJD (o con la LCI)? En la sección Informes de mi Programa de Gestión de la notaría, he visto que llevo 35 hipotecas en 2018. Bueno no son 35 porque en esta cifra están incluidas novaciones y ampliaciones. Hipotecas nuevas serán unas cuantas menos. Efectivamente, son 25. He firmado 25 hipotecas en un año y eso representa el 6% de mi facturación hasta el día de hoy, así que aunque la hipoteca vaya a pique, yo, Justito El Notario, sobreviré a la hipoteca y hasta podría quitarme de encima muchas firmas a cara de perro de las que estoy absolutamente harto”. No obstante, no se trata solamente del volumen de trabajo que representan las hipotecas en nuestros despachos y cifras de facturación, sino que se trata también de la forma de tratarlas de cada uno; es el tiempo que empleabas en hacerlas y en explicarlas y el que vamos a emplear a partir de ahora (¿con qué resultado?). Tal vez algunos no se puedan permitir la “pérdida de tiempo” que representará dar tanta explicación.
¿Tienen todos los Notarios las mismas inquietudes o preocupaciones? Es obvio que no. Podemos compartir algunas pero existen profundas diferencias entre nosotros. ¿En qué me puedo parecer yo a un compañero que firme en un año más documentos de los que yo he firmado en dieciséis? A mi juicio, en absolutamente nada.
¿Tiene el Notariado o todos los Notarios trapos sucios que lavar? Mis trapos sucios caben en la lavadora del Baby Mocosete. A mi juicio hay más trapos sucios del Notariado individual que del Notariado colectivo. El que quiera lavar trapos sucios, lo que primero debería hacer es no ensuciar más trapos a partir de ahora, sino tendrá que continuar lavando. Si hay trapos colectivos, lo que debemos es arrimar el hombro para que las cosas cambien y que no haya ninguno más en el futuro. Los trapos sucios colectivos son además, en muchas ocasiones, derivaciones de los trapos sucios de las individualidades que no tendríamos porqué lavar, aunque pueda ocurrir y hasta sea comprensible y humano que suceda en todas las colectividades o grupos sociales.
¿Es posible una alta y recurrente participación de todos los Notarios en algo?A mi me parece que los enjambres funcionan para las abejas. Es muy difícil hacer equipo y más aún mantenerlo una vez que lo has conseguido formar. A medio plazo, los equipos se deshacen.
¿Se avecinan grandes cambios? Siempre hemos estado cambiando. Yo no tengo un temor especial a los cambios. Francamente, a nivel personal, tengo poco que perder (y probablemente aún mucho por ganar) por eso no tengo miedo. A nivel general, los grandes cambios afectan por igual a toda la sociedad y a todos los colectivos. Espero que seamos capaces de conseguir hacernos valer porque nuestra función bien ejercida no necesita defensa alguna.
¿Es un temerario el que no lo percibe así? A mi juicio temerario no es la palabra. Incauto quizá me guste más que temerario. En realidad, a mi me parece que la temeridad es hacer otro tipo de cosas que pueden acabar con la función y que constituyen esos trapos sucios de los que podríamos estar hablando.
Y todo por culpa de un presupuesto pedido a destiempo, porque si lo hubieran pedido a tiempo, esto no hubiera pasado.
Estoy más que harto de los que se llevan el gato al aguafacturando a la baja y vulnerando las normas arancelarias.
Entre ellos habría que distinguir los que lo hacen mediante descuentos antirreglamentarios o incluso falseando los datos que les permiten una incorrecta facturación de una escritura (con el correspondiente fraude en los índices), de aquellos otros que simplemente se limitan arestar servicios haciendo correr riesgos a sus clientes pero asumiéndolos también ellos mismos y por ende el seguro de responsabilidad civil en cuyas cuotas acaba influyendo, no lo duden, la siniestralidad del colectivo en su conjunto.
En el segundo grupo están aquellos que juegan con no acreditar el Catastro, con no pedir información de deudas del IBI, con no solicitar nota continuada (si la piden y la mía está vigente debe llegarme el aviso de la nueva solicitud) o con no incorporarla, con no comunicar el hecho imponible de la plusvalía municipal, con no justificar los medios de pago manifestados, con no presentar telemáticamente o con no arrastrar las normas de comunidad o la descripción de un edificio en su conjunto.
Por supuesto, también están los que no se enteran de lo que se cuece en sus despachos y aquellos a los que les da igual ocho que ochenta.
Claro, así yo también facturaría por 250 Euros una compraventa de una plaza de garaje y nadie se me quejaría de lo caro que soy. No se quejaría, por supuesto, siempre que no le pase algo. Si le pasará, sin duda pondrá el grito en el cielo y considerará que el sistema de seguridad jurídica es una puñetera M que debería ser sustituido por la dichosa cadena de bloques o por cualquier otra cosa, mandándonos de paso a todos los Notarios al paredón, a ser posible.
Evidentemente a los ladrones de escrituras el cabreo que se pueda coger cualquier cliente (salvo aquellos que sean muy poderosos) les entrará por un oído y les saldrá por el otro, entre otras cosas porque no tienen redaños para hacer frente a la situación y dejarán la papeleta, como tantas cosas en su despacho, a su sufrido equipo profesional.
Esta es la mercantilización de la función de la que me hablaba el otro día una persona que sabe bien lo que dice. Lo que no dije entonces, cuando hablé de ello, es que lo que también me dijo ese amigo es que la función se nos ha prostituido (o la han prostituido algunos) en los últimos años.
Pues yo no, señores, yo no me he prostituido, ni me prostituiré. Yo soy un Notario cuyos servicios cuestan lo que cuestan por lo que sus facturas no son negociables. Estoy hasta los H de los que cobran mal y nos quitan el trabajo a los que sí que lo hacemos correctamente.
Algunos clientes, por supuesto sin mentarlo, dejar de ver que no les gusta el arancel, que no está proporcionado. Pues claro, a mí tampoco me gusta pero no es cosa mía cambiarlo sino aplicarlo correctamente para lo bueno, como podría ser una compraventa de una plaza de garaje por 400 Euros (los que yo había presupuestado con IVA e impreso de liquidación del impuesto incluido), y para lo malo como podría ser un testamento que te ocupa cuatro horas de trabajo y me deja 55 Euros.
Por supuesto, el cliente se va con la idea de que yo soy un ladrón y el otro es su P héroe, pero no, que se sepa: el ladrón, ladrón de escrituras con malas artes, es el otro que, además, es un desprestigio para nuestra otrora muy noble profesión sin casi excepción alguna a la regla general.
Lo tengo claro, me quedan años en el poble y firmando 700 escrituras, pero no van a poder conmigo.
Curiosamente en la misma mañana me cuenta uno de mis oficiales que mientras regaba las macetas en su casa, pasó de rondón una vecina para preguntarle sobre una escritura. Mi oficial le indicó que necesitaba su ordenador para proporcionarle los datos precisos. “Pásate y lo miramos”, le dijo. “No, dice la vecina, si la escritura la hemos firmado en Talsitio“. “¿Y ahora me vienes a preguntar a mi?” Sí, es que en Talsitio era más barato pero no me han explicado nada. Claro, por 250 Euros nadie te hace un completo. Nosotros en cambio por los 400 Euros asistimos en la fase previa, en el otorgamiento y en lo que les pueda venir después a nuestros clientes.
En fin, lo dejo ya que me estoy pasando a otros temas y voy a acabar hablando de la notaría de autor que implica una labor concienzuda (profesional, perfeccionista, escrupulosa, metódica, minuciosa, honesta …) con cada asunto que pasa por las manos de uno, que va mucho más allá de la simple consecución de los efectos propios de la escritura y de la simple actuación de uno como un Notario meramente instrumental que convierte los folios de papel timbrado en un documento público notarial con todas sus consecuencias pero sin entregar a sus otorgantes un producto de calidad más allá de lo que sea estrictamente indispensable por su inscripción en los registros oportunos (que no exigen generalmente nada del otro mundo, que no le engañen).
Por cierto, le agradezco mucho a la parte vendedora que haya tenido a bien darme una explicación y estar de acuerdo en la mía.
Por lo visto en las mejores notaríasdispensan un trato personalizado. Se ve que en las demás debemos dispensar un trato impersonal o impersonalizado, vulgarizado, desconocido, anónimo, pecuario o borreguil y que cuando viene alguien le hacemos la escritura que le hacía falta al anterior cliente y no la que ese nuevo cliente necesita . Venga hombre, ¡vete por ahí¡ ¡menuda tontería¡ y lo jodido es que ese dichoso lema te lo encuentras en un montón de webs notariales. ¿Saben lo que digo yo a mis clientes? Que hacemos las escrituras como si fueran para nosotros mismos.
¿Mejores notarías? Supongo que las pichas se las miden entre ellos mismos porque no creo que exista una ATP notarial o similar o ¿es que yo me he perdido algo? Ellos se lo guisan y ellos se lo comen, no necesitan a nadie más, pero, oiga, ya aburren, la verdad. Siempre son los mismos y encima hay que llevar cuidado que son de piel fina y pueden demandarte en cualquier momento, por haber dicho alguna cosa que les ofenda, dicen que sin tener pruebas (¿?) y minando con ello su reputación.
¿Notarías colaboradoras? Esto que es ¿la red de amiguetes de Santiago Segura? Apostaría a que sé quienes son los de cada ciudad. Voy a levantar un acta notarial de esas que les gusta hacer a los políticos (pero por mi y ante mi) para dejar constancia fehaciente de mi apuesta; luego voy a mandar a un señuelo que llame a esas notarías para ver que otras notarías le recomiendan en esas ciudades y con lo que me cuente, contrastaré sus averiguaciones con mis manifestaciones.
Además, ¿no somos todos compañeros? Yo también prefiero a un amigo compañero que a un compañero no amigo cuando tengo que enviar a un cliente mío a otra ciudad, pero no se me ocurre montar una red de amigüitos o amiguetesen mi página web.
Yo no tengo empleados, ni empleadas guapis, ni salas de firma numeradas, ni vallijas para tomar el té, ni un gorila en la puerta, ni un jefe de protocolo. En fin, yo no tengo nada de toda esa mierda de la que ya, francamente, estoy bastante harto y de la que estamos hartos la inmensa mayoría de todos los demás.
Los excesos con el 153 (un 153 previsto de antemano o a la carta)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El caso es que se firma una escritura cuyo título ocupa siete de las diecinueve líneas de un acta de subsanación ex artículo 153 del Reglamento Notarial. El acta tiene siete folios y en ella, después de centrar la cuestión con remisión a la escritura subsanada para evitar repeticiones innecesarias, se empiezan a enumerar las problemas que presentaba la matriz subsanada. Sin ánimo exhaustivo se habla de omisión de las fincas registrales objeto de aportación; de que había una serie de inmuebles aportados bajo condición cuyo cumplimiento se acreditaría bajo un procedimiento recogido en la propia escritura subsanada y de que en ejecución de ese procedimiento previsto en la escritura subsanada pues se incorporan un serie de documentos cuyas firmas se van legitimando por el autorizante que declara suficientes las facultades de los que los suscriben en base a una serie de apoderamientos. También se incorporan como anexos otros documentos relativos a inmuebles cuya aportación exigía algún requisito administrativo complementario. El procedimiento inicialmente establecido, alegando el cierre del protocolo anual, se altera en cierta medida y, sobre la marcha, en este singular 153 del Reglamento Notarial. Y para cerrar la jugada, el Notario, el solito declara que el procedimiento (del que se ha salido) ha quedado perfectamente cumplimentado. Con un par de huevos.
La cosa no acaba ahí porque a continuación se complementan datos omitidos de la descripción de unos cuantos inmuebles aportados (cosa que se dice que ya estaba prevista inicialmente) mediante la incorporación de notas simples (cosa harto curiosa, subsanar un defecto con lo que ya consta en el registro al respecto y este aporta) y luego, muy cumplidor, este fedatario efectúa la comunicación a efectos de la plusvalía municipal a los ayuntamientos afectados e incorpora los justificantes recibidos. Que suerte habrá tenido de no encontrarse municipios fuera del sistema en una escritura con tantos inmuebles y ese enorme volumen.
Finalmente se despacha con un “en estos términos quedan subsanadas las omisiones padecidas en la escritura”. AMÉN.
Al parecer, y como estaba prevista (¿es posible prever o pactar un 153?), la subsanación se cobra y Don Notario se cubre las espaldas incorporando documentos justificativos del compromiso de pago del preadvertido Paganini.
En fin … sin duda esto es hacerse un 153 a la carta. Una extralimitación clamorosa, a mi juicio, de lo que nos permite hacer ese artículo a los Notarios que no entiendo justificada de ninguna manera, ni por parte de las empresas afectadas que deberían tener interés en comparecer y firmar, ni muchísimo menos por parte de este Notario que me parece un auténtico Barrabás que hace uso de un procedimiento excepcional para darle un uso totalmente desproporcionado.
Estaría bien que apareciera el Registrador de Villatrucios de Abajo y le echara por tierra el inventito, pero claro en estos casos hace falta un valiente que diga que no a algo, cuando medio centenar de compañeros previamente no le han visto pega alguna. No perdamos la esperanza.
Por cierto, también media España notarial habrá tenido en sus manos esta subsanación.
Alcance de la rectificación de la escritura sólo por el notario
En dos recientes resoluciones, la Dirección General ha valorado sendos supuestos en los que el notario rectifica por sí solo la escritura, al amparo -se supone- del artículo 153 del Reglamento Notarial. Una de ellas es del día 11 y la otra del día 25, ambas de septiembre de 2023. Una es esta: 28-04-23 RESOLUCION.
¿Qué fue de aquéllos tiempos en los que llamabas a un compañero para interesarte por su notaría y casi que te mandaba la declaración de la renta?
Pedir informes es ahora una partida de póker. La notaría de Talsitio está vacante. ¡Hagan juego¡ Se reparten las cartas. Los jugadores son el titular saliente y los aspirantes a ser los nuevos titulares de la plaza. Se admiten apuestas. Y entonces el que se va se mete un farol o cambia de cartas o se pasa y se retira o hace trampas y se guarda un as en la manga de manera que cuando salen los resultados del concurso no se te queda cara de tonto, se te queda cara de lo siguiente.
En fin, es lo que hay, y llegará el día en que sea yo el que destape mis cartas y gane la mano y pueda decir “la Banca gana”; entre tanto, que siga pasando el tiempo y que cada uno sea consciente de sus derechos y de sus obligaciones, ya me entienden, ¿no?
Algunos casos
¿Cuántos empleados tienes y quiénes son? “No lo sé”. Me río (jajaja) por no llorar. “Eso se lo tienes que preguntar a mi compañero de despacho”. Era un C.A.R. En el siguiente concurso se fue. Resultado: La pido pero rezando que no me la den. Me la hubieran dado de no haberme ido a otra que puse antes (y que, tal vez, no hubiera puesto antes, de haber tenido más información sobre la plaza).
¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No doy datos económicos por teléfono”. Resultado: La pido. No me la hubieran dado aunque la hubiera puesto antes de la que finalmente sí que me dieron. Aquí sigo.
¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No. Tendrás que correr el riesgo”. Resultado: No la pido. No me la hubiesen dado.
¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “Sí. Tanto” (cifra “increíble” por baja). Resultado: No la pido. Me la hubieran dado.
Yo siempre he dado el máximo de información a los compañeros que se han interesado por mis notarías. Que conste.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Micro: ¿Tu crees que hay alguien que ponga 3.300 artículos a disposición de todo el mundo en un blog? Yo no era (ni seré) ningún peligro y esto es un desacierto que tendría que haberse resuelto sin paños calientes, soluciones salomónicas o de complacencia. El acuerdo es un despropósito a mi modo de ver y se mire por donde se mire.
Macro: En esta profesión … hacer el ruido justo, ponerse de perfil y pasar desapercibido.
Micro: Lo mío no era un retorno, era una pequeñísima compensación por un grandísimo esfuerzo que intenté encauzar hacia esa obra social o con el detalle simpático de la caña. Ambas cosas las había que interpretar en el contexto de una web completamente independiente de mi notaría que funciona con una identidad digital. Son miles de contestaciones que he ido dando a lo largo de seis años. El asunto estaba llegando a ser asfixiante y por eso busqué esta “original” salida. En cierta medida, comprendo lo sucedido pero en mi blog no hay ninguna clase de asesoramiento porque no actúo como Notario de Pinoso que es lo único que pueden controlarme. Compensar, no me compensa casi nada de lo que hago. Podría vivir mucho mas tranquilo viniendo a firmar las cuatro o cinco cosas de cada día y volviéndome a mi casa. Fue un error contestar como contesté, pero te aseguro que me dan caña en redes y en el blog y que me reprimo muchísimo. No conté con que este señor iba a ser el que me pusiera en problemas en una de las tres o cuatro malas reacciones que he podido tener. Si pudiera volver atrás y no hacerlo, creo que ya no querría porque todo tiene su evolución, su fin y su principio y ahora “aprendo la lección”y me reorganizo. Solo me da pena por los Amigos de Sivakasi a los que les venía de maravilla. Curiosamente puedo subir al Everest aprovechando la publicidad que genero por ser Notario para recaudar fondos, pero no puedo recaudar con lo único que sé hacer bien: mi trabajo. No creo que nadie (salvo mi madre)esté para pedirme educación mas allá de las puertas de mi notaría. En fin, el asunto está aparcado definitivamente aunque no me voy a resistir a hablar del asesoramiento en el blog.
Macro: Mi experiencia personal es que no compensa contestar emails con asuntos de todo tipo. En lo que creo que te ha podido el carácter es en la respuesta. Todos tenemos un día malo y estamos cansados que nos tomen por tontos: “molestar sin querer pagar”, como si esto se mantuviese solo. Pero como soy más viejo, ya he aprendido que antes de contestar emails, webs o teléfono, debe respirarse y contarse hasta 100 (bueno, entre nosotros, no lo he aprendido del todo y el carácter a veces me puede …). No podían respaldarte en usar esas expresiones y estoy seguro que tú mismo estarás arrepentido de usarlas, pese a que fuese ofensivo el comentario del no-cliente. En definitiva, tómalo al revés y recuerda que “verba volant; scripta, manent”. Despreocúpate y pasa página
Micro (otro): Hay un elemento que no se ha tenido en cuenta: en todo juicio con posibles consecuencias punitivas relativo a injurias y similares, hay un elemento que el juez siempre debe apreciar si está presente, pues es su obligación ponderar atenuantes, y esa atenuante es la existencia o no de provocación, un concepto que aquí no se valora o cita en absoluto. Pueden pensar que ellos no son jueces y que solo tiene potestad para enjuiciarte a ti, y no para darle un tirón de las orejas al que se queja; pero nada les hubiera costado, a la luz de tu defensa, mencionar el tema de pasada.
Comarca:“Porción de territorio, más pequeña que una región, que se considera homogénea por diversos factores, como las condiciones naturales o la persistencia de demarcaciones históricas”.
¿Puede utilizarse una notaría como un factor homogeneizante en un sistema en el que no existe la competencia territorial en materia notarial salvo en contadas ocasiones?
¿Puede buscarse un vínculo territorial más allá del que le corresponda a esa notaría con arreglo a la denominación del municipio en el que se encuentre y del Distrito Notarial al que pertenezca?
Pues va a ser que no, porque sí es así, creo que yo hubiera podido anunciarme como Notario de A Mariña Central, de la Menorca Central, del Altiplano Bajo, del Vinalopó Medio o de las Tierras Fronterizas de Alicante y Murcia, ¿no? Pues no, yo fui Notario de Mondoñedo y de Es Mercadal y lo soy de Pinoso y punto.
De nuevo, cosas menores, pero que no se pueden hacer. No podemos dedicarnos a generar confusión, cuando mucha gente desconoce que puede elegir (con algunas excepciones) al Notario que le parezca oportuno aunque sea el de cuatro comarcas más allá o más acá, el de la provincia de al lado o el de la otra punta de España.
Existen, y conviene recordarlo, las notarías demarcadas en barrios concretos y también notarías que tienen que tener despacho abierto en dos municipios al mismo tiempo.
Notario barato en Talsitio para todo tipo de trámite
Tomado de una web notarial que a mí me da auténtica vergüenza.
“Notario barato en xxx, xxx para todo tipo de trámite.
Si te encuentras en pleno proceso de gestión de trámites legales de cualquier envergadura y estás buscando un notario barato en xxx, xxx, contacta con xxx. Te ayudará a resolver todas estas gestiones con total transparencia y eficacia.
Notario para la compraventa de vivienda en xxx, xxx barato”
Yo le dejo a la RAE que califique esta publicidad indigna. Barato es:
Que tiene un precio bajo o más bajo de lo normal.
Que hace pagar un precio bajo, o más bajo de lo normal, por sus servicios.
Que requiere un gasto pequeño, o menor de lo normal.
De baja calidad.
Que no supone dificultad o esfuerzo.
Venta de artículos a bajo precio con el fin de liquidarlos pronto.
Fraude, engaño, trapicheo.
Trueque, cambio.
Fraude en una venta..
Como decía mi querido amigo Luis: “Pobre ser”. Tanto estudiar para acabar de notario barato. Puaj … y encima lleva cuatro días, cuando lleve cuatro años o cuarenta, ¿qué será capaz de hacer?
Atiendan también a esto otro: Notaría barata. Apostaría que ahí detrás hay un notario de verdad (bueno, de mentira…. así que no vayan …huyan … despavoridos a poder ser).
Ayer me daba la sorpresa el Artículo 71 con el asunto de la publicidad y hoy el siguiente, el Artículo 72 del Reglamento Notarial que se refiere al importantísimo asunto de la Demarcación Notarial que traté un poquito aquí y que dice que es posible que los Notarios actuemos (o no) con notorio celo.
“Artículo 72
…
Como complemento de la demarcación notarial, la Dirección General, previa audiencia de los Colegios y de acuerdo con la Mutualidad Notarial, hará una relación revisable cada dos años de las Notarías enclavadas en zonas rurales que, aun sin producir lo necesario para la decorosa subsistencia de un Notario, se consideran imprescindibles para el buen servicio público. Estas Notarías, independientemente de la congrua normal que les corresponda por razón de folios, disfrutarán por razón de residencia de una subvención anual, cuyo percibo estará condicionado a que el Notario atienda con notorio celo a su Notaría, y visite periódicamente los pueblos de su distrito que determina la Junta directiva.
La revisión no perjudicará los derechos adquiridos por los titulares de Notarías que pierdan la consideración de subvencionadas en virtud de dicha revisión”.
Ya me gustaría a mi saber como se juzga lo de atender con celo tu notaría. ¿Llevas a unos paisanos que lo atestigüen? ¿Preguntas a los Alcaldes de los municipios de alrededor? ¿Giras inspección para ver si el Notario reintegra o no lo hace? ¿Pones un Bando en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento?
Es perfectamente posible que uno atienda con celo y ese celo no sea notorio o no sea comprendido adecuadamente y se confunda con lo que no es porque muchas veces se da mérito a quien no le corresponde (los rápidos) y se le quita a quien sí (los seguros). Es más hay cosas super notorias y que no se persiguen como los C.A.R. Yo diría que el celo a los Notarios se nos debía presumir y que la notoriedad no debería ser relevante. En fin, dejo el tema que me pierdo.
Curioso también lo de los derechos adquiridos. ¿Quiere decir que si tras la revisión pertinente se entiende que ya no corresponde la subvención anual, puedes ostentar algún derecho adquirido? No se me ocurre porqué razón iba a ostentarse. A mi todo esto me suena a chino.
Esto de los concursos es cada vez más insufrible (al menos para mi que estoy en todo mi derecho de sufrir por lo que me parezca oportuno sobre todo si lo veo injusto).
Que cara de imbécil, de panoli integral, se te queda en los concursos cuando de repente te encuentras entre las resultas, una notaría que te interesa y unas cuantas líneas más abajo descubres que otra notaría de la localidad que hace años que nadie quería, se ha cubierto.
Luego vas tirando un poco más del hilo, atas todos los cabos y caes en el tejemeneje del que se va y del que llega a una notaría que no quería ni el último de la última promoción ingresada.
Yo creo que en la relación laboral con mis empleados solo hay dos partes: cada uno de mis empleados por su parte y yo por la mía y aunque tengo poca idea de Derecho Laboral (casi ninguna en realidad) estaría dispuesto a asegurar que la subrogación de empresa no se puede pactar: o la hay o no la hay, pero no podemos inventarla para asegurarnos su efecto (o un efecto parecido más bien) cuando no se dan las circunstancias objetivas y subjetivas que deben concurrir, ¿o sí?
La honradez empieza por uno mismo. El que no la practica no puede exigir, ni puede ampararse en “esto es lo que hace todo el mundo”.
Publicidad de los Notarios (artículo 71 del Reglamento Notarial) y del redactor de la minuta
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Este repaso que voy haciendo al Reglamento Notarial los días en que me sobra un minuto para dedicárselo, está siendo más que interesante. Cuantos detalles olvidas con el paso del tiempo. Hoy le ha tocado el turno al Artículo 71 que dice:
“Como consecuencia del carácter de funcionario público del notario y de la naturaleza de la función pública notarial, la publicidad de la oficina pública notarial y de su titular deberá realizarse preferentemente a través de los sitios web de los Colegios Notariales y del Consejo General del Notariado.
A tal fin, los Colegios Notariales mantendrán una lista actualizada de los notarios que estuvieran colegiados en su ámbito territorial accesible al público en su sitio web. En dichos sitios web, y a los efectos de la identificación del notario y localización de la oficina pública notarial, se incluirá el nombre y apellidos del notario, su fotografía si éste lo solicitara, y la dirección, correo electrónico y números de teléfono y fax de la oficina pública notarial.
En modo alguno los notarios podrán anunciarse directa o indirectamente a título de sucesores de un titular de la misma Notaría.
Igualmente, el local de la oficina pública notarial podrá anunciarse mediante una placa, respecto de las que las Juntas Directivas podrán adoptar medidas sobre la forma y dimensiones”.
Ya lo he destacado en negrita pero insisto:
.- Preferentemente. ¿Y qué otros medios podrían ser? Siempre estamos diciendo que los Notarios no podemos hacernos publicidad pero el Reglamento utiliza el término “preferentemente” cuando podía haber dicho “exclusivamente”.
.- “A título de sucesores”. Pues yo conozco a un Notario que cumplió 90 años como Notario el año pasado. Así que como hace noventa años hacía falta tener 25 años de edad para ser Notario, pues como mínimo tiene ya los 115 años; y si además se le alargó la oposición y aprobó después de opositar once años como lo hice yo, pues tendrá unos 124 años. No sé como habrá podido evitar jubilarse pues debería de estar jubilado desde al menos el año 1974. ¡A ver si es que tiene un sucesor¡
También tiene razón un compañero que me dice vía Facebook:
“Si no podemos anunciarnos a título de sucesores de otro Notario, ni directamente, ni indirectamente, ¿eso quiere decir que sí podemos hacerlo, directa o indirectamente, “en nombre propio”?”
.- Lo de las dimensiones de la placa casi mejor que no lo comentemos. Ayer mismo llegó una foto de un “cartelazo” inmenso en una notaría de reciente apertura. Me pregunto si no estaría de más girar inspecciones a los nuevos locales en que se instale una notaría para dar el VBº a efectos publicitarios y de uniones de despacho.
Yo creo que aquí nos hace falta crear una especie de Asuntos Internos …
¿Y podría hacerse publicidad el redactor de la minuta?
Si una escritura se redacta con arreglo a minuta, ha de indicarse que es así y quién la ha proporcionado. Vale, pues vayamos mas allá. ¿Y podría decirse que?:
“El presente documento ha sido redactado con arreglo a minuta presentada por el letrado de * DON *, con domicilio profesional en *; tfno para comunicaciones * y email para comunicaciones *”.
Pues a mí no me parece mal, pero ¿qué se consigue? Pues concretar quién es el autor y determinar las responsabilidades. Paralelamente el redactor consigue una publicidad aunque se incorporen sus datos personales lo que si no firma no sé si podría plantear algún problema de protección de datos.
¿Por qué mantienen los anonimatos cuando el concurso tiene el resultado ya aprobado?
Todos los clientes de la gestoría suscritos a sus servicios pagamos el mismo dinero y no tenemos porqué estar buscando el resultado por otra parte perdiendo el tiempo en ello. No quiero tenerme que ir a Ancert a buscarlo. En beneficio de todos habría que facilitar el acceso al resto de la información indicando dónde está disponible sin necesidad de tener que buscarla. Los concursos han cambiado mucho, cada vez se concursa más por Ancert y cada vez habrá más sorpresas y más disgustos. Los no concursantes, también clientes de la gestoría, tenemos intereses a proteger concursemos o no concursemos.
Francamente yo ya estoy harto.
Por cierto, ¿cada cuanto son los concursos? Entre 2010 y 2020 ha habido veinticuatro concursos. Son once años y veinticuatro concursos. Una media de uno cada cinco meses y medio.
Tengo un plan secreto; he hecho una apuesta y está documentada. Cómo se confirmen mis sospechas voy a montar un pollo.
Una gran reflexión a propósito de los otorgamientos electrónicos
Se hablaba de otorgamientos electrónicos cuando alguien dijo:
“Entre nosotros hay verdaderos genios del Derecho, desde luego. Pero no todos lo somos. Si el listón a que el Notariado se compromete públicamente es el de los primeros, las limitaciones de la mayoría harán que toda la profesión se desacredite ante la opinión pública que aspira -porque se le ha prometido- a obtener enseguida y por muy poco un servicio de altura excepcional. Y eso porque nuestras reglas y honorarios son iguales para todos y el carecer de la posibilidad de diferentes cachés y la de rechazar encargos que tiene cualquier otra profesión, imposibilita que la sociedad discrimine, de modo que el juicio que merezca la media será el que se atribuya a todo el cuerpo y, si esa media no alcanza la excelencia prometida, el cuerpo entero recibirá un juicio severo. Lo que juzgue la sociedad será también lo que juzguen los jueces“.
No es la primera vez que algo que dice ese alguien es compartido al 100% por mí, si bien en este caso yo voy mas allá que él para decir que eso que cuenta ya existe actualmente o mas bien que eso que cuenta ha existido y existirá siempre.
Efectivamente, hay compañeros que son unos genios y que tienen enraizado tan profundamente el Derecho que son capaces de contestar, argumentar y contraargumentar sobre cualquier tema que se les proponga. Al otro lado del ring están los que estudiaron lo que necesitaron para aprobar y ya no volvieron a dar golpe en su vida. En medio, estamos todos los demás. Sin embargo, no hay que pensarlo con motivo de que antes o después (mas pronto que tarde) nos lleguen los otorgamientos electrónicos; eso que cuenta el compañero pasa (y ha pasado) actualmente con cualquier tema con un mínimo de dificultad sin que la sociedad discrimine, y juzgándonos ya a todos por igual, tal y como hacen los jueces cuando tienen la ocasión de hacerlo. Vamos, que esto es un problema actual y no hace falta que pase un año, ni cinco, ni doce, ni que los otorgamientos electrónicos pasen a constituir nuestro día a día.
¿Solución?
Seamos francos. Ninguna solución y ninguna esperanza, ni la mas remota. Genios no lo vamos a ser todos por mucho que nos gustara serlo así que a los normalitos solo nos quedan estudiar y a los torpes, vagos y hasta maleantes no hay mas remedio que soportarles tanto nosotros como el resto de la sociedad que nunca será capaz de discriminarnos a los unos de los otros.
Sirva de ejemplo para todo lo que estoy diciendo, el que caso que viví hace tiempo con un amigo relacionado con nuestro mundillo y lector asiduo de mi blog en el que muchos saben que me he lamentado en numerosas ocasiones de la falta de criterio de la población a la hora de elegirnos. A este amigo, cuando le llegó el momento de vender una propiedad, le pregunté a qué Notario tenía pensado ir. Su respuesta fue que le daba exactamente igual porque todos éramos iguales y cobrábamos lo mismo. La moraleja es que mi amigo no había aprendido nada después de leerme tanto y ello sin necesidad de haber llegado a la era de los otorgamientos electrónicos.
Por supuesto, no solo somos nosotros, no solo somos los Notarios. Lo expuesto es absolutamente igual para cualquier otra profesión, oficio, gremio o corporación, así que los que tengan la esperanza pueden irse haciendo el ánimo de perderla.
Quizá lo único que les recomendaría a los que me lean es que cuando alguien les diga que vaya o que no vaya a un Notario concreto, pidan una segunda opinión y que no se dejen llevar por lo primero que les digan. En muchos casos es posible que el opinante tenga mucho interés en llevarles a donde le convenga a él que a donde a ustedes les convenga.
¿Qué me podrían pedir para iniciar la designación de mediador concursal?
Pues mire con arreglo al FORMULARIO NORMALIZADO DE SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO de su cliente que usted me ha enviado, esta es la documentación que necesito:
DNIS de concursado y esposa.
Certificado negativo de su inscripción como empresario.
Empadronamiento.
Certificado de matrimonio y de nacimiento de hijos.
Certificado de antecedentes penales.
Cuatro declaraciones de IRPF anteriores.
Tres nóminas y contrato de trabajo.
Certificación de dominio y cargas de los inmuebles.
Escrituras de propiedad y cargas hipotecarias.
Mis nuevos amigos tuiteros de Insolvenia, me preguntaron al leer esta entrada que si no pedía el informe de tasación actualizado del bien y me comentaron al respecto lo siguiente: “El formulario contiene ese requisito. Se utiliza para saber si hay parte del préstamo hipotecario que pueda someterse al acuerdo. Básicamente es para el cálculo del privilegio especial.” Me indicaron que ellos sí que lo pedían. Tomo nota. Gracias.
Terminaremos de afinar cuando tengamos todo y el borrador esté ya preparado.
Otro día viene un soltero con un hijo que lo único que tiene es un coche y que está en el paro:
DNI del concursado.
Certificado negativo de su inscripción como empresario.
Certificado de nacimiento de su hijo.
Certificado de antecedentes penales.
Documentación del vehículo.
Cuatro declaraciones de IRPF anteriores (o las que tuviere de estas últimas cuatro)
Tres nóminas y contrato de trabajo (si trabaja y parece que no lo hace) o certificado acreditativo de alguna de las siguientes situaciones:
Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.
Certificado de pensión de jubilación
Si estuviera obligado a llevar contabilidad, las cuentas anuales correspondientes a los tres últimos ejercicios.
Terminaremos de afinar cuando tengamos todo y el borrador esté ya preparado.
¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?
Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.
No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.
En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad.
Inminente reforma concursal y fin de la competencia notarial
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Decía hace pocos días un compañero que:
“Parece que la próxima entrada en vigor de la reforma concursal supondrá la desaparición del expediente del Acuerdo Extrajudicial de Pagos, y que, por tanto, los Notarios salgamos de la ecuación. Ricardo Cabanas plantea acertadamente el problema de los expedientes pendientes de firmar, por faltar datos o por otros motivos, y que están en nuestros despachos que ya no se podrán firmar a la entrada en vigor de la nueva ley, y que nos pueden dar lugar a situaciones delicadas con los clientes, que tal vez incluso hayan pagado por adelantado a alguno de los operadores que intervienen en esto y no tienen honorarios limitados por ley. Parece que habremos de estar pendientes de la PUBLICACIÓN EN EL BOE de la nueva Ley, ya que, tras su entrada en vigor no deberíamos comenzar ningún procedimiento, y hasta su entrada en vigor, podríamos comenzar los pendientes; a salvo mejor criterio“.
La interpretación de la propuesta de Cabanas por Carlos Marín se traduce en un escrito que se entregaría a todo promotor posterior del expediente, quedándonos nosotros un recibí firmado. Es este:
“En relación con el trámite que viene realizando en esta Notaría, dirigido a obtener el nombramiento de un mediador concursal, un expediente que aún no está iniciado formalmente, por no haber aportado, como requirente, toda la documentación necesaria para ello, ante la perspectiva de cambios importantes en la Ley Concursal y específicamente en la regulación de esa figura, como : ADVERTENCIA NOTARIAL, le comunico que debe procurarse asesoramiento legal específico sobre la posibilidad de seguir solicitando tal nombramiento y sobre el régimen a que estará sometido, una vez que las Cortes Generales aprueben y entre en vigor la nueva legislación, una aprobación que podría ser inminente”.
Es una suerte contar con compañeros como Ricardo, Carlos o Salvador. Gracias.
Novedades
Ya tenemos el texto en el BOE (6/9/2022). Establece una vacatio legis de 20 días. Entrará en vigor el 26 de Septiembre (si no me equivoco).
La presente ley entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», con excepción del libro tercero del texto refundido de la Ley Concursal, que entrará en vigor el 1 de enero de 2023, salvo el apartado 2 del artículo 689, que entrará en vigor cuando se apruebe el reglamento a que se refiere la disposición transitoria segunda de la Ley 17/2014, de 30 de septiembre, por la que se adoptan medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial y la disposición adicional undécima referida a los aplazamientos y fraccionamientos de deudas tributarias por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, que entrará en vigor el 1 de enero de 2023.
El Libro Tercero regula Procedimiento especial para microempresas y el 689 forma parte de ese Libro.
En breve, seremos libres …
De paso:
Modificaciones del Código Civil: Custodia compartida (art. 92, 7), responsabilidad de los bienes gananciales (art. 1.365) y art. 914 CC.
También se modifica la Ley de Sociedades de Capital: Artículo 356 apartado; se añade un apartado 3 al artículo 365 y se modifica el artículo 367.
Y se modifican el artículo 3 y el 82 de la la Ley Hipotecaria.
Insolvencia provisional parcial de Sociedad Limitada
La Ley de la Jurisdicción Social (Ley 36/2011) en su art. 250 establece:
“Investigación judicial del patrimonio del ejecutado.
1. Si no se tuviere conocimiento de la existencia de bienes suficientes, el secretario judicial deberá dirigirse a los pertinentes organismos y registros públicos a fin de que faciliten la relación de todos los bienes o derechos del deudor de los que tengan constancia, tras la realización por éstos, si fuere preciso, de las averiguaciones legalmente posibles.
2. También podrá el secretario judicial, dentro de los límites del derecho a la intimidad personal, dirigirse o recabar la información precisa para lograr la efectividad de la obligación pecuniaria que ejecute, de entidades financieras o depositarias o de otras personas privadas que por el objeto de su normal actividad o por sus relaciones jurídicas con el ejecutado deban tener constancia de los bienes o derechos de éste o pudieran resultar deudoras del mismo”.
Así que el secretario judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia) debe dirigirse a los Registros Públicos para que le faciliten los bienes del deudor cuando se persiguen bienes para embargar y si no los hay, pedirá que se anote la insolvencia en el Registro Mercantil.
En este caso de hoy, me la encuentro anotada en el Registro Mercantil, pero no en el Registro de la Propiedad y da la sensación de que quién ordenara esa anotación no había buscado muy bien porque la finca objeto de mi escritura es de la sociedad teóricamente insolvente desde 1995 y se encuentra en el término municipal del domicilio social. Incluso he localizado la declaración de insolvencia en el BORME. Se derivó de una reclamación del año 2012 por importe de menos de 3.000 Euros.
En la escritura yo hice constar:
“A solicitud de los comparecientes obtengo del Registro Mercantil, e incorporo a la presente información relativa a la sociedad vendedora autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan, en cuya información consta la “declaración de insolvencia jurisdicción social de la entidad”, así como el cierre del Registro Mercantil por falta de presentación de cuentas. Manifiesta el Sr. Administrador que dicha declaración resulta de oficio remitido por el Juzgado de lo Social número XXX de Talsitio en el que se declaró la INSOLVENCIA PROVISIONAL PARCIAL de la mercantil en reclamación de la cantidad provisional de DOS MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS EUROS CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (2.223,68 €), la cual se encuentra actualmente satisfecha y pendiente de cancelación la indicada anotación”.
Es interesante destacar que resulta algo complicado suprimir posteriormente esa clase de anotaciones que solo me he encontrado en dos ocasiones con el consiguiente perjuicio para la entidad que ha podido recuperar la normalidad. Ocurre en muchas ocasiones con las situaciones de concurso que siguen apareciendo durante ¿años?
“Le pagué unos cursos a mi hermano hace unos meses. No hicimos ningún tipo de documento, simplemente hice yo una transferencia (se lo pagué yo directamente al organizador de los cursos) y ahora mi hermano me paga una parte todos los meses. ¿Podría legalizar ahora ese préstamo?“.
Actualmente, según resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo, los prestamos debe documentarse pública o privadamente so pena de tener un problema con Hacienda. Hacienda “se cree” el préstamo (con o sin intereses) cuando está documentado y siempre que puedas acreditar la amortización con los correspondientes ingresos. De no poder hacerlo, puede perderse la exención de que disfrutan los préstamos entre particulares.
Lo aconsejable, en este caso, sería preparar un documento privado de préstamo y liquidarlo como exento y, si se quedan más tranquilos, elevarlo a público en la notaría donde se justificará la transferencia, los pagos hechos y los pendientes.
¿Quién tiene que firmar una escritura de donación?
Algunas cosas se podrían contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta, y en este caso con dos preguntas:
¿Puedo regalar yo su casa (la casa de usted que me lee)? No, ¿verdad? La tiene que regalar usted, ¿correcto?
¿Y usted me puede obligar a aceptar el regalo de su casa? No, ¿verdad?
Pues contestado queda: las donaciones las firman los que donan (donantes) y los que reciben (donatarios).
Cuestión aparte y muy, muy importante es la regulada por el Artículo 633 del Código Civil que dice:
“Para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.
La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.
Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras”.
Y es importante porque permite que no se haga todo a un tiempo en cuyo caso adquiere fundamental importancia que el donatario acepte la donación antes de que muera el donante y no solo eso sino también que se notifique al donante que el donatario ha aceptado para que no se vaya todo al traste.
En mi notaría hemos tenido un caso de unos padres que en los sesenta donan varias fincas a un hijo que no acepta la donación porque estaba en la mili. Unos y otro se olvidaron del asunto y los padres murieron sin que el hijo aceptara. ¡Menudo follón¡
“Fuimos a la Muralla Púnica con la finalidad de visitar la cripta de San José y sus esqueletos danzantes puesto que había leído en el periódico “La Verdad” que eran “un ejemplo único y excepcional de un fenómeno histórico y cultural que tiene manifestaciones en toda Europa” y quedé algo decepcionado. No hay queja con las instalaciones ni con el personal (que se defendía aceptablemente de nuestras preguntas), pero la muralla es un montón de piedras (como muchos en esta ciudad y tantas otras) y la cripta, que no conserva el techo, ha sido objeto de un proceso de reconstrucción-destrucción (que incluye el “repintado” de los esqueletos) que no permite determinar (ni nos explicaron) que parte es original, que parte es reconstruida, porque destruyeron ciertas partes y porque reconstruyeron otras. Para los niños pequeños no tiene interés aunque les pueden llamar la atención un rato los huesos y calaveras. A los niños de más edad puede que les resulte más interesante. En definitiva que si vas a Cartagena, salvo que tengas mucho tiempo, dedícate antes a otras cosas. La Muralla Púnica está en segunda línea de visita a mi modo de ver”.
Conozco el Parlamento Andaluz de Cartagena y el de Murcia de la Plaza del Romea. El de Cartagena está en la Calle Jabonerías, número 3 justo al lado de la estatua del Icue.
He estado allí muchas veces casi siempre tomando un aperitivo previo a comidas o cenas y sin sentarme. Este viernes aprovechando mi nuevo club me senté con unos amigos y nos tomamos dos rondas de cervezas y un par de botellas de Barbadillo… y para empapar todo el bebercio pues una ensalada grande de tomate con aceitunas, boquerones en vinagre y bonito en escabeche, una ración de tocino grande (me vuelve loco el tocino), cuatro marineras, media tabla de quesos payoyos y media de york con queso maasdan.
En total fueron 79 € y un trato excelente por parte del camarero que nos atendió saleroso, educado y diligente.
Quedé muy satisfecho tras un día “ramadaniano” en el que no comí nada hasta la puesta del sol.
Tras varios años sin recalar en la clásica Posada Jamaica de la Calle Huerto del Carmen, número 1 de Cartagena, he vuelto este domingo.
Hemos compartido al centro unas patatas bravas (sin pena ni gloria), unas láminas de berenjenas que me han recordado mucho a las de mi madre que tanto le gustaban a mi padre (aunque me gustaban mucho más las de mi madre), unos croquetones de jamón acompañados de alioli y unos buñuelos muy ligeros acompañados también del mismo ajoaceite y de un espolvoreado de pimentón.
Para los segundos platos hemos compartido dos raciones de chuletillas de cabrito con ajetes y patatas fritas (sin duda, muy buenas) y para los postres ha habido natillas, arroz con leche, pan de Calatrava y tiramisú. Correctos.
Tras comenzar con unos quintos bien frescos, hemos pedido un vino blanco que ha vuelto a los toriles casi sin necesidad de probarlo. Un fallo de bulto sacar de vaya usted a saber donde un vinucho de tres al cuarto y encima completamente pasado. Lo hemos sustituido por un Jumilla Pino Doncel que es un buen vino aunque quizá no para los 18 Euros que costaba (a mi modo de ver).
En total han sido 131 € que me han parecido demasiado para este local aunque fuéramos cinco personas.
De chiste pedir unos chupitos y que no tuvieran ofreciéndonos, a cambio, un whisky.
En fin, no creo que haya repetición de la jugada en “El club de los viernes” y me da pena porque tiene muchísimo mérito mantener un negocio tantos años y seguir haciendo bien tantas cosas, aunque algunas no sean de recibo. Tal vez la pandemia les haya obligado a hacer alguna cosa extraña como la de los vinos y los licores.
Por último, hemos optado por comer en la terraza y hacía demasiado calor, a pesar de estar Septiembre ya casi terminado. Hubiera preferido comer dentro donde se estaba mucho mejor gracias al aire acondicionado.
Mis nuevas rutinas tras el estado de alarma, después de no haber salido más que una vez de la provincia de Murcia (salvo a trabajar) para ir a Ciudad Real a la única presentación que he podido hacer de “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)” en el ya lejano 13 de Marzo y de casi no haber tenido vacaciones de verano, pasan por darme algunos homenajes todos los viernes en lo que ha bautizado como “El Club de los Viernes” del que forman parte mi mujer, mi hijo y yo, más aquellos amiguetes que tengan a bien pasar un rato agradable alrededor de una buena mesa, que yo ya estoy harto de eso de que “lo importante es vernos”. ¡Que coño! Lo importante es vernos y comer y cenar bien que en caso contrario me quedo en mi casa. Ya llevo casi trece años comiendo a salto de mata y no tengo ganas de ir a restaurantes para quedarme con hambre y a comer en plan serie B.
Pero no solo hay “El Club de los Viernes”, también hay ahora en mis cortos fines de semana un poco de ejercicio (pero sin pasarnos) en forma de un buen paseo el sábado noche y un poco de bici y baño el domingo para luego ir a comer a algún local interesante que en este caso fue el Restaurante Arrocería Universal.
Se trata de un local que ya ha pasado por distintas manos hasta llegar a ser Universal. Ayer comimos allí la mar de bien, a un precio muy razonable y estupendamente atendidos.
Nos despachamos con un par de entrantes: las patatas bravas tres cocciones y el cachopo asturiano que no es un cachopo en sentido estricto pero que está buenísimo. Suficiente para tres. Las patatas fueron el plan B. El A, que era el sushi, falló porque solo está disponible para las cenas.
Después el zagal se ventiló un solomillo con salsa de queso que estaba muy bueno (a pesar de que lo pidió más bien hecho y se lo trajeron abierto). Doy Fe de ello porque no pudo con los dos últimos bocados. Para nosotros nos pedimos un estupendo arroz negro con calamares, judías verdes y ajetes. Las judías tenían un punto perfecto, poco hechas, bien crujientes, ¡hum!.. deliciosas. Me encanta el alioli pero fueron ellos los que nos lo ofrecieron porque no le hacía ninguna falta a un buen plato de arroz, así que ni se me había ocurrido pedirlo inicialmente.
Después un sorbete y una tarta de queso.
El vino un verdejo Loess que me pareció una estupenda opción para el momento.
Este local pasa a la siguiente ronda de “El club de los viernes” y habrá que repetirlo cuando le toque.
Muchos bandazos ha dado la “concesión” del club en materia de restauración. Es una pena porque tienen un sitio excelente que bien llevado sería una maravilla para disfrutar de la ubicación y de las vistas, pero no hay manera … o hace mucho tiempo que ya no hay manera.
Actualmente lo llevan los mismos que llevan el Club Náutico de Santa Lucía y hacen poco a más o menos lo mismo que en Santa Lucía (que está a escasa distancia) en una ubicación mucho peor que la del RCRC.
Me explico: una ensalada de tomate (muy discreto) y de bonito en salazón (de calidad justa tirando a sabor demasiado fuerte y a cortado hacía horas), unas correctas tortitas de camarón, unos buñuelos de bacalao demasiado bastos, unas gambas rojas también correctas y unas almejas aceptables. Para terminar un par de raciones de caldero y de postre un variado vulgaris total.
El vino fue un Barbadillo, que me pareció Fake Barbadillo. ¿Cómo si no se explica que te traigan la botella abierta con el corcho puesto pero sin apariencia de haberse extraído recientemente y con una etiqueta de 2016? Para mi eso es Barbadillo garrafón, aunque el frío camufla “lo que sea” y es posible que te la cuelen.
Y poco más que contar. Que soy socio, que mi pilla al lado de casa y que muy de vez en cuando, si siguen llevándolo, me pasaré por allí a comer.
Por cierto, la ensaladilla que suelo tomarla de tapa en la terraza de socios, está buenísima y tienen los tercios de cerveza perfectos de temperatura (es decir, helados).
He ido bastantes veces a lo largo de los años a La Marquesita y creo que es un sitio que aún sigue creciendo. Esta última vez me ha hecho pensar de nuevo que sin duda es uno de los mejores restaurantes de Cartagena.
Se encuentra en la Plaza Alcolea que actualmente tiene otros tres sitios con terraza: la Bodega Nicolás, un clásico de la ciudad, el Me Tienes Frito, un recién llegado, y la Taberna La Satisfecha. Todos juegan en otras ligas (las ligas menores que diría un americano) distintas a La Marquesita que es, sin la menor duda, el más interesante de los cuatro.
Ayer en “El club de los viernes” nos tomamos una docena de quisquilla y un plato de foie de canard que venía acompañado de jamón de pato, de una gelatina de vino dulce Galtea (un clásico del campo de Cartagena), de una mermelada de miel, de una copita del mismo vino gelatinizado y de unas rebanaditas de pan para untar el foie.
Tras los entrantes y fuera de carta (había un montón de cosas interesantes), pedimos una ijada de atún que estaba espectacular y un steack tartar que estaba de cine. Me gustó el detalle de que me lo trajeran previamente para probar por si lo quería con otro punto de picante. “Un poquitico más picante”,cómo dijo el camarero que bien podría ser cubano.
Quizá el postre es lo que menos me gustó, aunque estuviera muy rico. Fue un bizcocho de naranja con algunas frutas exóticas y un poquito de helado.
El vino no podía fallar. El Sequé es uno de los mejores vinos de Pinoso. El precio, con generosa propina incluida, para dos personas fue de 136 Euros de los que 23 Euros fueron del vino que estaba a muy buen precio ya que es habitual que este caldo ronde en mesa los 30 Euros.
El servicio muy profesional y agradable.
Han ampliado la terraza y tienen dos comedores de interior. En estas fechas de comienzo del habitual otoño veraniego que disfrutamos aquí, en la terraza se está de fábula.
Un gran valor para “El club de los viernes” en el que tendremos que repetir con frecuencia.
Segundo viernes de “El club de los viernes” y vuelta a un clásico cartagenero remozado para darle un aire más moderno con una carta muy al estilo de “A la brasa” su hermano menor (si hablamos de antigüedad) pero conservando toques clásicos.
Me gusta la reforma. Se ha quitado la barra (total, en estos tiempos de COVID-19, ¿para qué?) y se ha despejado el resto del local que estaba demasiado ¿lleno? Ahora la atmósfera es espaciosa y despejada. Se conserva algún reservado o comedor más reducido hacia la parte de atrás, pero no me acerqué a mirar cómo habían quedado.
En la terraza las cosas (con una revisión del mobiliario y el menaje) son aparentemente similares. De todas formas, me apetecía cenar dentro y disfrutar de las nuevas instalaciones.
En cuanto a la carta, que es enorme, tiene un poco de todo, incluidos pescados, carnes y creo que arroces, más una batería de entrantes y montaditos.
Compartimos entre cuatro comensales un tartar de atún “estilo Tartana“(con su aguacate y su delicioso toque picante), una exquisita hueva de mújol con tomate, una riquísima quisquilla cocida (¡me hubiera comido 100 gramos más yo solo!), una de pulpo de roqueo al horno al estilo de la casa (con su patata incluida) y una de ceviche.
El vino (un par de botellas) fue el Tamborá (Godello, D.O. Ribeiro) que lo daban a 18,50 Euros botella y que ya había probado en “A la brasa”.
Quedó hueco para los postres que fueron tiramisú y tarta de manzana (en la foto).
Con la propina anduvimos por los 150 Euros, aunque 37 Euros fueron del vino.
Muy satisfecho y con ganas de que le llegue el turno de repetir en mi nuevo club.
Restaurante, El Callejón de Cuqui (2020), Cartagena, Murcia
Ya había escrito antes sobre este local con motivo de mi fobia a compartir platos.
Empiezo hoy por lo malo. Ir a un restaurante pensando en comer algo concreto y que no lo haya es una faena. Eso no puede pasar. Me refiero a las riquísimas patatas macho que no son más que una variedad de bravas pero que están buenísimas (y allí las hacen muy bien), aunque el que las hace mejor que Cuqui es mi amigo Manolo Sánchez. Menuda comilona a finales de Agosto en su casa de la playa. Esa sobrasada que me despierta las papilas gustativas mientras la recuerdo, las patatas macho al estilo de Manolo, las cigalitas con ajo, en fin un día estupendo … pero volvamos a El callejón del Cuqui (que no está en ningún callejón aunque lo estuvo en otra anterior ubicación).
Gran mérito el de Cuqui levantando un local que estaba maldito. Ahora (desde hace una larga temporada) está situado a un paso del estrellado “Magoga” (estrellado por la Estrella Michelín) en la Plaza de la Lonja a medio paso del centro, centro, de la ciudad (Juan XIII, Parque de Artillería …).
Remontados del disgusto de las patatas, pedimos unas sardinas ahumadas sobre tosta (muy buenas), un tartar de atún (estaba mucho más rico el de La Tartana del otro día), una tempura de verduras (muy bien hecha y muy bien presentada) cerrando con un tataki de vaca vieja que estaba espectacular (el mejor que he probado nunca). No sé si me olvido de alguna cosa (creo que no).
No me gustó mucho el vino (Melius godello, que es el blanco de la casa al parecer) que además venía flojo de temperatura. No mola nada beberse la primera copa y media con el vino no lo suficientemente frío.
Compartimos una exquisita tarta de queso al horno, aunque Fini dice que la suya es aún más rica. Salimos por 120 Euros (cuatro comensales) con la propina.
Correcto el servicio aunque un biombo nos tenía un poco escondidos para cuando necesitábamos pedir algo.
¿Acreditación presentación o pago del IIVTNU para una escritura de donación de 1981?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se presenta para inscribir en el registro un pack de escrituras: primer título (una compra de los 40), segundo título (donación de padres a hija de 1981), tercer “título” (rectificación de descripción para ajustar a Catastro con tramitación de expediente “en abierto” desde la notaría, mediante una instancia general, para cambiar titularidad que estaba en investigación y que resulta positivo).
En el registro no le dan entrada porque el segundo título que es de 1981 no presenta nota, ni se acredita nada, en cuanto al pago, exención o no sujeción a la plusvalía municipal (IIVTNU).
¿No es muy riguroso esto? – le pregunté a Silvestre el librario, ¿una escritura de hace mas de cuarenta años mas que prescrita? Ya sé que no podréis apreciar de oficio la prescripción pero me parece rigurosa la exigencia. ¿Actúa correctamente el registro que me rechaza la presentación (verbalmente y sin casi detenerse en el examen de los documentos presentados hasta tal punto de que cuando se llama para informarse nadie se hace cargo de haber dicho lo que se había dicho?
Entonces, Silvestre el librario manifiesta su opinión:
Coincido contigo en que se trata de un formalismo excesivo, que yo no aplicaría ni mucho menos, ya se trate de plusvalía o de cualquier otro tributo.
Es cierto que, como regla general, el registrador no puede apreciar la prescripción, dada la posibilidad e interrupciones extrarregistrales.
Pero, en sede de prescripción extintiva, existen importantes excepciones, hasta el punto de que el art. 210.1.8ª LH permite la cancelación sin previo expediente, por prescripción/caducidad a efectos registrales, de derechos reales de opción, retracto, CR, hipoteca, embargo, … con plazos de 5, 20 y 40 años, reservándose el máximo de 60 años para los censos perpetuos.
Además, como ha admitido la DG, siempre está el sentido común jurídico, que permite por ejemplo cancelar un usufructo sin certificado de defunción, si los datos registrales (edad, fecha de nacimiento) permiten apreciar que el titular tendría actualmente, digamos, más de 120 años (y si resulta que el prehistórico aún colea, le abono gustoso la indemnización que proceda).
Visto así, no veo problema en apreciar la prescripción del impuesto una vez pasados, pongamos, unos 15 años, por decir algo. Así lo hago yo.
Si fuera así que no hay prescripción, sino un expediente en curso, la inscripción que se practique en nada perjudica la acción tributaria, incluso puede facilitar la anotación de embargo.
Eso sí, el legislador fiscal e hipotecario prestan especial atención a la Hacienda Pública. No sé por qué será. De ahí las reticencias del librario.
¿Saben qué es lo peor? Que muchas veces el que manda (el registrador en este caso), no se entera de lo que pasa en su oficina y de las decisiones poco fundamentadas que se están tomando ni de cómo se despacha a su gente. No estoy libre de pecado pero tiro la primera piedra porque yo, al menos, pongo toda la carne en el asador y estoy mas horas que nadie en la notaría y tengo paredes de pladur (que permiten escucharlo todo).
Y ¿saben otra cosa? Silvestre y yo estamos pensando en recopilar nuestras conversaciones en un libro que nos publicará Basconfer.
¿Cómo es posible que no se difundan públicamente las resoluciones de los Tribunales Económico-Administrativos?
“Oye (les preguntaba a un compañero y a un amigo que trabaja en la administración), ¿tú sabes donde se pueden conseguir resoluciones de los TEAR y TEAM? Sabía que eran difíciles de conseguir hasta las del propio TEAC, pero me he quedado sorprendido de que su difusión pública esté tan restringida. ¿No quieren limpiarlas para subirlas a las webs correspondientes o solo divulgan lo que no interesa o lo que no tienen más remedio que divulgar?”
El compañero me decía que las del TEAC se publican en esta página que suele consultar frecuentemente y en la que se dice que se publican aquellas que se estima que deben ser objeto de difusión pública. Añadía que de las de los TEAR y los TEAM, no sale ninguna, así que hay que esperar a que alguien las saque a la luz.
Por su parte, el amigo me decía:
“Sorprendentemente NO SON PÚBLICAS. ¡Viva la transparencia y el control …¡ Las de los TEAR no aparecen por ninguna parte. Las de los TEAM algunos ayuntamientos sí que las publican (por ejemplo Madrid, Bilbao o Castellón). Algunos lo hacen y por cambios “políticos” dejan de hacerlo. Los TEAM de ciudades de gran población son preceptivos desde 2004 y en Alicante se ha puesto en marcha en ¡Diciembre de 2018¡ En algunos casos se puede intentar llamar, identificarse y esperar que tengan a bien enviártelas. Yo quiero obtener una Resolución sobre procedimiento de comprobación limitada que tumba una gran parte del procedimiento de la AEAT y no hay manera. Las del TEAC se pueden localizar en la Base de Datos de la página del Ministerio de Hacienda, aunque no sé si las publican todas. El buscador es un poco complicado, y, en mi opinión, deja mucho que desear. Lo tienes aquí. No es de recibo que con la tecnología actual de la que tanto que se habla y de la tan traída TRANSPARENCIA, no se pueda acceder a órganos de la administración que resuelven a diario cientos de asuntos que afectan a la mayoría de los ciudadanos”.
Y a leerlo con el mismo amigo, me dice: “El artículo es muy ilustrativo pero al mismo tiempo contradictorio y poco realista. Es contradictorio por cuanto que si los TEAC estiman el 60% de las reclamaciones, a través de un procedimiento totalmente gratuito, el problema no son tanto los TEAC sino la administración tributaria. Mi conclusión es que se deberían reforzar los TEAC con mayores medios y más independencia para conseguir una mayor agilidad, que es evidente que no interesa al poder ejecutivo. En cuanto a que debería ser voluntario, no me parece mala idea, pero no se olvide que los procedimientos judiciales requieren como mínimo de abogado y están en juego las costas; además los Juzgados y Tribunales Contenciosos también están colapsados y el ejecutivo tampoco se plantea crear mas órganos de una jurisdicción que “revisa” los actos de la propia administración. Además ¿en que cuantía se fijarían las reclamaciones? He visto reclamaciones por 49 Euros, dado su carácter gratuito, que en la vía judicial nadie impugnaría. En fin, que creo que son los TEAC los que hay que reformar para que sean más ágiles y operativos. Este artículo va en contra de otros criterios que demandan la creación de órganos administrativos (tribunales administrativos) en el resto de actos de la administración, no solo los económicos, sino sanciones de tráfico o de otra naturaleza (medio ambientales, urbanísticas, ordenanzas municipales, mercado de valores, competencia, etc) precisamente por su cuantía y carácter gratuito, ya que la mayoría de los ciudadanos no va a acudir a los juzgados por esas cuantías, lo que determina como siempre la clásica distinción entre pobres y ricos. Tampoco tiene mucho sentido meter a los jueces a tramitar sanciones de 80 Euros”
Una temporada más tarde mi amigo escribe para decirme: “Te adjunto Sentencia_10_2020 del JUZGADO CENTRAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO nº 7 que acabo de encontrar sobre publicación de Resoluciones de TEAR“.
¿Cómo tributa el expediente de dominio para inmatricular una finca?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El articulo 7.2 de la Ley del Impuesto de Transmisiones, dice que se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:
“C) Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación”.
Y añade Sergio Mocholí en una de sus claras explicaciones: “El expediente de dominio para inmatricular una finca tributa por TPO al 10% en Valencia, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o la no sujeción (pero no la prescripción) por el título de transmisión al que suple. Las Resoluciones de la DGT V2853-18, de 31 de octubre de 2018, y V3116-17, de 30 de noviembre de 2017, dicen que el título al que suple el expediente de dominio para inmatricular es el de la persona de quien adquiere el promotor del expediente. Sin embargo, en realidad, el expediente de dominio acredita la propiedad del promotor del mismo, luego el título al que suple es el del promotor (DGT V3989-15, de 16 de diciembre de 2015) y el hecho de que el expediente de dominio se tramite ahora notarial y no judicialmente no debe cambiar su tributación. Además no existe un medio de inmatriculación principal (el doble título o el acta+el título), del que el expediente de dominio sea supletorio, los dos están en plano de igualdad, incluso el expediente tiene la no limitación del art. 207 LH“.
Hace poco (hablo de octubre de 2023), el gran Alberto Valiño escribió un tuit: “El TS ha fijado que el expediente de dominio suple al título de la última adquisición por el promotor del expediente (el requirente). Aquí 👇cómo incide en el ITPAJD. albertovalino.com/tributacion-de…”
Como el asunto interesa y además lo trato en mi CURSO FEAPEN sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios y catastrales, me sumerjo en el artículo de Valiño (que es siempre enormemente didáctico y lo ilustra todo con ejemplos para que nos quede bien machacadito), pero mis propias conclusiones las dejo para la clase correspondiente de la III Edición del Curso.
Pues depende de cada Ayuntamiento puesto que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales solo dice:
Artículo 75 Devengo y período impositivo
1. El impuesto se devengará el primer día del período impositivo.
2. El período impositivo coincide con el año natural.
3. Los hechos, actos y negocios que deben ser objeto de declaración o comunicación ante el Catastro Inmobiliario tendrán efectividad en el devengo de este impuesto inmediatamente posterior al momento en que produzcan efectos catastrales. La efectividad de las inscripciones catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva y de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales coincidirá con la prevista en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.
Me atrevería a decir, por mi experiencia personal y profesional, que el pago en la mayoría de los Ayuntamientos se efectúa en el 2º y tercer trimestre del año. Con tendencia a que sea hacía mitad de año.
Si no está domiciliado, le llegará la carta de pago al domicilio que tenga usted indicado en el Ayuntamiento correspondiente, por lo que conviene que este domicilio sea el correcto.
¿Cuándo tenemos que meter en la declaración del IRPF lo que hemos heredado?
“Tenemos una vivienda heredada entre tres hermanos desde 2016, pero todavía no hemos aceptado la herencia, aunque sí están liquidados todos los impuestos. ¿Cuándo tenemos que meter en la Declaración de la Renta (IRPF) la parte proporcional,? ¿desde el año 2016 o desde que aceptamos la herencia ante Notario? Yo ya metí mi parte en el 2016 y en los años posteriores, pero el Notario dice que solo se debe hacer cuando aceptemos la herencia. Si es así, voy a pedir la revisión de las declaraciones para que me lo devuelvan”.
“Únicamente obtendrán rendimientos del capital inmobiliario los propietarios o los titulares de un derecho de uso y disfrute (usufructo, uso y habitación, etc.) por: el arrendamiento de inmuebles rústicos y urbanos y la constitución o cesión (cuando el titular lo sea ya de un derecho de uso) de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos”.
Pero también hay que tener en cuenta que existe la imputación de inmuebles/rentas de inmuebles a disposición de sus titulares. Mire esto otro:
“La imputación de rentas inmobiliarias está condicionada a que los inmuebles cumplan los siguientes requisitos:
Que se trate de bienes inmuebles urbanos y no se encuentren afectos a actividades económicas.
Que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.
Que no generen rendimientos de capital como consecuencia del arrendamiento de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.
Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. A estos efectos, se entiende que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.
Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso“.
¿Los tiene arrendados o ha constituido o cedido derechos de uso o disfrute sobre los mismos? ¿Están esos bienes en alguno de los supuestos de imputación que le he indicado? Si no es así, no ha pagado nada por ellos (y tenga en cuenta, además, que no hay incremento o pérdida a efectos de IRPF en caso de herencia) y, por tanto, nada le tendrían que devolver, así que yo no me preocuparía por este asunto, aunque lo de la imputación es un supuesto en el que se puede incurrir con facilidad y que sí que le podría haber dado lugar a pagar algo en IRPF. Además, si con esos bienes sobrepasa la cifra que obliga a declarar por Patrimonio (creo que andaba por 400.000 Euros), también podría haber pagado por esta causa.
Dicho esto, si ha tenido que pagar por ellos, ¿tiene derecho a que le devuelvan porque no tendría porqué haberlos incluido puesto que la herencia no está aceptada y adjudicada? ¿Tiene razón mi compañero en lo que dice? Bueno, lo que está claro es que sin adjudicación de herencia uno se debería imputar lo mínimo que en principio podría llegar a tener (el 25% si son cuatro herederos, por ejemplo) y que cuando con la herencia se concreta lo que uno se lleva, pues se amplía, se reduce o se suprime lo que anteriormente se hubiera declarado. Es decir, mi opinión es que uno debe imputarse un porcentaje equivalente a su participación en la herencia yacente y que cuando se produce la aceptación y adjudicación de la herencia se ajusta esa participación sin que exista derecho a devolución alguna porque las ganancias, pérdidas o imputaciones hasta ese momento declaradas serían completamente correctas.
Tras dos revisiones de esta entrada, creo que ahora estoy más cerca de la solución de este asunto.
¿Dónde liquida una hipoteca o cancelación de hipoteca con fincas en distintas Comunidades Autónomas?
Si hay dos o mas fincas hipotecadas en distintas CCAA, se hará una liquidación en cada Comunidad Autónoma en proporción a la responsabilidad hipotecaria asignada a cada una de las fincas. En cada Comunidad Autónoma se aplicará el correspondiente tipo de gravamen en Actos Jurídicos Documentados.
En la cancelación (aunque esté exenta, hay que liquidarla), ocurre exactamente lo mismo.
¿El que paga el IBI es el titular catastral a 1 de Enero?
No, es el titular real a 1 de Enero, es decir, en la inmensa mayoría de los casos, el dueño según escritura pública, inscrita o no inscrita.
Cabe la posibilidad de que alguien haya dejado de ser dueño el 31 de Diciembre y el 1 de Enero conste aún como titular catastral (circunstancia que evitará el uso del STI), en cuyo caso podría girársele (erróneamente) el recibo al titular catastral que habría de recurrir la carta de pago con el fin de que se dirigiera la reclamación de pago al titular a 1 de Enero, es decir, el nuevo dueño según escritura inscrita o no inscrita.
Dejemos al margen los escasos supuestos de compra en documento privado con fecha fehaciente por ser inusuales y exceder del propósito de estas FAQ`s.
Es posible pactar que se prorratee o que pague el que compra:
“En relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles las partes pactan expresamente que la cuota tributaria que corresponde al año en curso sea soportada íntegramente por la parte adquirente. Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el presente pacto produce efectos exclusivamente entre ellas y no frente a terceros, y en especial que éste no supone cambio ni alteración del sujeto pasivo del impuesto”.
¿Es obligatoria la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones y requerimientos?
Parece una menudencia (pero no lo es) la designación de representante fiscal y de domicilio para notificaciones que se suele incluir en las escrituras otorgadas por no residentes. Hasta en los poderes tengo yo costumbre de incluirla puesto que a veces son los únicos documentos otorgados “en su propio nombre y derecho” por un no residente (en el resto interviene representado por su apoderado) y deben redactarse y otorgarse de la forma más completa y precisa en su beneficio y en cumplimiento de las normas vigentes (en el beneficio de todos).
Pero el otorgamiento de un poder no exige al no residente en España (ya sea español o extranjero) la designación de representante fiscal o de un domicilio para notificaciones o requerimientos. La exigencia se derivaría de los otorgamientos que en el uso de las facultades conferidas pueda llevar a cabo el apoderado, aunque precisamente por eso me parece conveniente que el poder ya incluya la designación del propio apoderado o de otra persona como representante fiscal en España del no residente y de un domicilio para notificaciones y requerimientos, puesto que el no residente no estará cuando sea representado y se esté actuando en su nombre y derecho. Si el representante comparece y acepta la representación se puede comunicar a la Administración Tributaria a través de la aplicación Envío de Copias Electrónicas de Signo. Por supuesto, el apoderamiento también podría incluir facultades para estas designaciones, si bien prefiero que sea el interesado quien proceda a ello.
La AEAT nos responde aquí y lo hace en base al Artículo 47 de la Ley General Tributaria. Para mí queda algo inconcreto así que pienso que es mejor curarse en salud procediendo a la designación.
“A los efectos de sus relaciones con la Administración tributaria, los obligados tributarios que no residan en España deberán designar un representante con domicilio en territorio español cuando operen en dicho territorio a través de un establecimiento permanente, cuando lo establezca expresamente la normativa tributaria o cuando, por las características de la operación o actividad realizada o por la cuantía de la renta obtenida, así lo requiera la Administración tributaria. Dicha designación deberá comunicarse a la Administración tributaria en los términos que la normativa del tributo señale”.
¿Es obligatorio designar domicilio para notificaciones y requerimientos? ¿En qué casos?
Pues claramente parece que sí que lo es. Pienso que la AEAT lo deja aquí completamente claro.
…d) Para las personas o entidades no residentes en España, el domicilio fiscal se determinará según lo establecido en la normativa reguladora de cada tributo.
En defecto de regulación, el domicilio será el del representante al que se refiere el artículo 47 de esta ley. No obstante, cuando la persona o entidad no residente en España opere mediante establecimiento permanente, el domicilio será el que resulte de aplicar a dicho establecimiento permanente las reglas establecidas en los párrafos a) y b) de este apartado…”
Es posible, entonces, que un no residente no necesite representante fiscal aunque sí que necesitará domicilio para notificaciones. A mi, particularmente me parece más prudente designar siempre representante fiscal al no residente, pues ni mis clientes no residentes, ni sus “acompañantes varios” suelen ser capaces de determinar si están o no en los casos del Artículo 47.
¿Hay alguna bonificación o reducción en las cuotas que debo de pagar al notario en una donación en Castilla y León?
En el ámbito de los aranceles notariales, lo correcto es hablar de reducciones arancelarias y no, no hay reducciones en el arancel para ningún caso de donación.
Si hablamos de impuestos, lo mejor es que se informe con un Notario de allí (de Castilla y León) pues la legislación cambia tanto según CCAA que es mejor ir sobre seguro, aunque me consta que las hay cuando se trata de donaciones al patrimonio especialmente protegido de un discapacitado, de dinero para la adquisición de vivienda habitual, de empresa individual o negocio profesional, de dinero para la constitución de empresa individual o negocio profesional, o de participaciones en ciertas entidades. Al margen queda la aplicación de los coeficientes multiplicadores que correspondan por razón de grado de parentesco y patrimonio preexistente (paga más el más rico y que tenga el parentesco más alejado).
Me gustaría resaltar además que no hay cuota alguna que pagar al Notario. Los impuestos son los impuestos y la factura de la notaría no tiene nada que ver con los impuestos, aunque exista una frecuente confusión por causa de las gestorías o de las notarías que gestionamos impuestos que damos lugar a que todo pueda parecer un mismo paquete cuando no lo es.
Siempre le digo a mis clientes, que la notaría puede no ser barata en ocasiones, pero que la preocupación de alguien que viene a la notaría (la fundamental, al menos) no debe ser la factura de Notario (o Registro), la preocupación han de ser los impuestos a pagar. Lo importante, insisto, en casi cualquier operación que pase por la notaría es preocuparse por los impuestos. La factura del Notario puede doler, pero no tanto (ni punto de comparación) con el varapalo que le puede pegar a uno Hacienda.
¿La plusvalía municipal se calcula sobre un porcentaje del valor o sobre un porcentaje del dominio?
“Mis padres estaban casados en gananciales y cada uno tenía al 50% la propiedad de un piso y una plaza de garaje. En el testamento de mi padre nos dejaba a mi hermano y a mí como herederos suyos a partes iguales y legaba a nuestra madre el usufructo vitalicio universal de todos sus bienes. Al fallecer nuestro padre, para el cálculo de la plusvalía el ayuntamiento tiene que utilizar el 50% del valor catastral del suelo, ¿verdad? En caso afirmativo, una vez calculada la cuota a abonar, tendremos que pagar los tres, ¿verdad? Cuando nuestra madre fallezca se consolidaría el dominio y solo tendríamos que pagar plusvalía por el otro 50% del valor catastral del suelo, ¿verdad?“
No, lo que se tiene en cuenta es el 50% del pleno dominio, no el 50% del valor aunque el resultado final (lo que van a pagar) sea el mismo.
Sí, cada uno paga por lo que recibe.
Sí, cuando fallezca su madre pagarán por lo que se recibe en ese momento.
¿La reducción del tipo de gravamen en TPO en la compraventa de vivienda y de garaje requiere que estén en el mismo edificio?
“¿La reducción del tipo al 8% en segunda transmisión de vivienda para menores de 35 años en la Comunidad Valenciana, es solo para la vivienda, sin garaje y trastero, cuando son fincas registrales distintas en el mismo edificio? ¿Y si fuera en distinto edificio pero “cercano”?, otro portal de la misma urbanización o de otra contigua, por ejemplo”.
Para que se aplique es necesario que el garaje y trastero se encuentren en el mismo edificio y que se adquieran conjuntamente con la vivienda, aunque se admite que se escrituren de forma separada. Si no están en el mismo edificio que la vivienda no cabe el tipo reducido, aunque estén muy cerca. Hay que tener en cuenta el artículo 55 del Reglamento del IRPF que se cita en esta resolucióny el artículo 91 de la ley del IVA (“7.º Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente. En lo relativo a esta ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas”). Es criterio consolidado de la DGT y de la jurisprudencia.
¿Nos puede compensar la sanción por no respetar valor de referencia en ciertas operaciones de inversión?
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se vende un buen puñado de fincas por un precio global de 350.000 Euros y se paga el 10% por TPO. Unas fincas, las buenas, respetan el valor de referencia y otras, las malas (que carecen de valor real y no tienen salida en el mercado inmobilario), no lo respetan. La operación constituye una inversión en la que o se compraba todo el paquete (las buenas y las malas) o no había trato.
La escritura se liquida y se gira en muy poco tiempo una sanción. Se le explica al afectado (fuera de la notaría) que se hubiera podido evitar subsanando la escritura para bajar el valor a las buenas y subírselo (por encima del VR) a las malas.
Sí, claro, pero el precio es global y no va a ser modificado por lo que seguirá siendo de 350.000 Euros y el impuesto será el mismo por lo que no habría habido ahorro alguno, salvo la sanción. Además, esa subsanación no es tan sencilla. Hay que contar con el vendedor y a este podría no interesarle hacer otro reparto distinto al ya pactado por razón de sus plusvalías en renta o municipales.
Seguí pensando y puesto que la operación constituye una inversión a corto o medio plazo, pensé que si se sube el valor a las fincas malas y se baja a las buenas, como las malas no se van a vender y las buenas sí, habrá mas ganancia que la que se derivaría del valor declarado por lo que es muy posible que con un par de ventas se recupere la sanción impuesta.
Luego pensé un poco mas. Algunas de las fincas buenas iban a ser objeto de agrupaciones y entonces, ¿podríamos valorar teniendo en cuenta el valor de referencia aunque fuera mas bajo que el de la venta? Sí, ¿por qué no íbamos a poder hacerlo? Téngase en cuenta que el valor de la agrupación no afecta al cálculo de la ganancia o pérdida. Pero, ¿y si la agrupación y venta o la venta y agrupación fueran en la misma escritura? Hombre, en tal caso la cosa canta un poco mas pero no conozco norma ni resolución de ningún tipo que lo impida. Si no lo hacemos es por prudencia pero, a priori, nada impediría que se hiciera de este modo. Somos libres para comprar por 100 algo que vale 50 y, por tanto, de ponerle en cada acto jurídico a las fincas el valor que consideremos (respetando el valor de referencia y con la salvedad que motiva esta breve entrada de mi blog).
En consecuencia, no nos obsesionemos con cumplir con el VR en ciertas operaciones. Evidentemente, en una operación de compraventa de nuestra vivienda, garaje y trastero mas vale respetarlo porque no es el tipo de inversión en la que el VR puede dar el juego que estamos comentando.
Y mucho cuidado porque en algunos casos compensa, en otros no y en otros … miren aquí. Así que como decía alguien en Twitter:“Cuidado con poner en la escritura de herencia/donación un valor superior al de referencia catastral, para evitar ganancia patrimonial en IRPF en el futuro. La AEAT puede comprobar el valor de adquisición”.
¿Pierdo la desgravación por vivienda habitual si hago una nueva hipoteca?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Leí un tuit el otro día en el que alguien comentaba que un Notario había estado muy acertado porque había salvado a su cliente de firmar una hipoteca que le haría perder la desgravación por vivienda a la que tenía derecho, pero hubo una contestación a ese tuit en la que se dijo que el compañero se equivocaba y que el derecho a la desgravación no estaba vinculado a la forma de pago o financiación de la vivienda.
Yo me quedé pensando, o sea que si yo me hubiera comprado mi primera vivienda en el año 99 a tocateja sin hipoteca, ¿también habría tenido derecho a la desgravación?, y luego cuando me compré la segunda en 2006 e igualé varios años después lo pagado por la primera, ¿también hubiera tenido derecho aunque tampoco hubiera hecho hipoteca?
“Cantidades invertidas con derecho a deducción (base de la deducción).
Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
Cuando la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos. En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación”.
Parece que en la compra de vivienda habitual te podías deducir 9.040 Euros en el año de la compra y si has comprado con préstamo hipotecario hasta un máximo de 9.040 Euros anuales. Una vez o todos los años, that`s the question.
O sea que tenía más razón el Notario en cuestión, que quien dijo que el Notario no tenía razón. El Notario aconsejó bien, “si hace usted una nueva hipoteca y cancela la anterior no podrá seguir aplicándose la desgravación”. Si fuera una ampliación de la hipoteca originaria, entiendo que habría dos tramos: uno con derecho y otro sin.
Unos días después, alguien me ha preguntado qué pasa si el que se aplica la desgravación, está casado en gananciales y aporta la vivienda hipotecada a la sociedad de gananciales.
¿Puede “fragmentarse” el impuesto y pagar dos TPO y otro IVA con renuncia a la exención e inversión del sujeto pasivo?
Esta interesante cuestión me la planteaba @HadaTrendy una amiga tuitera.
Estamos hablando de dos vendedores que lo fueron que ya no son sujetos pasivos del IVA y de uno que sí lo es.
A priori podría pensar que sí, que ¿por qué no? pero al margen del argumento fundamental de que nunca se me ha planteado el caso, alegaría para descartarlo el artículo 20. Uno 22 A) de la Ley del IVA que no habla de partes o porciones indivisas de edificaciones ….. pero es un argumento más bien pobre, ¿no?
“22.º A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”.
Tu y yo podemos tener un local en común donde uno puede ejercer su profesión y el otro trabajar por cuenta ajena, sin ser empresario ni arrendar su parte al otro titular.
La posterior transmisión del inmueble, por lo que hace a la parte del profesional que desarrolla su actividad en el local estaría exenta de IVA y podría ser renunciable y la parte del que trabaja por cuenta ajena iría por TPO, ya que no es empresario o profesional, por lo que sería un simple particular que transmite su cuota indivisa.
En las consultas no vinculantes se trata una cuestión similar, en concreto, la incidencia que tendría el régimen económico matrimonial en dicha transmisión.
Tuvimos un caso similar hace años. Era una vivienda de obra nueva arrendada por más de dos años sin opción de compra. Compraba la mitad el arrendatario y la otra mitad alguién que no lo era. Dejando de lado que oliera a “pase” entre los adquirentes, lo cierto es que la parte del arrendatario iría por IVA y la parte del no arrendatario, al haber estado arrendada por más de dos años la edificación, iría por TPO“.
La cerveza en este caso tendremos que compartirla la proponente de la interesante cuestión y quien verdaderamente la resuelve. Yo me quedo con la parte del redactor.
Con esta FAQ ya publicada llega una nueva Consulta que nos envía, vía Twitter, mi compañero Sergio Mocholí quien nos dice:
“La Consulta DGT V2335-18, de 20 de agosto, también dice que sí se puede “fragmentar” el impuesto y pagar por uno IVA con renuncia a la exención y por los otros TPO“.
¿Puedo pagar el Impuesto de Sucesiones con el dinero que heredo?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Tenemos que pagar una cifra importante por el Impuesto de Sucesiones de una herencia en Madrid y queremos hacerlo con cargo al dinero que heredamos. Tenemos preparada nuestra autoliquidación y cuando vamos al Banconos remite a su “negociado” de testamentarías y nos pone limitaciones como si fuera algo inusual que requiera especial estudio o que tendríamos que haber hecho a través de ellos. ¿Se puede pagar con cargo al dinero de la herencia?“
Como puede verse en este y en este otro enlace, sí que se puede hacer:
ENLACE 1: “Si entre los bienes que integran la herencia existe dinero depositado en entidades bancarias, los herederos pueden pagar el impuesto sobre sucesiones con cargo a esos fondos.
La ley permite que, antes de liquidar el Impuesto sobre Sucesiones, las entidades bancarias autoricen la salida de fondos que integran una herencia con la finalidad exclusiva de pagar el Impuesto sobre Sucesiones”.
ENLACE 2: “Así, si los herederos han optado por autoliquidar el impuesto, una vez determinada la cantidad a pagar podrán dirigirse a la entidad financiera donde estuviese depositado el dinero del fallecido y realizar directamente el pago del impuesto con cargo a esa cuenta, siempre y cuando la entidad depositaria fuese una de las entidades colaboradoras para recibir el pago.
Si la entidad depositaria no fuese colaboradora, emitirá un cheque nominativo a favor de la Comunidad de Madrid por el importe exacto de la deuda tributaria y los interesados procederán a abonar la deuda en cualquiera de las entidades colaboradoras (deberán adjuntar la carta de pago del modelo 650).
Si los interesados han optado por solicitar liquidación administrativa, una vez que la Administración les notifique la deuda tributaria podrán dirigirse a la entidad financiera donde estuviese depositado el dinero del fallecido y proceder de igual forma que para el supuesto de autoliquidación (en este caso deberá presentarse la carta de pago que la Administración notifica a los interesados)”.
Yo entiendo que si la entidad es colaboradora tiene que pagar el Impuesto y no tiene más opciones. Si no lo es, la entidad tendrá que preparar un cheque (cuidado con las comisiones) y ustedes tendrán que llevarlo a ingresar a una entidad colaboradora. ¡Que manía tienen algunos de no explicar bien las cosas mareando a la gente para que pase por su aro¡ Si no lo sabes, pues dices que lo tienes que mirar y si lo sabes pues respondes y lo haces. En otras CCAA como la valenciana, si que hay un impreso específicoque se lleva a la entidad una vez pasado por Hacienda para que la entidad efectúe el pago, pero ojo que he tenido un caso reciente en el que tras tener preparado el impreso 740, le han dicho a mi cliente en Hacienda que cuando se pagaba con dinero del difunto en entidad colaboradora no era necesario ese trámite y que se podía pagar el 650 directamente. No tiene mucho sentido y no sé de dónde sale exactamente esa distinción, pero lo cierto es que me ha sucedido y conviene preguntar al Banco si ese es nuestro caso para no dar tumbos y vueltas innecesariamente.
“Después de tres intentonas directamente les apercibimos con denunciarles. Finalmente han comprobado que todo está correcto y lo han gestionado contra la cuenta de la fallecida y sin cobrarnos nada. Pues eso, que hay que ponerse burro para que te hagan caso“.
Por último:
Art. 8.1. a), 2º párrafo de la propia Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: “A estos efectos no se considerará entrega de metálico o de valores depositados, ni devolución de garantías, el libramiento de cheques bancarios con cargo a los depósitos, garantías o al resultado de la venta de los valores que sea necesario, que tenga como exclusivo fin el pago del propio Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que grave la transmisión “mortis causa”, siempre que el cheque sea expedido a nombre de la Administración acreedora del impuesto” ¡Equilicuá¡ Gracias a M. Javier Pérez Araujo por su aportación.
¿Puedo pagar el Impuesto de Sucesiones sin contar con los demás herederos?
En principio (solo en principio), pienso que se podría hacer una liquidación parcial del Impuesto, pero para ello el inventario y el avalúo tendría que ser también parcial (tan parcial como unilateralmente confeccionados y por tanto peligrosísimos).
Si alguien presenta a liquidar una herencia parcial entiendo que se le aceptaría la documentación (aunque no veo descabellado que se la rechacen si la someten a examen previo, se informa y el interesado recapacita), sin perjuicio de que luego se requiera (y se sancione) a los demás interesados en la herencia.
No obstante, no es nada aconsejable esta práctica, no ya por una eventual sanción sino porque esa liquidación parcial que suele estar fundada en desavenencias, no hará más que aumentarlas originando una problemática mucho mayor entre los herederos.
Lo que hay que hacer es conseguir el acuerdo para inventariar, valorar, repartir (si es posible y conviene) y pagar el impuesto.
¿Qué criterio de valoración se utiliza para determinar si existe un exceso de adjudicación?
Para determinar si en una herencia o en una disolución de condominio existe exceso de adjudicación, se tiene en cuenta el valor fijado por los herederos o comuneros que a su vez puede ser o no el valor fiscal mínimo que a su vez se fija en base al valor catastral.
El valor fiscal suele actuar como mínimo pero hay quien se arriesga a no respetarlo y hay muchos casos en que el valor escriturado es superior a ese valor fiscal (e incluso muchos casos en que es más que conveniente que lo sea por razón de los incrementos de patrimonio presentes (disolución) o futuros (herencia y posterior venta) en el IRPF).
En consecuencia, los excesos resultan de lo que, según valores fijados por los propios interesados, se percibe por encima de lo que se debería percibir conforme a los derechos que uno ostente en una herencia o en un condominio.
El exceso de adjudicación no tributa en ciertos casos:
2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:
(…)
B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”.
¿Qué significa lo que el TS ha dicho sobre el “impuesto de las hipotecas”?
Es bastante “fácil”.
El AJD tiene dos cuotas. La fija y la gradual.
En la letra b) de la Nota del Tribunal Supremo, se trata de la llamada cuota fija del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos. Esa cuota fija se satisface mediante el papel timbrado de uso exclusivo notarial (solo lo usamos los Notarios y es de uso obligatorio en nuestros documentos). Cuesta 15 céntimos por folio y nos lo proporciona la FNMT. Si tuviéramos una hipoteca de 40 folios con una copia de otros tantos, pues 80×0,15 Euros=12 Euros (que parece que ahora hay que repartir).
En la letra a) se trata de la cuota gradual. El tipo de gravamen aplicable en esa cuota, es diferente en cada Comunidad Autónoma. En Valencia, por ejemplo, es del 1,5% y se paga utilizando como base imponible la llamada total responsabilidad hipotecaria.
En una hipoteca de 75.000 Euros, en la Comunidad Valenciana, el impuesto puede ser de unos 900 Euros.
Lo que se discutía en el Tribunal Supremo es quién paga todo esto y se ha dicho que la cuota fija por mitad y la gradual el deudor o prestatario (como siempre ha ocurrido).
Es importante destacar, que hablamos de IMPUESTOS, no de gastos notariales.
¿Quién paga el impuesto de AJD en una extinción de condominio?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan (Artículo 29 del Texto Refundido).
¿Retención del 3% del precio de venta a personas jurídicas no residentes?
En principio, parecería que una persona jurídica quedaría fuera del ámbito de los sujetos obligados a declarar, pero si nos vamos al Artículo 5 de la Ley que regula el IRNR, vemos que los contribuyentes por este Impuesto son:
a) Las personas físicas y entidades no residentes en territorio español conforme al artículo 6 que obtengan rentas en él, salvo que sean contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
b) Las personas físicas que sean residentes en España por alguna de las circunstancias previstas en el artículo 9.4 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo.
c) Las entidades en régimen de atribución de rentas a que se refiere el artículo 38.
Además las instrucciones para cumplimentar el impreso 211 señalan: “Modelo a utilizar por los adquirentes, residentes o no residentes, tanto personas físicas como jurídicas, de bienes inmuebles situados en España a no residentes sin establecimiento permanente. Los adquirentes están obligados a retener e ingresar el porcentaje fijado legalmente, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, sobre la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que posteriormente corresponda pagar al no residente (Artículo 25.2 de la Ley del Impuesto y 14 de su Reglamento)”.
En conclusión, sí que habría retención si la entidad es no residente y no tiene establecimiento permanente (si lo tuviera, entraríamos en el ámbito del Impuesto de Sociedades).
En la materia puede leerse este artículo de Alejandro del Campo.
¿Tributa la consolidación de un usufructo en caso de renuncia a la herencia?
“Somos nudo propietarios de unos bienes heredados de mi madre, cuyo usufructo por herencia de mi madre era de nuestro padre. ¿Tenemos que declarar algo por razón de ese usufructo, dos hermanos que hemos renunciado a la herencia de nuestro padre?”
Sí. La circunstancia de que hayan renunciado a la herencia, no afecta a su condición de nudo propietarios de los bienes que usufructuaba su padre. Siguen siendo nudo propietarios y con su muerte, dueños en pleno dominio como consecuencia de la consolidación de usufructo y de la nuda propiedad.
“Estoy pagando la contribución (IBI) y yo ya vendí esas fincas rústicas”
Me lo consulta una Señora de bastante edad que se maneja con mucha soltura por la notaría a pesar de sus ochenta largos.
La cuestión sería bien fácil si tuviera copia de las escrituras en las que vendió (el vendedor suele conservar copia simple de las compraventas). No tiene ninguna.
Pues entonces, tal vez se puso la nota de vendidas en su propia escritura. No se puso. Ay… si se hubiera puesto.
¿Recuerda usted dónde firmó?, ¿en que año aproximadamente? No se acuerda.
Pues entonces no queda otra que pedir nota al registro, recuperar la información, obtener copias de las escrituras y presentar un escrito al Ayuntamiento solicitando que le dejen de girar esos recibos de fincas que no son suyas desde hace años. Luego tal vez le podremos reclamar a quién tenía que haber pagado.
“Voy a la firma de una compra venta siendo el comprador y me dicen en la notaría que los impuestos los tengo que tramitar yo. Me resulta extraño porque siempre me lo ha hecho en la notaría, ¿es optativo? ¿No lo hace la notaría por defecto con la tramitación telemática integral? Ellos si me hacen el tramite telemático del Registro de la Propiedad, ¿pero no me liquidan impuestos? ¿no va unida una cosa con la otra? Y si lo tengo que hacer yo, ¿dónde se hace? ¿en el registro del pueblo donde estén las fincas?”
Sí, es optativo para usted como cliente y para el Notario como tal.
No, no se hace por defecto. Presentar telemáticamente sí, pero liquidar e inscribir no.
No se puede hacer el trámite en el registro sin liquidar impuestos. Solo se puede presentar y eso es lo que parece que le han hecho.
No, no va unida, aunque podría ser que sí (si en la notaría se encargan de estas gestiones). Por supuesto, si le hacen, como servicio extraarancelario que es, se cobra. Conviene preguntar cuánto nos van a cobrar.
Se liquida en las Oficinas Liquidadoras dependientes de algunos Registros o directamente en Hacienda. En algunas CCAA en las que no hay OOLL siempre en Hacienda. Primero se paga en el Banco y luego a Hacienda o a la OL. Finalmente vaya al Registro.
Moraleja: No me extraña que luego la gente crea que somos carísimos. La confusión existente es considerable en mucha gente.
En el Impuesto de Sucesiones hay que tener en cuenta siempre una cosa (por encima de cualquier otra) muy importante: el valor que se le ponga a los inmuebles.
Cuando alguien muere no se paga incremento/ganancia patrimonial en renta por lo que el heredero recibe (es el único caso en que una transmisión no tributa en renta y se conoce como la “plusvalía del muerto”). Se pagará cuando luego en el futuro (más o menos cercano), el que heredó transmita la propiedad en vida (si es por muerte, repetimos la jugada). Llegados a ese momento es cuando tocará rendir cuentas por la ganancia o pérdida patrimonial que se haya podido generar y en ese momento es cuando habrá que tener esto bien presente.
Pongamos un ejemplo:
Matrimonio con hijos casado en gananciales. Fallece él y queda ella. Están pensando en pagar impuestos y no hacer escritura.
Calculamos que la casa familiar del difunto tiene un valor de mercado aproximado de 125.000 Euros y se le atribuye ese valor al liquidar sucesiones pagando lo que corresponda pagar por el impuesto. Cuando en el futuro fallezca la madre, los hijos volverán a repetir la jugada por la parte proporcional que a ella se le adjudicara o le correspondiera al fallecer su esposo (es decir, le darán el mismo valor proporcional a la parte heredada de la madre).
Meses después de la muerte de la madre, los hermanos venden la vivienda familiar por 130.000 Euros y entonces habrán tenido una ganancia patrimonial de 5.000 Euros por la que pagarán APROXIMADAMENTE un 25%.
Sin embargo, si ellos (con la madre viva) ahora pusieran un valor “fiscal” (un valor mínimo que puede ser mucho más bajo que el de mercado), por ejemplo, de 90.000 euros y cuando fallece la madre vuelven a poner lo mismo para su parte, cuando vendan luego (al poco o más adelante) por 130.000 Euros, habrán ganado 40.000 Euros y en vez de unos 1.250 Euros pagarían unos 10.000 Euros de impuesto.
Moraleja: Tienen que buscar el equilibrio entre poner ahora un valor próximo al de mercado sin pagar o pagando poco Impuesto de Sucesiones y evitando, al mismo tiempo, que en el futuro les peguen un meneo grande en el IRPF.
Ese el quid (o truco) de la cuestión. Consulte usted a su abogado (o a su Notario .. si es que este se deja).
Alegaciones a liquidación complementaria practicada por no inclusión de vivienda no habitual en el cómputo del ajuar doméstico
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Estaban muy forzadas (y no se han admitido) lo sé, pero que creo que el Supremo y el TEAC no han efectuado una completa delimitación de lo que sí y lo que no hay que computar, así que hay que tantear y seguir intentándolo.
SERVICIO DE GESTIÓN TRIBUTARIA: SECCIÓN DE SUCESIONES Y DONACIONES
Referencia del expediente (RUE): SUCYDON
NÚMERO DE DOCUMENTO: B11
DOÑA xxx, vecina de xxxx, con domicilio en xxx y titular del DNI/NIF xxx actuando en su propio nombre y derecho,
EXPONE:
Que habiendo recibido en fecha xxxComunicación de Inicio/Notificación del Trámite de Alegaciones Modelo B11 en relación con el expediente arriba referenciado, y comunicación de puesta de manifiesto del mismo para su consulta, formulación de alegaciones y aportación de documentos, justificantes y pruebas que considere oportunas para la defensa de mis derechos, deseo poner de manifiesto:
Mi disconformidad con la propuesta de liquidación provisional practicada por los siguientes motivos:
Las Sentencias del TS y las Resoluciones del TEAC que son citadas en la Comunicación de Inicio (Notificación del Trámite de Alegaciones) correspondiente al RUE SUCYDON xxx y a la escritura de herencia de DOÑA xxx autorizada por Don xxxx, Notario de xxx, el día xxx, con el número xxxde protocolo,no establecen una delimitación de los bienes o derechos que conforman la parte de la herencia que se ha de computar a efectos del cálculo del ajuar doméstico, limitándose a excluir algunos bienes a efectos de dicho calculo, siendo por tanto la Oficina Liquidadora de xxxx la que procede, en una libre interpretación de la realidad social teóricamente basada en esas sentencias y resoluciones, a efectuar esa delimitación exclusivamente positiva y amplísima sin formulación de declaración alguna en cuanto a una posible delimitación negativa de los bienes excluidos del concepto de ajuar doméstico más allá de aquellos concretos que el TS y el TEAC sí que han claramente excluido en sus resoluciones.
En el caso objeto de alegación la Oficina Liquidadora atribuye a la vivienda de la causante sita en xxx la consideración de segunda residencia o de bien inmueble urbano afecto al uso personal, dando por hecho que cualquier vivienda que no constituya la habitual de una persona constituye segunda residencia (pudiendo por tanto una persona tener una, varias o muchas “segundas residencias”) cuando esa segunda residencia podría encontrarse completamente vacía, sin uso alguno, sin alquilar y no vinculada a una actividad y, por tanto, sin contener ajuar doméstico afecto al uso personal de su propietario que hubiera de computarse a efectos del Impuesto de Sucesiones, como si usarla, alquilarla, vincularla o tenerla vacía o llena constituyera una obligación de su propietario.
La causante de esta herencia era una Señora viuda desde hace 18 años, nacida en 1925 (fallecida, por tanto, a los 95 años de edad) que compró con su difunto esposo la vivienda en el año 1974 con lo que tan perfectamente podría tenerla afecta a su uso personal y con su ajuar doméstico más o menos amplio como completamente vacia o en desuso y sin ninguna clase de afección personal al tiempo de su muerte o en sus últimos años de vida constituyendo esta segunda opción otra realidad social que la Oficina Liquidadora desconoce en su interpretación negando así que pueda existir y recurriendo a la vía de una presunción de realidad social unívoca sin más argumento que la mera titularidad dominical de los inmuebles lo que, al parecer, per se, les atribuye la condición de afectos a un uso personal condición que solo es predicable respecto de la vivienda habitual cuyo concepto esta suficientemente fijado por la normativa fiscal.
No corresponde al amparo de las resoluciones que se citan ampliar el ajuar doméstico en base a una delimitación que las mismas no hacen y en base a una realidad social que se presume y que podría ser una realidad absolutamente contraria a la presumida y que, en este caso, es la que corresponde considerar, por lo que la que suscribepone de manifiesto la improcedencia de la propuesta de liquidación cuya anulación, en consecuencia, se solicita.
Fecha: xxx
Firma: xxx
En la complementaria los argumentos utilizados (literal) fueron los siguientes
ACTUACIONES REALIZADAS Y MOTIVACIÓN: De acuerdo con el artículo 15 de la Ley del Impuesto, el ajuar doméstico formará parte de la masa hereditaria y se valorará en el 3 por 100 del impone del caudal relicto del causante, salvo que los interesados asignen a este ajuar un valor superior o prueben fehacientemente su inexistencia o que su valor es inferior al que resulte de la aplicación del referido porcentaje. La reciente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, recogida en las sentencias 1619/2020, de 10-3-2020, 956/2020, de 19-52020, y 1094/2020, de 19-5-2020, y la doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central, manifestada en resoluciones 7468/2016, de 14-7-2020 y 3521/2017, de 30-9-2020, delimita el alcance del ajuar doméstico en el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante ISD), distinguiendo entre lo que son bienes comprensivos del ajuar doméstico:
1) Bienes comprensivos del ajuar doméstico: Con arreglo a la citada jurisprudencia y doctrina económico-administrativa, y partiendo de las distintas definiciones normativas del ajuar doméstico (el 1.321 CC, en relación con el artículo 4, apartado Cuatro, de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, interpretados ambos en relación con sus preceptos concordantes, conforme a la realidad social, en un sentido actual) se puede nacer una delimitación positiva y negativa del ajuar doméstico en el ámbito del ISD:
1.1) Delimitación positiva: El ajuar doméstico está constituido por bienes con las siguientes características:
son muebles, enseres, útiles, efectos personales y del hogar, utensilios domésticos y ropas de uso común.
adscritos a la satisfacción de necesidades personales del núcleo doméstico.
son bienes corporales, no incorporales.
que no produzcan rentas, – que por su entidad no se trate de bienes de consideración independiente.
2.1) Bienes susceptibles de generar o tener asociado ajuar doméstico: Son los bienes que, por su naturaleza y uso personal, son susceptibles de tener asociados, muebles, enseres, útiles, .efectos personales y del hogar, utensilios domésticos y ropas de uso común. Y tales bienes que claramente pueden generar ajuar doméstico son:
a) La vivienda habitual.
b) Los inmuebles urbanos afectos al uso personal (segundas residencias y otros no destinados al alquiler o a una actividad económica).
c) Las instalaciones desmontables de uso personal (no destinados al alquiler o a una actividad económica).
d) Los inmuebles rústicos de uso personal (huertos para consumo familiar y otros inmuebles rústicos que no generen rentas del capital inmobiliario o rentas de la actividad económica), en tanto que tienen asociados útiles, aperos y herramientas de trabajo.
e) Los vehículos, embarcaciones y aeronaves y semovientes (por ejemplo, caballos de monta) de uso personal, en tanto puedan tener asociados elementos, como arreos, complementos, muebles y útiles.
El sujeto pasivo presentó autoliquidación por el impuesto devengado. El articulo 88 del Reglamento del Impuesto, en cuanto a la tramitación de autoliquidaciones señala que se procederá por la oficina gestora a! examen y calificación de los hechos imponibles consignados en los documentos para girar las liquidaciones complementarias que procedan, entre otros casos, como consecuencia de errores materiales o de calificación, o por la existencia de hechos imponibles no autoliquidados por los interesados, así como las que tengan su origen en la comprobación de valores, en la adición de bienes o del ajuar doméstico o en el descubrimiento de nuevos bienes del causante.
El escueto final es: No se han tenido en cuenta las alegaciones presentadas.
Alegaciones y recurso de reposición a propuesta de sanción por presentación extemporánea de una autoliquidación que no fue aceptada
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un puñetero dígito erróneo (por no decir la otra palabra que empieza por PU) en los impresos de liquidación de unas macro escrituras ocasionan todo este lío estando en plena pandemia del COVID-19. Por mucho que uno ponga los cinco sentidos y practiquela teoría de la minimización del errorestas cosas pasan, siempre pasarán y lo peor es que tiran por tierra un extraordinario trabajo previo que hace dudar a tus clientes de que lo hayas hecho bien. En fin .. veremos a ver qué pasa ahora. Espero que haya sentido común y lógica.
Yo, Don XXX, con DNI/NIF xx y domicilio en xxxxx, en relación con elEXPEDIENTE DE GESTIÓN NÚMERO xxx – EXPEDIENTE SANCIONADOR xxx, hago constar que con fechaxxx he recibido notificación de la propuesta de resolución y comunicación del trámite de audiencia del expediente sancionador de referencia a fin de poder consultar el mismo, formular las alegaciones que estime convenientes y presentar los documentos, justificantes o pruebas que convengan a mi derecho.
No estando de acuerdo con la propuesta de sanción comunicada, MANIFIESTO QUE:
La falta de presentación en plazo (no solo sin que se produzca un perjuicio económico para la Hacienda Pública pues esta ha cobrado por duplicado por un mismo hecho imponible al no haberse aun presentado la solicitud de ingreso indebido) de la autoliquidación abonada fue debida a quefue rechazada en el momento de su presentación por una funcionaria de la Oficina Liquidadora de xxx que advirtió que existía un error en un solo dígito del número de protocolo (un error justificable en cualquier circunstancia y toda vez, en este concreto caso, que parte de los interesados en el documento a liquidar había otorgado ante el mismo Notario otra escritura el mismo día con el número de protocolo inmediatamente anterior que fue confundido con el que se liquidaba).
A pesar de que se hizo intento por el presentante,Don XXX (quien se puso en contacto con la notaríade xxx que había confeccionado los impresos y hasta con laDelegación de Hacienda en xxx) de solucionar el problema, la funcionariainflexiblemente (teniendo en cuenta la situación de pandemia mundial que vivíamos y vivimos), no aceptó no ya corregir ella misma el documento sino que la corrección fuera efectuada por mi citado representante.
Ante tal circunstancia mi citado presentante,acudió de nuevo a la notaría de xxx y allí, con el máximo cuidado, corrigieron el número erróneo siendo tras la corrección prácticamente indetectable el error cometido y regresando el presentador posteriormente a laOficina Liquidadora dexxx donde obtuvo la misma respuesta:no se aceptaba el documento corregido, aunque curiosamente, no se descartaba que en la capital sí pudiera tener solución el asunto.
La tajante negativa de la funcionaria, en unasituación extraordinaria y con una cantidad de dinero irrisoria, no dejó más solución que completar de nuevo los impresos y efectuar de nuevo el pago de la cantidad de3,06 Euros. Efectuado el pago, el mismo presentador regresó desde xxx por tercera vez arriesgándose a una sanción dadas las restricciones existentes en la movilidad a laOficina Liquidadora de xxx a presentar el documento que ya sí pudo efectuar sin que posteriormente se haya efectuado reclamación del ingreso indebido razón por la que sin duda se ha hecho necesaria la presentación de estas alegaciones y la previa propuesta de sanción.
A los oportunos efectos se hacen constar los datos de la liquidación que sí fue aceptada y que constituye carta de pago de la cuota devengada por el Impuesto de Donaciones por razón de la escritura en cuestión y en cuanto a la donación que me fue efectuada por mi madre. Estando esta pagada, es perfectamente relacionable con el documento a liquidar y liquidado posteriormente.
Número de serie de Autoliquidación:
Número de serie de la Declaración:
Una sanción de 150 Euros por no presentar un impreso pagado y que se vuelve a pagar respecto del que no se cursó ingreso indebido no puede constituir la causa de una sanción para el contribuyente que ha cumplido con su obligación de pago, siendode justicia, que reclamo, la anulación de la sanción propuesta.
En xxx a xxxx.
Firmado: xxx.
Lo mismo pero respecto de quien efectuó la presentación por su hermano y por otros dos hermanos más a quienes hubo que preparar su respectiva alegación
Yo, Don XXX, con DNI/NIF xxx y domicilio en xxx, en relación con elEXPEDIENTE DE GESTIÓN NÚMERO xxx – EXPEDIENTE SANCIONADOR xxx hago constar que con fechaxxx he recibido notificación de la propuesta de resolución y comunicación del trámite de audiencia del expediente sancionador de referencia a fin de poder consultar el mismo, formular las alegaciones que estime convenientes y presentar los documentos, justificantes o pruebas que convengan a mi derecho.
No estando de acuerdo con la propuesta de sanción comunicada, MANIFIESTO QUE:
La falta de presentación en plazo (no solo sin que se produzca un perjuicio económico para la Hacienda Pública pues esta ha cobrado por duplicado por un mismo hecho imponible al no haberse aun presentado la solicitud de ingreso indebido) de la autoliquidación abonada fue debida a quefue rechazada en el momento de su presentación por una funcionaria de la Oficina Liquidadora de xxx que advirtióque existía un error en un solo dígito del número de protocolo (un error justificable en cualquier circunstancia y toda vez, en este concreto caso, que parte de los interesados en el documento a liquidar había otorgado ante el mismo Notario otra escritura el mismo día con el número de protocolo inmediatamente anterior que fue confundido con el que se liquidaba).
A pesar de que hice intento (y me puse en contacto con la notaríade xxx que había confeccionado los impresos y hasta con laDelegación de Hacienda en xxx) de solucionar el problema, la funcionariainflexiblemente (teniendo en cuenta lasituación de pandemia mundial que vivíamos y vivimos), no aceptó no ya corregir ella misma el documento sino que la corrección fuera efectuada por mi mismo.
Ante tal circunstancia, acudí de nuevo a la notaría de xxx y allí, con el máximo cuidado, corrigieron el número erróneo siendo tras la corrección prácticamente indetectable el error cometido y regresando posteriormente a laOficina Liquidadora de xxx donde obtuve la misma respuesta:no se aceptaba el documento corregido, aunque curiosamente, no se descartaba que en la capital sí pudiera tener solución el asunto.
La tajante negativa de la funcionaria, en unasituación extraordinaria y con una pequeña cantidad de dinero, no dejó más solución que completar de nuevo los impresos y efectuar de nuevo el pago de la cantidad de30,03 Euros. Efectuado el pago, regresé desdexxx por tercera vez arriesgándose a una sanción dadas las restricciones existentes en la movilidad a laOficina Liquidadora de xxxx a presentar el documento que ya sí pude efectuar sin que posteriormente se haya efectuado reclamación del ingreso indebido razón por la que sin duda se ha hecho necesaria la presentación de estas alegaciones y la previa propuesta de sanción.
A los oportunos efectos se hacen constar los datos de la liquidación que sí fue aceptada y que constituye carta de pago de la cuota devengada por elImpuesto de Donaciones por razón de la escritura en cuestión y en cuanto a la donación que me fue efectuada por mi madre. Estando esta pagada, es perfectamente relacionable con el documento a liquidar y liquidado posteriormente.
Número de serie de Autoliquidación:
Número de serie de la Declaración:
Una sanción de 150 Euros por no presentar un impreso pagado y que se vuelve a pagar respecto del que no se cursó ingreso indebido no puede constituir la causa de una sanción para el contribuyente que ha cumplido con su obligación de pago,siendo de justicia, que reclamo, la anulación de la sanción propuesta.
En xxx a xxx.
Firmado: xxx.
No sirvió de nada
Así que tuvimos que ir a la devolución del ingreso indebido y al recurso de reposición. Aquí están …
DEVOLUCIÓN DE INGRESO INDEBIDO. AGENCIA TRIBUTARIA DE XXX. SERVICIO DE GESTIÓN TRIBUTARIA. DIRECCIÓN.
XXX, con NIF XXX y domicilio en XXX, solicita la DEVOLUCIÓN DE INGRESO INDEBIDO siguiente:
Con fecha XXX se procedió a la autoliquidación e ingreso de XXX€, derivado de la donación formalizada ante el Notario XXX. Sin embargo, la declaración no pudo ser objeto de presentación ante el órgano competente de la CA debido a un defecto en su formalización.
Por lo que, para subsanar el defecto incurrido se procedió a realizar un nuevo ingreso y, ya sí, a presentar la declaración, todo ello dentro del plazo.
Como prueba de los hechos descritos anteriormente, se aportan las siguientes autoliquidaciones e ingresos, en las que se puede apreciar la identidad de todos los elementos, y por tanto, se puede concluir que, lo que se ha producido es la presentación de una declaración completa, dentro del plazo de presentación, y un doble pago:
Doc. 1 : Autoliquidación Mod. 651 I Número de Serie XXXX, en la que se puede apreciar el sello de la entidad bancaria.
Doc. 2: Ingreso derivado de la autoliquidación anterior, mediante adeudo en cuenta.
Doc. 3: Autoliquidación Mod. 651 I Número de Serie XXXXX, en la que se puede apreciar el sello de la entidad bancaria, y también, el sello de presentación ante el órgano competente de las CA.
Doc. 4: Ingreso derivado de la autoliquidación anterior, mediante entrega en efectivo.
Así, solicito que, atendiendo a los hechos expuestos y medios de prueba aportados, se estime favorablemente la presente solicitud, y, proceda a la devolución del ingreso duplicado incurrido, identificado en el documento 1 y 2 referidos anteriormente.
El CCC identificativo de la cuenta bancaria de mi titularidad en la que solicito se reintegre la devolución solicitada es el siguiente: XXX.
En XXX, a XXX.
Fdo. XXX.
RECURSO DE REPOSICIÓN ANTE LA AGENCIA TRIBUTARIA DE XXX. SERVICIO DE GESTIÓN TRIBUTARIA. DIRECCIÓN.
XXX, con NIF XXX y domicilio en XXX, manifiesta que:
Ha recibido ACUERDO DE IMPOSICIÓN DE SANCIÓN TRIBUTARIA, identificado con el Expediente Sancionador: ISN XXX, resultando un importe reducido a ingresar de 150€, del que se aporta copia.
Mediante el presente, interpone RECURSO DE REPOSICIÓN frente al acuerdo mencionado en base a las siguientes alegaciones:
La sanción impuesta tiene por causa la falta de presentación de una declaración tributaria, de la que, sin embargo, si se autoliquidó e ingresó el importe correspondiente.
Dicha falta de presentación se debió a la inclusión de un error en la formalización de la declaración. Por lo que, para subsanar el defecto incurrido se procedió a realizar un nuevo ingreso y, ya sí, a presentar la declaración, todo ello dentro del plazo. Por lo que, no es que no se ha incurrido en la infracción objeto de sanción, consistente en la falta de presentación de autoliquidación o declaración, sino que se ha procedido a la presentación correcta de la declaración, y, a la realización de un doble ingreso, del que me reservo el derecho de instar la devolución del ingreso indebido por duplicado.
En este sentido, el instructor del procedimiento destaca en el párrafo segundo de la motivación: “Así mismo, indicarle al sujeto pasivo que en su escrito de alegaciones no aporta la autoliquidación requerida mediante el procedimiento sancionador, para poder constatar que se trata del mismo hecho imponible que la autoliquidación que consta como presentada en el expediente XXX”
Por ello, atendiendo a las indicaciones del instructor, y como prueba de los hechos descritos anteriormente, se aportan las siguientes autoliquidaciones e ingresos, en las que se puede apreciar la identidad de todos los elementos, y por tanto, se puede concluir que, no sólo no se ha cometido la infracción de falta de presentación de autoliquidación o declaración del art. 198.1 de la LGT, sino que, lo que se ha producido es la presentación de una declaración completa, dentro del plazo de presentación, y un doble pago:
Doc. 1 : Autoliquidación Mod. 651 I Número de Serie XXX, en la que se puede apreciar el sello de la entidad bancaria.
Doc. 2: Ingreso derivado de la autoliquidación anterior, mediante adeudo en cuenta.
Doc. 3: Autoliquidación Mod. 651 I Número de Serie XXX, en la que se puede apreciar el sello de la entidad bancaria, y también, el sello de presentación ante el órgano competente de la CA.
Doc. 4: Ingreso derivado de la autoliquidación anterior, mediante entrega en efectivo.
Así, solicito que, atendiendo a los hechos expuestos y medios de prueba aportados, se estime favorablemente el presente recurso, y proceda a la anulación del acto impugnado.
Avales a favor de Hacienda sin intervención notarial
La AEAT admite aval de alguna o algunas entidades y no pide que esté intervenido notarialmente, ¿ha cambiado algo en la fuerza ejecutiva de documentos públicos?
Base imponible en la disolución de condominio cuando el bien se encuentra hipotecado
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Me encuentro con un título previo en el que el bien objeto de disolución de condominio fue hipotecado en garantía de un préstamo de 86.000 Euros del que quedaban por pagar hasta justo antes de firmar la escritura 68.000 Euros y digo hasta justo antes porque en el número previo de protocolo la hipoteca se cancela “con cargo a cuenta de los deudores”. Un poco después se da un valor al inmueble de 94.000 Euros y un valor neto descontad0 lo pendiente de la hipoteca de 26.000 Euros. Cuando llega el momento de disolver, el comunero que se queda con el inmueble (son dos) paga al otro 13.000 Euros y quedan en paz. ¿Cuál es la base imponible en AJD aplicando la reciente doctrina del TS?
a) 94.000 Euros.
b) 47.000 Euros.
c) 26.000 Euros.
d) 13.000 Euros.
Y ya de paso, ¿cuál es la base para minutar la escritura?
Carta de pago de precio aplazado: ¿escritura o documento privado?
“Venta con precio aplazado sin condición resolutoria. En un mes se termina de pagar. ¿Presenta algún riesgo fiscal otorgar una escritura de carta de pago?“
El caso es que el comprador me pregunta si firma o no firma algo y yo le digo que estas cartas de pago no suelen firmarse en notaría y que sería suficiente con que tenga los justificantes del pago o con que hagan un documento privado. “No debe pagar”, me dice un compañero, “pero mira la barbaridad que dijo el TSJ de Madrid”.
Para completa seguridad y menor gasto aconsejé un documento privado de carta de pago y que lo pasarán por la Oficina Liquidadora para liquidar como exento.
Competencia territorial para la liquidación de una compraventa de participaciones sociales
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Casi todos los días se aprende algo. En esta ocasión dudaba yo sobre la competencia territorial para la liquidación de una compraventa de participaciones sociales. Lo cierto es que mi criterio ha sido “siempre” el del domicilio fiscal de la sociedad, pero la maldita Ficha Resumen de Murciaque no permite liquidar a través de SIGNO mas que unas pocas cosas, me hizo contactar con Serfides para liquidarla a través de ellos. Ellos me dieron respuesta al asunto.
Artículo 103 del RITO y AJD. Reglas de competencia territorial
1. La presentación de las declaraciones-liquidaciones, de los documentos y, en su caso, de las declaraciones sustitutivas de los documentos, se hará ateniéndose a las siguientes reglas de competencia territorial y por el orden de preferencia que resulta, siguiendo la propia enumeración de las mismas.
A) Siempre que el documento comprenda algún concepto sujeto a la cuota gradual del gravamen de Actos jurídicos Documentados, a que se refiere el artículo 72 de este Reglamento, será competente la oficina en cuya circunscripción radique el Registro en el que debería procederse a la inscripción o anotación de los bienes o actos de mayor valor según las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
B) Si no fuese aplicable la regla anterior, cuando el acto o documento se refiera a operaciones societarias será oficina competente aquella en cuya circunscripción radique el domicilio fiscal de la entidad.
Pero, no es una operación societaria.
C) En defecto de aplicación de las reglas anteriores, como consecuencia de que el acto o documento no motive liquidación ni por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados a que se refiere el artículo 72 de este Reglamento, ni tampoco por la modalidad de «operaciones societarias», la oficina competente se determinará aplicando las reglas que figuran a continuación en función de la naturaleza del acto o contrato documentado y de los bienes a que se refiera:
1.ª Cuando el acto o documento comprenda exclusivamente transmisiones y arrendamientos de bienes inmuebles, constitución y cesión de derechos reales, incluso de garantía, sobre los mismos, será oficina competente la correspondiente al territorio en el que radiquen los inmuebles. En el caso de referirse a varios inmuebles, sitos en diferentes lugares, será competente la oficina en cuya circunscripción radiquen los inmuebles de mayor valor según las normas del Impuesto sobre el Patrimonio.
2.ª Cuando comprenda exclusivamente la constitución de hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento o se refiera a buques o aeronaves, será competente la oficina en cuya circunscripción radique el Registro Mercantil o de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento en que tales actos hayan de ser inscritos. En caso de referirse a varios bienes y derechos inscribibles en Registros diferentes se presentará donde deban inscribirse los de mayor valor, aplicando las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
3.ª Cuando comprenda exclusivamente transmisiones de bienes muebles, semovientes o créditos, así como la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, en la correspondiente al territorio donde el adquirente tenga su residencia habitual si es persona física o su domicilio fiscal si es persona jurídica y si existiesen diversos adquirentes con distinta residencia o domicilio, donde tenga el adquirente de bienes y derechos de mayor valor, según las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
Pero, las participaciones sociales no son bienes muebles.
4.ª Cuando el acto o documento se refiera exclusivamente a transmisiones de valores, se presentará en la oficina correspondiente al territorio donde se formalice la operación.
Pero, las participaciones sociales no son valores (artículo 92 de la LSC).
5.ª Cuando se refiera exclusivamente a la constitución de préstamos simples, fianzas, arrendamientos no inmobiliarios y pensiones, en la correspondiente al territorio en la que el sujeto pasivo tenga su residencia habitual o domicilio fiscal, según se trate de persona física o jurídica.
6.ª Cuando se trate de documentos relativos exclusivamente a concesiones administrativas de bienes, en la correspondiente al territorio donde éstos radiquen, y en la de explotación de servicios en el territorio donde el concesionario tenga su residencia habitual o domicilio fiscal, según se trate de persona física o jurídica. Estas mismas reglas serán aplicables cuando se trate de actos y negocios administrativos que tributen por equiparación a las concesiones administrativas.
7.ª Cuando se trate de anotaciones preventivas de embargo, en la correspondiente al lugar de expedición.
8.ª Cuando por la diversa naturaleza de los bienes o de los actos o contratos, resultase aplicable más de una regla de las siete enumeradas anteriormente, prevalecerá la competencia de la oficina correspondiente al acto o contrato de mayor valor, considerando como valor del acto o contrato a estos efectos el que, respectivamente, corresponda, aplicando las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio, según los diversos casos, a los bienes inmuebles, a las garantías o bienes inscribibles en los Registros a que se refiere la regla 2.ª, a los bienes transmitidos y derechos constituidos, o a los valores adquiridos.
D) Cuando la competencia no pueda resolverse conforme a las reglas de los párrafos A), B)y C) anteriores, se determinará por el lugar del otorgamiento del correspondiente documento.
Entonces, ¿hemos llegado a la conclusión?
Sí, es el lugar del otorgamiento. Es decir, compete a mi OL y lo puedo hacer por SIGNO.
2.Cuando la regla establecida para fijar la competencia territorial remita a la oficina correspondiente a la residencia habitual, para la determinación de ésta se estará a lo dispuesto en el artículo 7 de este Reglamento.
Compraventa de terreno urbanizado afecto a la actividad de una sociedad aunque adquirido por dación en pago
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“Hemos comprado un terreno urbanizado en * a una sociedad que lo adquirió mediante dación en pago. Según notaría tenemos que liquidar ITPO al 7%. Revisando la legislación no encuentro el motivo por el que pagamos ITPO, en lugar de IVA. El art.20.a) de la Ley del IVA dice que los terrenos urbanizados no están exentos de IVA. Puede considerarse un segunda transmisión conforme al art.22.a) de Ley de IVA: “Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados”, pero según el art.6.3.a) de la ley de IVA indica que no se considera edificación urbanizar terrenos”.
Estoy de acuerdo con usted. Pinta a que eso paga IVA+AJD (que se paga cuando hay IVA). Hace poco he tenido unas ventas que parecen similares a la que me cuenta usted y la SL vendedora (y me decían que lo decía su asesor) decía que no era con IVA. Al final se vendió con IVA.
Solo me queda una duda … ¿influye en algo el objeto social de la vendedora? Diría que no, pero … dudo.
¿Cuál es el razonamiento de la notaría para pagar TPO?
“La cosa es que se han vendido docenas de solares como el mío de unos años a esta parte, todos de la misma forma (pagando ITP). No creo que hayamos descubierto nada, ellos son los que trabajan a diario con esos temas y los que saben. Me niego a tener que pagar un precio un 21% superior, porque de ser así no hubiera comprado. Y vendedor y notaría me dijeron que pagaba un 7% de ITPO. La sociedad tiene por objeto la construcción y promoción”.
Pues me mantengo en que hay IVA. Y en cuanto al tema del objeto, no andaba yo totalmente desencaminado. NO se trata de objeto pero sí de afección del inmueble a la actividad económica o empresarial de su propietaria (o de la realización de obras de urbanización) y viendo lo que usted me cuenta parece que esta claro que procede IVA. La Hacienda autonómica que cobre TPO estará encantada pero la que no percibe el IVA no lo estará tanto. ¿Puede haber algún problema? Problemas siempre puede haber así que no puedo indicarle otra cosa.
Constituir un usufructo puede dar lugar a rendimientos de capital pero no da lugar a incremento o pérdida patrimonial
“Yo soy dueño de un inmueble, tengo 80 años y lo valoro en 100.000 Euros. El usufructo vale entonces 10.000. Cuando compré el inmueble hace 5 años me costó 50.000 Euros de manera que le he ganado 10.000 Euros, ¿y no pago?”
Si una persona dona el usufructo de una finca a otro, es posible que ese usufructo se extinga por fallecimiento del usufructuario, con lo cual se vuelve a consolidar el pleno dominio en el donante, por lo que no tendría sentido que tributara como ganancia patrimonial, ya que podría tributar dos veces por lo mismo. En cambio si una persona compra la nuda propiedad de una finca y otra el usufructo por 50.000 en su conjunto y posteriormente venden nuda propiedad y usufructo por 100.000 en su conjunto, ambos tributarán por la ganancia patrimonial que han tenido.
Cotitularidad de cuentas bancarias, sucesiones y prueba en contrario
“Mi madre, mi hermana y yo, somos cotitulares de una cuenta. La propiedad real del dinero es el 59% mi madre, el 20,5% mi hermana, y el 20,5% yo. Si mi madre fallece (ella está muy enferma) queremos liquidar el Impuesto de Sucesiones reflejando eso, sin embargo, como el Banco atribuye automáticamente el 33% a cada una, imagino que prevalecerá lo que ponga el certificado de posiciones que necesitaremos para presentar dicho impuesto. Me pregunto si nos dará problemas presentar el Impuesto de Sucesiones reflejando ese 59% y que en el certificado de posiciones ponga el 33%”.
La cuestión es muy sencilla. Si tiene usted modo de demostrarle a Hacienda que ese dinero les pertenece “legalmente” a ustedes en esa proporción, asunto resuelto. Caso contrario, Hacienda exigira que se tribute por el porcentaje que indica el Banco. No hay más vueltas que darle. Por supuesto, como en este caso quieren ustedes tributar por más de lo que dice el certificado, Hacienda (que no es nada fácil de convencer, se lo aseguro) estará encantada si con ello su bocadito es más importante. Si fuera al revés, pienso que la cosa sería mucho más complicada.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En los últimos días me ha aparecido dos veces como error LEVE al utilizar el STI que el “valor declarado o precio de venta (es) igual o inferior al valor catastral”.
Paralelamente nuestro amigo PACO hace de las suyas aunque no sé desde hace cuánto tiempo. Por lo visto, cuando se cumplimenta el campo del valor declarado en escritura o documento, si ese valor es inferior al PMM en base a los datos catastrales aportados, PAQUITO que ha hecho su propio cálculo conforme a ellos, como no te cerciores de que haces el impreso conforme a lo que consta en la escritura, te hace la jugada y te aplica el tipo de gravamen reputando como base imponible su cálculo (el PMM) y no el tuyo. Disculpas si no me explico correctamente porque no soy el que usa el PACO. Un servidor solo es el que recibe los impresos y sufre el subrepticio cambio que este moderno HAL nos hace sin darnos cuenta. En conclusión, que tienes que volver sobre tus pasos para evitar que al final, sin enterarte, acabes pagando por lo que diga PACO y no por lo que quieras tú. Sí, ya sé que podrá haber una complementaria pero eso es una cosa y otra que el sistema solito te cuele un valor sin preguntar.
PACO por su parte y el Catastro, vía STI, haciendo advertencias sobre valores. La cosa parece que se pone seria tras la última ley de prevención del fraude, así que todos atentos.
Como en tantas otras cosas … seguiremos informando. Menos mal que en este caso mi cliente solo ha pagado 12 Euros de mas. De haber sido otras cifras, otro problema al canto.
Desde luego no trae a cuenta gestionar a no ser que zurres un poco mas a tu parroquia.
De pagar el timbre de la matriz a pagar la cuota gradual entera
Tras la penúltima Sentencia sobre el asunto del AJD se llegó a la solución de que la cuota fija del impuesto (el timbre de las escrituras a razón de 15 céntimos por folio) se repartiera entre deudor y acreedor. El acreedor pagaría el de la matriz y el de sus copias y el deudor el de las suyas, salvo pacto entre las partes. La cuota gradual se consideró que era cosa del deudor (artículo 68 del Reglamento).
En las últimas semanas las minutas se fueron adaptando a la nueva exigencia y entre los Gastos e Impuestos correspondientes al Banco, se incluía:
“El impuesto de actos jurídicos documentados en cuanto al timbre de los folios exclusivos para uso notarial en los que se redacta la escritura matriz. En caso de que el prestatario solicite copias autorizadas de la escritura será a su cargo exclusivo el referido impuesto”.
Cuando emití mi primera factura incluyendo el suplido (el papel es un suplido a mi modo de entender) a un Banco por el importe de 8,25 Euros, indiqué que era en concepto de timbre de la matriz número TAL de este año.
Y pensé, me voy a reír cuando empiecen las preguntas:
¿Y esto de que es?
¿Y por qué no hay IVA?
¿Y de qué es este suplido?
Pues eso no es un suplido.
Pues si eso es un suplido me lo tienes que acreditar.
Pues eres el único que lo haces.
Eso te lo has inventado tú.
¿Que lo dice la minuta?
¿Dónde lo dice?
Ya, pero no quiere decir eso.
Pero me equivoqué. No me dijeron nada de eso. Simplemente no me pagaron. Enviamos tres facturas (una para cada deudor y la del Banco, que no pagaba más que eso pues no asumía copias) y solo me pagaron dos.
Hubo que escribirles y enviarles de nuevo la factura aclarando a qué correspondía. Días después, me la pagaron sin problemas y asunto resuelto.
Este nuevo sistema parece que podría durar poco, puesto que la Sala 3ª se ha enmendado la plana a sí misma y de paso a la Sala 1ª y al Tribunal Constitucional. El asunto ha dado lugar a una reacción extraordinaria por parte del Presidente de la Sala 3ª.
En aquella hipoteca la cuota gradual, que es la madre de todas las batallas, representaba unos 1.500 Euros. Esa cifra y no los raquíticos 8,25 del timbre de la cuota fija son los que ahora están en juego.
Declaración de herederos vs. declaración de bienes
“Quisiera saber cuál sería el interés de demora del Impuesto de Sucesiones en la Comunidad de Madrid y si existe posibilidad de prórroga en los casos en los que no hay testamento. La semana que viene empezamos con el trámite de la declaración de herederos y estaríamos en plazo aunque nos vence el día 30 de este mes. No sé si el tramitar la declaración de bienes es suficiente para luego no pagar intereses de demora, ya que hasta que no empecemos con esto no sabremos el valor de los bienes”.
“¿Se pagan entonces recargos y/o intereses de demora? La respuesta a esta pregunta que me hacen vía comentario a este post es que se pagan intereses de demora, no se paga recargo. La Ley General Tributaria dice en su art. 26.6:“6. El interés de demora será el interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquél resulte exigible, incrementado en un 25 por ciento, salvo que la Ley de Presupuestos Generales del Estado establezca otro diferente.No obstante, en los supuestos de aplazamiento, fraccionamiento o suspensión de deudas garantizadas en su totalidad mediante aval solidario de entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o mediante certificado de seguro de caución, el interés de demora exigible será el interés legal”.En consecuencia en los casos indicados, aplazamiento o fraccionamiento se devengan intereses de demora (el interés legal del dinero incrementado en un 25 por 100)”.
Le añado a lo dicho que es el mismo interés de demora en toda España.
En cuanto a la prórroga, es la misma haya testamento o no. Por eso (y por más cosas) no hacer testamento es un error. La declaración de heredero consume una parte importante del plazo que es más corto de lo que puede parecer en un principio.
Tramitar la declaración de herederos no es suficiente, pero usted habla de declaración de herederos por una parte y de declaración de bienes por otra, de que no sabrán el valor ….
Mire: la declaración de herederos es el documento que dice los herederos de Mengano son estos. La declaración de bienes es el documento que dice que los bienes de Mengano, cuyos herederos son estos, son estos otros y en ese segundo documento está el valor de los bienes, no en el primero. Si el plazo vence el 30 y aún no han empezado con la declaración de herederos, lamento decirle que no tienen tiempo suficiente y que aparte de pagar lo que corresponda, más demora y recargo, les podrían sancionar por presentar tarde la documentación.
La declaración de herederos no estará lista hasta, al menos, dentro de tres semanas, mientras tanto, agilicen la declaración de bienes (es importante fijar muy bien los valores, tanto que es mejor que te sancionen antes de valorarlos mal porque los valores serán muy importantes en caso de futuras ventas, por ejemplo) y preséntenla en cuanto puedan hacerlo.
De todas formas, no sufra demasiado pues si el retraso es pequeño y si les sale poco (o nada) a pagar, el recargo y la demora no pueden subirles mucho. Por estos lares, eso sí, les podrían zurrar 125 Euros a cada heredero por presentar la documentación tarde.
“Cuando se hace la declaración de una edificación por antigüedad bien sea con arreglo a Catastro o a certificación técnica, ¿el impuesto está prescrito o hay que pagar AJD aplicando el tipo de gravamen al valor de la obra?”
Lo que está prescrito es la infracción urbanística y por eso se pueden declarar por antigüedad. La circunstancia de la prescripción de la ilegalidad urbanística nada tiene que ver con la eventual prescripción del impuesto de AJD, puesto que el hecho imponible del impuesto es la declaración de la obra en escritura.
“Hice una escritura en que se declara una demolición de una obra que se había hecho con licencia y a la que se le puso valor; en la misma escritura se declara después una obra nueva con su valor. ¿Hay dos bases o una por el valor de la obra nueva o una por la suma de valor de demolición y de obra nueva? ¿Y qué concepto es este? Pues yo diría que no existe un concepto específico para esto, pero por otra parte, ¿en qué supuesto se podría cobrar una demolición de obra y en que supuestos tributaría?“.
La cancelación de la obra nueva en construcción y, en su caso, de la división horizontal, si no se ha llegado a realizar ninguna construcción, no tributa en AJD al no tener contenido valuable: DGT V1395-14, V1399-10 yDGT catalana 247E/12. Por lo tanto, en los demás supuestos sí que tributaría. Yo nunca he cobrado por cancelar la obra nueva, porque lo que hago es declarar la obra muy nueva diciendo “previa demolición de la obra existente declaran la siguiente obra nueva:…”.
Desmembramientos y consolidaciones del usufructo, ¿tributan todas?
“Una persona “Esposa A” compra un inmueble, liquidando todos los tributos asociados a dicha compra en relación al 100% del valor del inmueble. Una vez efectuada la compra, otra persona “Marido B” le compra a su “Esposa A” el usufructo vitalicio del inmueble por “X” cantidad, convirtiéndose “Esposa A” en nuda propietaria. Años más tarde “Marido B” fallece y “Esposa A” vuelve a convertirse en plena propietaria del inmueble. ¿Tiene que practicar y pagar una liquidación “Esposa A” por el valor del usufructo por volver a convertirse en plena propietaria, a pesar que en su día cuando adquirió el inmueble ya tributó por la totalidad del mismo en la compra?“
Veámoslo de manera más sencilla:
A compra pleno dominio.
A vende usufructo vitalicio a B.
B fallece y A recupera pleno dominio.
¿Tiene que pagar A por la consolidación del pleno dominio? Sí, tiene que hacerlo.
Efectivamente tributó por todo, pero luego desmembró y consolidó, con lo que corresponde tributar al tratarse de un nuevo hecho imponible.
“Y si suponemos por complicar el caso que A no paga por la consolidación del pleno dominio por desconocimiento o porque no quiso. Una vez fallece A y el inmueble pasa en herencia a sus hijos, ¿deberían asumir los hijos también la deuda de la liquidación no efectuada junto con los intereses generados por los años transcurridos? ¿O dicha deuda se extingue?“
Si un impuesto no se paga, puede que prescriba y que te libres de pagarlo. Para ello es necesario que la Hacienda competente no lo haya reclamado. Deben pasar 4 años y medio desde que se devengó o reclamo …. Lo correcto es hablar de prescripción, no de extinción y sí, los sujetos pasivos (o sus herederos) serían responsables.
Discapacidad y reducciones y bonificaciones fiscales y arancelarias (notaría y registro) por compra e hipoteca de vivienda nueva
“He comprado un piso de obra nueva con mi pareja. Hemos firmado un contrato de compraventa y cuando esté listo el piso, tendremos que pedir la hipoteca. Yo tengo 28 años y un 35% de discapacidad. Mi familia me avisó de que mirara si podía tener algún tipo de deducción en los gastos e impuestos derivados tanto de la compraventa como de la hipoteca (aunque tengo entendido que en el caso del Banco, se encargan ellos de los gastos e impuestos), pero no consigo tener una idea clara al respecto. ¿Usted sabría decirme si, a día de hoy, con el cambio que ha habido respecto al AJD en las hipotecas tengo derecho a alguna deducción?”.
En los aranceles notariales y registrales no hay reducciones por minusvalía o discapacidad.
En cuanto a impuestos, efectivamente, el de la hipoteca lo paga el Banco.
En cuanto a los de la compraventa: Se paga plusvalía municipal, pero si es obra nueva comprada a un promotor esto es cosa del promotor y es abusivo el pacto por el que se imputa al comprador.
El IBI del año en curso lo paga el dueño a 1 de Enero, aunque se puede pactar otra cosa, si bien siendo compra a promotor, lo paga siempre este en mi opinión.
Nos queda el IVA y el AJD de las primeras transmisiones. Ni un impuesto ni otro admiten reducciones por causa de discapacidad o minusvalía.
Disolución de condominio con subrogación de hipoteca (STS 1103-2020+DGT consultas V3116/20 y V0027-23)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Desde el Instituto Valenciano de Estudios Notariales se nos comenta:
“Merece la pena llamar la atención, en materia fiscal, sobre el contenido de la STS 1103/2020 y la subsiguiente Resolución Vinculante de la DGT V3116/20 de 19 de octubre de 2020 ya que supone un giro de 180 grados sobre la tributación existente hasta ahora. La STS fija como doctrina legal en un supuesto de extinción de condominio de una propiedad gravada con hipoteca con adjudicación a uno de los comuneros que se queda la totalidad de la deuda y libera al otro, que la operación se halla gravada, además de por el concepto de extinción de condominio, por la liberación del comunero por AJD siendo la base imponible la totalidad de la responsabilidad hipotecaria y el sujeto pasivo el adjudicatario. Consecuencia de ello la Resolución de la DGT, después de reconocer que, desde la Rs. de 26 de enero de 1988 consideraba exento el supuesto de subrogación, pasa a considerar sujeta una operación de liquidación de gananciales en cuya sociedad solo existe una propiedad en el activo y una hipoteca en el pasivo con adjudicación a uno de los cónyuges que se queda la deuda. Es más, la DGT se explica más y considera sujeta en base al Fundamento Segundo de la STS cuando señala “…aunque la garantía hipotecaria sobre la finca no se altere, si se produce una modificación subjetiva de los responsables que tiene acceso al registro…” cualquier escritura de compra con subrogación de hipoteca al señalar la sujeción al tributo del documento notaríal en la modalidad de AJD por el que se instrumenta la sustitución de la persona del deudor originario de un préstamo hipotecario por un nuevo deudor en caso de transmisión del inmueble hipotecado”..
La incidencia de esta variación de criterio es muy importante ya que PODRÍA AFECTAR (podría …) a:
Extinciones de condominio propias con especial incidencia en las derivadas de separaciones, divorcios, liquidación de gananciales (incluso de sociedades).
Disoluciones de sociedades con adjudicación de la propiedad junto con la hipoteca.
Compraventas con subrogación afectando especialmente a las promociones.
O a simples liberaciones.
En uno de los chats notariales de Whatsapp que comparto se dijeron varias cosas interesantes (tormenta de ideas) para evitar problemas:
No utilizar nunca la palabra subrogación.
Decir que se paga el exceso en cuanto a todo o el resto mediante asunción del pago de la deuda garantizada con hipoteca sobre la finca y con advertencia de que mientras no consienta el acreedor, no queda liberado el saliente ex Artículo 1.205 Cc (si el que se sale está dispuesto, claro).
Tal vez sea una simple concentración de toda la deuda en un solo deudor, liberando en un sentido impropio al otro deudor, pues esto solo lo puede hacer el Banco.
En algunas minutas bancarias expresamente se dice que no se cobra esa comisión por subrogación cuando lo que hay es simplemente liberación de uno de los deudores.
En otros casos sí que cobran por la liberación, así que sería una liberación impropia de efectos internos sin contar con el Banco.
Puede ponerse en la escritura un compromiso de las partes de promover la liberación.
También podría decirse que la liberación del deudor es puramente obligacional entre las partes y no frente al Banco, por lo que pactan la liberación como mero pacto no inscribible. Si, finalmente, el Banco se aviene a liberar pues ya se verá.
Nos lamentábamos de la mengua de la seguridad jurídica por el infierno fiscal en que se han convertido algunas figuras civiles.
Novedades
Unos días después, un tuit de Sergio Mocholí me hizo pensar que todo este “lío” era solo para el caso de subrogaciones con comparecencia de la entidad y que en las tácitas o inconsentidas (que a priori son lo mismo) todo seguía igual que siempre. El criterio de Javier Máximo Juárez es que no puede haber sujeción adicional a AJD, porque el codeudor saliente no queda liberado frente al banco: TRIBUTACIÓN ADICIONAL POR AJD DE LA SUBROGACIÓN DE DEUDOR CON LIBERACIÓN EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.
En la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V3397-20 de 23 de Noviembre de 2020, se reduce la base imponible a la parte de la total responsabilidad hipotecaria de la queda liberado el codeudor saliente, reincidiendo, pero solo en parte, en el criterio de la STS y la Resolución Vinculante citadas al principio pues que se dice lo mismo pero se reduce la base imponible a la mitad.
Resolución TEAC de 14 de Junio de 2018: En aportación por el valor neto, aunque no haya asunción expresa, hay una subrogación tácita por el 118.2 LH sujeta a TPO (y este es el riesgo o peligro: que te giren liquidación por adjudicación en pago de asunción de deuda).
Adjudicación en pago de asunción de deuda: Dice la CIRCULAR Nº 13/2009 de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Madrid: b.1).- Evolución de la cuestión. Desde el punto de vista fiscal, y concretamente en lo que se refiere a la ley ITP y AJD, antes de 1 de enero de 2000, la mayoría de la doctrina, con algunas excepciones, entendía que esta figura no quedaba sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales de dicho impuesto porque el art 7.2.A del TR sólo mencionaba las adjudicaciones en pago y para pago de deudas y porque había sido suprimida la mención expresa que hacía el art. 55.1º del TR de 1967 en la ley de reforma del ITP –ley 32/1980, de 21 de junio, (cfr. las RTEAC de 24 de mayo de 1989 y 22 de marzo de 1990). No obstante, quedaría sujeta a AJD y por supuesto a IVA de darse los requisitos para ello. Sin embargo, el reglamento del Impuesto de TP y AJD de 29 de mayo de 1995 “resucita” en su art. 29 la tributación de esta figura al señalar que “en las adjudicaciones expresas de bienes y derechos que se realicen en pago de la asunción por el adjudicatario de una deuda del adjudicante se exigirá el impuesto por el concepto de adjudicación en pago de deudas”; pero este precepto es posteriormente anulado por la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1998 por entrar a regular un nuevo hecho imponible que no se contemplaba en la ley. Finalmente, la ley 55/1999 modifica el art. 7.2.A) del Texto Refundido para incluir expresamente como hecho imponible “las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas….”, con efectos desde 1 de enero de 2000. Por consiguiente, y de acuerdo con las reglas generales, si el acto está sujeto y no exento de IVA o sujeto y exento con renuncia a la exención, al formalizarse la escritura queda sujeta a AJD, aparte del IVA; y en caso de no estar sujeto a IVA o sujeto y exento sin renuncia a la exención, tributaría por ITP“. Y añade al tratar la aportación a gananciales: “El mismo problema podría plantearse en caso de aportación de una finca privativa a la sociedad conyugal en caso de ser onerosa y pagarse en todo o en parte con asunción de deuda, pues mientras la aportación a la sociedad conyugal estaría exenta de ITP, la asunción podría considerarse una nueva convención y tributar al 7%. No obstante, parece que, como en el caso de la compraventa arriba mencionada, la base imponible ha de ser el valor real del inmueble sin descontar las cargas, pero con la particularidad de que aquí está exenta. En cambio sí podría haber problemas en caso de que la aportación sea gratuita, pues las circunstancias serían las mismas que las que se verán en el apartado siguiente“.
El argumento para que no tribute es que la base imponible en TPO por la aportación es el valor total del bien sin descontar la deuda, al igual que sucede en una compraventa, y a diferencia de lo que sucede en una donación o en una aportación a sociedad mercantil. Es decir, una aportación con causa onerosa no tendría porque tributar aunque haya subrogación.
Ahora que tengo entre manos una aportación con subrogación, creo que haré lo siguiente (y ya incluiré aquí el modelo):
Suprimiré la subrogación del título de la escritura.
Aludiré a asunción de deuda en vez de a subrogación y reduciré o suprimiré la parrafada que dedico habitualmente a la subrogación.
Existe un último cartucho con la minutación y el índice.
Del número 109 de ENSXXI: “Extinción condominio con asunción de deuda hipotecaria, sin intervención del banco. Esta asunción no da lugar al hecho imponible sujeto a tributación, ya que no da lugar a inscripción alguna, produciendo efecto solo interpartes (VC 27/23 de 11/01/2023). Descargar. La STS (Sala 3ª) de 20 de mayo de 2020, en un caso de disolución de condominio en el que el adjudicatario asumió la deuda hipotecaria que gravaba el inmueble adjudicado, liberando al otro codeudor, fijó la siguiente doctrina legal: está sujeta a AJD la liberación en escritura pública notarial de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca de determinados inmuebles. La muy completa Consulta DGT V3397/2020 de 23 de noviembre de 2020 ha puntualizado que es aplicable la tributación por AJD a la asunción liberatoria de deuda hipotecaria en una liquidación de gananciales (también Consulta DGT V3116/2020 de 19-10-2020) , que el sujeto pasivo es quien consiente la liberación y la base imponible es la responsabilidad hipotecaria de que el codeudor queda liberado, es decir, la parte que le correspondía del capital pendiente más los intereses y cualesquiera otros conceptos incluidos en la hipoteca. Y, con el discutible argumento de que la liberación del deudor es un acto jurídico independiente de la liquidación de la sociedad legal de gananciales, descarta expresamente que sea aplicable al caso la exención establecida en el artículo 45.1 B) 3 del RDL 1/993 de 24 de septiembre, que aprueba el TR de la LITP y AJD, para “Las aportaciones de bienes y derechos verificados por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales”. Finalmente, la Consulta DGT V0027/2023 de 11 de enero de 2023, aclara que no está sujeta a AJD la asunción de la deuda hipotecaria en una disolución de condominio si no consta el consentimiento del acreedor a la liberación del codeudor. Puede no constar el consentimiento del acreedor en la escritura de disolución de condominio y asunción liberatoria de la deuda hipotecaria pero si consta en una escritura posterior de novación y ampliación del préstamo asumido por el adjudicatario se devengará el impuesto por esta segunda escritura. Ese fue el supuesto de la STS de 20 de mayo de 2020. La doctrina de la Dirección General de Tributos anterior a la sentencia de 20 de mayo de 2020 consideraba que la asunción de la deuda hipotecaria por uno de los codeudores con liberación de los demás no daba lugar a una inscripción distinta de la inicial de constitución de la hipoteca, por lo que, faltando el requisito de ser un acto inscribible, no estaría sujeta a AJD”.
Disolución de condominio y compensación de créditos: una “escapatoria” a la permuta de cuota
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una alternativa ¿viable? a la problemática de las disoluciones de condominio con diversos títulos de adquisición (o de origen)sería la de disolver cada condominio en escritura independiente dejando el pago de la parte de los comuneros no adjudicatarios aplazada de pago para que posteriormente se produzca una compensación de los créditos que los distintos comuneros tienen entre sí. Toda la operativa puede cerrarse con una sencilla escritura de compensación de deudas para tranquilidad de todos los comuneros.
Sería algo de este tenor:
En la extinción de condominio algo tan sencillo como esto: “Como consecuencia de ello, DON A debe abonar a DOÑA B, la cantidad de ***. Dicha cantidad queda aplazada para abonarse en el plazo máximo de tres meses a contar desde el día de hoy, sin que dicha cantidad aplazada devengue intereses ordinarios”.
“INTERVIENEN en su propio nombre y derecho, y tienen a mi juicio la capacidad legal necesaria para formalizar la presente ESCRITURA DE COMPENSACION DE DEUDAS, a cuyo efecto:
=== E X P O N E N ===
I.- Don xxx adeuda a Doña XXX la cantidad de xxx por la extinción de condominio otorgada por los mismos en escritura autorizada por mí, el mismo día de hoy.
II.- Y Doña XXX adeuda a Don xxx la cantidad de xxxx por la extinción de condominio otorgada por los mismos en escritura autorizada por mí, el mismo día de hoy.
III.- A la vista de lo expuesto,
=== O T O R G A N ===
Que ambas deudas quedan extinguidas por compensación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil.
Así lo dicen y otorgan”.
Las escrituras de extinción de condominio son normales, cada una sobre una finca con exceso de adjudicación que queda aplazado.
¿Y las hacemos una detrás de otra? Pues sí o no, según los casos. Tal vez más no que sí. De ahí el “¿viable?” y el “escapatoria”.
¿Y con las valoraciones perfectamente cuadradas? Bueno, en muchos casos habrá que efectuar pagos porque no coincidirán los valores.
Un testimonio real y con una sola escritura:“He firmado la escritura que te dije en una sola escritura de extinciones de condominio con diferentes orígenes poniendo medios de pago y extinguiéndolos por compensación de créditos. En la Oficina Liquidadora de XXX me han dicho que con no van a girar complementaria por permuta. He advertido verbalmente y por escrito de los riesgos fiscales del otorgamiento y de la posibilidad de complementaria por permuta de cuota”.
El argumento de una Liquidadora pueden ser tan solvente y bien desarrollado como este: “En la escritura objeto de comprobación, se adjudica uno de los comuneros el pleno dominio de la parcela 26 del polígono 20, que fue adquirida en la escritura de herencia otorgada en 2016, autoliquidándolo como extinción de condominio. Sin embargo se ha comprobado en el momento de constituirse la comunidad de bienes (en la escritura antes reseñada de herencia) existían otros bienes en comunidad, que siguen perteneciendo pro indiviso a los mismos sujetos pasivos. Por tanto, la adjudicación no puede considerarse extinción de condominio al seguir existiendo fincas en comunidad, por lo que se trata de una operación de compraventa en la que cada comunero vende su cuota al comunero que se adjudica la finca“.
Ando yo ahora con un caso en el que esta solución podría ser aplicable. Se trata de unos hermanos que heredaron a su padre junto con la madre. Ahora ha muerto la madre. Quieren heredar, disolver el condominio y efectuar una división horizontal (que podría intentarse que no tribute por ser indispensable para terminar con el condominio). Pienso que se podría intentar heredar a la madre de la forma más conveniente a efectos de las posteriores disoluciones enlazadas con la compensación de créditos una de las cuales llevaría incluida la división horizontal.
La parrafada fiscal para ese intento de que no tribute la división horizontal, iría en esta línea utilizada hace pocos días para un caso de segregación:
“La presente segregación no está sujeta a AJD por ser un antecedente inexcusable para poder extinguir el condominio, ya que la única manera posible de disolverlo es mediante ese negocio jurídico previo con el que tiene una conexión estructural, por lo que únicamente debe tributar en Actos Jurídicos Documentados la extinción de condominio y no el negocio previo de segregación. Así lo han señalado la Sentencia del Tribunal Supremo 6670/1998, de 12 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 3084/2020, de 4 de junio, 2785/2020, de 27 de mayo, 2899/2020, de 21 de mayo, 2916/2019, de 12 de junio, y 854/2016, de 17 de febrero; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias 1139/2020, de 29 de mayo; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 11.900/2011, de 17 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 1488/2012, de 25 de octubre; y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias 1055/2010, de 15 de octubre, entre otras“.
ATENCIÓN ATENCIÓN: DGT V1901-21, de 17 junio: la disolución de varias comunidades de bienes indivisibles entre los mismos comuneros está sujeta a AJD y no a TPO, en aplicación de la doctrina de la STS 1502/2019, de 30 octubre 2019. ¿Esto es lo que parece? Y si lo es, ¿lo piensan aplicar o tendrán que dictarse dos docenas para que sostengan fiscalmente lo que civilmente es incuestionable?
Al final aquí me ha quedado un buen batiburrillo a base de añadir y añadir cosas.
Disolución de condominio y cónyuges en gananciales
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Esta misma tarde el gran (e incansable) José Luis Del Moral animador donde los haya de los debates jurídicos tuiteros nos preguntaba “¿sabías que el Derecho fue concebido y estructurado por MATEMÁTICOS?”. No José Luis, no lo sabía pero lo que sí que sé es que el Derecho no es lo que sale en el BOE como creen algunos de mis clientes. Una prueba de ello es la reciente problemática de las disoluciones de condominio que nos obligan a hacer mil cábalas y que nos hace firmar las escrituras con un nudo en la garganta. Gracias a Sergio Mocholí y al último trabajo de Javier Máximo Juarez para Notarios y Registradores, esta es la cláusula que tengo pensado poner en una escritura en la que dos matrimonios casados en gananciales pretenden disolver un condominio con el fin de que uno de ellos se quede, con carácter ganancial, el 100% del inmueble. Estoy deshojando la margarita porque no quiero que luego les zurren la complementaria y, de paso, les giren una sancioncita (ya estoy muy sensibilizado y en carne propia con este tema) puesto que a Hacienda no se le puede discutir ni lo mas mínimo.
La cláusula y la advertencia
“A los efectos de la presente se hace constar que la extinción de condominio sobre un bien indivisible que se adjudica a un matrimonio casado en régimen de gananciales está sujeta a AJD y no a TPO, al resultar aplicable el artículo 1.062 del Código Civil, por considerarse que la sociedad conyugal en régimen de gananciales es un único condómino, tal y como han señalado las Sentencias del Tribunal Supremo 1.058/2019, de 26 de Marzo de 2019, y 2.490/2019, de 9 de Julio de 2019, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 141/2020, de 23 de Enero de 2020, la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Valencia de 28 de Febrero de 2020 (46/04946/2016/00/00), la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Castilla-La Mancha de 15 de Marzo de 2023, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia 2.058/2019, de 14 de Octubre y, aún más recientemente, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 15271/2020, de 16 de Noviembre y la Circular 3/2021 ATValenciana. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias relativas a las consecuencias de la no apreciación de la doctrina señalada por la Oficina Liquidadora competente y la eventual imposición de sanciones en tal caso”.
La cosa tiene su riesgo
En la Comunidad Valenciana se ha dictado una Circular que paree inclinarse por AJD pero que hace constar (veáse el pie de la página 22) que dice: “38. Criterio establecido en Sentencias del Tribunal Supremo 2490/2019, de 9/7/2019; y 1058/2019, de 26/3/2019; y en Sentencias del TSJCV 2380/2017, de 21/4/2017; 1843/2020, de 6/11/2020; y 223/2021, de 15 de marzo. En contra, el criterio de la DGT del Minhac, manifestado, entre otras, en consultas V0038-20, V0178-20 y V1911-20, emitidas con posterioridad a la doctrina del Tribunal Supremo, y que descartan considerar a la comunidad de gananciales como un único partícipe por no tener personalidad jurídica propia”.
Unas semanas después de la publicación de esta entrada y desde Twitter, otro compañero (Antonio Botía) dice: “Yo en ese caso digo que uno de los esposos acuerda con el otro comunero disolver el condominio y se lo adjudica ese cónyuge (no los dos). Al final de la escritura el otro miembro de la pareja consiente. Se inscribe para el adjudicatario como ganancial”.
¿Y qué dice la DGT?
Pues todo lo contrario, así que mucho cuidado.
La consulta de la DGT V1911-20 dice: “Aunque los matrimonios estén bajo el régimen de sociedad de gananciales, al no tener la sociedad de gananciales personalidad jurídica ni consideración de sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no se puede entender que existe una disolución de condominio y los inmuebles quedan en poder de la comunidad de gananciales, sino que quedan en poder de las dos personas que componen el matrimonio. Precisamente el hecho de que los comuneros sigan participando en la propiedad de los inmuebles con sus cónyuges es lo que impide calificar a la operación descrita como disolución de la comunidad de bienes sobre los inmuebles. La comunidad de bienes no se extingue, sino que persiste, lo que ocurre es que se reduce el número de copropietarios, que pasa de cuatro a dos y se reduce el número de inmuebles. En realidad, nos encontramos ante una permuta”.
En el mismo sentido , la consulta de la DGT V0178-20:“1. Se trata de una comunidad de tres comuneros, el consultante, su esposa y su hermano, dado que, en nuestro sistema jurídico, la sociedad de gananciales carece de personalidad jurídica independiente de los cónyuges. Por tanto, la adjudicación de la totalidad del bien común a ambos cónyuges no supone la extinción de la comunidad pues la propiedad de la cosa sigue perteneciendo proindiviso a varias personas, constituyendo un supuesto de separación de comunero o disolución parcial. La adjudicación a ambos cónyuges origina un exceso de adjudicación al que debe aplicarse la regla general del artículo 7.2.B) del Texto Refundido, conforme a la cual los excesos de adjudicación se consideran transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto, sin que resulte de aplicación la excepción contemplada en dicho precepto por aplicación del artículo 1.062 del Código Civil cuya literalidad exige que la disolución de la comunidad sea total al contemplar exclusivamente el supuesto de que, cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, se adjudique “a uno” a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”.
Como decía un compañero de esos que saben todo el fiscal del mundo, “en definitiva, estamos ante un supuesto más en que la DGT no parece ni ser un órgano de la administración del Estado, ni está sometida a los criterios del TS”.
Distribución del precio de venta entre los inmuebles vendidos y plusvalías en IIVTNU e IRPF
“Hemos vendido un piso con pérdidas. Con el vendedor pactamos un precio por el piso y la plaza de garaje. Este precio es inferior al precio por el que nosotros compramos, sin embargo, no nos dimos cuenta de que en la escritura el valor del piso era 2000€ más alto que cuando lo compramos y el del garaje unos 18.000 € más bajo. Ahora el ayuntamiento nos dice que tenemos que pagar la plusvalía, 2.200€ por los supuestos 2.000€ de beneficio. ¿Habría alguna manera de modificar el precio de venta de la escritura? Al firmarla no nos dimos cuenta de que habían puesto una cantidad superior”.
Lo primero que le tengo que decir para consolarla es que no está tan claro que con pérdida no se pague y lo segundo que aún habiendo un solo euro de ganancia, estarían en las mismas. Lo digo porque eso de 2.200 Euros por los supuestos 2.000 Euros de beneficio, generará cierta confusión en el que nos lea. Con pérdida te vas al recurso en muchos casos (los ayuntamientos no se dan por vencidos a la primera) y puede que ganes o … que no ganes. Yo tengo dos interpuestos hace meses (con pérdida) y estoy pendiente de respuesta.
En cuanto a la subsanación para decir que hubo un error … pfff... no sé … ¿no cuela? Entiendo que ustedes tenían un precio conjunto y se repartió mal entre vivienda y plaza de garaje, es decir, sin procurar evitar la “ganancia”. Ya fuera hecha la distribución por la notaría (lo dudo) o por ustedes más o menos conscientemente (quiero decir que tal vez no consideraron el asunto suficientemente), la situación ahora mismo es la que es. ¿Cuánto tiempo ha pasado desde que firmaron? Si es mucho, malo. Si es menos, aún podría pasar esa subsanación. Yo si viene alguien con esa pretensión, pues aceptaría subsanar e incluso creo que no cobraría la subsanación (a no ser que tuviera meridianamente claro que la cosa no es culpa mía y le aseguro que me equivoco poco y que tengo muy buena memoria), pero no le podría asegurar a mi cliente que le funcionara ….
Por supuesto, como es lógico, no se puede hacer nada sin que firmen ambas partes. Tenga en cuenta, entre otras razones, que el reparto del precio tiene influencia a efectos de determinar si ha habido pérdida o ganancia a efectos del IIVTNU, pero … también tiene importancia a efectos del incremento o disminución (ganancia o pérdida) en el IRPF que no solo le tocará declarar a usted el año que viene sino también al que compra, quien (de cara al futuro) podría estar interesado en dejarlo como está porque le podría venir mejor para sus futuras ganancias o pérdidas cuando transmita los inmuebles.
Por último, es usual que cuando la compraventa comprende vivienda y garaje o vivienda, garaje y trastero, el desglose del precio/valor sea efectuado en el último momento porque las partes no suelen pensar en todo esto que estamos comentando (aunque si deberían haberlo hecho sus “intermediarios”). Yo tengo por costumbre indicar la valoración después de la descripción de cada inmueble y también cuando se efectúa la venta en la parte dispositiva de la escritura (en el “OTORGAN”).
Documento privado de aceptación y prescripción del Impuesto de Sucesiones
Entresaco de una larga consulta, lo que me parece interesante de la contestación que di.
Para liquidar el Impuesto de Sucesiones, cuando no se ha otorgado escritura de aceptación y adjudicación de herencia, no hace falta ningún documento privado de aceptación. A Hacienda lo único que le importa es cobrar. En la instancia-solicitud-formulario de liquidación y/o en los impresos de liquidación de la herencia ya hay un inventario y una valoración, aunque si la herencia está prescrita se dejan en blanco algunas casillas y se indica en observaciones PRESCRITA. Hacienda no pide justificar nada al margen de la defunción, las últimas voluntades y el testamento (o declaración de herederos si no lo hay), aunque puedan presentarse Libros de Familia, certificaciones catastrales, certificados de cuentas o el certificado de seguros de vida, entre otras cosas. Hacienda solo quiera que se diga lo que se tiene y que se valore. Nada más.
Por otra parte, la prescripción del Impuesto de Sucesiones depende de la fecha de la muerte del causante (salvo en el caso del Artículo 25.2 de la Ley del Impuesto de Sucesiones que dice que “en el supuesto de escrituras autorizadas por funcionarios extranjeros, el plazo de prescripción se computará desde la fecha de su presentación ante cualquier Administración española, salvo que un Tratado, Convenio o Acuerdo Internacional, suscrito por España, fije otra fecha para el inicio de dicho plazo”). Así que, cuatro años y medio e impuesto prescrito, salvo que Hacienda haya hecho intento de cobrar y el plazo haya podido quedar interrumpido. Nada tiene que ver el que exista un teórico documento privado de aceptación/adjudicación de herencia.
En fin, que Hacienda no necesita escrituras. Si yo incluyo en mi herencia la casa del consultante, Hacienda me cobrará por ella. Otra cosa es qué pasaría luego para resolver el entuerto. Hacienda no está interesada en que escrituremos o inscribamos, ni mira titularidades catastrales (salvo que nos dejemos algo fuera, en cuyo caso nos sobrevolará antes o después).
Donación de vivienda habitual por mayor de 65 años que vive en una residencia de mayores; fórmulas para estos casos y el caso del no residente mayor de 65 años
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Una señora de más de 65 años, dona su vivienda habitual a una sobrina. La señora se trasladó hace unos meses a vivir a una residencia de mayores y se empadronó en ella. ¿Se mantiene la exención del eventual incremento de patrimonio en el IRPF para la donante o la habrá perdido por haberse empadronado en otro sitio?”
El asunto lo resuelve la Resolución Vinculante de la DGT V5003-16 que es esta. Dice:
“A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
El requisito de los tres años del inmueble como vivienda habitual se cumplía y también el de que no hubieran pasado dos años desde que dejó de serlo. La señora era mayor de 65 años. El asunto está resuelto. La circunstancia de que se hubiera trasladado a una residencia no entra en juego en este caso, aunque lo podría haber hecho para un menor de 65 años puesto que también está prevista la exención para “personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.
Pero ojo para poder acogerse a la exención también es necesario haber utilizado la vivienda, como residencia habitual, durante un período mínimo de tres años de forma continuada. Es decir, puede haber dejado de serlo dos años antes pero en los tres previos debe haber sido vivienda habitual. Este sería un ejemplo: Si tengo 65 años y he vivido desde los 60 hasta los 63 años y un día en una vivienda y la vendo el día que cumplo los 65, tengo reducción porque no han pasado 2 y viví 3.
La CV 1384/2022 de 14 de Junio de la DGT establece que cuando se trata de dos pisos con sus respectivas RRCC unidos para formar una sola vivienda, se puede aplicar a ambos el concepto de vivienda habitual a efectos del IRPF y del ISD. Se trata de una situación de hecho que deberá acreditarse llegado el momento.
Una fórmula:“MANIFESTACIONES FISCALES: DOÑA *, a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, manifiesta con arreglo a lo dispuesto en dichos artículos, que es mayor de 65 años y que la vivienda transmitida constituyó su domicilio habitual desde su adquisición hasta su empadronamiento en la Residencia en la que actualmente vive lo que acreditará cuando y donde sea preciso”.
Otra fórmula:
“MANIFESTACIONES FISCALES: DON *, a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, manifiesta con arreglo a lo dispuesto en dichos artículos, que es mayor de 65 años y que la vivienda transmitida constituyó su domicilio habitual desde su adquisición hasta su empadronamiento en el domicilio que actualmente vive (el pasado 27 de Noviembre de 2022) lo que acreditará cuando y donde sea preciso por lo que, como señala la Resolución Vinculante de la DGT V5003-16 “a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Visto en ENSXXI: Donación de la nuda propiedad por un mayor de 65 años de su vivienda habitual: Sí se aprovecha del beneficio de la exención fiscal en cuanto a la declaración de IRPF (VC 2800/23 de 16-10). Descargar
Y un no residente mayor de 65 años, ¿tampoco paga por la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su vivienda habitual en España?
El art. 24.4 del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes hace remisión al art. 33 de la Ley del IRPF dice:
4. La base imponible correspondiente a las ganancias patrimoniales se determinará aplicando, a cada alteración patrimonial que se produzca, las normas previstas en la Sección 4.ª del Capítulo II del Título III, salvo el artículo 33.2, y en la Sección 6.ª del Título X, salvo el artículo 94.1.a), segundo párrafo, de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Esos artículos de la LIRPF no dicen, creo yo, nada relevante para nuestro caso.
En todo caso, se aplique o no se aplique (y esta cuestión debe estar clarísimamente resuelta aunque yo no encuentro nada) ha de haber sido la vivienda habitual en España hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta (véanse las fórmulas anteriores).
Al final lo que podría indicarse sería algo como esto (premeditadamente ambiguo):
CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan los comparecientes que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita, se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, habiendo constituido la vivienda habitual de su propietaria hasta el 20 de Julio de 2023 (continuando empadronada en ella a día de hoy).
QUINTO.- MANIFESTACIONES FISCALES: DOÑA * a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones que correspondan, manifiesta que es mayor de 65 años y que la vivienda transmitida ha constituido su domicilio habitual, hasta el día 20 de Julio de 2023 (cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión).
De fondo, en este caso, había una problemática adicional. La señora en cuestión (y el caso es frecuente) era residente en España incluso (decía su asesor) también a efectos fiscales si bien no presentaba renta por no estar obligada, circunstancia que daba lugar a que no fuera posible obtenerle el certificado de no residencia fiscal. Al parecer se trata de una situación bastante común que haría muy conveniente a estas personas presentar la declaración de la renta aunque no estén obligadas. Eso sí, explicar que “sí pero no” o que “no pero sí” en una escritura ya es harina de otro costal por lo que la interesada de hoy, deberá luchar la recuperación (si procede) de la retención que se la practicó y la exención de su ganancia allí donde corresponda hacerlo.
Si sale algo interesante tras la publicación de esta addenda, aviso.
Donación o aportación societaria de inmueble e hipoteca
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Siempre me pone en duda esta operación, sobre todo si lo que se pretende es restar la deuda e irse “de rositas” sin retratarse “de algún modo” por la subrogación del préstamo por parte del donatario.
En este tipo de operaciones, el valor es el bruto sin descontar el saldo pendiente del préstamo hipotecario, pero si descontamos el saldo pendiente y dejamos el valor neto habría un hecho imponible por donación cuya base sería ese valor neto (valor sin saldo pendiente del préstamo) y otro hecho imponible por adjudicación en pago de asunción de deuda por Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuya base imponible sería el saldo pendiente del préstamo. Entiendo que proceder a la asunción de la deuda y no descontar su valor no sería correcto. Para dejar claro que no hay asunción podría utilizarse esta cláusula:
“Con relación al préstamo hipotecario que grava la finca descrita, la parte donante manifiesta expresamente que continuará haciéndose cargo del pago de las cuotas pendientes de amortizar y del cumplimiento de todas las obligaciones accesorias derivadas del mismo, sin que la presente escritura constituya subrogación alguna en el citado préstamo o asunción, total o parcial, de deuda por parte del donatario”
Por último si te subrogas en un préstamo del que ya eres deudor entiendo que la base sería sólo la mitad del saldo pendiente, e incluso creo que podría llegar a defenderse que no hay asunción de deuda por cuanto ya eras antes deudor de la totalidad frente al banco con carácter solidario, junto al otro prestatario.
Muy aclaratoria, como siempre, la ayuda de Sergio Mocholí y esta entrada en el Blog Actum de Lefevre.
¿El consentimiento expreso o tácito de la entidad influye en algo? Si el Banco no comparece y no consta que acepte tácitamente, ¿influye?
“Si el Banco no comparece y no consta que acepte tácitamente, sería un argumento para defender que no hay adjudicación en pago de asunción de deuda, pero mucho me temo que Hacienda no estaría por la labor y giraría complementaria por adjudicación en pago de asunción de deuda”.
Una novedad: CONSULTA ATCataluña 263/21. DONACIÓN DE FINCA HIPOTECADA SUBROGANDOSE EL DONATARIO EN LA HIPOTECA. ¿Aplicable al resto de España? Seguramente. Aplicando los tipos y las reducciones que en cada comunidad estén previstos. La donación de un bien hipotecado en la que el donatario se subroga en la hipoteca, estará sujeta en parte al ISD (por el valor del inmueble que excede de la carga hipotecaria) y en parte al ITP (por el importe de la carga hipotecaria que asume el donatario). En el supuesto de hecho planteado en la consulta, al tratarse de una donación de padres a hijos de un inmueble que va a ser destinado por el donatario a su domicilio habitual, puede disfrutar de los beneficios fiscales previstos tanto en el ISD como en el TPO. Por tanto, cumpliendo los requisitos objetivos y subjetivos de uno y otro impuesto, en Cataluña la parte gravada con el ISD gozará de una reducción del 95% y a la parte gravada con TPO se le aplicará el tipo reducido del 5%.
Unos meses después en el GJ, se saca un tema similar en la línea del que dio lugar a esta entrada
¿Y si nos salimos del ámbito de la donación y nos vamos al aumento de capital con aportación de inmuebles hipotecados (o a la constitución de sociedad en el mismo supuesto)? Para ese caso se plantearon tres opciones:
Aportar por el valor bruto sin descontar hipoteca.
Aportar por el valor neto descontando hipoteca, basando la minusvaloración en el riesgo de impago y diciendo algo así como esto: “Los comparecientes han convenido, en el carácter con que intervienen, descontar del valor «intrínseco» del inmueble el total importe de la parte viva del crédito o préstamo hipotecario reseñado que, no obstante, no es asumido por la sociedad, sin perjuicio de los previsto en el artículo 118.2 de la Ley Hipotecaria. Todo ello de conformidad con la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 23 de Noviembre de 2012“
O aportar por el valor neto asumiendo la sociedad el pago de la deuda que tributa por la diferencia en TPO por adjudicación en pago de asunción de deuda.
Se citó también la RTEAC 14 Junio 2018 que señala que en caso de aumento de capital con aportación de inmueble hipotecado, en el que la sociedad descuenta en el valor de la aportación el importe de la deuda, hay en TPO adjudicación en pago de asunción de deuda, aunque no haya subrogación expresa, en base al artículo 118.2 LH.
¿Sin subrogar? Sí, según el TEAC a pesar de no subrogarse, porque en ese caso consideraba que no había duda de que había descuento, porque el bien se había valorado en menos de la mitad del principal que lo gravaba.
Tomado de ENSXXI-107: Constitución de sociedad aportando inmuebles hipotecados asumiendo el pago de la deuda: tributa por la constitución de la sociedad, por operaciones societarias, y en segundo lugar como adjudicación de un bien con asunción de pago de deudas, en cuyo caso está sujeta a IVA o TPO según quién sea el aportante (VC 2327/22 de 7-11). Descargar
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El tratamiento (el buen tratamiento) fiscal de una donación puede irse al garete si el donatario tiene un patrimonio preexistente superior a 600.000 Euros o si procediera la acumulación de donaciones. Es muy conveniente que en la escritura se formulen las oportunas advertencias y, por supuesto, haber tratado previamente con las partes las cuestiones pertinentes para evitar las desagradables sorpresas que pueden tener lugar. Hace unas semanas me surgió el siguiente caso.
“Un viudo y sus hijos se adjudican la herencia de la madre. Hay un pastizal en dinero, fondos, valores y tal. El padre se apaña con poca cosa y quiere donar casi todo lo que le corresponde a los hijos. Para aplicarse la reducción en Murcia (es Murcia), se exige:
Documento público.
Que el origen de los fondos donados esté debidamente justificado.
Que se manifieste el origen de los fondos.
No sé si exige que la adquisición se formalice dentro del plazo de declaración del impuesto (en Valencia sí que se exige).
Mi duda es, ¿se cumplen los requisitos 2, 3 y 4 (si es que es necesario el 4 en Murcia) si el padre dona en escritura pública a continuación de la herencia (o en la misma escritura) diciendo que esos saldos que dona (que ya no son exactamente los mismos pues habrán variado desde septiembre cuando murió la madre) son los que acaba de recibir en la liquidación de gananciales y por la herencia de su esposa teniendo en cuenta que solo puede aportar los certificados bancarios a fecha de fallecimiento de la mujer?“
Yo diría que no del todo (en cuanto a 2 y 3) y que lo prudente (lo muy prudente tal y como están de baratas actualmente las donaciones en Murcia) es que resuelvan el tema de la herencia (que liquiden y que vayan a los Bancos) y que luego se haga la donación (o donaciones) en escritura aparte una vez que cada uno tenga a su nombre en los Bancos lo que resulte de la herencia y la madre haya ya desaparecido de todas las cuentas.
Yo también creo que en Murcia no se exige lo del plazo que sí se exige en Valencia. En Valencia el plazo se cuenta desde que se hace la donación pero como en su caso no habría traspaso (todo seguiría en los Bancos como antes de hacer la escritura de herencia), no tendríamos esa fecha, con lo que si fuera también así en Murcia tendríamos un problema y no merece la pena correr el riesgo.
En Valencia, el artículo 12 bis de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos, en relación con las bonificaciones en la cuota, dice:
“Para la aplicación de la reducción a la que se refiere el presente apartado, se exigirá, además, que la adquisición se efectúe en documento público, o que se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto”.
Días más tarde alguien que buscaba saber “si te donaban dinero, ¿hay que firmar con el Notario?, se topó con alguna entrada de mi blog. Tal fuera esta, así que voy a responder de paso a esta cuestión: No, conforme al Código Civil y sí, conforme a la legislación fiscal si no quiere tener un disgusto con Hacienda.
El dinero y los incrementos o pérdidas de patrimonio en el IRPF
“Somos tres hermanos y nuestro padre falleció en Febrero de 2018. Presentamos el ISD meses después dentro de plazo. En Enero de 2019 hicimos la escritura de herencia en la que yo les compraba las dos terceras partes a mis dos hermanos de la casa habitual de mi padre. Anteriormente cada uno teníamos 1/3 parte. A cambio les compensaba económicamente con el valor correspondiente de esa tercera parte que figuraba como valor de dicha vivienda en el ISD. Al hacer ahora la renta del 2019, me indican en Hacienda que debemos detallar dos imputaciones de renta por esta vivienda a disposición de sus titulares: 1/3 parte correspondiente a Enero de 2019 (los tres hermanos) y yo 3/3 partes de la vivienda de Febrero a Diciembre de 2019. Hasta aquí lo entiendo. Hoy he preguntado en Hacienda(técnico cualificado) si mis hermanos tienen que declarar en su renta ese dinero que yo les entregué por su parte de la vivienda y me dicen que sí, que lo consideran incremento patrimonial. Yo creo que no, que ya se pagó en el ISD. ¿Es correcto?”.
Para empezar, las fechas no creo que sean esas: ustedes adquieren en Febrero de 2018 y se transmite por dos hermanos en Enero de 2019. Así que hablamos de dos ejercicios fiscales.
Por otra parte, tendría que ver la escritura que han hecho para poder responder con cierta seguridad. Usted dice que compra a sus hermanos por el mismo valor de la herencia. ¿Fue eso o fue una adjudicación ex artículo 1.062 del Código Civil? Pongamos que, como usted dice, fuera una compraventa. Siendo así, con fecha de fallecimiento de su padre heredan una vivienda que vale pongamos que 100.000 Euros y con fecha de casi un año después (aunque se haga en la misma escritura o en la siguiente) se venden dos terceras partes por el mismo valor (por el mismo valor de dos terceras partes).
Si fue así, no hay ni incremento ni perdida (aunque no estamos teniendo en cuenta los gastos e impuestos con lo que sí podría haber una pérdida) lo que no supone QUE NO SE TENGA QUE DECLARAR estas operaciones. Declarar, se declara, otra cosa es que se pague o se compense con pérdidas anteriores o surja derecho a hacerlo más adelante.
Además, no se declara por el dinero (el dinero no genera incrementos o disminuciones),lo que se declara es la diferencia de valor.
Me temo que ese técnico cualificado no tiene ni … idea o usted y yo no nos hemos entendido bien. A ver si le han preguntado al guardia de seguridad …
Siempre nos decimos, nos aconsejan, que no hagamos consultas médicas por Internet. Pues a las médicas habría que añadir las jurídicas porque hoy andaba yo buscando información sobre la donación de vivienda habitual por un mayor de 65 años en pleno dominio o en nuda propiedad en favor de un extraño y me encuentro con esta perla… (y ojo que no era un consultorio entre particulares “mondo y lirondo”…)
“….la otra operación habitual de las personas mayores de 65 años con una casa es la donación a favor de los hijos o nietos. En las donaciones los impuestos recaen sobre la parte compradora, que es la que experimenta una ganancia patrimonial. Lo que ocurre es que no se liquidan vía IRPF, sino a través del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que está cedido a las Comunidades Autónomas. En la mayoría de regiones se aplican exenciones cercanas al 100% por la donación entre familiares. De nuevo, lo que el donatario tendrá que declarar y pagar es la plusvalía municipal“.
Cuidado en la donación no hay comprador, hay donatario.
Cuidado el que experimenta la ganancia no es el donatario, ES EL DONANTE y esto es lo que es difícil de encajar (“encima que le regalo mi casa, ¿tengo que pagar?”).
Cuidado que se liquidan, por decirlo de algún modo, por IRPF (por la ganancia o pérdida patrimonial) y también por el Impuesto de Donaciones.
Eso sí el sujeto pasivo de la plusvalía municipal es el donatario, como lo es también del Impuesto de Sucesiones.
El pillo del 3% (retención del precio de venta de inmuebles)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Mire, yo no puedo acreditar mi condición de residente fiscal y mi comprador me hará retención pero quiero que se ponga en la escritura que si lo acredito, me entrega lo retenido. ¿Es posible?”
Bueno, veamos:
El vendedor no puede acreditar su condición de residente a efectos fiscales.
Se le hace la retención y se ingresa (modelo 211 que encargo a Serfides, por cierto).
Si en 25 días el vendedor se lo acredita al comprador (bueno, el comprador no tiene ni puñetera idea que cómo se acredita eso), el comprador le entrega la retención al vendedor. O sea, que el vendedor palma el 3% con Hacienda y el comprador palma otro 3% (acaba pagando un 3% de mas).
Y el dinero ingresado, ¿qué? Teóricamente es del comprador porque la retención no procedía pero el que tendría que reclamar el ingreso indebido es el vendedor.
Si el vendedor no puede justificarlo, ello no debe suponer un perjuicio para el comprador.
A ver si es que es la idea es no ingresarlo y por eso pactan el plazo de 25 días naturales.
Y el registro de la propiedad, ¿qué? Como no se acredita el ingreso te zurra la nota marginal y cómo no se ingresará nunca pues solo desaparecerá por caducidad.
No lo veo.
No se hizo.
Que pillo el tío.
Lo que no sé es si tenían previsto volver a la notaría cuando se pudiera acreditar. ¿Y si lo hubieran planteado así? ¿Comparecen para subsanar y decir que ya puede acreditar su condición y que le paga el 3% que le retuvo y que no llegó a ingresarse? No sé. Tampoco me convence. Si no puedes acreditar la condición de residente pues te esperas esos días y firmas después.
El porcentaje del usufructuario, ¿disminuye conforme va cumpliendo años?
“En el momento del fallecimiento se reparte el inmueble familiar entre la viuda (50% en pleno dominio y 50% en usufructo) y los hijos (nuda propiedad del 50%). ¿Ese porcentaje de usufructo varía en el tiempo según se acerque la viuda a los 89 años? Por ejemplo, si pasados 15 años la viuda vende el inmueble, ¿el porcentaje sobre la parte de los hijos sigue siendo el mismo porcentaje que tuvo a la muerte de su marido?“
Sí, el porcentaje de usufructo es el mismo. Lo que disminuye es su valor. El usufructo de la totalidad de la vivienda de una persona de 89 años vale el 10% y el de una persona de 45 años vale el 44% aunque uno otro sean sobre el 100% de la vivienda. A menor expectativa de vida menor valor del usufructo. El mínimo que puede valer un usufructo es el 10%, aunque tenga uno los 103 años de Kirk Douglas al morir seguirá valiendo eso mismo (es como si a partir de los 79 estuvieses en la prórroga del partido …).
En plusvalía municipal, una vez hecho el cálculo en base al valor del suelo, años transcurridos y porcentaje transmitido, la cuota tributaria resultante se habrá de repartir entre los adquirentes en proporción a la parte que haya adquirido cada uno y en el caso del usufructuario esa parte se determinará con arreglo a su edad (lo que influirá en la parte del nudo propietario).
El valor de referencia, primeras impresiones prácticas y advertencias
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Nota: Pasados unos días desde la publicación de esta FAQ me atrevo a sacarla como POST para mejor difusión entre mis suscriptores y lectores. Sigo aceptando matices, correcciones y sugerencias. Pinchen en el enlace si quieren ver la versión actualizada.
Los que me conocen y me leen saben cómo me enfrento a los cambios legislativos, así que no me hagan mucho caso y estén pendientes de los cambios en esta entrada que yo aquí estoy hablando como si lo hiciera en voz alta mientras conduzco en el coche camino de mi pueblo.
El VR, ¿lo pedimos siempre, lo informamos y lo respetamos?
Yo diría que no exactamente. Informaremos siempre de su existencia y de las consecuencias de respetarlo o no respetarlo. Lo obtendremos siempre que nos lo pidan y lo respetaremos (bueno, lo respetarán) siempre que quieran hacerlo.
Si no se quiere respetar, se puede firmar y entonces se puede liquidar por el VR o no hacerlo.
Si es que no (si no liquidan por el VR), yo diría que mejor olvidarnos en la notaría de hacer la gestión, a no ser que queramos hacernos cargo del encargo con esa premisa y por escrito.
Yo, desde luego, no pienso hacerlo, ni por escrito. Ya tengo suficientes líos. Al que quiera liquidar por el VR, se lo hago encantado (con encargo por escrito).
Si es que sí, creo que podemos gestionar tranquilos.
No obstante, sería muy posible y lógico que no sean admitidas liquidaciones que no respeten el VR en Hacienda o en OOLL.
En cuanto a incorporar o no el certificado de VR descargado de la SEC, creo que manda el cliente.
Si quiere hacerlo, que lo haga, pero si no se respeta y no se va a liquidar por el VR creo que no procedería incorporar (por lo de las piedras contra el propio tejado, aunque esas piedras no van a llegar muy lejos). Si se respeta, no veo problema en unirlo a la escritura.
Y, ¿podemos pedir el VR sin autorización a fin de exonerar nuestra responsabilidad?
Pues, no lo tengo claro aunque reconozco que es lo que me pide el cuerpo. ¿Haría mal en pedirlo por mi cuenta?
Por supuesto, cuánto más advirtamos por escrito y de palabra, muchísimo mejor.
ESTA HA SIDO MI PRIMERA ADVERTENCIA PARA UNA COMPRAVENTA:
El intermediario del comprador había obtenido el VR pero el precio estaba por debajo. No se incorpora nada y seguramente se liquidará (no me encargan gestión en este caso) por el VR.
“Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “a efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”.
Venga, ¿qué mas? ¿qué os parece?
“Yo añadiría que el VR se aplica en TPO, en OS (por la remisión que hace al artículo de TPO) y en Sucesiones y Donaciones y en AJD por la remisión del párrafo final del Artículo 30 al Artículo 10 (“Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”). En cuanto a la posible repercusión que el VR pueda tener en el IRPF del transmitente, en TPO se considera como valor de transmisión el importe real de la enajenación, sin perjuicio de la comprobación administrativa, con lo que en principio no le afectaría el VR y en Donaciones, al considerarse como valor de transmisión el que resulta de las reglas del propio impuesto, sí que afectaría el VR al donante aunque en la escritura se pusiera un valor mas bajo”.
Otra voz, tan autorizada como la anterior, me recuerda la influencia del VR en el Impuesto sobre el Patrimonio. Si bien, en relación al Impuesto de Patrimonio, hay que tener en cuenta que solo afecta a las adquisiciones posteriores al 1 de Enero de 2022.
Excesos de adjudicación y liquidaciones complementarias de herencias
“Mi padre falleció hace pocos meses y dejó testamento en el que quedábamos sus tres hijos como herederos y mi madre como usufructuaria. La cuestión es que yo liquidé el Impuesto de Sucesiones a partes iguales para los tres e incluí a mi madre como usufructuaria. Pero ahora vamos a hacer el reparto y vamos a dejarle a un hermano unas propiedades para él solo. ¿Tengo que hacer una liquidación complementaria rectificando el impuesto?”
El porcentaje que cada uno tiene en la herencia ha de traducirse en la adjudicación hereditaria de bienes que sumen un valor igual a ese porcentaje. Si se recibe de menos hay defecto de adjudicación y exceso para los que reciben de más. Si el exceso no se compensa tributa como donación; si se compensa tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Cualquiera de las dos cosas puede resultar cara, así que hay que asesorarse muy bien. La alternativa al exceso es la posterior disolución de condominio y la alternativa a ambas cosas sería hacer una liquidación complementaria para dar a los bienes otra valoración que permite un reparto sin excesos, puesto que reparto aún no han hecho ustedes.
Yo de usted no haría ninguna de las tres cosas sin asesorarme debidamente, puede salirle muy cara la decisión.
En resumen, si liquidó por partes iguales y ahora adjudica por partes desiguales es cuando le surgirá el exceso. Pienso que no es usual liquidar un exceso sin haber hecho las adjudicaciones.
Exención de algunos actos previos (inexcusables) a la extinción de condominio (segregaciones y división horizontal)
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
SEGREGACIÓN (O DIVISIÓN) PREVIA A EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: NO SUJETA.
La segregación practicada no está sujeta a IAJD por ser un antecedente inexcusable para poder extinguir el condominio, ya que la única manera posible de disolverlo es mediante ese acto jurídico previo con el que tiene una conexión estructural, por lo que únicamente debe tributar en IAJD la extinción de condominio y no el negocio previo de segregación. Así lo han señalado la Sentencia del Tribunal Supremo 6670/1998, de 12 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 3084/2020, de 4 de junio, 2785/2020, de 27 de mayo, 2899/2020, de 21 de mayo, 2916/2019, de 12 de junio, y 854/2016, de 17 de febrero; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias 1139/2020, de 29 de mayo; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 11.900/2011, de 17 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 1488/2012, de 25 de octubre; y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias 1055/2010, de 15 de octubre, entre otras.
DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA A EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: NO SUJETA.
Hay varias resoluciones del TEAC (la última en 2021) que dicen que la división en propiedad horizontal efectuada en la misma escritura de extinción de condominio no debe pagar AJD siguiendo STS de 1998.
La resolución TEAC de 29 de junio de 2021 (Res. 3746/2019) afirma, que como declarara el TS en su sentencia de 12 de noviembre de 1998, en los casos en que en la misma escritura pública se recoge tanto la división horizontal como la extinción del condominio, debe considerarse que la división horizontal es un acto preparatorio y necesario para poder llevar a cabo la extinción del indiviso pretendida por los comuneros, por lo que si ambos actos jurídicos se incluyen en la misma escritura no debe tributarse por ambos conceptos en el gravamen de cuota gradual de AJD.
Unos meses después llega otra: STS 25 enero 2024: La división horizontal previa a la extinción de condominio no está sujeta a AJD por ser un antecedente inexcusable para poder extinguir el condominio (=STS 18 octubre 2023) poderjudicial.es/search/AN/open…
También a favor la Nota 3/2019, de 12 de marzo de 2019, de la Jefa del Departamento de Gestión Tributaria de la ATV, sobre la existencia de un único hecho imponible de la modalidad de AJD del ITPyAJD en los supuestos de división horizontal y subsiguiente extinción del condominio.
Y la Circular 3/2021, del Departamento de Gestión Tributaria de Valencia sobre extinción de condominio no empresarial y excesos de adjudicación en la extinción de condominio.
Sobre los dos casos anteriores tengo una magnífica nota resumen de mi compañero José Vicente Galdón. En ella nos recuerda que la DGT sigue viendo dos hechos imponibles en este caso, así que cuidado.
¿Hay alguna que diga lo mismo cuando es acto previo para efectuar la partición de la herencia (en mi caso por ordenar la testadora legados de pisos de un edificio todavía no dividido en PH)?
DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA A HERENCIA: SUJETA.
La Circular 3/2021 de la Agencia Tributaria Valenciana no lo admite para las herencias, por ser un supuesto diferente al de las extinciones de condominio.
En los casos de no sujeción, pues ni siquiera hay que hacer impreso.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un día:Cuando tengáis la escritura liquidada, me avisas. Me mandas por correo la factura y te hacemos la transferencia y ya mandamos un mensajero a recogerla.
Otro día:Me acaban de llegar las escrituras, y me ha sorprendido ver que la de modificación de estatutos está sin liquidar a pesar de que, cuando te mandé el correo con la documentación, lo indiqué expresamente. Me gustaría que me indicaras cuál ha sido el motivo de que no hayáis realizado este trámite, ya que esto supone un atraso en el proceso de registro de la escritura para el que tenemos un mes desde la elevación a público.
Un tercer día: Estamos teniendo problemas con la liquidación de la escritura. Supongo que recuerdas que por error de la notaría no se liquidó, así que presenté el impuesto por el sistema TELEMÁTICO DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA, pero no la liquidan porque en su momento vuestra notaría no presentó telemáticamente la copia simple. Te copio lo que me han dicho desde el departamento de incidencias del sistema, para que lo hagáis: “Para solucionar este error deberá ponerse en contacto con su notario, para indicarle que debe remitir por vía telemática la copia simple de la escritura (no el índice notarial). Si su notario tiene alguna duda de cómo realizar este procedimiento, deberá ponerse en contacto con ANCERT, dónde le darán las indicaciones. Una vez enviada y cuando esté en nuestros sistemas, su declaración se presentará de manera automática, usted no tiene que hacer nada al respecto. Aunque la presentación es automática cuando tengamos la escritura en nuestro sistema, no es inmediata, deberá esperar al día siguiente”.
Pero una modificación de Estatutos Sociales de una cooperativa, ¿tiene que liquidarse? ¿Desde cuando los actos no sujetos se liquidan? Claro, no entendimos lo que nos estaban pidiendo cuando nos lo encargaron.
Conclusión: Pues parece que en el registro de cooperativas se piden y que si se quiere hacer telemáticamente, el Notario tiene que enviarla a través de SIGNO a la Hacienda correspondiente (la Agencia Tributaria de la Región de Murcia en este caso). Fin del asunto. Una imposición de otra obligación y en este caso sin fundamento alguna (aunque tal se apliquen la doctrina que pueden ver mas abajo que emana de una RDGSJYPF).
Otros casos similares se dan en registros de la propiedad que piden liquidación para otro tipo de anotaciones preventivas (especialmente en las dimanantes de los juzgados) como las derivadas de expedientes de dominio y cabida y las derivadas de mediaciones concursares.
La Resolución de 2 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XIV de Barcelona a inscribir la escritura de liquidación de una sociedad. ha señalado que “la doctrina mantenida por este Centro Directivo sobre el cumplimiento de tales requisitos tributarios (vid. a modo de ejemplo, la Resolución de 5 de mayo de 1994) puede resumirse del siguiente modo: el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa no sujeción al Impuesto (apartados 2. a 4. del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al impuesto de ciertos actos contenidos en la escritura supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida (vid., por todas, las recientes Resoluciones de 3 y 10 de octubre y 27 de noviembre de 2014). En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
NOTA: Meses después de escribir esta entrada, leo en la cuenta de Ancert en Twitter: “La transparencia en Euskadi se llama TBAI. Y se apellida Ancert. TBAI es el software de facturación que facilitará a las haciendas forales el control fiscal de todas las actividades económicas que se realicen en el marco de su jurisdicción y la lucha contra el fraude fiscal. En Ancert hemos estado detrás de este desarrollo tecnológico -basado en códigos QR de reconocimiento y validación digital- que se está implementando estos días en todo el territorio vasco. #TBAI”
Francamente, no sé si alegrarme o terminar de asustarme con este asunto. Esperemos que la entrada de Ancert en este ajo le venga bien al colectivo notarial. Vamos con lo que tenía escrito …
Dijo un compañero en un grupo de Whatsapp: “En el País Vasco a partir del 1/1/2022 todas las facturas de deberán hacer en las plataformas informáticas de las respectivas Haciendas Forales. Factura emitida, factura comunicada”.
Nadie pareció reparar en el mensaje pero yo me quedé horrorizado de lo que estoy podía suponer por lo que gracias a un compañero de allí que la recomendó me he acabado comprando la Guía Rápida de Francis Lefebvre “Aplicación del Sistema TicketBAI” (rápida que no breve porque tiene ¡392 páginas!).
En la página 9 ya te mete el miedo en el cuerpo al señalar que el objetivo de ese sistema es la implantación de una serie de obligaciones legales y técnicas que deben cumplir todas las personas físicas y jurídicas que ejercen actividad económica mediante un software de facturación que debe reunir determinados requisitos técnicos. La misma página pero un poco mas abajo continúa diciendo que una de sus características es su aplicación generalizada a todos los contribuyentes del IRPF, IRNR e IS.
El sistema pretende luchar contra el fraude fiscal y, de paso, acabar con nuestros nervios y ponernos en un mar de aprietos porque a partir de ahora “factura en la mesa, presa” con lo que a ver cómo hacemos cuando nos equivoquemos entendiendo el término en un amplio sentido que comprenderá diversas situaciones que los contribuyentes del IRPF, IRNR e IS conocen perfectamente.
Y esto ¿qué cobertura legal tiene? Pues francamente no lo sé aunque como me dijo un compañero “la LGT lo admite todo”.
Apriétense los machos que la cosa se pone muy dura por momentos.
Para terminar les aconsejo esta lectura que me puso en el camino de este disparatado abuso (mientras que alguien no me diga que me lo tome de otra manera).
¿Y a mí que mi importa? – dirán ustedes. Eso es cosa de los vascos, afirmarán otro. Pues no … desgraciadamente no sé si es un invento de los vascos (que se ha retrasado por la pandemia) pero lo van a exportar al resto de España. Dice el artículo enlazado: “Estos son los requisitos y funcionamiento del actual “Ticket BAI” de la Administración Tributaria vasca, que servirá de experiencia y modelo para la implantación de un sistema equivalente para toda España”.
En fin, yo ya estoy preparando mi curriculum y buscando trabajo en la zona del Alentejo …
Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento que establece los requisitos que deben adoptar los sistemas y programas informáticos o electrónicos que soporten los procesos de facturación de empresarios y profesionales, y la estandarización de formatos de los registros de facturación: Disposición 24840 del BOE núm. 291 de 2023
Disposición final cuarta. Entrada en vigor y efectos.
El presente real decreto y el reglamento entrarán en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». No obstante, los obligados tributarios a que se refiere el artículo 3.1 de dicho Reglamento deberán tener operativos los sistemas informáticos adaptados a las características y requisitos que se establecen en el citado reglamento y en su normativa de desarrollo antes del 1 de julio de 2025.
Los obligados tributarios a que se refiere el artículo 3.2 de dicho Reglamento, en relación con sus actividades de producción y comercialización de los sistemas informáticos, deberán ofrecer sus productos adaptados totalmente al reglamento en el plazo máximo de nueve meses desde la entrada en vigor de la orden ministerial a que se refiere la disposición final tercera de este real decreto.
No obstante, en relación con sistemas informáticos incluidos en los contratos de mantenimiento de carácter plurianual contratados antes de este último plazo, deberán estar adaptados al contenido del reglamento con anterioridad al 1 de julio de 2025. En el plazo máximo de nueve meses desde la entrada en vigor de la orden ministerial a que se refiere la disposición final tercera de este real decreto estará disponible en la sede de la Agencia Estatal de Administración Tributaria el servicio para la recepción de los registros de facturación remitidos por los Sistemas de emisión de facturas verificables.
Artículo 3. Ámbito subjetivo.
1. El presente Reglamento se aplicará a los obligados tributarios que se indican a continuación, que utilicen sistemas informáticos de facturación, aunque solo los usen para una parte de su actividad: a) Los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades. No estarán sometidas a las obligaciones establecidas en este real decreto las entidades exentas a que se refiere el apartado 1 del artículo 9 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades. Las entidades parcialmente exentas a que se refieren los apartados 2, 3 y 4 del artículo 9 de la misma Ley estarán sometidas a esta obligación exclusivamente por las operaciones que generen rentas que estén sujetas y no exentas del Impuesto. b) Los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que desarrollen actividades económicas. c) Los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que obtengan rentas mediante establecimiento permanente. d) Las entidades en régimen de atribución de rentas que desarrollen actividades económicas, sin perjuicio de la atribución de rendimientos que corresponda efectuar a sus miembros.
2. El presente Reglamento también se aplicará a los productores y comercializadores de los sistemas informáticos a que se refiere el artículo 1 de este Reglamento en las cuestiones relativas a sus respectivas actividades de producción y comercialización de los sistemas informáticos puestos a disposición de los obligados tributarios mencionados en el apartado 1 de este artículo 3. 3. El presente Reglamento no se aplicará a los contribuyentes que lleven los libros registros en los términos establecidos en el apartado 6 del artículo 62 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre.
No tengo claro lo que esta norma supone. Para mi el ticket bai suponía que cada factura hay que enviarla/notificarla a “alguien” y que ya enviada/notificada no se puede cambiar. Y esta norma se refiere la estandarización de la facturación.
En Vanguardia Notarial decían:
La norma no nos obliga, por ahora, a enviar toda la facturación a la AEAT (que sería el sistema del ticket bai vasco), pero sí unifica los programas de facturación para evitar la doble contabilidad y la modificación de facturas ya emitidas (salvo por el procedimiento legal de rectificación de facturas). Eso va a ser un engorro en aquellos casos en que la facturación no está cerrada desde el principio. A fin de cuentas, el sistema consiste en que cada vez que generas una factura, se comunica a Hacienda, quien la valida … o no, si hay algún error en el NIF o se ha generado a quien no lo ha aportado (extranjeros sin NIF, por ejemplo).
Ganancia patrimonial en la donación hecha a continuación de una herencia con liquidación de gananciales
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Pregunto:
“¿Crees que este tipo de casos puede representar algún problema a efectos de ganancia patrimonial en IRPF? Me refiero a las donaciones posteriores a las herencias en las que los incrementos de patrimonio-IRPF (si es que los hay) podrían suponer un buen disgusto cuando el viudo, después de liquidar gananciales y heredar, dona bienes a sus hijos”.
Y me contestan:
Es cierto que podría haber incremento patrimonial en IRPF pues en la liquidación de gananciales no se actualizan valores, pero no conozco ningún caso en que se haya reclamado. Siempre se toma como valor de adquisición el de la liquidación de los gananciales y herencia. Por eso, en este caso, creo que el riesgo es más teórico que otra cosa. Una forma lógica de evitarlo sería adjudicar a la viuda en pago de su mitad de gananciales, en lugar de la mitad indivisa de todos los gananciales, el pleno dominio de lo que no va a donar a los hijos, y adjudicar a la masa hereditaria los bienes que sí se quiere que sean para los hijos.
En ocasiones, la solución que me proponía el compañero con el que trataba este asunto, no es sencilla.
Otro caso dudoso (pero por razón de excesos de adjudicación o incluso permuta) mucho más complejo y arriesgado, se da cuando los hijos no heredan su correspondiente parte en la herencia de padre y madre, sino que heredan unos más del padre que de la madre y otros al contrario, en cuyo caso podrían producirse liquidaciones complementarias.
Bastante tiempo después sale en Vanguardia Notarial el tema de las pérdidas debidas a donaciones en el IRPF :
“Siempre se ha mantenido que la alteración patrimonial para el donante solo puede generar ganancia o neutralidad patrimonial, nunca perdida. Así parece desprenderse claramente del artículo 33.5 de la LIRPF. “5. No se computarán como pérdidas patrimoniales las siguientes: c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades”. Pues bien, sorprendentemente, el TSJ de la Comunidad Valenciana en sentencia de 28 de septiembre de 2022 ha mantenido el criterio contrario. Es decir, el Tribunal considera que se computan en IRPF las pérdidas debidas a donaciones. El argumento para mantener esta posición llama poderosamente la atención: “sería manifiestamente contrario a los principios de equidad y capacidad contributiva hacer tributar por las ganancias puestas de manifiesto en una transmisión lucrativa, pero, en cambio, no permitir las pérdidas que se puedan generar por este tipo de transmisiones”. Dada la literalidad del precepto no creo que esta sentencia pueda tener mucho recorrido pero esta Sentencia, aunque contraria a la letra de la ley, tiene sentido como medio de corregir ese abuso. El legislador suprimió la plusvalía del muerto, pero no ha suprimido las plusvalía del vivo, aunque para mí el fundamento es el mismo en ambos casos. Bastaría con que en caso de donación no se actualizase el valor de adquisición, al igual que sucede en una liquidación de sociedad conyugal”.
Ganancia y perdida patrimonial en disoluciones de condominio, liquidaciones de gananciales, aportaciones a gananciales y compraventa de participaciones sociales entre casados en gananciales
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“El que se sale se libra y el que se queda se retratará por la diferencia de valor entre el momento de la adquisición inicial y el de la futura transmisión”.
En la extinción de comunidad y en las liquidaciones de gananciales, el incremento/ganancia o disminución/perdida de patrimonios a efectos del IRPF, se pospone al momento de una posterior transmisión, es decir, son actos fiscalmente neutros para el comunero que se sale de la comunidado que no recibe todo o parte de un bien de carácter ganancial. Es el que se queda el que tendrá el incremento (o la pérdida) cuando transmita la propiedad (incremento que podría minorar acreditando determinados gastos, impuestos o inversiones).
Si, por ejemplo, Fulano y Mengana compraron por 150 y valoran en una disolución de condominio por 200, no hay incremento de patrimonio para el que sale y será el otro (el que se queda) el que se lleve la ganancia (y tributará) cuando más adelante transmita la propiedad y se tenga en cuenta el valor originario de adquisición y el de la transmisión, obviando el de la disolución. Lo mismo en una liquidación de gananciales.
Utilizando la expresión “mochila fiscal”que utilizó mi amigo y compañero Luis Fernández-Bravo en reciente conversación sobre el tema, yo casi que preferiría ser el que se salga e irme de rositas, que ser el que se queda y luego es frungido por la Hasienda por partida doble cuando le llega el momento de la transmisión. Otra idea bastante clarificadora cuando hablamos de este asunto es decir que ni la disolución, ni la liquidación “cierran ciclo”.
El criterio de la Agencia Tributaria y de la DGT (“no obstante, si hay exceso de adjudicación, se tiende a considerar fiscalmente que el que se sale sí que ha obtenido una ganancia patrimonial por la diferencia entre lo que le costó su parte indivisa cuando adquirió y lo que ha obtenido por su parte indivisa al salirse. Véanse las recientes RTEAC 7-6-2018 y Resolución DGT V2799-18, de 25 de octubre“) es que si aumenta el valor de los bienes en la extinción de condominio, hay ganancia patrimonial para los salientes. Sin embargo, hay sentencias de los TTSSJJ de Valencia, Castilla y León y País Vasco (en contra, por ejemplo, la STSJ AND 1006-2020:“En la extinción de condominio sobre bien indivisible que se adjudica a un comunero que abona su parte en metálico a los demás, hay ganancia patrimonial en IRPF para los salientes si aumenta el valor del bien”) que consideran que en ese caso no hay ganancia patrimonial sino que lo que ocurre es que no se actualiza el valor de adquisición a efectos de una futura transmisión y por lo tanto en el momento en que el adjudicatario quiera transmitir la totalidad de la finca se le considera como valor de adquisición el que tenía la finca cuando todos los comuneros adquirieron por cuotas indivisas, eso supone que los que ahora salen se van de rositas y no tributan por esa ganancia patrimonial lo que parece conforme con el tenor literal de la norma aplicable al caso (Artículo 33 de la Ley del IRPF: ” …. se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros. Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos”).
Y unaSTS_3585_2022. Disolución de condominio con excesos de adjudicación. IRPF. Tributa si ha habido actualización de valor con relación al de adquisición. Reitera una de 2010.
A propósito de la 3.585
¿De lo que hablamos es de disoluciones con excesos? ¿o de disoluciones en general? Nosotros ya pensábamos que tributaban cuando había diferencias de valor, ¿no? (para los que salen de la comunidad)
Sí, ya lo pensábamos, y ahora el TS ha confirmado que hay ganancia patrimonial en IRPF para el que sale de la comunidad en caso de exceso de adjudicación. Es probable que el mismo criterio sea mantenido por el Supremo si son disoluciones de comunidad, sin excesos de adjudicación, si se aumentan los valores.
No obstante, lo que el TS dice ahora ya lo dijo en esta otra sentencia hace doce años: STS_5891_2010
Aquí va un resumen de la STS de 2022: CUESTIÓN CONTROVERTIDA:“La cuestión controvertida en el caso de autos consiste en determinar si la extinción de un condominio sobre un bien inmueble mediante adjudicación de éste en su totalidad a uno de los comuneros a cambio de la compensación en metálico al otro determina o no la existencia de una ganancia patrimonial para éste”. CRITERIO INTERPRETATIVO: ”Procede, por tanto, contestar a la pregunta formulada por el auto de admisión, en el sentido de que la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF , cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva”. CRÍTICA FORMULADA DESDE VANGUARDIA NOTARIAL:“En mi opinión, el Tribunal Supremo ha perdido una magnífica oportunidad de poner un poco de coherencia en toda esta materia aplicando conceptos civiles al régimen tributario. En el IRPF , la alteración patrimonial se calcula comparando el “ valor de adquisición “ con el “ valor de transmisión“. En la extinción de condominio, no hay transmisión alguna puesto que , cómo tiene declarado el propio Tribunal Supremo , es un acto especificativo o determinativo, pero nunca traslativo. Paradójicamente, el mismo supuesto objeto de consulta estaría sujeto IRPF como alteración patrimonial y no sujeto a IIVTNU precisamente porque, para este último impuesto no es un acto traslativo. Imprescindible en esta materia el trabajo publicado por JM JUÁREZ en el boletín fiscal del mes de mayo de 2021 en NotariosyRegistradores“.
La verdad es que me cuesta encajar el asunto. Para mi una extinción de condominio con exceso de adjudicación se produce siempre que lo que uno o varios se lleven valga mas de lo que vale su participación en la comunidad. En esta sentencia del TS es así, pero no hay ninguna otra forma de extinguir si solo existe un bien en comunidad. Si fueran cuatro comuneros y hubiera tres bienes del mismo valor y uno de los comuneros solo lleva dinero y no lleva inmueble, ese es para mi el exceso de adjudicación “puro” y si hay cuatro bienes del mismo valor y cada uno se lleva uno, no existiría exceso de adjudicación. Es mucho mas habitual que haya exceso de adjudicación que que no lo haya por lo que no me parece que lo determinante para tributar por IRPF o no, sea la existencia del exceso. Para mi lo únicamente determinante sería la diferencia de valor y por ese criterio, dada la naturaleza del acto, no debería tributarse por parte de los que salen del condominio. Es el que se queda el bien el que tiene una mochila fiscal por la que arreglará cuentas en el futuro. Claro, muchos incrementos se escapan así si la siguiente transmisión es mortis causa y eso es posible que no convenza. No sé. En todo este asunto hay algo que continúo sin entender.
Entre tanto, a ver cómo explica uno a sus clientes los riesgos que representan este tipo de escrituras.
Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0741-21 de 29 de Marzo de 2021: ¿Qué ocurre en el supuesto de que al liquidar la sociedad de gananciales se actualicen valores?.“Pánico me da esta materia después de la última sentencia del Tribunal Supremo sobre todo si tenemos en cuenta esta consulta vinculante de la DGT” dijo un compañero.
“La disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los socios de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias”.
El compañero concluía: “Si aplicamos el mismo criterio interpretativo que el Tribunal Supremo acaba de establecer para las extinciones de condominio sobre un inmueble indivisible, creo que podemos tener un problema fiscal importante”.
DGT V2986-19, de 25 octubre: “La escritura de declaración de ganancialidad ex arts. 1357.2 y 1354 cc y su posible constancia en el RP ex art. 91.3 RH no está sujeta a TPO ni a AJD (=V0341-16). Tampoco genera ganancia patrimonial en IRPF (V0739-10), a diferencia de la aportación“.
También lo es esta RTEAC de 23 enero 2024: la aportación de un bien privativo a la sociedad de gananciales genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del aportante por la transmisión de la mitad del bien aportado.
¿Y en una compraventa de participaciones sociales entre los cónyuges?
Como no tengo mejor sitio donde ubicar esta Resolución del TEAR de CLM, la enlazo aquí. Se refiere a una compraventa de participaciones sociales gananciales efectuada por un cónyuge (el que es socio, que las suscribió estando casado en gananciales y aportando efectivo presuntivamente ganancial) al otro cónyuge, pasando este a convertirse en socio y dejándolo de ser el otro sin que el carácter ganancial de las participaciones sociales se vea afectado. Esa Resolución dice que en la transmisión entre cónyuges de participaciones de carácter ganancial no hay alteración patrimonial en IRPF sino mera transmisión de derechos políticos. Muy pero que muy interesante.
Incremento de valor vs incremento de patrimonio en la herencia de dos cónyuges
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Al fallecer mi padre, solo se hizo el trámite del pago del Impuesto de Sucesiones. Ahora, al fallecer mi madre, los hermanos nos enteramos de que la valoración que se hizo de los inmuebles en gananciales estaba muy por debajo del valor de mercado de entonces. Queremos llevar a cabo la adjudicación de los bienes. ¿Puede figurar en la escritura de adjudicación, como valor total de la vivienda, el valor de mercado de ahora? Este incremento del valor de adjudicación de ahora respecto al que se puso en el IS de hace seis años por la mitad de la vivienda ¿puede considerarse como un incremento patrimonial? Si fuese así, y para evitar que el incremento patrimonial recaiga sólo sobre aquél al que se le adjudique la vivienda, ¿es posible tramitar primero la herencia de nuestro padre adjudicando las propiedades a partes iguales entre los hermanos con el valor incrementado al actual y, con posterioridad (o en el mismo acto), hacer la escritura de adjudicación definitiva al heredero en donde ya no habría incremento patrimonial?“
Creo que tal vez confunda usted lo que es la valoración a efectos del impuesto y lo que es el incremento (o pérdida) de patrimonio. El valor es el que queda determinado cuando se liquida el impuesto. Una vez liquidado el impuesto ya no se puede cambiar. ¿Y si lo cambio? Pues se arriesga a que le pillen. En la herencia no hay incremento patrimonial. Es lo que se llama “plusvalía del muerto” y es el único caso en que una transmisión del dominio no tiene repercusión en el IRPF. Será en la siguiente transmisión (una donación o una compraventa, pero no en una nueva herencia) cuando Haciendanos pida cuentas considerando el valor que pusimos en la herencia y el que demos a ese inmueble en la nueva transmisión. Ahí será cuando se genere una ganancia o pérdida patrimonial por la que tendremos que tributar. Así que si a Hacienda le cambiamos los valores que le dijimos al liquidar una herencia, estamos condicionando la tributación del futuro incremento (o pérdida) patrimonial así que podría detectarlo y pedirnos cuentas pues le consta que ya valoramos por una cantidad, después dijimos otra y ahora queremos liquidar el incremento por esta segunda cantidad y no por la primera que es la que corresponde considerar. Es más, en la herencia “la mitad” del padre podría no valer mismo que la de la madre, pues la del padre hay que respetarla como le estoy diciendo.
Al respecto téngase en cuenta el Artículo 36 de la LIRPF que ha sido recientemente modificado (en cuanto a contratos y pactos sucesorios no admitidos en el derecho común) por la Ley 11/2021 y que ahora dice: «Artículo 36 Transmisiones a título lucrativo. Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. No obstante, en las adquisiciones lucrativas por causa de muerte derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente, el beneficiario de los mismos que transmitiera, antes del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante, si fuera anterior, los bienes adquiridos, se subrogará en la posición de este, respecto al valor y fecha de adquisición de aquellos, cuando este valor fuera inferior al previsto en el párrafo anterior. En las adquisiciones lucrativas, a que se refiere la letra c) del apartado 3 del artículo 33 de esta Ley, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes.»
Si ustedes adjudican la herencia por partes iguales y con posterioridad disuelven el condominio, los que salgan de él no tendrán incremento. El incremento (o pérdida) será una mochila fiscal que se lleve el hermano adjudicatario que ya la liquidará en su momento. Aunque esta cuestión (que he intentado explicar aquí y que no está absolutamente clara) requiere un asesoramiento en profundidad que yo no puedo prestarle.
Por último, si sus padres estaban casados en gananciales la liquidación de los gananciales ha de ser previa a la adjudicación hereditaria (previa y, generalmente por no decir que siempre, simultánea) por lo que ya fallecidos sus padres habrá una sola escritura de herencia. Si de esta resultaran condominios entre los hermanos, podrían disolverse o extinguirse en esa misma escritura o en otra diferente, pero para determinar si habrá o no habrá un condominio a disolver hay que hacer números y, una vez hechos, si resultaran inevitables y hay que disolverlos no generarían incrementos patrimoniales, sin perjuicio de lo que le indico en cuanto a la mochila fiscal.
La conmutación del usufructo y sus riesgos fiscales
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ADVERTENCIA TESTAMENTO “UNO PARA EL OTRO” (CASADOS CON HIJOS)
Como consecuencia de un cambio en el criterio de Hacienda en relación con las herencias hechas en base a los llamados testamentos “del uno para el otro” (los habituales en los casados con hijos), puede ser MUY recomendable y conveniente otorgar un nuevo testamento. Consulte a su Notario o abogado.
Les aconsejo que lleguen hasta el final de esta entrada de mi blog.
Fue entonces cuando escribí en Twitter: “Habrá que llevar mucho cuidado, especialmente en las sucesiones intestadas, e ir estableciendo en los testamentos, de manera expresa, la posibilidad de conmutar un legado de usufructo por bienes en pleno dominio“.
Entonces entraron en la conversación tuitera el propio Curiel, Sergio Mocholí y otro compañero nuestro, Antonio Botía Valverde, que vinieron a decir que:
Si no hay un testamento que lo permita ni se dan los presupuestos del 839 y 840, estamos ante terreno muy peligroso.
Si la conmutación está prevista por el testador los herederos no se estarían apartando del testamento.
Y que la solución no es permitir conmutar en el testamento, sino establecer un legado alternativo para el viudo: usufructo universal o alternativamente legado de bienes en propiedad de valor igual al 100% usufructo o tercio de libre disposición + usufructo del tercio de mejora.
El mismo lunes, de momento, yo he puesto esto en un testamento del uno para el otro:
“Primera.- Lega a su citado esposo Don xxxx, el usufructo universal y vitalicio de todos sus bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario y facultándolo para tomar posesión por sí mismo del presente legado, y, de manera expresa, para conmutar el legado de usufructo por bienes en pleno dominio hasta donde alcance su valor”.
Los testamentos del uno para el otro ya hechos no tienen solución pero habrá que llevar cuidado en las herencias de las que sean título sucesorio si se opta por conmutar.
La opción del testamento con legado alternativo podría ser esta:“Lega a su actual cónyuge el usufructo universal y vitalicio de toda su herencia. No obstante con el carácter de alternativo o facultativo a voluntad y elección del cónyuge viudo podrá éste optar expresamente por adquirir en lugar de dicho usufructo universal : a) Bien cómo legatario de parte alícuota bienes en usufructo vitalicio que cubran todo el tercio de mejora y en propiedad que cubran todo el tercio de libre disposición. b) O bien como legatario de parte alícuota la propiedad de bienes cuyo valor sea igual al del valor del usufructo vitalicio de toda la herencia calculado en el momento de la muerte del testador. Dicha facultad de optar por cualquiera de las posibilidades recogidas bajo las letras a) y b) deberá ejercitarse necesariamente en documento público y es personalísima del supérstite y por tanto no transmisible a sus causahabientes. En el caso de optar por cualquiera de las opciones antes reseñadas bajo las letras a) y b) el cónyuge será considerado legatario de parte alícuota en la proporción correspondiente sobre la masa hereditaria , no teniendo facultad para determinar los bienes concretos que le correspondan, lo que se hará conforme a las reglas generales sobre partición de la herencia . EN TODO CASO, el usufructuario estará dispensado de la obligación legal de prestar fianza. El legatario estará facultado para tomar posesión por si mismo de lo legado”. Los derechos de autor corresponden a Antonio Botía. Denle a él las gracias.
También tengo esta otra:“Lega a su citado cónyuge, a su elección: el usufructo universal y vitalicio de su herencia, relevándole de la obligación de prestar fianza y hacer inventario o el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legal usufructuaria. Si falleciera el legatario sin haber aceptado la herencia y efectuada la elección correspondiente, se entenderá legado el usufructo vitalicio. Si alguno de sus descendientes legitimarios no estuviese conforme con el usufructo legado, quedará reducida su participación a su legítima estricta, acreciendo su parte en los tercios de mejora y libre disposición a los que sí estuvieren conformes. Las disposiciones sucesorias ordenadas en este testamento a favor del cónyuge se entenderán revocadas en los casos de nulidad, divorcio o separación legal posteriores al otorgamiento, así como en el supuesto de que estuviese pendiente una demanda de nulidad, separación o divorcio, salvo que haya habido reconciliación notificada al Juzgado o formalizada en escritura pública”.
Por su parte, Sergio Mocholí que siempre tiene alguna sentencia, resolución o consulta fiscal en la chistera comento que “en las escrituras de partición de herencia en que haya conmutación del usufructo del viudo se podría solicitar la aplicación de lo dispuesto en el artículo 57 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (que permite que el usufructo del cónyuge viudo, aunque sea universal y no sólo del tercio de legítima, se pague con un bien en pleno dominio, siempre que coincida con el valor del usufructo) de conformidad con lo establecido en las Consultas Vinculantes de la Dirección General de Tributos V2035-18, de 9 de julio de 2018, V1880-16, de 27 de abril de 2016, V1545-12, de 18 de julio de 2012, y V1462-12, de 4 de julio de 2012″.
Es una puerta a la esperanza.
Para terminar de meter miedo, Jesús Curiel nos recordó una STSJ DE CATALUÑA de 19/7/2018, ROJ 6252/2018 que considera una permuta que tributa por TPO a la conmutación de usufructo viudal en una herencia testada en Cataluña. Algún día alguien se va a llevar un susto y espero no ser yo. Que Dios reparta suerte ….
El susto nos lo empezó a pegar Tottributs y el TS.Decían en el artículo con el que comienza esta entrada que: “Fuera de estos supuestos, la conmutación del usufructo superará el título sucesorio por lo que, además de la tributación que corresponda por el ISD, se girarán liquidaciones por consolidación de dominio y permuta al encontrarnos ante un acto dispositivo. El TS nada dice de aquellos supuestos de herencias testadas en las que el testador prevea, de manera expresa, la posibilidad de conmutar un legado de usufructo por bienes en pleno dominio. A nuestro parecer, en dicho caso, no debería haber hecho imponible adicional al del impuesto de sucesiones, ya que si el testador habilita a partir la herencia de determinada manera, difícilmente puede decirse que la partición realizada en dicho sentido supere el título sucesorio”
Esta semana (Marzo de 2021) han llegado noticias sobre Oficinas Liquidadoras que avisan de qué van a empezar a girar complementarias en la conmutación del usufructo universal a favor del cónyuge viudo, por las sentencias sobre derecho catalán. Yo desde Septiembre estoy usando la fórmula citada más arriba para el caso de legado de usufructo universal y voy a revisar muchos testamentos y aconsejar que se cambien (aunque permitir conmutar no sea garantía absoluta para evitar problemas).
¿Y también deberíamos añadir la conmutación al que deja legítima o no?
Al respecto véase esto: La DGT se pronuncia sobre la tributación de la conmutación de usufructo universal y vitalicio en las herencias testadas. En este reciente post de Tottributs se hace referencia a la DGT V0297-21 de 18 de Febrero, que nos recuerda que el artículo 57 RISD solo contempla la conmutación del usufructo que como legítima corresponde al viudo, señalando que si el testador ha permitido la conmutación universal, no hay tributación adicional a la propia herencia. El citado artículo y el 839 del Código Civil son suficientes para concluir que en el caso de legítima no es necesario que el testador lo permita para proceder a conmutar
Yo creo que se acabó lo que se daba: NOTA 4/2021, DEL DEPARTAMENTO DE GESTIÓN TRIBUTARIA, SOBRE LA CONMUTACIÓN DE LA LEGÍTIMA DE USUFRUCTO DEL CÓNYUGE VIUDO POR OTROS BIENES. Dos cosas importantes: aun con usufructo universal podemos conmutar un tercio (la legítima). También hay quien piensa que se podría renunciar a dos tercios de la atribución manteniendo la legítima lo que daría bastante juego a estas herencias. En fin, trabajar de este modo genera una gigantesca inseguridad (y no solo me refiero a la jurídica). Menudos desaguisados deben ocasionar los que no estudian (que suelen ser los máximos expertos en enmarañar sus fallos …)
Evitando la conmutación del usufructo cuando existen saldos bancarios
La cosa es aparentemente sencilla pero, ¿lo entenderán en las entidades bancarias cuando llegue el momento de pagar si decimos lo siguiente?:
Haber del cónyuge viudo Doña ***.
Por su mitad de gananciales, la suma de ***.
Por el legado de usufructo, la suma de ***.
En total la cantidad de ***.
***.
VI.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:
HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO DOÑA ***:
Y para su pago se le adjudica, en pago de su mitad de gananciales, una mitad indivisa en pleno dominio de la participación de finca y finca descritas en el expositivo IV.- anterior, bajo los números 2.= y 3.=, una mitad en pleno dominio de los saldos bancarios descritos bajo los números 1.= (4).- a 5.= (8).-, ambos inclusive, y una mitad en pleno dominio del vehículo inventariado bajo el número 1.= (9).-, y en pago de su participación en la herencia de su esposo, el derecho de usufructo vitalicio de la participación de finca descrita en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.=, el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de la participación de finca y de la finca descritas en el mismo expositivo, bajo los números 2.= y 3.=, el derecho de usufructo vitalicio de una mitad del vehículo inventariado bajo el número 1.= (9).-, el pleno dominio de la cantidad de ** del ajuar doméstico inventariado, y el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad de los saldos bancarios descritos bajo los números 1.= (4).- a 5.= (8)., ambos inclusive, que asciende a las siguientes cantidades:
– *** del saldo descrito bajo el número 1.= (4).-.
***.
El valor total de su adjudicación es la suma de ***.
Si hiciéramos constar que se le adjudican directamente la cantidades en pleno dominio, habría conmutación y se pagaría al tipo de gravamen de TPO por el importe de 2/3 de su valor (el resto es la legítima) con tantos impresos como hijos permutantes.
No me convence utilizar el término capitalizar porque nos podría llevar al campo de la conmutación.
La valoración del usufructo extinto por fallecimiento del segundo cónyuge
“Fulano y Mengana estaban casados en gananciales y tenían una única hija llamada Rosita. Habían hecho testamento en el que se legaban el usufructo universal con cautela socini y nombraban heredera universal a su hija única. Fulano fallece. No se hace escritura de herencia. Luego fallece Mengana. En la escritura de adjudicación de la herencia de ambos, ¿ha de tenerse en cuenta el valor del usufructo que el primer fallecido dejaba al segundo?“
Cuando hacemos la adjudicación de herencia de los dos cónyuges, la Comunidad Valenciana exige que se liquide el usufructo adquirido por el cónyuge fallecido en segundo lugar, aunque esté muerto, es decir, en la liquidación del cónyuge fallecido en primer lugar se hace un impreso por cada hijo y otra por el cónyuge fallecido en segundo lugar cuya base imponible es el valor del usufructo extinto. Es un sujeto pasivo muerto y no tiene mucho sentido, pero lo quieren así aunque no tenga razón de ser sostener su inclusión en el caudal, pues ha desaparecido.
Se calcula aplicando al valor de la herencia del primero de los cónyuges fallecidos, el porcentaje correspondiente según la edad que el segundo cónyuge fallecido tenía al fallecer el primer cónyuge, por ejemplo:
Valor de la herencia del primero cónyuge: 100 Euros (incluido ajuar);
Edad del segundo cónyuge al fallecimiento del primero: 80 años;
Porcentaje aplicable: 10 por 100, dada su edad;
100 por 10 por 100 = 10 Euros.
Este es el valor del usufructo extinto (no lo que se paga que dependerá de las reducciones y bonificaciones aplicables lo que en Valencia determinará en la mayoría de las ocasiones que no se pague).
En la escritura diríamos esto:
“A los oportunos efectos fiscales, hacen constar que el valor del usufructo extinto de DOÑA xxxxx en la herencia de su esposo es de: DIEZ EUROS (10 €)”.
La vecindad civil, la herencia y la liquidación del Impuesto de Sucesiones
“Fallece una persona casada con vecindad civil catalana y con residencia desde hace tres años en Andalucía. En el testamento se establece que la sucesión se regirá por el derecho foral. ¿Dónde deben firmar la escritura de adjudicación de herencia? ¿Dónde deben liquidar el Impuesto de Sucesiones?”
Esa escritura se puede firmar dónde quieran. En La Coruña, en Huelva, en Cartagena o en Figueras…
El derecho aplicable será el derecho civil catalán puesto que catalana es la vecindad civil.
Y por último, en cuanto a la Hacienda competente, lo que ha de tenerse en cuenta es la residencia habitual que no puede confundirse con la vecindad civil (aunque la residencia habitual determine por transcurso del plazo de dos o de diez años la adquisición de la vecindad civil conforme al Código Civil).
A efectos del IS, se considerará que el fallecido tenía su residencia habitual en el territorio en el que hubiere vivido más días en los últimos cinco años anteriores al fallecimiento, con lo que parece que será competente Andalucía.
Ley de Start-ups y requisitos de identificación de inversores extranjeros
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Requisitos de identificación de inversores extranjeros. 1. Las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, que deseen invertir en empresas emergentes españolas y no residan en España, deberán solicitar a la Agencia Estatal de Administración Tributaria española un número de identificación fiscal. No estarán obligadas, a estos efectos, a obtener un número de identidad de extranjero. Cuando el inversor sea una persona jurídica o una entidad sin personalidad jurídica de nacionalidad extranjera, el representante que solicite en su nombre el número de identificación fiscal deberá tener asignado un número de identificación fiscal. Su poder de representación podrá constar en un documento notarial o en un contrato de mandato con representación en el que conste expresamente la aceptación de la representación fiscal. Si el documento notarial se ha emitido por un notario extranjero, no se exigirá adecuar su contenido al ordenamiento jurídico español. En el caso de que no se acredite la inversión en una empresa emergente en el plazo de seis meses desde la asignación del número de identificación fiscal del inversor, la Agencia Estatal de la Administración Tributaria podrá revocar el número de identificación fiscal asignado al inversor extranjero. 2. La Agencia Estatal de Administración Tributaria, habilitará un procedimiento electrónico a efectos de lo establecido en el apartado 1, que deberá resolverse en el plazo de diez días hábiles desde la presentación de la solicitud del número de identificación fiscal, acompañada de la documentación que, en su caso, se exija. Los modelos para solicitar dicho número estarán disponibles en formato electrónico y su presentación podrá realizarse utilizando un certificado electrónico cualificado conforme a las condiciones que establecen las letras a) y b) del apartado 2 del artículo 9 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y su normativa de desarrollo vigente en cada momento, y que resulte admisible por la Agencia Estatal de Administración Tributaria. 3. Cuando la inversión tenga lugar para constituir una empresa y esta se tramite por vía electrónica a través del Centro de Información y Red de Creación de Empresa (CIRCE), mediante Documento Único Electrónico (DUE), regulado en la disposición adicional tercera del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, el inversor podrá solicitar a la Agencia Estatal de Administración Tributaria, a través del Punto de Atención al Emprendedor, la asignación de un número de identificación fiscal para sí. En otro caso, el notario actuante enviará, de forma inmediata, copia de la escritura a la Agencia Estatal de Administración Tributaria, solicitando la asignación de un número de identificación fiscal para el inversor. Los notarios también podrán solicitar la asignación del número de identificación fiscal para los extranjeros referidos en este artículo, cuando se incorporen como socios a una empresa emergente con ocasión de una ampliación de su capital social u otra operación societaria.
A propósito de este precepto comentaba (citándome) Luis Gosálbez: “Lo de acreditar la representación del inversor por contrato privado me tiene un poco loco. ¿Qué te parece?”.
Unos días después de la pregunta, tuve un rato para echar un ojo al artículo y le contesté que:
Si hablamos del apartado 1, el apartado 2 dice a efectos de lo establecido en el apartado 1 que hay habilitar un procedimiento. Así que habrá que ver qué procedimiento se habilita. No obstante, en ese supuesto (en lo concerniente a ese apartado) yo entiendo que los Notarios no pintamos nada. No es nuestra guerra (al menos a priori).
Si hablamos del apartado 3, simplemente se nos dice a los Notarios que enviemos copia de la escritura a la AEAT para solicitarle NIF al inversor. Parece que es lo mismo que hacemos con la propia sociedad que se constituye. Si se trata de una ampliación de capital o de una compraventa de participaciones sociales o acciones en la que entra un socio sin NIF, se dice que los Notarios PODRÁN (en el otro caso dice “el Notario actuante ENVIARÁ”). En mi opinión, si podemos hacerlo, pues habrá de ser a través del mecanismo del que habló aquí.
De momento, es todo lo que se me ocurre. No creo que en mi poblado, que diría el gran Fernando Pérez Rubio, tenga muchos inversores extranjeros.
Liquidación complementaria de herencia y “re-partición” de la herencia
“Hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones por la herencia de nuestro padre valorando los bienes según mercado, aunque teniendo como referencia los valores de la página web de la Comunidad Autónoma. Ahora vamos a hacer una adjudicación parcial de la herencia y a repartir algunos bienes en función del valor declarado en el impuesto. Cuando la Consejería nos mande la “complementaria” señalando otro valor diferente superior, ¿tendremos que ajustarnos a él para evitar el exceso de adjudicación?”
Lo primero que hay que dejar claro es que las complementarias no bajan el valor. Solo lo suben en el caso de que corresponda hacerlo. Lo segundo es que no tiene porqué haberlas. Puede que sí o puede que no las haya.
Por lo demás, los valores de los bienes que ahora se adjudiquen son los que declararon al liquidar el impuesto y que se trasladarán a la escritura por lo que ya no cabe complementaria alguna pues el impuesto ya se liquidó, pagó y no hubo complementaria.
Si, por el contrario, el impuesto no estuviera liquidado y los valores fueran fijados en la escritura liquidándose el impuesto tras el otorgamiento, y luego hubiera una complementaria, nada cambiaría. No habría nuevo reparto, no se generarían excesos de adjudicación y los valores con arreglo a los que se hizo la adjudicación hereditaria serían los que se tendrían en cuenta como valores de adquisición a efectos de calcular futuros incrementos o pérdidas patrimoniales en el IRPF. Así que si te hacen complementaria pagas por la diferencia y, según lo veo yo, no tendría repercusión en el IRPF, aunque excepcionalmente, como me recuerda mi compañero Sergio Mocholí, podría ocurrir lo contrario. Vean aquí lo que pasó.
¿Y si liquidamos por un valor y luego hacemos la escritura por otro valor superior? Yo que usted no haría eso … forastero … se arriesga a que le pillen, ¿podrían liquidarle sin reducciones aunque la herencia estuviera prescrita?, ¿tendría repercusión en IRPF?No me atrevo a contestar a todo esto, simplemente aconsejaría que no se haga.
Los tramos de patrimonio preexistente en Donaciones y Sucesiones
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Es raro que te aparezca un heredero o un donatario que supere la cifra mínima de patrimonio preexistente, pero yo he tenido un caso recientemente que hizo profundizar en el tema.
Dado que en Valencia tenemos un trato fiscal de la donación muy favorable y se paga muy poco (nada hasta 100.000 de padres a hijos y bonificación del 99% por encima de esa cifra) me planteé si podría cambiar la circunstancia en el caso de que alguien no estuviera en la escala mas baja de patrimonio preexistente y estuviera en la segunda.
Con ayuda de mi gestora de confianza, hicimos unos cálculos:
Donación de 100.000 Euros y patrimonio preexistente escala mas baja o siguiente escale, sale a 0 Euros.
Con 110.000 Euros y patrimonio preexistente en la escala mas baja, se pagan 7,82 Euros y en la escala siguiente 8,21 Euros.
O sea, que hay diferencia aunque sea mínima y, por tanto, yo creo que conviene poner la escala que corresponda, aunque luego para rellenar la casilla en la página de la Generalitat Valenciana, te piden la cifra de patrimonio y como es imposible, o te la inventas o pones un céntimo mas que la escala mas baja o el límite de la escala en la que estés.
Luego me surgieron dos dudas.
¿Los tramos son diferentes en Donaciones y Sucesiones? ¿Hay tramos distintos autonómicos y nacionales?
La respuesta, hablada con mi gestora, es que los tramos son muy parecidos, pero no son idénticos en cada comunidad ni los nacionales. Los de cada lugar sí que son los mismos para sucesiones y donaciones.
Entonces busqué los de Murcia, Valencia y estatales.
Espero que sean los correctos:
Murcia
De 0 a 402.678,11
De más de 402.678,11 a 2.007.380,43
De más de 2.007.380,43 a 4.020.770,98
Más de 4.020.770,98
Valencia
De 0 a 390.657,87
De más de 390.657,87 a 1.965.309,58
De más de 1.965.309,58 a 3.936.629,28
De más de 3.936.629,28
ESTATAL:
1.er tramo. De 0 a 402.678,11 euros.
2.º tramo. De más de 402.678,11 a 2.007.380,43 euros.
3.er tramo. De más de 2.007.380,43 a 4.020.770,98 euros.
4.º tramo. Más de 4.020.770,98 euros.
¿Y cuándo actúa el coeficiente multiplicador ESTATAL del art. 22 de la Ley de Sucesiones? Pues el artículo dice:
Artículo 22. Cuota tributaria.
1. La cuota tributaria por este impuesto se obtendrá aplicando a la cuota íntegra el coeficiente multiplicador en función de la cuantía de los tramos del patrimonio preexistente que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma y del grupo, según el grado de parentesco, señalado en el artículo 20.
2. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el coeficiente o la cuantía de los tramos a que se refiere el apartado anterior, o no resultase aplicable a los sujetos pasivos la normativa propia de la Comunidad, se aplicará el que corresponda de los que se indican a continuación, establecidos en función del patrimonio preexistente del contribuyente y del grupo, según el grado de parentesco, señalado en el artículo 20: Y LOS CITA…
Cuando la diferencia entre la cuota tributaria obtenida por la aplicación del coeficiente multiplicador que corresponda y la que resultaría de aplicar a la misma cuota íntegra el coeficiente multiplicador inmediato inferior sea mayor que la que exista entre el importe del patrimonio preexistente tenido en cuenta para la liquidación y el importe máximo del tramo de patrimonio preexistente que motivaría la aplicación del citado coeficiente multiplicador inferior, aquélla se reducirá en el importe del exceso.
En los casos de seguros sobre la vida se aplicará el coeficiente que corresponde al patrimonio preexistente del beneficiario y al grupo en que por su parentesco con el contratante estuviese encuadrado. En los seguros colectivos o contratados por las empresas en favor de sus empleados se estará al coeficiente que corresponda al patrimonio preexistente del beneficiario y al grado de parentesco entre éste y el asegurado.
Si no fuesen conocidos los causahabientes en una sucesión, se aplicará el coeficiente establecido para los colaterales de cuarto grado y extraños cuando el patrimonio preexistente exceda de 4.020.770,98 euros, sin perjuicio de la devolución que proceda una vez que aquéllos fuesen conocidos.
3. En la valoración del patrimonio preexistente del contribuyente se aplicarán las siguientes reglas:
a) La valoración se realizará conforme a las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
b) Cuando se trate de adquisiciones “mortis causa”, se excluirá el valor de los bienes y derechos por cuya adquisición se haya satisfecho el impuesto como consecuencia de una donación anterior realizada por el causante. La misma regla se aplicará en el caso de acumulación de donaciones.
c) En el patrimonio preexistente se incluirá el valor de los bienes y derechos que el cónyuge que hereda perciba como consecuencia de la disolución de la sociedad conyugal.
4. En el caso de obligación real de contribuir, el coeficiente multiplicador será el establecido en el apartado 2 anterior. El mismo coeficiente multiplicador será aplicable en el supuesto de obligación personal de contribuir, en los casos de donación de bienes inmuebles situados en el extranjero o cuando el sujeto pasivo o el causante fuesen no residentes en territorio español.
Es decir, que los coeficientes estatales son supletorios y solo actúan en unos pocos casos.
Al final, en la donación en la que surgió la duda, se hizo constar lo siguiente
Manifestaciones fiscales de los donatarios:
A efectos de gozar de la bonificación del 99% sobre la parte de la cuota tributaria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados por los sujetos pasivos, manifiestan que son hijos de la donante.
A efectos de la aplicación de la reducción de CIEN MIL EUROS (100.000,00 €) de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establecida en el artículo Diez Bis 1º de la Ley 13/1997, de 23 de Diciembre, de la Generalitat Valenciana, que regula el Tramo Autonómico del Impuesto sobre la Renta y restantes tributos cedidos DECLARAN que:
1º.– Los donatarios tienen su residencia habitual en territorio español.
2º.- Ladonante y los donatarios son HIJOS, y estos últimos son mayores de 21 años.
3º.- A los efectos de una posible acumulación de donaciones, los donatarios manifiestan que no han recibido de la misma parte donante donación alguna en los tres años anteriores a la fecha devengo de la presente donación.
4º.- A los efectos del límite de reducción, los donatarios manifiestan que no han aplicado reducción por parentesco de conformidad con lo establecido en el artículo 10 bis 1º de la Ley 13/1997 de 23 de Diciembre, de la Generalitat Valenciana por adquisición lucrativa de la misma parte donante en los cinco años anteriores a la fecha de devengo de la presente donación.
Y a efectos de la aplicación de los coeficientes multiplicadores para obtener la cuota tributaria, los donatarios declaran que la cuantía de sus respectivos patrimonios preexistentes no supera la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS NUEVE EUROS CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (1.965.309,58 €).
Manifestación fiscal sobre no tributación de determinaciones de resto y advertencia al efecto
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
MANIFESTACIÓN FISCAL: El señor compareciente alega la no sujeción de la determinación del resto de finca matriz resultante de la segregación practicada en la presente, de conformidad con la doctrina jurisprudencial establecida, entre otras, por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede de Sevilla, de 17 de Noviembre de 2011 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia de 24 de Febrero de 2012.
Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador, así como de la tributación por AJD de los actos jurídicos formalizados mediante la presente (segregación, determinación de resto y agrupación).
Realización de bienes hereditarios para pago del Impuesto de Sucesiones
Una señora hereda a un tío y tiene que pagar 42.000 Euros que no tiene, así que intenta un aplazamiento de 30.000 y pagar el resto.
La OL le dice que como mínimo tiene que pagar el importe de los saldos del difunto que ascienden a 21.000, aplazando el resto (otros 21.000). No sé de donde se sacan eso, pienso …
Además de esos 21.000 en saldos, 7.000 se han gastado desde que murió el tío (recibos, entierro, funeral, etc …) y el resto (14.000) son valores que hay que realizar (cosa que no sé que le parecerá al Banco).
Como la Señora no tiene dinero, no le queda otro remedio. ¿Está en lo cierto la OL?
Reglamento Impuesto Sucesiones
Artículo 82 Aplazamiento por término de hasta un año
Los órganos competentes para la gestión y liquidación del Impuesto podrán acordar el aplazamiento de las liquidaciones giradas por adquisiciones mortis causa, por término de hasta un año, cuando concurran las condiciones siguientes:
a) Que se solicite antes de expirar el plazo reglamentario de pago.
b) Que no exista inventariado entre los bienes del causante efectivo o bienes de fácil realización suficientes para el abono de las cuotas liquidadas.
La concesión del aplazamiento implicará la obligación de pagar el interés de demora vigente el día que comience su devengo.
Artículo 83 Fraccionamiento hasta por cinco anualidades
Los órganos competentes para la gestión y liquidación del Impuesto podrán acordar el fraccionamiento de las liquidaciones giradas por adquisiciones mortis causa, en cinco anualidades como máximo, siempre que concurran las siguientes condiciones:
a) Que se solicite antes de expirar el plazo reglamentario de pago.
b) Que no exista inventariado entre los bienes del causante efectivo o bienes de fácil realización suficientes para el abono de las cuotas liquidadas.
c) Que se acompañe compromiso de constituir garantía suficiente que cubra el importe de la deuda principal e intereses de demora, más un 25 por 100 de la suma de ambas partidas. La concesión definitiva del fraccionamiento quedará subordinada a la constitución de la garantía.
La concesión del fraccionamiento implicará la obligación de pagar el interés de demora vigente el día en que comience su devengo.
Sí, están en lo cierto, pero si en vez de enfurruñarse y responder de mala manera, me hubieran citado los artículos hubiera quedado todo solucionado más fácilmente. No es la primera vez que me quejo de esta clase de comportamientos.
En este caso la cerveza la compartiré con mi compañero Sergio Mocholí …
Recordatorios fiscales para otorgantes de escrituras diversas (especialmente Comunidad Valenciana y Región de Murcia)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Esta entrada está pendiente de actualización. Hay un batiburrillo de información que no puede darse por totalmente cierta. Así, que OJO.
OJO ANTIGUO: Adquisición de viviendas de protección pública de régimen general (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente). El ITPO es del 8% (el 4% para las de régimen especial) pero tienen que venderse dentro del plazo de protección pasado el cual ya no se tendrá el beneficio (a mi modo de ver). Artículo 13.Dos.1.
OJO MODIFICADO: Tipo reducido del 8% para inmuebles. Adquisición de viviendas de protección pública de régimen general (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente). Ver artículo 13.Dos.1. Adquisición de la vivienda que vaya a constituir la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente) cumpliedo los requisitos. Ver artículo 13.Dos.2. Adquisición de bienes inmuebles incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial o profesional o de una rama de actividad, cuando la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al IVA y cumpliendo los requisitos. Ver artículo 13.Dos.3. Adquisición de bienes inmuebles por jóvenes menores de 35 años que sean empresarios o profesionales o por sociedades mercantiles participadas directamente en su integridad por jóvenes menores de 35 años. Ver artículo 13.Dos.4.
OJO MODIFICADO: Tipo reducido del 4 para bienes inmuebles. Adquisición de viviendas de protección oficial de régimen especial (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente). Ver artículo 13.Cuatro.1. Adquisición de la vivienda que vaya a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente) cumpliendo los requisitos. Ver artículo 13.Cuatro.2. Adquisiciones de viviendas (incluidos los garajes y anexos que se adquieran conjuntamente) que vayan a constituir la vivienda habitual de un discapacitado físico o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%, o psíquico, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%. Ver artículo 13.Cuatro.3. MANIFESTACIÓN FISCAL PARA EL CASO DE FAMILIA NUMEROSA O MONOPARENTAL: En relación al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, DOÑA *, como adquirente de la finca objeto de esta escritura, hace constar: a) Que tiene la consideración legal de miembro de una familia monoparental y el inmueble adquirido se va a destinar a vivienda habitual de la familia. b) Que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas correspondientes a los miembros de la familia numerosa y, en su caso, de las demás personas que convivan en la vivienda, no excede de CUARENTA Y CINCO MIL EUROS (45.000,00 €), en el ejercicio anterior a la adquisición. En consecuencia, solicita le sea aplicado el tipo de gravamen reducido del 4%, a que se refiere el artículo 13, apartado cuatro, párrafo 2º de la Ley 13/1997 -en su redacción dada por el artículo 6 del Decreto Ley 4/2013 -ambas de la Comunidad Valenciana. Se incorpora a la presente, fotocopia con valor de testimonio, de la carátula de solicitud de dicho título, presentada telemáticamente el día 6 de Octubre de 2023, a la Generalitat Valenciana.
OJO ANTIGUO: Reducción por vivienda habitual en las herencias: “Solicitan la aplicación de la reducción del 95% por la vivienda habitual de la causante sita en *, conforme al artículo 10.1.c) de la Ley 13/1997, de la Generalitat Valenciana, comprometiéndose a mantener la adquisición durante los cinco años siguientes al fallecimiento de la causante, salvo que, a su vez falleciesen dentro de este plazo. En el caso de no cumplirse el requisito de permanencia referido anteriormente, deberá pagarse la parte del Impuesto que se hubiera dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora”. En Murcia hay una norma similar.
ATENCIÓN NUEVO:Ley 7/2023, de medidas fiscales Valencia: Reducción de TPO del 8 al 6% para vivienda habitual de menores de 35 y VPO régimen general, y del 4 al 3% para VPO régimen especial, familia numerosa o monoparental, discapaces y mujeres con violencia de género, por un precio de hasta 180.000 €.
Tipo del 11% en TPO en Valencia, cuando el valor de los inmuebles transmitidos sea superior a 1 millón de euros (art. 23 de la Ley 8/2022, de 29 diciembre, de medidas fiscales de la Generalitat Valenciana).
IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS/MURCIA: Con el objetivo de facilitar a los contribuyentes el cumplimiento de sus obligaciones tributarias, y con efectos desde el 1 de enero de 2023, se suprime, para los beneficios fiscales relacionados con la adquisición de vivienda habitual por familias numerosas, menores de 35 años y sujetos pasivos con un grado de discapacidad igual o superior al 65%, el requisito relativo a la obligación de consignar expresamente en el documento público en el cual se formalice la adquisición del inmueble el destino de vivienda habitual del mismo.
Compraventas rústicas en MURCIA (reducción guerra Ucrania). DECRETO-LEY 1/2022. OJO NO PARECE APLICABLE A PERSONAS JURÍDICAS. SOLO AGRICULTORES PROFESIONALES.
Agrupaciones rústicas en VALENCIA.
Mayores de 65 años que transmiten su vivienda: no se paga por la ganancia o incremento en el IRPF.
Bienes que se pueden excluir a efectos del cálculo del ajuar doméstico en las herencias.
Declaración de obra nueva para vivienda habitual (Valencia) y compraventa previa sujeta a IVA del terreno. Ambas pagan AJD al 0,1%.
ACOGIDOS: Creo que sólo hay deducciones en el IRPF pero conviene confirmar.
Parejas de hecho en Sucesiones y Donaciones/Valencia: Se asimilan a cónyuges los miembros de parejas de hecho cuya unión cumpla los requisitos establecidos en la Ley 5/2012, de 15 de octubre, de la Generalitat, de Uniones de Hecho Formalizadas de la Comunitat Valenciana y se encuentren inscritas en el Registro de Uniones de Hecho Formalizadas de la Comunitat Valenciana. Artículo 12 quáter. Asimilación a cónyuges de las parejas de hecho en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Se añade por el art. 16 de la Ley 13/2016, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2017-1291. Texto añadido, publicado el 31/12/2016, en vigor a partir del 01/01/2017.
Parejas de hecho en Donaciones/Murcia: Con efectos desde el 01/01/2019 las parejas de hecho acreditadas de acuerdo con lo establecido en la normativa autonómica que las regula (Ley 7/2018, de 3 de julio, de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia) se equiparan a los cónyuges, siéndoles de aplicación los siguientes elementos del impuesto, en la modalidad de donaciones: 1.= Las reducciones en la base imponible y bonificaciones en la cuota previstas en el presente artículo. 2.= Asimismo, en las reducciones autonómicas la equiparación será también aplicable a efectos de la determinación de la participación del causante en el capital de la entidad de forma conjunta con el grupo de parentesco, con independencia del miembro de dicho grupo que resulte beneficiario de la reducción. 3.= Las reducciones en la base imponible previstas en el artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 4.= Los coeficientes multiplicadores regulados en el artículo 22 de dicha Ley.
ADJ MURCIA: “CUARTO.- SOLICITUD FISCAL: DOÑA *, solicita la liquidación al 0,1% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por ser menor de cuarenta años, estar destinado el inmueble que adquiere a vivienda habitual y cumplir los requisitos de renta establecidos en Ley 4/2023, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia para el ejercicio 2024 que modifica el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre”.
ADJ MURCIA: LA NORMA AL COMPLETO: Artículo 7. Tipos de gravamen en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. En la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y en el Registro de Bienes Muebles, y no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1.° y 2.° del artículo 1.1 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, tributarán, además de por la cuota fija prevista en el artículo 31.1 de dicha norma, al tipo de gravamen del 1,5 % en cuanto a tales actos o contratos, salvo que sean de aplicación los tipos impositivos que para determinadas operaciones se establecen en los apartados siguientes. Tributarán al tipo de gravamen del 0,1 %, sin perjuicio de aquellos regímenes más beneficiosos que puedan ser de aplicación por la normativa estatal: a) Los documentos notariales que formalicen la constitución y cancelación de derechos reales de garantía cuyo sujeto pasivo resulten ser Sociedades de Garantía Recíproca. b) Los documentos notariales que formalicen la constitución y cancelación de derechos reales de garantía a favor de entidades financieras cuando concurran en igualdad de rango con garantías constituidas a favor de Sociedades de Garantía Recíproca, y siempre que dichas Sociedades garanticen al menos un 50 % de las cantidades objeto de financiación ajena. Lo previsto en este apartado no será de aplicación en el caso de escrituras de préstamos con garantía hipotecaria. c) Los documentos notariales que formalicen la novación del préstamo, salvo que se trate de préstamos con garantía hipotecaria, así como el mantenimiento del rango registral o su alteración mediante posposición, igualación, permuta o reserva del mismo, cuando en dichas operaciones participen las Sociedades de Garantía Recíproca. Tributarán al tipo de gravamen del 0,1 % los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas acogidas al Plan de Vivienda Joven de la Región de Murcia para adquirentes de 40 años o menores, en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados. Tributarán al tipo del 0,1 % los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de viviendas por sujetos pasivos de 40 años o menores, en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) Que el inmueble adquirido tenga o vaya a tener la condición de vivienda habitual del sujeto pasivo. b) Que su base imponible general menos el mínimo personal y familiar sea inferior a 40.000 euros, siempre que la base imponible del ahorro no supere los 1.800 euros. Tributarán al tipo del 0,1% los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de viviendas por parte de sujetos pasivos que tengan la consideración legal de familia numerosa, en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) Que el inmueble adquirido tenga o vaya a tener la condición de primera vivienda habitual de la familia. No obstante, aun en el caso de no constituir la primera vivienda habitual de la familia, se entenderá cumplido este requisito siempre que se cumplan las siguientes condiciones: 1.ª Que la anterior vivienda habitual sea objeto de venta en firme dentro del plazo comprendido entre los dos años anteriores y los dos años posteriores a la fecha de adquisición, así como en el supuesto de que el inmueble adquirido sea contiguo a la vivienda habitual y dentro del plazo indicado se una físicamente a esta para formar una única vivienda de mayor superficie, aunque se mantengan registralmente como fincas distintas. 2.ª Que la superficie útil de la vivienda adquirida sea superior en más de un 10 por 100 a la superficie útil de la anterior vivienda habitual de la familia. En el caso de que el inmueble adquirido sea contiguo a la vivienda habitual y se una físicamente a esta, para el cómputo del aumento de superficie se considerará la superficie total resultante de dicha unión. A estos efectos se atenderá a la información que conste en el Catastro. b) Que la suma de la base imponible general menos el mínimo personal y familiar de todas las personas que vayan a habitar la vivienda sea inferior a 44.000 euros, límite que se incrementará en 6.000 euros por cada hijo que exceda del mínimo para alcanzar la condición legal de familia numerosa. Tributarán al tipo del 0,1% los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de viviendas por sujetos pasivos con un grado de discapacidad igual o superior al 65%, en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) Que el inmueble adquirido tenga o vaya a tener la condición de vivienda habitual del sujeto pasivo. b) Que su base imponible general menos el mínimo personal y familiar sea inferior a 40.000 euros, siempre que la base imponible del ahorro no supere los 1.800 euros. Tributarán al tipo del 0,5 % los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de inmuebles por parte de contribuyentes que realicen actividades económicas sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades y que se destinen a ser su domicilio fiscal o centro de trabajo. La aplicación del tipo reducido estará condicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos: a) La adquisición deberá realizarse mediante financiación ajena. b) No resultará aplicable a operaciones que hayan sido objeto de renuncia a la exención en IVA. c) En el caso de personas jurídicas, no será aplicable a aquellas en las que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto a actividades empresariales o profesionales. La aplicación de los tipos reducidos regulados en el presente apartado se encuentra condicionada a que se haga constar en el documento público en el que se formalice la compraventa la finalidad de destinarla a ser la sede del domicilio fiscal o centro de trabajo del adquirente. No se aplicarán estos tipos si no consta dicha declaración en el documento, ni tampoco se aplicarán cuando se produzcan rectificaciones del documento que subsanen su omisión, salvo que las mismas se realicen dentro del plazo de presentación de la declaración del impuesto. No podrán aplicarse estos tipos reducidos sin el cumplimiento estricto de esta obligación formal en el momento preciso señalado en este apartado. Tributarán al tipo de gravamen del 2% los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas otorgadas para formalizar la transmisión de bienes inmuebles sujetas y no exentas al Impuesto sobre el Valor Añadido. Tributarán al tipo de gravamen del 2,5 % los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten transmisiones de bienes inmuebles respecto de las cuales se haya renunciado a la exención contenida en el artículo 20.Dos, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Y mucho ojo con los sistemas de autoliquidación del IIVTNU que pueden dar un disgusto.
Reducción de base imponible y bonificación en cuota en el Impuesto de Sucesiones en caso de discapacidad (Valencia)
Reducción autonómica de base imponible por adquisición por discapacitado
En las adquisiciones por personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 33 por ciento, se aplicará una reducción de 120.000 euros, además de la que pudiera corresponder en función del grado de parentesco con el causante. En las adquisiciones por personas con discapacidad psíquica, con un grado de minusvalía igual o superior al 33 por ciento, y por personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65 por ciento, la reducción antes citada será de 240.000 euros. Esta reducción es compatible con la que puede corresponder, además, en función del grado de parentesco con el causante, pero es incompatible con la reducción estatal por discapacidad, debiéndose aplicar, exclusivamente, esta reducción autonómica cuando el causante tenga su residencia habitual en la Comunidad Valenciana en la fecha del devengo del Impuesto.
Bonificación en cuota por adquisiciones mortis causa por discapacitados
En devengos producidos entre el 1 de enero de 2004 y el 5 de agosto de 2013, las adquisiciones mortis causa por discapacitados físicos o sensoriales con un grado de minusvalía igual o superior al 65 por 100 o discapacitados psíquicos con un grado de minusvalía igual o superior al 33 por 100, cualquiera que sea su grado de parentesco con el causante, gozarán de una bonificación del 99 por 100 de la cuota tributaria del impuesto.
En devengos producidos a partir del 6 de agosto de 2013, la bonificación anterior será del 75 por 100 de la parte de la cuota tributaria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a los bienes y derechos declarados por el sujeto pasivo. A efectos de la aplicación de este beneficio, se entenderá como bienes y derechos declarados por el sujeto pasivo los que se encuentren incluidos de forma completa en una autoliquidación presentada dentro del plazo voluntario o fuera de éste sin que se haya efectuado un requerimiento previo de la Administración tributaria en los términos a los que se refiere el apartado 1 del artículo 27 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Para determinar la proporción de la cuota tributaria que corresponde a los bienes declarados por el sujeto pasivo, se tendrá en cuenta la relación entre aquella base liquidable que correspondería a los bienes y derechos declarados por el sujeto pasivo y la base liquidable que corresponda a la totalidad de los adquiridos. La aplicación de esta bonificación será incompatible con la de la casilla 172 (BONIFICACIÓN AUTONÓMICA POR PARENTESCO).
Más resumido
La bonificación en cuota antes era del 99 por 100 y ahora es del 75 por 100 y no es compatible con la bonificación de parentesco de la GVA (no pueden sumarse una y otra).
Reducciones de AJD al 0,1% en disoluciones de condominio sobre vivienda habitual (con referencia al caso de la previa compraventa también al 0,1%) y declaración de obra por autopromotor en la Comunidad Valenciana
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Los casos que vamos a comentar y especialmente el de las disoluciones de condominio al tener ambos un origen jurisprudencial y no normativo, son menos conocidos y aplicados de lo que debieran por lo que el sujeto pasivo debe reforzar su atención cuando se encuentra ante esta clase de escrituras.
Reducción al 0,1% del IAJD en las disoluciones de condominio sobre vivienda habitual
El caso mas frecuente es el de una pareja que termina su relación y disuelve el condominio que tiene sobre la que fue la vivienda habitual de ambos cuando estaban juntos y que ahora lo va a pasar a ser solo de uno de ellos quien se convierte en dueño del 100% del pleno dominio. Acuden a la notaría pensando que van a pagar el tipo de gravamen general del 1,5% por el IAJD sin saber que actualmente (por criterio jurisprudencial) la base imponible no es el 100% del valor del inmueble objeto de disolución sino, en este caso concreto, del 50% (el tipo de gravamen se aplica según recientes Sentencias del TS sobre la parte del valor que adquiere el comunero que se queda con el porcentaje del que o de los que salen de la comunidad) ni que, tratándose de la vivienda habitual, el IAJD pasa a ser del 0,1% del valor de ese mismo porcentaje. Por ejemplo, la cuota tributaria en un bien con un valor de 100.000 Euros queda reducida de los 1.500 Euros a los 50 Euros.
El texto de la escritura de extinción de condominio podría quedar de este modo:
“TERCERO.-GASTOS E IMPUESTOS.Todos los gastos e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por Doña xxx, quien solicita, al ser objeto de la extinción del condominio su vivienda habitual, que conforme las sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 2955-2020, 6869-2020, 8098/2017, 5657/2017, 6156/2013, se proceda a la liquidación al tipo reducido del 0,1% en AJD previsto para la adquisición de la vivienda habitual, por ser equiparable a la misma, y que a los efectos de dicho 0,1% conforme a las STS 1484/2018, 1013/2019, 1058/2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 y 960/2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% del valor del bien objeto de la presente, es decir, la cantidad de xxxx”.
El fundamento de esta reducción se encuentra en que las indicadas sentencias del TSJ valenciano han considerado que “en la extinción de condominio sobre vivienda habitual del adjudicatario, es aplicable el tipo reducido del 0,1% previsto para la adquisición de vivienda habitual por ser un supuesto equiparable”.
Sin embargo, la RDGRN (hoy DGSJyFP) de 22 de Enero de 2020 a efectos de minutación de los honorarios notariales ha considerado que el criterio fiscal no afecta al arancel notarial que, por el momento, continúa aplicándose sobre el 100% del valor del inmueble (y no sobre la parte que “adquiere” el adjudicatario del inmueble tras la disolución) pues el criterio fiscal no tiene porqué ser el criterio arancelario lo que tal vez podría también presumirse para la minutación de los honorarios registrales.
Reducción al 0,1% del IAJD al auto promotor de vivienda habitual en caso de obra nueva (o rehabilitación)
Esta otra reducción también es propia de la Comunidad Valencianay se ha extendido desde la compraventa (que la tiene establecida por ley) a las declaraciones de obra nueva en construcción o finalizada de vivienda habitual por parte de persona física autopromotora. Para este caso resulta aconsejable recordar en la notaría que se establezca un párrafo similar a este: “Manifestaciones fiscales: Manifiestan los comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014″.
En el caso de la adquisición por compraventa de vivienda nueva, el tipo de gravamen por ley y no por criterio jurisprudencial es el mismo y la cláusula a incluir en la escritura sería de este tenor: “Manifestaciones fiscales: Manifiesta la parte compradora que la vivienda que por esta escritura se adquiere va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal de la Comunidad Valenciana”.
Por otra parte, estoy casi seguro de que tenía tratado en algún sitio del blog el asunto de la aplicación del 0,1% en caso de declaración de obra de reforma/rehabilitación de vivienda por parte del autopromotor, pero no lo encuentro. Así que lo trataré aquí. Recientemente se me ha vuelto a presentar el supuesto y en el mismo acto del otorgamiento porque el declarante nos había dicho en la fase de preparación de sus escrituras que la vivienda rehabilitada no sería su vivienda habitual y luego nos ha matizado que sí lo sería una vez que estuviera terminada. Entonces hemos llamado a la OL y el abogado que firmaba por la gestoría del Banco ha llamado a su centro operativo (o como lo llamen). En uno y otro sitio, la respuesta ha sido positiva. El tipo se ha ahorrado 1.400 Euros y espero que me lo tenga en cuenta. Después Sergio Mocholí me ha citado al respecto esta STSJ CV 4371/2013 y ya en casa he encontrado este artículo en nnyrr: Normativa Autonómica Valenciana ITPyAJD versión 2021 con Comentarios y Jurisprudencia. Como puede verse, se distingue la doctrina de la DGT que “considera que no se comprenden dentro del concepto “adquisición de vivienda habitual”, a los efectos de la aplicación del tipo reducido del 0,1 por ciento en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aquellas situaciones que la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas “asimila” a la adquisición de vivienda habitual, tales como la rehabilitación, la construcción (declaración de obra nueva) o la ampliación de vivienda habitual”, de la del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana que “en reiteradas sentencias equipara a la adquisición de vivienda la declaración de obra nueva en régimen de autopromoción …, la declaración de obra nueva en construcción …. y la declaración de ampliación de obra en vivienda habitual (ROJ: STSJ CV 4371/2013). Aunque ojo con el Artículo 52 del R.D. 214/1999, sobre adquisición y rehabilitación de la vivienda habitual que señala que“se asimilan a la adquisición de vivienda, la construcción o ampliación de la misma en los siguientes términos: .- Ampliación de vivienda, cuando se produzca el aumento de su superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año. .- Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión“. Es decir, que con antigüedades superiores a cuatro años, res de res.
Compraventa de solar para construir sobre él la vivienda habitual
Consulta DGT Valencia V003-21, de 5 mayo: El tipo aplicable en Valencia en AJD a la declaración de obra nueva sobre vivienda habitual es el 0,1%. También se aplica el tipo del 0,1% en AJD si se compra un solar para construir sobre él la vivienda habitual. Evidentemente debe tratarse de compraventa de solar con IVA pues si fuera con TPO, no habría AJD.
La fórmula podría ser esta:
“MANIFESTACIÓN FISCAL: Se solicita la aplicación del tipo reducido del 0,1% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por destinar LOS SOLARES ADQUIRIDOS a la construcción de la vivienda habitual, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14.Uno.a) de la Ley 13/1997, de la Generalitat Valenciana, en la Consulta GVA V003-21, de 5 de Mayo y en las SSTSJ CV 5139/2010 y 3564/2011.
Yo, el Notario, les advierto de que la acreditación del destino del inmueble adquirido para vivienda habitual, en los términos del artículo 41-bis del Reglamento del IRPF, aprobado por RD 439/2007, exige que debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses desde la adquisición o terminación de las obras, salvo que no pueda ser objeto de utilización por razón de cargo o empleo, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese (STSJ CV 6392/2016). Dicho precepto también exige que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo que concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
La tributación al 0,1% por AJD en la compraventa de vivienda nueva y el mantenimiento del carácter de VH durante tres años
Como antes he dicho, ese 0.1% de tipo de gravamen para la compraventa de vivienda nueva (que creo que he tratado en alguna otra parte de mi blog) la establece la norma y, en relación a ella (y vinculada con uno de los casos que trato en este artículo), me ha llegado una interesante consulta que sirve de aviso a navegantes:
“El día 19 de Agosto de 2022 formalizamos mi pareja y yo una escritura pública de compraventa. Al tratarse de primera vivienda habitual, aplicamos el tipo reducido del 0,10% en el AJD. Meses después, terminamos nuestra relación y el 23 de Marzo de 2023, hemos otorgado una escritura extinción de condominio por la que ella se queda con la totalidad del inmueble. Este mes de Agosto nos ha llegado una carta de la Oficina Liquidadora competente, en la que dice, que debido a la extinción de condominio y al artículo 41bis del Real Decreto 439/2007, no se cumple con el requisito de haber vivido al menos 3 años para el requisito de mantenimiento de “vivienda habitual”. ¿Es esto recurrible cuando en ningún momento la vivienda pierde la condición de habitual? Al ser un bien indivisible, puede ser 50% vivienda habitual, y 50% no serlo. Mi ex en la extinción de condominio, ha pagado el tipo reducido del 0’10% de la parte que adquiere. He leído este artículo suyo pero no trata mi caso”.
En esa carta, me aclararon después, se reclama pagar el AJD de la compraventa al 1,5% por no haber sido vivienda habitual durante tres años pero lo que parece que tendría que reclamarse es la mitad correspondiente al que no va a mantener su vivienda habitual, es decir, que parece lógico que se reclame 1.50-0,1:2= 0,745%.
Habrá que fijarse y hacer las advertencias oportunas y, en su caso, esperar el tiempo suficiente para que la reclamación no tenga lugar. Además, la señora tendrá que mantener la vivienda como habitual hasta completar los tres años porque en caso contrario le van a reclamar el 0,745% de la compra y el 1,49% de la parte que no tenía de la extinción de condominio, aunque para ello tendría que firmarse una nueva escritura…
¿Y podría ocurrir lo mismo si uno vende la que compró para vivienda habitual utilizando la reducción de tipo para jóvenes menores de 35 años antes de tres años? Pues conviene ser prudente o estar prevenido para lo que pueda llegar.
Artículo 20 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Base liquidable
Si unos mismos bienes en un período máximo de diez años fueran objeto de dos o más transmisiones “mortis causa” en favor de descendientes, en la segunda y ulteriores se deducirá de la base imponible, además, el importe de lo satisfecho por el impuesto en las transmisiones precedentes. Se admitirá la subrogación de los bienes cuando se acredite fehacientemente.
La consulta que le hice hace un tiempo a Joaquín Zejalbo fue esta:
“Un señor instituye heredera a su esposa y su esposa a su hermana. Fallece primero él y luego ella. Resultado: la hermana hereda de todo. Los dos fallecimientos se producen en un intervalo de menos de un mes. La cifra que le sale a pagar a la Sra., ronda los 90.000 Euros. ¿Existe algún supuesto más de reiteración de sucesiones? ¿O alguna aplicación derivada de alguna sentencia que pueda alegarse?”
Justito, – me dijo Joaquín– , “si falleciendo A hereda B y al poco tiempo C, puede ser que al morir B no se haya pagado aún por dicho segundo causante el impuesto devengado por la muerte de A, que tendrá que pagarlo C como heredera de B. Si ello ocurre dicho impuesto es un gasto deducible en la herencia de B”.
Lo que ocurre -contesté a Joaquín- es que A es el marido, y B la mujer y solo le corresponden pagar 200 Euros por la herencia del marido (que está sin liquidar); el paquete gordo viene en la transmisión de B a C (hermanas).
En el recuerdo y como mínimo homenaje se lo dedico a Joaquín Zejalbo con el que intercambiaba correos electrónicos a menudo. Una eminente mente notarial y fiscal (además de un gran compañero).
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Las STS de 6 de junio de 1989 y de 1 de febrero de 1993 y la RTEAC de 27 de mayo de 1989 admitían la renuncia a la prescripción ganada, pero las STS de 8 de febrero de 1995 (8434/15) y de 14 de febrero de 1997 (1114/97) cambian de criterio y no admiten la renuncia a la prescripción ganada por ser la obligación tributaria nacida ex lege.
Me decía el gran Joaquín Zejalbo en un intercambio de e-mails y en respuesta a una consulta que le hice que:
“No se puede renunciar en el derecho tributario a la prescripción ganada. Si se puede, pero esto queda fuera del pago del impuesto, hacer donaciones a la hacienda pública, pero no creo que ello sea la intención del interesado de tu caso. Incluso, prescindiendo de lo anterior, si se admitiese la renuncia a la prescripción ganada, pagando el impuesto, ello implicaría la aceptación de la herencia, que es irrevocable salvo error u otro vicio del consentimiento, declarado judicialmente. La explicación sería la siguiente: si la declaración y pago del impuesto no supone de por sí aceptación de herencia, sí lo supondría cuando se declara y paga cuando no existe obligación de pago o declaración y ha desaparecido la posibilidad de obtener, en su caso, la devolución. Si se paga, no habiendo prescrito, y con posterioridad se renuncia, cabría la devolución. Aunque nos gustase, no existen los milagros fiscales, no pudiendo retorcer en nuestro interés o del cliente el derecho tributario”.
Para mi lo que dijera Joaquín Zejalbo, iba a misa.
¿Se puede perder algún beneficio fiscal por no incluir la solicitud del mismo en la correspondiente escritura pública? Pues el único que me consta que puede ocasionar problemas el de la renuncia a la exención del IVA con o sin reinversión del sujeto pasivo. En el resto de los casos entiendo que no, pero no correría el riesgo de dejar de solicitar uno si tuviera derecho a él.
Tributación “sucesiones y donaciones” en la Comunidad Valenciana (acumulación y antielusión)
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ARTÍCULO EN PERMANENTE CONSTRUCCIÓN. NO SE FÍEN DEMASIADO DE MI QUE LA ANTIELUSIÓN ES UN GALIMATÍAS DE CUIDADO
Artículo 10 Reducciones en transmisiones mortis causa
– Grupo I: adquisiciones por descendientes y adoptados menores de 21 años, 100.000 euros, más 8.000 euros por cada año menos de 21 que tenga el causahabiente, sin que la reducción pueda exceder de 156.000 euros.
– Grupo II: adquisiciones por descendientes y adoptados de 21 o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes, 100.000 euros
A los efectos de los citados límites de reducción, se tendrá en cuenta la totalidad de las adquisiciones lucrativas inter vivos provenientes del mismo donante, efectuadas en los cinco años inmediatamente anteriores al momento del devengo.
Cada heredero tiene una reducción de 100.000 € y sobre lo que excede de dicho importe, tiene una bonificación del 50%.
Además hay que tener en cuenta que para obtener el tipo medio de gravamen hay que sumar a lo que se hereda, los bienes que el heredero haya recibido por donación del causante en los cuatro años anteriores a su fallecimiento.
Artículo 10 Bis Reducciones en transmisiones inter vivos
Para el cálculo de la base liquidable del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en las transmisiones inter vivos resultarán aplicables a la base imponible las siguientes reducciones por circunstancias propias de la Comunitat Valenciana, sin perjuicio de la aplicación de las reducciones previstas en los apartados 6 y 7 del artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y de las demás reducciones reguladas en las Leyes especiales:
La que corresponda de las siguientes:
Adquisiciones por hijos o adoptados menores de 21 años, que tengan un patrimonio preexistente de hasta 600.000 euros: 100.000 euros, más 8.000 euros por cada año menos de 21 que tenga el donatario, sin que la reducción pueda exceder de 156.000 euros.
Adquisiciones por hijos o adoptados de 21 o más años y por padres o adoptantes, que tengan un patrimonio preexistente, en todos los casos, de hasta 600.000 euros: 100.000 euros.
Adquisiciones por nietos, que tengan un patrimonio preexistente de hasta 600.000 euros, siempre que su progenitor, que era hijo del donante, hubiera fallecido con anterioridad al momento del devengo:100.000 euros, si el nieto tiene 21 o más años, y 100.000 euros, más 8.000 euros por cada año menos de 21 que tenga el nieto, sin que, en este último caso, la reducción pueda exceder de 156.000 euros.
Adquisiciones por abuelos, que tengan un patrimonio preexistente de hasta 600.000 de euros, siempre que su hijo, que era progenitor del donante, hubiera fallecido con anterioridad al momento del devengo:100.000 euros.
A los efectos de los citados límites de reducción, se tendrá en cuenta la totalidad de las adquisiciones lucrativas inter vivos provenientes del mismo donante, efectuadas en los cinco años inmediatamente anteriores al momento del devengo.
Cada donatario tiene una reducción de 100.000 €, pero NO hay bonificación del 50%, solo reducción de 100.000 €, del resto se paga lo que te toque.
Además para obtener el tipo medio de gravamen hay que sumar las donaciones realizadas por el mismo donante al mismo donatario en los últimos tres años (norma estatal).
Cuidado con la acumulación de donaciones y con la anti-elusión
No resultará de aplicación esta reducción en los siguientes supuestos:
a) Cuando quien transmita hubiera tenido derecho a la reducción en la adquisición de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente, efectuada en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo.
b) Cuando el sujeto pasivo hubiera efectuado, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, una transmisión, a un donatario distinto del ahora donante, de otros bienes hasta un valor equivalente, a la que igualmente resultara de aplicación la reducción.
c) Cuando quien transmita hubiera adquirido mortis causa los mismos bienes, u otros hasta un valor equivalente, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, como consecuencia de la renuncia pura y simple del sujeto pasivo, y hubiera tenido derecho a la aplicación de la reducción establecida en la letra a del apartado uno del artículo diez de la presente ley.
La acumulación de donaciones supone que para el cálculo del límite de los 100.000 € hay que sumar todas las donaciones que el donante ha realizado al donatario en los últimos cinco años (norma autonómica). Cuando son los mismos donantes y donatarios los que hacen una 2ª donación, se habla de ACUMULACIÓN DE DONACIONES, teniendo como tope los 100.000 € exentos.
La antielusión supone que se pierde el derecho a la reducción de 100.000 €en la parte proporcional, si el donante ha sido a su vez donatario o el donatario ha sido a su vez donante – a favor de un donatario distinto del donante actual- de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente con derecho a la reducción que se solicita, en los diez años anteriores. También es necesario para evitarla que el ahora donante no haya recibido en el plazo de los diez años anteriores, por causa de muerte, los mismos bienes donados, u otros hasta un valor equivalente, como consecuencia de la renuncia pura y simple del sujeto pasivo que hubiera tenido derecho a la reducción de la letra a del apartado uno del artículo 10 bis de la Ley 13/1997.
Ahora mismo tengo dos casos entre manos:
Unos padres donan dos viviendas y dos plazas de garaje a dos hijos (una vivienda y una plaza de garaje para cada uno): Los padres ya habían hecho una donación a cada hijo en 2012 con lo que el plazo de la acumulación ya ha pasado. Tampoco se incurre en antielusión porque los donantes no han sido donatarios ni los donatarios donantes en los diez años anteriores. Tampoco se da el caso de la adquisición mortis causa. Así que en este caso NO HAY ACUMULACIÓN y NO HAY ANTIELUSIÓN.
Unos padres donaron a su hijo unos inmuebles en 2014. Ahora el hijo quiere donar esos mismos bienes a sus padres. El hijo (donante) ya fue donatario en los diez años anteriores de los mismos bienes, así que estamos ante un caso en el que no hay ACUMULACIÓN, pero sí que HAY ANTIELUSIÓN. ¿Y cómo se calcula lo que se va a pagar?
Para saber si hay derecho a reducción en la segunda donación hay que tener en cuenta el valor de la última donación (la actual) y restarle el valor de la primera donación (la antigua), de manera que si la segunda es menor que la primera, el resultado nos da 0 € (negativo o cero) y no habrá derecho a la reducción. Si por el contrario, la segunda (la mas reciente) es mayor que la primera, sí habrá derecho a ella. Esto del cálculo la verdad es que tengo que afinarlo porque parece que estamos añadiendo algún requisito mas para que realmente se llegue a pagar (es decir, ¿que podría haber antielusiones que finalmente no pagan?).
Y no me quedó mas remedio que hablar el asunto con un par de compañeros
“Pues la verdad es que tengo más o menos claro una cosa: cuándo entiende Consellería que hay elusión. Y otra que no tengo claro es cuánto penaliza. Cuando viene la gente a mi despacho yo les pregunto: Al que recibe la donación: ¿usted ha hecho alguna donación bonificada en los últimos diez años a hijos, padres, de dinero o bienes? Y al que da: ¿Usted ha recibido alguna donación bonificada los últimos 10 años? Y rizamos un poco más el rizo: “¿Usted se ha beneficiado en los últimos 10 años de alguna renuncia de herencia de modo que por renunciar otra persona usted ha recibido (con bonificación) más de lo que le tocaba en un principio?” Lo que no tengo tan claro es que si en caso de producirse, ahora el donatario no puede bonificar hasta aquella cantidad de la última bonificación aplicada o si no bonifica nada. Hay unas instrucciones con ejemplos que emitió Consellería en su día para las Oficinas Liquidadoras sobre el tema“.
Trasladando la rutina de este compañero a nuestros dos casos resultaría que:
En el primer caso responderíamos que no a la primera pregunta y que no a la segunda. No hay antielusión.
En el segundo caso responderíamos que sí a la primera pregunta y que sí a la segunda pregunta. Si hay antielusión.
El segundo compañero me dijo: “Pierdes la reducción o de forma total o de forma parcial, en función de los importes de la donación actual y de la anterior”. Y me apuntó también que:
“En el segundo supuesto estaríamos ante un caso de reversión entre padre e hijo, por lo que no procedería aplicar las normas antielusión y no se perdería la reducción de 100.000 euros. Es lo que señala la CONSULTA NO VINCULANTE: NV0003-09 ORGANO: Dirección General de Tributos”. La consulta dice:“Tales cláusulas se dirigen a la consecución de la verdadera finalidad de los beneficios fiscales, esto es, su aplicación efectiva en las donaciones entre padres e hijos, y viceversa, y no en aquellos casos en los que, mediante la sucesión en cadena -en un corto periodo de tiempo- de donaciones, el efecto final lucrativo se produce, en la práctica, entre abuelos y nietos, bisabuelos y bisnietos, etc., o viceversa, o entre marido y mujer. Por lo tanto, dado que mediante las dos donaciones en cuestión no se produce el efecto acumulativo de la transmisión efectiva de un abuelo a un nieto o entre cónyuges, sino la reversión de una donación efectuada con anterioridad, no resultarán aplicables los supuestos de exclusión citados de los artículos Diez Bis y Doce Bis, por lo que, en su virtud, la reducción y bonificación, a la que se refieren dichos artículos, y siempre que se cumplan los demás requisitos previstos legalmente, resultan plenamente aplicables en ambas donaciones”.
O sea que en el segundo caso aunque parece que sí, aunque respondiendo a la pregunta que suele hacer ese compañero también resulta que sí, es que no; y es que no por lo que explica la consulta constituyendo así una excepción (¿hay alguna mas?) a la regla.
El mismo compañero sugiere cláusula para estos casos:
“X.- La donante no ha tenido derecho a la bonificación prevista en el artículo doce bis de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, por la transmisión de estos bienes o de otros, en los diez años inmediatamente anteriores al día de hoy, excepto por la donación del mismo bien efectuada el día ** por el ahora donatario a favor de la ahora donante, siendo por tanto un supuesto de reversión de donación entre madre e hijo, por lo que no le resultan aplicables los supuestos de exclusión de la bonificación, de conformidad con lo dispuesto en las Consultas de la Dirección General de Tributos de la Generalitat Valenciana NV0003-09, de 16 de noviembre de 2009, NV0002-10, de 15 de enero de 2.010, y NV0003-10, de 16 de junio de 2011”.
Y, ¿se admite si la reversión es del mismo bien o cuando se trata de bienes diferentes también?
En cuanto a lo que pierdes, tendría que verlo con un ejemplo y ya he conseguido lo de Consellería: LEY 13_1997 TRAMO AUTONOMICO IRPF
Una última cosa
Si por razón de los parentescos indicados en las normas transcritas no estamos en casos de acumulación o antielusión (una donación de tío a sobrino, por ejemplo), las advertencias de la donación se recortan bastante:
“A efectos de la liquidación del Impuesto sobre las Sucesiones y Donaciones, el donatario manifiesta que es residente en la Comunidad Valenciana y que su patrimonio preexistente al presente otorgamiento es inferior a SEISCIENTOS MIL EUROS (600.000,00 €) y que se cumplen los requisitos del artículo 10 bis, de la Ley 13/1997 en su redacción actual, solicitando la práctica de las reducciones correspondientes, al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad”.
Y una fórmula para la acumulación de donaciones a una herencia:
ACUMULACIÓN DE DONACIONES: El causante efectuó mediante escritura autorizada por mí, el día *, con el número * de protocolo, una donación por valor total de * a sus dos hijos, e individualmente para cada uno de ellos de * por lo que en la sucesión que se cause por el donante a favor del donatario serán acumulables a la base imponible de la sucesión la de las donaciones realizadas en los cinco años anteriores al fallecimiento, considerándose a efectos de determinar la cuota tributaria como una sola adquisición.
Una concreta redacción
A estos efectos, manifiestan:
a) Que quien transmite no ha tenido derecho a la reducción en la adquisición de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente, efectuada en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo.——–
b) Que el sujeto pasivo HA EFECTUADO, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, una transmisión, a un donatario distinto del ahora donante, de otros bienes hasta un valor de CUARENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS EUROS (45.500,00 €), a la que resultó de aplicación la reducción y ello en virtud de escritura de donación, autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, en la que fue donataria la hija de la ahora donataria DOÑA *.
c) Que quien transmite no ha adquirido mortis causa los mismos bienes, u otros hasta un valor equivalente, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, como consecuencia de la renuncia pura y simple del sujeto pasivo, y hubiera tenido derecho a la aplicación de la reducción establecida en la letra a) del apartado Uno del artículo Diez de la Ley.
Pérdida de la reducción en una donación dineraria
Unos padres donan a unos hijos unas cantidades en metálico habiendo transcurrido mas de un mes desde la fecha en que fueron efectuadas las transferencias y perdiendo el derecho a la reducción que establece la norma valenciana por lo que tributan. Unos meses después se plantean que, puesto que tributaron, si pueden hacer ahora unas donaciones dinerarias del mismo importe, gozar de la reducción y no pagar nada.
Esto es lo que dice el artículo Diez Bis de la Ley de la Generalitat Valenciana 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el Tramo Autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos, en su redacción dada por la Ley 14/2005, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat: “Para el cálculo de la base liquidable del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en las transmisiones inter vivos resultarán aplicables a la base imponible las siguientes reducciones por circunstancias propias de la Comunidad Valenciana, sin perjuicio de la aplicación de las reducciones previstas en los apartados 6 y 7 del artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y de las demás reducciones reguladas en las Leyes especiales: 1º) La que corresponda de las siguientes: – Adquisiciones por hijos o adoptados menores de 21 años, que tengan un patrimonio preexistente de hasta 2.000.000 de euros: 40.000 euros, más 8.000 euros por cada año menos de 21 que tenga el donatario, sin que la reducción pueda exceder de 96.000 euros. – Adquisiciones por hijos o adoptados de 21 o más años y por padres o adoptantes, que tengan un patrimonio preexistente, en todos los casos, de hasta 2.000.000 de euros: 40.000 euros. A los efectos de los citados límites de reducción, se computarán la totalidad de las transmisiones lucrativas inter vivos realizadas a favor del mismo donatario, en el mismo día o en los cinco años inmediatamente anteriores a la fecha del devengo. No resultará de aplicación esta reducción en los siguientes supuestos: a) Cuando quien transmita hubiera tenido derecho a la reducción en la transmisión de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente, efectuada en el mismo día o en los diez años inmediatamente anteriores a la fecha del devengo. b) Cuando el sujeto pasivo hubiera efectuado, en el mismo día o en los diez años inmediatamente anteriores a la fecha del devengo, una transmisión, a un donatario distinto del ahora donante, de otros bienes hasta un valor equivalente, a la que igualmente resultara de aplicación la reducción. No obstante, en el supuesto a) del párrafo anterior, cuando se trate de donaciones de bienes diferentes, y en el supuesto b) del citado párrafo, sobre el exceso del valor equivalente de lo donado, si lo hubiera, procederá una reducción cuyo importe será igual al resultado de multiplicar el importe máximo de la reducción que corresponda de los establecidos en el primer párrafo de este apartado por el cociente resultante de dividir el exceso del valor equivalente por el valor total de la donación. A los efectos del cálculo del citado valor equivalente en las donaciones de bienes diferentes y del valor de lo donado en cada una de éstas, se computarán todas las transmisiones lucrativas inter vivos realizadas a favor de un mismo donatario dentro del plazo previsto en los dos supuestos del párrafo tercero del presente apartado. A los efectos de lo dispuesto en el párrafo tercero de este apartado, en los supuestos de transmisiones efectuadas en unidad de acto se entenderá efectuada en primer lugar: a) Cuando hubiera transmisiones en la línea ascendiente y descendiente, la efectuada en la línea descendiente. b) Cuando las transmisiones fueran todas en la línea descendiente, aquella en la que el adquirente pertenezca a la generación más antigua. c) Cuando las transmisiones fueran todas en la línea ascendiente, aquella en que el adquirente pertenezca a la generación más reciente. A tales efectos, se entiende que los padres o adoptantes, con independencia de su edad, pertenecen a una generación más antigua que sus hijos o adoptados y éstos a una más reciente que la de aquéllos, y así sucesivamente en las líneas ascendiente y descendiente. Cuando se produzca la exclusión o la limitación de la reducción correspondiente en una determinada donación, por aplicación de lo dispuesto en el párrafo tercero del presente apartado, la siguiente donación realizada a distinto donatario se considerará, a los mismos efectos, como primera donación, no siéndole de aplicación a esta última lo dispuesto en el citado párrafo tercero. Para la aplicación de la reducción a la que se refiere el presente apartado, se exigirán, además, los siguientes requisitos: a-Que el donatario tenga su residencia habitual en la Comunidad Valenciana a la fecha del devengo. b-Que la adquisición se efectúe en documento público”.
Dice que se computarán la totalidad de las realizadas en el mismo día o en los cinco años inmediatamente anteriores. Dice LA TOTALIDAD y no se añade la coletilla de que solo cuenten las donaciones en que se ha aplicado la reducción. Difícil entender que podrían hacer otra sin pagar porque no se beneficiado en los últimos 5 años de la reducción por una donación anterior.
Tributación de herencia de no residente con fideicomiso de residuo
“Tengo una herencia con causante y heredero no residentes. El heredero es fiduciario con facultad de disponer a título oneroso. Fideicomisarias son las hijas de la causante. ¿Dónde tributa esto?¿Cómo tributa el fideicomiso si es que lo hace de manera especial? ¿Y podrían pedirnos NIF de las fideicomisarias para la inscripción en el Registro? Son todos británicos y las hijas de la causante (que no del heredero) probablemente no lo tendrán”.
Las herencias de extranjeros en mi despacho están sometidas a mi filtro previo. No se pueden citar sin antes haber dejado claras todas las dudas que se puedan plantear. No quiero sobresaltos fiscales, registrales, ni de ningún otro tipo, así que, aunque me respondió lo que pensaba, preferí confirmar con uno de mis compañeros habituales las dudas que me ofrecía el caso. Estas fueron las conclusiones:
Si el causante y el heredero fiduciario son no residentes, hay que liquidarla en la administración tributaria estatal (Madrid) pero si son de la UE se pueden aplicar las bonificaciones autonómicas.
Si el fiduciario tiene facultad de disponer, se liquida al fiduciario como heredero en pleno dominio y queda en suspenso el devengo referido a los fideicomisarios hasta que éstos adquieran los bienes que puedan quedar del fideicomiso.
No es necesaria la comparecencia de los fideicomisarias y se podría poner algo así como: “SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN. Se solicita la práctica de la correspondiente inscripción registral o, en su caso, la inscripción parcial, de conformidad con lo dispuesto en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de septiembre de 1901 y de 10 de junio de 1916, y en las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1969 y 22 de julio de 1994″. La RDGRN 29-6-2017 también lo permite.
Tributación de la cesión de bienes a cambio de alimentos con referencia al vitalicio y al legado de pensión periódica
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Yo pongo el valor fiscal del pleno dominio o de la nuda propiedad y también pongo un valor de la prestación anual de alimentos. Aunque en alguna época me suena que se ha tributado por la “capitalización de la pensión”, actualmente solo “nos cobran” por TPO. ¿Qué es lo correcto en tu opinión?“
Lo correcto, me dice Sergio Mocholí, es que solo se tribute por la transmisión por TPO y no por la pensión, pero el criterio de las oficinas liquidadoras suele ser el de cobrarlo todo.
RTEAR Valencia 28-2-2019 (Rec 12/00771/71): la cesión de bienes a cambio de alimentos no se puede liquidar como una renta vitalicia, al ser contratos distintos, por lo que no tributa la pensión ni la posible donación que fijan los arts. 49 y 22 Rgto ITP (tb RRTEAR V 15-5-17 y 27-1-10, así como STSJ AND 16866/2012, de 31 de mayo de 2012).
STS 14-3-2019 (Sala de lo Civil): la cesión de bienes a cambio de alimentos es un contrato autónomo que se diferencia claramente de la renta vitalicia ya que la prestación está indeterminada en su cuantía (en la renta es una cantidad fija) y tiene por objeto prestaciones de dar y de hacer (el de renta solo de dar).
“¿Entonces podría convenir en las escrituras dejar claro el asunto? ¿Decir que no se trata de una renta vitalicia y mencionar la RTEAR y la STS?”
Sí, sería conveniente. Pero me temo que si la Oficina Liquidadora cree que tributa, te girarían la complementaria aunque pusieras la cláusula, obligándote a tener que acudir al TEAR.
Una alternativa sería aplicar las reglas de TPO: Si es vitalicio el pago, la base imponible sería la capitalización de la pensión anual al interés legal y aplicación al resultado del porcentaje de usufructo en atención a la edad del legatario. Si es temporal, el % usufructo según regla de 2% X cada año. Si la pensión es de 600 Euros, sería 600×12= 7200. Ese importe se ha de capitalizar: 7200×100/3=240.000. El 3% es el interés legal del dinero. A esto se le aplica el porcentaje de usufructo y son 240.000 X 17% (con un usufructuario de 72 años)= 40.800 Euros que serían la base del legado. El legatario paga por esa cantidad, pero la heredera se restaría la carga de su atribución pagando menos por IS. Como dicen los de Tottributs, “al final es pura lógica: si tengo una masa de 100 y tengo que poner de mi bolsillo 50 para pagar un legado, he de poder deducirme dicho importe, so pena de que se acabe gravando una capacidad económica superior. Por ejemplo: una masa de 100 y un legado de mi bolsillo de 50. Si no me lo puedo deducir se grabará 100 + 50 del legatario. Si me lo puedo deducir, se gravará 100-50= 50 y los 50 que recibe el legatario. Es decir, 50+50=100, que es la total masa gravable”.
Tal vez en la herencia (no he tenido nunca el caso) convendría dejar claro el valor del tercio de libre disposición (si el legatario no es legitimario y los hay) a fin de dejar de pagar la pensión si el legatario lo agotara porque viva años suficientes para ello.
La otra opción es la de Juárez y que un perito determine el valor “actuarial” de la pensión.
Gracias a Tottributs por su ayuda y a la abogada Beatriz García Urbano que nos ha puesto a prueba con este último asunto al que ponemos las primeras piedras.
Tributación de la indemnización de un seguro de vida en el Impuesto de Sucesiones
“Un hijo hereda de su padre 100.000 Euros, pero hay un seguro de vida de 20.00 Euros. ¿Cómo tributa la indemnización en el Impuesto de Sucesiones?”
El valor de la porción del caudal hereditario correspondiente al causahabiente y el valor de la percepción por contrato de seguro de vida se suman y se obtiene el valor neto de la participación individual (conforme señala la ley estatal). Después, al valor de la percepción por contrato de seguro de vida se le aplica una reducción del 100 por 100 con un límite de 9.195,49Euros cuando el beneficiario es cónyuge, ascendiente, descendiente, adoptante o adoptado del contratante (causante) (también lo señala la ley estatal) y después se aplica la reducción de 100.000 Euros por hijo (norma valenciana).
Así pues, lo máximo en que puedes reducir la base imponible son 109.195,40 Euros, lo que lo supere es la base liquidable, a la que se aplica la tabla para sacar la cuota tributaria y a esta cuota tributaria se le hace una reducción del 50 por 100 (norma valenciana).
En el ejemplo:
Seguro 20.000 y Herencia 100.000.
20.000 – 9.195,49 = 10.804,51.
10.804,51 + 100.000 = 110.804,51 – 100.000 = 10.804,51 y ya aquí se aplica la tabla y a lo que te de le quitas el 50 por 100.
Equilicuá.
Más cosas:
Ya en 2021 me encuentro con un certificado de seguros para una herencia que menciona una póliza que el cliente dice que es un plan de pensiones corroborándolo el Banco. Mi experiencia es que lo que está como seguro en ese Registro seguro que es un seguro así que he insistido en que se me aportara información.
Al final ha resultado que era un seguro de ahorro e inversión y hemos podido averiguar qué, en caso de fallecimiento en los seguros de vida ahorro, el dinero que percibes estará sujeto al Impuesto de Sucesiones. El beneficiario era el viudo, así que lo hemos mencionado, hemos indicado el valor de rescate y lo incluiremos en el impreso de liquidación. Lo único que ha fallado ha sido que la certificación bancaria no era tal. Espero que no tengamos problemas con el fisco.
Tributación de la liberación de deudor hipotecario en la escritura de disolución de condominio y subrogación de hipoteca
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
ATENCIÓN: Lo que tributa (o puede tributar) es la liberación del deudor, no la liberación del fiador y atención a este artículo de Alberto Valiño:
Tengo ya escrito algo sobre este tema, pero prefiero escribir una entrada independiente para analizar este caso.
En una extinción de condominio, el Banco que tiene una hipoteca a su favor sobre las tres fincas objeto de disolución, pide que se ponga esto:
“A solicitud de los comparecientes se hace constar que tienen convenido que BANCO liberará a DON *, de toda responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones dimanantes del préstamo reseñado en el expositivo PRIMERO.- de la presente, quedando como único deudor DON *. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias, en especial las fiscales”.
Curiosamente, unos días mas tarde con un oficio cutre y sin copia simple adjunta, recibí por correo corporativo aviso de la ratificación de la escritura. ¿Ratificación? ¿Esa es la operativa del Banco?, ¿liberar ante otro Notario al deudor que queda fuera de la propiedad y del préstamo? Podría ser pero sin pistas previas, simultáneas o posteriores, yo no soy un adivino que pueda descifrar que puñetas habrán hecho en esa escritura que, tal vez, sea ya motivo bastante para que la liberación tributara.
La gestoría ya anunció que liquidaría por AJD la liberador de deudor pero utilizando una base imponible que no sé de donde se la sacaban.
¿Liquidar por AJD cuando el Banco no comparece a liberar- pensé?
No sé, me parece ser demasiado “bueno”. Una cosa es que la liberación tribute cuando la entidad consienta, pero con esa fórmula no creo que deba tributarse sin valorar la escritura de “ratificación” que podría ser el quid de la cuestión pero que, insisto, no he visto.
¿Y cuál sería la base si se liquidase la liberación como estaba previsto?
La DGT en la Resolución V1148/2022 recogiendo el criterio fijado por el Tribunal Supremo (Sentencia 521/2020 de 20 de Mayo), indica que el otorgamiento de escritura pública para liberar del préstamo hipotecario a uno de los codeudores (que transmitió al otro su participación en el inmueble gravado en un momento anterior) se encuentra sujeta al gravamen de cuota gradual de AJD, siendo sujeto pasivo la persona que insta el otorgamiento del documento público, en este caso, el adjudicatario del inmueble. La Resolución V3397-20 reitera el criterio de la STS y de la Resolución V3116-20, pero reduce la base imponible en AJD a la parte de la total responsabilidad hipotecaria de la que el codeudor saliente queda liberado (generalmente la mitad).
Tributación de la permuta con suplemento a metálico o mixta
A una finca le damos un valor de 90.000 € y a la otra de 60.000 €, por lo que el permutante de la finca de menos valor debe abonar 30.000 € de diferencia al permutante de la finca de mayor valor. Ambas partes son no residentes fiscales en España, así que se deben retener recíprocamente un 3% del valor del inmueble, es decir, 2.700 €, uno, y 1.800 € otro, en total 4.500 €. En el ITPO la base imponible de estas permutas con suplemento a metálico o permutas mixtas (artículo 1.446 del Código Civil) es el valor del inmueble, quedando excluido el importe del suplemento a metálico que no cuenta, por tanto, ni para la retención, ni para TPO.
Y, ¿cómo lo decimos en la escritura?
“PRIMERO. PERMUTA. DON XXX y DOÑA XXX,PERMUTAN las fincas descritas como de sus respectivas propiedades en los expositivos I y II anteriores, adquiriendo, DON XXX, con carácter privativo, el pleno dominio de la finca registral XXXX descrita en el expositivo segundo y DOÑA XXX, con carácter privativo, el pleno dominio de la finca registral XXXX descrita en el expositivo primero, con cuanto a las mismas les sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que les fuera imputable.
SEGUNDO.Al existir una diferencia de valor entre las fincas permutadas de 30.000 €, corresponder satisfacer a DOÑA XXX (que es quien entrega la finca de 60 más los 30 en metálico y recibe la de 90), en favor de DON XXX (que es el que recibe la de 60 y los 30.000 € menos la retención y entrega la de 90), la cantidad de 30.000 €, la cual se hace efectiva del siguiente modo:
.- MIL OCHOCIENTOS EUROS (1.800,00 €), cantidad equivalente al 3% del valor del inmueble permutado (DOÑA XXX entrega la finca de 60), son retenidos por DOÑA XXX a DON XXX para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 de la Ley 41/1998, de 9 de Diciembre, sobre la Renta de No Residentes y Normas Tributarias en su redacción dada por la Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los No Residentes y sobre el Patrimonio.
Yo, el Notario advierto:
a la parte adquirente, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.
y a la parte transmitente, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.
.-y el resto (el resto de los 30 que tiene que entregar como suplemento), es decir, VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS EUROS (28.200 €) se hacen efectivos …”
TERCERO.- INGRESO A CUENTA IRNR.- DON (EL OTRO PERMUTANTE, ES DECIR, EL QUE ENTREGA LA FINCA QUE VALE 90.000), en cumplimiento de lo establecido en el artículo 25.2 del RDL 5/2004 de 5 de Marzo por el que se aprueba el TRLIRNR, se obliga a ingresar, a su cuenta y cargo, el 3% del valor del inmueble, es decir, la cantidad de 2.700 €, en concepto de pago a cuenta del IRNR de la permutante DOÑA xxx que no es residente fiscal en España, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 14.1 del RD 1776/2004, de 30 de Julio, que aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de No Residentes“.
Aclarémonos (para que los números sean comprensibles y sepamos que se “lleva” cada uno)
LA RETENCIÓN DE 2.700 € ES LA QUE CORRESPONDE AL QUE ENTREGA LA FINCA (LLAMEMOSLE SEÑOR A) DE 90.000 € QUE ES QUIEN QUE SE LLEVA LOS 30.000 € MENOS LOS 1.800 € DE LA OTRA RETENCIÓN (QUE SE LOS QUEDA EL OTRO PERMUTANTE, LLAMEMOSLE SEÑORA B).
A HACIENDA HAY QUE INGRESARLE 4.500 €. 1.800 € SE RESTAN A LOS 30.000 € (SE LOS QUEDA LA SEÑORA B) Y LOS OTROS 2.700 € LOS TENDRÍA QUE PONER EL QUE SE LLEVA EL RESTO (LOS 28.200 € RESTANTES), ES DECIR, EL SEÑOR A. ASÍ QUE, “QUE LOS COJA DE LO QUE RECIBE” Y ASÍ AL SEÑOR A LE QUEDARÁN 25.500 € y LOS 4.500 € RESTANTES SE INGRESAN POR EL OBLIGADO A HACERLO (UNO 2.700 Y LA OTRA 1.800).
“¿Cómo tributan los expedientes de dominio para excesos de cabida?”
Y se alzaron, procedentes de los diferentes Reinos de Taifa, varias voces de compañeros de la republicana que dejaron clara, una vez más, la máxima fiscal española del “in dubio te arreo”:
“Si han pagado impuestos por el título previo no se cobra impuesto. Por ejemplo, si compran previamente y pagan AJD por el exceso presentan modelo 600 a 0. Otro ejemplo, si han heredado y no han pagado sucesiones o el título previo es una aportación a gananciales, entonces si les cobran por la diferencia de metros. La doctrina es que si el título previo se liquidó en su día, esté o no exento, el expediente no tributa, pero si el título no se liquidó, aunque esté prescrito, sí está sujeto y no exento. En resumen, si has cumplido con Hacienda aunque no hayas pagado por haber exención o no llegar al mínimo imponible, está exento”.
Pues por estos lares, dije yo como representante de las Tierras Fronterizas de las Casas de Costa, lo que cuenta es que ya se haya tributado por el exceso de superficie en el título del promotor del expediente. Si aparece por primera vez ese exceso en el expediente tributará, si ya se tuvo en cuenta esa superficie en el título y por tanto ya se pagó por ella, no vuelves a pagar. Y, mucho cuidado, que pagas TPO utilizando como base el valor de los metros que aumentas, es decir, un 10% en el Reino de Valencia.
Ahora toca escuchar la voz de los supertacañones, useasé, de los que iluminan tan a menudo nuestra senda fiscal y que no cito porque supongo que todos les conocen ya (si es que me leen y les leen).
Que exceso esto de los excesos …
Como era de esperar tras la publicación de esta pequeña entrada, los compañeros empezaron a realizar sus aportaciones en Twitter
DGT V2227-10 y V0750-16: Los expedientes para registración de excesos de cabida no están sujetos a TPO ni a AJD. Según la RDGRN 12-9-2016 la no sujeción debe ser apreciada de oficio por el Registrador sin necesidad de liquidación. La RDGRN 17-05-2018 Consulta, probablemente extralimitándose, dice que para el acta del 201 nada cambia en relación a antes de la Ley 13/2015 (se aplicaría la doctrina de la DGT) pero añade que está sujeta a TPO salvo que se acredite el pago de la documentación suplida y que en cambio el expediente registral del 199 LH está no sujeto.
Dicho de otra forma, para el expediente del 201, la Resolución-Informe DGRN 2018 ha supuesto una cierta confusión: por un lado dice que nada cambia con relación a la situación anterior a la Ley 13/2015 (es decir, no tributaría conforme a las RR DGT 2010 y 2016, y a la RDGRN 2016), pero añade que sí están sujetas, luego parece que según ese Informe sí que tributarían salvo que se acreditase el pago de la documentación suplida, y en cambio dice que el procedimiento del 199 no está sujeto.
Pero excluyendo los de inmatriculación que sí estarían sujetos, ¿no? (nos salimos entonces de la hipótesis)
Sí, salvo que suplan a un título que haya tributado (aunque esté exento, pero no si está prescrito).
Alguno (de los nuestros y yo el primero ….) no entendía que un expediente de dominio notarial con finalidad de inscribir, que se inicia con un título, “supla” a otro título. El título al que “suple” es ese con el que se inicia, se dijo.
La RDGRN de 17-5-18 grava hasta las nuevas “actas del año” del art 205 LH. Todas, a saco, salvo que se acredite haber tributario por el título previo al que suple.
Hay una inseguridad terrible en esta materia, concluyó otro. Eso de que la DGRN tenga competencias en materia tributaria no parece estar nada claro.
Soy de la opinión de que perdemos muchísimo buen material en conversaciones de Whatsapp, Hilos de Twitter, etc … Recojo por ello estas líneas en las que soy un mero recopilador y doy gracias por ellas a mis compañeros.
Tributación del acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente ha adquirido con al menos un año de antelación
Sería necesario resolver previamente la cuestión de si este tipo de actas son o no son un tipo diferente a las actas complementarias del título público adquisitivo (si es que estas subsisten y si es que no se encuentra uno con un calificador que niegue la posibilidad de declarar la notoriedad, que haberlos haylos). Probablemente este pudiera ser el quid para la resolución de esta cuestión.
“Las actas notariales complementarias para la inmatriculación de fincas por título público traslativo de dominio al amparo del Artículo 205 de la Ley Hipotecaria, aunque expresamente no sean mencionadas en el actual Título VI de la Ley Hipotecaria tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015, no obstante siguen vigentes según la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. Resolución de 19 de Noviembre de 2015). Al mantenerse en su vigencia, su régimen de tributación también subsiste inalterado, conforme al criterio antes sostenido en relación con los expedientes notariales en el apartado anterior”.
Y este apartado anterior dice que: “Su régimen fiscal debe ser el mismo que estaba previsto antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, pues se mantiene el hecho imponible en sus mismos términos. En este sentido, no existe aplicación analógica de norma tributaria (prohibida en el ámbito tributario para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito del hecho imponible, exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales), sino subsunción directa en el Artículo 7.2 C del TRITPAJD, ya que el fundamento de la sujeción a TPO de estos expedientes es grabar la documentación supletoria que permite el acceso al registro salvo que se acredite el pago del impuesto de la referida documentación suplida, todo lo cual se mantiene inalterado con la nueva normativa“.
El artículo 7.2 c) de la Ley del ITP establece que …. “se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto: Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación”.
El acta complementaria “del año” (la que Vicente Martorell denomina <<acta plus-one>> en un artículo de imprescindible lectura) no está regulada en el Título VI (argumento sistemático a favor de la no tributación) pero sí que podría ser considerada (más bien lo es) como un acta de notoriedad y, en consecuencia, quedar por ello sujeta a tributación aunque ojo que hay calificadores (y supongo que liquidadores) que niegan (en contra del criterio de la DGRN) que “la afirmación hecha por un Notario en un acta autorizada por él, según la cual una persona es propietaria de una finca, constituye una prueba documental pública de que esa persona es, efectivamente, propietaria de esa finca” dejando no ya solo al Artículo 205 de la Ley Hipotecaria sino al Artículo 209 del Reglamento Notarial en vía muerta, como expliqué en este insólito modelo de acta de conversión de acta de notoriedad complementaria de inmatriculación de título público adquisitivo en expediente de dominio.
Otro artículo aclaratorio de Martorell, puede leerse en “El Notario del Siglo XXI”. Martorell califica de “gattopardiana” la Resolución de 17 de Mayo de 2018 que “ha cambiado todo para que nada cambie”. Y continúa diciendo que: “pasa de puntillas no solo por los expedientes notariales de inmatriculación sino también sobre los de rectificación de la descripción y reanudación del tracto, deteniéndose tan solo a borrar las “huellas del crimen” en relación al acta de notoriedad “plus-one”. Desde la Resolución de 19 de Noviembre de 2015, con antecedente en un prontuario elaborado por el Colegio de Registradores, la Dirección General viene admitiendo como modalidad de la inmatriculación mediante doble título público el acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente había adquirido con al menos un año de antelación, por la vía de considerar que opera como título público previo al título público traslativo que se va a inmatricular. La sutileza está en si la exigencia de título público se refiere a la adquisición o a la acreditación de la adquisición. No voy a entrar en la bondad o maldad del invento”. Y termina señalando: “… la nueva acta ya no es ninguno de los procedimientos previstos ni en el actual Título VI ni en ningún otro Título de la Ley Hipotecaria, salvo que se entienda comprendida en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que en realidad no regula ningún acta de notoriedad sino la inmatriculación mediante doble título público. De ahí que la afirmación de la Resolución de 17 de Mayo de 2018 de que su régimen de tributación también subsiste inalterado, es explicable pero de nuevo temeraria. En el fondo lo que preocupa a la Dirección General, supongo que también al informe previo recabado del Colegio de Registradores, es que los flamantes procedimientos registrales, sobre todo la estrella del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no se vean lastrados por la fiscalidad“.
En tales incertidumbres creo nos encontramos, así que:
Si son 205, tributarían salvo que ya lo hubiera hecho el titulo suplido.
Si no son 205 y son más bien actas plus one (el cuarto Mosquetero que dice Martorell) se abren dos opciones: que son actas de notoriedad y tributan o no que son nada (porque ya ven que hay quien no las admite) en cuyo caso no deberían (no me atrevo a decir que no deben) tributar en modo alguno pues terminarían con una notoriedad que no conseguiría el efecto pretendido de la inmatriculación.
Con mis cortas entendederas y mi visión práctica de los asuntos no soy capaz de llegar a mejores conclusiones, así que esperaré el juicio y opinión de mis lectores y de mis compañeros.
Esta semana (ya en 2021), me ha llegado una valiosa información que me permito utilizar sin mencionar al compañero que la circula por su interés general en las notarías y para sus usuarios:
Se trata de una liquidación en la que se reclama el pago TPO para un Acta de Notoriedad para inmatriculación tramitada según el Reglamento Notarial (no por la Ley Hipotecaria) y que SORPRENDENTEMENTE se apoya en la Consulta V1838 de 15/7/19 que no trata de las “actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria” del Art 7.2.C TRITP (las cuales han de entenderse no sujetas por que tras la modificación de la LH el título VI ya no se refiere a ellas y se tramitan por el RN) sino a una de reanudación de tracto (¡vaya despropósito de liquidación!).
Las recomendaciones que nos hace llegar el compañero que proporciona la información son: que no se ponga ningún valor y que el requerimiento lo formule solo unos de los interesados en el asunto, así solo tienen a uno a quien volver loco con el asunto.
Una forma de valoración actualizada de bienes heredados cuando no hubo liquidación de Sucesiones
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una abogada (a la que agradezco desde aquí este descubrimiento) que lleva una herencia que se ha firmado en mi notaría, me ha proporcionado su fórmula y criterio para calcular el valor actualizado del único bien incluido en la herencia que, al tener carácter ganancial y haber fallecido uno de los cónyuges en 1987 y el otro el año pasado, fue valorado en cuanto a una mitad conforme a esta regla (y criterio) y en cuanto a la otra con las reglas y criterios actuales.
Al fallecer el primero de los cónyuges no se liquidó el Impuesto de Sucesiones, así que para saber lo que valía el inmueble en aquel año, partiendo del valor actual te vas a la página del INE y una vez allí:
Una vez que tenemos la tasa de variación de los precios desde marzo del 87 a la actualidad (que es del 179%) calculamos la tasa de variación inversa utilizando la siguiente fórmula: Valoración antigua = valor actual partido por 1+IPC (DIVIDIDO por 100).
Este fue el resultado:
Si el valor actual del inmueble son 100.000 Euros y lo partimos por 2,79 (1+IPC DIVIDIDO por 100), el valor “antiguo” sería de 35.842,29 EUROS.
En la escritura esto fue lo que se hizo constar:
VALORACIÓN DE LA MITAD CORRESPONDIENTE A LA CAUSANTE DOÑA ***: 17.921,14 EUROS.
VALORACIÓN DE LA MITAD CORRESPONDIENTE AL CAUSANTE DON ***:50.000 EUROS.
Los interesados MANIFIESTAN que debido a la imposibilidad de saber cuál es el precio de la finca descrita en el año 1987, fecha de fallecimiento de DOÑA ****, han utilizado como criterio objetivo de determinación del precio, la actualización del precio medio de mercado actual a fecha de firma de este documento, esto es el precio medio de mercado del bien conforme al sistema de valoración de precios de la Agencia Tributaria de ****, conforme a la evolución del IPC desde año 1987 al 2022.
Valor de suelo según catastro y valor de adquisición y transmisión a efectos de la “plusvalía municipal”
“Mi hermana y yo hemos recibido en herencia una vivienda al fallecer nuestra madre en Junio de 2017. En Diciembre 2017 presentamos solicitud de liquidación la plusvalía municipal, pero el Ayuntamiento nos indicó que “estaban congelando las liquidaciones a causa de una sentencia de un tribunal superior que había desmantelado la regulación del impuesto de plusvalía”. Ahora, en Enero 2020 el Ayuntamiento nos gira las cartas de pago correspondientes. Se trata de un inmueble que nuestra madre recibió en herencia en 2005 y cuyo valor declarado en escritura es superior al catastral al momento del fallecimiento. ¿Debemos presentar reclamación? ¿Cómo debemos hacerlo?”
Es correcto lo que le han hecho. La plusvalía municipal se calcula en base al valor catastral del suelo. No depende de la valoración que ustedes hicieran de ese inmueble urbano en la escritura. El plazo es el transcurrido desde que su madre adquirió el bien (unos 12 años) y el valor, como ya le he dicho, el del suelo.
“Si como usted dice “la plusvalía municipal se calcula en base al valor catastral del suelo”……. ¿quiere usted decir que tampoco importan el valor de adquisición y el de venta del bien inmueble? ¿No es precisamente esta forma de calcular la plusvalía la que ha sido rebatida recientemente por el Tribunal Constitucional?”
Sí, es como digo se tiene en cuenta el valor catastral del suelo para su cálculo. El valor de adquisición y el de transmisión no influyen en el cálculo. Toda la batería de sentencias del TC y del TS lo que vienen a decir es que si no hay incremento de valor, no puede girarse plusvalía. Es decir, si el valor de compra es superior al de venta, no se puede girar plusvalía y si es inferior, entonces sí. Sin embargo los ayuntamientos no han dado por perdida la batalla tan fácilmente y no se han conformado con ese argumento como puede ver en el post que ha motivado su comentario.
Yo ya casi he perdido el hilo de la cuestión.
Así que le confirmo: SE CALCULA TENIENDO EN CUENTA EL VALOR CATASTRAL DEL SUELO, aunque podría no haber cálculo si uno está perdiendo para lo cual se atiende al valor de adquisición y al de transmisión.
Valoración de usufructo a favor de persona jurídica (el caso de la sociedad belga)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una sociedad mercantil belga quiere comprar el 80% del usufructo de un inmueble. El Código Civil establece que la duración máxima del usufructo en este caso es de 30 años. La sociedad lo quiere adquirir por 15 años. El resto del inmueble (el 80% de la nuda propiedad y el 20% del pleno dominio lo adquirirán dos personas físicas).
El inmueble tiene un precio de 300.000 Euros y la sociedad quiere pagar el 80% del precio, es decir, 240.000 Euros. Los 60.000 Euros restantes los pagarían por mitad las dos personas físicas. ¿Pueden hacerlo como desean?
Si el inmueble tiene un precio de 300.000 Euros, el valor del usufructo es de 72.000 Euros. El resto, 228.000 Euros, será a dividir entre las dos personas físicas.
¿Cómo se calcula?
Primer paso. Calcular el valor del 80% del inmueble: 240.000 Euros.
Segundo paso. Calcular el valor del usufructo temporal a 15 años sobre ese 80% teniendo en cuenta que la regla de valoración fiscal es de un 2% de valor por cada año de duración del usufructo, es decir, 15×2%=30%. El 30% de 240.000 Euros es de 72.000 Euros.
En consecuencia, la sociedad paga 72.000 Euros y las dos personas físicas el resto del precio dividido entre dos.
¿Y no hay vuelta de hoja?
No, si el inmueble está aquí, las reglas son las que son. No hay margen para nada. El concepto de usufructo o su valor o su tributación variará en cada país pero aquí se valora de este modo.
¿Y no podrían comprar así y pagar como pretenden? Hacerlo, podrían hacerlo, pero el impuesto se tendría que pagar de ese modo. Quiero decir que si se dice que se vende en la citada forma y proporción y que se paga con estos medios de pago sin dar mas pistas, cabría que se hiciera lo que pretenden pero yo no les autorizaría la escritura de ese modo, pasando de puntillas por los medios de pago y sin especificar lo que vale lo que adquiere cada uno.
No obstante, es cierto que el usufructo te confunde porque si yo compro a medias con usted que me lee un inmueble y yo pago 60 y usted 40, está claro que yo estoy pagando parte del precio que le corresponde a usted de tal manera que estamos ocultando algo que no explicamos (un préstamo, una donación). Si cuando liquidamos esa operación, mi condómino (usted que me lee) paga por el 50% y yo por el otro 50% redondeamos la trampa y parece (mas aun) que no ha pasado nada de nada, ¿no? Pues así es, lo parece, pero sí que ha pasado: yo he pagado mas que usted que me lee.
Bueno, pues en caso de usufructo el asunto es peor, porque en el condominio tenemos las matemáticas para aclararnos pero en el usufructo solo tenemos la regla fiscal de manera que si mi sociedad belga no paga lo que le corresponde aunque luego liquide correctamente, el pago no solo seguirá correspondiéndose a una porción distinta a la que compra sino que podría parecer (a un belga fundamentalmente) que aquí no ha pasado nada porque la cuestión no se resuelve con pura y elemental matemática sino con el apoyo de nuestra legislación fiscal que es la que permite que un usufructo pueda ser valorado de alguna forma.
Otro caso similar
Tres personas físicas compran la nuda propiedad de una finca por terceras partes. Una cuarta persona compra el usufructo. Con arreglo a su edad, el usufructo vale el 32% pero están empeñados en que el usufructuario no va a pagar el 32% sino que va a pagar menos (lo que a ellos le de la gana porque en Bélgica se puede hacer así).
Sin embargo, les guste o no les guste, cada uno ha de pagar el precio que corresponde al valor de lo que adquiere. Están en España, no en Bélgica.
Desde luego desde la perspectiva española esto está clarísimo. Para un belga parece que es un rareza que se tenga que hacer así, pero, francamente, yo no me lo creo.
Gracias a Sergio Mocholí y a Tottributs por su colaboración.
El IBI del año en curso, lo paga el propietario a 1 de Enero, aunque pueda pactarse que lo pague el adquirente o prorratearse (que siempre parece lo más “justo”).
La notaría quien se pacte, pues no hay norma expresa.
Y el Registro de la Propiedad, el que inscribe a su favor, aunque podría pactarse otra cosa.
Los pactos sobre pago de impuestos no alteran la condición de sujeto pasivo y por tanto no vinculan a Hacienda.
En la primera el que debe pasa a ser otro. Este acto jurídico está exento del Impuesto de AJD. La notaría la paga normalmente el que se subroga que al tiempo ha adquirido la propiedad de lo hipotecado y el Registro de la Propiedad, quien inscribe, pero por supuesto cabe cualquier tipo de pacto, pues no hay norma expresa.
En la segunda, la de acreedor, se cambia a un acreedor por otro (a un Banco por otro, por ejemplo). En este caso, que podría estar fuera del ámbito de la famosa Sentencia del Tribunal Supremo sobregastos de la hipoteca, el Impuesto de AJD también está exento y tanto notaría como Registro normalmente se pagan por el deudor, aunque por supuesto todo es negociable.
Me pide un amigo que le aclare que querrá ofrecerle el probable comprador de una vivienda de su propiedad que le dice que le pagará XXX Euros por ella pero que los gastos tienen que ser por mitad entre los dos. Mi amigo tiene que cancelar una hipoteca antes de proceder a la venta del inmueble. Le escribo y le digo que le podría decir lo siguiente a su posible comprador:
Buenas tardes:
Los gastos e impuestos derivados de la cancelación de mi hipoteca y de la posterior compraventa a su favor serían estos:
CANCELACIÓN:
NOTARÍA
REGISTRO
GESTORÍA: PODEMOS EVITARLA SI NO HAY HIPOTECA.
IMPUESTO: NO HAY.
COMPRAVENTA:
NOTARÍA
REGISTRO
GESTORÍA: PODEMOS EVITARLA SI NO HAY HIPOTECA.
IMPUESTO DE TRANSMISIONES
PLUSVALÍA MUNICIPAL
IBI.
Desde mi punto de vista los gastos de notaría y el registro de la cancelación habrían de ser de mi cuenta.
En cuanto a la compraventa, pienso que deben ser de su cuenta el registro y el Impuesto de Transmisiones y de la mía, la plusvalia municipal (el IIVTNU).
En consecuencia, creo que se pueden pagar a medias la notaría y el IBI del año en curso (o prorratearlo según el tiempo que seamos dueños cada uno de nosotros durante este año).
¿Usted tiene otra idea de ese reparto por mitad que me propone? Por lo que mi Notario de confianza me explica, no es usual que el que compra se haga cargo de los gastos de la cancelación, ni tampoco que sea el vendedor el que pague el registro, ni el comprador la plusvalía municipal. Me indica además que el impuesto de Transmisiones Patrimoniales es absolutamente excepcional que lo paguen comprador y vendedor por partes iguales.
Espero noticias y que podamos llegar a un acuerdo para la venta. Saludos y gracias.
Ahora yo también estoy a la espera de noticias. A ver si hay suerte y mi amigo me encarga un hat trick para mi notaría (cancelación, compraventa e hipoteca).
– Oye, que puesto que voy a tener la pasta en mi cuenta un tiempo, voy a sacarle un poco de rendimiento para mi. Es lo que hace todo el mundo, ¿no?
– Sí, todo el mundo que es un sinvergüenza y se apropia del dinero ajeno para especulaciones propias.
Ahora que me iniciado en el mundo de la gestión gracias a Ancert-Serfides he visto más meridianamente clara la cara dura que hay que tener para firmar una escritura el día 1, recibir la provisión de fondos el día 2, no hacer el pago hasta el día 30 y entre tanto mover el dinero en tu propio beneficio.
Si recibes el dinero el día 2, el día 2 o el 3 o el 6 (si tienes un fin de semana de por medio), tienes que soltarlo y pagar a quien corresponda; no solo estás manejando un dinero que no es tuyo, sino que si mueves el dinero de tu cliente, el beneficio debería ser de este, ¿no? Tu cliente te lo dio para que le pagues lo antes posible y si no lo haces, estás privándole a él de unos réditos o estás privándole a la Hacienda Pública de ese beneficio, es decir, haces el robo perfecto, robas a tu cliente, robas a todos los ciudadano, te apropias del dinero de los demás, y encima estás pensando que estás en tu legítimo derecho o como mínimo que no tiene nada de malo y que lo hace todo el mundo. Sin duda quienes juegan a esto, actúan con auténtica premeditación en la utilización del dinero de otro, retrasando los expedientes y jugando con los plazos.
Claro, un día te lías, inviertes de más o gastas de más y la bola de nieve se estampa contra ti y tira el castillo de naipes.
Si tu sueltas la pasta en cuanto llega, no hay juego posible. Esto se hace con mala intención, sí o sí. Los próximos a la hoguera.
¿Cómo puedo dejar de ser hipotecante no deudor y avalista?
Desgraciadamente no depende de usted conseguir que liberen su finca de la hipoteca, ni liberarse usted (y al resto de su patrimonio) del aval prestado.
Es el Banco acreedor quien debe liberarle del aval o consentir que la garantía que existe sobre el inmueble sea sustituida por otra que pueda prestar su hermana u otra persona en lugar de usted, mientras que su hermana no pague la deuda pendiente.
¿Hay una sentencia que ha admitido que el deudor quede liberado mediante la dación en pago?
En casi dieciséis años como Notario solo he visto una hipoteca en que la responsabilidad se concretara al bien hipotecado en base a lo dispuesto en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria que dice:
“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121″.
Existiendo la posibilidad de “concretar” o de no hacerlo, si no se hizo, no sé que argumentos permitirían admitir en esa Sentencia del Juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, de 7 Diciembre de 2016que dando en pago el inmueble desaparezca la responsabilidad personal patrimonial universal derivada del derecho real de hipoteca.
Tal vez sea que el Artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que cita el 140, se convierte en abusivo si se ha pactado expresamente…”
“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil”.
¿La Orden de Transparencia de 2011 continúa en vigor?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hacía mucho que no veía una minuta hipotecaria con toda la perorata de la Orden de Transparencia de 11 de Mayo de 2011. Pensé que ya no estaba en vigor y, de hecho, lo he mirado y resulta que sí que lo está si bien todas sus exigencias podrían considerarse subsumidas y superadas por la LCCI de 2019.
Me refiero a todo este rollo:
SEGUNDO.- En cumplimiento del deber de información a las partes que establece el Reglamento Notarial y, en especial, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 30 de la Orden EHA/2899/2011 de 28 de Octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (en adelante, la “Orden Ministerial”), y en la Ley 05/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, yo, el Notario, hago constar:
1º.- Que yo, el Notario, he advertido expresamente a la parte PRESTATARIA del valor y alcance de las obligaciones que asume por este instrumento público.
2º.- Que yo, el Notario, he comprobado que la parte PRESTATARIA ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y que no existen discrepancias entre las condiciones de la FEIN y el documento contractual finalmente suscrito, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), documento con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer en los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, una copia del proyecto de contrato, información sobre los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario, las condiciones de las garantías del seguro que exige (en su caso), y la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del Notario.
Yo, el Notario, hago constar, bajo mi responsabilidad que se ha formalizado, con resultado positivo, el acta previa correspondiente a esta operación, en los términos previstos en la Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios ante mí, el día *, con el número * de protocolo. El código identificador único del depósito de la presente es el *, y que yo, el Notario, he consultado previamente en la web informativa.
3º.- Que por tratarse de un préstamo a interés variable, he comprobado que la parte PRESTATARIA ha recibido, de modo separado a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN ), la información prevista en los artículos 24 (instrumentos de cobertura de riesgos), 25 (cláusulas suelo y techo, en el caso de que en el préstamo se hubieran establecido límites al alza -cláusulas techo- o a la baja -cláusulas suelo- del tipo de interés) y 26 (cuotas en diversos escenarios de tipos de interés) de la citada Orden Ministerial y advierto expresamente de las siguiente circunstancias:
a.- Que el índice de referencia pactado para la variación del tipo de interés es uno de los oficiales a que se refiere el artículo 27 de la citada Orden Ministerial.
b.- Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial, es inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para periodos posteriores.
c.- Que no se han establecido límites a la variación del tipo de interés al alza y a la baja, y en particular advierto que no existen cláusulas “suelo y/o techo”.
d.- Además informo en especial a la parte PRESTATARIA de lo siguiente:
d1.- de los efectos de estos límites ante la variación del tipo de interés de referencia.
d2.- de las diferencias entre los límites al alza y a la baja de los tipos de interés y, de manera especial, hago constar que no se ha establecido un límite máximo a la bajada del tipo de interés (cláusula suelo).
5º.- Que he informado a la parte PRESTATARIA de cualquier aumento relevante que en su caso pudieran producirse en las cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas.
En particular he advertido:
a.- PARA EL CASO DE CARENCIA: Los efectos derivados de la existencia de periodos de carencia sobre el importe de las cuotas una vez finalizados tales periodos.
b.- PARA EL CASO DE CUOTAS CRECIENTES O CON POSIBILIDAD DE INTERRUMPIR O POSPONER LA AMORTIZACIÓN DEL PRESTAMO: La previsible evolución de las cuotas por haberse pactado cuotas crecientes o por haberse previsto la posibilidad de interrumpir o posponer la amortización del préstamo.
c.- PARA EL CASO DE COMPENSACION O COMISIÓN POR REEMBOLSO O AMORTIZACIÓN ANTICIPADA TOTAL O PARCIAL: Que he informado a la parte PRESTATARIA de que existe la eventual obligación de satisfacer al BANCO ciertas cantidades en concepto de compensación por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los términos previstos en el artículo 23 de la Ley 05/2019, de 15 de marzo.
6º.- Que, a mi juicio, las cláusulas no financieras del contrato no parecen implicar para la parte PRESTATARIA comisiones o gastos que se debieran haber incluido en las cláusulas financieras.
7º.- Que finalmente he informado a la parte PRESTATARIA de los costes exactos, por honorarios notariales, devengados por el otorgamiento de la presente escritura.
En uno de los famosos cuadros de Vicente Martorell este nos dice: “Proyecto escritura: expresión de la renuncia o ejercicio del derecho a examinar el proyecto de escritura tres días hábiles antes (artículo 30.2 Orden EHA/2899/2011 e Instrucción 7 DGRN 20/12/2019)”.
¿Bastaría entonces con la breve mención a lo que señala Martorell obviando todo lo demás? No sé, pero tampoco tiene mucho sentido que haciéndose el acta previa tenga que haber borrador de la escritura a disposición de los prestatarios. También es verdad que el borrador de contrato no es el borrador de la escritura pero ambos se diferencian fundamentalmente en que el de la escritura ya contiene con todo detalle lo relativo al inmueble hipotecado que en el borrador de contrato se omite. Tal vez esta fórmula sería suficiente:
CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DE TRANSPARENCIA DE LA LEY 5/2019. Hago constar que, de conformidad con los arts. 10, 14 y 15 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: 1.- He comprobado y doy fe de que, de conformidad con el Acta de Asesoramiento otorgada bajo mi fe, en fecha *, con el número* de protocolo, la parte prestataria ha recibido con la antelación legal establecida la documentación de la información precontractual (Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN- y Ficha de Advertencias Estandarizadas –FiAE-), así como el documento en el que se consignan las cuotas periódicas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés variable. 2.- Que también le ha sido entregado en plazo el proyecto de escritura pública de formalización de la presente escritura de modificación y ampliación de préstamo hipotecario. 3.- Que yo, el Notario autorizante de la citada acta, he verificado el cumplimiento de entrega de la documentación prevista en el art. 14.1 de la Ley 5/2019, y he prestado el debido asesoramiento a la parte en las cuestiones que me fueron planteadas.
¿La ventaja de la formalización notarial del préstamo es nula para el deudor?
“Y, frente a ello, la posible ventaja que para el deudor prestatario pueda tener la formalización notarial del préstamo es, sin ningún género de dudas, notablemente inferior (si no nula) a la que obtiene el acreedor hipotecario”
Algunos interpretan como una crítica a los Notarios esto que dice la Sentencia sobre AJD, pero estoy casi seguro de que no es una crítica al papel de los Notarios lo que querían hacer los Magistrados del TS.
Y pensando en cómo explicarlo, me ha venido a la cabeza esto que tengo escrito aquí:
¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?
“Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.
No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.
En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad”.
¿Qué pasa si pides un préstamo lo garantizas con una hipoteca y luego no pagas?
Pues lo mismo, que el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja de plata para reclamarte con mucha más facilidad (con mucha más ojo, no con toda la facilidad, pues ejecutar una hipoteca no es un camino de rosas por mucho que se pueda pensar).
Dicho lo cual, ¿por qué es notablemente inferior (si no nula y podrían haber dicho directamente que nula, salvo por el detalle de que probablemente no habría préstamo sin hipoteca) la posible ventaja de la formalización del préstamo hipotecario para el deudor? Pues porque el deudor pone al acreedor su cabeza en bandeja de plata para el caso de que no le pague, no porque no sirva de nada lo que los Notarios hacemos. No, no dicen eso.
¿Procede la expresión manuscrita en previsión de que se dé en el futuro alguno de los supuestos que la hacen necesaria?
Me han pedido incorporar una manuscrita que no procedía pero que al final he aceptado siempre que algo se pudiera decir sobre su existencia en la escritura. Manuscribir sin rastro de lo que se pretende relatar en la manuscrita, “va a ser que no”.
Y esto es lo que se ha dicho:
“C) Se incorpora y protocoliza con esta escritura, formando parte integrante de la misma, copia de la Ficha de Información Personalizada (FIPER) suscrita por la PARTE DEUDORA, el anexo de bonificaciones del tipo de interés, otro con ejemplos numéricos que indican el modo en que los cambios del tipo de interés afectan al importe de las cuotas y otro sobre la posibilidad de contratación de productos de cobertura del riesgo de tipo de interés de la que se ha advertido a la parte deudora. El interés, a pesar de ser variable, no se devengará en ningún caso a favor de la parte deudora”.
La necesidad de manuscrita quedaba justificada por razón de la referencia a que el interés no se devengaría en ningún caso en favor de la parte deudora (interés cero), pero que de paso se manuscribiera que aunque no se contrataban productos de cobertura de riesgo de tipo de interés se conocía la posibilidad de hacerlo, alegando que si el cliente los contrataba más adelante (mañana mismo, por ejemplo, me decía el del Banco) ya lo habría dejado dicho, me ha costado lo mío aceptarlo.
En fin, que no he quedado muy satisfecho por razón de la aberración, que desde el punto de vista notarial representa la expresión manuscrita, para encima tener que extenderla a casos en que no procede.
Se admiten opiniones. A veces con los de los Bancos y gestorías, ¡sí se puede¡ y da gusto encontrar a profesionales, dispuestos a escuchar y a intentar solucionar una situación en beneficio de nuestro común cliente, que asistía a nuestra discusión bolígrafo en mano, sin saber si ponerse o no a escribir.
¿Puedo quitar a mis padres como avalistas de la escritura de mi casa?
Sus padres no están en la escritura de su casa, están en la escritura de su hipoteca y solo podrá quitarles si el Banco, el acreedor, acepta hacerlo, caso contrario sus obligaciones subsistirán hasta que se extinga la suya, es decir, hasta que termine usted de pagar.
Otra pregunta procedente de las búsquedas de las que me informa WordPress a diario y cuya respuesta conduce a los internautas a mi blog, aunque no tengo claro que es lo que exactamente se quiere saber en este caso.
El día de la firma de la hipoteca, de la hipoteca de una vivienda podríamos presuponer, se paga la vivienda (en todo o parte) al vendedor, financiándose el pago con el préstamo hipotecario.
Si ha habido intermediarios, cobrarán ese mismo día. Los impuestos, la notaría y el registro se pagan en los días siguientes, como la factura de la gestoría. Con anterioridad se habrá pagado, normalmente, la tasación e inmediatamente después de la firma, se pagarán las comisiones estipuladas con el Banco.
¿Se puede subrogar una hipoteca únicamente respecto de alguna de las fincas hipotecadas?
Un cliente que tiene un préstamo garantizado con dos fincas quiere vender una de ellas y el comprador quiere beneficiarse de la exención en AJD (Actos Jurídicos Documentados) de la subrogación por los que no le interesa contratar una nueva hipoteca, sino quedarse con la del vendedor pero solo en cuanto a esa finca.
¿Puede hacerse la subrogación sobre la parte del préstamo que garantiza una de las fincas?
Si el Banco acreedor presta su consentimiento y la responsabilidad hipotecaria está distribuida entre las dos fincas hipotecadas, no hay problema. Si no hay distribución se podría hacer pero se pagaría el Impuesto y ya no merecería la pena. Lo que está claro es que si el Banco no consiente no sería posible.
¿Si me subrogo en una hipoteca se mantienen las mismas condiciones?
Si se subroga, se mantiene todo igual que estaba, aunque son usuales las novaciones de condiciones al tiempo de la compraventa con subrogación o efectuadas en una escritura independiente. Asegúrese de que no le van a cambiar nada novando la hipoteca y mucho ojo con las novaciones que pueden dar disgustos fiscales.
“Y qué tipo de subrogación me conviene, ¿la expresa o la tácita?”
Estando hablado con el Banco, da igual que sea expresa o tácita, aunque creo que particularmente preferiría la expresa por dejar las cosas del todo claras, evitándome gestiones posteriores, y preferiría la tácita por representar algo menos de gasto en la notaría (la escritura será más corta) y evitar los riesgos de que “aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid“, nos metan en una novación para cambiar alguna cosa que obligaría a cambiar otras que no podrían seguir reguladas como al tiempo de constituir la hipoteca por variaciones normativas o jurisprudenciales.
Por cerrar el asunto del gasto, diré que “consultadas fuentes registrales”, si se hace constar la asunción expresa de la deuda por el comprador (conste o no consentimiento del acreedor) se devengan honorarios registrales. En la notaría, una subrogación expresa o tácita, cuesta casi lo mismo como he apuntado antes (algo menos la tácita por razón de la extensión de la escritura). Impuestos no se pagan en ninguna de los dos y en la tácita será más fácil librarse del gasto que representa la gestoría del Banco.
“Por último, la casa que compro cuesta 100.000 Euros y la hipoteca pendiente es de unos 41.000 Euros, ¿cuánto he de pagar por la casa?”
Cuando se subrogue tendrá que pagar 100.000 Euros que es el precio, lo que ocurre es que 59.000 Euros los pagará en metálico, transferencia o cheque y el resto, los retendrá para hacer pago de lo que queda pendiente de hipoteca al Banco, liberando al anterior propietario de toda responsabilidad.
“¿Desde que heredo una vivienda hipotecada hasta que la vendo tengo que seguir pagando la hipoteca?”
“Mi suegro falleció y dejó en testamento dos viviendas con deudas (con la mitad de la hipoteca pagada de cada una). El testamento está repartido en partes iguales para sus tres hijos, que ya han hecho aceptacion y adjudicacion de herencia. Tienen intención de vender ambas viviendas en cuanto se pueda. Mientras pagan el impuesto de sucesiones y plusvalía y se inscriben en el registro de la propiedad y hasta que se puedan vender, ¿deben ellos seguir pagando la mensualidad de las dos hipotecas? ¿o se deja de pagar hasta que se vendan? ¿si no se pagan es posible que el Banco luego les cobre comisiones por impago o se llegue al embargo? ¿Cómo se hace normalmente en estos casos?”
Primera pregunta: Sí, deben.
Segunda pregunta: Dejar de pagar es posible, claro. Otra cosa es que sea conveniente.
Tercera pregunta: Si dejan de hacerlo pagarán comisión de reclamación de posición deudora (la comisión del Papa como la estoy denominando últimamente en las actas de transparencia), intereses de demora y puede que den lugar al inicio el procedimiento de ejecución con sus correspondientes gastos e inconvenientes.
“Oye, disculpa el rollo” (tengo que firmar hoy una hipoteca)
“Oye disculpa el rollo que te cuento. La verdad es que yo estaba pensando que a ver si había suerte y cuando iba la gestoría a pagar el AJD a mi nombre Hacienda no se lo permitía porque ya habría una ley que diría que el sujeto pasivo es el Banco …”
He intercambiado varios e-mails (no es mi cliente, es el cliente de otro) con alguien que tenía prevista la firma de una hipoteca hoy mismo.
Mi conclusión ha sido: “Intenta firmar mañana … “
Pero aprovechando lo del rollo, he metido mi coletilla:
“A título de broma … todos los días me cuentan muchos rollos. Es una faceta de los Notarios que la gente suele desconocer. Muchos creen que solo firmamos y cobramos, así que no está mal que se sepa que eso no es todo y que firmar una escritura y cobrarla requiere de muchas cosas más“.
“Tengo un amigo que ha terminado de pagar la hipoteca de casa y quiere cancelarla. Ya tiene el “papelito” del Banco. ¿Cuáles son los siguientes pasos? Entiendo que es el propio Banco el que ha de ir al Notario a escriturar la cancelación y que cuando lo haga mi amigo podrá ir al registro de la propiedad a inscribirla. ¿El pago de la escritura ha de hacerlo el deudor o es negociable? ¿Puede encargarse la inscripción a una gestoría?”
En cuanto a la primera pregunta: Sí, el pago corresponde al deudor y no, no es negociable. El Banco no pagará la cancelación de ni broma. Es más hasta puede que cobren por la preparación de la documentación que se necesita para cancelar (hay algún Banco que lo hace). Si además ha sido cancelación anticipada podría haber comisión.
En cuanto a la segunda: Sí, puede hacerlo pero lo primero que tiene que preguntar es si puede encargar la cancelación en la notaría que él quiera. Entiendo que si le han dado el “papelito” es porque no le pondrán problema. Una vez firmada la escritura podría encargarse personalmente de liquidar el impuesto (hay que hacer impreso aunque la cancelación esté exenta) y de llevar todo al registro. De esa manera se ahorrará la gestoría. Otra buena opción es encargar todo en la notaría. Desde las notarías podemos liquidar impuestos y presentar telemáticamente la escritura para la inscripción abonando la factura del registro y haciendo luego cuentas con nuestro cliente (o provisionando previamente y liquidando diferencias).
A veces el proceso es un abuso y un infierno por parte de algunas entidades bancarias.
Asignar la operación y asignación a petición del prestatario (ACTAS TRANSPARENCIA LCCI-SIGNO)
No tengo claro porqué en unos casos SIGNO dice:
“Se va a asignar la operación número ___________ de la entidad financiera _________________”
Y luego pregunta:
“¿Desea continuar?”
“Sí o no”.
Si dices que no, pues no pasa nada. Si dices que sí te dice:
“La asignación de la operación se ha enviado a la bandeja de firmas”.
Y en cambio en otras dice:
“Le recordamos que solo puede asignarse una operación a petición del prestatario que se ha personado en su notaría”.
“¿Desea continuar?”
“Sí o no”.
Las respuestas producen el mismo efecto que en el caso anterior.
¿Depende de que cómo el interesado haya efectuado su elección de Notario (o de que la haya hecho o no la haya hecho), de manera que si no la ha hecho tiene que pasarse por la notaría a elegirte?
Cuando lo sepa lo diré (aunque estoy prácticamente seguro de que la pregunta se te hace porque el cliente aún no ha elegido y lo hace personándose en tu notaría). Es decir: si se da la opción 2, el cliente ha de pasarse por la notaría a “elegirte” y en consecuencia si uno se asigna la operación sin que el cliente se pase por la notaría a elegirte, el proceso de libre elección de Notario puede haber quedado vulnerado (se te elige pero se te elige a posteriori siempre que el cliente venga después, más adelante, otro día y efectivamente te elija).
Es curioso, pero sospecho que en alguna entidad cuando el Notario dice que el cliente tiene que venir, la operación es reasignada a otra notaría o “milagrosamente” reaparece en el aplicativo permitiéndote asignártela sin la dichosa preguntita.
Algo me huele a chamusquina.
Atención CORONAVIRUS
Me he asignado un par de operaciones en Signo en estos días y la asignación ha sido automática sin pregunta alguna. Entiendo que está bien reducir presencias en las notarías, pero siempre que el derecho de elección no resulte burlado.
Bonificaciones de tipo interés en préstamos hipotecarios
¿Por qué hay entidades que no mencionan en la propia escritura de hipoteca las bonificaciones del interés que pueden conseguir sus clientes mediante el cumplimiento de condiciones o la contratación de otros productos como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión o tarjetas de débito o crédito?
Si hay subrogación del deudor en la hipoteca, no le aplicarán las bonificaciones pactadas en el documento privado con el deudor anterior.
¿Que más podría haber? ¿Tal vez alguna incidencia en sede de ejecución de la hipoteca?
Comisión de cancelación incorrecta para un préstamo a interés fijo en la FEIN y en el proyecto de contrato
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.¡
Nos hemos encontrado recientemente al preparar un acta de transparencia previa con una FEIN y un proyecto de contrato en los que siendo el préstamo a interés fijo SOLAMENTE el primer año, la comisión de cancelación que se establecía (para todo el plazo de duración) era la de los préstamos a interés fijo cuando el préstamo era a interés variable a partir del segundo año con lo que habría que entender (y es mucho entender) que pasado el primero año ya no habría comisión o, mas probablemente, que habría que subsanar la documentación para poner dos tipos de comisiones diferentes para cada tramo o que habría que subsanar para poner la comisión de los variables para todo el tiempo. A no ser, claro, que pudiéramos entender (y de nuevo es mucho entender) que la existencia de tramos fijos o variables ya permite aplicar las comisiones de los fijos o variables a los tramos variables o fijos.
A mí siempre me ha parecido que a efectos de la calificación de fijo o variable del interés de un préstamo, el del primer periodo de la misma duración que los restantes con variabilidad no merecía la calificación de fijo.
Para el de la gestoría (mi tutor …) este caso era demasiado complicado para sus neuronas así que tras intentar explicarle, hemos enviado una solicitud de subsanación:“Se trata de una novación de un préstamo a TIPO DE INTERÉS VARIABLE (con un primer período fijo) y la comisión que se ha indicado tanto en la FEIN, como en el PROYECTO DE CONTRATO, es superior a la que establece la LCCI en su Art. 23, apartado 5.a). Siendo así, es necesario que dichas comisiones se adapten a la norma, ya sea estableciendo una para cada tramo (fijo o variable), o bien, aplicando la comisión de los préstamos a interés variable, siempre y cuando no se sobrepasen los límites legales”.
El préstamo que no era un préstamo sino un pago aplazado
“Mi madre y dos hermanas suyas son dueñas por herencia de su madre (mi abuela) de una vivienda. Esa vivienda me la voy a quedar yo. Le compro a mis tías su parte y mi madre me hace un préstamo de lo que vale la suya. Además de comprar voy a hacer una hipoteca. ¿Cómo se organiza lo del préstamo de mi madre (que sería de unos 100.000 Euros)?“.
Bueno, por lo que parece su madre no le regala su parte (no hay una donación) y tampoco le presta a usted cantidad alguna porque su madre no a coger 100.000 Euros de su dinero (del dinero que ya tiene) y se los va a prestar a usted para comprarle su parte, ¿verdad? Además, aunque así lo hiciera, resultaría que al tiempo que le presta esa cantidad debiéndole usted ya los 100.000 del ala, tendría que pagarle usted otros 100.000 Euros por su parte en la vivienda que le abonaría con el préstamo que le hace, con lo que acabaría debiéndole los 100.000 Euros que le prestó para pagarle su parte en la vivienda. No tiene mucho sentido, ¿no cree?
Como imaginará, es usted el que traerá esos 100.000 Euros para pagarle su parte a su madre y esos 100.000 pavos procederán del préstamo que el Banco le concede para comprar el 100% de la vivienda y, por tanto, su total precio.
Lo que podría haber en todo caso es un precio aplazado, es decir, que su madre no cobraría en el acto y lo iría haciendo después conforme al calendario de pagos que estipulasen ambos, pero (estaría dispuesto a apostar a mi favor) me temo que al Banco no le va a hacer ninguna gracia que usted tenga otro acreedor que pueda reclamarle una cantidad tan considerable (ni aunque fuera la décima parte).
Concluyendo, pienso que no va a tener más remedio que pedir 300.000 Euros de préstamo y pagar a su madre a tocateja, pagándole luego al Banco (religiosamente) los intereses que su madre estaba dispuesta a no cobrarle.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se agradece que en el largo otorgamiento y autorización de un acta de transparencia previa a hipoteca uno se encuentre con gente que ha puesto y pone el máximo interés en una relación contractual que puede ser la mas larga de sus vidas.
El escollo en este caso nos surge con la pérdida financiera y su influencia en las comisiones de reembolso anticipado:
“A nosotros nos han explicado que en X tiempo cuando lo que hayamos pagado por intereses sea equivalente a los gastos del Banco (notaría, registro, gestoría, impuesto), si decidiéramos entonces hacer alguna amortización anticipada o la cancelación total del préstamo, no tendríamos que pagar comisión porque en tales circunstancias el Banco ya no tendría pérdida y nos podría cobrar”.
Pues yo creo que eso no es exacto, les he dicho y como ellos tenían claro lo que se les había dicho, nos hemos metido de lleno en la FEIN que dice:
“La pérdida financiera antes aludida sufrida por la entidad, se calculará proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. Reembolso “pérdida financiera”. Préstamo con reembolso del capital pendiente durante los 10 primeros años del contrato. Comisión de reembolso 2 %. La entidad en el momento del reembolso y por la situación de los tipos de interés de mercado tiene una pérdida financiera de 2000 €. Como el importe de la comisión es superior a la pérdida indicada, la entidad repercutirá únicamente 2000 €. Reembolso “sin pérdida financiera”. Préstamo con reembolso capital pendiente durante los 10 primeros años del contrato. Comisión de reembolso 2 %. La entidad en el momento del reembolso y por la situación de los tipos de interés de mercado no tiene pérdida. Al no existir pérdida financiera, la entidad no repercutirá ninguna comisión el por reembolso anticipado”.
Parece, a mi juicio, que lo determinante no es que la entidad haya recuperado los gastos, sino la situación de los tipos de interés de mercado al tiempo de la cancelación.
Yo siempre pongo dos ejemplos:
Usted cancela dentro de un mes la hipoteca. Lo hace porque tenía el dinero, porque hereda, porque le toca la lotería o porque hace un buen negocio. En tal caso, le zurran la comisión entera: el Banco ha perdido dinero.
Usted cancela dentro de seis años la hipoteca. En este caso, el Banco ha recuperado los gastos pero la situación de los tipos de interés será determinante para su comisión. Si en seis años los intereses vuelven a una situación mas normal, y usted devuelve su préstamo el Banco colocará el dinero que usted devuelve (entienda usted que el dinero no es el mismo) en peores condiciones y habrá salido perdiendo.
Para mi esto es mas exacto que lo que dice el del Banco, ¿no?
Explicación de las cargas que figuran en la nota simple de una vivienda que va a ser objeto de venta
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“En el apartado de cargas de un inmueble que estoy interesado en comprar consta que existe una hipoteca de 72.100 € de principal aunque a mí me dicen los propietarios que les faltan por pagar 32.000 €, aproximadamente (y me enseñan certificado de deuda pendiente). Entonces, ¿por qué la mención a intereses ordinarios, de demora e importe de subasta?”
El registro no lleva un registro de lo que vamos pagando. Solo registra la deuda inicial. El resto son las cifras de la responsabilidad hipoteca. Se trata de una cuestión compleja de entender y que no le afecta al consultante porque esa hipoteca se cancelará cuando compre (no indica que se vaya a subrogar en ella). Por último, el valor para subasta si llega el caso de subastar, es imprescindible en toda hipoteca. Resumen: Todo es normal. No hay motivo para la preocupación.
Las cifras de la responsabilidad hipotecaria han desaparecido en muchísimas hipotecas. Ahora que los bancos pagan el impuesto habrán hecho cuentas. Tantos millones por AJD a causa del incremento (que a veces era descomunal) de la responsabilidad hipotecaria o tantos millones a causa de una eventual ejecución de la hipoteca que no nos permitiría reclamar mas allá del principal. Seguro que les han salido las cuentas y, claro, han casi suprimido los conceptos accesorios de la responsabilidad hipotecaria. Por supuesto, ahora las facturas de las notarías y registros son mucho mas pequeñas (y también las pagan los bancos). No sé si esas cuentas también las habrán echado.
Yo suelo explicar esas cifras diciendo: Estas cantidades se establecen para calcular el impuesto, influyen en la minuta notarial y registral, y se tendrán en cuenta en un supuesto raro. ¿Cuál es? Que se venda el inmueble; que el comprador no se subrogue en la hipoteca y que el vendedor deje de pagarla. El nuevo propietario sobre puede sufrir la responsabilidad hipotecaria de la finca hasta donde alcancen dichas cifras. El deudor (el que ahora es vendedor) responde hasta el último céntimo.
Y cómo es raro que alguien compre un inmueble hipotecado y se arriesgue a que el anterior propietario no pague, pues esas cifras tienen una importancia secundaria y relativa.
Hipotecas unilaterales (y oficios de ratificación sin firma electrónica)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Qué beneficio tiene (y para quién) lo de las hipotecas unilaterales en las que estando presente el apoderado del Banco, no firma la escritura, aceptándose la hipoteca por el Banco posteriormente?
Luego está el compañero que se empeña en mandar el oficio por el corporativo y sin firma electrónica:
“Distinguido/a Compañero/a: Desde el *, las copias de las Ratificaciones de * se están remitiendo directamente al Registro de la Propiedad, por lo que únicamente recibirá el presente oficio para que pueda tomar nota en su matriz, a excepción de las cancelaciones, que se seguirán enviando las copias a las notarías correspondientes. Mediante la presente y de conformidad con el artículo 178 del Reglamento Notarial, tengo a bien notificarle que con fecha * y bajo el número * de mi protocolo, he autorizado escritura en la que se ratifica/acepta la escritura autorizada por usted: El día * bajo el número 00***/** de su protocolo. Sin otro particular, recibe un cordial saludo”.
Yo siempre le contesto. En esta última ocasión le he dicho: “Como en anteriores ocasiones, te informo de que el correo con tu oficio no viene firmado electrónicamente por ti por lo que, sin perjuicio de otras consideraciones que ya te he efectuado en contestación a similares “oficios”, no puedo admitirlo a los efectos que pretendes y que indica el Reglamento Notarial en el artículo que citas. Saludos, Justito El Notario, Notario de *”.
Me dieron ganas de añadirle, “y, tutéame por favor, que somos compañeros”. También pude decirle que a mí me sobran tres dígitos de los cinco que tiene su plantilla. Pobre de mí que puede que no haya firmado ni 20.000 escrituras en estos años.
Nota. Meses después por fin llegó un oficio notificado como Dios manda ….
Innecesariedad de previa partición para inscribir actos dispositivos otorgados por todos los llamados a la herencia
Con la inestimable ayuda de mi penúltimo registrador le dimos algo de forma a esta duda de hace un tiempo que, como tantas cosas, no quería que se perdiera:
“Fulano y Mengana hipotecan una vivienda, luego hacen una serie de novaciones. Su hijo es fiador. Ella muere. Ahora se quiere firmar otra novación. La herencia no está hecha. Puesto que es una novación ¿podrían comparecer viudo (que ya lo hace) e hijo (que también lo hace) y resto de hijos (si los hay) y explicando el tema sucesorio, consentir la novación?“
Lo normal aquí sería adjudicar la herencia y que quienes resulten ser propietarios de la finca, consientan la novación y que el fiador la ratifique. Pero si el banco consintiera en que el viudo se subrogara en la totalidad del préstamo y liberara a los causahabientes de la madre de cualquier responsabilidad dimanante del mismo y ya después se procediese a la novación, creo que no habría problema. No obstante, cuando luego se haga la herencia, podríamos tener dificultades a la hora de cuadrarla. En fin, no lo tengo claro.
He encontrado estas resoluciones que nos pueden servir de inspiración:
9 (R).- Innecesariedad de previa partición para inscribir actos dispositivos otorgados por todos los llamados a la herencia.- Es inscribible la escritura por la que la esposa y los dos hijos, menores, del titular registral, modifican una previa escritura de constitución de hipoteca sobre tres fincas, liberando una de éstas y concretando la responsabilidad hipotecaria en las otras dos. Razona la Dirección que los actos dispositivos sobre bienes que aparecen registrados a favor del causante pueden ser directamente inscritos sin necesidad de previa partición hereditaria, siempre que aparezcan otorgados por quienes acrediten ser todos los llamados a su herencia (cosa que ocurría en el caso debatido), y conste la aceptación expresa de ésta, o derive dicha aceptación, por ley, del propio acto dispositivo cuya inscripción se cuestiona (art. 999 CC). Lo que sí resulta ineludible es acreditar la liquidación del Impuesto de Sucesiones (art. 254 LH),sin que baste al efecto la nota de autoliquidación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD, al tener éste naturaleza y régimen distintos. (R. 10-12-98)
18 (R).- Solo se puede disponer de bienes concretos de una comunidad post-ganancial, sin necesidad de la previa liquidación de ésta y adjudicación de los bienes que la integran, si el acto es otorgado por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien (R. 10-12-2012).
Novaciones hipotecarias y compensación por desistimiento
¿Por qué las entidades bancarias reiteran, sin modificarlas, las compensaciones por desistimiento cuando se firman escrituras de novación hipotecaria?
¿No será porque piensan que de este modo se reinicia el computo de los 5 años que determina pasar de la comisión del 0,50% a la del 0,25%?
Es decir, si novo y vuelvo a mencionar las compensaciones sin modificarlas (o modificándolas, que también me sirve), ¿podría entenderse que el plazo de 5 años se vuelve a computar desde el principio prorrogando así el plazo para cobrar más comisión?
No es que se nove con ese fin la hipoteca, pero aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid…..
Reversión (eliminación) de envío de acta de transparencia en Signo
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Acta de transparencia concluida con carácter positivo. No se firma la hipoteca y ahora han cambiado las condiciones. El Banco pide que se anule el acta como requisito para volver a mandar la operación. Si se anulas el acta, te quedas con un documento firmado sin soporte documental en la plataforma. ¿Puede que solo se permita anular el acta si no has mandado el IUI?”
Pues en el Manual Ancert del aplicativo (y hablamos solo de esta anulación no de la del instrumento público) trata el asunto de la “Reversión de envío de acta” y dice: “Se podrá realizar la eliminación de un acta positiva o negativa comunicada a la entidad financiera. Al realizar dicha acción el expediente volverá a estar en estado vigente y quedará pendiente de emitir una nueva acta. Esta acción solamente se podrá realizar en expedientes que no hayan llegado a su fecha de vencimiento. Al pulsar sobre la opción de eliminar acta se deberá informar en el campo de observaciones el motivo de la eliminación”.
Cuantas dudas, ¿no?
Anular para volver a enviar, ¿por qué razón?
Y, ¿qué pasa con los documentos que pueden estar o no en la primera acta y cuyo hash está en la aplicación? A ver si después de tanto hash va a ser mejor tenerlo todo en papel.
El expediente volverá a estar vigente y se hará una nueva acta.
Solo se puede realizar en expedientes no vencidos (¿no acabamos de decir que el expediente volverá a estar vigente?).
Se informará del motivo de la eliminación.
Decía otra compañera que sería conveniente una diligencia en el acta ya firmada (en el instrumento público). Es posible (y prudente).
Yo podría entender una eliminación de un acta negativa, ¿pero la positiva? ¿por qué razón?
No entiendo nada. ¿Alguien nos da luz?”.
Opiniones
“La explicación que le encuentro es que para la entidad es más fácil subir una nueva FEIN, ya que han cambiado las condiciones, que volver a montar un expediente completo nuevo”.
STS 477/2017: Retroactividad total de la nulidad de las cláusulas suelo
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En la Sentencia ROJ 477/2017 (número de resolución 123/2017 y número de recurso 740/2014) de la Sala Primera del Tribunal Supremo cuyo ponente ha sido Pedro José Vela Torres se adapta la Jurisprudencia del Tribunal Supremo a los pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de devolución de las cantidades cobradas en aplicación de la cláusula suelo.
Antecedentes de hecho
El 27 de mayo de 2005 , se suscribió con la Caixa dEstalvis Comarcal de Manlleu una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, por importe de 283.000 €, a devolver en treinta años. Se pactó un interés fijo del 3% durante el primer año del préstamo y un interés variable de Euribor más 0,55 puntos para el resto del tiempo de duración pactado. Se incluyó una cláusula, PACTO TERCERO BIS letra F, del siguiente tenor literal:
«Las condiciones de interés variable de esta operación se han de pactar entre prestataria y prestadora con el condicionante aceptado expresamente por la primera, que el tipo de interés que resulte de la revisión no podrá ser, en ningún caso, inferior al 3% nominal anual».
Entre el inicio de la aplicación de la mencionada cláusula y la interposición de la demanda, el prestatario pagó, como consecuencia de su aplicación, 5.485,77 €.
En 2010, el deudor requirió a la Caixa Comarcal de Manlleu para que eliminara la cláusula suelo, a lo que esta no accedió.
En el mismo año 2010, la Caixa dEstalvis Comarcal de Manlleu se fusionó con otras Cajas de Ahorro en la entidad Unnim Caixa, que el 14 de julio de 2011 constituyó la entidad Unnim Banc S.A.U. El 27 de julio de 2012, el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. adquirió la totalidad del capital de Unnim Banc S.A.U.
Primera instancia
En la demanda presentada contra Unnim Banc el 7 de Marzo de 2012 se solicitó que fuera declarada la nulidad por abusivo del PACTO TERCERO BIS letra F, condenando a la entidad demandada a suprimirla o tenerla por no puesta en el contrato suscrito por las partes y a la devolución del exceso cobrado en virtud de la condición declarada nula (junto con los correspondientes intereses legales computados desde la fecha de cada uno de los cobros), más la diferencia que en aplicación de la misma cláusula fuera devengándose y cobrándose desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la firmeza de la sentencia que resolviera el procedimiento, también con sus correspondientes intereses legales computados desde la fecha de cada uno de los cobros.
El Juzgado Mercantil número 4 de Barcelona, desestimó la demanda interpuesta en Sentencia de 19 de Julio de 2012.
Segunda instancia
En segunda instancia la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 16 de Diciembre de 2013, estimó íntegramente el recurso de apelación interpuesto contra el BBVA, S.A. (como sucesor de Unnim Banc, S.A.), revocando la sentencia de instancia y declarando la nulidad de la cláusula suelo, condenando a la demandada a eliminar la cláusula referida del contrato o bien a tenerla por no puesta y a devolver al actor las sumas que reclamaba.
La Audiencia consideró que la sentencia del Tribunal Supremo 241/2013, de 9 de mayo (la famosa Sentencia sobre las cláusulas suelo que el TJUE ha enmendado), no surtía efecto de cosa juzgada material y que las circunstancias del caso no se identificaban con las expuestas en la sentencia del Tribunal Supremo y que resultaba de aplicación lo previsto en el art. 1303 CC para el caso de nulidad contractual.
Art. 1303. Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.
Casación
El BBVA, S.A. interpuso el recurso de casación alegando que la sentencia recurrida infringía el art. 1303 del Código Civil en relación con el art. 9.3 de la Constitución y con los principios generales del derecho de seguridad jurídica, buena fe y orden público económico, tal y como habían sido interpretados y aplicados por la doctrina jurisprudencial sobre los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo derivada de la falta de transparencia y su recurso fue admitido mediante Auto de 17 de Junio de 2015.
Tras dictarse por el TJUE la Sentencia de 21 de diciembre de 2016, se concedió a las partes un trámite de alegaciones.
La parte recurrente alegó, principalmente, la existencia de cosa juzgada, en relación con la sentencia 241/2013, de 9 de mayo. A su vez, la parte recurrida adujo que resultaba de plena aplicación la STJUE de 21 de diciembre de 2016.
El Supremo señaló “que no cabe considerar que en este caso produzca efecto de cosa juzgada (material) la sentencia de esta misma Sala 241/2013, de 9 de mayo“ y entre otras razones alegó:
.- Que no había identidad de cláusulas.
.- Que no había identidad subjetiva.
.- Que entre acciones colectivas y acciones individuales no existe identidad objetiva, puesto que tienen «objetos y efectos jurídicos diferentes».
Adaptación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo a los pronunciamientos del TJUE en materia de devolución de las cantidades cobradas en aplicación de la cláusula suelo
Según reiterada jurisprudencia tanto del TJUE como del Tribunal Constitucional, los jueces nacionales, en su condición de jueces de la Unión, están obligados a salvaguardar la efectividad del Derecho comunitario y su primacía sobre el Derecho nacional conforme a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
El procedimiento de remisión prejudicial se basa en una cooperación que implica un reparto de funciones entre el juez nacional, competente para aplicar el Derecho comunitario a un litigio concreto, y el Tribunal de Justicia, al que corresponde garantizar la interpretación uniforme del Derecho comunitario en el conjunto de los Estados miembros. Además, las sentencias prejudiciales son obligatorias (artículo 91 del Reglamento de Procedimiento del Tribunal de Justicia, versión consolidada de 25 de septiembre de 2012) y tienen, como regla, la eficacia ex tunc desde su pronunciamiento, sin perjuicio de que el Tribunal de Justicia pueda limitar su dimensión temporal cuando concurran consideraciones imperiosas de seguridad jurídica. Se trata de una fuerza obligatoria erga omnes, por lo que son vinculantes no solo para el juez remitente, sino también para cualquier jurisdicción nacional que conozca de un caso análogo en el que se plantee la aplicación de la norma comunitaria interpretada o cuya invalidez haya sido declarada, con independencia de que sus decisiones sean recurribles o no en el ordenamiento nacional de los estados miembros de la UE.
En consecuencia, procedía modificar la jurisprudencia de la Sala sobre los efectos retroactivos de la declaración de nulidad de la denominada cláusula suelo, toda vez que la citada STJUE de 21 de diciembre de 2016 ha considerado que:
a) La limitación en el tiempo de los efectos jurídicos derivados de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, que el Tribunal Supremo acordó en la sentencia de 9 de mayo de 2013, se opone al art. 6.1 de la Directiva 93/13/CEE y equivale a privar con carácter general, a todo consumidor que haya celebrado antes de aquella fecha un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula de ese tipo, del derecho a obtener la restitución íntegra de las cantidades que haya abonado indebidamente a la entidad bancaria en virtud de la cláusula suelo durante el período anterior al 9 de mayo de 2013.
b) Dicha jurisprudencia nacional sólo permite garantizar una protección limitada a los consumidores que hayan celebrado un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula suelo con anterioridad a la fecha del pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declaró dicho carácter abusivo; y tal protección resulta incompleta e insuficiente y no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula, en contra de lo que establece el artículo 7.1 de la Directiva 93/13/CEE.
En su virtud, puesto que la sentencia recurrida se ajustaba a lo que ha venido a resolver posteriormente la STJUE de 21 de diciembre de 2016, el recurso de casación es desestimado, ya que aunque en su momento lo planteado en dicho recurso era acorde con la jurisprudencia de la Sala, no lo es una vez que la misma ha de acomodarse a lo resuelto por el Tribunal de Justicia de la Unión.
Puede, para terminar, leerse aquí la Nota del Supremo sobre la Sentencia que comentamos.
Tres opciones respecto del código de minuta en la LCCI
A veces, sobre todo en novaciones con o sin ampliación, cuesta lo suyo encontrar el código de minuta en el RCGC que es necesario para el Acta de Transparencia Material que exige la LCCI. Ni siquiera la propia entidad es capaz de suministrarlo.
Desde de dar vueltas y más vueltas, suelen aparecer (cuando aprietas y dices que el acta no se puede firmar, es lo que puede fácilmente pasar).
Hay tres posibles opciones:
Localizar y poner. Creo que es útil para buscar la misma minuta en otra ocasión, ¿no?
Localizar y no poner (lo que, francamente, no me parece de recibo, y creo que constituye una “absurda resistencia”). Esta opción está reconocida por la DGSJFP.
Y no localizarlo y comunicarlo al Ministerio de Justicia.
“Este perfil no ha sido acreditado ante Notario” (PNC)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Es sencillo (o eso dice el que me lo explica). El PNC permite que cualquiera pueda acceder con un usuario y contraseña para funciones básicas. Las funciones avanzadas requieren, bien certificado electrónico cualificado, o sea el documento de identidad, y o bien que se haya acreditado al ciudadano ante Notario presencialmente. Ahora también admitimos Cl@ve PIN. Si te acreditas tienes el tic azul.
Todos los días lo primero que hago cuando enciendo mi ordenador del despacho, es abrir el correo para revisar si tengo algún e-mailurgente que me pudiera haber entrado la tarde-noche anterior.
Podéis imaginar la cara de sorpresa que se me ha puesto, al leer el siguiente mensaje:
“De: nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn (El nombre del destinatario)
Para: Justito El Notario
Asunto: TRANSFERENCIAS, POR FAVOR¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡ 9º ANIVERSARIO……………………
Enviado: martes, 24 de mayo de 2011 13:11:36 (UTC+01:00)Bruselas,Copenhague, Madrid, París
Se eliminó sin leerlo el viernes, 23 de febrero de 2018 7:23:16 (UTC+01:00) Bruselas, Copenhague, Madrid, París”
A la vista de semejante correo, lo primero que he pensado es “creo que voy a abrir una nueva sección de Faqs que se titulará Informática “notarial”porque no he podido evitar pensar, ¿cómo es esto posible?, ¿porqué se produce?
Pues, si no me equivoco, por esto:
Envías un correo con confirmación de lectura, en el que transmites el mensaje en el campo de “Asunto”. Dentro no hay nada más (una mala costumbre de un servidor a la que los sufren mi bombardeo habitual ya están acostumbrados).
El destinatario lee el mensaje desde la Bandeja de Entrada, toma nota de él y no abre el correo porque con el título, ha captado el mensaje que le querías dar, aunque sí que podría haber un contenido y se estaría perdiendo algo (puede que importante).
El destinatario envía el mensaje a la papelera y lo deja ahí y se olvida de él durante siete años (sí, ¡siete años¡) que ha tardado en hacer limpieza de la papelera. Es muy probable que se haya visto obligado a hacerlo porque se le ha agotado el espacio libre en el buzón de correo (corporativo en este caso).
Y aquí ya llegamos al desenlace, el sistema de correo es muy listo y antes de borrar un correo lo analiza y en el caso que nos ocupa, ve que hay una confirmación de lectura “no confirmada” y se dice: “Voy a avisar al bueno del remitente, no sea que el correo vaya a ser importante y el destinatario no le haya hecho caso”.
Gracias a mi informático de cabecera. Sin él no sabría ni la décima parte de lo que sé.
Por cierto que hoy me acusan recibo, con un ¡recibido¡ (no automático) un año y medio después de haber enviado el mail.
Corrección de errores en el NIF de una sociedad obtenido desde Signo
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Menuda movida cuando te equivocas. A veces es TRANSPORTES por TRANSPORTS; otras un apóstrofe o un & … Hasta he perdido clientes por un & …
La respuesta está en las preguntas frecuentes de Signo:
“¿Cómo rectifico/subsano un dato una vez que ya dispongo del NIF? ¿Cómo lo corrijo?”
“Existe la posibilidad de subsanar el error no desde el propio trámite del NIF provisional sino desde la página de la AEAT, realizando una declaración censal (modelo 036) o realizando la solicitud de forma presencial. No es posible subsanar el error con certificado del Notario o empleado. En la propia página de la AEAT se indican los certificados necesarios”.
Por mi parte diré que estaría más que bien que determinadas herramientas SIGNO/ANCERT permitieran subsanaciones. Abogo por un acuerdo entre el CGN y la AEAT a este respecto.
Meses después a alguien lo ocurre lo mismo y acaba solucionándolo
“Le cuento como lo “he solucionado”. He presentado telemáticamente modelo 036 en la AEAT indicando el nombre correcto de la sociedad y adjuntando copia de la escritura. Una vez comprobado que me han hecho caso y que en Hacienda ya aparece el NIF con la denominación correcta, he vuelto a presentar telemáticamente el modelo 600 (declaración sustitutiva de la anterior), de cuya presentación se deduce una diligencia acreditativa dónde aparece ya la denominación correcta también. He dejado como documentos unidos, la certificación del NIF provisional con la denominación errónea, diligencia de presentación del modelo 600 con la denominación errónea, justificante con CSV de presentación del modelo 036 y nuevo justificante de presentación del modelo 600 con la denominación correcta (la llamada declaración sustitutiva aquí en Andalucía). Según el Mercantil al que va dirigida, con esto es suficiente a fin de acreditar el error padecido y su subsanación. Si consigo la inscripción sin mayor problema, le volveré a escribir y así, al menos, sabremos que “existe una salida””.
“Pero, ¿lo has hecho utilizando .. tu tarjeta FEREN? ¿La del Notario?”, le dije yo.
“Lo hizo el Notario con su tarjeta ya que ella está dada de alta como “colaborador social” en la AEAT. Pasados unos días volví a presentar el modelo 600 (declaración sustitutiva de la anterior) y pude comprobar que la denominación social estaba subsanada. También se puede hacer una consulta con número de NIF en la página de la AEAT y comprobar que la denominación social esté ok”.
Ahora me ha tocado el turno a mi
Y como no soy colaborador social, me la estoy viendo negras para solucionar el problema.
El asesor de mi cliente, que sí es colaborador, me ha pedido que le haga esto:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***y del Ilustre Colegio Notarial de ***, por la presente hago constar:
Que el día ** con el número *** de protocolo, autoricé la ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN de la SOCIEDAD LIMITADA UNIPERSONAL denominada “**, S.L.” (UNIPERSONAL).
Que mediante el Sistema Integrado de Gestión Notarial y por medio de mi Firma Electrónica Reconocida tramité la solicitud de NIF provisional para la entidad que obtuve el mismo día y que fue el siguiente: ****. Que hubo en error en la solicitud y no fue indicado el nombre correcto de la entidad que es la que figura en este escrito. Que no es posible subsanación alguna por la vía de dicho sistema SIGNO. Esto expuesto, SOLICITO, la anulación de dicho NIF provisional a fin de que se pueda realizar una nueva tramitación por la vía oportuna para el caso. En **** a ***”.
Con esto cursará la anulación y me pide que solicite de nuevo el NIF, pero yo no puedo hacerlo. El expediente lleva mi número de protocolo y no puedo solicitar otro NIF con el mismo número de protocolo. Aunque lo anule, no podré volver a solicitarlo. Creo que tiene que anular él y volver a pedir él.
Este fue lo que concretamente me dijo el asesor:
“Acabo de adjuntar tu escrito y otro adicional que he preparado yo solicitando la anulación o corrección si procede del NIF y el envío del nuevo o de la resolución de anulación a mi dirección electrónica habilitada por no disponer aún la mercantil de la suya. Aquí es donde yo veo el mayor problema, ¿cómo acceder a la documentación de la AEAT sin la firma electrónica? Mañana intentaré hacer alguna gestión telefónica adicional y te digo. De lo contrario, habrá que ver si se puede hacer a la antigua, solicitar yo el NIF provisional mediante 036 e ir allí presencialmente con una autorización del cliente y copia simple de la escritura a que nos den en mano la tarjeta provisional”.
Puedo anticipar que, aunque me falta algún detalle de la secuencia, al final se corrigió el error y se mantuvo el mismo NIF.
Se pasa mal con estos errores hasta que se solucionan.
Una cosa importante: el NIF definitivo también hay que solicitarlo al margen de SIGNO.
Designación de representante fiscal y comunicación a la Administración Tributaria vía Signo
Juraría que algo tengo escrito sobre la designación de representante fiscal por los no residentes y de domicilio para notificaciones, pero no lo encuentro. Yo tengo costumbre de incluir ambas cosas en los poderes generales o especiales que son otorgados por los no residentes y también tengo (digamos que “tenía”) costumbre de comunicar su otorgamiento vía Signo a la Administración Tributaria. Esos poderes son al tiempo poderes de representación tributaria aunque yo no incluya, ni cobre, este concepto aún pudiendo (o debiendo) hacerlo.
¿Qué porqué he dejado de hacerlo? Pues porque para que Signo (trámite de Notificación de Apoderamientos) lo envíe a la Administración Tributaria hay que clasificarlo como poder de representación tributaria y yo no los conceptúo como tales sino como poderes generales u otros apoderamientos. Así que Signo los convierte en poderes de representación tributaria (los convierte porque yo lo elijo para poder notificar) y me obliga a “pasar” el IUI (al que el documento se sube “solito” tras la notificación, como ocurre con los poderes para pleitos) como si fuera un poder de representación tributaria exclusivamente, cuando realmente no lo es.
Así que, de momento, he optado por no hacer estas comunicaciones que supongo vendrían de perlas a la Administración Tributaria.
Considero que debería ser posible el envío optando por el concepto poder general o por otro tipo de apoderamientos. Es importante tener en cuenta que en el poder de representación tributaria (como en el poder para pleitos) no elegimos destinatario (lo elige automáticamente el sistema) con lo que me surge la duda de a quién se enviaría un poder general o especial.
“DECLARACIÓN FINAL: Los comparecientes declaran que, a los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, designan como su representante a efectos fiscales en territorio español a DON XXX, cuyos datos constan anteriormente y quien presente en este acto, acepta la representación. Designan como domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos el de su indicado representante”.
¿En que momento será indispensable haber completado el proceso de digitalización?
¿Cuando enviemos el IUI de la primera quince de Marzo?
¿Se supone que en ese momento desde SIGNO se nos dirá le faltan a usted 123 DNIS? (¿los de los que hayan venido a mi notaría y no se hayan subido desde otra?)
Casi entonces que me quedo “el último de la fila”.
Pues parece que sí, que la subida de los DNI no supone que estén a disposición del sistema en el acto.
Cuando tú los envías hay un proceso interno de validación dirigido a comprobar la calidad de las imágenes, pues puede haber DNIs que no se vean, que no se vean bien, de solo el anverso, de solo el reverso o con bajas resoluciones que no permiten su uso, es decir, que la suma total de los DNIs enviados pasan un filtro antes de ser incorporados a SIGNO.
Evidentemente, ese proceso llevará un tiempo, aunque antes o después, cuando consultemos nos encontraremos con que no es necesario escanear ningún DNI porque ya está en SIGNO.
Entonces solo quedará ir actualizando los que caduquen o añadiendo los que no estén.
Estoy ahora mismo (por ayer a las 18:50 horas) con la descarga masiva. En el Programa de Gestión, me ha llevado 5 minutos encontrar el botón para comenzar el proceso y en otros 5 minutos la carpeta estaba preparada.
Tengo unos 6.500 DNIs.
A continuación me he ido a Signo y he iniciado con mucha facilidad la “descarga masiva” y parece que esto va para rato porque tarda un segundo por cada uno, así que calculo que serán un par de horas.
Tal vez el secreto (lo digo por quien lo intenta en horarios normales de oficina) sea hacerlo en horarios que no sean punta para que todo vaya mejor. Ya solo quedan 6.125….. 5.824. Reajusto el cálculo: 100 cada tres minutos. Faltan 3 horas. Supongo que la cosa va mejorando por momentos.
Yo me piro. Espero que no se atasque y que mañana esté todo ok.
Al día siguiente
¿Qué hago?, me pregunto cuando veo que el proceso ha terminado y Signo me ofrece dos opciones de “Eliminar” (eliminar, generalmente, suele ser malo), otra que pone “Copia del cortapapeles” y otra que pone “Cerrar”. ¿Llamo a Ancert? Buf, he llegado muy tarde con el enorme atasco que había en la carretera…..
Así que, pregunta al GJ, y he cerrado. Y me pongo a probar si están o no algunos DNIsque ya deberían estar en Signo. Compruebo 7 y solo hay un anverso de uno de los 7. El resto, no están.
¿Es normal? Alguien que haya hecho la descarga desde su Programa de Gestión, ¿los está viendo ya todos en Signo?
Supongo, me dicen, que todos esos DNIs tendrán que ser procesados por las personas dedicadas en Ancert a cotejar los datos.
Hace unos días, intenté importar (no sé si es la palabra correcta) un DNI a Signo desde mi Programa de Gestión. No pude. Intenté también la descarga masiva (¿la tenía que hacer mi “casa de informática”?) y tampoco pude y dije, “bueno, ya veremos como evoluciona todo esto”. Hay que tener paciencia y ver cuando tengo “mi primer problema”.
Pues ha sido hoy mismo (8/3/2018). Llego y, alarmado, me dice uno de mis oficiales: “¡En el Programa de Gestión, no se puede escanear¡”. Poco después de decirme eso ha resultado que aunque había habido cambios de versión, sí se podía escanear, pero con la notaría de bote en bote en ese momento no podíamos ponernos a intentar la descarga masiva, así que la consigna ha sido: “Escanead en el Programa de Gestión y en Signo, por lo que pueda pasar”. Así que hemos escaneado los DNIs que no teníamos (clientes nuevos o con DNIs renovados) y hemos hecho lo mismo con los que no estaban en Signo (solo estaba uno, si no me equivoco).
Ahora, a puerta cerrada, intentaremos avanzar con el tema de la exportación masiva, aunque ya me ha dicho una compañera que “ella lo ha hecho y estoy teniendo que hacer lo mismo que tú”(tenemos el mismo Programa de Gestión), así que no creo que no haber exportado antes haya sido un error.
De momento, mucha paciencia y doble digitalización … por prudencia.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
DILIGENCIA: “Conforme a la Instrucción de la DGRN de 20 de Diciembre de 2019 una vez firmada electrónicamente la comunicación del acta obtendré el hash de cada uno de los documentos expresados por medio de la sede electrónica notarial donde quedarán depositados y lo trasladaré a un folio papel común, que uniré a esta matriz sin ulterior diligencia”.
Dice Pedro Garrido: “Cabe buscar alternativas a la incorporación a la matriz de la voluminosa documentación remitida por el Banco, como la constitución, en el mismo acta gratuita, de un depósito de dicha documentación en el archivo del Notario mediante un fichero electrónico identificado por su Hash, de modo que se asegure la conservación del archivo electrónico y la posibilidad de comprobación y prueba fehaciente del contenido de dicho fichero, para la expedición de ulteriores copias del acta incorporando el documento depositado o su traslado a papel. Dicho sistema de depósito deberá garantizar la integridad, autenticidad y conservación de la documentación, así como su mantenimiento en el tiempo. Ciertamente, el depósito en su configuración reglamentaria tradicional puede plantear algunos problemas prácticos, especialmente por la necesidad de su conservación durante toda la vida del préstamo, en particular en los supuestos de sucesión del protocolo, la garantía de la eficacia probatoria del mismo, etc., que el Notario sin duda puede, y debe, solucionar adecuadamente, en tanto no se haya articulado un sistema definitivo de creación y conservación de matrices y documentos protocolares electrónicos. La viabilidad de esta forma de archivo se deriva, por otra parte, del art.114.1 de la Ley 24/2001, cuando establece que: “por el procedimiento que reglamentariamente se disponga, cuando un Notario sea requerido para dejar constancia de cualquier hecho relacionado con un archivo informático, no será necesaria la transcripción de su contenido en el documento en soporte papel, bastando con que en éste se indique el nombre del archivo y una función alfanumérica que lo identifique de manera inequívoca, obtenida del mismo con arreglo a las normas técnicas dictadas al efecto por el Ministro de Justicia. El archivo informático así referenciado deberá quedar almacenado en la forma prevista en el art. 79 bis dieciocho. Las copias que se expidan del documento confeccionado podrán reproducir únicamente la parte escrita de la matriz, adjuntando una copia en soporte informático adecuado del archivo relacionado, amparada por la firma electrónica avanzada del Notario”. Dicha norma sería desarrollada posteriormente mediante el art. 216 del Reglamento Notarial”.
Cayó esto en mis manos y pensé que yo estaba solo incorporando y no hasheando. Entonces, como en otras ocasiones, intenté comprender de qué hablaban los que entienden bien esto del hasheo y, la verdad, no tengo nada claro haberles comprendido: ¿Basta con decir que has visto los documentos y que unes el hash (sin diligencia) una vez que se ha firmado la comunicación del acta? Pero, mientras que no firmas, ¿no hay hash? Pues parece que hay que tener la seguridad o garantía de que el documento hasheado se corresponde con el que has bajado. ¿Seguro? Pues hay quien dice que no y piensa que el hash del documento ha de ser el mismo antes y después de la firma, por lo que al tiempo de hacer el acta hay que decir que esos son los documentos que has visto y explicado. ¿Y, entonces, se puede decir en el acta (tranquilamente) que los documentos quedan depositados/guardados en la sede/Signo?
Téngase en cuenta que parece que existe una opción en la propia aplicación “Consultar Hash” (aunque solo para las finalizadas cosa que parece lógico si consideramos que no se genera hasta que se firma).
Algún programa de gestión pasa desde Signo la documentación a un archivo digital que puede consultarse sin imprimir. Una vez hecho el test lo escaneas y pasa todos los archivos y el test escaneado a un solo documento en una carpeta generando un solo hash. El hash lo traslada a la ficha y a un campo en la matriz, de modo que cuando imprimes la matriz ya está el hash en el texto (con lo que no hace falta ni hacer diligencia).
En fin … creo que ni yo mismo me aclaro, pero ya tengo un punto de partida para cuando vuelva a surgir este asunto.
Vicente me decía que la clave del asunto a su modo de ver es: ¿dónde archivar el hash? y él lo hace a través de un “unificador” de pdf y un “generador” de hash gratuito que se ha instalado. Sin perjuicio de que el propio SIGNO guarde cada documento con su hash, él lo guarda en una carpeta que se ha creado y también en la pestaña Documentos del Expediente SIGNO (que no es para eso pero sirve para eso). En su notaría se prepara el acta con el hash incluido y se remata estando ya el cliente en presencia del Notario incorporando a ella en papel únicamente el test contestado por el interesado.
Firmo compraventa e hipoteca. Digitalizo DNI del comprador/deudor hipotecario. Con ese DNI nos aparece en Signo una señora con domicilio en Oviedo. Tiene un nombre y un solo apellido. Parece que podría ser una extranjera y que existe algún tipo de error. Nos decidimos a actualizar datos en Signo, tras encenderse mi bombilla y pensar que el primer dígito del DNI (1) se podría haber confundido con una Y. Pruebo en mi Programa de Gestión y ¡bingo¡: si pongo una Y y quito el 1 me sale un NIE con la misma letra (la Q). Así que procedemos, nos quitamos de encima a esa Señora y ponemos a nuestro cliente. En algún sitio, tienen metido el DNI de mi cliente como correspondiente a una Señora extranjera….. Ya le he advertido … si algún día tienes algún problema con una tal Fulanita, acuérdate de mi y llámame que yo explicaré de que se trata (me estoy acordando de Regreso al Futuro … si algún día aparece un chico o un inventor chiflado y te habla del libro de apuestas …). Y la pobre directora de la AEATque tuvo que dimitir con el caso de la Infanta … Esta señora no era española (y la nacionalidad se informa en el IUI) no debía haberse podido pasar el índice en su momento ni que llegara a suceder esto. Mi no comprender.
Hoy viene otra señora. Metemos su DNI y al meterlo, nos sale otro señor de Granada con el mismo número. Tengo el DNI en la mano, el otro tiene que estar mal.
Otra confusión que se nos ha dado en alguna ocasión es la del año 1999 por 9999 que es el de los DNIs con duración indefinida. Si el aplicativo lee 1999, concluye que es un DNI caducado.
También he llegado a la conclusión después de “toda una vida” diciendo a los belgas y holandeses en cuanto a sus habituales terceros nombres de pila … ¿la V. de que es? … ¿la M. de que es? … de que con la digitalización de los DNIs, los compañeros me hacen la puñeta o se la haré yo a ellos, pues cuando llegue el cotejo o no pondré Victor o Marieta y tendré que dejar lo que había o ellos se encontrarán con una dificultad con sus V. y sus M. y mis Victors y Marietas … Así que como mi postura es la minoritaria, la abandono y me apunto al carro mayoritario.
¿Y si alguien viene a decirme que quiere accesos a los datos digitalizados?
Mucho cuidado, las digitalizaciones las carga el diablo. Hablando en serio, tenemos una gran responsabilidad en la introducción de todos estos datos tan sensibles y no ya solo por Protección de Datos …
La videoconferencia y el protocolo electrónico (Ley 11/2023)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Abrí esta entrada con el fin de aclarar mis propias ideas y de compartirlas con aquellos que, como yo, iban un poco retrasados con el asunto. Faltaba poco para iniciar la cuenta atrás y el que mas y el que menos, estaba sufriendo por este profundo cambio de nuestro quehacer diario. El cambio resulta de la Ley 11/2023. Meses después algunas cosas están superadas y otras no tanto.
Llevo tiempo oyendo hablar que la videoconferencia se usaría para los actos mercantiles, obras nuevas (un error para mi gusto porque se han convertido en escrituras muy técnicas que requieren sosiego e inmediatez con el cliente), divisiones horizontales (ídem que las anteriores), testamentos en caso de epidemia y pólizas. ¿Me olvido de algo? Sí, te olvidas de varias cosas:
En cuanto a actos mercantiles, hay que matizar. Hablamos de la constitución de sociedades, nombramientos y apoderamientos mercantiles, así como otros actos societarios siempre que, de tener aportaciones, sean dinerarias
Los poderes de representación procesal o ante las AAPP, los electorales y para actos concretos. No cabe para los generales o para los preventivos y la revocación de poderes, excepto los generales y preventivos.
Las cartas de pago y las cancelaciones de garantías.
Las actas de junta general y las de referencia en sentido estricto.
Los testimonios de legitimación de firmas.
Las declaraciones de obra nueva siempre que no exista extinción de condominio, ni adjudicación de propiedad.
La conciliación, salvo que el notario considere conveniente la presencia física.
Y para aquellos actos y negocios jurídicos para los que, conforme a su naturaleza, se establezca reglamentariamente.
Pronto han surgido dudas: ¿Y un acta del 207? Yo digo no. ¿Y un cambio de uso? Pues, desde luego, a lo que está mas próximo es a una declaración de obra. Es posible que pueda hacerse.
Los compañeros de Canarias nos explican en otro de sus resúmenes en cuanto a las RATIFICACIONES, lo siguiente:“Cfr.:Art. 13 ter 1. Ley del Notariado (añadido por el art. 34.4 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo) • No se pueden ratificar por videoconferencia actos que la ley no haya incluido como susceptibles de ser otorgados por ese medio. Por ejemplo, no se puede hacer la ratificación por videoconferencia de una compraventa, de una donación o de una escritura de adjudicación herencia. • La el art. 17 ter 1. c) LN permite otorgar por videoconferencia ciertos poderes y revocaciones, pero no contempla las ratificaciones. Art. 17 ter 1. c), d) y k) LN: « … 1. Se podrá realizar el otorgamiento y autorización a través de videoconferencia como cauce para el ejercicio de la función pública notarial, en los siguientes actos o negocios jurídicos: (….) 202 17/11/2023 2 c) Los poderes de representación procesal, para la actuación ante las administraciones públicas, así como los electorales, y los poderes para actos concretos. No será posible la autorización por videoconferencia de poderes generales o preventivos. d) La revocación de poderes, excepto los generales preventivos. (…) k) Aquellos actos y negocios jurídicos para los que, conforme a su naturaleza, se establezca reglamentariamente …”.
Hacer videoconferencia no implica grabación del otorgamiento y autorización. Quede claro.
Hace un tiempo que supe que en los casos de videoconferencia habría una única matriz con doble soporte (formato electrónico y papel) pero fue ayer cuando supe que el doble soporte (electrónico y papel) lo habrá también para todas las demás escrituras (escrituras y actas) que firmemos aunque no haya videoconferencia.
Así que un un alto porcentaje de casos (al menos en un principio) firmaremos en papel y todas las escrituras llevarán una diligencia para hacer constar el traslado al protocolo electrónico de las mismas.
En unos pocos casos (al menos de momento) se firmará mediante videoconferencia en formato electrónico y en esa matriz electrónica habrá que poner una diligencia en sentido inverso para hacer constar que se efectúa el traslado de la matriz al protocolo en papel timbrado. Este sistema no se utilizará para las pólizas ni para el Libro Indicador.
Las pólizas con sus diligencias también tendrán protocolo electrónico (las pólizas íntegras, no solo la diligencia de intervención, las de adhesión u otras). Una de las dudas de muchos es cómo vamos a convertir en un Word (formato documental para la “electronificación” por el momento), la póliza que el banco nos hace llegar a veces en mano (en papel) y a veces en un archivo informático (generalmente pdf).
No obstante, en mi casa de informática nos indican que “se suben las pólizas pero no han dicho qué ni cómo se suben las pólizas”. Estamos a la espera de desarrollo e instrucciones.
Los tipos de diligencia (protocolo o libro registro) que prevé el sistema son: las de reflejo electrónico; las de adhesión; las modificativas; las de ratificación y las de trámite.
¿Se pueden entregar copias en papel antes de la protocolización electrónica? No puedes dar ninguna copia en tanto no esté subido el expediente electrónica. ¿Cuál es el plazo? Cuanto antes, máximo en el plazo legal o reglamentario para expedir copia. Otros concretan mas y dicen: el momento posterior a la autorización mas próximo posible y, en todo caso, antes de la expedición de la primera copia autorizada (otros dicen copia de cualquier clase).
¿Qué vamos a hacer con esas copias que se piden inmediatamente después de firmar? Si son autorizadas tendrá que hacerse la protocolización electrónica. Si es una copia simple no creo que haya inconveniente. Será responsabilidad de cada uno. Y en las pólizas, ¿qué plazo hay? Pues como no lo hay, digamos que cuanto antes, ¿no?
¿Hay protocolización electrónica de instrumentos anteriores al 9/11? No está prevista aunque sea el futuro. Es la impresión que he sacado tras hablar con un par de compañeros.
En cuanto al funcionamiento de la protocolización electrónica, el plan A es que todo lo monte tu casa informática y el plan B es hacerlo a través de SIGNO. A priori me inclino por la solución A. En Notin WE TRUST.
A partir de ahora las copias que pida el otorgante hay que sacarlas del protocolo electrónico notarial, no de tu programa de gestión.
Sobre el asunto de la matriz electrónica de las pólizas hay muchas posturas. “Subo diligencia con la intervención de la primera firma, como matriz, y luego diligencia de segunda firma y el cuerpo de la póliza como documentación unida de diligencia con todas las firmas”. ENTONCES: INTERVENCIÓN=MATRIZ PRIMERA ADHESIÓN= DILIGENCIA. ULTIMA ADHESIÓN= DILIGENCIA CON POLIZA UNIDA. Y SI HAY MAS ADHESIONES SE CORREN LOS PUESTOS.
La multidiligencia multiconcepto. Todo de una vez en una sola diligencia pero cobras tantas como cosas hagas. Yo creo que en algunos casos eso puede ser un lío y no creo que se pueda cobrar un multiconcepto. Yo utilizaba una fórmula multiconcepto respecto de las presentaciones en registros. Presentación y ya luego recepción del asiento indicando que uniré todo lo que llegue. Pero ahora lo que llegue (que puede llegar tras la encuadernación) parece que no puede subirse sin una diligencia, pero ya no hay diligencia porque ya la pusiste entonces. ¿Entonces? ¿Cómo subes ese documento posteriormente?
Un modelillo de diligencia multiconcepto:
Xª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, para hacer constar que el día *, expido y remito COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz al Registro de la Propiedad correspondiente, a los efectos del Artículo 249 del Reglamento Notarial y COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA al Ayuntamiento de *, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente y del mismo modo incorporaré la comunicación registral de asiento de presentación con la fecha y hora del acuse de recibo digital y la notificación registral fehaciente de asiento de presentación. Asimismo incorporaré cuando se reciban los correspondientes justificantes de la calificación defectuosa, parcial y/o total de la matriz precedente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe.-
¿HAY QUE PONER EN LAS DILIGENCIAS LO DE LA SUBIDA AL PROTOCOLO ELECTRÓNICO? (“cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo el Notario, Doy fe.=”)
COPIAS ELECTRONICAS: AUTORIZADAS Y SIMPLES: “Art. 17 bis número 3 Ley del Notariado. Las copias autorizadas y simples electrónicas se han de solicitar y expedir a través de la sede electrónica notarial, según el art. 17.3 LN. Dirección sede electrónica: https://www.portalnotarial.es/portal/web/guest/portalnotarial-del-ciudadano. Las copias electrónicas, simples o autorizadas, quedarán depositadas en la Sede Electrónica Notarial a disposición de sus destinatarios (las simples sin CSV, pero con firma de servidor seguro; y las auténticas con CSV mediante el cual cualquier persona que lo tenga podrá comprobar su contenido y la existencia o no de notas o diligencias modificativas). Artículo 17.3. LN (redacción dada por el apartado dos del artículo 34 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo).: «… 3. El notario podrá expedir copias autorizadas con su firma electrónica cualificada bajo las mismas condiciones que las copias en papel, con la indicación al pie de copia del destinatario, previa comprobación de su interés legítimo. La copia autorizada se remitirá a través de la sede electrónica notarial. Del mismo modo remitirá copia simple electrónica con mero valor informativo, incorporando la sede electrónica notarial sello electrónico con marca de tiempo confiable”.
Notas de modificación jurídica en el protocolo electrónico: vendí, hipotecado, cancelada la hipoteca. Este asunto no termino de entenderlo. Nosotros poníamos nuestras notitas en escrituras viejas nuestras o no. Entonces ahora, ¿hay que poner esas notitas en el protocolo electrónico si la escritura vieja es nuestra sin perjuicio de seguir haciendo lo mismo en las copias? ¿Pero incluso cuando hipotecas tendrías que decir en la compraventa previa que la finca se ha hipotecado? ¿Y eso qué? ¿Hasta el fin de los tiempos? O sea que si vende de nuevo y se hereda y se cancela y se hipoteca, ¿todo eso hay que arrastrarlo a todos los protocolos electrónicos anteriores o solo es desde el 8/11/2023?
¿Firma electrónica avanzada (17bis.1 LN) es lo mismo que firma electrónica cualificada (17 bis.3 LN, de nueva redacción)? Me hacía la pregunta un opositor y, ciertamente, ahora el 17 Bis distingue entre los dos tipos de firma cuando antes no lo hacía. Véase:
Antes:
17.1 Los instrumentos públicos a que se refiere el artículo 17 de esta Ley, no perderán dicho carácter por el sólo hecho de estar redactados en soporte electrónico con la firma electrónica avanzada del notario y, en su caso, de los otorgantes o intervinientes, obtenida la de aquél de conformidad con la Ley reguladora del uso de firma electrónica por parte de notarios y demás normas complementarias.
17.3 Las copias autorizadas de las matrices podrán expedirse y remitirse electrónicamente, con firma electrónica avanzada, por el notario autorizante de la matriz o por quien le sustituya legalmente. Dichas copias sólo podrán expedirse para su remisión a otro notario o a un registrador o a cualquier órgano de las Administraciones públicas o jurisdiccional, siempre en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su oficio. Las copias simples electrónicas podrán remitirse a cualquier interesado cuando su identidad e interés legítimo le consten fehacientemente al notario.
Ahora:
17.1 Los instrumentos públicos a que se refiere el artículo 17 de esta Ley, no perderán dicho carácter por el sólo hecho de estar redactados en soporte electrónico con la firma electrónica avanzada del notario y, en su caso, de los otorgantes o intervinientes, obtenida la de aquél de conformidad con la Ley reguladora del uso de firma electrónica por parte de notarios y demás normas complementarias.
17.3 El notario podrá expedir copias autorizadas con su firma electrónica cualificada bajo las mismas condiciones que las copias en papel, con la indicación al pie de copia del destinatario, previa comprobación de su interés legítimo. La copia autorizada se remitirá a través de la sede electrónica notarial. Del mismo modo remitirá copia simple electrónica con mero valor informativo, incorporando la sede electrónica notarial sello electrónico con marca de tiempo confiable.
Lo que ocurre, es que no sé explicar la diferencia aunque he leído un par de cosas sobre el asunto.
Al margen, el opositor también me recuerda que ya no hace falta indicar la finalidad de expedición de las copias electrónicas porque el 17.7 se ha suprimido y antes decía:
17.7 Las copias electrónicas sólo serán válidas para la concreta finalidad para la que fueron solicitadas, lo que deberá hacerse constar expresamente en cada copia indicando dicha finalidad.
El 224.4. párrafo 2 RN aun sigue diciendo: “En la expedición de las copias autorizadas electrónicas se hará constar expresamente la finalidad para la que se expide, siendo sólo válidas para dicha finalidad, y su destinatario, debiendo dejarse constancia de estas circunstancias por nota en la matriz”.
Al habla con el gran Carlos Marín, me dice:“Tengo la impresión de que se ha pervertido casi completamente la idea inicial, con la que nació (la firma electrónica), cuando se trataba de que la autenticación de la firma la proporcionara cualquier operador habilitado para ello; lo que se llamó un tercero de confianza …. De la reforma legal que me trasladas, comparando ambos textos -y dejando de lado el cambio de nombre de la firma “cualificada”, en lugar de “avanzada”, que no creo que tenga mayor importancia-, lo que me parece relevante son dos cosas: Que la firma del notario sólo sirve con la intermediación “de la sede electrónica notarial” (de la que se dice que pondrá una marca de tiempo confiable, cuando ese sello temporal era antes un componente esencial de la propia firma electrónica, operando autónomamente); y Que el destinatario de la copia, tanto si es autorizada como si es simple, es un particular cualquiera (y ya no necesariamente “otro notario o un registrador o cualquier órgano de las Administraciones públicas o jurisdiccional, siempre en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su oficio”). Y no veo mucho más”.
Legitimación de firma electrónica:
Tengo escrito un interesante artículo para la revista INTER-NOS de la FEAPEN sobre el asunto de la legitimación de firmas a través del PNC con o sin videoconferencia. Cuando has escrito de algún tema casi prefieres no leer nada sobre el asunto no vaya a ser que descubras que has metido la pata. Y no es que haya metido la pata pero sí que ha surgido algo que no sabía y que me hubiera venido muy bien saber.
El asunto surge en Vanguardia Notarial donde dice un compañero: “Para finalizar cualquier operación de autorización por videoconferencia (en las que está incluido el trámite de testimonios de legitimación de firmas) siempre se tiene que vincular la matriz que se ha firmado con un número de protocolo. No existe ninguna excepción con el trámite para los testimonios de Legitimación de firmas”.
Luego responde otro compañero: “Pienso que es un error de planteamiento, pero es como está ahora mismo. Los testimonios de legitimación de firmas no necesariamente deben incluirse en el protocolo. Normalmente circulan sueltos. No van a protocolo. Van a Libro indicador. De hecho el libro indicador está excluido del protocolo electrónico, pero la legitimación no está excluida, sino incluida en la autorización por videoconferencia”.
Mi conclusión pues que el sistema para las legitimaciones que exigen videoconferencia tiene un fallo: Si van a circular libres no hay protocolo. Máxime un número de Libro Indicador que aun no está asignado. Si van a insertarse en un protocolo, ese protocolo aun no existe. De nuevo, como máximo, tendrás un número de Libro Indicador.
Legitimación de firmas sin registro previo
Informa el CGN: “Desde el 15 de abril, profesionales y particulares pueden solicitar la legitimación de firmas sin necesidad de registro previo en el Portal Notarial del Ciudadano. Esta novedad va a permitir agilizar el proceso de legitimación de firmas, lo que resulta especialmente útil para el sector de profesionales colegiados que, en el desempeño de su función, se ven en la necesidad de presentar ante diferentes organismos documentos validados y certificados en base a su especialización. Pensando precisamente en ellos, se han firmado convenios con el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, el Consejo General de la Abogacía Española y el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España para que sus profesionales puedan usar este servicio, que reconocerá y autentificará su pertenencia colegial de forma automática e inmediata. Se espera que el próximo sea el Colegio de Geógrafos, con el que se están manteniendo conversaciones. El acceso a la legitimación de documentos se realiza desde la página principal del Portal Notarial del Ciudadano, desde donde los usuarios pueden adjuntar los documentos cuya firma quieran legitimar y elegir al notario al que deseen para ello. Además, la plataforma permite firmar electrónicamente, durante el proceso, aquellos documentos que todavía no lo estén, a través de la herramienta Autofirma y siempre que se tenga instalado un certificado electrónico válido. Este sistema verifica y comprueba la vigencia de los certificados electrónicos y de las firmas empleadas y permite realizar la legitimación de firmas de terceros, sin necesidad de que las firmas empleadas en los documentos estén ligadas a la persona solicitante. Una vez el notario haya legitimado las firmas, la persona solicitante recibirá por correo electrónico la confirmación de que el proceso se ha realizado correctamente”.
Tras la Ley 11/2023, en materia de Archivos de Protocolos dice el artículo 37 de la Ley del Notariado:
Artículo 37.
En cada Colegio Notarial se formará un Archivo General de Protocolos en el que se custodiarán de manera ordenada aquellos protocolos y libros registros de operaciones mercantiles y libros indicadores, que cuenten con una antigüedad de, al menos, cinco años.
Corresponde a cada Colegio Notarial la adopción de las medidas precisas para conservar en perfecto estado de guarda y conservación los protocolos y libros de su territorio notarial, debiendo comunicar al Consejo General del Notariado para su remisión a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública su localización y medidas adoptadas para su custodia y conservación.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública podrá autorizar la destrucción completa por anualidades de los tomos de protocolos especiales de protestos de letras de cambio y de otros documentos mercantiles, que cuenten con una antigüedad de, al menos, cinco años. En caso de autorizarse la destrucción completa, la Dirección General podrá dar instrucciones especiales sobre cómo se efectuará la citada destrucción, así como sobre la conservación de algunas de las actas de protesto de los tomos a destruir, a efecto de preservar una muestra representativa de esta actividad.
Los ficheros relativos al protocolo en soporte electrónico serán remitidos transcurridos veinticinco años desde la autorización o intervención de la escritura matriz, acta o póliza a los Archivos Generales de Protocolos de cada Colegio. Corresponde al Consejo General del Notariado la adopción de las medidas técnicas para garantizar la indemnidad de dicho soporte, así como su traslación o volcado a un nuevo tipo y acceso al mismo por quienes tengan derecho. Del mismo modo tales medidas deberán permitir la práctica de notas en aquéllos, conforme a la legislación notarial que resulte vigente.
El coste por la entrega del protocolo y demás libros y documentación oficial, cualquiera que sea su naturaleza en soporte papel o electrónico, como consecuencia de la amortización de una notaría efectuada por una demarcación será soportado por el notario titular de la notaría amortizada.
Hasta ahora se distinguían tres archivos de protocolo: El del Notario (de hasta 25 años de antigüedad); el Archivo Gral Protocolos del distrito (de 25 a 100 años de antigüedad); y la Sección Histórica (para protocolos de mas de 100 años de antigüedad).
Entonces, ¿los próximos 25 años llevaremos los tomos en papel a nuestro archivero tradicional y cuando pasen cinco años desde el 9 de noviembre de 2023 llevaremos los nuevos tomos al nuevo archivo?
Recurrí a Vanguardia Notarial y opinaron que: “La norma dice que se enviarán al archivo los protocolos que tengan al menos cinco años de antigüedad. Por tanto, salvo alguna instrucción general, cada Colegio determinará la antigüedad de los tomos que hay que enviar al archivo y, por ahora, la idea es que sigan siendo solo los de más de veinticinco años”.
Un apunte sobre copias
Las copias autorizadas electrónicas conforme al art. 110 de la Ley 24/2001, se siguen expidiendo igual que siempre. Ahora hay dos clases de copias autorizadas electrónicas:
Copias autorizadas electrónicas que se emiten para su circulación, conforme a la Ley 24/2001, que solo se pueden emitir a favor de Registros, Notarios y Administraciones Públicas.
Y copias autorizadas electrónicas que se emiten para su acceso, en sede electrónica notarial, a través de CSV, conforme a la Ley nueva, que sí se pueden emitir a favor de particulares”.
Tampoco se ha tocado el Reglamento Notarial en cuanto a la expresión de la finalidad. Me había rayado yo un poco con este asunto. Dice el Reglamento en su artículo 224:
“En la expedición de las copias autorizadas electrónicas se hará constar expresamente la finalidad para la que se expide, siendo sólo válidas para dicha finalidad, y su destinatario, debiendo dejarse constancia de estas circunstancias por nota en la matriz”.
Yo diría que este requisito es para las que hemos venido utilizando hasta ahora y que para las de la sede electrónica notarial, no hace falta.
Seguimos con las copias
En Vanguardia Notarial se ha compartido un pdf editable para dar lustre (adornar) las copias electrónicas con CSV. Se puede sobrescribir el nombre y cambiar notario a notaria. Después se graba y queda como plantilla. Para usar la plantilla solo hay que añadir número de protocolo y copiar y pegar el CSV (si se pone el cursor, permite escribir). La operación se puede hacer ilimitadamente y hay dos opciones: 1ª EN PAPEL: Se imprime en papel el PDF y se pone como carpeta o primera hoja delante del traslado en papel de la copia con CSV que proporciona SIGNO. 2ª EN PDF: Se une este PDF al PDF de la copia con CSV que proporciona SIGNO. Muchos programas unen y dividen PDF. Así se enluce un poco la copia electrónica y realza su valor.
¿Y qué tiene que indicar el pie de la copia electrónica?
Para quien se expide.
La fecha.
La finalidad no se pone (no es copia finalista).
Los folios “electrónicos” para dejar clara la repercusión arancelaria.
Y que es para su verificación con CSV sin mencionar este (que sí figura en la nota de la matriz)
Supongo que en la de la matriz va lo mismo salvo el CSV (que no sé porqué el compañero de Vanguardia Notarial que compartió su criterio no lo pone).
¿Existe la diligencia de cotejo del protocolo electrónico con el protocolo en papel y viceversa?
Se comete un pequeño error en un testamento. En vez de poner instituye heredera a Fulana, se pone instituye herederos a Fulana. Se salva por el Notario pero se genera el protocolo electrónico sin recurrir el “salvado”.
Cuando el paisano muera se pide copia y el titular de la notaría cotejará y se percatará. ¿Cabe la diligencia de cotejo entre matrices? (al igual que ahora tenemos el de copia con matriz y corrección mediante diligencia de cotejo). Si la diligencia de cotejo actual va en la copia, ¿dónde irá la de cotejo entre matrices? ¿en ambas?
Me comentaba un compañero al que consulté que “supongo que la diligencia de corrección por cotejo irá en la matriz electrónica porque la matriz en papel está correcta. De todas formas, no sé si el notario titular del protocolo (y no autorizante) podrá realizar esa diligencia de corrección (entre otras cosas, puede no saber si lo correcto es lo que aparece en la matriz en papel o en la matriz electrónica)”.
Efectivamente. Buen argumento.
Tengo que mirar si se ha previsto alguna preferencia entre el formato papel y el electrónico en caso de discordancia y … sí, la hay: Art. 17.2 LN:“En caso de contradicción entre el contenido de la matriz en soporte papel y del protocolo electrónico prevalecerá el contenido de aquella sobre el de este”.
Entonces si se salva algo de puño y letra, no se traslada al protocolo electrónico y X tiempo después se descubre, habrá que hacer una diligencia de cotejo al estilo de las que hacemos para las copias. ¿Y dónde se pondría? En Vanguardia Notarial decían que sería una diligencia de subsanación del protocolo electrónico, haciendo constar que, “cotejado el protocolo electrónico con su matriz en papel, resulta una contradicción por existir en esta un salvado que no se reflejó en el archivo informático, consistente en ….. lo que se corrige mediante la presente diligencia, al amparo de los arts. 17.2 LN y 153 RN“.
En consecuencia, si se da el caso, se salva en papel y luego se sube algo así al protocolo electrónico: “DILIGENCIA DE COTEJO.- En XXX a *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, con residencia en XXX, hago constar que, debidamente cotejada con la matriz en soporte papel (número XXX de XXX) la matriz digital que antecede se aprecia que en la cláusula TERCERA donde dice: “En el remanente instituye herederos a su citada ex exposa”, debe decir “En el remanente instituye heredera a su citada ex esposa“, cuyo error de transcripción, por la presente queda subsanado”. Y sin nada más que hacer constar doy por terminada la presente diligencia, de cuyo contenido yo, el Notario, Doy fe.=
Volvemos a las pólizas
¿Alguno ha firmado una póliza a trabajar del Portal del Ciudadano?
Nos dijeron en el Colegio que requerían previo acuerdo del CGN con los Bancos.
Eso creía yo pero en Ancert me dicen que sí.
De todos modos no creo que la apoderada del banco tenga certificación ni que el banco autorice que saque su propio certificado en el PNC. Imagino que estarán negociando con los bancos un buzón especial para pólizas y copias auténticas electrónicas. De esta manera la subida de la póliza supondrá la prestación anticipada de consentimiento del banco, sin necesidad de ratificación. Que yo sepa todavía no se está haciendo. Pero sí que puedes firmar las pólizas por videoconferencia subiendo tú la póliza igual que subes un documento notarial, y lo mismo con el banco, siempre y cuando ya tengas los poderes o te los envíen por copia electrónica, a través de otra notaría. También puedes firmar la póliza electrónicamente con el cliente, y que luego el banco ratifique presencialmente.
Entiendo que somos muchos y que a cada uno le gusta una configuración. Hasta pienso que habría cosas configurables que no las tengo configuradas y estoy seguro de que desaprovecho buena parte de las posibilidades del programa, pero a menudo me pregunto el porqué de ciertas cosas y como se me olvida lo que me pregunto de una vez para otra y el blog se está convirtiendo en un archivo en el que encuentro las cosas mejor que en ningún otro sitio, me he decidido a apuntar aquí (un poco ocultas en esta extraña sección) las cosas que no entiendo, comprendo o no sé hacer de mi programa de gestión.
De momento me han venido DOCE cuestiones a la cabeza:
¿Por qué no puedo anotar el cobro de las facturas de pólizas y de la serie L desde el listado como se hace con las escrituras?
¿Por qué ahora me sale más a menudo lo de copiar al portapapeles y los cuadros rojos en las facturas?
¿Por qué se me desconfiguran los e-mails cuando los envío?
¿Por qué tengo problemas para imprimir los pdfs?
¿Por qué no se comprimen más los pdfs?
¿Por qué no veo las escrituras exportadas al IUI desde el listado de asuntos y escrituras?
¿Por qué me hacen esa pregunta tan confusa y que nunca sé contestar sobre si deseo o no “sobre escribir” las pólizas?
¿Por qué no se independizan los testimonios de las legitimaciones a efectos de facturación?
¿Por qué no salen el número testimonios y de legitimaciones en las facturas?
¿Por qué no hay un contador separado de asuntos y escrituras?
¿Por qué se han producido tantos micro cortes eléctricos en los últimos días que dejan mi ordenador desconectado del servidor?
¿Por qué si quiero enviar a través de MNO (que es un sistema protegido de ficheros generados en formato PDF bajo todas las garantías legales de privacidad y seguridad), no puedo seleccionarlas directamente desde una carpeta en la que queden archivadas tras ser generadas y tengo que perder el tiempo imprimiendo o enviándome a mi mismo por e-mail esa factura para luego seleccionarla de esa carpeta y subírsela a mi cliente a su espacio privado en MI NOTARÍA ON LINE? Por lo visto en el Programa de Gestión solo se genera el archivo PDF si imprimes las facturas o las envías por e-mail y yo quiero que todas se generen y archiven para usar MNO. Otro día hablaremos de qué es y cómo funciona exactamente MNO.
¿Por qué no se intercambia el lugar que ocupa en la factura el número del arancel por el número de unidades minutadas de cada cosa (copias o testimonios, por ejemplo)?
¿Por qué no se le da mayor visibilidad al porcentaje del montante total de que se hace cargo cada persona pagadora cuando hay varias facturas?
¿Puede que haya una programación errónea en la asociación como clientes de un cónyuge con el otro porque no esté previsto que sean del mismo sexo, de manera que siempre se ponga a uno como varón y el otro como mujer aunque sean ambos varones o ambos mujeres?
¿No sería mejor que cada escritura solo saliera una vez en el buscador por conceptos en vez de salir tantas veces como otorgantes de la escritura? Hacerlo como se hace dificulta la visibilidad y la localización de la escritura que puedas estar buscando por la razón que sea.
¿Por qué suelen darme problemas las firmas de las notificaciones de los apoderamientos? Si tengo varias cosas a firmar, consigo firmar todas y me sale el aspa en rojo para estas notificaciones que generalmente tengo que firmar en solitario (cuando ya he terminado con todas las demás).
¿Por qué al preparar la notificación de un apoderamiento se genera un expediente incompleto para el IUI que me obliga a rellenar folios, presencia o representación del poderdante y, si es representado, a añadir los datos del representante? Esta en una pregunta retórica, porque sé porqué pasa (o eso creo): porque no se han exportado esos datos desde el Programa de Gestión y esta ya no te deja exportar un documento a Signo porque ya está allí, lo que te obliga a completar en el IUI esos datos. Quizá el flujo debiera ser el de siempre: pasar el IUI desde el PG y luego notificar, aunque (tal vez) si no se dan las máximas facilidades, la gente no lo usa … no sé. Sigo teniendo pendiente hablar de la obligatoriedad del envío.
¿Por qué no funciona la aplicación de firma y envío de consulta de copia autorizada? He firmado unos cientos de veces una por la que pido a un compañero el cambio de denominación de una entidad y nada no me deja.
¿Por qué si me despisto un momento por culpa de una mosca que pasa por mi lado o porque me pica un ojo y me lo rasco y tardo unos segundos en introducir la clave de la firma, suelen salirme aspas rojas y menos vistos buenos o ninguno? ¿Es un problema de orden entre los trámites que requieren solamente firma avanzada (firma del sobre) y los que requieren firma reconocida/cualificada (firma de la carta)?
No sé si el asunto corresponde a este “negociado”, pero no habría que incluir un concepto llamado “Declaración de obra menor” (con cuantía y sin cuantía). A mi se me están poniendode moda.
Sic
¿Lo mantenemos cerrado? Mi opinión es que se abra si algún día pasa a Signo lo que está en el Sic y que no puede estar en abierto.
¿Qué deberíamos entonces sacar del Sic? Lo iremos viendo.
Una vez abierto, los contenidos que quedarían interesan tanto a Notarios, como a empleados, como a la ciudadanía en general. No hay secretos, no hay información reservada. Para eso ya están los correos electrónicos. Nada de alfombras; ni de dosificación de la información. Ventanas abiertas, ¡que corra el aire¡
Solicitud de diligencia de pago y de presentación del impuesto vía IUI
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Decía una compañera hace unos días en el famoso chat VN que: “Hay una casilla que puedes marcar en el cotejo IUI para el caso de que los otorgantes autoricen a que la CCAA respectiva te envíe el justificante de presentación de los impuestos. La gestoría liquida (por sus medios) y la CA te envía el justificante a través de SIGNO“.
Esa compañera se refería a esto (que estaba exactamente donde ella había dicho): “INFORMACIÓN SOBRE LA FICHA NOTARIAL Le recordamos que puede solicitar la diligencia de pago y presentación del impuesto, la cual será remitida por la Comunidad Autónoma tras el pago y presentación telemática del impuesto. Para ello debe recabar la autorización de los sujetos pasivos. ¿Desea solicitar la diligencia de pago y presentación de este documento?”
Llevo medio verano intentando analizar los pros y contras de marcar esa casilla y aun no los tengo claros. Para empezar, es curioso que esa mención a la “INFORMACIÓN SOBRE LA FICHA NOTARIAL” aparezca en todo caso y por tanto para documentos sujetos, no sujetos y exentos. A mi me parece que al menos en los exentos debería desaparecer, pero claro es mejor curarse en salud aunque sea complicando todo un poco mas. Ciñámonos no obstante, para analizar la situación, a los que están sujetos y exentos y a los casos en que gestiona una gestoría o el propio interesado…
Contras
Contra: Tener que incluir la autorización en el documento.
Contra: Tener que informar al cliente de la autorización que te concede.
Contra: No poder cerrar el documento hasta que recibas la “diligencia” (documento) de presentación y pago, salvo que no lo hagas.
Contra: Tener que añadir una diligencia a ese documento (“diligencia”), salvo que optes por no hacerlo.
Contra: Retrasar la expedición de la copia (ídem anteriores).
Contra: Encarecer el documento (o regalar el “servicio”).
Contra: No tengo ni idea de lo que puede tardar en llegar pero, ¿y si no llega porque no se presenta y se paga por los interesados?
Contra: Perderemos algunas liquidaciones de escrituras con sus liquidaciones extraviadas.
Pros
Pro: El documento queda mas completo.
Pro: No surgirán dudas en el futuro sobre la presentación y pago de los impuestos devengados.
Pro: No será necesario que la copia circule con los documentos relativos a los impuestos porque ya los llevará incluidos.
Pro: No será necesario volver a liquidar impuestos por no poder acreditar esa liquidación (aunque esa acreditación es hoy bastante sencilla a diferencia de lo que ocurría hace años cuando perder el impreso del impuesto suponía volver a liquidar para poder inscribir).
Pro: La “diligencia” (documento) constará en la copia autorizada electrónica que se envía al registro para la inscripción (siempre que sea muy rápida la presentación, liquidación y envío porque en caso contrario habrá que dar preferencia a la presentación telemática a efectos de causar el asiento de presentación).
Pro: ¿Sería una alternativa a Signo-Serfides, similar a lo que usan las gestorías en base al Convenio con los Registradores?
No descarto usarla en algún caso, pero creo que es mas trabajo y escasas las compensaciones, pros o beneficios.
Si algún compañero que lo use nos explica algo mas, se agradece.
¿Qué quiere decir mitad en pleno dominio, mitad en nuda propiedad y mitad en usufructo?
Es la pregunta que me hace un amigo tasador cuando encuentra en una nota simple que la finca que tiene que tasar pertenece de ese modo a Fulanito de Tal.
Una mitad en pleno dominio.
Una mitad en nuda propiedad.
Una mitad en usufructo.
Pero, ¿sumando eso, no es el 100%? , es decir, ¿es dueño del pleno dominio?
Sí, así es, pero en los Registros, al proceder cada derecho de títulos diferentes, se indica de ese modo.
En el apartado título de una escritura diríamos que “en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio le pertenece por xxx, en cuanto a la nuda propiedad de la otra mitad indivisa que le pertenece por xxx y en cuanto al usufructo de esta mitad que le pertenece por xxx”.
Otra inscripción con muchos quebrados (y fue el mismo amigo el que me la planteo) fue esta.
Algunos opositores me preguntan sus dudas y, en ocasiones, me ponen a prueba. A algunos compañeros les corre el Derecho por las venas y parece que Derecho fuera el tuétano de sus huesos, pero eso no me ocurre a mi. Yo soy un práctico y lo que no toco, pues o lo repaso y lo actualizo o se me olvida, así que una amiga opositora (la del Opodrama y el Opocoñi del que aún no he hablado, pero hablaré) me ha hecho ponerme a leer algo sobre el ius usus inocui, cuando me ha preguntado por este concepto con el que creo que no topaba desde el año 2001.
Esta era la duda:
“No entiendo bien la distinción entre la figura del precario del artículo 1.750 como variante del comodato, cuya doctrina del TS ha incluido en este concepto la posibilidad de un uso tolerado o de una posesión graciosa y la institución del ius usus inocui. Me parece que ambos son derechos de utilizar una cosa con la tolerancia del verdadero propietario ¿son lo mismo?”
Y me puse a repasar puesto que uno no se encuentra con muchos ius sus inocuien la notaría, aunque sí que vea precarios a menudo.
Mi técnica para buscar determinadas cosas en Google es poner talcosaqueestoybuscando notario, es decir, en este caso ius sus inocui notario y se me parece, ¿quién?, pues quién va a ser … el gran Francisco Rosales que tiene un interesantísimo post sobre el ius usus inocui digital en el que dice:
“Recuerdo cuando comencé las oposiciones a notarías …
… se hablaba del ius usus inocui, que un señor muy viejo llamado Covarrubias definía en el S XVI como que cada uno puede hacer en el fundo ajeno, lo que a él le aproveche y no dañe el fundo”.
Y mencionaba dos usos inocuos clásicoscomo el derecho de espigueo o el de usar las producciones espontáneas de la tierra y dos de cosecha propia el derecho de aparcar el coche propio para descargar paquetes en el garaje del vecino que está de vacaciones (este me parece muy bien) o el derecho a bañarse en la piscina del vecino cuando este no está en su domicilio (este tiene coña, de ahí el respingo de su preparador).
Para terminar con el asunto, leí en este otro blog (este no es notarial) cómo se manifiesta este principio (“todo lo que no perjudica debe ser tolerado”). Es, por tanto, dicho de otro modo, un uso social consentido.
Entonces, resolviendo la duda, el precario es un uso individual consentido por el propietario a Fulano de Tal, con nombre y apellidos, y el ius usus inocui no es consentido a nadie en particular y digamos que viene “impuesto” pues debe más bien tolerarse y no realmente consentirse en el sentido de que implique una prestación de consentimiento efectiva …
Vía Twitter tras la publicación de esta entrada llega un interesante comentario de JM Espinet:
“El uso que deriva del precario tiene naturaleza personal en tanto modalidad del comodato, mientras que el del ius usus inocui está impregnado de carácter real al referirse a los límites y a la extensión objetiva del dominio (348 y 350 Cci)”
¿A qué régimen matrimonial está sujeto el matrimonio de una española y un británico?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Mis clientes venían a la notaría pensando que al haberse casado en España y fijado su residencia habitual inmediatamente posterior al matrimonio, en término municipal de esta Comunidad Autónoma, que estarían casados en régimen de gananciales, por lo que querían pactar el régimen de separación de bienes en capitulaciones matrimoniales.
“De lo expuesto se deduce: a) matrimonios contraídos con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma del Título Preliminar del Código Civil, así como los contraídos con anterioridad a la Constitución Española, a falta de nacionalidad común, se rigen por la ley nacional correspondiente al marido al tiempo de su celebración; b) los matrimonios contraídos tras la entrada en vigor de la Constitución Española hasta la entrada en vigor de la Ley de 15 de octubre de 1990, debe estarse a lo establecido en la Sentencia del Tribunal Constitucional número 39/2002 de 14 de febrero, en cuanto declara inconstitucional el artículo 9.2 del Código Civil, según redacción dada por el Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, en el inciso «por la ley nacional del marido al tiempo de la celebración», debiéndose recordar la doctrina mantenida por este Centro Directivo en Resolución de 9 de julio de 2014, y c) matrimonios contraídos después de la vigencia de la Ley 15 de octubre de 1990 se les aplica la normativa contenida en el artículo 9.2, si bien teniendo en cuenta el artículo 107 del Código Civil“.
Es decir, que este matrimonio estaría sujeto, a falta de ley personal común y de capitulaciones matrimoniales, al criterio de la residencia habitual y por tanto a gananciales. Sin embargo, a pesar de la citada Resolución, a mi me parece más que prudente (y de bajo coste), que se hagan capitulaciones matrimoniales (y estos cónyuges las hicieron) en los casos que pudieran resultar dudosos, dejando meridianamente claro que el régimen matrimonial será el que los cónyuges consideren oportuno en las capitulaciones que otorguen. De esta manera se evitarán errores e incorrectas interpretaciones en el futuro.
Desde hace pocos días habrá que tener en cuenta que se abren nuevos caminos para esta clase de matrimonios con los Reglamentos Bruselas II Bis y 1103 y 1104.
Sobre el asunto también interesa esta RDGSJyFP de 23-01-2024: “Al haber precisado el Notario el estado civil de los compradores –por la manifestación de estos– y cuál es la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial, se da cumplimiento a lo establecido en el art. 9 CC. Una vez realizada por el Notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico-matrimonial, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen, no puede el registrador exigir más especificaciones. El Notario, a la hora de redactar el instrumento público ha de desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos”. De nuevo, el mérito del resumen es de los compañeros de Canarias.
¿El Artículo 92 RH es aplicable a cónyuges españoles?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El caso que me cuentan es el siguiente: “Compramos a una señora que está casada en separación de bienes. En su título de compra así se indicaba pero no se exhibieron ni tan siquiera reseñaron las capitulaciones matrimoniales. Es una señora española casada con un español pero tampoco se dijo en la escritura que ambos fueran de nacionalidad española (aunque, lógicamente, se citaba del DNI/NIF de la señora. Sorprendentemente, la compraventa se inscribió sin que le pidieran las capitulaciones y se inscribió con sujeción a su régimen matrimonial (la típica fórmula de los extranjeros). Cuando el Notario pidió la nota de información continuada ponía “100% (TOTALIDAD) del pleno dominio con carácter privativo por título de compraventa”. Yo no me fijé en el título de la vendedora (que no tenía diligencias de subsanación) y la nota del Notario no dejaba lugar a dudas. En la nota que me pasó a mi la vendedora (que era antigua) ponía lo mismo que en la del Notario. El registro dice que expidieron mal la nota porque, en realidad, la finca estaba inscrita con sujeción a su régimen matrimonial. Y ahí llega mi pregunta, ¿tratándose de una española casada con un español debió inscribirse así? Aunque hubiera algún indicio de que esta situación pudiera darse era muy difícil llegar a pensar lo que ha sucedido”.
Coincidimos el compañero al que comenté el caso y yo en que la inscripción no estaba bien hecha, porque debieron pedirse las capitulaciones inscritas en el Registro Civil o la subsanación de la escritura. El artículo 92 RH se refiere únicamente a regímenes económico matrimoniales extranjeros.
Imagínense que la vendedora en realidad no estuviera casada en separación de bienes y el marido no prestara su consentimiento a la venta…
¿No es vivienda habitual o no es vivienda familiar de su propietario?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¿Tiene fundamento que se pida que se indique, a los efectos del artículo 1.320 del Código Civil, que la vivienda objeto de venta en una escritura no es la vivienda familiar en vez de que no es la vivienda habitual y que esto se pida en caso de actos de enajenación o disposición pero no en los de gravamen?”
El 1.320 Cci dice vivienda habitual de la familia. Quizá la petición esté motivada porque las Resoluciones de la DGRN9 octubre 2018 y 16 junio 2020 que permiten que una vivienda no sea la vivienda familiar o conyugal del prestatario aunque sí sea su vivienda habitual, por ejemplo, por estar separados de hecho o trabajar en distintas poblaciones. A sensu contrario, por lo tanto, vivienda habitual sería el término correcto para estos casos.
Una calificación negativa en esta materia me decía:“A efectos del artículo 91.1 del reglamento hipotecario, se indica que la finca * no ha constituido la vivienda habitual de su propietario. No obstante, se considera necesario que esa manifestación haga referencia al concepto de vivienda familiar, habitual de la familia o conyugal, pues el concepto de vivienda habitual no es equivalente al de vivienda habitual de la familia, previsto el citado artículo. como se fundamenta a continuación. Siguiendo el criterio de la DG, el concepto de vivienda habitual hace referencia al de residencia habitual prevista en el artículo 40 del código civil, que según la doctrina y jurisprudencia del Tribunal Supremo, es el lugar en el que una persona reside de manera permanente, siempre que ese ánimo de permanencia, se exteriorice por cualquier clase de actos. En cambio, el concepto de vivienda familiar, vivienda conyugal o vivienda habitual de la familia, la falta de una definición legal, según la dirección general, hace referencia el domicilio que de común acuerdo haya sido fijado por los cónyuges-artículo 70 del código civil-, en el que se encuentra el centro de la relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores (si los hay). Por tanto, el concepto de vivienda habitual no es equivalente al de vivienda familiar (resoluciones de 19 de septiembre de 2023, 4 de noviembre de 2021, 26 de septiembre de 2023 y 25 de octubre de 2023, entre otras). Por tanto, habida cuenta de que no puede coincidir domicilio habitual del disponente, con la vivienda habitual de la familia, para dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 1320 del código civil y 91 del reglamento hipotecario y obtener la inscripción solicitada, se requiere una manifestación de la parte vendedora en la que indique que la finca objeto de la venta no es su vivienda familiar, o bien la ratificación del cónyuge del disponente (artículo 1259 del código civil)”.
¿Y puede una vivienda ser la habitual de dos matrimonios?
Pues se trata el asunto en una resolución que resumen en el número 109 de ENSXXI: “ACTO DE DISPOSICIÓN SOBRE VIVIENDA EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO: NO SE EXIGE EL CONSENTIMIENTO DE LOS CÓNYUGES DE LOS CONDÓMINOS: Resolución de 2 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 22 de Marzo de 2023). Descargar. Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una vivienda porque dos de las copropietarias vendedoras están casadas y no consta ni se manifiesta que dicha finca no constituye su vivienda familiar. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora señalando que el uso de una vivienda viene determinado por el destino propio de ese especial objeto y las condiciones de intimidad que la convivencia familiar lleva consigo, lo que impone consecuencias insoslayables. Por tanto, excluida la posibilidad de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de vivienda habitual y familiar, no puede predicarse de la que ocupan simultáneamente las familias de los partícipes -porque por su propia esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su totalidad-, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir más allá de permitir el uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve que ninguna de ellas tendría el carácter de singular que exige la habitualidad”. Es decir, no es aplicable el artículo 1320 CC cuando los copropietarios de una vivienda la venden. Por tanto, los copropietarios que estén casados no deben manifestar que la vivienda que transmiten no constituye la vivienda habitual de la familia
Gira sobre el mismo tema principal de esta entrada tenemos otra RDGSJyFP. Es de 26 de septiembre de 2023. En Vanguardia Notarial se comenta: “Sobre el concepto y diferencias entre vivienda habitual y/o familiar. Dos afirmaciones interesantes de la resolución: A) Que un extranjero sea residente en Malta no excluye que su vivienda “familiar” esté en España. B) A los extranjeros sujetos a REM extranjero, también les es aplicable el art 1320 CC (o el autonómico que toque) en virtud de la exclusión ex art 30 RUE-REM y considerando 53 del mismo. Nada es nuevo, pero la resolución es interesante porque compendia doctrina. Aunque siguen siendo confusos los conceptos de vivienda habitual/particular, habitual/familiar, habitual/ocasional, habitual/fiscal”.
¿Y si va a ser vivienda habitual familiar a corto plazo pero no inmediatamente?
Me decía un compañero:“Yo creo que en ese caso será vivienda habitual (a efectos del préstamo, pues está destinada a serlo en algún momento posterior), pero no es vivienda familiar a efectos del art. 1320. En esos casos de vivienda habitual pero no conyugal, se podría decir “Don * manifiesta, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 1.320 del Código Civil, que la finca descrita no constituye su vivienda conyugal ni familiar, de conformidad con lo establecido en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de octubre de 2018 y en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de junio de 2020”.
No sé si me convence del todo.
Mas resoluciones tomadas de ENSXXI:
VENTA DE FINCA POR CÓNYUGE CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES: NECESIDAD DE HACER CONSTAR SI CONSTITUYE O NO SU VIVIENDA HABITUAL Resolución de 25 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar La venta de finca urbana privativa por parte de titular casado exige siempre la constancia de si constituye o no su vivienda habitual. Se trata de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria, tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existe título jurídico suficiente. Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de compraventa porque, aunque en la misma se expresa que el vendedor la adquirió en estado de soltero y está casado en régimen de separación de bienes de Derecho alemán, falta la mención a si la finca vendida es o no la vivienda habitual del vendedor. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, recordando que la finalidad del artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente. Añade que el Tribunal Supremo ha señalado al respecto que el consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno -es decir, concluido por otro- por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en el que no es parte, siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión.
VENTA DE FINCA POR CÓNYUGE CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES: ES NECESARIO HACER CONSTAR SI CONSTITUYE O NO SU VIVIENDA HABITUAL. Resolución de 26 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de compraventa porque, aunque en la misma se expresa que el vendedor está casado en régimen de separación de bienes de Derecho británico, falta la mención a si la finca vendida es o no la vivienda habitual del vendedor. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, recordando que la finalidad del artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente. Añade, que el Tribunal Supremo ha señalado al respecto que “el consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como ‘declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno -es decir, concluido por otro- por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en el que no es parte’, siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión”.
¿Puedo “incluir” a mi marido en la escritura de herencia de la casa de mis padres?
Lo que usted podría necesitar es una escritura de aportación a gananciales, siempre que esté casada en gananciales, claro está. Le aconsejo esta lectura. No es su caso, pero se le acerca.
Si no está casada en gananciales, lo que podría necesitar es pasar a gananciales. Si no quiere estar en gananciales la cosa se le complica pues le puede salir caro hacer lo que pretende por otras vías. Le aconsejo vaya a un Abogado o un Notario con su escritura (y el recibo del IBI-contribución) para que le hagan unos números. ¡Y mucho ojo con la renta, que le puede dar un disgusto¡
En cuanto a si puede usted poner alguna “cláusula” a su marido (cosa que también me preguntaba), le diré que podría poner alguna pero depende del tipo de negocio con el que hagan lo que pretenden hacer y de qué sea lo que quiere usted poner. En términos generales, esas cláusulas no “van a ningún sitio”. La mejor cláusula es que no lo haga si no lo tiene claro.
¿Puedo extinguir la pensión compensatoria en escritura pública?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Se trata de un divorcio de mutuo acuerdo, sin hijos, decretado judicialmente en el 2014 y sin liquidación de gananciales. El convenio contiene una pensión compensatoria vitalicia a favor de uno de los cónyuges, quienes actualmente están cerca de acordar la extinción de dicha pensión compensatoria a cambio de la entrega de la que fue vivienda habitual del matrimonio al ex-cónyuge que actualmente percibe la pensión (todo ello al amparo del Artículo 99 del Código Civil). La vivienda tiene carácter ganancial. ¿Es competente el Notario para llevar a cabo la liquidación de gananciales con extinción de la pensión compensatoria? ¿O tiene que hacerse judicialmente? Las implicaciones fiscales podrían ser tremendas, ¿no?”
“En cualquier momento podrá convenirse la sustitución de la pensión fijada judicialmente o por convenio regulador formalizado conforme al Artículo 97 por la constitución de una renta vitalicia, el usufructo de determinados bienes o la entrega de un capital en bienes o en dinero”.
Lo que se pretende hacer es posible hacerlo, aunque la consulta se centra en si es o no posible en vía notarial.
La liquidación de la sociedad de gananciales de un matrimonio disuelto por divorcio sí es competencia notarial, ahora bien la pensión compensatoria por desequilibrio económico, dado que el procedimiento de divorcio fue judicial y no sabemos si contencioso o de mutuo acuerdo, requerirá después de la aprobación judicial, es decir, puede firmarse esa escritura de liquidación de sociedad conyugal disuelta por divorcio con pactos relativos a la pensión compensatoria, pero luego habrá de presentarse esa escritura en el juzgado para su aprobación judicial. En mi opinión resulta imprescindible hacerlo, pues si bien otorgada la escritura ante Notario la fehaciencia y obligatoriedad del acuerdo es total, corresponde comunicarlo al juzgado y que este lo apruebe.
Implicaciones fiscales
Podría pensarse que si en la liquidación de gananciales el único bien existente se adjudica a uno de los cónyuges y el otro recibe una contraprestación consistente en no pagar pensión desde ese momento al cónyuge adjudicatario, cabría perfectamente estimarse que existe un exceso de adjudicación que tributaría por Transmisiones Patrimoniales Onerosas al tipo correspondiente. La contraprestación por la adjudicación es de imposible valoración pues la cantidad que a cambio del inmueble recibe el cónyuge que percibe la pensión no es posible cuantificarla, dado que el que fue perceptor podría fallecer al mes siguiente de la firma en cuyo caso el que pagaba la pensión habría entregado el inmueble a cambio de la pensión de un único mes.
La escapatoria a la tributación del exceso, si se considera oneroso, la proporciona la casi segura indivisión o desmerecimiento del bien objeto de adjudicación,
Art. 7, 2.B) de la Ley de ITP/AJD:
“Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:
B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”
… y/o la que podría resultar del Artículo 32.3 del Real Decreto 828/1995, de 29 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto:.
Artículo 32 Supuestos especiales
“3. Tampoco motivarán liquidación por la modalidad de «transmisiones patrimoniales onerosas» los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio o del cambio de su régimen económico, cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio”.
Parece que estos preceptos hacen desaparecer el inconveniente de la imposibilidad de valoración de la contraprestación.
En relación a la tributación de los excesos interesa esto:
Según mi creencia, solo la vivienda habitual no da lugar a excesos que tributen. ¿Cuál es la novedad? El artículo 32.3 del Reglamento del ITPO se refiere solo a la vivienda habitual. La novedad es que se aclara que aunque el exceso no se compense en metálico y por lo tanto sea gratuito, se sigue aplicando el 32.3 y no por ello queda sujeto al Impuesto de Donaciones.
Es buena noticia.
Una cuestión paralela
Los documentos judiciales tienen una fiscalidad opaca frente a los notariales. Creo (creer se queda corto en este caso) que los vínculos y obligaciones de los órganos judiciales con Hacienda son inferiores a los que los Notarios tenemos con el fisco. En mi Comunidad Autónoma, por ejemplo, los Notarios tenemos tres días para enviar cualquier documento sujeto, exento o no, a tributación, así que vean ustedes el control férreo que “nos llevan” (que les llevan…). Eso supone que el documento que analizamos otorgado judicialmente presenta muchos menos riesgos fiscales que el documento notarial.
Sergio Mocholí Crespo me apunta, y tiene toda la razón, que existe el peligro de que se gire en este caso que estamos analizando una liquidación complementaria por causa de una dación en pago de deuda (la pensión compensatoria) que tributaría al tipo correspondiente por TPO.
Conviene una buena redacción del convenio o de la o las escrituras que se otorguen, para evitar problemas.
Interesante caso. Gracias por la consulta y por la ayuda a la consultante, a Pilar y Sergio. Si llego a saber que daba para tanto, me guardo el asunto para un post …
¿Puedo hacer un acta de manifestaciones renunciando a los bienes gananciales?
– O sea que usted quiere evitar la escritura y además hacer una renuncia sin indicar valor alguno, ¿no? Y cuando venga a hacer la liquidación de los gananciales su ex (si es que es ya su ex), ¿qué hacemos? ¿la llamamos o nos remitimos a ese acta genérica de renuncia, sin inventario y sin valoración alguna?
– Pues, vaya solución. Yo le hago una pregunta y usted me hace tres a mi. Una para aclararse y otros dos para ponerme pegas. Y, ¿podría haber renunciado a los gananciales en las capitulaciones matrimoniales que hice hace tiempo?
– ¿Y no sería mejor que hubiera usted hecho un régimen matrimonial a su medida? Se lo digo en serio.
– Otra vez me está usted haciendo preguntas.
– Se lo digo porque si quería usted pactar gananciales, pero sin que lo que debía ser ganancial lo fuera realmente o bueno sí pero renunciándolo, pues estaría usted poniendo a la sociedad de gananciales patas arriba y haciendo que a cada paso que dieran surgiera una duda y, probablemente, aún más dudas en el futuro cuando llegara el momento de disolver los gananciales previamente renunciados por usted. Además puede que en ese futuro, usted quisiera desdecirse o que no estén muy conformes sus herederos con esa renuncia que hizo. ¿No hubiera sido mejor pactar separación de bienes? … Lo siento, se me ha escapado otra pregunta.
En cuanto a lo del acta de manifestaciones le informo de que no se la voy a hacer y de que si quiere le hago la renuncia en una escritura pero con especificación de la cuantía renunciada pues de lo contrario tampoco estoy dispuesto a hacerla y no ya solo por usted, sino porque esa renuncia gratuita de valor indeterminado puede volverse en contra de su ex (si es que ya es su ex) y hace que a Hacienda se le escape un hecho imponible como es la donación que usted le está haciendo a su ex y que parece pretender difuminar con ese acta. Además le diré que cada acto o contrato tiene su instrumento público adecuado y lo que usted pretende no es cosa de un acta en la que, además, mis honorarios serían unos exiguos 30,05 euros (más iva) por hacerle a usted un favor o meterle (o meternos todos) en un lío morrocotudo. Así que si insiste, haga usted una renuncia como Dios manda, con su valor, que pague su ex por donación y así podremos mencionar la renuncia cuando su ex liquide los gananciales y se lo quede todo para ella sola. ¿Qué le parece?
“He leído que los gananciales luego no son tan gananciales”
“Me casé en régimen de gananciales en 2009; me divorcié en 2014 y en 2019 me he vuelto a casar con la misma persona. Nunca realizamos la liquidación de los gananciales. Soy ama de casa y estamos pensando en comprar una vivienda pero, aunque tengo algunos bienes gananciales, no tengo dinero, ni ingresos, ni sé lo que gana mi marido ni el dinero de que disponemos. ¿Tras volverme a casar se reactiva la anterior sociedad de gananciales? Si es otra y se compra una casa y yo no aporta dinero pero se compra en ganancial, ¿en el futuro como puedo hacer si vuelvo a divorciarme para que mi marido no reclame el dinero que puso?“
No, los gananciales no se reactivan. Son unos gananciales nuevos, diferentes de los anteriores.
Si su marido compra en ganancial, no puede reclamar nada. Así son los gananciales. Si no les convencen hagan separación de bienes y no tendrán problemas. No obstante, cuando se paga a plazos o con hipoteca o se trata de la vivienda habitual, hay algunas especialidades que podrían dar lugar a futuros ajustes de cuentas. Lo mejor sería no hacer pagos aplazados, ni una hipoteca.
“He leído que los gananciales luego no son tan gananciales, porque él luego podría alegar que el dinero era suyo. Ese es mi miedo que luego si hubiera problemas pueda alegar que puso dinero privativo. ¿Hay algún documento privado que me pueda proteger de esa situación?“
Si el compra una vivienda con dinero privativo, usted tendrá que firmar la escritura y decir que el dinero es de él y, por lo tanto, la vivienda adquirida también lo será (bueno, sería privativa por confesión).
Si no hacen esto, será presuntivamente ganancial y si en el futuro quiere discutir y decir que el dinero era en realidad suyo (y parece que podría ser así por lo que me cuenta), pues podrían tener difícil el acuerdo.
¿Para que firmar un documento privado si puede dejarlo claro en la escritura? Tal vez en capitulaciones matrimoniales o en la propia escritura de compraventa. Tal vez convenga liquidar los viejos gananciales y aclarar algunos temas. No obstante, hablen con un abogado y aclaren que es lo quieren hacer exactamente para lo que, sin duda, también tendrá que hablar usted con su marido.
A fin de cuentas, usted quiere protegerse de la posibilidad de que comprada la vivienda al contado con carácter ganancial, su marido pueda en el futuro decir que el dinero era en realidad suyo y si lo es, ¿entonces que derecho alegaría usted? ¿una compensación por trabajo en casa? Ese tal vez sería el documento que podrían necesitar hacer en base al Artículo 1.438 del Código Civil.
Pues, a mi juicio, no es una buena decisión porque el divorcio se convertirá en contencioso. Uno demandará con su abogado y el otro tendrá que personarse con el suyo y discutirlo. Si no se persona, lo declararían en rebeldía y podría salir esquilmado.
Si uno quiere divorciarse, demanda al otro y el divorcio se decreta sí o sí. Si se persona el otro con su abogado y discuten, pues el juez dictará sentencia teniendo en cuenta a ambas partes y si no se persona el demandado, pues dictará sentencia oyendo solo a un parte y a la no oída la fundirán por no haberse defendido, pero si uno quiere el divorcio el otro se lo traga.
Que nadie tema estar atado por este tipo de argumentaciones porque no se sostienen. El que quiera divorciarse, que se divorcie sin aceptar presiones o chantajes de esta clase.
Agradezco a mis amigos abogados los matices oportunos. Los Notarios no podemos intervenir en esta clase de divorcios.
“Mi pareja y yo hemos decidido casarnos. Queríamos hacerlo rápido y solos. Somos del Norte y estamos viviendo y trabajando en una empresa del Sur. ¿Ya se puede ir a un Notario y que él haga todo el papeleo? Y si no es posible, ¿cómo podemos hacer? Al Norte no volvemos hasta el verano”
Así que si alguno de los dos está empadronado en el Sur, allí se podrá tramitar el expediente. Caso contrario tendrá que empadronarse alguno de los dos e iniciar el trámite o tramitarlo en el lugar de domicilio de uno de los dos. Una vez tramitado el expediente podrán casarse con el Notario que quieran pero antes tienen que haberlo hecho saber durante la tramitación del expediente.
“Creo que no se me olvida nada”, contesté a mi consultante.
A vuelta de e-mail me cayeron unas cuantas preguntas adicionales que ya no me pareció oportuno contestar:
“Vaya … pues somos los dos del Norte … Entonces para casarnos … hay que ir al Registro Civil a pedir ¿el qué? ¿Y ese papel tarda mucho? ¿Tenemos que ir allí o se puede pedir por teléfono? Y por lo que dice, después tenemos que ir al Juzgado a decir que nos queremos casar ante Notario. Y una vez que hagamos esto … ¿nos podemos casar en el Notario que queramos? ¿Y cuánto cuesta más o menos? Gracias y disculpe”
¿El qué? El expediente matrimonial.
¿Y ese papel tarda mucho? Pues no lo sé. Lo que tengo es la sensación de que en algunos sitios se puede estar diciendo a los futuros contrayentes que el expediente se retrasa si uno optar por casarse ante Notario, cosa que yo diría que no es cierta. Tal vez lo que ocurre es que algunos no tienen ganas de estudiar.
¿Tenemos que ir allí o se puede pedir por teléfono? No lo sé. Llame usted y pregunte.
¿Y cuánto cuesta más o menos? Bueno, en los juzgados es gratis, en los ayuntamientos hay una tasa. En la notaría no es gratis. No he casado a nadie, no sé por cuanto sale, pero no creo que sea caro.
Y luego yo mismo me hice más preguntas
¿El matrimonio ante Notario se inscribe en el registro de aquí o en el del expediente? Se inscribe en el registro del lugar de celebración.
Y si hay capitulaciones prenupciales habrá que poner nota en la de capitulaciones de la del matrimonio, ¿no? Yo diría que sí aplicando el artículo 178 del Reglamento Notarial y sin perjuicio de que luego los cónyuges lleven las capitulaciones al Registro Civil y nos acrediten que las capitulaciones se han inscrito. El Registro Civil suele enviar un oficio con todo lo inscrito (matrimonio y capitulaciones).
El artículo 58.8 párrafo 2º de la Ley del Registro Civil dice: “Extendida el acta o autorizada la escritura pública, se entregará a cada uno de los contrayentes copia acreditativa de la celebración del matrimonio y se remitirá por el autorizante, en el mismo día y por medios telemáticos, testimonio o copia autorizada electrónica del documento al Registro Civil para su inscripción, previa calificación del Encargado del Registro Civil.”
El cauce telemático aún no existe. Typical spanish ponemos el peaje antes de hacer la autopista.
Aportación a gananciales: Algunas dudas, especialmente sobre sus gastos e impuestos
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Mi marido y yo nos casamos en 2016 en gananciales. Mi marido tiene un piso que compró de soltero, pero el piso lo hemos pagado y los seguimos pagando los dos. Hemos pensado en que mi marido aporte el piso a los gananciales para que sea de los dos, pero tengo dudas: Si lo incluimos en gananciales, ¿él se sigue desgravando lo mismo a efectos del IRPF? ¿Qué diferencia hay entre que lo aporte gratuita u onerosamente? Si lo aporta y luego nos divorciamos, ¿yo tendría el 50%? Y, por último, ¿qué gastos e impuestos conlleva la aportación a gananciales?”
Pienso que tengo varias cosas escritas que podrían resolver buena parte de sus dudas. Son estas:
.- En cuanto a la desgravación, he localizado una estupenda entrada en Iberleyen la que se comenta una Resolución Vinculante de la DGT que resuelve en sentido negativo lo que me pregunta, en cuanto a una mitad del inmueble destinado a vivienda. Dicen así:
“Desde el momento en el que se aporta la vivienda a la sociedad de gananciales el cónyuge “B” adquiere la propiedad de la mitad indivisa de la participación aportada, con independencia de cuando satisfaga la contraprestación acordada por la misma. Por la adquisición de dicha parte indivisa, al producirse con posterioridad a 31 de diciembre de 2012, no le será de aplicación el régimen transitorio y, en consecuencia, no podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga por su adquisición“.
.- Aportar gratuitamente es regalar, aportar onerosamente es hacerlo a cambio de algo. En el caso de ustedes, el asunto está claro: la aportación es onerosa pues su marido aporta por causa onerosa: usted ha pagado la mitad del piso y así se compensaría el derecho de crédito que los gananciales tienen contra él en la parte pagada desde que se casaron y el derecho de crédito que usted tiene también contra él en la parte pagada antes del matrimonio. Sería necesario echar tranquilamente las cuentas pues, probablemente, en cuanto a otra parte, deberá recurrirse al derecho de reembolso.
.- Si se divorcia, el inmueble es ganancial y entrará en la liquidación de los gananciales. Puede quedar al 50% o no, según lo que ustedes decidan. Digamos que cada uno tiene derecho en ese momento a la mitad de los gananciales.
.- En cuanto a gastos e impuestos, olvide la notaría y el registro que no la arruinarán y preocúpese por el incremento o ganancia de patrimonio en renta (lea el tercero de los enlaces de más arriba). No hay plusvalía municipal y el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas está exento.
Le insisto en lo del IRPF pues si no se hacen bien las cuentas puede dar lugar a un buen disgusto.
Atención por último a este caso: RTEAR Madrid 28-7-2023: La aportación de un bien privativo a la sociedad de gananciales para la inmediata liquidación con adjudicación al cónyuge que no era propietario no está exenta en TPO, al no haber intención de permanencia (=DGT V0604-05).
“A mi mujer le adjudicaron una vivienda VPO hace once años aproximadamente. Un año después de la adjudicación nos casamos en gananciales, pero desde que le adjudicaron dicha vivienda ambos aportamos el mismo dinero tanto a la compra como a la hipoteca. Ahora que han pasado esos años y la Administración nos permite realizar la venta o modificación de titular de la vivienda nos gustaría incluirme a mi también como propietario. Leí alguno de sus interesantes artículos sobre la aportación a la sociedad de gananciales a título oneroso y me pregunto si en este caso es posible que lo hagamos ¿Cómo podríamos enfocarlo para que no generara ningún crédito puesto que ambos hemos pagado lo mismo?”
Probablemente este consultante ha leído algunas de las fórmulas que tengo en esta entrada de mi sección Pequeños Modelos.
En este caso nos encontramos con una vivienda de titularidad privativa que ha sido pagada (parece que en su práctica totalidad) con dinero ganancial. En consecuencia la Señora debe a los gananciales el precio de la vivienda en su totalidad. Para pagar ese importe (ese crédito que los gananciales tienen contra ella) lo que puede hacer es aportar la vivienda por el valor que tenga, haciendo corresponder (generalmente se hace así, aunque puede cuadrarse de otros modos) lo pagado por el matrimonio (por los dos) con el valor de la vivienda que se aporta. La vivienda pasa a ser ganancial y el crédito que los gananciales tenían contra ella se extingue. La contraprestación en este caso es ese crédito. La cosa es sencilla. Es una fórmula menos frecuente, pero totalmente usual. Seguro que tengo por ahí la fórmula y puedo añadirla aquí.
Apostilla de unas capitulaciones matrimoniales polacas, Reglamento 2016/1191 y el Reino Unido
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Los polacos son cada vez mas abundantes por estos lares …
“Matrimonio casado en Inglaterra, ella polaca y él español. Otorgan capitulaciones matrimoniales pactando separación de bienes en Polonia. Según el Reglamento UE que regula el REM no es necesaria apostilla, pero se hace mención a un formulario que rellena la autoridad de origen para su validez en otro estado miembro. ¿Sabes algo de ese formulario? ¿El matrimonio tiene que estar inscrito en el Registro Civil Central e inscritas sus capitulaciones? Lo que se pretende es otorgar una compraventa.”
Esto solo lo podía saber Sergio Mocholí (bueno, seguro que mas gente lo sabe pero nadie que este a mi alcance permanente …):
“En Polonia las capitulaciones matrimoniales no son objeto de inscripción en el Registro Civil. Se podría entonces indicar que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 36.2 del Reglamento Hipotecario y 168.4 del Reglamento Notarial, hago constar yo, el Notario, que en Polonia las capitulaciones matrimoniales no son objeto de inscripción en el Registro Civil, puesto que los derechos de los terceros están garantizados por el artículo 83 de las disposiciones generales de derecho civil y el artículo 527 del Código de las obligaciones que declaran la nulidad de los actos hechos en fraude de acreedores”.
En cuanto al formulario, lo cierto es que no he podido averiguar nada.
“Lo que está exento de apostilla con el Reglamento 2016/1191 son solo los documentos relativos al estado civil que se mencionan en el mismo. No se ha suprimido la exigencia de apostilla en general”.
Dice el citado Reglamento:
“(6) El presente Reglamento debe aplicarse a los documentos públicos expedidos por las autoridades de un Estado miembro de conformidad con su Derecho nacional y cuyo principal objetivo sea establecer uno de los siguientes hechos: el nacimiento, que una persona está viva, la defunción, el nombre, el matrimonio (incluidos la capacidad para contraer matrimonio y el estado civil), el divorcio, la separación judicial o la anulación del matrimonio, la unión de hecho registrada (incluidas la capacidad para inscribirse como miembro de una unión de hecho y la condición de miembro de una unión de hecho registrada), la cancelación del registro de una unión de hecho, la separación judicial o la anulación de una unión de hecho registrada, la filiación, la adopción, el domicilio o la residencia, o la nacionalidad. El presente Reglamento debe aplicarse también a los documentos públicos expedidos a una persona por el Estado miembro del que esa persona tenga la nacionalidad para certificar que dicha persona no tiene antecedentes penales. Además, el presente Reglamento debe aplicarse a los documentos públicos cuya presentación pueda exigirse a los ciudadanos de la Unión que residen en un Estado miembro del que no tienen la nacionalidad cuando, de conformidad con la correspondiente legislación de la Unión, deseen ejercer su derecho de sufragio activo y pasivo en las elecciones al Parlamento Europeo o en las elecciones municipales del Estado miembro en el que residan“.
Un inciso antes de continuar: Y el Libro de Familia, ¿requeriría apostilla? Bueno, es un documento relativo al matrimonio y a la filiación, así que podríamos decir que sí, ¿no?
En mi opinión, mientras que el certificado de matrimonio (si fuera necesario para la compraventa, que no lo creo) no requeriría apostilla, las capitulaciones sí que la exigirían. En este breve pero magnífico artículo (de una de las mejores webs notariales que conozco recomendada entre mis @14notarios en la página de inicio de mi blog) se dice que “el Reglamento exime, pero no prohíbe, la extensión de apostilla sobre los documentos incluidos en su ámbito de aplicación”.
Por cierto, el RCC ya no se denomina así (pasa a ser Oficina Central). Es solo por aclararnos
Así que con todas las cautelas, capitulaciones traducidas y apostilladas o solamente apostilladas en el caso de que el Notario sepa polaco … que todo podría ser.
Tras el caso inicial se me plantearon nuevas dudas
Y el Reino Unido, ¿qué? ¿se ha quedado fuera y entonces sus documentos ahora tienen que volver venir apostillados?
Pues sí, se han quedado fuera y lo explica la web del Consulado General de España en el Reino Unido: “NOTA IMPORTANTE: tras la salida del Reino Unido de la Unión Europea el día 1 de enero de 2021, deja de ser aplicable el Reglamento (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo de 6 de julio de 2016, por el que se facilita la libre circulación de los ciudadanos simplificando los requisitos de presentación de determinados documentos públicos en la Unión Europea y por el que se modifica el Reglamento (UE) n° 1024/2012. En consecuencia, los documentos británicos han de presentarse con la apostilla del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961. Para más información visite la página Web del gobierno británico: get your documents legalised”.
Ricemos un poco mas el rizo. ¿Y si te piden un testimonio por exhibición de un documento que tendría que estar apostillado y no lo está? ¿Se puede testimoniar o no se puede testimoniar? Pues, a mi juicio, como mínimo, no debe testimoniarse porque le estaremos dotando en España de una apariencia de legalidad que no corresponde al documento testimoniado que no reúne los requisitos necesarios para circular fuera del país donde fue emitido, ¿no?
Por cierto, a ver si alguien nos aclara lo del formulario y, por supuesto, todo salvo opinión autorizada que estoy seguro de que la habrá.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me encuentro bastante pez en este tipo de negocio jurídico, así que mientras que van saliendo casos reales voy a ir recopilando materiales que me puedan servir cuando llegue el momento.
Un primer caso que he tenido es el de un matrimonio en gananciales que quiere atribuir carácter privativo a las participaciones sociales que ella tiene en una SL y a las “participaciones” que él tiene en una cooperativa. Unas y otras fueron suscritas vigente la sociedad de gananciales y con fondos presuntivamente gananciales.
Materiales de interés:
RTEAR CLM 16/4/21: En la transmisión entre cónyuges de participaciones de carácter ganancial no hay alteración patrimonial en IRPF sino mera transmisión de derechos políticos.
Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: La resolución enlazada se ha resumido por los compañeros del Colegio de Canarias del siguiente modo: “Los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado. En este sentido, es suficiente con que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura. El negocio jurídico de atribución gratuita de privatividad, si se refiere a bienes inmuebles, deberá constar en escritura pública como requisito «ad solemnitatem» (cfr. art. 633 CC)”.
Capitulaciones matrimoniales post nupciales otorgadas en España por contrayentes en países que no las admiten (por ejemplo, Venezuela o Bolivia)
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Hasta mediados de Octubre de 2022, esta entrada corta tenía la siguiente redacción
“Matrimonio entre española y venezolano que quiero otorgar capitulaciones matrimoniales para modificar al régimen a separación de bienes. La legislación de Venezuela no permite modificar el régimen después de contraer matrimonio, solo permite establecer uno distinto al legal supletorio antes de la celebración del matrimonio. ¿Se puede hacer aquí en España?”
De acuerdo con la ley de conflicto española caben esas capitulaciones. Otra cosa es que las admitan en Venezuela.
Dice el Artículo 9.3 Cci:
“Los pactos o capitulaciones por los que se estipule, modifique o sustituya el régimen económico del matrimonio serán válidos cuando sean conformes bien a la ley que rija los efectos del matrimonio, bien a la ley de la nacionalidad o de la residencia habitual de cualquiera de las partes al tiempo del otorgamiento”.
Una posible redacción de la escritura sería esta:
“La presente escritura se otorga de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.3 del Código Civil español. En caso de que conforme a cualquier otra ley distinta de la española no resultare aplicable con arreglo al derecho material de dicho país, advierto de qué será inoponible en dicho marco jurídico”.
Otra cuestión sería la de la inscripción en el Registro Civil, ¿Registro Civil Central?
No mucho después vuelve a surgir el tema en otro foro notarial y un compañero nos señala: “Efectivamente los venezolanos residentes en España pueden en primer lugar (plano conflictual) elegir la ley española como rectora del REM (concepto autónomo comunitario). Una vez elegida, confirme a la ley española, hacer pactos postnupciales (plano material) que no podían hacer según la ley venezolana”.
Creo que la duda queda resuelta.
Pero hace unos días surgió el debate respecto de unos bolivianos en Vanguardia Notarial
En Bolivia tampoco se permiten los pactos matrimoniales. No hay ni libertad de régimen, ni libre alterabilidad del mismo constante matrimonio. Lo dice el CÓDIGO DE FAMILIA de 2014 en su Artículo 177: “La comunidad de gananciales se regula por la Ley, no pudiendo renunciarse ni modificarse por convenios particulares bajo pena de nulidad de pleno derecho”.
Entonces, ¿un matrimonio boliviano no puede pactar régimen de separación de bienes en España? Con esta simple pregunta comenzó un largo debate en Vanguardia Notarial cuyos argumentos intentaré sintetizar (y asimilar).
Es posible la elección de la ley aplicable por el art. 22 del RUEREM 2016/1103. Es decir, pueden elegir la ley española como rectora de su REM (en principio la ley civil española de su residencia según el art. 33.2.a) y luego pactar separación de bienes y liquidar su régimen de comunidad boliviano según la ley boliviana. Es decir, lo primero sería la sumisión o elección de la ley española como ley aplicable al matrimonio y después vendrían las capitulaciones pactando separación de bienes. Todo ello con independencia de que el matrimonio fuera anterior o posterior al RUEREM. A fin de cuentas, no se debe confundir la elección de ley que el RUEREM permite y que se aplica, pues es materia propia de Derecho Internacional Privado y competencia del RUEREM, con el cambio de régimen económico matrimonial dentro de una ley sustantiva. Alguno incluso admitía que fuera posible pactar separación de bienes en base al Cci (9.3 Cci para el matrimonio anterior al RUEREM), o en base al RUEREM (matrimonio posterior), independientemente de que el régimen de su matrimonio inicial no permita la mutabilidad. Mas adelante se estuvo hablando del Artículo 69.3 RUEREM y de si especificar la ley aplicable era posible o no respecto de los matrimonios anteriores a su entrada en vigor en base al propio RUEREM.
Yo me preguntaba si esa liquidación de gananciales boliviana hecha sobre la base de un cambio de régimen no admitido en Bolivia, podría producir sus efectos allí (o incluso aquí si resulta que allí no se admitiría) pero se dijo que es indiferente que la ley boliviana prohíba disolver la comunidad, al menos para nosotros. La norma conflictual que aplicamos (RUEREM) les permite elegir otra ley rectora de sus relaciones patrimoniales, en este caso la ley española, que a su vez sí les permite modificar el REM. La ley prohibitiva boliviana ya queda atrás. “Otra cuestión es que en Bolivia no se reconozca ese cambio”, se concluyó, “ese cambio y sus efectos”, pensé yo.
Ahondando en el debate se apuntó que aunque un concreto régimen sustantivo impida la modificación del REM, los cónyuges pueden evitarlo eligiendo la ley aplicable. Precisamente el 9.3 Cci permite otorgar capitulaciones cuando la ley reguladora de los efectos del matrimonio lo prohíbe y lo mismo el RUEREM. La diferencia del RUEREM es que puedes elegir la ley antes o después del matrimonio y en este último caso, con efecto retroactivo. No es competencia del RUEREM entrar en el contenido material de una ley sustantiva; pero si en la elección de ley. Es decir, una vez elegida (o cambiada) la ley aplicable, será está la que disponga si cabe cambiar el REM aunque siempre quedará la opción de proceder a la elección de ley. Los bolivianos no pueden cambiar el REM si no eligen otra ley aplicable, pero como el RUEREM se aplica erga omnes pueden elegir otra ley dentro de las posibilidades del RUEREM.
Y, preguntó alguien, ¿entiendes que el cambio de REM a la separación de bienes del CC, sin expresa elección de la ley aplicable, presupone esta elección y sometimiento? Sí, pero debemos ser cuidadosos y dejar poco terreno a las presuposiciones. En un supuesto con repercusiones transfronterizas mejor fijar primero la ley aplicable, eligiéndola para que luego se desarrolla la autonomía de la voluntad dentro de ese marco legal. Las capitulaciones producirán plenos efectos en los estados parte del RUEREM. Fuera de ellos dependerá de lo que establezca el derecho de cada estado. En el caso de Bolivia podría ocurrir que los jueces y autoridades apliquen estrictamente el CC boliviano y no reconozcan la eficacia de las capitulaciones en su territorio o, por el contrario, reconocerles una eficacia limitada o incluso total.
También hubo posiciones en contra como la que señaló que “yo entiendo que cuando alguien se casa puede elegir la ley aplicable a su matrimonio, pero no “cambiar las reglas a mitad del partido”. Si estás casado bajo una ley que impide el cambio de régimen, no puedes elegir que a partir de un determinado momento se te aplique una ley distinta que lo permita. A salvo quizá alguna excepción de orden público muy clara”.
Fue también muy interesante la opinión que señaló que “yo ya he dicho alguna vez que por mucho que diga la ley europea, si los cónyuges están casados en gananciales y en el país de la nacionalidad de los cónyuges se prohíben las capitulaciones postnupciales (como en España en época de Franco) por mucha universalidad de nuestro RUEREM lo que pacten es nulo o por lo menos puede ser nulo para un juez de Bolivia o del país que sea. Y el Notario que lo autorice algún día puede tener una amargura. Claro que yo hablo por pura lógica y sin ningún argumento de Derecho Internacional Privado“. En el otro extremo también había quién opinaba que “no acabo de entender a quién perjudica admitir que los cónyuges pacten lo que estimen oportuno respecto a su propio régimen matrimonial”.
Se le rebatió diciendo que lo mismo que el RUEREM no rige en Bolivia, el Cci de Bolivia no rige en España, si no lo permite el RUEREM. El Notario español aplica el RUEREM y advierte de que los efectos de la escritura, fuera de los estados donde éste rija, dependerá del ordenamiento interno de cada estado. Es un problema más general, es el problema el del reconocimiento internacional de los documentos públicos y de las instituciones entre diversos estados. Puede pasar con el régimen económico matrimonial, pero también con otro tipo de instituciones. El que un estado no las reconozca no supone que sean nulas. Simplemente no se admiten sus efectos. También pasa en España con contratos válidos en el extranjero (vientres de alquiler, matrimonios poligámicos …) y no por eso el Notario o la autoridad que los autorice en el extranjero tiene responsabilidad alguna. Se responde de sus efectos en España o en Europa, en su caso, no en todo el mundo.
La cuestión se trasladó entonces a ponderar si conviene o no poner una ADVERTENCIA EXPRESA en la escritura (“Yo, el Notario, advierto de que el documento pudiera ser ineficaz si la legislación interna correspondiente a su ley nacional desconociera o prohibiera tales modificaciones o pactos”) o no. Incluso la advertencia podría extenderse a cualquier estado donde no rija el RUEREM (aunque no hubo acuerdo en esta cuestión).
Seguramente tendré que releerlo en unos días para ver si lo he asimilado del todo. Me ayudará que voy a proponer el caso a los opositores que trabajan con los mini casos que les planteo desde hace 18 semanas. Este de los bolivianos a los que pondré nombre (Walter y Libelia) saldrá el próximo lunes junto con otro mas sobre derecho de transmisión. Que sepáis los de VN que ya les he propuesto varios casos salidos del chat.
El colofón
Comparto el enlace en Twitter y opinan Alfonso Ybarra, la Cátedra de Derecho Internacional y Comparado de la Facultad de Derecho de la Universidad de Sevilla, Millenium Dipr y un compañero que señalan:
Por el R. UE 2016/1103 cabe que los cónyuges ante Notario español: 1° elijan nuevo Derecho aplicable, ej. el español, y dentro de él régimen de separación (arts. 22-25); 2° otorguen capitulaciones conforme a D. español si éste fuese aplicable (arts. 26 y 27.g).
Si el principio de inmutabilidad del régimen en Bolivia y Venezuela no fuese de orden público, lo decidido por los cónyuges en España tendría efectos allí. Aunque habría que informar de los cambios a los terceros y respetar sus derechos respecto de uno o ambos esposos. Es decir, que una vez resuelta la cuestión (punto 1) entramos en la problemática de las decisiones claudicantes.
El problema es la eficacia en esos países. En todo caso debería advertirse a los otorgantes de este problema. Por lo general no se aceptan, de ahí la necesaria advertencia.
La advertencia genérica sería algo así como: “Advierto de de que la plena eficacia jurídica de la presente escritura pública podría no ser reconocida fuera de los estados parte del Reglamento 2016/1103 y en especial, en *** (estado de la nacionalidad del/os otorgante/s)”.
Competencia del Notario en los divorcios de separados judicialmente
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¿Tiene competencia funcional un Notario para autorizar un divorcio de mutuo acuerdo de cónyuges que han obtenido con anterioridad la separación judicial o por el contrario es el mismo juzgado que conoció de la separación el que tiene competencia exclusiva para tramitar en sede judicial el divorcio?”
La necesidad de convenio de divorcio y de asistencia de abogado así como el Artículo 90.3º del Código Civil (“3. Las medidas que el Juez adopte en defecto de acuerdo o las convenidas por los cónyuges judicialmente, podrán ser modificadas judicialmente o por nuevo convenio aprobado por el Juez, cuando así lo aconsejen las nuevas necesidades de los hijos o el cambio de las circunstancias de los cónyuges. Las medidas que hubieran sido convenidas ante el Secretario judicial o en escritura pública podrán ser modificadas por un nuevo acuerdo, sujeto a los mismos requisitos exigidos en este Código”) hacen razonable esta duda, si bien pensamos que no hay inconveniente al divorcio notarial después de una separación judicial. Se trata, simplemente, de un cambio de un estado civil a otro. Lo discutible, probablemente, es si puede acudirse o no a la reconciliación ante Notario en el caso de que la separación se hiciera judicialmente. La DGRN admite que la reconciliación sea notarial.
No nos constan problemas para la inscripción de esta clase de escrituras de divorcios relativas a cónyuges separados judicialmente.
Al hilo de la cuestión, también nos planteamos que si en una separación judicial:
se hubiera convenido que no había desequilibrio económico,
y que siendo los hijos mayores e independientes económicamente no cabía hablar de custodia, visitas o cargas familiares, siempre que en el divorcio no se altere en nada el convenio anterior, ni en cuanto a los hijos, ni en cuanto a la pensión, ni hubiera gananciales a liquidar … que …
¿Cuál es la utilidad o conveniencia de la asistencia de Abogado y de la exigencia de convenio que impone la ley en este tipo de situaciones en las que ya no hay nada que convenir y en las que los que quieren divorciarse no necesitan casi ningún asesoramiento adicional al del Notario porque formalizan situaciones de hecho muy prolongadas en el tiempo?
Tiempo después de que recopiláramos esta cuestión para notaríAbierta surgió la duda de si existe o no competencia para esta clase de reconciliaciones tras la separación (como ocurre con la propia separación o el divorcio)
Al efecto podría pensarse en lo que dice el artículo 84 del Código Civil y en que la cuestión, al no estar regulada, exige ser prudente insertando una advertencia en la escritura y enviando copia al juzgado correspondiente y al Registro Civil.
Y es que, si no lo entendemos así, ¿quién sería competente puesto que no hay norma expresa? Si no la hay, habrá libre elección. ¿Se aplican las normas de la competencia para la separación judicial? ¿las del matrimonio? O mejor será entender (como comentaba una compañera en un chat) “que no hay competencia porque es un acuerdo voluntario que simplemente hay que comunicar al juez e inscribir (indicar) en el Registro Civil. Podría indicar más argumentos pero me parece que son suficientes la autonomía de la voluntad, la existencia de matrimonio, el “favor matrimonii” (existe matrimonio, debería haber un principio favorable a mantenerlo), la urgencia o no tener que hacer desplazamientos innecesarios”.
El consentimiento en los matrimonios de extranjeros para la disposición de la vivienda familiar perteneciente a uno de ellos (artículo 1.320 Cci)
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Cuando me encuentro el otro día que me han preparado una compraventa en la que un británico vende su vivienda habitual con comparecencia de su esposa para consentir; me surgieron dos dudas:
¿Le aplicamos el 1.320 Cci a un británico que por no tener no tiene ni régimen matrimonial?
¿Y nunca se me había dado este caso hasta ahora con la cantidad de clientes británicos que tengo?
Sí que se me había dado el caso de una novación de hipoteca sobre vivienda habitual en la que la esposa del propietario, ambos británicos, comparecía para consentir, pero me pasó sustituyendo a un compañero y lo tuve claro si él lo tenía claro (si se había preparado así la escritura en su oficina) aunque luego lo estudié y llegué a una serie de conclusiones aquí. Sin embargo, lo estudiado para el negocio complejo no me aclaraba el caso que ahora tenía que era de la venta del inmueble.
En ese enlace yo decía:
“¿Qué es exactamente lo que el derecho extranjero debe permitir en materia de negocio jurídico complejo? ¿El negocio jurídico complejo en sí o la libertad de disposición de los bienes de cada uno para lo que sería necesario que no haya una norma equiparable al 1.320 (o que si la hay se permita el NJ complejo)? Uno de mis habituales me decía que son dos cosas distintas:
El negocio jurídico complejo, respecto del que la DG ha dicho que para extranjeros solo es posible si su derecho extranjero contempla esa figura.
Y la disposición por un extranjero de su vivienda habitual privativa a la que parece aplicable el artículo 1.320 Cci por lo que hará falta que su cónyuge preste el consentimiento.
Hay quien sostiene que el 1.320 se aplica a los matrimonios sujetos al RUEREM (Reglamento 2016/1103) sin excepción posible”.
No quería meterme en la senda de exigir el consentimiento del cónyuge no propietario de ahora en adelante con lo que retrasé un buen rato la firma hasta tenerlo del todo claro.
A aclararme me ayudaron el gran Iuris Prudente y la registradora Emma Rojo.
En uno de sus maravillosos trabajos dice Iuris Prudente: “La Resolución DGSJFP de 31 de enero de 2022 se resuelve sobre la venta por los tres copropietarios de una vivienda. Dos de ellos eran solteros y el tercero declaraba ser casado, aunque era de nacionalidad británica, expresándose en la escritura haberse apreciado su capacidad para la venta conforme a su ley personal. La Dirección General admite que la aplicación del artículo 1320 del Código Civil o la norma concordante del derecho foral a un cónyuge extranjero procede como norma de orden público por su relación con la protección de la vivienda familiar. Sin embargo, tratándose de la venta por un copropietario, aplica su doctrina sobre que estos artículos, en particular en el caso el artículo 4.3 de la Compilación Balear, no son de aplicación a la venta de una cuota indivisa. La Dirección General llega a afirmar en esta resolución, aunque sea obiter dicta, que esta doctrina sobre la venta de una cuota indivisa de la vivienda familiar sin consentimiento del cónyuge integra el orden público español, lo que podría conllevar que fuera inaplicable una normativa extranjera que la impusiera, aunque, como hemos dicho, existen normas internas, como la catalana que así lo exigen”.
La cosa parecía quedar clara si habíamos topado con el orden público.
Por su parte, Rojo dice en “LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL” que el 1.320: “No es aplicable cuando se trata de cónyuges extranjeros y se desconoce cuál es la Ley reguladora del régimen económico matrimonial y no se sabe, por tanto, si la legislación aplicable exige o no el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo actos dispositivos sobre la vivienda habitual”.
Cónyuges extranjeros lo eran, no tienen régimen matrimonial en sentido estricto y, por tanto, difícilmente puede ser necesario el consentimiento de ambos pero quizá la conclusión es que no nos será sencillo saber cuando es necesario o no ese consentimiento por lo que esta circunstancia unida a la cuestión del orden público nos exigiría contar con el cónyuge no propietario.
Siendo la vivienda habitual se supone que estarán juntos y felices, pero seguro que la norma nos da algún disgusto (pensemos en ventas por poder tan habituales en el colectivo sin que el poder se haya dado por el cónyuge).
Una divorciada discutía sobre su testamentoconmigo bastante apasionadamente. Sucede con cierta frecuencia que algunas personas tras recibir una completa explicación algo, se encasquillan e insisten en situarse en el “no lo entiendo”, “pues es injusto”, “pues no comprendo porque no se puede hacer” y similares. Francamente, me ponen negro estos sujetos y sujetas …
En este caso en el que la divorciada venía a hacer testamento, el problema es que para ella su divorcio no solo había acabado con su matrimonio, sino, al parecer, también con la patria potestad de su ex sobre los hijos menores, pues su reivindicación era que a su fallecimiento, si sus hijos eran menores, fueran los padres de ella los que tomaran las decisiones relativas a una vivienda que pasaría a ser de los menores como herederos universales de su madre.
Pues nada, no había forma de sacarla de ahí: “¡pero si estamos divorciados¡ y si estamos divorciados porqué va a tener él que entrar a decidir sobre los bienes que yo le deje a mis hijos y que son míos”.
Ya habíamos hablado de que el régimen matrimonial no tiene nada que ver con la herencia. Ahora me tocaba explicar que el matrimonio y la patria potestad (con el permiso de la ministra que dice que los hijos no pertenecen a los padres .. y así es .. pero .. ministra … en fin .. que quiere que le diga .. todos nos metemos en jardines) andan normalmente juntos, pero no revueltos.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Recientemente una persona muy querida para mí decidió casarse a través de un notario”.
Mas que “a través” las cosas se hacen “ante nosotros”. Me recuerda aquella señora a la que llamaron por teléfono cuando estaba firmando algo conmigo y dijo: “Ahora no puedo hablar que estoy dentro del Notario”.
“Lo que no me podía esperar es que ese matrimonio ante notario se pareciera más a la firma de una hipoteca que a otra cosa”.
Supongo que la comparación con la hipoteca es por la falta de emotividad y alegría que se le pudo dar al acto. Vale, se acepta, pero nada nos obliga a ser emotivos, ni alegres. Nada que objetar en realidad en ese sentido. Podrían haber preguntado previamente en qué consistía el acto y hubieran evitado sorpresas o hubieran buscado a un Notario que le diera otro aire al otorgamiento.
“Además de que la notaria, fijó el acto para las 10 de la mañana de un viernes. ¿Quién se casa a las 10 de la mañana de un viernes?”.
Bueno, las citas suelen convenirse tanto en día como en hora y no es precisamente el propio Notario el que se encarga de la organización de la agenda de la notaría.
Los que se casan a ese día y a esa hora son los mismos que se casan a las 10 de la mañana de un viernes en un juzgado que es el lugar mas apropiado para establecer una comparativa a estos efectos.
“Y nos sentamos alrededor de la mesa cuadrada de la sala de reuniones. Nada de estar de pie y todo eso que ya conocemos. No, sentados”.
Que ya conocemos de otro tipo de celebraciones matrimoniales, no de las bodas notariales. Yo no firmo nada de pie. Estoy sentado y todo el que lo quiere estar también lo está.
El otro día se cachondeaba uno en Twitter cuando decía: “Estoy en una boda civil y hay que levantarse “en honor al ordenamiento jurídico español” ¿qué es esto? jajajajaja”.
“Comenzó la señora refiriéndose al documento en cuestión, que llamó «contrato de matrimonio». Leyó el texto, recitó los tres artículos del Código Civil de rigor, y le dijo a los contrayentes firmen aquí y aquí. Y ahí se acabó la cosa. Yo le pregunté, al final, a la notaria si no sería pertinente que los declarara «marido y mujer». Porque es lo que se suele hacer, en estos casos, ¿no?”.
Pues no, no se les declara marido y mujer. Es usted un antiguo. Nos limitamos a declararlos unidos en matrimonio. El Código Civil ya no habla de marido y mujer y sí, el matrimonio puede conceptuarse como un contrato aunque usted lo vea como un rito tribal cuya importancia depende de cada uno y es relativa. Pero le doy la razón en que debía haberlo hecho, si es que no lo hizo.
“Tampoco preguntó por las alianzas”.
Las alianzas no forman parte del matrimonio civil. Debería usted saberlo. Ni las arras, ni los niños que las llevan, ni las flores, ni los tocados, ni las indumentarias de ninguna clase. Yo solo he casado una vez. Eran unos amigos. Él venía de pantalón corto. Para las fotos despejé un poco la mesa y encargué un pequeño centro de flores. No he repetido boda con lo que no sé si lo haría con otras parejas que no fueran de amigos. Seguramente también despejaría la mesa y quitaría algún enredo del despacho y nada mas.
“Hizo las felicitaciones de rigor a los contrayentes y se marchó. Tuvo una evidente ausencia de empatía. Porque este momento, cuando dos personas deciden unir sus vidas en matrimonio, es uno de los más importantes para cualquier ser humano. Es el rito de paso más importante, preciso”.
Claro, ni cuando heredan porque ha muerto su padre y no lloramos con ellos, o cuando testan porque se están muriendo, o cuando compran una casa que es la ilusión de sus vidas, o cuando piden un préstamo para comprarse el cochazo o el cochecito de sus sueños o para hipotecar la casa para comenzar un proyecto de vida. En la notaría hay para risas y llantos casi todos los días y unos somos mas festivos y otros menos, ¡qué se le va a hacer!
“Mientras estábamos en la sala de reuniones –no quiero llamarlo ceremonia porque fue cualquier cosa menos eso–, me acordaba de las bodas por la Iglesia a las que había asistido. Veintiún siglos confieren mucha experiencia. Hay que reconocer que, en puesta en escena, son el «top one». O de las bodas civiles, que también he estado en unas cuantas. Unas más brillantes que otras, es cierto, pero bodas al fin y al cabo”.
Hace usted una comparativa errónea. Si querían eso que fueran a la Iglesia a contraer matrimonio. En los ayuntamientos hay concejales y alcaldes que tienen fama de casar muy bien. No creo que en los juzgados le den al asunto tanta festividad. Eso que dice será mas bien de las bodas “municipales”. Sus señorías tampoco están para demasiadas historias, menudos son.
“La «boda» que ofició doña María Luisa de la Calle no fue una boda. Fue la firma de un contrato que podría haber sido para un préstamo por un coche o para una casa. Cualquier cosa menos una boda”.
Mire, la palabra boda solo se cita dos veces en el Código Civil.
Vea usted:
Artículo 974.
Serán válidas las enajenaciones de los bienes inmuebles reservables hechas por el cónyuge sobreviviente antes de celebrar segundas bodas, con la obligación, desde que las celebrare, de asegurar el valor de aquéllos a los hijos y descendientes del primer matrimonio.
Artículo 1044.
Los regalos de boda, consistentes en joyas, vestidos y equipos, no se reducirán como inoficiosos sino en la parte que excedan en un décimo o más de la cantidad disponible por testamento.
“Por mi trabajo, suelo tener relación con el Consejo General del Notariado. Sé que están haciendo grandes esfuerzos para promocionar las bodas por notarios, dándoles esa pátina que deben de tener. Han hecho, incluso, un vídeo en el que una notaria y una usuaria hablan de la experiencia de la última. Totalmente satisfactoria”.
No me consta ni una sola recomendación sobre pátinas por parte del CGN o por parte de mi Colegio Notarial. Sí que es cierto que se ha hablado del uso de salones colegiales pero como una opción a los interesados, nunca como un consejo o recomendación.
“Sé que generalizar es injusto. Que posiblemente habrá notarios que rivalicen en puesta en escena con las bodas civiles que hacen en los registros o en los ayuntamientos”.
Desde luego que es injusto y se ha pasado varios pueblos. Rivalizar sin querer rivalizar, solo por el hecho de querer darle al asunto la pátina que a usted y a muchos les gusta.
“Porque sé que los hay vocacionales que disfrutan con estas ceremonias, que son todo empatía, que dan todo tipo de explicaciones, de facilidades. No sé cuántos notarios son del cuño de ***, pero es evidente que el Consejo General del Notariado tendría que identificar a «los buenos», a los que hacen bien estas cosas, aconsejando a los que no lo son que se aparten y que sigan haciendo su trabajo habitual. Porque hay gente a la que no se le dan bien las relaciones sociales. El recuerdo de esta apariencia de boda permanecerá en mi recuerdo para siempre como un lamento. Y eso ya no hay nada que lo remedie”.
Hala, otro partidario de las listas negras. Menuda insensatez acaba de decir y, de paso, otra lista para testamentos y otra para hipotecas y votamos como en Eurovisión. Ahora en la guía notarial nos van a señalar con dogfriendly, gayfriendly o weddingfriendly.
Decidamente es usted un exagerado mal informado. Solo ha faltado decir que nos les dejaron tirar arroz.
Fundamentos para que el Notario no pueda casar a un pariente
Gracias a una compañera que me facilito la resolución judicial tuve la oportunidad de conocer un razonamiento judicial en profundidad de las motivaciones por las que los Notarios no podemos casar a nuestros parientes.
Vistos los Arts. 21 y 75 de la Ley del Registro Civil, 37 del Reglamento del Registro Civil, Art 28 de la Ley del Régimen Jurídico y del Procedimiento Administrativo Común, Ley 30/92, Arts. 51, 53, 58 y 73 del Código Civil, Art. 49 de la LN, Instrucción DGRN 20/01/1982 y Consultas DGRN de 14/06/2005, 19/06/2006, y 14/06/2017 y demás de general pertinente aplicación.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. El Art. 21 de LRC contiene la Legislación del Registro Civil sobre incompatibilidades “Los funcionarios del Registro Civil no podrán extender asientos, expedir certificaciones ni intervenir con tal carácter en ningún acto, diligencia o expediente que se refiera a su persona o a la de su cónyuge, parientes o afines en línea recta o en la colateral hasta el segundo grado”. El término utilizado “Funcionarios” debe ser entendido en sentido amplio, comprensivo de todo el personal que desempeña funciones públicas, que está al servicio del Estado o de cualquier Entidad Jurídica Pública.
La aplicación del Art. 28 de LRJPAC, Ley 30/92 permitirá alcanzar iguales resultados. El Art. 28 regula de manera clara y precisa la abstención de autoridades y personal al servicio de las Administraciones. Establece que se abstendrán de intervenir en el procedimiento en que concurra el motivo siguiente: b) Grado de parentesco de consaguinidad dentro del cuarto grado.
Son numerosas las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso Administrativo que establecen los deberes de abstención y las consecuencias del mismo. Así recurso 794/2008, STS de 6 de octubre de 2011, rec 37/2005 STS de 14 junio de 2010, rec 3239/2007 STS de 28 de junio de 2011, rec 262/2004 STS 22 de enero de 2008, rec 123/2010 STS 2111/2011 de 31 de marzo de 2011.
SEGUNDO. Con respecto a los notarios la regla general en materia de forma viene establecida en el nuevo artículo 49 de la Ley del Notariado que dispone que los Notarios intervendrán en los expediente especiales autorizando actas o escrituras públicas y que cuando el expediente tenga por objeto la declaración de voluntad de quien lo inste o la realización de un acto jurídico que implique prestación de consentimiento/el Notario autorizará una escritura pública.
En el caso del matrimonio hay prestación del consentimiento y por lo tanto es escritura. El acta o expediente matrimonial que regula el artículo 58 de la Ley 20/2011 del Registro Civil, no son un procedimiento de jurisdicción voluntaria.
Están regulados en un precepto de la Ley del Registro Civil, aunque modificado, eso sí/ en una Disposición Final de la LJV. No cabe duda de que en esta materia la LRC vigente debe aplicarse con carácter prioritario y, por tanto, el art. 21 de la LRC que establece la incompatibilidad para los Encargados del Registro Civil ha de extenderse a los notarios.
En este sentido, la resolución de la DGRN de fecha 14 de junio de 2017 sobre utilización del local colegial para la celebración de matrimonios, dispone que “tras la ampliación de las autoridades habilitadas para celebrar matrimonio civil para incluir a los notarios y a los Letrados de la Administración de Justicia, resulta clara la analogía de su posición con los jueces. Por ello deben serles de aplicación las mismas restricciones que a aquellos” y que “a mayor abundamiento, la seriedad y el decoro que exige toda intervención notarial, y la trascendencia de la prestación del consentimiento matrimonial, aconsejan mantener las mismas condiciones establecidas para los jueces”.
TERCERO. En el presente caso, comprobada la relación de parentesco entre el promotor y la Notario designada, entendemos procede que la misma examine de oficio su propia competencia y se abstenga de permitir la prestación del consentimiento en escritura pública por ella autorizada. No obstante, el Art. 53 Ce dispone que “La validez del matrimonio no quedará afectada por la incompetencia o falta de nombramiento legítimo del Juez, Alcalde o funcionario que lo autorice, siempre que al menos uno de los cónyuges hubiera procedido de buena fe y aquéllos ejercieran sus funciones públicamente” solucionando el conflicto de legitimidad a favor del acto del matrimonio. La resolución de la DGRN de 20/01/1982 expresa “que los graves intereses que se cruzan en el consentimiento matrimonial, que tanto compromete a las personas en sus bienes más íntimos, obligan a extremar el principio del “favor negotii”; y a estimar que, en concreto, el “favor matrimonii” impide entender que un matrimonio pública y seriamente celebrado sea nulo por defecto de forma, en tanto no resulte la nulidad de textos legales indubitados, máxime en un sistema, como español hasta hace poco vigente, que no conoce instituciones sanatorias de los matrimonios nulos por defecto de forma”.
Tengo algo más sobre boda ante Notario escrito aquí.
Liquidación de finca privativa en el inventario ganancial
“Un señor compra una vivienda estando soltero, al año se casa en gananciales, durante el matrimonio se hacen dos préstamos hipotecarios a favor de los cónyuges para pagar la vivienda. En el año 2004 liquidan la sociedad de gananciales y hacen separación de bienes y en 2015 se separan judicialmente. El problema radica en que cuando se liquida la sociedad de gananciales cometen un error porque en el título de la escritura pone que la adquieren durante el matrimonio y eso no es así, la adquirió el marido de soltero. Era solo suya y, sin embargo, se adjudica por mitades indivisas. ¿Cómo se podría subsanar este error de la liquidación? ¿Se podría atribuir ahora el carácter de ganancial a esa vivienda que tiene carácter privativo? Y si fuera posible, ¿podrían adjudicársela por mitades o que uno se quedará la vivienda y le pagara al otro la mitad de su valor?”.
Se puede decir que, por error, con carácter previo al otorgamiento de la escritura de liquidación de sociedad de gananciales debió el esposo aportar a esta el pleno dominio de la finca y dicho esto que efectúe la aportación.
Y se puede decir también, una vez subsanada la liquidación de la sociedad de gananciales, que la finca se la adjudica a él y que él le abona a ella en metálico su parte.
Eso sí, no entró en los asuntos fiscales con los que habría que extremar todas las precauciones. Tampoco entro en el planteamiento de otro tipo de cuestiones que pudieran dar lugar a otras soluciones como por ejemplo que si los préstamos se pagaron por ambos existen unos créditos entre cónyuges y los gananciales que podrían dar lugar a alguna clase de reembolsoque hiciera innecesario subsanar en los términos que me plantean en la consulta.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Esta es una cosa que reconozco que siempre me costó entender. Tenía un buen resumen en mi tema (a ver si lo añado un día de estos) y tengo un fantástico trabajo del gran Eduardo Llagariaque puede leerse aquí. Si aderezamos todo esto con unas gotitas de Derecho Fiscal, obtendremos un resultado perfecto para comernos el coco.
El caso que con tres compañeros (a tres bandas y con diferencia de opiniones) nos hemos planteado ha sido el de un usufructo adquirido con carácter ganancial por uno de los cónyuges.
¿Cuándo se extingue y liquida y cuándo no? Pues …
Se extingue por la muerte del cónyuge adquirente
No se extingue si fallece el cónyuge del adquirente.
Tampoco se extingue si hubiera sido adquirido por ambos cónyuges con carácter ganancial y solo hubiera fallecido uno de ellos (pero este caso es ya distinto).
El régimen del usufructo ganancial al fallecimiento de un cónyuge según se haya constituido se trata en esta reciente resolución BOE-A-2023-9741
Pues sí pero comience por leerse lo que dice el Artículo 32 de la Ley del Notariado:
“Ni la escritura matriz ni el libro protocolo podrán ser extraídos del edificio en que se custodien, ni aun por decreto judicial u orden superior, salvo para su traslación al archivo correspondiente y en los casos de fuerza mayor.
Podrá, sin embargo, ser desglosada del protocolo la escritura matriz contra la cual aparezcan indicios o méritos bastantes para considerarla cuerpo de un delito, precediendo al efecto providencia del Juzgado que conozca de él, y dejando en todo caso testimonio literal de aquélla, con intervención del Ministerio Fiscal.
Los Notarios no permitirán tampoco sacar de su archivo ningún documento que se halle bajo su custodia por razón de su oficio, ni dejarán examinarlo en todo ni en parte, como ni tampoco el protocolo, no precediendo decreto judicial, sino a las partes interesadas con derecho adquirido, sus herederos o causa-habientes. En los casos, sin embargo, determinados por las leyes, y en virtud de mandamiento judicial, pondrán de manifiesto en sus archivos el protocolo o protocolos a fin de extender en su virtud las diligencias que se hallen acordadas”.
Y siga después con estos 3 artículos del Reglamento Notarial:
Para las escrituras:
Artículo 282: “Cuando con arreglo al artículo 32 de la Ley proceda que el Notario deje examinar por las partes interesadas con derechos adquiridos, sus herederos o causahabientes, un instrumento contenido en el protocolo, cuidará bajo su más estrecha responsabilidad, que la lectura se limite al documento en que tengan aquéllos interés y que no pueda sufrir el protocolo el menor daño o deterioro, y a tales efectos, el Notario buscará personalmente la escritura señalada y la pondrá de manifiesto a los interesados, no consintiendo se saquen notas o extractos de ella ni que sea hojeado el protocolo, sino en cuanto sea indispensable para la lectura de la matriz de que se trate, debiendo verificarse la exhibición ante dos testigos y extendiéndose de ella la oportuna acta”.
Para escrituras en los Archivos:
Artículo 303: “Dentro de los límites establecidos en el artículo 32 de la Ley del Notariado, los Archiveros de protocolos, en los días y horas hábiles que tengan señalados, deberán facilitar a las personas de notoria competencia en los estudios de investigación histórica la consulta de documentos que cuenten más de cien años de antigüedad y ofrezcan indudable valor para dichos estudios, adoptando en todo caso las medidas necesarias para la conservación de los documentos que estén bajo su custodia”.
Para las pólizas:
Artículo 283
“….
El contenido del libro-registro no podrá ser revelado por el notario salvo en los mismos supuestos que el protocolo.
El notario custodiará en su oficina, bajo su responsabilidad, su libro-registro, debiendo realizarse, precisamente en dicha oficina, los cotejos procedentes con los mismos requisitos que se establecen para el cotejo de protocolo.
…”
En conclusión, sí que puede usted pero no se piensen que vamos a enseñarles nuestros protocolos así como así, y generalmente no habrá razón para hacerlo.
Pues lo dice el Artículo 57.1 del Reglamento Notarial:
“Los notarios se jubilarán forzosamente al cumplir la edad de 70 años o voluntariamente a partir de los 65, sin perjuicio de lo que establezca en su momento la legislación aplicable”.
Particularmente, puesto que empecé a trabajar a los 34 años, no me importaría (si la salud y las fuerzas me acompañan) trabajar algún año más, siempre que eso no implique que la edad para alcanzar la voluntaria no se me amplíe (por si acaso…). Actualmente una mayoría de personas llegan a los 70 años en buenas condiciones físicas y psíquicas (y con una experiencia acumulada de enorme valor). El problema, en mi opinión, es el de aquellos que no sean capaces de darse cuenta de que no están en condiciones de continuar y no opten por jubilarse voluntariamente generando difíciles situaciones.
¿Cada cuánto tiempo hay un concurso de traslado para los Notarios?
Pues este mes cumplo 15 años como Notario y en estos 15 años, ha habido 33 concursos (números 418 al 451).
Eso supone una media de 2 concursos anuales. Exactamente de 2,2 concursos anuales o lo que es lo mismo, un concurso cada 5-6 meses. Falta agilidad, a mi modo de ver. Sería deseable mejorar este resultado y ponernos en los 3 concursos anuales (que a veces los hay pero es que las medias, son las medias).
Y ya de paso ¿cuál es la relación laboral existente entre el Notario y los empleados de la Oficina Notarial?
En España, los Notarios somos funcionarios públicos sometidos al RETA y nuestros trabajadores son trabajadores sujetos al Estatuto de los Trabajadores con su correspondiente Convenio Colectivo. La notaría es una oficina pública cuyo mantenimiento a todos los efectos corresponde al Notario titular. El número de notarías está determinado por el Ministerio de Justicia.
Es muy habitual que la gente se interese por saber cómo llegaste a ser Notario de su pueblo o ciudad y por cuánto tiempo tendrás o podrás estar allí. Yo suelo explicar que la elección de tu primera notaría depende de las que haya libres cuando apruebes y de lo que los compañeros en activo no quieran y dejen a los de nuevo ingreso cuyas preferencias se resuelven por el puesto conseguido en la oposición que acaban de aprobar. Luego les digo que yo estoy en mi tercera notaría, que pude haberme jubilado en la primera o en la segunda (si no me hubiera ido y estuviera allí cuando cumpla setenta) y que podría hacerlo en esta tercera, salvo que haga algo malo muy gordo, me marche voluntariamente a otro sitio, pida la excedencia o me muera o me incapacite permanentemente. Suelo también añadir que debemos estar al menos un año en cada destino y que a la situación de no poder concursar durante ese año, le llamamos estar congelado. En caso de demarcación, todo el mundo se descongela y puede irse si concursa.
Para mayor abundamiento, está el artículo 80 del Reglamento Notarial que enumera las causas por las que las notarías quedan vacantes:
Las Notarías quedan vacantes:
Por muerte.
Por sentencia firme que condene a la inhabilitación absoluta, o especial para el cargo de notario.
Por renuncia(las causas de renuncia están en el Artículo 83)
Por abandono del cargo (el abandono se regula en el Artículo 84)
Por traslación (o traslado a otra notaría previo concurso).
Por excedencia, salvo lo prevenido en el Artículo 109 de este Reglamento.
Por jubilación o incapacidad permanente.
Cuando por sentencia firme en que no medie inhabilitación, la pena impuesta impida al notario durante más de un año el ejercicio de su cargo.
¿Cuantas copias autorizadas, electrónicas y simples necesitaría si deseo realizar todos los trámites yo mismo?
Como regla general podríamos decir que se necesitará una copia autorizada (en las herencias es usual que haya una para cada heredero) y dos copias simples (una para liquidar los impuestos y otra para conservar en su poder). Copias autorizadas simples y electrónicas no se necesita ninguna para esos trámites y además no cumpliría usted las especificaciones técnicas para su obtención. Es posible que para muchos trámites (suministros, comunidad de propietarios, empadronamiento, etc…) le puedan pedir alguna más, pero normalmente suele bastar con fotocopias de la simple.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¿Desde cuándo se adquiere la clase? Tienen que pasar cinco años para adquirir la clase, pero ¿desde cuándo se cuentan? ¿desde que tomé posesión o desde que terminan los 5 años?”.
“Creo que los efectos se retrotraen a la fecha de la toma de posesión”.
“De todos modo estoy pensando que a lo mejor la adquieres automáticamente pues ya llevamos más de cinco años de ejercicio. Y lo mismo si te vas a una primera pues ya llevamos más de nueve años”.
Yo creo que el Artículo 79 del Reglamento Notarial lo deja claro. Los Notarios de nuevo ingreso han de esperar cinco o nueve años para que en el caso de que respectivamente sirvan notarías de segunda o primera clase puedan concursar computándoseles (una vez cumplidos esos plazos) los años de carrera desde su ingreso. Si antes de ese plazo concursasen, lo harían por su antigüedad en la carrera y solo ganarían la plaza a los que tengan por detrás en el escalafón. Una vez que se han cumplido los cinco o nueve años concursan por su clase clase computando esos cinco o nueve primeros años.
Dice el artículo:“Los notarios tendrán, para todos los efectos legales, la categoría que se fije en la clasificación a la Notaría que estuvieren desempeñando, con las siguientes excepciones: a) El notario que desempeñe Notaría que en virtud de nueva clasificación aumente o disminuya de clase o sección, conservará, mientras la sirva, la que hubiere tenido hasta entonces. b) Para que el notario pueda obtener la clase de la notaría que haya obtenido por concurso será preciso que tenga una antigüedad en la carrera de cinco años, si la notaría es de plaza clasificada de segunda, y de nueve si es de plaza clasificada de primera. Si tuviera menos antigüedad en la carrera, adquirirá la clase correspondiente a su notaría cuando haya transcurrido el plazo indicado, sumando a tal efecto la antigüedad en carrera que tuviere a la que pueda obtener en la plaza obtenida por concurso”.
Pongamos un ejemplo
Fulanito ha ingresado en una notaría de 2ª y cuando lleva cuatro años y medio en ella concursa a otra notaría de 2ª que sale a clase. También la pide otro compañero que lleva solo cuatro años en 2ª pero que ingresó hace seis. Fulanito no se lleva el gato al agua. Sin embargo, si Fulanito hubiera concursado seis meses mas tarde a esa 2ª (con lo que ya habría cumplido los cinco en la carrera) y ese compañero que lleva cuatro años y medio en 2ª y que ingresó hace seis y medio también concursara por esa misma notaría, el que se llevaría el gato al agua sería Fulanito. Por supuesto, si Fulanito se marcha de su 2ª a una 3ª antes de los cinco años, sus años en 2ª no llegarán a consolidarse.
Vamos a poner otro ejemplo: Fulanito ingresa en 2ª y cuando lleva cuatro años, concursa y se marcha por antigüedad en la carrera (aunque su nueva notaría hubiese salido a clase la gana por carrera), a una notaría de 1ª. Cuatro años mas (cuando hace ocho que es Notario) concursa a otra notaría de 1ª. En ese momento su antigüedad en 1ª no le serviría por no haberse cumplido nueve años desde su ingreso pero si lo hubiera hecho un año después (cuando cumpliera los nueve años) podría hacer valer sus cinco años de antigüedad en 1ª. ¿Estamos de acuerdo? Es decir, no tendría que esperar nueve años desde su llegada a una 1ª, sino nueve años desde su ingreso.
Anterior redacción del artículo 79 del RN
Nada decía esa anterior redacción (el artículo ha tenido además de la redacción inicial y la actual dos redacciones intermedias), que estuvo en vigor desde el 26/6/1986 hasta el 30/1/2007, sobre el asunto de los cinco o nueve años. Además he revisado la reforma y no contiene disposición transitoria alguna con lo que el “nuevo” 79 RN entiendo que no afectó a todos los que a su entrada en vigor no tenían cinco o nueve años de antigüedad en carrera, es decir, a los ingresados después del 30/1/2002 (para las segundas) o después del 30/1/1997 (para las primeras). Si no recuerdo mal, en mi promoción (fecha de ingreso 27 de noviembre de 2002) hubo dos compañeros que ingresaron en 2ª. Una sigue en la misma notaría y otro se marchó a una 1ª (no sé si por antigüedad en la clase) en no mucho tiempo por lo que (si fue a clase) no debió de afectarle la norma. Le tengo que preguntar por aclararlo y porque si no estoy en el cierto, la reforma del RN produjo un efecto indeseado (e injusto) a quienes aun no llevaban (llevábamos) cinco o nueve años en el cuerpo y podíamos haber hecho planes de concurso (si es que se puede hacer) sin contar con esa reforma.
Sobre el tema del concurso a clase en notarías de 3ª (que resulta algo complicado de entender) y sobre las ganas de concursar en general tengo esto.
“Cuando hay que hacer una diligencia en una escritura y no hay espacio porque las firmas se lo han comido todo y es la última página, ¿cómo se hace para extender la diligencia?, ¿en los bordes?, ¿se añade otro folio?”
Si hablamos de escrituras encuadernadas pues no queda más remedio que hacer lo que dice el consultante, es decir, se utilizan todos los espacios libres que pueda haber comenzando por el final de la escritura. Precisamente por falta de espacio (y por comodidad), cuando se trata de protocolo encuadernado se recurre a un nuevo número de protocolo.
Si, por el contrario, no son escrituras encuadernadas, pues se añaden más folios a la escritura comenzando a escribir al final del último folio que había. Si queda poco espacio se recurre a escribir algo en el folio casi terminado y se continúa en el siguiente.
Tenía una anécdota muy divertida sobre este último caso con un Juez y una DILI- GENCIA de por medio, pero ahora no la encuentro.
¿Dónde se guardará mi escritura si la notaría de mi pueblo está sin Notario?
Pues lo explica el Artículo 53 del Reglamento Notarial:
“Los documentos autorizados por el Notario sustituto se incorporarán al Protocolo o Libro-Registro del Notario sustituido, excepto en los casos de vacante y de la habilitación prevista por el artículo 121 de este Reglamento, en los términos que resultan del mismo.
El protocolo y el Libro-Registro del Notario sustituido no se trasladarán a la Notaría del sustituto, salvo que éste residiere en distinta población, en cuyo supuesto podrá trasladarlos al domicilio de su Notaría, para su mejor custodia, previa autorización de la Junta Directiva del respectivo Colegio.
Tratándose de sustitución por Notaría vacante, si el sustituto residiere en la misma población, deberá conservar el Protocolo y el Libro-Registro del sustituido, en su propia Notaría o en otro lugar adecuado, cuando así lo autorice con carácter previo la Junta Directiva. Si residiere en población distinta, el Protocolo y el Libro Registro deberán permanecer en lugar adecuado de la población en que estuviere demarcada, sin perjuicio de poder trasladarlos a su Notaría o a otro lugar adecuado, con la finalidad y previa la autorización a que se refiere el párrafo anterior”.
No he querido despedazar el artículo para que se pueda leer entero, pero lo que ha de tenerse en cuenta que si yo soy el Notario de Talsitio y el Notario de Talotro se marcha a otra notaría y me corresponde a mi sustituir por vacante la Notaría de Talotro, yo iré a firmar a Talotro y las escrituras que allí firme tendrán el número de protocolo que les corresponda en la secuencia que yo siga en Talsitio (mi notaría) de manera que si hoy jueves firmo el 823 aquí y mañana voy a Talotro, firmaré el 824 allí y constará firmado allí por mi como sustituto por vacante y se archivará en mi notaría y no en la notaría sustituida (en Talotro), de manera que usted que firmó la escritura, si necesita una copia en el futuro tendrá que venir a Talsitio a conseguirla pues aquí estará archivada bajo mi custodia o bajo la del compañero que venga cuando yo me vaya.
En resumen las escrituras que firme en su pueblo estando vacante su notaría, se irán a la notaría del pueblo a quien corresponda hacer la sustitución.
Lo establece el Artículo 1 de la Ley del Notariado y nada menos que desde 1862. Esa Ley unificó los diferentes tipos de Notarios existentes hasta la fecha y nos situó sin duda alguna entre los funcionarios públicos. Las referencias a la condición de funcionarios públicos del Reglamento Notarial y al carácter público de nuestra función son incontables.
La circunstancia de que nuestra retribución sea arancelaria no nos excluye de nuestra condición de funcionarios. La retribución mediante arancel es una de las que caben en el funcionariado, aunque actualmente solo (que yo sepa) quedemos dos cuerpos con este régimen retributivo.
Por otra parte, ejercemos una potestad que corresponde al Estado que la tiene reservada en el Artículo 149 de la Constitución y el protocolo notarial es propiedad del Estado.
Tampoco nos excluye de la condición el hecho de que organicemos libremente y sostengamos nuestra oficinas (que son oficinas públicas), además las notarías se demarcan por el Estado (por el Ministerio de Justicia del que dependemos jerárquicamente a través de la DGRN).
No somos empresarios, somos trabajadores autónomos desde el punto de vista fiscal, laboral y de Seguridad Social. Estamos en el RETA desde el año 2004, como consecuencia de un proceso que afectó a más colectivos funcionariales que disponían de sus propias mutualidades que fueron paulatinamente suprimidas.
Es comprensible que las características de nuestro trabajo, de nuestras oficinas, de nuestro régimen laboral y del de nuestros empleados puedan inducir a confusiones, pero que nadie se llame a engaño y piense lo que no es: los Notarios somos funcionarios públicos.
¿El Notario está obligado a darme borrador de la escritura?
Plantearse el carácter obligacional de esta cuestión es demostrativa de que puede existir alguna clase de problema, pues no es razonable no dar borrador a quien lo pide.
No existe norma reguladora de tal obligación si exceptuamos la normativa hipotecaria que sí impone al Notario y permite al interesado examinar el proyecto (o borrador) de su escritura y por tanto ha de aplicarse en esta materia la lógica y el sentido común.
Es lógico que alguien quiera examinar lo que va a firmar con la antelación suficiente (suficiente para prepararla, suficiente para repasarla, suficiente para proponer y consultar dudas) y no debería haber inconvenientes para que esto tenga lugar.
En mi caso, me resisto a entregar borradores por dos causas fundamentales:
Temor (justificado por indicios) a que la solicitud tenga por verdadero objeto llevar el asunto a otra notaría.
Innecesariedad por sencillez o complejidad del asunto. Si es sencillo, sobran las precauciones y si es complicado y no se cuenta con el debido asesoramiento o base, puede resultar contradictorio disponer de tu borrador de escritura.
Pues lo explica bien claramente el Artículo 193 del Reglamento Notarial:
“Los notarios darán fe de haber leído a las partes y a los testigos instrumentales la escritura íntegra o de haberles permitido que la lean, a su elección, antes de que la firmen, y a los de conocimiento lo que a ellos se refiera, y de haber advertido a unos y a otros que tienen el derecho de leerla por sí.
A los efectos del artículo 25 de la Ley del Notariado, y con independencia del procedimiento de lectura, se entenderá que ésta es íntegra cuando el notario hubiera comunicado el contenido del instrumento con la extensión necesaria para el cabal conocimiento de su alcance y efectos, atendidas las circunstancias de los comparecientes.
Igualmente darán fe de que después de la lectura los comparecientes han hecho constar haber quedado debidamente informados del contenido del instrumento y haber prestado a éste su libre consentimiento.
Si alguno de los otorgantes fuese completamente sordo o sordomudo, deberá leerla por sí; si no pudiere o supiere hacerlo será precisa la intervención de un intérprete designado al efecto por el otorgante conocedor del lenguaje de signos, cuya identidad deberá consignar el notario y que suscribirá, asimismo, el documento; si fuese ciego, será suficiente que preste su conformidad a la lectura hecha por el notario”.
Yo he discutido con alguien por no leerle los linderosy hace unos días por no repasar diez números de cuentas de veinte dígitos. Ni que yo fuera un niño de San Ildefonso ….
¿Es función del Notario poner de acuerdo a la gente para encargar una escritura?
Una familia dividida en dos bandos lleva tiempo intentando ponerse de acuerdo para encargar (no para firmar) una escritura muy complicada que aún no tenemos hecha. El abogado de uno de los bandos familiares está empeñado en meterme a mí (a mi notaría) de por medio para conseguir que haya acuerdo con el otro bando y que se nos encargue la escritura. Desde mi punto de vista esa es su función y no la mía, pero él sigue erre que erre. Que la semana que viene quiere hablar conmigo. De momento yo ya le he explicado mi visión del asunto mediante un correo electrónico.
Buenas tardes:
Lo que yo pretendo es que se me comunique la conformidad con el encargo de la escritura,no que la obtención de esa conformidad sea consecuencia de una reunión en mi notaría.
Si el encargo de trabajo no está claro, por la falta de acuerdo,no es la notaría el sitio en el que se ha de conseguir.
No veo viable ningún documento notarial que sea útil a fin de que los que estén disconformes muestren conformidad puesto que no es posible convocarles mediante algún tipo de acta de requerimiento previo para una firma sin que la escritura esté lista, a no ser que se prepare esa escritura por algún letrado implicado y sea utilizadaa modo de borradorparapracticar el requerimiento, puesto que mi notaría no puede proceder a preparar una escritura de una considerable dificultad sin que el encargo de trabajo sea firme.
Por este estado de cosas es probable que sea necesaria una provisión de fondos con carácter previo al comienzo de la preparación de la escritura o escrituras.
Espero lo comprenda.
Saludos,Justito El Notario.
A ver que pasa la semana que viene, pero me he tenido que morder la tecla para no decirle: Chato, haz tu la escritura, la propones y ya me avisas pero no me pidas a mi que haga tu trabajo, ¿comprendes?
¿La copia electrónica autorizada que se presenta en el Registro de la Propiedad “cuenta” a efectos de numeración de las copias expedidas de una matriz?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Escritura de préstamo hipotecario. Primera copia es la electrónica que se remite al registro para su inscripción. Si la entidad pide una nueva copia, ahora en papel ¿es primera o segunda?”
Y surgen las opiniones:
Es segunda, expresando si es o no con efectos ejecutivos. Ahora hay dos clases de copias autorizadas electrónicas, porque, junto a las copias autorizadas electrónicas depositadas en la Sede Electrónica Notarial a disposición de cualquier persona a la que el interesado permita consultarlas (que son las que generan CSV), siguen existiendo las copias autorizadas electrónicas remitidas de notario a notario, así como las enviadas a un registrador o a cualquier órgano de las Administraciones públicas o jurisdiccional, en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su oficio, las cuales se envían a estas personas telemáticamente de forma directa por canales seguros y no mediante su depósito en la Sede Electrónica Notarial. Así se desprende del mantenimiento de los números 5 y 6 de este artículo 17 bis LN, que, se ocupan del traslado a papel de tales copias, lo que obviamente presupone su remisión por medios telemáticos.
La copia electrónica para remisión a registros es procedimental, y, por tanto, no numerada,
Artículo 221 RN:“Las copias autorizadas pueden ser totales o parciales, pudiendo constar en soporte papel o electrónico”. No hay más distinciones, así que son lo mismo, pero en distinto soporte.
No la he contado nunca como primera.
Nadie la cuenta como primera. Las copias son primera para cada otorgante. Puede haber dos primeras copias para cada uno de los otorgantes. Evidentemente no se va a contar la de Registro como primera copia para ninguno de ellos porque no son los destinatarios. Sería un error contarla.
¿La escritura de declaración de obra nueva sirve para preparar una herencia o es necesaria la original?
No comprendo muy bien esta pregunta, pero me da la sensación de que lo me consultan es que si para preparar una escritura de herencia en la que se incluye una finca sobre la que tras su adquisición se declaró una obra, hace falta la copia autorizada de la escritura de declaración de obra nueva o la de adquisición del terreno (o ambas…).
Si hay un solar o terreno sobre el que se declaró una obra, en la herencia hay que describir el inmueble tal y como se encuentre tras esa declaración (y hasta actualizarlo más, si cabe), así que sí, la respuesta es sí: hay que llevar copia de esa escritura (copia autorizada, pues el original es el que conserva el Notario en su protocolo y que con los años, pasa a los archivos correspondientes) y no sería necesaria la del propio terreno.
No obstante, yo siempre aconsejo “grapar” (conservar juntas) ambas escrituras y así llevarlas a donde sea preciso hacerlo. Podría ser relevante algún dato o circunstancias del viejo título de adquisición a efectos de preparar la herencia que se pretende hacer.
¿La ley de Seguridad del año 2015 ha incidido en el modo de identificar a los extranjeros?
“¿La Ley de Seguridad del año 2015 ha incidido en el modo de identificar a los extranjeros en el sentido de que siempre es exigible el Permiso de Residencia en vigor y no es suficiente el Pasaporte? Parece darlo a entender pero creo que si el documento que se firma no tiene trascendencia tributaria sería bastante el Pasaporte; el problema es si traen Tarjeta de Residencia caducada y te dicen que no la van a renovar”.
Pues no estoy seguro. Yo diría a bote pronto, pues la casuística es grande y la decisión hay que tomarla cuando hay que tomarla, que para empezar conviene señalar que hablamos de nacionales de países que no formen parte de la UE, pues los de la UE no tienen ya Tarjeta y tienen derecho a residir en España. Así que nos centraremos en los nacionales extra UE, con los que lo que yo hago es lo siguiente:
Si hay Tarjeta y está vigente, utilizo la Tarjeta e indico su número, que lo tiene y cambia con cada renovación, su vigencia y el NIE (que no cambia nunca) y que también figura en la Tarjeta y es distinto al número de la propia Tarjeta (que es de la Tarjeta y no del sujeto en cuestión). Si el documento lo requiere (pues porque vaya a enviarse al país de procedencia del sujeto, por ejemplo) cito también el Pasaporte e incluso el DNI del país correspondiente.
Si hay Tarjeta y no está vigente, no queda más remedio que utilizar el Pasaporte (del que también cito número y vigencia) y me surge la duda de la acreditación del NIE. ¿Es posible acreditarlo con una Tarjeta de Residencia caducada? A mi juicio, sí.
Y si la Tarjeta ha caducado y no se acredita la renovación (o su solicitud), ¿qué ocurre? Pues es en estos casos de permisos caducados en los que se me plantea la duda y el conflicto. ¿Puede otorgar un documento publico notarial alguien que no esté legalmente en España? Pues yo entiendo que hay una serie de documentos que sin duda debe poder hacer, pero otros, que serían los de trascendencia tributaria, no podrían ser otorgados sin la oportuna renovación, aunque se tenga NIE y este se pueda acreditar con la Tarjeta ya caducada. La situación de los que tienen la Tarjeta caducada sería equiparable a la de los que nunca la han tenido y no disponen de NIE, pues también pueden tener necesidad de otorgar algunos documentos notariales.
Como siempre, se aceptan opiniones.
Puede complementarse la lectura de esta entrada con la publicada hoy mismo por los Notarios en Red. Observemos que se utiliza el tradicional término de “inmigrantes” y no el reciente “migrante” y que no se hace referencia a las situaciones de irregularidad en la entrada o permanencia en territorio español. Se me ocurre pensar que ocurriría si un migrante recién llegado a España, tuviera necesidad de un Notario para un poder, un testamento o un acta de manifestaciones … de acuerdo con mi criterio el documento debería poder ser autorizado.
Mientras que las copias autorizadas se imprimen en el papel timbrado de uso exclusivo notarial, las simples se imprimen en el que llamamos “papel de los Colegios”.
El Notario, en el caso de las autorizadas, rubrica cada hoja y firma y signa en la última de todas. Las firmas de los otorgantes no están en las copias (cosa que suele extrañar a más de uno que espera quedarse con el original (la matriz), preguntándose en muchas ocasiones en los otorgamientos:“¿esto me lo llevo?”, “no, esto es mío”, les digo).
El Notario no firma, ni signa, ni rubrica en las copias simples. Tampoco aparece en ellas ninguna otra firma.
Es una pregunta habitual sobre todo en las fechas veraniegas. Quizá sea porque se nos relacione con el mundo judicial que queda paralizado en Agosto.
Pero no, las notarías no cerramos por vacaciones, aunque habría hacer algunos matices.
No cerramos las notarías únicas, es decir, las notarías de localidades en las que no existe más de un Notario, aunque los empleados de la notaría y los Notarios tengamos vacaciones, como es lógico. Como en cualquier otro trabajo, los que no están de vacaciones suplen (en la medida de lo posible) a los que las están disfrutando y el Notario es sustituido por un compañero (el que determina el Reglamento Notarial u otro que pueda hacerlo).
Sin embargo, cuando la notaría no es única, si que podría cerrarse haciendo coincidir las vacaciones de Notario y empleados, dejando a alguien de guardia porque (sin duda) habrá algunas cosas que atender (retirada de documentación y pagos, fundamentalmente) y con la indispensable organización con los compañeros de plaza o con alguno de ellos, puesto que el servicio en la localidad no puede quedar desatendido, circunstancia que es controlada por el Colegio Notarial correspondiente.
Dicho lo dicho, terminaría diciendo que no es usual el cierre de una notaría por vacaciones. Yo no he tenido opción de hacerlo pues llevo quince años como Notario único, pero mi padre que lo fue muchos años en un par de capitales solo lo hizo cuando por razón de edad y falta de acuerdo entre sus empleados, consideró que había llegado el momento de hacerlo.
“¿Los Notarios están siempre cambiando de destino y de una notaría a otra ? Si es así, mi pregunta es la siguiente, ¿cómo puedes conseguir ser “titular” de una notaría? Es decir, estar siempre en la misma notaría y no cambiar, si eso es posible claro”.
En respuesta a la primera pregunta le diría que no, que eso no es así.
Respondiendo a la segunda le diré que en el momento en el tomas posesión de tu primera notaría ya has conseguido ser titular de una notaría la cual podría ser la misma hasta tu jubilación (o hasta tu muerte si no alcanzas la edad de jubilación). Por lo tanto, titulares de nuestra notaría lo somos todos los Notarios por el tiempo que queramos y hasta que nos adjudiquen (si lo pedimos y nos corresponde) un nuevo destino. Yo me iré de mi actual destino si quiero hacerlo y si no quiero, pues puedo jubilarme donde estoy. Entonces, ¿cómo conseguir estar siempre en la misma notaría? Pues no concursando. Así de fácil, aunque probablemente no le va a interesar a casi nadie quedarse en el pueblo donde le toque comenzar.
Por otra parte, no estamos “siempre” cambiando de destino. Yo llevo trece años en la misma notaría y esta en la que estoy es mi tercera plaza. Estuve dos años y medio en la primera (Mondoñedo, Lugo), casi tres en la segunda (Es Mercadal, Menorca, Baleares) y trece en la tercera (Pinoso, Alicante). Tres provincias, tres comunidades autónomas y tres colegios notariales. De momento mi media es de seis años por notaría.
Mi padre tuvo siete destinos en cuarenta y cinco años (6,42 años por destino) en tres provincias distintas (Lugo, Lugo, Toledo, Toledo, Murcia, Lugo y Murcia) y mi hermana está en el segundo destino en veinticuatro años (doce años de media aunque lleva diecinueve en el mismo sitio) y en dos provincias diferentes.
Tengo dos compañeros de promoción (y somos noventa y ocho) que continúan en el mismo destino que empezaron y conozco algunos compañeros que se han jubilado en el mismo sitio en el que empezaron aunque no esto no es lo habitual.
Así que hay gente que cambia mucho, bastante, poco y nada. Lo más normal es cambiar de notaría mas principio (en los primeros años) que al final.
¿Para firmar contigo una compraventa, tengo que desplazarme hasta allí o podría hacerlo con la intermediación de otro Notario de mi localidad?
Por supuesto existe la posibilidad de intervenir por medio de representante otorgando un poder al efecto. De no optar por un poder, la única alternativa al desplazamiento es utilizar un mandatario verbal cuya actuación puede inmediatamente ratificarse ante otro Notario de tu localidad. El Notario ante quien se firma la escritura, envía copia electrónica al Notario de tu localidad y una vez revisada por ti la escritura firmada en mi notaría, la ratificas mediante otra en la notaría de tu localidad y con tu Notario habitual, que a su vez me lo comunica a mí, que haré constar la ratificación en mi escritura.
Entonces (y ahora me auto-pregunto), si no voy o no mando un poder, o mando a alguien que actúe por mí sin poder, ¿no hay otro modo? No, no lo hay. La identificación y el juicio de capacidad notarial, son hasta el momento insustituibles por otros mecanismos que proporcionen la misma o mayor garantía, por mucho que no se pueda entender por algunas personas.
Dos personas recientemente me han preguntado, una en general y otra refiriéndose a la contratación mercantil que por qué todo lo que hacemos los Notarios no se puede hacer ya on-line, digitalmente, por video conferencia o procedimiento similar. Los vientos europeos podrían ir en esta línea como explicaron los de notaríAbierta para el ámbito mercantil, pero de manera general la llegada de este tipo de contratación, en un ámbito tan sensible como el nuestro, ha de dotarse de las garantías necesarias por lo que, de momento, no queda más remedio que esperar.
¿Podría otorgar la escritura de compraventa en tu notaría, aunque ninguna de las fincas, ni yo mismo estemos radicados allí?
Sí. Curiosamente mucha gente no sabe (y se sorprende y hasta no lo cree cuando se le dice) que los Notarios no podemos firmar escrituras más que en el término municipal correspondiente a la notaría de la que somos titulares y en el resto de los términos municipales del Distrito Notarial al que pertenezca nuestra notaría y que no tengan notaría demarcada (si la tienen y está vacante, tampoco puedes firmar allí). Eso supone que cualquiera pueda firmar sus escrituras con el Notario que prefiera, es decir, que el cliente puede desplazarse al Notario que quiera, pero el Notario no puede desplazarse a cualquier lugar. Es una cuestión de competencia territorial derivada fundamentalmente de la condición de oficina pública que las notarías tienen en España.
Existen, no obstante, algunos casos en los que la competencia para autorizar nuestro documento, le corresponde al Notario o Notarios de un determinado lugar. Hablamos de divorcios, abintestatos, actas de presencia o de notificación o de algunos expedientes de dominio. En el resto de los casos, uno puede elegir ir al Notario que más le convenga o le guste, aunque alguno pueda pensar que las diversidades entre Comunidades Autónomas, podrían aconsejar acudir a un Notario del lugar, que estará más a punto y en forma con la legislación autonómica correspondiente y que conocerá las particularidades de tal o cuál Registro o de tal o cuál Ayuntamiento. Es cierto, en este estado plurilegislativo nuestro, que es difícil saber si en la declaración de obra de una nave industrial en Cataluña o en Orense, me pueden pedir algo que no me pedirían en Alicante, pero todo es cuestión de ponerse a empollar y así no meter la pata. A mí me gusta que me pongan en el compromiso…
En consecuencia, mi consultante puede venir a firmar su escritura a mi notaría y no necesita ni estar empadronado, ni domiciliado fiscalmente en mi pueblo, en mi provincia o en mi Comunidad, y puede hacerlo, aunque las fincas objeto de la misma tampoco no estén en mi municipio, en mi provincia o en mi Comunidad Autónoma. Cualquier Notario puede firmar una escritura relativa a una finca situada en cualquier lugar de España (y fuera de España aunque esta ya es otra historia) y con personas de cualquier lugar de España (o del extranjero, residentes o no residentes en situación legal, aunque esta también es otra historia).
¿Pongo que firmo en representación de una persona jurídica o como testigo?
Cuando llega el momento de firmar en una escritura o póliza, es usual que los representantes de las personas jurídicas pregunten si es necesario que pongan algo más, es decir, si además de firmar es necesario que indiquen alguna otra cosa.
La respuesta es que no, no hace falta y nos lo explica el Artículo 165 del Reglamento Notarial:
“Cuando alguno de los otorgantes concurra al acto en nombre de una Sociedad, establecimiento público, Corporación u otra persona social, se expresará esta circunstancia, designando, además de las relativas a la personalidad del representante, el nombre de dicha entidad y su domicilio, datos de inscripción y número de identificación fiscal en su caso, e indicando los datos del título del cual resulte la expresada representación. El representante suscribirá el documento con su propia firma, sin que sea necesario que anteponga el nombre ni use la firma o razón social de la entidad que represente”.
¿Y en las pólizas? Pues para las pólizas dice el Artículo 197 RN:
“Los otorgantes suscribirán la póliza con su propia firma, sin que sea necesario que el representante anteponga el nombre, ni use la firma o razón social de la entidad que represente“.
Tampoco los testigos necesitan antefirma:
Artículo 186.3:
“En ningún caso será preciso que el testigo que firme escriba de propio puño la antefirma; la cualidad con que lo haga la expresará claramente el Notario en el instrumento mismo”.
El 195.1 insiste en la misma idea: “Se firmarán las escrituras matrices con arreglo al párrafo segundo del artículo 17 de la Ley, pero si los otorgantes o alguno de ellos no supiese o no pudiere firmar, lo expresará así el notario y firmará por el que no lo haga la persona que él designe para ello o un testigo, sin necesidad de que escriba en la antefirma que lo hace por sí y como testigo, o por el otorgante u otorgantes que no sepan o no puedan verificarlo, siendo el notario quien cuidará de expresar estos conceptos en el mismo instrumento”.
¿Porqué no se firman todas las hojas de una escritura?
“¿No sería procedente o conveniente que se firmaran todas las hojas de las escrituras?”
Pues no, no lo es, puesto que las escrituras se imprimen en papel timbrado exclusivo para los documentos notariales que fabrica la FNMT y que se reparte entre los Notarios quedando constancia de las series y números que a cada uno se nos entregan en cada envío e indicándose en cada escritura la serie, cantidad y numeración de los empleados.
De esta forma se evita lo que preocupa al consultante: una posible sustitución de las hojas no firmadas.
¿Puede recomendarme alguna Universidad Notarial en España?
Interesante cuestión la que me plantean desde el otro lado del charco.
He de decir que mi post “Quiero trabajar en una notaría”, poco a poco, se está convirtiendo en uno de los más visitados de mi blog y que tal vez pueda ayudar algo a los que busquen contestación a esta otra pregunta de hoy.
En cuanto a esta, diría que no tenemos en España ese concepto de Facultad o Universidad Notarial. Los Notarios en España lo somos únicamente por oposición y tras alcanzar previamente la licenciatura (Grado creo que le llaman ahora) en Derecho. Después ya depende de cada uno el tardar tres años o casi once (como fue mi caso). En la Facultad de Derecho de la Universidad de Sevilla existe una cátedra de Derecho Notarial.
No. Lo señala el Artículo 1 del Reglamento Notarial que, entre otras cosas, dice: “En ningún caso el Notario, ni en el ejercicio de su función pública, ni como profesional del derecho, podrá estar sujeto a dependencia jerárquica o económica de otro Notario”.
El Artículo 1 es que lo dice … ¡no lo dice el 323¡ … Parece que es importante el asunto, ¿no? Hace falta ser tonto de remate o muy vago, muy caradura o yo que sé para aprobar las oposiciones y luego estar a sueldo de otro … Los índices y el domicilio de las notarías dan muchas pistas de esto. Casi podría decirse eso de “blanco y en botella”. Tres tíos en un local. Dos firman miles de escrituras y el otro unos pocos cientos. En fin, que harto estoy … aquí hace falta un “asuntos internos” como en la Comisaría de Hill Street.
¿Puedo firmar la transmisión del 50% de una vivienda en cualquier notaría de España?
“Tengo una vivienda en propiedad en xxxx pero no resido en ella. Vivo en otra ciudad y necesito hacer unas nuevas escrituras para modificar el % de propiedad de la misma que actualmente es 50-50 con otra persona para que pase a ser el 100% de mi propiedad. ¿Se puede realizar este trámite en una ciudad distinta a la de la ubicación de la vivienda?”
Aunque para algunas cosas existe la competencia territorial, para lo que usted quiere hacer no la hay. Puede usted otorgar esa escritura para hacerse con el 100% de la propiedad en la notaría de España que usted prefiera (y por supuesto en la mía). Eso sí cuídese bien el asunto del asesoramiento fiscal eligiendo el negocio jurídico que le resulte más conveniente al efecto, pues en estos casos Hacienda puede darnos un varapalo importante según lo que decidamos hacer. No todas las notarías, ni todos los Notarios somos iguales.
Es lógico que la gente piense que su problema no lo tiene nadie más en el mundo y por eso quieren hablarlo directamente con el Notario y solo con el Notario y nada más que con el Notario. También pensarán que su asunto es confidencial y que no quieren que nadie más que tú lo sepa y no se fían de contárselo al oficial que les está atendiendo.
Yo no me niego a atender a nadie, pero si que pido a mis empleados que procuren averiguar de que va la consulta, a fin de que cada cuestión sea atendida por aquel a quien corresponde en la notaría, conforme a su naturaleza y dificultad.
Es muy frecuente que una vez que el consultante ha conseguido sentarse a tu mesa y comienza su consulta, te llene la mesa de escrituras para ver como resuelve un problema de linderos que no encajan o un exceso de cabida sin mayor complicación (o que es la segunda o tercera vez que te plantea) o hasta para decirte que necesita la legitimación de una firma o un testimonio por exhibición, lo que vendría a ser como ir al médico para que te ponga una tirita. A este del testimonio, estuve a punto de decírselo, ¿y llevas media hora en el pasillo para decirme que necesitas un testimonio urgente?
Recientemente vía mensaje directo en una red social alguien me decía:
“Estoy intentando contactar con algún Notario y me es bastante complicado. Quería saber si podías ayudarme con una duda que tengo en un caso real. Mi suegro ha fallecido y mi suegra vive. Tenían dos hijos (uno de ellos es mi marido). Quieren vender una vivienda que está a nombre de mis suegros y de otros familiares y me pregunto si es necesario hacer la declaración de herederos para vender la vivienda o si sería suficiente con que mi suegra fuera a vender con el resto de familiares”.
Yo respondí que contactar con una notaría es facilísimo. Otra cosa es que uno quiera hablar con el Notario para cosas que resuelven habitualmente sus empleados. Es como querer hablar con el Director de El Corte Inglés para cambiar una camisa.
Después, brevemente, le contesté a su pregunta y le remití a este artículo. Tras darme las gracias me dijo: “La verdad es que ningún empleado me ha dicho que él me podía solucionar la duda”. Claro, porque lo normal es decir que uno quiere hacer una consulta sobre una declaración de herederos o sobre una herencia o sobre una venta y que le encaminen a uno con una pequeña explicación de este estilo: “No, no se puede vender sin heredar y no se puede heredar sin testamento y si no hay testamento sin hacer la declaración de herederos. Si quiere, pueden pedir cita y ponemos en marcha la obtención de la copia del testamento o la tramitación de la declaración de herederos y la posterior herencia y compraventa que podrían hacerse en una misma escritura a través de lo que llamamos venta en comunidad hereditaria. No es sencillo resolver estas cosas por teléfono. Si hubiera alguna dificultad especial que exija que hablen ustedes con el Notario, no se preocupen que así será”. Es decir, hay que llamar decir que se quiere, que te pasen con alguien o que te digan que te pases por la notaría y desde ahí empezar a resolver tu problema. Como en cualquier otra oficina es necesario filtrar y no corresponde al Notario atender estas consultas básicas, por mucho que al consultante le puedan parecer un problemón.
Por supuesto, la puede hacer usted en valenciano o en castellano y si son ustedes varios y no se ponen de acuerdo tendremos que utilizar ambos idiomas.
En este caso se le hará la copia en valenciano a unos y en castellano a otros.
Así lo regula el Artículo 149 del Reglamento Notarial:
“Los instrumentos públicos se redactarán en el idioma oficial del lugar del otorgamiento que los otorgantes hayan convenido. En caso de discrepancia entre los otorgantes respecto de la utilización de una sola de las lenguas oficiales el instrumento público deberá redactarse en las lenguas oficiales existentes. Las copias se expedirán en el idioma oficial del lugar pedido por el solicitante”.
Ídem de ídem respecto del gallego, el euskera o el catalán.
En mis años como Notario hice unas cuantas escrituras en gallego en mi etapa mindoniense, unas pocas en catalán en mi etapa mercadalense y una o ninguna en valenciano en mi etapa pinosera. En realidad, hago esta semana las primeras y ello unido a que voy repasando el RN por este artículo han motivado esta mini entrada.
¿Qué competencias nuevas tienen los Notarios tras la Ley de Jurisdicción Voluntaria?
Veinte nuevos tipos de escrituras o actas notariales surgieron, según clasificación de mi Programa de Gestión notarial, tras la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. En mi pequeña notaría no me he estrenado más que con algunos de ellos. Son estos (y si falta alguno, pues lo añadiré cuando caiga en ello):
Acta de expediente previo a la celebración de matrimonio
Escritura de celebración de matrimonio
Escritura de separación matrimonial o divorcio
Modificación de acuerdo de separación o divorcio
Acta de notoriedad para la constancia del régimen económico matrimonial
Convenio regulador
Modificación de convenio regulador
Escritura de nombramiento de perito en contrato de seguro
Nombramiento de perito en general
Escritura de conciliación
Aprobación de la partición realizada por el contador partidor
Aceptación de herencia a beneficio de inventario
Designación o nombramiento de contador partidor dativo o albacea
Prórroga en el cargo de contador partidor o albacea
Acta de notoriedad de herederos abintestato colaterales
Acta de requerimiento al heredero para aceptar la herencia
Acta de ofrecimiento de pago y consignación de deudas
Acta de procedimiento de reclamación de deudas dinerarias no contradichas
Acta de subasta electrónica notarial
Acta de jurisdicción voluntaria sobre recuperación de depósitos y títulos valores
¿Qué documentos se unen a una escritura? ¿Los documentos unidos son escritura matriz? El exceso de “cara”
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El Artículo 98.3 Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social dice que deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la leyy podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.
Curiosamente esa norma que me refrescó hace poco un compañero y que ha hecho correr ríos de tinta y montañas de papeles y recursos, contiene ese apartado mucho menos conocido que deja claro que los Notarios incorporamos a nuestras escrituras los documentos que exija la ley y aquellos que nosotros juzguemos convenientes.
No hay más. A partir de ahí cada uno tiene su criterio y al que no le guste y piense que este o aquel Notario hace escrituras largas o que podría hacerlas más cortas, mejor es que pregunte antes puesto que a posteriori ya no habrá marcha atrás.
Por cierto, que también veo un pequeño argumento a favor de que el que manda es el criterio del Notario a la hora de decidir sobre la incorporación de documentos, en lo que dice el Artículo 196 del Reglamento Notarial: “Salvo indicación expresa en contrario de los interesados, los documentos susceptibles de inscripción en los Registros de la Propiedad, Mercantiles o de Bienes muebles podrán ser presentados en éstos por vía telemática y con firma electrónica reconocida del notario autorizante, interviniente o responsable del protocolo. El notario deberá inexcusablemente remitir tal documento a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. El notario deberá dejar constancia de ello en la matriz así como, en su caso, de la correspondiente comunicación del registro destinatario“.
Curiosamente nos acordamos más del 249 del Reglamento que del 196 a efectos de la obligatoriedad de las presentaciones telemáticas. El 196 dice podrán, salvo indicación y el 249 dice a salvo, deberán. Es más potente el 249 que el 196, a mi modo de ver.
Artículo 249.2: “Tratándose de copias autorizadas que contengan actos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil, de conformidad con el artículo 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, a salvo de que el interesado manifieste lo contrario deberán presentarse telemáticamente”.
Y para terminar y aunque no venga muy al caso: ¿para cuando las presentaciones en los Registros de Bienes Muebles?
¿Los unidos son escritura matriz?
Me decía un consultante hace poco que teniendo en cuenta la definición de matriz que hace el artículo 17 de la Ley del Notariado (“Es escritura matriz la original que el Notario ha de redactar sobre el contrato o acto sometido a su autorización, firmada por los otorgantes, por los testigos instrumentales, o de conocimiento en su caso, y firmada y signada por el mismo Notario”) y que en la primera copia recibida por él se indicaba que “de cuanto se contiene en este documento público, extendido en treinta y seis folios de papel timbrado ……………. que signo, rubrico y sello. Siguen las firmas de los comparecientes ………… Sigue documentación unida”, la conclusión a la que había de llegar es que los documentos unidos a la escritura matriz, no son matriz.
Yo le dije que hacía una interpretación incorrecta de esa norma y de esa fórmula. Se le olvidaba, además, en su línea argumental que al final de los folios de matriz indicamos cuántos son, su serie y numeración y no mencionamos la extensión de los unidos.
Sin embargo, por ninguno de los tres argumentos, ni por cualquier otro que se le pueda ocurrir, es posible sostener que la escritura no esté compuesta del “cuerpo” que es lo que se imprime en papel timbrado y de los documentos unidos a la misma que en conjunto son matriz y, por tanto, escritura.
A fin de cuentas, el asunto de fondo era discutir lo que constituye exceso de cara o folio a efectos de minutación.
Me pareció una cosa de esas tan obvias que puede resultar difícil argumentarla pero le cite algunas normas reglamentarias como el 166 o el 263.
“En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura 224: El notario destinatario de una copia autorizada electrónica podrá, según su finalidad:
1.º Incorporar a la matriz por él autorizada el traslado a papel de aquélla, haciéndolo constar en el cuerpo de la escritura o acta o en diligencia correspondiente”.
“También tienen la consideración de testimonios las reproducciones obtenidas por el notario de documentos exhibidos para su incorporación a un instrumento público, así como las legitimaciones de firmas practicadas en el cuerpo de dicho instrumento.
Dichos testimonios no se incorporarán al Libro Indicador”.
Imagínese usted, le dije también, que venga alguien a protocolizar un documento de 500 folios y que el cuerpo del acta tenga 2. ¿Cobramos 2 folios por protocolizar ese tocho?
Disipa la (reconozcámoslo) razonable duda que podría generar el artículo 17 de la Ley del Notariado sobre lo que es matriz la RDGRN de 11-03-2011.
Tiempo después otra consulta
Y no exenta de acritud, por cierto.
“En el exceso de caras está, en mi opinión, la esencia del abuso y de la insatisfacción del público con las minutas notariales. Resulta absurdo que TODAS las escrituras tengan exceso de caras. A partir del 4 folio (la octava cara) supuestamente se produce el “exceso” y se empieza a cobrar por él, pero a todas las escrituras se consumen entre 2 y 3 caras simplemente con la letanía de la protección de datos que no le da ningún trabajo al notario porque es idéntica en todas las escrituras. Tengo frente a mi, ahora mismo las escritura de compraventa de dos fincas: una de hace 25 años y la es otra de ahora mismo. No hay ni hipotecas, ni herederos, ni ninguna complicación de por medio en ninguna de ellas. Mi limitaré ha hablar de las caras. La de hace 25 años tiene 4 caras escritas por el notario y otras tres caras de anexos: 1a. la nota simple del registro de la propiedad, que ocupa una sola cara. 2a. El plano de concentración parcelaria en el que se identifica la finca, también una sola cara 3a. El documento que certifica que se ha practicado la inscripción en el registro de la propiedad que también ocupa una cara. SIETE CARAS. Estaba lo que tenía que estar y no hay ningún exceso. Pasemos ahora a la compraventa actual en la que me minutan 21 caras de exceso. Como señalaba arriba, se gastan 2 caras con la letanía de protección de datos, otra más con una “clausula de asesoramiento fiscal” que está dedicada a aclarar que el notario no tiene ninguna obligación de dar asesoría fiscal. Pero vayamos al mundo de los anexos. La nota simple del registro ahora consume 4 caras y la nota del catastro otras 4. Dos documentos que se me antojan imprescindibles para una compraventa. Sin esos dos documentos por si solo consumen 8 caras es imposible elaborar escrituras de compraventa sin “exceso”. ¿Por qué se cobran simples fotocopias que siendo imprescindibles son meros anexos a la escritura como si fueran caras escritas en exceso por las que tiene que cobrar el notario por el trabajo adicional que representa? ¿El Notario se pone alegremente a agregar folios con fotocopias de todo lo que se le ocurra pues no solo cobra tres euros por cada fotocopia sino que infla también el precio de la copia autorizada y de las copias simples? Por ejemplo, cada vez que he ido al Notario le he mostrado me DNI para que me identifique, pero hasta hoy no me había encontrado con la novedad de que en la escritura me metan también fotocopias de los DNIs para inflar aún más la minuta. Abusivo y absurdo”.
Plantea usted muchos temas en relación al concepto del exceso de cara. Digamos que estoy mas bien en desacuerdo con usted: Primero porque, como sabe, el arancel notarial regula esta cuestión. Segundo porque hay una serie de documentos de obligatoria incorporación. Y tercero porque en lo no obligatorio decide el Notario. Le reconozco que lo del dni, en mi opinión, ha de ser una operativa justificada y autorizada. También que estoy en contra de advertencias tipo sábana santa. Y que soy de los que cree que sí debemos proporcionar un asesoramiento mas extenso que el que otros creen que nos corresponde hacer. Así .. a groso modo. Pero, la cuestión de fondo es: ¿a qué obedece el exceso de folio? ¿solo es exceso el texto escrito o también todo lo demás?Por supuesto, no somos todos iguales y puede usted elegir Notario.
Además le diría: El exceso no se produce supuestamente. Simplemente se produce porque lo marca nuestra norma arancelaria. Efectivamente, las explicaciones pertinentes en materia de protección de datos suelen ser largas pero son pertinentes. La mía concretamente no es tan larga. No es comparable una escritura de compraventa de hace 25 años con una de ahora. No hay certificación catastral, no hay informe de deudas Ibi, no hay nota del registro, no hay acreditación de los medios de pago, no hay certificación de eficiencia energética. ¿Es que todas esas exigencias las hemos establecido los Notarios? No, los Notarios aplicamos la legalidad vigente y proporcionamos seguridad jurídica y todo eso que a usted solo le parece un alargamiento innecesario de la escritura contribuye todo lo que le estoy diciendo.
Además de la Resolución antes citada, aquí tiene otra (agradeciendo a mi compañero Pablo Vázquez su ingente labor):
Conforme a la RSN 22/05/2009, la minutación por los números 5 (autorización de testimonios) y 7 (folios de matriz) del arancel son absolutamente independientes, compatibles e inconfundibles. No por el hecho de cobrar exceso de folios por el número 7 del arancel se está retribuyendo el testimonio de documentos incorporados a la matriz, que pueden por tanto cobrarse adicionalmente por el número 5. El testimonio es una actividad diferenciada que arancelariamente es contemplada en sí misma y de forma independientemente en el vigente arancel notarial (nº 5), sin que exista razón lógica ni norma alguna que haga su minutación incompatible con la de otros conceptos concurrentes en el instrumento de que se trate, ni, en particular, con el del número 7 del citado arancel, de forma que no hay base alguna para afirmar que la aplicación de ambos números (5 y 7) implique percibir honorarios por duplicado por un mismo único motivo de minutación. El número 7, a diferencia del número 5, contempla el volumen del protocolo, que directamente incide en los gastos de su conservación y almacenamiento, es decir, adquisición, alquiler o amortización de inmuebles, mobiliario e instalaciones de soporte y manejo, sistemas de prevención de incendios, sistemas de prevención de hurtos, etc. Gastos todos ellos no sólo inmediatos y actuales sino prolongados y reiterados en el tiempo y que pueden alcanzar niveles extremadamente nerosos.
Me lo preguntaban hace poco y solo caí en la cuenta cuandole di la vuelta a la tortilla, dado que si hablamos del testimonio de una copia, la cosa cobra todo su sentido y podríamos referirnos a una copia testimoniada.
En ocasiones se expiden por el Notario testimonios de copias autorizadas expedidas a su vez por ese mismo Notario o por otro distinto.
¿Con qué fin?
Es habitual en el ámbito de sociedades que contratan con Administraciones y, en el caso de mi consultante, práctica de algunas notarías (yo no lo hago) como forma de sustituir la copia autorizada de algunas escrituras cuando puede resultar costosa (como en las herencias que pueden ser de una extensión considerable) por un documento más económico. Si no fuera por el coste, está claro que no se expedirían ni la mitad de este tipo de documentos, que no tienen los mismos efectos que aquellos que reproducen.
Caso especial es de los testimonios de copias autorizadas de poderes, puesto que esos testimonios no son válidos para que el apoderado acredite sus facultades. Al menos en el ámbito notarial, que en otros ámbito “yo no me meto”.
Pues lo señala el Artículo 195.2 del Reglamento Notarial:
“Los que suscriban un instrumento público, en cualquier concepto, lo harán firmando en la forma que habitualmente empleen”.
Por cierto, el inciso final de este artículo dice:
“A ningún notario se concederá autorización ni para signar, ni firmar con estampilla”. ¿Será por eso que algunos han decidido no rubricar?
Mis oficiales siempre me cuenta que uno de mis predecesores fruncía el ceño cuando alguien no firmaba con la firma del DNI, pero mi padre siempre me dijo que cuando el firmante era reconocible (identificable) sin duda alguna con su DNI que estimaba que podía firmar como le pareciera oportuno, dentro de un orden, claro (si firmaba “El Cid Campeador”, debía empezar a preocuparme).
¿Qué hacer cuando un Notario deja de trabajar y no acaba su escritura social?
Esta pregunta procede de una búsqueda de la que el WordPress de mi blog me avisa.
No tengo claro a que se refiere y caben muchas suposiciones.
Podríamos pensar que un Notario se ha jubilado y ha dejado “a medio hacer” algunas escrituras, es decir, sin firmar, sin autorizar.
Cuando se trata de poblaciones con notaría única, la cosa es sencilla, puesto que otro Notario atenderá (sustituirá por vacante) la notaría que ha quedado sin Notario.
Si, por el contrario, hay más de una notaría, le aconsejo que retire la documentación y se la lleve al Notario que usted considere conveniente, salvo que no le importe esperar a que haya un nuevo titular de esa notaria, que en la vacancia permanecerá oficialmente cerrada.
Una cuestión habitual en los blogs notariales es esa en la que intentamos explicar a la gente, qué hacer cuando no encuentran la copia de la escritura de compra o de hipoteca de su casa o la de la herencia de la casa del campo de sus padres que ahora necesitan para poder venderla.
Con esta FAQ intento contestar a esa misma cuestión pero desde otra órbita o punto de vista.
Me la plantea un amigo en estos términos:
“Si firmas un contrato/escritura/compromiso en firme de esos que no te has leído del todo bien y que te compromete a llevarte a la ruina y, nada más firmarlo, te das cuenta del error cometido y buscas un mechero y le prendes fuego a tu copia, ¿el contrato deja de tener valor?”.
Lo primero que hice, fue contarle a este amigo la siguiente anécdota que le sucedió a mi padre:
“Una señora firmó unas capitulaciones matrimoniales con mi padre (no se casaba con mi padre, mi padre era el Notario). Al dia siguiente apareció en la notaría e insistió en volver a ver a mi padre y en que mi padre le enseñara la escritura que había firmado. Mi padre se la dio; la señora cogió uno de los folios, lo hizo un gurruño y se lo metió en la boca. Completamente real”.
Espero no generar una plaga de devoradores de escrituras
El consejo que me dio mi padre es que una vez la matriz está firmada, otorgada y autorizada, no la sueltes. Nada de “¿me puede enseñar la escritura que firmé?”. Yo ni siquiera dejo ni que los más conocidos y habituales de la notaría, atraviesen el pasillo de camino a la copista con mis matrices en la mano. “¿Quieres que se la lleve yo a Fulanita?”. “No, gracias, ya se la llevo yo”.
Aquello de mi padre tuvo difícil solución. Solo existía un protocolo informático, no se habían hecho las copias y, aunque la Señora no llegó a hacer la digestión del folio, lo cierto es que fue completamente irrecuperable. El sentido común imperaría e imagino que aquellas capitulaciones se sustituirían por un nuevo acuerdo entre los cónyuges, aunque no lo sé y mi padre ya no está en este mundo para preguntarle por el final de una historia que yo no recuerdo.
En un caso y en otro (merendados o quemados) no dejan de tener valor los documentos otorgados y luego desaparecidos o destruidos pero entrarían en juego las normas sobre reconstrucción del protocolo que contiene el Reglamento Notarial. Hace poco yo mismo he llevado a cabo un expediente de reconstrucción de un protocolo desaparecido que tengo intención de contar en forma de post. Sobre las destrucciones intencionadas aconsejo esta lectura. No existiendo nada de nada para reconstruir, pues ocurriría como dice mi amigo “el contrato dejaría de tener valor” al no poder probarse ni su existencia, ni su contenido, siempre que no pueda recurrirse a otros medios de prueba admitidos en derecho para el caso de que no quepa una repetición de la jugada que solo será posible si todas las partes estuvieran conformes.
En el caso de mi amigo la cosa tendría fácil solución puesto que aunque no querría repetir la jugada, cometió la torpeza de no quemar también la copia de la otra parte con lo que su arrepentimiento y sus tendencias pirómanas no le habrían servido absolutamente de nada. Por supuesto, en el ámbito de los documentos privados, las malas intenciones de mi amigo serían mucho más fáciles de llevar a cabo que tratándose de una escritura pública.
Significa “nada antes que la fe” (la fe pública, claro) y es el lema de los Notarios españoles. He sabido recientemente gracias a la cuenta de Twitter del Colegio Notarial de Andalucía que se trata de una frase del poeta romano Propercio y lo cierto es que nuestro lema es fuente de muchas anécdotas.
Aquí van algunas
1.= “Me ocurrió en la firma de un testamento … Estaba solo en la notaría, y mientras explicaba a una Señora qué opciones tenía en un testamento, mira a mis tarjetas que están sobre la mesa y me dice:
Señora: ¿Está usted solo?
Notario: Sí Señora, una de mis empleadas está de vacaciones y la otra ha acabado su jornada, así que sí, estoy solo.
Señora: ¿Y Nil?
Notario: ¿Nil? No sé a quién se refiere, Señora.
Señora: Sí, Nil, el otro que trabaja aquí.
Notario: Creo que se está confundiendo Señora, aquí no trabaja nadie que se llame Nil. Y creo que tampoco trabajó nadie con ese nombre con los Notarios anteriores.
Señora: Entonces, ¿por qué ponen que aquí trabaja Nil?
Yo no salía de mi asombro…
Notario: Discúlpeme, pero que yo sepa, nadie ha hecho nada de lo que pueda inferirse que aquí trabaja un señor que se llame Nil.
Señora: ¿Cómo que no? En su misma puerta, pone Notario de nombre, Nil, de primer apellido Prius, y de segundo apellido Fide.”
Don Nil también es conocido como Don Nihil o Don Naial.
2.= ¿Que nombre tan raro tiene la Notaria? ¿Nihil? ¿Es vasca?
3.= Mac, mi querido preparador, tiene en la puerta de su despacho (que era el de su padre, también Notario como el mío), una preciosa vidriera que reproduce el escudo notarial que incluye nuestro lema. Mac me contaba que en una ocasión le preguntaron:
– Oye Mac, ¿que significa eso de “naial praius faid”?
– Significa “nada antes que la fe”, pero no es inglés, es latín.
4.= Otra variante:Nihil Prisuf Ide. Suelo mirar en WordPress que tipo de búsquedas llevan a la gente a mi blog. Hace unos días me he encontrado esta curiosa variante de nuestro lema.
5.= Esta me la cuenta MC y es buenísima: “A nosotros nos pagaron una factura y como destinatario estaba Nihil Prius Fide ????????”.
Lo dicho, es latín, no es inglés, así que léalo “como suena”.
Me he encontrado con esta pregunta en las búsquedas de mi WordPress y, de momento, no imagino a que se puede referir.
De cerrar algo, se cierran las escrituras matrices cuando terminan las actuaciones derivadas de la misma. Muchas de ellas están explicadas en este post. Sobre el cierre de escritura me han preguntado recientemente. Sospecho que la pregunta no viene de España. Tal vez en otros países de notariado latino no sea necesaria la unidad de acto que es necesaria en España para las escrituras.
Pero cerrar copia, no tengo ni idea de que es. No conozco esa expresión.
¿Qué tiempo tiene la notaría para entregar las copias?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Artículo 249.1 del Reglamento Notarial
Las copias deberán ser libradas por los notarios en el plazo más breve posible, dando preferencia a las más urgentes. En todo caso, deberá expedirse en los cinco días hábiles posteriores a la autorización.
Pero claro, téngase en cuenta que no es lo mismo un testamento que una hipoteca y que no es lo mismo que con posterioridad al otorgamiento se hayan de practicar o de llevar a cabo por ley, por conveniencia o a solicitud de los otorgantes otro tipo de actuaciones.
Y es que tras el otorgamiento de su escritura, en la notaría quedan muchas cosas por hacer. Aquí tengo explicadas muchas de ellas. Aquí tiene usted otras.
En consecuencia, si ha firmado usted un testamento o un poder, se podrá ir con la copia bajo el brazo, pero si ha firmado usted una compraventa y una posterior hipoteca que se presenta en el Registro de la Propiedad que tiene que responder a la presentación o si ha firmado una compraventa y ha pedido al Notario que se la liquide de impuestos y se la inscriba en el Registro, los cinco días del Reglamento serán, casi con seguridad, imposibles de cumplir.
Así que, a la gallega, termino con otra pregunta ¿qué ha ido usted a firmar a la notaría?
¿Y si fuera una copia de un acta de junta?
Pues lo mismo aunque se trata de un documento complicado que tiene su lógica que se retrase, aunque estando ya en otoño y habiéndose celebrado la Junta en julio no hay excusa.
Pues los Notarios tenemos una inusual, atípica, organización de las vacaciones. Vaya por delante que los Notarios solemos trabajar más con los años. Menos cuando somos más jóvenes y más según vamos cumpliendo años, puesto que generalmente con la antigüedad vamos alcanzando notarías de mayor volumen de trabajo. Fuera de esa circunstancia del volumen de trabajo, somos igual de trabajadores que los demás, es decir, unos nada, otros poco, otros mucho y otros muchísimo, con independencia del volumen de trabajo, quiero decir…
Pero es el Reglamento Notarial el que regula esas vacaciones en forma de ausencias y licencias.
Artículo 44
Los Notarios, no teniendo reclamado su ministerio, podrán ausentarse de su Notaría o distrito notarial por los plazos y con las condiciones siguientes:
a) Por cinco días si la Notaría está demarcada en población donde hay un solo Notario.
b) Por diez días si en la residencia hubiere dos Notarios en servicio efectivo.
c) Y por quince días en las Notarías donde residan y presten servicio efectivo más de dos Notarios.
Al hacer uso de este derecho, los Notarios deberán dar conocimiento a la Junta directiva y a la Dirección General de las fechas en que se ausenten y vuelvan a hacerse cargo de su Notaría.
De las mencionadas ausencias no podrá usarse por cada Notario más de seis veces al año, ni las ausencias podrán ser sucesivas, debiendo mediar entre una y otra un mes, por lo menos, de intervalo.
Artículo 45
Independientemente del derecho anterior, los Notarios podrán obtener licencias ordinarias o extraordinarias, que serán concedidas por las Juntas directivas de los respectivos Colegios y por la Dirección General.
Las Juntas directivas podrán conceder licencias ordinarias, que no excederán del plazo de un mes en cada año.
La Dirección General podrá conceder licencias ordinarias que no excederán del plazo de dos meses en cada año.
Las licencias extraordinarias sólo se podrán conceder por la Dirección General en casos excepcionales, mediante justa causa y por plazo máximo de un año.
Las licencias se concederán en virtud de solicitud del Notario interesado dirigida al Decano de la Junta directiva, y por conducto de ésta y con su informe, a la Dirección General, cuando a ella corresponda su concesión.
Con el Reglamento en la mano, un Notario de una plaza con más de dos Notarios, podría trabajar ocho meses y ausentarse cuatro. Uno de una localidad con dos Notarios, podría trabajar nueve meses y ausentarse tres y uno de una localidad con un único Notario (mi caso), podría trabajar diez meses y ausentarse dos.
Con el Reglamento en la mano, con independencia del derecho anterior, caben las licencias del Artículo 45 que se añadirían a lo que podemos estar ausentes de nuestras notarías.
La realidad es que, ni mucho menos, nos tomamos tantas vacaciones, ni podemos permitírnoslo puesto que existe libre competencia entre los Notarios y pueden ustedes imaginar lo que ocurriría con la notaría de un Notario que se ausente dos, tres o cuatro meses al año y que encima, por si se ha quedado con ganas o está cansado, se pida una licencia de un mes.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Dejando de lado lo absurdo que seria hacer esto, ¿un Notario podría renunciar a serlo perdiendo totalmente su condición y volviendo a tener que pasar la oposición?”
Curiosa pregunta.
Mi respuesta ha sido que solamente puedo perderse la condición por causas que te obligan a renunciar o que hacen que se te considere renunciante, aunque supongo que la renuncia es posible organizarla recurriendo a la organización premeditada de alguna de esas causas. Vamos .. que si voy mañana y sin mas digo en la DG que renuncio, no creo que me lo acepten, ¿o sí? Me recuerda a esos que vienen a la notaría a renunciar sin mas a una propiedad, sin traer a alguien que la adquiera.
He encontrado 11 artículos del Reglamento Notarial que tratan el tema (y ninguno en la Ley del Notariado)
Veamos que dicen y si alguno contempla la voluntariedad pura y dura
Artículo 22. Publicada la lista a que se refiere el párrafo último del artículo anterior (la de aprobados), se expedirá el título de Notario a favor de cada uno de los opositores aprobados, quienes tendrán la obligación de participar en todos los concursos convocados desde aquella publicación y solicitar todas las vacantes hasta obtener una. Quien incumpliera dicha obligación será considerado como renunciante al título y dado de baja en el escalafón.
Artículo 29. Los Notarios electos que no constituyan o amplíen su fianza en los plazos legales sin acreditar justa causa o haber obtenido prórroga serán considerados como renunciantes, anunciándose nuevamente la vacante de la notaría para su provisión en el turno que corresponda.
Artículo 35. El Notario que no se posesionare de su cargo en los plazos legales, sin mediar justa causa debidamente acreditada o sin haber obtenido prórroga, será considerado como renunciante, y la notaría será anunciada y provista en el turno que corresponda.
No podrán obtener la posesión los notarios electos que desempeñen los cargos incompatibles determinados en el artículo 16 de la Ley del Notariado, sin haber acreditado previamente la cesación en aquéllos. En caso de ejercer cargo incompatible en la Administración Pública deberán acreditar la excedencia en el Cuerpo de origen, con carácter previo. Si, esto no obstante, se posesionaren de la notaría, serán declarados renunciantes y dados de baja en el escalafón del Cuerpo tan pronto como se tenga noticia de que existe dicha incompatibilidad.
Este es el primer indicio de renuncia puramente voluntaria que veo: Artículo 68. La Junta Directiva, respecto del notario que se inutilizare en el ejercicio del cargo para el desempeño de la función, o que se jubilare o renunciare al mismo, llevando, en estos dos últimos casos, treinta y cinco años de servicios efectivos, podrá solicitar y obtener de la Dirección General, el título de notario honorario, pudiendo asistir con voz pero sin voto a las Juntas Generales.
Otro indicio: Artículo 80. Las notarías quedan vacantes: 3.º Por renuncia.
Otro mas: Artículo 83. Las notarías quedarán vacantes por renuncia:
1.º Cuando expresamente lo manifestare el Notario interesado.
2.º Cuando dentro de los plazos legales no constituyere fianza para desempeñar el cargo, o no la repusiere cuando proceda, en los términos prevenidos en este Reglamento, en cuyo caso se estará a lo previsto en el artículo 28 del mismo.
3.º Cuando no se posesionare de la notaría en el plazo reglamentario o al concluir la licencia que se le hubiere concedido y cuando no hubiere obtenido prórroga, si procediere, hallándose en situación de excedencia, a no ser por motivo justificado, o se ausentare del distrito notarial sin estar autorizado para ello.
4.º Cuando expresamente se declare en este Reglamento.
Los derechos y obligaciones del notario renunciante no cesarán mientras no le haya sido admitida o declarada la renuncia, según los casos.
El Notario declarado renunciante será dado de baja en el Escalafón del Cuerpo.
Y otro: Artículo 87. Se tendrá por fecha de la vacante, para todos los efectos reglamentarios, la del nombramiento para otra Notaría del titular que la servía, la de su fallecimiento, la del día en que cumpla la edad reglamentaria para su jubilación forzosa y la del en que se acuerde su jubilación por imposibilidad física o voluntaria, excedencia, renuncia o traslación forzosa, o se declare desierta una notaría.
Artículo 109. El Notario que lleve un año de servicios efectivos en su carrera podrá ser declarado, a su instancia, en situación de excedencia voluntaria. Y el que sin llevar un año de servicios efectivos tome posesión, en virtud de oposición o concurso, de otro cargo investido de funciones públicas, será considerado como renunciante y dado de baja en el escalafón del Cuerpo de Notarios.
Artículo 115. Los Notarios que acepten los cargos de Ministro, Subsecretario, Director general y otros que lleven aneja la categoría de Jefe Superior de Administración civil: los de Gobernador civil. Presidente de Diputación Provincial, Consejero de Estado, del Consejo Superior del Ejército, Magistrado del Tribunal Supremo, los de miembro de Cámaras Legislativas; Altos organismos o Tribunales de Justicia o de la Administración Central, cuando estos cargos o representaciones sean incompatibles, quedarán en suspenso mientras desempeñen aquel cargo y serán sustituídos conforme a lo determinado en el artículo 52 de este Reglamento. Dentro de los treinta días siguientes al cese en los cargos mencionados deberán posesionarse de la Notaría. Cuando no lo hicieren, quedarán en situación de excedencia voluntaria por el plazo de un año, si al incurrir en la incompatibilidad tuvieren, por lo menos, otro de servicio en el Cuerpo. Si no lo llevaren, se les considerará como renunciantes y causarán baja definitiva en el escalafón. Terminado el año de excedencia podrán solicitar Notarías por los turnos ordinarios en igual forma y con idénticos requisitos que los excedentes voluntarios, o reingresar en su residencia conforme a lo establecido en el artículo 109.
Artículo 142. El notario que admita cualquiera de los cargos a que se refiere el párrafo primero del artículo anterior, lo pondrá en conocimiento, por escrito e inmediatamente, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y cesará en el ejercicio de las funciones notariales mientras desempeñe aquellos.
La omisión del escrito equivaldrá a opción por el cargo incompatible.
Si habiendo dado el conocimiento, la cesación pasara de tres meses, deberá optar, igualmente, por uno u otro cargo.
Si no lo hiciese, se entenderá que acepta el cargo incompatible, la vacante se proveerá también en el turno que proceda y el notario será declarado en situación de excedencia voluntaria si llevare un año, por lo menos, de servicios en el Cuerpo o la incompatibilidad fuese por nombramiento definitivo en cargo activo y permanente, no accidental o de suplencia; y renunciante y baja en el escalafón, si el cargo incompatible fuese de otra clase y no llevase el año de servicios efectivos.
Y el último: Artículo 277. Vacante una Notaría, el Delegado o Subdelegado de las Juntas en el distrito correspondiente, y donde no la hubiera, el Juez de primera instancia o el municipal, en su caso, pondrán a continuación de la última escritura del protocolo corriente de instrumentos públicos la siguiente nota: «Queda vacante esta Notaría ……, por (fallecimiento, renuncia o lo que sea), resultando en este protocolo autorizados hasta hoy (tantos) instrumentos públicos y (tantos) folios». Fecha en letra y firma del Delegado o Subdelegado, o del Juez, con la de su respectivo Secretario.
El funcionario que haya autorizado esta diligencia dará inmediatamente cuenta a las Juntas de haberse cumplido el servicio.
Que feo queda esto último de “o lo que sea”. Mucho mejor “lo que corresponda”.
Cinco indicios a favor de la renuncia pura y dura, ¿o no? Lo de volver a presentarte sería de psiquiátrico y lo aprobar otra vez se quedaría sin calificativos.
El Notariado, como órgano de jurisdicción voluntaria, no podrá actuar nunca sin previa rogación de sujeto interesado, excepto en casos especiales legalmente fijados.
Los particulares tienen el derecho de libre elección de notario sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. La condición de funcionario público del notario impide que las Administraciones Públicas o los organismos o entidades que de ellos dependan puedan elegir notario, rigiendo para ellos lo dispuesto en el artículo 127 de este Reglamento.
La prestación del ministerio notarial tiene carácter obligatorio siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida.
La jurisdicción notarial, fuera de los casos de habilitación, se extiende exclusivamente al Distrito Notarial en que está demarcada la Notaria.
Sí, por favor, elijan Notario: no somos todos iguales. Créanme.
¿Una digitalización de un documento original en una App de una administración convierte esa digitalización en un documento original «erga omnes»?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Para empezar siempre que leo erga omnes me sonrío pensado en mi compañero “Paco” (entonces era Paco pero ahora ya no lo es, aunque no se ha cambiado el sexo, que conste) que en una ocasión dijo erga omns y nos partimos de risa al oírlo en nuestra clase de dictamen con Alfonso Ventoso.
Pero una vez hecha la gracia, yo me atrevería a decir que no (rotundamente no), que no es, ni puede ser así. Tráfico que acepté lo que le parezca oportuno (la próxima vez que me pare la Guardia Civil voy a sacar el móvil para enseñar el permiso de conducir a ver si vale), pero a mi (si es que el carnet de conducir sirve para identificarse en la notaría, asunto que ahora trataremos) no puede venirme nadie con la App de la DGT ni con ningún otra (aunque sea oficial/pública y que contenga el carnet de conducir o el de identidad) a fin de que le identifique por un documento que está digitalizado allí, y ello por mucho que la propia App indique que la documentación digital (en miDGT, que es su DGT) tiene el mismo valor que la documentación física. Entonces, ¿me tengo que poner a manipular el móvil del sujeto a identificar?, ¿me tiene que proporcionar alguna contraseña o qué? ¿que digo yo en mi documento? ¿cómo me ajusto a lo que señala la normativa notarial y de prevención del blanqueo de capitales?
Venga, que tampoco es tan complicado tener un DNI vigente y siempre nos están poniendo a prueba a los Notarios con este tipo de cosas. No se puede estar (ni mucho menos ser un …) INDOCUMENTADO.
Esta Resolución admite el permiso de conducir como medio de identificación en las escrituras públicas y no hace mención explícita a que lo sea con carácter excepcional, es decir, que el permiso de conducción vigente en España es un documento apto para la identificación documental del compareciente con arreglo al art. 23 LN (en el caso, un extranjero residente). El compañero recurrente alega que el permiso de conducir sirve para identificar a los efectos del blanqueo.
A mi la posición de la DG no me cuadra y pienso que lo del carnet de conducir o el pasaporte (para españoles residentes) debe ser absolutamente excepcional.
Vean el punto 6 de este post para lo que acabo de decir sobre los españoles residentes.
En el último número de la revista de la FEAPEN (Inter Nos-104) hay un artículo de Mariano García Fresno (Responsable de la Unidad de Análisis y Comunicación del OCP) a propósito de esa resolución.
Pues sí oiga, el Reglamento Notarial nos obliga a insistir. Vean, vean …
Artículo 147
…
Sin mengua de su imparcialidad, el Notario insistirá en informar a una de las partes respecto de las cláusulas de las escrituras y de las pólizas propuestas por la otra, comprobará que no contienen condiciones generales declaradas nulas por sentencia firme e inscrita en el Registro de Condiciones generales y prestará asistencia especial al otorgante necesitado de ella. También asesorará con imparcialidad a las partes y velará por el respeto de los derechos básicos de los consumidores y usuarios.
…
Lo dicho, podemos hacer como Matías Prats, “permítame que insista” … aunque algunos no quieran, no dejen ser insistidos, y a otros les joda que lo hagas cuando quisieran que pasaras (¡y hasta llegan a pedírtelo¡) de puntillas por algunas cosas. Tal vez deberíamos insistir, hasta que nos digan: “¡por favor, no insista¡”, ¿no?
A ver que pasa con el famoso test de la reforma hipotecaria que se avecina, lo podíamos titular ACTA DE INSISTENCIAS PREVIAS A LA CONSTITUCIÓN DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA y terminarlo con un “Hechas las reservas, advertencias e insistencias legales y reglamentarias“.
“Soy discapacitado y en la escritura de herencia de mi padre no se ha dicho nada”
“He firmado una herencia y se me olvidó decir que tengo una minusvalía”.
Pues puede ser importante en dos casos:
Si tiene derecho a reducción y hereda por encima de la cifra a reducir a que tiene derecho.
O si la tiene, queda por debajo del importe de la reducción pero luego Hacienda le gira una complementaria (porque ha valorado bajo) y queda entonces queda por encima.
Lo más prudente, puesto que no conozco las circunstancias del caso, es que vaya a la notaría y pida que se subsane la escritura o más fácilmente (pero tal vez menos seguro y efectivo) que se indique así al hacer la liquidación del Impuesto de Sucesiones.
En la notaría no hay reducciones arancelarias por razón de discapacidad.
Acta de entrega de protocolo de más de 100 años de antigüedad al Archivo Histórico Provincial
En xxxxx, a xxxx
Reunidos:
DOÑA xxxx, xxxx de la Delegación Provincial, con residencia en xxxx,
Y JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXXX, con residencia en xxxxx, como encargado de la custodia del Archivo General de Protocolo del Antiguo Partido Judicial /Distrito Notarial de xxxx, se procede al ACTA DE ENTREGA de los protocolos del Archivo Histórico de la notaría de xxxx, por el segundo a la primera, que han sido autorizados por los Notarios y en los años que se relacionan:
A).-Por el Notario de xxxx, Don xxxx, en el año xxxx, xxx tomos que contienen, el primero xxx instrumentos y xxxx folios ….
B).-
Todos los tomos están debidamente encuadernados y en buen estado.
Y para que conste, firmamos la presente por triplicado y a un solo efecto en la ciudad y fecha al principio indicados.
Actas de entrega de protocolo al llegar y al marcharte de tu notaría y nota del Delegado del Distrito
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hay que tener en cuenta la Nota de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado sobre entrega de ficheros informáticos (5/12/2023):“La comisión establece unas pautas para la entrega de ficheros informáticos en caso de cese del notario, bien sea por cese previsto o planificado -por concurso, jubilación forzosa o anticipada o excedencia- bien por cese imprevisto y repentino. Estas notas son complementarias de las contenidas en las Circulares 1/2004 y 2/2008”. Así nos lo explican los compañeros del Colegio de Canarias.
En XXX, a XXXX
REUNIDOS:
DON XXX, Notario de XXX y sustituto legal por vacante de la Notaría de XXXX hasta el día de hoy.
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX desde el día de hoy.
El primero hace entrega al segundo del protocolo de dicha Notaría, que consta de:
PROTOCOLO GENERAL CORRIENTE:
Notario Año Número de tomos
Protocolos sin encuadernar números XXXX
LIBROS REGISTROS DE PÓLIZAS:
Notario Año Número de tomos
Pólizas indubitadas sin encuadernar números xxxx.
Igualmente se hace entrega del protocolo informático de Doña xxxx y de Don xxxx, de los partes de testamentos, de declaraciones de herederos abintestato y de actas de reagrupación familiar, de los libros indicadores y de los demás documentos de la Notaría.
Y para que todo esto conste a los efectos reglamentarios oportunos, se expide la presente acta por triplicado en el lugar y fecha arriba indicados.
Y cuando te marchas, pues cambias el orden …
DON JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX hasta el día de hoy.
DON XXXX, Notario de XXXX, sustituto legal por vacante de la Notaría de XXXX desde el día de hoy.
El primero hace entrega al segundo del protocolo de dicha Notaría, que consta de …. añadiendo .. (el tiempo pasa) …
2006 (Nuevo Libro Registro, conforme al Reglamento Notarial) …..
Así mismo se hace entrega:
De las matrices, sin encuadernar …
De las pólizas originales, sin encuadernar, correspondientes a la Sección A del Libro Registro de la notaría.
De las pólizas, sin encuadernar, correspondientes a la Sección B del Libro Registro de la notaría.
XXXX archivadores que contienen el ejemplar que se ha de conservar en la Notaria de las pólizas intervenidas, desde el XXXX hasta el día de la fecha, por Doña XXXX, Don XXXX, titulares anteriores de la Notaría de XXXX y por el Notario firmante y titular hasta el día de hoy, Don JUSTITO EL NOTARIO.
Del fichero formado por los partes de testamentos, declaraciones de herederos, de los libros indicadores, incluido el actualmente en curso, índices de pólizas, y de los demás documentos y legajos de la Notaría.
De, con las máximas garantías de seguridad en cada caso, de los índices informatizados correspondientes a los meses de XXX a XXXX, ambos inclusive, a que se refiere el Real Decreto 1643/2000, de 22 de Septiembre, de las comunicaciones oficiales y partes electrónicos recibidos o efectuados conforme a la legislación notarial, de los soportes informatizados que son reproducción de los instrumentos públicos que conforman el protocolo de la Notaría, y de la colección ordenada de las copias electrónicas autorizadas o simples expedidas para su remisión, correspondientes, a las fechas comprendidas entre el día XXXXX y el día de la fecha.
El principal programa informático de la notaría, a los efectos del párrafo anterior, es “xxxx” suministrado por la entidad “xxxx S.L.”.
El Notario saliente, JUSTITO EL NOTARIO, declara formalmente bajo su responsabilidad que no conserva en su poder, ni en poder del personal de su despacho o de terceros, copias de los ficheros o soportes que son objeto de entrega obligatoria.
Para que conste se extiende la presente acta por triplicado sobre tres folios de papel exclusivo para documentos notariales, serie XXX, números XXX, el siguiente en orden correlativo, y el del presente.
Nota en el último número de protocolo del Delegado del Distrito
NOTA: Yo, xxxx, Delegado de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de xxxx en el Distrito Notarial de xxxx, conforme a lo dispuesto en el Artículo 277 del Reglamento Notarial, hago constar:
Queda vacante Notaría de xxxx, por traslado de su titular, JUSTITO EL NOTARIO, a la Notaría de XXXX, resultando en este protocolo/libro registro/libro indicador autorizados/intervenidos/asentados hasta hoy xxxx instrumentos públicos/documentos y xxxx folios.
Hace unos días, un empleado de notarías me decía, como lo más normal del mundo, que en su notaría tenían un numerador físico. Fue entonces cuando pensé en que tenía que recoger en una entrada del blog esas cosas propias del siglo pasado que se siguen haciendo en algunas notarías o cosas que simplemente ya no procede hacer en estos tiempos.
Numerador físico: Cuando yo llegué a mi primera notaría había numerador físico. Las escrituras no tenían número de protocolo hasta semanas después de haberse firmado excepto las que se presentaban por fax o los testamentos, por poner un par de ejemplos. Yo siempre estaba con la misma cantinela: “Fulano, numere”. Y Fulano no numeraba hasta que no encontraba el hueco para hacerlo. No niego que el numerador te pueda sacar del algún apuro, pero realmente lo que pienso es que no tiene la menor utilidad y que es prescindible adoptar esa precaución, excepto en los casos de las grandes notarías donde imagino que habrá que andarse con mucho cuidado para evitar errores, saltos, omisiones o interrupciones en la cadena de escrituras que deben ir todas seguidas (como la cancelación, la compraventa y la hipoteca, por poner otro ejemplo). Jamás me he saltado un número de protocolo. Tengo muy pocos números duplicados (diría que los cuento con los dedos de una mano y que me sobra alguno). En fin que no lo entiendo y considero que es una práctica inútil en la mayoría de las notarías. Lo mismo pienso de las numeraciones de las peticiones de notas simples que como la de las escrituras las hacen los propios programas informáticos. De haber hecho caso a los oficiales de mi primera notaría habríamos seguido trabajando con unos ordenadores del cuaternario y con un programa informático tipo “Spectrum” …
Máquinas de escribir: No ha habido una máquina de escribir en mis notarías desde el año 2005. Desaparecidas completamente desde hace 15 años.
Cuchillas: Se utilizan para los raspados y que nadie se asuste porque son reglamentarios. Yo no raspo nada. Corrijo a mano. Las cuchillas para el afeitado. Tampoco me afeito desde hace casi cinco años, pues llevo barba.
No hacer tramitación telemática integral en muchas escrituras, especialmente en las cancelaciones de hipoteca y en las que van a los Registros Mercantiles. Ya tengo escrito sobre eso.
Solicitudes de NIF para la constitución de sociedades (provisionales o definitivos) al margen de la notaría. Hacía años que no me llegaba ninguno y esta semana he tenido un caso. En cambio, siempre me traen las denominaciones sociales.
Efectuar manifestaciones relativas a la titularidad real en el caso de las personas físicas cuando ya no existe esa exigencia desde hace un cierto tiempo.
Apostilla del poder consular; incorporación de documentos de identidad; verificación del poder (Comunicación 1/2021 del CGN) y modelos consulares
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
No, no hace falta si va a utilizarse en España. En el caso de que se pretenda utilizar en otro país, sí, con las excepciones del Reglamento de la UE 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016. Si hace falta, se apostillará allí mismo (en el Consulado). Por supuesto, hay que distinguir entre apostillas (para países firmantes del Convenio de la Haya) y legalizaciones (que es lo mismo pero para países no firmantes del Convenio). El interesado no debe preocuparse por esta cuestión de trámite que atañe al consulado (o al Colegio Notarial si habláramos de un poder otorgado ante un Notario español).
Si ese poder consular se utiliza en España hay que tener en cuenta dos cosas:
La primera es que es necesario que en el consulado se incorpore fotocopia del documento de identidad del poderdante. Pero, ¿de dónde surge la obligación de aportar esa copia de los documentos de identidad en el caso de los poderes consulares? Pues, a mi juicio, parece que es una interpretación extensiva de la norma que impone esa obligación para los poderes de Notarios extranjeros que recoge la normativa sobre blanqueo de capitales la cual nos ha sido recientemente recordada a todos los Notarios de España por el CGN y por la OCP. ¿Y por qué creo que una cuestión de interpretación? Pues porque he leído aquí lo siguiente: “La identificación formal se refiere, en caso de representación, no solo al representante, sino también al representado, pues tanto la Ley como el Reglamento se refieren a las personas que establecen las relaciones de negocio o intervienen en la operación. Esto no está dicho de una manera tan «clara» en la Ley, pero entendemos que sin duda se deduce de la misma, pues la persona que realiza el negocio, ya compre, venda, preste, constituya la sociedad, etc., es el representado. Por tanto, el sujeto obligado (abogado, notario, etc.) está obligado a obtener y conservar una copia del documento de identidad del representante y del representado. Hay que entender que no cabe exigir copia del documento de identificación cuando la representación resulta de un poder notarial, ya que es obligación del notario autorizante del poder identificar al poderdante y conservar copia del documento de identidad de este. No puede entenderse esto en el caso de notarios extranjeros, con la excepción, quizá, de notarios de la UE. El Órgano Centralizado de Prevención del Blanqueo de Capitales (OCP) del Notariado español ha entendido, sin embargo, que también en caso de notarios de la UE debe exigirse copia del documento de identidad del representado, ya que un notario extranjero no puede quedar sujeto a las obligaciones que imponen las normas legales y reglamentarias españolas”. Parece que la OCP ha estimado lo mismo para los poderes consulares, ¿o hay una norma específica al respecto?
Y la segunda es que los Notarios españoles estamos obligados a realizar una consulta que regula la Comunicación 1/2021, de 28 de abril de 2021 (“Procedimiento de actuación a seguir en la notaría respecto a la verificación de documentos notariales firmados ante cónsules españoles en el extranjero”) que tiene por objeto verificar la autenticidad de dichos documentos.
Hace poco efectué mi primera consulta
Envié un mail siguiendo las instrucciones de la comunicación con este título: “COMPROBACIÓN DOCUMENTO CONSULAR – JUSTITO EL NOTARIO”.
Al siguiente recibí la matriz en pdf. Cotejé mi copia, que solo lleva la firma del Cónsul (en todas las hojas porque no se usa papel timbrado), con el pdf de la matriz (con la firma de los poderdantes y del Cónsul) y estaba todo correcto.
Sin embargo, el sistema no me convenció del todo por varias razones:
Con nuestras matrices (las de los Notarios españoles en territorio español), no podríamos hacer eso.
El peso o la responsabilidad del cotejo recae en nosotros y nosotros solo podremos asegurarnos de que matriz y copia dice lo mismo y de que hay una apariencia en lo demás y la firma del Cónsul se parece, ¿no?
Menos es nada, pero pensé que esto sería algo mas elaborado.
Di las gracias y al día siguiente recibí otro correo:
“Estimado Sr./Sra.: Muchas gracias, su email ha sido recibido correctamente. Para realizar cualquier trámite en esta Notaría, los ciudadanos españoles deben estar inscritos en el Registro de Matrícula Consular como RESIDENTES. Aquí tiene la información para darse de alta: https://www.exteriores.gob.es/Consulados. En el siguiente enlace encontrará toda la información y documentación para solicitar cita en notaría: https://www.exteriores.gob.es/Consulados. Tenga en cuenta que el tiempo de espera excede el mes. Si requiere un servicio urgente de notaría por favor póngase en contacto con un notario local (Notary Public). Puede encontrar el directorio de notarios públicos en este enlace: https://www.thenotariessociety.org.uk. Por favor tenga en cuenta que las escrituras públicas emitidas por un Notary Public británico, para ser reconocidas/aceptadas en España deben ser legalizadas mediante Apostilla de la Haya, que puede obtener en este enlace: https://www.gov.uk/get-document-legalised. Asimismo deberá ser traducido al español por un traductor jurado https://www.exteriores.gob.es/es/ServiciosAlCiudadano/Documents/TraductoresEinterpretes/ListaTraductorasyTraductores.pdf. Atentamente, El Consulado General de España en *”.
Muy interesante pero toda esta información me dejó con una duda: Dice ciudadanos españoles inscritos. Mis otorgantes eran británicos, ¿entonces por qué firman el instrumento público en el Consulado español? ¿Quiere decir que si eres español tienes que estar inscrito pero que no hace falta si eres extranjero?
Esta es una duda que tengo hace años y nunca termino de aclarar.
Una consulta sobre minuta, idioma, doble columna y un sordo “profundo” que necesita un poder consular
“Le escribo porque tengo un familiar que necesitaría realizar un poder general para pleitos. Este familiar no reside en España por lo que lo tendría que realizar un consulado de España en el extranjero. Por Internet hemos visto que podemos proporcionar una minuta y nos gustaría que ésta fuera preparada por un Notario o abogado previamente. El poderdante no sabe español y nos gustaría saber si se podría preparar en español e inglés y es sordo profundo por lo que el cónsul no podría realizar la traducción verbalmente”.
Un poder para pleitos no tiene nada del otro mundo y, por tanto, yo creo que puede usarse el del consulado. Si ese poder se firmara en mi notaría y se pide en español y en inglés, lo haría de ese modo siempre que el otorgante sepa inglés e intervenga un traductor porque yo no sé inglés suficiente para traducir aunque sí que lo entienda. Si la persona es sorda “profunda” tendrá que acudir con un intérprete oficial en el lenguaje de los sordomudos. Aceptar a alguien que sepa comunicarse con él aunque no sea intérprete oficial será cosa del cónsul. ¿Hay intérprete? ¿hay alguien que pueda traducir aunque no sea un intérprete oficial? Yo creo que esto es mas importante que el borrador de poder que puede usted tomar de aquí.
La verdadera Blogosfera Notarial es esta, pero en este universo paralelo voy a recoger páginas que generalmente “toman en vano el nombre del Notariado y de los Notarios” no sé con que noble, lícito o espurio propósito.
Cese en la notaría y autorización para instalarse en el mismo local que el predecesor
ILUSTRÍSIMO SR. DECANO:
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, pongo en conocimiento de V.I., a los efectos del Artículo 41 del Reglamento Notarial que en el día de hoy ceso en la Notaría de XXXX, a mi cargo hasta el día de la fecha.
En XXXX a XXXXX.
Firmado: xxxx.
A LA JUNTA DIRECTIVA DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE XXX:
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario electo de XXXX, solicito de la Junta Directiva del Ilustre Colegio Notarial de XXX que tenga a bien autorizarme, en el caso de que así proceda, a mantener instalado el despacho notarial de dicha localidad en el mismo lugar en que lo tuvo mi predecesor, Don XXXX, sito en la Calle XXX, número XXXX, 1º del citado lugar.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Cuando queda vacante una notaría única, ¿se suele autorizar (si es que se pide) trasladar el protocolo a la notaría del sustituto? Supongo que sí, pero se exige mantener notaría abierta en la localidad dónde ha quedado la vacante ¿o no? Yo siempre hubiera contestado que POR SUPUESTO. Tras estudiar el caso mi conclusión ha sido bien distinta.
Veamos las normas.
Reglamento Notarial
Artículo 50
Cuando una Notaría esté vacante o en suspenso su titular, se encargará de la misma, en concepto de sustituto, aquel a quien corresponda conforme al Cuadro de sustituciones del respectivo Colegio Notarial, y si no lo hubiere, el que designe la Junta directiva, dando cuenta a la Dirección General.
Artículo 53
Los documentos autorizados por el Notario sustituto se incorporarán al Protocolo o Libro-Registro del Notario sustituido, excepto en los casos de vacante y de la habilitación prevista por el artículo 121 de este Reglamento, en los términos que resultan del mismo.
El protocolo y el Libro-Registro del Notario sustituido no se trasladarán a la Notaría del sustituto, salvo que éste residiere en distinta población, en cuyo supuesto podrá trasladarlos al domicilio de su Notaría, para su mejor custodia, previa autorización de la Junta Directiva del respectivo Colegio.
Tratándose de sustitución por Notaría vacante, si el sustituto residiere en la misma población, deberá conservar el Protocolo y el Libro-Registro del sustituido, en su propia Notaría o en otro lugar adecuado, cuando así lo autorice con carácter previo la Junta Directiva. Si residiere en población distinta, el Protocolo y el Libro Registro deberán permanecer en lugar adecuado de la población en que estuviere demarcada, sin perjuicio de poder trasladarlos a su Notaría o a otro lugar adecuado, con la finalidad y previa la autorización a que se refiere el párrafo anterior.
Entonces:
Vacante en la misma población: El sustituto tiene que llevarse el protocolo a su notaría. Puede llevarlo a otro sitio con autorización.
Vacante en distinta población: El sustituto tiene que mantener el protocolo en la población donde esté demarcada la notaría sustituida y puede trasladarlo a la suya o a otro lugar adecuado para su mejor custodia y previa autorización.
Así que trasladar protocolo sí, ¿pero no mantener una oficina pública abierta al público se puede hacer? No se dice esto ni para cuando sea una vacante en la misma población, ni para cuando sea en diferente población.
Téngase en cuenta el Artículo 292 que en su último párrafo dice:
“Cuando se produzca la vacante de una Notaría, el que deba sustituirla, o el Archivero de Protocolos, en su caso, se harán cargo, por su cuenta y bajo su responsabilidad, de aquellos (protocolos) que respectivamente les corresponda custodiar”.
Reglamento de Régimen Interior del Colegio Notarial de Valencia
Artículo 90: Los locales de las notarías que quedaren vacantes deberán ser cerrados al público, tan pronto como se produzca el cese de su titular, a excepción de los que radiquen en poblaciones con notaría única o con dos notarías demarcadas, en cuyos supuestos el notario a quien corresponda la sustitución deberá mantener abierto el despacho que hubiera venido ocupando el titular anterior. Podrá no obstante cerrarlo si en la notaría vacante no quedare personal necesario para ello, sin perjuicio de su obligación de visitar la población con la periodicidad que exija el servicio público y atender en ella a cuantos requieran su ministerio.
Artículo 93: En los casos en que se cierre el local de una notaría vacante, el notario sustituto podrá trasladar el protocolo y documentos estrechamente relacionados con él a su propio despacho o bien trasladarlos a otro local, cerrados al público, local que en ningún caso podrá hallarse en el mismo edificio en que haya estado instalado el despacho del notario cesante. (…..) Cuando opte por el traslado a otra población se regirán por lo dispuesto en el artículo 53 del Reglamento Notarial.
Articulo 94: No obstante lo dispuesto en los dos artículos anteriores, se podrán reabrir ocasionalmente los despachos de las notarías vacantes a los solos efectos de la celebración de subastas u otros actos públicos que hubieran sido convocados antes de producirse la vacante para celebrarse en tales locales.
Aquí si queda claro que cabe cerrar el despacho en las localidades donde exista demarcada una notaría única, siempre que no exista personal para poder atenderlo, en cuyo caso, se debe proceder al traslado del protocolo o bien al local del Notario sustituto u otro local distinto debiendo permanecer éste cerrado al público. Y se debe visitar la población siempre que lo requiera el servicio público.
Así que la notaría se puede llegar a cerrar siempre que no haya personal.
Yo creo que ha de hacerse todo lo posible por mantener la oficina abierta mientras que dure la vacante. Generalmente sí que habrá personal que permita hacerlo.
Para otros Colegios Notariales, habrá que consultar sus respectivos Reglamentos.
“Tenemos una cliente un tanto especial que desea hacer testamento, pero pone dos condiciones y es que se haga a primera hora, a ser posible 9:30, y la segunda que sea en nuestra oficina”.
Hombre, si es especial y firmamos en vuestro despacho, no voy a tener ordenador. Si surge cualquier problema, y estas personas son de las que te cambian hasta una coma o se extrañan si hay que salvar algo, vamos a tener que acabar yendo a la notaría. Por otra parte, salir de la notaría sin una razón justificada (enfermos, mayores, etc .) pues no es lo que corresponde, pero estoy dispuesto a hacer una excepción. Eso sí, no respondo de atascos y hay muchos en Talsitio a la hora que paso por allí. Así que vale, pero con estos matices.
“El testamento lo tendríamos perfectamente repasado para que no haya que cambiar nada. No pasa nada si no es a las 9:30, pero máximo 9:45 porque si hay un retraso mayor, entrará en cóleray se pondrá muy alterada”.
Pues si va a montar en cólera te digo que no. Hoy he dejado a mi hijo en el colegio a las 07:55 y he llegado aquí casi a las 10. Había un atasco tremendo en Talsitio y eso no depende de mi. Así que lo siento, pero si sufro un retraso (el que sea y por lo que sea) no quiero numeritos y no puedo aceptar el encargo.
“El cliente me comenta que podría ser a las 10:30. ¿Te viene bien a esa hora? Perdona las molestias pero ya sabes como son a veces los clientes”.
Pues mira, he pensado que no voy a ir. Si es una persona tan exigente, yo debo de ser todavía más escrupuloso en el cumplimiento de mi función y no debo salir a firmar fuera de mi notaría si no está justificado y como no lo está en este caso, no voy a ir. Lo siento, pero la vida está llena de impertinentes y hay que pararles los pies de vez en cuando. En mi despacho tiene las puertas abiertas y le ofrezco puntualidad “británica”.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio I: Castilla-La Mancha)
Hace un par de días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me he lanzado a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar y comenzaré a hacerlo por el territorio del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha que incluye las provincias de Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Albacete
Todas las localidades que tenían notaría en 1915, la siguen teniendo en la actualidad. Solo he registrado un cambio: la de Yeste que ahora es Yeste-Elche de la Sierra. Todo lo demás está exactamente igual. Que curioso. Respecto de estas poblaciones “se considera demarcada la notaría en el primero de los términos municipales que expresa su denominación, aunque por razones de servicio público, el Notario estará obligado a mantener en la otra población un despacho auxiliar en condiciones adecuadas para el ejercicio regular de su ministerio (véase el artículo 10 de la Demarcación de 2007). En estos casos, el Notario titular, ejercerá la función pública Notarial, indistintamente, en los dos términos municipales correspondientes a las poblaciones que expresa la denominación de la Notaría“.
Ciudad Real
En Ciudad Real, la cosa ha variado bastante. Ninguna localidad ha perdido su notaría, sin embargo, hace 100 años no había notaría en Argamasilla de Alba, Pedro Muñoz, Socuéllamos, Miguelturra y Bolaños de Calatrava que sí que la tienen actualmente.
Cuenca
Bastantes cambios en 100 años para una provincia que tenía 11 notarías y que, actualmente, tiene 13. Perdieron su notaría Cañete y San Lorenzo de la Parrilla. Belmonte ha pasado a compartirla con Las Pedroñeras y tiene actualmente notaría y, no la tenía entonces, Quintanar del Rey. Cañete tiene actualmente menos de 800 habitantes y San Lorenzo de la Parrilla poco más de 1.000.
Guadalajara
En la provincia de Guadalajara fue Atienza quien perdió su notaría y Azuqueca de Henares y Cabanillas del Campo, las poblaciones que la ganaron. Atienza no llega actualmente a los 500 habitantes.
Toledo
Para terminar con Castilla-La Mancha, muchos cambios, donde más, en la provincia de Toledo. En estos 100 años perdieron sus notarías Torre de Esteban Hambrán (1.637 habitantes), Lillo (2.577), Laguardia (2.246), Puente del Arzobispo (1.246) y Cebolla (3.263) y la ganaron Tembleque, Villacañas (de donde mi padre fue Notario en los 70), Calera y Chozas y Seseña.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio II: Extremadura)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Comencé a hacerlo por el territorio del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha que incluye las provincias de Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo. Puede verse aquí.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Extremadura que incluye las provincias de Badajoz y Cáceres.
Badajoz
Todas las localidades que tienen notaría en 2020, ya la tenían en la demarcación de 1915, sin embargo ha habido varios pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Burguillos (3.057 habitantes), Valencia de las Torres (578), Villagonzalo (1.243) y Villanueva del Fresno (3.401).
Cáceres
En Cáceres si que hay dos pueblos que hace 100 años no tenían notaría. Se trata de Moraleja y de Talayuela. Por contra, hasta ocho pueblos han perdido sus notarías. Son los siguientes: Ceclavín (1.854 habitantes), Las Brozas (1.826), Cañaveral (1.019), Zarza de Granadilla (1.823), Torremocha (840), Castañar de Ibor (1.053), Cabezuela (2.194) y Montehermoso (5.731).
Como curiosidad, Arroyo de la Luz que tenía y tiene notaría, ha cambiado de nombre. Hasta diciembre de 1937 el pueblo se llamaba Arroyo del Puerco.
De momento Montehermoso con sus 5.731 habitantes es el pueblo que tuvo notaría y no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio III: La Rioja)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Comencé a hacerlo por el territorio del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha que incluye las provincias de Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara y Toledo. Puede verse aquí. Después me fui a Extremadura.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de La Rioja que incluye la provincia de La Rioja (antes provincia de Logroño).
La Rioja
Todas las localidades que tienen notaría en 2020, ya la tenían en la demarcación de 1915, excepto Cenicero. Sin embargo, ha habido varios pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Briones (766 habitantes), Cuzcurrita (488) y Navarrete (2.953). Por cierto, hay un vino que se llama Señorío de Cuzcurrita que me gusta mucho. Supongo que algo tendrá que ver.
De momento Montehermoso (Cáceres) con sus 5.731 habitantes es el pueblo que tuvo notaría y no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio IV: Navarra)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Comencé a hacerlo por el territorio del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha. Puede verse aquí. Después me fui a Extremadura y luego a La Rioja.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Navarra que incluye la provincia de Navarra. Creo que es la provincia con más cambios en 100 años, hasta ahora.
Navarra
Tres localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915. Se trata de Burlada/Burlata, San Adrián y Villava/Atarrabia. Sin embargo, ha habido nueve pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Viana (4.156 habitantes), Burguete/Auritz (231), enclavado en “el territorio más malditamente salvaje de los Pirineos”, según escribió Ernest Hemingway, Lumbier (1.317), Andesilla (2.743), Dicastillo o Deikaztelu (604), Leiza o Leitza (2.913), Santesteban o Doneztebe (1.726), Artajona o Artaxoa (1.675) y Olza o Cendea de Olza o Oltza Zendea (1.831). Por último, la notaría de Elizondo tiene ahora la denominación de Baztán (municipio al que pertenece esa población).
Curiosamente Pamplona ha pasado de cuatro a dieciséis notarías en un siglo, ¿prueba de que deberíamos demarcar con más criterio de servicio público y menos criterio económico?
De momento Montehermoso (Cáceres) con sus 5.731 habitantes es el pueblo que tuvo notaría y que no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio IX: Islas Baleares)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo,Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de las Islas Baleares, uno de los tres de los que he sido colegiado y que incluye la provincia homónima.
Mallorca
Seis localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915: Se trata de Alcúdia, Santa Margalida, Son Servera, Petra, Calviá y Marratxí.
Por otra parte, ha habido tres pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Selva(3.981 habitantes), San Juan (2.109) y Algaida (5.529).
Menorca
Una localidad que tiene notaría en 2020 no la tenía en 1915: Se trata de Es Mercadal, de donde tuve la suerte de ser Notario entre Junio de 2005 y Febrero de 2008.
Ninguna localidad de Menorca ha perdido su notaría, aunque sería destacable que Alaior la tenía en 1915 y la perdió hasta recuperarla en la anterior demarcación a la de 2015. De hecho, fui yo el que, como sustituto de Es Mercadal, reabrió esa notaría tras unas cuantas décadas sin que el municipio (probablemente por su proximidad a Mahón) tuviera notaría. Por cierto, que es la única vez en dieciocho años en que he sustituido una notaría.
Ibiza
En 1915 solo había un par de notarías en la capital de la isla y ninguna más en el resto de sus municipios. Así que son tres las localidades que tienen notaría en 2020 y que no la tenían en 1915: Se trata de Sant Antoni de Portmany, Santa Eulalia Del Río y de Sant Josep de sa Talaia. En consecuencia, ningún municipio ibicenco ha perdido su notaría en el último siglo.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio V: Cantabria)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Cantabria que incluye la provincia de Cantabria (que fue provincia de Santander). Creo que es la provincia con más cambios en 100 años, hasta ahora.
Cantabria
Tres localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915. Se trata de El Astillero, Los Corrales de Buelna y Suances.
Medio Cudeyo (municipio)-Solares (localidad de ese municipio) y Piélagos (municipio)-Renedo (localidad de ese municipio) ya tenían notaría en 1915 y han cambiado su denominación (que fue Solares y Renedo, respectivamente). Algo parecido ha sucedido con Corvera de Toranzo (nombre del municipio)-Alceda (localidad de ese municipio) pues ya existía una notaría en San Vicente de Toranzo (que también forma parte del mismo municipio). Ninguno de estos casos son de aquellos para los que el Artículo 10 de la Demarcación de 2007 decía que “se considera demarcada la notaría en el primero de los términos municipales que expresa su denominación, aunque por razones de servicio público, el Notario estará obligado a mantener en la otra población un despacho auxiliar en condiciones adecuadas para el ejercicio regular de su ministerio. En estos casos, el Notario titular, ejercerá la función pública Notarial, indistintamente, en los dos términos municipales correspondientes a las poblaciones que expresa la denominación de la Notaría“. Es decir, en estos casos no existe un despacho principal y otro auxiliar como en el caso de Yeste-Elche de la Sierra que son dos municipios distintos.
Por otra parte, ha habido otros cuatro pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Cabuérniga (999 habitantes), Liérganes (2.370), Molledo (1.504) y Santillana (4.172).
Santander ha pasado de cinco a trece notarías en un siglo.
De momento Montehermoso (Cáceres) con sus 5.731 habitantes es el pueblo que tuvo notaría y que no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio VI: Asturias)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Asturias que incluye la provincia homónima (que fue provincia de Oviedo). Advierto que es la provincia-colegio que más me ha costado casar y no descarto que haya errores.
Asturias
Tres localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915, aunque no me cuadra mucho puesto son poblaciones muy grandes actualmente y ya lo eran hace un siglo. Se trata de Castrillón (22.464 habitantes y que tenía casi 7.000 en 1915), San Martín del Rey Aurelio (16.283 y sobre 12.000 en 1915) y Llanera (13.676 y sobre 9.000 en 1915). Tras la publicación de este post, he sabido la explicación para dos de las tres.
Castrillón fue creada en la demarcación de 1995 y es el nombre del concejo. Tiene dos poblaciones importantes que son Piedras Blancas (en donde creo que está la notaría) y Salinas. En este municipio, próximo a Avilés, se encuentra el aeropuerto de Asturias. Probablemente su proximidad a Avilés es lo que ha dado lugar a que no tuviera notaría hasta hace 25 años.
En cuanto a San Martín del Rey Aurelio (también nombre del concejo), tiene dos poblaciones importantes El Entrego (donde está la notaría) y Sotrondio. También se creó en 1995. Es una población de la cuenca minera a medio camino entre dos poblaciones con notaría de toda la vida: Pola de Laviana y Langreo.
Han cambiado su denominación Cudillero (que pudo ser Soto de Luiña, parroquia de Cudillero aunque también me dicen que ambas notarías pudieron coexistir y que acabara desapareciendo la más antigua de las dos que fue Soto de Luiña), Langreo (que fue Sama, parroquia o distrito de Langreo que como tal, no existe y cuyo pueblo más importante es La Felguera), Carreño (que pudo ser Candás, la parroquia más poblada del municipio aunque dos compañeros radicados actualmente en Asturias me comentan que jamás han visto una escritura de un Notario de allí), Cangas del Narcea (que fue Cangas de Tineo o solo Cangas), donde pasé un histórico día de juerga hará unos 15 años con Juancho y Michel, Nava (San Bartolomé de Nava), Belmonte de Miranda (Belmonte), Laviana (Pola de Laviana, la localidad más poblada del municipio), Lena (Pola de Lena, ídem), Valdés (Luarca, ídem), Vegadeo (Vega de Ribadeo), Siero (Pola de Siero que es parroquia del municipio de Siero en el que hay tres notarías demarcadas una de las cuales debe estar instalada en la pedanía de Lugones con la denominación de Siera-Lugones) y Tineo (que fue Navelgas, una de las parroquias del municipio).
En el municipio de Valdés hay otra notaría demarcada: Trevias. Un caso, sin duda, muy curioso por inusual. También es inusual el caso de Cabañaquinta que pertenece al municipio de Aller y que tiene también despacho abierto en Moreda.
Por otra parte, ha habido cinco pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Ponga (598 habitantes), San Antolín de Ibias (466), Caridad (3.796 en todo el municipio de El Franco), Grandas de Salime (853) y Pola de Allande (733).
Oviedo ha pasado de tres a trece notarías en un siglo. Gijón de cuatro a doce y Avilés de tres a cinco. Mieres por los años 70 del pasado siglo fue también notaría de 1ª clase.
Gracias a mis compañeros Juan José Álvarez, Plácido Barrios y Fernando Ovies por su información de campo.
De momento Montehermoso (Cáceres) con sus 5.731 habitantes es el pueblo que tuvo notaría y que no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio VII: Murcia)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo, Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Murcia que incluye la provincia homónima.
Murcia
Once localidades (creo que es récord hasta ahora) que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915, lo que pone de manifiesto el crecimiento, la pujanza y la explotación demográfica de mi tierra adoptiva. Se trata de Abarán (que tiene dos notarías), Puerto Lumbreras (ídem), Los Alcázares (ídem, aunque una casi siempre está vacante lo que no significa necesariamente que no haga falta), San Pedro del Pinatar (ídem), Santomera (ídem), Torre-Pacheco (ídem), Archena (de donde mi padre fue Notario), Bullas, Ceutí, Beniel y Alguazas-Lorquí. Respecto de estas dos últimas poblaciones “se considera demarcada la notaría en el primero de los términos municipales que expresa su denominación, aunque por razones de servicio público, el Notario estará obligado a mantener en la otra población un despacho auxiliar en condiciones adecuadas para el ejercicio regular de su ministerio (véase el artículo 10 de la Demarcación de 2007). En estos casos, el Notario titular, ejercerá la función pública Notarial, indistintamente, en los dos términos municipales correspondientes a las poblaciones que expresa la denominación de la Notaría“.
Por otra parte, solo ha habido dos pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Blanca (6.564 habitantes) y Fortuna (10.060). Actualmente hay dos notarías en Abarán (13.030) que está a 9 kilómetros de Blanca. Blanca y Fortuna (que tiene muy cerca Molina de Segura y Abanilla) superan a Montehermoso (Cáceres) con sus 5.731 habitantes que, hasta ahora, era el pueblo que tuvo notaría y que no la tiene actualmente con más habitantes. Ahora es Fortuna el que ostenta ese dudoso honor. En mi pueblo hay muchos fortuneros y atravieso el término de Fortuna a diario para ir a trabajar (y también el de Abanilla que colinda con el mío y de donde es Notario mi hermana).
Murcia ha pasado de seis a diecinueve notarías en un siglo. Cartagena de seis a nueve y Lorca tenía tres y sigue con tres (algo inexplicable, a mi juicio, en una ciudad de 93.000 habitantes).
Comparativa de las demarcaciones notariales de 1920 y 2020 (Episodio VIII: Aragón)
Hace unos días me hicieron una consulta sobre la edad de ingreso en el Notariado de un Notario llamado Francisco Salmerón Pellón. Al consultar mi colección de Anuarios de la DGRN (aún no hay ninguno de la nueva DGSJFP) descubrí que aquel compañero figuraba en al Anuario de 1912 como Notario de Huesa del Común (“que bonito nombre”, pensé). Me fui a Mr. Google de manera inmediata y descubrí que se trataba de un pueblo de la provincia de Teruel que hoy tiene menos de 100 habitantes y que entonces tenía en torno a 1.000 y, entre otros servicios, hasta su propia notaría. Me apeteció compartir la información en Twitter enlazada a mi post “El Notario más joven” y fue mi compañero, amigo y compadre, José Luis Navarro Comín, que ingresó por Montalbán quien me dijo que así era y que en Montalbán está su protocolo por acuerdo entre el Colegio Notarial de Aragón y el Ayuntamiento. Un par de días después, un lector asiduo,Jesús Ayete me dijo que qué grata sorpresa le había dado cuando supo que el primer destino del Notario Don Francisco Salmerón Pellón había su pueblo natal. “¡Cómo han cambiado los tiempos¡ -añadió-. Huesa ha pasado de ser un pueblo con todos los servicios, Notario incluido, a ser un pueblo que en invierno apenas lo habitan veinte personas. Una muestra más de la España “vaciada””.
Entonces me vino a la cabeza una idea que ya me había rondado desde los comienzos de este blog: comparar la actual demarcación notarial con la de hace cien años a ver como habían cambiado (o no) las cosas entre las localidades que tenían y mantienen, o no, su (o sus) notarías cien años después.
Y me lancé a hacerlo…
He pensado que lo analizaré en varios episodios que, cuando termine, procuraré unificar.
Iremos provincia por provincia viendo qué pueblos perdieron sus notarías y qué pueblos la han ganado. No tendré en cuenta los que tenían más o menos notarías pero que siguen conservando alguna de ellas. Especialmente me interesan, por aquello de la España vacía (otra estupidez, a mi juicio, lo de vaciada como si alguien hubiera sacado o se hubiera llevado a la gente de allí), aquellos pueblos que tuvieron notaría y hoy ya no la tienen.
Hoy me dedicaré al Colegio Notarial de Aragón que incluye las provincias de Huesca, Teruel y Zaragoza.
Huesca
Dos localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915: Se trata de Binéfar y Sabiñánigo.
Por otra parte, ha habido ocho pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Adahuesca(172 habitantes), Benabarre (1.107), Naval (269), Arén (313), Angües (367), Grañén (1.753), Camporrells (137) y Fonz (870).
Teruel
Dos localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915: Se trata de Andorra y Utrillas, aunque Utrillas la comparte con Montalbán que ya la tenía en 1915. Respecto de estas poblaciones “se considera demarcada la notaría en el primero de los términos municipales que expresa su denominación, aunque por razones de servicio público, el Notario estará obligado a mantener en la otra población un despacho auxiliar en condiciones adecuadas para el ejercicio regular de su ministerio (véase el artículo 10 de la Demarcación de 2007). En estos casos, el Notario titular, ejercerá la función pública Notarial, indistintamente, en los dos términos municipales correspondientes a las poblaciones que expresa la denominación de la Notaría“.
Por otra parte, ha habido siete pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Valjunquera(325 habitantes), Villarluengo (177), Castellote (676), Cantavieja (714), Huesa (citado al principio de este post), Calaceite (1.011) y Monroyo (340).
Zaragoza
Seis localidades que tienen notaría en 2020 no la tenían en 1915: Se trata de Sádaba, Épila, Fuentes de Ebro, Zuera, Utebo y Cuarte de Huerva.
Por otra parte, ha habido cinco pueblos que han perdido sus notarías. Se trata de Alhama de Aragón(1.036 habitantes), Used (271), Quinto (1.948), Uncastillo (650) y Vera de Moncayo (383).
Huesca ha pasado de dos a cuatro notarías en un siglo. Teruel de dos a tres y Zaragoza tenía seis y tiene treinta y tres. Teruel existe, pero parece que se ha ido entero a Zaragoza, ¿no?
Fortuna (Murcia) con sus 10.060 habitantes es, hasta ahora, el pueblo que tuvo notaría y que no la tiene actualmente con más habitantes.
Comparecencia notarial para expedientes de asilo, refugio o repatriación
En mi avance por el Reglamento Notarial me topo con un artículo que contiene un párrafo de extraordinario interés. Se trata del 163.3 que dice:
“No será preciso aportar documentos de identidad cuando el compareciente manifieste carecer de ellos y la finalidad del documento otorgado sea exclusiva y precisamente la de hacer manifestaciones u otorgar poderes en relación con un expediente administrativo o judicial de asilo, acogida de refugiados, repatriación u otro similar, siempre que quede constancia de la huella digital y de fotografía del compareciente“.
Así que con una fotografía y siempre que sea para efectuar esa clase de manifestaciones u otorgar poderes en relación con esos expedientes, las personas en tal clase de situaciones pueden comparecer en una notaría española.
Aunque no les sea preciso para comparecer en notaría a tales efectos, en España se expide a estas personas el llamado “Documento acreditativo de la condición de solicitante en tramitación de protección internacional”. He visto un par de ellos y habría que pensarse qué hacer si alguien pretendiera otorgar alguna otra cosa distinta de un documento relacionado con los citados expedientes presentando únicamente ese documento.
Para el caso de los venezolanos hay que tener en cuenta esta información (residencia por razones humanitarias) y esta otra (pasaportes caducados de venezolanos en España).
Desde luego con él, las formalidades mínimas del 163 quedarían cumplidas. A otros efectos y sin más documentos de identidad, me inclinaría a pensar que habría que esperar a que se resolviera su expediente.
Comunicación del propósito de contratar a un empleado con contrato en vigor con otro Notario
No tenía ni idea de que existía esta obligación. La impone el RRI de mi Colegio pero también el de otros colegios. Puede cumplimentarse la comunicación mediante correo electrónico con FEREN.
“XXX, a XXX.
Estimadx compañerx:
Con arreglo a lo establecido en elartículo xxx del Reglamento de Régimen Interior del Colegio Notarial de xxx, te comunico que me propongo contratar a un empleado que tiene relación laboral en vigor contigo, por lo que hasta quince días después de la recepción por tu parte de la presente comunicación, no llevaré a efecto su contratación, que tampoco será, en ningún caso, antes de que sea cumplido el plazo que corresponda al preaviso que dicho empleado debe hacerte.
Se trata de XXX.
Conforme a dicho Reglamento me responsabilizo del cumplimiento de lo dispuesto en los Artículos 49 a 51 del mismo.
Creo que se encuentra usted disconforme con el hecho de que yo quiera cobrar por mi trabajo.
Es verdaderamente sorprendente que crea que yo deba prestarle gratuitamente algún servicio.
Sin embargo, le aceptaré que la copia simple que era para usted como parte vendedora no llegara a sus manos por lo que la recibirá usted en breve su copia a través de un sistema seguro de envío.
También consideraré para aceptar su petición, y no cobrarle lo que me corresponde, el estado de alarma en que nos encontramos.
No entraré a comentarle el asunto de que le pareciera cara la factura correspondiente a la escritura cuya copia me solicita que comprendía la venta de tres fincas a un mismo tiempo, razón por la que su coste no puede ser el mismo que el de una compraventa de una sola finca. Esto ya le fue explicado en su momento.
Imagínese, para terminar, que esta época de la campaña del IRPF tuviera que regalar las copias simples que todo el mundo que me las solicite. ¡Menudo negocio¡
Sin duda que este Artículo del Reglamento Notarial, merece una entrada en exclusiva en un blog notarial (que no un blog para Notarios, en sentido estricto). Trata, nada menos, del derecho a la libre elección de Notario.
Es el 126 que dice:
“Todo aquél que solicite el ejercicio de la función pública notarial tiene derecho a elegir al Notario que se la preste, sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico, constituyéndose dicho derecho en elemento esencial de una adecuada concurrencia entre aquellos.
En las transmisiones onerosas de bienes o derechos realizadas por personas, físicas o jurídicas, que se dediquen a ello habitualmente, o bajo condiciones generales de contratación, así como en los supuestos de contratación bancaria, el derecho de elección corresponderá al adquirente o cliente de aquellas, quien sin embargo, no podrá imponer notario que carezca de conexión razonable con algunos de los elementos personales o reales del negocio.
A salvo de lo dispuesto en el párrafo anterior, se estará a lo dispuesto en la normativa específica. En defecto de tal, a lo que las partes hubieran pactado y, en último caso, el derecho de elección corresponderá al obligado al pago de la mayor parte de los aranceles.
Los Notarios tienen el deber de respetar la libre elección de Notario que hagan los interesados y se abstendrán de toda práctica que limite la libertad de elección de una de las partes con abuso derecho o infringiendo las exigencias de la buena fe contractual”.
Obsérvese:
Sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. Lo dice porque hay casos de competencia territorial en los que hay que ir al Notario que tenga competencia para ello.
Imponer Notario que carezca de conexión razonable. Nadie vive en mi pueblo; la finca no está en mi pueblo; el Banco que concede el préstamo no tiene oficina en mi pueblo, pero alguien que encima no paga o no paga la mayor parte (ver punto siguiente) impone mi notaría para firmar. En tal caso “alguien” podría ver vulnerado su derecho de elegir a otro compañero con una conexión más razonable.
Obligado al pago de la mayor parte. “El que paga elige”.
Los Notarios también debemos respetarla. Esto me gusta mucho … Siempre parece que los que no dejan elegir son los mismos (Bancos, inmobiliarias, malos profesionales …), pero cuidado que a veces podría ser“uno de los nuestros”.
El 148 es mi artículo preferido del Reglamento Notarial
Con motivo del 40ª Aniversario de la Constitución Española vi muchos tuits en los que los tuiteros comentaban sus artículos favoritos de la Carta Magna o en los que se compartían fotos de viejos ejemplares de la Constitución.
Pocos días después en ese repaso, artículo por artículo, que llevo meses dándole al Reglamento Notarial, me topé con el que para mi es el artículo más bonito de esta norma y por tanto mi favorito.
Es un artículo que procuro aplicarme cada día, en cada escritura que autorizo, en cada instrumento público que se otorga “bajo mi fe“. No soporto aquello de “a mi, con que se entienda quién es quien, me sirve”. Yo soy mucho más de 148, soy mucho más del Artículo 148 del Reglamento Notarial que desde hoy consideraré a todos los efectos como mi preferido.
Dice así:
Artículo 148
“Los instrumentos públicos deberán redactarse empleando en ellos estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma”.
Creo que en una línea similar no debemos olvidarnos del Artículo 176 que dice en su párrafo primero:
“La parte contractual se redactará de acuerdo con la declaración de voluntad de los otorgantes o con los pactos o convenios entre las partes que intervengan en la escritura cuidando el Notario de reflejar con la debida claridad y separadamente los que se refieran a cada uno de los derechos creados, transmitidos, modificados o extinguidos, como asimismo el alcance de las facultades, determinaciones y obligaciones de cada uno de los otorgantes o terceros a quienes pueda afectar el documento, las reservas y limitaciones, las condiciones, modalidades, plazos y pactos o compromisos anteriores“.
Y luego hay alguno que dice lo “yo con que se sepa quién es quién …” Pues no, amigo, no basta con eso.
El artículo 250 del RN (¿sin garantía de transcripción en las copias simples?)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Llega a mis manos una copia simple y veo (además de un número de protocolo estratosférico) una nota antes de comenzar el texto que dice: “Es copia simple sin garantía de transcripción (conforme al artículo 250 del RN)”.
¿250 RN? Efectivamente el 250 decía hasta el 29/1/2007: “Los Notarios darán copias simples sin garantía por la transcripción de los documentos de su protocolo, pero solamente a petición de parte legítima. Igualmente podrán dar lectura del contenido de documentos de su protocolo a quienes demuestren, a su juicio, interés legítimo”. Sin embargo, actualmente el 250 no dice nada de eso y es el 224 el que dice que “los Notarios darán también copias simples sin efectos de copia autorizada”. Sin mas, y los efectos de la copia autorizada, puesto que son escrituras públicas (221), son simplemente los mismos que los de la matriz con lo que las copias simples carecen de esos efectos.
Solo han pasado catorce años desde la reforma … aunque hoy he visto una escritura (y son muy frecuentes) que hablaba del CIF y que citaba el 108 de la LMV. Reconozco, no obstante, que yo estaba comiéndome el 160 LSC en las compraventas de participaciones sociales. Empate aunque … olvidar el 160 es mas grave.
Pues sí, es posible que los Notarios pidamos en ciertos casos una fotografía de algún otorgante y que esa foto acabe incorporada a nuestro protocolo. Particularmente nunca he tenido que recurrir a ello, pero el Artículo 190 del Reglamento Notarial hace referencia a esta posibilidad:
“En los casos del párrafo tercero del artículo 23 de la Ley, cuando a un Notario le sea imposible dar fe de conocimiento de los otorgantes por no conocerlos, ni puedan éstos presentar testigos de conocimiento, lo expresará así en la escritura, y en ella reseñará los documentos que le presenten para identificar su persona.
Tendrán entre éstos preferencia los carnets y demás documentos de identidad que estén expedidos por el Estado.
También podrá el Notario pedir la fotografía del interesado, incorporándola al protocolo”.
Por su parte el Artículo 23 de la Ley del Notariado dice:
“Los notarios darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.
Serán medios supletorios de identificación, en defecto del conocimiento personal del Notario, los siguientes:
a) La afirmación de dos personas, con capacidad civil, que conozcan al otorgante y sean conocidas del Notario, siendo aquéllos responsables de la identificación.
b) La identificación de una de las partes contratantes por la otra, siempre que de esta última dé fe de conocimiento el Notario.
c) La referencia a carnets o documentos de identidad con retrato y firma expedidos por las autoridades públicas, cuyo objeto sea identificar a las personas.El Notario en este caso responderá de la concordancia de los datos personales, fotografía y firma estampados en el documento de identidad exhibido, con las del compareciente.
d) El cotejo de firma con la indubitada de un instrumento público anterior en que se hubiere dado por el Notario fe de conocimiento del firmante.
El Notario que diere fe de conocimiento de alguno de los otorgantes, inducido a error sobre la personalidad de estos por la actuación maliciosa de ellos mismos o de otras personas, no incurrirá en responsabilidad criminal, la cual será exigida únicamente cuando proceda con dolo. En tal supuesto el Notario, sin perjuicio de lo anterior, será inmediatamente sometido a expediente de corrección disciplinaria con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se hayan producido por tal error a terceros interesados.
Si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura”.
No tengo claro a que casos se refiere el 190 cuando cita el párrafo tercer del Artículo 23. Tal vez se refiera a la letra c) del párrafo segundo, pues el tercero no consigo casarlo con lo que dice el 190.
Ni las comisiones de cancelación son capaces de captar el interés de los que están con el Whatsapp durante todo un otorgamiento, sin levantar la vista del móvil en ningún momento, salvo para firmar. Comentaba un compañero en Twitter el otro día, que su estrategia en estos casos era marcharse del despacho y regresar un rato después, sin decir nada. Parece que suele causar efecto y que recuperas la atención del otorgante “abducido” por su teléfono móvil. He visto notarías en las que existen carteles de este tipo:
No llegaré a tanto, pero es una situación incómoda la que generan esta clase de otorgantes, normalmente jóvenes. Tal vez algún día sean de esos del “a mi no me explicaron” o “el Notario no me dijo”. Espero, especialmente, que el tipo que firmo su escritura de hipoteca comiéndose un bocadillo hace pocos días no tenga la cara dura de alegar nada por el estilo.
Y ahora con la nueva LCI vamos a tener que dar fe de que la gente ha entendido nuestras explicaciones … ¿tal vez solo haya una solución al estilo de “Aterriza como puedas”? Con algunos … doy fe.=
Está prohibida la formación de protocolos a quién no sea Notario
Voy viéndole el final a mi repaso al Reglamento Notarial (aunque estoy pensando que le voy a dar otra vuelta en busca de curiosidades que las hay y muchas) y me topo con este artículo:
Artículo 281: “La protocolización de toda clase de actos y contratos corresponde exclusivamente a los Notarios. Queda prohibida la formación de protocolos a toda entidad o persona que no sea Notario público con arreglo a la Ley y al presente Reglamento“.
No sé muy bien a que se podría estar refiriendo, pero se me ocurren dos cosas:
¿Supone una formación de protocolos esa querencia de algunas entidades y organismos públicos al envío de copias simples de escrituras a través de aplicativos que no solo suponen tenernos a su servicio sino también una infracción a esta norma reglamentaria (y en realidad a muchas otras de nuestro Reglamento)?
¿Supone una formación de protocolos a persona o entidad que no sea Notario público el depósito del Libro del Edificio en los Registros de la Propiedad?
Esta me la cuenta (más anecdóticamente) un compañero de promociónque, como yo, ingresó por Galicia: “En aquel pueblo estaban acostumbrados a estar sin Notario y con mi antecesor hubo muchos problemas de toda índole. Eso generó una desconfianza que hizo que un listillo que había trabajado en la notaría imitara con cierto éxito nuestras formas llegando a crearse su propio protocolo”.
Ahora que tengo fresca la norma veremos que otros casos se nos van ocurriendo.
Identificación de comparecientes españoles mediante exhibición del pasaporte
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿No había alguna norma o resolución que decía que a los españoles no se les puede identificar con pasaporte?
La norma es el Artículo 6 del Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. Y, a sensu contrario, el art 11 de la LO 4/2015 de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana. De ambos podría concluirse que solo es válido para identificar el pasaporte español si es un español no residente. Si es residente, solo vale el DNI. La razón es que se le obligue al español residente a renovar su DNI. El pasaporte sirve para viajar fuera de España pero no para identificarse en España (salvo si eres no residente). A un español residente hay que pedirle el DNI vigente. Si lo tiene caducado, que lo renueve.
No obstante en una comunicación de la superioridad consta que “los sujetos obligados podrán aceptar otros documentos de identidad personal expedidos por una autoridad gubernamental siempre que gocen de las adecuadas garantías de autenticidad e incorpora en fotografía del titular”. A mi modo de ver, los casos que se me han presentado nunca han justificado la excepción.
En uno de sus estupendos resúmenes, el Colegio de Canarias explica que la normativa aplicable es el art. 8.1 de la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, el preámbulo del RDL 14/2019, de 31 de octubre, el art. 1 RD 896/2003, de 11 de julio, por el que se regula la expedición del pasaporte ordinario y se determinan sus características, el art. 1 RD 1553/2005, de 23 de diciembre, por el que se regula la expedición del documento nacional de identidad y sus certificados de firma electrónica, art. 23 de la Ley del Notariado y el art. 161 del Reglamento Notarial, y concluye: “1.= Tratándose de comparecientes españoles el DNI, con carácter exclusivo y excluyente, es el único documento con suficiente valor por sí solo para la acreditación, a todos los efectos, de la identidad y los datos personales de su titular. 2.= No obstante el carácter exclusivo y excluyente del DNI, desde el punto de vista de la normativa notarial, también es posible acreditar la identidad por el pasaporte, ya que, conforme al art. 161 del RN, «respecto de españoles la nacionalidad y su identidad se acreditarán por el pasaporte o el DNI». En consecuencia, a los efectos del art. 23 LN, sólo el DNI y el pasaporte son «carnets o documentos de identidad», y, por tanto, válidos para acreditar la identidad del compareciente español”.
Los Notarios de capital de provincia o Colegio, o los que desempeñen notarías de primera clase no comprendidas en las anteriores”.
O sea que todos los Notarios de primera son Señorías puesto que no hay capitales de provincia que no sean primeras (lo son por serlo) y ningún Colegio tiene su sede en una ciudad que no sea capital de provincia.
Los de segunda y tercera, no tenemos derecho a nada.
Entonces, ¿ahora cuando llame a mi Registro voy a tener que preguntar por Su Señoría?
Tendré que conformarme con el Don y con aquel ¡buenos días, Señor Notario¡ con el que me saludaba Chipo en las mañanas mindonienses y con el que María y Cosme me han saludado en las escaleras de la notaría esta misma mañana.
Queda confirmado lo que apuntaba en mi citado post de hoy: nada de Ilustrísimos o de Ilustres….
Por cierta, la Cruz de San Raimundo puede dar también el trato de Señoría …
Incompatibilidad del Notario para ser administrador de una sociedad
Me pregunta esto un amigo que es funcionario municipal. Yo le contesto brevemente y le digo que yo puedo ser administrador de una sociedad si esa actividad tiene relación con la administración de mi propio patrimonio. Creo que en el caso que me preguntaba al tener la sociedad un objeto de gestión vinculada a la actividad en la notaría, estaría incluido en lo de la “administración del propio patrimonio”.
Pero él se lo ha empollado mucho mejor que yo y me señala sus dudas al respecto:
“La Ley del Notariado (art. 16) declaró la incompatibilidad con todo cargo que lleve aneja jurisdicción o que se halle retribuido con cargo a los presupuestos del Estado, Provincia o Municipio o que obligue a residir fuera del domicilio de la Notaría. Los artículos 141, 139 y 140 del Reglamento Notarial añadieron o especificaron algunos casos concretos: Juez y Fiscal Municipal, Decano del Colegio de Abogados. Pero toda esta normativa ha sido desbordada por la Ley 53/84, de 26 de diciembre, sobre Incompatibilidades de los funcionarios públicos, con arreglo a la cual el ejercicio de una función pública retribuido mediante Arancel es incompatible con el ejercicio de cualesquiera actividades profesionales, laborales, mercantiles o industriales, salvo las que consistan en la administración del propio patrimonio, la enseñanza universitaria como profesor asociado, la participación en actividades accesorias de la profesión (tribunales de exámenes, cargos en Mutualidades y Patronatos, participación en cursos, seminarios) y la creación literaria, artística, científica y técnica (art. 2-1-e), 14, 16). Además, la Ley del Mercado de Valores (25/88, 28 julio, art. 69) prohíbe a los Notarios la posesión de acciones de Sociedades y Agencias de Valores en una proporción superior al 10 por 100 de su capital, así como aceptar cargos en ellas o desarrollar en las mismas una actividad remunerada, o intervenir en operaciones en las que se hallen interesados las Sociedades o Agencias de las que sean socios, o alguno de los socios de las mismas. Por su parte, la Ley de Arbritajes de Derecho Privado (36/88, 5 diciembre, art. 12-4) declara inhábiles a los Notarios para actuar como árbitros. También se puede considerar vigente la prohibición de tomar parte en Sociedades que tengan por objeto el arriendo de rentas públicas que contiene el artículo 140 del Reglamento. El Notario que admita cualquiera de los cargos incompatibles lo pondrá en conocimiento, por escrito e inmediatamente, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y dispone de un plazo de tres meses para optar entre continuar en la Notaria o pasar al cargo incompatible. La omisión del escrito o de la opción en este plazo implica opción por el cargo incompatible. La aceptación del cargo incompatible determina la cesación en las funciones notariales y el ingreso en la situación de excedencia voluntaria, proveyéndose la vacante en el turno que corresponda. Pero estas consecuencias son más graves si el Notario lleva menos de un año de servicios efectivos en la carrera y el cargo que acepta no es accidental o de suplencia (nombramiento para cargo público, de naturaleza intrínsecamente eventual) sino activo y permanente (desempeño normal de otra profesión, como la de Registrador de la Propiedad, Juez, etc.), pues en tales casos, la opción se considera como definitiva e irrevocable y el optante como renunciante, y causa baja en el escalafón (art. 141 bis del Reglamento)“.
Por supuesto, no es lo mismo ser el administrador de una gestoría dedicada exclusivamente a lo que sale de tu propia notaría, que serlo de una gestoría y hasta de una tasadora (y haberlos haylos) que se encargan de operaciones de su propia notaría y de muchas otras más lo que no solo supone incurrir en incompatibilidad sino en otras cosas que pueden ser aún más de graves como la vulneración del derecho a la libre elección de Notario. Con este nivel de repulsión que voy teniendo, no sé si llegaré a Notario viejo ….
Informes sobre el estado de conservación del protocolo correspondiente a compañero jubilado que recupera fianza y al tomar posesión
Recuperar fianza
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx, por la presente hago constar en respuesta a la petición recibida del Ilustre Colegio Notarial de xxx (número xxxx):
Que en el Archivo de la Notaría de xxxxx, a mi cargo, se encuentran los tomos correspondientes a los años xxxx (xxxx tomos de protocolo general y xxx de protestos), xxxxxx, correspondientes al PROTOCOLO GENERAL, es decir, xxxx tomos en total, que comprenden los instrumentos autorizados en esta Notaría por Don xxxx, Notario que fue de xxxx y que se conservan en el Archivo a mi cargo.
La totalidad de dichos tomos se encuentran en perfecto estado no incurriendo en infracciones reglamentarias, faltas o defectos de ninguna clase, lo que hago constar a los efectos oportunos en xxxx a xxxxx.
Firmado: xxxx
Notario de xxxxx.
Al tomar posesión
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx, cargo del que tomé posesión el día xxxx, en cumplimiento de lo preceptuado en el Reglamento Notarial, informo a la Junta Directiva sobre el estado de los protocolos y libros registro de la Notaría:
Todos ellos se encuentran en buen estado de conservación y encuadernación, hallándose pendiente de remisión al Archivo del Distrito los protocolos correspondientes a xxxx, la cual efectuaré en los próximos días.
En xxxx, a xxxxx.
Firmado: xxxx
Notario de xxxxx.
AL ILMO. SEÑOR DECANO-PRESIDENTE DE LA JUNTA DIRECTIVA DEL COLEGIO NOTARIAL DE XXXX.
Otro:
Yo, Miguel Prieto Escudero, Notario de Pinoso, comunico a la Junta Directiva que con fecha 29 de Febrero de 2008, he extendido en mi protocolo y libro registro la nota que preceptúa el Reglamento Notarial.=
En xxxx, a xxxxx.
Firmado: xxxx
Notario de xxxxx.
AL ILMO. SEÑOR DECANO-PRESIDENTE DE LA JUNTA DIRECTIVA DEL COLEGIO NOTARIAL DE XXXX.
Y otro:
Estimado compañero: Tengo el placer de participarte la toma de posesión de mi cargo, en el que quedo a tu disposición; te comunico, al pie, mi signo, firma y rúbrica.
El otro día leía en Twitter algo en relación con la escala profesional de los Notarios y me quedé pensando en aquello de que el Notario tiene la categoría de la clase de la notaría que sirve y así es, lo dice el artículo 79 del Reglamento Notarial. El que tenía olvidado es el 64. Entre ambos resulta que soy un triste Notario de tercera con categoría de Jefe de Negociado de tercera clase. Dentro de unos cuatro años y pico asciendo a Jefe de Negociado de segunda. Cuando lo sepa mi mujer me quita los mandos. Además según la Wikipedia tengo derecho al Don.
Artículo 64
Los Decanos de los Colegios Notariales tendrán tratamiento y consideraciones de Jefes Superiores de Administración; los Notarios de capital de Colegio, los de Jefe de Administración de primera clase; los de capital de provincia y los que desempeñen Notarías de primera clase no comprendidas en las anteriores, los de Jefe de Administración de segunda; los Notarios de segunda, los de Jefes de Administración de tercera clase, y los Notarios de tercera, los de Jefes de Negociado de primera, segunda y tercera clase, según que lleven más de treinta años de antigüedad en el Escalafón, de veinte a treinta años, o menos de veinte.
Artículo 79
Los notarios tendrán, para todos los efectos legales, la categoría que se fije en la clasificación a la Notaría que estuvieren desempeñando, con las siguientes excepciones:
a) El notario que desempeñe Notaría que en virtud de nueva clasificación aumente o disminuya de clase o sección, conservará, mientras la sirva, la que hubiere tenido hasta entonces.
b) Para que el notario pueda obtener la clase de la notaría que haya obtenido por concurso será preciso que tenga una antigüedad en la carrera de cinco años, si la notaría es de plaza clasificada de segunda, y de nueve si es de plaza clasificada de primera. Si tuviera menos antigüedad en la carrera, adquirirá la clase correspondiente a su notaría cuando haya transcurrido el plazo indicado, sumando a tal efecto la antigüedad en carrera que tuviere a la que pueda obtener en la plaza obtenida por concurso.
El notario electo deberá obligatoriamente acreditar la contratación de un seguro de responsabilidad civil a que se refiere el artículo siguiente y constituir la fianza, en cumplimiento de lo preceptuado por el artículo 14 de la Ley Orgánica del Notariado.
Artículo 14 LN
El Notario, para tomar posesión de su oficio constituirá en las Cajas del Estado, en calidad de fianza y como garantía para el ejercicio de su cargo, un depósito en títulos de la Deuda pública que produzca una renta anual según las condiciones de cada localidad, o acreditará que la disfruta en fincas propias, rústicas o urbanas, y quedará suspenso cuando falten estas garantías hasta que las reponga.
Artículo 26 RN
La fianza que deberá prestar el notario tendrá una cuantía de 1.500 euros, salvo que se trate de poblaciones de más de un millón de habitantes, en cuyo caso se elevará a 3.000 euros, cuya cuantía podrá ser actualizada por la Dirección General de los Registros y del Notariado previa audiencia del Consejo General del Notariado.
Artículo 27 RN
La fianza en títulos o efectos públicos se constituirá en la Caja General de Depósitos o en establecimientos legalmente autorizados al efecto, en calidad de depósito necesario, a disposición de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
La fianza con garantía de fincas se constituirá en escritura pública de hipoteca que otorgará el que fuere dueño del inmueble, por cantidad bastante a producir la renta señalada para cada caso, capitalizada ésta al cinco por ciento, expresándose que queda a disposición de la Dirección General para responder del desempeño del cargo por el Notario.
Y Artículo 30 RN que es al que quería llegar…
Parece que lo del seguro de responsabilidad civil es entendible, pero ¿una fianza?, ¿porqué? ¿para qué?, ¿de qué vamos a poder responder con ese “ridículo” importe? Pues aquí está explicado:
La fianza que están obligados a constituir los Notarios como garantía para el ejercicio de su cargo, así como los intereses o productos de la misma, estarán afectos a las responsabilidades contraídas en el desempeño de aquél y preferentemente a las cantidades que dejare de abonar el notario en concepto de multas, encuadernación de protocolos, desorganización y deterioro de éstos por su negligencia, primas del seguro de responsabilidad civil y de las aportaciones, cotizaciones y, en general cualquier pago, que deba realizar al Colegio Notarial, o que tenga su origen en causa corporativa.
Para todo lo demás Master Card…perdón…para todo lo demás el Seguro de Responsabilidad Civil.
La reproducción de las firmas en las copias simples y autorizadas
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se recibe una calificación en la que se dice que en la cláusula X, sobre distribución de la responsabilidad hipotecaria, el Notario expresa: “Distribución de hipoteca: El importe del capital del préstamo correspondiente a cada una de las fincas, y, por ello, sus respectivas responsabilidades hipotecarias por este concepto, así como por intereses ordinarios, intereses de demora, costas y otros gastos, figuran en un cuadro, que me entregan, firmado por los otorgantes, al cual se remiten y tienen por reproducido en este lugar, consintiéndolo. Este cuadro está compuesto por una hoja que reintegro, sello y rubrico y dejo unido a está matriz para ser reproducido en sus traslados”. “Dicho cuadro -continúa la calificación – no consta firmado por las partes, por lo que surgen dudas sobre si efectivamente es el cuadro de distribución que han pactado las partes. Las inscripciones no deben de ofrecer dudas de las cantidades por las que responden la responsabilidades hipotecarias de las fincas hipotecadas” (responden las responsabilidades y luego alega el 148 RN).
Mi criterio en cuanto a reproducción de las firmas de los unidos es:
Si me llegan firmados, no quito las firmas.
Si se firma en mi presencia, las quito y en la copia aparecerá una mención en el lugar de las firmas: “Están las firmas y sus rúbricas”.
En la RDGRN de 27/11/2018 que puede leerse aquíAQUÍ, se dice: “El contenido de la copia autorizada se encuentra normativamente determinado en el Reglamento Notarial, en los artículos 221, 236, 241 y concordantes, sin que en ningún lugar se prevea la reproducción de las firmas como particular de posible traslado en ella, lo que resulta plenamente congruente con el esquema organizativo básico a que se alude en el párrafo anterior. Este designio de preservar la intimidad del autor mediante la reserva de los trazos de su firma se encuentra positivamente formulado en relación con las copias simples (artículo 224.2 del Reglamento Notarial) y con los testimonios que se expidan de las pólizas incorporadas al Libro-Registro de Operaciones Mercantiles (artículo 250 del Reglamento Notarial), prohibición esta última que evidencia la necesidad de mantener idéntica precaución con respecto a las copias autorizadas de los instrumentos protocolares, dada su similar naturaleza”.
Yo creo que es mas que suficiente para rebatir la calificación aunque también podría alegarse la protección de datos.
¿Qué se podría haber hecho para evitar las dudas (sin entrar en honduras excesivas sobre la extensión de la dación de fe del Notario)?
Pues tal vez decir algo como esto: “Este cuadro está compuesto por una hoja que reintegro, sello y rubrico y dejo unido a está matriz para ser reproducido en sus traslados con omisión de la firma y rúbrica de los comparecientes conforme a los artículos 221, 224.2, 236, 241 y 250 del Reglamento Notarial y al amparo de la RDGRN de 27/11/2018 y de la normativa en materia de protección de datos”.
Así el calificante se lo piensa un poco mas (porque tiene que estudiar) aunque a lo mejor no le apetece hacerlo prefiriendo alegar una serie de artículos generalistas en materia hipotecaria y el sacrosanto 148 del Reglamento Notarial que, en mi opinión, nada tiene que ver aquí.
Las diligencias “ocultas” (artículo 153 del Reglamento Notarial)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me preguntaban el otro día por algo que el consultante denominaba “diligencias ocultas”. Me sonó fatal pero caí al poco tiempo de mantener un intercambio de audios y mensajes de texto en Whatsapp en que mi interlocutor, sin duda, debía estarse refiriendo a lo que dice el penúltimo párrafo del Artículo 153 del Reglamento Notarial:
“La subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias anteriores que se exhiban al Notario”.
Hay que tener en cuenta que dice ninguna copia por lo que se aplicaría a las autorizadas y simples electrónicas, lo que hace muy difícil su uso.
Son pocas las veces en que he hecho uso de esas “diligencias ocultas” pero la pregunta de mi consultante no hizo sino confirmarme que debe haber quien abuse de su uso. Claro, luego vienen algunos registradores a sacarle los colores a algunos por subsanar lo insubsanable con el 153, quiero decir que mucho cuidado hayas expedido la copia electrónica para la presentación telemática en el Registro, porque impediría acogerte al art. 153.2. Ojo también a los plazo de liquidación de los impuestos devengados.
Las mil y una movidas del día a día de una notaría
Como tengo mucha, pero que mucha paciencia y me quedan 19 años para jubilarme espero llegar a contar esas 1.001 movidas notariales. Mi padre decía que Miguelito, sí me llamo Miguel, no se metía con nadie salvo que le pisaran el rabo, así que mi paciencia (como ya demostré con 11 años de oposición) es casi mítica. No me la agoten …
Un DNI/NIF con un apellido mal nos obliga a precisar que el otorgante no se llama JIMÉNEZ sino GIMÉNEZ. Cuando estamos en el otorgamiento pienso que voy a cambiar el dato en la ficha de mi Programa de Gestión, pero decido no hacerlo porque cuando pase el Índice no voy a poder aportar el DNI porque precisamente el error está en el DNI, así que lo dejo como está. Ya volverá otro día con el DNI nuevo y con el error corregido. No aviso a la copista de mi decisión así que cuando se prepara la copia, el pie y la carátula que se pone antes de la primera hoja de la escritura, salen con el apellido equivocado. Resultado: copia a la basura y corrección de la nota en la matriz.
Una rumana sin pasaporte. La verdad es que lo de los rumanos aburre (soberanamente). Les dices que su DNI rumano no sirve y, claro, te dicen que son nacionales de un estado miembro de la UE. Cuando la paisana entró (estilo Rosalía pero con más, mucho más, escote) pensé, ¡que pereza explicárselo¡, así que opté por mencionar también su carnet de conducir español que sí que lleva firma y por testimoniarlo junto con su carnet rumano, su carnet de conducir y su NIE. Sí, soy culpable, que me detenga la policía … ¿Y si el Reglamento Notarial rumano exigiera que los DNIS llevaran el color del pelo y la altura como los italianos y no nos dejaran los Notarios españoles firmar documentos notariales en Rumanía?
Con el resultado del último concurso en la mano (número 460), me hubieran dado el 90% de las terceras que salen a antigüedad en clase, el 57% de las de segunda a carrera y el 50% de las de segunda a clase. Lo malo es que las que me suelen interesar (tras 18 años en 3ª son las de ese 10% que no me llega). Por cierto, que desde febrero de 2010a junio de 2021 ha habido 25 concursos: 137 meses y 25 concursos: uno cada 5-6 meses (y yo he concursado en unos 9). Tengo todos los concursos en papel desde mi ingreso (febrero de 2003) pero ahora mismo no los encuentro. Cuando lo haga, actualizaré el dato aunque la media de estos casi 12 últimos años no creo que se vea muy alterada si computamos unos años mas.
NOTA: Ya tengo el dato. Han sido 43 concursos desde Noviembre de 2002. La media está mas cerca de 5 que de 6 meses entre cada concurso. ¿Por qué razón los de registros son mas rápidos? ¿Porque no tienen concurso a clase? No creo que eso complique tanto los nuestros.
Un nuevo concurso (el 461)
En este mis datos son los siguientes: Me dan el 50% de las primeras (el 63,15% si salen a carrera y el 37,5% si salen a clase); el 50% de las segundas (el 53,84% si salen a carrera y el 42,85% si salen a clase) y el 90% de las notarías de tercera (el 88,88% si salen a carrera y el 92,30% si salen a clase). Recopilando, me dan el 76,25% de las notarías a concurso que se han cubierto. En el caso de las terceras a clase solo hubiera habido una que no me llegaba (Munguía).
Otro nuevo concurso (el 462)
En este mis datos son los siguientes: Me dan el 64,70% de las primeras (el 71,42% si salen a carrera y el 33,33% si salen a clase); el 53,84% de las segundas (el 50% si salen a carrera y el 57,14% si salen a clase) y el 83,87% de las notarías de tercera (el 76,47% si salen a carrera y el 92,85% si salen a clase). Recopilando, me dan el 72,13% de las notarías a concurso que se han cubierto. En el caso de las terceras a clase otra solo hubiera habido una que no me llegaba (Guadarrama). El porcentaje de las terceras a clase que me llegan sigue subiendo.
Otro (el 463)
En este mis datos son los siguientes: Me dan el 64,28% de las primeras (el 54,54% si salen a carrera y el 100% si salen a clase); el 80% de las segundas (el 83,33% si salen a carrera y el 75% si salen a clase) y el 85,71% de las notarías de tercera (el 85,18% si salen a carrera y el 87,5% si salen a clase). Recopilando, me dan el 79,66% de las notarías a concurso que se han cubierto. En el caso de las terceras a clase otra solo hubiera habido una que no me llegaba (Pilas).
La media entre concursos sería: Primeras: 59,66%; 63,03% a carrera y 56,94% a clase. Segundas: 61,28%; 62,39% a carrera y 58,33% a clase. Terceras: 86,52%; 83,51% a carrera y 90,88% a clase. Así que en torno a la mitad de opciones en las primeras a clase y nueve de cada diez terceras a clase.
Otro (el 464)
En este mis datos son los siguientes: Me dan el 20% de las primeras (el 33,33% si salen a carrera y ninguna de las salidas a clase); el 40% de las segundas (el 33,33% si salen a carrera y el 50% si salen a clase) y el 100% de las notarías de tercera que salen a clase y el 88,23% de las que salen a carrera (el 91,66% del total). Recopilando, me dan el 69,23% de las notarías a concurso que se han cubierto. En el caso de las terceras a carrera solo ha habido dos que no llegaban (Tossa de Mar y Estepa). Lo interesante es que de las terceras a clase no se me escapa ni una.
La media entre concursos sería: Primeras: 49,74%; 55,60% a carrera y 42,70% a clase. Segundas: 55,96%; 55,12% a carrera y 56,24% a clase. Terceras: 87,80%; 84,69% a carrera y 93,16% a clase. Este último porcentaje es el mas alto de la serie histórica. Solo se me hubieran resistido Munguía, Guadarrama y Pilas.
Otro (el 465)
Primera a carrera: Hay 6 y me hubieran dado sólo dos. Primera a clase: Hay 3 y no me hubieran dado ninguna. Segunda a carrera. Hay 5 y me hubieran dado 4. Segunda a clase: Hay 2 y no me hubieran dado ninguna. Tercera a clase: Hay 4 y me las daban todas. Tercera a carrera: Hay 12 y me las hubieran dado todas. Son 32 notarías (que se cubren) y me darían 22. Contrastando el primer avance con el resultado definitivo, solo hay una notaría que no se la dan al que sale en el avance: Onteniente. Saquen conclusiones.
Nota de expedición de una copia simple en la matriz a la que corresponde
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hay una RDGRN de 19-07-2018que dice en su punto final:
“Finalmente, señalar que no obstan a esta interpretación literal de la indicada norma reglamentaria (“según el sentido propio de sus palabras”, como indica el artículo 3 del Código Civil), ni los antecedentes legislativos citados, que no parecen matizarla, ni el alegado incumplimiento habitual en la práctica, cuya veracidad no se comparte, ni la circunstancia de que las copias simples al carecer de pie no incluyan la apreciación del interés legítimo, pues la doctrina de este Centro Directivo es que, en general, las copias simples sólo se pueden expedir a las personas otorgantes, debiendo ser “autorizada” la copia cuando se solicite alegando un interés legítimo (Resolución del Centro Directivo, SN, de 19 de abril de 2016), salvo en las solicitadas por las Administraciones Tributarias cuyo fundamento legal es el deber de colaboración con las mismas (Resolución del Centro Directivo, SN, de 12 de febrero de 2018), siendo recomendable, también en estos supuestos, que su expedición se haga en papel de los Colegios Notariales con nota de expedición en la matriz“.
Antes que estas dos la RDGRN de 21 de Mayo de 2012, señaló: “En segundo lugar, debe recordarse que pese a que lo que el recurrente solicita es la “copia simple” de una escritura, es criterio de este Centro Directivo que éstas “solo pueden ser solicitadas por personas que tengan interés legítimo en conocer dicho contenido, interés coincidente con el de las copias autorizadas” (Resolución de 20 de julio de 2006). Por tanto, solo las personas que conforme a los artículos 221 y siguientes del Reglamento Notarial tengan derecho o interés legítimo a la obtención de “copia autorizada”, podrán obtener “copia simple” de una escritura, y ello sin perjuicio de las importantes diferencias existentes entre ambos tipos de copias por lo que respecta a su fehaciencia, inscripción y formalidades en su expedición. En este sentido, debe advertirse tanto al solicitante como a la notaria que, de conformidad con la citada resolución de este Centro Directivo de 20 de julio de 2006, la copia simple no es el vehículo apropiado para dar a conocer el contenido de una escritura cuando esta es solicitada por terceros distintos de los otorgantes (como sucede en el presente caso), y ello debido a que, “en las copias autorizadas la nota de expedición deja constancia de quien la ha solicitado y, por tanto, cabe comprobar a posteriori, si fuera necesario, su interés legítimo, tal posibilidad no existe en las copias simples, de cuya expedición no queda rastro en el protocolo”.
O sea, que la copia simple no causa nota en la matriz pero es recomendable, según la DG, en los casos en que sean solicitadas por las Administraciones Tributarias.
Y, ¿por qué es recomendable? ¿y habría otros supuestos también recomendables? ¿y si el Notario considera, por la razón que sea (o hasta siempre) que también debe poner nota cuando un otorgante se la solicita? ¿y si el otorgante deja caer que precisamente quiere copia simple porque no causa nota? ¿y si llegara a decirte que no quiere factura porque no quiere rastros? Es decir, si en los casos de las Administraciones Tributarias es recomendable, ¿no habría otros supuestos similares?
Y si llegamos a la conclusión de que es así, ¿la propia copia simple incluiría ya esa nota relativa a su propia expedición? Yo diría que no. Si pensamos en una autorizada, esta cuando se expide no incluye la nota relativa a su propia expedición por lo que tampoco debería ser así en las copias simples. Es una forma perfecta de control interno por parte del Notario sin vulnerar norma alguna y sin extralimitarse pues como custodios del protocolo, pienso que tenemos posibilidad de considerar necesario indicar la expedición de una copia simple.
¿Cómo lo veis?
Una nota de expedición de copia simple en la matriz de un acta del 18.2
La copia es solicitada por los que se oponen ocasionando el cierre del expediente. Me pareció oportuno poner nota para dejar constancia de que dispone de copia del instrumento puesto que, como se dice ahora, este asunto se judicializará con toda probabilidad.
NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que en el día de hoy expido copia simple de la presente Acta, para su entrega a *, en calidad de colindantes, notificados y oponentes, en * folios de papel exclusivo para colegios notariales, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN.
Una nota de expedición de copia simple en la matriz de una herencia
¿Quién la pide? Pues la pide el sustituto vulgar de un heredero premuerto. No es el único heredero. Al menos hay otros dos.
De acuerdo con la doctrina de la DG que dice que al no otorgante solo se le puede expedir autorizada, no le podría expedir la simple, pero se trata de un heredero del otorgante en cuyo caso, ¿no parece excesiva la doctrina de la DG? Alguno piensa que si la piden todos los herederos sería simple y si la pide uno autorizada salvo que el motivo de la petición justificara la simple. Ya digo que a mi me parece excesivo por lo que opto por el camino de en medio: simple pero con nota en la matriz. Además, la petición me vino por SIGNO. El compañero me manda todos los documentos precisos pero no emplea ni una línea en explicarme un poquito la situación. Yo no le hubiera enviado una petición tan pobre, la verdad. Mi nota fue esta:
NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que en el día de hoy expido copia simple electrónica de la presente, a instancias de DON *, en su calidad de heredero de DOÑA *, habiendo acreditado su defunción y últimas voluntades al Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, Don *, solicitante del envío de la copia por vía telemática a través de SIGNO y ello conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001. Esta copia electrónica solamente tiene validez para su traslado a papel y entrega al interesado. En * a *. DOY FE.-Firmado: JEN.
Otro caso es el del que se subrogó en un préstamo y quiere la escritura de constitución de la hipoteca. Yo entiendo que la puede pedir por tener interés legítimo.
Entonces, ¿a estos no otorgantes se le da el trato del que tiene interés legítimo y se le hace autorizada? No entiendo porqué la petición de copia de un solo heredero puede requerir de mas indagaciones. En todos estos casos, insisto, hacerla autorizada me parece una exageración (y carísimo). Si acaso simple con nota de expedición.
Ha sido curioso recuperar la tormenta de ideas con la que a principios de Abril de 2016, comenzamos a hablar de Notartic….
Siempre les digo a los compañeros del GJ (Grupo de Jurisprudencia), que ahora es GJ, más NA (notaríAbierta) y Notartic y que ya somos más de 30, que es una pena que todas las tormentas de ideas que tenemos, fundamentalmente, vía Whatssapp y correo electrónico, desaparezcan sin dejar rastro.
Pero lo cierto es sí que dejan rastro y las entradas en este blog y las que los demás Notarios Notartics están publicando en los suyos respectivos son buena muestra de ello, aunque tal vez por tanto bueno que se escribe y publica, hay otro tanto bueno que se pierde y sin duda esta tormenta de ideas que hoy sacamos a la luz son buena muestra de que así sucede.
Estas notas elevadas a post no son los restos de un naufragio, porque Notartic no ha naufragado sino que ha llegado a un puerto bien seguro, son el origen de lo que luego han sido las I Jornadas de Derecho Digital, serían algo así como la precuela de Notartic (“Notartic begins”). Seguramente antes de esta tormenta, hubo algo en la mente del sumo hacedor de Notartic ese que todos sabemos bien quien ha sido y que aquel día de Abril nos dijo:
IBM podría mandar a alguien que nos hable de las aplicaciones legales de WATSON y de la Inteligencia Artificial.
Susana Gisbert,podría hablar de Internet y publicidad o bien de violencia de género en Internet, hasta de las posibilidades de colaboración y necesidades de coordinación entre notaría y fiscalía ante el fenómeno digital y la prueba digital.
David Maetzu. Prueba digital y riesgos de manipulación de la misma.
Sara Molina. Jurista 3.0 y marketing para Abogados.
Rubén Vázquez y Jesus Acevedo. Abogados de Sevilla. El primero fundador de ENATIC y el segundo miembro. Especialistas en Ley de Protección de Datos, privacidad en el mundo digital, menores de edad y juego on line.
Rafael Perales Cañete. Abogado de Córdoba, asesor legal de los Hack & Beer. Hacking y Derecho.
En los meses siguientes la idea fue tomando cuerpo
Se sucedieron los planes y estrategias, por nuestras mentes pasaron hasta nueces y lechugas, surgieron nombres alternativos y el programa estuvo abierto hasta casi el día de mandarlo a la imprenta.
El resultado es de todos conocido.
¿Qué será Notartic entre Jornadas y Jornadas?
Tal vez podría rescatar de algún e-mail medio perdido, los conceptos y figuras que se nos fueron ocurriendo para conceptuarlo o configurarlo. Ahora mismo recuerdo que hablamos deun Foro (y ya está funcionando uno), de una Asociación, de una Fundación, de una Sociedad, de un Laboratorio, de Brainstorming o de Braining(que fue mi propuesta y mi preferida).
….
Pues sí, he rescatado ese e-mail y van a ver lo fuertes que pueden ser nuestras tormentas de ideas porque manejamos 21 opciones:
Preguntas raras, raras, raras …. y burradas varias
Bueno, al menos a mi, que soy un Notario “normal”, me lo parecen.
Vamos a hacer una de esas listas que tanto me gustan:
¿Se puede no aportar la referencia catastral?Sí, pero teniéndola ¿con que objeto se haría? Luego resultó que no se había aportado en otra operación anterior y se quería solucionar el asunto en una nueva transmisión estando el Catastro a nombre del anterior propietario.
¿Qué el Notario firme a continuación, como señala el Reglamento Notarial, supone que puede hacerlo inmediatamente debajo o que puede hacerlo en otro momento? Hay Notarios que firman las matrices cuando firman las copias. Yo no conozco a ninguno que haga eso y creo que a continuación simplemente quiere decir debajo.
¿Es obligatorio usar el papel de los Colegios Notariales para las copias simples? Y va uno y responde: “¿es que hay otro tipo de papel?”. Si lo que no sé es como no nos hemos extinguido ya…
¿Qué es una diligencia oculta? Lo único que se me ocurre es que sea una diligencia que consta en la matriz pero no en la copia. Creo que las regula el Artículo 153 del Reglamento Notarial. Ya lo buscaré y lo añadiré.
He preguntado a varios Notarios de toda España y nadie sabe de qué estoy hablándoles cuando les pregunto por el STI. El STI lleva funcionando ya varios años. Me parece penoso y lamentable que no se use. Imaginen lo que me parece que no se sepa ni lo que es.
Aunque hay convenios de plaza o uniones de despacho antirreglamentarios, no pasa nada si los haces ¿no? Es un tema sobre el que algún día escribiré. Tengo el post a medio escribir, pero que alguien diga esto (riéndose) en las Jornadas de los Nuevos Notarios es una vergüenza a mi modo de ver.
De las prácticas en materia de firmas de pólizas, es mejor que no hablemos que me pierdo. No comment.
Sobre la numeración correlativa casi mejor que me calle también. No comment.
“Los legatarios son terceros y los herederos son los familiares”. ¡Madre mía¡ que esto se escuche en las clases de preparación de una oposición de boca de un profesor de perfil técnico (no jurídico), transmitiendo semejante enseñanza a sus alumnos es sencillamente demencial (vergonzoso). Un alumno, acertadamente, le dice “¿pero el Estado también puede ser heredero?”Y el indocumentado del profesor contesta: “Sí, pero son casos excepcionales”. Ay Dios mio …
¿Se puede apostillar un testimonio sin número de asiento? Pues claro coño, salvo que se trate de un testimonio de los que hay que llevar al Libro Indicador obligatoriamente. Y lo pregunta el que apostilla y encima dice ¿me he perdido algo? Sí, macho, te has perdido por completo
“¿En qué nos basamos legalmente para afirmar que los descendientes no nacidos no son llamados a la herencia. Recuerdo que no era ningún artículo”. Dios mío, llévame pronto.
Visto en un poder: “Nombra apoderados con carácter solidario dos a dos cualesquiera de ellos”. Eran cuatro y pueden actuar de dos en dos pero no se les llama mancomunados. Cada vez estoy mas de acuerdo en la necesidad de actualizaciones obligatorias, aunque esto no es cuestión de actualizar …
“¿Vosotros aceptáis la carta de identidad a un ciudadano de un país que no es de la UE para identificarle?”. Nos pasa poco teniendo este ganado en nuestras filas.
Si pido una nueva copia de mi escritura extraviada, ¿tengo que llevarla al Registro y a Hacienda?
“He perdido la escritura original de compraventa de mi vivienda. Quisiera saber si es posible hacer un duplicado y cuanto sería el coste de hacerlo. No debía de tener más de seis páginas. Por otro lado, si fuese posible hacerla, ¿es necesario acudir al Registro otra vez a presentar el nuevo documento o no haría falta pues es solo una copia de la original que en su día ya se presentó? ¿Se debería de tramitar en Hacienda el nuevo documento aunque esté exento de pagar? Enhorabuena por su post; la verdad es que refleja bien todo el trabajo que está detrás de un Notario”.
Ya sé que la consultante lo tiene claro, pero lo yo “lo aclaro” para los demás. El original se lo queda el Notario y los otorgantes se llevan copias que pueden ser autorizadas (en papel timbrado, firmadas por el Notario y sin las firmas de los que firmaron) o simples (que van en otro papel distinto y que no llevan firma alguna).
¿Es posible?
Sí, es posible hacer una copia simple o autorizada. La simple es más barata, aunque teniendo en cuenta que la necesita porque la ha perdido, mejor la autorizada. Para minutarla, el otro criterio a tener en cuenta (al margen de la extensión) es el de la antigüedad (la fecha del otorgamiento). Cuanto más larga y más vieja, peor…
En cuanto a las demás preguntas:
No, no hace falta llevar esa escritura al Registro, pues el negocio jurídico ya se inscribió en su día.
Tampoco hace falta llevarla a Hacienda. La expedición de copia no constituye hecho imponible de ningún impuesto, si exceptuamos la cuota fija del AJD que se paga mediante la expedición de esa copia en el papel timbrado de uso exclusivo por los Notarios.
Muchas gracias, es bueno que la gente sepa que en la notaría hay mucho, muchísimo trabajo, antes y después de cada firma.
Expliqué la diferencia entre los testigos instrumentales, los de conocimiento y los asertorios en este post. Así que a ese post me remito porque de lo que quería hablar en esta FAQ es de un inciso (que tenía bastante olvidado, la verdad) que recoge el Artículo 181 del Reglamento Notarial en cuanto a los testigos extranjeros.
“Para ser testigo instrumental en los documentos intervivos se requiere ser español, hombre o mujer, mayor de edad o emancipado o habilitado legalmente y no estar comprendido en los casos de incapacidad que establece el artículo siguiente. Las personas sujetas a régimen foral podrán ser testigos, si son mayores de edad, por su legislación. También podrán ser testigos los extranjeros domiciliados en España que comprendan y hablen suficientemente el idioma español”.
En consecuencia, no pueden ser testigos instrumentales:
Los extranjeros no domiciliados.
Los extranjeros domiciliados que no comprendan y/o no hablan suficientemente el idioma español.
Por cierto, español, hombre o mujer…. ¿mejor que decir español o española?
Testimonios del Artículo 246 del Reglamento Notarial
Dice el Artículo 246 del Reglamento Notarial (que está situado en sede de copias y no de testimonios):
“Asimismo, podrán los Notarios librar testimonios a instancia de los que tuvieren derecho a copia, de determinados particulares de las matrices, ya literales, en relación o mixtos, conforme al señalamiento hecho por los legítimos interesados, haciendo constar el Notario que la parte no testimoniada no altera, desvirtúa o de algún modo modifica o condiciona la que sea objeto de testimonio; y de existir o no determinados instrumentos en la fecha que se indique y de que aquéllos pudieran pedir copia, haciendo constar en el pie del testimonio el carácter con que se expida”.
Siempre he llamado a este tipo de testimonios (los del primer inciso del precepto) “testimonios notaría Vigo”pues fue desde una notaría de Vigo desde dónde se me pidió por primera vez y así grabé el modelo que me facilitó mi padre y que siempre he usado desde entonces. En mis propias escrituras hago uso a menudo de este recurso que te salva (a ti y sobre todo a tus clientes) de bastantes apuros.
El modelo
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en XXXX, DOY FE, de que a la matriz del Acta de Notoriedad (Herederos Abintestato), integrante del protocolo a mi cargo, autorizada por Don xxxxx, Notario que fue de xxxx, el día XXX, figura incorporado testimonio, expedido el mismo día por el mismo fedatario, de la certificación de defunción, que se encuentra debidamente apostillada, de la causante Doña xxxx expedido en Caracas (Venezuela), el xxxxx, cuyo testimonio de certificación literalmente dice así:
REPRODUCCIÓN DEL DOCUMENTO
A instancia de Don Tal y a fin de Cual, libro el presente testimonio, en XXXX a XXX.=”
Particularmente prefiero no incorporar documentos originales al protocolo a fin de que si se necesitara utilizarlos de nuevo, el interesado los tenga en su poder y no hayan quedado unidos al protocolo notarial por los siglos de los siglos. Fue lo que hizo este compañero, predecesor mío en la notaría de Mondoñedo, en el caso del modelo.
El inciso final
Es interesante el inciso final del Artículo 246 del Reglamento Notarial que hace referencia a un tipo de testimonio inusual que serviría simplemente para acreditar que existen o que no existen determinados instrumentos (escrituras, actas, pólizas …) en la fecha que el interesado nos indique, siempre que el interesado tenga derecho a copia e indicando el carácter con que se expida, entendiendo (bueno, entendiendo yo; si alguno entiende otra cosa que lo diga) que cuando se alude al carácter, se refiere a la finalidad con la se expide ese testimonio. Pienso que, tal vez, este inciso nos permitiría dar amparo a actuaciones similares a las que regula y que se nos solicitan (de vez en cuando) en cuanto al contenido de la Sección Segunda del Libro Indicador, que se regula en el Artículo 264 del Reglamento Notarial.
Me refiero a esos casos en los que alguien necesita una reproducción (¿un testimonio?) de algo que conservas en tu Libro Indicador y de lo que el interesado necesita hacer acreditación. Pero, ¿estará siempre claro quién es el interesado en ese documento? Yo he hecho testimonios de este tipo en alguna ocasión y los he minutado como si en realidad lo fueran.
Se me ocurre también, si sería posible usarlo (o ampararse en cierto modo en el 246) para aquellos casos en que alguien pretende que hagas constar que has efectuado alguna comunicación a la que reglamentariamente estás obligado. Pienso en casos como el del que tiene un desaguisado catastral y quiere que le testimonies que tú hiciste la comunicación que te tocaba hacer (o que le has digitalizado el DNI...). Con la forma en que está funcionando el STI respecto de fincas “incorporadas y dudosas”o “incorporadas de origen”, esto se puede convertir en el pan nuestro de cada día.
Tópicos sobre la actividad del Notario latino (y especialmente del Notario español)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Algunos me dicen que no sirve de nada combatir este tipo de opiniones pero yo siempre contesto que prefiero que cuando la gente busque información (mas bien es contra información) sobre nosotros y nuestro trabajo se encuentre con artículos serios que le permitan llegar a juicios y conclusiones acertados.
Desde Colombia llega este artículo que si se hubiera escrito refiriéndose a los Notarios estaría plagado de tópicos que revelarían el escaso conocimiento del sistema: “Un país sin notarías”
Desde España llega el que probablamente sea el artículo mas desagradable que pueda leerse sobre nosotros y nuestra función: “300 notarios gays”.
En el lado contrario, artículos serios y rigurosos (en los que el escribe que es Notario estudia lo que no sabe antes de hablar):
Tú lo que necesitas en tu notaría es un “Customer Journey Map”
Me lo decía hace un tiempo un amigo:
“El CJM permite gestionar a los que llegan a la notaría vía web, vía mail, vía teléfono o en persona. A todos ellos les atiende el Customer Journey Map (que hasta podría ser uno de los Notarios del despacho) y que les clasifica y les asigna al oficial, auxiliar, copista o subalterno que llevará su asunto ya se trate de una gran escritura o de hacer un testimonio del DNI. Se trata de “ponerse en la piel del cliente” y de empatizar desde el primer contacto. Las teorías de la “experiencia de usuario”, el “itinerario del cliente”, el “ciclo de compra”, el “embudo de conversión” y otras similares tienen cierta utilidad en algunos ámbitos empresariales pero no tengo claro que funcionen o sean necesarias en las notarías aunque pueden ser un gran sistema de transformar visitantes en clientes y de mejorar el trato con aquellos que ya lo son”.
Palabrosal margen, no digo yo que no funcione la figura si se dan ciertas condiciones, pero me resulta difícil de encajar que el que reparta el bacalao y atienda al tío de la carpeta llena de papeles que no se se sabe explicar y que esté allí depurando todo lo que llega sea uno de los Notarios del despacho que entre rato y rato firma unas cuantas mil escrituras al año.
Si algún día salgo del poble, tomo nota: “Me hará falta un CJM“. De momento, el puesto está vacante.
A veces me planteo si este gran esfuerzo que hago (y que se resume en 2.500 entradas en el blog en cuatro años y medio) merece la pena. Algunos días pienso que para qué hago todo esto y desfallezco. A veces el desánimo me cunde algo más de la cuenta. Generalmente salgo de los pensamientos negativos con rapidez.
Me cuesta decir que sí merece la pena casi tanto como decir que no la merece, por eso me he decidido empezar a anotar pros, contras, beneficios y pérdidas … en una de esas entradas del Off Topic a las que muy poca gente accede. Buenas palabras y reconocimiento a mi trabajo recibo casi todos los días.
2019. José Santiago Yanes me regaló hace unos meses el DVD de la película “El autor”. Santiago y yo ya tenemos una sección conjunta en mi blog sobre cine de Notarios. Cuatro capítulos llevamos ya. Encima de que es enormemente generoso con sus aportaciones, me hace un regalo.
Marzo de 2020. Valerio Pérez de Madrid Carreras, uno de los organizadores del Congreso Notarial de Málaga que ha tenido que aplazarse a Octubre por la pandemia con el que colaborado a través de notaríAbierta me ha regalado dedicado el libro “Derecho Notarial” del Maestro Don José González Palomino. “Para Miguel “Justito” con afecto y agradecimiento. (¡El libro existe¡). Un fuerte abrazo”.
Abril de 2020. Los amigos de Casa Rojo me han regalado una selección de sus vinos. Se lo he agradecido mediante un post dedicado a ellos.
Abril de 2020. El escritor almeriense José Ruiz Fernandez me regala su libro “Manuel Salmerón Pellón, un escritor carismático de Berja”. Me agradece que le proporcionara algunos datos del hermano de Don Manuel, llamado Francisco y que fue Notario entre 1910 y 1950, aproximadamente. A la recíproca yo le agradezco a José Fernández que haya resucitado la idea de hacer un pequeño estudio de la Demarcación Notarial. Aquípueden leerse los siete episodios que ya llevo publicados. Gracias compañero. Estoy seguro de que lectura de tu libro puede darme alguna buena idea para mi blog. En su tarjeta me dice: “Gracias por tu colaboración y amabilidad. Un abrazo”.
En este mes de Abril de 2020. Dos empleadas de notarías (una ex empleada en realidad) buscan mi ayuda para sendos trabajos. Un trabajo de fin de carrera y otro relativo a un Máster MBA. Ya me avisó hace un tiempo mi querido amigo y compañero Carlos Higuera de que había sido citado en otro trabajo universitario. También me consta haber sido mencionado en el reciente Congreso Nacional de la Abogacía. Todo esto con cuatro duros de presupuesto, muy poca ayuda oficial (aunque sí reconocimiento) y un montón de horas de trabajo con un soporte informático fantástico obra de mi amigo FerFer.
Precisamente ahora que estaba presumiendo de que mis dos únicos haters hacía tiempo que habían desaparecido del mapa y me habían dejado en paz, me aparece uno nuevo y, curiosamente, llega desde mis propias filas. Veamos que me dicen que opina de mi:
“Tu labor divulgativa no gusta a todo el mundo. A algunos no les parece bien lo que haces. En realidad algunos critican tu personaje y el protagonismo que tienes con todo lo que estas haciendo. Tal vez, en el fondo lo que piensan es quelas cosas que cuentas no se deberían contar“.
¿Personaje? A mí eso de criticar el protagonismo, mesuena un poco envidiosillo, la verdad.
En fin, si supiera que lo que (sin la menor duda) se ha leído de mi blog no es más que la punta del iceberg de todo lo que hay (y que, por tanto, no tiene NI IDEA de lo que he hecho, ni de quién soy) y de todo lo demás que, además, hago al margen del blog (porque hago muchas más cosas de las que él sin saberlo se aprovechará), ya no sé lo que diría. Mas aun, si supiera todo lo que tengo contado (en la sección Talsitio, en la de Deontología Notarial y en algunas otras) es posible que le diera un patatús. En cualquier caso, si de mas de 3.000 artículos que tengo publicados podrían molestar 50 (y él se habrá leído 5), ¿esos 50 me hacen perder todos mis demás merecimientos?
En fin, no se puede gustar a todo el mundo y lo asumo, pero, aunque lo asumo me fastidia hacerlo. Es lo que tenemos los dogmáticos extravagantes.
Está claro, tengo que incrementar mi nivel de aislamiento porque el que me aplico desde hace algún tiempo ya no es suficiente. Es el momento perfecto ahora que comienza 2021.
Consuelo de los amigos
“Pues menuda entrada y salida de año que has tenido, ¿no? Primero el disgusto que te dieron en con lo de Rosa; después el compañero que jamas interactúa contigo pero que te advierte de que has cometido un error (cosa habitual en la gente, por lo que me cuentas, que suele no manifestarse jamás salvo para decirte“te has equivocado”); más tarde el otro compañero que critica tu protagonismo, tu actividad divulgadora y que cree que cuentas cosas que no se deben contar; y ya, por último, un cobarde, ruin y miserable (que yo apostaría a que te conoce) que te llama subnormal (y encima escoge para insultarte el post de la entrega del cheque de 2020 a los Amigos de Sivakasi). Ah, bueno (me olvidaba) y ese par de “amigos” a los que les pides el voto para lo de los Blogs de Oro y te contestan con un nivel de sarcasmo e ironía (las formas más bajas del sentido del humor) realmente molestos. Desde luego ese resumen de tu aprendizaje personal en este año (“hagas lo que hagas por el mundo, el mundo no va a hacer nada por ti”), creo que es muy acertado. En fin, como diría tu padre, “francamente” no sé como tienes moral para seguir haciendo lo que haces. Además creo que tu intención de tender al aislamiento te asegurará tomarte muchos menos disgustos de los que te tomas. Feliz año nuevo y, a pesar de todo, no te desanimes. Por si te ayuda, te mando una foto del azucarillo que me ha tocado hoy en el café de la mañana. Tu muy mejor amigo“.
Me gusta, me sorprende y me preocupa (por terceras partes indivisas) que alguien me diga, como lo más natural del mundo, lo que sigue:
“Buenas tardes, quería hacerle una consulta y si es posible publicar un post de estos que usted publica ” de pregunta más respuesta” y no sé si este formulario de contacto es la vía o si por el contrario me tengo que dar de alta en su página y hacerlo de otra forma. Gracias de antemano y muchísimas gracias. Saludos.“
Puede preguntarme aquí, pero me preguntan muchísimas cosas (1.500 comentarios llevo en tres años) y no todas llegan a salir publicadas. Unas por no ser interesantes, otras por estar ya resueltas, otras porque no puedo entrar en el asunto por ser muy concreto, etc, etc …
Pero .. si quiere póngame a prueba … teniendo en cuenta que mis opiniones son solo mías y que esto no es un blog de consultas, en sentido estricto.
Este no es un blog de consultas, a pesar de todo
No obstante, lo cierto es que mi blog no es un blog de consultas, así que si las contesto (cuando lo hago) es porque son sencillas de responder, porque me apetece y porque creo que tengo algo que aportar … En fin, por diversas razones, aunque no quiero convertir mi blog en lo que no es (un blog de consultas) y aunque pueda parecer que lo es, porque realmente no es así.
Otra posibilidad, es que alguien me escriba me cuente un rollazo y encima me diga o insinúe que quiere privacidad porque su caso tiene tales características que lo hacen reconocible si alguien que no debe llegara a leerlo. Eso ya me parece mucho pedir, ¿no? Mucha gente se dirige a mi sabiendo las reglas del juego y que yo siempre escribiré desdibujando, sin revelar datos, pero tampoco se me puede pedir que trabaje gratis, quite el trabajo a otros, me arriesgue a cometer algún error y encima se me quite el placer de contarlo …
“Actitudes Patriarcales: Las Mujeres En La Sociedad” y un misterioso texto anónimo en su interior
Cuando mis suegros vendieron su casa de campo hubo que dar asilo a muchas de las cosas que tenían allí.
De los libros y de los discos (algunos con las fundas carcomidas por la humedad y el tiempo) me hice cargo yo.
Meses después del reparto andaba yo buscando en casa, entre otros, el libro de Plácido Barrios “De Escribanos a Notarios” y me llamó la atención uno que se titulaba: “Actitudes Patriarcales: Las Mujeres En La Sociedad”de la alemana Eva Figes con traducción de Carmen Martín Gaite.
El libro es de 1972, 50 años han pasado, y reparen en el título. Parece que se hubiera escrito en 2023.
No creo que me lo lea pero al abrir la algo desgastada cubierta de tapa blanda me encontré con una primera página, la que suele ir en blanco, doblada y redoblada como un acordeón. Como si de un misterio se tratara estiré la hoja para encontrarme con este texto, sin firma y sin fecha, escrito a lápiz:
“Lucho por el ser humano, por la persona, para que un día nos podamos amar pura y limpia mente, sin egoísmos dominadores, controladores del uno por el otro, encima del cual queremos elevarnos.
Para que la decadencia humana sea zanjada; para que renazca la poesía y el arte enredados en el amor en los sueños… y haya musas y haya musos y consigamos el entendimiento, nos comuniquemos”.
Me encanta marranear un poco los libros. Marcarlos cuando los leo, hacer alguna anotación, poner la fecha de lectura, hacer algún comentario y firmarlos pero aun me encanta mas encontrarme con aquello que hice (aunque algunas cosas puedan darle a uno un cierto pudor pasados los años) o con lo que otros hicieron anónimamente o con nombre, apellidos, signo, rúbrica y firma por otras personas conocidas o, como en este caso, desconocidas.
En familia intentamos desentrañar al autor de esas palabras, a ese desconocido precursor del lenguaje inclusivo que hablaba de musas y de musos pero, de momento, no tenemos pista alguna.
A alguna hasta le hubiera gustado atribuirse la autoría.
Hace unos años un empleado de Liquidadora en una comida de Distrito, osó decirme en tono jocoso que “había que estudiar más”. Me sentó como una patada en el culo (más bien en otro sitio cercano pero por la parte de delante) pero acepté deportivamente el comentario provocado por algún tipo de asunto que comentábamos de naturaleza fiscal. No sé si he vuelto a verle desde entonces. Diría que no. Encima aquel día venía de invitado (invitado por mi).
Hace pocos días este Señorosó calificar de churro una complejísima escritura de donación y extinción de condominio. Conozco bastante bien las dificultades fiscales de la extinción de condominio y también comprendo que, ahora que tiene él el marrón encima de su mesa, esté que trina. No digo que no sea posible revisar mi planteamiento (ya lo esperaba y los clientes también), pero creo que le va a costar la pensada y también que le va a costar a su superior. Los marrones y las cosas complicadas nos disgustan a todos pero hay que afrontarlos con naturalidad y entereza (con un par de xxxvos, que suele decirse). Yo afronté preparar esa escritura que ahora está en su tejado y que puede que pronto esté de vuelta en el mío. Bufaré y rebufaré porque tendré que ponerme a pensar y a escribir otra vez y a contra argumentar pero no llamaré a nadie a hablarle de churros, ni de merinas, ni a lloriquear. Mi escritura no tiene nada de churro ni civil, ni fiscalmente. Interpretaciones todas las que quieras, pero de churros NI HABLAR.
Otra cosa es que en una escritura uno pueda omitir un dato o cometer un error y que llame a preguntar por aquello que le falta o que no entiende, pero sin ponerse pesado ni ofensivo que ya está bien de retintines.
El error
El caso de ese error del que habla consiste en que al valorar DOS DÉCIMAS PARTES INDIVISAS EN PLENO DOMINIO Y DOS DÉCIMAS PARTES INDIVISAS EN USUFRUCTO VITALICIO de un par de fincas que se donaban (con un donante mayor de 75 años) no distinguimos el valor del pleno dominio y el del usufructo.
Yo creo que el susodicho sabe más matemáticas que yo pero curiosamente, al final, la solución se la di yo mismo y por la única regla matemática que se aplicar: la de la cuenta de la vieja.
Veamos el caso:
Finca uno: VALORACIÓN DE DICHA PARTICIPACIÓN: MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y UN EUROS (1.551,00 €).
Ahora pongamos un ejemplo.
Si la finca valiera en total, 15.000 EUROS, EL 20% VALDRÍA 3.000 EUROS y EL 20% DEL USUFRUCTO VALDRÍA 300 EUROS. ¿Correcto?
Pues AHORA, hacemos la regla de tres:
En nuestro ejemplo, 3.300 EUROS ES LO QUE VALDRIA EL 20%PD + el 20%UV y 3.000 EUROS LO QUE VALDRÍA EL 20%PD y 300 EUROS LO QUE VALDRÍA EL 20%UV.
En el caso real, TENEMOS 1.551 EUROS que es lo que valdría el 20%PD+20%UV, por lo que 1.410 EUROS es lo que valdría el 20%PD y 141 EUROS es lo que valdría el 20%UV.
CON LO QUE, LA FINCA EN SU CONJUNTO VALE: 1.410X5= 7.050 EUROS (EL 20% EN PD 1.410 Y EL 20 EN UV% 141 EUROS).
Finca dos: Ahora la otra finca: VALORACIÓN DE DICHA PARTICIPACIÓN: OCHO MIL SEISCIENTOS QUINCE EUROS CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (8.615,42 €).
Entonces si 3.300 ——– 3.000
8615,42 —– x
x= 7.832,20 EUROS (20% EN PD) y, por tanto, 783,22 EUROS (20% EN UV)
LA FINCA EN SU CONJUNTO VALE: 7832,20X5= 39.161 EUROS (EL 20% EN PD 7.832,20 EUROS Y EL 20% EN UV 783,22 EUROS).
Fin … amigo, que a ti también te puede hacer falta estudiar más …
Lo he dicho muchas veces y lo seguiré diciendo siempre: entre miles y miles de tontadas que nos decimos y compartimos a diario en las diversas redes, Whatsapp y Telegram incluidos, hay auténticas perlas.
Como estas cosas no pueden desaparecer en la maraña, abro entrada y la conservo. Gracias Pedro J.Tienes un don.
¡Ah¡ y gracias a mi amigo José María que me ha hecho este fondo de pantalla que encabeza la entrada.
“Tu notaría es muy buena para comprar, pero muy mala para vender”
¿Qué conclusiones se pueden sacar de esto?
No puedo ser malo y bueno en una misma escritura. Si para el que compra soy bueno, el que es malo es el vendedor no yo, puesto que el vendedor está intentando colarle algo al que le compra y no quiere que yo lo pueda descubrir y fastidiarle el negocio. Por supuesto, el negocio también se puede fastidiar a muchos más que actúan como malos profesionales defendiendo sus intereses por encima de los de sus clientes.
Estoy muy, pero que muy, aburrido de ese eslogan. La honradez debería presidir todas nuestras actuaciones y no lo hace y cuando no lo hace, ya no podemos exigirla de los demás. Que no me vengan con milongas, ni con quejas, ni con historias, ni con excusas.
El 26 de Diciembre (un día de esos en que las notarías suelen o solían estar petadas) me dediqué a limpiar telarañas y aún así me pasé unas nueve horas en mi despacho. Firme una póliza, una constitución de S.L. y un poder. El año recién terminado ha sido el segundo más flojo de mi serie histórica que comenzó en el año 2002.
En fin, no me van a cansar y tengo que aceptar que me vengan a comprar aquellos que no quieren vender conmigo y que vayan a vender a Talsitio cuando les toca hacerlo, pero ganas me dan de divulgar un fake y decir algo así como que “en la próxima demarcación van a suprimir la Notaría de Pinoso“.
“Mi padre ha fallecido y no teníamos contacto con él. Sé que puedo aceptar la herencia a beneficio de inventario y creo que se requiere escritura pública y que existe un derecho a deliberar previo pero no sé cómo tendría que indicarlo. ¿Es también ante Notario? He intentado informarme de sus cuentas bancarias y de sus datos fiscales pero me piden que lleve el acta de últimas voluntades o no sé qué y me preocupa que determinadas gestiones de información supongan la aceptación pura y simple. Estudio oposiciones a XXX, conozco la teoría de Civil pero no lo que ocurre en la práctica. ¿Podría decirme? Muchas gracias“.
Me llega la pregunta por mensaje directo en Instagram (en privado para entendernos) desde una cuenta que no conozco y con la que nunca he tratado. El asunto me da una tremenda pereza por el cauce, por el morro y por la complejidad, así que digo:
“Hola. Muy complejo (pero que muy complejo) el tema para tratar por aquí. Siento no poder ayudarte. Saludos”.
Y entonces llega una amable y contundente respuesta:
“No es complejo: le pregunto si para la aceptación a beneficio de inventario tengo que ir a un Notario previamente a decirles que hago uso del derecho a deliberar. Usted es Notario, debe saberlo. Si no quiere darme la información, eso es otra cuestión“.
Hay que joderse, menuda imbécil. No acierto a contestar, antes de bloquerla, más que con un escueto:
“Joder. Que antipática eres”.
Tendría que haberle llamado imbécil y maleducada, pero no me salió más que eso. Cuando me tratan mal, me pongo nervioso y no acierto a machacar al contrario.
Son las notas de mis dos primeras evaluaciones (después nos fuimos a vivir a Murcia) de 3º de EGB en el Colegio Maravillas de Madrid.
En observaciones lo que el profesor pensaba de mi. La verdad es que (si viviera) me encantaría saludar a este Señor y no por lo del futuro muy positivo, sino más bien por lo de servicial y buen compañero. El “debe serenarse” creo que me lo podría escribir aún ahora.
Lo cierto, y escribo esto mucho tiempo después de abrir esta pequeña entrada, que lo de ayudar le tiene que nacer a uno de muy adentro. Hablaba un poco de todo esto con una abogada joven hace poco. Me decía ella: “No sabes lo importante que es en esta profesión recordar que aunque la abogacía ya no es lo que era y hoy en día nadie ayuda a nadie, aún sigue quedando gente que sí está dispuesta a echar una mano cuando hace falta sobre todo a los que no llevamos tantísimos años en la profesión”. Encima, le decía yo, la gente corresponde mas bien poco. Como dice Marcos Serrano, un compañero, de cada diez personas que te podrían agradecer algo, solo te lo agradece una. Así que si te sirve de consuelo, pasa en todas partes; lo que una opositora calificó en mi como “afán de ayudar” no es una cosa que esté a la orden del día en estos tiempos.
Otra cuestión fundamental son los principios. El otro día un abogado me dijo que renunciara a mis principios. Realmente no me lo dijo así, pero era lo que me estaba diciendo cuándo me decía si me servía de algo actuar de una manera recta, honesta y profesional en todo momento. Luego muchos se quejan de la clase política.
Denzel Washington
Otra temporada mas tarde el gran actor me da razón para continuar escribiendo sobre estos temas:
“Una de las lecciones mas importantes de la vida que todos deberíamos aprender es la de entender y recordar que debemos tener una actitud de gratitud y de humildad; entender de dónde vienen los dones. No son nuestros; nos han sido dado por la gracia de Dios. Tenemos que usar lo que tenemos para ayudar a los demás. En tu último día no podrás llevarte nada contigo pero lo puedes dejar aquí. Nunca verás un camión de mudanzas detrás de un coche fúnebre“. Se lo he visto decir al actor Denzel Washington en un reel de Instagram. Yo sí que creo que nuestros dones son nuestros y pienso que nos han sido dados por nuestra educación, nuestra formación y por nuestra forma de ser (que no sé exactamente de qué es producto), así que sustituyendo a la gracia de Dios por otra cosa que no sé exactamente lo que es me parece que esto que dice Washington es efectivamente una gran lección de vida y que todos deberíamos practicarla porque la única opción a llevarnos nuestros eventuales dones a la tumba es dejarlos aquí en la forma en que nos sea posible. La verdad es que me reconforta el mensaje y me hace pensar que ciertos esfuerzos merecen la pena.
Adheridos y mamandurrias (la paja en el ojo ajeno)
Un consultante me cuenta que para evitar que los que él llama adheridos saquen tajada del dinero de su madre incapaz no incapacitada, se ha incluido como titular en su cuenta. Así evita gastos. No le interesa la incapacitación que le propongo porque entonces habrá más adheridos que disminuyan el capital de su madre. Adherido es el Juez a quien corresponda el proceso y dictar sentencia, adherido será el abogado que lleve el caso y adheridos somos también los Notarios. Él, en cambio, es un currante que da de comer a los que solo somos adheridos. Las leyes son estúpidas y solo sirven para que se incorporen más adheridos a la mamandurria. Esto lo hace después de hacerme una consulta gratuita que gratuitamente le respondo aunque le anime a invitarme a una caña.
Es posible que me gane mi tercer hater, pero no pude evitar contestarle de este modo:
“Desde luego conmigo se equivoca completamente. Yo soy tan currante o más que usted. He estudiado cinco años derecho en la Facultad, once para ser Notario y llevo ejerciendo dieciséis años y trabajando desde las 9:30 a las 19:30 sin levantarme de mi mesa ni para comer. No es que exactamente me moleste lo que me dice, es, simplemente, que está usted equivocado. Esas actitudes que tanto le molestan, se combaten de otro modo y cuando uno utiliza armas inadecuadas está actuando tan mal como el de enfrente. Perdone mi “moralina”, pero su desahogo ha venido a parar al sitio equivocado: yo soy un Notario extremadamente cumplidor que lucha contra las cosas que no le gustan en su ámbito con las armas que puede hacerlo y sin sucumbir a ninguna clase de tentación. Una cosa es la mamandurria y otra la ley de la selva“.
Antonio Muñoz Molina, “Volver a dónde” (visita pandémica a una notaría)
Me escribe una amiga abogada recientemente jubilada pero muy activa que me dice: “Te escribo, recordando lo tempranero que fuiste con tu “Crónica notarial de una pandemia“, -que leí hace un año mas o menos- porque ahora estoy leyendo la obra de “Volver a dónde” de Antonio Muñoz Molina. Es una especie de emotivo diario. Salvando distancias profesionales, él narra la crónica de su calle día a día, tanto en el periodo de confinamiento como en el del fin de la alarma. De sus emociones y estados, mezclado con recuerdos de su infancia en su Úbeda natal. Relata ñas comparaciones de ruidos o de silencios. La crónica de lo cotidiano en la pandemia, la de aquello que no llegará nunca a los libros de historia. Tú, entre otros asuntos, nos relataste el vértigo del día a día en la notaría. También me ha recordado a tus reseñas de canciones o películas donde se habla de Notarios. Aunque ese diario es literatura, cuenta, que en los primeros días del desconfinamiento, él y Elvira Lindo, su mujer, fueron a firmar sus testamentos a un Notario de Madrid“.
Vértigo. Sí, en los sectores en los que tuvimos que seguir trabajando por ser esenciales, hubo vértigo. Hubo miedo, hubo improvisación, hubo mucha entrega, hubo muchas cosas, aunque algunos nos negaran el aplauso y las preferencias para alguna cosa cuando se pudieron otorgar. En fin … agua pasada.
Luego mi amiga Maribel (a la que desde aquí agradezco sus correos electrónicos que me sacan de una cierta soledad en la que vivo), me hizo corta y pega de un párrafo del libro en el que Muñoz Molina cuenta que fue un día fue al Banco (sí, los que trabajan en los Bancos también se batieron el cobre en esos momentos horribles) y luego al Notario. El autor nos da detalles sobre la ubicación de la notaría (un barrio opulento con aceras anchurosas sombreadas de árboles) y sobre el despacho del Notario con un escritorio gigante y una escultura en bronce de un soldado de la División Azul con un atril en el que reposaba abierto un facsímil de un manuscrito medieval con ilustraciones del Apocalipsis. Le albergó una sensación de irrealidad y congoja. Le sorprendió el término “premoriencia” que nunca había escuchado, para terminar diciendo: “Hablar de la muerte en prosa jurídica, en el despacho de un notario, junto a una puerta entornada por la que entran ruidos de oficina, parece que vuelve neutra la desgracia, que morir es un acto jurídico como cualquier otro, que el notario certifica con su garabato distraído”.
Opulento, la División Azul, el Apocalipsis, irrealidad, congoja, prosa jurídica, morir es un acto jurídico, garabato distraído… No esta mal, es mas bien magnífico pero contribuye a una imagen del Notariado contra la que uno intenta luchar desde hace años sin conseguir de forma alguna que las cosas sean de otra manera salvo en mi propio perjuicio, la verdad.
Mi libro está ya a punto de agotarse y no creo que se impriman mas, así que si alguien lo quiere aquí lo tiene.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Muchos días aprendo algo o como mínimo repaso o recuerdo algo que te tenía completamente olvidado u oxidado. Vamos a hacer una lista:
No sabía que había un modelo catastral para cambiar clase de cultivo. Cuando detectamos un cambio en una finca (porque el cliente nos lo dice… “eso no es viñedo, es almendro”), hacemos los oportunos cambios en la descripción de la finca y si el cultivo influye en el valor, hacemos especial hincapié en ello. Lo que no sabía era qué había que hacer para cambiarlo.
Esto del PNOA surgió gracias al punto anterior y tras una conversación con Sergio Mocholí que me decía: “Cuando en el Catastro la finca aparece como de cultivo, bien sea de regadío o de secano, pero realmente es improductiva, yo incorporo el certificado del Catastro del PNOA, en el que aparece la ortofoto, donde se puede apreciar que la finca está actualmente sin cultivar, a efectos de tratar de evitar una complementaria”. Tras hablar el tema con mis oficiales, me dijeron uno que “yo lo utilizo cuando vienen los clientes para identificar y saber si es o no la finca en cuestión; desde mi punto de vista, ayudaría en tema fiscal, pues ahí es donde se ve claramente que está yerma y sin cultivar” y el otro que “en mi opinión no sirve de mucho porque la foto del PNOA no siempre es reciente; creo que en la Comunidad Valenciana la última revisión fue del año 2015. En todo caso es más efectivo para nuestra Oficina Liquidadora un certificado que acredite si es secano o regadío”.
Estas dos cosas tuve que saberlas en algún momento, pero no extingo muchos arriendos y hago una o ninguna compraventa bajo condición suspensiva cada quince años, así que tuve que refrescar memoria para recordar que la extinción del arriendo está exenta y que la compraventa bajo condición suspensiva, no tributa pues genera un retraso en el devengo del impuesto por lo que este no se produce si la condición no se cumple.
TÍTULO: El de compra efectuada a Don xxx y esposa, en estado de separada perpetua y temporalmente de su esposo Don xxxx (por sentencia del Tribunal Eclesiástico de la Diócesis de xxx, de fecha xxx), en virtud de escritura autorizada por Don xxxx, Notario que fue de xxx, el día xxx. Tal vez cuando estudié Derecho Canónico (o tal vez durante las oposiciones) estudié algo sobre ese estado de separación perpetua y temporalmente (términos que parecen contradictorios), pero a día de hoy no recuerdo haber oido nombrar nunca esa figura. La dejo aquí recogida.
Esta es la norma DECRETO 217/1999 que establece que podría hacer falta informe de órgano competente para que en una segregación pueda especificarse la superficie dedicada a regadío y secano a efectos de que no se vulnere la UMC. Francamente me parece un requisito desmedido que dificulta enormemente el otorgamiento de este tipo de escrituras. El Catastro y la licencia municipal deberían ser suficientes a estos efectos. El Catastro sirve incluso para acreditar la superficie de una finca que corresponde a cada municipio y así saber cuál es el Registro competente (art. 2.2 RH). RDGRN 7/11/2017: Si la finca radica en dos municipios hay q especificar la superficie en cada una, para determinar que Registro es competente y efectuar las notificaciones, aunque no lo exija el actual 2 LH (cabe acreditarlo por certificación catastral). El Registrador debería comunicarlo a Consellería conforme al art. 80 del RD del 97, pero con el Catastro se acredita a priori si es de secano o regadío. Otro caso: CONFLICTO DE CERTIFICACIONES SOBRE SI LA SEGREGACION ESTÁ POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO. Resolución de 2 de noviembre de 2012, DGRN, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Baza, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación y donación. Gracias Sergio, aún no tenemos fumata blanca con este asunto.
Tengo un cliente que siempre me habla del cuaderno 58 que es (realmente habría que decir que con esa denominación “era”) un contrato financiero para el anticipo de créditos comerciales. He leído que desapareció en el año 2016, pero mi cliente (y yo diría que muchas pólizas de confirming o gestión de cobros), siguen utilizando el nombre.
Los caminos en los linderos de las certificaciones descriptivas y gráficas. Discutíamos en una compraventa de rústica que si el camino de la derecha era o no era público, que si era de acceso o no, que si se mantenía por el ayuntamiento o no, que hasta dónde llegaba … Mil vueltas le dimos al asunto. De repente me di cuenta, la primera vez en diecisiete años de Notario, que cuando una finca linda con vías públicas, ese lindero figura en negrita en la parte de los colindantes (en el planito pequeño de por detrás) y solo en la zona de colindancia entre la finca de la certificación y el propio camino, a diferencia de otras vías que no constituyan el lindero especificado en ese apartado de la certificación. Así que finalmente dijimos:“Manifiestan los comparecientes que está atravesada de Norte a Sur por la parcela xxxx del Ayuntamiento de xxx que es camino de servidumbre”. Por si no me he explicado, lo intento de otro modo: lo quiero decir que si el trozo de camino controvertido figuraba en negrita en el anexo de linderos a nombre de la CCAA, es que no era privado. Si fuera privado, hubiera aparecido en negrita a nombre de otro o, tal vez, simplemente no hubiera aparecido como lindero.
El programa PACO de la CARMurcia no valora solares. Para los solares hay que solicitar la valoración en la CARM con la escritura, el catastro y una cédula urbanística del solar (si no se tiene escritura con catastro y cédula urbanística, esta última es imprescindible). Cuesta unos 200 Euros y luego la tarifa pagada por la valoración que te dan se descuenta del ITP que se vaya a pagar al transmitirlo, si no hay transmisión pierdes los 200 Euros. No hay otra forma de valorarlos.
Seré un ignorante (o simplemente es que he tenido la suerte de sufrir pocas bajas), pero como una de mis empleadas ha estado de baja y la nómina de este mes y del pasado son menores, me pregunto ¿cómo le paga la Seguridad Social? Bueno, pues la regla general es que los primeros tres días no los cobra (la nómina baja y el empleador “ahorra” dinero); entre el día cuatro y el quince se cobra el 60% a cargo del empleador y EL RESTO LO PIERDE, no lo pago ni yo, ni la SS; entre el dieciséis y el veinte, se cobra el 60% a cargo de la SS y EL RESTO LO PIERDE. Ese 60% lo paga (LO ANTICIPA) el empleador y se descuenta en los seguros sociales del siguiente periodo. Si el empleador tiene que pagar X, pues pagará X-lo que haya pagado por este concepto a su empleado. A partir del día veintiuno de baja, se cobra el 75% de la misma forma que el anterior periodo…. y EL RESTO LO PIERDE. Estaría bastante bien que la SS se hiciera cargo de todo desde el día cuatro, ¿verdad? A fin de cuentas le arreo unos 4.000 lereres todos los meses.
Venta de finca en espacio natural protegido o colindante con el dominio público viario: “Tengo una venta de una rústica y el Registro me dice que hay que comunicarlo a la Consellería de Medio Ambiente porqué está en espacio natural protegido y hay derecho de retracto. ¿Sabes cómo se comunica esto?” En la web de Consellería de Medio Ambiente, en la sección de trámites administrativos, en la parte de espacios naturales protegidos, no aparece nada sobre comunicación de escrituras. Por tanto, creo que tendría que comunicarse por correo certificado con acuse de recibo.
Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras. Artículo 30:“El Ministerio de Fomento tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas intervivos de los bienes colindantes con el dominio público viario, a cuyo efecto deberá ser notificada por escrito por los cedentes, o en su defecto por el notario que intervenga en la transmisión. El derecho de tanteo podrá ejercerse en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la correspondiente notificación, que comprenderá las condiciones esenciales de la transmisión”. ¿Dónde hay que notificar? ¿Cómo? ¿Cierra el Registro? Que yo recuerde jamás he efectuado esta notificación y nunca he tenido problemas cuando estoy seguro de que se han vendido fincas colindantes con el dominio público viario. ¿Qué tipo de dominio público viario es? ¿el estatal? Tal ve se pueda usar la red Sara.
Alguien que quiere saber cuánto gana un martillero público en España, acaba en mi blog. Es curioso porque a quien buscaba información, yo tendría que preguntarle ¿qué es un martillero público?
CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO: En el PROGRAMA PACO de liquidación de impuestos de Murcia te lo piden para las relaciones de bienes en cualquier impuesto. El CRU es como el DNI de cada finca; a mí me parece hasta más seguro que el número de finca registral, ya que si los registros se dividen o se fusionan, puede haber dos fincas con el mismo número registral pero no con el mismo código. Lo del CRU en el programa tributario murciano es una novedad de 2020, pero te permite no marcarlo, y poner el número de finca registral tradicional. No obstante, yo incluyo siempre el CRU en las escrituras, pues desde la Ley 13/2015 se supone que es el número oficial de la finca que debe incorporarse necesariamente al folio real (art 9 LH)
CAMBIO DE UN NOMBRE DE CALLE EN EL REGISTRO SIN FIRMAR ESCRITURA. Se puede modificar en el Registro de la Propiedad con una instancia con firma legitimada, la certificación del catastro donde conste el nombre correcto de la calle y una fotocopia del acuerdo del pleno del Ayuntamiento donde conste la nueva denominación de la calle. El coste es mínimo
Engalabernos: casas empotradas y casas a caballo. Una clienta venía a consultar sobre una habitación que tenía construida sobre el vuelo de una propiedad contigua. El abogado utilizó la palabra engalaberno y reconozco que puse cara de póker
El autor de este artículo me comentó hace poco si conocía la figura de los fetosines. Le dije que el único aprovechamiento comunal que conocía algo era el de los montes vecinales en mano común que existen en Galicia. Esta otra figura propia de la zona de Segovia comparte naturaleza jurídica con los montes vecinales. Ahora yo conozco dos figuras de este tipo. Gracias al autor por contactar conmigo y ayudarme a seguir aprendiendo.
Glosario de abreviaturas y términos catastrales:glosario_ldc.
Sucesión intestada a favor del Estado. Derecho a premio: Dice el Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas: Artículo 5. Inicio del procedimiento. 1. Las actuaciones dirigidas a la obtención de la declaración de la Administración General del Estado como heredera abintestato, se iniciarán siempre de oficio por la Delegación de Economía y Hacienda de la provincia en la que el causante hubiera tenido su último domicilio, bien por propia iniciativa, bien como consecuencia de la denuncia de particulares o de la comunicación de otros órganos de la Administración General del Estado, de otras Administraciones Públicas o de las personas señaladas en el artículo siguiente. A estos efectos se considerará domicilio del causante, conforme a lo dispuesto en el artículo 40 del Código Civil, el lugar de su residencia habitual. 2. En los procesos de declaración de heredero en los que no conste la existencia de testamento ni de herederos legítimos, se personará el Abogado del Estado para que en representación de la Administración General del Estado como heredera presunta, formule las peticiones que procedan. Si la Administración General del Estado fuera declarada heredera abintestato en dicho proceso, el Abogado del Estado dará traslado del auto judicial a la Delegación de Economía y Hacienda de la provincia, quien iniciará la administración de la herencia conforme a lo dispuesto en la sección siguiente. Artículo 6. Deber de comunicación. 1. Los que por razón de su cargo o empleo público tuvieran noticia del fallecimiento intestado de alguna persona que carezca de herederos legítimos, estarán obligados a dar cuenta del mismo a la Delegación de Economía y Hacienda de la provincia en la que, según su información, el causante hubiera tenido su último domicilio. 2. Igual obligación incumbe a los responsables del centro o de la residencia en que hubiera vivido el causante, y al administrador o representante legal del mismo. Artículo 7. Denuncia. 1. Todo particular no comprendido en el artículo anterior, podrá denunciar el fallecimiento intestado de una persona que carezca de herederos legítimos mediante escrito dirigido a la Delegación de Economía y Hacienda de la provincia en que, según su información, el causante hubiera tenido su último domicilio. Acompañará a dicho escrito cuantos datos posea sobre aquél y, concretamente, la justificación del fallecimiento del causante, el domicilio del mismo en tal momento, la procedencia de la sucesión intestada por concurrir alguno de los supuestos previstos en el artículo 912 del Código Civil, la relación de sus bienes y derechos, e información sobre las personas que en su caso los estuviesen disfrutando o administrando. 2. Los denunciantes a que se refiere el apartado anterior tendrán derecho a percibir, en concepto de premio, el diez por ciento de la parte que proporcionalmente corresponda, en el caudal líquido resultante, a los bienes relacionados en su denuncia, computando los bienes que en su caso se exceptúen de venta. 3. Las comunicaciones de otras Administraciones Públicas no devengarán el derecho a premio regulado en la Ley.
¿Cómo es posible que los británicos tengan mas de un pasaporte? Pues en inglés, pero aquí se explica: Additional passports (accessible)
¿Qué es el número DUNS? En una fiesta que daba sus últimos coletazos, un invitado sorpresa (en realidad era un taxista de UBER recogiendo a su cliente que no terminaba de salir), me habló (entre otras cosas que sonaban muy conspiranoicas pero que tenía muy bien estudiadas) de este número que hasta ese día no había oído mentar.
Volvemos con los británicos. ¿Qué es el ID? Mi hijo vuelve de Inglaterra y me dice que le han pedido el ID cada vez que necesitaba acreditar su edad. Leo en foro de Internet que: “El Reino Unido no tiene un sistema de tarjeta de identificación formal y usamos varios tipos de documentación personal como identificación. En 2006, el parlamento aprobó la ‘Ley de Tarjetas de Identidad de 2006’. Esto incluía una tarjeta de identificación, un documento de identificación personal y un documento de viaje de la Unión Europea, vinculado a una base de datos conocida como Registro Nacional de Identidad (NIR), que desde entonces ha sido destruida tras la derogación de la ley en 2011. Tenemos las siguientes formas de identificación: Tarjeta Nacional de Seguros (Seguridad Social y NHS): Permiso de conducir del Reino Unido: el verde es para los conductores principiantes y el rosa es para los que han aprobado el examen; el pasaporte del Reino Unido también es una forma válida de identificación. El Reino Unido también tiene un sistema de “Prueba de edad” que valida la edad y la capacidad de una persona para conducir, comprar cigarrillos y alcohol. Se trata del PASS (Proof of Age Standards Scheme) es un plan respaldado por el gobierno del Reino Unido que brinda a los jóvenes una forma válida y aceptada de prueba de identificación de edad. El esquema cuenta con el apoyo del Ministerio del Interior, el Trading Standards Institute (TSI) y la Asociación de Jefes de Policía (ACPO). Establecido en enero de 2003, actúa como un sistema general: no emite tarjetas de identificación por sí mismo, pero varios esquemas de tarjetas de prueba de edad operan bajo el paraguas PASS y emiten tarjetas que llevan un holograma PASS. Varias empresas “sin ánimo de lucro” actúan en nombre del Ministerio del Interior del Reino Unido para emitir las tarjetas. Es un sistema en línea que intenta acabar con una tarjeta física. El servicio está disponible en línea. Hay muchos más sistemas de tarjetas y todos deben pagarse de forma privada. La mayoría de las tarjetas están disponibles por alrededor de £ 15. En Gibraltar también hay una tarjeta de identificación”.
Aunque sea en un libro, hay alguien mas que se escribe postales a si mismo
Se lo está leyendo mi mujer y es un finalista del Planeta. Concretamente el de 2018: “Un mar de violeta oscuro” de Ayanta Barilli.
No sé porqué el tal Arnaldo se escribía a si mismo. En mi caso, estoy haciendo una colección cuyo objeto es tener una postal sellada y circulada de cada uno de los 8.000 y pico municipios españoles. Imposible, ¿verdad? Bueno pues si te escribes a ti mismo es mucho mas fácil….
El texto tiene que tener un cierto contenido poético y los que me escriben suelen ser personajes famosos del lugar o que por algún motivo me lo recuerdan. A veces se me puede ocurrir cualquier otra cosa.
Autoedición, pequeñas editoriales y distribuidores en exclusiva
Me he “peleado” por los derechos de autor de mi primer libro y no creo que vuelva a trabajar con una gran editorial si es que publico algún libro más…
No obstante, estoy contento, porque si el primer libro lo hubiera hecho solo con Basconfer y no hubiera aceptado la propuesta de la gran editorial, estaría pensando en porqué no lo habría hecho con la gran editorial, y si lo hubiera hecho con la gran editorial estaría pensando en porqué no lo habría hecho solo con Basconfer. Lo hecho, hecho está, y ha sido genial y toda una experiencia (en parte mala …. para que voy a mentir) haberlo hecho entre los tres.
Al haberlo hecho así sé lo bueno y lo malo de cada parte y tengo claro que ya no quiero trabajar en el futuro con una gran editorial. Sin duda creo (puesto que no voy nunca a publicar un best-seller) que prefiero autoeditar o buscar editoriales más modestas y trabajar con un gran distribuidor como lo es (para un Notario o para un Registrador) Basconfer
Ahora Basconfer me ha editado mi segundo libro y vamos juntos de la mano en esta aventura que espero que nos dé muchas satisfacciones.
“Crónica notarial de una pandemia” es un proyecto muy especial para mi y para Basconfer. Esperamos que funcione porque es un libro muy, pero que muy particular.
Gracias a Basconfer estoy disfrutando mucho de mi faceta de escritor.
Cartagena Misteriosa, Oculta, Tenebrosa y Cementerio de Los Remedios
Desde que acabó Agosto he montado “El Club de los Viernes”. Estamos saliendo todos los viernes a cenar, pero también a pasear en bici y a andar un poco más que antes los sábados y los domingos preferentemente a la hora de la cena (y así … no cenas o cenas más bien poco), aperitiveando al mediodía y haciendo la compra foodie los sábados por la mañana en el mercado y en otras tiendecillas de la city. A fin de cuentas llevamos ya más de un año sin ir a ninguna parte. No he salido de la provincia de Murcia más que para ir a trabajar y para una presentación de mi primer libro (“Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”) en Ciudad Real dos días antes del estado de alarma (comienzo, por cierto, de la historia que narra mi segundo libro “Crónica notarial de una pandemia”). Y ahora que trabajo los lunes … pues estoy valorando mucho más el tiempo libre que me es mucho más escaso que antes. Tendré que extenderme un poco más otro día en explicar mis nuevas rutinas … Tal vez mi tercer libro acabe siendo una “Guía de restaurantes de Cartagena para ir a pie por el centro”.
El que se anime con los libros, puede pedírmelos dedicados en justitonotario@hotmail.com
En esa línea de hacer variaciones a nuestras rutinas clásicas, ayer nos apuntamos a la ruta Cartagena misteriosa.
Me ha gustado mucho, pero me gustaría hacer un par de sugerencias a los organizadores:
El punto de encuentro podría establecerse en algún sitio donde haya posibilidad de sentarse o guarecerse. Permanecer unos quince minutos (los que se ruegan de antelación) de pie ya implica, para mí al menos, un cansancio suplementario para una ruta que dura dos horas.
Igualmente, en las diferentes paradas en las que no es absolutamente imprescindible permanecer en un punto concreto, deberían manejarse otras alternativas que permitan el descanso de los participantes. Es el caso de la parada en la parte trasera de la Iglesia de la Caridad que bien podría hacerse en la parte de delante donde hay unos bancos de piedra fantásticos para reposar un poco o tal vez en la parte trasera del Centro de Salud de la calle San Vicente que tiene también una zona donde sentar las posaderas.
Por el camino hemos hecho varios descubrimientos interesantes de nuestra propia ciudad (uno de ellos la tienda de El Sexto Pino, que no tiene ningún misterio); hemos conocido rincones de la ciudad en los que no reparas, recuperado crímenes olvidados, desconocidos y muchas veces no resueltos, leyendas, ubicaciones pasadas de iglesias, ermitas, murallas, plazas, jardines o cementerios que ya no existen o que yacen enterrados bajo el suelo que pisamos e historia, mucha historia local y, por supuesto, historia misteriosa de Cartagena. La ruta incluye diez paradas, si no olvido ninguna, pero no voy a hacer spoiler y a destripar ninguno de los contenidos que se ofrecen.
El guía es todo un experto y aprovecha bien sus recursos narrativos para hilar una buena historia en esta época pandémica creando así un hilo conductor a buena parte de su relato. Se llama Santiago García, es arqueólogo y escritor. Con un pequeño micrófono enganchado a su mascarilla se hace escuchar perfectamente complementando sus explicaciones con información vía tablet y con un proyector de imágenes.
Una idea muy buena en mi opinión que funciona en unas cuantas ciudades de toda España.
Aquí están todas las rutas del misterio de Cartagena. Creo que la del cementerio la haremos cualquier otro día y me intriga bastante Cartagena Tenebrosa pues incluye una vieja historia de mi propia casa, de la casa en la que actualmente vivo, aunque si la escucho completa tal vez duerma con la sábana hasta las narices el resto de mi vida.
Querido compañero: Te “dedico” mi último rato de esta semana en la notaría. Estoy solo hace una hora y media y en este rato estoy haciendo alguna cosa de la notaría (a nuestro estilo, el de los chicos de los recados), contestando algunos mails, terminando posts, etc.. Se está muy a gusto a puerta cerrada. En media hora, me voy y hasta el martes no vuelvo. Alguna ventaja tiene que tener estar en una mini notaría a los diecisiete años de comenzar mi ejercicio profesional
Conocía este artículo tuyo y estoy contigo en la difícil solución que tiene todo esto. A mi me asusta lo rápido que los recién aprobados se van por el lado oscuro. Lo fácil que les resulta apuntarse al “lo hace todo el mundo” o “si no lo hago no me traen nada”, pero a mi me gusta pensar, como hijo de Notario que soy, que recibí un testigo de mi padre (que ha sido y será mi referente, junto con mi hermana a la que tengo en el pueblo de al lado), que tengo que “portar la antorcha” hasta que me jubile y que después lo entregaré a mi hijo (más probablemente será que no…) y se acabará lo que haya podido hacer por esta función nuestra. Es decir, que solo pretendo hacerlo lo mejor posible y el que no quiera verme, pues que no venga….
La falta de dignidad que observas en nuestra profesión es cosa nuestra y aunque los indignos sean nuestros propios compañeros, entiendo que tras una carrera profesional de más de 40 años como la tuya, estés hasta el gorro y completamente hastiado. Espero que no me pase como a ti, pero parece que tengo muchas papeletas de que me suceda.
Yo estoy en Pinoso desde hace ya más de doce años, firmando cada vez menos (725 escrituras este año) porque no paso por el aro, aunque nadie se atreve a pedirme una comisión ni a proponerme cosas raras. A fin de cuentas estoy solo y además ejerzo en un ambiente rural mucho menos agresivo que el tuyo, pero pago muy cara mi dignidad, te lo aseguro, firmando menos cada vez y teniendo que soportar cosas que me hacen reventar a menudo …. Para los reventones el blog…. No veas como me libera.
Me he visto muy (pero que muy) reflejado en lo que cuentas. Me emocionó leerlo el otro día en casa. Hasta se lo estuve leyendo y comentando a mi mujer. Yo también soy el chico de los recados. Yo también ahorro a tope. Yo tampoco paso ni una. Me anima ver que, en el porcentaje que sea, hay compañeros que hacen las cosas como tienen que ser, así que espero no decaer y me anima mucho tu ejemplo.
En cuanto al otro documento, la verdad es que no me convence, más bien no creo, que la solución a nuestros problemas, pueda ser establecer una competencia territorial. La solución es el régimen disciplinario y las sanciones.
Por si te apetece, tengo un sección un poco recóndita y cañera en mi blog sobre “Deontología”. Es un apartado de la sección de las FAQS. La encontrarás sin dificultad.
Mi madre se ríe cuando le digo que “yo no quería perro” pero es verdad: yo no quería perro. Ahora se cumple el tópico de que el perro es el que mas se alegra cuando llega a casa. Es un maleducado porque está en una casa de gente que jamás había tenido perro y que no estaba de acuerdo en tener uno con lo que no hemos sabido educarle mejor, pero ahora es mi perro y venga, vale, sí, le quiero y he aprendido mucho sobre el amor a los animales (aunque yo no era un anti nada).
Vamos a meter aquí una galería de fotos del cuarto habitante de la casa.
Es un RBA o ratonero bodeguero andaluz natural del Rincón de Beniscornia (Murcia). Me dijeron el otro día que muestra varios rastros de pureza. Entre ellos una uña un poco negra en las patas delanteras. Yo pensaba que le habíamos pegado un pisotón. Bueno a ver si lo cruzamos y se relaja un poquitín.
Don Manuel de Espinosa, el intrigante Notario de “Un bosque en el aire” de Beatriz Oses
En el capítulo II de este libro de literatura juvenil (“Un bosque en el aire”), aparece Manuel de Espinosa, un Notario.
En las cuatro páginas en las que este personaje aparece (en realidad, en las cuatro páginas que una amiga me ha enviado) creo que hay una serie de apuntes estereotipados del Notario, de la notaría y de nuestra función. Algunos de esos apuntes hasta me parece que nos representan con unas connotaciones ciertamente negativas.
Primera pista: el “de” del apellido del Notario. No se llama Espinosa, se llama “de Espinosa” y utiliza butacas de terciopelo rojo en su despacho. Eso sí, comenzó su alocución con gran profesionalidad.
Usa, sin embargo, un término inexacto “herencia en vida” para referirse a una cosa que no existe y que no parece (aunque si que se usa ese término para designar algo) que sea lo que se va ha venido a hacer a la notaría.
El Notario juguetea, mientras hablan, con un bolígrafo plateado. Bueno, yo también jugueteo con mis lápices y con mis bolis Staedler básicos mientras hablo o mientras que la gente me habla. Además, tiene una maliciosa sonrisa.
Continúan las inexactitudes cuando el Notario procede a leer el testamento a las dos personas (hijo y nieto del testador, probablemente) que están con el Notario en su despacho sin estar el propio testador. Hasta el propio hijo duda de que “eso pueda hacerse”, respondiendo el Notario “bah, a él le da lo mismo”.
El Notario se aclara la voz antes de empezar y se pone las lentes (no gafas, lentes, desde las que mira por encima). Cuando lee, reconoce que se “salta este rollete para ir al meollo de la cuestión”, cosa que sorprende a sus visitantes.
Menciona el Notario (en un testamento) que se entregará al hijo la mitad de la herencia en vida bajo ciertas condiciones. El hijo y nieto, no comprenden nada y piden que se les repita lo que se acaba de leer. El Notario, tranquilamente, accede y a ellos les sigue sonando a chino con la nueva explicación.
Tras la reacción del hijo al “testamento” de su padre, el Notario se cruza de brazos y se recuesta en su sillón. Acababa de perder una apuesta y por esa razón, que testador y Notario esperaban, tienen preparado un informe médico del testador elaborado por el propio Notario que revela, ante la queja y sorpresa del hijo, que ademas de Notario, ¡es médico! y mecánico, habla tres idiomas y le gusta ornitología (alardeando de todo ello).
Para relajar la situación, el Notario saca una botella de una pequeña nevera y sirve tres mostos, animando a sus visitantes a beber. Ellos obedecen “aterrorizados”. El Notario se bebe el mosto de un trago mientras sigue explicando y pide permiso para terminar con el testamento. Para hacerlo, se ajusta las lentes en su alargada nariz.
En la ilustración del momento de la visita del Notario, este se encuentra relajado, el padre sorprendido y el hijo como asustado mientras los vasos de mosto están sobre la mesa del Notario.
No sé que había pasado en el Capítulo I, ni qué. sucede de la página 15 en adelante, pero no creo que a los jóvenes lectores de esta obra se les despierte la vocación notarial con este DonManuel de Espinosa.
Seguro que la hija de mi amiga (que es Notario) debió pensar: “mi madre no es así”. Bueno, voy a comprármelo porque quiero saber si Don Manuel es o no es el malo de la película …
Eso recordaba mi madre, pero XP el viejo amigo de mi padre me ha dicho que no, que no se coló. Esta fue la historia de la foto:
“No, no, no se coló. Cómo íbamos de chaqué quisimos darnos más categoría, o ponernos la altura de las circunstancias. Fuimos en mi coche, un Seat 1400 B. Pero necesitábamos un “chauffer”. Y convencimos a este amigo de Coruña. Era un comercial de la firma Pirelli con el que teníamos mucha y buena relación. Estaba por Lugo y lo fichamos. Pero lo más curioso fue que cuando llegamos a la puerta de la Catedral, vemos que este amigo y tu abuelo Plácido se saludan con sorpresa. Parece que coincidían en Coruña. Por lo visto, tu abuelo trabajaba en el vagón de correo del expreso Madrid-Coruña. Bueno, ya ves, está historia no la sabe nadie. Los actores ya no están”.
Bueno, hay uno que sí está …. El que me lo cuenta. Tal vez otra podría ser un compañero de promoción de mi padre: Andrés García Lejarreta, pero XP está seguro de que no. Él cree que era un valenciano del que no recuerda nada más.
El abuso de las editoriales con los derechos de autor
Tras recibir la primera liquidación de mis derechos de autor les escribí para decirles que estaba tremendamente enfadado. Alegaban descuentos comerciales que dejaban mi beneficio por libro en un humillante euro y medio. Estaba desolado después de tantísimo trabajo. Lo curioso es que no me extrañaba y me lo esperaba.
El caballo de batalla era ese “se entenderá por facturación neta el resultante de restar del precio de venta al público sin impuestos los descuentos comerciales que realice la editorial”.
Paralelamente había un contrato entre la editorial y la distribuidora que decía que “el EDITOR efectuará un 50% de descuento sobre el PVP de la obra al CLIENTE”, es decir, que la editorial vendía los libros a la distribuidora a mitad de precio y sobre esa mitad me pagaría a mi lo que correspondiera (mi 12%). Luego la distribuidora vendería los libros conforme a lo que estaba convenido y yo sabía de antemano. La operación a tres bandas solo podía encajar mediante el tijeretazo brutal que se le había metido a mis derechos de autor pero mi alegación es que el precio de venta al público (venta al público no a la distribuidora) es del doble y que no se ha producido descuento comercial alguno con lo que me habían birlado la mitad de mis derechos de autor.
Insisto, la relación entre distribuidora y editorial, no es un descuento comercial y por tanto no debería afectarme. Editorial y distribuidora pactan en una fase previa a la comercialización del libro en una relación negocial distinta a la que la editorial tiene conmigo. Además en la relación contractual de la editorial con la distribuidora se toma como referencia el PVP de la obra al cliente, cuando ese no es realmente el PVP sino una cantidad equivalente que no puede ser considerada como un descuento comercial que afecte al autor.
La cosa terminaba contractualmente (en mi contrato) con un apartado que decía “considerándose debidamente retribuido por ello el AUTOR y noteniendo nada más que reclamar al respecto….. y que el AUTOR reconoce que la remuneración comprendida en la presente cláusulaes suficiente para la cesión de los derechos de explotación de la obra”.
Sí, claro, me considero suficientemente retribuido siempre que en otro contrato que yo no firmo no se practique un teórico descuento comercial de nada menos que del 50% que es inconcebible en toda práctica comercial y que no puede ser considerado como tal descuento en la publicación de una obra que sale por primera vez al mercado. Ese pacto no regula un descuento sino que contempla un reparto de los beneficios de la edición entre editor y distribuidora y no puede hacerse en contra de los derechos del autor que ya son exíguos de por sí y que quedan abusivamente recortados a una cifra vergonzante de unos 1,63 Euros por libro.
Tras una larga conversación
No hay nada que hacer. Les he dicho que trabajaremos este libro hasta que pasen los cinco años que son la duración máxima del contrato de edición por ley en España aunque te intenten hacer tragar con una hipotética duración de diez años y, además, les he dicho que no mantengo mis compromisos verbales para otras obras. También les he comunicado que ya tenía otro libro a punto y que no lo publicaría con ellos.
La conversación fue tensa por momentos, aunque nos hemos reconducido y hemos terminado civilizadamente.
En fin, estoy muy afectado, pero de todo se aprende. La próxima vez leeré el contrato de edición a fondo (de hecho, ya tengo el mío propio), pediré el de la distribuidora (si la hay) y pediré, a ser posible, una simulación de liquidaciones.
Mi libro ayuda a mucha gente y eso no tiene precio. Pero venderlo a ese precio, me duele bastante.
En mi enorme disgusto amenacé con ir a juicio pero el contrato también dice esto otro:
“Las Partes acuerdan libre y voluntariamente que todas las desavenencias, controversias, divergencias o cuestiones litigiosas que deriven del presente contrato, se resolverán, – antes de recurrir al arbitraje, procedimiento judicial u otro procedimiento de resolución de conflictos-, a través de mediación que se administrará por el Centro de mediación del Ilustre Colegio de Abogados de xxx, con sujeción a sus estatutos y demás normas que resulten de aplicación y resulten vigentes en la fecha de solicitud de la mediación”.
Es muy importante que vinieran a buscarme para escribir el libro, que no me haya costado inversión económica alguna y que, además, se esté vendiendo, pero, aún así, escribir en España no puede estar tan mal tratado como lo está.
Me es imposible saber qué edades tenían los cuatro primeros Notarios de la historia de la Villa de Pinoso en base a los Anuarios de la DGRN puesto que no existían (empezaron a publicarse en 1905) o no recogían la fecha de nacimiento de los Notarios que empezaron a añadirse en los años veinte del pasado siglo.
Entre los otros dieciséis compañeros que han sido junto conmigo Notarios de Pinoso, hay cuatro que llegaron a Pinoso con más edad que yo (García Aranda, Trigueros, Meleiro y Nogueroles) pero solo hay dos que sobrepasaran los cincuenta y tres años que yo estoy a punto de cumplir cuando dejaron Pinoso (otra vez García Aranda y también Nogueroles que tal vez pudo jubilarse en mi actual plaza en la que cumplió los setenta años).
Así que soy ya el quinto Notario en el ranking de permanencia (y el cuarto lo tengo ya a tiro) y solo me ganan a viejo dos compañeros (salvando a los cuatro mas antiguos de los que intentaré averiguar el dato). También puedo decir que hace ochenta y siete años que Pinoso no tenía un Notario tan viejo. ¿Las razones? Pues son variadas y he hablado mucho de ellas a lo largo y ancho de todo mi blog. Llegué a Pinosomayor (visto lo visto) cuando tenía treinta y nueve años (me faltaba un mes para los cuarenta) y sigo aquí al borde de los cincuenta y tres.
Como curiosidad añadida les diré que no hemos tenido ni un solo Notario veintiañero en casi doscientos años de notaría lo que dice bastante de nuestra plaza.
1838-1865 Fco. Bautista Toda Ortega.
1866-1885 Francisco Antonio Sanchís.
1886-1909 Ambrosio Martí Gasent.
1909-1918 Ángel Lolumo y Barrio.
Aquí van todos los datos:
1919-1933 Marcos Antonio Nogueroles Lloret, llegó a Pinoso con 56 años y se marchó de Pinoso con 70 años (tal vez se jubiló en Pinoso).
1933-1934 Faustino Gª Aranda y Arroyo, llegó a Pinoso con 59 años y se marchó de Pinoso con 60 años.
1934-1940 Marcial Meleiro Fernández, llegó a Pinoso con 40 años y se marchó de Pinoso con 46 años.
1945-1956 Narciso Martín Abril, llegó a Pinoso con 32 años y se marchó de Pinoso con 43 años.
1956-1958 Augusto Vidal González, llegó a Pinoso con 34 años y se marchó de Pinoso con 36 años.
1959-1960 Joaquín Madero Valdeolmos, llegó a Pinoso con 34 años y se marchó de Pinoso con 35 años.
1961-1971 José María Molina Mora, llegó a Pinoso con 33 años y se marchó de Pinoso con 43 años.
1972-1974 José Manuel Misas Barba, llegó a Pinoso con 32 años y se marchó de Pinoso con 34 años.
1974-1977 Antonio Trigueros Fernández, llegó a Pinoso con 43 años y se marchó de Pinoso con 46 años.
1977-1979 José Javier de Pablo Carrasco, llegó a Pinoso con 32 años y se marchó de Pinoso con 34 años.
1979-1981 Julio Esteban Berberena Loperena, llegó a Pinoso con 33 años y se marchó de Pinoso con 35 años.
1981-1984 Juan Pablo Merino Fernández, llegó a Pinoso con 38 años y se marchó de Pinoso con 41 años.
1986-1991 Juan Carlos Gutiérrez Espada, llegó a Pinoso con 37 años y se marchó de Pinoso con 42 años.
1992-1993 Luisa José Feijóo Martín, llegó a Pinoso con 32 años y se marchó de Pinoso con 33 años.
1993-1996 José Luis Moler Bienes, llegó a Pinoso con 30 años y se marchó de Pinoso con 33 años.
1996-2007 José Alberto López Gómez, llegó a Pinoso con 30 años y se marchó de Pinoso con 41 años.
Por cierto, desde la jubilación de Rosa, mi oficial, soy el más viejo de la notaría y es la primera vez que me pasa esto. Llegué a Mondoñedo y fui el mas joven. Llegue a Es Mercadal y fui el más joven, aunque ya no lo era cuando me fui. Llegué a Pinoso y ya solo Rosa era mayor que yo, aunque tuve luego otra empleada mayor que yo. Desde el 1 de Enero de 2021 soy el mayor de la oficina. Cómo pasa el tiempo …
Decía uno en Twitter el otro día que los primeros de su particular lista para ser sustituidos por robots, éramos los Notarios. Sí, los Notarios. Anda que no hay profesiones en el mundo, pues los Notarios para este tuitero somos los más prescindibles de todos.
Da igual las veces que aciertes, porque con el cliente que te equivoques te ganarás la crucifixión. Encima cuanto te equivoques pensarán que eres un manta, un ladrón o vaya usted a saber que pensarán, sobre todo si no desvías balones y no le echas la culpa al Registro, al Catastro, al técnico, a Hacienda, al Ayuntamiento o al Órgano de Gestión Tributaria de turno.
Que manía de querer llevarnos a la tumba, a mi me parece que algunos nos tienen algo de envidia, porque acepto que haya una base de datos de legislación y jurisprudencia robotizada, como dijo el mismo tuitero, acepto que un robot pueda llegar a identificar a alguien mejor que yo, hasta que pueda asegurarse mejor de la capacidad de algunos, pero de ahí a decir que no servimos para nada, pues oiga, que no estoy de acuerdo y demuestra que usted que está alejado del día a día de la notaría, que desprecia el trabajo ajeno y que le queda mucho por aprender antes de dedicarse a meter el dedo en el ojo y en la llaga de los demás.
Le invito a usted a venir un día a la notaría y yo hago de Notario, a ver que le parece a usted mi trabajo en la distancia corta, aunque estoy seguro de que no le voy a convencer, así que prefiero recurrir a otro experimento.
Un martes que comienza con prisas y un Notario robot
Año 2025, por poner algo.
Llega el Director de un Banco y quiere preguntarle al Notario robot sobre un bastanteo bancario de un poder, que es un asunto completamente ajeno a la actividad del Notario.
Notario robot: Exponga de manera breve su consulta.
Cliente:Los servicios jurídicos del Banco, necesitan bastantear un poder y no tengo claro si la documentación que me presentan es correcta y conseguiremos el bastanteo.
Notario robot:Exponga de manera breve su consulta.
Cliente: Necesito saber si el Banco me bastanteará este poder.
Notario robot:El bastanteo no forma parte de la función notarial. Si va usted a hacer uso del poder a que se refiere en la notaría, llegado ese momento yo, el Notario robot, determinaré si es suficiente o no para utilizarlo, pero si necesita utilizarlo fuera de la notaría, no puedo ayudarle. Buenos días.
Año 2019, respuesta del Notario de carne y hueso:
Notario de carne y hueso:Me has enviado mal escaneada la documentación, pero con lo que me mandas presumo que la escritura no está inscrita porque me aportas unos datos de inscripción que parecen no formar parte de ella pues son de fecha anterior a la de la propia escritura. Así que me cuesta trabajo aclararme. Además, actualmente (lo he comprobado) hay una sociedad que forma del órgano de administración que no existía cuando se hizo esa inscripción que me aportas, con lo que deduzco que el órgano no está compuesto por las mismas personas físicas y jurídicas. Es por eso por lo que creo que no te bastantearán el poder. Si me consigues la escritura bien fotocopiada, tal vez pueda ayudarte algo más.
Soy Pérez. No te asustes de mi, soy bueno, pero feo. He tenido complicaciones y hasta la noche no sabrás cual es mi sorpresa. Es muy grande te vas a quedar boquiabierto. No te lo esperas. De momento, te lanzo esta pregunta: ¿Sabes a donde han ido a parar tus dientes? ¿Te gustaría que te los devolviera? Hasta la noche.
Otra vez una compañera me avisa de que en libro que lee una de sus hijas (“El secreto de la familia Tenebrax: Geronimo Stilton 18”) se inculca a los chavales desde pequeñito una imagen rancia del Notario. Tendrán que ver la cuenta de algunos jóvenes compañeros en Instagram para darse cuenta de que “hay de todo en la viña del Señor”. Algunos hasta nos duchamos y nos cambiamos de camisa todos los días …
En las páginas 86 y 87 se dice:
“Entró el notario A. NUNCIO MORTUORIO, un desagradable ratón GORDO, de aspecto grasiento y aliento apestoso, vestido con un frac roto y lleno de lamparones de queso. Se rascó los bigotes y se aclaro la voz:
– ¡Ha llegado el momento que todos esperabais ansiosamente!”.
El nombrecito tiene su gracia pero luego el probe (si probe como el probe Miguel) fedatario resulta ser desagradable, gordo (en mayúsculas), grasiento, de aliento apestoso y con el traje roto y sucio. Solo les ha faltado el puro y la miopía.
Menos mal que no se rascaba alguna parte pudenda mientras que se preparaba para leer el testamento del abuelo. Perdón, el testamento no, el TESTAMENTO que da mas miedo …
Enorme y gratísima sorpresa fue la de ayer cuando me entregaron tu libro. El saber de ti y de tu inclinación literaria me produjeron mucha alegría. Y, en el primer vistazo, las menciones a tu padre ya te puedes suponer como revolucionaron muy satisfactoriamente el disco duro de mi memoria, un tanto afectada por el virus de la “juventud acumulada”. En la lista de notables que incluyes estuve buscando los nombres de los Notarios de esta zona, compañeros de tu padre que acudían a la capital en aquellos años sesenta, con los que teníamos relación los fines de semana, a la sazón en situación de soltería. No los encontré. Se ve que eran, eso sí, Notarios, pero no notables. Te agradezco, de veras, el libro y la personal dedicatoria y te felicito por lo que supone de mucho más que esfuerzo el escribir un libro. “Un ejercicio nada fácil en estos tiempos de revisión de todo tipo de artes, incluido el de escribir”. Aunque estoy seguro que debe de compensar solo con el tacto físico, una vez la encuadernación está entre las manos. Y algo de confesión siempre reflejan, por lo que, en mi caso como lector, mejorará, si cabe y sin duda, lo que pretendes en tu citada dedicatoria. Por razones “rilquianas” tengo especial apego hacia Mondoñedo. “Xa que logo” , como decimos por aquí, quedo razonablemente ansioso de leerte sobre esta noble ciudad de Pascual Veiga y Cunqueiro, una de las ocho capitales de nuestro antiguo reino. Por favor, transmite a los tuyos, también a tu madre y herman@s nuestro muy cariñoso saludo. Con sinceridad afectiva, un fuerte abrazo. XP“.
“Querido XP:
Gracias también a ti por tu cariñoso mensaje. La verdad es que en los últimos años me ha poseído un espíritu que me ha puesto frenéticamente a escribir. Sospechaba que se me podría dar bien, pero nunca que iba a ser tan prolífico. Menudo descubrimiento tuve a los 47 años (ya voy por los 52). Para que te hagas una idea, he escrito en mi blog unos 2.500 artículos desde noviembre de 2015 y dicen que tengo un estilo claro, ameno, didáctico y directo. El libro que ya tienes es un encargo. Los tenía todos vendidos desde el primer día aunque se hubieran quedado en cajas y hoy que te escribo puedo decirte que a falta de dos ejemplares, la edición de 415 libros se ha terminado. Vamos a por la segunda, que habrá que corregir porque aunque el lector medio no detecta las erratas, las hay y yo que soy muy perfeccionista las he sufrido. Yo tenía una idea de la edición más romántica. Un manuscrito lleno de tachones y recomendaciones y, sin embargo, la cosa se reduce actualmente (al menos en un libro pseudo jurídico) a una corrección orto-tipógrafica. Bueno, tu sabes perfectamente de lo que te hablo. He aprendido la lección y seré más cuidadoso antes de soltar el libro de mis manos cuando publique el siguiente, que parece que no será tarde. De hecho tengo título provisional que no te desvelo. Lo he escrito en dos meses y es una refundición, reescritura y reordenación de todo lo que he escrito en el blog sobre el asunto. Este está colocado también. Será una tirada pequeña pero tal vez en Julio podría estar en la calle. Y en fase de preparación, que será bastante larga (aunque está avanzado), un libro con formularios notariales. Los formularios de un notario de pueblo o algo así. Me dijeron que no escribiera tanto porque me quedaría sin ideas y lo cierto es que lo que quiero es que no me den más, porque no doy abasto. Para que te pongas un poco más al día de mis cosas, te mando dosenlaces que te situarán bastante. Bueno, me alegro mucho de escribirte y espero que podamos estar en contacto. Mi madre se ha puesto especialmente contenta y emocionada cuando supo de tu mensaje y recordó la importante y honda amistad que tuviste con mi padre. Particularmente yo no hay día que no le recuerde. Le he dedicado muchas entradas de mi blog. Aquí tienes una. Un abrazo para toda la familia. Justito El Notario“.
“Querido Justito:
Otra gran satisfacción al recibir tu correo/respuesta. Y en tal estado de satisfacción, acepta mis felicitaciones, no ya por los reconocimientos profesionales, que también, incluído la Cruz de S. Raimundo de Peñafort, sino por tu igualmente noble oficio de escritor. Ya sabes que “consejeros” los hay en abundancia y para todo, pero escribir, lo que se dice escribir, no está al alcance de muchos, entre otras cosas porque no basta con tener ideas: es preciso expresarlas y que se entiendan. Respecto a lo de “quedarse sin ideas” por escribir es como decir, cuando se inventó la imprenta, que era “una desgracia porque se iba a perder la memoria”. La escritura es siempre enriquecedora y, además, agradecida como ya sabes. Insisto, enhorabuena. En archivos adjunto te envío unas fotos que seguramente conoces, pero estarán en el domicilio maternal. Es posible que te agrade tener estas copias. Como grato recuerdo común, incluyo una carta manuscrita de tu padre, inexplicablemente sin fecha viniendo de un Sr. Notario. Intuyo que será de 1967 y tú el culpable del embarazo que se menciona. A la sazón, algunos aún escribían cartas …. Y con pluma, eso sí, estilográfica. Esto de los “e-mail”, ni Julio Verne nos lo anticipó. Nada más, discúlpame porque estarás cansado de leer “rollos”, pero la ocasión lo requería. De nuevo, cariñosos saludos para tod@s. XP“
Tengo 8 chats de Whatsapp activos. Diría que en todos se comparten noticias sobre la pandemia del covid-19, pero hay dos que son especialmente activos. En uno parece que todos pensamos poco más o menos lo mismo, aunque alguna persona participa bastante poco. En otro predomina una visión y los que no la comparten muestran con respeto (con mucho más respeto del que muestra el resto compartiendo su visión como si fuera la de todos) su propia visión. No me sorprende que los que lo ven del mismo modo hablen sin tapujos. Tampoco es sorpresa para mi que otros crean que sus posiciones son correctas e irrebatibles y que supongan que todos pensamos exactamente igual que ellos y hablen como si así fuera.
Sin embargo, me sorprende (y mucho y lo valoro negativamente) un tercer chat en el que a pesar de que hay gente que se conoce desde hace casi 50 años, no se dice ni mu de política (o prácticamente nada). No lo entiendo, la verdad. Somos amigos teóricamente íntimos ¿pero no hablamos para nada de lo que pensamos de todo esto? ¿por qué?
“Pues habla tú”, me dirán. Pues no me atrevo. No quiero discutir. Tengo temor de que no guste lo que pienso o digo. Tengo miedo de que no me guste lo que piensen o digan los demás. Temo los enfrentamientos que luego pasen factura. “Pues ya tienes la respuesta”, me dirán.
No sé, tal vez, pero no lo entiendo. Al menos en ese chat, no lo entiendo.
Inauguro con esta entrada mi sección Off Topic en corto. La versión larga puede leerse aquí.
Decía el director de Tapas en su habitual y estupenda apertura de cada número de este magazine (que es de lo mejor que leo en estos tiempos y de lo poco que leo que no tenga un contenido jurídico) que una de las cosas más duras para Ferrán Adriá en sus años de El Bulli era que cada día tenía que estar recibiendo o, más bien, saludando a los comensales. Entiendo que se lo pasaba mucho mejor metido en su cocina, en su laboratorio, leyendo en su casa, escribiendo o haciendo cualquier otra cosa que recibiendo o saludando a sus clientes a quienes iba destinado, que no se olvide, todo lo que hacía.
Evidentemente podemos comer sin el cocinero, pero no podemos firmar sin el Notario, pero en mi cadena de montaje notarial reconozco que a mi me pasa un poco como a Adriá. Cuando llega el otorgamiento de ciertas (de muchas en realidad) escrituras ya he hecho todo lo que tenía que hacer y el otorgamiento es casi como el salir a saludar del cocinero, aunque no queda más remedio que hacerlo porque cuando saludas, cuando lees, cuando explicas, salen cosas y más cosas. A lo mejor si Adriá saludara más (no dice Andrés Rodríguez que no lo hiciera sino que le costaba) hubiera tenido nuevas ideas, se hubiera planteado muchas más dudas y hubiera decidido cambiar alguna cosa.
Yo pregunto muchas veces a mis oficiales, ¿qué tal son estos?, ¿hay que darles muchas explicaciones?. ¿están mal o a partir un piñón? Es como el matador de toros que pregunta a su apoderado y a su mozo de espadas cómo es el lote que le ha correspondido. Supongo que Adriá también se le preguntaría a su maitre o a su jefe de sala, ¿esos quiénes son? Después no queda otra que salir y lucirse y hacerlo siempre igual de bien. Lo cierto es que yo siempre hago lo mismo, lo hago igual con cualquiera (excepto en simpatía que no malgasto con los antipáticos) pero pregunto porque así sé a quién me tengo que enfrentar. Es como un prevenirte de lo que pueda suceder, es la última vuelta de tuerca que se puede dar para sobrellevar el asunto del otorgamiento … porque créanme a veces no es nada fácil y menos en estos tiempos.
Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 1: La herencia de Doroteo
No teníamos pensado firmarla hoy pero la vamos a firmar, así que esta escritura lleva tan solo un repaso, aunque a la viuda ya le he visto varias veces por la notaría.
Ya en el otorgamiento nos surge:
Una errata en un nombre (pone DOROROTEO).
Repasando (como siempre) por encima la documentación unida en modo radar, a ver si me salta algo a los ojos y a fin de calcular si esta persona (de extracción humilde y de las de la inteligencia natural que decía mi abuelo pero sin oportunidades en la vida y, además, justa de money) va a tener que pagar mucho por plusvalía municipal, de repente, descubro que en una de las fincas rústicas aparece un valor de construcción. Pues no he visto construcciones en la descripción, pienso. Le pregunto a la Señora y me dice que hay una y que está en buen estado. La rústica y la urbana tienen la misma referencia y la obra tiene suficiente antigüedad para declararse. La Señora me dice que quiere vender la finca y que si no lo ha hecho ya es porque no tiene superficie suficiente para edificar, pero al mismo tiempo está justa de dinero con lo que meterle en la declaración de obra pagando notaría, registro e impuesto, no le va a venir bien, así que optamos por mencionar que la referencia catastral comprende la urbana y que el valor de la finca incluye la obra que se declarará en otro momento. Esta circunstancia no fue advertida por quienes le realizaron la instancia de liquidación del impuesto, que además calcularon mal el ajuar y olvidaron la plusvalía municipal.
Pero, si hizo instancia, ¿no le servía para inscribir? Sí, le serviría pero hay una finca que no está inscrita, así que para esta finca no serviría la instancia con la que, además, no se podrían hacer actualizaciones (que tampoco se comprendían) cuando la interesada tiene intención de hacer unas ventas y le conviene la escritura. Esto también se habla y se le explica a ella.
El otorgamiento nos ocupa 25 minutos, a lo que hay que añadir unos 15 minutos del repaso previo y eso que es una herencia con heredero único, tres fincas y un saldo.
Luego me pongo a escribir esto. Hoy tengo tiempo para ello pues solo tengo tres cosas más en agenda en toda la mañana.
Conclusiones posibles:
Mis oficiales son malos y me ponen en estos bretes.
Los oficiales de los demás son unos máquinas que hacen escrituras perfectas.
Son malos los notarios (con minúscula) que explican escrituras en 10 minutos previamente machacadas por sus magníficos oficiales, que por su magnificencia no se equivocan jamás y todo lo resuelven previamente para que sus jefes no tengan que ensuciarse las manos, ni pensar más de lo necesario. Son los que llamamos notarios (con minúscula) instrumentales sobre los que pronto escribiré. Son los que dan la bendición urbi et orbe y convierten unos simples folios de papel timbrado, gracias al otorgamiento y a su autorización, en una escritura pública con todos los efectos que esta despliega. Ruego a este colectivo (por lo visto numeroso) que me explique como consigue no estar en la cocina de la notaría, ni en la fase previa al otorgamiento y resolver cada situación en tan solo 10 minutos. Yo en 10 minutos lo único que soy capaz de firmar es un poder para pleitos (salvo que me cuenten el pleito y mucha gente lo hace, aunque también es posible que yo mismo pregunte ¿para qué es el poder?) o una cancelación de hipoteca. Ni para un testamento socini o unas capitulaciones matrimoniales me es suficiente ese tiempo, pero, claro, si uno esta parapetado en una sala de firmas o en varias, pegando saltos de una a otra, no habla y cuenta los datos básicos de cada operación (usted vende esto, usted compra esto y se paga tanto), pues es muy fácil conseguirlo …
Vivo en un universo notarial paralelo.
Respuesta: La que cada uno elija, pero por favor elijan Notario.
Espero no molestar a quien me ha dado pie a la idea de contar esto, pues aunque no nos conocemos personalmente lo tengo por buena persona y por buen profesional. Espero que sepa disculparme. Te mando un abrazo y espero que podamos coincidir en algún momento.
Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 2 La póliza de leasing
Un cliente super habitual que no deja jamás que le manden a una notaría que no sea la mía a firmar sus operaciones bancarias, me trae una póliza de leasing. Desgraciadamente tengo pocos clientes de estos. Me he convertido en los últimos tiempos en una especie de camello (notarial) que vive del menudeo. Este cliente hasta me manda sus operaciones por adelantado si es que dispone de ellas para que yo las vea previamente. Lo hace ya tenga o no tenga dudas, pero especialmente si las tiene.
Pues nada, ¿qué tal el verano?, bla, bla y al grano.
Solo una pega: la total carga financiera que figura en uno de los primeros apartados del contrato, no se corresponde con la suma de las cargas financieras de cada una de las cuotas que figuran en el anexo de amortización.
Que si será por esto, que sí será por lo otro. Concluimos en que no sabemos porque será, pero yo indico que parece un error menor pues el cuadro contiene un desglose que parece estar bien y porque es imposible que la carga financiera sea la otra cifra, teniendo en cuenta el interés fijado y que este, además, es fijo. Así que si todos están conformes y, salvando que el Registro de Bienes Muebles considere que hay un error que impida la inscripción (¿para cuándo presentación telemática en estos registros?) podemos culminar el otorgamiento.
Se acepta, firmamos, nos despedimos y por segunda vez en la mañana, incumplo horarios e invierto más de diez minutos en la firma.
Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 3: La póliza de renting
Hoy estoy de suerte. Tras un cliente habitual, me llega otro.
Me trae un renting. Firmo pocos y reconozco que me manejo peor con ellos que con otras operaciones bancarias más habituales, así que empiezo a pasar hojas para atrás y para adelante hasta que consigo centrarme y comenzar a explicar.
Como conozco bien a mis clientes tras muchas firmas, les pregunto ¿y esta que máquina es? Pues es tal cosa. Entonces, esto se queda obsoleto en poco tiempo, ¿no? No, no creas me dicen, ¿por qué? me preguntan. Pues porque esto es un renting y no sé si queríais hacer un leasing o un renting. No, me dicen, queríamos un leasing porque si hacemos renting dentro de cuatro años tendremos que comprar nuevas máquinas o hacer un nuevo renting.
Así que llama al Banco. Fulano, que esto es un renting y te dije un leasing. Pues te he hecho un renting.
Pues nada, que nos vamos, me dice, mientras que reclama prisa al Banco porque las máquinas tendrían que estar ya funcionando.
Me temo que me he vuelto a pasar de los 10 minutos y encima me he quedado sin operación por hablar más de la cuenta.
Ahora vendrán los de “hombre, Justito, eso nos pasa a todos”. No, no es cierto, no me lo creo, la verdad. Por lo menos a los de los 10 minutos y las escrituras machacadas, es imposible que les pase.
A ver que más me pasa hoy pues me queda una firma esperada y otra inesperada.
¡Anda¡ pues la siguiente si que la he despachado en menos de diez minutos (un poder, previamente repasado, claro, aunque este tiempo no lo contaré en los 10 minutos de rigor).
Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 4: La póliza de afianzamiento
Primera escritura de la semana.
Un simple poder por el que una hija afianza a sus padres por una módica cantidad de más de 100.000 Euros (que no constaba en el poder hasta que yo la he preguntado) y, además, por plazo indefinido.
El afianzamiento se hará mediante una póliza a tal efecto que no concretará deuda alguna (cuando sí que se trata de afianzar una deuda hipotecaria concreta) por lo que dará lugar a que la fiadora pueda llegar a responder hasta ese límite de cualquier deuda de los afianzados.
Tras varias llamadas a la entidad que alega su noble propósito de evitar gastos al no hacer el afianzamiento en escritura, informo a la apoderada de los graves riesgos que puede correr en una operación que constituye un simple favor a sus familiares, sin ningún beneficio directo o indirecto para ella, y que puede poner en riesgo toda su estabilidad económica y vital.
Por supuesto, me quedo sin escritura y sobrepaso (de nuevo) el límite de los 10 minutos.
Creo que a esto le llaman “transparencia bancaria”.
Si estás interesado en leer otros casos de escrituras machacadas y la esencia de esta sección, pincha aquí.
Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 5: La compraventa de un precario almacén
En esta ocasión, a pesar del repaso, al charlar con las partes (gente sencilla, bueno a una ya la conocen porque es la viuda de Doroteo) surgen cosas. Cosas de las que ya había hablado con mi oficial pero que tras el repaso y ya en el otorgamiento, haciendo las preguntas precisas, se consiguen saber (y plasmar, claro, en la escritura) como total exactitud. No conviene olvidar lo que dice el Artículo 148 del Reglamento Notarial, ni conformarse con el “yo con que se entienda quien es quien, me basta”.
Al final resulta que la cueva no es ni ha sido nunca una vivienda. La cueva es un almacén con suelo de tierra y tejado de uralita. Ni tan siquiera tiene luz.
Así que al final, retoco la descripción, matizo la declaración en cuanto a vivienda habitual de los vendedores y cambio la redacción del apartado del CEE.
Los comparecientes hacen constar que no existe obligación de entrega del certificado de eficiencia energética, que establece el Real Decreto 235/2013, de 5 de Abril, modificado por el Real Decreto 564/2017, de 2 de junio, y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, por tratarse de un edificación destinada a aparcamiento y almacén con suelo de tierra y techo de uralita que carece de luz eléctrica.
Tal vez no habré sobrepasado por mucho los 10 minutos pero, sin duda, los he superado.
Por cierto, de paso les he calculado la plusvalía municipal y a la tarde les he dejado el Catastro perfecto que no lo estaba antes de la firma de la escritura gracias, respectivamente, a Foro Ciudad y al STI.
Si los que tienen que machacar no machacan y los que tenemos que dar las bendiciones no profundizamos y nos limitamos a la urbi et orbe, ¿qué pasa?
Firmas en 10 minutos con escrituras “machacadas”: Capítulo 6: Disolución de condominio y compraventa
Se trataba de un asunto sobre el que se me hizo una consulta hace meses. Preparé un borrador de poder para firmar en el extranjero que no se firmó. Aclaré lo relativo a las recientes sentencias del TS sobre disolución de condominio y enfoqué la operación (que se encargaba como compraventa) hacia una disolución de condominio y compraventa.
Cuando hace unos días el asunto resucitó, hablamos de la retención del 3% y, por fin, se encargó la escritura con una pequeña confusión que ha hecho que ayer la tuviéramos sin empezar a poco más de 12 horas vista de la firma.
Entre otros detalles, cuando la he repasado a primera hora, he tenido que añadir todo esto:
Solicitan conforme a las STS 1484/2018 de 9 de octubre de 2018, 1013/2019 de 9 de julio de 2019, 1058/2019 de 26 de marzo de 2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 de 20 de marzo de 2019 y 960/2019 de 14 de marzo de 2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% del valor del bien, es decir, la cantidad de xxxxx (xxxxx €).
A efectos fiscales y de cumplimiento de lo previsto en el Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo, se hace constar expresamente que la adjudicación de bienes por extinción de comunidad contenida en la presente escritura (al tratarse de una disolución de condominio con exceso de adjudicación por razón de la indivisibilidad del objeto, conforme a los artículos 404 y 1062 del Código Civil, este último aplicable conforme al artículo 406 del mismo texto legal) está No Sujeta al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, en aplicación del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y del criterio establecido por la Subdirección General de Tributos Locales en consulta vinculante V1591-08, de 28 de julio de 2008, y reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en sentencia de 18 de abril de 2013, y Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo Municipal de Madrid de 13 de marzo de 2008 y 4 de septiembre de 2009, Consell Tributari de Barcelona en expediente 160/80, Resolución del Tribunal Económico Administrativo Municipal de San Sebastián de 12 de junio de 2008, Resolución del Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Granada de 27 de julio de 2012 y Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo del Ayuntamiento de Granada de 13 de octubre de 2009, entre otras.
No obstante lo señalado en el párrafo anterior a dichos efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, los comparecientes me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.
A los efectos del citado IIVTNU, yo, el Notario, advierto de que, conforme al Artículo 106.2 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales (2/2004), cuando el transmitente sea una persona física no residente fiscalmente en España, el comprador, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente,y, por lo tanto, estará obligado al pago en sustitución del vendedor.
Cuando han llegado los clientes, uno ha resultado que sí que era residente y ha habido que hacer algunos cambios. Por fin han entrado y hemos agotado con creces los famosos diez minutos de rigor, porque una de las fincas objeto de la escritura que, en principio, no tenía datos catastrales ha acabado teniéndolos, así que esto es lo que he añadido (teniendo que reimprimir):
“DATOS CATASTRALES: No constan, si bien manifiestan que constituye el inmueble marcado con el número xxx del Diseminado xxxxx que consta como colindante en la certificación relativa a la primera de las fincas descritas con referencia catastral 000xxxxxxxxx… y sin titular conocido”.
¿Qué ha sucedido? Pues que cuando le he mostrado a mis clientes la cartografía catastral, me han dicho que la finca cuya referencia no habíamos localizado (evidentemente tampoco no se nos había proporcionado previamente) era la que aparecía junto a una de las otras dos fincas. Pincha aquí, entra allá, prueba esto, prueba lo otro y nada .. IMPOSIBLE conseguir más datos que los indicados en el párrafo anterior (una referencia incompleta, una dirección y un titular desconocido).
Me ha parecido que a mi cliente le sería más útil lo que he puesto si quiere recurrir a un técnico, si quiere ir al Catastro o si tiene que volver a mi o ir a otra notaría, puesto que no tendrá que desenredar la madeja desde el principio cosa que no le vendrá mal pues es extranjero y casi no habla español.
Resultado … agoté mi tiempo y tardé mucho más de los 10 minutos que me corresponden.
Tras el gran éxito de los retazos filosóficos, vamos ahora con frases (y palabras) imbéciles, frases (y palabras) que deberían pensarse dos veces antes de decirlas (o de escribirlas) o, al menos, a mí me lo parece.
El trabajo duro siempre tiene su recompensa. ¿Siempre? ¿Lo dejamos en casi siempre o en habitualmente o en la mayoría de las veces?
La polivalencia arrastra a la disponibilidad. ¿Mande? Unos señores entrados en año pasean por La Manga y uno suelta esta frasecita que descontextualizada y al azar no soy capaz de comprender.
Se trata de un proyecto transversal e integrador. La estupidez de turno del político de turno. No se entienden ni ellos. Son unos anormales.
La pandemia requiere ahora de la cogobernanza. Otra palabra sobredimensionada que no aparece en el diccionario de la RAE.
Guerracivilismo, frentismo, vertebrador, cuarentenando, cuarentenar, identitario, implementar, territorios (que no Comunidades Autónomas como si estuviéramos en Canadá o en la época del lejano oeste) poner en valor, escenificar, escefinicación …. Mejor no hablemos de la nueva anormalidad que ya han dejado de usar porque aquí no hay nueva normalidad ni se le espera.
“Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Jajajajajajajajaja. Hacer no saben, pero contar cuentos, lo bordan”. Jajaja, menudos mandatarios tenemos.
Leído en Instagram a propósito de un Notario al que le gusta correr por la naturaleza: “Me encanta la energía que transmites. Me ha sorprendido encontrar a una persona con tu profesión y con esa alegría y ganas de vivir y disfrutar de la vida, de la naturaleza. Te admiro por saber disfrutar de la vida”. Solemne y mayúscula estupidez la de ligar la profesión de Notario a la tristeza y a la apatía o a que no te guste la naturaleza. No le veo ningún sentido al comentario. Se ve a los Notarios solo nos gusta amasar dinero y estar rodeados de papeles (cuanto más viejos mejor) mientras fumamos puros de dos kilómetros de largo y que ladramos a la gente cuando nos habla.
Oferta de empleo: Buen ambiente de trabajo, equipo joven y un proyecto potente. ¿Qué es una notaría con un proyecto potente? ¿Cómo se aplica la potencia al ámbito notarial? Yo mas que potente (aunque no me faltan en absoluto las fuerzas) me veo muchos días impotente para sacar adelante todo el trabajo que tenemos sin bajar la calidad de nuestras escrituras lo mas mínimo. ¿Es eso potencia? ¿Tengo yo un proyecto potente? A ver si algún día me lo explican o me dejan ir de observador a ver si son o no son potentes. Si un genio me concediera tres deseos uno lo utilizaría para ser invisible y pasarme por allí a fin de ver en que radica esa potencia.
“Un poco de corrupción es inevitable”: El protagonista de la película “El Reino”.
“Eso lo hace todo el mundo”:Todos los que justifican hacer algo que no se debe hacer.
“Estamos trabajando bien”: El mantra del camarero de La Tasca del tío Andrés. Creo que lo acabaré haciendo yo por el pasillo de la notaría cuando salgo de mi despacho y veo que la gente me pone caras de desesperación.
“Yo soy muy de derechas para mi, pero muy de izquierdas para los demás”: El falso progre.
“Eso lo dice en algún sitio o te lo has inventado tú”: Enemigo mío.
“Hoy es mi día favorito”: Le dice Christopher Robin a Winnie The Pooh.
“Lo que más teme todo el mundo no es la muerte es hablar en público”: Russell Crowe como el detective Richie Roberts en American Gangster.
“Entre broma y broma, la verdad asoma”. Lo dice un tertuliano de programas del corazón y similares. Pues eso, que a veces entre broma y broma se nos escapa (a unos más que a otros) alguna verdad y mostramos nuestra verdadera cara (buena o mala …). Últimamente cada vez le cuento a más gente mi verdad que es más o menos esta: Estoy aburrido y harto de muchas cosas, de que mi forma honrada de trabajar, mi profesionalidad, mi rectitud, mi buen hacer, mi experiencia y mi sacrificio, cosas que pongo en juego todos los días en mi despacho, resulten tan mal pagadas y que, sin embargo, se premie con más trabajo a los que están a años luz de mi grado de preocupación por cada asunto que se me pone encima de la mesa.
“Los candidatos no escuchan.A mi me gusta escuchar … y que me escuchen“. ¡A mi también¡ Manuela Carmena se lo dijo off the record a Andrés González el director del Magazine Tapasque nos lo cuenta a sus lectores en una de sus magníficas editoriales. Carmena se refería a su aversión a los debates televisivos. A mi me pasa exactamente lo mismo que a ella. Estamos en tiempos en los que se escucha muy poco y en los que te encuentras con gente que te mete unos rollos larguísimos (y aburridísimos) dándote a ti una cuñita de diez segundos para que digas algo antes de que ellos retomen la palabra y continúen hablando incansablemente. Quizá por eso le he cogido el gusto a esto de escribir .. no hace falta que te escuche nadie. En realidad, ni siquiera hace falta que te lea nadie.
“Yo viví cosas que no creeríais. Todos esos momentos se perderán con mi tiempo como moléculas microscópicas en una sopa indescifrable de letras.Es hora de seguir bebiendo“. Mikel Urmeneta en un espectacular artículo en el mismo número de Tapas(Mayo 2019).
“Vivimos tiempos mediocres”. Samuel L. Jackson en “El protegido” se lo dice a Bruce Willis casi al final de la película. ¡Que gran verdad¡ … aunque ¿no somos en realidad una raza de mediocres?
“Escribí el guión para olvidarme de su contenido, pero no quiero acordarme de ello”. Se lo dice dice Banderas a Etxeandía en la última deAlmodóvar. Es verdad, a veces escribes cosas para quitártelas de la cabeza, pero no siempre se consigue. No es tan fácil …
“Breve tiempo es la vida. Largo tiempo es la espera”. No anoté la película en que la escuché pensando que me acordaría y ahora no me acuerdo. Tampoco sé que mi inspiró la frase ni que me inspira. Solo se que me gusta.
“Un día bueno es un día que no es malo”. Juan Y Medio entrevistado en El Hormiguero por Pablo Motos el 13 de Febrero de 2020.
“Siempre no es como uno quiere”, decía la abuela Elemenia que nos dejó a finales del pasado año.
“El odio es la energía natural más perfecta. Es eternamente renovable”. Bobby Axelrod de la serie “Billions”.
“Se paga un precio muy alto por la integridad y la honradez pero estoy dispuesta a pagarlo”. Lo decía María Callas en un fantástico documental de la 2 hacer unos lunes por la noche, aunque no estoy seguro de si quien lo decía era Onassis o era ella. Desde luego, la frase podría ser mía. Lo sufro en mis carnes a diario y, por supuesto, también en mi cuenta corriente.
“Ni los ángeles son perfectos”. Apunto frases que luego se me olvida dónde las escuché. Tal vez esta es de la serieRiverdale que hemos empezado a ver en estos días del coronavirus. Me gusta porque a veces me quejo de que aunque te emplees muy a fondo en todo lo que haces siempre aparece algún imbécil que no tiene suficiente con lo que le has hecho.
“El mal no sabe de nobleza ni de buenas intenciones”. Es obvio. Se lo dice Hiram Locke a Archie, el muchachico (así le llamaban al protagonista de la película en Águilas en aquellas tardes y noches del Cine Capri) en la citada serie Riverdale.
“Las cojeras dan cierta distinción y experiencia”. Esta frase es, en realidad, una auténtica chorrada pero como le tuve mucho cariño a un cojo y me parecía que era un tío distinguido y experimentado me hizo pensar en él y fue agradable hacerlo hasta el punto de que me pareció una gran verdad.
“La bondad no se enseña”. Efectivamente, ahora que hay tantas esperanzas de cambios individuales y colectivos por razón del virus, yo me apunto a que aquí no va a cambiar casi nada ni casi nadie, si es que no vamos a peor .. claro.
“Una de las primeras cosas que me enseñó tu marido es que al que está enfadado le gusta hablar”. Se lo dice el amigo del marido fallecido (que era policía) a la madre protagonista en “La llorona” (película de terror que da más bien poco miedo hasta a un cagado como yo). Es cierto, al que está enfadado es fácil tirarle de la lengua.
“Como cuerpo tenemos unproblema de soberbia“. Nooo, que va no digas tonterías…. Como cuerpo e individualmente, me dieron ganas de decir, pero no lo dije.
“Un sincero acto de bondad siempre provoca otro” o“un verdadero acto de generosidad siempre provoca otro”. Son frases de Klaus la estupenda película española de animación que ha estado nominada a los Oscar 2020. Uf, me cuesta mucho creerlo, por no decir que es mentira. No daré más pistas de porqué pienso esto, pero lo pienso mucho últimamente. Especialmente desde principios de este 2020 y este pensamientos no tiene nada que ver con el Covid-19.
“No soy ningún santo, solo cumplo con mi parte”. Se lo dice Joe al personaje de Frank Gallo cuando este le llama santo después de contar que ha ayudado a los dos jóvenes que viajan en la furgoneta junto con Gallo y la senadora en La Purga II (que es la que más me ha gustado de las cuatro de la serie). Yo tampoco soy un santo y cuando se le digo a mi madre siempre me dice“pues a estas altura ya prefiero que no me lo cuentes”. Todos tenemos un pasado, podría añadir …
“Si no nos damos cuenta de que nos están lavando el cerebro, es que ya lo han conseguido”. Coronel Pedro Baños. Sin comentarios, pero de acuerdo, of course.
“Morir es un trámite”. Se lo dice a el Capitán Alatriste a uno a quien visita en la cárcel para que le aconseje mercenarios para un trabajo peligroso. Yo diría que es “EL TRÁMITE” …
“Rectificar es de sabios, pero tantas veces es de tontos”. Lo tuitea un compañero a propósito de la actuación del gobierno ayer en relación con los niños, el covid-19 y el desconfinamiento.
“Soy escéptico rematado”. Lo ha dicho Gay de Liébana hoy en la Cope. Yo no lo era pero estoy madurando con altas dosis de escepticismo en las venas, aunque todos los días me pasen cosas estupendas. Hoy, por ejemplo, la llamada de un compañero recién jubilado con el que he charlado un buen rato. Había leído mi post sobre losAnuarios de la DGRN y me ofrecía los suyos. Lástima que los tenía todos. Dejó de comprarlos al mismo tiempo que yo y por la misma causa: ahorro y espacio. 2010 fue un año muy duro en las notarías.
“Si estamos desinformados estamos totalmente a merced de los demás”. El Profesor Hogg se lo dice a la Reina Isabel II de Inglaterra en la serie The Crown. Uy … que apropiado en estos días en que nos cuentan trolas por doquier, ¿no?
“Puedo defender tranquilamente y sin exaltación que la tierra es plana y tú como un energúmeno exaltado que es redonda. Ni mi tranquilidad hace que sea plana ni tu exaltación que deje de ser redonda.Para mí el que pierde las formas solo pierde las formas“. Lo ha escrito Elena Badolatoen Twitter a propósito de una discusión en la que alguien ha llamado payaso a Pablo Iglesias. Como suele decirse no puedo estar más de acuerdo (con ambas cosas, por cierto). Conozco a un par de payasos que llevan 29 años, 3 meses y 20 días tocándome periódicamente las pelotas. Yo he aguantado estoicamente su mala baba, su toxicidad y su envidia, entre otras muchas taras mentales que sufren, pero cuando cada 5 años harto hasta el infinito de ellos, he levantado yo la voz para exigir que no me pisaran más el rabo o he puesto una mala cara o he respondido con su misma medicina, se me han echado encima como perros de presa para decirme que he perdido las formas y que con las formas también he perdido la razón. Resultado: que a uno hace algo más de 5 años que no le hablo. Tengo el gusto de haberle mandado yo a freír puñetas, de marcharme de dónde estoy cuando él llega y de ignorarle como si fuera una mierda de perro que es precisamente lo que es para mi. Al otro aún no me lo he quitado de encima, pero me daría tanto gusto como que me tocara la lotería. Que razón tiene Bobby Axelrod (véase la frase número 16).
“Un lobo siempre será un lobo aunque nunca se haya comido una oveja”. Lo dice uno de los visitantes de la nave de Maximilian Schell(Dr. Hans Reinhardt) en “El abismo negro”. Parece que en estos días de pandemia abunda todo tipo de lobos de los que comen ovejas, de los que no y de los que van con piel de cordero. El panorama está que da auténtico pavor.
“Nada es seguro, salvo la muerte y los impuestos”. Escuché esta frase en la serie distópica (una más) “Snowpiercer”. Trata sobre las tribulaciones de un pequeño grupo de humanos que sobreviven a una era glaciar en la Tierra a bordo de un tren que circula por el planeta sin pararse en ningún momento. Por lo visto, la frase es atribuida a Benjamin Franklin.
“Medio mundo habla mal del otro medio”. Lo decía Josefina González Nieto de Castrillo de los Polvazares, León. Josefina fue una de mis bisabuelas. Vivió 99 años y tenía más razón que un santo al decirlo
“La gente no es fundamentalmente buena o fundamentalmente mala. La gente es fundamentalmente gente“. De la serie “Good omens” que acabo de empezar a ver en Amazon Prime. El comienzo (llevo medio episodio me ha parecido ESPECTACULAR).
“Un libro es para siempre”. Acabo de ver unbiopic sobre Roald Amundsen el explorador noruego que fue el primero en llegar el Polo Sur y también el primero en divisar (desde un dirigible) el Polo Norte (que curiosamente no está suficientemente claro quién fue el primero en pisarlo). Como en muchas películas autobiográficas descubres el lado oscuro del personaje y Amundsen lo tenía especialmente acusado. Hacia el final de su vida (desapareció en un rescate aéreo con tan solo 56 años aunque parecía un anciano) escribió un libro autobiográfico. En una conversación entre Roald y su hermano León (que tuvieron una tormentosa relación) hacia el final de la película uno de los dos le dice al otro: “un libro es para siempre”. Y claro pensé en …..
“Decir siempre la verdad es signo de pedantería” (Jorge Luis Borges). ¡Vaya! y yo que presumo de que si algo no soy es mentiroso. “La mentira es imprescindible. Miente, miente, pero con sinceridad para que te crean”. (Wellington Angel Romero “Godoy”). “No pidan más, porque no hay más” (Godoy) .LA VIDA SEGÚN GODOY
“¡Por las mujeres de piernas bien torneadas!”, el brindis de Sam Quint (Robert Shaw) en Tiburón (1975) que generó las risas del respetable en el cine de verano del @festivalFICC en el Auditorio del Parque Torres. https://youtube.com/watch?v=DDUxXCJMB28… Los años no pasan en balde. No fue el único momento en queel machote de Quintdesató las risas. La película terminó con aplausos cuando la famosa bombona de aire comprimido machacó al tiburón por enésima vez.
“Dar ejemplo no es la principal manera de influir en los demás, es la única manera”. Albert Einstein. El problema, a mi modo de ver, es que es tremendamente difícil influir en los demás con lo que solo nos queda darles a ejemplo y esperar a que suene la flauta. Por otra parte, dedicarse a dar ejemplo dejando que los beneficios se los lleven otros resulta francamente agotador.
“EnEspañala mentira forma parte de nuestra forma de vida”. Le he escuchado esta mañana en la radio y me da mucha pena y bastante vergüenza reconocerlo pero es completamente cierto, y, ojo, que no lo digo por los políticos, esto va por todos.
“Cada persona que conoces está peleando una batalla de la que no sabes nada. Sé amable, siempre”. Robin Williams, al parecer. Bueno … tal vez lo decía por él mismo. Si cambiamos “está peleando” por “podría estar peleando”, lo acepto al 100%. Y sí, hay que ser amable salvo que venga la imbécil del testamento de la semana pasada en cuyo caso la cosa resulta francamente difícil.
“Los que más sufren son los más indulgentes”. Pues ahora no me acuerdo en que serie o película la escuché, pero me gustó y comparto la idea.
“No te dejes vencer por el mal, más bien derrota al mal con el bien”. Se lo atribuye el ficticio presidente Tom Kirkman(Kiefer Sutherland) de la misma serie anterior “Sucesor designado” a San Pablo (y podría ser suya la frase) cuando lo utiliza en uno de sus discursos. Mi impresión es que, desgraciadamente, el mal vence en la mayoría de las ocasiones.
“Soy deshinibida, no una troglodita”. Se lo dice ella a él en el episodio 5 de la magnífica serie “Modern Love”de AmazonPrime cuando están ambos en el baño de la habitación del hospital en el que transcurre una gran parte de la acción y ella se sube un poco el vestido, se baja las bragas y le pregunta “¿te importa?” a él, mientras que se dispone a sentarse en el váter. Es en ese momento cuando él le pregunta a ella si únicamente va a hacer pis. Ella le contesta entonces que es deshinibida, pero no una troglodita. No sé en que momento en muchos programas de televisión la gente ha pasado de deshinibirse a comportarse como en la época de las cavernas. Sin duda, en muchas cosas vamos claramente a peor.
“A veces la vida se para y no te quiere nada y luego abre el grifo de golpe”. Me lo dijo mi amiga Irene la semana pasada en un audio de Whatsapp. Yo le decía que que el hecho de que tardara casi once años en aprobar las oposiciones y de que sea un tío con una enorme paciencia no me obliga a aceptar que todo en la vida me tiene que costar más tiempo de lo normal. Ella me lo reconocía comentando que en esta última temporada de su vida le estaban (también a mi) sucediendo un montón de cosas buenas tras años de monotonía.
“Quién salva una vida, salva el mundo”. Al parecer (lo dijo el Doctor Cavadas enEl Hormiguero) es un dicho del judaísmo. Quien dice salvar una vida, dice hacer bien cualquier otra cosa de la vida, ya sea grande o pequeña.
“Conocerse a uno mismo es el principio de la sabiduría”. Lo dice uno de los asesores del Presidente de los USA en la serie Sucesor Designado. No será de la máxima sabiduría, pero es un gran principio para ser sabio sin la menor duda
“Yo no me ofendo por nada”. En la serie deNetflix “Emily en París” (que me está gustando bastante y que da unas ganas locas por volver a París) escuché esta frase muy apropiada para estos tiempos de pieles sensibles y permanentes ofensas por cualquier cosa. Y lo dice uno que desde hace años lleva diciendo de si mismo que es muy susceptible (exactamente lo mismo que el magnífico Obelix).
“La arrogancia de la ignorancia”. Uno de los particulares compañeros de oficina de Emily se lo dice en una de esas estupendas terrazas parisinas en las que suelen comer en los días de trabajo. Esa arrogancia es hoy pan de cada día. La gente no sabe hacer la o con un canuto pero se ha venido arriba y se atreve con cualquiera. Una vez más recurro al tango: “lo mismo un burro que un gran profesor”. Me viene a la cabeza que el otro día una señora que testaba y que desconocía los efectos de su testamento combinados con los de su marido, allí presente, me dijo que“eso no es lo que me ha dicho su oficiala, aunque usted debe saber de esto más que yo”. Laconicamente dije: “Pues sí”
“Estamos en el precipicio del resto de nuestra vida”. Otra frase de la serie Emily en París. Me recordó al gnomo que nos recordaba con su cartelito a mi hermano y a mí en la habitación que durante años compartimos aquello de “Hoy es el primero día del resto de tu vida: disfrútalo”.
“El infierno son los otros“. Jean-Paule Sartre. De la película “Doctor Sueño”, la secuela (bastante decepcionante para mi) de “El resplandor”. Kubrick es mucho Kubrick aunque “2001” es la única película que ha conseguido sacarme de un cine sin terminar de verla. En mi descargo diré que entonces era muy joven.
“Tu problema es que tienes un ego desmesurado disfrazado de progresía”. Se lo diceSabino a Víctor Genovés en serie “Los favoritos de Midas”. ¿A quién me recuerda eso? A más de uno, pero a dos más que a nadie.
“Lo que no pueda explicar, no lo haga”. José María Múgica aCarlos Herrera refiriéndose a esos pactos presupuestarios que nos animan estos días de pandemia.
“Lo que no se explica, no se entiende”. Ídem anterior.
“Si no hay esfuerzo, no hay progreso”. Un buen lema para los opositores.
“EnMacondocomprendí que al lugar donde has sido feliz no debieras tratar de volver”. Es parte de la letra de la canción “Peces de ciudad” de Ana Belén. Yo siempre trato de volver a Mondoñedo, al igual que mi padre siempre trató de volver a Lugo (y lo hizo) confirmándose que no debía haberlo hecho (salvo por quitarse el gusanillo de hacerlo). ¡Qué distinto hubiera sido todo si mi padre hubiera terminado como Notario de La Coruña como siempre dijo que quería jubilarse.
“El sarcasmo es la forma más baja del ingenio”. Lo dice la matriarca en la película de “Downton abbey”. Yo conozco a dos que lo practican y ahora ya sé porque no me hacen puñetera gracia.
“Todo lo que nos buscamos es culpa nuestra”. Se lo dice el padre de “La maravillosa Señora Maisel” a su hija cuando esta se presenta en bata y camisón en su casa para decirle que su marido la ha abandonado. Yo, como tantas veces, me puse a pensar en las oposiciones. Por cierto, el comienzo de la serie es muy prometedor.
“No me importa estar sola, pero no me apetece ser insignificante”. Se lo dice la camarera (y descubridora del talento de la Señora Maisel) de la barra del club en el que el marido de “La maravillosa Señora Maisel”intenta hacerse un hueco en el mundo de los cómicos monologuistas. No sé lo que le vi a la frase (bueno, sí lo sé pero no quiero decirlo) pero me gusto mucho.
“Seré breve, aunque me voy a extender”. Hablaban en la radio del casoBárcenas y de la declaración de Rajoy y Aznar. No sé si lo había dicho el primero en alguna de sus declaraciones pero es como si te dijeran “te voy a contar un rollo, pero corto”.
“El halago es un sustituto fácil de la verdad”. De la película “Drácula, la leyenda jamás contada”. Es el reverso de “el halago debilita”. El halago real te hace débil pero el halago también puede ser una pura mentira.
“Si el pelo es de lobo, hay lobo”. Era la advertencia que mi padre le hacía a mi hermano cuando trabajaban juntos en la notaría para ayudarle a descubrir a los clientes peligrosos. Si le ves un pelo y es de lobo, detrás hay un lobo al completo.
“Quien te lastima te hace fuerte, quien te critica te hace importante, quien te envidia te hace valioso y a veces aquellos que te desean lo peor, tienen que soportar que te ocurra lo mejor”. Sobre de azúcar.
Un brindis: “Por un día mas cerca de la muerte”. Así, sin anestesia. Se alzan las copas y se brindas. Es “especial” para los que no tienen muchas ganas. Se lo dice un pintor que no vende sus cuadros aunque todos los quisieran a la Señora Maisel en la serie “La maravillosa Señora Maisel”.
“Hay que aprender a perder. Perder forma parte de la vida”. Señora Maisel, otra vez
“En esta vida, o das pena o das envidia. Yo prefiero dar envidia ….”. Lo ha dicho Karlos Arguiñano. Estoy con él al 100%, aunque hay más alternativas que esas dos. Yo di mucha pena y ahora diría que doy algo de envidia (o mucha envidia) a gente que, precisamente por eso, no me importa lo más mínimo.
“Enseñar es un acto de generosidad y yo era mezquino”. Lo dice el padre de la Señora Maisel, profesor de matemáticas en la Universidad de Columbia, cuando reflexiona sobre su pasado comportamiento con sus alumnos. Si además enseñas gratis, el acto de generosidad se duplica, ¿no?
“Todo el mundo es horrible”. Se lo dice Suzy Meyers, la manager de la Señora Maisel. Lamento mucho decir que yo también lo pienso. Todos somos horribles en algún momento aunque unos lo sean mucho más que otros.
Nicolás Redondo Terreros:“Hay que ser ciudadano antes de afiliado a una tribu. Ya Felipe González dijo en su momento que hay que ser socialista antes de marxista”. Que cada uno saque sus conclusiones.
“Con dinero cago donde quiero”. De “Rifkin`s festival” la película de Woody Allen rodada en San Sebastián. Es el consejo-reflexión del padre del protagonista que vendría a decir que “yo hago lo que me da la gana y con dinero aún más”.
“Que algunos lo hagamos fácil no significa que lo sea”. Me lo dijo un buen amigo y tiene toda la razón. Estábamos hablando de algunos consultantes en nuestros blogs que le echan un morro que se lo pisan y que, si osas decirles algo, encima se te ponen bravos.
“Lo que no se paga, no se valora”. A propósito de muchos que les das la mano y se toman hasta el hombro y encima se enfadan cuando ves que todo tiene un límite y que hay unas normas (de educación y cortesía por encima de todo). Me lo dijo el buen amigo de la frase anterior: “Justito no te hagas mala sangre, esos son los que se enfadan en la cola del supermercado, los que todo les parece caro o los que siempre están protestando por todo”.
“Con la patria hay que estar siempre, como con la madre”. Atribuido a Cánovas del Castillo a propósito de la situación vivida en Ceuta y provocada por Marruecos
“No hay mayor satisfacción para un jurista que transferir sus conocimientos a la sociedad en la que vive y ver como sus aportaciones intelectuales facilitan la vida a millones de ciudadanos”. María Linacero de la Fuente. Catedrática de Derecho Civil de la UCM. Por supuesto eso hay que hacerlo gratis y no oses pedir ni tan siquiera que te inviten a una cerveza o que se colabore con alguna institución en base el principio del quid pro quo porque serás desterrado de la tierra prometida
“Lo que me molesta no son los actos de los malos sino el silencio de los buenos”. “Lo que no se cuenta no se pregunta”. “Al único árbol que le tiran piedras es al que tiene frutos”. Las tres son de una amiga opositora con la que comentaba el incidente que va a dar lugar a un giro de al menos 45 grados en mi blog. Gracias por el consuelo
“No me gusta tener gente en remojo esperando en sala para firmar”. Otro amigo que trabaja en notaría, escribe y hace muchas mas cosas me lo decía ayer mismo. Me hizo gracia y tiene razón. Si la gente espera mucho se cuece de mas y suele enfadarse. Cuando el Notario entra, le es mas difícil conectar y explicar, leer, otorgar y autorizar en un clima agradable en el que todo el mundo quede satisfecho, pues suele costar salir de la ofuscación que generan los retrasos (los injustificados, claros). Yo no tengo sala de firmas. Tengo una sala que llamamos “multiusos” que nos sirve para desatascar en momentos puntuales pero que no se usa casi nunca para los otorgamientos.
“Cuando dejamos algo atrás creamos un pequeño espacio para crecer”. Que apropiada para mí en estos días esta frase del narrador de la serie “Sweet Tooth” que estamos viendo en Netflix. Sin mas comentarios ..
Muy apropiada también para estos momentos. Y es que la cosa estaba clarísima y así me lo decía una para mí desconocida tuitera hasta que me escribió para decidirme: “Convencida que a la mayoría su blog nos ha llegado con los fines que se creó “. Lo decía por mi nueva advertencia …
“Las personas diferentes no saben que lo son porque no tienen con quién compararse”. Lo dice el Norman Bates adolescente de la serie “Bates Motel”. Estoy en el segundo episodio y si no centran demasiado la trama en los asuntos de los adolescentes podría estar bastante bien.
“Fomento la colaboración entre los que buscan cambiar el sistema, no destruirlo”. Esa es un gran filosofía y muy difícil de llevar a la práctica y mas aun que consiga resultados. Se lo dice Hakim Jamal a Jean Seberg en la estupenda película “Seberg”
“Las cosas que solo se hacen una vez en la vida no se pueden decir en una carta, se tienen que decir en persona“. En la película “El verano que vivimos” se lo dice el bodeguero a su amigo arquitecto que se queja de que no le hubiera dicho antes que tenía propósito de casarse.
“La vida son tres días y dos están nublados”. María Jiménez.
“Cuanto más maduras, más pereza te da discutir con la gente”. Alguien lo dijo en Twiter y estoy de acuerdo aunque lo malo es que los demás opinan lo mismo de nosotros …. En la misma línea y con el mismo origen dijo otro: “Yo a mi edad ya no discuto, doy la razón, observo al gilipollas y aquí paz y después gloria”. A mi realmente lo que me cuesta es la última parte, es decir, no discuto, doy al razón y observo pero lo cierto es que luego me reconcomo en solitario. Luego llegó esta otra atribuida a Hemingway: “Se necesitan dos años para empezar a hablar y sesenta para aprender a callar”.
“Si te esfuerzas todo el rato, lo normal es que las cosas te salga mejor que al de al lado”. Pablo Motos. Sostenía Motos en un video de Tik-Tok que eso es lo que te hace ser un número 1 en lo tuyo.
“En los viajes siempre hay que dejar algo pendiente para regresar”. Fernando Ballano en el libro que ahora mismo me estoy leyendo: “Españoles en África”.
“No hay nada como el primer paseo en una ciudad absolutamente desconocida cuando ya te has liberado del equipaje y tienes un sitio para dormir”. Fernando Ballano. “Españoles en África”.
“Todas las independencias son en definitiva el deseo de un grupo dominante, normalmente privilegiado y colaboracionista con el colonizador, que desea ser más dominante todavía y llevarse todos los beneficios para ello engañan al pueblo con el mito de la independencia y sus ventajas y lo que haga falta”. Dice todas con lo que seguramente pensará lo mismo de esa que nos ocupa hace un tiempo en España, pero se refiere a la de Guinea Ecuatorial. Fernando Ballano. “Españoles en África”.
Dice el Conde Lucanor que “si al principio no te muestras como eres, nunca más lo harás, aunque quisieres”.
“El placer está en la conquista y el aburrimiento en la posesión”. Chencho Cervantes, un amigo y un tío cojonudo. Hablábamos de zonas de confort o algo por el estilo.
Un brindis de la zona de sombrilla contigua a la que me encuentro instalado cuando a agosto se le empieza a ver el final: “Por que en septiembre me deje de gustar la cerveza”.
“Vivimos en un tiempo en donde el inteligente se tiene que quedar callado para que el ignorante no se ofenda”. Sobre esto se podría hacer un tesis doctoral y es consecuencia de la igualdad mal entendida. Somos todos iguales, sí, pero no somos iguales en todo.
“Nadie sabe nada. Vivimos en una incertidumbre permanente”. Lo dice Werner Heisenberg, interpretado por Mark Strong, en la (notable para mi gusto) película “El catcher espía”.
“Cuando un sueño se cumple otro empieza a nacer”. Susana Rodríguez, triatleta paralímpica española
“El valor no es tener fuerzas para seguir, es seguir cuando no tienes fuerzas”. Napoleón Bonaparte. Qué gran verdad.
Esta en la bio de Twitter de la abogada Victoria Plazuelo: “Hay que estudiar para aprender. Aprender para comprender. Y comprender para poder aplicar correctamente la Ley”. Lo recojo mas que nada por lo que parece sostener un incalificable sector que considera frente a esto que todo está en Internet.
“Nada se olvida mas despacio que una ofensa y nada mas rápido que un favor”. Martin Luther King. Yo conozco a uno que es especialista en lo primero.
“Lo bueno no hace el mismo ruido que lo malo”. Pablo Motos en “El hormiguero” ensalzando a Pilar Rubio.
“A veces la sabiduría nos persigue, pero nosotros corremos más que ella”. La frase no es suya pero la utiliza en una conversación sobre la ignorancia una nueva amiga cántabra.
Decía San Agustín que “quien escribe, cien críticos crea”, lo que a él no le impidió escribir todo lo que quiso, con palmario desprecio de esos críticos. Y a mi me lo decía un compañero con el que recientemente he empezado a tratarme. Es posible que siga alguno de sus consejos.
“Si todo te da igual, estás haciendo mal las cuentas”. Atribuido a Albert Einstein en sobre de azúcar.
“La frustración y la equivocación son la única manera de aprender”. Lo escuché en el programa de La2 “De seda y hierro”a un bailaor flamenco que enseña y promueve el flamenco inclusivo.
“La práctica chapucera, descuidada, negligente (cuando no claramente delictiva), crea un callo mental e insensibilidad, por la cotidianeidad de la repetición, que te anula, te confunde y te precipita al abismo. Nunca se debe dejar de lado la rutina pulcra, correcta, atenta y responsable”. Leído en el magnífico chat Vanguardia Notarial.
“Es más fácil perder la reputación que ganarla”. También procedente de Vanguardia Notarial.
“Llegará un día en que la tolerancia será tan intensa que se prohibirá pensar a los inteligentes para no molestar a los imbeciles”. Dostoyevski. ¿Ese día ha llegado
“Para vencer las debilidades hay que tenerlas cerca”. Mayer Lanski, uno de los mayores mafiosos de la historia de los EEUU. Fantástica película con Harvey Keitel en el papel de Lanski.
“Todos estamos hechos de debilidad y error. Perdonémonos mutuamente las insensateces. Roman J. Israel, Esq.“. Denzel Washington interpreta en una interesante película a este abogado que siempre se presenta diciendo su nombre y “letrado” a continuación. Estuve a punto de decírselo a una graciosilla a la que parecía muy caro un poder notarial por 60 Euros. Tendría que haberlo firmado en UK a ver lo que le costaba. La película se llama “Roman J. Israel, Esq. un hombre con principios”
“La memoria es el órgano del aprendizaje”. Escuchado en la COPE a propósito de los nuevos planes de estudio. Que infravalorada está actualmente la memoria, salvo que sea la histórica, claro.
“Si cada uno hiciera lo suyo razonablemente bien, se ahorraría una infinidad de tiempo, dinero y preocupaciones”. Silvestre, el librario. Creo que si solo pudiera quedarme con una frase de la lista, me quedaba con esta de mi viejo amigo Silvestre. Poco después viendo una película francesa un poco peñazo escucho: “Que la sociedad no sea perfecta no implica que no hagas bien tu trabajo”.
“He aprendido a no intentar convencer a nadie. Convencer es una falta de respeto, es un intento de colonización del otro”. José Saramago. Pues tengo que reconocer que tiene razón y voy a intentar dejar de hacerlo, aunque es especialmente difícil cuando se trata de ciertas personas.
“Creo que fue Churchill quien dijo que en una guerra la primera víctima es la verdad”. Tomado de Vanguardia Notarial. Premio para el que adivine de qué guerra se hablaba.
“Santo Tomás dice que, después del amor a los padres, el amor a la patria es el más digno y valioso para empeñar la vida en él”. También tomado de Vanguardia Notarial.
“No conviene dar gratis lo que uno sabe”(Kipling, Kim, 1901). Y alguien comenta la frase en Twitter: “Cierto, por duro que sea. La generosidad es un don que hay que aprender y saber administrar”. Estoy de acuerdo con ambos.
Mandela (Morgan Freeman), recordando un poema que leía en la cárcel, le dice al capitán de la selección sudafricana de rugby (Matt Damon) en la película “Invictus” que aquel poema que tantas veces leyó en prisión era como “las palabras que te ayudan a levantarte cuando lo que quieres es derrumbarte”
“Si uno no cree que los sueños se pueden cumplir es muy difícil luchar por ellos” . Estas tontadas de los sueños son eso .. tontadas, pero lo cierto es que si uno luchara con derrotismo por conseguir algo lo tendría mucho mas difícil
Relacionada con la anterior, esta esta frase de Henry Ford que me proporciona mi amigo Alberto Valiño: “Tanto si crees que puedes, como si crees que no puedes, tienes razón”
“Un valiente busca fuerzas. Un cobarde, excusas”. JL Del Moral.
“Es mejor estar preparado y no tener la oportunidad, a que la oportunidad llegue y no estar preparado”. Escuchada por Alberto Valiño que me la cede para el inventario.
“Las cosas buenas deberían pasarle siempre a los que se atreven a ser diferentes”. Oída en “Mi casa flotante” en RTVE2.
“Lo que no dices lo acumulas y lo que acumulas comienza a pesar”. Efectivamente, es lo que tiene callarse. Yo algún día pegaré un reventón porque soy de los que tiene pelos en la lengua.
No es una frase; es una definición: Dice mi amigo Jesús Curiel: “Se trata de una de las palabras más significativas -para mí- del castellano. Dignidad: «Cualidad del que se hace valer como persona, se comporta con responsabilidad, seriedad y con respeto hacia sí mismo y hacia los demás y no deja que lo humillen ni degraden.»”
“Todos acabamos en una cama individual tarde o temprano”. Creo que lo dijo el forense de la serie Endeovour. Un bonito eufismo para referirse a la cama de pino
“Todos tenemos talento para una cosa. Solo hay que encontrarla”. Se lo dice el pobre Señor Haffmann a lo mujer de su empleado y luego carcelero en “Adiós Mr. Haffmann”.
“Estamos en una época decadente donde se destruye la libertad en nombre de la propia libertad”. Lo comentaba un compañero en el famoso chat Vanguardia Notarial. Es una faena que te toque vivir en una época decadente, pero estoy de acuerdo con él.
“El alcohol es un buen sirviente pero es un amo muy malo”. Se lo dice el inspector Thursday al detective Morse en la serie “Endeavour”.
“El hacha de guerra se entierra cuando ya nadie sabe dónde está”. La escuché en una película alemana: “Una comedia de la Stasi”. Pintaba bien pero acaban desaprovechando la idea. Es que es muy difícil reírse de algo tan serio. Y, es verdad, en los enfados, peleas y discusiones el tiempo trae el olvido y la reconciliación (aunque no siempre).
“No siempre evolucionamos a mejor”. Una obviedad pero que yo también suelo decir.
“Uno cree que no cambia y que solo cambian los demás”. La cita la hace Joaquín Leguina y la atribuye con dudas a Machado. No es mi caso, yo creo que todos hemos cambiado y desgraciadamente no todos, ni en todo a mejor.
“El amor y el odio son ramas del mismo árbol”. Lo dice la hechicera de la tribu en el clásico de Kirk Douglas, Tony Curtis, Ernest Borgine y Janet Leigh, “Los vikingos”.
“El silencio y la sonrisa son dos armas muy poderosas. La sonrisa resuelve problemas y el silencio los evita”. Tomás Martínez Pagán.
“Antes de aventurarte a un viaje de venganza, cava dos tumbas”. Confucio. Se entiende que es la tuya y la del otro, ¿no?
“Una de las lecciones mas importantes de la vida que todos deberíamos aprender es la de entender y recordar que debemos tener una actitud de gratitud y de humildad; entender de dónde vienen los dones. No son nuestros; nos han sido dados por la gracia de Dios. Tenemos que usar lo que tenemos para ayudar a los demás. En tu último día no podrás llevarte nada contigo pero lo puedes dejar aquí. Nunca verás un camión de mudanzas detrás de un coche fúnebre“. Se lo he visto decir al actor Denzel Washington en un reel de Instagram. Yo sí que creo que nuestros dones son nuestros y pienso que nos han sido dados por nuestra educación, nuestra formación y por nuestra forma de ser (que no sé exactamente de qué es producto), así que sustituyendo a la gracia de Dios por otra cosa que no sé exactamente lo que es, me parece que esto que dice Washington es efectivamente una gran lección de vida y que todos deberíamos practicarla porque la única alternativa a llevarnos nuestros eventuales dones a la tumba es dejarlos aquí en la forma en que nos sea posible. La verdad es que me reconforta el mensaje y me hace pensar que ciertos esfuerzos merecen la pena.
“Mi tiempo es como los limones que por mucho que los exprimas siempre les cae alguna gota”. Justito El Notario
«El jardín del vecino siempre parece más verde». «Las personas quieren verte bien, pero no mejor que a ellas». «Mejor que te tengan envidia que no lástima». Teoría de la envidia.
“Uno puede resistirlo todo menos la tentación”. Atribuida a Óscar Wilde.
«Gran parte de las dificultades por las que atraviesa el mundo se deben a que los ignorantes están completamente seguros y los inteligentes llenos de dudas». Leído a Tomás Martínez Pagán en La Verdad.
“Quienes creen que el dinero lo hace todo, terminan haciendo todo por dinero”. Lydia Montes de Oca J.
“Lo que no es ético no puede ser nunca legal”. Dicho por una destacada feminista clásica de la que ahora no recuerdo el nombre. AMÉN.
“Cuesta mucho decir que no y a veces hay que decir que no”. Josep Piqué.
“Siempre he intentado hacer las cosas con honestidad, rigor y esfuerzo”. Josep Piqué.
“Trabaja antes de quejarte”. Josep Piqué.
“El miedo para nada sirve y para todo estorba”. De la película “Fenómenas”.
“La mejor paga del mundo es ayudar al que lo necesita”. Padre Pilón en la película “Fenómenas”.
“La ventaja de ser honesto es que tienes muy poca competencia”. Otra de las frases con las que suele cerrar sus artículos mi amigo Tomás Martínez Pagán.
“La gente que tiene el problema es la que mas ha pensado la solución”. Emiliano García-Page en el programa de Carlos Herrera.
“Decía Pereda, que en cada Notario se esconden las ruinas de un poeta”. Suena bonita.
“A la gente buena le pasan cosas malas”. Lo dicen en la película canadiense “El atracador perfecto”. En el contexto de la película es una chorrada decir eso porque un atracador de bancos nunca puede ser gente buena.
De la misma película: “Nadie nace siendo malo. Como con todo, hace falta práctica”.
“En la confianza está el peligro”. Esto como mínimo lo diría Confucio.
“La vida es una mierda y al final, te mueres…”. Y esto, lo dice un amigo muy deprimido que debería dejar el whisky.
También hay otra variante atribuible a Frank Cuesta: “La vida es una mierda maravillosa”. Menos mal que no añade “y luego te mueres”.
“Los que se rinden nunca ganan y los que ganan nunca se rinden”. Lo dicen en la estupenda película American Animals.
“La gente tiene que acostumbrarse a pagar si quiere un buen traje juridico. A la larga, es lo menos complicado y más barato. A veces, por ahorrar calderilla, te complicas mucho la vida”. Proverbio notarial.
“Es muy rentable ser formal. Al final de la vida lo recoges”. Raphael para “El Hormiguero
“José Ángel, la música de su Morgan – Morgan Sports Car Club España”: “Jubilado desde hace un par de años, ahora disfruta de tiempo para él y para su familia, tras ejercer una profesión, la de Notario, que José Ángel define como muy estresante, a pesar de la fama de ser una profesión dolce farniente. ¡Nada más lejos de la realidad!”. Dolce farniente:El placer de no hacer nada.
“Entre el miedo y la temeridad está la prudencia”. Leído en Vanguardia Notarial
Me preguntaba un amigo quién era el Santo Patrón de los Notarios españoles. Le dije que San Juan Evangelista (“Ante Portam Latinam”). A su vez, él comentaba con algún amigo que le dijo: “Seguramente porque estaba al pie de la Cruz y dio testimonio de lo que sucedía y de cómo brotó sangre y agua del costado de Jesús”. “El que lo vio da testimonio, y su testimonio es verdadero…”. Lo de Ante Portam Latinam se refiere a la puerta de Roma ante la que el Emperador Domiciano ordenó arrojar a San Juan a una tinaja de aceite hirviendo, pero vamos que uno y otro son el mismo Santo y el único patrón
“El destino es algo que hemos inventado porque no podemos soportar el hecho de que todo lo que sucede es accidental”. De la película “Algo para recordar”.
“Lo bueno no elimina lo malo”, Tina Turner. Tina sabía mucho de lo malo y de lo bueno y si ella lo dice, yo me lo creo.
“Una persona que toca tu punto débil para hacerte sentir mal es alguien que no te quiere”. Muchos dirán que no tienen esa intención cuando hacen o dicen pero si generan ese efecto y lo saben creo que por ahí van los tiros. Leído en Twitter (hoy X).
Curiosamente a mi edad me encuentro a menudo mucho más a gusto con los amigos nuevos que con los viejos. No me gusta el reparto de roles que existe en ciertos grupos. “Entonces no serán tan amigos como tú crees”. Pues, probablemente, esa es la auténtica conclusión en este asunto.
Si desaparece la afinidad, la amistad decae. Nunca me he creído eso de que “no veo a Fulano en xxx años y estamos como siempre”. Sí vale, pero prueba a ver a Fulano todos los fines de semana a ver que tal os lo pasáis y de que habláis.
“Yo me relaciono en la vida con un número muy estricto y limitado de personas”, me dijo un compañero el otro día.
Yo le dije que antes me relacionaba con mucha gente, pero que ahora lo hacía con más bien poca gente. Sorprendentemente tengo relación (buena relación aunque siempre sean relaciones un poco raras) con gente a la que no he visto en mi vida y me sincero con ellos (sin sentirme incómodo) contándoles cosas que no saben los amigos de toda la vida. Eso sí, hay que andarse con cuidado y avanzar poco a poco.
En estos momentos, a mis 52, estoy necesitado de afinidades. Con 25 años era fácil tenerlas con todo el mundo. Estábamos todos en lo mismo, pero hoy no. A mi me gusta hablar de mis cosas y con una parte de los amigos de toda la vida no es posible y me aburro. Me siento atado a un rol que ya no se corresponde conmigo y en el que los demás me tienen clasificado sin posibilidad de remoción.
Unos meses después alguien escribe este tuit: “Me dice mi mujer: “vamos a una cena con personas que conoces desde hace diez años y no abres la boca, no les dices nada. En Twitter lo cuentas todo, te conocen mejor ahí que tus amigos o yo; voy abrirme una cuenta para saber más de ti.” Ya la he bloqueado“. Mi mujer no entendería esto porque tampoco sabe demasiado sobre lo que cuento o dejo de contar en las redes o en el blog pero, si lo supiera, perfectamente me podría haber dicho lo mismo porque yo no llego a no abrir la boca en una cena con amigos de hace treinta años pero sí que llego a hablar solo cuando me preguntan … o me dejan abrir la boca. Ya he escrito algún off topic antes sobre los sin filtro y sobre los que no paran de hablar.
Y un poco más tarde otra amiga reciente (también unos años más joven) va, y me dice: “Creo que te refieres a una realidad mucho más común de lo que la gente quiere reconocer. A los amigos no se les valora por antigüedad, eso es un tópico desfasado, es perfectamente normal no tener nada que ver con gente del colegio, del instituto o de la universidad, todos cambiamos y buscamos las afinidades que en cada momento necesitamos“.
Pues eso que dice mi amiga es pura y exactamente lo que yo siento. Otra forma de decirlo es que “las conexiones se transforman, pero nunca mueren”. Bueno, es posible, pero en la evolución de cada uno puedes hasta llegar a pensar que como pudiste sentirte tan próximo a alguien que ahora no te encaja en absoluto. Es decir, que sí que mueren sin perjuicio de que quede un bonito (y ya inexplicable) recuerdo.
Me reí mucho el otro día cuando alguien escribía esto en Twiter: “¿No os pasa que con la edad apenas os interesa nadie? Como amigos, pareja … la mayoría de la peña da una pereza inmensa o es subnormal”. Jajaja, que bestia, aunque yo estoy un poco en esa línea.
Desde luego si el blog me ha dado algunas cosas buenas (y me ha proporcionado muchas y hasta algún hater y tontos acosadores) es haber ayudado a algunos ex opositores y el haber encontrado gente bastante mas joven que yo con la que tengo, por la razón que sea, un alto grado de afinidad.
Se trataba de una compraventa con problemas para la acreditación de los numerosos pagos del total precio que finalmente no se pudo firmar el día programado porque existía un derecho de tanteo y retracto en favor de una administración en el que nadie había reparado hasta que repasé la nota de información continuada del registro competente. Con mucha suerte, y solo unos pocos días después, se consiguió la renuncia de la administración a esos derechos tras el aplazamiento de la firma en los días previos. Bromeé con la compradora y nueva deudora hipotecaria gracias al reciente artículo de Isabel Coixet:“Entonces, Fulanita, ¿sentiste desazón el otro día o la has sentido hoy hasta que, por fin, hemos firmado?”. “No, desazón no he tenido ninguna en ningún momento”, me dijo.
Estoy completamente seguro de que esa sensación a caballo de la inquietud (puede haberla), el asco (¿asco en la sala de espera de una notaría?) o prevención (en cierto sentido, uno no está tranquilo mientras no firma aquello que le ha llevado al Notario) no la tiene prácticamente nadie (o simplemente nadie) que esté esperando su turno en una notaría. Debe ser esta señora la que tiene una grave tendencia a la desazón (es conocida por sus extrañas reacciones en entregas de premios) que debería animarla a ir al gastroenterólogo (o al psiquiatra) a que le miren esa sensación sorda que siente en el estómago en casos como los que relata. No obstante, mientras va alargando la enumeración de lugares o situaciones que le generan esa mezcla de inquietud, asco, prevención y sensación sorda en el estómago, ves que va centrando su problema en la concreta desazón que siente en las habitaciones de ciertos hoteles en las que se le ocurren cosas verdaderamente raras que la llevan a replantearse qué pinta ella allí en ese momento. En esto, tengo que reconocerlo (pero dejando aparte las salas de esperas de las notarías), le voy a dar algo de razón.
A veces, cuando me invitan a participar en un evento y cojo mi coche y hago unos cientos de kilómetros y llego a la habitación de hotel que toque y tras comer cualquier cosa sentado en el borde de la cama, con las luces apagadas y con las cortinas entreabiertas, me tumbo con los ojos cerrados intentando eclipsarme a la espera de que llegue la hora, pienso “¿qué hago yo aquí con lo tranquilo que estaría ahora mismo en mi casa?; estoy deseando que termine el acto y regresar a casa; ¡para qué me meteré yo en estos líos!”.
La diferencia entre Coixet y yo, es que yo no pienso en la salita de espera de Manolo mi dentista, ni en las calles de mi ciudad el catorce de agosto por la tarde, ni en aquel restaurante de La Aljorra en el que los platos hacían una huella de polvo en la mesa a la espera de comensales que no llegaban, ni en el Motel de Astorga en el que trasladaban de pasillo las bombillas dejando a oscuras los que no necesitan estar iluminados por falta de huéspedes, ni en los pasos que da uno por la gravilla de un cementerio cuando viene de enterrar a alguien, ni en despeñarme cualquier día con el coche por la cuesta “Colorá”.
No creo que el que venga a constituir una sociedad porque emprende un nuevo negocio, ni el que vende un apartamento que solo le ha dado disgustos, ni el que compra ese apartamento maldito para el otro pero rodeado de expectativas para él, ni aquel que ve cancelada su hipoteca por el Banco, sientan lo que Isabel Coixet siente en la sala de espera de un Notario. Probablemente lo que necesita es cambiar de dentista (y de Notario) y dejar de asistir a eventos que no le apetecen lo mas mínimo.
“Supongo que el Consejo estará haciendo algo”, se leyó.
“Es una puta vergüenza“, dijo otro.
El corral se encuentra agitado, ¿no? Sentencias, reforma hipotecaria, bases de datos, notarías de diseño, Notarios influencers. Bueno, supongo que como en cualquier otro ámbito o gremio, ¿no es verdad?
La sobre información, la información mala o deficiente (o interesada, partidistista, subvencionada, retribuida, subjetiva, carente de rigor …), los tiempos, las redes sociales, los haters, el hablar de lo que no sabe, el no formarse una opinión, seguramente hacen el resto.
Lo dice la letra de Cambalache y eso que es de 1935 … y, desde luego, puede extenderse lo que dice del Siglo XX al Siglo XXI … y, al paso que vamos, seguro que al Siglo XXII.
Que el mundo fue y será una porquería, ya lo sé. En el quinientos seis y en el dos mil, también. Que siempre ha habido chorros, maquiavelos y estafaos, contentos y amargaos, barones y dublés. Pero que el siglo veinte es un despliegue de maldá insolente, ya no hay quien lo niegue. Vivimos revolcaos en un merengue y en el mismo lodo todos manoseados.
Hoy resulta que es lo mismo ser derecho que traidor, ignorante, sabio o chorro, generoso o estafador… ¡Todo es igual! ¡Nada es mejor! Lo mismo un burro que un gran profesor. No hay aplazaos ni escalafón, los ignorantes nos han igualao. Si uno vive en la impostura y otro roba en su ambición, da lo mismo que sea cura, colchonero, Rey de Bastos, caradura o polizón.
¡Qué falta de respeto, qué atropello a la razón! Cualquiera es un señor, cualquiera es un ladrón… Mezclao con Stravisky va Don Bosco y La Mignon, Don Chicho y Napoleón, Carnera y San Martín… Igual que en la vidriera irrespetuosa de los cambalaches se ha mezclao la vida, y herida por un sable sin remache ves llorar la Biblia junto a un calefón.
Siglo veinte, cambalache problemático y febril… El que no llora no mama y el que no afana es un gil. ¡Dale, nomás…! ¡Dale, que va…! ¡Que allá en el Horno nos vamo’a encontrar…! No pienses más; sentate a un lao, que ha nadie importa si naciste honrao… Es lo mismo el que labura noche y día como un buey, que el que vive de los otros, que el que mata, que el que cura, o está fuera de la ley…
Observo a veces (acusadamente en la política) como la inexperiencia puede ocasionar verdaderos desaguisados a nuestros clientes (ciudadanos o administrados en el caso de la política).
Abogados, jueces, Notarios, registradores, asesores, agentes de la propiedad inmobiliaria, etc … que empiezan en sus actividades y que con sus vacilaciones pueden conducirnos a resultados indeseados, ineficaces, inútiles …
Acaba de pasarme con una escritura de hace ya diez años (con siete de ejercicio profesional). Parece que no se afinó la suficiente(¿de quién es la culpa?)y ahora hay que darle a la descripción de la finca una nueva capa de pintura y barniz porque la anterior la dejó incompleta. En su momento, no conseguimos una diferencia de cabida que esta vez sí esperamos conseguir y con la legislación vigente era necesaria una vuelta de tuerca.
Eso sí, el cliente ha tardado diez años en volver pero ahora gastará (poco) en una escritura, no tendrá impuestos y habrá de pagar el registro.
Nosotros cobramos lo mismo y el cliente paga y paga. Bueno, también me pasa a mi con el fontanero, el inútil del perito que me revisa la vitro dando lugar a que mi compañía de seguros me diga que no soy rentable y me eche (aunque pare el golpe gracias a un contacto y a cambio de que me suba la prima anual), o con el que instaló la puerta corredera de mi cocina por la que podría colarse el huracán Mitch.
Todos tenemos que ponernos las pilas, reconocer y asumir los errores y, mejor aún, estar al pie del cañón, a la que salta, estudiados, ágiles y preparados para minimizar el porcentaje de error.
Y al que lea, que se mire primero su propio ombligo …
La monopolización de las conversaciones o los que hablan demasiado
Hace no mucho un amigo me contaba una historia muy larga durante una comida en un restaurante. Para intentar cambiar de tema le interrumpí (y no me fue nada fácil) excusándome en que tenía que ir al servicio. Lo que no me esperaba es que su vejiga también estaba a la espera de vaciado y que me acompañara al cuarto de baño donde continúo narrándome su larga historia. Entonces pensé seriamente en ahorcarme con la cadena del váter. Desgraciadamente los váteres son ahora muy modernos y no tienen cadena con lo que la única opción que me quedaba era meter la cabeza en el inodoro o fingir un resbalón que diese al traste con la cena o (esto fue lo que finalmente hice) salir como un hombre del escusado y tener paciencia para escuchar el resto de la historia que, por supuesto, terminó un rato después una vez sentados de nuevo en el comedor del restaurante. Hasta aquel día yo no sabía lo suficiente sobre la tendencia a la verborrea de mi amigo. ¡Cómo si los demás no tuviéramos nada que decir¡
Hace no tanto tiempo en una mesa de diez personas, fueron menos de la mitad los que monopolizaron las conversaciones. Los demás asistíamos a la partida dialéctica de los otros que nos advertían de que de ese tema o del otro no tocaba hablar aquella noche. En los escasos momentos en que te daban bola, tu tiempo era exiguo como en aquellos concursos de la tele en los que te bajan en el micrófono o como en los premios cinematográficos en los que suben la música para que te calles. En ocasiones, no te da tiempo ni a carraspear pues sueles necesitar hacerlo ya que puedes llevar callado un buen rato hasta que el efímero turno de parla recae sobre ti. Por supuesto, también puede que el sueño te domine y que ya estés pensando más en la almohada que en otra cosa.
Este mismo fin de semana, me ha vuelto a pasar. Asistí a una reunión de jugadores de rol en compañía de un amiga que me dijo que era un grupo de gente muy maja. Cuando cogieron confianza insistieron en que tenía que jugar al rol y al final arrancaron de mi un compromiso: me pasaría un día a ver cómo juegan y a tomarme una cerveza cuando terminen de jugar. Reconozco que los roleros me dieron más bola que el persecutor o que mis verborréicos amigos y que hasta repetiría con ellos.
La pena es que todos estos incontinentes verbales no han pensado en la posibilidad de que los demás también queramos hablar.
Ya sé lo que me van a contestar cuando me leen: “¡pues habla¡” Claro, pues habla …
Creo que por todo esto es por lo que me lancé a escribir hace cuatro años y medio de esta forma tan desaforada.
La primera mujer notario del Colegio de Valencia: Carolina Bono Huerta
Con motivo de la celebración del Día Internacional de la Mujer y en mi condición de notario perteneciente al Colegio Notarial de Valencia, y como parte de este proyecto colectivo de notaríAbierta, queremos rendir un sencillo homenaje a la que fue la primera mujer notario del Colegio: Carolina Bono Huerta, que tomó posesión el 8 de Agosto de 1952 de la notaría de Monóvar (Alicante), perteneciente al Distrito Notarial de Elda (Alicante).
Esta ilustre compañera (el que es ilustre es siempre el Colegio Notarial y no el notario, pero Carolina Bono merece sin duda el calificativo) fue componente de una sensacional terna: Consuelo Mendizábal Álvarez (promoción de 1942),Margarita Baudín Sánchez (promoción de 1944),y ella misma (perteneciente a la promoción de 1947). Las tres fueron notarios en una época inhóspita para las mujeres en el notariado y en la sociedad en general. Ellas fueron las únicas mujeres durante décadas en nuestro cuerpo, antes de la modificación de la norma que lo impedía.
Las mujeres no pudieron acceder al notariado en España durante años. La propia Margarita Baudín nos explicó en El Notario del Siglo XXIporque ellas tres si pudieron hacerlo.
Concepción Pilar Barrio del Olmo nos cuenta también en El Notario del Siglo XXImuchos más detalles sobre el acceso (o mejor “no acceso”) de las mujeres a nuestra profesión. En concreto nos cuenta que la prohibición que impedía a las mujeres participar en toda clase de oposiciones (no solo en las oposiciones a notarías) se mantuvo hasta 1961. Actualmente el porcentaje de mujeres en el notariado se encuentra en torno al 30%. En la última promociónaprobada en Cataluña, ha habido más mujeres que hombres y aunque la diferencia no ha sido muy grande, si que es suficientemente representativa.
Carolina Bono Huerta, que fue hermana de otro gran notario fallecido, José Bono Huerta, fue también la primera mujer en ejercer la profesión de notario en la demarcación del antiguo Colegio Notarial de Albacete (hoy de Castilla La Mancha), puesto que fue notario de San Javier (Murcia), desde 1958 hasta 1975. Fue homenajeada por ello a sus 93 años en 2011.
Nacida en Torrent (Valencia) en 1918, se jubiló como notario de Colmenar Viejo (Madrid) en 1988, al cumplir la edad reglamentaria de 70 años y falleció el año pasado, el 30 de Marzo de 2015 a los 97 años.
Sirvan estas líneas de sencillo homenaje y recuerdo a una precursora en el notariado.
La rúbrica sería el rallajo o garabato que acompaña a nuestra firma que sería la escritura de nuestro nombre y/o apellido/apellidos.
Los Notarios utilizamos la rúbrica desgajada de la firma y la estampamos en cada una de las hojas de nuestros documentos, excepto en el último.
Dicho todo esto de manera breve porque a mi lo que me interesa es recoger en esta pequeña y recóndita entrada del Off Topic que he observado (y no he sido el único) una similitud entre el rubricado de mi padre y el mío.
Recientemente he tenido que testimoniar una copia autorizada expedida por mi padre y he descubierto (en realidad diría que redescubierto) que rubrico en el mismo sitio que mi padre, que lo hacemos en un sitio y manera inusuales y que, además, nuestras rúbricas tienen un notorio parecido aunque la de mi padre con los años siguió siendo una verdadera rúbrica y la mía se ha ido separando de la originaria y de la que acompaña a mi firma, que ya también es escasamente comparable a que la hacía en mis primeros días de Notario.
Nada más. Solo quería recordármelo y recoger los comentarios a la publicación de una foto en la red social Instagram, especialmente el de mi compañero de promoción Chimo Calvo: “¡Qué bonito! Y que trazo más parecido … maravilloso”.
La gente ya no sabe conducir por las carretera normales. Lo dice uno que mañana cumple 32 años de carnet de conducir.
Hago 110 Kilómetros por una comarcalcada vez que voy a trabajar y en esos kilómetros atravieso el puertecillo de El Algarrobo que por unos pocos metros y en ascendente se encuentra desdoblado. Los que suben por el desdoblado tienen claro que pueden adelantar, pero no se les ocurre en muchos casos que, si no están adelantando, los que bajamos podemos también hacerlo. No hay manera, muchos no se apartan. Incluso hacen aspavientos si se te ocurre salir y forzarles a que se cambien al carril de dentro. ¡Serán merluzos¡ ¡Esos carriles no solo están para desatascar a los que suben, también nos sirven a los que bajamos y que no podremos adelantar hasta llegar a la recta de Mahoya si no aprovechamos la bajada para hacerlo¡
Otra cosa es lo de la línea continua.
Ver discutir a mi padre con los guardias en Becerreá o en Cancarix era muy instructivo. Que si he pisado la línea, que si no la he pisado. Eso si que era divertido y no lo de los rádares que le quitan emoción a todo y solo te dan el disgusto. Además ya no se multa por pisar la raya. Mi padre aparentaba empujar el coche levantando la espalda del asiento como si aquello le pudiera hacer no llegar a pisarla, mientras cuatro niños de diferentes edades nos apretábamos en la parte de atrás (sin cinturones), con la música de Demis Roussos (triqui, triqui, triqui, triqui, triqui, mamatú) y con el humo horripilante de los cigarrillos de mis padres.
Anda que no ha cambiado la historia …
Se lo voy a enlazar a mi amigo Cristóbal que seguro que tendrá algo interesante que contarme.
Me ha pasado ya varias veces y esta mañana me ha vuelto a suceder.
Te llama tu compañero de Aquelsitio, Fulanito de Tal.
¿Sí? Hola, buenos días.
¿Eres Menganito de Cuál? Sí, soy yo. Conocido por Justito El Notario. Sí, el mismo.
Soy Fulanito de Tal, Notario de Aquelsitio.
Este compañero solo quería decirme que me sigue, que me lee, que aprovecha un hueco en la notaría para hacerlo, que es un Notario de pueblos como yo lo he sido, como yo lo soy hasta ahora, que se siente identificado con lo que hago, que no decaiga, que no me desanime, que él es también un comilón y que si soy feliz, que lo demás ya no no debe importarme. Que lo importante es sentirse a gusto y que lo que estoy haciendo es importante y debo sentirme muy satisfecho por ello.
Más o menos.
Gracias compañero. De verdad que agradecí mucho tu llamada. Anoté unas líneas al poco de colgar y hoy he recuperado ese borrador con aquellas notas inmediatas.
Espero que tengamos oportunidad de comernos ese cordero en alguno de mis viajes hacia el Nordeste.
Los archivos de Tarsicio Rico, un amigo de Mondoñedo
Mi buen amigo Tarsicio de Mondoñedome escribió hace unos días para hacerme llegar algunos viejos papeles de sus archivos personales.
Uno de ellos titulado “Sociedades Gallegas de América” hacía mención a que la “Sociedad Mondoñedo y su comarca” de La Habana había celebrado una importante fiesta (no consta el año pero parece muy lejano) en los Jardines de La Tropical bajo la sombra del centenario Mamoncillo y en honor de la Virgen de los Remedios.
Se narraba en el artículo de alguna vieja publicación mindoniense que a las 12:00 de la mañana se había celebrado un gran almuerzo cuyo menú contaba con salchichón de Masma, jamón do Remedios, mortadela de Cesuras, queso de Zoñán y aceitunas de Valiño como entremeses. Los entrantes fueron un arroz con pollo a la mindoniense, ensalada mixta de los Molinos y lomo de puerco asado con cachelos de Tronceda. Para los postres quedaron las peras de Villamor y los melocotones do Couto. El vino fue un Charete de Pedrizo, la cerveza fue La Tropical y la sidra El Gaitero. Después hubo café y tabacos de Partagás.
Al término de la comida comenzó la grandiosa matinée bailable. En algunas cosas no han cambiado tanto los tiempos pues esas sesiones llamadas ahora “sesión vermú” siguen existiendo en las fiestas y verbenas gallegas de estos tiempos. Pasé algunos momentos inolvidables y muy divertidos en aquellas sesiones.
También propio de otra época es el anuncio de los “Almacenes al por mayor y menor de hijos de J.Pérez Villamill”.
Fue casa fundada en 1857 y de Mondoñedo. El anuncio decía que “no hay en la región galaica, ni en la península ibérica, ni en todo el globo terráqueo, quien a competir se atreva con esta casa que expende de azúcares y canelas lo mejor, de lo mejor. De Fuente Saúco ofrecen garbanzos cual fina seda y competidor no tienen, ni es posible que la tengan, en sus ricos y exquisitos chocolates, clase extra. La calidad de los quesos de bola nadie la niega y de selecto pimiento, de jabones y manteca, de vinos y de licores tienen las mejores muestras. Y… ¿a qué seguir. Quien lo dude venga a Mondoñedo y vea que siempre los Villamiles se atuvieron a las pruebas”.
El último de los documentos reseñados es de una época en la que Mondoñedo rondaba en el conjunto de sus parroquias con unos 10.000 habitantes. Me traen magníficos recuerdos los nombres de todas y cada una de sus parroquias: Argomoso, Coubueira, Figueiras, Lindin, Masma, Santa María Maoir, Mondoñedo (Carmen, Remedios, Afuera, San Vicente y Ciudad), Oirán, Sasdónigas, Viloalle y Villamor.
Gracias a mis amigos Tarsicio y José Juan por acordarse siempre de mí a pesar de los años ya transcurridos desde nuestra marcha.
Con algunas situaciones y con algunas personas no hay manera de conseguir (bueno, yo no soy capaz) nada positivo, así que espero que al menos escribiendo lo que pienso pueda liberarme un poco (y así pasar página) de la impotencia que se me genera cuando además se trata de reincidentes que son incapaces de disculparse cuando lo han hecho mal y de los que intuyes (por no decir que lo sabes) que volverán antes o después a montarte otro numerito.
Hay que respetar lo que opinen los demás y dejarles que se expresen. Nadie está en posesión de la verdad. La alternativa es no participar en ciertos foros o abandonarlos si eres incapaz de escuchar lo que dicen los demás y de respetar su opinión. No es posible exigir (llegando a mostrarte bastante agresivo) que no se hable de algo o que se dé por terminada una conversación porque no te guste lo que se está diciendo o porque la gente no piense lo mismo que tú. Mucho menos se puede perder la educación. Determinadas actitudes hacen sentirse violentos a los demás. Si uno no se da cuenta tal vez sea porque se ve muy por encima de los demás o tal vez porque ha perdido un poco el norte. Hay que aceptar que alguien te diga que te equivocas en lo que dices y sobre todo en la manera en que lo estás diciendo. Más sencillo aún: simplemente hay que aceptar que alguien te diga que no piensa lo mismo que tú y que también está convencido (tanto como tú) de lo que piensa.
Claro, luego vendrán los “ya me conoces”, “¿es que no me conoces?”, “era todo de broma” y similares. Ya me sé la película, la he visto varias veces y en varios escenarios distintos.
Uno va cumpliendo años y no soporta ciertas cosas y si uno se se reprime es porque sí que tiene la contención, la prudencia y la educación que al otro le falta, porque además lo pasa mal y aunque luego se torture por aceptar que este tipo de cosas le sucedan.
¡Que cansado estoy de los que no tienen filtro¡ y más aún de los que presumen de que lo tienen y en realidad no tienen ninguno. ¡Madre mía si fuera verdad que lo tienen¡ ¡Ríete tú de las erupciones del Vesubio¡ (que decían en los tebeos de Astérix) el día en que se lo quiten. ¡Que les aguante otro, pero yo estoy llegando a mi límite¡
Es difícil decir algo a quienes actúan de este modo aunque todos los presentes lo estén pensando. Estoy seguro de que todos estábamos pensando lo mismo, pero ninguno se atrevió a decir nada. ¡Claro¡, a los dictadores siempre se les tiene miedo.
Sin duda que hay mucha gente radicalizada y fuera de órbita en estos tiempos. Cada uno vivimos nuestra realidad y cuando coincidimos con clientes, amigos, conocidos, familiares, vecinos o conciudadanos hay que hacer lo necesario para poder comportarse, coexistir y respetarnos.
Yo creo que alguien debe una disculpa a sus amigos y necesita un fuerte propósito de la enmienda para no generar más este tipo de situaciones.
Por otra parte, y con esto termino, observo gente que es facha pero va de progre. Sin embargo creo que no hay son progres que vayan de facha. Los que van de progres y son fachas, tienen facha-da. Luego rascas en su progresismo y la facha-da se les cae. Si eres facha, pues eres facha y si eres progre pues eres progre. Fachas y progres fuera del armario, por favor. No me vendas la moto que, en ocasiones, yo ya te he visto el plumero. El día de marras sin ir más lejos, te lo vi. Puede que querer comportarte como progre cuando eres un poco facha y no querer que se descubra que lo eres y tener que justificarte te altera un poco más de la cuenta. Tienes que mirártelo …
Sería muy especial para mi celebrarlo como Notario de esta Villa, que se pusiera una placa conmemorativa, que nos reuniéramos los tres compañeros en activo y los cinco jubilados (tras el fallecimiento de José Manuel Misas Barba) que hemos servido la plaza y que el municipio celebrase algún tipo de evento con el que se destacara lo importante que es la notaría para un pueblo que la tiene y lo relevante que es que unas ocho generaciones de vecinos de Pinoso hayan disfrutado ininterrumpidamente de su notaría durante cerca de doscientos años.
Sin embargo, francamente (y que nadie se lo tome a mal), espero haberme ido en el año 2026 (a pesar de la marcha de los concursos) puesto que con mis catorce años de titular de la plaza he desbancado a los compañeros que ocupaban los puestos 5º 6º y 7º en la clasificación general lo que demuestra que probablamente llevo aquí ya demasiados años y que mi periplo pinosero está más que consumado, finiquitado, periclitado y desde hace un cierto tiempo. Aunque ahora con mi nuevo local se me han quitado bastante las ganas de irme.
Me quedan dieciséis años para jubilarme, así que el primer puesto de la lista es matemáticamente viable. Solo tendría que estar aquí hasta 2035 más o menos. Después aún me quedarán tres años más para jubilarme donde me apetezca pues para entonces ya tendré cualquier plaza que desee al alcance de mi mano … Si supero a Francisco Bautista Toda Ortega, aspiraré a algún busto en cualquier plaza del poble.
Ranking de permanencia en la plaza de los Notarios de Pinoso
1838-1865 (28 años) Fco. Bautista Toda Ortega
1886-1909 (24 años) Ambrosio Martí Gasent
1866-1885 (20 años) Francisco Antonio Sanchís
2008-ACTUALIDAD (17 años): Miguel Prieto Escudero
1919-1933 Marcos Antonio Nogueroles Lloret
1945-1956 Narciso Martín Abril
1996-2007 José Alberto López Gómez
1961-1971 José María Molina Mora
1909-1918 Ángel Lolumo y Barrio
1934-1940 Marcial Meleiro Fernández
1986-1991 Juan Carlos Gutiérrez Espada
1974-1977 Antonio Trigueros Fernández
1981-1984 Juan Pablo Merino Fernández
1993-1996 José Luis Moler Bienes
1956-1958 Augusto Vidal González
1972-1974 José Manuel Misas Barba
1977-1979 José Javier de Pablo Carrasco
1979-1981 Julio Esteban Berberena Loperena
1933-1934 Faustino Gª Aranda y Arroyo
1959-1960 Joaquín Madero Valdeolmos
1992-1993 Luisa José Feijóo Martín
Notarías de la provincia de Alicante en el año 1906 (según el Anuario de la DGRN más antiguo que tengo en mi colección)
Las poblaciones con notaría en la provincia eran estas:
Fueron 44 poblaciones con notaría hace 115 años. De ellas, 9 ya no tienen notaría, aunque hay muchas que ahora la tienen y antes no. Benimantell (501 habitantes), Benilloba (726), Beniarrés (1.118), Busot (3.075), Monforte del Cid (8.165), Murla (598), Benialí (población del municipio de Vall de Gallinera de 571 habitantes), Relléu (1.205) y Sax (9.845). Todos los que han visto desaparecer sus notarías son pequeños pueblos muy pequeños con las excepciones de Busot y especialmente las de Monforte del Cid y Sax que probablemente no las tienen por que las hay en otras localidades cercanas. No parece probable que Pinoso, que ha tenido ininterrumpidamente notaría desde hace 195 años, la pierda jamás a pesar de la proximidad de Monóvar. La política a este respecto es la de no hacer desaparecer en ningún caso notarías de localidades que solamente tienen una notaría, cosa que no ocurría hace décadas cuando las migraciones dejaron muchos pueblos con escasa población creciendo otros (en nuestra provincia generalmente cerca de la costa) que habían sido muy pequeños.
Ubicaciones de la notaría de Pinoso
La ubicación más antigua que hemos encontrado fue en la Calle Maestro Doménech; de ahí se cambia a la Calle Pintor Albert; posteriormente se traslada a la Calle Trafalgar. Hará unos 35 años se trasladó a la Calle Cánovas del Castillo, número 15, 1º donde hemos estado hasta el 7 de Enero de 2021 fecha en la que hemos empezado a trabajar en el número 9, piso 1ºC de la Calle Doce de Febrero de 1826. Aquí un pequeño reportaje de las cuatro ubicaciones anteriores a la recién estrenada.
Me levanté enhiesto y nada soliviantado aquella mañana
Mi padre no decía no te enfades, era más de pedirte que no te soliviantaras. Estoy escuchando su voz mientras lo escribo.
Cómo me pude azorar y reír por dentro aquella vez que constató que estaba enhiesto y me lo dijo de aquella manera tan suya que me ha hecho no olvidar jamás aquel preciso instante en que me lo dijo y eso que habrán pasado ya unos 35 años.
Ya le lloro poco pero me sigo acordando de él una barbaridad. El otro día su viejo amigo Mariano Almendro me decía “si tu padre levantara la cabes estaría orgulloso de ti, Justito“. Yo le dije: “Pues sí, Mariano. Lo pienso muchísimas veces. Una pena que al menos no viera un poco de todo lo que me ha pasado en estos últimos años aunque llegar a conocer a mi Justito El Notario“.
También, es decir, FRANCAMENTE y asomar mi padre en mi recuerdo.
Hay también muchas cosas que me recuerdan a mi Señora Madre. Ella nos decía cuando íbamos de excursión que no nos separaramos del grupo, que no pasáramos por detrás del autobús y que no sacáramos la cabeza por la ventanilla. También solía pedirnos que pusiéramos “los cinco sentidos”. Esta misma mañana estaba editando para publicar una simple escritura de donación con comparecencia de los herederos del esposo de la donante que había efectuado una confesión de privatividad en el título previo. Mi oficiala estuvo ágil y reparó en ello. Tal vez a mí se me hubiera pasado. Luego al editar he pensado que no dijimos nada sobre los dichosos tanteos y retractos de la Generalitat. En fin, que el error acecha siempre y eso que yo siempre he hecho caso a mi madre y pongo “los cinco sentidos” en todo lo que hago. Aunque ella diga que ya no lo hacemos caso. Ya ves que sí, Mamá.
En realidad yo aquí solo quería hablar de palabras que me gustan … seguiremos otro día.
Sí, compañeros, yo me apeo y lo hago aprovechando que el covid… pasa por Valladolid. Me desvinculo de todo lo corporativo (aún tengo que finiquitar un par de cosas) y me dedico a mis propios proyectos y a mi notaría. Como la de todos, mi vida ha cambiado muchísimo en estas semanas y en muchas cosas, en algunas para bien o para muy bien. He reflexionado mucho y decidí dejarlo hace varias semanas, pero tenía un compromiso con Ignacio García-Noblejas y además surgió lo del post de ayer de Carlos Higuera que no quería dejar pasar.
Os doy las gracias a todos por este camino de 4 años, 3 meses y 11 días en el momento en el que os escribo, a lo que habría que añadir la fase inicial o constituyente que tuvo una duración de tres o cuatro meses de finales de 2014 y comienzos de 2015 la cual, no sé si lo recordaréis,fue de lo más divertido.
Elegir el nombre con todas aquellas votaciones que hicimos, registrar el dominio, diseñar el logo y la web hasta que echamos a andar el 8 de Febrero de 2016, aniversario de la muerte de Joaquín Costa, quien con su “a notaría abierta, juzgado cerrado” dio finalmente nombre a nuestro blog colectivo, fue, al menos para mi, verdaderamente apasionante. ¡Incluso de la tilde discutimos hasta convenir que la sí que la pondríamos en la denominación social¡
Empezamos a todo trapo, tanto que el primer post que publicamos marcó un récord diario de asistencias que ya nunca hemos superado. Con la última entrada sobre las actas de streaming hemos completado un total de 218 artículos. De ellos, 157 son nuestros (de los fundadores de nuestro blog) y otros 60 de nuestras Firmas Invitadas.
Últimamente hemos tenido diez posts de Firmas Invitadas. Todos de compañeros: Juan Pedro Lamana, Ignacio García-Noblejas, Vicente Martorell, Plácido Barrios, Pedro J. Maldonado y Sergio Mocholí. Además hemos publicado tres artículos relativos al Congreso Notarial de Málaga y otro sobre Sentencias del TS en materia de responsabilidad civil del Notario, publicado, si no recuerdo mal, bajo el nombre del Equipo de Redacción de nuestra web. Ana Sánchez Silvestre, Carlos Higuera y Dori F. Maldonado son los autores de otros cinco posts a los que habría que añadir, por la parte de los fundadores, otro de Pedro Viñuela. Invitados 11, Equipo de Redacción 4 y Fundadores 6.
Poco a poco, empezamos a repetir unos más que otros hasta que esto se ha convertido en cosa de cuatro. Esos pocos hemos mantenido una ilusión colectiva (colectiva pero en realidad solo de cuatro) que se ha ido desgastando hasta agotarse (al menos en mi caso). No basta que Ana Sansi, que Carlos Higuera, que Dori F. Maldonado o que yo mantengamos ese pulso colectivo. Si fuimos un proyecto de 22 o lo seguimos siendo (más bien si volvemos a serlo) o nos escindimos unos pocos y sacamos algún rédito (aunque no hay rédito alguno que sacar salvo el corporativo y el prurito y satisfacción individual de cada uno) o, como estoy haciendo yo ahora, entonamos el “campana y se acabó”, mandamos el proyecto a mejor vida y nos marchamos a campar a nuestras anchas cada uno por sus lares.
No sé en que momento todo se empezó a venir abajo pero lo cierto es que lo hizo y yo ya no tengo más ganas de luchar por un proyecto que parece no ilusionar a nadie. Ayer tuvimos una clara muestra. Yo tuve una idea en base a unos mensajes intercambiados con Carlos. Lié a Carlos que ofrece a todos un trabajazo que es la primera piedra de un nuevo mundo en las actas de presencia y, salvo algunos que han dicho algo en redes sociales (Pedro J. y Pedro Rincón, que ahora recuerde) no habéis dicho nada en absoluto y, francamente, es totalmente desalentador. Perdonad que sea tan franco, pero creo que es absolutamente cierto lo que digo. Ha sido la confirmación de que mi decisión era correcta.
Gracias a todos, pero especialmente a Ana, a Carlos, a Dori y también, aunque nunca ha sido oficialmente miembro de notaríAbierta, a Sergio Mocholí que me acompaña en el camino de Justito El Notario que es, en parte, común al transitado para notaríAbierta. No lo dije al escribir y comunicar esto, pero también le estoy muy agradecido a Diego Granados que me suministro junto con Dori unos cuantos depósitos de gasolina gracias a los que he tirado varios años.
ALGUNOS PORMENORES DE LA “NUEVA NORMALIDAD”:
1. El blog sigue abierto y cualquiera de los miembros fundadores es libre de editar o publicar si lo desea. Si alguno está interesado en tomar las riendas, puede contar conmigo para una transición “ordenada”.
2. El Minisic también sigue operativo para las sentencias. Sigo en funciones en el cargo de coordinador del GJ. La verdad es que dejé de hacer alguna cosa de las que hacía y me resulta liviano y como en el CGN no hacen nada al respecto, pues aquí sigo.
3. Me ocuparé del mantenimiento básico de ambas herramientas (NA y MINISIC) con el informático, de los pagos al hosting y de la renovación de los dominios. Cuando falte dinero os avisaré. A día de hoy nos quedan 600 Euros.
4. En cuanto a publicaciones en NA, atenderé un compromiso que tengo con Ignacio García-Noblejas pero ya no me ocuparé de otras propuestas de publicación.
Creo que no se me olvida nada, así que es todo. Fue bonito mientras duró. Gracias y un abrazo para todos. Miguel.
Mi árbol y yo (… se vende finca en plena huerta de Murcia)
A mi padre le encantaba Alberto Cortez y la verdad es que a mi ciertas canciones suyas también me gustan mucho, probablemente porque me recuerdan a él. Una de ellas es “Mi árbol y yo”.
Siempre he querido tener un trozo de planeta en propiedad y a la muerte de mi padre recibí una participación indivisa en unas cuantas tahullas en plena huerta de Murcia. Tendré que esperar para ser dueño en pleno dominio, aunque sea con carácter ganancial.
La vegetación ha crecido con fuerza en unos años y la fauna silvestre de la zona campaba a sus anchas. Hace pocas semanas para poner aquello en solfa a fin de unos interesados en comprar pudieran entrar sin machete a nuestra finca, contratamos los servicios de una empresa que ha realizado un trabajo estupendo y que nos ha dejado las tierras (que bien suena esto) hechas un pincel.
Esta gente lleva hasta una bióloga en su cuadrilla que nos ha explicado que a nuestro mejor árbol (un pino de considerable tamaño) se lo han querido cargar y probablemente lo hayan conseguido.
La jugada consiste en romper la corteza del árbol en toda su circunferencia impidiendo que la savia circule hace arriba y provocando que el árbol se seque.
Y, ¿por qué razón hacen esto? Bueno manejamos tres posibilidades: que nuestro pobre pino fastidiaba las vistas a alguien; que alguien quería cargárselo para hacer leña o que obstaculizaba los vuelos de los palomos deportivos que abundan por la zona.
Nunca he llegado a ver a mi árbol en persona pero me parece que cargárselo por cualquiera de esas razones es algo muy feo. Ojalá pudiera sobrevivir ahora que hemos retomado el cuidado de nuestra finca.
Por cierto … la finca SE VENDE … interesados RAZÓN AQUÍ MISMO.
Después han venido otros casi 41.000 tuits. Salen algo así como 20 al día, aunque últimamente tuiteo mucho menos y la media (que estuvo en 30 diarios) va bajando poco a poco. En buena medida ha influido en la disminución de mi actividad, el gallinero en que Twitter parece haberse convertido. Tengo varios cientos de cuentas silenciadas y bloqueadas y, además, un montón de palabras también silenciadas. Hay muchos temas que no me interesan. Tampoco me interesan las personas que expresan sus ideas sin respetar las de los demás o de forma inapropiada.
Ayer cuando volvía a casa en el coche, pensé que tal vez podría desbloquear a los bloqueados y des-silenciar todas las cuentas y palabras que tengo silenciadas. Entonces, me vino a la cabeza la película Hellraiser en la que una extraña caja negra escondía un acertijo que una vez resuelto daba entrada a nuestro mundo a un montón de demonios. Algo así como lo de la máquina de los caza fantasmas, pero en malo malísimo.
No sé, me lo estoy pensando, pero los cenobitas me dan mucho miedo.
Una más de las secciones de mi blog, aunque últimamente me han hecho llegar muy pocas fotos.
Envío de Elena desde Bruselas
Envío de Oscar de Coordina2
Es una notaría española y el registro de la propiedad de la misma localidad. Una en plan retro (¿un antiguo comercio u oficina bancaria?) y el otro en plan casita de cuento.
Envío de Francese, El Francés de Rosa
Envío de David Franco desde Polonia
Envío de Ignacio Ganga desde Venecia
Envío de Vitty Fanjul desde Costa Rica
Envío de Javier desde Moret sur Loing (“la France”)
Envío de Mariangeles desde Perú
En este caso habría que decir que “a notaría cerrada, juzgado cerrado”.
Envío de Amparo desde Siena
Envío de Pepa y José Luis desde la Costa Azul
Desde Nápoles, el Señor de Cuenca me manda esta otra foto
Polonia, Tolouse, Innsbruck, Venecia y Podgorica (Felipe, José Luis y Pepa, Claudia y yo)
“La de Austria en Innsbruck, la francesa en Toulouse. Si quieres calle también te la puedo dar ????” Calle no, pero si hay alguna anécdota jugosa que acompañe a la foto, se acepta “Bueno, el de Innsbruck está cerca de un cervecería típica que tenían una reproducción del retrato de Tiziano de Carlos V presidiendo el salón principal. La cerveza buena, la cazuela del pastor no es especialmente destacable”.
Nada más por hoy. Otro post más visual que otra cosa.
Podemos hablar de Notarios que pintan, que los hay y también podemos hablar de Notarios que salen en obras pictóricas alguna de las cuales es una obra maestra como es el caso de “El entierro del Conde de Orgaz” que fue Notario Mayor de Castilla con Fernando IV.
El envío y el recordatorio es cosa de mi compañera Marta Pascua. A ver lo que da de si esta sección.
Se publicó hace un tiempo un reportaje en Escritura Pública sobre Notarios escritores. Ahora puedo presumir de haberme unido a ellos aunque solo en cierto modo, puesto que yo diría que mis compañeros entran de lleno en el terreno y género de la novela y mis dos libros serían más bien biográfico el primero y biográfico pero eminentemente técnico el segundo.
De todos ellos, he leído a Javier González Granado, a Aranguren y a José María Sánchez-Ros. Me ha resultado divertido, sugerente y muy interesante leer a estos compañeros a los que conozco personalmente. Precisamente porque les conozco, he creído reconocer ciertos detalles de ellos en sus libros y sonreírme (haciéndoles un secreto guiño en la distancia) de una manera que no podrá el lector que llega al libro sin conocimiento del autor. Habrá que seguir leyendo a los demás e iré añadiendo nombres a la lista según vayan apareciéndoseme. De hecho, me estoy haciendo una colección de libros escritos por Notarios sobre temas no notariales y de libros sobre temas notariales no escritos por Notarios. Espero poder dar cuenta de ello muy pronto.
En mi lista ya tengo a 52 Notarios (el orden no corresponde a mas criterio que el de mi encuentro con ellos):
Eladi Crehuet Serra: Me he comprado para mi colección “La ciudad soñada: Santa Cruz de La Palma entre 1955 y 1965”. En su presentación en Amazon, leo: “Si, tal como decía Pereda, en cada notario se esconden las ruinas de un poeta, en Eladi Crehuet hay varias ruinas escondidas: la de diletante poeta (Cuaderno de los Cancajos, Viaje en línea regular, Quaderns de l’Escrivà), la de novelista sentimental (Pompeyo) y la de disperso editor y articulista (Àpoca, El Triangle). Ahora prueba fortuna con la memoria histórica de la ciudad donde descubrió que con unas cuantas ruinas, a veces, es posible construir alguna cosa)”. Aquí toda su obra.
Plácido Barrios Fernández:“De escribanos a notarios”. Una exitosa obra en la que tengo el placer de ser mencionado.
Luis Santiago Gil Carnicer que era compañero de promoción de mi padre y que falleció en 2020. Tengo dedicado su delicioso y también descatalogado: “HISTORIAS VERDADERAS (ANÉCDOTAS DE UN NOTARIO)”.
Ángel Martínez Sarrión. Con, entre otros, “Cuando el hombre comienza a ser historia”.
Javier Serrano Copete. Creador del blogNubiru. “Di que fue un sueño” fue su primer obra impresa y “la concreción de un viejo anhelo que llevó a cabo en los meses de descanso luego de la graduación”. Su segundo libro fue “Una historia de Anguita”.
Carlos Arias Navarro, aunque lo que he encontrado de él es sobre todo discurso político.
Pío Cabanillas Gayas. De Cabanillas no he encontrada nada no propiamente jurídico pero sí que me ha llamado la atención que escribiera sobre derecho de exclusiva y principios jurídicos de la públicidad española.
Blas Piñar López. Piñar escribió mucho y creo que principalmente sobre temas relacionados con la política y la historia política. Como curiosidad aporto este cómic titulado “La gesta del Alcázar de Toledo”.
Manuel Andrino Hernández, que fue compañero de promoción de mi padre, toco varios temas mas allá de los jurídicos y notariales. Véase entre ellos este “Victorianos”.
¿De quién me estoy olvidando? Acepto aportaciones.
Una buena recomendación para cerrar este post permanentemente en construcción es la de los dos libros de José (Pepe) Martínez Carrascosa un periodista muy muy vinculado al Notariado. El primero fue“Víctima del crimen perfecto”. Casi de seguido ha publicado “Falso plagio”. Este último lo edita Basconfer.
En este listado hay también que añadir al jefe de prensa del Colegio Notarial del País Vasco, Alex Oviedo que ha publicado ocho libros (siete novelas y dos libros de relatos). Los dos últimos son la novela Ausentes del cielo (Desvelo Editorial) y el libro de relatos Memento mori(Editorial Adeshoras).
Notarios y Registradores en el África colonial española
¿Dónde fue a parar toda la documentación de la época de la presencia española en África? Siempre me ha interesado el tema de los registros y las notarías en esa época y, por fin, he encontrado algunas cosas. Se dice que el protocolo notarial de Fernando Poo se microfilmó porque no había espacio ni tiempo para sacarlo en los barcos.
En Promociones notariales en la inmediata posguerra (Las “patrióticas”) nos cuentan sus autores (Plácido Barrios y Eladi Crehuet) que estas plazas notariales dependían orgánicamente del Ministerio de la Presidencia a través de la Dirección General de Plazas y Provincias Africanas que inicialmente se llamó Dirección General de Marruecos y Colonias; tras la pérdida de Marruecos, se transforma en la mencionada D.G de Plazas y Provincias Africanas (1956) y, por último, en la D.G. de Promoción del Sahara en 1969, tras la descolonización de Guinea e Ifni.
En ese mismo artículo nos dicen que en el Colegio de Canarias, sede de Las Palmas, se encuentran los fondos notariales de la notaría de la denominada Región Norte del Sahara, ubicada en El Aaiún. Conserva los protocolos desde 1948 hasta 1976. El último número autorizado lo fue el 26 de febrero de dicho 1976. La indagación de donde se encuentran los correspondientes a la Región Sur (Sidi Ifni) o los de Guinea aún continúa.
En el libro “El Africa Occidental Española (Sáhara y Guinea)”(MEMORIA ELEVADA AL EXCMO. SEÑOR MINISTRO DE ESTADO POR EL COMANDANTE DE INGENIEROS Don Francisco Del Río Joan Ingeniero Jefe de Obras Públicas en dicha Sección, Comisionado á la Guinea en 1914) leo en la página 194 el apartado “OBRAS REALIZADAS EN EL INTERREGNO DE 1911-1914” que se construyó en ese periodo la casa para Juzgado, Registro y Notaría, en la capital (Santa Isabel, Fernando Poo) y que el edificio fábrica se halla terminado, faltando las dependencias anejas. En la página 243 de la misma obra se puede leer lo siguiente: “31. Supresión de los sueldos al Notario y al Registrador.— El señalamiento de haberes a estos funcionarios públicos, constituye un verdadero anacronismo; podría tener justificación en otra época, cuando el estado incipiente de la Colonia rendía es- casos emolumentos á la gestión notarial y registradora; pero actualmente alcanzan éstos una cuantía tal que no sólo permite regular dichos cargos por las mismas normas establecidas en la península, sino que induce a pensar en la conveniencia de hacer mayor el número de los citados cargos. Suprimidos dichos sueldos habría que dejar en favor de aquellos funcionarios el producto íntegro de los derechos correspondientes, hoy divididos por mitad entre el Estado y los titulares. Este sistema mixto debe desaparecer”. Por lo que parece el sueldo y ese sistema mixto se mantuvo hasta al final o casi, pues en el nombramiento de Sebastián Humanes (del que luego hablaremos) como Notario en 1961 aun se hablaba de su sueldo. También puede verse que se habla de Notario y Registrador en singular con lo que solo había uno en la isla y probablemente ninguno en el continente.
En esta enlace, he podido saber que “hasta principios del siglo XX la administración de estos territorios estaba adscrita a dos Ministerios diferentes. Las posesiónes del África Occidental estaban integradas dentro del Ministerio de Ultramar, y las de Marruecos en el de Estado. A partir de este momento, y con la desaparición del Ministerio de Ultramar se integraron en un mismo Departamento, bien en la misma unidad administrativa, o en dos diferentes; fueron por tanto dependientes del Ministerio de la Presidencia del Gobierno salvo entre 1939 y 1942, que dependían del Ministerio de Asuntos Exteriores. Lo importante de este hecho es que se mantuvo la estructura de origen, y nos encontramos el archivo primitivo estructurado en dos grandes bloques: Marruecos y Colonias (Dentro de éste se integrarían Sahara, Ifni, y la Guinea continental e insular). A partir de 1934 se produce la incorporación de Sahara e Ifni al órgano encargado de los asuntos de Marruecos, por tanto nos encontraremos documentación sobre estos territorios también en el bloque de Marruecos. Cada uno de estos dos bloques se encuentra estructurado en secciones, identificando cada una con un área de competencia de la administración en aquellos territorios (Educación, Cultura, Obras Públicas, etc). Los fondos documentales abarcan desde 1779 hasta 1940 aproximadamente”.
Lo malo es que es hasta 1940 y que Plácido Barrios Fernández ha tirado del hilo y no ha podido descubrir dónde se encuentran los archivos notariales desaparecidos. Accedan al enlace y podrán ver que existe el fondo de Marruecos (el de mayor volumen), el de Ifni-Sáhara y el de Guinea.
Bernabé Giménez Blázquez, Notario de Santa Isabel de Fernando Póo y todas sus dependencias (1884)
No sé desde y hasta cuando estuvo Don Bernabé por allí, pero es el Notario de mas antiguo que he podido descubrir en mis investigación. Hay unos cuantos años por cubrir hasta Manuel Gramunt que llegó en 1927. En el primer Anuario de la DGRN, Gímenez (o Jiménez según algunos textos) ya no figura en el Escalafón de Notarios.
Gracias a este documento, he podido descubrir a Bernabé Giménez Blázquez, Notario de Santa Isabel de Fernando Póo y todas sus dependencias. Don Bernabé andaba por allí en 1884. El documento dice así: ESPAÑA EN EL GOLFO DE GUINEA. Memoria de la expedición al Muni en 1884. Nuestra protesta. “En vista de los anteriores hechos, y no estando facultados para obrar de otro modo, extendimos dos protestas iguales cuya copia conservo y es como sigue: «Don Bernabé Giménez Blázquez, Notario habilitado de Santa Isabel de Fernando Póo y todas sus dependencias.—Certifico: que en el protocolo «corriente de Escrituras públicas, al folio ochenta se encuentra un documento-protesta que copiado a la letra, dice así: — Copia del documento. —En la isla de Elobey pequeño, a los dos días del mes de Noviembre de mil ochocientos ochenta y cuatro, ante mi, Don Bernabé Giménez Blázquez, Notario habilitado de Santa Isabel de Fernando Póo y todas sus dependencias, han comparecido Don Manuel Iradier Bulfy y Don Amado Ossorio y Zabala, y Utimbo Inyenye, Kimbato Bodumba y Elage Bonkoro, el primero vecino de Vitoria, provincia de Álava, según cédula personal que me exhibe, con el número sesenta y cuatro, expedida en Vitoria; el segundo, de Vega de Rivadeo, provincia de Oviedo, según cédula personal con el número setecientos ochenta, expedida en Vega de Rivadeo; el tercero, rey de la isla de Coriseo; el cuarto, jefe de la isla de Elobey grande y el quinto, jefe también del territorio de Cabo San Juan; así como Eyaba White jefe del pueblo de Inguina, en la bahía de Coriseo, quien se presenta con una bandera y un documento francés que le ha sido desvuelto con aquella ante los testigos que firman esta protesta, y que copiado literalmente dice así: (copia del documento.] «El dicho jefe Eyabo, al mismo tiempo, viene solicitando á los Sres D. Manuel Iradier Bulfy y Don Amado Ossorio y Zabala, delegados de la Sociedad española de Africanistas y Colonistas y a los jefes de las posesiones españolas anteriormente citados, se le facilite documento y pabellón español para gozar de las ventajas de lo súbdito españoles a cuya Nación jura pertenecer, reconociendo en ella la soberanía que de antiguo ejerce en todo el litoral de la bahía de Coriseo, por prioridad de ocupación, prioridad de comercio, prioridad de protección, y así, en su propio nombre, en el de todos sus súbditos con los señores Delegados de la Sociedad de Africanistas y los jefes de los territorios españoles mencionados, protestan contra la legalidad y validez del transcrito documento francés, con el objeto de que dicha Sociedad eleve a debido tiempo al Gobierno español, como es necesario, esta reclamación a fin de que éste defienda nuestros justos y sagrados derechos é intereses en toda la bahía de Coriseo.—Con lo que termino esta protesta que firman los expresados comparecientes, siendo testigos D. Antonio Sanguiñedo y D. Domingo Trabota, mayores de edad, sin excepción para serlo.—Y enterados del derecho que la ley les concede para leer por sí esta protesta, procedí por su acuerdo á la lectura íntegra, en cuyo contenido se ratifican y firman, no haciendo esto último los jefes de Cabo San Juan y Elobey grande por no saber escribir, poniendo en su lugar la señal de la cruz”.
Manuel Gramunt i Puig, Notario de los territorios españoles del Golfo de Guinea (1927-1942)
Dice Luis Prados en notaríAbierta: “Realmente sería delicioso poder escuchar de primera mano las historias de personajes como Manuel Gramunt i Puig y de aquellos que fueron notarios de la Guinea Española, que tenían además, la obligación legal de asesorar a los indígenas frente a cualquier abuso, principalmente contractual, que los colonizadores pudiesen hacerles ante su situación de inferioridad”.
En relación a Don Manuel Gramunt i Puig y gracias a las pistas que me da Plácido Barrios he encontrado en internet toda esta información del que fue Notario en la Guinea Española:
1927:“Por Real Orden de esta misma fecha se declara vacante la Notaria de Leiro, por nombramiento del que la desempeñaba, D. Manuel Gramunt y Puig, para la Notaría de Santa Isabel de Fernando Póo. Madrid, 8 de Abril de 1927.—El Director general, Pío Ballesteros“.
Gaceta de Madrid: núm. 9, de 09/01/1927, páginas 231 a 232. Dirección general de Marruecos y Colonias.- Anunciando concurso para proveer la plaza de Notario de los territorios españoles del Golfo de Guinea. PDF (Referencia BOE-A-1927-334).
Gaceta de Madrid: núm. 70, de 11/03/1927, página 1492. Departamento: Presidencia del Consejo de Ministros. Dirección general de Marruecos y Colonias.- Anunciando haber sido nombrado Notario en los territorios españoles del Golfo de Guinea D. Manuel Gramunt Puig, Notario en Leiro (Orense). PDF (Referencia BOE-A-1927-2550)
Gaceta de Madrid: núm. 100, de 10/04/1927, página 288. Departamento: Ministerio de Gracia y Justicia. Real orden disponiendo que a D. Manuel Gramunt Puig se le considere mientras desempeñe el cargo de Notario de Santa Isabel de Fernando Poo, en la situación que actualmente tiene en el Escalafón del Notariado, con todos sus derechos; y declarando vacante la Notaria de Leiro. PDF (Referencia BOE-A-1927-3699).
1927:“Ilmo. Sr.: Vista la real orden de la Presidencia del Consejo de Ministros de 9 de Marzo último, por la que se nombra Notario en los territorios españoles del Golfo de Guinea a don Manuel Gramunt Puig, Notario de Leiro: Vista la instancia de este funcionario, en la que declara que opta por la Notaría de Santa Isabel de Fernando Póo y solicita acogerse al Real Decreto de la misma Presidencia del Consejo de 12 de Febrero del año actual, cuyo artículo 1.° dice textualmente: “ Cuando un funcionario del Estado, cualquiera que sea su situación administrativa, pase con la misma categoría, o con otra superior o inferior a la que tenga, a ocupar algún puesto de la Administración pública de los territorios españoles del Africa Occidental, se le considerará, para todos los efectos de las leyes españolas en la misma situación administrativa que si estuviera en la península, en cuyo escalafón seguirá figurando y ascendiendo cuando reglamentariamente le corresponda”, S.M.elRey (q.D.g.) ha tenido a bien disponer que se le considere al Sr. Gramunt Puig, para mientras desempeñe el cargo de Notario de Santa Isabel de Fernando Poo en la situación que actualmente tiene en el escalafón del Notariado con todos sus derechos, según la disposición legal transcrita, y que se declare, por tanto, vacante la Notaría de Leiro, anunciándola para su provisión en el turno correspondiente. Dios guarde a Y. I. muchos años. Madrid, 8 de Abril de 1927. PONTE. Señor Director General de los Registros y del Notariado”.
Boletín Oficial del Estado: núm. 48, de 17/02/1942, página 1196. Departamento: Presidencia del Gobierno. Orden por la que se separa del servicio colonial al Notario de los Territorios españoles del Golfo de Guinea don Manuel Gramunt y Puig. PDF (Referencia BOE-A-1942-1602).
Orden por la que se acuerda la separación del servicio y su baja en el Escalafón, del Notario de los Territorios españoles del Golfo de Guinea, don Manuel Gramunt Puig. Boletín Oficial del Estado: núm. 62, de 03/03/1942, página 1568. Departamento: Ministerio de Justicia. PDF (Referencia BOE-A-1942-2058).
Recientemente Plácido Barrios y Eladi Crehuet nos han contado en el artículo Promociones notariales en la inmediata posguerra (Las “patrióticas”) que: “Fue separado del servicio …. debido a una publicación en prensa titulada “Después del temporal” en pro de la democracia”.
1950:“ORDEN de 14 de febrero de 1950 por la que se declara admitido al servicio, sin sanción, a don Manuel Gramunt Puig, Notario de los Territorios españoles del Golfo de Guinea. Ilmo. Sr.: Visto el expediente de revisión de la sanción impuesta por Orden de 11 de febrero de 1941 al Notario de los Territorios españoles del Golfo de Guinea don Manuel Gramjunt Puig de acuerdo con el informe del juez instructor y con el dictamen de asesoría jurídica. Esta Presidencia del Gobierno, a propuesta de V. I., ha tenido a bien dejar sin efecto la expresada Orden, declarando, en su lugar, admitido al servició, sin sanción, al Notario don Manuel Gramunt Puig, que quedará en la situación de excedente con respecto a la Administración Colonial, con derecho preferente a ocupar la primera vacante de Notario que se produzca en dichos Territorios, y dándose cuenta de esta resolución al Ministerio de Justicia, Dirección General de los Registros y del Notariado, a fin de que el interesado sea reintegrado al Cuerpo de Notarios de la Península. Lo que participo a V. I. para su conocimiento y efectos procedentes. Dios guarde a V. I. muchos años. Madrid, 14 de febrero de 1950.—P. D., el Subsecretario. Luis Carrero. Ilmo. Sr. Director general de Marruecos y Colonias”.
1955:ORDEN de 26 de diciembre de 1955 por la que, en virtud de concurso ordinario, se nombra a los señores que se expresan para servir las notarías que se detallan: Getafe, Manuel Gramunt Puig, en situación de excedencia voluntaria. Parece que se le quitaron las ganas de ejercer por una temporada.
1965: Jubilación como Notario de Getafe. “RESOLUCION de la Dirección General de los Registros y del Notariado por la que se jubila al Notario de Getafe don Manuel Gramunt Puig, por haber cumplido la edad reglamentaria. Ilmo. Sr.: En cumplimiento de lo dispuesto en la Ley de 13 de julio de 1935, los artículos 57 del vigente Reglamento del Notariado, 18 y 19 del Decreto de 29 de abril de 1955; Ordenes de 24 de julio y 9 de diciembre de 1958 y 25 de mayo de 1964, y visto el expediente personal del Notario de Getafe don Manuel Gramunt Puit, del cual resulta que éste ha cumplido la edad de setenta y cinco años y ha desempeñado el cargo más de treinta. Esta Dirección General, en uso de las facultades atribuidas por el artículo 17 de la Ley de Régimen Jurídico de la Administración del Estado y el número segundo, apartado f) del Decreto de 12 de diciembre de 1958, ha tenido a bien acordar la jubilación forzosa del Notario de Getafe don Manuel Gramunt Puig, por haber cumplido los setenta y cinco años de edad, asignándole, por haber prestado treinta años de servicios efectivos, la pensión anual vitalicia de 46.000 pesetas, más dos pagas extraortíinanas, y el socorro de 75.000 pesetas, también anual, cantidades todas que le serán satisfechas con cargo a los fondos de la Mutualidad Notarial por mensualidades vencidas y a partir del dia siguiente al del cese en la Notaría Lo que digo a V. I. para su conocimiento, el de esa Junta Directiva, interesado y demás efectos. Dios guarde a V. I. muchos años. Madrid, 4 de octubre de 1965 – El Director general. Prancisco Escrivá de Romaní. Ilmo. Sr. Decano del Colegio Notarial de Madrid”.
La herencia de Gramunt: “La Fundación Privada Marguerida de Montferrato se crea en el año 1975 a consecuencia del deseo del Notario D. Manuel Gramunt i Puig de que su herencia fuera destinada a la cultura. Desde entonces el patronato ha administrado los medios y los esfuerzos para dar cumplimiento a su voluntad. Durante los años anteriores a 2015 se han hecho diferentes actividades y proyectos de acuerdo con esta idea inicial, pero es en el año 2015 cuando la Fundación Privada Marguerida de Monferrato abre un espacio destinado al arte contemporáneo. De este modo, el deseo de D. Manuel Gramunt i Puig es ahora el gratificante trabajo que hace la Fundación Privada Marguerida de Monferrato para difundir el arte contemporáneo y, en consecuencia, la educación y la cultura”.
José Molina Arrabal, Registrador de la Propiedad de Santa Isabel de Fernando Poo (1929-¿?)
Sé seguro que en 1932 seguía allí, pero de momento no sé cuando se fue.
Propiedad territorial en Guinea : conferencia pronunciada en Barcelona, en el Ateneo Barcelonés, el día 12 de febrero de 1944
Sobre las provincias de Fernando Poo y Río Muni : conferencia leída en el Instituto de Cultura Hispánica el día 8 de abril de 1960
En el anuario de mi 1932 veo que José Molina Arrabal, nacido el 7 de diciembre de 1897 e ingresado en el cuerpo el 20 de julio de 1929, fue nombrado Registrador de la Propiedad de Santa Isabel de Fernando Poo por Real Orden de la Presidencia del Consejo de Ministros de 10 de Agosto de 1929. Se jubiló en 1967 al cumplir los 70 años. Me llama la atención lo de los 70 porque luego tuvimos una época de jubilación a los 75 años (que, como regla general, es una barbaridad). Era Registrador de Alicante cuando se jubiló. Tenía categoría personal de primera clase y el número 62 en el Escalafón del Cuerpo. Algún día me tendrán que explicar lo de las categorías de los registradores. El Director General en 1967 era Francisco Escrivá de Romaní.
Me cuentan en Twitter que José Molina Arrabal, era de Montilla (Córdoba) y escribió un libro sobre la vida de San Francisco Solano, patrono de esa ciudad. Su hijo (no sé si el único), falleció en el verano de 2021 y también fue Registrador de la Propiedad. Tiene una nieta que también lo es.
Manuel Alonso de la Hera y Angel Colmeiro Laforet, registradores en el África occidental y en la Guinea Española (1940-1944)
Por Decreto de 10/12/1949 se creó el registro de la propiedad de África occidental española cuya documentación es bastante completa y se continúa con la de Ifni y Sáhara. Cronológicamente, este fondo se extiende desde 1954 a 1975. Puede verse aquí el Decreto de 10 de diciembre de 1949 por el que se establece el régimen de la propiedad en el Africa Occidental Española. En su DT 3ª tercera se refiere a la creación de la notaría del África Occidental Española que estaría a cargo de un Notario de carrera. El Registro de la Propiedad competente para esta zona era el del Sahara.
En el anuario de la DGRN 1957 se incluye en el listado de registros el de Santa Isabel de Fernando Poo que dependía de la Dirección General de Marruecos y Colonias pero no consta su titular. En el anuario de de 1968 el número 429 (Manuel Alonso de la Hera) del escalafón tenía registro en Africa Occidental Española (El Aaiun). Alonso fue registrador de Grandes de Salime en Asturias pidiendo la excedencia voluntaria en 1960. En ese mismo año, fue nombrado por Orden de 2 de noviembre de 1960, con carácter interino, como Registrador de la Propiedad y Jefe técnico de Propiedades del Aaiun con jurisdicción en las Provincias de Ifni y Sahara español.
No he encontrado (de momento) notaría alguna en el listado de notarías de los anuarios que he consultado (tengo muchos por mirar).
En la Wikipedia nos cuentan sobre Ángel Colmeiro Laforet que en 1936 aprobó registros. En 1940 fue nombrado registrador de la propiedad de los territorios españoles en el golfo de Guinea (Guinea Española). En 1944 se fue para Villafranca del Bierzo y en 1963 a Santiago. Este fue su nombramiento: “Ilmo. Sr.: A propuesta de la Dirección General de Marruecos y Colonias y como resolución del concurso convocado en el BOLETIN OFICIAL dé 24 de enero próximo pasado, con esta fecha he tenido a bien nombrar a don Angel Colmeiro Laforet, Registrador de la Propiedad de los Territorios españoles del Golfo de Guinea, con el haber anual de siete mil pesetas de sueldo y catorce, mil pesetas de sobresueldo, mas los derechos de Arancel que le correspondan, asignados a su cargo en el Presupuesto Colonial vigente, Sección IX, Artículo 1., Capítulo 1., Grupo 3.°, habiéndose tenido en cuenta la prelación establecida en la Ley de 25 de agosto de 1939, por estar comprendido el interesado en el turno tercero de la misma y no haberse presentado aspirantes comprendidos en los turno preferentes. Lo que pongo en conocimiento de V. L para los efectos oportunos. Dios guarde a V. I. muchos años. Madrid, 27 de febrero de 1940. BEIGBEDER ATIENZA. Ilmo. Sr. Director General de Marruecos y Colonias.—Madrid”.
“La Administración Colonial Fruto de la permanencia española en las colonias africanas se conserva en el AGA un importante grupo de fondos documentales representativos de esa administración: la documentación del Protectorado Español en Marruecos (1909-1956), la de la Comisaría General de Guinea (1836-1969), la del Gobierno General de la Provincia de Ifni (1958-1969), la del Gobierno General de la Provincia de Sáhara (1958- 1 976) y la del Gobierno de África Occidental Española (1905-1958), además de los Registros de la Propiedad de Sahara, Ifni- Sáhara y África Occidental Española”. LA DOCUMENTACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN CENTRAL CONTEMPORÁNEA, Riansares Serrano Morales. Directora del Archivo Histórico Provincial de Guadalajara.
En este artículo “Régimen de la propiedad territorial en Guinea” publicado en el número 242 de Julio de 1948 de la Revista Crítica de Derecho Inmobilario y obra de José Martín-Gamero Isla se menciona la notaría de Santa Isabel (la actual Malabo). Actualmente hay un notario en Malabo, en la isla de Bioko, y otro en Bata, en la parte continental.
Boletín Oficial del Estado: núm. 66, de 07/03/1947, páginas 1604 a 1605. Departamento: Ministerio de Justicia. Dirección General de los Registros y del Notario. Transcribiendo relación de vacantes de Registros de la Propiedad que han de proveerse por concurso de rigurosa antigüedad. PDF (Referencia BOE-A-1947-2536).
Ignacio Alonso Linares, Víctor Sainz-Trápaga y Avendaño y Marino Dávalo Yagüe, Notarios 1909-1947
Gaceta de Madrid: núm. 99, de 08/04/1888, página 97. Departamento: Ministerio de Ultramar Subsecretaría.- Provisión por concurso y con destino a la ciudad de Santa Isabel (Fernando Poo), la plaza de Oficial segundo de Administración, encargado de las funciones de Notario y Escribano. PDF (Referencia BOE-A-1888-2239).
Gaceta de Madrid: núm. 106, de 16/04/1909, páginas 882 a 883. Departamento: Ministerio de Gracia y Justicia. Dirección General de los Registros Civil y de la Propiedad y del Notariado. Convocatoria para cubrir la vacante de Notario de Santa Isabel de Fernando Poó (Golfo de Guinea). PDF (Referencia BOE-A-1909-2666)
Gaceta de Madrid: núm. 205, de 24/07/1909, página 212.Departamento: Ministerio de Gracia y Justicia. Dirección General de los Registros y del Notariado. Admitiendo a Don Ignacio Alonso Linares la renuncia presentada del cargo de Notario de los territorios españoles del Golfo de Guinea, y convocando a concurso para la provisión de dicha plaza. PDF (Referencia BOE-A-1909-5265)
Gaceta de Madrid: núm. 116, de 26/04/1914, páginas 210 a 211. Departamento: Ministerio de Gracia y Justicia. Dirección General de los Registros y del Notariado. Anunciando hallarse vacante la plaza de Notario de los territorios españoles del Golfo de Guinea. PDF (Referencia BOE-A-1914-2174).
Boletín Oficial del Estado: núm. 54, de 23/02/1942, página 1337. Departamento: Presidencia del Gobierno. Dirección General de Marruecos y Colonias. Anunciando concurso para proveer la plaza de Notario de los Territorios Españoles del Golfo de Guinea. PDF (Referencia BOE-A-1942-1815).
Víctor Sainz-Trápaga y Avendaño. Fue nombrado por ORDEN de 28 de marzo de 1942 como Notario de los Territorios españoles del Golfo de Guinea. Por Resolución del año 1976 de la Dirección General de los Registros y del Notariado se le concedió la excedencia voluntaria por plazo indefinido y no menor a un año siendo Notario de Las Palmas. De momento, no sé si volvió a reincorporarse. Supongo que en 1976 ya tendría cierta edad. No aguantó mucho en Guinea: Boletín Oficial del Estado: núm. 339, de 05/12/1946, página 8594. Departamento: Presidencia del Gobierno. Orden de 27 de noviembre de 1946 por la que se dispone el cese del Notario de losTerritorios Españoles del Golfo de Guinea don Víctor Sainz Trápaga. PDF (Referencia BOE-A-1946-12119).
Boletín Oficial del Estado: núm. 232, de 20/08/1947, páginas 4669 a 4670. Departamento: Presidencia del Gobierno. Dirección General de Marruecos y Colonicas. Anunciando concurso para proveer la plaza de Notario de los Territorios Españoles del Golfo de Guinea. PDF (Referencia BOE-A-1947-8226).
Marino Dávila Yagüe fue Notario de Santibañéz de Béjar y de Ledesma y se jubiló como Notario de Salamanca. Hasta se animó a firmar registros. No me consta que aprobara: Relación de los admitidos para las oposiciones a ingreso en el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad. Firmó registros en una convocatoria de 1941. Firmaban 555. Su nombramientocomo Notario de los Territorios españoles del Golfo de Guinea fue por ORDEN de 17 de octubre de 1947. Fue autor de una obra singular: EL SINDICATO VERTICAL
Sebastián Humanes López, Notario de la Región Ecuatorial (1949-1969)
Boletín Oficial del Estado: núm. 179, de 27/06/1948, página 2781. Departamento: Presidencia del Gobierno. Dirección General de Marruecos y Colonias.- Anunciando concurso para proveer la plaza de Notario de los Territorios Españoles del Golfo de Guinea. PDF (Referencia BOE-A-1948-6184).
Boletín Oficial del Estado: núm. 225, de 12/08/1948, página 3900. Departamento: Presidencia del Gobierno. Dirección General de Marruecos y Colonias. Anunciando concurso para proveer la plaza de Notario de los Territorios Españoles del Golfo de Guinea. PDF (Referencia BOE-A-1948-8512).
Boletín Oficial del Estado: núm. 331, de 26/11/1948, página 5346. Departamento: Presidencia del Gobierno. Dirección General de Marruecos y Colonias. Anunciando concurso para proveer la plaza de Notario de los Territorios españoles del Golfo de Guinea. PDF (Referencia BOE-A-1948-11707)-
Boletín Oficial del Estado: núm. 25, de 25/01/1949, página 397. Departamento: Presidencia del Gobierno. Orden de 15 de enero de 1949 por la que se nombra Notario de los Territorios españoles del Golfo de Guinea a don Sebastián Humanes López. PDF (Referencia BOE-A-1949-829).
Boletín Oficial del Estado: núm. 189, de 08/07/1949, página 3026. Departamento: Ministerio de Justicia. Orden de 9 de mayo de 1949 por la que se declara en situación de excedencia voluntaria, por incompatibilidad, al Notario de Cúllar de Baza, señor Humanes López. PDF (Referencia BOE-A-1949-6933).
Boletín Oficial del Estado: núm. 27, de 27/01/1957, páginas 465 a 466. Departamento: Presidencia del Gobierno. Orden de 2 de enero de 1957 por la que se asciende a don Sebastián Humanes López, Notario de los Territorios Españoles del Golfo de Guinea. PDF (Referencia BOE-A-1957-1351).
RESOLUCION de la Dirección General de Plazas y Provincias Africanas por la que se reconoce a Don Sebastián Humanes López, Notario de la Región Ecuatorialcon el sueldo inmediatamente superior a la categoría que actualmente ostenta. Por reunir las condiciones establecidas en el artículo 25, en relación con el séptimo del Estatuto del Personal al servicio de la Administración de la Región Ecuatorial. Esta Dirección General de conformidad con la propuesta de V. S., ha tenido a bien reconocer a Don Sebastián Humanes López, Notario de aquella región al solo efecto de la determinación de sus haberes de cualquier clase y mientras se halle al servicio de la expresada Administración el sueldo anual de 25.200 pesetas, inmediatamente superior al que corresponde a la categoría que actualmente ostenta con efectividad del 11 de febrero 1959. Esa diferencia la percibirá con cargo al crédito correspondiente del presupuesto de dicha Región Lo que participo a V. S. para su conocimiento y efectos procedentes. Dios guarde a V. S. muchos años. Madrid. 18 de dieiembre de 1961.- El Director General, José Díaz de Villegas.
Sebastián Humanes López, fue, por tanto, Notario de la Región Ecuatorial desde 1961 y hasta 1970. Mediante ORDEN de 15 de Julio de 1969 se dispuso su cese: Ilmo, Señor: En aplicación de 10 establecido en el articulo 12 de la Ley 69/1967, de 22 de Julio, esta Presidencia del Gobierno ha tenido a bien disponer que Don Sebastián Humanes López cese, con carácter forzoso, en el cargo de Notario de Guinea Ecuatorial, con efectividad desde el día 4 de abril del año 1970 … Lo que participo a V. l. para su debido conocimiento efectos. Dios guarde a V. S. muchos años. Madrid. 15 de Julio de 1969. Ilmo. Sr. Director General de Plazas y Provincias Africanas.
En el Foro de Crónicas de la Guinea Ecuatorial he leído que: “Hubo un coche matriculado en 1962 en Fernando Poo, isla de Guinea Ecuatorial (que fue colonia española hasta 1968). Se trataba de un Mercedes Benz 220 S, perteneciente a la serie W111, correspondiente al año 1960, según su número de bastidor. El coche perteneció en origen a Sebastián Humanes López que fue el Notario general de Guinea en Santa Isabel durante la colonia. Ejercía en Santa Isabel, capital de Fernando Poo, para pasar a manos de un sobrino suyo tras su fallecimiento. Desde entonces el coche ha estado descansando hasta que su actual propietario, Juan Manuel (sobrino del Notario), tras intensas negociaciones se ha podido hacer con él y lo ha sacado de nuevo a la circulación, con tan sólo 24.000 km reales”.
Sebastián Humanes es el que está de pie a la izquierda. Al parecer se firmaba la escritura de un empréstito del Banco de Credito Local al Ayuntamiento de Santa Isabel por valor de 19.000.000 de pesetas. Lo he visto en Crónicas de la Guinea Ecuatorial.
José Menéndez Hernández, el último registrador de Guinea (1959-1968)
NOSTALGIAS COLONIALES (8): RELATOS DE JOSÉ MENÉNDEZ HERNÁNDEZ:“Su vinculación con Guinea deriva de dos estancias en el país. Primero, como registrador de la propiedad en la etapa de la Autonomía; después, como asesor del presidente Macías en los primeros tiempos de la independencia”.
“PRESIDENCIA DEL GOBIERNO RESOLUCIÓN de la Dirección General de Plazas y Provincias Africanaspor la que se reconoce a don José Menéndez Hernández, Registrador de la Propiedad de !a Guinea Ecuatorial, el sueldo inmediatamente superior a la categoría que actualmente ostenta. Por reunir las condiciones establecidas en el articulo 25, en relación con el artículo séptimo, del Estatuto del Personal al servicio de la Administración de la Guinea Ecuatorial. Esta Dirección General, de conformidad con la propuesta de V. S., ha tenido a bien reconocer al Registrador de la Propiedad de la misma don José Menéndez Hernández, al solo efecto de la determinación de sus hjaberes de cualquier clase, y mientras se halle al servicio de dicha Administración, el sueldo anual de 20.520 pesetas, inmediatamente superior al que corresponde a la categoría que actualmente ostenta, con efectividad del día 26 de julio de 1964, cuya diferencia de haberes percibirá con cargo al crédito correspondiente del presupuesto de la expresada Guinea Ecuatorial. Lo que participo a V. S. para su conocimiento y efectos procedentes. Dios guarde a V. S. muchos años. Madrid, 16 de febrero de 1966.—El Director general, José Diaz de Villegas. Sr. Secretarlo general de esta Dirección General”.
“PRESIDENCIA DEL GOBIERNO ORDEN de 22 de noviembre de 1968 por la que se dispone el cese de don José Menéndez Hernández en el cargo de Registrador de la· Propiedad de la extinguida Administración Autónoma de la Guinea Ecuatorial. Ilmo. Sr.: Esta Presidencia del Gobierno, de conformidad con la propuesta de V. 1., en estimación de la formulada por el Embajador de España en Guinea Ecuatorial y en uso de· la facultad que a la misma confiere el articulo 12 de la Ley 59/1967, de 22 de julio, ha tenido a bien disponer que don José Menéndez Hernández cese, por necesidades del servicio, en el cargo de Registrador de la Propiedad de la extinguida Administración Autónoma de la expresada Guinea Ecuatorial, pasando a disposición de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de la que depende, en las condiciones establecidas en el párrafo tercero del citado artículo 12, con efectividad de la fecha en que tome posesión de su nuevo destino. Lo que participo a V. l . para su conocimiento y efectos procedentes. Dios guarde a V.I. Madrid, 22 de noviembre de 1968. CARRERO Ilmo. Sr. Director general de Plazas y Provincias Africanas”.
Historia y tragedia de Guinea Ecuatorial (II). La experiencia personal de José Menéndez Hernández: “Su salida de Guinea Ecuatorial: Menéndez salió de Guinea tras una oportunidad para participar en la reforma agraria de Honduras además de dar clases en la Universidad Autónoma de Tegucigalpa. Bonifacio Endó, que había confiado mucho en él para elaborar discursos, le otorgó un permiso de 9 meses. Dos días antes de la independencia efectiva de Guinea, el 10 de octubre de 1968, ya preparado para coger el avión, recibió un oficio de Macías prohibiéndole la vuelta de por vida, siendo éste el primer edicto de expulsión firmado por Macías, que encabezó una larga lista”.
Otro amigo me ha proporcionado más información de interés sobre este tema: “El último Registrador de la Propiedad fue José Menéndez Hernández (que llegó a desempeñar la Magistratura en el Tribunal Supremo). Tenía buena relación con el presidente autónomo, Bonifacio N’Dong, pero tras la independecia fue declarado por Francisco Macías “persona non grata” el 1 de Noviembre de 1968, prohibiéndosele la entrada (estaba por entonces en comisión de servicios en Honduras). El Registro era único y comprendía propiedad, mercantil y bienes muebles, y territorialmente tanto Fernando Poo como Río Muni. Explica José Menéndez (“Los últimos de Guinea”) que era como ser Registrador de Andalucía y Extremadura juntas. He rescatado el libro de Rafael de Mendizábal (“Misión en África”)y el perfil que reunía el Registrador que nombró el Presidente electo: “Luis José Maho, consejero del extinguido Gobierno autonómico; de mentalidad retorcida, poco escrupuloso, venal, nada ejemplar en su vida privada, cínico y «listo», absorbía alcohol como la humedad el algodón hidrófilo y no era extraño que a media mañana estuviera ya en los límites de la intoxicación etílica”. No sé quién fue el Notario hasta la independencia. Intentaré averiguarlo. Lo que sí se explica en el libro fue el intento de unificar tras la independencia en una sola oficina y en un solo titular los cargos de Notario, Registrador de la Propiedad y Registrador Mercantil, idea que finalmente los asesores españoles consiguieron evitar. Y todo ello sin oposiciones por medio. No quiero ni pensarlo. Lo que es seguro es que se creó una nueva Notaría en Bata (Orden de 26 de noviembre)”. Me ha sido imposible, por el momento, encontrar esa orden.
Por otro tipo de razones (no notariales), también tuvo que ver con Guinea el Notario excedente Antonio García-Trevijano. Hay muchísima información sobre el asunto en internet.
Para la búsqueda de documentación antigua sobre la época colonial española en África (o sobre lo que se quiera), me recomendaron el Portal de Archivos españoles (PARES) funciona muy bien y tienen muchísima documentación digitalizada, como puede comprobarse dando un paseo por la web.
El RN vigente dice: “Este Reglamento y sus Anexos empezarán a regir en la Península, Islas adyacentes y territorios españoles del Norte de África el día quince de julio de mil novecientos cuarenta y cuatro, con la excepción que se establece en el artículo siguiente (se refiere a los cónsules)”.
Seguiré buscando… gracias a Terry, Carlos, Plácido, Eladi, Dandanovic y a Don Antonio Linage por sus pistas.
Paso del ecuador profesional (valoraciones, estadísticas y decepciones)
Siete de septiembre de 2020, como la canción de Mecano, 12 horas. Acabo de atravesar el ecuador de mi vida profesional. Llego al ecuador en el año de la pandemia y después de haberme anotado en 2019 el peor año por cifra de facturación y rendimiento económico de mi vida profesional. Nunca lo hubiera imaginado. Al mismo tiempo, 2019 y 2020 han sido dos grandes años para mí al margen de la notaría: la Cruz de San Raimundo, mis dos libros, fulmino récords con el blog (que no para de crecer) y ya en 2021 me conceden el premio al Blog jurídico más influyente. ¿Cómo es esto posible? ¿Cómo cabe esta sorprendente paradoja que yo sé justificar perfectamente aunque el lector pueda compartir o no mis creencias y explicaciones al respecto?
En 2009 alcancé mi cifra máxima de facturación e ingresos. El año 2018 fue el segundo más flojo de mi serie histórica que comenzó en el año 2003. El año 2019 fue aún peor. En 2020 (sorprendentemente) he remontado algo el vuelo. Desde 2009 esto se ha convertido en una cuesta abajo imparable. Enlazo un año bueno con otro malo, pero el bueno es cada vez menos bueno y el malo es cada vez mas malo. Ingreso el 32% (¡una tercera parte!) de lo que ingresaba hace 10 años (dato de 2019 aun sin actualizar). Todos mis empleados ganan más dinero que entonces. Llevo trece años en la misma notaría y estoy muy harto porque los concursos (pronto hablaré del topo de los concursos) están muy complicados por la desinformación (o información privilegiada y las filtraciones), por los convenios anti reglamentarios, por las indemnizaciones a los empleados y por el incremento de la tendencia a hacernos la cama entre nosotros, quedando únicamente la vía del riesgo que es la poderosa razón que esgrimen algunos para hacerme ver que si estoy a aquí es porque quiero hacerlo.
Así que voy de mal en peor, aunque la caída no sea a plomo y las bajadas se entretengan en los años pares. De esta manera se paga el trabajo bien hecho. Llevo cuesta abajo y sin frenos desde hace un década y sé perfectamente algunas de las causas (en realidad las sé todas) que lo ocasionan.
¿Hemos afilado el lápiz y estirado el arancel en las notarías en los últimos años?
Yo siempre he pensado que regalábamos mucho cuando las cosas iban bien y sencillamente dejamos de hacerlo cuando comenzó la crisis de 2008 (el año de mi llegada a Pinoso). Veáse la ratio por número en mi histórico pinosero (faltan 2019 y 2020). El primer año es el de la ratio más baja. Era lógico. Estaba aterrizando y no tenía todo el control de la notaría. Luego realmente no se observa nada realmente extraordinario aunque sufriera una gran disminución del número de documentos. Desde 2010 se incrementó notablemente la facturación de la serie L y creo que fue por dos razones: la primera fue el despido de dos sinvergüenzas que trabajaban en la notaría con lo que se acabaron sus robos y la segunda que se dejó de regalar (se dejó de no cobrar) muchas cosas que, como ya he dicho, se venían tradicionalmente regalando en las notarías. Téngase también en cuenta que el RDL 8/2010 nos recortó un 5% en los documentos de cuantía. A pesar de todo, mentiría si dijera que no tengo la sensación (hasta al certeza) de haber afilado algo el lápiz.
RATIO POR DOCUMENTO (FACTURACIÓN TOTAL DE ESCRITURAS Y POLIZAS CON IVA DIVIDIDO ENTRE EL NUMERO DE E Y P): 2018 305 EUROS 9º > 2017 311 6º > 2016 335 4º > 2015 310 8º > 2014 344 2º > 2013 349 1º > 2012 341 3º > 2011 311 6º > 2010 297 10º > 2009 313 5º > 2008 270 (ENERO Y FEBRERO ESTUVE EN MENORCA) 11º. MEDIA 316.
RESTO DE FACTURAS (TESTIMONIOS, LEGITIMACIONES, SEGUNDAS COPIAS, INSTANCIAS, ETC)= SERIE L: 2018 26 5º > 2017 26 5º > 2016 24 8º > 2015 25 7º > 2014 33 2º > 2013 29 3º > 2012 37 1º > 2011 27 4º > 2010 8 9º > 2009 4 10º > 2008 4 10º (ENERO Y FEBRERO ESTUVE EN MENORCA). MEDIA 22.
Tras preguntar veinte veces sobre el mismo asunto, ante su insistencia, decidimos hacerle a un cliente los números que nos pide sobre lo que le costará una donación en plusvalía y renta. A los pelmazos, a los que luego no firman, cuesta mucho trabajo atenderles porque sabes que te van a hacer perder el tiempo otra vez y no vas a sacar nada de provecho ni para ellos ni para ti. Con suma pereza, con perezote, mi oficial me reúne los datos del pelmazo y los dos juntos, hacemos los cálculos aquíy aquí. Cuando ya están hechos, le digo, ¿apostamos algo a que firma o a que no firma?
Dice él: “Yo digo que no firma”.
Digo yo: “Yo digo que tampoco”.
Hace un momento, mi oficial se ha asomado a la puerta de mi despacho y me dice:
“Jefe, pleno al quince. No firma y retira la documentación”.
¡Si le dicen pesado hasta en su casa y me lo confiesa¡ Este le gana a la Sra. Misteriosa.
Pobre Phil. Qué muerte tan terrible. Era un tío grandullón, tranquilo y afable que iba siempre con una sonrisa en la boca y con el que me lamento de no haber ido nunca a comer juntos como nos teníamos prometido hacer en compañía de nuestro común amigo Antonio Deltell. Descanse en paz.
Empezar a estudiar los temas por el final del temario.
Exotismo número 2
Empezar por el Mercantil.
Exotismo número 3
Estudiar los artículos del Código Civil sueltos.
Puestos a ser exóticos me apunto al exotismo número 3, porque, francamente, el 1 y el 2 me parecen procedimientos poco recomendables. La oposición ha de comenzarse a estudiar desde el tema 1 y terminar en el 133 (o los que sean actualmente). Si el programa tiene una estructura y una sistemática es por algo y por mucho que se esté más animado y fuerte al principio, también se está más desorientado y conviene hacer el estudio de las materias por su orden lógico.
Lo de empezar por el Mercantil, si es Registros aún tiene un pase, pero si es en Notarías no tiene ningún sentido. El opositor se verá inicialmente desmoralizado y puede que para cuando obtenga el resultado pretendido ya esté criando malvas (como opositor).
Lo de los artículos sí que puedo llegar a verlo útil, pero solo para aquel a quien le convenga hacer un parón en el método tradicional porque se atraganta con la literalidad. Como sistema de partida tampoco lo veo. A mi me parece que lo normal es estudiar los artículos integrados en sus correspondientes temas.
Al final (vista la variedad de métodos) voy a tener que ampliar mi post “Sistemas de estudio”.
Tras la publicación de esta mini entrada me hacen llegar varios comentarios interesantes.
“En las oposiciones con varias pruebas teóricas, y siempre que tengamos suficiente tiempo por delante, es aconsejable empezar a estudiar por el temario correspondiente a las pruebas finales, ya que de él saldrá la selección final de los aprobados. El factor psicológico es más importante a medida que vamos avanzando en la oposición, de forma que puede influir decisivamente en estas últimas pruebas. Por tal razón es fundamental llevarlas preparadas de forma excelente. Gracias a esta estrategia nos examinaremos en las pruebas iniciales del temario recién aprendido. Lo llevaremos fresco, ya que lo habremos dejado para el final. Por otro lado, entre examen y examen de la oposición tendremos unos días magníficos para repasar los temarios de las últimas pruebas teóricas que ya estudiamos en primer lugar, lo que hará que las dominemos perfectamente”
Suena bien, pero por lo que he podido leer de Ramón Campayo, él preparó oposiciones a policía y a bombero y pienso que no tienen nada que ver esas oposiciones con las nuestras, por lo que creo que su criterio no es extrapolable. Por otra parte, no sé si sus métodos memorísticos serían aplicables a notarías. Ojalá que sí …
Exotismo número 4
“Esta la gano yo: nosotros empezamos por el Notarial“.
Pues mira, esta me gusta, pues pienso que el Notarial muchas veces se abandona y luego pasa lo que pasa cuando nos ponemos a ejercer ..
Exotismo número 5
“Nunca entendí por qué empezamos por el tema 56. Yo creo que era para desanimar con los artículos de las clases de obligaciones”.
Pues no me extrañaría que fuera para quitarse gente de encima. Algo de eso conté yo aquí.
Lo tengo claro: El primer sitio al que voy a ir cuando esto termine es a casa de mi madre para verla después de unos dos meses que calculo llevaré sin hacerlo. Ella está aguantando esta situación de soledad con gran entereza sin vernos a ninguno de sus hijos, ni a sus nietos, ni a su biznieta.
Después a mi, lo que me vienen a la cabeza son viajes. La pandemia se ha cargado el Congreso Notarial (que opino tendrá que repensarse mucho si se celebra en Octubre, cosa que yo no tengo nada claro con lo que está cayendo, con todas las novedades notariales que se avecinan y estando los bolsillos como van a estar en esas fechas) y se cargará casi con un 100% de seguridad las vacaciones de verano que tenía programadas en Sicilia y Malta.
Ya tenía un par de noches en Catania, un vuelo visto desde Madrid, el ferry desde el sureste de Sicilia hasta La Valeta y un fantástico hotel allí reservado.
Pero me temo que no habrá vacaciones y que me quedaré (como mucho) en mi playa de toda la vida en donde procuraré hacer todos aquellos planes que dejé pendientesel año pasado.
Hace un año pasé un aniversario de boda en Roma, luego nos fuimos la noche de San JuanaEstocolmoy disfrutamos unas vacaciones de verano fantásticas en Istria. Después de eso, como presagio de lo que se avecinaba, no he hecho nada. He tenido un otoño y un invierno anodinos, concentrado en el trabajo, en el estudio, en la escritura y en la promoción de mi libro que salió a la venta en estos meses y que, bruscamente, ha dejado de venderse. Una lástima con lo costoso que ha sido todo el proceso.
Me encantaría poder hacer ese viaje pero lo veo difícil y, además, me da miedo. Va a ser difícil irse lejos en una temporada. Tal vez, podríamos volver a Portugal. Me he escrito con mis amigos de la Quinta da Várzea do Farelo en Portimao y no me importaría pasar otros diez días en su casa.
Pero tal vez lo que mas me apetezca sea sentarme en una terraza al sol con buenas vistas, con viejos y nuevos amigos e inflarme a tomar quintos como si no hubiera un mañana.
6 de Diciembre 1942: “Casaban María de los Ángeles Escudero y el culto joven del negociado de Abastecimientos y Transportes Jesús Cedrón del Valle. El novio vestía uniforme de oficial de Infantería. Fue padrino de la ceremonia, el padre de la desposada, Fidel Escudero, dueño de los almacenes “Nuevo Mundo”. Los innumerables invitados fueron agasajados en el Bar Ybor”. Ese Fidel Escudero, era Fidel Escudero Lobo, mi bisabuelo y la tal María de los Ángeles una de las hermanas de mi abuelo.
De mi familia materna por parte de madre y gracias al periódico “El Progreso” de Lugo del que mi familia fue suscriptora durante muchos años he conseguido alguna información. Por ejemplo, he sabido que mi abuela Carmucha era hija del oficial de la Diputación Álvaro Gil Arias y de Josefa Varela y Varela (fallecida en 1914, el mismo año en que la abuela nació aunque no murió en el parto). Josefa era hermana de Victorino, casado con Consuelo Vázquez Morán y de Daniel Varela y Varela, casado con María Piñeiro Piñeiro. Mi bisabuelo Álvaro era un hombre culto, destacado dibujante, profesor de la asignatura de dibujo en la Escuela de Artes y Oficios, y especialista en realizar pergaminos de honra. Era hermano de Gertrudis, la madre de Manuel Castro Gil y por lo tanto, tío del grabador. Murió en 1937, a los 59 años. Fue el año en que nació mi padre.
Mi bisabuela Salvadora Josefina (la madre de mi abuelo Fidel Escudero González) era de La Coruña y su madre (mi tatarabuela) era de Castrillo de los Polvazares (León). Al parecer se casó con un señor (mi tatarabuelo) que era de Santa Catalina de Somoza y que llegó a tener más de 1.000 fincas (o eso contaba mi querido abuelo Fidel).
Gracias a otro viejo ejemplar de El Progreso de 1939, he sabido que mi abuelo Fidel tuvo un hermano llamado Antonio que falleció (creo que de tuberculosis) el 28 de agosto de 1934. Era muy joven. Gracias a su esquela he sabido que la tatarabuela de Castrillo se llamaba Josefa Nieto Puente, una maragata de pura cepa. Los hermanos de mi abuelo eran: Josefina, María de los Ángeles, Jose Luis, Jesusa y Conchita. Creo que alguna aun vive, pero no estoy seguro. Sus padres, eran los citados Salvadora Josefina y Fidel, natural de Mombuey (Zamora).
Así que mis abuelos maternos eran de Lugo y La Coruña. Los padres de una seguramente lucenses como todos los de mas arriba y los padres del otro de La Coruña y Mombuey. En el grado anterior aparecen Castrillo y Santa Catalina de Somoza.
Raíces paternas
Un pariente mío en séptimo grado (nuestro antepasado común fue un tatarabuelo mío que fue bisabuelo suyo) me contó que mis tatara-tatara-tatarabuelos (los abuelos de mis tatarabuelos) se llamaban Ildefonso Nieto y Florentina Lorente. Ellos fueron los padres de José Nieto Lorente (mi tátara-tátarabuelo) que casó con Feliciana Blaya Navarro (mi tátara-tátarabuela). A su vez ellos fueron los padres de José (tal vez se llamara Mariano) García García y Florentina Nieto Blaya que fueron mis tatarabuelos y padres de mi bisabuelo José García Nieto que casó con Piedad López (creo que González pero no estoy seguro). José y Piedad eran los padres de mi abuela Florentina García López (Murcia 1906, Galapagar 1999), la madre de mi padre José Prieto Garcia (Castro Urdiales 1937, Murcia 2014), que casó en 1936 con mi abuelo Plácido Prieto Galache (Aldea del Obispo, Salamanca 1900, Madrid 1969).
José García García (el ascendiente común de mi primo en séptimo grado) era natural de Murcia y Florentina Nieto Blaya (nacida en 1844) de Pozo Estrecho. Pozo Estrecho pertenece actualmente a Cartagena (donde yo vivo) pero fue municipio independiente desde 1812 hasta 1814, con lo que mis ancestros son murcianos y cartageneros por esta parte de la familia. El nombre Florentina (también hubo Florentinos) existe en mi familia desde hace 200 años. Lástima que no haya habido ya ninguna/o en las tres últimas generaciones de mi familia.
Gracias a mi primo, me he remontado a ocho generaciones de la familia. Desde mi hijo (Miguel como yo) hasta Ildefonso y Florentina Lorente cuyo nacimiento podría situarse a finales del siglo XVIII.
El abuelín (José García Nieto, mi bisabuelo) tenía una hermana llamada María que se casó con Eduardo Salinas Romero. Ellos eran los abuelos de mi primo lejano que lleva, como sus hermanos, el segundo nombre de Florentino (o Florentina en el caso de las mujeres). Hace unos años mi primo lejano anduvo buscando con su padre (el hijo de María y Eduardo) la tumba de Florentina Nieto Blaya (tatarabuela mía y bisabuela suya). Buscaban por San Javier pero no la localizaron. En 2020 aprovechando las salidas que permitía la pandemia intenté encontrar algún pariente enterrado en el cementerio de Pozo Estrecho pero las tumbas mas antiguas eran de finales del siglo XIX y había muy pocas, así que no localicé ninguno de los nombres citados.
“En una de sus cartas Pardo Bazán le decía a Galdós que le quería más que a ningún libro. Siempre me pareció que eso era querer mucho. Un libro es una cosa muy grande. Hoy me llegó el tuyo. Regalar libros es estupendo, escribirlos ya no sé cómo definirlo. Seguro que me ayudará a conocerte mas y a valorar tu trabajo, que en situaciones difíciles, como las vividas, puede costar apreciar convenientemente como, en general, el buen hacer ajeno. Gracias por el detalle”.
Gracias a ti. Me apetecía tener este pequeño detalle contigo. Pues mira, escribir es muy difícil (aunque tengas cierta facilidad para hacerlo) pero vender es mas difícil aún. Por eso no me he dedicado a regalar mis libros alegremente. He seleccionado mucho a quien se los regalaba. Por lo general ha sido a aquellos que me han ayudado a convertirlos en realidad. Al final, he acabado regalando un buen número pero casi siempre ha sido bajo esa premisa.
“A los que no somos expertos en cuestiones jurídicas, el escenario que planteas en algunos posts y las posibles alternativas nos producen en primera instancia un nudo en la cabeza que, tras una segunda lectura más reposada y con un papel y un lápiz con el que poder ver gráficamente el escenario y la/las posibles soluciones, ya dejan de ser un rompecabezas porque ves, o al menos intuyes, la forma de encajar las piezas.
Supongo que será un problema personal mío y que el resto de la gente “no docta en leyes” lo tendrá más o menos claro, pero yo no y me lío.
Me lío con los nombres casi iguales que significan el uno una cosa y el otro la contraria, como: “arrendador y arrendatario”, “fiador y afianzado”, “contenido y continente”, “acreedor y deudor”, “prestador y prestatario”, etc.. Por supuesto que me paro a pensarlo y sé perfectamente lo que significa cada palabra pero, puestas en un contexto legal, me hacen perder el hilo de lo que estoy leyendo porque tengo que hacer la traducción de la palabra en cuestión para llevarla a un término más familiar, más vulgar sin duda, para mí.
Por ejemplo:
Arrendador = Casero,
Arrendatario = Inquilino,
Fiador = El tío Pedro,
Afianzado = El sinvergüenza de su hijo Carlos,
Contenido = Tele – Muebles – Ropa – Etc …
Continente = Las paredes con el suelo y el techo.
El tema es complejo porque, como bien explica Francisco Aranguren en:¿Debemos vulgarizar el lenguaje jurídico?, ¿dónde estableces la frontera entre el lenguaje “técnico” y el lenguaje “vulgar”?
En cualquier caso, este pobre técnico ha acabado entendiendo y le ha resultado muy gratificante lo que ha aprendido con el post de hoy”.
Muy buena iniciativa la del FICC para las noches de los miércoles de Julio y Agosto de este pandémico verano.
Grandes clásicos para casi todos los públicos (aunque había poca chavalería en Tiburón, la película de Spielberg que ha estrenado el ciclo), en el Auditorio del Parque Torres.
Perfecta organización por el asunto del COVID-19 (recomendable llegar con tiempo para que sea todo más fluido). Te piden el número de DNI/NIF por aquello del rastreo del virus (si es que se diera el caso) te acomodan con distanciamiento físico más que suficiente (dos asientos ocupados por dos libres y una fila sí y otra no) y comienzan la proyección con puntualidad británica.
¿Y qué decir de Tiburón? Pues que ha aguantado bien la friolera de los cuarenta y cinco años que ya tiene. Me pareció que el escualo aparecía poco, a pesar de ser el protagonista absoluto, y que, a pesar de la mejora de la técnica y de los efectos especiales, sigue estado muy logrado (de hecho mi hijo no se quejó ni una sola vez de lo contrario). Me encantaron las interpretaciones de Roy Scheider (como el jefe Martin Brody), Robert Shaw (como Sam Quint, el cazatiburones) y Richard Dreyfuss (como Matt Hooper, el especialista del Instituto Oceanográfico). Hay una escena que me gustó especialmente. Es la que se desarrolla en la casa de Brody. Hooper acude al anochecer con dos botellas de vino (una de blanco y otra de tinto, alegando que no sabía cuál les gustaría más al jefe y a su mujer). No se conocen mucho pero parece que así fuera mostrándose entre ellos un evidente grado de complicidad. Beben vino con alegría y rapidez; unos lo hacen tras la cena y el otro mientras devora las sobras que aún continúan en la mesa. Más tarde, ya un poco ebrios, acaban yéndose a rajarle la barriga al tiburón que algunos pescadores aficionados locales habían capturado por la mañana para convencerse (más Brody que Hooper) de que ese no podía ser el bicharraco que ya había matado a varias personas (cinco paisanos de Amity se carga el tiburón durante toda la película).
Me encantaron las espontáneas risas del público ante algunas frases y comentarios que ya suenan muy antiguos (machistorros) como el brindis de Sam Quint una vez cerrado el trato por la captura del tiburón: “¡Por las mujeres de piernas bien torneadas!”.
También fueron geniales los espontáneos aplausos a la muerte del pobre tiburón (al que le ha reventado la bombona de aire comprimido en el boca dos docenas de veces durante mi vida) y los del final de la película.
La próxima a la que iré será Regreso al futuro (aunque antes se proyectan La princesa prometida y Alien, el octavo pasajero), una de las pelis que más veces he visto en mi vida.
El chaval se lo pasó bien y nosotros disfrutamos con nuestro bocata, las patatas fritas y un par de cervezas bien frescas de la cantina.
Nos vemos el día 9 de Junio a las 13:30/14 horas en el Restaurante Baby Beef Rubaiyat de Madrid. Calle Juan Ramón Jiménez, número 37. Los que vinistéis el año pasado, veréis que repetimos …. Bueno el I y el II fueron en los mismos sitios y ahora repetimos en el IX y el X. Yo creo que en el siguiente (¡que será el XII como pronto¡) cambiaremos. A día de hoy, somos 36 de los que 28 somos compañeros de promoción. CUALQUIER REZAGADO ESTÁ A TIEMPO DE APUNTARSE.
EN CUANTO a los tribunales CUENTO CON:
Fernando Rodríguez Prieto,
Miguel Nuñez Caballero,
Ignacio Solis … QUE SE INCORPORARÁ EN EL MOMENTO QUE PUEDA.
Luis Rueda
y Pedro Pozuelo.
No asistirán Gerardo Delgado García, ni Antonio Martín García.
Os ruego me comuniquéis cualquier variación, porque tengo que cerrar el número definitivo 24 horas antes del día X.
Después de una larga sobremesa (al menos lo fue el año pasado), nos iremos a tomar una copa y luego ya veremos.
Sí, claro, me acuerdo de lo tuyo y está en mi lista de las 1.000 cosas pendientes aunque está bien situada.
Pero …. te seré franco, “cuando pueda me lo llevo puesto” me sabe a poco. Te lo expliqué el otro día, yo necesito gestos por parte de aquellos que solicitan mi ayuda. Porque me encuentro como “Camilo Sesto” .. que ya no puedo más. Cada vez estoy más cansado de ser generoso sin correspondencia y tengo que imponerme restricciones a mi altruismo porque, caso contrario, se me va a quedar cara de panoli.
El otro día me contactó otra chica universitaria y trabajadora de notaría con un trabajo de no sé que asignatura. Hasta le envié un documento del CGN (sacado de un pdf y extractado a lo que necesitaba) que no era un documento interno, pero que poca gente tendrá. Me dio las gracias, eso sí … pero tampoco pilló la indirecta del libro.
Perdona mi franqueza, pero en estas me encuentro. No lo puedo evitar …
“En época de examen, ¿cuántas horas efectivas de estudio hacías? Algunos hablan de hasta 17 horas. La verdad es que me parece bastante increíble esa cifra, sobre todo porque no sé de dónde se sacan tantas horas. Yo estoy en modo examen (aunque se ha parado todo por el coronavirus) y como mucho consigo hacer 13 horas. ¿La gente suele mentir para bajar los ánimos a los compañeros? ¿Tu cuántas horas hacías en modo examen?”
Tengo dos entradas sobre compañerismo que puede que ya hayas leído. Esta y esta.
Yo diría que sobre 14 horas es lo máximo que llegué a estudiar. ¿Efectivas? Bueno, no sé que entiendes por efectivas, pero sí, para mi, sí, completamente efectivas (¡a muerte¡). Estudiando sin parar y a toda pastilla. Máximo rendimiento. Supongo que habrá quien pueda sacar más, pero mi creencia es que puede haber bastante exageración o redondeos muy alza. ¿Bajar los ánimos …? Yo ya me creo cualquier cosa, aunque eso lo digo ahora. Creo que hace 30 años (se cumplirán el año que viene) no hubiera dicho, ni siquiera pensado, lo mismo. Me parece raro que alguien tenga tiempo para hacer ese tipo de cosas, aunque, por supuesto, hay gente muy retorcida.
“Ahora que se retrasan las oposiciones, ¿crees que seguir así hasta Septiembre y luego, si apruebo, hasta Febrero me podría quemar?“
Septiembre está muy lejos todavía. Un esfuerzo sostenido tan largo creo no será bueno … sobre todo si no apruebas en esta convocatoria. No quiero ser agorero, pero el sobresfuerzo se puede pagar a la siguiente … No sé, quizá podrías echar un poco el freno …
“Creo que tienes razón y tengo que bajar el ritmo, pero no quiero ser de las que digan: me ha faltado una semana (aunque, según he oído, a todos – o muchos, vaya-, los opositores que suspenden siempre les falta una semana). Me da un poco de vértigo. Pero supongo que tengo que confiar en el trabajo hecho”.
Sí, es cierto, en la inmensa mayoría de casos un poco más de tiempo viene bien, pero, ojo, a los que aprueban les pasa lo mismo, solo que no lo suelen decirlo. No vas a encontrar a muchos que como yo digan que tuvieron suerte en un examen, aunque después de aquel día de la suerte aún me quedaban cuatro años de oposición. Efectivamente, como decía MAC: LOS TEMAS LOS TIENES EN LA CABEZA.
“No llevo mucho tiempo en la oposición. No llega a los dos años. Estoy muy contenta con mi preparador. Creo que me tiene cogida la medida”.
Ojalá tengas siempre esa impresión. Yo fui crítico con MAC durante años. Ahora veo que sin su comprensión y a pesar de los errores cometidos fue, con su paciencia, fundamental en mi éxito.
“Con esto te quiero decir que voy con el tiempo justo, aunque he crecido muchísimo en este último tiempo. No quiero bajar el ritmo porque a vueltas más cortas, más fresco tienes el temario y menos cuesta. No sé, me parece muy difícil acertar con tanta incertidumbre”.
Piensa que antes no sabíamos ni cuando saldría la convocatoria. Todo era mucho más improvisado y anárquico. Tal vez te sirva de consuelo pensarlo.
¿Aprobar pero quedarse fuera de plaza en notarías?
Me manda una opositora este vídeo y me pregunta que qué me parece. Le digo que espero que no esté pensando en matar a alguien y la enlazo con esta entrada (inspirada en hecho reales) del blog notaríAbierta.
Lo cierto es que este corto me parece muy bueno. Creo que refleja muy bien la angustia vital, la desesperación, el miedo y el hastío del opositor de larga duración.
Incluso está muy bien reflejado el ambiente. La sala, el tribunal, la enorme puerta, la llamada del bedel, el gesto adusto de los miembros del tribunal, en fin, casi todo salvo la horrible chaqueta del opositor que no suele recurrir a colores llamativos o el hecho de que cante el ejercicio de pie y no sentado o que se guarde el cronómetro en el bolsillo (¿de qué serviría si no lo ves?). Tampoco se corresponde con la realidad el hecho de que se ponga uno a cantar directamente (en notarías de cinco minutillos para pensar). Hasta el cante del tema me parece que suena muy realista, con sus tironcillos para coger algo de aliento. Muy bien de velocidad y muy correcto formalmente (le voy a poner un 5,95).
Ya me habían hablado de este corto en otras ocasiones, pero no lo había visto hasta hoy. Lo mejor que he visto en este mundillo opositil cinematrográfico.
No se dice qué oposiciones prepara el protagonista y no me gusta la imagen que se refleja de los funcionarios que aparecen cuando ya ha conseguido su ansiada plaza que (sin duda alguna) los habrá de esos que descuelguen y cuelguen un teléfono sin contestar o que pongan sellos como única y principal ocupación de su jornada y atribuciones, pero hay un detalle que me ha traído a la mente una cuestión de la que no he hablado nunca en el blog. Como no quiero hacer spoiler, el que quiera saber porqué he pensado en esto, tiene que ver el corto.
Sí que he hablado aquí de las reservas de nota, pero ¿es posible en notarías aprobar y quedarse fuera de plaza? No, no lo es. O apruebas o suspendes. O apruebas, o no eres apto y te quedas fuera y vuelves a la casilla de salida. No hay aprobados sin plaza, ni hay bolsa de empleo ni nada por el estilo. Tampoco sobran plazas. Aprobamos los justos, aunque los más antiguos del lugar recuerdan alguna convocatoria en que no fue así (desde que yo sé de este asunto, es decir, desde 1991 nunca han sobrado plazas).
“Llevo unos meses opositando a notarías; estudio tres temas cada semana y aunque tengo bastante claro mi objetivo y estoy muy animado, nunca consigo cantar con la seguridad que debería. Mi duda está en que no sé cómo practicar el cante para hacerlo con la naturalidad que lo hago en casa demostrando que verdaderamente me sé el tema. He seguido todos los consejos de mi preparador (cantar delante de un espejo, de mis padres, de mi novia…) y llegados a este punto, tengo la duda de que realmente esto pueda ser para mí”
He hablado del ritmo de estudio en otros posts de esta sección de Oposiciones, así que lo que me interesa de esta consulta es:
¿Qué opinará su preparador?
¿Sus padres o su novia tienen un contacto con el mundillo de las oposiciones que les permita enjuiciarle debidamente?
Evidentemente si uno no se auto convence, parecería que la cosa no va demasiado, pero a veces nos exigimos demasiado a nosotros mismos. ¿O no? ¿Cuántas veces no estuve de acuerdo con la impresión de mi preparador tras cantarle un tema? Muchas.
A mi me parece que no hay mejor entrenamiento que cantar y cantar y que la seguridad la da lo bien que se sepa uno los temas.
¡Vente a verme un día y te doy mi opinión¡
A propósito de esta pequeña entrada me comentaba un compañero lo siguiente:
“Me trae a la memoria este Opo Flash tuyo, el primer día que fui a la academia. Me senté de oyente. Estaba cantando un opositor. Yo nunca antes había oído cantar un tema. Entre las palabras, entre palabra y palabra, aquel introducía una larga inspiración. Me quedé espantado. “Yo esto no voy a saber hacerlo”, me dije. Tardó este compañero, pero, finalmente, aprobó. También recuerdo al que entre palabra y palabra metía un “eme”. También aprobó. No sé si llegaron a superar sus tics o como queramos llamarlos. Otro compañero cantaba muy nervioso. Las sillas del salón del suelo de la academia eran de esas que están unidas. Cuando este compañero cantaba, los demás del mismo bloque de sillas nos agarrábamos, porque este compañero (que era corpulento) se movía mucho al cantar y nos hacía movernos todos. Ya llevaba dos convocatorias fallidas. Un buen día cantó el tema tranquilo. Si me di cuenta fue porque la bancada no se movía. Al cantarlo tranquilo, mi atención se pudo centrar mejor en el contenido del tema, que era muy bueno. Ya no distraía la forma de cantar. Creo que ese es el secreto, que la forma de cantar centre al oyente en el tema. Ya siempre lo hizo así. Nunca he sabido a qué se debió una evolución tan de la noche a la mañana. Aprobó, incluso creo que quedó muy bien situado”.
“Hola Justito: Verás, hay una duda que me carcome ya que ningún preparador me lo ha explicado (empiezo la oposición en unos meses) y es, ¿cómo se estudia está oposición?No me refiero al sistema o a las vueltas, sino a la memorización. No sé si hay que memorizarlo todo tal cual está en el papel o si puedes decirlo un poco con “tus palabras”. Además, si la respuesta es la primera opción (memorizar como el padrenuestro) me gustaría saber cómo lo hacéis. Yo he memorizado mucho durante la carrera pero luego lo he explicado más con mis palabras. Supongo que es obvio y que se memoriza a base de repetir y repetir, pero como no conozco a nadie que esté en esta oposición y además la empiezo sola (no tengo compañeros de batalla porque nadie quiere aventurarse) me da un poco de miedo este aspecto. Por supuesto tengo también todos los demás miedos usuales (y si no lo consigo y si me supera la oposición y si no soy lo suficiente y si y si ….). ¡Un saludo!”
Bueno, lo primero que te digo es que tienes que comprarte mi libro si no lo tienes porque hablo largo y tendido de todo lo que te planteas y dedico un capítulo a esa cuestión. Si te animas puedo enviártelo dedicado. Escríbeme a justitonotario@hotmail.com
En cuanto a lo demás, tengo que darte malas noticias. En esta oposición nuestra, no hay tiempo para decir las cosas con tus palabras porque hay que hablar como si fueras una ametralladora. Di los temas con tus palabras pero porque tus palabras sean las de tus temas, adaptados (bien adaptados) a la forma en que te gusta contarlo pero no porque vayas a convertir sobre la marcha lo estudiado en otra cosa cuando te toque cantar un tema o examinarte. En cuanto veas cantar a un compañero entenderás perfectamente lo que te estoy diciendo. Decirlo con tus palabras solo es posible cuando uno sabe mucho y no es generalmente aconsejable porque suele notarse (si no sabes mucho) que estás improvisando lo que suele ser sinónimo de que no te lo sabes lo suficientemente bien cuando hay otros que sí se lo sabrán a la perfección. Espero que consumes tu decisión de preparar. Por cierto, hace unos días se supo que han firmado las oposiciones 804 opositores mejorando por poco la cifra de la anterior convocatoria (793). Parece que seguimos en riesgo de extinción pero que vamos sobreviviendo. Curiosamente para el acceso a la carrera judicial y fiscal han firmado 4.298 opositores (un 434% más que las de notarías). Tenemos, en cualquier caso, a 5.000 valientes a los que deseo que no tengan mala suerte en el proceso selectivo…
¿Cuándo salen las notas del tercer ejercicio de las oposiciones a notarías?
Pues lo dice el Artículo 18 del Reglamento Notarial:
“Las calificaciones se harán, en los dos primeros ejercicios, al término de cada sesión, y en el tercero y cuarto ejercicios, el mismo día o el siguiente en que concluya la lectura por el último opositor“.
Es costumbre que el último opositor al que corresponda leer, sea el único que lo haga en el día, pues una vez que termina de hacerlo, el Tribunal se encierra a calificar y saca en ese día la lista de aprobados del tercero que es (aunque ha habido excepciones) la lista de aprobados definitivos de la oposición.
No me parece de recibo que en estos tiempos de escasez de vocaciones, comparezca un chaval ante un preparador, se le diga que se estudie de doce o quince temas y que vuelva cuando se los haya estudiado.
Solo me ocurren dos cosas:
Los ponen a prueba.
Los ponen a prueba para que se vayan.
Lo que hay que hacer es cuidar al opositor, especialmente al que a lo mejor no es tan capaz, pero que tiene madera y no solo madera de opositor, que hay que tenerla, sino MADERA DE NOTARIO, con mayúsculas, ¡coño¡, que hacen falta BUENOS NOTARIOS, que las hemos pasado y las seguimos pasando canutas y esta es una profesión honorable, de señores y de señoras, que requiere un plus como decía Vallet de Goytisolo (Vallet en realidad decía otra cosa, pero eso es lo que en el fondo pienso que quería decir).
Así que despachar a uno que empieza de este modo, además tratándole de usted y sacando pecho de lo que uno tardó en aprobar, no me parece de recibo.
¿Dices suspendí o me suspendieron? (porque si decimos aprobé o me aprobaron, la cosa suena muy distinta, ¿no?).
¿Reconoces tu buena suerte al igual que le echas la culpa de tus suspensos a la mala suerte?
¿Te atreves a decir cuantos años estuviste opositando desde el primer día que cogiste un tema hasta el día que hiciste el dictamen con el que aprobaste la oposición?
Hace unos días en mi entrevista para la serie de podcasts en Tras el Flexo que podéis escuchar siguiendo las instrucciones que explico aquí, me preguntaban que porqué los que siempre salen en la prensa cuando una oposición a notarías (o a otras) termina, son siempre aquellos que han conseguido aprobar más jóvenes. Respondí que creía que sucedía porque lo que vendía es el éxito y no el fracaso, aunque en estos días a propósito de mi libro, he aparecido en diversos medios (¡casi dieciocho años después de aprobar¡) como “un notario que relata en un libro sus 11 duros años como opositor, con final feliz”. Al margen de que lo del final feliz dará lugar a algunos chistecitos (como cuando compartí página con el espárrago de Villena a propósito de la Cruz de San Raimundo de Peñafort), lo cierto es que la noticia en esos términos es todo un éxito porque constituye una excepción y nos reivindica a los que tardamos un porrón de años en aprobar las oposiciones.
Yo no digo nunca que “me suspendieron”. Siempre digo y diré que suspendí y las tres veces con toda justicia, aunque en mi único oral no aprobado, el suspenso fuera “riguroso”.
Tampoco me consuelo con la mala suerte (que puede ser dañina a largo plazo para la recuperación/normalización de quien finalmente no aprueba). Es más, todo el mundo sabe (y si lee mi libro conocerá la historia de principio a fin y por orden cronológico) que reconozco mi buena suerte en el que fue mi tercer examen (de nueve) de unas oposiciones notarías. Ese tercer examen que aprobé, me permitió hacer seis exámenes más y en ese sexto conseguir el anhelado aprobado. Buena suerte relativa, ¿no?
“Puffff, ¿y merece la pena?” me dijo alguien el otro día en Twitter. “Sin duda alguna. Pero es una cuestión subjetiva, of course”, respondí. Añadí un enlace a este post sobre perder la juventud (a veces muy sobrevalorada) opositando (cuando otros tiran a la basura la mediana edad o se ven prejubilados a los 55) y, entrando ya en el terreno de la ciencia ficción, también dije me había planteado en alguna ocasión aquello de que “si pudiera dar marcha atrás y darme un consejo sobre la oposición, ¿qué me diría?”. Esto sería lo que me diría a mi mismo en tal caso.
Por supuesto, no me quito ni un minuto de oposición. Fueron 10 años, 9 meses, 3 días y aproximadamente 8 horas de oposición. Y a mucha honra.
Yo no disfruté jamás de la oposición y me parece inconcebible que alguien lo haga o lo que es muchísimo peor que desee o recomiende a los demás que disfruten de la oposición.
Se disfruta del resultado, si es que llega (que muchas veces no llega), y (a modo de inversión) de los conocimientos adquiridos (que desgraciadamente en muchos casos pueden acabar infrautilizados) si es que no salen bien las cosas y hay que abandonar (que se abandona más que se aprueba). Pero con la oposición en sí misma es imposible disfrutar y si tienes la percepción de que lo hiciste (la percepción no la certeza) es porque no te costó demasiado aprobarla y te doy la enhorabuena por haberlo conseguido de ese modo, pero a mi jamás se me ocurriría desearle a un opositor que disfrute, a no ser que estuviera de broma o me estuviera riendo de él y, francamente, yo con la oposición siempre he tenido muy poca mecha para las bromas.
A mi decirle un opositor “¡que disfrutes¡” me parece una ligereza, una torpeza y una idiotez que me hace contar otra vez más el chiste del jorobado en el cementerio que en este caso, sin la menor duda, terminaría con un ¡que disfrutes¡
Una mano sale de una tumba y le dice al jorobado:
– ¿Queee llevas en la espaldaaa?
Y dice el jorobado:
– Pues una joroba.
Entonces, la mano que había salido de la tumba, da un chasquido y la joroba desaparece. El jorobado, como loco, vuelve al pueblo y lo cuenta a todos. Ilusionado el manco, sale corriendo hacia el cementerio al encuentro con la misteriosa mano. Tiene suerte y la mano le sale al paso y le pregunta:
– ¿Queee llevas en la espaldaaa?
Y dice el manco:
– Pues nada.
Y entonces la mano que sale de la tumba, da un chasquido y al manco le aparece una joroba en la espalda y la mano le dice: ¡que disfrutes¡
¿El expediente de los opositores puede fomentar algún prejuicio al tribunal?
Ayer publiqué esta entrada como Opo Flash. Su buena aceptación y una nueva idea que he desarrollado durante el día de hoy me llevan a hacer algo inusual en mi blog: publicarlo en versión extended al día siguiente de haber publicado su primera versión como Opo Flash.
“Me he animado a escribirte después de años leyéndote. Soy un veterano. Llevo ya siete años de oposición (me cuesta hasta verbalizarlo). Al principio me costó muchísimo adaptarme al sistema de la literalidad (ahora, los temas con mas artículos son precisamente los que me hacen sentir mas seguro), luego hubo algunos problemas en casa y después he sufrido un importante problema de ansiedad que me ha llevado a retirarme o a no presentarme tres veces en el primer ejercicio. ¿Puede ser una “mancha” en mi historial?, ¿puede perjudicarme en futuras convocatorias? Sé que los tribunales disponen de un pequeño expediente de cada opositor. Actualmente me veo fuerte anímicamente para seguir, veo cerca el aprobado, pero tengo miedo a que “mi pasado” pueda hacer que el tribunal no me valore como un opositor serio. Me siento bien, más fuerte que nunca, para afrontar el proceso, pero no sé si “mis antecedentes” pueden jugar en mi contra o si son totalmente irrelevantes. La teoría, obviamente, es que se ciñen al examen que allí hagas; la práctica, la desconozco. A día de hoy, tengo la ansiedad controlada y mi preparador -que es una eminencia preparando y ha sacado muchísima gente adelante- dice que estoy sobradamente preparado para aprobar. Pero, ¿qué hago?, ¿invierto mas tiempo cuando a lo mejor ya voy a priori sentenciado? Agradecería tu sincera opinión. Tengo miedo a tantas cosas que pueden salir mal; he entregado tantos años y tanto sufrimiento a esto -porque sí, en algunos momentos esa ha sido la palabra justa- que considero que la única forma de cerrar el círculo, y que todo esto haya merecido la pena, es con mi aprobado. Para lo que no me veo con fuerzas es para meterme con treinta años en un despacho a empezar de cero. Si algo quiero en mi vida, es independencia, a nivel personal y profesional. Sin embargo, me da miedo que el tribunal conozca “mi pasado” y que piense que soy un “mal opositor”. Sé que es usual pedir antecedentes pero, ¿para qué crees que los usan? ¿pueden fomentar algún prejuicio?”
Sí, sufrimiento es la palabra apropiada. Me descomponen un poco los que idealizan la oposición y siempre acabo pensando de ellos que si dicen lo que dicen es porque la aprobaron pronto (o muy pronto).
Entrando en materia, diría que los piden (los expedientes) porque a estos niveles hay mucha igualdad entre los candidatos y puede que haya que valorar las circunstancias (antecedentes) de cada uno. Estas circunstancias, estas variables, puede que te permitan pasar un ejercicio “bajo condición” o que te pasen por alto (o no) alguna cosa si ya tienes cierta antigüedad o si simplemente acabas de empezar y se piensa que serás capaz de remontar en la siguiente convocatoria. En cualquier se usan con fines justos.
La competencia entre los opositores es brutal de cara a un último ejercicio pero en los previos la batalla es fundamentalmente individual. Luchas contigo mismo y juegas con tus antecedentes (siempre hasta cierto punto, claro). También compites con tus compañeros de terna (los del día) aunque lo mas importante por encima de todo es tu actuación de ese día D y de esa hora H. Lo demás solo serán criterios accesorios que podrían salvarte el pellejo o llevarte al hoyo. Yo entre un tribunal que no sepa nada del opositor y otro que maneje su historial, prefiero a este último. Además, lo que te haya pasado en esas convocatorias anteriores en ningún caso te podrá perjudicar si sacas adelante un buen ejercicio. Hasta puede que sea un punto a tu favor terminar el ejercicio por primera vez y que con un nivel “justito” puedan dejarte seguir a fin de ver qué demuestras en los siguientes ejercicios.
Comprendería que alguien pudiera pensar todo lo contrario y, por tanto, que no se debería disponer de esa información puesto que cada convocatoria nada tiene que ver con la siguiente ni con las anteriores y el tribunal debe enjuiciar el examen sin ninguna otra clase de consideraciones. Eso, sin embargo, comportaría, a mi juicio, una deshumanización de todo este tinglado ya suficientemente complicado de por sí y que por ello ha de estar presidido por un ideal de justicia de las decisiones que enlazaría un poco las tomadas por los tribunales anteriores y por los tribunales que hayan de venir.
¿El Notario es un autónomo y la notaría es una empresa? (y otras cuestiones al hilo)
No se aburran por el camino que el artículo va ganando en intensidad según avanza.
No sabía si titular este Opo Flash como lo he titulado o más bien “opositar sin vocación y/o conocimiento de causa”.
Mi hermana que no estaba en principio interesada en ser Notario, como nuestro padre, acabó siendo Notario pues su propuesta de irse a estudiar Periodismo a Navarra no fue demasiado bien recibida en casa. ¡Mira niña -le debieron decir mis padres-, si te da igual ser una cosa que otra y teniendo en cuenta que nunca habías pensado en ser periodista, aprovecha tus cualidades y prepara notarías¡ Las preparó y en cuatro años y medio, contados desde el primer día hasta el último (los cómputos de algunos son muy peculiares) fue Notario.
A pesar de que podría decirse que mi hermana se puso a opositar sin vocación, en casa todos sabíamos a la perfección cuales eran los pecados veniales y mortales de un Notario: no se puede firmar por separado (unidad de acto), se firma con el Notario, hay que pedir el documento de identidad, no se puede firmar fuera de tu pueblo, ni fuera de tu Distrito, y muchas otras cosas más …
Lo demás venía de serie y se reforzó (y se sigue reforzando) con el tiempo. No quiero decir que la vocación naciera después (porque después la vocación ya es otra cosa), pero el verdadero conocimiento de causa, el escrúpulo, la honradez, la integridad, el no lanzarse a la calle a buscar clientes, ni a quitárselos al compañero de enfrente, el no quitar empleados, no vienen exactamente de las sobremesas en el salón de casa. Eso es más bien es inherente a cada uno; es una cuestión de tener valores, ética, educación, rectitud, honestidad, firmeza, criterio … etc …
Me decían hace poco que alguien que acababa de aprobar la oposición se preocupaba porque eso de lanzarse a la calle a buscar clientes, el llamado aspecto comercial de la profesión, no le gustaba. Pero, ¿dónde dice que haya que hacer eso? Yo por cortesía he ido a saludar a los directores de oficinas bancarias a mi llegada a mis dos primeros pueblos (yo creo que aquíya ni lo hice) pero aquel saludo no conllevaba nada más. No me he abierto una cuenta aquí o allá para ganar clientes. Soy cero comercial de puertas para afuera y me parto el pecho de puertas para adentro a fin de ganarme a cualquier cliente que entre a mi notaría. Comercial en el despacho (con el buen trabajo y trato), pero no en la calle. Eso es lo que hay que hacer.
¿Y se puede llegar a la profesión sin saber prácticamente lo que es un Notario? Pues así nos va, me parece a mi. No, no puede ser, no debería ser. Así lo pienso … y lo digo. Una solución a todo esto sería una parte del programa dedicada a la Deontología y/o la creación de una Escuela de Práctica al estilo de Jueces y Fiscales (cobrando entre tanto, claro). También los preparadores podrían dedicar unos minutillos adicionales después de cada cante no solo a efectos de iniciar al alumno en el dictamen, sino también a efectos de instruirle en la Deontología y en los valores propios de la profesión.
Un tiempo después una opositora que lo dejaba al poco de empezar, me decía que lo hacía, entre otras cosas, por la condición de autónomo del Notario y porque la notaría es una empresa.
¿El Notario es un autónomo y la notaría es una empresa?
Exactamente esto fue lo que me dijo:
“Me echaba para atrás la condición de autónomos de los Notarios y que no iba a tener un sueldo de base. Me siento mal al haberlo dejado pero estoy mejor. Me da pena, mucha, porque me veía en el puesto aunque tenía mis dudas sobre llevar una empresa como es una notaría; estar pendiente y sin tener ingresos fijos sino ingresos variables dependiendo del mes y de la notaría. Creo que he hecho bien, pero tengo muchas dudas”.
Ese estar pendiente que parece una menudencia es una cuestión muy interesante. Así es, los Notarios debemos estar muy pendientes de nuestras oficinas. Unos lo hacemos muy directamente y otros por delegación, pero es un mal sistema, un mal negocio, no estar pendientes al máximo de todo lo que ocurre en nuestras oficinas (públicas).
Efectivamente, como dice la ex-opositora a notarías, el Notario es un trabajado autónomo pero sobre todo es un FUNCIONARIO PÚBLICO y un profesional del Derecho. Sin embargo, me niego a considerar que por nuestra condición de autónomos, la notaría sea una empresa. La notaría es una OFICINA PÚBLICA que, como la mayoría (por no decir que todas), las oficinas públicas o privadas, ha de gestionarse como una buena empresa. A mi nunca me preocuparon los salarios fijos, ni los buenos o los malos meses porque sabía que no iba a tener problemas económicos sin perjuicio de apuros o rachas puntuales. Es mas, no hubiera opositado once años de haber sido de otro modo.
He oído muchas razones para dejarse la oposición pero las de este tipo y las relativas a la movilidad geográfica (siempre voluntaria salvo en el primer concurso) son siempre las que mas me cuesta encajar y las que me parecen mas peregrinas.
Esta cuestión me llevo a pensar en la opinión que le leí a un gran compañero no hace mucho sobre los tipos de Notarios.
El primer establecimiento
Hace no mucho en un famoso chat notarial se departía sobre los gastos de establecimiento de la primera notaría. Se suponían importantes y algunos opinantes lo hacían con criterio sobre la base de la información proporcionada por alumnos o familiares recién aprobados. Hasta se hablaba de organizar algún tipo de financiación o ayuda desde nuestros órganos corporativos. No sé, habrá casos y casos pero yo que estoy en las redes veo como se las gastan los nuevos en muchas ocasiones y, particularmente, yo no estoy por la labor de financiar a nadie instalaciones desproporcionadas. Cuando yo llegué a Mondoñedo me compré lo mínimo porque fui a una notaría que estaba en funcionamiento en un piso normal y corriente con mobiliario heredado o abandonado por anteriores titulares y sin ningún tipo de lujos. Seguro que hay un punto intermedio, así que qué lo busquen y a ir mejorando poco a poco que no hay que tener la notaría de tu vida desde el minuto uno. Yo, de hecho, hace veinte años que soy Notario y aun no la tengo.
Tipos de Notarios
“Los problemas son tantos, los hemos dejado proliferar e ir creciendo, la “pelota” se ha hecho tan grande que han acabado por crear la percepción generalizada de que nuestro actual estatus es el que corresponde a nuestra función, a nuestro valor añadido. En esta situación se puede apreciar la existencia de varios tipos de notario:
Los que conviven con ella gracias a su extraordinaria capacidad, propia y de su equipo, para enfrentarse a todo e ir adaptándose a lo que surja (me temo que son minoría).
Los que van viendo cómo esa capacidad mengua conforme evoluciona la situación, y se ven obligados a sobrevivir aquilatando a aquélla su volumen de trabajo, a fin de intentar cumplir dignamente sus obligaciones, renunciando a conservar la ilusión por lo que debería ser y no es, y –no es cuestión menor- a una retribución acorde a lo que tales obligaciones implican. Son muchos, demasiados.
Finalmente, los que ni conviven ni sobreviven. Viven y disfrutan con las posibilidades que la situación les ofrece para alcanzar sus objetivos vitales, adaptando siempre a estos la forma de ejercer, despreocupados de los efectos colaterales que ello pueda provocar en sus compañeros y en el prestigio de la profesión; en definitiva, ayudando, sin saberlo o sin que les importe, a empujar la misma hacia una fosa cada vez más profunda.
Quien quiera y tenga energías suficientes para analizar qué se puede hacer para “arreglar la situación” no debería pasar de largo de lo que es nuestra propia actitud frente a la misma”.
Me gustó también lo que dijo otro compañero unos días después que el anterior: “Yo de mis viajes por el Notariado he aprendido una cosa: cada Notario tiene su cliente y cada cliente tiene su Notario”. Completamente cierto, ¿verdad?
Lo de los tipos de Notarios me llevo a la opinión de otro compañero igual de grande sobre “darnos el bombo” que sería lo mismo que ahora se llama “ponernos en valor”.
Curiosamente en el congresillo notarial para los nuevos Notarios en Alcalá de Henares se ha hablado de ¿qué tipo de Notario quieres ser? Seguro que no era la misma clasificación de este compañero.
Darnos el bombo
“No es solo un problema de gestión interna (que también lo es).
No es solo un problema de que seamos caros , ni baratos (que también).
No es un problema de complejidad de nuestro trabajo (que también).
Tampoco es un problema de que no recibamos ayuda (pocos la reciben).
El origen último de nuestro problema con los honorarios es que nosotros mismos no sabemos trasladar el valor de lo que hacemos: firmamos escrituras en dos minutos. No nos adornamos con cuestiones publicitarias, vamos demasiado al grano, y no explicamos al cliente (nosotros o nuestros empleados) todo lo que hacemos por ellos.
Hay que vestir adecuadamente el servicio prestado.
Un ejemplo: Deberíamos prohibirnos preparar escrituras de un día para otro. Lo único que transmitimos con esa práctica es que nuestro trabajo es muy fácil de hacer. Deberíamos envolver las escritura en purpurina y no estregar copias, jamás, en menos de cinco días.
Y, por supuesto, darnos todo el bombo posible en cada autorización/intervención”.
De nuevo esta cuestión me llevó a otra mas, planteada por otro eminente compañero sobre el cobro por el asesoramiento.
Cobrar por asesorar
“La norma que prohíbe el cobro de asesoramiento está contenida en el RD 1426/1989 que regula el arancel notarial. Concretamente, la Norma General Segunda señala: “El Notario no podrá percibir cantidad alguna por asesoramiento o configuración del acto o negocio, cuya documentación autorice.” Esta prohibición tiene como base el servicio público notarial y el carácter fijo del arancel: El notario no puede cobrar más pero tampoco menos. Y es una norma que trata de proteger al ciudadano frente a posibles abusos. Ahora bien, hay que tener en cuenta:
Que en la actualidad el arancel ya no es fijo. Es es de máximos en documentos de cuantía, dado que el nº.2 puede rebajarse en hasta un 10% y con descuento ilimitado en las pólizas.
Que el arancel es libre para bases de más de 6 millones de euros.
En consecuencia, es perfectamente posible cobrar por asesoramiento en los documentos de cuantía de más de 6 millones de euros.
En este contexto, reforzado por la legislación de colegios profesionales que nos somete a la legislación de competencia, carece de sentido que sólo quepa pactar el cobro por asesoramiento en ese tipo de documentos. Y dado que la finalidad de la prohibición no puede ser otra que la de proteger al usuario de posibles abusos, es forzoso admitir:
Que el derecho del usuario es renunciable, dado que no hay ninguna norma que lo prohíba. No entiendo que sea aplicable la legislación de consumo.
Que es perfectamente posible pactar con el cliente el cobro de una cantidad por asesoramiento.
Ahora bien, la NG 2ª del arancel sigue existiendo, de manera que la interpretación correctora de la norma debe ser la siguiente: El notario no podrá percibir cantidad alguna por asesoramiento o configuración del acto o negocio, cuya documentación autorice, salvo que previamente lo haya pactado con el cliente. Y en ningún caso podrá denegar o retrasar la prestación de su función en el caso de que el cliente rechace el cobro de cantidad alguna por asesoramiento.
¿Qué puede haber abusos? Por supuesto. Pero la competencia entre notarios, muy potenciada no tanto por el arancel “flexible” como por la facilidad de las comunicaciones, que permite a la inmensa mayoría de los ciudadanos tener decenas de notarios donde elegir, así como la vigilancia de las autoridades de competencia y de la DG, permitirán corregirlos.
Por otra parte, la eliminación de la interpretación literal redundará en que el esfuerzo en la búsqueda de mejores soluciones tendrá un incentivo y un premio adecuados, lo que redundará en una mejoría del nivel de los documentos notariales y en consecuencia, de la prestación del servicio notarial.
Además es de una enorme importancia estratégica: El Notariado debe aspirar a controlar el documento antes, en el momento y después de la firma. El antes lo tenemos con las actas LCCI. Hay que extenderlo (cobrando) a las contratos de compraventa y a las arras, pero también a las minutas hipotecarias. Y a la post firma, no digamos”.
El hilo de mis pensamientos se había acelerado al máximo pues todas estas ideas me llevaron a pensar en otras dos.
Pero antes de esas otras ideas, un par de resoluciones resumidas por los compañeros de Canarias:
DEBER DE INFORMACIÓN Y ASESORAMIENTO. ASPECTOS DEL DEBER DE ASESORAMIENTO. Resolución 09-06-2020• Sobre el Notario pesa el deber de informar en todos los documentos sometidos a su autorización, al exigírsele dar fe de que la voluntad de los otorgantes ha sido debidamente informada y de asesorar, como profesional del Derecho, a quienes reclamen su ministerio. • Aspectos del deber notarial de asesoramiento: (i) Información sobre el contenido y efectos del contrato que se va a escriturar. (ii) Asesoramiento en sentido estricto, para que las partes logren los fines lícitos que se propongan alcanzar; en definitiva, «reconducir los hechos hacia fórmulas legales y justas». (iii) Consejo, que va más allá que el mero asesoramiento de índole técnica. (iv) Asistencia, de especial importancia en la contratación en masa.
FUNCIÓN NOTARIAL. ASESORAMIENTO FISCAL. ELABORACIÓN DE DICTAMENES. PROFESIONAL DEL DERECHO. Resolución de 06-02-23• No es función propia ni exigible del Notario el asesoramiento fiscal más allá de la información expresamente prevista acerca de la obligatoriedad de presentación del documento a la Oficina Liquidadora correspondiente, su plazo, y la afección de los bienes al pago del impuesto. No es exigible del notario como tal un asesoramiento fiscal especializado de los asuntos contenidos en los documentos que autoriza; ni está previsto así en las normas que determinan su competencia y funciones. • Sin ignorar que los Notarios, por su especial cualificación jurídica, tienen el deber de dar la configuración legal más adecuada a las legítimas pretensiones de los ciudadanos (art. 147 RN), es la voluntad jurídica de los ciudadanos (y no la del Notario) la que se plasma en el Instrumento. Y si la configuración de las operaciones documentadas no coincide con la voluntad de los otorgantes, estos han de denegar su consentimiento y firma. 131 26/7/2023 2 • El Notario como profesional del Derecho se le pueden encargar dictámenes jurídicos sobre la materia y, que podrá aceptar elaborar si se juzga capaz de ello y bajo su responsabilidad profesional, y percibiendo, en su caso, los honorarios correspondientes. En estos casos su actuación se desarrolla al margen de su función notarial y se sometería a las normas, también sobre responsabilidad, que rigen las funciones de las profesiones libres.
Este otro resumen es de ENSXXI: “DICTAMEN DE UN NOTARIO QUE SE APORTA EN UN PROCEDIMIENTO JUDICIAL SEGUIDO CONTRA OTRO NOTARIO. Res. DGSJyFP de 28 de agosto de 2023 (expediente 495/22). Sistema Notarial. Queja Una empresa demanda a un notario, ya jubilado, por una actuación relacionada con la aceptación de un acta de depósito. Acompaña a la demanda un dictamen emitido por un notario en activo. El notario demandado solicita de la Junta Directiva la apertura de expediente disciplinario al otro notario, por entender que su actuación es contraria a la deontología notarial. La Dirección General recuerda que los notarios tienen la doble condición de funcionarios públicos y profesionales del Derecho y que es consustancial a la figura del notario la labor de asesoramiento. También la absoluta incompatibilidad entre el ejercicio de la abogacía y la función notarial, pues en el notario el aspecto funcionarial es absolutamente preponderante sobre el profesional y nada es más ajeno a la función notarial que la defensa del interés de parte. Pero el notario es un profesional adecuado para emitir un dictamen jurídico referido a supuestos de hecho planteados en términos generales, y la mera formulación de un dictamen, que no deja de ser una opinión jurídica cualificada, y por esencia no vinculante, no supone en sí misma vulneración de los deberes deontológicos, salvo que fuera manifiestamente malicioso, infundado o tendencioso, lo que, demostrado por los cauces procesales oportunos, podría dar lugar a las acciones legales procedentes entre las partes. Sin perjuicio de que, si cualquiera de las actividades extranotariales o, si se quiere, paranotariales (incluida la que se está analizando) afectara negativamente a otros deberes propios de la función, con infracción tipificada, sí sería objeto del correspondiente expediente sancionador, pero no por la actividad en sí, sino por su eventual incidencia en los deberes propios de la función notarial, lo que no acontece en el caso debatido”.
Las cosas están bastante claras, ¿no?
Voy con esas otras ideas.
Pero, ¿realmente sería posible, como algunos insistentemente reclaman, que los Notarios seamos retribuidos por un sistema distinto al arancelario?
Seré muy malo pero sí que lo veo perfectamente posible (digamos que mucho mas posible) en el caso de los Registradores cuyo trabajo está basado en la calificación de documentos ya finiquitados, que en el nuestro: ¿cómo se recepcionaría un encargo de trabajo? ¿funcionaríamos en base a modelos estandarizados? ¿rechazaríamos de plano y sin justificación todo encargo que se realice sin toda la documentación precisa? Tengo que desarrollar, y mucho, esta idea pero desde hace un tiempo a cada detractor de nuestro sistema de retribución le diría no solo que cómo considera entonces que se nos debe retribuir, sino de qué manera se organizaría nuestro trabajo que es muy difícil de parametrizar con unos cuantas reglas o estándares. En mi opinión, nueve de cada diez encargos de trabajo que se nos hacen serían en un primer momento inaceptables en un sistema de retribución fija en la que nuestro perfil de profesionales del derecho tendría un imposible encaje.
En todo caso, por el sueldo de un inspector de Hacienda, sus vacaciones y sus horarios de trabajo estoy dispuesto a renunciar al arancel.
Seguiremos hablando otro día de todo esto que tiene mucha miga y me está haciendo meditar muy mucho. Lo he hecho sobre todo a propósito de un ejecutivo extrajudicial que en sus primeros pasos ya me ha supuesto bastantes quebraderos de cabeza, mientras que al profesional contratado por el acreedor hipotecario no le ha ocasionado ninguno puesto que me mandó el (cutre) encargo acompañado, inicialmente, de una nota simple de la finca y poco mas aprovechable.
En la conferencia dictada en el CNM el 10/11/2022 titulada “Consideración financiera de la seguridad jurídica preventiva”, el Letrado Mayor del Consejo de Estado (ÍÑIGO COELLO DE PORTUGAL MARTÍNEZ DEL PERAL), Letrado Mayor del Consejo de Estado, dijo cosas muy interesantes:
El coste de la seguridad jurídica preventiva no es cuantificable, pero es muy inferior al de un pleito o un arbitraje.
La seguridad jurídica es una sensación: la que se tiene al salir de la Notaría que consiste en la previsibilidad de lo obligatorio: la creación de un futuro vinculante que generará una realidad nueva como fruto de lo pactado.
El arancel notarial no es óbice para este tipo de transacciones, porque aunque sea un coste, el valor actual neto de los costes de transacción siempre será inferior al valor actual neto de los costes financieros. Pero sobre todo, porque la supresión del arancel provocaría una distorsión en el mercado, que ya se produce en el mercado de la abogacía: se dejaría de escoger notario y se pasaría a escoger precio. El notario pasaría -como sucede a la Abogacía con el pleito- a ser, no un tercero a la transacción, que ejerce una función pública, sino cliente de sí mismo, con interés directo en la formación del precio. Desnaturalizándose del todo su función.
La última cuestión que terminé hilando con todo esto me vino a la cabeza a propósito del artículo LA DESVIACIÓN HACIA LO ACCESORIO (valoración de algunas actividades cotidianas por un empleado de Notaría) de César Raña Díez, ex opositor a notario y empleado de notaría.
¿Desviados hacia lo accesorio o demasiado ocupados por culpa de lo accesorio?
La mayoría de los comentarios que he leído sobre este valiente artículo han sido negativos. Curiosamente a mis dos oficiales les parecía bien y yo estaba mas con ellos que con esa mayoría de compañeros. Particularmente le doy la enhorabuena al autor por atreverse a publicarlo.
Lo accesorio a nosotros, a mis empleados y a mi, no nos hace en absoluto perder el Norte de lo principal. Lo principal es lo principal y lo accesorio es lo accesorio y sabemos distinguirlo y tratarlo, si bien no nos queda otra que seguir procurando la exquisitez en nuestros documentos y, al tiempo, el mejor y mayor grado de cumplimiento, con la máxima rapidez y eficacia, en lo accesorio. Es lo que toca, son los tiempos, y no vale quejarse porque nos va el futuro en ello.
Estoy de acuerdo en que, por razones que no alcanzo a comprender, vivimos una época de mayor carga de trabajo. ¿Excesivo? Yo diría que en mi caso es mas complicado que excesivo. Los asuntos a los que me enfrento casi todos los días no son de los que entran y salen con facilidad de la notaría. En todo caso, mi aumento de trabajo es proporcional al tamaño de mi notaría (como en todas, claro) por lo que los que somos nos vamos arreglando. Si la situación se mantuviera, cosa que dudo (mas que nada por lo que todo el mundo dice, que yo de macroeconomía no sé nada) y hasta creciera un poco, me atrevería a contratar a alguien mas aunque fuera a media jornada. Mientras tanto, siempre cabe la opción de las horas extras (sin puntos suspensivos), aunque en mi notaría la verdad es que el único que hace horas extras es quien les escribe. Satisfacer la necesidades de un público insaciable que quisiera fagocitarnos es completamente imposible, pero se va haciendo lo que se puede para soportar la tiranía y malos modos de cada vez mas usuarios notariales (lo normal por otra parte en la sociedad de estos tiempos).
Pero vayamos a lo importante, al que me parece el asunto central del artículo de Raña. ¿La Administración pone piedras en nuestro camino atribuyéndonos funciones que desvirtúan la esencia de la profesión, merman la seguridad jurídica y la atención al ciudadano y convierten al Notario en un colaborador de la administración en ámbitos para los que ya existen otros funcionarios y otras instituciones que se dedican en esencia a ello, ámbitos que constituyen la base de su trabajo?
La Administración nos atribuye cada vez mas funciones, mas obligaciones y mas competencias pero no creo que ninguna desvirtúe nuestra profesión (o yo, al menos, no lo veo así). Esas funciones no merman en sí mismas la seguridad jurídica si bien por aquello del que “mucho abarca poco aprieta” (principio fundamental que también cita el autor del artículo que comento) pueden contribuir a mermar nuestra concentración en las cuestiones verdaderamente esenciales. Eso sí, estoy de acuerdo en que existen funcionarios e instituciones que podrían hacer algunas cosas que están mas próximas a su función que a la nuestra, si bien no lo estoy en que esos otros funcionarios o administraciones no lo harían con la misma rapidez, eficacia y garantía que nosotros que somos los que hemos parido el instrumento. Un claro ejemplo estaría en el Catastro. Tanto para las Alteraciones de Titularidad como para las Modificaciones Físicas, el mejor resultado posible a obtener será el que se derive de la actuación realizada en la propia notaría.
La BDTR, el blanqueo de capitales, el Catastro, la consulta de los NIFS revocados, las actas de transparencia o los índices son hoy piedras angulares de nuestro trabajo y de la actuación de nuestra corporación en su conjunto de cara a poder continuar prestando nuestro servicio de seguridad jurídica preventiva con el mayor grado de eficacia.
Odio las actas de transparencia, lo reconozco. Se me hacen muy duras sin excepción, pero salvo deshonrosas excepciones todos mis clientes salen enormemente satisfechos de esa doble visita. Nada tiene que ver el otorgamiento y autorización de estas actas con el que se hacía de las antiguas hipotecas o con el que se hace de las nuevas. Claro que todo depende de cómo se hagan por cada Notario. Lo mismo podría decir del índice. Se hace pesado, no lo niego, y he metido muchos datos y he cotejado mucho, pero una buena escritura, una escritura exquisita y perfecta no tiene nada que ver con la introducción de toda esa serie de datos que los programas de gestión permiten succionar de manera ágil y correcta.
Así que, para terminar, a la pregunta, ¿no nos estamos desviando hacia lo accesorio en detrimento de lo sustantivo? Yo respondo que no. Respondo que tenemos una gran carga de trabajo, que la gente está insoportable, nosotros incluidos, que hay que hacer mil cosas con cada escritura pero que, a pesar de todo, yo/nosotros no nos hemos separado ni un ápice de la forma habitual de trabajar. Reconoceré que hay alguna cosa que cuesta trabajo llevar al día o simplemente hacer (sin dar mas pistas) y que gasto muchas veces la broma de que voy a poner una cama plegable en mi despacho, aunque … de momento no lo hecho ….
¿El Notario solo firma y pone la mano para cobrar?
“De repente me di cuenta que no hay ninguna razón de peso, que me haga pensar, “me gustaría ser Notario” y llegué a la conclusión de que es porque no sé muy a fondo en qué consiste realmente la profesión”.
Pues no sé si en mi post “De mayor quiero ser Notario”ofrezco respuesta en todo o parte a esta pregunta, pero me apetecía divagar hoy un poco a propósito de este comentario que hace ya unos meses me hicieron a través de mi cuenta de Twitter desde la que me comprometí a darle una respuesta. Sirva por tanto este Opo Flash de respuesta parcial a aquel comentario.
Firmar y poner la mano
Curiosamente mi madre no sabía que era un Notario cuando conoció a mi padre, que lo era, y mi mujer, tampoco lo tenía claro cuando me conoció a mí y supo que mi padre lo era y que yo quería serlo. Parece que todo el mundo va al Notario en algún momento y que todo el mundo sabe qué hace un Notario, pero cómo se lo preguntes fácilmente te harán dos gestos: El de agarrar un boli y hacer como que escribes y acto seguido el de poner la mano en “modo cobro”.
Ana Virginia Botía González es una de las compañeras de la última promoción que han tomado posesión de sus primeras notarías esta misma semana. Hace unos meses decía en el periódico “La Verdad”: «Me da rabia que se diga que los Notarios solo firman». Sin duda Ana Botía tiene toda la razón en sentirse así y lo va a sufrir en sus carnes durante los cuarenta y cinco años que tiene por delante para ejercer nuestra profesión, pero yo tengo la solución y no es otra que trabajar duro para demostrar a todo el que se pasa por la notaría que eso no es así. Esta misma semana, una tanda de preguntas y respuestas con Alberto, un consultante de mi blog, terminaron con este comentario:
” … incluso ya me está gustando (se refería a la profesión de Notario) y todo. Y yo que pensaba que ser Notario era aburrido…”.
Recientemente he mantenido una conversación con mis amigos de Tottributs sobre qué era lo que más nos gustaba de nuestros respectivos trabajos. Yo les dije que nada en particular, que más bien me gusta todo, me gusta el conjunto de mi trabajo.
A mi no me gusta ser un Notario que espera en el despacho a que le entreguen una escritura para leer y que hasta ese momento no sabe nada del asunto de los clientes que van a otorgarla o que va saltando de sala en sala de firmas en idéntica situación.
A mi lo que me gusta es estar pendiente de todo lo que se mueve por la notaría, de quién viene, de quién vendrá, de qué escrituras están en preparación, de cuáles firmamos mañana o pasado o al otro, de porqué no hemos firmado por fin aquello, de estudiar el asunto de la familia Tal, de leerme aquella sentencia, de si habéis o no avisado a Fulano del presupuesto de su asunto, de porqué no se ha expedido esa copia o porqué Mengano todavía no ha pagado su factura o Zutano de tal Banco no ha venido a firmar la diligencia de adhesión en las pólizas de la entidad.
Alguno pensará que no delego. Puede que tenga razón, aunque tal vez yo pudiera decirle a él que delega demasiado.
Aquí lo dejo, pero prometo volver sobre este asunto en cualquier momento.
¿El Tribunal te puede decir algo durante los exámenes orales?
Pues poca cosa.
Solo lo que indica el Artículo 16 del Reglamento Notarial:
“El tribunal no hará advertencia ni pregunta alguna a los opositores sobre las materias del ejercicio. Al presidente corresponde fijar la hora del comienzo y fin del ejercicio y advertirá al opositor, por una sola vez, con diez minutos de antelación, la hora en que debe acabar. Podrá también exigir que los opositores se atengan a la cuestión y eviten divagaciones inoportunas, y dar cumplimiento a las prescripciones de este reglamento relacionadas con la práctica de estos ejercicios”.
“Desde la ignorancia del opositor que conoce (un poco) el Derecho pero sólo por los libros, me gustaría saber, ¿es bonito ser Notario?, ¿es estimulante intelectualmente?, ¿permite profundizar en el estudio del Derecho?, ¿se siente uno realizado?”
Pues tendría que decir que … depende, pero que para mi SÍ, SÍ, SÍ y SÍ.
Hay gente que aprueba las oposiciones y se duerme en los laureles el resto de su vida profesional y otros (la mayoría) no.
Yo creo que mi blog pone de manifiesto el reto que representan las pequeñas notarías de pueblo como las tres que yo he tenido. Imagino que en una grande, se multiplicarán los estímulos por razón del volumen y la complejidad de los asuntos a los que uno se enfrenta.
Solo tres años de blog han dado para más de 600 posts y cerca de 500 cuestiones cortas que en su inmensa mayoría surgen del día a día de mi despacho. Mi intelecto está sobre estimulado y profundizo a diario en todo lo que se me pone por delante y en lo que me consultan, si es que me parece interesante. Vamos, ¡que no paro un momento¡
Estoy realizadísmo y pienso que lo mejor está por llegar …me quedan 20 años para jubilarme.
Pero, en confianza, ¿sabes lo que me frustra? … que a pesar de todo esto, no gano clientes: LOS PIERDO. La honradez, la escrupulosidad y el perfeccionismo no venden y vuelvo a decirlo una vez más: luego nos quejamos de la clase política y dirigente, pero la honradez, la ética, la honestidad, empiezan por uno mismo y los que no la practican en su ámbito no creo que tengan demasiado derecho de exigirla a los demás (o al menos a esperarla de los demás …).
Así que te diría que estoy super satisfecho con mi trabajo y triste porque tanto esfuerzo represente que venga menos gente a verme y no más. En mi ámbito profesional reducido y pueblerino, los que manejan el cotarro inmobiliario, bancario y pseudo jurídico, dirigen y condicionan al resto, acceden a la gente en muchos casos antes de que yo lo haga, de manera que muchos no vienen a verme porque reciben una información sesgada, ¡que sesgada¡, ¡una información falsa sobre mi¡, y no vienen, o vienen pervertidos por esos malos profesionalesque no piensan en los intereses de sus clientes, sino en los suyos propios.
En fin, no pienso cambiar, no van a poder conmigo ni con mi forma de ser y de trabajar.
Otro día te hablaré de aquello que oigo tantas veces “la notaría de Justito es buena para comprar, pero no para vender”. Parece una frase sin importancia, ¿verdad? Pues no lo es…. Hasta estoy pensando en poner un anuncio tipo banderola en el balcón de mi despacho con ese eslogan. Incluso se me pasa por la cabeza inventarme un fake: “La notaría de Pinoso se suprimirá en la próxima demarcación notarial”. Entonces todo serían ays, ays, ays y madresmías … Entonces que no cuenten conmigo.
Pensé en ello mientras un viejo amigo que anda por los 55 tacos me contaba que se le podrían avecinar problemas laborales por importantes reestructuraciones de su empresa en la que lleva un porrón de años. Este mismo amigo es de los que ya solo pensaba (o así me lo parecía a mi) en prejubilarse en las mejores condiciones, sin embargo ahora parece (con el susto en el cuerpo) que ya no le interesa tanto y que el asunto le causa mucha preocupación. Conste que nunca ha sido de los que han dejado el cuerpo muerto en el trabajo. Ni mucho menos.
Para mis adentros yo pensaba: “Desde luego que yo invertí bien mi juventud”; “ese problema no lo voy a tener yo nunca”.
En su día yo era el infeliz y amargado y ahora soy el del “¡que bien vives¡”. Después continué pensando que, tal vez (y más ahora que se vive tanto), la juventud está sobrevalorada. Pensamos en que perdemos el tiempo empleando muchos años de plenitud en conseguir nuestra ansiada plaza, pero pensamos menos en que a los 30 o a los 35, con la plaza conseguida, quedará aún muchísimo por hacer y por vivir. Incluso llegará el día en que tus colegas estén cansados de trabajar y preocupados por una eventual pérdida de empleo. Mientras tú pensarás en que te queda hasta los setenta años y en lo bien que invertiste aquellos años en los que otros ganaban dinero, se casaban, tenían hijos y te adelantaban en todos los aspectos vitales y profesionales. Pasados los años, resulta que los dos amigos estamos al mismo nivel e incluso puede que yo esté por delante con más y mejores perspectivas profesionales.
Nosotros ya pasamos por aquellas preocupaciones laborales. Ahora les toca a otros sufrir. Nosotros ya hicimos nuestra inversión. Hicimos nuestra apuesta y nos queda mucho por trabajar y por vivir.
No te creas eso de malgastar tu juventud. Otros, probablemente, malgastarán su madurez y su experiencia.
Para mi es clarísimamente las dos cosas, pero me parece que es mucho más dura que aburrida.
Yo no diría que me aburrí opositando, más bien me desesperé opositando y hasta llegué a perder la esperanza de aprobar. Yo diría que estaba desesperado al poco de empezar pensando “en vaya lío me he metido”. La desesperanza no me la generaba el aburrimiento, ni la vida espartana; la desesperanza era una consecuencia de la dureza, del nivel de exigencia, de los años y de los suspensos. No creo que ningún opositor por encima de los siete años que, de media, dura actualmente la oposición diga que le pareciera más aburrida que dura. Por debajo de la media, el sentir pienso que también será mayoritario a favor de la dureza. Solo los elegidos y afortunados aprobados a la primera pueden decantarse por la opción “aburrimiento”. En cualquier caso, valoro mucho más la respuesta a la pregunta que me hago en este Opo Flash por parte de los opositores en activo y ex opositores, que por parte de los que ya hemos aprobado pues solemos tener una visión distorsionada por el éxito de la misión.
Creo que el debate del que hoy me ocupo me reaparece en un momento muy apropiado …
“Pues no, no exactamente“, respondí yo.
En esta convocatoria, que aún está terminando pero de la que se ha celebrado ya el tercer ejercicio que (tradicionalmente y no ha habido excepción en esta ocasión) da las plazas a los aprobados, parece ser que hay un nuevo compañero que peina más canas que yo (dejémoslo en eso) y que, al parecer, no es porque empezara a opositar hace unos pocos años, aunque no tengo datos suficientes para afirmarlo con seguridad, ni tenga porqué hacerlo público si fuera exacta mi información. Envío, antes de continuar, una gigantesca felicitación al nuevo compañero a quien podríamos preguntar si es cierta la afirmación del título de este Opo Flash de hoy.
¿Lo importante no es cómo empieza, ni cuánto se tarda, sino cómo termina?
Tal vez esta afirmación sea propia de quienes tardan poco en aprobar y creo que no tanto de quienes nos cuesta dar por finiquitada (con éxito) la oposición. Imaginen lo que dirá uno que no aprueba y ha invertido un montón de años en no hacerlo. Ya me gustaría a mi haber tardado la mitad de tiempo o que me hubieran asegurado que iba a aprobar. Acabar aprobando compensa casi todo, pero no absolutamente todo (a mi modo de ver).
Para mi, empezar o no empezar es una decisión menor pues solo es el hito del comienzo del camino. Pasado el tiempo, tardar cuatro u once años no me parece, desde ningún punto de vista, que pueda ser lo mismo excepto por aquello de que “bien está lo que bien acaba” y porque tal vez los que estamos en la franja superior de las medias valoremos más el esfuerzo y sacrificios invertidos en el logro. Terminar aprobando es lo más fantástico que te puede suceder, pero si después de once no apruebas, ¿qué? y ¿tampoco importa nada haber tardado más o menos tiempo?
Decía otro que: “Lo importante es el camino, que la vida pasa en esos doce años. Seguir viviendo a tope aunque estés estudiando, pues el futuro es incierto”.
Vivir a tope y opositar son términos para mi absolutamente incompatibles. No creo que haya muchos opositores que vivan a tope.
Me contestaron que: “Por eso muchos no opositan. Vivir, tener experiencias, no estar en una burbuja y disfrutar del presente. Hacer planes a tan largo plazo para ni no es viable, más que nada porque he visto cómo por temas de salud se han truncado vidas en días o meses. Suerte, que saques la plaza“.
Respondí que la saqué hace diecisiete años y entonces me felicitaron. Creo que será la felicitación más tardía que recibiré por causa de mi ya lejano aprobado.
Pocos días después alguien me dijo: “Pienso que la vida no acaba por no llegar a aprobar, ni notarías, ni registros, ni abogacía del Estado, ni cualquier otra oposición”.
De nuevo respondí yo: “No, la vida no se acaba pero tras años opositando, esa clase de comentarios te aseguro que ayudan muy poco. Es más, yo diría que molestan y, por eso, procuro no usarlos cuando hablo con “mis” opositores o ex opositores veteranos. A mi no se me hubiera acabado la vida, pero se me hubiera jodido bastante, te lo puedo asegurar. Alguno me quería consolar cinco minutos después de mis suspensos en el tercero diciendo gilipolleces como “yo te coloco en la Coca-Cola a descargar cajas” y cosas similares…”.
En fin, mucho ánimo a los treinta opositores que (encima en estos días tan especiales) tienen que tomar decisiones y mentalizarse para continuar o dejar la oposición tras haber suspendido el tercero.
Todo esto me hace pensar en un chiste muy bestia que mi amigo Zetace y yo nos contábamos hace unos años, pero es tan bestia que no se puede contar aquí …
¿Mejor las burradas que las vaguedades cuándo estamos haciendo dictamen?
Le decía el otro día a un opositor con el que estoy trabajando el dictamen que muchos tienden a resolver los casos prácticos buscando el artículo que encaje en el problema que directamente se les plantea o que creen haber descubierto en el supuesto de hecho y que muchas veces no es el verdadero problema que se quiere plantear al opositor. Con ese artículo, como decía aquel preparador mío, se “segregan juguillos”y se pasa a otra cuestión dejándose muy probablemente la que verdaderamente se busca o el problema que plantea la aplicación o la interpretación del artículo de marras.
No cabe duda de que en mi propuesta de casos prácticos (dos por semana durante dos años), que avanza a buen ritmo, hay casos de articulito o de articulitos, de rudimento, esenciales, pero la cosa no es (ni muchos menos) generalmente así.
Así que en mi serie y en general al hacer dictamen, prefiero oír o leer una burrada y que un asunto quede claro, a que me citen el artículo o a que me estén leyendo vaguedades que no sirven de gran cosa ni aclaran casi nada al dictaminador.
En estos momentos iniciales, con una buena burrada aprenderemos mucho mas que si nos limitamos a buscar ese artículo que creemos resuelve la cuestión o a marear la perdiz sin mojarnos en algo definitivo o definitorio.
Fue lo que me pasó a mí cuando segregué juguillos aplicando el 166.3 Cci incurriendo en una buena burrada de la que me advirtió mi compadre JLN. Desde entonces los quids del 166.3 no se me olvidaron y aquello no volvió a sucederme.
¿No es necesario entender nada para aprobar notarías o registros?
Por razón de la mudanza de mi despacho profesional en estos días, mis viejos temas de la oposición han acabado en la librería de mi despacho de casa y fuera de los archivadores en los que llevan los últimos treinta años. Tengo previsto encuadernarlos al igual que hice con mi material de dictamen y creo que lo haré en esta primavera de 2021.
Antes de colocarlos en el lugar más alto de mi librería, los ordené y los puse en una columna que alcanzó los cincuenta centímetros de alto a los que habría que añadir unos dos o tres centímetros más correspondientes a algunos temas de Mercantil que me estudié por unos cuadernillos de la entonces Academia de Notarías de Pamplona.
Paralelamente, en estos días, me ha llegado este comentario (de un abogado) a uno de los posts sobre oposiciones de mi blog:
“Siento lo que voy a decir en relación a los comentarios de “Desesperado”que comentaba que no entendía nada de los temas. En estas oposiciones tan exclusivamente memorísticas, no es necesario entender NADA; sólo hay que tener una memoria de elefante, pero el entendimiento y la comprensión no cuentan. Me lo comentaba así un registrador de la propiedad con casi cuarenta años de experiencia y que me decía que él no entendía nada de Derecho Hipotecario cuando se examinó en 1982 y que lo fue entendiendo con la práctica. Lógicamente y con tanta experiencia, a punto de jubilarse, ahora es un consumado especialista y lo sabe y entiende casi todo”.
Intenté responder sin polemizar al autor del comentario así que esto fue lo que le dije:
“Buenos días XX: Podría no ser necesario (aunque no estoy de acuerdo) pero sí muy conveniente. Probablemente el no entender nada es la causa de que muchos que creen que merecen y que pueden aprobar no lo hagan. Aquí, por ejemplo, tienes a uno que suspendió un solo oral (de los seis que hice) pero que no aprobaba la oposición. Tu ejemplo del registrador es válido (para a mi medias solo porque habría que contextualizarlo y estoy seguro de que hasta ese registrador lo haría) pero yo soy el ejemplo de lo contrario: no aprobé hasta que no entendí y no solo por culpa del dictamen puesto que me pasó lo mismo con el único oral que no aprobé. No creo que yo sea un caso aislado sobre todo si contamos a los que no lo consiguieron que son muchos más que los que sí lo hicimos. Sin mimbres, no hay cestos. Saludos, Justito El Notario“.
Habrá quien memorice con gran facilidad y dictamine bien porque, aunque tu no lo creas, lo ha comprendido y no solo memorizado, y habrá quien, como yo, memorice con menos comprensión y llegue a comprender con el dictamen. El resto, los que memorizan y no comprenden lo que han estudiado, son carne de suspenso aunque, evidentemente, pueda colarse alguno que sea como tu amigo el registrador. Además, ¿quién ha dicho que sea posible memorizar sin comprender nada en absoluto? ¿es posible meterse entre pecho y espalda cincuenta y tres centímetros de temas como lo hace Dustin Hoffman con la guía telefónica en la película “Rainman”?
Por otra parte, tu ejemplo del registrador está, sin la menor duda, descontextualizado. Estoy seguro de que hasta ese registrador te haría unos cuantos matices a tu forma de contar lo que él te contó a ti y de que probablemente no lo gustaría que lo utilizaras como ejemplo de tu tesis. Además, no sé como podrás justificar los casos de tantísimos opositores con fabulosos recursos memorísticos que no han aprobado las oposiciones o el de otros que sin tanta memoria lo hayamos conseguido. La única respuesta es que tu visión es simplista, despreciativa y equivocada. No tienes razón. La memoria es importante en nuestras oposiciones (no puede negarse), pero decir que no es necesario entender NADA (si hubieras dicho no es necesario ENTENDER TODO, te lo aceptaría pues así es el Derecho), que solo hay que tener memoria de elefante y que el entendimiento y la comprensión no cuentan, es COMPLETAMENTE FALSO y te pondré un ejemplo: coge al más joven de los Notarios de España en este momento y coge al abogado ejerciente colegiado de España que lleve el mismo tiempo dedicado a la profesión que ese compañero mío desde que terminó el grado a ver quien es capaz de resolver un caso sencillo u otro endiabladamente enrevesado antes y más acertadamente.
En otras ocasiones, en otros comentarios a mis posts, reconoces que en la práctica diaria de la oficina notarial tiene mucha mayor importancia para ti la función del oficial de notarías que la del Notario. Afirmas que eliges notaría por los oficiales, no por los Notarios. También te he rebatido esa concepción (que traigo a colación porque redunda en el rechazo a nuestra capacitación), pero esta visión de hoy de nuestras oposiciones, la visión de los papagayos elefantiásicos que comienzan su ejercicio profesional como simples burros que acaban aprendiendo el oficio a base de practicar y de practicar, convierte nuestro talento, nuestra vocación, nuestro estudio, nuestra dedicación, en algo que cualquiera puede hacer con el tiempo y no desde el minuto uno de su ejercicio profesional cuando es evidente que a nosotros no nos hacen falta cuarenta años para hacerlo porque para eso nos hemos preparado, aunque tú no lo creas y por muchos ejemplos que me pongas.
“Pronto comenzaré a opositar para notarías y el que será mi preparador me ha advertido que no es la mejor opción iniciar esta etapa con pareja. Me han surgido miles de dudas con esta afirmación, ya que no me veo capaz de afrontar dicho reto sin ella” – me dijo una futura opositora hace unos días.
Menuda estupidez lo de no tener pareja, como diría mi mujer, ¿de dónde se ha escapado ese (o esa)?
Tal vez conoce a la pareja en cuestión y piense que no le conviene, pero no parece que hable de alguien en concreto sino más bien de tener pareja en general.
Vamos a ver, ¿no será más normal, lógico, coherente, razonable, pensar que unas veces la pareja resultará desastrosa y otras (la mayoría) no?
A mi, por cierto, me vino muy bien casarme en 1999 cuando llevaba ocho años de oposición. Por cierto, que nuestro noviazgo empezó nueve meses antes de empezar yo (y también ella) a opositar. Por cierto que mi novia, que luego fue mi mujer y que lo sigue siendo, fue un pilar fundamental durante toda mi oposición. Ella tuvo dudas cuando comencé (también las tenía yo), pero no eran dudas amorosas eran acerca de la envergadura del proyecto. No se equivocaba, tardé casi once años en aprobar.
¿Al menos – habría que preguntar al futuro preparador – se puede tener sexo esporádica o permanentemente o solo es válido el onanismo?
Cuantas tonterías, por favor. A lo mejor los opositores también deberían mantenerse vírgenes desde que empiecen hasta que terminen …
Hace unos meses a propósito de mi post “El Notario más joven”se desarrolló una algo acalorada conversación en Facebook sobre las posibles razones de que algunos tarden muy poco tiempo en aprobar las oposiciones a notarías.
Algunos de los argumentos aportados fueron estos:
Se trata de gente que ha adelantado años en la Universidad.
Con un coeficiente intelectual superior a la media
A los que los cambios legislativos y de programa les han respetado.
A quienes el momento, la frecuencia o el número de plazas de la convocatoria les ha beneficiado.
Que tienen una capacidad de sacrificio y esfuerzo superior a la media.
Que marcan las diferencias en el día a día, con un poco más de tiempo de estudio, con menos tiempo de descanso, con menos vacaciones, con menos dispersiones y tentaciones, etc … dando lugar a la larga a mucho tiempo extra de estudio acumulado.
Con buena suerte o con ausencia de mala suerte.
Con mejores temas.
Con mejores preparadores de temas y de dictamen.
Que son unos cracks, unos máquinas, unas bestias pardas del estudio.
Que son de esos que les gusta estudiar y que hasta pueden haber vivido la oposición como un especie de paseo militar.
No se trata de restar méritos, se trata de enumerarlos para indagar en las enormes diferencias de tiempo en la preparación que suelen existir. Yo mismo he vivido esto en mi casa con mi padre, que aprueba con veinticuatro y, por tanto, está en el listado de mi post; con mi hermana que aprueba con veintisiete años; con mi hermano que prepara un par de años y se lo deja y conmigo que apruebo con treinta y cuatro años.
Yo no adelanté en la Universidad, no sé mi coeficiente intelectual que presumo más o menos normal, sufrí un cambio de programa y muchos cambios legislativos (como casi todos), también sufrí una primera convocatoria en la que puse toda la carne en el asador y de la que salí perjudicado en parte por sus escasas sesenta plazas, demostrando una capacidad de esfuerzo y sacrificio enorme a largo plazo aunque a corto no me servía para cubrir los macro esfuerzos y las ausencias de descanso.
No considero que tuviera mala suerte, hasta diría que un golpe de buena suerte me rehabilitó para la oposición cuando solo pensaba en dejarla. Creo que simplemente mi coco me jugó muchas malas pasadas aunque no pudo conmigo. Por supuesto que pude haber tenido mejores temas y mejor preparación del dictamen.
¿El resultado de esta combinación da como resultado casi once años? Pues sí, así fue, aunque en mi mano estuvo el evitarlo y no fui capaz de hacerlo.
¡Olé por los que sí pueden y ánimo a los que les cuesta¡
Cada uno es cada uno y compararnos puede no reportarnos nada positivo.
¿Por qué cuando me retiro o suspendo en notarías no sale mi nombre?
Pues porque lo dice el Reglamento Notarial en su Artículo 18:
“Las calificaciones se expondrán seguidamente al público, expresándose el número de puntos alcanzados por cada opositor, sin hacer mención de los opositores que no hubiesen sido declarados aptos en los ejercicios”.
De ahí que un opositor suspendido, retirado o excluido, deje de ser FULANITO DE TAL Y CUAL, para quedar convertido en un triste número y una letanía a continuación:
¿Por qué te ponen en notarías una nota de 5,01 y no de 5,00?
Pues la verdad es que no lo sé.
En mis cinco convocatorias, estoy seguro de que al menos en una dieron cincos (5) y no cincos ceros unos (5,01). Se interpretó, creo recordar, como un aprobado “con condiciones” que te obligaría a pasar algo más holgado el siguiente ejercicio. Posteriormente no sé si se han dado más casos. Lo habitual es que el que aprueba con la mínima lo haga con 5,01.
Recuerdo a un viejo compañero de colegio que se empeñaba en decir que en mi primer oral, había aprobado con la mínima y yo le decía (enfadado): “No he aprobado con la mínima; la mínima es 5,01 y yo he sacado un 5,05”.
Lo de las notas lo regula el Artículo 18 del Reglamento Notarial que dice al respecto:
“En los dos primeros ejercicios, cada uno de los miembros del Tribunal podrá conceder de uno a diez puntos, y de uno a veinte en el tercero y en el cuarto. En ningún caso al opositor que haya obtenido la declaración de aptitud en un ejercicio podrá asignársele una calificación inferior a cinco puntos”.
Pues un Notario nombrado para un plaza determinada que aún no ha tomado posesión de la misma.
¿Son los nuevos aprobados Notarios electos?
En este momento, no. De momento, están a la espera de que se resuelva el concurso en el que van a obtener sus primeras notarías. La DGRN ya dictó la Resolución por la que se publica la relación de aprobados, pero falta ese otro trámite más.
¿Qué hubieras hecho si nada más empezar hubieras tenido la sensación de que no aprobarías?
“Justito, ¿sabes que es lo peor? Que soy infeliz no intentándolo, pero creo que nunca aprobaría. Es algo dificilísimo, algo parecido a que te toque la lotería, sobre todo cuando las circunstancias personales no son adecuadas. Si tú hubieses tenido la sensación de no aprobar nada más empezar, ¿hubieras seguido?”
La verdad es que es todo un dilema. Es un “quiero pero no puedo” en toda regla. Creo que yo no hubiera seguido. Si me hubiera dado cuenta de que no podía con la envergadura del asunto, lo habría dejado, pero en realidad a mi se me dio bien desde el principio. No era rápido estudiando, pero una vez terminé la primera vuelta, cogí ritmo y funcione muy bien hasta que me pegué el batacazo.
Entonces es cuando no debería haber seguido. No sé cómo lo hice (bueno, sí lo sé y lo he contado) y un día remonté. Pero si desde el principio ves que no, sientes que no, tal vez sea que no y debes dejarlo, salvo que no seguir probando te haga aún más infeliz.
Que te toque la lotería es mucho más difícil. Y, aunque sé que no es lo que has dicho, las oposiciones no son una lotería (como muchos piensan o creen). Aunque tal vez sí sea más difícil aprobar notarías a que te toque la lotería. ¿A cuántas personas les toca en un año entero la lotería en España? Supongo que a miles. Las oposiciones a notarías solo las aprueban unas cien personas cada dos años. Lo malo (o lo bueno) es que para que toque la lotería solo hace falta comprar el boleto, esperar y tener suerte. Para aprobar notarías hay que dejarse la piel una media de siete años.
En cuanto a las circunstancias personales (ya lo hemos hablado), las considero fundamentales. Ya lo he dicho muchas veces, para mi hay que disfrutar de los puntos 1 y 2 y llevar a cabo el tercero con la idea de que el punto 4 sea resistir y el 5 un aprobado.
No sé si había sucedido en otras ocasiones, pero la Gestoría Calvo ha informado que de cara a la práctica del tercer ejercicio de la última convocatoria de registros (que ha sido estaba semana), “los señores opositores podrán consultar los textos legales sin comentarios ni jurisprudencia que lleven al examen. Las concordancias no se considerarán comentarios. Son suficientes los siguientes textos legales:
Legislación hipotecaria inmobiliaria y mobiliaria.
Código civil.
Leyes de arrendamientos urbanos y rústicos.
Ley del catastro.
Ley de propiedad horizontal.
Normativa urbanística estatal.
Ley y reglamento notarial.
Ley de juicio miento civil.
Normas mercantiles y concursales.
Normativa administrativa general.
Normativa Unión Europea general (conflictos de leyes).
¿Se pueden consultar textos legales durante el tercer ejercicio?
Sí y hasta una calculadora.
Lo regula el Artículo 16 del Reglamento Notarial:
“Los opositores estarán totalmente aislados, y no podrán consultar sino los textos legales que el tribunal les permita, y que por sí mismos se proporcionen, sin notas de jurisprudencia ni comentarios. Así mismo podrán utilizar calculadora”.
¿Si pudieras dar marcha atrás y darte un consejo sobre la oposición que te dirías?
“¿Qué fue de Brad?” es una película protagonizada por Ben Stiller que interpreta a un padre que se cree fracasado y piensa, siempre auto-analizándose más de la cuenta (uy, ¿a quién me recuerda esto?) que a él le ha ido muy mal la vida y, en cambio, a sus amigos del instituto les ha muy bien. Quiere a toda costa que eso no le suceda a su hijo. El hijo lidia como puede con el coco atormentado de su padre y en un momento ya avanzando de la película le pregunta: “Si pudieras dar marcha atrás y darte un consejo, ¿qué te dirías?”
Inmediatamente pensé en lo que yo me diría a mi mismo sabiendo lo que luego me pasó. No hablo de lo que yo le diría a otros. No es ese el caso que quiero plantear. Mi caso es que yo pudiera retroceder en el tiempo y que mi yo del futuro le dijera algo a mi yo del pasado. Sería como lo que el viejo Biff hace con el joven Biff en Regreso al Futuro II. Yo lo tengo mega claro.
Yo me diría estas dos cosas:
Vete a segunda vuelta. Sigo pensando que si en primera convocatoria hubiera esperado a segunda vuelta, podría haber aprobado igualmente el primero y hasta con reserva de nota y no hubiera llegado al segundo con posibilidades como lo hice para luego suspender. Aquel suspenso me sentó tan mal que eso, unido al sobre esfuerzo, me sumieron en un larguísimo bache.
Medícate. Cuando me puse malo a los pocos meses de suspender aquel segundo, tenía que haberme tratado a fondo y no lo hice. Fue un gran fallo. Perdí la convocatoria de Sevilla y solo remonté cuando por fin perdí el miedo a medicarme y lo hice.
Sí, aunque es inusual que se excluya a nadie con el clásico toque de campana.
Lo regula el Artículo 16 del Reglamento Notarial:
“En el primer ejercicio se podrá excluir al opositor, al concluir su exposición del segundo tema de Derecho Civil, si el tribunal, por unanimidad, acuerda que los ha desarrollado con manifiesta insuficiencia para obtener la aprobación. Igual medida podrá ser aplicada en el segundo ejercicio al término de la exposición del primer tema de Derecho Hipotecario“.
La verdad es que no existe un “dress code” para asistir a examinarse ni de los orales, ni de los escritos, ni para la lectura de estos últimos.
Tengo contado aquí que “El opositor no viste de luces pero sí tiene una suerte de uniforme, trajes y corbatas de tonos oscuros, con camisas blancas o azules (nada que resalte demasiado) para los hombres y trajes de chaqueta también oscuros con faldas más bien largas para las mujeres”, pero yo ya aprobé hace tiempo y no sé si las cosas siguen siendo exactamente así.
En alguno de mis orales, en Madrid casi con seguridad, había un opositor con traje de color claro y corbata estridente que además hablaba muy alto llamando la atención de todo el mundo. Quizá sea mejor no llamar la atención del tribunal en modo alguno, no vaya a ser que una corbata espantosa pueda despistarles de la atención y llevarles a pensar en el poco gusto que tiene este opositor, aunque, por supuesto, sobre gustos no haya nada escrito.
Centrándonos en el dictamen, puesto que me llega la pregunta de uno de los opositores en capilla, hay quien, como Eduardo Llagaria, aconsejaba ir de traje y corbata pero con un jersey preparado para colocárselo cuando llega el momento de comenzar y así estar y encontrarse más cómodo. A mi no me incomodaba la corbata (que acaba aflojándose) y, por supuesto, te permiten que te quites la chaqueta, pero como quedarse en mangas de camisa puede dejarte algo frío (aunque yo soy de los de camiseta interior de manga carta) creo que el consejo de Eduardo es la mar de bueno.
No sabría que recomendar para las chicas, pero, por favor, ¡que nadie se presente con una sudadera¡(palabra que, por cierto, nunca ha estado en mi vocabulario y no me gusta nada) no vaya ser que muchos años después, como me pasa a mi con el de la corbata estridente, nadie consiga olvidarte. Creo que si me encontrara por la calle con Mr. Corbata Horribleaún le reconocería. Por cierto, no sé si llegó a aprobar las oposiciones.
“Cantaré pronto por primera vez y estoy algo nervioso, ¿tendrías algún consejo para mí que me acompañe en esta nueva vida?”
Si te dijera lo mismo que los veteranos que preparaban con mi preparador me dijeron a mi el primer día, te diría “no vayas, aún estás a tiempo”, pero hablando en serio se me ocurre decirte que lo hagas como si te fueras a examinar; que defiendas el tema con uñas y dientes, procurando no pararte, sin preocuparte demasiado del cronómetro y sin que se te ocurra decir algo así como un “uf, no me acuerdo”, “uf, me está saliendo fatal”, ni otros “ufs” por el estilo (en voz alta, al menos). Si te tienes que saltar algo, te lo saltas, si lo tienes que hilar de mala manera, lo haces, pero tú termina, suelta tu rollo y espera a ver que te dicen. Lo harás mejor o peor pero te quedarás a gusto.
En cuanto a la figura del preparador, a quien evidentemente no conozco, banalizala mientras cantas, ya te pegarán el rollo al terminar, pero si dejas que te condicione te saldrá peor de lo que debería salirte.
Si hay interrupciones, llamadas o una bomba, sigue hablando….
Cuando se termina una materia hay que empezar con la siguiente, pensé inmediatamente después de que me hicieran esta pregunta. Desde luego, así lo hice yo.
Filosofaba más tarde en un audio que enviaba a una opositora acerca de que, en mi opinión, en esta época de alternancia de notarías a registros y viceversa, tenía yo la sensación de que en muchos opositores esto da lugar a que el segundo ejercicio (con sus materias respectivas) esté permanentemente mal preparado o no suficientemente bien preparado.
Antes eran las reservas de notas las que hacían que mucha gente, premeditadamente o no, estudiara la oposición por etapas. Apruebo el primero con buena nota, suspendo el segundo pero le he dado un buen empujón y a la siguiente no tengo que hacer el primero y consigo aprobar el segundo y plantarme en el dictamen.
No hay estadísticas de resultados de aquello que se hacía antes o de lo que pasa ahora con tanta alternancia, pero detecto mucho bajón en la preparación del segundo y esa podría ser la explicación. No es de recibo que opositores muy veteranos dependan tanto del número de sorteo y les venga fatal un número alto porque llevan flojo el segundo (a estas alturas de su película).
Así que ya sabéis: en mi opinión, terminas Civil a por el Fiscal, terminas el Fiscal a por el Mercantil, terminas el Mercantil a por el Hipotecario y terminas el Hipotecario y a por el Notarial … y, además, siempre llevando un poco (o un mucho) de todo, hasta que la inmediatez del primero obligue a dejar el segundo durante unas semanas o meses y a centrarse en el primero.
“Leo y releo sus posts sobre la oposición. La mía es sin duda mucho más liviana que notarías, pero aún así nado a diario en un mar de incoherencias y desánimo. Intento luchar contra la soledad que supone saberte sola ante un temario y con la gente a tu lado animándote cuando el opozulo se hace el lugar más frío y vacío posible. El saber si estoy haciendo lo correcto, si he tomado el camino adecuado o es momento de dejarlo (porque anímicamente no puedo más) es el dilema que me atormenta a partes iguales. Luego veo que usted, tras sacrificios y sacrificios lo consiguió y eso da aliento. Le aseguro que sí. Simplemente es una reflexión en voz alta, a alguien que por sus posts creo ha pasado por esto. Gracias.“
Me pongo perfectamente en tu lugar, me siento completamente identificado contigo. Explicas a la perfección como se siente uno cuando no puede más y lo haces en no más de cuatro líneas.
Sabes que pienso que todas las oposiciones tienen una base común: hay que empezar, acostumbrarse al estilo de vida, estar satisfecho con el resultado y seguir avanzando hasta el final. Suerte tienes si tienes quien te anime (quien te anime de verdad, pues los que pasan por tu lado diciendo las mismas frases hechas de siempre a mi particularmente me molestaban más que me ayudaban). Estoy seguro de que no has hecho lo incorrecto. Has hecho lo que has querido y lo que has podido, pero si anímicamente no puedes más tienes que pasar al plan B (ayuda psicológica), al plan C (tratamiento médico) o al plan D (dejarlo). Yo pase por el plan B y el C y conseguí evitar el D, aunque estuve muy, pero que muy, cerca de no conseguir evitarlo.
Como bien dices, mis sacrificios me llevaron a conseguirlo pero estuve en la cuerda floja, muy en la cuerda floja. Perfectamente pude no haberlo conseguido. Ánimo y piensa que puedes estar más cerca por este camino que comenzando uno completamente distinto.
Muchas gracias por tus palabras que me animan a seguir escribiendo sobre las oposiciones.
“Mi pareja está opositando a notarías y se va a presentar por primera vez en la próxima convocatoria (el año que viene, si no me equivoco) y quería saber, para cuando llegue el momento, qué puedo decirle para animarla, cuando vaya a entrar a hacer el examen o la noche antes de examinarse. ¿Qué palabras crees que pueden venir bien en esos momentos?“
“Decirlo difícil es”, que diría el Maestro Yoda ….
De manera general, para toda la oposición, yo valoré mucho que nadie interfiriera en mis decisiones y que todos (todos los que interesa que lo hagan) procuraran ayudarme escuchándome, comprendiéndome, acompañándome, tomándome los temas, callando cuando tocaba o hablando si se terciaba.
Creo muy importante ser sincero en la relación de pareja. El uno con el otro (y el otro con el uno) para evitar las frecuentes rupturas una vez que las oposiciones terminan (ya hablaremos de eso otro día, pero que a fin de cuentas, como dijo aquel, todas se podrían resumir con un “tú lo que quieres es fxllxr distinto, ¿no?” y dando por seguras unas grandes dosis de egoísmo y de comodidad).
En fin, dar ánimos y comprender, y cuando llegue el momento, pues un guiño, un signo de la victoria, un “tu puedes”, algo que te quite el tremendo acojone que te entra cuando es tu turno y te encuentras como el torero arrodillado esperando al toro de los temas a puerta gayola.
“¿Qué he aprendido de esto? Que de todo se sale y que tendré aún más momentos malos. Pero siempre estudié lo que me dejó el cuerpo, la cabeza y el espíritu. Y no me arrepiento. Siento que ha pasado lo peor y trabajando solo se puede llegar a buen puerto“.
Discrepo, le dije, siendo tal vez un poco duro con ella. Trabajando puede no salirte. Haces bien en no arrepentirte, pues esto es lo que quieres hacer y solo por este camino llegarás a buen puerto, pero no es seguro que llegues (no me gustan los mantras, ni siquiera me gusta el mío del que la sigue la consigue pues solo tiene de verdad lo contrario: si no sigues, no la consigues). Yo también tengo la sensación de que has pasado lo peor porque ya has pasado mucho, así que tienes tu dosis de mala suerte bastante cubierta pero … no está nada hecho aún. Sigue en esta línea y no bajes la guardia.
La placa “El que resiste, gana” que no es más que un “El que la sigue, la consigue” (y tiene su lectura al revés .. “el que no resiste, no gana (o pierde)”) fue un regalo de mi muy mejor amigo cuando aprobé. De todas formas, no me gusta hablar de perdedores … yo estuve a esto de no conseguirlo.
“Estoy a pocas semanas de examinarme y estoy ennerviado pero no nervioso”
Me dice un opositor casi en capilla que está “ennerviado” pero no nervioso.
Le digo que me parece curiosa la diferencia y presupongo que quiere decir que está nervioso pero para bien, no nervioso de angustia o de ansiedad sino de tensión adecuada al momento que estás pasando.
Luego me aclara un poco y creo que vamos en la misma dirección: “Pues para mí la diferencia entre “ennerviado” y “nervioso” es que cuando uno está nervioso normalmente está apabullado y asustado (en pocas palabras, acojonado). Cuando esta ennerviado normalmente esta motivado y con ganas de enfrentarse a lo que le ennervia. En este caso, el examen”.
Algo he encontrado sobre el término (que no está recogido en el diccionario de la RAE) en Internet. Concretamente en esta web sobre el dialecto de Peraleda de la Mata (Cáceres)donde nos explican en cuanto al origen: “Latín. Nos viene del castellano antiguo. Es castellano desaparecido. Se usa en algunas partes de España”. Y en cuanto a su etimología: “Las formas enerviar, ennerviar y nerviar se conservan en diversas partes de España y América. De su participio pasado salen nuestros adjetivos ennerviao y nerviao”. Hasta nos ponen un par de ejemplos y uno de ellos muy relacionado con lo nuestro:“No me pasa na, es que yo cuando via recogel las notas me pongo to ennerviao”.
Que yo sepa este opositor no es cacereño porque si lo fuera me hubiera dicho: “No me pasa na, es cuando via examinalme me pongo to ennerviao”. Por lo que parece escuchar un tema en dialecto peraleño tendría mucha gracia.
Él y yo nos conocimos de una forma peculiar. En una concentración de Vespas y gracias a su madre. Otro día os lo cuento.
“La pobre estudia como una loca. Yo no recuerdo haber estudiado tanto; es más, no lo hubiera aguantado”.
Quien eso escribe era Notario con 25 años, 1 mes y 7 días.
Yo lo conseguí con 34 años y 4 meses. Estudié unos cuatro años y medio como un loco. Luego me atasqué durante unos tres años y luego volví a hacerlo como un loco durante cuatro años mas. Suman 11 y medio y, en realidad, solo fueron casi 11 así que péguenle un recorte a cada etapa y les cuadrarán los números, aunque aproximadamente y sin hacer memoria ya ven que me sale que estudié unos ocho años como un loco.
Está claro que a algunos les es imposible recordar haber estudiado tanto, porque simplemente lo hicieron durante un corto periodo de tiempo y para una sola convocatoria (de uno o dos ejercicios según la época). También es cierto que no debemos descontextualizar una afirmación que se hace respecto de alguien que se encuentra afrontando esta convocatoria en curso y por lo tanto está a tope, con la sexta marcha y a todo lo que da la mata porque se está examinando con lo que podría entenderse que se estaba queriendo decir “yo no recuerdo haber estudiado tanto cuando llegaban los exámenes”, sin dejar de lado tampoco que alguien que aprobó con esa edad hizo un único oral (había un solo ejercicio) mientras que yo hice seis, por lo que pasé seis veces por esa etapa de estudio mucho mas intenso. El caso es que, una vez mas, está claro que todo se olvida (hasta lo mas malo) y que lo que les ocurre a muchos es simplemente que han olvidado lo que fue su oposición y, mas que eso, que la aprobaron tan rápido que no conservan (que no tienen, en realidad) la sensación de terrorífico esfuerzo que sí que tuvimos que hacer otros para conseguirlo y del que conservamos un nítido recuerdo y que fue el mismo esfuerzo que hicieron ellos pero durante mucho menos tiempo. No olvido tampoco, que aprobar tan rápido probablemente supuso para los que lo hicieron un plus de horas, menor descanso y pocas vacaciones pero lo cierto es que mi padre, que aprobó con 24 años, 9 meses y 5 días, ya nos hablaba de sus ocho horas diarias y de seis días a la semana (ambas cosas, en principio, como ahora) aunque seguramente con escasos días de vacaciones. Con los años yo he visto con claridad como mi día y medio de descanso y mi exceso de vacaciones (las que me indicaba el preparador, por otra parte), unidos a mis altibajos pudieron condenarme a mas años de oposición, aunque a fin de cuentas yo me estaba examinando del segundo con tres años y medio con grandes opciones de aprobar, aunque con aquel suspenso me viniera la debacle.
Lo mejor de la frase es lo de “yo no lo hubiera aguantado” viniendo de alguien que aprueba tan joven y a la primera. Imaginen lo que es aguantar durante la segunda, la tercera, la cuarta y la quinta convocatoria que un servidor firmó.
“Ha pasado, y a pesar de ello tengo más claro que nunca que voy a seguir”
“Tenía la ilusión después de llevar años leyéndote de escribirte para decirte que había aprobado y darte las gracias, pero he suspendido y me siento en la necesidad de pedirte consuelo. Llevo tres convocatorias y en esta he llegado al dictamen y lo he suspendido. Si soy sincera, no esperaba suspender pero ha pasado y a pesar de ello tengo más claro que nunca que voy a seguir”.
Si has llegado a tu máximo nivel y ha habido un contratiempo inesperado (cosa que le sucede a mucha gente) pero te quedan fuerzas, no queda otra que volver a intentarlo procurando mejorar en aquello que se haya fallado. Lo que haya sucedido no tiene porque volver a repetirse y en el dictamen (no es así con los temas), solo cabe mejorar. No te desanimes (demasiado) que has llegado a lo mas alto hasta ahora y el bacatazo nos lo hemos pegado muchos antes. Hay que resistir y tu determinación a hacerlo parece clara.
Me estoy viendo aquella noche de dictamen (de suspenso para mi). Me recuerdo en pijama sentado en un sillón de la sala de estar de mi casa (la de mi madre) hundido en la miseria, al borde del llanto (lloré luego en la cama) y como mi hermano mayor, que ya no vivía en casa, vino a consolarme diciéndome: “bueno, si uno no puede ser astronauta tendrá que conformarse con ser piloto”. Yo automáticamente le dije: “no, si voy a seguir”. ¿Cómo no iba a hacerlo después de haber pasado una larguísima crisis, de haberla superado milagrosamente y de haber llegado a mi primer dictamen? Como esta opositora de hoy, en situación distinta, yo también lo tuve claro, así que seguí y acabé aprobando (eso sí, tuvieron que pasar otros cuatro años y dos convocatorias mas).
“¡Hola Justito! Creo que esta vez voy lanzado hacia el aprobado. Si no es en esta, pues en la siguiente, pero voy a conseguirlo. Pronto tengo mi primer completo. Estoy tranquilo y confío mucho en mi trabajo pero estoy algo nervioso. ¿Podrías darme algún consejo para tranquilizarme y aguantar? Muchas gracias”.
Bueno, está el viejo truco de imaginarse desnudo al preparador o preparadora … pero creo que no será muy conveniente que lo hagas, así que hablemos en serio…
Yo creo que la tranquilidad la da, fundamentalmente, el saberse bien los temas, aunque si no te los sabes tan bien, hay que saber valorar que los completos (como todos los cantes) son un entrenamiento para lo que pueda pasar los días de examen. Hay que aprender a dominar los nervios y a improvisar para sacar adelante un tema que uno no recuerda muy bien o que no lleva muy bien sin que se note demasiado que las estás pasando canutas. Te aseguro que, al final, se aprende a hacerlo.
“En realidad, el preparador me ha hablado de que se iba a poner su socio en bolas detrás de él”.
Hoy no voy a hablar yo. Lo va a hacer mi amiga Bancaria de la que he tenido noticias recientemente. Ha aprobado el primero y pronto tiene el segundo. Esto es lo que me contaba hace solo unos días:
“Olvidado tengo a todo el mundo … Estos últimos meses no hago más que estudiar. No tengo vida y he decidido que sea así en las siguientes semanas hasta que me examine del segundo. Llegué al primero mentalizada, controlando los nervios, más o menos tranquila, con muchas ganas y con mucha más seguridad y conocimientos que el año anterior.. Es más, la sensación era “¿cómo podía pensar que el año anterior podría aprobar si no sabía nada…?”. Los días pasan rápido, las horas mucho más y la sensación de agitación mental de conocimientos es la leche … recuerdas un tema perfecto y a los tres días no recuerdas nada. El “reseteo” automático e incontrolable es un fenómeno paranormal al igual que las conversaciones con el resto del mundo que a la vez que te entran por un oído y te salen por el otro … Eso sí, la respuesta “a mi no me has dicho nada” es el comodín del público. Las idas de cabeza, la locura transitoria, la irascibilidad “nivel máximo” y que todo es catastróficamente mundial son los niveles normales en los que me muevo últimamente. Después de dos años y medio (casi), me doy cuenta de que me gusta lo que estudio, me gusta lo que podré hacer, me gusta el trabajo que tendré, me veo allí … Ya es por cabezonería … si no es esta, la siguiente lo será. Influyen más factores que no dependen de mi, por lo que no quiero fustigarme pensando que es culpa mía o que no valgo para esto. Tal vez podría haberlo hecho mejor … Me planteé la oposición con toda la prisa, toda la rapidez, toda el ansia de planificación sobre objetivos fijados a la que había estado acostumbrada en mi trabajo en banca durante los anteriores once años. Estaba acostumbrada a trabajar por objetivos y a que casi todo dependiese de mi… Así me planteé el inicio de la oposición, pero cada semana, cada mes que ha ido pasando, ha desmontado cualquier objetivo a corto plazo. Es más, me quedo con la frase de mi Opocompi, “no todo el planing se debe hacer en boli… sino a lápiz, para poder replanificar…” ya que no todo depende de uno, así que eso es lo que hago. Esa compañera está siendo indispensable para mi. Comprensión absoluta y conexión mental a la recíproca durante los dos últimos años. ¡Qué suerte habernos encontrado en la academia¡ Con su compañía es más fácil el camino. Este último año ha sido duro a todos los niveles .. todo se desmorona cuando necesitas mayor tranquilidad, todo se tambalea cuando solo debes estar centrada en lo tuyo .. en fin.. dejándome la piel estoy. Ya queda poco. Ojalá pueda lograrlo, pero de todos modos, si no fuese así .. lo seguiré intentando hasta que lo consiga“.
“Los árboles (temas) no te dejan ver el bosque (la oposición)”
“Es duro no poder estudiar porque tu mente no puede más o porque se pierde la motivación y la confianza en uno mismo tras un primer (o posterior) suspenso a la espalda. He pasado por eso y sigo en ese período de asqueamiento, sin ganas de coger al toro por los cuernos aunque también es cierto que poco a poco se consigue sacar las fuerzas para ello. Sigo luchando y marcándome un planning de estudio menos ambicioso y me estoy dando otra oportunidad. Gracias por hacer ver la realidad (no siempre maravillosa) que rodea al mundo de las oposiciones y por tratar todos estos problemas como algo más normal y propio en esta carrera de fondo”.
Ya hablé de la maravillosa aventura de la oposición y de lo que pienso de los opositores nostálgicos. Poco puedo añadir a lo dicho. La oposición es, como decíamos cuando yo era niño (no he oído nunca decir eso a mi hijo con lo que supongo que ya no se dice), una mierda pinchada en un palo. Lo siento, se me atragantan un poco los opositores excesivamente optimistas (esos a los que una amiga de Instagram llamó opositers), tanto como los eslóganes de carpeta de instituto para combatir los males de la oposición.
Sí, amiga, ese absurdo querer y no poder es horrible. Alrededor sueles oír “pues, dejatelo” (ese gran consejo, esa gran decisión). Los tuyos no saben ni que decirte. Haces mil plannings, no cumples ninguno, pero yo un día remonté. Ya te conté como fue: me creí (tomé la decisión) de que la siguiente era la última, me mediqué y “de repente” volví a estudiar bien. Fue un “milagro”. Sabes también que me ayudo mucho mi Código Civil. Era lo único que era capaz de estudiarme. Repetía artículos sin cesar y sin hilarlos dentro de un tema. Aquel dominio me salvó. Tienes posibilidades … estoy seguro. Recuerda aquello de “Justito, los árboles no te dejan ver el bosque”.
Impagables estas reflexiones compartidas de un amigo opositor que aún tiene ánimos, después de un largo recorrido, para calificar a nuestra oposición como “maravillosa aventura”.
Discrepando en esos términos pues para mí la oposición fue una tortura de principio a fin, de la que salvo muy poca cosa (aparte del resultado final, lo aprendido y el valor del sacrificio y el esfuerzo), decía mi amigo además cosas como que:
“Es curioso como el tiempo sitúa las cosas en su sitio”
Y hablaba de que: “Preparadores hay muchos, pero preparados no todos lo están”
“No he abandonado gracias a mi preparador, que me ha hecho la oposición una meta alcanzable y que lejos de la falta de entrega y atención que dispensan muchos preparadores, haciendo el camino estéril y poco gratificante, me muestra empuje e ilusión“
“El tiempo no puede atesorarse, solo ganarse perderse o ahorrarse y ha sido recientemente mi enemigo, pero también mi amigo en numerosas ocasiones cuando he conseguido obtener el máximo partido de él”.
“Profundo agradecimiento al preparador”. Yo también se lo dispenso al mío al que pronto le dedicaré unas líneas más extensas pues recientemente he pensado que se las estoy debiendo desde hace tiempo.
“Me han dicho que los preparadores no preparan a los que no se dedican a tiempo completo a la oposición”
“Tengo 40 años, soy economista, casado y con dos hijos. Siempre me ha gustado estudiar aunque sé que estudiar una carrera no es lo mismo que estudiar una oposición. Ahora estudio Derecho y, curiosamente, me está resultando más asequible la memorización pura y dura (a raíz de un artículo tuyo estoy memorizando los primeros 42 artículos de la Ley Hipotecaria). Las materias próximas a lo notarial me parecen las más interesantes. Opositar supone alcanzar un nivel de conocimientos altísimo y, como leí no hace mucho, ser Notario sería alcanzar un trabajo independiente de verdad. Me han dicho que los preparadores de notarías no preparan a opositores que no se dediquen a tiempo completo, ¿crees que es posible aprobar notarías preparando a tiempo parcial (creo que podría sacar unas 6 horas de media al día)?“.
Una de las razones por las que yo quería ser Notario es por esa independencia de la que me hablas. No tener jefe es una de las mejores cosas que te pueden pasar en la vida, así que estoy de acuerdo contigo. Te diría además que a mi nunca me ha gustado estudiar al menos como estudian los estudiantes. Como estudioso la cosa ya cambia bastante. Actualmente me paso la vida estudiando aunque sea de una manera completamente distinta a la que lo hice hasta los 33 años.
En cuanto a que directamente no te preparen si compaginas trabajo y estudio (más veteranía y familia), no creo que sea así aunque sí que es cierto que puede no resultar tan fácil como a un recién graduado. A fin de cuentas parece que uno afronta un doble reto con este perfil de opositor aunque, si lo pensamos bien, no debería de tener ninguna influencia si el opositor es serio y hace lo que puede a un ritmo que haga posible aprobar algún día. Respecto de las horas yo siempre oí a mi padre lo de las 8 horas 6 días a la semana aunque ahora diría que se estudia aún más y desde luego yo lo hice. Con 6 horas al día hubiera tardado un año y medio en terminar el primer ejercicio pero mi consejo es que no te quedes con el gusanillo de intentarlo, consigue preparador y ponte a ello a ver que tal te va. Yo creo que no hubiera sido capaz de hacerlo.
De todas formas te digo lo mismo que le he dicho al consultante de mi penúltimo Opo Flash: “Muchos siguen empeñados en hacerme preguntas sobre la oposición y en no hacer caso a mi consejo de comprarse “Nada antes que opositar: Nihil prius oppositio”, leérselo y después preguntarme las dudas que puedan quedarles. Así se lo digo cuando me consultan (aunque parezca una indirecta es en realidad un sincero consejo) a ver si caen en la cuenta de que no tengo un gabinete psicológico 24H y en que ya me exprimí lo suficiente escribiendo el libro en el que cuento todas mis miserias como opositor”. Algunos, sin embargo, en vuestras consultas aún me planteáis algún tema nuevo o que tengo menos tratado.
“Me preocupa tener que trabajar demasiado cuando apruebe la oposición y no tener vida”
“Buenos días Justito: Antes que nada, quería darte las gracias por tus increíbles blog y libro, habéis sido la principal causa por la que me he animado a emprender está pequeña guerra llama “oposición a notarías”, aunque la verdad es que nunca había tenido tantas dudas como las que tengo ahora. A lo mejor tú me puedes guiar un poco en base a tu experiencia. Dejando a parte que no paro de pensar en qué clase de berenjenal me he metido y que siempre pienso que voy a aprobar la oposición, me preocupa el no tener vida después de ella. Es decir, al sacarte notarías te “prometen” una buena vida, un trabajo que te da buenos ingresos, pero me preocupa si tendré que vivir única y exclusivamente por y para el trabajo, o si no podré viajar, o tener tiempo para la familia y para disfrutar todo lo bueno que me puede brindar tener un buen trabajo. Tal vez te resulten preocupaciones extrañas ya que en tu blog, los opositores solemos abordarte con dudas de otro tipo. Vamos, que me preocupa no tener vida después de pasar el suplicio de la oposición porque deba estar siempre en la notaría para firmar. La verdad es que todo esto no te lo explican los preparadores. Muchas gracias de antemano“.
Cuánto me alegra que haya gente que sepa que los Notarios solemos trabajar mucho. Viene bien que esto se sepa.
Muchas gracias. Lo que me dices es un gran estímulo a mi labor. Los Notarios vamos trabajando mas cuantos mas años de ejercicio llevamos porque vamos teniendo mejores notarías. Por eso muchos tienden a asociarse (convenirse en el argot), es decir, a unir sus despachos con otros compañeros de la misma población. De esa manera tienes mejores opciones pare disponer de algo mas de tiempo libre y, sobre todo, de mejores vacaciones. Al margen, yo concretamente trabajo mucho (aunque firmo bastante poco). Estoy en la notaría unas 10 horas diarias (sin salir ni a comer) y echo muchas horas mas con el blog que no es un divertimento (salvo en cuestiones puntuales) sino una forma de estudio y profundización en el Derecho. Es mas usual que la gente se vaya a comer a casa, aunque sea tarde, y que vuelva después o que no trabaje por la tarde. Tú puedes organizarte como quieras y si no quieres trabajar mucho, pues probablemente no lo harás y, simplemente, la gente se irá a firmar a la notaría de enfrente. Fácil, ¿no? Hay trabajo para aburrir a las ovejas pero depende de cómo seas y de cómo lo quieras hacer. Yo siempre cojo vacaciones a diferencia de muchos compañeros que siempre se quejan de que no las tienen aunque, a mi juicio, en muchos casos no lo hacen (no se las toman) porque no quieren dejar de facturar. Yo sí que las cojo, me marcho y dejo un sustituto (hay quien por diversas razones no tiene fácil que le sustituyan). No se suele facturar ni un céntimo mientras que no estoy. En fin .. que no te preocupes por la pasta, ni por la conciliación, ni por las vacaciones (mira si eso la sección Manducare y verás que bien me lo paso yo), estudia, aprueba y luego disfruta y trabaja y estudia a tope que algunos no lo hacen desde que aprobaron la oposición.
“No entiendo los temas y me voy a dejar la oposición”
“Estimado Justito: Con lágrimas en los ojos, siento que no puedo seguir estudiando. Mis circunstancias son buenas, pero no entiendo el 90% de los temas. Me paso mucho tiempo para entenderlos y al final, no estoy seguro de haberlos comprendido. Llevo dos años con la oposición, pero no aguanto más, no tengo fuerzas, sólo me queda ilusión por tener una vida mejor. Muchas gracias por los buenos, e ilusorios, momentos que he disfrutado al leer tu blog. Saludos, Desesperado“.
Hola Desesperado: ¿Qué es exactamente eso de que no entiendes los temas? No sé cuánto tiempo llevas, ni cuáles han sido tus resultados hasta ahora, pero hay muchas cosas que no se entienden en una primera o segunda vuelta. Algunas las entenderás con el tiempo. Aún hoy, de vez en cuando, caigo en el sentido de alguna cosa que estudie hace años o me doy cuenta de que lo estaba entendiendo mal hasta ese momento. No todos los Notarios o Registradores somos igual de listos (o de tontos). Hay listos, muy listos, listísimos, los hay que están en otras dimensiones … Yo suplo con vocación, esfuerzo y muchísimo trabajo, lo que otros tienen innato. Sí, mi cabeza piensa distinto, no estoy imbuido de los conceptos jurídicos como lo están otros, no me salen por los poros, no rezumo Derecho, pero soy muy trabajador y compenso una cosa con la otra y además destaco en cuestiones en que aquellos no lo hacen, aunque rezumen sabiduría jurídica. ¡Créeme!, con la oposición es lo mismo. Te podría poner muchos ejemplos, pero recientemente he aprendido cosas “básicas” sobre la representación, el mandato, los poderes, el nuntius o la asunción de deuda.
No recibí contestación a este e-mail. Si me lees, espero que hayas pasado a tener una vida mejor (no a mejor vida … ) e incluso que te hayas dado un poco más de tiempo. No seas duro contigo mismo. Muchos no dan importancia a lo que podría hacerte dejar la oposición a tí. Suerte.
“No sé si ha merecido la pena hacer tanto esfuerzo”
Me comentaba el otro día un compañero (en un arranque de sinceridad que me sorprendió porque no nos tenemos confianza suficiente), que no le compensaba el esfuerzo que había hecho para conseguir aprobar la oposición.
Me dejo un tanto sorprendido y hasta desolado pero unos días después me puse a pensar que, en realidad, esto de ser Notario ha resultado ser mucho más difícil de lo que yo pensaba. Mi padre me contó muchas cosas de la profesión y una de dos: o no me lo contó todo o esto ha cambiado mucho.
Me inclino por esto último aunque, y que lo sepan los lectores, a mí sí que me ha compensado el esfuerzo. Trabajé como un mulo para aprobar y trabajo como un mulo ahora y encima comparto desde hace años todo lo que creo que puede resultar útil con todo el mundo, en abierto y través de mi blog con el fin para contribuir a un mundo notarial, a un mundo jurídico y a un mundo en general mucho mejor de los que tenemos. Lo decía Suzy Maiers (de “Maiers y asociados”), la representante de la Maravillosa Señora Maisel en uno de los últimos episodios de la serie:“Todos somos horribles”. Para mí, desgraciadamente, esto es completamente cierto, pero unos lo son mucho más que otros y, además, era ya sabido desde hace siglos o como mínimo desde que lo cantó Carlos Gardel (lo que, por lo menos a mí, me sirve de bastante consuelo).
Así que, compañero, haciendo las cosas como sé que las haces, te aseguro que te ha compensado el esfuerzo, aunque también es cierto que no sé exactamente que es lo que tú esperabas de todo esto.
Yo concretamente, y lo digo sin temor, esperaba que esto sería de ganar más pasta y de dedicarme al concepto clásico de firmar pero este trabajo es muy duro, genera una altísima dosis de responsabilidad y de preocupaciones y exige seguir estudiando mucho para hacer las cosas bien si eres de los que les gusta pasearse por las salas haciendo el chascarrillo y poca cosa más.
Espero que “mis opositores” no vayan a sumirse en una crisis aun mas grande de la que por estado natural ya tienen cuando vean que algunos que estamos aun en la mitad del camino ya andamos algo heridos.
“No tengo excelentes calificaciones ni la edad usual para empezar notarías”
“Me he leído su libro sobre la oposición y me gustaría en un futuro opositar a notarías, pero me da miedo o cierto respeto que por no tener excelentes calificaciones o por no tener la típica edad de recién graduado (22 años) cuando acabe la carrera y sean varios años más, que no haya preparadores que quieran prepararme o que la academia no confíe en mi. El sueño lo tengo claro, pero veo que es fundamental encontrar un buen preparador o alguien que crea en ti (obviamente se lo tendrás que demostrar) y por esos prejuicios tengo temor a iniciar la etapa cuando acabe la carrera porque he oído casos muy malos. No sé si podría darme algún consejo a la hora de querer iniciar esta etapa, si conoce algún caso en el que aún habiendo cambiado de preparador o sufriendo otra clase de vicisitudes la cosa haya ha ido bien. ¿Existe algún prejuicio sobre la edad a la que empiezas a preparar la oposición entre los preparadores? Gracias por el trabajo que hace”.
Yo tampoco tenía excelentes calificaciones y aquí estoy. Además, la causa de mi tardanza no fue la falta de “nivel” puesto que (y ya lo he dicho mil veces) yo aprobé cinco orales de seis que hice. Mi problema fue el dictamen y eso es otra cosa. No debería ser un impedimento la edad para que te preparen pero tampoco puedo asegurar que, según con quien topes, a alguno pueda no parecerle la situación mas óptima.
Sí, hay casos malos. Probablemente tantos como buenos. El preparador suele resultar fundamental aunque tal vez para algunos no lo es tanto.
Cambios de preparador hay muchos. Diría que son minoría los que siempre han tenido el mismo preparador.
Hablar de prejuicio me parece demasiado y el consejo que te doy es que pruebes. No te quedes con el gusanillo.
“Muchas gracias Justito. Hay otra cuestión que me preocupa. Soy de Talsitio y soy consciente de que cuando apruebe la oposición seguramente tenga que irme a vivir fuera pero, ¿hay alguna posibilidad de que vuelva a Talsitio? Y si es así ¿durante cuanto tiempo estaré fuera hasta volver?“.
Fíjate yo estaba deseando irme y no te digo que para no volver, porque sabía que volvería, pero no tenía ninguna prisa por volver y hasta los cinco años que estuve en Galicia y Menorca me supieron a poco. No obstante, yo estaba ya algo desarraigado. Viví 22 años en una ciudad en la que no había nacido. Antes de aprobar me fui a otra donde estuve cuatro años. Aprobé y me marche cinco años. Ahora llevo quince años en la misma ciudad y en la misma notaría a 110 km de mi casa y no te digo que esté encantado haciendo esa kilometrada diaria pero estoy completo y tranquilo que diría aquel. Ya llegará el momento de llegar a donde quiero.
A otros, sin embargo, os importa mucho mas no iros lejos o no estar demasiado tiempo fuera de casa. Dependiendo de la zona puede llevar un tiempo sobre todo si quieres ir a Talsitio Capital. Situarse mas o menos cerca no es tan complicado. Oye, tal vez te toque en Canarias y no vuelves nunca. Conozco un caso. Se fue casi llorando y allí sigue mas de veinte años después (y en la misma notaría).
No creo que eso pueda ser el condicionante principal para enfrentarse a una oposición como la nuestra.
“No tengo la sensación de felicidad extrema que imaginaba”
Decía un opositor a judicaturas hace pocos días en Twitter que “van dos semanas desde que aprobé y la verdad es que son días muy raros. No es una sensación de felicidad extrema como me imaginé. Siento que tengo que ponerme a estudiar, o irme ya a casa porque voy apurado, y me cuesta recoger todo de la mesa. Mi cabeza aún no lo ha asimilado”.
«Todo acabó la tarde del 29 de junio de 2002. Mi padre estaba en Madrid. Fue al Colegio Notarial a esperar la salida de las notas y me llamó a media tarde para darme la noticia: “Miguel, eres notario”, me dijo».
Cuando después de casi once años Miguel Prieto Escudero, Justito El Notario, aprobó las oposiciones al título de notario todos los que le felicitaban le decían «estarás muy contento» o «no te lo creerás» o «estarás en una nube». Y sí, lo estaba, aunque él lo sintió y lo cuenta de otra manera bien distinta:
«Después me instalé en una nube, en una nube de alivio, en una inmensa nube de alivio en la que aún vivo, aunque mi nube tiene dos agujeros por los que saco las piernas para así poder mantener los pies en el suelo».
Como dijo en su primer número de protocolo, hilo conductor de esta historia, «para terminar, quiero manifestar que espero no olvidar nunca el esfuerzo y sufrimiento que me ha supuesto conseguir lo que siempre había anhelado: ser notario, y también que si lo he conseguido ha sido, desde un punto vista estrictamente personal, gracias a la que modestamente considero que ha sido mi fundamental virtud: la fuerza de voluntad».
Así que comprendo perfectamente al recién aprobado aunque desconozco si ha opositado mucho tiempo o no tanto o mas bien poco. A mi modo de ver, la sensación de felicidad es inversamente proporcional a la de alivio si se trata de opositores con mas años de oposición. Tal vez pudiera hacerse una fórmula matemática.
Por supuesto, habrá opiniones para todos los gustos pero en mi caso fue alivio (de la que me he librado) lo que sentí y alivio lo que sigo sintiendo aun. Puede que la auténtica felicidad me llegará cuando puse el pie en Mondoñedo y comencé a disfrutar de lo conseguido. Los meses que transcurrieron entre el aprobado y la toma de posesión (lo que mi padre llamó “El estado mas feliz del hombre”) fueron también de tranquilidad y disfrute pero mas que nada de ALIVIO.
El resto de la historia está disponible en el libro que también está a la venta en Amazon. Si alguien lo quiere dedicado que me escriba a justitonotario@hotmail.es
Hagan las combinaciones que quieran que todas valen. Masculinas, femeninas, heterosexuales y homosexuales. Pero el dicho de toda la vida es el del título: “Novia de opositor no es mujer de Notario”. Hace un tiempo en Twitter alguien me decía que:
“Corría el rumor años atrás de que las novias de los opositores/luego Notarios aguantaban estoicamente la oposición y una vez aprobada ellos se casaban con otras. Coincidí en un curso de verano con un grupo de Notarios recién aprobados y surgió el tema. Uno de ellos se indignó mucho no, muchísimo. Él iba a casarse con su novia de “toda la vida/oposición”. Se hicieron apuestas. Fue con uno de los que más congenié, así que acabó el curso e intercambiamos los teléfonos. Un tiempo después hablamos y poniéndonos al día me dijo que se había casado. Con convencimiento le dije “con tu novia de toda la oposición, claro”. Me respondió “¡noooo, con ….!” La conoció en su primer destino. Al final, había acabado contribuyendo a la famosa estadística”.
Las verdades ofenden, por eso debió molestarle muchísimo. Tal vez el asunto estaba en ciernes.
Ya lo he contado, pero mi padre también dejó a su novia de la oposición y menos mal que lo hizo … En el caso de mi padre “la nueva” (porque no es raro que pronto haya una nueva y la nueva era mi Santa Madre que no conocía a mi padre cuando él plantó a la anterior), no era compañera (no había mujeres Notario cuando aprobó mi padre), pero en estos tiempos son más frecuentes (o eso me parece a mi) las parejas de compañeros y “el estado más feliz del hombre”puede ser propicio para ello.
En fin, si uno no quiere al otro, mejor que ocurra ahora, pero si ocurre ahora probablemente es que bien podría haber ocurrido mucho antes y si antes no ocurrió habrá habido, sin la menor duda, una gran dosis de egoísmo y cobardía.
Que si que estoy hecho un lío, que si estoy sobrepasado por el aprobado, que no sé lo que quiero o que me han salido ahora todos los problemas que tenía aparcados o la depresión por aquel asunto que no quise que me afectara durante la oposición y que ahora sí que me afecta.
Es decir, que no te quiero, que ya no te quiero o nunca te he querido lo suficiente o como lo explica mi mujer de forma mucho más explícita: “vale entendido, no te esfuerces, no insistas, tú lo que quieres es foxxar distinto“.
Por cierto, mi mujer ha estado conmigo desde el minuto uno de la oposición y seguimos juntos 31 años después. Ella es una de las protagonistas de mi historia y toda la historia de mi oposición contada cronológicamente puede leerse en “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”. Si alguien se anima a recibirlo dedicado que me escriba a justitonotario@hotmail.com y le explico cómo proceder. Solo nos quedan media docena de ejemplares aunque ojalá sigamos imprimiendo mas cuando estos se acaben.
“Era uno de esos opositores destinados a flotar sobre la nube sin agujeros. Jamás suspendió un oral y jamás aprobó el dictamen lo que no cuadraba con la brillantez con que los hacía. Su desazón por no ser Notario se fue instalando en su espíritu. No consiguió expulsar la rabia. Pasaron los años. Una década firmando las convocatorias y sin presentarse a ninguna y tuvo la ocurrencia de firmar registros. El tema del domicilio, el segundo de usufructo, el tema de la prueba y el de las sociedades colectivas y comanditarias. Eso fue lo que le tocó. Jamás suspendió un oral. Este lo aprobó incluso con reserva. El inconformismo vital se fue adentrando en su corazón, en sus entrañas. Acabó envenenándole. El médico que le diagnosticó la demencia era incapaz de entender lo que le contaba sobre esos dictámenes que no aprobó. Mientras incineraban a Francis la semana pasada, me acordé de ti, Justito. Del bien que le hubiera hecho leer tu libro, escuchar tus experiencias, tus propias heridas. Ha sido mi bálsamo, mi medicina alternativa, pero él llevaba cinco años atado a un sillón mirando a un punto fijo de la pared. Creo que finalmente ya está encima de las nubes. Seguiré mirando al cielo”.
“O soy Notario o soy una cosa radicalmente distinta”
“Si no aprobaba el tercero, tenía claro que no iba a tomar “en caliente” la decisión de dejármelo. Cuando vi que no estaba en la lista, primero llamé a mi novio, luego a mi preparadora y luego a una compañera que también había suspendido y que me dijo que iba a buscar trabajo en alguna notaría. A fin de cuentas, me dijo, es un trabajo “haciendo lo que nos gusta”. Pero yo no puedo hacerlo y pienso que o soy Notario o soy una cosa radicalmente distinta. Ni me veo, ni quiero. Si al final no puede ser, pues qué le voy a hacer, pero ahora mismo, lo pienso y creo que me desesperaría”.
Bueno, de todas formas, aunque uno tenga el calentón de dejárselo o de continuar, luego (al día siguiente, al otro o un mes después) hay que dejárselo o hay que continuar “de verdad” y ambas cosas son difíciles cuando uno se ha plantado en un dictamen y no lo ha conseguido. Yo no me lo dejé tras mi primer suspenso pero inicié una cuesta abajo que a los siete meses me llevó a un largo parón tras el que, milagrosamente, fui capaz de recuperarme. Y aquí estoy …
“Lo que nos gusta”. Bueno, trabajando en una notaría se pueden hacer cosas diferentes e incluso puedes hacer de todo si eres un “oficial integral” o si las características de la oficina lo requieren o exigen, pero ese “lo que no gusta” no termina de convencerme. Yo me considero un Notario-oficial porque sé hacer de casi todo y no se me caen los anillos al hacerlo; es mas me gusta saberlo casi todo y me gusta hacer, o haberlo hecho en algún momento, casi de todo. Sin embargo, a mi lo que me gusta es ser el que organiza, el que supervisa, el que controla, el que decide, el que autoriza y el que responde. Las novedades son cosa mía, yo estudio, yo explico y yo delego cuando toca y si es que toca en algún momento. Estoy muy alejado de esos “Notarios instrumentales” dedicados a la conversión de timbres en instrumentos públicos, esos que son casi chamanes, hechiceros o magos (como recientemente ha dicho Juan José Millás en “A vivir que son dos días”).
Lo que tal vez olvida Millás es que el Notario es un trabajador del Estado, aunque no le paga el estado sino sus clientes puesto que está retribuido por arancel (nuestro pecado original al parecer) que es el encargado de decir que son ciertos y están bien hechos los contratos, los negocios que se celebran en su presencia y que también es el encargado de decir que son ciertas las cosas que ve por sus ojos, oye por sus oídos o percibe por sus sentido, aunque, por supuesto, no somos adivinos, ni brujos, ni chamanes(por mucho que diga Sánchez Ferlosio), ni especialistas en nada más que en lo que nos corresponde (que es mucho, muchísimo, en realidad). Para todo lo demás están los técnicos y peritos que complementan nuestras actuaciones, o al revés, porque muchas veces somos nosotros los que complementamos las suyas. Millás acierta en cierto sentido con su calificativo pero, en realidad, solo ha tenido un poco de intuición y acierto porque esas cualidades mágicas que nos atribuye no son nuestras sino que son del Estado cuya potestad delegada ejercemos. Es el Estado el que le da valor con su respaldo a lo que hacemos. En cuanto a lo mío, a lo de la conversión, les diré que va mucho mas allá de lo que Millás huele o intuye y sí que constituye un verdadero problema del que no es la primera vez que hago apuntes y doy pistas. Ya volverá a salir el tema …
Por cierto, un candidato a opositor me decía el otro día que: “Tengo entendido que para llegar a Notario además de aprobar la oposición se necesita trabajar X años de oficial de notaría (corrígeme si me equivoco)”. Pues sí, te equivocas. De eso, no hay nada. Lo que nos faltaba…
Los estudiantes que aprueben este programa obtendrán un título que reconocerá tanto sus conocimientos en Derecho privado, obtenidos en los años de estudio de la oposición a notario, como los complementarios que recibirán en Derecho administrativo, tributario y laboral, así como en sistemas alternativos de resolución de conflictos. También reconocerá sus habilidades profesionales y su capacidad de trabajo en equipo. En la presentación, la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública valoró muy positivamente la iniciativa: “El Notariado y la Universidad Pontificia Comillas, una de las más prestigiosas del país, habéis elaborado un extraordinario programa de formación; un programa que va a atenuar y mitigar la incertidumbre de estas personas, porque estoy convencida de que quienes asistan a estos cursos van a tener un futuro profesional muy prometedor“. El presidente de la Fundación Notariado subrayó: “Solo accederán personas que han demostrado su excelencia”. Para el director general de la Fundación este programa disminuirá la incertidumbre de las personas que decidan opositar a notario, que temen no encontrar una salida profesional adecuada si no aprueban la oposición o deciden dejarla. Finalmente, el director del CID-ICADE detalló los distintos aspectos que conforman el curso.
1.= Perfil de los alumnos: Son candidatos a participar en este programa los licenciados, graduados o doctores en Derecho que hayan preparado oposiciones al título de notario durante un largo periodo y cuenten con un certificado de idoneidad expedido por sus academias o preparadores a la oposición. El acceso al curso será directo para aquellos opositores que hayan aprobado algún ejercicio de la oposición a título de notario. En el caso de los opositores que no hayan aprobado ningún ejercicio, deberán superar un examen.
2.= Programa y salidas laborales: El programa está orientado a adquirir conocimientos jurídicos en las materias que no han sido tratadas en la oposición con objeto de completar su formación jurídica, desarrollando así dos de las ocho competencias transversales que forman parte de la formación y el aprendizaje permanente (lifelong learning): la capacidad de usar diferentes medios, tecnologías o lenguajes en el ámbito de cada estudio en cuestión (literacy) y el emprendimiento. Al mismo tiempo, el curso trabajará habilidades profesionales y personales que favorezcan el cambio de dinámica seguida por el alumno en la preparación de la oposición, más solitaria, y aprender a trabajar en equipo. La suma de los conocimientos jurídicos de alumnos que obtengan el Diploma y las habilidades profesionales desarrolladas en el curso permitirán a los exopositores diversificar sus posibilidades laborales, como asesores de empresas, consultores o profesores universitarios. También podrán encaminarse al ejercicio de la abogacía. Por esta razón, ICADE ha establecido un cuadro de reconocimiento de asignaturas impartidas en el Diploma en el caso de que los alumnos decidieran optar en algún momento por su Máster de Acceso a la Abogacía, según lo establecido en el artículo 10, apartado 5 del Real Decreto 822/2021, de 28 de septiembre. Los alumnos que obtengan el Diploma podrán acceder a la bolsa de trabajo de ICADE.
El coste del Diploma de Experto en Formación Jurídica Complementaria a la Oposición a Notario es de 5.000 euros. Los estudiantes inscritos solo tendrán que aportar 1.000 euros en el momento de la inscripción, y la Fundación Notariado aportará los 4.000 restantes: 2.000 euros de beca de la Fundación Notariado y otros 2.000 euros en calidad de préstamo sin intereses ni límites temporales, que no tendrán que devolver hasta que sus condiciones laborales lo permitan.
“Oppositor ad tabellionem”: Especie en peligro de extinción
Me dicen hoy mis amigos opositores que ayer salió la lista de admitidos de la convocatoria a notarías en curso y que en el turno general, no hay nada más que 776 opositores.
Estamos en peligro de extinción y no por lo que nuestros detractores equivocadamente pensarán, si no por falta de cantera. Supongo que hay muy poca gente dispuesta a encerrarse durante un periodo de tiempo que puede estar, de media, en los seis o siete años.
Lo que los buenos estudiantes con vocación, ánimo, espíritu, curiosidad o interés en el Notariado deberían saber es que el ratio para esta oposición se sitúa en 1 plaza por 9 opositores. Es una proporción muy “ventajosa”.
Ayer leía en Twitter a Gaspar Llamazares“que el sistema de acceso memorístico, a lo largo de años de oposición, añade un perfil clasista que explica también la orientación y sensibilidad mayoritariamente conservadora”.
No sé si estaba refiriendo a la judicatura y nos daba una clave interpretativa de la reciente actuación del Supremo en el tema del AJD, pero asociar opositar con un orientación y sensibilidad conservadora en un país con algo más de 3 millones de funcionarios públicos y una tasa de desempleo juvenil de en torno al 35% es una solemne estupidez que viniendo de alguien que ha vivido de la política buena parte de su vida y que ha ejercido más bien poco su profesión de médico (encima como profesor con las particularidades que tiene el acceso a la docencia universitaria en este país) y que lleva en política (¡con sueldo público¡) desde 1991, causa verdadero estupor.
Por otra parte, si hay tanto paro juvenil, los jóvenes no tienen ingresos y viven en casa de sus padres a costa de sus familias, así que no tendría nada de malo que prepararan unas oposiciones, ¿no? ¡Ah¡ no, se me olvidaba que eso es de conservadores y que encima se nos pueden traumatizar y no hay nada peor que perder la auto-estima …
Ánimo a los “Oppositor ad tabellenionem” (la palabra opositor en su actual sentido no existía en latín), actuales o futuros, diga lo que diga Gaspar Llamazares. El término pueden atribuirlo a MAC.
Pido mis disculpas al autor del montaje que ilustra el post que me llegó por un chat de Telegram. Lo borraré si es preciso, pero es fantástico y sirva de homenaje al padre de la criatura que ha fallecido recientemente.
A esta chica la ficho para mi bufete de psicología para opositores en el mismo momento en que apruebe. ¡Qué razón tiene¡
“He vuelto a estudiar, tengo momentos en que mataría a alguien y momentos en que estudio tranquilamente. Volver a adaptarse es cuestión de tiempo. El tiempo que yo dedico a quejarme, otro está estudiando y “robándome la plaza”. Se gasta demasiada energía con la negatividad”
Poco más se puede decir, porque es verdad desde la primera palabra a la última.
Los que no tienen altibajos, las apisonadoras del estudio, los que no se quejan, los que tienen menos negatividad, nos adelantan a los que sufrimos caídas y recaídas, estudiamos a trompicones, nos pasamos la vida lamentándonos y nos vence la negatividad.
Por si alguno no lo recuerda, me salen genial las pruebas de la manta. Creo que a mi amiga también se le van a dar muy bien cuando apruebe. Cuando lo haga le regalaré un kit básico “prueba de la manta”.
“Tengo miedo a ir al psicólogo”, “tengo miedo a medicarme”
“Me encuentro en un dilema entre acudir o no por primera vez a un psicólogo teniendo el siguiente examen de la oposición a mes y medio vista. No sé si aguantar hasta el examen o si acudir ya a terapia con las implicaciones emocionales que pudiera conllevar. Me da miedo que las sesiones con el psicólogo me retrasen en mi estudio. No sé qué hacer“.
Vete al psicólogo si crees que te puede ayudar y que lo necesitas y no se lo cuentes a nadie fuera de tu círculo de total confianza. Las sesiones no te interferirán pues no creo que te ocupen más de una hora a la semana. Claro que una hora para ir, otra para estar y otra para volver, ahora que no te sobra el tiempo puede no venirte bien. Aguanta si eres capaz y vete en cuanto pase el examen. Para mi no hubo ninguna implicación emocional en negativo, pero creo que es mejor que no lo cuentes. La gente no tiene porqué saber ciertas cosas de tu vida. Puede que no te comprendan y que su incomprensión te haga daño.
“Tengo cuarenta y siete años y estoy preparando oposiciones a la Administración de Justicia. No son de la envergadura de notarías pero hay que estudiarlas y se presenta mucha gente. Soy algo obsesivo, muy perfeccionista y tengo miedo de no aprobar la oposición por la edad, los hijos, la última oportunidad… Siento miedo y angustia y últimamente estoy más nervioso. Me siento muy identificado con las emociones de las que hablas en tu entrada Doping, química y oposiciones. Creo que como tú dices en ese post tengo algo de depresión y por eso me estoy medicando bajo supervisión médica. Llevo varios meses en los que sólo puedo estudiar al aire libre, en el campo y siento ansiedad y angustia en determinados momentos del día que dificultan un estudio a conciencia de los temas. Me da la sensación de que a veces me engaño a mi mismo por creer que aprovecho el tiempo cuando la realidad es que estoy estudiando con dificultad. También duermo mal. Sé que puedo desengancharme de todo esto, pero me da mucho miedo. También me preocupa que la medicación afecte a mi rendimiento, a mi concentración o a mi capacidad de asimilación. Supongo que a ti no te interfirieron si fuiste capaz de superar las oposiciones a notarías, pero me gustaría me dijeras que piensas de ello. Creo que ya comienzo a tomar demasiadas cosas y tengo miedo. La paroxetina la tengo en el horizonte, por si fuera necesaria. Muchas gracias por tu valentía y sinceridad. Para mi ha sido un alivio encontrarte”.
Si es la oposición la que te ha llevado a la química, pienso que saldrás de ella cuando termines la oposición. A mi no me afectó en el rendimiento, ni en la concentración, ni en la capacidad de asimilación. Más bien ocurrió todo lo contrario: no rendía, no estaba concentrado, no asimilaba. Sin “pastillas” era un guiñapo incapaz de estudiar normalmente. Con la química estaba normal. No tenía ningún efecto secundario. Tras unos cuatro años de empastillarme a tope me considero un tío muy normal y mucho más feliz, contento y satisfecho que la media nacional. ¿Quién no toma alguna pastilla hoy en día? La vida nos va haciendo y tenemos heridas que cada uno cura como puede. La química es una de ellas. Antes y ahora, ¿no?
“Tu entrada sobre doping, química y oposiciones me ha llevado a tu blog”
Pues directamente y a lo bruto: con lo que me cuentas, ese post debería llevarte a mi libro que contiene mi historia y la “””””””fórmula”””””””” (sí. entre muchas comillas) que me salvó de estar ahora trabajando en la notaría de mi hermana o en la del que hubiera sucedido a mi padre a su jubilación. Aquí tienes el enlace de compra en Amazon.
Dicho esto, tú me decías que llevas … “cinco años opositando y en la convocatoria anterior aprobé el primer oral y suspendí el segundo. Estuve bastante de bajón, pero al final decidí seguir. Este año volví a aprobar el primer oral y estoy a la espera del segundo, pero me está costando un montón seguir el ritmo y coger marcha. Siempre he sido súper disciplinada y muy centrada, fui premio extraordinario y nunca me costó mucho esfuerzo renunciar a cosas o pasar mucho tiempo seguido estudiando. Sin embargo, ahora siento que estoy agotada, apática, no puedo cumplir objetivos de número de temas, y siento que no me esfuerzo lo suficiente y que que la cabeza no me funciona. Hago todo lo que se supone que es debido, como bien, hago mucho deporte en mi día de descanso y también cada día al terminar de estudiar Siempre he sido una persona super alegre y optimista y últimamente me siento super apagada, y sin ganas de nada. No me concentro casi nada y aunque pongo de mi parte siento que no mejoro. Se que es una cuestión psicológica, he ido algunas sesiones al psicólogo pero no siento que me haya ayudado. Estoy pensando en ir al médico y he descubierto tu entrada sobre el asuntoen tu blog que me llevado a decidirme a escribirte”.
La verdad es que no creo que pueda decirte nada que no haya dicho ya a otros. Echa un ojo en esta sección. Sin que te haya pasado nada malo (parece que tu evolución es correcta), te estás atascando o te has atascado ya y tu cabeza no te responde. No hablas de nervios, ni de ansiedad, ni de depresión, solo hablas de que estas apagada y de que no te concentras y de que el psicólogo no te sirve. No sé si estás para pasar a la química, pero tal vez sí puedes dar el salto de la psicología a la psiquiatría por si presenta alguna alternativa no química o de química menor que te pueda servir para recuperar esa concentración que ya no tienes.
Lo tengo contado en ese post. Cuando tome mi primer antidepresivo (Deanxit) todos se daban cuenta de que yo estaba mejor. Lo malo es que no fue suficiente mas que una pequeña temporada. Luego tuve que meterme mas caña.
Insisto, puede que mi libro te ayude. Es completamente sincero y tal vez mis errores puedan ayudarte a plantearte soluciones antes de lo que yo hice alargando mi oposición innecesariamente hasta casi once años.
Venga, voy a hacer spoiler para que nadie sufra más de la cuenta, que ya lo estamos pasando muy mal estos días. Quien me escribió esto hace unos tres años, acabó aprobando las oposiciones.
He descubierto su mensaje perdido en una red social y al disculparme por no haberlo visto y disponerme a contestar, me ha dicho que había aprobado ya. Que distinto me sonó luego su mensaje. Me decía que había suspendido notarías cuando llevaba menos de dos años preparando, que se había plantado en el segundo, que completó el ejercicio y que no aprobó. Bastante más tarde le vino el batacazo. No fue inminente. Aquel suspenso lo digirió bien, pero llegó una nueva convocatoria en la que, teóricamente estando mucho más preparado, suspendió en el primero. Me decía que no le faltaba motivación, pero que los meses siguientes a ese suspenso habían sido los peores de su vida. Se planteaba ir a registros, sobre todo por motivación y porque veía lejos la siguiente de notarías. No sé si fue a registros, pero yo me alegro de que este tipo sea Notario. Fíjense, podría haber sido Notario en poco más de dos años y, sin darse cuenta (es un decir …) se acabó chupando dos convocatorias más. El filo de la navaja de las oposiciones es muy, pero que muy estrecho…
A cambio, otra opositora me anunciaba hace poco que se lo dejaba. No ha sido capaz de soportar el ritmo de ir a notarías y pasar luego a registros. La cosa me huele a un fracaso de los preparadores. Tras dejarlo, desapareció del mapa unas cuatro semanas. Me escribía que estaba desconectada de todo y de todos: “No ha sido fácil digerir todo esto”.
Ojalá lo hayas digerido, pensé para mis adentros, pero no se lo dije.
Le dije a una opositora hace poco que si tenía previsto empezar notarías para este otoño que debía hacerse con un ejemplar de “Nada antes que opositar “. Entonces ella me respondió que “el libro lo voy a pedir por mi cumpleaños. Ya lo sabe mi familia. Tener su libro es de primero de opositora a notarías“. Al leerlo otra opositora con la que me trato habitualmente me dijo que mi libro era también de “primero de batacazo” pues ella ya se lo había pegado (en su descargo diré que era un batacazo esperable y que no debía desanimarse aunque lo haya hecho un poquito y luego haya remontado). Continuando con la broma, yo le dije a ella que también servía para segundo y tercero de batacazo, para primero de me estoy pensando opositar a notarías, para primero de estoy pensando en dejarlo, para primero de me lo he dejado y para primero de no consigo superar el fracaso. Mi libro cuenta una experiencia completa sin paños calientes de lo que es una oposición a notarías de largo recorrido desde que uno piensa en que quiere intentarlo hasta que sale por la puerta grande del aprobado más o menos años después. Ya lo he dicho otras veces, pero me siento especialmente orgulloso y feliz de haber ayudado a los de primero de yo podía haber aprobado porque este sector de ya ex opositores son los que más sufren y los más necesitados de consuelo y de rehabilitación a fin de iniciar camino hacia la normalización de sus vidas aprovechando las horas de vuelo que les convertirán, si se sobreponen, en magníficos profesionales de otras cosas que también les harán felices. Yo pude estar allí y, si lo hubiera estado, me hubiera gustado encontrar a alguien que me vendiera su historia real y reconociera que él también anduvo muy cerca de quedarse en el otro lado.
La misma opositora me decía que lo que más le fastidiaba, ahora que encaraba su segundo intento (primero con todo a su favor), es que haya gente que va mucho peor que ella y que, sin embargo, aprobará la oposición. Yo inmediatamente tuve mi réplica preparada: “Sí, eso cierto y también lo es que hay gente que va mucho mejor que tú y que suspenderá. Hasta incluso puede que no apruebe nunca y que tú si lo hagas. Ojalá que lo hagas”. No pienses en esas cosas y céntrate en lo tuyo porque ya tendrás tu dosis de sufrimiento si eso que dices (y que en realidad nunca sabrás y solo sospecharás) llegara a producirse.
En estos días han surgido también algunas consultas y comentarios sobre otros temas como el de la opositora en ciernes que está preocupada porque sufre de ansiedad aunque considera que su constancia y cabezonería pueden compensar los desequilibrios que la ansiedad nos genera. Ya hablé aquíy aquísobre la ansiedad sobre el minuto cero. También teme que su pareja se canse o que la oposición afecte a su relación porque de hecho (dice) hay preparadores que aconsejan que es mejor no tenerla (menuda tontería, la verdad). De este otro tema de las novias y novios hablé aquí hace tiempo.
Otros me han preguntado sobre si tal o cual libro de dictámenes es mejor a peor que otro pero no estoy capacitado para hacer un comentario crítico de los diferentes manuales y solo me atrevo a decir que no se compre nadie el Dictámenes Jurídicos de Diez Picazo (como todo mi respeto al gran maestro) porque no va en la línea que podemos necesitar como opositores a notarías. Aparte de este, tengo también el de Eduardo Llagaria (posterior a mi aprobado) quien a mí me enseñó definitivamente a dictaminar y que me parece tremendamente útil y práctico. Estoy intentando resumirlo en la Sección“Dictamina que algo queda”pero en este momento me encuentro parado. El mensaje de la última opositora que me preguntó por este asunto de los dictámenes terminaba con un “alabado sea tu blog”que también me hizo mucha gracia.
Toda la historia de mi oposición contada cronológicamente puede leerse en mi libro. Si alguien se anima a recibirlo dedicado que me escriba a justitonotario@hotmail.com y le explico cómo proceder.
Se lo dije a una candidata a opositora que vino a verme hace tiempo. Tenía casi tomada la decisión de dejarse el trabajo para dedicarse de lleno a preparar una oposición “aprobable” (a priori) en un par de años.
La aprobó. Lo hizo en un poco más de tiempo del que pensaba y a la segunda convocatoria que se presentó. Un éxito en toda regla a mi modo de ver.
Cuando volvió a visitarme después del aprobado me confesó que le molestó aquello que le dije y que pensó en que porqué le tenía yo que decir eso de que “a lo mejor no apruebas”.
Ahora mismo no recuerdo que le dije exactamente pero me guardé la idea en el back office de mi blog y ahora que la desarrollo por medio de este Opo Flash pienso que le diría lo siguiente:
“Pues te lo he dicho, pura y simplemente, porque es la verdad, porque a lo mejor no apruebas y te viene bien oírlo, tener en mente esa hipótesis y estar preparada para ello. Esfuerzo al máximo y pies en el suelo. Yo no creo que cuando empezara a preparar la oposición en 1991 estuviera seguro de que fuera aprobar. Creo que en realidad solo lo estuve en la época final de los casi once años que estuve opositando. Fue cuando encaré mi quinta convocatoria con reserva de nota de los dos primeros ejercicios. Entonces ya pensé que a la siguiente iba a conseguir ser Notario”.
Su respuesta fue que ella siempre había sabido que iba a aprobar y que no concebía otra cosa. Bueno a toro pasado es fácil afirmarlo. También conviene no ir de sobrado. El batacazo puede ser luego superlativo.
Otro colectivo interesante en sus afirmaciones lo conforman los que te dicen que siempre supieron que aprobarías: “Sabíamos que lo conseguirías, porque eres tenaz, voluntarioso, constante y perseverante, cualidades que son necesarias para enfrentar una oposición tan dura. Tu sueño se hizo realidad“. Curiosamente hay amigos, compañeros, conocidos y familiares que se sorprenden al leer mi libro de lo mal que lo pasé durante tantos años. “No sabía que había sufrido tanto”, “no sabía que lo había pasado tan mal”. Pronto escribiré sobre las sensaciones que mis lectores están experimentando al leer “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”.
Puesto que en breve me marcho de vacaciones y no quiero que pasen demasiados días sin que tenga una respuesta a su carta, le escribo estas líneas para darle las gracias y para decirle que recibirla ha sido una de las mejores cosas que me ha sucedido desde que, primero, me lance a las redes sociales y, segundo, abrí el blog.
Tengo muchas satisfacciones gracias al blog y casi a diario obtengo algún reconocimiento (grande o pequeño) por mi labor (también tengo sinsabores y disgustos, créame) pero, sin duda, las mayores me las dan los opositores y los ex opositores.
Encontrar tantas coincidencias entre los dos (fuimos coetáneos varios años y debimos presentarnos los dos a alguna convocatoria) es realmente curioso y me demuestra una vez más que el aprobado y el suspenso están separados por estrechos márgenes. Creo y confío en el sistema que tiene sus fallos (como todos) y que por eso mismo no asegura que todos los que aprueban sean los mejores, ni que no se quede fuera gente que merecería ingresar y (lo que es más) que lo haría mucho mejor que muchos de los que están dentro.
Lo dicho, solo quería contestar con estas breves líneas antes de mi marcha a las vacaciones y no dejar pasar la invitación a contestarle que representa el haber recibido junto con su carta el sello para franquear la mía.
Muchas gracias. Seguiremos en contacto y creo que podríamos tutearnos.
En otro blog en el que participa mi alter ego, se publicó en la sección Firmas Invitadas este post de Eduardo Llagaria. Algún comentario insistía en lo “deficiente” de nuestro sistema de selección y acceso a la profesión. Debatimos y como lo que escribe mi alter ego es también de mi propiedad intelectual y no me apetece que se me pierda, sin recoger la opinión de la otra parte que es suya, lo voy a dejar guardadito en este Opo Flash por si me hace falta volver a utilizar argumentos similares.
Yo dije:
“Desconozco como funciona el examen MIR y no sé si usted tiene el conocimiento suficiente para opinar de este modo sobre nuestras oposiciones. Según su postura los exámenes orales no podrían existir y no veo razón alguna para que desaparezcan (además de que nuestro tercer ejercicio es escrito y no oral). ¿Porqué se va iba a tener que globalizarse (generalizar hubiera sido más apropiado) un sistema u otro? Son sistemas, ninguno es infalible, ni perfecto. ¿O es que el del MIR si es perfecto? La confianza o desconfianza en los sistemas es cosa de cada uno”.
Y luego añadí:
“Es un sistema con pros y contras que tiene un acierto en la selección más que aceptable y que deja gente buena fuera, como se quedan buenos candidatos fuera del MIR o de unas oposiciones a bombero, accediendo médicos incompetentes (o bomberos) al sistema. La función pública es pródiga en ejemplos y no iba a estar exenta la medicina, ni el Notariado. Noruega tiene un sistema diferente en tema notarial y por tanto no me sirve como ejemplo. El post de Eduardo Llagaria está dirigido al consuelo de los suspensos en una noche muy complicada y especial, no puede extrapolarse. Lo siento, no veo que proponga nada que mejore lo actual, lo único que veo que propone es un examen tipo test y, francamente, no me cuadra por ninguna parte. Tal vez no interesa cambiar lo que funciona“.
Y hoy añado, ¿desearíamos un sistema exigente para los políticos y desechamos un sistema exigente para los Notarios o, en general, el sistema de oposiciones para el acceso a cualquier puesto público?
Para terminar: tengo material para alguna entrada más sobre este tema, así que cualquier día vuelvo al ataque …
Ahorrar para opositar tranquilamente y marcarse un plazo
“¿Cómo verías trabajar unos meses en lo que sea al acabar el Grado para ahorrar y ya poder opositar “tranquilamente” sin urgencias económicas? ¿Y opositar con un límite máximo de años? (por ejemplo, hasta un máximo de ocho)”.
Muchos siguen empeñados en hacerme preguntas sobre la oposición y en no hacer caso a mi consejo de comprarse “Nada antes que opositar: Nihil prius oppositio”, leérselo y después preguntarme las dudas que puedan quedarles. Así se lo digo cuando me consultan (aunque parezca una indirecta es en realidad un sincero consejo) a ver si caen en la cuenta de que no tengo un gabinete psicológico 24H y en que ya me exprimí lo suficiente escribiendo el libro en el que cuento todas mis miserias como opositor. Por supuesto, mi libro es también una lectura altamente recomendable (a pesar de los que piensan que solo soy un triste consuelo) para los que hace unas semanas se quedaron en el segundo de registros y aún más para los veinte que se acaban de quedar en el dictamen, más que nada para no caer en el error de desmoronarse con el suspenso como lo hice yo. Terminada la parte publicitaria de este Opo Flash vamos con alguna respuesta a las preguntas del principio que he entresacado de una consulta más extensa en la que me hablaban de asuntos ya tratados en mi libro o en el blog y sobre los que no quiero repetirme (más que nada para no aburrir al personal).
Lo de trabajar un tiempo para ahorrar lo veo bien cómo también veo bien fijarse un plazo pero que no sea inamovible. Yo nunca me fijé un plazo en años. Sí que me lo fijé en convocatorias aunque solo lo hice cuando llegué a la cuarta que debía haber sido la última de no haber llegado a plantarme otra vez en el dictamen y conseguir más tarde la doble reserva de nota de los dos primeros ejercicios. En mi opinión, esto de fijarse un límite es muy relativo porque dependerá de cómo te vayan las cosas.
Volviendo a lo del ahorro, si yo hubiera tenido que ahorrar un poco para hacer frente a once años de estudio podría haberme plantado en los cuarenta para aprobar, pero fuera bromas, si no queda más remedio me parece una buena idea sobre todo si uno tiene claro lo que quiere conseguir. Eso sí, ten en cuenta que cuando antes empieces … antes terminas.
No me acuerdo cuando me instalé en la León XIII, pero diría que llegaríamos los tres allí al comienzo del año 2002.
Hace tiempo que la residencia no tiene nada que ver con lo que era cuando estuvimos José Luis, Sergio y yo.
Al final solo te acuerdas de algunas cosas sueltas como los sustos que me daban mis compañeros en el comedor cuando lo cruzábamos de madrugada algunos días, de los desayunos en solitario y de las comidas y cenas en compañía, de uno al que bautizamos como el “Puertas” porque siempre se quejaba de los portazos que dábamos los demás (“la pueertaaaaaa”, decía), de otro al que llamábamos Ngué porque era de Guinea Ecuatorial, de algún cura que andaba por allí y que hasta veía algunos partidos con nosotros, de las noches en las que me entraba el hambre y asaltaba el cajón de la mesita de noche en la que tenía mis provisiones, de dormir vestido algún día porque tenía que madrugar para coger un tren para volver a casa el fin de semana, de lo bien que salía el agua de la ducha y de cómo se te pegaba la cortina al culo por ese extraño efecto que no sé muy bien porqué se produce con los cortinajes, del saco de la ropa sucia, del número 10 de mi habitación, de la señora de la limpieza a la que quise dar una propina que nunca le di, del compañero que me recibió en mi primer día y me acompañó para instalarme ….
Fueron unos siete meses los que estuvimos allí y no recuerdo mucho más que no haya contado ya en este blog o en mi libro “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”, como es el caso de los ensayos que hacíamos para los dictámenes, fumando y sin fumar, de Operación Triunfo que celebraba su primera edición, de las bromas con la traditioooo, del taco de folios del alféizar de la ventana que tenía pendiente de repasar, de mi ordenador siempre en marcha, de Shakira que tenía alguna canción muy de moda, de Celia Blanco que salía en la portada de alguna revista, de que me enfadaba con mis compañeros porque ellos no tenían provisiones y se venían a fumar a mi habitación en vez de hacerlo en la suya o de que Sergio no quería que le dejáramos solo los fines de semana ya que él no volvía a casa y nosotros sí o de los frenadoles preventivos que yo me endiñaba al menor síntoma de cualquier cosa que oliera a catarro, resfriado, enfriamiento o gripe ….
Seguro que algún recuerdo se ha distorsionado con los años.
En fin …. todo esto me ha salido de golpe y si me acuerdo de algo más, lo traeré a colación aquí. Qué mal y qué bien lo pasamos en aquella temporada.
“¿Es indispensable estudiar todos los artículos del Código Civil del 1 al 1.976 de forma literal? En el temario con el que estudio hay algunos artículos que no salen”
Yo creo que hay estudiarlos todos y completos, salvo que tu preparador te haga alguna excepción. Yo en mi viejo Cci, que sigo teniendo sobre la mesa, tengo todos señalados y subrayados con excepción de unos poquitos (aguas, registro de la propiedad y poco más) lo que demuestra que todos estaban en algún tema (o los metí yo). Creo que ahora los censos y los legados se tratan más escuetamente y no sé cómo andan los testamentos especiales.
¿Y literales?
Mi preparador (y creo que todos) me daba muchísimo la lata con la literalidad. Puedes verlo aquí. Pienso que si desde la primera vuelta, desde el primer día, uno procura ser literal, evitará problemas y tendrá mucho ganado.
Si la pregunta fuera, ¿suspenderé si no los digo todos literales? Pues hombre, yo diría que no, pero ¿de que sirve no estudiarlos perfectos y correr riesgos?
Indudablemente hay que sabérselos lo mejor que puedas desde el principio, pero la excelencia requiere tiempo. Habrá quién se sepa perfecto el Código Civil desde la primera vez que estudia sus artículos, pero lo general es ir mejorando, sabiéndotelo y entendiéndolo (lo que resulta fundamental) poco a poco. Se necesita tiempo para “digerirlo”. Por eso unos aprueban antes, otros después y otros no lo hacen nunca …
Podríamos decir que los artículos no se exigen literales, pero que la mejor forma de enunciarlos es decirlos literalmente… ¿no? Seguramente. En cualquier caso, los opositores que van llegando de Sevilla y de Granada vienen con noticias de que “hay que saberse los artículos como el padrenuestro”.
Autoexigencia, autopresión y autodestrucción del opositor
Tengo una amiga opositora con la que me suelo encontrar en el backoffice de Instagram donde filosofamos de vez en cuando sobre la oposición.
Hablábamos el otro día sobre la autoexigencia, la autopresión y la autodestrucción del opositor. Decía mi amiga que cuanto más víctima del ego sea el opositor, más vulnerable. A lo mejor, seguía diciendo, la solución es dejar de ser víctimas del ego para encajar mejor los fracasos. Es complicado, pero eso evitaría mucho sufrimiento al opositor, sufrimiento que nace del miedo al fracaso.
El miedo al fracaso lo tiene todo el mundo, pero en el caso del opositor a notarías, nos encontramos ante un estudiante que por lo general no ha tenido dificultad con los estudios y comienza a estrellarse con ellos cuando llega a la Champions League, al Mundial de los estudiantes. Yo no fui un estudiante de los mejores en la época de la Facultad. Fui mejorando curso a curso y cuando aprobé todas las asignaturas en quinto, tome la decisión de intentar aquello que siempre había querido ser. Mis fracasos, mis suspensos, que fueron horrorosos, no lo fueron por mi ego, sino porque suponían nuevas prórrogas a la normalización de mi vida. Fui muy autodestructivo y me metí mucha presión. Mi principal autoexigencia, bastante destructiva y agotadora, era la de imponerme siempre un perfecto cante de cada tema, resultando en ocasiones esa exigencia verdaderamente agotadora. Por lo demás mi autoexigencia era la que me fue permitiendo la marcha de las cosas, puesto que durante un temporada no fui más que un opositor zombie.
Yo le decía a mi amiga que lo cierto es que mi ego estuvo bajo mínimos durante muchos años. Fui consciente de la dificultad de la empresa desde el minuto uno. Me sentí siempre muy incomprendido, excepto por mi preparador, mi familia y mi novia/luego mujer. El resto del mundo no me aportaba nada y yo para ellos era el eterno opositor. A menudo tengo la sensación, en esta época de mi vida, de que la gente que hace más tiempo que me conoce, es la que realmente menos me conoce, porque se acostumbraron a aquel Justito fracasado, aspirante a lo más alto y estrellado permanentemente.
Ayuda psicológica desde el minuto 2 de la oposición
“Llevo solo dos meses preparando y ya me he planteado seriamente dejarlo (a pesar de tener claro lo que quiero y que no me gusta otra cosa). Estoy muy desanimado y he pensado que tal vez podría ayudarme un psicólogo. Creo que usted acudió al psicólogo cuando ya llevaba muchos años opositando y lo que me gustaría preguntarle es si cree que es normal mi situación o si está claro que debería dejarlo. Me preocupa estar tan mal llevando solo dos meses y temo enfermarme”.
Si te soy sincero, me preocuparía si a los dos meses de empezar estuviera ya pensando en ir al psicólogo. Yo no llevaba “muchos años” cuando fui al psicólogo. Fui cuando llevaba unos 3 o 4 años (que no me parecen muchos teniendo en cuenta que tardé casi 11). Pero, insisto, a los dos meses, parece que estamos ante un mal comienzo.
No obstante, yo a los quince días estaba llorando porque vi la magnitud del proyecto en el que me había embarcado. Años oyendo a mi padre hablar de la oposición y cuando me tuve que encerrar, se me hizo un nudo en todo el cuerpo viendo lo que me tenía que meter entre pecho y espalda.
Luego vino la valeriana y todo lo demás que cuento aquí …
No obstante, pienso que al igual que vamos al nutricionista o al personal trainer, ¿por qué no ir a un terapeuta, psicoanalista o psicólogo que te ayude a canalizar tus emociones?
Si tienes vocación e ilusión y no se te está dando mal, puedes probar a ver si te sirve, aunque volviendo al principio quizá la cosa no pinte demasiado bien para ti.
Azaña, Presidente (de Tribunal de Oposiciones a notarías…)
Fue mi compañero y medio paisano (medio porque él sí que es de Lugo y yo solo lo soy “por mitad”) Rafael Díaz Vieito, el que me hizo mención hace un tiempo a la figura de Manuel Azaña como miembro de varios tribunales de oposiciones a notarías.
Reconozco que no he leído más que la parte que me interesaba y de ella con especial interés el capitulo “Engendrando Notarios”. Azaña formaba parte del Cuerpo de Letrados de la Dirección General de los Registros y del Notariado y en tal condición participó, nos cuenta Pau Pedrón, en cuatro tribunales de oposiciones a notarías (La Coruña, 1924 y 1927; Burgos, 1926 y Valladolid, 1929). En su correspondencia y en sus diarios, dejó numerosas referencias a aquellas tediosas horas de exámenes.
“Estar en un Tribunal de oposiciones deprime el ánimo, como visitar un hospital”.
“Los más de estos opositores son enfermos de la inteligencia. ¡Qué horrendo espectáculo¡ Torpes; no saben ni expresar sus cortas nociones; amanerados por los malos libres, vomitan la bazofia universitaria, sin darse bien cuenta de lo que dicen”.
Y unas cuantas lindezas (más bien bajezas) más. Por cierto que ni siquiera sus compañeros de tribunal quedaban a salvo de su exagerada pluma.
Tras la publicación de una nueva convocatoria de las oposiciones al título de Notario hace pocos días, uno de los siguientes trámites será el nombramiento de los miembros de los tribunales. Esperemos que no se cuele ningún “Azaña”.
Charlaba con un opositor sobre doping y sobre miedo escénico. Él me decía …
“Mil gracias por su respuesta y por ayudarnos tanto a los opositores. Le honra mucho. Esas dosis suyas de las que habla, ¿incluían la ingesta de algun ansiolítico el dia del examen? Por cercionarme, aunque se deja entrever en lo que dice y en su post. En cuanto a lo de superar el miedo cantando en las situaciones más adversas, ¿a qué se refiere?“
Sí. Tomaba media docena de pastillas a lo largo del día: Orfidales, lexatines, rohipnoles y seroxats. Y lo hice todos los días durante varios años en diferentes cantidades y periodos para cada medicamento. Todos juntos solo en la etapa final. Incluyo días de examen. Pero cada uno es cada uno. Si otro se toma todo eso, seguramente caerá grogui y será incapaz de hacer nada de nada.
En cuanto a “entrenar”. Pues me refiero a cantar a un preparador o a otro, a tu padre, a tu primo o a mí. Con la ventana abierta y cerrada, con unas obras justo debajo debajo de tu casa o en la habitación contigua, con un perro que ladra o que te muerde los pies, sin aire acondicionado, con la calefacción a toda pastilla, con un tío feo que te despista, con una tía buenísima que te encandila, con cuatro Notarios que reúnas al efecto, en bañador y chanclas o sentado en una taza de vater vestido de astronauta. ¿Comprendes? A eso me refiero. Hay que estar preparado para cualquier contingencia y perder el miedo, el pudor y todo lo que haya que perder. Cualquier cosa antes que quedarte paralizado cuando llegue la hora de la verdad.
“Parece que me estoy animando al escribirte y se me está pasando el muermo de hace unos momentos, si sigo así creo que voy a coger las llaves del coche y me voy a pasar a por un amigo que me gusta mucho y hace un par de días que no le he visto y esto es mucho si tenemos en cuenta que las ganas de verle me están devorando. Le invitaré a unas copas. Ojala que terminemos haciendo manitas. No estoy segura de su dirección porque a veces le he llevado a un sitio y a veces me hace dirigirme a otro, todo depende de la hora. Si es por la noche, le dejo junto a una tienda muy moderna de la Gran Vía, pero si como con él, me hace que le lleve junto al Teatro. Dice que va a estudiar, lo cual no me lo creo porque suelen ser las 15:45 de la tarde y eso no se lo cree ni el más tonto. Creo que tiene novia y que no me quiere decir la verdad, no creo que yo le guste mucho, aunque siempre me invita a comer. Dice que cuando gane pasta le gustaría comprarse un “Jaguar”. Me parece que deberá esperar una “miaja”.
“Que difícil es decirte algo en estos momentos. Cuando sale la nota, lo normal es que uno se venga abajo. Las primeras horas, los primeros días son muy, muy duros. Solo tienes el apoyo de unos pocos. En mi caso tenía el de mis padres, mi novia/mujer, mis hermanos y el de mi preparador. El resto suele aportar muy poca cosa y hasta puede hacerte daño con sus comentarios. Refúgiate y pasa estos momentos tan durísimos amparado por ellos, con los que sabes que seguro que te van a entender y proteger. Cuando el dolor del suspenso comience a menguar ya tomarás decisiones. Yo recuerdo los instantes y días posteriores a mis tres suspensos como los más tristes de mi vida (exceptuando el divorcio de mis padres y la muerte de mi padre). Luego remontas. Estoy seguro de que lo harás de un modo u otro. No te digo más. Ya hablaremos si te apetece. Ánimo y tranquilidad, un abrazo.”
A la segunda solo me salió decirle esto:
“Ya vi el suspenso de ayer. Cuesta trabajo hasta escribirlo. Encajarlo es muchísimo peor. Ahora hay que ampararse en los más próximos y recuperarse poco a poco. Ánimo”.
También puede que al pobre opositor le aparezca ese que no sabe consolar, el del nunca pasa nada, el de la fábrica de Coca-Cola, el que cuando está todo el mundo con el corazón partido (opositor, pareja, familia cabal y los escasos amigos que comprenden la situación) viendo como se le han ido por la borda 3, 5, 7 o 9 años de estudio, parece que es incapaz (incapaz congénito y recalcitrante) de entender que uno tenga encima una gigantesca tristeza, una superlativa desesperación, una precoz e incurable frustración y un miedo atroz a lo que va a hacer a partir de ese momento. Lo normal es estar destrozado, lo anormal es el “no pasa nada”.
“Bueno, – dijo aquel – yo me voy que esto parece un funeral“. A la tercera vez que tuve que esperar la nota de un dictamen, ya no quise público en el salón de mi casa. Estuvimos mi mujer y yo los dos solitos. Si hubiera ocurrido la difícil (a priori) desgracia de un suspenso no hubiera podido aguantar más estupideces sobre la Coca-Cola y los funerales.
También es cierto que hay gente que no tiene la palabra apropiada en ninguna circunstancia de la vida que te pueda suceder, pero eso ya es otra historia …
“A ver si escribes algo sobre cómo controlar los nervios en el examen”
El asunto de los nervios no tiene mucha vuelta que darle en mi opinión. Uno está tranquilo si domina el programa. En cuanto se sacan las bolas y ves que te sabes los temas, la tensión disminuye muchísimo. Si no es así, aumentará exponencialmente.
Los nervios se dominan entrenando, es decir, cantando con el preparador, con distintos preparadores si uno ve que los nervios le pueden, haciendo completos y si hace falta sufriendo interrupciones, llamadas de teléfono o entradas de gente en el despacho del preparador mientras uno canta. No hay otra, si pasa el tiempo, si llegan los exámenes y uno no es capaz de dominarse, diría que la cosa no pinta demasiado bien.
Mis problemas nerviosos eran de otra índole y los he comentado aquí. A efectos de examen no tenía especiales dificultades. Mi problema era el día a día.
Cosas que se dicen al poco de aprobar las oposiciones a notarías
Se dicen cosas sustanciosas cuando llega la explosión de alegría de los aprobados y la tristeza de los suspensos.
Los que no aprueban simplemente callan, querrían desaparecer del mapa durante una temporada y que les dejemos todos en paz.
Los que aprueban y los vinculados a los que aprueban, manifiestan su alegría de formas diferentes.
Un ejemplo es esto que he leído a un nuevo compañero con el que me trato hace años y que creo que me conoce bien y entenderá que esto lo escribo con la mejor intención.
“Aunque te sea difícil, merece la pena luchar por lo que se quiere”.
Merece la pena si sale bien. Si no sale bien pues ya veremos si ha merecido o no la pena. Yo hubiera dicho: “Hay que luchar por lo que se quiere”. Sin mas.
“Al final, tanto esfuerzo nunca puede caer en saco roto”.
En desacuerdo. Sí que cae en saco roto. El gigantesco esfuerzo, la inversión en años, constituyen en buena parte un desperdicio si la cosa no sale bien. Sí, vale, podremos reaprovechar pero aunque lo hagamos sí que cae en saco roto porque el reaprovechamiento generalmente no hubiera exigido tanto esfuerzo como el empleado en la oposición. Hay bastantes muñecos rotos por la oposición que para nada han rentabilizado tantísimo esfuerzo (a otros, a muchos, les irá mejor haciendo cosas diferentes, por supuesto). De hecho, una salida habitual es trabajar en una notaría o en un registro, ¿eso es que el esfuerzo caiga un poco en saco roto? Pues para mí sí que lo es. Para mi eso es un plan B que se asume cuando no hay otro remedio. Si yo hubiera acabado en la notaría de mi padre o en la de mi hermana después de once años opositando, sin duda habría acabado siendo un gran oficial de notarías y mi saco no estaría roto aunque sí habría tenido considerables filtraciones. Otra cosa es que uno se conforme, olvide y siga adelante pero el asunto no es tan sencillo y la teoría del saco “hace aguas” a mi modo de ver.
Por supuesto, no es lo mismo un plan B al año de opositar (por ejemplo, me cambio a otra oposición mas fácil), que tras un primer suspenso, que tras un segundo o que tras un quinto cate.
Cabe la posibilidad de que, como dice mi nuevo compañero, el fracaso te forje y que eso no caiga nunca en saco roto. Sí, estoy de acuerdo en términos generales y hablé de ello en este otro OpoFlash.
También cabe que haya gente que supere el asunto del suspenso con mucha mas facilidad de lo que pienso que lo hubiera superado yo.
“Hay que confiar en Dios y en uno mismo”.
Dejando a Dios al margen (digamos que Él y yo hicimos poco equipo), estoy de acuerdo: la auto confianza es fundamental.
Un tiempo después unos animan a otra que se examina de registros
Bromea una opositora al decir si alguien le podría decir las bolas que le saldrán en su próximo examen.
Otros que ya han aprobado le lanzan sus arengas:
“Confía en ti”.
Buena respuesta.
“Vas mejor de lo que crees”.
Buena respuesta.
“Lo harás muy bien, salga la que salga, ya verás”.
Una chorrada, en mi opinión.
“Las que te toquen, serán las mejores, porque serán tus temas, defiende cada uno como si fuera tu preferido”.
Empieza con una chorrada pero luego termina bien.
Yo no dije nada pero le diría que confiara en si misma; que es habitual ir mejor de lo que se cree y que las que te toquen serán las que tengas que defender de la mejor manera posible.
“¡Ánimo! Y toda la suerte del mundo”.
La suerte. Ay, la suerte a la que tanto niegan los que han gozado de su fortuna. Pobres infelices.
Sigo pensando que algunos olvidan rápido, aunque también hay quien expresa sentimientos mas realistas…
Rencor y dolor, un cierto resentimiento
El cierto resentimiento (el cierto dolor o un simple realismo con cero rencor) contra aquellos (o a causa de aquellos) que no nos apoyaban durante la oposición (aunque probablemente no tenían porqué hacerlo bastando con que cerraran el pico en ciertos momentos) es probablemente un tema del que he escrito poco.
Hubiera dado un buen puñetazo en las narices al que a los pocos minutos de mi segundo suspenso en un dictamen en el tercer ejercicio me dijo que me podría encontrar fácilmente trabajo descargando cajas en la Coca-Cola y le hubiera recochineado mi aprobado a los que me dijeron aquello de “tu, ¿notarías?” o que me llamaron mantenido cuando me case por hacernos la cosa mas llevadera a mi y a mi novia aunque me contuve en todos los casos y me contengo aun sin olvidar el dolor de entonces y teniendo presente la humildad que procede ahora (cuando llega el aprobado y … durante el resto de tu vida).
Un recién aprobado lo expresa de este modo: “Los eventos de celebración del aprobado, en cierto modo, reflejan la liberación del peso que muchos, en mayor o menor medida, cargamos a nuestras espaldas durante años. Esta canción me recordaba siempre las personas que yo notaba que no confiaban en mí, aunque no me lo dijeran. Pero bueno, la vida sigue, con humildad, y más nos vale tener las espaldas fuertes para lo que vendrá”. El compañero además ponía letra a su sentir de hace muy poco en forma de una canción que entonces (antes del aprobado) parecía consolarle. No me resistí a preguntarle y me confirmó que no había ningún rencor: “Simplemente estás tu solo y solo tienes tu esfuerzo y tu sacrificio, da igual que confíen en ti o no aunque alguno se te pueda acercar luego con un cierto interés. La nuestra es una situación solitaria y nadie te acaba de comprender del todo, aunque lo digo y lo siento sin ningún tipo de rencor”.
Y temblaba cada poro de mi piel sin nadie que me abrazara y me dijera
Tranquilo todo irá bien
Tú no estuviste allí no viste, mi mitad triste, ni mis despistes
No fuiste muro contra los embistes
Del desprecio del cansancio del prejuicio
Hoy tan solo me ampara mi sacrificio …
Este compañero es un gran tipo. Yo, en cambio, veinte años después aun reconozco ciertos sentimientos de resentimiento en mi … especialmente con el de la Coca-Cola.
Feliz y realizado
“Durante toda la oposición me sentí siempre muy realizado y fui muy feliz con la profundización en el ordenamiento jurídico y sintiendo que cada vez tenía mayor control”.
Lo dice alguien que ha aprobado con casi 30 años y que es, sin duda, un fuera de serie teniendo en cuenta que además de haber conseguido ser Notario antes de los 30, también es médico.
Aun así, me cuesta creer que uno esté realizado salvo en momentos puntuales y luego al aprobar y que sea feliz y no solo feliz, sino muy feliz gracias a esa profundización y mayor control paulatinos. Para mi, desde luego y sin la menor duda, todo fue un martirio chino desde el 26 de Septiembre de 1991 al 29 de Junio de 20o2.
Padre, marido, abogado, opositor reenganchado y aprobado a los 38
“Animar a todo el mundo que haya pasado por un bache a que continúe intentándolo porque siempre hay una segunda oportunidad y pueden conseguirlo”.
Siempre hay otra oportunidad. Como suele decirse ahora, “en mi equipo” y con muchísimo mas mérito.
Los opositores que tienen el programa más o menos en la cabeza, los que tienen una cierta veteranía y no se encuentran pasando una mala racha, suelen encontrarse con un gran dilema:
“Si preparo dictamen, no puedo estudiar los temas y si no preparo el dictamen, cuando apruebe los orales, me voy a ver apurado para hacerlo. ¿Qué hago?”
Pues como siempre, hay que tomar una decisión, dosificar el tiempo y hacer lo que uno, y sus preparadores (y su momento personal), consideren oportuno.
Me decía uno de los nuevos flamantes Notarios aprobados hace pocos días que:
“Con los temas parece imposible sacar un solo minuto para dedicárselo al dictamen, pero es cierto que los que hicieron alguno de vez en cuando, iban mucho más tranquilos y se les veía más sueltos que otros que, como yo, no habíamos hecho ninguno. Para mí han sido, sin duda, de los peores meses de toda la oposición ycreo que merece la pena hacer el esfuerzo e ir poniendo en práctica los conocimientos que tenemos porque luego se hace mucha bola y cuesta entender e hilar todo”.
Yo no lo hubiera explicado mejor. Gracias por el comentario.
En la oposición casi todo depende de uno, pero hay algunas cosas, como podría ser el divorcio de tus padres, que quedan en el terreno de lo que no depende de uno pero que, sin lugar a dudas, te afecta.
Además un divorcio no se cuece en cuatro días, tiene sus alternativas que sí, que no, que puede, que vuelvo, que me voy, que me marché y que ya no vuelvo. Evidentemente esto puede desestabilizar mucho al pobre opositor y con malas consecuencias si es veterano y ya no puede permitirse que nada (sea lo que sea) le afecte.
¿Es uno capaz de abstraerse? ¿Debe contarlo al preparador?
Si le preguntan a mi madre, pues mis padres se divorciaron cuando yo llevaba unos tres años opositando y estaba al borde de mi primer primero, dirá que yo me desequilibré mucho por culpa del divorcio. En cambio yo nunca he pensado lo mismo. Nunca lo he visto como lo veía mi madre.
Cuando el matrimonio de mis padres estalló definitivamente (ya había habido varios conatos) yo tenía mi primer ejercicio de mi primera convocatoria a pocas semanas vista. Primero optaron por no decírmelo pero luego me lo tuvieron que decir (no recuerdo a qué fue debido el cambio … tal vez yo estuviera con la mosca detrás de la oreja).
El efecto en mi fue de rabia, algo así como “ahora por mis eggs que voy a aprobar”. Aguanté el tirón, aprobé y planté cara al segundo que suspendí (en opinión propia y del preparador) de manera rigurosa (ya lo he contado veinte veces …).
Unos meses después me hundí en la miseria más absoluta y así estuve dos años largos, pero, la verdad, no creo que fuera por el divorcio. Nunca lo he pensado y nunca lo pensaré por mucho que diga mi madre.
El divorcio fue una tribulación más de mi vida que creo no tuvo influencia en lo que me pasó. Quizá lo de mis padres se veía venir, pero cuando es por sorpresa y la cosa se precipita rápido, puede ser un verdadero batacazo, aunque hay que procurar que no le afecte a uno más de lo indispensable.
Uno se juega su vida. Los padres viven la suya y no puedes perder tus oportunidades. Si pasa, hay que conseguir que no afecte a tu salud y que, con suerte, no lo haga a tu tranquilidad económica.
No es fácil contarlo al preparador, pero yo se lo contaría (bueno yo se lo conté), pero sin entrar en detalles. Que sepa la noticia y punto.
Hasta conozco a quien preparando la oposición casado, se ha divorciado. Eso ya es el “rien ne va plus”.
El acceso a los temas de la oposición y a los mejores recursos humanos y materiales y el “do it yourself”
Dijo una: “Mis temas no eran muy buenos”.
Y dijo otro: “Los temas de la academia no me convencían y me hice todos (civil, fiscal, mercantil, hipotecario y notarial)”.
Ambas afirmaciones me pusieron otra vez a escarbar en mi memoria.
Por una parte, pensé en que mis temas eran buenos aunque tuviera algunos churros. De hecho, (enésima vez que lo digo) aprobé cinco orales y aguanté el sexto que hice. Con temas malos no parece que eso hubiera sido viable. Es mas, en mi tercera convocatoria y tras un cambio de programa, tuve que sustituir muchos temas optando por un temario muy breve que a muchos no gustaba nada pero que ya era bastante duro para mi delicada situación y que compensaba con un mayor bagaje de conocimientos.
Luego me puse a pensar en eso que cuentan muchos opositores sobre hacerse los temas. Francamente, no me lo creo. O sea, que cogieron papel en blanco y bolígrafo o máquina de escribir u ordenador y se pusieron a manufacturar todos y cada uno de los temas del programa. ¡Anda ya! ¿No será que partiendo de lo que te proporcionaron, de lo que sacaste de aquí y de allá, te rehiciste (que no es lo mismo que te hiciste) los temas a tu gusto? Eso es creíble y viable. Lo cierto es que yo hacerme hacerme, no me hice ninguno, rehacerme después de casi once años, de cinco convocatorias y de un cambio de programa, fueron muchos. Esa labor era la habitual los sábados por la mañana en los que andaba siempre liado con tijeras, pegamento y celo. Así que, ¿hablamos de “hacer” o de “rehacer” (o de simplemente mejorar)?
Por último, esas dos frases sueltas formaban parte de una corta conversación en la que alguno se lamentaba de no haber gozado de la mejor preparación. Esas afirmaciones me llevaron a mi tercer pensamiento: efectivamente, no todos disponemos de los mejores recursos humanos y materiales para afrontar la oposición. A algunos les fallan los temas (que deberían estar revisados a conciencia para evitar pérdidas gravísimas de tiempo), a otros les fallan los preparadores de los temas (con escasos recursos psicológicos o con pocas ganas) y a otros nos falla la preparación del dictamen, en primer lugar (hay que reconocerlo) porque somos duros de mollera, en segundo lugar porque no nos lo prepararon bien o mas exactamente de una manera ajustada a nuestras aptitudes. En tercer lugar, y por lo expuesto, creo que en manos de quién hubiera sido capaz de despertarnos y de darnos las pautas adecuadas “otro gallo podría habernos cantado”.
En definitiva, en una carrera de fondo tan dura y exigente, hay que procurar a cada opositor los mejores recursos para que haga valer sus opciones y cualidades.
Evidentemente algunos (y tiene su lógica) parten de la casilla de salida con mejores opciones que otros que tienen las mismas cualidades al disponer de mejores recursos humanos y materiales.
“La vida es así, no la he inventado yo … “ que dice la canción.
“Hola soy el Espíritu de las Oposiciones Futuras y te traigo dos noticias. Una buena y otra mala. ¿Cuál quieres primero?”
“Pues normalmente – le dijo el opositor al espíritu – yosoy más de elegir primero las malas noticias y de recibir luego las buenas, pero como mi amigo Javi López me contó tantas veces en los largos veranos de antes de comenzar con la oposición el chiste de las galeras romanas en el que los pobres remeros salían siempre escaldados cuando elegían primero la mala noticia, voy a escogerte primero la buena y ya luego me cuentas la mala, querido Espíritu de las Oposiciones Futuras“.
“Pues la buena noticia es que vas a aprobar las oposiciones“.
La emoción embargó al pobre opositor que lloró lo indecible bajo la atenta mirada del espíritu que había venido a visitarle.
El llanto terminó de golpe cuando el pobre opositor, acostumbrado a los malos tragos, recordó que aún tenía que recibir la mala noticia, así que recomponiéndose como pudo le pidió al espíritu que le contara la mala noticia que también había venido a comunicarle:
“Cuéntame la mala noticia, querido Espíritu de las Oposiciones Futuras“.
“La mala noticia, querido Justito, es que vas a tardar once años en hacerlo”.
Aún resonaba la última sílaba en sus oídos cuándo el espíritu se desvaneció. Justito volvió en si sin saber si lo vivido había sido sueño o realidad.
En los días y semanas siguientes el pobre opositor continuó su ritmo habitual de estudio pero luego pensó que, a fin de cuentas, si iba acabar aprobando con absoluta seguridad, sería mucho mejor pegarse la vida padre y volver a estudiar dos o tres convocatorias más tarde que son las que calculaba que se sucederían en el tiempo que le faltaba para que se cumpliesen los once años de la condena del espíritu. Con eso sería más que suficiente gracias al bagaje acumulado hasta la visita de unos días antes.
Dicho y hecho. Desde ese momento, se dedicó a no dar ni golpe de lunes a domingo y retomó la oposición unos cuatro años después, fresco como una rosa, ligero como una pluma y fuerte como un toro, aprobando en aquella convocatoria al cumplirse los once años justos que el espíritu le había presagiado.
“Estoy preparando notarías. Mi calidad de vida es mala. Estoy tomando paroxetina y, aunque me ha ayudado bastante, creo que me costará dejarla cuando esto acabe. También estoy tomando otras cosas. Cuando los exámenes se acercan, la medicación ya no me hace nada y me sobreviene de nuevo la depresión y la angustia. Tengo problemas de memoria. Los temas son un muro. No consigo retener y me cuesta horrores cantar. Estudiar el programa es un “eterno retorno” que me lleva, una y otra vez, a “re-estudiar” lo que se supone ya sabido y me quedo atascado cuando voy por la mitad del programa. Es la maldición de Sísifo“.
Pues, la verdad es que lo primero que se me ocurre decirte es que no sé si tienes mi libro pero si no lo tienes deberías comprarlo porque cuenta mi historia cronológicamente y da una verdadera idea de mi travesía de casi once años. Si quieres, puedo enviártelo yo mismo dedicado y ya arreglarnos con el pago.
Dicho esto…. me estás contando mi propia vida. Eres como el Espíritu de las Oposiciones Pasadas que se me reaparece para contarme lo mal que yo estaba entonces y que ahora me importuna porque yo, que tenía una nube con agujeros, no estoy valorando ya lo difícil que me fue conseguirlo ni siendo fiel a mis esencias….. (cosas que no son ciertas porque sigo en la nube de los dos agujeros para sacar las piernas) …
Ya me visitó el otro día el Espíritu de las Oposiciones Futuras, así que ya no me queda más que una visita, aunque creo que esta visita no vendrá, porque no sé que podría decirme un Espíritu de las Oposiciones Presentes porque si quisiera que volviera a opositar otra vez, lo lleva claro.
Dicho esto, si estás en tratamiento y no consigues mantenerte, no sé qué más podría decirte porque a mi la química me funcionó aunque a base de altas dosis y no sé si tú puedes subir las tuyas. Creo que lo que no cuento en el libro (bueno ya no me acuerdo si lo cuento o no) es que yo desayunaba y almorzaba con lexatin, dormía la siesta con otra capsulita y me iba a la cama con el Sr. Orfidaly elSr. Rohipnol en el estómago para conseguir dormir … más la paroxetina, claro, que creo que la tomaba por la mañana….. Seis pastillas al día para conseguir llegar “vivo” a la meta. Aquello ya no es más que un relativamente triste y borroso recuerdo. Yo ahora solo me acuerdo de mi Raimunda (conseguida a los 50), de mis dos libros (publicados los dos este año con 52 años) y de los 3.000 artículos de mi blog.
El fracaso como forjador de la personalidad de un opositor
Me hacen comentarios en algunos posts que merecen tener mayor visibilidad y no quedar perdidos entre los cerca de 3.000 que me han hecho en estos años de blog.
Este comentario es fantástico y merece un Opo Flash porque es verdad de la buena. Me siento identificado al 100% con el viejo profesor de Historia que lo escribió.
Dice así:
“He sido Profesor Titular de Universidad de Historia después de haber fracasado estrepitosamente en primero de Derecho. Ahora estoy jubilado. Ni siquiera intenté opositar a Catedrático. Me costó siete oposiciones llegar a Profesor Titular de Universidad. Por supuesto admiro y envidio a los Notarios, registradores de la propiedad, catedráticos, letrados del Consejo de Estado y jueces entre los que me honro en tener grandes amigos pues han hecho lo que un servidor no fue capaz de hacer (ni siquiera aprobar primero de Derecho).
Sin embargo no hay mejor forjador de la personalidad que el fracaso.
El fracaso te hace mejor persona y cuando tienes algún éxito, es un antídoto contra la vanidad.
El fracaso forja la personalidad como se funde una campana a base de hierro, fuego y martillazos.
En mis seis oposiciones frustradas a Profesor Titular de Historia siempre pensaba que una prospección petrolífera no se abandonaba hasta que no se daban 243 pinchazos en la tierra que resultasen baldíos. Pensaba que “hasta la oposición número 244 fracasada no empezaré a preocuparme”.
Éste es el consejo que se permite dar a los brillantes estudiantes de Derecho que inician una oposición un modesto y humilde antiguo Profesor de Historia que ni siquiera fue capaz ni de aprobar el primero de Derecho ni de llegar a Catedrático en la carrera de Historia”.
Gracias.
Espero disfrutar en otras ocasiones de sus comentarios y que sirvan a aquellos que como usted y como yo tuvimos nuestras dificultades a la hora de superar el obstáculo de una oposición.
El Notario mas joven de España ¿sin la carrera de Derecho?
Curiosa búsqueda la que ha llevado a alguien hasta mi blog. Supongo que habrá llegado a este post pero no estoy seguro. Aunque tal vez haya sido este otro (mucho más célebre y visitado) el que le haya llevado hasta mí intentando saciar su necesidad de conocimiento.
En este último post explico que: “En relación con la edad para ser notario, hay que tener en cuenta los artículos 10 de la Ley del Notariado y 6 y 21 del Reglamento Notarial. Los dos primeros se refieren a la mayoría de edad. Desde 1944 fueron necesarios los 23 años cumplidos para ser notario (y, claro está, ser Doctor o Licenciado en Derecho) …”.
Es decir, no puede haber un Notario que no tenga la carrera de Derecho (hoy Grado) salvo que se trate de algún Notario procedente de los antiguos cuerpos de Agentes de Cambio y Bolsa o Corredores de Comercio que podían ser Licenciados en Económicas, Matemáticas, Ciencias Exactas, Profesores Mercantiles (esto último hasta 1981) o Licenciados en Ciencias Actuariales (desde 1981) y no sé si también Licenciados en Empresariales. Según mis cálculos en nuestro escalafón hay unos 250 compañeros procedentes de aquellos cuerpos fusionados a los que hay que añadir a otros 86 compañeros que aprobaron las oposiciones de Corredor de Comercio pero ya ingresaron como Notarios en el escalafón único. De entre ellos no puedo precisar cuantos no habían estudiado Derecho ni, entre los que no lo hicieron, cual fue el que ingresó mas joven en el cuerpo para el que habían opositado.
Una última curiosidad: ¿Cuántos Corredores de Comercio había cuando se produjo la fusión? Unos 600. Después entraron 85 más. Al tiempo de la fusión eso representó un 20-21%. Actualmente representan (contando a los 85 que ya ingresaron como Notarios) un 11-12% del escalafón. No me pregunten cuántos antiguos Agentes de Cambio y Bolsa, luego Corredores de Comercio, ahora Notarios quedan pues no lo sé… pero teniendo en cuenta que se integraron con los Corredores en 1989 (hace unos 32 años) pues no puede haber ya muchos.
Dicho esto y, por lo expuesto, no estoy en disposición de contestar a la pregunta porque aunque todos los fusionados somos hoy Notarios y algunos no tienen la carrera de Derecho no dispongo del dato que interesa a este consultante quien, por otra parte, no tengo por seguro que buscara la respuesta que le estoy dando.
Ir sobrado no es lo mismo que ir de sobrado, pero considero que hay que tener cuidado con ambas actitudes cuando uno se encuentra opositando: no se puede pensar que uno va sobrado porque el exceso de confianza puede ser fatídico, ni, por supuesto, ir de sobrado (estándolo o sin estarlo), pues es una actitud que molesta al prójimo y debe evitarse para no caer en la toxicidad. Don Sobraditosería un buen personaje para el post de mi amiga opositora “Compañeros Tóxicos”. Cualquier buen preparador deberá bajar los humos a Don Sobradito … que siempre correrá el riesgo de quedarse solo si persiste en su actitud.
Alguno puede considerar que como iba sobrado en la Universidad, ahora seguirá yéndolo, pero la oposición es otra competición y tienes que adaptarte a sus reglas. No es lo mismo la Copa del Rey, que la Champions, que la Liga y en el ámbito de los estudios la oposición es como una Liga, es el torneo de la regularidad, pero al tiempo es una Champions por su enorme nivel de exigencia y un torneo del K.O. como la Copa del Rey y la propia Champions, que te pueden dejar fuera de combate en cualquier momento cuando llega la hora de examinarse (o sin llegar a hacerlo). Para preparar la oposición es necesario trabajar con otro chip y el modelo universitario no sirve demasiado.
Hace años nos examinábamos de golpe de la mayoría de las asignaturas de la carrera y eso hacía que todo el año pudieras andar asalvajado, sin dar ni golpe, ni tener apuntes y luego enfrentarte a unas semanas duras saliendo airoso. Eso en la oposición ya no sirve. Tampoco sirve de mucho el nuevo modelo con asignaturas trimestrales o cuatrimestrales que te quitas de encima en poco tiempo. En la oposición, aunque no hay presión porque el examen está lejos, hay que sustituir la presión del examen por la presión semanal del cante con el preparador (una de las razones por las que no conviene preparar por libre). Cada semana tenemos una prueba para la que hay ser regular y en la que hay procurar machacar. Un buen resultado nos animará la tarde y, mejor aún, la siguiente semana.
Algunos piensan en el puesto que ocuparán cuando aprueben. No conciben no aprobar, ni tampoco no conseguir un buen puesto. Otros piensan en los compañeros que aprobaron y que ellos siguen aún en el camino. Es bueno estar seguro de tus propias fuerzas, pero tampoco conviene excederse y hay que mantener siempre los pies en el suelo. Primero aprobar y luego ya vendrá el “¿en qué puesto me he quedado?”. Los que conocías y ya aprobaron te pueden servir, si ellos quieren (y suelen querer hacerlo) para apoyarte, ayudarte y animarte, pero no pueden ser la causa que te genere sentimientos y sensaciones tóxicas para ti mismo.
Hay muchos que tienen talento para estudiar, pero hay que ser constante y estar motivado. La motivación es la visita al preparador y el buen resultado de tu cante. La motivación es el aprobado final, pero antes está la convocatoria que se acerca, el avanzar hacia ella lo más rápido que se pueda, el ir quemando etapas y dando vueltas. Ver que cada vez llevas más temas, los dominas mejor y reduces el tiempo de duración de cada repaso.
Cada día es una nueva oportunidad de hacerlo mejor o igual de bien y de no mandar todo a freír puñetas. La motivación es terminar la oposición y aprobarla, estando seguro de que lo conseguirás, pero hasta donde uno puede estar seguro de que así sucederá. Yo jamás estuve realmente seguro de conseguirlo, pero con todas mis dudas, vacilaciones, obstáculos, caídas, llantos y trompicones … aquí estoy.
El oyente trajeado (a propósito de un comunicado del tribunal de oposiciones de esta semana)
“El tribunal recuerda a los opositores que los ejercicios de las oposiciones son públicos, tal y como indica el artículo 16 del reglamento de la organización y régimen del notariado. Se prohíbe cualquier conducta de opositores y/o acompañantes que impida, directa o indirectamente, el acceso al tribunal de los oyentes”.
A propósito de este comunicado de los tribunales de las oposiciones a notarías que se están celebrando actualmente en Madrid, me contaba un compañero que en una de sus actuaciones en orales (hace ya veinte años) su padre, que siempre vestía de impecable traje, decidió entrar de oyente (para mitigar el aburrimiento y los nervios de la espera) al examen de otro opositor, situándose (para no molestarle) al final de la sala de examen. Yo que me he examinado en las dos antiguas salas de examen (ahora creo que hay otra mas) del Colegio Notarial de Madrid (y he aprobado en ambas algún examen) tengo claro que la visual del público que tiene el opositor es escasa con lo que es realmente difícil molestar, lo que no impide que uno, a pesar de todo, intente situarse donde menos se le vea como hizo el padre de mi amigo. Lo sé porque yo también fui oyente en 1991 en la convocatoria de Valencia de aquel año, y actué de la misma manera.
El opositor al que escuchó el padre de mi amigo hizo su ejercicio completo y al terminar, supongo que tras rendir cuentas a sus acompañantes, se dirigió al padre de mi amigo para preguntarle, “¿qué tal lo he hecho?”. El padre de mi amigo que como mucho se sabría la música pero no la letra de los temas, lacónicamente le respondió: “yo le he visto bien”.
Por la noche, cuando se anunciaron los resultados de la sesión, aquel opositor había suspendido.
Tal vez ese opositor aun esté pensando que no se explica cómo pudo suspender aquel examen teniendo en cuenta que un tipo trajeado, serio, “con pinta de Notario”, le había dicho lo que le había dicho.
Por cierto, salvo en mi primer examen en el que me escuchó mi hermano mayor y Mac, mi preparador, no recuerdo si alguien mas estuvo presente en mis otros cinco exámenes. Mis eternas acompañantes (mi madre que no falló ni una vez y mi mujer que no pudo estar en una ocasión) nunca entraron a mis actuaciones.
Se lo dedico a mi amigo del alma que las pasó putas para aprobar y a pesar de eso, aun no se hace caracolillos en el pelo.
He comido hoy con un compañero recién aprobado. Ese compañero es de los galgos. Sí, de esos de los que cabría decir que “de casta le viene al galgo”. Además, menuda casta la de este galgo …
Me ha gustado que le gustara charlar sin prisas mientras comíamos y bebíamos. Diría que hemos congeniado, que somos afines y que, salvando mis heridas de dieciséis años de ejercicio en el “poblao” como diría el gran Fernando P. Rubio, estamos en la misma onda. Además creo que lo vamos a seguir estando.
Paco Gandía nos ha deleitado con su batería de platos clásicos a los que les hemos añadido algo de quisquilla. Nos lo ha aderezado con una fantástica botella de vino de estas tierras que se me ha olvidado apuntar cómo se llamaba. Mañana se lo preguntaré.
Cuando estábamos ambos en los cafés y yo me simultaneaba con el gin tonic, ha sido cuando SPR me ha mencionado la teoría del “punto de no retorno”. Me hubiera gustado que la escribiera él, pero soy yo el que, entre los efluvios del alcohol en los que me encuentro, lo está haciendo en estos momentos.
La teoría del punto de no retorno es “la teoría de las teorías” acerca del mundo de las oposiciones. Cerca de setenta posts sobre oposiciones, otros tantos opoflashes y alguien me viene a contar algo en lo que yo antes no había pensado o tal vez algo en lo que sí que había pensado pero a lo que no le había puesto nombre.
No me cabe la más mínima duda. ¡Qué gran verdad¡
Hay un momento de la vida del opositor en el que ya no hay marcha atrás. Es un punto en el que ya no te planteas hacer otra cosa; un punto donde si te marchas te arrolla el tren de la vida; un punto en el que ya solo cabe seguir adelante … es lo único que se puede hacer.
Yo estuve allí y no solo pasé por allí. Me paré y no me arranqué de aquel punto durante largo tiempo. No fui capaz de seguir adelante. El punto de no retorno no es una ficción, no es una entelequia, no es una distopía, es la puñetera realidad. Yo pasé por él, pero en realidad no sabía dónde estaba, dónde había llegado, cuándo me había estancado, por eso estaba como estaba: había llegado al punto de no retorno. Mi cabeza se revelaba. Ni tan siquiera mi corazón quería seguir adelante. Sin embargo, lo hice.
Es una zona que no volveré a recorrer, que no desearía a nadie, pero de la que un día me desenganché hasta llegar a salir por el otro lado. No diría que salí tan campante, pero sí que salí con mil cuerpos de ventaja respecto de aquellos de los que me bifurqué cuando solo tenía veintitrés años.
Había sobrevivido. Lo había conseguido.
Desengancharse
Con buen criterio mi amigo FerFer, me decía después de leer este Flash, que tal vez algunos puedan necesitar de ayuda psicológica para abandonar la oposición y para iniciar una nueva vida más allá del punto de no retorno. No me parece ninguna tontería …
El que no sepa cómo ayudar al opositor, mejor que se calle
Aún no sabía lo que era el surmenage o síndrome de fatiga crónica, pero lo estaba padeciendo, mis padres se estaban divorciando y toda la familia atravesaba unos días complicados, estudiaba cerca de catorce horas al día, llegaba el momento de la verdad pues mi primer examen estaba a pocos días vista y mientras estaba comentando con mi novia todo esto y lo agotado que me encontraba, el miedo que tenía a coger un resfriado o a pagar un reventón y lo difíciles que se me estaban poniendo las cosas, me doy la vuelta y veo que alguien próximo (afín…), que está presenciando la conversación, me está haciendo burla, poniendo cara de llorar mientras simula que se frota los ojos haciendo algo así como los pucheritos de los niños pequeños. Era su particular forma de expresar que qué pena le estaba dando lo que yo contaba y de significar que lo mío no era para tanto, a fin de cuentas estaba ridiculizándome.
Pensé … ¡este tío es imbécil¡
Estarán de acuerdo todos los opositores: el que no sepa como ayudar, ¡mejor que se calle y no diga nada¡, porque recurriendo a este tipo de cosas, se produce el efecto justamente contrario al que se persigue. En vez de animar lo que haces es cabrear y en vez de quitar hierro lo que consigues es que uno se sienta completamente incomprendido.
Por cierto, lo del surmenage lo tengo contado en este otro post.
Como consecuencia del último capítulo de mi serie de las agendas de la oposición alguien me dijo en Twitter:
“En suma, lo contrario a lo que yo entiendo como un planteamiento mentalmente sano de la oposición. Descubrí hace mucho que las historias opositoras carecen de vocación universal y que el consuelo que producen relatos como los tuyos son “cold comfort”, que dirían los ingleses”.
No lo contesté, pero lo voy a hacer por esta vía.
Para empezar mi historia es bastante extraordinaria y siempre la reivindico frente a los del “todos hemos pasado lo nuestro”, porque sí, vale, es cierto, pero “yo más …”.
Pero además, ¿he dicho yo que mi planteamiento (en realidad no hubo ningún planteamiento, todo fue improvisado por mucho que durase) de la oposición fuera mentalmente sano? ¿He recomendado yo a alguien que haga lo mismo que hice yo? ¿Hice mal a alguien (pero mal, mal, de verdad) por empeñarme en sacar la oposición a costa de lo que a mí me parecería oportuno (teniendo en cuenta en realidad que, además, he hecho muy felices a los que me quieren)?
Obviamente a cada uno le va como le va pero está claro (aunque este no lo crea) que lo mío ayuda y se sigue y se lee mucho y consuela. Consuela mucho yendo más allá de lo que sería ese “triste consuelo”.
Venga hombre (o mujer), léame más, compre mi libro, conózcame, vea el resultado de mi apuesta (vital) y luego ya dirá si mi planteamiento “mentalmente insano” ha podido o no merecer la pena y hable con muchos a los que he proporcionado ese triste consuelo o con los que hasta (incluso) dicen que les he rehabilitado de una vida llena de lamentos por no haberlo conseguido.
A veces he pensado en si, tal vez, yo soy un mal ejemplo para los opositores pero, sin embargo, a considerarme un triste consuelo no había llegado. Hombre, sería triste si no hubiera llegado a aprobar, pero aprobando (aunque tardara) y viendo lo que posteriormente me ha venido, creo que empleé muy bien empleados los cuatro años que eché por encima de la media y los tres terribles años que pasé atascado (un 5,66% de mi vida). Sin duda alguna, lo mío fue una inversión exitosa.
El caso de los opositores que tardamos en aprobar o que no lo hacen, aunque invirtamos mucho tiempo, es comparable al de otros muchos colectivos (deportistas, por poner ejemplo) que luchan por una meta al alcance de solo unos pocos e incluso, si hablamos de arriesgar el físico o el psíquico, al de otros colectivos (deportistas profesionales, de nuevo, por ejemplo) que también se machacan para conseguir lo que desean y una vez conseguido para mantenerse en todo lo alto (a nosotros eso ya no nos haría falta …). La vida es así y somos muchos los que nos la hemos jugado y hemos ganado o hemos perdido. Que no me haga este el balance, ni se lo haga a los demás. Se ve que a él/ella le ha salido todo bien o que vive aislado del mundo real que es mundo lleno de problemas, de historias de superación y de riesgos.
“Qué pereza, Dios Santo. Absténganse de leerlo opositores con vocación de éxito y los que estén pasando momentos -inevitables, hablamos de Notarías- de agobio. Spoiler: coloca en un plano moralmente superior al que tarda cuatro horas en la maratón que al etíope que la hace en dos. Esto es, vuelve a hablar de sí mismo y su inenarrable proeza, sin salir del laberinto y sin ganas de hacerlo. Opositores, a lo vuestro: estudiar duro, buenos afectos, ejercicio físico, lecturas salubres, juerga cuando se pueda. Jasón y los argonautas, para él. Opositar a notarías es un privilegio: 1. Hay que poder permitírselo. 2. Es una elección libre. 3. A nadie das cuentas, salvo a tu conciencia. Hay muchas cosas infinitamente peores que suspender notarías. Dramatizar, verlo cómo algo desolador es un mal enfoque para el opositor que explica en buena parte la alarmante falta de vocaciones. Él es muy dado a este planteamiento psicodrama, sin duda a causa de una crudelísima experiencia personal opositora y a que le gusta rascarse la herida. No me interesa, a los opositores menos. Es realmente heroico que después de un post tan insondablemente deprimente alguien quiera opositar, no digo ya a notarías, sino a bedel de instituto. Ruego a la Junta Directiva del lugar donde sirva este buen hombre que le llame a capítulo para centrarse en la fe pública, y ya. Es un matraca que no sabe de qué habla; y no lo sabe porque su historia acaba bien. Podrá pontificar sobre la dureza del camino, pero no conoce más que de oídas el palo del final definitivo e infeliz”.
Es curioso (y enfermizo) que un tipo (o tipa) que lleva año y medio en Twitter y que ha escrito en ese tiempo solamente 16 tuits, dedique 6 de ellos a hablar de mí de una manera tan desagradable. Ya le silencié en su momento pero ahora paso a bloquearle. Si quiere leerme y horrorizarse tanto con mi visión de la oposición y con mi experiencia personal que al menos se tome la molestia de entrar en mi blog. No tengo muchos, pero parece que tengo otro (desquiciado) hater y no lo sabía.
No obstante, ¿por qué recojo una opinión expresada de manera tan desagradable? Pues porque comprendo (y admito) la discrepancia. Comprendo que alguien se pueda desanimar si conoce mi experiencia y opinión (aunque lo que debe es sacar la enseñanza positiva y no incurrir en mis errores); comprendo que alguien crea que el sacrificio del que tarda poco es igual o hasta superior al del que tarda mucho o muchísimo; comprendo que crea que lo mío no fue una proeza (lo fue sin la menor duda aunque muchos mas la hacen) y que estoy todavía encerrado en un laberinto y rascándome la herida (crasos errores que resolvería si conociera mi evolución personal y la de mi blog); comprendo que desaconseje que me lean y que me sigan y que proporcione sus propios consejos (que son los míos para cuando todo va bien); estoy de acuerdo en que esto es una elección personal y también en que es un privilegio permitírselo y tener cualidades para opositar a notarías. También comprendo que dramatizar (si es que lo estuviera haciendo) no es lo mas conveniente y hasta que alguno crea que, como al final lo conseguí (tal vez él no), ya no tengo ni puñetera idea de todo este asunto.
Lo admito todo, sí, pero lo que no comprendo ni admito es que lo tenga que expresar de una manera tan sumamente (tan asquerosamente) desagradable llegando a decir la solemne estupidez de que mi Junta Directiva me llame a capítulo. Es muy fácil (y muy cobarde) ocultarse bajo una cuenta anónima para ofender e insultar a los demás.
Por cierto, en este momento mi blog tiene 3.397 entradas. De ellas solo 259 se refieren a la oposición lo que representa un 7,62% de lo que escribo. Otra cifra similar es Manducare y Off Topic. El resto es eso en lo que este sujeto quiere que me centren.
El mío no está tan viejo a pesar de que la ex opositora propietaria de este Código Civil (y amiga) y yo creo que somos casi de la misma edad. También es cierto que el mío pasó por una nueva encuadernación hace años que me hizo Antonio de Encuadernaciones Castell que se ocupa del protocolo de mi notaría y de dejar fetén mi propio protocolo personal y otras cositas que me gustaría conservar para la posteridad.
Mi hijo me pregunta a menudo qué cosa salvaría de todas mis posesiones en caso de una catástrofe. Dando por salvado (por su carácter) el contenido de mi blog, siempre le digo que yo salvaría mis álbumes fotográficos y de recuerdos y mis 50.000 fotografías digitales que albergan un par de discos duros, pero, lo cierto, es que si la catástrofe fuera en mi notaría, en Pinoso, tendría que salvar a mi viejo Código Civil. Le tengo un enorme cariño y, mientras trabajo, lo tengo a menos de cincuenta centímetros de distancia.
Aquí pueden verse los de tres compañeros:
Y este es el mío (por fuera y por dentro):
Le quiero aunque el pobre hasta me ha causado algún disgusto por causa de alguna reforma que ya no contempla, aunque yo al Código Civil se lo perdono todo.
Empezar notarías con treinta y tantos, pareja, hijo y una discapacidad
“Tengo treinta y tantos años y un niño pequeño. Pronto me presentaré a unas oposiciones de nivel medio. Tengo también una discapacidad que me permite presentarme por el cupo de plazas reservadas a la diversidad funcional en una especialidad que casi nadie la tiene salvo que sea sobrevenida. Creo que puedo aprobar, pero no me veo en ese trabajo para toda la vida. Ahora que estoy estudiando de nuevo me he dado cuenta de que yo estudié Derecho con la vocación de opositar a notarías y no lo hice en su momento porque mi situación familiar se complicó mientras estudiaba en la facultad y pensé que no podría permitirme un preparador ni que mi familia se hipotecara por una oposición realmente complicada y que habitualmente conlleva varios años. ¿Crees que es descabellado empezar a estudiar notarías en mi situación? Te ruego que me contestes con total sinceridad.”
Debo decir antes de empezar que en su inmensa mayoría (por no decir que en su totalidad) los preparadores a notarías no cobran, aunque sí que pueden hacerlo las Academias de preparación de los Colegios Notariales para sufragar gastos. Al tiempo esas Academias tienen becas para facilitar el acceso a aquellos opositores que puedan necesitar una ayuda.
Supongo que este post ya lo tienes leído. Me cuesta animarte a que lo hagas porque lo veo taaandifícil estando casado y con un hijo … peero si me lees sabrás que siempre hablo de:
1.- Salud física y psíquica.
2.- Tranquilidad económica.
3.- Y de probar y de que si no te adaptas en un plazo razonable pues que hay que dejarlo.
No vas a salir de la duda si no lo intentas.
Procuro siempre ser sincero en mis contestaciones y consejos. No siempre es fácil. También procuro también ser sutil y no hacer daño. Cada uno ha de tomar sus propias decisiones. A algunos opositores veteranos les aconsejaría que no sigan pero no es sencillo decírselo. Cada uno tiene que encontrar sus fuerzas y medir sus ganas. Tu situación no es ni mucho menos la ideal, aunque tal vez seas un máquina y puedas con esto y con mucho más. Me gusta la gente con ilusión y sobre todo con tu vocación, así que puedes darte un tiempo y ver cómo te desenvuelves. Mi hermano mayor con diez años menos que tú, pero también casado y con una niña lo intentó. No lo hizo mal y llevaba un ritmo aceptable, pero trabajar 8 horas y estudiar 6 con pareja e hijo no es nada sencillo.
No te quedes con el gusanillo. Pruébate para ver que tal, tanto tú como tu familia, pues ellos también tendrán que encajar tu nuevo estilo de vida.
Finalmente, no me específicas nada sobre esa discapacidad salvo que la padeces, así que no sé si implica o no alguna dificultad añadida. No eres el primero que me comenta su situación de discapacidad y que pretende (o que le gustaría o se plantea) preparar notarías o registros, pero lo cierto es que poco sé sobre el turno de discapacitados en las oposiciones a notarías:
Por una parte, tenemos este apartado del artículo 5 del Reglamento Notarial:
“g) El número de plazas que se reservan para personas que tengan la condición legal de personas con discapacidad con arreglo a lo dispuesto en la Ley 53/2003, de 10 de diciembre, sobre Empleo Público de Discapacitados y según el Real Decreto 1557/1995, de 21 de septiembre, sobre Acceso de Minusválidos a las oposiciones al título de Notario”.
Y además este otro del artículo 7 del Reglamento Notarial:
“Carecen de aptitud para ingresar en el Notariado:
1.º Los impedidos física o psíquicamente para desempeñar el cargo”.
Entiendo que hay unas plazas reservadas, que la discapacidad no ha de suponer un impedimento físico (un invidente no creo que pueda ser Notario) o psíquico (¿?) para desempeñar el cargo y que, por lo demás, hay que demostrar las mismas aptitudes con el temario y los prácticos que cualquier otro candidato, con lo que en el fondo no acabo de entender para qué sirve en realidad esta reserva de plazas.
“Te escribo porque estoy en crisis a pocos meses del examen. Aunque sería más sincero si te dijera que he estado en crisis desde las primeras semanas de la oposición. Estoy necesitado de alguna ayuda milagrosa que me conduzca al éxito. Desde el primer dia de oposición no he tenido ningún problema para aprenderme los temas, tengo muy buena memoria y me gusta y se me da bien estudiármelos y cantarlos. El problema es que mi concentración es lamentable: estudiar una hora seguida es una auténtica proeza para mi. Me cuesta aprovechar el tiempo. Sinceramente, estudiar cuatro horas limpias al día es complicado, y pocas veces he llegado a las ocho horas … eso sí, de ocho de la mañana a ocho de la tarde o más, horario de estudio oficial y estricto, jamás me lo he saltado, pero no aprovecho ni de lejos esas doce horas. Y claro, estoy por la tercera vuelta del Civil a menos de medio año del examen, habiéndome mirado una cuarta parte del segundo. “Cantando así aprobarás, pero si no me traes más temas vas a tardar mucho tiempo”, me dice mi preparador. Tengo muchísima motivación; quiero ser Notario sí o sí y siempre lo he querido. Jamás se me ha pasado por la cabeza dejarlo y tengo mucha ilusión en solventar con éxito esta complicada época de la vida, pero metiéndole cuatro horas limpias al día, podría tardar una eternidad. Quiero aprovechar a fondo el tiempo y estudiar como un loco, pero no lo logro. Me agobio y necesito salir de la habitación o me pongo a mirar el móvil o a fumar. Me gustaría saber tu opinión y que me aconsejaras. Cualquier cosa con tal de conseguir el objetivo”.
Una cosa es no tener puntualmente concentración y otra no tenerla casi nunca. Llega un momento en que hay echar muchas horas y el día no da de si lo suficiente para sacarlas. Cuatro horas es muy poco. El mínimo de ocho es fundamental respetarlo. De ahí hasta trece, catorce y catorce y pico que he llegado a estudiar. Seguro que alguno hasta estudia o habrá estudiado más horas.
Me pones difícil decirte algo que te aproveche. Quizá te serviría ponerte metas a corto plazo y alcanzables. Cronómetrate las paradas. Estudia 45 minutos y descansa 15. Reparte en mañana y tarde o estudia todo de golpe si te va mejor y representa un estímulo tener algo de tiempo libre por la tarde. Levántate antes y la mañana se hará larguísima. En fin, haz pruebas, pero rompe la tendencia. No pasa nada por ir más despacio. Muchos que van rápido se estrellan. Los lentos les acabamos adelantando e incluso puede que acabemos siendo mejores Notarios que ellos …
Ponte algo fácil para mañana y empieza a romper con esa tendencia que no te aprovecha. No eches a perder tu vocación y cualidades; no te dejes desanimar y déjate de frases de cartera de instituto que no son ciertas. Ya dije hace poco que lo de que “el que resiste, gana” no es cierto. La única verdad es que “el que no resiste, no gana ….”
Ten en cuenta que aunque esta no parece ser tu oposición, pero podría serlo; además, y por otra parte, seguro que el arreón que le darás al temario oliendo los examenes cerca te será muy provechoso para la siguiente convocatoria que sí que tiene que ser la tuya. No pierdas el tiempo. Si yo hubiera ahorrado tiempo, tal vez hubiera aprobado varios años antes, aunque tus problemas y los míos no son los mismos.
“Es la primera vez que me dicen que esta no es mi oposición, y aunque me ha asustado y dado que pensar a primera vista, me alegro de que me hayas dado ese toque de atención. A veces es necesario sentir ese miedo, puesto que no lograr el éxito no sería el fin del mundo, pero sí una decepción brutal que quiero evitar y creo que de momento está en mis manos hacerlo. Siempre he sido muy confiado y aunque hasta ahora siempre me he salido con la mía, sé que juego con fuego. Que tenga un exceso de confianza en mi mismo puede ser peligroso, aunque en términos generales canto, memorizo y entiendo todo bien, me gusta el temario, no tengo problemas, y mis preparadores creen que tengo bastantes posibilidades de aprobar, pero avanzar tan lento a estas alturas empieza a ser peligroso y puede cambiar su parecer y hasta el mío propio“.
Espero que me escribas más adelante y que adquieras conciencia de que necesitas redirigirte y que habrás de hacerlo poco a poco y que el exceso de confianza puede dar lugar a grandes batacazos y a resentimientos futuros. Déjate de pensar en que siempre lo consigues todo… porque ahora no lo estás consiguiendo y evita regalarte muchos más años de oposición. Por cierto, no me refería a que la oposición a notarías no fuera la tuya, sino a que la próxima convocatoria podría no serlo.
Hay que llevar cuidado en no caer en la condición del opositor sobrado.
“Llevo año y medio preparando una oposición de nivel A2. Me he presentado una vez, pero no estaba preparado y caí en el primer examen. Mi familia es más bien humilde y me apoyan, aunque les cuesta. Este año voy mejor y tengo las esperanzas depositadas en las próximas convocatorias. Hace poco me han llamado para un trabajo. Solo será para un corto periodo de tiempo. Aceptar este empleo me supondría ir más despacio en el estudio, pero sería algo más independiente de cara a hacer lo que quiero hasta que yo quiera, sin explicaciones, ni angustias. A cambio, me preocupa el perder opciones de aprobar en breve”.
El entorno favorable es importante. Es más, aunque creo que se me olvida mencionarlo en muchas ocasiones, pienso que la salud, la posición económica y el entorno favorable son los cimientos de una oposición con probabilidades de éxito. El entorno te ha de comprender y no estar dándote la paliza y minando permanentemente tu moral.
En cuanto al trabajo, pienso que estudiar y trabajar es bastante complicado. También es cierto que lo hace mucha gente. No es usual en notarías, pero sí en otras muchas oposiciones digamos que “más asequibles”. Creo que en tu caso aceptaría ese trabajo. Tal vez te despeje, te ayude a tener una perspectiva diferente de la oposición y te refuerce las ganas de opositar y de conseguir tu meta. Otra cosa es que me dijeras que fuera un trabajo permanente. Si lo fuera, dependiendo del trabajo y de tus capacidades, tal vez te dijera que lo olvides y resistas la “presión de tu entorno”. Ten en cuenta que si apruebas, habrás empleado bien tu tiempo y si no podrás consolarte con la formación adquirida.
Me hizo gracia un opositor con el que charlaba el otro día cuando me dijo que “estaba un poco turbio” y que si yo había podido aprobar y también “estuviste turbio”, él “algún día dejaría de estar turbio y aprobaría”.
Pero, ¿cómo se sale de la turbidez? Esa es la gran cuestión.
No sé cómo lo conseguirá mi amigo, aunque me consta que está poniendo toda la carne en el asador, que está poniendo todo de su parte para salir de esa turbidez que creo es consecuencia de su reciente suspenso y del temor y ansiedad que de los suspensos siempre suele derivarse.
Ya lo he contado muchas veces, yo salí cuando pensé que me presentaría solo una vez más y la tenía a la vuelta de la esquina. Aquel convencimiento me liberó y aunque tuve muchos altibajos, aprobé cuatro años después de salir de mi turbidez (bueno, muy diáfano, muy diáfano no volví a estarlo nunca).
Lo que me sirvió a mi, puede que no le sirva a mi amigo, pero al final estas situaciones son bastante parecidas. Todos hemos sido buenos, muy buenos estudiantes, de los que no suspendían, de los mejores de la clase, de los de sobresaliente o matrícula. Somos conscientes de la dificultad (a lo mejor no tanto) de nuestro nuevo proyecto y cuando suspendemos nos quedamos desnortados, nos entra el canguelo, perdemos la paciencia y directamente nos vamos al extremo contrario a lo que siempre habíamos sido.
¡Error¡, pues seguimos siendo los mismos y hay que conservar la calma para salir de la turbidez ya que puede quedarnos mucho tiempo por delante para aprobar. Tal vez la siguiente no sea la nuestra, pero si la otra, o notarías o registros otra vez, pero turbios difícilmente podremos aprobar…
Lo siento, pero no veo bien que se señale precipitadamente (salvo casos excepcionales) la puerta de salida de la Academia a los opositores.
Si yo estuviera tan convencido de que alguien no va a aprobar la oposición, probablemente le diría que no quiero seguir preparándole por tal razón y que llame a otra puerta, que yo lo tengo claro y que no quiero perder el tiempo con él, AUNQUE PUEDA ESTAR EQUIVOCÁNDOME, pero decirle a alguien que no vale, que se lo deje, que se dedique a otra cosa, no me parece lo correcto.
Hay opositores de diferente desarrollo y recorrido a los que habría que ir catando, como los vinos, para ver como evolucionan, pasando de los lagares a las cubas y luego a las barricas y a las botellas, de mosto a joven, de joven a crianza y luego a reserva (mejor no llegar a ser un gran reserva en esto de las oposiciones).
¿Quién diría que yo acabaría aprobando? Los de William Hill me deberían situar en un 100 a 1. Nadie apostaba por mi. Nadie daba un duro por mi. ¿Y ahora qué? Supongo que habré demostrado algo, ¿no? ¿Qué no somos todos iguales? ¿Qué podemos equivocarnos en nuestras apreciaciones sobre alguien?
Dejemos a la gente decidir por sí misma
Digamósles la verdad, si nos parece oportuno, pero la verdad absoluta es únicamente que “no te quiero seguir preparando, porque YO no confío en tus posibilidades”. Nada de eso “de núnca vas a aprobar” o “tú no vales para esto”. ¿Y tú que sabes? ¿Eres adivino? Seguro que te habrás equivocado con alguno que siguió y siguió y no aprobó, pero nunca sabrás si hubiera aprobado aquel que se lo dejó por tu culpa.
La gente tiene que caer sola del guindo. No hace falta mover el árbol para que caigan. Sí, ya se que algunos huelen que apestan a “no aprobarás nunca”, y ¿qué? ¿hemos venido al mundo para determinar (o salvar) el destino de los demás?
Así que a algunos, les falta decir como en la tele: “Estás nominado“. Lo malo es que aquí casi nunca no se sabe quien va a ser “The winner“.
“Empecé a opositar hace un año largo. Mi preparador dice que aunque estés enfermo tienes que seguir estudiando e ir a cantar”
Estudiar si uno está enfermo me parece una estupidez, aunque habría que matizar: ¿estudiar enfermo cuando el examen está lejos o cuando está cerca? ¿estudiar enfermo cuando uno está a menudo enfermo o cuando no lo está nunca?
Si el examen está cerca hay que hacer un esfuerzo; si uno enferma con facilidad, tal vez también, pero si uno esporádicamente está malo y no puede estudiar, pues no lo hace. Si tienes que estudiar porque el examen está cerca o porque enfermas con asiduidad y no puedes permitirte tantos parones, pues haces el esfuerzo y no cantas los temas o los cantas hablando bajito o arreglas aquel tema que tienes pendiente de adaptar o haces otra cosa que implique algo de estudio (¿que tal algo de dictamen?) y que, precisamente, se puede uno reservar para estos momentos en que uno no está para ponerse a estudiar (momento resaca, por ejemplo). Particularmente yo no era capaz de estudiar sin hablar, pero si que podía bajar un poco el tono.
Bueno, recupérate y procura capear con ese tipo de consejos que me parecen un poco absurdos.
Tal vez el secreto de los que aprueban pronto es que también estudian cuando están enfermos. A mi en cambio me daba por el surmenage y con surmenage, sí que continuaba estudiando. En el punto XII de este posthablo de ello.
Fortasec y otras medidas precautorias cuando el opositor se va a examinar
“Pues yo con los nervios iba mucho al baño”, le decía a una opositora hace unos días hablando de la influencia de los nervios cuando llega la hora del examen.
Cuando entraba el opositor anterior a mi, yo iba al baño. Los minutos más cruciales (en los que yo diría que más gente se retira) son los primeros y por eso tomaba mis medidas preventivas. Pasado el rato inicial volvía a ir varias veces en previsión de que el compañero pudiera retirarse. Al aproximarse la hora (o los tres cuartos) si había aguantado, volvía otra vez para exprimir la vejiga por última vez. Además procuraba no beber mucha agua (o casi no beberla) mientras esperaba, para que no me fueran a dar unas inesperadas ganas de miccionar.
Al contarlo, esta opositora me decía que ella llevaba Fortasec el famoso anti diarréico. No pude evitar reírme (y mucho). ¡Fortasec preventivo¡ Yo era mucho de paracetamol preventivo. A la mínima manifestación de dolor o resfriado, Frenadol que te crió. Los nervios pueden afectar a la tripa y un punto flojo puede tenerlo cualquiera, ¿no? Así que ¡venga¡ todos a comprar Fortasec, aunque luego te estriñas si has sido demasiado previsor.
Otro buen medicamento para los exámenes es el Tosidrín. Fulmina la tos, la irritativa y la nerviosa. Lo malo es que también estriñe, aunque visto de otro modo, así os podéis ahorrar el Fortasec …
¿Alguien da más?
Pues sí, alguien da más…
Tras la publicación de este opoflash, me cuentan esta increíble (y desternillante) historia:
“Yo conocí a un opositor que tenía problemas porque necesitaba ir al baño frecuentemente por los nervios. Resulta que al examen de dictamen, que es una prueba de cuatro horas, te permiten ir al baño (aunque, evidentemente, te acompaña hasta la puerta uno de los que se encuentran vigilando el aula). Pues este opositor me comentó que tenía miedo de necesitar ir varias veces al baño y que pensaran que estaba, de algún modo, copiando o haciendo trampas en el examen. Así que me dijo que tenía la idea de llevar puestos pañales de adulto. No sé si lo hizo o no; no me atreví a preguntar. Lo que sí es cierto es que aprobó“.
No me hubiera gustado ser el que estuviera haciendo el dictamen al lado del “incontinente”.
He tenido respuesta recientemente a esa pregunta tan tremendamente difícil que siempre me estuve planteando cuando opositaba (y casi que aún ahora). ¿Cómo se deja uno la oposición? Mi vieja amiga Lina decía: “Te lo dejas porque te lo pide el cuerpo”. Bueno pues esta opositora se lo ha pedido el cuerpo y ha dicho que “hasta aquí hemos llegado”. Así me lo iba anunciando:
“Me siento en el fondo de un pozo. No me atrevo a salir. Me costó mucho retomar el estudio después del anterior suspenso. Pensaba que no pasaba nada por intentar ir a registros pero voy lenta. Me cuesta memorizar. Me canso. Estoy desesperada. Mañana será otro día, pero al final siempre es igual. Me dicen que mi problema es estudiar diez horas y concentrada. Me ronda la idea de dejarlo, pero me da vértigo tomar la decisión. Creo que no llevo suficientes temas. Tal vez me exigen mucho. Comprendo que tiene que haber un ritmo y con el que llevo no voy a aprobar”.
Y así se consumó pocos días después:
“He dejado la oposición. Ha sido muy difícil, pero me he dado cuenta de que no soy feliz, ni tengo ilusion ni motivación. No veo luz para esta convocatoria. Tendría que empezar de cero, como hiciste tu y al final nada ni nadie asegura un aprobado. Han sido xxxx años de mucho esfuerzo, pero esta etapa ha llegado a su fin. Necesito vivir y ser feliz. Te agradezco enormemente tus consejos, tu tiempo y tu esfuerzo. Eres una gran persona, poca gente, pocos Notarios entienden tan bien a los opositores como tu. Espero que te vaya todo genial y que ayudes a otros muchos. Yo por mi parte me abro al mundo laboral, con respeto pero sin miedo“.
En fin, me ha dado mucha tristeza y te comprendo perfectamente. Ánimo y si necesitas algo, me lo dices.
Mi historia fue mucho más larga que la de esta opositora. Solo que la mía tuvo final feliz. La tengo contada en mi libro.
No es habitual que sueñe en una siesta, es más pensaba que aquel día la había dormido poco y más bien ligera. Por primera vez había soñado con aquella opositora.
Era un sueño sin pies ni cabeza. Ella aparecía hacía el final. Mi oficiala, que era mi oficiala, me avisaba algo enfadada (y mira que no es de enfadarse) de que fuera a ver lo que “ella” estaba haciendo en uno de los despachos de la notaria. Fue entonces cuando salí de una especie de claustro en el que estábamos hablando con un tipo que se parecía a un ministro (del que ahora no recuerdo el nombre) a través de una puerta que me llevó al pasillo de lo que, más o menos, es mi actual notaría. Allí, y ya casi desde la puerta, distinguí, altísima, a la opositora con una falda larga que le hacía parecer aún más alta de lo que creo que podría serlo. Estaba friendo huevos encima del contenedor de papel para reciclar.
Poco más o menos que entonces, me desperté.
El tipo que se parecía al ministro venía a firmar una escritura deBankia que se había demorado mucho y que aún no estaba hecha. Parece que era un marronazo que no había por donde coger y que por eso comprendía que no le hubiéramos metido mano hasta el momento de su llegada. Era alguien que yo conocía de alguna de mis anteriores notarías.
En el claustro estábamos alrededor de una mesa con mantel, algunas bebidas y comida, como si estuviéramos merendando.
Parecía por la tarde por la forma de la caída del sol sobre el claustro.
Dijo alguien en Twitter hace poco: “Cuando apruebes la oposición, aunque no te lo creas ahora, echarás de menos esta etapa. Porque opositar es mucho más que estudiar y entrenar. Opositar es sentir, compartir, sufrir, disfrutar, respetar, madurar. Opositar es crecer para ser”.
Y, claro (claro para mi), le cayó un chorreo de los buenos.
Días antes algunos queridos compañeros decían que los comienzos de la oposición son bonitos y que la oposición es muy periodo muy bueno.
Por supuesto yo no estoy de acuerdo en absoluto y creo que los que así opinan lo hacen porque aprobaron rápido y puede que hace ya un cierto tiempo por lo que han olvidado el suplicio que puede ser opositar, sobre todo si le echas un porrón de años como fue mi caso. También puede que simplemente no les diera tiempo a llegar a sufrir a lo bestia como algunos lo hacemos.
Opositar es un asco y solo tiene una cosa buena, que finalmente apruebes o un consuelo que no es menor: la formación que adquieres y que sin duda te servirá para abordar un plan B aunque esto habría que contrastarlo con tantos opositores que no aprueban, ni remontan y que quedan hechos una piltrafa sin conseguir alcanzar una meta que les haga felices y les compense los años invertidos con lo que la formación les acaba sirviendo de muy poco. Serán una excepción, pero haberlos haylos …
Como en tantas cosas de la vida, la cuestión es completamente opinable y no hay una demostración empírica de lo que digo o … ¿o tal vez sí?
Sí, definitivamente sí y si no es así, ¿por qué yo tengo una sonrisa de oreja a oreja que resulta hasta desproporcionada en la foto de entrega de mi título de Notario y en cambio mi padre que únicamente opositó tres años tiene un gesto serio pareciendo que está mas sonriente el compañero que la hacía imposición de su medalla de Notario? ¡Pues está claro! … porque mi padre estaba fresco como una rosa y yo estaba hecho una bragacuando me llegó el momento con lo que con esa macro sonrisa le estaba diciendo al Secretario de Estado: “macho, no sabes bien de lo que me he librado y lo feliz que me siento en este momento”. Ese momento pudo ser la demostración pública y duradera de una felicidad que tuvo su culmen el día 29 de junio de 2002 cuando mi padre me dijo por teléfono: “Miguel, eres Notario”. Habían pasado diez años, nueve meses y tres días desde que empezara a opositar el 26 de septiembre de 1991.
Inadmitidos y excluidos de la oposición a notarías
Uno de los primeros trámites que el opositor espera después de que se convoquen las oposiciones y tras haberlas firmado, es el de que se publiquen las listas provisional y definitiva de admitidos y excluidos.
Hace no mucho supe que había habido en tiempos recientes tres exclusiones en las oposiciones restringidas o “entre Notarios” porque los que las firmaban no eran Notarios. Estoy seguro de que las causas de exclusión en las libres son variadas, pero seguro que no son tan originales con la de carecer del título de Notario para presentarse a unas oposiciones que se llaman entre Notarios. Por cierto, a ellas pueden presentarse los compañeros procedentes del antiguo cuerpo de Corredores de Comercio, ¿siempre que sean Licenciados en Derecho o incluso sin serlo?
El Artículo 102 del Reglamento Notarial habla de Notarios en activo:
“Podrán tomar parte en estas oposiciones los Notarios en activo que cuenten con más de un año de servicios efectivos, debiendo solicitarlo a la Dirección General mediante instancia presentada dentro del plazo de treinta días hábiles, contados desde el siguiente al de la publicación de la convocatoria en el Boletín Oficial del Estado“.
…
Pero el Artículo 107 dice lo que dice y para las oposiciones libres hace falta ser Licenciado en Derecho:
“Serán aplicables a las oposiciones entre Notarios, en todo lo que no esté previsto para las mismas, lo dispuesto en este Reglamento para la oposición libre”.
Por cierto, que sé de un excluido tras haber aprobado las oposiciones libres por no ser Licenciado en Derecho. Tremendo. Por lo visto, le faltaba alguna asignatura, la aprobó y consiguió volver a aprobar la oposición de nuevo en la siguiente convocatoria. Por lo que sé no es una leyenda urbana.
Distintas de estas exclusiones son aquellas que van precedidas de un toque de campana
“A Fulanito le tocaron la campana”. Es raro que echen a alguien de la sala de examen pero ha habido tribunales examinadores más “campaneros” que otros.
Parece que aquello de que te toquen la campana es lo peor de lo peor, pero es que los preparadores nos confunden cuando nos hablan de la inercia o fuerza expulsiva de las sillas que es indispensable dominar, resultando que algunos opositores no se dan por aludidos hasta que les animan a marcharse con el angelical sonido.
En mi primera ocasión ante un Tribunal (siendo ya opositor y habiendo acudido a ver exámenes) en Valencia 1991, tocaban la campana con fruición. Aquello me dejó ciertamente acongojado. El número escaso de plazas obligaba a ser duro, pero tampoco creo que se deba utilizar la medida de manera excesiva para evitar traumas mayores. El suspenso ya puede ser un suficiente golpe de realidad para el opositor.
“Quiero aportar lo que yo pienso sobre nuestra oposición, que preparo pero no he aprobado, y a la que ni siquiera me he presentado aún a ningún examen yendo con opciones. Sí, llevo unos cuantos años peleándome con ella y no precisamente estudiando, sino queriendo estudiar. Desde que empecé pasaron varios años; estudiar lo que se dice estudiar habré estudiado dos o tres a lo sumo. Recientemente ya me he puesto seria. Soy un “caso extraordinario” cuyo ejemplo no se debe seguir. Me metí en este ajo sin saber donde me metía. Lo descubrí en el primer año de antioposición. Tardé en aprender como se tiene que estudiar para poder recitar los temas con sus artículos literales, mencionando a autores de los que no sabía ni de su existencia – me costaba recordar los apellidos, Roca Sastre, Puig Brutau, Puig Peña, De Castro, Castán… ¿esto lo decía De Castro o era Castán?, ¿De Diego o Díez Picazo? ¡qué follón! -, mencionando leyes y fechas y todo en un tiempo cronometrado. Sin duda, nada tiene que ver con la forma de memorizar que se utiliza para aprobar un examen de la carrera. Creo que si cualquier opositor a notarias, registros o similar volviera a empezar en la facultad después de haber estudiado una oposición con este método memorístico tan duro la sacaríamos “con la gorra” y con “matrícula de honor”. Ejercitar la memoria de esta forma hace que retengas muchísima más información que estudiando “por ideas” que luego desarrollas. Es indudable aunque supone un esfuerzo titánico. Para mí , hay dos formas de memorizar los temas:
Memorizar literales solo los artículos y el resto del contenido del tema, historia, doctrina, explicaciones, etc … retenerlos y ubicarlos fotográficamente en el folio pero explicándolos con tus palabras, haciendo que prevalezca la comprensión y que lo que te permita ir rápido sea lo bien que “controlas” lo que estás diciendo.
Memorizar literal, o lo más literal posible, todo el tema sin excepción. Tardarás muchísimo más la primera vez, pues lo que no son artículos te llevará el mismo tiempo, pero notarás que las siguientes vueltas vas más rápido y que lo que te permitirá ir rápido al recitar el tema será, no lo bien que controlas lo que dices, sino el ejercicio memorístico efectuado; podrás simplemente “darle al play’” de modo que tu mente vaya a una velocidad que la boca no alcance. Yo intento combinar ambos sistemas. En todo caso, memorizar es un aburrimiento y un suplicio, pero la memoria es una forma de inteligencia”.
El perfeccionismo excesivo, tampoco es bueno. Nuestro objetivo es examinarnos y aunque los temas tienen que ser buenos y hay que estudiarlos bien, hay que buscar el justo equilibrio entre querer tener y decir el tema perfecto y querer entenderlo todo y, a la vez, no demorar las opciones de presentarse en tiempo y forma a una convocatoria. Es decir, que a veces también hay que darse prisa y probarse para ver como responde uno en un examen con tos, nervios, fiebre, un hueso roto, con un disgusto familiar o con un tribunal cansado y a cara de perro, o con los temas con “palicos y cañicas”. A lo mejor no llega la oportunidad perfecta y por eso hay que buscar un equilibrio y apretarse, probarse o tener que dejarse algunas cosas. Lo digo porque con tres años es perfectamente viable presentarse y con cuatro también se ha de poder aprobar.
Todo esto hablando de los temas, pues el dictamen es otra cosa y de un tiempo a esta parte estoy pensando de una manera algo diferente que cualquier día explicaré en un post. Es una cierta renovación de mis cimientos opositoriles más profundos, pero mi trato con opositores, me hace ver que los que no somos tan capaces ante el tercer ejercicio, dejamos perder (o que nos pierdan) el tiempo, que pasen los años y que nos plantemos con un porrón de ellos ante un dictamen que no hemos aprendido siquiera a hacer, para el que no nos hemos puesto a prueba, ni nos han probado, pegándonos un batacazo demoledor pero que en la mayoría de las veces está completamente justificado.
Por lo demás, estoy de acuerdísimo en lo de la gorra. Lo he dicho un montón de veces, pero cada cosa tiene su momento, claro está.
También creo que no todo se puede/debe estudiar de memoria. Eso es malo. Hay que comprender en la medida de lo posible.
Creo, finalmente, que muchos como tú, llegan a este ajo sin conocimiento de causa, aunque tal vez lo normal sea tardar menos que tú en cogerle el aire a la oposición.
Espero que una vez centrada y estudiando a tu manera y a tu gusto, cojas ritmo de crucero con el fin de que esta etapa (la ANTI OPOSICIÓN) no sea excesivamente larga, sobre todo si en alguna o algunas convocatorias se tuerce y el tiempo acaba por poner a prueba tu resistencia y tu fuerza de voluntad.
“Los temas de Liberquintus no los he leído. Todo el que me habla o escribe sobre ellos me dice que son buenos y cortos. Sospecho que a mi me hubieran gustado mucho, porque aspiro a escribir así, bueno y corto. El riesgo como preparador es que algún día te digan “tú me dijiste que estos temas sí y el tribunal me ha dicho que ese tema que les he contado, que no”. Ese es un riesgo inherente a la oposición y nadie te puede dar garantías. Liberquintus no deja de ser un anónimo, que dice que ha aprobado con esos temas. “En Internet nadie sabe que eres un perro”, suelen decir. ¿Puede una editorial (¿Carperi?) garantizarte que con sus temas apruebas? En registros, quizás. En notarías, creo que no. Por eso el opositor que es un adulto, licenciado en Derecho, que debe tener suficiente juicio y que suele ir a cantar los temas a su preparador periódicamente, debe decidir. Yo estudié el Hipotecario por los temas de Lino Rodríguez Otero, publicados por Dijusa, y mi preparadora, cada 15 días, me insistía en lo flojos que eran de contenido y me enviaba los suyos”.
A mi me pasaba lo mismo con los temas de Mercantil de Francisco Rodríguez Boix. Me decían que eran cortos y flojos, pero a mi me sirvieron para sobrevivir a una crisis muy larga y para encajar un complicado cambio de programa. No todos mis mercantiles eran de Rodríguez Boix, pero uno de ellos me salió en un ejercicio que aprobé con nota suficiente para conseguir reserva. Eso sí, tuve que alargarlos y mejorarlos un poco, aunque en aquel momento yo ya tenía una experiencia considerable como opositor y sabía bien lo que hacía.
La encuadernación de los temas de mi oposición (un viejo deseo)
Tras publicar algunas fotografías de mis temas encuadernados en mi cuenta de Instagram una opositora (bueno, creo que lo es) me preguntó: “¿Tus temas estaban escritos a mano?”
Le dije que hay un pequeño porcentaje de temas o mas bien de partes de temas que están escritas a mano (mi mano o la de mi hermana María que me ayudó con los temas una vez que ella ya había aprobado). Hay temas con añadidos en las partes traseras de los folios que estaban siempre en blanco, en los márgenes, con añadidos pegados con papel celo o con pegamento y hasta grapados en trozos de otros folios. En fin, que rehice muchos temas de todas las maneras posibles teniendo en cuenta los medios de la época y que prácticamente no existían los ordenadores. Le he dicho también a esta opositora que tuviera en cuenta que estuve casi once años opositando, que comencé en 1991 y que sufrí unos cuantos cambios por culpa de una sustitución del programa de la oposición y por novedades legislativas (pocas como pude contaraquí). Diría que al menos en un 85% estaban escritos a máquina y fotocopiados de otros opositores y en menor proporción que eran de ordenador o de imprenta.
Poco después me ha llegado otro comentario de una opositora amiga que me ha dicho: “¡Qué maravilla. Estará el folio llorado, el que sufrió el codazo a la taza de café, el que tiene notas de desahogo, el subrayado sobre subrayado porque tela hasta que se entendió. Es un gran legado!”. Me ha encantado su comentario.
Un compañero, por su parte, me ha apuntado luego que su procesal/administrativo no era tan amplio y yo he pensado que hasta es posible que muchos ni lo tuvieran porque yo fui un raro y hasta estudié algo de Procesal y Administrativo y me estudié muy a fondo el Fiscal y el Notarial.
Tenía muchas ganas de encuadernar mis temas. Llevaba años queriéndolo hacer y por fin lo he hecho este año cuando estaba a punto de dejar pasar una nueva oportunidad con la visita de Antonio de Encuadernaciones Castell. Ahora están preparados para soportar el paso de las décadas hasta que mi único hijo supongo que ya no sepa dónde meter tantos papeles que voy juntando. Esa es una de las razones por las que dice que soy raro y extravagante.
Aquí va un reportaje fotográfico para terminar.
En una de las fotos pueden verse mis temas de Civil (tres tomos tipo protocolo notarial) y encima dos carpetas azules (los temas de Civil de mi padre). Es cierto que mi padre también estudiaba el Castán, que los folios eran mas finos y que estaban mas condensados y hasta escritos por las dos caras pero la comparación de dificultad entre épocas (visto ese volumen de papel en una y otra) no admite comparación alguna a mi juicio. Digan lo que digan …
Le voy a dedicar este Opo Flash a una amiga opositora que me contaba un “encontronazo” con un conocido que le hizo una gracieta sin gracia cuando le comentó, con retintín, que estaba descansando por unas horas del estudio:
“¡Ay¡ y has podido salir una hora de casa”
Le comenté que yo llevaba fatal esa clase deimpertinencias.
Al poco de terminar nuestra conversación, recordé una de ellas que tuvo lugar instantes después de suspender por primera vez en el tercer ejercicio. Yo estaba acariciando el aprobado, tenía el título de Notario casi en la mano, solo sobrábamos seis en aquel maldito examen y llegó un “más que conocido” (un afín….) y me suelta:
“No te preocupes que yo te puedo poner a descargar cajas en la Coca-Cola“
No sé cómo no me convertí en Hulk y le dí un par de derechazos en la napia. Sorprendentemente, a pesar de estar pasando uno de los peores instantes de mi vida, me contuve y arrastro desde entonces la mala uva (en realidad quería decir otra cosa…) que me produjo aquella circunstancia.
En fin, amiga, paciencia porque el día que llega “el qué bien vives”, verás las cosas de manera completamente distinta.
En la película “La isla de la fantasía” basada en una serie del mismo título, al estilo de la visita previa a la apertura que se organiza en “Parque Jurásico”, cada uno de los influencers que visita la isla antes abrirla para darle luego darle publicidad en sus redes sociales, tiene derecho a recrear la fantasía que mejor le parezca. Esa fantasía se llevará hasta sus últimas consecuencias naturales, cosa que claramente advierte (nada de letra pequeña) el gerente de la isla (el Sr. Roarke) antes de abrir la puerta que conducirá a cada uno de los influencers a la suya propia, diciéndoles:
“Tras esa puerta está tu fantasía: la oportunidad de cambiar el momento del que más te arrepientes”
En mi caso, más que pensar en un fantasía vital (que creo que no tengo) o en una fantasía como opositor, me interesó especialmente la segunda parte del asunto: cambiar el momento de mi vida del que más me arrepiento.
Ese momento me vino instantáneamente a la cabeza ese momento aunque en el siguiente instante ya me sonreía por dentro mientras pensaba que, en realidad, después de todo, preferiría no cambiar nada de mi vida, salvo que no tuviera más remedio que hacerlo por imposibilidad de revocar el contrato que me hubiera llevado a aquella isla.
En tal caso, sin la menor duda, elegiría el momento en el que, con Mac mi preparador, tomamos la decisión de que me presentara en primera vuelta a la que fue mi primera convocatoria de las oposiciones a notarías.
Lo he contado mil veces en el blog y también está contando en “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”. Cuando llegó aquel primer llamamiento de aquella mi primera convocatoria, aprobé el examen pero unos meses después de suspender el segundo entré en una crisis superlativa que estuvo a punto de mandarlo todo al traste pero, y por eso mi sonrisa interior, si todo no hubiera sucedido exactamente igual que sucedió, la continuación de mi vida, mi aprobado unos seis años más tarde, mi matrimonio tres años después, mi hijo en el año 2006, mis destinos en 2003 y 2005, mi Justito, mi Raimunda, mis libros y todo lo que me tenga que venir en el futuro (bueno o malo) ya no sería lo mismo o simplemente podría no haberse producido nunca. Es más, hasta puede que mi fantasía de aprobar luego en Sevilla, en la siguiente convocatoria, no hubiera sido la última consecuencia natural de mi repetición de la jugada.
Así que si existiera esa isla de la fantasía, creo que elegiría una al estilo de los dos hermanos del elenco protagonista, que lo que eligen es disfrutar de un casoplón con piscina y de un fiestorro descomunal cuya única consecuencia, conociéndome como me conozco, sería una inmensa resaca que terminaría unas horas más tarde sin ningún otro efecto secundario más en nuestras vidas.
Toda mi historia, cronológicamente, está contada en mi libro. Que puede comprarse aquí. También lo envío dedicado a quien lo prefiera de este modo. Los pedidos en este caso, aquí: justitonotario@hotmail.com
“He leído el post sobre los once años y no sé qué puedo contestarte. Me parece que no sería justo ni conveniente para los que se encuentran inmersos en esta oposición o piensan iniciarla, que alguien les contase que si no logras aprobar la oposición quizá ésta no dure once años y que no es seguro que un día lo dejes y desaparezca la niebla. Estoy ilusionado con recibir tu libro con la dedicatoria. Mi mujer dice que hay un trozo de tu alma en él y que cada vez que lo ojeo estoy en el fondo intentando reencontrar la paz que yo perdí”.
Creo que lo que dices sobre esa niebla es cierto. Conviene saber al opositor que puede haber una nebulosa, a veces un largo purgatorio que no siempre tiene un cielo como final; muchas veces dejar la oposición comporta un considerable sufrimiento. Mi experiencia acabó en nube y no en niebla. Mi libro está por ello incompleto en esa parte aunque yo creo que la niebla se dejó entrever y me acechó de forma muy considerable.
La verdad es que me tocas siempre la fibra sensible. “Alma en mi libro” … pues probablemente hay algo de eso y son muchos los que lo percibís, aunque a algunos os cala mucho más hondo que a otros porque estuvisteis muy próximos a mi vivencia (y yo a la vuestra) aunque acabarais en el lado de la niebla y yo.
Tristitia fue, como Dandanovic, una de los que acaban en el lado oscuro de la niebla.
“Veo que ayudas a muchos opositores a que el camino tan duro de la oposición les sea más llevadero y siempre consigues sacarles un hilo de esperanza …. enhorabuena. Mi caso es el contrario … hace unos años que dejé las oposiciones, tras una década con ellas, porque ya no podía más. Cuando lo dejé estaba sumida en una depresión. El problema es que no lo he superado todavía. Estoy enfadada conmigo misma, frustrada por no haber aprobado después de tanto tiempo, con una gran sensación de tiempo perdido, porque no he conseguido nada después del suspenso y no termino de ser feliz. Estoy con otras oposiciones, pero yo creo que no he superado mi abandono.”
Toda mi historia está recogida en “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)” y quedan 55 ejemplares nada más.
“Hola Justito: Quería proponerte una posible idea para tu blog: “Notarios y tatuajes”. Yo tengo un tatuaje de una tabla de surf en la parte interior del brazo. Es un tatuaje fino con una motivación muy especial para mí, pero no sé eso cara al ejercicio profesional como me puede afectar. Muchas gracias por todo lo que haces”.
A riesgo de meterme en una polémica diré que no me gustan los tatuajes y que no me haría uno estando en mi sano juicio aunque reconoceré que los hay muy bonitos y que no puedo evitar mirarlos sobre todo cuando los llevan las del sexo opuesto. Supongo que los llevan los tatuajes no se sentirán molestos con mi (siempre discreta) observación porqué exhibirlos debe formar parte del asunto, ¿o no? Por supuesto, no comprendo cuál es la gracia de hacerse un tatuaje en un sitio donde no te lo ves ni tú pero supongo que debe ser algo similar a llevar una camiseta con el dibujo por la espalda. En mi oficina, por ejemplo, el 50% de los que trabajamos llevan algún tatuaje en partes visibles al menos en algunas épocas del año, aunque (of course) desconozco cómo andan por el resto de su superficie corporal. Creo que sus tatuajes deben ser del estilo de los mi consultante de hoy (digamos que discretos) pero si no lo fueran o fuera yo, el Notario, el tatuado ¿pasaría algo?¿generará rechazo mi consultante con su tatuaje en su futura notaría? ¿o irán a su notaría todos los tatuados de la comarca o de la provincia? ¿ganará clientes? ¿los perderá? ¿y si se hace tres o cuatro mas y no fueran tan discretos?
Pues … creo que casi espero a que apruebes y nos lo cuentes tú (“La Notario tatuada”sería un estupendo título hasta para una novela) porque yo solo puedo decirte que en estos tiempos no creo que la cuestión tenga la menor importancia porque estamos todos (nos gusten o no, los llevemos o no los llevemos) completamente acostumbrados a verlos y, según gustos, hasta a contemplarlos (aunque sea de soslayo) y a disfrutarlos.
¿Y qué me dicen de los Notarios guapos/as?”
“La vis atractiva de algunos hace que otros “corpóreamente” no podamos competir”. Pero, ¿y si la gente está encantada con la amabilidad, gentileza y mas que agradable presencia de alguien a quien elige con independencia, o a pesar de, sus cualidades profesionales)? Pues habría que decirles que cometen un error pero al menos habrán pasado un rato fantástico durante el acto (del otorgamiento).
Me ha hecho gracia esta denominación que nos ha otorgado mi compadre y compañero de promoción, José Luis Navarro, esta mañana en Twitter.
Y es que somos la única promoción de Notarios del siglo XXI y del tercer milenio que no ha sido recibida, tras su aprobado, por el Rey de España.
¿Por qué? Pues para mí es bien fácil.
La promoción anterior a la nuestra “la de Barcelona”, fue la primera promoción del siglo y del milenio y se consideró oportuno que fuera recibida en audiencia real. Luego llegamos nosotros y se hizo lo mismo que siempre, es decir, no ser recibidos por el Rey, pero tras aprobar nosotros, se estableció como “costumbre” esa audiencia y todas las promociones han sido recibidas hasta la fecha.
Los últimos (“los de Madrid”) supongo que lo serán en breve.
A ver si como ha dicho Salvador Alborch, otro compañero de promoción, el Rey nos recibe a los 25.
Me lo decía el otro día una opositora que ya ve muy cerca el horizonte de los seis años de oposición.
“Esto se hace súper largo y no dejas de sufrir en ningún momento. Al principio porque no sabes si vas a poder con todo lo que tienes que hacer. Cuando empiezas a dominar un poco los artículos del Código Civil, porque empiezas a pensar si vas a llegar a tiempo a la convocatoria. Cuando no apruebas en esa convocatoria, sufres porque tienes que volver a empezar, después porque te han cambiado los temas, después porque te entra la ansiedad al ver que están pasando los años. Más adelante porque crees que algunos temas no están bien y deberías cambiarlos. Después porque la incertidumbre te reconcome. Así que, en esto, no se deja de sufrir nunca, ni siquiera en vacaciones, ni el día de descanso, porque siempre tienes la mente pensando ¿llegaré o no llegaré a tiempo? ¿lo conseguiré o no lo conseguiré algún día? Al final esto con los años se convierte en una auténtica tortura”.
Al terminar de escuchar su audio le dije: “Me has dado una idea para un próximo opoflash“.
Y este es ese opoflash, el opoflash de la teoría del permanente sufrimiento del opositor.
Ya lo digo en “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”: la oposición fue para mi un puñetero infierno del que no me explico cómo pude sobrevivir saliendo por la puerta grande y quedando razonablemente cuerdo. Eran muy pocos los momentos de felicidad: un buen cante, un buen dictamen, las vacaciones o días libres aunque con el sobresalto permanente del que sucederá, y, realmente, pocos momentos más. Efectivamente, esto de opositar es (era en mi caso) un sufrimiento permanente del gran intensidad.
La vocación, la formación, la profesión y la devoción
Un viejo amigo me escribió el otro día. Quería hacerme una propuesta o solicitud:
“¿Aceptarías escribirme un texto autobiográfico sobre vocación, formación, profesión…? La cosa gira en torno al rol de jurista, pero, por supuesto, cuenta además todo aquello que complete tu vocación personal, sea la literatura divulgativa vía redes en que con tanta pasión te mueves o cualquier otra afición y dedicación. En fin, se trataría de un texto introspectivo sobre la vocación, la universidad, la preparación para el oficio, su consecución, todo eso, pero siempre la vocación (en ti tan clara desde un principio) informando el intento. En las peculiaridades individuales de cada rastro vital radica el mayor interés, atendidas en esta ocasión con el aglutinante delimitador del ejercicio jurídico. Sin duda, en tu caso tiene un peso extraordinario esa cicatriz que te atraviesa y es la oposición, digo cicatriz porque su huella se muestra indeleble y (gozosamente) permanece en tu día a día como fase cardinal, sin arrumbarse en los desvanes de la memoria. Pues esas cuestiones son las que deberías contar y sopesar. Por el momento, todos aquellos a quienes he ido a reclutar para esta iniciativa me han dado el sí, aunque te confieso que esa impronta que en ti exhibe la oposición me convierte tu incorporación en la más deseada, amistad aparte. Por otro lado, creo que bastante material utilizable lo puedes tener ya hecho en tu blog… Desde hace varios años colaboro en la publicación de un cuadernillo poético, fanzine le llaman ahora, y ando dándole vueltas a hacer otro precisamente sobre reflexiones autobiográficas de juristas, que es un tema que me interesa mucho. En fin, una ilusión romántica, modesta, pero, bueno, al cabo de cuatro o cinco años sería posible reunir el conjunto, todas las aportaciones a esos cuatro o cinco números de la revista, en un libro muy interesante. Podrías darme algún capítulo o hacerme una síntesis. Ten en cuenta que este proyecto mío no tendrá de entrada más difusión, al menos en formato de revista, que el mano a mano de la amistad. Anímate con lo que te pido, anda, ya ves que no te escondo que se trata de un empeño modesto y romántico, no soy buen vendedor, pero a lo mejor tengo suerte y estás conmigo en que las cosas tienen valor por sí mismas, no por su repercusión o relumbre… Sin límites de espacio. Sin excesivas prisas. ¿Qué me dices?, ¿te animas? Gracias, respondas lo que respondas, y un abrazo. Julián“.
Le respondí que sí … Ya le he puesto título y he comenzado por señalarme diez puntos sobre los que me ha parecido interesante hablar teniendo en cuenta la propuesta de MI VIEJO AMIGO. Veremos que consigo hacer.
Introspección sobre la vocación personal, la formación, la profesión y la devoción
Tengo una amiga opositora que es una fantástica suministradora de opo flashes.
El otro día me hablaba de llevarse o no los temas al examen haciendo que regresara a mi memoria mi vieja (no está vieja, en realidad) caja metálica comprada en Continente en la que transportaba los temas cuando me tocaba examinarme. Aún la tengo llena de enredos varios, ninguno relacionado con la oposición. Creo que me sería difícil desprenderme de ella.
Antes no había convocatorias por sesiones de manera que era conveniente ir en cuanto estuvieras convocado y eso te podría hacer pasar varios días en el lugar de celebración de los exámenes. Siendo así, era evidente que no te ibas a ir sin los temas. No obstante, no estoy seguro de que me los llevara todos. Tal vez solo me iba con los que me daban miedo, los menos recientes, los negros, los que peor me sabía. No sé. No lo recuerdo demasiado bien, pero con temas me iba, seguro. Yo diría que hasta la bestia de mi hermana se los llevaba y diría que la mayoría de la gente en todo o parte se los lleva.
En fin, mi amiga se veía rarita con sus temas a cuestas, pero diría que eso lo hacemos todos los opositores, ¿o no? ¿Y si te entra una duda existencial estando ya en el lugar del examen y no puedes consultarla?
Mi compañero Juan Pedro que me acompaña desde hace ya un tiempo en la distancia del correo electrónico y de los comentarios en el el blog me decía hoy a propósito de mi post reeditadode hoy que …..
“Buenos días. Sobre esta chica, “Incipentium”, lo preocupante para mí no es el número de temas que pueda o no llevar en primera vuelta, sino que tan pronto salgan a relucir elementos que veo en sus palabras: miedos, dudas, inseguridades… Un opositor que empieza una oposición de este calibre debe hacerlo bien armado psicológicamente, debe realizar un buen exorcismo(en la medida de las posibilidades de cada uno) de miedos, dudas y ansiedades, y empezar “como una moto” en ese sentido, con seguridad en lo que está haciendo. Si aparecen tan pronto los miedos por cuestiones iniciales o los “qué pensarán”, ¿qué sucederá cuando venga el primer suspenso (que puede venirle al más pintado)? Yo, en primera vuelta, me hacía los temas por las tardes (manuscritos) y estudiaba por las mañanas, luego más de 3-4 temas a la semana jamás llevé en primera vuelta. De hecho, tardé un año largo en completarla. Me consta que algún preparador de mi academia no estaba muy contento con el ritmo. Otro, sin embargo, me dijo: “prefiero tres bien estudiados y comprendidos en primera vuelta que cinco o seis marraneados y medio escupidos al cantarlos”. El segundo año metí el turbo y ya está, pero jamás me entraron dudas sobre lo que estaba haciendo. En resumen, hay que hacer un esfuerzo por desterrar los pequeños miedos. Los miedos y las inseguridades se alimentan unos a otros y acaban propagándose. Si uno está convencido de que ha encontrado su ritmo, de que, aunque con más lentitud, está asimilando los temas y tiene la sensación de que avanza y de que su esfuerzo es productivo, y, aunque con menos temas, llega la hora de cantarlos y se defienden de forma adecuada en su vuelta, entonces no hay un verdadero problema ni razones para alimentar temores. Algunos de mis compañeros llevaban más temas que yo, pero yo nunca me “sentí” inferior ni superior a nadie en los años que preparé; esa forma de pensar me parece poco productiva y peligrosa. Otra cosa es que no “pueda evitarse” o no se conozcan mecanismos para evitar esos temores; en ese caso, a la postre, esas tendencias a nivel de pensamiento pueden ser más nocivas y determinantes que el número de temas que se lleven en primera vuelta. Un saludo a todos. PD: Cualquier día, Justito, recibo un correo tuyo en que digas: “¿Sabes qué, Juan Pedro? He empezado a preparar a un opositor“.
Querido Juan Pedro: Si no viviera donde vivo y trabajara donde trabajo y, sobre todo, si me sobrara un minuto a lo largo de la semana, estaría sin duda preparando y preparando el dictamen que es lo que me gusta aunque a un nivel básico. Yo lo que quiero, porque fue lo que me pasó a mi, es que los menos capaces para el dictamen se desbrocen un poco hablando de derecho y con casos de rudimento antes de ponerse en manos de los auténticos preparadores. Fíjate que el otro día una opositora con unos tres años de preparación se quedó sorprendidísima de que “los suyos” del 1.006 fueron “sus herederos” y no “sus descendientes” como siempre había pensado entendido. ¿Cómo va a llegar tal vez en un año y poco a un dictamen si tiene el coco tan mal amueblado a estas alturas? Por lo demás, estoy de acuerdo en todo lo que dices. Yo también tarde un año y luego metí el turbo y en dieciocho meses mas había aprobado el primero y unos meses después aguantado el segundo entero y a un nivel de casi aprobar. Luego me hundí pero no estaba hecho un flan en el minuto uno. No obstante, no todos somos iguales y hay que ayudar a los que pueden ser mas débiles mentalmente porque podrían ser estupendos notarios con un poco de cariño y dedicación por parte de los preparadores.
“Buenas Justito, mi nombre es Cessaria. Gracias por todo el trabajo que haces con tu blog (tanto con los posts para opositores como con la información de carácter notarial) y por tu libro, es un gran salvavidas en esta ardua carrera. Vengo a pedirte un poco de consejo, así que te pongo en situación. Estoy en mi primer año de oposición. Hace un mes y medio que empecé la segunda vuelta de civil. Me quedan unos pocos temas para terminar la primera. He podido llevar bien (sin problemas) cuatro temas nuevos por semana y me sentía muy contenta por ello, pero ahora me cuesta mucho llevar tres nuevos y tres de segunda vuelta. Los últimos cantes no me han salido todo lo bien que me gustaría y me he venido un poco abajo. Me siento inútil, porque soy muy exigente conmigo misma y aunque intento cambiarlo, me resuelta difícil; siento que lo estoy haciendo todo mal y que no aprobaré nunca. Sé que lo peor está por venir y por eso me asusto aún más. Si ahora con esto, que es poco, me ahogo, ¿qué pasará cuando tenga que subir mas el número de temas? Siempre me he obsesionado mucho con el ritmo, con la literalidad y con el perfeccionismo en general y por eso me siento así. No sé qué hacer para sentirme algo mejor conmigo misma. Seguro que lo hago bien pero yo no lo veo o no lo siento. Tal vez sea que llega el verano, pero me frustró mucho y acabo castigándome. Si me pudieras dar algún consejo te lo agradecería. Muchas gracias por todo“.
¿Habíamos hablado antes?
Si tienes mi libro y lo has leído (aunque he hablado también mucho de este tema en el blog), sabrás que yo era lento y que a pesar de eso en dos años y diez meses aprobé por primera vez el primero, así que, para empezar, creo que tu ritmo ha sido y sigue siendo bueno (muy bueno, en realidad). Hay que estar satisfecho y ser exigente, pero la oposición (esta oposición) es otra cosa diferente a todo lo que hayas hecho hasta ahora por lo que no conviene macharcase a uno mismo mas de la cuenta. Si con esa segunda vuelta vas algo mas lenta pues no pasa nada. Verás cuando termines la primera y ya estés solo con temas solo de la segunda vuelta, como lo notas. Cuanto tengas que subir mas temas, lo normal es que sufras mas porque llevarás mas materia y, al tiempo, que sufras menos porque ya te los habrás estudiado todos. Al final te acabarás estudiando los 166 en quince días o en una semana (cada uno con su capacidad) y te sorprenderá llegar a hacerlo. Lo malo es que esa curva de la máxima sabiduría desaparece cuándo pasa el examen y si no apruebas hay que empezar a trabajar una nueva curva. En fin, que no veo nada “grave” en lo que me cuentas y no debes desanimarte porque no parece haber razón para ello. Si me dijeras que los preparadores te presionan mas de la cuenta habría un problema, pero en estos términos no me lo parece. Por supuesto, dicho sea todo esto mas allá del problemón que en cierto sentido es la oposición.
“No, no habíamos hablado antes, pero la verdad es que me alegro de haberte escrito. Mi problema principal es la autoexigencia. Nunca estoy satisfecha si no llego al ritmo que me piden. También he de decir que mis preparadores son exigentes, pero por ahora con el ritmo que llevo me dicen que voy bien, aunque yo solo pienso “vas floja, deberías hacer más…”. Últimamente me cuesta muchísimo concentrarme y rendir con lo que acabo sintiéndome fatal y llorando por las esquinas. Me da miedo porque sé que esta es la “etapa bonita de la oposición”, por lo que ya veremos cuando llegue la fea de verdad. Intentaré tomármelo con más filosofía, estar más tranquila, aunque no es fácil. Gracias otra vez”.
Etapa bonita de la oposición. La etapa bonita de la oposición dura unos veinte días que son los que van desde que salen las notas del tercero y se celebra el cuarto y el quinto con los que la oposición ya termina. Para mi fue el resto fue el purgatorio desde el minuto uno y el infierno en el año y pico que estuve sin dar pie con bola.
Al margen de eso, procura no ser tan perfeccionista y auto exigente porque estás teniendo señales de que esa actitud o estrategia podría no funcionarte y perjudicarte. Te conviene tomártelo con algo mas de calma. El camino puede ser largo y tienes que estar equilibrada.
Por los que se resisten a comprar mi libro (yo también tengo mi corazoncito como le decía ayer a una recién aprobada), aquí tienen el enlace a Basconfer.
“Hola Justito: Me examiné esta mañana y he suspendido. La verdad es que el examen no estuvo tan mal. Me salió el tema X y lo he defendido bastante regular; el tema Y del que he dicho todos los artículos; el tema Z y, por último, un tema muy básico de parte general. Sinceramente, yo tan mal como para suspender no me vi pero el Tribunal parece especialmente duro. Me ha sido imposible apretar mas de lo que lo he hecho para esta convocatoria. Aunque sea justo, no deja de doler. Estoy bastante desubicado y no sé si seguir. Tengo que descansar y pensar mucho. De todos los exámenes que me he presentado, este ha sido en el que de largo lo he pasado peor. Gracias por estar al lado de los que suspendemos y necesitamos consuelo. Creo que es muy importante la labor que haces, porque todos necesitamos alguien que nos escuche con tacto y comprensión y eso aunque parezca muy sencillo es muy, muy difícil. Gracias, muchas gracias. Eres un Santo. Un abrazo: Tactus“.
Hola Tactus: Bueno, intento ayudar. Hace falta una empatía real mas allá de los que olvidan que un día estuvieron donde tú y lo mal que lo pasaron y que ahora ven la solución a tus problemas como lo más sencillo del mundo. Algunos te tratan con displicencia y te hacen ver que realmente no creen que seas capaz de aprobar. Deberías hacer esto o lo otro; lo importante es llegar animados, lo importante es ser feliz, tienes que descansar, etc … Pareciera que lo han olvidado todo. Para decir según que cosas, igual es mejor no decir nada. Quédate con la gente que en esta etapa te ayude o conecte con el tipo de ayuda que tú necesitas. Descansa quince o veinte días y a ver cómo te encuentras después para recomenzar a intentarlo. Ánimo y gracias.
Mas tarde seguíamos comentando que:“Cuando uno suspende no tiene tantos elementos en que apoyarse. La mayoría de las reflexiones que se hacen vienen desde el éxito. La reflexión del fracaso, desde el pozo de la oscuridad y las tinieblas, es mucho mas íntima, pero cuando se hace, se observa que los sentimientos son comunes para muchos de los que estamos allí”.
“Querido Justito: Te escribo después de mis vacaciones y con la vuelta a la rutina, ya que durante las vacaciones necesitaba urgentemente desconectar y no me apetecía hablar demasiado de la oposición, para tratar de que fuera una ¡desconexión auténtica! Pensé en escribirte justo antes de irme, pero no iba a ser demasiado objetiva estando en plan opodrama total y prefería hacerlo en frío a la vuelta … “
Opozulo, oposicidio, opositers y ahora opodrama. Me encantan estos “palabros” de los opositores del siglo XXI.
Desde luego que antes éramos mucho menos originales, aunque los dramas fueran exactamente los mismos. Eso sí, tenías (pienso yo) mucha menos gente con quien compartirlos. A mi me parece, por la presencia en redes que observo a diario desde hace tiempo, que hay una legión de opositores a mil cosas, aunque los de notarías y registros quepan en un campo de fútbol de segunda regional, así que toda esta jerga de opositores es de lo más común en estos tiempos.
El opodrama sería el docudrama de las oposiciones. Si el opodrama es total conlleva una buena dosis de angustia, miedo, exageración, tremendismo, ansiedad, estrés, incertidumbre, soledad e indiferencia.
Curiosamente mi amiga se ve más propensa al opodrama total antes de las vacaciones que después. A mi me ocurría totalmente lo contrario. Mis peores opodramas totales, sin contar los de los tres suspensos, sucedían al volver de cada vacación que me tomé. A veces pienso que me tomé demasiadas. Otras pienso que de no haberlas cogido, no estaría ahora escribiendo desde donde lo estoy haciendo ahora.
Yo me casé cuatro meses después de mi primer suspenso en un dictamen y estuve opositando tres años más ya casado. Fue una buenísima elección, aunque reconozco que aquel paso me resultaba “doloroso” y no disfruté el momento como debí hacerlo (no podía hacerlo en realidad, estaba incapacitado para hacerlo). Nos fuimos de Luna de Miel a Canarias (a Tenerife primero y a Lanzarote después) porque no tenía ganas de mucho lío y ahora me arrepiento un poco (no de casarme, claro, sino de no haberme ido al quinto pino) pero como salió todo bien (es decir, aprobé) no tiene la menor importancia pues aquello formó parte de nuestro “camino” de pareja (¡y ya llevamos 27 años juntos¡) y de nuestro itinerario como opositores (ambos lo éramos).
Después de todo Canarias no estuvo nada mal (antes de aprobar volví dos veces más, una a La Palma y otra a Fuerteventura) porque en la despedida de soltero me rompí (más bien me rompieron) una costilla (prohibido preguntar qué estaba haciendo) y me fui de viaje de novios como si fuera uno del IMSERSO (y no un joven de 31 años) sin poder coger maletas, ni conducir, ni reírme a carcajadas…entre otras cosas…
Por su parte, mi mujer comenzó el viaje con las secuelas de una grave infección bucal ocasionada por una antigua endodoncia en la que se habían dejado algún resto de la pieza extraída.
Fue por eso que el cura en el sermón llegó a decir “esto parece una boda al borde de un ataque de nervios y recordad que Justito tiene una costilla rota y que a la novia la han operado de la boca hace unos días, así que cuidado con los besos y los abrazos”.
El cachondo de mi hermano quiso que el cura cambiara alguna de las lecturas por la de La Costilla de Adán, pero el cura que a esas alturas estaba para pocas bromas (después de haber pasado también en los últimos días por un cambio de iglesia que hubo que avisar a todos los invitados por razón de las obras de la parroquia que habían convertido el exterior en algo similar a Bosnia-Herzegovina), le puso cara de pocos amigos.
Oposiciones “ADE”: STARTING 4/9/2023: La historia de María Inopi
María Inopi siempre ha dicho que quería ser ADE. Por fin le ha llegado el momento.
4/9/2023
Justito: ¿Qué tal el primer día de estudio?
María Inopi: Por la mañana bien. Por la tarde me he agobiado porque he empezado a cantar y no me salía nada bien. Luego me he ido a dar un paseo para despejarme. Los temas hay que cantarlos en 13 minutos y yo he tardado 15 en cada epígrafe, es decir, 1 hora entera. Antes de dormir lo volveré a leer.
Yo no volvería a leerlo después. Mañana será otro día. Seguramente cuando lo cantes hoy de nuevo tendrás que mirar y apuntalar cosas y tardarás unos cuantos minutos menos y el viernes estarás mas cerca de los 13 minutos.
6/9/2023
Justito: Podrías echarle un vistazo a este artículo. Por cierto, ya sabes que yo estaba llorando a los tres días de empezar la oposición. Eso sí, luego ya no lloré mucho, la verdad. Espero que no superes mi récord.
María Inopi: Lo de los temas y el tiempo me pone nerviosa y es lo que mas me esta costando la verdad. A ver qué me dicen mañana que canto por primera vez. En cuanto a lo del récord …. Lloré el primer día (jajajaja), pero yo soy muy llorona y me lo esperaba.
7/9/2023 El primer cante.
María Inopi:Llevaba dos temas de Civil. Tardé 15 minutos en medio tema (solo canté medio tema). El preparador me dijo que no estaba tan mal como yo pudiera pensar. Que era lenta y que me veía capaz, pero que soy lenta. No sé, voy a intentarlo y veremos cómo se suceden los meses. Estoy nerviosa. Me estoy estudiando un tema que me está costando horrores (y se supone que es de los fáciles). Me quería repasar los dos primeros temas y me ha dicho que sí, que lo haga. Estoy viéndolo muy negro, pero, bueno, me han dicho que los tres primeros meses son los peores. A ver si puedo acostumbrarme.
Justito: Supongo que habría que llevar mas temas. Yo la primera semana me estudié cuatro temas, aunque en realidad fueron ocho días de estudio en vez de seis (por el día de la semana en que empecé y el primer cante previsto por el preparador). A la semana siguiente lleve 3 temas. La mayoría de los del principio en Civil de Notarías son fáciles. Es normal pensar que uno lo hace peor de lo que cree, pero también sucede que crees que lo has hecho bien y que el preparador crea que no. Lo correcto es decirte que de momentoeres lenta. No es lo mismo ser muy fea que es algo que, en principio, sería para siempre que ser lenta en algo porque siempre se puede aprender y entrenar. Ya sabes que siempre digo que lo primero es aguantar el encierro; luego te tiene que gustar lo que estas estudiando (estar encerrado estudiando no creo que le guste a casi nadie) y, por último, se te tiene que dar bien. Los nervios tienes que dominarlos. Se admite un nervio para el cante, pero estudiando hay que estar tranquilo. El nivel que exigen estas oposiciones hace que cueste horrores saberse las cosas como corresponde. Yo creo que nunca repasé temas de semanas anteriores salvo algún caso excepcional. Tema estudiado, tema aparcado para la siguiente vuelta, aunque cada preparador tendrá su sistema. Efectivamente, los primeros tiempos son complicados pero, en general, la primera vuelta de cada tema lo es y, por tanto, hasta completar el temario no empiezas a disfrutar (entre comillas) de los frutos de tu trabajo (hasta entonces hay que conformarse con tener una buena semana, con que el cante salga bien y con ir a buen ritmo). Desde luego cuando uno se pone en tu papel con la experiencia que tiene piensa en que sería incapaz de volverlo a hacer. Aunque hay gente que prepara notarías y luego registros, o viceversa, yo diría que es gente que ha tenido una primera oposición corta y puede afrontar otra después (que, como son unos máquinas, también suele ser corta).
Por si quieres escuchar a una opositora de registros cantando un tema, aquí tienes un audio: Opositora registros cantando Tema 51 de Civil. Si tienes oportunidad de escuchar a compañeros con mas experiencia, te vendrá bien y si se puede ir a ver exámenes, también.
Por cierto, este es el programa vigente de ADE y el Tema 1 trata de esto: El concepto de Derecho. Las divisiones del Derecho: Derecho natural y Derecho positivo; Derecho público y Derecho privado; otras clasificaciones. La norma jurídica: su naturaleza. Caracteres, estructura y principales clasificaciones de las normas jurídicas. Aplicación e interpretación de las normas. ¿Fácil? Pues sí, pero un peñazo …
Para que te hagas también una idea, yo el tema 1 de Civil me lo estudié en tres horas y media y el tema 2 en cuatro horas y media. En el tema 3 y el 4 empleé once horas y cuarto. Eso fue lo que hice en los cuatro primeros días de estudio (uno de ellos media jornada por corresponderme mi primer descanso semanal y otros con no demasiadas horas de estudio). Como me quedaban cuatro días para el cante, empleé el primero en repasarme los tres primeros temas en siete horas y cuarto; otro en repasarme el tema 4 (estudiando solo cuatro horas y media) y parte del tema 1 (que entraba en su tercer repaso de la semana); otro en repasarme el resto del tema 1 y los temas 2, 3 y 4 (siete horas) y el último día (en el que fui a cantar) me volví a repasar todos otra vez (no tengo anotado en mi libreta lo que tardé). Es decir, que en esos ocho días de estudio que te decía le di cuatro vueltas a cada tema (y estudié unas cuarenta y ocho horas y media que para mis antecedentes era muchísimo tiempo). Resultado: Muy bien para ser la primera vez. ¿Habías cantado antes?, me dijo MAC mi preparador. No, nunca lo había hecho, pero tener un padre Notario ayuda a saber de qué va el rollo antes de ponerte con la oposición.
A la semana siguiente (ya de seis días) estudié tres temas pero ya eché cuarenta y seis horas y cuarto de estudio (de seis horas de media pasé a siete horas y media). Los temas eran mas largos. Los de la primera semana tenían cincuenta y cuatro folios y los de esta tenían cuarenta y nueve folios. Esa diferencia, evidentemente se nota. El mecanismo fue similar y empleé casi tres días en los tres temas; luego un día y pico y finalmente un día y un día en el tercer y cuarto repaso de cada tema. Naturalmente con un estudio y un repaso intenso te los sabes estupendamente y corres al cantar que la pelas. Sin embargo, MAC ya me dijo (y solo era la segunda semana) que tenía que ir mas rápido y estar tranquilo.
En el programa vigente cuando yo empecé (el aprobado por Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de Abril de 1988), los siete primeros temas eran estos:
DERECHO CIVIL: CONCEPTO HISTORICO Y ACTUAL. CONTENIDO. EL DERECHO CIVIL ESPAÑOL; SUS RASGOS DISTINTIVOS. ELEMENTOS DE SU FORMACION HISTORICA. LA CODIFICACION CIVIL EN ESPAÑA.
EL CODIGO CIVIL ESPAÑOL: ESTRUCTURA Y CRITICA. EL ARTICULO 1.976. LEYES POSTERIORES MODIFICATIVAS. EXAMEN DE LAS MAS IMPORTANTES.
EL DERECHO FORAL. BREVE RESEÑA HISTORICA. COMPETENCIA DEL ESTADO Y DE LAS COMUNIDADES AUTONOMAS EN MATERIA CIVIL. SISTEMA DE FUENTES Y AMBITO TERRITORIAL DE LAS COMPILACIONES. APLICACION DEL DERECHO COMUN.
LAS FUENTES DEL ORDENAMIENTO JURIDICO ESPAÑOL CONFORME A LA CONSTITUCION Y AL ARTICULO 1. DEL CODIGO CIVIL. LA LEY: CNCEPTO, CARACTERES Y CLASES. SISTEMA DE FUENTES DE LA COMUNIDAD ECONOMICA EUROPEA Y SU INCIDENCIA EN EL DERECHO ESPAÑOL.
LA COSTUMBRE Y LOS USOS JURIDICOS. LOS PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO. LA JURISPRUDENCIA. INTERPRETACION Y APLICACION DE LAS NORMAS. LA EQUIDAD. LA ANALOGIA.
EFICACIA GENERAL DE LAS NORMAS. LA IGNORANCIA DE LA LEY Y EL ERROR DEL DERECHO. EXCLUSION DE LEY Y RENUNCIA DE DERECHOS. LA NULIDAD COMO SANCION GENERAL. EL FRAUDE A LA LEY. ENTRADA EN VIGOR Y CESACION DE LAS NORMAS. DERECHO INTERTEMPORAL O TRANSITORIO. RETROACTIVIDAD E IRRETROACTIVIDAD DE LAS LEYES. SISTEMA DE NUESTRO CODIGO.
EL DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO: NATURALEZA Y FUENTES. CRITERIOS FUNDAMENTALES SEGUIDOS POR EL CODIGO CIVIL. LAS NOCIONES DE CALIFICACION, RECIPROCIDAD, REENVIO, ORDEN PUBLICO Y FRAUDE DE LEY. EL DERECHO INTERREGIONAL: CRITERIOS FUNDAMENTALES SEGUIDOS POR EL CODIGO CIVIL.
18/9/2023 Segundo cante
Justito: ¿Qué tal? ¿Cómo va la cosa?
María Inopi: Pues, ahí voy. Un día bastante malo. El segundo cante me salió horrible y luego me costó dormirme y he dormido mal. El preparador me dice que no me preocupe que es normal y que llevar cuatro temas estaba bien. Que ya los iré aumentando. Estoy un poco nerviosa y me está costando “hacerme”. Supongo que será cuestión de tiempo. Gracias por preocuparte y la verdad es que prefiero que no me preguntéis mucho porque es complicado. Poco a poco. No sé. Iremos viendo.
Justito: Francamente no creo que se pueda aumentar mucho el número de temas. Eso se consigue cuando se termina vuelta y se empieza otra. Yo la primera vuelta la di a la misma velocidad. Unos 3 temas de media. No di para mas. Eso sí, también llevaba arrastrados unos 50 temas y me había estudiado el Fiscal.
1/10/2023 Primeras dudas importantes
En conversación telefónica María Inopi me cuenta que está durmiendo mal. Le cuesta conciliar el sueño y cuando lo consigue no duerme como lo había hecho hasta que comenzó la oposición. No descansa bien y está casi permanentemente nerviosa. Cree va cantando mejor y en menos tiempo, pero no lleva los temas que le piden y unos preparadores se muestran comprensivos con la situación pero otros … no tanto. Los menos comprensivos quieren mas temas y ella solo puede estudiarse la mitad de los que le piden. Le parecen difíciles y eso que sabe que los habrá mucho mas difíciles. Le costaba no echarse a llorar mientras que hablábamos.
Le hice hincapié en que, a pesar de ser hasta ahora una gran estudiante, estudiar a larguísimo plazo no es sencillo y en que se había metido en la Champions League del estudio. Le dije que seguro que mejoraba la calidad de los temas pero (tengo que ser sincero) también que aumentar el número no es tarea fácil. Le conté lo mío (que tardé un año en terminar el primero) y lo de mi hermana (que tardó nueve meses), pero todo eso ya lo sabe. En realidad, lo único que no sabía es que, aunque lleva toda la vida diciendo que quería preparar ADE, esto era mucho mas difícil de lo que esperaba.
Suele decirse que las primeras semanas (yo diría que los primeros meses hasta superar tus primeras Navidades) son las peores. Puede que sí, aunque yo creo que toda la oposición desde el primer día al último es una prueba de extraordinaria dureza aunque si pasas la primera etapa, te acostumbras al encierro, no se te da mal el cante, mantienes un cierto ritmo y los preparadores no te derrumban con sus exigencias, puedes adaptarte y llegar a conseguirlo.
Veremos a ver qué pasa, pero cómo esto no lo estará leyendo nadie os diré que yo siempre le dije (medio en serio, medio en broma) que preparara notarías. Creo que en nuestra oposición somos mas normalitos y no hay obsesión alguna por aprobar en un tiempo prefijado. Cada uno tarda lo menos que puede y la media la tenemos en torno a los siete años.
6/10/2023 La llamada de la madre
La madre de María Inopi me escribe para decirme que llame a María porque está “depre” y a ti te escucha. Yo prefiero escribirle para decirle que su madre me había dicho que estaba regular y que la llamara pero que no quiero darle el follón y que si quiere la llamo. Acto seguido le mando un audio de 410 minutos. Ella me escucha un par de horas y media mas tarde y contraataca con otro audio de 4´35 minutos. Al día siguiente yo cierro el tema con otro audio de 1`20 y ella me da las gracias.
La conversación no tiene demasiado interés y ahonda en lo que ya hablamos cinco días antes.
26/10/2023 (día 53) Buenas noticias
Y son casi las primeras. Han tenido que pasar 53 días para que María Inopi me cuente que está mucho mejor y que está llevando dos temas a cada cante. Parece que duerme mejor y está mas tranquila.
30/10/2023 (día 57)
Me escribe María Inopi en respuesta a un audio que le mando tras no poder atender una llamada suya. Me dice: “Exacto es un camino arduo pero efectivamente es cuestión de tiempo y poco a poco irá mejor. Llevaba ya un tiempo mejor. El cante me fue bastante bien. Estoy pasando mejor momento. Igual que te cuento lo malo, te cuento lo bueno. A principio de mes lo pasé un poco y ahora llevo unas semanas mejor. Los dos últimos cantes bastante mejor. Puede que otros vayan peor, pero de momento de ánimos estoy bastante mejor”.
Bueno, han sido dos meses de adaptación pero María se está metiendo la oposición en cintura.
26/12/2023 (día 114)
Han pasado muchos días sin noticias de María Inopi pero coincidimos en Navidad y hablamos un poco. Le va mejor. Mucho mejor, en realidad.
Me dice que lleva 66 Civiles y entonces echo yo mano de mis libretas y le digo que cuando llegó mi primera Navidad yo llevaba 43 Civiles en primera vuelta y 7 mas en segunda pero yo empecé 22 días mas tarde, así que si me voy tres semanas mas adelante yo llevaba 53 Civiles en primera vuelta y 12 en segunda vuelta. Yo llevaría 65 (relativos).
Pienso que estaría yo por delante y ademas, creo que ella, sobre todo las primeras semanas, llevaba los temas regularcillos y le salían muy largos, mientras que yo canté bien y casi en tiempo desde el primer cante. Además nuestros civiles son mas largos e imagino que llevarán mas articulado (casi todo el Código Civil).
La conversación me lleva a pensar que siempre he pensado que era lento pero si los rápidos lo consiguen (habrá casos y casos) a base de estudiarse mal los temas, la segunda vuelta no será todo lo rápida (y efectiva) que pudo ser la mía.
Estos fueron los datos de aquellas vueltas:
Primera vuelta de Civil: 44 semanas (semana 1 a semana 44), durante las cuales me repasé (segunda vuelta) 41 de los 130 temas.
Segunda vuelta de Civil: 25 semanas (semana 45 a semana 69). Reduje el plazo en 19 semanas.
Tercera vuelta de Civil: 33 semanas (semana 70 a semana 102). En esta vuelta, el plazo se aumentó y tiene su lógica que lo hiciera puesto que cerca de la tercera parte de la segunda vuelta fue simultánea a la primera.
Cuarta vuelta de Civil: 16 semanas (semana 103 a semana 119). Reduje el plazo a la mitad respecto de la vuelta anterior y 9 semanas respecto de la segunda vuelta.
Quinta vuelta de Civil: 8 semanas (semana 120 a semana 128). Reduje de nuevo el plazo a la mitad. Fui capaz de dar una vuelta al Civil en menos de dos meses cantando algún tema que llevaba en la cabeza desde la primera semana de esos dos meses con una calidad aceptable (en concreto, fue el Tema 84 sobre la responsabilidad civil extra contractual).
Sexta vuelta de Civil: 2 semanas (semana 129 y semana 130). Para decir verdad hubo 14 temas que no me dio tiempo a repasar (hubiera necesitado solo un día más para hacerlo lo que resulta paradójico cuando uno lleva preparando un examen tanto tiempo, aunque así son las oposiciones). Al menos a los dos temas de urbanismo, que me daban mucho miedo, me dio tiempo a echarles un vistazo. Los otros 12 temas los llevé sin repasar desde la quinta vuelta (aunque supongo que me organicé para no llevar ninguno demasiado lejano). No me salió ninguno de esos 14. Es una pasada ver llegar el momento de tener todo el ejercicio en la cabeza y en condiciones de aprobar. Curiosamente tardé 130 semanas, tantas como temas hay de Civil.
Vamos con el Fiscal al que también le di seis vueltas, en este caso completas.
Primera vuelta de Fiscal: 10 semanas (semana 45 a semana 54).
Segunda vuelta de Fiscal: 15 semanas (semana 55 a semana 69). Más lenta que la primera.
Tercera vuelta de Fiscal: 24 semanas (semana 70 a semana 93). Aún más lenta que la segunda.
Cuarta vuelta de Fiscal: 25 semanas (semana 94 a semana 118). Una semana más que en la vuelta anterior.
Quinta vuelta de Fiscal: 10 semanas (semana 119 a semana 128). Igualo récord de la primera vuelta.
Sexta vuelta de Fiscal: 2 semanas (semana 129 y semana 130). Como ocurrió en la sexta de Civil, la bajada fue extraordinaria.
Me examiné el día 14 de Julio de 1994, 2 años, 9 meses y 19 días después de haber comenzado a estudiar. Aprobé con un 5,05. Los temas que me salieron fueron el 46 (servidumbres), el 78 (depósito), el 122 (uno de derechos forales) y el 24 de fiscal (que creo que era el del AJD).
Otro asunto del que hablamos fue el de saber o no saber por donde van tus compañeros y el de escuchar o no como cantan. Yo lo segundo lo tengo claro: hay que escuchar a otros. Lo primero … pues depende: si va a generarse una competencia malsana mejor no saberlo; si hay una rivalidad sana puede venir bien saber cómo les va a los que empezaron contigo.
Ánimo María que parece que has cogido las riendas.
04/1/2024 (día 123)
Unos días mas tarde María me comenta que ha vuelto al cante tras sus primeras vacaciones y que le ha salido bien y en tiempo. Esto marcha.
03/02/2024 (día 154)
Llegan nuevas noticias. Al parecer en un cante reciente María no se ajustó al tiempo exigido por el preparador en un tema y recibió una regañina excesiva que le afectó un par de días. A veces el preparador también ha tenido un mal día y no mide ni sus reacciones, ni sus palabras.
Me comentaba también que no había cantado una semana (por agenda del preparador se supone) y que eso le suponía llevar doble ración para la siguiente semana. Cuando eso me pasaba a mi, los de la semana sin cante no se acumulaban a la siguiente. Sin embargo, no lo veo mal porque es una forma de entrenamiento y de probar la capacidad de tu memoria.
Por último, me consultaba sobre la actualización de los temas de hipotecario a la ley de digitalización. Le dije que revisaría su adaptación pero me falto decirle que mejor que lo hagan otros y que luego ella pula lo que considere. Para no perder tiempo mas que nada. ¿Aprovecharse de los compañeros? No, aprovecharse de los preparadores que para eso les pagan.
“La razón que me frena para decidirme a preparar notarías (a pesar de que tendría preparador y eso es ya es una gran oportunidad) es el dinero. Me pregunto cómo lo hacen esas personas que se preparan esta oposición en la que la compatibilidad con un trabajo es más bien nula. Si la media tirando por lo bajo son cuatro años, ¿cómo logran vivir sin ingresos? Imagino que muchas personas se lo podrán permitir por tener una buena economía familiar pero para los que no tengan esa ventaja ¿sería muy descabellado el plan de sacar primero otra oposición mucho más asequible y luego con la tranquilidad de un sueldo fijo ya opositar a notarías con lo que quede de tiempo una vez cumplida la jornada diaria de trabajo?”.
Bueno, lo primero que te diría es que has tirado por lo muy bajo. Actualmente la oposición se aprueba en una media de seis o siete años. Con cuatro solo aprueban unos pocos.
Por lo demás, compatibilizar trabajo, tal vez familia, y estudio es posible pero no está al alcance de cualquiera y no asegura estar más tranquilo. Tal vez ambas cosas sean el cóctel perfecto para no aprobarlas nunca.
En cuanto al dinero, el asunto no me parece que sea para tanto. Yo diría que en la mayoría de los casos es posible vivir en casa de tus padres, tener cama y comida unos años y que ello no represente un obstáculo insalvable a no ser que la oposición se alargue excesivamente. Otra cosa bien distinta es que uno no esté dispuesto a apechugar siete años en casa de sus padres a cambio de cama, comida y la paga de los domingos teniendo por delante un futuro completamente incierto.
A fin de cuentas, siendo como somos el país de la OCDE (ojo que son 36 países nada menos) con tasa de paro juvenil más alto, me da la sensación de que hay muchos que perfectamente podrían estar preparando unas oposiciones mientras son mantenidos por su familia. Además, dependiendo de en dónde lo mires, los españoles nos emancipamos entre los 29 y los 32 años. Son muchos años por delante para poder sacar notarías desde que se termina el Grado en Derecho, ¿no?
Por cierto, ya lo he contado en el blog y en mi libro (que te recomiendo) “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)“: mi padre era Notario e hijo de un ama de casa y de un funcionario de Correos que se pasó más de veinte años depurado por el franquismo, así que tenía cama, comida y una más bien escasa paga de los domingos. Eso sí, aprobó en tres años porque mi padre (y también sale en mi libro) es uno de los más jóvenes Notarios de la historia (el número 48 para ser exacto).
El libro también lo envío dedicado a quien lo quiera. Solo tiene que escribirme a justitonotario@hotmail.com
“Te sigo desde hace mucho tiempo, me encanta tu blog y cómo transmites tus vivencias. Siempre he sentido gran respeto y admiración por ti hasta el punto de llegar a pensar recientemente que has sido el causante de mi curiosidad por la función notarial. Durante años he estado preparando otra oposición sin éxito y en los últimos tiempos sin motivación alguna. Sin embargo, cuando pensaba en notarías todo cambiaba en mí, me sentía feliz y con ilusión, por ello empecé a plantearme que debía dar un giro a mi vida aunque tuviese miedo. Sé que son oposiciones muy duras y que se necesitan unos años para sacarlas, pero las que yo preparaba también lo eran. Considero que actualmente tendría una ventaja de partida respecto de un novato y es que yo ya sé cantar temas en tiempo y prácticamente me he estudiado literal todo el Código Civil y tengo amplios conocimientos de otras materias adquiridos en mi anterior oposición. Estoy perdida y me gustaría consultar mi caso con algún preparador pero no conozco a nadie que prepare esta oposición por mi zona y no sé a quién recurrir. Agradecería que me arrojases algo de luz sobre la oposición y si conoces a algún preparador con el que hablar y que pueda echarme una mano te lo agradecería”.
Claro que sí, eso no es problema. Seguro que encontramos a alguien que te prepare.
Gracias lo primero de todo por tus palabras tan elogiosas y que me recargan las pilas para continuar en esta labor.
Conozco a unos cuantos opositores reciclados de otras oposiciones (incluso a opositores que han aprobado varias oposiciones, aunque esos son otra historia …) que han conseguido el aprobado de esas nuevas oposiciones que se ponen a preparar después más o menos años con las otras y con más o menos éxitos (o fracasos) acumulados en las oposiciones que abandonan. Generalmente se opta por oposiciones más sencillas que las que uno preparaba. El reciclado hacia otras más duras es menos usual pero también se dan casos.
Quizá el handicap pueda ser la edad, y no sé la que tienes, pero con esa ilusión, con ese descubrimiento tardío de la vocación y con esa base de Derecho Civil tan importante, pienso que el tiempo transcurrido hasta ahora constituye un bagaje muy interesante que en la mitad de tiempo que invierte uno que empieza desde cero te podría situar en condiciones de intentar el aprobado.
Con salud, dinero y amor, yo tiraba para adelante. La costumbre del encierro ya la tienes y una temporada más de opositora no te a suponer nada si finalmente te das cuenta que ya no resistes, que no te aprovecha lo estudiado como pensabas o que te resulta demasiado dificultoso (cosa que no creo por alguna cosa más que me has contado).
Sin duda pienso que tenemos que cuidar todas las vocaciones y aquí parece que tenemos una muy clara, tardía, pero intensa.
“Pertenezco al grupo de ex-opositores “en busca y captura”que mencionas. Lo fui en tu misma época y durante cinco años. La conclusión de las mismas me llevó al ejercicio de la abogacía en una firma hoy multinacional. Curiosamente los temas que más disfruto en el ejercicio son los que me llevan a la esencia del Derecho Civil que tan bien queda asentada en esa etapa que marca – sin duda – un antes y un después. En todo caso, prefiero hablar de conclusión de oposiciones más que de éxito o fracaso en las mismas pues en todo caso terminan de igual forma: con una puerta que se abre, caso de aprobarlas hacia el ansiado ejercicio de la fe pública, y con muchas puertas más que en caso de no aprobarlas y aunque resulte paradójico, presentan un sinfín de posibilidades”.
Yo siempre dije que como opositor me veía como los caballos de los picadores en los toros, solo veía hacia delante, no hacía atrás, ni mucho menos para los lados (no contemplándome otras alternativas), pero dudaba y dudaba mucho sobre si continuar o dejarme la oposición. Las anteojeras me tenían completamente cerrada la visión de otras puertas de salida.
Sin duda es muy importante saber “retirarse” a tiempo con el fin de que el abandono de la oposición no le deje a uno demasiado marcado. Desgraciadamente, yo había sobrepasado cualquier límite o umbral razonable y pienso que, de no haber aprobado, me hubiera quedado bastante tocado. O … ¿tal vez no? … ¿y si siempre he estado equivocado pensando que me hubiera quedado hundido de por vida? ¿Quién me iba a decir a mi que me iba a pasar todo lo que me ha pasado desde 2008 y más especialmente desde 2013 cuando abrí la cuenta en Twitter? Tal vez otra puerta (la de dejar la oposición en 1996 o 1997) me hubiera dado otra interesante salida, aunque creyese (y aún hoy siga creyendo) que era imposible. Nunca lo había pensado. Solo había pensado, hasta ahora, en que mi retirada daría lugar al fracaso del resto de mi existencia. Gracias por la participación y el comentario. Toda mi historia está contada aquí:
Pena de verse ausente de la patria o de los deudos o amigos.
Tristeza melancólica originada por el recuerdo de una dicha perdida.
¿Se puede tener nostalgia de la oposición? o lo que es lo mismo, ¿es la oposición una dicha?
Y es que pasadas 48 horas desde el aprobado, alguno ya dijo en redes que le daba pena que terminara esta etapa con sus cosas buenas y sus cosas malas. Eso debería dar lugar a que uno se convirtiera en rana, directamente. Que pasará a ser de nuevo opositor y despertara del sueño, apareciendo en Pesadilla en Elm Strett o en Opositaotraveztehancargadoeneldictamen Street. ¡Por Dios bendito que hay gente aguántandose las lagrimas para hacer frente a una nueva etapa o teniendo que decidir si le da o no un golpe de timón a sus vidas después de haber invertido 3, 5, 7, 9, 11 o hasta más años y no lograr aprobar para que cualquiera venga ahora a hablarles de lo bueno y de lo malo¡ A este tarjeta amarilla y que se calle una temporada. Por favor … Reza ochocientos padrenuestros y una avemaría, lávate la boca con jabón y pide perdón a tus compañeros por las estupideces que se te pasan por la cabeza.
Leo o escucho estos comentarios y me recuerdan el chiste del jorobado que va a un cementerio.
Una mano sale de una tumba y le dice:
– ¿Queee llevas en la espaldaaa?
Y dice el jorobado:
– Pues una joroba.
Entonces, la mano que había salido de la tumba, da un chasquido y la joroba desaparece.
El jorobado, como loco, vuelve al pueblo y lo cuenta a todos. Ilusionado el manco, sale corriendo hacia el cementerio al encuentro con la misteriosa mano. Tiene suerte y la mano le sale al paso y le pregunta:
– ¿Queee llevas en la espaldaaa?
Y dice el manco:
– Pues nada.
Y entonces la mano que sale de la tumba, da un chasquido y al manco le aparece una joroba en la espalda.
En este caso, el opositor aprobado no va a ver desaparecido su título de Notario, pero tampoco hace falta restregarlo, aunque no se pretenda, a los que siguen con su joroba a cuestas (y sufriendo, en muchos casos, lo indecible, “lo que no está escrito“). Si encima lo acompañas de comentarios como “disfrutar de la etapa o de la oportunidad”, tal vez se pueda llegar al convencimiento de que este opositor, sin duda, ha sufrido poco.
La oposición es un asco sin parangón
La oposición no da momentos mágicos y especiales. No tengo recuerdos buenos de la oposición, excepto los de los exámenes aprobados y los de las juergas de la fase final de mi preparación del dictamen en Madrid que fue muy larga y dio hasta para eso. La compañía de Sergio y José Luis en aquellos meses hizo “el rato” más llevadero que en los diez años anteriores. Siempre especulábamos con que ocurriría con nuestra amistad si no aprobábamos los tres, pero lo hicimos, así que se nos solucionó el problema.
Yo a la oposición no le hago la más mínima concesión: es una gigantesca caca sorpresa. Si apruebas será maravilloso, pero si no lo haces será el principio de un nuevo camino y no precisamente de rosas.
Opositores que llevan bien la Olimpiada pero fracasan en los JJOO
Le decía a una sobrina que encara su tercer año del Grado en Derecho que creía que tenía cualidades para ser una buena opositora . Ella está deshojando varias margaritas. Una es la de quiero opositar/no quiero opositar y la otra es oposito a aquello/a lo otro/o lo de mas allá.
Hace unos días le decía que si se acomodaba al estilo de vida, a estudiar a largo plazo y era capaz de dominar los nervios y no morirse de miedo cuando llegue el momento de examinarse, pensaba que tenía grandes posibilidades de conseguir aprobar casi cualquier oposición que se propusiera.
Estábamos en plenos JJOO de Tokio y le hice un paralelismo entre los opositores y esos deportistas que desarrollan una gran Olimpiada (ahora estamos ya en las Olimpiadas de París 2024), un gran ciclo olímpico, ofreciendo grandes resultados en los campeonatos intermedios y luego fracasan en los JJOO, porque el deporte es así (las oposiciones son así) pero también, a veces, porque no han sabido hacer correctamente el sprint final o no han calentado bien o no han dormido bien la noche antes o porque han tenido un resfriado o porque les ha vencido el miedo escénico o la enorme responsabilidad ante un eventual fracaso y sin salir al estadio o nada más entrar en él.
La única forma de que el miedo no te venza cuando llegan los JJOO (los examenes) es entrenar (cantar) y hacerlo decenas de veces en los escenarios mas diversos. Hasta si hace falta se monta un falso tribunal como le hacía su padre, también Notario, a mi querido MAC.
No tengo ganas de meter a nadie en estos líos de opositar pero creo fundamental que el que lo haga (el que se meta solo), lo haga con el mayor conocimiento de causa.
Ánimo a los que están ahora con la Olimpiada Opositora de Madrid cuyos JJOOOO comienzan pronto a celebrarse.
Contándome sus desventuras de la oposición terminaba mi nueva amiga opositora (misteriosa amiga pues no me ha dicho ni su nombre) diciéndome:
“Otra cosa. Todas estas historias sólo demuestran que opositando o no, el mundo sigue girando y la vida sigue su curso. He oído decir a algunos preparadores que el opositor debe meterse en una burbuja y no tener en cuenta más que a su oposición y a él mismo. A mí esto no me ha sido posible como ves. Desearía haberlo tenido más fácil. Siento que cuando no es una cosa es otra pero como decían aquellos … no nos moverán. A mí…. al menos…”
Para mi, el mundo para el opositor gira más bien poco … Aquellos cumpleaños en los que a la gente ya le daba apuro brindar contigo siempre con la misma buena intención, aquellas Nocheviejas con las uvas en el galillo y la lágrima a flor de ojo, soñando con que fuera el último de tu ya larga condena. La cara de pena de los demás …
Yo creo que estás en los años de la marmota, pero te aseguro que cuando apruebes te vas a DESCOJONAR por dentro cuando te digan el famoso: “¡que bien vives¡”….
Los papagayistas deberían volver a ver la vieja “Karate Kid” (o la nueva que está inspirada en la misma filosofía) para darse cuenta de que la técnica del “dar cera, pulir cera” es exactamente la misma que la que emplea el opositor en su proceso de estudio y aprendizaje para la obtención de su aprobado y, posteriormente, para el ejercicio de su función.
Un día, más al principio, hacia la mitad o, incluso, cuando se está al final del camino, te revelas contra la idea de que sea necesario saberlo todo de memoria y repetirlo tantas veces. Es entonces cuando el preparador responde a tu cansancio de “dar y pulir tanta cera”, y te suelta: “Fulanito, es el heredero de Menganito y falleció después de que lo hiciera Menganito sin aceptar su herencia”. Entonces tú, como si de dar un golpe de kárate se tratara, respondes automáticamente a la cuestión planteada y enérgicamente dices “por la muerte del heredero sin aceptar ni repudiar …”. El preparador ha visto el fruto de su trabajo y tu, Oposity Kid, ya sabes para qué dabas tanta cera y pulías tanta cera.
Al opositor le volverá a pasar muchas más veces antes de aprobar y también cuando apruebe y atienda las mil y una consultas en su despacho. Al Señor Miyagi también se le producirá la repetición de la jugada cuando vuelva a tener a un nuevo Daniel San a quién comenzar a preparar desde un principio y a quién tenga que convertir en un jurista dispuesto para repartir estopa (estopa jurídica) a diestro y siniestro en unos años.
Los políticos españoles hubieran necesitado de muchos Señores Miyagi que les pusiera a dar cera y pulir cera antes de dedicarse a decidir sobre la vida, la salud o el trabajo de los demás. A toda esa jauría de incompetentes que no saben hacer la “o” con un canuto y que, sin embargo, rigen nuestros destinos, les ponía yo unos cuantos años a dar cera y pulir cera …. sin cobrar un puto duro, por supuesto.
Recuerda el trato del Sr. Miyagi: “No preguntas”.
Por cierto que algunos llegan (llegamos) a dar más cera y a pulir más cera de la estrictamente necesaria. A esos que les pasa como a mi, no les vendrían mal algunos consejillos como los de “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”. Acepto pedidos para dedicatorias en justitonotario@hotmail.com
Preparadores no preparados para preparar a los que se preparan para estar preparados
“Me ha tocado un preparador con el que literalmente lo AGONIZO. Salgo con ganas de llorar. No me sale perfecto, pero me dice que no voy aprobar, que no me lo tomo en serio (y me esfuerzo un montón), que si sigo así tardaré un montón, que la gente que tarda tanto saca las oposiciones porque es de cajón hacerlo (o no las sacan porque no valen para esto) y que los temas hay que llevarlos perfectos. El caso es que me mina la moral“.
Pues, que tipo o tipa tan guay, ¿verdad?
Lo primero que tengo que decirte es que me ha sorprendido y agradado el uso de la expresión “lo agonizo”. “Sufrir angustiosamente”, dice la RAE que significa “agonizar”. Este opositor nos está diciendo que sufre angustiosamente a su preparador.¿Hay verdadera necesidad de llegar a esto?
Mira, te entiendo tanto que hasta me doy por aludido y, por supuesto, no estoy en absoluto de acuerdo en nada. Siempre digo que el que lo intenta e intenta, lo tiene mas fácil por esta vía que dejándolo y empezando a hacer otra cosa, pero lo de la regla del cajón ya te digo que hasta personalmente me molesta. Si los que tardamos en aprobar no valiéramos, habría que tirar a la calle a medio escalafón notarial.
Algunos preparadores creen que con ese proceder hacen lo correcto y, sí, lo harán en algunos casos PERO EN OTROS NO, malogrando a estupendos opositores (estupendas personas) y puede que hasta mejores Notarios.
Los temas se llevan mejor en cada vuelta porque se van dominando poco a poco. Se intentan estudiar lo mejor posible pero unos quedan geniales y otros no tanto en una primera vuelta ….
Ya lo he dicho antes y lo digo hoy: es una pena que algunos buenos opositores sean fastidiados, desperdiciados, por preparadores que no les saben llevar.
Si la cosa siguiera igual yo que tu intentaría un cambio.
La verdad es que yo tengo que dar gracias a menudo por haberme topado con MAC y no con un preparador que me hubiera mandado a freír puñetas en cuanto entré en crisis. Gracias MAC, sin ti no lo hubiera conseguido.
En Twitter, alguien me decía tras publicar este Opo Flash
“Es una pena que algún preparador se comporte así. Además de una carencia total de empatía y sensibilidad, demuestra que ignora la situación actual del cuerpo de opositores, con una mas que notable merma, entre otras cosas porque el plan Bolonia no favorece el sistema de estudio. Les cuesta muchísimo memorizar, hay que darles tiempo y oportunidades para integrarse en la oposición. Por contra, se defienden mejor en el dictamen. Mucho ánimo a todo/as”.
Preparando el dictamen con tiempo: El modo “¡ah, coño¡”
Ya hablaba de la pescadilla que se muerde la cola el otro día y es normal que estando con los temas, los opositores se agobien pensando en el dictamen, pero cuando uno lleva años de estudio y varias convocatorias a la chepa, no puede dejar demasiadas cosas a la improvisación y hay que procurar hacer algo “de dictamen” sin agobiarse, en plan tranquilo, aprovechando huecos, crisis, bloqueos o tomando un café con unos compañeros opositores y haciendo un poco de tormenta de ideas.
Haced lo que podáis, pero procurad sacar todas las semanas algunas cosas en claro. Lo agradeceréis cuando llegue el momento de aprobar el segundo.
Pienso, por ejemplo, que os puede hacer falta a muchos manejar más las instituciones sucesorias, relacionar unos artículos con otros. Hay que conseguir que os salten a la cabeza los artículos más importantes y que los apliquéis con fundamento y propiedad. Hay mucha faena, hay que trabajar mucho para despertar las cabezas y conseguir alcanzar el modo ¡ah, coño¡, “eso ya no se me olvida”, “en eso no vuelvo a meter la pata”, o lo que es lo mismo “ahora lo entiendo“.
“La primera vez que me examiné canté los dos primeros civiles. A la vez siguiente, canté el ejercicio completo pero no aprobé. Luego aprobé el primero, pero como el Hipotecario y el Mercantil los tenía más que verdes, pues saqué las bolas y me retiré. Mis preparadores me dicen, sin duda alguna, debo seguir. Tal vez ellos no saben lo que es pasarlo tan mal en la oposición. Me ahoga pensar en la edad que tengo y en no haber podido aún aprobar”.
Algunos de mis compañeros (auténticos cracks que luego han preparado a mucha gente que ha aprobado) en la época de la doble reserva en Valencia y Madrid, no estuvieron nada finos en las varias convocatorias previas a la de nuestro aprobado. Alguno, de hecho, no aprobó más que un par de orales después de cuatro convocatorias.
Creo que con eso te lo digo todo … aunque también pienso en que según pasan las convocatorias hay que ir mejorando y llegando más lejos. Eso no quita, que haya también quien haya aprobado la oposición yendo a mejor y luego a peor en alguna de sus convocatorias.
Estoy de acuerdo en la falta de comprensión de los preparadores que no tuvieron las dificultades que nosotros sí tenemos.
Ya sabrás que con salud física y psíquica y sin apuros económicos, aconsejo a la gente que lo intente, pero indudablemente los fracasos hacen temer no conseguirlo nunca. Yo aprobé con 34. No veo descabellado que lo sigas intentando, aunque, eso sí, más allá de 34, no me atrevo a aconsejar a nadie que siga.
Tus preparadores te conocen, pero tú tienes que tomar las decisiones.
“Me gustaría preguntarte una última cuestión si lo tienes a bien sobre el tema de la paroxetina. Me sería de gran ayuda tu respuesta. Cuando la tomaste en su día, ¿notaste algún efecto secundario muy a tener en cuenta? Sé que los antidepresivos tienen algunos posibles efectos secundarios como el aumento de peso o un poco en la esfera sexual en hombres ya sabes… lo cual como es lógico me preocupa (y también a mi pareja). Simplemente me gustaría saber de manera afirmativa o negativa (sin entrar en ningun tipo de detalle) si tuviste algunos problemas colaterales además de los positivos en tu estado de ánimo, o, en su caso, si aunque los hubiese no tuvieron la menor importancia. Sé que es una pregunta un poco extraña pero me ayudaría tu opinión”.
Pues recuerdo que uno de los primeros somníferos (no me me viene el nombre a la memoria) que tomé me dejaba la boca con sabor a hierro y algo pastosa, pero no recuerdo ningún otro efecto adverso. Comencé la oposición con unos 100 kilos y terminé con 110 kilos, pero lo achaco más a la vida sedentaria que a los antidepresivos. Eso sí, después ya no me los he podido quitar de enciman (los kilos). En cuanto a la esfera sexual, la respuesta es NO. Estate tranquilo. Creo que podrás mantener “erguido” el pabellón.
“Una conversación muy poco ortodoxa, pero agradezco tú sinceridad. Me conformo con no quedar por los suelos. ¡A ver si va a ser peor el remedio que la enfermedad! Agradezco mucho tu experiencia y sinceridad”.
Repasar sin cantar y la curva de la máxima sabiduría
“Justito … ¿Te cantabas temas sin leerlos? Es una buena manera de acelerar. Estoy terminando una vuelta bastante rápida y estaba pensando en probar a hacerlo para la siguiente. Es que en algunos momentos parece que me sale el primer ejercicio por las orejillas (aunque me da miedo decirlo y hasta pensarlo). Me han dicho que la última vuelta antes de examinarse es una vuelta psicológica“.
Sí, lo hice en alguno de mis seis orales cuando iba más sobrado de tiempo y pude dar más vueltas que en otras ocasiones para que se hiciera menos aburrido y menos agotador. Si los veía flojos, los repasaba en el papel y si los veía bien, pues me iba a por el siguiente. ¿Vuelta psicológica? Uf, yo no diría eso. La última vuelta es la puntilla, es la última curva antes de llegar a la cumbre de la máxima sabiduría de la que ahora hablaremos. Si la puedes dar es que la cosa va bien, si no la das te faltará el último piso del andamiaje y probablamente te sientas inseguro.
De todas formas si vas bien y parece que te sobra algo de tiempo, machaca también el Fiscal y plantéate adelantar algo con el segundo o, mejor aún, haz algo de dictamen que te vendrá muy bien. La idea es aprovechar el tiempo a tope sin pasarte de la raya en cuanto a horas y aprovechar los excedentes de tiempo para hacer otras cosas.
La verdad es que estar en esta circunstancia hace que las cosas te pinten bien y son la demostración del esfuerzo que has hecho en estos años hasta alcanzar “la cumbre de la máxima sabiduría” que decía Ignacio Gomá en este interesante vídeo en el que opina sobre las oposiciones. Esa cumbre es el estado ideal del opositor para presentarse y aprobar. Es el estado de mejor forma, como el de los deportistas que van a unos Juegos Olímpicos. Se preparan durante cuatro años, se organizan para estar al máximo nivel en tal fecha. Llegan, compiten, consiguen una buena posición y luego decaen durante una temporada hasta que llega el próximo campeonato. El opositor tiene una situación similar: se prepara, intenta llegar en la mejor forma posible para el examen, se examina y después perderá esa mejor forma si no ha aprobado y tiene que esperar a la siguiente convocatoria en la que tendrá de nuevo que alcanzar “la cumbre de la máxima sabiduría”.
Me parece que mi amiga está llegando a todo lo alto de esa curva que dice Gomá, quien dice además muchas más cosas interesantes por lo que aconsejo ver el video enlazado a los opositores a notarías.
“Hola Justito. Me gustaría darte las gracias por estos posts. Me has sacado de más una mala situación al verme identificado con todo lo que cuentas o al comprobar que una mala temporada no determina un suspenso. También veo que el no llevar el ritmo vertiginoso de estudio de unos pocos no determina la inaptitud para aprobar. En mi caso, llevo dos años y medio opositando a xxx y estoy preocupado porque no veo cuando daré el salto desde los quince temas que llevo actualmente a la semana al preparador hasta conseguir llevar el ejercicio entero en la cabeza (son dos ejercicios orales de xxx temas cada uno). Solo quería saber si te ocurría lo mismo cuando llevabas un número de temas similar. Muchísimas gracias y un abrazo fuerte. Tub“.
Pues mira, yo creo que hay un momento en el que “de repente” uno cambia de una vuelta a otra, el examen se acerca y se produce la explosión. No hay más.
“Hola Justito. Lo cierto es que siempre me había imaginado que sería cómo lo cuentas. Cuando empecé la oposición pensaba que a la altura en la que me encuentro ahora, tendría un buen dominio del temario y me encontraría seguro para aprobar, pero no es del todo así. Es verdad que en cada vuelta noto mejoría, pero es muy gradual. Siempre tengo la esperanza de que a la siguiente vuelta me encuentre con que tengo los temas en la cabeza, sin embargo tengo que volver a invertir tiempo en ellos aunque sea algo menos que la vez anterior. Algo que siempre me anima es fijarme en tus libretas, Ahí veo que cuando llevabas un número de temas similar al que llevo yo ahora estabas cerca de dar ese “salto” y de alcanzar ese punto clave para poder presentarte seguro al examen y no olvidarte de los temas. Una cosa que también me sorprende mucho de tus libretas es el ritmo de temas que conseguiste llevar de cara al segundo examen después de tu reflotamiento y aprobado del primero. Ahí explicas que esos temas no los tocabas desde hace dos años, no obstante podías llevar un ritmo de hasta diez y conseguiste otra vez llegar al punto álgido de sabiduría en pocos meses. De nuevo, gracias por todo y un abrazo. Tub“.
Efectivamente, pero ten en cuenta que esos dos años (o más) estuve empollando el Código Civil y redondear los temas (bueno, no todos claro) cuando uno se sabe el Cci tan bien es “relativamente” fácil. Además había que ponerse a prueba y yo lo hacía continuamente intentando cantar temas cada vez más lejanos y sorprendiéndome de lo que era capaz de recordar aunque no fuese con el nivel suficiente para aprobar.
Sufrimiento, humildad, sacrificio y resultados: una reflexión “gratuita” de un opositor
“Muchas gracias por tu blog, a mi me anima mucho, y te hace sentirte menos “solo” en esta batalla. Yo llevo xx años estudiando, y se hace cuesta arriba y más sin convocatoria… Me gusta la gente humilde y que no es prepotente y soberbia. Siempre va a haber alguien más guapo, más alto, y más inteligente, y eso uno tiene que aceptarlo. Pero no me gustan las personas altivas, y que cuando consiguen algo, se crecen y en cierto modo menosprecian a los demás. Por eso me gusta tanto tu blog. Mi preparador tiene casi tu misma edad y tardó un poco menos que tú. Me aprieta como nadie pero tiene los pies en la tierra y el haber sufrido tanto creo que le hace a uno ser más humilde y no olvidar el sacrificio que conlleva conseguir las cosas. En fin, después de esta reflexión gratuita, te deseo un feliz día. Gracias nuevamente”.
Yo simplemente le dije: “Reflexión gratuita porque me la das gratis, pero completamente certera. Procura abstraerte y centrarte en lo tuyo. Si yo no me hubiera hecho caso a mí mismo no estaría ni aquí ni así como estoy”.
Su ejemplar de “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”está en camino. La venta de la segunda tirada va muy bien, apuesto a que este año la campaña navideña (que por poco no pudimos hacer en 2019) va a ser estupenda. La venta es cosa de Basconfer, pero quien lo quiera dedicado que me escriba justitonotario@hotmail.com
Y gracias a ti. Estás en un momento óptimo para conseguirlo en la siguiente así que mantente firme y saluda a tu preparador de mi parte ya que parece que tenemos varias cosas en común.
Me lo decía un opositor hablándome de otro opositor que se había dejado la oposición.
“A Fulano esto tampoco le apasionaba en extremo. Y como dice mi preparador, cuando llevas ciertos años opositando tienes que tener muchas ganas de ser Notario para continuar afrontando el reto tras un nuevo suspenso”.
Yo me atrevería decir que esto es bastante cierto, pero igualmente me atrevo a decir que hay gente (y tal vez no poca) que lleva muchos años opositando y tiene poca idea de lo que es ser Notario con lo estoy poniendo “sus ganas” en tela de juicio.
Tal vez la conclusión sea que debe ser muy difícil continuar cuando no se tienen las suficientes ganas, aunque las ganas de cada uno no estén fundadas en las mismas motivaciones o lo que es lo mismo que hay distintos tipos de ganas de conseguirlo. Entre ellas el ¿cuánto ganas?del que hablaremos dentro de muy poco.
Es imborrable para mi el recuerdo de un amigo que allá por el verano de 1991se interesó por lo que tenía intención de hacer una vez terminada mi carrera de Derecho.
“Notarías”, – le dije.
Su respuesta fue:
“Tú, ¿notarías?”.
Le faltó reírse señalándome con el dedo como Nelsón Muntz, el chaval malote de la clase de Burt Simpson.
La verdad es que su extrañeza me extrañó pues yo siempre había querido ser Notario (bueno, salvo una temporada que quise ser Alcaide). Después de todo, su duda no debió de extrañarme tanto pues casi no lo consigo…
No diré como me dijo Alfonso Ventoso en la entrevista que le hice, “que no es para tanto”, porque para mí sí que lo es, pero lo cierto es que siempre he tenido la visión de que (como en toda oposición), lo primero es acostumbrarse al estilo de vida, lo segundo ver cómo te van saliendo los temas y qué ritmo llevas y lo tercero es tener paciencia y estudiar mucho. Si lo primero y lo segundo van bien, puedes olvidar aquello de “tú, ¿notarías?” y responderte: “¿y por qué no?
“Hola Justito: Bueno, mas o menos, ya he empezado la oposición. Llevo dos días y estoy que me tiro por la ventana del desquiciamiento. Digo más o menos porque aún no he empezado a estudiarme los temas y hasta dentro de un par de semanas no empezamos oficialmente. Sin embargo, el preparador nos ha indicado que vayamos memorizando artículos del CCi para ir adelantando. Yo, de verdad, no sé cómo voy a hacer esto. Tengo claro que es el principio, pero es que no aguanto más de una hora seguida estudiando, me cuesta muchísimo concentrarme y entender lo que estoy leyendo. Así que en estos dos días ya me he pegado la llorera pensando en lo “inútil” que soy y en que a ver cómo narices afronto yo esto. Supongo que es normal al principio, pero me siento muy inútil. Suelo ser muy exigente conmigo misma y nunca he estado tan acojonada por lo que se me viene encima. No sé como afrontarlo, de verdad. No sé si lo hago bien o mal, si es normal o si es que soy un poco cenutria. En fin, algún día te cansarás de escuchar tanto drama de opositor y “Justito se jubilará”, pero muchas gracias por todo. Seguiré intentando memorizar lo mejor que pueda sin desquiciarme mucho”.
Bueno, hay una cosa positiva y está en el título de tu e-mail: te atreves a calificarte de pre (Notario). Eso es bueno. Tienes moral.
Ya sabes que yo a los quince días estaba llorando y eso que empecé de maravilla y que me fue bien tres años hasta que me atasqué. El primer artículo que yo me estudié fue el último (el 1.976) y por la falta de costumbre en esa clase de memorización, lo repetía todo el rato sin parar y se lo recitaba a la gente (les hacía gracia ver lo rápido que lo decía). Mi primer desquiciamiento me vino pronto con el Título Preliminar. Entonces vi en el follón que me había metido. Mas adelante te vendrán temas con hasta cincuenta o algún artículo mas (ya no acuerdo) para ya estarás mas rodada y se te hará mas llevadero. Los primeros días y semanas, hasta las primeras vacaciones de Navidad son duros porque hay que habituarse. Luego es duro terminar el Civil. Después, si todo va bien, uno está ya en buen camino y se ha ido acostumbrado. Es normal lo que te pasa. Espero que lo resistas y llegues a acostumbrarte. Ya sabes que todo está en mi libro y que actualmente está agotado en papel aunque tenemos la versión digital. Pronto esperamos tener una nueva tirada.
Bueno, es posible que algún día me canse, la verdad o todo lo contrario y que acabe sacando un segundo libro recopilatorio de los “Opo Flashes”.
Una vez apruebas la oposición de notario, ¿puedes trabajar en la notaría de otro notario ?
“¿Cómo funciona el asunto después de aprobar?, ¿qué hay que hacer para empezar a trabajar?”
Resumidamente podríamos decir que una vez que apruebas la oposición y tienes el título de Notario, tienes que concursar y obtener una plaza de entre las que haya vacantes en ese momento en toda España. En el concurso (lo normal es que haya unos tres cada año) participan los Notarios en activo y los nuevos. Los nuevos van a las plazas que los antiguos no quieren y entre los nuevos tiene preferencia el primero de la promoción, después del primero la tiene el segundo y así sucesivamente hasta llegar al último que va a donde no ha querido ir ningún activo, ni ningún compañero de promoción. Si no hubiera suficientes notarías hay que esperar al siguiente concurso. Las notarías existentes en España las determina el Ministerio de Justicia a través de la Demarcación Notarial. En cada sitio habrá las notarías que designe el Ministerio y en cada una un solo Notario. Puede que haya varios Notarios asociados o convenidos (digamos que, en este caso, los Notarios juntan, con ciertas normas y exigencias, sus notarías), pero cada uno tiene su propia plaza. Nadie trabaja en la notaría de nadie. Es más, el Reglamento Notarial prohíbe que un Notario esté a sueldo de otro Notario.
No sé si con esta información, aclaro tus dudas lo suficiente. De ahí que en el post de referencia dijera que los Notarios no tenemos jefe. Y es que no lo tenemos. Bajo ningún concepto.
Tienes tú plaza y en ella tienes la potestad de organizarte libremente.
De la cuestión de las prácticas tras aprobar ya hablaremos otro día.
Vida social, preparadores exigentes y sobresfuerzo
Vida social
Me hablaba hace unas semanas una opositora de su vida social y yo le decía que vida social y oposición me parecían completamente incompatibles. Yo me tomaba un día y medio de descanso porque no era capaz de descansar menos y salí con cierta normalidad durante bastante tiempo. Luego vi que no podía hacer lo mismo que los demás y fui desapareciendo del mapa poco a poco, hasta estar bastante aislado y solitario cuando terminé la oposición (en parte porque la incomprensión de la gente me resultaba difícil de sobrellevar).
La vida social nos llevó luego por otros derroteros …
Cambiar de preparador
Si ves que la cosa no te funciona o lo hablas con el preparador y se lo explicas o tendrás que cambiar de preparador. Si su sistema no te va, si el ritmo que te pide no puedes alcanzarlo tendrás que hacer algo al respecto …. Los preparadores que exigen tanto muchas veces se equivocan. ¿De qué les habrá servido a los que sí que cumplieron y llevaron aquellas cantidades de temas que les exigían cuando se pegaron el batacazo y tuvieron que volver a empezar a preparar una nueva convocatoria? Sí, claro, aquellos atracones les sirvieron para ir mejor a la siguiente convocatorio o para dejarse las oposiciones también. Hay que reconocer que hay opositores con ritmos diferentes, que maduran distinto y que también aprueban. Además si me dices que tiene treinta opositores en el grupo (¿que hará en el IRPF …?), pues pienso que no puede estar demasiado pendiente de los asuntos y cuitas de cada uno.
Me sorprende la cantidad de gente que sufre por un preparador al que no se adapta. Así que te insisto: o hablas con él y se da cuenta de que tu coco es diferente y de que tiene que tratarte distinto o tienes que dejarle … en mi opinión. Debes cambiar si tienes claro tu objetivo y buscas soluciones.
¡Y no te compares con tus compañeros de grupo¡ Tienes que sustraerte a todos y a todo.
Procura no darle tantas vueltas a todo y descansar un poco más. Te pasará factura si no lo haces. Un día la goma se rompe y recomponerla es muy difícil … si es que puedes hacerlo… El camino es largo … tienes que frenar un poco; así pegarás el reventón. Estudiando tanto y yendo despacio pienso que no aguantarás el tiempo que necesitas y si eso supone que vas aún más despacio, pues tendrás que asumirlo. Seguro que en la siguiente vuelta la cosa te irá mucho mejor.
Yo también fui exigente, hasta que me pegué el gran batacazo y me puse en modo “survivor”. Entonces fue cuando me hicieron “La prueba de la manta”.
Una opositora me preguntaba el otro día por este asunto de las vacaciones y esto, más o menos, es lo que le comenté:
Te diría que tuve demasiadas vacaciones al principio …. o eso me parece a mí ahora. Dos semanas en Navidad, la Semana Santa y Agosto entero me parecen demasiados días. Creo que el verano debe ser más corto. Por ejemplo, este año Agosto empieza un jueves y termina un sábado … Pues a estudiar hasta el 2 y de vuelta a estudiar el 26 (así ya hemos ahorrado una semanita). Eso el primer año, luego hay que ir recortando un poco y lo mismo habría que hacer con la Navidad y la Semana Santa.
En cuanto a la vuelta en sí, pues realmente puede ser muy difícil volver a encerrarte y a recuperar el ritmo, al menos para muchos de los que opositáis o que hemos opositado.
Ten en cuenta que si vas ahorrando tiempo por aquí y por allá y tienes regularidad, puedes terminar mucho antes la oposición .. pero sin forzarte. Hay que encontrar el equilibrio que le vaya bien a cada uno.
Así que si estás floja estos días, date un poco de tiempo y ten paciencia, arregla algún tema, ponte temas fáciles, acaba un poco antes, madruga un poco más y date un rato más largo por la tarde …. y no te agobies por lo que te digan los preparadores que están ahí para eso.
Los que ya aprobamos ya pasamos por eso y ahora hay que exigir y dar ánimos, ayudando a la gente a que supere el bache, no machacando y hundiendo más al que no puede.
Esto es una carrera muy larga, pero un día se acaba y te parecerá mentira que hayas pasado por ese .. INFIERNO.
Andaba yo haciendo propaganda de mi libro y al entregar un folletico con todas las explicaciones sobre “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)” a un gestor de los habituales de mi notaría, me contó que en su gestoría cuando se busca personal se valora muy especialmente el perfil de los opositores. Es más, me dijo que prefería a un ex-opositor que a un graduado reciente con buenas notas, que valoraba el curtimiento que te proporciona la oposición tanto a nivel humano como a nivel de preparación.
A mi me alegró mucho oírlo puesto que hace bien poco que me contaba una ex opositora a notarías que en sus primeras entrevistas de trabajo había que tenido que escuchar después de un lustro opositando que lo que había hecho no servía para nada.
Yo si el opositor se sobrepone y no se ha quedado hecho una piltrafilla (que desgraciadamente los hay) estoy más en la primera postura que en la segunda. Aunque no se apruebe, la preparación es extraordinaria y se nota. Decía un compañero hace unos días que: “Ningún ex opositor de los que conozco está en el paro ni cobrando poco”. Hablábamos de opositores a registros y notarías.
Unos días después me llegó este comentario:
“Hola Justito: Buscando sobre información sobre poderes preventivos me topé con tu blog y tu referencia al libro que has escrito y despertaste en mi muchos recuerdos. Yo preparé tres años y medio las oposiciones a notarías y las dejé. Nada que ver con tu gesta. Para mí ambas fueron las mejores decisiones que he tomado en mi vida profesional. La primera, estudiar las oposiciones, porque conseguí los conocimientos que la carrera no supo proveerme, conocimientos que me permitieron entender verdaderamente el derecho y como está articulado, anticiparme a los problemas y encontrar fácilmente las soluciones. La segunda porque supe reconocer mi verdadera vocación, el ejercicio de la abogacía. El ejercicio nunca habría sido igual de no haber estudiado las oposiciones. Ahora, pasados ya los 50 años con un pequeño despacho en el que sólo contrato gente que haya estudiado oposiciones y una clientela fiel, me doy cuenta que las oposiciones fueron, para mí, el motor de mi vida profesional. Es cierto que suponen una dedicación extrema pero si aprovechas el tiempo te otorgan un nivel de conocimiento y de entendimiento muy por encima de la media en esta profesión. Sólo quería agradecerte la dedicación y tiempo que, al igual que hiciste con las oposiciones, veo que dedicas a este blog y que seguro que será de mucha ayuda no sólo para los opositores sino para los profesionales de este mundo del derecho. Mucha suerte con la venta del libro que imagino que será un éxito habiendo ayudado y ayudando a tanta gente como lo haces“.
Yo le respondí:
Muchas gracias por tus palabras. Tengo en preparación un post sobre la experiencia profesional (al final ha sido este Opo Flash) y las opciones de los opositores de más o menos recorrido en el caso de terminar la oposición sin aprobarla y tu comentario me viene de perlas porque es estimulante y muy positivo, así que con tu permiso lo utilizaré. Es muy desalentador que los opositores escuchen cosas como que lo que han hecho no sirve para nada cuando se lanzan al mercado de trabajo. Es como si la única salida a opositar fuera aprobar y que sin hacerlo solo hubiera un enorme abismo. Hay que desdramatizar el dejarse la oposición y tu comentario contribuye mucho a ello. Gracias. En cuanto al libro, la verdad es que creo que aporta algo que el blog no tiene: cuenta de manera ordenada mi oposición desde el principio al final con lo que se aprecia mucho mejor lo durísimo y largo que fue el camino.
¿Alguien tiene un modelo de escritura de dos casas empotradas o con engalabernos?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Cuando un compañero preguntó en un chat notarial lo que constituye el título de esta mini entrada, me puse a pensar y le comenté luego a mi oficial: ¿Te acuerdas de aquellas hermanas de tu pueblo a las que les hicimos una división horizontal en la que había un engalaberno?
Y se acordaba (aunque le tuve que refrescar qué es un engalaberno). Entonces, me fui a la escritura y en ella lo único relevante era esto:
“Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil, excepto una parte del derecho de vuelo de la planta baja (elemento individual número 1) que SE RESERVA a la planta primera (elemento individual número 2), con la finalidad de construir un acceso desde la cocina del elemento número dos al patio descubierto de este mismo elemento, consistente en una terraza de veinticinco metros cuadrados (25 m2) sobre los actuales porche, baño y cocina de la planta baja (elemento individual número 1), formada por sendos rectángulos de 4,35 m por 2,85 m, y de 3,30 m por 3,82 m, más una escalera de cinco metros cuadrados (5 m2) junto al lindero sur del patio, lo que supone una superficie total de treinta metros cuadrados (30 m2) de derecho de vuelo. El propietario del elemento número uno deberá consentir las obras necesarias para su instalación/construcción”.
Seguro que algún día me aparecerá algún otro engalaberno. Curiosamente, la palabra engalaberno no está en el diccionario de la RAE. Sí que lo está ENGALABERNAR que significar embarbillar o ACOPLAR (luego un emgalaberno es un EMBARBILLADO o mas bien un ACOPLADO). A mi engalaberno, y así lo uso, me suena a lío de narices. En mi notaría a estos otros engalabernos les llamamos CHIRIMBOLOS (en una acepción que no recoge la RAE).
¿Escritura de compraventa o carrera de obstáculos?
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Menuda concentración de problemas que se nos presentó en esta escritura:
Un local comercial que parece ser un elemento de una división horizontal pero que no tiene cuota (que entre otras cosas me hace dudar con la fórmula sobre coordinación, los gastos de comunidad y la declaración de que se conocen las normas de comunidad).
Una diferencia considerable entre la superficie en escritura y registro y la superficie catastral, sin posibilidad de arreglo en una división horizontal (que finalmente sí que existía).
Un local comercial con dos referencias catastrales distintas sin razón que lo justifique.
Un local comercial que forma parte de un edificio en régimen de VPO por lo que no hay aplicación del Decreto 6/2020, aunque te lo piensas en evitación de meteduras de pata.
Y luego ya empieza lo gordo
TÍTULOS: En cuanto a Doña **, el de adjudicación en la herencia de su padre, Don **, en virtud de escritura autorizada por Don **, Notario de **, el día **, con el número ** de protocolo.
En dicha escritura se inventaría el siguiente ACTIVO: “**) DERECHO DE CRÉDITO que ostentaba el causante frente a Doña **, mediante escritura otorgada en ** ante el Notario Don ***, el día *** con el número *** de protocolo, por importe de ***”.
Manifiestan que en dicha escritura se omitió reseñar que dicho derecho de crédito estaba garantizado sobre una mitad indivisa de la finca registral número *** que es objeto de la presente. A tal efecto, Doña *** cursará en el Registro de la Propiedad de *** una solicitud con firma legitimada notarialmente, que testimoniada incorporo a la presente, a fin de que le sea inscrita dicha mitad indivisa de la finca objeto de la presente escritura, la cual fue adjudicada a su difunto padre, Don ***, tras su fallecimiento (el ***), por auto de adjudicación derivada de dicho derecho de crédito mediante el documento judicial a que se hace referencia en la nota de información continuada unida a la presente que luego se cita. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.
Y respecto de Doña ***, el de adjudicación de herencia de ***, Don ***, respectivamente, en virtud de escritura de Adición de Herencia, autorizada por el citado fedatario de ***, el Sr. ***, el día ***, con el número *** de protocolo.
Las citadas escrituras de herencias se encuentran pendientes de presentación e inscripción, por lo que yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.
INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.
La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, de los títulos de propiedad reseñados y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día ***, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.
En dicha nota, en el párrafo relativo a la titularidad, se indica que: “SE HACE CONSTAR QUE DON *** y DOÑA ***, CONSTAN COMO PERSONAS INCLUIDAS EN FICHERO CONCURSAL”.
A solicitud de los comparecientes he consultado yo, el Notario, el Registro Público Concursal en relación con dichas dos personas no habiendo obtenido resultados para dichas consultas, no obstante lo cual, les hago las oportunas advertencias.
Manifiestan que Doña *** se encontraba judicialmente incapacitada al tiempo de su muerte acaecida el día ****. A fin de acreditar su fallecimiento, me hacen entrega los comparecientes de testimonio de certificado de defunción de dicha señora a fin de que se cancele dicha anotación si fuera debida a la dicha situación de incapacidad, o a cualquier otra causa y por razón de su fallecimiento. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.
En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.
Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.
Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.
La prohibición de publicidad de la discapacidad la establece el art. 222.9 LH. Lo que hay que preguntarse es qué sentido tiene que en el Registro figuren datos que no pueden ser objeto de publicidad. No deberían existir datos “secretos” que solo pueden consultar los registradores al calificar. En otra nota de hace un tiempo se decía que: “EXISTEN SITUACIONES ESPECIALES EN MATERIA DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN DE BIENES INMUEBLES”. Mucho mejor, ¿verdad? Y cuidado que podrías no encontrar ni rastro y pegarte un susto enorme. En mi opinión, la nota de información continuada DEBE (NO DEBERÍA, DEBE) dar una mínima pista.
En cuanto a la exclusión de publicidad registral prevista en el art. 222.9 LH dice mi viejo amigo Silvestre, el librario: “La exclusión de publicidad registral prevista en el art. 222.9 LH no puede perjudicar la seguridad jurídica. De nuevo, el legislador nos compromete innecesariamente. Por eso, se ha propuesto, con acierto, emitir publicidad diciendo, a modo de observación/advertencia, algo así como “El ejercicio de la capacidad de obrar del titular registral está sujeto a requisitos especiales/medidas de apoyo”. Así debe ser, al menos mientras el Notario no pueda acceder directamente al contenido del Registro Civil”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Es curioso que cuando visito las estadísticas de acceso a mi blog en WordPress cuando estoy recién levantado de la cama, me encuentro muchos días con que esta entrada está entre las mas visitadas de las horas de la madrugada española. Debe ser que muchos se arrepienten de algunas escrituras que firman, se desvelan con la preocupación , se ponen a buscar en Internet y se acaban encontrando con este post.
Bueno, se puede anular (rescindir, revocar, dejar sin efecto) el negocio jurídico que contiene, no la escritura en sí misma y con reservas sobre todo el ámbito fiscal, pues no solo puede que no te devuelvan los impuestos (o no te los exijan si aún no los pagaste), sino que puede que además tengas que pagar alguno más. Así que mucho cuidado porque esto de volver atrás un acto o negocio jurídico es una cuestión muy delicada que puede dar lugar a pagar por triplicado. Por hacerlo, por deshacerlo y por volverlo a hacer (si es que corresponde). Están ustedes advertidos de lo que se juegan.
Otra pregunta habitual es ¿puede un juez anular unas escrituras? Sin duda, el juez puede declarar la nulidad de los actos o negocios jurídicos contenidos en una escritura.
Cuando me hicieron esta pregunta (la del título) pensé en aquellos tipos que hicieron una compraventa con agrupación pensando en conseguir una superficie suficiente para construir. Días después descubrieron que no iba a ser posible por el tipo de edificación que querían llevar a cabo. Conste que estaban previamente advertidos …
Fue esto lo que entonces se decidieron a firmar
DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN):
En xxxx, mi residencia, a xxxx.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,
C O M P A R E C E N:
DON
DON
Intervienen en su propio nombre y derecho, y que tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto,
E X P O N E N:
Primero.- Que en la matriz precedente en el apartado segundo del otorgamiento, los comparecientes agruparon en los términos y condiciones que de la misma resultan las fincas registrales XXX y XXX del Registro de la Propiedad de XXX, “a fin de conseguir superficie suficiente para edificar en rústico”.
Segundo.- Que el otorgamiento de la mencionada escritura tuvo lugar por error involuntario de los comparecientes puesto que aunque teniendo la finca agrupada la superficie suficiente no era ni es posible obtener las licencias y permisos correspondientes para poder edificar en dicha finca.
Tercero.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
Primero.- Que en base a lo expuesto en la parte expositiva, los comparecientes dejan sin efecto la agrupación y la compraventa practicadas, restituyéndose las cantidades entregadas como parte del precio de venta de la finca.
Segundo.- Don xxxx, manifiesta haber recibido en efectivo metálico, en el día de hoy y con anterioridad a este acto, de Don xxxx, la cantidad de xxx, correspondientes a las dos anualidades relacionadas en la forma de pago del apartado B) del otorgamiento segundo de la referida escritura.
En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los comparecientes que son empresarios o profesionales, si bien los inmuebles objeto de la presente no está afectos a sus actividades empresariales o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre.
Tercero.- Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.
HABRÍA QUE VALORAR LA SITUACIÓN CATASTRAL DEPENDIENDO DE EL RESULTADO QUE HUBIERA DADO EL USO DEL STI. EN MI OPINIÓN ESTA DILIGENCIA NO SERÍA SUFICIENTE PARA VOLVER LAS COSAS A SU ESTADO ORIGINARIO. TAL VEZ UNA ESCRITURA INDEPENDIENTE SÍ, PERO LO DIGO CON MUCHAS RESERVAS.
LA MATRIZ SE PRESENTÓ, PERO LA DILIGENCIA NO, ASÍ QUE BASTARÁ CON DEJAR CADUCAR EL ASIENTO. EL REGISTRO NO ES EL PROBLEMA. SI QUE LO ES HACIENDA Y EL CATASTRO.
Así lo dicen y otorgan.
Hechas las reservas y advertencias legales pertinentes, en especial las FISCALES…”
Cuidado con las advertencias fiscales, que deben reforzarse, con la factura, con el Catastro y con el IUI.
Aquí va otra ….
Escritura de anulación de otra de cesión de derechos
NÚMERO
En xxx, mi residencia, a xxxx
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX
C O M P A R E C E N:
De una parte:
DON
Y de la otra:
DON
I N T E R V I E N E N:
1).- El primero en nombre y representación de la mercantil de nacionalidad española denominada “xxx, S.L.”
2).- Y el segundo en nombre y representación de la mercantil de nacionalidad española denominada “xxxx, S.L.”
Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, capacidad legal para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y redactada con arreglo a minuta presentada por los otorgantes, y al efecto,
E X P O N E N Y O T O R G A N:
PRIMERO.- ANULACIÓN.- Que, por circunstancias de carácter comercial, se deja sin efecto el contrato de cesión de derechos a favor de la mercantil “XXX, S.L.”, suscrito mediante escritura autorizada por Don XXX, Notario de XXX, el día XXX, con el número XXX de protocolo, quedando la mercantil “XXXX, S.L.”, como titular de dichos derechos.
SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos derivados de la presente escritura, serán de cuenta de la mercantil “XXX, S.L.”.
¿Se puede hacer un testimonio de un asiento de la sección B del Libro Registro de operaciones mercantiles?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El caso es que un aval intervenido notarialmente ha sido extraviado y se pretende justificar de algún modo que el aval fue formalizado e intervenido notarialmente.
Ojeando el Reglamento Notarial mientras trataba telefónicamente el tema con el compañero que me consultaba este asunto, acudí al Artículo 250 del Reglamento Notarial que regula los testimonios del Libro Registro y que dice: “En todo testimonio de póliza y, en su caso, de asiento del Libro Registro se hará constar … “.
Testimonio de póliza vs testimonio de asiento. Sería entonces posible hacer algo así como esto:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en XXXX, DOY FE, de que bajo el número xxx de la Sección B del Libro Registro de Operaciones Mercantiles correspondiente al año 2020, integrante del protocolo a mi cargo, autorizada por Don xxxxx, Notario que fue de xxxx, el día XXX, figura asentada la intervención del documento que literalmente fue reproducido para dicho asiento y que literalmente dice así:
REPRODUCCIÓN DEL DOCUMENTO (de la fotocopia del aval intervenido cuyo original se ha extraviado)
Y instancia de Don Tal y a fin de Cual, libro el presente testimonio, en XXXX a XXX.=”
No estaría de mas advertir de que el documento expedido carecería de eficacia ejecutiva “puesto que la sección B del Libro Registro solo custodia copias, debiendo presentarse el documento original”, a fin de evitar confusiones y apariencias.
No sé si el procedimiento es ortodoxo o debería de hacerse de otro modo. El caso es que no consumamos porque al final se trajo un duplicado del aval y fue objeto de una nueva intervención. En ese nuevo documento se hacía mención al extravío del original y el asunto quedó, en principio, resuelto. ¿Y cómo lo hubiéramos cobrado?
Pero, ¿de qué le sirve este testimonio de asiento (si es que es un testimonio de asiento)? Pues como me dijo una compañera: “Les sirve para acreditar la existencia de una relación subyacente. En la Ley Cambiaria había un procedimiento para el caso del extravío de los elementos de giro que ahora se regula en la Ley de Jurisdicción Voluntaria“.
“Dicha hipoteca se encuentra cancelada contablemente”
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Uno de esos compañeros que me acompañan en mi diario camino de estudio de las cuestiones que nos salen al paso, Juan Pedro Lamana, me decía por e-mail el otro día: “No sé si habrás considerado oportuno incluir en tus modelos de apartado “cargas” lo siguiente en el caso de que figure en la información registral una hipoteca y se manifieste “cancelada económicamente”. Yo lo vengo metiendo desde principios de años a raíz del último memorándum de incidencia del seguro colectivo de responsabilidad civil”.
“No, no lo hago y puede que sea porque nunca he tenido un susto, aunque te confieso que el otro día me comí por primera vez una hipoteca. Ha habido suerte y está cancelada .. (al registro se le debió de pasar en una macroescritura de cancelación con tropecientas fincas y registros)”.
“Pues te paso mi modelo”, me dijo Juan Pedro, “por si te apetece usarlo para tu sección de Pequeños Modelos“.
Es este:
“En cuanto a la hipoteca que figura en la información registral, la parte transmitente manifiesta en este acto que se encuentra cancelada económicamente, solo pendiente de su cancelación notarial y registral. Yo, el Notario, informo de forma específica a la parte compradora del alcance de esta manifestación, que procede de la parte transmitente y no del Notario, y de que, por tanto, su veracidad no está amparada por la fe pública notarial y el Notario no responde de su contenido conforme al art. 172 del RN. No realiza el Notario en base a ello comprobación alguna de dicha veracidad, siendo la misma de la exclusiva responsabilidad de quien efectúa la manifestación. Habiendo sido informados de todo lo anterior, en especial la parte compradora en estos términos, todos los comparecientes se dan por enterados e insisten en este otorgamiento. Prevalecerá en todo caso la situación registral existente en el momento del otorgamiento a las manifestaciones de las partes vertidas en esta escritura”.
Si aportan certificado de saldo cero:
“Se hace entrega al Notario para su incorporación de certificación bancaria relativa a dicha cancelación económica. Yo, el Notario, la dejo unida a la matriz, si bien advierto que no responde el Notario autorizante de la veracidad de la misma o de su contenido”.
Pues, a partir de ahora, lo veo a incluir. Gracias compañero.
Meses después …
A pesar de lo metódico que soy y de lo bien organizado que está el blog a veces no encuentro algo. Esta semana me ha pasado con esta pequeña entrada por lo que, deprisa y corriendo, tuve que improvisar una advertencia para uno de estos casos. Fue esta: “Dicha hipoteca MANIFIESTAN que ha sido cancelada económicamente el día hoy, estando pendiente su cancelación notarial y registral cuya escritura se otorgará con posterioridad a este acto. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias en cuanto al alcance y valor de esta manifestación que no he podido comprobar en modo alguno”.
Otra opción:
Dicha hipoteca MANIFIESTAN que ha sido cancelada económicamente el día hoy mediante la transferencia bancaria que más adelante se indicará, estando pendiente su cancelación notarial y registral cuya escritura se otorgará con posterioridad a este acto. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias en cuanto al alcance y valor de esta manifestación que no he podido comprobar en modo alguno.
Estas fórmulas las saco de las notas de información continuada que pido y me envían para las escrituras que autorizo (esas que aún seguimos consiguiendo por fax). Pienso que si las pongo todas juntas, me pueda hacer un pequeño catálogo y que consiga entender algo más todo este embrollo de la coordinación. Son estas:
1.=“En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio”.
2.=“En dicha nota consta inscrita, con fecha xxx, base gráfica georreferenciada alternativa no coordinada con catastro, aunque en trámite de coordinación“.
3.=“En dicha nota consta la inscripción de la base gráfica alternativa no coordinada con Catastro, aunque en trámites de coordinación, a fecha xxxx (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 3.1 L. Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario)”.
4.=“En dichas notas se indica que no consta el estado de coordinación con catastro de las fincas”.
5.=“En dicha nota se indica que no consta coordinada. La constancia de la referencia catastral no implica la correspondencia de su descripción con la que aparece en el catastro, ni exceso o defecto de cabida, ni modificación de linderos, sino sólo un dato descriptivo más que ayuda para la localización de la finca en un entorno o zona determinados (RDGRN de 2 de Junio de 2012)”.
6.=“En dicha nota consta que la finca no está coordinada gráficamente con el catastro (Artículo 10.4 de la Ley Hipotecaria) … “continuando luego igual que la anterior.
7.= “En dichas notas consta que las fincas no están coordinadas gráficamente con el catastro, de conformidad con los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria”.
8.=“En dicha nota consta que la finca no está coordinada gráficamente con el catastro a los efectos de lo dispuesto en el artículo 10 L.H. en su redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria”.
9.=“En dicha nota consta que la finca no esta coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los Artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria“.
10.=“En dicha nota consta que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, no ha sido inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, ni coordinada gráficamente con el catastro, no habiéndose solicitado por los titulares”.
11.= “En dicha nota consta que la finca se halla coordinada gráficamente con el catastro, a fecha de 21 de Marzo de 2019 (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 31 de la L. catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario). Datos de Inscripción: tomo XXX, libro XXX de XXX, folio XXX, inscripción XX”.
12.= “En dicha nota consta la finca no está coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los arts. 9, 10 y 199 de la L.H. La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral”.
13.= “En dicha nota consta que ha sido inscrita la Base Gráfica Coordinada con el Catastro, al folio xxx del libro xxx de xxx, tomo xxx, inscripción xxx”. ¿Esta fórmula y la anterior dicen lo mismo? Pues yo diría que sí. No creo que pueda ser otra cosa más que que la finca está coordinada.
14.=“En dicha nota consta que está inscrita la Base Gráfica Alternativa, y NO coordinada con Catastro, al folio xxx del Libro xxx de xxx, Tomo xxxx, inscripción xxx”.
Aceptación y adjudicación de herencia, previa liquidación de gananciales, con pasivo superior al activo
VI.- LIQUIDACIÓN DE LA HERENCIA y DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES:
Suman los bienes privativos de Don xxx (pasivo), un saldo deudor ascendente a la cantidad de xxx.
Suman los bienes de carácter ganancial de Don xxx y Doña xxx (activo-pasivo), un saldo positivo ascendente a la cantidad de xxx (xxx para cada cónyuge), diferencia entre el importe del activo ganancial que asciende a la suma de xxx y el pasivo ganancial que asciende a la suma de xxx.
No proceden más deducciones de deudas en la herencia ni en la liquidación de la sociedad conyugal ni entre cónyuges, ni reembolsos entre patrimonios, según manifiesta.
No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiesta.
Por tanto, integra la herencia de Don xxx, su haber privativo (negativo) sumado con su haber positivo procedente de su mitad de gananciales, es decir, un saldo negativo ascendente a la cantidad de xxx, de donde se deduce el valor de la cuota legal usufructuaria correspondiente a la viuda, que, dada su edad de sesenta y dos años (xxx) a la fecha del fallecimiento del causante, equivale a un veintisiete por ciento (xxx %) de un tercio de dicha suma, que asciende a la suma de MENOS xxx, que constituyen el haber hereditario negativo del hijo y heredero Don xxx, dada la renuncia efectuada, antes citada, efectuada por los otros dos hijos y herederos del causante.
VII.- RENUNCIA TRASLATIVA.
El hijo y heredero Don xxx RENUNCIA TRANSLATIVAMENTE a los derechos que por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieren corresponderle respecto de la herencia de su citado padre, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de él traiga causa, a favor de su madre,Doña xxx que ACEPTA la cesión, quedando como titular única de todos los derechos y obligaciones dimanantes de la herencia de su esposo fallecido, Don xxx.
VIII.- Expuesto lo que antecede se forman los siguientes haberes, efectuada la liquidación de la sociedad conyugal, y sobre los valores inventariados.
Haber del cónyuge viudo Doña xxx:
Por su mitad de gananciales, el saldo positivo ascendente a la cantidad de xxx.
Por su cuota legitimaria, el saldo negativo ascendente a la cantidad de MENOS xxx.
Y por la renuncia a su favor efectuada por el hijo y heredero Don xxx respecto de los derechos en la herencia de su padre, el saldo negativo ascendente a la cantidad de xxx.
En total, el saldo positivo ascendente a la cantidad de xxx.
VIII.- Esto expuesto,
O T O R G A:
PRIMERO.-Don xxx RATIFICA la renuncia efectuada en el apartado VI de la exposición de la presente y su madre, Doña xxx RATIFICA la aceptación efectuada en dicho apartado de la cesión efectuada en su favor, y haciendo manifestación de dicha herencia, que acepta, pura y simplemente, SE ADJUDICA EN PLENO DOMINIO los bienes, derechos y obligaciones inventariados, aprobando y ratificando las operaciones particionales efectuadas, y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados de liquidación de gananciales, pago de derechos legitimarios y herencia de su esposo, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.
SEGUNDO.- SUBROGACIONES: Doña xxx se subroga, sin novación, en la condición de deudora única todas las deudas referidas en la exposición de la presente, por los importes señalados, fijando como domicilio a efectos de notificaciones el que figura como propio en la comparecencia.
Así mismo, Doña xxx se subroga en la hipoteca que grava la finca descrita bajo el número 5 del inventario, en cuanto a la parte de su difunto esposo y por el importe señalado, en la forma y plazos convenidos en la escritura por la que se constituyó, y en sus modificaciones, en su caso, cuyo contenido declara conocer íntegramente, acepta y se obliga a cumplir, subrogándose sin novación en la condición de deudora, asumiendo la obligación personal garantizada con la hipoteca, con todos sus derechos y obligaciones.
La Sra. xxx se obliga a entregar a la entidad acreedora copia simple de la presente escritura.
A estos efectos, la Sra. xxx:
1.- Queda deudora de la entidad acreedora en el citado préstamo.
2.- Señala como domicilio para la práctica de cuantas notificaciones y requerimientos se deriven del préstamo relacionado, el que figura como propio en la comparecencia y obligándose a entregar a la CAJA copia autorizada de esta escritura debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
3.- Y faculta a la Entidad acreedora para que pueda obtener primeras copias y posteriores del presente instrumento, y consiente que las segundas y posteriores copias solicitadas tengan carácter ejecutivo, así como a que se haga constar tal carácter por el Notario autorizante de la misma en el pie y nota de su expedición.
Acreditación de medios de pago en un caso de compraventa con previo arrendamiento con opción de compra del inmueble vendido
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El arrendamiento con opción de compra estaba siendo declarado por unos y por otros. Todo en regla. Queríamos evitar que la expresión del pago del precio y los justificantes de pago aportados no cuadraran y que se pudiera ocasionar alguna confusión en el registro. Esto fue lo que dijimos:
.- ***, fueron pagados mediante veintinueve cuotas mensuales de ***, desde el mes de *** al mes de ***, ambos inclusive.
Incorporo a la presente, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, de los justificantes de dichos pagos que incluyen el importe del alquiler del inmueble arrendado mas IVA (21%) menos la retención (19%) durante el citado periodo de tiempo.
Acta de fotos por sustitución en el requerimiento y en su práctica (diligencias)
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De urgencia y en viernes me avisa un compañero para que le sustituya en la autorización y práctica de un requerimiento urgente (tema de heladas y seguros) puesto que tiene un viaje programado y no le queda otra que recurrir a mí.
Cuando llegó la hora de redactar las diligencias hubo que hacer un par de indicaciones especiales por razón de la sustitución. La mas interesante la relativa a la diligenciación de las fotos de la copia y de la matriz que me fueron entregadas a mi para dar fe de su coincidencia con la realidad que yo observé. Esa dación de fe solo podía darla yo pero diligenciar las fotografías es cosa del Notario sustituido.
Estas son:
1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, Justito El Notario, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, en la misma sustitución indicada en la matriz precedente, para hacer constar que el mismo día de su autorización, siendo las *, me constituyo, en el lugar indicado en el cuerpo de este acta, en cuyo lugar y de acuerdo con lo solicitado presencio la toma de *fotografías consideradas de interés por el representante de la requirente a los efectos de la presente acta, que reproducen distintas vistas de la zona objeto del requerimiento, cuyas fotografías, tras su revelado por duplicado, me serán entregadas al indicado objeto de su protocolización. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=
2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, Justito El Notario, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, en la misma sustitución indicada en la matriz precedente, el día *, para dejar constancia de que en el día de hoy, me son entregados dos juegos iguales de * fotografías cada uno, que yo, el Notario, numero correlativamente del UNO al *, al expresado objeto de dejar incorporado uno de dichos juegos (que serán debidamente diligenciados por mi sustituido compañero) a la presente matriz, lo que efectúo y el otro juego a la primera copia que de la presente se expida, lo que se efectuará. Dichas fotografías coinciden con la realidad por mí observada desde aquellos puntos o lugares desde donde el fotógrafo procedió a su toma.
Las fotografías NÚMEROS 1 y 2 reproducen *.
La fotografía NÚMERO 6 reproduce *.
Las fotografías NÚMEROS 7 y 8 reproducen *.
Las fotografías NÚMERO 9 y 10 reproducen *.
Y la fotografía NÚMERO 12 reproduce *.
Personalmente pude comprobar *. Igualmente pude * que en las fotografías NÚMEROS *.
No teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia y con ella el acta que la motiva, la cual queda extendida en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.=
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Tiene, a mi juicio, en el concepto en que interviene, capacidad legal para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y, al efecto,
ME REQUIERE a mí, el Notario, para que a los efectos de lo previsto en el Artículo 80, apartados cuatro y cinco de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), notifique y requiera fehacientemente a la mercantil “XXXX, S.L.”, con N.I.F. XXX, en su domicilio social sito en la Calle XXXXX, XXXX, de XXXX, el pago de la total deuda que resulta de la relación de facturas incobradas que tengo a la vista y de la que deduzco fotocopia que, con valor de testimonio, dejo unida a esta matriz.
Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posibles.
Así lo dice y otorga.
Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la competencia territorial en el ejercicio de la función notarial….
¿Y bastaría un acta de remisión de documentos por correo? Pues parece ser que sí. Su ventaja puede ser el coste.
Requerimiento notarial como requisito formal para la modificación de la base imponible: Sentencia del TS de 2 de junio de 2022 (Res. 667/2022): A los efectos de modificar la base imponible cuando los créditos correspondientes a las cuotas repercutidas sean total o parcialmente incobrables, el Alto Tribunal refiere que el requisito legal de que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante requerimiento notarial al deudor se satisface con cualquier clase de comunicación a éste por conducto notarial, cualquier que sea la modalidad del acta extendida al efecto, no precisando por tanto, el empleo de fórmula especial alguna que singularice unas clases de actas notariales (actas de requerimiento) en menoscabo de otras (actas de remisión de documentos).
TOMADO DE ENSXXI-107: El requerimiento notarial del artículo 80.cuatro.4 liva puede hacerse mediante acta de remisión de documentos por correo: Sentencias del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso Administrativo) de 2 y 9 de junio de 2022. El artículo 80.4 de la Ley 37/92 de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, regula los requisitos para la solicitud de rectificación de la base imponible por facturas cuyo IVA se ha declarado e ingresado según su fecha de devengo, como corresponde, y luego han resultado total o parcialmente incobrables. Entre estos requisitos está “que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o por medio de requerimiento notarial al mismo, o por cualquier otro medio que acredite fehacientemente la reclamación del cobro a aquel…”. El Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-administrativo), en dos sentencias de 2 y 9 de junio de 2022, ha aclarado que ese requerimiento notarial no es necesariamente el del artículo 202 del Reglamento Notarial y puede hacerse mediante un acta de envío de documentos por correo. Las sentencias son esta y esta.
Adhesión a póliza pasados 60 días en número aparte de Libro Registro y con nota en la póliza adherida
Con MI INTERVENCIÓN, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXXX, DOY FE de la identidad, de la capacidad y de la legitimidad de la firma de la parte acreedora, así como de su conformidad con el contenido de la PÓLIZA de XXX, número XXX, que incorporé, con el NÚMERO XXX a la Sección A de mi Libro-Registro, el día XXX, de la que la presente constituye PÓLIZA de ADHESIÓN por parte de la entidad acreedora, que incorporo con el número XXX a la Sección A de mi Libro-Registro y de su aprobación de tal contenido, cuya Póliza de UNA hoja por mi numerada, solo por su anverso, con el número UNO.
En nombre y representación de la entidad “XXXX”, XXXX, con cuya adhesión doy por cerrada la póliza a que se adhiere en la que pondré la oportuna nota de adhesión.
Me asegura la actual existencia y capacidad jurídica de la Entidad representada, la plena vigencia de sus facultades representativas y la exactitud de los datos anteriormente consignados.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la adhesión al contrato de préstamo a que la presente póliza se refiere.
De conformidad con las normas aplicables hago constar que esta diligencia sustituye a cualquier otra mención relativa al alcance y contenido de mi intervención efectuada en el texto contractual, anexos y/o documentos unidos de la presente póliza, la cual ha sido redactada conforme a minuta presentada por la entidad de crédito; en particular, las referencias al número de ejemplares y/o copias de la presente póliza, al número de firmas y a su ubicación, y a la entrega de cantidades y documentos son meras manifestaciones de las partes.
Hago a las partes las advertencias y reservas legales, especialmente las fiscales, las derivadas de la aplicación de la Ley 13 de Abril de 1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación, en su vigente redacción, y las relativas a PROTECCIÓN DE DATOS …..
De que el consentimiento de los otorgantes y/o intervinientes ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, quienes hacen constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento, de cuya identidad, capacidad y legitimación de firmas me he asegurado, yo, el Notario, Doy fe.
En XXXX.
ARANCEL: Aplicación de la Ley 8/89 de 13 de Abril y Real Decreto de 15 de Diciembre de 1950. Número 17:
Adjudicación hereditaria de derechos sobre inmueble de titularidad controvertida
“V.- Que los comparecientes hacen constar, a los efectos legales oportunos, que en el Convenio Regulador de la Separación Matrimonial del causante y su primera esposa, Doña xxx, de fecha xxx, que fue aprobado por Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número xxx de xxx, de fecha xxx, Autos xx/xx, se hizo constar, tras llevarse a cabo la liquidación de la sociedad de gananciales, lo que a continuación se transcribe literalmente:
“SE ACLARA la liquidación de la sociedad de gananciales en el sentido de que se ha omitido inventariar “un local sito en xxxx, que se adjudica al marido”.
Manifiestan los comparecientes que los derechos que al causante pertenecían sobre el citado local no son valuables económicamente a efectos de esta sucesión, pues el inmueble se encuentra titulado e inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de terceras personas, estándose en este momento en tramitación las averiguaciones oportunas a fin de determinar cuales son verdaderamente los derechos que al causante le pertenecían en el mismo.
Dichos derechos, caso de ser concretados efectivamente en propiedad plena a favor del causante, serán convenientemente adjudicados a favor de sus causahabientes en proporción a sus respectivos derechos en la herencia, de conformidad con el título sucesorio que en esta escritura se menciona”.
Adjudicación parcial de herencia por causa de una expropiación y modificación de cabida
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Ha habido una expropiación en la zona y la administración ha exigido que unos herederos procedan a la adjudicación hereditaria de una finca. Reconozco que estoy pez en todo este asunto de la expropiación pero, como siempre, intentaremos aprender algo nuevo.
En este caso nos encontrábamos con una diferencia de superficie (a menos) de la finca afectada pero no estaba claro que fuera indispensable que la finca pase a medir lo mismo en título, registro y catastro con lo que para evitar procedimientos y gastos innecesarios, hemos optado por esta fórmula:
= RÚSTICA:
Superficie: ***, según título y registro, y ****, según catastro.
Linderos:
INSCRIPCIÓN:
VALORACIÓN:
DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia:
***.
Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz (en cuya certificación figura a nombre de los herederos de Don ****), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.
En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.
Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través deSigno o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.
Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.
NOTA: ANTES DE MARCHARNOS A CASA Y GRACIAS AL STI, LA FINCA HA DEJADO DE ESTAR A NOMBRE DE LOS HEREDEROS PARA PASAR A ESTAR A NOMBRE DE UN USUFRUCTUARIO Y UN NUDO PROPIETARIOS. Y la gente sigue esperando a enviar el IUI. Yo la verdad es que no salgo de mi asombro (día tras día).
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.
La presente finca se ve afectada por el expediente ***, finca **, agrupación **, municipio de ***, obra ronda norte de la carretera ***. ***, constando en el acta de ocupación fechada el **** que “realizada comprobación técnica del proyecto se constata que hay una diferencia de superficie, por lo que procede modificar la superficie respecto a lo que consta en las actas previas”, por lo que si a los efectos de dicho expediente pudiera ser necesario o preceptivo y en cuanto a la Concordancia de Catastro y Registrose solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastroy de la actualización de los linderos.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En estos días he tenido que acudir a una notaría que no era la mía para situarme como otorgante al otro lado de la mesa. La escritura que redactó un amigo mío y autorizó otro, contenía algunas cosas que yo no digo en mis escrituras o qué las digo de otro modo, así que me ha parecido útil recopilarlas en aras de introducirlas o de tenerlas localizadas si me fueran necesarias. Son fundamentalmente advertencias y algunas me parecen (tal y como están los tiempos) especialmente interesantes. Unas semanas más tarde he publicado un modelo de disolución de condominio con compensación de créditos que también contenía (lógico teniendo en cuenta lo complicado de la permuta de cuota en comunidades que diversos títulos de adquisición) unas cuantas advertencias y manifestaciones para concreción de responsabilidad.
En la compraventa:
SOBRE DERRAMAS:Manifiesta también la parte transmitente que no existen derramas para el pago de mejoras en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.
SOBRE GASTOS DE COMUNIDAD:Yo, el Notario, advierto al adquirente de que la finca objeto de la presente, queda afecta al pago de los gastos de comunidad vencidos de la anualidad corriente y de los tres años naturales anteriores y al transmitente de la obligación legal de comunicar el cambio de titularidad de la finca al secretario de la Junta de Propietarios, así como de que en el caso de omisión será solidariamente responsable con el adquirente de las deudas con la comunidad posteriores a la presente transmisión
SOBRE EL PAGO:A los efectos previstos en el artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de octubre, los otorgantes de la presente escritura manifiestan que ninguno de ellos actúa en calidad de empresario o profesional. La parte que realiza el pago manifiesta, bajo su responsabilidad y advertida por mí el Notario de su trascendencia, que el código de la cuenta con cargo a la cual se han aportado los fondos para el libramiento de dicho documento de pago es el siguiente: XXXXX. Advierto a los intervinientes de la limitación legal a los pagos en efectivo conforme a la Ley 7/2012 de 29 de octubre, que su incumplimiento constituye infracción administrativa grave tanto para el adquirente que paga como para el vendedor que cobra, sancionable con multa pecuniaria proporcional del 25 % de la cuantía pagada en efectivo, eludible por denuncia a la Agencia Estatal de Administración Tributaria dentro de los tres meses siguientes.
SOBRE EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS:Advierto de las disposiciones autonómicas para estimar el valor real de determinados bienes, de lo dispuesto en el artículo 96 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del plazo de treinta días hábiles que tienen para presentar copia de esta escritura en la Oficina Liquidadora competente, previa su autoliquidación; de la afección fiscal de los bienes al pago del Impuesto o al de las liquidaciones complementarias en su caso; y de las responsabilidades en que podrían incurrir como consecuencia del incumplimiento de sus deberes fiscales respectivos. Las partes han analizado previamente al otorgamiento de la presente escritura las consecuencias fiscales en el ámbito de la imposición indirecta en especial lo relativo a la sujeción a IVA o TPO, y una vez realizado dicho análisis han decidido proceder a su otorgamiento en los términos que resultan de la presente escritura. Les advierto asimismo que la autoliquidación por un impuesto que sea improcedente no exime de la obligación de liquidar por el que sea correcto.
SOBRE EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES:Advierto que en los supuestos de cambio en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedan afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria. A estos efectos he solicitado información y advertido expresamente a los comparecientes sobre las deudas pendientes por este impuesto asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo (dos meses desde el otorgamiento de esta escritura) dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado tercero del artículo 54 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre de medidas fiscales, administrativas y del orden social, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 16 de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario.
GENERAL: Hago las reservas y advertencias legales, entre ellas las de carácter fiscal, respecto de los impuestos indirectos en cuanto al gravamen para el negocio o negocios jurídicos que se formalizan en la presente, además de advertirles la incidencia en los impuestos directos. El valor o precio que consta en la presente escritura ha sido fijado y consignado por exclusiva y expresa voluntad de los otorgantes quienes previamente al otorgamiento han tenido en consideración la incidencia en los impuestos directos, siendo conocedores de la misma. Asimismo, advierto de los medios para la comprobación de valores por la Administración Tributaria Competente, para dichos tributos indirectos y en su caso directos. Con relación a la Ley de Tasas y Precios Públicos advierto, de las consecuencias de toda índole y sanciones que puedan derivarse de la eventual falsedad o inexactitud de las declaraciones de los comparecientes; y de todo lo demás contenido en este instrumento público …..
En la disolución:
CARGAS.- Sobre la finca descrita no existen más cargas y limitaciones que xxxx. Leo y explico a las partes cada una de las afecciones fiscales que constan en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad que se incorpora a esta matriz e insisten en el otorgamiento de esta escritura. Respecto de las afecciones fiscales advierto de la posibilidad de la práctica de liquidaciones complementarias por la oficina liquidadora y los casos en que procede con arreglo a la normativa tributaria vigente. Advierto especialmente de las consecuencias de la carga referida, pese a lo cual los comparecientes insisten en el otorgamiento de esta escritura. Por lo demás, manifiestan los otorgantes que la finca está libre de cargas y de otras tácitas que puedan afectar a la misma, especialmente por impuestos territoriales, seguros y cualquier otro gastos en los que dicen que se encuentra al corriente.
USOS.– Manifiestan las comparecientes que a las fincas objeto de la presente escritura no les ha sido atribuido su uso, judicial o extrajudicialmente a personas distintas de la/as compareciente/es.
SOLICITUD DE EXTINCIÓN DE USUFRUCTO Y CONSOLIDACIÓN DE NUDA PROPIEDAD.- Advierto sobre los plazos de declaración y liquidación del Impuesto de extinción del usufructo, los recargos y sanciones y demás consecuencias derivadas de la falta de presentación o pago dentro de los plazos legales. Advierto expresamente que la liquidación está fuera de plazo legal, explicando yo, el Notario, todas las consecuencias. Advierto igualmente sobre la duración del plazo de prescripción de las acciones tributarias en materia de impuesto, especialmente sobre el día de inicio de dicho cómputo y posibles interrupciones del mismo.
COMPENSACIÓN.-Las comparecientes bajo su EXCLUSIVA responsabilidad quieren hacer constar que se trata por tanto de diferentes extinciones de condominio cada una con sus medios de pago que finalmente resultan efectuados por medio de la compensación de créditos entre sí de los diferentes créditos resultantes de esos medios de pago de cada extinción y que por tanto no están sujetas a la modalidad de TPO al no tratarse de permuta sino de diferentes extinciones de condominio con sus medios de pago. Yo, el Notario, hago constar que los otorgantes han querido realizar las extinciones de condominio en la única y presente escritura, y en todo caso les advierto de que queda al criterio de la oficina liquidadora de impuestos la CALIFICACIÓN fiscal de aplicarles las normas de la permuta, o sea, el tipo MUCHO MÁS ALTO de TPO, en lugar del TIPO DE AJD. En todo caso e igualmente, les explico sus obligaciones fiscales de plazos y liquidación tanto por el IIVTNU como por incremento de patrimonio en el IRPF. Pregunto a los otorgantes si han entendido todas las repercusiones fiscales y contestan afirmativamente y a continuación les reitero si desean otorgar en este acto y en esta única escritura todas las extinciones de condominio y compensaciones de crédito que se recogen en la presente escritura y vuelvan a contestar afirmativamente.
AJD.-Solicitan bajo su responsabilidad exclusiva del Señor liquidador del Impuesto, que aplique la exención del artículo 7.2.B) del T.R. ITP y AJD, por aplicación del artículo 1.062 Cc en relación con el artículo 406 Cc por tratarse de cosa indivisible o que desmerece mucho por su división. La parte adjudicataria solicita bajo su responsabilidad a la Oficina Liquidadora la aplicación del criterio de la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo Sección Segunda Sentencia núm. 377/2019 de20/03/2019 que recoge la interpretación plasmada en el fundamento quinto de la sentencia 1.484/2018 de 9 de octubre, rec. 4625/2017. Señala la sentencia indicada que: “La respuesta que hemos de ofrecer, en atención a todo lo expuesto y, fundamentalmente, en consideración a la jurisprudencia establecida por esta Sala en la sentencia citada y transcrita en su parte esencial, es que la extinción del condominio, con adjudicación a uno de los comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia”. En base a dichas sentencias, la parte adjudicataria solicita la aplicación de la modalidad AJD tomando como base imponible únicamente el valor de la participación indivisa cuya propiedad adquiere en este acto, excluyendo por tanto el valor de la participación indivisa de la que ya era dueño/a antes de practicar la presente extinción de condominio. Yo, el Notario, advierto que las anteriores declaraciones están sujetas a la valoración por parte de la administración tributaria, explicando las consecuencias en caso de que no las admita.
IBI.- No se ha solicitado información al organismo de Recaudación sobre las deudas asociadas al inmueble, al que se refiere el artículo 65.1 LRHL, renunciando las interesadas a esta información e insistiendo en el otorgamiento de esta escritura por razones de urgencia, advirtiendo yo, el Notario, a la parte adquirente, en relación con el contenido del artículo 65.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y sus consecuencias legales.
PLUSVALÍA.- Yo, el Notario, advierto de los efectos del cierre registral previsto en el art. 254-5 de la Ley Hipotecaria, mientras no se acredite el pago o presentación del IIVTNU o se realice la comunicación a la que se refiere el art. 110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Pese a lo cual insisten los comparecientes en el otorgamiento de la presente escritura.
RESERVAS Y ADVERTENCIAS LEGALES.-Las hago a las señoras comparecientes, entre ellas las de carácter fiscal y registral, en especial, las responsabilidades tributarias que les incumben en su aspecto material, formal y sancionador, insistiendo en el otorgamiento de la presente escritura y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones, así como las derivadas de las obligaciones en relación con el Catastro. Yo, el Notario, en relación con la disposición segunda donde han hecho constar bajo su responsabilidad les explico que queda sujeta a la calificación que la administración fiscal haga de las extinciones condominio que constan en esta escritura, explicándoles las distintas consecuencias de aplicar ITP/AJD, insistiendo en firmar la presente escritura.
ADVERTENCIA ESPECIAL DE AFECCION FISCAL POR TRATARSE DE TRANSMISIÓN DE INMUEBLES.-Yo, el Notario, advierto que por tratarse de una transmisión de bienes los bienes quedan afectos al pago del impuesto o de sus comprobaciones o liquidaciones complementarias o revocaciones de beneficios o bonificaciones o exenciones, lo cual se hará constar por medio de nota de afección fiscal en los libros registrales.
IRPF.-Advierto, yo, el Notario, especialmente a la parte adquirente de la comprobación de valores por parte de la Consejería de Economía y Hacienda del valor declarado en la presente escritura, así como de la facultad de impugnar dicha valoración fiscal o la facultad de solicitar perito de la administración, tasación pericial contradictoria o cualquier otro medio de comprobación de valores. Yo, el Notario, advierto a los comparecientes del alcance y las consecuencias jurídicas y fiscales de sus manifestaciones, especialmente de las derivadas de la declaración de privacidad del precio.
IBI.-Advierto y explico a las comparecientes sobre la afección de los bienes objeto de la transmisión a la totalidad de la cuota tributaria del Impuesto sobre Bienes inmuebles, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto en el caso de que en esta escritura no se haya aportado la referencia catastral, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo, incompletas e inexactas, conforme al artículo 16 de la Ley 48/2002 de 23 de diciembre del Catastro Inmobiliario.
PLUSVALÍA.-Advierto a las comparecientes sobre el plazo dentro del cual están obligados a presentar declaración por el IIVTNU y, asimismo, sobre las responsabilidades en que pueden incurrir por la falta de presentación de las declaraciones. Advierto de la sujeción al IIVTNU. Si la transmisión es onerosa, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al transmitente, sin perjuicio del carácter de sustituto del adquirente en el caso de que el transmitente fuese no residente o deudor hipotecario sin recursos en los términos del Decreto-Ley 6/2012. Si la transmisión es gratuita, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al adquirente. En ambos casos se producirá el cierre registral mientras no se acredite tal liquidación, salvo que en las transmisiones onerosas el adquirente acredite haber comunicado el hecho imponible conforme al art.110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
PROTECCIÓN DE DATOS.- Identifico a las señoras comparecientes por sus documentos de identidad antes consignados, constando sus circunstancias personales según resulta de sus manifestaciones, quedando las comparecientes informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y, en su caso, sustantiva que resulte aplicable al acto o negocio jurídico documentado. La comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose el otorgante obligado a facilitar los datos personales, y estando informado de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. Si se facilitan datos de personas distintas de los intervinientes, estos deberán haberles informado previamente de todo lo previsto en el artículo 14 del RGPD. La finalidad del tratamiento de los datos es cumplir la normativa para autorizar/intervenir el presente documento, su facturación, seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles precisos para la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. El Notario realizará las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda o sustituya al actual en esta notaria. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o quien le sustituya o suceda. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal ante xxxx. Asimismo, tiene el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal (o la Ley que la sustituya) y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.
LECTURA, CONSENTIMIENTO FIRMA.-Leo a las señoras comparecientes esta escritura, porque así lo solicitan después de advertidas de la opción del artículo 193 del Reglamento Notarial. Enteradas, según dicen, por la lectura que he practicado y por mis explicaciones verbales, las señoras comparecientes hacen constar su consentimiento al contenido de la escritura ratificándose en la misma, y la firman conmigo, el Notario.
Una advertencia también muy interesante:
“Yo, el Notario, advierto de que el artículo 212 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, recogiendo la previsión contenida en el artículo 83.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas, prevé que las deudas de las Comunidades de Regantes por gastos de conservación, limpieza o mejoras, así como cualquier otra motivada por la administración y distribución de las aguas, gravarán la finca o industria en cuyo favor se realizaron por lo que en aquellos casos que la finca linde con un cauce de riego o avenamiento, este linde no lo es con el cauce propiamente dicho sino con las márgenes, también llamadas brazas o costones, que se sitúan a ambos lados del acueducto, entubado o no, al ser estas parte integrante del acueducto y que pertenecen al patrimonio del heredamiento de las comunidades de regantes, como así establecen el artículo 408.5 del Código Civil (“los dueños de los predios, por los cuales o por cuyos linderos pase el acueducto, no podrán alegar dominio sobre él, ni derecho al aprovechamiento de su cauce o márgenes, a no fundarse en títulos de propiedad expresivos del derecho o dominio que reclamen” y el Artículo 49 de la Ley de Aguas (“en toda acequia o acueducto, el cauce, los cajeros y las márgenes serán considerados como parte integrante del heredado edificio a que vayan destinadas las aguas o, en caso de evacuación, de los que procedieran”)”.
Esta con la que, de momento, cierro me parece muy interesante:
SITUACIÓN MEDIOAMBIENTAL.- “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 8.1 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, la parte vendedora manifiesta que no ha recibido ninguna noticia o reclamación sobre responsabilidad medioambiental en relación con el inmueble. Asimismo, hace constar que, a su leal saber y entender, durante el tiempo en que ha sido propietaria del inmueble, no se ha desarrollado ninguna actividad que pudiera resultar potencialmente contaminante”.
La norma señala: Artículo 8. Publicidad registral. 1. Los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas. La existencia de tal declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción a que tal transmisión dé lugar. ¿Se aplica a todo tipo de suelo? Parece que sí pues el artículo 2 establece: “A los efectos de la aplicación de este real decreto, se entenderá por: a) Suelo: la capa superior de la corteza terrestre, situada entre el lecho rocoso y la superficie, compuesto por partículas minerales, materia orgánica, agua, aire y organismos vivos y que constituye la interfaz entre la tierra, el aire y el agua, lo que le confiere capacidad de desempeñar tanto funciones naturales como de uso. No tendrán tal consideración aquellos permanentemente cubiertos por una lámina de agua superficial. b) Uso industrial del suelo: aquel que tiene como propósito principal el de servir para el desarrollo de actividades industriales, excluidas las agrarias y ganaderas. c) Uso urbano del suelo: aquel que tiene como propósito principal el de servir para el desarrollo de actividades de construcción de viviendas, oficinas, equipamientos y dotaciones de servicios, y para la realización de actividades recreativas y deportivas. d) Otros usos del suelo: aquellos que, no siendo ni urbano ni industrial, son aptos para el desarrollo de actividades agrícolas, forestales y ganaderas“.
ADICIONES Y ACUMULACIONES.- “Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la aceptación a beneficio de inventario y al Artículo 11 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia (o también las relativas al Artículo 30 en caso de acumulación de donaciones), y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Advierto que, de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de Junio de 2016, respecto de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la anualidad vigente, la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el impuesto -como sujeto pasivo al ser propietario a fecha 1 de Enero– podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.
En relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles las partes pactan expresamente que la cuota tributaria que corresponde al año en curso sea soportada:
*íntegramente por la parte transmitente.
*íntegramente por la parte adquirente.
*de manera proporcional por la parte transmitente y adquirente, calculándose la cantidad que a cada uno corresponde satisfacer en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical o derecho que constituye el hecho imponible del impuesto durante el año en curso, tomando como fecha de referencia la de la presente escritura.
Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el presente pacto produce efectos exclusivamente entre ellas y no frente a terceros, y en especial que éste no supone cambio ni alteración del sujeto pasivo del impuesto.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
La particularidad de esta escritura es que contenía la agrupación de una finca inscrita a otra no inscrita. Respecto de la no inscrita, la agrupación era su segundo título traslativo (el primero, de donación en nuda propiedad que luego quedó consolidada por fallecimiento del usufructuario, y, el segundo, el de herencia con agrupación previa). En el número siguiente de protocolo se llevó a cabo la venta de la finca resultante de la agrupación. Al tener que practicarse la agrupación, no utilicé el procedimiento de la venta en comunidad hereditaria.
Al ser necesaria la inmatriculación de un competente me pareció mejor opción que el orden fuera agrupación-herencia en una primera escritura (lo que en todo caso ya sería un primer título de la finca agrupada) y venta en otra posterior (el segundo). De no haber sido así (de haber estado las fincas inscritas ya antes de agruparlas) muy posiblemente hubiera hecho una sola escritura. También supongo que puede entenderse que el segundo título para el componente no agrupado era ya la propia herencia.
Al tratarse de una agrupación con arreglo a Catastro (cuyo resultado era lo que ya decía Catastro), no era necesario hacer uso de la Experiencia Piloto.
Esto es lo mas destacable de la escritura
IV.- INVENTARIO Y AVALÚO. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de la causante Doña *, se encontraban los dos siguientes de carácter privativo de la causante:
A).- BIENES INMUEBLES:
1.= RÚSTICA: Tierra blanca con olivos, hoy viña secano, sita en *.
Superficie: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2).
Linderos:
INSCRIPCIÓN:
VALORACIÓN:
DATOS CATASTRALES:Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.
2.= RÚSTICA: Tierra blanca con olivos, sita en *
Superficie: Trece áreas (1.300 m2).
Linderos:
INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan.
Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas.
VALORACIÓN:
DATOS CATASTRALES:Constituye el resto de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia*, antes citada.
INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.
La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, del título reseñado y, en cuanto a la finca inscrita, de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax, conforme al citado Artículo 175 del Reglamento Notarial, el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.
Advertidos de la posibilidad de obtener información y conocimiento por telefax de la titularidad y estado de cargas según los Libros del Registro de la Propiedad en cuanto a la finca no inscrita, conforme a lo dispuesto en el citado Artículo, me manifiestan su voluntad de prescindir de la misma por conocer la situación jurídico registral de la finca y darse razones de urgencia.
En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.
Además, en dicha nota consta igualmente que:“Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria).” Y que: “Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento hipotecario”.
Yo, el Notario, advierto de que conforme al citado artículo del Reglamento Hipotecario, las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo entre otras con la regla 2ª de dicha norma que indica: “2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores”.
Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.
V.- AGRUPACIÓN:
Los comparecientes hacen constar, que siendo colindantes entre sí las dos fincas descritas anteriormente, las AGRUPAN, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca:
= RÚSTICA: Tierra viña secano, sita en *.
Superficie: Cuarenta y dos áreas y treinta y cuatro centiáreas (4.234 m2), según sus títulos y registro de una de ellas, y treinta y cuatro áreas y nueve centiáreas (3.409 m2), según catastro.
Linderos:
VALORACIÓN:
DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela* del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia *, antes citada.
REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Dicha representación es la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la presente.
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita la inscripción de la finca resultante de la agrupación previa inmatriculación del componente no inscrito con arreglo a lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
Aseguran los comparecientes, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción de la finca formada por agrupación y la descripción de la misma actualizada a la realidad física que resulta de sus manifestaciones, obedece exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.
Anexo a póliza de contrato de arrendamiento financiero (leasing)
ANEXO A LA PÓLIZA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE BIENES MUEBLES INTERVENIDA POR JUSTITO EL NOTARIO, NOTARIO DE xxx, EL DÍA xxxx, CON EL NÚMERO xxx DE LA SECCIÓN A DE SU LIBRO REGISTRO
En xxxx, a
De una parte, la entidad “BANCO, S.A.”
De otra parte, en nombre y representación de la mercantil “XXX, S.L.”
Su objeto social
Domicilio Social:
Inscripción:
Y de otra:
Doña xxxx, xxxx, titular del DNI/NIF xxxx; Doña xxxx, xxxx, titular del DNI/NIF xxxx; Doña xxxx, xxxx, titular del DNI/NIF xxxx, intervienen en su propio nombre y derecho como, fiadoras.
Reconociéndose mutuamente y teniendo, la capacidad legal necesaria para el otorgamiento de la presente, a cuyos efectos,
E X P O N E N:
1.= Que con la INTERVENCIÓN, de JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en XXX, suscribieron PÓLIZA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE BIENES MUEBLES y FIANZA, NÚMERO XXX, NÚMERO XXXX a la Sección A de Libro-Registro.
2.= Que en la condición particular TERCERA. Identificación de los bienes objeto del Contrato., se padecieron los errores de no identificación correcta de los bienes objeto de arrendamiento, en cuanto al bien principal y bienes accesorios del mismo, así como el precio de los mismos. Que con el fin de conseguir la inscripción en el Registro Mercantil pertinente, la descripción correcta de dichos bienes, debe ser la siguiente:
DESCRIPCIÓN:
Marca:
Modelo:
En su caso matrícula:
Número de fabricación o Serie:
Precio:
Accesorios (en su caso, descripción):
Marca:
Modelo:
Número de fabricación o Serie:
Proveedor:
Lugar de instalación de los bienes:
3.= Esto expuesto,
O T O R G A N:
Que mediante la presente subsanan el contenido de dicha póliza en el sentido apuntada en la parte expositiva.
Aportación a gananciales a título gratuito (estreno tras veinte años de Notario)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Con carácter preliminar y con todas las reservas del mundo, como señalaba un compañero en el chat Vanguardia Notarial:“La aportación de un inmueble privativo a la sociedad de gananciales, tanto si está hipotecado como si no lo está, tanto si hay subrogación como si no la hay, tanto si responde a una causa onerosa como gratuita, no está sujeta a ninguna tributación por TPO, AJD, ISD, IIVTNU ni a IRPF”. Sin embargo, conviene ser cauto en la aportación gratuita que pudiera quedar sujeta a AJD y en la onerosa con asunción de deuda que podría considerarse adjudicación en pago de asunción de deuda (aunque se podría contraatacar argumentando que en TPO la base imponible es el valor total del bien sin descontar la deuda). Ténganse en cuenta la STS 3-3-2021 y la RTEAR Valencia 26-11-2021.
En el número 110 de ENSXXIse comenta en cuanto a la aportación a la sociedad de gananciales de carácter gratuito que está sujeta al ISD pero está exenta (VC 484-23 de 1-3). Descargar
Tengo muchas mas fórmulas para la aportación a gananciales aquí.
Por cierto, en el futuro cuidado con la computación de las donaciones a efectos de calcular la legítima de los hijos.
Aquí va el modelo:
O T O R G A N:
PRIMERA.- APORTACIÓN A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.DON *,APORTA con las contraprestaciones que luego se dirán a su sociedad de gananciales el pleno dominio de la finca identificada con el número 1.= (registral *) y un 60% del pleno dominio de la finca identificada con el número 2.= (registral *), ambas descritas en la parte expositiva de la presente escritura, aportación que DOÑA * acepta.
Las finca y participación indivisa de finca que se aportan en pleno dominio y en los respectivos estados de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres les sean inherentes o anexos.
Tiene lugar la aportación del pleno dominio de la finca descrita con el número 1.= por su valor anteriormente expresado, que asciende a la cantidad de * (* €)y respecto de la participación indivisa de la finca descrita con el número 2.=, un 60% de su valor anteriormente expresado, es decir, la cantidad de * (* €).
En cuanto a la finca descrita con el número 1 (registral *) la contraprestación consiste en cuanto a la cantidad de * (* €) en la asunción por parte de DON * y DOÑA *, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda hipotecaria que se menciona en el apartado de cargas y arriendos. En cuanto al resto de su valor, es decir, * (* €) la aportación se efectúa gratuitamente.
En cuanto a la finca número 2 la aportación también se efectúa gratuitamente.
A solicitud de los comparecientes se incorporan a la presente los Certificados Catastrales de Valores de Referencias, obtenidos de la Sede Electrónica del Catastro y relativos a las finca y participación indivisa de finca que por la presente se transmiten en los cuales se indican unos valores INFERIORES (* y *) a los declarados.
DOÑA * se obliga a abonar solidariamente con DON * a “*, S.A.”, el saldo pendiente de amortización del préstamo hipotecario que grava la finca descrita con el número 1.= (registral *) en la parte expositiva, saldo y finca que por la presente adquieren carácter ganancial, y ello en la forma y plazos convenidos en la escritura por la que se constituyó la hipoteca y en sus modificaciones, en su caso, cuyo contenido declaran conocer íntegramente, aceptan y se obligan a cumplir.
SEGUNDA.– Sin pretender su constancia registral, y respecto de la finca descrita en el expositivo PRIMERO con el número 2.- (registral *), los comparecientes pactan que en caso de futura liquidación de la sociedad de gananciales de su matrimonio, Doña * atribuye a Don * un derecho de adjudicación sobre dicha finca, siempre que el Sr. * le abone a la Sra. * el 30% del valor de la totalidad de la vivienda al tiempo de dicha liquidación.
TERCERO.-GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen con motivo del presente otorgamiento serán satisfechos por mitad.
Los comparecientes solicitan de la Oficina Liquidadora correspondiente que se declare la exención recogida en el artículo 45.I.B.3. del RDL 1/1993, de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados haciendo constar que conforme a la STS 1016/2021 de 3 de Marzo de 2021 y la RTEAR Valencia 26-11-2021 que señalan que las aportaciones gratuitas a la sociedad de gananciales no tributan por el Impuesto de Donaciones.
A efectos fiscales y de cumplimiento de lo previsto en el Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de Marzo, se hace constar expresamente que la aportación de bienes contenida en la presente escritura está No Sujeta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en aplicación del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
No obstante, lo señalado en el párrafo anterior y a los efectos de levantar el cierre registral previsto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que lleve a cabo la comunicación a que se refiere el artículo 110 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Acepto este requerimiento, que diligenciaré a la mayor brevedad posible.
MANIFESTACIÓN FINAL: En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, los comparecientes manifiestan que, a su leal saber y entender, no se han realizado en la finca descrita con el número 2.= objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.
Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.
Aportación a la cuenta de la sociedad mediante pago del precio de compraventa
La constitución sucesiva de dos sociedades y la inmediata compra de unos inmuebles sin posibilidad de utilizar otro mecanismo para el pago, dio lugar a este procedimiento.
“B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa se fija en la cantidad de xxxx Euros que se hacen efectivos en el presente acto mediante seis cheques bancarios nominativos, uno por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxx, cuyas cantidades las satisface “UNO DE LOS SOCIOS DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del N.I.F. xxx) en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a dicha compañía; otro por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxx, cuyas cantidades las satisface DON UNO DE LOS SOCIOS DE LA OTRA SOCIEDAD QUE ES SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA (titular del DNI/NIF xxx) en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a “LA OTRA SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del NIF provisional xxx) y de esta a la referida “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” y los dos restantes cheques, uno por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxxx, cuyas cantidades las satisface DOÑA LA OTRA DE LOS SOCIOS DE LA OTRA SOCIEDAD QUE ES SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a “LA OTRA SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del NIF provisional xxx) y de esta a la referida “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, de los citados cheques bancarios”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado xxx EUROS (xxx €), consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON APORTANTE que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
Con esta fórmula, al finalizar los gananciales, por cambio de régimen matrimonial, separación judicial, divorcio o muerte, el cónyuge aportante es acreedor del valor actualizado al tiempo de la liquidación del bien aportado (le debe la sociedad de gananciales el valor del bien al tiempo de la finalización de los gananciales).
“Primera.- DOÑA xxxx aporta a la sociedad de gananciales de su matrimonio la finca agrupada en el anterior apartado II.- de esta escritura que, desde ahora, tendrá carácter GANANCIAL, si bien se reserva expresamente el derecho de reembolso en el momento de la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, aportación ésta que ACEPTA su esposo DON xxxx”.
El cónyuge aportante adeuda una cantidad X a la sociedad de gananciales
“IIIº.- Que DON APORTANTE, tiene contraída una deuda dineraria desde el año 2007, frente a la sociedad de gananciales formada por él y por su citada esposa, aquí compareciente, por un importe de XXX EUROS (XXX €)equivalente a la mitad del valor asignado al bien descrito.
IVº.- Que expuesto lo anterior, los cónyuges comparecientes:
O T O R G A N:
PRIMERO.- DON APORTANTE, aporta en este acto a la sociedad de gananciales formada por él mismo y por su esposa, el pleno dominio de la finca, objeto de esta escritura, con todos sus derechos y accesiones, por su valor expresado de XXX EUROS (XXX €).
DON APORTANTE, realiza la presente aportación, en pago de la deuda referida en el expositivo IIIº, y los otorgantes consideran que, con la misma, queda pagada la mencionada deuda, consistiendo la contraprestación en cuanto al resto del valor del bien (la otra mitad) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON APORTANTE que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
Por supuesto, si la deuda fuera igual al valor del bien, se excluiría el derecho de reembolso y quedaría completamente pagada. Sería lo que con una fórmula similar ocurre en el siguiente caso:
“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación, de una parte, y en cuanto a la cantidad de xxxx en la asunción por parte de los comparecientes, con carácter ganancial, es decir, para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y en cuanto al resto (es decir, en cuanto a la cantidad de xxx) puesto que DON xxx tiene contraída una deuda frente a su citada esposa por un importe de xxx, deuda que en este acto reconoce, en el pago de la deuda referida, previa aportación del correspondiente derecho de crédito a la sociedad de gananciales por DOÑA xxx considerando los otorgantes que con la presente aportación, el crédito aportado a los gananciales queda pagado y la deuda completamente extinguida”.
Ó:
“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación, de una parte, y en cuanto a la cantidad de xxxx (xxxx €) en la asunción por parte de los comparecientes, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y en cuanto al resto, es decir, en cuanto a la cantidad de xxxx EUROS (xxxx €) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON xxxx y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
Ó:
“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor de xxx EUROS (xxx €) anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación en la compensación del derecho de crédito que la sociedad de gananciales ostenta contra DOÑA xxx en cuanto a dicha cantidad y por razón del pago por dicha sociedad de gananciales de las obras de la edificación existente sobre la finca objeto de la presente y en cuanto al resto, es decir, en cuanto a la cantidad de xxxx EUROS (xxxx €) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DOÑA xxxx y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
El cónyuge aportante compensa al otro su trabajo en casa (ex Artículo 1.438 del Código Civil)
El/la APORTANTE, titular del pleno dominio con carácter privativo de la finca descrita en el expositivo I de esta escritura, la APORTA A TÍTULO ONEROSO a su sociedad conyugal, como contraprestación a los trabajos realizados por su esposo/a, quien ACEPTA dicha aportación, renunciando uno y otro a cualquier crédito que pudiere resultar a su favor, tanto en la actualidad como tras la disolución de la comunidad, al tiempo de su liquidación.
Cada cónyuge aportan un bien privativo (de igual o diferente valor)
DON xxx, APORTA A TITULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca descrita en el expositivo primero anterior, aportación que DOÑA xxx, acepta.
DOÑA xxx, APORTA A TITULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca descrita en el expositivo segundo anterior, aportación que DON xxx, acepta.
Las fincas se aportan en pleno dominio, y en el enunciado estado de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres le sean inherentes o anexos.
Tienen lugar las aportaciones de las fincas citadas por sus valores anteriormente expresados, consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquieren DON xxx y DOÑA xxx y que les será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término.
Otra opción es decir que con ambas aportaciones queda compensando el crédito y no habrá derecho de reembolso.
Ambos cónyuges aportan un bien privativo que les pertenece por mitades indivisas
“DON xxx y DOÑA xxx APORTAN A TITULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca anteriormente descrita, aportación que los propios DON xxx y DOÑA xxxx, aceptan.
La finca se aporta en pleno dominio, y en el enunciado estado de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres les sean inherentes o anexos.
Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor de xxxx EUROS (xxx €) anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación en la adquisición que cada uno de los cónyuges realiza del bien aportado como integrantes de su sociedad de gananciales, a favor de ambos, en pleno dominio y con carácter ganancial”.
Y más que van apareciendo y que en una futura reedición de esta FAQ que podría acabar convertida en post procuraré ir organizando mejor (así que perdón si me repito):
“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DONxxx que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término en cuanto a la cantidad de xxx EUROS (xxx €) y en el reembolso del derecho de crédito a favor de la sociedad de gananciales originado por su adquisición en la escritura citada con título en cuanto a la cantidad de xxx EUROS (xxx €), cuyo derecho de crédito queda efectivamente pagado”.
“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación de una parte, y en cuanto a la cantidad de xxx EUROS (xxx €) en la asunción por parte de DON xxx y DOÑA xxx, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y, de otra parte, y puesto que DON xxx tiene contraída una deuda frente a la sociedad de gananciales formada por él y su citada esposa por un importe de xxx EUROS (xxx €), que en este acto reconoce, en el pago de la deuda referida, considerando los otorgantes que con la presente aportación, dicha deuda queda pagada”.
“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado de XXX EUROS (XXX €), consistiendo la contraprestación de una parte, y en cuanto a la cantidad de XXXX EUROS (XXX €), en la compensación del derecho de crédito que DON XXXX y DOÑA XXX, ostentan contra la sociedad de gananciales, por razón del principal del préstamo abonado con dinero ganancial desde la fecha de celebración de su matrimonio y, de otra parte, y en cuanto a la cantidad de XXX EUROS (XXXX €), en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON XXX y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
“Tiene lugar la aportación de la finca descrita por su valor global neto anteriormente expresado de XXXX EUROS (XXX €) consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON XXX y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término. La aportación a gananciales formalizada no implica en modo alguno la subrogación por parte de DOÑA XXXX en el préstamo hipotecario que grava la finca objeto de esta escritura, el cual seguirá teniendo como único prestatario a DON XXX, sin perjuicio de que, según manifiestan los comparecientes, dicho préstamo va a ser amortizado y satisfechos sus intereses con cargo a dinero ganancial del matrimonio”.
“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación, de una parte, y en cuanto a la cantidad de XXX EUROS XXXX (XXXX €) en la asunción por parte de los comparecientes, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y en cuanto al resto, es decir, en cuanto a la cantidad de XXX EUROS XXX (XXXX €) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON XXX y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
“Tiene lugar la aportación del local y del expresado derecho de crédito por sus valores de XXX EUROS (XXX €) y de XXX EUROS (XXXX €) anteriormente expresados, consistiendo las contraprestaciones en los créditos personales que contra la sociedad de gananciales adquieren DOÑA XXX y DON XXXX que les serán satisfechos en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
“PRIMERO.-APORTACIÓN A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. DON * APORTA A TÍTULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca descrita en el expositivo PRIMERO.-, aportación que DOÑA *, acepta. La finca se aporta en pleno dominio, y en el enunciado estado de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres le sean inherentes o anexos. Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado de *, consistiendo la contraprestación en la compensación del derecho de crédito que la sociedad de gananciales ostenta contra DON *, por razón del principal, intereses ordinarios y gastos derivados del préstamo hipotecario que gravaba la finca (al que se hace mención en el apartado título) que fueron abonados con fondos gananciales desde la fecha de celebración de su matrimonio el día *”.
Liquidación a través de SIGNO
LIQUIDACIÓN TELEMÁTICA: A solicitud de los comparecientes, quienes me designan como presentante, efectuaré la autoliquidación a través del sistema de integración con el portal tributario de SIGNO, solicitando la exención recogida en el artículo 45.I.B.3. del RDL 1/1993, de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Aportación de bienes privativos por confesión
TÍTULO: El de agrupación de fincas, previa compraventa a Don *** y con confesión de privatividad de su esposo, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo. El otro componente agrupado fue objeto de compraventa a Don *** y Doña *** con idéntica confesión de privatividad de su esposo, en virtud de escritura autorizada por el mismo fedatario, el día ***, con el número ** de protocolo.
Atribución de gastos e impuestos a un heredero en el testamento
En el GJ hace no mucho debatimos sobre una cláusula de este tenor para un legado de todo el dinero del causante:
“Lega a XXX la cantidad en metálico o depósitos bancarios que quede en el caudal hereditario después de abonar todos los gastos e impuestos hereditarios de cualquier tipo que correspondan satisfacer a todos los legatarios y herederos, entendiendo que la participación proporcional en esos gastos y los impuestos que graven el presente legado deberá repercutirse a cada uno de los restantes legatarios y herederos en proporción a su participación en la herencia”
Otra variante sería esta:
“Instituye herederos por partes iguales a sus citados hijos XXX e YYY, a quienes sustituye vulgarmente por sus descendientes, siendo de cargo de la mitad de la herencia a percibir por XXX todos los gastos notariales y registrales y los impuestos que se devenguen por razón de la herencia del causante, de manera que todos ellos se descontarán de la parte a percibir por XXX, siendo el importe de los mismos la diferencia que existirá entre los lotes de uno y otro heredero”.
Al realizar las adjudicaciones a los herederos y la entrega de los demás legados que hubiera dispuesto el testador, haríamos la pertinente explicación:
Formación de haberes:
Haber del legatario Don XXX:
Por razón del legado efectuado por el causante la cantidad de XXX euros, que es la resultante de restar al metálico inventariado los gastos e impuestos derivados de la total herencia que han sido calculados por los comparecientes en XXX euros.
Haber de los herederos Don YYY y Don ZZZ:
Por su participación en la herencia, la cantidad de XXXX, cada uno de ellos, que es la resultante de sumar la mitad de los citados gastos e impuestos derivados de la total herencia a cada uno de sus respectivos haberes hereditarios.
Tras las adjudicaciones convendría hacer una completa cláusula de gastos e impuestos:
Los comparecientes consienten el inventario y avalúo de la herencia, las adjudicaciones y la entrega del legado practicadas conforme a lo dispuesto a lo dispuesto por el causante en su citado testamento y especialmente la valoración de gastos e impuestos, se dan por satisfechos con las mismas y renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones entre ellos que traigan causa en la herencia.
En el caso de resultar a pagar por gastos e impuestos mayores o menores cantidades que las previamente calculadas, los comparecientes convienen en que serán satisfechas proporcionalmente a sus respectivas atribuciones hereditarias.
Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el contenido del testamento y la presente adjudicación hereditaria y entrega de legado no suponen cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones.
Institución de heredero con imputación de gastos e impuestos
De nuevo, tras las adjudicaciones convendría hacer los mismos matices que en el caso del legado de cantidad.
Formación de haberes:
Haber de los herederos Don YYY y Don ZZZ:
Por su participación en la herencia, la cantidad de XXXX, cada uno de ellos, que constituye la mitad del total haber inventariado.
Los gastos e impuestos derivados de la herencia han sido calculados por los comparecientes en la cantidad de XXX euros, los cuales serán satisfechos conforme a la voluntad del testador por el hijo y heredero Don XXX.
Para terminar más adelante con algo parecido a esto:
Los comparecientes consienten el inventario y avalúo de la herencia, las adjudicaciones practicadas conforme a lo dispuesto por el causante en su citado testamento y especialmente la valoración de gastos e impuestos, se dan por satisfechos con las mismas y renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones entre ellos que traigan causa en la herencia.
En el caso de resultar a pagar por gastos e impuestos mayores o menores cantidades que las previamente calculadas, los comparecientes convienen en que serán satisfechas por Don XXX.
Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el contenido del testamento y la presente adjudicación hereditaria no suponen cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones.
En este post tenéis una más completa explicación de todo esto, más allá de los modelos que he querido recoger también en esta sección.
Bonificación fiscal compra vivienda menor de 35 años en Murcia
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
BONIFICACIÓN FISCAL: De conformidad con Artículo 5 del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de Noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos, Don xxxx, solicita del Sr. Liquidador aplique a esta adquisición el tipo reducido del3%, teniendo en cuenta que:
a) Que el sujeto pasivo tiene una edad inferior o igual a 35 años.
b) Que el inmueble adquirido lo va a destinar a vivienda habitual, estando para la determinación de la condición de vivienda habitual y el mantenimiento de esa condición a lo dispuesto en la normativa del la Ley reguladora del IRPF.
c) Que su base imponible general a los efectos del IRPF, menos el mínimo personal y familiar, es inferior a VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS VEINTE EUROS (26.620,00 €), siendo su base imponible de ahorro inferior a MIL OCHOCIENTOS EUROS (1.800,00 €).
d) Que el valor real de la vivienda no supera los CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000,00 €).
OTRA VARIANTE MAS RECIENTE:
TERCERO.- BONIFICACIÓN FISCAL: De conformidad con Artículo 6.5. del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes modificado por Ley 1/2021, de 23 de junio, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos, DON * y DOÑA *, solicitan del Sr. Liquidador aplique a esta adquisición el tipo reducido del TRES POR CIENTO (3,00%) teniendo en cuenta que:
a) Que los sujetos pasivos tienen una edad inferior o igual a 35 años.
b) Que el inmueble adquirido lo van a destinar a su vivienda habitual. Para determinar la condición de vivienda habitual y el mantenimiento de esa condición, se estará a lo dispuesto en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en su redacción en vigor a 31 de Diciembre de 2012.
c) Que su base imponible general a los efectos del IRPF, menos el mínimo personal y familiar, es inferior a VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS VEINTE EUROS (26.620,00 €), siendo su base imponible de ahorro inferior a MIL OCHOCIENTOS EUROS (1.800,00 €). Las limitaciones cuantitativas de la base imponible y demás elementos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se entenderán referidos al último periodo impositivo anterior al devengo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respecto del que haya vencido el plazo de presentación de la correspondiente declaración.
Advierto expresamente que, cuando con posterioridad a la aplicación de un beneficio fiscal se produjese el incumplimiento sobrevenido de los requisitos y, en particular, el relativo al mantenimiento de la vivienda habitual en los término regulados en la normativa del Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas, deberá pagarse la parte del impuesto que se hubiera dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003 de 17 de Diciembre, General Tributaria.
Camino reconocido por diligencia judicial y escriturado sin pretender su constancia registral
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Semanas después de autorizar esta escritura pensé en que tal vez podría haber pedido la constancia si fuera procedente pues costó mucho conseguir el reconocimiento de este camino y es una pena que no accediera a los Libros del Registro:
“Manifiestan los comparecientes, sin pretender su constancia registral, que en virtud de Juicio de Menor Cuantía número ***/*** (con Autos de Ejecución de Títulos Judiciales número **/** que dio lugar a una diligencia de restitución del camino que ahora se dice) fue reconocida la existencia de un camino que transcurre por el linde Oeste de la finca descrita con las parcelas ** y **, cuya anchura media es de 1,30 metros permitiendo el paso de hasta una motocicleta de gran cilindrada el cual llega hasta el final del muro de la finca propiedad de Don ***, hoy de *** (parcela ***), si bien catastralmente en la actualidad solo se encuentra cartografiado en la actualidad hasta aproximadamente la entrada trasera existente en el muro de cierre de la finca objeto de esta escritura”.
Bueno, pues meses después se vende esta propiedad en otra notaría. Esa misma mañana mi escritura es retirada del registro con lo que la copia autorizada llega a la notaría después de la nota continuada. Cuando mi cliente entra a firmar y se le lee la escritura dice que quiere que eso mismo se haga constar … y no se lo incluyeron por tres importantes razones:
No está en la nota. Manda huevos que diría aquel.
¿Tiene usted la sentencia? Pero .. si ya lo mencionó el Notario anterior, alega mi cliente.
Y ya el recurso desesperado: Da igual … como está en el Catastro.
En fin, luego estoy yo como un idiota puliendo y puliendo mis escrituras. Todo por no imprimir de nuevo y perder unos minutos.
Cancelación usufructo vitalicio y de prohibición de disponer sin consentimiento expreso del que fue donante
TÍTULO: A Doña xxxx le pertenece el derecho de nuda propiedad de su mitad indivisa por donación que le hicieron sus padres, Don xxxx y Doña xxxx por escritura otorgada el día xxx, ante el que fue Notario de xxx, Don xxx, con el número xxx de protocolo y el derecho de usufructo vitalicio de dicha mitad por fallecimiento de su titular, Doña xxxx, fallecida el día xxx, solicitándose del Registro de la Propiedad de xxx la EXTINCIÓN de dicho derecho y consiguiente consolidación con la nuda propiedad, así como del Sr. Liquidador de los impuestos correspondientes que sea declarada su prescripción dada la fecha de fallecimiento de la usufructuaria, a cuyo fin yo, el Notario, dejo unida a esta matriz, fotocopia con valor de testimonio de la Certificación de Defunción de dicha Señora.
En la escritura de donación anteriormente citada, los donantes, además de reservarse el derecho de usufructo vitalicio (hoy ya hecha constar la extinción en el Registro de la Propiedad respecto de Don xxx), se estableció una CONDICIÓN LIMITATIVA consistente en que la donataria no podría vender, permutar, hipotecar ni disponer en manera alguna de la nuda propiedad donada sin el previo y expreso consentimiento de los donantes o del que ellos sobreviva, la cual está inscrita en el Registro de la Propiedad en los términos siguientes: “CONDICIÓN LIMITATIVA: La donataria xxxx no podrá vender, permutar, hipotecar ni disponer en manera alguna de lo donado sin el previo y expreso consentimiento de los donantes. Inscripción xxª de fecha xxx”.
Habiendo fallecido ambos donantes, Doña xxx en el día antes indicado (según consta en el certificado de su defunción referido) y Don xxx el día xxxx, se solicita del Registro de la Propiedad de xxx la CANCELACIÓN de la referida condición limitativa.
Yo el Notario, dejo unida a esta matriz, con valor de testimonio Certificación de Defunción de Don xxxx.
Años llevaba utilizando el mismo modelo de cautela socini en los testamentos “del uno para el otro”:
Tercera.- Si alguno de sus herederos pidiese su legitima, perderá la parte alícuota que le corresponda en los tercios de libre disposición y mejora, acreciendo esa parte a los demás que se hallasen conformes y si todos la pidieren, lega para este caso a su esposa el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legitimaria.
Hablando, no recuerdo ahora de qué, con una compañera le pedí que me enviara su modelo de socini y leo que lo inicia diciendo:
Tercera.- Si alguno de sus descendientes legitimarios ….
El matiz me hizo pensar que tal vez en algunos casos en que los herederos no son los hijos del testador o no lo son todos o en aquellos casos en los que pudieran tener derecho a legítima alguno o algunos de los nietos del testador, resultaba mucho más adecuada la referencia a los descendientes legitimarios que la referencia a los herederos.
Será una cuestión más en la que me detendré a partir de ahora pues dependerá del caso concreto en que nos encontremos y repararé en ella, aunque de manera general mencionar a los “descendientes legitimarios” me parece ahora más correcto que mencionar a los “herederos”.
Cierre acta intimación al heredero (1.005 Cci) tramitada en otra notaría (COVID-19)
A punto de caernos encima el estado de alarma, andaba yo practicando unas notificaciones relativas a un acta de intimación a un heredero que me llegaba desde la notaría de un compañero. El cierre, transcurridos los preceptivos treinta días, lo he hecho constar mediante diligencia en el día de hoy. Este es su tenor literal:
“3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo,JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, en XXX, mi residencia, para hacer constar que el día6 de Julio de 2020 doy por concluida y cierro la presente acta, una vez transcurrido el plazo de treinta días naturales en base a losReales Decretos 463/2020, 465/2020(modificados por el Real Decreto Ley 11/2020), 476/2020 487/2020, 492/2020, 514/2020 y 573/2020 todos ellos dictados como consecuencia de la declaración del estado de alarma el día 14 de Marzo de 2020 y en virtud de los que he efectuado el cómputo de dicho plazodesde el 4 de Junio de 2020, sin que se haya producido alegación o incidencia distinta de las reseñadas en las dos diligencias anteriores.
De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe”.
Cláusula gastos e impuestos disoluciones de condominio
Con la situación generada por la cascada de sentencias que se inició con la STS sobre AJD en las disoluciones de condominio, he preparado una nueva cláusula de gastos e impuestos (con la ayuda de Tottributs. Atención también a esto:
Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de xxxxx y al organismo de Gestión Tributaria xxxxx, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación, en su caso, del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
A efectos fiscales y de cumplimiento de lo previsto en el Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo, se hace constar expresamente que la adjudicación de bienes por extinción de comunidad contenida en la presente escritura (al tratarse de una disolución de condominio con exceso de adjudicación por razón de la indivisibilidad del objeto, conforme a los artículos 404 y 1062 del Código Civil, este último aplicable conforme al artículo 406 del mismo texto legal) está No Sujeta al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, en aplicación del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y del criterio establecido por la Subdirección General de Tributos Locales en consulta vinculante V1591-08, de 28 de julio de 2008, y reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en sentencia de 18 de abril de 2013, y Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo Municipal de Madrid de 13 de marzo de 2008 y 4 de septiembre de 2009, Consell Tributari de Barcelona en expediente 160/80, Resolución del Tribunal Económico Administrativo Municipal de San Sebastián de 12 de junio de 2008, Resolución del Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Granada de 27 de julio de 2012 y Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo del Ayuntamiento de Granada de 13 de octubre de 2009, entre otras.
No obstante lo señalado en el párrafo anterior a dichos efectos (y los de la prescripción de la plusvalía municipal alegada en cuanto a la transmisión hereditaria) de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, los comparecientes me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Conforme al artículo 641 del Código Civil, “podrá establecerse válidamente la reversión en favor de sólo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Código para las sustituciones testamentarias”.
Estoy seguro de que si se informara más de esto (de esta posibilidad) a los donantes, muchos harían uso de la reversión.
Este es uno de los pocos casos que me he encontrado:
Segunda.- La donante estipula, con la aceptación y consentimiento de los donatarios, que los bienes donados en el dispositivo anterior sean objeto de reversión en favor de la propia donante, DOÑA XXXX, en el caso de que esta deje de formar parte en cualquier momento de su vida de la Orden Religiosa de Clausura XXX, a la que actualmente pertenece.
Recientemente alguien me ha hablado de la posibilidad de utilizar la reversión como forma de excluir un bien de la herencia del donatario llevándolo de nuevo al patrimonio del donante (y concretamente incluyendo facultades al efecto en un poder general con cláusula de subsistencia). La verdad es que no consigo encajar muy bien el supuesto y no sé si es viable, pero supongo que será una donación con cláusula de reversión a favor del donante para el caso de que el donatario fallezca antes que el donante. Aquí hay un modelo de Derecho Civil de Cataluña para ese caso, si no me estoy equivocando.
Compraventa con apostilla belga, precio aplazado con cláusula penal por si no se modifica la cabida y un poder para subsanar y otros trámites con consentimiento pensando en 201 LH y 18.2 LCI
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La apostilla
Lo cierto es que pensaba que me podría imprimir algún comprobante, pero solo me podía imprimir el propio documento. Ahora me doy cuenta de que debía haber indicado el número de la apostilla. La próxima vez lo haré. Así quedaría:
“Su citado régimen matrimonial resulta del contrato de matrimonio separación de bienesautorizado por Don *, Notario público de *, el día *, número *, cuyo contrato, que me exhibe y le devuelvo, se encuentra traducido al idioma español y debidamente apostillado constando en cuanto a las formalidades de la inscripción su registro en la Oficina de Seguridad Jurídica de * (Bélgica) el día ^. Registro OBA (5) Libro 0. Hoja 0. Casilla *. Yo, el Notario, he comprobado con resultado positivo la validez de la apostilla a través de su correspondiente código * en la dirección https://legalweb.diplomatie.be/”.
Otra variante:
“Ejerce dicha representación en virtud de escritura de poder especial autorizada por Don *, Notario de *, el día *, redactado a doble columna en los idiomas neerlandés y español, y debidamente apostillado, cuya copia autorizada, me exhibe y yo, el Notario, le devuelvo. Yo, el Notario, he comprobado con resultado positivo la validez de la apostilla a través de su correspondiente código * y fecha * en la dirección https://legalweb.diplomatie.be/. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el contrato de compraventa al que la presente escritura se refiere”.
Un inciso sobre la apostilla belga
Están locos estos belgas, que diría Obelix.
Me quieren acreditar la representación de una sociedad belga con certificado electrónico del Registro Mercantil mas apostilla electrónica. Me dicen que no expiden en papel el certificado.
Me extraña – dice una experta compañera – que no expidan la certificación en papel para exhibición en otro país. Si nosotros pedimos la escritura de nombramiento aunque podamos consultar el Registro Mercantil, también ocurrirá lo mismo para acreditar la existencia y el cargo cuando es una sociedad extranjera. El resultado de la consulta no debe ser considerado forma auténtica de acreditar fuera de su país la existencia y el cargo. En la práctica cuesta mucho que te traigan el nombramiento.
La cláusula penal
Yo quiero practicar una retención “sine die”. No te pago esta parte hasta que no se inscriba la cabida actual de la finca. “Oiga, eso no se puede”. Hay que poner un término cierto. ¿Y podría ser que me lo quedo si en ese plazo no se soluciona? Bueno, no lo veo del todo justo pero eso sí que lo veo. Venga, “pues, hágale”. Caso en Soria, “hágale usted que para eso le pagan”. Pero lo hago, les gusta y me dicen que hemos hecho unas escrituras excelentes. Eso ya es otra cosa, así da gusto trabajar aunque sea con una pequeña dosis de abuso.
.- Y el resto, es decir, *, queda totalmente aplazado de pago para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora en el plazo máximo de seis meses a contar desde el día de hoy.
No obstante el plazo pactado para el pago de la citada suma aplazada, la parte compradora se obliga a abonar a la vendedora la citada cantidad tan pronto se acredite a la compradora (aun antes de transcurrir los seis meses) que ha sido inscrita con la modificación de cabida solicitada la finca objeto de compraventa. En el caso de que no se inscribiera dicha modificación se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la parte vendedora (no pretendiendo la constancia registral de dicha cláusula penal), la total pérdida de dicha cantidad que no será objeto de entrega.
El poder: Para subsanar y trámites diversos y consintiendo de ante mano un 201 y el 18.2
TERCERO.- APODERAMIENTO-CONSENTIMIENTO. Las partes compradora y vendedora, facultan y apoderan a “*, S.L.”, cuyos datos constan a continuación, para que otorgue escrituras y documentos de rectificación, subsanación, aclaración o complemento de la presente en los términos y condiciones y con los pactos que estime convenientes, aún incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses y especialmente a fin de procurar la inscripción total de la presente escritura en los Registros oportunos de acuerdo con las calificaciones que sean practicadas, consintiendo la parte vendedora de hoy para entonces la rectificación de la finca resultando de la agrupación mediante cualquier expediente hipotecario o catastral que fuera pertinente. Por su parte, la vendedora especialmente apodera a dicha señora para ostentar la representación de la poderdante frente a cualquier administración tributaria española a efectos de la liquidación de los impuestos que se devenguen y frente a cualquier otra administración local, autonómica o estatal, especialmente la catastral, en que sea necesario actuar por las derivaciones de la presente escritura.
Y una que, como diría Expósito,“os la dejo botando”: Si no se consigue la modificación de cabida y resultara viable un 18.2, ¿podríamos rectificar sin contar con los vendedores? Yo creo que sí, salvo que la finca no esté inmatriculada. Sin embargo, el 201 LH requería comparecer y esto solo es un gesto de buena voluntad.
Compraventa de dos elementos de los tres que con seguridad conforman una división horizontal que nadie recordaba que existía
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Iba yo tan tranquilamente avanzando en la lectura de esta escritura ….
E X P O N E N:
PRIMERO.- Que *, son dueños con carácter privativo, por cuartas e iguales partes, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de las siguientes fincas:
1.= URBANA: NÚMERO SIETE. VIVIENDA en la planta baja del edificio número 6 de la Calle *, número *, de *.
Distribución: Consta de comedor-estar, tres dormitorios, cocina, despensa, aseo y dos patios.
Superficie: Tiene una superficie construida es de sesenta y ocho metros con setenta y seis decímetros cuadrados (68,76 m²), con un patio a su fondo de setenta y cinco metros con setenta y cuatro decímetros cuadrados (75,74 m²).
Linderos: Colocados frente a su puerta de entrada: Derecha, Calle *; izquierda, Calle * y espaldas, con la vivienda descrita al número *.
Cuota: Tiene asignada una cuota de participación indivisa en el valor total del inmueble en donde se halla integrada y elementos comunes generales de un 50%. Y contribuirá a los gastos de conservación y limpieza del zaguán de acceso con 50%.
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).
VALORACIÓN: *.
2.= URBANA: NÚMERO OCHO….
Acceso:
Distribución:
Superficie:
Linderos:
Cuota: Tiene asignada una cuota de participación indivisa en el valor total del inmueble en donde se halla integrada y elementos comunes generales de un 30%. Y contribuirá a los gastos de conservación y limpieza del zaguán con un 50% de su importe y a los de escalera con su totalidad.
.. cuando al llegar a este punto pregunto varias cosas:
¿Es una sola vivienda o son dos? Resulta que fueron dos pero actualmente están unidas y el comprador pretende rehabilitar para dejarlas como una.
Vale, pero si son el número 7 y 8 en la división horizontal y suman 80% de cuota, ¿los otros elementos (que como mínimo son 6) se reparten el 20% restante de la cuota?
INSCRIPCIÓN:
VALORACIÓN:
CIRCUNSTANCIAS COMUNES:
REFERENCIA CATASTRAL: Ambas fincas se encuentran catastradas e identificadas bajo la siguiente referencia (en la que consta erróneamente que se trata de una parcela construida sin división horizontal por lo que, yo, el Notario, les hago las oportunas advertencias): *.
En el Catastro solo hay una RC.
Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, solicitada por los otorgantes a efectos de la presente, y obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.
En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.
Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través deSigno o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.
Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.
Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de finca en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.
Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada.
RÉGIMEN LEGAL: Las dos fincas descritas formaban parte de un grupo de viviendas de PROTECCIÓN OFICIAL, según expediente número 5.860 de fecha 20 de Septiembre de 1962, si bien transcurrido el plazo de duración del régimen legal de protección quedaron sin efectos las limitaciones inherentes a dicho régimen.
El régimen de VPO ya se ha extinguido. Pero, ¿con una VPO y nadie sabía que existía una división horizontal ni cuáles eran sus demás elementos?
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: La conforman los dos elementos objeto de la presente escritura y la finca registral 27.038 del Registro de la Propiedad de Monóvar a la que corresponde una cuota de participación indivisa en el valor total del edificio en donde se halla integrado y elementos comunes generales del veinte por ciento y que no contribuye a los gastos de conservación y limpieza del zaguán de acceso por su no utilización.
Tras llamar al registro y tirar de los títulos que aportan los comparecientes llegamos a la conclusión de que hay un elemento mas que tiene el 20% lo que sumaría ya el 100%, pero ¿por qué esa numeración de los elementos?
Ni el comprador había hecho averiguaciones ni los vendedores tenían la mas remota idea que la situación que les estaba explicando. El comprador debía saber que si iba a rehabilitar y luego a vender los dos pisos en uno, debería agruparlos y en esa agrupación tal vez necesitara consentimiento de los demás vecinos. Otra alternativa sería la conversión en propiedad ordinaria con extinción de la división horizontal, pero ¿a qué coste?
A veces las soluciones que se dieron a determinadas situaciones en el pasado se vuelven muy complicadas de manejar en el futuro.
Compraventa de finca hipotecada y cancelación previa de la hipoteca habiéndose expedido la certificación de cargas del 688 LEC
CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta la parte vendedora que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con una hipoteca a favor de “BANK”, en garantía de un préstamo de XXX de principal.
Consta en dicha nota expedida la certificación que contempla el Art. 688 de la L.E.C. para el procedimiento judicial número XXXXX, seguido en el Juzgado de Primera Instancia número XXX de XXXXX, en virtud de Mandamiento expedido por Doña XXXX, Secretario Judicial de fecha XXXX, en ejecución de la inscripción XXXª de la hipoteca.
Dicha hipoteca ha sido cancelada en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, en el día de hoy, con el número inmediatamente anterior de protocolo. Yo, el Notario, hago al respecto las advertencias relativas al Artículo 131 de la Ley Hipotecariaen cuanto a que no se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto. La parte vendedora se compromete a llevar a cabo las actuaciones que sean necesarias a tal fin, en el plazo más breve posible haciéndose cargo de cuantos gastos se deriven de ello.
Libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la edificación descrita la vivienda habitual de la parte vendedora y no estando destinada a constituir la vivienda habitual de la parte compradora.
Los comparecientes hacen constar que la finca urbana objeto de la presente escritura, se encuentra al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás impuestos y débitos asociados y lo acreditan mediante Informe obtenido por vía telemática, a su solicitud, del Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación de Alicante (SUMA), el cual incorporo a la presente.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Durante la fase de preparación de una escritura de compraventa tengo conocimiento de que la finca que va a ser vendida “está hecha un desastre”. Al parecer la cosa no tiene mucho arreglo pero el que vende, vende, y el que compra, compra; quiero decir que lo tienen claro, especialmente el que compra que quiere el inmueble esté como esté desde el punto de la vista de la escritura, el registro y el Catastro.
Cuando tomo contacto con la situación, resultó que la cosa no era tan grave. Simplemente se trataba de que la finca estaba en situación de precoordinación. Con una buena capa de barniz dejo el asunto perfectamente explicado.
E X P O N E N:
PRIMERO.- Que * son dueños con carácter privativo, por mitades indivisas, y por los títulos que luego se dirán, del pleno dominio de la siguiente finca:
= RÚSTICA: Trozo de tierra blanca, sita en *.
Superficie: Cinco mil ochocientos veintiocho metros con cincuenta y siete decímetros cuadrados (5.828,57 m²).
En su interior existe construida una vivienda unifamiliar aislada, desarrollada en planta baja.
Distribución: Consta de salón-comedor-cocina, dos dormitorios, aseo y terraza cubierta.
Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento cuarenta y dos metros y cincuenta y siete decímetros cuadrados (142,57 m2), de los cuales treinta y seis metros, y cuarenta y cinco decímetros cuadrados (36,45 m2) corresponden a la terraza y ciento seis metros y doce decímetros cuadrados (106,12 m2) a la vivienda propiamente dicha, y una total superficie útil de ciento veintinueve metros y dieciocho decímetros cuadrados (129,18 m2).
Ocupa una total superficie de parcela de ciento cuarenta y dos metros y cincuenta y siete decímetros cuadrados (142,57 m2).
Linderos de la vivienda: por todos sus vientos con la finca rústica en la que se encuentra enclavada.
Linderos de la total finca: Norte, parcela * de * y parcela * que es camino del Ayuntamiento de *; Sur, parcela * de *; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *.
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).
DATOS CATASTRALES:
De parte del suelo: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia * y parte de una zona sin cartografía (bolsa blanca) situada al Oeste de dicha parcela.
De lo urbano: No consta.
Mediante acta de expediente de dominio para inmatriculación de exceso de cabida de finca tramitado por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, complementada mediante otra autorizada por el citado fedatario, el día *, con el número * de protocolo, ambas basadas en el IVG+ con Base Gráfica Alternativa del que fue autora Doña *, Arquitecto Técnico, quedó inscrito el citado exceso en el Registro de la Propiedad constando en la nota que se une a la presente en cuanto a la coordinación lo que luego se dirá.
Dichos datos catastrales se acreditan con la certificación catastral descriptiva y gráfica (erróneamente catastra a nombre de *, sin dirección, ni DNI/NIF), y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, obtenida a solicitud de los comparecientes de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.
En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.
Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través deSigno o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.
Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.
Concordancia de Catastro y Registro: La finca objeto de la presente, como luego se dirá tiene inscrita una base gráfica alternativa y por tanto se encuentra precoordinada y pendiente de procesamiento.
TÍTULO: En cuanto al suelo, el de compra a *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, habiéndose declarado la obra terminada en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo.
Como se ha dicho, fue instado y tramitado un expediente para la inmatriculación de un exceso de cabida en virtud de escritura autorizada por Don*, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, complementada en virtud de otra autorizada por el citado fedatario, el día *, con el número * de protocolo.
CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta y de la limitación vigente del art. 207 de la Ley Hipotecaria, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, noconstituyendo el domicilio familiar de sus propietarios y NOestando destinada a constituir el domicilio habitual de los compradores.
Compraventa de fincas privativas de cada uno de los cónyuges en gananciales y pago con un solo cheque
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
PRIMERO.- COMPRAVENTA.
Vende ella:
B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa es de *** cuyo precio se declara recibido en el presente acto, mediante entrega de un cheque bancario nominativo por importe de *** incluyendo el de la siguiente compraventa efectuada por el esposo de la vendedora, correspondiendo a la cuenta de cargo el código *** y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin.
Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, del citado cheque bancario.
Vende él:
SEGUNDO.- COMPRAVENTA.
B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de *** cuyo precio se declara recibido en el presente acto, mediante entrega de un cheque bancario nominativo por importe de *** incluyendo el de la anterior compraventa efectuada por la esposa del vendedor, correspondiendo a la cuenta de cargo el código *** y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin.
Compraventa de inmueble incluyendo obra en concurso y derechos sobre la licencia de obras
D).- Manifiestan Don xxxx y Doña xxxxx que sobre la finca descrita existe una estructura de hormigón, y que tienen concedida licencia de obras, según notificación de concesión de cambio de titularidad, según Decreto de la Alcaldía-Presidencia número xxx de fecha xxxxx, referencia del expediente xxxx, y número de salida xxxx de xxx y permiso para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, cuyos derechos por la presente ceden y transmiten a la parte compradora, estando incluido su valor dentro del precio de compraventa.
Incorporo a la presente a su solicitud, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, de dicha notificación de cambio de titularidad de licencia de obras.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
SEGUNDO. PRECIO.
El precio convenido de compraventa es el de *** LIBRAS ESTERLINAS (** LIBRAS ESTERLINAS), equivalentes a ** EUROS (*** €), que se hace efectivo del siguiente modo:
– *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalentes a *** EUROS (*** €) constituyen al 3% del precio de venta, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Yo, el Notario advierto:-
– a la parte compradora, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.
– y a la parte vendedora, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.
– y el resto, es decir, *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalentes a *** EUROS (*** €), se declaran recibidos en el día de hoy, antes de este acto, mediante transferencia bancaria exterior, correspondiendo a la cuenta de cargo del comprador del Banco *** el código ** y a la cuenta de abono del vendedor en el Banco *** Sort Code *** y cuenta nº ***, Swift Code *** e IBAN ***, por cuya cantidad la parte transmitente otorga a favor de la parte adquirente la más completa y eficaz carta de pago.
Incorporo a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio del justificante de dicha transferencia.
– Y el resto, es decir, la cantidad de *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalente a *** EUROS (*** €)queda aplazada habiéndose de realizar el pago el día ***, de lo que dejaré constancia, en su caso, mediante la correspondiente diligencia.
Por la condición de no residente del vendedor, y a los efectos del Artículo 177 del Reglamento Notarial, se ha hecho constar el precio en libras esterlinas y su equivalente en euros.
DECLARACIÓN PREVIA DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Al tratarse de una inversión extranjera procedente de ***, país calificado como paraíso fiscal en el Real Decreto 1080/1991, de 5 de Julio, el comprador ha declarado su proyecto al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria en modelo impreso DP-2.
Me exhibe el ejemplar 2 de dicho impreso, correspondiente al titular de la inversión proyectada, con nota de ingreso en el Registro con fecha 21 de Septiembre de 2007 y número de declaración DP2_1005138. Incorporo a esta matriz copia exacta.
DECLARACIÓN DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Advierto al comprador que está obligado a declarar la inversión objeto de esta escritura al Registro General del Ministerio de Industria en el modelo impreso D-2A, según los trámites de la Orden de 28 de Mayo de 2001.
Me requiere, a mi, Notario, para la presentación notarial de dicha declaración.
Acepto el requerimiento, cuyo resultado se hará constar, en su caso, por diligencias en la presente escritura.
4ª DILIGENCIA.- En ****, mi residencia, a ***.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***,
C O M P A R E C E N:
DON
DON
Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen a mi juicio, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia complementaria de la matriz precedente, y a los efectos de,
.- Por un lado, DON *** hacerme entrega en el presente acto del JUSTIFICANTE de la TRANSFERENCIA efectuada el día de hoy, por importe de *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalente a *** EUROS (*** €), a que se refiere el penúltimo párrafo (letra “B).- PRECIO”) del apartado dispositivo PRIMERO, en virtud del cual la parte del precio de venta que quedó aplazada y que debía ser abonada en el día de hoy, queda satisfecha dentro de plazo.
Yo, el Notario, acepto dicha entrega, e incorporo a la presente dicho justificante.
.- Y de otra, DON ***, otorgar a favor del comprador la más completa y eficaz carta de pago del total precio de venta.
Presentación telemática.- Renuncian a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.
Compraventa separado de hecho en régimen de comunidad polaco
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Como tantos asuntos de mi blog, en este ha habido una segunda parte.
Primero dijimos esto en una escritura
2).- Y Don XXX, en nombre y representación de Don XXXX mayor de edad, de nacionalidad xxx, no residente en España, casado en régimen legal supletorio de su nacionalidad con Doña xxxx, xxx, con domicilio en xxxx, y titular del Pasaporte de su nacionalidad número xxx, vigente hasta el día xxx, y del N.I.E. xxx.
Manifiesta el Sr. Apoderado que su representado se encuentra separado de hecho de su citada esposa desde el pasado xxxx por lo que ha cesado la causa para la atribución de carácter común a los bienes adquiridos por los esposos a partir de dicha fecha según resulta corroborado por el convenio suscrito ante Don XXX, Notario Público de xxxx, el citado día, redactado en idioma inglés, que yo el Notario entiendo a los efectos de la presente, y que se encuentra sin apostillar, cuya fotocopia me exhibe y se incorpora a los efectos que sean oportunos.
SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
PRIMERO.-COMPRAVENTA.
A).- Don XXX y Doña xxx, según son dueños, venden y transmiten, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca objeto de la presente escritura, a Don XXX, quien lacompra y adquiere,con carácter privativo (por cese de la causa para la atribución de carácter común a la presente adquisición al existir separación de hecho entre el comprador y su esposa y al realizarse la adquisición con fondos privativos del señor comprador), con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de libre de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, gastos de comunidad y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.
El comprador supletoriamentesolicita la inscripción con sujeción a su régimen matrimonial extranjero de no ser posible la inscripción con carácter privativo a su nombre por la razón indicada.
Tal vez si no hubiéramos puesto esto último y hubiéramos tenido el convenio matrimonial apostillado nos hubiera funcionado …
Pero no nos funcionó
Pero Mr. Polaco lo quiere volver a intentar en una nueva escritura de compraventa aunque no tiene mas que lo ya tenía: ese convenio matrimonial (unas capitulaciones matrimoniales) ante un british notary que no está apostillado y que a día de hoy se encuentra físicamente en el Reino Unido. Intentando buscar solución al asunto, de la interesantísima web de las parejas en la UE y para Polonia extraigo esto:
El contrato matrimonial debe presentarse como un instrumento notarial auténtico o, de lo contrario, se considerará nulo (art. 47 párrafo 1 del Código de Familia y Tutela y art. 73 párrafo 2 del Código Civil).
Se puede suscribir el contrato matrimonial antes del matrimonio, en cuyo caso surtirá efecto cuando este se celebre, o bien durante el matrimonio, en cuyo caso surtirá efecto inmediatamente.
Los cónyuges pueden modificar el contrato matrimonial en cualquier momento, siempre que se cumplan los requisitos formales recogidos en el punto 1. La legislación polaca no estipula un intervalo mínimo entre la redacción y el cambio del contrato matrimonial.
En Polonia no existe un registro especial de contratos matrimoniales.
Y con toda esta información y con la ayuda de Sergio Mocholí en la redacción del tercer párrafo que van a leer, pasamos a esta redacción de la escritura:
2).- Y Don XXX, en nombre y representación de Don XXXX mayor de edad, de nacionalidad polaca, no residente en España, casado en régimen legal supletorio de su nacionalidad con Doña xxxx, xxx, con domicilio en xxxx, y titular del Pasaporte de su nacionalidad número xxx, vigente hasta el día xxx, y del N.I.E. xxx.
Manifiesta el Sr. Apoderado que su representado se encuentra separado de hecho de su citada esposa desde el pasado *** según resulta del convenio matrimonial suscrito por ambos ante Don ***, Notario Público de ***, el citado día, redactado en idioma inglés, que no me exhibe por lo que yo, el Notario, le advierto de que habrá de exhibírmelo debidamente apostillado de lo cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de la correspondiente diligencia o exhibirlo en el Registro de la Propiedad.
Dicho convenio matrimonial del que me exhibe una fotocopia se titula (traducido al español): “Acuerdo de separación de propiedades durante el matrimonio” y del mismo resulta que desde el día de la firma (***), los bienes adquiridos por cada uno de los cónyuges les pertenecerán a cada uno de ellos con carácter privativo, quedando excluidos de su comunidad conyugal.
Yo, el Notario, hago constar que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 36.2 del Reglamento Hipotecario y 168.4 del Reglamento Notarial, en Polonia las capitulaciones matrimoniales no son objeto de inscripción en el Registro Civil, puesto que los derechos de los terceros están garantizados por el artículo 83 de las disposiciones generales de derecho civil y el artículo 527 del Código de las obligaciones que declaran la nulidad de los actos hechos en fraude de acreedores.
***
SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
PRIMERO.-COMPRAVENTA.
A).- Don XXX y Doña xxx, según son dueños, venden y transmiten, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca objeto de la presente escritura, a Don XXX, quien lacompra y adquiere,con carácter privativo de conformidad con su citado convenio matrimonial, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de libre de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, gastos de comunidad y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.
Unos días después me llegó el documento traducido y apostillado y puse la siguiente diligencia: “4ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, me exhiben copia autorizada y apostillada de la escritura de convenio matrimonial, traducida al idioma español y debidamente apostillada, suscrita por DON *** y DOÑA ***, a que se hace referencia en el apartado INTERVENCIÓN de la presente escritura, cuyo tenor coincide con lo expuesto en dicho apartado de la matriz precedente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.=”
¿Funcionará?
¿Qué podrían decirnos? ¿Que eso no son unas capitulaciones o que no cumple los requisitos de forma exigibles para utilizarlo en España?
Pues ¡SÍ!, funcionó aunque con una 5ª DILIGENCIA de por medio. Esta: “5ª DILIGENCIA. En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DON ***. I N T E R V I E N E: En el mismo concepto que en la matriz precedente a la que se hace remisión expresa en evitación de repeticiones innecesarias repeticiones. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la presente diligencia. Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E: I.- Que en la INTERVENCIÓN de la matriz precedente, por error involuntario, se hizo constar que DON ***, está sujeto al régimen legal supletorio de nacionalidad *** con Doña ***, cuando en realidad su régimen matrimonial es el convencional de separación de bienes en base al convenio matrimonial suscrito entre el comprador y su esposa, la Sra. ***, el día *** al que refieren la matriz precedente y la diligencia 4ª. II.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia complementa la matriz precedente a fin de dejar constancia del régimen matrimonial correcto del comprador y su esposa. SEGUNDO. El compareciente, según interviene, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura complementada mediante la presente y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante a DON ***, cuyos datos constan anteriormente. Así lo dice y otorga”.
Lo cierto es que no estoy de acuerdo con la calificación verbal puesto que por los términos del convenio, esta pareja está mas bien ahora en un régimen de comunidad convencional puesto que solo han modificado el régimen de ciertas adquisiciones y no la totalidad de su precedente régimen de comunidad, pero bueno … el caso es que a mi cliente le sirve y pasamos por el aro.
Sobre la necesidad de apostilla, lean esto y esto.
Compraventa sin respetar valor de referencia con manifestación de la motivación (la finca no es de regadío)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Tengo un artículo sobre valor de referencia que ya se ha hecho demasiado largo y en el que no me apetece meter mas cosas, así que este pequeño formulario lo voy a dar de alta en el blog en la sección Pequeños Modelos.
El asunto (como digo en el título) es que el valor de referencia era disparatado por estar en Catastro la finca como regadío cuando es secano.
No tengo claro que el asunto funcione pero, a petición y con perfecto conocimiento de los interesados, esto es lo que se ha hecho constar:
A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente testimonio por mí, el Notario, deducido del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la parcela catastral que por la presente se transmite, el cual es SUPERIOR (*) al valor declarado en la presente.
C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.
D).- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de Abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se han realizado en las fincas objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.
SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTO. Tal y como se ha hecho constar en la descripción de las fincas que se transmiten, en la actualidad son CULTIVO SECANO BLANCO, y no ALMENDRO REGADÍO como erróneamente figura en Catastro. A estos efectos los vendedores han presentado ante dicho organismo público el día *, a través de su Sede Electrónica, una MANIFESTACIÓN DE DISCREPANCIAS a los fines de llevar a cabo la corrección de dicho error y adecuar el tipo de cultivo a la realidad, de la que me exhiben fotocopia que dejo unida a la presente, junto con el justificante de Registro Electrónico y el justificante de Formulario Genérico obtenidos de dicha presentación, circunstancias que desean constatar por razón del indicado VALOR DE REFERENCIA.
Compromisos de “hacerse cargo” “en el plazo más breve posible”
Subsanar los defectos que pudieran derivarse de la calificación registral:
D).- La parte vendedora se compromete a subsanar los errores que pudieran ser apreciados en la calificación registral de la escritura de obra nueva terminada y en el depósito posterior del libro del edificio que se han mencionado en el apartado título, en el plazo más breve posible y con todos los gastos que se generasen por tal concepto de su cuenta y cargo.
No es tan habitual como lo era hace unas décadas (cuando casi era una cláusula de estilo propia de todos los testamentos del uno para el otro), pero aún se encuentra uno con algunos casados que cuando hacen testamento quieren condicionar la atribución a su esposo o esposa, según el caso, a que se mantenga viudo.
La cláusula que utilizo para estos casos es esta:
“Primera.- Lega a su citado esposo Don XXXX, el usufructo universal y vitalicio de todos sus bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario y facultándole para tomar posesión por si mismo del presente legado.
El presente legado, dejando a salvo lo que por legítima le corresponda a su citado esposo, se sujeta a la condición de que se mantenga viudo a su nombre y no este unido de hecho a persona alguna mediante relación de afectividad análoga a la conyugal”.
Por influencia de mis predecesores en la plaza, he mantenido la expresión “viudo a su nombre”. Siempre me ha parecido repetitiva puesto que si esa condición la establece tu esposa en su testamento y se está refiriendo a ti creo que no habría riesgo en decir, simplemente, “mientras se mantenga viudo”, pero por respeto a mis ancestros en la plaza y por “si acaso”, así lo sigo diciendo.
La cuestión de la relación de afectividad es harina de otro costal. Si tu viudo no se casa de nuevo, si no se hace pareja de hecho “con papeles” con otra persona, sino que se “arrejunta” sin más, ¿cómo demostrarlo? Pues no es cosa fácil y resulta difícil de hacérselo entender al viudo o viuda de turno pero si insiste, aún advertido de que puede complicar su sucesión y las operaciones posteriores a esta, así se lo hacemos constar. En todo caso, siempre dejamos a salvo la legítima.
Esta clase de condiciones son legales. Se refiere a ellas el Artículo 793 del Código Civil:
“La condición absoluta de no contraer primero o ulterior matrimonio se tendrá por no puesta, a menos que lo haya sido al viudo o viuda por su difunto consorte o por los ascendientes o descendientes de éste.
Podrá, sin embargo, legarse a cualquiera el usufructo, uso o habitación, o una pensión o prestación personal, por el tiempo que permanezca soltero o viudo”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
DGT V0691-2022 (que cita la RTEAC de 14 de Abril de 2009). La constitución de condiciones resolutorias carentes de objeto valuable, como la finalización del plazo de construcción en una fecha determinada, queda no sujeta a TPO ni a AJD.
¿Y la tributación de la condición resolutoria es por AJD o por TPO? Pues, depende. Si la compraventa tributó por IVA, se pagará AJD y si tributó por TPO, pagará TPO. En el momento de la cancelación, se pagará siempre AJD. Son muy interesantes estos enlaces:
Manejo varios modelos para los casos de compraventa con condición resolutoria. Vamos a recopilarlos y a conseguir “el definitivo”.
TERCERO. CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si “xxx, S.L.” dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso “XXX, S.L.” en el dominio y posesión de la finca transmitida con cuantos derechos le sean inherentes, sin derecho por parte de “XXX, S.L.” a reclamación ni indemnización alguna.
Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada del pagaré desatendido debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.
OTRO:
Segunda.- Es precio de esta compraventa, impuesto incluido, la cantidad de XXXXX, que queda totalmente aplazado habiéndose de realizar el pago del mismo el día XXXX.
Como medio de pago del citado precio la parte compradora entrega a la vendedora un pagaré, firmado por el representante de la entidad compradora en nombre de ésta, del Banco XXX, contra la cuenta nº XXX de la parte compradora, “XXX S.L.”, en dicho Banco, por importe de XXXXX, librado en el día de la fecha y con vencimiento el día XXX, coincidente con el día en que debe realizarse el pago del precio aplazado, cuyo pagaré es el número xxxxx. Fotocopia del mismo, deducida por mi, dejo incorporada a la presente matriz.
Tercera.- La falta de pago del citado pagaré a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida a poder de los vendedores.
Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada del pagaré desatendido debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.
Cuarta.- La condición resolutoria pactada podrá cancelarse unilateralmente a solicitud de la parte compradora, si transcurridos dos meses desde la fecha de vencimiento del indicado pagaré, no constare en el Registro de la Propiedad anotación o asiento alguno afectante a la finca, que implique la existencia del ejercicio de alguna acción por la parte vendedora, derivada del incumplimiento en el pago de la cantidad aplazada, total o parcialmente.
OTRO:
B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa se fija en la cantidad de XXXX, cuyo precio queda íntegramente aplazado de pago, para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora en XXX plazos de XXX cada uno de ellos y con vencimientos los días XXX.
El precio aplazado no devengará intereses.
Los pagos se efectuarán mediante XXX cheques bancarios nominativos.
C).- CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si la mercantil “XXX, S.L.”, dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso a DON XXX el dominio y posesión de la finca transmitida con cuantos derechos les sean inherentes, sin derecho por parte de la compradora a reclamación ni indemnización alguna. La resolución provocará el desalojo inmediato de la finca por la parte compradora o por quienes de ella deriven su derecho, ya sea este real o personal, incluido el de derecho de arrendamiento.
Se fija como domicilio de la parte compradora a efectos de notificación notarial o judicial de la resolución, el indicado en la comparecencia o el de la propia finca descrita en el expositivo anterior.
La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y la mercantil “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.
OTRO:
La falta de pago de cualquiera de los citados plazos a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a Don XXXX.
Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don XXX requiera fehacientemente de pago a Don XXXX por acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de XXX días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de las cantidades hasta el momento percibidas.
La facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de XXX meses desde la fecha prevista para el último pago; y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrá Don XXX, o quien sea propietario de la finca alegar el pago y solicitar la cancelación registral de la condición resolutoria.
OTRO:
La falta de pago de uno cualquiera de los plazos convenidos a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a Don XXX, o a quien de él traiga causa.
La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.
Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don XXXX o quien de él traiga causa, requiera/n fehacientemente de pago a Don XXX y Doña XXX mediante acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de XXX días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil, a cuyo efecto se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios a la parte vendedora, sin pretender su constancia registral, una cantidad total equivalente al de la suma de todos y cada uno de los plazos mensuales abonados por la parte compradora a la vendedora desde el día XXXX y hasta la fecha de la cuota mensual en que se haya podido producir el impago.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de XXX meses desde la fecha prevista para el último pago (es decir, XXXXX) y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrán Don XXXX y Doña XXXX, o quienes sean propietarios de la finca, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.
OTRO:
CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si “XXX, S.L.” dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso “XXX, S.L.” en el dominio y posesión de la finca transmitida con cuantos derechos le sean inherentes, sin derecho por parte de “XXX, S.” a reclamación ni indemnización alguna.
Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada del pagaré desatendido debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.
La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.
OTRO:
CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si DON xxx, dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso a DON xxx el dominio y posesión de la finca transmitida con cuantos derechos les sean inherentes, sin derecho por parte de la compradora a reclamación ni indemnización alguna. La resolución provocará el desalojo inmediato de la finca por la parte compradora o por quienes de ella deriven su derecho, ya sea este real o personal, incluido el de derecho de arrendamiento.
Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don XXX requiera fehacientemente de pago a Don XXX por acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de XXX días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de las cantidades hasta el momento percibidas.
La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y DON XXX podrá por si solo, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.
OTRO:
CONDICIÓN RESOLUTORIA.- La falta de pago de cualquiera de las citadas letras de cambio o del tercer plazo del precio aplazado a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo las fincas vendidas a poder de la vendedora.
Será requisito suficiente, en su caso, para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada de cualquiera de las letras desatendidas debidamente protestadas o de la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.
La condición resolutoria pactada podrá cancelarse unilateralmente a solicitud de la parte compradora, si transcurridos XXX meses desde la fecha de vencimiento de los indicadas letras de cambio o desde la fecha prevista para el tercer plazo del precio aplazado, no constare en el Registro de la Propiedad anotación o asiento alguno afectante a las fincas, que implique la existencia del ejercicio de alguna acción por la parte vendedora, derivada del incumplimiento en el pago de la cantidad aplazada, total o parcialmente.
Se designa como domicilio a efectos de notificaciones el del representante de la parte compradora y el domicilio social de la parte vendedora.
A efectos de lo dispuesto art. 11 de la Ley Hipotecaria se hace constar qué cada una de las fincas vendidas responde de XXXX.
OTRO:
CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si “XXX, S.L.” dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso Doña XXXX en el dominio y posesión de las fincas transmitidas con cuantos derechos les sean inherentes, sin derecho por parte de “XXX, S.L.” a reclamación ni indemnización alguna.
La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el XXXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.
Se distribuye la condición resolutoria pactada entre las tres fincas objeto de compraventa del modo siguiente:
La finca registral XXX un XXX por 100.
La finca registral XXX un XXX por 100.
La finca registral XXX un XXX por 100.
OTRO:
Tercero.- La falta de pago de cualquiera de los citados pagarés a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida a poder de los vendedores.
Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada de cualquiera de los pagarés desatendidos debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.
Cuarta.- La condición resolutoria pactada podrá cancelarse unilateralmente a solicitud de la parte compradora, si transcurridos dos meses desde la fecha de vencimiento de los indicados pagarés, no constare en el Registro de la Propiedad anotación o asiento alguno afectante a la finca, que implique la existencia del ejercicio de alguna acción por la parte vendedora, derivada del incumplimiento en el pago de la cantidad aplazada, total o parcialmente.
UNO MÁS:
B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de ***, de cuyo precio:
.- **, se declaran recibidos en el día de hoy con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código **, y a la de cargo el código **, y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago en cuanto a dicha parte del precio de venta.
Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, del justificante de dicha transferencia.
.- y el resto, es decir, la cantidad de **, queda aplazado de pago, y se hará efectivo mediante tres pagos anuales de ** cada uno, que se abonarán los días *** de cada año, comenzando el día *** y terminando el día ** y, el resto, es decir, la cantidad de *** en un único plazo a abonar el día **.
El pago se efectuará mediante ingreso en la cuenta **, de la que es titular la parte vendedora.
El precio aplazado no devengará interés.
C).- CONDICIÓN RESOLUTORIA. La falta de pago de uno cualquiera de los plazos convenidos a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a Don **, o a quienes de él traiga causa.
La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.
Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don ** o quienes de él traigan causa, requiera/n fehacientemente de pago a la mercantil “**, SOCIEDAD LIMITADA” mediante acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de quince días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria respecto de cada uno de los plazos se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de un año desde la fecha prevista para su pago y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, no podrá ya ejercerse en cuanto a dicho pago la facultad resolutoria.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de seis meses desde la fecha prevista para el último pago (es decir, **) y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrá la mercantil “**, SOCIEDAD LIMITADA”, o quienes sean propietarios de la finca, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.
Condición testamentaria al cónyuge de que permanezca viudo o sin pareja
Aunque no es la primera vez que la uso, me he empajillado hoy con esta cláusula y he acabado poniendo un “en la parte que exceda” lo que equivalía a que la intención de la señora quedara en agua de borrajas. Condicionar la atribución legitimaria en su totalidad no procedía.
Durante la firma, se han producido un par de circunstancias muy graciosas al hilo de la condición de continuar viudo y sin pareja que se imponía al pobre viudo. Hemos acabado hablando de colchones, de aparecidos y de pelandruscas y pelandruscos.
En las herencias por estos lares se habla de continuar viudo a nombre de Fulana (o viuda a nombre de Fulano).
“Primera.- Lega a su citado esposo Don xxxx, en pago de sus derechos legitimarios y en cuanto exceda con cargo al tercio libre de su herencia, el usufructo vitalicio de la vivienda habitual de la testadora sita en xxxx, bajo la condición, en cuanto a la parte que exceda de sus derechos legitimarios, de que permanezca viudo y no esté unido de hecho a persona alguna mediante relación de afectividad análoga a la conyugal.”
“En el mismo día de su otorgamiento, remito en forma telemática al Registro Mercantil del domicilio de la sociedad copia autorizada electrónica de la presente escritura considerando como presentante por designación del socio compareciente a la mercantil constituida, cuyos datos a efectos de notificación y requerimiento son los que constan en el otorgamiento de la presente escritura, y no solicito telemáticamente el N.I.F provisional de la sociedad, ni solicitaré el definitivo pues ya se dispone del primero que es xxxx como resulta del justificante del mismo que se incorpora a la presente y no me será técnicamente posible solicitar telemáticamente el definitivo, cuando proceda, al no haberse cursado a través de mi la solicitud del provisional”.
He iniciado un nuevo proyecto que consiste en bucear en la carpeta NOTARIO de mi ordenador de la notaría. Busco todo aquello que se salga de lo habitual. Este documento no es nada común. Se trataba de legitimar la firma en una declaración jurada de “Propósito de conversión al Islam“. Supongo que lo de declararse ya converso era otra cosa distinta …
“Yo,XXX, mayor de edad, casado con DOÑA XXX, vecino de XXX, y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX, a los efectos oportunos, DECLARO BAJO JURAMENTO, que tengo firme propósito de convertirme al Islam y que así sea certificado por las autoridades competentes en el Reino de Marruecos cuando tenga lugar mi visita a dicho país en fechas próximas. En xxx, a xxx. Firmado: XXX“.
Luego vendría la legitimación de firma que no tiene nada de especial, aunque tratándose de un documento dirigido a producir efectos en el extranjero, sería necesaria la apostilla y si es necesaria la apostilla, nos hemos topado con el Artículo 207 del Reglamento Notarial que establece para estos casos:
“En las actas de exhibición de cosas, el Notario describirá o relacionará las circunstancias que las identifiquen, diferenciando lo que resulte de su percepción de lo que manifiesten peritos u otras personas presentes en el acto, y podrá completar la descripción mediante planos, diseños, certificaciones, fotografías o fotocopias que incorporará a la matriz. En las actas de exhibición de documentos, además, transcribirá o relacionará aquéllos o concretará su narración a determinados extremos de los mismos, indicados por el requirente, observando en este caso, si a su parecer procede, lo dispuesto en el párrafo último del artículo 237.
Este tipo de acta será utilizable, entre otros supuestos:
1.º Para dejar constancia en el protocolo de la existencia de cosas o documentos en poder de una persona o en un determinado lugar.
2.º Para hacer constar la existencia de un documento no notarial cuyas firmas legitime el propio Notario autorizante, que vaya a surtir efectos solamente fuera de España en país que prevea o exija dicha forma documental.En estas actas, el Notario identificará a los interesados, quienes comparecerán ante él, y en el mismo acto firmarán el documento no notarial o declararán que las firmas estampadas son las suyas, y, en todo caso, que conocen el contenido del documento y que, libre y voluntariamente, quieren que produzca los efectos que le sean aplicables conforme a lo previsto por las leyes extranjeras. El Notario, además, deberá emitir en cuanto le sea posible el juicio de capacidad legal o civil a que se refiere el artículo 156, 8.º de este Reglamento, y cumplir lo dispuesto en el mismo respecto de la intervención y representación de los otorgantes.El documento, o un ejemplar del mismo, original o por fotocopia, quedará incorporado a la matriz del acta en la que se expresará, literalmente o en relación, el texto del testimonio de legitimación.En dicho texto, a continuación de las firmas legitimadas, se consignarán, abreviadamente, los particulares contenidos en el acta que sean pertinentes. …”
Tengo intención de tratar este artículo en otro post que titularé “Eternas cuestiones recurrentes” porque cada vez que viene un extranjero a legitimar una firma en un documento para su país, estamos con la misma historia … Hasta entonces, lo dejamos por hoy.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Empecé con todo este lío utilizando los modelos que nos pasó a todos uno de los compañeros del GJ, pero transcurridos dos años desde la reforma en la materia, la mayoría han evolucionado (otros no) y puede que no siempre a mejor (el corta y pega es un gran enemigo, a veces, de la exactitud de las escrituras).
Debo también señalar que yo aspiro a la coordinación siempre que el gasto merezca la pena…(¡ojo¡ a los impuestos que pueden conllevar las modificaciones de cabida ahora o en el futuro por no hacerlas o no tenerlas en consideración ahora).
1.= Divisiones horizontales
Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.
2.= Fincas sin datos catastrales
Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.
3.= Fincas mal catastradas
a) Supuesto general
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.
b) El otorgante no tiene ni la más remota idea
He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia y no están pues en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación.
c) 199 y 201.3
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicitan expresamente del Registro de la Propiedad de xxxx, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 199 y 201.3.a de la Ley Hipotecaria, las oportunas comunicaciones al Catastro a fin de que incorpore las rectificaciones que correspondan de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo y la inmatriculación, para cuando proceda, del exceso de cabida de suelo puesto de manifiesto (o si fuera defecto….y la inscripción, para cuando proceda, del defecto de cabida de suelo puesto de manifiesto) para todo lo cual, habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes la Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia).
Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.
4.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita
a) Conforme a Catastro:
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.
b) Conforme a medición técnica:
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral XXXXX.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.
5.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% (y superiores al 5%) de la superficie inscrita
a) Conforme a Catastro
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria, solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.
b) Conforme a medición técnica
No es posible. ¿Y entonces? Parece haber una laguna en toda regla por lo que la fórmula a utilizar sería esta a mi modo de ver:
Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número *** del Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo y de la construcción de la finca objeto de la presente escritura.
Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo *** expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento incorporo a esta matriz.
(SI FUERA EL CASO …) Asimismo, me entregan para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de dichos documentos tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.
Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.
Petición subsidiaria para cuando sabemos de antemano que el Registro no tramita 201.3 a o b):
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 a) o b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Subsidiariamente se pide la tramitación del expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resulta de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.
6.= Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita
a) Conforme a Catastro
Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastroconforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (o con carácter previo a la inscripción del acto documentado en esta escritura o bien con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura). En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.
Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.
b) Conforme a medición técnica
Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral XXXXX.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV xxxxx tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria(o con carácter previo a la inscripción del acto documentado en esta escritura o bien con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura). En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.
Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.
7.= Fincas bien catastradas
a) Bien catastradas y coordinadas
Rectificación de Catastro:La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.
Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no procede la coordinación ni la rectificación de la descripción registral.
b) Bien catastradas y no coordinadas
Rectificación de Catastro:La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.
Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que se solicita (o no se solicita) la coordinación.
8.= Fincas no inscritas en el Registro
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.
Coordinación de Catastro y Registro:Según la nota simple informativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro.
9.= Fincas sin catastro gráfico
Rectificación de Catastro:No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.
Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.
10.= Renuncia a la rectificación o coordinación (…con reservas…)
Los comparecientes renuncian a que se inicie de oficio cualquier procedimiento de rectificación o coordinación catastral, solicitando expresamente del Registrador de la Propiedad que inscriba la finca objeto de esta escritura tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación, así como que el procedimiento de coordinación catastral puede iniciarse en cualquier momento posterior al presente cuando así lo deseen los titulares de la finca en cuestión.
¿Y los linderos? Asimismo, se solicita la actualización de los linderos…
Agradezco la crítica…constructiva, claro está.
Variantes a estas fórmulas hay tantas como situaciones catastrales puedan existir y sino vean este post sobre STI.
Al final todo esto de “Pequeño modelo”tiene poco pero publicarlo me vendrá bien para recibir opiniones y mejorar redacciones. Llevaba mucho tiempo queriendo poner esto en orden. Gracias a los que me han ayudado, especialmente a mi nuevo Registrador que ha intervenido en esta versión 4.0.
Coordinación de Catastro y Registro en una escritura de herencia (cuatro opciones distintas)
Pronto escribiré de nuevo sobre todo este asunto, pero anticipo el caso de una herencia con dieciséis fincas y cuatro situaciones distintas. Puede haber muchas opciones más …
Para que se vea lo complicado que resulta todo esto y la cantidad de variables que puede haber aquí tienen más material para ilustrarse:
Algunos prefieren dejarlo para la siguiente generación alegando todo tipo de excusas…
CUARTO.- COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO:
Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.=, 2.=, 5.=, 9.= y 10.=:
Rectificación de Catastro:No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.
Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.
Respecto de las fincas descritas bajo los números 3.=, 8.=, 11.= y 13.=:
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de las fincas. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.
Respecto de las fincas descritas bajo los números 15.= y 16.=:
Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.
Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, antes citadas.
Respecto de la finca descrita bajo el número 12.=:
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos.
Respecto de las fincas descritas bajo los números 4.=, 6.=, 7.= y 14.=:
Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastroconforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos.
Coordinación de Catastro y Registro: Más supuestos
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
A pesar de la variedad de casos recopilados en la Versión 4.0que estoy intentando revisar al completo (aunque me cuesta mucho ponerme a ello), a menudo (un día sí y otro no) surgen variaciones o casos que no tenía contemplados. Voy a intentar recopilarlos en esta Addenda:
1.= Finca en la que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil de calcular con los datos de escritura y registro):
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.
Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta, por lo que se solicita se haga constar renunciando a la coordinación (o solicitando que se lleve a cabo y actualizando linderos).
Otra opción similar: = URBANA: Una casa habitación … Superficie: Mide tres metros y cincuenta centímetros de frontera, según título, y siete metros de frontera, por catorce metros de fondo, según registro, siendo la superficie de solar de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 m²), según catastro. Linderos: xxx.
Entonces decimos: Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación de Catastro y Registro: La superficie de solar de la finca conforme a Catastro no figura en la descripción registral, por lo que se solicita se haga constar en los libros del Registro de la Propiedad.
2.= Fincas con escritura pero no inscritas en el Registro y mal catastradas
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.
Coordinación de Catastro y Registro: Según el título, la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible una vez llevada a efecto la rectificación de las bases catastrales.
3.= Un supuesto raro: Se trata de una herencia que incluye una porción indivisa de finca que constituye (por haberlo instado en Catastro los propietarios de todas las porciones y como las demás porciones en que se divide la finca) una parcela catastral
Cada condómino tiene catastralmente determinada su parte, es decir, en el Catastro no todos son dueños de todo como debería ocurrir en un auténtico condominio.
Manifiestan que el causante y la mencionada Doña XXXX, con fecha 20 de Enero de 2015, instaron catastralmente una segregación sobre la finca descrita, resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de las parcelas XXX y XXX al causante de esta herencia y la XXX a dicha Señora, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras (de segregación y disolución de condominio).
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos para llevar a efecto las oportunas operaciones notariales y registrales.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.
3. b) Pocos días después una variante de la situación anterior que resuelvo de este modo:
DATOS CATASTRALES: En cuanto a dicha tercera parte indivisa fue instada una segregación catastral resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de la parcela xxx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx al causante de esta herencia, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras, cuya parcela se encuentra catastrada bajo la siguiente referencia: xxx.
El resto es igual al supuesto anterior.
4.= Un aljibe en mal estado de conservación que está situado dentro de una parcela catastral pero que no consta en el Catastro
DATOS CATASTRALES: No constan, si bien la superficie de suelo que ocupa forma parte de la parcela XXX del polígono XX del Catastro de Rustica de XXX, catastrada bajo la siguiente referencia (en su totalidad a nombre de Don XXX): xxxx.
Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.
Recojo este caso sin estar demasiado convencido de su formulación. Se mencionó parcela y polígono, así como a su titular pero no se incorporó la certificación y pasamos el STI indicando que los datos catastrales no constaban con el fin de evitar que se pudiera cambiar la titularidad de la finca entera organizando un desaguisado.
5.= Finca con una parte medida y otra no (los típicos ensanches de esta zona)
“Le son anexos unos ensanches a su frente de quince metros y otros a su espalda y por la derecha de siete metros hasta la senda del xxxxx, así como la mitad del pozo existente en dichos ensanches, los cuales tienen una total superficie de xxxx (XXX m2), según reciente medición.
DATOS CATASTRALES:
De los ensanches: Constituyen la totalidad de la parcela xxxx y parte de la parcela xxxx, ambas del polígono xxx del Catastro de Rústica de xxxx, la segunda catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de xxxx, bajo las referencias, xxxx y xxxxx.
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.
Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto, todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria (si se estimara superior en más del 10 por 100 de la cabida inscrita), realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de las certificaciones catastrales antes mencionadas que han quedado unidas, se aporta el INFORME TÉCNICO de MEDICIÓN con representación gráfica georreferenciada alternativa que a continuación se cita y se aportará con la copia autorizada de la presente escritura Disco Compacto (CD) con los ficheros GML de la finca.
Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.
INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan Certificación expedida con fecha xxxx y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos con fecha xxxxx, por Don xxxx, xxx, Colegiado con el número xxxx en el Colegio de xxx (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación es acreditativa de la superficie de la finca y de ladescripción y antigüedadde la obra declarada por medio de la presente, todo ello en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.
Asimismo me exhiben Informe de Validación Gráfica positivo expedido por Don xxxx con fecha xxxx, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz.
REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA PRESENTE ESCRITURA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica citada anteriormente, que ha quedado incorporada a la presente”.
6.= Un linde con una vereda que obstaculiza una modificación de la cabida
= RÚSTICA: xxxxx, en la actualidad parte en término de xxx y parte en el término de xxxx, tierra secano plantada de almendros, no tierra pastos como por error figura en la certificación catastral que se incorpora, trozo llamado “xxxx”.
Superficie: xxxxxx (xxxx), según título y registro, y xxxx (xxxx), según catastro, sin que sea posible precisar la superficie en término de xxxx y en término de xxxxx.
Linderos:
Según su título: Norte, xxxx; Sur, xxxx; Este, camino de servidumbre; y Oeste, colador.
Según su ante título y registro: Norte, vereda; Sur, xxx; Este, xxxx; y Oeste, xxx.
Hoy linda, según catastro: Norte, xxxx; Sur, xxxx; Este, xxx; y Oeste, parcela xxx de la Comunidad Autónoma de XXXX, que es colador.
Manifiestan que el lindero por el Norte con vereda que constaba en ante título y registro es y ha sido siempre erróneo y que la única vía publica con la que linda la finca, es y ha sido siempre la actual parcela XXX que constituye un colador.
Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastroconforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.
Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.
7.= Una superficie catastral que diez años después ha dejado de coincidir con título y registro
Se hace ahora una segregación. Escritura, registro y Catastro coincidían, pero el Catastro ahora dice que la finca mide menos que antes. Así que decidimos poner esto:
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me ha entregado el compareciente la Certificación, los Planos y el informe antes citados.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que MANTENGA la cabida descrita, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.
A fin de cuentas lo que queremos es dar por buena la anterior superficie catastral que la medición técnica efectuada ha dado por correcta. Es una caso más de increíble finca menguante
8.= En una misma herencia hay tres situaciones que merecen destacarse a los efectos de este recopilatorio:
Una vivienda que tiene una situación catastral llena de incongruencias imposibles de casar con el título. Aunque no estoy generalmente por la labor, hago constar:
“Se hace constar, sin pretender su constancia registral, que el suelo total de la finca, según catastro, es de xxxx y la superficie total construida de la edificación destino residencial que radica sobre ella de xxxx en varias plantas, según catastro. INSCRIPCIÓN: xxxx. VALORACIÓN: xxx, incluida la mayor obra existente en su interior cuya declaración en legal forma difieren a un momento posterior. REFERENCIA CATASTRAL: xxxx, de la que figuran como titular catastral, erróneamente en su totalidad, los herederos de xxxx”.
Luego tenemos una rústica que parece que podría ser parte de una catastral sin estar del todo claro: “Concordancia de Catastro y Registro: He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia y no están pues en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación”.
Y finalmente tenemos una finca que está inmatriculada y carece de título: “Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el TÍTULO VI (Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, a los comparecientes de los procedimientos legales existentes para lograr dicha inmatriculación”.
9.= Una fórmula catastral poco usual y se me repite en dos escrituras seguidas
En la primera (una permuta), una de las fincas objeto de la misma tiene información gráfica y decimos:
“DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***.
Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud de los datos catastrales por no existir información gráfica. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.
En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.
Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.
Los datos catastrales se acreditan con la certificación catastral descriptiva y gráfica (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa a la parcela *** de *** a nombre de ***, esposa del Sr. ***), que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.
En cuanto a la obligación de declarar las alteraciones catastrales, establecidas en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que no habiéndose aportado la Referencia Catastral de una de las fincas están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.
Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas fuera positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenida, a mi elección, a través deSigno o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.
Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin”.
La segunda escritura es una compraventa y solo tenemos RC de la edificación que se encuentra en una gran zona blanca en la que el terreno que la rodea no figura:
“DATOS CATASTRALES:
Del terreno: NO constan.
De la edificación: ***.
Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.
En cuanto a la obligación de declarar las alteraciones catastrales, establecidas en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que no habiéndose aportado la Referencia Catastral de una de las fincas están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.
Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas fuera positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenida, a mi elección, a través deSigno o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.
Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.
Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud de los datos catastrales por no existir información gráfica del suelo no ocupado por la edificación. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.—
En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.
Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro”.
10.= Expediente catastral en curso (tramitado desde la notaría para más señas).
En este primer caso la finca no estaba catastrada:
Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.
En este segundo caso sí que había Catastro:
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hace unas semanas tuve un tira y afloja con un apoderado de inmobiliaria en cuanto a la forma en que debía expresarse la responsabilidad por deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En este caso, el apoderado tenía razón y resultaba correcta la fórmula que me reclamaba incluir en la escritura de compraventa de una vivienda en sustitución de la cláusula redactada por mí que era (como mínimo) inexacta. Esto fue lo que se puso:
“En relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles las partes pactan expresamente que la cuota tributaria que corresponde al año en curso (así como de los que pueda haber pendientes y le correspondan por ley una vez el Ayuntamiento los derive como responsables subsidiarios por el principal y sin intereses), sean soportadas íntegramente por la parte transmitente”.
Posteriormente, en este enlace pude encontrar la información exacta que necesitaba sobre este asunto. El autor Jesús Espinosa Galán, nos dice:
“No obstante, con la actual redacción dada por el art. 64 LRHL, ha quedado clara la referencia de la afección únicamente a la cuota tributaria, excluyendo, en consecuencia, los recargos e intereses. ….. ” …. para luego añadir que “…. la afección del art. 64 LRHL abarca la totalidad de las deudas pendientes por concepto de IBI, lógicamente, siempre que no hayan prescrito”.
Dación de inmueble de uno o varios de los deudores (no de todos)
Se trata de un caso con el que siempre he llevado especial cuidado y que resuelvo de este modo:
E X P O N E N:
I.= Que los cónyuges Don xxxx y Doña xxxx, reconocen adeudar solidariamente con Don xxxx a “Bank”, las deudas vencidas, líquidas y exigibles que seguidamente se relacionan:
– Un préstamo hipotecario concedido a .. los tres
– Otro préstamo hipotecario concedido a .. los tres
En consecuencia, la suma líquida, vencida y adeudada por los cónyuges Don xxxx y Doña xxxx, solidariamente con el citado Don xxxx, asciende a un total patrimonial de xxxx.
II.= Que no contando DON xxxx y DOÑA xxxx, con liquidez para pagar los importes que le adeudan, solidariamente con el citado Don xxxx, han ofertado a la misma la dación en pago de las siguientes fincas que les pertenecen en pleno dominio, por mitades indivisas, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá:
1.= RÚSTICA:
Y ahora pegamos un salto hasta la parte final en la que la estipulación tercera es lo fundamental (y una intromisión personal en la minuta bancaria):
III.= Y aceptando la entidad la dación en pago, llevan a efecto lo convenido con sujeción a las siguientes,
E S T I P U L A C I O N E S:
PRIMERA.- Los cónyuges DON xxx y DOÑA xxxx, ceden y transmiten a la entidad, que adquiere, las fincas descritas en el expositivo II.- anterior, en pago de las deudas que se expresan en el expositivo I.- anterior, con cuantos derechos y accesorios les sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.
SEGUNDA.– Se computa como valor global de las fincas a efectos de esta transmisión en pago de deudas, el de xxx.
TERCERA.- Las deudas relacionadas en el expositivo I), quedan así definitivamente saldadas frente al acreedor, obteniendo los deudores cartas de pago, sin perjuicio, al haberse obligado Don xxxx y Doña xxxx, solidariamente con el citado Don xxxx, de las acciones que pudieran corresponder a los dos primeros contra el tercero conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.137 a 1.148 del Código Civil, cuyas acciones en este acto expresamente se reservan.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Qué pasa con el fiador en el caso de que la finca objeto de la hipoteca que afianzó sea dada en pago de la deuda? Pues que es muy conveniente que sea expresamente liberado.
Este podría ser el modo:
TERCERA.- Las deudas relacionadas en el expositivo V.-, quedan así definitivamente saldadas frente al acreedor, obteniendo los deudores cartas de pago, sin perjuicio, al haberse obligado solidariamente como fiadora DOÑA xxx con DON xxx, de las acciones que pudieran corresponder al segundo contra la primera conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.844 y siguientes del Código Civil y a lo pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, antes citada, y sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponder conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.137 a 1.148 del Código Civil a DON xxx contra DON xxx, en la calidad de deudor principal de éste último, cuyas acciones en este acto expresamente se reserva DON xxx, liberando “xxxx, S.A.” de toda responsabilidad a dichos fiadores solidarios.
En relación al asunto de la liberación hay que tener en cuenta que la DGT V2740-21, de 10 noviembre señala que la liberación de un deudor de garantía que completó la solvencia de los otros deudores-compradores no está sujeta al Impuesto de Donaciones por no tener “animus donandi” ni a AJD (=V5165-16). No sigue la doctrina del STS 20-5-20 y de la DGT 3116 y 3397/20 que sujetan a AJD la liberación de un codeudor ordinario. Informa Sergio Mocholí.
Daciones en pago en las que el inmueble es solo de uno de los deudores
Un caso con el que siempre he llevado especial cuidado es el de las daciones en pago de deuda en las que el inmueble que se cede en pago de la deuda es solo de uno de deudores. En este caso, el otro deudor se está yendo de rositas y siempre he considerado que el asunto debía dejarse claro en la escritura. Lo hacía de este modo (con la resistencia del cesionario y de su gestor de turno en muchos casos):
E S T I P U L A C I O N E S:
PRIMERA.- DOÑA xxx, cede y transmite, como cuerpo cierto, a la “BANK, S.A.”, que adquiere, el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo II.- anterior, en pago de la deuda que se expresa en el expositivo I.-, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.
SEGUNDA.- Se computa como valor de la finca a efectos de esta transmisión en pago de deuda, el que se ha consignado al pie de su descripción.
TERCERA.- La deuda relacionada en el expositivo I), queda así definitivamente saldada frente al acreedor, obteniendo los deudores carta de pago, sin perjuicio, al haberse obligado solidariamente DOÑA XXXX y DON XXX, de las acciones que pudieran corresponder a la primera contra el segundo conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.137 a 1.148 del Código Civil, cuyas acciones en este acto, expresamente se reserva con reconocimiento del pleno contenido de la presente, y especialmente a estos efectos, de Don XXX.
Derechos de adquisición preferente de la Ley de Montes
La instancia: DOÑA xxxx interviene en su propio nombre y derecho y expone: Primero.- Que es titular con carácter privativo de una finca rústica, que, según su título, se describe de este modo: “Trozo de tierra blanca destinada a siembra de cereales y algunos almendros, de cabida xxxx, en este término de xxx. Linda: Norte, monte; Sur, xxx; Este, xxx; y Oeste, monte”. Finca registral número xxx Registro de la Propiedad de xxx, a la que le corresponde la parcela xxx del polígono xxxx. Se acompaña plano/certificación catastral. Acompaña a la presente como anexo fotocopia de la escritura de xxxxx y fotocopia del plano de catastro. Segundo.- Que es deseo de la exponente vender la finca descrita por el precio de contado de xxxx, y dada su colindancia con monte del Ayuntamiento de xxxx, y a los efectos del cumplimiento de la Ley 43/2003 de 21 de noviembre de montes artículos 25 y 22, solicita de dicho Ayuntamiento que se expida certificación de acuerdo del órgano competente sobre su voluntad o no de ejercitar los derechos de tanteo y retracto que puedan corresponderle en la que también conste que la indicada finca no invade monte público (según certificación descriptiva y gráfica que se acompaña). En xxx, a xxxx. ALCALDE PRESIDENTE DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE XXXX.
SEGUNDO (TAL VEZ SEA MONTE). Que dado que la finca registral xxx antes descrita, linda con la parcela xxx del Polígono xxx del Ayuntamiento de xxxx que podría ser monte público y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 25 (DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. TANTEO Y RETRACTO) de a Ley 43/2003 de Montes de 21 de Noviembre de 2003, la parte transmitente manifiesta, que ha notificado al Ayuntamiento de xxxx, la presente transmisión, lo que acredita con la copia de dicha notificación, que ha sido presentada en la ventanilla única de dicho Ayuntamiento, con fecha xxxx, y número de entrada xxxx, y que me entregan para su incorporación a esta matriz. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.
SEGUNDO (COMUNICACIÓN SIN CONTESTACIÓN). Que dado que dos de las fincas descritas, la Parcela xxx y la xxx del Polígono xxx del Catastro de Rústica de xxxx, lindan con la Parcela xxx del Polígono xxx de la Comunidad Autónoma de xxxx que es monte público y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 25 (DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. TANTEO Y RETRACTO) de a Ley 43/2003 de Montes de 21 de Noviembre de 2003, me exhiben los comparecientes escrito presentado en el Servicio de Gestión Patrimonial de la Subdirección General de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de xxxx, en el cual se le notifica a dicho organismo público el precio global de la presente compraventa respecto de las dos parcelas referidas y de las otras dos objeto de la misma y se le solicita la expedición de certificación de acuerdo del órgano competente sobre su voluntad o no de ejercitar los derechos de tanteo y retracto que puedan corresponderle así como que dichas fincas no invaden monte público. Queda unida a esta matriz a instancia de los comparecientes, fotocopias con valor de testimonio del referido escrito de solicitud y de su resguardo de presentación.
SEGUNDO (COMUNICACIÓN Y CONTESTACIÓN). Que dado que la finca objeto de la presente escritura linda, con Monte del Ayuntamiento de xxxxx, y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 25 (DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. TANTEO Y RETRACTO) de la Ley 43/2003 de Montes de 21 de Noviembre de 2003, la parte transmitente manifiesta, que ha notificado al Ayuntamiento de xxxx, la presente transmisión, lo que acredita con escrito de contestación por parte del Ayuntamiento, en el que se indica su intención de NO ejercer el derecho de adquisición preferente, a través de la acción de tanteo o de retracto, contemplado en dicho artículo, según el escrito de la Secretaria de dicho Ayuntamiento de fecha xxxx, con número xxx de salida, fotocopia del cual me entregan para su incorporación a esta matriz.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¡Oh, shit!Sí, a veces pasa. Se mete una matriz en la impresora-fotocopiadora, alguien imprime cuando no debe y … hay que poner solución (original) al desaguisado …
DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que por un error de impresión en el folio precedente de esta matriz, número ***, serie ***, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, así como la nota de expedición de copia, ha quedado reproducido en el anverso y reverso de dicho folio un documento que nada tiene que ver con la presente escritura y que se ha superpuesto a las últimas líneas del instrumento, a su cajetín arancelario, a las firmas de ***, a la mía propia y a la citada nota de expedición de copia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final del instrumento que queda completamente válido y eficaz, se señala literalmente lo siguiente:
“orden correlativo de numeración, DOCUMENTOS UNIDOS MATRIZ yo, el Notario, Doy fe.=
DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: 84,23 € (Impuestos excluidos)
NOTA: En ***, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de ***, en ocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número *** y los siete anteriores en orden correlativo. DOY FE.- Firmado: JEN”.
De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe.=
Pues, ha vuelto a pasar:
“8ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que por un error de impresión en el folio número **, serie ***, de la presente matriz el cual contiene las firmas del otorgante de la diligencia 4ª y la mía propia, ha quedado reproducida por error una diligencia que debió quedar impresa mas adelante en el propio documento y que se ha superpuesto a la última línea de la diligencia 4ª, a la firma de DON *** y a la mía propia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final de la diligencia anterior donde se dice “mismo último folio en que lo fue la nota anterior y el presente y los tres anteriores, yo el Notario, Doy fe.=” queda completamente válida y eficaz quedando anulado el texto impreso erróneamente sobre las firmas en el que se dice: “mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe. 6ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, para hacer constar que el día ***, recibo la comunicación registral de asiento de presentación en la que consta la fecha y hora del acuse de recibo digital. Incorporo justificante de la misma a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe”. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=”
No, por favor, otra vez no …
4ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el anverso y reverso del folio número *, serie *, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducido por error involuntario todo o parte del texto de las que iban a ser las diligencias relativas a la presentación telemática de la matriz precedente cuyo texto se ha superpuesto al contenido inicial y originario de dicho folio, a su cajetín arancelario y a la firma de DON *, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que en esa parte final del instrumento que queda completamente válido y eficaz, se señala literalmente lo siguiente: “de mercado”.El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados. Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento. De que conozco a los comparecientes, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en nueve folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números * y los ocho posteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=
Adicionalmente, fue también impresa sobre mi propia firma, signo y rúbrica y el sello de la notaría, una nota de expedición de copia autorizada que no autoricé con media firma y que queda anulada. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=
Y la tercera:
2ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el reverso del folio número *, serie *, de la matriz precedente, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducida por error parte de una diligencia relativa a la comunicación del hecho imponible del IIVTNU al Ayuntamiento de * que debía quedar impresa mas adelante en el propio documento y la nota de expedición de copia, que se han superpuesto a las últimas siete líneas de la matriz, al cajetín, a dichas firmas y a las salvaduras o enmiendas de la matriz escritas de mi puño y letra, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final de la matriz donde se dice “otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en * folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, y números * y los * folios anteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.= Tachado: escriturada y se solicitó su inmatriculación para cuando proceda. No vale. Interlineado: descripción registral, por lo que no se solicita la coordinación. No vale. Reitero fe. ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 2, 4 y nª 8ª. Conceptos ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA, RENUNCIAS DE DERECHOS HEREDITARIOS, DONACIÓN. PODER. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. Bases: *. TOTAL: * (Impuestos excluidos)”, queda completamente válida y eficaz dejando anulado el texto impreso erróneamente en el que se dice: “*, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día *, expido y remito, vía Signo, COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA al Ayuntamiento de *, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, Doy fe. NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, expido primera copia, sin carácter ejecutivo, a instancia de DON *, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo. DOY FE.- Firmado: JEN”. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=
Y la cuarta:
3ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el folio precedente de esta matriz, número *, serie *, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducido en el anverso y reverso de dicho folio por error parte de la diligencia 1ª, la diligencia 2ª y la nota de expedición de copia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que en esa parte final del instrumento (folio *, serie *) que queda completamente válido y eficaz, se señala literalmente lo siguiente: “de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes. El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados. Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento. De que conozco al Sr.*, de haber identificado al otro compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en * folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie * y números * y los * anteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.”= De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=
Y la quinta:
2ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el anverso y reverso del folio número *, serie *, de la presente matriz el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducida por error, la diligencia 1ª, y parte de la diligencia de incorporación y de cotejo del instrumento Nº*/** que debió quedar impresa mas adelante en el propio documento y por dicho error lo fue a continuación de la última línea del anverso de dicho folio y en el reverso del mismo, superponiéndose o intercalándose a las firmas de * y a la mía propia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final de la matriz donde se dice “De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervienes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en catorce folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números * y los trece anteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe”, queda completamente válida y eficaz quedando anulado el texto impreso erróneamente en el que se dice: “1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día *, expido y remito, vía Signo, COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA al Ayuntamiento de *, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, Doy fe. DILIGENCIA DE INCORPORACIÓN Y DE COTEJO DEL INSTRUMENTO N.º */**. En el día de hoy, *, doy fe de haber realizado la íntegra incorporación de esta matriz al protocolo electrónico y de su concordancia con el protocolo en papel, con lo cual doy por concluida esta diligencia que redacto el mismo día de su práctica de cuyo contenido, así como de que”. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=
Unos abuelos quieren desheredar a sus nietos para el caso de por premoriencia (o conmoriencia) de su padre, hijo de los testadores, pudieran tener derechos legitimarios.
“Para el caso de premoriencia o conmoriencia de su citado hijo, lo sustituye vulgarmente en cuanto a la participación que le corresponda en los tercios de legítima estricta y mejora por sus citados hermanos y en cuanto a su participación en el tercio de libre disposición por la esposa de su citado hijo. Para los mencionados casos de premoriencia o conmoriencia deshereda a sus nietos Tal y Cual (hijos de su citado hijo), con arreglo al Artículo 853 2º del Código Civil y a las Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 3 de Junio de 2014 y 30 de Enero de 2015, por haberle maltratado psicológicamente, pues le han manifestado personal y públicamente que no quieren saber nada de ella y tampoco tener ninguna relación personal”.
Bueno, no es que me quede satisfecho del todo con la fórmula y que asegure que las cosas salgan como desean estos abuelos, pero pienso que no se podía hacer más.
Desistimiento a un procedimiento contencioso de liquidación de gananciales
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En el tiempo de descuento un exmatrimonio acuerda liquidar sus gananciales renunciado a las acciones judiciales que tenía iniciadas la señora. En la escritura, a proposición de uno de los letrados, se dice:
“Manifiestan *** que en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º *** de *** se sigue a instancia de Doña *** procedimiento de liquidación de regímenes económico matrimoniales n.º *** contra Don ***, que se encuentra en el estado procesal que es conocido por las partes, aquí comparecientes. Que teniendo en cuenta el otorgamiento de la presente escritura en el día de hoy, por parte de la Sra. *** se procederá a la mayor brevedad posible a desistir de dicho procedimiento por el motivo de carencia sobrevenida de objeto, comprometiéndose el Sr. ***, a firmar los escritos que a tal efecto se le presenten con dicho motivo por la primera, y ratificarlos en su caso en dicho Juzgado, así como a prestar su consentimiento a dicho desistimiento en el caso de ser requerido por dicho órgano judicial”.
Diferencias de cabida que no es posible precisar a que finca corresponden
Es esta una fórmula que hemos empezado a utilizar recientemente. Cabe en casos en los que se vayan a agrupar dos o más fincas y en casos en los que no se agrupen las fincas afectadas. Los tiempos de los prorrateos terminaron en 2015.
Se trata del caso de varias fincas, según título y registro, que son una sola en la realidad física y/o en el Catastro y además son más grandes o más pequeñas de lo que señalan la escritura y el registro, sin que sea posible precisar qué aumento o qué disminución existe en cada finca.
Si se va a agrupar:
Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupadas, las fincas descritas tiene en conjunto una total superficie de parcela de xxxxx (xxxx m2), no siendo posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente entre el registro, el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya).
Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de las dos fincas que acaban de ser descritas, se realizarán y consignarán en la parte dispositiva al practicar la agrupación de las mismas.
Si no se va a agrupar:
Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupada, la finca descrita tiene junto con la finca registral xxx descrita anteriormente, una total superficie de parcela de xxxx (xxx m2) y una superficie total construida de xxx (xxx m2), no siendo posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente, según el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya).
¿Y qué ganamos con esto?
.- Para empezar que las diferencias de cabida tengan el más perfecto reflejo en las escrituras evitándose problemas de carácter fiscal derivados de la propia escritura y sobre todo de las escrituras futuras.
.- Explicar el status quo existente al día de la fecha.
.- Y dejar una pica en Flandes a los efectos notariales y registrales presentes (y más bien futuros) que pudieran interesar.
Diligencia de cotejo por error en copia autorizada en papel
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Antes de comenzar: Una vez mas gracias a los compañeros del Colegio de Canarias que proporcionan este resumen: INSTRUMENTO PÚBLICO. SUBSANACION ERRORES EN MATRIZ Y COPIA. 2012-04-25 RESOLUCIÓN (S/N): “El Reglamento Notarial diferencia entre la subsanación de los errores en las copias (art. 243 RN) y la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en las escrituras matrices (art. 153 RN). Hacer en las copias tachaduras y correcciones es una conducta en principio prohibida para el notario autorizante (art. 243 RN). Cualquier subsanación en las copias debe hacerse obligatoriamente mediante la correspondiente diligencia. La conducta de un funcionario que de modo reiterado realizare tachaduras, interpolaciones o anotaciones, aún a lápiz, en las copias de los documentos públicos notariales pudiera ser susceptible de desencadenar responsabilidades disciplinarias, civiles e incluso penales, por la posibilidad de que se induzca a error a los particulares sobre los efectos y contenido del documento público en cuestión”. Esto, sin duda, iba también por los registros y los registradores. Ellos son los grandes marraneadores de nuestras copias (que recordemos que son escrituras públicas conforme a nuestro Reglamento). Conviene leerla al completo.
El Artículo 243 del Reglamento Notarial establece que: “Las copias en soporte papel no podrán contener interpolaciones, tachaduras, raspaduras o enmiendas, ni siquiera en su pie o suscripción. Cuando fueran advertidos errores u omisiones, se subsanarán mediante diligencia posterior autorizada de igual modo que la copia haciendo constar, además, por nota al margen de ésta, la rectificación“.
La situación que más habitualmente hace necesario recurrir a estas diligencias de cotejo se da con los errores subsanados en la matriz que luego se pasan por alto a la hora de expedir la copia, siendo necesario (para no tirar la copia a la basura) recurrir a este sistema.
¿Y esa diligencia en qué consiste?
Pues aquí va un modelo:
“DILIGENCIA DE COTEJO.- En XXX a veintitrés de Julio de dos mil nueve, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, con residencia en XXX, hago constar que, debidamente cotejada con su matriz (número XXX de XXX) la copia que antecede se aprecia en el párrafo primero de la intervención, que donde dice: ………. “I N T E R V I E N E: En nombre y representación de la compañía mercantil de nacionalidad española “XXX, S.L.” (Unipersonal), de duración indefinida, con domicilio en XXX, y titular del N.I.F. C-12345678″, debe decir “I N T E R V I E N E: En nombre y representación de la compañía mercantil de nacionalidad española “XXX, S.L.” (Unipersonal), de duración indefinida, con domicilio en XXX, y titular del N.I.F. B-12345679“, cuyo error de transcripción, por la presente queda subsanado”. Y sin nada más que hacer constar doy por terminada la presente diligencia, extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie XX, número XXX de cuyo contenido yo, el Notario, Doy fe.=
Esta diligencia se añade a continuación del pie de copia (en la copia) sin hacer constar nada en la matriz que, recordemos, está completamente correcta.
Además, en el lugar dónde conste el error ha de ponerse la nota que indica el inciso final del precepto reglamentario que he citado (o en la primera hoja para asegurarnos de que se leerá):
“La presente copia autorizada sido subsanada en virtud de diligencia que consta incorporada al final de la misma en un folio de papel timbrado de la serie x, número x”.
Sobre este particular de las diligencias de cotejo la reciente Resolución de 7 de Enero de 2020 (publicada el día 23 de Septiembre 2020-09-23-11) trata el caso de una copia autorizada que se presenta al registro de la propiedad con un contenido diferente al que tenía una copia anterior, que también fue presentada y calificada. En ambas, se dice que son copia fiel de su matriz, pero la segunda se ajusta a la corrección del defecto que el registrador apreció en la calificación de la primera copia dudándose sobre si ha podido existir una rectificación de matriz o de la copia no revelada.
El uso y el abuso … that’s the question a mi modo de ver.
Me pareció de suma utilidad llevar la diligencia al libro indicador (ese gran desconocido desaprovechado) como tiene por práctica un compañero que ha participado en el debate suscitado por la mencionada resolución.
Una mas
DILIGENCIA DE COTEJO.- La pongo yo, el Notario autorizante, para DAR FE de que, cotejada con su matriz la copia precedente, se observa en esta última que por error involuntario en el párrafo primero del apartado EXPONEN se ha hecho constar el día 8 de Mayo de 2006 como fecha de otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario inicial, cuando en realidad, la fecha correcta es el día 2 de Mayo de 2006. En ****, a ** de Marzo de 2022.
Y otra
DILIGENCIA DE COTEJO: La pongo yo, el Notario autorizante, para DAR FE de que, cotejada con su matriz la copia precedente, se observa en esta última que por error involuntario no se incorporó como documento unido la Licencia de Segregación a la que hace referencia el apartado “C). DIVISIBILIDAD” de la finca inventariada y descrita bajo el número 5.= RÚSTICA, cuyo documento se testimonia a continuación como parte de la presente diligencia de cotejo con la citada matriz:
DOCUMENTO
En *, a *.
Nota para indicar en la primera hoja de la copia: “NOTA: La presente copia ha sido objeto de la diligencia de cotejo que consta en el mismo folio en que consta la nota de expedición de copia y en otros dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número * y el anterior en orden correlativo. En * a *. Doy Fe. -Firmado: JEN“.
¿Y si hubiera sido expedida una copia autorizada electrónica con un error salvado en la matriz pero no en la copia y la escritura se hubiese autorizado por un sustituto por causa de la incompatibilidad por parentesco del Notario para cuyo protocolo se autorizaba?
El caso concreto es que se produce un error aritmético (la numeración de las participaciones) en una escritura que un Notario firma por incompatiblidad de otro. Se corrige en la matriz pero en la copia se arrastra el error por lo que la solución podría ser una diligencia de cotejo de la copia autorizada electrónica que fue presentada al Registro Mercantil. ¿Puede el Notario titular efectuar ese cotejo? Sí porque es en la copia. Si el error no hubiera sido salvado en la matriz por el sustituto y hubiera que corregirlo mediante una diligencia subsanatoria, entonces sí que haría falta el sustituto, si bien la presentación telemática podría hacerla el sustituido que solo estaría expidiendo la copia.
La extiendo yo, el Notario, el día XXX, para hacer constar que en el día de hoy, comparece de nuevo ante mi:
DOÑA
I N T E R V I E N E:
En nombre y representación de:
A) DON
B) DON
Sus facultades para este acto resultan de su condición de apoderada especial de dichos Sres., la cual se deriva de la escritura de poder especial autorizada por Don XXX, Notario de XXX, con el número XXX de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de la presente diligencia.
La Sra. Apoderada me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.
Tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, y, al efecto,
E X P O N E Y O T O R G A:
I).- Que en la matriz precedente se hizo constar que la compareciente intervenía en nombre y representación de DON xxx, y DON xxx en uso del poder, que no exhibía, antes citado, quedando pendiente, para la plena eficacia de la escritura precedente, la exhibición o acreditación del mismo.
II).- Que el objeto de la presente comparecencia es la exhibición o acreditación del mencionado poder en aras de la plena eficacia de dicha escritura.
A tal fin me exhibe dicho documento, y yo, el Notario, se lo devuelvo, y estimo, a mi juicio, que quedan acreditadas y son suficientes las facultades representativas de la apoderada para el otorgamiento de la matriz precedente.
Que engorroso es equivocarse. No puedo entender que algunos tengan la política del “ya se subsanará” porque es un verdadero follón para el cliente, para el oficial encargado de la subsanación y para el Notario (dependiendo de su grado de implicación en el asunto).
La mayoría de las subsanaciones suelen ser por menudencias con lo que sale mucho más a cuenta no equivocarse porque es mucho más fácil hacer que deshacer o rehacer.
La falta de concentración en la preparación de un asunto (que no solo es imputable al desconcentrado, sino a los que le desconcentran) sale “cara”.
He tenido recientemente una escritura de constitución de S.L. que ha necesitado de tres diligencias de subsanación.
La primera utilizando el Artículo 153 del Reglamento Notarial, fue necesaria por un error en el juicio de suficiencia y no fue aceptada (a mi juicio equivocadamente) por el Registro Mercantil.
6ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- En xxxxx, a xxxxx, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en esta Villa.
A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR:
I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en la intervención del Administrador de “XXXX, S.L.” no se hizo constar que se hallaba expresa y especialmente facultado para la aceptación del cargo de Administrador en la sociedad que se constituía y para designar persona física que lo ejercitara.
II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación de los párrafos correspondientes, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente:
“Su legitimación para este acto se deriva de su condición de Administrador Único de la citada sociedad, cargo para el que fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, mediante acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad, celebrada el día XXXX y elevado a público mediante escritura autorizada bajo mi fe, el mismo día, con el número XXX de protocolo, citada anteriormente, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.
Se halla expresa y especialmente facultadopara la aceptación del cargo de Administrador en la sociedad que se constituye y para designar persona física que lo ejercite en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad en su reunión de XXX, según resulta de certificación expedida por el Sr. Compareciente, en su calidad de Administrador Único, que me entrega e incorporo a la presente matriz para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítima la firma que la autoriza por haber sido puesta en mi presencia.
Consultado en el día de hoy el Registro Público de Resoluciones Concursales, no consta, ningún resultado en cuanto a la mercantil representada.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la constitución de sociedad y para la elevación a público del nombramiento de persona física designada para el ejercicio del cargo de Administrador Mancomunado de la sociedad que mediante la presente se constituye previa su aceptación, a las que la presente escritura se refiere”.
Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=
La segunda y la tercera, con comparecencia de uno de los socios, en el uso del poder recíproco para subsanar que se otorgaron en la matriz, fue para subsanar un error de los Estatutos Sociales que no contemplaban la opción de tres Administradores Mancomunados, ni establecían su modo de actuar. Mea culpa. Una subsanación por cuatro puñeteras palabras que faltaban, pero “es lo que hay”.
7ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN
En xxxx, mi residencia, a xxxx.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,
C O M P A R E C E:
DON
I N T E R V I E N E:
En su propio nombre y derecho y en nombre y representación de:
1.= DOÑA
2).= Y de la compañía mercantil de nacionalidad española denominada “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, cuyas circunstancias esenciales constan en la matriz precedente.
Su legitimación para el presente acto se deriva de su condición de apoderado especial, la cual resulta del apoderamiento recíproco que fue conferido por él y sus representados en la matriz precedente.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes, las facultades representativas acreditadas para la subsanación de la presente escritura de constitución de sociedad limitada con arreglo a la calificación del Registro Mercantil que se dirá y en cuanto al artículo número XXX de los Estatutos Sociales de la mercantil en lo que se refiere a la posibilidad de Administración mancomunada desempeñada por tres Administradores mancomunados.
El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.
Tiene a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, con este fin,
E X P O N E:
I.- Que la escritura que precede relativa a la constitución de “XXX, S.L.” titular del N.I.F. provisional XXX, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil por no estar previsto en los Estatutos Sociales el sistema de administración elegido de TRES Administradores Mancomunados.
II.- Esto expuesto, según interviene,
O T O R G A:
PRIMERO y único.- Que en nombre y representación de la mercantil “XXX, S.L.” subsana la escritura que precede haciéndome entrega de un nuevo ejemplar de los Estatutos Sociales para su incorporación a la presente y en sustitución de los que fueron incorporados a la misma el día de la constitución de la sociedad en los que su Artículo 12º hace ahora mención a la posibilidad de que la sociedad sea regida por tres Administradores Mancomunados.
Solicitud Registral: El compareciente, según interviene, solicita del Señor Registrador Mercantil que se sirva practicar las inscripciones pertinentes en los libros a su cargo a la presentación de copia autorizada de esta escritura, así como, en su caso, la inscripción parcial de la misma conforme a lo dispuesto en el Artículo 63 del Reglamento del Registro Mercantil.
SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la compareciente me requiere para que remita copia autorizada electrónica de la presente a los efectos de su inscripción en el Registro Mercantil de xxxx, considerando como presentante de dicho título por su designación a “XXX, S.L.”, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, son los que figuran en la intervención de la presente escritura.
Así lo dice y otorga.
Pero hubo un nuevo error porque en la diligencia anterior solo corregimos dos de las cuatro palabras que faltaban. Además no fue aceptada la subsanación en base al Artículo 153 del Reglamento Notarial de la DILIGENCIA 7ª, así que hubo que subsanar de nuevo para decir lo que verán (y para subsanar otro error menor que fue descubierto entre tantos dimes y diretes y que no quería que pudiera dar lugar a otra nueva subsanación):
10ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN
En xxxx, mi residencia, a xxxx.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,
C O M P A R E C E:
DON
I N T E R V I E N E:
En nombre y representación de:
1.= DON.
2.= DOÑA .
Su legitimación para el presente acto se deriva de su condición de apoderado especial, la cual resulta del apoderamiento recíproco que fue conferido por los socios en la matriz precedente.
El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.
3).= Y de la compañía mercantil de nacionalidad española denominada “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, cuyas circunstancias esenciales constan en la matriz precedente.
Su legitimación para este acto se deriva de su condición de Administrador Único de la citada sociedad, cargo para el que fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, mediante acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad, celebrada el día xxx y elevado a público mediante escritura autorizada bajo mi fe, el mismo día, con el número xxx de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.
Se halla expresa y especialmente facultado para este acto en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad en sus reuniones de xxx y xxx, según resulta de certificaciones expedidas por el Sr. Compareciente, en su calidad de Administrador Único, la primera incorporada a la matriz precedente y la segunda que me entrega e incorporo a la presente diligencia para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítima la firma que la autoriza por haber sido puesta en mi presencia.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la constitución de sociedad y para la elevación a público del nombramiento de persona física designada para el ejercicio del cargo de Administrador Mancomunado de la sociedad que mediante la presente escritura se constituye, con arreglo a la calificación del Registro Mercantil que se dirá en cuanto al artículo número 12 de los Estatutos Sociales de la mercantil en lo que se refiere a la posibilidad de Administración mancomunada desempeñada por tres Administradores mancomunados y para la corrección de un error material relativo al número de participaciones en que se divide el capital social.
Me asegura que la Sociedad por él representada se halla actualmente en vigor, que se encuentra en el ejercicio del cargo que ostenta, sin que las facultades de representación que le competen le hayan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.
Tiene a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, con este fin,
E X P O N E:
I.- Que la escritura que precede relativa a la constitución de “xxx, S.L.” titular del N.I.F. provisional xxx, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil.
II.- Esto expuesto, según interviene,
O T O R G A:
PRIMERO y único.- Que en nombre y representación de la mercantil “xxx, S.L.” subsana la escritura que precede mediante la certificación a que se refiere la parte expositiva y haciéndome entrega de un nuevo ejemplar de los Estatutos Sociales para su incorporación a la presente y en sustitución de los que fueron incorporados a la misma en la diligencia número 7 en los que su Artículo 12º hace ahora mención a la posibilidad de que la sociedad sea regida por tres Administradores Mancomunados y la forma de actuación de los mismos en tal caso, así como en cuanto a que:
El capital social queda fijado en xxx y dividido en xxx PARTICIPACIONES SOCIALES iguales, numeradas correlativamente a partir de la unidad, para el solo efecto de su identificación, y de un valor nominal de xxxx cada una de ellas, iguales, acumulables e indivisibles, numeradas correlativamente del xxx, ambos inclusive y no del xxxx, como por error se indicaba en la matriz precedente.
En fin, un rollo enorme para tan poca cosa. Costó muchísimo más tiempo (pero con enorme diferencia) hacer la escritura que corregir las cuatro menudencias que fueron detectadas, una de las cuales me resultó y me sigue resultando excesivamente rigurosa.
Disolución de condominio por indivisibilidad del objeto e indemnización al comunero que sale con cargo al préstamo hipotecario del adjudicatario (maldito condominio)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Como en tantas ocasiones la bomba estalla de repente y hay que buscar una solución para lo que los interesados (Banco incluido) tienen en mente y no habían expuesto convenientemente hasta el último momento.
La primera piedra del montaje se fija en el otorgamiento de la cancelación de hipoteca previa a la extinción de condominio y a la escritura de préstamo hipotecario.
O T O R G A:
PRIMERO.- CARTA DE PAGO. Que reconoce que la entidad que representa ha percibido, con anterioridad a este acto, mediante cargos sucesivos a la cuenta de los deudores y mediante una transferencia efectuada en el día de hoy por importe de * procedente del préstamo hipotecario que se suscribirá por la Sra. * con la misma entidad en el día de hoy con el número * de protocolo, las cantidades totales de la que respondía la finca descrita anteriormente, por razón del préstamo hipotecario relacionado, y que nada se adeuda por razón de intereses, costas y demás gastos garantizados, por lo que otorga la más firme y eficaz CARTA DE PAGO.
SEGUNDO.-CANCELACIÓN DE HIPOTECA. Que, como consecuencia de ello, CANCELA TOTALMENTE la hipoteca constituida y consiente, expresamente, en que se practiquen los oportunos asientos registrales.
Incorporo a la presente fotocopia del certificado de cancelación expedido por la entidad acreedora y del justificante de la citada transferencia.
¿Está claro? Aunque el préstamo hipotecario objeto de la cancelación fue concedido a ambos, es ella la que lo termina de pagar con cargo al nuevo hipotecario que concertará dos números de protocolo mas tarde. Ella está pagando el doble de lo que le corresponde pagar y, por tanto, eso habrá de descontarse de lo que en la extinción de condominio habrá de pagar a su ex.
La segunda piedra es la disolución de condominio que tenía un poco de todo: artículo 96 del Cci; una anotación preventiva de embargo caducada: la finca era VPO y todos dudábamos sobre la exigencia del precio máximo o de la autorización para la “transmisión” (y ha sido imposible encontrar algo sobre el asunto en Internet) y había que terminar de reflejar la forma de pago de la indemnización al comunero saliente.
Como es novedoso, recojo lo del 96 Cci:
“Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad, constituyendo el domicilio familiar de la Sra. *, cuyo uso para la guardia y custodia de los hijos comunes del matrimonio se le concedió (conforme a los párrafos 1 y 2 del Artículo 96 del Código Civil), en el proceso de divorcio llevado a cabo en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción número * de *, expediente *, que me exhibe y devuelvo, y del que yo, el Notario, deduzco fotocopia a modo de testimonio que dejo unido a la presente”.
El uso no estaba inscrito, ¿lo inscribirán? Creo que no era absolutamente indispensable testimoniar la sentencia, pero no estaba seguro y había demasiados flecos en el asunto.
Luego la anotación caducada de embargo:
.- Y con una ANOTACION DE EMBARGO a favor de *, según la Anotación letra A, cuya cancelación se solicita si fuera procedente por caducidad, de fecha 5 de Mayo de 2015, respecto de la mitad indivisa de esta finca propiedad de Doña *, por un total de * del principal, con *, con un recargo de apremio de *, con * por costas. Consta en la nota que luego se cita lo siguiente: “Según resolución de fecha * dictada para los autos/procedimiento n° *, seguidos en *. Expediente: CERTIFICACION. Expedida con la misma fecha certificación de título y cargas ordenada en mandamiento”.
La Sra. * se compromete a realizar a su costa en el plazo más breve posible, los trámites oportunos para la cancelación de la anotación de embargo mencionada en el apartado de cargas.
En cuanto al pago:
DOÑA * ha compensado la citada cantidad a DON *, de la siguiente forma:
.- *, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de cargo del citado préstamo que se cancela el código *.
Dicho importe ha sido destinado a la cancelación de la hipoteca que gravaba la finca que se ha reseñado en el apartado de cargas y se ha efectuado por importe de * puesto que se ha abonado la totalidad de la deuda pendiente al día de la fecha por la Sra.* si bien de dicha cantidad eran deudores ambos comparecientes y con cargo al préstamo hipotecario que se instrumentará en el número siguiente de protocolo.
.- Y el resto, es decir, la cantidad de * se han hecho efectivos en el día de hoy, antes de este acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la cuenta de abono el código *.
Incorporo a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio del justificante de la primera hoja de dicha transferencia.
Y en cuanto a la VPO:
Especialmente les advierto, por razón de la calificación de la finca objeto de la presente, del régimen especial en materia de ocupación, vivienda habitual, conservación, precios máximos de renta y venta, y régimen sancionador y de transmisión. Por razón de la condición de Vivienda de Protección Oficial de la finca que se transmite (una transcurridos diez años desde su calificación), les hago las advertencias oportunas en cuanto a la información de precios máximos de venta o renta de viviendas protegidas y las autorizaciones para la venta en caso de disolución/extinción de condominio cuya competencia corresponde a la Dirección General de Vivienda, dependiente de Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Transportes de la Región de Murcia.
Y una reflexión para terminar: Un valenciano adjudicatario hubiera pagado 35 Euros de AJD y un murciano paga 525 Euros. Y ojo que lo de Valencia lo tuvieron que establecer los tribunales.
Donación por padre a hijo menor representado por la madre
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Antes de empezar, vamos con una RDGSJyFP sobre donaciones a menor de edad y capacidad de los menores para el ejercicio de derechos. Es de 19-02-2024. La resumen los compañeros de la Comisión de Cultura del Colegio de Canarias:“La regla general la aptitud de toda persona que tenga capacidad natural de entender y querer, para aceptar donaciones, salvo lo dispuesto en el art. 626 CC (donación condicional u onerosa). Es un principio que los menores, según sus condiciones de madurez y con las limitaciones establecidas por el legislador, tienen capacidad para el ejercicio de derechos por sí mismos, tanto en su esfera personal como patrimonial, sin necesidad de intervención de sus representantes legales. Habrá de atenderse a la actuación concreta que se pretenda realizar, cubriendo la falta de previsión expresa por cualquiera de los medios integradores del ordenamiento legal (arts. 1, 3 y 4 CC), y no por el recurso a una regla general de incapacidad que además no se aviene ni con el debido respeto a la personalidad jurídica del menor de edad”.
NÚMERO
En xxx, mi residencia, a xxx.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,
C O M P A R E C E N:
Los cónyuges
I N T E R V I E N E N:
Don xxx en su propio nombre y derecho, y Doña xxx, en nombre y representación, como madre en el ejercicio de la patria potestad y al amparo del artículo 163 del Código Civil, del hijo de ambos Don xxx, xxx, menor de edad, xxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxx.
Acreditan la representación legal que ostentan sobre su citado hijo mediante Libro de Familia que me exhiben y les devuelvo, manifestando, bajo pena de falsedad, que no les ha sido suspendida, ni limitada dicha representación.
Yo, el Notario, estimo a mi juicio suficientes las facultades representativas acreditadas para la donación a que la presente escritura se refiere.
Tienen, a mi juicio, según intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
E X P O N E N:
I.= Que Don xxx, es dueño en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá de las siguientes fincas:
1.= RÚSTICA:
II.= Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
PRIMERO. DONACIÓN.
A) Don xxx, DONA, pura y simplemente, CON DISPENSA DE LA OBLIGACIÓN DE COLACIONAR, el pleno dominio de las fincas descritas en el expositivo anterior, a su hijo Don xxx, quien representado por su madre ACEPTA la donación, con cuantos usos y derechos le correspondan, libres de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable, por su valor global de xxx….
Ejecución de cesión de inmueble por obra tras efectuar declaración de obra en construcción y división horizontal
TERCERO. EJECUCIÓN DE CESIÓN DE INMUEBLE POR OBRA.
A) Antecedentes. Que Don xxxx y Don xxxx, como cesionarios, adquirieron la finca descrita en el anterior expositivo I mediante escritura cesión de suelo por obra futura, ya señalada en el apartado título de esta escritura, en cuya escritura convinieron con Don xxxx, como cedente, proceder a la construcción en dicha finca de una edificación entregando como contraprestación a dicho cedente una tercera parte indivisa de la propiedad del edificio a construir en la parcela objeto de la presente escritura, todo ello en los términos que figuran en la expresada escritura a la que las partes en evitación de repeticiones innecesarias se remiten.
B)Entrega y ejecución. Que Don xxxx y Don xxxx, mediante la presente, ENTREGAN y TRANSMITEN, en EJECUCIÓN de lo convenido y en su actual estado de construcción una tercera parte indivisa de la propiedad de todos y cada uno de los elementos resultantes de la división horizontal declarada mediante la presente escritura, a Don xxxx, que acepta y adquiere, en el enunciado estado de cargas y gravámenes, arriendos y ocupantes, y al corriente de toda clase de gastos e impuestos, liberando el Sr. xxx a los Sres. xxx y xxx de las obligaciones asumidas en la mencionada escritura y dándose las partes por recíprocamente satisfechas sin que nada tengan que reclamarse por razón de la misma, siendo de cuenta de sus propietarios, en proporción a su derecho, y desde el día de la fecha, la terminación de las obras declaradas mediante la presente.
El I.V.A. correspondiente al cedente por razón de la obra que le ha sido entregada que asciende a la cantidad de xxxx, se declaró recibida en el momento del otorgamiento de la escritura citada como título.
C) Como consecuencia de la anterior entrega los comparecientes quedan como dueños en pleno dominio, por terceras partes indivisas, de todos y cada uno de los elementos resultantes de la división horizontal efectuada.
CUARTO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán de cargo de los otorgantes.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Esto les dije a mis oficiales cuando surgió este asunto:
ATENCIÓN AL ASUNTO DEL AJUAR DOMESTICO EN LAS HERENCIAS:No me preocupa demasiado el asunto, pero deberíamos adaptarnos pronto al criterio y mencionar las tres (ahora son cuatro) Sentencias del TS que parece que se han dictado, especialmente si la herencia sale a pagar, pues si no sale a pagar, casi que nos da lo mismo. Si sale a pagar, habría que ponerle el 3 por 100 solo a la vivienda habitual y ver luego cómo se lo toma la oficina liquidadora. Si la herencia es de Murcia, sería imposible hacerlo así (con el 3 por 100 solo de la vivienda habitual) porque el programa PACO le mete el 3 por 100 a todo sin mas posibilidad, por lo menos de momento. Sin embargo, en la Comunidad Valenciana, nos lanzamos. Echadle un ojo a esto: Nueva sentencia del Tribunal Supremo sobre el ajuar doméstico y esto El Tribunal Supremo cambia de criterio sobre la valoración del ajuar doméstico en el Impuesto de Sucesiones
Poco después vino la primera escritura en la que utilizar el criterio del TS. Esto fue lo que, de nuevo gracias a Sergio Mocholí, acabamos diciendo en la escritura: “D).= AJUAR DOMÉSTICO. Ajuar doméstico, que no se detalla especialmente, valorado en la cantidad de xxxx (3% del valor de las viviendas del causante (fincas registrales números xxx y xxx descritas bajo los números 3.= y 6.= del inventario)). Se solicita el cálculo del 3% del ajuar doméstico únicamente sobre las viviendas del causante y no sobre la totalidad del caudal relicto, tal y como han señalado las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 2020 (número 342/2020), de 19 de Mayo de 2020 (956/2020), de 19 de Mayo de 2020 (1094/2020), 11 de Junio de 2020 (1666/2020) y de 10 de Septiembre (3015-2020), por lo que deben excluirse para su cálculo las acciones, participaciones sociales, efectivo metálico, solares o locales comerciales, ya que no pueden afectarse por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causantey por tanto, a los efectos de esta herencia, los saldos bancarios, así como los vehículos inventariados conforme a la Circular 1/2021, sobre delimitación del ajuar doméstico en el ámbito del Impuesto de Sucesiones y Donaciones”. Luego enlazo con esta Circular.
Vuelvo a Murcia y a su PACO
Me llega el momento de firmar la primera herencia que tributa en Murcia. A 8 de Julio de 2020 no se ha recibido ninguna actualización del programa PACO que permita liquidar la herencia incluyendo como ajuar doméstico el que se considera como tal en las citadas sentencias. No quedan más que las siguientes alternativas:
Que el interesado lleve su escritura a liquidar a hacienda, aunque yo en las herencias “complejas” no lo aconsejo (y esta, y no solo por el ajuar, lo es). Dudo de si in situ aplicarán lo establecido en las sentencias a petición del interesado y en base a la escritura.
No aplicar el criterio de las sentencias y reclamar posteriormente la devolución del ingreso indebido (con intereses).
Me temo que habrá que pasar por la segunda opción.
Más novedades
STSJ GAL 2304/2020, de 4 de junio: en el cálculo del 3% del ajuar doméstico no se incluyen las cuentas bancarias ni las participaciones sociales, de acuerdo con la nueva doctrina del TS.
RTEAR Valencia 22 julio 2020: En el cálculo del 3% del ajuar doméstico no se incluyen las acciones, ni las participaciones, ni las cuentas bancarias …
Y si no hay ninguna vivienda, ¿no hay ajuar? Bueno, yo diría que sería prudente estimar una cantidad por el ajuar de la que fuera la vivienda habitual del causante al tiempo de su muerte aunque no fuera de su propiedad, aunque también sería posible no hacerlo y decir algo así como esto: “AJUAR DOMÉSTICO: No se indica cantidad en esta partida dado que en el presente inventario de la herencia del causante no hay vivienda alguna y el ajuar doméstico no se calcula sobre el total caudal relictotal y como han señalado las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 2020 (número 342/2020), de 19 de Mayo de 2020 (956/2020), de 19 de Mayo de 2020 (1094/2020) y de 11 de Junio de 2020 (1666/2020), la del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 4 de Junio de 2020 (2304/2020) y las Resoluciones del TEAC 30-9-2020 y 14-7-2020, según las cuales para su cálculo deben excluirse las acciones, participaciones sociales, efectivo metálico, solares o terrenos o locales comerciales, ya que no pueden afectarse por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causante”.
Conviene en todo caso tener mucho cuidado con hacer los cálculos solo con la vivienda habitual si es que existen otras, porque lo cierto es que, en este momento, solo está claro que las acciones, las participaciones sociales, el dinero, los solares y los locales comerciales no han de tenerse en cuenta para el cálculo del ajuar. A partir de ahí tenemos un problema con la delimitación objetiva del resto de lo computable para el ajuar porque el TS habla de bienes afectos al uso personal y ahí podemos:
Considerar que entra la vivienda habitual y la segunda residencia (DGT catalana citada más arriba).
Considerar que entran todas las viviendas (que podría ser lo más razonable).
O considerar que han de computarse todos los inmuebles (excepto solares y locales comerciales) y por tanto las fincas rústicas. ¿Una finca rústica afecta al uso personal y computable como ajuar doméstico salvo que esté arrendada? A mí me parece descabellado.
Luego vienen algunos clientes que te dicen ¿pero esto no lo dice el BOE? … y a ver quien se lo explica … seguro que los del blockchain lo solucionarían en un periquete.
A día de hoy sigo sin poder poner un ajuar inferior al 3% en Murcia.
Yo siempre lo pongo, salvo que me digan que lo quite y hay quien lo pide en el sector profesional. Están los que cuando venden no venden a cuerpo cierto, pero cuando compran sí que lo hacen. Me recuerda a eso que me dicen los que venden: “tu notaría es buena para comprar, pero no para vender”. Curioso, porque yo tengo los mismos compradores que vendedores …
Hoy me encuentro con una petición de que haga constar esto:
“Los comparecientes hacen constar que el inmueble objeto de esta escritura se vende como cuerpo cierto y por precio alzado, y que por tanto no habrá lugar al aumento o disminución de precio aunque resulten diferencias de superficie u otras del procedimiento de subsanación de discrepancias previsto en el artículo 18.2 de la Ley del Catastro“.
No se que añade al simple “que vende como cuerpo cierto” (aunque se trataba de una finca con una situación catastral un tanto especial), pero tal vez sea un “lo que abunda no daña” en toda regla.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Ya que alguien se toma la molestia de otorgar un poder preventivo no está de más prever que sus apoderados puedan renunciar, quedar incapacitados o fallecer.
Este reciente caso que he tenido se lleva la palma en complicación o rizo del rizo.
Vean:
“Aunque al hacerlo incidan en la figura jurídica de la autocontratación, doble o múltiple representación y/o exista conflicto de intereses, MANCOMUNADAMENTE:
DOÑA A y DON B,
O uno de ellos dos y cualquiera de los otros dos hermanos y apoderados DOÑA C o DON D,
O, caso de fallecimiento o de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de DOÑA A Y DON B, los otros dos hermanos y apoderados DOÑA C y DON D,
O, caso de fallecimiento o de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de DOÑA A, DON B y de DOÑA C O DON D, el otro (individualmente y no mancomunadamente) de estos dos, ejercitar las siguientes facultades,”
No tan super, pero más preventivo de lo usual serían estos otros:
“MANCOMUNADAMENTE (o SOLIDARIAMENTE cualquiera de los tres pero SOLO en caso de fallecimiento, de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de los otros dos apoderados)”
“MANCOMUNADAMENTE (o los dos que queden o el único que quede en caso de fallecimiento, de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de los otros o del otro)”.
A propósito del uso de esta última variante he pensado, ¿y podríamos prever la incapacidad de hecho del apoderado con un sistema similar al del propio poderdante?
Se trataría de adaptar el sistema del que hablaba aquí un compañero respecto del poderdante: ¿Podría exigirse certificación médica que acredite la incapacidad para que el poder se utilice como preventivo para caso de incapacidad?.“Yo en la mayoría de los casos recomiendo al poderdante que haga constar en el poder que su utilización como poder preventivo, es decir, una vez haya perdido la capacidad, se haga mediante acta notarial que acredite su actual estado, en la que se incorpore el certificado médico y cualquier otro medio de prueba como podrían ser unos testigos. Al iniciar el acta comunicas también al Ministerio Fiscal a los efectos del artículo 230 Cc. Creo que el acta se podría hacer aún en el caso de que no se prevea en el poder inicial, bastando un requerimiento de persona con interés legítimo. Yo haría el acta en la que incorporaría la certificación médica como mínimo, y en la que se acreditara la notoriedad de la incapacidad sobrevenida y que, por tanto, el poder vale ya como preventivo. Dicha acta la acompañaría a la escritura de poder, y haría el juicio de suficiencia en base a ellas. No obstante, en rigor, al ser un poder general con cláusula de subsistencia de efectos a pesar de la incapacidad del poderdante, no es necesario en mi opinión acreditar nada con un certificado médico, puesto que el poder está vigente, siendo capaz el poderdante o no siéndolo (a diferencia de lo que ocurre en un poder puramente preventivo, en el que solo entraría en vigor en caso de incapacidad del poderdante). Particularmente, en un poder general y/o preventivo, excluyo la facultad de hacer donaciones, salvo que me lo pidan expresamente. Si alguien quiere donar que lo haga él mismo o mediante poder especial y si ya no tiene capacidad suficiente la donación no será posible. El poderdante, mientras que esté bien, es el que ha de decidir y saber en quien deposita su confianza“.
Pues no me parece descabellado, aunque puede resultar algo complejo en el futuro … habrá que meditarlo.
Una posible fórmula …
“En caso de incapacidad de hecho del apoderado afectado por una discapacidad física o sensorial igual o superior al sesenta y cinco por ciento o psíquica igual o superior al treinta y tres por ciento o de que el apoderado carezca de capacidad psíquica para la realización por sí mismo de los asuntos a los que se refiere el presente poder, circunstancias que se acreditarán con el correspondiente certificado médico oficial por el poderdante o por los demás apoderados conforme a su régimen de actuación directa o supletoriamente establecido por el poderdante, los demás podrán ejercitar las siguientes facultades ….”.
¿Y si para la situación de incapacidad (o de modificación de la capacidad) cambiamos la forma de funcionamiento de los apoderados?
Es decir, si mi capacidad no está modificada mis hijos son apoderados solidarios, pero si sufro una modificación de mi capacidad, quiero que firmen todos.
Pues, está muy bien pensado, pero ¿quién controla la modificación y determina cómo se ha de actuar?
Pues al hilo de esta cuestión y de este post (y una vez mas) consulto al gran Carlos Marín
Esto es lo que me dice:
Certificado médico: es un error grave relacionar la discapacidad con una enfermedad o considerar que los médicos tienen un conocimiento especial para detectar si una persona comprende o no sus actos jurídicos. En este aspecto –y en otros-, “yerra, en mi opinión, la resolución de la Dirección General de 4 de noviembre de 2022 …. “. La ley no dice nada de eso, habla de “informe pericial”, no de un documento médico. La pericia, en estos asuntos, la tienen los servicios sociales, las asociaciones dedicadas a la discapacidad, etc. Asociar la discapacidad con una enfermedad es justo lo que la Convención y hoy el Código Civil quieren evitar. Además, el precepto –art. 257CC- dice “si fuera preciso” y, desde luego, deberíamos organizar las cosas de modo que no sea preciso, porque el derecho de las personas con discapacidad es ejercer su capacidad jurídica en igualdad de condiciones que las demás, y a los demás nadie les pide certificados a capricho.
Modo de actuar de los apoderados: por supuesto, puede haber distintos sistemas, solidarios y mancomunados, según las personas y te diría que también según el negocio o tipo de negocio de que se trate. Y claro está que también puede hacerse la distinción en función de que la persona con discapacidad pueda o no ejercer por sí misma un control sobre las actuaciones de sus apoderados. Esto es, poniendo más cautelas para cuando ella no esté en condiciones de hacerlo.
Acreditación de la incapacidad para actuar de modo sobrevenido: En cuanto a cómo acreditar el inicio de esa discapacidad operativa, y, teniendo en cuenta además el respeto que se les debe a las personas con discapacidad, debe ser consecuencia de sus actos y no un temor a que no pueda valerse por sí. Una solución es que se entenderá que las personas de apoyo pueden actuar de modo representativo cuando dos funcionarios, los que sean, le hayan denegado una actuación propia por razón de su discapacidad, a cuyo efecto, podrá solicitar el oportuno justificante.
El primer grado de afinidad y la transmisión de las participaciones sociales
Me encargan la constitución de una sociedad limitada y entre las instrucciones para la confección de los estatutos que recibo hay una que señala que ha de establecerse que la transmisión de las participaciones sociales sea libre hasta el primer grado de afinidad y el segundo de consanguinidad. Me surgen dudas y pregunto al asesor de los socios fundadores:
“Me dices primer grado de afinidad. Hay quien dice que el cónyuge sería algo así como el grado CEROy que, por tanto, primer grado serían los suegros. Supongo que te refieres a libre transmisión a favor de los cónyuges, no a favor de los suegros, ¿no?”
Efectivamente era así: a favor del cónyuge transmisión libre y con limitaciones legales a favor de suegros y demás afines. En cuanto al segundo grado de consanguinidad se optó por precisar linea recta o colateral lo que incluía a los hijos, nietos, padres, abuelos y hermanos del socio (¡que ya es mucha gente¡), dejando fuera a todos los demás consanguíneos (por ejemplo, a los sobrinos del socio).
El artículo quedó así redactado:
“Artículo 6º.La transmisión voluntaria de participaciones sociales, por acto intervivos, será libre, siempre que se haga entre socios o a favor de parientes del socio hasta el segundo grado por consanguinidad en línea recta o en línea colateral o a favor del cónyuge. Fuera de estos casos, la transmisión quedará sometida a las limitaciones establecidas en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital”.
En una compraventa, el dinero sale del que compra y tiene que llegar al que vende, ¿no?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Parece muy obvio que si yo vendo y otra compra el que compra me tiene que pagar a mi y no a mi abogado que puede estar representándome en la compraventa o no.
Generalmente en estos casos suele actuar el abogado como representante y suele quedar muy extrañado (y hasta ofendido) cuando le digo que el dinero que ha pagado el comprador tiene como destino final una cuenta de su cliente no una cuenta suya y que si quiere recibir el pago de ese modo y otorgar carta de pago del total precio en nombre de su cliente debe estar autorizado para actuar en esos términos en el propio poder.
¿No? A mi me parece de cajón y no me hacer flaquear los que se ofenden porque lo han hecho mil veces así y no solo no les han puesto pegas en ningún otro sitio, sino que al ponérselas yo estoy pongo en duda su honorabilidad profesional puesto que estoy sospechando o creyendo que se van a quedar con la pasta de sus clientes.
Que no, que no, que no desconfío pero si yo comprador (ahora soy el comprador) he soltado un pastón para comprar a mi abogado y mi abogado ha enviado ese pastón a otro abogado y no a quien se lo tiene que enviar. pues me podría coger un considerable cabreo sobre todo si el Notario no ha sido un hombre prevenido (que vale por dos) y ha buscado alguna fórmula para cubrir las espaldas a mi que compro y al que me vende.
Esto expuesto, les dejo con el modelo y la diligencia que lo completa
B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de *, de cuyo precio:
– * cantidad equivalente al 3% del precio de venta, son retenidos por la parte compradora a la vendedora para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Yo, el Notario advierto:
– a la parte compradora, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.
– y a la parte vendedora, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.
.- *, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora para efectuar el pago de los suministros eléctrico y de agua pendientes, así como la parte proporcional del IBI del año en curso y de las cantidades pendientes de pago a la Comunidad de Propietarios.
.- *, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora hasta que tenga lugar la entrega de licencia de segunda ocupación de la vivienda y la de una nota simple registral en la que no conste, tras su cancelación contable, notarial y registral, la hipoteca reflejada en el apartado de cargas.
.- Y en cuanto al resto, es decir, *:
– *se declaran recibidos por la Sra. *, el día *, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores, en concepto de honorarios profesionales), y a la cuenta de cargo el código *, cuya cantidad le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.
– *, se declaran recibidos por la Sra. * en el día de hoy con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores), y a la cuenta de cargo el código * (a nombre de Doña *, cuyos datos identificativos constan previamente y es abogada de la parte compradora), cuya cantidad le será transferida a los vendedores (o a la entidad acreedora) con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.
.- y el resto, es decir, la cantidad de *, se declaran recibidos en el día de hoy, con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores), y a la cuenta de cargo el código * (a nombre de Doña *, cuyos datos identificativos constan previamente y es abogada de la parte compradora), cuya cantidad le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.
El importe de las dos últimas transferencias, junto con el importe de las retenciones indicadas, fue recibido mediante transferencia bancaria exterior, realizada el día *, correspondiendo a la cuenta de cargo de titularidad de los compradores el código *.
Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de los justificantes de dichas transferencias.
A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, fotocopia con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite, en el cual se indica un valor INFERIOR (*) al indicado en la presente escritura.
5ª DILIGENCIA.- En *, mi residencia, a *.
La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que, en el día de hoy, se me hace entrega de un JUSTIFICANTE BANCARIO DE TRANSFERENCIA por un importe que asciende a la cantidad de *.
COMPARECE en este acto DOÑA *, cuyas circunstancias personales y concepto de su intervención constan anteriormente reseñadas en la escritura precedente, a los efectos de otorgar a favor de los compradores la más completa y eficaz carta de pago del total precio de venta, señalando que de los * que habían sido recibidos en cuenta a su nombre:
.- Los citados * han sido transferidos a los vendedores correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la de abono el código *.
.- Los restantes * quedan retenidos y corresponden a sus honorarios profesionales y a los gastos de obtención del certificado de eficiencia energética y de cancelación notarial y registral.
Acepto dicha entrega e incorporo a la presente fotocopia por mí, el Notario, obtenida a modo de testimonio.
Así lo dice y otorga.
Un nuevo caso
El abogado me dijo:“Que sepa usted que no estoy de acuerdo y que esto le ha costado * Euros a mi cliente por la emisión del cheque bancario”. Y añadía que su poder le permitía “vender, vender y vender”. Vale, pero también dice cobrando con anterioridad o en el acto o aplazando el cobro y yo creo que ninguna de estas cosas está sucediendo cuando el que ha cobrado es él.
Le dije, no obstante que seguiríamos hablando y al comentar el caso con los compañeros tuve tres opiniones a favor del abogado y dos en favor de la mía (resultado final 4-3). Esto fue lo que se dijo a mi consulta:
Tengo una discusión frecuente con abogados en las compraventas. El vendedor está representado con un poder general o con un poder especial para vender con una fórmula digamos clásica. El comprador manda el dinero a cuenta del abogado y yo le digo que no, que el dinero tiene que llegar al vendedor y que lo tiene que transferir y cuando lo haga, diligencia y carta de pago. ¿Tengo razón? Aún con un poder más detallado tendría dudas. Te doy poder para vender y para que cobres tú y luego me mandas el dinero y para que en esos casos, aún así, des carta de pago
No lo veo tan radical como tú. Lo importante es que consten los medios de pago y salvo que el poder diga que solo puede vender si la transferencia se ha hecho a una cuenta del vendedor, lo permitiría. Que acredite luego el abogado que ha hecho una trasferencia al vendedor creo que no es trabajo nuestro. Ya se lo exigirá el vendedor. Si me lo justificaran haría una diligencia.
Yo admito pagos desde la cuenta del abogado que manifiesta que previamente había recibido los fondos del comprador. Eso forma parte del trabajo del abogado. Lo importante es el pago desde el comprador o su representante al vendedor o su representante precisamente porque hay poder. Las relaciones internas del mandato entre cliente y abogado no deben interferir la compraventa.
También hay que señalar que en el foro estaban compartiendo el caso otros 27 notarios y no se manifestaron ni a favor ni en contra. Así que 4 a favor, 3 en contra y 27 abstenciones. Bueno, el abogado de la otra parte estaba de acuerdo con su compañero así que seríamos 5-3-27.
En comentario aparte hubo un compañero que me decía que lo hacía como yo si bien le bastaba con se le acreditara la transferencia de los fondos, sin comparecencia para otorgar carta de pago.
Y esto decía el poder:
“Primera.-Vender, o por cualquier otro título oneroso, transmitir, bienes muebles o inmuebles, en todo o parte, en nuda propiedad o en usufructo, de naturaleza rústica o urbana, por los precios, pactos, y condiciones que juzgue oportunos, cobrando con anterioridad o en el acto o aplazando el cobro, aceptando y cancelando, en su día, las garantías que se establecieran por el precio aplazado, describiendo o aceptando, con arreglo a derecho, descripciones de los bienes y declaraciones sobre su procedencia, situación posesoria, arrendaticia y de cargas, ya exhibiendo los oportunos documentos, ya declarándolo verbalmente y consentir la subrogación y cancelación de las hipotecas que graven los bienes vendidos”.
A propósito de este nuevo caso hubo discusión tuitera pero no saqué nada en claro excepto por la referencia a los indicadores de blanqueo de capitales que me hizo un compañero. Supongo que quería decir que el cobro por parte del abogado del vendedor y no por este, no es indicio de blanqueo de capitales. Vale, bien, ¿y qué? ¿Qué como expresamente se excluye está permitido? Sigo sin verlo, la verdad.
Encargo de gestión al Notario para liquidar e inscribir una escritura
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes al Notario autorizante, al cual se encomienda, previa provisión de fondos que el sujeto pasivo abonará en el plazo de seis días hábiles siguientes a la fecha de la firma de la presente escritura en la cuenta a nombre de JUSTITO EL NOTARIO cuyo código es el siguiente: ***.
¿Convendría precisar qué gestión aceptamos? Pues yo creo que sí
SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes al Notario autorizante, al cual se encomienda dicha presentación telemática y la inscripción en el Registro de la Propiedad, previa liquidación del ITPO y todo ello previa provisión de fondos que el sujeto pasivo abonará en el plazo de seis días hábiles siguientes a la fecha de la firma de la presente escritura en la cuenta a nombre de JUSTITO EL NOTARIO cuyo código es el siguiente: ***.
Continuamos con el resto:
Se confiere mandato y en cuanto fuere preciso poder expreso al presentante nombrado para que, ateniéndose al contenido de esta cláusula, efectúe cuantos trámites fueren precisos hasta obtener la inscripción del presente título en el Registro de la Propiedad, y en especial, para la liquidación telemática o en soporte papel del mismo, la acreditación ante el Registro del pago de los impuestos, de forma presencial o telemática, la recepción de notificaciones en el domicilio indicado, y la aportación del traslado a papel del mismo, expedido por el Notario autorizante para la consignación de la nota de despacho por el Registro competente, sin perjuicio siempre de lo dispuesto sobre notificación al Notario autorizante.
Caso de no hacerse efectiva la indicada transferencia, se considerará que el interesado tramitará y gestionará el instrumento público por su cuenta y cargo, quedando eximido el Notario de toda responsabilidad por tal gestión, incluyendo en su caso las consecuencias derivadas de una eventual caducidad del asiento de presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad y advirtiendo que, si la escritura fuere calificada con defectos, si al ser subsanados y volverse a presentar, el asiento de presentación causado por la presente escritura en el Registro de la Propiedad estuviese caducado por causa imputable al interesado, particularmente por falta de provisión de fondos en el plazo antes fijado, éste exonera de toda responsabilidad al Notario autorizante, asumiendo la obligación de resolver dicho trámite.
Se fija como domicilio para notificaciones el de la Notaría: ***.
Cuidado porque cuando hablamos de autorizar que otro no gestione (sujeto pasivo o no), en calidad de presentante, la liquidación de un impuesto, hace falta la pertinente autorización. Vean aquí y vean qué poner en la escritura:
SOBRE LA PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA: Autoriza a Doña * (titular del DNI/NIF *), a presentar en la Oficina Liquidadora competente las liquidaciones que correspondan del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y/o Actos Jurídicos Documentados.
Últimamente estoy usando una fórmula mas sencilla:“LIQUIDACIÓN TELEMÁTICA: A solicitud de los comparecientes, quienes me designan como presentante, efectuaré, a su expresa solicitud, la autoliquidación de los impuestos devengados mediante la presente a través del sistema de integración con el portal tributario de SIGNO autorizando a “Servicios de Integración Fiscal de Escrituras Públicas, S.L.U.” (“SERFIDES”), con domicilio social en *, y titular del NIF * a tales efectos”.
Error en el régimen matrimonial al tiempo de una compraventa y subsanación posterior
Constituye un error relativamente “frecuente” la confusión del régimen económico de un matrimonio en una escritura. Entre las distintas variantes de este error, la más usual es aquella en la que se ha efectuado una compraventa por unos cónyuges en gananciales, que en realidad no están en gananciales sino en separación de bienes del derecho catalán o, menos usualmente, del derecho balear.
Cuando esto sucede y resultó que compraron en gananciales cuando deberían haberlo hecho por mitades indivisas con carácter privativo, una buena solución es contar lo que sucedió y arreglarlo en una nueva escritura que, como en este caso, puede ser una cesión en pago de la finca en favor de un nuevo propietario.
Hablé en este postde errores en la determinación del régimen matrimonial y no me resistiré a contar (aunque lo haré tras el modelo), el famoso chiste del régimen matrimonial.
Por cierto, el día previo a la firma ya observamos la discrepancia de los datos que manejábamos aunque hasta el día de la firma no los hemos podido contrastar. Reflejos y capacidad de reacción cuyo premio es: “Tengo prisa, cuanto tiempo vais a tardar en arreglarlo”. Al terminar la lectura, un comentario más: “A ver si se van a enfadar en el Registro por reiterarlo tanto”. ¡Ah¡ y con carácter previo: “¿Se puede usted poner con la tutora para explicarle?”. Mi respuesta es inmediata y alarmada: “¿La tutora de quien?” “La tutora de la operación”, me responden. A la tutora le he tenido que recalcar la diferencia entre separación matrimonial y separación de bienes y, casi, cuáles son las Islas Baleares.
ESCRITURA DE CESIÓN
NÚMERO
En
Ante mí,
C O M P A R E C E N:
De una parte:
DON XXX, casado en régimen legal supletorio del derecho civil de las Islas Baleares con DOÑA XXXXXX, XXXXX.
Y de la otra:
DON XXX.
I N T E R V I E N E N:
1).- El Sr. xxxx, en su propio nombre y derecho, haciéndolo además de por sí, en nombre y representación de su esposa DOÑA xxx, mayor de edad, xxxxx.
Ejerce su representación en virtud de la escritura de poder general autorizada por xxxxxx, de la cual, el día xxxxxx, por medio de la plataforma electrónica notarial SIGNO, mediante su aplicación de envío y recepción de copias electrónicas entre Notarios, he recibido copia autorizada electrónica, expedida el mismo día xxxx, por el citado fedatario, y firmada electrónicamente por él, la cual ha sido remitida con la finalidad de ser entregada, previo su traslado a papel, al Sr. Apoderado.
En dicha escritura consta que el régimen matrimonial de la Sra. Poderdante es el régimen legal de separación de bienes.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la cesión en pago de deuda previa subsanación del título de compra anterior de los cedentes en cuanto a su régimen matrimonial, a que la presente escritura se refiere, aún incidiendo en autocontratación o existiendo intereses contrapuestos.
El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de su mandante.
2).- xxxxxx
Tienen, a mi juicio, en los conceptos en que intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y redactada con arreglo a minuta presentada por la parte cesionaria, y al efecto,
E X P O N E N:
I.= Que DON xxxxx y DOÑA xxxxx, son dueños en pleno dominio, por mitades indivisas y con carácter privativo, no con carácter ganancial como por error consta en el título y en la nota registral que se dirán, de la siguiente finca:
= URBANA:
TÍTULO: El de compra con carácter privativo por mitades indivisas, en virtud de escritura autorizada por xxxxxx, en la cual erróneamente se hizo constar que los cedentes estaban casados en régimen de gananciales cuando en realidad lo estaban en separación legal de bienes del derecho civil balear.
CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que (sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta en la que consta erróneamente inscrita la finca con carácter ganancial a nombre de los aquí cedentes por la razón indicada en el apartado título) la finca descrita se encuentra gravada, xxxxx.
Libre xxxxx.
xxxx
III.- Y expuesto cuanto antecede, lo llevan a efecto, con arreglo a las siguientes,
E S T I P U L A C I O N E S:
PRIMERA BIS.- SUBSANACIÓN. Don xxxxx y Doña xxxx, haciendo manifestación de que su régimen matrimonial ha sido desde la fecha de celebración de su matrimonio el legal supletorio en defecto de pacto en el Derecho Balear, es decir, el de separación bienes, subsanan la escritura citada en el apartado título en el sentido de considerar que su adquisición fue efectuada con carácter privativo y por mitades indivisas, solicitando se practiquen los oportunos asientos en el Registro de la Propiedad.
PRIMERA BIS.- CESIÓN . Don xxxx y Doña xxxx, CEDEN Y TRANSMITEN, según son dueños…
Os dejo con el chiste:
El Notario inicia la lectura de una escritura y observando que no estaba indicado el régimen matrimonial de los cónyuges comparecientes, pregunta:
.- Y ustedes, ¿que régimen matrimonial tienen?
La mujer azorada, responde:
.- Pero, ¿eso hay que decirlo?
El Notario explica:
.- ¡Por supuesto¡, ¡es importantísimo¡ Del régimen matrimonial pueden depender varios efectos de los que esta escritura ha de producir.
Y la pobre señora se confiesa:
.- Pues … uno a la semana.
Y el marido, que hasta ese momento, no había dicho nada, puntualiza:
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia con heredero único sujeto a curatela representativa
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me limito a recoger las cuatro pinceladas que tiene esta clase de escritura y antes de ir a ello, un resolución: “PARTICIÓN CON CURADOR REPRESENTATIVO. Resolución de 25 de marzo de 2024 (BOE de 17 de abril de 2024): La participación de la herencia efectuada con el curador representativo necesita la aprobación judicial, aunque en la escritura de partición de herencia no se hayan adjudicado bienes concretos a determinadas personas sino adjudicado por partes iguales indivisas”. El resumen es de los compañeros de Canarias.
I N T E R V I E N E:
En nombre y representación de su hermano DON *, nacido el día *, mayor de edad, de vecindad civil *, soltero, pensionista, vecino de *, y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *.
Nota: Por supuesto, nada de señalar “incapacitado judicialmente” como hacíamos antes.
Ejerce dicha representación en su condicióndecuradora representativa de su mencionado hermano en virtud de Auto número */2022 de Adopción de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad, de fecha * expedido por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción, número 4 de los de *, dictado en expediente número *, cargo que fue aceptado por la compareciente en el citado Juzgado, el día *.
Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio, de dichos autos, junto con la certificación de nacimiento del curatelado en la que consta mediante nota marginal la inscripción del cargo de la curadora.
Nota 2: Recientemente ha habido dos resoluciones de la DG sobre la inscripción. En la primera se dijo que sí y en la segunda que no.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la aceptación y adjudicación de herencia, a las que la presente escritura se refiere.
Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,
Luego pegamos un gran salto:
VII.- Esto expuesto, según interviene,
O T O R G A:
PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y MANIFESTACIÓN DE HERENCIA.DON *, según está representado, acepta la herencia de su madre DOÑA *, entendiéndose aceptada a beneficio de inventario de conformidad con lo dispuesto en las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de mayo de 2022, 30 de marzo de 2022, 4 de junio de 2009 y 25 de abril de 2001, y hace manifestación de la misma, aprueba y ratifica las operaciones particionales, y se adjudica la totalidad de los bienes y saldos bancarios inventariados por sus valores asignados, solicitando que se tome por las entidades correspondientes razón de las transmisiones y adjudicaciones realizadas.
Advierto a la compareciente que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 289 del Código Civil, la presente escritura de partición de herencia debe ser objeto de aprobación judicial.
Nota 3: La aprobación es para prevenir un reparto que perjudique al curatelado. Si no hay reparto, podría no ser necesaria la aprobación. ¿Y si es reparto conforme al título sucesorio de todos y cada uno de los bienes inventariados? También podría pensarse que la aprobación judicial supervisa la actuación del curatelado en todos los sentidos (incluido el avalúo).
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia con legitimario con adjudicación “CERO EUROS” por revocación del legado testamentario a su favor por la donación que le fue efectuada en vida de la causante
Vamos a quedarnos únicamente con los párrafos relevantes de la escritura.
C O M P A R E C E N: (los tres hijos de la causante, incluida la legitimaria que no se va a llevar nada).
DOÑA
DOÑA
DON
Intervienen
E X P O N E N:
I.- FALLECIMIENTO.
II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. QueDoña xxx, otorgó su último testamento ante mí, el día xxx, con el número xxx de protocolo, en el cual a los efectos que ahora interesan, legó a su citada hija xxx, con cargo al tercio de legítima estricta y en cuanto excediera con cargo a los tercios de mejora y de libre disposición, toda la participación o derechos que por cualquier concepto o título le pertenecieran al tiempo de su muerte, sobre la finca registral xxx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, sita en término de xxxx, y en el remanente de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, instituyó herederos por partes iguales a sus citados hijos xxxxx.
El citado legado quedó sin efecto al haber sido donado, sin obligación de colacionar, dicho inmueble en vida de la causante en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo.
III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.
IV.- INVENTARIO Y AVALÚO.V.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:
A).- LIQUIDACIÓN:
B).- FORMACIÓN DE HABERES:
Expuesto cuanto antecede forman los siguientes haberes, sobre los valores que constan en el inventario:
Haber de la hija y legataria Doña xxxx.
Por el legado que fue revocado por la donación no colacionable efectuada a su favor y antes citado: CERO EUROS (0,00 €).
Haber de los hijos y herederos xxxx.
VI.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones en favor de los hijos y HEREDEROS:
HIJUELA DE LA HIJA Y HEREDERA Doña xxx:
HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO Don XXX:
VII.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. Doña xxx y Don XXX, aceptan, pura y simplemente la herencia de su madre, Doña xxx, aprobando y ratificando junto con su hermana Doña xxx las operaciones particionales y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.
Los comparecientes se dan por pagados y satisfechos con las valoraciones y adjudicaciones realizadas por cuantos derechos les correspondían en la herencia de su citada madre, y renuncian expresamente a cuantas acciones o derechos de reembolso, contraprestación o inoficiosidad pudieran corresponderles por las valoraciones y adjudicaciones practicadas.
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia con pago de legítima en metálico
Vamos a quedarnos únicamente con los párrafos relevantes de la escritura.
NÚMERO
En xxx, mi residencia, a xxx.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,
C O M P A R E C E N:
DOÑA
DON
Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto,
E X P O N E N:
I.- FALLECIMIENTO. Que su madre DOÑA xxx, nacida el día XXX, y titular del DNI/NIF xxx, falleció el día XXX en su último domicilio, el ubicado en XXX, en estado de viuda de sus únicas nupcias con Don XXX (fallecido el día XXX), de cuyo matrimonio tuvo tres hijos llamados XXX.
II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. Que DOÑA xxx, otorgó su último testamento ante DOÑA xxx, Notario de XX, el día XX, con el número XX de protocolo, en el cual a los efectos que ahora interesan, legó a sus a sus hijos XXX, la porción que por legítima estricta les corresponda a cada uno de ellos y ordena que dicha legítima les sea pagada en metálico, y en el resto de su haber instituye heredera a su hija DOÑA xxx, sustituyendo vulgarmente, en caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad, a los legatarios y heredera instituida, por sus descendientes respectivos, por cabezas los de grado más próximo y por estirpes los de grados más remotos en defecto de los más próximos.
III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.
IV.- RENUNCIA. Que en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, el hijo y legatario Don XXXX, RENUNCIÓ PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que por testamento, por ley, o por cualquier otro título, pudieren corresponderle respecto de la herencia de su citada madre, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de ella trajera causa.
V.- INVENTARIO Y AVALÚO.
VI.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:
A).- LIQUIDACIÓN:
Suman los bienes de carácter privativo deDOÑA xxx, la cantidad de XXX.
No proceden deducciones de deudas en la herencia, no les constan a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por la causante, o hechos u omisiones del difunto de los que se pueda originar responsabilidad civil, según manifiestan.
No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiestan.
A petición de los comparecientes he solicitado vía Signo el Informe de Actividad de DOÑA xxx, no habiendo obtenido resultado alguno para el número de identificación introducido que afecte, según manifiestan, a la herencia de la causante. Incorporo a la presente el resultado de dicha consulta.
Según la liquidación que practican los comparecientes:
Integra la herencia de DOÑA xxx su haber privativo, es decir, la cantidad de XXX, excluido el ajuar, y XXXX, incluido ajuar.
B).- FORMACIÓN DE HABERES:
Expuesto cuanto antecede forman los siguientes haberes, sobre los valores que constan en el inventario:
Haber del hijo y legitimario Don XXX: Por legítima (la cual deberá satisfacerse en metálico), la cantidad de XXX.
Haber de la hija y heredera DOÑA xxx: Por herencia de su madre, DOÑA xxx la cantidad de XXX.
VII.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:
HIJUELA DE LA HIJA Y HEREDERA DOÑA xxx: Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo V.= anterior, bajo el número 1.=, y el pleno dominio del ajuar inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación, una vez descontada la cantidad de XXX que completa la legítima de su hermano Don XXX, es de XXXX cuya cantidad descontada se declara recibida por Don XXX de Doña XXXX en el día de hoy antes de este acto, en efectivo metálico, en pago del resto de sus derechos legitimarios y con cargo al patrimonio de la propia heredera con arreglo a lo dispuesto en los artículos 841 y siguientes y 859.2 del Código Civil.
HIJUELA DEL HIJO Y LEGITIMARIO Don XXX: Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio del saldo bancario descrito en el expositivo V.= anterior, bajo el número 1.= (2).-, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de XXX que junto con la citada cantidad que le abona su hermana con cargo a sus propios bienes, y a tenor del indicado precepto, completa su cuota legitimaria y su atribución hereditaria que es deXXX.
En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los comparecientes, no ser empresarios o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre.
VIII.- Esto expuesto,
O T O R G A:
PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y MANIFESTACIÓN DE HERENCIA.DOÑA xxx acepta, pura y simplemente, la herencia de su madre DOÑA xxx y Don XXX, la entrega del legado efectuado a su favor por dicha heredera, aprobando y ratificando los comparecientes las operaciones particionales, y solicitando que en su caso se inscriba la finca inventariada en la forma indicada y por el concepto expresado, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.
Los comparecientes se dan por pagados con las adjudicaciones realizadas por cuantos derechos les correspondan en la herencia de su citada madre, y renuncian expresamente a cuantas acciones o derechos de reembolso, contraprestación o inoficiosidad pudieran corresponderles por las adjudicaciones practicadas.
CUARTO.- GASTOS E IMPUESTOS: Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a Ley.
Escritura de aceptación y adjudicación de herencias y de compraventa en ejecución de acuerdo transaccional
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un heredero vende su derecho a un no heredero (que comparece) unos años antes. La escritura se titula VENTA ONEROSA (no va a ser gratuita), pero yo lo arrastro:
IV.- VENTA ONEROSA.
Que en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, el hijo y heredero Don ***, vendió todos sus derechos hereditarios en las citadas herencias de sus padres, y por consiguiente, todos los bienes, derechos, créditos y acciones que pudieran corresponderle por razón de éstas, a DON ***, aquí compareciente.
En la herencia solo hay un inmueble.
Cuando llega el momento de hacer cuentas decimos en cuanto al comprador
Haber del adquirente DON ***.
Por la herencia de Don **, la cantidad de **.
Y por la herencia de Doña ***, la cantidad de **
En total la cantidad de ***.
VII. Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:
HIJUELA del adquirente DON ***.
Y para su pago se adjudica una tercera parte indivisa de la finca descrita en el expositivo V.- de la presente escritura.
VIII.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
PRIMERO.-ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIAS:***, aceptan, PURA Y SIMPLEMENTE, las herencias de ***, y junto con DON ***, aprueban y ratifican las operaciones particionales y de liquidación de gananciales, anteriormente efectuadas, y solicitan que, en su caso, se inscriban los bienes inventariados en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.
SEGUNDO.- COMPRAVENTA (EN EJECUCIÓN DE TRANSACCIÓN).
A).- Que en virtud de AUTO expedido por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de los de ***, según el procedimiento ordinario ***, se dictó lo siguiente:
“Antecedentes de hecho: Único: Al inicio de la audiencia previa las partes manifiestan haber llegado a un acuerdo en los siguientes términos: Doña ***, vende a Doña *** o la persona física o jurídica que designe el tercio de la vivienda ubicada en *** por ***, más los gastos legales y de notaría correspondientes a la compraventa que serán de cargo de la parte compradora. Se establece el periodo de un mes para realizar dicha compraventa. Sin nada más que reclamarse entre las partes, homologando la transacción solicitada por las partes y en los términos expuestos en los antecedentes de esta resolución, que en este lugar se dan por reproducidos y declarando finalizado el presente proceso.”. Se incorpora a la presente fotocopia con valor de testimonio de dicho Auto.
B).- Que en ejecución de dicho Auto, DOÑA *** y previa la designación efectuada por DOÑA ***, vende y transmite, el pleno dominio de una tercera parte indivisa de la finca objeto de la presente escritura, a DON ***, quien lacompra y adquiere, con carácter privativo, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.
QUINTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales y registrales de la adjudicación de herencias y de la compraventa que serán satisfechos por la parte compradora.
Escritura de adjudicación de herencia con atribución de derecho de habitación y usufructo sucesivo (y posterior donación)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En su testamento, un señor deja a una hija el derecho de habitación sobre una casa ganancial y nos surge de entrada una primera cuestión. Si el derecho de habitación no puede constituirse sobre parte de una casa, hay que dárselo sobre toda la casa.
En la segunda cláusula deja a su esposa el pleno dominio de sus cuentas bancarias.
En la tercera “sin perjuicio del legado de la cláusula anterior” (no de los legados de las cláusulas anteriores) “lega el usufructo vitalicio de TODOS sus DEMÁS bienes a su esposa”. ¿Incluyendo el que es objeto del derecho de habitación? Pues mas sí que no, pero ¿pueden coexistir? Pues diría que sí pero me cuesta encajar el tema y, sobre todo, darle valor “fiscal” a cada derecho. Como no termino de encajarlo, pues pienso en el usufructo sucesivo a la habitación. ¿Y cómo tributa esto en Sucesiones? ¿Y cómo tributa en el momento de la consolidación?
.- Se adjudica a Doña Hija el derecho de habitación por su valor.
.- Se adjudica a Doña Madre, con carácter sucesivo al derecho de habitación adjudicado a su hija, el derecho de usufructo por su valor de * (descontando el valor del derecho de habitación de su citada hija).
La hija tiene 61 años. La madre tiene 80 y pico.
Valor del usufructo y valor del derecho de habitación, se autoliquidan ya, y toman en cuenta la edad de la hija (89-61)= 28%.
Valor de la habitación: 28% x (75% x 63.156 €) =13.262,76 €
Valor del usufructo: 28% x 63.156 € – el derecho de la hija (13.262,76 €): 4.420,92 €
ES SOLO LA MITAD: 8841,84 – LA MITAD DEL DERECHO DE HABITACIÓN DE LA HIJA (6631,38)= 2.210,46 €
Así entre madre e hija (liquidan por el usufructo no por más).
Los nudos, liquidan por una base imponible del reverso del usufructo (66%); y una base imponible teórica del 100%. Cada uno en la proporción hereditaria s/testamento.
En nuestro caso, los nudos propietarios, liquidan por una base imponible, que sería del 72%, dado que entre la usufructuaria y la derechista de habitación tienen el restante 28% (de un 75% la habitacioncita, y el 25% restante la usufructuaria).
O sea que, al final, la hija recibe el derecho de habitación sobre toda la vivienda; la madre recibe la NP de una mitad por sus gananciales gravada con el derecho de habitación; la madre recibe el UV sucesivo al derecho de habitación de la otra mitad calculado restando el valor de la mitad del derecho de habitación y el hijo recibe la NP de la otra mitad menos la otra mitad del derecho de habitación y menos el usufructo sucesivo de la madre sobre esta mitad.
En nuestro caso, los nudos propietarios, liquidan por una base imponible, que sería del 72%, dado que entre la usufructuaria y la habitacionista tienen el restante 28% (de un 75% la habitacionista, y el 25% restante la usufructuaria).
Y cuando acto seguido, el usufructo sucesivo se consolida ¿qué pasa? Se desmembra por herencia y tributa por herencia teniendo en cuenta lo que ya tiene la viuda para calcularle si le queda reducción que si le quedará.
Muchas dudas pero conseguimos firmar la escritura y liquidarla sin incidencias. Gracias Alberto. Al margen, esta herencia planteó una cuestión muy interesante: el ejercicio de la cautela socini. Nunca me habían pedido ejercitarla y gracias a la abogada que llevaba el caso, compañera de facultad, le dedicamos una buena pensada al asunto con la ayuda del gran Iuris Prudente.
Y así nos quedó la escritura:
II.- ÚLTIMAS VOLUNTADES. Que DON *, otorgó su último testamento ante mí, el día *, con el número * de protocolo, en el cual, a los efectos que ahora interesan:
– En la cláusula primera, lega a su citada hija Doña * con cargo a su legítima estricta el derecho de habitación vitalicio sobre la vivienda de su propiedad, sita en esta Villa de Pinoso, Calle Cánovas del Castillo, número 16, 3º-B, que constituye la finca registral número 26.507 del Registro de la Propiedad de Monóvar, estableciendo que si el valor de dicho derecho no fuera suficiente para cubrir sus derechos legitimarios, no deja nada más a su citada hija por haberle dejado ya en vida bienes suficientes para pagárselos.
– En la cláusula segunda, lega a su citada esposa Doña * el pleno dominio del efectivo metálico o depositado en cuentas, libretas o depósitos, de ahorro o corrientes, en entidades bancarias o crediticias, y el de los valores, acciones, obligaciones, letras, bonos y participaciones en fondos de inversión o planes de pensiones de que sea titular el testador al tiempo de su muerte.
– En la cláusula tercera, lega a su citada esposa Doña *, el usufructo universal y vitalicio de todos sus DEMÁS bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario y facultándola para tomar posesión por sí misma del presente legado.-
– Y en la cláusula cuarta, y en cuanto al remanente instituyó herederos, en cuanto a una mitad del remanente a su citado hijo Don * y, en cuanto a la otra mitad, por partes iguales, a sus nietas *, hijas de su citada hija Adelaida, a quienes sustituye vulgarmente, para los casos de premoriencia, conmoriencia o incapacidad sucesoria, por sus respectivos descendientes.
En defecto de descendientes, el derecho de acrecer tendrá lugar en primer lugar entre los citados nietos de la testadora en cuanto a sus respectivas partes.
III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.
Me exhiben los comparecientes Certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad relativos a dicho causante, así como la copia autorizada de su reseñado testamento, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente.
IV.- RENUNCIAS.
DOÑA * y DOÑA *, sabedoras de lo dispuesto en los artículos 988 y siguientes del Código Civil, RENUNCIAN PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que, por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieran corresponderles respecto de la herencia de su abuelo DON *.
V.- INVENTARIO Y AVALÚO. Que los bienes quedados al fallecimiento del causante, son los siguientes:
A).- BIENES INMUEBLES:
DE CARÁCTER GANANCIAL DE DON * y DOÑA *:
3.= URBANA: DEPARTAMENTO NÚMERO *:
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de * …
VALORACIÓN:
REFERENCIA CATASTRAL:
TÍTULO: El de compra efectuada a *, por Don * y Doña *, para su sociedad de gananciales ….
NORMAS DE COMUNIDAD:
CIRCUNSTANCIAS COMUNES:
DATOS CATASTRALES:
CARGAS Y ARRIENDOS:
INFORMACIÓN REGISTRAL:
VI.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:
Suman los bienes de carácter privativo de Don *, la cantidad de *.
El matrimonio se encontraba sometido, como resulta de lo anteriormente expuesto, al régimen de la sociedad legal de gananciales.
Suman los bienes de carácter ganancial de Don * y Doña *, la cantidad de *, que, dividido por partes iguales, entre los dos cónyuges, corresponden a cada uno de ellos, la cantidad de *.
No proceden deducciones de deudas en la herencia, no les constan a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por el causante, o hechos u omisiones del difunto de los que se puedan originar responsabilidad civil, según manifiestan.
No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiestan.
Según la liquidación que practican los comparecientes:
Integra la herencia de Don *, su haber privativo sumado a su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de *, excluido el ajuar, y *, incluido ajuar.
Bajas especiales de la herencia de Don *: Únicas que proceden efectuar para la determinación de la herencia son los legados:
– Del derecho de habitación vitalicio, sobre la finca ganancial descrita bajo el número 3.=, en favor de la hija Doña *, que los comparecientes valoran en la cantidad de *.
– Del pleno dominio de la mitad de los saldos bancarios y valores de carácter ganancial, descritos bajos los números 1.= (5).-, a 5.= (9).- ambos inclusive, en favor de la esposa Doña *, que los comparecientes valoran en la cantidad de *.
– Así como del derecho de usufructo vitalicio del pleno dominio de la finca descrita bajo el número 1.=, y el de la mitad indivisa de las fincas descritas bajo los números 2.= a 4.=, ambos inclusive, en favor de la esposa Doña *, que los comparecientes valoran en la cantidad de *.
Constituye por tanto el haber hereditario neto de Don *, la cantidad de *, excluido el ajuar, y *, incluido ajuar.
B).- FORMACIÓN DE HABERES:
Expuesto cuanto antecede se forman los siguientes haberes sobre los valores que constan en el inventario:
Haber del cónyuge viudo y legatario Doña *:
Por su mitad de gananciales, la suma de *.
Por los legados efectuados por su esposo Don *, la cantidad total de *, excluido ajuar, y la cantidad de *, incluido ajuar.
En total la cantidad de *.
Haber de la hija legataria Doña *:
Por el legado efectuado por su padre Don *, la cantidad de *, excluido ajuar, y la cantidad de *, incluido ajuar.
Haber del hijo y heredero Don *:
Por herencia de su padre, Don * la cantidad de *, excluido el ajuar, y *, incluido ajuar.
VII.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:
HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO DOÑA *:
Y para su pago se le adjudica, en pago de su mitad de gananciales, una mitad indivisa en pleno dominio de las fincas descritas en el expositivo V.- anterior, bajo los números 2.= y 4.=, una mitad indivisa de la finca descrita bajo el número 3.= descontado el valor del derecho de habitación legado a la hija Doña *, y el pleno dominio de una mitad de los saldos bancarios descritos bajo los números 1.= (5).- a 5.= (9).-, ambos inclusive, y en pago de su participación en la herencia de su esposo, el derecho de usufructo vitalicio de la finca descrita en el expositivo V.- anterior bajo el número 1.=; el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de las fincas descritas en el mismo expositivo, bajo los números 2.= y 4.=; con carácter sucesivo al derecho de habitación que se adjudicará a su hija Doña *, el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de la finca descrita bajo el número 3.= por su valor de * descontado el valor de la mitad del derecho de habitación de su citada hija; el pleno dominio de la otra mitad de los saldos bancarios descritos bajo los números 1.= (5).- a 5.= (9).-, ambos inclusive, y el pleno dominio de la cantidad de * del ajuar doméstico inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *.
HIJUELA DE LA HIJA Y LEGATARIA DOÑA *:
POR EL LEGADO EFECTUADO POR SU PADRE: Y para su pago se le adjudica, el derecho de habitación de la finca descrita en el expositivo V.- anterior, bajo el número 3.=, por lo que el valor del legado (computada la participación en el ajuar doméstico) asciende a *.
HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO DON *:
Y para su pago se le adjudica, el derecho de nuda propiedad de la finca descrita en el expositivo V.- anterior, bajo el número 1.=, el derecho de nuda propiedad de una mitad indivisa de las fincas descritas bajo los números 2.=, 3.= (gravada con el derecho de habitación de su hermana y el usufructo sucesivo al derecho de habitación de su madre) y 4.= ambos inclusive, del mismo expositivo, y el pleno dominio de la cantidad de * del ajuar doméstico descrito en el mismo inventario, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *.
VIII.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. Don *, acepta, PURA Y SIMPLEMENTE, la herencia de su padre Don *, aceptando asimismo Doña * y Doña *, la entrega de los legados efectuados a su favor por dichos herederos, aprobando y ratificando las operaciones particionales y de liquidación de los gananciales, y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.
Los comparecientes se dan por pagados con las adjudicaciones realizadas por cuantos derechos les correspondan en la herencia de Don *, y renuncian expresamente a cuantas acciones o derechos de reembolso o contraprestación, pudieran corresponderles por dicha herencia, inclusive por reducción de disposiciones inoficiosas o por complemento de legítimas.
SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES.
QUINTO.- DONACIÓN.
A) DON *, DONA, pura y simplemente, CON DISPENSA DE LA OBLIGACIÓN DE COLACIONAR, el DERECHO DE NUDA PROPIEDAD DE UNA MITAD INDIVISA de la finca descrita bajo el número 3.= del expositivo V.- anterior (finca registral *), a su madre DOÑA *, quien ACEPTA la donación, con cuantos usos y derechos le correspondan, libre de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y de cualquier otro gasto que le fuera imputable, por su valor de *.
B) Manifiesta el donante:
1.- Que se ha reservado bienes suficientes para vivir en el estado que le corresponde a sus circunstancias.
2.- Que esta donación no es inoficiosa, ni perjudica derechos legitimarios, ni se hace en fraude de acreedores.
Manifestaciones fiscales.
A efectos de la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la donataria manifiesta que su patrimonio preexistente al presente otorgamiento es inferior a SEISCIENTOS MIL EUROS (600.000,00 €) y que se cumplen los requisitos del artículo 10 bis, de la Ley 13/1997 en su redacción actual, solicitando la práctica de las reducciones correspondientes, al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y que su edad es superior a veintiún años.
Cómputo de donaciones.
Se solicitan las bonificaciones del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, al amparo de las Leyes 14/2005 de 23 de Diciembre, Ley 10/2006 de 26 de diciembre y RDL 4/2013 de 2 de Agosto de la Generalitat Valenciana, manifestando la parte donataria que cumple los requisitos legales para obtener dichos beneficios fiscales.
A estos efectos, manifiestan:
a) Que quien transmite no ha tenido derecho a la reducción en la adquisición de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente, efectuada en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo.
b) Que el sujeto pasivo no ha efectuado, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, una transmisión, a un donatario distinto del ahora donante, de otros bienes hasta un valor equivalente, a la que igualmente resultara de aplicación la reducción.
c) Que quien transmite no ha adquirido mortis causa los mismos bienes, u otros hasta un valor equivalente, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, como consecuencia de la renuncia pura y simple del sujeto pasivo, y hubiera tenido derecho a la aplicación de la reducción establecida en la letra a) del apartado Uno del artículo Diez de la Ley.
Como consecuencia de la donación efectuada se consolida el derecho de usufructo sucesivo y queda la titularidad de la finca del modo siguiente: la nuda propiedad y el usufructo sucesivo de Doña * y el derecho de habitación vitalicio sobre la misma de Doña *.
Escritura de adjudicación de herencia con viudo al que se le impuso la condición de continuar siéndolo
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DON ***, nacido el día ***, mayor de edad, de vecindad civil ***, viudo de Doña ***, ***, vecino de ***; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, ***.
Manifiesta que no convive maritalmente con persona alguna.
II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. Que DOÑA ***, otorgó su último testamento ante Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, en el cual a los efectos que ahora interesan, legaba a su esposo, el usufructo universal y vitalicio, de toda su herencia, libre de fianza e inventario, o bien la opción de sustituir el anterior legado por el tercio de libre disposición, en pleno dominio y su cuota legal usufructuaria, e instituyó heredero, a su citado hijoseñalando que el legado ordenado a su esposo, cualquiera que sea la opción que escoja el legatario, producirá efecto mientras éste permanezca viudo. En el caso de que contraiga ulterior matrimonio o conviva maritalmente con otra persona, recibirá solo lo que por legítima le corresponda.
El viudo de la causante ejerciendo su derecho de elección, opta por el legado de usufructo universal de la herencia de su difunta esposa.
…..
HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO DON ***: Y para el pago se le adjudica, el derecho de usufructo vitalicio de las fincas descritas en el expositivo IV.- anterior, bajo los números 1.=, 2.=, 3.=, 4.=, 5.=, 6.=, 7.=, 8.=, 9.=, 10.=, 11.=, 12.=, 13.=, 14.=, 16.=, 17.=, 18.=, 19.=, 20.=, el pleno dominio de una mitad indivisa y el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de la finca descrita bajo el número 15.= en el mismo inventario, y el pleno dominio de la cantidad de *** del saldo bancario descrito bajo el número 4.= (24).-, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de ***.
En cuanto a dos tercios del usufructo vitalicio que se adjudica el viudo, la adjudicación se efectúa bajo la condición de que no contraiga ulterior matrimonio o conviva maritalmente con otra persona.
Escritura de compraventa a favor de pareja de hecho neerlandesa inscrita
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Espero no tener pegas con la inscripción. Si a un matrimonio no le basta mas que hace la manifestación, a una pareja de hecho se supone que se le dará el mismo tratamiento. Ya lo contaré (solo si sale mal ….).
DÍAS DESPUÉS: Pues llamaron para plantear alguna duda. Yo comenté: “El asunto de la pareja de hecho neerlandesa está bien pensado. Si a un matrimonio no le pides que acredite que lo es, tampoco tienes que pedírselo a una pareja de hecho. Y si la ley neerlandesa dice las parejas de hecho tienen ese régimen económico solo por el hecho de “unirse” y es supletorio, hay que aplicar el mismo razonamiento que a un matrimonio. No procede acreditar nada y se inscribe conforme a su régimen de pareja de hecho extranjero”. Parece que lo aceptan.
NÚMERO
En *, mi residencia, a *.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,
C O M P A R E C E N:
De una parte:
DOÑA
Y de la otra:
DOÑA *, mayor de edad, de nacionalidad neerlandesa, no residente en España, soltera, empleada de *, con domicilio en *; provista, según me acredita, del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *.
DOÑA *, mayor de edad, de nacionalidad neerlandesa, no residente en España, soltera, empleada de *, con domicilio en *; provista, según me acredita, del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *.
Manifiestan que constituyen pareja de hecho sujeta (al haberse constituido como tal el día * de 2020) al régimen legal supletorio de la comunidad de bienes limitada, cuyo régimen es el aplicable a las parejas de hecho conforme a los artículos 1:80a – 1:80g del Código Civil de los Países Bajos.
Incorporo a la presente, a solicitud de las Sras. *, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de sus citados Pasaportes y de los documentos acreditativos de sus NN.I.EE., autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan.
Se hallan también presentes DOÑA *, mayor de edad, soltera, asesora de la propiedad inmobiliaria, vecina de *; provista del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, * y DON *, mayor de edad, casado, abogado, vecino de *; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, *, quienes actúan como intérpretes, al idioma inglés, la primera elegida por la Sra. * y el segundo elegido por las Sras.*, que no conocen suficientemente el idioma español.
Yo, el Notario, les advierto de la posibilidad de intervención de intérprete oficial conforme al Artículo 150 del Reglamento Notarial, no obstante, lo cual insisten en este otorgamiento, relevándome de responsabilidad.
Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
E X P O N E N:
SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
PRIMERO.- COMPRAVENTA.
A).- DOÑA *, vende y transmite, como cuerpos ciertos, el pleno dominio de las fincas descritas en la parte expositiva de la presente escritura, a DOÑA * y DOÑA *, quienes las compran y adquieren, conforme a su régimen extranjero de pareja de hecho (comunidad de bienes limitada como se ha dicho), con cuantos derechos y accesorios les sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.
Escritura de compraventa con atribución de uso en precario a los vendedores
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me contactó un amigo y un compañero le propuso esta estupenda cláusula:
**TERCERO. – ENTREGA.
La presente escritura equivale a la tradición y entrega de la finca vendida, como cuerpo cierto y conocido, en el estado físico en que actualmente se encuentra.
La parte vendedora queda obligada a la evicción y saneamiento con arreglo a la ley y manifiesta que la finca se transmite al corriente en el pago de gastos de comunidad y de todos los suministros que estén dados de alta y que, por tanto, si estuviere pendiente de pago alguna cantidad se hará cargo de su abono.
La parte compradora declara haber inspeccionado la finca transmitida antes del presente otorgamiento y no formula ninguna reserva sobre su estado físico.
**CUARTO.- PRECARIO.
Sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula anterior y el efecto traditorio de la presente escritura, la parte vendedora continuara ocupando los inmuebles transmitidos hasta las cero horas del día **** de dos mil veinte**, en concepto de precarista.
Mientras esté ocupando los inmuebles transmitidos, la parte vendedora se hará cargo de todos los gastos derivados los posibles excesos en los consumos al margen de la comunidad de propietarios, así como de todos los suministros, y se compromete a realizar el cambio de titularidad en todos ellos una vez finalizado el precario.
Una vez finalizado el precario la parte vendedora se compromete a entregar la vivienda, plaza de garaje y trastero en buenas condiciones.
Transcurrido todo el día **, señalado como término final del precario, la parte vendedora expresamente autoriza a la parte compradora, para que por sí sola y sin necesidad de ningún otro requisito, acceda a los inmuebles transmitidos, y modifique las llaves de entrada necesarias.
Serán de cuenta de la parte vendedoralos gastos que se causen por su incumplimiento, tanto judiciales como extrajudiciales, y, además, desde la finalización de la autorización contenida en esta cláusula hasta el abandono efectivo de todos los inmuebles transmitidos, la parte vendedora deberá de satisfacer, como penalidad por su incumplimiento, la cantidad diaria de **treinta y cinco euros (€ **35), como contraprestación por el disfrute indebido de los bienes transmitidos.
Otra opción
CUARTO.- ENTREGA DE LAS LLAVES Y POSESIÓN: Aunque el otorgamiento de esta escritura implica la transmisión de la posesión jurídica y por tanto la plena transmisión de la propiedad, sin embargo, con carácter puramente obligacional y sin solicitar su constancia registral, convienen las partes que la parte vendedora permanecerá en el inmueble vendido, a título de precarista y sin pagar renta o merced alguna, debiendo desalojarlo como máximo el día *, fecha límite para que la parte vendedora desaloje la finca, y sea debidamente entregada a la parte compradora.
De no ser posible dejar el inmueble antes del citado día, el vendedor vendrá obligado a abonar una penalización de CINCUENTA EUROS (50,00 €) hasta el día *, y si no es posible dejarla en la citada fecha y continúa en la vivienda durante el mes de *, se establece una cuota diaria de CIEN EUROS (100,00 €) por cada día que se permanezca en la vivienda, y a partir del inicio de cada mes subsiguiente, de continuar esta situación, se incrementará el importe a pagar en la cantidad de CINCUENTA EUROS (50,00 €) mas por día.
Durante dicho periodo, todos los gastos ocasionados por el consumo de suministros y el pago de cualquier tipo de tasas e impuestos, serán abonados por la parte vendedora.
Escritura de compraventa con comprador sin NIF-NIE y con poder no acreditado
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
2).- Y el Sr. *, en nombre y representación de DOÑA *, nacida el día *, mayor de edad, de nacionalidad *, soltera, con domicilio en * y titular del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *.
Manifiesta el Sr. Apoderado, que su representada carece de N.I.E., por lo que yo, el Notario, le advierto expresamente de la obligatoriedad de su presentación, documento que yo, el Notario, dejaré unido a la presente, mediante la pertinente diligencia, a los efectos de que pueda quedar debidamente liquidada y registrada la presente escritura.
Ejerce dicha representación en virtud de escritura de poder especial autorizada por Don *, Notario de *, *, el día *, redactado en los idiomas neerlandés y español, y debidamente apostillado, cuya copia autorizada, NO me exhibe.
Yo, el Notario, NO ESTIMO, a mi juicio, que sean suficientes las facultades representativas manifestadas para el contrato de compraventa al que la presente escritura se refiere.
No siendo suficientes dichas facultades y actuando como apoderado, yo, el Notario, advierto a los comparecientes, que insisten por razón de urgencia en el presente otorgamiento que todos solicitan, de que la plena eficacia de esta escritura queda supeditada a la exhibición de la copia de dicho poder, de la cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de la correspondiente diligencia.
Los comparecientes asumen expresamente los perjuicios que se les pudieran derivar de la insuficiencia de la representación alegada.
Luego vendrán las oportunas diligencias. Cuando estén, las añadiré.
Sobre la obligatoriedad del NIF en ciertos actos, he visto estas dos resoluciones resumidas en ENSXXI:
EL NIF OBLIGATORIO LO ES TAMBIEN PARA LOS CONDUEÑOS Y HEREDEROS, AUNQUE NO SEAN LOS ADJUDICATARIOS DE LOS BIENES A INSCRIBIR. Resolución de 12 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar Entre otros defectos de una escritura de adjudicación hereditaria se hace constar que uno de los herederos no tiene NIF, alegando la recurrente que no es necesario porque no recibe ninguna cuota de los bienes que pretende inscribir la propia recurrente. Ante ello, la Dirección General, confirmando este defecto de la calificación registral, recuerda su doctrina, interpretando el artículo 23 de la Ley del Notariado y artículo 254 de la Ley Hipotecaria, como una exigencia no a los adjudicatarios que reciben los bienes, sino de todos los otorgantes de la escritura, ya que la obligación de consignación del NIE no está limitada al hecho de adquirir o transmitir un bien inmueble, sino que se extiende a todos los supuestos de participación en una relación jurídica con trascendencia tributaria.
HIPOTECA Y FIANZA: CABE IDENTIFICAR A LA FIADORA EXTRANJERA CON PASAPORTE Y SIN NIF. Resolución de 20 de septiembre de 2023 (BOE 26 de octubre de 2023). DescargarEn la hipoteca con fiador extranjero no es necesario aportar el NIF del fiador. La constitución de dicha fianza carece de transcendencia tributaria y el fiador no es sujeto pasivo de impuesto alguno, ya que en los casos en que una fianza debiera tributar, sería sujeto pasivo del impuesto el acreedor afianzado. Tampoco tributa por el concepto de acto jurídico documentado, al ser una garantía de carácter personal y no ser inscribible en Registro alguno.Según artículo 25 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando la constitución de la fianza sea simultánea a la concesión del préstamo, el único hecho imponible que se devenga es el préstamo garantizado con el derecho real de hipoteca, y, por ende, la constitución de dicha fianza carece de transcendencia tributaria, por lo que el supuesto quedaría fuera del ámbito del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria. El fiador que en este caso no es sujeto pasivo de impuesto, no ha de acreditar ante el notario la obtención de número de identificación fiscal, pues el único sujeto pasivo del impuesto es el prestatario. A mayor abundamiento, en los casos en que una fianza diferente a esta debiera tributar, en ningún caso sería sujeto pasivo del impuesto el fiador, sino el acreedor afianzado -cfr. artículos 8, letras d) y e), de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y 34, letras d) y e), de su Reglamento-. Tampoco tributa por el concepto de acto jurídico documentado, al ser una garantía de carácter personal y, por tanto, no ser inscribible en ningún de los registros a que se refiere el artículo 31.2 de dicha ley. Por lo demás, al no constar que la fiadora sea empresaria, tampoco está sujeta -y exenta- al Impuesto sobre el Valor Añadido. Concluye el Centro Directivo diciendo con rotundidad que ninguna relevancia puede tener a efectos tributarios el hecho de que -como alega el registrador- se extiendan también al fiador las obligaciones de transparencia impuestas por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Escritura de compraventa de inmueble con mobiliario existente en su interior
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Téngase en cuenta que cuando los muebles están incluidos en la venta, conviene desglosar la parte del precio que les corresponde a fin de pagar menos ITPO por la parte del precio que les corresponde. ¿Hacer escritura separada? No veo qué necesidad hay, la verdad.
Un supuesto similar se daría cuando en una rústica se pretende repartir el precio entre una serie de partidas que, tal vez, generasen un tipo de gravamen diferente. En esos casos indicamos:“VALORACIÓN: *, de los que * corresponden al terreno, * a la plantación de viñedo, * a las construcciones de riego existentes, * a las instalaciones, y los restantes * a los derechos de riego”. Cuando llega el momento de vender, también se pide que se indique que la finca está al corriente del pago de las mensualidades en la S.A.T de Aguas de *, incorporándose certificado acreditativo de dichos pagos.
Vamos con el modelo principal
SEGUNDO.- Que Don XXXX es dueño, en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de los bienes muebles que figuran en el inventario redactado en los idiomas español e inglés, que me entrega firmado por él mismo, cuya firma legitimo por haber sido puesta a mi presencia, cuyo documento uno a esta matriz, a fin de que forme parte integrante de la misma y se reproduzca en sus traslados.
Dichos bienes han sido adquiridos por su propietario compareciente, en su estado actual, por compra en establecimiento abierto al público, totalmente desembolsados sus importes y libres de toda carga y arriendo, según manifiesta y sin que lo acredite fehacientemente, por lo que yo, el Notario, le hago las advertencias oportunas.
VALORACIÓN GLOBAL DE LOS BIENES MUEBLES INVENTARIADOS: xxxx.
TERCERO.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
PRIMERO.-COMPRAVENTA.
A).- Don XXXX, vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo I.= y el de los bienes muebles inventariados en el expositivo II.= de la presente escritura, a xxxx, quienes loscompran y adquieren por mitades indivisas, con cuantos derechos y accesorios les sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.
DOÑA xxx presta su consentimiento a la transmisión efectuada en cuanto fuera necesario y por tratarse de la vivienda habitual de la familia.
B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa se fija en la cantidad de xxx, de los que xxx corresponden al inmueble y xxx a los bienes muebles inventariados, de cuyo precio:
.- xxx
.- ….
Y por supuesto la parte del inmueble tributa a un tipo y el resto a otro …
Escritura de compraventa de rústica con edificación con una situación catastral poco usual y con condición resolutoria (también inusual)
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La particularidad de la situación catastral de la finca vendida, consistía en que era parte de una parcela catastral (concretamente la letra a) que en la dirección catastral era, sin embargo, la b)) sobre la que existe una edificación catastrada a nombre de los vendedores, estando el suelo (al completo) y otra edificación sobre la subparcela b (cuya dirección era un número de polígono y otro de parcela) a nombre de otras personas. Tras manejar diferentes alternativas se optó por efectuar una segregación catastral que se tramitaría por la parte vendedora directamente en el Catastro. Lo cierto es que a través del programa piloto de la SEC no tenía claro que pudiéramos hacer algo para solucionar la cuestión puesto que sin una segregación de fincas registrales (y aquí ya había dos) no veía cómo accionar el piloto. Tal vez si la separación de las subparcelas no fuera exactamente como indicaba Catastro pudiera tener cabida un 18.2 LCI. Como se decidió tomar otro camino y no tuve un IVG+ que me orientase no pude profundizar en la búsqueda de una solución notarial.
En la descripción de la finca se hizo constar simplemente que dentro del perímetro de la finca “en concreto sobre la subparcela a),existe completamente TERMINADO, un conjunto de edificación, bla, bla, bla …”
DATOS CATASTRALES:
De lo rústico: Constituye la subparcela a de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.
De lo urbano: *.
En cuanto al STI, conviene destacar que solo haremos la comunicación respecto de la urbana. Si metemos el suelo, podemos organizar un desaguisado considerable, aunque vía IUI podría acabar ocasionándose igual. Esperemos que el expediente catastral deje las cosas en su sitio. En Catastro deben leerse un poco mas las escrituras …
TÍTULO: En cuanto al terreno el de compra en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *. En cuanto a las edificaciones, el de declaración en construcción de las mismas en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número* de protocolo, habiéndose declarado el final de obra previa rectificación de la descripción en virtud de otra escritura autorizada por el citado fedatario, el Sr. *, el día *, con el número * de protocolo, la cual se encuentra presentada en el Registro de la Propiedad correspondiente, a falta de su inscripción, tal y como se detalla más adelante. Yo, el Notario, realizo al respecto las oportunas advertencias.
Ya luego, nada relevante hasta llegar al precio.
B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de *, de cuyo precio:
.- *, cantidad equivalente al 3% del precio de venta, son retenidos por la parte compradora a la vendedora para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Yo, el Notario advierto:
– a la parte compradora, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.
– y a la parte vendedora, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.-
.- *, se declaran recibidos el día de hoy, en el presente acto, mediante dos cheques bancarios nominativos, correspondiendo a la cuenta de cargo de ambos el código *, uno por importe de * (destinado a la cancelación económica de la hipoteca reseñada) y el otro por importe de *, a nombre de la mercantil “*, S.L.”, que presta asesoramiento legal a la parte vendedora, con N.I.F. * y domiciliada en *, la cual ha anticipado dicha cantidad que le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.
Incorporo a la presente, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio del justificante de la citada transferencia y del indicado cheque bancario.
.- * son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora para hacer frente al Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que se devengue por la presente transmisión.
.- Y el resto, es decir la cantidad de * se retienen hasta que la parte vendedora consiga la inscripción de la declaración de final de obra, se reciba el certificado de ausencia de expediente sancionador, y se coordine la finca gráficamente con el Catastro, momento en el que será transferida a la cuenta de clientes del abogado de los vendedores. Se acuerda condición resolutoria para garantizar este pago, que se realizará dentro de los treinta días siguientes al cumplimiento de las condiciones indicadas.
El precio aplazado/retenido no devengará interés.
Nota: DGT V0691-2022 (que cita la RTEAC de 14 de Abril de 2009). La constitución de condiciones resolutorias carentes de objeto valuable, como la finalización del plazo de construcción en una fecha determinada, queda no sujeta a TPO ni a AJD. Téngase en cuenta.
C).- CONDICIÓN RESOLUTORIA. La falta de pago del único plazo convenido a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a * o a quienes de ellos traigan causa.
La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.
Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que *o quienes de ellos traigan causa, requieran fehacientemente de pago a * mediante acta notarial, en el domicilio de sus respectivos representantes, con concesión de nuevo plazo de treinta días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de todas las cantidades hasta el momento percibidas, descontando un 5,00% de dichas cantidades en concepto de indemnización por daños y perjuicios.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de seis meses desde la fecha en que se notifique fehacientemente por los vendedores o su representante a los compradores o su representante el cumplimiento de la condición suspensiva y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrán *, o quienes sean propietarios de la finca, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.
A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, Certificado Catastral de Valor de Referencia de la parte urbana, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite, en el cual consta la INEXISTENCIA de dicho valor.
C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.
D).- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de Abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo sobre el que se ubica.
CUARTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los todos los gastos notariales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados respecto de la Condición Resolutoria que serán satisfechos íntegramente por la parte compradora, inclusive los relativos a su cancelación.
Escritura de compraventa de una finca rústica con una edificación que ya no existe y catastrada junto a otras fincas del comprador con algunas nuevas advertencias para las rústicas
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me limitaré a destacar las cuestiones esenciales de esta escritura
DESCRIPCIÓN ACTUALIZADA DE LA FINCA:
= RÚSTICA: Obra bodega, hoyrústica improductivo situado en término municipal de XXX, Partida de XXX, XXX, numero XX de policía, hoy identificada únicamente como parcela XXX del polígono XX, Paraje XXXy en realidad Paraje XXX.
Superficie:
Linderos:
INSCRIPCIÓN:
DATOS CATASTRALES:Constituye el restode la parcela XXX del polígono XXX del Catastro de Rústica de XXX, catastrada en su totalidad junto con las registrales XXX y XXX a nombre de su propietario Don XXX (aquí comprador) bajo la siguiente referencia:
XXX.
Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, obtenida, a su solicitud, de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.
NOTA: No haré comunicación del cambio de titularidad puesto que el comprador ya tiene la finca en el Catastro y solo conseguiríamos un Suministro de Información que no vale para nada porque nada se iba a suministrar.
Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.
NOTA: Tuve dudas de incluir o no este requerimiento pero Catastro va a pedir copia rápido si no la envío, así que la envío yo “voluntariamente” puesto que no veo que mal podría producirse.
Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.
…
PRIMERO.-COMPRAVENTA.
A).-
B).-
C).-
D)-. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 8.1 del Real Decreto 9/2005, de 14 de Enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, la parte vendedora manifiesta que no ha recibido ninguna noticia o reclamación sobre responsabilidad medioambiental en relación con el inmueble. Asimismo, hace constar que, a su leal saber y entender, durante el tiempo en que ha sido propietaria del inmueble, no se ha desarrollado ninguna actividad que pudiera resultar potencialmente contaminante.
NOTA: Ahora que lo pienso no tengo claro si esta norma se aplica a toda clase de suelos. Entiendo que sí.
SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS.
A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque la edificación mencionada fue demolida hace años, por si fuera procedente, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.
NOTA: La obra no está en el Catastro pero para evitar problemas optamos por esta fórmula. Por cierto, los propios interesados pueden efectuar estas comunicaciones en determinados OGETES y creo que los registros también pueden pero se resisten a hacerlo y no entiendo porqué, si que es cómo me lo cuentan cuentan.
…
Yo, el Notario, advierto de que el artículo 212 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, recogiendo la previsión contenida en el artículo 83.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas, señala que las deudas de las Comunidades de Regantespor gastos de conservación, limpieza o mejoras, así como cualquier otra motivada por la administración y distribución de las aguas, gravarán la finca o industria en cuyo favor se realizaron por lo que en aquellos casos que la finca linde con un cauce de riego o avenamiento, este linde no lo es con el cauce propiamente dicho sino con las márgenes, también llamadas brazas o costones, que se sitúan a ambos lados del acueducto, entubado o no, al ser estas parte integrante del acueducto por lo que pertenecen al patrimonio del heredamiento de las comunidades de regantes, como así establecen elartículo 408.5 del Código Civily el Artículo 49 de la Ley de Aguas.
Algunas reflexiones
Imaginen la diferencia que hay entre el tiempo invertido en coger el título viejo y fusilarlo sin mas o cogerlo y darle la pensada que le dimos nosotros para hacer uno nuevo como este. Precisamente por eso me encantó la frase que le leí hace unos días a un compañero en el mas famoso chat notarial de todos los tiempos (Vanguardia Notarial):“La rentabilidad de los despachos está donde no está la excelencia”. Es decir, que cuanto más excelentes sean tus escrituras menos rentable será tu notaría. Cuanto menos excelente mas rentable. Sí, ya sé que se puede ser excelente y rentable, pero en mi caso la excelencia (que siempre procuro) está completamente reñida con la rentabilidad y a las pruebas me remito pues desde 1997 a hoy nos hemos dejado por el camino el 45% de las escrituras que se hacían.
Escritura de compraventa de vivienda con anotación preventiva de embargo y deudas IBI y comunidad de propietarios
Me limito a recoger cuatro o cinco cosas porque el resto de la escritura no tiene importancia. Son estas:
CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria, que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con una hipoteca en favor de xxxx (un fondo de inversión extranjero era el actual acreedor hipotecario) constituida en garantía de un préstamo de xxx y cancelada mediante escritura autorizada hoy por mi con el número anterior de protocolo, una anotación preventiva de embargo, a favor de la Comunidad de Propietarios, xxxx, según anotación letra A, de fecha xxx, en la que la totalidad de ésta finca, contra “xxx, S.L.”, por un importe total de xxxx de principal, intereses ordinarios y moratorios vencidos, con xxx para gastos, intereses y costas de la ejecución. Según resolución de fecha xxx, Juzgado de Primera Instancia número xxx de los de xxx, ejecución de títulos judiciales xxx y prorrogada por la anotación letra B de fecha xxx, en los términos que en dicha nota constan.
Libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, estando destinada a constituir la vivienda habitual de la parte compradora.
I.B.I.: La parte transmitente hace constar que la finca objeto de la presente escritura, NO se encuentra al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás impuestos y débitos asociados, y lo acredita mediante Informe obtenido por vía telemática, a su solicitud, de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma de xxxx, el cual incorporo a la presente.
GASTOS DE COMUNIDAD: Manifiesta la parte transmitente no estar al corriente en el pago de los gastos de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece/n la/s finca/s que se transmite/n. La parte adquiriente exonera a la parte transmitente de la presentación de certificado acreditativo de dicha situación.
Yo, el Notario, advierto a la parte transmitente de su obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad el presente cambio de titularidad, y a la parte adquirente sobre su obligación de comunicar (por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción) un domicilio en España a efectos de notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.
INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.
La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietaria, del título reseñado y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día xxxx, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.
En dicha nota no consta el estado de coordinación de la finca.
Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.
Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.
SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
PRIMERO.-COMPRAVENTA.
A).- La mercantil “xxx, S.L”, vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura, a Doña xxx, quien lacompra y adquiere,con carácter privativo, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos.
La parte vendedora se compromete a realizar a su costa en el plazo más breve posible, los trámites oportunos para la cancelación de la anotación de embargo mencionada en el apartado de cargas y para el abono de las cantidades pendientes por impuestos, gastos de comunidad o cualquier otro gasto que le fuera imputable.
B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de xxx, más su correspondiente Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 10% que asciende a la suma de xxx, lo que hace un total de xxx, de cuyo precio:
.- xxx son retenidos por la parte compradora para hacer frente, a las deudas pendientes de IBI (xxxx), así como a la deuda pendiente existente en la Comunidad de Propietarios, a la que pertenece la finca objeto de la presente escritura (xxx).
.- y …
Y ya está, el resto es irrelevante. En la notaría no podemos hacer nada más. La compradora me comentó: “es que yo no quiero tener ningún problema”. Claro señora y yo no quiero que lo tenga pero estas operaciones son como la pescadilla que se muerde la cola. Con una hipoteca en manos de un fondo de inversión cancelada previamente, un embargo a favor de la comunidad de propietarios del inmueble y deudas por IBI o todos ceden algo o el negocio resulta imposible. Creo que la señora lo comprendió aunque supongo que cruzó los dedos esperando que todo termine felizmente.
Escritura de compraventa por sociedad en liquidación por auto judicial y liquidadores nombrados judicialmente
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Solo recojo la intervención porque no había ninguna otra particularidad. La escritura aun no está inscrita. Ya veremos qué pasa.
Se dudo de la necesidad de acuerdo de junta, pero al final lo hubo.
I N T E R V I E N E N:
1).- El Sr. * y la Sra. *, en nombre y representación, en calidad de liquidadores judiciales mancomunados, de la compañía mercantil de nacionalidad española y duración indefinida denominada “*, S.L. -EN LIQUIDACIÓN-“, cuyas circunstancias esenciales son las siguientes:
Constitución: En virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, cuya copia autorizada me exhiben y les devuelvo.
N.I.F.: *.
Yo, el Notario, he procedido a consultar, a través de SIGNO, la lista de números de identificación fiscal revocados, no constando en la misma el de la entidad interviniente, todo ello en cumplimento de lo dispuesto en el art. 23 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, según redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
Domicilio: *.
Inscripción: Registro Mercantil de * al Tomo *, Folio *, Hoja número *.
Objeto social:
C.N.A.E.:
Su legitimación para este acto se deriva de su citado cargo de Liquidadores Judiciales mancomunados de la sociedad, cargo para el que fueron nombrados en virtud del Auto *, de fecha *, asociado al expediente de Disolución Judicial de Sociedades *, tramitado en el Juzgado de lo Mercantil nº * de *, el cual me exhiben y les devuelvo, y del cual deduzco, yo, el Notario, deduzco fotocopia a modo de testimonio que dejo unida a la presente.
Se hallan expresa y especialmente facultados para este acto en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de la sociedad en su reunión de *, según resulta de la certificación expedida y firmada por los liquidadores judiciales mancomunados cuya certificación, me entregan e incorporo a la presente matriz para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítimas las firmas que la autorizan por haber sido puestas en mi presencia.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas, para el otorgamiento del contrato de compraventa a la que la presente escritura se refiere.
Me aseguran que la Sociedad por ellos representada se halla actualmente en vigor, que se encuentra en el ejercicio del cargo que ostentan, sin que las facultades de representación que les competen les hayan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.
Consultado el Registro Público de Resoluciones Concursales, no consta, ningún resultado en cuanto a dicha mercantil.
Yo, el Notario, hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de Abril, y el Real Decreto 304/2014, de 5 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de Abril, cuyo resultado consta en la Base de Datos de Titularidad Real, que he consultado, manifestando los liquidadores judiciales mancomunados no haberse modificado el contenido de la misma.
Escritura de constitución de sociedad limitada unipersonal por no residente sin acreditación de la realidad de las aportaciones (dinerarias): Segundo encuentro con la “Carte E+”
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Antes de empezar vean esto que nos resumen los compañeros de ENSXXI (número 111): “NO ES NECESARIO EXPRESAR EL RÉGIMEN MATRIMONIAL DE LOS SOCIOS EN LA CONSTITUCIÓN DE UNA SOCIEDAD LIMITADA. Resolución de 26 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar Autorizada escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada unipersonal, es objeto de calificación negativa por dos motivos. Por el primero, se señala que resulta de la escritura que el socio único, de nacionalidad italiana, hace constar el nombre de su cónyuge y su régimen económico-matrimonial de separación de bienes. La Registradora Mercantil entiende que debe hacerse constar si tal régimen es el legal que le resulta aplicable o deriva de capítulos matrimoniales en cuyo caso deben reseñarse estos. La Dirección General estima el recurso: en cuanto al primer defecto, lo califica de innecesario según reiterada doctrina emanada del Centro Directivo”.
Me limito a destacar las particularidades (señalando que la escritura YA ESTÁ INSCRITA).
Carte E+:
DOÑA *, nacida el día *, mayor de edad, de nacionalidad neerlandesa, no residente en España, casada en régimen legal supletorio del derecho belga con Don *, técnico *, con domicilio en * (Bélgica); provista de la Carte E+ (Permiso de Residencia en Bélgica) con Número de Identificación en el Registro Nacional de Bélgica * (Tarjeta *), vigente hasta el día *, y del N.I.E. *.
El número de identificación de los belgas (esta señora no lo era, ojo) está en el reverso de la tarjeta en las dos líneas de arriba.
El número que está por delante es el de la tarjeta (que es el que se pone en muchas notarías incorrectamente).
Por supuesto, la señora dice que nunca le han puesto un problema con su tarjeta que ha utilizado en la policía (me fijé si en el documento acreditativo del NIE le habían puesto correctamente la nacionalidad y así era) y en otras notarías. Además, no tiene pasaporte de su nacionalidad ni carnet de identidad. O sea que esta señora va por el mundo con su Carte E+. Sorprendente.
Incorporo a la presente, a su solicitud, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de su citada Carta E+ así como del documento acreditativo de su N.I.E., autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan.
CAPITAL, SUSCRIPCIÓN Y DESEMBOLSO DE LAS PARTICIPACIONES SOCIALES.
El capital social queda fijado en TRES MIL EUROS (3.000,00 €) y dividido en TRES MIL PARTICIPACIONES SOCIALES iguales, numeradas correlativamente a partir de la unidad, para el solo efecto de su identificación, y de un valor nominal de UN EURO (1,00 €) cada una de ellas, iguales, acumulables e indivisibles, numeradas correlativamente del UNO al TRES MIL (1 al 3.000), ambos inclusive.
Hago yo, el Notario, las oportunas advertencias relativas al artículo 4.1 de la Ley de Sociedades de Capital en cuanto a la obligación de destinarse a la reserva legal una cifra al menos igual al 20% del beneficio del ejercicio hasta que dicha reserva, junto con el capital social, alcance el importe.
Aportaciones:
Las participaciones sociales antes referidas quedan asumidas de la siguiente forma:
DOÑA *, aporta a la Sociedad, en efectivo metálico, la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000,00 €) adjudicándose en pago de su aportación, las TRES MIL participaciones sociales, numeradas del UNO al TRES MIL (1 al 3.000), ambos inclusive.
Manifiesta la socia fundadora, que el total metálico aportado ha sido ingresado antes de este acto en la Caja Social y en moneda efectiva de curso legal.
Asimismo, manifiesta que responderá solidariamente frente a la sociedad y frente a los acreedores sociales de la realidad de las aportaciones dinerarias, de conformidad con el artículo 62.2 de la Ley 1/2010, de 2 de julio, de Sociedades de Capital, haciendo yo, el Notario, las advertencias legales sobre la responsabilidad de los socios en caso de incumplimiento de dicha obligación.
En consecuencia, queda totalmente suscrito y desembolsado el capital social.
INVERSIÓN EXTERIOR:
De conformidad con lo dispuesto por el Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores y en la Orden de 28 de mayo de 2001, la Sra. Compareciente hace constar su condición de no residente, así como que la operación formalizada en la presente escritura no está sujeta a legislación sectorial específica; que la operación formalizada en la presente escritura no está sujeta a declaración previa a la Dirección General de Comercio e Inversiones y que no interesa de mí, el Notario, que presente la declaración de Inversión Exterior (o/y liquidación), advirtiéndole expresamente de su obligación de declarar la inversión (o/y liquidación) formalizada mediante la presente escritura en el plazo de un mes.
Al parece la Orden del 2001 continúa vigente: Si bien es cierto que la orden desarrolla el RD 664/1999 hoy derogado por el nuevo RD de inversiones exteriores, lo que en ella se dice no es incompatible con el nuevo RD, salvo en aquello que esta nueve norma establece distintas situaciones. Además, la DTª 3ª, la mantiene en vigor en cuanto a los procedimientos aplicables hasta la aprobación de normas de desarrollo y siempre que no se opongan a la regulación actual.
Escritura de discreta anulación de otras previas de aportación a gananciales y compraventa
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Hace unos diez años se preparan un par de títulos sucesivos con la finalidad de inmatricular una finca. La escritura tarda diez años en llevarse al registro y no se inscribe porque en los dos títulos no había un año de diferencia (exigencia de la reforma en 2015 del artículo 205 LH), por problemas de cabida-coordinación-coordenadas y por agrupar una finca inscrita a otra no inscrita.
Se pensó en muchas soluciones (entre otras un 18.2 LCI) y al final se decidió anular todo lo previo.
Estos son los párrafos relevantes.
E X P O N E N:
PRIMERO. Que DON * y DOÑA *, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, aportaron a gananciales determinada finca no inscrita, la cual fue vendida posteriormente a la mercantil “*, S.L.” (Sociedad Unipersonal) y agrupada a la que a continuación se describe mediante escritura autorizada también por mí, el día*, con el número * de protocolo.
SEGUNDO. Que la mercantil “*, S.L.” (Sociedad Unipersonal), es dueña en pleno dominio, y por el título que se dirá, de la siguiente finca:
SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
PRIMERO. Que DON * Y DOÑA *, y la mercantil “*, S.L.” (UNIPERSONAL), dejan sin efecto la aportación a gananciales, la compraventa y la agrupación efectuadas mediante escrituras autorizadas bajo mi fe, los días *, con el número * de protocolo, y *, con el número * de protocolo, habiéndose restituido las prestaciones de las partes a su primitivo estado sin que nada tengan que reclamarse por dichos conceptos.
SEGUNDO. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA Y DECLARACIÓN DE EDIFICACIONES.
También es sumamente conveniente leer lo que en relación al ajuar y los legados nos cuentan aquí los de Tottributs.
El recordatorio-chivatazo de este último artículo (que ya vi en su día) me ha llegado de Jesús Curiel a través de Twitter. Es fantástico poner en común mi trabajo a través de la citada red social pues en muchos casos la puesta en común enriquece mi trabajo. Me decía Curiel hace pocos minutos que ¿por qué Bajas Especiales? y que si tengo o no cuenta en mi modelo las Consultas a la DGT analizadas por Tottributs. En cuanto a lo primero contestaré que tiene razón Jesús Curiel. Bajas bien, pero “especiales”, ¿por qué? Probablemente se trata de un término que heredé de mis predecesores en la plaza. Tal vez tuviera cabida en algún caso concreto y se generalizó en otras escrituras posteriores o tal vez haya una base legal en algún punto del Código Civil que no recuerdo. No lo sé, la verdad. En cuanto a lo segundo, de momento me pregunto cómo se casa lo que dice el TS para el ajuar y lo que dice la DGT para el ajuar en los legados…
Un rato después en el propio Twitter la cosa fue aclarándose gracias a la intervención de dos de los de siempre (Sergio Mocholí y Tottributs):
El ajuar incluye los legados, ya q el art. 15 LISyD dice q se valora en el 3% del caudal relicto y los legados sí que forman parte de éste. El art. 23 del Rgto lo que regula es a quién debe computársele el ajuar ya calculado, estableciendo que sólo al heredero y no al legatario. Así lo entiende la STSJ M 19-9-2019. De todas formas el criterio de la DGT es que no computan (DGT V3293-18, V2964-18, V5411-16, V2255-11).
Quizá lo más prudente, de momento, sea seguir computándolos para determinar el ajuar.
Vamos con el modelo
D).= AJUAR DOMÉSTICO. Ajuar doméstico, que no se detalla especialmente, valorado en la cantidad de xxxx (3% del valor de la vivienda habitual del causante (finca registral número xxxx descrita bajo el número xxx.= del inventario)).
Se solicita el cálculo del 3% del ajuar doméstico únicamente sobre la vivienda del causante y no sobre la totalidad del caudal relicto, tal y como han señalado las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 2020 (número 342/2020), de 19 de Mayo de 2020 (956/2020), de 19 de Mayo de 2020 (1094/2020) y de 11 Junio de 2020 (1666/2020), por las cuales deben excluirse para su cálculo las acciones, participaciones sociales, efectivo metálico, solares o locales comerciales, ya que no pueden afectarse por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causante.
V.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:
A).- LIQUIDACIÓN:
Suman los bienes de carácter privativo de Don xxx, la cantidad total de XXX.
Suman los bienes decarácter ganancial de Don xxx y Doña xxx, la cantidad total de XXXX, que dividido por partes iguales, entre los dos cónyuges, corresponden a cada uno de ellos, la cantidad de XXX.
No proceden deducciones de deudas en la herencia, no les consta a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por el causante, o hechos u omisiones del difunto de los que se pueda originar responsabilidad civil, según manifiestan.
No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiestan.
Según la liquidación que practican los comparecientes:
Integra la herencia de Don xxx, su haber privativo sumado a su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de XXX, excluido el ajuar, y XXX, incluido el ajuar.
Bajas especiales: Únicas que proceden efectuar para la determinación de su herencia:
.- La nuda propiedad de las fincas registrales XXX, cuyo valor asciende a XXX.
.- La nuda propiedad de una mitad indivisa de las fincas registrales XXX, cuyo valor asciende a XXX.
Constituye por tanto el haber hereditario neto de Don xxx, la cantidad de XXX, excluido ajuar, y XXX, incluido ajuar.
B) FORMACIÓN DE HABERES: Expuesto cuanto antecede se forman los siguientes haberes sobre los valores que constan en el inventario:
Haber del cónyuge viudo Doña xxx.
Por su legado de usufructo, la suma de XXX.
Por su mitad de gananciales, la suma de XXX.
En total la cantidad de XXX.
Haber del hijo y heredero Don xxx:
Por el legado efectuado por su padre Don xxx, la cantidad de XXX, excluido ajuar, y la cantidad de XXX, incluido ajuar.
Por herencia de su padre Don xxxx, la cantidad de XXX, excluido ajuar, y la cantidad de XXX, incluido ajuar.
Haber del hijo y heredero Don xxx:
Haber de la hija y heredera Doña xxx:
VI.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:
HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO Doña xxx
HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO Don xxx
POR EL LEGADO EFECTUADO POR SU PADRE: Y para su pago se le adjudica XXX por lo que el valor del legado (computada la participación en el ajuar doméstico) asciende a XXX.
POR HERENCIA DE SU PADRE:
HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO Don xxx:
POR EL LEGADO EFECTUADO POR SU PADRE: Y para su pago se le adjudica XXX por lo que el valor del legado (computada la participación en el ajuar doméstico) asciende a XXX.
POR HERENCIA DE SU PADRE:
HIJUELA DE LA HIJA Y HEREDERA Doña xxx:
POR EL LEGADO EFECTUADO POR SU PADRE: Y para su pago se le adjudica XXX por lo que el valor del legado (computada la participación en el ajuar doméstico) asciende a XXX.
POR HERENCIA DE SU PADRE: Y para su pago se le adjudica XXXX y el pleno dominio de la cantidad de XXX del ajuar inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de XXX.
Escritura de herencia previa formación de masa común y otras rarezas hereditarias
En Mondoñedo había costumbre de utilizar el concepto de formación de masa común para referirse al acto en virtud del cual los interesados en una misma herencia hacían un totum revolutum con algunos bienes propios y con los bienes hereditarios con la finalidad de repartirlos de la forma más conveniente a sus intereses y de manera que al finalizar la escritura cada uno tuviera bienes por el valor que tuviera al principio, más el valor que le correspondiera por la herencia (o herencias) objeto de partición. Vamos, lo que viene siendo una bomba de relojería fiscal en estos tiempos que corren.
“TERCERO.= AVALÚO DE LOS BIENES INVENTARIADOS Y DISTRIBUCIÓN DE HABERES:
Valoran los comparecientes:
A).- La HERENCIA de DOÑA XXX, integrada por las fincas y participaciones indivisas de fincas descritas bajo el subapartado o letra A) del precedente inventario, por dos cuartas (2/4) partes indivisas de los descritos bajo el subapartado o letra B) del inventario, y por cuatro octavas (4/8) partes indivisas de los descritos bajo el subapartado o letra C) de dicho inventario en la total cantidad de veinticuatro mil quinientos treinta y seis euros …………………………………. XXXX Euros.
De dicho total valor no hay que hacer baja alguna por razón de cargas o deudas de la herencia, por lo que los aquí comparecientes teniendo en cuenta las disposiciones testamentarias de la causante acuerdan distribuir dicho total haber en la siguiente proporción:
– DON …………….. XXXX Euros.
– DOÑA …………….. XXXX Euros.
—————– TOTAL ………………. XXXX Euros.
B).- Los BIENES PROPIOS de los aquí comparecientes, integrados por dos cuartas (2/4) partes indivisas de los descritos bajo el subapartado o letra B) del precedente inventario y por dos octavas (2/8) partes indivisas de los descritos bajo el subapartado o letra C) de dicho inventario, en la total cantidad de mil sesenta y ocho euros ………………………………………….. XXXX Euros.
Por representar igual participación en estos bienes, de dicho total valor corresponde a cada uno de los comparecientes un haber de XXXXX Euros …………………………………………… XXXX Euros.
CUARTO.= ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA, FORMACIÓN DE MASA COMÚN Y HABERES TOTALES DE CADA INTERESADO EN LA COMUNIDAD.
Los aquí comparecientes DON XXXX y DOÑA XXXX, como únicos interesados en la herencia de su fallecida madre Doña xxxx, ACEPTAN dicha herencia y SE ADJUDICAN los bienes integrantes de las misma con arreglo al avalúo y a la distribución de haberes anteriormente formalizada.
En virtud de la anterior adjudicación los aquí comparecientes pasan a ser dueños de la totalidad de los bienes inventariados en la presente escritura formando con todos ellos una MASA COMÚN, quedando, por tanto, establecida entre dichos comparecientes UNA COMUNIDAD en la que, teniendo en cuenta el avalúo efectuado de los bienes inventariados y la respectiva participación o haber de cada interesado en los bienes heredados y en los bienes propios, cada uno de los comuneros viene a representar los siguientes HABERES TOTALES, por todos los conceptos:
– DON …………….. XXXX Euros.
– DOÑA ” ” …………….. XXXX Euros.
—————– TOTAL ………………. XXXX Euros.
QUINTO.= DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.- ADJUDICACIÓN DE BIENES EN PAGO DE HABERES.
Los aquí comparecientes han decidido extinguir y EXTINGUEN en este acto la comunidad entre ellos existente sobre los bienes inventariados, practicando, al efecto, las siguientes,
A D J U D I C A C I O N E S:
A).= Adjudicación a DOÑA XXXXX.
Ha de haber esta interesada, por su participación en la extinguida comunidad, …………………….. XXXX Euros.
En pago de dicho haber se le adjudican en pleno dominio y con carácter privativo los siguientes bienes:
B).= Adjudicación a DOÑA XXXXX.
Otro caso habitual en otros tiempos
C).- Dicha herencia fue declarada exenta del pago del Impuesto de Sucesiones por la Oficina Liquidadora de xxx según resulta de nota de dicha Oficina de fecha xxx.
SEGUNDO.=BIEN OBJETO DE MANIFESTACIÓN Y ADJUDICACIÓN:
Manifiestan los comparecientes que entre los bienes quedados al fallecimiento del causante DON xxxx figura la cantidad en metálico de xxxx EUROS (xxxx Euros), procedente de cuentas bancarias existentes a su fallecimiento.
TERCERO.= ADJUDICACIÓN PARCIAL DE HERENCIA.-PAGO DE CUOTA HEREDITARIA.
Los aquí comparecientes, según intervienen, ACEPTAN la herencia del causante DON xxx y por haberlo convenido así todos los herederos, ENTREGAN Y ADJUDICAN a la heredera DOÑA xxxxx, que acepta y recibe en este acto, la cantidad en METÁLICO relacionada en el anterior apartado SEGUNDO de esta escritura, consistente en xxxx EUROS (xxx Euros).
Con esta adjudicación su representada, DOÑA xxxx, se da por totalmente pagada y satisfecha de su haber hereditario en la herencia de su fallecido padre Don xxxx, sin que tenga nada que reclamar por concepto alguno.
Declaran finalmente los aquí comparecientes que la anterior adjudicación se practica sin perjuicio o lesión de los derechos de los demás interesados en la sucesión.
Así lo dicen y otorgan.
Otro más (conmutación de usufructo)
II.= Que dicho causante falleció sin haber otorgado disposición testamentaria xxxxxx
III.= Que la herencia de DON xxxx fue declarada exenta del pago del Impuesto de Sucesiones por la Oficina Liquidadora de xxxxx según resulta de nota de dicha Oficina de fecha xxxx.
IV.= Que para acreditar lo expuesto anteriormente, los comparecientes exhiben en este acto y se comprometen a presentar donde proceda junto con la primera copia que de la presente escritura se expida las correspondientes certificaciones de Defunción y del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, así como copia autorizada del Acta de Notoriedad de Declaración de Herederos y justificante de exención de impuestos sucesorios.
V.= Expuesto cuanto antecede,
=== O T O R G A N ===
Primero.= DOÑA xxxx como actual titular de la cuota vidual usufructuaria que por Ley le corresponde en la herencia de su fallecido esposo Don xxxx y DON xxxx, en calidad de heredero, convienen en conmutar y CONMUTAN en este acto dicha cuota usufructuaria por la cantidad en metálico de xxx EUROS (xxx Euros), que el heredero le entrega a la indicada usufructuaria en este acto, por lo que la misma le otorga firme y eficaz carta de pago, dándose por plenamente liquidada de sus derechos hereditarios y, por tanto, por totalmente excluida de la mencionada herencia.
Segundo.= DON xxxxx en virtud de la presente escritura y de la anterior conmutación de usufructo declara, en su condición de único heredero, ACEPTADA la herencia de su fallecido padre DON xxx, con todos los derechos y obligaciones inherentes a la misma.
Así lo dicen y otorgan.
Y todos eran felices y comían perdices. ¡Qué tiempos aquellos¡
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E X P O N E N:
I.- Que *, tienen convenida la venta de la totalidad de las participaciones sociales de *, mediante escritura pública condicionada a:
1º.-
2º.-
II.- Que, cumplidas y acreditadas las anteriores condiciones, * deberán proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa de participaciones sociales de *.
III.- Que en garantía de la obligación de los vendedores de concurrir al otorgamiento de la escritura pública de compraventa de participaciones sociales, * se acordó facultar a la parte compradora, mediante el otorgamiento de un poder irrevocable y mandato a favor de *, * para el caso de que cumplidas las dos anteriores condiciones, los poderdantes, a requerimiento de la parte compradora, no procedieran al otorgamiento de la correspondiente escritura.
IV.= Esto expuesto, por medio de la presente.
O T O R G A N:
Los comparecientes OTORGAN PODER ESPECIAL E IRREVOCABLE Y MANDATO, en favor de DON *, * y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal para que en nombre y representación de los poderdantes, y aunque al hacerlo se incida en la figura jurídica de la auto contratación, doble o múltiple representación, y/o exista contraposición de intereses, formalice escritura pública de PIGNORACIÓN de la totalidad de las participaciones sociales en que se divide el capital social de la mercantil * y ello con las siguientes,
F A C U L T A D E S:
I.- Otorgar escritura de pignoración de todas y cada una de las participaciones sociales de la mercantil *, a favor de la sociedad mercantil * en el supuesto de que *acredite las siguientes condiciones:
a)
b)
c)
Como requisito adicional, *. La citada comunicación y acreditación, de acuerdo con la práctica y normativa notarial aplicable, se documentará a través de contestación al requerimiento formulado o mediante otro independiente.
Verificados los apartados *. La citada comunicación y acreditación, de acuerdo con la práctica y normativa notarial aplicable, se documentará a través de contestación al requerimiento formulado o mediante otro independiente.
Acreditado el cumplimiento de todas y cada una de las condiciones anteriores y transcurridos los plazos conferidos, se podrá otorgar la escritura de pignoración de las participaciones sociales en garantía del cumplimiento del compromiso de compraventa, y ello en la fecha, hora y notaría que sea previamente notificada mediante nuevo requerimiento por acta notarial en el que expresamente se hará constar que de no comparecer los requeridos en la fecha, hora y notaría señalados, se formulará una nueva acta notarial de manifestaciones donde se manifestará esa incomparecencia quedando expedito el camino para el otorgamiento de la escritura de pignoración en el uso de la representación conferida en el presente poder.
Yo, el Notario, advierto, en cuanto a la emisión de juicio de suficiencia de las facultades conferidas por parte del Notario autorizante de los instrumentos públicos que pudieran otorgarse en el ejercicio de dichas facultades que, al estar supeditadas las mismas al cumplimiento de la serie de condiciones y plazos establecidos por los poderdantes en el presente instrumento, su acreditación a satisfacción de las partes queda fuera del estricto ámbito de ese juicio de suficiencia notarial.
Yo, el Notario, igualmente advierto, en cuanto a la irrevocabilidad del poder, de lo dispuesto en el artículo 6.2 Cci (la revocación constituye un derecho del poderdante que puede ser renunciado); de que la irrevocabilidad del apoderamiento ha de obedecer a una causa distinta de la mera confianza en el apoderado, como podría ser el asegurar el cumplimiento de un contrato de interés para el representante y, finalmente, de los efectos obligacionales (eventual indemnización) y reales (eventual ineficacia) de la revocación del presente poder irrevocable y mandato.
Escritura de poder general para pleitos en el ejercicio de la patria potestad respecto de hijo con capacidad modificada
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Me obcequé con este asunto y llegué a mandar a estos atribulados padres (atribulados es poco) a casa para mientras tanto yo reflexionar. Al novio de Jenny la de Forrest Gump, cuando le pega y luego Forrest le gruñe a pie de un autobús en Washington, le servía de excusa para todo “la maldita guerra de Vietnam”. Yo alegaré la “maldita”Ley 8/2021 en la que tendremos que seguir poniendo confianza y cariño aunque este caso quedara fuera de su área de influencia.
C O M P A R E C E N:
Los cónyuges
I N T E R V I E N E N:
En nombre y representación, como padres en el ejercicio de la patria potestad de su hijo menor de edad, DON *** (el poderdante), nacido el día ***, soltero, estudiante, del mismo domicilio y vecindad que sus citados padres y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal ***.
Acreditan la representación legal que ostentan sobre su citado hijo mediante el correspondiente Libro de Familia, que me exhiben y les devuelvo, manifestando, bajo pena de falsedad, que no les han sido suspendidas, ni limitadas dichas representaciones y que su citado hijo se encuentra en situación vegetativa por razón de *** que luego se menciona por lo que se encuentra afectado por una modificación de su capacidad.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes sus facultades representativas que ostentan los comparecientes como padres en el ejercicio de la patria potestad de su hijo menor para el otorgamiento del presente poder general para pleitos al que la presente escritura se refiere.
Tienen a mí a mi juicio, según intervienen, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
O T O R G A N:
Que en nombre y representación de su citado hijo DON ***, confieren* poder general y especial, **con carácter solidario o indistinto y con las facultades que se expresan, a favor de los siguientes señores, a fin de que puedan acreditar la representación procesal otorgada por el presente poder, en el Órgano Judicial que estén habilitados para su ejercicio profesional:
***
Especialísimas: En especial se otorga para el cobro de indemnizaciones, como consecuencia del siniestro de *** de fecha ***, en el que el menor representado ***, ha sufrido ***, siendo responsable del mismo, la compañía aseguradora “***”, con número de referencia ***.
Si el hijo hubiera sido mayor de edad, podríamos recurrir a esta fórmula que propone mi compañero Luis Prados.
Procesalmente no tengo ni idea de lo que pasaría si el hijo alcanza la mayor edad.
Escritura de poder general para pleitos otorgada por curadores representativos solidarios
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Sobre el tema de la curatela representativa tengan en cuenta esta recientísima RDGSJyFP en la que el recurrente era el gran Antonio Botía Valverde: RESOLUCIÓN 26/7/2023. Por otra parte en la WEB de otro grande (Vicente Martorell), pueden encontrarse sus “CUADROS DISCAPACIDAD” en los que, en una línea, resume la resolución de Botía: “Hasta su revisión en el plazo de 3 años las antiguas tutelas se reconducen a la curatela representativa, aunque el notario aprecie que la persona con discapacidad precisa de una simple asistencia (Res 26/07/2023)”.
La peculiaridad de este poder, cuya intervención no he querido perder, es que pretendía ser otorgado sin que los curadores hubieran aceptado y tomado posesión de sus cargos. Me pareció que no era posible hacerlo de este modo. En pocos días tuvimos la aceptación y toma de posesión y pudo ser otorgado.
I N T E R V I E N E N:
En nombre y representación, como curadores representativos solidarios de su hijo DON * (el poderdante), nacido el día *, soltero, estudiante, del mismo domicilio y vecindad que sus citados padres y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *.
Ejercen dicha representación en su condición de curadores representativos solidarios de su mencionado hijo en virtud de Auto número *, de fecha *, expedido por el Juzgado de 1ª Instancia de Instrucción, número * de los de *, dictado en el procedimiento de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad (*), habiendo aceptado y tomado posesión de sus cargos en virtud de resolución dictada por el mismo Juzgado, de fecha *. En dicho Auto se hizo constar que la curatela representativa “tendrá por objeto toda clase de actos tanto personales como patrimoniales, que revistan trascendencia social y jurídica, y que será revisable en un plazo de seis años”.
Incorporo a la presente fotocopia, por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio, de dichos documentos.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento del poder general para pleitos, al que la presente escritura se refiere.
Tienen, a mi juicio, según intervienen, capacidad legal para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
Luego venían las facultades que no tenían nada especial salvo esta que se nos pidió especificamente:
Especialísima: Especialmente se confiere para: Percibir cantidades, indemnizatorias, resultantes de decisiones judiciales favorables a la parte poderdante, ya figuren a nombre del poderdante o de los apoderados indicados.
Escritura de renuncia de derechos hereditarios, aceptación y adjudicación de herencia con pasivo y un heredero menor de edad
NÚMERO
En XXX, mi residencia, a xxx.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx,
C O M P A R E C E N:
DOÑA
DON
DON
DON
I N T E R V I E N E N:
Todos en su propio nombre y derecho, excepto Don xxx que junto con Doña xxx lo hace, además de en su propio nombre y derecho, en nombre y representación como padres en el ejercicio de la patria potestad de su hija DOÑA xxx, nacida el día xxx, menor de edad, xxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxx.
Acreditan la representación legal que ostentan sobre su citada hija mediante el Libro de Familia que me exhiben y les devuelvo manifestando, bajo pena de falsedad, que no les han sido suspendida, limitada, modificada o revocada su representación legal.
Yo, el Notario, estimo a mi juicio suficientes las facultades representativas acreditadas para la aceptación y adjudicación de herencia a que la presente escritura se refiere.
Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
E X P O N E N:
I.-FALLECIMIENTO. Que su padre y abuelo DON xxx, titular del DNI/NIF xxx y nacido en xxx el día xxx, falleció en su último domicilio, el ubicado en xxx, el día xxx, en estado de viudo de sus únicas nupcias con Doña XXXX (que falleció el día xxx), de cuyo matrimonio tuvo una hija llamada xxx, aquí compareciente.
II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. Que Don xxx, otorgó su último testamento ante Don xxx, Notario que fue de xxx, el día xxxx, con el número xxx de protocolo, en el cual a los efectos que ahora interesan, lega a su citada esposa el usufructo vitalicio y universal de toda su herencia, ineficaz dada su premoriencia, e instituye heredera por partes iguales a su nombrada hija xxxx, y a los demás hijos comunes que en un futuro pueda tener, sustituye vulgarmente a los herederos por sus respectivos descendientes por estirpes.
III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. Me exhiben Certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad del causante así como copia autorizada de su reseñado testamento, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente.
Me exhiben los comparecientes Libros de Familia del causante y de la hija de éste, de los que a su solicitud, obtengo fotocopias de las páginas correspondientes con valor de testimonio, que quedan incorporadas a la presente.
IV.- RENUNCIA. Que sabedora de lo dispuesto en los artículos 988 y siguientes del Código Civil, DOÑA xxx, RENUNCIA, PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieran corresponderle respecto de la herencia (testada o intestada) de su citado padre DON xxx, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de él traiga causa.
V.- INVENTARIO Y AVALÚO. Que los bienes quedados al fallecimiento del causante, son los siguientes, todos de carácter privativo del causante:
ACTIVO:
PASIVO:
1.= (5).- Préstamo hipotecario que grava la finca descrita bajo el número 1.= del precedente inventario, finca registral xxx, por un principal ascendente a xxx, que a fecha de defunción del causante presentaba un saldo deudor ascendente a xxx.
Me exhiben los comparecientes, para unir a esta matriz certificaciones acreditativas de los mencionados saldos activos y pasivos.
VI.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:
A).- LIQUIDACIÓN:
Suman los bienes de carácter privativo (Activo – Pasivo) de Don xxx, la cantidad total de xxx.
A petición de los comparecientes he solicitado vía Signo el Informe de Actividad de Don xxx, no habiendo obtenido resultado alguno para el número de identificación introducido que afecte, según manifiestan, a la herencia del causante. Incorporo a la presente el resultado de dicha consulta.
No proceden deducciones de deudas en la herencia, no les consta a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por el causante, o hechos u omisiones del difunta de los que se pueda originar responsabilidad civil, según manifiestan.
No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiestan.
Según la liquidación que practican los comparecientes integra la herencia de Don xxx (Activo – Pasivo), su haber privativo, es decir, la cantidad de xxx, excluido el ajuar, y xxx, incluido el ajuar.
B).- FORMACIÓN DE HABERES:
Expuesto cuanto antecede forman los siguientes haberes:
Haber de los nietos yherederos Don xxx, Don xxx y Doña xxx.
Por herencia de su abuelo Don xxx, la cantidad total de xxx, es decir, xxx cada uno de ellos.
VII. Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:
HIJUELA DE LOS NIETOS Y HEREDEROS Don xxx, Don xxx y Doña xxx:
Y para su pago se adjudican por terceras partes indivisas, el pleno dominio de bienes, derechos y obligaciones descritos en el expositivo V.- de la presente escritura.
VIII. Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
PRIMERO.-ACEPTACIÓN Y MANIFESTACIÓN DE HERENCIA.Don xxx, Don xxx y Doña xxx (esta representada por sus padres y titulares de la patria potestad), que aceptan, PURA Y SIMPLEMENTE, la herencia de su abuelo Don xxx, aprueban y ratifican las operaciones particionales, solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas….
Se reciben a menudo peticiones de copias desde otras instancias administrativas que están dirigidas a antiguos titulares de tu plaza y/o que se refieren a documentos que ya han sido enviados al Archivo del Distrito por tener más de 25 años de antigüedad (podrían ser tuyos si llevas más de 25 años en la misma plaza).
Esta misma semana he tenido un caso y aunque yo no era el destinatario de la carta certificada desde un Juzgado, he supuesto de lo que podía tratarse y me he arriesgado a quedármela y abrirla.
Al leer su contenido, he confirmado mi intuición y acto seguido he redactado un oficio de este tenor que he enviado al Juzgado:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa, en respuesta a su comunicación de 5 de Abril de 2019, le informo de que:
– Si bien Don XXX fue Notario de esta Villa, cesó en el cargo en el año 1996, por lo que he aceptado el envío certificado del Juzgado al suponer que se dirigía al actual titular de la notaría que soy yo desde el año 2008.
– Conforme a la legislación notarial los documentos de más de 25 años de antigüedad deben enviarse en el mes de enero del año en que alcanzan esa antigüedad, al Archivo del Distrito, que en el caso de esta Villa es el de XXX, que se encuentra actualmente a cargo de Doña XXX, Notario de esa ciudad.
Sin otro particular, saludos.
En esta Villa, a 10 de Abril de 2019″.
Otra variante
“Ilmo. Sr. Juez de 1ª Instancia de xxxx:
En relación a su mandamiento por resolución recaída el día xxxx del presente, en procedimiento de juicio ejecutivo número xxxx, y en el que se me interesaba copia de “la declaración de herederos llevada a efecto como consecuencia del fallecimiento del demandado Don xxxx”, le comunico la imposibilidad de su cumplimiento ante la inexistencia en el protocolo de esta Notaría en que sirvo de dicho instrumento público. En xxxx a xxxxx”.
Y si tienes más gana de ayudar…
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, en relación con el OFICIO recibido hoy por mi, por correo certificado y cuya fotocopia acompaño, HAGO CONSTAR:
Que de acuerdo con el Certificado de Últimas Voluntades de Doña XXXX (DNI) su último testamento se encuentra archivado en el Archivo Notarial del Distrito de XXX, a cargo del Notario de XXXX, Don XXX a quien he remitido esta petición y quien me ha rogado les envíe el presente OFICIO.
Que de acuerdo con lo expuesto será mi citado compañero quien les remita la copia solicitada.
En XXX a XXX”.
A los efectos de lo expuesto, hay que tener en cuenta el Artículo 222 del Reglamento Notarial que dice (con toda su inmensa obviedad):
“Sólo el notario en cuyo poder se halle legalmente el protocolo, estará facultado para expedir copias u otros traslados o exhibirlo a los interesados.
Ni de oficio ni a instancia de parte interesada decretarán los Tribunales que los Secretarios judiciales extiendan, por diligencia o testimonio, copias de actas, escrituras matrices y pólizas, sino que bajo su responsabilidad las exigirán del notario que deba darlas, con arreglo a la Ley del Notariado y el presente Reglamento, es decir, justificando ante el notario, y a juicio de éste con la documentación necesaria, el derecho de los interesados a obtenerlas, y siempre que la finalidad de la petición sea la prescrita en el artículo 256 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para los cotejos o reconocimientos de estas copias se observará lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 32 de la Ley”.
Y en la nota, ¿qué se pone?
“ES COPIA LITERAL DE SU MATRIZ, con la que concuerda bajo el número de orden al principio indicado, obra en mi protocolo general corriente de instrumentos públicos y en la que dejo nota; para el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO xxx DE xxxx, acordado en Juicio xxxx, en dos folios de papel exclusivo para documentos notariales, serie, xxxx, números xxxx. En xxx, a xxx, Doy fe.=”.
ESTATUTOS DE LA SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA “XXX, SOCIEDAD LIMITADA” (UNIPERSONAL)
Artículo 1º. Se constituye una Sociedad Mercantil de Responsabilidad Limitada bajo la denominación de xxxx, SOCIEDAD LIMITADA” (Unipersonal), de nacionalidad española, que se regirá por los presentes Estatutos, y en lo no previsto por ellos, por las disposiciones del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y demás disposiciones aplicables.
Artículo 2º. La Sociedad se constituye por tiempo indefinido, y dará comienzo a sus operaciones el mismo día del otorgamiento de su escritura fundacional.
Los ejercicios sociales coincidirán con los años naturales empezando el uno de Enero y cerrándose el treinta y uno de Diciembre de cada año, excepto el primer ejercicio para cuya fecha de comienzo se estará a lo dispuesto en el párrafo anterior.
Artículo 3º. La Sociedad tiene por objeto social:
xxxx (CNAE xxx). Siendo el xxx la actividad principal.
Artículo 4º. El domicilio social se establece en xxxx.
La junta general, podrá variar dicho domicilio. No obstante, el Órgano de Administración de la Entidad podrá cambiar el domicilio de la Sociedad dentro del mismo término Municipal, así como acordar la creación, supresión o traslado de Sucursales, en cualquier lugar, bien del territorio nacional o del extranjero.
Artículo 5º. El capital social se fija en la cantidad de xxxxdesembolsado en su totalidad, y dividido en xxx participaciones sociales iguales, íntegramente suscritas, acumulables e indivisibles, con un valor nominal cada una de ellas de xxx numeradas del UNO al xxx (xxxx), ambos inclusive.
Artículo 6º. La transmisión voluntaria de participaciones sociales, por acto intervivos, será libre, siempre que se haga entre socios, o a favor del cónyuge, ascendiente o descendiente del socio, o en favor de Sociedades pertenecientes al mismo grupo. Fuera de estos casos, la transmisión quedará sometida a las limitaciones establecidas en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Artículo 7º. En cuanto a la transmisión mortis causa de las participaciones sociales, se establecen las siguientes normas:
La adquisición de alguna participación social por sucesión hereditaria confiere al heredero o legatario la cualidad de socio, siempre que éste sea cónyuge, ascendiente o descendiente, del socio fallecido.
En los demás casos, existirá un derecho de adquisición preferente, sobre la participación o participaciones del socio fallecido y a favor del socio o socios sobrevivientes, que se podrá ejercitar por éstos, a prorrata, en su caso, de su participación en el capital social y en el plazo de tres meses, siguientes al día de la comunicación a la Sociedad de la adquisición hereditaria.
Las participaciones, cuyo precio se satisfará al contado, deberán ser apreciadas en su valor razonable, al día del fallecimiento del socio, y en caso de desacuerdo en su valoración, se estará a lo dispuesto en los Artículos 353,354 y 355 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Artículo 8º. La Sociedad llevará un Libro Registros de Socios en que se harán constar la titularidad originaria y las sucesivas transmisiones, voluntarias o forzosas de las participaciones sociales, así como la constitución de derechos reales y otros gravámenes sobre las mismas. En cada anotación se indicará la entidad y domicilio del titular de la participación o del derecho o gravamen constituido sobre aquella.
Cualquier socio podrá examinar el Libro Registro de Socios, cuya llevanza y custodia corresponde al Órgano de Administración.
El socio y los titulares de derechos reales o de gravámenes sobre las participaciones sociales, tendrán derecho a obtener certificación de las participaciones, derechos o gravámenes registrados a su nombre.
Artículo 9º. Los socios reunidos en Junta General decidirán por las mayorías legalmente establecidas, los asuntos propios de su competencia. Todos los socios, incluso los disidentes y los que no hayan participado en la reunión, quedan sometidos a los acuerdos de la Junta.
Los acuerdos sociales se adoptarán por mayoría de los votos válidamente emitidos, siempre que representen al menos un tercio de los votos correspondientes a las participaciones sociales en que se divida el capital social, sin perjuicio de los quórum establecidos por la legislación vigente para supuestos especiales. No se computarán los votos en blanco.
No obstante lo anterior, el aumento o reducción del capital y cualquier otra modificación de los Estatutos Sociales, requerirán el voto favorable de más de la mitad de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social.
Y en cuanto a la autorización a los administradores para que se dediquen, por cuenta propia o ajena, al mismo, análogo o complementario genero de actividad que constituye el objeto social; la supresión o la limitación del derecho de preferencia en los aumentos de capital; la transformación, la fusión, la escisión, la cesión global de activo y pasivo y el traslado del domicilio al extranjero, y la exclusión de socios requerirán el voto favorable de, al menos, dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social.
Todos los acuerdos sociales se adoptarán necesariamente en Junta General, y cada participación concede a su titular un voto.
Artículo 10º. La convocatoria de la Junta General deberá hacerse por el Órgano de Administración, o en su caso de Liquidación, con la antelación suficiente, en el domicilio que conste de cada socio en el libro de socios, por correo certificado con acuse de recibo o por medio de acta notarial -bien de envío de carta con acuse de recibo, o por notificación personal del notario en el domicilio del socio-. En todo caso entre la convocatoria y la fecha prevista para la celebración de la Junta deberá existir un plazo de al menos quince días. Este plazo se computará a partir de la fecha en que hubiere sido remitido el anuncio de convocatoria al último de los socios. La Junta deberá convocarse necesariamente cuando lo solicite, al menos, un número de socios que represente un cinco por ciento del capital social, debiendo expresarse en la solicitud los asuntos a tratar en la Junta. La Junta General quedará válidamente constituida, para tratar cualquier asunto, sin necesidad de previa convocatoria, siempre que esté presente o representada la totalidad del capital social y los concurrentes acepten por unanimidad la celebración de la reunión y el orden del día de la misma.
En todos los casos actuará como Presidente y Secretario de la Junta, los socios que se elijan en cada reunión.
Se dejan a salvo las formas especiales de convocatoria por su antelación, por su contenido o por el medio o medios en que deba publicarse la convocatoria.
Artículo 11º. De todos los acuerdos se levantará la correspondiente acta que se extenderá en el libro de actas. El acta incluirá necesariamente la lista de asistentes y deberá ser aprobada por la propia Junta al final de la reunión o, en su defecto, en el plazo de quince días, por el presidente de la Junta y dos socios interventores, uno en representación de la mayoría y otro por la minoría.
Artículo 12º. La Administración de la sociedad corresponderá, según determine la Junta General, a: -Un Administrador único, o dos o tres administradores solidarios o indistintos. -A dos Administradores Mancomunados o Conjuntos. En caso de nombramiento de dos Administradores mancomunados, se exigirá la intervención y firma de ambos para cualquier actuación. Todo acuerdo de optar alternativamente entre los distintos modos de organizar la administración de la sociedad, no constituirá modificación de los estatutos, pero deberá constar en escritura pública, que se inscribirá en el Registro Mercantil.
Artículo 13º. La duración del cargo de Administrador será indefinida. Todo ello sin perjuicio del derecho de la junta de separar el Administrador en cualquier momento.
Los servicios que se presten a la sociedad por el Administrador que se nombre, serán gratuitos.
Artículo 14º. La representación del órgano de Administración se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social. A efectos meramente enunciativos y con la finalidad de facilitar los apoderamientos o delegaciones de facultades que pudieran realizarse, el Administrador tendrá las siguientes facultades:
Girar, aceptar, pagar, cobrar, endosar, protestar, intervenir, avalar y negociar letras de cambio, talones, cheques, pagarés, créditos, saldos, facturas y demás efectos; abrir, seguir y cancelar cuentas corrientes, de crédito o préstamo, con o sin garantía de valores, y en toda clase de establecimientos Públicos o Privados, incluso el Banco de España; tomar y dar dinero a préstamo, firmando en su caso las correspondientes pólizas, dando o aceptando en su caso todo tipo de garantías personales y reales, incluso hipotecarias o pignoraticias, que podrá cancelar; constituir, cobrar y cancelar depósitos, y fianzas de todas clases y ante cualesquiera Entidades -públicas o privadas-, o particulares.
Administrar en los más amplios términos, llevando los libros y contabilidad de la Sociedad, dirigiendo y controlando la marcha de la misma, arrendar o tomar en arrendamiento toda clase de bienes y derechos, admitir y despedir inquilinos, colonos, trabajadores y empleados, asignando sueldos, jornales, gratificaciones y obligaciones; aceptar, cobrar, modificar y pagar rentas de todas clases, incluso mediante transacciones o compromisos, y conferir poderes a pleitos, con las facultades generales o las especiales de cada caso y ante cualesquiera Juzgados, Tribunales, Jurados o Magistraturas de cualquier clase, grado, orden o jurisdicción, revocando los nombrados y designando otros; y en general, ejecutar todo aquello necesario o conveniente para la buena marcha de la Sociedad.
Celebrar toda clase de actos y negocios jurídicos, incluyendo los de transporte terrestre, marítimo o aéreo, seguro o afianzamiento, y adquirir, enajenar, permutar, gravar o modificar por cualquier título o concepto, toda clase de bienes muebles, mercaderías, o materias primas, suministros y derechos reales o personales, de o para la Sociedad, al contado o a plazos, admitiendo o prestando toda clase de garantías.
Adquirir, enajenar, permutar, gravar o modificar por cualquier título o concepto, toda clase de bienes inmuebles o partes indivisas o divididas de ellos, al contado o a plazos, admitiendo o prestando toda clase de garantías, incluso hipotecarias, que podrá cancelar en su día y dar y aceptar bienes en o para pago de deudas, otorgando y firmando toda clase de documentación, privada o pública, incluso escrituras de rectificación, adición, agrupación, segregación o división de fincas, obras nuevas y división material o en régimen de propiedad horizontal.
Intervenir en procedimientos de concursos de acreedores, cesiones de bienes, suspensiones de pagos, quiebras y demás de la propia índole, con las más amplias facultades para celebrar y concluir toda clase de convenios.
Nombrar apoderados, sean o no socios, y delegar en los mismos todas o parte de sus facultades.
Concurrir a toda clase de subastas y concursos, oficiales o particulares; presentar proposiciones, mejorarlas y retirarlas, promoviendo las reclamaciones que estime oportunas, por sí o mediante requerimiento notarial; aceptar adjudicaciones provisionales o definitivas con reserva de ceder a tercero, constituir asimismo depósitos provisionales o definitivos en la Caja General de Depósito o en cualquier otra depositaria o dependencia; formalizar los contratos que sean precisos en dichos concursos y subastas; recibir las cantidades procedentes y firmar recibos, cartas de pago, documentos y escrituras necesarias para la conclusión del contrato; cancelar y retirar fianzas y depósitos. Cobrar el importe de cualquier libramiento que por certificaciones de obras ejecutadas por la sociedad o por cualquier otro concepto que esté pendiente de cobro o en lo sucesivo se ponga en las Delegaciones de Hacienda, Jefaturas de Obras Públicas, Confederación Hidrográfica, o Secciones correspondientes de cualquier otra Entidad del Estado, Comunidad Autónoma, Provincia o Municipio, firmando al efecto cuantos documentos públicos o privados se precisen para llevar a efecto dichas facultades.
Presentar proposiciones a las subastas y concursos que anuncien los Organismos de la Administración Pública, incluso los autónomos y paraestatales, mejorando aquéllas, en su caso, por pujas a la llama u otro medio legal.
Constituir fianzas, tanto provisionales como garantizar las ofertas de la Sociedad mandante o de un tercero, como definitivas para responder del cumplimiento de las obligaciones derivadas de los contratos de ejecución de obras y suministros, en la Caja General de Depósitos o cualquier depositaria u oficina pública o privada.
Cobrar los intereses de los depósitos constituidos en valores públicos o industriales.
Promover solicitudes y formular ante la Administración Pública, toda suerte de reclamaciones y recursos, gestionando lo necesario hasta obtener resoluciones que causen estado.
Intervenir en el concepto que sea necesario, en toda clase de Oficinas o dependencias de los Ministerios, direcciones o negociados de la Administración Pública (sea del Estado, Comunidad Autónoma, la Provincia, el Ayuntamiento u otras entidades o Corporaciones públicas o de carácter oficial), en cualquiera de los servicios de la misma o materia que le corresponda, incluso de la Hacienda Pública e Institutos o Corporaciones de régimen y vida propia o autónoma o centralizada; promover expedientes, seguirlos en sus trámites o desistir de ellos, con facultades amplias para desistir, apurando la vía administrativa, y en su caso, la contencioso-administrativa, así como la económico-administrativa.
Redactar, suscribir y presentar propuestas de contratas de obras y suministros de todas clases de materiales, en las subastas y concursos que se convoquen por el Estado, Comunidad Autónoma, Provincia y Municipios y Entidades u Organismos dependientes de los mismos, Compañías o particulares; constituir fianzas provisionales y las definitivas en caso de adjudicación; retirar unas y otras en su momento y actuar en relación o con cuanto se refiera a las fianzas en nombre de la sociedad.
En caso de adjudicación, suscribir con la representación de la Entidad, persona u Organismo anunciante del concurso o subasta las correspondientes escrituras de contrata; y mantener las relaciones que de las escrituras derivan, así como intervenir en las incidencias de toda clase que se puedan originar y de modo especial reclamas, percibir y cobrar en las correspondientes Oficinas públicas o donde proceda, las sumas que como precio de los suministros, importe de contratas o por otro concepto, sean totales o parciales, deban serle abonadas a la entidad, dando los oportunos recibos o cartas de pago.
Satisfacer y pagar en las Delegaciones de Hacienda, Delegaciones Autonómicas, Ayuntamientos y demás organismos, cuantos débitos tuviere la sociedad, resultantes de lo anteriormente expresado o por cualquier otro concepto y percibir en los mismos cuantas cantidades deba recibir la sociedad o por cualquier circunstancia.
Y, en general, representar a la Sociedad en todos los derechos y acciones que pudieren corresponderle y ante toda clase de Autoridades gubernativas, administrativas y judiciales, pudiendo en consecuencia otorgar y firmar toda clase de documentación, privada o pública -incluso escrituras de adición o rectificación, de agrupación, agregación, segregación o división de fincas, obras nuevas y división material o e régimen de propiedad horizontal, instancias y expedientes de todo tipo.
Artículo 15º. En materia de cuentas anuales se estará a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
A partir de la convocatoria de la Junta General, cualquier socio podrá obtener de la Sociedad, de forma inmediata y gratuita, los documentos que han de ser sometidos a la aprobación, así como el informe de gestión y en su caso el de los auditores de cuentas. En la convocatoria se hará mención de este derecho.
Durante el mismo plazo el socio o socios que representen al menos el cinco por ciento del capital podrán examinar en el domicilio social, por sí o en unión de experto contable, los documentos que sirvan de soporte y antecedente de las cuentas anuales, sin perjuicio del derecho de la minoría a que se nombre un auditor de cuentas con cargo a la sociedad.
Artículo 16º. La transformación, fusión y escisión de la Sociedad se regirá por lo dispuesto en la Ley 3/2009, de 3 de Abril, sobre Modificaciones Estructurales de las Sociedades Mercantiles.
Artículo 17º. En el caso de que algún socio use del derecho de separación de la Sociedad o en el supuesto de exclusión de un socio se aplicará el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
En los casos de transformación de la sociedad y de traslado de domicilio al extranjero los socios tendrán derecho de separación en los términos establecidos en la Ley 3/2009, de 3 de Abril, sobre Modificaciones Estructurales de las Sociedades Mercantiles.
Artículo 18º. La disolución y liquidación de la Sociedad se regirá por las normas a tal fin establecidas en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Estatutos y régimen de comunidad de la propiedad horizontal
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Para abrir boca y para cerrársela a los que creen que solo se añaden por alargar:
Res 03-02-2011. CONTENIDO DE LA ESCRITURA. DECISIÓN DEL NOTARIO ESTATUTOS. NORMAS DE COMUNIDAD. 1.- La recurrente basa la impugnación de la minuta de que se trata no en una incorrecta aplicación de las normas arancelarias, sino en el hecho de haberse incluido en la escritura determinados extremos que, al incrementar su extensión, dan lugar a una mayor liquidación arancelaria. A este respecto este Centro Directivo tiene declarado que el Notario, como redactor del documento, puede y debe decidir qué contenido ha de tener la escritura con el fin de asegurar que la misma produzca todos los efectos que le son propios, garantizando así no solo los intereses de todos los interesados en el contrato documentado, sino también los intereses y funciones de terceros, e incluso salvaguardando su propia responsabilidad profesional, sin que pueda limitarse esa facultad y obligación del Notario por consideraciones arancelarias que, además de improcedentes, no guardan proporción con la finalidad de garantía de seguridad jurídica, ni con los posibles perjuicios que mediante ello se tratan de eludir. Todo ello sin perjuicio, en cuanto concierne a las competencias de este Centro Directivo y de las Juntas Directivas de los Colegios Notariales, de la responsabilidad disciplinaria en que los Notarios pudieran incurrir en caso de conductas abusivas que en el presente caso son palmaria y rigurosamente inexistentes. Debe añadirse a lo dicho, por una parte, que la incorporación del estatuto de la finca adquirida no tiene un alcance meramente informativo, sino sustantivo, al extender al mismo el consentimiento de las partes negociales, y, por otra, que cada una de estas puede proponer las cláusulas contractuales que considere oportunas, lo cual significa, en primer lugar, que la inclusión o exclusión de cualquier cláusula (también las que la recurrente repudia), no depende de la voluntad o el deseo de uno solo de los contratantes; en segundo lugar, que el Notario no puede, salvo por exigencia legal (que en el presente caso es a todas luces inexistente), imponer a ninguna de las partes la prohibición u obligación de incluir de una cláusula determinada; y, por último, que son las partes negociales, recabando todo el asesoramiento e información que deseen, quienes pueden y deben evaluar si el documento redactado por el notario se corresponde o no, por la razón que sea, con su propia voluntad, de forma, que en caso negativo, pueden y deben negarse a otorgarlos, sin pretender delegar en un tercero la decisión sobre la prestación o no de su propio consentimiento.
La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, por las demás normas legales aplicables, y por las siguientes reglas:
Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil.
Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.
El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación. También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.
Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes. No obstante los señalados gastos, los originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o alguna de las entidades o departamentos (como son las respectivas puertas de entrada o portales, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades o departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.
El elemento número UNO quedará excluido de los gastos de limpieza o reparación de escaleras, porterías, ascensores y antenas colectivas, y de los de calefacción y agua caliente, salvo de los de aquellos servicios que utilice.
Los propietarios del local de planta baja y sótano podrán instalar, en la fachada del respectivo local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.
Otra variante:
La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales que sean aplicables, salvas las siguientes reglas:
Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil, con excepción del Derecho de Vuelo que queda configurado como elemento independiente en los términos de la descripción del elemento número TRES y del Derecho de Vuelo sobre el resto de solar sin edificar que pertenece al propietario del elemento número DOS.
Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.
El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación. También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes. Los propietarios de los departamentos privativos de la división horizontal podrán, sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes, declarar, sin el consentimiento de la Junta, las obras nuevas en construcción o finalizadas que ejecuten. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.
Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes. No obstante los señalados gastos, los originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o alguna de las entidades o departamentos (como pueden ser las respectivas puertas de entrada o portales, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades o departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.
La utilización de los patios de luces quedará reservada a las entidades que tengan acceso a ellos, pero sus propietarios deberán tolerar el derecho de las entidades o departamentos superiores a vistas y luces y al tendido de ropas.
Otra más:
La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Artículo 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales, salvas las siguientes reglas:
El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación.También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal.
En las distintas entidades podrá ejercerse cualquier tipo de comercio o industria autorizado, libremente elegido por su propietario. En las distintas entidades podrán instalarse toda clase de toldos y marquesinas, anuncios y rótulos, luminosos o no, que tengan relación con la actividad que en la misma se desarrolle.
Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes.
Los gastos devengados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o algunas entidades de la propiedad horizontal (como son las respectivas puertas de entrada, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades afectadas en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.
Y otra:
Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960. Como normas particulares se establecen las siguientes:
Los propietarios de los distintos elementos, podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio total dividirlos, tanto horizontal como verticalmente, agruparlos y unirlos con otros y con otros colindantes del mismo edificio, hacer segregaciones, fijando las cuotas de participación en la comunidad por suma, distribución o redistribución de los que tenían asignadas, con el límite del aprovechamiento normal como elementos independientes; para lo cual el propietario de cada elemento se considerará investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos. Del mismo modo previsto anteriormente, podrán hacer en su elemento las obras o reparaciones que estimen convenientes, siempre que no causen, daño o menoscabo al edificio en su conjunto.
El local comercial o los que formen pro segregación, podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso la banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, podrá instalar, en la fachada del local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.
Los gastos de conservación y mantenimiento de las terrazas propiedad exclusiva de elementos propiedad exclusiva de elementos serán de cuenta y cargo en exclusiva de los propietarios de dichas terrazas.
Sobre las cubiertas del torreón de la escalera y ascensor del edificio podrán situarse apartaos destinados a la refrigeración o acondicionamiento de los distintos elementos de división horizontal con acceso por canalizaciones y lugares comunes previstos en proyecto al efecto, siendo la responsabilidad y gastos de su colocación y mantenimiento de los respectivos dueños de los elementos o departamentos que sirvan.
Y otra:
Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Como normas particulares se establecen las siguientes:
El local en planta baja no contribuirá a los gastos de conservación de zaguán, escalera ni ascensor que serán satisfechos por los restantes elementos a parte iguales, así como su limpieza y alumbrado.
Los propietarios de cada departamento o elemento independiente, podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio dividirlos, tanto horizontal como verticalmente, agruparlos, unirlos con otros colindantes que pertenezcan a éste edificio, hacer segregaciones, agregaciones, fijando las cuotas de participación en la Comunidad por suma, distribución o redistribución de los que tenían asignadas, con el limite del aprovechamiento normal como elementos independientes; para lo cual el propietario de cada elemento se considerara investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos.
El propietario, titular por cualquier título del local independiente en planta baja actualmente existente, o de los que en adelante y al amparo de lo anterior se formen a partir de aquel por vía de agrupación, segregación, división, subdivisión o comunicación, del mismo modo previsto anteriormente, podrá hacer en su local las obras o reparaciones que estime convenientes incluso en las fachadas del edificio, siempre que no cause perjuicio, daño o menoscabo al edificio en su conjunto.
Dicho local comercial o los que se formen por segregación, podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso de banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, podrá instalar, en la fachada del local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.
Todos los propietarios de elementos individuales, incluso locales en planta baja, tienen derecho a colocar aparatos de aire acondicionado en la cubierta del edificio, sobre el torreón de escalera y ascensor, y al efecto, acceder al mismo para su instalación y mantenimiento.
Queda prohibido poner tendederos o secaderos en los patios de luces del edificio o en las fachadas del mismo.
Todo propietario reconoce la reserva de derechos a favor de la Sociedad promotora hecha en la disposición cuarta que se dirá. Cualquier actuación de aquélla en los términos de la reserva será plenamente válida, y en su caso, con poder de cada copropietario, que se considerará concedido con carácter irrevocable por el solo hecho de la adquisición de todo o parte de cualquier componente.
Y otra más:
Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960 y disposiciones concordantes y de desarrollo. Como normas particulares se establecen las siguientes:
Corresponde a cada uno de los elementos individuales descritos las cuotas de participación indivisa en el valor total del conjunto de edificación de que forma parte, elementos comunes y gastos generales indicada al pie de su respectiva descripción.
Los propietarios de cada departamento o elemento independiente, podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio dividirlos tanto horizontal como verticalmente, agruparlos o unirlos con otros colindantes que pertenezcan a ésta edificación, hacer igualmente segregaciones o agregaciones, fijando las cuotas de participación en la Comunidad por suma, distribución o redistribución de las que tenían asignadas, con el límite del aprovechamiento normal como elementos independientes; para lo cual el propietario de cada elemento se considerara investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos.
Cada propietario titular por cualquier título de elemento independiente o de los que en adelante y al amparo de lo anterior se formen por vía de agrupación, agregación, segregación, división, subdivisión o comunicación, del mismo modo previsto anteriormente, podrá hacer en su elemento las obras o reparaciones que estime convenientes, siempre que no cause perjuicio, daño o menoscabo a la edificación en su conjunto.
Los gastos de conservación y mantenimiento de las terrazas y patios propiedad exclusiva de elementos y de la cubierta del edificio en lo que es terraza de propiedad exclusiva de algunos departamento serán de cuenta y cargo en exclusiva de los propietarios de dichas terrazas, patios y departamentos.
Y otra:
Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960 y disposiciones concordantes y de desarrollo. Como normas particulares se establecen las siguientes:
Corresponde a cada uno de los elementos individuales descritos las cuotas de participación indivisa en el valor total del conjunto de edificación de que forma parte, elementos comunes y gastos generales indicada al pie de su respectiva descripción.
Los propietarios de cada departamento o elemento independiente, podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio dividirlos tanto horizontal como verticalmente, agruparlos o unirlos con otros colindantes que pertenezcan a ésta edificación, hacer igualmente segregaciones o agregaciones, fijando las cuotas de participación en la Comunidad por suma, distribución o redistribución de las que tenían asignadas, con el límite del aprovechamiento normal como elementos independientes; para lo cual el propietario de cada elemento se considerara investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos.
Cada propietario titular por cualquier título de elemento independiente o de los que en adelante y al amparo de lo anterior se formen por vía de agrupación, agregación, segregación, división, subdivisión o comunicación, del mismo modo previsto anteriormente, podrá hacer en su elemento las obras o reparaciones que estime convenientes, siempre que no cause perjuicio, daño o menoscabo a la edificación en su conjunto.
Los locales comerciales en planta baja que existan o se formen por segregación, podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso de banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, e instalar, en la fachada del local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.
Los gastos de conservación y mantenimiento de las terrazas y patios propiedad exclusiva de elementos y de la cubierta del edificio en lo que es terraza de propiedad exclusiva de algunos departamento serán de cuenta y cargo en exclusiva de los propietarios de dichas terrazas, patios y departamentos.
Los locales de negocio quedarán excluidos de los gastos de limpieza, reparación o mantenimiento de escaleras, porterías, ascensores y antenas colectivas, y de los de calefacción y agua caliente, exceptuando los gastos derivados de aquellos servicios que utilicen.
Y una más:
La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales que sean aplicables, salvas las siguientes reglas:
Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil con excepción del Derecho de Vuelo.
Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.
El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación.También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes.Los propietarios del elemento número xxx de la división horizontal podrán, sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes, declarar, sin el consentimiento de la Junta, las obras nuevas en construcción o finalizadas que ejecuten. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.
Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes. No obstante los señalados gastos, los originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o alguna de las entidades o departamentos (como pueden ser las respectivas puertas de entrada o portales, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades o departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas. El elemento número xxx de la división horizontal quedará excluido de los gastos de limpieza, o reparación, de escaleras, porterías, ascensores y antenas colectivas, y de los de calefacción y agua caliente, salvo de los de aquellos servicios que utilice.
La utilización de los patios de luces quedará reservada a las entidades que tengan acceso a ellos, pero sus propietarios deberán tolerar el derecho de las entidades o departamentos superiores a vistas y luces y al tendido de ropas.
Una más:
La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales que sean aplicables, salvas las siguientes reglas:
Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil.
Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.
El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Los propietarios de los departamentos privativos de la división horizontal podrán, sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes, declarar, sin el consentimiento de la Junta, las obras nuevas en construcción o finalizadas que ejecuten. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.
Serán gastos de la comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes, si bien, los gastos originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguno o algunos departamentos (como son las respectivas puertas de entrada, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y cargo de los propietarios de los departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.
La utilización del patio de luces y terraza descubierta existentes a la altura de la primera planta cuyo uso exclusivo y excluyente corresponde al elemento individual número tres, que es el único que tiene acceso a ellos, se entiende sin perjuicio de la obligación de sus propietarios de tolerar el derecho de las entidades o departamentos superiores a vistas y luces y al tendido de ropas. Los gastos de conservación y mantenimiento del patio de luces y terraza descubierta a la altura de la primera planta y de la cubierta plana transitable serán de cuenta y cargo en exclusiva de los propietarios a quienes corresponde su uso respectivo, es decir, a los propietarios de los elementos tres y cuatro. Igualmente, serán de cargo de los propietarios de los elementos números uno y dos, los gastos de conservación y mantenimiento del pasillo de acceso cuyo uso exclusivo, excluyente y compartido les corresponde.
Todos los locales comerciales que existan o se formen conforme a las facultades previstas anteriormente podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso de banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, e instalar, en la fachada del local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su actividad.
Excusa para ser miembro de mesa electoral por trabajar en una notaría
Advierto de que no ha sido aceptada por no ser una de las causas de excusa reconocidas como tales. Para mi es como si se lo deniegan a un policía que tiene que hacer guardia en ese día electoral. En cambio, se la aceptaron a aquel que iba a la final de la Champions. En fin, esto es España … seriedad ante todo.
“MUNICIPIO DE XXXX, N.º DE REGISTRO_____________
D./Dª. XXXXX, mayor de edad, con DNI/NIF XXXX, con domicilio en XXXX, con el debido respeto,
EXPONE:
Que habiendo sido nombrado como suplente, de la Mesa Electoral en el Distrito XXX, Sección XXX, Mesa XXX, del Municipio de XXX para las Elecciones Generales del próximo día 28 de Abril de 2019, y no pudiendo desempeñar puesto que en su calidad de oficial de la notaría de XXX, he de trabajar el día de dichas elecciones, ya que la notaría ha de permanecer de guardia todo el día, de conformidad con lo dispuesto en el Anexo IV del Reglamento Notarial, sobre el ejercicio de la fe pública en materia electoral (Artículos 10 a 17), ruego a esa Junta Electoral de Zona que tenga a bien, previos los trámites pertinentes, y examen, dejar sin efecto dicho nombramiento, excusando en la responsabilidad del mismo al solicitante.
En XXX, a 2 de Abril de 2019.
Fdo.
PRESIDENTE DE LA JUNTA ELECTORAL DE ZONA DE XXX”.
No fue suficiente con el escrito de mi empleado y me pidieron explicaciones a mi, que hice constar:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa por la presente hago constar que DON XXXX es Oficial 2º en la notaría a mi cargo y por tanto tiene, conforme a lo que él mismo indica en el escrito que se acompaña, al Anexo IV del Reglamento Notarial y las indicaciones del Colegio Notarial de XXXX, obligación de estar de guardia en la notaría entre las 8 y las 24 horas del próximo día 28 de Abril de 2019 en que se celebrarán Elecciones Generales. Sin otro particular, saludos, Justito El Notario”.
Pues nada, res de res. Francamente, no lo entiendo. La próxima vez que diga que se iba a la Champions.
Tras la publicación
Me dicen que una Instrucción (entiendo que de la Junta Electoral Central), que podría ser de 1993, analizó el tema y establecía que si se hacían turnos de x horas no cabía aceptar la excusa pues la guardia no sería para todo el día.
También es interesante valorar si los empleados de notaría tiene incluido este servicio en su salario o si deberían cobrar por este concepto. Francamente a mi me parece que lo primero, pero solamente por “sentido común”. Si nosotros no cobramos y las actuaciones son gratuitas, ¿a ellos les va en el sueldo? Ahí lo dejo.
Exención cooperativas (Ley 20/90) y comunidades religiosas en TPO/AJD
Una de esas cosas que luego nunca encuentras:
“La representante de la Entidad compradora solicita la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente, conforme a lo establecido en el artículo 34.1 de la Ley 20/1990 de 19 de Diciembre sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas, al tratarse de una Cooperativa especialmente protegida, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9 de dicha Ley”.
“Solicita las exenciones o bonificaciones que correspondan a la parte compradora en el Impuesto de Transmisiones PatrimonialesOnerosaspor su condición de entidad religiosa inscrita en la Sección General del Registro de Entidades Religiosas, del Ministerio de Justicia, con el número xxxx. A tal efecto se incorpora fotocopia de la notificación de la inscripción de la entidad en dicho Registro y de la solicitud de actuación de certificado (acta vinculación a U.C.I.D.E.) en el mismo Registro”.
Fecha de fallecimiento indeterminada, olivos en dominio útil y tres fincas con particularidades catastrales relevantes para el STI
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Esta escritura estaba muy bien trabajada (y repasada por mi) y a pesar de ello, se ha vuelto a imprimir tras comentar una circunstancia relativa al fallecimiento del causante y cuestiones diversas (valoración, datos catastrales y STI) que han dado lugar a mejoras puntuales en cuanto a cuatro de las fincas de la herencia. Creo que se ha sabido apreciar nuestro trabajo.
Por cierto, ni muchísimo menos hemos hecho todo lo posible para actualizar y coordinar fincas declarando varias obras pendientes pero era lo deseado por las otorgantes.
Claro, si no lo estudias, si no haces nada; si pasas por encima de todo, el tiempo que ocupas es la cuarta parte. Machacar escrituras viejas sabemos hacerlo todos.
I.- FALLECIMIENTO.
Que su madre DOÑA *, titular del DNI/NIF * y nacida el día *, falleció en *, el día *, siendo el último domicilio el ubicado en *, en estado de viuda de sus únicas nupcias con Don * (fallecido entre el * y siguientes días), de cuyo matrimonio tuvo dos hijas llamadas *, aquí comparecientes.
Se incorpora testimonio del Libro de Familia de la difunta a efectos de acreditar el fallecimiento de su esposo.
NOTA 1: Se desconocía la fecha exacta de fallecimiento. En el intervalo, la causante hizo testamento dándose por viuda. Consideré oportuno añadir testimonio del Libro de Familia para que se viera qué decía exactamente.
4.= RÚSTICA: En término de *, en el paraje de *, DOMINIO DIRECTO de un trozo de tierra con olivos de colonos, que pagan una pensión en frutos de siete, una y sexta parte de leña engavillada.
Superficie:
Linderos:
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).
VALORACIÓN: *, incluyendo el cultivo objeto de dominio útil y perteneciente a la causante de esta herencia.
DATOS CATASTRALES:Forma parte de la parcela * del Polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.
El DOMINIO ÚTIL de esta finca en la actualidad, según manifiestan las comparecientes y herederas está formado por 260 olivos, de los que 80 pertenecen a Don *, y los restantes 180 pertenecen a la causante, Doña *.
NOTA 2: El dominio útil no estaba inscrito pero se hizo esta manifestación. Pensé que enumerar los olivos (que pueden valor un buen dinero) podía generar algún problema fiscal. De ahí la referencia de la valoración.
8.= RÚSTICA: En término de *, en *, un trozo de tierra blanca, llamado “*”.
Superficie:
Linderos:
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).
VALORACIÓN: *, incluida la edificación existente en su interior, destinada a uso deportivo, cuya declaración en legal forma difieren a un momento posterior.
DATOS CATASTRALES:
De la rústica: Constituye la parcela * del Polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.
De la urbana: *.
Las citadas referencias se encuentran erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de *, en cuanto a un 50% para cada uno, primos de la causante.
NOTA 3: Esta finca titulizada (que poco uso yo este termino) e inscrita a nombre de la causante, no era en realidad toda suya. Una mitad (no tengo claro si indivisa o no) era de los citados primos. Los primos no constaban en lo rústico pero sí en lo urbano. Con el STI se adopta una solución salomónica: comunicar lo que dicen que realmente es suyo para evitar que los primos salgan de la titularidad catastral.
11.= PARTICIPACIÓN INDIVISA DEL 2,49% DE RÚSTICA: En término de *, en *, un trozo de tierra en su mayor parte cereal, con algunos pinos.
Superficie:
Linderos:
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).
VALORACIÓN DE LA CITADA PARTICIPACIÓN INDIVISA:
DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del Polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada EN SU TOTALIDAD bajo la siguiente referencia: *.
TÍTULO: Le pertenecía a la causante la citada participación indivisa por compra en su estado civil de viuda, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *.
NOTA 4: Se trataba de una finca de la que la causante solo tiene un porcentaje y cuya referencia corresponde a la totalidad. Corresponde llevar cuidado con el STI para evitar que se pueda poner la finca entera (con docenas de propietarios) a nombre de las herederas.
12.= URBANA: En término municipal de *, una edificación destinada a ALMACÉN, en la actualidad identificada como *.
Superficie:
Linderos: Por todos sus lindes con terreno sin cartografiar.
INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título escrito, ni inscrito, según manifiestan.
Advierto a las comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y en su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas.
VALORACIÓN:
REFERENCIA CATASTRAL: *, erróneamente catastrada a nombre herederos de *, tío de la causante, y *, primos de la causante.
Yo el Notario, a su especial requerimiento dejaré unida a la presente por medio de diligencia la nueva certificación descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, relativa a la finca que acaba de ser descrita, obtenida por mí, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro, tras la correspondiente alteración de la titularidad catastral que llevaré a cabo a través de la plataforma notarial telemática SIGNO.
NOTA 5: Para poder inmatricular es importante cambiar la titularidad catastral y acreditarlo. Por ello mediante diligencia añadiremos la nueva CCDYG.
Final de obra en base a la antigüedad y coordenadas del Catastro
No es raro, pero asusta cuando se produce. De repente resulta que voy a venderuna vivienda cuyo final no se ha declarado o voy a comprar precisamente esa vivienda. ¿Y ahora qué hago?Estoy fotut … pero bueno, hay diversas posibilidades y una de ellas sería declarar (la solución más suertuda) la obra en base a la antigüedad y coordenadas del Catastro. Este que dejó aquí hoy (mientras escucho a Los Secretos y recuerdo mi reciente viaje a Bulgaria) sería un buen modelo, pero pueden existir muchas variantes (y algo más complicadas). Por ejemplo, cuanto el Catastro certifique antigüedad suficiente pero no exista Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica. En tal caso, como el que yo tengo entre manos estos días y que me ha hecho repasar este: ¿podríamos utilizar el Catastro para la antigüedad y recurrir a un técnico para las coordenadas? Yo diría que sí, pero no tengo la última palabra al respecto … así que de momento, he recuperado este supuesto para estudiar el otro. Seguiremos hablando …
“FINALIZACIÓN DE OBRA.
A).= DON xxxx y DOÑA xxxx, manifiestan que la finca descrita en el expositivo anterior, en la actualidad se hallacompletamentefinalizada en base a lo dispuesto en el artículo 28.4 del Real Decreto R.D. 7/2015 de 30 de Octubre y la declaran terminada con arreglo a la antigüedad catastral que figura en la certificación incorporada mediante la presente.
VALORACIÓN: Dicha obra fue declarada en construcción en la escritura citada como título la cual fue objeto de liquidación en cuanto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados con el valor que en ella fue especificado por lo que la presente finalización de obra será liquidada como exenta.
B).= Manifiestan DON xxxx y DOÑA xxxx, que:
.- la descripción de la edificación cuyo final se declara mediante la presente escritura se corresponde con la realidad y con la que figura en la parte expositiva.
-. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente.
.- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
C).- SEGURO DECENAL: DON xxxx y DOÑA xxxx manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías dada la fecha de finalización de las obras.
E).-LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO.
F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente”.
¿Y si no tengo descriptiva y gráfica?
Con la certificación descriptiva y no gráfica, el problema que nos encontramos es la falta de coordenadas. Aunque la antigüedad sea bastante, las incongruencias en las bases catastrales impiden la certificación gráfica y nos vemos obligados a recurrir a la certificación técnica. Pronto me lanzaré por esta vía ….
Final de obra en la propia escritura de compraventa con legitimación de firma electrónica
CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en las notas registrales adjuntas, la finca y participaciones de finca descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la primera de ellas la vivienda habitual de la parte vendedora y noestando destinada a constituir la vivienda habitual de la parte compradora.
Manifiestan que la vivienda y el total local destinado a garajes y trasteros en la actualidad se hallan completamente finalizados a cuyo fin me entregan, y yo el Notario dejo unido a esta escritura, Certificado de Edificación Existente expedido por Don xxx, Colegiado xxx del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de xxx, con fecha xxxx (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE) acreditativa de que la finca y participaciones de finca descritas tienen una antigüedad superior a diez años por lo que los comparecientes, según intervienen, solicitan sea inscrita la finalización de las indicadas obras.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El miércoles repasé una herencia a última hora de la tarde. Ya estaba cansado y deje para el día siguiente la redacción de una solicitud dirigida a la inscripción en otro Registro de una finca que, según título y registro, estaba en un término municipal y, según catastro, en otro término municipal distinto. Me temo que la certificación catastral no será suficiente y que me pedirán una certificación del Ayuntamiento a tal fin. No había tiempo para eso y decidimos tentar a la suerte …
Esta fue la redacción de la solicitud correspondiente:
“CUARTO.- Que la descrita Finca Registral xxx del Registro de la Propiedad de xxx anteriormente radicaba íntegramente en el término municipal de xxx (provincia de xxx) radicando en la actualidad en el término municipal de xxx (provincia de xxx), debiendo ser, por tanto, trasladada la referida finca del Registro de la Propiedad de xxx al de xxx al hallarse hoy ubicada en término de xxx, SOLICITÁNDOSE, por medio de la presente de los Registros de la Propiedad de xxx y xxx, laTRASLACIÓN de los asientos propios de la finca desde el Registro de la Propiedad de xxx al Registro de la Propiedad de xxx habiendo quedado unida a la presente, como antes se refirió, la Certificación Catastral que acredita el cambio de término municipal de la finca, solicitándose se expida por parte del Registro de la Propiedad de xxx certificación literal de todos los asientos y notas de la finca para su presentación en el Registro de la Propiedad de xxx para la materialización de dicho traslado”.
Otra opción:
TRASLACIÓN DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD (Articulo 3 del Reglamento Hipotecario): La Finca Registral ** se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de *** y, en la actualidad, la totalidad de su perímetro, tal y como consta en Catastro, se encuentra en el término municipal de ***, por lo que los comparecientes solicitan de los Registros de la Propiedad de ** y **, para cuando proceda, la traslación de todos los asientos y notas de la finca del Registro de la Propiedad de ** al Registro de la Propiedad de **, para lo cual se solicita, por medio de la presente, del Registro de la Propiedad de ** la expedición de CERTIFICACIÓN LITERAL DE TODOS LOS ASIENTOS Y NOTAS DE LA FINCA a cuyo fin se aportará Certificación del Ayuntamiento de *** acreditativa de que la finca ya no radica en su término municipal y Certificación del Ayuntamiento de *** acreditativa de que la finca radica, toda ella, en término municipal de ***.
¿Y si resulta que la finca que está en el Registro que no es, solo es parte de una catastral que en su totalidad está en el otro municipio?
Pues no estoy seguro, pero en ese caso me atreví a indicar esto:
“….. TODO ELLO en el caso de que sea posible la traslación teniendo que cuenta que esta finca solo constituye parte de la parcela catastral indicada, desistiendo de la traslación caso de que por esta razón no fuera posible llevar a cabo la solicitud”.
Téngase, además, en cuenta en la materiael artículo 2 del Reglamento Hipotecario que dice que “si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca” . Es interesante al efecto y sobre compraventa de finca en dos distritos hipotecarios esta resolución.
¿Y si son fincas del mismo Registro con parte en un término municipal y parte en otro?
Pues por algún sitio tengo la fórmula. Ya la encontraré… pero en tanto la encuentro, aquí va otro caso.
= RÚSTICA: En término de xxx.
Según catastro, se encuentra atravesada por la línea divisoria de los términos municipales de xxx y xxxx, sin que sea posible precisar la superficie que se encuentra en cada uno de los dos términos.
Superficie: xxxx.
Linderos: Según título y según registro, xxxx.
Hoy linda, según catastro: xxx.
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de (AMBOS TÉRMINOS PERTENECEN AL MISMO REGISTRO), al tomo XXX.
DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela XXX del polígono XXX del Catastro de Rústica de XXXX, catastrada erróneamente a nombre de Don XXX, titular anterior bajo la referencia XXXX (dentro de la cual, como parcela catastral independiente consta una edificación que no existe en realidad formando parte de la finca objeto de la presente la superficie que el Catastro atribuye a esa edificación), como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos…. BLA, BLA, BLA …
¿Y si simplemente están en el término que no es pero del mismo registro?
Petición a los ayuntamientos afectados por la traslación
A LA CONCEJALÍA DE URBANISMO DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ***
DON
DON
Intervenimos en nuestro propio nombre y derecho y EXPONEMOS:
I.= Que somos dueños, en pleno dominio, por mitad y proindiviso y con carácter privativo de la siguiente finca:
= RÚSTICA:
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de
DATOS CATASTRALES:
II.= Que la descrita finca anteriormente formaba parte de los términos municipales de ** y de ** y en la actualidad forma parte, únicamente, del termino municipal de **.
III.= Que la descrita finca, en la actualidad, figura inscrita en el Registro de la Propiedad de ** y corresponde realizar la TRASLACIÓN del Registro de la Propiedad de ** al Registro de la Propiedad de ** para lo cual se hace preciso aportar al Registro de la Propiedad de ** y al de ** Certificación del Ayuntamiento de ** acreditativa de que la finca ya no radica en su término municipal.
Se aporta junto con el presente escrito:
.= Fotocopia del Acta Notarial de Rectificación Catastral en donde consta la descripción actual de la finca y los certificados catastrales relativos a la misma.
IV.= Esto expuesto, SOLICITAMOS:
Del Excmo. Ayuntamiento de ***CERTIFICACION que haga constar que la Finca Registral *** (actualmente inscrita en el Registro de la Propiedad de **) (Parcela Catastral * del Polígono * del Catastro de Rústica de * a la que corresponden las referencias ** y **) no radica, en ninguna de sus partes, en el término municipal de **.
AL SERVICIO DE OBRAS Y URBANISMO DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE **.
DON
DON
Intervenimos en nuestro propio nombre y derecho y EXPONEMOS:
I.= Que somos dueños, en pleno dominio, por mitad y proindiviso y con carácter privativo de la siguiente finca:
= RÚSTICA:
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de
DATOS CATASTRALES:
II.= Que la descrita finca anteriormente formaba parte de los términos municipales de ** y de ** y en la actualidad forma parte, únicamente, del termino municipal de **.
III.= Que la descrita finca, en la actualidad, figura inscrita en el Registro de la Propiedad de ** y corresponde realizar la TRASLACIÓN del Registro de la Propiedad de ** al Registro de la Propiedad de ** para lo cual se hace preciso aportar al Registro de la Propiedad de ** y al de ** Certificación del Ayuntamiento de ** acreditativa de que la finca radica íntegramente en su término municipal.
Se aporta junto con el presente escrito:
.= Fotocopia del Acta Notarial de Rectificación Catastral en donde consta la descripción actual de la finca y los certificados catastrales relativos a la misma.
IV.= Esto expuesto, SOLICITAMOS:
Del Excmo. Ayuntamiento de **CERTIFICACION que haga constar que la Finca Registral ** (actualmente inscrita en el Registro de la Propiedad de **) (Parcela Catastral ** del Polígono ** del Catastro de Rústica de ** a la que corresponde las referencias ** y **) radica INTEGRAMENTE en el término municipal de **.
Formulas de la Ley 7/2012 en cuanto a los pagos en metálico y acreditación del resto
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los Sres. XXXX no ser empresarios o profesionales y el Sr. XXXX serlo pero no estar afecto el inmueble adquirido a su actividad empresarial o profesional siendo no residente en España, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre”.
“En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los vendedores y el comprador, no ser empresarios o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre”.
“En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los vendedores no ser empresarios o profesionales y el comprador que sí lo es y que el inmueble adquirido no está afecto a su actividad empresarial o profesional, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre”.
“En relación con el pago efectuado, a los efectos del Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre, hace constar la parte compradora que no es empresaria ni profesional y la parte vendedora que lo es, pero que no actúa en la presente escritura en calidad de tal”.
“En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los comparecientes no ser de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre por haber sido efectuado el pago con anterioridad a su entrada en vigor y habida cuenta de que el documento que se eleva a público fue otorgado, entre otros, por Don XXXX, actualmente fallecido”.
ATENCIÓN QUE EL CITADO ARTÍCULO 7 HA SIDO MODIFICADO Y HABRÁ QUE IR HACIENDO CAMBIOS EN TODAS LAS FÓRMULAS: “En relación con dicho pago en metálico manifiestan los comparecientes no ser empresarios o profesionales y el comprador no ser residente en España, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre modificado por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal“.
“En relación con dicho pago en metálico manifiesta la parte vendedora ser empresaria si bien el inmueble objeto de la escritura no está afecto a su actividad profesional y los compradores que no son empresarios ni profesionales y que no son residentes en España, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre modificado por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal”.
Modificación de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude. Se modifican el número 1 del apartado Uno, que queda redactados de la siguiente forma: No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional”.
¿Y en cuanto a la acreditación de los que no se hacen en metálico?
Pues mucha atención porque cabe acreditar pero también es posible manifestar.
Vean el Artículo 177 del Reglamento Notarial
“El precio o valor de los derechos se determinará en efectivo, con arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española. De igual modo, los valores públicos o industriales se estimarán en efectivo metálico, con arreglo a los tipos oficiales o contractuales.
En las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, se identificarán, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de acuerdo con las siguientes reglas:
1.ªSe expresarán por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
2.ªEl Notario incorporará testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento de la escritura. Los comparecientes deberán, asimismo, manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados con anterioridad al momento del otorgamiento, expresando además su numeración y el código de la cuenta de cargo. En caso de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.
3.ªEn caso de pago por transferencia o domiciliación, los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
En el marco del artículo 17.3 de la Ley de 28 de mayo de 1862, del Notariado, el Consejo General del Notariado proporcionará a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria información, en particular, en el caso de pagos por transferencia o domiciliación, cuando no se hubieran comunicado al Notario las cuentas de cargo y abono.
En el caso de que los comparecientes se negasen a identificar los medios de pago empleados, el Notario advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia en la escritura.
A los efectos previstos en el párrafo anterior, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.
Igualmente, en las escrituras citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportada por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar dicha circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado”.
Y esto es lo que se podría poner:
“.- *** EUROS (*** €), se declaran recibidos el día ***, mediante dos transferencias bancarias por importe cada una de ellas de ***, correspondiendo a la cuenta de abono el código *** de la entidad “***, S.A.”, titularidad de *** y a las de cargo los códigos *** de la entidad “***, S.A.” titularidad de *** y la otra *** de la entidad “***”, titularidad de ***, según manifiestan”.
Dejo también por aquí esta fórmula para el pago mediante empresa de cambio de moneda:“La cantidad total de las tres últimas transferencias indicadas fue transferida el día *, mediante transferencia bancaria exterior, procedente de la empresa de cambio de moneda “*” (desde la cuenta de cliente de la compradora identificada como *), que opera como “*” y es una empresa registrada en Inglaterra (Reino Unido) con domicilio social en *, la cual está autorizada por la Autoridad de Conducta Financiera como Institución de Dinero Electrónico (FRN)”.
Otra fórmula interesante: Se incorporan a la presente las facturas emitidas respecto de dichos pagos a favor de la mercantil vendedora. Manifiestan que el ordenante de las transferencias fue Don * y la beneficiaria la aquí vendedora, siendo las fechas y los importes los reseñados, la entidad emisora y ordenante el Banco *, S.A. y la receptora o beneficiaria la entidad *, S.A. En cuanto a la cuenta de cargo manifiestan no poder aportar el dato por lo que yo, el Notario, advierto de que en el marco del artículo 17.3 de la Ley de 28 de Mayo de 1862, del Notariado, el Consejo General del Notariado proporcionará a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria información, en particular, en el caso de pagos por transferencia o domiciliación, cuando no se hubieran comunicado al Notario las cuentas de cargo y abono.
¿Qué es TARGET2? TARGET2 es un sistema de pago propiedad del Eurosistema, que también se ocupa de su gestión. Es la principal plataforma europea para el procesamiento de grandes pagos y es utilizada tanto por bancos centrales como bancos comerciales para procesar pagos en euros en tiempo real.
¿Y si el pago se ha efectuado fuera de España?
Decía un compañero: “He firmado una compraventa pagada en metálico entre no residentes completamente en el extranjero (salvo la retención del 3% el resto se paga en metálico pero en el extranjero). Pues resulta que me piden S1 (presentación o negativa a aportarlo)”. En esta entrada de EdC Asesores Fiscales la cosa está muy bien explicada y desde luego no parece que en el caso del compañero sea necesario S1. ¿Que es un poco coladero? Pues para eso está la OCP, ¿no?.
Una interesante resolución en ENSXXI:“PAGOS EN METÁLICO NO ACREDITADOS. Res. DGSJyFP de 11 de mayo de 2023 (expediente 273/22). Sistema Notarial. Queja Una persona vende una finca y manifiesta que ha recibido el precio mediante 180 mensualidades de 500 euros en efectivo y 7000 euros el día de la formalización de la escritura, también en efectivo. La sobrina del vendedor interpone recurso de queja contra la actuación del notario. No tiene legitimación pero, condescendientemente, la Dirección General estima que la aportación de un poder general al formalizar el recurso de alzada permite estimar que, aunque no lo haya dicho, actúa en nombre de su tío. Alega la recurrente que el notario ha incumplido la normativa de prevención del blanqueo de capitales y dado fe en la escritura de los pagos realizados en metálico, cuando en realidad dichos pagos no se han producido ni hay prueba de los mismos (si la queja se ha de entender hecha por el supuesto representado, resulta un despropósito pues, si él mismo dijo haber recibido el precio y eso no era cierto, ¿qué culpa tiene el notario?). Contesta la Dirección General, en primer lugar, que, según el artículo 7.Uno.1.1 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, la limitación legal de pagos en metálico de 1000 euros (antes 2500 euros) es tan solo aplicable a las operaciones en las que alguna de las partes intervinientes actúa en calidad de empresario o profesional, lo que no es el caso. Y la aportación de la declaración previa del movimiento de los medios de pago, solo es aplicable cuando el pago en efectivo o mediante cheque al portador es superior a 100.00 euros, Y, en segundo lugar, que el notario no da fe de que los pagos en metálico se hayan realizado, cosa sólo posible si hubiera estado presente en la entrega material de cada pago en metálico. Da fe únicamente de las manifestaciones de los interesados sobre dichos pagos”.
Fórmulas Impuesto de Sucesiones, IIVTNU y Registro de Contratos de Seguro de Vida (para escritura de herencia) y advertencias ISD
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
SEGUNDO.-MANIFESTACIONES FISCALES: Los comparecientes solicitan respecto de la herencia de Don XXXX la exención del Impuesto de Sucesiones, por haber prescrito el plazo para el ejercicio de la acción administrativa, y se apliquen las reducciones que legalmente procedan en la herencia de su madre Doña XXXX, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.
OPCIONAL: Solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.
HERENCIA YA LIQUIDADA (con posibilidad de mencionar bienes o valores omitidos).
SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES. Manifiesta la compareciente que fue presentada instancia, para liquidar los Impuestos de Sucesiones y Donaciones causados por fallecimiento de Doña ***, en la Oficina Liquidadora de ***, el día ***, con el número ** de entrada, y Sucydon ***. En dicha instancia, no fue incluido por error involuntario, el vehículo inventariado bajo el número 1.= (27).- en el expositivo IV.- anterior, ni la obra declarada en el interior de la finca descrita bajo el número 21.= del inventario.
Otra opción: SEGUNDO.-MANIFESTACIONES FISCALES. Respecto de la escritura de herencia de Don ***, reseñada en el expositivo I de la presente, figura en la misma que fue presentada en la Oficina Liquidadora de ** el día **, número de documento ***, R.U.E SUCYDON ***; y respecto de la escritura de herencia de Doña ***, reseñada en el expositivo II de la presente, figura que la misma fue presentada en la Oficina Liquidadora de *** el día ***, número de documento ***, R.U.E. ***.
Los comparecientes solicitan respecto de la herencia de Don *** la exención del Impuesto de Sucesiones, por haber prescrito el plazo para el ejercicio de la acción administrativa, y se apliquen las reducciones que legalmente procedan en la herencia de su madre Doña ***, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.
Solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.
IIVTNU:
Los comparecientes solicitan del Ayuntamiento de XXX la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de DOÑA xxx y la aplicación de las bonificaciones legales que correspondan respecto de la finca descrita bajo el número 2.= registral número XXX del Registro de la Propiedad de XXX, al ser la vivienda habitual de la causante hasta su fallecimiento. Me exhiben los comparecientes el certificado de empadronamiento de DOÑA xxx, expedido por el Excmo. Ayuntamiento de XXX, con fecha XXXX, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz.
Los comparecientes solicitan del Ayuntamiento de *** la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Don *** y la aplicación de las bonificaciones legales que correspondan respecto de la finca descrita bajo el número 5.= registral ***, al ser la vivienda habitual del causante hasta su fallecimiento, lo que acreditan mediante Certificado de Empadronamiento expedido el día *** por el Ayuntamiento de ***, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz y al Ayuntamiento de *** la aplicación de la bonificación del 95% que corresponde respecto de la finca descrita bajo el número 7.= (registral ***).
La compareciente me autoriza a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de * y al Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación de *, copias simples de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y solicita del Ayuntamiento de Pinoso la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Doña * y la aplicación de las bonificaciones legales que correspondan respecto de la finca descrita bajo el número *.= (registral *), con arreglo al Artículo 6 de la ordenanza municipal municipal vigente a la fecha de fallecimiento de la causante, es decir, el 95% de la cuota del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio , realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.
Y solicitan del Ayuntamiento de XXXX declare la no sujeción al Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de la transmisión hereditaria de dicha vivienda ocasionada por el fallecimiento de Don XXXX, por causa de la fecha de su fallecimiento anterior al 1 de Enero de 2010.
NOTA:ANTES DE ESA FECHA NO HABÍA PLUSVALÍA EN ESE MUNICIPIO.
CUOTA CERO POR STC:
Solicitan del Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación de Alicante que sea liquidado con cuota cero dicho IIVTNU de conformidad con la Sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de Octubre de 2021, que declara “la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 107.1 segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en los términos previstos en el fundamento jurídico 6º, porque establece un método objetivo de determinación de la base imponible del impuesto que determina que siempre exista incremento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de su existencia y cuantía real”, y ello por tratarse de un hecho imponible no liquidado antes de la fecha de dicha sentencia al que le correspondería, en cualquier caso, la reducción del 95% de la cuota del impuesto respecto de la finca descrita bajo el número 1.= registral ***, al ser la vivienda habitual del causante hasta su fallecimiento, lo que acreditan mediante Certificado de Empadronamiento expedido el día ** Octubre de 2021 por el Ayuntamiento de ***, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz.
¿Y si no conoces la Ordenanza Municipal?
Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de *** y al Organismo de Gestión Tributaria de* **, copias simples de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y solicitan las reducciones que correspondan ya sea por razón de la vivienda habitual (número 2 del inventario) o por razón del otro inmueble urbano inventariado (número 1).
Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de XXX y al organismo de Gestión Tributaria de XXX, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por diligencia el correspondiente resguardo.
TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATO DE SEGUROS DE COBERTURA DE FALLECIMIENTO: Yo, el Notario, hago constar que me exhiben los comparecientes, la Certificación a que se refiere el artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento respecto de DOÑA xxx, testimonio de la cual por mi, el Notario, deducido, incorporo a la presente.
En la misma se señala que no consta ningún contrato asociado al número de D.N.I. que en la solicitud fue indicado.
Y respecto de Don XXXX, me manifiestan ser innecesaria dada la fecha de fallecimiento del causante.
OTRA OPCIÓN:
TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATO DE SEGUROS DE COBERTURA DE FALLECIMIENTO. Yo, el Notario, hago constar que a solicitud de Doña *** he obtenido, la Certificación a que se refiere el artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento respecto de Doña ***, testimonio de la cual por mi, el Notario, deducido, incorporo a la presente. En la misma se señala que no consta ningún contrato asociado al número de D.N.I. que en la solicitud fue indicado.
Y respecto de Don ***, me manifiestan ser innecesaria dada la fecha de fallecimiento del causante.
Una adición de herencia que incluye una finca que es parte de una referencia catastral que sí que se heredó
“SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES. Solicita se apliquen las reducciones que legalmente procedan a la herencia de Doña **, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente su patrimonio preexistente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.
Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.
Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de ** y al Organismo de Gestión Tributaria de la ***, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si bien hacen constar que ya fue formulada la solicitud de liquidación de dicho impuesto en relación a la referencia catastral de la que forma parte la finca objeto de la presente escritura.
A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por diligencia el correspondiente resguardo.
TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATO DE SEGUROS: Yo, el Notario, hago constar que me exhibieron los comparecientes, y fue incorporado a la escritura de adjudicación de la herencia, la Certificación a que se refiere el artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, en la que, se señalaba respecto de Doña ***, que constaba asociado al DNI/NIF que fue indicado en la solicitud, el siguiente contrato, el cual ya fue objeto de liquidación junto con el resto de la herencia:
Póliza **, S.A. Compañía de Seguros y Reaseguros/Accidente, que según manifiestaban sólo cubre los gastos de entierro y funeral”.
Advertencias
Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas al Artículo 30 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a la acumulación de donaciones y al artículo 10 bis de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos de la Generalitat Valenciana en cuanto a la antielusión, las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.
Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la aceptación a beneficio de inventario y a los Artículos 11 y 30 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia, y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador
Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a los Artículos 11 y 30 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia, así como las relativas a la tributación de la conmutación del usufructo viudal, las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.
Fórmulas para compraventas con explotaciones agrarias prioritarias, agricultores jóvenes y primera instalación
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
NOTA: Esta materia es complicada (al menos para mi), así que no fíen y que les aproveche lo que puedan encontrar de su interés.
Comentaba este asunto con un buen amigo abogado y quedamos en intercambiar nuestras fórmulas.
Esta es la que mi amigo abogado me envió para el caso de la explotación agraria prioritaria:
“Manifiesta el comprador que es titular de una EXPLOTACIÓN AGRARIA PRIORITARIA, en los términos establecidos en la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de las estructuras agrarias, y que reúne los requisitos prevenidos en el artículo 4 de dicha Ley y que la adquisición verificada en esta escritura goza en consecuencia de los beneficios fiscales prevenidos en el artículo 9 de dicha Ley cuya aplicación solicita, siendo conocedor de las obligaciones que la Ley le imponen. Por ello solicita del Sr. Registrador, que conforme al art 9.2 de la Ley 19/1995 conste en el Registro de la Propiedad que si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de cinco años siguientes a su adquisición, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente o de la parte del mismo que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Me entrega a mí, el Notario, certificación expedida por la Consejería de Agua, Agricultura y Medio Ambiente de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, donde queda acreditado que es titular de una Explotación Agraria Prioritaria, la cual se justifica con el correspondiente certificado de la citada Consejería, que me entrega y dejo unido a esta matriz”.
Yo he recopilado varias fórmulas de mis escrituras:
1.= Agricultor joven (tres fórmulas con ligeras variantes que pienso no son determinantes):
“Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de AGRICULTOR JOVEN, que la totalidad de las fincas RÚSTICAS que por el presente instrumento adquiere van a ser por él destinadas a conformar su primera instalación en una explotación agraria prioritaria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. La resolución definitiva de las líneas de ayuda destinadas a los jóvenes agricultores para la creación de empresas agrarias y la inversión de sus explotaciones en el marco del Programa de Desarrollo Rural de la Región de Murcia 2014-2020 en la que se incluyó al aquí comprador fue publicada en el Boletín Oficial de la Región de Murcia del día xxxx, Boletín número xxx Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 20.3 y Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias, si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.
“Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de AGRICULTOR JOVEN (según acredita mediante notificación de la orden de concesión de ayudas y resolución para la que se mantiene dicha orden expedidas por la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, del que yo, el Notario, deduzco fotocopias que, con valor de testimonio, dejo unidas a esta matriz), que las fincas RÚSTICAS que por el presente instrumento adquiere van a ser por él destinadas a conformar su primera instalación en una explotación agraria prioritaria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 20.3 y Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias, si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.
“Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de AGRICULTOR JOVEN (según acredita mediante notificación de la orden de concesión de ayudas y resolución para la que se mantiene dicha orden expedidas por la Conselleria de Presidencia, Agricultura, Pesca, Alimentación y Agua de la Generalitat Valenciana, del que yo, el Notario, deduzco fotocopias que, con valor de testimonio, dejo unidas a esta matriz), que la finca RÚSTICA que por el presente instrumento adquiere va a ser por él destinada a conformar su primera instalación en una explotación agraria prioritaria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 20.3 y Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias, si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.
2.= Ayuda a agricultor joven:“Me exhibe Don xxxx documento de Notificación de la Orden, expedido por la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, con fecha xxx e Informe de Propuesta de Concesión de Ayudas a la Creación de Empresas Agrarias, con fecha xxxx, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a esta matriz. El adquirente manifiesta:
Que para la compra de las fincas objeto de la presente le ha sido concedida una subvención de xxxx de la ayuda destinada a los jóvenes agricultores para la creación de empresas agrarias, en virtud de la Orden de 26 de Noviembre de 2015, de la Consejería de Agua, Agricultura y Medio Ambiente, por la que se establecen las bases reguladoras de las ayudas destinadas a los jóvenes agricultores para la creación de empresas agrarias y la inversión de sus explotaciones en el marco del programa de desarrollo rural de la Región de Murcia 2014-2020 y se aprueba la convocatoria correspondiente al año 2015 de las citadas líneas de ayuda.
Que por ser beneficiario de esta ayuda tiene la obligación de ejercer la actividad en la explotación y de mantener las inversiones durante un plazo no inferior a 5 años desde la solicitud de pago de dicha ayuda.
Que el destino de las fincas adquiridas es el de ejercer la actividad agraria en las mismas, manteniendo las inversiones en los términos expuestos en el párrafo anterior, y que además se trata de una explotación agraria según las definiciones recogidas en el artículo 2 de la Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de Explotaciones; por lo tanto se acoge a los beneficios fiscales recogidos en el artículo 11 de dicha Ley, ya que alcanzará la condición de Explotación Prioritaria como consecuencia de esta adquisición, por lo que se aplicará una reducción del 75 por 100 en la base imponible de los impuestos que graven la adquisición.
Que para que se proceda a dicha reducción se hace constar en la presente escritura pública de adquisición y se hará constar en el Registro de la Propiedad, que si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor.
Que en función del artículo 20 de la citada Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de Explotaciones, al ser joven agricultor según las definiciones recogidas en el artículo 2 de dicha Ley, las reducciones establecidas en el artículo 11 se incrementarán en diez puntos porcentuales ya que el adquirente es además un agricultor joven y la adquisición se realiza durante los cinco años siguientes a su primera instalación. Quedando la reducción total aplicable en un 85 por 100 en la base imponible de los impuestos que graven la adquisición. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.
3.= En trámite de obtención de la calificación de agricultor joven:“Manifiesta la Sra. xxx que tiene previsto obtener la condición de AGRICULTORA JOVEN y la titularidad de una explotación agraria prioritaria así como que la finca que adquiere se va destinar a su actividad agraria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Advierto a dicho Sra. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.
4.= Explotación agraria prioritaria: “Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de titular de explotación agraria prioritaria y que la finca que adquiere se van destinar a actividad agraria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita la reducción del 75% de la base imponible prevista en el Artículo 11 de la Ley de 4 de Julio de 1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias, en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan. Me exhibe e incorporo testimonio de la certificación de cumplimiento de condiciones de explotación prioritaria”.
5.= Agricultor joven con explotación prioritaria y primera instalación:
Con esta fórmula intento resolver la polémica planteada en algunas OOLL que pretenden que se pague al tipo general y que se solicite la devolución una vez que se acrediten los requisitos pertinentes, una opción que parece quedar descartada por un acuerdo entre las Consellerías de Hacienda y Agricultura (estamos hablando de la Comunidad de Valencia) dirigido a que sea la Liquidadora la que evacúe la oportuna consulta (si es necesario). Aunque lo he intentado aun no tengo la norma con lo que habrá que estar a la espera de novedades y cambios en la redacción que a día de hoy es esta:
“Manifiesta la Sra. xxxx que tiene la condición de AGRICULTORA JOVEN y la titularidad de una explotación agraria prioritaria así como que las fincas que adquiere se van destinar a su actividad agraria y a conformar la primera instalación de la misma por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Me entrega a mí, el Notario, certificación expedida por la Consejería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica de la Generalitat Valenciana, donde queda acreditado que es titular de una Explotación Agraria Prioritaria y su condición de Agricultora Joven, la cual se justifica con el correspondiente certificado de la citada Consellería, que me entrega y dejo unido a esta matriz. Advierto a dicho Sra. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio (y en el 79 de la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de la Generalitat, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana) de que si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente que lo haga constar en los Libros a su cargo. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan y, de la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario de xxx, si fuera necesario, a fin de poder beneficiarse de las exenciones fiscales que establece la Ley de Estructuras Agrarias de la Comunitat Valenciana, en vigor desde el 7 de Marzo de 2019, que eleve una consulta inmediata a la Consellería de Hacienda para certificar si se cumplen las condiciones para aplicar dichas exenciones a la parte compradora en virtud de los acuerdos adoptados entre dicha Consellería y la Consellería de Agricultura”.
CON RELACIÓN A ESTE ÚLTIMO CASO HUBO UNA LIQUIDACIÓN COMPLEMENTARIA QUE DECÍA:
“De conformidad con el artículo 11 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio. En la transmisión o adquisición por cualquier título, oneroso o lucrativo, «inter vivos» o «mortis causa», del pleno dominio o del usufructo vitalicio de una finca rústica o de parte de una explotación agraria, en favor de un titular de explotación prioritaria que no pierda o que alcance esta condición como consecuencia de la adquisición, se aplicará una reducción del 75 por 100 en la base imponible de los impuestos que graven la transmisión o adquisición. Para la aplicación del beneficio deberá realizarse la transmisión en escritura pública, y será de aplicación lo establecido en el artículo 9 apartado 2. Para que se proceda a dicha reducción, se hará constar en la escritura pública de adquisición, y en el Registro de la Propiedad, si las fincas transmitidas estuviesen inscritas en el mismo, que si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. De conformidad con la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana, y la Disposición adicional segunda. Beneficios Fiscales. Con carácter de reducción autonómica de mejora de la normativa estatal, cuando en la transmisión a título oneroso de una parcela con vocación agraria le sea de aplicación alguna de las reducciones previstas en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, será de aplicación una reducción del 99 % de su valor“.
En conclusión: no es exención, es reducción del 99% de la base por lo que si fuera un precio de 50.000 Euros, se pagarían 50 Euros (50.000 x 1% = 500 x 10 % ITPO = 50 EUROS).
Bien, pues propongo esta nueva redacción:
“Manifiesta la Sra. xxxx que tiene la condición de AGRICULTORA JOVEN y la titularidad de una explotación agraria prioritaria así como que las fincas que adquiere se van destinar a su actividad agraria y a conformar la primera instalación de la misma por lo que solicita le sean aplicadas a la presente transmisión la reducción del 75% en la base imponible a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 11 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias y, con el carácter de reducción autonómica de mejora de la normativa estatal, una reducción del 99% de su valor de conformidad con la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana y su Disposición Adicional 2ª. Me entrega … Y CONTINÚA IGUAL HASTA EL FINAL DEL PÁRRAFO“.
Otra cosa en materia de arancel notarial (y registral)
“Si un agricultor compra para su explotación prioritaria y los gastos los pactan según ley y, por tanto, el comprador paga solo la copia, ¿se aplica o se aplica la reducción arancelaria? La cuestión es si el vendedor es o no es el beneficiario o destinatario de la reducción, ¿cómo lo veis?”
Pues yo, conforme al Artículo 1 del Real Decreto 2484/1996, de 5 de diciembre, por el que se reducen los derechos notariales y honorarios de los Registradores de la Propiedad en aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias que dice “se reducen en un 30 por 100 los derechos notariales regulados en el apartado 1 del número 2 de su arancel por la formalización de los siguientes actos relacionados con la aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias”, lo veo claro: hay reducción pague quien pague, sea conforme a ley o de otra forma diferente. ¿De acuerdo?
Una fórmula mas
Valencia. Agricultor joven que realiza su primera compra de fincas para primera instalación. Lo único que tiene es la resolución que se cita en el primer paréntesis por lo que dudamos que pueda conseguir la exención. Tal vez tenga que pagar y cuando cumpla todos los requisitos podría solicitar la devolución. Frente al caso anterior es exención porque el que vende no es profesional de la agricultura por lo que se aplica el 20 LMEA y no el 11 LMEA. Al no aplicarse la ley valenciana, hemos introducido un cambio en lo de la consulta a la Oficina Liquidadora.
“Manifiesta el Sr. * tener la condición de AGRICULTOR JOVEN (según acredita mediante notificación de la resolución de la concesión de ayudas para la primera instalación de jóvenes agricultores expedida por la Consellería de Agricultura, Desenvolvimiento Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica de la Generalitat Valenciana, de la que se incorpora fotocopia) y que las fincas RÚSTICAS que por el presente instrumento adquiere van a ser por él destinadas a conformar su primera instalación, por lo que solicita la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias.
Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio (y en el 79 de la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de la Generalitat, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana), si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente que lo haga constar en los Libros a su cargo.
Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan y, de la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario de *, si fuera procedente, a fin de poder beneficiarse de las exenciones fiscales que solicita que eleve una consulta inmediata a la Consellería de Hacienda para certificar si se cumplen las condiciones para aplicar dichas exenciones al comprador en virtud de los acuerdos adoptados entre dicha Consellería y la Consellería Agricultura”.
En relación al caso para el que utilizamos esta fórmula, antes de efectuar la liquidación, evacuamos consulta a la Liquidadora que nos dijo que el supuesto había sido interpretado de manera diferente por los sucesivos Liquidadores. En opinión de la Liquidadora, a día de hoy, en este caso la exención no es total porque para ello tendrían que ser los dos (el comprador y el vendedor) jóvenes agricultores, o que el comprador tuviera las fincas que compra arrendadas al vendedor. Al no darse esos supuestos. en mi caso procedería la reducción.
Bueno, se anota pero no lo tengo claro. Por otra parte, en este caso y en otros similares en tanto no se pueda acreditar el cumplimento de los requisitos parece conveniente pagar “normal” (10% en Valencia) y luego solicitar la devolución por ingreso indebido. Dicho queda, pero no puede evitar acordarme siempre en estos casos de aquel ganadero que me dijo: ¿pero esto no sale en el BOE?
Según la CV de la DGT 1037/22 de 9 de Mayo, si se hace aportación a una SL se trata de una tranmisión y se pierden los benefecios fiscales.
¿Y qué pasa si se transmite antes de plazo? ¿Hay cierre registral?
Me comentaba el supuesto una compañera: “El comprador que alegó EAPrioritaria vuelve a vender antes del plazo. El Notario autoriza la escritura advirtiendo de las consecuencias de vender antes de plazo. El registrador suspende la inscripción”.
En mi opinión no es asunto del registrador si se ha devuelto o no lo que se dejó de pagar. Tal vez habría otros ejemplos y, especialmente, el de la reducción por vivienda habitual en las herencias que exige mantener la adquisición durante un tiempo (no sé si existe en todas las CCAA). Otros que se me antojan parecidos es el del 0,1% en AJD para vivienda nueva que obliga a mantenerla como tal tres años o de la retención de los no residentes cuando venden que genera una afección fiscal si no me equivoco.
En todos estos casos, no inscribir me parece que no procede.
Otro compañero decía:“El Registro de la Propiedad tiene que inscribir la venta, otra cosa es que la oficina liquidadora le gire una complementaria al vendedor haciéndole tributar por la parte que dejó de hacerlo cuando compró, por no haber cumplido el requisito de permanencia. Ni siquiera creo que haya afección fiscal, aunque habría que mirarlo. Pero no hay cierre registral”.
Desde luego si uno no ingresa voluntariamente lo que le toca por haber transmitido está claro que Hacienda llamará a tu puerta.
Sobre el tema trata una RDGSJyFP que he visto en ENSXXI: “COMPRAVENTA: NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN DERIVADA DEL ARTÍCULO 9 DE LA LEY DE MODERNIZACIÓN DE EXPLOTACIONES AGRARIASResolución de 13 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de compraventa de una finca, en cuyo historial consta lo siguiente: si la finca adquirida fuere enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes a la adquisición, deberá justificarse previamente el pago del impuesto o de la parte del mismo que se haya dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada, y de los intereses de demora, por estar la finca destinada a explotación agraria, conforme a lo dispuesto en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias. Esta circunstancia deriva del artículo 9 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Por ese motivo, la registradora señala que, efectuada la enajenación sin que haya transcurrido el referido plazo de 5 años, para poder practicar la inscripción, debe acreditarse el pago del Impuesto correspondiente para la práctica de dichas operaciones. La Dirección General estime el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, afirmando que no estamos ante una prohibición de disponer, como ha interpretado la registradora, si no ante una obligación de pago del Impuesto dejado de ingresar junto a los correspondientes intereses de demora desde la fecha del incumplimiento; y para asegurar el pago de dichas cantidades, consta extendida la correspondiente nota de afección. Añade, además, que la falta de presentación de la autoliquidación complementaria relativa al negocio jurídico previo no impide la inscripción de la compraventa posterior”. El Notario gana y con él todos los que estábamos en esa idea.
¿Y si fuera todo mas sencillo (al menos en Valencia)?
Recientemente he tenido una compraventa de rústica en la que la compradora es agricultura y ante el batiburrillo de normas, quise dejar claro el tema desde que se encargó la escritura. El abogado de la compradora pidió que simplemente se incluyera esto: “MANIFESTACIÓN FINAL:La Sra. *, manifiesta que tiene la condición de agricultora profesional, y que es su deseo aplicarse la bonificación recogida en el artículo 82 de la Ley 5/2019 de 28 de Febrero, de la Generalitat, de Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana”.
La bonificación es del 99% y requiere de unas advertencias. Es esta: “Yo, el Notario, le advierto de que la aplicación de la bonificación quedará condicionada al mantenimiento de la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria”.
Viendo el artículo y teniendo en cuenta el citado batiburrillo de normas que hay sobre primera instalación, explotación prioritaria, agricultor joven y tal…. ¿no es esto mucho mas sencillo? Pagas el 1% y listo. ¿No? Y olvidas todo ese lío.
Ese artículo 82 dice esto:
Artículo 82. Transmisiones y arrendamientos de terrenos con vocación agraria.
1. Se establece una bonificación en la cuota del 99 % en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados para las transmisiones y arrendamientos de parcelas con vocación agraria ubicadas en la Comunitat Valenciana, cuando los adquirientes o arrendatarios sean personas agricultoras profesionales, según la definición de esta ley, y sean:
– Bien titulares de una explotación agraria a la cual queden afectos los elementos que se adquieren o alquilan.
– O bien, socias de una sociedad agraria de transformación, cooperativa, sociedad civil o de una agrupación registrada como IGC, y que la entidad sea titular de una explotación agraria a la que queden afectos los elementos que se adquieren o alquilan.
También se establece esa misma bonificación en la cuota del 99%, para las transmisiones y arrendamientos de parcelas con vocación agraria ubicadas en la Comunitat Valenciana, cuando el adquiriente o arrendatario sea una agrupación registrada como IGC.
2. La aplicación de la bonificación quedará condicionada al mantenimiento de la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria.
Este enlace puede ser interesante para los que busquen información. Entre otras cosas, dice cuándo se considera explotación agraria:“Se atenderá a las definiciones de Titular de una explotación agraria, explotación agraria, explotación agrícola, actividad agraria, elementos de la explotación y autoconsumo, a las recogidas en el Decreto 73/2022, de 27 de mayo, del Consell, por el que se crea el Registro de Explotaciones Agrícolas de la Comunitat Valenciana”.
En la línea de sencillez apuntada (al menos para Valencia) esta ha sido mi última fórmula:
“MANIFESTACIÓN FINAL:El Sr. *, manifiesta que tiene la condición de agricultor profesional, y que es su deseo aplicarse la bonificación recogida en el artículo 82 de la Ley 5/2019 de 28 de Febrero, de la Generalitat, de Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana.
Yo, el Notario, le advierto de que:
.- la aplicación de la bonificación quedará condicionada al mantenimiento de la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria.
.- y de que en caso de incumplimiento de las condiciones relativas al destino de la parcela transmitida o cedida, establecidas en los capítulos I y II del título V de esta ley, la persona beneficiaria habrá de ingresar el importe del beneficio disfrutado y los intereses de demora, mediante la presentación de una autoliquidación complementaria, en el plazo de treinta días hábiles desde el incumplimiento de la condición.
Me entrega a mí, el Notario, a efectos de acreditar su condición de agricultor profesional la primera hoja de su declaración de IRPF correspondiente al año 2022, su vida laboral y certificación expedida por la Consejería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica de la Generalitat Valenciana, con lo queda acreditada su condición de agricultor profesional, todo lo cual me entrega y dejo unido debidamente testimoniado a esta matriz.
Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan y, de la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario de *, si fuera procedente, a fin de poder beneficiarse de las exenciones fiscales que establece la Ley de Estructuras Agrarias de la Comunitat Valenciana, en vigor desde el 7 de Marzo de 2019, que eleve una consulta inmediata a la Consellería de Hacienda para certificar si se cumplen las condiciones para aplicar dichas exenciones al comprador en virtud de los acuerdos adoptados entre dicha Consellería y la Consellería Agricultura”.
Voy a reunir en esta entrada una varíete de fórmulas para el Libro del Edificio:
1.= Valencia. No procede. No es ni obra de nueva planta, ni rehabilitación:
“E).= LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO por no tratarse de una obra de nueva planta o de rehabilitación”.
Herencia de padre y madre con hijo fallecido entre uno y otro al que hereda la madre y operando el derecho de transmisión
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Comparecen tres hermanos que son herederos de su padre y de su madre y, por derecho de transmisión, herederos de un hermano fallecido entre el padre y la madre y en lo fundamental lo que contamos es lo que sigue.
Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto.
E X P O N E N:
I.- FALLECIMIENTOS. Que sus padres DON *, titular del DNI/NIF *, y nacido el día *, y DOÑA *, titular del DNI/NIF *, y nacida el día *, fallecieron, ambos en su último domicilio, el ubicado en*, los días * y *, de cuyo matrimonio tuvieron cuatro hijos llamados *, *, * y *.
II.-ÚLTIMAS VOLUNTADES. Que DON * y DOÑA *, otorgaron su último testamento ante Don *, Notario que fue de *, el día *, con los números * y * de protocolo, respectivamente, en los cuales, a los efectos que ahora interesan, se legaron mutuamente el usufructo universal y vitalicio de sus respectivas herencias, con relevación de fianza e inventario, devenido en un caso ineficaz y extinto en el otro, e instituyeron herederos por partes iguales, a sus cuatro citados hijos *, y a los demás que tuvieren, a quienes sustituyeron vulgarmente por sus respectivos descendientes para los casos de premoriencia o incapacidad.
III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. Me exhiben los comparecientes Certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad relativos a dichos causantes, así como las copias autorizadas de sus reseñados testamentos y Libro de Familia de los causantes, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente.
IV.- Que el hijo y heredero DON *, nacido en * el día *, y titular del DNI/NIF *, falleció en *, siendo su último domicilio el ubicado en *, el día *, en estado de soltero.
Que DON *, falleció sin haber otorgado disposición testamentaria alguna por lo que su hermana Doña * (en calidad de heredera de la que resultó ser declarada heredera), instó la correspondiente acta de declaración de herederos abintestato bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, habiendo yo, el Notario, realizado la correspondiente Declaración de Notoriedad por Acta autorizada el día *, con el número * de protocolo, en la cual fue declarada heredera del causante su madre Doña *, de conformidad con los Artículos 935 y siguientes del Código Civil.
Me exhiben los comparecientes copias autorizadas de las reseñadas actas y se las devuelvo para acompañar a la copia o copias que de la presente se expidan a sus efectos.
V.- INVENTARIO Y AVALÚO.
NOTA: Todo es o del padre o ganancial del matrimonio. El hermano no tenía bienes propios. En realidad tenía una cuenta en negativo que deberíamos haber incluido para que la puedan cancelar.
VI.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:
A).- LIQUIDACIÓN:
El matrimonio se encontraba sometido, como resulta de lo anteriormente expuesto, al régimen de la sociedad legal de gananciales.
Suman los bienes de carácter privativo de Don *, la cantidad de *.
Suman los bienes de carácter privativo de Doña *, la cantidad de *.
Suman los bienes de carácter ganancial de Don * y Doña *, la cantidad de *, que, dividido por partes iguales, entre los dos cónyuges, corresponden a cada uno de ellos, la cantidad de *.
No proceden deducciones de deudas en las herencias, no les constan a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por los causantes, o hechos u omisiones de los difuntos de los que se puedan originar responsabilidad civil, según manifiestan.
No ha de traerse nada a colación en ninguna de las herencias, según manifiestan.
A petición de los comparecientes he solicitado vía Signo el Informe de Actividad relativo a Doña * y a Don * no habiendo obtenido resultados para los números de identificación introducidos que afecten, según manifiestan tras su examen, a su herencia. A su solicitud les entrego dichos informes sin reproducirlos en la presente escritura y les hago las oportunas advertencias en cuanto a su eficacia, validez, fiabilidad y contenido.
Según la liquidación que practican los comparecientes:
Integra la herencia de Don *, su haber privativo sumado a su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de *, excluido el ajuar, y *, incluido ajuar.
Integra la herencia de Doña *, su haber privativo sumado a su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de * excluido el ajuar, y *, incluido ajuar.
A los oportunos efectos fiscales, hacen constar que el valor del usufructo extinto de DOÑA * en la herencia de su esposo asciende a *.
B).- FORMACIÓN DE HABERES:
Expuesto cuanto antecede se forman los siguientes haberes sobre los valores que constan en el inventario:
Haber de los hijos y herederos *:
Por herencia de su padre, Don * la cantidad de *, cada uno de ellos.
Y por el derecho de transmisión en su calidad de herederos de su madre que lo era de su difunto hermano DON * la cantidad de *, cada uno de ellos.
En total, la cantidad de *, cada uno de ellos.
Y por herencia de su madre, Doña * la cantidad de *, cada uno de ellos.
En total, la cantidad de *,cada uno de ellos.
VII.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:
Haber de la hija y heredera Doña *:
Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio de las fincas descritas bajo los números 6.=, 7.= y 11.=, el pleno dominio de una tercera parte indivisa de las fincas y participación de finca descritas bajo los números 3.=, 4.= y 5.=, el pleno dominio de la cantidad de * del saldo bancario descrito en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.= (13).-, y el pleno dominio de la cantidad de * del ajuar doméstico inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *.
Haber del hijo y heredero Don *:
Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio de las fincas descritas bajo los números 2.= y 12.=, el pleno dominio de una tercera parte indivisa de las fincas y participación de finca descritas bajo los números 3.=, 4.= y 5.=, el pleno dominio de la cantidad de * del saldo bancario descrito en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.= (13).-, y el pleno dominio de la cantidad de * del ajuar doméstico inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *.
Haber del hijo y heredero Don *:
Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio de las fincas descritas bajo los números 1.=, 8.=, 9.= y 10.=, el pleno dominio de una tercera parte indivisa de las fincas y participación de finca descritas bajo los números 3.=, 4.= y 5.=, el pleno dominio de la cantidad de * del saldo bancario descrito en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.= (13).-, y el pleno dominio de la cantidad de * del ajuar doméstico inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *.
Lleva por tanto un exceso de adjudicación de * de los que * corresponden a la herencia de su padre Don *, y los restantes * a la herencia de su madre Doña*, llevando por tanto un defecto de adjudicación de * su hermana Doña *, y un defecto de adjudicación de * su hermano Don *.
DON * ha compensado las citadas cantidades a sus hermanos *, en efectivo metálico, en el día de hoy, antes de este acto, otorgándose las más completas y eficaces cartas de pago.
En relación con dichos pagos en metálico manifiestan los comparecientes, no ser empresarios ni profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre modificado por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
En cuanto al único saldo bancario inventariado y para el caso de su importe haya variado tras el fallecimiento de la causante, hacen constar que su reparto será por terceras partes entre los tres hermanos y herederos comparecientes, sirviendo la presente manifestación como mandato a las entidades depositarias de los saldos descritos para ejecutar lo dispuesto en la presente escritura respecto de las posiciones de los causantes.
VIII.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIAS.*, aceptan, PURA Y SIMPLEMENTE, la herencia de sus padres *, en cuanto a su difunto hermano Don *y respecto de la herencia de su padre por derecho de transmisión, aprobando y ratificando las operaciones particionales y de liquidación de los gananciales, y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.
SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES. Los comparecientes solicitan la exención del Impuesto de Sucesiones así como del IIVTNU, por haber prescrito el plazo para el ejercicio de la acción administrativa respecto de la herencia de su padre Don *.
Asimismo, solicitan, se apliquen las reducciones que legalmente procedan respecto de la herencia de Don *, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.
Asimismo, solicitan, se apliquen las reducciones que legalmente procedan CON ARREGLO A LA NORMA VIGENTE que se aplica retroactivamente dada la fecha de fallecimiento de Doña *, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.
Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.
Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de * y al Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación de *, copias simples de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y solicitan del Ayuntamiento de * la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Doña * y la aplicación de la reducción del 95% de la cuota del impuesto respecto a las fincas descritas bajo los número 3.= y 5.=, del precedente inventario sitas en *.
A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por diligencia el correspondiente resguardo.
TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATOS DE SEGUROS. Yo, el Notario, hago constar que me exhiben los comparecientes, la Certificación a que se refiere el artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, respecto de Doña *, en la que, no consta ningún contrato asociado al número de D.N.I. que en la solicitud fue indicado.
No siendo necesaria en cuanto a Don *, dada la fecha de fallecimiento del causante.
Información registral con nota de información continuada negativa
INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.
La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietario y de los archivos catastrales.
Por telefax el día xxxx, he obtenido nota simple negativa del Registro de la Propiedad, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente y en la que consta que no existen inscritas en dicho Registro fincas que coincidan con las relacionadas en dicha petición.
Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.
Intervención de la Comunidad de Bienes en una compraventa o en una declaración de obra terminada
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Como una Comunidad de Bienes no tiene personalidad jurídica, en los documentos que “otorga”comparecen todos los comuneros.
En la intervención esta es la fórmula que utilizo
2.= Y Don xxx y Doña xxx, en su propio nombre y derecho, como compradores, haciéndolo además en su condición de únicos integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “xxx, COMUNIDAD DE BIENES”, con N.I.F. xxx, con domicilio en xxxx, constituida en virtud de documento privado (que me exhiben y les devuelvo) suscrito en xxxx, el día xxxx, liquidado de Impuestos según nota de la Consellería de Economía, Hacienda y Empleo, Servicio Territorial de xxx, de fecha xxxx, cuyo objeto es xxx, en cuya comunidad se imputan una participación porcentual equivalente a una mitad indivisa respecto de la unidad cada uno de ellos, lo que quieren hacer constar a efectos fiscales dado que el préstamo objeto de la presente se encuentra afecto a los fines de dicha Comunidad.
En este caso la finca vendida estaba arrendada a la CB
CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes, que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes y arrendada desde el año 1997 a “xxxxx COMUNIDAD DE BIENES”,que la destina a xxxxx.
Tratándose de una compraventa, luego digo esto
PRIMERO.- COMPRAVENTA. DOÑA xxx y DON xxx, venden y transmiten, según son dueños, el pleno dominio de la finca objeto de la presente escritura (con la mayor obra existente en su interior) a DON xxx y DOÑA xxx, quienes lacompran y adquieren, por mitades indivisas, el primero de ellos para su sociedad de gananciales, y la segunda con carácter privativo, afectando lo adquirido al objeto social de “xxxx, COMUNIDAD DE BIENES” con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de libre de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.
Intervención de una CB en una declaración de obra
4).- Las tres sociedades representadas son las únicas integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “*, C.B.”, titular del N.I.F. *, con domicilio en *. Constituida en virtud de documento privado suscrito en *, el día *, liquidado de Impuestos según nota de la Oficina liquidadora de *, de fecha *, número de entrada *, cuyo objeto es el arrendamiento, compraventa, adquisición y transmisión, por cualquier título o causa de toda clase de inmuebles urbanos o rústicos, incluidos solares y edificaciones de cualquier clase; excepto el arrendamiento financiero o leasing y cualesquiera otras actividades reservadas por Ley a sociedades especiales, y en cuya comunidad se imputan una participación porcentual equivalente a una tercera parte indivisa respecto de la unidad cada una de las mercantiles representadas, lo que quieren hacer constar a efectos fiscales dado que la finca objeto de la presente se encuentra afecta a los fines de dicha Comunidad.
Tienen, a mi juicio, en el concepto en que intervienen, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,
E X P O N E N:
PRIMERO. Que la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal-, la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal- y la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal-, son dueñas por terceras e iguales partes indivisas, y por el título que se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca, que se encuentra afecta al objeto social de “*, C.B.”:
= URBANA:
SEGUNDO. Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
PRIMERO.= DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN TERMINADA.
La mercantil “*, S.L.” -Unipersonal-, la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal- y la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal-, como únicas integrantes de la citada Comunidad de Bienes “*, C.B.” a la que se encuentra afecto el inmueble objeto de la presente escritura y de la declaración de EDIFICACIÓN que a continuación se efectúa (que en su totalidad estará igualmente afecta a dicho objeto) declaran, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se cita, que sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente escritura, existe construido con una antigüedad de * años, UN EDIFICIO DESTINADO A LOCALES Y VIVIENDAS, que a continuación se describe y que por la presente DECLARAN TERMINADO, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción:
Lo verdaderamente interesante aquí es lo del beneficio de inventario (artículo 271 del Código Civil). ¿Es meramente formularia o debe hacerse de algún modo? ¿La aprobación judicial sana el proceso? ¿resolveremos definitivamente esta cuestión?
I N T E R V I E N E N:
Todos en su propio nombre y derecho, excepto Doña XXX, que lo hace en nombre y representación de su padre Don xxx, nacido el día xxx, incapacitado judicialmente, de vecindad civil valenciana, divorciado, pensionista, vecino de xxx, con domicilio en xxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxx.
Ejerce dicha representación en su condicióndetutora del mencionado incapaz en virtud de Auto número xxxx, de fecha xxx expedido por el Juzgado de 1ª Instancia de Instrucción, número 1 de los de xxxx, dictado en expediente número xxx, habiendo sido modificado dicho cargo de tutor, en virtud de otro auto de fecha xxx, expedido por el mismo Juzgado.
Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio, de dichos autos.
Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la aceptación y adjudicación de herencia, a las que la presente escritura se refiere.
Intervención para la sección B del Libro Registro de Operaciones Mercantiles
No es una diligencia complicada, pero sí poco frecuente (al menos en las notarías que he servido). Fácil también que pueda desconocerse por los Notarios primerizos. Cuidado, la firma ha de hacerse en presencia del Notario como la de cualquier otra póliza conforme al artículo 197 bis que no establece distinción entre la sección A y la sección B del Libro Registro pues señala:
Artículo 197 bis
“Las pólizas objeto de intervención deberán suscribirse en presencia del notario.
Mientras no se haga constar otra cosa, se entenderá que la firma ha sido puesta en presencia del notario, en el mismo lugar y en la misma fecha de la intervención”.
La diligencia
UNA OPCIÓN:
“DILIGENCIA DE INTERVENCIÓN: CON MI INTERVENCIÓN, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en esta Villa, expresamente requerido, RESPECTO DEL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE por Doña xxxx, titulares de los DNI/NIF xxx y Don xxxx, titular del DNI/NIF xxxx, como apoderados de BANCO, con facultades suficientes, según resulta de sus escrituras de poder debidamente inscritas en el Registro Mercantil, para el otorgamiento de la presente en ejemplar original único, que consta de UNA hoja rubricada por mí, que se me exhibe y devuelvo a solicitud expresa del interesado con la presente diligencia, y un testimonio de la cual queda incorporado a la sección B, del Libro Registro de Operaciones Mercantiles de la Notaría, con el número XXX. En XXXX, a XXX. Doy Fe.=”
OTRA OPCIÓN:
“CON MI INTERVENCIÓN, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en esta Villa, DOY FE de la legitimación de las firmas de DON XXX y DON XXX, titulares de los DNI/NIF xxx y xxx, en el presente DOCUMENTO DE AVAL, inscrito en el registro Especial de Avales y garantías con el número xxx, que intervengo, con el NÚMERO xxx de la sección B de mi libro-registro, cuyo documento, consta de esta única hoja. Dichos señores intervienen en nombre y representación de LA ENTIDAD “xxxx” con NIF xxx. En XXXX, a XXX. Doy Fe.=”
ARANCEL: Aplicación de la Ley 8/89 de 13 de Abril y Real Decreto de 15 de Diciembre de 1950. Número 17: 1.-BASE/S: xxxx. 2.-DERECHOS ARANCELARIOS: xxx.
Un estropicio
En una ocasión, la diligencia salió por la cara del folio que no debía y no era posible sustituir el aval, así que tuvimos que hacer todo esto:
“DILIGENCIA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, para hacer costar que como consecuencia de un error, en el documento de aval precedente ha sido impresa la diligencia de legitimación de firmas e intervención sobre parte de la nota informativa para beneficiarios personas físicas de dicho documento, por lo que mediante la presente diligencia hago constar que en las líneas mencionadas figura lo siguiente: “….cualquier momento los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición al tratamiento mediante escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de XXX en la siguiente dirección: XXXX, o al apartado de correos habilitado al efecto: XXX. Cualquier variación de los datos identificativos deberá ser comunicada a XXXX por el beneficiario”.
Igualmente mediante la presente efectúo la mencionada legitimación e intervención a través de la presente diligencia que sustituye a la defectuosa:
“CON MI INTERVENCIÓN, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en esta Villa, DOY FE de la legitimación de las firmas de DON XXX y DON XXX, titulares de los DNI/NIF xxx y xxx, en el presente DOCUMENTO DE AVAL, inscrito en el registro Especial de Avales y garantías con el número xxx, que intervengo, con el NÚMERO xxx de la sección B de mi libro-registro, cuyo documento, consta de esta única hoja. Dichos señores intervienen en nombre y representación de LA ENTIDAD “xxxx” con NIF xxx. En XXXX, a XXX. Doy Fe.=”
ARANCEL: Aplicación de la Ley 8/89 de 13 de Abril y Real Decreto de 15 de Diciembre de 1950. Número 17: 1.-BASE/S: xxxx. 2.-DERECHOS ARANCELARIOS: xxx.
No teniendo nada más que hacer constar doy por cerrada la presente diligencia que extiendo en el presente folio de papel timbrado para uso exclusivo notarial de la serie XXX, número XXXX. En XXX a XXX. Doy fe.=
Minutación
Pues al 3 por mil de la cuantía. Muchos se quejan de que cobremos la contragarantíay el aval, pero SON DOS COSAS DISTINTAS.
La situación catastral de las fincas objeto de las escrituras requiere, en ocasiones, hacer constar alguna cosa especial.
Estas son algunas de ellas:
D).- La parte vendedora se obliga con la parte compradora, por medio de la presente, a dar de alta correctamente en la Gerencia del Catastro, las fincas objeto de la presente escritura, haciendo frente a todos los gastos que ello conlleve, terminando a tal fin el correspondiente expediente pendiente de resolución por parte de la Gerencia del Catastro y a otorgar cuantos documentos públicos y privados puedan ser necesarios a fin de lograr la inmatriculación de las fincas objeto de la presente en el Registro de la Propiedad.
SEGUNDO.- MANIFESTACIÓN. Los cónyuges Don xxx y Doña xxx, manifiestan que la finca objeto de la presente escritura está catastrada erróneamente a su nombre y que la finca colindante sita en la Calle xxx, número xxx, se encuentra catastrada erróneamente a nombre de la aquí vendedora, cuando le pertenece con carácter privativo a Don xxx (por escritura de donación de su madre anteriormente citada) por lo que, a los efectos oportunos y por medio de la presente reconocen no ostentar derecho alguno sobre la finca que es objeto de transmisión y consienten la realización o continuación de los oportunos trámites y gestiones catastrales.
Juicio de suficiencia de las facultades del poderdante en poder preventivo
Tengo previsto escribir un nuevo post sobre poderes preventivos pues el uso de los mismos me plantea algunas dudas, pero, de momento, quiero recoger en esta entrada de Pequeños Modelos, lo que podría hacerse constar en caso de utilización de un poder general y preventivo para caso de incapacidad, estando el poderdante en esa situación de incapacidad de hecho permanente o transitoria.
“Sus facultades representativas resultan de la escritura de poder general y preventivo para el caso de incapacidad otorgado en xxxxx, el día xxxx , ante el Notario xxxx, con el número xxxx de protocolo. Aporta y me exhibe para acreditar la representación alegada, la copia autorizada del reseñado poder, que tengo a la vista, donde se contempla que las facultades conferidas en dicho poder podrán ejercitarse a partir de la fecha de su otorgamiento y también en caso de incapacitación sobrevenida del Señor Poderdante al amparo de lo dispuesto en el artículo 1732.2 del Código Civil. Yo, el Notario autorizante, he examinado y valorado dicho documento auténtico de poder, al amparo de lo que dispone el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre, y declaro -bajo mi responsabilidad- que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas conferidas y acreditadas mediante el mismo, para el otorgamiento de la presente escritura de xxxxx y de cada uno de los actos o negocios que se formalizan en la misma, por lo que está facultado para todos los actos formalizados en este instrumento público. El Sr. Apoderado manifiesta la plena e integra vigencia de dicho poder, por no haberle sido revocado, limitado ni suspendido. Me asegura el Sr. Apoderado, que ha variado la capacidad de obrar de su mandante y asevera bajo su responsabilidad y pena de falsedad en documento público que no ha sido constituido organismo tutelar, ni existe nombramiento de tutor“.
Las capitulaciones, el divorcio y la presentación telemática en los Registros Civiles
Yo en las CM prenupciales, entrego copia y cuando se casan, si lo hacen, suele llegarme un oficio del RC y digo:
Segundo.- Los comparecientes solicitan del Registro Civil y de los demás Registros en que proceda, para cuando sea posible, la toma de razón de los presentes capítulos, cuya presentación realizarán de forma presencial y personal, a cuyo efecto cualquiera de ellos podrá presentar copia autorizada de esta escritura.
Yo, el Notario, les advierto de las consecuencias de la falta de constancia en el Registro Civil y conforme al Artículo 266 del Reglamento del Registro Civil de que están obligados a acreditarme el Registro Civil, tomo y folio en que consta inscrito el matrimonio celebrado, en su caso, por medio de certificación del matrimonio o de exhibición del Libro de Familia, para consignarlos por nota al pie o al margen de la escritura matriz.
Si son postnupciales en cambio pongo esto (y a veces llega oficio):
Segundo.- Los comparecientes solicitan del Registro Civil y de los demás Registros en que proceda, la toma de razón de los presentes capítulos, cuya presentación realizarán de forma presencial y personal, a cuyo efecto cualquiera de ellos podrá presentar copia autorizada de esta escritura.
En los divorcios envío la copia autorizada en papel y digo:
“QUINTO.- No es posible remitir una copia de esta escritura por medios electrónicos a la Oficina General del Registro Civil, por no existir la infraestructura tecnológica precisa. Por ello, los comparecientes me requieren a mí, el Notario, para que remita una copia autorizada en papel de esta escritura al Registro Civil correspondiente al lugar de celebración del matrimonio, conforme al Artículo 83 del Código Civil, a los efectos de su inscripción. Acepto el requerimiento, cuyo cumplimiento haré constar por diligencias a continuación”.
Lo cuento porque una abogada en un divorcio reciente me dice que en la notaría de su ciudad con la que trabaja más habitualmente, se encargan ellos de la inscripción.
Sorprendido, una vez más (no es la primera), me pregunto si hay algún cauce telemático para todas estas cosas. ¿Depende de que el registro en cuestión este telematizado? Yo diría que no y que esa notaría efectúa una gestión con el Registro Civil por correo ordinario (tal vez incluso mediante envío de una copia simple electrónica).
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
La testadora tiene pendiente de adjudicarse junto con sus sobrinos, hijos de hermanos fallecidos, la herencia de su madre que comprende una finca rústica sobre la que se encuentran construidas tres casas adosadas y una piscina. Cada casa habrá de adjudicarse a una rama familiar de la difunta madre (que tenía tres hijos); la piscina a todos y el suelo tendrá que repartirse.
¿Se prevé conflictivo? Pues, a mi modo de ver, sí que lo parece. Lo “gracioso” es que la madre lleva muerta cuatro décadas y como todos se llevan bien pues tienen la finca jurídicamente hecha unos zorros. A ver ahora quien es el desfacedor de entuertos que lo soluciona.
Yo, por el momento, hice lo que pude en el testamento. Preferí dejar al viudo fuera del usufructo para no liar mas la cosa.
La testadora era mayor. Si falleciese habría que entender que aceptó la herencia de su madre merced al legado, ¿no?
Vamos con las cláusulas:
Primera.- Lega a sus dos citados hijos *, por partes iguales, todos los derechos que por cualquier concepto o título le pertenezcan al tiempo de su muerte sobre la finca registral * del Registro de la Propiedad de *, sita en término municipal de *, en el Paraje *, catastrada bajo la referencia * (parcela *, polígono *); sobre a la edificación existente sobre dicha finca destinada a uso residencial (vivienda) catastrada bajo la referencia * y sobre a la edificación existente sobre esa misma finca destinada a uso deportivo (piscina) catastrada bajo la referencia *, cuya finca, en todo o parte (y previas las operaciones de disolución de condominio, segregación, división horizontal u otras que puedan ser necesarias), se le habrá de adjudicar a la testadora por herencia de su madre, Doña * (fallecida el día *).
Sustituye vulgarmente a los legatarios nombrados para los casos de premoriencia, conmoriencia o incapacidad sucesoria de ambos, por sus respectivos descendientes por estirpes.
Segunda.- Lega a su citado esposo Don *, el usufructo universal y vitalicio de todos sus demás bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario y facultándole para tomar posesión por sí mismo del presente legado y, de manera expresa, para conmutar el legado de usufructo por bienes en pleno dominio hasta donde alcance su valor.
No viene totalmente al caso pero las dificultades que podrían surgir en este caso me han parecido comparables a los de esta resolución resumida en el número 110 de ENSXXI: TRES PACTOS SOBRE EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. Resolución de 12 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar. Se admite la inscripción del pacto formalizado en la escritura de aceptación y manifestación por las adjudicatarias comuneras proindiviso sobre el régimen de extinción de la comunidad de bienes existente: tal división material y consiguiente adjudicación pactada a favor de cada una de las comuneras no tiene efectos inmediatos, sino que se contempla únicamente para el momento en que cada una de ellas pueda solicitar la extinción de la comunidad por haber transcurrido el plazo máximo acordado de diez años, o para el momento en que se obtenga la pertinente licencia. Además, su viabilidad jurídica se supedita en todo caso precisamente a que la división o segregación a través de la que se formalizaría tal acuerdo de división material cumpla los requisitos legales habilitantes para ello, específicamente la obtención de la correspondiente licencia o en su caso declaración de innecesariedad de conformidad con la legislación aplicable. Por último, no puede obviarse la circunstancia de que en la escritura expresamente se hace constar que el pacto de división material futura convenido “no implica ningún derecho de uso exclusivo actual sobre los dos posibles futuros lotes antes descritos”. En la medida en que el pacto no pretende tener efectos de presente, tampoco debe exigirse ya la individualización jurídica de las fincas previa la licencia de división o segregación correspondiente. Sin embargo, no es admisible el pacto por el que cada comunera unilateralmente, por su sola voluntad y sin necesidad del consentimiento de los titulares de las restantes cuotas, pueda declarar cualquier obra nueva sobre la finca, en construcción o terminada, especificando que tal edificación se encuentre sobre la porción de terreno que le correspondería en el caso de división material y horizontal de la finca y disolución de copropiedad. La razón de la negativa estriba en que dicho pacto atribuye, de forma indirecta, a cada copropietario una facultad de uso y disfrute inmediato sobre una porción concreta de terreno que puede servir de soporte a actuaciones de parcelación encubierta y que deben ponerse en conocimiento de la Administración competente a través del procedimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Tampoco lo es aquél en que se hace constar que en caso de haber sido sufragada por una sola de ellas y su marido la construcción existente sobre la finca, éstos procederán a abonar el valor de la porción de terreno sobre el que existe la edificación, la cual se encuentra totalmente cercada del resto por muros y que la misma no tiene un destino rústico o agrícola. Pues bien, el pacto en cuestión se refiere a una obra o construcción que, tal y como se ha expuesto, no se encuentra declarada ni inscrita. De este modo, toda manifestación al respecto no forma parte de la descripción de una finca -letra a) del artículo 9 LH-, sino que presupone un derecho a edificar que, como tal, debe ser debidamente declarado, constituido e inscrito separadamente.
Legado de los derechos dimanantes de un contrato privado de compraventa y posterior escritura compraventa del inmueble en cuestión
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En un testamento se legan los derechos derivados de ese contrato que cito en el título. Fallece el causante y esos derechos se adjudican al legatario que compra finalmente el inmueble.
Hubo un problema adicional. El valor de los derechos legados en escritura fue inferior a lo que el causante había pagado por ellos. No le vi mayor inconveniente. Pudo comprar caro y al tiempo de su muerte no ser ya el mismo el valor del inmueble aunque hubiera que pagar lo pactado.
Un caso curioso que se documentó de este modo:
B).- PRECIO: El precio convenido de compraventa es de *, mas el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 10% que asciende a la suma de *, cuyo precio e IVA (en la parte correspondiente) se declaran recibidos, del siguiente modo:
.- * se declaran recibidos el día *, más el IVA correspondiente a ésta parte del precio, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código *.
.- * se declaran recibidos el día *, más el IVA correspondiente a ésta parte del precio, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código *.
.- * se declaran recibidos el día *, más el IVA correspondiente a ésta parte del precio, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código *.
Las tres anteriores cantidades fueron pagadas por Don *, hermano de la compradora y actualmente fallecido, habiéndose adjudicado la compradora en la escritura de aceptación de entrega de legados autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, “los derechos dimanantes de CONTRATO PRIVADO SUSCRITO POR “*, S.L.”, con N.I.F. *, con domicilio social en *, con fecha *, en relación a la vivienda * en término de *”.
Se incorporan a la presente las facturas emitidas respecto de dichos pagos a favor de la mercantil vendedora.
Manifiestan que el ordenante de las transferencias fue Don * y la beneficiaria la aquí vendedora, siendo las fechas y los importes los reseñados, la entidad emisora y ordenante el Banco *, S.A. y la receptora o beneficiaria la entidad *, S.A.
En cuanto a la cuenta de cargo manifiestan no poder aportar el dato por lo que yo, el Notario, advierto de que en el marco del artículo 17.3 de la Ley de 28 de Mayo de 1862, del Notariado, el Consejo General del Notariado proporcionará a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria información, en particular, en el caso de pagos por transferencia o domiciliación, cuando no se hubieran comunicado al Notario las cuentas de cargo y abono.
Legado del contenido de una caja fuerte con indicación de la clave de apertura
Cuando fui a repasar un testamento hace unos días me encontré con que el oficial que lo redactó había incluido una manifestación de la testadora por la que le desvelaba a sus causahabientes (en general) que la clave de su caja fuerte era xx-xx-xx-xx. Di un respingo y le dije a mi oficial: “Uf, Antonio, esto no me convence”.
Tras pensarlo un poco convertí esa sencilla manifestación en un legado de este tenor:
“Segunda.- Lega a su hermana Doña xxx el contenido de la caja fuerte existente en su actual domicilio cuya clave de apertura es XXX”.
Aún con esta redacción seguía sin encontrarme del todo convencido así que hablé con la testadora para indicarle que existían varios riesgos: imagine usted una posible infidelidad en la custodia por parte de la notaría (oigan que aquí hubo un caso hace años y yo he tenido dos sujetos que hace diez despedí por no ser de fiar); o, que sé yo, un posible acceso a la copia del documento por alguna persona de su entorno o puede que, cuando usted falte, una posible disputa entre los causahabientes que pudiera permitirle a alguno que no sea el legatario limpiarle la caja en perjuicio del beneficiario señalado una vez que al obtener la copia del testamento tuviera conocimiento de la clave.
Viéndome tan poco convencido la testadora decidió suprimir toda referencia a la caja fuerte.
La historia me llevo a pensar en aquellos famosos legados “digitales” que, vía testamento abierto notarial, podían contener claves diversas para redes sociales, contraseñas de todo tipo, accesos para cuentas musicales, literarias o a otro tipo de contenidos, de los que tanto hablábamos en las redes sociales hace una temporada pero que no sé si alguien llegó a poner en práctica pero que sí que fueron objeto de regulación específica en Cataluña.
Otro posible inconveniente del “legado de caja fuerte” podría ser la indeterminación del objeto al no especificarse lo que hay dentro de la caja, pero pienso que sería un problema similar al que se ocasionaría con los legados de vivienda “con todo lo que en ella se halle” que son muy comunes y que diría que no generan problemas al menos de tipo jurídico puesto que una vez esté el muerto en el hoyo “cualquiera” se podría llevar algo de la vivienda lo que, sin embargo, no es tan fácil en el caso de la caja fuerte salvo que conozcas la clave. En todo caso, siempre se podría recurrir, y tampoco me convence esta opción, a enumerar los objetos contenidos en la caja fuerte.
Legatario muerto sin aceptar ni repudiar y renuncia de su heredero al legado
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Otra herencia que nos ha dado mucho que pensar.
Me interesa traer aquí la situación que produce un legado a favor de la viuda que fallece sin haberse hecho entrega del mismo. El heredero de la viuda que es su hijo lo renuncia para que se refunda en la masa del padre a fin de que se lo acabe llevando un medio hermano que es hijo del padre pero no de la viuda.
I.- FALLECIMIENTOS.
Que DON *, titular del DNI/NIF * y nacido el día *, y DOÑA *, titular del DNI/NIF * y nacida el día *, fallecieron ambos en su último domicilio, el ubicado en *, los días * y *, respectivamente, habiéndoles sobrevivido su único hijo llamado *, aquí compareciente.
Que Don *, estuvo casado en primeras nupcias con Doña *, de cuyo matrimonio tuvo un hijo llamado *, aquí compareciente.
II.- ÚLTIMAS VOLUNTADES. Que DON * y DOÑA *, otorgaron su último testamento ante Don *, Notario que fue de *, los días * y *, con los números * y * de protocolo, respectivamente, en los cuales, a los efectos que ahora interesan, se legaron mutuamente el usufructo universal y vitalicio de todos sus bienes, acciones y derechos, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario, devenido en un caso ineficaz y extinto en el otro, y además:
.- En el relativo a Don *, sin perjuicio del legado del usufructo antes citado:
– En la cláusula primera, además legó a su citada esposa Doña *, el pleno dominio de la finca rústica sita en *, finca registral *.
Don *, como único HEREDERO (como ahora se verá) de la legataria Doña *, renunciaal legado de la finca registral *, que le fue efectuado por su padre en favor de la misma, en su relacionado testamento.
– En la cláusula segunda, legó a su citado hijo Don *, los derechos que le correspondan en la vivienda, sita en *, finca registral *, con todo lo que en ella se halle, y el solar sito en *, finca registral número *, ambas de carácter ganancial de su segundo matrimonio, según manifestó, y correspondientes al Registro de la Propiedad de *, previniendo expresamente la sustitución vulgar por su estirpe de descendientes, para todos los casos legalmente previstos.
– Y en la cláusula tercera, y en cuanto al remanente instituyó herederos, a sus hijos Don *, en cuanto a dos terceras partes indivisas, y a Don*, en cuanto a la otra tercera parte indivisa, sustituidos vulgarmente por sus respectivas estirpes de descendientes.
.- Y en el relativo a Doña *, sin perjuicio del legado del usufructo antes citado, instituyó heredero a su citado hijo Don *, sustituido vulgarmente por sus descendientes.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una señora que no sabe (o no puede, no estoy seguro) firmar, necesita que legitime su huella dactilar (también puede estimarse correcto decir huella digital, aunque actualmente pueda tener este término alguna connotación más y pueda resultar más correcto el primero) en su una solicitud dirigida a la FNMT.
Estaba a punto de pedir modelo a algún compañero, cuando me ha venido a la cabeza “esto ya lo he hecho yo antes”. Así que me he ido a la carpeta de word de mi copista, he puesto huella en el buscador y ¡bingo¡
Aquí está:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de AQUÍ: DOY FE Y TESTIMONIO: De que considero legítima y auténtica la huella dactilar del dedo índice de la mano derecha que antecede de DOÑA JOSEFITA, titular del DNI/NIF XXXX, por el que la he identificado, por haber sido puesta dicha huella en mi presencia. En MI RESIDENCIA, a veintiuno de Noviembre de dos mil diecisiete”.
Semanas después en uno de los foros en que participo alguien se pregunta: ¿hacen falta testigos para la legitimación de la huella? Después de todo si cuando alguien no firma los pedimos, ¿no?
Por cierto, el Artículo 187.2 del Reglamento Notarial hace referencia a la necesidad de poner la huella aún sabiendo y pudiendo firmar en ciertos casos: “Cuando la identificación se haga con referencia a carnets o documentos de identidad con fotografía, pero sin firma, en los que conste la huella digital, el Notario exigirá que ésta se imponga en el instrumento”.
No es el único artículo que se refiere a las huellas en el Reglamento Notarial. Tenemos otros dos muy interesantes:
Artículo 260
“Si el que hubiere de suscribir un documento que haya de ser legitimado no sabe o no puede firmar, o en cualquier otro supuesto en el que proceda la legitimación de la huella dactilar, el interesado, previa su identificación, imprimirá la huella dactilar en la forma prevenida en el artículo 191 de este Reglamento a presencia del notario, quien lo hará constar así en la diligencia de testimonio”.
¿Y qué dice el Artículo 191 del Reglamento?
“Siempre que el Notario no conozca a cualquiera de los otorgantes y cuando, aun conociéndolos, éstos no sepan o no puedan firmar, podrá exigir que pongan en el documento la impresión digital, preferentemente de uno o de los dos índices, antes de la firma de los testigos, haciendo constar el Notario en el mismo documento las circunstancias del caso”.
Y si simplemente es alguien a quien en el extranjero le exigen la legitimación notarial de la huella dactilar pero que sabe y puede firmar siendo el objeto único de la intervención notarial la mera legitimación de la huella, ¿qué?
Pues que yo no lo veo. Yo no sé tomarle la huella a alguien para que luego esa huella pueda darse por buena donde se tenga que hacer valer porque eso requerirá cierto conocimiento y considero que no dispongo de él ni de los medios técnicos para la adecuada estimación de la misma. Así que creo que no corresponde hacerlo y que tendrá que buscarse la vida de otro modo (aunque no sé cuál será, la verdad).
Liquidación de TPO por menor valor que el declarado en escritura
Conste que yo no lo veía por la razón que apunto al final, pero conforme a minuta y con todas las advertencias precisas esto fue lo que se dijo en aquella escritura:
B).- PRECIO. El precio global de esta compraventa se fija en la cantidad de CIENTO VEINTE EUROS (120,00 €) que se declaran recibidos:
xxx.
C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, las normas de comunidad y el estado físico y urbanístico actual de las fincas objeto de la presente escritura.
D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LA VIVIENDA.
SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS.
A solicitud de los comparecientes, se incorporan las valoraciones de los inmuebles obtenidas vía Internet, de la Consellería de Hacienda de la Comunidad Valenciana.
TERCERO.- MANDATO. A los efectos de la liquidación del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, la compradora solicita a la gestora, con carácter de mandato, que la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas resultante de la adquisición de la vivienda y garaje objeto de la presente escritura, se liquide, al amparo de lo previsto en el art. 57.1.b) de la LGT, a cuya finalidad se incorpora a la presente el cálculo resultante de la herramienta informática a disposición del administrado en la página web de la Generalitat Valenciana que arroja los siguientes valores reales de los bienes inmuebles:
– Por la vivienda: SESENTA Y OCHO EUROS (68 €).
– Por la plaza de garaje: DIECISÉIS EUROS (16 €).
De conformidad con lo previsto en el art. 134 de la LGT: “La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el art. 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios.”
¿Por qué no?
Artículo 46 Ley Transmisiones Patrimoniales
1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado.
2. La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria.
Si de la comprobación resultasen valores superiores a los declarados por los interesados, éstos podrán impugnarlos en los plazos de reclamación de las liquidaciones que hayan de tener en cuenta los nuevos valores. Cuando los nuevos valores puedan tener repercusiones tributarias para los transmitentes se notificarán a éstos por separado para que puedan proceder a su impugnación en reposición o en vía económico-administrativa o solicitar su corrección mediante tasación pericial contradictoria y, si la reclamación o la corrección fuesen estimadas en todo o en parte, la resolución dictada beneficiará también a los sujetos pasivos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
3. Cuando el valor declarado por los interesados fuese superior al resultante de la comprobación, aquél tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible.
4. Si el valor obtenido de la comprobación fuese superior al que resultase de la aplicación de la correspondiente regla del Impuesto sobre el Patrimonio, surtirá efecto en relación con las liquidaciones a practicar a cargo del adquirente por dicho Impuesto por la anualidad corriente y las siguientes.
5. Se considerará que el valor fijado en las resoluciones del juez del concurso para los bienes y derechos transmitidos corresponde a su valor real, no procediendo en consecuencia comprobación de valores, en las transmisiones de bienes y derechos que se produzcan en un procedimiento concursal, incluyendo las cesiones de créditos previstas en el convenio aprobado judicialmente y las enajenaciones de activos llevadas a cabo en la fase de liquidación.
Los “y si” testamentarios (sustituciones encadenadas)
Es normal que uno sustituya a sus hijos por sus nietos. Bueno, normal y muy conveniente para evitar pretericiones, pero lo que no es tan normal es que haya unos sustitutos de los sustitutos y unos sustitutos de los sustitutos de los sustitutos. Podríamos haber llegado hasta los tíos y los primos, pero no ha hecho falta. La testadora ha tenido suficientes “y si muere”, “y si muere”, “y si”.
Sería conveniente que haya muchas reuniones familiares y que eviten la mayonesa en estas fechas ….
Bromas aparte, este testamento, según minuta, me ha parecido interesante (aunque no sé si la redacción, que no es mía, es premeditada o casual). El asunto es que se recurre al legado de los bienes en España como forma, pienso, de intentar no vulnerar el principio de unidad de la sucesión que mediante un legado o sucesión a título particular y sin que el testamento contenga institución de heredero, podría (en opinión de algunos) conseguir ese efecto.
Esta es la cláusula más importante del testamento:
“Primera.- Todos sus bienes sitos en España, presentes y futuros, los lega, en iguales partes, en pleno dominio a su hijo DON xxxxxxx y a su hijo DON xxxxxxx, autorizándoles a tomar posesión de los mismos a su fallecimiento, a quienes sustituye vulgarmente, para los casos de premoriencia o conmoriencia, por sus respectivos descendientes. En los mismos casos de premoriencia o conmoriencia de sus citados hijos y de los descendientes de estos, los sustituye vulgarmente por sus hermanos DOÑA xxxx, DON xxxx, y DOÑA xxxx, y (en los mismos casos) a sus citados hermanos por sus respectivos descendientes“.
Los acrecimientos en distinta proporción y las sustituciones recíprocas
Me cuesta siempre trabajo ajustar la fórmula a utilizar en los testamentos en los que, por diferentes razones, se hace necesario cuidar la redacción de las sustituciones vulgares y de los acrecimientos.
Este sería un primer supuesto
Segunda.- Sin perjuicio del anterior legado, instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, a sus cuatro citados hijos, en la proporción de una mitad para Don XXX, y de otra mitad, por partes iguales entre ellos, para Doña XXX, Doña XXX y Don XXX, a quienes sustituye vulgarmente, por sus respectivos descendientes, y a falta de descendientes con derecho de acrecer entre Doña XXX, Doña XXX y Don XXX y solo en último termino (a falta de descendientes y de estos tres hijos) en favor de su otro hijo Don XXX.
Segundo caso
Sería el de los padres instituidos herederos y sustituidos por los hermanos del testador. ¿Sustitución recíproca (o acrecimiento) entre padres o caso de premoriencia de unos de los dos que “entren” ya los hermanos del testador? Esto es lo que hay decidir en estos casos (en este antes los padres que los hermanos):
Primera.– Instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, por partes iguales, a sus citados padres Don XXX y Doña XXX, a quienes sustituye vulgar y recíprocamente entre sí. A su vez sustituye vulgarmente a sus citados padres por su hermana Doña XXX y a ésta por sus descendientes.
Los ruegos testamentarios (por pedir, que no quede)
Algunos testadores, tras explicarles que lo que pretenden hacer no se puede hacer, insisten en que lo que querían hacer, conste de algún modo en su testamento.
Recurrimos entonces a la figura del ruego o simple ruego que no genera obligación a los causahabientes y no produce, por tanto, efecto en la sucesión. También cabe la posibilidad de pretender justificar el por qué se hace algo en el testamento de un modo y no de otro.
Eran usuales hace años los ruegos relativos a entierro y funeral del testador, pero han caído en desuso aunque algunos insisten tanto que te convencen para poner cosas como esta: “Ruega el testador que sus restos mortales sean incinerados y, a ser posible, que sus cenizas sean esparcidas en el mar”.
En estos tiempos, e iré ampliando el listado, algunos ruegos o explicaciones que se han incluido en testamentos autorizados por mí o en otros que han pasado por mis manos han sido estos:
1.- “Ruega a su citada hija y heredera que tenga en cuenta las razones por las que la instituye a ella como única heredera y no por mitad junto con su citado hermano”. Para los que puedan extrañarse, añado que el testador era británico (no legítimas en su Derecho).
2.- “La distribución de dicho remanente entre sus herederos se efectuará (por razones que los instituidos herederos conocen), de la siguiente manera: XXX”.
3.- “Ruega la testadora a sus herederos que el otorgamiento de la escritura de aceptación y adjudicación de su herencia se lleve a cabo en la notaría de xxxx o con el Notario xxxx”.
Decía al respecto de este último ruego en otro postque: “Atendidas las circunstancias del caso (relación con el Notario, conocimiento por parte de este de la situación familiar y patrimonial del testador o inclusión en el archivo de su notaría de parte, buena parte o de toda la documentación de interés en la sucesión … como razones que se me ocurran ahora), podría ser interesante que ese ruego se haga efectivo”.
4.- “Manifiesta el testador que es su voluntad que la futura división de esta finca previa a la disolución de condominio que otorguen las legatarias, se haga en sentido longitudinal, es decir, desde el lindero Norte al lindero Sur”.
En la línea de este último (que no incluye la palabra ruego) que digamos“ruega no permanecer en indivisión”en cuanto a una finca que se lega por mitad, estaría el caso del legado de superficie determinada de una finca que tendrá que ser objeto de segregación, el cual constituye algo más que un ruego si quiere llegarse a hacer efectivo el legado, aunque si el conjunto de la finca que sufre las segregaciones se lega, cabría alguna otra posibilidad (en situación de proindiviso) mediante el juego de las renuncias a los legados efectuados.
Otra variante:“Es voluntad de la testadora que la mitad indivisa de su hija xxx se concrete en la parte derecha entrando a la vivienda y con la parte que colinda con la finca propiedad de herederos de xxx y la de su hijo xxx se concrete con la parte de la izquierda entrando a la vivienda, que colinda con parque público”.
5.-“Manifiesta el testador su voluntad de ser incinerado a su muerte y ruega a su heredero se haga cargo de lo necesario a tal efecto”.
Es redundante decir a su muerte, pero también queda mal si lo quitamos….
Entramos de lleno en la materia propia del testamento vital, pero es que a algunos no les basta con que les digas que es en este otro tipo de testamento (también llamado documento de instrucciones previas o de voluntades anticipadas y que no necesariamente ha de ser ante Notario) donde tienen cabida este tipo de cosas, ni con que les adviertas de que cuando se “abra” el testamento ya estarán enterrados o incinerados. Se quedan más tranquilos y, con las debidas advertencias, pues, también se lo pongo.
6.- “Es deseo de la testadora que su hermana y heredera DOÑA TAL disponga en favor de los mismos (los sobrinos) en la proporción que considere conveniente, en atención a las necesidades de los sustituidos”.
El que me aparece en este testamento podría perfectamente traducirse como un “oye hermana, gasta lo que sea conveniente para que tus hijos no tengan necesidades mientras tú vivas y hasta que hereden de mi lo que quede a tu muerte”. Ese deseo de la testadora es para mi un argumento fundamental a la hora de decidir la cuestión principal que trataba en este post.
7.- “Es voluntad de la testadora que la mitad indivisa de su hija xxxx se concrete con la parte de local situado a la parte Oeste del edificio el que colinda con la finca propiedad de Doña xxxx y la de su hija xxxx se concrete con la parte de local situado a la parte Este del edificio, que colinda con la finca registral xxxx y que los gastos que ocasione la oportuna división horizontal y extinción de condominio sean satisfechos por las legatarias”.
¿Y si luego no quieren hacer la división horizontal? Pues, propone Sergio Mocholí, “adjudicar una cuota indivisa a cada uno (respetando la cuota que pudiera haber en Catastro pues a veces la hay aunque no haya división horizontal). Después de las adjudicaciones se incluye una cláusula en la que se indicaría que cuando se haga la división horizontal, la cuota indivisa del hijo se concretará en el elemento privativo situado en planta baja y la de la hija en el elemento privativo situado en planta primera”.
8.- “Reconoce a su madre lo que por legítima le corresponda y le ruega que, una vez abierta la sucesión, renuncie a este derecho en favor de su esposo Don Tal“.
La cláusula no es mía. Yo hubiera dicho “Lega” y no “Reconoce” y no hubiera dicho en favor de su esposo Don Tal. Si la renuncia es a favor de persona determinada es un renuncia traslativa y tributa (según sea gratuita u onerosa). La renuncia ha de ser pura y simple, produciendo los efectos que la ley determine. En este caso, ese efecto sería el aumento de la porción hereditaria del propio marido que era el heredero designado en el testamento. Evidentemente la renuncia podría hacerse pura y simplemente si es el deseo de la madre en el futuro y no es inconveniente que el ruego se haya expresado de este modo.
9.- Pues lo mismo pero sin pedir que se haga en favor de alguien concreto: “Ruega a sus padres que renuncien a sus derechos legitimarios”.
10.- “Ruega a sus hijos que se hagan cargo y atiendan a la madre de la testadora DOÑA xxxx, la cual se encuentra sujeta a curatela, ostentando la testadora el cargo de curadora, y en ello en el caso de que la testadora premuera a su madre, extendiendo su ruego a que insten los procedimientos judiciales oportunos para la designación de nuevo curador a su muerte, siendo su deseo que el cargo de curador lo desempeñaran sus dos citados hijos o cualquiera de ellos”.
Y otro ruego similar: “Ruega a los citados legatarios y herederos que le presten hasta su fallecimiento, los cuidados que le sean necesarios conforme al artículo 142 del Código Civil, aún cuando tales cuidados se presten con cargo a los bienes propios de la testadora, y que la mantengan en su domicilio particular hasta su muerte”.
11.- “Ruega a su citado hijo xxxx que cumpla con las obligaciones de toda índole, incluidas las de naturaleza sucesoria, que por su condición de padre le puedan corresponder respecto de su hija, y nieta de la testadora, Doña xxxx”.
12.- “Ruega a sus citados hijos que Don xxx, padre de los instituidos herederos y ex-marido de la testadora, no entre, ni acceda, ni utilice, ni disfrute, ni posea en modo alguno, ninguno de los bienes o derechos que integren la herencia de la testadora y sean adquiridos por sus herederos por tal título.
13.- “Ruega la testadora a la legataria, que en caso de transmisión a título oneroso de la finca legada, ofrezca la adquisición en las mismas condiciones a su citado hermano Don xxxx”.
Mención al Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España en las actas de transparencia y enlace para su consulta
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Figura en este documento que en la presente operación hay un INTERMEDIARIO DE CREDITO, “*, S.L.”. Se hace constar la identidad del mismo, domicilio social, N.I.F. y correo electrónico, así como la información suministrada por el mismo y la cantidad correspondiente a la comisión que ha de percibir por la parte prestamista. Yo, el Notario, he verificado y comprobado el día ***, que dicho intermediario opera conforme a la regulación de la Disposición Transitoria Segunda de la ley 5/2019 de 15 de Marzo, y para ello, he accedido a la web del Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España https://app.bde.es/rbe_spa/#/buscador, constando el mismo inscrito con el código de identificación número **, con fecha **”.
Al parecer ha habido cambios en la web del Banco de España y la dirección que veníamos utilizando ya no funciona.
A veces cuesta encontrar un modelo que utilizas de vez en cuando y no perder tiempo en repensar lo que ya pensaste en su día …
Títulos universitarios
I.- Solicitar, tramitar, y recoger el Título Universitario de la Escuela Universitaria xxxx a favor de la poderdante.
II.- Y para todo lo anterior, sus incidencias, consecuencias, derivaciones y posibles subsanaciones o rectificaciones, otorgar y suscribir cuantos documentos, públicos o privados, fueren precisos o estime convenientes.
Pasaportes de hijos
II.=Solicitar, tramitar, renovar y obtener el pasaporte NACIONALIDAD de sus hijos llamados XXX, menores de edad, y a tal fin efectuar todo tipo de trámites y gestiones en el Registro Civil, ante el Poder Judicial y sus Juzgados y Tribunales, Embajadas, Consulados, Policía, entes encargados de la migración o cualesquiera otros competentes.
I.= Retirar o recoger de la Embajada de xxx en xxxx, los Pasaportes expedidos a nombre de la compareciente y de su hija.
Constituir sociedades
Fundar y constituir una sociedad mercantil de nombre “X” con las personas que tenga por conveniente, aún cuando en las mismas sea también socio el propio apoderado; fijar su capital social en la cuantía que tenga a bien, domicilio, duración, organismos de dirección, gestión y representación, distribución de beneficios y sueldos, causas de disolución y las demás estipulaciones estatutarias sobre su régimen; suscribir y desembolsar cuotas de capital social y aceptar y reconocer las aportaciones de los demás socios, tanto en metálico como en cualesquiera clase de bienes que valorará a su juicio; designar personas para los cargos y funciones sociales; aceptar aquellas para los que se designe al otorgante; asistir a juntas y reuniones de todas clases, ordinarias y extraordinarias, incluidas las universales, y emitir en ellas su parecer y voto.
Representación en Junta de SL
O T O R G A:
Que confiere poder tan amplio y bastante como en derecho se requiera y sea menester, a favor de DOÑA xxxx para que en su nombre y representación, y respecto de la mercantil “xxx, S.L.”, de nacionalidad española, con domicilio social en xxxx y con N.I.F. xxxx, de la que el poderdante es socio, pueda ejercitar las siguientes FACULTADES:
a) Representarle en los términos más amplios y ejercitar frente a la sociedad todos los derechos y cumplir todas las obligaciones inherentes a la cualidad de socio del poderdante.
b) Asistir con voz y voto a cuantas Juntas Generales, Ordinarias o Extraordinarias se celebren, requiriendo de los Administradores, en caso de que lo estime necesario, la presencia de Notario para levantar acta de tales Juntas. Solicitar por escrito, con anterioridad a la reunión de la Junta General o verbalmente durante la misma, los informes o aclaraciones que estime precisos acerca de los asuntos comprendidos en el orden del día, así como examinar en el domicilio social, por sí o en unión de experto contable, los documentos que sirvan de soporte y de antecedente de las cuentas anuales.
c) Desempeñar los cargos y comisiones para los que sea designado.
d) Cobrar y reclamar remuneraciones, dividendos, cupones, intereses y beneficios sociales de cualquier clase.
e) Pagar dividendos pasivos, y suscribir participaciones y obligaciones.
f) Pedir y rendir cuentas, aprobarlas e impugnarlas, percibir o abonar saldos, y dar cartas de pago y finiquitos.
g) Cumplimentar los acuerdos de reforma, transformación, fusión o disolución de la Sociedad, y, en el último supuesto, nombrar liquidadores, árbitros, depositarios, partidores, peritos, etc., aceptar cualesquiera de estos cargos, intervenir en la liquidación y división, aceptar las adjudicaciones que se hagan al otorgante en pago de sus aportaciones y beneficios, o en pago o para pago de deudas, aunque se adjudique todo el activo para el pago del pasivo, incluso declarar la percepción por el compareciente de su parte, por todos los conceptos, en el haber social.
h) Instar y otorgar actas notariales, de presencia, requerimiento, notificación, referencia, protocolización o remisión de documentos.
i) Firmar cuantos documentos públicos y privados fueran necesarios para llevar a efecto lo señalado en los apartados anteriores; y todo ello, aunque al hacerlo incida en la figura jurídica de la autocontratación o múltiple representación o exista conflicto de intereses con el poderdante.
Este poder se otorga en virtud de lo dispuesto en el último párrafo del artículo xxx de los Estatutos Sociales de la entidad relativo a las Juntas Generales.
A los efectos previstos en el Artículo 183 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, el poderdanteotorga a este poder, durante la celebración de las citadas juntas, el carácter de general con facultades para administrar todo su patrimonio en territorio nacional.
El poderdante expresamente prohíbe la sustitución y subapoderamiento del presente poder.
El presente poder quedará extinguido en el plazo de dos años a contar desde la fecha del presente otorgamiento.
Modificación de obra nueva y de división horizontal
A raíz de una reciente consulta sobre la fiscalidad de esta clase de operaciones, he rescatado una escritura que titulé: ESCRITURA DE MODIFICACIÓN DE DECLARACIÓN DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN, DIVISIÓN HORIZONTAL, DE ACREDITACIÓN DE FINAL DE OBRA Y DE MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL
El asunto de la fiscalidad se lo dejo a Tottributs, pero digamos que si hay aumento de obra pagas por él y también por el valor total de los elementos de la división horizontal que sea vean afectados por el aumento. Cualquier día los de Tottributs y yo acabamos escribiendo algo a medias.
La escritura decía lo que sigue:
O T O R G A N:
PRIMERO.- DECLARACIÓN DE MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: “xxxx, S.L.” manifiesta que ha MODIFICADO la obra nueva en construcción existente, cuya modificación por la presente declara, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos:
= URBANA: xxxx.
Superficie: xxx.
Linderos: xxx.
Valor de la modificación de obra declarada: CERO EUROS (0,00 €), al no haberse producido una ampliación de la obra (o el que sea si es que si la ha habido).
SEGUNDO.- DECLARACIÓN DE MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL: “xxx, S.L.” manifiesta que como consecuencia de la modificación de obra nueva que ha sido declarada en el dispositivo anterior, modifica la división horizontal existente que afecta al elemento individual número OCHO del que resultan dos elementos, modificando las superficies de los elementos números NUEVE y DIEZ todo ello en los siguientes términos:
DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS MODIFICADOS.
VALOR INDIVIDUALIZADO DE LOS ELEMENTOS MODIFICADOS.
VALORACIÓN TOTAL DE LAS MODIFICACIONES DECLARADAS EN LA DIVISIÓN HORIZONTAL: XXXXXX (suma del valor total de los elementos modificados).
A efectos fiscales “xxx, S.L.” y el Sr. Arquitecto hacen constar que no es superior el importe del presupuesto de ejecución material del proyecto primitivo y del modificado.
Incorporación de documentos: “xxx, S.L.” me exhibe, a los efectos de las modificaciones de obra y división horizontal objeto de la presente escritura, Licencia Urbanística, expediente número xxx, concedida por el Ayuntamiento de xxxx, por Decreto de Alcaldía, número xxx de xxxx, de la que deduzco testimonio que incorporo a la presente.
A los oportunos efectos Don Arquitecto-Director de la obra y autor del proyecto y de sus modificaciones, certifica que las descripciones de la obra nueva en su conjunto y de sus elementos en los términos resultantes de la presente escritura, se ajustan a dichos proyectos y a las modificaciones para los que se ha obtenido la licencia de obras relacionada anteriormente.
Nombramiento de tutor para hijos menores en testamento de británico
En un par de ocasiones mis testadores británicos han querido nombrar tutor para sus hijos menores y esto es lo que hemos hecho:
“Cuarta.- Con pleno respeto a las normas imperativas y de orden público que deban aplicarse a la sucesión por razón de la ley nacional del causante o a la tutela por razón de dicha ley o de la de los hijos del testador, o por razón de cualesquiera otras leyes que fueran aplicables, para el caso de que al fallecimiento de sus progenitores y titulares de la patria potestad, sus citados hijos xxxx y xxxx, fueran menores de edad, nombra tutores de sus personas a Doña xxxx, mayor de edad, casada, vecina del término municipal de xxxx, con domicilio en xxxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxx y Don xxxx, mayor de edad, casado, vecino del término municipal de xxxx, con domicilio en xxxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxx. La tutela se ejercerá por ambos tutores conjuntamente y en caso de fallecimiento renuncia, remoción o incapacidad de uno de ellos, por el otro”.
Novedades para mis actas de declaración de herederos abintestato
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se lo he visto a una compañera y puede que empiece a decirlo yo en las mías:
1. Me asegura (EL HEREDERO REQUIRENTE) que (LOS HEREDEROS QUE NO SON REQUIRENTES), le han comunicado su conformidad con la plena validez del llamamiento a su favor. Prueba de ello es que consciente y voluntariamente le han aportado, sus datos de identificación, a saber, los que acaban de señalarse.
2. Que ninguno de los interesados en la sucesión de referencia es menor, o persona con capacidad modificada judicialmente, que carezca de representante legal, por lo que no procede que la Notario realice comunicación alguna al Ministerio Fiscal que inste la designación de un defensor judicial.
Lo segundo me parece bien y prudente, pero en cuanto al punto 1 tengo dudas de la auténtica necesidad de señalar algo por el estilo.
Pero como no quiero que se me pierdan ambos párrafos, aquí los guardo.
Una cosa mas que se consultó en Vanguardia Notarial: “No sé si hacéis publicaciones en BOE. Yo he hecho en alguna de colaterales y entendía que el mes desde la publicación podía incluirlo con los 20 días hábiles desde el requerimiento para emitir notoriedad, pero me ha surgido la siguiente duda a propósito del Art. 55 de la Ley del Notariado: Literalmente si se hacen publicaciones en BOE (como una prueba más) parece que hay que esperar después del mes de la publicación, 20 días hábiles más para emitir la notoriedad y expedir copias. Pero ¿por qué o para qué los 20 días hábiles se tienen que contar después del mes de alegaciones si ya no se pueden hacer alegaciones? Parece que no tiene sentido y que en la redacción del artículo falta alguna coma. Si ha pasado ya el mes de las alegaciones y los 20 días desde requerimiento inicial (envío de parte) ¿por qué no emitir ya la notoriedad y expedir la copia? ¿Alguna opinión?”
¿El propósito de los veinte días es evitar la duplicación del acta y el de la publicación en el BOE es poner el procedimiento en conocimiento de cualquier interesado en la sucesión con lo que son dos plazos distintos y se superponen en el intervalo de días que toque en cada caso, según como llevamos el trámite? Al respecto ha escrito Iuris Prudente en “Jurisdicción Voluntaria Notarial” y no parece dudar de que el plazo de veinte días se cuenta o bien desde el requerimiento o bien desde el término del plazo para realizar alegaciones (en caso de haberse publicado anuncio). Así que nos vamos a 20 días mas un mes. Si lo dice Iuris Prudente, AMÉN.
Al poco, otra opinión en Vanguardia Notarial: “En mi opinión depende de si la publicación en el BOE es para averiguar la identidad o domicilio de alguno de los interesados (56.2 párrafo 4), sin perjuicio de que lo hagas en todo caso para general conocimiento. Si no tienes aquellas necesidades de averiguación decae la suma de plazos y el de 20 días hábiles queda absorbido por el de 30 naturales para hacer alegaciones (56.3)”.
Artículo 10 Intervención de fedatarios o mediadores
1. En el supuesto de que en el acto o negocio transmisivo, distinto del contrato de compraventa, haya tenido intervención Corredor de Comercio o Notario, incumbirá a éstos dirigir a las Sociedades Rectoras y, en su caso, a la Sociedad de Bolsas la pertinente comunicación, que deberá efectuarse también dentro de los siete días hábiles siguientes a su formulación.
…
3. En los casos a que se refiere este artículo, la comunicación podrá remitirse a través de un miembro de la Bolsa o directamente a las Entidades destinatarias.
El caso que habitualmente se me presenta es el de las herencias y lo que hago es enviar un Oficio de este tenor que causa diligencia (o nota) en mi escritura:
ILMO. SEÑOR:
Pongo en su conocimiento que he autorizado en escritura pública, la siguiente transmisión de valores:
Fecha: xxx.
Número de protocolo: xx.
Título:DE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA.
Transmitente: DOÑA xxx, titular del D.N.I.-N.I.F. xxx, fallecida en xxx, el día xxx.—
Adquirente: DOÑA xxx, vecina de xxx, con domicilio en xxx y titular del DNI/NIF xxx.
Valores transmitidos: CUATROCIENTAS CUARENTA Y CUATRO ACCIONES DE “BANCO, S. A.”, depositadas en la cuenta xxxx, oficina de xxxx, por valor de xxxx.
Contraprestación: Adquisición hereditaria por fallecimiento de la causante señalada como transmitente.
ILUSTRÍSIMO SEÑOR PRESIDENTE DE LA SOCIEDAD RECTORA DE LA BOLSA DE VALORES DE MADRID.
Plaza de la Lealtad, 1.
28014 MADRID.
Diligencia (o nota) en la escritura
“NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de este PUEBLO y del Ilustre Colegio Notarial de MI TERRITORIO, para hacer constar que en el día de hoy, comunico la Transmisión de Valores de la presente escritura a la Sociedad Rectora de la Bolsa de Valores de Madrid, mediante Oficio. En MI PUEBLO, a once de Octubre de dos mil dieciocho. Doy fe.- Firmado: JEN.-“
Ahora va alguien y me dice: “Justito, esa norma está derogada …” Aunque pensándolo bien, nunca me han contestado desde la Bolsa, ni me han devuelto ninguno de los oficios que les he enviado…
Pago del precio con cheque endosado procedente de donación previa
PRIMERO.-COMPRAVENTA.
A).- La mercantil “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON xxx y DOÑA xxx, quienes la compran y adquieren por mitad en común y pro indiviso y con carácter privativo, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.
Manifiesta la parte compradora que el importe de los cheques bancarios con los que se efectúa el pago les ha sido donado por sus padres Don xxx y Doña xxx, en virtud de escritura autorizada por mi en el día de hoy con el número inmediatamente anterior de protocolo.
B).- PRECIO.- El precio convenido de compraventa es de la cantidad de xxx más el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 21% que asciende a la suma de xxx lo que hace un total de xxx, cuyo precio e IVA se declaran recibidos en el presente acto, mediante dos cheques bancarios nominativos, antes citados que son objeto de endoso a la mercantil vendedora, “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, correspondiendo a la cuenta de cargo el código xxxx y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin.
Incorporo a la presente, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, de los citados cheques bancarios.
Hacen constar los otorgantes que la parte vendedora ha repercutido a la parte compradora el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 21% (xxxx) para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, el cual ha sido pagado en la forma anteriormente expuesta.
También es casualidad que hace unos días el Colegio Notarial de Valencia nos advirtiera de que lleváramos cuidado con la fecha de expedición de los cheques y su plazo de presentación al pago y que al poco tiempo me llegara uno que la tiene ya excedida con creces.
Utilicé la siguiente fórmula de urgencia que convendría mejorar:
“B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es xxxx, de cuyo precio:
.- xxxx se declaran recibidos en el presente acto mediante un cheque bancario nominativo expedido con fecha xxxx, correspondiendo a la cuenta de cargo el código xxxx, otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por dicho importe, salvo buen fin.
Yo, el Notario, hago al respecto las advertencias derivadas de los artículos 134 y 135 de la Ley Cambiaria y del Cheque en cuanto al plazo de presentación al pago de dicho efecto”.
Artículo 135
“El cheque emitido y pagadero en España deberá ser presentado a su pago en un plazo de quince días.
El cheque emitido en el extranjero y pagadero en España deberá presentarse en un plazo de veinte días si fue emitido en Europa y sesenta días si lo fue fuera de Europa.
Los plazos anteriores se computan a partir del día que consta en el cheque como fecha de emisión, no excluyéndose los días inhábiles, pero si el día del vencimiento lo fuere, se entenderá que el cheque vence el primer día hábil siguiente”.
Peña de apuesta on line (protocolización de Estatutos)
“Somos diez personas y hacemos semanalmente la misma apuesta online. Yo soy el que figura como titular de esa cuenta online. Antes de hacer la peña, redacté un documento con los datos de todos los integrantes, su DNI/NIF y las apuestas que se realizan. Tambien indiqué que se haría online y que la cuenta de cobro sería mía pero que cualquier cobro de dicha apuesta correspondería por partes iguales a todos los miembros. El documento lo firmamos todos y cada uno tiene una copia. ¿Este documento se debe “presentar por Notario” antes de que se de el caso de premio o no es necesario?”
Pues la verdad es que lo tienen ustedes muy bien organizado. He escrito algo sobre el asunto de los premios de lotería. No he firmado nunca un documento relativo a una peña de apuestas. Se me ocurre que legitimaran notarialmente las firmas de todos, que si entra y sale gente de la peña tengan actualizado el documento o que se firme por el saliente o entrante algún documento y que precisen bien la cantidad que se apuesta y los juegos en los que se participa. Tal vez podrían recurrir a una protocolización de los estatutos de la peña que deberían firmar todos.
Este modelo cayó en mis manos unos días después. Está muy bien trabajado.
ESTATUTOS PEÑA “XXXX”
Art. 1.: OBJETIVO DE LA PEÑA. Participar en los juegos de “Loterías y Apuestas del Estado” a lo largo de los años próximos, hasta su disolución.
Art. 2.: SOCIOS DE PLENO DERECHO EN LA PEÑA. Requisitos y condiciones de carácter obligatorio de los socios. Las condiciones como miembros de pleno derecho, requieren estar al corriente del pago de la cuota que se marque. Cualquier retraso en el pago será motivo de no participar en los beneficios anteriores y premios obtenidos con las apuestas jugadas; en caso de premio obtenido, no tendrán derecho bajo ningún concepto a obtener la parte correspondiente del premio aquellos socios que tengan la cuota adeudada, es decir, la situación de impago temporal anula los derechos a premios que se pudieran obtener durante dicha situación irregular. Asimismo, los socios que no ingresen la cuota anual entre el día 1 al 30 del mes marcado, en caso de obtención de premio durante ese mes no recibirán participación de premio en ese mes, así como de bote almacenado anteriormente, y en caso de no abonarse tiempo posterior a ese mes, durante ese tiempo tampoco obtendría participación de premio alguno en caso de ser agraciada la pena con un premio. El socio solamente tendrá derecho a obtención de participación de premio a partir del momento del abono de la cuota anual, no a los premios obtenidos antes de dicho abono de la cuota anual. El miembro que se encuentre en situación irregular durante más de seis meses durante el año, quedará automáticamente excluido si no hubiere hecho efectivo el pago de cuota anual, sin excepción alguna. Si un miembro decidiera darse de baja durante la temporada, puede hacerlo en cualquier momento, pero perderá todo derecho a recuperar el dinero depositado por el mismo en la cuenta o dinero existente en el bote, debiendo comunicar su intención de baja con 30 días de antelación.
No podrán entrar más socios a la peña; en el caso de que alguno se da de baja voluntariamente o involuntariamente, no podrá entrar otra persona en lugar del mismo.
Art. 3.: FORMA DE PAGO CUOTA ANUAL. Las cuotas anuales se ingresarán en la cuenta bancaria abierta en xxxx con el número de IBAN xxxxx, fecha que determinará el socio encargado de informar y enviar los mensajes, los cuales se harán bien vía telemática o bien vía Whatsapp, comprendiendo un periodo de 30 días para realizar dicho ingreso, cuyos justificantes de ingreso se deben guardar en el periodo del año por cada uno de los socios, como justificante de participación de los mismos. Los socios, xxxxxx, aparecen como titulares en la cuenta bancaria anteriormente mencionada, como administradores del dinero depositado en la cuenta. Estos facilitarán información en lo concerniente a la peña, por medios telemáticos, a los demás socios.
Art. 4.: FORMA DE JUEGO. Cada semana se jugará la cantidad que se estime oportuna, cantidad que deberá ser aprobada por al menos cuatro de los socios. Las apuestas tendrán un coste fijo semanalmente.
APUESTAS A JUGAR Y COSTES:
-Navidad: xxxx.
-Primitiva: xxxx.
-Euromillones: xxxx.
-Gordo de la Primitiva: xxxx.
-Bonoloto: xxxx.
….
SE PUEDE CAMBIAR LOS JUEGOS Y LA CANTIDAD JUGADA A ELECCION DE LA MAYORIA DE LOS SOCIOS (MÁS DE SEIS).
Art. 5.: REPARTO DE BENEFICIOS. Los beneficios obtenidos de los premios no serán entregados a los miembros de la peña hasta el final del año, entre los días 1 al 15 de diciembre, o cuando la mayoría de los socios lo decidan por votación. Para el cobro de los premios, se aportará el DNI/NIF de todos los socios y se comprobará el listado de socios que hayan abonado la cuota anual. Se consideran premios menores, “menos de 2.500 Euros”, los cuales se quedarán en la cuenta corriente. En caso de ser agraciada la peña con algún premio, la cantidad del premio se dividirá entre los socios que estén al corriente de pago, obteniendo cada uno de estos equitativamente el mismo importe. Para el reparto de premios o beneficios, se sacara un extracto de la cuenta bancaria, con identificación del socio al corriente de pago y fecha de ingreso de la cuota anual. Para cuestiones de responsabilidad fiscal, se entiende, que aunque la cuenta bancaria está asociada al nombre de cuatro personas con su DNI/NIF, serán todos los relacionados como socios de la peña los que deberán asumir sus responsabilidades ante Hacienda, quedando exentos de los mismos, (salvo en sus cuotas de participación), dichas personas; siguiendo para ello lo establecido en la legislación vigente.
Pies y solicitudes de copia, notas, testimonios y diligencias
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Tener buenos copistas en una notaría es una tranquilidad. No tiene precio el poder olvidarse de todos tus documentos una vez que salen de tus manos y que te pregunten cualquier cosa que se salga de lo normal cuando se da la circunstancia. Tal vez sea Minoris Artis, pero este trabajo teóricamente menor hay que hacerlo tan perfecto como cualquier otra cosa de las que hacemos en las notarías. Yo he tenido la suerte de tener dos copistas de los buenos y creo que voy camino de decir lo mismo de una mas. Siempre digo que lo único que no sé hacer en la notaría son las copias y es la pura verdad. Nunca he tenido necesidad de ponerme a ello y por eso valoro en su justa medida lo que es tener a un profesional que sepa lo que tiene que hacer, que tenga la prudencia de preguntar o confirmar cuando sea necesario, que tenga criterio, que encaje bien las novedades y que disponga de un buen catálogo de notas, diligencias y pies de copias que le permitan desempeñar ágilmente su labor. Por otra parte, los copistas hacen muchas más cosas de las que pienso hacían los copistas tradicionales. Muchas de ellas están contadas en este post que es uno de lo más visitados de mi blog.
No creo que haya mucho publicado sobre este tipo de textos notariales por lo que no me parece mal ir haciendo (como tengo sobre otras materias) un pequeño catálogo de aquellas menos usuales, de aquellas que nos ponen a pensar un poco o un mucho cuando toca hacerlas. Como ya tengo bastante material, antes o después, tendré que reorganizar todo esto.
Diligencia de intervención póliza serie B: “Con mi intervención, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, DOY FE de la legitimación de las firmas de Dª. *, titular del D.N.I./N.I.F. *y Dª. *, titular del D.N.I./N.I.F. *, por haber sido puestas en mi presencia, en el presente DOCUMENTO AVAL para las obligaciones contraídas por el avalado frente a * S.A., en el ámbito de cualquier tipo de relación comercial a que el AVAL, con número de referencia *, hace referencia, el cual que INTERVENGO, con el NÚMERO TRES (3)de la sección B de mi Libro-Registro, cuyo documento, consta del presente único folio. Dichas señoras intervienen en nombre y representación de “BANK, S.A.”, con N.I.F. *. De todo lo cual, yo, el Notario, Doy Fe. En *, a *”.
Diligencia de recepción por fax de notificación registral relativa a la presentación de título relativo a finca durante la vigencia de la nota de información continuada pero tras el otorgamiento de la escritura para la que se había solicitado .- “La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, recibo comunicación mediante Fax del Registro de la Propiedad de *, relativa a la presentación para su despacho de copia autorizada de la escritura de donación autorizada por Don *, Notario de *, número *, correspondiente al año * a que se hace mención en el apartado título de la matriz precedente, cuya comunicación incorporo a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe”.
Legitimación de firma en un modelo fiscal para máquinas recreativas. El interesado, que es alemán, ya la trae firmada: “Yo, Justito El Notario, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX: DOY FE Y TESTIMONIO: Que considero legítima y auténtica la firma que antecede de DON CIUDADANO ALEMÁN, titular de la Tarjeta de Identidad de su nacionalidad alemana número XXXX, por la que le identifico, y del N.I.E. XXX por haber sido reconocida en mi presencia. En esta Villa, a diecinueve de Diciembre de dos mil dieciocho”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
Legitimación de firma de puño y letra y de firma fotocopiada de la misma persona (y en el mismo documento):“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *: DOY FE Y TESTIMONIO: Que considero legítimas y auténticas las firmas que anteceden de DON * con DNI/NIF *, por haber sido reconocida en mi presencia la que figura a la izquierda (que no es firma manuscrita sino reproducción por fotocopia de la misma) y por haber sido puesta en mi presencia, de su puño y letra, la de la derecha. En *, a *”.
Legitimación de firma en documento que va un embajada extranjera en España y que, según instrucciones, no requiere apostilla: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *: DOY FE Y TESTIMONIO: Que considero legítimas y auténticas las firmas en el anverso de las páginas número 2 (que es la número 4) del documento titulado APLICATION FORM, escrito en idioma inglés, que, yo, el Notario, conozco y número 3 (que es la número 5) del documento titulado AFFIRMATION/DECLARACIÓN SOLEMNE, escrito en idioma inglés y español, de DON *, titular del Pasaporte de su nacionalidad británica número *, vigente hasta el día *, por haber sido puestas en mi presencia. En *, a *.”
Legitimación de firma por ser análoga a otras del protoloco del Notario autorizante o que esté a su cargo:“Yo, Justito El Notario, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX: DOY FE Y TESTIMONIO: Que considero legítima y auténtica la firma que antecede de DON XXX con DNI/NIF XXXX por ser haberla cotejado con otra firma suya que consta en el protocolo (o libro registro) a mi cargo (yo suelo precisar si es mío o está a mi cargo). En esta Villa, a diecinueve de Junio de dos mil catorce”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
Testimonio de cotejo de una fotocopia de una sentencia con la misma sentencia anonimizada y extraída del Cendoj: Una señora me trae una sentencia de la que me pide un testimonio que no puedo hacer porque me es imposible efectuar comprobación alguna de su autenticidad. Sin embargo, acaba ocurriéndoseme una solución: ¿Y si pudiera obtenerla del Cendoj y hago un testimonio de cotejo? Pues eso he hecho. Bueno, en realidad no lo he llegado a hacer porque la interesada la quería para “ayer” y “ayer” no estaba todavía la Sentencia en el Cendoj. La cosa quedaría así: “TESTIMONIO DE COTEJO: Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, y del Ilustre Colegio Notarial de *: DOY FE: De que la fotocopia de la Sentencia de la Audiencia Provincial de * con fecha * y NIG * que antecede extendida en * folios de papel común, es reproducción exacta excepto en cuanto a los datos personales de las partes en el proceso que se encuentran sustituidos por otros ficticios de la Sentencia de dicha Audiencia y mismo NIG que he obtenido del Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), cuyos documentos he cotejado a petición de Doña *. En *, a *”. ¿Que les parece?
Legitimación de firma con juicio de suficiencia de facultades: “Yo, Justito El Notario, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, doy fe y legitimo que la firma de Don XXX, con D.N.I./N.I.F. XXX, representante de la entidad mercantil “XXX, S.L.” titular del N.I.F. XXX, es legítima, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 del Reglamento Notarial, por haber sido puesta en mi presencia, y ostentando, a juicio de la documentación aportada, el concedente, facultades suficientes para la solicitud de registro para el acceso a servicios de certificación, manifestando el concedente que no han variado sus facultades ni la capacidad de la persona jurídica que representa. Es testimonio, que extiendo en esta Villa, a * de Enero de dos mil diecisiete”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
Otra igual a la anterior pero con aceptación por el designado:“Yo, Justito El Notario, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, doy fe y legitimo que las firmas de Don *, con D.N.I./N.I.F. *, representante de la entidad mercantil “*, S.L.” titular del N.I.F. *, es legítima, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 del Reglamento Notarial, por haber sido puesta en mi presencia, y ostentando el concedente, a juicio de la documentación aportada y de la consulta por mi efectuada al Registro de Concursados, facultades suficientes para el MODELO *, manifestando el concedente que no han variado sus facultades ni la capacidad de la persona jurídica que representa, así como la de DON *, con DNI/NIF *, ambas por haber sido puestas en mi presencia. Es testimonio que extiendo en *, a *”.
Y otra para solicitud del mismo tipo pero sin juicio de suficiencia y también con aceptación del designado: “Yo, Justito El Notario, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, doy fe y legitimo que las firmas de Doña *, con D.N.I./N.I.F. *, así como la de DON *, con DNI/NIF *, la primera por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo y la segunda por haber sido puesta en mi presencia. Es testimonio, que extiendo en esta *, a *”.
Traslado parcial a papel de copia autorizada electrónica que contiene un mismo requerimiento a varias personas diferentes: “ES TRASLADO PARCIAL A PAPEL de la copia autorizada electrónica expedida por el Notario de XXX y de su Ilustre Colegio Notarial, DON XXX, del acta autorizada por él mismo, el día XXX, con el número XXX de protocolo. Y, yo, Justito El Notario, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en esta Villa, como destinatario de dicha copia electrónica, sin que en lo omitido haya nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto, extiendo el presente traslado parcial a fin de que sea practicado el requerimiento contenido a su matriz a DON XXX, en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie XX, número XXX y los tres anteriores en orden correlativo de numeración, el día once de Marzo de dos mil quince. De todo lo cual, yo, el Notario, Doy fe”. Se notifica el traslado al compañero autorizante y se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
Copia autorizada en papel expedida a solicitud de órgano provincial de gestión tributaria: “ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido sin carácter ejecutivo a instancia de GESTIÓN TRIBUTARIA (Diputación de XXX), que me la ha solicitado a efectos del expediente XXX y de la notificación XXX, y a los solos efectos del Artículo 84.3 del Reglamento General de Recaudación estimando el interés legítimo del solicitante conforme a la letra C de dicho apartado, en veintiocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XXX y los veintisiete anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. En esta Villa, el día cinco de Septiembre de dos mil diecisiete. DOY FE”.
Nota expedición de copia de testamento solicitada por el sustituto del heredero premuerto: “ES COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, a instancia de la sobrina de la fallecida e hija de su fallecido hermano, legatario y heredero (DON *), DOÑA *, quien me acredita el fallecimiento y última voluntad de la testadora, el fallecimiento del heredero y la relación paterno-filial entre heredero y solicitante de la copia, LA EXPIDO en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los tres anteriores en orden correlativo. En *, el día *. DOY FE.”
Nota de expedición de copia con eficacia ejecutiva en virtud de mandamiento judicial:“ES “TERCERA COPIA” DE SU ORIGINAL (TERCERA CON EFICACIA EJECUTIVA) de la matriz número al principio indicado del protocolo general de la Notaría y año correspondientes, que yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y sucesor del Protocolo del Notario autorizante, expido con carácter ejecutivo a instancia del “JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 3 DE *”, según mandamiento expedido por D.ª *, Letrada de la Administración de Justicia y del mencionado Juzgado, de fecha *, habiéndose expedido anteriormente dos copias con dicho carácter ejecutivo, a favor “CAJA *” y de “CAJA *”, y lo hago en ******* folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ****** y los ***** anteriores en orden correlativo . En *, el día *. DOY FE”. El envío postal lo acompañé con este pequeño oficio que viene a continuación.
Oficio de remisión de copia autorizada ejecutiva solicitada por mandamiento judicial: “Por la presente remito las copias autorizadas con carácter ejecutivo que me han sido solicitadas por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº * DE *, en virtud de mandamiento (que acompaño) expedido por D.ª *, Letrada de la Administración de Justicia y del mencionado Juzgado, de fecha *. En mi residencia, a *”.
Copia de testamento para un órgano de gestión tributaria: “ES COPIA de la matriz número al principio indicado del protocolo general de la Notaría y año correspondientes, que expido yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y sucesor del protocolo del Notario autorizante, a instancia de GESTIÓN TRIBUTARIA, que me la ha solicitado a efectos del expediente *** y de la notificación ***, en virtud de lo dispuesto en los Arts. 93 y 94 de la Ley General Tributaria, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ***, números *** y el anterior en orden correlativo. En***, a ***.- DOY FE”.
Copia de renuncia de herencia a los efectos de inscripción:“ES COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, a instancia de DON *, quien me acredita su interés legítimo, a los solos efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de su difunto padre DON **** autorizada ante mí el día *, con el número *de mi protocolo, la expido en ****** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ***** y los ***** anteriores en orden correlativo . En *, el día *. DOY FE”.
Otra igual que la anterior: “ES COPIA DE SU ORIGINAL y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, como sucesor del protocolo del notario Autorizante, la expido a instancia de “GESTION TRIBUTARIA. Diputación” (oficina remitente *), quien me la solicita por correo certificado con acuse de recibo mediante Notificación de Requerimiento firmada electrónicamente por el Jefe de recaudación, Don *, de fecha *, con código CSV *, que he comprobado y recibida el día *, en virtud de lo dispuesto en los Artículos 93 y 94 de la Ley General Tributaria en el expediente de apremio número * dirigido contra el deudor *. Se expide en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los DOS anteriores en orden correlativo, incluido uno que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. En *, el día *. DOY FE.=
Copia autorizada electrónica con expresión de finalidades:“ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA exacta de su matriz, donde queda anotada. Yo, Notario autorizante del documento, la expido conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001 bajo mi Firma Electrónica Reconocida Notarial, para su remisión a mi compañero de *, Don *. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada que es su entrega a la apoderada//con la finalidad de acreditar la representación ante el Notario que autorice los instrumentos en los que esta sea necesaria//, sin que sea necesario su traslado a soporte papel y, en caso de que fuere trasladada, se extiende a su entrega a la apoderada con el fin de que pueda acreditar la representación donde proceda y en la forma más amplia posible//para su traslado a papel y entrega a los propios interesados en la ratificación que contiene. En ***, a * de ***. DOY FE”. El compañero notifica el traslado a papel y este se hace constar en la matriz.
Testimonio en relación para solicitud de copia simple por correo corporativo o Signo:“Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia simple de escritura de compraventa, que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que hoy ha comparecido ante mí, Don XXX, a quien identifico por su D.N.I. XXXX y en mi presencia ha firmado la solicitud de copia simple de escritura de compraventa, otorgada ante el Notario que fue de XXX, Don XXX, el día XXX, solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mí. El solicitante fundamenta su derecho a copia, en la siguiente causa: Su condición de parte compradora de las fincas registrales números XXX sitas en el término municipal de XXX. La finalidad de la solicitud es su entrega al interesado. Te solicito su expedición en papel y su envío contrareembolso a mi Notaría: Calle XXXX de esta Villa. En mi residencia, a veintiuno de Noviembre de dos mil diecisiete”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
Pie de un testimonio de traslado a papel de copia autorizada electrónica: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, y del Ilustre Colegio Notarial de *: DOY FE: De que la fotocopia contenida en el anverso y reverso de los folios que precede, extendida en tres folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ***** y los dos anteriores en orden correlativo, es reproducción fiel y exacta del TRASLADO A PAPEL EFECTUADO POR MI DE LA COPIA AUTORIZADA ELÉCTRÓNICA del testamento de Don *, la cual fue expedida por Don *, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el cual he tenido a la vista y al que me remito. En *, a *.”
Testimonio de captura de pantalla (pantallazo):“Incorporo a la presente, fotocopias, por mí el Notario, deducidas con valor de testimonio de las capturas de pantalla de las transferencias realizadas, en las que solo consta la cuenta de cargo, manifestando los vendedores que a las cuentas de abono les corresponden los códigos anteriormente reseñados”. Se me coló la fórmula. Espero que la próxima vez esté mas trabajada.
Testimonio por exhibición de documento en chino e inglés:“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, y del Ilustre Colegio Notarial de *: DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número *, en lo que expresa es reproducción del documento original titulado “REGISTRATION FORM OF TEMPORARY RESIDENCE” escrito en idiomas inglés (cuyo idioma conozco) y chino (cuyo idioma desconozco), con sello de la Oficina de Seguridad Pública de la Municipalidad de * (* MUNICIPAL PUBLIC SECURITY BUREAU) con número *, con cuyo original la he cotejado. En *, a *”.
Escrito de solicitud de copia con firma legitimada (estándar):“A la atención de Don Justito El Notario, Notario de esta Villa: Estimado Sr.: Le ruego me solicite por su correo corporativo con firma electrónica copia autorizada del testamento de mi madre DOÑA XXX, fallecida en esta Villa, el día XXX, autorizada por Don XXXX, Notario que fue de XXX, el día XXX, y ello en mi condición de hija y heredera de la causante y a fin de que me sea entregada. Sin otro particular, un saludo. En esta Villa, a catorce de Noviembre de dos mil dieciocho. Firmado: XXX, DNI/NIF XXX”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
Escrito de solicitud de copia con firma legitimada y acreditación del interés legítimo con finalidad de inscribir en el Registro de la Propiedad: “A la atención de Don Justito El Notario, Notario de esta Villa: Estimado Sr.: Le ruego me solicite por su correo corporativo con firma electrónica copia autorizada del testamento de mi hermano DON XXX, fallecido en XXX, el día XXX, autorizada por Don XXX, Notario que fue de XXX, el día XXX, y ello en mi condición de hermana del causante y a los exclusivos efectos de que sea practicada la inscripción en los Registros oportunos de la escritura de partición de la herencia de mi madre DOÑA XXX otorgada en escritura autorizada por Don XXX, Notario que fue de XXX, el día XXX, con el número XXX de protocolo, a cuya herencia estaba llamado como heredero mi difunto hermano que sobrevivió a mi madre y falleció sin aceptar ni repudiar la herencia, heredando por derecho de transmisión sus hijos y herederos DON XXX y DOÑA XXX, sin perjuicio de los derechos de su madre y viuda DOÑA XXX, cuyo testamento que solicita por el indicado interés fue reseñado en dicha escritura y exhibido al Notario autorizante sin que fuera testimoniado razón por la que considera legítimo su interés en la expedición de copia. Sin otro particular, un saludo. En esta Villa, a catorce de Noviembre de dos mil dieciocho”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
Otro escrito de solicitud de copia con firma legitimada y acreditación del interés legítimo con finalidad de inscribir en el Registro de la Propiedad: “A la atención de DON JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***: Estimado Sr.: Le ruego me solicite por su correo corporativo con firma electrónica copia autorizada del testamento de DOÑA***, fallecida en ***, el día ***, autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, y ello en mi condición de actual propietario de dos fincas rústicas no inscritas en el Registro de la Propiedad de*** que constituyenla Parcela Catastral ** del Polígono *** del Catastro de Rústica de ** y la Parcela Catastral *** del Polígono *** del Catastro de Rústica de ***. Y ello a los exclusivos efectos de que sea practicada, cuando proceda, la inscripción de la escritura de compraventa a mi favor efectuada por la heredera de DOÑA ***, llamada DOÑA ***, autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, razón por la que considera legítimo su interés en la expedición de la copia. Sin otro particular, un saludo. En ***, a ***».
Y aquí va la solicitud correspondiente: “Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia del testamento que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que el día ***, compareció ante mí, Don ***, a quien identifiqué por su Pasaporte británico *** y NIE *** y en mi presencia firmó la solicitud de copia autorizada del testamento de DOÑA ***, fallecida en ***, el día ***, autorizado por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mi. Me exhibió así mismo el certificado de defunción de la citada persona, así como el certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, cuyos datos son coincidentes con lo expuesto, y de donde resulta que el testamento solicitado es el último otorgado por la causante. Que efectuó dicha solicitud en su condición de actual propietario de dos fincas rústicas no inscritas en el Registro de la Propiedad de *** que constituyen la Parcela Catastral *** del Polígono *** del Catastro de Rústica de *** y la Parcela Catastral *** del Polígono *** del Catastro de Rústica de *** y a los exclusivos efectos de que sea practicada, cuando sea procedente, la inscripción de la escritura de compraventa a su favor efectuada por la heredera de DOÑA ***, llamada DOÑA ***, autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, razón por la que considero legítimo su interés en la expedición de la copia. Que el título por el que la citada heredera se adjudicó dichas fincas por herencia de su madre fue autorizado por mi, el día ***, con el número *** de protocolo, al cual no fueron unidos ni la defunción, ni las últimas voluntades, ni la copia autorizada del testamento que ahora se solicita. La finalidad de la solicitud es su entrega al interesado. En mi residencia, a ***. Sin otro particular, un saludo. Justito El Notario”.
Otra solicitud mas: «Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia autorizada de la escritura de Renuncia que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que el día *** de **** de 2022, compareció ante mí, DOÑA ***, a quien identifiqué por DNI/NIF *** y en mi presencia firmó la solicitud de copia autorizada de la escritura de RENUNCIA, autorizada por ti, el día ***, con el número *** de tu protocolo, por la que DON *** renunció pura y simplemente a las herencias de ***. Tengo a la vista dicha solicitud, con su firma debidamente legitimada por mi. Efectuó dicha solicitud en su condición de heredera de los mismos señores, radicando su interés legítimo para la solicitud de la copia autorizada de la citada escritura de Renuncia, en la necesidad de inscribir las escrituras de aceptación, adjudicación y subsanación de la escritura de herencia de los citados ***, autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, así como la de subsanación de la misma mediante otra escritura autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo. La finalidad de la solicitud es la inscripción de dichas escrituras previa su entrega a la citada interesada en las mismas. En mi residencia, a ***. Sin otro particular, un saludo. JUSTITO EL NOTARIO».
Solicitud de copia autorizada de testamento por el sustituto vulgar: «Estimado compañero: Por la presente te solicito la remisión de copia autorizada del Testamento que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que el día*, compareció ante mí, DOÑA *, a quien identifiqué por DNI/NIF *, y en mi presencia firmó la solicitud de copia autorizada del TESTAMENTO, autorizado por Don *, Notario de *, el día *, otorgado por Doña *, solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mi. Efectuó dicha solicitud en su condición de hermana de la testadora e hija de su fallecida madre y heredera, Doña *, quien falleció el día *, según me acreditó mediante su certificado de defunción que me exhibió junto con el de la propia testadora y el Certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad de la misma, radicando su interés legítimo para la solicitud de la copia autorizada del citado Testamento en su condición de sustituta de la instituida heredera, realizándose la solicitud a los efectos de traslado a papel y entrega a la interesada. En mi residencia, a *. Sin otro particular, un saludo. Justito El Notario».
Solicitud de copia de testamento por apoderado:“Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia del instrumento que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que hoy ha comparecido ante mí, D. *, a quien identifico por su Pasaporte neerlandés número *, vigente hasta el día *, cuyo Señor es titular del N.I.E. *, y en mi presencia ha firmado la solicitud de copia de la escritura de testamento otorgada por Don *, ante la Notario que fue de *, Dña. *, el día *, solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mí. El solicitante actúa en su condición de apoderado de Doña *, titular del N.I.E.*, esposa y heredera del testador, en virtud de escritura de poder autorizada ante mí, el día *, con el número * de mi protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y el devuelvo, juzgando yo, el Notario, suficientes sus facultades para solicitar la copia de dicho testamento, fundamentando el derecho a copia de su representada en su citada condición de esposa y heredera del testador, que resulta del propio testamento. El compareciente me exhibe las Ultimas Voluntades y la defunción del citado Sr. *. La finalidad de la solicitud es su entrega al interesado. En mi residencia, a *”.
Otra solicitud mas:“Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia autorizada de la (o las) escritura de compraventa, que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que hoy ha comparecido ante mí, Don *, a quien identifico por su D.N.I. * y en mi presencia ha firmado la solicitud de copia (o copias si fueran dos) autorizada de la escritura de compraventa (o de las dos escrituras), otorgada ante el Notario que fue de *, Don *, el día * (desconociendo el número o números de protocolo), solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mí. El solicitante fundamenta su derecho a copia, en la siguiente causa: Conseguir la inscripción en el Registro de la Propiedad de *, de las fincas registrales * (término de La Romana) que fueron adquiridas por su abuelo Don * en estado de casado con Doña *, a Doña * y Doña * (cuyo segundo apellido ignora) y Don *, respectivamente, en dicha escritura (o escrituras). Efectúa la solicitud en su calidad de heredero de su tía Doña *, quien heredó dichas fincas de su padre Don * (abuelo del solicitante). A tal fin me ha exhibido, defunción, últimas voluntades y testamento de Doña *, así como certificado de defunción de Don * y copia autorizada de la escritura de herencia de Don * en la que se incluyen dichas fincas que no fueron inscritas en el Registro de la Propiedad de *. La finalidad de la solicitud es su entrega al interesado. Te solicito su expedición en papel y su envío contrareembolso a mi Notaría: C*. En mi residencia, a *”.
Escrito de legitimación de firma para solicitud de copia de testamento a los efectos de inscribir:“A la atención de DON JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *: Estimado Sr.: Le ruego me solicite por su correo corporativo con firma electrónica, copia autorizada del testamento deDON*, fallecido en *, el día *, el cual fue autorizado por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo y ello en la condición que ostenta el EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE * de dueño de la finca registral * del Registro de la Propiedad de *, sita en término de *, a fin de que le sea entregada a este ayuntamiento para se inscriban los correspondientes títulos de adquisición. Sin otro particular, un saludo. En *, a *. Firmado: *, ALCALDE-PRESIDENTE DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE * (NIF AYTO *) DNI/NIF (ALCALDE) ***”.
Y solicitud al compañero vía SIGNO, para el caso anterior:“Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia del testamento que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que hoy ha comparecido ante mí, DON * a quien identifico por su D.N.I. *, en nombre y representación, como Alcalde-Presidente, del “EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *”, titular del N.I.F. *, cargo que por notoriedad me consta ejerce, quien en mi presencia ha firmado la solicitud de copia del testamento de D. *, otorgado ante el Notario que fue de *, D. *, el día *, con el número * de protocolo, solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mí. Me exhibe así mismo el certificado de defunción de la citada persona, ocurrida el día *, así como el certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, cuyos datos son coincidentes con lo expuesto, y de donde resulta que el testamento solicitado es el último otorgado por el causante. El solicitante fundamenta su derecho a copia, en la siguiente causa: Su condición de actual titular de la finca registral * del Registro de la Propiedad de * (en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día * con el número * de protocolo), sita en término de * y a los exclusivos efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad previa inscripción de la herencia causada por dicho señor en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número* de protocolo. A tal fin, me exhibe copias autorizadas de ambas escrituras. La finalidad de la solicitud es su entrega al interesado. En mi residencia, a *”.
Interesante (por partida doble) estepie de copia: “Hay una huella digital. Fulano Fulanez. F. Mengánez. Signado. Justito El Notario. Rubricado y sellado. ES SEGUNDA COPIA, careciendo de efectos ejecutivos, LITERAL DE SU MATRIZ, con la que concuerda bajo el número de orden arriba indicado, obra en el protocolo general corriente de instrumentos públicos del que fue Notario de esta Notaría Don xxxxx, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, sucesor en la misma; la expido a instancia de Don XXXX para Don Fulano Fulanez, (a quien representa según copia autorizada de poder general otorgado ante el Notario de xxx, Don xxxx, el día xxxx, bajo el número xxxxde su protocolo), en xxx folios de papel exclusivo para documentos notariales, serie, xxx, números xxxx y los veintidós siguientes correlativos en orden. En xxxx, a xxxx, Doy fe”.
Pie de copia a los efectos de inscripción con solicitud de compañero vía SIGNO: “ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, que yo, el Notario autorizante del mismo, expido a instancia de Doña XXX, a los solos efectos de la inscripción de la presente y de la escritura de compraventa a su favor autorizada el día XXX, por el Notario de XXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo, quien me la ha solicitado vía SIGNO tras haberle sido acreditado el derecho y la representación de dicha Señora, en XXX de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XXX y los XXX anteriores en orden correlativo. En XXX el día XXXX. DOY FE”.-
Nota de reenvío de oficio relativo a poder preventivo al registro competente por incompetencia del anterior: “NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que, en el día de hoy, comunico mediante oficio el otorgamiento de la presente escritura al Registro Civil de *, al haberme sido notificado por el Registro Civil de * (en respuesta al oficio de la nota anterior), que “el Registro Civil de * data de finales de 1934” por lo que el poderdante se encuentra inscrito en el Registro Civil de *. En *, a *. Doy fe. – Firmado: JEN.
Nota de pignoración en libreta:“Quedan Pignorados a favor de la entidad “xxx”, las cuentas a que se refiere este documento, así como los derechos que como titulares de la misma les pueden corresponder mediante póliza intervenida por Don xxx, Notario de xxx, el día xxx, con el número xxx de Asiento. En xxx, a xxx. Doy Fe.-Firmado: xxx”.
Nota para copia no ratificada: “ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz, donde queda anotada, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, la expido conforme al artículo 224 del Reglamento Notarial, para su remisión al REGISTRO de la PROPIEDAD correspondiente, a los efectos del artículo 249 del Reglamento Notarial. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la presentación telemática de la misma en el citado registro, no habiendo quedando suficientemente acreditada la representación de *. En *, a *. DOY FE”.
Nota de expedición de copia de testamento para el sustituto: “NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, expido copia, a instancia de DOÑA *, sobrina del fallecido e hija de su fallecida hermana y heredera *, lo que me acreditó junto con el fallecimiento del testador y de su citada hermana, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ********** y los dos anteriores en orden correlativo, DOY FE.- Firmado: JEN“.
Nota de expedición de copia de testamento a instancias de un juzgado:“ES COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, como sucesor del protocolo del Notario autorizante, a instancia del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO * DE * que me la solicita a efectos del Procedimiento * habiéndome acreditado el fallecimiento de la testadora y aportado la certificación del RGAUV, la expido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo. En * a *. DOY FE”.
Nota de indicación en capitulaciones matrimoniales postnupciales tras la celebración del matrimonio:“La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día *, se ha practicado la inscripción marginal de las Capitulaciones Matrimoniales de los contrayentes al Tomo *, Página * del Registro Civil de *. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN”.
Diligencia de aclaración en matriz y copia por errores en la expedición con/sin de copias con eficacia ejecutiva:Para la matriz: “DILIGENCIA DE ACLARACIÓN DE LA NOTA ANTERIOR: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, mediante la presente hago constar que la copia a que se refiere la nota anterior ha sido expedida con eficacia ejecutiva a instancia de LA ENTIDAD “*”, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo, incluido uno que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas y no sin eficacia ejecutiva como consta en la misma. DOY FE.- Firmado: JEN”.- Para la copia: “DILIGENCIA DE ACLARACIÓN DE LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE COPIA: La pongo yo, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que en la matriz de la presente copia consta una DILIGENCIA DE ACLARACIÓN con el siguiente tenor literal: “En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, mediante la presente hago constar que la copia a que se refiere la nota anterior ha sido expedida con eficacia ejecutiva a instancia de LA ENTIDAD “*”, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo, incluido uno que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas y no sin eficacia ejecutiva como consta en la misma. DOY FE.- Firmado: JEN”. A resultas de lo cual la nota de expedición de copia queda como sigue: “Y AQUÍ YA PONEMOS LA NOTA CORRECTA DE LA COPIA”.
Nota sobre oficio infructuoso en poder preventivo: «La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día * recibo por correo ordinario diligencia del REGISTRO CIVIL DE * en la que se me comunica que no se encuentra la inscripción de nacimiento de la poderdante en dicho Registro Civil . En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN».
Pie de testimonio electrónico de póliza con eficacia ejecutiva: “ES TESTIMONIO de su original, que obra en mi Libro Registro de Operaciones, bajo el número y sección al principio expresados, y yo, el Notario autorizante del mismo, lo expido conforme al Artículo 110.1 de la Ley 24/2001 para su remisión a mi compañero de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx, Don xxx, con carácter ejecutivo para la entidad “xxxx”, no habiéndose expedido ningún otro testimonio con carácter ejecutivo en favor del mismo interesado. Este testimonio electrónico solamente tiene validez para su traslado a papel a fin de su entrega a la entidad solicitante. En Justiville, el día ****. DOY FE”. Y la nota correlativa: “En Justiville, el día ****, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de Justiville y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido testimonio de su original a instancia de la entidad “***, S.A.”, con eficacia ejecutiva, no habiéndose expedido ningún otro con tal carácter a favor del mismo interesado, solicitada por el Notario de ***, Don ***, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, por vía telemática a través de SIGNO. Este TESTIMONIO electrónico solamente tiene validez para su traslado a papel a fin de su entrega a la entidad solicitante. DOY FE.- Firmado: JEN”.
Otro:“ES TESTIMONIO de su original, que obra en mi Libro Registro de Operaciones, bajo el número y sección al principio expresados, y yo, el Notario autorizante del mismo, lo expido conforme al Artículo 110.1 de la Ley 24/2001 para su remisión a mi compañero de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, Don *, solicitante del envío de la copia por vía telemática a través de SIGNO,con carácter ejecutivoa instancia de la Entidad “*”, no habiéndose expedido ningún otro testimonio con carácter ejecutivo en favor del mismo interesado, ni de ningún otro. Este testimonio electrónico solamente tiene validez para su traslado a papel a fin de su entrega a la entidad solicitante. En *, el día *. DOY FE”.
Pie de copia autorizada electrónica: “ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz, donde queda anotada y yo, Notario autorizante del documento, la expido a instancia de la entidad “***”, para su remisión a Doña ***, Notario de ***, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001 por vía telemática a través de SIGNO. Esta copia electrónica solamente tiene validez para acreditar la representación de la otorgante en la escritura a que la misma se refiere, a cuyo fin podrá procederse a su traslado a papel y entregar a la propia interesada. En ***, a ***. DOY FE”. Y la nota en la matriz: “NOTA: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante, expido copia autorizada electrónica a instancia de la entidad “****”, para su remisión a Doña ***, Notario de ***, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001 por vía telemática a través de SIGNO. Esta copia electrónica solamente tiene validez para acreditar la representación de la otorgante en la escritura a que la misma se refiere, a cuyo fin podrá procederse a su traslado a papel y entregar a la propia interesada. DOY FE.- Firmado: JEN”.
Otro pero en base a la RDGRN de 28/6/2018: “ES TESTIMONIO ELECTRÓNICO de su original, que obra en mi Libro Registro de Operaciones, bajo el número y sección al principio expresados, y yo, el Notario autorizante del mismo, expido conforme al Artículo 110.1 de la Ley 24/2001 para su remisión a mi compañero de xxx y de su Ilustre Colegio Notarial, Don xxx, con carácter ejecutivo para de la “xxx, S.A.R.L.”, como actual titular del préstamo objeto de dicha póliza y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose expedido otros dos testimonios con carácter ejecutivo, uno a favor de “xxxx” y otro a favor de “Banco, S.A.” Este testimonio electrónico solamente tiene validez para su traslado a papel a sin de su entrega a la entidad solicitante. En xxx, el día xxxx. DOY FE”.
Y lo mismo pero para copias: “ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido con carácter ejecutivo a instancia de la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. (SAREB), como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz, con arreglo a la Resolución de la Consulta Nº de Expediente 191/18 N dictada el 19 de Junio de 2018 por la Dirección General de los Registros y del Notariado, no habiéndose expedido anteriormente ninguna copia con tal carácter ejecutivo a favor de la misma entidad, en xxxxx folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie xxxx, número ** y los xxxx anteriores en orden correlativo. En xxxxx, el día xxxx. DOY FE.=
Una segunda copia autorizada electrónica con eficacia ejecutiva en base a cláusula que la permite: “ES SEGUNDA COPIA AUTORIZADA EXACTA DE SU ORIGINAL CON EFICACIA EJECUTIVA (1ª ELECTRÓNICA), de la matriz número al principio indicado del protocolo general de la Notaría y año correspondientes, que yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y sucesor del protocolo del Notario autorizante, expido conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, para su remisión a mi compañera, DOÑA *, Notario de *, quien me la solicita vía SIGNO, a instancia de LA ENTIDAD “BANCO SANTO TOMÁS, S.A” como sucesora universal de LA ENTIDAD “BANCO IGGY POP, S.A.”, con arreglo a la cláusula NOVENA. 1, de la escritura, habiéndose expedido otra copia con dicho carácter a favor de “*, S.A.”. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es su traslado a papel y entrega a la entidad “*, S.A.”. En *, el día *. DOY FE. En *, el día *. DOY FE”.
Testimonio de documento con CSV: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de **, con residencia en ***, DOY FE de que la copia en papel de la certificación de empadronamiento que antecede, con Código Seguro de Validación (CSV) xxxxxx obtenida a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de *** (https://lajustila.sedelectronica.es) el cual he comprobado, extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ****, número ***, es reproducción fiel y exacta de su original que he tenido a la vista y con el que la he cotejado. En ***, a ***”.
Testimonio de documento obtenido electrónicamente sin CSV: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número* es reproducción fiel y exacta del documento original que he tenido a la vista y con el que la he cotejado, en cuyo documento consta que se trata de un documento obtenido electrónicamente. En Pinoso, a veintidós de Noviembre de dos mil veintidós”.
Por cierto, ¿no se puede testimoniar un documento no original, es decir, una simple fotocopia?Pues el artículo 251 del Reglamento Notarial dice al respecto que“mediante los testimonios por exhibición los notarios efectúan la reproducción auténtica de los documentos originales que les son exhibidos a tal fin o dan fe de la coincidencia de los soportes gráficos que les son entregados con la realidad que observen” con lo que parece que no es posible testimoniar documentos no originales aunque el asunto de la originalidad nos pueda plantear alguna duda en ocasiones. Cosa distinta es este caso en el que el documento contiene un CSV que es comprobable y que hace que el depósito o constancia de su originalidad vaya mas allá del simple papel que testimoniamos (menuda frasecita).
¿Y si fuera una fotocopia de un certificado no original traducido oficialmente? Pues con reservas, diría: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de **, y del Ilustre Colegio Notarial de ***: DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie **, número*** y el siguiente correlativo en orden, en lo que expresan es reproducción del documento original (la traducción oficial de un certificado de inscripción de matrimonio británico efectuada por Doña **, traductora/interprete jurada de inglés número **) que tengo a la vista y con el que la he cotejado. En ***, a **”.
Copia de escritura para juzgado en causa penal: “ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido sin carácter ejecutivo a instancia del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO *** DE LOS DE ***, que me la ha solicitado a efectos de Mandamiento, Diligencias Previas (DIP) ****, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número **** y los *** anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. En ***, a ***. DOY FE”.-
Una joven estudiante necesita testimonio y posterior apostilla de unos documentos que le reclaman para irse a estudiar al extranjero. Con el ánimo de abaratar redacto este testimonio: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, y del Ilustre Colegio Notarial de ***: DOY FE: De que las fotocopias contenidas en el anverso y reverso de los folios que preceden, extendidas en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo, en lo que expresan son reproducción fiel y exacta de sus originales (certificado de elegibilidad, calificación de la fase obligatoria de la PAU y certificaciones académicas de Bachillerato Cursos 1 y 2 correspondientes a Doña *** con DNI/NIF ***) que he tenido a la vista y a los que me remito. En ***, a ***”.
Testimonio de un DNI pasado por la lavadora: “Justito El Notario, Notario de ***, y del Ilustre Colegio Notarial de ***: DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie ***, número ***, en lo que expresa es reproducción del documento original que tengo a la vista y con el que la he cotejado, el cual se encuentra muy deteriorado. En ***, a ***”.
Testimonio de la traducción de un certificado de matrimonio extranjero separada del propio certificado: “Justito El Notario, Notario de ***, y del Ilustre Colegio Notarial de ***: DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie ***, número ***, en lo que expresa es reproducción del documento original (traducción de un certificado de matrimonio británico que no se testimonia) que tengo a la vista y con el que la he cotejado. En ***, a ***”
Nota y pie de copia expedida previa solicitud formulada por el correo corporativo. ¿Por qué narices algunos se empeñan en seguir utilizando el corporativo para pedir las copias? Espero que no sea por el 1,21 € que cobra Ancert: “NOTA: El día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de **** como sucesor del protocolo del Notario autorizante, expido en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie *****, números ****** y el anterior en orden correlativo, copia a instancia del hijo y heredero DON ****, lo que acredita junto con el fallecimiento del testador al Notario de ***, Don **** quien me la ha solicitado a través del correo corporativo con su FEREN. DOY FE.- Firmado: JN”. “ES COPIA de su matriz, donde queda anotada y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de *** como sucesor del protocolo del Notario autorizante, la expido en dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ….. , números …. y el anterior en orden correlativo, a instancia del hijo y heredero DON ***, lo que acredita junto con el fallecimiento del testador al Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, Don *** quien me la ha solicitado a través del correo corporativo con su FEREN. En ***, a ***. DOY FE.”.
Pie de copia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad existiendo una representación insuficiente: “ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz, donde queda anotada, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de **, con residencia en ***, la expido conforme al artículo 224 del Reglamento Notarial, para su remisión al REGISTRO de la PROPIEDAD correspondiente, a los efectos del artículo 249 del Reglamento Notarial, no habiendo quedado suficientemente acreditada la representación de “xxxxx, S.L.”. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la presentación telemática de la misma en el citado registro. En **, a ***. DOY FE”.
Pie de copia solicitada por SIGNO por el heredero de uno de los otorgantes: “ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz, donde queda anotada y yo, el Notario autorizante, la expido a instancia del hijo y heredero Don ***, lo que le acredita junto con el fallecimiento del otorgante Don *** al Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, Don ***, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, solicitante del envío de la copia por vía telemática a través de SIGNO. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es su traslado a papel y entrega al citado hijo y heredero. En ***, a ***. DOY FE.=”
Acta de fotos: NOTA MATRIZ: “NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, expido copia a instancia de DOÑA * en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ***** y los tres anteriores en orden correlativo, a los cuales se encuentra unido uno de los dos juegos de siete fotografías que me fue entregado para unir a la primera copia que fuera expedida el cual consta de cuatro hojas de papel común impresas por una sola cara, numeradas del uno al cuatro, el cual ha sido debidamente diligenciado por mi, y constituye una exacta reproducción del otro juego unido a la presente matriz. DOY FE.- Firmado: JEN”. PIE COPIA: “ES COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido a instancia de DOÑA *, en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ****** y los tres anteriores en orden correlativo a los cuales se encuentra unido uno de los dos juegos de siete fotografías que me fue entregado para unir a la primera copia que fuera expedida el cual consta de cuatro hojas de papel común impresas por una sola cara, numeradas del uno al cuatro, el cual ha sido debidamente diligenciado por mi, y constituye una exacta reproducción del otro juego unido a la matriz. En *, el día *. DOY FE”.
Una alternativa a los testimonios de fotografías (ahora que impera el papel común y no el fotográfico) y para un caso muy concreto en el que se unía un dossier con documentos varios y entre ellos las fotografías. Dicho dossier se entregó por duplicado (un ejemplar para la matriz y otro para la copia) y esto dijimos en MATRIZ, COPIA Y TESTIMONIO del dossier: “NOTA: En ***, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de **** en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo, a los cuales se une un documento compuesto de *** hojas de papel común impresas por una sola cara, numeradas del uno al *** y debidamente diligenciado por mi, el cual constituye una exacta reproducción de otro ejemplar de ese mismo documento unido a la presente matriz. DOY FE.- Firmado: JEN”.– “ES COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido a instancia de ****, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo a los cuales se encuentra unido un documento compuesto de *** hojas de papel común impresas por una sola cara, numeradas del uno al *** y debidamente diligenciado por mi, el cual constituye una exacta reproducción de otro ejemplar de ese mismo documento unido a la matriz del acta. En ***, a ***. DOY FE.- «Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, y del Ilustre Colegio Notarial de ***, DOY FE de que el documento precedente compuesto de *** hojas de papel común impresas por una sola cara y numeradas por mi del uno al ***, constituye una exacta reproducción de otro ejemplar de ese mismo documento que fue unido a la matriz del acta de presencia autorizada por mi el día *** con el número *** de mi protocolo, cuyo documento previo el presente diligenciamiento, se une a la precedente copia de dicho instrumento la cual ha sido extendida por mi en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo. En ***, a ***».
Diligencia para hacer constar la comunicación del hecho imponible del IIVTNU a través de Sede Electrónica municipal: “2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, para hacer constar que el día ***, expido y remito, través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de ***, ENLACE AQUÍ, COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA a dicho Ayuntamiento, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe.=”
Diligencia para hacer constar la adhesión de una apoderado mancomunado que “ratifica” o se adhiera ante otro Notario: “1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, ha sido ratificada, complementada, consentida y aprobada en todas sus partes la presente escritura mediante otra autorizada por Don ***, Notario de ***, con el número *** de protocolo, por lo que una vez recibida copia autorizada electrónica de dicha mediante SIGNO cuyo traslado a papel efectuaré para que acompañe a la copia autorizada de la presente, yo, el Notario, estimo que son suficientes las facultades representativas acreditadas por los Señores Apoderados de la entidad vendedora para el contrato de compraventa a que la presente escritura se refiere, al haberse adherido otro apoderado mancomunado de la misma entidad, cuyo poder fue acreditado al autorizante de la escritura de ratificación mediante exhibición de copia autorizada de la misma. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.=”
Nota para hacer constar la ratificación en la matriz: “NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que la presente escritura ha sido ratificada, el día *, mediante otra autorizada por el Notario de * y de su Ilustre Colegio, Don *, con el número * de protocolo, quien me ha enviado copia autorizada electrónica a través del SISTEMA INTEGRADO DE GESTIÓN NOTARIAL (SIGNO) para su traslado a papel. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN”.
Nota de expedición de copia con eficacia ejecutiva de una escritura de hipoteca en base a cláusula que la permite:“ES “PRIMERA COPIA” DE SU ORIGINAL (SEGUNDA CON EFICACIA EJECUTIVA) de la matriz número al principio indicado del protocolo general de la notaría y año correspondientes, que yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y sucesor del protocolo del Notario autorizante, expido a instancia de la entidad “*”, con carácter ejecutivo, con arreglo al pacto Tercero, punto 1.-, como sucesora universal de “*” habiéndose expedido otra copia con dicho carácter ejecutivo, a favor de “*”, en ****** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ***** y los ******* anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. En *, el día *. DOY FE”.
Nota de expedición de copia con eficacia ejecutiva de una escritura de ampliación en a base a cláusula que la permite:“ES “PRIMERA COPIA” DE SU ORIGINAL (SEGUNDA CON EFICACIA EJECUTIVA) de la matriz número al principio indicado del protocolo general de la notaría y año correspondientes, y yo, el Notario autorizante del mismo, expido a instancia de la entidad “*”, con carácter ejecutivo, con arreglo a la cláusula tercera, punto 1.-, de la escritura de constitución de Préstamo Hipotecario y Aval autorizada por *, el día * con el número * de protocolo, que forma parte del protocolo a mi cargo, y con arreglo a la cláusula * de la propia escritura y ello como sucesora universal de “*” habiéndose expedido otra copia con dicho carácter ejecutivo, a favor de “*”, en ****** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ****** y los ******** anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. En *, el día *. DOY FE”.
Testimonio de impresión a papel de documento electrónico sin CSV:“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, y del Ilustre Colegio Notarial de *, DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número *, en lo que expresa es reproducción fiel y exacta de la impresión a papel del documento electrónico original (sin CSV o sistema que permita su validación) que tengo a la vista y con el que la he cotejado. En *, a *.
Legitimación de firmas con testimonio de suficiencia de facultades:“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, doy fe y legitima que la firma de Don *, con D.N.I./N.I.F. * representante de la entidad mercantil “*, S.L.” titular del N.I.F.*, es legítima, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 del Reglamento Notarial, por haber sido puesta en mi presencia, y ostentando, a juicio de la documentación aportada, el concedente, facultades suficientes para la solicitud de registro para el acceso a servicios de certificación, manifestando el concedente que no han variado sus facultades ni la capacidad de la persona jurídica que representa. Es diligencia, que extiendo en *, a *.”
Legitimación de firmas con testimonio de suficiencia de facultades: “A LA SRA. REGISTRADORA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE *: Dña. *, mayor de edad, provista de DNI nº*-Y, en su calidad de APODERADA SOLIDARIA de * con domicilio y oficina de dicha entidad en *. Su nombramiento y facultades para este acto resultan de la escritura de poder, *, cuyo poder se halla registrado en *. Ante este Registro comparezco, y como mejor en Derecho proceda, DIGO: *. En * a *. *. Apoderada de *”. “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, doy fe y legitima que la firma de *, con D.N.I./N.I.F. *, representante de la entidad mercantil “” titular del NIF *, es legítima, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 del Reglamento Notarial, por haber sido puesta en mi presencia, y ostentando, a mi juicio, facultades suficientes para la solicitud que efectúa en base a los poderes exhibidos, manifestando que no han variado sus facultades ni la capacidad de la persona jurídica que representa. Es diligencia, que extiendo en *, a * *”.
Expedición de copia con error en las notas y solicitud de corrección: Esto es lo que se puso en matriz: “NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario sucesor en el protocolo del Notario autorizante, expido QUINTA COPIA DE SU ORIGINAL,a instancia de LA SOCIEDAD “* S.A.R.L.”, que se acredita como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado,con carácter ejecutivo, habiéndose expedido anteriormente, tres copias con dicho carácter ejecutivo, a favor de la Entidad “*, S.A.”, y lo hago en veintiocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los veintisiete anteriores en orden correlativo. Doy fe. – Firmado: JEN- Rubricado”. Y esto es lo que se puso en la copia: “ES QUINTA COPIA DE SU ORIGINAL, que yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario sucesor en el protocolo del Notario autorizante, expido con carácter ejecutivo, a instancias de la de LA SOCIEDAD “* S.A.R.L.”, que se acredita como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose expedido anteriormente tres copias con carácter ejecutivo en favor de la Entidad “*, S.A.” y lo hago en veintiocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, números ********* y los veintisiete anteriores en orden correlativo. En *, el día …… de *. DOY FE”. De todo lo cual, yo, el Notario, Doy fe. – Firmado: JEN- Rubricado”. Ahora en la matriz vamos a poner una diligencia: “DILIGENCIA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en la nota anterior a continuación de “QUINTA COPIA DE SU ORIGINAL”, debe constar lo siguiente: (CUARTA AUTORIZADA CON EFICACIA EJECUTIVA Y PRIMERA AUTORIZADA CON EFICACIA EJECUTIVA PARA LA SOLICITANTE). De todo lo cual, yo, el Notario, Doy fe. – Firmado: JEN- Rubricado”. Y en la copia añadiremos esto: “DILIGENCIA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que el texto correcto de la anterior nota de expedición de copia conforme a la nota de expedición de la misma en su matriz es el siguiente: “ES QUINTA COPIA DE SU ORIGINAL (CUARTA AUTORIZADA CON EFICACIA EJECUTIVA Y PRIMERA AUTORIZADA CON EFICACIA EJECUTIVA PARA LA SOLICITANTE), que yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario sucesor en el protocolo del Notario autorizante, expido con carácter ejecutivo, a instancias de la de LA SOCIEDAD “* S.A.R.L.”, que se acredita como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose expedido anteriormente tres copias con carácter ejecutivo en favor de la Entidad “*, S.A.” y lo hago en veintiocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, números ********* y los veintisiete anteriores en orden correlativo. En *, a *. DOY FE”. De todo lo cual, yo, el Notario, Doy fe. – Firmado: JEN- Rubricado”
Una diligencia para una factura proforma que se quedó fuera en una póliza de leasing: “2ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de * con residencia en *, el día *, para hacer constar que por error involuntario no fue unida a la presente la factura proforma del vehículo objeto del contrato de la cual se me ha hecho entrega en el día de hoy. Incorporo a la presente dicha factura que constituirá la HOJA número * de las * (NUMERADAS DEL UNO AL *) que comprende la póliza en total. En *, a *. Doy fe.=”.
Otra copia con eficacia ejecutiva: “ES SEGUNDA COPIA AUTORIZADA EXACTA DE SU ORIGINAL (SEGUNDA CON EFICACIA EJECUTIVA), y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante del documento, la expido con carácter ejecutivo, a instancias de la entidad “*, S.A”, con arreglo al apartado TERCERO (INVARIABILIDAD DE CONDICIONES) de la propia escritura y al exponente “UNDÉCIMA apartado d)”, de la escritura de Préstamo con Garantía Hipotecaria (protocolo */* autorizado también por mí y a mi cargo) y que por ésta se modifica, habiéndose expedido anteriormente una copia con dicho carácter ejecutivo, a favor del mismo interesado, y lo hago en …. folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número **** y los **** anteriores en orden correlativo. En *, a *. DOY FE”.
Y otra: “ES SEGUNDA COPIA AUTORIZADA EXACTA DE SU ORIGINAL (SEGUNDA CON EFICACIA EJECUTIVA), y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notarioautorizante del documento, la expido con carácter ejecutivo, a instancias de la entidad “BANCO *, S.A”, con arreglo al apartado TERCERO (INVARIABILIDAD DE CONDICIONES) de la escritura de NOVACIÓN DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA (protocolo */* autorizado también por mí y a mi cargo y que por ésta se modifica), y al exponente “UNDÉCIMA apartado d)”, de la escritura de Préstamo con Garantía Hipotecaria (protocolo */* autorizado también por mí y a mi cargo), habiéndose expedido anteriormente una copia con dicho carácter ejecutivo, a favor del mismo interesado, y lo hago en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo. En *, a *. DOY FE”.-
Poderes especiales con facultades para préstamos, créditos, fianzas y avales
SOLICITAR, ACEPTAR, CONSTITUIR y OBTENER, incluso como hipotecante no deudor, de la “ENTIDAD”, PRÉSTAMOS o CRÉDITOS con GARANTÍA HIPOTECARIA sobre fincas o participaciones indivisas de las mismas sitas en el término municipal de XXXX, así como subrogaciones, ampliaciones y novaciones de préstamos o créditos de dicha clase, ya existentes, por un importe máximo (o sin él) de xxxx de principal o límite, en los demás términos o condiciones que estime pertinentes.
Solicitar, aceptar, constituir y obtener de cualquier Entidad Bancaria, préstamos o créditos hipotecarios, así como subrogaciones, ampliaciones y novaciones de los mismos o de otros ya existentes, con los pactos y condiciones que libremente estipule e hipotecar en garantía de tales préstamos o créditos cualquier finca/s sitas en España de la que sean propietarios los poderdantes.
Consentir la AMPLIACIÓN, NOVACIÓN Y/O MODIFICACIÓN, en la calidad de hipotecantes no deudores de los poderdantes, de PRÉSTAMOS o CRÉDITOS con GARANTÍA HIPOTECARIA concedidos por la entidad xxxx, al apoderado y su citada esposa, con carácter solidario, en los términos o condiciones que estime pertinentes.
AMPLIAR Y NOVAR, como hipotecantes no deudores, PRÉSTAMOS o CRÉDITOS con GARANTÍA HIPOTECARIA, ya existentes con la entidad xxx, en los términos o condiciones que estime pertinentes.
Hipotecar en garantía de un préstamo o crédito que se concederá a Doña xxx (DNI/NIF xxx) por la entidad xxx, la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de Illescas, sita en término de xxx, en los términos o condiciones que estime pertinentes.
Concertar y formalizar con la Entidad “xxxxx.” un préstamo destinado a la adquisición de los INMUEBLES anteriormente descritos, con los pactos, cláusulas y garantías que estime, incluso la hipotecaria, asegurando la devolución del capital, el pago de intereses, las costas y gastos y demás responsabilidades. Recibir las cantidades que deban de entregarse a los otorgantes, firmando a tal efecto el documento o documentos consiguientes, o confesar el recibo de las mismas, abonando tales cantidades en la cuenta de los mandantes y satisfacer en nombre de los mismos las que deban abonar en consecuencia del préstamo indicado. Consentir y firmar liquidaciones relativas a los extremos comprendidos en este poder, o que a él se refieran directa o indirectamente. Consentir que en cuanto sea procedente constituya una sola hipoteca, al amparo del artículo 217 del Reglamento Hipotecario. Celebrar con la referida entidad cualesquiera convenios sobre cancelación de cargas. Renunciar al fuero propio de los otorgantes, sometiéndose a los Juzgados y Tribunales que estime procedentes. A dichos fines podrá igualmente DAR en GARANTÍA o HIPOTECAR la vivienda propiedad de los poderdantes, inscrita en el Registro de la Propiedad Número xxx de xxx, al Tomo XXX, libro xxx, folio xxx, finca número xxxx, inscripción xx.
AFIANZAR y/o AVALAR el cumplimiento de las obligaciones que asuma el apoderado en una póliza de PRÉSTAMO con GARANTÍA PERSONAL número xxx formalizada y/o suscrita con la entidad xxxx, por un importe de xxx de principal, y plazo de xxx, con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y cualquier otro que pudiera corresponderle y en los demás términos que considere oportunos.
AFIANZAR y AVALAR exclusivamente a la propia apoderada en la operación de compra de la vivienda o apartamento que en breve pretende formalizar, ante cualquier Banco o Caja de Ahorros, pudiendo renunciar a los beneficios de orden, excusión y división, pudiendo extender la garantía a cualquier prórroga o ampliación posterior, pactando lo que estime conveniente sin limitación alguna, y con facultad de modificarlas, posponerlas y cancelarlas.
Solicitar de sus acreedores la cancelación de las hipotecas que graven las fincas descritas, realizando todos los trámites bancarios internos o de otro tipo que sean necesarios a tal fin.
AFIANZAR o AVALAR el cumplimiento de las obligaciones que asuma la sociedad mercantil “xxxx S.L.”, titular del N.I.F. xxxx, como parte prestataria, acreditada o deudora, en operaciones de préstamo o crédito con garantía hipotecaria o cualquier otra, o sin ella, formalizadas y/o suscritas con la entidad “BANK S.A.”, con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y cualquier otro que pudiera corresponderle.
AfianzarPRÉSTAMOS o CRÉDITOS con GARANTÍA HIPOTECARIA concedidos solidariamente a DON XXX, titular del pasaporte británico XXXX y del N.I.E. XX y DOÑA XXX, cuyos datos constan anteriormente, así como subrogaciones, ampliaciones y novaciones de préstamos o créditos de dicha clase, ya existentes, en los términos o condiciones que estime pertinentes, con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión.
AFIANZAR y/o AVALAR, individual, solidaria o mancomunadamente, el cumplimiento de las obligaciones que asuma la apoderada, en operaciones de PRÉSTAMO o CRÉDITO con garantía hipotecaria (incluidas subrogaciones, ampliaciones y novaciones de préstamos o créditos ya existentes), sobre la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, o sobre las partes de la misma que resulten de segregación o sobre le resto de finca matriz en tales casos o de división de la misma, formalizadas y/o suscritas con cualesquiera entidades de crédito con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y cualquier otro que pudieran corresponderles y en los demás términos que considere oportunos.
Avalar, afianzar o garantizar el cumplimiento de las obligaciones que como deudor contraiga el Sr. Apoderado, en virtud de préstamos o créditos concedidos a dicho Sr. por entidades de crédito, así como las responsabilidades accesorias correspondientes, solidariamente con el deudor y con otro y otros cofiadores, respondiendo el fiador o fiadores por el total de las obligaciones afianzadas en los mismos términos, plazos y condiciones que el deudor principal. A tal efecto, renunciar expresamente a los beneficios de orden, división y excusión y a todos cuantos otros pudieran favorecerle. El afianzamiento podrá constituirse por todo el tiempo de duración de dicha operación, así como el de sus prórrogas expresas o tácitas y por las cantidades correspondientes a gastos judiciales y extrajudiciales, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, aunque no fuera preceptiva su intervención, sin necesidad de ulteriores notificaciones o ratificaciones y en los demás términos y condiciones que el apoderado estime oportunos.
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Retirar del Ministerio de Justicia (u organismo competente) de xxxx, Certificados de Antecedentes Penales, genéricos o específicos en cuanto a determinados delitos, relativos al poderdante, a fin de que pueda solicitar y tramitar la adquisición de la nacionalidad española, pudiendo a tal efecto firmar cuantos documentos sean precisos, satisfacer tasas y efectuar cualquier otra gestión que estime necesaria.
PODER PARA TRAMITAR RESIDENCIA EN ESPAÑA DE UN BRITÁNICO TRAS EL BREXIT: Obtener del organismo competente Certificados de Antecedentes Penales, genéricos o específicos en cuanto a determinados delitos, relativos al poderdante, a fin de que pueda solicitar y tramitar la adquisición de la residencia permanente en España, pudiendo a tal efecto firmar cuantos documentos sean precisos, satisfacer tasas y efectuar cualquier otra gestión que sea necesaria o conveniente. Solicitar, tramitar, renovar u obtener el pasaporte del poderdante y a tal fin efectuar todo tipo de trámites y gestiones en el Registro Civil, ante el Poder Judicial y sus Juzgados y Tribunales, Embajadas, Consulados, Policía, entes encargados de la migración o cualesquiera otros competentes. Y, en general, solicitar, tramitar, y obtener todo lo necesario para conseguir la residencia en España del poderdante en España a fin de acreditar que es beneficiario del Acuerdo de Retirada por estar cumpliendo los requisitos legalmente exigibles dentro del período que comprende desde el 1 de Enero de 2020 a 31 de Diciembre de 2020.
Consentir, adherirse, incorporarse y/o a la “Junta de compensación de la Unidad de Actuación xxx de xxx”, en los términos que figuran en la escritura autorizada por Don xxx, Notario de xxx, el día xxx, con el número xxx de protocolo, y en los de los Estatutos y Bases de Actuación incorporados a dicha escritura, aportando toda la participación y derechos que por cualquier concepto o título le pertenezcan sobre la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx a la Junta de Compensación, en titularidad fiduciaria con poder dispositivo, quedando los terrenos directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al Sistema de Compensación, de acuerdo con lo previsto en los Estatutos.
Solicitar y/o obtener en la Comisaría de Policía de xxx o en la Oficina de Extranjería de xxx, los Números de Identidad de Extranjero (N.I.E.) a nombre de los poderdantes realizando, a tal efecto, todas cuantas gestiones y trámites sean precisos.
Solicitar y/o obtener en cualquier Comisaría de Policía u Oficina de Extranjería españolas, los Números de Identidad de Extranjero (N.I.E.) a nombre de los poderdantes realizando, a tal efecto, todas cuantas gestiones y trámites sean precisos, así como solicitar y retirar etiquetas fiscales y tarjetas de residencia o certificaciones de residencia a efectos fiscales.
Librar, aceptar, avalar, endosar, cobrar, pagar, intervenir y protestar talones y cheques; abrir, seguir, cancelar y liquidar libretas de ahorro, cuentas corrientes y de plazo; constituir, transferir, modificar, cancelar y retirar depósitos provisionales o definitivos, de metálico, valores u otros bienes; comprar, vender, canjear, pignorar y negociar efectos y valores, y cobrar sus intereses, dividendos y amortizaciones; arrendar cajas de seguridad; y, en general, operar con Cajas de Ahorro, Bancos, y entidades similares, a los indicados fines, disponiendo de los bienes existentes en ellos por cualquier concepto, y haciendo, en general, cuanto permitan la legislación y la práctica bancarias, y especialmente a los fines de obtener la información relativa a la causante DOÑA xxx de todo tipo de entidades bancarias, financieras, de seguros o de crédito.
Consentir, aceptar, ratificar o prestar su pleno consentimiento y conformidad a la escritura de compraventa otorgada por su madre y apoderada el día xxx, con el número xxx de protocolo, ante Don xxx, Notario de xxx, a los efectos del artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario y puesto que la finca objeto de dicha escritura pertenecía a su madre y apoderada con carácter privativo por confesión de privatividad efectuada por su difunto padre Don xxxx.
Consentir posposiciones de la condición resolutoria que grava la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx, sita en término de xxx, constituida mediante escritura autorizada por Doña xxx, Notario de xxx, el día xxx, con el número xxx de protocolo, en los términos o condiciones que estime pertinentes.
Comparecer de conformidad con lo establecido en el artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, ante el Ayuntamiento de xxx, el día xxxx, como punto de reunión, aportando los documentos acreditativos de su titularidad y el último recibo de contribución, así como el número de cuenta bancaria para el supuesto de que haya acuerdo económico por los bienes objeto de expropiación, haciéndose acompañar si lo estiman oportuno de Peritos y Notario, y en relación con dicha comparecencia efectuar cuantos trámites y gestiones sean necesarios.
Comparecer ante cualesquiera oficinas públicas o privadas, Autoridades y Organismos del Estado, Provincia o Municipio, Juzgados o Tribunales, Fiscalías o Ministerios Públicos, Embajadas, Registros Civiles o cualquier otro, Ministerio de Relaciones Exteriores o cualquier otro, Policía u otros de la República Bolivariana de Venezuela, a fin de que efectúe todo cuanto trámite o gestión administrativa o judicial sea necesaria y especialmente para que obtenga CARTA DE SOLTERÍA de la poderdante, pudiendo firmar cuanta documentación pública o privada le fuere exigida. Tales facultades se conceden en los más amplios términos.
Efectuar el cierre del ejercicio social y pagar los impuestos de los que sea sujeto pasivo la sociedad, especialmente el Impuesto Sobre el Valor Añadido.
Comparecer ante cualesquiera oficinas públicas o privadas, Autoridades y Organismos del Estado, Provincia o Municipio, Juzgados o Tribunales, Fiscalías o Ministerios Públicos, Embajadas, Registros Civiles o cualquier otro, Ministerio de Relaciones Exteriores o cualquier otro, Policía u otros de Bolivia, a fin de que efectúe todo cuanto trámite o gestión administrativa o judicial sea necesaria y especialmente para que obtenga APLAZAMIENTOS Y FRACCIONAMIENTOS EN EL PAGO DE LOS IMPUESTOS en los que el poderdante sea sujeto pasivo, responsable subsidiario u obligado al pago en dicho país, pudiendo firmar cuanta documentación pública o privada le fuere exigida.
Otorgar y firmar cuantos documentos públicos y privados sean necesarios, inclusive aquellos de subsanación, aclaración o rectificación que de los otorgados fueren menester, así como comparecer ante toda clase de organismos y administraciones y hacer declaraciones y señalamientos que se estimen pertinentes o exija la legislación aplicable vigente, pudiendo señalar domicilios y lugares para notificación en los mismos, y pudiendo ostentar la representación del poderdante frente a cualquier administración tributaria boliviana para presentar y suscribir declaraciones a nombre del sujeto pasivo, aportar documentos o datos, recibir y atender los requerimientos y comunicaciones que se practiquen, tanto si versan sobre cuestiones de trámite como sobre el fondo del asunto; formular reclamaciones, desistir de instancias y renunciar derechos en nombre de su representado, actuar ante la inspección de los tributos y obligarse en cuantas actas, diligencias, y documentos se extiendan y recibir de la Hacienda Pública boliviana las transferencias por devoluciones que resulten a favor del sujeto pasivo y especialmente para que obtenga APLAZAMIENTOS Y FRACCIONAMIENTOS EN EL PAGO DE LOS IMPUESTOS en los que el poderdante sea sujeto pasivo, responsable subsidiario u obligado al pago en dicho país, pudiendo firmar cuanta documentación pública o privada le fuere exigida.
Otorgar transmisión de una mitad indivisa del total por el título y valores que estimen convenientes a favor de los citados DOÑA xxx y DON xxx; para que declaren que éstos últimos han procedido a sus costas, a la construcción de una edificación, con la descripción que ellos estimen conveniente y por los valores que ellos declaren y consiguiente declaración de obra nueva, así como a proceder a la división de la finca en régimen de propiedad horizontal y posterior adjudicación de una de las dos fincas resultantes, por mitades indivisas a DOÑA xxx y DON xxx y adjudicando la otra finca (consistente en la edificación ya existente en la actualidad) a favor de la compareciente y a favor de DOÑA xxx por iguales mitades indivisas, así como a efectuar todas aquellas declaraciones complementarias y necesarias para el buen fin del otorgamiento de la escritura y conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Especialmente le faculta para personarse ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación (SMAC) en xxx en el procedimiento para el que se halla citado el día xxx.
Efectuar y consentir aportaciones a la sociedad de gananciales de su matrimonio de toda clase de bienes muebles o inmuebles de sus respectivos patrimonios privativos, con las condiciones que estime pertinente en cuanto a la valoración de la aportación y a la reserva de eventuales derechos de reembolso en el momento de la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales o en cualquier otro momento
Modificar, Anular, Dejar sin efecto, Causar la baja o Cancelar el alta en la Seguridad Social (Salud Coop.) colombiana, de la hija, actualmente mayor de edad e independiente del poderdante, Doña XXXXX, titular de la Tarjeta de Identidad de su nacionalidad número xxxx, y a tal fin efectuar todo tipo de trámites y gestiones ante cualesquiera órganos administrativos, sanitarios u otros competentes.
Anular, cancelar o modificar el empadronamiento de la poderdante en la Calle XXXXX, y a tal fin efectuar todo tipo de trámites y gestiones en el Registro Civil, ante el Poder Judicial y sus Juzgados y Tribunales, Embajadas, Consulados, Policía, entes encargados de la migración o cualesquiera otros competentes.
Solicitar, tramitar, renovar u obtener el pasaporte ucraniano de sus citados hijos, y a tal fin efectuar todo tipo de trámites y gestiones en el Registro Civil, ante el Poder Judicial y sus Juzgados y Tribunales, Embajadas, Consulados, Policía, entes encargados de la migración o cualesquiera otros competentes.
Que confiere poder a favor de la Letrada DOÑA XXXXX, con domicilio profesional en xxx, para efectuar cuantos trámites y gestiones sean necesarios para la solicitud de autorización de residencia de larga duración o de larga duración UE (L.O. 4/2000 y R.D. 557/2011) del poderdante en España.
Aceptar, en la misma escritura o documento de donación o en otro separado, donaciones, puras, condicionales u onerosas, de bienes muebles, inmuebles, o participaciones indivisas de los mismos, así como de metálico, en pleno dominio, usufructo o nuda propiedad, con obligación de colacionar o sin ella, con o sin cláusula de reversión, con o sin reserva de la facultad de disponer por parte del donante o donantes, con o sin prohibiciones de disponer, y en general con los pactos, características, limitaciones o condiciones que estime convenientes u oportunas, realizando las manifestaciones que sean precisas para gozar de los beneficios fiscales que sean aplicables
Llevar a cabo la tramitación de la presente escritura ante la Administración Tributaria competente, a los efectos de cumplimiento de las obligaciones derivadas del Impuesto correspondiente, autorizándole a la confección de las autoliquidaciones, pago del impuesto y presentación y retirada del documento. Presentar y retirar la presente escritura en el Registro de la Propiedad competente. Tramitar, presentar y retirar ante toda clase de Oficinas, Públicas y Privadas, Autoridades y Organismos del Estado, incluyendo SUMA, Catastro, Iberdrola, Aguas, Ayuntamiento y compañías telefónicas, todo tipo de documentos, así como domiciliar los recibos correspondientes. Tramitar la declaración censal de alta en el censo de obligados tributarios (modelo 030) ante la Agencia Estatal para la Administración Tributaria.¡
Sólo en relación con los bienes procedentes de las herencias antes mencionadas, con independencia de que la fecha de otorgamiento de la correspondiente escritura sea anterior o posterior a la fecha del presente instrumento, VENDER a la persona o personas físicas o jurídicas que estimen pertinentes, en su totalidad o por participaciones indivisas, pudiendo efectuar operaciones de segregación, división, y cualquier otra modificación hipotecaria, fijando los precios, plazos y condiciones que estime pertinentes, estableciendo las garantías que se estimen oportunas en caso de aplazar parte del precio, pudiendo posteriormente cobrar y dar recibo de dichos precios aplazados y otorgar carta de pago del mismo, así como cancelar las garantías que se hubiesen establecido, ya sean éstas personales o reales; y asimismo firmar cuantos documentos públicos o privados sean precisos, subsanación, rectificación hasta su total inscripción en el Registro de la Propiedad.
VENDER a la persona o personas físicas o jurídicas que estimen pertinentes, en su totalidad o por participaciones indivisas, la finca registral xxx del Registro de la Propiedad de xxxx, en término de xxx, pudiendo efectuar operaciones de segregación, división, y cualquier otra modificación hipotecaria, fijando los precios, plazos y condiciones que estime pertinentes, estableciendo las garantías que se estimen oportunas en caso de aplazar parte del precio, pudiendo posteriormente cobrar y dar recibo de dichos precios aplazados y otorgar carta de pago del mismo, así como cancelar las garantías que se hubiesen establecido, ya sean éstas personales o reales; y asimismo firmar cuantos documentos públicos o privados sean precisos, subsanación, rectificación hasta su total inscripción en el Registro de la Propiedad.
Disponer, enajenar, gravar, adquirir y contratar, activa o pasivamente, respecto de toda clase de bienes muebles o inmuebles (en el caso de inmuebles exceptuando los de carácter privativo de la poderdante), derechos reales y personales, acciones y obligaciones, cupones, valores y cualesquiera efectos públicos o privados, pudiendo en tal sentido, con las condiciones y por el precio de contado, confesado o aplazado que estime pertinentes, ejercitar, otorgar, conceder y aceptar compraventas, aportes, permutas, cesiones en pago y para pago, amortizaciones, rescates, subrogaciones, retractos, opciones y tanteos, agrupaciones, segregaciones, agregaciones, parcelaciones, divisiones, declaraciones de obra nueva y de obra derruida, alteraciones de fincas, cartas de pago, fianzas, transacciones, compromisos y arbitrajes; constituir, reconocer, aceptar, ejecutar, transmitir, dividir, modificar, extinguir, cancelar y disolver, total o parcialmente, usufructos, servidumbres, prendas, hipotecas, en garantía de deuda propia o ajena, anticresis, comunidades de toda clase, propiedades horizontales, censos, derechos de superficie, y, en general, cualesquiera derechos reales y personales.
Comparecer ante Notario y vender en escritura pública la citada finca por un precio de xxxx el cual será recibido por el apoderado en un cheque bancario a nombre del poderdante, y ello con los demás pactos y condiciones que juzgue oportunos, describiendo o aceptando, con arreglo a derecho, descripciones de los bienes y declaraciones sobre su procedencia, situación posesoria, arrendaticia y de cargas, ya exhibiendo los oportunos documentos, ya declarándolo verbalmente.
ANEXO DE SUBSANACIÓN Y ACLARACIÓN A EFECTOS DE CONSEGUIR LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES DE xxxx DE LA PÓLIZA DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE BIENES MUEBLES NÚMERO xxx INTERVENIDA, CON EL NÚMERO xxx DE LA SECCIÓN A DE SU LIBRO-REGISTRO, POR DON xxx, NOTARIO DE xxx Y DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE xxx, EL DÍA xxx.
YO, JUSTITO EL NOTARIO, NOTARIO DE XXX Y DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE XXX, POR LA PRESENTE HAGO CONSTAR QUE, INVOLUNTARIAMENTE, FUERON COMETIDOS EN LA PÓLIZA DE REFERENCIA LOS SIGUIENTES ERRORES:
1.- No fueron reseñados los datos de inscripción de la mercantil “XXX, S.L.”, titular del N.I.F. xxx, cuyos datos son los siguientes:
Registro Mercantil de XXX, al tomo XXX
2.- Y no fue reseñado correctamente en la propia póliza, el bastidor del vehículo objeto del contrato, cuyo bastidor, según resultaba de la documentación preparatoria de la póliza subsanada y aclarada por la presente, es el siguiente:
XXXX.
Que mediante el presente ANEXO, SUBSANO Y ACLARO, al amparo del Artículo 153 del Reglamento Notarial, el contenido de la póliza de xxxx, RELATIVA AL CONTRATO NÚMERO XXX, en cuanto a los indicados datos de inscripción y bastidor en los términos que resultan de la presente.
Tales son los términos del presente ANEXO DE SUBSANACIÓN Y ACLARACIÓN, extendido en el presente folio de papel exclusivo para documentos notariales serie xxxx, número xxxx, de cuyo contenido, yo, el Notario, Doy fe.=
Póliza de subsanación de otras por errores detectados en la secuencia de numeración
En xxxx, mi residencia, a
Yo, xxxxx, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXXX, a tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial:
HAGO CONSTAR:
I.- Que en la POLIZA DE PRESTAMO Nº xxxx, de la entidad financiera ” BANK”, intervenida bajo mi fe el día XXXX, a la que le fue asignada el número 148 de asiento, se padeció el error involuntario de insertar dicha póliza tras las numeradas del 142 a 147 correlativamente, a pesar de ser estas intervenidas con fecha posterior a la citada, esto es, XXX.
II.- Que, observado dicho error, yo, el Notario, lo subsano al amparo de lo dispuesto en el citado Articulo 153 del Reglamento Notarial, aclarando con la presente que la poliza a la que le fue asignada por error el número de asiento 148, le corresponde en realidad el número 142, y a las pólizas a las que le fueron asignados los números de asiento 142, 143, 144, 145, 146 y 147, les corresponde en realidad los números 143, 144, 145, 146, 147 y 148 correlativamente.
Tales son los términos de la presente SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida en el presente folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de cuyo íntegro contenido y de quedar extendida en dicho folio, yo, el Notario, Doy fe.=-
OTRA VARIANTE
A tenor de la facultad que me concede el artículo 34 del vigente Reglamento de Corredores de Comercio Colegiados,HAGO CONSTAR:
I).- Que en los Asientos números 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, y 168 del presente año se padeció el error involuntario y material de hacer constar como tal número de Asiento de los mismos el anteriormente citado para cada uno de ellos, cuando en realidad los números que respectivamente correspondían a dichos Asientos son los siguientes: 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, y 167.
II).- Que observado dicho error RECTIFICO dichos Asientos y los SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo, en el sentido de considerar, respectivamente, como número de Asiento de las operaciones por mi intervenidas con los números 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, y 168, los siguientes: 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, y 167.
Tales son los términos del presente ASIENTO DE RECTIFICACIÓN Y SUBSANACIÓN DE ERRORES, de cuyo contenido, así como de que queda extendido en el presente folio de papel de los Colegios Notariales de España, Serie XX, número XXXX, yo, el Notario, doy fe.=
Preparando el terreno para un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Una escritura sin ninguna problemática especial que, de repente, da la sorpresa (como tantas, lo crean o no).
El caso es que una de las fincas que se venden pertenece a los vendedores en cuanto a una mitad indivisa. La otra lleva 80 años a nombre de una señora que nadie sabe (y han intentando averiguarlo) quien puñetas es.
De repente, es el momento de pensar “aquí podría estar el inicio y punto de amarre de un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido” con lo que hay que blindar la escritura para que nos sirva a tal efecto.
Vamos a ver, señores … y entonces les hago una batería de preguntas:
¿Quién es Doña Tal?
¿Ustedes sabían que no compraban el 100%?
¿Ustedes creían que iban a vender el 100%?
Todo positivo, nada negativo: Ni puñetera idea de quién era Doña Tal y, por supuesto, daban por hecho que habían comprado todo y que lo iban a transmitir todo.
Había que abonar el terreno para que, cuando la compradora quiera, se pueda tramitar con mayor garantía el expediente y esto fue lo que hicimos … (por el mismo precio y con una hora de Notario a pleno rendimiento “by the face”):
E X P O N E N:
PRIMERO.- Que * son dueños, con carácter ganancial, y por los títulos que luego se dirán, del pleno dominio de las siguientes fincas (1, 2, 3 y 4) y participaciones indivisas de fincas (5):
DESTACADO: PLENO DOMINO.
1.=
2.=
3.= RÚSTICA: Pieza de *, en término de *, partido de *, en *, llamado “*”.
Superficie: Dieciséis áreas, treinta y tres centiáreas (1.633 m²).
Linderos: Norte, *; Sur, *; Este, *, y Oeste, *.
INSCRIPCIÓN:
VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO:
DESTACADO 2: PLENO DOMINIO.
DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del Polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada en pleno dominio a nombre de sus propietarios al 50%bajo la siguiente referencia: *.
DESTACADO 3: PLENO DOMINIO.
TÍTULO RELATIVO A LAS TRES FINCAS ANTERIORES: El de compra efectuada a Don * y Doña *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo.
AQUÍ YA NO PODÍA ABUSAR.
4.=
5.=
CIRCUNSTANCIAS COMUNES A TODAS LAS FINCAS:
DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan con las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas (erróneamente catastrada al 100% a nombre del Sr. * la nº 4), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales que incorporo a esta matriz, obtenidas a solicitud de los otorgantes de la Sede Electrónica de Catastro,a través de los medios telemáticos legalmente previstos.
LA 3 ESTABA BIEN, PERO DESTAQUÉ QUE LA 4 NO LO ESTABA.
En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar las correspondientes declaraciones de alteración catastral.
Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través deSigno o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura, junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.
Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.
CARGAS Y ARRIENDOS:
INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas y participaciones de fincas descritas.
La descripción de las fincas y participaciones de fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, de los títulos de propiedad y de notas simples del Registro de la Propiedad, obtenidas por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente, junto con la solicitud formulada.
En la nota registral relativa a la finca *, consta: “TITULARIDAD: DOÑA *, en cuanto a una mitad indivisa de la NUDA PROPIEDAD con carácter privativo. TÍTULO: Adquirida por Herencia, en escritura otorgada en *, de fecha *, ante su Notario *. Inscripción *. En la fecha *, al tomo *, libro *, folio *. DOÑA *, en cuanto a una mitad indivisa del USUFRUCTO con carácter privativo. TÍTULO: Adquirida por Compraventa, en escritura otorgada en *, de fecha *, ante su Notario *. Inscripción *ª. En la fecha *, al tomo *, libro *, folio *”.
Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.
QUE QUEDE CLARO COMO ESTABA Y QUE YO HABÍA EXPLICADO.
SEGUNDO.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
PRIMERO.-COMPRAVENTA.
A).- *venden y transmiten, como cuerpos ciertos, el pleno dominio de las fincas 1, 2, 3 y 4 y el pleno dominio de las participaciones de finca número 5 objeto de la presente escritura, a *, quien las compra y adquiere, con carácter privativo, con cuanto a las mismas le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.
DESTACADO 4: PLENO DOMINIO.
B).- PRECIO.
C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de las fincas y participaciones de fincas objeto de la presente escritura.
D).-
SEGUNDO.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.
TERCERO.- DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DECRETO LEY 6/2020.
CUARTO.- Rectificación de Catastro y Concordancia de Catastro y Registro:
QUINTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales que serán satisfechos por la parte compradora.
Los eventuales gastos que conlleve la tramitación de un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, no serán asumidos por la parte vendedora, si bien esta se compromete a consentir o ratificar cuantas actuaciones fueran necesarias a la parte compradora.
¿NO QUEDABA CLARA LA IDEA?
SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN registral. Se solicita la inscripción total o, en su caso, parcial de la presente escritura.
QUE NO SE DESPISTE EL REGISTRO.
Bueno, quedo a la espera de ese expediente. Si gustan, claro.
Rectificación (o matización) de “errores” testamentarios en la partición de herencia
Tan cierto es que la voluntad del testador es la ley suprema de la sucesión, como que los herederos mayores de edad y plenamente capaces tienen posibilidad de hacer sus componendas en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Esa capacidad de los herederos es sumamente importante cuando en el testamento se haya podido deslizar algún tipo de error o errores.
Creo que esta entrada puede ser útil para recopilar esas formulaciones poco usuales que se utilizan en algunas herencias y que luego te resultan imposibles de encontrar cuando llega el momento de hacerlo y se te repite el mismo caso u otro similar.
Caso 1 preterición de viudo: Aquí lo que realmente ocurrió es que el causante se olvidó de hacer un nuevo testamento tras contraer un segundo matrimonio. Esto fue lo que hicimos constar:
“Manifiestan los comparecientes que si bien en dicho testamento no existe mención alguna a la segunda esposa del causante (puesto que fue otorgado antes de que el causante contrajera su segundo matrimonio) habiendo incurrido el testador en preterición de la misma, no es preciso proceder a la reducción de la institución de heredero al haberse extinguido la cuota vidual usufructuaria que correspondía a la viuda del causante por su fallecimiento”.
Caso 2 reducción de legado: En este caso el testador se quedó corto, dejando a su viuda menos de lo que le correspondía por legítima. Así se resolvió la papeleta:
“Haber del cónyuge viudo Doña XXX:
Por su mitad de gananciales, xxx. Por su legado de usufructo vitalicio de todos los demás bienes, derechos y acciones, presentes y futuros de la herencia del causante, la suma de xxx. Por sus derechos legitimarios que ascienden a dos terceras partes de la herencia en usufructo del causante descontando el valor del legado a que se refiere el párrafo anterior xxx.
Haber de la sobrina y legataria Doña XXX:
Por el legado efectuado por su tío Don XXX, la cantidad de xxx, excluido ajuar, y la cantidad de xxx, incluido ajuar, cuyo importe objeto de baja especial en la herencia del causante, habrá de reducirse con arreglo a lo dispuesto en el artículo 821 del Código Civil en la cantidad correspondiente a los derechos legitimarios de la viuda no cubiertos con el legado testamentario, es decir, en la cifra de xxx, resultando una cantidad de xxx, excluido ajuar, y la cantidad de xxx, incluido ajuar.
Baja especial: Única que procede efectuar para la determinación de su herencia, es de una mitad indivisa de la finca descrita bajo el número 1.=, registral XXX del expositivo IV anterior (objeto de legado en el testamento del causante y de reducción para pago de los derechos legitimarios de la viuda), cuyo valor asciende a la suma de xxx más su parte proporcional de ajuar que asciende a la suma de xxx lo que hace un total de xxx computando la parte en que se habrá de reducir a la legataria para pago de los derechos legitimarios a la viuda”.
Caso 3 legado de finca ganancial que solo lo es en cuanto a una mitad:
“Hace constar la viuda y heredera, Doña xxx que la finca registral xxx objeto de legado fideicomisario de residuo en la cláusula Segunda, pertenecía al testador y esposa con carácter ganancial de su matrimonio en cuanto a una mitad y no en su totalidad, por lo que, tal legado, en cuanto a dicha finca ha de entenderse referido a dicha mitad, prestando a tal efecto Doña xxx, el oportuno consentimiento, en su calidad de legataria fideicomisaria de residuo”.
Creo que tengo más supuestos en otras entradas que procuraré unificar en esta.
Reducción al 0,1% del IAJD al auto promotor de vivienda habitual
Este que verán ahora es el párrafo que pongo en las escrituras en que procede aplicarse esta reducción valenciana. Le he añadido algunas sentencias gracias a la ayuda prestada esta semana por mi compañero Sergio Mocholí.
Menuda alegría se llevaron los otorgantes al saber que se ahorrarían 2.000 (pavos) Euros que, por cierto, no sabían ni de donde iban a sacar.
Es lo que se llama “ahorrando con el Notario”. Claro, otros creerán que conocer y aplicar las ocho resoluciones y sentencias que cita el párrafo que sigue es nuestra obligación y que lo haríamos mal si no cursáramos la solicitud. Vale, lo que ustedes digan, pero mi consejo es que elijan Notario .. bien elegido. Cuando paguen lo que no deben, les aseguro que ni se van a enterar y tendrán 2.000 (pavos) Euros menos en el bolsillo.
“Manifestaciones fiscales: Manifiestan los comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014″.
Es importante destacar, para evitar confusiones, que en Valencia el AJD para la adquisición por compraventa de vivienda nueva es del 0,1% y que son el TEAC y los diferentes tribunales citados los que la extienden al caso de la obra nueva. Si en otras CCAA existiera esa misma reducción es probable que se pudiera aplicar la misma doctrina.
En el caso de la compraventa sería suficiente con esta otra redacción:
“Manifestaciones fiscales: Manifiesta la parte compradora que la vivienda que por esta escritura se adquiere va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal de la Comunidad Valenciana”.
Estoy convencido de que estos fieles clientes, no tendrán más dudas sobre la elección de Notario.
Reducción al 0,1% del IAJD en las disoluciones de condominio sobre vivienda habitual en la Comunidad Valenciana
Una joven expareja disuelve el condominio que tiene sobre la que fue vivienda habitual de ambos cuando estaban juntos y que ahora lo va a pasar a ser solo de ella que se convierte en dueña del 100% del pleno dominio. Ellos vienen pensando que van a pagar unos 2.100 Euros de AJD y se llevan un sorpresón cuando primero les digo que se paga solo por la parte que adquiere el adjudicatario (en este caso el 50%). De un plumazo han dejado de tener que pagar esos 2.100 Euros y el mal trago fiscal se les queda reducido a 1.050 Euros. Acto seguido les informo de que si la vivienda es la habitual del que se la queda (ella), el impuesto es tan solo del 0,1%. De repente, el hachazo pasa de 1.050 Euros a tan solo 70 Euros, porque se paga el 0,1% de la parte adquirida (no del 100%). No se besan porque ahora se odian, ni tampoco me sacan a hombros a mí del despacho, pero el alegrón que sobre todo ella se lleva es muy considerable.
El texto de la escritura queda como sigue:
“TERCERO.-GASTOS E IMPUESTOS.Todos los gastos e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por Doña xxx, quien solicita, al ser objeto de la extinción del condominio su vivienda habitual, que conforme las sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8098/2017, de 8 de Noviembre de 2017, 5657/2017, de 12 de Julio de 2017, y 6156/2013, de 14 de Noviembre de 2013, se proceda a la liquidación al tipo reducido del 0,1% en AJD previsto para la adquisición de la vivienda habitual, por ser equiparable a la misma, y que a los efectos de dicho 0,1% conforme a las STS 1484/2018 de 9 de octubre de 2018, 1013/2019 de 9 de julio de 2019, 1058/2019 de 26 de marzo de 2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 de 20 de marzo de 2019 y 960/2019 de 14 de marzo de 2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% del valor del bien objeto de la presente, es decir, la cantidad de xxxx”.
Y alguna más:
STSJ CV 2955-2020 y STSJ CV 6869 2020: “En la extinción de condominio sobre vivienda habitual del adjudicatario, es aplicable el tipo reducido valenciano del 0,1% en AJD previsto para la adquisición de vivienda habitual, por ser equiparable a la misma”.
Y la minutación en la notaría, ¿qué? ¿tenemos en cuenta la parte del valor del inmueble que el adjudicatario no tenía o minutamos por el 100%? Pues en esta RDGRN de 22-01-2020 RESOLUCIONse establece que seguimos cobrando como siempre pues el criterio fiscal no tiene porqué ser el criterio arancelario.
Gracias Sergio.
Modelo de alegaciones y resolución favorable
Gracias Manu.
“xxx, mayor de edad, con DNI/NIF XXX, y domicilio en XXXXX, ante VS comparece, y como mejor proceda,
EXPONE:
Que en fecha XXXX, adquirí junto con la entonces mi pareja, XXXX con DNI/NIF xxx, mediante escritura de compraventa y subrogación otorgada ante el Notario de XXX, Don XXX con el número xxx de su protocolo, una vivienda (CRU xxx) para uso habitual y permanente.
Que en fecha xxxx formalicé escritura de extinción de proindiviso de dicha finca mediante escritura otorgada ante el mismo Notario con el número xxx de su protocolo.
Que la gestora del Banco titular de la hipoteca que grava la finca fue la encargada de liquidar los impuestos de la extinción, así como de novación de la hipoteca, liquidó la antedicha extinción al tipo de gravamen del 1,50% (liquidación número [*] cuya copia se adjunta a la presente solicitud) cuando al tratarse de la vivienda habitual y permanente dicha liquidación se debió realizar al 0,10%.
Que según se acredita, dicha cantidad ingresada resulta superior en xxx euros a la liquidación que debió practicarse conforme a la normativa vigente.
Que una vez acordada la devolución se practique la misma en los términos dispuestos por los artículos 32.2 y 221 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en la cuantía que alcanza la cifra de xxxx), mediante transferencia bancaria, para lo que se aportan los siguientes datos: IBAN: [*].
En virtud de todo ello, a V.S, SOLICITA: Tenga por formulada en tiempo y forma solicitud de devolución de ingreso indebido, por admitidos los documentos que al mismo se acompañan, y previa comprobación de lo anteriormente manifestado proceda a la devolución del importe solicitado. En xxxx, a xxxx.
Fdo.: xxxx”.
NOTIFICACIÓN DE LA RESOLUCIÓN FAVORABLE:
“Con fecha xxx, se ha dictado la siguiente resolución:
“VISTA la propuesta de resolución formulada por EL LIQUIDADOR y los siguientes: Hechos:
Con fecha xxxx ha sido ingresado el importe de xxx euros, por medio de autoliquidación xxx, presentada en el expediente con RUE: xxxx , de la Oficina Liquidadora de xxx, correspondiente a una escritura de extinción de condominio.
Con fecha xxx, tuvo entrada en esta oficina solicitud de devolución de ingresos indebidos, alegando que la gestora del banco fue la encargada de liquidador los impuestos y no tuvo en cuenta que se trataba de la vivienda habitual y permanente.
Fundamentos de derecho:
Primero: La Oficina Liquidadora es el órgano competente para dictar el correspondiente acuerdo de devolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda del Decreto 3/2019, de 18 de enero, del Consell, por el que se aprueba el Estatuto de la Agencia Tributaria Valenciana y se modifica el Reglamento orgánico y funcional de la Consellería de Hacienda y Administración Pública, aprobado por el Decreto 20/2013, de 25 de enero, del Consell.
RESUELVO:
RECONOCER el derecho de xxxx, con DNI/NIF XXXX a la devolución de la cantidad de XXX, más los correspondientes intereses de demora”.
Reducción del tipo general del 10% al 8% por ser menor de 35 y adquirir vivienda habitual en la Comunidad Valenciana (con referencia a la pluralidad de impresos en caso de régimen de comunidad matrimonial)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
NOTA: Los tipos de gravamen aplicables han sido modificados.
MANIFESTACIONES FISCALES: Doña xxxx y Don xxxxx, manifiestan a los efectos establecidos en el DECRETO LEY 4/2013 PARA REDUCCIÓN DEL DÉFICIT Y LUCHA CONTRA EL FRAUDE que son menores de 35 años y que la vivienda que por la presente adquieren va a ser destinada a su primera vivienda habitual por lo que solicitan la liquidación del ITPO al 8%, comprometiéndose a presentar la documentación necesaria donde y cuando fuere oportuno.
Por cierto, y esto podría tener cabida en un montón de entradas, en la página de la Generalitat Valenciana se dice que: “Modelo 600. Importante: la aplicación solo permite introducir, para cada modelo, los datos de un único contribuyente. Por tanto, en caso de matrimonio casado en régimen de gananciales, cada cónyuge deberá presentar una autoliquidación por la mitad de la compra e ingresar el importe correspondiente”. Claro, el problema es cuando compra un extranjero casado en régimen de gananciales, ya que entonces habría que hacer otra autoliquidación por la mitad que adquiere el cónyuge que no está aquí y que no tiene NIE.
¿De dónde se han sacado que tenga que hacerse así?
La reducción en caso de nuda propiedad y usufructo
La reducción por vivienda habitual se aplica cuando uno compra la nuda propiedad y otro el usufructo. En el caso que tuve recientemente el que iba a vivir no era el usufructuario sino el nudo propietario y se recogió esta advertencia en la escritura:
“Especialmente advierto de que, en la compraventa de nuda propiedad y usufructo por distintos adquirentes, es aplicable a la nuda propiedad el tipo reducido en el ITPO, siempre que la vivienda adquirida está habitada por quien ostenta la nuda propiedad (STSJ CV 186/2012 ROJ: STSJ CV 902/2012; ROJ: STSJ CV 1201/2012) y de la posición contraria al respecto de la DGT”.
Tomé las resoluciones que cité de este magnífico trabajo de Jesús Beneyto Feliú que ya me ha sacado de varios aprietos y que dice: “En la compraventa de nuda propiedad y usufructo por distintos adquirentes, es igualmente aplicable a la nuda propiedad el tipo reducido, siempre que la vivienda adquirida está habitada por quien ostenta la nuda propiedad (STSJ CV 186/2012 ROJ: STSJ CV 902/2012; ROJ: STSJ CV 1201/2012). Criterio contrario al mantenido por la Dirección General de Tributos que considera que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble. Téngase en cuenta que la adquisición de vivienda nueva por el usufructuario está sujeta pero exenta de IVA por lo que ésta tributará por la modalidad ITP y no por la modalidad AJD”.
Reforma 2023 Sucesiones y Donaciones Valencia: Ley 6/2023, de 22 de noviembre, de la Generalitat, de modificación de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el tramo autónomico del IRPF
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Y aquí mi primera fórmula adaptación de la mía anterior gracias a la ayuda de Alberto Valiño en la primera donación dineraria que tuve al segundo día de la entrada en vigor:
SEGUNDO.- Manifiestan los donantes:
1.- Que se han reservado bienes suficientes para vivir en el estado que les corresponde a sus circunstancias.
2.- Que esta donación no es inoficiosa, ni perjudica derechos legitimarios, ni se hace en fraude de acreedores.
Manifestaciones fiscales.
A.- A efectos de la aplicación de la reducción de CIEN MIL EUROS (100.000,00 €) de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establecida en el artículo Diez Bis 1º de la Ley 13/1997, de 23 de Diciembre, de la Generalitat Valenciana, que regula el Tramo Autonómico del Impuesto sobre la Renta y restantes tributos cedidos DECLARAN que:
1º.– La parte donataria tiene su residencia habitual en territorio español.
2º.- Los donantes y el donatario son padre, madre e hijo, y el donatario es mayor de 21 años.
B.- Y a efectos de la aplicación de los coeficientes multiplicadores para obtener la cuota tributaria, el donatario declara que la cuantía de su patrimonio preexistente no supera en ningún caso el tope legal establecido de TRESCIENTOS NOVENTA MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE EUROS CON OCHENTA Y SIETE CÉNTIMOS (390.657,87 €) para la aplicación de dichos coeficientes multiplicadores.
TERCERO.-ACUMULACIÓN DE DONACIONES: Los donantes efectuaron mediante escritura autorizada por mí, el día * de 2022, con el número * de protocolo, una donación por valor total de * al donatario Don *, por lo que será acumulable a la base imponible de la presente donación la base imponible de dicha donación anteriormente efectuada.
Advertencia del lunes 27/11/2023:“Creo que el sistema está dando algún fallo, imagino debido a la adaptación de la nueva norma. No procede automáticamente a la suma de los importes de las donaciones acumuladas”.
Al día siguiente: “Ayer pude hacer la consulta telefónica con la Consellería y efectivamente el sistema está mal configurado y no hace automáticamente las sumas de las donaciones acumulables. Me dicen que, entre tanto, la solución es sacar las cuentas a mano y luego “engañar al sistema” para que de el resultado correcto. Así que, de momento, hay que seguir comprobando todo a la antigua usanza”.
Régimen matrimonial de extranjeros de distinta nacionalidad casados en España
Siempre he dudado cuando tengo que determinar (¿averiguar?) el régimen económico matrimonial de un matrimonio de extranjeros. Desde que me topé en notariosyregistradores.com con esta RDGRN (ver el 138), la cosa me resulta mucho más sencilla. Dice el comentario de nnyrr:
“Matrimonios contraídos desde el 7 de Noviembre de 1990 en adelante: el que establezca la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio, y, a falta de dicha residencia, el de la ley del lugar de celebración del matrimonio”.
Así que cuando me encuentro el otro día con dos contrayentes extranjeros casados en Octubre de 2009, cuya residencia habitual inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio estaba en la Comunidad Valenciana, voy y digo:
“Los cónyuges en régimen legal supletorio de separación de bienes del derecho civil valenciano por haber contraído matrimonio en Septiembre de 2008 y ser su residencia habitual inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio la Comunidad Valenciana, DON xxxx y DOÑA xxxxxxx, ambos xxxxxxx”.
Solo me ha faltado citar la Resolución….
Lo la fecha también se lo indico a los españoles que se han quedado sujetos a separación de bienes por haber contraído matrimonio durante los años que estuvo vigente la Ley. Lo de la residencia es una ocurrencia aclaratoria de hoy mismo que pienso que ayudará a quienes en el futuro se topen con este matrimonio y a los otorgantes mismos cuando tengan que explicar su REM más adelante. Les dejo con un chiste…sobre REM.
“Se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil, a cuyo efecto se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios a la parte vendedora, sin pretender su constancia registral, una cantidad total equivalente al de la suma de todos y cada uno de los plazos mensuales abonados por la parte compradora a la vendedora desde el día 10 de Febrero de 2017 y hasta la fecha de la cuota mensual en que se haya podido producir el impago”.
La cantidad mensual rondaba los 300 Euros lo que constituye una cláusula penal totalmente razonable y equiparable a un alquiler que parecía conveniente fijar de antemano, y sin perjuicio, como me recordaban los compañeros del GJ, de que siempre convendría dejar claro que la reinscripción no permite deducción de cantidad alguna y que deberá notificarse la resolución al comprador sin que éste se oponga, pues si se opone deberá acreditarse el impago judicialmente. En el caso de la RDGRN de 25 de Enero de 2012 que se trajo a colación en el GJ, se decía en esta línea que comento que:
“El vendedor recurrente,alega, sin gran profundidad jurídica, que tal consignación no se pactó en la escritura; que nadie (Notario o Registrador) le advirtió de la necesidad de consignar y de notificar (si lo hubiera sabido no habría vendido…); que le resulta caro, dilatorio y de resultado incierto el tener que litigar ante los Tribunales, dejando además inmovilizado el capital a consignar, y que le parece “inconcebible” que tenga ahora que notificar y pueda oponerse quien ya consintió la condición resolutoria”.
Y es que la condición resolutoria no es, ni por asomo, la panacea que la gente cree que es cuando te la solicita. Mucho cuidado con ella. Mi mayor disgusto hasta ahora en la notaría me lo ha dado una condición resolutoria. Creo que con eso lo digo todo. No es tan fácil pensar que vendo a plazos, establezco la condición y si no me pagas, recupero la finca…. Sí, la recuperarás, pero antes tendrás que pasar un cierto purgón. Tendrás que requerir al que no te pagó, tendrás que concederle nuevo plazo y tendrás que devolverle toda la pasta o consignarla. ¿Toda? Sí, toda, si quieres que la cosa sea sencilla. Si quieres quedarte parte o todo lo entregado, vendrán los Tribunales a moderar la cláusula penal y entonces la cosa se alargará y no te será tan facil recuperar tu propiedad. Así que o corre uno el riesgo de que no le paguen o apechuga con la resolutoria. Es el clásico de mi padre: “el quiere pescar tiene que mojarse el culo”.
Por supuesto, la escritura se inscribió (se dijo sin pretender su constancia registral) …
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Es rarísimo que se hagan este tipo de manifestaciones en escritura de compraventa de vivienda a fin de “asegurarte” la deducción en el IRPF por reinversión en vivienda habitual. Tan raro, que solo se me ha dado el caso una vez. El cliente me informó al año siguiente de que no tuvo el menor inconveniente en la Renta.
“Manifiesta la parte compradora a efectos de la reinversión en vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que la suma del importe de los cheques (iva incluido) mencionados en primer y tercer lugar, es decir, xxxxxxxxxxxxx, equivale a la del crédito con garantía hipotecaria que se formalizará en el número siguiente de protocolo y se paga con cargo a dicho crédito.
A los mismos efectos, manifiesta la parte compradora que la suma del importe de los cheques (iva incluido) mencionados en segundo y cuarto lugar, es decir, xxxxxxxxxx, equivale al precio de venta de la anterior vivienda habitual de dicha parte, sita en la Calle xxxxxxx, finca registral número xxxxxxxxx, de las del Registro de la Propiedad de xxxxxxxxxx, cuya venta fue efectuada el día xxxxxxxxxx, mediante escritura autorizada también por mi, con el número xxx de protocolo y se paga con cargo a dicho importe”.
La venta de la vivienda habitual anterior se hizo unos días antes. El plazo es de dos años (con alguna excepción).
Supongo que no debe ser imprescindible especificar de este modo el origen de los fondos empleados, pero “lo que abunda, no daña”. También estoy seguro de que unos cuantos con derecho a ella, no se la aplican.
Hace unos días se me ha planteado un nuevo caso
Se trata de un matrimonio que compra por mitades indivisas (tienen separación de bienes) una vivienda que va a ser su nueva vivienda habitual. Hace menos de dos años él vendió (la vivienda solo era de él) la vivienda habitual del matrimonio y desde entonces han vivido en una tercera vivienda que pertenece en nuda propiedad a ella y en usufructo a los padres de ella.
Cuando él vendió la vivienda habitual anterior no cayó en la cuenta de que tenía en mente adquirir la nueva con lo que no marcó la casilla “reinversión” en la renta y pagó por la ganancia patrimonial obtenida. Ahora se da cuenta del error (bueno, le doy cuenta yo) y no le queda otra que efectuar una liquidación complementaria con la finalidad de que se le devuelva lo que haya pagado de más. Lo tiene complicado, pero por pedir que no quede.
Con un ejemplo numérico creo que quedará completa la exposición: Él vendió por 75.000 euros y ahora compra por 220.000 (una mitad) y financia con una hipoteca 176.000 (una mitad), pagando 44.000 (la mitad) al margen del préstamo, así que tendrá derecho a la deducción por reinversión en la proporción 44/75 siempre que cumpla todos los requisitos y siempre que salve la metedura de pata que cometió.
Tribunal Supremo y exención por transmisión de vivienda habitual en IRPF: Nuria Puebla, la autora, centra la cuestión de este modo:“La cuestión se suscita porque la recurrente defiende la aplicación de la exención de la ganancia patrimonial, obtenida por la transmisión de la vivienda habitual de la que, en el momento de la transmisión, era plena propietaria; sin embargo, no ostentó dicha condición durante la totalidad de los tres últimos años, periodo temporal que, a estos efectos, exige la normativa del tributo para aplicar la exención, toda vez que, parte de ese tiempo, fue únicamente la nuda propietaria de la vivienda, correspondiendo a su padre el usufructo”.
La CV 1384/2022 de 14 de Junio de la DGT establece que cuando se trata de dos pisos con sus respectivas RRCC unidos para formar una sola vivienda, se puede aplicar a ambos el concepto de vivienda habitual a efectos del IRPF y del ISD. Se trata de una situación de hecho que deberá acreditarse llegado el momento.
Otra STS (Sala Tercera 5 de mayo de 2023): Declara como criterio jurisprudencial que “en las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del RLIRPF [Reglamento de la Ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas] se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma”.
Un minuto y poco mas es suficiente para que Sergio Mocholí te de una master class: Si compra una vivienda en construcción y la entrega se demora, el TS y la DGT dicen que el importe de las cantidades entregadas a cuenta durante dos años estará exento aunque la escritura se firme pasados dos años con el límite de cuatro años. Hay varias consultas que recogen ese criterio para el caso de viviendas en construcción: V1226-23, V2498-22, V2472-22, V2408-22, V1217-22, entre otras. ¿Y si fuera una vivienda terminada cuándo una parte importante del precio se ha abonado en dos años pero la escritura por problemas urbanísticos o de otra índole no se ha podido firmar en esos dos años? Uno y otro caso se analizan aquí: Exención por reinversión en vivienda habitual: En qué casos el Supremo permite su aplicación, y en cuáles tocará batallar frente a Hacienda
Otro caso super interesante que tomo de ENSXXI: “Venta de vivienda destinando los beneficios obtenidos a la rehabilitación de otra vivienda que se tenía como segunda vivienda o incluso abandonada: ¿se puede beneficiar de las deducciones por reinversión en la vivienda? Sí se puede, siempre que sea en los siguientes dos años (VC 1182-23 de 9-5). Descargar”
Reinversión de la ganancia en rehabilitación de la nueva vivienda habitual
Si transmites tu vivienda habitual la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual.
Tuve un caso en el que se vendía la vivienda habitual y el dinero de la venta se utilizaba en rehabilitar integralmente una vivienda que ya era propiedad de un matrimonio y que tras la venta y la rehabilitación pasaba a ser la nueva vivienda habitual. En tal caso, es un supuesto de reinversión, pero si en algún momento venden la que se convierte en nueva vivienda, ¿lo invertido se tiene en cuenta para calcular el valor de adquisición? ¿o no puede ser que te beneficies dos veces de la inversión realizada?
Buena pregunta, me dijo Sergio Mocholí, que opinaba que se siguiría aplicando el criterio general de valor de adquisición+ gastos por reforma.
Renuncia a la exención del IVA e inversión del sujeto pasivo
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
RENUNCIA A LA EXENCIÓN. El vendedor, de conformidad con lo previsto en el artículo 20.2 de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el artículo 8 del Reglamento aprobado por Real Decreto 1624/1992 de 29 de diciembre, en su condición de empresario a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) renuncia a la exención del Impuesto para esta operación y en su consecuencia las partes contratantes la realizan sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.).
El comprador afirma que es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y que actúa en la presente operación de compraventa en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales. Asimismo, comunica el COMPRADOR, a través del presente acto, que tiene derecho a la deducción íntegra del Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.).
El comprador, con la renuncia a la exención de IVA realizada por el vendedor, en virtud del artículo 84.Uno, 2º e) de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) tiene la obligación de auto repercutirse el IVA.
En consecuencia de lo anterior, la factura emitida por el Vendedor no repercutirá este impuesto, siendo el adquirente el sujeto pasivo del mismo.
RENUNCIA A LA EXENCIÓN. De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 20 de la Ley del I.V.A., y 8.1 de su Reglamento, el transmitente, declara ser sujeto pasivo y que renuncia a la exención del I.V.A. prevista para la transmisión contenida en esta escritura al tratarse de una entrega de las que figuran en el apartados 20º, 21º y 22º del citado artículo de la Ley.
Por su parte el adquirente, dándose por notificado de dicha renuncia, declara que tiene la condición de sujeto pasivo del I.V.A. y que actúa en el ejercicio de las actividades empresariales con derecho a la deducción total del impuesto soportado.
Al producirse la inversión del sujeto pasivo, según la modificación del Artículo 84 de la Ley del I.V.A. en su redacción dada por la Ley 7/2012 de 29 de Octubre de 2012, no hay desembolso de la cuota de I.V.A. al vendedor
En caso de discrepancia de criterio sobre la procedencia o no de la renuncia conviene realizar alguna advertencia como esta:
“Las partes han analizado previamente al otorgamiento de la presente escritura las consecuencias fiscales en el ámbito de la imposición indirecta, en especial lo relativo a la sujeción a IVA o TPO, y una vez realizado dicho análisis han decidido proceder a su otorgamiento en los términos que resultan de la presente escritura”.
Mas versiones (con INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO):
C).RENUNCIAS A LA EXENCIONES. De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 20 de la Ley del I.V.A., y 8.1 de su Reglamento, el transmitente, declara ser sujeto pasivo y comunica al adquirente que renuncia a las exenciones del I.V.A. previstas para la transmisión contenida en esta escritura al tratarse de dos entregas de las que figuran en el apartado 20º del artículo 20 de la Ley.
Por su parte el adquirente, dándose por notificado de dichas renuncias, declara que tiene la condición de sujeto pasivo del I.V.A. y que actúa en el ejercicio de sus actividades empresariales con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado y, en cualquier caso, que los bienes adquiridos van a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originan el derecho a la deducción.
D). Las presentes compraventas están sujeta a INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO conforme a lo estipulado por EL ARTÍCULO 84 Uno 2 e) de la Ley del I.V.A. por tratarse de entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20. Uno en las que el sujeto pasivo ha renunciado a la exención, por lo que la adquirente se auto repercute el I.V.A. al tipo de 21% y por importe de *.
Subsanaciones para añadir renuncias a la exención del Iva con o sin inversión del sujeto pasivo
En cuanto a la imposibilidad de subsanar la escritura para acogerse a la renuncia no efectuada inicialmente me comentaba hacer un tiempo Sergio Mocholí que: “Inicialmente Hacienda no aceptaba la renuncia a la exención del IVA realizada en diligencia de subsanación por ser posterior a la escritura. Pero esto ha cambiado y actualmente parece que sí que se permite a partir de una STS 15-1-2015“.
Un tiempo después, planteé el asunto en Vanguardia Notarial:
JUSTITO: Subsanaciones para añadir renuncias a la exención del Iva con inversión del sujeto pasivo, ¿sí o no? ¿Conocéis más sentencias posteriores a la famosa de 2015 en la que parecía fundamental que el Notario hablara de error involuntario ? Y si los que se han equivocado son las partes, ¿qué?
CONTESTANTE: Buena pregunta. Me temo que solo es posible la rectificación cuando sea el Notario el que asuma el error. Hay una STJ Andalucía que dice que la renuncia a la exención es un acto esencialmente formal y si no consta en el momento de la operación la notificación fehaciente de las partes de la renuncia a la exención y la inversión del sujeto pasivo, no se puede subsanar a posteriori.
JUSTITO: Además, se supone que la renuncia con o sin inversión procederá cuando la adquisición tenga una relación con la actividad que uno ejerce como sujeto pasivo del Iva. Vamos que yo no me puedo comprar una nave con un taller y pretender la renuncia a la exención si mi condición de sujeto pasivo del Iva la tengo en mi condición de notario ¿o “vale para todo”?
CONTESTANTE: Es obvio, si no dedicas el inmueble a tu actividad empresarial sujeta a IVA no puedes renunciar a la exención.
CONTESTANTE 2: Quien renuncia a la exención de IVA es el transmitente, no el adquirente. Si este último no afecta el inmueble a su actividad empresarial, Hacienda se lo reclamará al comprador porque se produce la inversión del sujeto pasivo del IVA, que ya no será el vendedor sino el comprador, ¿no?
CONTESTANTE 3: Creo que el TS en la sentencia de 2015 admite la subsanacion por el notario pero hay una de 2016 que admite otros medios de prueba.
CONTESTANTE 4: Según el TS es un “equivalente jurisdiccional”, lo que serviría como argumento a favor de un trato igual al de las sentencias, pero que yo sepa, no hay ningún reconocimiento expreso aún en materia fiscal. En la Ley del IVA no se dijo nunca que en la escritura notarial hubiera de contenerse ninguna referencia a ese Impuesto.
Manifiestan los intervinientes que la presente transmisión esta exenta de IVA, conforme a lo establecido en el artículo 20. Uno. 22º A) de la Ley de IVA 37/1992 (segundas transmisiones de edificaciones) y que no se considera primera transmisión ya que el inmueble ha estado arrendado con posterioridad a su construcción por un período superior a dos años.
¿Y si se hizo y luego se quiere suprimir?
Y si lo que ocurriera es que se llevó a cabo la renuncia a la exención y la inversión del sujeto pasivo y luego resulta que ya no me conviene la fórmula y aun no he pagado el impuesto, ¿qué? ¿puedo subsanar la escritura? Bueno, subsanar siempre se puede subsanar y no creo que el Notario pueda oponerse, pero, cuidado, una cosa es que no nos opongamos y otra muy distinta pretender pasar por error atribuible al boggey lo que no es mas que un cambio de opinión. Así que piensen bien lo que hacen que luego tal vez Hacienda no se lo crea. Fue el caso de esta consulta: “Hace una semana firmé una escritura de compraventa para adquirir un inmueble sujeto a AJD como sujeto pasivo de IVA, ya que soy autónomo. Dado que ahora me ha surgido un problema y tengo que dejar autónomos, ¿podría modificar o enmendar la escritura y comprarlo como persona física y pagará ITP? Aún no he pagado impuestos ni registrado el inmueble”.
Renuncia al ejercicio de la acción individual de responsabilidad frente al anterior administrador
Algunos no se marchan si no se deja bien claro que se van libres de polvo y paja.
“RENUNCIA AL EJERCICIO DE ACCIONES. La parte compradora renuncia, de conformidad con el artículo 241 de la Ley de Sociedades de Capital, al ejercicio de la acción individual de responsabilidad frente a Doña xxxx, anterior Administradora Única de “xxxx, SOCIEDAD LIMITADA””.
Renuncia al legado de usufructo universal y vitalicio legado en “testamento del uno para el otro”
Son CINCO momentos en los que la renuncia del viudo sale a relucir:
PRIMER MOMENTO: Se transcribe el testamento (o se cita, según costumbre)
SEGUNDO MOMENTO: “DOÑA XXX, renuncia al legado de usufructo vitalicio efectuado por su esposo a su favor en su relacionado testamento, si bien no renuncia a su mitad de gananciales”.
TERCERO MOMENTO:“B).- FORMACIÓN DE HABERES: Expuesto cuanto antecede se forman los siguientes haberes, sobre los valores que constan en el inventario: Haber del cónyuge viudo Doña XXX. Por su mitad de gananciales, la suma de XXX, valorándose la renuncia (A EFECTOS DE LAS CUENTAS DE LA ESCRITURA PUES NO TRIBUTA, AUNQUE OJO EN HERENCIAS PRESCRITAS)efectuada en la cantidad de XXXX”.
CUARTO MOMENTO:“O T O R G A N: PRIMERO. ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. Don XXX, Don XXX y Doña XXX aceptan, pura y simplemente, la herencia de su padre Don XXX, aprobando y ratificando junto con su madre Doña XXX, las operaciones particionales y de liquidación de los gananciales, y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas. Doña XXX ratifica la renuncia al legado de usufructo vitalicio efectuado por su esposo a su favor en su relacionado testamento”.
POR ÚLTIMO: El importe de la renuncia cuenta para la base arancelaria y puede plantearse, creo yo, cobrar una renuncia sin cuantía.
Y si algún hijo se anima .. pues .. (más barato que en escritura aparte):
Asimismo el compareciente Don xxxx, RENUNCIA, PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieren corresponderle respecto de la herencia de su padre DON xxx, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de ellos traiga causa.
Renuncia al seguro decenal con acreditación de uso
Cuando el plazo de diez años desde el final de obra no ha terminado y aún cabe que un nuevo propietario exija el seguro decenal, es necesario que el nuevo propietario dispense al antiguo de la contratación del seguro y que el antiguo propietario acredite el uso del inmueble. Si el nuevo propietario vuelve a transmitir dentro del plazo de diez años, ya solo será necesario que el nuevo le dispense, sin que el antiguo tenga que acreditar el uso del inmueble. El primer caso sería este:
“Se hallan también presentes en este acto, LOS TESTIGOS, quienes intervienen en su propio nombre y derecho, a los efectos de efectuar las manifestaciones relativas al uso de la vivienda objeto de la presente que luego se dirán.
D).- Manifiesta EL COMPRADOR, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, exonera a LOS VENDEDORES, de la constitución de la garantía exigida por el apartado 1.c) del Artículo 19 de dicha Ley. Por su parte la parte vendedora acredita haber utilizado la vivienda mediante facturas del pago del suministro eléctrico y de agua correspondientes a la misma, fotocopias de las cuales, por mi, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, incorporo a la presente.
A los efectos de acreditar el uso por parte de la vendedora de la vivienda objeto de venta, se hallan también presentes en este acto, LOS TESTIGOS. Dichos Sres. manifiestan que:
1.- La citada vivienda dispone de los servicios mínimos de luz y agua.
2.- Y que la vendedora ha utilizado la citada vivienda para uso propio desde su terminación y hasta la adquisición por su actual propietaria, entre los años xxxxxx a xxxxxxxx.
Afirman la veracidad de todos y cada uno de los hechos narrados y reseñados y que cada una de las manifestaciones recogidas las efectúan bajo su exclusiva responsabilidad, y previa advertencia que les hago de las consecuencias de la falsedad en documento público”
El empadronamiento es, por supuesto, también un documento a utilizar en estos casos.
Renuncia al seguro decenal sin acreditación de uso
Cuando el plazo de diez años desde el final de obra no ha terminado y aún cabe que un nuevo propietario exija el seguro decenal, es necesario que el nuevo propietario dispense al antiguo de la contratación del seguro y que el antiguo propietario acredite el uso del inmueble, pero si el nuevo propietario vuelve a transmitir dentro del plazo de diez años, ya solo será necesario que el nuevo le dispense, sin que el antiguo tenga que acreditar el uso del inmueble.
Esta sería la fórmula:
“QUINTO. RENUNCIA AL SEGURO DECENAL. Manifiesta DON XXXX, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, exonera a la parte vendedora de la constitución de la garantía exigida por el apartado 1.c) del Artículo 19 de dicha Ley. Advierto a la parte compradora de que si se transmitiera la edificación declarada antes de diez años de la terminación de la obra deberá acreditar la constitución de las referidas garantías legales establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación,salvo exoneración de la parte adquirente“.
Reserva usufructo conjunto y sucesivo por los transmitentes
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un usufructo conjunto y sucesivo no requiere liquidación hasta que fallece el segundo usufructuario ni tampoco se inscribe en el Registro, pero si el usufructo es ganancial hay que tener en cuenta otros consideraciones. Hay un artículo muy bueno de Rafael Rivas Andrés sobre el asunto.
“Los donantes se reservan el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo de las fincas descritas en la parte expositiva de la presente escritura, de manera que al fallecimiento de uno acrezca al otro, y no se extinga, hasta el fallecimiento de ambos”.
Me preguntaba Alberto Guerrero hace pocos días si la retención procedía o no procedía. Pues no estoy seguro. Tengo escrituras firmadas con ella y sin ella. En esta, por ejemplo, se practicó y así lo dijimos. Estoy casi seguro de que tenía algo escrito sobre el tema, pero no consigo encontrarlo. Ya aparecerá.
SEGUNDO.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
PRIMERO.- DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. Don xxx y DOÑA xxx proceden de común acuerdo a la extinción de la comunidad existente sobre el inmueble descrito en el apartado PRIMERO de la parte expositiva, adjudicando aDon xxx la TOTALIDAD de la finca descrita, por su citado valor de xxx, correspondiendo, al amparo de los Artículos 404 y 1.062 del Código Civil, al ser esencialmente indivisible, percibir como indemnización a la otra comunera, Doña xxx, la cantidad de xxx.
Don xxx compensa la citada cantidad a Doña xxx del siguiente modo:
.- xxx, cantidad equivalente al 3% de su valor, son retenidos por él para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 de la Ley 41/1998, de 9 de Diciembre, sobre la Renta de No Residentes y Normas Tributarias en su redacción dada por la Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los No Residentes y sobre el Patrimonio.
Yo, el Notario advierto:
– a dicho Señor de que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.
– y a dicha Señora de que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.
Es bastante habitual que el comprador retenga en una compraventa al vendedor ciertas cantidades para efectuar el pago de gastos e impuestos (del inmueble o derivados de la compraventa). Es una forma de evitar que el vendedor termine por no pagarlos o de liberarle de ciertas gestiones y responsabilidades posteriores a la venta, cuando esos gastos e impuestos son de su cuenta o cuando se ha convenido que lo sean.
Aquí tenemos algunos ejemplos:
“.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer los gastos que conlleve la inscripción o su eventual subsanación por cualquier causa de la ampliación de la obra declarada en la citada escritura de fecha XXX.
.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que se devenga por la presente transmisión.
.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer las facturas pendientes por suministro de agua correspondientes al tercer y cuarto trimestre del presente año.
.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer los gastos de gestión inmobiliaria e intermediación a Don Tal, presente en este acto e intermediario de la presente operación. Copia de la factura expedida por Don Tal, se incorpora a esta escritura”.
Por supuesto estas cantidades, forman parte del precio y constituyen, por tanto, base imponible del impuesto.
Separación de hecho en virtud de mutuo acuerdo que conste fehacientemente y legado de legítima
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría
Aquello de la separación de hecho en virtud de mutuo acuerdo que conste fehacientemente es casi una entelequia hasta que un día uno se topa con una escritura que precisamente documenta un convenio regulador de una separación de hecho otorgada hace mas de 30 años. Curiosamente unos meses después la señora otorgó testamento y le legó a su esposo la cuota legal usufructuaria que ni en el lejano 1992 ni al tiempo de su muerte le correspondía.
Lo que a nosotros nos toca es hacer la herencia de la señora en la que dijimos:
“Que su madre DOÑA *, titular del DNI/NIF *, y nacida el día *, falleció en *, siendo su último domicilio, el ubicado en *, el día * de 2023, en estado de viuda, de sus únicas nupcias con Don *, de cuyo matrimonio tuvo tres hijos llamados *.
La causante y su citado esposo se encontraban separados de hecho desde 1992 en virtud de mutuo acuerdo que consta fehacientemente Dicho acuerdo consta en la escritura de convenio regulador autorizada por Doña *, Notario que fue de *, el día * de Marzo de 1992, con el número * de protocolo, cuya copia autorizada me exhiben y les devuelvo comprometiéndose a exhibirla donde fuere necesario hacerlo.
Que DOÑA *, otorgó su último testamento ante Don *, Notario que fue de *, el día * de Diciembre de 1992, con el número * de protocolo, en el cual, a los efectos que ahora interesan, legó a su esposo la cuota legal usufructuaria e instituyó herederos por partes iguales a sus tres hijos *, con sustitución para caso de premoriencia o incapacidad en favor de sus descendientes respectivos.
Manifiestan que al citado esposo de la causante (y padre de los comparecientes) conforme a la redacción vigente a la fecha de su fallecimiento del artículo 834 del Código Civil, no ostentaba derecho a cuota legal usufructuaria alguna al existir separación de hecho entre los cónyuges.
Le di varias vueltas a la fórmula porque no tenía defunción del caballero. Hubiera sido lo mas sencillo decir: “este señor está muerto, el usufructo de su cuota legitimaria extinto y se acabó la historia”pero no quería conformarme con lo fácil sino hacer lo mas correcto que era alegar la separación de hecho como causa de la inexistencia de la legítima a pesar del testamento que habría que pensar que pudo otorgarse erróneamente o (los hijos lo dudaban) en previsión de alguna reconciliación que no tuvo lugar. Si estaban separados de hecho y podíamos acreditarlo, cuando la señora hace testamento no había cuota legal usufructuaria ni tampoco al tiempo de la apertura de la sucesión con lo que no cabe suposición de ninguna clase a diferencia de lo que hubiera podido ocurrir de dejarle a su marido cualquier otra atribución diferente.
Esta servidumbre ha sido la primera que no me han inscrito por razón de que no se especificaba su carácter oneroso o gratuito. Se valoraba la servidumbre (como todas) puesto que la constitución de servidumbre tributa por AJD pero no se especificaban los medios de pago ni se indicaba que se constituyera gratuitamente. A mi me pareció que el Registrador se la cogía con papel de fumar, que una cosa hecha de un determinado modo toda la vida no podía estar mal hecha y que este hombre no podía estar descubriendo América … pero subsanamos y se le dio carácter oneroso una vez que indagamos en el acuerdo de los dueños de los predios después de valorar las diversas opciones que teníamos para solucionar el problema.
“Don xxxx, constituye servidumbre onerosa de canalización de conducto de agua, sobre la finca descrita en el expositivo primero registral xxxx predio sirviente, a favor de la finca descrita en el expositivo segundo, registral xxxx predio dominante, de que es titular Doña xxx, que la acepta, debiendo tener la servidumbre el siguiente contenido:
El predio sirviente deberá a través de una franja de terreno de cinco metros de ancho por treinta y cinco de largo, aproximadamente, en dirección Norte a Sur, y próxima al lindero Este del predio sirviente, posibilitar la CANALIZACIÓN DE CONDUCTOS DE AGUA de riego o para consumo humano, a través de la instalación que sea reglamentaria a través del propio predio sirviente y hasta el dominante. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna en provecho del predio dominante.
La propietaria del predio dominante Doña xxx, ACEPTA la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando los comparecientes, las operaciones registrales oportunas, para cuando procedan.
VALORACIÓN de la servidumbre: CIEN EUROS (100,00 €).
Dicho importe ha sido satisfecho por Doña xxxx en favor de Don xxx, en efectivo metálico, en el día de hoy por lo que el Sr. xxx otorga en favor de la Sra. xxx la más completa y eficaz carta de pago por el total precio recibido”.
Servidumbre de conducción soterrada de energía eléctrica
Esta servidumbre ha sido la primera que no me han inscrito por razón de que no se especificaba su carácter oneroso o gratuito. Se valoraba la servidumbre (como todas) puesto que la constitución de servidumbre tributa por AJD pero no se especificaban los medios de pago ni se indicaba que se constituyera gratuitamente. A mi me pareció que el Registrador se la cogía con papel de fumar, que una cosa hecha de un determinado modo toda la vida no podía estar mal hecha y que este hombre no podía estar descubriendo América … pero subsanamos y se le dio carácter oneroso una vez que indagamos en el acuerdo de los dueños de los predios después de valorar las diversas opciones que teníamos para solucionar el problema.
“Don xxxx, constituye servidumbre onerosa de conducción soterrada de energía eléctrica, sobre la finca descrita en el expositivo primero registral xxxx predio sirviente, a favor de la finca descrita en el expositivo segundo, registral xxxx predio dominante, de que es titular Doña xxxx, que la acepta, debiendo tener la servidumbre el siguiente contenido:
El predio sirviente deberá a través de una franja de terreno de cinco metros de ancho por treinta y cinco de largo, aproximadamente, en dirección Norte a Sur, y próxima al lindero Este del predio sirviente, posibilitar la CONDUCCIÓN soterrada de la ENERGÍA ELÉCTRICA a través de la instalación que sea reglamentaria a través del propio predio sirviente y hasta el dominante. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna en provecho del predio dominante.
La propietaria del predio dominante Doña xxx, ACEPTA la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando los comparecientes, las operaciones registrales oportunas.
VALORACIÓN de la servidumbre: xxx EUROS (xxx €).
Dicho importe ha sido satisfecho por Doña xxxx en favor de Don xxx, en efectivo metálico, en el día de hoy por lo que el Sr. xxx otorga en favor de la Sra. xxx la más completa y eficaz carta de pago por el total precio recibido”.
Primera.- DON xxx y DON xxx y la mercantil “xxx, S.A.”, dando al presente otorgamiento el carácter de Junta Universal de Propietarios, según son dueños, GRAVAN las FINCAS REGISTRALES NÚMEROS xxxx de las del Registro de la Propiedad de xxx, antes descritas como de su respectiva propiedad, con una SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS en favor de la FINCA REGISTRAL NÚMERO xxx de las del mismo Registro, también antes descrita como de propiedad de DOÑA xxxx, servidumbre que esta última acepta, con el siguiente contenido:
.= SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS a través de ventanas o huecos de cualquier clase o dimensión, con vistas rectas y oblicuas o de costado, balcones o miradores, de manera que no se podrá construir o edificar en los predios sirvientes a menor distancia de la autorizada por el Código Civil.
Segunda.- A efectos fiscales y arancelarios se valora la servidumbre anteriormente constituida en la cantidad de xxxx EUROS (xxxx €).
“Manifiestan los comparecientes Doña XXX y Doña XXXX y Don XXX, que las dos fincas descritas en la parte expositiva de la presente escritura colindan entre sí, la finca registral xxx por su lindero Norte y la finca registral xxxx por su lindero Sur, y están separadas a todo el largo de dicho lindero, por una pared medianera que tiene una superficie de treinta y seis metros y cinco centímetros (36,05 m) de larga, de los cuales diecisiete metros y quince centímetros (17,15 m) de largo por cinco metros (5 m) de alto están construidos en parte con piedra de cuarenta o cuarenta y cinco centímetros de grosor, y dieciocho metros y noventa centímetros(18,90 m) de larga por once metros (11 m) de alta en ladrillo doble del nueve de veinticinco o treinta centímetros de grosor.
Manifiestan igualmente que dicha pared fue construida por Don XXX y Doña XXXX, padres de las hermanas XXXX.
Sobre estas bases, los comparecientes Doña XXXX y Doña XXX y Don XXXX, han acordado la constitución, sobre dicha pared medianera, de una servidumbre de medianería, lo que llevan a efecto por medio de la presente en los siguientes términos:
Doña XXX y Doña XXX y Don XXX, CONJUNTAMENTE CONSTITUYEN UNA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA sobre la pared medianera que discurre a todo lo largo del lindero Norte, de la finca registral xxx y a todo lo largo del lindero Sur de la registral xxxx, la cual se regirá por las disposiciones del título VII del Libro II del Código Civil y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo y, en particular, por las disposiciones especiales siguientes:
La reparación y mantenimiento de la pared medianera, se costeará por los propietarios que la tienen a su favor, en proporción al derecho de cada uno.
Cada uno de los propietarios de la pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tiene en la mancomunidad y podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.
Ningún medianero podrá abrir ventana, ni hueco alguno en la pared medianera sin el consentimiento de los demás. Me exhiben los comparecientes y previo su requerimiento incorporo a esta matriz, plano de situación de la medianera, que firmado por todos los comparecientes incorporo a esta matriz.
DON xxxx, como ampliación de la descripción antes efectuada, procede a describir la porción donde se situará un apoyo aéreo subterráneo, y que será la siguiente:
= Porción de terreno en la que se alberga un apoyo de aéreo subterráneo para entronque con la línea eléctrica LAMP de distribución de xxxx, dentro del polígono xx, parcela xxxx en término municipal de xxxx, en la proximidad del linde de Suroeste del mismo polígono.
Linderos: por todos sus vientos con la propia finca, excepto por el lindero Noreste por el que se accede a camino rural público.
Tiene acceso libre por el camino rural público.
Esto expuesto, según intervienen,
O T O R G A N:
PRIMERA.– Que con el fin de dar la adecuada estabilidad jurídica a la situación y ubicación de dicho apoyo aéreo subterráneo DON xxxx procede a constituir, a favor de la mercantil “xxxx, S.L.”, o empresa sucesora, una Servidumbre de las llamadas Personales, al amparo de lo prevenido en el artículo 531 del Código Civil, y en consecuencia, al amparo también de la amplia libertad de contenido de dicho Código en sus artículos 594 y 598, estableciéndose una servidumbre de uso y utilización, con base a las siguientes reglas:
a).- Que DON xxxx constituye sobre la finca anteriormente descrita, y a favor de “xxx, S.L.”, o de su sucesor legal, entendiendo por tal cualquier sociedad resultante de una fusión, absorción, escisión, segregación, transformación o cualquier continuador legal de la referida entidad, una SERVIDUMBRE de las llamadas personales de tenencia, mantenimiento de uso, y utilización de un apoyo aéreo subterráneo propiedad de “xxx, S.L.”.
b).- En consecuencia, DON xxx, confiere a “xxx, S.L.”, o empresa sucesora, por medio de la presente, derecho de servidumbre, cuyo ejercicio y contenido será el siguiente:
1.- La servidumbre se ejercitará por “xxx, S.L.”, o empresa sucesora, como titular dominante, para el uso y utilización del citado apoyo aéreo subterráneo instalado y para la ampliación del mismo, en su caso.
2.– El contenido de dicha servidumbre a favor de “xxx, S.L.”, o empresa sucesora, consistirá en el derecho a establecer y mantener en funcionamiento permanente y reglamentario el citado apoyo aéreo subterráneo y los elementos necesarios para su funcionamiento.
3.- En todo caso, la servidumbre tendrá como objeto el terreno solar y comprenderá el uso tanto del vuelo como del subsuelo del terreno objeto de servidumbre, y el de la superficie en la que se ubique el citado apoyo aéreo subterráneo y los elementos necesarios para su funcionamiento.
c).- “xxx, S.L.”, aún sin ser copropietaria de la finca descrita, podrá acceder al indicado apoyo aéreo subterráneo desde el acceso directo y exclusivo que el mismo tiene desde camino rural público.
SEGUNDA.- VALORACIÓN: xxxx.
TERCERA.- La servidumbre constituida, se extinguirá, automáticamente, en el momento en que el indicado apoyo aéreo subterráneo deje de ser utilizado y en explotación por “xxx, S.L.”, o empresa sucesora.
CUARTA.- El apoyo aéreo subterrráneo será instalado de acuerdo con las normas facilitadas en su día por “xxx, S.L.”, en cuanto a seguridad para evitación de peligros.
QUINTA.- Con expresa renuncia al fuero que pudiera corresponderles, DON xxxx y “xxx, S.L.”, se someten para cuantas cuestiones puedan surgir en orden a la mejor interpretación y cumplimiento de las estipulaciones de la presente, a la jurisdicción y competencia de los Juzgados y Tribunales de xxxx.
SEXTA.- “xxx, S.L.”, o la empresa que le suceda, no estará obligada en modo alguno, por la sola constitución de esta servidumbre a participar en los gastos de la propiedad gravada.
SÉPTIMA.- Todos los gastos e impuestos de esta escritura hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, serán satisfechos por la mercantil representada.
TERCERO. Que teniendo convenido los comparecientes, según intervienen, la constitución de una servidumbre de paso por la que será predio sirviente la finca descrita en el apartado primero (propiedad de Don xxxxx) y predio dominante la descrita en el apartado expositivo segundo (propiedad de “xxxx, S.L.”), lo llevan a efecto por medio de la presente, con arreglo a las siguientes, E S T I P U L A C I O N E S: PRIMERO: Don xxxx CONSTITUYE UNA SERVIDUMBRE DE PASO sobre la finca de su propiedad descrita en el apartado primero expositivo de la presente escritura, finca registral xxx, de tal modo que esta queda gravada, en beneficio de la finca descrita en el apartado segundo expositivo, Parcela Catastral xxx del Polígono xx del Catastro de Rústica de xxx, con una SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes, a través de una franja de terreno de xxx METROS DE ANCHO, que discurre a todo lo largo del lindero xxx del predio sirviente, de xx a xxx, desde la Parcela Catastral xx del Polígono xxx hasta la Parcela Catastral xxx del Polígono xx, con la que lindan ambas fincas. La propietaria del predio dominante, “xxxx, S.L.”, ACEPTA la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando los comparecientes, las operaciones registrales oportunas, para cuando procedan. Queda unido a esta matriz plano de las fincas, en la que se refleja la servidumbre constituida, firmado por los comparecientes que reconocen como propias dichas firmas a mi presencia, por lo que yo, el Notario, las legitimo. VALORACIÓN de la servidumbre:xxxx. SEGUNDO: Todos los gastos e impuestos que se devenguen con motivo del presente otorgamiento serán satisfechos por la mercantil representada.
DON xxxx y DOÑA xxxxx constituyen servidumbre de paso onerosa, sobre la finca descrita en el expositivo PRIMERO, bajo el número 2.=, registral xxx, como predio sirviente, a favor de la finca descrita en el expositivo PRIMERO, bajo el número 1.=, registral número xxx, como predio dominante, aceptando DON xxxx y DOÑA xxxx dicha servidumbre con el siguiente contenido: El predio sirviente deberá dar paso desde el camino situado al xxx (parcela xxx) del mismo hasta el predio dominante, a través de una franja de terreno en dirección xx a xx, de xxx metros de ancho y xxx metros de largo, situada próxima al lindero xxx del predio sirviente. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante y su uso comprenderá no solo el tránsito de personas, sino también el de toda clase de vehículos, mercancías e instalaciones de agua y eléctricas, por la parte xxx del citado paso de servidumbre, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no edificar sobre la misma, así como a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna de paso particular en provecho del predio dominante. Se valora la servidumbre constituida en la cantidad de xxxx.
Don xxxx y Doña xxxx CONSTITUYEN UNA SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes sobre la finca de su propiedad descrita en el apartado III.= expositivo de la presente escritura, Finca Registral xxx del Registro de la Propiedad de xxxx, de tal modo que ésta queda gravada, en beneficio de la finca descrita bajo el número 1.= del apartado II.=, Finca registral xxx del Registro de la Propiedad de xxxx, con una SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes, a través de una franja de terreno de xxx metros de ancho en su frente y xxxx de ancho en su fondo, por xxx metros de largo por el xxx y xxx metros de largo por el xxx que ocupa una superficie de xxx y que discurre en dirección xxx a xxx por el lindero xxx del predio sirviente. La porción de terreno sobre la que se constituye la servidumbre linda: xxx. La propietaria del predio dominante Doña xxx, ACEPTA la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando los comparecientes, las operaciones registrales oportunas, para cuando procedan. Queda unido a esta matriz, plano de las fincas en el que se refleja la servidumbre constituida (IDENTIFICADA COMO SERVIDUMBRE 1), firmado por los comparecientes que reconocen como propias dichas firmas a mi presencia, por lo que yo, el Notario, las legitimo. VALORACIÓN de la servidumbre: xxxx.
Doña xxx CONSTITUYE UNA SERVIDUMBRE DE PASO sobre la finca de su propiedad descrita bajo el número 2.= del apartado II.= expositivo de la presente escritura, Finca Registral xxx del Registro de la Propiedad de xxx, de tal modo que ésta queda gravada, en beneficio de las fincas descritas en el apartado I.=, número 1.= del apartado II.= y apartado III.= expositivos (Finca Registral resultante de la agrupación de las Fincas Registrales xxx y xxx del Registro de la Propiedad de xxx, Finca registral xx del Registro de la Propiedad de xxx y la Finca Registral xxx del Registro de la Propiedad de xxx), con una SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes, a través de una franja de terreno de xx metros de ancho en su frente y xxx metros de ancho en su fondo, por xx metros de largo por el xxx y xxx metros de largo por el xxx que tiene una superficie de xxx, que discurre en dirección xxx a xx por el lindero xxx del predio sirviente y está situada al viento de xxx del mismo. La porción de terreno sobre la que se constituye la servidumbre linda: xxx. Los propietarios de los predios dominantes, Don xxx,Doña xxx y Don xxx y Doña xxx, ACEPTAN la servidumbre constituida a su favor sobre las respectivas fincas de su propiedad, solicitando los comparecientes, las operaciones registrales oportunas, para cuando procedan. Queda unido a esta matriz, plano de las fincas en el que se refleja la servidumbre constituida (IDENTIFICADA COMO SERVIDUMBRE 2), firmado por los comparecientes que reconocen como propias dichas firmas a mi presencia, por lo que yo, el Notario, las legitimo. VALORACIÓN de la servidumbre: xxx. Todos los gastos e impuestos que se devenguen con motivo del presente otorgamiento serán satisfechos por las partes con arreglo a la Ley.
DOÑA XXXXX como dueña la FINCA NUMERO xxx del plano general de la zona de concentración parcelaria de xxx, descrita anteriormente como de su propiedad, grava la misma con una servidumbre de paso permanente en favor de la FINCA NUMERO xxx propiedad de los cónyuges DON XXX y DOÑA XXXX, servidumbre que estos últimos aceptan, con el siguiente contenido: SERVIDUMBRE DE PASO PERMANENTE para toda clase de personas, vehículos y animales, que tiene una longitud de xxx metros y una anchura de xxx metros, cuya servidumbre discurre a todo lo largo del lindero xxx del predio sirviente o finca número xxxx, hasta desembocar en parte del lindero xx del predio dominante o finca número xxx.
Don xxx y Don Antonio xxx, en la representación indicada de “xxx, S.L, constituyen servidumbre de paso sobre la finca descrita en el expositivo primero con el número uno registral número xxxx a favor de la descrita con el número dos registral número xxx del mismo expositivo, al amparo del articulo 541 del Código Civil, siendo este título su signo aparente, condicionada a la separación de ambas propiedades, y con el siguiente contenido: El predio dominante, registral número xxx, tendrá derecho de paso a través del predio sirviente registral número xxx, para acceder a los garajes de las viviendas que se construyan en el dominante a la altura de su planta sótano, servidumbre que serán permanente para todas las necesidades del predio dominante y se ejercitará sobre predio sirviente, en la zona común de la matriz de la división horizontal, a través de acceso y rampa de acceso a nivel de planta sótano que tiene afectada por la servidumbre una superficie de xxx metros cuadrados, junto a lindero xxx, para dar paso desde la calle xxx, con una anchura de xxx metros. Se permitirá al menos el paso de vehículos de una altura máxima de xxx centímetros. El predio sirviente tiene derecho a utilizarse y aprovecharse de la servidumbre, y ambos contribuirán a los gastos para su uso y conservación, su limpieza, alumbrado y mantenimiento, estableciéndose que serán satisfechos en común, por ambas fincas por partes iguales. Esta servidumbre se regirá en defecto de lo contenido en este título, por las disposiciones legales aplicables, y en su defecto por la costumbre del lugar. Se asigna a la servidumbre constituida un valor de xxx.
DON XXXX y DOÑA XXX, manifiestan que siendo objeto de donación la finca descrita bajo el número tres, registral xxx del expositivo primero anterior en favor de su hija Doña xxx y la finca agrupada y descrita en el dispositivo primero anterior en favor de su hija Doña xxx, y al objeto de que ambas fincas tengo acceso a camino, constituyen servidumbre de paso onerosa, sobre la finca descrita en el expositivo primero, bajo el número 3.=, registral xxx, como predio sirviente, a favor de la finca agrupada y descrita en el dispositivo anterior, como predio dominante, con el siguiente contenido: El predio sirviente dará paso desde el camino de entrada, situado al xxx (parcela xxx) de la misma hasta el predio dominante, a través de una franja de terreno de xxx metros de ancha por todo el largo del predio dominante y en dirección xxx a xxx al predio sirviente. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante y su uso comprenderá no solo el tránsito de personas, sino también el de toda clase de vehículos, mercancías e instalaciones de agua y eléctricas, por la parte xxx del citado paso de servidumbre, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no edificar sobre la misma, así como a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna de paso particular en provecho del predio dominante. Se valora la servidumbre constituida en la cantidad de xxx.
DON XXX, constituye servidumbre de paso onerosa, sobre la finca descrita en el expositivo PRIMERO, bajo el número 2.=, registral xxx, como predio sirviente, a favor de la finca descrita en el expositivo PRIMERO, bajo el número 1.=, registral número xxxx, como predio dominante, aceptando DON XXX y DOÑA XXXX dicha servidumbre con el siguiente contenido: El predio sirviente dará paso al predio dominante, a través de una franja de terreno de xxxmetros de ancho, por todo el largo colindante por el xxx con la parcela xxx del polígono xxx y desde el vértice xx con la citada Parcela xxx y hasta el linde por el xxx con el predio dominante. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante y su uso comprenderá no solo el tránsito de personas, sino también el de toda clase de vehículos, mercancías e instalaciones de agua y eléctricas, por la parte xxx del citado paso de servidumbre, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no edificar sobre la misma, así como a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna de paso particular en provecho del predio dominante. Se valora la servidumbre constituida en la cantidad de xxx.
Don xxx, constituye servidumbre de paso onerosa, sobre la finca descrita en el expositivo primero registral xxx predio sirviente, a favor de la finca descrita en el expositivo segundo, registral xxx predio dominante, de que es titular Doña xxx, que la acepta, debiendo tener la servidumbre el siguiente contenido: El predio sirviente deberá dar paso desde el camino situado al xxxx del mismo hasta el predio dominante, registral xxx, a través de una franja de terreno en dirección xxx a xxx, de xxx metros de ancha por xxxx metros aproximadamente de largo y próxima al lindero xxx del predio sirviente. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante y su uso comprenderá no solo el tránsito de personas, sino también el de toda clase de vehículos y mercancías, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no edificar sobre la misma, así como a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna de paso particular en provecho del predio dominante. La propietaria del predio dominante Doña xxxs, ACEPTA la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando los comparecientes, las operaciones registrales oportunas, para cuando procedan. VALORACIÓN de la servidumbre: xxx.
Que Doña xxx, es dueña, según se desprende de la adjudicación llevada a efecto por la presente, de la finca registral xxx y Doña xxx, dueña, también según se desprende de la adjudicación practicada, de la finca registral xxx. Que las dos citadas fincas, colindan entre sí por el viento de xx de la de Doña xxx y por el de xxxx, de la de Doña xxx, y que teniendo convenido ambas, la constitución de una servidumbre de paso por la que será predio sirviente la finca registral xxx (propiedad de Doña xxx) y predio dominante la finca registral xxx (propiedad de Doña xxx), lo llevan a efecto por medio de la presente, con arreglo a las siguientes, ESTIPULACIONES: PRIMERA.- Doña xxx CONSTITUYE UNA SERVIDUMBRE DE PASO sobre la finca de su propiedad (finca registral número xxx), de tal modo que ésta queda gravada, en beneficio de la finca propiedad de Doña xxx (finca registral número xxx), con una SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes, a través de una franja de terreno de xx METROS DE ANCHO y xxx METROS DE LARGO, que discurre a todo lo largo del lindero de xxx del predio sirviente (nace en el camino que es lindero xxx de la misma), y hasta llegar, dicha franja de terreno, hasta la finca registral xxx, propiedad de Doña xxx. La propietaria del predio dominante, Doña xxx, ACEPTA la servidumbre constituida a favor de su finca, solicitando las comparecientes las operaciones registrales oportunas. VALORACIÓN de la servidumbre: xxxx.
Los señores comparecientes constituyen servidumbre de paso sobre las fincas xxx y xxx, antes descritas, que serán predios sirvientes, y en favor de las demás fincas descritas, que serán predios dominantes, y, con carácter recíproco, también del otro predio sirviente, siendo por tanto cada uno de los dos predios sirvientes a la vez predio dominante, y ello con el siguiente contenido: a) Los predios dominantes tendrán derecho de paso a través de los sirvientes para acceder al vial sito en la zona verde, de dominio público, que linda por su derecha con la finca xxxx. b) La servidumbre será perpetua y permanente y se ejercitará a través de un camino que comenzará en el vértice xxx de la finca xxx y que terminará en el lindero que separa la finca xxx por su derecha de la zona verde de dominio público antes citada, a una distancia de XXX metros desde el vértice xxx y de XXX metros desde el vértice xxx de esta última finca, atravesando dicho camino de xx a xxx, en curva ligeramente ascendente, la mismas fincas xx y xxx, discurriendo a una altura, en el caso de la primera de las fincas que atraviesa dicho camino, que va desde los XXX metros contados desde su frente en el lindero por la xxx hasta los XXX metros contados desde su frente en el lindero por la xxx, y discurriendo, así mismo, en el caso de la segunda desde los XXX metros contados desde su frente en el lindero por la xxx hasta los XXX metros contados desde su frente en el lindero por la xxx, quedando al frente del camino en las fincas xxx y xxxx sendas porciones de terreno xxx que no forman parte del camino, ni están gravadas por la servidumbre que por la presente se constituye de XXX metros cuadrados y XXX metros cuadrados de superficie, respectivamente. Dicho camino presenta una longitud de xx METROS y una anchura de xxxx METROS. c) Las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre serán de cargo de todos y cada uno de los propietarios de los predios dominantes y sirvientes a la vez, por partes iguales. Valoración: Se valora la servidumbre, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de xxx.
Doña xxx, constituye servidumbre de paso onerosa, sobre la finca descrita en el expositivo primero, registral xxx, predio sirviente, a favor de la finca descrita en expositivo primero registral número xxx, de su titularidad, y sobre la finca descrita en el expositivo segundo, registral xxx, ambas predios dominantes, de que es titular la mercantil “xxx, Sociedad Limitada”, aceptando la citada mercantil y la Sra. xxx, debiendo tener la servidumbre el siguiente contenido: El predio sirviente deberá dar paso desde el camino situado al xxx del mismo hasta los predios dominantes, registrales números xxx y xxx, a través de una franja de terreno en dirección xx a xx, de xx metros de ancho por xxx metros aproximadamente de largo, y próxima al lindero xxxdel predio sirviente. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades de los predios dominantes y su uso comprenderá no solo el tránsito de personas, sino también el de toda clase de vehículos y mercancías, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no edificar sobre la misma, así como a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna de paso particular en provecho de los predios dominantes. SEGUNDA. Se valora la servidumbre constituida en la cantidad de xxx, que Doña xxx, confiesa recibidos de la mercantil “xxx, Sociedad Limitada”, en el día de hoy, con anterioridad a este acto, en efectivo metálico, por lo que otorga carta de pago. TERCERA. Todos los gastos notariales que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos por Doña xxx.
Doña xxxCONSTITUYE UNA SERVIDUMBRE DE PASO sobre la finca de su propiedad descrita en el apartado primero expositivo de la presente escritura, finca registral xxx, de tal modo que ésta queda gravada, en beneficio de la finca descrita en el apartado segundo expositivo, finca registral xxx, con una SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes, a través de una franja de terreno de xxx METROS DE ANCHO y xxx METROS DE LARGO, que discurre a todo lo largo del lindero de xx del predio sirviente, en toda su confrontación con la finca propiedad de Don xxx y hasta llegar, dicha franja de terreno, hasta la finca registral xxx, propiedad de Don xxx. El propietario del predio dominante, Don xxx, ACEPTA la servidumbre constituida a favor de su finca, solicitando los comparecientes las operaciones registrales oportunas. VALORACIÓN de la servidumbre: xxx.
Siete años sin ver una inversión extranjera (inversión exterior)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El 20 de Febrero de 2024, el CGN nos envía una Circular sobre este asunto y diversos anexos. Están pendientes de estudio pero justo antes de saber que se habían enviado he tenido una incidencia con el IUI respecto de una compraventa que no llegaba al medio kilo pero en la que el comprador era no residente. Al rellenar el IUI, se formula la siguiente pregunta (que no me encaja porque no hay inversión exterior): “¿El Notario ha recibido el fichero con la declaración previamente validada para su presentación en el registro de inversiones de manera centralizada?”. Seguiremos informando.
Cuando escribí este artículo (en Octubre de 2021), decía:
He tenido que abrir un baúl que tengo en mi despacho porque mi memoria estaba a cero, a la búsqueda de las declaraciones previas y posteriores de los últimos años que estaba seguro que debía conservar por algún sitio … y las he encontrado. Si tras ello tenía que ponerme a actualizar el Aforix (que ya he visto que tenía en una versión antigua), mis clientes iban a acordarse de mis ancestros en Aldea del Obispo, así que he optado por hacer constar en la escritura lo siguiente:
DECLARACIÓN DE INVERSIÓN EXTRANJERA: Advierto al comprador que está obligado a declarar la inversión objeto de esta escritura al Registro General del Ministerio de Comercio en el modelo impreso D-2A, según los trámites de la Orden de 28 de Mayo de 2001, por sí mismo o interesando su presentación notarial. Manifiesta el aquí comprador que hará la declaración por si mismo. Esta operación será incluida en la relación semestral a la Dirección General de Comercio e Inversiones de Operaciones Intervenidas respecto a las cuales no se haya interesado del fedatario la presentación de la declaración.
Mi sorpresa es que mi cliente que no lo tenía previsto (y que decía que es una injusticia que Vanuatu fuera paraíso fiscal) va y a las pocas horas de haber dejado mi despacho, me sorprende con la declaración posterior de la inversión que he dejado ya incorporada a la escritura con esta diligencia y librándome (creo) de la relación semestral que (salvo que me falle la memoria) no he enviado en mi vida notarial (y ya estamos llegado a los veinte años):
1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, para hacer constar que el mismo día de su autorización, recibo por correo electrónico justificantes de la presentación telematica en la Sede Electrónica de la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio de las declaraciones de inversión extranjera en bienes inmuebles a que se refiere la matriz precedente efectuadas por la parte vendedora. Incorporo a la presente modelos, impresos D-2A de declaración de las inversión, debidamente cumplimentados por lo que esta operación ya no será incluida en la relación semestral para la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones de Operaciones Intervenidas. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en lo que fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.
En la última hace siete años (el tipo era de Naurú) lo que hice constar (así ya no se me pierde) lo siguiente:
DECLARACIÓN PREVIA DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Al tratarse de una inversión extranjera procedente de la República de Nauru, país calificado como paraíso fiscal en el Real Decreto 1080/1991, de 5 de Julio, los compradores han declarado su proyecto al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria en modelo impreso DP-2. Me exhiben el ejemplar 2 de dicho impreso, correspondiente al titular de la inversión proyectada, con nota de ingreso en el Registro con fecha de hoy y número de declaración ***. Incorporo a esta matriz copia exacta.
DECLARACIÓN DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Advierto al comprador que está obligado a declarar la inversión objeto de esta escritura al Registro General del Ministerio de Industria en el modelo impreso D-2A, según los trámites de la Orden de 28 de Mayo de 2001. Me requiere, a mi, Notario, para la presentación notarial de dicha declaración. Acepto el requerimiento, cuyo resultado se hará constar, en su caso, por diligencias en la presente escritura.
Luego vino la diligencia:
1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, para hacer constar que el mismo día de su autorización, presento telemáticamente en la Sede Electrónica de la Dirección General de Comercio e Inversiones del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio la declaración de inversión extranjera en bienes inmuebles a que se refiere el requerimiento contenido en la matriz precedente. Incorporo a la presente modelo impreso D-2A de declaración de la inversión, debidamente cumplimentado. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en lo que fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.-
UN TRUCO: En la plataforma Aforix hay que firmar dos veces: firma y contrafirma.
Después, empecé a recopilar cosas sueltas relativas a la nueva norma
Obligación de comunicar operaciones de inmuebles de más de 500.000 euros.
Paraísos fiscales, autorización previa si es más del 50%.
Autorización administrativa previa en sectores estratégicos.
Art. 5.2 b):Cuando la operación haya sido intervenida por notario español, ya sea como consecuencia de su régimen jurídico o por acuerdo convencional de las partes, el notario remitirá al Consejo General del Notariado, a través de la sede electrónica notarial, la información sobre dichas operaciones en el plazo y con el contenido que se establezca en las normas de desarrollo de este real decreto. Dicho Consejo se encargará de gestionar y centralizar la información que será a su vez remitida al Registro de Inversiones. De esta forma, en el supuesto de que el titular no residente hubiera entregado al notario todos los datos necesarios para la declaración, quedará relevado de la obligación de hacerla; en caso contrario, el notario deberá advertirle expresamente de dicha obligación. Los cónsules o encargados de asuntos consulares que ejerzan funciones notariales en el extranjero estarán exceptuados de esta declaración, recayendo la obligación exclusivamente en el titular no residente. Analizadas las circunstancias, el funcionario diplomático podrá denegar, en su caso, su intervención.
Artículo 11. Régimen común de las autorizaciones. 1. Necesidad de autorización previa: los actos, negocios, transacciones y operaciones cuya autorización es preceptiva en virtud de lo dispuesto en el capítulo III podrán realizarse sólo mediante la previa obtención de la correspondiente autorización administrativa expresa y en las condiciones que ésta establezca. En particular: a) Las operaciones de inversión llevadas a cabo sin la preceptiva autorización previa carecerán de validez y efectos jurídicos, en tanto no se produzca su legalización, sin que quepa el ejercicio de los derechos económicos y políticos del inversor extranjero en la sociedad española objeto de inversión hasta que se obtenga la necesaria autorización. Parece que pueden legalizarse a posteriori.
Artículo 12.Autorización notarial de inversiones sujetas a autorización previa. El notario que tenga conocimiento de que una operación de inversión exterior está sujeta a autorización previa, deberá informar a los solicitantes de la necesidad de obtención de la misma de acuerdo con lo previsto en la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862.
Los cónsules o encargados de asuntos consulares que ejerzan funciones notariales en el extranjero no intervendrán en operaciones de inversiones sujetas a autorización previa.
Por otra parte, la Orden Ministerial de 28 Mayo de 2001 sobre procedimientos de tramitación y registro de operaciones de inversión (que se aprobó en desarrollo del ahora derogado RD 664/1999), ¿sigue vigente teniendo en cuenta que todo su contenido se centra y remite al derogado RD de 1999?
En Vanguardia Notarial se consideró que: Si bien es cierto que la orden desarrolla el RD 664/1999 hoy derogado por el nuevo RD de inversiones exteriores, lo que en ella se dice no es incompatible con el nuevo RD, salvo en aquello que esta nueve norma establece distintas situaciones. Vamos, los Arts. 2 y 3 a groso modo se mantienen. Además, la DTª 3ª, la mantiene en vigor en cuanto a los procedimientos aplicables hasta la aprobación de normas de desarrollo y siempre que no se opongan a la regulación actual.
El artículo 18.2 b del RD 571/2023
También en Vanguardia Notarial se comentó que “hace unos meses se planteó el caso de la posibilidad de cesión de los derechos políticos del socio (fundamentalmente el de voto) en determinados casos (sobre todo en caso de aplazamiento del precio de la adquisición de las acciones o participaciones). Pues, el RD 571/2023 sobre inversiones extranjeras, en su articulo 18.2.b permite eludir la autorización previa en materia de defensa nacional cuando el inversor haya alcanzado entre el 5 y el 10% del capital notifique a las DG que indica y se comprometa fehacientemente en escritura publica a no utilizar, ejercer, ni ceder a terceros sus derechos de voto ni a formar parte de cualesquiera órganos de administración. Así que hay que tener claro que se puede hacer”. Otro compañero añadió que “aquel asunto creo recordar que se planteó a propósito de un caso mío. Yo admití la posibilidad y me alegra ver que hay un apoyo directo de Derecho Positivo”. Ese caso de este segundo compañero quedó convertido en mini caso, aquí.
¿Qué estáis haciendo con las compras de inmuebles de más de 500.000 euros por no residentes? ¿las declaráis en algún sitio?
Dice el Artículo 4: “Las inversiones extranjeras en España, a los efectos establecidos en el artículo siguiente, tendrán por objeto: h) La adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros”.
En Vanguardia Notarial se entendió que las comunicaciones a través de CGN no están operativas salvo que tome el dato directamente de índices y decía un compañero: “Yo el otro día ya comuniqué la compra de un inmueble de más de 600.000 por un francés. Usé lo de siempre, la aplicación Aforix para el impreso D-2A, que antes era para más de 3.000.000 (500 millones de pesetas) o paraísos fiscales. En la propia escritura se incluye el requerimiento o solicitud en tal sentido”.
Pero, se supone que si ya se comunican a través de los índices, no hay que comunicarlo, ¿o sí?
El mismo compañero dijo: “Yo es lo que interpreto del art. 5.3.b) del nuevo RD 571/2023. Cuando la operación haya sido intervenida por notario español, ya sea como consecuencia de su régimen jurídico o por acuerdo convencional de las partes, el Notario remitirá al Consejo General del Notariado, a través de la sede electrónica notarial, la información sobre dichas operaciones en el plazo y con el contenido que se establezca en las normas de desarrollo de este real decreto. Dicho Consejo se encargará de gestionar y centralizar la información que será a su vez remitida al Registro de Inversiones. De esta forma, en el supuesto de que el titular no residente hubiera entregado al Notario todos los datos necesarios para la declaración, quedará relevado de la obligación de hacerla; en caso contrario, el Notario deberá advertirle expresamente de dicha obligación. Así que como todavía no hay norma de desarrollo, en virtud de la DT segunda, apartado dos, entiendo que hay que hacer la declaración con los modelos de siempre“.
La DT 3ª en cuanto al régimen transitorio de aplicación de determinadas disposiciones dice:
Dos. Hasta el momento en que entre en vigor el desarrollo normativo del presente real decreto, las operaciones de inversiones exteriores y su desinversión se declararán transitoriamente utilizando los siguientes modelos:
a) Los modelos DP-1, D-1A y D-1B para declarar inversiones extranjeras en España realizadas a través de cualquiera de las operaciones del art.3 epígrafes a), b), c), d), y g).
b) Los modelos DP-2, D-2A y D2B para declarar inversiones extranjeras en España realizadas a través de las operaciones del art.3 epígrafes h).
c) Los modelos DP-3, D-5A y D-5B para declarar inversiones españolas en el exterior realizadas a través de cualquiera de las operaciones del art.6 epígrafes a), b), c), d), y g).
d) Los modelos DP-4, D-7A y D-7B para declarar las inversiones españolas en el exterior realizadas a través de las operaciones del artículo 6 epígrafe h).
¿Supongo que el límite es por persona?
La norma habla de que el importe del inmueble supere los 500.000 €, pero en el chat del GJ se dudaba, “¿el inmueble o la inversión?”. La norma dice exactamente: “h) La adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros”. Así que se consideró que la expresión “cuyo importe” del RD es equívoca y que no hay nada en la Exposición de Motivos que permita aclararlo. No obstante, continuó, en esta web del Gobierno para inversores parece que el límite es por inversor: “Inversores: Adquisición de inmuebles en España con una inversión de valor o superior a 500.000 euros por cada solicitante”.
¿SEGURO? Pues resulta que no es así. Comparte un compañero una consulta hecha a alguien autorizado del Ministerio que dice: “El D2A debe cumplimentarse en caso de inversión en un inmueble sito en España, por no residentes, que supere los 500.000 €, independientemente del número de inversores. El plazo de un mes a contar desde la fecha de realización de la inversión”. Queda claro: la inversión no se divide entre el número de inversores. Lo importante es la cuantía: si se superan los 500.000 € es necesaria la declaración haya un inversor o 500.000 inversores.
Llegan la Orden ECM 57/2024 procedimientos de declaración de inversiones exteriores y la Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones, por la que se aprueban los modelos destinados a la tramitación y declaración de las inversiones extranjeras en España y de las inversiones españolas en el exterior
Sobre la Orden se ha destacado en Vanguardia Notarial:
Art. 10.2 2. En el caso de que la operación haya sido intervenida por notario español, será el Consejo General del Notariado el obligado, previa petición del Registro de Inversiones, a presentar copia del documento acreditativo del negocio jurídico celebrado.
Art. 12.6 6. Si de acuerdo con el artículo 5.3.b) del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, la operación de inversión es intervenida o autorizada por notario español, bien porque así lo exige la regulación del régimen jurídico de la operación de que se trate, o bien porque, aun no requiriéndose esta intervención, así lo acuerden las partes, se procederá en la forma siguiente:
El modelo D-1A será presentado por el notario, que incorporará una copia del modelo D-1A a su protocolo o Libro-Registro y remitirá por vía telemática la información al Consejo General del Notariado, que la centralizará y la remitirá al Registro de Inversiones, de acuerdo con la resolución adoptada a tal efecto.
El declarante deberá facilitar al notario el modelo correspondiente debidamente cumplimentado.
Normas similares para inmuebles.
Plazo, 1 mes.
Entrada en vigor, 1 de febrero.
El error reportado es este: Fichero ‘norsun.aforixd’ erróneo
Me remite una amiga que trabaja en una notaría costera la consulta que ha enviado a la Secretaria de Estado de Comercio:
“Hemos rellenado y enviado en otras ocasiones este modelo, y ayer y hoy nos han sido imposible. El error reportado es este: Fichero ‘norsun.aforixd’ erróneo: El fichero subido no es un fichero válido de AFORIX. ¿Pueden explicarme a qué se debe?”
El correo es enviado y contestado por el Departamento de Sistemas Informáticos de la Subdirección General de Inversiones Exteriores (Secretaría de Estado de Comercio).
“En relación con las múltiples consultas, por parte de las notarías, sobre el nuevo procedimiento de presentación de las declaraciones intervenidas por notario, les informamos de lo siguiente.
Con el nuevo procedimiento ya no se requieren firmas por parte de los intervinientes (ni del declarante ni la contrafirma del notario).
El procedimiento queda como sigue:
POR PARTE DEL DECLARANTE:
El declarante o quien actúe en su nombre cumplimentará con el programa AFORIX el formulario de declaración correspondiente (D-1A, D-1B, D-2A o D-2B), según se trate de inversiones en sociedades o sus desinversiones (modelos D-1A y D-1B) o inversiones en bienes inmuebles y sus desinversiones (modelos D-2A y D-2B). Este formulario se guardará en el lugar y con el nombre que el usuario decida en su ordenador.
El declarante o quien actúe en su nombre procederá después a validar el documento anterior accediendo a las páginas de la presentación telemática del Registro de Inversiones. Para ello, desde el propio programa AFORIX podrá seleccionar la opción del menú “Presentación Telemática ->Abrir el enlace a la presentación telemática”. Este paso abrirá el navegador de internet y le conducirá a la página de presentación.En la ventana de presentación, debajo del logotipo oficial, se muestran unas pestañas de opciones, debiendo seleccionar la pestaña “Declaraciones notarias”. En la pestaña mencionada se debe seleccionar el documento generado en el punto 1 anterior y pulsar en el botón “Siguiente”. Si el documento presentado es correcto para el Registro de Inversiones (es coherente en fechas, tiene las casillas adecuadas rellenas etc.) se mostrará una nueva página con un resumen de lo presentado y un botón con un enlace de descarga. Al pulsar sobre el enlace de descarga el sistema devolverá un nuevo documento con la extensión final “.aforixn” y como nombre el número de declaración asignado al mismo. Si se detectan errores, éstos se mostrarán en la nueva ventana y se deberán corregir en el documento original antes de continuar.
Por último, el declarante hará llegar a la notaría el documento validado, con extensión “.aforixn” por los medios que hayan acordado (correo electrónico, etc.).
POR PARTE DEL NOTARIO:
A la recepción de la declaración validada, el notario podrá consultar su contenido con el programa AFORIX. Para ello abrirá el programa y seleccionará el documento a visualizar en la opción del menú “Formulario ->Abrir”.Una vez comprobado que la información proporcionada es correcta por su parte, podrá archivar el documento enviado en el lugar y nombre que desee en su ordenador, siempre respetando la extensión “.aforixn” que no debe modificarse.
La presentación efectiva de la declaración se hará cuando se incorpore la operación intervenida en el Indice Unico del notariado (aplicación SIGNO). Según nos indican desde ANCERT esta incorporación no estará disponible hasta el próximo día 15 de febrero. En la aplicación SIGNO, ANCERT habilitará un procedimiento para incorporar al expediente el archivo de declaración “.aforixn”, momento en el que la misma se da por presentada.
Esperando que esta información les resulte de utilidad y aclare las posibles dudas sobre el procedimiento a seguir, reciban un cordial saludo”.
Circular 1/2024 del CGN sobre inversiones exteriores
En la semana del 19 de Febrero de 2024 llega un correo con la citada circular y varios anexos:
Procedimiento a realizar por el titular no residente.
Procedimiento a realizar desde la notaría.
Y modelos de cláusulas para inversiones exteriores.
He de contar puedo contar que como trabajo a menudo con no residentes, al completar el IUI nos ha aparecido una pregunta: “¿El Notario ha recibido el fichero con la declaración previamente validada para su presentación en el registro de inversiones de manera centralizada?”. A mi juicio no cabe mas que una respuesta: NO. ¿Y por qué no? Pues porque hay un no residente pero la operación no alcanza el medio kilo. Así que creo que no debería formularse esa pregunta.
Eso por una parte, pero por otra en la escritura cuando hay no residente hemos empezado a hacer constar: “A pesar de ser no residente el comprador, manifiesta que no se dan los presupuestos de la inversión exterior”. El manifiesta lo he puesto por prudencia ya que no sé a quien corresponde decir esto. Si se quiere se podría mencionar la normativa.
Sociedades con objeto inmobiliario que se disuelven
Artículo 20 Requisitos para la escrituración e inscripción
1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.
¿Y qué se hace en el caso del párrafo 2?
Pues acreditarse o decirse esto:
“Que hace constar a los efectos del articulo 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación que la Sociedad que representa no ha promovido ninguna construcción sujeta a la obligación de prestar garantías en los términos exigidos por la referida Ley”.
Cuidado porque es fácil que se escape cuando no se controla la norma e igual de fácil que la controles y se te olvide sobre todo si, como yo, liquidas sociedades promotoras una o ninguna vez al año.
Gracias, una vez más, a los compañeros que me lo han recordado.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hablé de la liquidación de la consolidación del usufructo y de la nuda propiedad en este post.
Si la consolidación del usufructo tributa (lo que requiere que el usufructuario muera y que no hayan transcurrido cuatro años y medio desde que murió) la fórmula que puede utilizarse en la escritura que contenga la mención a la consolidación sería esta:
“En la referida escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de su esposa, el causante, Don XXXX, se adjudicó, además del pleno dominio de una mitad indivisa de la finca descrita, el derecho de usufructo vitalicio de la mitad indivisa restante, por lo que se solicita del Registro de la Propiedad la extinción de dicho derecho y la consiguiente consolidación con la nuda propiedad a favor de los comparecientes por mitad y proindiviso y con carácter privativo, haciéndose constar a los debidos efectos tributarios, que la totalidad de la finca fue valorada en la citada escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la suma de XXXXXX por lo que el usufructo vitalicio de la mitad indivisa de la misma adjudicado al aquí causante, dada su edad en el momento de la adjudicación, asciende a la suma de XXXXX“.
Otra variante:
CUARTO.- EXTINCIÓN DE USUFRUCTO: Manifiestan los comparecientes, que la titular del derecho de usufructo vitalicio en cuanto a una tercera parte indivisa de una mitad indivisa sobre la finca descrita en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.=, era la causante DOÑA ***, y habiendo fallecido ésta, como ha quedado dicho, según resulta del certificado de defunción incorporado a la presente, los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la práctica de los asientos correspondientes, a efectos de la consolidación del usufructo con la nuda propiedad, solicitando la liquidación de los impuestos que correspondan estimando como valor del mismo *** y siendo el título por el que se produjo el desmembramiento de la nuda propiedad y el usufructo vitalicio el de aceptación y adjudicación de la herencia de su esposo Don ***, en virtud de escritura autorizada por mí, el día ***, con el número *** de protocolo, antes citada.
Y una mas (probablemente la mas completa):
I.- EXTINCIÓN DE USUFRUCTO: Que en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, se llevó a cabo la aceptación y adjudicación de la herencia de su madre Doña ***, previa la liquidación de la sociedad de gananciales, en la cual, la exponente se adjudicó el derecho de nuda propiedad, de las siguientes fincas:
1.- RÚSTICA: ***.
Valor: ***.
Valor del usufructo: ***.
Inscrita: ***.
2.- ….
VALOR GLOBAL DEL USUFRUCTO: ***.
II.- Que el titular registral del derecho de usufructo vitalicio sobre las fincas descritas, DON *** titular del DNI/NIF ***, falleció en ***, siendo la Calle ***, número *** de *** el lugar de su último domicilio, día ***, lo que se acredita con la correspondiente Certificación Literal de Defunción que se acompaña a la presente, solicitando se haga constar la extinción del usufructo y su consiguiente consolidación con la nuda propiedad a favor de ***, con carácter privativo, respecto a los bienes indicados.
Si se trata de una consolidación ya prescrita, la fórmula sería esta otra:
“El usufructo vitalicio de la finca descrita correspondió a Don xxx y habiendo fallecido éste en xxxx el día xxxxx, según resulta de certificado de inscripción de defunción que me exhibe y del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que previo su requerimiento incorporo a esta matriz, solicita la consolidación con la nuda propiedad, solicitando del Sr. Liquidador la prescripción de los impuestos correspondientes, dada la fecha de defunción del usufructuario”.
Y si, en vez de hacerlo en escritura, optamos por instancia privada estas podrían ser las fórmulas para los diferentes casos:
Solicitud judicial de copia de testamento sin acompañar defunción y últimas voluntades
Hace un momento acabo de publicar un nuevo SHOT en el que me preguntaba que qué es eso de inscribir una finca diciendo que tiene tanto de superficie según título y registro y tanto según Catastro. En este me preguntaré cómo es posible que desde los juzgados nos pidan copias de testamentos a las notarías sin acompañar al oficio o mandamiento la defunción y las últimas voluntades. Supongo que llevar un procedimiento de ejecución hipotecaria (este era el caso más reciente en que este problema se me ha planteado) no será cosa sencilla para incurrir en omisiones de este tipo. Tal vez hay compañeros (lo dudo) que las expiden sin más, pero mi opinión es que no puedo proceder a esa expedición sin que se me presenten esos documentos.
Este modelo es el que utilizo para contestar negativamente y solicitar el envío de los documentos oportunos:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, en relación con el OFICIO/MANDAMIENTO recibido hoy por mi, por correo certificado y cuya fotocopia acompaño, HAGO CONSTAR:
Que no se encuentra unido a tal OFICIO/MANDAMIENTO el Certificado de Defunción ni el de Últimas Voluntades de Don/Doña XXXX a fin de determinar cual fue el último testamento otorgado por dicho Sr./Sra. y, en su caso, si ese último testamento se encuentra archivado en la notaría de XXX a mi cargo.
Que solicito me envíen el OFICIO/MANDAMIENTO acompañado de dichos Certificados a fin de poder cumplimentar su solicitud. En XXX a XXX”.
Sorteando el exceso de adjudicación en unos legados
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me preocupa mucho mas Hacienda que el registro salvo que se meta donde no le llaman.
Menudo lío por no afinar en unos testamentos en cuanto a los legados que relativos a bienes gananciales.
Milagrito, milagrito ….
II.- ÚLTIMAS VOLUNTADES. Que DON * y DOÑA *, otorgaron su último testamento ante Doña *, Notario de *, el día *, con los números * y * de protocolo, respectivamente, en los cuales, a los efectos que ahora interesan, se legaron mutuamente el usufructo universal y vitalicio (exceptuando el de la vivienda sita *) de sus respectivas herencias, devenido en un caso ineficaz y extinto en el otro, relevándose de la obligación de prestar fianza y hacer inventario, y además:
.- En el relativo a Don *, sin perjuicio del legado del usufructo antes citado:
– En la cláusula segunda, legó con cargo al tercio de mejora y si excede al de libre disposición los siguientes bienes, todos ellos situados en término municipal de *, o la parte de ellos que le corresponda si tienen el carácter de ganancial:
A su hija *, el usufructo vitalicio de la vivienda situada en *, con los muebles y enseres existentes dentro de la misma.
A sus nietos *, hijos de su hija *, por terceras e iguales partes indivisas entre ellos:
La nuda propiedad de la vivienda situada en *, cuyo usufructo se legaba en el apartado anterior (si bien al quedar extinguido queda en favor de los propios legatarios).
Dicha finca se encuentra gravada con una hipoteca constituida en garantía de un préstamo que fue concedido a los causantes de esta herencia, a su hija * y a su esposo y a la nieta *, el cual se convendrá en adjudicar, en la parte pendiente, a los citados legatarios quienes conforme al artículo 867 del Código Civil se subrogarán en los derechos del acreedor para reclamar contra los herederos.
La nuda propiedad de la vivienda situada en *, que queda gravada con el usufructo establecido en la cláusula primera.
Asimismo, los comparecientes reconocen que, en la citada cláusula y entre los bienes legados a sus nietos *, hijos de su hija *, han de entenderse incluidas también las fincas denominadas *, sitas en *, dado que fueron compradas por los causantes en estado de casados en régimen de gananciales, y sólo fueron legadas en el testamento de su esposa, por darse la circunstancia y confusión de los causantes, de que dichas fincas, antiguamente habían pertenecido a los padres de su esposa con lo que interpretan de este modo, e integran, la voluntad de los testadores en tal sentido.
Los comparecientes también reconocen que, en dicho testamento, tendrían que entenderse legadas al hijo *, las fincas denominadas *, sitas en *,por la misma razón expuesta anteriormente y toda vez que como el propio testamento de su esposa indica (como ahora se verá), dichas fincas las venía cultivando este legatario (que continúa en dicho cultivo actualmente).
En cuanto a las fincas denominadas *, reconocen que se trata de una única finca registral, y una única parcela catastral, por lo que los comparecientes de común acuerdo, adjudicarán una mitad indivisa de la misma y como parte de su legado al hijo *, y la restante mitad indivisa, y como parte del suyo, a los nietos * (por terceras partes indivisas).
Todos los comparecientes consienten en la inclusión de dichos bienes entre los que constituyen el objeto de los legados efectuados por el causante Don *.
En los legados mencionados se sustituyó vulgarmente, en caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad, a los citados legatarios, por sus respectivos descendientes, por cabezas los de grado más próximo y por estirpes los de grados más remotos en defecto de los más próximos.
– Y en la cláusula tercera, y en cuanto al resto de sus bienes, instituyó herederos por partes iguales, a sus mencionados hijos *, a quienes sustituyó vulgarmente, en caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad, a los herederos instituidos, por sus respectivos descendientes, por cabezas los de grado más próximo y por estirpes los de grados más remotos en defecto de los más próximos.
.- En el testamento relativo a Doña *, sin perjuicio del legado del usufructo antes citado:
– En la cláusula segunda, legó con cargo al tercio de mejora y si excede al de libre disposición los siguientes bienes, todos ellos situados en término municipal de *, o la parte de ellos que le corresponda si tienen el carácter de ganancial:
A su hijo *, la nuda propiedad, de las fincas que viene cultivando este legatario y conocidas como *, en *, que quedan gravadas con el usufructo establecido en la cláusula primera.
A su hija *, el usufructo vitalicio de la vivienda situada en *, con los bienes muebles y enseres existentes dentro de la misma.
A sus nietos *, hijos de su hija ^, por terceras e iguales partes indivisas entre ellos:
La nuda propiedad de la vivienda situada en *, cuyo usufructo se legó en el apartado anterior.
Como se ha dicho anteriormente, dicha finca se encuentra gravada con una hipoteca constituida en garantía de un préstamo que fue concedido a los causantes de esta herencia, a su hija * y a su esposo y a la nieta *, el cual se convendrá en adjudicar, en la parte pendiente, a los citados legatarios quienes conforme al artículo 867 del Código Civil se subrogarán en los derechos del acreedor para reclamar contra los herederos.
La nuda propiedad de la vivienda situada en *, que quedó gravada con el usufructo establecido en la cláusula primera.
Y la nuda propiedad de las fincas conocidas como *, en *, que quedaron gravadas con el usufructo establecido en la cláusula primera.
Asimismo, los comparecientes reconocen que, en la citada cláusula y entre los bienes legados a sus nietos, ha de entenderse incluida también la finca denominada *, sita en *, dado que se encuentra cerca de la finca denominada * que sí les fue legada y que constituye una unidad funcional discontinua con esta.
En cuanto a las fincas denominadas, como se ha dicho anteriormente, *, reconocen que se trata de una única finca registral, y una única parcela catastral, por lo que los comparecientes de común acuerdo, adjudicarán una mitad indivisa al hijo *, y la restante mitad indivisa a los nietos * (por terceras partes indivisas).
Todos los comparecientes consienten en la inclusión de dichos bienes entre los que constituyen el objeto de los legados efectuados por la causante Doña *.
En los legados mencionados se sustituyó vulgarmente, en caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad, a los citados legatarios, por sus respectivos descendientes, por cabezas los de grado más próximo y por estirpes los de grados más remotos en defecto de los más próximos.
– Y en la cláusula tercera, y en cuanto al resto de sus bienes, instituyó herederos por partes iguales, a sus dos mencionados hijos *, a quienes sustituyó vulgarmente, en caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad, a los herederos instituidos, por sus respectivos descendientes, por cabezas los de grado más próximo y por estirpes los de grados más remotos en defecto de los más próximos.
Subsanaciones para posteriores instancias de devolución de ingresos indebidos
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Primer caso
Se trataba de un caso en el que la declarante de una obra nueva terminada no solicitó (mea culpa) la reducción al 0,1% por vivienda habitual en AJD que tenemos en la Comunidad Valenciana.
Hubo que otorgar una escritura de subsanación y además presentar una solicitud de devolución de ingreso indebido. Posteriormente me ha vuelto a suceder algo similar por no aplicar a un nieto beneficiario de un seguro de vida de su abuelo la reducción que le correspondía en el Impuesto de Sucesiones.
¿Cómo puedo formular una solicitud de ingreso indebido?
Preparando una solicitud de liquidación o pago de dicho ingreso indebido indicando la entidad bancaria, la oficina y el IBAN de la cuenta al que se solicita que se ingrese la devolución y un certificado de la entidad bancaria de que la cuenta está a nombre de quien corresponda. A la solicitud de ingreso indebido se acompañará fotocopia de la escritura de obra nueva subsanada, fotocopia de la carta de pago erróneamente pagada y el citado certificado bancario de la titularidad de la cuenta donde ha de realizarse por la administración la devolución del ingreso indebido.
En la escritura esto fue lo que dijimos
E X P O N E:
I.- Que por escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxxx de protocolo, Doña xxxx, procedió a declarar sobre la Finca Registralnúmero xxx del Registro de la Propiedad de xxxx, una obra nueva terminada, a resultas de lo cual surgió la finca que a continuación se describe:
= URBANA:
INSCRIPCIÓN:
REFERENCIA CATASTRAL:
II.- Que en la citada escritura de Declaración de Obra Nueva terminada, no se hizo constar que la VIVIENDA unifamiliar declarada CONSTITUYE la PRIMERA VIVIENDA HABITUAL propiedad de Doña xxxx y, por error, no se formuló la solicitud del Beneficio Fiscal que le corresponde a dicha señora en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados devengado por la citada escritura por lo que, por medio de la presente, la compareciente,
O T O R G A:
ÚNICO.DOÑA xxxx COMPLEMENTA la escritura de Declaración de Obra Nueva Terminada autorizada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxxx de protocolo, haciendo constar, de una parte, que la VIVIENDA declarada va a constituir su PRIMERA VIVIENDA HABITUAL en propiedad y, de otra, la correspondiente MANIFESTACIÓN FISCAL de solicitud de Bonificación en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados devengado por dicha escritura que formula en este acto en los términos siguientes:
“Manifestaciones fiscales: Manifiesta la comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, por lo que solicita se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014″.
Renuncia a la presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.
Así lo dice y otorga.
Segundo caso
En este caso se trataba de una herencia que incluía unos seguros de vida y se produjo un error en su liquidación. Optamos por preparar una instancia explicando lo ocurrido. Fue esta
A LA OFICINA LIQUIDADORA DEL IMPUESTO DE SUCESIONES DE ***
SOLICITUD DE DEVOLUCION DE INGRESO INDEBIDO POR IMPUESTO DE SUCESIONES.
DON
DON
Y DON
INTERVIENEN: En su propio nombre y derecho y como mejor proceda en derecho,
EXPONEMOS:
I.- Que por escritura otorgada el día ***, ante el Notario de ***, Don ***, con el número *** de protocolo, se procedió a llevar a cabo la aceptación y adjudicación de la herencia de DOÑA ***, titular del DNI/NIF ***, que falleció el día ***, en su último domicilio sito en ***, en estado de casada en únicas nupcias con Don ***, de cuyo matrimonio tuvo dos hijos llamados ***.
II.- Que en las Autoliquidaciones del Impuesto de Sucesiones devengado por el citado fallecimiento, se padeció error pues se incluyó a ***, como beneficiarios de la Póliza número ***, con la compañía “***”, por importe total de ***, de la que UNICAMENTE ERA BENEFICIARIO EL PADRE DE AMBOS, DON ***.
.= La Autoliquidación referida a Don *** fue la ***.
.= La Autoliquidación referida a Don *** fue la ***, por la que se ingresó la suma de ***.
.= La Autoliquidación referida Don *** fue la ***, por la que se ingresó la suma de ***.
III.- Que, al apreciar el error, se realizó Liquidación Complementaria de Sucesiones respecto de Don ***, para incluir en su haber como perceptor del citado Seguro de Vida, la cantidad restante del mismo que, inicialmente, fue imputada a los dos hijos, por lo que se incrementó su base imponible con la suma de ***, realizándose el correspondiente pago a la hacienda pública por Autoliquidación ***.
IV.- Que, en consecuencia, la base imponible por el concepto de ese Contrato de Seguro de cada uno de los dos hijos corresponde ser reducida en la suma global de *** (la mitad de dicha suma cada uno de ellos, es decir, *** cada uno).
V.= Esto expuesto,
SOLICITAMOS:
La devolución de los ingresos indebidos por las causas expuestas (es decir, la cantidad de *** Euros en el caso de *** y la cantidad de *** Euros en el caso de ***) más los intereses correspondientes, en la Cuenta Corriente xxx, de la que se aporta Certificado Bancario.
Sucesión de cónyuges fallecidos con pocas semanas de diferencia
El asunto es que la señora muere primero y en pocos meses fallece su marido. El dinero que tenían es el mismo, aunque disponemos de un certificado bancario de cada cuenta a fecha de fallecimiento de cada uno de los cónyuges causantes (como ocurriría en cualquier otra sucesión). Todas las cuentas son de cotitularidad común y de carácter ganancial pero presentan diferentes saldos a fecha de fallecimiento de cada uno, entre otras causas, por haberse refundido varios saldos en una sola cuenta. Decidimos incluir en la escritura de herencia de ambos el importe de los saldos a fecha de fallecimiento de la señora pues todos eran superiores a los que había a fecha de fallecimiento de su esposo, haciendo constar lo siguiente en la escritura:
“Se hace constar, a los oportunos efectos aclaratorios, que a fecha de defunción de Don XXXX figuraban a su nombre los dos siguientes saldos:
.= Saldo en la Cuenta Corriente número XXXX por importe de XXXX. Este saldo está integrado por el saldo existente en esta cuenta a fecha de fallecimiento de la esposa del causante y, además, por la totalidad de los saldos existentes a fecha de defunción de dicha señora en las cuentas Deposito XXXX (anteriormente inventariada bajo el número 3= (11)) y Cuenta XXXX (anteriormente inventariada bajo el número 4= (12)), por lo que se va a computar, a efectos de las presentes operaciones particionales, los saldos existentes en dichas tres cuentas a fecha del fallecimiento de dicha señora, que son superiores.
.= Saldo en la Cuenta Plazo Fijo XXXX, por importe de XXXXX, que es el saldo inventariado bajo el número 6= (14).
Valor global de los saldos bancarios pertenecientes a los causantes, Doña XXXX y Don XXXX, todos ellos gananciales de su matrimonio: XXXX (importe existente al fallecimiento de dicha señora, el cual es superior al importe existente al fallecimiento de su esposo, que ascendía a la suma de XXXX)).
Me exhiben los comparecientes para unir a esta matriz, certificaciones acreditativas de los mencionados saldos”.
Mi fórmula actual para este caso de la sustitución llamada ejemplar de los hijos incapacitados judicialmente al tiempo de su muerte, es esta:
Cuarta.- Respecto de los bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, propios de su citada hija xxxxx, para el caso de que se encontrara judicialmente incapacitada al tiempo de su muerte y sin perjuicio de los derechos que pudieran corresponder a sus legitimarios que quedan expresamente reconocidos y preservados, instituye heredera, conforme al Artículo 776 del Código Civil, a su citada hermana, xxxxx, a quien sustituye vulgarmente, para los casos de premoriencia e incapacidad, por sus descendientes, entendiéndose la presente cláusula como un testamento hecho por la compareciente en nombre de su hija sobre la base del citado precepto y por razón de su incapacidad.
Y en cuanto a la posibilidad de que el ascendiente desherede a los legitimarios del descendientes he escrito recientemente. ¿Dado que el padre de mi hijo ha tenido siempre abandonado a su hijo, podríamos plantearnos desheredarle? …
Artículo 776
El ascendiente podrá nombrar sustituto al descendiente mayor de catorce años, que, conforme a derecho, haya sido declarado incapaz por enajenación mental.
La sustitución de que habla el párrafo anterior quedará sin efecto por el testamento del incapacitado hecho durante un intervalo lúcido o después de haber recobrado la razón.
Testamentos con legados de usufructos no universales (vitalicios o temporales)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En este primer caso usufructos vitalicios sobre bienes concretos:
Primera.- Lega a sus citados padres, lo que por legítima les corresponda.
Segunda.- Sin perjuicio del anterior legado, lega a su citada hermana Doña *, todos los derechos que por cualquier concepto o título le pertenezcan al tiempo de su muerte sobre la finca registral *, la cual le pertenece con carácter privativo, del Registro de la Propiedad de *, sita en término municipal de *, así como el derecho de usufructo vitalicio, de las fincas registrales * de las del Registro de la Propiedad número * de *, sita en * y * de las del Registro de la Propiedad de *, sita en término municipal de *, las cuales le pertenecen con carácter privativo.
Tercera.- Sin perjuicio de los legados de las cláusulas anteriores, lega a su sobrina Doña *, hija de su hermano Don *, el derecho de nuda propiedad de la finca registral * antes citada.
Cuarta.- Sin perjuicio de los legados de las cláusulas anteriores, lega a su sobrina Doña *, hija de su hermana Doña *, el derecho de nuda propiedad de la finca registral * antes citada.
Quinta.- Sin perjuicio de los legados de las cláusulas anteriores, y en cuanto al remanente, instituye heredera, a su citada hermana Doña *.
Sexta.- Revoca expresamente todo testamento otorgado con anterioridad al presente.
Así lo dice y otorga.
Y en este segundo caso, un usufructo temporal y sucesivo:
Primera.- Lega a su citada hija Doña xxxx,durante el plazo de cinco años a contar desde el fallecimiento de la testadora, el usufructo de la vivienda sita en xxx, registral xxxx y el de la parcela sita en xxx, registral xxxx, ambas fincas del Registro de la Propiedad de xxxx.
Sucesivamente y por el mismo plazo lega el mismo derecho de usufructo en primer lugar a su citado hijo Don xxxx y transcurrido el plazo de cinco años (diez desde el fallecimiento de la testadora) a su citada hija Doña xxx por nuevo plazo de cinco años, si biena su elección podrán alterar estos dos hijos el orden de disfrute de su derecho o renunciarlo uno cualquiera de los dos o ambos.
Testamentos de británicos con sustitución “vulgar”
Con aquello de la libertad para testar y por el carácter que tiene su derecho no basado en las leyes codificadas, hacerle testamento a un británico puede ser muy fácil o todo lo contrario.
Segunda.– Sustituye vulgarmente a la heredera instituida por sus tres citados hijos y por el hijo de su primera esposa, xxx, quienes heredarán en la proporción de una veinteava (1/20) parte en el caso de éste último, de tres veinteavas (3/20) partes en el caso de su hija xxxx, y de ocho veinteavas (8/20) partes, para cada uno de ellos, en el caso de sus hijos xxx y xxx. Asimismo sustituye recíproca y vulgarmente entre si, por partes iguales, a los sustitutos.
Segunda.- Sustituye vulgarmente a la heredera nombrada, por sus citados hijos Don xxx y Doña xxx, sustituyendo vulgarmente a éstos del siguiente modo: .- Al citado xxxx por su esposa Doña xxxx, a ésta por su citada hermana Doña xxxx, a ésta por Don xxxx, esposo de Doña xxxx, y a éste por los nietos del aquí testador Don xxx, Doña xxx, Don xxx y Don xxx, hijos de su citada hija xxx y de su citado esposo Don xxx. .- Y a la citada Doña xxxx por su citado esposo Don xxxx, y a éste por los citados nietos del aquí testador Don xxxx, Doña xxxx, Don xxxx y Doña xxxx.
Segundo.- Sustituye vulgarmente al heredero instituido por su citado hijo Don xxx, a quien impone la prohibición de disponer de la herencia por actos entre vivos hasta que cumpla los veinticinco años sin el consentimiento de su abuela paterna Doña xxxx, quedando sin efecto la prohibición en caso de fallecimiento de dicha Sra.
Testimonio “visto y legitimado” y legitimación de firma electrónica de otro funcionario o autoridad
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
VISTO Y LEGITIMADO
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX: DOY FE Y TESTIMONIO de que considero legítima y auténtica la firma que antecede de DON XXX, Director General de XXXX de XXX, por su identidad con otras indubitadas del protocolo a mi cargo y al hallarse, según mis noticias, en el ejercicio de su cargo a la fecha del documento. En XXX, a XXXX”.
Por cierto, en cuanto a la minutación de estos testimonios cuando se refieren a certificaciones del Registro Civil, dice el Arancel que:
“Los testimonios de legitimación y legalización de firmas de certificaciones del Registro Civil devengarán la mitad de los derechos establecidos en los números 5.2 y 5.5″.
No obstante, estas legitimaciones se hacen para que pueda conseguirse el apostillado (que también es posible vía testimonio por exhibición de la certificación en cuestión) y hay que tener en cuenta que las certificaciones del RC se apostillan directamente en los Tribunales Superiores de Justicia de la CA, de forma gratuita. Lo propio sería remitir al personal al TSJ (¿y cuánto tardará esto?).
Mi criterio es que acepto hacerlo con certificaciones de mis RRCC habituales, del resto yo no puedo hacer este VISTO Y LEGITIMADO.
¿Puede el Notario efectuar la legitimación de la firma electrónica de un documento suscrito por un funcionario de la AEAT?
Quien dice de un inspector de hacienda dice de una funcionaria del órgano de gestión tributaria de un ayuntamiento. Al parecer, el interesado necesita esa legitimación para luego proceder a la apostilla del documento que ha de ser enviado al extranjero. Bueno, en este caso también se podría testimoniar sin mas y apostillar la firma del Notario, pero digamos que el paisano se empeña, “no, no, no, yo quiero que me legitime la firma del inspector de hacienda”. “¿Y no le basta a usted con que le compruebe el CSV y le haga ese testimonio?”. “No, no quiero eso, además Sr. Notario tengo entendido que esa comprobación del CSV ya la debe hacer usted para testimoniar”. Touché. El paisano este no se acaba de caer del guindo y me está poniendo en un aprieto.
Es muy probable que ese apostillado que el paisano se empeña en conseguir y que sea muy probable que necesite (porque se lo habrán pedido en cualquier país de por ahí adelante que dirían en Galicia) sea cosa de quien tenga la competencia (TSJ en el caso de los RRCC y tal vez Abogacía del Estado en el caso de la AEAT) y además puede que sea un apostillado tan electrónico como la firma electrónica que quiere que se le legitime aunque sospecho que aquí en España no estamos aun preparados para esto. Para eso están los belgas …
¿Y si lo que hiciera falta es un “visto y legitimado” que se pone en el original y luego se apostilla?Pues no sé porque el Artículo 257 del RN, dice:
“La nota de Visto y legitimado, con la fecha y todos los elementos de autorización notariales puestas al pie de cualquier documento oficial, o expedido por funcionario público en el ejercicio de su cargo es testimonio de que el notario considera como auténticas, por conocimiento directo o identidad con otras indubitadas, las firmas de los funcionarios autorizantes, y hallarse éstos, según sus noticias, en el ejercicio de sus cargos a la fecha del documento”.ç
No parece que el 257 tenga encaje en la firma electrónica, ¿no?
En fin que no tengo solución para la legitimación de firma electrónica de otro funcionario o autoridad y pienso que ha de hacerse en su circuito y no en el nuestro. Nosotros nos limitaríamos a comprobación de CSV, testimonio y apostilla.
Testimonio a los efectos del artículo 36 del Reglamento Hipotecario
FE DE TESTIMONIO:
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, DOY FE de que conozco suficientemente la legislación británica en materia de sucesiones, y que, en consecuencia, acredito e informo:
La sucesión puede ser testada o abintestato.
Pueden otorgar testamento los mayores de 18 años con plena capacidad de obrar
No es exigible forma auténtica alguna para el otorgamiento de un testamento.
El testamento debe ser redactado y firmado en presencia de dos testigos.
Se requiera ninguna forma ni solemnidad especial.
La intervención de notario o de un “solicitor” no es necesaria.
Puede redactarse en cualquier lengua, si bien para su presentación ante los tribunales de sucesiones (“probate registry”) deberá ir acompañado de traducción oficial al inglés. El tribunal de sucesiones es el encargado de adverar el testamento (“grant probate”).
No está regulado el depósito oficial del testamento.
En cuanto al cumplimiento material de requisitos en los diferentes aspectos de la sucesión, en virtud del reenvío de la ley inglesa a la española, es a la legislación española a la que compete determinar la validez y requisitos del título sucesorio (Convenio de la Haya de 5 de Octubre de 1961) y la adquisición de la propiedad de los inmuebles sitos en territorio español (es decir, aceptación, adjudicación y partición de la herencia), por lo que es posible prescindir del albacea/ejecutor testamentario si los herederos son mayores de edad y plenamente capaces.
Y que lo señalado es aplicable en Inglaterra, Gales, Escocia e Irlanda del Norte.
Lo que testimonio, a instancia de parte interesada, y para su acreditación ante el Registro de la Propiedad de XXXX, con relación a la escritura de aceptación y manifestación de herencia autorizada por mi, el día xxxx, con el número xxxx de protocolo, relativa a la sucesión hereditaria de DON XXXX, de nacionalidad británica y vecindad galesa, el cual falleció bajo testamento otorgado ante testigos y el cual fue objeto de las mencionadas presentación y adveración ante el tribunal de sucesiones, por lo que es titulo sucesorio conforme a la ley nacional del causante al tiempo de su muerte, sin que sea necesaria la presencia del ejecutor testamentario al ser mayor de edad y plenamente capaz. En XXXX a XXXX.
Se presenta un británico en mi notaría para que le haga un testimonio por exhibición de una licencia de obras que incluye CSV (Código Seguro de Validación). Aunque en un primer momento pienso en decirle que tal vez no necesitara el testimonio puesto que cualquiera que quisiera obtener un ejemplar y comprobar su autenticidad podría hacerlo en la Sede Electrónica del emitente, recapacito y pienso que será mejor no complicarle la vida a este hombre con experimentos y que simplemente se lleve lo que me ha pedido puesto que se maneja limitadamente en español.
No obstante, improviso una fórmula que creo que le da un valor añadido a este simple testimonio por exhibición que me solicitan. Es esta:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXX, DOY FE de que la fotocopia contenida en el anverso y reverso del folio que precede, extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XX, en el que va contenido este testimonio, serie y número XX, es reproducción fiel y exacta de su original que he tenido a la vista y con el que la he cotejado, previa comprobación del Código Seguro de Validación en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de XXX, www.sede.org. En XX, a diecinueve de Enero de dos mil dieciocho”.
Unos meses después ….
Me presentan otro documento sin firmas y con CSV. Intento hacer la comprobación en la correspondiente Sede y mi FEREN no me lo permite hacer, así que desisto de redactar el testimonio del mismo modo y digo:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXX, DOY FE de que la fotocopia contenida en el anverso y reverso del folio que precede con Código Seguro de Validación de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de XXX, www.sede.org., extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XX, en el que va contenido este testimonio, serie y número XX, es reproducción fiel y exacta de su original de la que he tenido a la vista y con el que la he cotejado. En XX, a diecinueve de Enero de dos mil dieciocho”.
No me gusta del todo la fórmula porque podría darse a entender alguna comprobación por mi parte y no la hecho. En este caso no le he dicho al cliente que “¿para qué quería el testimonio?” porque era una estudiante que podría tener luego problemas en el extranjero y no merecía la pena correr riesgos recomendándole otra alternativa al testimonio, toda vez que luego la comprobación en la Sede ha resultado imposible.
Sería interesante que nuestra FEREN se pudiera utilizar en más instancias administrativas.
La Wikipedia nos explica aquí que es la transferencia SEPA (Zona Única de Pagos en Euros, en inglés).
Ya se me han presentado (efectuadas por distintas compañías) esta clase de transferencias, en varias escrituras de compraventa y desde hace un cierto tiempo. Por lo visto, abaratan mucho los costes.
A veces la transferencia llega a la cuenta del que vende, a veces a la cuenta del representante, intermediario, asesor, abogado del que compra que luego transfiere el dinero al que vende o que le expide un cheque con cargo a esa cuenta. En estos casos, me gusta documentar el penúltimo paso del dinero para asegurarme de su procedencia, aunque diría que no existe obligación ni tampoco riesgo puesto que el dinero ha llegado a la cuenta del representante desde la compañía de transfer que supongo que estará completamente controlada y que efectúa la transferencia de un dinero que procede de una cuenta en otra entidad también completamente controlada, ¿o no?
Esa era mi duda, ¿y si el dinero llega a la compañía de transfer desde paraíso fiscal y de allí sale a una entidad española? ¿Es tan fácil difuminar el rastro del dinero? ¿Es por eso importante saber de donde salió originariamente el dinero? Pues entiendo que no porque el dinero sale y llega siempre a la Zona Única de Pagos en Euros y por eso el riesgo está eludido, sin perjuicio de que se deba indicar la cuenta de origen, aunque esta no nos generará nunca problemas por pertenecer a la Zona Única de Pagos.
Otra cosa es si el penúltimo pase, como ya he dicho, debe acreditarse o no y para mí acreditarlo es lo que corresponde hacer, como también corresponde indicar la cuenta del intermediario.
Este sería el modelo:
“Las citadas cantidades cuyo importe global asciende a la cantidad de XXX Euros fueron transferidas a la cuenta de código IBAN XXXXXXXXXXX de la mercantil XXXXXXXXXXX, S.L. por la parte compradora mediante transferencia bancaria SEPA, con referencia XXXXXX ordenada desde XXX LTD, el día XXX con cargo a la cuenta xxxxx de la parte compradora. Incorporo a la presente fotocopias de los justificantes de las citadas transferencias”.
Y aquí otra opción:
“XXXX Euros se declaran recibidos el día xxxxx, mediante transferencia bancaria interior, correspondiendo a la cuenta de abono el código xxxxxxx y a la de cargo el código xxxxxxxxx, a nombre de xxxxxxxxx, presente en este acto e intermediario de la presente operación. Dicho importe fue transferido el día xxx, mediante transferencia bancaria exterior efectuada a través de xxxx compañía de comercio monetario (currency trading) correspondiendo a la cuenta de cargo el código xxxxxx. Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio de justificantes de dichas transferencias”.
Traslados a papel a criterio del apoderado o del Notario destinatario de copia autorizada electrónica y notificación al Notario que expide la copia
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Ni la idea, ni las fórmulas son mías (y tendría que adaptarlas a mi gusto y estilo), pero no quiero perder estos dos pequeños modelos para cuando tenga un caso (lo dudo mientras que siga en el poblado, como dice mi amigo Fernando).
En la matriz:
“El compareciente solicita la remisión de copia autorizada electrónica al Notario de la población que refleja el documento indicado anteriormente e incorporado a la presente o a quien legalmente le suceda o sustituya con la finalidad de que los apoderados hagan uso de las facultades contenidas en el presente poder, ya mediante su incorporación a la matriz, relación en la misma o incluso traslado a papel y entrega al apoderado designado en el caso de que así lo estime pertinente el Notario destinatario o así sea solicitado expresamente por el apoderado designado“.
En el pie de copia:
“… se expide para su remisión al Notario de la población referido en el otorgamiento TERCERO o a quien legalmente le suceda o sustituya. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es la de que los apoderados hagan uso de las facultades contenidas en el presente poder, ya mediante su incorporación a la matriz, relación en la misma o incluso traslado a soporte papel y entrega al apoderado designado en el caso de que así lo estime pertinente el Notario destinatario o así sea solicitado expresamente por el apoderado designado”.
Recibo comunicación de un traslado a papel por el corporativo sin firma electrónica del compañero
Le digo que: “Recibo por el correo corporativo y no por SIGNO (y además sin firma electrónica) la notificación del traslado a papel. De este modo no puedo asentarla en mi protocolo”.
Entonces, me lo vuelve a comunicar con firma electrónica y me surge la duda de si le podría decir: “Estimado compañero: Como te dije en mi correo de hace unos días esta clase de comunicaciones, en mi opinión, han de hacerse con firma electrónica y por SIGNO. Como bien sabes mi correo corporativo es exclusivamente mío y lo seguirá siendo el día que deje mi actual notaría. Por el contrario, mi SIGNO, el SIGNO de mi notaría está asociado a mí como titular actual de la notaría de * y es por tanto allí donde, sin perjuicio de la nota que yo inserte en mi protocolo, donde debe quedar constancia del traslado que me efectúas”.
No llegué a decírselo porque no estaba seguro, pero si me lo comunica por el corporativo con firma, yo tengo que poner la nota en el protocolo y en Signo no me quedará constancia del traslado y si quiero hacer una consulta pues tendré que ir al Tomo. No le veo sentido a que me lo comunique así, salvo que sea por tratarse de una póliza.
Hay que tener en cuenta que todas las comunicaciones oficiales o partes se tienen que entregar al sucesor en el cese. A ver cómo se cumple eso con el correo, por corporativo que sea. Hay dos circulares del CGN, aunque ahora tenemos otra sobre protocolo electrónico porque la Ley 11/2021 deja un poco atrás el tema:
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Y no, no era la hora a la que iba a pagarla …
En algunos municipios de mi zona se presentan con frecuencia fincas con censos o colonos. A veces pueden constar como titulares del dominio útil, otras como cargas de la finca y en pocas ocasiones únicamente en la descripción de las fincas como ha sucedido en una finca vendida esta semana en mi notaría. Al actualizar la descripción añadí unas líneas para cargarme a los pobres colonos. Así quedó la descripción de la finca:
= RÚSTICA: Trozo de tierra secano plantado de viña, hoy viña regadío, sita en término municipal de xxxx, partida de xxxx, paraje de xxxx, trozo conocido como “xxxxx”.
Manifiestan sus propietarios que no existen, al menos desde la fecha del título que se dirá, los colonos (“que pagan pensión de siete a una“) que constan en la descripción del título y el registro habiéndose extinguido la relación entre la propiedad y dicho colonos hace varias décadas por lo que ha de eliminarse de la presente descripción y de la descripción registral.
Superficie: xxx, según título y registro, y xxxx, según catastro.
Linderos:
Por supuesto, me da igual que el Registro los quite o no los quite porque ya no existen y en la escritura sí que constará.
Un nuevo poder general y preventivo con cláusula de subsistencia para caso de modificación de capacidad sin intención de revocar otro anteriormente otorgado a favor de distinto apoderado
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Pues que lo firme y punto, ¿no?
Pues tampoco lo tenía claro, la verdad. A mi el cuerpo me pedía explicar porqué razón en un corto periodo de tiempo se firmaban por una persona con algunas limitaciones dos poderes del mismo tipo en favor de personas diferentes y sin que se revocase el anterior.
Al final, lo que fue explicado en la parte expositiva del nuevo poder fue lo siguiente:
E X P O N E:
Primero: Que, en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, el Sr. ComparecienteconfirióPODER GENERAL Y PREVENTIVO CON CLÁUSULA DE SUBSISTENCIA PARA CASO DE MODIFICACIÓN DE CAPACIDAD, a favor de Don *, mayor de edad y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *, habiendo sido debidamente comunicado por mí, el Notario, al Registro Civil competente (*), mediante Oficio remitido por correo postal certificado el día *, de cuyo oficio no he recibido respuesta a día de hoy.
Segundo: Que, su citado apoderado en el mes de * del presente año, ha sufrido un *, y como consecuencia de ello no podría ejercer su representación en estos momentos hasta que se recupere convenientemente del mismo, no siendo de su interés, por el momento, proceder a su revocación encontrándose en manos del apoderado la única copia autorizada del poder (circunstancia que yo, el Notario, he podido comprobar en mi archivo).
Tercero: En base a lo expuesto, Don * es su voluntad otorgar otro poder para que puedan actuar en su nombre y derecho.
Una alternativa para la liquidación de gananciales en las herencias
La verdad es que en las escrituras de herencia con previa liquidación de gananciales yo doy carpetazo al tema señalando el valor de los gananciales e indicando posteriormente que la mitad de ese valor ganancial es lo que corresponde a cada uno de los cónyuges pero sin conformar lotes porque siempre me ha parecido un poco raro hacerlo con uno de los cónyuges bajo tierra.
A partir de ahí y con la finalidad de dejar más claras las adjudicaciones y facilitar la liquidación de plusvalías municipales y en renta (cuando lleguen) puede utilizarse la siguiente fórmula para continuar la escritura:
“Y para pago de cuanto les corresponde percibir por liquidación de dicha sociedad conyugal, se efectúan las siguientes adjudicaciones:
A).= A Doña Viuda se le adjudica el pleno dominio de los siguientes bienes ….
En total le han sido adjudicados bienes por valor de xxxx.
B).= Y a la herencia de Don Difunto se le adjudica el pleno dominio de los siguientes bienes …”
Estos serán los que vayan a parar a la herencia.
“Siendo igual el valor de lo adjudicado a cada cónyuge, no procede el reembolso de cantidad alguna entre ellos en concepto de compensación.
C).= Liquidación y adjudicación de la herencia del causante. La herencia de Don Difunto está integrada por el valor de los bienes que le han sido adjudicados al liquidarse la sociedad conyugal habida con su esposa, todo lo cual arroja para su herencia un valor de xxx”.
Una herencia que liquida en Cataluña (manifestaciones fiscales)
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La difunta tenía vecindad civil catalana por residencia pero hizo un testamento hace mas de treinta años al estilo castellano (un del uno para el otro). La circunstancia no influía en su herencia puesto que los derechos legitimarios de la única hija y del viudo se respetaban con el testamento que la difunto había otorgado. En consecuencia, mi única preocupación fue la fiscal y para resolverla tuve la ayuda de un amiguete que trabaja en una notaría catalana y que sabía que atendería rápidamente mi apuro.
Esto fue lo que dijimos:
SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES.
VIVIENDA HABITUAL: Manifiestan los otorgantes que la vivienda relacionada era la habitual de la causante por lo que a los efectos previstos en el artículo 17 y siguientes de la Ley 19/2010, de 7 de Junio, de Regulación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones del Parlamento de Cataluña solicitan la reducción en la base imponible prevista en la normativa.
DECLARACIONES FISCALES: Los comparecientes SOLICITAN:
– La reducción por parentesco, por persona mayor y por vivienda habitual, así como la bonificación en la cuota prevista en los artículos 2, 4, 17 y 58bis.1 y 2 de la Ley 19/2010, de 7 de junio, de regulación del impuesto de sucesiones y donaciones del Parlamento de Cataluña.
Yo, el Notario, advierto en relación a la reducción por vivienda habitual, de la obligación de mantener en el patrimonio dicho inmueble durante los cinco años siguientes a la defunción del causante sin perjuicio de las excepciones previstas en la normativa.
– Se solicita la bonificación en la cuota prevista en el artículo 9 de la Ordenanza Fiscal 1.3 del Ayuntamiento de Barcelona referida al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en relación a la vivienda habitual del causante.
Yo, el Notario, advierto en relación a la bonificación en la cuota por adquisición de la vivienda habitual de la causante, de la obligación de mantener en el patrimonio de la causahabiente dicho bien durante los tres años siguientes a la defunción de la causante sin perjuicio de las excepciones previstas en la normativa.
– Declaran los comparecientes que su patrimonio preexistente es inferior a QUINIENTOS MIL EUROS (500.000,00 €) a los efectos de la aplicación de los coeficientes multiplicadores de la cuota del impuesto.
Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.
Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de Barcelona, copias simples de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y solicitan de dicho Ayuntamiento la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Doña *.
A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por diligencia el correspondiente resguardo.
Venta mediante mandato verbal y pago tras la ratificación
Se trata de un compraventa en la que el vendedor es representado mediante mandato verbal. Tras la compraventa hay una hipoteca y se organiza un perfecto círculo vicioso: Yo no firmo si no me pagas, dice uno. Pues el Banco no suelta la pasta hasta que no ratifiques, dice el otro. ¿Y al final?
Al final, esto:
B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de xxxx, que se declaran recibidos:
.- xxx, el día xxx, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código xxx y a la de cargo el código xxx.
.- y el resto, es decir, la cantidad de xxxx, será abonada en el día de hoy tras la firma de la correspondiente escritura de ratificación, mediante transferencia bancaria OMF, a la cuenta de abono con código xxx (a nombre de la entidad vendedora) y con cargo a la cuenta con código xxx (a nombre de la compradora), tras cuyo pago, que se hará constar y se justificará por medio de diligencia a la presente, será otorgada por la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.
Y así continuamos hasta el final de la escritura. Un rato de después, la venta es ratificada:
NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, para hacer constar que la presente escritura ha sido ratificada, el día XXX, por el Notario de XXX, Don XXX, número XXX de su protocolo, la cual me ha sido notificada a través de SIGNO. En XXX, a XXX. Doy fe.- Firmado: JEN.
Ratificada la venta, se añade una diligencia a la escritura:
1ª DILIGENCIA:
En xxx, mi residencia, a xxx.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,
C O M P A R E C E N:
De una parte:
DON
Y de la otra:
DOÑA
Intervienenen el mismo concepto en que lo han hecho en la matriz precedente, y tienen a mi juicio, la capacidad y legitimación suficientes para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto,
E X P O N E N Y O T O R G A N:
Primero.- Que habiendo sido efectuada la ratificación de la presente mediante escritura autorizada bajo mi fe, en el día de hoy, ante el Notario de XXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo, se ha efectuado el pago mediante la transferencia OMF a que se hace mención en la parte dispositiva por lo que la parte vendedora otorga la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.
Incorporo a la presente fotocopia del justificante de dicha transferencia.
Así lo dicen y otorgan.
Por supuesto, yo soy el único que lo hace así, el único que pone pegas y que no traga con el “desfase” que supone que uno venda diciendo que ha cobrado para que otro suelte la pasta tranquilo cuando su préstamo hipotecario ya está firmado y haciendo esperar varias horas al que ha vendido hasta tener el dinero en su buchaca. Claro, sin duda soy el único, les dije a todos y por esa razón estoy aún en Pinoso tras dieciocho años de carrera profesional.
Si la pregunta se refiere al IIVTNU (la plusvalía municipal), la respuesta es no.
Si se refiere a la ganancia patrimonial en renta (IRPF), la respuesta es la misma: no. Pero ojo, que el valor de la obra que usted declare, se computará en el futuro para calcular su valor de adquisición y así determinar su ganancia patrimonial cuando lleve a cabo la transmisión. Es decir, cuando venda, el valor de la obra se sumará al del terreno y la diferencia con el valor de transmisión determinará su ganancia, teniendo en cuenta las tres fechas. Es importante guardar todas las facturas que documenten el gasto realizado.
¿Se hace la comunicación del hecho imponible de la plusvalía desde la notaría (o desde el registro)?
“Varios familiares hemos vendido un piso. ¿Es la notaría quién se encarga de comunicarlo al ayuntamiento a los efectos de la plusvalía municipal o debemos hacerlo nosotros?”
Sí, la notaría se encarga siempre que el ayuntamiento esté de alta en el sistema correspondiente.
Si no lo está (Alicante, por ejemplo no lo está), no podemos comunicar por el sistema telemático y hay que hacerlo por correo ordinario.
También hay ayuntamientos (por ejemplo Alicante) que tienen sistemas propios.
Yo lo hago siempre. Si el ayuntamiento no está de alta y no tiene un sistema propio, mando copia simple por correo certificado con acuse de recibo.
Debería cerciorarse de cómo se lo han hecho en la notaría. Creo que estole puede ser útil.
Pero, ¿el Notario está obligado a comunicar?
Pues no, no estamos obligados a comunicar aunque sí lo estemos a enviar los índices (sin perjuicio, claro está, del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria) y, caso de hacerlo, la comunicación no afecta de ninguna manera a la prescripción del IIVTNU Otra cosa es que la comunicación influya en no perder reducciones o bonificacioneso que evite, si se hace, el cierre del Registro de la Propiedad.
Vean lo que dice la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en su artículo 110.7:
7. Asimismo, los notarios estarán obligados a remitir al ayuntamiento respectivo, dentro de la primera quincena de cada trimestre, relación o índice comprensivo de todos los documentos por ellos autorizados en el trimestre anterior, en los que se contengan hechos, actos o negocios jurídicos que pongan de manifiesto la realización del hecho imponible de este impuesto, con excepción de los actos de última voluntad. También estarán obligados a remitir, dentro del mismo plazo, relación de los documentos privados comprensivos de los mismos hechos, actos o negocios jurídicos, que les hayan sido presentados para conocimiento o legitimación de firmas. Lo prevenido en este apartado se entiende sin perjuicio del deber general de colaboración establecido en la Ley General Tributaria.
En la relación o índice que remitan los notarios al ayuntamiento, éstos deberán hacer constar la referencia catastral de los bienes inmuebles cuando dicha referencia se corresponda con los que sean objeto de transmisión. Esta obligación será exigible a partir de 1 de abril de 2002.
Los notarios advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones.
En mis escrituras yo digo esto (y creo que tengo un poco de lío entre los actos gratuitos y los onerosos pero no consigo deshacerlo):
A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo. Igualmente advierto, en relación con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y de conformidad con lo establecido en el artículo 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, de 5 de Marzo de 2004, de la obligación que tiene la parte transmitente de declarar la enajenación efectuada al Ayuntamiento respectivo, dentro de los treinta días hábiles siguientes a esta fecha, y de satisfacer el citado Impuesto cualquiera que sea el pacto sobre su pago. También advierto de la obligación que incumbe a la adquirente de comunicar, en el mismo plazo y al propio Ayuntamiento, la adquisición realizada. Especialmente advierto de lo dispuesto en el Artículo 254 de la Ley Hipotecaria, según el cual el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o, en el caso de los actos onerosos, la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del Artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
¿Y los registros también pueden comunicar?
Pues no estoy seguro pero creo que sí, aunque no sé si en todos los casos.
Resulta que hace pocos días se me pasó comunicar por correo postal el no hecho imponible de la plusvalía municipal en una disolución de condominio que no podía comunicarse vía Signo porque el ayuntamiento de marras no está dado de alta en el sistema. Unas semanas después del otorgamiento nos llamaron del registro competente para avisarnos de que si bien decíamos en la escritura que lo íbamos a comunicar al ayuntamiento no había justificante de ello en la copia autorizada en papel.
Les dimos largas y pensé en qué hacer.
Tras pensarlo, decidí avisar a la interesada para que recogiera una copia simple a efectos de presentar en ventanilla del ayuntamiento y para que con el justificante de la presentación fuera al registro aunque antes de hacerlo le dije a mi oficial que llamara al registro no fuera a ser que no les sirviera hacerlo de este modo.
La sorpresa fue que al hablar con otra persona distinta a la que telefónicamente avisó del error nos dice que no nos preocupemos que ya se encarga el registro de comunicarlo.
O sea que pueden hacerlo aunque no sé como lo hacen ni me explico que a veces nos den tanto la lata con este asunto si resulta que lo pueden hacer ellos.
¿Se paga “plusvalía municipal” (IIVTNU) cuando ha pasado menos de un año desde la última transmisión?
“Tres meses después de firmar la escritura de herencia de mi madre que falleció en Julio de 2019, hemos vendido un piso que heredamos de ella y pagamos la plusvalía municipal. He leído que si no ha transcurrido un año desde que mi madre murió no tengo que volver a pagar la plusvalía, que simplemente es suficiente con que presente en el ayuntamiento correspondiente una comunicación de que se ha producido la venta. ¿Debo volver a pagar otra vez la plusvalía o si no ha transcurrido el año basta con esa comunicación?“
Si no ha transcurrido un año, no se paga plusvalía municipal aunque el año no se cuenta desde la escritura de herencia, se cuenta desde el fallecimiento. Como su madre falleció en Junio de 2019, como han vendido antes de Junio de 2020, no habrá habido plusvalía. Así se deduce de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que habla de un periodo de uno a veinte años para calcular lo que corresponde pagar, con lo que el tiempo que esté por debajo del año no es susceptible de sujetarse a liquidación por este impuesto. Cualquier ordenanza municipal ha de respetar esta regla que no admite excepción.
En cuanto a la comunicación yo entiendo que no corresponde, pues si no ha pasado un año no hay hecho imponible y nada hay que comunicar. No obstante, desde la notaría se habrá efectuado una comunicación al respecto. Puede leer algo sobre ella aquí.
Sin embargo, vea aquí como parece (parece, lo recalco) que el Ayuntamiento de Barcelona ¿si que cobra en periodos inferiores al año?
Lo voy a transcribir para que se vea:
Porcentajes aplicables en función de los meses cumplidos en las transmisiones onerosas, entre vivos, en las que el periodo impositivo sea inferior a 1 año
Cuotas a pagar Periodo-Porcentaje mensual a aplicar
1 mes-0,33%
2 meses-0,66%
3 meses-1%
4 meses-1,33%
5 meses-1,66%
6 meses-2%
7 meses-2,33%
8 meses-2,66%
9 meses-3%
10 meses-3,33%
11 meses-3,66%
12 meses (1 año)-4%
Tras unos días de estudio de la cuestión, estas han sido las conclusiones:
Barcelona. La Ley 1/2006 de 13 de marzo por el que se regula el régimen especial del municipio de Barcelona tiene un artículo 51 que permite realizar estas liquidaciones. En la Exposición de Motivos de la Ley lo ampara en el artículo 161 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que dice que el municipio de Barcelona tendrá un régimen financiero especial del que será supletorio lo dispuesto en esta ley.
«1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo, calculado conforme a lo dispuesto en los apartados 3, 4, 5 y 6 de este artículo, por el coeficiente que corresponda al periodo de generación conforme a lo previsto en su apartado 2.
2. El periodo de generación del incremento de valor será:
a) Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o lucrativo, el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición del terreno hasta la fecha de su transmisión.
b) Cuando se constituya un derecho real limitativo del dominio, el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición del terreno hasta la fecha de la constitución del derecho real.
c) Cuando se transmita un derecho real limitativo del dominio, el número de años transcurridos desde la fecha de la adquisición del derecho hasta la fecha de su trasmisión.
En el cómputo del número de años transcurridos se tomarán años completos, sin tener en cuenta las fracciones de año. En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta únicamente el número de meses completos, sin tener en cuenta las fracciones de mes.
El coeficiente a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo, calculado conforme a lo dispuesto en este artículo, será el que corresponda de los aprobados por el ayuntamiento según el periodo de generación del incremento de valor, sin que pueda exceder de los límites siguientes:
Periodo de generación:
0,63. Igual o superior a 20 años.
0,58. 19 años.
0,51. 18 años.
0,36. 17 años.
0,21. 16 años.
0,06. 15 años.
0,06. 14 años.
0,06. 13 años.
0,06. 12 años.
0,06. 11 años.
0,06. 10 años.
0,06. 9 años.
0,06. 8 años.
0,06. 7 años.
0,06. 6 años.
0,06. 5 años.
0,06. 4 años.
0,11. 3 años.
0,13. 2 años.
0,13. 1 año.
0,06. Inferior a 1 año.
Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente con arreglo a lo establecido en el artículo 58.2.
Madrid: Madrid (el municipio capitalino) también tiene un régimen financiero especial en la plusvalía municipal según el artículo 160 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aunque no lo ha sistematizado como SÍ que lo ha hecho Barcelona (161 LRHL).
Gracias a Bernardo Muñoz, Sergio Mocholí y Jesús Curiel.
Alegación de decremento en IIVTNU en una venta y respecto de una herencia firmada diez años después del fallecimiento del causante
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Un señor fallece en 2001 y hasta el año 2011 no se hace la escritura de herencia. En el año 2020 uno de los bienes que se heredaron se vende por menos valor del que se puso en esa escritura de herencia. ¿Cuál es el valor de adquisición del inmueble a efectos de alegar que no ha habido incremento?“
A priori parece que el valor sería el de la escritura de herencia y si es superior al de la venta podría alegarse que no ha habido incremento, sin embargo, creo que es necesario saber que valor se indicó al liquidar el Impuesto de Sucesiones ¿o es que no se liquidó en el año 2001 o en un momento posterior pero antes de que prescribiera el Impuesto?
Si se liquidó, y este valor es superior al de la venta, tampoco habría plusvalía municipal, pero si lo que ocurrió es que el Impuesto de Sucesionesno se liquidó y prescribió y el único valor de referencia es el de la escritura de herencia, parece que habría que pasar por este, aunque sería un premio inmerecido para quienes no han hecho las cosas de la manera más ortodoxa puesto que si hubieran valorado en 2001 y no en 2011 probablemente no se librarían de pagar la plusvalía municipal.
Cuando una herencia está prescrita yo lo hago constar en la escritura y solicito que sea declarada esa prescripción. Cuando la herencia ha pagado ya el Impuesto de Sucesiones también lo indico en la escritura y señalo los datos que identifican el expediente de liquidación (e incluso lo testimonio si lo tengo). Es raro que se nos presente el caso de que una herencia esté liquidada y la gente no lo recuerde o no conserve los datos. Así que la cuestión fundamental es¿hubo liquidación del Impuesto de Sucesiones al fallecer el causante o solo hay la correspondiente a la herencia prescrita de 2011 (porque aún prescrita la presentación de la liquidación “a 0” es necesaria)? ¿qué se ha hecho constar sobre este asunto en la escritura de 2011? De momento yo (si fuera ese ayuntamiento y siendo un atrevimiento por mi parte porque el administrativo no es lo mío) les exigiría que si hubo liquidación que la aporten y en el caso de que no fuera presentada por no haberse hecho y haber prescrito el impuesto creo que denegaría el recurso por no ser el caso que ampara la famosa STC. No puede resultar beneficiado por la doctrina de la sentencia quien que no pagó Sucesiones y ahora pretende aprovecharse de esa circunstancia para tampoco pagar la plusvalía municipal. El valor de adquisición en una herencia, a fin de cuentas, debería ser el del bien al tiempo de la muerte (que es cuando se produjo el hecho imponible del IIVTNU) no el que ese bien tenía diez años después. Si no se cuenta con ese valor por haber dejado prescribir la herencia no se puede salir con la suya ese ciudadano incumplidor y habrá que apañárselas para denegarle su pretensión. Es injusto que Sucesiones le haya prescrito y que ahora quiera librarse del IIVTNU por la vía del decremento. A fin de cuentas Hacienda somos todos, ¿no? y los listos y los aprovechados no contribuyen demasiado al bien común.
Creo que además la administración local debería poder dirigirse a la autonómica a fin de indagar si hubo o no hubo liquidación porque el sujeto pasivo bien podría no aportar datos en su exclusivo interés.
Por otra parte, ¿serviría de algo que en 2001 hubieran pagado IIVTNU por el mismo inmueble? Lo digo porque el periodo a tener en cuenta es claro que es 2001-2020 y no 2011-2020 aunque, por lo demás, si se liquidó la plusvalía, no se nos aportará ningún dato sobre el valor del inmueble porque esta liquidación no requiere de ella.
Al habla con mi administrativista de cabecera:
“Si yo asesorara al contribuyente, le recomendaría que no cumplimentara ningún requerimiento de información por parte del ayuntamiento, ya que al deducirse el decremento de las escrituras se le traslada la carga al ayuntamiento y es este el que debe probar el incremento. La negativa al requerimiento no exime de la prueba al ayuntamiento. Como administración y en virtud del principio legal de colaboración si que intentaría contactar con la hacienda autonómica para que aportara, si la hubiera, la autoliquidación del Impuesto de Sucesiones para contrastar las valoraciones y poder, en su caso, alegar disparidad y desestimar el recurso. Si no se hubiera liquidado Sucesiones entiendo que la razón estaría de parte del contribuyente siempre y cuando el ayuntamiento no pueda aprobar el incremento.
Si asesorara al ayuntamiento, se puede llegar a la conclusión de que es posible denegar la alegación de falta de incremento, considerando que el valor fijado en la fecha de la escritura de 2011 no puede constituir indicio de prueba de disminución, por cuánto que el fallecimiento se produce en el 2001 y por lo tanto no encajaría dentro de las tesis mantenidas por el Tribunal Supremo (que, sin embargo, traslada la carga de la prueba a la administración aunque en este caso probablemente no fuera así porque ni indiciariamente se ha acreditado la disminución de valor) y, además, porque se podría alegar también que el incumplimiento de un deber fiscal de liquidar la plusvalía dentro del periodo de prescripción no puede dar lugar a un beneficio económico del contribuyente y a utilizar una escritura con un valor que no se corresponde a la fecha de fallecimiento o a una fecha dentro del periodo de liquidación. En definitiva, la escritura de adjudicación de herencia y el valor consignado en la misma no debe ser tenido en cuenta por cuánto que no acredita ni siquiera indiciariamente el valor del bien a la fecha de fallecimiento o en el periodo de liquidación del Impuesto de Sucesiones.
En todo caso el juez lo resolverá”.
Un valor indiciario podría ser el catastral que se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro.
Sobre la prescripción de la plusvalía pero en un caso completamente distinto, pueden leer esto: “Contrato privado y prescripción del IIVTNU. El contrato privado no conlleva necesariamente la transmisión del dominio (hay que acreditar la entrega) y si no es así en realidad se devenga el IIVTNU en el momento de la elevación a público de dicho contrato (VC 67/23 de 20/01/2023). Descargar”. Resumen tomado de ENSXXI-109.
Cálculo de la plusvalía municipal si solo se transmite parte de una referencia catastral
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Cómo se calculan las plusvalías municipales (IIVTNU) si resulta que solo estoy transmitiendo una parte de una referencia catastral que constituye una finca registral?
Vía Twitterlos del blog“Revisiones Catastrales”, me dan la contestación a esta pregunta:
“Si no se ha declarado, el Ayuntamiento correspondiente lo comunicará a la Dirección General del Catastro para que le asigne a esa finca una referencia catastral y un valor catastral”.
Es decir, que si los interesados (y aquí lo están el transmitente y el adquirente), no efectúan la declaración, actuará el Ayuntamiento en los términos indicados.
Téngase en cuenta que el Ayuntamiento tendrá noticia del hecho imponible en buena parte de los casos, por la comunicación que le llega desde la notaría.
Cuota tributaria cero en el método de estimación directa en el IIVTNU a consecuencia de pérdida
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Puede que alguno al leer esto diga: “Anda, coño, descubriste América“. Vale, lo acepto, pero no había caído.
En mis escrituras, si es el caso, hago constar estas dos cosas cuando hay pérdida a efectos de la plusvalía:
EN EL APARTADO TÍTULO:
“Se solicita posteriormente la no sujeción de la transmisión de la finca descrita al Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)”.
Y EN EL APARTADO GASTOS E IMPUESTOS:
CLÁUSULA FISCAL PARA IIVTNU. Se solicita la no sujeción de la transmisión de la finca descrita al Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 104.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, tras la reforma operada por el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de Noviembre, puesto que la misma se adquirió por compraventa en el año 2020, por un valor de SESENTA MIL EUROS (60.000,00 €), y ahora se transmite por el MISMO VALOR, por lo que queda constatada la inexistencia de incremento de valor, solicitando expresamente los vendedores que en caso de que se proceda a su liquidación, se efectúe por el sistema de ESTIMACIÓN DIRECTA.
Llevo ya muchos meses poniendo esto cuando se trata de casos de pérdida que se aprecian con facilidad pero hoy mismo un API me ha pedido añadir una coletilla:
CLÁUSULA FISCAL PARA IIVTNU. Se solicita la no sujeción de la transmisión de la finca descrita al Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 104.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, tras la reforma operada por el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de Noviembre, puesto que la misma se adquirió por compraventa en el año 2020, por un valor de SESENTA MIL EUROS (60.000,00 €), y ahora se transmite por el MISMO VALOR, por lo que queda constatada la inexistencia de incremento de valor, solicitando expresamente los vendedores que en caso de que se proceda a su liquidación, se efectúe por el sistema de ESTIMACIÓN DIRECTA.
Por lo que me ha contado la herramienta de cálculo del Órgano de Gestión Tributaria de la Diputación de Alicante (SUMA) se ha modificado recientemente y en el caso de que resulte pérdida conforme a los datos aportados (o si no hay ganancia como en el caso de mi modelo), el cálculo por ESTIMACIÓN DIRECTA sale a 0. Hemos pensado unirlo a la escritura pero para el caso que le hacen a todo esto, ¿para qué añadir mas papel?
De repente me he dado cuenta de que estábamos obsesionados en conseguir no pagar por pérdida en base al cálculo por el método clásico lo que nos daba malos resultados porque se gira igualmente la carta de pago (hacen caso omiso de la escritura, pongas lo que pongas y acredites lo que acredites olvidando a mi juicio que nosotros también somos funcionarios y que existe un principio de colaboración entre administraciones) y luego había que solicitar que se anulara alegando la pérdida, mientras que si lo que se solicita es el cálculo por estimación directa como tampoco hay ganancia (el cálculo se hace con los principios de los incrementos patrimoniales en IRPF) la carta de pago tiene que ser a 0 porque no ha habido ganancia.
La felicidad no es completa (pocas veces lo es cuando hablamos del fisco) porque al ser insuficiente la escritura y siendo necesario solicitar el cálculo por estimación directa, es imprescindible cursar la oportuna solicitud pero, sin duda, esto es mucho mejor que recibir una carta de pago y pretender luego que se anule.
No puedo estar seguro al 100% pero creo que la opción es mucho mas segura. Eso sí, el cálculo de la web no es mas que un cálculo en base a datos aportados y no vinculante con lo que no corresponde al Notario efectuarlo sin perjuicio de que uno esté dispuesto a la colaboración sin asumir responsabilidades al respecto.
Escrito de reclamación de devolución de pago indebido de plusvalía municipal
Ofrezco hacerlo gratis a cambio de cobrar las dos copias que se necesitarán, pero advierto que habrá que pagar el impuesto, que si no no se puede recurrir. Y eso sí, como gane el primero el chollo se terminará …
“Vamos” dice uno, “que esto es lo mismo de siempre”. Sí, claro, lo mismo de siempre. Va a encontrar muchos Notarios que se lo hagan gratis. Él se refería a otro “es lo mismo de siempre”, pero yo tengo que hacer valer mi trabajo.
Aún se podría mejorar con un par de sentencias más. Las tengo por algún sitio. Las añadiré en cuanto pueda.
AL EXCMO. AYUNTAMIENTO de xxxxxpara la Oficina Liquidadora del Organismo de Gestión en xxxx
ESCRITO DE RECLAMACIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL
REFERENCIA xxxx
IDENTIFICACIÓN: xxxx
DON xxxx, ante esa Administración comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO:
Que por medio del presente escrito, interpongo RECLAMACIÓN de DEVOLUCIÓN de lo indebidamente pagado por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, al amparo de lo acordado por el Tribunal Constitucional en Sentencia de fecha 16 de Febrero de 2017 y conforme al art. 47 y siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, por no ser el pago efectuado conforme a Derecho y, todo ello, en base a las siguientes:
ALEGACIONES
PRIMERA.- Que con XXXX, por escritura otorgada ante el Notario de XXX, Don XXX, con el número XXXX de protocolo, efectué transmisión del local cuya descripción es la siguiente:
= URBANA:
INSCRIPCIÓN:
REFERENCIA CATASTRAL:
La descrita finca fue por mi adquirida a xxxxx, en virtud de escritura de compraventa autorizada por Don xxxx, Notario que fue de xxxxx, el día xxxxx, con el número xxxx de protocolo.
Que como consecuencia de dicha transmisión, tuve que efectuar la correspondiente liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, cuya copia adjunto como documento nº1, por un importe de xxxxxxx.
Que el precio por el que adquirí el local fue de CINCO MIL EUROS (5.000 €) y el de transmisión es también de CINCO MIL EUROS (5.000 €).
Se adjuntan como documentos nº2 y 3 las copias simples de las escrituras de ambas operaciones.
SEGUNDA.- Que el Tribunal Constitucional en la Sentencia de fecha 16 de Febrero de 2017, antes citada, ha declarado: “Antes de pronunciar el fallo al que conduce la presente Sentencia, debe dejarse bien sentado que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos no es, con carácter general, contrario al Texto Constitucional, en su configuración actual. Lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es aquellas que no presentan aumento de valor del terreno al momento de la transmisión”.
TERCERA.- A mayor abundamiento se alegan las Sentencias del Tribunal Constitucional 37/2017, de 1 de marzo de 2017, 59/2017, de 11 de mayo de 2017, y 72/2017, de 5 de junio de 2017, puesto que la finca descrita se adquirió en el año xxxxx con un valor de CINCO MIL EUROS (5.000 €) y ahora se ha transmitido con un valor de CINCO MIL EUROS (5.000 €), por lo que NO ha habido ganancia patrimonial de clase alguna, por lo que someter a tributación un ficticio incremento de valor supondría hacer tributar una situación inexpresiva de capacidad económica, lo que contradice frontalmente el principio de capacidad económica que la Constitución garantiza en el artículo 31.1.
En el mismo sentido se han pronunciado las Sentencias del Tribunal Supremo 2499/2018, de 9 de julio de 2018, y 2549/2017, de 27 de junio de 2017, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 21 de marzo y 22 de mayo de 2012, así como la de 18 de julio de 2013, pasando por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 11 de diciembre de 2013, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 5 de junio de 2015, 15 de abril de 2016 y 6 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León 1041/2017, de 17 de marzo de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 7443/2017, de 19 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia 1325/2017, de 14 de julio de 2017 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 916/2017, de 13 de julio de 2017.
En su virtud:
SOLICITO: Que teniendo por presentado este escrito, con sus copias, se sirva admitirlo, tener por INTERPUESTO ESCRITO DE SOLICITUD DE DEVOLUCIÓN DE PAGO INDEBIDO, y, previos los trámites legales oportunos, se acuerde hacer entrega a esta parte de la cantidad abonada por el reseñado impuesto, con los intereses legales desde su pago
Escrito de relación de bienes integrantes de patrimonio hereditario a efectos de solicitud de prórroga del IIVTNU
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
A LA OFICINA DE GESTIÓN DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *
SOLICITUD DE PRÓRROGA DEL PLAZO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS PARA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA DEVENGADO POR CAUSA DE MUERTE
DON *. Teléfono *.
INTERVIENE en nombre y representación de DOÑA *, *
Ejerce dicha representación en virtud de escritura de poder especial autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número *de protocolo.
EXPONE:
I.- Que el que fuera esposo de su representada DON *, titular del NIE *, falleció en *, el día *, siendo su último domicilio el ubicado en * (según consta en el Certificado de Empadronamiento expedido con fecha * del que se aporta fotocopia con el presente escrito, como documento uno), en estado de casado con Doña *, de cuyo matrimonio tuvo y le viven tres hijas llamadas *.
Don *, falleció bajo testamento abierto otorgado el día *, ante la Notario que fue de *, Doña *, con el número * de protocolo, en el cual instituyó heredera a su esposa Doña *, a quien sustituyó en caso de premoriencia o conmoriencia por sus tres citadas hijas (fotocopia del referido testamento y del certificado de actos de últimas voluntades aporto al presente escrito como documentos dos y tres).
II.- Esto expuesto,
SOLICITO:
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la PRÓRROGA por SEIS MESES más del plazo de presentación de la declaración para la Liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado por fallecimiento de Don *.
En *, a *.
En este otro, se incluyen los bienes
A LA OFICINA DE GESTIÓN DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE XXX
DOÑA
Interviene además de por sí, en su propio nombre y derecho, en nombre y representación de sus hermanos:
DON
DON
Y DOÑA
Y como mejor proceda,
EXPONGO:
I.- Que habiendo presentado el día XXX en el Registro General del Ayuntamiento de XXX, número de entrada XXX, escrito por el que se solicitaba prórroga por plazo de seis meses para la declaración del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana por fallecimiento de nuestro padre DON XXXX, con DNI/NIF XXX y habiendo sido requeridos por el departamento de gestión tributaria de dicho Ayuntamiento para presentar detalle de los bienes inmuebles integrantes del patrimonio hereditario situados en término municipal de XXX, por medio del presente proporcionamos al citado departamento detalle de dichos bienes inmuebles:
1º.- URBANA:
INSCRIPCIÓN:
TÍTULO:
REFERENCIA CATASTRAL:
2º.- URBANA:
INSCRIPCIÓN:
TÍTULO:
REFERENCIA CATASTRAL:
II.– Esto expuesto,
SOLICITO:
Se tenga por evacuado en tiempo y forma el requerimiento realizado por el Departamento Tributario del Ayuntamiento de XXXX anteriormente referido.
Escrito de suspensión sin garantías de liquidación de plusvalía municipal por ¿error material?
Algo parecido, pero con un Banco, me pasó en este caso. Lo que ha dado lugar a este escrito (que he hecho a mi cliente sin coste alguno) es una escritura de hace casi dos años que genera ahora una inesperada y errónea liquidación. Es la segunda vez que me sucede en pocas semanas, así que debe haber algún criterio nuevo o un funcionario que no sabe leerse las escrituras y llega a conclusiones erróneas porque no creo que vaya ahora a descubrir América después de casi trece años en mi destino haciendo las escrituras de la misma manera. No obstante, no me tomen muy en serio pues había que hacer algo ya y puede que me equivocara al calificar el error y al mencionar la LGT ….
AL EXCMO. AYUNTAMIENTO de XXX Y AL ÓRGANO DE GESTIÓN TRIBUTARIA DE LA DIPUTACIÓN DE XX
Escrito de suspensión sin garantías de acto administrativo por error material (¿error material? ¿artículo 224.3 de la Ley General Tributaria o equivalente en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales?)
NOTIFICACIÓN XXX
Don xxx, ante esa Administración comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO:
Que por medio del presente escrito, solicito la suspensión y posterior anulación de la liquidación de ingreso directo a que se refiere el asunto de referencia porque incurre en un error material que resulta de la escritura de herencia que la motiva puesto que el bien cuya teórica transmisión motiva la liquidación ya me pertenecía con carácter ganancial antes de la partición de la herencia de mi esposa continuando en cuanto al 50% en mi patrimonio por razón de la liquidación de los gananciales y no por concepto de herencia por lo que es indebida la liquidación y procede su suspensión y posterior anulación al haberse incurrido en el error material de no contemplar esta circunstancia alegada la cual resulta con claridad del inventario y avalúo de la propia escritura y sin necesidad alguna de que sea expresado el concepto de la adjudicación puesto que no podría haberse efectuado de modo distinto.
Por lo expuesto:
SOLICITO: Que teniendo por presentado este escrito, junto con copia de la liquidación propuesta y copia simple de la escritura de herencia, se sirva admitirlo, y tener por INTERPUESTA SOLICITUD DE SUSPENSIÓN Y ANULACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN PRACTICADA.
Por ser de Justicia que pido en XXX a XXX.
Pues unos días después, esta pobre gente ha recibido una nueva liquidación de ingreso directo. Hemos estado valorando tirar lo toalla, pero hemos vuelto a la carga de este modo:
AL EXCMO. AYUNTAMIENTO de xxx Y AL ÓRGANO DE GESTIÓN TRIBUTARIA DE LA DIPUTACIÓN DE xxxx
Escrito de suspensión sin garantías de acto administrativo por error material (artículo 224.3 de la Ley General Tributaria)
NOTIFICACIÓN xxx
Don xxx, ante esa Administración comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO:
Que por medio del presente escrito, solicito la suspensión y posterior anulación de la liquidación de ingreso directo a que se refiere el asunto de referencia porque incurre en un error material que resulta de la escritura de herencia que la motiva puesto que el bien cuya teórica transmisión motiva la liquidación ya me pertenecía con carácter ganancial antes de la partición de la herencia de mi esposa continuando en cuanto al 50% en mi patrimonio por razón de la liquidación de los gananciales y no por concepto de herencia por lo que es indebida la liquidación y procede su suspensión y posterior anulación al haberse incurrido en el error material de no contemplar esta circunstancia alegada la cual resulta con claridad del inventario y avalúo de la propia escritura y sin necesidad alguna de que sea expresado el concepto de la adjudicación puesto que no podría haberse efectuado de modo distinto.
Por lo expuesto:
SOLICITO: Que teniendo por presentado este escrito, junto con
Copia de la liquidación propuesta
Fotocopia de la copia autorizada de la escritura de herencia.
Y solicitud presentada el día xxx relativa a la NOTIFICACIÓN xxxx de la liquidación de ingreso directo por este mismo HECHO IMPONIBLE
, se sirva admitirlo, y tener por INTERPUESTA SOLICITUD DE SUSPENSIÓN Y ANULACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN PRACTICADA.
Por ser de Justicia que pido en xxxx a xxx.
Y solo unos pocos días después una Agencia Tributaria autonómica liquida una plusvalía municipal respecto de la planta de sótano destinada a garaje en su totalidad y no respecto de la plaza concretamente transmitida
Estamos regidos por el error. El error mueve el mundo. Es tremendo. Tengo que escribir algo más sobre esto
A LA AGENCIA TRIBUTARIA DE XXXX
LIQUIDACION IMPUESTO INCREMENTO VALOR TERRENOS URBANOS.
NUMERO EXPEDIENTE: XXX
Nº LIQUIDACION xxxx
Escrito de suspensión sin garantías de acto administrativo por error material (¿artículo 224.3 de la Ley General Tributaria?)
Doña XXXX, ante esa Administración comparezco y, como mejor proceda en Derecho,DIGO:
Que por medio del presente escrito, solicito la suspensión y posterior anulación de la liquidación de ingreso directo a que se refiere el asunto de referenciaporque incurre en un error material que resulta CON ABSOLUTA CLARIDAD de la ATENTA LECTURA de la escritura decompraventa que la genera, puesto que el bien cuya teórica transmisión motiva la liquidación no me pertenecía al 100% sino únicamente en cuanto a dos treinta y tres avas partes indivisas, es decir en cuanto a un 6,25 por 100,pues SE TRATA DE UNA PLAZA DEGARAJE NO DE TODAS LAS PLAZAS DE GARAJE DEL EDIFICIO QUE ES A LA QUE CORRESPONDE LA LIQUIDACIÓN PRACTICADA, ERRÓNEAMENTE,por lo que es indebida la liquidación y procede su suspensión y posterior anulación(sin perjuicio de que sea emitida la que corresponda)al haberse incurrido en el error material de no contemplar esta circunstancia alegada la cual resulta, insisto, con claridad de la descripción del inmueble y de la mención de sus datos catastrales en la citada escritura.
La escritura de compraventa mencionada (número xxx de protocolo autorizada en xxx, el día xxx por Don xxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx, como sustituto por incompatibilidad reglamentaria de su compañero de Distrito y Notario de xxx, Don Justito El Notario, que, por cierto, es mi hijo),tuvo por objeto la venta deDOS TREINTA Y TRES AVAS PARTES INDIVISAS, que se concretan en la plaza de aparcamiento NÚMERO xxx, de la total planta de sótano destinada a garajes del edificio sito en xxx y con entrada, además, por la calle XXX.
En dicha escritura (cuya copia fue presentada junto con la solicitud de liquidación del IIVTNU) fue indicado claramente que dicha plaza de garaje en planta sótano forma parte de la catastrada (en aquel momento a nombre de la Comunidad de Propietarios del edificio en cuanto a un xxx % que incluía esta porción que se vende) bajo la referencia: xxx.
Que, a pesar de ello, me ha sido girada una liquidación por la transmisión del 100% del inmueble catastrado bajo dicha referencia y no por las dos treinta y tres avas partes indivisas que transmití (equivalentes al 6,25% de la finca total).
Por lo expuesto:
SOLICITO: Que teniendo por presentado este escrito, junto con copia simple de la escritura de compraventa, se sirva admitirlo, y tener por INTERPUESTA SOLICITUD DE SUSPENSIÓN Y ANULACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN PRACTICADA y de emisión de nueva liquidación.
La plusvalía municipal en caso de extinción o venta de usufructo
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Te escribo tras haber encontrado una interesante referencia en tu blog respecto a la plusvalía municipal. Hemos vendido recientemente un piso, del cual mi hermana y yo éramos nudos propietarios al 50% y mi padre era usufructuario. Sé que la extinción del usufructo por defunción no devenga la plusvalía, pero quería saber si habiendo vendido debemos pagarlo entre los tres o únicamente lo pagamos los nudo propietarios”.
“El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”.
Es decir: en caso de transmisión del usufructo como derecho real de goce que es, corresponde pagar plusvalía y el ayuntamiento correspondiente girará tres cartas de pago (dos para los nudo propietarios y una para el usufructuario). Como sabrás se tiene en cuenta el valor catastral del suelo y las fechas de adquisición y de transmisión, así que cada uno indicará las que le correspondan (la de transmisión es la misma para todos y la de adquisición puede que también … ¿tal vez la fecha de fallecimiento de la madre?) y cada uno paga por lo que le corresponde conforme a la regla habitual de valoración del usufructo y de la nuda propiedad.
Hasta esta consulta, la DGT consideraba que en el momento del fallecimiento de usufructuario, el nudo propietario adquiría un derecho de goce y disfrute que anteriormente nunca le había pertenecido y, en consecuencia, esa consolidación del dominio estaba sujeta a IIVTNU. La consecuencia era que para calcular el IIVTNU en la futura transmisión había que tener en cuenta dos fechas y dos valores distintos. El valor y fecha de la adquisición de la nuda propiedad y el valor y fecha de la adquisición del usufructo por consolidación.
Con la V1451-22 se cambia radicalmente el criterio que hasta ahora había mantenido en esta materia la DGT. Partiendo de la base de que el artículo 104 de la LHL grava “ la constitución y transmisión de cualquier derecho real de goce “, concluye que la extinción del usufructo, y consiguiente consolidación en el nudo propietario, es un supuesto de no sujeción al no estar incluido en el hecho imponible. Su argumentación es clara. Al fallecimiento del usufructuario, se extingue el usufructo y un derecho extinguido no se puede transmitir “por lo que, una vez extinguido el derecho real de usufructo, no hay una transmisión de tal derecho a la persona del nudo propietario, sino tan solo una recuperación de las facultades de goce sobre el bien por el propietario”. Por tanto, concluye, estamos ante un supuesto de no sujeción. La consecuencia de esta no sujeción es que para calcular el IIVTNU en la futura transmisión habrá tener en cuenta exclusivamente la fecha en que se adquirió la nuda propiedad del inmueble y no la fecha de la consolidación.
La Consulta Vinculante de la DGT V1509-22, de 23 junio señala que la consolidación del pleno dominio por extinción del usufructo, al fallecer el usufructuario, no está sujeta a plusvalía municipal (siguiendo el criterio de la STS 16-1-1999).
Tomado de ENSXXI número 109: Consolidación del pleno dominio por fallecimiento del usufructuario. No está sujeto a IIVBNU. La STS 9/12/2011, aunque cuando se transmite la nuda propiedad, la liquidación se hace sobre la adquisición de tal; cuando se consolida no se liquida, pero cuando venda aquel sobre el que se consolidó, la fecha de la adquisición del pleno dominio será la de la adquisición de la nuda propiedad (VC 105/23 de 01/02/2023). Descargar
Manifestaciones a efectos de justificar perdida y evitar la liquidación del IIVTNU (plusvalía municipal)
Esta fue la primera versión que hice de esta manifestación:
“TERCERO.- MANIFESTACIONES DE LOS VENDEDORES, A EFECTOS DEL IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALÍA MUNICIPAL). Manifiestan los vendedores que adquirieron el inmueble objeto de la presente por un valor de xxxx, superior al precio de la presente transmisión, mediante herencia de su madre Doña xxxx, titular del DNI/NIF xxxx, fallecida el día xxxx, y en virtud de escritura de aceptación y adjudicación de herencia autorizada por Don xxxx, Notario de XXX, con el número xxxx de protocolo.
Yo, el Notario, obtengo testimonio a su solicitud de la parte de la copia autorizada de dicha escritura, que me exhiben, correspondiente a la referida finca y a su valor consignado en la misma, los cuales son coincidentes con los de la presente manifestación y lo incorporo a la presente escritura.
Solicitan del Excelentísimo Ayuntamiento de XXXX y del Órgano de Gestión Tributaria de xxxxx el reconocimiento de tal circunstancia y en consecuencia, la no liquidación del referido impuesto municipal, al no existir un incremento de valor que pueda ser objeto de gravamen”.
Sin embargo, tuve noticia de que a uno de mis clientes (a pesar de esta perorata), le han girado la plusvalía desde el Órgano de Gestión Tributaria. El mismo día que lo he sabido he pasado a una versión 2.0.
Es esta:
“CUARTO.- MANIFESTACIONES DE LA PARTE VENDEDORA, A EFECTOS DEL IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALÍA MUNICIPAL). Manifiesta la parte vendedora que adquirió el inmueble objeto de compraventa por un valor dexxxx, superior al precio de la presente transmisión, mediante la escritura citada en el apartado título.Yo, el Notario, obtengo testimonio a su solicitud de la parte de la copia autorizada de dicha escritura, que me exhiben, correspondiente a la referida finca y a su valor consignado en la misma, los cuales son coincidentes con los de la presente manifestación y que incorporo a la presente escritura. Solicitan del Excelentísimo Ayuntamiento de xxxx y del Órgano de Gestión Tributaria de xxxx el reconocimiento de tal circunstancia y en consecuencia,la no liquidación del referido impuesto municipal, al no existir un incremento de valor que pueda ser objeto de gravamen en base a las sentencias delTribunal Constitucional 37/2017, de 1 de marzo de 2017, 59/2017, de 11 de mayo de 2017, y 72/2017, de 5 de junio de 2017, que señalan que someter a tributación un ficticio incremento de valor supondría hacer tributar una situación inexpresiva de capacidad económica,lo que contradice frontalmente el principio de capacidad económica que la Constitución garantiza en el artículo 31.1. En el mismo sentido se han pronunciado lasSentencias del Tribunal Supremo 2499/2018, de 9 de julio de 2018, y 2549/2017, de 27 de junio de 2017, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 21 de marzo y 22 de mayo de 2012, así como la de 18 de julio de 2013, pasando por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 11 de diciembre de 2013, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 5 de junio de 2015, 15 de abril de 2016 y 6 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León 1041/2017, de 17 de marzo de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 7443/2017, de 19 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia 1325/2017, de 14 de julio de 2017 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 916/2017, de 13 de julio de 2017. Por último, e igualmente,en base a la STC 107/2019 (Recurso de amparo 1588-2017)respecto de la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 33 de Madrid, de 25 de noviembre de 2016 que desestimó una demanda de devolución del IIVTNU por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por no entrar a valorar las pruebas documentales aportadas (consistentes en las escrituras de compra y venta) y en base a laSTS 815/2018, 21 de Mayo de 2018 que señala que las administraciones públicas, todas y cualquiera de sus órganos, carecen de facultad, en el seno de los procedimientos, para adoptar decisiones singulares,ya inicialmente, ya en vía de recurso por lo que ante la ley deben someterse sin discusión alguna y sin que ni siquiera pueden cuestionar su validez para que el Tribunal Constitucional, que al efecto goza de un monopolio exclusivo y excluyente, se pronuncie”.
Por cierto, que podríamos incluso añadir la argumentación de esta sentencia (1450_001, número 35) del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 2 de Cartagena de 5/2/2020: “En el caso de autos, el recurrente alega que existe minusvalía si tenemos en cuenta el IPC acumulado entre el año 2005 (fecha adquisición) y el 2015 (fecha de transmisión) que fue del 22 % …. Este argumento ha sido asumido por sentencias de distintos juzgados de lo contencioso administrativo, si bien es una cuestión pendiente de resolución en casación por el Tribunal Supremo… Llegados a este punto, este juzgador entiende razonable que la comparación de valores-precios (entre el momento de adquisición y el de transmisión) deba realizarse teniendo en cuenta…. Lo que vale en cada momento el dinero (en este caso el euro en España), extremo que solo es posible si se actualiza al IPC al año de la transmisión la cuantía del inmueble en el momento de adquisición. Por todo lo anterior, entiendo que debe ser estimada la demanda”. Y al respecto tener también en cuenta este y este otro artículo de Ático Jurídico.
Además, para reforzar la escritura los interesados firmarán un escrito diciendo lo mismo y lo presentarán por Ventanilla Única municipal o en el propio Órgano de Gestión Tributaria junto con copias simples de las escrituras de adquisición y transmisión.
“SOLICITUD AL AYUNTAMIENTO DE XXXX Y AL ORGANO DE GESTIÓN TRIBUTARIA DE LA XXXX
DON XXX, XXX y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX.
Manifiesto: Que mediante escritura autorizada por Don XXXX, Notario de XXX, el día XXX, con el número XXX de protocolo, vendió el inmueble catastrado bajo la referenciaXXX por precio deXXXX, inferior al de adquisición del mismo que fue de XXX mediante la escritura de herencia de su padre Don XXX, titular del DNI/NIF XXX, fallecido el día XXX, cuya copia se acompaña a la presente, junto con el requerimiento de documentación recibido de SUMA el día XXX.
Esto expuesto, Solicita del Excelentísimo Ayuntamiento de XXX y del Órgano de Gestión Tributaria de la XXX el reconocimiento de tal circunstancia y en consecuencia,la no liquidación del referido impuesto municipal, al no existir un incremento de valor que pueda ser objeto de gravamen. Firmado. XXXX”.
Claro que yo no voy a regalar copias porque no soy la beneficencia, pero en muchos casos (la última broma han sido 1.000 Euros aún habiendo habido pérdidas) sin duda que va a merecer la pena. A fin de cuentas, el recurso ya se lo llevan puesto gratis. Vamos a bombardear la Ventanilla … salvo (¡ATENCIÓN!) que como me ha ocurrido hace un par de días, sea el propio Órgano de Gestión Tributaria el que se dirija al sujeto pasivo para decirle que en consonancia con la manifestación-solicitud formulada en la escritura (¡se la leen¡) le piden que presente solicitud firmada acompañada de la copia simple de la escritura (es decir, lo mismo que ya tienen en la escritura lo que tiene su lógica y resulta absurdo al 50% porque ya tienen lo que piden aunque si el pobre ciudadano se desanima mejor para ellos). Entonces, ¿funciona?
¡Ah!, otra cosa Señores del Órgano de Gestión Tributaria que tienen la mala costumbre de no contestar a los recursos, vean además lo que ha dicho el Tribunal Supremo en STS 2652-2020:
a) El silencio administrativo no es un acto presunto sino una ficción legal para permitir -salvaguardando así el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva- el acceso al proceso en los casos en los que la Administración incumple su deber de resolver expresamente;
b) Su impugnación no está sujeta a plazo de caducidad, siendo inaplicable lo dispuesto en el art. 46.1 LJCA;
c) Todo recurso inadmitido por razones formales no impide el ejercicio posterior de la acción con idéntica pretensión;
d) La desestimación presunta impugnada no es reproducción de la anterior desestimación presunta, sino la misma. El hecho de no haber recurrido la primera sentencia que inadmitió el recurso por un defecto formal, no tiene otro significado que el aquietamiento de la parte a esa excepción procesal, sin que ello impida accionar nuevamente, una vez subsanado el defecto.
En fin, este país es en muchas cosas un auténtico asco.
Buenas noticias
El solicitante en una de mis escrituras de la no liquidación de la plusvalía ha recibido un requerimiento de información en el que se le dice:
“Visto el expediente de referencia en el que usted solicita de xxx Gestión Tributaria la no liquidación del IIVTNU por no haber obtenido ganancia patrimonial, para poder tramitar la solicitud, es preciso que envíe o presente en nuestra oficina la siguiente documentación: Solicitud firmada por parte del sujeto pasivo y escritura de herencia número X del Notario Don X de fecha xxxx. Para ello se le concede un plazo de 10 días hábiles contados a partir del día siguiente al que reciba esta notificación. La falta de atención a este requerimiento… bla, bla, bla. Por lo tanto, en la fecha de este escrito se suspende el plazo máximo para la resolución expresa del procedimiento, hasta la recepción en forma de lo requerido, en cuyo momento se reanudará dicho plazo. Nota: Junto con la documentación requerida, deberá remitirnos una copia de este requerimiento”.
Todo lo que piden, lo tienen en mi escritura: la solicitud y la parte de la escritura que necesitan a los efectos oportunos, pero claro pidiendo otra vez lo mismo pues seguramente conseguirán que algún ciudadano no lo haga y pierda la posibilidad de no pagar.
El abogado@jmsalawyerescribió en Twitter el otro díaun hilo sobre la posibilidad de que liquidar plusvalías en pérdidas constituyera prevaricación. Nos contaba que había interpuesto algunasdenuncias por plusvalías a pérdida evidentes.
Este fue el proceso:
“Escritura de compra por más valor que la venta y acreditadas con las escrituras. Se reciben liquidaciones de plusvalía. ElÓrgano de Gestión Tributaria de la Diputación de Alicante-Sumano resolvió el recurso de reposición e inició la vía de apremio lo que no es correcto conforme a laSTS 1421-2020.Después envié varios escritos durante año y medio solicitando la resolución expresa del recurso sin obtener respuesta. Finalmente advierto de que la actitud deSumapodría ser constitutiva de prevaricación. Sin respuesta, finalmente pongo tres denuncias. En cuanto denuncio,Sumaresuelve un recurso anulando la plusvalía y respecto a los otros dos me requiere para que acredite la representación de los clientes y al no hacerlo a tiempo tiene el recurso por no puesto. Los clientes estaban en el extranjero. Cuando les localizo ya es tarde y pido la revisión. Una denuncia se archiva porque los hechos no son lo suficientemente graves para ser primer prevaricación. De las otras dos, una se archiva provisionalmente. Otra avanza rápido pero la tarde antes de que la Directora fuera a declarar me notifican un auto de archivo. Razones: el derecho penal es la última ratio enSuma. De hecho se menciona unaSentencia de un Juzgado de lo Contencioso Administrativo (JCA 3 de Alicante de 19/12/2019 que se cita por el Auto del Juzgado de Instrucción en su recurso y que, en teoría, hacía referencia al tema de la acreditación de la pérdida) pone en duda la supuesta doctrina consolidada de que las escrituras de compra y venta son en principio suficientes para acreditar el no incremento de valor. Mis clientes desisten de pelear más porque no les es rentable. Unos poderes procesales en elReino Unidopueden costarles 500 libras más que las liquidaciones. Yo sigo pensando que liquidar una plusvalía a pérdida sin justificación especial esprevaricación“.
Hace poco me dijo un cliente que había llamado a la Jefa de la Oficina de Plusvalía Suma en xxx para que se fijara en la escritura y no emitiera la plusvalía cuando los Notarios ponemos el párrafo diciendo que no procede y ella le dijo que:
“No está claro que nos sirva que el Notario lo pida, debe ser el contribuyente el que presente una solicitud debidamente firmada. Cuando lo aclaremos hablaré con la notaría para que sepan que debe solicitarlo el contribuyente”.
O sea que, con todo lo que ha llovido, me salen ahora a discutir sobre quién o cómo se ha de cursar la solicitud (se ponen a discutir la forma de pedirlo y no el fondo de la cuestión que, entonces ¿se supone que lo tienen claro?) poniendo de manifiesto que no tienen ni puñetera idea de escrituras y que, además, casi no saben ni leer: El Notario no pida nada Señora; LO PIDE EL INTERESADO que luego lo reitera en VENTANILLA ÚNICA del Ayuntamiento y hasta otra vez más en una solicitud que ustedes tienen pero que no piden que se presente hasta que …. ¿hasta qué?(porque todavía no sé cuál es su criterio y solo creo que se están haciendo las cosas premeditada y organizadamente mal).
Por eso yo mando a la gente con un escrito y con fotocopia de su escritura vieja a la Ventanilla Única del ayuntamiento donde les dicen“no hace falta, eso es cosa del Suma”. Yo les digo que, si les dicen eso, insistan y que, por supuesto, lo presenten. Después de eso, hay gente que recibe la carta de pago y hay que gente a la que le comunican que presente solicitud (a pesar de haberlo hecho ya en ventanilla). Son unos incompetentes por no llamarles otra cosa.
Yo voy a seguir igual, porque no puedo hacer nada más: escritura+ventanilla+solicitud si la piden.
Señores del Suma si lo tienen claro, déjense de formalidades y de zarandajas porque haciendo lo que hacen ponen de manifiesto, para mi a las claras, que lo quieren es meter al administrado, al sujeto pasivo, al ciudadano (al votante ….) en un completo circuito de trampas, en un laberinto, para que al final desista de su reclamación y acabe pagando lo que no debe. ES UNA AUTÉNTICA VERGÜENZA que debe saberse y alguien debería encargarse de divulgar.
Si hay un método para presentar esa solicitud de otro modo (con algún impreso o por otra vía) que lo digan y dejen de marear y de robar a la gente.
Plusvalía municipal en donaciones y herencias (actos a título gratuito)
¿Cómo está el tema de la plusvalía municipal en actos gratuitos?
“Hay ayuntamientos que intentan resistirse y si la adquisición o transmisión es a título gratuito, dicen que no está acreditado el valor, pero las sentencias del TS y del TC están ahí, y si el interesado recurre, tiene las de ganar”.
Así me lo explica Sergio Mocholí que cita las Sentencias del Tribunal Supremo 3765/2018, de 8 de noviembre de 2018, y 4382/2018, de 20 de diciembre de 2018, han indicado que se puede acreditar el valor de transmisión mediante el valor señalado en la escritura en caso de transmisiones mortis causa y las Sentencias del Tribunal Supremo 4372/2018, de 20 de diciembre de 2018, y 1084/2019, de 27 de marzo de 2019, que han indicado que se puede acreditar el valor de transmisión mediante el valor señalado en la escritura de donación. Además la Sentencia del Tribunal Constitucional 153/2019, de 25 de noviembre de 2019, señala que se puede acreditar el valor de adquisición mediante el valor fijado en una escritura de donación. Hay otra prueba – me dice Sergio – que para mí es incontestable y que se puede comprobar a través de la sección “Antecedentes” en la SEC: cuando el valor catastral del suelo a fecha de adquisición es superior al valor catastral del suelo a fecha de transmisión.
¿Y en qué supuestos citas esas sentencias? Son cuatro las variantes:
Una adquisición gratuita y una transmisión onerosa.
Una adquisición onerosa y una transmisión gratuita.
Una adquisición onerosa y una transmisión onerosa.
Una adquisición gratuita y una transmisión gratuita.
“Ese párrafo lo añado únicamente cuando el título de adquisición o el de transmisión es a título gratuito. Si los dos títulos son onerosos no pongo ese párrafo”.
Así que la cosa quedaría así:
“TERCERO.- MANIFESTACIONES DE LA PARTE DONANTE, A EFECTOS DEL IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALÍA MUNICIPAL). Manifiesta la parte donante que adquirió la finca donada por compraventa a Don xxx por valor de xxxx, superior al valor de la presente transmisión, mediante la escritura citada en el apartado título. Yo, el Notario, obtengo testimonio a su solicitud de la parte de la copia autorizada de dicha escritura, que me exhiben, correspondiente a la referida finca y a su valor consignado en la misma, los cuales son coincidentes con los de la presente manifestación y que incorporo a la presente escritura. Solicitan del Excelentísimo Ayuntamiento de xxx y del Órgano de Gestión Tributaria de la Diputación de xxx el reconocimiento de tal circunstancia y en consecuencia, la no liquidación del referido impuesto municipal , al no existir un incremento de valor que pueda ser objeto de gravamen en base a las sentencias del Tribunal Constitucional 37/2017, de 1 de marzo de 2017, 59/2017, de 11 de mayo de 2017, y 72/2017, de 5 de junio de 2017, que señalan que someter a tributación un ficticio incremento de valor supondría hacer tributar una situación inexpresiva de capacidad económica, lo que contradice frontalmente el principio de capacidad económica que la Constitución garantiza en el artículo 31.1. En el mismo sentido se han pronunciado las Sentencias del Tribunal Supremo 2499/2018, de 9 de julio de 2018, y 2549/2017, de 27 de junio de 2017, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 21 de marzo y 22 de mayo de 2012, así como la de 18 de julio de 2013, pasando por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 11 de diciembre de 2013, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 5 de junio de 2015, 15 de abril de 2016 y 6 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León 1041/2017, de 17 de marzo de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 7443/2017, de 19 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia 1325/2017, de 14 de julio de 2017 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 916/2017, de 13 de julio de 2017. Por último, e igualmente, en base a la STC/2019 (Recurso de amparo 1588-2017) respecto de la sentencia de un juzgado de lo contencioso-administrativo de Madrid que desestimó demanda de devolución del IIVTNU por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (resolución judicial que rechaza la alegación de minusvalía en la transmisión de un bien inmueble sin entrar a valorar la prueba documental aportada, consistente en las escrituras de compra y venta) y en base a la STS 815/2018, 21 de Mayo de 2018 que señala que las administraciones públicas, todas y cualquiera de sus órganos, carecen de facultad en el seno de los procedimientos para adoptar decisiones singulares, ya inicialmente, ya en vía de recurso, pues ante la ley deben someterse sin discusión alguna, ni siquiera pueden cuestionar su validez para que el Tribunal Constitucional, que, al efecto goza de un monopolio exclusivo y excluyente, se pronuncie. Además las Sentencias del Tribunal Supremo 3765/2018, de 8 de noviembre de 2018, y 4382/2018, de 20 de diciembre de 2018, han indicado que se puede acreditar el valor de transmisión mediante el valor señalado en la escritura en caso de adquisiciones mortis causa, y las Sentencias del Tribunal Supremo 4372/2018, de 20 de diciembre de 2018, y 1084/2019, de 27 de marzo de 2019, han indicado que se puede acreditar el valor de transmisión mediante el valor señalado en la escritura de donación y la Sentencia del Tribunal Constitucional 153/2019, de 25 de noviembre de 2019, que se puede acreditar el valor de adquisición mediante el valor fijado en una escritura de donación”.
Plusvalía municipal: Pago por las edificaciones en suelo rústico
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
La propia delimitación del hecho imponible del IIVTNU se circunscribe a la transmisión de terrenos de naturaleza urbana.
Y si es así, ¿por qué hay Ayuntamientos que cobran plusvalía en caso de transmisión de edificaciones en suelo rústico y hay otros Ayuntamientos que no lo hacen?
He aquí la respuesta a la pregunta en esta entrada del blog “Revisiones Catastrales”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
La base imponible del IIVTNU consiste en el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo del período máximo de 20 años.
¿Y si un Ayuntamiento (no olvidemos que hablamos de un impuesto voluntario), no ha tenido “plusvalía” hasta el año 2010? ¿Se calcula el incremento desde 2010? o ¿desde la fecha de adquisición con el límite de los 20 años?
Reclamación de plusvalía (IIVTNU) en sistemas de liquidación por parte de la administración
Creemos mi amigo Antonio Deltell de Fincas Deltell y yo que ya tenemos la fórmula correcta para recurrir por decremento el IIVTNU:
Manifestación en la escritura. En la escritura (apartado TÍTULO que siempre se van a leer) de manera escueta y sin alegación de doctrina jurisprudencial alguna puede simplemente decirse: “Manifiesta la parte vendedora que adquirió la propiedad del inmueble objeto de venta por herencia de su padre Don XXXX, fallecido el día xxx, en virtud de escritura de herencia autorizada por Don XXXX, Notario de xxx, el día xxx, con el número xxx de protocolo, por un valor de xxx, la cual ahora se transmite por xxx por lo que no existe un incremento de valor que pueda ser objeto de gravamen a los efectos del IIVTNU”.
Ellos emiten carta de “Liquidación de Ingreso”. A estas cartas de pago con una fecha límite de pago no se les hace ni caso y se espera a que haya notificación fehaciente (esas primeras cartas de pago nos llegan sin mas al buzón) que nos permita fijar una verdadera fecha límite para el pago. Entre tanto, se gana tiempo para revisar los cálculos y plantear la estrategia del recurso por decremento. Suele decirse eso de que “hay que tener amigos hasta en el infierno”. Yo tengo uno de esos amigos y al decírselo hizo una llamada al sitio adecuado para confirmar que yo estaba en lo cierto. Un rato después me lo confirmó: “Es correcto Justito. Pasa de la primera carta y ataca la segunda”. Mi amigo me dijo que si la primera carta de pago no la notifican con acuse de recibo y firmas la recepción, no cuenta ningún plazo. Lo hacen así para evitarse gastos en notificaciones certificadas porque mucha gente cuando recibe la primera carta hace el pago, y de esta forma solo notifican al resto (esta vez ya por correo certificado). La segunda fecha es la que se tiene en cuenta para fijar el periodo de pago y la fecha límite para hacerlo, así como para fijar el plazo para recurrir en reposición sea cual sea el motivo del recurso, es decir, bien por no proceder la plusvalía, por estar mal calculada o por cualquier otra razón. Además me comentó (aunque aun no tienen mecanizada esta operativa por el momento) que la idea que manejan (para trabajar menos más que nada y no en interés del administrado) es que si recurres la primera notificación (no la segunda notificación que es la que llega con acuse) ya no emitirán la providencia de apremio de la segunda notificación que es la que puede causarla y que se vuelve a recurrir por muchas personas al haberse dictado antes de que se resuelva el primer recurso con lo que se les incrementa mucho la carga de trabajo aunque a cambio consiguen que mucha gente al ver el apremio entre en pánico y pague.
Ellos emiten y notifican fehacientemente la auténtica carta de pago. Al no haber pagado (picado en el anzuelo del plazo de la liquidación del ingreso), recibes la notificación con acuse de recibo con lo que ya tienes fecha para el pago y para el recurso de reposición. MODELO ULTRA-SENCILLO PARA LA REPOSICIÓN. “DOÑA Y DON: Manifiestan: Que mediante escritura autorizada por Don XXX, Notario de xxx, el día xxx, con el número xx de protocolo, vendieron el inmueble catastrado bajo la referencia xxx por precio de xxxx, inferior al de adquisición del mismo que fue de xxx mediante la escritura de herencia de Doña xxxx, cuya copia se acompaña a la presente, habiendo formulado una manifestación al respecto en la misma. Que con posterioridad recibieron las cartas de pagos con REFERENCIAS XXXX y XXXX e IDENTIFICACIÓN XXX y XXXX (que se adjuntan como anexos) solicitándoles el pago de las cantidades que se indican en las mismas, por lo que SOLICITAN del Excelentísimo Ayuntamiento de xxx y del Órgano de Gestión Tributaria de xxxx: 1.= Sea declarada la no sujeción al IIVTNU, al no existir incremento de valor que pueda ser objeto de gravamen. 2.= Y, por tanto, la consiguiente anulación de las mencionadas liquidaciones y la suspensión del procedimiento de cobro de la liquidación. Firmado. xxx”.
Ellos emiten “Providencia de Apremio” sin resolver la reposición. Entonces solicitamos la paralización del apremio. MODELO SENCILLO PARA RECURRIR EL APREMIO: “RECURSO CONTRA PARA LA SUSPENSIÓN, ANULACIÓN O PARALIZACIÓN DE LA PROVIDENCIA DE APREMIO DEL EXPEDIENTE xxx (Ref. xxxx) DEL Nº xxx). En xxxx a xxxx. Yo, xxx, actuando en nombre propio. EXPONGO: I.- Que el día xxx, adquirí mediante escritura de compraventa ante el Notario de xxx, Don xxx, con el número xxx de protocolo, un solar xxx, Finca Registral xxxx, con la Referencia Catastral xxxx, por el precio de xxxx. II.- Que el día xxx, vendí el solar descrito mediante escritura de compraventa ante el Notario de xxx, Don xxx, con el número xxx de protocolo a Don xxxx, por el precio de xxx. III.- Que el día xxxx recibí de xxxx la notificación fehaciente Referencia xxx (Expte. xxx) de la carta de pago correspondiente al IIVTNU por la venta me la mencionada finca por importe de xxxx. IV.- Que el día xxx presenté a través de la Sede Electrónica de xxx “RECURSO DE REPOSICIÓN RELATIVO AL EXPEDIENTE REFERENCIA: xxx DEL DEVENGO DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL” en la que solicitaba XXXX. V.- Que en la fecha del presente documento xxx he recibido la PROVIDENCIA DE APREMIO con Nº de EXPEDIENTE xxx (Ref. xxx). Por todo lo expuesto:SOLICITO: Se proceda a la suspensión, anulación o paralización, en su caso, de la PROVIDENCIA DE APREMIO citada, ya que presenté dentro de plazo el citado RECURSO DE REPOSICIÓN sin que a fecha de hoy se haya resuelto. Se adjunta al presente recurso xxxxx. Y así lo firmo para que conste y surta a todos los efectos oportunos, en el lugar y fecha señalado al inicio”. Con suerte nos estiman la “Solicitud de paralización del Expediente de Providencia de Apremio” y suspenden el procedimiento hasta que resuelvan el recurso de reposición. De esta forma dejan de molestar con más con Providencias de Apremio y Diligencias de embargo, al menos hasta que me resuelvan el primer recurso.
Puede que no ganemos con lo que perderemos nuestro tiempo, nuestro esfuerzo y nuestros dinero pero yo creo que hay reclamar y desbordarles de trabajo hasta que, entre todos, consigamos revertir esta situación y el completo respeto a los pronunciamientos judiciales o que se dicte una nueva normativaque deje todo este asunto completamente claro.
Reclamación Económica-Administrativa Municipal por decremento en IIVTNU
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Antes de entrar al texto del recurso unas notas de interés sobre los primeros pasos de esta reclamación en su fase previa de reposición y desde que se firma la escritura en la notaría:
Primer paso: Se firma la escritura de compraventa incluyendo en ella la manifestación de que se sufre pérdida o decremento en la transmisión al haberse adquirido los inmuebles por más valor del que tienen al tiempo de su transmisión. Junto a la manifestación se testimonian las páginas del título de adquisición que son relevantes para la prueba de la pérdida en base a ambos títulos. Tanto el oficial de la notaría que prepara la escritura como el agente inmobiliario que intermedia en la operación indican que cuando se reciban las cartas de pago en la notaría se nos reenviarán y que entonces no quedará otra que pagar y luego recurrir. Yo les indico que no tengo intención de pagar y recurrir, sino más bien de todo lo contrario: recurrir y no pagar. La recepción de las cartas en la notaría y su reenvío al sujeto pasivo (a mi en este caso) es consecuencia de la comunicación notarial efectuada a través del sistema SIGNO y del Convenio entre el Ayuntamiento de *** y el Colegio Notario de ***.
Segundo paso: Unos pocos días después, desde la notaría, me son remitidas las cartas de pago y me dispongo a preparar mis alegaciones que presento a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de ***. Las cartas de pago habían llegado a la notaría desde una dirección de correo electrónico del Ayuntamiento diciendo: “En virtud del convenio de colaboración suscrito ente el Ayuntamiento de *** y el Ilustre Colegio de Notarios de ***, les envío adjunta la documentación de este protocolo”. Fantástico. Ellos se lo guisan y yo me lo como, ¿no?
Visicitudes en la Sede:
Registrame fue fácil.
Encontrar la instancia general fue algo complicado.
Hay que acertar con el navegador (Explorer).
Solo se admite presentar 3 documentos y tuve que refundir los 6 que quería incorporar.
Cuando llegó el momento de firmar, no podía. Me faltaba un programa. Descargarlo y ejecutarlo llevo un tiempo pero por fin pude hacerlo.
Las cartas de pago que se reciben en la notaría y que esta te reenvía son provisionales por lo que recurrí esas. Luego me enviaron las buenas que al fin no recurrí puesto que ya en la Sede Electrónica del Ayuntamiento había visto que a mi primer escrito lo calificaron de recurso de reposición aunque las cartas recurridas no fueran las definitivas.
La Ordenanza dice (Artículo 18º) que los sujetos pasivos estarán obligados a presentar declaración por este impuesto y que a la vista de la declaración presentada, la Agencia Municipal Tributaria podrá dictar la liquidación provisional que proceda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 101.1 de la ley 58/2003, General Tributaria. Las liquidaciones se notificarán íntegramente a los sujetos pasivos con indicación del plazo de ingreso y expresión de los recursos procedentes. También dice (Artículo 19º) que en los supuestos en los que la presentación de la declaración del impuesto se realice a través del Convenio de Colaboración que el Ayuntamiento de Murcia tiene suscrito con el Colegio Notarial, la comunicación realizada por esta vía surtirá los efectos de la declaración prevista en el artículo anterior y que el ingreso efectivo de la liquidación puesta al cobro a través de dicho Convenio surtirá los efectos de la notificación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 102 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Los plazos para interponer los recursos que contra la misma procedan, empezarán a contar a partir del día siguiente de haberse producido el ingreso efectivo de la liquidación. Por su parte el Artículo 21º señala que cuando el sujeto pasivo considere que la transmisión o, en su caso, la constitución de derechos reales de goce verificada debe declararse exenta o no sujeta, presentará declaración ante la Administración Tributaria Municipal dentro de los plazos señalados en los artículos 18 y 19, según el caso, acompañada del documento en que conste el acto o contrato originador de la transmisión y aquél en que fundamente su derecho. Si la Administración Municipal considerara improcedente la exención alegada practicará liquidación definitiva que notificará al interesado.
Extracto:
Así que un colegio notarial hace un convenio con un ayuntamiento (que se menciona en la escritura a efectos de la comunicación, no de declaración en sentido estricto) y así que se comunica el hecho imponible (sin pedir mi autorización a los efectos de ese convenio yendo mas allá de la Ley Hipotecaria, de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y de la propia ordenanza municipal). Por supuesto, en la liquidación no tienen en cuenta mi alegación de pérdida contenida en la escritura.Genial …
El económico administrativo
Al Excelentísimo Ayuntamiento de xxx,para su remisión al Tribunal Económico-Administrativo Municipal del Ayuntamiento de xxxx
Don
En su propio nombre y derecho y en nombre y representación de:
1.=
Y 2.=
Interponen Reclamación Económico-Administrativa:
OBJETO DE LA RECLAMACIÓN:
Resolución de fecha
LIQUIDACIONES OBJETO DE RECLAMACIÓN ECONÓMICO-ADMINISTRATIVA:
HECHOS:
PRIMERO.- Transmisión:
SEGUNDO.- Declaración de la transmisión ante xxx.
TERCERO.- Medios de prueba acreditando decremento. Los reclamantes acreditan la no sujeción al IIVTNU por decremento patrimonial, mediante los títulos de transmisión y adquisición, hecho que se pone de manifiesto en la propia escritura de transmisión por compraventa ya citada, que literalmente refiere lo siguiente:
“…QUINTA.- MANIFESTACIONES DE LA PARTE VENDEDORA, A EFECTOS DEL IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALÍA MUNICIPAL). Manifiesta la parte vendedora que adquirió la fincadescrita bajo el número xxx, registral xxx, objeto de compraventa por herencia de xxxx, Don XXX por un valor de xxxxsuperior al precio de la presente transmisión, mediante la escritura citada en el apartado título. Yo, el Notario,obtengo testimonio a su solicitud de la parte de la copia autorizada de dicha escritura, que me exhiben, correspondiente a la referida finca y a su valor consignado en la misma, los cuales son coincidentes con los de la presente manifestación y que incorporo a la presente escritura. Solicitan de Excelentísimo Ayuntamiento de xxxx el reconocimiento de tal circunstancia y en consecuencia, la no liquidación del referido impuesto municipal, al no existir un incremento de valor que pueda ser objeto de gravamenen base a las sentencias del Tribunal Constitucional 37/2017, de 1 de marzo de 2017, 59/2017, de 11 de mayo de 2017, y 72/2017, de 5 de junio de 2017, que señalan que someter a tributación un ficticio incremento de valor supondría hacer tributar una situación inexpresiva de capacidad económica, lo que contradice frontalmente el principio de capacidad económica que la Constitución garantiza en el artículo 31.1. En el mismo sentido se han pronunciado las Sentencias del Tribunal Supremo 2499/2018, de 9 de julio de 2018, y 2549/2017, de 27 de junio de 2017, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 21 de marzo y 22 de mayo de 2012, así como la de 18 de julio de 2013, pasando por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 11 de diciembre de 2013, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 5 de junio de 2015, 15 de abril de 2016 y 6 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León 1041/2017, de 17 de marzo de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 7443/2017, de 19 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia 1325/2017, de 14 de julio de 2017 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 916/2017, de 13 de julio de 2017. Por último, e igualmente, en base a la STC 107/2019 (Recurso de amparo 1588-2017) respecto de la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 33 de Madrid, de 25 de noviembre de 2016 que desestimó una demanda de devolución del IIVTNU por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por no entrar a valorar las pruebas documentales aportadas (consistentes en las escrituras de compra y venta) y en base a la STS 815/2018, 21 de Mayo de 2018 que señala que las administraciones públicas, todas y cualquiera de sus órganos, carecen de facultad, en el seno de los procedimientos, para adoptar decisiones singulares, ya inicialmente, ya en vía de recurso por lo que ante la ley deben someterse sin discusión alguna y sin que ni siquiera pueden cuestionar su validez para que el Tribunal Constitucional, que al efecto goza de un monopolio exclusivo y excluyente, se pronuncie”.
CUARTO.- Liquidaciones practicadas por xxx. Se practicaron las siguientes liquidaciones como consecuencia de dicha escritura de compraventa:
QUINTO.- Reclamación de las liquidaciones. Los interesados reclaman contra las precitadas liquidaciones solicitando la declaración de no sujeción al IIVTNU por no existir incremento de valor, y, por tanto, la consiguiente anulación de las mismas.
SEXTO.- Resolución de la Directora General de xxxx. Con fecha xxxx, la Directora General de xxx dictó Resolución por la que se acuerda desestimar la anulación de la liquidación por transmisión de una de las fincas (r.c. xxxx) y estimar la segunda (r.c. xxxx), diciéndose literalmente lo siguiente:
“RESUELVO PRIMERO”. DESESTIMAR …
“RESUELVO SEGUNDO”. ESTIMAR …
SÉPTIMO. Providencia y fraccionamiento. Que sin haber recaído resolución por el indicado recurso fueron dictadas providencias de apremio que fueron, a su vez, objeto de recurso por los reclamantes quienes solicitaron de xxx que tuviera por interpuestos los Recursos de Reposición contra las Providencias de Apremio y que, previos los trámites oportunos, dictara resolución por la que estimando los recursos anulara y dejara sin efecto las referidas Providencias de Apremio, procediendo a recalcular el fraccionamiento de las liquidaciones tributarias que se formularon, y que les fueron concedidos, excluyendo el recargo del 5% y los intereses derivados del mismo, todo ello según los antecedentes que obran en poder de xxxx y que se omiten en evitación de innecesarias repeticiones.
Por todo lo que antecede se interpone Reclamación Económico-Administrativa:
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
I.- Es objeto de la Reclamación Económico-Administrativa la Resolución de fecha xxxx dictada por la Directora General de xxx, en lo referente a la desestimación de la solicitud de no sujeción al IIVTNU de la finca con r.c. xxxx transmitida como consecuencia de la escritura de compraventa, de fecha xxxx, otorgada ante el notario de xxx Don XXX, con el número xxxx de protocolo.
II.- La Reclamación Económico-Administrativa se interpone dentro del plazo legal previsto para ello, por los reclamantes, con legitimidad, y contra las liquidaciones siguientes:
xxx.
Todas con fecha de aprobación xxxx.
III.- INEXISTENCIA DEL HECHO IMPONIBLE CUANDO SE VENDE EN PÉRDIDAS.
Se adquirió la finca con r.c. xxxx en el año xxx por un valor de xxxx y se transmite mediante escritura de compraventa en el año xxx por un valor de xxxx lo que evidencia una depreciación considerable de xxxx.
Mediante las escrituras de adquisición y transmisión y mediante la instancia y los impresos de liquidación del Impuesto de Sucesiones devengado por el fallecimiento de Don XXXX (documentos aportados en el recurso de reposición), se ha acreditado dicho decremento pues el valor por el que se adquirió el inmueble es superior al valor real de transmisión del mismo.
Nos encontramos ante un asunto en el que los tribunales se han ocupado insistentemente de declarar que la inexistencia de un incremento de valor probado mediante las escrituras de adquisición y transmisión determina la no sujeción al IIVTNU pues el artículo 108.4 LGT, relativo a las presunciones en materia tributaria determina que: “…4. Los datos y elementos de hecho consignados en las autoliquidaciones, declaraciones comunicaciones y demás documentos presentados por los obligados tributarios se presumen ciertos para ellos y sólo podrán rectificarse por los mismos mediante prueba en contrario“.
El TS ha sentado jurisprudencia desde su Sentencia de 9-07-2018 al señalar que si bien al contribuyente le corresponde aportar el principio de prueba, las escrituras de transmisión y adquisición tienen un valor probatorio considerable, cierto y equivalente al atribuido a las autoliquidaciones del ITPAJD (sentencia TS 18-07-2018 (recurso 4777/2017) y sentencia TS 23-05-2018), determinando la inexistencia del hecho imponible del IIVTNU en caso de decremento del valor del terreno. La presunción de certeza de las escrituras tiene efectos entre las partes y vincula a la administración.
Le corresponde, por tanto, a xxxx probar y motivar las razones por las que el valor declarado, que la jurisprudencia y la ley presumen cierto, no se corresponde con el valor real, sin que sea admisible que la fuente u origen de esas razones sea la mera disparidad del valor declarado con el que resulte de los coeficientes aprobados pues, como se dirá, xxx está aplicando incorrectamente como método de valoración las órdenes regionales de Precios Medios de Mercado (PMM).
La sentencia del TS 3-3-2020 (recurso 6388/2017) se manifiesta al respecto con mas contundencia, si cabe, cuando determina que no es posible exigir al contribuyente una prueba superior al de las escrituras aportadas de adquisición y transmisión del terreno, si de ellas se deduce con claridad la perdida de valor del mismo. No puede prevalecer el valor presuntivo otorgado al inmueble por la administración en las órdenes regionales frente al valor declarado por los reclamantes a través de sus escrituras de adquisición (esta precedida por la liquidación del Impuesto de Sucesiones) y de transmisión del inmueble.
IV.- LA RESOLUCIÓN IMPUGNADA RECONOCE, EN VÍA ADMINISTRATIVA, LA FALTA DE INCREMENTO DEL VALOR DEL SUELO OBJETO DE TRANSMISIÓN.
Se desarrolla en el presente punto la argumentación principal para declarar la no sujeción de la liquidación que se impugna.
La Resolución impugnada declara, punto 4º del expositivo, con relación a la finca con r.c. xxxx, literalmente lo siguiente:
“4º… En cuanto al inmueble con ref. catastral xxxx dela documentación obrante en el expediente y la prueba aportada,tras su examen por el Arquitecto de xxxx, que determina el valor del suelo para cada año basando sus cálculos en valores objetivos de mercado, como el Precio Medio de Mercado (PMM) que anualmente publica la Consejería de Hacienda (y que obtiene a partir de la adquisición masiva de testigos en toda la xxxxx a empresas tasadoras de reconocido prestigio), así como múltiples parámetros que afectan al valor del suelo y que se especifican en su informe, se concluye que resulta evidente una pérdida de valordel inmueble transmitido que conlleva la inexistencia de incremento, por lo que no queda acreditado el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, debiéndose entender que no existió incremento de valor en la transmisión sujeta a liquidación objeto del expediente. Consultadas las bases de datos y el precio medio de mercado, queda acreditado y comprobado el decremento de valor en la presente transmisión y, en consecuencia, la inaplicabilidad del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, procediendo la anulación de las liquidaciones practicadas”.
Y resuelve, también literalmente, lo siguiente: “RESUELVO SEGUNDO. ESTIMAR LA SOLICITUD xxxxx”.
La resolución de la Directora General de xxxx declara que resulta evidente la pérdida de valor en la transmisión de la finca catastral xxxx, quedando acreditado y comprobado el decremento de valor y, en consecuencia, la inaplicabilidad del IIVTNU, procediendo la anulación de las liquidaciones practicadas en cuanto a este inmueble.
La transmisión mediante la escritura pública de compraventa comprende dos fincas con dos referencias catastrales distintas xxx (transmitida al 100%) y xxx (transmitida en cuanto a un porcentaje del xxx%), local de oficina y zonas comunes anexas, respectivamente. Las dos fincas catastrales comparten la misma ubicación: un mismo inmueble a dos calles, xxxx Y, POR TANTO, EL MISMO SUELO, lo que debería llevar a un idéntico pronunciamiento de no sujeción al IIVTNU en ambos casos pues la AMT no puede ir en contra de sus propios actos y si no existe incremento del valor del suelo en la transmisión de la finca con r.c. xxxx, con la misma fecha de adquisición y transmisión, tampoco puede haberlo para la finca con r.c. xxx.
A pesar de ello, paradójicamente, se estima la solicitud de anulación de la liquidación de la finca con r.c. xxx por importe de xxx, desestimando la de r.c. xxx por importe de xxx €.
V.- FALTA DE MOTIVACIÓN DEL “INFORME TÉCNICO SOBRE EL VALOR DEL SUELO”, DE FECHA xxxx, EMITIDO POR EL ARQUITECTO DE xxx.
La prueba suministrada (las escrituras de adquisición y transmisión y la liquidación del Impuesto de Sucesiones) es rechazada por xxxx, trasladándose, conforme a lo expuesto, a ésta la carga de la prueba. xxx acude al Informe Técnico de xxx del arquitecto de xxx, Don xxx, para desestimar el decremento de valor de la finca con r.c. xxxx.
El Informe Técnico menciona un “método” que califica de “residual” sin dar explicación alguna de en qué consiste, ni de cómo se aplican al mismo la sucesión de conceptos enumerados; además para el cálculo del valor del terreno acude al PMM que la Consejería de Hacienda publica desde el año 1999, pero sin citar cual de las órdenes que los regulan está siendo de aplicación, ni su fecha de publicación; no se justifica tampoco cual es el valor catastral ni el coeficiente que aplica y del que resulta la base imponible, ni el método por el que se ha obtenido el valor del inmueble, ni la fórmula de calculo del valor del m².
Se acude por tanto a métodos o fórmulas de valoración genérica que impiden que el contribuyente tenga pleno conocimiento de la justificación de la valoración realizada las cuales no le son explicados, limitándose a consignar meras generalizaciones sobre los criterios de valoración y a hacer referencias genéricas a los elementos tenidos en cuenta para sustentarlos produciendo una clara indefensión del contribuyente. También se hacen referencias a una serie de gastos que nada tienen que ver con lo que se valora (el incremento del valor del suelo) tales como los gastos de urbanización, el beneficio empresarial del promotor, los gastos de comercialización y financiación, el valor de la construcción y el de la promoción sin tener en cuenta con todo ello que tanto en el momento de la adquisición del inmueble como en el de su transmisión existe una edificación dividida horizontalmente y completamente construida ni que, por tanto, los términos comparativos aducidos (terreno vs. construido) no tienen relevancia alguna.
Claramente se trata de un informe estereotipado que sirve y se utiliza para cualquier reclamación del impuesto y que incurre en una falta de motivación más que evidente, incorporando datos o magnitudes genéricas, presuntivas y, por ende, meramente hipotéticas.
El Informe Técnico constituye todo un despropósito intencionado para hacer desistir al reclamante que puede verse sobrepasado en el entendimiento de tal literatura quedando en total evidencia cuando, además, ha sido aceptado el recurso para uno de los dos inmuebles transmitidos y no para el otro, ocupando ambos un mismo suelo.
VI.- INAPLICACIÓN DE LAS ORDENES DE LA CONSEJERÍA DE ECONOMÍA Y HACIENDA REGULADORAS DE LOS PRECIOS MEDIOS DE MERCADO DE DETERMINADOS INMUEBLES RADICADOS EN xxxx.
El Informe Técnico utiliza como método de valoración la norma autonómica que sobre PMM publica anualmente desde 1999 la Consejería de Hacienda de xxxx.
No se determina el año de la orden aplicada para la valoración del bien transmitido, si bien consultadas por los recurrentes las Exposiciones de Motivos de las de fecha 27/12/2013 para 2014 (BO xxxx) y 23/12/2020 para el 2021 (BORM xxxx), se observa que especifican el ámbito normativo al que se dirigen, señalando al respecto que “en el ámbito regional,la comprobación de valoresy la información previa sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmueblesvienen referidas en la Comunidad Autónoma al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones” para luego volver a insistir en que los precios medios sirven como medio de comprobación de valores de esos mismos impuestos y no de otros.
La LGT prohíbe la aplicación de la analogía en materia tributaria en su artículo 14 cuando determina que “no se admitirá la analogía para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito del hecho imponible, de las exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales” máxime cuando no hay una laguna legal y existiendo una amplia jurisprudencia del TS, desde la citada sentencia del año 2018, que se pronuncia sobre los medios de prueba aplicables al IIVTNU, el cual es un impuesto municipal con una fundamentación completamente distinta a la de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones que sí son regulados por tales órdenes.
La validez de las órdenes autonómicas ha sido discutida ampliamente por el TS (sentencia n.º 843/2018 FD 2º, FD 5º, STS nº 1000/2018, STS nº 654/2020, entre otras) que refiere al respecto “que la Administración se ha valido de una disposición reglamentaria que, con alcance general, sustituye la comprobación directa e individualizada del bien” y que “no hay otra comprobación que la mera aplicación directa y mecánica de lo prevenido en el reglamento-, de suerte que, como vamos a desarrollar, son ahora polémicas y merecen una respuesta ad casum las sustanciales ideas de motivación, comprobación singular e individualizada, visita al inmueble objeto de avalúo, así como la presunción de certeza de la autoliquidación y su pugna con la antagónica presunción que surge de lo regulado en un reglamento”; además considera el TS la aplicación de las órdenes autonómicas sobre precios medios de mercado como medio de valoración del artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria, un “ … método excepcionalmente privilegiado para la administracióny, por ende,limitativo de derechos y garantías para el contribuyente”, calificando de dudoso el que pueda ser constitucionalmente legítimo sustituir un sistema de comprobación individual basado en la observación directa de los bienes por otro método de establecimiento universal e indistinto de valores para todo el municipio. Las sentencias del TS constitutivas de la mencionada jurisprudencia dan, por último, prevalencia al valor declarado del inmueble por el interesado sobre el valor presuntivo derivado de la aplicación de tal clase de normas autonómicas.
El IIVTNU ya dispone de su regulación especifica (LRHL y LGT) que ha sido desarrollada por una amplia jurisprudencia, por lo que no se comprende la aplicación de la inconcretamente citada orden regional a este caso en la resolución recurrida.
VII.- LOS LOCALES DE OFICINA EN ENTRESUELOS QUEDAN EXCLUIDOS EXPRESAMENTE DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA ORDEN DE LA CONSEJERÍA.
Subsidiariamente para el caso de no estimar el fundamento que precede, el artículo 6.h) de la Orden de la Consejería reguladora de los PMM de 27/12/2013 para el 2014 y el artículo 5.1.g) de la de fecha 23/12/2020 para el 2021, ADEMÁS excluyen a los locales de oficinas sitos en entresuelos en edificios mixtos, como es la finca que es objeto del presente recurso, de su ámbito de aplicación, diciendo literalmente:
“… quedan expresamente excluidos (bienes) de la aplicación de los PMM aprobados por la presente orden, los siguientes:h) locales comerciales situados en planta semisótano o entresuelo en edificios mixtos (residencial, oficina) con acceso desde las zonas comunes de la propia edificación…”.
Las fincas objeto de transmisión con r.c. xxxx (oficina según catastro) y xxx (comercial según catastro), ambas incluidas en la división horizontal del mismo inmueble con los números xxxx responden a dicha tipología y así queda constatado en las certificaciones catastrales que se incluyen como documentación anexa en las escrituras de adquisición y de transmisión.
Queda, por tanto, absolutamente claro que ambas fincas catastrales están excluidas EXPRESAMENTE del ámbito de aplicación de las citadas órdenes.
VIII.- EL SISTEMA DE VALORACIÓN, MÉTODO DE VALOR , NO PUEDE SER CONSIDERADO UNA PRUEBA PERICIAL.
Sobre el método de comprobación la jurisprudencia es reiterada y constante.
El TS (Sentencias n.º 843/2018, recurso de casación, de fecha 23/05/2018; n.º 1000/2018 de 13/06/2018 y n.º 654/2020, de 3/06/2020) refiere sobre el método de comprobación del artículo 57.1.b) LGT, lo siguiente:
“…resulta imprescindible para satisfacer el propósito legal de formar jurisprudencia sobre la aplicación del método legal de comprobación del artículo 57.1.b) LGT, consistente en la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, … que: 1) El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) LGT) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo.2) La aplicación del método de comprobación establecido en el artículo 57.1.b) LGT no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no. 3) La aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razonespor las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral. 4) El interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia”.
También refiere el TS (STS, entre otras, de 18 de junio de 2012, pronunciada en el recurso de casación nº 224/2009, para un caso de IRPF) que: “El “valor real del suelo”, que se discute y se pretende hacer valer mediante la aplicación de la orden autonómica, es un concepto jurídico indeterminado concretado en jurisprudencia reiterada que lo identifica con el “precio que sería acordado en condiciones de mercado entre partes independientes”.
El TS también ha señalado (STS, recursos de casación, nº 34/2010; nº 224/2009 y nº 3191/2011) “que el acto de determinación del valor real de los bienes inmuebles comprobados por la administración -que, por ende, corrige o verifica los valores declarados por el interesado como precio o magnitud del negocio jurídico llevado a término- ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmentemediante visita al lugar.
El Informe Técnico referido carece de singularización y, por tanto, de la motivación que, según predica el TS, debe reunir un medio probatorio que corrige el valor declarado, sin que parezca que se haya realizado en este caso inspección alguna al inmueble y sin que se incorpore ninguna fotografía o imágenes del mismo. No estamos por tanto ante un medio de prueba pericial: se aplica la metodología de PMM, con todos los inconvenientes y deficiencias ya señaladas.
IX.- PREVALENCIA DEL PRECIO DECLARADO FRENTE AL DERIVADO DE LA APLICACIÓN DE FORMULA GENÉRICA, POR CIRCUNSTANCIAS ESPECIALES DEL MERCADO.
El TS (sentencias n.º 843/2018, recurso de casación, de fecha 23/05/2018; n.º 1000/2018 de 13/06/2018 y n.º 654/2020, de 3/06/2020) ha determinado que “una vez centrado el debate en la prueba suministrada por las partes y valorada conforme a las reglas de la sana crítica, que el precio de adquisición y transmisión declarado en la escritura pública se corresponde con el efectivamente satisfecho y se atiene en mayor medida al valor real de la vivienda transmitida que el derivado de la formula empleada para su determinación por la administración autonómica, el esclarecimiento del valor real que posea una vivienda y sus anejos, a los efectos de establecer la base imponible del impuesto que grava su transmisión, pertenece de lleno al terreno de la prueba procesal”,y que “el valor real es aquél que pactarían dos sujetos de derecho independientes en un contexto de mercado libre y éste está condicionado, obviamente, por circunstancias de diversa magnitud y significación y, entre otras, la severa y prolongada crisis económica padecida desde la segunda mitad de la década anterior, lo que significa que el valor real, lejos de ser inmutable, puede varia en función del carácter temporal, espacial u otros a que se refiera”.
En su virtud, SOLICITO de xxxx que, teniendo por presentado este escrito con los documentos que se acompañan, se sirva admitirlo, remitiéndolo junto con el expediente administrativo al Tribunal Económico-Administrativo Municipal del Ayuntamiento de xxxx para su resolución, y que se declare, en virtud de todo lo que antecede, la no sujeción al IIVTNU, al no existir incremento de valor del suelo que pueda ser objeto de gravamen y la consiguiente anulación de las mencionadas liquidaciones.
Recurso de reposición contra liquidación de ingreso directo del IIVTNU (Plusvalía) por no ser los terrenos de naturaleza urbana
AL SUMA. ORGANISMO DE GESTIÓN TRIBUTARIA DE LA DIPUTACIÓN DE XXXX
DEPARTAMENTO DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA.
Expediente: xxx.
RECURSO REPOSICIÓN contra la LIQUIDACIÓN DE INGRESO DIRECTO por el CONCEPTO de IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA.
DON
»EXPONGO«
I.- Que por escritura otorgada el día XXXX, ante el Notario de XXX, Don XXX, con el número xxxx de orden de protocolo, DON xxxx, titular del DNI/NIF xxxx, DONÓ a DON xxxx el pleno dominio de la siguiente finca:
Parcela de terreno, xxxx.
La citada finca se encuentra sin inmatricular en el Registro de la Propiedad por lo que en la mencionada escritura, en los datos de inscripción registral, se hizo constar lo siguiente:
INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título escrito, ni inscrito, según manifiestan.
A dicha escritura fue incorporada Certificación y Plano de la finca descrita (identificada como xxxx) expedido por Don xxxx, Ingeniero de Edificación y Arquitecto Técnico, que refleja la situación y superficie de la misma.
Se aporta copia de la referida escritura y su certificación técnica como DOCUMENTO NUMERO UNO.
II.- Que con fecha xxx el ORGANISMO DE GESTIÓN TRIBUTARIA DE LA DIPUTACIÓN DE xxxxx, practicó LIQUIDACIÓN DE INGRESO DIRECTO, por el concepto del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, Expediente xxxx, devengado con motivo del otorgamiento de la Escritura de Donación referida en el apartado I.- del presente escrito por importe de xxxx).
Se aporta copia de la liquidación como DOCUMENTO NUMERO DOS.
III.- Que de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 104 (Naturaleza y hecho imponible. Supuestos de no sujeción) integrado en la SUBSECCION 6 (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) de la SECCIÓN 3 (IMPUESTOS) del CAPITULO II (Tributos Propios) del TITULO II (RECURSOS DE LOS MUNICIPIOS) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos (TERRENOS DE NATURALEZA URBANA) y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título, no estando sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
En el Artículo 61 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales integrado en la SUBSECCION 2 (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), se hace constar que a los efectos de este impuesto, tendrán la consideración de bienes inmuebles rústicos, de bienes inmuebles urbanos y de bienes inmuebles de características especiales los definidos como tales en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.
El Artículo 7 (Bienes inmuebles urbanos y rústicos) del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que se entiende por suelo de naturaleza urbana:
a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.
b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística
c) El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones.
e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
f) El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.
Dicho precepto establece, además, que se entiende por suelo de naturaleza rústica aquel que no sea de naturaleza urbana conforme a lo dispuesto en el apartado anterior, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales.
IV.- Que pese a que, por error, en la escritura citada en el apartado I expositivo de este escrito, se hace constar que el inmueble transmitido es de naturaleza urbana, lo cierto es que el mismo tiene NATURALEZA RÚSTICA, tal y como consta en la CÉDULA DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA emitida el xxxx por Don xxxx, Secretario del Excmo. Ayuntamiento de xxxx, en la cual se hace constar que según se desprende del informe técnico emitido al efecto, Don xxxxx, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado xxxx en calidad de Técnico Municipal del Excmo. Ayuntamiento de xxxx, la parcela en cuestión está situada en SUELO NO URBANIZABLE DE VALOR AGRÍCOLA, según las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal y Modificaciones de las mismas, vigentes en la actualidad.
Se aporta copia de la citada cédula como DOCUMENTO NUMERO TRES.
V.- Que tal y como consta en la escritura citada en el apartado I.- expositivo, objeto de liquidación, se hace constar que NO CONSTA la Referencia Catastral del Inmueble transmitido por NO ESTAR EL MISMO DADO DE ALTA EN LA ACTUALIDAD EN LAS BASES CATASTRALES.
VI.- Así pues, habida cuenta que el impuesto objeto de la liquidación recurrida grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de NATURALEZA URBANA y que no está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y que tienen dicha consideración de rústicos los terrenos definidos como tales en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario, queda por determinar si el suelo que nos ocupa tiene NATURALEZA URBANA O RÚSTICA a efectos del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de conformidad con las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario (Artículo 7 de la Ley del Catastro Inmobiliario), antes referida.
El suelo que nos ocupa NO TIENE NATURALEZA URBANA a dichos efectos por las siguientes razones:
1.- No está clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente. Es SUELO NO URBANIZABLE DE VALOR AGRÍCOLA, según consta en la Cédula Urbanística aportada.
2.-No tiene la consideración de urbanizable o ni el Planeamiento Municipal prevé o permite su paso a la situación de suelo urbanizado, pues se trata de suelo NO URBANIZABLE DE VALOR AGRÍCOLA.
3.- No está integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, pues se trata de un suelo NO URBANIZABLE DE VALOR AGRÍCOLA.
4.- No es suelo ocupado por núcleos o asentamiento de población aislado.
5.- No es suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos de abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
6.- Por último no es suelo consolidado por la edificación.
Por tanto, de conformidad con los preceptos legales citados, la finca objeto del expediente, es SUELO DE NATURALEZA RÚSTICA y no de NATURALEZA URBANA y por tanto habida cuenta de que el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo constituye el incremento de valor que experimenten los terrenos de NATURALEZA URBANA y que no está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la LIQUIDACIÓN recurrida es TOTALMENTE IMPROCEDENTE y procede su ANULACIÓN TOTAL.
VII.- Por otra parte y a mayor abundamiento, según el Artículo 107Base imponible del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a efectos de la determinación de la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo, siendo dicho valor el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Tal y como antes quedó indicado, el inmueble objeto de transmisión NO ESTA DADO DE ALTA EN LOS ARCHIVOS CATASTRALES y, por tanto, no tiene valor a efectos del IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES, estableciendo dicho precepto que para el caso de que el bien inmueble, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.
En la liquidación recurrida el ÓRGANO GESTIÓN TRIBUTARIA se INVENTA el VALOR CATASTRAL DEL SUELO en vez de, en todo caso, practicar la liquidación cuando el valor catastral sea determinado legalmente, tal y como ordena la Ley referida, lo cual es, subsidiariamente, motivo de ANULACIÓN de la liquidación operada.
Por lo expuesto,
SUPLICO al SUMA. ORGANISMO DE GESTIÓN TRIBUTARIA DE LA DIPUTACIÓN DE xxxxxque, teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo y tener por formulado en tiempo y forma RECURSO DE REPOSICIÓN contra la Liquidación referida en la exposición de la presente, anulándola por improcedente al no constituir la transmisión operada hecho imponible del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 104 (Naturaleza y hecho imponible. Supuestos de no sujeción) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y demás normativa aplicable y subsidiariamente por lo dispuesto en el Artículo 107 de dicho cuerpo legal por no tener la finca valor catastral determinado.
Recurso de reposición contra providencia de apremio para liquidación del IIVTNU, resolución del recurso y reclamación económico-administrativa posterior
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Por qué muchas resoluciones de tipo administrativo no analizan los hechos, ni rebaten tus argumentos resolviendo lo que les da la puñetera gana? Me ha pasado con ayuntamientos, con el SUMA, con Hacienda y en algún otro sitio. Mi amigo M. Gutiérrez me decía el otro día mientras saboreábamos un caldo con pelota de pava borracha en el restaurante El Cruce de Almoradí: “Eso es habitual. Por eso al Dº Advo, Gutiérrez Llamas, profesor de la UMU y que me dio clase lo llamaba derecho supersónico. El resultado se tiene decidido de antemano. Si no estás de acuerdo te dejan abierta la vía judicial que generalmente no compensa la pena”.
Bueno veremos a ver si en este caso compensa o no compensa. De ilusión también se vive.
RECURSO DE REPOSICIÓN CONTRA PROVIDENCIA DE APREMIO:
IDENTIFICADOR (xxx)-NÚMERO FIJO (xxx)
Don XXXX
Que por medio del presente escrito interpone Recurso de Reposición contra la Providencia de Apremio identificada en el encabezamiento, cuya copia se adjunta (Documento Nº Uno) correspondiente a liquidación del IIVT, de acuerdo con los siguientes,
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Que mediante escritura autorizada por Don XXXX, Notario de xxx, el día xxxx, con el número xxx de protocolo, vendí el pleno dominio del inmueble catastrado bajo la referencia xxxx por un precio total de xxxx inferior al valor de adquisición total del mismo que fue de xxxx según la escritura de herencia (de fecha xxxx) de xxx Don XXX, titular del DNI/NIF xxx, fallecido el día xxx cuya herencia fue liquidada del Impuesto de Sucesiones dentro de plazo y por idéntico valor para dicho inmueble al que fue declarado en la meritada escritura de herencia.
SEGUNDO.- Que a través de la notaría del citado Sr. xxx se me facilita un documento denominado “Detalle de la liquidación” del IIVTNU con IDENTIFICADOR xxx y NÚMERO FIJO xxxx cuya fecha de caducidad era el xxx.
TERCERO.- Que el día xxx presenté escrito alegando la no sujeción al impuesto por falta de incremento de valor, sin que hasta el día de la fecha tal reclamación haya sido resuelta. (Documento nº DOS).
CUARTO.- Que en fecha posterior, se me notifica carta de pago correspondiente a la liquidación del impuesto, cuya copia se adjunta (Documento nº TRES) en la que se indica expresamente que el último día de pago es el 20/04/2021.
QUINTO.- Que mediante llamada al servicio telefónica de la Agencia Tributaria del Ayuntamiento de xxxx, la cual fue grabada por lo que puede ser corroborado el presente punto, nuevamente fui informado verbalmente de que la fecha límite de pago en periodo voluntario de la carta de pago terminaba el día 20 de Abril de 2021.
SEXTO.- Que el día xxx accedí a la Sede Electrónica observando que se había dictado PROVIDENCIA DE APREMIO relativa a los citados IDENTIFICADOR y NÚMERO FIJO incluyendo un recargo del 5% por importe de xxx, por lo que efectué una llamada al citado servicio telefónico donde fui informado de la imposibilidad de fraccionamiento de la deuda en apremio; no obstante lo cual pude solicitarlo en la propia SEDE según notificación de la correspondiente Resolución relativa al ID Valor/Expdte de Ejecutiva xxxx por el cual me fue concedido por un total de dieciocho fracciones que incluyen la deuda, el recargo y los intereses por el fraccionamiento estos por importe de xxxx(Documento nº CUATRO).
ESTOS TRES PUNTOS (SIMILARES) no se incluyeron en el recurso:
3.- Que el día xxxx interpuse recurso de reposición por no incremento de valor respecto del cual aún no ha recaído resolución.
4.- Que el día xxx fui notificado de la “Liquidación de ingreso directo” con nuevo IDENTIFICADOR (xxx) y mismo NÚMERO FIJO (xxx).
5.- Que mediante llamada al servicio teléfonico del OGT del Ayuntamiento de xxx efectuada el día xxx, la cual fue grabada por lo que puede ser corroborado el presente punto, fui informado verbalmente de que la fecha límite de pago en periodo voluntario de las cartas de pago que me fueron notificadas el día xxx terminaba el día 20 de Abril de 2021, descargándome de la Sede Electrónica la carta de pago que así lo confirmaba la cual se acompaña como ANEXO NÚMERO UNO al presente recurso.
Y ESTOS DOS PUNTOS TAMBIÉN SE CAMBIARON AL FINAL:
1.= Considerando que el apremio de una deuda tributaria iniciado con anterioridad a la fecha del último dia de pago señalada por el propio Ayuntamiento supone una actuación en contra de sus propios actos que constituye una la vulneración del principio de confianza legítima sobre el que el Tribunal Supremo ha declarado (por todas Sentencia de 22 de diciembre de 2010 STS (Sala 3ª) de 22 de febrero de 2016, nº rec. 4048/2013, recurso contencioso-administrativo núm. 257/2009), que “el principio de la buena fe protege la confianza legítima que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno e impone el deber de coherencia en el comportamiento propio. Lo que es tanto como decir que el principio implica la exigencia de un deber de comportamiento que consiste en la necesidad de observar de cara al futuro la conducta que los actos anteriores hacían prever y aceptar las consecuencias vinculantes que se desprenden de los propios actos constituyendo un supuesto de lesión a la confianza legítima de las partes “venire contra factum propium”.
2.= Considerando, igualmente, que no es posible recurrir a la vía de apremio sin haberse resuelto la reclamación en vía de reposición como el propio Tribunal Supremo ha declarado en sentencia número 586/2020, de 28 de mayo, dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo (aun cuando no se haya solicitado la suspensión de la ejecución de la deuda) mientras se resuelve el recurso y sin que se altere el deber de la Administración de resolverlo expresamente, pues aceptar que pueda dictarse una providencia de apremio en un momento en que aún se mantiene intacto dicho deber “es dar carta de naturaleza a dos prácticas viciadas de la Administración y contrarias a principios constitucionales»;“la primera práctica, «no por extendida menos aberrante», es la de que el silencio administrativo sería como una opción administrativa legítima, que podría contestar o no según le plazca o le convenga y la segunda … la concepción de que el recurso de reposición no tiene ninguna virtualidad ni eficacia favorable para el interesado; en otras palabras, que se trata de una institución inútil, que no sirve para replantearse la licitud del acto, sino para retrasar aún más el acceso de los conflictos jurídicos, aquí los tributarios, a la tutela judicial. No se comprende bien que se apremie la deuda tributaria antes de resolverse de forma expresa el recurso de reposición que, teóricamente, podría dar al traste con el acto de cuya ejecución se trata; y, una vez, en su caso, desestimado explícitamente éste, cabría, entonces sí, dictar esa providencia de apremio, colocando así el carro y los bueyes -si se nos permite la expresión- en la posición funcionalmente adecuada». «El mismo esfuerzo o despliegue de medios que se necesita para que la Administración dicte la providencia de apremio podría dedicarse a la tarea no tan ímproba ni irrealizable de resolver en tiempo y forma, o aun intempestivamente, el recurso de reposición, evitando así la persistente y recusable práctica del silencio negativo como alternativa u opción ilegítima al deber de resolver”.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
I.- Infracción doctrina jurisprudencia. Sentencia TS 586/2020, de 28 de mayo. La Administración, cuando pende ante ella un recurso o impugnación, no puede dictar providencia de apremio sin resolver antes este recurso de forma expresa.
En el presente supuesto, la Administración municipal inicia el procedimiento de apremio mediante la oportuna providencia, el día 6 de abril de 2021, con incumplimiento del deber de resolver respecto de la reclamación interpuesta el día 17 de febrero de 2021 (Documento nº DOS), en el que se instaba la declaración de no sujeción al impuesto de plusvalía municipal por falta de incremento de valor, a pesar y a sabiendas que no había resuelto el referido escrito de reclamación sobre no sujeción, que sigue sin resolver hasta la fecha de hoy. Esta conducta de la Administración ha sido expresamente rechazada por el Tribunal Supremo, tal y como se relata a continuación, en un supuesto sustancialmente idéntico al que se plantea en el presente recurso, es decir, apremiar una deuda tributaria sin resolver expresamente la reclamación presentada contra la liquidación y a pesar de no haber solicitado expresamente la suspensión.
La reciente referida sentencia del TS de 28 de mayo de 2020, indica en su Tercer Fundamento de Derecho:
“Pues bien, de la recta configuración legal del principio de ejecutividad y de sus límites, así como del régimen del silencio administrativo -lo que nos lleva a extender el elenco de preceptos interpretados a otros como los artículos 21 a 24 de la LPAC y sus concordantes; de los artículos 9.1, 9.3, 103 y 106 LJCA; así como el principio de buena administración -que cursa más bien como una especie de meta principio jurídico inspirador de otros-, puede concluirse la siguiente interpretación:
1) La Administración, cuando pende ante ella un recurso o impugnación administrativa, potestativo u obligatorio, no puede dictar providencia de apremio sin resolver antes ese recurso de forma expresa, como es su deber, pues el silencio administrativo no es sino una mera ficción de acto a efectos de abrir frente a esa omisión las vías impugnatorias pertinentes en cada caso.
2) Además, no puede descartarse a priori la posibilidad de que, examinado tal recurso, que conlleva per se una pretensión de anulación del acto, fuera atendible lo que él se pide. De esa suerte, la Administración no puede ser premiada o favorecida cuando no contesta tempestivamente las reclamaciones o recursos, toda vez que la ejecutividad no es un valor absoluto, y uno de sus elementos de relativización es la existencia de acciones impugnatorias de las que la Administración no puede desentenderse.
Es cierto que el recurrente no promovió, como le era posible, la suspensión del acto recurrido en reposición, pero tal circunstancia sólo habría hecho más clara y evidente la necesidad de confirmar la sentencia, pues al incumplimiento del deber de resolver sobre el fondo -la licitud de la liquidación luego apremiada-, sobre el que nos hemos pronunciado, se solaparía además, haciendo la conducta aún más grave, el de soslayar el más acuciante pronunciamiento pendiente, el de índole cautelar”.
Considerando, igualmente, que no es posible recurrir a la vía de apremio sin haberse resuelto la reclamación en vía de reposición o cualquier otra reclamación, potestativa u obligatoria, como el propio Tribunal Supremo ha declarado en sentencia número 586/2020, de 28 de mayo, dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo (aun cuando no se haya solicitado la suspensión de la ejecución de la deuda) mientras se resuelve el recurso y sin que se altere el deber de la Administración de resolverlo expresamente, pues aceptar que pueda dictarse una providencia de apremio en un momento en que aún se mantiene intacto dicho deber“ es dar carta de naturaleza a dos prácticas viciadas de la Administración y contrarias a principios constitucionales»;“la primera práctica, «no por extendida menos aberrante», es la de que el silencio administrativo sería como una opción administrativa legítima, que podría contestar o no según le plazca o le convenga y la segunda … la concepción de que el recurso de reposición no tiene ninguna virtualidad ni eficacia favorable para el interesado; en otras palabras, que se trata de una institución inútil, que no sirve para replantearse la licitud del acto, sino para retrasar aún más el acceso de los conflictos jurídicos, aquí los tributarios, a la tutela judicial. No se comprende bien que se apremie la deuda tributaria antes de resolverse de forma expresa el recurso de reposición que, teóricamente, podría dar al traste con el acto de cuya ejecución se trata; y, una vez, en su caso, desestimado explícitamente éste, cabría, entonces sí, dictar esa providencia de apremio, colocando así el carro y los bueyes -si se nos permite la expresión- en la posición funcionalmente adecuada». «El mismo esfuerzo o despliegue de medios que se necesita para que la Administración dicte la providencia de apremio podría dedicarse a la tarea no tan ímproba ni irrealizable de resolver en tiempo y forma, o aun intempestivamente, el recurso de reposición, evitando así la persistente y recusable práctica del silencio negativo como alternativa u opción ilegítima al deber de resolver”.
II.- Nulidad de la Providencia de Apremio al haberse dictado antes de la finalización del plazo de período voluntario. Vulneración de los principios de confianza legítima, seguridad jurídica, buena fe y buena administración.
Según se indica en el Cuarto antecedente de Hecho, la carta de pago correspondiente a la liquidación, indica que el último día para el pago en período voluntario finalizaba el día 20 de abril de 2021 y en cambio la Agencia Tributaria del Ayuntamiento dicta Providencia de Apremio, el día 6 de abril de 2021 con los recargos correspondientes, por lo que tal Providencia de Apremio debe anularse al no cumplirse el elemento esencial para ser dictada, esto es, al no haber finalizado el plazo de pago en período voluntario, ya que resulta ocioso recordar que según la normativa tributaria el procedimiento ejecutivo únicamente se iniciará cuando haya finalizado el plazo voluntario de pago.
Cualquier otra interpretación, constituye una vulneración de los principios de confianza legítima, seguridad jurídica, buena fe y buena administración, a los que se encuentra sometida la Administración municipal en su actuación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.
Considerando que el apremio de una deuda tributaria iniciado con anterioridad a la fecha del último día de pago señalada por el propio Ayuntamiento, supone una actuación en contra de sus propios actos que constituye una la vulneración del principio de confianza legítima sobre el que el Tribunal Supremo ha declarado (por todas Sentencia de 22 de diciembre de 2010 STS (Sala 3ª) de 22 de febrero de 2016, nº rec. 4048/2013, recurso contencioso-administrativo núm. 257/2009), que “el principio de la buena fe protege la confianza legítima que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno e impone el deber de coherencia en el comportamiento propio. Lo que es tanto como decir que el principio implica la exigencia de un deber de comportamiento que consiste en la necesidad de observar de cara al futuro la conducta que los actos anteriores hacían prever y aceptar las consecuencias vinculantes que se desprenden de los propios actos constituyendo un supuesto de lesión a la confianza legítima de las partes “venire contra factum propium”.
Por todo ello,
SOLICITO a la Agencia Municipal Tributaria del Excmo. Ayuntamiento de XXX, que tenga por interpuesto Recurso de Reposición contra Providencia de Apremio identificada en el encabezamiento, junto a los documentos que se acompañan y, previos los trámites oportunos, dicte resolución por la que estimando el recurso anule y deje sin efecto la referida Providencia de Apremio, procediendo a recalcular la solicitud de fraccionamiento de la liquidación tributaria que formuló y le fue concedida con fecha 7 de Abril de 2021, excluyendo el recargo del 5% y los intereses derivados del mismo.
En XXX, a XXX.
Fdo. XXXX
AGENCIA TRIBUTARIA AYUNTAMIENTO XXXX
El recurso fue resuelto de este modo
Con fecha xxxx se ha dictado por El Jefe de la Dependencia de Recaudación la siguiente Resolución: Examinado el escrito presentado por xxxx en su propio nombre y derecho, resulta lo siguiente: PRIMERO: Con fecha xxxx el interesado interpone “recurso de reposición contra la providencia de apremio” en relación con la deuda detallada a continuación, en concepto de Impuesto sobre Incrementode Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, alegando haber presentado escrito contra la liquidación sinque hasta la fecha tal reclamación haya sido resuelta. En consecuencia, y examinado el escrito presentado, se ha comprobado que, si bien viene a interponer recurso de reposición contra un acto administrativo que no se encontraba dictado a la fecha de presentación de su escrito, procede calificar tal escrito como una solicitud por parte del interesado, instando la anulación del recargo ejecutivo. SEGUNDO: El art. 115.2 de la Ley 39/2015, dispone que “El error o la ausencia de la calificación del recurso por parte del recurrente no será obstáculo para su tramitación, siempre que se deduzca su verdadero carácter.”TERCERO: En fecha xxxx se aprobó por la Directora de la Agencia Municipal Tributaria (expte. xxx) la liquidación correspondiente al Impuesto sobre al Incremento de Valor de Terrenos deNaturaleza Urbana por importe de xxx. CUARTO: Dicha liquidación fue puesta a disposición del interesado con fecha xxxx, en la sede electrónica de esta Administración por haber prestado el mismo el día xxxx su consentimiento expreso para que las comunicaciones y notificaciones se practiquen por medios electrónicos. El mismo día xxx, xxx, en calidad de obligado tributario, accedió, en la sede electrónica de esta Administración, al contenido del acto objeto de notificación, conforme al art. 43 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que dispone que las notificaciones por medios electrónicos se entenderán practicadas en el momento en que se produzca el acceso a su contenido, teniéndose por efectuado el trámite de notificación y siguiéndose el procedimiento recaudatorio. QUINTO: El art. 62.2 de la Ley General Tributaria preceptúa que: “En el caso de deudas tributarias resultantes de liquidaciones practicadas por la Administración, el pago en período voluntario deberá hacerse en los siguientes plazos: a) Si la notificación de la liquidación se realiza entre los días uno y 15 de cada mes, desde la fecha de recepción de la notificación hasta el día 20 del mes posterior o, si éste no fuera hábil, hasta el inmediato hábil siguiente. b) Si la notificación de la liquidación se realiza entre los días 16 y último de cada mes, desde la fecha de recepción de la notificación hasta el día cinco del segundo mes posterior o, si éste no fuera hábil, hasta el inmediato hábil siguiente.”SEXTO: En relación con la improcedencia del periodo ejecutivo alegado, ha quedado acreditado en el expediente que la liquidación objeto de esta solicitud fue notificada el 23/02/2021 y conforme al art. 62.2 de la Ley General Tributaria el periodo voluntario finalizaba el 05/04/2021. SÉPTIMO: Por otra parte el art. 28 de la Ley 58/2003, dispone que los recargos del período ejecutivo sedevengan con el inicio de dicho período, de acuerdo con lo establecido en el artículo 161 de la citada ley,en su apartado 2 dicho artículo preceptúa que “El recargo ejecutivo será del cinco por ciento y se aplicarácuando se satisfaga la totalidad de la deuda no ingresada en periodo voluntario antes de la notificación dela providencia de apremio”. OCTAVO: El art. 69 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el ReglamentoGeneral de Recaudación, dispone que “La recaudación en periodo ejecutivo se inicia de acuerdo con lodispuesto en el artículo 161.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en relación conlos importes no satisfechos en periodo voluntario.”NOVENO: Asimismo el art. 161.1 de la Ley General Tributaria dispone que “El período ejecutivo se inicia: a) En el caso de deudas liquidadas por la Administración tributaria, el día siguiente al del vencimiento del plazo establecido para su ingreso en el artículo 62 de esta ley”, estableciendo su apartado 4º que “El inicio del período ejecutivo determinará la exigencia de los intereses de demora y de los recargos del período ejecutivo en los términos de los artículos 26 y 28 de esta ley y, en su caso, de las costas del procedimiento de apremio”. DÉCIMO: La Sentencia 586/2020 del Tribunal Supremo en la que basa el interesado su escrito al señalar que se ha dictado la providencia de apremio sin haber recibido resolución expresa del recurso de reposición presentado en fecha xxxx, se ha comprobado que el mismo ha sido resuelto en sentido desestimatorio por Resolución de la Directora de la Agencia Municipal Tributaria de fecha 12/04/2021 y notificado al interesado mediante acceso a la Oficina Virtual Tributaria el 19/04/2021, no habiéndose dictado la providencia de apremio aludida tal y como dispone la jurisprudencia sentada por el Alto Tribunal. UNDÉCIMO: De la documentación obrante en el expediente y examinada la legislación anteriormente referida, se constata que se ha observado en todo momento el procedimiento legalmente establecido para la práctica de las notificaciones en los procedimientos tributarios, así como del procedimiento de recaudación en periodo ejecutivo establecido en los arts. 28 y 161 de la Ley 58/2003, General Tributaria, no procediendo por tanto acceder a su solicitud. Normativa aplicable: Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, General de Recaudación.
En virtud de lo expuesto, se propone elevar para su Resolución lo siguiente: Primero: Desestimar íntegramente la solicitud presentada por xxxx, de conformidad con los hechos y fundamentos de derecho contenidos en el precedente informe. Segundo: Continuar el procedimiento de cobro en periodo ejecutivo para la deuda objeto de esta solicitud. Lo que le notifico para su conocimiento y efectos, significándole que contra esta resolución, que no pone fin a la vía administrativa, puede interponer los siguientes recursos: Recurso potestativo de reposición ante el mismo órgano que la ha dictado, en el plazo de un mesa contar desde el día siguiente al de recepción de la presente notificación. Entendiéndose desestimado esterecurso si transcurre un mes desde su interposición sin que se notifique expresamente su resolución. Contra la resolución, expresa o presunta de dicho recurso de reposición, que no pone fin a la vía administrativa, puede interponer reclamación económico-administrativa ante el Consejo Económico Administrativo de xxxx en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de su notificación, o desde el día siguiente a aquel en que se produzcan los efectos del silencio administrativo. O bien podrá interponer directamente, sin necesidad de presentar recurso de reposición previo, reclamación económico-administrativa, ante el Consejo Económico Administrativo de xxx, en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente al de la recepción de la presente notificación. Durante el mes deplazo de interposición de la reclamación económico-administrativa tendrá de manifiesto el expediente enla oficina gestora del mismo al objeto de que pueda examinar las actuaciones llevadas a cabo y prepararla reclamación. La resolución de la reclamación económico-administrativa pone fin a la vía administrativa y es susceptible de recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de xxx, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a aquel en que le sea notificada dicha resolución, si ésta es expresa, o en el plazo de seis meses desde el día siguiente a aquel en que se cumpla el de tres meses para la resolución de la reclamación económico-administrativa, si dicha resolución no se produjera.
xxxx, xxx.
Y por supuesto, hemos contraatacado
Oficina de alta y destino xxx
Departamento de Gestión
Expediente xxx
Don XXX
EXPONGO:
1.- Que con fecha XXX interpuse “Recurso de Reposición contra la Providencia de Apremio”identificador (XX)-número fijo (XXX) correspondiente a la liquidación del IIVTNU, devengado por la escritura de compraventa autorizada por Don XXX, notario de XXX, el día XXX, con el número XXX de protocolo, de una tercera parte indivisa del pleno dominio del inmueble catastrado bajo la referencia XXX.
2.- Que con fecha XXX, por el jefe de la Dependencia de Recaudación se dictó resolución por la que se acuerda lo siguiente:
– “PRIMERO: desestimar íntegramente la solicitud presentada por XXX, con NIF XX de conformidad con los hechos y fundamentos de derecho contenidos en el presente informe. SEGUNDO: Continuar el procedimiento de cobro en periodo ejecutivo para la deuda de esta solicitud”.
A la vista de lo anteriormente expuesto y en el ejercicio de mi legítimo derecho, INTERPONGO RECLAMACIÓN ECONÓMICO-ADMINISTRATIVA CONTRA la RESOLUCIÓN de fecha XXX, dictada por el citado jefe de la Dependencia de Recaudación.
ANTECEDENTES DE HECHO:
PRIMERO.- Que mediante la citada escritura autorizada por Don XXX, notario de XX, el día XXX, con el número XXX de protocolo, vendí una tercera parte indivisa del pleno dominio del inmueble catastrado bajo la referencia XXXsiendo el título de adquisición la escritura de herencia (de fecha XXX) de XXX, titular del DNI/NIF xxx, fallecido el día XXX, cuya herencia fue liquidada del Impuesto de Sucesiones dentro de plazo.
SEGUNDO.- Que a través de la notaría del citado Sr. XXXX me fue facilitado un documento denominado “Detalle de la liquidación” del IIVTNU con IDENTIFICADOR XXX y NÚMERO FIJO XXX cuya fecha de caducidad era el día XXX.
TERCERO.- Que el día XXXX presenté escrito alegando la no sujeción al IIVTNU por falta de incremento de valor patrimonial (que fue anexado como Documento nº DOS al recurso de reposición contra la providencia de apremio objeto de la presente).
CUARTO.- Que el día XXX se me notificó la carta de pago correspondiente a la liquidación del IIVTNU, cuya copia se adjunta al presente (Documento nº UNO).
QUINTO.- Que, no obstante lo señalado en el punto anterior, a través del servicio telefónico de XXX, y en respuesta a mi llamada efectuada el día XXXfui informado de que la fecha límite del periodo voluntario para el pago de la deuda terminaba el día 20 de abril de 2021, así como de la posibilidad de fraccionarlo hasta esa misma fecha sin intereses. Dicha conversación al ser grabada constituye medio de prueba. Solicito la incorporación al expediente de dicha grabación.
SEXTO.- Que la XXX fijó el fin del plazo voluntario para el pago de la deuda en el día 20 de abril de 2021, como queda probado, además de por el medio referido en el punto anterior, por medio de carta de pago: referencia XXX, identificación XXX, la cual obtuve el mismo día XXX descargándomela de la Sede Electrónica de XXXX (el cual fue anexado como Documento nº TRES al recurso de reposición contra la providencia de apremio objeto de la presente) y en la que, sin que se alcance a comprender por el recurrente, consta como fecha de emisión de carta de pago el día 31 de marzo de 2021.
SÉPTIMO.- Que el día 6 de Abril de 2021 (festivo local) accedí de nuevo a la Sede Electrónica de XXXX, observando que se había dictado “PROVIDENCIA DE APREMIO”, procedimiento de recaudación XXX, referencia XXX, identificación XXX, incluyéndose un recargo ejecutivo del 5% de la deuda por importe ascendente a XXXX Euros (la cual fue anexada como Documento nº UNO al recurso de reposición contra la providencia de apremio objeto de la presente).
OCTAVO.- Que el día 7 de abril de 2021 efectué otra llamada (al ser imposible contactar el día anterior por ser festivo local) al citado servicio telefónico de XXX solicitando información acerca del motivo del inicio de la fase ejecutiva de la deuda, circunstancia que me fue negada a pesar de tener en mi poder el documento referido en el punto anterior, siendo además informado de la imposibilidad de fraccionamiento de la deuda no obstante lo cual en plena incredulidad y desconcierto, el mismo día, inmediatamente después de mi llamada, solicité y obtuve resolución favorable del fraccionamiento a través de la propia Sede Electrónica: Resolución relativa al ID Valor/Expdte. de Ejecutiva XXX(la cual fue anexada como Documento nº CUATRO al recurso de reposición contra la providencia de apremio objeto de la presente) y ello por un total de dieciocho fracciones que a pesar de que el plazo de pago voluntario (hasta el día 20 de abril de 2021) no había concluido, incluye un recargo ejecutivo del 5% del principal e intereses por fraccionamiento por importe de XXXX, que se devengaron como consecuencia del desastroso funcionamiento de la oficina de atención telefónica de XXXX. Solicito la incorporación al expediente de esta segunda grabación.
NOVENO.- Que el día 12 de abril de 2021, se dictó, siéndome notificada el día 19 de abril de 2021 (Documento nº DOS), la resolución desestimatoria del Recurso de Reposición contra las liquidaciones de la transmisión efectuada mediante compraventa el día 27 de enero de 2021 por lo que dicha resolución y su notificación fueron posteriores al inicio de la fase ejecutiva (el día 6 de abril de 2021, según el punto SÉPTIMO del presente escrito).
DÉCIMO.- Que el día 16 de abril de 2021 interpuse “Recurso de Reposición contra la Providencia de Apremio”identificador (XXXX)-número fijo (XXXX).
UNDÉCIMO.- Que el día 25 de mayo de 2021 por el jefe de la Dependencia de Recaudación se dictó resolución (Documento nº TRES) por la que se acuerda lo siguiente: – “PRIMERO: desestimar íntegramente la solicitud presentada por XXX, con NIF XXXXX de conformidad con los hechos y fundamentos de derecho contenidos en el presente informe.– SEGUNDO: Continuar el procedimiento de cobro en periodo ejecutivo para la deuda de esta solicitud”.
Los argumentos en los que se fundamenta la resolución para la desestimación, a los que me remito, en resumen, son los siguientes:
Error en la calificación de la reclamación, pues no puede interponerse recurso de reposición contra la providencia de apremio pues esta no había sido dictada a fecha 15 de abril de 2021.
El Art. 115.2 Ley 39/2015 PAC, que dispone “el error o ausencia de la calificación del recurso por el recurrente no será obstáculo para su tramitación, siempre que se deduzca su verdadero carácter.”
La liquidación de la deuda fue puesta a disposición del reclamante el 23 de febrero de 2021, conforme al art. 62.2 de la LGT y el periodo voluntario del pago finalizaba el 5 de abril de 2021.
El periodo ejecutivo se inicia tras la finalización del periodo voluntario, con el recargo ejecutivo del 5% antes de la notificación de la providencia de apremio, arts. 69 del RD 939/2005 y 161.1, 62, 26, 28 de la LGT.
De la documentación obrante en el expediente se observa que se ha seguido el procedimiento legal para la práctica de notificaciones en los procedimientos tributarios.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
I.- Son hechos probados los siguientes, en virtud de los documentos aportados por el reclamante que obran en el expediente y de los que se deben incorporar al mismo (las grabaciones telefónicas):
El día 23 de febrero de 2021 la liquidación de la deuda fue puesta a disposición del reclamante.
El día 20 de abril de 2021 constituye el fin del plazo voluntario establecido y autorizado al reclamante por la XXXX, asunto probado doblemente y acreditado en virtud de: 1.= La carta de pago: referencia XXXX, identificación XXXX, descargada de la Sede Electrónica (el cual fue anexado como Documento nº TRES al recurso de reposición contra la providencia de apremio objeto de la presente) y 2.= Las grabaciones de las conversaciones telefónicas mantenidas con XXXX, los días 24 de marzo y 7 de abril de 2021.
El día 6 de abril de 2021 se inicia procedimiento/fase ejecutiva mediante documento “PROVIDENCIA DE APREMIO”, procedimiento de recaudación XXXX referencia XXXX, identificación XXXX, el cual se obtiene por el reclamante a través de la Sede Electrónica (el cual fue anexado como Documento nº UNO al recurso de reposición contra la providencia de apremio objeto de la presente) motivando la llamada efectuada el día 7 de abril de 2021.
El día 12 de abril de 2021 se dictó y me fue notificada la resolución desestimatoria del Recurso de Reposición (Documento nº DOS) contra las liquidaciones de la transmisión mediante compraventa de XXXX, con el número XXX de protocolo, con fecha posterior, por tanto, al inicio de la fase ejecutiva.
Por todo lo expuesto, el funcionamiento de la Sede Electrónica y del servicio de atención telefónica de la XXX genera, claramente,una indefensión al obligado tributario, al informar, resolver y generar documentos de manera contradictoria y confusa. En el caso que nos ocupa existe una carta de pago que habilita y autoriza el pago de la deuda en periodo voluntario hasta el día 20 de abril de 2021, a pesar de lo cual se dicta providencia de apremio el día 6 de abril de 2021, fecha anterior a la finalización del precitado plazo; además se concede el fraccionamiento de pago el día 7 de abril de 2021 en contra de lo dispuesto en el art. 161.2 de la LGT “el fraccionamiento o compensación en período voluntario impedirá el inicio del período ejecutivo durante la tramitación de dichos expedientes”, y, por último, la resolución en sentido desestimatorio del Recurso de Reposición contra la liquidación de la transmisión gravada, se dictó y es notificada el día 19 de abril de 2021, esto es, con fecha posterior al inicio de la fase ejecutiva.
CONCLUSIÓN: QUEDA PROBADO por la documentación obrante en el expediente y de la que deberá ser incorporada, que no se ha seguido el procedimiento legal para la práctica de notificaciones en los procedimientos tributarios.
II.- Infracción de doctrina jurisprudencial. Sentencia TS 586/2020, de 28 de mayo. La administración, cuando pende ante ella un recurso o impugnación, no puede iniciar fase ejecutiva recaudatoria sin resolver antes este recurso de forma expresa.
En el presente supuesto, la administración municipal inicia el procedimiento ejecutivo mediante documento de “apremio” el día 6 de abril de 2021, con incumplimiento del deber de resolver respecto del recurso de reposición interpuesto el día 17 de febrero de 2021 (que fue anexado como Documento nº DOS al recurso de reposición contra la providencia de apremio objeto de la presente), en el que se instaba la declaración de no sujeción al IIVTNU por falta de incremento de valor, a pesar y a sabiendas de que no se había resuelto (pues fue resuelto el día 12 de abril de 2021 y notificado el día 19 de abril de 2021). Esta conducta de la administración ha sido expresamente rechazada por el Tribunal Supremo, tal y como se relata a continuación, en un supuesto sustancialmente idéntico al que se plantea en el presente recurso, es decir, inicio de la fase de ejecución de una deuda tributaria sin resolver expresamente la reclamación presentada contra la liquidación y a pesar de no haber solicitado expresamente la suspensión.
La referida sentencia del TS de 28 de mayo de 2020(número 586/2020, de 28 de mayo, dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo) indica en su Tercer Fundamento de Derecho:
“Pues bien, de la recta configuración legal del principio de ejecutividad y de sus límites, así como del régimen del silencio administrativo -lo que nos lleva a extender el elenco de preceptos interpretados a otros como los artículos 21 a 24 de la LPAC y sus concordantes; de los artículos 9.1, 9.3, 103 y 106 LJCA; así como el principio de buena administración -que cursa más bien como una especie de meta principio jurídico inspirador de otros-, puede concluirse la siguiente interpretación:
1) La Administración, cuando pende ante ella un recurso o impugnación administrativa, potestativo u obligatorio, no puede iniciar fase ejecutiva y dictar providencia de apremio sin resolver antes ese recurso de forma expresa, como es su deber, pues el silencio administrativo no es sino una mera ficción de acto a efectos de abrir frente a esa omisión las vías impugnatorias pertinentes en cada caso.
2) Además, no puede descartarse a priori la posibilidad de que, examinado tal recurso, que conlleva per se una pretensión de anulación del acto fuera atendible lo que él se pide. De esa suerte, la Administración no puede ser premiada o favorecida cuando no contesta tempestivamente las reclamaciones o recursos, toda vez que la ejecutividad no es un valor absoluto, y uno de sus elementos de relativización es la existencia de acciones impugnatorias de las que la Administración no puede desentenderse.
Es cierto que el recurrente no promovió, como le era posible, la suspensión del acto recurrido en reposición, pero tal circunstancia sólo habría hecho más clara y evidente la necesidad de confirmar la sentencia, pues al incumplimiento del deber de resolver sobre el fondo -la licitud de la liquidación luego apremiada-, sobre el que nos hemos pronunciado, se solaparía, además, haciendo la conducta aún más grave, el de soslayar el más acuciante pronunciamiento pendiente, el de índole cautelar”.
Considerando, igualmente, el propio Tribunal Supremo en dicha sentencia (aun cuando no se haya solicitado la suspensión de la ejecución de la deuda) que no es posible recurrir a la vía ejecutiva sin haberse resuelto la reclamación en vía de reposición o cualquier otra reclamación, potestativa u obligatoria, mientras se resuelve el recurso y sin que se altere el deber de la administración de resolverlo expresamente, pues aceptar que pueda iniciarse la fase ejecutiva en un momento en que aún se mantiene intacto dicho deber “es dar carta de naturaleza a dos prácticas viciadas de la Administración y contrarias a principios constitucionales; la primera práctica, «no por extendida menos aberrante», es la de que el silencio administrativo sería como una opción administrativa legítima, que podría contestar o no según le plazca o le convenga y la segunda … la concepción de que el recurso de reposición no tiene ninguna virtualidad ni eficacia favorable para el interesado; en otras palabras, que se trata de una institución inútil, que no sirve para replantearse la licitud del acto, sino para retrasar aún más el acceso de los conflictos jurídicos, aquí los tributarios, a la tutela judicial. No se comprende bien que se apremie la deuda tributaria antes de resolverse de forma expresa el recurso de reposición que, teóricamente, podría dar al traste con el acto de cuya ejecución se trata; y, una vez, en su caso, desestimado explícitamente éste, cabría, entonces sí, dictar esa providencia de apremio, colocando así el carro y los bueyes -si se nos permite la expresión- en la posición funcionalmente adecuada”. “El mismo esfuerzo o despliegue de medios que se necesita para que la administración dicte la providencia de apremio podría dedicarse a la tarea no tan ímproba ni irrealizable de resolver en tiempo y forma, o aun intempestivamente, el recurso de reposición, evitando así la persistente y recusable práctica del silencio negativo como alternativa u opción ilegítima al deber de resolver”.
III.- Nulidad del 5% de recargo ejecutivo y del documento “Providencia de Apremio” al haberse dictado antes de la finalización del plazo de pago en período voluntario. Vulneración de los principios de confianza legítima, seguridad jurídica, buena fe y buena administración.
Según expresamente indica la carta de pago (la cual fue anexada como Documento nº TRES al recurso de reposición contra la providencia de apremio objeto de la presente) correspondiente a la liquidación,el último día para el pago en período voluntario finalizaba el día 20 de abril de 2021, y, al tiempo, la XXXX dicta literalmente el documento “Providencia de Apremio”, el día 6 de abril de 2021(el cual fue anexado como Documento nº UNO al recurso de reposición contra la providencia de apremio objeto de la presente) con los recargos correspondientes, por lo que tal “Providencia de Apremio” debe anularse al no cumplirse el elemento esencial para ser dictada, esto es, al no haber finalizado el plazo de pago en período voluntario, ya que resulta ocioso recordar que según la normativa tributaria, el procedimiento ejecutivo únicamente se iniciará cuando haya finalizado el plazo voluntario de pago.
Cualquier otra interpretación constituye una vulneración de los principios de confianza legítima, seguridad jurídica, buena fe y buena administración, a los que se encuentra sometida la administración municipal en su actuación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.
El recargo ejecutivo del 5% de una deuda tributaria iniciado con anterioridad a la fecha del último día de pago señalada por el propio Ayuntamiento, supone una actuación en contra de sus propios actos que constituye una vulneración del principio de confianza legítima sobre el que el Tribunal Supremo ha declarado (por todas Sentencia TS de 22 de diciembre de 2010 (Sala 3ª) de 22 de febrero de 2016, nº rec. 4048/2013, recurso contencioso-administrativo núm. 257/2009) que “el principio de la buena fe protege la confianza legítima que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno e impone el deber de coherencia en el comportamiento propio. Lo que es tanto como decir que el principio implica la exigencia de un deber de comportamiento que consiste en la necesidad de observar de cara al futuro la conducta que los actos anteriores hacían prever y aceptar las consecuencias vinculantes que se desprenden de los propios actos constituyendo un supuesto de lesión a la confianza legítima de las partes venire contra factum propium”.
Por todo ello, SOLICITO:
1º.- La incorporación al expediente de las grabaciones del servicio telefónico de XXX del 24 de marzo y el 7 de abril de 2021, referidas anteriormente.
2º.- Que se tenga por interpuesta RECLAMACIÓN ECONÓMICO-ADMINISTRATIVA CONTRA la RESOLUCIÓN de fecha 25 de mayo de 2021, dictada por el jefe de la Dependencia de Recaudación contra Providencia de Apremio identificada en el encabezamiento, junto a los documentos que se acompañan y que, previos los trámites oportunos, dicte resolución por la que estimando el recurso anule y deje sin efecto la referida “Providencia de Apremio”.
3º.- Que una vez estimado el “solicito 2º”, se proceda a un nuevo cálculo de las condiciones del fraccionamiento de la liquidación tributaria que formulé y me fue concedida con fecha 7 de abril de 2021, de manera que se excluyan el recargo del 5% y los intereses derivados del mismo, iniciándose expediente de devolución de ingresos indebidos por tales conceptos mas sus intereses de demora.
En XXX, a XXX.
Fdo. XXXX
XXX DEL AYUNTAMIENTO XXX para su remisión al Tribunal Económico-Administrativo Municipal del Ayuntamiento de XXX
Renuncia a la herencia y liquidación de la plusvalía municipal (IIVTNU)
“En Septiembre de 2016 falleció mi madre y en Febrero de 2017 hicimos la Escritura de Adjudicación de Herencia, renunciando los tres hermanos a la totalidad de la herencia en favor de mi padre. Además de cuentas bancarias y acciones, había un piso y una plaza de garaje. En Enero de 2019 le han girado la liquidación de la Plusvalía Municipal a mi padre. Al ser propietario desde un inicio del 50% del piso y de la plaza de garaje, al renunciar a la herencia los hijos a su favor, se supone que percibe el 50% restante ¿Para calcular el IIVTNU se tiene en cuenta el 100% o el 50%?”
No me resisto a efectuar algunas recomendaciones y precisiones. Por una parte, recomiendo esta entradaque distingue aceptación de adjudicación (aunque en este caso no se plantea la cuestión). Por otra, y aunque no he visto el testamento (si lo había), eso de “renunciando los hermanos en favor del padre”, ha de matizarse. Si la renuncia es a favor de alguien, es una renuncia transitiva que tributa como donación o compraventa (en este caso el renunciante ha llegado a heredar y transmite onerosa o gratuitamente su derecho a otro). Si es una renuncia pura y simple, lo renunciado irá a parar a quien corresponda conforme al testamento y a falta de testamento conforme a lo que diga la ley. Si presupongo que la madre hizo un testamento del uno para el otro y los hijos renunciaron a su condición de herederos, nos hubiéramos quedado sin heredero y hubiera habido que abrir la intestada. Si no hubiera testamento y los herederos renuncian, la cuestión me ofrece alguna duda en cuanto a que el llamado fuera el padre y en cuenta a la forma de hacer efectivo su llamamiento (¿nueva declaración de herederos?). Y todo esto presuponiendo que no había sustitución vulgar (si había testamento) para el caso de renuncia o que si la había, no había nietos.
Pero, volvamos a lo sencillo. Volvamos a la explicación de la consultante: Lo que se transmite como consecuencia de la muerte de su madre es el 50% que ella tenía, así que sobre ese porcentaje se pagará, lo reciba quien lo reciba.
Otra cosa distinta (y vuelvo a salirme de la consulta) es que la liquidación de los gananciales (si ustedes no renunciaran) se hiciera de manera que su padre dejara de tener su 50% y pasara el inmueble a los hermanos. En este caso, al transmitirse todo el inmueble, se pagaría por todo y podrían plantearse algunos problemas fiscales adicionales en el IRPF.
Sentencia sobre plusvalía municipal en caso de disolución de condominio (JDO. C/A Nº4 MURCIA 0211/2016 de 7/12/2016)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Tercero.- Se ha de recordar que el artículo 104.1 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante TRHL), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, señala que “el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier titulo o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”. Por su parte, el artículo 107.1 del TRHL, señala que “la base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años”. La jurisprudencia del Tribunal Supremo aclara que la división de la cosa común y la posterior adjudicación de bienes a cada comunero en proporción a su cuota de condominio no es una transmisión patrimonial propiamente dicha, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales, sino una mera concreción de un derecho abstracto preexistente.
Ni siquiera la compensación en metálico por la adjudicación de una cosa indivisible de valor superior a su cuota de participación en la comunidad de bienes, puede ser considerada como compra, en la medida en que dicha compensación sirva como elemento equilibrador de la necesaria equivalencia y proporcionalidad de la partición. Sólo cuando dicha compensación sobrepasa su interés en la comunidad y constituye una adjudicación que lo supera en perjuicio del resto de comuneros es cuando se produce el hecho imponible gravado por el impuesto. Con arreglo a estos antecedentes, para determinar si la división de la cosa común constituye o no hecho imponible del impuesto, se ha de atender al diferente origen de la situación de proindiviso, que viene determinada por la Ley en el caso de las sucesiones hereditarias y por la voluntad de los copartícipes en el supuesto de la comunidad voluntaria de bienes, diferencia que repercute sensiblemente en el diferente régimen jurídico de una y otra, reguladas en distintos títulos del Código Civil. Así, en las comunidades constituidas por voluntad de las partes, si la extinción se produce con adjudicación a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación sin que se produzca exceso a ninguno de ellos no se produce el devengo del impuesto. La división tiene un carácter declarativo y no traslativo. Sin embargo si la disolución se realiza mediante la adjudicación de los bienes a uno de los comuneros y compensación económica al resto de ellos se produce un exceso de adjudicación gravado por el IIVTNU. No se trata de una simple extinción del condominio con adjudicación proporcional a los partícipes, sino de una verdadera transmisión patrimonial por el exceso de adjudicación a uno de los partícipes respecto a su cuota de participación inicial como es el caso que nos ocupa.
Cuarto.- Sobre este particular destaca la doctrina que sienta el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de Valladolid, Sala de lo Contencioso-Administrativo, en Sentencia 2252/2010 de 15 de octubre de 2010, Rec. 68/2010 (LA LEY 248425/2010) que al respecto dice lo siguiente: “Establecido lo anterior, debe darse respuesta a lo que es la cuestión clave del litigio, cual es determinar si la división de la cosa común, en la que uno de los condueños se queda con la totalidad del bien y al otro se le confiere en metálico el valor de su cuota en el mismo, determina o no la existencia del presupuesto de hecho para la aplicación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
La cuestión clave, por lo tanto, es determinar si en una situación como la contemplada en este caso, en el que al disolverse la comunidad constituida sobre un inmueble urbano y en el que se adjudica a uno de los cotitulares la exclusiva propiedad del dominio y al otro el valor de la mitad del bien, se produce una transmisión de la propiedad, pues eso es lo que constituye el presupuesto de hecho del impuesto que se estudia.
Frente a los supuestos ordinarios de división de la cosa común, en los que a cada cotitular del dominio se le adjudica la parte del bien que se corresponde con su cuota, en cuyos supuestos no hay transmisión de la propiedad alguna pues cada uno de los cotitulares pasa a poseer como propietario individual lo que ha vendido poseyendo como comunero, siendo de aplicación lo prevenido en el artículo 450 del Código Civil, oportunamente traído a los autos por la Jugadora a quo, la situación no es la misma cuando el bien se adjudica por entero a uno de los condueños y al otro se le da el valor en dinero de su cuota. Mientras que en el caso ordinario ambos cotitulares siguen siendo propietarios del bien, aunque su derecho de propiedad se concreta y hace efectivo en la parte del bien que se le adjudica, sin embargo en el caso estudiado, uno de los primitivos cotitulares del condominio ya no es propietario del bien, sino que es propietario del valor económico de su anterior cuota, pero, y es lo decisivo, no es en absoluto propietario del bien inmueble urbano que cópesela, su dominio ha pasado a juntarse, se ha consolidado, con el que poseía el otro condueño; en el presente caso, el hoy apelante ya no es propietario inmobiliario, sino mobiliario (artículos 333, 334.1 y 335 del Código Civil).
Por lo tanto, si ya no es el actor propietario, ni conjunto ni en solitario, de parte alguna del inmueble, y si lo es por entero el otro y anterior copropietario, la propiedad de uno ha pasado al otro, se ha producido una transmisión del dominio y, al haberse producido esa transmisión “por cualquier título” que dice el precepto antes citado del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, se ha dado lugar al nacimiento del hecho imponible a que se refiere el artículo 20 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y por ello es procedente la actuación municipal, por lo que- debe la misma ser amparada por la presente resolución judicial, con la consiguiente desestimación del recurso de apelación estudiado”.
Quinto.- En el presente caso de la prueba documental que obra en el proceso, se ha demostrado que existen varias comunidades de bienes diferentes aunque los comuneros sean los mismos:
xxxx.
Y se disuelven las distintas comunidades mediante la adjudicación que se realiza a cada uno de los comunerosa cambio de su participación en otras comunidades, mediante la formación de tres lotes de bienes. En consecuencia, en cada extinción de cada condominio se produce un exceso de adjudicación a un comunero que se compensa con su participación en bienes procedentes de la disolución de otras comunidades diferentes. Por lo tanto, la disolución de las distintas comunidades de bienes provoca distintas daciones en pago o permutas entre los comuneros, que constituyen actos traslativos del dominio sujetos al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.
Distintas sentencias de distintos Juzgados de lo Contencioso-Admvo. de Murcia han considerado que el criterio que se recoge en las Resoluciones impugnadas es conforme a Derecho, así la Sentencia núm. 251/2015 del Juzgado de lo Contencioso-Admvo. núm. 3 de 13-102015, recaída en el P.A. 401/2014; la Sentencia núm. 231/2015 del Juzgado de lo Contencioso-Admvo. núm. 7 de 17-12-2015, recaída en el P.A. 93/2015; y la Sentencia núm. 18/2016 del Juzgado de lo Contencioso-Admvo. núm. 8 de 29-1-2016, recaída en el P.A. 356/2014.
Por todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso contencioso-administrativo interpuesto por la parte actora del proceso.
Sin firmar la escritura de adjudicación de herencia, ¿cuánto y a quién le cobran la plusvalía municipal?
“Tenemos que solicitar al Ayuntamiento la liquidación del IIVTNU (Plusvalía) del 50% transmitido de la vivienda habitual de mi fallecido padre y no sabemos exactamente cómo y a nombre de quién tiene que emitir los recibos el Ayuntamiento, al no haber adjudicado los bienes (o parte de ellos) a los herederos. ¿A nombre de quién deben ir el o los recibos? ¿Podría tener alguna consecuencia que luego hagamos la adjudicación de la herencia en porcentajes diferentes a los que corresponden a cada uno sobre esos bienes conforme al testamento?”
En mi opinión, se les girará un recibo por la parte (proporción) que corresponda a cada uno en la herencia como si ese porcentaje se les fuera luego a “dar” sobre cada uno de los bienes urbanos cuya transmisión hereditaria constituye el hecho imponible del impuesto. Si posteriormente no se adjudicaran en esa proporción, no le veo problema.
La otra opción es que les efectúen una sola liquidación. A fin de cuentas la cantidad a pagar será la misma y puesto que no se les presentan adjudicaciones no tendrían otra forma de hacerlo y sería comprensible proceder de este modo.
Voy a indagar un poco más. Gracias por la consulta.
Sistemas de autoliquidación “híbridos” de la plusvalía municipal (IIVTNU)
.- AUTOLIQUIDACIÓN:
La pelota está en el tejado del contribuyente y la administración municipal no hace nada hasta que al contribuyente se le recuerda que existe obligación de presentar la autoliquidación. ¿En qué momento lo hace? Pues no lo tengo claro. ¿Y si no hay escritura?
.- LIQUIDACIÓN:
La administración municipal liquida cuando tiene conocimiento de la transmisión. Actualmente toma conocimiento a través de la comunicación notarial y en caso de que no se pueda/no se quiera realizar la comunicación cuando se entere a través de los ÍNDICES notariales. ¿Y si no hay escritura?
.- LOS SISTEMA “HÍBRIDOS”:
Hablaba de este asunto y de las reclamaciones por decremento o pérdida hace unos días con la abogada gallega Mariel Taboada que me explicaba que “también hay ayuntamientos que establecen el sistema de autoliquidación pero que no tienen habilitado un sistema telemático y que solo permiten pedir cita o solicitarla (pero no practicarla) por correo electrónico o por correo ordinario. Lo que hacen estos ayuntamientos una vez que te diriges a ellos es requerir a los administrados para que aporten la documentación oportuna y luego prepararles la “autoliquidación” cuando se recibe enviándola o entregándola (si es con cita presencial) al interesado. Así que cuando nos encontramos con estos sistemas híbridos e incorrectos no sabe uno cómo tiene que actuar porque si hubiera habido una verdadera autoliquidación y se hubiera pagado sin alegar pérdida, el interesado podría presentar una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. Si hubiera sido el ayuntamiento el que hubiera liquidado podrían presentarse alegaciones o recurso de reposición pero si utilizan este sistema híbrido la cosa se complica. En este caso mi cliente cursó la petición por correo electrónico y el ayuntamiento contestó por la misma vía. Cuando recibió la “autoliquidación” vino a verme. Decidí intentar (y funcionó) presentar alegaciones (como si hubiera habido liquidación) defendiendo que no había habido incremento de valor con la finalidad de que hubiera suerte y nos contestaran, dándonos la posibilidad de presentar algún recurso. La respuesta del ayuntamiento ha sido enviar una notificación de “autoliquidación” con cuota cero por no haber incremento de valor. En esos casos, está claro que el ayuntamiento no está actuando correctamente pero la jugada nos salió bien“.
Tal vez, pienso yo, se podría también haber intentado alegar ya la pérdida en el correo electrónico por el que se aportó la documentación para que, con suerte, hubiera venido ya a cero.
Frente a la denominación de “híbridas”Leopoldo Gandarias comentaba en Twitter que “yo las denomino autoliquidaciones “inducidas”. Si no admiten las alegaciones a las que alude Mariel y confirman la “plusvalía”, por razones de confianza legítima (esa versión subjetiva de la seguridad jurídica), yo acudiría a la vía de la solicitud de rectificación”.
La conversación continuó días después también en Twitter cuando “Paganini en el lado oscuro” nos comentaba que “para “nominalidades”, las ordenanzas que establecen sistema de autoliquidación pero no la implementan ni en papel ni en sede virtual y que dan lugar a enigmas como el del ayuntamiento que recibe la comunicación notarial de la venta otorgada el lunes y que, presionado por el obligado a su vez achuchado por el comprador que malentiende el cierre registral, el viernes ya ha calculado la cuota y entregado carta de pago rotulada como “liquidación” pagada el mismo día. Pero “masnunca” se aprueba una liquidación en el sentido del art. 101 LGT(“1 La liquidación tributaria es el acto resolutorio…”). La cuota va del sistema informático a la carta de pago y de ahí al Banco sin pasar por el titular del órgano competente para aprobar. Un més y un día despues después del pago el paganini recurre la liquidacion alegando minusvalía y la respuesta es que “la liquidación” devino firme y consentida”.
Leopoldo Gandarias por su parte añadía que “si el método elegido por ordenanza es de autoliquidación no deberían liquidar y si a pesar de ello liquidan, sí que parece un acto resolutorio que nunca debió producirse sin habilitación. Creo que se le puede sacar punta a esa denominada liquidación, que tal vez lo sea porque resuelve tras recibir el papeleo imprescindible, pero que quizá no pudo o no debió serlo ya que necesita soporte reglamentario vía ordenanza”.
Paganini terminó (por el momento) la conversación diciendo que: “Hay variedad según ordenanzas y hay prácticas. En la hipótesis citada el ayuntamiento regula la autoliquidación como forma principal de inicio, la requiere en caso de omisión y ampara el inicio de oficio. La práctica en el caso que comentamos es la de una declaración seguida de liquidación que no se aprueba”.
Yo, le dije a Mariel (y luego a los demás), que creo que hay muchas “hibridaciones”, improvisaciones, invenciones que suponen un abuso y un desamparo para el ciudadano/contribuyente que si ya tiene complicado manejarse solo en estas cuestiones, se introduce en un verdadero laberinto que le hace muy complicado hacer ver y valer una pérdida que le libre (con todo derecho) de la plusvalía. Creo que el sistema que los Notarios tenemos para comunicar los hechos imponibles de las plusvalías es manifiestamente mejorable y la redacción de las escrituras (que bien sirven para ir preparando el terreno) también. No deberíamos convenir nada con las administraciones municipales sin estar seguro de que no solo seremos los chivatos del hecho imponible sino también los que allanen el terreno a los contribuyentes para evitar que les sea complicado (o hasta incluso más complicado que sin esos convenios) alegar situaciones de pérdida (y otras) que les liberen de pagar el impuesto. Con unas administraciones incumplidoras de las sentencias no deberíamos colaborar salvo para que se brinde un cauce claro para que el ciudadano pueda efectuar sus alegaciones.
Seguiremos hablando de este asunto porque tengo en trámite de resolución favorable un par de alegaciones. Una de ellas es una cuestión personal mía en la que he sufrido los efectos de la comunicación notarial que da lugar a la recepción en la notaría de una primera carta (o liquidación) que me reenviaron y que recurrí con la suerte de que mi escrito de alegaciones contra esa “falsa liquidación” se ha registrado como recurso de reposición aunque días después recibí la notificación de la auténtica liquidación que, tras sopesar y contrastar opiniones, decidí no recurrir con todo el temor de que llegado el momento me puedan decir que la que tenía que haber recurrido era la segunda y no la primera y que, por tanto, se me ha pasado el plazo y que rechazan mi recurso por haberlo interpuesto contra la liquidación que no era convirtiendo estas preliquidaciones en una verdadera trampa para los contribuyentes. En mi caso, a pesar de que me lo aconsejaron, no pagué cuando me derivaron la liquidación desde la notaría pero sí que preparé mis alegaciones. Precisamente por eso pienso (vamos, lo tengo clarísimo) que a fin de evitar cierres registrales, el sistema de comunicación por SIGNO no me parece mal pero sí que me lo parecen los convenios notarios/ayuntamientos salvo que estuviera prevista en ellos alguna forma/casilla para indicar una cosa tan sencilla como la alegación de pérdida o decremento.
Gracias a Mariel Taboada, Leopoldo Gandarias y “Paganini en el lado oscuro” por su ayuda. Creo que es el momento de elevar esta FAQ a la categoría de post para general conocimiento de la cuestión.
Solicitud de rectificación de liquidaciones del IIVTNU (Plusvalía Municipal)
Antes de entrar en faena, contaré que mi amigo Bernie me escribió hace un par de días: “Me puedes decir dónde está el truco de la diferencia en el porcentaje, por ejemplo, en las plusvalías de hasta 20 años. ¿Por que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales habla de un 3 % y el Ayuntamiento de Murcia de un 60%? ¿Existe una explicación matemática que yo no alcanzo a entender?“. Entonces le dije que lo único que podía tener en el blog sobre lo que me preguntaba era la solicitud (triunfante y reconocida como una de las mejores “jamás presentadas” en el Ayuntamiento en cuestión y eso que les ganamos) de esta entrada de mi blog. Un rato después Bernie me dijo:“Después de leer tu escrito acabo de entender lo de Murcia. Resulta que el 60% del periodo de 20 años sale directamente de que multiplican 20 por el 3 % de la tabla de las LRHL (por lo tanto da 60). He caído en la cuenta al ver tu 20 por 3. Es decir, que aplican en la base imponible el 3% por 20 años que es el plazo máximo. Lo hacen para simplificar, es decir, calculan el porcentaje directamente multiplicando el número de años por el coeficiente indicado en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y así te ahorras una operación, pero a cambio, no sabes el coeficiente exacto de la tabla de la ley. Base imponible: Valor del suelo X número de años X el coeficiente LRHL= X y a X se le aplica el tipo impositivo que en Murcia es el 30% y así se obtiene la cuota a pagar. En Murcia la tabla ya ha multiplicado el números de años por el coeficiente legal que en algunos casos contiene decimales ya que la Ley permite un margen a cada ayuntamiento. Así en Murcia: Base imponible= Valor suelo por tabla ayuntamiento según los años de anterior transmisión= X. Acabas de resolver el misterio. Lo que me parecía extraño es que establecieran una tabla que no tiene nada que ver con la LRHL y es que, insisto, ya directamente multiplican el número de años por el porcentaje de la ley“.
A LA CONCEJALÍA DE HACIENDA DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE xxxx.
DEPARTAMENTO DE LIQUIDACION DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA
SOLICITUD DE RECTIFICACION DE LIQUIDACIONES DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA
DOÑA
Y DON
»EXPONEMOS«
I.- LIQUIDACIONES OBJETO DE LA SOLICITUD DE RECTIFICACION: Es objeto del presente escrito la rectificación de las siguientes liquidaciones del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana:
.- EMISORA xxx, MOD xx, REFERENCIA xxx, IDENTIFICACION xxx, IMPORTE xxx Euros. ADQUIRENTE: DON xxx.
.- EMISORA …..
Se aportan como DOCUMENTOS UNO, DOS, TRES y CUATRO fotocopias de las cuatro liquidaciones referidas.
II.-DATOS DE LA TRANSMISION: Las referidas liquidaciones se devengaron con motivo del fallecimiento de Don xxx, titular del DNI/NIF xxxx, padre de los solicitantes, fallecido el día xxx y cuya adjudicación de herencia fue formalizada por escritura otorgada el día xxx ante el Notario de xxx, xxxx, con el número xxx de protocolo.
Se aporta como DOCUMENTO NUMERO CINCO fotocopia de la referida escritura.
Los bienes de naturaleza urbana pertenecientes al causante, Don xxxx, a los que las referidas liquidaciones se refieren y que fueron objeto de transmisión por título de herencia, tal y como consta en la escritura aportada como DOCUMENTO NUMERO CINCO, son los siguientes:
1.=EL 100 POR 100 del pleno dominio de URBANA: xxx
INSCRIPCIÓN:
REFERENCIA CATASTRAL:
Objeto de las liquidaciones REFERENCIAS xxx y xxx, antes mencionadas.
2.= EL 94,74 POR 100 del pleno dominio de: URBANA: xxx
INSCRIPCIÓN:
REFERENCIA CATASTRAL:
Objeto de las liquidaciones REFERENCIAS xxx y xxx, antes mencionadas.
III.-DATOS DE LA ADQUISICION POR EL CAUSANTE DE LOS BIENES OBJETO DE LIQUIDACION: El causante, Don xxx adquirió:
.- Un 50 por 100 xxx
.- Y el restante 50 por 100 xxx
.- Un 50 por 100 de xxx
.- Un 44,74 por 100 de xxx
Se aporta como DOCUMENTO NUMERO SEIS fotocopia de la referida escritura de herencia, en donde en el apartado TÍTULO correspondiente a las citadas fincas se cita la escritura de compra antes referida, autorizada por Don xxx, Notario que fue de xxx, el día xxx, con el número xx de protocolo.
IV.-PERIODOS IMPOSITIVOS CORRECTOS OBJETO DE LIQUIDACION (NUMERO DE AÑOS DURANTE LOS CUALES SE HA GENERADO EL INCREMENTO OBJETO DE TRIBUTACION): De conformidad con los datos expresados en el apartado III expositivo anterior:
.- El 50 por 100 de xxxx
.- El restante 50 por 100 de xxx
.- El 50 por 100 de xxx
.- El restante 44,74 por 100 de xxx
V.-PERIODOS IMPOSITIVOS y PORCENTAJES DE PROPIEDAD INCORRECTOS que han servido de base a las LIQUIDACIONES cuya rectificación se solicita: De conformidad con los datos expresados en las liquidaciones recurridas:
.- LIQUIDACION REFERENCIA xxx:
PORCENTAJE DE ADQUISICION: 39,21 por 100, fecha anterior XXX, fecha actual XXXX, cuando lo correcto es PORCENTAJE DE ADQUISICION 25 por 100, fecha anterior XXX, fecha actual XXX y PORCENTAJE DE ADQUISICION 25 por 100, fecha anterior XXX, fecha actual XXX. Por lo que esta liquidación deberá de ser anulada y surgir dos nuevas liquidaciones con los datos expresados correctos.
.- LIQUIDACION REFERENCIA xxx:
…
VI.-LIQUIDACIONES CORRECTAS: De conformidad con todo lo expresado y en aplicación de lo dispuesto en la ORDENANZA FISCAL DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA del municipio de xxx (APROBACIÓN: Texto aprobado, inicialmente, por el Pleno de xxxx, de cuya elevación a definitivo se dio cuenta al Pleno de xxxx PUBLICACIÓN: BOP: nº xxx, de xxxx), el importe de las liquidaciones correctamente hechas es el siguiente:
PLAZA DE APARCAMIENTO. ADQUIRENTE DON xxx: VALOR SUELO: xxx.
LIQUIDACION 1: PORCENTAJE DE ADQUISICION 25 por 100, fecha anterior XXX, fecha actual XXX. VALOR SUELO IMPUTABLE: XXXX. Numero de Años: 20 x 3 = 60 sobre XXX = XXX Base Imponible x 30/100 (TIPO) = XXXXX.
LIQUIDACION 2:
…
PLAZA DE APARCAMIENTO. ADQUIRENTE DOÑA xxx: VALOR SUELO: xxx.
LIQUIDACION 1: PORCENTAJE DE ADQUISICION 25 por 100, fecha anterior XXXX, fecha actual XXX. VALOR SUELO IMPUTABLE: XXXX. Numero de Años: 20 x 3 = 60 sobre XXX = XXX Base Imponible x 30/100 (TIPO) = XXX.
LIQUIDACION 2:
…
VIVIENDA. ADQUIRENTE DON xxx: VALOR SUELO: xxx.
LIQUIDACION 1: PORCENTAJE DE ADQUISICION 25 por 100, fecha anterior XXX, fecha actual XXXX. VALOR SUELO IMPUTABLE: XXXX. Numero de Años: 20 x 3 = 60 sobre XXX= XXX Base Imponible x 30/100 (TIPO) = xxx.
LIQUIDACION 2:
…
VIVIENDA. ADQUIRENTE DOÑA xxx: VALOR SUELO: xxx.
LIQUIDACION 1: PORCENTAJE DE ADQUISICION 25 por 100, fecha anterior XXX, fecha actual XXX. VALOR SUELO IMPUTABLE: XXXX. Numero de Años: 20 x 3 = 60 sobre XXX = XXX Base Imponible x 30/100 (TIPO) = xxx.
LIQUIDACION 2:
…
VII.-DIFERENCIA GLOBAL DE IMPORTES entre las LIQUIDACIONES PRACTICADAS y las CORRECTAS que se indican:
Suma global de las liquidaciones practicadas: xxx.
Suma global de las liquidaciones correctas: xxx.
Deferencia a favor de los solicitantes: xxx.
Por lo expuesto,
SUPLICAMOSdel DEPARTAMENTO DE LIQUIDACION DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA DE LA CONCEJALIA DE HACIENDA DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE xxxx la ANULACIÓN de las cuatro liquidaciones objeto del presente escrito y la emisión de las correspondientes LIQUIDACIONES CORRECTAS de conformidad con lo expuesto, por ser justicia que pedimos, en xxxx a xxx.
OTRO SI DECIMOS: Se solicita la SUSPENSION del PAGO de las LIQUIDACIONES cuya ANULACION y RECTIFICACION se solicita, cuyo último día de pago es el xxxx, por ser, igualmente, justicia que pedimos, en xxx a xxxx.
Sustituto del sujeto pasivo no residente en España en el IIVTNU (plusvalía municipal)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
La norma:
“Artículo 106. Sujetos pasivos.
1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente:
a) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate.
b) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.
2. En los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España”.
En la escritura:
“A los efectos del citado IIVTNU, yo, el Notario, advierto de que, conforme al Artículo 106.2 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales (2/2004), cuando el transmitente sea una persona física no residente fiscalmente en España, el comprador, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente,y, por lo tanto, estará obligado al pago en sustitución del vendedor”
¿Qué cómo funciona esto exactamente? Pues si el Ayuntamiento lo hace correctamente, le girará la liquidación al comprador-sustituto. Si el sistema es de autoliquidación, deberá practicarla el comprador. De ahí que sea muy importante en estos casos tener el cálculo hecho (valorando una posible pérdida que le libre de pagar al vendedor) para practicar una retención en el precio de venta del importe a pagar (que, evidentemente, sale del bolsillo del vendedor).
¿Y si hubiera que solicitar la devolución de lo pagado?
El dinero que se ha pagado, ¿de quién es? El dinero es del que vende.
¿Quién lo paga? El que compra.
Si hay que reclamar la devolución, ¿quién tiene que solicitarlo? Yo diría que el que vende.
Si se recupera el dinero, ¿para quién es? Pues para el que vende.
¿Y si el comprador se lo retuvo? Si se retuvo una parte del precio para que el comprador con ella pagara la plusvalía, el dinero habría que devolverlo a su dueño (el vendedor).
Un caso interesante de plusvalía municipal: liquidación judicial de gananciales y posterior venta en escritura pública
Fulano y Mengana estaban casados en gananciales. Se divorcian y liquidan judicialmente los gananciales pero no inscriben el documento judicial en el Registro de la Propiedad.
Años después ambos venden en escritura pública a Zutano un inmueble ganancial que había sido adjudicado a Fulano. No dicen ni mu del documento judicial.
Fulano paga el IIVTNU pero solo en cuanto al 50% cuándo debía haberla pagado al 100% si las cosas se hubieran hecho bien, es decir, si se hubiera partido del título judicial previo que no fue inscrito.
Ella alega que el bien no era suyo aunque a pesar de ello, compareció ante Notario y lo vendió. Además alega pérdida o decremento aunque no presenta el título de adquisición previo que lo acredite.
A mi modo de ver a esta señora correspondería rechazarle el recurso que pretende interponer en instancias municipales, en cuanto a la pérdida porque no la acredita y, en cuanto a no ser sujeto pasivo, a pesar de comparecer como vendedora en la compraventa que contiene el hecho imponible de este impuesto, porque no corresponde al ayuntamiento dirimir esa cuestión al no ser propio de su competencia hacer valoración alguna de un título judicial que fue desconocido por la propia parte vendedora al efectuar la venta y que en caso de que tuviera que tenerse en cuenta, por ser así decretado en la instancia judicial correspondiente, porque en tal supuesto se podría dar lugar a que se viera afectada la validez y plena eficacia de la compraventa objeto de liquidación en el expediente puesto que habría sido realizada atribuyendo carácter post ganancial al inmueble objeto de compraventa que, en realidad, era privativo de Fulano y que fue sin embargo vendido por Fulano y Mengana al pobre Zutano ….lo que refuerza que no es competencia del órgano administrativo resolver esta controversia.
Valor de adquisición y transmisión a efectos de justificar pérdida en la plusvalía municipal
“En 2012 heredé una vivienda que fue valorada en 70.000 €. Hace unas semanas la vendí por 50.000 €, y todavía no he liquidado el IIVTNU (Plusvalía Municipal). Sé que el Ayuntamiento no tendrá en cuenta estos valores (sino el valor catastral del suelo) para liquidar el impuesto, pero, como consecuencia de la sentencia del Tribunal Constitucional del año pasado sobre la materia, ¿es el valor que en su día se le asignó para liquidar el Impuesto de Sucesiones (70.000 €) el que se tiene que tener en cuenta para reclamar al Ayuntamiento, en su caso, la devolución de ese impuesto por haber vendido la casa?”
El valor para calcular la plusvalíaque se ha de tener en cuenta, como usted indica, es el del suelo según Catastro junto con el número de años transcurrido desde la última transmisión (desde 2012).
Pero si hablamos de determinar si ha habido o no ganancia como presupuesto para entrar o no en el cálculo de la plusvalía, se ha de tener en cuenta el valor a efectos de Sucesiones (70.000) y el valor a efectos de venta (50.000). Usted ha tenido una pérdida y por tanto podría evitar la plusvalía. Digo “podría” porque una cosa es que se pueda usted “librar” y otra cosa que no le corresponda patalear para conseguir que no le cobren.
Tipycal spanish. En vez de facilitar las cosas al ciudadano, diciendo como cursar nuestra reclamación, muy probablemente le girarán la plusvalía a ver si cae usted en la trampa…y no pone en marcha el procedimiento de reclamación.
Valor del suelo 0 y liquidación de “plusvalía municipal”
Me encuentro en una compraventa de una plaza de garaje en subsuelo que el valor del suelo según la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica que he obtenido de la Sede Electrónica del Catastro es CERO. Nos es la primera vez que me pasa y pienso que tal vez es porque el garaje se encuentra en subsuelo y en mi pueblo no se pone valor en ¿algunos? casos, así que advierto a la vendedora de que tiene dos motivos para no pagar el IIVTNU:
Sin valor de suelo no puede haber plusvalía.
Aunque lo hubiera, ha sufrido una pérdida respecto de su valor de adquisición, en cuyo caso podría recurrir la liquidación (o más bien pagar y recurrir, en base a ese argumento, y solicitar la devolución del ingreso indebido).
Le dije que si le llegaba carta de pago viniera a verme. Le llegó y vino. Eran unos 25 Eurillos, así que tal vez tendría que conformarse con pagarlos antes que ponerse a “dar patadas” para conseguir que se los devuelvan. Sin embargo, me preguntaba en base a qué se le había hecho la liquidación. Examiné la carta de pago y me encontré con que el órgano de gestión tributaria si que dispone de un valor de suelo y en base a ese valor se había llevado a cabo la liquidación.
¿Es lógico (o normal) que haya un valor y que no salga en la CCDYG?
Pues por lo visto, sí. Me dice mi contacto en el Catastro que: “Todos los inmuebles tiene valor de suelo, que, a veces, en ponencias viejas no está en la base de datos. Suele estar en la ficha catastral. El ayuntamiento (o quien gestione la plusvalía) lo pide al Catastro“.
Vender por un precio inferior al de compra a efectos del IIVTNU (“plusvalía municipal”)
Cuando el valor de adquisición de un inmueble urbano es superior al de su transmisión, el Tribunal Constitucional (SSTC 37/2017, 59/2017 y 72/2017) ha declarado inconstitucional el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, conocido como “plusvalía municipal”).
¿Es recomendable mencionar la pérdida o decremento en la escritura de transmisión? Sí. Ya se trate de un ayuntamiento que utilice el sistema de liquidación o el de autoliquidación, es muy conveniente hacer mención en la escritura de transmisión del inmueble a la pérdida que se ha sufrido ya que hay ayuntamientos que consideran suficiente esa alegación para apreciar y reconocer la existencia de la pérdida, siempre que cuenten con los títulos de adquisición y transmisión para justificarla.
¿En qué parte de la escritura es conveniente indicarlo? El mejor lugar es el apartado título puesto que en este apartado de la escritura, que suele ser muy breve, consta uno de los datos fundamentales para que pueda girarse la liquidación del IIVTNU: la fecha de adquisición. Cuando la administración municipal consulte ese apartado, también observará la alegación del decremento que efectúa el interesado.
¿Qué requisitos debe contener la mención? Lo que el ayuntamiento necesita saber es que se alega la pérdida o decremento, el valor y fecha de la adquisición, y el valor, fecha y título de la transmisión. También es conveniente que, a efectos probatorios, se testimonie (es decir, que se reproduzca mediante fotocopia de la copia autorizada) por el notario autorizante de la escritura de transmisión la parte del título de adquisición que contenga la descripción y valoración asignada al inmueble urbano transmitido
Con esta mención, ¿ya no es necesario poner de manifiesto la pérdida en la liquidación o autoliquidación del impuesto? La alegación de la pérdida no nos garantiza que el ayuntamiento la aprecie. Ya se trate de un sistema de liquidación o de autoliquidación, la alegación de la pérdida ha de reiterarse, aunque pueda quedar, según el ayuntamiento de que se trate, allanado el camino para que sea reconocida la exención de manera casi automática.
Casos mas habituales. Los inmuebles adquiridos en los años previos e inmediatamente posteriores a la crisis hipotecaria de 2008 son los mas afectados por esta situación puesto que suelen transmitirse en la actualidad por menor valor que el que tuvieron al tiempo de su adquisición.
Modelo de cláusula:“Manifiesta la parte vendedora que adquirió la propiedad del inmueble objeto de venta por herencia de su padre don ***, fallecido el día ***, en virtud de escritura de herencia autorizada por don ***, notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, por un valor de***, cuyo inmueble ahora se transmite por *** por lo que no existe un incremento de valor que pueda ser objeto de gravamen a los efectos del IIVTNU. Yo, el notario, obtengo a su solicitud testimonio de la parte de la copia autorizada de dicha escritura, que me exhiben, correspondiente a la referida finca y a su valor consignado en la misma, los cuales son coincidentes con los de la presente manifestación y que incorporo a la presente escritura”. Por supuesto, es posible alegar de manera mas o menos extensa las citadas sentencias del Tribunal Constitucional como muchas otras del Tribunal Supremo y de otros órganos judiciales en la materia que apoyen nuestra pretensión.
¿En qué se diferencia un administrador de un apoderado general?
Me lo preguntaba una inquieta joven que dejaba de ser Administradora para pasar a ser Apoderada General de una sociedad mercantil.
“Si puedo hacer lo mismo, ¿qué diferencia hay?”
“Bueno, lo mismo, lo mismo, exactamente lo mismo, no puedes”, le dije. El Apoderado (aunque sea un Apoderado General) está más limitado que el Administrador.
Además, el Apoderado depende del Administrador, mientras que el Administrador depende de la Junta General. El Apoderado recibe instrucciones del Administrador y el Administrador las recibe de la Junta. Es una cuestión de dependencias, de jerarquías, de facultades y de modus operandi, pues el Administrador está mucho menos controlado en sus actuaciones que lo está un Apoderado General.
Puestos a disponer de una carta blanca para actuar, está mucho más próximo a ella, el Administrador que el Apoderado General.
Pues depende, pero recientemente me encontré con uno tan, tan, tan especial, que con qué surgiera cualquier imprevisto, iba a ser imposible la firma de la compraventa para la que se había otorgado. De hecho aún no hemos firmado la escritura, aunque sí soy sincero no sé porqué ha sido.
Otorgar un poder especial para vender un inmueble concreto, señalando el número de finca registral, la dirección de policía y/o Catastro, el precio, la forma de pago y el número de cuenta donde deban efectuarse las transferencias, me parece algo arriesgado. Según mi experiencia, cuando no hay una sorpresa, hay otra, cuando no me cambian una cosa me cambian otra y pienso que es un riesgo especializar tanto el poder.
¿Y qué pasa si el poder no sirve? Pues que hay que hacer otro y, generalmente, aplazar la firma o recurrir a la figura del mandato verbal y a la posterior ratificación.
Solo entiendo esos poderes tan especialísimos cuando uno no se fía del apoderado y si no se fía, mejor que no se dé el poder o que se le dé a otro.
Con especificar número de finca y un precio mínimo de venta, así que como que no habrá precio aplazado, para mi sería suficiente.
“Se trata de un poder a favor del contable de una empresa para efectuar movimientos de fondos en cuentas bancarias. En caso de negarse, ¿podría ser despedido?”
En cuanto a la cuestión que da título a esta FAQ, le diré que no. Tenga en cuenta que usted podría otorgar un poder a mi favor para que yo efectúe esos movimientos, sin que yo me entere y yo no podré hacer nada por impedirlo (el apoderado no firma el poder, firma cuando lo usa). Otra cosa es que yo luego no quiera utilizarlo cuando usted me encargue que yo lo use para aquello que me facultó. Ahí es cuando yo puedo decir que me niego a usar el poder, pero no puedo negarme a que se me otorgue.
No tengo conocimientos de derecho laboral, pero si uno tiene que realizar gestiones bancarias como parte de su trabajo y eso exige un poder y no quiere usarlo, pues parece que podría haber una causa de despido, ¿no?
¿La copia de un poder tiene que estar expedida a favor del apoderado?
Hace pocos días me pidieron que en una escritura de poder general, hiciera constar:
“Se faculta especialmente a los apoderados para pedir y utilizar primeras y posteriores copias de esta escritura”.
Me resistía a no decir lo que digo habitualmente, que es esto:
“Pedir y retirar cuantas copias deseen de esta escritura”.
Y es que, por una parte, no me gusta cambiar innecesariamente mis escrituras porque otro día se utilizan como modelo y paso a decir lo primero en vez de lo segundo que es lo que yo siempre había dicho y, por otra, porque no tenía claro si ese “utilizar”podía tener o no alguna relación con la pregunta que me hago (esta de hoy me la hago a mi mismo) en el título de este post.
Así que le dije a mi oficiala que mantuviera mi fórmula habitual e imprimiera la escritura, pero antes del otorgamiento me fui a su despacho, donde estaba el abogado de los poderdantes, y le pregunté si en alguna notaría habían tenido en alguna ocasión problemas por no estar expedida la copia de un poder a favor del apoderado, puesto que yo las expido siempre para el poderdante (salvo que venga a pedírmelas posteriormente el apoderado) y no controlo nunca este punto.
Me contestó que no, que nunca había tenido problema y me volví a mi despacho, después de decirle al abogado algo así como que “es que soy un poco pajillero mental”.
Una posible fórmula “preventiva” en los poderes recíprocos
“Con relación a la presente escritura pública de poder solicitan que se expida una primera copia para cada uno y se facultan recíprocamente ambos para solicitar y pedir segundas y posteriores copias autorizadas de la presente escritura pública de poder sin necesidad de consentimiento de ambos, de conformidad al último párrafo del art. 227 del Reglamento Notarial“.
Artículo 227
El mandatario sólo podrá obtener copias del poder si del mismo o de otro documento resulta autorizado para ello; y también de la escritura en que aparezca la revocación, omitiéndose por el Notario cuando sea ajeno a ella.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será aplicable a los consentimientos, generales o especiales, prestados por un cónyuge al otro, y a su revocación.
El cónyuge autorizado para obtener copias del poder o del consentimiento que le hubiere conferido el otro, hará constar, bajo su responsabilidad, en cualquier solicitud de aquéllas, que no media entre los cónyuges separación legal, aunque sólo sea en virtud de medidas provisionales, ni tampoco separación de hecho.
De los poderes o consentimientos recíprocos entre dos o más personas sólo se podrán expedir copias cuando lo soliciten, actuando de consuno, todos los otorgantes, salvo que en el propio documento o en otro posterior esté autorizado alguno de ellos para obtenerlas.
¿Qué es APODERA y el servicio de consulta de poderes notariales?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Ante Notario no se podría usar esa clase de apoderamientos porque no son documentos públicos. Tal vez podría servir para pedir copias por el Portal Notarial del Ciudadano.
“Es un servicio horizontal que se ofrece a todas las Administraciones para la consulta de subsistencia de Poderes Notariales y de Administradores. El 23 de mayo de 2014 se firmó un convenio, entre el Consejo General del Notariado y la Secretaría de Estado de Administraciones Públicas, que habilita la consulta del estado de los poderes notariales a los Organismos de la Administración General del Estado. Posteriormente, se firmó una adenda a este convenio que habilita también la consulta a los Organismos de Comunidades Autónomas y de Entidades Locales. Las ventajas que ofrece el uso de este servicio son:
Comprobación permanente y efectiva de la vigencia de los poderes presentados ante la Administración
Eliminación de la necesidad del interesado de la presentación inicial de la copia de un poder
Eliminación de la necesidad de la compulsa de los poderes originales
Obtención de copia simple de un poder a partir de su CSV (Código Seguro de Verificación)
Notificación inmediata cuando un Poder Notarial cambia su vigencia
Este servicio solo está disponible para las Administraciones Públicas.
Adicionalmente, si se trata de una Comunidad Autónoma o de una Entidad Local, deberá cumplimentar, firmar y enviar al CAID el documento de Protocolo de Adhesión”.
No he podido conseguir el mencionado convenio con el CGN.
Lástima que perdiéramos el Archivo de Poderes Revocados.
Creo que los Notarios no estamos en esto, pero … nosotros no somos un “registro”, ¿no?
Un tiempo después de la publicación de esta entrada llegaron novedades
Un compañero en Vanguardia Notarial preguntaba:“¿Alguien tenía noticia de los poderes electrónicos notariales con CSV que podemos hacer desde 2014?”. ¿Serán los poderes para pleitos que al comunicarse por SIGNO generan un código QR o CSV (ahora no lo recuerdo)? No sé si otros poderes enviados a otras administraciones funcionarán de la misma manera. Luego nos citó el enlace que yo menciono mas arriba. Luego prosiguió: “No os lo vais a creer. Resulta que si se puede y que está en SIGNO. Lo hemos podido hacer en dos minutos”. Otro compañero dice que lo único que ha encontrado en SIGNO es un servicio para comunicación de poderes a administraciones púbicas y un sistema de consultas desde el portal del citado enlace. El resto de la conversación no me aclaró nada salvo esto último: “El sistema es, para entendernos, parecido al sistema de comunicación de poderes para pleitos. De hecho, está en el mismo desplegable de SIGNO“. Pues eso, lo que yo digo poderes con QR o CSV distintos a los poderes para pleitos, pero enviados ¿a quién? (a cualquier administración que esté dada de alta, imagino). La semana que viene haré algún intento con algún poder personal que tengo otorgado (hoy es festivo).
Al día siguiente decidí trastear yo un poco el aplicativo.
Efectivamente está donde indican los compañeros (Notificaciones a Terceros). Al acceder a esta pestaña se encuentra uno un listado enorme con avisos como este:
“[!] NUEVO ORGANISMO PÚBLICO AÑADIDO PARA LA CONSULTA DE SUBSISTENCIA Y OBTENCIÓN DE COPIAS DE APODERAMIENTOS (14/09/2023). El Ayuntamiento de Los Corrales de Buelna se ha adherido a los servicios de consulta de subsistencia de poderes, obtención de copias simples y recepción de alertas derivados de este trámite”.
Ademas veo que se señala (en cuanto a los organismos públicos añadidos):“De ese modo, dicho organismo podrá consultar de forma controlada, la información facilitada por el Notariado garantizando siempre la seguridad jurídica y los derechos de los ciudadanos, con el fin de agilizar y facilitar a este organismo la acreditación de los apoderamientos concedidos para la realización de trámites administrativos. Puede consultar el resto de organismos públicos adheridos en el apartado inferior”.
Entonces, si yo tengo un poder y quiero participar en un concurso que convoca el Ayuntamiento de Los Corrales de Buelna, podría solicitar el envío de la copia por este sistema ¿y el ayuntamiento podría comprobar su existencia? Bueno, su existencia sí pero su vigencia no al menos mas allá del mismo momento del otorgamiento. Que exista ahora mismo no supone que no haya sido revocado media hora después.
En fin, haré esas probaturas que indico pero no me aclaro.
Personería según la RAE es, en Derecho, “personalidad” (representación legal). Hace unos días una Señora sudamericana otorgaba un poder conforme a minuta en el que se decía esto:
“QUINTO: Se otorga a la mandataria facultades a efectos de sustituir este mandato parcial o totalmente, revocar sustitutos, nombrar nuevos y reasumir personería, teniéndose por valido y vigente mientras no se comunique por escrito su revocación, renuncia o cualquier otro acto que lo altere a las autoridades públicas o privadas ante las que fuera presentado”.
En España si sustituyes el poder, el apoderado deja de serlo (quedas fuera) y si lo subapoderas no dejas de poder actuar (ya sea subapoderamiento total o parcial), es decir, no quedas fuera, ¿correcto?
En este poder uruguayo (para más señas) me encuentro con lo de revocar sustitutos, nombrar nuevos y reasumir personería (expresión que no había oído nunca) y entiendo que para lo que se está facultando al apoderado es para recuperar la representación. Es decir, la sustitución te deja fuera salvo para revocarla, nombrar un nuevo sustituto o para recuperar el poder.
Me decía un compañero con el que comenté este caso que: “Si se reasume personería parece que en Uruguay, se pueden realizar los actos encomendados sin que ello implique revocar la función del sustituto, siempre que se haya previsto expresamente. Es decir, que si el apoderado nombra un sustituto con la facultad de reasumir personería, parece que lo que hace equivale a un subapoderamiento. Mira este archivo:Reasumir personería“.
“¿Cómo puedo conseguir una copia de una escritura de poder otorgada por mis padres en mi favor?”
“Cuando mis padres estaban en España me otorgaron un poder general. Ese poder se me extravió. ¿Qué se puede hacer o qué trámite tienen que hacer mis padres que están en el extranjero para que yo pueda recuperar o más bien pedir una copia? ¿Hay alguna solución o tienen que venir ellos personalmente aquí?”
Si no tiene usted ni idea de en que notaría lo firmaron, me temo que lo tiene usted un poco complicado. Hay posibilidad de instar un acta ante notario para tener conocimiento de los documentos firmados por una persona en una notaría española desde 2004, pero tendrían que ser sus padres los que realizaran esa actuación y si la tienen que hacer, pues ya será casi más sencillo que le hagan otro poder pues con ello acabarán ustedes antes y les será, probablemente, más barato.
Si sí que tiene idea de donde se firmó, vaya y pida copia. Si está facultado se la darán y si no, pues no se la darán.
Si no se la dan, sus padres tendrán que firmarle una autorización, que un Notario les legitime la firma, que la firma se apostille y con ese documento (que le tendrán que enviar a España) podrá usted reclamar la copia.
Si todo falla, tendrían que venir y entonces será más rápido hacer uno nuevo.
“Deseo una finca de mi abuela que tiene una enfermedad mental”
“Deseo obtener una finca de mi abuela pero por enfermedad mental, los poderes notariales los tienen sus hijos, mi padre y mi tía. ¿Hay algún papel por el cual esa finca la herede mi padre de mutuo acuerdo cuando su madre fallezca aún sin haber repartido el resto de bienes?”.
La respuesta es fácil. Usted lo desea, pero, ¿su abuela lo desea? Pues no parece que pueda expresarlo así, ¿verdad?
Estando así su abuela o existe un poder preventivo para caso de incapacidad (que no será el que dice que tienen su padre y su tía) o una tutela (tal vez una curatela) y, en tales casos, serán los apoderados o tutores los que decidan hacer lo oportuno para que la finca sea suya, si es que consideran y se considera que es bueno para su abuela.
Así que, me temo, que su deseo en este caso no es suficiente.
En cuanto la pregunta, ese “papel” podría ser un testamento pero no parece que su abuela esté capacitada para testar. Cuando falte su padre y su tía podrán decidir lo que quieran en cuanto a esa finca (dentro de los límites del testamento que habrá que ver que dice, si lo hay) y si quieren hacer una adjudicación parcial de la herencia pues que la haga, aunque no suele traer cuenta en la notaría.
“El apoderado del Banco no quiere enseñarme su poder”
“Voy a firmar con un banco la entrega de mi vivienda a cambio de la condonación del resto de mi préstamo hipotecario. Me han recomendado que confirme que quien vaya a la firma por la entidad tenga poderes no sólo para aceptar la dación sino también para esa condonación y que le que pidiera su escritura de poder. Sin embargo, la persona del Banco que me envió el acuerdo para revisarlo no me hace llegar sus poderes, diciendo que no puede hacerlo por Protección de Datos. ¿Es así o están obligados a informarme y a dejarme ver sus poderes y si aún sirven?“
Pues la verdad es que no comprendo esa “precaución” que le han pedido que tome.
El Notario es el encargado de calificar la suficiencia de un poder y si dice que es suficiente, pues no hay nada más que discutir. No debe usted de preocuparse por ello salvo que esa condonación que van a hacerle no vaya a incluirse en la escritura (y le advierte de que no suele incluirse).
Por otra parte, y no sé a que se dedica usted, determinar esa suficiencia en documentos a veces largos y farragososos no es cosa sencilla.
Por último, yo no le enviaría a usted mis poderes si trabajara en un banco y me los pidiera, por simple protección de datos pero también porque no me gustaría que mi poder esté en manos de “cualquiera”.
Tampoco se los pediría al que representa a alguien que pudiera estar vendiéndome una casa, así que mi consejo es que pida usted borrador de la escritura en la notaría y preste atención a si se corresponde con lo que usted espera que se haga en una parte de la escritura en la que el Notario dirá algo así como que: “Yo, el Notario, estimo suficientes las facultades representativas acreditas para xxxxx (SE INDICARÁ LO QUE SE ESTÉ HACIENDO) … con lo que sea lo que usted efectivamente vaya hacer”.
En cuanto a lo de si aún sirven le diré que tuvimos un Archivo de Poderes Revocados que un recurso algo absurdo se cargó y que para estos casos contamos con la información que nos proporciona el Registro Mercantil si es que el poder está inscrito. ¿Cómo pretendía usted asegurarse de que aún sirven?
Calificación de la suficiencia de un poder otorgado y usado hace unos 30 años
“Me dirijo a usted para hacerle una consulta referente a un poder que hizo mi madre para su hermano y que este usó en su nombre en la escritura de manifestación y aceptación de la herencia de mi abuela. En la escritura hay un defecto de adjudicación en perjuicio de mi madre que sale muy perjudicada con el reparto pues solo se le deja una cantidad de dinero y el ajuar doméstico generándose ese defecto de adjudicación que no se le compensa con nada. El poder dice literalmente esto: Para que la represente en la herencia de su madre Doña XXXX, formalizando el inventario y avalúo, liquidación y partición y adjudicación del caudal, aceptando los bienes que se adjudiquen a la poderdante en pago de sus haberes, y en general practicar cuando sea preciso hasta conseguir la inscripción de los bienes inmuebles en los correspondientes registros de la propiedad”.
Bueno, estamos hablando de documentos que se firmaron hace 30 años. Hoy en día, probablemente, se hubieran redactado de manera muy diferente. Los medios y las exigencias legales han cambiado mucho.
Dicho esto, si bien se salva en el poder la llamada autocontratación (pues efectivamente se autocontrata en la herencia) no se dice nada del eventual conflicto de intereses. En el Derecho español la autocontratación está permitida, lo que no se permite es autocontratar en conflicto de intereses por lo que puede entenderse que salvada la autocontratación queda salvado el conflicto de intereses, aunque hoy en día tal vez no se podría sostener la misma argumentación y hubiera sido recomendable (o más bien indispensable) mencionar la posibilidad de autocontratación en conflicto de intereses.
Pero, lo más importante es que la cláusula que otorga facultades hereditarias está redactada de manera muy breve y, a mi juicio (y a diferencia del Notario que valoró el poder y del Registrador que inscribió la escritura que entonces también tenía una función calificadora de la suficiencia), no ampara una adjudicación hereditaria con un defecto de adjudicación para la poderdante, toda vez que, además, no cobra ese defecto, que entiendo se ha realizado gratuitamente cuando el poder no autorizaba para efectuar un acto como ese que, además, fiscalmente constituye una donación y tributa como tal.
“¿Cuales son las cautelas que usted recomienda antes de otorgar un poder preventivo? Si es en favor de varios hijos, ¿recomienda que éste sea mancomunado? Por su experiencia, ¿dan lugar a mucha conflictividad?”
Pues mire si yo hilo fino, que he acuñado el concepto de “poder super preventivo”. Este caso es verdaderamente excepcional, pero en cualquier otro siempre procuro que todas las contingencias que puedan afectar a poderdantes o apoderados en el futuro queden cubiertas a fin de que no se frustre el uso del poder por alguna circunstancia inesperada.
Así que mis cautelas consisten en prever todas las contingencias futuras de poderdantes y apoderados (muerte, renuncia, incapacidad …).
En cuanto a que sea mancomunado o solidario, creo que esto es cosa de los poderdantes. Yo les explico, pero ellos son los que deciden.
Por último, hasta ahora no he tenido ningún conflicto a causa de esta clase de poderes que resuelven muchos problemas y que solo requieren que el poderdante elija a un apoderado de su total confianza y que este luego no la defraude. Si el apoderado falla, le aseguro que no será culpa del Notario.
El título de esta FAQ&SHOTS parece un poco trabalenguas.
Comienzo con el enlace a un artículo anterior porque la hija de la señora de este post ha aparecido por la notaría … y con muy malos modos. Ha venido a pedirme una copia autorizada del poder que otorgó su madre y trae la única copia autorizada que he expedido del mismo. A la copia le falta la última hoja, es decir, la hoja donde estaba el pie de copia y mi firma con los sellos correspondientes. La copia ha sido desgrapada y vuelta a grapar con lo que algún uso (aunque sea una simple fotocopia o escaneo) ha habido de la misma (¿podría ser un indicio revocatorio?). Además la apoderada quiere un testimonio del DNI/NIF de su madre y quiere que use para ello el testimonio electrónico que se encuentra archivado en mi programa informático (¿y si me pidiera la digitalización que existe en SIGNO?). El poder, que es general, incluye testimonio del DNI/NIF de la madre poderdante (aunque su hija y apoderada no se había ni dado cuenta de ello). Ese testimonio se unió a solicitud de la propia poderdante, previo a mi consejo al efecto (consejoacertado, por lo que parece) diciendo que se permitía su reproducción en las copias que se expidieran de la escritura de poder. Atención porque se dijo “en las copias”no independientemente (cosa que es posible hacer de documentos incorporados a una matriz siempre que sea a instancias de quien tenga interés legítimo, por supuesto). El poder, además, permitía a la apoderada solicitar las copias que considerara oportuno.
Si la cláusula para pedir copias exigiera traer copia autorizada para pedirlas, ¿de qué serviría decir que se pueden pedir copias? Pues de nada, pues la principal causa para pedir una copia es porque se ha extraviado la que ya existía, así que la primera cuestión queda resuelta. Tiene derecho a pedir copias y no necesitaba el testimonio puesto que ya se reproduciría el DNI/NIF de la poderdante en la copia.
Pero, en cuanto al testimonio del testimonio electrónico (si es que el escaneo de un DNI/NIF lo es) pues pienso que no es posible hacerlo, puesto que si efectuamos el escaneo (y el mismo razonamiento se podría aplicar a los digitalizados desde mi notaría que se alojan en SIGNO) es por cuestiones internas y no para que los titulares de esos documentos puedan recurrir a nosotros por la causa que sea (¿o sí?). Además siempre he tenido dudas sobre hacer testimonios de testimonios. Pienso que el caso es algo similar al que se da cuando te piden “copia” o “certificación” del contenido del Libro Indicador. Yo he hecho alguna de esas certificaciones. Si guardamos ciertos documentos en el Libro Indicador será por algo y, en consecuencia, alguien con interés legítimo (y cuidado porque podemos perfectamente no saber quien instó la actuación que dio lugar a un asiento en el Libro Indicador) podría estar interesado en acreditar su contenido. Caso contrario (y me he desviado del asunto principal) ¿de qué sirve el Libro Indicador? Bueno, pues para dejar un rastro de determinadas actuaciones notariales. Otra cosa es cómo se minutarían estas cosas en el caso de hacerlas (¿cómo testimonios pero sin el timbre?). Finalmente, y vuelvo a lo que estaba tratando, diré que sí he hecho uso de esos testimonios electrónicos de DNIS/NIFS escaneados en mi notaría en algunos supuestos como, por ejemplo, a efectos de subsanaciones de documentos que contenían algún tipo de error que el DNI/NIF de alguienpodía resolver fácilmente, es decir, uso “interno” de un documento “interno” y externamente por razones “excepcionales”.
Creo que la materia es interesante y que hay mucha más tela que cortar …
Postdata: La tía era una energúmena como su madre.
En Ucrania los poderes han de tener una duración limitada
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Vaya sorpresa cuando una ucraniana viene a otorgar un nuevo poder general porque otro anterior que había hecho conmigo no indicaba su fecha de nacimiento (que sí estaba en su documento de identidad testimoniado), porque había cambiado de domicilio, porque expresamente no se hacía mención a la facultad de empadronar o desempadronar, porque no figuraba su documento de identidad ucraniano (seguramente no nos lo proporcionó porque suelo preocuparme de estas cosas) y porque, y esto es lo mas interesante, porque no sirve si no se indica su duración. Como me ha parecido muy raro, he buscado en Internet y me he encontrado un trabajo muy interesante de la compañera Pilar García Hernández en nnyrr. No puedo enlazarlo porque esté en word y se accede directamente a él al encontrarlo en Google. Creo que lo encontraran buscado UCRANIA PILAR GARCÍA HERNÁNDEZ NOTARIOS Y REGISTRADORES. Bueno, pues en su trabajo la compañera (está casi al final de todo) dice: “d) Los poderes deberán expresar su duración, y en otro caso se entenderán vigentes hasta la total conclusión del negocio representativo. El poder en que no figure la fecha de su otorgamiento se considera nulo”.
La conclusión es que siempre será conveniente indicar fecha máxima porque lo de la conclusión del negocio representativo es bastante complicado salvo que te encarguen algo muy concreto que solo se pueda hacer una sola vez, ¿no?
Y digo yo, ¿qué es menos malo (aunque no se la ratio de la norma) evitar que te limpien con un poder o tener que andarlo renovando cada x tiempo? Bueno, pues hágalo usted por 99 años y ya está, ¿no?
Iba a recoger el modelo pero la cosa no tiene ningún fuste al margen de lo señalado. Lamento las molestias a mi clienta pero no tengo la obligación de saberlo. Tampoco creo que la pobre poderdante tuviera idea de esto pero a lo mejor quien le encargó que hiciera el poder, sí que la tenía y podría haberlo advertido. Ahora apostilla y traducción otra vez.
Interesantes declaraciones finales en un poder autorizado por Notario neerlandés para ser utilizado en España
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me ha parecido muy interesante el documento en general y su especial adaptación para ser usado en España donde tenemos nuestras cositas que la Notario debe conocer en profundidad porque no se deja un cabo suelto. Me parece que el asesor en España soy yo.
DECLARACIONES FINALES:
Cuando en esta escritura se hace referencia a artículos o disposiciones legales, se hace referencia a las disposiciones de la legislación española, salvo que se indique lo contrario. Este poder ha sido redactado por los asesores en España, y las comparecientes declaran haber sido informadas por sus asesores del alcance y las consecuencias del poder que han otorgado y declaran a través de mí, el Notario, no necesitar más asesoramiento. El presente poder, su ejecución y su uso están sujetos a las disposiciones de la legislación española. La forma de la escritura está sujeta a la legislación neerlandesa. Yo, Notario, certifico lo siguiente:
– que un Notario neerlandés es un Notario de tipo latino;
– que un Notario neerlandés juzga la capacidad de la persona que otorga la escritura;
– que un Notario neerlandés otorga escrituras públicas y da fe del contenido de estas escrituras;
– que según la legislación neerlandesa actualmente vigente, y más específicamente el artículo 42 sub 1 del Reglamento notarial neerlandés (artikel 42 lid 1 Wet op het notarisambt), una escritura notarial neerlandesa se podrá otorgar en lenguaje neerlandés, en la lengua frisona o en una lengua extranjera, siempre que el Notario tenga un conocimiento adecuado de dicho lenguaje y que yo, Notario, domino el lenguaje español, tanto de manera oral como escrita, al ser el idioma español mi lengua materna.
OTORGAMIENTO Y AUTORIZACION:
Así lo dicen y otorgan los comparecientes, quienes quedan informados y aceptan la incorporación de sus datos a los ficheros informatizados existentes en la Notaría, que se conservarán en la misma con caracter confidencial sin perjuicio en las remisiones de obligado cumplimiento. Su finalidad es realizar la formalización de la presente escritura, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial. La responsable del fichero es la Notario autorizante del presente documento, con dirección en *.
Hago las reservas y advertencias legales pertinentes.
Para el otorgamiento de este PODER, se cumplieron todos los requisitos y formalidades legales.
Acta establecida y minutada en * (Países Bajos) en la fecha arriba mencionada.
Después de haber explicado el contenido de esta escritura a las comparecientes, estas declararon haber tomado conocimiento de la misma, ratificar su contenido, aprobar todas sus partes y no necesitar su lectura completa. Después de lo cual fue firmada la escritura por las comparecientes y por mi, de todo lo cual Doy fe.=
Interesante ¿verdad? No me veo yo declarándome Notario latino en mis instrumentos pero creo que por el mundo no deben tener una Dirección General competente tan particular (y a veces cambiante) como la nuestra.
Latino, tengo el calor de una copa de vino que decía la canción …
Intervención por mandato verbal “falso” en escritura de herencia
“Ante el fallecimiento de mi abuela, y por la mala relación con la familia, no contábamos con ningún tipo de documentación. En la notaría a la que se había encargado por nuestros familiares la partición de la herencia rechazaron darnos cualquier tipo de información por teléfono. Nos trasladamos a la notaría y se nos dijo que no contaban con el expediente completo para otorgar la correspondiente escritura ya que el resto de hermanos (y herederos) no la habían proporcionado. Incluso nos dijeron que tal vez no fuera a firmarse allí. Mucho tiempo después supe que la escritura se había firmado al día siguiente de ir nosotros. En nombre de mi padre, compareció mi tío, como mandatario verbal”.
Bueno, tal vez al día siguiente dijeron en la notaría que existía ese mandato. Es una opción.
Un mandato verbal es un encargo de hacer algo efectuado de manera verbal, así que o existe o no existe y por lo que usted dice en el caso de su padre, no existió. Uno no puede ir de mandatario verbal por la vida sin serlo. No puede decir que es mandatario verbal de su hermano, firmar una escritura y luego decirle a su hermano: “Ah, oye, que no te había dicho que he firmado por mandato verbal en tu nombre la escritura de la herencia de mamá”.
Evidentemente en las notarías podemos proponer esta solución cuando no existe otra opción, pero no ponemos en duda que el que dice que es mandatario verbal lo sea en realidad. Si no lo es, es su problema. Vamos, que no vamos a llamar a nadie para comprobarlo porque no es nuestro trabajo. Vea lo que dice el Artículo 164 del Reglamento Notarial:
“Si la representación no resultare suficientemente acreditada a juicio del notario autorizante y todos los comparecientes hicieren constar expresamente su solicitud de que se autorice el instrumento con tal salvedad, el notario reseñará dichos extremos y los medios necesarios para la perfección del juicio de suficiencia. En tal caso, cuando le sean debidamente acreditados, el notario autorizante o su sucesor en el protocolo así lo harán constar por diligencia, expresando en ella su juicio positivo de suficiencia de las facultades expresadas. En todas las copias que se expidan con anterioridad a dicha diligencia el notario hará constar claramente que la representación no ha quedado suficientemente acreditada”.
Así que si se alega mandato verbal, se prepara la escritura, se firma en base a lo expuesto y se expide la copia. Las gestiones para la ratificación no son cosa del Notario. Nosotros no tenemos obligación de avisar ni al mandante, ni al mandatario, de que uno no ha ratificado o de que el otro tiene que ratificar, aunque generalmente hagamos lo primero. En cualquier caso, puede estar tranquila puesto que una escritura otorgada con un mandatario verbal, es “papel mojado” si el mandante no ratifica. Hasta que su padre no ratifique la escritura no vale para nada lo que han hecho. La partición está “a medio hacer”.
Interviene en su propio nombre y derecho y en nombre y representación de … (el mandato verbal)
“El Notario con el que estamos trabajando ha preparado un acta para que, tal y como nos indicaste, se la haga llegar a un colega suyo de Madrid y este a su vez a la inquilina. Te agradecería que echaras un vistazo y des tu aprobación al acta o nos hagas los comentarios que te parezcan oportunos”.
“Bueno, vale, lo importante es hacerlo ya, pero no me gusta nada eso de que el Notario entiende que no hay capacidad suficiente; la verdad no entiendo porqué el Notario dice: Yo, el Notario, NO ESTIMO, a mi juicio, que sean suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de la presente acta de requerimiento y notificación. No siendo suficientes dichas facultades y actuando como mandatario verbal, yo, el Notario, advierto al compareciente, que insiste por razón de urgencia en el presente otorgamiento que solicita, de que la plena eficacia de la presente queda supeditada a la ratificación que deberá ser efectuada por los mandantes, de la cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de la correspondiente diligencia”.
Bueno, pues léase este Artículo que le transcribo y sepa también que la organización del Notariado está basada en la competencia territorial a ciertos efectos (como este que nos ocupa en esta FAQ) por lo que no puedo notificar algo siendo Notario de dónde soy a alguien que está en Madrid y tengo necesariamente que trasladarlo a un compañero de allí, de la misma manera que no puedo firmar el requerimiento a su cliente fuera de mi pueblo.
Artículo 164 del Reglamento Notarial.
La intervención de las otorgantes se expresará diciendo si lo hacen por su propio nombre o en representación de otro, reseñándose en este caso los datos identificativos del documento del cual surge la representación, salvo cuando emane de la ley, en cuyo caso se expresará esta circunstancia, no siendo preciso que la representación legal se justifique si consta por notoriedad al autorizante.
Si la representación no resultare suficientemente acreditada a juicio del notario autorizante y todos los comparecientes hicieren constar expresamente su solicitud de que se autorice el instrumento con tal salvedad, el notario reseñará dichos extremos y los medios necesarios para la perfección del juicio de suficiencia. En tal caso, cuando le sean debidamente acreditados, el notario autorizante o su sucesor en el protocolo así lo harán constar por diligencia, expresando en ella su juicio positivo de suficiencia de las facultades expresadas. En todas las copias que se expidan con anterioridad a dicha diligencia el notario hará constar claramente que la representación no ha quedado suficientemente acreditada.
También se hará constar el carácter con que intervienen los otorgantes que sólo comparezcan al efecto de completar la capacidad o de dar su autorización o consentimiento para el contrato.
El compareciente asume expresamente los perjuicios que se les pudieran derivar de la insuficiencia de la representación alegada.
¿Dice el Notario que el que el requiere no tiene “suficientes facultades representativas para otorgar el acta”?
Pues sí, lo digo y es que para hacer este documento hay dos posibilidades:
.- O dices que intervienes en tu nombre y derecho y que eres uno de los propietarios del inmueble a que se refiere el requerimiento, sin alegar representación alguna de ninguno de los otrospropietarios (y en el escrito que se me envió para preparar el requerimiento se alegaba esa representación).
.- O dices que les representas, en cuyo caso o tienes un poder o eres mandatario verbal y si eres mandatario verbal no hay más remedio que decir lo que digo. No se puede alegar ser representante de alguien “sin más”.
La obtención y conservación de copias de los documentos de identidad de los representados en los poderes autorizados por Notario extranjero
Es el Sistema Integrado de Gestión Notarial, el que cuando pasas el IUI de un instrumento con un representado extranjero, te hace este recordatorio:
“INFORMACIÓN RELEVANTE: Se recuerda que si la representación deriva de un poder autorizado por notario extranjero, el Notario deberá obtener y conservar copia del documento de identidad del otorgante representado (artículos 3 y 25 de la Ley 10/2010 y Manual de Procedimientos)”.
Lo cierto es que la norma (el Manual no lo tengo ahora a mano) no aclara mis dudas.
Está claro que debemos obtener y conservar la copia pero eso no supone que hayamos tenido en nuestras manos el documento original por razones obvias (el tipo está en su casa de Oslo tomándose un golpe de Fernet-Branca y tiene el pasaporte y el NIE en un cajón de la mesa de su despacho y yo estoy en mi flamante nuevo local de la Calle 26 de Febrero de 1826 de Pinoso). Así que ese impreciso “obtener” entiendo que va inescindiblemente unido a “conservar”, es decir, obtengo la copia y la guardo, no la obtengo, la uso y me deshago de ella.
La segunda cuestión es, ¿esa copia debe estar unida al poder o puede llegar por otro conducto? Pues para mí lo deseable es lo primero y así intento que me lo hagan cuando he enviado borrador del poder al poderdante, pero cuando el poder que necesito no ha estado dirigido por mí, la copia puede ser necesario conseguirla por cualquier otro conducto.
Por cierto, a mi el Fernet me gusta más como lo toman los argentinos, es decir, con Coca-Cola. Pruébenlo que está muy bueno (para los que les gusten los espirituosos amargos).
Poder mancomunado de un padre a favor de varios hijos y fallecimiento de alguno
“Un poder mancomunado otorgado por un padre a favor de sus tres hijos, ¿se extingue si fallece uno de los hijos o podría subsistir actuando los otros dos como apoderados?, ¿y si muriesen dos hijos y solo quedara uno?”.
Tal vez sería posible sostener que el poderdante hubiera preferido que subsista con el resto de los hijos.
Lo cierto es que esta pregunta que formuló un compañero hace un tiempo en un chat que compartimos, me hizo pensar que en esos poderes preventivos para caso de incapacidad que autorizamos cada vez más a menudo en los que el padre, la madre o ambos, dan poder a favor de varios de sus hijos (de todos en muchas ocasiones), sería bueno prever qué ocurriría si uno o varios de los hijos apoderados fallecieran puesto que si el padre fue previsor y tiene la desgracia de que le premuera algún hijo, su previsión no habrá servido para nada. Incluso podría hacerse mención a situaciones de renuncia o incapacidad de los hijos apoderados.
Una posible fórmula
OTORGA … poder ..
“en favor de sus hijas DOÑA xxxxx, mayor de edad, casada, funcionaria, vecina de xxxx, con domicilio en xxxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxxx y de DOÑA xxxx, mayor de edad, comercial, casada, vecina de xxxx, con domicilio en xxx y titular provista del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxx, para que actuando MANCOMUNADAMENTE o la (o “las” si fueran más de dos) que de ellas sobreviva en caso de fallecimiento (o de incapacitación judicial o de renuncia) de la otra (u otras), en nombre y representación de la poderdante, puedan, aunque al hacerlo se incida en la figura jurídica de la autocontratación, doble o múltiple representación y/o exista conflicto de intereses, ejercitar las siguientes facultades”
Asunto resuelto.
Tengo otras lecturas sobre los poderes preventivos y también algunos posts más en preparación.
Poder preventivo para caso de incapacidad y donación
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¿Es posible y más que posible, es conveniente incluir en estos poderes la facultad de hacer donaciones y conceder al donatario la facultad de auto contratar en conflicto de intereses?”
Hace un tiempo estuve en casa de un Señor que tenía hecho un poder general y preventivo para caso de incapacidad. Me llamaban porque me decían que quería donar su casa a su hija pero era imposible entenderse con él. La hija está pensando ahora en si podría auto-donarse la casa usando el poder y me surgieron un par de dudas:
¿Podría exigirse certificación médica que acredite la incapacidad para que el poder se utilice como preventivo para caso de incapacidad?. “Yo en la mayoría de los casos recomiendo al poderdante que haga constar en el poder que su utilización como poder preventivo, es decir, una vez haya perdido la capacidad, se haga mediante acta notarial que acredite su actual estado, en la que se incorpore el certificado médico y cualquier otro medio de prueba como podrían ser unos testigos. Al iniciar el acta comunicas también al Ministerio Fiscal a los efectos del artículo 230 Cc. Creo que el acta se podría hacer aún en el caso de que no se prevea en el poder inicial, bastando un requerimiento de persona con interés legítimo. Yo haría el acta en la que incorporaría la certificación médica como mínimo, y en la que se acreditara la notoriedad de la incapacidad sobrevenida y que, por tanto, el poder vale ya como preventivo. Dicha acta la acompañaría a la escritura de poder, y haría el juicio de suficiencia en base a ellas. No obstante, en rigor, al ser un poder general con cláusula de subsistencia de efectos a pesar de la incapacidad del poderdante, no es necesario en mi opinión acreditar nada con un certificado médico, puesto que el poder está vigente, siendo capaz el poderdante o no siéndolo (a diferencia de lo que ocurre en un poder puramente preventivo, en el que solo entraría en vigor en caso de incapacidad del poderdante). Particularmente, en un poder general y/o preventivo, excluyo la facultad de hacer donaciones, salvo que me lo pidan expresamente. Si alguien quiere donar que lo haga él mismo o mediante poder especial y si ya no tiene capacidad suficiente la donación no será posible. El poderdante, mientras que esté bien, es el que ha de decidir y saber en quien deposita su confianza“.
Meter la facultad de hacer donaciones en estos poderes no tendría porqué representar en la mayoría de los casos ningún interés para el poderdante y debemos entender que esta figura busca realmente la protección de ese interés aunque no sea competencia del Notario salvaguardarlo. “Como tú dices, en principio, no representa ningún interés para el incapaz de hecho sino para el beneficiario. Esta resolución admite la donación que el apoderado con cláusula de autocontratación se hace a sí mismo con un poder general. En los poderes preventivos cabe poner una cláusula de revocación del poder, apoderando a otra persona distinta para que, en su caso, revoque el poder, evitando que puedan producirse abusos”.
Gracias compañeros por vuestro consejo y opinión.
Para terminar un modelito para el caso de uso del poder preventivo:
“Ejercen su representación en virtud de la escritura de poder general y preventivo para caso de incapacidad otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, cuya copia autorizada me exhiben y les devuelvo, asegurandome los Sres. Apoderados que su poder se encuentra en vigor y que ha variado la capacidad de su mandante que se encuentra actualmente afectada por una incapacidad sobrevenida permanente. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de la compraventa, a la que a presente escritura se refiere pues fue voluntad de la poderdante que dicho poder no se extinguiera en caso de que resultara afectada en el futuro por una incapacidad sobrevenida, temporal o permanente, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.732 del Código Civil, sin exigencia de certificación médica que lo acreditara y sin necesidad de autorización judicial. El mencionado apoderamiento fue comunicado al Registro Civil de xxx”.
Y otro más:
“Sus facultades representativas resultan de la escritura de poder general preventivo para el caso de incapacidad otorgado en xxx, el día xxx, ante la Notario xxx, bajo el número xxx de protocolo. Aporta y me exhibe para acreditar la representación alegada, la correspondiente copia autorizada del reseñado poder, que tengo a la vista, donde se contempla que el apoderado ostente la plena representación del poderdante, sin traba, limitación ni excepción alguna, incluso en el supuesto de que incida en autocontratación o se incurra en contraposición de intereses, y donde consta en el apartado SEGUNDO, que “Las facultades conferidas en este poder podrán ejercitarse a partir de esta fecha y también en caso de incapacitación sobrevenida del señor poderdante al amparo de lo dispuesto en el artículo 1732.2 del Código Civil. Yo, la Notario autorizante, he examinado y valorado dicho documento auténtico de poder, al amparo de lo que dispone el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre, y declaro -bajo mi responsabilidad- que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas conferidas y acreditadas mediante el mismo, para el otorgamiento de la presente escritura de compraventa y de cada uno de los actos o negocios que se formalizan en la misma, por lo que está facultada para todos los actos formalizados en este instrumento público. La Sra. apoderada manifiesta la plena e integra vigencia de dicho poder, por no haberle sido revocado, limitado ni suspendido. Me asegura la Sra. apoderada, que ha variado la capacidad de obrar de su mandante y asevera bajo su responsabilidad y pena de falsedad en documento público que no ha sido constituido organismo tutelar, ni existe nombramiento de tutor”.
Sobre el asunto de la certificación médica tenemos una resolución reciente resumida en ENSXXI-107:“REPRESENTACIÓN MEDIANTE PODER PREVENTIVO: ES NECESARIO RESEÑAR EL AUTOR, OBJETO Y FECHA DEL CERTIFICADO MÉDICO. Resolución de 4 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022). Descargar. Se presenta a inscripción una escritura de aceptación y partición de herencia donde una de las herederas es representada por un apoderado, en virtud de escritura de apoderamiento preventivo, incluyendo el notario la correspondiente reseña de los datos identificativos del poder, indicando que la copia autorizada del mismo le es exhibida acompañada de certificado médico, y emitiendo el correspondiente juicio de suficiencia sobre el mismo. La registradora deniega su inscripción señalando que, de la reseña del poder realizada en la escritura, no resulta si el poder comprende o no todos los negocios del otorgante ni si se contienen previsiones sobre medidas de control y/o sobre la sujeción a las reglas aplicables a la curatela. La Dirección General estima el recurso respecto al juicio notarial de suficiencia, pues el notario autorizante ha insertado correctamente, conforme al artículo 98.1 de la Ley 24/2001, una reseña identificativa del documento autentico que se le ha aportado para acreditar la representación alegada, que no puede considerarse incompleta por el hecho de que no haya hecho referencia a unas circunstancias, como son las relativas a la vigencia del poder, que son ajenas al contenido propio de la reseña legalmente exigida; si bien, tratándose de un poder preventivo, es necesario reseñar el autor, la fecha y el objeto del certificado médico, sin que sea necesario incorporarlo ni testimoniarlo, por lo que confirma la nota de calificación respecto a este extremo”.
STS 3123-2020: Suficiencia de poder general pese a no especificar los bienes comprendidos: Un poder que atribuye facultades de riguroso dominio no requiere que se especifiquen los bienes respecto de los que haya de ejercitarse.
Debate en Vanguardia Notarial sobre la donación por poder
Imposible resumir todo lo que se habló, así que daré solo algunos apuntes.
Se mencionaron la STS de 27 noviembre 2019 y la RDGRN de 25 octubre 2016, que permitieron la donación con un poder general, aunque no se especifiquen los bienes ni el donatario.
Me pareció muy interesante esta posición: “En la reforma del Código Civil en materia de discapacidad (Ley 8/2021) el legislador parece dar por supuesto que es posible donar a través de apoderado con poder general: “Artículo 259. Cuando el poder contenga cláusula de subsistencia para el caso de que el poderdante precise apoyo en el ejercicio de su capacidad o se conceda solo para ese supuesto y, en ambos casos, comprenda todos los negocios del otorgante, el apoderado, sobrevenida la situación de necesidad de apoyo, quedará sujeto a las reglas aplicables a la curatela en todo aquello no previsto en el poder, salvo que el poderdante haya determinado otra cosa”. Es decir, el poderdante en previsión de su futura situación de necesidad de apoyo, puede liberar a su apoderado general de la aplicación del art. 287 CC (en sede del ejercicio de la curatela), donde se impone al curador la obligación de obtener autorización judicial para: (…) 3. Disponer a título gratuito de bienes o derechos de la persona con medidas de apoyo, salvo los que tengan escasa relevancia económica y carezcan de especial significado personal o familiar. Y si esto lo prevé para las personas necesitadas de apoyo es obvio que para todas las demás también. Es decir, que de esos artículos se deduce que la ley admite que el poderdante pueda apoderar para donar y (en el caso de discapaces) liberar de la necesidad de pedir autorización judicial“.
Un tiempo después surge un caso real y con un poder preventivo anterior a la Ley 8/2021
Se trata de un poder general y preventivo que permite hacer donaciones. Es de 2017. Se podía utilizar como general desde el minuto 1 y no requería acreditación alguna de la situación de incapacidad. Los poderdantes son marido y mujer y se apoderan recíprocamente. Además apoderan mancomunadamente a sus dos hijos. El que se presenta a donar en la notaría es el marido que representaría a la mujer.
Expuesto esto, sí:
1.- El 259 dice “cuando el poder contenga cláusula de subsistencia para el caso de que el poderdante precise apoyo en el ejercicio de su capacidad o se conceda solo para ese supuesto y, en ambos casos, comprenda todos los negocios del otorgante, el apoderado, sobrevenida la situación de necesidad de apoyo, quedará sujeto a las reglas aplicables a la curatela en todo aquello no previsto en el poder, salvo que el poderdante haya determinado otra cosa”.
2.- Si la DT 3ª dice “los poderes y mandatos preventivos otorgados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley quedarán sujetos a esta. No obstante, cuando, en virtud del artículo 259, se apliquen al apoderado las reglas establecidas para la curatela, quedarán excluidas las correspondientes a los artículos 284 a 290 del Código Civil”.
3.- Y si el 287 dice “el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para los siguientes:…BLA, BLA, BLA…”
¿Qué conclusiones pueden extraerse? ¿La clave es la frase “quedará sujeto a las reglas aplicables a la curatela en todo aquello no previsto en el poder, salvo que el poderdante haya determinado otra cosa”? ¿Quiere esto decir las reglas de la curatela se aplicarán y por tanto hará falta autorización judicial si el poder no permitiera donar, pero permitiéndolo se puede hacer porque el poderdante no determinó otra cosa?
Al habla con uno de mis habituales opina que si la facultad de donar está incluida en el poder, el apoderado puede donar. Otra cosa, es si hace falta o no autorización judicial. Si el poder es anterior a la reforma, y no se hizo ninguna limitación, por la DT 3ª no hace falta autorización judicial”.
No sé si alguien opinará otra cosa … De momento, lo dejamos aquí.
Si sustituyo o subapodero, ¿el poderdante tiene que consentirlo?
“Si una persona con poder no puede acudir a una firma (tal como tú indicabas), ¿puede sustituirle alguien que él elija de manera libre? Entiendo entonces que no es necesaria ninguna escritura pública nueva pues según el art. 1721 CC, si no se le ha prohibido explícitamente, se entiende que está permitido. Entonces, ¿una amiga (por poner un ejemplo) puede sustituir al apoderado sin necesidad de ratificación?“
Sí, en ese caso sí puede sustituirle quien elija sin necesidad de ratificación del poderdante (que ya le había consentido que hiciera lo que está haciendo) aunque sí que es necesaria una nueva escritura (¿con qué va a presentarse si no es así en la notaría?). Y ya sabe: una cosa es sustituir y otra es subapoderar. Si se sustituye el poder ya no puedes usarlo más. Si lo subapoderas sí que podrías pero habría dos apoderados haciendo cosas en tu nombre. Para mi, lo mejor es no hacer ni una cosa ni otra por la trascendencia del acto (el sustituyente queda sin poder y el subapoderado hace que tengas dos apoderados).
Subsistencia del poder en caso de fallecimiento de uno de los poderdantes
“Tengo un poder notarial general otorgado a mi favor por un hermano y tengo que firmar un documento en su nombre, pero cuando hizo el poder estaba casado y ahora esta viudo, ¿sigue valiendo el poder?”
No se lo puedo asegurar sin verlo, pero ese tipo de poderes suelen otorgarse CONJUNTA O SOLIDARIAMENTE (JUNTOS O SEPARADAMENTE también suele decirse), es decir, permitiendo actuar en nombre y representación tanto de uno, como del otro, como de los dos y, por tanto, seguiría sirviendo. Si se hubiera dado solo para actuar CONJUNTAMENTE, entonces ya no sería posible (pero no creo que sea así).
“Mi padre me ha hecho un poder general (el que llaman poder de ruina) para que yo, debido a mi mala situación económica en este momento, saque de sus cuentas lo que necesite mensualmente. Si en algún momento él cambiara de opinión, ¿podría denunciarme?”
La solución la tiene usted en la frase “lo que necesite mensualmente”. ¿Qué clase de necesidades cree usted que quiere cubrirle su padre?Si el mes que viene usted necesita un Ferrari y se lo compra, creo que su padre sí “podría denunciarle”.
Si fuera usted mi hija y yo me enterara de que está haciendo esta clase de preguntas creo que optaría por revocarle el poder porque parece que tiene usted malos pensamientos o, tal vez, sospecha que su padre no tiene muy claro lo de ayudarle. No sé …
De todas formas, no creo que la mejor forma de instrumentar esa ayuda que su padre quiere prestarle sea que disponga usted de un poder general porque el poder, como ya conté aquí, no es un cheque en blanco ni se ajusta en su uso y funcionamiento a eso que han pretendido ustedes organizar.
Sea prudente y, por si acaso, no se compre el Ferrari.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
NÚMERO
En xxx, mi residencia, a xxxx.
Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,
C O M P A R E C E:
DON
I N T E R V I E N E:
1.= Como mandatario verbal en nombre y representación de “A, S.A.U.” xxxx.
“A, S.A.U.” actúa como apoderada de “B, S.A.” (parte prestamista), xxxxx, en virtud de la escritura de apoderamiento especial otorgada el día xxxx ante Don XXX, Notario de xxx, cuya copia no me exhibe.
2.= E igualmente como mandatario verbal de “A, S.A.U.” en nombre y representación de “B, S.A.” como apoderada, a su vez, de los cónyuges XXXX.
Las facultades para este acto de “B, S.A.”, resultan de su condición de apoderada especial de dichos señores, la cual se deriva del apoderamiento conferido en favor de “B, S.A.”, mediante la escritura de préstamo hipotecario, objeto de subsanación por la presente, autorizada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.
Yo, el Notario, ESTIMO, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas por la apoderada “B, S.A.” para el otorgamiento de la presente escritura de subsanación de otra de constitución de hipoteca pero insuficientes las del compareciente en su calidad de mandatario verbal de “A, S.A.U.” y de esta en calidad de apoderada de “B, S.A.”.
No siendo suficientes dichas facultades y actuando como mandatario verbal, yo, el Notario, advierto al compareciente, que insiste por razón de urgencia en el presente otorgamiento que solicita, de que la plena eficacia de la presente queda supeditada a la ratificación que deberá ser efectuada por las mandantes, de la cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de las correspondientes diligencias.
El compareciente asume expresamente los perjuicios que se les pudieran derivar de la insuficiencia de la representación alegada.
Me asegura que dicho mandato se encuentra en vigor, y que no ha variado la capacidad de su mandante, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.
Tiene, a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,
¿Dónde regula el Reglamento Notarial el testimonio electrónico de las pólizas?
“Nos hacen una petición vía SIGNO de un testimonio ejecutivo de una póliza, solicitando de manera expresa que sea remitido en soporte electrónico. ¿Es posible expedir dicho testimonio en soporte electrónico? Para mi es indudable que es posible, pero con el Artículo 250 del Reglamento Notarial en la mano, ¿podría expedirse testimonio electrónico de una póliza para su remisión a otro Notario?”
Para mí también es indudable que se puede remitir telemáticamente a otro Notario testimonio de una póliza (y lo he hecho, claro). El problema, efectivamente, es dónde se regula o se permite esa clase de testimonio.
El Artículo 250.8 RN dice:
“En ningún caso incluirán los testimonios firmas de los otorgantes, siendo de aplicación a los mismos, en cuanto sean compatibles con su naturaleza relativas a documentos no matrices, las disposiciones referentes a las copias contenidas en la Sección 4.ª anterior. Los testimonios se extenderán en folios de papel exclusivo para documentos notariales debiendo superponerse el sello de seguridad. Si no fuera posible expedir testimonio en folio de papel exclusivo notarial, se podrá extender en papel común, en cuyo caso y además de los extremos previstos en este artículo, se firmarán y sellarán todos y cada uno de los folios empleados”.
La referencia a la Sección 4ª anterior es una referencia a la Sección 5ª que es la que regula las copias y en la que está prevista esa posibilidad.
El Artículo 197.2 quinquies señala:
“Se faculta a la Dirección General de los Registros y del Notariado para que, mediante Instrucción, pueda establecer o modificar las determinaciones físicas que en cuanto a papel, numeración o forma de redacción, confección y configuración formal, deban tener las pólizas a los efectos del mejor funcionamiento de protocolos y Libros-Registros o para la expedición de copias, testimonios o traslados de las mismas con solos efectos informativos”.
Tal vez hay alguna Instrucción sobre el asunto. A ver que comentan los compañeros al respecto.
Pues lo resuelve el Artículo 197 del Reglamento Notarial:
“Si la póliza constase de varias hojas bastará con que los otorgantes firmen al final del texto contractual”.
Pero claro, luego vienen los anexos y te ponen en duda con lo que yo suelo hacer firmar al final del texto y al final de cada anexo, lleve o no lleve lugar específico para la firma.
¿Sabéis si existe alguna norma o circular de junta directiva o CGN sobre los ejemplares de las pólizas anteriores a 2006?
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Esta es una de esas numerosísimas cuestiones que se plantean en el chat Vanguardia Notarial que merecen no perderse en el maremagnum de cosas que allí se tratan. Por esa razón y porque es una cuestión que yo mismo me he planteado muchas veces, me permito resumir lo que se comentó sobre el asunto de la conservación del tercer ejemplar de las pólizas que quedaba en poder del Corredor de Comercio Colegiado o del Notario tras la intervención de una póliza. Ese ejemplar se utilizaba para indubitar la póliza y tradicionalmente quedó archivado en la notaría sin que esa conservación-archivo tuviera una clara finalidad.
La normativa de Corredores decía que las pólizas se firmaban en varios ejemplares. Circulaban los originales. Los Corredores se quedaban uno de esos originales. Cuando se quería ejecutar una póliza, se debía confrontar la póliza original que se aportaba con la indubitada (que no es el original guardado, sino la que constaba en el Libro de Indubitadas). La única utilidad (conocida) de esos ejemplares adicionales surgía cuando el Banco había extraviado su original y el Corredor (ahora el Notario) le cedía el suyo. Es decir, que cuando se pedía una certificación para ejecutar, se aportaba el ejemplar que tenia la entidad de crédito y se corroboraba con el registro de indubitadas y cuando no se aportaba por la entidad su propio original se recurría al ejemplar del Corredor-Notario, que se iba al Libro de Indubitadas, confrontaba, y expedía la certificación. No tengo yo muy claro que si el título ejecutivo se había perdido y solo existía el del Notario hubiera que facilitar la ejecución al acreedor. Eso fue lo que se pasó a comentar inmediatamente después en Vanguardia Notarial.
El título ejecutivo en las pólizas anteriores a 2006 es el ejemplar original que tiene el Banco. No es el que custodia el “Corredor/Notario”. Lo que se hacía no estaba apoyado en norma alguna y ese sería precisamente el argumento para poder destruir esos ejemplares. Si no es un documento para hacer la copia ejecutiva, ¿se podría eliminar o prescindir del mismo dándoselo al Banco?; y si la práctica de darlo al Banco no tiene soporte legal, ¿para qué se siguen custodiando dieciséis años después? Si la función del “tercer ejemplar” no es ser título ejecutivo, puede haber una perversión de la praxis, pero ¿entonces cuál era su función?, el ejemplar que conservaba el Corredor/Notario, ¿no servía para nada? Desde luego, el tercer ejemplar no es ni debió ser para paliar las negligencias del Banco al haber perdido a él suyo: que lo hubiera custodiado adecuadamente.
¿Se dictó alguna norma, Circular o acuerdo sobre su posible destrucción? ¿sería posible destruirlos pasados quince años por la prescripción de la acción?
En la Orden de 28 de mayo de 1998 por la que se desarrollan determinados aspectos del Reglamento para el Régimen Interior de los Colegios Oficiales de Corredores de Comercio, de su Consejo General y regulando el ejercicio del cargo de Corredor Colegiado de Comercio se contiene una mención a conservar un ejemplar. El asunto parece que no tenía mayor cobertura legal. La Orden se remitía a instrucciones internas.
El artículo 109 del Código de Comercio dice: “En los casos en que por conveniencia de las partes se extienda un contrato escrito, el Corredor certificará al pie de los duplicados y conservará el original”.
Pero desde el 2007, ¿puede haber obligación contenida en pólizas pendientes que esté pendiente de ejecutar?, y si la hubiera ¿nos vamos a cargar un título ejecutivo si es que ese ejemplar del Notario lo es?
Conclusión: Conservar el original aunque no sirva para nada mientras no haya una norma que aclare esto. Y ¿enviando esos originales al archivero pasados 25 años? Ya veremos; en unos años mas, esta cuestión se va a plantear. También habrá una práxis cuando se trata de notarías amortizadas, ¿no? No olvidemos que el Notario es depositario, con los efectos que procedan en cada caso, de todos los documentos y archivos entregados en su toma de posesión de la notaría.
Como mi plaza es de Notario y no de Corredor las pólizas originales que conservo son pocas. Hace varios años que no hago una certificación de una póliza del Libro de Indubitadas y no me suena haber tenido que recurrir a mi ejemplar y no al del Banco que pretendía la ejecución.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Lo que dice el contrato es:“Constituye garantía prendaria a favor del Banco sobre los derechos a la prestación derivada del Plan o Planes de Pensiones, cuyos datos identificativos se relacionan en el apartado correspondiente, con la finalidad de aplicarlos a la cobertura y garantía de los efectos que el Banco tenga descontados y descuente, en los que el/los Garantizado/s asimismo reseñado/s en su correspondiente apartado, figure/n como librador, endosante, aceptante, avalista o con cualquier otro carácter, así como a cancelar cualquier saldo deudor que se haya producido o se produzca en cuenta de crédito, préstamo, por descubierto en cuenta corriente o por cualesquiera otras operaciones realizadas y que se realicen por cualesquiera de los Garantizados con el Banco o de las que resulte deudor frente al Banco, manifestando el Pignorante que tiene la libre disposición de los derechos pignorados, por cuanto no se hallan sujetos a ninguna carga, afección o gravamen, aceptando el Banco la prenda constituida. Los Beneficiarios del Plan o Planes de Pensiones no se hallan designados con carácter irrevocable según se manifiesta por el Pignorante”.
La entidad se ocupa de las notificaciones. No se requiere para nada al Notario.
Según este enlace la Consulta de 20 de enero de 2010 de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) no lo permite: “Sería requisito necesario para poder constituir un derecho de prenda sobre los derechos consolidados en un plan de pensiones, que estos pudieran hacerse líquidos un vez vencida la obligación principal, para poder pagar al acreedor. Sin embargo, si bien la titularidad de los derechos consolidados corresponde al partícipe, los citados derechos están fuera del comercio, puesto que aquel no tiene la libre disposición sobre los mismos hasta que no cause derecho a la prestación”.
Parece que la propia naturaleza intrínseca, tanto del contrato de prenda como el del plan de pensiones hace que sea imposible que éstos mismos se graven con prenda.
El asunto me preocupa, ¿impedirá esto que el pignorante, si lo hace, se lleve su plan a otro sitio?
Concluyendo, con una mejor redacción del contrato la cosa quedaría fácilmente resuelta. Tal y como está, la cosa podría dar lugar a problemas.
Al poco de publicar esta entrada me llega vía Twitter esta ¿resolución? del expediente 11/2013 del Servicio de Reclamaciones de la DIRECCIÓN GENERAL DE SEGUROS Y FONDOS DE PENSIONES:
Constitución de una garantía sobre los derechos consolidados de un plan de pensiones y sus efectos sobre el ejercicio del derecho de movilización. El reclamante manifestó que en julio de 2012 solicitó la movilización de sus derechos consolidados en los planes de pensiones Europopular Crecimiento y Europopular Honzonte, gestionados por ALLIANZ POPULAR PENSIONES, habiendo sido denegada la operación por encontrarse los derechos pignorados en garantía de un préstamo. El reclamante tenia suscrita con Banco Popular Español, S.A. una póliza de crédito, en la que figuraba una cláusula adicional por la que el partícipe dejaba afectos a favor del Banco la totalidad de sus derechos consolidados y renunciaba irrevocablemente a la movilización de los mismos hacia planes gestionados por otra entidad gestora, hasta la total satisfacción de las responsabilidades económicas derivadas de la operación crediticia. La entidad alegó que el reclamante firmó libre y voluntariamente la citada cláusula adicional, la cual se considera válida en virtud de lo dispuesto en los artículos 6.2 y 1.255 del Código Civil. Asimismo, la entidad manifestó que si permitiera la movilización a sabiendas de que el participe ha renunciado previamente a la misma, la entidad gestora podría resultar responsable ante la entidad financiera por los daños y perjuicios que pudiera ocasionar el impago del crédito que contaba con la garantía del plan de pensiones. Tras el análisis de las alegaciones de las partes y de la documentación aportada, este Servicio de Reclamaciones consideró que la póliza de operaciones crediticias de la que forma parte la cláusula adicional cuestionada, es un contrato suscrito entre la entidad de crédito y el partícipe y, por tanto, circunscribe sus efectos a las pares contratantes de conformidad con lo dispuesto en el art. 1257 del Código Civil. Por tanto, dicho compromiso, asumido por el partícipe frente a la entidad de crédito, limita sus efectos a las relaciones entre éstos y no justifica que la entidad gestora deniegue la movilización incumpliendo las obligaciones establecidas en la normativa de planes de pensiones. Así, el incumplimiento por el partícipe del compromiso de no movilizar podría generar la correspondiente responsabilidad contractual de aquel frente a la entidad de crédito y, en su caso, los efectos previstos en el propio contrato de crédito, pero no afecta a la movilización efectiva de los derechos consolidados ni a las responsabilidades de la entidad gestora.
Y para terminar, mis advertencias en el caso que motivo esta pequeña entrada
“Hago a las partes las advertencias y reservas legales, especialmente las fiscales y las derivadas de la aplicación de la Ley 13 de Abril de 1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación, en su vigente redacción y las relativas a que no me ha sido solicitada expresamente por la entidad de crédito notificación ni actuación alguna en cuanto a la constitución de la prenda ante la entidad encargada del registro contable correspondiente.
Informo asimismo de la Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que considera susceptibles de pignoración los derechos consolidados derivados de planes de pensiones subordinando su ejecución a que sean disponibles y de la Resolución del expediente 11/2013 del Servicio de Reclamaciones de la DIRECCIÓN GENERAL DE SEGUROS Y FONDOS DE PENSIONESrelativa a la constitución de garantía sobre los derechos consolidados de un plan de pensiones y sus efectos sobre el ejercicio del derecho de movilización”.
Por dios bendito, que me traigan ya el tampón con el que vamos a ser sustituidos todos los Notarios o que desarrollen ya el pu… blockchain … ;===)
¿Si firmo en varios conceptos una póliza debo firmar varias veces?
El Artículo 197 RN resuelve esta cuestión que me deben haber preguntado así como seiscientas veces (tengo un apoderado bancario al que imputar quinientas de esas seiscientas veces):
“Los otorgantes suscribirán la póliza con su propia firma, sin que sea necesario que el representante anteponga el nombre, ni use la firma o razón social de la entidad que represente. Tampoco será necesario que firme más de una vez el otorgante que intervenga en la póliza en varios conceptos“.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hacía muchos años que no emitía esta certificación que me ha solicitado un compañero vía SIGNO.
Este es el modelo de esta “rara avis”
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,
CERTIFICO:
Que con fecha *, Don *, Notario que fue de *, intervino el documento que por medio de fotocopia se reproduce a continuación:
Es conforme con el ASIENTO número *, del TOMO *, y con las HOJAS INDUBITADAS números * del LIBRO REGISTRO GENERAL DE OPERACIONES de la Notaría de * a mi cargo. En prueba de conformidad y a efectos de los artículos 93, 95.4 del Código de Comercio, demás normas legales aplicables y, especialmente para los efectos establecidos en el artículo 517, párrafo 5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil a petición de LA ENTIDAD “*, S.A.”, expido la presente certificación, extendida en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, números * y los * anteriores en orden correlativo, rubricados y sellados por mí. En Pinoso, a *.
PARA COPIA ELECTRONICA:
Y para que conste a efectos ejecutivos conforme al artículo 517.2.5º de la Ley 1/2000 de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil, y a petición de mi compañero, Don *, Notario de *, que me la solicita vía SIGNO, a instancia de “*, S.A.”, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, expido la oportuna certificación, haciendo constar que con anterioridad no se ha expedido otra con tal carácter a favor de La Entidad “*, S.A.” ni de ninguna otra. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es su traslado a papel y entrega a la entidad solicitante. En *, a *.
NOTAS MATRIZ/PÓLIZA:
Nota.- En *, a *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre *, como sucesor del Notario que fue de *, Don *, expido certificación a los efectos ejecutivos conforme al artículo 517 de la L.E.C., a instancia de La Entidad “*, S. A.”, haciendo constar que con anterioridad no se ha expedido otro con tal carácter a favor de dicha Entidad, ni de ninguna otra, en cuatro folios de papel exclusivo para documentos notariales, serie *, números * y los * en orden correlativo de numeración. Doy fe.
PARA LA NOTA SI ES COPIA SIGNO:
Nota.- En *, a *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, como sucesor del Notario que fue de *, Don *, expido certificación a los efectos ejecutivos conforme al artículo 517 de la L.E.C., a petición de mi compañero, Don *, Notario de *, que me la solicita vía SIGNO, a instancia de “*, S.A.”, haciendo constar que con anterioridad no se ha expedido otro con tal carácter a favor de dicha Entidad, ni de ninguna otra. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es su traslado a papel y entrega a la entidad solicitante. Doy fe.
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¿Por qué se empeñan algunas entidades en no poner cuantía al confirming impidiendo expedir testimonios con eficacia ejecutiva y dificultando la calificación de la suficiencia de facultades de sus apoderados?
Lo único que se me ocurre es abaratar costes, evitando la factura de la notaría, pero eso sería pan para hoy y mucha hambre para mañana. Cuando llegue el momento, no se reirán como la moza de la foto … Desde el punto de vista notarial, el asunto ha sido tratado y se ve claro. Veremos que podrían opinar los jueces o que pasará cuando nos vengan a pedir las copias y se lleven alguna sorpresa.
Conservación de la póliza en el Protocolo o en el Libro Registro
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Las pólizas matrices se pueden conservar en el Protocolo y en la Sección A del Libro Registro de Pólizas. ¿Lo decide discrecionalmente el Notario al principio del año y, una vez decidido, así se hará siempre en dicho año o pueden conservarse en uno u otro lugar según considere oportuno el Notario en cada caso?”
La respuesta está en los artículos 197, 272, y 283 del Reglamento Notarial que, en la parte de los mismos que nos interesa, dicen:
Artículo 197. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 272 y 283 de este Reglamento, la póliza se incorporará al protocolo o al libro registro indicando en la cabecera de la misma el número de protocolo o de libro registro. También se podrá incorporar mediante diligencia extendida en folio anexado donde constará el número de protocolo o de libro registro y además incluirá una exposición sucinta de la póliza que se incorpora al mismo.
Artículo 272. El protocolo notarial comprenderá los instrumentos públicos y demás documentos incorporados al mismo en cada año, contado desde primero de enero a treinta y uno de diciembre, ambos inclusive, aunque en su transcurso haya vacado la Notaría y se haya nombrado nuevo Notario.
Asimismo se incorporarán al protocolo las pólizas siempre que el notario así lo hubiera comunicado al Colegio Notarial en los plazos y modo previsto en el artículo 283 de este Reglamento.
Las pólizas incorporadas al protocolo se numerarán conforme a lo previsto en la normativa notarial.
Artículo 283. Los notarios estarán obligados a llevar y conservar un Libro-Registro de Operaciones Mercantiles con los requisitos establecidos en las leyes y en el presente Reglamento. El Libro-Registro consta de dos Secciones. En la Sección A está constituida por la colección, ordenada por fechas, de las pólizas originales de contratos mercantiles intervenidas durante un año, que habrá de encuadernarse por años en uno o más tomos. A tal fin, se presume que las pólizas se incorporan al Libro Registro, salvo que el notario comunique al Colegio Notarial que opta por incorporarlas al protocolo. Dicha comunicación deberá realizarse en el mes de diciembre, para la totalidad del año inmediato posterior, no pudiendo ser modificada durante éste. En la Sección B se asentarán por orden de fecha y correlativamente las intervenciones de aquellos documentos originales que por su naturaleza no pueda conservarse en poder del notario el original.
Pienso que no son necesarias mas explicaciones para dar respuesta a la pregunta, salvo, tal vez, si para las pólizas de la Sección B se hace lo mismo que para las de la Sección A (el consultante solo se refiere a esta), teniendo en cuenta que las primeras son simples fotocopias de documentos que circulan en original. Sin lugar a dudas, ha de ser así para ambas secciones del Libro Registro.
Solo conozco un Notario que lo hace, le tengo que preguntar que ventajas le ve a hacerlo.
¿Por qué firmar un crédito en garantía de un confirming y no un confirming directamente?
Es una práctica usual en algunas entidades. Se firma una póliza de crédito de larga duración que garantiza única o especialmente un contrato de confirming privado, cuya copia se une a la póliza intervenida por el Notario. Entiendo que se garantice especialmente, pero si se garantiza únicamente ese contrato, ¿por qué no intervenirlo como confirming sin más?
Deducibilidad de las cuotas del leasing y alta en actividad económica
¿Por qué en algunas póliza de leasing se pide incluir copia o testimonio de la declaración de alta en la actividad económica?
Para mi es una novedad.
Tal vez sea porque las cuotas solo son deducibles cuando el arrendatario está dado de alta en la actividad económica, aunque no tiene demasiado sentido puesto que a la AEAT le consta perfectamente quienes estamos y quienes no están de alta, salvo que sea para acreditar que lo estás al tiempo de suscribir el leasing.
El “reverso no tenebroso” de las reducciones de límite de las pólizas de crédito
Siempre pensé que qué te redujeran el límite de un crédito era una faena que te hacía el Banco, pero hoy he visto que también puede ser otras razones …
Se trata de un cliente mío (y del Banco) que a su vez tiene un nuevo cliente que le paga a noventa días unas facturas de importe considerable que no quiere que le pueden causar un desequilibrio en su circulante, así que este año pide que le aumenten el límite del crédito al renovar su póliza. De esa forma evita agobios y sobrecargar su póliza de crédito. Además con ello se genera muchos menos gastos porque ha conseguido mejores condiciones para su crédito que las que tendría en caso de optar por otras fórmulas. Lo cierto es que mi cliente lo tenía perfectamente calculado. Dentro de un par de trimestres, cuando ya haya cobrado esas facturas y haya encajado el modo de trabajar de ese nuevo e importante cliente, pues reduce límite y gastos y vuelve al mismo importe que tenía su póliza.
No sé si la idea ha sido del Banco o de mi cliente, pero ya veo que a veces reducir el límite en una póliza de crédito no supone necesariamente que el Banco te haga una faena o que te estén prestamizando el crédito.
En los ICO, se presta dinero a los Bancos para que estos lo pongan en circulación mediante la concesión de préstamos o créditos. Hay un Convenio Bancos-ICO, que implica ciertas bonificaciones directas para los clientes pero que también regula ciertas relaciones de los Bancos con el ICO. En la comisión, lo que yo siempre había entendido es que la comisión de cancelación anticipada que se pacta en las condiciones particulares (pongamos, el 3%), es la que el cliente debe pagar cuando cancela anticipadamente. Si en las condiciones generales pone el 2,50 flat (flat es lo mismo que fijo, plano, no variable, creo), eso supone que el ICO se queda con el 2,50 y el Banco con el 0,50 de diferencia. Por ejemplo:
Si en condiciones particulares se pacta el 3%, el que paga anticipadamente pagará siempre el 3%.
Si el ICO tiene un 2,50 flat, el ICO percibirá el 2,50 y el banco el 0,50.
Si el ICO tiene un 2,00 flat, el ICO percibirá el 2,00 y el banco el 1,00
Y así sucesivamente …
También es posible que el flat no sea el porcentaje de la comisión que muerde el ICO, sino la propia comisión de amortización del ICO a quien se le paga aparte y que va disminuyendo conforme el préstamo esté más avanzado:
Si en condiciones particulares se pacta el 3%, el que paga anticipadamente pagará siempre el 3% al Banco.
Si el ICO tiene un 2,50 flat, el ICO percibirá el 2,50.
Si el ICO tiene un 2,00 flat, el ICO percibirá el 2,00.
Elevación a público de un anexo de modificación de una póliza de préstamo que fue intervenida notarialmente
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“Adjunto remito extensión de ICO de Periquito, S.L. para su elevación a público. La firma será DESDOBLADA. El documento de novación de extensión de ICO hace alusión al documento adjunto que fue intervenido en su notaría el * de * de 2020 por importe de *. El documento de extensión se firmó digitalmente el */*/2021 en tablet por el cliente. La elevamos a público para que intervenga la entidad a través de sus apoderados”.
Entonces, ¿la entidad no firmó y lo hace ahora? En tal caso, no veo posible la elevación a público. Hablamos de elevar a público porque previamente hay un documento privado que ha de estar firmado por todas las partes. Si no lo está, yo no veo elevación a público. ¿Cómo vamos a elevar a público y dar efectos, siempre sin perjuicio de terceros, al contrato desde la fecha inicial de su firma si una parte no lo firmó?
Además, estas elevaciones a público (estando firmadas por todos), a mi juicio, requieren algún tipo de anexo en el que se expliquen algunas cosas. Esos anexos se pueden hacer por ustedes o por la notaría, pero “elevar a público” sin mas (firmando ante Notario sin mas explicaciones), no me parece lo correcto. Por razón de la necesidad de dicho anexo, me veo posible el desdoblamiento (salvo que el anexo sea intervenido por todos los Notarios que intervengamos) porque el contenido de la póliza no sería el mismo. Por otra parte, al ser un caso susceptible de ser entendido de forma distinta por los diferentes Notarios que intervengamos la póliza, puede que mi visión no sea compartida por el compañero.
En consecuencia, los apoderados del banco (si hubieran firmado antes) tendrían que firmar en mi notaría al mismo tiempo que Periquito S.L. o en otro momento diferente, pero en todo caso aquí.
Además, el representante de la sociedad firmó el día * aunque no me queda claro en qué concepto lo hacía. A mí me parece que ella firma solo por ella misma (y no era garante-fiadora) con lo que podría entenderse que la sociedad podría no haber sido correctamente representada (con lo que entraríamos en el campo de la ratificación).
Dicho esto, el anexo mas o menos podría decir esto:
PÓLIZA DE MODIFICACIÓN DEL CONTRATO DE PRÉSTAMO *:
ANEXO 1:
COMPARECIENTES:
PARTE PRESTAMISTA:
BANCO *, S.A. con NIF: *.
PARTE PRESTATARIA:
PERIQUITO, S.L. con NIF: *.
BANCO *, S.A. y PERIQUITO, S.L., en el concepto en que respectivamente intervienen, comparecen ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, a efectos de elevar a público la precedente póliza de modificación del contrato de préstamo (NÚMERO *), del que forma parte el presente anexo, formalizada por las partes acreedora (con las firmas manuscritas de DON *, conDNI/NIF * y DON *, con DNI/NIF * en su calidad de apoderados de la entidad) y deudora (con la firma digital de DOÑA *, con DNI/NIF *) con carácter retroactivo desde el día de la firma del contrato (* de * de 2021), aceptando todos los comparecientes, según intervienen, íntegramente, el contenido del contrato, de su modificación y del presente anexo y dándole efectos desde la citada fecha de su firma. En *, a * de 2024.
Al hilo de esta cuestión surge otra que creo está íntimamente relacionada
El comentario lo hace un compañero al que no sé si le dije algo razonable o no, porque no me contestó a lo que le dije así que me quedé con la duda.
“He visto que habías escrito sobre esto y me interesa tu opinión sobre este caso. Póliza ICO intervenida el 11 de junio de 2020 por importe de 12.000 Euros. El 22 de febrero expido traslado con efectos ejecutivos. En 2024 pretenden “elevar” de modo unilateral la moratoria que habían firmado el 11 de marzo de 2021, en la que además reconocen que no ha habido amortización y que el saldo sigue siendo 12.000. En lo que se pretende elevar, que tiene firma manuscrita, hay consentimiento del deudor a la unilateralidad y consentimiento anticipado para futuras copias ejecutivas”.
Me dices que la moratoria autorizaba la unilateralidad y que hay una firma manuscrita. Pero yo también me fijo en la firma/s del propio banco, ¿firmó o no firmó? ¿a mano? ¿electrónicamente? Y ahora al elevar a público, ¿tú redactas algún anexo o se intervendría tal y como te lo la traen? Yo he tenido recientemente el caso de una elevación a público (sin el problema del testimonio ni el de la unilateralidad) que el banco no había firmado (ni rastro de firma) y que el administrador había firmado electrónicamente (me pareció una simple firma de un documento pdf) aunque creo que sin usar un certificado de representante de la sociedad deudora. Así que me cerré en banda y dije que sin firma del banco (pues la firma actual no podía suplir a la que en su día debió hacerse), y además un anexo, no lo firmaba.
Bien, ¿y si se hubiera expedido un testimonio ejecutivo de la póliza anexada que, como tú, yo también intervine? Pues para empezar hubiera podido pasárseme perfectamente (de hecho, no se me había ocurrido mirarlo), aunque ¿qué impide modificar un contrato que se está ejecutando? Nada, ¿no?, aunque si esa modificación se está firmando unilateralmente por el acreedor, ¿la cosa podría cambiar? En la nota del CGN que cito en mi artículo parece ser que se dice (o que yo concluyo): “este régimen excepcional no es aplicable cuando lo que se pretende es la elevación a público o la intervención del contrato originario que unilateralmente otorgado no tendría eficacia ejecutiva como tampoco la tendría la moratoria si el contrato originario no se eleva a público o se interviene (“la eficacia ejecutiva depende de que la posea el título originario o primordial; en otro caso, tampoco tiene eficacia ejecutiva la moratoria aisladamente considerada”)”. La moratoria no tiene eficacia ejecutiva si el contrato originario no se intervino pero si la tiene si se intervino y no parece, pienso, que la situación cambie si la ejecución ya ha sido iniciada….
¿Es correcto que la entrega inicial de un leasing genere carga financiera al incluirse dentro del coste de recuperación del bien arrendado?
Al consultar el cuadro de amortización de un leasing me ha surgido una duda:
¿Cómo es posible que la entrega inicial genere carga financiera (intereses)?
El arrendador financiero (el banco) ha pagado el objeto arrendado (un camión) en su totalidad, pero el arrendatario financiero ha querido poner una cantidad de su bolsillo, es decir, hacer una entrega a cuenta del coste del bien (que en su totalidad ha pagado ya el arrendador al proveedor). Esa entrega sería cómo una especie de amortización parcial anticipada del capital pendiente de amortizar y por tanto es correcto que devengue intereses.
Y ya de paso, ¿esas entregas iniciales deben incluirse en la cuantía de la operación a efectos de minoración de la operación en la notaría? Desde mi punto de vista, debe hacerse así. Las condiciones o el plazo de financiación no han de ser tenidos en cuenta salvo para minutar operaciones con plazo de vencimiento total inferior a seis meses.
La intervención parcial de las pólizas u otorgamiento desdoblado: uso (desuso) y algún riesgo
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La intervención parcial de las pólizas implica que los distintos otorgantes pueden firmar en diferentes notarías y no está en desuso. Quizá lo mas importante de la intervención parcial es la forma de pago de los honorarios notariales que cambió como consecuencia de algunas Resoluciones de la DGRN.
Antes los honorarios totales se repartían entre los Notarios que intervenían la póliza. Actualmente el Notario que interviene la firma de la entidad de crédito, para aclararnos, cobra solo 30,05 Euros más Iva y eso es lo que cobra de menos el Notario que interviene la firma del deudor, al que corresponde el resto de los honorarios devengados.
¿Podemos expedir testimonio de una póliza a instancia del banco acreedor si hubo intervención parcial y no nos consta la intervención parcial en cuanto al banco?
Pues parece obvio que NO, si no se te acredita la otra intervención parcial.
Hay que llevar cuidado con los testimonios de las pólizas que han sido objeto de intervención parcial tanto en la redacción de la diligencia de intervención como en la formulación de algún tipo de advertencia como esta:
“Yo, el Notario, advierto de que la perfección del negocio jurídico y la dotación al mismo de efectos ejecutivos, requerirá el otorgamiento de todos los contratantes“.
Me pregunto si existe alguna obligación de notificación entre los Notarios que efectúan las diferentes intervenciones parciales. Diría que estoy seguro de que es así. ¿Acierto? Pues NO, parece que no acierto. Vean este trabajo. Dice que el problema de la póliza desdoblada surge por la falta de conexión entre los diferentes Notarios intervinientes. Muy interesante. No se lo pierdan si tienen dudas sobre todo este asunto (aunque el trabajo tiene ya 15 años y hay que tener el RN vigente en la mano).
Por otra parte, creo que todos expedimos testimonios sin eficacia ejecutiva de ciertas pólizas (como las de leasing) en favor del acreedor (en favor del arrendador financiero en el leasing) sin “cerciorarnos” de que el acreedor (arrendador financiero) ha firmado en otra póliza desdoblada intervenida por otro Notario. ¿No?
¿Y si no llegó a producirse la intervención parcial inicialmente prevista de la póliza respecto de alguna o algunas de las partes?
La cuestión de si subsiste o no la obligación de adhesión a las pólizas dentro de un plazo la tengo tratada aquí. En mi opinión, existe un plazo para adherirse en la misma póliza (y no lo hay para hacerlo en otra póliza que sea solamente de adhesión). Sin embargo, no hay un plazo para completar las intervenciones parciales de una póliza desdoblada.
Me explico … por si no ha quedado claro.
El artículo 33 del Reglamento de los Corredores de Comercio Colegiados decía: “Entre la fecha del primer otorgamiento y la del último, no podrá mediar nunca un plazo superior a dos meses. Transcurrido dicho plazo sin concurrir las circunstancias precisas para formalizar e intervenir la operación, no podrá el corredor intervenirla, debiendo en su caso, volverse a otorgar y firmar por los interesados un nuevo documento”. Lo mismo decía el el artículo 197 ter del RN hasta que el TSse lo cargó.
Ese plazo, por tanto, ya no existe pero existe otro de 60 días para adherirse y que regula el artículo 176 del Reglamento Notarial, de modo que:
Podría producirse una intervención parcial transcurridos mas de dos meses desde la fecha del otorgamiento inicial (desde la fecha de la primera intervención)
Pero si lo que se pretende es la adhesión a la póliza ya intervenida y han transcurrido 60 días desde el otorgamiento, la adhesión debe hacerse en un número independiente de la Sección A del Libro-Registro y no tendrá el mismo contenido que tendría la póliza desdoblada (será una simple fórmula de adhesión).
¿Y tiene alguna importancia que estuviera inicialmente prevista la intervención parcial o no? Es decir, ¿no es posible la adhesión si en principio se pensó en pólizas desdobladas y no en el mecanismo de la adhesión? A mi juicio, diría que no. Lo que importa no es lo inicialmente previsto sino lo que sucedió y lo que se pretenda luego hacer. ¿Quiere usted póliza desdoblada? Pues tráigame la póliza que se la intervengo parcialmente sin límite temporal. ¿Quiere usted adherirse? Pues si han pasado 60 días lo hará en número aparte del libro registro y con una simple fórmula de adhesión. ¿Y qué diferencias a nivel de efectos se producen con una y otra cosa? Pues ahí lo dejo para los especialistas en esta clase de dilemas …
Los pagarés no a la orden que se descuentan, ¿computan para el CIRBE del librador?
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Un cliente mío paga a un proveedor con un pagaré no a la orden a 120 días. El proveedor lo descuenta y hasta que no lo cobra, al librador le aparece en su CIRBE. ¿Es esto correcto?
Según la Norma Segunda de la Circular del Banco de España 1/2013, es un crédito comercial que se declara a la CIRBE.
Sin embargo, mi cliente me dice que solo le ha pasado con ese concreto proveedor y con esa concreta entidad.
Es posible que sea por el importe de los pagarés. Menos de 3.000 Euros no se declaran. Si el proveedor hace un descuento en una línea sin recurso al firmante del pagaré le sale riesgo directo; si es con recurso riesgo indirecto. Al parecer hay muchas reclamaciones de ayuntamientos que pagan así y aparecen endeudados.
Pero, ¿qué es recurso?
Desde la perspectiva del Banco descontante, si los pagarés se impagan, puedes reclamar a tu cliente descontante. Sin recurso, solo puedes ir contra el deudor del título descontado. Se asume riesgo directo con los clientes de tu cliente.
La primera opción era para mi la única que había. Si usted descuenta y luego el efecto no se paga, el cliente descontante tiene que sufrir la reclamación del Banco. La segunda opción (que el Banco solo pudiera dirigirse contra el deudor del efecto descontado) me sorprende mucho.
Ahora queda por averiguar cuando el descuento, factoring o conforming es de un tipo o de otro.
Notificaciones derivadas de pignoraciones de créditos documentados, plazos fijos o valores
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Primer paso: Recepción de la póliza
Adjuntamos documentación para intervenir ante Notario:
Pignoración condiciones generales
Pignoración condiciones particulares
Ficha SL
Por favor, una vez firme el cliente indicádnoslo en ese mismo email y nos adjuntáis primera hoja sellada de la pignoración condiciones generales. Saludos.
Segundo paso: Aclaración de los términos de la intervención
Buenas tardes: De conformidad con el contenido de la póliza intervenida hoy (que transcribo a continuación), entiendo que no procede notificación alguna al estar constituida la prenda sobre valores pignorados que, además, no están constituidos en otra entidad por lo que no se me ha solicitado expresamente notificación a la entidad encargada del registro.
Derechos de crédito documentados en cuenta o imposición a plazo fijo: el/los Pignorante/s entregará/n al Banco el documento soporte de la cuenta o imposición a plazo fijo cuando proceda. En el caso de que éstos estén constituidos en otra Entidad, el/los Pignorante/s se obliga/n a notificar a la Entidad deudora la constitución de la presente Prenda, a cuyo fin, entrega/n en este acto al Notario interviniente, escrito dirigido a la Entidad deudora comunicándole la pignoración, ocupándose dicho Notario de su notificación, y sustituyendo a todos los efectos al desplazamiento de la posesión sobre el derecho de crédito pignorado. La garantía prestada se extenderá a los gastos ocasionados por la notificación realizada a dicha Entidad deudora.
En aquellos casos en que el Banco expresamente se lo solicite al Notario interviniente, y a los efectos de la plena indisponibilidad de los valores pignorados, éste acreditará la constitución de la Prenda ante la Entidad encargada del registro contable de los valores pignorados o la Sociedad Gestora de las participaciones pignoradas o, en su caso, la Entidad depositaria/comercializadora de las participaciones por cuenta de partícipes. Los gastos que se generen por dicha comunicación serán por cuenta del/de los Pignorante/s
De no ser como indico, espero las correspondientes instrucciones. Saludos.
Tercer paso: Insuficiente aclaración a mi juicio
Buenos días: Ya tenia pignoradas participaciones de ese fondo para esa póliza de crédito. Ahora se han incluido más participaciones. El cliente ha comprado en nuestra entidad ese fondo de inversión.
Cuarto paso: La puntilla
Buenas días: Concluyo por su respuesta que no están constituidos en otra entidad, ni se requiere especialmente para notificaciones.
Revisión de mi advertencia habitual
Creo que tenía mas controlado el segundo párrafo que destaco de la póliza que el primero. Por eso decía:
“Hago a las partes las advertencias y reservas legales, especialmente las fiscales y las derivadas de la aplicación de la Ley 13 de Abril de 1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación, en su vigente redacción y especialmente de que no me ha sido solicitada expresamente por la entidad de crédito acreditación alguna de la constitución de la prenda ante la entidad encargada del registro contable correspondiente”.
Pensando también en el primero ahora mas bien diría:
“Hago a las partes las advertencias y reservas legales, especialmente las fiscales y las derivadas de la aplicación de la Ley 13 de Abril de 1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación, en su vigente redacción y especialmente que la prenda constituida no tiene por objeto cuentas ni imposiciones a plazo fijo constituidos en entidad distinta de la acreedora y de que no me ha sido solicitada expresamente por la entidad de crédito acreditación alguna de la constitución de la prenda ante la entidad encargada del registro contable correspondiente”.
Cuidado con esto porque olvidar una notificación puede ser en grave quebradero de cabeza.
Resulta muy útil el buscador de términos en Word o Adobe para localizar posibles notificaciones. Tengo por otro lado, en el blog, el modelo de acta que uso en estos casos y algunas otras consideraciones.
Desde hace unas semanas las pólizas de préstamos ICO hacen mención a la pignoración del total tramo de préstamo concedido a la entidad que luego lo fracciona entre sus clientes en múltiples préstamos.
¿Qué ha sucedido para que se añada esta garantía a favor del ICO que facilita la ejecución del deudor?
“El presente contrato tiene por objeto el aval cuyo número de expediente figura en el encabezamiento de este documento …”
Notario: En el encabezamiento no figura ese número.
“El presente contrato quedará unido a la copia del documento de aval”.
Notario: No hay copia. No me habéis traído el aval.
“Se constituye prenda sobre tal depósito cuya cuantía es de XX”.
Notario: La cuantía está en blanco.
Me sale humo por las orejas mientras le voy explicando al cliente los problemas que presenta el documento. Él me dice que ya ha recibido el dinero. ¿Qué dinero? Si esto es un aval. No entiendo los avales, le digo. El Banco te avala sobre tu propio dinero y si tuviera que responder tiene la contragarantía tan blindada que parece que le será bien fácil esquivar su responsabilidad. Y las altísimas comisiones que suelen tener, ¿qué explicaciones tienen?
En fin, que yo esto no lo firmo así. Fulano llama al Banco. Al poco está la segunda (o tercera) de a bordo de la oficina y en cuanto se sienta, empieza con su retahíla de excusas: que me ha salido así, que no hay nada más, que lo ha preguntado, que le han dicho que estaba todo bien. La paro en seco y le digo, “oye ¿yo te cuento a ti los problemas que tengo cuando te marchas y ya he intervenido el documento?, no ¿verdad?, pues haz el favor de no contarme más veces esta clase de cosas”. Como verás lo que te digo está fundamentado, así que o lo traes de un principio o lo traes cuando yo te lo pida, sin tantas excusas, ¡que no me lo estoy inventando¡ Se quedó planchada y yo con mal cuerpo por la bronca, pero cada uno tiene que ser responsable de su trabajo y si no lo es o no sabe hacerlo, dejarse llevar por el que sí lo sabe y no poner excusas con la finalidad de quedar tú bien y hacerme quedar mal al prójimo.
Al final, no hubo número de expediente, pero estaba el número del aval. Hubo copia del aval (que no se intervenía, con lo que eludimos la típica pescadilla, ¿el aval se interviene? No lo sé, ¿se interviene? ¡Y yo qué se¡) y la prenda se quedó sin cuantía. No sé si podría haber un problema de ejecutabilidad de la prenda pues solo se indicaba el número de cuenta pero no la cantidad, aunque sí que había cuantía para el aval. Me surgió la duda de si se podría expedir un testimonio con eficacia ejecutiva en el futuro, al menos parcial en cuanto al aval. Consultado con un compañero, este me dijo:
“Creo que en ese caso sí que se podría ejecutar el aval y que se entendería que la cantidad pignorada sería la misma que la avalada o, en el caso de que fuera inferior, la totalidad, aunque no les hubiera costado mucho poner la cantidad pignorada. Por eso creo que sí se podría expedir testimonio total”.
La duda sería si en otro supuesto cabría la posibilidad de un testimonio con eficacia parcialmente ejecutiva …
Por cierto, que en las libretas pignoradas suele hacerse contar esto:
“DILIGENCIA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX para hacer constar que el saldo ascendente a XXX de la presente “Libreta de Plazo Fijo” ha sido pignorado mediante póliza intervenidas por mí, con el número XXX de la sección A de mi Libro Registro, con fecha XXX, a favor del “Banco , S.A.”, en xxxx, a xxx. Doy fe”.
Ó más breve y sencillo (que hay que escribirlo a mano…):
“DILIGENCIA: Pignorados XXX € mediante póliza intervenida bajo mi fe el día XXX, con el número XXX de asiento. En XXX a XXX. Doy fe”.
Póliza de crédito con interés variable y porcentaje “Broker”
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Veo por primera vez en una póliza de crédito de una entidad bancaria en el apartado de revisión del tipo de interés el concepto “BROKER”.
En el apartado de revisión del tipo pone:
Plazo del índice 1 año.
Broker 0,04.
Redondeo 0.
Diferencial 0,75.
¿Qué es eso? En el clausulado general al tratar de los intereses y del cálculo a partir de la fecha de la primera revisión se nos dice que se obtendrá sumando el diferencial y el “broker” al índice de referencia pero en cuanto al “broker” solo se nos aclara:
“Correspondientes al intermediario o bróker detallados en su correspondiente apartado, así como cualesquiera impuestos, corretajes, comisiones o gastos que en cada momento debieran satisfacerse para la obtención de estos recursos”.
Tal vez el crédito se va a utilizar para inversiones y si así fuera, se añadiría ese porcentaje a modo de “corretaje” al tipo de interés y solo respecto de la concreta disposición de capital utilizada con dicha finalidad.
Algo he visto en Internet en la página de la entidad y en otras, pero no me queda clara.
Póliza independiente de otras que no queda claro si “viven” o se han cancelado
¿Por qué algunas entidades en las pólizas intervenidas en la notaría aclaran que “la presente operación es totalmente independiente de otra/s firmadas” (y a veces aparentemente cancelada/s) con el mismo cliente?
Si es que el cliente viene precisamente porque piensa que las otras ya no se encuentran vivas. Entonces, ¿se cubren las espaldas?
¿Declaración de herederos a favor de hijos no reconocidos del causante?
“Un señor fallece hace muchos años, soltero y sin descendientes reconocidos aunque parece ser que tuvo varios hijos que solo fueron reconocidos por la madre. En todas las partidas de nacimiento de los hijos el padre firmó como “testigo” y en alguna de ellas aparece una nota marginal de bastantes años posteriores al nacimiento del hijo correspondiente en la que se dice que “al solo efecto de identificar a la persona inscrita en esta acta se consigna como nombre del padre el de Fulano (art. 191 y disposición transitoria 6ª del Reglamento del Registro Civil)”. Fulano fallece intestado y sus hijos no reconocidos pretenden tramitar la declaración de herederos y que se les declare como tales. ¿Es posible que el Notario declare herederos a los hijos del tal Fulano?”
Lo primero que me ha interesado, es saber lo que dicen esas normas:
De la filiación desconocida:
Artículo 191
No constando la filiación, el Encargado consignará en la inscripción de nacimiento o en otra marginal, en lugar de los nombres de padre o madre, otros de uso corriente, con la declaración de que se consignan a efectos de identificar a la persona. Tales nombres serán los usados en las menciones de identidad.
Es decir que Fulano no es el nombre verdadero del padre. Es un nombre corriente que puso el Encargado del Registro.
A petición del interesado mayor de edad o de quien tenga la representación legal del menor, se suprimirán en el registro los nombres de la madre o padre que se hubieran inscrito a los efectos identificadores. Del mismo modo, quien tenga la representación legal del menor de edad podrá decidir en cualquier momento que no lleguen a consignarse tales nombres propios de la madre o padre a los efectos de identificar a la persona.
Las normas relativas a la imposición y modificación de apellidos que no corresponden por filiación, contenidas en la Sección V, Capítulo I, del presente Título, regirán también, con las variaciones pertinentes, respecto de la imposición y modificación de los nombres de padre o madre a efectos identificadores.
Disposición transitoria sexta.
A petición del interesado o antes de la primera certificación que se expida de la inscripción de nacimiento practicada bajo la antigua Ley, el Encargado dará cumplimiento al artículo 191.
El resto de la DT 6ª carece de interés.
Dicho todo esto, ¿pueden los hijos de Comosellameestehombre que figura en el Registro Civil como Fulano, ser declarados herederos por un Notario? Pues no, no pueden. Primero tendrán que reclamar la filiación y posteriormente se les declarará herederos.
¡Ya le vale a Comosellameestehombre¡ Con lo fácil que hubiera sido hacer testamento y reconocer en él a sus hijos. Gracias a mi amigo consultante por la interesante cuestión.
¿Pueden solicitarme un certificado de matrimonio desde la notaría?
No.
No existe cauce telématico entre notarías y Registros Civiles, aunque los Registro Civiles digitalizados si admiten peticiones con certificado electrónico que han de cursarse por el propio interesado.
“Las capitulaciones están inscritas pero falta el sello del Registro Civil en el oficio”
A una oficina bancaria de Madrid desde la Villa de Pinoso. Jueves 29 de Abril del Año del Señor de 2021 …
Buenos días: El Juzgado de Paz y el Registro Civil son lo “mismo” (como en cientos de pueblos pequeños de España). El Juzgado de Paz lleva el Registro Civil que depende del de la cabeza de partido judicial que en nuestro caso es el de Novelda. Aquí pueden verlo.
Pero además, el documento que manejan ustedes, anexo a la copia de la escritura de capitulaciones matrimoniales pone en el cajetín de arriba a la izquierda Juzgado de Paz-Registro Civil. El asunto del oficio es “capitulaciones matrimoniales” y en el texto del oficio queda manifiestamente claro que las capitulaciones están anotadas señalando los datos de inscripción con firma de la Jueza de Paz y del Secretario del Juzgado estampando los sellos de la dependencia general (que es el Juzgado de Paz que lleva el Registro Civil, como ya he dicho).
¿Me van a decir ustedes que con estos argumentos me van a pedir un cuño, un sello, un tampón o similar en el año 2021 (cuando hay dos de la dependencia superior)? Dicen ustedes: “Aunque si que es cierto que en la página 2 se dice que están inscritas en el Registro Civil de Espinoso, Alicante, tomo xx, página xx, no viene el sello y lo necesitan en la gestoría. Por favor, id chequeando si tenéis otra copia en la que aparezca el sello de inscripción en el Registro”.
Antes de continuar explicándole. Mire, mi pueblo no se llama Espinoso. Es Pinoso en castellano o El Pinós en valenciano.
¿Creen ustedes que las operativas y costumbres de todos los registros civiles de España son las mismas? Lo digo porque me parece inconcebible lo que están ustedes planteando. Ruego reconsideren la decisión porque carece de sentido alguno. ¿Qué es cierto que se dice pero que no hay sello? ¿Aportar otra copia?, ¿por qué? Tienen ustedes todo lo que necesitan.
Por cierto la boda del Sr. xxx y de la Sra. xxx, que son amigos míos, es la única que se ha celebrado en la notaría de Pinoso en casi doscientos años de historia. Así que tengo bastante claro todo lo que les estoy diciendo, sin contar que soy el único notario del pueblo y que llevo aquí trece años.
Saludos, Justito El Notario.
Posdata: Cuando revise más a fondo la foto del oficio del Registro Civil que mi amigo me envió descubrí que debajo del escudo de España y casi en el centro mismo del sello aunque un poco falto de tinta en esa zona ponía: REGISTRO CIVIL. No mucho después mi amigo me comunicó que el asunto estaba solucionado aunque supongo que con la mítica cerrazón bancaria-gestora habitual no les convencí por mi discurso sino porque vieron el puñetero sellito que buscaban.
Oficios al Registro Civil (nombramiento de tutor y otorgamiento de poder preventivo)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Atención que la Ley 8/2021 ha modificado este asunto de las notificaciones al Registro Civil tanto en un caso como en el otro. Como me da pena tirar lo que ya tenía escrito, aviso que primero está lo antiguo y luego recojo lo moderno.
Nombramiento de administrador específico y de tutor
Yo,JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXX, hago constarcon el carácter de testimonio en relación, para su remisión al Registro Civil Exclusivo Nº 2 de XXX, el otorgamiento porDON XXX titular delDNI/NIF xxx, que en el testamento otorgado ante mí el día XXX, con el número XXX de protocolo, por Don xxx hijo de XXX y XXX, soltero,se contienen las cláusulas que literalmente dicen así:
“Tercera.- Nombra, al amparo del artículo 164 del Código Civil, administradora de los bienes que su citada hija, adquiera por herencia del testador durante su minoría de edad, a su madreDoña xxx, cuyos datos constan posteriormente, a quien confiere las más amplias facultades para la administración y disposición de dichos bienes sin más límites que los requeridos para la tutela en la legislación aplicable a la misma.
En defecto, por ausencia, renuncia o incapacitación de la citada administradora, dicha administración se ejercerá por su hermanaDoña xxx, cuyos datos constan posteriormente.
Cuarta.- Para el caso de que al fallecimiento de sus progenitores y titulares de la patria potestad, su citada hija, fuera menor de edad, nombratutora de su persona y bienes a su madreDoña xxx, mayor de edad, XX y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX.
En defecto, por ausencia o incapacitación, renuncia o remoción, de la citada tutora, dicha tutela se ejercerá por su hermanaDoña xxx, mayor de edad, XXX y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX.
A los efectos del artículo 223 del Código Civil manifiesta el testador que su citada hija Doña xxx nacida en XXX, el día XXX, se halla inscrita en el Registro Civil de XX, al Tomo XXX, página XXX.”
EsTESTIMONIO EN RELACIÓN de su original que obra en mi protocolo bajo el número XXX de XXX, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante del mismo lo expido para su remisión alRegistro Civil Exclusivo Nº 2 de XXX a los efectos del artículo 223 del Código Civil, para su oportuna toma de razón,haciendo constar que la parte no testimoniada no altera, desvirtúa o de algún modo modifica o condiciona la que ha sido testimoniada.
En XXX, a XXX.
Fdo: JUSTITO EL NOTARIO.
ILTMO. SR. JUEZ ENCARGADO DEL REGISTRO CIVIL DE XXX.
Poder general y preventivo para caso de incapacidad
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXXX, hago constar con el carácter de testimonio en relación, para su remisión al Registro Civil de XXX, que en la escritura de poder general y preventivo para caso de incapacidad otorgada porDoña xxx, titular del DNI/NIF xxx, el día XXX, con el número XXX de protocolo, se contienen las cláusulas que literalmente dicen así:
“Que confiere PODER GENERAL y PREVENTIVO PARA CASO DE INCAPACIDAD, tan amplio y bastante como en derecho se requiera y sea necesario, en favor de su hijoDon xxx, xxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxx, para que actuando en nombre y representación de la poderdante, pueda, aunque al hacerlo incida en la figura jurídica de la autocontratación, doble o múltiple representación y/o exista conflicto de intereses, ejercer las siguientes: FACULTADES ….”.
“Siendo su voluntad que dicho poder no se extinga en caso de que resulte afectada en el futuro por una incapacidad sobrevenida, temporal o permanente, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.732 del Código Civil pudiéndose utilizar desde el día de la fecha con el carácter de poder general.
A los efectos de este otorgamiento y a los del artículo 223 del Código Civil y del 46 ter de la Ley del Registro Civil de 8 de Junio de 1957, manifiesta Doña XXXX que nació en xxx, el día xxxx, constando su nacimiento inscrito en el Registro Civil de xxxx”.
Es TESTIMONIO EN RELACIÓN de su original que obra en mi protocolo bajo el número xxx de xxx, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante del mismo lo expido para su remisión al Registro Civil de XXXX a los efectos del artículo 223 del Código Civil y del 46 Ter de la Ley del Registro Civil de 8 de Junio de 1957,para su oportuna toma de razón, haciendo constar que la parte no testimoniada no altera, desvirtúa o de algún modo modifica o condiciona la que ha sido testimoniada.
En el caso de que fueran varios los poderdantes y distintos los Registros Civiles, con la finalidad de simplificar los oficios puede indicarse:
“Es TESTIMONIO EN RELACIÓN de su original que obra en mi protocolo bajo el número xxx de xxx, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante del mismo lo expido para su remisión al Registro Civil de XXX a los efectos del Artículo 223 del Código Civil y del Artículo 46 ter de la Ley de Registro Civil de 1957 para su oportuna toma de razón en cuanto a XXXXXXX, haciendo constar que la parte no testimoniada no altera, desvirtúa o de algún modo modifica o condiciona la que ha sido testimoniada”.
En XXXX, a XXX.
Fdo: JUSTITO EL NOTARIO.
ILTMO. SR. JUEZ ENCARGADO DEL REGISTRO CIVIL DE XXX.
Por cierto, esto es lo que establecen esos preceptos:
Artículo 223
Los padres podrán en testamento o documento público notarial nombrar tutor, establecer órganos de fiscalización de la tutela, así como designar las personas que hayan de integrarlos u ordenar cualquier disposición sobre la persona o bienes de sus hijos menores o incapacitados.
Asimismo, cualquier persona con la capacidad de obrar suficiente, en previsión de ser incapacitada judicialmente en el futuro, podrá en documento público notarial adoptar cualquier disposición relativa a su propia persona o bienes, incluida la designación de tutor.
Los documentos públicos a los que se refiere el presente artículo se comunicarán de oficio por el notario autorizante al Registro Civil, para su indicación en la inscripción de nacimiento del interesado.
En los procedimientos de incapacitación, el juez recabará certificación del Registro Civil y, en su caso, del registro de actos de última voluntad, a efectos de comprobar la existencia de las disposiciones a las que se refiere este artículo.
Artículo 46 ter
En todo caso el notario autorizante notificará al Registro Civil donde constare inscrito el nacimiento del poderdante las escrituras de mandato o de otra relación o situación jurídica de la que se derivara la atribución de apoderamiento a favor de cualquier persona para el caso de incapacidad del poderdante.
Lo nuevo
Poder general con cláusula de subsistencia para caso de modificación de capacidad
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, hago constar con el carácter de testimonio en relación, para su remisión al Registro Civil de *, que en la escritura de poder general con cláusula de subsistencia para caso de modificación de capacidad otorgada por DOÑA *, titular del DNI/NIF *, el día *, con el número * de protocolo, se contiene la cláusula que literalmente dice así:
“Que confiere PODER GENERAL y PREVENTIVO CON CLÁUSULA DE SUBSISTENCIA PARA CASO DE MODIFICACIÓN DE CAPACIDADtan amplio y bastante como en derecho se requiera y sea necesario, en favor de su hija DOÑA *, mayor de edad, *, y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *, para que, en nombre y representación de la poderdante, y aunque al hacerlo se incida en la figura jurídica de la autocontratación, doble o múltiple representación y/o exista conflicto de intereses, pueda ejercitar las siguientes facultades, ****”.
“X.=Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica (CLÁUSULA DE SUBSISTENCIA): 1.= De conformidad con la citadaLey 8/2021, de 2 de Junio, hace constar (Artículo 256 del Código Civil) que es su voluntad que este poder subsista si en el futuro precisara apoyo en el ejercicio de su capacidad sin que para el caso de que así sea (Artículo 257 del Código Civil) desee establecer ninguna previsión especial. 2.= Conforme al Artículo 258 del Código Civil no desea establecer, medidas u órganos de control, condiciones e instrucciones para el ejercicio de las facultades, salvaguardas para evitar abusos, conflicto de intereses o influencia indebida ni mecanismos ni plazos de revisión de medidas de apoyo (puesto que no las ordena), con el fin de garantizar el respeto de su voluntad, deseos y preferencias; tampoco desea prever formas específicas de extinción del poder. 3.= Para todo lo no previsto en el presente poder, dispensa como poderdante de la aplicación de la totalidad de las normas correspondientes a la curatela conforme al Artículo 259 del Código Civil. Igualmente dispensa como poderdante a su apoderada de las prohibiciones establecidas en el Artículo 251 de Código Civil. La poderdante expresamente prohíbe la sustitución y/o subapoderamiento de las facultades conferidas. Es voluntad de la compareciente que el presente poder pueda utilizarse desde el día de la fecha con el carácter de poder general. COMUNICACIÓN AL REGISTRO CIVIL: A los efectos de este otorgamiento, la compareciente hace constar que nació en Algueña (Alicante), el día 25 de Junio de 1944, constando su nacimiento en el Registro Civil de Algueña. Yo, el Notario, conforme al artículo 260 del Código Civil comunicaré sin dilación al Registro Civil competente el presente otorgamiento.”
Es TESTIMONIO EN RELACIÓN de su original que obra en mi protocolo bajo el número * de *, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante del mismo lo expido para su remisión al Registro Civil de * a los efectos del artículo 260 del Código Civil, para su oportuna toma de razón, haciendo constar que la parte no testimoniada no altera, desvirtúa o de algún modo modifica o condiciona la que ha sido testimoniada. En *, a *. Fdo: JUSTITO EL NOTARIO. ILTMO. SR. JUEZ ENCARGADO DEL REGISTRO CIVIL DE *.
NOTAS DE LA MATRIZ:
NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, expido copia a instancia de DOÑA *, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo. DOY FE.- Firmado: JEN.-
NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que en el día de hoy, comunico el otorgamiento de la presente escritura al Registro Civil de * mediante testimonio en relación. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN.
NOTA PARA PONER, CUANDO RECIBAMOS (SI LA RECIBIMOS) LA INSCRIPCION:
NOTA:La Pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día *, se ha practicado la inscripción marginal al Tomo *, Página *, de la Sección Primera del Registro Civil de *, donde consta inscrito el nacimiento de Doña *. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN.
HACE POCOS DÍAS HA CAÍDO EN MIS MANOS ESTE OTRO MODELO TESTIMONIO EN RELACION:
Conforme a lo prevenido en el artículo 35 de la Ley del Registro Civil en su redacción dada por la ley 21 de julio de 2011, le remito testimonio en relación de la escritura de PODER, por mi autorizada el día *, con el número * de protocolo, así mismo solicitamos nos remitan la certificación de dicha inscripción. En *** a ** de ** de 2023.
Lo expido, yo **************, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para que sirva de comunicación al Registro Civil de *****, de los siguientes extremos: Que el día ** de *** de dos mil veintitrés, bajo el número *** de mi protocolo, he autorizado una escritura de PODER GENERAL con carácter preventivo, otorgado por ******, nacido en *****, el ** de ** de**, hijo de ***** y *****, soltero, autónomo, vecino de ****, en ******. A favor de **********************. Expido el presente testimonio, que he hecho constar en mi Libro Indicador, sección segunda, bajo el número *, poniendo nota de la expedición del presente testimonio en la propia matriz.
De su expedición puede dejarse esta nota en la matriz: “NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que en el día de hoy expido testimonio EN RELACIÓN, de la matriz precedente, en dos folios de papel exclusivo para documentos notariales, de la serie *, número * y el anterior en orden correlativo. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN”.
¿Qué me ha llamado la atención? Pues que se solicita que se remita la certificación de la inscripción; que lo testimoniado no es transcripción y yo creo que el testimonio en relación requiere transcripción literal; que mi transcripción es mas completa y que se reproduce el testimonio en el Libro Indicador.
Creo que debería quedarme con copia para el libro indicador y darle número de asiento en el mismo.
Esto es lo que establece el artículo 260 del Código Civil:
“Los poderes preventivos a que se refieren los artículos anteriores habrán de otorgarse en escritura pública.
El Notario autorizante los comunicará de oficio y sin dilación al Registro Civil para su constancia en el registro individual del poderdante”.
Tutores/curadores
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, hago constar con el carácter de testimonio en relación, para su remisión al Registro Civil de *, que en la escritura de TESTAMENTO otorgado por DOÑA *, titular del DNI *, el día *, con el número * de protocolo, se contienen las cláusulas que literalmente dicen así:
“Segunda.- Nombra, al amparo del artículo 164 del Código Civil, administradora de los bienes que su citada hija Doña *, pueda adquirir por herencia de la testadora durante su minoría de edad y hasta que le sea designado tutor o curador, a su citada hermana Doña *, cuyos datos figuran más adelante, a quien confiere las más amplias facultades para la administración y disposición de dichos bienes sin más límites que los requeridos para la tutela o curatela en la legislación aplicable a la misma.
Tercera.- Para el caso de que al fallecimiento de sus progenitores y titulares de la patria potestad su citada hija * fuera menor de edad, nombra tutora o curadora a su citada hermana Doña *, mayor de edad, casada, vecina de *, y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *.
Manifiesta la testadora a los efectos de la Comunicación por oficio notarial al Registro Civildel nombramiento de tutora o curadora, el cual expresamente me requiere a los efectos del artículo 300 del Código Civil, que su citada hija Doña *, nacida en *, el día *, se halla inscrita en el Registro Civil de *, al tomo *, página *.”
Yo, el Notario, conforme al artículo 300 del Código Civil comunicaré sin dilación al Registro Civil competenteel presente otorgamiento”.
Es TESTIMONIO EN RELACIÓN de su original que obra en mi protocolo bajo el número * de *, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante del mismo lo expido para su remisión al Registro Civil de * a los efectos del artículo 300 del Código Civil, para su oportuna toma de razón, haciendo constar que la parte no testimoniada no altera, desvirtúa o de algún modo modifica o condiciona la que ha sido testimoniada. En *, *. Fdo: JUSTITO EL NOTARIO. ILTMO. SR. JUEZ ENCARGADO DEL REGISTRO CIVIL DE *.
ESTAS SON LAS NOTAS DE LA MATRIZ:
NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que en el día de hoy, comunico el otorgamiento de la presente escritura al Registro Civil de * mediante testimonio en relación. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN.
NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día *, se ha practicado la inscripción marginal en del Registro Civil de *, donde constan inscritos los nacimientos de Doña ****. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN.
Y esto es lo que dice el Artículo 300 del Código Civil:
“Las resoluciones judiciales y los documentos públicos notariales sobre los cargos tutelares y medidas de apoyo a personas con discapacidad habrán de inscribirse en el Registro Civil”.
Sobre el asunto de la obligatoriedad de las notificaciones tengo escrito en algún otro sitio de mi blog.
Solicitud de certificados de registros civiles a través de SIGNO y comunicaciones a los RRCC de Madrid, Barcelona y Murcia
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“¡Viva Murcia, pijo!”, que diría mi amigo Zetacé, porque resulta que solo se pueden hacer comunicaciones telemáticas vía SIGNO con los registros civiles de Madrid, Barcelona y Murcia.
Por otra parte, he probado esta semana (es lo que tienen los días tranquilos de firma que permiten hacer cosas que tienes pendientes aunque a mi esos días me dan hambre) después de mucho tiempo queriendo hacerlo el aplicativo que en SIGNO permite pedir certificaciones de nacimiento, matrimonio y defunción a un montón de registros civiles. No tengo ni idea de a cuántos de los en torno a 8.200 municipios que hay en España, pero yo probé suerte con el del lugar donde nació mi hijo (sito en una de nuestras islas) y ha tardado en torno a un minuto (en realidad no ha llegado a un minuto) desde que he firmado la solicitud. Tardas mucho mas en rellenar la ficha que en recibir la certificación.
He dudado si pedirla en mi nombre o en representación (porque era de mi hijo). A mí me da la sensación de que todas las pedimos en nuestro nombre y no en representación de nadie. Se supone que las pedimos como fedatarios y porque las necesitamos para algunos de nuestros instrumentos. Como finalidad he puesto “nombramiento de tutor”. Como tenía sus datos de inscripción he podido rellenar los campos correspondientes aunque me dicen que si no los tienes no hay que señalar el registro civil donde se encuentre inscrito el nacimiento, el matrimonio o la defunción. Basta en tales casos como poner datos de lugar y fecha de nacimiento. No lo he probado pero lo haré pronto y ya les contaré qué sucede.
El coste es muy pequeño y la facilidad y rapidez convierten a este aplicativo en una auténtica maravilla. Seguiremos probándolo.
Por otra parte, no estaría de mas que Ancert se ocupara algo mas de promocionar sus recursos. Le (nos) sería muy rentable.
¿El registro tiene siempre que dar nota al Notario aunque la finca descrita no esté inscrita?
Siempre que el Notario la pida, claro está, así es.
La nota registral de información continuada que los Notarios tenemos obligación o posibilidad de pedir, según los casos, ha de expedirse siempre aunque, la finca descrita en la solicitud no esté inscrita o existan dudas fundadas de que pueda estar en todo o parte ya inmatriculada.
Los casos en que la información registral no es necesaria se regulan en el Artículo 175 del Reglamento Notarial y la falta de inscripción de la finca no es uno de ellos:
Artículo 175
1. A los efectos de informar debidamente a las partes acerca del acto o negocio jurídico, el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas de aquellos.
2. El conocimiento de la titularidad y estado de cargas del inmueble se efectuará por medios telemáticos en los términos previstos en la Ley Hipotecaria. Excepcionalmente, en supuestos de imposibilidad técnica, podrá efectuarse mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el apartado cuarto de este artículo.
3. Sin perjuicio de que como medio de preparación para la redacción de la escritura se acceda a los Libros del Registro de la Propiedad, el notario deberá efectuarlo también en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública bajo su responsabilidad. En cualquier caso, el acceso se realizará sin intermediación del registrador mediante el empleo de la firma electrónica reconocida del notario y en los términos previstos en el artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria.
Dicho acceso sólo podrá efectuarse en el cumplimiento estricto de las funciones que la legislación vigente atribuye al notario.
El notario testimoniará e incorporará a la matriz el contenido del acceso telemático, indicando el día y la hora de éste.
4. Si se empleara telefax o cualquier otro medio escrito el otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el notario de la información registral, si bien que en tal caso el notario advertirá a las partes de la posible existencia de discordancia entre la información registral y los Libros del Registro, al no producirse el acceso telemático a estos en el momento de la autorización.
La solicitud de información, que podrá referirse a una o varias fincas, contendrá, además del nombre del notario, su domicilio y número de telefax, la descripción de la finca o fincas con sus datos registrales y situación conocida de cargas, o bien solamente reseña identificadora en la que se haga constar su naturaleza, término municipal de su situación, extensión y linderos, con expresión, según los casos, del sitio o lugar en que se hallare si es rústica, nombre de la localidad, calle, plaza o barrio, el número, si lo tuviere, y el piso o local, si es urbana, y si fuesen conocidos, los datos registrales de ellas y los del titular registral o al menos los del transmitente.
La información podrá ser solicitada sin expresión de plazo o para un día determinado dentro de los quince naturales siguientes al de la petición.
5. Se excepcionan del deber a que se refiere los apartados anteriores, los siguientes supuestos:
a) Cuando se trate de actos de liberalidad.
b) Cuando el adquirente del bien o beneficiario del derecho se declare satisfecho de la información resultante del título, de las afirmaciones del transmitente y por lo pactado entre ellos.
¿En qué se diferencia un Notario de un Registrador de la Propiedad?
Controlo a través de WordPress lo que la gente busca en Internet y encuentra en mi blog y hoy me he encontrado con esta pregunta.
Tal vez habría que decir ¿en qué se parecen? (si es que nos parecemos en algo ¿no?).
La Ley del Notariado dice en su artículo 1:
“El Notario es el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales. Habrá en todo el reino una sola clase de estos funcionarios”.
Ojo que dice EL funcionario, no UN funcionario.
La Ley Hipotecaria no tiene un concepto del Registrador de la Propiedad:
“El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.
En los cuatro siguientes artículos, la Ley Hipotecaria desarrolla ese objeto, indica que títulos pueden acceder al Registro y hace referencia al mero (o simple hecho) de poseer que como dice el chiste es “el único pez que no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
Artículo 2
En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:
1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
2.º Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
4.º Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.Número 4 del artículo 2 redactado por Ley 6/1984, 31 marzo («B.O.E.» 3 abril), de modificación de determinados artículos de los Código Civil y de Comercio y de las Leyes Hipotecarias, de Enjuiciamiento Criminal, de Régimen Jurídico de Sociedades Anónimas, sobre interdicción.
5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.Número 5 del artículo 2 redactado por Ley 29/1994, 24 noviembre («B.O.E.» 25 noviembre), de Arrendamientos Urbanos.
6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.
Artículo 3
Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
Artículo 4
También se inscribirán en el Registro los títulos expresados en el artículo 2, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas en Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artículo 5
Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles.
Bueno la cosa está bastante clara desde un punto de vista objetivo, ¿no? Lo nuestro son los contratos y demás actos extrajudiciales entre los que están los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y lo de ellos es solamente esto último.
Ahora estaría bien escuchar las dudas del lector para concretar el asunto un poco más y no estar teorizando que es algo aburrido. Pueden planteármelas en la sección contacto.
¿Qué dice (en resumen) el artículo 199 de la Ley Hipotecaria?
“¿Cuando se pone en marcha el Artículo 199 de la Ley Hipotecaria?”
Pues, esquemáticamente, cuando lo pide el titular si es un supuesto potestativo o en cuanto se presentan el documento al Registro si es un supuesto obligatorio. No se pone en marcha si en la escritura se dice que no se quiere correspondencia con Catastro (salvo que sea un supuesto obligatorio).
El 199, en resumen, dice lo siguiente:
Que se puede completar la descripción de la finca acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Que el registro sólo inscribe la representación gráfica catastral tras ser notificada a titulares los de las fincas registrales colindantes afectadas. Si hay dos intentos de notificación y son infructuosos publica edicto en el “Boletín Oficial del Estado”. Los notificados pueden comparecer en el plazo de 20 días en el Registro para alegar.
El registro denegaría la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que tiene que comunicar a la Administración titular y en los demás colindantes privados y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decide, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, los propietarios tienes que consentir en documento publico o ante el registro. En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.
Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral en el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.
¿Qué es una nota simple y qué una nota de información continuada? (¿y cuál la responsabilidad del registrador en unas y otras?)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Qué es una nota simple?
No sé pero parece que todo lo cura.
Al terminar una firma:
“¿Me puedo llevar una nota simple?”
Cuando alguien muere:
“Mi padre hizo una nota simple ante Notario”.
Cuando se hace la herencia o la compraventa y queda algún trámite posterior:
“Si hace falta eso lo arreglamos luego nosotros con una nota simple”.
¿Las notas simples son como el Fixpolvo o el Pronto que sirven para todo?
Vamos a aclararlo, una cosa es una nota simple y otra es una COPIA SIMPLE. Los Notarios hacemos copia simple de nuestras escrituras y los registradores hacen nota simple de los asientos de sus libros.
Aclarado esto y fuera de bromas: ¿En qué se diferencia la nota simple que cualquiera puede pedir a un Registro de la Propiedad y la nota de información continuada que pedimos los Notarios?
El contenido es el mismo, pero en el caso de las que pedimos los Notarios:
Durante su vigencia el Registro informará al Notario o Notarios solicitantes, pues a veces se piden notas desde diferentes notarías porque hay clientes deshojando la margarita de dónde firmarán, de las presentaciones de documentos en el Registro que afecten a la finca en cuestión así como de la solicitud de otras notas relativas a la misma finca durante su vigencia.
Y lo más importante, una nota simple solicitada por un particular tiene un valor meramente informativo, por lo que si es errónea, el Registrador no tendría responsabilidad por su emisión; en cambio, en la nota simple continuada pedida por un Notario, si que hay responsabilidad del Registrador por su contenido.
Esto parece ser cosa del diario o del periodista pero como tiene su gracia, aquí lo dejo. “Si me mudo”, dicen. Supongo que querrán decir si “compro” por lo que dicen después de pedir una nota simple para conocer si existen deudas de la comunidad de propietarios o de suministros. Señores, en el registro no constan las deudas de comunidad salvo que exista una anotación preventiva y que no la haya no significa que no existan. Por supuesto, nada dice el Registro sobre suministros pendientes, salvo que exista una demanda anotada derivada de un procedimiento para su cobro. Creo que a partir de ahora también van a indicar en la nota si el propietario anterior “el anterior propietario deja o no deja papel higiénico” por si te da un apretón cuando vas a visitarla ya como nuevo propietario.
Sobre el tema de las notas simples continuadas y la responsabilidad del Registrador
“Informaciones registrales que no surten los efectos del artículo 354.a del Reglamento Hipotecario ¿Simple error u olvido?Sin embargo frente a soluciones, insisto, transitorias hasta que sea efectivo el acceso telemático al contenido de los Libros del registro, propuestas por el Notariado para reducir los riesgos y fallos de un sistema de comunicación por fax de las informaciones continuadas, en el colectivo registral solo encontramos resistencia pasiva, en el mejor de los casos, cuando no oposición frontal.Y como un paso más en el cumplimiento de la ley, disculpe el lector la ironía, en informaciones registrales continuadas que recibimos los notarios se nos advierte, en letra pequeña junto con la relativa a la equivalencia en euros de las cantidades expresadas en unidad de cuenta pesetas y la observancia de la legislación de protección de datos, que “esta información no surte los efectos regulados en el artículo 354-a del Reglamento Hipotecario”.
Después la autora, la compañera C.P. Barrio Del Olmo, continúa desarrollando la cuestión.
Por mi parte, en cuanto vi el artículo pensé, “tengo que fijarme en lo que dicen las notas”. Cuando recibí la primera de mi registro mas habitual vi que decía: “Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria). Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento Hipotecario“.
Y vean lo que dice ese 354-a (no confundir con la letra a del propio 354 que es un artículo distinto):
Las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas:
1.ª Si al recibir la solicitud el Registrador comprueba que la finca está situada en otra demarcación registral, lo comunicará inmediatamente al Notario.
2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidaden una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores.
3.ª Si no existe ninguna diferencia entre los datos descriptivos y jurídicos proporcionados por el Notario y los que consten en el Registro, se hará constar únicamente esta circunstancia al dorso o a continuación del documento de solicitud.
4.ª El Registrador remitirá la información en el plazo más breve posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud. En el caso de que el número de fincas de las que se pida información o la especial complejidad del historial registral de la finca haga imposible el cumplimiento del citado plazo, el Registrador comunicará al Notario, el mismo día en que reciba la solicitud, la fecha en que remitirá la información, que deberá estar comprendida dentro de los cinco días hábiles siguientes a la recepción de aquélla.
5.ª El Registrador, dentro de los nueve días naturales siguientes al de remisión de la información, deberá comunicar también al Notario, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. Idéntica obligación incumbe al Registrador respecto de las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que, procedentes de otros Notarios, reciba en el plazo indicado.
6.ª Si el Notario solicita expresamente la información para un día determinado, el Registrador la enviará el día señalado con referencia a lo que resulte del cierre del Diario el día inmediatamente anterior.
7.ª Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador hará constar esta circunstancia, sin perjuicio de que deba mencionar, en su caso, los documentos relativos a ella, pendientes de calificación y despacho y cuyo asiento de presentación esté vigente.
8.ª Cuando el Notario no emplee telefax para obtener la información a que se refiere el artículo 175 del Reglamento Notarial se aplicará igualmente lo dispuesto en este artículo.
Dan ganas de hacer las advertencias relativas al artículo 354-a del RH en cuanto a que la información continuada incorporada a la presente ha sido formalizada por el Registrador competente bajo su responsabilidad conforme al tenor literal del artículo 354-a del RH.
Pues yo ya me he lanzado:
“En dicha nota consta igualmente que: “Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria).” Y que: “Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento hipotecario”.
Yo, el Notario, advierto de que conforme al citado artículo del Reglamento Hipotecario, las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo entre otras con la regla 2ª de dicha norma que indica: “2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores”.
¿Y en las notas simples?
Dice el Artículo 222.5 LH:
La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición. Deberá reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos.
¿Se podrá inscribir una venta hecha por el que no es el titular registral?
Vaya pregunta más rara, ¿no?
Pues evidentemente no. El que tiene que vender es el dueño. Y el dueño, es el dueño, no quién diga el Registro que es el dueño. Otra cosa es porqué el dueño no es el titular registral. Podría haber un documento privado de venta que tendría que liquidarse de impuestos y elevarse a público o una escritura sin inscribir.
Cuando me hicieron esta pregunta, relacionada con la dación en pago de hipoteca a un Banco, sospeché que el deudor del Banco seguía siendo deudor, pero ya no era dueño. Así que si vendió y el nuevo propietario inscribió sin hacerse subrogación o con subrogación inconsentida por el Banco de la hipoteca, el derecho del acreedor (el derecho del Banco) estaría intacto por lo que podrá ejercitar la acción personal contra su deudor y dirigirse contra todos sus bienes y la real contra el bien hipotecado, sea quien fuere su dueño (el titular registral) que sufriría la ejecución y podría perder su propiedad, sin perjuicio de sus propias acciones contra el que el vendió que dependerán de las circunstancias (si se subrogó podrá reclamarle lo que el otro, el vendedor, haya dejado de pagar y si no se subrogó habría que ver la forma en que se hubiera pactado el pago del precio).
¿Se pueden pedir las notas continuadas por e-mail?
He llegado al Artículo 175 del Reglamento Notarial en el repaso que le estoy dando desde hace unos meses al Reglamento Notarial. Me detuve especialmente en los párrafos 2 y 4.
Artículo 175
2. El conocimiento de la titularidad y estado de cargas del inmueble se efectuará por medios telemáticos en los términos previstos en la Ley Hipotecaria. Excepcionalmente, en supuestos de imposibilidad técnica, podrá efectuarse mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el apartado cuarto de este artículo.
4. Si se empleara telefax o cualquier otro medio escrito el otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el notario de la información registral, si bien que en tal caso el notario advertirá a las partes de la posible existencia de discordancia entre la información registral y los Libros del Registro, al no producirse el acceso telemático a estos en el momento de la autorización.
El RN habla de CUALQUIER PROCEDIMIENTO, INCLUSO TELEFAX, y luego dice “si se empleara telefax o cualquiero otro medio escrito”. ¿El fax es un medio escrito? Pues tan escrito como un mail, ¿no? ¿Y que medio escrito podría ser si no es el fax? ¿El correo postal?
Por su parte el Artículo 354 a del Reglamento Hipotecario dice:
Las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefaxserán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas:
…
8ª Cuando el Notario no emplee telefax para obtener la información a que se refiere el artículo 175 del Reglamento Notarial se aplicará igualmente lo dispuesto en este artículo.
Es decir que aunque la pidas de otro modo, te van a contestar por telefax. Vale, ¿y qué otro modo puede ser? Sabemos que nada de acceso a los libros, no sé si se podría habilitar el cauce telemático vía Signo, por supuesto que cabría el correo postal y ¿qué pasa con el e-mail por correo corporativo con firma electrónica? Me suena haber oído a un compañero hablar de algún otro cauce, tengo que preguntarle como iban sus experimentos.
Por cierto algún registrador notifica sus calificaciones por e-mail.
“El comprador de mi casa no inscrita va hipotecarla y el Banco exige que la compre ya inscrita”
“Tengo una casa que heredé de mis padres, junto con mis dos hermanos; hicimos la aceptación y adjudicación de la herencia a partes iguales, es decir, tenemos cada uno un 33,33% en la casa. El problema es que la casa estaba sin registrar ya que no había ninguna escritura. La de herencia ha sido la primera. Nos dijeron en la notaría que con su escritura, la persona que la comprara ya podría registrarla de forma más sencilla y económica, porque sino a nosotros nos supondría un coste muy elevado. Pero ocurre que la persona que la quiere comprar tiene que pedir una hipoteca y el Banco le pide que esté registrada previamente. ¿Qué podemos hacer? Hay algún sistema con el que podamos evitar el tener que registrar directamente nosotros”
Sí, lo hay y es “facilísimo”, pero es justo lo contrario porque lo que harán es registrar directamente ustedes.
Lo que tienen que hacer ustedes se llama “acta complementaria de título público adquisitivo”. Necesitan que las descripciones de Catastro y escritura coincidan (si no lo hacen al 100%, se pueden ajustar en el propio documento (o en otro previo); no se preocupe por ello siempre que el Catastro sea correcto). Los titulares catastrales tienen que ser ustedes tres (si no lo son habrán de cambiarlo previamente utilizando su propia escritura para proceder al cambio). Necesitarán unos testigos que declaren que la propiedad era de sus padres y ahora de ustedes (gente conocida suya, que conozca el caso y que no sean parientes) y se publicarán unos edictos en el Ayuntamiento correspondiente por si alguien quisiera protestar. El Notario que lleve el asunto podría considerar necesarias otras pruebas. No existe competencia territorial para esta clase de documentos, así que hasta yo mismo se la podría hacer aunque se trate de una finca en la otra punta de España. Lleva unas semanas el procedimiento, así que deberían ponerlo en marcha cuanto antes. El gasto de notaría y de registro no es (ni mucho menos) “de los peores” y si en la primera escritura la casa fue incluida con su correcta descripción, no habrá impuestos (lo habría si hay más suelo o más obra de la que fue escriturada).
Cancelación de la nota de expedición de certificación de dominio y cargas
“Tengo que firmar una herencia y a continuación la venta de una de las fincas heredadas, la cual tiene como carga una anotación preventiva de embargo de 1998 respecto de la que se expidió una certificación de dominio y cargas en 2002. ¿Es posible solicitar al Registro de la Propiedad en la escritura de herencia y/o en la de compraventa que cancele el embargo por caducidad? ¿Se pueden pedir el mandamiento judicial de cancelación de cargas?”
Si hay certificación de dominio y cargas expedida es porque alguien la solicitó, no porque al juez le corresponda hacerla como en una hipoteca. La anotación de embargo caduca a los cuatro años, si no se ha prorrogado, así que esta suya está caducada. Si ha caducado se puede solicitar la cancelación por una instancia (o, por supuesto, en la escritura) y la nota de expedición de esa certificación no requiere trámite adicional alguno.
Para un caso de hipoteca con certificación de dominio y cargas expedida, yo he utilizado recientemente esta fórmula en la cancelación de una hipoteca y esta otra en la compraventa de la finca que se hacía a continuación, pero, aunque se diga eso de mis modelos o algo similar en la escritura, para la cancelación de esa nota sí que es necesario el mandamiento judicial o que hayan pasado, en este caso de la hipoteca, veinticinco años desde el último vencimiento.
Cancelación del usufructo extinto: opciones (y coste)
“Un amigo tiene una vivienda en nuda propiedad. El usufructo pertenecía a un matrimonio que ya ha fallecido y mi amigo quiere ahora cancelar el usufructo. Ha hecho una consulta a un gestor de la zona y le pidió 1.200 Euros por tramitarle la cancelación pero yo creo que solo hace falta presentar en el Registro de la Propiedad una instancia con firma legitimada notarialmente acompañada de los certificados de defunción solicitándolo, sin necesidad de presentar la escritura. A mi me parece que esto no puede costar eso que le han dicho. ¿Estoy en lo cierto?“
Dos matices: la firma también puede ser legitimada por el registrador y hace falta también el impreso de liquidación del impuesto.
Tengo entendido que en los registros hay modelos de instancia. Supongo que no será difícil rellenarla. El impreso del impuesto ya es otra cosa. Hay casos más sencillos y otros que son mucho más complicados (a veces porque no tenemos los datos necesarios para ello).
Coste: Por el último que hice, cobré 100 Euros con el impreso de liquidación y el IVA incluidos (82,64 Euros más IVA por instancia e impreso). Esos 1.500 Euros me parecen un robo a mano armada para este caso.
“Si en una nota simple sale como titular “Juan”, y pone debajo “casado con María”, y en la siguiente línea “100% (TOTALIDAD) del pleno dominio con carácter privativo por título de extinción de comunidad”, ¿el titular está casado o está separado?”
Extinguir un condominio o liquidar los gananciales con tu cónyuge no implica que haya tenido que haber una separación o un divorcio.
“Lo que todavía no sé es cuál es la fecha de compra del piso”.
Es que no es una compra. Es una disolución o extinción de condominio. Tal vez hubo una compra previa por mitades indivisas entre Juan y María que podrían haber adquirido el inmueble de solteros o estando casados en separación de bienes, ¿te refieres a eso? No sé a dónde quieres llegar.
“Tengo una nota simple de un piso de VPO que quiero comprar y mi objetivo principal es saber cuándo lo compró el propietario actual (si fue hace muy poco es mala señal porque me habría mentido) y comprobar que él es el único propietario (aunque esté casado)”.
Según la nota es el único propietario. Puede que la comprara con su mujer y que luego se la haya quedado él pagando su parte a su mujer. Él te habrá dicho la fecha de compra por los dos y no ha hecho mención a que luego se quedó la parte de su mujer. No pienso que te esté engañando de ninguna manera, creo que simplemente parece que te ha informado de la fecha en que que pudieron comprar y ha omitido la fecha de la escritura por la que se hizo dueño del pleno dominio (que es la que figura en la nota).
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Conocéis a alguien, tenéis algún cliente que lo haya hecho (que no quiera papel, se liquide con la CSE electrónica y lo presente en el RP (¿por donde? ¿cómo?) y al que luego, cuando llegue la calificación vía SIGNO le expidáis la copia autorizada en papel que ya no contendrá justificante de pago, exención o no sujeción?
Pues mientras que nosotros, los Notarios, no podemos acceder aun a los libros del registro, ni a las bases de datos de interconexión registral, los Registradores (funcionarios públicos) pactan con los Gestores Administrativos Colegiados (que no lo son) un sistema por el que se facilita “la presentación e intercambio de la tramitación electrónica de los expedientes objeto de anotación, información, modificación, cancelación o rectificación ante los diferentes Registros gestionados por los Registradores”.
Así que se puede hacer o vía SIGNO (notarialmente) o vía gestoría, pero un ciudadano de a pie no puede efectuar este trámite imponiéndosele la vía notarial (función pública aunque se trate de una gestión extra arancelaría) o la vía de la gestoría generando un importante conflicto con el Reglamento Notarial en lo relativo a la presentación telemática y a la expedición de copias que nos lleva a la problemática de la defraudación de la cuota fija del AJD que no tiene lugar cuando quien gestiona es el Notario. Además, seamos francos, ¿qué se está gestionando a través de este Convenio además de las hipotecas que son cosa de las grandes gestorías de los Bancos que no actúan del mismo modo cuando se trata de las cancelaciones y compraventas previas que no son abonadas por los Bancos? Si dispusiéramos de estadísticas sería muy interesante analizarlas.
En fin … esta pequeña entrada no es mas que una apertura del debate en el que espero se aporten mucho mas argumentos.
Este es el Convenio de marras:
EXPONEN:
PRIMERO.- La actividad ordinaria y el desarrollo económico generado por ciudadanos y empresas exige en muchas ocasiones que los diferentes actos u operaciones de carácter privado sean objeto de Registro público, garantizando de este modo la necesaria seguridad jurídica a las partes intervinientes y terceros que pudieran estar afectados por las operaciones vitales o económicas realizadas. Dicha actividad registral entre los diferentes Registros, ciudadanos y empresas exige de una tramitación administrativa, al objeto de perfeccionar y otorgar la citada seguridad jurídica a los actos objeto de nuestra vida cotidiana. SEGUNDO.- La última década en nuestro país se ha caracterizado por un desarrollo especialmente intenso en el uso de las nuevas tecnologías e Internet por parte de ciudadanos y empresas. En este punto, los desarrollos legales han acompañado a ese desarrollo tecnológico, fomentando su uso y convirtiendo la tecnología de una opción a un derecho ciudadano. Así, el artículo 6a de La Ley 11/2007, de 22 de Junio, de Acceso Electrónico de los Ciudadanos a los Servicios Públicos, establece expresamente que estos tienen el derecho a utilizar medios electrónicos en sus relaciones y transacciones con las Administraciones Públicas y demás Entidades de Derecho Público. Dicho uso debe permitir a los ciudadanos desde obtener informaciones, realizar consultas y alegaciones, formular solicitudes o manifestar consentimientos. TERCERO.- Los Registradores constituyen el colectivo profesional responsable de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. Tienen la misión de controlar la legalidad de los documentos objeto de anotación y cancelación registral. Los Registradores se organizan como colectivo a través del Colegio de Registradores. Los Gestores Administrativos colegiados, conforme a lo dispuesto en el artículo 1 de su Estatuto Orgánico, forman el colectivo profesional que representa al ciudadano en sus trámites y presentación de documentos ante las diferentes Administraciones, Instituciones y Registros Públicos mediante el mandato que el propio ciudadano le otorga. En su tarea, informan, presentan y acompañan la gestión de diversos tipos de trámites ante los diferentes Registros. Los Gestores Administrativos se organizan a través de sus Colegios Profesionales, y representando, a estos, su Consejo General. Gestores Administrativos y Registradores mantienen una relación constante y fluida en la tramitación de los diferentes documentos que los ciudadanos requieren sean objeto de inscripción, modificación o cancelación registral. Los Gestores Administrativos colegiados son interlocutores de reconocida aptitud para actuar ante las distintas Administraciones públicas, en beneficio tanto de la correcta preparación de los expedientes que en ella se presentan como de la asesoría prestada a los ciudadanos, optimizando por ello las relaciones entre los distintos interlocutores. Con el objeto de avanzar en el derecho de los ciudadanos a utilizar los medios electrónicos en sus relaciones administrativas, es objeto del presente Convenio proceder a una sustitución progresiva de la presentación documental en formato papel a una presentación telemática. CUARTO.- El intercambio de información electrónica se producirá entre las plataformas informáticas de los Registradores y los Gestores Administrativos de acuerdo con los establecido en la Ley 11/2007, de acceso de los ciudadanos a los Servicios Públicos, la Ley 59/2003, de firma electrónica, y el resto de legislación aplicable a la tramitación electrónica de documentos en los Registros.
Estando ambas partes de acuerdo en el objeto y condiciones del presente Convenio de Colaboración, lo formalizan conforme a las siguientes,
CLÁUSULAS:
PRIMERA – Objeto del Convenio. Es objeto del presente Convenio establecer un Acuerdo Marco entre Registradores y Gestores Administrativos colegiados para facilitar la presentación e intercambio de la tramitación electrónica de los expedientes objeto de anotación, información, modificación, cancelación o rectificación ante los diferentes Registros gestionados por los Registradores. SEGUNDA.- Identificación de las partes. El intercambio de información y presentación telemática de documentos electrónicos entre los Gestores Administrativos y los Registradores se producirá previa la identificación de las partes intervinientes. Con el objeto de proceder a la identificación inequívoca y segura de las partes podrán hacerse uso de los diferentes sistemas de acreditación electrónica previstos en la Ley 11/2007, de Acceso Electrónico de los Ciudadanos a los Servicios Públicos. A estos efectos, y en virtud del artículo 23 de la citada Ley y el artículo 26 del Estatuto Orgánico de la profesión de Gestor Administrativo, se acuerda otorgar la representación presunta de los ciudadanos por los Gestores Administrativos en los trámites electrónicos que se realicen ante los Registros. Dicha representación deberá ser acreditada por el Gestor siempre que le sea solicitada por el Registro correspondiente. El Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos facilitará al Colegio de Registradores el acceso al Registro General de Gestores Administrativos (RGGA), en la forma y condiciones que se determine. Dicho acceso permitirá al Colegio de Registradores conocer la condición de Gestor Administrativo, así como su situación colegial al objeto de estar habilitado para desarrollar las funciones del Convenio. TERCERA.- Documentos. Son objeto de inclusión en el presente Convenio cualesquiera documentos (públicos o privados) que el Gestor Administrativo presente telemáticamente en nombre de su representado ante los Registros de la Propiedad, Mercantiles o de Bienes Muebles, o, cualesquiera otros Registros que en su caso sean gestionados por los Registradores. Los Registradores efectuarán las comprobaciones oportunas al objeto de verificar la identidad de las partes y la validez y veracidad de los documentos aportados electrónicamente, de acuerdo con lo establecido en la normativa correspondiente. CUARTA – Procedimientos. La tramitación electrónica de los diferentes procedimientos será objeto de descripción operativa mediante Adendas suscritas por ambas partes al presente Convenio. En la descripción operativa se dejará constancia fehaciente de la identificación de las partes, el documento objeto de transacción documental y la trazabilidad de las diferentes fases que sucedan al documento. En el procedimiento se establecerán los protocolos oportunos para garantizar la seguridad jurídica e informática en el intercambio de información. QUINTA.- Sistema de adhesión al Convenio. Los Colegios de Gestores podrán adherirse a la firma del presente Convenio Marco, mediante el documento que se acompaña como Anexo I. Dicha adhesión será comunicada al Consejo General. Los Gestores Administrativos interesados en adherirse al presente Convenio podrán hacerlo a través de la firma del correspondiente Protocolo de adhesión, mediante el documento que acompaña a este convenio como Anexo II. El Colegio recogerá la adhesión e indicará la misma en el Registro General de Gestores Administrativos. La misma circunstancia se producirá en aquellos supuestos en que el Colegiado solicite la baja en el Convenio. SEXTA – Protección de datos de carácter personal. ***. SÉPTIMA.-Comisión de seguimiento. Con objeto de supervisar el funcionamiento del presente Convenio y de impulsar las medidas necesarias para su correcta aplicación se establecerá a la firma de Convenio una Comisión de Seguimiento del mismo integrada por dos representantes nombrados por el Decano Presidente del Colegio de Registradores, y otros dos nombrados por el Presidente del Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España. Esta Comisión de seguimiento se encargará de: Resolver los problemas de interpretación y cumplimiento que se deriven del presente Convenio. Seguir la evolución de las tecnologías, técnicas y métodos de aplicación a la ejecución del Convenio proponiendo a las partes la modificación de las actuaciones a realizar, siempre que no suponga la alteración del objeto del mismo. La Comisión se reunirá, a instancia de cualquiera de las partes, a fin de verificar y comprobar el resultado de las obligaciones contraídas por las partes, estableciendo las directrices e instrucciones que considere necesarias para el cumplimiento de sus fines. OCTAVA.- Vigencia. El presente Convenio tiene una duración indefinida, salvo que cualquiera de las partes lo denuncie expresamente con tres meses de antelación a la fecha que se pretenda dar por finalizado. NOVENA.- Contraprestaciones económicas. El desarrollo del presente convenio no dará derecho a contraprestación económica alguna a favor de ninguno de sus firmantes, soportando cada uno de ellos el coste, si lo hubiere, de las actuaciones que deban desarrollar para lograr la efectiva puesta en marcha este proyecto. DECIMA.-Adendas al Convenio. Las partes interesadas podrán suscribir las adendas descriptivas de procedimientos, así como las modificaciones y ampliaciones que consideren necesarias para la mejora del sistema, lo que se realizará mediante anexos al presente convenio.
Y en prueba de conformidad …
ANEXO II DOCUMENTO INDIVIDUALIZADO DE ADHESIÓN AL CONVENIO DE COLABORACIÓN
D/Dª (o razón social) ………………………………………………………………………………………con domicilio en c/ ……………………………. nº … Esc. … Piso … Puerta …CP…….. Municipio ……… Provincia ……………como colegiado en el Colegio Oficial de Gestores Administrativos de …………………., adherido según el Protocolo suscrito en fecha ………………….. por el que se adhiere al Convenio marco suscrito entre los Registradores y el Consejo General de Colegios Oficiales de Gestores Administrativos de España de fecha …………….. Suscribe el presente documento individualizado de adhesión al Convenio de Colaboración suscrito entre el Colegio de Registradores y el Consejo General de Colegios Oficiales de Gestores Administrativos de España de fecha ……………….. y al correspondiente Protocolo de Adhesión del Colegio territorial de ……………………, y declara conocer y aceptar sus cláusulas y las condiciones de utilización que las partes firmantes adopten, así como a ajustar la presentación de documentos, comunicaciones, declaraciones y cualesquiera otros documentos exigidos por la normativa vigente aplicable en cada caso, en los términos y condiciones establecidos en las normas y en el Convenio de Colaboración referido. El firmante de este documento ostentará la representación suficiente de los ciudadanos en cuyo nombre presente los documentos, comunicaciones y declaraciones pertinentes, en los términos establecidos en el artículo 32 de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Los Registradores podrá instar del mismo, en cualquier momento, la acreditación de dicha representación. El presente documento de adhesión surtirá efectos a partir del día siguiente a su firma y tendrá la misma duración que el Convenio de Colaboración suscrito. Su vigencia queda subordinada al cumplimiento de las condiciones generales establecidas en las normas aplicables en relación con las actuaciones en nombre y representación de terceras personas.
Descripción registral con superficie “según título y según registro” y “según catastro”
En algunos registros, cuando inscriben, en vez de dejar la superficie que ya constaba, si es que no procede inscribir la superficie catastral, repiten lo mismo que dijimos en la escritura: “Superficie: Tanto, según título y registro, y, tanto, según catastro”.
Nunca he entendido porqué razón lo hacen así. Entonces, a partir de la nueva inscripción ¿cuál es es la superficie según registro? ¿hay tres superficies registrales?
Conocí registros donde era práctica habitual y hoy me lo encuentro en una escritura mía inscrita recientemente.
Tengo claro que la superficie según registro es la que es y también que la modificación de la cabida habría que volver a pedirla en un posterior título (o mediante el oportuno expediente) porque no se ha inscrito la mayor o menor superficie según Catastro, pero ¿qué sentido tiene (si es que tiene alguno) hacerlo de este modo?
Guía para la calificación registral sustitutoria y el recurso gubernativo
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Gracias a mis compañeros Andrés y Fernando por su ayuda y a mi compadre por sus ocurrencias.
“Perdonad la repetición pero ahí está un notario acudiendo a la calificación sustitutoria de nuevo!!! pic.twitter.com/INtqAqZ4sJ”
Primer paso
Solicitud al Registro sustituido, conforme al cuadro de sustituciones, de indicación del Registro sustituto que asume la calificación sustitutoria
“AL TITULAR DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD XXX: DIRECCIÓN DEL REGISTRO.
JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX con residencia en XXXX, y con domicilio a efectos de notificaciones en mi despacho profesional sito en XXXX, y correo electrónico justitonotario@correonotarial.org, y con DNI/NIF xxx, legitimado en mi condición de Notario autorizante de la escritura que más abajo se indica, comparece y, como mejor proceda en Derecho,
EXPONE:
Que el XXXX se me notificó la Nota de Calificación con defectos, suspendiendo la inscripción, de la escritura de XXX, por mi autorizada con fecha XXXX, número XXX de protocolo.- (Asiento de presentación número XXX.- Diario XXX)
Por lo expuesto,
SOLICITO, en tiempo y forma, al amparo de los artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria y del Real Decreto 1039/2003:
La CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA en aplicación del cuadro de sustituciones.
Y que, consecuentemente, se me facilite de dicho cuadro el Registrador que deberá asumir dicha calificación sustitutoria.
XXX, a XXX.
Justito El Notario, Notario de xxx”.
¿Cómo lo envío?
Pues yo lo he hecho por fax (así recibí la calificación) y también por e-mail con FEREN al correo electrónico que indicaba la calificación. Imagino que también es posible efectuarlo vía SIGNO pero sería una “presentación” atípica que me resultaba más complicada de efectuar, así que opte por fax y e-mail con firma electrónica duplicando las vías de comunicación. Veremos qué pasa. El que es puntilloso para calificar lo será también para que le birlen la calificación.
Plazo
Quince días naturales desde que se recibe la calificación. Artículo 19 bis LH:“1.ª El interesado deberá ejercer su derecho en los quince días siguientes a la notificación de la calificación negativa, durante la vigencia del asiento de presentación, mediante la aportación al registrador sustituto del testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria”.
Legitimación
Seguro que hay quien la niega al Notario autorizante sin autorización expresa del presentante.
¿Y luego? Pues ya veremos. Ahora la pelota está en el tejado de Don/Doña Impertinente, así que le toca pensar a él/ella. Ser tan pejiguero, tan escrupuloso, tan tiquismiquis y tan temeroso ha de tener alguna contrapartida.
Propósito: Los compañeros me dicen que por su experiencia, la inmensa mayoría de las sustitutorias fracasan. Me hablan de un corporativismo exacerbado. Lo asumo, pero yo creo que con una estrategia sostenida esto puede llegar a hacer mella en el enemigo.
Segundo paso
El registro sustituido comunica mediante fax el Registro al que conforme al cuadro le corresponde asumir la calificación sustitutoria.
Tercer paso
Solicitud al Registro sustituto, conforme al cuadro de sustituciones, de calificación sustitutoria
“AL TITULAR DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO UNO DE XXX: DIRECCIÓN DEL REGISTRO.
JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX con residencia en XXXX, y con domicilio a efectos de notificaciones en mi despacho profesional sito en XXXX, y correo electrónico justitonotario@correonotarial.org, y con DNI/NIF xxx, legitimado en mi condición de Notario autorizante de la escritura que más abajo se indica, comparece y, como mejor proceda en Derecho,
EXPONE:
I.= Que el XXX se me notificó la Nota de Calificación con defectos, suspendiendo la inscripción, de la escritura de XXX, por mi autorizada con fecha XXX, número XXX de protocolo.- (Asiento de presentación número XX.- Diario XXX), cuya inscripción se solicitaba en el indicado Registro de la Propiedad.
II.- Que mediante solicitud de XXXX dirigida al Registrador de la Propiedad de XXX número XXX, se instó la aplicación del cuadro de sustituciones solicitando en su virtud, la indicación del Registrador sustituto para la aplicación de la calificación sustitutoria procedente.
Se acompaña la documentación adjunta a dicha solicitud, con el siguiente detalle:
DOCUMENTO Nº1, copia autorizada electrónica de la escritura objeto de calificación.
DOCUMENTO Nº2, nota de calificación del Registrador de la Propiedad número XX de XXX.
DOCUMENTO Nº3, solicitud de calificación sustitutoria.
DOCUMENTO Nº4, comunicación indicando el Registro competente para la calificación sustitutoria.
Por lo expuesto,
SOLICITO,en tiempo y forma, al amparo de los artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria y del Real Decreto 1039/2003, previo examen y calificación de la solicitud y de los documentos acompañados, se acuerde la inscripción de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, por mi autorizada con fecha xxxx, número xxx de protocolo.
En XXX, a XXX”.
Cuarto paso
El sustituto califica y notifica la calificación
Lo tenía contado en otra pequeña entrada, pero me lo traigo aquí:
“Qué mal sabor de boca me han dejado mis dos primeras sustitutorias. Ambas calificaciones han sido mantenidas y realmente lo esperaba, excepto en cuanto a un punto en el que la calificación del sustituido y la del sustituto es simplemente demencial. Ahora tras los primeros pasos que expliqué en esta mini guía para la calificación sustitutoria, me queda presentar el recurso a la DG. Creo que solo lo intentaré con uno de los dos casos y me tendré que conformar con el otro caso que traté aquí. Sería mi segundo recurso a la DG. El primero por una cuestión nada frecuente: una reclamación de pensión de viudedad para mi madre a la Mutualidad Notarial (que perdí). El segundo, una vez que aclare mis dudas, versaría sobre este asunto que trato ahora. Lo que recojo a continuación es lo que literalmente le escribí al registrador sustituto (hablé en plural y de usted porque escribía a un correo electrónico del registro que no sabía quién iba a leer). Reconozco que es algo inusual pero no pude reprimirme y dejar de hacerlo”.
“Buenas tardes: Si les soy sincero, no solicité la sustitutoria por el asunto principal que es objeto de calificación sino por el “secundario”, es decir, por razón de que“no consta la fe de la identidad de los otorgantes. Dicha exigencia viene impuesta por el artículo 23LN y los artículos 189-192 del RN estableciendo el primero de ellos …”. Jamás he tenido un problema utilizando mi fórmula habitual cuando no conozco a los otorgantes. Siempre he dicho lo mismo:en la comparecencia“provisto, según me acredita, del DNI/NIF ….” yen la dación de fe final del instrumento cuando inicio el párrafo, diciendo:“De haber identificado a los comparecientes por su reseñado documento de identidad ….”). Como me parece tan sorprendente que a pesar de lo expuesto ustedes también estimen que no he dado fe de la identidad, me atrevo a enviar este correo electrónico por si tratara de un error al que solo le encuentro una posible explicación:Tanto en el registro de xxx como ustedes quieren que cite el Artículo 23 c) de la Ley del Notariado, exigencia que considero improcedente porque la formalidad está cumplida y la mención al artículo es irrelevante e innecesaria.
NOTA: No sé si hubieran querido algo como esto: “Identifico a los comparecientes por documentos de identidad conforme al artículo 23 apartado C) de la Ley del Notariado”.
Jamás he mencionado el precepto en 18 años y jamás había tenido un problema, así que, francamente,no le encuentro explicación al mantenimiento de ese defecto. Nada que objetar a los otros dos defectos, aunque la visión del asunto del derecho de transmisión es completamente distinta a la de la primera calificación, aunque, en todo caso, es algo opinable (y riguroso) visto el vaivén de las sentencias y resoluciones que tratan el tema y tratándose de una herencia de tan poca importancia. Saludos y gracias, Justito El Notario”.
Un par de días después, alguien que no firmó el correo pero que usaba el e-mail del registrador y que me trataba de usted me dijo algo que no voy a reproducir porque no quiero buscarme un lío pero que venía a decir que no se entró en el primer defecto porque consideraba que era una cosa nimia y “que hablando se entiende la gente”. Yo respondí y le dije: “Buenas tardes: Se agradece muchísimo la contestación. Me cuesta añadir algo más a lo dicho anteriormente. Sopeso mucho todo lo hago en mi vida personal y profesional y puedo asegurarte que la decisión de solicitar una sustitutoria (la segunda en mi vida profesional y simultánea a la primera con el mismo registro sustituido) está muy, pero que muy meditada. Saludos y, de nuevo, gracias, Justito El Notario”. La verdad es que estoy cabreado y desolado a partes iguales, pero no sorprendido porque ya me habían dicho lo que iba a suceder y, francamente, estas cosas dejan a la institución registral a los pies de los caballos del corporativismo más rancio y asqueroso. En fin, ahora me toca la DG para que le tiren de las orejas a estos dos o para que me tiren de las orejas a mi por no haber cogido el teléfono para llamar. Ya lo he dicho: no soy un impulsivo irracional que hace las cosas por calentones, hice lo que hice porque creo que debía hacerlo y no ha servido para nada, con lo que no soy yo ahora el que tiene que ceder en su posición ni hacer llamaditas a nadie.
Quinto paso
RECURSO GUBERNATIVO A LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXXX, y con domicilio a efectos de notificaciones en mi despacho profesional sito en XXXX, y con DNI/NIF XXX, al amparo del artículo 324 de la Ley Hipotecaria, formulo RECURSO GUBERNATIVO, ANTE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA.
La legitimación del recurrente resulta del artículo 325. b) de la Ley Hipotecaria, por su condición de notario autorizante del documento calificado.
CALIFICACIÓN QUE SE RECURRE:
Calificación del Registrador de la Propiedad número XX de XXX, de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia y liquidación de gananciales, por mi autorizada con fecha XXX, número XX de protocolo.- (Asiento de presentación XX.- Diario XXX).
La escritura señalada fue objeto de calificación sustitutoria por el Registrador de la Propiedad de XX número XX Don XXX, quien con fecha XXX confirmó la calificación del Registrador sustituido, la cual me fue notificada el día XXX, por lo que queda expedita la vía para interponer el correspondiente recurso gubernativo contra la calificación del Registrador sustituido.
Se acompañan, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, copia de la calificación efectuada por el Registrador sustituido, copia auténtica del documento calificado, y copia de la calificación sustitutoria, como documentos UNO, DOS y TRES.
La calificación que se recurre es la siguiente:
“PRIMERO (IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DEL DOCUMENTO EN SU TOTALIDAD”:
No consta en la escritura una declaración expresa por el notario autorizante de haber identificado a los otorgantes. El artículo 23 de la Ley del Notariado dispone en su primer párrafo que: “Los notarios darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran, de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos”; precepto que se desarrolla por los párrafos siguientes del mismo artículo y por los artículos 189 a 192 del Reglamento Notarial; a lo que añade el artículo 27.3º de la Ley que “Serán nulos los instrumentos públicos (…) en que el notario no de fe del conocimiento de los otorgantes, o no supla esta diligencia en la forma establecida en el artículo 23 de esta Ley”.
“SEGUNDO (SOLO IMPIDE QUE SE PRACTIQUE LA INSCRIPCIÓN SOLICITADA RESPECTO DE LA FINCA IDENTIFICADA EN LA ESCRITURA CON EL NÚMERO 1)”:
Tras explicar las circunstancias fácticas, el Registrador explica que existen dos teorías contrapuestas acerca de a quién suceden los beneficiarios del derecho de transmisión en el supuesto regulado en el artículo 1.006 del Código Civil, concluyendo que “de acuerdo con lo explicado en el presente caso la liquidación de la sociedad de gananciales de los cónyuges XXX y la adjudicación de los bienes pertenecientes a la herencia de Don XXXX (primer causante), que se otorga en la escritura presentada a inscripción, requieren la intervención de la vida del segundo causante, doña Ana, intervención que no debe consistir en su simple declaración de conformidad con los adjudicaciones que se formaliza en la escritura, sino bien en la adjudicación de bienes a su favor en pago de su cuota legal usufructuaria en la herencia del segundo causante, o bien en el otorgamiento de cualquier título material que justifique que no se realicen adjudicaciones a su favor, produciéndose así un exceso de adjudicación a favor de los demás partícipes”.
HECHOS:
1.- Se admiten y se dan por reproducidos los Hechos recogidos en la Nota de Calificación recurrida.
2.- El documento calificado es la citada escritura de aceptación y adjudicación de herencia y liquidación de gananciales por mi autorizada con fecha XXX, número XXX de protocolo.- (Asiento de presentación XXX.- Diario XXX).
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Estoy en desacuerdo con la calificación del Sr. Registrador titular del Registro de la Propiedad número XX de XXX, por los siguientes motivos y fundamentos de derecho:
PRIMERO: Que el fundamento de la calificación que se recurre radica en que el señor Registrador considera, en cuanto al primero de los defectos, que no consta en la escritura una declaración expresa por el notario autorizante de haber identificado a los otorgantes.
SEGUNDO: Que en la C O M P A R E C E N C I A de todos y cada uno de los comparecientes, literamente, se hace contar que todos ellos comparecen “provistos” (es decir, habiendo suministrado al autorizante) de sus respectivos Documentos Nacionales de Identidad y Números de Identificación Fiscal los cuales se especifican, indicándose a tal efecto que cada uno de ellos lo hace “según me acredita”, es decir, probando su certeza o realidad al propio notario autorizante (a quien se han suministrado) que es el sujeto de la afirmación que indica que dicha circunstancia le es acreditada a él mismo a quien evidentemente se le han exhibido esos documentos de los que están provistos los comparecientes.
TERCERO: Que en la dación de fe general que cierra el instrumento el propio autorizante afirma que “De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad (…) yo, el notario, Doy fe.=”, habiendo quedado ya dicho en la comparecencia que se habían acreditado dichos documentos suministrados, e indicando en dicha dación de fe general otra serie de cuestiones también reglamentariamente exigidas y que se enumeran en ese mismo párrafo de cierre del instrumento.
CUARTO: Que ninguna de las normas citadas por el Señor Registrador en su calificación, ni ninguna otra de la vigente legislación notarial exige que el notario haga mención a la norma concreta con arreglo a la cual efectúa la identificación, bastando con que el requisito quede cumplimentado, lo que de forma suficiente y por triplicado queda expresado en el contenido del citado documento.
QUINTO: Que, en cuanto al segundo de los defectos, el caso objeto del presente recurso es idéntico al que ha dado lugar a la Resolución de 3 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 18 de febrero de 2021), en el recurso interpuesto contra una calificación por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición y adjudicación de determinadas herencias sin comparecencia de la viuda de un segundo causante.
SEXTO: Que, en dicha Resolución, se discute si en una herencia en la que concurre el supuesto del artículo 1.006 del Código Civil, es decir, un heredero fallece con posterioridad a su causante sin haber aceptado ni repudiado su herencia, los herederos de dicho heredero pueden intervenir en la delación sucesoria prescindiendo del cónyuge de dicho heredero Cabecer concluyendo el Centro Directivo “que la obligada protección de los herederos forzosos exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el «ius delationis» también se computa, porque en sí es susceptible de valoración económica por lo mismo que es susceptible de venta (artículo 1.000-1.º del Código Civil). Desde que el transmitente muere -aunque su herencia abierta aún no haya sido aceptada-, se defiere la legítima, por lo que no puede quedar menoscabada. Así se asegura la mejor protección de las legítimas, sin que haya necesidad de contradecir el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el «ius delationis». Aunque el transmisario que ejercita positivamente el «ius delationis» adquiere la condición de heredero directamente del primer causante, su contenido viene delimitado por la vocación al transmitente; al formar tal derecho parte de la herencia del transmitente, con ese derecho –y, por ende, con la herencia del primer causante– debe satisfacerse a los legitimarios del transmitente”y que“como claramente se deduce de lo expuesto, este Centro Directivo no se aparta de la sentencia dictada por el Pleno de Sala Primera del Tribunal Supremo el 11 de septiembre de 2013, y lo único que pone de manifiesto en las Resoluciones – de Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de junio de 1986, 22 de enero de 1998, 22 de octubre de 1999, 26 de marzo, 11 de junio y 6 de octubre de 2014, 2 de marzo y 9 de junio de 2015, 4 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017, 22 de enero, 22 de febrero, 12 de marzo, 25 de abril, 5 de julio y 28 de septiembre de 2018 y 5 y 11 de abril y 6 de junio de 2019 – es que la obligada protección de los legitimarios exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el «ius delationis» también se computa en la herencia del transmitente, en los términos antes expresados; esto es, que resulta imprescindible combinar los efectos del derecho de transmisión con la coexistencia de legitimarios –no herederos– como interesados en la herencia del denominado transmitente a los efectos de exigir –o no– su intervención en las operaciones de aceptación y partición de herencia“, reiterando la doctrina más reciente en cuanto a que el cónyuge viudo del transmitente podría, en esa combinación de efectos, simplemente consentir o aprobar la partición del primer causante como ocurre en el caso objeto de la escritura calificada que da lugar al presente recurso.
POR TODO ELLO, SE SOLICITA que se tenga a bien admitir este recurso y ordenar, si procediera, quepor el Sr. Registrador de la Propiedad número dos de Cieza-2 se inscriba la escritura calificada en cuanto a las fincas 1, 2, 3 y 4 del inventario.
En XXXX, a XXX.
Como medio de notificación podrá utilizarse el envío de carta certificada con acuse de recibo o la notificación telemática a la siguiente dirección de correo electrónico:
justitonotario@correonotarial.org
Se solicita en todo caso resolución expresa.
Fdo.: JUSTITO EL NOTARIO. Notario de XXX.
DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA. MADRID.
Otras cuestiones
¿En las matrices de las escrituras objeto de la sustitutorias habrá que poner más diligencias con referencia a todo esto? ¿Y si estuvieran encuadernadas?
¿Cómo se recoge o retira las escrituras que fisicamente están en el registro sustituido? Lo digo porque yo decidí efectuar presentación telemática en el Registro sustituto. Respecto de esto último, he tenido que enviar dos presentaciones: una con el escrito y sus adjuntos y otra con la CAE.
El envío del recurso a la DG lo hice por mensajero. Debía llegar el penúltimo día y tuvimos un susto porque sin cita previa no lo recibían. El mensajero con un cargo extra (unos 17 Euros) hizo rápidamente la gestión y lo dejó todo resuelto. Fueron los de MRW por cierto con los que trabajo habitualmente.
RDGSJyFP de 7/9/2023: La calificación sustitutoria (art. 19 bis LH) procede en dos supuestos: (i) cuando el registrador no haya calificado dentro de plazo (caso en el que no cabe recurso contra una calificación no realizada), (ii) y cuando el interesado opte por el cuadro de sustituciones ante una calificación registral negativa. • Procedimiento: Quien solicite la calificación sustitutoria debe aportar al registrador sustituto el testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria o de su original, que tendrá derecho a retirar del registro donde se hubiera presentado. Los interesados deberán manifestar los defectos respecto de los que no están de acuerdo o bien, si el desacuerdo es respecto a la total nota de calificación, debe bastar con expresar genéricamente dicha discrepancia. • Naturaleza: Es doctrina consolidada que la calificación sustitutoria no es un recurso impropio ante un 199 14/11/2023 2 segundo registrador, sino un medio de obtener una segunda calificación. • Alcance: Esta segunda calificación debe ceñirse a los defectos esgrimidos en la primera y a la documentación aportada inicialmente, sin que se pueda añadir nuevos defectos. Se debe limitar a confirmar o revocar la nota de calificación, por lo que No procede recurso contra la segunda calificación. • Efectos: Si la segunda revoca en su totalidad la calificación primera, el sustituto debe acompañar el texto comprensivo de los términos en que deba practicarse el asiento (cfr. art. 19 bis.3.ª LH) Si la segunda calificación confirma la primera no cabe recurso contra la segunda, sino que el sustituto devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido (art. 19 bis.5.ª LH).
Hago instancia del heredero único y luego me voy a informarme a …. la notaría
Esto es un típico caso de ¡manda huevos¡
“Soy heredero único de mis padres. He presentado la instancia de heredero único en el Registro de la Propiedad, explicando las circunstancias del fallecimiento (mi padre falleció hace diez años sin testamento haciéndose la oportuna declaración de herederos y mi madre hace seis meses con testamento) y los bienes que componen el patrimonio que voy a heredar. Acompañé a la instancia con certificados de defunción, últimas voluntades, declaración de heredero, copia de testamento, copias de escrituras y libro de familia. El Registrador me factura liquidación de gananciales y dos herencias. No se si están inscritos ya a mi nombre los bienes o me van a cobrar algo más. ¿Es legal la actuación del Registrador ? ¿me puede obligar a efectuar la liquidación de gananciales?”
Evidentemente estarán inscritos, si no ¿qué cree que le estarían cobrando? ¿y qué más le iba a cobrar? No obstante, no pude evitar responder de este modo:
“Es como mínimo “chocante” que recurra usted a un procedimiento (está en su derecho, faltaría más) que hace innecesaria la intervención de un Notario y que ahora le haga una consulta a uno, ¿no? No obstante, como lo cortés no quita lo valiente, pensaré en lo que me pregunta. Por su parte, piense también en lo que le digo yo a usted“.
En realidad, creo que me hubiera bastado con aconsejarle esta lectura:
De manera rápida, podría decirle que la liquidación es necesaria para llevar a cabo la herencia, aunque usted sea el único interesado y aunque padre y madre hayan fallecido.
Cosa distinta es la minutación. No tengo ni idea de la minutación en el Registro. Si usted hubiera venido a mi notaría con la herencia de sus padres, le hubiera cobrado un concepto herencia, si todos los bienes eran gananciales, y dos conceptos herencia si había bienes privativos de su padre y/o de su madre. Supongo que el criterio no será totalmente pacífico entre mis compañeros a estos efectos.
ACTA DE NOTORIEDAD PARA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA (Actita): Este acta solo la puede autorizar Notario con jurisdicción en el término municipal donde radica la finca. Requisitos: Catastro bien, dos testigos, edicto en el ayuntamiento y notificación o comparecencia a colindantes. Se emplea cuando el exceso es de poca entidad.
EXPEDIENTE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA: Este expediente solo lo puede autorizar Notario cuyo distrito notarial incluya el término municipal donde radique la finca o cuyo distrito notarial sea colindante con el distrito donde radique la finca. Es para excesos importantes. Los trámites incluyen, esencialmente, el acta inicial y la final, el certificado de Registro, la anotación preventiva, el edicto en el BOE y las notificaciones a colindantes.
2.- INMATRICULACIÓN DE FINCAS:
ACTA DE NOTORIEDAD PARA INMATRICULACIÓN DE FINCAS (Actita): Este la puede autorizar cualquier Notario español. Requisitos: Titulo previo fehaciente, Catastro bien, dos testigos, edicto en el ayuntamiento y notificación o comparecencia a colindantes.
EXPEDIENTE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: Este expediente solo lo puede autorizar un Notario cuyo distrito notarial incluya el término municipal donde radique la finca o cuyo distrito notarial sea colindante con el distrito donde radique la finca. Se precisa un título previo liquidado de impuestos (fehaciente o no) y Catastro bien. Aún no me he estrenado.
La anotación preventiva de los artículos 201 y 203 de la LH
¿Pedir la anotación preventiva es “voluntario”? Lo discutía con una compañera el otro día …
“Artículo 203 Ley Hipotecaria.
Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:”
Este artículo es el del expediente de dominio de inmatriculación pero también es aplicable, por remisión del Artículo 201 de la Ley Hipotecaria,a los excesos de cabida.
El “en su caso”es lo que puede hacer dudar si es o no obligatoria esa anotación. A lo que se está refiriendo, en mi opinión, es a que cuando solicitas certificación y la finca ya está inmatriculada el Registrador no va a realizar anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, sino que te dirá que no procede porque la finca ya está inmatriculada. En el caso de inmatriculación de excesos, no se puede dar esta posibilidad, es decir, la finca está inmatriculada y lo que el Registrador tiene que poner en la certificación y en la anotación (que ha de practicar) son las circunstancias de titularidad, cargas, etc … Por tanto, es obligatorio, tanto en el expediente de inmatriculación de finca como en el de exceso de cabida de finca, al pedir la certificación, pedir igualmente que “en su caso” se practique la anotación preventiva.
La expresión “en su caso”, insisto, se debe a que en el expediente de inmatriculación de finca pudiera ocurrir que la finca estuviese ya inmatriculada al pedir la certificación de inmatriculación y entonces la anotación preventiva no se hará porque la finca ya existe, pero la certificación hay que pedirla siempre y la anotación también, aunque el Registrador no anotará cuando la finca esté inmatriculada. Sin embargo, en caso de expediente de cabida, la tiene que hacer sí o sí porque lo dice la Ley Hipotecaria. Se redacte como se redacte el acta inicial, se pida o no se pida la anotación, el Registrador la practicará si procede.
Mi fórmula en los excesos es esta:
“Y que previamente informados por mí, el Notario, de la posibilidad de que se anote preventivamente en el Registro de la Propiedad el inicio de este expediente y de las consecuencias que tendría la misma, como protección de sus derechos y expectativas, me solicitan, de una parte, que remita copia íntegra de la presente acta al Registro de la Propiedad a fin de que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto y, de otra, que se inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria“.
Como siempre, se aceptan las opiniones constructivas.
“¿Es verdad que aunque una escritura pública diga que un inmueble está libre de cargas, no significa que lo esté? ¿Los Notarios lo ponen siempre pero no es así y, por tanto, yo tengo que asumir una deuda del promotor inmobiliario de mi edificio?”
Si en una escritura se dice que un inmueble está libre de cargas, pues está libre de cargas, pero esa situación solo puede resultar de la manifestación de los propios otorgantes de la escritura o de la información del Registro de la Propiedad. El artículo 175 del Reglamento Notarial regula la petición de notas simples de información continuada a los registros y excluye de la petición, por una parte, a los actos de liberalidad y, por otra, los casos en que los propios interesados renuncien a obtenerla alegando razones de urgencia. En el resto de los casos, habrá nota y, a salvo un error o a salvo que entre el otorgamiento de la escritura y la presentación telemática en el Registro acceda algo al Registro (una carga, un embargo …), puede uno estar perfectamente confiado en que no hay más cargas que las que se indiquen. Podría haber alguna más que no conste en el Registro pero cuando llegue posteriormente a él no podrá hacerse valer frente a aquel que haya inscrito antes su derecho actuando de buena fe. Así que:
Si lo ponemos, es porque lo está.
Los Notarios no lo ponemos siempre así (solo cuando corresponde hacerlo).
Usted no tiene que asumir ninguna deuda del promotor inmobiliario excepto que se trate de una deuda que esté garantizada con el inmueble que le compra o a cuyo pago este afecto ese inmueble, como ocurre con las deudas por el IBI.
Y llega la respuesta oficial:
“El Notario verifica el estado de cargas conforme al Reglamento Notarial, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Haciendas Locales y otras muchas normas”
Y por último, llegan las chorradas:
“Jo, tía”
“Entonces, ¿para qué está el Notario? ¿Para firmar lo que le pongan por delante tenga o no validez? ¡Flipo!”
“Y para cobrar una pasta … Pero vamos, si no te puedes fiar de lo que dice un Notario… ¡Mal vamos!”
“¿Entonces el ciudadano es el responsable de verificar la información proporcionada por el Registro?”
La información que proporciona el Registro no necesita verificaciones, aunque habría que hacer algún matiz. Podría aparecer una anotación de embargo caducada o podría existir una afección urbanística o fiscal, por poner algunos ejemplos, que podría dar lugar a gestiones previas, simultáneas o posteriores a la firma. El sistema de seguridad jurídica preventiva que tenemos está muy perfeccionado, genera escasos problemas pero exige un interés por parte de los otorgantes de una escritura y una rigurosidad por parte de los Notarios. A mi no se ocurriría comprarme una casa sin pedirle al vendedor su escritura y sin disponer de una nota simple reciente de la finca. Tampoco se puede dejar el cuerpo muerto y pretender que los demás nos resuelvan y expliquen absolutamente cada cosa que se hace, que no se hace o que puede suceder. También hay casos de mala suerte que ocurren y seguirán ocurriendo.
“¿No siempre es fiable la información que se da? Ilústrame, por favor”
¿En quién puede confiar entonces un ciudadano que no sea experto en la materia?”
¿Confiar en un no experto? Pues vaya usted rezando tres padrenuestros, tres avemarías y un gloria … y poniendo un par de velas.
Los planteamientos en los expedientes hipotecarios no son infalibles
“Al intentar inscribir en el Registro de la Propiedad, no cuadran los datos catastrales y los de la escritura. Tras muchísimas largas por fin se articula un camino, fruto del ok de la Registradora. Se ejecuta y al llevarlo a inscribir surge un error y no se puede (deduzco que no se han entendido la notaría y el registro). Se paga una escritura de declaración obra nueva y una escritura de modificación y aclaración. Pongo el grito en el cielo y me dicen que hay que ir al expediente de mayor cabida. La minuta será de unos 670 Euros. Si hemos tenido que recurrir a esta última solución entiendo que por un “mal enfoque”, ¿tengo yo posibilidad de enjugar el coste de este procedimiento? Entiendo que no ha sido por nuestra culpa y que la escritura de rectificación no sirvió para nada”.
Los planteamientos que hacemos en las notarías no son infalibles, ni están garantizados y cuando fallan pues nos justificamos como podemos porque no es fácil decirle a alguien: “mira, no ha salido bien; no ha colado; no ha funcionado; ha pasado que …”. Las cosas en esa materia concreta (la más ardua del mundillo en estos tiempos) son así. Luego ya viene la reacción de cada uno. Si hay abogado y erró él, yo generalmente cobro lo mío. Si no lo hay, y erré yo, pues depende de la pega razonable o no razonable del registrador que dio (o no dio) su ok y que luego se lava (o no se lava las manos), se implica o no se implica en la solución (un día contaré mi verdadera opinión y forma de actuar en esta materia, pero hoy no estoy por la labor …).
Tenga en cuenta que los Libros del Registro los tienen ellos y que nosotros no podemos verlos jamás (aunque puedas consultar) para imaginar las pegas que van a poner o las dudas que van a tener y claro a veces hay sorpresas.
Lúchelo un poco si puede con la notaría, pero tenga en cuenta que esto tampoco son matemáticas y no podemos dar siempre en la diana.
También otro día le contaré el fregado que me han montado a mis dos hermanitas por un asunto similar al suyo en el que ellas (y su padre) tienen tanta culpa de que no se resuelva como yo y su abogado. Y la registradora ha vuelto de nuevo a denegarme la inscripción…
Que tenga suerte.
Unos días después mi consultante me dijo que pagar 670 Euros por los 20 m2 que le faltaban a su propiedad le parecía desproporcionado. Entonces le dije que los metros casi no influyen en el coste. Lo que influye es el “papel” que exige acreditar todo eso y por tanto la extensión de la escritura, las notificaciones que haya que hacer, las alegaciones que pueda haber y otra serie de cuestiones. En fin, que los 20 m2 eran lo de menos en este caso. Yo particularmente presumo de la eficacia de mi despacho en estos asuntos y de que solo uno de ellos no ha llegado a buen puerto (es decir a inscribirse), aunque otros (en un porcentaje no despreciable) requieren subsanaciones y complementos. Cuando más se la coja el registrador con papel de fumar … peor.
Notas simples de información continuada negativas (y notas simples solicitadas por correo electrónico)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Reconozco que mi solicitud podría no ser perfecta pero hay que ser mentecato para escribir con mala letra “no sale nada a nombre de este titular”.
Pero, ¿qué se ha creído ese que aquí estamos los de “En busca del fuego” haciendo hug, hug …. o eso se lo hace así también a un Notario de la capital? ¡Venga hombre¡ ¡Qué desfachatez¡ ¿Tengo que iniciar un expediente de dominio respecto de tres fincas y quieren que utilice esa porquería?
Así que hemos respondido de este modo:
AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE xxxx NÚMERO xxx (FAX xxx).
Solicitado por: JUSTITO EL NOTARIO (NOTARIO DE XXXX), DIRECCIÓN, TELÉFONO, FAX.
Información Continuada XXX de fecha XXX.
Precisada información para el XXX.
Con relación a la información recibida de ese Registro de la Propiedad respecto de la solicitud indicada (XXX) de fincas no inmatriculadas (cuya descripción completa se indica en la solicitud que se acompaña), en la que, únicamente, se hace constar de puño y letra: “NO SALE NADA A NOMBRE DE ESTE TITULAR”(refiriéndose a Don xxx, DNI XXX, vecino de XXX, se SOLICITA:
.= De conformidad con lo dispuesto en el artículo 354 a regla 7ª del Reglamento Hipotecario (que establece que “Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador hará constar esta circunstancia, sin perjuicio de que deba mencionar, en su caso, los documentos relativos a ella, pendientes de calificación y despacho y cuyo asiento de presentación esté vigente), se informe individualizadamente si las fincas objeto de la solicitud figuran o no inmatriculadas en el Registro de la Propiedad, con las demás menciones que en derecho correspondan.
.= Así como que informen con terminología jurídica mas precisa y apropiada al caso e individualizamente sobre la titularidad indicada.
Se acompaña a la presente solicitud la nota de información simple continuada recibida en el día de hoy.
En XXXX, a XXX.
Otro caso sin respuesta adecuada (¿miedo a mojarse?)
Al parecer los datos de esta finca pudieron destruirse por causa de un incendio.
AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE ***
Solicitado por: JUSTITO EL NOTARIO. NOTARIO DE ***. DIRECCIÓN. TELÉFONO. FAX. CORREO ELECTRÓNICO
Solicitud complementaria relativa a la Petición de Información Continuada ***/2021.
1.= Que por la solicitud de información continuada anteriormente referida, se intereso información sobre la Finca Registral ***, que ha sido correctamente recibida, y, además, se solicitó también información continuada de la siguiente finca:
= RÚSTICA: ***.
INSCRIPCIÓN: Pendiente de inscripción, siendo porción resultante de división material (no inscrita) de la Finca Registral ***, inscrita al tomo ***, siendo esta última finca registral de la que se interesa la información continuada.
2.=Que NO ha sido recibida información alguna sobre la finca que acaba de ser citada (Finca Registral ***), por lo que se reitera la solicitud de información continuada respecto de dicha finca, añadiendo que constituye la Parcela Catastral *** del Polígono *** del Catastro de Rústica de ***, a la que corresponde la Referencia Catastral ***.
En **** a ***.
Tendría gracia que la identifiquen gracias al catastro y que luego en la escritura se indiquen los datos catastrales y no te los inscriban.
Hablando de notas esta misma semana he sufrido una metedura de pata considerable a causa de un dominio directo. La nota informaba que el dominio directo pertenece a los herederos de Fulano, solicitamos la cancelación de la carga y no se cancela alegándose que el dominio directo no está inscrito. ¿Y si no está inscrito porque me dicen en la nota que pertenece a los herederos de Fulano provocando una confusión y el consiguiente error? En casos como este hay que ser mas preciso. No obstante, tenemos doble título para su inmatriculación.
Y otro caso mas en el que la respuesta no fue la que nos parecía procedente y solicitamos aclaración
AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE * (FAX *).
Solicitud de Información Complementaria de la solicitud de Información Continuada * de fecha *.
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, *, Teléfono * Fax *.
Con relación a la información recibida de ese Registro de la Propiedad respecto de la solicitud indicada (*, que les adjuntamos) de finca no inmatriculada (cuya descripción completa se indica en la solicitud), se SOLICITA:
1.= Amplíen la información que nos fue enviada (que les adjuntamos) sobre si dicha finca figura inscrita a nombre de DOÑA * de quien trae causa por título de herencia privada su hijo DON *.
2.= Rogamos indiquen en la información complementaria que nos remitan el número de solicitud de información continuada * de fecha *.
En *, a *.
Al parecer hay muchos registros que se niegan a expedir notas negativas
“En el presente caso la solicitud del notario cumple plenamente todos los requisitos exigidos. Además, encuentra amparo en el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria: «La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición. Deberá reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos. También podrá librarse nota simple relativa a determinados extremos solicitados por el interesado».
De este precepto se desprende, en su último apartado, que si bien la nota simple tiene por objeto el contenido de los asientos de Registro, nada obsta para que la información solicitada pueda ser de carácter negativo referida a la falta de inscripción de la finca, sin perjuicio del valor puramente informativo que la ley atribuye a la nota simple.
En el mismo sentido se pronuncia el artículo 354.a), del Reglamento Hipotecario: «Las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) 7.a Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador hará constar esta circunstancia, sin perjuicio de que deba mencionar, en su caso, los documentos relativos a ella, pendientes de calificación y despacho y cuyo asiento de presentación esté vigente».
A la vista de lo expuesto y analizados los extremos de la solicitud de información registral, debe admitirse la procedencia de expedición de nota simple informativa cuyo contenido sea negativo, como en este caso, la falta de inscripción de la finca.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada”.
Solicitud por correo electrónico y otras cuestiones relativas a notas simples
DENEGACIÓN PRÁCTICA ASIENTO DE PRESENTACIÓN: SOLICITUD DE NOTA SIMPLE. Resolución de 20 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar. Las solicitudes de notas simples en ningún caso son objeto de presentación, pues su finalidad es obtener la información que consta en el Registro de la Propiedad sobre una finca o inmueble, no la de producir operación registral alguna. En consecuencia, procede confirmar la nota de calificación. Ello, no obstante, podrá obtenerse la información solicitada a través del procedimiento habilitado al efecto en la sede https://sede.registradores.org.
SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO. Tres Resoluciones de 8 de noviembre de 2022. Descargar. Descargar. Descargar. Resolución de 14 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar. La falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, por los motivos expuestos, que en tanto no se produzca, la relación con los Registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.
NO CABE LA SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRONICO: Dos Resoluciones de 13 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 31 de Marzo de 2023). Descargar. Descargar. Otra idéntica también de fecha 27 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar. Una sociedad mercantil efectuó una solicitud de nota simple informativa al Registro través de un correo electrónico, indicando que una determinada empresa de mensajería recogería la información registral, presumiblemente en soporte papel. Desde el registro se le comunicó la denegación de la expedición de la nota simple solicitada por no ajustarse lo solicitado a la normativa reguladora del procedimiento de emisión de publicidad registral. La Dirección General desestima el recurso. Reitera la doctrina de las Resoluciones de 23 de mayo de 2022 y 6 de febrero de 2023: «El art. 222.9 LH hace alusión a las comunicaciones electrónicas, pero no hace referencia expresa al correo electrónico en los trámites registrales, por lo que conforme a la repetida resolución, la falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal aconseja que, en tanto no se produzca, la relación con los Registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica, que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos».
OBSTÁCULOS A LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO: Resolución de 28 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar. Se presenta telemáticamente en el “portal de entradas telemáticas habilitada por el Colegio de Registradores para la presentación de documentos privados (sic)” una solicitud de nota informativa de las fincas propiedad de determinada persona, señalando como medio de recogida una mensajería. Se deniegan las notas considerando que el portal es para aquellos documentos susceptibles de producir un asiento, pero no una solicitud de nota informativa, que la identificación del solicitante no está acreditada, a pesar de que se hace la petición con firma electrónica, y que si se solicita por medio electrónico se deben entregar por el mismo medio, implicando todo ello un nuevo ejemplo de lo difícil que resulta en España el acceso al contenido de un registro que es de carácter público.
Uno va a informarse de un expediente de cabida a una notaría. No le cuadra que el promotor del expediente se apropie de todo o parte de un era que constituye un condominio y en Talsitio le proponen firmar una diligencia de este tenor:
“NO ME OPONGO a que esté a tu nombre, pero la voy a seguir usando”.
Como es un cliente habitual mío, me trae lo que le proponen firmar y le digo que a mi me parece mejor que haya una nueva certificación técnica que excluya la era que es de cuatro familias solo que a dos no se les ha notificado porque no son colindantes, aunque imagino que el registro sí que lo hará.
Pareciera que en Talsitio dan por hecho que el expediente no prosperará, con lo que no sé como lo aceptan tramitar.
Creo que esto refrenda mi idea de que estos expedientes requieren de un profesional al margen del Notario y no creo que puedan tener un mejor cauce en el Registro.
¿Y si el promotor del expediente reconoce el uso? Pues podría servir para salir al paso, pero no para solucionar verdaderamente este asunto.
“Soy propietario (con mis hermanos) de una finca de 3.600 m2. Se encuentra catastrada a nombre de mi difunta abuela con 2.747 m2. Me he enterado hace muy poco de que un colindante ha promovido un expediente que pretende extender la cabida de su finca apoderándose de la mayor parte de la mía, reducida de esta forma a un tercio de su cabida actual. Dicho expediente ha pasado por exposición pública en el Ayuntamiento y, al parecer, se halla en este momento ya en el Registro de la Propiedad, detenido, supuestamente, porque una colindante, también perjudicada, ha presentado una queja vía notarial en el tiempo de exposición pública”. Yo acabo de medir el terreno para ponerlo a mi nombre en el Catastro y luego actualizar la escritura, pero esto tarda varios días. ¿Sería conveniente o útil que yo presentase también una queja vía notarial aunque haya pasado el tiempo de exposición pública hace varios meses? ¿O me aconsejaría usted otra cosa?”
Lo primero que le diré a este consultante es que por un fallo informático no he podido contestar a su correo electrónico (pues no me aparecía).
Dicho esto, vamos al grano:
Precisamente acabo yo de despachar a un cliente que instaba un expediente de modificación de cabida y había tenido un par de oposiciones. Una de un colindante que finalmente ha abandonado su oposición una vez que ha visto que la de mi cliente no le afectaba y otra de la Comunidad Autónoma que exigía un determinado retranqueo y respeto a una zona de servidumbre. Mi cliente aceptará la propuesta de la CA. Es decir, que ambas oposiciones parece que no frustrarán el expediente que llegará positivamente a su fin.
Mucha gente viene a la notaría cuando se tramita estos expedientes y pregunta “¿y mi finca como está? ¿está bien o mal?”y yo les digo que esa no es la cuestión. Les digo que ellos tienen que oponerse al expediente si los lindes de las fincas no están claros, pues que una finca gane metros no significa que otra los pierda si están claros los linderos. Si los linderos no están claros, entonces si que puede suceder que una finca está cogiendo metros de otra. Esa es la explicación de las notificaciones en estos expedientes y la motivación de una oposición fundada a mi modo de ver. Si usted tiene claros sus linderos y su finca resulta que mide menos en Catastro tendrá que iniciar su propio expediente, no oponerse al de su colindante.
Por otra parte, si usted es colindante debió ser notificado. Las notificaciones son a veces interminables (linderos según escritura, según registro, según catastro, según dudas del Registrador …) y es raro que se dejen a alguien fuera, así que tendría usted que saber a quien se notificó en su caso. Como precaución se publican los edictos y si se le ha pasado el plazo, temo que solo le quede la vía judicial para reclamar. No obstante vaya usted al Registro con sus escrituras y con la información de catastro porque si aún no está inscrito el expediente del colindante, en el Registro también puede oponerse.
En cualquier caso, insisto, en que creo que su problema de superficie no tiene porqué estar ligado al aumento de la superficie de la finca de su vecino.
Para terminar diré que el Notario como instructor del expediente ha de valorar la oposición formulada que ha de estar justificada. Algunos profesionales jurídicos (o no jurídicos) formulan oposiciones injustificadas de una manera insensata e injusta sin haberse estudiado los expedientes previamente sin tener en cuenta que ello puede dar lugar indebidamente a que se frustre una petición que podría ser completamente legítima. Recientemente he tenido una la que se hablaba del afán expansionista del promotor cuando lo que había era una menor cabida.
Un poquito de seriedad y de rigor, please.
Unos días después, llegaron más preguntas
¿Tengo que presentar mi escrito de oposición en la misma notaría en la que el vecino inició el expediente? ¿o puedo presentarlo desde otra notaría? No necesariamente, pero sí que ha de hacerlo dentro de plazo.
¿El acto de presentación es un acto notarial formal? Debería serlo, pero, últimamente, no lo está siendo en muchos casos pues nos llegan cartas no certificadas y sin legitimaciones de firma y no hay comparecencia ante el Notario instructor del expediente. Son cosas muy mal hechas que hay que pensarse mucho si se deben aceptar o no en el expediente.
¿Puedo entregar mi escrito de oposición al mismo tiempo en la notaría y en el registro?¿o bastaría con hacerlo solo en la notaría? Bueno, si está en plazo notarial, pues en notaría. Si no lo está, pero aún hay plazo en el registro, pues en el registro.
La forma de hacer constar en el Registro de la Propiedad que el pago del todo o de la parte del precio que se aplazó en una escritura de compraventa, se regula en el Artículo 58 del Reglamento Hipotecario que dice:
1. Se hará constar por medio de una nota marginal, siempre que los interesados lo reclamen o el Juez o el Tribunal lo mande, el pago de cualquier cantidad que haga el adquirente después de la inscripción por cuenta o saldo del precio en la venta o de abono de diferencias en la permuta o adjudicación en pago. Igualmente bastará la extensión de una nota marginal cuando así especialmente lo establezca alguna Ley.
2. Bastará el consentimiento de un sólo cónyuge para la extensión de la nota marginal a que se refiere el párrafo anterior, cuando el inmueble ganancial transmitido se hubiera inscrito en su día solamente a nombre de aquél.
Pero mucho cuidado con las condiciones resolutorias y su cancelación y casi que más aún (por desconocimiento de esta novedad) de las escrituras de carta de pago del precio aplazado sin condición resolutoria. Esta clase de escrituras han comenzado a dar un poco de miedo sobre si tenemos en cuenta que, si uno ha pagado o ha cobrado y lo tiene debidamente justificado, pueden ser totalmente innecesarias y además absolutamente inoportunas por razón de los gastos (¿e impuestos?) que podrían generar.
Primera escritura de una casa e inscripción en el Registro de la Propiedad
“Mi hermana y yo tenemos una casa en un pueblo heredada de mi madre. El problema, es que ella no la tenía escriturada. Para escriturarla nosotras, ¿nos podemos encontrar con algún problema? Hemos hecho la aceptación de la herencia ante Notario, pero la casa no la hemos inscrito en el Registro de la Propiedad“.
Aquí y aquí tengo explicada la diferencia entre aceptar y adjudicarse la herencia (que supongo que es lo que han hecho ustedes).
Por lo que me parece entender la casa no tenía escritura hasta ahora, pero se ha incluido en la herencia de su madre, ¿correcto? No sé si se habrá descrito con arreglo a Catastro o no. Si así ha sido, hay una opción bien sencilla: hacer este documento. Necesitarán ustedes una certificación catastral descriptiva y gráfica con coordenadas que la propia notaría les puede facilitar.
Otra opción es esperar a una nueva transmisión (una venta por ejemplo o una donación).
Resumiendo:
Herencia+acta con catastro ok = inscripción.
Herencia+una nueva transmisión con catastro ok= inscripción
Es sencillo. Acuda a la notaría para que le informen de la mejor opción que siempre será la que conjugue lo que ustedes quieran con el menor gasto fiscal.
Reanudación del tracto sucesivo: un caso muy especial (aun sin resolver)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En una escritura firmada hace treinta años en mi notaría (cuya copia autorizada no está en el expediente y cuya matriz se encuentra en el archivo) comparecen los tres hijos de un matrimonio y venden una finca (no sabemos si hubo adjudicación de herencia de los padres al estilo de las ventas en comunidad hereditaria o qué fue lo que hicieron exactamente) a uno de los tres hijos. Desde esa escritura (mejor o peor hecha) la finca que era de los padres pasa a ser de la hija A.
Al año siguiente se firma en mi notaría (estando vacante y para el protocolo del sustituto) a una escritura por la que A vende a un matrimonio casado en gananciales (B y C) esa finca (la registral número 20).
Cuando se llevan a inscribir ambas escrituras, no se inscriben porque esa finca (la número 20) NO EXISTE.
Se tira del hilo y se descubre que tanto en la primera escritura como en la segunda, lo que se tenía que haber vendido son dos fincas (la 25 y la 30) que siguen inscritas a nombre de los hijos del matrimonio que hizo la primera de las dos escrituras.
B y C además eran dueños de otra finca (la 35) que compraron hace casi cincuenta años y que agruparon a las otras dos que compraron (o que debían haber comprado). Hablamos de agrupación física porque no hubo escritura de agrupación.
B falleció y ahora lo ha hecho C y sus hijos están intentando solucionar este lío.
En medio, hubo un procedimiento judicial que terminó bien porque reconoció el dominio de la finca inexistente pero que no generó inscripción (vaya error de planteamiento del asunto en el juzgado), porque la finca no existía.
Hace veinte años B y C otorgaron un acta de manifestaciones (con mi predecesor) para constituir un principio de prueba que les permitiriera usucapir algún día. Todo está bastante bien explicado en el acta, pero hay algunas lagunas. En el acta compareció un abogado.
Para usucapir hay que ir al juzgado y creo que aquí lo que corresponde es una reanudación del tracto interrumpido respecto de las fincas 25 y 30 que cuando haya sido inscrita se agruparán a la 35.
En la escritura de herencia habría que contar un poco la historia y describir la propiedad actual resultante de la agrupación de las tres fincas y de las obras efectuadas. Con eso reorganizado, a reanudar el tracto (las fincas 25 y 30 llevan inscritas a nombre de las mismas personas desde 1949). En la herencia partiendo de las fincas que se debieron vender en aquellas escrituras y y añadiendo la otra, obtendremos una nueva finca al pelo en base a la cual ya luego se iniciaría el expediente de reanudación de tracto(las fincas están inscritas a nombre de unos señores que fallecieron; pasaron a sus hijos; pasaron a uno de los tres hijos y finalmente pasaron a los actuales propietarios que están difuntos, si bien en las dos escrituras que documentan los pases todo fue un despropósito). Han pasado mas de 30 años desde la última inscripción de dominio (con lo cual no hay que notificarle personalmente a los titulares inscritos) pero hay títulos no inscritos y eso supone que hay que ver el nexo entre los inscritos y los que no, para no meter la pata. Al hacer el INVENTARIO Y AVALUO en la herencia se describirían las dos fincas que se debieron comprar y no se compraron y la finca a la que se tienen ambas que agrupar. En el apartado título se diría:
TÍTULO: El de compra a Doña A en virtud de escritura autorizada por Doña ***, Notario de ***, quien actuaba como sustituta por vacante de la notaría de ***, el día ***, con el número *** de protocolo. Manifiestan a los oportunos efectos que las fincas descritas bajo los números 1, 2 y 3 se encuentran físicamente agrupadas y constituían el domicilio del causante quien las poseía con su esposa desde la fecha de la citada escritura. De dichas fincas, las números 1 y 2 se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de Don *** y Doña ***, la primera en virtud de escritura de compra a Don ***, autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, y la segunda en virtud de escritura de compra a Don ***, autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, respectivamente, hallándose pendiente en cuanto a ellas y en cuanto a la citada finca número 3, la tramitación de un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
Solicitud de cancelación de “mención” al artículo 28 de la Ley Hipotecaria
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Lo digo al principio por si alguno no llega hasta el final: Para presentar, y luego despachar, cualquier instancia privada que pretenda la práctica de un asiento (en nuestro caso, en principio, nota marginal de cancelación, aunque lo cierto es que no se cancela por caducidad, sino por cambio legal), hay que acreditar la autoría de la firma del solicitante, bien notarialmente bien por ratificación en el Registro. Esta última implica comparecencia personal (salvo representación justificada) con exhibición de DNI y firma presencial. Es común cobrar 6 Euros en concepto de “otras certificaciones”, pues el registrador certifica que el documento se ha ratificado ante él.
FULANO DE TAL, *** y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal ***,
EXPONE:
PRIMERO.- Que es dueño en pleno dominio, con carácter privativo y por el título que luego se dirá, de las siguientes fincas:
1.= RÚSTICA:
Superficie:
Linderos:
INSCRIPCIÓN:
2.= RÚSTICA:
INSCRIPCIÓN:
TÍTULO: El de adjudicación de la herencia de su hermana Doña *** (fallecida el día **), en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo.
CARGAS Y ARRIENDOS: Dichas fincas se encuentran gravadas con la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, actualmente derogado por la Ley 8/2021.
SEGUNDO.- Que la limitación del art. 28 de la Ley Hipotecaria no ha sido nunca propiamente una carga y, además, la Ley 8/2021 ha suprimido radicalmente dicho artículo del ordenamiento jurídico, desde su entrada en vigor el 3 de septiembre de 2021. Dicha supresión es también de aplicación a las sucesiones causadas antes de su entrada en vigor y respecto de las cuales no se hubiese promovido contienda judicial y anotada la demanda.
En consecuencia, por lo expuesto, solicita la cancelación de dicha mención que corresponde a una limitación legal que ha sido suprimida, en forma y por escrito para que en caso de que sea rechazada interponer el correspondiente recurso.
En ***, a ***.
Firmado: Fulano de Tal.
Veremos qué pasa y si conseguimos acabar con una situación bastante ¿absurda?
Tigres (Notarios), leones (registradores), todos quieren ser los campeones
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Para los mas jóvenes el título tiene relación con una mítica canción de Torrebruno que me ha parecido mas apropiada que usar esa famosa frase del Señor Lobo en Pulp Fiction en la que hablaba de lamerse los atributos cuando las cosas aun no estaba del todo claro que fueran a salir bien. Procuraré ser objetivo y evitar los comentarios aunque evidentemente soy humano y … soy un humano Notario.
Cuando se ven todas juntas creo que se entiende todo mucho mejor, ¿no? No sé como podemos vivir sin ellos, ¿cierto? o ¿pueden ustedes vivir sin nosotros?
3-0: 16/9/2021Los registradores no son gente aburrida: la apertura de su Congreso, una muestra de CREATIVIDAD. «¿Qué nos espera en el futuro?», se preguntó. «Pues es apasionante. Porque los sistemas registrales serán catalizadores y, por lo tanto, esenciales al ser necesarios. Los activos digitales, los títulos electrónicos, la herencia y legados digitales, las voluntades efímeras, las simples manifestaciones expresadas en redes sociales deberán ser aseguradas frente a otros o, incluso, ante uno mismo», aseguró.
4-0: VI Congreso Nacional de Registradores de España: «HUMANISMO y tecnología al servicio de la sociedad». Por cierto, el Congreso recibe los halagos de la Corte de Arbitraje de Madrid y dice un compañero: “Están en campaña constante, ¿motivo? ¿Lo necesitan o preparan algo? Tanto Faustono es normal ni barato“. Y dice otro: “Reconozco que ante tanta propaganda también he sido abducido. Reconozco que después de Coca Cola, la marca más global es Registradores de España a años luz de la marca España … me rindo”.
¿Qué pasa con las hipotecas de los vecinos que han perdido su casa por la erupción del volcán de La Palma? | Onda Cero Radio. “Pueden estar totalmente tranquilos porque a la hora de acreditar quién es el titular y las posibles cargas y derechos sobre la finca lo adecuado es una certificación del registro de la propiedad”, confirma Tabarés mientras recuerda que lasescrituras únicamente acreditan “el negocio que en su momento se produjo”. Este no lo cuento y dejaremos que lo revisen en el VAR.
El Registro, clave en las indemnizaciones de las viviendas engullidas por el volcán de La Palma. “Lo ideal es que se legisle a quién corresponden ahora las fincas, explica Miguel Tabarés, vicedecano de los Registradores: Aunque el fuego haya devorado las escrituras de sus viviendas, con el certificado de la propiedad podrán solicitar las compensaciones que se fijen en su momento”. ¿Entonces los que no hubieran inscrito? ¿Y es que no se pueden pedir copias de las escrituras? Por favor, que revisen esto también en el VAR.
11-3:160º aniversario de la Ley Hipotecaria:https://www.instagram.com/tv/CVOJb5ID3T4/?utm_medium=share_sheet. “Y mientras los registradores con su telenovela, en la que, por cierto, no se menciona a los Notarios ni de refilón”, dijo un atinado compañero. Sobre esa estudiada e interesada tendencia a no utilizar las palabras escritura o Notario hice el oportuno comentario en este hilo registral. Esta forma de actuar se ha convertido en una costumbre en esa cuenta de Twitter. En fin …
13-7 El Registro: la sostenibilidad y nuestra función social: “Lo cierto es que la institución registral, por origen y creación, está muy sensibilizada con todos los principios inspiradores de los ODS: paz, justicia e instituciones sólidas; trabajo decente y crecimiento económico; reducción de las desigualdades. Baste apuntar, a modo enunciativo, junto con los anteriores, la protección de la tierra, la pureza del agua, ciudades y comunidades sostenibles, industria, innovación e infraestructura”.
15-7 Una entrevista a la jefa de los registradores ha salido hoy, 11 de Abril de 2022, con este titular: María Emilia Adán: «Los notarios son como los abogados, nosotros los jueces» y con este enlace: https://www.eldebate.com/economia/20220411/maria-emilia-adan-notarios-dicen-hacen-hacemos-nosotros-problema-grave.html . Horas después (muy pocas horas después de que seguro que alguien haya puesto el grito en el cielo) se transformó en este otro titular: María Emilia Adán: «La igualdad suprema viene de la dignidad humana» a donde se llega con este otro enlace: https://www.eldebate.com/economia/20220411/maria-emilia-adan-igualdad-suprema-viene-dignidad-humana.html . Copien y peguen uno y otro y verán que, por algún entresijo informático que no sé explicar, les llevarán ambos al mismo sitio por lo que o bien se ha hecho a medias el trabajo de borrado de las pruebas del delito o bien se ha tratado de evitar que se perdieran lecturas para un artículo que había salido COMPLETAMENTE diferente horas antes. Todos los Notarios de España tenemos esas pruebas en nuestros móviles y podríamos reproducir lo que se había publicado. La vergonzosa entrevista se comentaba por si sola y ha hecho ciertas de golpe todas nuestras quejas y críticas y los registradores han hecho el mas absoluto ridículo en su larga huida hacia delante.
¿Qué puedo hacer si me mudo a una casa que tiene una deuda con los suministros? Esto parece ser cosa del diario o del periodista pero como tiene su gracia, aquí lo dejo. “Si me mudo”, dicen. Supongo que querrán decir si “compro” por lo que dicen después de pedir una nota simple para conocer si existen deudas de la comunidad de propietarios o de suministros. Señores, en el registro no constan las deudas de comunidad salvo que exista una anotación preventiva y que no la haya no significa que no existan. Por supuesto, nada dice el Registro sobre suministros pendientes, salvo que exista una demanda anotada derivada de un procedimiento para su cobro. Creo que a partir de ahora también van a indicar en la nota si el propietario anterior “el anterior propietario deja o no deja papel higiénico” por si te da un apretón cuando vas a visitarla ya como nuevo propietario.
Cuando parece que lo hecho ya es insuperable, pues van y se superan: Seguridad jurídica para el futuro. Dice: “Para favorecer los avances e incardinarlos en la estructura jurídica nacional y europea necesitamos a la institución registral, que seguirá dando lo mejor de sí misma para proporcionar a las nuevas generaciones un proyecto de vida próspero e ilusionante”. A mi esto, como miembro de un colectivo, me sonrojaría.
Registro Mercantil: garantía y control de legalidad empresarial: Dice un compañero: “¡Qué de vueltas para no pronunciar la palabra Notario!: “Los documentos […] son elaborados por las propias sociedades con la colaboración de profesionales por ellas elegidos”. Me han llamado de todo, pero eso de “profesional” no suena muy bien, en ese contexto”.
“Las hipotecas de España, Bélgica y Austria, las que menos suben en Europa”y dice María Emilia Adan en su cuenta de Twitter: “Algo tendrá que ver el sistema registral de constitución de hipotecas”. ¿El sistema es solo registral?, ¡pero qué tendrá que ver una cosa con otra! “Indudablemente”, dijo un compañero, “todo lo bueno que nos pasa es gracias al Registro”. “Se confunde la publicidad registral con la propaganda”, dijo otro que añadió: “¡Si Jerónimo González levantara la cabeza!”.
Llevaba un cierto tiempo sin añadir nada, pero esto es digno de entrar en mi lista: Combatir el blanqueo sin poner en peligro la privacidad:“En resumen, los registradores no solo dan certeza, seguridad y agilidad al mercado inmobiliario y económico, bajo la premisa de la independencia, profesionalidad, responsabilidad, eficacia y transparencia, sino que identifican operaciones sospechosas de blanqueo de capitales y lo ponen en conocimiento de las autoridades encargadas de su prevención y represión”. Y encima son guapos y guapas. Que exagerados, por favor.
Y otra vez bastante tiempo hasta que ha llegado el tremendo atropello que representa la proposición de ley sobre la amnistía. Sí, atropello, aunque a veces los atropellados …“Los registradores llaman la atención sobre que, de seguir adelante, los pactos suponen un ataque al poder judicial, que se traduciría en la inseguridad de los asientos registrales cuyos derechos inscritos, entre ellos el de propiedad están bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia”. “La pérdida de la independencia judicial supondría la destrucción de principios básicos del sistema registral tanto en lo que afecta a los registros de la propiedad como a los mercantiles y de bienes muebles, y quedarían sin valor ni efecto las fuertes presunciones legales que los protegen y que garantizan el tráfico jurídico civil y mercantil”, señala el manifiesto. Los registradores claman contra el pacto de investidura: “Es el fin del Estado de Derecho”. Los Notarios no hemos hablado mas que de seguridad jurídica.
“Si leemos el artículo vemos que el papel del Notario se asimila al del abogado estadounidense. El Registro, alfa y omega de la seguridad jurídica preventiva en España. Dijo el CGN, el Notario, mucho más que una firma. Parece que no, leída esta pieza que adjunto. Se va y se firma, para todo lo demás ya está el Registro”. https://blog.registradores.org/-/-registro-de-la-propiedad-marca-españa-
La decana de los registradores, el 8 de Febrero de 2024, ante el Rey en la inauguración de la nueva sede de CORPME: “Un espacio que se eleva hacia lo alto como las barras de su fachada, que se alargan hacia el infinito, como infinitas son las posibilidades que brinda la Institución registral para mejorar la vida de nuestros conciudadanos. Una Institución que vertebra España…”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Tengo embargada por Hacienda una parte de una casa que mis hermanos y yo heredamos de nuestros padres. Se va a vender y lo que yo recibiré no llega para cubrir la deuda, pero quiero darlo y que se quite el embargo”.
Pues, yo diría que tiene que pedir una carta de pago a Hacienda de lo que le debe.
El comprador retiene su parte (la parte de usted) y le paga a Hacienda con esa carta de pago. Luego Hacienda le da un mandamiento que ha de llevar al registro de la propiedad para cancelar el embargo.
¿Es necesario volver a acreditar el uso para “evitar” el seguro decenal?
Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación, cuando el autopromotor de una vivienda para uso propio manifiesta que lo es (que es promotor de una única vivienda para uso propio) al declarar el final de obra, no es necesario que acredite la constitución del llamado “seguro decenal”. En caso de que transmita la edificación dentro del plazo de diez años desde el final de la obra, el adquirente puede exonerarle del seguro en cuyo caso el transmitente (el autopromotor) debe acreditar el uso de la vivienda.
Si el adquirente del autopromotor transmite (dentro del plazo de los diez años), el seguro decenal será necesario salvo nueva exoneración del “segundo” adquirente, sin que sea necesario acreditar de nuevo el uso, pues esa condición de usar la vivienda solo se impone al que fue declarante de la obra y manifestó ser autopromotor de la misma.
Aquí tengo alguna fórmula interesante a estos efectos.
¿Quién recibe la parte no adquirida por el beneficiario de un seguro que premuere al asegurado?
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Facunda fallece y deja herederas a Belinda y Carlota (sus sobrinas). Belinda le premuere dejando dos hijos. El testamento contiene sustitución vulgar para el caso de premoriencia.
Facunda tenía contratadas unas rentas vitalicias con una aseguradora. Las beneficiarias designadas con su nombre, apellidos y DNI eran sus sobrinas. ¿Quién se lleva la parte de Belinda?
La compañía dice que la beneficiaria única es Carlota y que los hijos de Belinda no tienen derecho a nada.
La abogada consultada por Carlota no lo tiene claro, pero se inclina por darle la parte de Belinda a sus herederos. Los herederos de Belinda son sus hijos.
Reconozco que yo tampoco lo tenía claro.
El contrato dice que en caso de fallecimiento del asegurado y en tanto no se convenga de forma distinta en el certificado, lo serán el cónyuge del asegurado (Facunda murió viuda), los hijos de Facunda (no los tuvo), los padres de Facunda (murieron antes que ella) o los herederos testamentarios (Belinda y Carlota y, por tanto, los sustitutos de Belinda, es decir, sus hijos).
¿Seguro? La compañía aseguradora no puede equivocarse en esto. Carlota dice que le han hablado del artículo no sé cuantos de no se qué ley.
No podía ser otra que la Ley de Contrato de Seguro que dice en su Artículo ochenta y seis: “Si la designación se hace en favor de varios beneficiarios, la prestación convenida se distribuirá, salvo estipulación en contrario, por partes iguales. Cuando se haga en favor de los herederos, la distribución tendrá lugar en proporción a la cuota hereditaria, salvo pacto en contrario. La parte no adquirida por un beneficiario acrecerá a los demás“.
Es decir, la parte no adquirida por Belinda acrecerá a los demás. ¿Y quienes son los demás? Pues los demás beneficiarios y, por tanto, en este caso, Carlota. Distinto hubiera sido que se hubiera hecho en favor de los herederos. En este caso, la parte no adquirida por un heredero debería seguir el mismo camino que la propia cuota hereditaria no adquirida, es decir, sería para los hijos de Belinda.
Qué importancia tienen cuestiones que decidimos a la ligera o no tanto …
“Me piden una declaración de herederos para el cobro del sobrante de un seguro de decesos”
“Mi hermano falleció hace siete años sin testamento. Soltero y sin hijos. No tenía bienes de ninguna clase. Su compañía de decesos abonó a mis padres lo que excedió de los gastos de funeraria y entierro. Ahora ha fallecido mi padre con testamento “del uno para el otro” y ahora su compañía de decesos nos pide para la liquidación del sobrante correspondiente a mi padre una declaración de herederos para justificar que mi hermano no tenía hijos. De momento, he pedido el certificado de actos de última voluntad. ¿Qué tenemos que hacer?”
Me temo que quien le atiende no tiene ni puñetera idea de lo que pide (y este caso no puedo justificarles con aquello de que “cada uno sabe de lo suyo” puesto que “esto sí que es de lo suyo”). Si su hermano falleció antes que su padre y no tenía hijos, la parte de su hermano en la herencia de su padre acrece a usted. Lo que hay que acreditar es que su hermano no tenía hijos, pero no hay que hacer su declaración de herederos porque su hermano no heredó a su padre puesto que murió antes que él y para hereder a alguien hay que SOBREVIVIRLE.
Insisto, no necesitan declaración de herederos de su hermano, solo necesitarían probar que no tenía hijos. Y me parece algo riguroso exigirlo … la verdad. ¿Cómo se prueba un hecho negativo? Ya se lo digo yo: es imposible. Yo puedo acreditar que estoy casado, pero no es tan fácil acreditar que no lo estoy. Puedo probar que tengo hijos, pero es imposible acreditar que no los tengo. Lo único que se me ocurre es (si no atienden a razones y caen en su ERROR) es instar ante notario un acta de notoriedad. Sería algo por el estilo a esto.
Declaración de herederos abintestato a instancias de un beneficiario de un seguro que no es heredero
Los beneficiarios de unos seguros hermanos del difunto asegurado que están nominalmente designados como tales en la póliza pretenden instar la declaración de herederos. El causante deja al menos un hijo que sería el heredero de su padre. El hijo no tiene ningún interés en promoverla porque la herencia, por lo demás, es deficitaria. Es la compañía de seguros la que les dice que necesitan la declaración de herederos. A mi lo único que se me ocurre para justificar que pudieran instar la declaración, es lo que dice el Artículo 88.1 de la Ley de Contrato de Seguro:
“La prestación del asegurador deberá ser entregada al beneficiario, en cumplimiento del contrato, aun contra las reclamaciones de los herederos legítimos y acreedores de cualquier clase del tomador del seguro. Unos y otros podrán, sin embargo, exigir al beneficiario el reembolso del importe de las primas abonadas por el contratante en fraude de sus derechos”.
Puesto que podrían sufrir una reclamación de los herederos legítimos y acreedores que tengan interés en la declaración, ¿tienen los beneficiarios facultad para instar la declaración que les pide la aseguradora?
Por supuesto, yo no soy el único Notario competente para tramitarla pero diría que la aseguradora se está columpiando (como lo haría un Banco si fuera un Banco quién la pidiera para tramitar el cobro de los seguros).
El 88.1 LCS lo que quiere decir es que los legitimarios y los acreedores del causante pueden exigir de los beneficiarios el reembolso de las cantidades abonadas por el tomador como prima en fraude de su legítima o de su crédito, pero eso no es incumbencia de la aseguradora, ni de un Banco, ya que la reclamación no es sobre la indemnización sino sobre las primas abonadasy el destinatario de la reclamación es el beneficiario y no el Banco.
Fallecimiento del beneficiario de un seguro antes del cobro de la indemnización
Esta mañana comentaba un caso similar a este con mis amigos de Tottributs. He hecho memoria y he localizado la escritura en la que se nos había planteado un fallecimiento “sucesivo” de causante-tomador y beneficiario de un seguro. Lo explicamos todo y lo tuvimos en cuenta al liquidar. Tendré que recuperar también la liquidación, pero de momento así está la cosa:
REGISTRO DE CONTRATO DE SEGUROS DE COBERTURA DE FALLECIMIENTO: Yo, el Notario, hago constar, que previo requerimiento de Doña xxxxx, se ha cursado la solicitud telemática de la Certificación a que se refiere el Artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, respecto de Don CUÑADO, cuya Certificación, trasladada a papel incorporo a la presente.
En la misma se señala que consta asociado al DNI indicado en la solicitud los siguientes contratos:
– Póliza
– Póliza
– Póliza
– Póliza
Y respecto de Doña HERMANA, yo, el Notario, hago constar que me exhibe la compareciente, la Certificación a que se refiere el artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, testimonio de la cual por mí, el Notario, deducido, incorporo a la presente.
En la misma se señala que constan los siguientes contratos:
LOS MISMOS (EXCEPTO UNO QUE ERA DE DECESOS).
Se incorporan a la presente fotocopias por mi, el Notario, deducidas con valor de testimonio de los certificados de las pólizas de seguro de VIDA CAIXA S.A. que son las mismas para ambos causantes y de las que resulta:
.- Unos capitales a liquidar que ascienden a las sumas de XXXX, a fecha de fallecimiento de Don CUÑADO cuyos capitales ascienden a la suma de XXXX, respectivamente, a fecha de fallecimiento de Doña HERMANA, los cuales constituyen unos mismos capitales, siendo la beneficiaria de dichas pólizas en cuanto a Don CUÑADO la causante y esposa de éste Doña HERMANA y tras la muerte de ésta, Doña COMPARECIENTE y en cuanto a Doña HERMANA, su hermana aquí compareciente.
.- Y unos capitales a liquidar que ascienden a las sumas de XXX, a fecha de fallecimiento de Don CUÑADO, cuyos capitales ascienden a la suma de XXX, respectivamente, a fecha de fallecimiento de Doña HERMANA, los cuales constituyen unos mismos capitales, siendo el beneficiario de dichas pólizas en cuanto a Don CUÑADOy en cuanto a Doña HERMANA, DON xxx, titular del DNI/NIF xxx, hijo de la compareciente y por tanto sobrino carnal de la causante Doña HERMANA y político del causante Don CUÑADO.
De conformidad con el citado R.D. 398/2007, informo a el/los comparecientes de lo dispuesto en la normativa reguladora del contrato de seguro con relación a la designación de beneficiario, a fin de que conozcan que la existencia del contrato de seguro no presupone la existencia de ningún derecho a favor de los herederos, ni implica la obligación de integrar las prestaciones que pudieran derivarse del contrato de seguro en el caudal hereditario.
¿Por qué no se exige a las aseguradoras, como se exigió en su día a las eléctricas, que nos detallen lo que pagamos por nuestros seguros?
A mi particularmente me gustaría saber porqué mi seguro de coche suele subir cada año en vez de bajar (a pesar de lo mucho que presume mi compañía y de mis 415.000 kilómetros.
Madre mía, ¡cómo se va a poner¡ Seguro que me dirá:
– Hijo, mío, ¿qué has hecho?, ¿mira lo que he recibido?, ¿a tu propia madre le haces un SI?
– Si, Mamá, no me ha quedado alternativa. El caso merecería la pena y te he tenido que utilizar como conejillo de Indias. ¿Qué preferías que te hiciera una CI? ¡Si es que me lo han puesto a huevo¡. Voy a intentar explicártelo.
Resulta que el garaje de la casa del pueblo estaba a nombre de la Comunidad de Propietarios, pero no al 100% (un caso raro a mi modo de ver). La Comunidad tenía el 80 y tantos y un par de vecinos el resto. Y entonces pensé, pues vamos a comunicar el porcentaje que adquiere el que nos compra, ¿no? Lo ideal sería que hubiera un Catastro para cada uno o que estuviera todo a nombre de la Comunidad, pero como no se da ni un caso, ni otro, lo mejor será que cada uno (cada vecino) tenga su parte correspondiente a su nombre, ¿no te parece? Así que he calculado la parte porcentual que tú tenías en el garaje y he comunicado la transmisión de ese porcentaje.
El caso es que el STI me ha reportado dos errores graves:
Uno que mi madre no tiene el porcentaje que se transmite. Cierto, pues el porcentaje de mi madre no está a su nombre, sino al nombre de la Comunidad.
Dos que estoy alterando un condominio. Claro, si entra uno, tiene que salir otro y de los que había no sale nadie, con lo que al STI no le cuadra que le que comunique una variación o alteración del condominio. Tal vez tendría que haber comunicado un cambio de dominio simple, aunque en este caso, el error de la titularidad se hubiera producido igualmente.
Por último, no he tenido del todo claro que hubiera que informar como referencia catastral identificada por el Notario. Tal vez fuera incorporada de origen …
Ahora no queda más remedio que esperar a que nos llegue la carta.
Glosario de abreviaturas
STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
AT – Alteraciones de titularidad
MF – Modificaciones físicas
IUI – Índice Único Informatizado
GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
CSV – Código Seguro de Verificación
PG – Programa de Gestión
SI – Suministro de Información
CD – Comunicación Directa
CI – Comunicación Indirecta
CYS – Comunicar y Subsanar
ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro
SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica
IVG – Informe de Validación Gráfica
CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica
RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
¿Cuánto tiempo pasa desde que se obtiene la CD hasta que se puede sacar la nueva CCDYG a nombre del nuevo titular?
Pues hasta hace unos pocos días, yo pensaba (y veía) que la cosa era instantánea (o casi), por lo que me sorprendió que el pasado jueves firmáramos una herencia y que cuando el viernes pasé el STI (con resultado de ocho CD) y acto seguido intentáramos obtener las nuevas CCDYG solo figuraran tres a nombre de los nuevos propietarios. Estábamos haciéndolo desde SIGNO, así que lo intenté también desde la SEC, pero nada, solo tres. Tras pensar un buen rato pensando y estando a punto de dejar el asunto aparcado para el día siguiente reparé en que tal vez había pasado poco tiempo y que debíamos esperar. Acerté, al día siguiente el Catastro ya había cambiado las demás titularidades afectadas. Pero, ¿por qué tres de inmediato y las otras cinco no?
Pocos días después, me ha vuelto a pasar lo mismo con la compra de unas rústicas por unos extranjeros. Lo curioso es que ya han pasado varios días y siguen sin cambiarse a pesar de que el STI me reporta sendas CD. Otros compañeros me comentan que ni siquiera han podido, en el caso de los extranjeros y parece ser que por culpa de los NIE, llegar tan lejos y que le es imposible efectuar la comunicación a Catastro (no sé si tienen el problema al exportar, en el IUI ya en SIGNO o en el STI).
Tras consultar el caso a uno de mis contactos catastrales (gracias amigo) me informan de que ellos también han tenido problemas con los NIE si bien dice que “parece que Ancert se lía con los que comienzan con Y, pero como los Notarios nos mandáis la copia simple, hacemos el cambio directamente“. “Respecto del tema del retraso, me parece raro, pues si todo va bien se ve en la SEC inmediatamente. Algo os está fallando y hay que comprobar que las tramitaciones automáticas se estén haciendo bien”.
Seguiré preguntando a mis contactos habituales a ver si les ha pasado algo similar.
NOTA 3/7/2020: INCIDENCIA CON LOS SISTEMAS DE CATASTRO: Tenemos identificados errores aleatorios en el acceso y la comunicación con Catastro. Estamos en contacto con los técnicos del organismo para que solucionen la incidencia lo antes posible. Disculpen las molestias.
¿Es común que cuando se solicita la alteración catastral el titular se oponga a la transmisión?
Me llegan, como un 2×1, estas preguntas aunque no tengo clara la asociación de ideas que hace el consultante para pasar de la primera a la segunda pregunta.
“¿Alguna vez alguien ha usado la referencia catastral simulando ser el titular y propietario (legitimo y real) sin serlo?”
Sabiéndolo yo, nunca, y que después me haya enterado yo tampoco. Sé de un par de pleitos derivados de situaciones catastrales enrevesadas con varios propietarios afectados sin que el otorgamiento de la escritura supusiera por parte de ninguno, simulación o falsedad, al menos desde mi perspectiva notarial. Conocer la simulación y no evitarla sería muy grave, probablemente delictivo, y conocerlo a posteriori obligaría a tomar las oportunas medidas judiciales.
“O sea ¿es común que cuándo solicitan la alteración catastral el titular se oponga a la transmisión?”
Bueno, exactamente nosotros no solicitamos la AT. Tampoco podemos decir que la hagamos, más bien podría decir que la AT es automática si todo está correcto.
Si no lo está en vez de generar una CD, habrá una CI o un SI, quedando el asunto en manos de Catastro. Tenga en cuenta que el Notario informa en cada supuesto de AT de si la RC ha sido identificada por el Notario o de si es dudosa, o si es de finca origen, o si no consta. En los casos dudosos, de origen o que no constan, quedamos automáticamente fuera del asunto y aunque utilizas el STI, no generarás AT que solo es posible en los casos de RRCC identificadas por el Notario. Decidir si la consideras o no identificada es una responsabilidad del Notario, que a mi juicio ha de asumirse sin acogernos permanentemente a dudasque hagan ineficaz el sistema. En la medida de lo posible procuro reducir los supuestos en que dudo, tras una temporada mano a mano con el STI, a fin de no restar eficacia a la herramienta. Si las dudas se refieren al titular y tengo claro el tracto (la sucesión de titularidades), yo no dudo y procuro conseguir la AT.
En consecuencia, ¿es común que el titular se oponga?En sede notarial esa oposición no es posible, cabrá por la vía del recurso una vez que se practiquen las oportunas notificacionespor el Catastro, que continúan haciéndose exactamente igual al antiguo titular (que bien podría uno distinto del transmitente en la escritura) y al nuevo titular catastral.
Glosario de abreviaturas
STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
AT – Alteraciones de titularidad
MF – Modificaciones físicas
IUI – Índice Único Informatizado
GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
CSV – Código Seguro de Verificación
PG – Programa de Gestión
SI – Suministro de Información
CD – Comunicación Directa
CI – Comunicación Indirecta
CYS – Comunicar y Subsanar
ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro
SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica
IVG – Informe de Validación Gráfica
CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica
RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
¿La apreciación del tracto es responsabilidad del Notario que autoriza?
Pues eso pensaba yo o eso pensé al principio, porque así me lo dijeron y así pude comprobarlo.
Todo fue feliz y fácil al principio de los “sti-empos”. El Notario comprobaba el tracto y el Catastro le creía y practicaba la CD de la AT, pero pasaron los meses y el Notario comenzó a sospechar que el Catastro ya no se fiaba de él, que ya no se tragaba la comprobación notarial del tracto y empezaron a darse casos sin sentido, porque vino aquella señora que nunca había sido dueña del 50% de un piso que siempre fue al 100% de su ahora ex-marido para consentir que se lo llevara el Banco (había sido vivienda habitual) y sí que se practicó la AT en favor del cesionario, pero otro día vino una señora a heredar el 50% que tenía una tía suya en una casa, siendo la otra parte de la sobrina y heredera que la compró con su tía fallecida en la misma escritura y el Catastro la puso a su nombre en cuanto al 50% que heredaba pero dejó el otro 50% a nombre de los herederos de la tía.
Francamente, no le encuentro explicación al primer caso, ¿porqué el Catastro borra de un plumazo a la ex-esposa que nunca fue dueña y en cambio no pone el 100% de la propiedad del otro piso en favor de la sobrina? Tan comprobado por el Notario estaba una cosa, como la otra y ambas se contaron en la escritura, con lo que mi apreciación del tracto debería de haber resuelto la cuestión y generar la AT.
Si hubiera más casos, los seguiré contando.
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¿Se ha modificado la vara de medir los errores STI?
Observo de un tiempo a esta parte (es decir, recientemente si tenemos en cuenta la corta vida del STI) que algunos errores que generaban SI pasan a CI y que hay CI que pasan a CD. Incluso puede que haya SI que hayan pasado a CD. Serían los casos de referencia incorporada y dudosa y los casos de error en el tracto sucesivo y superficie de la finca.
Como se dice ahora “esto es bien”, ¿no?
Yo creo que sí aunque me decía un compañero que: “Una cosa es fiarse del Notario y otra que me pongan a mí la responsabilidad de cambiar un Catastro sin consentimiento del titular catastral, aunque tampoco me parece que no pueda yo autorizar una compraventa porque el titular catastral es incorrecto. ¿He de negarme a hacer esa escritura hasta que arreglen la titularidad catastral? ¡La propia LH (la DGRN) admite inmatricular con titular catastral no coincidente con lo que dicen las escrituras! Esto implica admitir que existen escrituras que no se ajustan a la titularidad catastral, lo que es lógico en un sistema que admite, no ya la compraventa de finca con titular catastral erróneo, sino incluso la venta de cosa ajena. A mí me gustaba más la posibilidad de subsanar cuando yo lo tenía claro. Ya no podré “escaparme” diciendo que la referencia es dudosa (que no lo es, ya que tanto comprador como vendedor la identifican, y yo mismo la describo en la escritura con arreglo a Catastro) ya que la referencia dudosa también podría ser una CD“.
Yo le contesté que me preocupaba más de que la finca sea la finca y menos de que el titular sea el titular. Si la finca es la finca, hay que ponerla a nombre de su titular y para mi ese caso no es dudoso, es finca identificada, con lo que el Catastro se cambia y, claro, yo respondería pues he dicho que no tenía dudas, pero no tenía dudas de que la finca de un título es la misma finca que la del otro …y por tanto, tampoco de quien debe ser su titular.
Le dije también que yo tengo bastante claro cuando debo dudar. Así que si dudo y aún así el Catastro se cambia, no me veo responsable o causante del cambio. No me queda otra que decir que he dudado y así lo he hecho.
En cualquier caso, lo bueno para mi es que parece que el STI funciona …
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Toda firma en la notaría de escrituras que afecten a Catastro da lugar a las correspondientes cartas de notificación (el Notario puede ser ANAC pero no existe, de momento, obligación de que actuemos como tales). Esas cartas se envían tanto cuando el Catastro se cambia y todo está bien, como cuando el Catastro no se cambia porque no todo está bien.
En el caso de esta consulta que me llega tras una herencia, había mucha descoordinación entre escrituras, registro y Catastro, por eso el Catastro pone en marcha tras la firma y el STI, el procedimiento de suministro de información en el que la notaría ya no puede hacer nada (salvo a modo de “gestión” extra-notarial ayudar en la confección del 902) porque el asunto (la guerra) ya es solo cosa de los interesados y del propio Catastro.
En este caso, se habían recibido cinco cartas de suministro de información, en las que se pide que se utilice el CSV de la comunicación en la Sede Electrónica o que se presente al Catastro la copia de la escritura (que, por cierto, ya tienen enviada telemáticamente desde la notaría….) y el modelo 901.
En principio, no hay ningún error, ni en la escritura en sí, ni en lo que los interesados otorgaban en ellas (no nos hemos equivocado, ni ellos, ni nosotros) y lo que ocurre es, simplemente, que escritura y Catastro no cuadran y eso es lo que se intenta resolver o al menos que sea informado debidamente.
Estoy seguro de que mucha gente no hace nada y también de que no hay muchos expedientes sancionadores, pero este es el momento de intentar dejarlo todo lo mejor posible o, al menos, de cumplir con lo que te piden y liberarse de responsabilidad.
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Agrupación en trámite en el Catastro y compraventa posterior de las fincas agrupadas
En 2018 se hace la agrupación de unas fincas que al año siguiente se venden.
En el Catastro, al tiempo de la venta, constan como dos parcelas catastrales a nombre del anterior propietario pero tras hacer la comunicación a través del STI, se ponen a nombre del comprador que ahora, en 2020, vuelve a la notaría porque desde Catastro le han notificado que la finca resultante de aquella agrupación se ha puesto a nombre del que le vendió a él.
O sea que resulta que si estando en curso la agrupación en el Catastro, comunicas el cambio de titularidad vía STI de las fincas aún no agrupadas, puede (me ha pasado pero no sé si pasa en todos los casos .. espero que no) que cuando se resuelva lo de la agrupación, pongan la finca resultante a nombre del anterior propietario (haciendo inútil nuestra comunicación).
Habrá que pensar que hago en la siguiente ocasión, aunque muchas veces en la notaría no sepamos si el expediente de la agrupación se inició o no se inició y será difícil tomar una decisión. Tal vez habría que consultar más el histórico de expedientes relativos a la finca o fincas afectadas.
De todas formas, aunque no lo hubiéramos comunicado, creo que el efecto hubiera sido el mismo, pues el Catastro nos hubiera pedido copia de la escritura y habría acabado haciendo lo que ha hecho.
Como me dijo el compañero con el que habitualmente trato estos temas de STI,“vaya con el Catastro; recuperando titularidades documentadas en escrituras antiguas, ¿es que no tienen presente el principio de tracto sucesivo?”.
Tengo pendiente escribir algo sobre lo que estoy llamando “mentiras no arriesgadas en el STI”.
¿Y si en vez de donación con reserva de usufructo fuera compraventa con reserva de usufructo?
¿Funcionará el “truco” de mi compañero que comenté aquí?
Algo tembloroso me digo “voy a probar”.
Si en la donación el donante se convertía en donatario y figuraba como tal en cuanto al usufructo vitalicio para que Catastro lo mantuviera como titular de ese derecho, ¿qué habría que hacer en una compraventa?
Puees, el vendedor que se reserva sería comprador del usufructo, ¿no?
Comprador 100% de la Nuda Propiedad.
Comprador 100% del Usufructo Vitalicio (comprador que es en realidad el vendedor).
Y vendedor 100% del Pleno Dominio.
¡Venga, vamos a probar¡
Momentos de tensión.
Inciso: Antes había intentado probar por el camino “lógico”. Vendo NP, no vendo UV, pero me ha salido un error GRAVE y he tenido que descotejar, eliminar expediente, volver a exportar, cotejar y al STI.
Continúo … y … ¡bingo¡ También funciona en una compraventa.
Eso sí, el otro día tuve una venta en la que el usufructuario no comparecía. Se vendía la nuda propiedad a un nuevo nudo propietario y el usufructo, que estaba correctamente catastrado, lo conservaba la misma persona. En este supuesto lo comunique por el camino “lógico”. Resultado: un SI.
¿Qué tenía que haber hecho?, ¿poner a la usufructuaria como compradora de su usufructo cuando ni siquiera había comparecido en la escritura? ¿Tal vez como ausente a efectos de IUI? No sé. Ya veremos cuando se me vuelva a dar el caso.
Gracias compañero. Por cierto, a la AEAT no sé que le parecerán estos arreglillos, aunque lo cierto es que en cuanto tengan en sus manos copia de la escritura se “desfacerá cualquier entuerto”.
Confirmación de que funciona: Al día siguiente compruebo al obtener nueva CCDYG que el sistema funciona. El vendedor tiene el usufructo y el comprador la nuda propiedad. Ambos al 100%. Eureka.
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Conversaciones con un compañero que empieza a utilizar el STI
Un compañero que intenta estudiar a fondo el STI antes de empezar a usarlo, está disipando algunas dudas. Son estas:
Del modelo que inicialmente proponías deduzco que el resultado puede ser triple:
Comunicación “positiva en su totalidad’ … sacas nueva certificación. CORRECTO, le dije, pero la GRAPO a la copia, no la uno a la matriz y la reproduzco en la copia. De este modo, todo es más ágil.
Comunicación que “si no fuera total” …. acompañaré con las notificaciones del Catastro. ¿A qué te refieres? ¿Varias fincas y unas que sale bien y otras mal? Quiero decir, le dije, que ya obtengas CD, CI o SI, el Catastro (el STI)SIEMPRE hace algún reporte, así que lo que llega (hay que mirar en la casilla RESULTADOS), lo imprimo y LO GRAPO; no lo uno, ni lo reproduzco. Si unas salen y otras no, le das a cada situación su tratamiento respectivo.
No consiga automáticamente la alteración, pero haya iniciado la comunicación de datos … acompañas a la copia la comunicación de la sede del Catastro de que deben acudir al Catastro. ACOMPAÑO, le dije, lo que me mande a mi el STI.
¿Siempre podemos sacar un justificante del resultado?
Sí.
Además creo entender que la secuencia sería esta:
Comunico.
Me dice si comunico o si comunico y subsano (mejor no subsanar por si acaso): BUENO, dije, yo ya me arriesgo bastante a subsanar a ver que pasa. Suelen conseguirse mejores resultados.
Pero parece que pueden surgir tres resultados: – comunicación directa – indirecta – o mero suministro de información. CORRECTO esos son los tres resultados que podemos conseguir.
¿Cómo ligan estos tres resultados con tus tres casos del texto del modelo?
El compañero se refiere a esto:
“Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad (ESTO SERÍA UNA CD), me autorizan para adjuntarle a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total la acompañaré con las notificaciones recibidas de Catastro (AQUÍ ENTRAN LAS CI Y LOS SUMINISTROS).
Para el caso de que las comunicaciones no consigan automáticamente las alteraciones catastrales pero hayan iniciado las comunicaciones de datos, se acompañarán a dicha copia autorizada las comunicaciones generadas desde la Sede Electrónica de Catastro donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio”
Y le dije que, ahora que domino el asunto, veo que estos párrafos podrían cambiarse por otros más afinados para decir esto:
“Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarle a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio”.
La semana que viene introduzco este cambio. Gracias por la ayuda y la conversación.
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Antes de empezar, advierto de que hablo en esta pequeña entrada de una cuestión de mecánica interna de las notarías a efectos de proceder a una AT en una donación en la que los donantes se reservan el usufructo vitalicio. Advierto igualmente al mundillo notarial que lo expuesto se refiere a la operativa en el PG.
Vamos al lío ….
Me hacía saber ayer un compañero e infatigable lector de mi blog que:
“Acabo de comunicar satisfactoriamente a Catastro vía STI, una donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo. Si se hace bien, es decir, con “Variación de la composición interna”, y señalas que donas la nuda propiedad, Catastro se hace la “xxxxx” un lío. Pero si lo haces como yo lo acabo de hacer hoy, funciona inmediatamente”.
Luego me explicó que lo que hizo fue esto:
“Pongo al donante como donante del pleno dominio y a los hijos como donatarios de la nuda propiedad y a los padres ¡otra vez! como donatarios del usufructo. Es absurdo donarse a uno mismo, pero la informática lo admite, la escritura está bien (¡que sigue siendo lo importante!), y Catastro se modificó sin la menor dificultad”.
Después me hizo una interesante reflexión:
“Durante la oposición pensé que en el ejercicio encontraría muchos y variados problemas con el usufructo. Ganancial, sucesivo, simultáneo, privativo. Incluso con el aspecto fiscal de la constitución y la extinción. Nunca pensé que una de las cuestiones más apreciadas por el cliente, a estos efectos, sería averiguar el modo de sortear las dificultades informáticas para conseguirle un Catastro actualizado rápido y bien”.
Por último, me hizo un recordatorio:
“¡Ah! esto hace que estemos ante un “Cambio de dominio simple” y no ante una “Variación de la composición interna”, claro”.
– O sea, – le dije – ¿que los que se reservan el usufructo aparecen como si se lo auto donasen, es decir, como donantes del pleno dominio y como donatarios del usufructo, y los hijos como donatarios de la nuda propiedad?
– Eso es (te envío un pantallazo) – me contestó.
Gracias compañero. No te cito pero ya sabes que va por ti.
Pues me has pillado Radioactivo, pero voy a intentar situarme en la hipótesis.
Los hijos donatarios de la nuda propiedad vuelven a mi notaría el año que viene y me dicen que quieren donarle a sus padres usufructuarios la nuda propiedad que ellos les habían donado. En el Catastro todo está perfecto: el que es nudo es nudo y el que es usufructuario es usufructuario. Todos con sus porcentajes correspondientes bien establecidos. ¿Correcto?
En la hipótesis inicial los donantes figuraban como tales respecto del pleno dominio (esto era lo sorprendente) y también como donatarios del usufructo; los hijos figuraban como donatarios de la nuda propiedad.
En caso de consolidación, los donatarios deben serlo de la nuda propiedad y los donantes lo mismo y entiendo que no correspondería incluir porcentaje alguno del usufructo en los datos de la AT que estaríamos comunicando. El resultado de la AT sería que el pleno dominio vuelva a estar al 50% a nombre de los padres, aunque no estoy seguro de ello pues la consolidación como puede leerse aquíes también problemática. En ese supuesto la herencia en cuestión incluía solo el 50% de la finca heredada y por tanto la hipótesis resultaba más compleja. Me atrevería también a decir que el resultado no sería una CD, sino más bien una CI, que efectuadas por Catastro las comprobaciones oportunas, daría lugar (supongo que en breve) a catastrar (de nuevo) el inmueble a nombre de los padres.
Se admiten apuestas … y aquí llega la primera por parte del compañero que ha encontrado la solución al caso de la reserva de usufructo:
“Podría aplicarse la lógica del caso anterior: padres donantes de usufructo, hijos donantes de nuda propiedad y padres donatarios de la plena propiedad”.
De nuevo, gracias.
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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
Hace unos dos meses y medio me preguntaba si “¿Se ha modificado la vara de medir los errores STI?”y me mostraba a favor de no tener más dudas que las estrictamente necesarias puesto que no teniendo dudas el Notario, el Catastro se cambiaba, y siendo así esa forma de actuar me parecía buena solución.
Pero, ¿y si teniendo dudas el Notario, el Catastro también se cambia? “Oiga, que ya le he dicho que yo no lo tengo claro y si yo no lo tengo claro no puede hacer una CD, tendrá como mínimo que pasar por la CI y puede que incluso por el mero SI?”
En mi caso tenía una sola finca registral con cuatro referencias catastrales. Tres de ellas no presentaban duda, pero la cuarta era la correspondiente a una finca rústica que estaba catastrada a nombre de un Señor que era dueño de una parte pero no de toda la finca. Y va el Catastro y, después de decirle yo que tengo dudas, pone las cuatro catastrales a nombre de la adquirente y deja sin titularidad a un Señor que era dueño de una parte y que cuando se entere seguro que vendrá a pedirme cuentas.
Cierto es que él que tenía solo una parte, que habían intentado solucionarlo y que no habían podido.
Tal vez ahora nuestro STI consiga lo que el interesado no había conseguido directamente yendo a Catastro.
Veremos a ver que pasa … Mi cliente es de armas tomar. Lo advierto, aunque si se pone pesado le haré ver la pantalla de SIGNO en la que constará que yo informé la RC como dudosa y verá que quien comente el error es el Catastro, que no olvidemos es quien hace los cambios.
Haré también mención en esta entrada al caso que me comenta una compañera. Es este:
“Se trata de una compraventa de finca no inmatriculada que va seguida de un expediente de dominio. En Catastro la finca no está a nombre del transmitente. No quería hacer la comunicación como “Identificada por el Notario”, así que la he señalado como “Dudosa”. El STI me señala un “error en el tracto sucesivo” de carácter leve”.
Bueno, yo creo que no lo hubiera puesto como dudosa. Si estoy aceptando el requerimiento para el expediente es porque lo tengo claro y teniéndolo claro me mojo en el STI. Cierto es que luego en el expediente podría surgir algún tipo de oposición o reclamación, pero digamos que yo correría el riesgo.
Sugerencia: Clasificación de las dudas del Notario o ¿por qué dudan los Notarios?
Ahora que aún dudando nuestras comunicaciones causan AT, me parece prudente que el STI (y antes nuestros PG y el IUI) nos permitiera aclarar porqué dudamos. Si de las fichas no resulta suficiente información, que creen algún campo más. Luego serán los clientes los que vengan a quejarse a nosotros.
Y siguen surgiendo cosas
Otro caso: Una catastral formaba por cuatro registrales. El Catastro está a nombre de la dueña de las cuatro fincas que ahora vende una de las cuatro. Si yo dudo pero el Catastro no me hace caso, podría poner la finca entera a nombre de la compradora. Así que:
Opción A: Incorporada y dudosa
Opción B: Incorporada de origen.
Opción C: No consta.
Opción D: Identificada por el Notario.
Opción E: No hago uso del STI.
¿Tú que harías? ¿Y si luego cuando envíe el IUI provoco el cambio?
Tal vez lo mejor sea un “finca de origen” …
Pues me temo que aún con “finca de origen” puede conseguirse una indeseada AT. Estoy pendiente de confirmar en otros casos, pero sí que confirmo este: una finca registral consistente en una rústica con una edificación. Hay tres RRCC: una para la edificación y dos para el suelo. Estas dos están a nombre de otras personas que son dueñas de una parte de esas catastrales pero no de la totalidad.
En la ficha del inmueble, hago constar como RC la de la edificación, pero añado las otras dos indicando (para evitar el problema de las dudosas) que esas otras dos son “de origen” (aunque para mi “de origen” es otra cosa diferente). El Catastro me cambia la titularidad de las dos “de origen” y no me cambia la de la edificación. Peor imposible. Sigo pensando que el catálogo de situaciones debería ampliarse para evitar esta clase de situaciones, aunque puedan ser el principio de la solución del problema para todos los afectados.
Para la próxima, no informaré de las otras RRCC. Creo que así zanjaré este problema. No queda otra.
¿Y en el Catastro saben o dicen algo?
Algún compañero me cuenta que desde la Gerencia de Catastro les dicen que “dudar solo sirve para que alguien con manos y ojos en la propia Gerencia revise el expediente con algo más de atención, pero que los cambios se hacen igualmente”.
La verdad es que no me cuadra, simplemente porque los cambios son automáticos. Al otro lado es imposible que haya alguien esperando a que llegue mi expediente para reportar una serie de errores en pocos segundos y practicar la AT en otro poco de rato.
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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
Con esta nueva herramienta los Notarios también nos podemos permitir las dudas fundadas…
Cuando las tengamos, según la organización de cada oficina, hay que comunicar criterio al jefe (nosotros los Notarios somos los responsables) o el jefe tiene que comunicar su criterio a la gente.
Así que al terminar una firma, el oficial encargado del IUI (que por razones de ocupación no es siempre el que ha hecho la escritura), recibe (en el organigrama de mi oficina) mis instrucciones:
“En este caso tenemos una identificada, el resto son dudosas. Así que dile a Pili que facture y cuando pases el IUI me avisas para que yo me vaya al cotejo y validación y luego al STI“.
“Oído cocina”.
Al rato me han informado de que la factura estaba hecha y el IUI pendiente de validar y cotejar (validar es más importante, si cabe, que lo era hasta ahora).
Esperaba una CD y el resto CI o SI.
El STI se pone a pensar y poco después informa: 1 CD, 2 CI y 2 SI. Sí pero no la CD que yo esperaba que finalmente ha sido CI. Por contra, una CI, ha sido finalmente CD.
¿Qué porqué?
Pues porque pensábamos que el Catastro estaba bien pero en realidad no lo estaba. Error nuestro.
He pedido la matriz he mirado y he remirado y por fin me he dicho: “Ah, coxx, ya sé lo que pasaba”.
Se trataba de una herencia y la finca estaba a nombre de Herederos del Difunto, pero en realidad no era de los Herederos del Difunto en su totalidad. Era solo al 50% en nuda propiedad y al 50% en usufructo vitalicio (fue ganancial y se adjudicó así en la herencia de la esposa). Por eso se ha ido al garete la CD.
Dudar en equipo y revisar … FUNDAMENTAL.
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GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
CSV – Código Seguro de Verificación
PG – Programa de Gestión
SI – Suministro de Información
CD – Comunicación Directa
CI – Comunicación Indirecta
CYS – Comunicar y Subsanar
ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro
SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica
IVG – Informe de Validación Gráfica
CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica
RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
.. de sí mismo, quería titular esta FAQ aunque no lo he hecho ….
Pues resulta que el jueves pasado por la tarde firmé una escritura de venta de cinco registrales que eran dos catastrales (el lío era aún mayor, pero lo dejo aquí porque no es relevante para el caso).
Los otorgantes se pusieron de charleta en mi despacho al terminar. Que si las llaves, que si espero que seas muy feliz, que te llevas una casa con mucha historia … y mientras yo poniendo cara de despedida sin que nadie reparara en mis prisas por cerrar el día e ir a visitar a mi madre.
El caso es que el STI se quedó sin hacer ese jueves, pero también (y no es usual) el viernes y el lunes. El viernes por falta de tiempo y el lunes porque el STIestaba raro y me hizo unos extraños que me llevaron a dejarlo para el día siguiente.
Claro, cuando ayer fui a pasarlo, resultó que se me reportaron dos errores:
UNO GRAVE. El Catastro se me había adelantado y la titularidad de una de las dos fincas ya estaba a nombre de los compradores.
OTRO LEVE. Error en el tracto sucesivo respecto de la otra finca.
¡Qué curioso!, el Catastro entra en la escritura en la que está todo explicado y no hacen el cambio. Entonces pensé, ¿me dejarán intentarlo a mí a través del STI? Si lo comunico creo que se generará un SI para la finca que ya está cambiada, pero tal vez me cambien la otra. Voy a arriesgarme …
Y me arriesgué, lo hice (comunicar a Catastro) y el Catastro se cambió. ¡Toma ya! SI para una y CD para la otra. Asunto resuelto.
No pude evitar pensar: El Catastro no se fía de sí mismo o más bien, el Catastro se fía de lo que le digamos los Notarios. Si decimos que el tracto está controlado, pues hacen el cambio y aquí paz y después gloria.
No puedo explicarme cómo las estadísticas de uso del STI siguen siendo bajas y cómo no se potencia su uso por quien corresponda en beneficio de nuestros clientes y, egoístamente, en el nuestro. Muchas veces pienso que los de arriba deberían olvidarse menos de las herramientas que crean y más de potenciar su uso, mantenimiento y desarrollo.
Realmente lo de la reducción del legado (que trato en este post), no es representativo a efectos del STI, pero me ayudará a recordar más adelante a que supuesto me refería.
Lo primero que veo hoy cuando entro en mi amado STI, es que expedientes modificados en el trámite STI (tras haber validado y cotejado IUI), y que volvieron a requerir validación y cotejo del IUI, vuelven a estar en el STI como pendientes como si no se hubieran hecho. Precisamente sobre un caso similar (cambios de colores inesperados, verdes que vuelven a ser azules), me consultaba recientemente un amigo. Le contesté que no lo tenía claro y mi incidencia de hoy va en el mismo sentido. Ahí la dejo.
Por lo demás, el caso de hoy es el de un inmueble ganancial a nombre de herederos del difunto marido.
Se adjudica en parte a una sobrina y en parte a la viuda. Adjunto copia, le doy a comunicar, no me salen errores y et voilà, después el STIse me desdice y me aparecen dos errores graves (“envío con varias alteraciones del mismo inmueble”). Vale, sí, es verdad, pero no me digas primero que sí y luego me sacas dos errores que causan finalmente una CI cuando yo esperaba tener ya la nueva CCDYG.
Mi gozo en un pozo.
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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
AT – Alteraciones de titularidad
MF – Modificaciones físicas
IUI – Índice Único Informatizado
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CSV – Código Seguro de Verificación
PG – Programa de Gestión
SI – Suministro de Información
CD – Comunicación Directa
CI – Comunicación Indirecta
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ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro
SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica
IVG – Informe de Validación Gráfica
CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica
RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
El plazo de cinco días, a efectos del STI, cuando la transmisión de titularidad no se ha “consumado”
“Ando dándole vueltas al STI y me doy cuenta de que supone un cierto cambio en la práctica habitual de los despachos. Me siento un “registrador catastral” y me preocupa un poco. Tengo sobre la mesa una herencia con tres hermanos y herederos. Uno ha repudiado la herencia y los otros dos se adjudicarán los bienes. La copia autorizada de la repudiación no ha llegado y los hermanos quieren firmar la partición ya. Quizá es una mala práctica, pero creo que es relativamente frecuente firmar esa escritura de herencia y, a efectos del Registro de la Propiedad, decir que “copia autorizada de la repudiación acompañará a la primera copia que de la presente se expida, haciendo yo, el Notario, las oportunas advertencias”. Sin embargo, en cinco días desde la firma (aunque no haya llegado la copia autorizada), yo tengo que dar parte a Catastro. Como no hay problema de tracto, ni de superficies, ni de RRCC, ni de facilitar copia simple, el STI me dará únicamente dos opciones: “Comunicar” (con alteración automática) o “Regresar al trámite” (lo que no tiene ningún interés en este caso) sin mencionar la existencia de ninguna clase de error leve, grave o subsanable (porque no lo hay). El STI no me dará ninguna otra posibilidad en el que pueda tener cabida mi caso. Si luego hay una sorpresa (por ejemplo, porque el hermano repudiante, en realidad, no había repudiado o solo había repudiado a la intestada y no a la testada o cualquier otra cosa), el Catastro ya estará cambiado. Pongo el ejemplo de la repudiación, pero se me ocurren más. También hay herencias que se firman sin haber cerrado el acta de declaración de herederos o con una copia simple del último testamento, porque desde el archivo tardan mucho en mandar la copia auténtica. Otro caso sería el del vendedor por mandato verbal. Tal vez estos casos se podrían contemplar de algún modo“.
Pues mira no se había pasado por la cabeza, pero tienes razón. Hay que llevar cuidado con eso. No soy nada de admitir ese tipo de situaciones, con la excepción de los mandatos verbales, pero hoy mismo me ha ocurrido un caso que tiene cabida en lo que me estás contando.
Se constituye una S.L.. Esta S.L., con su N.I.F. provisional obtenido en la notaría, con su impuesto liquidado como exento y hasta presentada en el Registro Mercantil, interviene como socia el mismo día en la constitución de otra S.L.. A continuación la segunda S.L., en exacta situación, compra unas fincas…. ¿Lo comunico a STI? ¿Y si luego la sociedad no llegará a inscribirse?
Tal vez la cuestión, si lo que nos preocupa es el plazo, tiene una clara solución: mientras que no tengamos la escritura de renuncia, mientras que el vendedor no ratifique y la S.L. quede inscrita, el plazo no ha empezado a correr, no hay comunicación que practicar, y no estaríamos incumpliendo absolutamente nada. Si resultara que no se ha repudiado finalmente, que no se ratifica o que la sociedad no llega a inscribirse, tendríamos un quebradero menos de cabeza.
Gracias por el comentario compañero.
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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
El caso es que una vez exportado el documento al IUI, lo valido y cotejo, sin que el IUI detecte nada relativo a Catastro.
Al llegar al STI, todo sigue su curso normal hasta que soy advertido (en el reporte de errores previo a Comunicar o Regresar al Trámite) de que la RC informada no existe.
¡Ostras¡ … llamo al oficial encargado, trae la matriz, contrastamos el cuerpo de la escritura con la CCDYG. Todo correcto. Contrasto la escritura con la RC informada al STI y los tres últimos dígitos están mal. El error viene del PG. Está claro.
Procedo a la eliminación del expediente (aquí explico cómo hacerlo) y regreso al PG. Ficha objeto, cambio los dígitos incorrectos y el PG me informa de que esa RC fue utilizada en tal protocolo de tal año. ¡Asunto aclarado¡
Entonces lo que ha ocurrido es que he informado de la RC de la finca de origen, no de la individualizada que el inmueble tiene desde que se dio de alta en Catastro como elemento independiente de una división horizontal. Vuelvo a exportar, vuelvo a validar y a cotejar y vuelvo al STI. Esto ya está hecho, pienso, pero, no, ¡ahora me dice error grave, RC de finca de origen¡ Leches.. se me ha olvidado cambiar eso (bueno, no lo había pensado en realidad). Así que repito todo el proceso y por fin consumo la comunicación y consigo mi CD.
Con el primer error no hubiera podido cumplimentar el STI; con el segundo sí, pero hay que sobreponerse a la pereza, al perezoteque da volver a empezar, volver atrás y solucionar el asunto, apuntando un tanto al STI, aunque no ha sido el PG el causante del error, ha sido error humano por copiar la ficha de un inmueble (objeto) sin retocar lo que había cambiado desde que la última vez que el inmueble pasó por mis manos (ventajas de ser Notario del mismo sitio más de diez años).
Recopilando, que el STI me ha evitado enviar a Catastro una comunicación (que creo hubiera sido SI) por estar informado de una RC de origen que ya no lo era …
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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
Error en la identificación del inmueble por razón de su dirección y de su superficie
Me consulta un compañero qué corresponde hacer en caso de que el STI reporte como errores en la compraventa de una planta completa de un edificio que constituye un elemento de una división horizontal compuesto de unas cincuenta plazas de garaje:
1.- Que no coincide la localización o dirección catastral con la informada por el Notario.
2.- Que tampoco coincide la superficie del inmueble con la informada por el Notario.
Y yo le contesto, que si yo tuviera que hacerle el STI a esa finca y me informaran de esos errores, teniendo clara la identidad de la finca, haría la comunicación con los datos de Catastro, no con los que sean considerados como correctos pues difícilmente podrán cambiarse y el comprador tendrá un lío considerable que creo no le compensa. Así que mantendría la identificación catastral a efectos de escalera, planta o puertas sin perjuicio de lo que constara o vaya a constar a partir de ahora en la escritura (y, en su caso, en el Registro).
Mantener los datos de Catastro a estos efectos, supone que en nuestro PG debemos indicar los datos que el cliente considera correctos, pero también que luego al validar el IUI y contrastarlo, hay que dar por bueno lo que dice el Catastro. Así no habrá problemas al pasar el STI. Cosa distinta es que el cliente prefiera arreglar el error, pero en una división horizontal el asunto no parece fácil y resulta más sencillo pasar por la identificación catastral.
En cuanto a la superficie, tratándose de una división horizontal en la que la venta no va a modificar la superficie, yo informaría de la que considero correcta aunque no coincida con Catastro. Así que al validar, daría por bueno lo dicho por mi y luego pasaría el STI.
Pienso que lo normal sería que dando por buena la ubicación catastral, se consiga una CD, aunque no coincida la superficie.
En cualquier caso, “ya sabes que hay que ser prudente y que hay que mantener las pautas que viniérais utilizando hasta ahora, si no vas a volver locos a los que hacen el IUI y a los que se vayan a encargar del STI. Por eso es importante sentar bien las bases de cómo vamos a actuar, dudar razonablemente y seguir actuando como lo hacíamos hasta ahora, intentando, no obstante, que la herramienta sea útil“.
Si tienes que hacer cambios puede que tengas que eliminar expediente y recomenzar con el proceso desde tu PG. Puedes consultar mi recopilatorioen cuanto a la forma de hacerlo o el que publicaré pasado mañana.
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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
El STI me acaba de hacer la puñeta. Resulta que hace meses se transmiten varias fincas registrales que constituyen una sola catastral. Se genera un SI y hace unos días se vende una de las registrales que constituye una parte de esa parcela catastral.
Antes del otorgamiento compruebo que habíamos conseguido aquel SI y que ya entonces informé en cuanto a la verificación catastral que hacemos en la notaría y comunicamos vía PG y Signo al Catastro, de que las tres fincas que constituían la registral estaban en situación de “incorporada (la RC) y dudosa”.
“Creo que hoy vamos a volver a hacer lo mismo”, pienso y decido, puesto que si tras el SI de hace meses ahora la parcela catastral entera está a nombre de sus dueños y no vuelvo a hacer lo mismo, resultará que van a poner la parcela catastral entera (que en realidad son tres registrales) a nombre del comprador que solo compra una parte que constituye una registral.
¡Pues vaya chasco¡ Lo hago así y el STI detecta solo un error leve por razón de la superficie que no coincide. Lo veo lógico y tan tranquilo me quedo esperando el SI y me encuentro instantes después con una CD como la copa de un pino. Ahora resulta que el comprador tiene todo a su nombre y los vendedores han perdido la titularidad de los otros dos trozos que son dos registrales diferentes.
Y yo que les había vendido esta solución como la más lógica …
Me consuelo pensando en que el comprador tiene previsto comprar otro trozo, pero ¿y el tercero?
Posible conclusión
Yo diría que el escaso tiempo transcurrido desde la anterior transmisión ha hecho bajar la guardia a Catastro. Si la situación informada hubiera cambiado otra más antigua, pienso que hubiéramos ido a la CI o al SI.
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Expedientes de AT ya hechos pero que figuran como pendientes de hacer
A veces una AT que ya está comunicada y de la que se ha obtenido CD y sacado CCDYG, permanece en la bandeja de pendientes.
Imagino que puede deberse a más de una causa, pero creo tener clara una de ellas. Se produce en aquellos casos en que por error (en mi caso, siempre es por error pues yo valido y luego me voy al STI) cumplimentas el STI, antes de haber validado el IUI (sería fácil evitarlo si no fuera posible pasar el STI sin cotejar y validar).
En esos casos, la posterior validación del IUI podría (no tengo clara, insisto, la causa ni que siempre suceda) situar al expediente en el limbo STI donde continuará por los siglos de los siglos, AMÉN, como si no hubiera sido cumplimentado.
Por supuesto, nada de eliminar expediente (aunque si se pincha por error en eliminar probablemente no pase nada pues el IUI está pasado) y conste, repito, que al 100% no estoy seguro de porqué se produce este cuelgue-bucleo lo que sea.
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Haciéndole trampas al STI (me ha llegado el relevo)
Sí, por fin me ha llegado el relevo: ¡uno de mis oficiales le ha hecho hoy un caño entre las piernas al STI!
Está claro que puedo retirarme y encomendarle el maldito operativo a él porque cuando uno es capaz de tomar la decisión y acertar con ella, es que ya está preparado para ser el nuevo Master&Commander del barrio STIlibrando de una vez a su pobre jefe de la tortura de hacerlo personalmente cada día. Es más … esta maldad de hoy, este troleo al STI no se me había ocurrido a mí y pienso que es una maniobra fantástica para sortear las malditas CI que siempre sabes como empiezan pero no cuando acaban.
El caso era bien sencillo y frecuente: Dos registrales que constituyen una catastral. En la escritura indicamos que una es parte y otra es el resto o que ambas constituyen la RC catastral X, pero al STI (tras pasar el IUI) le contamos una mentirijilla: le adjudicamos la RC a una de las dos fincas y a la otra le ponemos que no nos consta. Al no constar ya no hay expediente STI y se comunica una sola AT que al ser relativa a una RC identificada por el Notario se cambia sin mayor problema consiguiendo la ansiada CD y colándole al sistema un gol por toda la escuadra.
Instancia de subsanación de error cometido en el uso del STI
Esta es la instancia que remitió por e-mail (una dirección especial para fedatarios) a la Gerencia del Catastro en pdf con su firma electrónica un compañero que había cometido un error en el STI. Gracias por compartirla. Se sufre cuando se cometen esos involuntarios errores y se desea su rápida reparación en beneficio de los afectados (y de nuestra propia tranquilidad).
Gerencia del Catastro de *
REF/ Procedimiento: suministro de información
Expediente: * Documento *
*, Notario de *, del Ilustre Colegio Notarial de *, con despacho profesional en *, comparezco ante la Gerencia del Catastro de * y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
1º) Que el pasado día * bajo el número * de mi protocolo autoricé escritura de * en la que DON * titular de DNI/NIF *, transmitió a * DON *, titular de DNI/NIF número *, (*entre otros bienes*) una cuota indivisa del cincuenta por ciento del pleno dominio de la parcela * del polígono *del Catastro de *, la cual tiene asignada la referencia catastral *. Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha parcela en el número * del expositivo *páginas *.
2º) Que la referida escritura fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral del cuota trasmitida si bien, por error en dicha comunicación, se hizo constar que lo transmitido era el cien por cien del pleno dominio, lo que provocó la alteración de la titularidad catastral de la totalidad del pleno dominio de la parcela * del polígono *del Catastro de *, (referencia catastral *) la cual figura desde entonces catastrada erróneamente a nombre de *, titular de DNI/NIF *. Se adjunta a la presente, copia de la certificación catastral descriptiva y gráfica previa a la referida alteración catastral errónea, de la que resulta que los titulares de la parcela * del polígono * eran * DON * titular de DNI/NIF * en cuanto a una cuota indivisa del *% y DON * titular de DNI/NIF * en cuanto a una cuota indivisa del *%.
3º) Que el pasado ** y una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, comuniqué a la Gerencia del Catastro los datos correctos. Se adjuntan a la presente, copia del documento de inicio del procedimiento de comunicación de fecha * (ref Procedimiento: comunicación de alteración de orden jurídico Expediente: * Documento *) y copia del documento de inicio del procedimiento de comunicación de fecha *(ref Procedimiento: suministro de información Expediente: * Documento *).
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido en el punto 2º que antecede a fin de que resulten como titulares catastrales de la citada referencia catastral los citados DON y DON * (*) en pleno dominio al 50%.
FIRMA ELECTRÓNICA
Y esta otra es la que he presentado yo por un despiste de mi oficina
Gerencia del Catastro de xxx
REF/ Procedimiento: COMUNICACIÓN DE ALTERACIÓN DE ORDEN JURÍDICO
Expediente: xxx
Documento xxx
JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de XXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:
1º) Que el pasado día XXX bajo el número XXX de mi protocolo autoricé escritura de declaración de edificación y compraventa en la que Don xxx titular de DNI/NIF XXX, transmitió a Doña xxx, titular de DNI/NIF XXX, la finca registral XXX del registro de la propiedad de XXX, en término de XXX la cual tiene asignada la referencia catastral XXX. Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca.
2º) Que la referida escritura fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral de la finca si bien, por error en dicha comunicación, se hizo constar que la finca transmitada tenía la asignada la referencia catastral XXX, lo que provocó la alteración de la titularidad catastral de la totalidad del pleno dominio de esta última referencia catastral (perteneciente igualmente a Don xxx) la cual figura desde entonces catastrada erróneamente a nombre de Doña xxx, titular de DNI/NIF xxxx. Se adjunta a la presente, copia de la certificación catastral descriptiva y gráfica referida a la alteración catastral errónea, de la que resulta que la titular es actualmente DOÑA XXX, cuando lo debe ser DON XXX.
3º) Que una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos.
Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que se restituya la titularidad de la referencia catastral XXX a Don xxx.
En XXX a XXX.
Comunicación
Después de enviar la solicitud (junto con copia simple de la escritura y pdf con la alteración errónea que me había proporcionado el cliente) a través de la SEC, envié un e-mail a una dirección exclusiva para fedatarios de mi provincia con la misma información y una breve introducción al asunto. El correo lo firmé con la FEREN. Al día siguiente tenía contestación. Tengo que contar el procedimiento otro día porque tiene otras muchas posibilidades además de servir para arreglar los desaguisados que de vez en cuando causamos con el uso del STI (que, por cierto, no estaría mal que pudiéramos comunicar desde el propio STI).
Esto dije acompañando a la solicitud:
Por la presente les comunico que el pasado día xxxx a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, JUSTITO EL NOTARIO.
Y al día siguiente me contestaron esto:
Buenos días. En relación con la información suministrada por correo electrónico, indicarle, que se ha procedido a incoar el oportuno procedimiento de rectificación, nº xxx, retrotrayendo las actuaciones. En las próximas fechas le será notificado el correspondiente acuerdo catastral. Saludos. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales Gerencia Territorial del Catastro de xxxx.
“Con esto de donarse a uno mismo, se me ocurre que en las aportaciones a gananciales, habría dos formas de comunicar la modificación (cuando el inmueble figura, correctamente, en Catastro, 100% a nombre del cónyuge aportante):
Variación en la composición interna, y pasar el 50% al cónyuge.
Cambio de dominio simple, en el que un cónyuge titular del 100%, pasa el 50% al otro cónyuge y, de nuevo, el 50% a sí mismo. Esto no es una locura. Una locura es donarse a uno mismo, pero en la aportación a gananciales, el 100% del bien pasa a ser ganancial; no es lo mismo que aportar a gananciales el 50%. ¿Qué te parece?”
Pues que me ha funcionado utilizando la primera opción y que como dices tú, no es descabellado hacerlo por la segunda. No lo he probado, pero teniendo en cuenta este y este caso, diría que debe de funcionar.
Por otra parte he tenido un caso en el que el inmueble aportado pertenecía a los cónyuges al 50% con carácter privativo pues compraron de solteros. Ambos aportan a gananciales su mitad y el resultado es que la titularidad catastral sigue siendo la misma. La ganancialidad no tiene repercusión en el Catastro, así que decidí no hacer comunicación alguna en este supuesto.
“Si Catastro está al 50% desde antes, yo tampoco comunico nada”.
Con lo que vas a flipar, querido compañero, es con mi último descubrimiento en materia de subsanación de errores y STI. Lo cuento el día 14/11 … interesantísimo y utilísimo. Creo que con esa averiguación me habré ganado una caña y una tapa.
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Hace unos días supe que firmaba hoy una liquidación de gananciales inter vivos y le pregunté al compañero que me está echando una mano con estos casos, sobre como podríamos hacer la comunicación al STI en este supuesto.
“Pues no he liquidado gananciales desde que se implantó el STI, pero las alternativas son las mismas:
Variar la composición interna, y pasar el 50% del cónyuge que sale al cónyuge que entra, con el riesgo de que, si al inicio Catastro no estaba al 50%, haya errores de tracto catastral.
Cambio de la titularidad plena. Decir que ambos transmiten (cada uno un 50%) al adjudicatario. Esto no es una locura desde el punto de vista civil, porque el cambio afecta al inmueble entero: lo que antes era 100% ganancial pasa a ser 100% privativo.
Creo que el STI se maneja mejor con la opción 2, que permite “machacar” lo que hubiera antes (porque terminas diciendo quién es titular del 100%) que con la opción 1, que obliga a Catastro a recordar quiénes eran los titulares iniciales y calcular las titularidades finales.
Estoy convencido de que es mucho más fácil programar un software que diga “en caso de que el Notario diga como queda todo, hacer caso” que otro software que diga “si ya había un % y ahora nos dicen que quite por un lado y sume por otro, resta, suma, y pon el resultado”.
Pues hemos acertado y utilizando la opción 2 (el Catastro estaba bien fifty fifty) hemos conseguido una CD cuyo resultado es que ella tiene ahora el inmueble entero en Catastro a su nombre.
Repetimos la jugada:
Elegimos Cambio de Titularidad.
Ella transmite 50.
Él transmite otro 50.
Ella es adquirente del 100%.
Eureka. En este caso la cerveza me la tomaré contigo, compañero.
Nota final: Al día siguiente compruebo que todo está a nombre del cónyuge adjudicatario. Prueba superada. Siguiente prueba … aportación a gananciales.
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La obligatoriedad del STI y el flujo de trabajo en la notaría
“Después de mucho investigar llegué a la conclusión de que comunicar era obligatorio (aunque es una conclusión frágil porque la redacción legal es como mínimo dudosa).
La alteración del “flujo de trabajo “ de la notaría ya la llevamos años haciendo. Cuando entró en vigor el IUI decidí cambiarlo a la secuencia que tú mencionas en tus artículos:
Matriz
PG (base de datos y facturación)
IUI y demás trámites post firma (registro, plusvalía, impuestos si los tramitamos nosotros…)
Copia autorizada que ya es completa porque todo lo anterior se incorpora. La copia refleja el resultado final de todos los trámites (incluida la inscripción si la tramitamos, y la nueva certificación catastral si lleva alteración de titularidad)
Este sistema tengo la total convicción de que es mejor que el antiguo, pero aún así sigue siendo complejo y poco eficiente
¿Alguna idea para mejorarlo? Lo que a mí me gustaría es que hubiese un grupo de trabajo del CGN sobre flujo de trabajo y diseño de procesos, que pudiésemos aprovechar todos (ya que, aunque las situaciones son variadas, si se define un esquema básico en mayor o menor medida creo que todos le sacaríamos provecho)”.
Lo de obligatoriedad o no obligatoriedad tiene miga. ¿Tampoco es obligatorio lo de los poderes para pleitos? ¿Tampoco lo es solicitar información de deudas IBI? ¿Tampoco acreditar comunicación y respuesta de derechos de adquisición preferente en montes? “No vale” decir que es y que no es obligatorio a nuestra conveniencia.
Yo lo he conseguido haciéndolo personalmente y persiguiendo a los demás para que cumplan su cometido en el momento que corresponde (el mismo día, horas después de la firma). El problema es que tenemos tantísimas obligaciones que si lo haces todo bien, como no hay muchos beneficios por lo que haces, no puedes contratar a más gente. Mucho trabajo, poco ingreso. Tendría que haber reuniones técnicas y prácticas (menos teoría y más práctica).
Tengo un post muy avanzado sobre el asunto de la obligatoriedad. Me falta por terminar de estudiar una cuestión y espero sacarlo pronto.
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Las diferentes opciones en caso de “NO CONSTA” la referencia catastral
Al elegir la opción “No consta” (la referencia catastral) en Notin (el Programa de Gestión de mi notaría) se despliegan un montón de posibilidades que yo no había visto nunca o que no había visto desde hace mucho tiempo por lo que no sinceramente no lo recordaba.
Como puede verse, estas son las opciones:
Sin aportar/no presentada.
Pendiente individualización.
No dividida por el catastro.
Pendiente de segregación.
Pendiente de inscripción.
Parte de un terreno.
No tributa.
No tiene/no edificio integro.
No está bien formada.
Vivienda nueva.
Reciente construcción.
Obra nueva.
Número fijo catastral
Real Decreto 1/2004, de 5 de marzo, artículo 39.
Innecesaria.
No ser finca independiente.
No obligatorio conforme a ley.
En proceso de concentración parcelaria.
Al analizar todos estos supuestos, creo que sin duda es mejor señalar alguno de ellos que indicar que la RC es dudosa o que corresponde a la finca de origen como hacemos tantas veces corriendo el riesgo de una Alteración de Titularidad indeseada que nos de trabajo suplementario.
Pero, ¿esto influye en el STI? Pues no, porque al no indicarse RC alguna, no se genera un expediente.
¿E influye en el IUI? Pues indicarse se indica. Vean en este otro pantallazo:
En consecuencia para salvar nuestro pellejo con el de origen y el dudoso, para colaborar algo más con el Catastro y por el bien de nuestros clientes, a partir de ahora habré de precisar.
Y mira que me paso el día bicheando y trajinando por todas partes y llevo casi dieciocho años con Notin …
Por cierto, mis oficiales sí que lo sabían. “Me caso en Soria ….” ¡y no me lo dicen!
Una compañera me cuenta que por error se ha comunicado una AT indicando que la RC había sido identificada por el Notario, cuando lo cierto es que la RC era la de origen.
Lo que se transmitía por compraventa era una porción segregada de una finca sin que la segregación hubiera aún accedido al Catastro (recordemos que las MF están aún en fase piloto). Al comunicarse la AT con la RC identificada, el resultado es que Catastro ha puesto la finca entera a nombre del adquirente de la porción segregada (aunque, imagino, que indicando como mínimo un error leve por razón de la superficie de la finca).
Observado el desaguisado, la compañera ha optado por rectificar el error cometido en el PG. Una vez corregido, ha reenviado el IUI, lo ha validado y cotejado, generando una recarga del expediente STI que ha permitido efectuar una nueva comunicación basada en esa RC de origen.
El resultado ha sido positivo en cuanto a que el mecanismo subsanatorio del que hablaba el otro díaaquí ha funcionado en otro supuesto completamente distinto. Así que, la cosa nos va a dar bastante juego …
No me consta qué resultado se ha obtenido al segundo intento en vez de la CD. Yo apostaría por un SI.
Glosario de abreviaturas
STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
AT – Alteraciones de titularidad
MF – Modificaciones físicas
IUI – Índice Único Informatizado
GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
CSV – Código Seguro de Verificación
PG – Programa de Gestión
SI – Suministro de Información
CD – Comunicación Directa
CI – Comunicación Indirecta
CYS – Comunicar y Subsanar
ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro
SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica
IVG – Informe de Validación Gráfica
CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica
RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
¿Aparte de cambiarle el nombre a STC (Servicio de Tramitación Catastral?, pues se me ocurren estas de momento:
Fichas en los Programas de Gestión y posteriormente en IUI y STI con, exactamente, las mismas casillas que contiene una CCD o una CCDYG, con posibilidad de indicar las discrepancias existentes.
Mayor catálogo de situaciones: no basta identificada por el Notario, identificada y dudosa, de origen y no consta (además esto de “no consta” no puede suponer ignorancia de la situación en el Catastro y algo habría que hacer al respecto).
Mayor variedad de opciones: Finca que es parte, finca que es otra parte y sumada a la otra la totalidad de una catastral. Dos registrales y una catastral. Dos catastrales y una registral. Finca ganancial. Finca procedente de los gananciales…etc… etc….
Listado de posibles errores y explicaciones de los mismos, porque sino esto parece el Pictionary.
Glosario de abreviaturas
STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
AT – Alteraciones de titularidad
MF – Modificaciones físicas
IUI – Índice Único Informatizado
GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
CSV – Código Seguro de Verificación
PG – Programa de Gestión
SI – Suministro de Información
CD – Comunicación Directa
CI – Comunicación Indirecta
CYS – Comunicar y Subsanar
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IVG – Informe de Validación Gráfica
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Desde que comencé como piloto he realizado dos intentos de MF. Bueno, el primero no llegó ni a la categoría de intento, pues de lo único de que disponía era de una documentación técnica tradicional, es decir, de certificación y planos para efectuar una agrupación.
Creo que no había ni visado pues no era necesario en el caso y por tanto no tenía ni GML, ni CSV, ni IVG ni positivo, ni negativo. “Res de res”, como se dice por aquí. Así que nada pude hacer. Esto después de saber, y vuelvo a dejarlo claro, que las MF no incluyen las obras, ni proceden cuando uno realiza agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones, cuyo resultado es el que ya consta en el Catastro.
Hoy tengo una segregación en la que el IVG ha sido negativo puesto que el técnico incluye como parte de la segregada un trozo de finca que el Catastro dice que es vía pública urbana y no lo es. Creo que la cosa tiene mala solución, así que me he ido a SIGNO y al STI con escasas esperanzas de que esto pudiera salir bien.
Para empezar ya me dice el STI que desde ayer no está operativo para las MF, pero no le hago caso y tiro para adelante, aunque antes intento realizar la AT de la venta de la porción segregada que contiene la misma escritura y claro el STI no es tonto y me dice que hay un error GRAVE (la RC es la de la finca de origen). Me ha pillado.
Me vuelvo a las MF y veo que SEGREGACIÓN está en el maldito color LADRILLO que te indica que algo está mal. No hay muchas casillas que rellenar y pruebo suerte con IMPORTAR RESULTADO. Aparece Anexar Fichero GML o Introducir CSV. Pruebo con el GML y parece que lo sube pero nada más, no consigo nada, así que me voy a introducir CSV. Lo meto, lo reconoce y me dice “no se han recibido las fincas resultantes en el XML“, pero el color ladrillo ha desaparecido. Decido intentarlo otra vez y entonces me sale otra cosa: “Recuperando imagen de Catastro“ y después el mensaje anterior. Parece que estoy en bucle. No voy a conseguir nada, así que me vuelvo a la AT y me obtengo mi SI que me sabe a poco y tiro la toalla, aunque mañana volveré a la carga a ver si todo ha sido por razón del aviso inicial que ya hacía pintar mal la cosa. A lo mejor con la AT ya hecha no hay nada que hacer o a lo mejor es que con un IVG negativo invadiendo vía pública eres “hombre muerto”.
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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
AT – Alteraciones de titularidad
MF – Modificaciones físicas
IUI – Índice Único Informatizado
GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
CSV – Código Seguro de Verificación
PG – Programa de Gestión
SI – Suministro de Información
CD – Comunicación Directa
CI – Comunicación Indirecta
CYS – Comunicar y Subsanar
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SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica
IVG – Informe de Validación Gráfica
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¡PARECE QUE ME HA FUNCIONADO EL STI PARA UNA SEGREGACIÓN¡
Sin mucha convicción he comunicado ahora mismo un par de segregaciones contenidas en la misma escritura y sobre una misma finca rústica. Había IVG+ con su CSV (uno solo para las dos). He metido el CSV y el STI me ha dicho lo de que “no se han podido recuperar imágenes”. Pero cuando he comunicado la MF, no se han reportado errores y cuando inmediatamente después he optado por comunicar a Catastro, ¡se ha comunicado¡ y tengo una comunicación de inicio del procedimiento.
No sé si debería de recibir nuevas certificaciones catastrales, PERO DE MOMENTO, he llegado MÁS LEJOS QUE NUNCA HASTA AHORA.
Estaré pendiente de novedades en el STI y también en la Sede Electrónica. Tal vez el STI no informe, pero en unos días (según me cuenta una compañera que también es piloto) puede que haya algo en la Sede.
Unos días después
Hoy he tenido un nuevo caso. Una segregación y una determinación de resto. De nuevo IVG+ con CSV. Una vez más “no se han podido recuperar las imágenes”, pero al comunicar volvemos a las andadas y me reaparece un error ya conocido:
“NO SE HA PODIDO LEER EL GML DEL INFORME DE VALIDACIÓN”.
¿Qué tendría el expediente del otro día que este no tiene?
¿En Ancert hay alguien que nos haga caso a los pilotos?, pero alguien que sepa algo más que nosotros, claro y que sea capaz de hacer algo más que leernos el manual.
Estamos perdiendo un tiempo muy valioso en el desarrollo de una herramienta estratégicaen todos los sentidos.
Parte de catastral, finca en investigación y “Comunicar y Subsanar”
Me enfrento hoy a una donación con cinco fincas o partes indivisas. Una está correcta en cuanto a titularidad y presenta una diferencia de superficie siendo la catastral inferior a la del título y el registro. Los clientes la dan por buena y estimo que tendremos una CD.
Además tenemos una finca registral que es parte de una catastral y que se encuentra “en investigación”. El título es de los años 60 y la otra parte parece ser de un familiar que paga el IBI aunque no se explican porqué cuando en el Catastro no es tampoco el titular (puede que esté pagando la de un vecino que a su vez se esté yendo de rositas sin decir esta boca es mía). Esto pinta a SI. Interesa saber que además no existe CCDYG. Contamos solo con una Descriptiva.
Finalmente, las porciones indivisas, las clásicas eras, pozos, balsas o ensanches que tenemos por aquí, no disponen de datos catastrales. Entiendo que habrá un Suministro de información.
Resultados
Acierto con la primera y se genera CD.
Me equivoco con las porciones: SIN CATASTRO, NO HAY STI. Probablemente se me ha pasado por alto en otros casos similares con varias fincas. Pienso que no estaría de más que algo se pudiera hacer en estos supuestos desde la notaría.
Y, por último, la que es parte y está en investigación, me da un error SUBSANABLE (error en el tracto). ¡Pues claro¡, no lo pensé, el titular no es el donante pues la finca figura “en investigación”.
Llamo a mi oficiala y valoramos la situación
¿Comunicamos o comunicamos y subsanamos?
La verdad, digo yo, si comunicamos y subsanamos creo que vamos a avanzar más en la resolución de este caso, puesto que tal vez se ponga toda la propiedad a nombre del donatario que luego arreglaría el tema con su familiar dueño del resto. Mejor será esto a que figure “en investigación”, ¿no?, aunque no sé si haciéndolo así conseguiré lo que pretendo.
¡Venga¡, yo lo tengo claro, así que comunico y subsano…
Pocos segundos después me encuentro con que hemos conseguido una CI. Tal vez si hubiera habido CCDYG hubiéramos conseguido la CD. Me da la sensación de podemos haber salvado el SI y que en unos días esto puede presentar mucha mejor pinta que hasta ahora (y que en los últimos 50 años).
Así que, querido Antonio, no puedo darte una respuesta segura, pero parece que de momento con nuestros datos y el STI no es posible conseguir la CCDYG en los supuestos en que no existía al tiempo del otorgamiento.
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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
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MF – Modificaciones físicas
IUI – Índice Único Informatizado
GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
CSV – Código Seguro de Verificación
PG – Programa de Gestión
SI – Suministro de Información
CD – Comunicación Directa
CI – Comunicación Indirecta
CYS – Comunicar y Subsanar
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IVG – Informe de Validación Gráfica
CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica
RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
Las CI son como el coitus interruptus. Te quedas completamente insatisfecho (CI)porque parece que cuando todo va bien, que no había errores (sí, puede no haber errores y no conseguir CD) y que ya estás a punto de conseguirlo, que ya has hecho la comunicación y te dan el OK, te vas a Resultados y te encuentras con una tristeCI.
El problema añadido de la CI es que si quieres cumplir el consabido “en la”, “con la copia” tienes que tener al encargado del STI de la notaría (es decir, yo y la copista, lo siento pero es que somos encargados por ese orden) pendiente de andar mirando el Catastro antes de proceder a la entrega de la documentación y como tampoco sabes si en el Catastro tardan poco o mucho en conseguir la certidumbre absoluta y dar el OK, pues de momento no he conseguido un procedimiento eficaz para este asunto.
Ya sé que la CI y el SI no son un fracaso, pero la CI tiene algo de “final infeliz”.
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CI – Comunicación Indirecta
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Agrupación de varias fincas registrales que constituyen una sola catastral
Este supuesto de MF no sé qué tratamiento tendría porque si el resultado de la agrupación es lo que ya dice Catastro, ya no habría nada que hacer (aunque estaría bien que se permitiera indicar esto en Signo). Otra cosa es que la superficie no coincida, pero parece que esto no representaría problema (si es que, insisto, se puede comunicar en estos supuestos).
Agrupación de varias fincas registrales que constituyen varias catastrales (con múltiples variantes)
Este supuesto de MF debería de poder acceder y comunicarse, con independencia de superficies, siempre que se respete la delimitación/el contorno/los límites, pero como se está haciendo con arreglo a Catastro, parece que así sucederá.
Agrupación con GML o CSV
En ambos casos, la comunicación se puede hacer. El Notario disponiendo de estos datos, puede efectuarla con mejor resultado si hay CSV que si hay GLM. Efectuada la comunicación el resto es cosa de Catastro.
“Si los clientes solicitan a los técnicos que el IVG sea positivo por parte de Catastro, la tramitación será más rápida, puesto que se evitarán realizar la subsanación de las discrepancias físicas de la cartografía” – me comentó a este supuesto alguien que trabajaba en el proyecto y que creo (¿inexplicablemente?) ya no lo hace.
Agrupación en base a informe técnico pero sin GML o CSV
No se puede hacer nada.
De momento muchas dudas, alguna de las cuales pude disipar, en cierta medida, poco después del intercambio de estas notas. Creo que aún queda mucho por aprender. Lo seguiré contando.
Gracias y … suerte.
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Renuncia de usufructo y cambio de titularidad catastral
“¿Se te ha dado el caso de renuncia de usufructo? Grabándolo así, como renuncia del usufructuario (100%) y adquisición por tanto de la nuda propietaria (una sola por el 100%), me da este error: Existe un NIF para nuda propiedad y usufructo. No sé si lo hubiera grabado como donación de usufructo si daría el mismo error o no. ¿Se ha de poner “variaciones en composición interna o de la cuota” y no “cambio de dominio simple”? A fin de cuentas, al final la beneficiaria de la renuncia pasa a adquirir el 100% del pleno dominio, ¿no?“
Yo le dije al compañero que si se había leído esta entrada:Donación de nuda propiedad y reserva de usufructo. No tenía claro que su caso se resolviera del mismo modo. Unas horas después me contaba:
“Pues en este caso parece que la solución está en el propio STI (en el PG y en el IUI sí está puesto como transmisión del 100% de usufructo), donde hay que marcar transmisión de pleno dominio en vez de variación en la composición interna; y luego poner que lo que se renuncia/dona es el 100% del pleno dominio y lo que se adquiere, lo mismo”.
Curioso (yo pienso que también se hubiera podido hacer vía PG e IUI). Solo se transmite el usufructo, pero no deja indicarlo así y se indica que se transmite el pleno dominio. Otro rato después:
“Recibido justificante de Catastro. La nudop ropietaria aparece ya como propietaria del 100% del pleno dominio. Prueba superada“.
El caso contrario de la consolidación de usufructo y nuda propiedad, lo tratamos hace tiempo aquí. Aunque no sé si seguiría opinando lo mismo que entonces …
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El otro día dudé bastante a la hora de comunicar o no por el STI una compraventa de una finca que era parte de una catastral. Como ahora, aún dudando el Notario, el Catastro puede cambiar la titularidad, no quería que al otro dueño del resto de la parcela catastral le pudieran quitar esa titularidad por la vía del retracto. Además pensé que si salía un SI, le llegaría notificación con lo que le estaba facilitando yo, el Notario, el retracto. Al final comuniqué de origen para evitar problemas en cuanto a cambio de titularidades pero me sigue preocupando el tema del retracto. No obstante, yo estoy cumpliendo con mi obligación de comunicar y ojo .. que al retrayente se le puede fastidiar el plazo con la comunicación ….
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El caso que dio lugar a esta solicitud de rectificación de un error catastral fue este:
Se firmó una escritura de subsanación (bien podría ser una diligencia de subsanación) de otra escritura anterior para hacer constar que en la anterior los datos catastrales indicados eran incorrectos por lo que se subsanaban, solicitando luego mediante este escrito que se volviera a catastrar a nombre de su titular la finca que por error se había puesto a nombre de los firmantes de la solicitud y que se pusiera al suyo propio la finca que si que era de su propiedad.
A LA GERENCIA TERRITORIAL DEL CATASTRO DE XXX. SECCIÓN RÚSTICA
DON
DOÑA
»EXPONEMOS«
»I.-« Que por escritura de SUBSANACIÓN otorgada ante el Notario de xxxx, Don xxxx, el día xxx, bajo el número xxx de protocolo (cuya fotocopia se acompaña), se hizo constar que la finca registral xxx del Registro de la Propiedad de xxxx, de nuestra propiedad y que en dicha escritura se describe, es la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx del Catastro de Rústica de xxx a la que corresponden la siguiente referencia catastral:
xxx.
»II.-« Que tanto en nuestro título de propiedad (cuya fotocopia se acompaña) como en el anterior al nuestro, que en la citada escritura se relaciona, por error, la citada finca registral xxx era identificada como la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx cuando realmente es la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx.
»III.-« Esto expuesto,
SE SOLICITA:
De la Gerencia Territorial del Catastro de xxxx, Sección de Rústica, que la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx del Catastro de Rústica de xxx sea catastrada a favor de quién era y es legítimo propietario y titular catastral hasta que fue ocasionado el error subsanado por la mencionada escritura (DON XXX), dado que DON xxxx y DOÑA xxxx no ostentan sobre ella derecho alguno, siendo, únicamente, propietarios de la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx a la que corresponde la referencia catastral antes citada, la cual solicitan sea catastrada a su propio nombre.
Aunque vamos avanzando solo estamos en la fase piloto del STI para las MF, así que, salvo con un Notario que sea piloto de este nuevo desarrollo de la aplicación (y solo si se tiene IVG+ con su CSV), para conseguir una segregación catastral no queda otra que morir en el Catastro. Puede que la segregación catastral que se pretende conseguir, se derive de una escritura de segregación más o menos reciente o puede que simplemente lo que son varias fincas conforme al título no lo sean conforme al Catastro y sea necesario ajustar ambas realidades.
A LA GERENCIA TERRITORIAL DEL CATASTRO DE XXX
DOÑA
DON
DON
DON
DOÑA
DON
»EXPONEN«
»I.-« Que Doña xxx y Don xxx son titulares catastrales del inmueble con Referencia Catastral XXX, marcado con el número XXX de la Calle XXXX de XXX, con una superficie de suelo catastrada de XXX.
»II.-« Que Don xxx y Don XXX son titulares catastrales del inmueble con Referencia Catastral XXX, marcado con el número XXX de la Calle XXX de XXX, con una superficie de suelo catastrada de XXX.
»III.-« Que Doña XXX y Don XXX son dueños, por la escritura otorgada ante el Notario de XXX, XXX, el día XXXX, con el número XXX de protocolo, de la cual se aporta copia simple, de un SOLAR de xxx metros cuadrados (xxx m2) que, catastralmente, es parte del inmueble de Doña xxx y Don XXX con Referencia Catastral xxxx y parte del inmueble de Don xxx y Don xxx con Referencia Catastral xxxx.
Dicho SOLAR de xxx metros cuadrados (xxx m2) figura en el plano que se aporta al presente escrito a los oportunos efectos identificativos, firmado por todos los otorgantes de este escrito.
»IV.-« Esto expuesto,
SE SOLICITA:
De la Gerencia Territorial del Catastro de xxxx, las operaciones que sean precisas para la segregación de los inmuebles de propiedad de Doña xxx y Don xxx y Don xxx y Don xxx, a fin de que quede inscrito en el Catastro a favor de Doña xxxx, como usufructuaria y Don Demetrio Rico Pérez, como nudo propietario, un SOLAR de xxx METROS CUADRADOS (xxx m2) de superficie, cuya configuración es la que consta en el plano adjunto.
En XXXXX, a XXX.
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Me decía un amigo que trabaja en el Catastro que la celeridad que aportan las notarías y los registros en el flujo catastral, se ve frenada por el Catastro.
Hace unos meses firmé una compraventa de dos fincas catastrales agrupadas el año anterior en otra escritura también mía.
En el mismo día en que firmé la compraventa, vía STI, conseguí la CD a favor del nuevo propietario de la finca agrupada que luego fue vendida y que continuaba, al tiempo de la venta, constituyendo dos parcelas catastrales.
Yo no sabía (nadie sabía) que el expediente catastral relativo a la agrupación, continuaba su lento curso y, sin atender a mi comunicación de AT, el expediente terminó dando lugar a que la finca resultante de la agrupación se catastrara a nombre del agrupante-vendedor y no a nombre del comprador a cuyo favor se produjo la CD derivada de la AT comunicada desde la notaría.
Mi amigo me dio la explicación:“Se machaca la titularidad cambiada. Este error es bastante frecuente y se produce por la forma de trabajar de algunas empresas subcontratadas en el trasiego de información. Lo mejor es llamar a la gerencia exigiendo que se subsane el error inmediatamente. Si se os produce en más ocasiones poned una queja formal (hay un procedimiento para hacerlo)”.
Otro amigo (y compañero) me dijo tras la publicación de esta pequeña entrada: “Cuando yo autorizo una modificación física (agrupación, agregación, segregación o división) entro en la Sede Electrónica de Catastro y presento un modelo 900Den mi propio nombre. Esto genera cierta sorpresa en algunos funcionarios de Catastro, porque no lo hago “en representación” de los clientes, sino, insisto, en mi propio nombre. Creo que es la única forma de cumplir con el artículo 47.2 de la Ley del Catastro, que exige comunicar estas operaciones en 5 días. Presentar el modelo 900D en mi propio nombre es, además, lógico, ya que el artículo 47.2 me obliga a mí, el Notario. No obstante, esto supone cierta ‘disfunción’ en el funcionamiento de Catastro y alguna vez he recibido la respuesta de Catastro en mi domicilio particular, con ese sobre negro propio de los requerimientos de Hacienda. En mi provincia, además, complemento la presentación del modelo 900D a través de la Sede Electrónica del Catastro con un correo electrónico a una dirección de correo electrónico que tenemos habilitada para fedatarios, avisando de la presentación para que la tramiten con cierta celeridad. Sospecho que así se consigue que la tramite alguien ‘de la casa’ y no una empresa subcontratada. Siguiendo este sistema (900D + correo electrónico), e incluso con algo de mala suerte (bajas médicas, periodos vacacionales) las modificaciones físicas se han recogido en Catastro en menos de un mes, normalmente menos de una semana, alguna vez incluso al día siguiente“. Fantástico. Sobre el tema del uso de la Sede, puede consultarse esta entrada.
¿Al STI se le pueden contar algunas mentiras? Pues sí, se le pueden contar. Lo malo es si esto puede acarrear alguna consecuencia para nuestros clientes. Hasta el momento, no me ha pasado y, sinceramente, creo que no hay un riesgo de ello. Si así fuera, lógicamente, no lo haría.
¿Qué casos se me han ocurrido y he puesto en práctica?
Pues, de momento, estos:
Cargarte un usufructo. El otro día me cargué uno en una disolución de condominio entre dos hermanas en la que, además, se extinguía el usufructo vitalicio de la madre de ambas. Estaba casi seguro de que si “informaba” del usufructo, no iba a obtener la CD. Sin la usufructuaria (que estaba en el Catastro) no tuve problemas.
Unificar en una sola las herencias de unos cónyuges.
Prescindir de algún titular catastral.
Eliminar una confesión de privatividad (aunque no entiendo porqué una confesión de privatividad genera un objeto a los efectos del STI).
No efectuar la comunicación respecto de una catastral que solo se transmite en una parte que constituye finca registral para evitar que el propietario del resto de finca deje de serlo.
Jugando con el quitar y poner conceptos antes y después de las comunicaciones pueden conseguirse mejores resultados y sobre todo evitar desaguisados. Por supuesto, luego hay que volver a poner las cosas en orden y hacer el envío del IUI con todo perfecto.
Conviene que los empleados encargados tengan un momento de reflexión y analicen los errores reportados antes de clickar el botón de comunicar a Catastro pues como ya hemos hablado en otras ocasiones, subsanar los errores que cometamos no es tarea ni sencilla ni posible en todas las ocasiones. Esos momentos de reflexión te pueden, les pueden, hacer pensar que una cosa es la minutación, otra cosa es el Índice y otra cosa es conseguir un buen resultado en el Catastro. Así que, por supuesto, no pueden olvidarse de dejar las cosas como estaban al terminar de pasar el STI.
Ayer se firmo una herencia con liquidación de gananciales y acto seguido, en escritura aparte, una donación.
De la primera escritura solo conseguimos un SI porque la vivienda heredada y luego donada estaba a nombre de la donante en el Catastro cuando era ganancial de ella y su esposo.
Por esa razón, el STI nos informó de un error grave que causó un SI. Cuando se liquidan los gananciales y se hereda la finca, el STI nos pone la pega de la titularidad puesto que en vez de encontrarnos con 50-50 (ya hablaremos otro día del Catastro y los gananciales), partimos de un 100% para la viuda.
Cuando comunicamos la donación (al día siguiente, para que el STI haga bien la digestión), se causa el cambio, sin tenerse en cuenta que había un SI por la escritura de ayer.
Si lo hubiéramos hecho de seguido ayer, ¿qué hubiera pasado?, ¿hicimos bien o mal? Y si hubiera seguido el criterio de considerar la situación catastral como dudosa y no como identificada por el Notario, ¿qué hubiera pasado hoy?
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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
El expediente STI derivado de la escritura de la adjudicación de la herencia de un matrimonio con dos códigos 1103 (que ahora tengo claro que sólo requería uno) termina con sendas Comunicaciones Indirectas relativas (una por herencia) al único bien ganancial heredado que era además el único bien que incluían ambas herencias (por eso sólo era necesario un 1103). De haberse cursado el expediente con un solo 1103 (cosa que haré en adelante y que tengo pendiente de explicar), creo que se hubiera conseguido una CD.
Semanas después con la finca ya inscrita a nombre de los herederos, vuelvo a encontrarme con el mismo inmueble en una escritura. Esta vez se trata de una compraventa.
El trabajo en el PG es pan comido, al igual que la validación y cotejo del IUI. El STI parece que también va a serlo, pero cuando llega el reporte de errores, se me informa de que existe un error de tracto. Cojo matriz, miro la CYDG y efectivamente: puesto que hubo CI, el Catastro aún sigue a nombre de herederos de los padres, pero en esta ocasión se me ofrece la opción (otra vez) de CYS y hago uso de ella. Al instante, tengo una CD y el Catastro a nombre de la compradora.
Es magnífico, ¿verdad?
Glosario de abreviaturas
STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
AT – Alteraciones de titularidad
MF – Modificaciones físicas
IUI – Índice Único Informatizado
GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
CSV – Código Seguro de Verificación
PG – Programa de Gestión
SI – Suministro de Información
CD – Comunicación Directa
CI – Comunicación Indirecta
CYS – Comunicar y Subsanar
ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro
SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica
IVG – Informe de Validación Gráfica
CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica
RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales
Un posible nuevo supuesto de subsanación STI, pero no me atrevo
Cuando en una herencia es necesario utilizar dos códigos porque hay bienes privativos de uno o de ambos cónyuges y no solo bienes gananciales, en la herencia de uno de ellos estará el 50% de cada inmueble ganancial. En este caso uno ve más lógico utilizar la opción variación en la composición interna e indicar que se transmite por un causante ese 50% y por el otro el restante 50%. El adquirente puede ser el mismo heredero o no. Si optas por indicar cambio de dominio simple, no es posible poner el 50% y hay que indicar en la ficha del inmueble de cada herencia que se transmite y adquiere el 100%, lo que no deja de ser correcto pues hablamos del 100% de lo que el difunto tenía, ¿estamos de acuerdo?
Bueno, pues hace unos meses hicimos una herencia y le pasamos el IUI y su STI y utilizamos la opción variación en la composición interna y no la de cambio de dominio simple.
Esta semana ha venido a la notaría uno de los dos hermanos que heredaban, para decirnos que todo está correcto en el Catastro (lo estuvo desde que les entregué su copia, aunque ellos no han sido conscientes por lo que veo) excepto una vivienda que era para él y que sigue a nombre de sus padres.
Le dijimos que le llamaríamos cuando lo tuviéramos resuelto (si es que se podía) y revisé toda la secuencia. En el STI vi que se había causado una CI y en mi PG vi que habíamos optado por la variación de la composición interna.
Pensé que podía modificar los datos en el PG para optar por el cambio de dominio simple, así que lo hice, volví a exportar el IUI y a cotejarlo en SIGNO, y ¡bingo¡ se me había recargado como esperaba el STI. Tenía una nueva opción de comunicar la alteración.
El siguiente paso fue efectuar la comunicación de la alteración. En pocos segundos me aparecieron los resultados. El STI informaba de varios ERRORES GRAVES, tantos como cambios ya se habían hecho cuando efectué la anterior comunicación. Sin embargo, mi modificación, mi subsanación, no reportaba ningún error.
Hablé con mi oficiala y le dije: “El cliente tiene que decidir. Yo sin más no me atrevo a comunicar, pues probablemente cambiaremos el Catastro de la finca que faltaba, pero tal vez comiencen a llegar cartas a los dos hermanos por todas las demás fincas que ya habíamos cambiado“.
Estamos pendientes de que el cliente tome su decisión, pero yo creo que es mejor que se dirija a Catastro.
Lo bueno es que le he cogido el tranquillo (y hasta el gusto) a esto de la subsanación.
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Hacía tiempo que no escribía sobre el STI. Lo tengo bastante dominado pero a veces se me pone bravucón. Por cierto, sigo haciéndolo personalmente.
Se trataba de una compraventa de doce fincas con un total de diecinueve RRCC. Una de las fincas tenía ella solita diez referencias catastrales pero creamos para ello un solo objeto en el que metimos las diez referencias. Se pasa el IUI, nos vamos al STI, se adjunta la copia, se hace la comunicación y el resultado es que conseguimos cambiar la titularidad de ocho de las RRCC que comunicamos. Y las otras once referencias, ¿qué? Mi oficiala y yo nos ponemos a pensar. Este cliente es precisamente el menos apropiado para una metedura de pata.
Reviso los objetos en mi PG y llego a la conclusión de que hay que crear ocho objetos más y dejar la finca de las diez referencias con solo dos: una correspondiente al suelo y otra correspondiente a una edificación que se encuentra sobre ese suelo y que tiene su propia referencia.
Intentamos nuevo comunicación. En el PG paso el IUI de Exportado a Incompleto, paso el IUI en Signo y ya tengo recargado otra vez el Expediente STI (lo tendría sin necesidad de pasar de nuevo el IUI, pero prefiero hacerlo así). Con esta nueva comunicación, todas las RRCC ya cambiadas me reportan un error grave (el nuevo titular informado es el que ya figura en el Catastro). Claro ya estaban cambiadas, pero me arriesgo, comunico de nuevo a Catastro y consigo cambiar ocho RRCC más. Ya hemos conseguido cambiar dieciséis RRCC. Dos de los componentes de la finca (parcelas números 34 y 134 del mismo polígono) y la edificación aún no cambian. Decido convertir la edificación en objeto independiente y repito el proceso. Tercer envío de una misma escritura. Ahora conseguimos cambiar la edificación (con el consiguiente cabreo del STI que reporta dieciséis errores graves) y además dos CI para las fincas de número parecido que dan continuos errores al cotejar el IUI en Signo. No acabamos de saber cuál es el problema pero con un cuarto intento que incluye una revisión concienzuda de todos los datos de cada finca, conseguimos pasar (con diecisiete errores graves) una de las dos fincas dejando una CI para la número diecinueve. Ya no podemos hacer nada más.
Temoroso compruebo titularidad en la SEC y el nuevo dueño tiene dieciocho de diecinueve RRCC a su nombre. Buen trabajo, buena herramienta, aunque trampear tanto con ella es agotador. Tardamos cerca de hora y media en resolver todo esto. Está claro que caben las subsanaciones. Los errores graves y los tropecientosSI no plantearán problema alguno … espero ….
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Tenemos una registral compuesta de dos catastrales. Se vende una de las dos porciones y al hacer la comunicación a través del STI se señala por el Notario que la RC es dudosa y aún así Catastro efectúa la AT y el nuevo propietario de una porción de la finca, pasa a ser propietario de la catastral entera.
Al propietario del resto seguro que no le iba a hacer mucha gracia.
¿Se podría hacer algo para volver a situar como titular catastral al que lo era anteriormente (sin ser propietario de la totalidad) y que no era el vendedor ni el comprador sino una tercera persona?
Si el IUI no está enviado aún (la quincena) pero se exportó, validó y cotejó, pienso que introduciendo algún cambio se descotejaría y se generaría una nueva oportunidad de pasar el STI. El simple cambio de los folios de la escritura (para volverlos a dejar como estaban) lo permitiría. Si estuviera enviado, pienso que sería lo mismo. No es muy ortodoxo, pero por probar a solucionar problemas que no quede.
Pero, una vez que tengamos esa nueva oportunidad (una vez que hayamos recargado el STI), ¿qué podríamos hacer para solucionarlo? El señor a cuyo nombre hay que volver a poner la finca no la firmó y creo que con eso ya es suficiente razón para pensar que no podemos hacer nada. Lo máximo que se podría hacer es cambiar el tipo de operación (cambio de dominio, variación de la composición interna, etc …) o el tipo de identificación que hayamos elegido para la finca en cuestión (identificada por el Notario, dudosa, de origen, no consta …) y con esta clase de cambios, habiéndose ya hecho la AT, no conseguiríamos más que un SI que no resolvería nuestro problema.
Así que creo que no hay nada que hacer en este caso.
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Una finca que está al 50% en la herencia y en el Catastro al 100% para los que se la adjudican (y viceversa)
Pues .. que le estoy cogiendo el gustillo a contarle mentirijillas al STI, aunque bueno son como las de Forrest Gump que no hacen daño a nadie (más bien todo lo contrario).
En el caso de hoy, una finca está al 50% en la herencia y en el Catastro está al 100% a nombre de los herederos del padre del causante de la herencia. El 50% restante es los propios herederos adjudicatarios por título de herencia de su madre (hermana del causante), si bien no tienen este porcentaje en el Catastro a su nombre.
Solución (salomónica): Comunico que se transmite el 100% porque si comunico el 50%, los herederos no tendrán el otro 50% a su nombre.
¡Funciona¡ La finca ya está a nombre de sus dueños.
Y, en la misma escritura, me sucede también toodo lo contrario, ahora la finca está al 100% en la herencia aunque en el Catastro está solo al 50% a nombre del causante y el 50% restante a nombre de los propios herederos adjudicatarios.
Solución (salomónica): Comunico que se transmite el 50% porque si comunico el 100%, el Catastro me dirá que hay una titularidad coincidente con la suya.
Y vuelve a funcionar. Los herederos ahora son dueños del 100%.
Téngase en cuenta que conservo todas mis facultades mentales y que no estoy loco: las fincas valían unos 500 Euros cada una.
El problema no quien paga la subsanación de la herencia, el problema es si habrá que pagar a Hacienda …
“En Diciembre de 2016 falleció mi padre y poco después hicimos la apertura de testamento, en el cual mi padre dejaba todos sus bienes a su esposa, nuestra madre. Ella renunció a todo y tal como dispuso mi padre, una propiedad era para mi hermana, la cual también renunció en beneficio de su hijo y la otra propiedad para mí. Así lo dispusimos ante la Sra. Notario, con la salvedad de que mi madre fuera usufructuaria de todos los bienes. A la hora de recibir las escrituras, la propiedad que se adjudicó mi sobrino aparece con la nota de usufructo para su abuela, pero la mía no. ¿A quién reclamo?, ¿quién paga los gastos derivados de esta omisión? No tengo ningún borrador o copia simple de las escrituras“.
Sin entrar a analizar el reparto de herencia, pues no es el objeto de la cuestión, me interesa saber: ¿cómo es que se descubre ahora el error? (dos años más tarde). Usted habla de “así lo dispusimos”, lo que supone que así se otorgó por ustedes y se autorizó por el Notario, por lo que creo que no necesariamente se trata de un error y pienso que caben otras interpretaciones.
Al margen … yo no me preocuparía de quién paga. Me preocuparía, de momento, de saber si tiene o no tiene arreglo lo que dependerá (pues casi todo tiene arreglo) de las consecuencias fiscales del asunto. Créame si le digo que la factura de la notaría y la del registro es lo que menos debe preocuparle. Antes de preocuparse, debe usted tirar del hilo y valorar las repercusiones fiscales, pues a Hacienda le parecerá muy bien que le digamos que nos hemos equivocado, porque pasara su “factura” sin piedad y sin análisis alguno de las causas del error.
Entiendo que le gustaría disponer de un borrador o copia simple para contrastar lo que usted creía que se había otorgado, pero esos borradores o copias simples no tendrían ninguna fuerza frente al de la copia autorizada que es reproducción exacta de lo que ustedes otorgaron y el Notario autorizó, excepto en el caso de quieran entrar en que en esa o esas escrituras ocurriera algo más que un “simple” error, cosa que, por supuesto, dudo.
Subsanación de la escritura de compraventa para añadir una confesión del artículo 1.324 del Código Civil
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un matrimonio en gananciales comparece en una escritura de compraventa y compra un inmueble para su sociedad conyugal.
No mucho tiempo después, el matrimonio comparece en otra notaría para decir que el dinero de la compra era solo de ella y no de su marido, es decir, que el compañero prepara una subsanación de mi escritura en la que comparecen de nuevo los cónyuges para manifestar que el dinero de la compra era privativo pero no se acredita esa circunstancia en modo alguno.
La escritura se encuentra sin inscribir y tendrá que ser subsanada de nuevo puesto que no es admisible una confesión de privatividad, hecha por ambos cónyuges, si resulta contraria a manifestaciones (de ganancialidad del bien) hechas previamente por ellos, es decir, que es inadmisible el puro consentimiento formal.
RDGRN 4-6-2012, BOE 29-6 (RESUMEN): “Figuran inscritas una parcela y la edificación existente sobre la misma a favor del marido para su sociedad conyugal, por compra y posterior declaración de obra nueva. Más tarde se inscribieron varias hipotecas, constituidas por ambos cónyuges, quienes declararon ser la finca ganancial, y figura igualmente anotado un embargo, que fue notificado a la esposa por ser ganancial la finca. Manifiesta ahora la esposa, con el consentimiento del marido, que el dinero empleado por éste para la compra del solar y para la obra nueva era de su exclusiva propiedad, por lo que solicita que la finca se inscriba como privativa de él. Rechaza tal pretensión la Dirección General, dada la claridad con que se manifiesta el último inciso del art. 95.6 RH, conforme al cual no se reflejará en el Registro una confesión contraria a una aseveración o a otra confesión previamente registrada de la misma persona. Parte el Centro Directivo del hecho de que la finca es ganancial, no presuntivamente ganancial, circunstancia que deriva de las manifestaciones, expresas, no implícitas, de las partes, manifestaciones que, aclara, aunque no fueran hechas bajo la denominación de “confesión” o “aseveración”, no dejan de ser declaraciones, manifestaciones de voluntad, que conducen a los mismos resultados a efectos jurídicos que una confesión propiamente dicha, con independencia del matiz gramatical que se dé a los términos empleados. Sigue diciendo la Dirección General que ahora, una manifestación contraria a esa ganancialidad resulta contraria, no solo al art. 1324 CC, que sirve de base al art. 95.6 RH, sino también a los principios generales tanto del ordenamiento jurídico en general como del Registro en particular. Así, es contraria al art. 1324 CC porque bien claramente expresa este precepto que la confesión es a los efectos de hacer prueba “entre los cónyuges”, y que no puede perjudicar a los acreedores de éstos. Es igualmente contraria a los principios generales del ordenamiento jurídico, pues uno de éstos es que nadie puede ir contra sus propios actos, lo cual aplicado al caso debatido significa que, fijado por los propios interesados el carácter ganancial del bien, no pueden por una simple confesión cambiar dicho carácter, de manera que pase el bien a ser privativo de uno de los cónyuges. Y es contraria a los principios regístrales porque uno de éstos es la expresión de la causa en todos los actos inscribibles, y en el caso debatido el acto de confesión carece de expresión causal suficiente para provocar la transferencia patrimonial pretendida, pues en nuestro sistema la simple manifestación de voluntad no es causa suficiente para provocar una transmisión patrimonial”.
En la subsanación de la subsanación que haré yo, añadiremos una certificación bancaria que acredita la titularidad de la cuenta.
La escritura se habrá de liquidar como exenta aunque yo no haré ese impreso puesto que en algún supuesto extraordinario la confesión de privatividad podría tributar y no estoy dispuesto a correr el riesgo con un impreso que seguramente no cobraría en un caso como este.
Por último, yo me hubiera resistido a la subsanación que efectuó mi compañero pero fácilmente hubiera podido cometer el mismo error que él puesto que desconocía esa doctrina.
Bueno, sí, una cosa mas: las subsanaciones no se han de hacer obligatoriamente en la notaría donde se hizo la escritura subsanada. Demos todos los argumentos extrajurídicos que queremos pero jurídicos y concretamente notariales no hay ninguno, así que liemos mas a la gente de lo que suele estar.
Mas cuestiones de interés ante una figura (la confesión) que puede ocasionarnos algún disgusto
En esta RDGSJyFP sucede lo siguiente: Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se vende la mitad indivisa de determinada finca perteneciente a una persona que, según se expresa en dicha escritura, es viuda. Esta participación indivisa de finca está inscrita con carácter privativo de dicha persona por haber confesado su esposo, en el momento de su adquisición, el carácter privativo del precio pagado por ella. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, conforme al artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario, no se ha hecho constar que el confesante estuviese vivo en el momento de la compraventa, o que han dado su expreso consentimiento los herederos forzosos del confesante. El notario recurrente reconoce que concurre el supuesto de hecho de dicho precepto reglamentario, pero alega que existe una regulación legal, la contenida en el artículo 1.324 del Código Civil que no limita la facultad dispositiva del beneficiario de la confesión en ningún supuesto, ni condiciona la inscripción, y que debe aplicarse en este caso con carácter preferente, procediendo, por tanto, la inaplicación del artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario que es un precepto carente de todo apoyo legal, injusto, contrario a los principios constitucionales de legalidad y jerarquía normativa y gravemente perturbador del tráfico. No convence el compañero a la DG cuando sigue la línea del artículo enlazado pues se señala que: “En definitiva, al margen de la existencia de algunas resoluciones judiciales que reconocen determinada eficacia a la confesión frente a los herederos forzosos tras el fallecimiento del confesante, creando una prueba de privatividad que les afecta y recayendo sobre dichos legitimarios la carga de la prueba necesaria para desvirtuar dicha presunción, lo cierto es que, en el ámbito registral, la norma del citado artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario debe ser aplicada, mientras no sea derogada o declarada ilegal”.
En esta RDGSJyFP sucede lo siguiente: Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formaliza la venta de dos inmuebles que pertenecen a una señora que, según se expresa en dicha escritura, es casada. Estas fincas están inscritas con carácter privativo de dicha persona por haber confesado su esposo, en el momento de su adquisición, el carácter privativo del precio pagado por ellas. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al no constar los datos de identificación del cónyuge de la vendedora, no puede deducirse de la escritura si dicha persona continúa casada con el mismo esposo, ni si el esposo confesante continúa vivo, y por ello no puede descartarse que la disposición requiera el consentimiento de los herederos forzosos del confesante. El recurso se desestima y se mantiene la calificación.
Suelo presumir de que subsano poco, muy poco, mis escrituras, pero no es fácil echar las cuentas exactas dado que aunque mi Programa de Gestión tiene varias formas de hacerlo ninguna de ellas me lo permite hacer de una manera rápida por lo que me da pereza ponerme a echar un montón de números. Así que he decidido iniciar un cómputo anual de subsanaciones tanto mediante escritura o acta independiente, como mediante diligencia
ENERO: Llega la primera del año y la motiva uno de los temas estrellas de estos tiempos; quizá el que más subsanaciones origina en mi despacho: la declaración de obra terminada. Hacemos subsanación en número aparte de una escritura de 2017. El solar de la finca sobre la que se declara la obra por antigüedad y en base a documentación técnica era objeto de una disminución de cabida importante que no podía hacerse en base a esa medición por lo que la discrepancia entra la medición del técnico y la de Catastro (que era de tan solo 3 m2) tenía que eliminarse para describir la finca y luego inscribirla con la superficie catastral. Espero que a la segunda sea la vencida. No la cobro y hago gratis impreso de liquidación exento. El error lo comete el técnico, pero siendo irrelevante este dato del informe, yo debería haber visto que sobraba (aunque tampoco sabíamos el criterio del Registro, claro). NO COBRO.
FEBRERO: La segunda del año y, no exactamente, pero más o menos, más de lo mismo. Lean y vean: PRIMERO.- ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA REGISTRAL xxxx: Don xxx y Doña xxx, en base al Informe de Medición y Planose Informe Catastral de Validación Gráfica Positivocon representación gráfica georreferenciada alternativa, que quedan unidos a esta matriz, expedidos el día xxx por Don xxx, Arquitecto Técnico Colegiado con el número xxx en el Colegio de Arquitectos Técnicos de xxx (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), ACTUALIZAN LA DESCRIPCIÓN de la finca referida, solicitándose del Registro de la Propiedad competente la inscripción de la misma, para cuando procedaySEGUNDO.- ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA REGISTRAL xxxx: Don xxx y Doña xxxen base a Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica que luego se cita ACTUALIZAN LA DESCRIPCIÓN de la finca referida, solicitándose del Registro de la Propiedad competente, la inscripción de la misma… NO COBRO.
FEBRERO: La tercera del año ha sido un error en el NIE de una Señora extranjera. No ha quedado más remedio que hacerlo ex Artículo 153 del Reglamento Notarial y mediante número de protocolo aparte. El error se produjo ya de hace un tiempo pero se ha detectado ahora. El documento ya estaba encuadernado y no había alternativa. El NIE se había testimoniado en la matriz a solicitud de la interesada así que resolverlo ha sido fácil. NO COBRO.
MARZO: La cuarta subsanación ha sido mediante una diligencia de cotejo. Prisas en la preparación de la copia y un error corregido que no se traslada de la matriz a su copia. Seis apellidos no salvados, se salvan mediante este sistema. NO PROCEDE COBRAR.
ABRIL: Una agrupación que no se inscribe por invasión de dominio público: “PRIMERO.- Que en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día xxxx, con el número xxxx de protocolo, DON xxxxx y DOÑA xxxxx, otorgaron escritura de compraventa y agrupación de las fincas registrales xxxxx, todas ellas sitas en término municipal de xxxxx, Registro de la Propiedad de xxxxx, resultando un exceso de cabida en los términos que resultan de dicha escritura a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remite. SEGUNDO.- Que conforme a xxxxxxxxx (alegaciones de la Administración Autonómica) existe una posible invasión de dominio público, por lo que se solicita una base gráfica alternativa con los requisitos legalmente establecidos. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que se hace constar correctamente la superficie de la finca resultante tras la agrupación, conforme a la medición de técnico que se dirá, siendo su correcta y completa descripción la siguiente: = …. DATOS CATASTRALES: ….. SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS. Me exhibe e incorporo certificación (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia) y PLANOS con representación gráfica georreferenciadade la finca agrupada, junto con Informe de Validación Gráfica Positivo expedido por la Dirección General del Catastro con fecha xxxxx y firmados por Don xxxxx, en su calidad de xxxx, Colegiado con el número xxx en el Colegio xxxxx, y que previo su requerimiento incorporo a esta matriz. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LAS FINCAS QUE FUERON AGRUPADAS Y DE LAS QUE PROVIENE LA FINCA RESULTANTE: XXXX”. NO COBRO.
ABRIL: Otra vez un documento de identidad erróneo. El caso sale a la luz pasados unos años desde la firma: “Que en las escrituras de compraventa, de declaración de obra nueva en construcción y de crédito con garantía hipotecaria, autorizadas bajo mi fe el día xxx, con los números xxxx de protocolo, respectivamente, fue indicado erróneamente el número del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal de Don xxxx, cuyo DNI/NIF correcto, según el testimonio electrónico de dicho documento obrante en mi poder con el que lo he cotejado, es el siguiente: XXX”. NO COBRO.
ABRIL: Consecuencias de no llevar una escritura a inscribir y de que se establezca o cambie doctrina por la DGRN: “I).= Que en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia autorizada bajo mi fe el día xxx, con el número xxx de protocolo, no hice constar en el juicio de suficiencia del poder general autorizado por Don xxxx, Notario de xxx, el día xxxx, con el número xxxx de protocolo, cuya copia autorizada me fue exhibida y que fue utilizado por el único compareciente y representante de los demás otorgantes, DON xxxx, que se encontraba salvada la autocontratación con conflicto de intereses o con intereses contrapuestos”. COBRO.
JUNIO: Un caso muy similar al segundo de abril (un error en un DNI), con la particularidad de que el error se cometió en una escritura de hace casi 40 años que el interesado se ha empeñado/interesado en subsanar. No he cobrado en memoria de mi predecesor pero, ¿y si la culpa fuera mía debería asumir el gasto que genere una rectificación en el Registro? Puesto que no tengo el protocolo he enviado oficio a la Archivera para que tome razón de la subsanación que, evidentemente, hemos hecho en número de protocolo independiente. NO COBRO.
JUNIO: “SEGUNDO. Que dicha escritura no ha tenido acceso al Registro de Cooperativas, por causa de varios errores involuntarios relativos al nombramiento del Sr. Administrador, al CNAE de la entidad y a la fecha de adopción de los acuerdos elevados a público”. Otra más y en número independiente. Reconozco el error en la fecha, no sabía lo del CNAE para una Cooperativa (que había que ponerlo, ¿?) y pusimos mal la fecha de comienzo y finalización del cargo de administrador. Tres chorradas, pero “mea culpa”. NO COBRO.
MÁS DE JUNIO: Olvidamos poner que la vendedora no vendía su vivienda habitual. Como resultado, la escritura se subsana en otra notaría en la que comparece la vendedora a efectuar la oportuna manifestación. Días después nos suspenden una inscripción porque nos comemos un trozo de descripción de finca y por falta de renuncia al seguro decenal con acreditación de uso cuando (EMHO) era bastante claro que la garantía del seguro y por tanto la declaración de auto promoción ya no servían de nada por transcurso del plazo de diez años. Esta también se hará en otra notaría. Casi el mismo día, un comprador me hace cambiar dos lindes en dos fincas que compraba (en otro sitio seguro que le mandan a freír puñetas). Hicimos diligencia. Más recientemente los campos parametrizados de las sociedades CIRCE me obligan a hacer uso de la facultad de subsanar que los socios únicos respectivos me concedieron. NO COBRO NI UNA, NI OTRA.
JUNIO: Una gorda. La inclusión en un inventario hereditario de una finca y de porciones de otra que ya eran de la propia heredera nos obliga a una gigantesca subsanación. Esta me ha jorobado bastante, puesto que había estado presumiendo con la heredera de lo magníficos que somos por aquí … NO COBRO.
SEPTIEMBRE.“Que por escritura autorizada por MI PREDECESOR, los comparecientes compraron la finca registral XXXX de las del Registro de la Propiedad de XXXX, sita en término municipal de XXXX, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones. Que se indicó en dicha escritura como referencia catastral de dicha finca la referencia XXXXX, cuando la referencia catastral del inmueble sito XXXXX, es la siguiente: xxxxx. Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Que complementan y subsanan en los términos indicados la indicada escritura, solicitando sea tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro a fin de que, manteniendo la titularidad de los comparecientes respecto de la referencia correcta del inmueble, sea rectificada la titularidad de la referida referencia incorrecta que no ha sido ni es actualmente de su propiedad”. No tengo que esta escritura (que no he cobrado aunque no cometí yo el error, ni fue en realidad tal error) tenga que hacerse sí o sí para cambiar el Catastro, pero esta gente tenía un problema y he intentado contribuir a solucionarlo (gratis total, total free). NO COBRO Y DEBERÍA HABERLO HECHO.
OCTUBRE. Un error en el número de una finca de la hijuela de uno de los herederos. No me quedó otra que subsanar vía 153 en número aparte pues se ha detectado cinco meses después: “I.= Que el día xxxx, con el número xxxx de protocolo, autoricé escritura de ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA de Doña xxxx Y DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD, otorgada por sus hijas y herederas Doña xxxx y Doña xxxx, en los términos que constan en la misma a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. II.= Que en la hijuela de la hija y heredera Doña xxxx que consta en el expositivo VI.= de la mencionada escritura, por error involuntario, se le adjudicó la finca descrita bajo el número 2.= cuando en realidad se le adjudicaba la finca descrita bajo el número 4.= que no fue adjudicada en ninguna de las hijuelas de las herederas, duplicándose la número 2, según resulta de las operaciones aritméticas efectuadas para la composición de dichas hijuelas. III.- Que observado dicho error, lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado Artículo 153 del Reglamento Notarial, en base al contexto de la propia matriz subsanada, mediante la rectificación de la hijuela de la hija y heredera Doña xxxx que en lo sucesivo quedará con la siguiente redacción: “…HIJUELA DE LA HIJA Y HEREDERA DOÑA xxxx: …”. Los datos de inscripción de dicha finca son los siguientes”. NO COBRO.
OTRA DE OCTUBRE (MUY PARECIDA A LA NÚMERO 12 DE SEPTIEMBRE): “PRIMERO.- Que por escritura autorizada bajo mi fe, el día XXXX, con el número XXX de protocolo, los comparecientes compraron la finca registral XXX de las del Registro de la Propiedad de XXXX, sita en XXXXX en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones. SEGUNDO.- Que en dicha escritura se indicó como referencia catastral de la parcela de solar de la mencionada finca la XXXX y no se indicó referencia alguna de la edificación por “no constar”, si bien según manifiestan los comparecientes la referencia catastral de la edificación compuesta por dos naves de planta baja separadas por un patio interior, sita en XXXXXX, que comprende suelo y edificación, es la siguiente: XXXX. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Que complementan y subsanan en los términos indicados la indicada escritura, solicitando sea tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro a fin de que se mantenga la titularidad de los comparecientes respecto de la referencia correcta del inmueble y quede constancia de que la referida referencia incorrecta no ha sido ni es actualmente de su propiedad A FIN DE QUE SEA OPORTUNAMENTE RECTIFICADA y catastrada a nombre de sus legítimos titulares”. Digo en cuanto a esta subsanación que hemos efectuado en número independiente lo mismo que dije en el punto 12. Dudo que esto fuera culpa mía y, por tanto, creo que la escritura podría cobrarse perfectamente. NO COBRO Y ME QUEDO CON GANAS DE HACERLO.
NOVIEMBRE: Esta subsanación me parece que es un rizamiento del rizo: “III.- Que, por error, no se hizo constar en el apartado TERCERO del OTORGAMIENTO de la referida escritura de subsanación otorgada bajo mi fe citada en el apartado I.- expositivo de la presente, que el PRECIO de la COMPRAVENTAconsignado en la escritura de compraventa subsanada (otorgada el día XXXX, ante el Notario que fue de XXXX Don XXXX, con el número XXXXX de protocolo) no comprendía cantidad alguna referida a la CUARTA PARTE INDIVISA de la Finca Registral XXXX, refiriéndose dicho precio de la compraventa otorgada por Don XXX a favor de Don XXX por la escritura de compraventa citada, única y exclusivamente al resto de las fincas transmitidas, no comprendiendo dicho precio cantidad alguna referida a precio de venta de la cuarta parte de la Finca Registral XXX”. NO COBRO.
Por no llevar a tiempo (por culpa de un mal profesional siete años de retraso) una escritura al Registro de la Propiedad: “I.= Que en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día xxxxx, con el número xxx de protocolo, el Sr. xxxxxx, aportó a su sociedad de gananciales, la finca registral xxx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, sita en término municipal de xxx, declarando posteriormente ambos cónyuges una edificación existente en su interior, con la descripción y en los términos que la misma resultan y a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remiten. II.= Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de xxxx, por falta de las coordenadas georreferenciadas de la parte de suelo ocupada por la edificación declarada (dada su innecesariedad en aquel momento) sobre las parcelas catastrales que constituyen la finca registral objeto de dicha escritura (finca registral xxxx), en la certificación expedida por el arquitecto técnico Don xxxxx que fue incorporada a la misma. III.=Que tal fin, me exhiben los comparecientes informes expedidos con fecha xxxxx por Don xxxxx, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de xxxxx, número xxxx (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), donde constan dichas coordenadas georreferenciadas vértices de la parte de suelo ocupada por la edificación declarada, los cuales, previo su requerimiento, incorporo a esta matriz. IV.= Esto expuesto, O T O R G A N: Primero.- Que COMPLEMENTAN la mencionada escritura, en el sentido indicado en la parte expositiva, RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de la misma, solicitando del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo”. LA COBRO.
Omisión del certificado de tasación de una de las dos fincas hipotecadas: “PRIMERO.- Que por escritura otorgada ante mí, el día XXXX, con el número XXX de protocolo, la entidad “XXXX, S.A.”, concedió a DOÑA XXX y XXXX, un préstamo con garantía hipotecaria sobre las fincas registrales números XXXX de las del Registro de la Propiedad de XXX, sitas en XXXXX, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remite en evitación de repeticiones. SEGUNDO.- Que por error involuntario, tanto en el expositivo III.- de la citada escritura como en la cláusula décima, fueron indicados los valores de tasación de ambas fincas, pero sólo fue incorporado a la escritura objeto de la presente, como documento unido, el certificado de tasación relativo a la finca registral XXXX, y NO fue incorporado el relativo a la finca registral XXXX. TERCERO.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Que SUBSANA la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, antes citada, en el sentido de hacerme entrega y dejar incorporado a la presente, el certificado de tasación relativo a la finca registral XXXXX”. Mea culpa. NO COBRO.
Una adjudicación hereditaria por encima del 100%: “PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN PARCIAL DE HERENCIA. Doña xxxx y sus hijos xxxxxx, aceptan, pura y simplemente, la herencia de su esposo y padre respectivamente, Don xxxxx, y acuerdan adjudicarse y se adjudican en este acto en pago de sus respectivos haberes hereditarios las porciones indivisas de fincas y el ajuar doméstico inventariado en la proporción de una tercera parte en usufructo vitalicio la viuda Doña XXXX y de una tercera parte en nuda propiedad y de dos terceras partes en pleno dominio cada uno de los hijos del causante, solicitando que, en su caso, se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas”. Ese cada uno de los hijos me ha costado una diligencia por el 153 del RN. Mea culpa. No cobro. Aunque el otro Registro al que iba la escritura “no lo vio”.
Un usufructo extinto, mal valorado: “Que en la matriz precedente, en su expositivo IV.- por error involuntario, al ser descrita la finca número xxx.= del inventario (finca registral número xxxx), fue indicado como valor del usufructo vitalicio objeto de cancelación (el cual correspondía a la causante Doña xxxx), el de xxxx (xxx €), si bien, el correcto, es el de xxxx (xxxxx €), que es el correspondía a dicho usufructo dada la fecha de desmembración del pleno dominio (xxxx)”. Mea culpa a pesar de lo que tengo contado aquí. No cobro. Aún estaba la copia sin hacer.
Un error de transcripción de poderes: “XXª DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN).- En xxxx, a xxxx, la pongo yo, xxxxx, Notario del Ilustre Colegio Notarial de xxx, con residencia en xxxxx. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en la comparecencia de la entidad “xxxx, S.A.”, se hizo constar en cuanto al poder por el que queda facultado el apoderado de dicha entidad, lo siguiente: XXXXX.II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado párrafo de la citada comparecencia, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: XXXXXXX. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES ….” No cobro.
Seguiremos informando … pero como verán solo he cobrado dos y en tres casos el error era de un predecesor. Así que creo que es justo computarme cuatro menos ….
ENERO: Un señor muy cumplidor que no quiere que ese error pueda verse como algún tipo de engaño por su parte: “E X P O N E: I.- Que por escritura otorgada bajo mi fe el día XXXX, con el número XXXXde protocolo, el compareciente renunció a los derechos hereditarios de la herencia de su fallecida abuela Doña XXXX. II.- Que por error involuntario al indicar el número de policía del domicilio del compareciente se hizo constar que era el número XXX, cuando en la realidad es el número XXX. III.- Esto expuesto, O T O R G A: El comparecienteSUBSANA la citada escritura otorgada el día XXX, en el sentido indicado en el apartado III.- expositivo de la presente a los efectos que sean oportunos”. NO SE COBRA. NÚMERO APARTE.
ENERO: El Registro descubre que hemos llamado a la donataria igual que la donante cuando llega el momento de hacer la donación. No queda otra que hacer una diligencia de subsanación en la matriz y presentamos telemáticamente copia electrónica en el Registro. NO SE COBRA. MISMO NÚMERO.
ENERO: Las increíbles fincas crecientes o menguantes … “E X P O N E N: PRIMERO.- Que por escritura otorgada ante mí, el día xxx, con el número xxx de protocolo, los comparecientes junto con su madre Doña xxxx (fallecida el día xxx), se adjudicaron la herencia de su padre Don xxxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inmatriculación en el Registro de la Propiedad de xxx, en cuanto a la finca número 16.= del inventario (que constituye la parcela xxx del polígono xxx del Catastro de Rústica de xxxx), no coincidiendo la descripción indicada en la escritura citada con la queen la actualidad se desprende del Catastro de Rústica de xxx. TERCERO.- Que tal fin, a solicitud de los comparecientes obtengo de la Sede del Catastro, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto de la presente, la cual, previo su requerimiento, incorporo a esta matriz. CUARTO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Que la correcta y completa descripción de la finca, en base a la certificación catastral descriptiva y gráfica anteriormente citada, es la siguiente: = RÚSTICA: xxx. DATOS CATASTRALES: xxx. SEGUNDO.- Los comparecientes, SUBSANAN, la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, previa liquidación de sociedad de gananciales, antes citada, en el sentido indicado en el dispositivo anterior”. Tres años en llevar a inscribir; cambia el Catastro y ahora hay que subsanar. Culpa de ellos, pero son buena gente y buenos clientes: NO COBRO.
FEBRERO: Por no inscribir en su momento, ha habido que subsanar una vieja agrupación que autorizó una compañera de otra plaza que ya no está en ella por lo que he notificado al que conserva su protocolo: “E X P O N E N: PRIMERO.- Que en virtud de escritura autorizada por Doña xxxx, Notario que fue de xxx, el día xxx, con el número xxxx de protocolo, DON xxx y DOÑA xxx, compraron a Doña xxxx y Don xxxx, las fincas registrales xxx y xxx, respectivamente, las cuales fueron posteriormente agrupadas, resultando de dicho título la siguiente descripción: … SEGUNDO.- Que dicha agrupación se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de xxx, al no constar las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela catastral de la finca resultante tras la agrupación operada y no coincidir su descripción con la realidad catastral. TERCERO.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. SUBSANACIÓN.- Que subsanan la descripción de la finca resultante tras la agrupación, en base a Catastro, siendo la descripción, correcta y actualizada la siguiente:”. LA COBRO.
MARZO: Que rabia me ha dado esta. Un documento incorporado que no era y un párrafo colado de otra escritura en la que el cargo de administrador si era retribuido. “DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- En XXXX, a XXX, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en XXXX, a tenor de la facultad que me concede el APARTADO OCTAVO de la matriz precedente (INSCRIPCIÓN PARCIAL Y SUBSANACIÓN) que atribuye al Notario autorizante la facultad de subsanar electrónicamente los defectos que advierta el Registrador Mercantil en su calificación, y tanto respecto de la escritura como de los Estatutos incorporados, siempre que la subsanación se ajuste a la calificación registral, que de conformidad con dicha calificación se incorpora a la presente certificado bancario de la aportación bancaria expedido por el Banco, S.A., oficina XXX de XXXX, en sustitución del justificante del ingreso que erróneamente fue incorporado a la misma y se suprime del apartado TERCERO relativo a la designación de administrador lo relativo al carácter retribuido del cargo, quedando conforme a lo establecido en los Estatutos Sociales y en el resto de dicho APARTADO TERCERO de la presente escritura, redactado el mismo del siguiente modo: “TERCERO. DESIGNACIÓN DE ADMINISTRADOR. De conformidad con lo establecido en los estatutos sociales, la sociedad será regida y administrada, salvo modificación y nuevo acuerdo de la Junta General, por UN ADMINISTRADOR ÚNICO, cuyo cargo, de duración INDEFINIDA y con carácter GRATUITO, recae en el socio fundador DON XXX, cuyas circunstancias personales constan en la comparecencia de esta escritura, quien, según interviene, acepta el cargo y toma posesión del mismo, prometiendo desempeñarlo con lealtad y diligencia, quedando dispensado el órgano de administración de la prohibición de dedicarse, por cuenta propia o ajena, al mismo género de comercio que constituye el objeto de la sociedad, asegurando no hallarse incurso en causa alguna de incapacidad o incompatibilidad para ejercerlo, especialmente las del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Asimismo si el Administrador prestara a la sociedad algún tipo de trabajo personal de naturaleza distinta al desempeño de sus funciones estrictamente estatutarias, tendrá derecho a percibir las retribuciones que le correspondan como una relación laboral común, conforme a su regulación especifica. La cuantía de dichas retribuciones será asimismo establecida en Junta General y en caso de no fijarse en un ejercicio concreto, será prorrogada la del ejercicio anterior”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=”. NO COBRO.
MARZO: He firmado una subsanación complicadísima de dos escrituras firmadas por un compañero que metió la pata bien a fondo hace treinta años y de manera inexplicable. Ha habido que emplearse bien a fondo para idear la forma de resolver una escritura de herencia con renuncia de uno de los herederos que incluía una compraventa entre el renunciante y uno de los que heredaban la cual no se tuvo en cuenta después a la hora de practicar unas segregaciones y una nueva venta. Un lío morrocotudo o de tres pares de eso que está usted pensando. COBRADA Y BIEN COBRADA.
ABRIL: Una vez más las obras nuevas (aunque sean antiguas) obligan a una subsanación que en este caso se complica porque se había procedido a la segregación de una porción de la finca afectada.“E X P O N E N: PRIMERO.- Que por escritura otorgada ante mí, el día xxx, con el número xxx de protocolo, antes citada, el compareciente Sr. xxx junto con sus hermanos xxxx y su madre Doña xxxx aceptaron y se adjudicaron la herencia de su padre Don xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad xxx, en cuanto a la segregación practicada sobre la finca número 2.= del inventario, finca registral xxx, si bien con posterioridad al otorgamiento de dicha escritura se han producido algunos cambios en la cartografía catastral que hacen necesario subsanar la descripción de la previa declaración de obras (que fue efectuada con arreglo a catastro) para adecuarla a dichos cambios. TERCERO.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO.- Manifiesta el Sr. xxx que la correcta y completa descripción de dicha la finca y de las edificaciones declaradas sobre la misma, en base a las certificaciones catastrales descriptivas y graficas actualizadas y coincidentes con la realidad, es la siguiente: = URBANA: xxx. DATOS CATASTRALES: xxx. SEGUNDO.- Que como consecuencia de la subsanación de la declaración de obra, debe variar la de finca segregada y la del resto de finca matriz, respecto de las superficies construidas, pero no respecto de la superficie de solar. A).- DESCRIPCIÓN ACTUALIZADA DE LA FINCA SEGREGADA: = URBANA: xxx. REFERENCIA CATASTRAL: xxx. B).- DESCRIPCIÓN ACTUALIZADA DEL RESTO DE FINCA: Practicada la anterior segregación, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = URBANA: xxx. REFERENCIA CATASTRAL: xxx. TERCERO.- Los comparecientes, en los conceptos en que intervienen, COMPLEMENTAN Y SUBSANAN la mencionada escritura, en el sentido indicado en los dispositivos anteriores, RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana y solicitando del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: Registro de la Propiedad de xxx, al tomo xxx, libro xxx, folio xxx, finca registral número xxx”. NO COBRO.
ABRIL: Ya lo he dicho varias veces: hoy por hoy lo que más subsano son declaraciones de obra. “E X P O N E: I.- Que por escritura otorgada bajo mi fe el día xxx, con el número xxx de protocolo, el compareciente declaró sobre la finca registral xxxx del Registro de la Propiedad de xxxx, una vivienda xxxx, con la descripción y en los términos que de dicha escritura resultan y a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remite. II.- Que la citada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de xxxx, por no llevar incorporadas las coordenadas georreferenciadas de las edificaciones objeto de declaración en la certificación expedida por el arquitecto Don xxxx que fue incorporada a la misma, así como por falta de registro en la Consellería de Economía Sostenible, Sectores Productivos, Comercio y Trabajo de la Generalitat Valenciana del certificado de eficiencia energética de la vivienda. III.= Esto expuesto, O T O R G A: I.- Que COMPLEMENTA la mencionada escritura, en el sentido indicado en la parte expositiva, RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de la misma, solicitando del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo, y, a tal fin, me hace entrega: .- De un plano de las edificaciones declaradas en el que constan dichas coordenadas georreferenciadas, expedido por el arquitecto Don xxx, Colegiado número xxxxx del Colegio de Arquitectos de xxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE.- Y de certificado de eficiencia energética de la finca objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, con la calificación energética y registro xxxx. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: xxxx. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”. NO LA COBRO.
ABRIL: Este es el depósito del Libro del Edificio que siguió a la declaración de obra del número 8. “E X P O N E: I.- Que mediante acta otorgada bajo mi fe el día xxx, con el número xxx de protocolo, el compareciente procedió al depósito del Libro del Edificio, correspondiente a la vivienda unifamiliar declarada sobre la finca de su propiedad, sita en xxxx, finca registral xxx del Registro de la Propiedad de XXX. II.- Que en virtud de la misma, y por error involuntario, quedó depositado dicho Libro del Edificio en soporte papel y no en soporte CD y por duplicado. III.- Esto expuesto, O T O R G A: Primero.- Que habiendo terminado la construcción de la VIVIENDA descrita, desea proceder al depósito del “Libro del Edificio” en los términos que exigen el Artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación y la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de Julio de 2007, y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y el DECRETO 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell de la Generalitat Valenciana, y a tal efecto ME REQUIERE para que reciba en depósito en soporte CD y por duplicado, el “Libro del Edificio” correspondiente al inmueble antes descrito compuesto por los documentos mencionados en el acta que la presente subsana. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: xxx. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”. MEA CULPA. El libro del edificio no es posible hacerlo en soporte papel desde 2015. NO LA COBRO.
MAYO. Como me fastidian estas subsanaciones. Un consentimiento de un cónyuge a los efectos del 1.320 del Código Civil. “PRIMERO.- Que por escritura otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XX de protocolo, su esposa Doña XXX, dio en pago mediante compraventa a sociedad gestora de activos inmobiliarios bancarios, la finca registral número XXX de las del Registro de la Propiedad de XXX, sita en término municipal de XXX, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remite en evitación de repeticiones. SEGUNDO.- Que se padeció error al no comparecer en la misma el compareciente, para consentir dicha dación en pago, dado que la finca tenía el carácter de vivienda habitual de la Sra. XXXX. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO Y ÚNICO: Que el compareciente SUBSANA, la escritura de dación en pago mediante compraventa a sociedad gestora de activos inmobiliarios bancarios antes citada, prestando su consentimiento a la transmisión de dicha finca”. NO LA COBRO.
JULIO. Dos meses sin una sola subsanación. Una herencia de hace casi dos años se subsana porque se ha descubierto que se confundió un tractor por otro. “E X P O N E: I.- Que en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, la compareciente procedió a aceptar y adjudicarse, la herencia causada por fallecimiento de su tío carnal DON XXX, titular del DNI/NIF XXX, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que en evitación de repeticiones innecesarias, se remite. En dicha escritura, se hizo constar que el causante falleció en su último domicilio, el ubicado en XXX, el día XXX, en estado de soltero, sin descendientes, ni ascendientes. Así mismo se hizo constar en la citada escritura que el causante otorgó su último testamento el día XXX, ante el Notario que fue de XXX, Don XXX, con el número XX de protocolo, en el cual instituyó heredero a su hermano Don xxx a quien sustituyó para los casos de premoriencia, renuncia o incapacidad por su hermana Doña XXXX, y a ésta para los mismos casos, por su única hija llamada DoñaXXX. II.- Que en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, el hermano y heredero DON XXX y DOÑA XXX, RENUNCIARONPURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que por testamento, por ley, o por cualquier otro título, pudieran corresponderles respecto de la herencia de su citado hermano, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de él trajera causa. Me exhibió la compareciente Certificado de Defunción y copia autorizada del testamento del causante, de los que deduje fotocopias, con valor de testimonio que incorporé a la matriz. Incorporé, asimismo, testimonio del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad obtenido telemáticamente por mí, el Notario, a su solicitud. III. Que en la citada escritura, en su expositivo V.-, y bajo el número 3.= (40).- del apartado C) VEHÍCULOS:, involuntariamente la interesada, aquí compareciente, inventarió un tractor agrícola cuyos datos fueron consignados erróneamente. IV.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que la correcta y completa descripción del vehículo agrícola citada, en base a la documentación que aporta la compareciente, es la siguiente: 3.= (40).- TRACTOR AGRÍCOLA: Marca XXX, Modelo XXX, Matrícula XXX, número de serie y bastidor XXX. VALORACIÓN: xxx. Título, cargas y arriendos: El de compra al correspondiente concesionario de la marca y libre de toda carga, afección o arriendo, según manifiesta y sin que lo acredite fehacientemente, por lo que yo, el Notario, le hago al respecto, las oportunas advertencias. Incorporo a la presente, fotocopias del permiso de circulación y tarjeta de inspección técnica del vehículo inventariado. SEGUNDO.- La compareciente, SUBSANA, la escritura de aceptación y de manifestación de herencia, antes citada, en el sentido indicado en el dispositivo anterior. TERCERO.- La compareciente, RATIFICA, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. CUARTO.-MANIFESTACIONES FISCALES: Solicita se apliquen las reducciones que legalmente procedan en la herencia, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años. Y solicita del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones competente la práctica de las operaciones tributarias precisas para la liquidación de la presente escritura. Así lo dice y otorga”. SE COBRA.
JULIO. Un número de policía que había cambiado da lugar, por la insistencia del comprador, a la subsanación mediante diligencia de la escritura una vez que acredita dicho nuevo número. “4ª DILIGENCIA (de SUBSANACIÓN).- En xxx, mi residencia, a xxx. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, C O M P A R E C E: Don xxx.Interviene en su propio nombre y derecho, y tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E: I. Que en la matriz precedente, al indicar el número de policía de la finca objeto de la misma, se hizo constar que era el número xxx, conforme al título, el registro y el Catastro, si bien el número de policía correspondiente a la finca es el número xxx. II. Que, a fin de acreditarlo, el compareciente me hace entrega de uncertificado expedido por la delegación de estadística del Ayuntamiento de XXX, del cual queda incorporado testimonio a la presente. III. Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que SUBSANA, la descripción de la finca objeto de la matriz precedente, en el sentido indicado en los expositivos anteriores, la cual mediante la presente y para lo sucesivo quedará con el siguiente tenor literal: = URBANA: XXXX, Calle XXX, número XXX, hoy señalada con el número XXX de policía. Superficie: XXX. Linderos: XXX. INSCRIPCIÓN: XXX. SEGUNDO.- Que RATIFICA, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, y solicita del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo”. NO SE COBRA.
OCTUBRE:¿Han flipado? Pues ahora, para inmatricular, un Ayuntamiento que se empeña en que la descripción de una finca consten las normas subsidiarias de planeamiento que afectan a la finca. ¿Quién da más? Si quieren ver en qué términos pueden pinchar el enlace del punto anterior. Esta también la cobro. Las estupideces y las exageraciones no corren de mi cuenta y lo siento por mis clientes, pero todo tiene un límite.
OCTUBRE: El mismo día que la anterior. Esta no la voy a cobrar porque mi cliente está al borde del infarto y sufre ahora la pérdida de una parte muy importante de su finca. Vean: “E X P O N E N: I.- Que por escritura otorgada bajo mi fe, en xxx, el día xxx, con el número xxx de protocolo, Don xxx vendió a Don xxx, el pleno dominio de la finca que a continuación se describe: = RÚSTICA: xxx. En la citada escritura se hizo constar respecto de los datos de INSCRIPCIÓN de la finca que no constaba su inscripción y que la finca no tenía título inscrito, según manifestaron los comparecientes. En la citada escritura, en el apartado TÍTULO, se hizo constar lo siguiente: xxx. DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela Catastral xxx del Polígono xxxx del Catastro de Rústica de xxx catastrada bajo la referencia catastral xxx. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz, en cuya certificación figura catastrada a nombre de Don xxx. II.- Que con fecha xxx, Don xxx y Don xxx instaron ante mi, con el número xxx de protocolo, Acta de Notoriedad para la Inmatriculación de la referida finca, la cual fue complementada por Acta de Declaración de Notoriedad por mi y ante mi, autorizada el día xxxx, con el número xxx de protocolo.III.- Que presentadas al Registro de la Propiedad de xxx las citadas escritura de Compraventa y Acta Complementaria de Notoriedad con su Acta de Declaración de Notoriedad para su inscripción se recabó informe de la Dirección Territorial de xxx de la Consejería de xxx de xxx de fecha xxx (que los comparecientes me entregan y queda unido a esta matriz) en el cual se hace constar, entre otros particulares, lo que a continuación se traslada literalmente: “Fundamentos…….Cuarto: De acuerdo con la planimetría existente en el fondo documental, y sin perjuicio de un futuro deslinde que establezca con carácter definitivo los límites del monte, la parcela xx del polígono xxx intrusa una superficie aproximada de xxx m2 del monte xxxx. Conclusión: Por todo lo anterior se informa negativamente el expediente para inmatricular la finca de xxx m2 de superficie y correspondiente con la parcela xx del polígono xxx del catastro de rústica de xxxx, por estar parcialmente intrusa en el monte de utilidad pública xxxx”. IV.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.-Don xxx y Don xxx SUBSANAN y COMPLEMENTAN las escrituras de Compraventa y Acta Complementaria de Inmatriculación referidas en la exposición y consintiendo en el íntegro contenido del Informe xxx que ha sido citado, ACTUALIZAN la descripción de la finca cuya inmatriculación se pretende en base a Informe técnico de medición y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedidos por Don xxxx, Ingeniero Técnico de Obras Públicas (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), que me entregan y queda unido a esta matriz, siendo la descripción total y actualizada de la finca como consecuencia de ello, la siguiente: = RÚSTICA: xxx. SEGUNDO.-Don xxx y Don xxxx solicitan del Registro de la Propiedad de Monóvar la inmatriculación de la finca objeto de esta escritura con la descripción actualizada que consta en el apartado PRIMERO anterior”.
OCTUBRE: Otra que es culpa mía porque la escritura a subsanar no es mía y que pienso cobrar porque el cliente me hizo una muy gorda y le aplico el “arriericos somos”. Se parece a otras similares de este año y dice así: “PRIMERO.- Que por escritura autorizada por Don xxx, Notario que fue de xxx, el día xxx, con el número xxx de protocolo, los hermanos xxx vendieron la finca registral xxx (tomo xxx, libro xxx, folio xxx) de las del Registro de la Propiedad de xxxx, sita en término de xxx, xxx, a Doña xxx en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias, haciéndose constar que a dicha finca le correspondía el polígono xx parcela xx del Catastro de Rústica de xxx. SEGUNDO.- Que dicha finca constituye en realidad las parcelas xx y xx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx a las cuales les corresponden, respectivamente, las siguientes referencias catastrales: xxx Y xxx. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Que complementan y subsanan en los términos señalados la indicada escritura, solicitando sea tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro a fin de modificar la titularidad catastral de la parcela xxx que se encuentra actualmente a nombre de los hermanos xxx que mediante la presente prestan su consentimiento a tal efecto y, por tanto, para que la titularidad catastral sea atribuida a Doña XXXX. SEGUNDO.- Los comparecientes ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura complementada mediante la presente y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo”.
NOVIEMBRE. Una pequeña diligencia en una hipoteca por una contradicción en el asunto de la vivienda habitual. No se cobra, claro. Dice así: “DILIGENCIA: En xxx, a xxx, la pongo yo,JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en esta Villa. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, en el antecedente primero bis, se hizo constar por la parte prestataria, que la vivienda objeto de hipoteca, NO iba a ser destinada a constituir su vivienda habitual,conforme a la minuta aportada para la confección de la misma (y en consonancia con la compraventa previa), mientras que en el PACTO UNDÉCIMO, por error involuntario, se hizo constar lo contrario. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado párrafo del citado pacto undécimo, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: “La PARTE DEUDORA manifiesta que la finca que se hipoteca NO ha sido adquirida para destinarla a su vivienda habitual.” Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=.
NOVIEMBRE. Un caso realmente complicado que no se cobra (muy a mi pesar): E X P O N E N: I.= Que por escritura autorizada bajo mi fe, el día XXX, con el número XX de protocolo, las comparecientes, junto con su hoy fallecido padre, XXX, titular del DNI/NIF xxx (que falleció el día XXX, según consta en el Certificado Literal de su Defunción que tengo a la vista y del que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que dejo unida a esta matriz), procedieron a aceptar y adjudicarse la herencia causada por fallecimiento de su madre y esposa respectivamente, Doña xxx, nacida en XXX el día XXX y titular del DNI/NIF xxx falleció el día XXX, en XXX, habiendo sido su último domicilio el ubicado en XXX, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que nos remitimos. II.= Que en dicha escritura se procedió, previa a la adjudicación de herencia, a AGRUPAR las Fincas Registrales xxx del Registro de la Propiedad de Monóvar y, simultáneamente, a DECLARAR sobre la finca resultante de la agrupación determinada ampliación de obra, a resultas de la cual surgió un CONJUNTO DE EDIFICACIÓN sito en xxx. III.= Que al realizar el INVENTARIO de la referida escritura, por error, se omitió inventariar dos fincas que, en realidad, conforman, junto con las Fincas Registrales xxx, el referido CONJUNTO DE EDIFICACIÓN formado por agrupación y declaración de ampliación de obra. Dichas fincas que han de considerarse también inventariadas en la referida escritura, adicionándolas, son las dos siguientes: 1.= URBANA: xxx. TÍTULO: Compra, durante el matrimonio de la causante, a DON xxx, por contrato privado otorgado el día xxx, en xxx, que tengo a la vista y del que deduzco fotocopia que, con valor de testimonio, dejo unida a esta matriz. INSCRIPCIÓN: Es la Finca Registral xxx del Registro de la Propiedad de xxx, la cual figura inscrita a favor de Doña xxx, con carácter privativo, de quien traía causa, por título de herencia, su hijo, DON xxx, el vendedor del contrato citado en el apartado TITULO anterior. 2.= URBANA: xxxx. INSCRIPCIÓN: No inmatriculada. TÍTULO: El de compra, durante el matrimonio de la causante, a Doña xxx, por contrato privado otorgado el día xxx, en xxx, que tengo a la vista y del que deduzco fotocopia que, con valor de testimonio, dejo unida a esta matriz y que las comparecientes, a los efectos de la presente, ELEVAN A PÚBLICO a todos los efectos legales. CARGAS Y ARRIENDOS DE LAS DOS FINCAS: Manifiestan las comparecientes que las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. DATOS CATASTRALES: El total conjunto tiene asignada la siguiente referencia xxx como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. IV.= Que los componentes de la agrupación formalizada en el apartado V.= expositivo de la escritura de adjudicación de herencia que por esta se subsana, no solo debieron de ser las Fincas Registrales xxx sino también la Finca Registral xxx y el xxxx número xxx de la calle XXX (hoy sin inmatricular), es decir, las cuatro fincas. V.= Que, al tratarse de un error en los componentes de la finca formada por agrupación, tanto la descripción de la finca resultante de la agrupación (y simultánea declaración de ampliación de obra), así como de las fincas posteriormente resultantes de la segregación y determinación de resto practicadas sobre la misma en el apartado VI.= expositivo de la escritura subsanada, NO VARÍAN en alguno, pues sus descripciones proceden de Informe Técnico unido a dicha escritura que refleja la realidad actual del inmueble, por lo que se dan aquí por reproducidas, haciéndose constar que el VALOR atribuido a la finca agrupada, a la porción segregada de la misma y al resto determinado de dicha finca formada por agrupación. son los que constan en la escritura que mediante la presente se subsana e incluyen las dos fincas hoy adicionadas. Tampoco varía la liquidación de herencia efectuada, ni las adjudicaciones hereditarias que quedan realizadas en los mismos y exactos términos que constan en la escritura que mediante la presente se subsana. III.- Esto expuesto, O T O R G A N: ÚNICO. SUBSANACIÓN. xxx SUBSANAN la escritura de Adjudicación de la Herencia de su madre, Doña xxx, autorizada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, llevando a cabo en este acto la ADICIÓN de las dos fincas antes referidas (Registral xxx y xxxx de la Calle xxx número xxx) sin alteración de valores, liquidación y adjudicaciones, en los sentidos indicados en la exposición de la presente, dejando simultáneamente ELEVADO A PUBLICO el contrato privado otorgado día xxxx, en xxx por Doña xxx, como vendedora, que tuvo por objeto el corral descubierto marcado con el número xxx de la calle XXX, a todos los efectos legales, solicitándose las operaciones de inmatriculación registral que sean oportunas y todas las demás que sea preciso realizar”. En el número siguiente de protocolo otorgaron un acta de reanudación de tracto sucesivo.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Bueno, pues vamos a ver como se nos da el 2021. La primera ha venido bastante pronto.
ENERO. Una escritura desafortunada que se ha subsanado pocos días después de su otorgamiento en número aparte y que no se cobra. “E X P O N E: PRIMERO.- Que por escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, se adjudicó las herencias de sus padres xxxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que en evitación de repeticiones innecesarias el compareciente se remite. SEGUNDO.- Que en dicha escritura no fueron incorporados los justificantes de la presentación de dicha escritura a los Ayuntamientos de xxxx, a efectos de la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que quedan incorporados a la presente. TERCERO.- Que se padeció error al indicar los datos de inscripción de la finca descrita bajo el número xx.= del inventario (registral xx) del Registro de la Propiedad de xxx, número xx y no xx como fue indicado a continuación de dicha descripción, cuyo error se subsana mediante la presente. CUARTO.- Que se padecieron errores al no tener en cuenta en la misma, las agrupaciones, de una parte, de las fincas descritas bajo los números x.= y x.= del inventario (registrales xxx), y por otra parte, la de las fincas descritas bajo los números xxx (registrales xxx), todas del Registro de la Propiedad de xxx. QUINTO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que la descripción de la finca resultante de la agrupación de las fincas registrales xxx, es la siguiente: = RÚSTICA: XXX. Superficie: XXX, según titulo y registro, y XXX, según catastro. Linderos: Según sus títulos y registro: XXX. Hoy linda, según catastro: XXXX. INSCRIPCIÓN: XXX. VALORACIÓN: XXX. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela xx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx (erróneamente catastrada a nombre de los herederos de xxx, hermana de la causante) bajo la siguiente referencia: XXX. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. SEGUNDO.- Que la descripción de la finca resultante de la agrupación de las fincas registrales xxx, es la siguiente: = RÚSTICA: XXX. VALORACIÓN: XXX. DATOS CATASTRALES: Constituye la totalidad de la parcela xx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx (erróneamente en investigación, Artículo 47 de la Ley 33/2002), bajo la siguiente referencia: XXX. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. CIRCUNSTANCIAS COMUNES: DATOS CATASTRALES: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, solicitadas por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. TÍTULO RELATIVO A AMBAS FINCAS: XX. TERCERO.- Que el compareciente, SUBSANA, la escritura antes citada, de adjudicación de las herencias de sus padres, de XXX, en los sentidos indicados en los dispositivos anteriores. CUARTO.- El compareciente, RATIFICA, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente y solicita del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”.
ENERO. Malditas coordenadas. No se cobra y lo hacemos en número aparte. El cliente se mosquea con nosotros. Se le explica que la culpa no es nuestra. “E X P O N E: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx, la mercantil “xxx, S.L.” declaró una obra nueva terminada sobre la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, sita en término de xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remite en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad xxxx, al haberse cometido un involuntario error en las coordenadas georreferenciadas vértices de la parte de suelo ocupada por la edificación por lo que me hace entrega para su incorporación a la presente de Certificación expedida con fecha xxx por Don xxxx, Arquitecto Colegiado con el número xxx en el Colegio Territorial de xxx, cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo. TERCERO.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- SUBSANACIÓN. “xxxx, S.L.” COMPLEMENTA Y SUBSANA la mencionada escritura, en el sentido indicado en la parte expositiva RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana y solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: xxx. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”.
FEBRERO. Prórroga de la FEIN mediante diligencia en un acta de transparencia material previa a hipoteca: “DILIGENCIA: En xxxx, mi residencia, a xxxx. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de Valencia, C O M P A R E C E N: Los cónyuges xxxx. Intervienen en su propio nombre y derecho y, tienen a mi juicio, la capacidad legal suficiente e interés legítimo para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N Y O T O R G A N: Primero.- Que han sido informados y conocen y les ha sido explicado el contenido del ANEXO DE COMUNICACIÓN DE PRÓRROGA DEL PLAZO DE VALIDEZ DE LA FEIN/Oferta Vinculante, extendida por el “BANCO, S.A.”, y que dado que no afecta al fondo del clausulado del futuro contrato y tal prórroga se realiza en su exclusivo beneficio, no conlleva el reinicio del proceso ni del cómputo del plazo y la aceptan sin reservas, una vez explicada y habiendo entendido perfectamente su alcance. Dicho documento, recibido a través de mi correo corporativo, con fecha xxx, queda incorporado a la presente matriz. Así lo dicen y otorgan”. Evidentemente, la diligencia es gratis.
ABRIL. Esta y la siguiente son consecuencia de un desastroso procedimiento de subrogación de acreedor en dos números de protocolo diferentes. No se cobró nada. “4ª DILIGENCIA (de SUBSANACIÓN).- En xxxx, mi residencia, a xxxx. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, C O M P A R E C E N: DON DON Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada y, al efecto, E X P O N E N: Que a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de xxx de la matriz precedente, los comparecientes, según intervienen, y en relación a los apartados titulados “CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA”, “PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL” y “DOMICILIO. TIPO DE SUBASTA. TITULO EJECUTIVO”, O T O R G A N: PRIMERO.- Que respecto de los apartados indicados anteriormente, por la presente y para lo sucesivo, quedarán redactados del modo siguiente: – CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. Sin perjuicio de la responsabilidad personal e ilimitada de la parte prestataria, el Banco y la parte prestataria modifican la hipoteca constituida sobre la finca descrita en la parte expositiva, ampliándola exclusivamente al aseguramiento de las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación del préstamo aquí concedido, respondiendo de la devolución del capital del préstamo, en los casos, forma y plazos convenidos en esta escritura y de los intereses ordinarios, de demora, costas y gastos en los términos que ya constan registralmente, ya que se hace constar expresamente que no se amplía la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios, de demora o de costas procesales y gastos. En consecuencia, la total responsabilidad hipotecaria de la finca hipotecada a efectos de terceros, por el capital garantizado, será de XXX correspondiente a la suma del capital inicialmente prestado y de la ampliación formalizada en esta escritura, manteniéndose la garantía por intereses ordinarios, de demora o de costas procesales y gastos en los términos que ya constan en el Registro de la Propiedad. Esta hipoteca será extensiva a cuanto determinan los artículos 334 del Código Civil y 109 y 110 de la Ley Hipotecaria, y, además, a los frutos, rentas y muebles a que se refiere el artículo 111 de la misma y a las obras y mejoras que existan o en adelante se realicen en la finca hipotecada incluso las edificaciones levantadas donde antes no las hubiera, excepto en los casos en que las haya costeado un tercer poseedor, conforme a lo establecido en el artículo 112 de la Ley Hipotecaria, así como, en general, a cuanto sea anejo o accesorio a la finca hipotecada, material o jurídicamente. En caso de reclamación judicial, el Banco podrá pedir, para sí o para persona que lo represente, la administración y/o la posesión interina de la finca hipotecada. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL:SIN CONTENIDO. DOMICILIO. TÍTULO EJECUTIVO: SIN CONTENIDO. SEGUNDO.- Los comparecientes, RATIFICAN, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: XXX. Así lo dicen y otorgan”.
ABRIL. “A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario no se hizo constar dato alguno relativo al otorgamiento del acta previa de transparencia material, en los términos del artículo 15.2ª de la Ley 5/2019 de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la inclusión a continuación del primer párrafo de la parte expositiva de lo siguiente: DECLARACIÓN ESPECÍFICA: CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN: Las condiciones generales figuran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación con código de inscripción XXXX. LEY 5/2019: A efectos de información y asesoramiento de la parte prestataria, yo, el Notario, advierto expresamente:- A). Que el texto proyectado de esta escritura ha estado a disposición de la parte prestataria en mi despacho, con varios días de antelación a la firma de la escritura, para su examen, tal y como prevé la normativa vigente (esto es, diez días naturales). B). Que tengo a la vista la Ficha Europea de Información Normalizada presentada por la entidad acreedora a la parte prestataria, en el cual se advierte del derecho a que le sea proporcionado un proyecto de contrato y de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito por mi parte sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la información precontractual. En las condiciones financieras contenidas en dicha oferta no existen discrepancias con las cláusulas financieras de esta escritura. Que fue otorgada acta notarial previa al otorgamiento de esta escritura en los términos del artículo 15.2.a de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el día XXX, con el número XXX de protocolo, bajo mi fe, siendo su resultado positivo. Dirección de correo electrónico de la parte prestataria para el envío de copias de la escritura y de la calificación registral: Teléfonos: XXX. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie XXX, número XXX y el anterior en orden correlativo. Doy fe”.=
ABRIL: Se ha hecho como subsanación pero lo cierto es que había un error y no causado por la notaría que dio lugar a la no inclusión de una parte indivisa de una finca. No la voy a cobrar a pesar de ello. Es una escritura independiente. “E X P O N E N Y O T O R G A N: PRIMERO.- Que xxxxx, en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día xxxx, con el número xxx de protocolo, vendieron a xxxx, como únicos integrantes de la comunidad hereditaria de la que su esposa y madre Doña XXXX, la participación indivisa de dos quintas partes indivisas de la finca xxx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, sita en xxxx, cuando en realidad formaban parte de dicha comunidad y se transmitía una participación de tres quintas partes indivisas de dicha finca, y ello por el mismo precio y condiciones estipuladas en la citada escritura de xxx. SEGUNDO.- Que en la escritura indicada como título de la referida finca, Doña XXXX, se adjudicó junto con sus hermanos, la herencia de su difunta madre DOÑA xxx también entendida por xxx, encontrándose una quinta parte indivisa de dicha finca, pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de xxx, según nota de calificación de fecha xxxx, por aparecer inscrita a favor de xxxx y su esposa DOÑA xxx, cuando en realidad su nombre es como ha quedado dicho xxxx también entendida por xxxx, error que por medio de la presente subsanan, con el fin de que pueda acceder al Registro la citada escritura, y de que quede registrada, la participación de finca indicada. Me entregan los comparecientes para unir a ésta matriz, certificado de inscripción de nacimiento de Doña XXXX también entendida por xxxx, del que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a ésta matriz. TERCERO.- Los comparecientes, SUBSANAN, las mencionadas escrituras, en el sentido indicado en los dispositivos anteriores y RATIFICAN, en cuanto a lo demás, las escrituras subsanadas mediante la presente solicitando del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo”.
JUNIO: Me cuesta trabajo incluir esta escritura como subsanación dado que los clientes juraron y perjuraron en la herencia de unos meses antes que los datos catastrales que ahora rectifica una de las herederas eran correctos. De hecho ni siquiera la titulo como subsanación. Ni tan siquiera como complemento pero la voy a meter aquí a pesar de todo. No la he cobrado a pesar de todo y dice así: “E X P O N E: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, Doña xxx, junto con su madre y hermanos, aceptó y se adjudicó la herencia de su padre Don xxx, siendo adjudicada la finca descrita bajo el número 4.= del inventario (finca registral número XXX de las del Registro de la Propiedad de XX número XXX, sita en término municipal de XX), a la compareciente. SEGUNDO.- Que en dicha escritura, se hizo constar que a dicha finca le correspondía la parcela XX del polígono XX del Catastro de Rústica de XXX, cuando en realidad constituye la parcela XX del polígono XX del Catastro de Rústica de XXX, siendo su correcta descripción actualizada la siguiente: = RÚSTICA: Superficie: Linderos: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela XX del polígono XX del Catastro de Rústica de XXX, catastrada (a nombre de los herederos de XXX), bajo la siguiente referencia: XXX. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que rectifica la descripción de dicha finca en cuanto a sus datos catastrales en los términos señalados en la presente escritura, solicitando sea tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro a fin de modificar la titularidad catastral de la parcela XXX que se encuentra actualmente a nombre de los herederos de Don xxx y que sea atribuida a la compareciente, solicitando del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: XXX. La compareciente me autoriza a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”
JUNIO: Otra que no cobro y que no es ni mucho menos culpa mía. Esto de inmatricular es una de las cosas que se ha puesto imposible en muchos casos en estos tiempos. Todo por unos mojones que nos hacen subsanar un acta de expediente de dominio que ya se había cerrado y a la que se opone una comunidad autónoma por razón de un monte municipal: “E X P O N E: I.- Que por escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, se procedió por parte del compareciente y el resto de causahabientes a llevar a cabo la aceptación y adjudicación de la herencia de Doña xxx, titular del DNI/NIF xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que en evitación de innecesarias repeticiones se remite. II.- Que en la referida escritura el compareciente se adjudicó el derecho de nuda propiedad de la siguiente finca: = RÚSTICA: Superficies: Distribución: Linderos: La vivienda linda: El almacén situado al xx linda: El almacén situado al xx linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: INSCRIPCIÓN: No inmatriculada en el Registro de la Propiedad. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela catastral xxx del Polígono xx, del Catastro de Rústica de xxx, catastrada junto con la edificación existente en su interior, bajo la siguiente referencia: xxx. Pertenecía a la causante por: Adjudicación de la herencia de su madre Doña xxxx y xxxx, complementada por acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo y acta de finalización otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, la cual se encuentra pendiente de inscripción en cuanto a la finca que acaba de ser descrita. III.- Que en el curso de la tramitación del expediente dominio antes referido fue notificada la Dirección General del Medio Natural de la Comunidad Autónoma de xxx por parte del Registro de la Propiedad, la cual se opuso mediante Informe Desfavorable a la inmatriculación de la finca dado que en la descripción no se hace mención a los mojones que determinan la colindancia conforme al deslinde aprobado del Monte colindante. Queda unida a esta matriz fotocopia del referido Informe. IV.- Que a fin de adaptarse a la rectificación solicitada por la comunidad autónoma y lograr la inmatriculación de la finca, se hace constar a continuación la descripción completa de la finca con mención de los mojones que determinan la colindancia con el Monte, de conformidad con lo expresado en el Informe antes dicho, que es la siguiente: = RÚSTICA: ….. La colindancia de la finca con el Monte xxxx propiedad del Ayuntamiento de xxx está determinada por: .= Mojón xxx……Coordenadas xxx .= Mojón xxx…..Coordenadas xxx .= Mojón xxx….Coordenadas xxx Medidos mediante receptor GPS, anterior al Proyecto Hita (GPS A HITA), del Proyecto Hita (GPS HITA) y posterior al proyecto Hita (GPS P HITA).” V.= Esto expuesto, O T O R G A: El compareciente, complementando en lo preciso el Expediente de Dominio de inmatriculación de fincas antes referido, solicita la inmatriculación de la finca objeto de esta escrita en el Registro de la Propiedad y declara que la descripción de la misma a todos los efectos es la que ha sido reseñada en la presente escritura con inclusión de los Mojones de la finca con el Monte Público. Presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”
JUNIO: Una subsanación por diligencia que no cobro y mucho mas disparatada que la anterior porque es una resubsanación que no convenció a quien la había propuesto en unos términos de los que luego se desdijo. En fin, así quedó: “Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen a mi juicio la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia de SUBSANACIÓN y al efecto, OTORGAN: Que SUBSANAN la descripción de la finca que consta en la escritura matriz precedente, por la siguiente correcta: “= URBANA: PARCELA de TERRENO, sita en xxx. Superficie: xxxx. Linderos: xxx. La alineación a fachada de las edificaciones futuras que, en su caso, pudieran construirse sobre esta finca deberán guardar una distancia mínima de OCHO METROS con respecto a la alineación a fachada de las edificaciones de enfrente. Así lo dicen y otorgan”.
JUNIO: Una confusión entre los certificados de dos técnicos. Escritura independiente, probablemente mea culpa y no se cobra, claro está: “E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx, sita en término de xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad xxx al haberse cometido un error involuntario en las certificaciones técnicas que fueron incorporadas a dicha escritura pues fue erróneamente unida la expedida por Don XXXX siendo unida la expedida por Don XXX sin el correspondiente visado de su Colegio Oficial. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, en cuanto al contenido de la letra B.= del dispositivo Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA que mediante la presente y para lo sucesivo quedará con la siguiente redacción: “B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xxx del Excmo. Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Concesión de cambio de titularidad de licencia de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xxx del Excmo. Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Concesión de prórroga de plazo de ejecución de obra de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xx del Excmo. Ayuntamiento de Pinoso, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número xxx del Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente.- Y CERTIFICACIÓNvisada y expedida con fecha xxx, por Don XXXX Arquitecto Colegiado con el número xxx en el Colegio Oficial de Arquitectos de xxx (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: xxxx. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
JUNIO: Escritura aparte porque la subsanada está en el Registro. No se cobra. Olvidamos la declaración de indivisibilidad y vinculación. Mea culpa: “E X P O N E N: I.- Que en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxxde protocolo, los comparecientes declararon un almacén agrícola, en el interior de la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx, sita en término municipal de xxx en base a la Licencia de Obras concedida por el Excmo. Ayuntamiento de xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten, en evitación de repeticiones innecesarias. II.- Que en dicha escritura, por error involuntario, no se hizo constar la declaración de indivisibilidad de la obra y la vinculación de la misma a la finca en la que se halla enclavada, condicionante exigido por la Licencia de Obras que les fue concedida y cuyo testimonio se incorpora a la presente. III.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan mediante la presente, incluyendo el apartado correspondiente a la declaración de indivisibilidad y vinculación, que por la presente y para lo sucesivo, quedará del siguiente modo: = DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: Don XXX y Doña xxxx, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: xxxxx. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
JUNIO: Escritura separada y la cobro. Se firmó hace dos años y el Catastro ha tardado este tiempo en resolver sacando punta a una descripción perfecta resultante de la documentación técnica: “E X P O N E: I.- Que en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, la compareciente, procedió a adjudicarse la herencia de su padre Don XXXX, declarando la ampliación de edificación finalizada y actualizando la total descripción de una finca, sin inmatricular en la actualidad, cuya descripción, fue la siguiente: = URBANA: Distribución: Superficie: INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiesta. Advierto a la compareciente de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas. REFERENCIA CATASTRAL: XXXX. II.- Que a la referida escritura fueron incorporados Informe descriptivo de medición de vivienda y planos, expedidos el día XXX, por Don XXX y Don XXX, Arquitectos Colegiados en el Colegio de XXX, números XXX y XXX, respectivamente, acreditativos de la antigüedad y de las superficies de la vivienda descrita. La descripción de la citada finca en dicha escritura se realizó en términos totalmente coincidentes con el referido informe descriptivo de medición, habida cuenta de que los archivos catastrales en el momento del otorgamiento no reflejaban la verdadera configuración de la finca. III.- Que posteriormente al otorgamiento de la escritura citada, fue presentado el correspondiente expediente de alteración catastral en la Gerencia Territorial del Catastro de XXX, con la finalidad de que dicha finca, quedara correctamente catastrada. IV.- Que a solicitud de la compareciente, he obtenido a través de los medios telemáticos legalmente previstos de la Sede Electrónica de Catastro, la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica relativa a la finca, y que a su solicitud dejo unida a la presente, de la que resulta que la correcta descripción de la citada finca, es la siguiente: = URBANA: Distribución: Superficie: REFERENCIA CATASTRAL: XXXX. Rectificación de Catastro:La descripción del catastro, según manifestación de la interesada, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registro de la Propiedad la inmatriculación de la finca, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el Artículo 205 de la Ley Hipotecaria y concordantes. La compareciente solicita del Sr. Registrador de la Propiedad competente la incorporación de la representación gráfica de la finca que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica y en el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, antes citadas. V.= Esto expuesto, O T O R G A: Primero.- Doña xxx, en lo necesario, SUBSANAY COMPLEMENTA la citada escritura en la exposición de la presente en el sentido indicado en el apartado IV.- de la presente (el resto de la escritura subsanada no varía), solicitándose del Registro de la Propiedad competente las operaciones registrales oportunas. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”
JUNIO: Escritura aparte y no se cobra. Jamás había legitimado la firma en el certificado “de los colegios” pero, al parecer, el Registro extendía la legitimación que hacía en el certificado descriptivo a la firma del otro aunque no lo dijera expresamente. Cuando ha aparecido un técnico diferente en uno de los otros han apreciado el defecto: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, a tenor de la facultad que me concede el Artículo 153 del vigente Reglamento Notarial, H A G O C O N S T A R: I.= Que el día XXX, con el número XXX de protocolo, autoricé escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA, otorgada por XXXXX, en los términos que constan en la misma y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. II.= Que en dicha escritura, por error involuntario, no fueron legitimadas por mí, el Notario, las firmas electrónicas del arquitecto técnico Don XXX, ni de la arquitecto Doña xxxx, en los Certificados de Final de Obra visados por sus respectivos colegios profesionales que quedaron unidos a dicha matriz. III.= Que observado dicho error, lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado Artículo 153 del Reglamento Notarial, legitimando dichas firmar tras comprobar en los correlativos documentos electrónicos en formato pdf, la identidad de los firmantes, que sus certificados son reconocidos y no están revocados, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE). DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE Y DE LA MATRIZ SUBSANADA: XXX. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título al Notario autorizante. Tales son los términos de la presente acta de SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida en dos folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie FX, números y el anterior correlativo en orden, yo el Notario, Doy fe.=”· Por cierto, es el segundo 153 del año.
JUNIO: Escritura separada y se cobra. Estábamos subsanando una escritura de 2014: “E X P O N E: I.- Que en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, la entidad bancaria “xxx“, concedió a xxx, un préstamo hipotecario por importe de xxxx, constituyéndose hipoteca sobre la finca registral número xx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, sita en término municipal de xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remite, en evitación de repeticiones innecesarias. II.- Que en dicha escritura, en el apartado 3.5. Tasación.-, por error involuntario, se hizo constar como valor a efectos de subasta de la finca el de xxx, cuando el correcto debería ser el de xxx. III.- Expuesto cuanto antecede, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Que observado dicho error, subsana la redacción de dicho apartado, que por la presente y para lo sucesivo, quedará del siguiente modo: “3.5.- Tasación. A los efectos procesales y para que sirva como tipo en la subasta que corresponda, tasan la finca que se hipoteca en el importe de la responsabilidad por principal de la finca hipotecada en la presenta escritura, esto es, en la cantidad de xxxx, importe que no es inferior al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981 de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, cuya fotocopia del certificado de tasación se incorpora como anexo de esta escritura.” SEGUNDO.- El compareciente, según interviene, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente y solicita del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: xxxx. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a “xxxx”, cuyos datos constan anteriormente. Así lo dice y otorga”.
JULIO: Escritura separada. Mas de un año esperando una solución y luego todo se resuelve con dos líneas. No cobro aunque me fastidia no hacerlo. “E X P O N E: I. Que la, respectivamente, hermana y tía de la compareciente y su representado, DOÑA ***, nacida el día *** y titular del DNI/NIF ***, falleció el día ***, en su último domicilio el ubicado en ***, en estado de soltera, careciendo de ascendientes y sin tener ni haber tenido descendencia alguna, bajo testamento abierto otorgado ante el Notario que fue de ***, Don ***, el día ***, con el número *** de protocolo, en el cual instituyó herederos por partes iguales a su hermano Don *** y a su sobrina carnal ***, hija de su hermana ***. II. Que mediante escritura autorizada por mi, el día ***, con el número ***, fue aceptada y adjudicada la herencia de dicha señora previa determinada declaración de ampliación de edificación que luego se mencionará, en cuya escritura fueron testimoniados Certificado de Defunción y Últimas Voluntades y copia autorizada del testamento de la causante y la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias comprometiéndose a presentarla donde fuere necesario, a los efectos de la presente. III. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de DOÑA *** se encontraba el siguiente: = URBANA: ***. INSCRIPCIÓN: ***. VALORACIÓN: ***. TÍTULO: ***. DATOS CATASTRALES:De los ensanches: No constan. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. De la edificación: ***, como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. IV. Que a los fines de dicha escritura, la compareciente y su representado DECLARARON TERMINADAS determinadas obras, quedando la descripción total y actualizada de la finca de este modo: = URBANA: ***. VALORACIÓN DE LAS OBRAS QUE FUERON DECLARADAS: ***. V. Que los interesados solicitaron del Registro de la Propiedad que inscribiera la descripción actualizada de la finca que constaba en la escritura subsanada con la total obra que radica en su interior que fue declarada y, en particular, que inscribiera sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de la certificación catastral antes mencionada que fue unida a la escritura, aportaron CERTIFICACIÓN, INFORME DE MEDICIÓN Y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingeniero Técnico de Obras Públicas, cuya certificación y planos fueron acreditativos de la descripción y antigüedad de las obras que fueron declaradas y de la superficie de suelo de la total finca, del suelo ocupado y de los ensanches. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, quedó incorporada en el CSV de validación gráfica catastral negativo expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento fue incorporado a la matriz que mediante la presente se subsana. VI. Que dicha finca fue adjudicada por mitades indivisas, en pleno dominio a la compareciente y su representado. VII. Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Don *** y Doña ***, mediante la presente subsanan la escritura de herencia de Doña ***, en lo que se refiere a la descripción de la finca registral *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término municipal de ***, que mediante la presente y para lo sucesivo quedará del siguiente modo, ratificándose en cuanto a lo demás en la escritura que la presente subsana y complementa: = URBANA: ***. TODO IGUAL EXCEPTO ….: El ensanche señalado como número 1 y el ensanche señalado como número 2, son en realidad una única unidad económica funcional, a pesar de la discontinuidad entre ellos. SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”.
JULIO: Se nos olvido añadir la certificación de un acuerdo a pesar de que la habíamos mencionado. No se cobra: “5ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, me hacen entrega de la certificación expedida por Don ***en su calidad de Administrador Único, a cuya certificación se refiere la matriz precedente y que por error no fue unida a la misma la cual se incorpora a la presente diligencia para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítima la firma que la autoriza por ser análoga a la que figura en este mismo documento de mi protocolo. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe”.
JULIO: Un problema por razón del objeto social en la constitución de una SL: “1.- Apareciendo incluido en la enumeración de actividades que constituyen el objeto social “Actividades jurídicas” debe excluirse expresamente el carácter profesional de la sociedad que se constituye al no reunir los restantes requisitos precisos, haciéndose constar su carácter de sociedad de medios, comunicación de ganancias o intermediación, según proceda. Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de octubre de 2013 (B.O.E. 13 noviembre) y 18 de agosto de 2014 (B.O.E. 6 de octubre de 2014) Defecto subsanable”. Lo subsanó el socio único constituyendo en diligencia aparte de este tener (y que no se cobra): ” 6ª DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN).- En ***, el día ***, ante mí, ***, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, como sustituto, por incompatibilidad reglamentaria y para el protocolo de mi compañero y Notario de ***, DON ***, COMPARECE de nuevo ante mí: DON ***, cuyas circunstancias personales constan anteriormente reseñadas. Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia de subsanación, y al efecto, E X P O N E: I.= Que en la matriz precedente de Constitución de la Sociedad Mercantil “***, SOCIEDAD LIMITADA UNIPERSONAL”, se padeció error en el cuerpo de la propia escritura y en los Estatutos Sociales incorporados, pues no se hizo constar que, apareciendo incluido en la enumeración de actividades que constituyen el objeto social las “Actividades Jurídicas” debe excluirse expresamente el carácter profesional de la sociedad que se constituye, haciéndose constar su carácter de sociedad de intermediación, por lo que: .= El párrafo primero del APARTADO PRIMERO del otorgamiento, queda redactado en los siguientes términos: “PRIMERO. CONSTITUCIÓN Y ESTATUTOS DE “***, SOCIEDAD LIMITADA” (UNIPERSONAL). El compareciente tiene la voluntad de constituir y constituye mediante esta escritura, como socio único fundador, una Sociedad de Responsabilidad Limitada, con la denominación de “***, SOCIEDAD LIMITADA” (UNIPERSONAL), la duración indefinida, el domicilio, el objeto, (CNAE 6.910, 6.831 y 6832), el capital, los órganos y las demás determinaciones que constan en los Estatutos seguidamente reseñados, siendo su actividad principal la 6910.Queda excluido expresamente el carácter profesional de la sociedad que se constituye, haciéndose constar que el carácter de la sociedad constituida es, respecto de su actividad del objeto social “Actividades Jurídicas”, el de SOCIEDAD DE INTERMEDIACIÓN”.= El Artículo 3º de los Estatutos Sociales, queda redactado en los siguientes términos: “Artículo 3º. La Sociedad tiene por objeto social: .= Actividades Jurídicas (CNAE 6.910). Actividad principal. (Excluido expresamente el carácter profesional de la sociedad. El carácter de la sociedad, respecto de esta actividad del objeto social, es el de sociedad de intermediación).= Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CNAE 6831).= Gestión y administración de la propiedad inmobiliaria (CNAE 6832)”. El resto de la Escritura y de los Estatutos Sociales no varían. II.= Esto expuesto. O T O R G A: DON ***SUBSANA, la escritura precedente de Constitución de la Sociedad Mercantil “***, SOCIEDAD LIMITADA UNIPERSONAL”, en el sentido indicado en la exposición de la presente diligencia. Así lo dice y otorga”.
AGOSTO: Un caso verdaderamente estúpido para el que no encuentro explicación (y que no cobro, claro). Distintos registradores de un mismo RM califican de manera diferente un caso tan sencillo como este …. salvo que estemos jugando a las siete diferencias: “4ª DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN).- En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DON ***. I N T E R V I E N E: En nombre y representación de la sociedad mercantil de nacionalidad española denominada “***, S.L.” –Unipersonal-, cuyas circunstancias esenciales constan en la matriz precedente. Su legitimación para el presente acto se deriva de su cargo de Administrador Único de la sociedad, cargo para el que fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, en la citada escritura fundacional de la sociedad. Se halla expresa y especialmente facultado para este acto en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal en su reunión de fecha ****, según resulta de la certificación expedida por el Sr. ***, en su calidad de Administrador Único, cuya certificación me entrega e incorporo a la presente matriz para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítima la firma que la autoriza por haber sido puesta en mi presencia. Tiene, a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E Y O T O R G A: PRIMERO.- Que en la matriz precedente de Traslado de Domicilio Social de la Mercantil “***, S.L.” –Unipersonal-, fue modificado el Artículo 3º de los Estatutos Sociales sin el preceptivo acuerdo de la Junta General de la sociedad que ha sido adoptado el día ***, según resulta de la certificación antes citada. SEGUNDO.- Que en nombre y representación de “***, S.L.” –Unipersonal-, y mediante la presente escritura, ELEVA A PÚBLICO el acuerdo relativo a la modificación del artículo 3º de los Estatutos Sociales. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, el compareciente me requiere para que remita copia autorizada electrónica de la presente a los efectos de su inscripción en el Registro Mercantil de ***, considerando como presentante de dicho título por su designación al Notario autorizante. Así lo dice y otorga”.
SEPTIEMBRE: Una tontada resuelta con un 153 mediante diligencia en la propia escritura. “DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN REFERIDA AL PROTOCOLO NÚMERO **/2021: En ***, a ***, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en el párrafo segundo, del apartado VI.-, y en el apartado PRIMERO.- del otorgamiento, se hizo constar como nombre del hijo y heredero de los causantes, DON *** (correcto) ***, el de *** (incorrecto). II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado nombre incorrecto, por el (correcto): ***. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=”.
SEPTIEMBRE: Prórroga de la Oferta Vinculante en el acta de transparencia previa. Se hace mediante diligencia y como el instrumento entero, es gratis: “DILIGENCIA: En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N: DON y DON. I N T E R V I E N E N: En los mismos conceptos que en el acta que por la presente se complementa a la que se hace remisión expresa para evitar reiteraciones innecesarias. Tienen a mi juicio, según intervienen, la capacidad y legitimación suficiente para el otorgamiento de esta diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E N Y O T O R G A N: Primero.- Que han sido informados, conocen y les ha sido explicado el contenido de los DOCUMENTOS INFORMATIVOS DE MODIFICACIONES sobre la FEIN y el PROYECTO DE CONTRATO de la operación hipotecaria número ***, ambos con carácter de oferta vinculante, en el que se PRÓRROGA EL PLAZO DE VALIDEZ DE LA FEIN extendida por “***”, y que dado que no afecta al fondo del clausulado del futuro contrato y tal prórroga se realiza en su exclusivo beneficio, no conllevando el reinicio del proceso ni del cómputo del plazo, los aceptan sin reservas, una vez explicados y habiendo entendido perfectamente su alcance. Dicho documento, recibido a través de mi correo electrónico corporativo con fecha ***, queda incorporado a la presente matriz. Así lo dicen y otorgan”.
SEPTIEMBRE: Una casi idéntica a la del número 19: “4ª DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN REFERIDA AL PROTOCOLO NÚMERO ***/2021): En ***, a ***, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en esta ***. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en el expositivo PRIMERO.-, y en el apartado PRIMERO.- del otorgamiento, se hizo constar como nombre y apellidos de la esposa de Don *** (DOÑA *** (correcto)), los de *** (incorrecto). II).- Que observado dichos errores los SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación de los mencionados nombre y apellidos incorrectos, por los correctos de DOÑA ***. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=”. Por cierto esta escritura se firmó hace mucho tiempo y aun se está inscribiendo …
SEPTIEMBRE: Otra casi idéntica a las del número 20: “DILIGENCIA: *** Primero.- Que ha sido informado, conoce y le ha sido explicado el contenido del ANEXO INSEPARABLE A LA FICHA DE INFORMACIÓN NORMALIZADA EUROPEA (FEIN) de la operación hipotecaria número ***, con carácter de oferta vinculante, en el que se PRÓRROGA EL PLAZO DE VALIDEZ DE LA CITA FEIN extendida por “***, S.A.”, y que dado que no afecta al fondo del clausulado del futuro contrato y tal prórroga se realiza en su exclusivo beneficio, no conllevando el reinicio del proceso ni del cómputo del plazo, lo acepta sin reservas, una vez explicado y habiendo entendido perfectamente su alcance. Dicho documento, recibido a través de mi correo electrónico corporativo con fecha 22 de Septiembre de 2021, queda incorporado a la presente matriz. Así lo dice y otorga”.
SEPTIEMBRE: Un error en la determinación de los medios de pago que detectamos al enviar el IUI al final de la mañana. Diligencia y no se cobra: 4ª DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN): En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N: De una parte: ***. Y de la otra: DOÑA *** . Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada y, al efecto, E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, en el apartado B).- PRECIO, del apartado PRIMERO.-COMPRAVENTA., por error involuntario no se hizo constar correctamente la forma de pago del total precio de venta. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO. Que observado dicho error, lo subsanan, sustituyendo la redacción del citado apartado B).- PRECIO, del apartado PRIMERO.-COMPRAVENTA., que por la presente y para lo sucesivo, quedarán del siguiente modo: “B).- PRECIO. El precio de esta compraventa se fija en la cantidad de ***, que se declaran recibidos: .- ***, el día 26 de Febrero de 2021, mediante entrega de efectivo metálico. En relación con dicho pago en metálico, manifiestan las partes compradora y vendedora, no ser empresarios o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre modificado por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.- .- y el resto, es decir, la cantidad de ***, en el día de hoy, con anterioridad a éste acto, mediante cinco transferencias bancarias, correspondiendo a las cuentas de abono los códigos ***. Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de los justificantes de dichas transferencias.” SEGUNDO. Los comparecientes, según intervienen, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
SEPTIEMBRE: Un error en una novación de hipoteca culpa de los suministradores de minuta (esos que no tejan cambiar nada). Se hace mediante diligencia y no se cobra, aunque “la renovación del asiento de presentación” mediante nueva copia electrónica sí que se lo he cobrado: “3ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N: De una parte:DOÑA. Y de la otra: Los cónyuges. I N T E R V I E N E N: En los mismos conceptos que en la escritura que por la presente se subsana a la que se hace remisión expresa para evitar reiteraciones innecesarias. Tienen a mi juicio, según intervienen, la capacidad y legitimación suficiente para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente por error se hizo constar en el apartado primero estipulativo “PRIMERO.- Elevación a público. Las partes comparecientes elevan a escritura pública el Acuerdo de Moratoria Sectorial … en el que se estableció el aplazamiento en los pagos del principal del referido préstamo durante un período de 12 meses …, suponiendo dicho aplazamiento una ampliación del plazo de vencimiento del préstamo hipotecario hasta la nueva fecha de vencimiento del día 18 de Mayo de 2029”, cuando el realidad, el vencimiento de dicho préstamo teniendo en cuenta la moratoria convencional concedida de 12 meses y el nuevo plazo fijado en la novación de préstamo hipotecario en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día 3 de Junio de 2008, con el número 381 de protocolo, en la que se estableció un plazo de amortización de 360 cuotas fijas mensuales (30 años), la fecha de vencimiento correcta es el día 18 de Junio de 2039. II.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia los comparecientes subsanan la matriz precedente a fin de dejar fijado el plazo de vencimiento final correcto y dando nueva redacción al citado punto, que mediante la presente y para lo sucesivo queda redactado como sigue: “P A C T A N: PRIMERO.- Elevación a público. Las partes comparecientes elevan a escritura pública el Acuerdo de Moratoria Sectorial relacionado en el expositivo TERCERO, en el que se estableció el aplazamiento en los pagos del principal del referido préstamo durante un período de 12 meses, durante el que únicamente debía pagar la parte prestataria los intereses correspondientes al principal (capital) pendiente de amortización, suponiendo dicho aplazamiento una ampliación del plazo de vencimiento del préstamo hipotecario hasta la nueva fecha de vencimiento del día 18 de Junio de 2039, sin que se modifique el plazo inicial de la hipoteca que se mantiene tal como consta inscrito en el Registro sin sufrir alteración. En este sentido resulta necesario aclarar que como consecuencia de que la parte prestataria ha realizado una o diversas amortizaciones parciales de capital del préstamo optando por el mantenimiento de las cuotas en aquel momento vigentes con la correspondiente disminución del plazo o término de duración del préstamo, el vencimiento contable es inferior al vencimiento inicial, por lo que pese a la ampliación de plazo derivada del Acuerdo de Moratoria que se eleva a público, el vencimiento resultante es inferior al vencimiento inicial”. SEGUNDO. Los comparecientes, según intervienen, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente que en todo lo demás queda en vigor, y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a “***”, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, constan en la matriz precedente. Así lo dicen y otorgan”.
OCTUBRE: El asunto tiene una larga historia y no ha dado la gana de titularla renuncia. Manda narices que una escritura de herencia con fincas en distintos registros se inscriba de una manera en uno y de otra en otro. Sí, puede haber diferencias de criterio pero esto es abusivo. Es número aparte y no se cobra no va este pobre gente a sufrir las inclemencias del funcionario calificador: “ESCRITURA DE COMPLEMENTO DE OTRA: NÚMERO *** En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DOÑA. Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, la capacidad y legitimación suficientes para el otorgamiento de la presente escritura, anteriormente calificada, a cuyo efecto, E X P O N E: I.- Que en la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de su suegra DON ***, titular del DNI/NIF ***, nacida en el día *** y fallecidaen *** el día ***, habiendo tenido su último domicilio en *** en estado de viuda de sus únicas nupcias con Don *** (fallecido en *** el día ***), de cuyo matrimonio tuvo tres hijos llamados ***, que viven y ***, fallecido sobreviviendo a su madre, se hizo constar en el apartado dispositivo primero que “Doña ***, presta su consentimiento al contenido íntegro de la presente escritura”. II.- Esto expuesto, O T O R G A: Primero y único: La compareciente Doña ***, reiterando su consentimiento al contenido íntegro de la escritura mencionada en la parte expositiva y reiterando la previa aceptación de la herencia de su difunto marido Don ***, RENUNCIA, PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieren corresponderle respecto de la herencia (testada o intestada) de su difunta suegra, DON ***, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de ella traiga causa. A los oportunos efectos, la compareciente hace constar que los datos de la finca afectada por la citada herencia que se halla pendiente de inscripción son los siguientes: INSCRIPCIÓN:Presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”. Juro que estaba muy tentado de añadir por imperativo legal. A ver qué hacemos en el siguiente caso que ya está sobre mi mesa.
OCTUBRE: Mediante diligencia y sin cobrar se añade una solicitud de cancelación de un dominio directo. “4ª DILIGENCIA: En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DON ***. Interviene en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia y, al efecto, E X P O N E: I.- Que en la matriz precedente en el apartado TÍTULO correspondiente a la finca *** se hizo constar que “Don *** que la finca antes descrita (registral ***) y objeto de esta escritura consta inscrita en el Registro de la Propiedad a su favor, únicamente, en cuanto al dominio útil, figurando inscrito el dominio directo, a favor de los herederos de Don ***, circunstancia esta que la parte compradora declara conocer y aceptar íntegramente, eximiéndome a mi, el Notario, de cualquier tipo de responsabilidad con relación a dicho extremo. En la nota relativa a la finca registral *** (que luego se cita), consta que el dominio directo de la finca se halla registrado a nombre de los herederos de Don ***, a quienes se paga la pensión de siete una en cereales y de nueve una en el viñedo, según la inscripción primera de la finca”. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A: PRIMERO. Que por error involuntario no se hizo constar la solicitud de cancelación de dicho dominio directo que se formula por la parte compradora en los siguiente términos: Se solicita por el compareciente, si procede, del Registro de la Propiedad competente la cancelación del dominio directo reseñado conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria que establece que “del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos”. SEGUNDO. El compareciente ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”.
OCTUBRE: Una que ya me pasó antes pero que solo me ha pasado en un registro y con un registrador. Servidumbres ¿onerosas o gratuitas? He cobrado la copia autorizada electrónica porque advertí a la eléctrica que podía pasar y no me hizo caso. “E X P O N E Y O T O R G A: I.- Que en la matriz precedente, no se hizo constar por error involuntario en la cláusula dispositiva SEGUNDA. VALORACIÓN, que la servidumbre objeto de la presente se constituía “a título gratuito” por lo que mediante la presente y para lo sucesivo se modifica dicho apartado cuyo tenor literal queda como sigue: SEGUNDA. VALORACIÓN. Esta constitución de SERVIDUMBRE DE USO, a título gratuito, se valorará con arreglo al real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre, por el que se regulan las actividades de transporte, distribución, comercialización, suministro y procedimientos de autorización de instalaciones de energía eléctrica y al real Decreto 1048/2013, de 27 de diciembre, por el que se establece la metodología para el cálculo de la retribución de la actividad de distribución de energía eléctrica por lo que a efectos fiscales se valora en ***. II.- El compareciente subsana la escritura en los términos que resultan del apartado anterior y ratifica, en cuanto a lo demás, la matriz precedente y solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se designa como presentante a “***”, con N.I.F. ***. Así lo dice y otorga”.
OCTUBRE: Error en la gestoría que representa al Banco. Se soluciona, sin cobrar, mediante dos diligencias porque deudor y representante de la gestoría (el mismo que en el inicial otorgamiento) no puede venir juntos. “3ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- *** C O M P A R E C E: *** I N T E R V I E N E en su propio nombre y derecho y tiene a mi juicio, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E: I.- Que en la matriz precedente por error involuntario se hizo constar en el apartado de la intervención lo siguiente: II.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia presta su consentimiento a la subsanación la matriz precedente a fin de hacer constar que el Sr. ***, que comparecerá en diligencia aparte, intervenía en nombre y representación, como apoderado, de la mercantil “***”, tal y como se ha reseñado y redactado anteriormente en el apartado de la INTERVENCIÓN de la presente diligencia y no en representación de “***”, como por error involuntario se hizo constar. SEGUNDO. El compareciente, segú interviene, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente que, en todo lo demás, queda en vigor, y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: ***. Así lo dice y otorga”. “4ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- *** C O M P A R E C E: *** DON *** I N T E R V I E N E: En nombre y representación de *** Tiene a mi juicio, según interviene, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E: I.- Que en la matriz precedente por error involuntario se hizo constar en el apartado de la intervención lo que consta en la anterior diligencia. II.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO. Que mediante la presente subsana, con el consentimiento ya prestado por la parte deudora, la matriz precedente a fin de hacer constar que el Sr. ***, aquí compareciente, intervenía en nombre y representación, como apoderado, de la mercantil “***”, tal y como se ha reseñado y redactado en el apartado de la INTERVENCIÓN de la anterior diligencia y no en representación de “***”, como por error involuntario se hizo constar”. Y termina igual que la otra.
OCTUBRE: Uno de los pocos 153 del año. “3ª DILIGENCIA: ***. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, en el párrafo tercero de la cláusula NOVENA.- CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, se consignó mal la cantidad a la que ascendían los intereses ordinarios, haciéndose constar literalmente lo siguiente: – Un año de intereses remuneratorios, calculados conforme a la condición tercera, “Intereses ordinarios”, si bien a los únicos y exclusivos efectos de determinar un máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses, estos sólo quedarán garantizados hipotecariamente hasta un máximo del 1,20% anual, que asciende a SETECIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS (742,00 €)”. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, siendo la cantidad correcta a la que ascienden la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios es de SETECIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS (742,20 €), que resultan de multiplicar el principal del préstamo concedido (61.850,00 €) por el tipo de interés máximo (1,20%), pasando el tenor literal del párrafo erróneo, mediante la presente, a ser el siguiente: – Un año de intereses remuneratorios, calculados conforme a la condición tercera, “Intereses ordinarios”, si bien a los únicos y exclusivos efectos de determinar un máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses, estos sólo quedarán garantizados hipotecariamente hasta un máximo del 1,20% anual, que asciende a SETECIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS (742,20 €). Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=”
OCTUBRE: Una subsanación mediante diligencia que no se cobra por una sola palabra. “5ª DILIGENCIA: En ***, a ***, la pongo yo, Justito El Notario, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, en el párrafo segundo de la intervención del apoderado de la parte vendedora, no se hizo constar, por error involuntario, que lo que me fue exhibido fue copia autorizada del citado poder, haciéndose constar literalmente lo siguiente: Ejerce su representación en virtud de escritura de poder especial, autorizado por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, la cual me exhibe, y yo, el Notario, le devuelvo. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, pasando el tenor literal del párrafo erróneo, mediante la presente, a ser el siguiente: Ejerce su representación en virtud de escritura de poder especial, autorizado por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, copia autorizada me exhibe, y yo, el Notario, le devuelvo. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=”
OCTUBRE: Una escritura independiente (la subsanada es ya de hace una temporada) que no cobro aunque no es culpa mía. Lo que sí que cobro es la re-presentación de la que se subsan: “E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, la entidad ***, se subrogó en el préstamo hipotecario que DON *** tenía concedido de la entidad “***”, y que gravaba la finca registral número ***, inscrita en el Registro de la Propiedad de ***, al tomo ***, libro ***, folio ***, y (Código Registral Único ***). SEGUNDO.- Que en dicha escritura, por error involuntario, se hizo constar en la estipulación 11. Estipulación Adicional, en el tercer párrafo del apartado Venta extrajudicial, como precio de subasta ***, cuando en realidad dicho precio no se modificaba, manteniéndose el estipulado en la hipoteca objeto de subrogación, que era de ***, cuyo error se subsana mediante la presente. TERCERO.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado el error citado anteriormente, lo subsanan, modificando la redacción de dicho párrafo que por la presente y para lo sucesivo quedará del siguiente modo: En todo caso, tasan las partes la finca hipotecada a efectos de dicha venta extrajudicial, como precio para que, en su caso, sirva como tipo en subasta, en la cantidad de ***. SEGUNDO.- Los comparecientes, según intervienen, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente, y solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- ***. Así lo dicen y otorgan.
NOVIEMBRE: Un caso exactamente igual al del número 26, así que no lo reproduzco.
NOVIEMBRE: Una re-subsanación de la subsanada a que se refiere el número 10. Que rabia da que te pongan tras una primera subsanación una nueva pega que no te habían puesto al calificar la escritura inicial que ya habías subsanado. Escritura independiente y no se cobra: “E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número **, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término de ***, cuya escritura fue subsanada mediante otra autorizada también por mi el día ***, con el número*** de protocolo, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que las mencionadas escrituras se encuentran pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad de ***, al haberse producido un error involuntario en las coordenadas de referenciación geográfica que no arrojan un polígono cerrado, las cuales fueron certificadas por Don ***. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN las mencionadas escrituras, mediante la incorporación a la presente de nueva CERTIFICACIÓNvisada y expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de **** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de dichas coordenadas georreferenciadas, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en las escrituras subsanadas, lo que yo, el Notario, compruebo. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de las escrituras que por la presente se subsanan, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: ***. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”
NOVIEMBRE: Un caso exactamente igual al de los número 26 y 33, así que no lo reproduzco. Qué rabia me da esto.
NOVIEMBRE: Un caso raro que se resuelve mediante diligencia y sin cobrar. En la valoración del usufructo que se extingue encontramos una discrepancia entre su valor cuando se desmembró entre la escritura y su valor en la liquidación de la herencia en que se separó de la nuda propiedad. Nos avisa la gestoría de que no le cuadra y decidimos respetar el valor del impreso, así que decimos: “E X P O N E: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, en el apartado CUARTO.- EXTINCIÓN DE USUFRUCTO, del O T O R G A, se hizo constar, por error involuntario como valor del usufructo a extinguir (cuya titular era la causante DOÑA ***) el de ***, cuando en realidad dicho valor tendría que haber sido el de ***. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A: PRIMERO. Que observado dicho error, lo subsana, sustituyendo dicho valor del usufructo de ***, por el de ***, que por la presente y para lo sucesivo, será el que se tenga por correcto. SEGUNDO. La compareciente, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente y solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”
NOVIEMBRE: Un caso exactamente igual al de los número 26, 33 y 35, así que no lo reproduzco. Qué rabia me da esto. Voy a matar a alguien …
DICIEMBRE: Un caso que tengo contado aquí. Subsanamos en diligencia y no cobro por ello (aunque mi currada bien lo merecía): “5ª DILIGENCIA. En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DON ***. I N T E R V I E N E: En el mismo concepto que en la matriz precedente a la que se hace remisión expresa en evitación de repeticiones innecesarias repeticiones. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la presente diligencia. Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E: I.- Que en la INTERVENCIÓN de la matriz precedente, por error involuntario, se hizo constar que DON ***, está sujeto al régimen legal supletorio de nacionalidad *** con Doña ***, cuando en realidad su régimen matrimonial es el convencional de separación de bienes en base al convenio matrimonial suscrito entre el comprador y su esposa, la Sra. ***, el día *** al que refieren la matriz precedente y la diligencia 4ª. II.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia complementa la matriz precedente a fin de dejar constancia del régimen matrimonial correcto del comprador y su esposa. SEGUNDO. El compareciente, según interviene, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura complementada mediante la presente y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante a DON ***, cuyos datos constan anteriormente. Así lo dice y otorga”.
DICIEMBRE: Las prisas no son buenas. Diligencia y se cobra (igual que el siguiente caso): “DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN REFERIDA A LA ESCRITURA NÚMERO ** DE PROTOCOLO.- En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N: Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada y, al efecto, E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente por error involuntario se hizo constar en el EXPOSITIVOVIII.= que “conocido el haber de cada una de las interesadas, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones: HIJUELA DE *** e HIJUELA DE ***”, cuando, en realidad, ***. II.= Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia las comparecientes subsanan la matriz precedente a fin de ***y dando nueva redacción al citado punto, que mediante la presente y para lo sucesivo queda redactado como sigue: SEGUNDO. Las comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”.
DICIEMBRE:“DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN REFERIDA A LA ESCRITURA NÚMERO ** DE PROTOCOLO.- En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N: *** Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada y, al efecto, E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente por error involuntario se hizo constar en el primer apartado de la parte expositiva “I. Que ***“, …”, cuando en realidad, los números de las participaciones sociales que pertenecen a *** son ***. II.- Que como consecuencia de dicho error en la matriz que antecede, se hizo contar en el otorgamiento una numeración y/o un precio de venta incorrectos en las siguientes estipulaciones: ***. III.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia los comparecientes subsanan la matriz precedente a fin de dejar fijado el número correcto de las participaciones sociales pertenecientes a DOÑA *** que luego se transmiten dando nueva redacción a ****, todos los cuales mediante la presente y para lo sucesivo quedaran redactados como sigue: ***. SEGUNDO. Me hacen entrega en este acto de nueva certificación extendida en un folio de papel común, escrito por su anverso y expedida por Doña ***, en su calidad de Administradora Única, con las modificaciones correspondientes en cuanto al número de participaciones que le corresponde a cada una de las transmitentes, considerando legítima la firma que la autoriza por haber sido puesta en mi presencia y que dejo unida a la presente diligencia. TERCERO. Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”.
DICIEMBRE: Una carga por misas que se solicita cancelar por omisión de la solicitud den la matriz.“4ª DILIGENCIA: En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DON ***. I N T E R V I E N Een nombre y representación, como apoderado de la mercantil de nacionalidad española denominada ****. Tiene, a mi juicio, según interviene capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E: I.- Que en la matriz precedente, y en la nota registral adjunta relativa a la finca número *** de ***, aparece gravada “por procedencia, con la carga de misas que menciona la inscripción 1ª”. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A: PRIMERO. Que por error involuntario no se hizo constar dicha carga ni la solicitud de cancelación de la misma por caducidad la cual se formula por la parte compradora mediante la presente en los siguiente términos: Se solicita por el compareciente, si procede, del Registro de la Propiedad competente la cancelación de la carga reseñada conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria que establece que “del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos”. SEGUNDO. El compareciente en la representación que ostenta ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”
DICIEMBRE: Un error casi exacto al del número 25 que se resuelve del mismo modo.
DICIEMBRE: ¿Y por qué tengo que venir otra vez si ya me dijo usted que yo no me llevaba nada? Pues mire, porque hay otro profesional detrás que se llamar registrador-a que no ha quedado convencido y me ha pedido una aclaración que considero adecuada porque puede que estuviera claro pero no del todo. A regañadientes y en diligencia que no se cobra firmamos esto: “DILIGENCIA ACLARATORIA.- En ***, mi residencia, a ***. Ante mí,Justito El Notario, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DOÑA **. Interviene en su propio nombre y derecho, y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia aclaratoria, y, al efecto, E X P O N E: I.- Que la matriz precedente se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de ***, por no hacer constar en la misma manifestación alguna de la compareciente, en relación con la aceptación o repudiación de la herencia de su madre. II.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- QueACLARA y SUBSANA, la matriz precedente, en el sentido de que como legitimaria en la herencia de su madre Doña ***, habiendo quedado revocado por donación de su objeto el legado que le fue efectuado por su madre en su testamento y no habiendo recibido ninguna otra atribución testamentaria, consiente el íntegro contenido de la matriz precedente sin que nada tenga que reclamar a sus hermanos ***, renunciando expresamente a cuantas acciones de inoficiosidad pudieran corresponderle por las adjudicaciones practicadas en favor de los mismos ni por cualquier otra atribución por el título que fuere realizada en vida de la causante. SEGUNDO.- Que RATIFICA, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática. ***. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. El caso es que a finales de Enero de 2022 el asunto no está inscrito y me insisten en que se acepte o repudie. Como máximo, que ratifique la aceptación de la donación como legitimaria, pero de aceptar o repudiar, nada.
DICIEMBRE: Esta no deja de ser una chorrada que muy probablemente se hubiera podido resolver en el registro con una papelito de esos que firma la gente allí, pero bueno, ha habido que subsanar mediante diligencia que no se cobra: “2ª DILIGENCIA: En ***, a ***, la pongo yo, ***, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, al ser declarada la obra existente sobre la finca registral *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en dicho término municipal, por error, se hizo constar que no se solicitaba la coordinación de la misma. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar mediante lo presente que se solicita dicha coordinación y modificándose los tenores literales de los párrafos correspondientes, que pasan a ser los siguientes: Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, solicitándose la coordinación, sin perjuicio de la actualización de los linderos. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, que presentaré telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Aspe, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=”
DICIEMBRE: La última del año. Una disolución de comunidad ex 404 y 1062 del Código Civil en la que el pago al comunero saliente quedaba aplazado a pesar de lo que se nos coló que se otorgaba carta de pago y que no tenía nada que reclamarse, así que había que subsanar mediante diligencia y sin cobrar: “2ª DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN): En ***, mi residencia, a ***. Ante mí,Justito El Notario, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DOÑA I N T E R V I E N E: En nombre y representación de DON ***, y de DOÑA ***. Ejerce su representación en virtud del apoderamiento conferido, en la matriz precedente. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de la presente diligencia, anteriormente calificada. Me asegura la Sra. Apoderada que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes. Tiene, a mi juicio, en el concepto en que interviene, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E: Que en la matriz precedente, por error involuntario en el apartado PRIMERO.- EXTINCIÓN DE CONDOMINIO, del otorgamiento, a pesar de que se indicó que la cantidad que debía percibir DOÑA ***, quedaba completamente aplazada y debería abonarse en el plazo máximo de seis meses, se hizo constar lo siguiente: ***, quedan plenamente satisfechos de sus derechos en la extinta comunidad, sin que nada tengan que reclamarse por ningún concepto, otorgándose la correspondiente carta de pago. Que observado dicho error, lo subsana, eliminando dicho párrafo, dado que no procedía su inclusión. Expuesto cuanto antecede, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Que SUBSANA, la matriz precedente, en los sentidos indicados en los expositivos anteriores. SEGUNDO.- Que RATIFICA, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática. Renuncia a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Cuarto año en el que confecciono un listado de subsanaciones. Aun tengo pendiente analizar el de 2021 pero el CURSO para la FEAPEN está absorbiendo todo mi exceso (nunca mejor dicho) de tiempo.
ENERO: Nos estrenamos con una “curiosidad registral”. Si rectifico descripción no puedo decir que renuncio a la coordinación. Diligencia y gratis: “5ª DILIGENCIA: En ***, a ***, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en esta Villa. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, al ser descrita la finca registral ***de las del Registro de la Propiedad de **, sita en término municipal de ***, se indicó la superficie de solar correcta, señalando posteriormente que la descripción de la finca conforme a Catastro se correspondía con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no constaba en el registro, añadiendo que no se solicitaba la coordinación. II).- Que observado dicha incongruencia material (en cuanto a la coordinación) la SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar mediante lo presente y para lo sucesivo la correcta redacción del párrafo afectado que queda de este modo: “Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, que presentaré telemáticamente en el Registro de la Propiedad de ***, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente. Doy fe.=”
ENERO: Una menudencia que hemos tardado casi un año en subsanar mediante diligencia y gratis: “E X P O N E N: I.- Que la matriz precedente se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de **. II.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura de novación de crédito con garantía hipotecaria, mediante la incorporación al final del pacto TERCERO, relativo a los intereses de demora, del siguiente párrafo: “Entendiéndose modificada en este sentido la responsabilidad hipotecaria por el plazo de 18 meses por este concepto al tipo convenido en este instrumento”. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICAN, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente, la práctica de los asientos oportunos en los Libros a su cargo”.
FEBRERO: Una descripción de una finca sin componentes. Una registral, dos catastrales separadas por un camino. Describimos inicialmente sin mencionar los componentes y hubo que hacerlo correctamente. Usamos una diligencia que no se cobró. “DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN): En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N: De una parte, como donante: DOÑA: ***. Y de la otra, como donatario, el hijo de la anterior: DON ***. Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: PRIMERO.- Que en la matriz precedente, en su expositivo PRIMERO.- los interesados al describir la finca objeto de donación, hicieron constar que dicha finca en la actualidad se halla atravesada por un camino y que los dos componentes en que se divide constituyen las parcelas ** del polígono ** y ** del polígono **, ambas del Catastro de Rústica de ***. SEGUNDO.- Que dichos componentes no fueron descritos individualmente por lo que observado dicho error lo SUBSANAN, por medio de la presente diligencia, quedando para lo sucesivo la correcta descripción de la finca objeto de donación, en los siguientes términos: = RÚSTICA: Tierra almendros y olivos secano, y viña regadío, hoy tierra regadío plantada de almendros, olivos y viña, sita en ***, trozo conocido como “***”. En la actualidad se halla atravesada por un camino. Superficie: ***. Dicho trozo de tierra está integrado por los DOS siguientes: COMPONENTES: = COMPONENTE UNO: ***. Superficie: ***. Linderos del componente número UNO: ***. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono ***, del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. = COMPONENTE DOS: ***. Superficie: ***. Linderos del componente número DOS: ***. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono **, del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. Linderos de la total finca: ***. INSCRIPCIÓN: ***. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. TERCERO.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que SUBSANAN, la matriz precedente, en el sentido indicado en los expositivos anteriores. SEGUNDO.- Que RATIFICAN, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática. Renuncian a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
FEBRERO: “2ª DILIGENCIA: En ***, a ***, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, al ser indicada la superficie catastral de la finca descrita bajo el número 5.= (finca registral número *** de las del Registro de la Propiedad de ***), se hizo constar que era de ***, cuando en realidad debiera haberse indicado que era de ***, según se desprende de la certificación catastral descriptiva y gráfica, que fue incorporada a la matriz, que por medio de la presente se subsana. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar que la superficie correcta de la finca descrita bajo el número 5.= (finca registral número *** de las del Registro de la Propiedad de Yecla), es de ***. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERROR, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=”.
FEBRERO: “5ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- En ***, mi residencia, a ***, que pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ****, COMPARECE de nuevo ante mí: DON ***, cuyas circunstancias personales constan anteriormente reseñadas. Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia de subsanación, y al efecto, E X P O N E: I.= Que en la matriz precedente de Constitución de la Sociedad Mercantil “***, S.L.P.” (UNIPERSONAL), se padeció un error en los Estatutos Sociales incorporados, conforme a la notificación de suspensión de Inscripción por defectos emitida por el Registrador Mercantil de ***, recibida el día ***, concretamente en el punto 5).- del artículo 13 de los mismos, en el que se hizo constar: “5).- …. Si son dos administradores mancomunados será preciso siempre que uno de los administradores mancomunados sea socio profesional”, cuando conforme a la notificación registral el artículo 4.3 de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales estipula que habrán de ser socios profesionales como mínimo la mitad más uno de los miembros de los órganos de administración. II.= Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- DON *** SUBSANA la escritura precedente de Constitución de la Sociedad Mercantil “***, S.L.P.” (UNIPERSONAL), y para ello, ME ENTREGA un nuevo ejemplar de los Estatutos Sociales de la sociedad que por la escritura precedente se constituye, en sustitución de los incorporados inicialmente, que firma en mi presencia, y a los efectos de dar nueva redacción al punto referido, que quedará redactado del siguiente modo: “5).- El administrador único deberá ser socio profesional. Si fueran dos o más administradores solidarios, todos ello serán socios profesionales. Si son dos administradores mancomunados será preciso que ambos sean socios profesionales”. SEGUNDO. El señor compareciente, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, el compareciente me requiere para que remita copia autorizada electrónica de la presente a los efectos de su inscripción en el Registro Mercantil de Alicante, considerando como presentante de dicho título por designación del compareciente a la mercantil que por la presente se constituye. Así lo dice y otorga”.
FEBRERO: “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, al ser descrita la finca objeto de la misma, no se hizo constar que en el interior de la misma, existe un albergue agrícola. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, sustituyendo la descripción de dicha finca, que mediante la presente y para lo sucesivo, quedará del siguiente modo: = RÚSTICA: ***. Superficie: ***. Según título, en su interior existe un albergue agrícola, de planta baja, ***, con la finca en la que se halla enclavado y que catastralmente forma parte como “improductivo” de la parcela catastral *** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***. Linderos: ***. SEGUNDO.- Los comparecientes, según intervienen, RATIFICAN, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática. Renuncian a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
FEBRERO:“5ª.- DILIGENCIA: En ***, a ***, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ****. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la diligencia 4ª que antecede, se omitió por error involuntario incorporar el justificante bancario de la trasferencia realizada por importe de ***, equivalente a ***, que se identifica en la misma a pesar de que se hacía constar que: “Yo, el Notario, acepto dicha entrega, e incorporo a la presente dicho justificante”. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, a fin de dejar unido por medio de la presente el justificante de la indicada transferencia. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz y diligencias que la preceden, de cuyo contenido, y así como, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=”
FEBRERO:“5ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- En ****, mi residencia, a ***, que pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, COMPARECEN de nuevo ante mí: SIETE PERSONAS Y OTRAS DOS REPRESENTADAS. Tienen a mí a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, capacidad para otorgar la presente diligencia de subsanación, y al efecto, E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, en la estipulación PRIMERA, en el punto B).- PRECIO no se hicieron constar las códigos correspondientes a las cuentas de abono de las siguientes transferencias efectuadas el día ****: La de Doña *** Y ASÍ OTRAS TRES MAS. III.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia subsanan la matriz precedente a efectos de dejar constancia de los códigos correspondientes a las respectivas cuentas de abono de las cantidades pagadas el día ****, reseñadas anteriormente, a cuyo fin, haciéndome entrega de justificantes bancarios de las transferencias efectuadas, dan nueva redacción al apartado correspondiente de la escritura que mediante la presente y para lo sucesivo quedará redactado como sigue: “B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa asciende a la cantidad de ***, de cuyo precio se declara recibido: .- *** el día ***, mediante cuatro transferencias bancarias, correspondiendo a la cuenta de cargo el código ***, siendo los titulares e importes de las mismas los siguientes: La de Doña ** por importe de ***, correspondiendo a la cuenta de abono el código *** Y ASÍ LA DE TRES PERSONAS MAS. Incorporo a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio de los justificantes de dichas transferencias y de los citados cheques bancarios”. SEGUNDO. Los comparecientes, según intervienen, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente, que en todo lo demás queda en vigor, y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: ****. Así lo dicen y otorgan”.
MARZO: He llegado virgen a mediados de mes. Aun así a este ritmo, seguiría en el nivel de 2021. Esta es una chorradilla. He firmado muchas actas de rehabilitación de vehículos para tráfico. Supongo que en algún caso, como en este, no puse la fecha de adquisición y sirvieron pero esta no, así que tomo nota para las siguientes. Diligencia y no se cobra. “DILIGENCIA COMPLEMENTARIA. En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N: DON ***. Y como testigos: DOÑA *** y DOÑA ***, **** Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen a mi juicio, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente por error se omitió manifestar en el expositivo PRIMERO que el citado vehículo, fueron adquiridos por Don *** hace más diez años. II.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia se complementa la matriz precedente a efectos de dejar constancia del tiempo transcurrido desde la adquisición de los indicados vehículos, dando nueva redacción a los apartados correspondientes del acta que mediante la presente y para lo sucesivo quedarán como sigue: “PRIMERO. Que adquirió por compra a Don ***, hace más de diez años, y es por tanto su propietario actual, el turismo marca ***, modelo ***, con número de bastidor ***, con matricula originaria ***, y fecha de matriculación ***”. SEGUNDO. Los comparecientes, según intervienen, ratifican, en cuanto a lo demás, el acta complementada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”
MARZO: Una chorradas en una larga intervención: 4ª DILIGENCIA: En ***, a ***, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, en el apartado de la INTERVENCIÓN, se hizo constar lo siguiente: “A su vez, la mercantil “****, S.L.”, en virtud de escritura de ***”. II).- Que por error involuntario, se omitió consignar las circunstancias esenciales de la mercantil “***, S.L.”, por lo que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado párrafo de la citada intervención, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: “A su vez, la mercantil “***, S.L.”, en virtud de escritura de ***”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN, que queda extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, y cuyo contenido queda extendido en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.
MARZO: Las mismas chorradas en una larga intervención: 4ª DILIGENCIA: En ***, a ***, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, en el apartado de la INTERVENCIÓN, se hizo constar lo siguiente: “A su vez, la mercantil “****, S.L.”, en virtud de escritura de ***”. II).- Que por error involuntario, se omitió consignar las circunstancias esenciales de la mercantil “***, S.L.”, por lo que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado párrafo de la citada intervención, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: “A su vez, la mercantil “***, S.L.”, en virtud de escritura de ***”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN, que queda extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, y cuyo contenido queda extendido en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.
ABRIL: Cuarta subsanación de la misma escritura. “DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN): En JUSTIVILLE, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N:Los cónyuges ***. Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: PRIMERO.- Que la matriz precedente, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de ***, al haberse producido error involuntario en la certificación expedida por Don ***, al no haber sido indicada en la misma, la fecha de finalización de las obras que fue el día ***. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Los comparecientes SUBSANAN la matriz precedente, mediante la incorporación a la misma de nueva CERTIFICACIÓNvisada y expedida con fecha ****, por Don ***, Arquitecto Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de **** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de dicha fecha de finalización de las obras. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICAN, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática. Renuncian a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”
MAYO: Un unido que se dijo que se unía y no se unió: “DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de Valencia, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario no fue incorporada a la misma, la fotocopia con valor de testimonio de la copia autorizada del testamento del causante, que me había sido exhibido (a pesar de haberse indicado que así era). II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la incorporación a la misma, de la fotocopia con valor de testimonio de la copia autorizada del reseñado testamento del causante. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=”
MAYO: 3ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN. En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E: DON *.Intervieneen su propio nombre y derecho y tiene a mi juicio, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E: I.- Que en la matriz precedente por error involuntario se omitió efectuar la “declaración de indivisibilidad y vinculación” que la licencia de municipal de obras establecía como condicionante. II.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia el compareciente subsana la matriz precedente efectuando la siguiente declaración: DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN:Don * expresamente declara su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real de las construcciones que por la presente escritura se declaran, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. SEGUNDO. El compareciente ratifica en cuanto a lo demás la escritura subsanada mediante la presente que en todo lo demás queda en vigor, y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación del compareciente a *, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, constan en la matriz precedente. Así lo dice y otorga.
JUNIO: Me fastidia incluir esta, pero la califiqué de subsanación y la meto a pesar de su desproporción. Se entenderá mejor aquí: “E X P O N E: PRIMERO.- Que por escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, el compareciente, se adjudicó la herencia de sus padres *, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura ha sido registrada en el Registro de la Propiedad de *, en cuanto a las fincas de su demarcación, habiéndose solicitado un exceso de cabida en cuanto a la finca registral número * (que constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *), que no ha accedido al Registro, por no coincidir la descripción indicada en la citada escritura (en cuanto a sus linderos) con la que se desprende de la nota de calificación remitida por el Registro de la Propiedad de * y de la contestación recibida (cuyo testimonio se incorpora a la presente a efectos de procurar la comprensión de los datos técnicos en base a los cuales se efectúa la determinación de los linderos por su viento de Oeste) por parte del Servicio de Gestión * (el nombre ocupaba tres líneas). TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que la correcta y completa descripción de la finca, en base a los mencionados documentos, es la siguiente: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano con viña e inculta, hoy frutales secano, sito en término municipal de *, partida *, paraje *, trozo conocido como “*”. Superficie: Una hectárea, trece áreas, setenta y ocho centiáreas y ochenta y cinco decímetros cuadrados (11.378,85 m2), según título y registro, y una hectárea, veintiocho áreas y treinta y cuatro centiáreas (12.834 m2), según catastro. Linderos:Norte, *; Sur, *; Este, *; y Oeste, *, hoy con las parcelas * y * que constituyen el Monte Público número * denominado “*” propiedad del Ayuntamiento de *, en la línea conformada por los mojones números *, cuyas coordenadas de ubicación son las siguientes: Tabla de vértices, Piquetes o Mojones colindantes: Y YA LO LOCURA DEL PRIMER CASO Y LA MISMA ACLARACIÓN QUE LA ENTENDERÁ SU PRIMA. INSCRIPCIÓN: *. DATOS CATASTRALES: *. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por el otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. SEGUNDO.- El compareciente, SUBSANA, la mencionada escritura, en el sentido indicado en el dispositivo anterior y RATIFICA, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente y solicita del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”.
JUNIO: Al escoger la fórmula para solicitar un exceso inferior al 5%, se deslizan un par de errores: “4ª DILIGENCIA: En PINOSO (Alicante), a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente se hizo constar que se solicitaba expresamente del Registrador de la Propiedad que rectificara la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria indicándose por error involuntario que dicha petición se efectuaba “con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral)”. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar mediante la el tenor literal del párrafo correspondiente, que pasa a ser el siguiente: “Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Aseguran, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, que presentaré telemáticamente en el Registro de la Propiedad de *, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente. Doy fe.=”
JULIO: Una escritura que ya se subsanó (ver número 14) pero el registro no puso todas las pegas y ha habido que subsanar de nuevo. Que mala costumbre tienen. Lo relevante, sin embargo, es si puede o no puede el registrador poner en tela de juicio lo certificado por otro profesional. “4ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN. En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E: DON *.Intervieneen su propio nombre y derecho y tiene a mi juicio, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E: I.= Que la licencia municipal de obra concedida por el Ayuntamiento de *, en virtud de Decreto de la Concejalía Delegada de Obras número * de FECHA, por error, no hacía mención a la autorización administrativa para la construcción de * que son objeto de declaración en construcción en la matriz precedente. II.= Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia complementa ysubsana la matriz precedente, y a tal fin, ME ENTREGANUEVA LICENCIA PARA LA CONSTRUCCIÓN DE *, identificada con el mismo número de expediente que se expidió la primera *, concedida por el Ayuntamiento de * en virtud de Decreto de de la Concejalía Delegada de Obras nº * de *, expedida y firmada electrónicamente por Don *, Secretario del Excmo. Ayuntamiento de * con fecha *. Incorporo a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio de la citada licencia. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de *el CSV del documento. SEGUNDO. El compareciente ratifica en cuanto a lo demás la escritura subsanada mediante la presente que en todo lo demás queda en vigor, y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: *. Así lo dice y otorga”.
AGOSTO: Por culpa de la rigidez de las minutas, se escapó un “libre de arriendos”: “4ª DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en esta Villa. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, en el párrafo “CARGAS Y ARRIENDOS” del expositivo II, por error involuntario se omitió consignar que la finca objeto de dación estaba libre de otras cargas, gravámenes y arrendamientos, tal y como figura en la minuta facilitada por la entidad adquirente/cesionaria para la elaboración de la escritura, y que obra en el archivo de mi notaría. II).- Observado dicho error, yo, el Notario, lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado párrafo de CARGAS Y ARRIENDOS, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: “CARGAS Y ARRIENDOS: ****. Y libre de otras cargas, gravámenes y arrendamientos, y al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Manifiesta el Sr. * que la finca objeto de la presente dación no constituye el domicilio familiar de su sociedad conyugal. III).- Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en * folios de papel timbrado de uso notarial, serie *, números * a continuación de la matriz que la motiva. Doy fe.=”
AGOSTO: Errores en la documentación técnica ocasionan la enésima subsanación de una obra: “E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante acta otorgada bajo mi fe, el día *, con el número *, los comparecientes declararon la terminación de una obra en construcción sobre la finca registral número * de las del Registro de la Propiedad de * sita en término de *, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de *. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN la mencionada acta, mediante la incorporación de los siguientes documentos: .- Un nuevo certificado descriptivo de la edificación declarada expedido con fecha *, por la Arquitecta Directora de las Obras, Doña *, Colegiada con el número * en el Colegio Territorial de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por ella redactado y para las que se obtuvieron las licencias testimoniadas en la matriz subsanada mediante la presente, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo, en cuya certificación no se hace mención de la barbacoa incluida en la licencia, puesto que no ha sido ejecutada. .- Un nuevo Informe de Validación Gráfica de validación positiva con CSV * con la representación gráfica georreferenciada alternativa en formatoGML, expedido por la citada Doña * con fecha * que a su requerimiento incorporo a esta matriz, del que resulta que la superficie de suelo de la finca es de *. .- Y un nuevo Informe Catastral de Ubicación de Construcciones con CSV *. SEGUNDO.- Los comparecientes, a resultas de la documentación mencionada, SUBSANAN la mencionada escritura, en cuanto a la superficie de la referencia catastral * que es de *; en cuanto a la superficie de los ensanches (que forman parte de la parcela *, del polígono *), que es de *; en cuanto al emplazamiento de la construcción que se encuentra sobre la referencia catastral * y ocupa una superficie de * y en cuanto a la NO construcción de la barbacoa por lo que los certificados finales de obra que fueron parciales están ajustados a la declaración de obra finalizada que quedará del siguiente modo: = URBANA:*. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO en cuanto a lo demás el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: *. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
AGOSTO: Una finca vendida solo comprendía una subparcela catastral y no toda la parcela. La escritura tenía que ratificarse por la compradora y se aprovecha la diligencia para ambas cosas y para solicitar un beneficio fiscal omitido: “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, se hizo constar que a la finca objeto de la matriz precedente, le correspondía la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, cuando en realidad, constituye únicamente la subparcela “b”, de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, modificando la descripción de la citada finca que consta en el expositivo PRIMERO.-, que, por la presente y para lo sucesivo, quedará del siguiente modo: = RÚSTICA: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: SEGUNDO.- Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro. TERCERO.- Los comparecientes, según intervienen, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente, haciendo extensiva dicha ratificación Doña *, a la intervención que en su nombre y representación hizo Don *, en calidad de mandatario verbal. Solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. CUARTO. La parte compradora conforme al Decreto-ley 1/2022, de 12 de abril, por el que se adoptan medidas urgentes económicas y fiscales, como consecuencia de la guerra en Ucrania, solicita la bonificación del 99% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, a cuyo efecto declara cumplir los requisitos necesarios para ello: .= Que los adquirentes sean personas agricultoras profesionales titulares de una explotación agraria, a la cual queden afectos los elementos que se adquieren, y que estén dados de alta en el régimen de seguridad social que les corresponda en función de su actividad agraria. .= En caso de transmisión, la base imponible será el valor total, ya sea la parcela adquirida de titularidad exclusiva de uno de los cónyuges o común a ambos en caso de régimen legal de gananciales. .= Que se mantenga la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o cesionario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria. .= Que la transmisión se documente en escritura pública, donde se hará mención al incentivo aplicado. .= Que si las fincas transmitidas estuviesen inscritas en el Registro de la Propiedad se haga constar en el mismo la nota marginal de afección a que hace referencia el apartado 2 del artículo 9 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias o normativa que la sustituya. Yo, el Notario, les advierto de que en caso de incumplirse los requisitos establecidos en los apartados anteriores, los adquirentes o cesionarios beneficiarios de esta reducción deberán presentar autoliquidación ingresando la parte del impuesto que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada, así como los correspondientes intereses de demora. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
AGOSTO: Como en el caso anterior, se olvidó la solicitud de un beneficio fiscal que se añade mediante diligencia: “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, se omitió hacer constar que la parte compradora cumple los requisitos para acogerse a los beneficios fiscales que establece el Decreto-ley 1/2022, de 12 de abril, por el que se adoptan medidas urgentes económicas y fiscales, como consecuencia de la guerra en Ucrania. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, COMPLEMENTAN la matriz precedente, conforme a lo siguiente: PRIMERO y ÚNICO: La parte compradora conforme al Decreto-ley 1/2022, de 12 de abril, por el que se adoptan medidas urgentes económicas y fiscales, como consecuencia de la guerra en Ucrania, solicita la bonificación del 99% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, a cuyo efecto declara cumplir los requisitos necesarios para ello: .= Que los adquirentes sean personas agricultoras profesionales titulares de una explotación agraria, a la cual queden afectos los elementos que se adquieren, y que estén dados de alta en el régimen de seguridad social que les corresponda en función de su actividad agraria. .= En caso de transmisión, la base imponible será el valor total, ya sea la parcela adquirida de titularidad exclusiva de uno de los cónyuges o común a ambos en caso de régimen legal de gananciales. .= Que se mantenga la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o cesionario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria. .= Que la transmisión se documente en escritura pública, donde se hará mención al incentivo aplicado. .= Que si las fincas transmitidas estuviesen inscritas en el Registro de la Propiedad se haga constar en el mismo la nota marginal de afección a que hace referencia el apartado 2 del artículo 9 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias o normativa que la sustituya. Yo, el Notario, les advierto de que en caso de incumplirse los requisitos establecidos en los apartados anteriores, los adquirentes o cesionarios beneficiarios de esta reducción deberán presentar autoliquidación ingresando la parte del impuesto que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada, así como los correspondientes intereses de demora. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
AGOSTO: Otra obra terminada que hay que subsanar por culpa de errores y omisiones en la documentación técnica: “E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número *, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número * de las del Registro de la Propiedad de *, sita en término de *, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura se encuentran pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de *. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, mediante la incorporación de: .- Nuevo Certificado final de la dirección de la obra descrita visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de * del que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente, añadiéndose metros cuadrados de aparcamiento cubierto y depuradora, tal cual indica la escritura subsanada. .- Un nuevo certificado técnico con las coordenadas UTM modificadas expedido por Doña *, Arquitecto colegiado con el número * en el Colegio Territorial de * con fechas * (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), acreditativo de las indicadas coordenadas. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura, soporte digital con los ficheros GML de la vivienda, la depuradora, el aparcamiento cubierto y la piscina. .- Un nuevo Informe Catastral de Ubicación de Construcciones con CSV *. .- Y un nuevo LIBRO DEL EDIFICIO del que me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informáticoTIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO en cuanto a lo demás el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: *. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
AGOSTO: Otra declaración de obra que se subsana. No nos dimos cuenta de que la obra no cabía en el suelo: “E X P O N E N: PRIMERO. Que en la matriz precedente fue efectuada la compraventa previa declaración de obra de la finca registral número * que quedó descrita de este modo: = URBANA: *. Superficie: El suelo mide seis metros y veinticinco centímetros de frontera, por ocho metros y treinta y cinco centímetros de fondo, es decir, cincuenta y dos metros y dieciocho decímetros cuadrados (52,18 m2), todo ello según título y registro, y cincuenta y un metros cuadrados (51 m2), según catastro. Tiene una total superficie construida de cincuenta y un metros cuadrados (51 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: *. SEGUNDO. Que presentada dicha escritura al Registro de la Propiedad de *, fue calificada del siguiente modo: “I. Por la referenciada escritura D. * declara una obra nueva por antigüedad sobre la finca registral * de *, y su posterior venta a D. *. II. De la descripción literaria de la finca, una vez declarada la obra nueva, resulta que la superficie del solar sobre el que se asienta la edificación (que ocupa la totalidad del mismo) es de cincuenta y un metros cuadrados (51 m2). Como consecuencia de ello, es necesaria la incorporación de la base gráfica georreferenciada de la finca, que asegure que la edificación no invade fincas colindantes. Dicha base gráfica ha de ser necesariamente efectuada por un técnico competente, por cuanto de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, existe una incongruencia: según consta, la superficie gráfica del suelo es de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 m2), y la edificación ocupa cincuenta y un metros cuadrados (51 m2), por lo que la edificación arroja más superficie que el propio solar”. TERCERO. Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO y ÚNICO.- SUBSANACIÓN: DON *, con el consentimiento en lo oportuno de DON *, en base a la CERTIFICACIÓN,INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa que mas adelante se citan, ACTUALIZA LA DESCRIPCIÓN de la finca objeto de la presente, subsanando la matriz precedente y solicitándose su inscripción del Registro de la Propiedad competente (conforme a la reseñada calificación) en los siguientes términos: = URBANA: *. Superficie: El suelo mide seis metros y veinticinco centímetros de frontera, por ocho metros y treinta y cinco centímetros de fondo, es decir, cincuenta y dos metros y dieciocho decímetros cuadrados (52,18 m2), todo ello según título y registro, y cincuenta y un metros y dos decímetros cuadrados (51,02 m2), según reciente medición. Tiene una total superficie construida de cincuenta y un metros y dos decímetros cuadrados (51,02 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: *. A tal fin, DON * me entrega para su incorporación a la presente, CERTIFICACION, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativaexpedidos el día * por Don *, Arquitecto Técnico Colegiado con número * en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Alicante(cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación, informe y plano son acreditativos de la descripción de la superficie de suelo y de la construida de la total finca. Me entregan los comparecientes, asimismo, para unir a esta matriz informe catastral de subsanación de discrepancias de validación gráfica de suelo positivocon CSV* el cual ha sido comprobado por mí, el Notario, en la Sede Electrónica del Catastro que me ha informado de que dicho CSVes correcto. Les advierto de que conforme al Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario podrían instar la oportuna acta de subsanación de las discrepancias catastrales resultantes del citado IVG+ para subsanación, cuyo requerimiento sería documentado mediante número de protocolo independiente. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificado,Informe de medición y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedidos el día 28 de Junio de 2022 por Don *, como ha quedado dicho anteriormente. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral *, antes citado. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente delRegistrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de las fincas y la descripción de las mismas actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de las fincas inscritas. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
SEPTIEMBRE: Una obnubilación momentánea nos lleva a declarar una obra pretendiendo dar por incorrecta una superficie catastral por no tener problemas con una vereda, dando lugar a una incongruencia entre el recurso a las coordenadas catastrales y la indicación de que el Catastro es erróneo. Han sido diligencias. Una por el abogado de una parte y otra para el de la otra.“4ª DILIGENCIA (de SUBSANACIÓN).- En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E: DON *. I N T E R V I E N E: 1).- En nombre y representación de los cónyuges *. Ejerce su representación en virtud de la escritura de poder especial autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la subsanación, a que la presente diligencia se refiere. El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que sus mandantes no se han visto afectados por una modificación de su capacidad. 2).- Y además, en nombre y representación, como mandatario verbal según él mismo me asegura de DOÑA *. Yo, el Notario, NO ESTIMO, a mi juicio, que sean suficientes las facultades representativas manifestadas para la subsanación, a que la presente diligencia se refiere. No siendo suficientes dichas facultades y actuando como mandatario verbal, yo, el Notario, advierto al compareciente, que insiste por razón de urgencia en el presente otorgamiento, de que la plena eficacia de esta diligencia queda supeditada a la ratificación que deberá ser efectuada por la mandante o por apoderado con poder suficiente, de la cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de la correspondiente diligencia. El compareciente asume expresamente los perjuicios que se les pudieran derivar de la insuficiencia de la representación alegada. Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, se hizo constar que la descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se correspondía con la realidad física de la finca, cuando en realidad sí que se corresponde y a pesar de que se hiciera constar que la representación gráfica de dicho suelo constaba en la certificación catastral que había quedado incorporada a la presente. II.- Expuesto cuanto antecede, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsana, modificando la descripción de la citada finca que consta en el expositivo PRIMERO.- del otorgamiento, tras la declaración de edificación llevada a cabo, que, por la presente y para lo sucesivo, quedará del siguiente modo: = RÚSTICA: *. Superficie: Una hectárea, dos áreas, y sesenta y nueve centiáreas (10.269 m2), según título y registro, y una hectárea, ocho áreas y sesenta y ocho centiáreas (10.868 m2), según Catastro. Dentro de cuyo perímetro existen construidas: *. Linderos de la total finca: *. INSCRIPCIÓN: *. DATOS CATASTRALES: De lo rústico: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de*, catastrada bajo la siguiente referencia: *. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. De la edificación: *. SEGUNDO.- El compareciente, según interviene, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente, y solicita del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. 5ª DILIGENCIA (DE RATIFICACIÓN). En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E: DOÑA *. I N T E R V I E N E: En nombre y representación de DOÑA *. Ejerce su representación en virtud de la escritura de poder, autorizada por Doña *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la ratificación a que la presente diligencia se refiere. La Sra. Apoderada me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que su mandante no se ha visto afectada por una modificación de su capacidad. Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E: Primero.- Que en la diligencia anterior Don *, intervino en nombre y representación de DOÑA *, en calidad de mandatario verbal. Segundo.- Que como apoderada de la Sra. *, conoce en todos sus términos la actuación del citado mandatario verbal, y ratifica el íntegro contenido de la diligencia anterior, consintiendo en que sean practicados los asientos registrales pertinentes. Así lo dice y otorga”.
OCTUBRE: 4ª DILIGENCIA (de SUBSANACIÓN).- La voy a resumir en un santiamén: Nos olvidamos de la absurda manifestación de los suelos contaminados en una declaración de obra nueva en construcción. No fue rebeldía fue olvido pero eso no quita que la norma sea una basura que no servirá de nada. “Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no se hizo constar declaración alguna al respecto de lo que señala el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, respecto de la finca objeto de la misma. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, los comparecientes manifiestan que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”. Lo malo es que tengo dos mas en los próximo días. Porca miseria se me van a fastidiar las estadísticas.
OCTUBRE: Una subrogación de acreedor y hipotecaria seguida de una novación. El acta de transparencia en una sola y se omite en la segunda escritura: “4ª DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en esta Villa. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario no se hicieron constar los datos del acta notarial a que se refiere el artículo 15.2.a de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que había sido otorgada previamente a la operación. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, añadiendo mención a dicha acta en los siguientes términos: “Que ha sido otorgada ante mi, el acta notarial previa al otorgamiento de esta escritura en los términos del artículo 15.2.a de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el día *, con el número * de mi protocolo”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=”
OCTUBRE: Otra obra mas, aunque esta es de 2008. Se declara una obra en construcción. No avisan, no se pide nota y cuando se encarga el final de obra se vuelve a hacer una declaración de la obra que no coincide con la que se declaró en construcción. Un lío: “Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto, E X P O N E N: PRIMERO. Que * son dueños por mitades indivisas, con carácter privativo, y por los títulos que luego se dirán, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: *. TÍTULO: El de extinción de condominio, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número *de protocolo. Mediante escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, fue declarado el final de obra de la edificación, cuya escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad al existir discordancias entre las superficies indicadas en la descripción de la finca (que son correctas) y el Certificado del final de obra que fue incorporado a dicha escritura (en el que son incorrectas). Mediante otra escritura autorizada también por mí, el día *, con el número * de protocolo, fue efectuada la declaración de obra terminada del garaje y de la piscina. SEGUNDO.- Que las mencionadas escrituras de * y la de * se encuentran pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad de *. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- *, SUBSANAN la mencionada escritura de *, mediante la incorporación de Certificado Descriptivo y de Antigüedad de vivienda unifamiliar aislada, expedido el día * por Doña *, Arquitecta Colegiada en el Colegio Oficial de Arquitectos de * con el Número *(cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), cuyo certificado es acreditativo de la descripción y antigüedad de la obra terminada que fue declarada en la escritura anteriormente citada y que por la presente se subsana, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. La descripción de la finca, queda inalterada. SEGUNDO.- *, RATIFICANDO en cuanto a lo demás el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: * Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
OCTUBRE: Otra vez nos olvidamos de la absurda manifestación de los suelos contaminados en una declaración de obra nueva en construcción. “Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no se hizo constar declaración alguna al respecto de lo que señala el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, respecto de la finca objeto de la misma. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, los comparecientes manifiestan que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”.
OCTUBRE: Una vez mas nos olvidamos de la absurda manifestación de los suelos contaminados en disolución de condominio. El caso es que los mismos hermanos habían firmado la herencia de sus padres tan solo doce días antes y ya la habían hecho. Lo luche con la registradora y me dijo que la norma no fijaba ningún intervalo temporal. ¿Y como lo cobrarán? ¿Otra vez no? Espero que no sea por manifestante. “Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no se hizo constar declaración alguna al respecto de lo que señala el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, respecto de la finca objeto de la misma. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, los comparecientes manifiestan que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”.
OCTUBRE: Faltaban dos palabras (me exhibe): “DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en esta Villa. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en el segundo párrafo del apartado de la INTERVENCIÓN se omitió reseñar que me exhibían la copia autorizada del poder utilizado por Don * para el otorgamiento de la escritura. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado párrafo de la citada intervención, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: “Ejerce su representación en virtud de la escritura de poder especial, autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y yo, el Notario, le devuelvo”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=”
NOVIEMBRE: Una legitimación de firmas y un libro del Edificio extraviado (esto no era motivo de subsanación, lo otro sí): “E X P O N E: PRIMERO.- Que en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, *, procedieron a la declaración de una vivienda unifamiliar aislada totalmente terminada, en el interior de la finca registral número * de las del Registro de la Propiedad de *, sita en *. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de *. TERCERO.- Que en dicha escritura, se padeció el error de no ser legitimada la firma de la Arquitecto Doña * en el Certificado Final de Obra visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de *. CUARTO.- Que *, han extraviado el ejemplar del Libro del Edificio diligenciado, del cual me fueron entregados dos ejemplares en el acto del otorgamiento de la citada escritura, quedando uno de ellos depositado en mi notaría, ambos en soporte informático Tipo CD. QUINTO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que yo, el Notario, autorizante de la citada escritura de obra nueva terminada, de *, legitimo la firma de Doña *, Colegiada con el número * en el Colegio Territorial de * en el citado certificado de final de obra, tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado. Se incorpora testimonio del citado certificado. SEGUNDO.- *, me hacen entrega de dos nuevos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informáticoTIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría, y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. TERCERO.- *, RATIFICANDO en cuanto a lo demás el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”.
NOVIEMBRE: Se nos olvidó indicar que la vivienda vendida no era la habitual. “E X P O N E: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no se hizo constar si la vivienda objeto de la misma, constituía o no, el domicilio familiar de la parte vendedora. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsana, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: Manifiesta su propietaria, que la finca objeto de la presente escritura, no constituye su domicilio familiar. SEGUNDO.- El compareciente, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dice y otorga.
NOVIEMBRE: Otro caso mas de mojones: “E X P O N E N: PRIMERO.- Que por escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, Don * con el consentimiento prestado por su esposa Doña *, donó a sus hijos *, cinco fincas no inmatriculadas en el Registro de la Propiedad de *, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que fue otorgada el mismo día ante mí, con el número inmediatamente posterior, acta de notoriedad complementaria de inmatriculación de título público adquisitivo, con el número * de protocolo, la cual, en virtud de otra autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, fue convertida en acta de expediente de dominio para la inmatriculación. TERCERO.- Que las mencionadas escrituras se encuentra pendientes de la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de *, en cuanto a las fincas que constituyen las parcelas * todas del polígono * del Catastro de Rústica de *, no coincidiendo su descripción indicada en los citados instrumentos públicos (en cuanto a sus linderos) con las que resultan de la contestación recibida (cuyo testimonio se incorpora a la presente a efectos de procurar la comprensión de los datos técnicos en base a los cuales se efectúa la determinación de los linderos) por parte del Servicio de Gestión y Protección Forestal de la Subdirección General de Política Forestal y Caza, dependiente de la Consejería de Agua, Agricultura, Ganadería, Pesca y Medio Ambiente, de *. CUARTO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Que la correcta y completa descripción de las citadas fincas, en base a los mencionados documentos, es la siguiente: 1.= RÚSTICA: TROZO DE TIERRA almendro secano, sito en *. Superficies:*. Linderos:La piscina, su terraza y el almacén lindan por todos sus vientos con la finca sobre la que se asientan. La total finca linda: Norte, Parcela Catastral * del Polígono * del Ayuntamiento de *, que es el Monte número * del Catálogo de Montes de Utilidad Pública de *, denominado “*” propiedad del Ayuntamiento de *, en la línea que describen los mojones cuyas coordenadas de ubicación son las siguientes: Tabla de vértices, Piquetes o Mojones colindantes: Monte *. – Número 79: Tipo: Mojón. X: 662.350.46. Y: 4.240.383.56. Trozo/Encl.: T-01. Origen: GPS_HITA. – Número 80: – Número 81: Los vértices, piquetes y/o mojones existentes en el campo se han medido mediante receptor gps, anterior al Proyecto Hita (GPS_A_HITA), del proyecto Hita (GPS_HITA) y posterior al proyecto Hita (GPS_P_HITA). La posición teórica de los piquetes/mojones desaparecidos y volcados se ha obtenido mediante el recálculo de la libreta topográfica de deslinde (RLTD), por ajuste de límite a ortofotomapa (VORTP), o ajuste al límite catastral (VCAT). Sur y Oeste, *; y Este, *. INSCRIPCIÓN: No inmatriculada. REFERENCIA CATASTRAL: *. 2.= RÚSTICA: INSCRIPCIÓN: No inmatriculada. DATOS CATASTRALES: 3.= RÚSTICA: INSCRIPCIÓN: No inmatriculada. DATOS CATASTRALES: SEGUNDO.- Los comparecientes, SUBSANAN, las mencionadas escrituras, en el sentido indicado en el dispositivo anterior y RATIFICAN, en cuanto a lo demás, las escrituras subsanadas mediante la presente y solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
DICIEMBRE: Una escritura que ya se subsanó (por el tema de los suelos contaminados) y que después se subsana porque la licencia no hacía mención a la piscina: “4ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN. En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E: DON *.Intervieneen su propio nombre y derecho y tiene a mi juicio, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E: I.= Que la licencia municipal de obra concedida por el Ayuntamiento de *, en virtud de Decreto de la Concejalía Delegada de Obras número * de FECHA, por error, no hacía mención a la autorización administrativa para la construcción de * que son objeto de declaración en construcción en la matriz precedente. II.= Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia complementa ysubsana la matriz precedente, y a tal fin, ME ENTREGANUEVA LICENCIA PARA LA CONSTRUCCIÓN DE *, identificada con el mismo número de expediente que se expidió la primera *, concedida por el Ayuntamiento de * en virtud de Decreto de de la Concejalía Delegada de Obras nº * de *, expedida y firmada electrónicamente por Don *, Secretario del Excmo. Ayuntamiento de * con fecha *. Incorporo a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio de la citada licencia. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de *el CSV del documento. SEGUNDO. El compareciente ratifica en cuanto a lo demás la escritura subsanada mediante la presente que en todo lo demás queda en vigor, y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: *. Así lo dice y otorga”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Quinto año en el que confecciono un listado de subsanaciones. En años anteriores estos fueron los resultados:
2019: 23 y 732 protocolos. Establecer una ratio no tiene mucho sentido porque parte de las escrituras que se subsanan en un año no son de ese año, pero algún valor tendrá ¿no? Ratio: 3,14%
Y este año que ahora termina (2023): 42 y 1038. Ratio: 4,04%. Pues hemos empeorado y la culpa la tienen los suelos contaminados en general (y en particular en la disolución de condominio que según la DG ha reconocido recientemente no exige la manifestación) y la exigencia súbita (no avisada) de colegiación de los técnicos en las declaraciones de obra por antigüedad. De no haber sido por esas dos cuestiones serían 33 y esa hubiera sido la mejor cifra desde 2020.
Vamos con el listado:
ENERO: Acta de subsanación (Artículo 153 RN): Incorporación de documentos cruzados a dos escrituras y descubrimiento cuando ya están encuadernadas. “NÚMERO *. En *, mi residencia, a *. Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, a tenor de la facultad que me concede el Artículo 153 del vigente Reglamento Notarial, H A G O C O N S T A R: I).- Que en la escritura de elevación a público de acuerdos sociales relativos al cese y nombramiento de nuevo administrador único de la mercantil “*, S.L.”, otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, por error involuntario, fue incorporada (y reproducida en la única copia autorizada expedida de dicha escritura en la que pondré la oportuna nota relativa a la presente), una certificación relativa a ciertos acuerdos sociales adoptados por otra mercantil distinta, incorporándose y reproduciéndose los que verdaderamente correspondían a dicha sociedad (“*, S.L.”) en una certificación que por error involuntario fue incorporada a otra elevación a público de acuerdos sociales autorizada por mí, el mismo día, con el número * de protocolo. II).- Que observado dicho error, lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado Artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la incorporación a la presente de una nueva y correcta certificación de los acuerdos elevados a público, cuyas firmas legitimo por haber sido puestas en mi presencia por Don * y Don * la cual ha sido expedida con fecha de hoy. Tales son los términos de la presente acta de SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida en el presente folio de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, número *, yo el Notario, Doy fe.=”. A1
ENERO: Una igual que la anterior pero la otra sociedad afectada por el error. Los interesados eran los mismos pero son dos personas jurídicas diferentes y he tenido claro hacerlo de este modo, aunque me dijeran que en el RM (no me lo creo) se lo encargaran como una diligencia sin mas (sí, sin mas pero con cierta miga). A2.
ENERO: Otra vez los suelos contaminados. Se trataba de una finca que pensé que estaba en división horizontal (tenía un número de departamento) y me confundió: “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no hicieron constar declaración alguna al respecto de lo que señala el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, respecto de la finca objeto de la misma. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo”. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”. En los 15 años que llevo en mi notaría no había llegado al número 40 el día 13 de Enero, pero sí sigo a este ritmo llegaría a 85 subsanaciones … también firmaría 1.123 escrituras. Acepto el trato …. A3.
ENERO: Otra vez los suelos contaminados. Se trataba de una donación de finca rústica y se nos pasó. Es posible que fuera porque cogimos como modelo otra entre los mismos donante y donatario. No la reproduzco porque es igual que la anterior aunque en esta caso vinieron ambas partes. A4.
ENERO: Nos olvidamos de hacer mención al acta de transparencia previa. “3ª DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en el párrafo V.- de la parte EXPOSITIVA, se omitió la referencia al otorgamiento del acta previa correspondiente a esta operación. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado párrafo del citado expositivo, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente:- “V.- Que, encontrándose este contrato de préstamo sujeto a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, BANCO manifiesta que las condiciones generales de la contratación que se utilizan en la presente escritura están debidamente depositadas en el Registro de Bienes Muebles de *, con el número identificador único *, y, yo, el Notario, hago constar, bajo mi responsabilidad que se ha formalizado, con resultado positivo, el acta previa correspondiente, en los términos previstos de la citada Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios, otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, y que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la citada ley con lo que se tiene por cumplido el principio de transparencia material.” Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=”. E1.
FEBRERO: Un objeto social que era de otra sociedad cuyos estatutos se usaron anteriormente da lugar a esta subsanación: “E X P O N E: I.- Que a la matriz precedente, por error involuntario, fue incorporado un ejemplar de los estatutos sociales, que no recogían la redacción del verdadero objeto social de la entidad, a pesar de que los códigos CNAE´S sí eran los correctos. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A: PRIMERO.- Que me hace entrega, para su protocolización, de un nuevo ejemplar de los Estatutos Sociales, los cuales se hallan extendidos en tres folios de papel común, escritos por su anverso y reverso, y que quedarán unidos a la escritura que por la presente se subsana como parte integrante de la misma en sustitución de los que erróneamente fueron incorporados a la misma. En dichos Estatutos únicamente se modifica el contenido del artículo 3º relativo al objeto social, no variando el resto de su contenido. SEGUNDO.- El compareciente, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. En el mismo día de su otorgamiento, remito en forma telemática al Registro Mercantil del domicilio de la sociedad copia autorizada electrónica de la presente, considerando como presentante por designación del compareciente a la mercantil constituida, cuyos datos a efectos de notificación y requerimiento son los que constan en el otorgamiento de la presente escritura. Así lo dice y otorga”. A5.
FEBRERO: Una herencia adjudicada según testamento (viudo y dos hijos) y nos olvidamos de dos fincas. Un 153 un poco forzado pero tengo claro el asunto y el registro lo propone y yo lo acepto: “4ª DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en el expositivo VI.- que es el correspondiente a las HIJUELAS de cada heredero, se omitió adjudicar (conforme a testamento, como el resto de los bienes y derechos adjudicados) los bienes inventariados bajo los números 8.= y 9.=, fincas registrales números * y *, respectivamente, de las del Registro de la Propiedad de *. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del citado expositivo, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: “VI.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones: BLA, BLA, BLA”. El resto de la escritura no varía. Queda subsanada y corregida en los términos expresados la citada escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia, de cuyo contenido, así como, de quedar extendida en ** folios de papel timbrado de uso notarial, iniciada en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y ***, yo, el Notario, Doy fe.=”. E2.
FEBRERO: Falta la mención al REM de los compradores: “3ª DILIGENCIA (DE RECTIFICACIÓN).- En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, al transcribir los datos de la escritura de poder utilizado por la Sra. *, como apoderada de *, se omitió indicar el régimen matrimonial de los mismos. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la indicación del régimen matrimonial de dichos señores (los compradores), que es el legal supletorio de su nacionalidad, como resultaba de la copia autorizada del poder que me fue exhibido. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=”. A6.
MARZO: Las hago todas iguales, así que no sé a qué viene esto, la verdad:“DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en el párrafo TERCERO.- de la parte EXPOSITIVA, se omitió toda referencia a la consulta efectuada por mí, el Notario, al Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código de identificación * correspondiente a la minuta del presente préstamo con garantía hipotecaria. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado párrafo del citado expositivo, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: “TERCERO.- Que, con la finalidad de adquisición de las fincas descritas, entre ellas la vivienda habitual, DON *, de una parte, y “BANCO *, S.A.”, de otra, han convenido el otorgamiento de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, que formalizan los señores comparecientes, según intervienen y que se regirá por las condiciones que se transcriben a continuación, que se encuentran depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de Cantabria, bajo el número de identificación *, que yo, el Notario, he consultado previamente en su web informativa, y que figura con fecha de inscripción *, que el cliente puede consultar también en la página web del Banco, *.La parte prestataria e hipotecante hace constar que su dirección de correo electrónico es * y su número de teléfono móvil *. Yo, el Notario, hago constar, bajo mi responsabilidad que se ha formalizado, con resultado positivo, el acta previa correspondiente a esta operación, en los términos previstos en la Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios ante mí, el día *, con el número * de protocolo y que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la citada ley con lo que se tiene por cumplido el principio de transparencia material”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=”. Esta es un capricho registral, así que no cuenta.
MARZO: Esta es culpa del Banco así que no cuenta: “4ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E: DOÑA I N T E R V I E N E: 1).- En nombre y representación, como apoderada de la compañía denominada “BANCO *, S.A.” …. 2).- Y, además, en nombre y representación de DON * y DOÑA * … Ejerce su representación en virtud del poder que confirieron el Sr. * y la Sra. * en el pacto “sexto.- APODERAMIENTO” en la matriz precedente. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de la presente diligencia, anteriormente calificada. Me asegura la Sra. Apoderada que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes. Tiene a mi juicio, según interviene, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E: I.- Que en la matriz precedente por error involuntario la entidad “Banco *, S.A.” se indicó que el diferencial para el cálculo de la pérdida financiera al que hace referencia el último párrafo del punto “4.Cálculo de la pérdida financiera” del pacto “TERCERO. NUEVA CLÁUSULA SOBRE COMPENSACIONES POR REEMBOLSO”, era el *, cuando en realidad el correcto es *. II.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia subsana la matriz precedente a fin de dejar fijado el diferencial correcto y dando nueva redacción al último párrafo del citado punto 4, del pacto TERCERO de la matriz precedente, que mediante la presente y para lo sucesivo queda redactado como sigue en cuanto a la cuestión indicada y sin variación del resto: “TERCERO.- NUEVA CLÁUSULA SOBRE COMPENSACIONES POR REEMBOLSO … 4. Cálculo de la pérdida financiera. … Este diferencial es del * y se fija como la diferencia existente, en el momento de la contratación, entre el tipo de interés de la operación y el IRS al plazo que más se aproxime en este momento, hasta la siguiente fecha de revisión o hasta la fecha del vencimiento del préstamo si no se realiza ningún tipo de revisión. SEGUNDO. La compareciente ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente que en todo lo demás queda en vigor, y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, considerando como presentante a “*, S.A.”, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, constan en la matriz precedente. Así lo dice y otorga”.
MARZO: Una escritura compleja que se ha resubsanado dos veces. Espero que vaya bien porque está hablado con el registro: “Tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: I.= Que por escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, los comparecientes procedieron, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remiten, a llevar a cabo la aceptación y adjudicación de las herencias de *, fallecido el día *, en su último domicilio sito en * y su tercera esposa DOÑA *, fallecida el día *, en *, donde tuvo su último domicilio en *, practicándose en el referido documento determinadas operaciones de ampliaciones de obra, segregaciones, determinación de resto y agrupaciones. II.= Que por escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, los comparecientes procedieron, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remiten, a llevar a cabo determinada subsanación de la escritura citada en el apartado I expositivo anterior. III.= Que, presentadas las referidas escrituras a inscripción en el Registro de la Propiedad de *, se apreciaron determinados errores que, mediante la presente, se subsanan del modo siguiente: IV.= Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO.- *, SUBSANAN las escrituras citadas en los apartados I.= y II.= de la presente de aceptación, adjudicación y subsanación de las herencias de *, en los sentidos indicados en la exposición de la presente, ratificando las operaciones de segregaciones y determinación de resto llevadas a cabo en la presente, solicitando del Registro de la Propiedad de * las operaciones oportunas. El resto de las escrituras subsanadas no varía. SEGUNDO.- *, SUPRIMEN la totalidad del apartado SEGUNDO del otorgamiento de la escritura de subsanación citada en el apartado II.= expositivo de la presente, en el que se realizan determinados PACTOS DE USO Y DISFRUTE de la Finca Registral *, pasando dichos pactos a tener carácter privado entre ellos. TERCERO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
ABRIL: Un error aritmético en el cálculo de una serie de pagos sin IVA de una compraventa. Se calcularon al 21% y eran al 10%. Usé el 153 RN con cierto recelo pero el error fue mío: “3ª DILIGENCIA: En * a *, la pongo yo, Justito El Notario, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, en el dispositivo primero letra B, al hacer yo, el Notario, las cuentas para desglosar precio e IVA de las cantidades especificadas del cuarto al octavo lugar (ambas inclusive), puesto que los justificantes de pago no las desglosaban, del precio estipulado, se padeció el error aritmético de calcularlo como si el IVA fuese al 21%, cuando en realidad es al 10%. II).- Que observados dichos errores los SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación de dichas cantidades, de los mencionados pagos cuarto a octavo, ambos inclusive, pasando a ser el tenor literal de dichos apartados el siguiente: B).- PRECIO:* se declaran recibidos el día *, más el IVA correspondiente a ésta parte del precio, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * y a la de cargo el código * y así cuatro pagos mas. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=”. En ENSXXI (número 109) he visto esta fórmula para facilitar el empleo de cantidades exactas en las herencias: “AVALUO. A) DE LA SOCIEDAD CONYUGAL. Suma el valor líquido de los bienes gananciales inventariados la cantidad de XXXXXX,45 €, de la que a cada cónyuge corresponde la mitad. Para evitar las milésimas de euro se redondea al alza la participación en la sociedad conyugal de la cónyuge viuda, a XXXXXX,23 € y a la baja la participación correspondiente al causante, que queda en XXXXXX,22 €”. No es mi caso, pero da ideas.
JUNIO: Pues hemos salvado Mayo sin una sola subsanación. A este ritmo bajaríamos de 30 en el 2023. Esta ha sido una chorrada (equivocamos el valor de tasación): “3ª DILIGENCIA: En *, a **, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, concretamente en el pacto Segundo del apartado ANTECEDENTE, se hizo constar por error involuntario un valor de tasación de la finca objeto de hipoteca de *, cuando en realidad, el valor de tasación correcto es de *, tal y como consta en el certificado de tasación que quedó unido a dicha matriz. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado párrafo del citado expositivo, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: “Segundo. La finca que hemos descrito ha sido valorada por la sociedad de tasación “*”, según la normativa del Mercado Hipotecario, y se le ha atribuido el valor de *, según certificado que se acompaña como Anexo de Tasación”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=”. E3.
JUNIO: Nos dejamos fuera de una herencia un buen número de participaciones sociales y ha habido que subsanar (menos mal que el valor era correcto): “Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto, E X P O N E N: PRIMERO.- Que en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, los comparecientes, aceptaron y se adjudicaron la herencia de su padre Don *, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que en la mencionada escritura, por error involuntario, en el apartado D).- PARTICIPACIONES SOCIALES, al ser inventariadas las mismas, se hizo constar que el causante era dueño de * participaciones sociales, cuando en realidad lo era de * participaciones sociales, siendo su correcta valoración la de * que sí fue indicada. TERCERO.- Que, en consecuencia, la adjudicación de las citadas participaciones sociales también fue incorrecta, dado que habrá que añadir a la misma, las mencionadas * participaciones sociales de que también era dueño el causante. CUARTO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observados dichos errores los SUBSANAN, siendo la correcta y actualizada descripción del apartado D).- PARTICIPACIONES SOCIALES, del inventario, y del párrafo relativo a la adjudicación a los herederos, los siguientes: D).- PARTICIPACIONES SOCIALES:= * PARTICIPACIONES SOCIALES, números *, ambos inclusive y *, ambos inclusive, íntegramente desembolsadas, de un valor nominal de *, cada una de ellas, de la mercantil “*, S.L.”, cuyas circunstancias esenciales son las siguientes: Constitución: *. N.I.F.: *. Domicilio Social: *. Inscripción: *. Su objeto social lo constituye *. VALORACIÓN: LA MISMA (GRACIAS A DIOS). TÍTULOS: *. CARGAS Y AFECCIONES: Dichas acciones, según manifiestan los comparecientes, se encuentran libres de toda clase de cargas y afecciones. VI.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones: HIJUELA DE LOS HIJOS Y HEREDEROS *: Y para su pago se les adjudica, por mitades indivisas, el pleno dominio de las fincas, bienes y pasivo descritos en el expositivo IV.- de la presente escritura, excepto las participaciones sociales descritas bajo el número 1.= (18).-, que se adjudican las números *, ambos inclusive, y números *, ambos inclusive, a *, en pleno dominio, y las *, ambos inclusive, y *, ambos inclusive, en pleno dominio, a Doña *. SEGUNDO.- Los comparecientes, RATIFICAN, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. TERCERO.- MANIFESTACIONES FISCALES. Solicitan los comparecientes, que se apliquen las reducciones que legalmente procedan en la herencia de Don *, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años. Y solicita del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura. Así lo dicen y otorgan”. A7-E3.
JUNIO: Este error fue propiciado por los otorgantes (mas bien por su asesor fiscal): “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, se hizo constar que a la finca descrita bajo el número 1.= del expositivo IV.- Inventario y Avalúo, CONSTITUÍA la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, cuando en realidad, constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, modificando la descripción de la citada finca que consta en el expositivo PRIMERO.-, que, por la presente y para lo sucesivo, quedará del siguiente modo: = RÚSTICA: *. Superficie: *. Linderos: *. INSCRIPCIÓN: *. VALORACIÓN: *. DATOS CATASTRALES:Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada, bajo la siguiente referencia: *. SEGUNDO.- Se acredita dicha referencia con certificación catastral, descriptiva y gráfica y anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, fotocopia de la cual, con valor de testimonio queda incorporada a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. TERCERO.- Los comparecientes, según intervienen, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
JULIO: La número 16 de este año es una subsanación de una póliza: “DILIGENCIA SUBSANATORIA-COMPLEMENTARIA. Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de * con residencia en *, doy fe de que, en el día de hoy, *, COMPARECEN ANTE MI: Don *, titular del D.N.I./N.I.F. *, Don *, titular del D.N.I./N.I.F. * y Don *, titular del DNI/NIF *. INTERVIENEN en el mismo concepto que lo hicieron en la póliza que antecede, a la que me remito para evitar repeticiones innecesarias, y tienen a mi juicio, según intervienen, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E N: I.- Que por error involuntario no fueron intervenidas las páginas numeradas del 9 al 16 del Contrato de Arrendamiento Financiero con Opción de Compra (leasing) bienes muebles, intervenido (con omisión de dichas páginas) mediante la póliza objeto de la presente, siendo, además, incorporada una factura que fue objeto de rectificación. II.= Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia los comparecientes, complementan-subsanan la póliza precedente a fin de que, por un lado, se incorporen las citadas hojas que no fueron intervenidas (números 9 al 16), y por otro lado, igualmente se incorpore una factura rectificatoria emitida por “*, S.L.”, con NIF *, con fecha * (número de factura*, referencia *), que sustituye a la unida e intervenida inicialmente, cuyas hojas constituirán las números NUEVE, DIEZ, ONCE, DOCE, TRECE y CATORCE (NUMERADAS DEL UNO AL CATORCE) que comprende ahora la póliza en total. SEGUNDO. Que mediante la presente diligencia los comparecientes, complementan-subsanan el anverso del ANEXO Nº1 en cuanto a los dos siguientes extremos: Número de factura (que será el indicado el dispositivo anterior). Y número de serie/bastidor que pasa a ser el siguiente: *. Así lo dicen y otorgan”. A7-E4.
JULIO: Nos comimos el poder y el juicio de suficiencia de una apoderada bancaria: “2ª DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en esta Villa. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario se omitió consignar los datos del instrumento público del que se derivan las facultades de la Sra. Rico Pérez y el correlativo juicio de suficiencia de las mismas. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la inserción en el citado apartado de la INTERVENCIÓN de los siguientes párrafos: “Su nombramiento y facultades para este acto resultan de la escritura de poder, otorgada por Don * y Don *, como apoderados mancomunados de “*, S.A.”, ante Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de *, al tomo *, libro *, folio *, sección *, hoja *, inscripción *ª. Las facultades de representación de Don *, resultan de la escritura de poder, autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, cuyo poder se halla registrado en el Registro Mercantil de *, al tomo *, folio *, hoja *, inscripción *ª; y las facultades de representación de Don *, resultan de la escritura de poder, autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, cuyo poder se halla registrado en el Registro Mercantil de *, al tomo *, folio *, hoja *, inscripción *ª. Me exhibe copia autorizada de la mencionada escritura, y yo, el Notario, se la devuelvo y estimo a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la carta de pago y la cancelación de préstamo con garantía hipotecaria a las que la presente escritura se refiere”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=”. A7-E5.
JULIO: Al donarse las fincas inventariadas como de la donante a favor de sus hijos en diferentes lotes, una se computó en el lote de uno pero no se mencionó entre las donadas: E X P O N E N: PRIMERO.- Que, en virtud de escritura de donación, autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, Doña *, donó a su hija Doña *, bienes inmuebles por importe de *, si bien en su lote (puesto que se efectuaron donaciones a otros dos hijos mas de la Sra. *) por error involuntario, se omitió incluir la finca número 9.= del inventario (finca registral * valorada en * y sita en *) como puede deducirse de la suma de los valores individualizados de los lotes y fincas de cada hijo faltándole al de la donataria aquí compareciente dicho valor de * que fue el señalado como valor de la citada finca a continuación de su descripción. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Las comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, en el sentido de hacer constar, que entre los bienes donados a Doña *, se encuentra la finca descrita bajo el número 9.= del inventario (registral *), junto con las descritas bajo los números 2.=, 5.=, 6.= y 7.=. SEGUNDO.- Las comparecientes RATIFICAN en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitando del Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. TERCERO.-*, consienten el íntegro contenido de la presente escritura. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número *. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. A8-E5
JULIO: Una buena metedura de pata y un arreglo urgente muy forzado: “2ª DILIGENCIA (de SUBSANACIÓN):En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en esta *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario tras el apartado B) FORMACIÓN DE HABERES:, del expositivo VI.- LIQUIDACIÓN DE HERENCIA Y FORMACIÓN DE HABERES, se omitió la adjudicación de la finca objeto de la misma (registral * del Registro de la Propiedad de *), la cual se deduce de las cuentas indicadas en el citado apartado. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la inclusión de la adjudicación de dicha finca, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: “VII.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones: HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO DOÑA *:Y para su pago se le adjudica, por su mitad de gananciales, una mitad indivisa en pleno dominio de la finca descrita en el expositivo IV.- anterior bajo el número 1.=, y por su participación en la herencia de su esposo se le adjudica, el derecho del usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de la finca descrita bajo el número 1.=. El valor total de su adjudicación es la suma de *. HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO DON *: Y para su pago se le adjudica, el derecho de nuda propiedad, de una cuarta parte indivisa, de la finca descrita en el expositivo IV.- anterior bajo el número 1.=, siendo por tanto, el valor de su adjudicación, la suma de *. HIJUELA DE LOS NIETOS Y HEREDEROS *: Y para su pago se les adjudica, por terceras partes indivisas, el derecho de nuda propiedad, de una cuarta parte indivisa, de la finca descrita en el expositivo IV.- anterior bajo el número 1.=, siendo por tanto, el valor de su adjudicación, la suma total de *, e individual para cada uno de ellos de *. El resto de la escritura no varía. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=”. A9-E5.
AGOSTO: En un 18.2 se nos olvida meter la certificación técnica junto al IVG+, no hace falta, pero si la tengo la meto. “2ª DILIGENCIA (COMPLEMENTARIA): En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E: DON *. Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, al efecto, E X P O N E: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, se omitió incorporar una CERTIFICACIÓN expedida el día * por Don *, Arquitecto Técnico Colegiado con el número * en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificad y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de la superficie de suelo de la total finca y de las discrepancias existentes en la configuración catastral de la misma. II).- Que a tal fin, me entrega dicha certificación, para que forme parte integrante de la matriz precedente. En consecuencia, la existencia real de las discrepancias indicadas en la matriz precedente me ha quedado, a mí, el Notario, suficientemente acreditada por comparación entre la certificación técnica, la correspondiente Certificación Catastral y el IVG+ que fueron mencionados en dicha matriz. Así lo dice y otorga”. A10-E5.
AGOSTO: Tercera subsanación de una escritura firmada en 2020. En este caso nos faltaba una representación gráfica y había un problema con la colegiación del técnico.
AGOSTO: Un lindero que se actualizó mal y hubo que desactualizarlo. “3ª DILIGENCIA (de SUBSANACIÓN).- En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E N: DOÑA DON Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, al efecto, E X P O N E N: I).- Que en la matriz precedente, al describir la finca objeto de la misma, se hicieron indicaron los linderos actualizados que constan en la escritura citada como título, que coinciden con los inscritos en el Registro de la Propiedad, si bien en dicho título de fecha * número *de protocolo, fue señalado erróneamente el lindero por el Este puesto que aunque literalmente se decía, que por el Este lindaba con “colador, hoy *”. II).- Que, conforme a lo expuesto y constituyendo físicamente dicho colador el acceso a la finca objeto de compraventa, subsanan la descripción de la misma, en cuanto a sus linderos, solicitando su inscripción en los siguientes términos: Linderos: … Este: con colador y ….*. Así lo dicen y otorgan”.
AGOSTO: Otra vez los suelos contaminados. No pasaba desde Enero. Esta fastidia porque en la escritura previa (de herencia) se hizo la manifestación y en la siguiente se olvida (cuando los vendedores eran los herederos en la previa). En fin, absurdo: “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no hicieron constar declaración alguna al respecto de lo que señala el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, respecto de la finca objeto de la misma. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo”. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”. A11-E5
SEPTIEMBRE: Otra vez los suelos contaminados: “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no hicieron constar declaración alguna al respecto de lo que señala el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, respecto de la finca objeto de la misma. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo”. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”. A11-E6.
OCTUBRE: Otra vez los suelos contaminados pero en una disolución de condominio donde no veníamos efectuando la manifestación y empiezan a pedirla para nuestra sorpresa. Lo valoré y volví a no ponerla y sorpresa: “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no hicieron constar declaración alguna al respecto de lo que señala el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, respecto de la finca objeto de la misma. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo”. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”.
OCTUBRE: Este error no se lo imputaré a nadie porque la minuta era un churro. La entidad se enrocó en mantenerla hasta que ya en el otorgamiento, dije, “espera, espera, aquí hay mas hipotecas”. Tomé las riendas y dije “o así o nada” y claro hubo que darle un revolcón a la escritura y con esos nervios y prisas eran un milagro que no se deslizase un error que resolví por el 153:“DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, en la cláusula “DECIMOSEGUNDO” del otorgamiento, se indicó que unas de las hipotecas a cancelar era la de la inscripción 18ª, cuando en realidad, se trataba de la hipoteca de la inscripción 22ª, tal y como se desprende del punto “IV”, de la parte EXPOSITIVA de la escritura que antecede y de la nota de información continuada unida a la misma. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación de la mencionada cláusula, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente: “DÉCIMOSEGUNDO.- Una vez inscrita, en su caso, la dación en pago parcial a favor del Banco, las partes SOLICITAN EXPRESAMENTE al Registrador de la Propiedad la cancelación registral de las hipotecas (inscripciones 17, 19, 20 y 22) sobre la finca 19.438 OBJETO DE DACIÓN EN PAGO, por confusión de derechos”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la nota precedente y en el presente. Doy fe.=”
OCTUBRE: Otra vez los suelos contaminados. Nosotros no tenemos modelos. Nuestra base son escrituras ya firmadas y cuando son las menos habituales pues es fácil que se te olvide la puñetera manifestación: “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no hicieron constar declaración alguna al respecto de lo que señala el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, respecto de la finca objeto de la misma. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo”. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”. A12-E6.
OCTUBRE: Otra vez los suelos contaminados en una disolución de condominio (IDEM CASO 26): “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no hicieron constar declaración alguna al respecto de lo que señala el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, respecto de la finca objeto de la misma. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo”. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”.
OCTUBRE: Otra vez los suelos contaminados en una disolución de condominio (IDEM CASOS 26 Y 28): “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no hicieron constar declaración alguna al respecto de lo que señala el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados, respecto de la finca objeto de la misma. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A N: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsanan, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo”. SEGUNDO.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”.
NOVIEMBRE: La cuarta por culpa del cambio de criterio (IDEM CASOS 26, 28 Y 29), aunque en este caso la subsanación se hacía por otra causa añadida. Nos han pedido (otro cambio de criterio no avisado) que una obra declarada por antigüedad el técnico acredite que está colegiado, así que además de arreglar lo de los suelos, hemos dicho que: “Que a los efectos de conseguir la inscripción en el Registro de la Propiedad de * de conformidad con la calificación que ha sido recibida, me hacen entrega de un certificado expedido por Doña *, como secretaria de la Junta de Gobierno del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de *, acreditativo de la Colegiación del Técnico que certificó la obra que se declara, Don *”.
NOVIEMBRE: VER 33.
NOVIEMBRE: VER 33.
NOVIEMBRE: El asunto de la colegiación me ha supuesto tres subsanaciones mas.
NOVIEMBRE: Aquí hemos tenido que subsanar por lo mismo que en los casos anteriores pero para dejar ver que no correspondía acreditar la colegiación: “E X P O N E N Y O T O R G A N: I.- Que a los efectos de conseguir la inscripción en el Registro de la Propiedad de * de conformidad con la calificación que ha sido recibida, me hacen entrega de un certificado expedido por Don *, como Secretario del Excmo. Ayuntamiento de *, del que resulta, que Don *, ha desempeñado el cargo de Técnico Municipal de Excmo. Ayuntamiento de *, hasta el día *, siendo técnico competente a los efectos del capítulo VI del Real Decreto 1093/1997 de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística y por tanto, a los efectos de la inscripción de obras nuevas por tener encomendadas municipalmente dicha función. II.- Los comparecientes, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dicen y otorgan”.
NOVIEMBRE: Otra mas igual que la anterior.
NOVIEMBRE: Una discrepancia entre los dos valores de tasación que el certificado mencionaba: “3ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E N: DON * y DON *. I N T E R V I E N E N: 1).- El primero en nombre y representación, como apoderado, de la compañía denominada “CAJA *”, con domicilio en *. 2).- Y el Sr. * en su propio nombre y derecho. Tienen a mi juicio, según intervienen, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente por error involuntario en el punto a) de la estipulación OCTAVA del apartado de las CONDICIONES GENERALES de la matriz que antecede, no se concreto el valor de tasación a efectos de subasta de la finca objeto de hipoteca, ya que en el Certificado de Tasación incorporado se hacen constar dos valores, uno de ellos el actual (a fecha del otorgamiento de la escritura que antecede), y el otro, el de la hipótesis de edificio terminado. II.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia subsanan la escritura que antecede a fin de dejar fijado el valor de tasación a efectos de subasta de la finca objeto de hipoteca y dar nueva redacción al citado punto de la estipulación OCTAVA del apartado de las CONDICIONES GENERALES de la matriz, que mediante la presente y para lo sucesivo queda redactado como sigue en cuanto a la cuestión indicada y sin variación del resto: “a) Se señala como valor de la finca hipotecada, para caso de subasta, el que figura en el certificado de tasación en la hipótesis del edificio terminado, es decir, la cantidad de *, realizado conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, que se adjunta a la presente escritura”. SEGUNDO. Los comparecientes ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente que en todo lo demás queda en vigor, y solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad de Chinchilla que practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, considerando como presentante a “*”, cuyos datos identificativos figuran en la cláusula décimo Primera, de la matriz que antecede. Así lo dicen y otorgan”.
NOVIEMBRE: Una subsanación de las gordas por un tema de omisión de algunas de las docenas de fincas donadas a la hora de hacer la donación y de valores, todo ello con las oportunas repercusiones. El abogado se empeñó en un solo número de protocolo y de aquellos fangos, estos lodos: “E X P O N E N: PRIMERO.- Que en virtud de escritura Agrupaciones, Declaraciones de Obra y Donaciones otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, se formalizaron determinadas donaciones por parte de Doña * a favor de su hijo Don * y por parte de Doña * a favor de sus hijos *, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que en evitación de repeticiones innecesarias, se remiten. SEGUNDO.- Que, en dicha escritura, se padecieron determinados erroresen el apartado SEGUNDO del otorgamiento por lo que el mismo se sustituye, íntegramente, por el siguiente: “SEGUNDO: DONACIONES.TERCERO.- Que al formalizarse en el apartado I expositivo la AGRUPACIÓN de las fincas descritas bajo los números 8.=, 9.=, 10.= y 11.= se padeció error al consignar el número de finca registral de la finca descrita bajo el número 11.- que NO es la * sino la *. CUARTO.- Que el mismo día *, con el número * de protocolo, bajo mi fe, se tramitó Expediente de Subsanación de Discrepancias y Rectificación del Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, en el cual se padeció error al consignar que el propietario del pleno dominio de la finca descrita en el apartado TERCERO expositivo bajo el número 1.=(URBANA.=, Referencia Catastral *,Finca Registral *) es Don * cuando dicha finca, realmente, pertenece, tras la donación efectuada antes referida, a *, por mitad y pro indiviso y con carácter privativo. O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, en el sentido indicado en los apartados SEGUNDO y TERCERO de la presente escritura. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICAN en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitando del Registro de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. TERCERO.- Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, para que a través del Servicio de Tramitación Inmobiliaria del Sistema Integrado de Gestión Notarial y/o a través de la Sede Electrónica del Catastro presente Instancia/s (o las comunicaciones que sean oportunas) a fin de que se cursen las alteraciones de titularidad que correspondan con arreglo al resultado de la subsanación practicada en la donación y fin de que: = La finca referida en el apartado CUARTO expositivo (Referencia Catastral *-Finca Registral *) sea dada de alta en los Archivos Catastrales como de titularidad, en pleno dominio, con carácter privativo y por mitad y pro indiviso de * .= Y de que la finca referida en el apartado II.=, número 20.= de la mencionada escritura de donación (Referencia Catastral *-Finca registral *) sea dada de alta en los Archivos Catastrales como de titularidad, en pleno dominio, con carácter privativo y por mitad y pro indiviso de * (puesto que no fue efectuada comunicación algún a través del expediente STI que ocasionó la indicada donación). Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
NOVIEMBRE: Una herencia complicadísima días antes. Por fin, se puede hacer la venta que va precedida de una donación y nos olvidamos el estado civil del comprador (que había sido el donatario): “5ª DILIGENCIA.- En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, no se hizo constar el estado civil de soltero, del comprador DON *, el cual resulta de la documentación obrante en el expediente de preparación de la firma, así como en otro instrumento previo a este de mi protocolo. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar que el estado civil del comprador, Don *, es el de soltero.Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=”. A13 E6.
NOVIEMBRE: Una escritura compleja en la que el último de los actos jurídicos lo otorgaba una persona y pusimos a otra: “1ª DILIGENCIA.- En * a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, en los apartados A).-, B).-, E).- y G).- del apartado SEGUNDO. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA Y DECLARACIÓN DE EDIFICACIONES., apartado TERCERO. del OTORGAN y en el párrafo de Manifestación Final: se hizo mención a la mercantil “*, S.L.”, cuando en realidad debía ser mencionado el compareciente DON *, cuyos extremos resultan del apartado PRIMERO- del OTORGAN., en el cual se indicaba, que dejaban sin efecto, una serie de escrituras, otorgadas con anterioridad a la presente. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar que donde dice (en el indicado dispositivo) “*, S.L.”, debe decir DON *. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la nota anterior y en el presente. Doy fe.=”.
DICIEMBRE: Una por el follón de la vivienda habitual, familiar o conyugal. Vaya chorrada, francamente: “5ª DILIGENCIA (de SUBSANACIÓN).- En *, mi residencia, a t*. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E: DON *, mayor de edad, de vecindad civil valenciana, casado en régimen convencional de separación de bienes con Don *, *, vecino de *, con domicilio en *; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, *. Su citado régimen matrimonial resulta de la escritura de capitulaciones matrimoniales prenupciales, autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, cuyas capitulaciones se encuentran indicadas en el Registro Civil de *, al Tomo *, Página *, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo acreditándome los mencionados datos de indicación. Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, al efecto, E X P O N E: I.- Que, en la matriz precedente, por error involuntario, se hizo constar que la vivienda objeto de venta (finca registral *), no había constituido su vivienda habitual, no haciéndose mención alguna a “vivienda familiar”, “habitual de la familia” o “conyugal”, dado que el concepto de “vivienda habitual” no es equivalente al de “vivienda habitual de la familia”, previsto en el artículo 91.1 del R.H. II.- Expuesto cuanto antecede, O T O R G A: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsana, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: La finca registral *, no ha constituido la vivienda habitual de la familia. SEGUNDO.- El compareciente, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dice y otorga”.
DICIEMBRE: Un caso raro. La obra existente sobre la finca que se vendía no estaba inscrita porque la declaración de obra no se había llevado al registro y en la nota no decía nada facilitándose el error: “E X P O N E N: I.- Que, en la fecha de otorgamiento de la escritura que antecede (*), las partes vendedora y compradora no tenían conocimiento de que la finca objeto de transmisión iba a ser gravada con la LIMITACIÓN DE DOMINIO INTERVIVOS, que establece la disposición 2ª de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, por un plazo de 10 años a contar desde el día *, conforme a los certificados finales de obra incorporados a la escritura de declaración de obra nueva terminada otorgada bajo mi fe, el día *, con el número *, que fue subsanada por otra, otorgada también bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, ambas presentadas y pendientes de inscribir en el Registro de la Propiedad de *, tal y como se reseña en el apartado TÍTULO de la escritura que antecede. II.= Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO.- Que mediante la presente diligencia los comparecientes, según intervienen, subsanan la matriz precedente a fin de dejar constancia de la RENUNCIA AL SEGURO DECENAL de la finca objeto de transmisión de la matriz precedente, y al efecto: a).- Manifiestan *, presente y representada, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, EXONERAN a la parte vendedora autopromotora, de las edificaciones existentes sobre la finca objeto de la presente, de la constitución de la garantía exigida por el apartado 1.c) del Artículo 19 de dicha Ley. b).- Por su parte *, por medio de su representante, acreditan haber utilizado la vivienda mediante: .- Facturas del pago del suministro eléctrico de * a * y de los dos trimestres previos del suministro agua, fotocopias de las cuales me entregan e incorporo a la presente. A los mismos efectos de acreditar el uso por parte de los vendedores de la vivienda objeto de la escritura que antecede, *, que también actúan como TESTIGOS, manifiestan que: 1.- La citada vivienda dispone de los servicios mínimos de luz y agua. 2.- Y que los vendedores han utilizado la citada vivienda para uso propio desde su terminación y hasta la adquisición por sus actuales propietarios, desde * a *. Afirman la veracidad de todos y cada uno de los hechos narrados y reseñados y que cada una de las manifestaciones recogidas las efectúan bajo su exclusiva responsabilidad, y previa advertencia que les hago de las consecuencias de la falsedad en documento público. c).- Advierto a la parte compradora que si se transmitiera la edificación declarada antes de diez años de la terminación de la obra deberá acreditar la constitución de las referidas garantías legales establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación, salvo exoneración de la parte adquirente. SEGUNDO.- Los comparecientes, según intervienen, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Así lo dicen y otorgan”.
DICIEMBRE: En este caso se olvidó la referencia al 160 LSC: “E X P O N E: I.- Que, por error involuntario, en la comparecencia de la sociedad representada, no se hizo constar si el inmueble vendido constituía o no un activo esencial de la mercantil compradora. II.- Expuesto cuanto antecede, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Que observado dicho error, lo subsana, añadiendo la correspondiente manifestación al efecto en los siguientes términos: El representante de la sociedad asevera que el inmueble objeto de venta no constituye activo esencial, ni el importe de la operación supera el 25,00% del valor de los activos en el último balance aprobado, por lo que no es necesario el acuerdo de Junta conforme al Art. 160.f de la Ley de Sociedades de Capital. SEGUNDO.- El compareciente, en la representación que ostenta, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente. Así lo dice y otorga”. A14 E6.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Sexto año en el que confecciono un listado de subsanaciones. En años anteriores estos fueron los resultados:
2019: 23 y 732 protocolos. Establecer una ratio no tiene mucho sentido porque parte de las escrituras que se subsanan en un año no son de ese año, pero algún valor tendrá ¿no? Ratio: 3,14%
ENERO: Se incorporó a una compraventa el CEE de otra vivienda por error del inmobiliario: “E X P O N E: I.- Que, por error involuntario, en la escritura de compraventa que antecede se incorporó un certificado de eficiencia energética que no correspondía a la vivienda objeto de venta. II.- En base a lo expuesto, el compareciente, según interviene, O T O R G A: Que observado dicho error, lo subsana, y para ello me hace entrega del certificado de eficiencia energética correcto y que corresponde a la vivienda que se transmite en la escritura que antecede, sita en *, identificado con el número de registro *, válido hasta el día *. Acepto dicha entrega y lo incorporo a la presente. Así lo dice y otorga”.
ENERO: Error en el nombre y apellidos del viudo al citarle en su hijuela:“2ª DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, en el exponen VI.- y en cuanto a la hijuela de cónyuge viudo, se hizo constar como nombre y apellidos del mismo el de *, cuando los correctos son *, según se desprende de la comparecencia y del resto de la citada matriz. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar que la mención correcta del título de la hijuela del cónyuge viudo debe ser: “HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO DON *”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la nota anterior y en el presente. Doy fe”.=. A1, E0.
ENERO: Es la misma escritura que la anterior. Se la leyeron con lupa y detectaron otro error. Nos metieron muchísima prisa: “3ª DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, en el apartado B).- SALDOS BANCARIOS Y TÍTULOS GANANCIALES DE LA CAUSANTE y ESPOSO, y en cuanto al número de cuenta indicado en el saldo 2.= (9).-, se hizo constar como número de cuenta el siguiente *, cuando el correcto es *, según se desprende del certificado bancario incorporado a la citada matriz. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar que la mención correcta de dicho saldo debe ser: “2.= (9).- Saldo en la cuenta número * de “BANCO *, S.A.”, por importe de *. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la nota anterior y en el presente. Doy fe.=”. A2, E0.
ENERO: Falta de mención en la hipoteca a la comparecencia del fiador en el acta previa y omisión de su mail: “2ª DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, en el apartado TERCERO de la parte EXPOSITIVA, por error involuntario se omitió consignar la comparecencia de la parte fiadora en el acta previa de transparencia otorgada bajo mi fe, el día *, así como, su correo electrónico para recibir las correspondientes notificaciones electrónicas que establece la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, tal y como se desprende de la citada acta previa de transparencia, y de la documentación remitida de dicha operación hipotecaria a través de la plataforma SIGNO (Sistema Integrado de Gestión Notarial), pasando el tenor literal del párrafo erróneo, mediante la presente, a ser el siguiente: “TERCERO.- Que, con la finalidad de adquisición de la vivienda habitual, DOÑA *, de una parte, y “BANCO *, S.A.”, de otra, han convenido el otorgamiento de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, que formalizan los señores comparecientes, según intervienen y que se regirá por las condiciones que se transcriben a continuación, que se encuentran depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de Cantabria, bajo el número de identificación *, que yo, el Notario, he verificado mediante consulta a la web informativa, así como, que el cliente también puede consultar también en la página web del Banco, *. La parte prestataria e hipotecante y la parte fiadora hacen constar que su dirección de correo electrónico es* , y sus números de teléfono móvil * (Sra. *), * (Sr. *) y * (Sra. *). Yo, el Notario, hago constar, bajo mi responsabilidad que se ha formalizado, con resultado positivo, el acta previa correspondiente a esta operación, en los términos previstos en la Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios ante mí, el día *, con el número * de protocolo, y que la parte prestataria y la parte fiadora han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la citada ley con lo que se tiene por cumplido el principio de transparencia material”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=”. A2 E1.
FEBRERO: Unos linderos intercambiados entre dos fincas segregadas de su matriz. El error se descubre 15 años mas tarde. La subsanada era mía: “E X P O N E N: PRIMERO.- Que, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, los comparecientes, como dueños por cuartas partes indivisas y con carácter privativode la finca registral * de las del Registro de la Propiedad de *, sita en término municipal de *, procedieron a segregar tres porciones, y determinar un resto, y disolviendo la comunidad existente en las mismas, adjudicándose cada uno de ellos, una de las porciones segregadas y el resto de finca matriz. En dicha escritura, por error involuntario, en dos de las fincas resultantes de la segregación (registrales * y *), fueron intercambiados entre ambas sus respectivos linderos. SEGUNDO.- Esto expuesto. O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, en el sentido de hacer constar correctamente los linderos de cada una de las fincas citadas, que por la presente y para lo sucesivo, quedarán con la siguiente descripción: 1.= RÚSTICA: Superficie: Linderos: Dicha finca fue adjudicada en virtud de la escritura citada a Doña *. INSCRIPCIÓN:DATOS CATASTRALES:2.= RÚSTICA: … SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICAN en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitando del Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”.
FEBRERO: Una herencia diabólicamente complicada dio lugar a una subsanación mínima: “2ª DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, en el apartado VI.- del EXPONEN:, en cuanto a la HIJUELA DEL HIJO HEREDERO Y LEGATARIO DON *: y en cuanto a la Hijuela de los NIETOS y legatarios *: y en cuanto a los legados efectuados por sus padres y abuelos, respectivamente, se hizo constar que la adjudicación era en pleno dominio en cuanto a las fincas gananciales descritas bajo los números 10.= y 11.=, cuando lo correcto es que se efectuaban en nuda propiedad, según se desprende del inventario de la propia escritura y de la documentación presentada para su preparación. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar que la mención correcta de dichos párrafos en ambas hijuelas, debe ser la siguiente: Hijuela del hijo heredero y legatario *: *. Hijuela de los nietos y legatarios *: *. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la nota anterior y en el presente. Doy fe.=”. A3 E1
FEBRERO: Un error que no cometimos nosotros aunque pudimos ver que no se entendía (pero, claro, la minuta es sacrosanta): “E X P O N E N: I.- Que en la matriz precedente, concretamente en el pacto “CUARTO.– MODIFICACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS DE DEMORA”, por error involuntario, se hace constar que el tipo del interés moratorio aplicable era el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en la escritura que antecede un 2,00% sobre el capital pendiente del préstamo, y a su vez, en el mismo punto, unas líneas más adelante, se indica que dicho tipo de interés no podría superar en ningún momento el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales. II.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia los comparecientes subsanan la matriz precedente a fin de solventar dicha contradicción y dejar fijado y aclarado el tipo impositivo del interés de demora, dando nueva redacción a dicho punto, que mediante la presente y para lo sucesivo queda redactado como sigue: “CUARTO.– MODIFICACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS DE DEMORA.- Las partes convienen que, de conformidad con el art. 4 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, el interés moratorio aplicable a este préstamo será el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en esta escritura un 2,00% sobre el capital pendiente del préstamo. De conformidad con el art. 114.3 LH, en el caso de que la finalidad del préstamo sea financiar la adquisición de la vivienda habitual, los intereses de demora solamente se devengarán sobre el principal pendiente de pago, sin que el tipo de interés pueda superar en ningún momento el interés remuneratorio más dos puntos porcentuales. En ningún caso los intereses de demora serán objeto de capitalización”. SEGUNDO. Los comparecientes, según intervienen, ratifican, en cuanto a lo demás, la escritura subsanada mediante la presente que en todo lo demás queda en vigor, y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a “*, S.A.”, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, constan en la matriz precedente. Así lo dicen y otorgan”.
FEBRERO: Un error en el apellido extranjero de un cliente habitual cometido en varias escrituras. Culpa nuestra: “Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, a tenor de la facultad que me concede el Artículo 153 del vigente Reglamento Notarial. H A G O C O N S T A R: I).- Que en virtud de las escrituras otorgadas bajo mi fe, *, por error involuntario, en la comparecencia de DON * fue indicado incorrectamente su segundo apellido que es el de * (y no el erróneo de *). II).- Que, el nombre y apellidos correctos de dicho Sr. es el citado de Don *, como resulta de su Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, el cual me ha fue exhibido en todas y cada una de las mencionadas comparecencias y cuyo testimonio incorporo a la presente, a sus efectos. III).- Que observados dichos errores, los SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado Artículo 153 del Reglamento Notarial, sustituyendo mediante la presente y para lo sucesivo, la identificación de dicho Sr. en cuanto a su segundo apellido por el que ha sido expresado anteriormente (*). DATOS DE LAS FINCAS REGISTRALES OBJETO DE LA PRESENTE Y DE LAS MATRICES SUBSANADAS: .- Protocolo *: Finca registral número *, Código Registral Único *….. Tales son los términos de la presente escritura de SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida en * folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, número * y el posterior en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=”. A4 E2.
FEBRERO: Omisión de testimonio del Libro de Familia cuando en el testamento se indicaba que los herederos eran los hijos ya nacidos y los que pudieran tener: “E X P O N E: I.- Que en los relacionados testamentos de sus padres Don * y Doña *, en los que se indica: “Instituyen herederos por partes iguales, a sus cuatro citados hijos *, y a los demás que tuvieren, a quienes sustituyeron vulgarmente por sus respectivos descendientes para los casos de premoriencia o incapacidad”. II.- Que, a fin de acreditar la inexistencia de más hijos del matrimonio, O T O R G A: PRIMERO.- Que me exhibe el Libro de Familia de sus citados padres *, a fin de acreditarme la inexistencia de más hijos de los nombrados en sus relacionados testamentos, extremo que no quedó suficientemente acreditado en la matriz precedente. Incorporo a la presente, testimonio de las páginas correspondientes de dicho Libro. Así lo dice y otorga”. A5 E2
FEBRERO: Nos olvidamos mencionar que habría publicación de edicto en un 18.2 LCI: “1ª DILIGENCIA: La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que, además de las notificaciones a los titulares de las parcelas afectadas por el procedimiento a que se refiere la matriz precedente, procederé a gestionar también la Publicación en el Boletín Oficial del Estado de unEDICTO comunicando la tramitación del procedimiento en general y en particular a los eventuales titulares de las parcelas catastrales * del polígono *, la * del mismo polígono y de la referencia urbana * (que está dentro de la parcela * del polígono *), e insertaré diligencia en la presente Acta haciéndolo constar y dejaré unida a esta matriz copia del mencionado Edicto y, en su día, cuando sea publicado, lo haré constar igualmente por diligencia y dejaré unida la hoja correspondiente del B.O.E. donde conste efectuada la publicación del Edicto. Una vez practicadas las notificaciones, publicado el Edicto y transcurrido el plazo legal de alegaciones, yo, el Notario, informaré a la Dirección General del Catastro sobre las rectificaciones realizadas por medios telemáticos, con envío de toda la documentación técnica anteriormente reseñada y acreditativa de la práctica de las notificaciones y publicación de Edictos. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.=”. A6 E2.
ABRIL: Se subsanan dos escrituras. Una de 2014 y otra de 2015 (mías). El problema es la base gráfica (pasamos de alternativa a catastral) y algún otro detalle: “Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto. E X P O N E: I.- Que por escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, se procedió a formalizar la agregación de las fincas registrales * del Registro de la Propiedad de*, a la finca registral * del mismo Registro y, posteriormente, a declarar sobre la finca resultante de la agregación, determinada ampliación de edificación. II.- Que en la citada escritura se padecieron ciertos errores que luego fueron subsanados mediante otra escritura también autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo. Concretamente estos fueron los términos literales de dicha subsanación: “*** El resto de la escritura no varía”. III.- Que, en la citada escritura, se hizo constar que la parte vendedora acreditaba el uso de la edificación existente en dicha finca, mediante la comparecencia de dos testigos y mediante facturas del suministro eléctrico relativas a la misma, así como que la parte compradora renunciaba al “seguro decenal”. IV.- Que presentada dicha escritura a inscripción en el Registro de la Propiedad de Cieza-2, fue suspendida por ciertos defectos subsanables. V.- Esto expuesto, según interviene, y los efectos de inscripción de las meritadas escrituras en el registro competente. O T O R G A: PRIMERO: El compareciente SUBSANA, la escritura de Agregación, Declaración de Ampliación de Edificación y de Compraventa autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, y la posterior subsanación de la misma mediante escritura autorizada también bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, en el siguiente sentido, ratificando en cuanto al resto sus íntegros contenidos y solicitando del Registro de la Propiedad competente la práctica de los asientos oportunos en los Libros a su cargo: DESCRIPCIÓN DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGREGACIÓN DE LA FINCA * A LA *: Se modifica en cuanto a la superficie de suelo y en cuanto a las características y mediciones de las obras como consecuencia, según se señala en la certificación que se dirá, de un reajuste de las dimensiones superficiales quedando del modo siguiente: *. VALORACIÓN: CERO EUROS (0,00 €) al tratarse de un mero reajuste de la medición que fue efectuada en las escrituras objeto de subsanación. SEGUNDO: El compareciente igualmente SUBSANA, la escritura de Agregación, Declaración de Ampliación de Edificación y de Compraventa autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, y la posterior subsanación de la misma mediante escritura autorizada también por mí, el día*, con el número * de protocolo, en el siguiente sentido, ratificando en cuanto al resto sus íntegros contenidos y solicitando del Registro de la Propiedad competente la práctica de los asientos oportunos en los Libros a su cargo: A).= COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA: Las que resultan del Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones con resultado positivo, con CSV *, expedido por Don *, y del CERTIFICADO VISADO DE SUPERFICIES, y REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA, expedidos el día *, por Don *, Arquitecto Técnico Colegiado con número * en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación e informe son acreditativos de las superficies, descripción, antigüedad y coordenadas de las edificaciones existentes en la finca resultante de la agregación todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. B).= COORDENADAS DE LA TOTAL FINCA: Las que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la misma, testimonio del cual queda incorporado a la presente. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resulta de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: ….”
ABRIL: Había una prohibición de disponer sobre las tres fincas donadas pero se nos pasó en cancelarla en dos y hubo que hacer una escritura que no fue propiamente de subsanación: “E X P O N E N: PRIMERO. Que, por escritura de donación, autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, los comparecientes donaron a sus hijos, DON *, titular del DNI/NIF * y DOÑA *, titular del DNI/NIF *, la nuda propiedad de las fincas sitas en *, registrales números * de las del Registro de la Propiedad de *, en la que se reservaron el derecho del usufructo vitalicio de las mismas, y además, impusieron a sus citados hijos, la expresa prohibición de enajenar ni gravar por ninguna clase de títulos intervivos las fincas donadas, sin el consentimiento de los donantes o del que de ellos sobreviviera. SEGUNDO.- Esto expuesto. O T O R G A N: Que cancelan, total y absolutamente, la expresa prohibición de disponer que grava las citadas fincas y solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, los comparecientes me requieren para que la efectúe, considerando como presentante por designación de los comparecientes a la mercantil “*, S.L.”, titular del N.I.F. *, y con domicilio en *. Así lo dicen y otorgan”. A6 E3
ABRIL: Subsanación de la liquidación de una cooperativa. Dos fallos uno que no puede imputársenos y otro que, en cierta medida, sí porque era una incongruencia que ocasionó nuestro modelo: “Tiene, a mi juicio, en el concepto en que interviene, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto, E X P O N E N: PRIMERO.- Que en virtud de escritura de elevación a público de acuerdos sociales, otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, la sociedad cooperativa “* S. COOP.” EN LIQUIDACIÓN, procedió a liquidar y extinguir la misma, en virtud del acuerdo adoptado por la Asamblea General de la Cooperativa, en su reunión de fecha *, y que fue elevado a público en la citada escritura de fecha *. SEGUNDO.- En dicha escritura, se hicieron constar los siguientes extremos, dando fe, yo, el Notario, que en lo omitido no hay nada que restrinja, condiciones o anule lo inserto: “… SEGUNDO: OTRAS DECLARACIONES: El señor compareciente, en la representación que ostenta como Liquidador de la sociedad “* S. COOP.” EN LIQUIDACIÓN, manifiesta expresamente, al amparo del artículo 103 de la vigente Ley de Cooperativas de *, lo siguiente: BLA, BLA, BLA”. TERCERO.- Que a la hora de proceder a la inscripción de la referida escritura de liquidación y extinción en el correspondiente Registro de Sociedades Cooperativas de la Comunidad Autónoma de *, se han detectado varios errores involuntarios, que por la presente se subsanan. CUARTO.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- La sociedad cooperativa “* S. COOP.” -EN LIQUIDACIÓN-, por medio de su representante, SUBSANA la mencionada escritura, dando nueva redacción al citado punto reseñado en el apartado SEGUNDO del expositivo que antecede, que mediante la presente y para lo sucesivo queda redactado como sigue: “SEGUNDO: OTRAS DECLARACIONES: BLA, BLA, BLA”. SEGUNDO.- La sociedad cooperativa “* S. COOP.” -EN LIQUIDACIÓN-, por medio de su representante, RATIFICA en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitando del Registro de Sociedades Cooperativas de la Comunidad Autónoma de * practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Solicitud Registral: Se solicita la inscripción, incluso parcial, de este título, a tenor del artículo 22 del Reglamento del Registro de Sociedades Cooperativas. Así lo dice y otorga”.
Un error no salvado en un testamento por el Notario autorizante
A finales de 1981 la notaría de mi pueblo se quedó vacante y fue sustituida por el Notario deAl-lado (de nombre MARLY). Se firmó un testamento en mi pueblo y por error se indicó que había sido autorizado por el Notario que dejó vacante la notaría de mi pueblounos días antes (de nombre JULAY), cuando en realidad lo había hecho el sustituto (MARLY). No se indica ni el nombre del sustituto (MARLY), ni que era notario de Al-lado, ni que actuaba como sustituto por vacante y para su protocolo. El testamento se firmó como si la hubiera firmado el anterior titular (JULAY). Pedimos últimas voluntades y en el certificado figura autorizado por el sustituto (MARLY) y en mi pueblo (en el parte se indica la plaza sustituida, no la del titular que era Al-lado), es decir, las últimas voluntades están correctas. Pedimos copia al archivo y nos la expiden sin mayor incidencia. Cuando la tenemos en nuestro poder, vemos que están los habituales SIGNADO, RUBRICADO, SELLADO … PERO no por MARLY que es quien lo autorizó, sino POR EL ANTERIOR TITULAR (JULAY), aunque vemos que escrito a mano (y parece que a lápiz) encima de JULAY, pone MARLY. Parece que el error fue advertido pero que no se corrigió.
Evidentemente se podría localizar a MARLY (si está vivo, que lo salve), pero cabría también que la ARCHIVERA a quien le consta que JULAY ya no era notario de mi pueblo en aquella fecha, analizando la secuencia del tomo correspondiente a la notaría a Al-lado y que podría intercalar documentos de mi pueblo y de Al-ladoo comprender varios de mi pueblode aquel día … o vaya usted a saber, y cotejando la firma de MARLY con otras suyas, diga que el testamento fue autorizado por MARLY y no por JULAY (CUYA FIRMA TAMBIÉN PUEDE EXAMINAR EN EL ARCHIVO). Todos los Notarios tenemos unos signos, firmas y rúbricas más bien elaborados y suelen ser fáciles de identificar y distinguir.
La Archivera estuvo de acuerdo y me envió una diligencia que añadí a la copia autorizada que ya tenía. Fue esta:
“DILIGENCIA ACLARATORIA: La pongo yo: xxxxx, como Notario Archivera del Distrito de xxx y custodia del instrumento público notarial a que se refiere la presente diligencia, para hacer constar: Que dentro del tomo número xxx del año xxxx, correspondiente a la notaría de xxxx y al Notario de la misma Don xxxx, se encuentra el protocolo número xxxx, situado entre el correlativo anterior xxx y el correlativo posterior xxx, que corresponde al testamento abierto de DON xxxx, de fecha xxx y otorgado en el pueblo de Justito en el que por error figura como Notario autorizante del mismo Don xxxxx, cuando realmente dicho testamento fue autorizado por Don xxxx, Notario de xxxx en dicha fecha, a quien correspondía la sustitución de la plaza de Justito que en aquel momento permanecía vacante. Así me consta por la información facilitada a esta Notario por el Consejo General del Notariado, así como por el cotejo de firmas de ambos Notarios, protocolos de los cuales tengo a la vista. Con la finalidad de subsanar el referido error material, de acuerdo con lo previsto en el artículo 153 del Reglamento Notarial, extiendo la presente diligencia en xxx folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie xxx, número xxxx. En xxxx, a xxxxx, DOY FE“.
¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en Talsitio?
“¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificaciónen #Ciudad? Contacta con Notaría Fulano y Mengano #NotariosenCiudad Dirección Localidad Mail Teléfono Web”
1.= Lo primero es que no es un Notario, son dos. Curiosamente en algunos casos pueden llegar a enfadarse cuando enredado por su propia apariencia llamas preguntando por una cosa que es del otro y no del uno y te dicen indignados que esta es la notaría de Mengano y no la de Fulano o la de Fulano en vez de la de Mengano.
2.= Lo segundo. Venga vale, acepto que habléis de experiencia, pero cualificación tenemos todos los Notarios la misma, ¿no?
“Formación especializada para desempeñar una actividad profesional o un trabajo específico”, dice la RAE
3.= Lo tercero. Venga vale, acepto que me pongáis la Ciudad, ¡pero si es la vuestra¡, porque si es la capital próxima, el Distrito al que pertenece la vuestra, la Provincia o el Colegio, “es hacer trampa”.
5.= Lo quinto. ¿No os estáis haciendo un poquito de publicidad cuando no podemos hacerla?
En fin, alguna cosa se podría justificar si el que hace esto es alguien de vuestro equipo (“las culpas al boggie”) y desconoce que no se puede hacer o es alguien externo a quien pagáis y que tampoco sabe “cómo funciona todo esto”, pero aún así quedaría por resolver el delicado tema de la unión de despacho antirreglamentaria.
¿Un poquito de porfavor? Otro “a Dios rogando y con el mazo dando”….(por decir algo).
¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría de Talotro?
Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Para mí, la cosa está completamente clara.
Para mi solo hay cuatro cosas a valorar por el usuario notarial medio:
Me viene mejor ir a Talsitio; me es mas cómodo. Si fuera por esa razón, lo cómodo sería lo mas cercano. Puedo admitir que mi local estuviera viejo o muy viejo pero ahora ya no lo está y la excusa ha decaído. Curiosamente con nuevo local no viene mas gente que antes.
Es mas barato. O mejor dicho, cobran lo que deben o no cobran caro. Bueno eso sería posible compararlo si es que te hacen la misma escritura (y lo he explicado ya mil veces), pero como no es así, pues no podemos hacer esa comparación (conceptos minutables, documentación unida, actualizaciones de fincas, peticiones de notas, de catastros, de acreditación de pago del IBI, gestión fiscal y registral….).
Son rápidos y ágiles. No me piden tantas cosas. Claro, el trabajo minucioso no suele ser rápido. Generalmente rápido o es malo o es fácil. Ojalá tuviera yo mas escrituras fáciles, pero no las tengo.
Me hacen una escritura que no me da problemas. Francamente creo que en esto puedo ofrecer, demostrar, casi garantizar, que le gano a Talsitio, pero claro para percibir que no has tenido problemas, no basta con que tu escritura se inscriba en el registro. Hay muchas mas cosas que pueden convertir a la escritura de Talsitio en el auténtico problema (a corto, medio o largo plazo) y no en la mas ajustada solución y esto sin que nadie se entere de ello. Vamos que una escritura puede no plantear problemas y no ser la mejor solución que se le podía dar al caso.
De todas formas uno va descubriendo cosas que le hacen entender ese exagerado flujo. Un profesional del derecho engaña a sus clientes diciendo que hay que firmar en la notaría del lugar donde están las fincas. Que burda artimaña, ¿verdad?
¿Tú sabes que la gente se va a la notaría de Talsitio a firmar?
Y continúa diciendo: “Esto tienes que solucionarlo”.
Mi respuesta fue fulminante:
“Pero, ¿tu sabes porqué la gente se va a Talsitio a firmar? Te lo digo porque ves un demérito en mi y un mérito en la notaría de Talsitio y te estás equivocando. Yo soy el que hace las cosas bien y en Talsitio es en donde las hacen mal. Yo soy el que se preocupa por hacer una escritura perfecta sin jugar al ya se subsanará, cuidando los aspectos fiscales, yendo más allá del listón de la inscripción y procurando que todo el mundo firme con toda la información a su alcance, sin verse engañado por los malos profesionales que son los que os hacen ir allí para no perder sus sustanciosas minutas por culpa de un profesional (que soy yo) que les fastidia los negocios cuando descubro a la gente lo que ellos no les han querido decir. Por eso tienen que contaros mentiras. Si supierais la verdad no se iría nadie allí y la cola de mi notaría llegaría hasta las Enzebras, aunque, por supuesto, también hay gente que sabe perfectamente porqué va a allí y miente sobre mi para justificar a la otra parte de su negocio que vayan a firmar a un pueblo distinto. En Talsitio, que es donde os llevan engañados a firmar, es donde las cosas no se hacen como tendrían que hacerse, donde recurren a menudo a infumables diligencias subsanatorias que no veis, donde no se explican las cosas suficientemente, donde juegan a echarle la culpa a otras instancias y donde las pasan canutas cada vez que la fastidian hasta que solucionan el problema. Sois unos incautos y cuando los marrones de Talsitio se os queden pegados en los zapatos, vendréis a decirme que os lo solucione yo. De marrones y de escrituras que tardan semanas en hacerse estoy ya hasta el gorro”.
Y no me la mandé a freír puñetas porque estábamos de celebración, me estaba endiñando un gin tonic de ginebra japonesa y ya me estaba fastidiando suficientemente con su impertinencia
En esta nueva entrevista me temía que me hicieran una nueva pregunta del millón de dólares: ¿Estás contento en Pinoso? Así que de nuevo preferí pensar bien la respuesta que quería dar y ponérmela por escrito, a fin de evitar que se me fuera un poco la olla durante la conversación.
Bueno, estoy relativamente contento. Mi actuación profesional cumple con creces. Mis escrituras salen casi perfectas y no suelen subsanarse. Prestamos asesoramiento previo y asistencia posterior y pesar de eso, vamos cuesta abajo en números y en facturación. ¿Qué se cree la gente? ¿Qué les cuentan? ¿Quién se lo cuenta y qué intereses tiene en ello? Reto a cualquiera que tenga dudas a que venga y yo (nosotros) le explicaré (explicaremos) cualquier duda. Además, ¿cómo es posible que con mi condecoración, mi reciente premio y un blog con 1,3 millones de visitas, 4.000 diarias (y subiendo), 4.500 consultas atendidas de todas partes de España y de fuera y con dos libros escritos, la gente se vaya a firmar a otros sitios y no se quede en el pueblo? Insisto, ¿qué les han dicho? ¿qué se creen? No soy caro; otros son los que no cobran lo que deben. Soy lento, porque hacer bien las escrituras requiere tiempo. Soy exigente, sí, mucho, lo reconozco pero es por el buen fin de mi producto: la escritura. Pido lo que tengo que pedir, mi más ni menos. Son otros los que no hacen lo que deben. Así que con este panorama, no me queda otra que decir que solo estoy relativamente contento.
Al final, no me hicieron la pregunta. Pude haber soltado mi discursito en algún momento pero el tono de la entrevista fue distendido y agradable y tampoco era plan ponerse impertinente.
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Hace ya una temporada incluí en uno de mis episodios de Chistes y Anécdotas la historia del que, desde entonces, llamo el compareciente fantasma. Solo lo he visto aparecer – como buen fantasma no se prodiga mucho -, en una ocasión aunque, como en una buena historia de miedo, cuando hablas de él, otros dicen que también lo han visto y aunque no siempre presenta la misma forma ni se expresa igual, queda claro que es un mismo tipo de fenómeno paranormal (yo le llamaría más bien anomalía notarial) que más o menos se nos muestra de este modo:
“COMPARECEN:
DON FULANITO, NO COMPARECE SUBORDINÁNDOSE A SU ADHESIÓN”.
¿Pero entonces comparece o no comparece? Vaya jugada magistral de comparecencia. Uno de los dos Administradores Mancomunados de una sociedad y la comparecencia fantasma del otro. Aquel día hubo cachondeo en el grupo de Whatsapp en el que lo comentábamos: “Parece que el Notario interviene como mandatario verbal”, “al menos comparecerá el otro Administrador Mancomunado ¿no?”, “este compañero … en ocasiones, ve comparecientes ….”. “Pero, ¿eso no es algo así como lo de la adhesión en los poderes?”, dijo otro ya más en serio. En los poderes, el Reglamento Notarial permite que comparezca un poderdante y luego por diligencia que se vayan adhiriendo otros. Es lógico, cuando se acumulan muchos poderdantes para un mismo interés:“plataforma de perjudicados del plan urbanístico de X” y tienen que venir cuarenta tíos para el mismo poder. Pero, ¿con la fórmula comparece pero no comparece y luego se adhiere? Pues más bien como diligencia de adhesión y sin mención previa, es decir, sin un comparece que no comparece porque decir“comparece” y acto seguido “no comparece” es como de Tip y Coll. ¿Pero no es lo mismo que poner que Fulano comparece como Administrador Mancomunado y luego decir que no es suficiente la representación y que la eficacia del instrumento viene supeditada a la comparecencia posterior del otro mancomunado, lo que harás constar por medio diligencia? ¿Y qué tal un “Ante mi (o no)”?, sentenció un compañero con los emoticonos de la risa por parte de muchos de los participantes.
Desde luego lo de aquel día fue extraordinario, porque al poco me llegaron un par de escrituras para ratificar por dos personas que constaban como comparecientes, pero que por diligencia posterior se indicaba que en realidad no comparecían haciéndolo otra persona como mandatario verbal de las dos.
El caso es que en estos días, esta historia ha vuelto a mi memoria porque, hablemos claro, me he encontrado con un caso flagrante de incumplimiento de la unidad de acto en el otorgamiento de un poder en el que el autorizante ni siquiera se ha tomado la molestia de recurrir a la figura del compareciente fantasma. Luego claro, la gente te dice aquello de que en la notaría de Talsitio se lo dejan hacer (y en algunos casos es completamente cierto …).
“Y, ¿qué te dejan hacer?” – les digo yo
“Pues nos dejan firmar separados” – responden.
Uy, pues eso está muy feo. La unidad de acto es sagrada (“la unidad de acto es así la última garantía de la integridad del documento, al impedir toda modificación del mismo entre acto consentido y su autorización documental”). No respetarla es un pecado notarial muy grave. El artículo 348 del Reglamento Notarial señala como falta disciplinaria muy grave la autorización o intervención de documentos contrarios a lo dispuesto en las leyes o sus reglamentos, a sus formas y reglas esenciales siempre que se deriven perjuicios graves para clientes, para terceros o para la administración así como la actuación del Notario sin observar las formas y reglas de la presencia física. El artículo 350 RN califica de leve, si no procediere calificarla como grave o muy grave, el incumplimiento de los deberes y obligaciones impuestos por la legislación notarial. Así que la cosa está muy clara a mi modo ver. Quien rompe la unidad de acta incurre como mínimo (siendo tremendamente indulgente) en una infracción leve.
Por eso hoy ha sido un día especial.
Hoy pillado al Notario de Talsitio en un absoluto y flagrante incumplimiento de la unidad de acto y tengo pruebas ciertamente contundentes del incumplimiento. Ha sido en la firma de un poder. Eran cuatro poderdantes y dos apoderados (uno de ellos también poderdante). Hoy ha ido uno de los poderdantes a firmar y ha hecho (inocentemente y en la soledad de la sala de firmas en la que esperaban al autorizante mientras leían el documento) unas fotos de todas y cada una de las páginas de la escritura que luego me ha enviado porque ese poder iba a ser utilizado en mi notaría y así íbamos adelantando trabajo (a juicio de mi cliente, a quien yo no le he pedido que hiciera lo que ha hecho). En el anverso del primer folio no hay número de protocolo. Tampoco hay día de otorgamiento. Sí hay mes y año, pero no día. Sibilinamente he preguntado ¿y los demás han firmado?. La respuesta no deja lugar a dudas:“No, solo he firmado yo.El resto irán en cuanto puedan. A ver si van mañana a la notaría”. ¡Le pillé¡, tengo las fotos y ahora tengo en mi mano la copia autorizada en la que la fecha es la del día siguiente en la que fueron a firmar los demás y no hay ni rastro de comparecencia fantasma.
Por cierto, ya de paso, en la copia se ha incumplido el Artículo 241 del Reglamento Notarial en materia de requisitos del pie de copia.
El autorizante al que me consta es atribuible este comportamiento, es un cadáver notarial para mí desde el día en que he tenido pruebas suficientes. Presumía que era un pervertido (notarial) y ahora lo tengo acreditado. Es la primera vez en que dispongo de pruebas tan claras de un incumplimiento reglamentario no quedando el asunto en el ámbito de la rumorología. Creo que voy a tener que hacer un acta de Whatsapp … para dejar prueba de los hechos.
Me dan tanta vergüenza (y pena) estos comportamientos que solo me atrevo a publicar estas cosas en la oculta sección de Deontología de mi blog para que alguien, algún día, se las encuentre y vea que en todas partes cuecen habas aunque algunos si que podamos tirar la primera piedra y lo denunciemos de algún modo.
Por último, mi informamente, al que tiré con algo de malicia de la lengua, no fue consciente en absoluto de la irregularidad que se estaba cometiendo e imagino que los del día siguiente tampoco lo fueron. Ahora ya lo sabe porque ha sido cumplidamente informado por mí.
La conclusión de esto la enunciaba al comenzar: cuando algunos vienen de Talsitio y dicen que allí se lo dejan hacer, no lo hacen con maldad o ánimo de engañar, lo hacen porque ES CIERTO.
Y, por último, ¿ese poder otorgado cometiendo el funcionario autorizante esta falsedad (está mintiendo en la fecha) puede utilizarse? Ahí lo dejo …
Algunos cometen otros pecados mortales notariales como es firmar fuera de donde pueden hacerlo. Vean, vean: STSJ M 13402-2017
Una notaría tiene el dominio notariadetalsitio, otra tiene notariotalsitio y otra más notariatalsitio.
El menos correcto para mi (aunque las diferencias son mínimas) sería el primero. No eres la única notaría en Talsitio. El segundo me parece el más correcto porque es un Notario y tiene plaza en Talsitio y el tercero es tan poco correcto como el primero pues hay más notarías en Talsitio.
En los dominios, no puede haber tildes, así que cabría la posibilidad de que el primer y el tercer dominio no se refieran a la notaría, sino a la Notaria. En tal caso creo que me parece poco más o menos lo mismo.
Si yo fuera Notario de Talsitio no me andaría con contemplaciones. Mi dominio sería:
¿Acrecimiento o sustitución vulgar tras la renuncia del transmisario en la herencia del primer causante?
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Un testador instituye herederos a sus hijos por partes iguales y establece una sustitución vulgar sin expresión de casos a favor de sus respectivos descendientes. Uno de los hijos fallece sin aceptar ni repudiar y deja un hijo (nieto del testador) que acepta la herencia de su padre y renuncia a la del abuelo. Este nieto tiene dos hijos (biznietos del testador). Como consecuencia de esta renuncia, ¿acrece la parte del hijo muerto sin aceptar ni repudiar a sus hermanos o son llamados los biznietos del testador por efecto de la renuncia?“
A mí me parecía que ese biznieto no podía entrar directamente en la sucesión del bisabuelo por efecto de la sustitución; no es heredero del heredero y el derecho de transmisión ya se ha ejercido y no es recargable ni infinito (aunque la sustitución vulgar si pueda serlo), por lo que en la herencia del bisabuelo tocaría un acrecimiento en favor de los hermanos del que murió sin aceptar ni repudiar pero la doctrina mayoritaria estaba en mi contra y hay que entender que la porción vacante por la renuncia del nieto va a parar a los biznietos por efecto de la sustitución vulgar ordenada por el bisabuelo.
Al consultar el asunto con un par de compañeros habituales me dijeron:
“Los efectos de la renuncia del nieto en la herencia del abuelo se rigen por el testamento de este y por ello entra en juego la sustitución vulgar. Podría decirse que hay dos llamamientos en cierta forma independientes. El de la herencia del padre, que acepta, y el de la herencia del abuelo, que además es directo del abuelo al nieto. Al repudiar el nieto, entra en juego la previsión de la herencia del abuelo, que prevé la sustitución para el caso de renuncia.
El llamamiento que existe del primer causante (abuelo) al nieto transmisario está hecho es las mismas condiciones que el que se hace al hijo transmitente. Lo que sucede es que el llamamiento al transmisario es el mismo que se hace al transmitente cuando se trata de transmisión. Según la doctrina moderna del derecho de transmisión, no existe en el caso de transmisión una doble vocación, sino una sola vocación, la que deriva del testamento del primer causante y que por efecto legal se traslada del transmitente al transmisario, pero sin variar sus condiciones, esto es, con la previsión de sustitución que se estableció por el primer causante”.
Y también que:
“Como el nieto acepta la herencia de su padre, adquiere el derecho de aceptar o repudiar la herencia del abuelo y al decidir repudiarla, es como si su propio padre hubiera decidido renunciar a ella. Entonces, entra en juego la sustitución vulgar, ya que no hay expresión de casos, a favor de los biznietos. Hay que tener en cuenta que la sustitución vulgar implica llamamientos sucesivos a favor de los descendientes: hijos, nietos, bizsnietos, con el único requisito de que estén vivos al fallecer el causante“.
Relacionado con esta cuestión pero al margen del derecho de transmisión
Aquí están las dos resoluciones que pueden verse resumidas en ENSXXI.
¿Cómo me aseguro de que mi legado o herencia solidaria se hace efectivo?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Uno de esos preceptos “raros”, “escondidos” y de uso infrecuente en el Reglamento Notarial es el 179 que nos impone a los Notarios algunas obligaciones para garantizar la efectividad de los legados o herencias llamadas “solidarias” que son aquellas en las que el testador ha dispuesto alguna cláusula en favor de instituciones de interés general.
Artículo 179 del Reglamento Notarial
“Los notarios que autoricen o eleven a escritura pública testamentos en los cuales conste alguna disposición de carácter benéfico o benéfico-docente, o que tenga por objeto fines de interés general……….remitirán a los órganos administrativos competentes que ejerzan el protectorado sobre las fundaciones creadas para el cumplimiento de dichos fines, una copia simple de la cláusula o cláusulas testamentarias correspondientes, tan luego como llegue a su conocimiento el fallecimiento del testador.
De igual modo los notarios que autoricen o eleven a escritura pública particiones o manifestaciones de herencia fundadas en testamentos que contengan alguna disposición de las expresadas en el párrafo anterior, notificarán mediante acta, a los órganos administrativos competentes a que se refiere el apartado anterior, el texto íntegro del testamento, con cargo a la herencia, siendo responsables, si no lo hicieren, de los perjuicios que puedan ocasionar con su negligencia. No se admitirán en ningún Registro u oficina dichas particiones si no aparecen otorgadas precisamente en escritura pública, y en ésta no consta el cumplimiento de lo dispuesto anteriormente”
¿Cómo se ejercita la cautela socini por el legitimario disconforme con el usufructo universal?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Esta es la famosa cautela socini:
Quinta.- Si alguno de sus herederos pidiese su legitima, perderá la parte alícuota que le corresponda en los tercios de libre disposición y mejora, acreciendo esa parte a los demás que se hallasen conformes; y si todos la pidieren, lega para este caso a su esposa el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legitimaria.
Pues, de repente, un día una abogada me dice que sin existir un verdadero conflicto pero con ánimo de buscar una solución a un reparto conflictivo de una herencia (en realidad a una voluntad de repartir la herencia de una manera distinta aunque eso puede quedar en una esfera puramente particular ¿o no?), me lo plantea: ¿podríamos tirar de la socini para buscar un reparto que se nos ajuste a lo que queremos?
Ostras, pues nunca pensé en como hacer uso de la socini. O lo pongo o no la pongo o dudo si ponerla o no, pero nunca me he planteado como usarla. Había urgencia en resolver aquella herencia y yo soy un poco cabezón a la hora de resolver conflictos hereditarios (o de la clase que sean) cuando ellos (los abogados) son los encargados de lidiar con la situación y yo un mero actor secundario, pero el tema era interesante, podría abrirnos puertas y decidí que había que pensarlo un poco mas y preguntarle a algunos compañeros de los que son un referente para mi.
Fue el grandísimo Francisco Mariño, Iuris Prudente, quien me dijo: “Entiendo que en tu caso tienes una cautela socini que se refiere a un usufructo universal del viudo. Me ha parecido entender que hay un solo heredero (NO, HABÍA DOS), que imagino es un hijo (SON DOS HIJOS). No sé si aparte de ese hijo-heredero hay otros hijos o descendientes legitimarios que no sean herederos (NO, NO LOS HAY). Yo creo que no debería haber problema en lo que te plantea el abogado, al margen de cuál sea su intención de fondo. Si la partición se ajusta al contenido del testamento y en el testamento consta que los hijos pueden oponerse al usufructo universal y reclamar su legítima en pleno dominio, estarían cumpliendo el testamento, y las cautelas socinianas son válidas según la jurisprudencia. Las consecuencias de la oposición de un hijo serían las que prevea el testamento. Si conforme a la cautela en caso de oposición de un hijo se debe adjudicar al viudo el tercio de libre disposición y el usufructo del de mejora, pues no creo que deba dar lugar a problemas, ni a liquidación fiscal alguna, aunque ya se sabe que Hacienda es demasiado imaginativa en estos temas, así que el temor es muy comprensible. A lo mejor, si ellos liquidaron fiscalmente ya por el usufructo universal, pudieran decir que aceptaron esa forma de adjudicación y que ahora la cambian y que es un exceso, como dices, aunque ya te digo esa interpretación sí que me parecería un exceso. Si lo que sucede es que son varios legitimarios y se pretende que el tercio de mejora vaya a los que acepten el usufructo, es cierto que existía alguna opinión contraria a que esto se pudiera hacer, pero si el testamento lo prevé así, lo que es bastante común, tampoco creo que, aceptándolo todos, deba dar lugar a problemas, con las mismas reservas sobre la imaginación de Hacienda. En cuanto a cómo llevarlo a cabo, pues entiendo que recogerías en la escritura la reclamación de un hijo de su legítima en pleno dominio , la aplicación de la cláusula testamentaria y las consecuencias de la misma, a lo que entiendo que prestarían su conformidad todos los interesados. Es cierto que es imaginativo y entiendo tus dudas ante algo que no parece muy ortodoxo, pues con la cautela se piensa más en un conflicto entre las partes que en una actuación de común acuerdo, pero lo de acuerdo que estén al final son motivaciones internas de ellos que creo que no nos deben afectar si la escritura de partición acaba ajustándose a un mecanismo legal y querido por el testador. Al fin y al cabo, por acuerdo en que estén todos, lo que es verdad es que el hijo prefiere recibir su legítima en pleno dominio, que es lo único que hace falta para que la cautela entre en juego. Si los demás interesados también lo quieren así, pues miel sobre hojuelas. Yo no he hecho nunca nada parecido. Pero es cierto que aquí en la práctica ya no se ven cautelas de usufructo, al estar previsto en la ley gallega el usufructo universal del viudo. Te dejo un enlace a una entrada del blog. Al final está lo de la cautela, por si te sirve de algo: “Cautela socini“.
La pena fue que al final descartamos la opción y no recuerdo la razón por la que lo hicimos por lo que no seguimos ahondando en esta, para mi, interesantísima cuestión que queda pendiente de ampliar (lo cierto es que llevo seis meses intentando meterle mano y no avanzo así que espero que con su publicación alguien pueda contarnos algo interesante).
¿Cómo se puede saber si una persona viva ha otorgado testamento?
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“Tengo una duda sobre la posibilidad de saber si una persona viva ha otorgado testamento. Esa persona no recuerda cuál fue su último testamento y no tiene copia del mismo, ¿podría dirigirse a algún registro él para hacer la consulta?“.
Estoy casi seguro de que este tema ya lo tengo tratado en el blog, pero no lo encuentro, así que lo vuelvo a explicar.
Sí, puede dirigirse al Registro General de Actos de Última Voluntad. El Anexo Segundo del Reglamento Notarial señala en su artículo 5:
“El Registro general y los particulares de cada Colegio o Notaría serán reservados, bajo la responsabilidad del personal destinado a este servicio en la Dirección y en los Decanatos de los Colegios Notariales.
Sólo podrán expedirse certificaciones de lo que resulte del Registro general en los casos siguientes:
1.º Cuando las pidan los Jueces o Tribunales u otras autoridades para asuntos del servicio, expresando cuál sea.
2.º Cuando las soliciten los mismos otorgantes, acreditando su personalidad, o mandatario con poder especial otorgado ante Notario.
3.º Cuando se pidan por cualquier persona, si acreditando consta ya acreditado con documento fehaciente el fallecimiento de aquélla de quien se desee saber si aparece o no registrado algún acto de última voluntad, siempre que hayan transcurrido quince días desde la fecha de la defunción”.
No obstante, un testamento cuesta entre 50 y 56 Euros en la inmensa mayoría de las ocasiones, con lo que no merece la pena andar buscándolo para acabar descubriendo que no te sirve lo que tenías, que es mejor olvidarlo y hacer uno nuevo. Puede que recuperándolo acabes gastando mas que lo que cuesta uno nuevo.
Por supuesto, también es posible hacer un poco de memoria para intentar recuperar el ya otorgado. ¿Dónde firmé? ¿en qué año mas o menos? ¿hace mas de 25 años? ¿era Notario o Notaria?, aunque es posible que tras localizarlo, acabemos haciendo uno nuevo con lo que la conclusión puede ser la misma que si lo localizamos a través del RGAUV: mucho mejor que haga uno nuevo.
Cosa distinta es que queramos enterarnos del testamento que ha hecho otra persona viva (no es posible) o muerta (solo si tenemos derecho a la herencia y en otros casos que regula el Reglamento Notarial).
¿Cómo valoramos la herencia de nuestros padres y la repartimos cómo tenemos pensado hacerlo?
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“Mis fallecidos padres nos han dejado dos casas a sus tres hijos. Un hijo quiere quedarse con una casa y cederle (como parte del pago de la compra de esa casa a sus hermanos) su parte de la otra casa a sus otros dos hermanos”.
No es exacto hablar de ceder, de parte del pago de compra o de su parte en la otra casa, pero así se plantea la consulta y así creo que se entiende mejor por todos. Vamos a las …
Preguntas:
1.- ¿Cómo se puede hacer eso y qué pasos hay que seguir?
Valoren todo lo que hay en base al criterio que estimen más oportuno: valor fiscal mínimo, valor de mercado o uno intermedio entre ambos. Aquí las tasaciones no valen más que cómo orientación.
Una vez valorado todo, verán si es posible cuadrar los valores con el reparto que quieren hacer. Si es posible cuadrarlo, con la escritura de herencia quedará todo arreglado.
Si no es posible, solo quedará la vía de los excesos/defectos de adjudicación con compensaciones en metálico o la de las disoluciones de condominio también con sus correspondientes compensaciones.
2.- ¿Se hace antes del reparto de la herencia?
No, nunca antes. Se hace en la herencia o inmediatamente después (a poder ser en la misma escritura que sale más barato).
3.- ¿Es aconsejable fiscalmente hacerlo así?
Ese es el quid de la cuestión y en lo que se tienen que asesorar a fondo para no tener disgustos. Pueden asesorarse en la propia notaría o fuera de ella, a su elección.
4- ¿Qué diferencia hay y para qué vale una tasación hecha una sociedad tasadora y el valor que da la Consejería de Hacienda sobre el PMM (precio medio de mercado de bienes inmuebles)? ¿Cuál elegimos para valorar las 2 viviendas?, ¿la media?
Pues una es una valoración fiscal en base a valores catastrales y coeficientes y la otra, la tasación, en base a criterios de mercado. No conviene obviar la de Hacienda si se quiere evitar complementarias, a no ser que sea defendible valorar menos por alguna razón.
Por lo demás, me hace usted la pregunta del millón de dólares. Pues depende de lo que salga a pagar en el Impuesto de Sucesiones, de que se vaya a vender o no próximamente y de los propios acuerdos a que ustedes lleguen. Es, a fin de cuentas, un tira y afloja en el que hay que encontrar el equilibrio más beneficioso para todos.
¿Cómo y dónde puedo pedir los testamentos originales de mi madre fallecida y de mi padre vivo?
“Mi madre falleció hace ya 26 años; mi padre se volvió a casar. Le pedí hace tiempo ver el testamento de mi madre y me dio lo que recuerdo era el original con su firma (la de mi padre y madre). Ahora le pido aquel testamento y no me lo da. Me da una copia de un Notario que da fe de que es copia del original.En la copia pone que las partes del testamento que no aparecen no son de relevancia, sin embargo yo recuerdo un usufructo de mi padre que ahora no aparece. ¿Cómo y dónde puedo pedir aquel testamento original? En la notaria se niegan a dármelo y me dicen que mi padre ha vuelto a testar y que no me lo pueden dar. ¿Cómo es eso posible si lo que yo pido es lo que se testó anteriormente a que mi padre volviera a testar?”
Primero vamos a aclarar lo del “original”. El original o escritura matriz es el que conserva el Notario en la notaría y que no se entrega a nadie. Todo lo que se entrega a los interesados son copias: copias autorizadas que llevan la firma del Notario (pero no las de los que firmaron que solo están en el original) y copias simples que no llevan la firma de nadie y que se expiden en un papel distinto a las autorizadas.
Segundo: Ese testamento que usted recuerda que no llevaba la firma de sus padres, no llevaría además la firma de ambos ni siquiera en el original. El testamento de su padre lo firmaría su padre y el de su madre, lo firmaría su madre, salvo que fueran de alguno de los territorios con Derecho Civil propio que admiten el testamento mancomunado (y no lo creo por lo que me cuenta usted).
Tercero: Que la copia de un testamento sea parcial y omita alguna parte me parece completamente inusual y ahora mismo no le encuentro explicación.
Cuarto: En los testamentos, al testador suele entregársele una copia simple y a los herederos (ya muerto el testador) una copia autorizada.
Quinto: Si lo que quiere usted es el último testamento de su madre, tiene derecho a él puesto que me dice que está muerta y casi seguro que le atribuyó algún derecho y aún no atribuyéndoselo tendría derecho como legitimario (heredero forzoso) de su madre.
Sexto: Si su padre está vivo, usted no tiene derecho a pedir copia del testamento de su padre (solo él puede hacerlo), así que la razón no es que haya vuelto a testar (cosa que ni siquiera deberían haberle dicho en la notaría si es que ha sido así); la razón es que su padre está vivo. Cuando muera podría pedir copia del último testamento que hizo y en algunos casos la de los anteriores. La notaría no se niega, así porque sí, se niega porque los Notarios solo damos copias a aquellos que tienen derecho a ellas y en el caso de los testamentos de personas vivas, el derecho solo corresponde a estos. Puede usted leer al respecto el Artículo 226 del Reglamento Notarial.
¿Cuándo me entregan mi testamento si lo hice en la jornada del testamento?
No había entendido esta pregunta hasta ahora mismo.
Es muy probable que venga de México donde, como en otros países, hay “días o meses del testamento”. No sé exactamente en que consisten, pero en ellos se promociona el otorgamiento de testamentos y por lo que parece se debe generar un cierto atasco en la entrega de las copias.
De ahí la pregunta que, a priori, parece repetitiva: …me entregan mi testamento… si lo hice en la jornada del testamento.
¿Dónde podemos averiguar las propiedades de una persona fallecida?
Partiendo de la base de que no se tenga ninguna copia autorizada o simple que permita empezar a tirar del hilo, ni recibos del IBI (de la antigua contribución), si los inmuebles están localizados, la cosa es tan sencilla como acudir al Registro de la Propiedad correspondiente y solicitar nota simple de las que se encuentren a nombre de esa persona. Puede que tengan que ir a un Registro o a varios.
Otra cosa es que no sepan donde se encuentran o que no estuvieran inscritos, en cuyo caso no podrán recurrir al Registro y tendrán que intentar la consulta por la vía catastral para lo que será necesario disponer del DNI del difunto. Esta consulta es posible efectuarla en cualquier notaría (acreditando interés legítimo en la herencia mediante las últimas voluntades, el testamento y la defunción) o en el propio Catastro.
La Declaración de la Renta del difunto permite conocer información relativa a sus inmuebles (vía rendimientos del patrimonio inmobiliario) y de las cuentas y depósitos bancarios (rendimientos del capital).
Por último, el Certificado del Registro de Seguros, que también se puede obtener desde cualquier notaría, permite averiguar los seguros de vida y similares que el difunto pudiera tener a su nombre.
¿Durante cuánto tiempo está el testamento en la notaría?
Bueno, que nadie se preocupe que si Matusalen hubiera fallecido este año, los Notarios tendríamos su testamento debidamente archivado, aunque lo hubiera otorgado a la tierna edad de 133 años.
Fuera de bromas. Su testamento se conservará en la notaría en la que se firmó durante 25 años. Cumplidos los 25 se llevará al Archivo del Distrito Notarial y a los 100 pasará a los Archivos Históricos.
Así que si una persona nació en 1899 y otorgó testamento al cumplir 18 años, este año su testamento se habrá llevado al Archivo Histórico.
Y si el Notario se jubiló, se murió, se trasladó o pidió una excedencia siempre habrá un sucesor y si su notaría se amortizó y desapareció, siempre estarán los Archivos.
¿El contador partidor nos avisará de que ha hecho la partición?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Soy heredera en un testamento que tiene nombrado un albacea contador-partidor. ¿Es posible que haya hecho el reparto sin comunicárnoslo? ¿El Notario me lo notificará? ¿Si hay pisos y dinero debe repartir todo por cuartas partes o podría hacerlo de otro modo?”
Lo primero que le diré es que los herederos mayores de edad y plenamente capaces podrían prescindir de él, aunque para facilitar esa posibilidad suelo decirlo expresamente en los testamentos. Así que si no se dice, pienso que la “cosa”podría no ser tan sencilla.
Vean aquí lo que opina mi compañero José Carmelo Llopis:
“¿Pueden los herederos prescindir del contador partidor? En principio, es mayoritaria la doctrina que permite a los coherederos, por unanimidad, practicar la partición sin el contador partidor: La STS 7867-1992lo admite siempre que el testador no lo prohíba expresamente”.
Reconozco que hace siglos que no hago una partición de herencia con albacea contador-partidor, pero tengo unos magníficos compañeros que lo saben todo y que me refrescan la memoria, así que puedo decirle que lo normal es que el contador-partidor comunique a los herederos la forma en que se ha realizado la partición y que la haga conforme a las instrucciones recibidas del testador o como considere más conveniente si no existe instrucción alguna. Pero, sí, es cierto que el contador.partidor por sí solo podría realizar la partición de la herencia y si no consta la aceptación de los herederos, los bienes se inscribirían en el Registro a nombre de los mismos bajo la condición suspensiva de que posteriormente realizaran cualquier acto que supusiera su aceptación (RRDGRN 19-9-2002 y 19-7-2016) sin que el Notario deba notificar nada (a no ser que fuera requerido para ello).
Sobre todo este asunto, lean mejor a mi compañero Iurisprudente.
En ENSXXI leo esto: “EL CONTADOR PARTIDOR PUEDE APRECIAR EL CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN IMPUESTA POR EL CAUSANTEResolución de 19 de septiembre de 2023 (BOE 26 de octubre de 2023). Descargar Se incluyen entre sus funciones tal acreditación, en el ámbito extrajudicial, del cumplimiento o incumplimiento de condiciones a efectos de la práctica de inscripciones, siempre que se trate de hechos determinables objetivamente, no de hechos susceptibles de valoración o de posible contradicción. Según las instrucciones del testador, el contador partidor atribuye el prelegado de tercio de mejora y libre disposición al hijo que ha cuidado y convivido con el testador; tal adjudicación se confirma por todos los herederos menos uno. El Centro Directivo da luz verde a tal disposición habida cuenta de los intentos infructuosos de establecer contacto con el heredero no compareciente y notificarle tal decisión. Se considera suficientemente probado el cumplimiento de la condición a la que se refiere el testamento (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo mencionada por los recurrentes, de 12 de diciembre de 1906, en un caso de albaceazgo universal, que admitió la exclusión de un heredero por los albaceas por estimar que no se había cumplido la condición impuesta a uno de los instituidos de seguir conviviendo con el causante hasta su muerte). De no admitir esa facultad del albacea contador-partidor, no se podría llevar a cabo la partición de la herencia en los términos ordenados en el testamento”.
¿El entramado legal para heredar está mal estructurado?
“Las herencias, algunas veces soñadas, terminan con frecuencia en un lastre incongruente, eterno, que se diluye en pérdidas, enfrentamientos personales y quebraderos de cabeza para los herederos. El entramado legal por su complejidad e ineficacia no me parece bien estructurado”.
No estoy de acuerdo, pero entiendo que uno se pueda sentir así. Hay que buscar un buen asesoramiento. Las disputas más graves, eso sí, no tienen solución aún con buenos profesionales de por medio y pueden acabar en los juzgados. Las disputas menores, siempre se acaban resolviendo. Además, a nadie le amarga un dulce …
El entramado es complejo para el que no lo conoce. La inmensa mayoría de las herencias son el A, B, C. Algunas se van un poco más lejos (a la D, la E, la F, la G ….) por su complejidad pero no es lo usual.
¿Ineficacia? No sé en que sentido me lo dice, pero tenemos un sistema difícilmente mejorable en mi opinión y perfectamente estructurado:
Pago de impuestos (o aplazamiento o fraccionamiento) u otorgamiento de escritura y pago de impuestos (o aplazamiento o fraccionamiento) o pago de impuestos y otorgamiento en otro momento de la escritura (siempre que la escritura sea necesaria o conveniente, claro).
Trámites catastrales, bancarios y otros hasta que el difunto desaparezca de todos aquellos sitios en que estaba y en los que ya no pinta nada, excepto del corazón y la mente de los que siempre le recordarán.
No es para tanto, pero si se le pregunta a quién no sabe, puede ser un despropósito detrás de otro.
¿El legado de dinero de la herencia del transmitente incluye el dinero de la herencia del primer causante?
“Fulanita fallece en 2016 sin haber otorgado testamento. Su heredero es su hermano Mengano que fallece al año siguiente. En su testamento Mengano, entre otras cláusulas, efectúa un legado de todo el dineroexistente en cuentas corrientes, libretas de ahorro, imposiciones a plazo fijo, depósitos, bonos, acciones, obligaciones, etc., de que el testador sea titular o cotitular con su citada esposa, por terceras partes, a favor de tres instituciones benéficas. En el remanente de toda su herencia instituye herederos, por séptimas partes, a una serie de parientes. Mengano fallece sin aceptar ni repudiar la herencia de su hermana Fulanita. ¿El “dinero” que le pudiera corresponder a Mengano en la herencia de Fulanita se ha de incluir en el legado a favor de las instituciones benéficas que Mengano hizo en su testamento porque se entiende que al morir ya había adquirido el derecho sucesorio de su hermana y le sustituyen en esa parte?, ¿o va por derecho de transmisión para los herederos de Mengano?”
Por la muerte de Mengano sin aceptar ni repudiar la herencia de su hermana Fulanita, pasa a los suyos (artículo 1.006 del Código Civil) el mismo derecho que el tenía, es decir, el derecho de aceptar o repudiar la herencia de Fulanita, previa aceptación de la herencia de Mengano. Así que si los herederos de Mengano aceptan su herencia, podrán aceptar la herencia de Fulanita y llevarse todo lo que esta tuviera, incluido su dinero que no podría ser recibido por las instituciones benéficas simplemente porque no son herederas de Mengano.
¿El Notario tiene que avisar a los nombrados herederos en un testamento?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
¿Y qué cuentan en ese enlace? Pues que solo tiene que hacerlo en un caso específico que no es nada habitual: si el testador así lo ha dispuesto en su testamento. Luego justifican que no sea usual porque “se suele nombrar como herederos a personas que que podrán saber que lo son por otras circunstancias”.
Yo antes de conocer ese curioso criterio (es curioso porque hace 21 años que soy Notario y aunque me han preguntado cosas en esa línea, no recuerdo que nadie me requiriera para ello) respondí lo siguiente:
“La respuesta es no. Usted se preocupa de que sus herederos lo sepan, pero ¿cómo sabe el Notario que usted ha muerto? ¿Cuándo le vengan a pedir copia de su testamento tras obtener su defunción y sus últimas voluntades? Bueno, pues ese que venga (y que necesita a los demás) ya lo sabría y faltaría que lo supieran los demás. Pero, si el Notario aceptara hacerlo así, habrá de proporcionarle los datos, ¿y si cambian? Además, estaría yo aceptando un requirimiento de usted que, primero le cobraría (uno por heredero que designe, ¿no?) y que yo le puedo aceptar, pero que tal vez tendría que cumplimentar alguien que en el futuro sea el Notario de donde yo lo soy ahora y eso si que le digo que es totalmente inviable porque la aceptación del requerimiento es cosa exclusiva del Notario a quien se requiere y en ningún caso de su sucesor en el protocolo. Esto se lo digo por apuntarle alguna idea en torno a la inviabilidad de lo que pretende. Lo mejor (sin duda) es decírselo al heredero“.
Cuando ya me enlazaron con el artículo, añadí:
Creo que esa opinión que me enlaza yerra bastante y refleja escaso conocimiento de la actividad notarial en esta materia.
Una excepción: Legado o herencias solidarios
Uno de esos preceptos “raros”, “escondidos” y de uso infrecuente en el Reglamento Notarial es el Artículo 179 que nos impone a los Notarios algunas obligaciones para garantizar la efectividad de los legados o herencias llamadas “solidarias” que son aquellas en las que el testador ha dispuesto alguna cláusula en favor de instituciones de interés general.
Artículo 179 del Reglamento Notarial
“Los notarios que autoricen o eleven a escritura pública testamentos en los cuales conste alguna disposición de carácter benéfico o benéfico-docente, o que tenga por objeto fines de interés general………. remitirán a los órganos administrativos competentes que ejerzan el protectorado sobre las fundaciones creadas para el cumplimiento de dichos fines, una copia simple de la cláusula o cláusulas testamentarias correspondientes, tan luego como llegue a su conocimiento el fallecimiento del testador.
De igual modo los notarios que autoricen o eleven a escritura pública particiones o manifestaciones de herencia fundadas en testamentos que contengan alguna disposición de las expresadas en el párrafo anterior, notificarán mediante acta, a los órganos administrativos competentes a que se refiere el apartado anterior, el texto íntegro del testamento, con cargo a la herencia, siendo responsables, si no lo hicieren, de los perjuicios que puedan ocasionar con su negligencia. No se admitirán en ningún Registro u oficina dichas particiones si no aparecen otorgadas precisamente en escritura pública, y en ésta no consta el cumplimiento de lo dispuesto anteriormente”
Los Notarios rusos sí que tienen obligación
Me decía tras la publicación de este post mi amigo Dandanovic que: “Echando un vistazo a la RDGSJyFP de 6 de febrero de 2024, resulta que “los notarios de la Federación Rusa tienen unas funciones determinantes en el desarrollo de las actuaciones posteriores al fallecimiento del causante. Así, desde el momento en que reciben comunicación de la apertura de una sucesión tienen el deber de informarlo a los herederos (personalmente si los conocen, o por medio de anuncios públicos)”.
Y ya que el Notario no avisa, ni busca, ¿quién podría hacerlo?
Bueno, puede hacerlo usted mismo, claro, pero hay quienes se ocupan de resolver un problema que es frecuente. Hay herencias, en las que hace falta localizar herederos o legatarios para poder llegar a ser tramitadas imposibilitando el otorgamiento de las escrituras de aceptación y adjudicación de herencia (también conocidas como particiones).
Todos conocemos propiedades cerradas o abandonadas que perfectamente podrían formar parte de herencias sin repartir por problemas diversos. Especiales conocedores de estas situaciones son los administradores de fincas y los agentes de la propiedad inmobiliaria y especiales interesados los que podrían heredar sin saberlo y las administraciones públicas que tienen derecho al cobro de los impuestos devengados por el fallecimiento de una persona.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
La pregunta exacta que una señora me formula es:
“Una amiga me ha dicho que pasados ciertos años desde que una persona hace testamento deja de valer. ¿Es cierto?”
La respuesta también exacta que le doy es: No. Bajo ninguna circunstancia un testamento deja de valer por el paso del tiempo.
¿El testamento se paga dos veces (cuando lo hago y cuando me muera)?
“Al proceder al pago de la escritura de herencia de mi hermano, veo que hay una factura por la copia autorizada del testamento. ¿Esto es necesario? ¿No se acaba pagando dos veces el testamento, una en vida y otra al fallecer?”
Cuando se hace testamento se cobra el hacer el testamento y una copia simple y ahora, con la herencia para la que resulta imprescindible, lo que se cobra es una copia autorizada que sale más cara que si se hubiera hecho en su día puesto que ahora se minuta teniendo en cuenta su antigüedad como marca el Arancel Notarial.
“3. En las copias de instrumentos públicos que estén en el Archivo Histórico, o en los generales de Distrito o en los de Notarías, cuando tengan más de cinco años de antigüedad, se percibirán derechos dobles y, además, por derechos de custodia, 100 pesetas por cada año o fracción de antigüedad del documento”.
Algunos compañeros, yo diría que muy pocos, hacen copia autorizada cuando se otorga el testamento, pero si este testamento no es el último, no servirá para nada, muchas veces se extraviará y por eso lo tradicional y mayoritario (99,95% me atrevería a decir) es hacerlo de este modo.
En conclusión, no se paga dos veces. Se paga por dos cosas distintas, una de las cuales se encarece por no hacerla al principio (cuando se testa) y no al final (cuanto el testador se muere). Si el testamento al que se hizo copia autorizada se pierde o se cambia, entonces habremos salido perdiendo.
Podría preguntarme que cuanta gente hace más de un testamento. No sabría decirle, pero mucha. Yo mismo ya he hecho tres y solo tengo 51 años … hombre prevenido vale por dos.
¿En que paso de la herencia es obligatorio el Notario?
Pues en ninguno. El Notario no es obligatorio en el proceso hereditario. Es conveniente, muy conveniente o convenientísimo en algunos casos y especialmente cuando la herencia comprende bienes inmuebles. Tengo tratado el asunto en este artículo que es uno de los más visitados de mi blog:
¿En quién se consolida el pleno dominio tras la extinción del usufructo?
“Se parte de dos hermanos, uno de los cuales es nudo propietario de un inmueble, correspondiendo el usufructo vitalicio de ese inmueble a la madre de ambos (herencia por fallecimiento del padre y esposo). ¿Es posible renunciar a la herencia por parte del hermano nudo propietario tras el fallecimiento de la madre y pese a ello, adquirir el pleno dominio del inmueble por consolidación? En caso afirmativo, ¿tributaría por Sucesiones o Donaciones? Lo que se pretende es que el hermano no nudo propietario reciba el patrimonio privativo de la madre (un inmueble) en herencia evitando la legítima que le correspondería al otro hermano (que ya dispondría de un inmueble recibido en herencia de su padre, al que añadiría el usufructo)”.
La consolidación se produce a favor de quien sea nudo propietario. El usufructo es vitalicio y está vinculado a la vida del usufructuario, así que cuando muera su madre se acabó el usufructo y no forma parte de la herencia. Si su madre me vendiera su usufructo a mi, cuando su madre se muriese yo me quedaría sin él y se consolidaría el pleno dominio en su hermano. Si no fuera así, los usufructos serían eternos.
Creo que con esta respuesta, salvo que le esté entendiendo mal, el resto de la consulta ya no hace falta contestarla.
La tributación, como explico en este post, depende del título de adquisición del usufructo. Si lo heredó pues ahora tributará por Sucesiones.
¿Es aplicable el Artículo 1062 CCi a los legados de cosa específica y determinada?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Me llegaba hace poco una consulta sobre STI que comenzaba de este modo: “Tenemos una entrega de legado de una finca rústica con varios legatarios. La finca, haciendo uso del Artículo 1.062 del Cci, se la adjudica uno de los legatarios, abonando este a los demás su parte correspondiente en dinero … “
Luego la consulta continuaba con la problemática que el caso podía plantear a efectos del STI, pero yo me quedé varado en el 1.062.
¿El 1.062 se aplica también a los legados de cosa específica y determinada? ¿Si nos legan a varios un bien inmueble “estamos obligados a permanecer en la indivisión” o también podemos usar el Artículo 1.062 del Código Civil?
Intenté encontrar algo sobre el tema en Internet, pero no lo conseguí, así que en estos términos, le consulté a un compañero que me dijo:
“Pues no está tan claro, en Internet nadie lo trata, habría que ver lo que dicen los tratadistas (Lacruz, Albadalejo, Diez Picazo …). Yo entiendo que en el legado hay que respetar lo que dice el testador y si ha legado una finca a varios por partes iguales tendrán que permanecer en indivisión y posteriormente, si quieren, hacer la extinción del condominio”.
Por otra parte, y como argumento de peso, véase como empieza el fantástico (como todos) artículo de Iurisprudente (“La adquisición y entrega de los legados en el derecho común. Aceptación del legado. Plazo para aceptar el legado. Entrega voluntaria y judicial de los legados”): “El sistema de adquisición de los legados es, en nuestro derecho común, distinto al de la adquisición de la herencia, pues mientrasel heredero no es verdaderamente tal hasta que acepta, el legatario adquiere su derecho desde la muerte del testador, sin perjuicio de la posibilidad repudiarlo”.
No existe, por otra parte, una norma similar al 1.062 para los legados, puesto que el Artículo 821 del Código Civil, en sede de legítimas, no está pensando para este supuesto.
Sobre la materia existe la Resolución DGRN de 19 de septiembre de 2002, que dice: “Si el legado de cosa específica lo hace el testador por cuotas indivisas, cada legatario adquirirá directamente el derecho a la cuota concreta que le haya sido asignada y entre ellos se constituirá una comunidad ordinaria o por cuotas cuya posterior disolución conforme a las reglas generales de los artículos 400 y siguientes del mismo Código queda al margen de las facultades del contador-partidor según señalara la Resolución de 20 de septiembre de 1988″. No menciona el 1.062 pero no parece dar otra opción que no sea la de la adquisición de la cuota.
Finalmente (y termino a la espera de opiniones al respecto) diré lo que en el fondo me parece que acaba siendo más preocupante que la cuestión puramente civil o sustantiva: ¿Hacienda tragará teniendo en cuenta (entre otros argumentos posibles) la punta que se le está sacando al 1.062 como posible forma de contrarrestar la bajada de la recaudación por el Impuesto de Sucesiones en Comunidades Autónomas como Andalucía? Probablemente como me dijo mi amigo y compañero Iurisprudente la cuestión sea más fiscal que sustantiva, al menos desde el punto de vista de su trascendencia para los legatarios en cuestión.
A fin de cuentas, a lo que me refiero es a hacerlo de este modo
B).- Dicha causante falleció bajo testamento xxxxxx y a efectos de la presente escritura transcribo literalmente las siguientes cláusulas dispositivas:
“Segunda.- Con cargo al tercio de libre disposición y, en lo que de él exceda, al de mejora, LEGA la finca que acto seguido pasa a describir a sus tres nietos xxxxx, CASA conocida por CASA de Fulano. Tercera.- Instituye herederos a sus tres referidos hijos xxxxx, con sustitución vulgar en favor de sus respectivos descendientes”.
C).- La herencia de esta causante fue declarada prescrita por la Oficina Liquidadora de xxxxx según resulta de nota de dicha oficina de fecha xxxx.
SEGUNDO.=FINCA OBJETO DE ENTREGA DE LEGADO:
Manifiestan los comparecientes que entre los bienes quedados al fallecimiento de la causante DOÑA xxxxxx figura la finca objeto de legado, cuya íntegra y actual descripción es la siguiente:
= En el término municipal xxxx
Ref. Catastral:
Título.-
Inscripción.-
Estado de cargas y de arrendamiento.-
Información registral.-
TERCERO.= ENTREGA DE LEGADO.
Don xxxxx, en calidad de herederos y en cumplimiento de lo dispuesto por la causante Doña xxxx en la cláusula “Segunda” de su reseñado testamento, hacen ENTREGA, a título de legado, a DOÑA xxx, DON xxx y DOÑA xxxx de la finca descrita, entrega ésta que los expresados legatarios ACEPTAN, por terceras e iguales partes indivisas.
Estiman como valor del bien legado el de xxxxx euros.
En virtud de la anterior adjudicación queda establecida entre los indicados legatarios una comunidad o proindiviso en la que cada comunero, de acuerdo con la anterior valoración, viene a representar un haber de xxxx euros
CUARTO.= DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.- ESTIPULACIONES.
Primera.- No interesando a los aquí legatarios DOÑA xxxx, DON xxx y DOÑA xxxx continuar en la posesión proindivisa del bien anteriormente adjudicado a los mismos y por carecer dicho bien de una racional división sin que desmerezca o merme su valor y utilidad, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1.062 y 401 del Código Civil, han decidido extinguir y EXTINGUEN en este acto la comunidad existente entre ellos, ADJUDICANDO aDOÑA xxxx, con carácter privativo y en pleno dominio, la CASA descrita en dicho apartado “SEGUNDO” de esta escritura, con todos sus usos, derechos y anexos, por su valor de xxxx euros (xxxxx Euros), correspondiéndole abonar en concepto de indemnización a los demás comuneros la cantidad de xxxx euros (xxxx Euros), de cuya cantidad xxxxxx….
Segunda.- Con las anteriores adjudicaciones dichos interesados se dan por plenamente pagados y satisfechos de sus respectivos haberes en la extinguida comunidad sin que tengan que formularse reclamación alguna.
¿Es normal tardar cinco meses en “arreglar” una herencia?
Un consultante que está pendiente de la compra de un inmueble que forma parte de una herencia se extraña de que en cinco meses no estuviera todo resuelto.
Bueno, pues la de mi padre con dos hijos Notarios, uno que trabajó en notaría y es abogado y otra que sigue trabajando en notaría, la resolvimos en un par de meses y eso que conseguimos que se nos aplicara una reducción en el IIVTNU (plusvalía municipal) que nunca se había aplicado en el municipio donde residía mi padre y que supuso esperar a que terminara su paréntesis vacacional navideño la encargada de la gestión municipal de dicho impuesto. Mis hermanos y yo tardamos un tiempo récord en heredar. Falleció el 14 de Noviembre de 2014 y después de Reyes ya habíamos heredado. No es usual que en menos de dos meses esté todo resuelto. Es mucho más corriente pasar de los cinco meses y hasta acudir a Hacienda el último día de los seis meses del plazo ordinario.
La herencia del padre de la mujer de mi cuñado, también la resolvimos bastante rápido. Murió un mes antes que mi padre y la finiquitamos un mes después, así que serían unos cuatro meses de principio a fin y eso que los herederos son de los que se manejan bastante bien con los papeles y contando con mi asesoramiento “preferente”.
La semana pasada, y en tiempo récord, hemos resuelto una herencia con escasas dificultades en menos de un mes desde la defunción.
Al otro lado del ring … muchas herencias se resuelven “last minute (call)” presentando la escritura y los impresos de autoliquidación el último día.
El caso es que entre que uno se repone mínimamente de la pérdida, te haces idea de lo que hay y de lo que no hay, reúnes papeles, tomas decisiones (entre ellas hacer o no hacer escritura) y haces cálculos y valores (incluyendo los impuestos), organizas eventuales ventas (como en el caso del consultante) y discutes o no discutes con tus coherederos, el tiempo se te echa encima y el gong de los seis meses puede estar a punto de dejarte al borde de la liquidación extemporánea.
Además dependiendo de la complejidad de la herencia puede que la cosa se alargue más aún.
Lo cierto es que me encuentro a menudo con búsquedas de Internet del tipo “cuanto tiempo tarda un Notario en ….” que conducen a mi blog a quienes buscan información sobre el asunto (WordPress me lo chiva). Evidentemente los Notarios/las notarías no tardamos lo mismo en hacer las cosas, pero todo depende del asunto de que se trate, de su grado de complicación y de la documentación que deba de aportarse. Enfocado el asunto y con todos los documentos precisos, me atrevería a decir que ninguna escritura debería retrasarse más allá de lo que la organización de la oficina y su complejidad exijan o requieran.
¿Es verdad que existe un plazo para cobrar la herencia?
No, no es cierto. Hay un plazo para pagar los impuestos, pero no para “cobrarla”. El término no es, además, del todo acertado pues las herencias no se cobran, las herencias se aceptan, se adjudican o se adquieren.
Otra cosa es que la acción para reclamarla, prescriba, como la mayoría de las acciones en nuestro derecho, aunque el plazo es de (nada menos) que 30 años. Reclamar una herencia es la acción de los que se creen con derecho a ella y no han sido reconocidos como herederos en el título sucesorio(testamento o declaración ab intestato). Si uno está reconocido como heredero, no tiene nada que reclamar.
No caben, en consecuencia, las presiones entre los herederos dirigidas a apremiar a los que no tengan toda la información o que tengan dudas a fin de que las acepten o se adjudiquen, como en muchas ocasiones suele ocurrir.
¿Hacen falta testigos en los testamentos? (el testamento del sordo, sordomudo y mudo)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Mi padre tiene 66 años y quiere hacer testamento, mi pregunta es si debe haber siempre testigos a la hora de hacerlo junto con el Notario o solo con el Notario basta. Nos han dicho que necesita testigos para hacerlo”
La presencia de testigos en los testamentos desde el año 1991 solo es necesaria en los casos del Artículo 697 del Código Civil:
“Al acto de otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos:
1.º. Cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento.
2.º. Cuando el testador, aunque pueda firmarlo, sea ciego o declare que no sabe o no puede leer por sí el testamento. Si el testador que no supiese o no pudiese leer fuera enteramente sordo, los testigos leerán el testamento en presencia del Notario y deberán declarar que coincide con la voluntad manifestada.
3.º. Cuando el testador o el Notario lo soliciten.En el caso de que deban intervenir y no lo hagan podría ser declarado nulo el testamento.No sé si su padre estará en alguno de estos supuestos”.
Conforme este artículo, si su padre sabe y puede firmar, si no es ciego, si sabe y puede leer el testamento y no es enteramente sordo, podrá hacer testamento sin testigos, a no ser que él mismo lo solicite o el Notario lo considere oportuno por alguna otra circunstancia. La falta de testigos podría comportar la nulidad del testamento.
Testamento del sordo o sordomudo que sepa y pueda firmar
Leo en VLEX:
“En cuanto a los testamentos en que el sordo, el mudo y por tanto el sordomudo sea otorgante, tenemos que se ha suprimido el nº 2 del art. 697 CC, y por tanto la exigencia de testigos si el sordo o mudo sabe y puede firmar”.
Queda claro, no hacen falta testigos (salvo que el Notario lo considere conveniente, claro) si el testador sabe y puede firmar. El saber y el poder son cumulativos. Si sabes pero no puedes, harían falta testigos.
¿Y en cuanto a leer? En mi opinión, si el Notario lo lee y el testador firma, debería bastar, pero si es una persona muda, ¿cómo me ha expresado su voluntad? Evidentemente lo ha tenido que hacer otra persona y ¿a esta como se lo ha comunicado? La lectura por el Notario y la firma son suficientes para solventar el inconveniente. Pues no lo tengo claro, la verdad. Con un intérprete en el lenguaje de los sordomudos la cosa sería solventable mas fácilmente pero desgraciadamente muchas personas mudas no lo manejan.
De los temas de mi opositora favorita saco esto:
“Manifestación del testador después de la lectura de estar conforme con su voluntad el testamento redactado: La conformidad debe ser explícita e incondicional, aunque sin embargo el Cci no impone que se haga constar expresamente la conformidad del testador con el texto redactado por el Notario (STS noviembre 91: es suficiente que el testador asienta el contenido del testamento mediante movimientos de cabeza inequívocos; por tanto, vale la expresión de conformidad mediante gestos, siempre que esté clara la capacidad del testador en ese momento) con lo que en principio parece suficientemente constatada con la firma del testador. Así la STS 21 de enero de 2006: Para la validez del testamento basta con que firme el testador, así que no es preciso incluir una cláusula en su texto en la que se recoja que el testador estuvo conforme con lo que el Notario leyó en alta voz”.
“Respecto al supuesto de no saber o no poder leer ni escribir, hay que señalar que ambas circunstancias son cumulativas, ya que respecto de quien solo es sordo o ciego no existe la razón justificadora de la intervención de testigos, ya que el primero puede conocer el contenido a través de su lectura por si mismo y el segundo a través de la lectura realizara al efecto por el Notario o bien la intervención de un intérprete designado al efecto por el otorgante conocedor del lenguaje de signos, cuya identidad deberá consignar el Notario y que suscribirá, asimismo, el documento; si fuese ciego, será suficiente que preste su conformidad a la lectura hecha por el Notario (artículo 193 RN).
A este respecto puede citar la RDGRN de 31 de Agosto de 1987 en la que se señala la importancia de que el interesado pueda hacer saber al Notario su voluntad y éste a aquel la redacción y alcance del documento, para lo que existen diversas formalidades garantes y por tanto ineludibles …; en el caso que nos ocupa, partiendo de la existencia de medios técnicos modernos ordenados a esa comunicabilidad, el sordomudo, aunque no sepa leer ni escribir podrá valerse de personas peritas en dichas técnicas para comparecer ante fedatarios y otorgar instrumentos”.
“Necesidad 2 testigos en actos inter vivos para las personas ciegas: Conforme advertíamos en el APARTADO 14, el art. 180 del Reglamento Notarial sigue exigiendo en los actos inter vivos 2 testigos instrumentales “… cuando alguno de los otorgantes no sepa o no pueda leer ni escribir…”, a diferencia del reformado art. 695 del Código Civil que para los testamentos sólo lo exige “… Si el testador declara que no sabe o no puede firmar…”. En contra de la opinión del Colegio Notarial de Cataluña, que realizó la consulta a instancia de una asociación, la RDGSJyFP 28/4/2023, entiende que la Ley 8/2021 no ha derogado tácitamente tal exigencia reglamentaria, al contrario, asimila ambos preceptos [que en puridad contemplan supuestos distintos, como si las personas ciegas no pudieran firmar] y que no es discriminatoria, concluyendo que en los otorgamientos intervivos por personas ciegas sigue siendo necesaria la intervención de 2 testigos”.
El resumen de la misma resolución efectuado por los compañeros del Colegio de Canarias, se decía:“No cabe entender que el artículo 180 RN está derogado tácitamente tras la Ley 8/2021, de 2 de junio, por exigir la presencia de testigos instrumentales “cuando alguno de los otorgantes no sepa o no pueda leer ni escribir”. Este artículo no contiene discriminación alguna ya que la exigencia de testigos es general y se fundamenta en un dato puramente objetivo, cual es el de “no poder leer y escribir”, lo que puede suceder tanto en personas con discapacidad (y no solo por carecer del sentido de la vista sino por otras causas), como en personas que no padecen ninguna discapacidad”.
¿Necesito la copia del testamento si heredo un usufructo y un pequeño saldo?
“Mi madre falleció hace dos meses. En el certificado de últimas voluntades figura un Notario que ya se jubiló. ¿Tenemos que ir a dónde estaba ubicado aquel Notario o podemos ir a cualquier otro para pedir la copia autorizada que entiendo que necesitaremos? ¿El trámite es obligatorio? Mi madre solo tenía el usufructo de la vivienda familiar y un pequeño saldo en cuenta corriente”.
¿Pueden ir a cualquier notario? Sí, pero el coste podría no es el mismo si van a otro distinto del que la custodia. Vea esto y llame usted al Colegio Notarial de su Comunidad Autónoma y pregunte dónde está el protocolo de ese Notario actualmente. Es muy sencillo averiguarlo.
¿Es obligatorio? Bueno, si su madre solo tenía ese usufructo, habrá que liquidarlo, pero no necesita el testamento (solo necesitará la defunción).
En cuanto al pequeño saldo, si quiere cobrarlo, necesitará el testamento. Si es tan poco que no le merece la pena, Hacienda le puede dar la lata igualmente para que liquide el impuesto a cero. Tenga en cuenta que aún no saliendo a pagar, pueden imponerle una sanción. Por aquí, las zurran …
¿No es válido el testamento por no mencionar el nombre del marido?
“Mi consulta es sobre un testamento de una madre a una hija no reconocida legalmente. En el testamento lo que se indica es que la testadora está casada en únicas nupcias y separada sin indicar el nombre y apellidos de su cónyuge. Además se señala que tiene una hija no matrimonial llamada “Fulanita” y la nombra heredera universal. El problema es que en la inscripción de nacimiento de la hija pone hija de madre y padre desconocidos. ¿Ese testamento se puede considerar válido?“
Si yo me encuentro con ese testamento yo no me preocuparía por la separación y haría la herencia a favor de esa hija. No sé si podría surgir un problema es al liquidar Sucesiones si Hacienda no se “cree”, que la hija es efectivamente hija (a efectos de aplicar las reducciones por parentesco que corresponden que a los hijos y que no tienen los extraños). Puesto que no podemos recurrir al Registro Civil, pienso que se podría recurrir a un par de testigos que así lo indiquen en la escritura de herencia. “Fulanita es hija de Menganita”, declararán. No creo que haya problema. Y por supuesto, el testamento es válido.
En cuanto al cónyuge “separado” cuyo nombre no consta podría ser la hija junto con los testigos concurrentes los que indicaran su nombre y confirmaran la separación de hecho que privaría a ese señor de todo derecho a la herencia. En este caso si que se podría obtener una certificación de matrimonio siempre que sepamos dónde se casaron. Si la testadora hubiera indicado el nombre de su cónyuge (yo le hubiera insistido a tope para que lo hiciera si hubiera sido el Notario autorizante) este no tendría derecho a la sucesión por lo que tampoco lo tendrá siendo un desconocido.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Lo primero que he pensado al leer este titular “¿Puede la viuda cambiar el testamento?”es que ¿si puede cambiar el testamento de quién? ¿el suyo? Pues claro que puede hacerlo sin ningún tipo de limitación (si hablamos de Derecho Común, que en los Forales me suena que había alguna “excepción” en los testamentos recíprocamente condicionados o algo por el estilo). El que no puede cambiar es el de su difunto esposo (o esposa que podrían ser dos mujeres), es obvio, ¿no?
En el artículo enlazado se dice: “El testamento es un documento unilateral, revocable y libre por lo que sólo puede ser modificado por el interesado. “El otorgamiento de un testamento anula el que se hubiera otorgado anteriormente”, aclara la abogada”. Solo haría un matiz, puede dejarse a salvo un testamento anterior por uno posterior siempre que se diga y sean, digamos, que ambos compatibles y, ademas, por el mismo precio, les hago una advertencia (que es justificación del famoso testamento del uno para el otro): Lo que deje usted a su consorte en pleno dominio (y no en usufructo) será suyo para siempre, con lo que el último que queda manda sobre lo que constituya su herencia y esa herencia incluirá lo que haya podido recibir de usted y conserve a su muerte.
Se trata de un problema habitual en los países sin sistema legitimario y con libertad absoluta para testar como ocurre con el Reino Unido. Los británicos son mucho de dejarlo todo al cónyuge (al último de los varios que es habitual que hayan tenido) sin dejar “ni prenda” a los hijos salvo por vía de sustitución para el caso de premoriencia. En este caso, muerto uno hereda el otro pero el que queda, con todo lo suyo y con la herencia recibida puede hacer lo que le de la gana y dejárselo al quiosquero o a un Notario … (menos al que le haga el testamento, claro está).
¿Puede mi madre incapacitada nombrarme heredero y desheredar a mi hermano?
“Somos dos hermanos, nuestra madre que tiene 83 años está divorciada e incapacitada judicialmente debido a la enfermedad mental que padece. Yo soy su tutor. Mi hermano se ha desentendido totalmente de nuestra madre. ¿Me puede nombrar a mi heredero y desheredar a mi hermano? Para mi hermano, mi madre es como si no existiera y es completamente demostrable”.
Puesto que su madre está judicialmente incapacitada y puesto que el tutor no puede hacer testamento por el incapacitado, la única posibilidad de que otorgue testamento es la que regula el Artículo 665 del Código Civil que en cuanto al testamento del incapacitado en intervalo lúcido, establece lo siguiente:
“Siempre que el incapacitado por virtud de sentencia que no contenga pronunciamiento acerca de su capacidad para testar pretenda otorgar testamento, el Notario designará dos facultativos que previamente le reconozcan y no lo autorizará sino cuando éstos respondan de su capacidad”.
Este Artículo requiere que la sentencia no le haya impedido hacer testamento, que esté en intervalo lúcido y que dos médicos respondan de su capacidad. De no ser así el Notario no autorizará el testamento. No hay otra opción y no parece ser su caso.
¿Puedo dejarle el usufructo de mi casa a mi pareja?
“Vivo en una casa de mi propiedad y no estoy casado con mi pareja. ¿Podría dejársela en usufructo con la certeza de que mis herederos no podrían reclamarla habiendo o no habiendo testamento?”
Observe que dice por una parte “que le deja el usufructo” y por otra “habiendo o no habiendo testamento”.
El asunto es que o se lo deja en testamento o se lo transmite en vida y si fuera en vida yo le pregunto:
¿Cómo tiene intención de hacerlo? ¿se lo va a regalar? ¿se lo va a vender?
Donar o vender supone incurrir en gastos que pueden ser importantes, por lo que considero que la mejor opción para usted y su pareja es que haga testamento y le deje el usufructo de la vivienda. Si no lo hace en vida y tampoco hace testamento, su pareja, a salvo lo que pudiera establecer la Ley de Parejas de Hecho de su Comunidad Autónoma (si es que son pareja de hecho “con papeles”), no tendrá derecho a nada.
Precisamente hace poco me han hecho una consulta muy similar. Como verá si la lee (vaya hacia el final del post) no hay una solución garantizada al 100% según las circunstancias del caso que se presente.
Tal vez en el suyo, como le he dicho, podría usted dejarle a su pareja en testamento el usufructo de la vivienda, pero siempre que cubra las legítimas de sus hijos (o la de sus padres) si los tiene (o si viven) con el resto de su herencia. Si no las cubriera (las legítimas), no podría asegurárselo (el usufructo) completo (al 100%) y si no se lo puede dejar completo, tampoco se podría garantizar que sus hijos no reclamen su derecho a hacer también uso del inmueble por razón del porcentaje en el usufructo del mismo que pudieran ostentar.
En todo caso, me parece que el testamento es una solución BBB.
¿Puedo hacer una institución de heredero “sin designación de partes”?
Ayer un Señor que venía a firmar con su hermana la herencia de su madre me decía que quería hacer un testamento en el que nombraría herederos a sus cuatro hijos “sin designación de partes” y sin que esto implicara (artículo 765 del Código Civil) que los designaba por partes iguales sino en la proporción que ellos de mutuo acuerdo decidiesen al tiempo de aceptar y adjudicarse su herencia en el plazo de seis meses desde su muerte, quedando instituidos herederos por partes iguales si pasado ese plazo no habían procedido al otorgamiento.
Quería, a fin de cuentas, dejarles libertad para repartir a su conveniencia y necesidad sin que hubiera que formar rigurosos lotes de igual valor.
Inicialmente me pareció una “chorrada” pero luego pensé que … ¿y por qué no? ¿por el 765? ¿no es la voluntad del testador la ley suprema? ¿Y Hacienda?, ¿habría excesos? …. pues podría pensarse que no, pues no hay partes. Las legítimas no serían problema si están de acuerdo todos los herederos mayores y plenamente capaces.
Pero, me da algo de miedo hacerle a este hombre este testamento “bomba“, aunque, insisto, si la voluntad del causante es la ley suprema de la sucesión, y entendemos que no sería aplicable el artículo 765 porque no están instituidos sin designación de partes sino en la proporción en que ellos de mutuo acuerdo decidan, ¿qué problema podría haber? A mi modo de ver, no habría problema fiscal de excesos de adjudicación porque no se supiera en qué parte ha de heredar cada uno, pues está previsto que “lo hagan como quieran”.
Hablado con un compañero (al que voy a tener que hacer socio), me dice que podría estimarse una institución de herederos indeterminada en cuanto a la cuantía que se ha de heredar la cual permitiría sacar a colación el artículo 1.256 del Código Civil:
“La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.”
Conclusión: ¿Algo arriesgado pero inatacable fiscalmente? ¿Qué opinará Tottributs? …
Las opiniones: Debate tuitero
Muy animado se presentó el debate. Fueron menos los inconvenientes fiscales que los civiles.
Entre los civiles el más importante el artículo 670 del Código Civil:
“El testamento es un acto personalísimo: no podrá dejarse su formación, en todo ni en parte, al arbitrio de un tercero, ni hacerse por medio de comisario o mandatario.
Tampoco podrá dejarse al arbitrio de un tercero la subsistencia del nombramiento de herederos o legatarios, ni la designación de las porciones en que hayan de suceder cuando sean instituidos nominalmente”
Por los diferentes tuits fueron compareciendo el 749 (institución en favor de pobres en general), el 751 (en favor de parientes genéricamente), el 831 (delegación de la facultad de mejorar, aunque mi testador estaba divorciado), el 1058 o el 1059.
Gracias a todos. Mi avezado consultante vuelve cualquier día de estos ….
¿Puedo renunciar a una herencia después de haberla aceptado?
No.
Artículo 997 del Código Civil
“La aceptación y la repudiación de la herencia, una vez hechas, son irrevocables, y no podrán ser impugnadas sino cuando adoleciesen de algunos de los vicios que anulan el consentimiento, o apareciese un testamento desconocido”.
“Mi madre falleció el año pasado dejando herederos universales en testamento a mi hermano y a mi. Tenía un inmueble y un dinero de valor aproximado al inmueble. Yo he propuesto a mi hermano que uno se quede el dinero y el otro el inmueble. Yo quiero evitar el condominio pero mi hermano me habla de la aceptación de la herencia. No sé si acudimos al Notario para aceptar la herencia si se repartiría el dinero a partes iguales y el inmueble quedaría en proindiviso. Eso es lo que no quiero, porque entonces me vería obligado a un proceso judicial de división de cosa común; pero si no aceptamos la herencia aunque sea sin acuerdo la situación está en punto muerto”.
No sé si ustedes tienen claro lo que es aceptar una herencia. Aceptar es decir “sí, quiero” y punto. Nadie (o prácticamente nadie) va a una notaría a aceptar una herencia sin repartírsela. La aceptación y la partición suelen ser simultáneas. En la misma escritura Fulano y Mengano, aceptan y acuerdan repartirse los bienes de este modo.
No parece haber dudas de que ambos hermanos quieren la herencia pero chocan en cómo repartirla. Su hermano no tiene porqué aceptar que usted se quede el dinero. El inmueble puede aumentar (o disminuir) su valor y hay que realizarlo y cuando se realicé habrá más gastos e impuestos. Tal vez yo también quisiera el dinero y no el inmueble si este no me hiciera falta.
Yo creo que a ustedes les falta ponerse de acuerdo y parece que un fifty fity de cada cosa (dinero e inmueble) es más lógico ante este desacuerdo. Está bien no querer condominios pero si ninguno quiere el inmueble y ambos quieren el dinero, me temo que sí que están en punto muerto.
Cuando tengan un acuerdo, aceptan la herencia, se la adjudican (reparten) y pagan los impuestos (ojo con los plazos si el acuerdo se retrata) o, o falta de acuerdo, liquiden ahora los impuestos, repartan el dinero y dejen pendiente la adjudicación del inmueble para cuando tengan un comprador. Precisamente acabo de resolver una consulta sobre la venta en comunidad en esta misma entrada. Puede leerla aquí si lo desea. En breve, hasta puede que hoy mismo, escribiré sobre esa venta en comunidad hereditaria y sobre las ventajas que puede representar a nivel de gastos notariales y registrales.
Por último: que el inmueble quede en pro indiviso no le aboca a un proceso judicial. Puede hacerse una disolución o extinción de condominio en notaría sin mayor problema. Además el AJD se ha reducido a la mitad en estos casos gracias a una reciente sentencia del Tribunal Supremo. Sobre los incrementos de patrimonio en estos casos, puede leer aquí.
Pues nada, no es nada. Ese término no existe. Los testamentos son abiertos pero no se abren, pueden ser cerrados pero no cierran y no se levantan porque no descienden, ni se bajan a ninguna parte.
“Me gustaría saber como se reparte una herencia cuando hay un heredero universal. Nosotros somos ocho hermanos”.
Lo primero que le diré es que un heredero universal no es el que lo hereda todo. El que lo hereda todo es un heredero único. Si hay ocho hermanos y los ocho son nombrados herederos universales sería correcto denominarles así pues contraponemos la sucesión a título universal (la de los herederos) a la sucesión a título particular (la de los legatarios).
Sería correcto instituir como único y universal heredero a mi hijo Fulanito o como herederos universales a mis citados ocho hijos.
Puede que a veces en los testamentos se contenga alguna imprecisión a este respecto, aunque lo cierto es que los conceptos de heredero universal (que alude al tipo de sucesión y por tanto puede resultar redundante pues todo heredero es sucesor a título universal con el “permiso” del inusual heredero de cosa cierta y determinada) y heredero único (que pone de manifiesto la existencia de un solo heredero) son incompatibles cuando existe más de un heredero (salvo que se utilizara la expresión instituyo únicos y universales herederos a mis ocho citados hijos).
Así que si hay un heredero único no hay que repartir y si hay ocho herederos universales, tendrán que ponerse de acuerdo para conformar sus ocho lotes.
Pues no es nada, puesto que el término correcto es el de Adición de Herencia.
Ocurre, más de lo que puedan pensar, que los herederos no incluyen en la escritura de herencia todo aquello que pertenecía al difunto. Cuando se descubre la omisión (y dependiendo del tipo de bien omitido y que hay que adicionar) puede hacer necesaria la Adición de Herencia que es lo que (supongo), que mi consultante llama “extensión de una herencia“.
“Le cuento mi caso. Tengo una hija con mi pareja de hecho. Llevamos juntos más de 30 años pero no estamos casados. Él ha hecho testamento y me dice que me ha dejado a mi un tercio y el usufructo y el resto a nuestra hija. ¿Podría decirme usted qué es exactamente lo que me ha dejado?”.
Pues no, no puedo decírselo sin ver el testamento.
Si su pareja no hubiera hecho testamento, le podría decir que su hija sería su heredera única (salvo que tenga más hijos, que no lo ha dicho usted) y usted como pareja de hecho no tendría derecho a nada, pero si como me dice ha testado yo entiendo, que serían posibles las siguientes opciones:
Que le haya dejado el usufructo vitalicio universal.
O que le haya dejado el tercio de libre disposición en pleno dominio.
Lo que me dice usted de tercio libre + tercio en usufructo o tercio libre + usufructo de dos tercios, no es viable pues es lesivo para los derechos legitimarios de su hija.
Me temo que a quién se lo tiene que preguntar usted es a su pareja y no a mí.
¿Qué ocurre con las herencias de los desaparecidos?
Pues que hay que declararlos ausentes y posteriormente fallecidos.
Con la declaración de fallecimiento, se abre la sucesión y está prevista en el Código Civil la posibilidad de reaparición del desaparecido. Me jugué el tipo en mi tercer ejercicio de 2002 con una situación de estas.
Es uno de los motivos por los que se hacen tantos esfuerzos en recuperar los cadáveres en situaciones de accidente, naufragio, terremoto y otras tragedias, etc…
En el Derecho Civil común, el Derecho Castellano, cuando alguien fallece, no ha otorgado testamento y no tiene descendientes, ascendientes, ni cónyuge, ni hermanos, ni sobrinos, ni primos hermanos, hereda el Estado.
Existe una creencia por parte de mucha gente, de que el Estado hereda si no haces testamento. Es falso, erróneo. Completamente. El Estado hereda si no haces testamento y no tienes parientes, ni cónyuge.
Más allá del cuarto grado, los parientes no cuentan (por ejemplo, el hijo de un primo hermano, es quinto grado y no nos hereda abintestato).
¿Qué pasa si te corresponde por testamento algo que ya no es del difunto?
Bueno, pues que normalmente el legado que te hayan hecho estará revocado y no recibirás nada, salvo que pudiera estimarse el legado como un legado de cosa ajena, cosa que no suele suceder y requeriría una redacción muy clara del testamento.
Sin ver el testamento, es imposible afinar más en esta cuestión.
Si una persona fallece sin haber otorgado testamento y es necesario proceder a la declaración de herederos abintestato, no hay ningún plazo, pero sí que lo hay para pagar los impuestosy también para que una vez instada la declaración de herederos, pueda el Notario (actualmente siempre lo hace un Notario) declarar quienes son (conforme a la ley) los herederos de esa persona. El plazo es de veinte días desde la firma del requerimiento al Notario, que lo terminará (sino hay incidencias) mediante otro documento donde declarará herederos a quienes corresponda.
¿Qué se puede hacer si no se sabe nada de un heredero?
Esta no deja de ser una formulación distinta de otras preguntas planteadas en mis posts sobre herencias, en los comentarios a los mismos y en las FAQs de esta sección, pero hoy me dicen “hace años que no sé nada de mi hermano y ambos tenemos que arreglar la herencia a mi padre, ¿hay algún plazo para que mi hermano y coheredero tenga que dar señales de vida? No, no lo hay, contesto. Entonces, ¿se queda todo paralizado mientras él no aparezca? Sí, de momento es así (aunque si estuviera definitivamente desaparecido es otro caso y si lo que no quiere es decir nada, otro caso también distinto).
Si no aparece habrá dificultades para pagar los impuestos (precisamente ayer escribí en esta misma sección sobre ese tema) y será imposible resolver la herencia.
Pues, sacarlo del sobre donde el difunto lo tuviera guardado y leerlo…
Fuera de bromas, ya expliqué aquí que en Españaeso de abrir el testamento no existe, aunque sí podríamos hablar de la apertura de la sucesión. Lo que ocurre es que la apertura de la sucesión es un concepto más técnico y especializado y no creo que sea el que ocasione esta habitual confusión que da lugar a que en el cine y en la televisión se represente al Notario en presencia de los herederos leyéndoles el testamento.
¿Se puede hacer la aceptación, el reparto y escritura del nuevo titular en el mismo documento?
Es que eso es precisamente una escritura de herencia. Comparecen los herederos y demás causahabientes, si los hay, se cuentan las circunstancias del fallecimiento de Fulano, las del testamento o declaración de herederos (si no hizo testamento), se inventaría lo que hay y se avalúa, se hace el reparto y se acepta la herencia. Con el reparto ya eres el nuevo titular, “por título de herencia de Fulano“.
La regulación del acceso se encuentra contenida en el Capitulo I del Título Primero del Reglamento Notarial (artículos 5 y siguientes):
….El ingreso en el Notariado tendrá lugar mediante oposición para obtener el Título de Notario….
Los que aspiren a realizar las pruebas selectivas para el ingreso en el Notariado deben reunir, en la fecha que termine el plazo de presentación de las instancias, las condiciones siguientes:
a) Ser español u ostentar la nacionalidad de cualquier país miembro de la Unión Europea, o estar incurso en las situaciones previstas en el artículo 1 de la Ley 17/1993, de 23 de diciembre, de acceso a determinados sectores de la función pública de los nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea.
b) Ser mayor de edad.
c) No encontrarse comprendido en ninguno de los casos que incapacitan o imposibilitan para el ejercicio del cargo de notario.
d) Ser Doctor o Licenciado en Derecho o haber concluido los estudios de esta licenciatura, en los términos previstos en el segundo párrafo del apartado 2 del artículo 21 de este reglamento.
Publicada la lista a que se refiere el párrafo último del artículo anterior, se expedirá el título de Notario a favor de cada uno de los opositores aprobados, quienes tendrán la obligación de participar en todos los concursos convocados desde aquella publicación y solicitar todas las vacantes hasta obtener una. Quien incumpliera dicha obligación será considerado como renunciante al título y dado de baja en el escalafón.
Y una vez obtenida la primera, las siguientes se pueden obtener, si se quiere, por el mismo método, es decir, participando en concursos de traslado.
Así que las notarías no se heredan, ni se compran, ni se venden.
Mediante la Demarcación Notarial que se revisa periódicamente el Ministerio de Justicia reorganiza las notarías existentes que actualmente rondan las 3.000.
¿Se puede repartir una herencia sin estar todos los herederos?
Sin estar (lo que se dice estar presentes) sí que se puede, pero si no están presentes habrán de estar representados.
El representado puede haber otorgado un poder o puede haber ordenado verbalmente a otro que vaya en cuyo caso luego habrá de ratificar (que aceptar, que dar por buena) la escritura que el mandatario verbal firmó en su nombre. Si no se ratifica es papel mojado hasta que se haga.
O sea que la respuesta es más bien que no se puede (a salvo que los que no estén, estén representados).
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Sí, claro. Se puede vender una herencia prescrita. El problema que puede generar la realización de actos de disposición sobre la herencia prescrita es de que la renuncia a la herencia prescrita constituye una donación si es gratuita y una compraventa si no lo es (si no es gratuita) y como tal donación o venta debe tributar.
Si es onerosa es fácil la liquidación pues hay un precio, pero si es gratuita y no se valora el hecho imponible (si no se da una valor a la herencia renunciada) será más indetectable para el fisco. Una buena advertencia (para renuncia o para herencia que incluya la renuncia o herencia con renuncia aparte) para el caso de estas gratuitas y ciertamente indetectables sería esta:
“Les advierto que, según lo dispuesto en el artículo 28.3 LTIPyAJD, la renuncia hecha después de prescrito el impuesto correspondiente a la herencia o legado se reputará a efectos fiscales como donación”.
Así que si la renuncia es pura y simple, la herencia está prescrita y no se incluye en la escritura de herencia, ni se hace en el número previo de protocolo, es IMPOSIBLE cuantificar un valor por lo que debe cobrarse como documento sin cuantía y Hacienda tendrá muy difícil liquidar esa donación. Tal vez, a efectos del IUI podría indicarse que la renuncia está sujeta a donaciones, pero no sé si es posible hacerlo en el PG o en propio IUI (yo diría que no es posible, aunque hay compañeros que me indican lo contrario).
Las claves de toda esta cuestión pueden entenderse mucho mejor leyendo esto.
¿Solo se hace la professio iuris si quieres elegir que se aplique la ley nacional en el momento del otorgamiento o en el momento del fallecimiento?
Lo primero que hay que matizar es que hablamos de nacionales de la UE, exceptuando los países que quedan fuera del ámbito de aplicación del Reglamento Europeo de Sucesiones, es decir, Reino Unido, Irlanda y Dinamarca.
Dicho esto, si eres residente en España (o de alguno de los restantes países de la UE) y lo que quieres es que se te aplique la ley de la residencia habitual al tiempo del fallecimiento no es necesaria la professio iuris porque se aplica el artículo 21 del Reglamento Europeo de Sucesiones que establece:
Regla general.
1. Salvo disposición contraria del presente Reglamento, la ley aplicable a la totalidad de la sucesión será la del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento.
2. Si, de forma excepcional, resultase claramente de todas las circunstancias del caso que, en el momento del fallecimiento, el causante mantenía un vínculo manifiestamente más estrecho con un Estado distinto del Estado cuya ley fuese aplicable de conformidad con el apartado 1, la ley aplicable a la sucesión será la de ese otro Estado.
En consecuencia, no se opta sino que se te aplica esa ley directamente a falta de elección. En virtud de la professio iuris puedes optar por la aplicación de la ley nacional al tiempo del otorgamiento o al tiempo del fallecimiento, pero no hay que hacerla si lo que quieres es que se aplique la ley de tu residencia habitual al tiempo del fallecimiento.
Sin embargo, por aquello de que“lo que no abunda no daña”y puesto que no hay tantas leyes por las que optar (un francés residente aquí solo puede optar por la francesa o por la española) dejaría meridianamente claro donde resido y diría que quiero que se me aplique mi ley nacional al tiempo de xxx o la ley española si resido en España al tiempo de mi muerte (optando por la nacional si no se reside ya en España en ese momento), aunque no sea necesario, al menos mientras no tengamos todos tan claro como el Código Civil como funciona todo esto que se encuentra en fase de asimilación por la inmensa mayoría y dado que la casuística puede ser grande. Es decir, que abogo por una professio iuris completa y casuística para evitar problemas en el futuro, según se resida o no se resida o se sea nacional de este estado o del otro…
En el caso de optar por la ley nacional, en mi opinión conviene precisar que esa ley nacional será la del otorgamiento o la del fallecimiento o, mejor aún, que será la ley francesa o la belga o la que sea para evitar problemas de interpretación de la cláusula en el futuro si se produce un cambio de nacionalidad que, ciertamente, no es usual entre nacionales de la UE.
¿Me he liado? Se aceptan críticas (constructivas)…
¿Y qué pasa con los británicos, los irlandeses y los daneses? De estos, mejor hablamos otro día…
¿Sustituye el nieto a su padre y a su abuelo si estos renuncian a la herencia de su bisabuelo?
En su testamento, el bisabuelo instituyó herederos a sus hijos por partes iguales con sustitución vulgar en favor de sus descendientes respectivos.
Un hijo renuncia a la herencia. El único hijo del hijo renunciante (nieto del testador) también renuncia. ¿Son llamados a la herencia en sustitución del nieto renunciante los hijos de este, es decir, los biznietos del testador?
El quid de esta clásica cuestión está en la interpretación de la expresión “descendientes” y en este caso no cabe lugar a duda alguna: los descendientes con derecho a la herencia en caso de renuncia son también los biznietos, como lo serían los tataranietos y los tatara-tatara-nietos. La única limitación es que esos descendientes estén vivos al tiempo de la muerte del testador, si lo están y hay renuncias tendrán derecho a la herencia.
“Antes de casarme hice un testamento en el que nombraba heredera universal a mi madre y en caso de que ella faltase a mi hermano. Ahora estoy casado pero me interesaría que el testamento siguiera igual. ¿Tengo que modificarlo al cambiar mi estado civil?“
Más que “tiene”, le diré que “debe” pues si no lo hace y fallece casado, incurrirá en la preterición de su esposa a quien debe dejar su legítima que es de la mitad de la herencia en usufructo si deja usted ascendientes o de dos terceras partes en usufructo si no deja ni descendientes, ni ascendientes.
Esto siempre que no tenga usted hijos y hablemos de derecho civil común.
Así que sí, “debe” usted cambiarlo y dejarle al menos su legítima.
No, categóricamente no. Si quiere revocar un testamento, vaya usted al Notario y haga otro nuevo, incluso solo para revocar el anterior si es que tiene claro que quiere cambiar a su heredero, aunque no tenga otro elegido.
¿Veis algún problema para renunciar al cargo el contador partidor a través de un poder general? (artículo 66 Ley del Notariado)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Fue lo que preguntó un compañero en un chat el otro día. Inicialmente pensé que se refería a que el contador partidor, al tiempo que otorgaba un poder general, efectuaba la renuncia a su cargo, pero no, el compañero se refería a que el apoderado pudiera renunciar usando el poder al cargo en nombre y representación del poderdante contador partidor.
En el intercambio de opiniones, un compañero citó una de esas normas que es bien fácil que tengamos olvidada. Se trata del artículo 66 de la Ley del Notariado que dice:
Artículo 66.
1. El Notario autorizará escritura pública:
a) En los casos de renuncia del albacea a su cargo o de prórroga del plazo del albaceazgo por concurrir justa causa.
b) Para el nombramiento de contador-partidor dativo en los casos previstos en el artículo 1057 del Código Civil. El nombramiento se realizará de conformidad con lo previsto en el artículo 50.
c) En los casos de renuncia del contador-partidor nombrado o de prórroga del plazo fijado para la realización de su encargo.
d) Para la aprobación de la partición realizada por el contador-partidor cuando resulte necesario por no haber confirmación expresa de todos los herederos y legatarios.
2. Será competente el Notario que tenga su residencia en el lugar en que hubiera tenido el causante su último domicilio o residencia habitual, o donde estuviere la mayor parte de su patrimonio, con independencia de su naturaleza de conformidad con la ley aplicable, o en el lugar en que hubiera fallecido, siempre que estuvieran en España, a elección del solicitante. También podrá elegir a un Notario de un distrito colindante a los anteriores. En defecto de todos ellos, será competente el Notario del lugar del domicilio del requirente.
3. El Notario podrá también autorizar escritura pública, si fuera requerido para ello, de excusa o aceptación del cargo de albacea.
Atención que hay competencia territorial. El albacea o contador partidor ha de renunciar ante Notario competente. Que no se olvide.
“¡Estoy vivo!” (un testador y poderdante sin capacidad)
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El pobre testador y poderdante de ayer me hizo recordar la magistral historia de Hichtcock en la que aquel accidentado automovilístico que todos creen muerto, resulta estar vivo.
Su voz en off nos va narrando lo que le pasa por la cabeza durante el angustioso rato en el que parece que puede acabar bajo tierra, hasta que él mismo descubre que puede mover un dedo meñique y que eso podría ser suficiente para salvarle de ser enterrado vivo. Al final, es una lágrima la que consigue hacerlo …
Algo similar pasó aquel día con el personaje de mi historia. Se mostró receloso a mi llegada, pero cambió su expresión, de preocupada y algo hostil a tranquilizadora cuando me identifiqué como el Notario. La cosa va bien, pensé, la figura del Notario infunde tranquilidad a este hombre.
Acto seguido, expliqué al testador que estaba allí porque me habían dicho que quería hacer testamento y otorgar un poder preventivo. Con un hilo de voz me hizo saber que sí, pero ¿sí a qué? ¿y cómo?Viendo sus limitaciones y consciente de la dificultad de que este hombre pudiera hacer lo que me decían que quería hacer (es usual que la familia te diga, “pues a nosotros nos lo ha explicado a su manera perfectamente”), le expliqué qué opciones había teniendo en cuenta que era soltero y no tenía descendientes, ni ascendientes, y que el poder preventivo podría venirle muy bien a él y a los familiares que le cuidaban. Fui entonces consciente de que el otorgante conservaba, aunque muy deterioradas, sus emociones puesto que se le saltaron las lágrimas mientras yo le hablaba, lo que interpreté como un síntoma de cordura y capacidad puesto que me parecieron una demostración de que aquel Señor estaba siendo consciente de lo complicado, duro y triste que resultaba todo aquello para él y de que le gustaría hacer algo para solucionarlo, aunque era incapaz de decir más de lo que decía, ni de hacer nada más de lo que hacía: mirarme y llorar impotente.
Así que tuve que irme, no pudimos hacer nada.
Recientemente he sabido que ha fallecido pues sus familiares ya han venido por la notaría a hacerme a alguna consulta.
Descanse en paz.
Pensaba hace poco que se siente uno próximo a la muerte cuando asiste jurídicamente, notorialmente, a los moribundos. He notado en varias ocasiones con gente que estaba a punto de morir como se producía una especial conexión, con la muerte casi de testigo, entre el moribundo y el Notario. El moribundo se ve, se sabe, asistido en sus necesidades jurídicas (que son las que tendrán los suyos) y es consciente de ello. A veces, se entrecruzan miradas de gran profundidad. Él o ella lo sabe y yo también. Me muero. No volveremos a vernos. Cuídese, que todo vaya bien. No sabe uno qué decir en estas circunstancias pero he sentido esa proximidad del otro con la muerte.
Sobre la capacidad para testar, ha caído en mis manos esta sentencia reciente (testador con Alzheimer): SAP_PO_2395_2022
Les pregunté a mis opositores de mini dictamen, ¿pero se cita la ley nueva? ¿se hace alguna argumentación en base a ella o se dice que no se aplica por la fecha del testamento? Y me dijeron que los dos testamentos (¿hay dos?) son anteriores a la entrada en vigor con lo que no se aplicó la Ley 8/2021. Lo único que dice en los fundamentos de derecho es: “Como el testamento es del año 2015 se aplica la regulación que en ese momento estaba vigente”. La sentencia deja claro que el Notario no tuvo dudas de que el testador tenía capacidad de comprender y querer el acto celebrado.
Esta resolución resumida en ENSXXI, es muy interesante: “QUEJA POR AUTORIZACIÓN DE UN TESTAMENTO QUE POR SENTENCIA ES DECLARADO NULO POR FALTA DE CAPACIDAD Res. DGSJyFP de 14 de julio de 2023 (expediente 544/22). Sistema Notarial. Queja La Junta Directiva de un Colegio Notarial desestima la queja interpuesta contra la actuación profesional de una notaria que autorizó un testamento que, por sentencia judicial posterior, fue declarado nulo por falta de capacidad de la testadora. La Dirección General desestima el recurso de alzada contra el acuerdo de la Junta. Argumenta la Resolución que la declaración judicial de nulidad no supone directa y automáticamente un supuesto de negligencia o imprudencia grave del notario y en la normativa notarial no existe ningún supuesto de responsabilidad objetiva del notario por su actuación profesional que imponga automáticamente la corrección disciplinaria. Resulta compatible que un testamento “se haya declarado nulo cuando se aportan en sede judicial una batería de testimonios, informes y pruebas que acreditan la falta de capacidad general de una persona, con el juicio puntual de un notario sobre la capacidad de dicha persona en un momento determinado” y “es más fácil destruir con informes y testimonios desconocidos -u ocultados- al notario la validez de un documento notarial por falta de capacidad de alguno de los otorgantes, que defender la capacidad de tal o cual persona por parte del notario”. Concluye que “eso no quita que la recurrente pueda acreditar los concretos daños y perjuicios causados, los gastos incurridos en la impugnación del testamento declarado nulo, los posibles daños morales, y cualesquiera otros que considere oportunos, dentro de un procedimiento judicial ordinario”.
“¿Dónde consigues averiguar las propiedades de un fallecido si no están todas en el Catastro o el Registro de la Propiedad?”
Pues … en ningún sitio… tendría que contestarle.
Si no están en Catastro a su nombre caben dos opciones: que estén a nombre de otro o que no estén catastradas, así que hay que tirar del hilo y hacer averiguaciones.
Si no están en el Registro a su nombre, tal vez es que esté alguna escritura sin inscribir, así que habrá que rebuscar en los cajones y hacer más averiguaciones.
Tal vez podría haber habido y encontrarse ahora algún documento privado de adquisición de esos inmuebles.
En cualquier caso, si no hay nada de nada, deberían procurarse una primera escritura y en tal caso hay unas cuantas posibilidades para hacerlo.
“Hace dos años heredé parte de la titularidad de una cuenta junto a otros dos herederos (con los que no tengo relación). Se realizó escritura y presentamos IS, abonando, en mi caso, mi correspondiente liquidación en aquel momento, si bien los otros herederos solicitaron un aplazamiento. Cuando he solicitado a la entidad que me ponga como titular de la cuenta, me lo condicionan a que los otros herederos aporten documentación de haber cumplido con los aplazamientos. ¿Pueden condicionar mi derecho a que terceros, con los que no tengo ninguna relación, estén o no al corriente con AEAT?”
Lo que, en todo caso, podría pedirle a la entidad es que le entregue su parte (la tercera, parece ser) pero no que le ponga como titular de la cuenta.
Me preguntan mucho sobre casos similares. Vea, por ejemplo, estos artículos:
El Banco es un “mandao”; cumple con su obligación: no suelta un duro en tanto no se le acredite el pago de los impuestos correspondientes.
Con un aplazamiento (prórroga del plazo de liquidación) del IS, ¿el Banco no suelta el dinero? … No, no suelta la pasta … Si hablamos de un aplazamiento o fraccionamiento del pago de la autoliquidación, no es que no suelte la pasta es que la Hacienda de la Comunidad Autónoma se cobra con los saldos hasta donde le lleguen y habría aplazamiento o fraccionamiento del resto que no se haya podido cobrar con los saldos.
¿Por qué no es posible lo de darte tu parte si tienes escritura y si has pagado el impuesto?, debería de ser posible, ¿no? … Pues sí, pero hasta que todos vayan al Bancoy le firmen, acreditando el pago no hay nada que hacer. Así que la respuesta es sí, en mi opinión, pueden condicionarlo.
“En la notaría han metido en la herencia de mi padre unos saldos que ya no existen”
Yo a esos efectos de herencias con saldos bancarios tengo las siguientes reglas:
Si se trata de una herencia en plazo de liquidación, los incluyo.
Si está fuera de plazo, también.
Si la herencia está prescrita, no los incluyo salvo que no están repartidos y deba de hacerse.
Si está liquidada, tampoco los incluyo salvo que no estén aún repartidos.
Por supuesto, los saldos, aún sin estar, pueden dar juego a la hora de las adjudicaciones. En estos casos hay que conjugar ese juego con las cuatro reglas que acabo de dar.
“Éramos dos herederos únicos y uno ha muerto, ¿puedo hacer instancia y no escritura?”
“Me han dicho que un único heredero no esta obligado a hacer la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, mi hermana y yo somos los dos únicos herederos al 50%, pero mi hermana falleció en Marzo y no dejó testamento”
Sí es como usted dice, pero me temo que usted no es heredero único como cree.
No me da muchos datos y tengo que hacer suposiciones, pero entiendo que usted y su hermana heredan a alguien (no me dice quien es, ni si esa persona hizo o no testamento). Su hermana fallece después de la persona a quien tenía que heredar (no antes), así que los herederos de su hermana serán herederos con usted de esa persona que ha fallecido. Y como no es usted heredero único, pues no puede hacer uso de ese procedimiento que le evita la escritura.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.¡
“Instituye y nombra herederos, por partes iguales entre ellos, a sus cinco hijos xxxxx y a sus tres nietos xxx, hijos de su fallecida hija xxx, llamados xxxxx. Y en caso de premoriencia de cualquiera de ellos les sustituye por sus respectivos descendientes estableciendo el derecho de acrecer entre ellos“.
¿Entre quienes? ¿Entre los sustitutos? ¿O quiere simplemente decir que a falta de descendientes de un heredero que premuera su parte acrece a los demás? Pues a mi modo de ver, si era esto lo que se quería, no hacía ninguna falta decirlo.
Vamos a imaginarlo
Uno de los herederos premuere y no tiene descendientes. Está claro: su parte acrece a los demás.
Ahora premuere uno de los herederos y tiene descendientes. Pues nada, sus descendientes reciben su parte por partes iguales.
Entonces, ¿de qué sirve la referencia al acrecimiento? A mi juicio de nada y por eso yo no la pongo en un caso como este que, para mas inri generaba discusión entre hijos y nietos en cuanto a la porción heredada por los hijos de la hija fallecida (lo que para mí no admite discusión).
Qué fácil hubiera sido decir esto: “Instituye y nombre herederos, por octavas partes iguales entre ellos, a sus cinco hijos xxxxx y a sus tres nietos xxx, hijos de su fallecida hija xxx, llamados xxxxx. Y en caso de premoriencia de cualquiera de ellos les sustituye por sus respectivos descendientes”.
Son seis palabras menos. Todo queda muchísimo mas claro ¿o hay algo que se me escapa?
“Fulanito murió y lo tenía todo muy mal organizado”
Alguno, en un momento de nervios, puede llegar a decirte (hasta muy cabreado) cuando alguien muerte repentinamente que “Fulanito es que era un desastre y lo tenía todo fatal”, pero lo que muchas veces ocurre es que solo Fulanito sabía como tenía las cosas organizadas y, probablemente, aunque lo intentaba, el resto de la familia no tenía demasiado interés en saber como estaba organizado el negociado económico común.
Me parece una buena idea que todos procuremos tener y dejar mejor organizadas y explicadas a los nuestros, nuestras cosas (que son las de todos y serán las suyas), para evitar complicaciones y conseguir que el proceso hereditario sea lo más ágil y menos complicado que se pueda, evitando aquello de “Fulanito, lo dejó todo fatal”, cuando lo que ocurre es que la mayoría de las cosas de Fulanito, solo las sabía Fulanito. Creo que había que preparar un modelo de testamento en el que se incluyan unas instrucciones del testador sobre aquellas cosas que sólo él sabe, que sólo cada uno de nosotros sabemos y que ayudarían a los herederos a funcionar más rápidamente. Tal vez podría recuperarse el testamento cerrado (o … usarse porque es una rareza histórica excepcional). Particularmente, he visto algún testamento rogando a los herederos que firmen la herencia en la notaría del Notario autorizante de ese testamento y puede que atendidas las circunstancias del caso (como la relación con el Notario, el conocimiento por parte de este de la situación familiar y patrimonial del testador o la inclusión en el archivo de su notaría de parte, buena parte o de toda la documentación de interés en la sucesión … como razones que se me ocurran en este momento), hasta podría ser interesante que ese ruego se haga efectivo. Por supuesto, conviene tener muy presentes todas las cuestiones relativas a eso que ha venido a llamarse la herencia digital.
De momento, a mi se me ocurren todo este tipo de cosas sobre las que deberíamos tener unas instrucciones por escrito bien guardadas en algún sitio:
CUENTAS BANCARIAS, incluyendo posibles cuentas para provisiones de fondos, fondos de inversión, planes de pensiones (ojo con los beneficiarios), rentas vitalicias (ídem), cuentas de valores o cuentas de socio aportaciones (que suelen olvidarse en las herencias).
RECIBOS DOMICILIADOS.
SEGUROS DE VIDA (ojo con los beneficiarios).
SEGUROS DE VEHÍCULOS.
SEGUROS DE HOGAR.
SEGUROS DE DESPACHOS U OFICINAS PROFESIONALES.
SEGUROS MÉDICOS. FACTURAS PENDIENTES DE REEMBOLSO POR EL USO DE SUS SERVICIOS.
SEGUROS ASOCIADOS A TARJETAS DE CRÉDITO.
SEGUROS DE DECESOS.
RESERVAS (CANCELABLES CON O SIN GASTOS) DE VIAJES, VUELOS, HOTELES, TRANSFERS, PARKINGS, ETC.
CUENTAS EN REDES SOCIALES.
CUENTAS DE CORREO ELECTRÓNICO Y CORRESPONDENCIA POR CORREO ORDINARIO.
CONTRASEÑAS DE TODO TIPO.
TELÉFONOS MÓVILES.
COPIAS DE ESCRITURAS, INCLUYENDO PODERES PARA LOS CASOS DE INCAPACIDAD, por si se diera este supuesto.
“Mi hermana me insistía mucho en que tenía que hacer testamento y aquí estoy”.
Me lo cuenta un chico que pasa de los cuarenta, soltero y sin hijos y le suelto mi habitual perorata, que si es más barato que la declaración de herederos, aunque al que muere sin testamento ya le da igual porque está muerto y no va a pagarla él, que si luego es más rápido resolver la herencia y liquidar los impuestos, que además es mucho menos desagradable que si hay que pasar por la declaración de herederos que exige mucha o mucha más documentación y entonces va, me interrumpe y dice “vamos, que hacer testamento es menos follón”.
¡Exacto¡, mucho, pero mucho menos follón y en el caso de los extranjeros lo de menos follón se queda considerablemente corto.
“Me quiero quedar con los originales de las UUVV y del testamento de mi padre”
“El Notario de mi pueblo me pide los originales de la copia autorizada del testamento de mi padre así como los certificados de defunción, últimas voluntades y seguros, y me dice que se quedarán ya en su posesión y que no me serán devueltos con la copia de la escritura de herencia. ¿Esto es obligatoriamente así o es una forma personal de proceder?, ¿yo no podría hacer entrega de copias que acompañara con los originales, para que luego estos me fueran devueltos?”
Usted tiene que llevar los documentos originales al Notario y este puede proceder de tres maneras.
Se pueden exhibir, decir el Notario en la escritura que se le han exhibido y devolverlos sin unirlos.
Se pueden unir en original a la escritura y reproducirlos en las copias. En este caso ya no saldrán de la notaría y formarán parte del protocolo.
O se pueden “testimoniar” y devolver en original. Los testimonios se unen a la escritura y se reproducen en las copias.
Yo siempre los testimonio y devuelvo, pues considero que los originales pueden hacer falta para otros asuntos.
“¿Testimoniar las fotocopias de los documentos debe tener un coste añadido o esto debe ser un gasto implícito de la escritura de herencia?”
Lo más barato (si ahora hablamos de costes) es que no se incluya en la escritura de herencia ni el testamento ni las últimas voluntades (y si me apura ni defunción, ni seguros). Simplemente se unen (se acompañan) a la copia y se llevan a donde corresponda, pero de esta manera pueden perderse con más facilidad y si vuelve a necesitarlos tal vez tuviera que incurrir en más gastos. Son varias veces al año las que utilizamos alguna copia de una herencia que no los incorporó y que ya no los tiene unidos (acompañados) en cuyo caso puede ser necesario volverlos a obtener.
Una solución intermedia sería lo que le proponen en esa notaría: unirlos a la escritura matriz y reproducirlos en las copias. De esta manera, usted pierde los originales y tendría que pedir otros nuevos si los necesitara.
Lo más caro es lo que yo le propongo y es más caro porque alarga la escritura y porque yo le cobro por los testimonios que le hago. Esos testimonios en el caso de un testamento pueden costar 6,61 Euros y en el caso de las últimas voluntades 3,61 Euros (más IVA en ambos casos). Por cada folio más de la escritura añada usted 3,01 Euros en la matriz y en las copias (serían así como 18,03 Euros). Así que hablamos de unos 28,25 Euros más el IVA al 21%. A cambio se lleva usted sus originales, dejando en la notaría un testimonio de los documentos que permite (si extravía los originales) obtener un nuevo testimonio y utilizarlos para otros fines. A mi juicio, compensa y por eso lo hago a mis clientes, pero entiendo que haya otros criterios en los compañeros y preferencias entre nuestros clientes.
Si se tiene toda la información, uno puede decidir, pero también hay que tener en cuenta que no podemos preguntar a todos los clientes todo el abanico de posibilidades que se abren en cada caso, así que hay que tener criterios propios que sean justificados, aplicarlos y explicarlos a aquel que requiera explicación.
Imagine que en el taller nos tuvieran que preguntar las marcas de los tornillos, del aceite o de las bujías o que nos enseñaran las bujías para decidir si queremos que nos las cambien o no. Es mi modo de ver el asunto.
“Tengo una duda acerca del testamento de mis padres, lo tienen del uno para el otro y cuando fallezcan pasará a los hijos. Somos dos hermanos, pero mi hermano ha fallecido recientemente sin herederos. En el caso de que alguno de mis padres fallezca, ¿qué habría que hacer, aparte de presentar el certificado de defunción de mi hermano?”
Debo hacer una precisión para comenzar. Su hermano no ha fallecido sin herederos. Creo que quiere usted decir que su hermano ha fallecido sin descendientes. Todos tenemos un heredero. Nuestro heredero será el (o los) que digamos en testamento y si no hacemos testamento, lo será el que dice la ley.
Si su hermano no tenía hijos, sus padres son sus herederos y si estaba casado, su cónyuge tendrá derecho a su cuota legitimaria. Los herederos de sus padres (si el testamento es el clásico uno para el otro) serían usted y su hermano, pero al haber fallecido su hermano lo serán usted y los descendientes de su hermano, pero como no los tiene, heredará usted sola.
No es necesario que sus padres hagan un nuevo testamento aunque si lo hacen en el futuro, usted no necesitará el certificado de defunción de su hermano para hacer la herencia de sus padres.
¿Qué habría que hacer? Nada más. Es correcto lo que usted dice: cuando llegue el momento necesitará la defunción de su hermano.
Pues como dicen en mi pueblo, ahora me estoy poniendo manioso con otra también bastante frecuente:
“No deja nada a su hijo Fulano en concepto de legítima estricta por haberle dejado ya en vida bienes suficientes para pagarla”.
¿Una vía abierta a que te exijan la colación? ¿Qué riesgos pueden tener esa afirmación del testador que lo pretende es dejar claro que no le deja nada a un hijo porque ya le ha dejado suficiente en vida?
Me decía un compañero que: “Yo intento usarla lo menos posible porque en la mayoría de los casos puede tratarse de donaciones en metálico (no documentadas) o de compras simuladas por ser en otros tiempos menos gravosa fiscalmente la compraventa que la donación. De todas formas, creo que fiscalmente no representa un riesgo ni a efectos de la colación, ni por eventuales excesos o defectos de adjudicación porque el reparto se estaría haciendo conforme a lo que dice el causante en su testamento. Registralmente, si el legitimario presta su consentimiento en la escritura de partición de herencia, no creo que pueda plantearse ningún otro problema. Yo intento averiguar alguna cosa más, por ejemplo, si se trata de donaciones de una u otra clase, compraventas antiguas o cualquier otra cosa, y en esos casos justificados sí que pongo la frase de marras, pero si no me convencen soy reacio a utilizarla, aunque si insisten mucho y no hay más remedio pues no queda otra que ponerla”.
Usarla con moderación, siempre que sea cierto y no quepa alternativa mejor, sería la conclusión.
“No tengo hecho ni testamento ni últimas voluntades”
“¿Es lo mismo?, es que he pensado que, como no tengo hecho hecho ni testamento ni últimas voluntades, me los podría hacer usted”.
No, no es lo mismo. Las últimas voluntades son un certificado expedido por el Registro General de Áctos de Última Voluntad en el que constan los testamentos otorgados por una persona o la mención de que no se ha otorgado ninguno.
Y el testamento, que creo no hace falta explicarlo porque lo sabe todo el mundo, lo define a la perfección el Código Civil en su artículo 667:
“El acto por el cual una persona dispone para después de su muerte de todos sus bienes o de parte de ellos, se llama testamento”.
Tal vez la confusión se deba a la influencia del mundo anglosajón (LAST WILL) o al cine …. o a que en ocasiones convertimos al concepto en parte de su definición …
“Quiero una copia del testamento de mí tía que está viva”
Ring, ring.
-Notaría, ¿dígame?
-Buenos días: Mire llamaba porque quiero una copia del testamento de mi tía.
-¿Tiene usted el certificado de defunción y las últimas voluntades de su tía?
-¡No¡, si mi tía aún no se ha muerto.
-Pues en tal caso, necesitamos que venga usted con un poder, o con una autorización de su tía con la firma legitimada notarialmente que le permita pedir la copia o, por supuesto, que venga su tía a pedirlo.
La señora no es que se quedara sorprendida, es que se enfadó ante nuestra respuesta y recurrió al viejo truco de “pues, en otra notaría”….
El resto carece de importancia, toda vez que el Artículo 226 del Reglamento Notarial es meridianamente claro:
“En vida del otorgante, sólo éste o su apoderado especial podrán obtener copia del testamento”.
“Quiero vender una casa heredada de mi madre y no sé lo que tengo que hacer”
“Mi madre, que falleció en Enero, tenía un piso con sus tres hermanos. Nos ha dejado (mediante declaración de herederos) su cuarta parte a mi hermana y a mi. Ahora lo queremos vender y claro en la escritura de ese piso sigue apareciendo mi madre y eso nos dicen que no puede ser y que tenemos que aparecer mi hermana y yo como herederos de esa parte. El de la inmobiliaria nos ha dicho que debemos ir a un Notario con la escritura del piso y con nuestra declaración de herederos (no sé si ambas originales o si valen fotocopias) y que nos haga un anexo en la escritura diciendo que somos los herederos de esa parte. ¿Qué tenemos que hacer?, ¿qué tiempo tarda? ¿y a qué coste?”
Creo que lo que me pregunta lo tengo contestado en muchas de las entradas de mi blog (especialmente en muchas FAQS&SHOTS) puesto que me lo preguntan de muy diversas formas.
La declaración de herederos es el título sucesorio por el que le dicen “es usted el heredero de Fulano“, pero no le dicen “Fulano era dueño de esto y ahora lo es usted como heredero de Fulano“. Le falta la segunda parte.
Le falta que hagan una escritura donde se diga: “Fulanita murió. Sus herederos eran estos. Sus bienes eran estos, valían tanto y sus herederos se los reparten así o asao”. Esa es la escritura de herencia (nada de anexo a la escritura, ni de papel, ni de papeliño). Cuando la tengan, podrán vender junto con sus tíos (también podrían vender su parte si es que algún tío o un extraño quiere comprar, aunque un extraño no sería usual que lo haga por mucho que tenga previsto comprar también a los demás).
Esto funciona como una cadena con sus eslabones y cada escritura es un eslabón. Falta el que une a su madre con ustedes y luego a ustedes con el que les compre y ese eslabón no es la declaración de herederos: es la herencia que, insisto, no es un anexo, es una nueva escritura.
El coste dependen de lo que hereden. No es lo mismo heredar dos personas un piso de 100.000 Euros, que heredar cinco personas un piso de 2 millones de Euros, más un apartamento de 50.000 Euros, un coche y varias cuentas bancarias de X mil Euros, por ponerle un ejemplo. Esto es como casi todo, cuanto más hay, más se paga (aunque la diferencia no es tanta como pueda pensarse). Pida presupuestoa la notaría que elija y saldrá de dudas.
Deben llevar los originales y el tiempo será poco si lo único que hay que incluir en la escritura es ese inmueble. Las herencias pueden hacerse de esperar cuando incluyen muchos bienes o plantean otro tipo de dificultades.
“Renuncia a la herencia de los padres vivos por un hijo que no quiere asumir su cuidado”
“¿Puede un hijo renunciar a la herencia de los padres por causa de no estar dispuesto a asumir los cuidados que puedan necesitar actualmente o en el futuro? Se trata de unos padres que viven y de un hijo que se niega a cuidarlos. Sin hacer testamento, ¿hay alguna vía para que el hijo que no los cuida no se aproveche de la herencia que en su día puedan dejar los padres? Sería como una renuncia a futuro por parte del hijo no-cuidador”.
A mi ante esta cuestión se me ocurre contestar varias cosas:
No es posible la renuncia a la herencia futura. Sin muerto, no hay herencia, si bien en algunos Derechos Forales (los Derechos Civiles propios de determinadas zonas y territorios de España no sujetos al Derecho Civil Común) sí que se admiten esos pactos sucesorios que tengo bastante olvidados y que imagino darán bastante juego en esta materia. Así que sin hacer testamento no veo solución al asunto.
Sí que podría haber una solución testamentaria. Por una parte, los padres podrían desheredar al hijo (que no a sus nietos) por causa de negarles los alimentos (artículo 853.1 del Código Civil que hay que poner en relación con el 142 del mismo). De otra parte, los padres podrían dejar reducido a ese hijo a la legítima estricta (en vez de desheredarle) y este hijo renunciarla posteriormente cuando sus padres fallezcan (dejando fuera a los nietos, hijos de ese hijo) si se considera no merecedor de la misma por falta de atenciones a sus padres. Incluso se podría añadir un simple ruegoen ese sentido, un recordatorio de que no nos has atendido y no lo mereces por lo que te rogamos que en el futuro la renuncies.
Y no hay más al margen de repartir en vida todo tu patrimonio entre tus demás hijos para “dejar sin nada” al que no quiere cuidarte, aunque esto no es seguro al 100% y presenta algunos inconvenientes. Las legítimas en el Derecho Civil Común son así y hoy por hoy no dan otra alternativa.
Debía esta respuesta a alguien que me consultó en Twitter, pero ahora no recuerdo cuál era su cuenta. Espero que encuentre esta contestación.
“Somos un matrimonio sin hijos de 57 años con un piso en propiedad. ¿Qué tipo de testamento tenemos que hacer para que en el caso que fallezcamos alguno de los dos pueda heredar el piso el que quede vivo sin problemas?”
Me explica usted lo que quieren que pase cuando muera el primero… pero ¿y cuándo muera el segundo? Al no tener hijos, todo acabará en manos de los parientes del último que muera, ¿quieren eso?
“Si fallecemos los dos a dos de nuestros sobrinos y a un hermano”.
Pues muy sencillo entonces: “Instituyo heredero a mi esposo/a sustituido en caso de premoriencia o conmoriencia por Fulano, Mengano y Zutano“. Eso sí … el último que muera puede cambiar su testamento y decir que se lo deja a “Fulano, Mengano y a Justito El Notario“. Quiero decir … que si tienen plena confianza, háganlo así, pero si “no se fían” tal vez necesiten soluciones más complejas (las llamadas sustituciones fideicomisarias y similares).
Las distintas formulaciones de una misma pregunta con una misma respuesta, no dejan de sorprenderme. También es cierto que la gente no tiene ganas de leer y prefiere encontrar respuesta a su pregunta sin necesidad de desgastarse los ojos o de perder el tiempo. Por esa razón preguntan cosas que me hacen pensar en decirles, pero ¿se ha leído usted lo que he escrito?
Tengo decenas de cuestiones cortas y un par de postsque son de los más visitados de mi blog sobre los asuntos testamentarios y hereditarios, pero aún así WordPress me avisa de más y más variaciones sobre las mismas cuestiones. No quiero desaprovechar todo ese tráfico, ni dejar de contestar a todo el mundo (hasta a los que demuestran pocas ganas de leer), así que vamos a recogerlas en esta pequeña entrada:
Plazo si estoy nombrado heredero y no lo sé. Evidentemente es el mismo plazo lo sepas o no lo sepas. No saber que has heredado, no te libra de Hacienda. Si te enteras tarde, pagarás con recargo e interés de demora.
Liquidar la herencia en plazo da igual que día. Evidentemente. Por esencia, un plazo es un plazo y es lo mismo hacerlo el primer día del plazo que el último. El problema es hacerlo fuera de plazo porque antes no se puede, es decir, yo no puedo ir a pagar los impuestos de la herencia de mi Santa Madre por la simple razón de que está viva.
¿Quién adjudica la herencia intestada? Pues los mismos que adjudican la testada: los herederos del difunto. Se haga o no se haga testamento, el proceso de aceptación y adjudicación de la herencia es el mismo. En un caso el título sucesorio es el testamento y en el otro la declaración de herederos abintestato. La competencia para su tramitación es exclusivamente notarial en la actualidad.
¿Se puede renunciar a una herencia sin hacer declaración de herederos?Lean esto.
¿Se puede firmar la liquidación de gananciales y la herencia en escrituras separadas? Pues sí, pero ¿para qué? Lean esto.
¿Se puede hacer herencia para cuatro en una misma escritura? Sí, claro y para 40, si 40 fueran los interesados en la herencia. En la misma escritura suelen aceptar y adjudicarse todos los que son herederos e incluso es usual hacer la de los cónyuges de una sola vez (en una sola escritura). Todos los herederos tienen la misma escritura y se pueden expedir copias parciales de la misma. Si se hacen copias totales sale más caro, pero se entiende todo mucho mejor que con las copias parciales (que yo nunca aconsejo).
¿Qué pasa si no se han cambiado las escrituras de mi abuelo? Pues que tendrá que hacerlas primero para su padre y luego para usted (aunque podría ser un dos en uno como en el caso anterior). Esto se explica con la teoría de la cadena de eslabones.
¿Cuál es el plazo para la declaración de herederos?Lea esto.
¿Qué hay que hacer después de firmar la escritura? Pues despedirse del Notario y marcharte a tu casa. Luego le avisaremos para recoger la copia, pagar la factura y recibir el resto de las instrucciones precisas en cuanto a: impuestos, bancos, registros y catastro. Todo estará bajo control.
¿La herencia hay que repartirla? Hombre, haber lo que se dije haber, no hay, pero supongo que lo que me quieren preguntar es si podemos pagar impuestos, firmar la escritura y quedar indivisos o si simplemente podemos no hacer nada de nada (aparte de pagar los impuestos, por la cuenta que nos trae). Tratándose de inmuebles, pues sí, podemos no hacer nada, pero con el dinero y los productos bancarios pues conviene repartir y así evitar que alguien más se vaya al otro mundo y la cosa se nos complique. Lea aquíy aquí. Yo, desde luego, casi siempre aconsejaría repartir.
¿Qué es una escritura de herencia? Yo diría que esta pregunta va por lo de los eslabones que ya lo tengo explicado aquí. Digamos que es un documento público autorizada por un Notario que sirve para evitar que el planeta Tierra entero siga a nombre de Adán y Eva.
¿Qué plazo tiene el Notario para facilitarme la copia del testamento? Bueno si es el suyo, puede que se vaya usted con el testamento debajo del brazo. Si es de otra persona y tiene derecho a esa copia (si yo pido el testamento de la Duquesa de Alba no me dan, claro), depende de dos circunstancias: La primera es que esté en soporte informático o en soporte papel (lo antiguo solo lo tenemos en papel). Si está en papel, seguramente le tardaremos un poco más. La segunda es que sea un testamento que tengamos nosotros o que haya que pedir a otra notaría. Sobre este último caso, he hablado aquí. Vale, ¿pero en tiempo? Pues el suyo al momento de firmar, el que tenga informatizado mañana, el que tenga en papel la semana que viene y el que pida en un par de semanas. ¿Le vale? Por supuesto, siempre que me traiga usted la defunción y las últimas voluntades.
¿Dónde se consigue la escritura original de un testamento? En ningún sitio. La escritura original es propiedad del Estado y está custodiada por el Notario a quién corresponda. Usted se refiere a la copia autorizada (que suele llamarse original cuando no lo es). Esa copia se obtiene: en la notaría dónde se otorgó el testamento que puede seguir a cargo del mismo Notario o no, o, si tiene más de 25 años, en el Archivo del Distrito Notarial. Si tuviera más de 100 años, pues habría que acudir al Archivo Histórico.
¿Puedo renunciar a mi herencia en condominio? Sí hombre. Siempre se puede renunciar una herencia, salvo que ya la haya aceptado o salvo que lo esté haciendo usted en fraude de acreedores. Y ojo que en este último caso podría ser un delito.
Herencia sin testamento Bancos. Esto no es una pregunta y no entiendo a quien buscaba esto y ha acabado en mi blog. Tal vez Don Google le haya llevado hasta aquí.
¿Se puede entregar un legado sin escritura? Sí, se puede, o “yes, you can”. Todo lo que tengo dicho aquísobre la herencia, se lo puede usted aplicar al legado. Otra cosa es que le sea conveniente hacerlo.
¿Se puede desheredar a un hermano? Sí y a mi si quiere y a Obama … Puede usted desheredar a quien tiene obligación de dejarle algo. A saber: descendientes, ascendientes y cónyuge viudo. Al resto desherédeles tranquilamente …
¿Cuál es el precio del papeleo por aceptar una herencia?Bueno … si usted quiere aceptar y marcharse, pues 30,05 Euros más IVA, más la copia y alguna cosa más. Digamos unos 60 Euros, pero estoy casi seguro de que usted no quiere eso. Usted quiere aceptar y adjudicarse junto con el resto de herederos, ¿verdad? Pues, en tal caso, sepa: Cuanto más herede, cuanto más valor, cuantos más herederos y cuanto más papel lleve la escritura más pagará en la notaría. Esta tarde he presupuestado una herencia de padre y madre con dos inmuebles, tres saldos bancarios y tres hermanos y ha rondado los 1.300 Euros (IVA incluido). Tocan a unos 450 Euros cada hermano y por dos herencias, pues una ganga: 225 Euros. Pidan presupuesto a su notario.
Necesito un modelo privado de declaración de herederos. Alguien que buscaba esa información ha recalado en mi blog. Tal vez lo haya hecho aquí. Le aclararé que no puede hacerse declaración de herederos en documento privado. Lo que puede hacerse en documento privado es la aceptación o adjudicación de herencia. La declaración de herederos, como título sucesorio (a falta de testamento) ha de hacerse notarialmente. La búsqueda precisa en este caso era más bien “modelo de aceptación y adjudicación de herencia en documento privado”.
¿Cuánto tiempo tienes para ir al registro? Esto lo contesta Manolo Otero.
Adopción “consumada” tras el fallecimiento del adoptante y derechos a la herencia de padre biológico y padre adoptivo
“Una persona firma los papeles de adopción de un hijo mayor de edad. Semanas después el adoptante fallece. La adopción se hace efectiva meses después. ¿Qué derechos sobre la herencia tendría el adoptado?”
Si la fecha de la sentencia firme de adopción es posterior al fallecimiento del causante, conserva el adoptado los derechos hereditarios:
“STS 1485/2019 de 10 de Mayo de 2019: La adopción posterior a la apertura de la sucesión no priva al adoptado de su derecho a la herencia de su padre biológico. Es cierto que el art. 178.1 Cc dice que la adopción produce la extinción de los vínculos jurídicos entre el adoptado y su familia anterior, pero produce esa extinción desde la fecha de la adopción y no priva de los derechos hereditarios adquiridos antes, ya que según el art. 989 los efectos de la aceptación se retrotraen siempre al momento de la muerte del causante. La facultad de aceptar o no la herencia de su padre biológico forma parte del patrimonio del menor adoptado desde la defunción del causante, independientemente de si ha habido antes de la adopción una aceptación tácita o no”.
Y OJO, que puede heredar al padre biológico y al padre adoptivo:
Si al fallecer el padre biológico, todavía no está determinada la filiación adoptiva, tiene derecho a heredar al padre biológico y además tendrá derecho a heredar en su día al padre adoptivo.
Si al fallecer el padre biológico ya estaba determinada la filiación adoptiva, no tiene derecho a heredar al padre biológico y sí tendrá derecho a heredar en su día al padre adoptivo.
El mérito se lo atribuyen a Sergio Mocholí. Yo solo he actuado de intermediario con el consultante.
Concepto de vivienda habitual a efectos de un legado
“Mi padre me prelegó en su testamento su vivienda habitual sita en xxxx, con todo lo que se hallara en su interior. El testamento no cita los anexos (garaje y trastero) que se compraron junto con el piso en la misma escritura haciendo un pago único conjunto (los anexos dan derecho al uso y disfrute de plaza garaje y trastero; el IBI de ambos y de todos los vecinos del inmueble lo paga la comunidad porque es un proindiviso). La vivienda habitual ha sido siempre la misma con ese garaje y con ese trastero (no hay duda con ningún otro inmueble que perteneciera a mi padre). ¿La vivienda habitual incluye el garaje y el trastero? o ¿por no mencionar expresamente que legaba también el garaje con tal número y el trastero con tal otro número, estos no forman parte del legado?”
Tendría que tener el testamento y la escritura del inmueble para no tener que hacer demasiadas suposiciones, pero, a mi juicio, si son anexos o anejos de la vivienda y, por tanto, hay una sola finca registral, los incluiría sin duda alguna en el legado. Si se tratara de porciones indivisas de la finca total destinada a garaje o trasteros que dan derecho al uso exclusivo de tal plaza de garaje y tal trastero, la cosa, se complica. Lo mismo que si se tratara de fincas registrales independientes. Creo que su caso no es este último, aunque no tengo claro si será el primero o el segundo.
Me temo que podría estar usted ante una cuestión de interpretación de la voluntad testamentaria que deberá resolver con los demás interesados en la sucesión. Si todos están de acuerdo, no habrá problemas. Si no lo están …. pues veremos a ver que pasa.
Cuando el difunto tiene un plan de pensiones, ¿cómo tributa?
Si el causante titular del plan de pensiones muere antes de cobrar el plan de pensiones y lo cobran los herederos, tributa por IRPF en la renta de los herederos como rendimiento del trabajo.
Si el causante cobra el plan en vida y luego se muere y el dinero esta en su cuenta como un saldo normal se paga por Impuesto de Sucesiones.
.- Los rescates están siempre ingresos sujetos a IRPF como rendimientos de trabajo personal del que cobra y que nada tienen que ver con la herencia.
.- Y que si fallece el titular sin haber hecho el rescate, los beneficiarios lo cobran acumulándolo a sus respectivas bases de IRPF y sin pagar nada por herencia.
Declaración de herederos abintestato, separación de hecho del difunto y requerimiento para instar el acta
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Tengo tratado el asunto de la separación de hecho y su repercusión en la declaración de herederos del cónyuge que fallece intestado y en primer lugar.
Su viudo/a, que lo es, no tiene derecho a la sucesión (a su legítima o a toda la herencia a falta de descendientes y ascendientes) por causa de la separación de hecho.
Así que, si una viuda separada de hecho se presenta en la notaría a tramitar la declaración de herederos de su difunto esposo y se lo cuenta al Notario (le cuenta que está separada de hecho), este no podrá iniciar la tramitación del acta puesto que la viuda no es persona interesada en la sucesión dado que no tiene derecho a ella por causa de su separación de hecho del difunto debiéndose instar el acta por alguno de los que sí tienen derecho a la herencia que necesitará que la pobre viuda sin derecho alguna reconozca la existencia de la separación para que quienes corresponda sean declarados herederos del difunto y para que ella no reciba su legítima o no sea declarada heredera (si le hubiera correspondido a falta de descendientes y ascendientes). Si no se cuenta con la viuda para la declaración de herederos, en mi opinión, la situación se complica hasta el punto de que habría que plantearse o reconocer la legítima a la viuda en tanto no quedara acreditada fehacientemente la separación o aparcar la declaración de herederos puesto que sería algo disparatado declarar herederos a los siguientes saltándonos a la viuda sin que esta prestara su consentimiento o quedara acreditada la separación.
Desheredación y legado de legítima estricta “por si acaso”
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“En un testamento en el que se deshereda a un hijo por el 853.2 CC, ¿conviene poner cláusula de que en caso de que no prospere la desheredación, lega al desheredado la legítima estricta? Lo digo por si el instituido heredero (el otro hijo) al final prefiere evitar problemas y pagar a su hermano desheredado la legítima estricta. En definitiva, ¿es mejor poner que si no prospera la desheredación se legue la legítima estricta o es mejor obviarlo porque podría hacer que la desheredación tuviera menos fuerza? El desheredado no tiene descendencia y no parece que la vaya a tener”.
Pues aunque sea comprensible el temor a un litigio que pueda considerar injusta la desheredación, yo creo que hay que desheredar convencido y no poner paños calientes de antemano. Por eso hablo de legado de legítima estricta “por si acaso”.
Al habla con Sergio Mocholí me dice que “si la desheredación no prospera, el efecto ya es que el desheredado tiene derecho a la legítima estricta, porque hay una mejora tácita. Si añades lo de que si no prospera se lega la legítima estricta, es como si estuvieras reconociendo en cierto modo que la desheredación no está clara. Si piensas que no va a prosperar la desheredación es mejor legar la legítima estricta y nombrar contador-partidor para que el legitimario no bloquee la herencia en sede notarial”.
Me cita además una RDGRN de 3 de octubre de 2019, en la que la DGRN no discute que puedan llegar a un acuerdo todos los interesados fuera de la vía judicial. En este caso el instituido reconoce como falsa la causa y por consiguiente se reconoce a las hijas desheredadas su derecho a la legítima. Pero la DGRN exige que consientan también como afectadas las posibles hijas de las desheredadas porque si la causa fuera cierta ellas heredarían la legítima y no sus madres (art. 857 CC), por lo que son afectadas.
“En consecuencia, procede exigir que si las desheredadas carecen de hijos y descendientes, deberá manifestarse así expresamente por los otorgantes, y, en otro caso, esto es, si las desheredadas tienen hijos y descendientes, deberá acreditarse (mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho) quiénes son los mismos, manifestando expresamente que son los únicos hijos y descendientes de la misma y siendo precisa su intervención en la escritura pública en que se realizan las operaciones particionales de la herencia del causante o, la ratificación de las operaciones ya practicadas”.
“Por supuesto, en casos como estos, el problema ademas es fiscal ya que las Consultas DGT V1514-11, de 10 de junio de 2011, y V0579-22, de 21 de marzo de 2022, consideran que ello supone una donación. Sin embargo, la STSJ M 9842, de 10-4-2014, y la STSJ CyL 3865/2015, de 31-7-2015, dicen que no hay donación sino que los desheredados reciben los bienes por herencia, directamente del causante”.
Consultada mi opositora de cabecera, dice:“Yo diría que de lo contrario la desheredación sería condicional y ello, según la mayoría de la doctrina, no se admite. En mi tema se dice que la desheredación condicionada a que ocurra la causa, no cabe, pero sí cabe la desheredación condicionada a que se pruebe la causa. Yo eso último lo vería muy discutible porque quien debe probarla son los herederos si el desheredado se opone, pero si no se opone, no puede obligarse a los herederos a probarla previamente, ya que como dices o desheredas o no y debes tener clara la causa de la desheredación en el momento de hacer el testamento”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Estoy soltera y no tengo descendientes, ni ascendientes. Lo único que tengo son dos hermanos y quiero hacer testamento para “desheredar” a uno de ellos, pues desde siempre tuvimos una mala relación. Mi pregunta es: si desheredo a uno de mis hermanos en testamento (el cual tiene a su vez dos hijos), ¿tendrían derecho sus hijos a heredar la parte de su padre por derecho de representación?“
Usted puede hacer con su herencia lo que quiera (siempre que haga testamento, claro). No tiene herederos forzosos, en consecuencia no es necesario hablar de desheredar porque el concepto de desheredación solo es correcto cuando hablamos de descendientes, ascendientes o cónyuges. Es usted tan libre de hacer lo quiera que hasta me puede dejar la herencia a mi (siempre que no le haga yo el testamento)… o invitarme a una cerveza. El concepto de la representación es propio de la sucesión intestada, no de la sucesión testada.
Le resumo:
Si no hace testamento, le heredan sus dos hermanos por partes iguales.
Si uno ha fallecido, el otro y los sobrinos del muerto (que se llevan su parte dividida por partes iguales) son los que heredan.
Y si los dos hermanos están muertos, heredan todos los sobrinos por partes iguales.
Bastante tiempo después alguien me pregunta si puede desheredar a un hermanastro
Para empezar hay que precisar el término.
El hermanastro es el hijo de la mujer que está casada con mi padre. El medio hermano o hermano de un solo vínculo es el hijo de mi padre y de su segunda mujer.
Dicho esto respondo lo mismo que en el primer caso: no hace falta que desherede a su hermanastro porque su hermanastro no tiene derecho a su herencia ni como heredero forzoso (legitimario) ni como heredero intestado (si no hay testamento).
Si a uno le heredan hermanos de doble vínculo (de padre y madre) y de vínculo sencillo (de padre o de madre), los primeros toman doble porción de los segundos (en la herencia intestada del ascendiente común).
Deuda entre hermanos coherederos por gastos e impuestos de las herencias paterna y materna
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Unos hermanos herederos por partes iguales de sus padres, pactan en la escritura de herencia de los mismos que el pago de los gastos e impuestos derivados de las herencias serán abonados por partes iguales. En consecuencia, la factura de la notaría será por partes iguales y las de los registros también lo serán (con lo que no abonará cada uno solamente la factura derivada de la inscripción de lo que se adjudique). Los impuestos serán también, previsiblemente, los mismos salvo que alguno supere la franja mas baja de patrimonio preexistente y tenga que pagar mas o pueda tener derecho (o no) a alguna reducción o bonificación por edad, discapacidad o alguna otra circunstancia.
Esos gastos e impuestos, sin embargo, no se abonan en realidad por partes iguales sino que son abonados íntegramente por uno de los hermanos a quien le viene mejor efectuar el pago que a los demás en este momento, conviniéndose por todos que serán saldados los créditos pendientes cuando se efectúe la venta de uno de los inmuebles de la herencia que está prevista para próximamente.
Con la finalidad de evitar problemas, los hermanos con un breve documento privado hacen constar su pacto. Es decir, que uno anticipa todo y los demás, posteriormente, se lo devuelven cuando efectuén la venta.
También se ha previsto, al parecer, que el comprador del inmueble en cuestión traiga cuatro cheques bancarios nominativos de diferente importe. Uno con mayor importe para el hermano pagador y otros tres por menor importe para los hermanos que han de pagar al otro. Esta previsión no es correcta porque al comprador no le vincula ese pacto entre los hermanos y está comprando un X% por ciento a cada uno de ellos que es lo que debe pagarle y justificarle. No se le puede exigir (ni conviene) el pago de otro modo.
Lo que procede hacer son cuatro cheques iguales y posteriormente tres de los hermanos abonarán al cuarto lo que le deben mediante una transferencia en la que se especificará que el pago es para los gastos e impuestos de la herencia de papá y mamá o de fulano y mengano con lo cual el asunto quedará perfectamente resuelto. Por supuesto, cabrían explicaciones en la escritura y hasta pagos acreditados pero sin mezclar al que compra que no tiene nada que ver en este ajo.
De lo que se trata con el documento privado es de evitar problemas fundamentalmente con Hacienda. Pero con Hacienda no debe haber ningún problema porque aunque haya pagado uno de los hermanos, el sujeto pasivo del impuesto es el que es y para Hacienda habrá pagado el que sea sujeto pasivo (todos los hermanos en este caso). Los pactos sobre cuestiones fiscales no vinculan a Hacienda y no parece que el adelanto de los impuestos por un hermano a los demás pueda considerarse como una donación. En todo caso podría ser un préstamo o anticipo que no tributa siempre que esté documentado (y esto lo está) y, además (y ojo), liquidado como exento de impuestos (cosa que podría resultar probablemente muy excesiva aunque como digo siempre yo no soy Hacienda …).
Sin embargo, a efectos de los gastos la situación es algo distinta porque si las facturas se emitieron a nombre solo del hermano pagador y no de todos, cuando se haya de valorar un incremento o pérdida patrimonial para el IRPF o una existencia de pérdida o ganancia a efectos de la plusvalía municipal (IIVTNU), el importe de esas facturas, en puridad, solo podría computárselo el hermano a cuyo nombre fueron expedidas.
En consecuencia:
Al firmar la compraventa, se traerán cuatro cheques de igual importe y luego se compensarán los gastos e impuestos mediante transferencia, especificando claramente el concepto del pago.
En el documento privado habría de precisarse un poco mejor cómo se efectuará realmente la devolución de las diferencias que constituyen un anticipo (o préstamo).
Al incluir un préstamo en el documento, debería tal vez liquidarse como exento pero parece que difícilmente podría ocasionarse algún problema con ello.
Este es mi dictamen que someto a cualquier otro mas fundado.
Diligencia para subsanar errores en los testamentos (pero también en otros documentos)
Me llama un compañero para decirme que el año que figura en un testamento que va a ser utilizado por él para autorizar la escritura de herencia del testador-causante no es correcto. Me plantea hacer algún tipo de diligencia subsanatoria y como sucesor en el protocolo del Notario autorizante de aquel testamento, la efectúo y le mando testimonio de la misma para unir a la copia del testamento y a su escritura de herencia.
Esto fue lo que dije:
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX con residencia en esta Villa, DOY FE, de que en la escritura matriz número xxx del protocolo general de esta Notaría a mi cargo correspondiente al año xxxx, figura extendida una diligencia del tenor literal siguiente:
“1ª DILIGENCIA: La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, el día xxxx, para hacer constar que en la matriz precedente, por error involuntario, se hizo constar como fecha de otorgamiento el día 18 de Febrero de 1993, cuando en realidad dicha fecha fue el día 18 de Febrero de 1994, como resulta del examen del protocolo general e índices de esta Notaría a mi cargo correspondientes a dicho año y en particular del tomo 2º de 1994 en el que se encuentra encuadernada la mencionada matriz, así como del oportuno Certificado del Registro de Actos de Última Voluntad relativo al causante que me fue exhibido para la expedición de la copia a que se refiere la nota anterior a esta diligencia, por lo que mediante la presente y para lo sucesivo subsano, al amparo de dicho Artículo, la citada matriz cuya fecha correcta es la del 18 de Febrero de 1994. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo su matriz, y en el presente que corresponde al número xxx de protocolo del mismo año, yo, el Notario, Doy fe”.=
ES TESTIMONIO ELECTRÓNICO EXACTO de la 1ª DILIGENCIA de la matriz número xxx de fecha 18 de Febrero de 1993, donde queda anotado, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de xxx, como titular de esta Notaría, lo expido conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, para su remisión a mi compañero Don XXX, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, o a quien le suceda o sustituya. Este testimonio electrónico solamente tiene validez para que sea unido a la copia autorizada del testamento de Don XXX la cual fue expedida por mi el día 2 de Septiembre de 2009, a instancia del hijo y heredero Don XXX, una vez cumplidos los requisitos oportunos, en dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie XX, números XXX y siguiente en orden correlativo ascendente, y a fin del otorgamiento de la escritura de herencia de dicho causante. En esta Villa a xxxx. DOY FE.=
No obstante .. esta diligencia tiene una pega que se encuentra en el Artículo 153 del Reglamento Notarial que no permitiría subsanar esta clase de errores más que en los documentos ínter vivos … Y ¿si lo que faltara fuera la hora? Tengo pendiente escribir sobre estos dos problemas, pero, entre tanto, también es posible que lo que nos pase sea que falte el nombre del Notario:
“DILIGENCIA ACLARATORIA: En xxx a xxx, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en esta Villa, hago constar que, por error involuntario que no fue debidamente salvado no figura en la matriz precedente el nombre del Notario autorizante de la misma, resultando del protocolo obrante en esta Notaría a mi cargo que fue autorizada por Don xxxx. Y sin nada más que hacer constar doy por terminada la presente diligencia, extendida en el mismo primer folio en que lo fue la matriz precedente, de cuyo contenido yo, el Notario, Doy fe”.=
Siempre podría pensarse que tal vez ese documento lo había autorizado un sustituto del titular de la notaría, pero para eso está el cotejo de las firmas y el indubitado conocimiento que tenemos del signo, firma y rúbrica de nuestros predecesores en la notaría.
Un testamento sin número de protocolo
Pues valorando lo que aquí tengo escrito y otras notas con las que tengo que actualizar esta entrada, decidí resolver de este modo.
Puse nota en la matriz (pero no añadí el número) y expedí la copia sin incluir el número en la copia (solo en la reproducción de la diligencia):
“Diligencia: La pongo yo JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, en mi XXXX, mi residencia, para hacer constar que observada la secuencia de números de protocolo y folios del presente tomo número xxxx del año xxxx, y consultado el parte relativo a este testamento que se encuentra en los archivos de esta notaría a mi cargo, HAGO CONSTAR mediante la presente que al testamento de DOÑA XXXXX le corresponde el número XXX del año XXXX, subsanando mediante la presente y en mi condición de actual titular de la Notaría de XXXX dicho error para que el indicado número de protocolo se haga constar en las copias que de la presente se expidan en adelante. En XXX, a xxxx. Doy fe.”
También es posible encontrarse con errores en los partes
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en XXX, saluda y comunica: Que por error informático involuntario no fue asignado a testamento alguno el parte número 97 del año en curso, continuando la correcta numeración en el parte número 98 de AÑO, lo que hago constar mediante el presente oficio, a efectos de que el Colegio Notarial adopte las medidas conducentes a reparar dicho error. En XXX, a XXX”.
No recuerdo que trascendencia tuvo encontrar y resolver este error, pero imagino que desde el Colegio Notarial se me pidió hacer algo al respecto.
Leía yo su testamento a una madre que hacía un clásico testamento de divorciado que además, dado que tenía un hijo menor de edad con una discapacidad, efectuaba una sustitución pupilar con arreglo al artículo 776 del Código Civil.
En la parte del testamento en la que el testador “amplía su filiación” y declara cuales son sus circunstancias personales decíamos:
“Que su citado hijo xxxx, padece una discapacidad psíquica como consecuencia de una lesión cerebral, por lo que tiene previsto tramitar el oportuno procedimiento de incapacitación para la rehabilitación o prórroga de la patria potestad o para el nombramiento de tutor o curador según lo que sea apropiado a su edad y circunstancias”.
Cuando le dije a la madre que era necesaria la incapacitación judicial de su hijo antes de que ella muriera para que la sustitución pupilar que establecía en su testamento fuese efectiva me dijo:
“¿Pero? … si mi hijo ya tiene reconocida la minusvalía”.
Me fue difícil explicar a esa madre-testadora la diferencia entre la discapacidad, la incapacidad y la incapacitación judicial
Le dije que la discapacidad podía ser la causa de la incapacidad, pero que se podía ser discapaz e incapaz pero no estar incapacitado judicialmente y también que se podía ser discapaz y no ser incapacitable judicialmente o ser discapaz y sí estar incapacitado judicialmente. Le dije que la discapacidad era una cuestión de hecho y la incapacitación era una cuestión de derecho, que las personas tenemos una capacidad jurídica y una capacidad de obrar. La capacidad jurídica la tenemos todos, la capacidad de obrar, desgraciadamente, no. Algunos han de ejercitar su capacidad de obrar a través de otros que son sus representantes legales (padres, tutores o curadores) y esos representantes legales son los padres para los menores y los padres, si se prorroga o rehabilita la patria potestad, o los tutores o curadores, para los mayores de edad. También le dije que podía estar tranquila hasta que el hijo se aproximara a la mayor edad, pero que cuando estuviera llegando a los 18 años (puesto que la discapacidad, según ella mismo me dijo, era permanente) se pusiera en marcha para declarar a su hijo judicialmente incapacitado. Le advertí, no obstante, que su previsión no serviría de nada si ella misma fallecía prematuramente y el hijo no había sido judicialmente incapacitado.
No estoy seguro de que esta madre me entendiera del todo, pero creo que sí que comprendió que puede estar medianamente tranquila durante unos años.
“Mi tía murió en el mes de Julio dejando herederos a dos hermanos y a varios sobrinos. Los hermanos tenían que pagar 500 Euros por el Impuesto de Sucesiones. Pero, desgraciadamente, uno de esos hermanos, mi padre, acaba de morir. Somos dos hermanas y nos dicen que hay que liquidar dicho impuesto. Nosotros nos preguntamos pero … al morir mi padre, ¿no pasamos a ser herederas de mi tía? entonces ¿como herederas, y según la parte que nos corresponde, quedaríamos exentas de pagar dicho impuesto? ¿Qué debemos hacer? Pagar o no pagar … en fin.”
Pagar o no pagar, that`s the question podría haber terminado esta consulta.
Pues, es muy fácil le dije a mi consultante. Se trata de dos herencias distintas. La de la tía en la que el heredero era su padre y en la que su padre pagaba esos 500 Euros. Y la del padre en la que las herederas son las dos hermanas y en la que entiendo que por el valor de lo heredado piensan (o les han dicho) que no van a pagar nada. Si por mi padre no pago, por mi tía tampoco, es su razonamiento, pero “desgraciadamente” no es así. El heredero de mi heredero es mi heredero pero el impuesto del primer causante y el del segundo son dos impuestos distintos.
Ese es el quid de la cuestión: son dos herencias diferentes, cada una con su impuesto. Por una se paga y por la otra parece ser que no.
“¿Es obligatorio que estén presentes los ocho hijos de la difunta cuando se reciba el certificado de actos de ultima voluntad?”
Dice “cuando se reciba”, es decir, ¿cuando vayan a recogerlo de la notaría, a la funeraria o de una gerencia del Ministerio de Justicia? No, no lo es.
“Si no hay testamento y se debe hacer la declaración de herederos, ¿es obligatorio hacerla? ¿El testamento sustituye a la declaración de herederos?”
Bueno, ya se lo dice usted mismo: “si no hay .. se debe”. Si no hay testamento y hay herencia (si no hubiera nada pues no hace falta), no queda otra que hacer declaración de herederos, pues el título sucesorio es siempre indispensable y solo puede ser el uno o el otro (el testamento o la declaración de herederos si no hay testamento). Así que en todo caso yo diría que la declaración de herederos sustituye al testamento.
“¿Deben estar todos presentes? ¿Qué pasa si alguno se niega a presentarse? ¿Puede realizarse la declaración de herederos solo con los presentes?”
No.
Nada.
Sí.
Es más, generalmente las declaraciones de herederos las firma uno de los que tienen derecho a la herencia y este facilita los datos de los demás.
“¿Cual sería la forma, el plazo y el momento de renunciar a la herencia si no se esta interesado por no tener recursos económicos y por las posibles deudas que pudiera tener dicha herencia?”
El corporativismo de los Notarios y la impugnación de un testamento
“Una madre deja la legítima a tres de sus cuatro hijos y al cuarto el resto de la herencia. En el mismo año la madre es diagnosticada de Alzheimer y comienza su tratamiento. Tres años antes había hecho testamento a favor de sus cuatro hijos por igual. ¿Qué posibilidades hay de impugnar el testamento? ¿Es cierto que es dificilísimo? ¿Es cierto que siempre va a prevalecer la opinión del Notario aunque se presenten informes médicos del estado en que en esas fechas se encontraba la persona que testaba? ¿Es cierto que existe ese corporativismo y el juez siempre va a dar la razón al Notario que realizó el testamento?”
No, no es cierto. Se admite la impugnación del juicio de capacidad del Notario en las ocasiones en que corresponde a criterio del juez hacerlo (el juicio del Notario es una presunción que admite prueba en contrario). Los corporativismos existen entre miembros de una misma corporación (Notarios con Notarios, jueces con jueces y farmacéuticos con farmacéuticos y los jueces y los Notarios no pertenecemos a la misma. Le puedo asegurar que, además, los jueces, últimamente, en muchos asuntos no han sido precisamente “pro notariales”.
El recorrido de una escritura de herencia tras la firma
“¿Podría indicarme cual es el “recorrido” que sigue una escritura de herencia una vez que se ha firmado, si con anterioridad a la firma ya se liquidó el Impuesto de Sucesiones? Si hay inmuebles se lleva la escritura al Registro, pero cuando no los hay, ¿que más pasos se han de dar? ¿que organismo y en que plazo informa del curso del procedimiento?”
Lo primero que le diría es que no es usual hacer una escritura si no hay inmuebles, aunque, por supuesto, puede hacerse. Yo, en principio, no lo haría para mi y procuraría quitarle el tema de la cabeza al que venga a verme con esa idea. Tendría que darme buenos argumentos para aconsejársela. Uno de esos argumentos podría ser el del reparto que quiera hacerse del dinero que pueda haber con el fin de dejar las cosas claras entre los herederos y otro el de evitar problemas con los Bancos.
Si ya se liquidó el Impuesto de Sucesiones, la firma de la escritura dará lugar a un nuevo impreso del impuesto “a cero” que puede generar más gastos y paseos, es decir, que no vale liquidar y luego hacer la escritura; con la escritura debe ir ese impreso y debe incluirse en la escritura mención a que la herencia fue liquidada con tal fecha y en tal expediente.
Si no hay inmuebles y solo hay dinero, la escritura entiendo que se otorgaría porque el dinero no se ha repartido, aún a pesar de que se haya liquidado el impuesto. Es posible que el Banco le diga a uno que haga escritura (aunque no es necesario hacerla). Es decir, si hay saldos u otros productos bancarios, la escritura puede servir para el reparto, pero no es indispensable.
¿Y qué otros bienes puede haber? Vehículos, por ejemplo. Con los vehículos no hay una práctica uniforme, ni estable. A veces piden escritura, a veces basta la instancia de liquidación que acompaña al impreso. A menudo hago pequeñas adiciones de herencia porque la gente se dejó fuera una moto, un tractor u otro vehículo industrial. ¡Y mira que preguntamos por ello¡, pero … ni con esas. La escritura serviría para el cambio de titularidad del vehículo en Tráfico.
Así que, sin inmuebles, si se hace escritura quedarían los trámites bancarios y los de Tráfico, más algún otro en el que ahora no caigo y que pueda venir impuesto por las características de algún otro bien.
También podría haber seguros, pero los seguros no necesitan la escritura para nada(que además podría encarecerse, caso de incluirse).
Así que no hay ningún expediente al que hacer seguimiento. Firmas, haces impreso a cero, Bancos, Tráfico y a guardar la escritura en un cajón.
Creo que tengo ya mucho escrito sobre testamentos y herencia. Destacaría esta sección y estos cuatro post:
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
En la práctica notarial, y mas aun en esta época de la pandemia ocasionada por el COVID-19, el seguro de decesos es un viejo conocido que suele aparecerse en una gran mayoría de las escrituras de herencia por la vía del Certificado del Registro de Contratos de Seguro de Cobertura de Fallecimiento en el que suelen constar también los seguros de decesos.
Tenemos varias opciones:
No se solicita Certificado al Registro de Contratos de Seguro de Cobertura de Fallecimiento por razón de la fecha del causante: “En cuanto a la Certificación a la que se refiere el Artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, manifiestan ser innecesaria dada la fecha de defunción de la causante (anterior a la entrada en vigor de la norma)“.
Se solicita el Certificado, pero es negativo porque no contiene ningún seguro: “Yo, el Notario, hago constar que a petición de Doña xxxxx (también es posible que sean los interesados quienes lo proporcionen a la notaría a través de su seguro de decesos), he cursado la solicitud telemática de la Certificación a que se refiere el Artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, testimonio de la cual por mí, el Notario, deducido, incorporo a la presente, en la que se señala que no consta ningún contrato asociado al número de DNI/NIF que en la solicitud fue indicada”.
Se solicita y hace mención a uno o varios seguros del difunto de decesos o de cualquier otra clase: La formulación de este caso comienza igual que el anterior si bien se dice “en la que se señala que consta asociado al DNI/NIF que fue indicado en la solicitud el siguiente contrato: – Póliza xxxxx de Póliza xxx, de “XXX, S.A. de Seguros y Reaseguros/Vida” asociada exclusivamente, según manifiestan, a las cargas que gravan la finca descrita bajo el número 1.= del inventario de la presente (finca registral número xxx). – Póliza xxx, de “XXX, S.A. de Seguros y Reaseguros/Vida”, del que son beneficiarios Don xxxxx, que tienen derecho por terceras partes a la cantidad de xxxx, en concepto de prestación por fallecimiento del titular indicado. Se adjunta a la presente, fotocopias de los certificados acreditativos del derecho a la prestación. – Póliza xxxx, con la compañía Póliza xxx, de “XXX, S.A. de Seguros y Reaseguros/Vida”, que, según manifiestan, constituye un seguro de decesos que cubre gastos de entierro y funeral, exclusivamente. De conformidad con el citado R.D. 398/2007, informo a los comparecientes de lo dispuesto en la normativa reguladora del contrato de seguro con relación a la designación de beneficiario, a fin de que conozcan que la existencia del contrato de seguro no presupone la existencia de ningún derecho a favor de los herederos, ni implica la obligación de integrar las prestaciones que pudieran derivarse del contrato de seguro en el caudal hereditario.
En el caso de que el difunto no tuviera seguro de decesos, la factura de “entierro y funeral” puede deducirse, en cuyo caso diríamos: “Declaran deducible a efectos fiscales, como baja común en la herencia de Doña xxxxx, los gastos de tanatorio y funeral por importe de xxxx, según factura número xxxx, de fecha xxxx de Tanatorio, S.A. Acompañan a la presente fotocopia de la citada factura, en unión del original que se exhibe para que se devuelva”. Téngase en cuenta, para terminar, que los gastos de última enfermedad son también deducibles, si han sido satisfechos por los herederos.
Por supuesto, las percepciones o el valor de las percepciones derivadas del seguro de decesos no tienen repercusión en el Impuesto de Sucesiones devengado por el fallecimiento.
Por cierto, ¿qué dice la norma? y ¿por qué se crea este registro?
La Exposición de Motivos del citado R.D. 398/2017 dice que “la finalidad de este Registro es dar a conocer si una persona fallecida estaba asegurada con un seguro de cobertura de fallecimiento, ya que, en muchas ocasiones por desconocimiento de los beneficiarios de estos seguros, se dejaban de percibir las cantidades correspondientes, y por lo tanto se veía frustrado el cobro de cantidades que legítimamente correspondían a determinadas personas”.
En cuanto al Artículo 4 (Obligaciones de los Notarios), se señala que “los Notarios que sean requeridos para autorizar actos de adjudicación o partición de bienes adquiridos por herencia, salvo que los interesados aporten el certificado correspondiente del registro objeto de esta norma, deberán solicitarlo telemáticamente conforme al siguiente procedimiento …” ” … en el caso de que del certificado del Registro se desprenda la existencia de algún seguro con cobertura de fallecimiento, hará las advertencias legales correspondientes y, en particular, informará a los interesados de lo dispuesto por la normativa reguladora del contrato de seguro en relación a la designación de beneficiario y, en particular, en el primer párrafo del artículo 88 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, a fin de que los interesados conozcan que la existencia del contrato de seguro no presupone la existencia de ningún derecho a favor de los herederos ni implica la obligación de integrar las prestaciones que pudieran derivarse del contrato seguro en el caudal hereditario”.
Y sobre todo, ¿por qué el seguro de decesos figura en el contrato de seguros de vida si no lo es? Pues no tengo la mas remota idea …
El testamento no basta para “heredar” (y no deja de valer)
“Mis abuelos compraron un piso hace cincuenta años. Estaban casados en gananciales. Mi abuelo murió hace treinta años. Mi abuela no cambió la escritura a su nombre. Ella falleció hace poco. Mi madre falleció después de mi abuelo y antes que mi abuela. No sé que testamento había hecho mi abuelo, pero mi abuela tiene uno en el que me deshereda (no hay más hijos, soy su única nieta y yo no tengo hijos) y le deja el piso a una persona que no es de la familia. Al no haber una escritura a nombre de mi abuela, supongo que su testamento no tiene sentido, ¿o sí?”
Su madre parece que heredó a su padre (el abuelo), pero no a la madre (la abuela). Usted ostentará los derechos de su madre en la herencia de su abuelo y no tiene derecho a nada en la herencia de la abuela, salvo que niegue la causa de la desheredación.
Tenga en cuenta que se es heredero de alguien porque así lo establece un testamento o declaración de herederos (si es que no se hizo testamento). Pero para adjudicarse la herencia es necesario otorgar la correspondiente escritura (y, luego, muy conveniente inscribirla en el Registro de la Propiedad). En realidad, la escritura no es obligatoria, pero ¿quién se adjudica un piso en documento privado y quién no inscribe una escritura en el Registro de la Propiedad?
El testamento es solo el primer paso del proceso sucesorio (tal vez el tercero, si el primero es hacer testamento y el segundo morirse …) para heredar a alguien. El hecho de que haya un testamento y no se haga nada (no se paguen impuestos, no se haga escritura, etc …) no supone pérdida de derechos (sí, bueno, el derecho hereditario prescribe pero es una hipótesis nada habitual), es decir, no supone que el testamento deje de valer. Simplemente tienen ustedes todo por hacer.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Hoy me he encontrado con una herencia del año 2007 en la que comparecen tres herederos y solo dos se adjudican los bienes de la herencia. El otro heredero no renuncia y, sin embargo, no se habla de excesos o defectos de adjudicación”.
Tendría que ver la escritura, pero entiendo que no hace falta mencionar expresamente el exceso o defecto cuando lo haya, aunque sea lo conveniente para evitar equívocos, sorpresas y disgustos (especialmente fiscales y comentarios del tipo “el Notario no me dijo”, “el Notario no me explicó”). Si los herederos, presumo, lo eran por partes iguales y uno no recibe nada, no constando renuncia, hay un exceso para dos, un defecto para uno y, por tanto, tendrán que tributar al tipo correspondiente por TPO.
Podría ser que hayan previsto compensarlo más adelante (aunque no lo parece) y también podría haberse incluido algún tipo de fórmula explicándolo (aunque esta fórmula no sea garantía total de éxito):
“Primero.- Los comparecientes manifiestan que la diferencia entre las adjudicaciones, en más o menos, realizadas en esta escritura, se encuentran compensadas en adjudicaciones anteriores, por lo que todos los comparecientes ratificando la aceptación, pura y simple, de la herencia de Don xxxx y las operaciones de inventario y adjudicación del bien a que se refiere la presente escritura, se dan por enteramente pagados en cuantos derechos les corresponden como consecuencia del fallecimiento de dicho causante sin que nada tengan que reclamarse entre ellos por ningún concepto”.
En mis tiempos mindonienses, esta fórmula era ciertamente habitual. Ahora el Fisco está para muchas menos bromas.
A los cinco años de escribir esta pequeña entrada me encuentro con este tuit del gran Alberto Valiño:
“Exceso de adjudicación en herencia sin compensación: ¿Tributa por ISD o por TPO? Yo lo tengo claro. O no. ¿Y tu?”. Luego Valiño nos enlaza a dos artículos suyos:
Hace un tiempo preparamos una instancia para la liquidación de una herencia junto con sus impresos a petición de varios de los interesados. Presumimos en estos casos que actúan con el consentimiento de los demás hasta que llega el momento de firmar la instancia o de alegar representaciones.
Un día me llega un e-mail
“He consultado con mi abogado y me dice que lo de la herencia de mi padre se tiene que hacer por escritura publica, donde aparezca toda la información de los valores, dinero, bienes, acciones, etc … donde figure la parte que corresponde a cada uno una vez descontado la mitad que le corresponde a mi madre y nunca por instancia privada, por lo que te pido que rectifiques dicho informe. Decirte también que faltan valores, acciones y matrículas de vehículos por incluir en este borrador”
Y contesté
Comenzando por el final y en cuanto al asunto de que falten valores, acciones o matrículas no hay problema y no sé si es una omisión nuestra o de ustedes, pero se subsanará con los datos omitidos si es que están en nuestro poder. Efectivamente, se trata de un BORRADOR.
En cuanto al tema de instancia (no es un informe) o escritura, le explico:
Han sido sus hermanos y su madre los que han encargado una instancia y no una escritura. La instancia es lo usual cuando no existen bienes que vayan a inscribirse en el Registro de la Propiedad. La instancia es lo único que necesita Hacienda para que pueda liquidarse el impuesto y puede contener las adjudicaciones, aunque no es tampoco lo usual.
No obstante, si por la razón que sea, ustedes prefieren hacerlo en escritura publica, así lo haremos, pero lo que a nosotros se ha encargado es lo que hemos hecho, que, insisto, es completamente correcto y lo usual en estos supuestos. Me temo que su abogado está confundido.
La información, omisiones al margen, está toda en la instancia y faltarían esas adjudicaciones, si es que ustedes optaran por hacerlo así, cosa que no se nos ha especificado. La parte de su madre, puesto que todo es ganancial, ha de figurar en la forma en que lo hemos hecho.
Así que deben aclarar antes entre ustedes que es lo que quieren hacer puesto que unos han pedido una cosa y usted (solo usted) ha pedido otra e indicarnos en que forma desean repartir, cosa que ninguno nos ha dicho que pretendieran hacer. Se trataba de liquidar los impuestos sucesorios, únicamente.
Insisto en que no comparto el criterio de su abogado en cuanto a “que se tenga que hacer por escritura pública” (aunque puede que quisiera decir que en este caso conviene que se haga, no que sea indispensable la escritura en todo caso).
Dicho todo esto, le informo de que no haremos nada más hasta que el encargo de trabajo no sea confirmado por todos los interesados. Esto es una actuación no estrictamente notarial, es de gestión y no tengo obligación de hacer nada y aunque fuera una escritura no tengo que hacerla si no hay acuerdo entre los interesados para que se haga.
Me faltó añadir: “la próxima vez piensen un poco mejor las cosas antes de hacer perder el tiempo a los demás”.
Pero, sin adjudicaciones la instancia no hubiera sido suficiente para repartir los bienes, ¿o sí lo hubiera sido?
En las instancias no suele haber repartos y no se dan problemas. Solo cuando hay situaciones de conflicto se procede a realizar adjudicaciones. En el caso de los vehículos suele ser conveniente y con los Bancos hay que llevar cuidado pues podrían poner alguna pega a posteriori. En mi descargo diría que estábamos en la fase borrador y que nadie nos advirtió de que existiera una situación de enfrentamiento o conflicto entre los interesados en la herencia.
Conocía al difunto. Fue todo lo previsor y ordenado que pudo. Si levantara la cabeza ….
Heredo a una hermana y yo estaba pagando gastos que eran suyos
¿Cómo puedo hacer para que mi hermano que también es heredero pague la mitad de esos gastos? ¿los puede poner el Notario en la herencia y a la hora de ir al Banco donde mi hermana tenía su dinero que le quiten a él esa su parte?
Sí, el Notario puede inventariar una deuda que su hermana tenía con usted por razón de esos gastos, siempre que su hermano esté dispuesto, pues conformar el inventario es cosa de ambos. Si su hermano está de acuerdo en reconocer que usted le pagó unos gastos a su hermana fallecida, pues lo tendrá fácil, pero si no quiere, tendrá usted que probarlo.
Este asunto no es cosa del Banco. El Banco dará el dinero a quién diga la escritura y lo repartirá entre los dos si no la hacen una vez que le acrediten el pago del impuesto, pero no entrará en esta cuestión que, insisto, es solo de ustedes.
Herencia con sobrinos de doble vínculo y de vínculo sencillo
“Soy viudo y no tengo hijos. Mis padres ya fallecieron, así como los dos hermanos que tenía. Uno de mis hermanos es hermano de padre y de madre, y el otro es hermanastro (solo de padre). Mi hermanastro dejó dos hijos y mi hermano dejó uno. Si no hago testamento, ¿en que proporción heredan mis sobrinos? Me han dicho que mi sobrino de doble vinculo hereda el doble que mis otros dos sobrinos (hijos de mi hermanastro), ¿es cierto? Pero ¿cómo sería exactamente? Si dejo en herencia 100.000 €, ¿cuánto hereda de eso mi sobrino (de hermano) y mis dos sobrinos (de hermanastro)”.
Lo primero que le diría, a modo de precisión, es que el hermanastro no es hermano ni de padre ni de madre, es el hijo del que está casado con tu padre o con tu madre pero que no es hijo suyo por lo que, en su caso, lo correcto es hablar de hermano de doble vínculo y de hermano de vínculo sencillo o medio hermano.
Si usted no hace testamento y deja un sobrino hijo de un hermano de doble vínculo y dos sobrinos hijo de un hermano de vínculo sencillo, el sobrino hijo del hermano de doble vínculo tiene derecho a la mitad de su herencia y los otros dos se repartirán entre los dos la otra mitad (una cuarta parte cada uno), así el primero individualmente considerado estará tomando doble porción frente a los otros que estarán tomando la mitad (un medio versus un cuarto). Con el ejemplo de los 100.000 Euros, serán 50.000 para uno, 25.000 para otro y 25.000 para otro.
Aunque el Código Civil solo alude en el artículo 948 del Código Civil a que si concurren hermanos con sobrinos, hijos de hermanos de doble vinculo, los primeros heredan por cabezas y los segundos por estirpes y a que si concurren hermanos de padre y madre con medio hermanos (artículo 949), aquellos tomarán doble porción que estos en la herencia (si le hubieran sobrevivido sus dos hermanos, uno tendría dos tercios y el otro un tercio), habría que considerar extendiendo el tenor de ambos artículos y poniéndolos en relación, que si lo que concurren son sobrinos de vínculo sencillo con sobrinos de vínculo doble, ha de suceder lo mismo y en consecuencia tomarán doble porción los segundos que los primeros.
El artículo 951 es el único que se refiere a los hijos de los medio hermanos y lo hace para indicar que a ellos se les aplicarían las reglas de los hermanos de doble vinculo en cuanto a sucesión por cabezas y estirpes pero no nos brinda la solución a este caso que debe inferirse en mi opinión de los dos artículos que he citado anteriormente.
“Al fallecer mi madre, casada en gananciales con mi padre (que aún vive), heredamos el 50% de la VPO donde vivían los dos y en la que sigue viviendo mi padre. Mi duda es que si al tratarse de una VPO, al heredar los hermanos podríamos tener algún problema ya que todos tenemos una vivienda propia“.
Sin entrar en precisiones en cuanto a lo de “heredamos”, lo de los “porcentajes en gananciales” (sobre lo que pronto escribiré un post), etc.., pues la consulta que me hacen se entiende a la perfección, contestaré que no, ninguno.
Cuando se hereda una vivienda de VPOpodríamos decir que no son aplicables respecto de los herederos ninguna de las limitaciones que impone el régimen de protección oficial (que, por ciento, a quince años de mi aprobado me sigue pareciendo un “bosque de lobos”).
Otra cosa es que si la vivienda no está aún descalificada y más adelante los herederos la venden, el adquirente sí que quede sujeto a esas limitaciones y que exista un precio máximo autorizado de venta.
Infórmense bien sobre si está aún o no dentro del plazo y de cual sería el precio máximo de venta, en su caso, a fin de valorar el inmueble adecuadamente en la herencia.
Herencia intestada de española residente en Bélgica
“Miguel y María son un matrimonio casado en gananciales y residente en Bélgica. Tienen una casa en España que les pertenece con carácter ganancial. María muere sin testamento en 1994 y le sobrevive su madre llamada Terencia que posteriormente fallece sin haber otorgado testamento, en estado de viuda, sin descendientes, ni ascendientes, ni parientes colaterales”.
La legislación aplicable a la sucesión de esta señora española pero residente en Bélgica, entiendo que sería la española dada la fecha de su fallecimiento. En tal caso, su heredera sería su madre y el viudo tendría derecho a su legítima (mitad de la herencia en usufructo ya que concurre con ascendientes). Al morir la madre (sin aceptar ni repudiar pasando a los suyos el mismo derecho que ella tenía … artículo 1006 del Cci) si continuaba viuda del padre de María, no tiene otros descendientes, ni ascendientes, ni ningún pariente colateral, su heredero será el Estado. Así que la liquidación de gananciales y herencia de María, han de otorgarse por Manuel y el Estado español.
Miguel tendría que tramitar las declaraciones de herederos de su mujer y de su suegra (de la hija a favor de la madre y de él mismo y la de la madre a favor del Estado) lo que podría hacerse en cuanto a la hija (que no era residente) en el lugar de su último domicilio en España o en el lugar donde se encuentre el inmueble y, en el caso de la madre, en el lugar de su último domicilio. El requirente podría ser el marido en la primera y el Estado en la segunda, con lo que habría que contactar con quien corresponda para inste la declaración de herederos abintestato y luego proceder a otorgar la liquidación de gananciales y la herencia.
“¿Con quién hay que contactar cuando hereda el Estado?”
Si el heredero es el Estado, puedes verlo aquí. Si fuera alguna Comunidad Autónoma habría que examinar su respectiva normativa. Aquí tienes la valenciana.
“Hace casi cinco años que murió mi padre. Hizo un testamento del uno para el otro. Los herederos somos mis tres hermanos y yo. No hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones, ni plusvalías durante este tiempo. Se nos informó que si no teníamos necesidad de vender nada sería mejor dejar pasar cuatro años y seis meses para que prescribiera el impuesto. A fecha de hoy no hemos tenido ninguna reclamación de la Administración a tal efecto. Los bienes de la herencia son varios inmuebles. Ahora nos planteamos vender uno de ellos. En principio, no pensamos vender nada más. ¿Cuál es la mejor forma de hacerlo a efectos de gastos e impuestos? Supongo que tendremos, en primer lugar, que aceptar la herencia de mi padre, pero dudamos sobre si tenemos que hacer la partición y adjudicación de todos los bienes de la herencia para vender éste que nos interesa vender. No nos hace mucha gracia repartir ahora los bienes a fin de evitar las indivisiones, ya que no hay suficientes bienes para evitarlas. Por ello habíamos pensado no partir la herencia ni hacer adjudicaciones hasta que fallezca mi madre, ya que los bienes los disfruta ella y ninguno de los hermanos tenemos necesidad, de momento, de disponer de los mismos. ¿Es posible hacerlo? ¿O nos saldría muy caro si tuviésemos que vender algún otro bien?“
Eso de dejar prescribir los impuestos era un mala práctica y lo es aún peor en estos tiempos en los que en buena parte de las CCAA se paga poca cosa, pero lo hecho, hecho está y suerte que han tenido, aunque liquidar tienen que liquidar aunque sea alegando la prescripción.
Para vender, efectivamente hay que adjudicar. Si tienen claro como repartir, hacerlo de golpe sale bastante más barato a nivel notaría, aunque no deben decidirse solo por el gasto notarial si no tienen claro el reparto. Así que si no lo tienen claro, mejor adjudicarse el bien que van a vender y ya verán como proceden con lo demás en vida de su madre o faltando ella.
Cuidado con no adjudicarse cada uno “lo que le toca”, pues puede dar lugar a disgustos por excesos de adjudicación y posteriormente en el IRPF, así que asesorénse bien antes del otorgamiento de la escritura.
Resumiendo, sí, es posible lo que pretenden, pero lleven cuidado con el asesoramiento.
Hija única renuncia a la herencia del padre sin sustitución vulgar para ese caso
Eugenio en su testamento instituye heredera a su hija Bonifacia, a quien sustituye vulgarmente para los casos de premoriencia, conmoriencia o incapacidad sucesoria por sus descendientes.
Bonifacia renuncia a la herencia de su padre y tiene dos hijos.
¿Los nietos de Eugenio le heredan o no lo heredan?
La de vueltas que le vamos a dar a casos como este….
Si la sustitución no contempla la renuncia, nos quedamos sin heredero y se hace necesario abrir la intestada.
A priori podría pensarse que el Artículo 929 del Código Civil deja a los nietos de Eugenio fuera de su herencia, pero ¿están los nietos representando a su madre?
Veamos el Artículo 923 del Código Civil: Repudiando la herencia el pariente más próximo, si es solo … Repudiando la herencia Bonifacia que es el pariente más próxima de Eugenio y la única hija de este … heredarán los del grado siguiente (los nietos de Eugenio) por su derecho propio y sin que puedan representar al repudiante.
Por sucesión intestada, previa declaración de herederos, los nietos de Eugenio, serán sus herederos por partes iguales.
Eugenio no quería sustitución en caso de renuncia, pero podría haber previsto que quería que sucediera en este caso y no lo hizo, por lo que se aplica lo previsto en la ley.
Identificación del heredero extranjero en el testamento
“¿A la hora de hacer testamento es necesario identificar a un heredero extranjero con su N.I.E.? ¿No puede hacerse con pasaporte o solo con nombre y apellidos?”
No, no es necesario.
Sí, se puede hacer solo con pasaporte o solo con su nombre y apellidos.
Pero, ¿no será mejor que se proporcionen cuantos más datos sea posible para evitarle problemas en el futuro a ese heredero? Los números de pasaporte cambian y con un nombre y un apellido, aunque sea difícil, podría producirse algún problema de identificación futura.
Además, cuando se haga la herencia será necesario aportar el N.I.E.¿qué problema hay en proporcionarlo ahora?
“Es que no lo tiene” … Ah, bueno eso es otra cosa diferente. Si no lo tiene, no hace falta.
Yo indico nombre, apellido o apellidos (hasta el de soltera si es el caso), pasaporte, nacionalidad y N.I.E. si lo hay, pero OJO: solamente si se trata de un heredero sin relación parental o conyugal con el testador, es decir, no indico pasaporte, nacionalidad y N.I.E. para el esposo o hijos del testador.
Institución de heredero a favor del viudo y “legítima”
“Matrimonio sin hijos, fallece la esposa y en el testamento instituye por partes iguales a su esposo y a una sobrina, ¿el esposo tiene derecho al usufructo de la mejora? Sé que si no hay testamento es así, pero al haber testamento tengo dudas sobre el usufructo“.
Ese tercio, mitad o dos tercios que constituyen la legítima del viudo, según casos, puede pagarse (como todas las legítimas) por cualquier título (artículo 815 del Código Civil) de manera que en este caso, está siendo pagada con la mitad de la herencia que le deja su marido (digamos que la legítima “ha quedado embebida en la institución de heredero”) por lo que no tiene el viudo derecho a nada más que lo que le han dejado entendiéndose pagados sus derechos legitimarios con lo que recibe vía institución de herederos.
Podría ser que esa mitad de la herencia valga menos que los dos tercios en usufructo que le corresponderían al viudo por legítima, en cuyo caso podría ejercitar la acción de complemento de legítima que podría dar lugar a la reducción de la porción correspondiente a la sobrina coheredera.
Hay que tener en cuenta que si esta señora no hubiera hecho testamento (puesto que no hay hijos y parece que tampoco ascendientes) no procedería hablar de legítima, pues el marido sería el heredero universal. Esa situación solo se daría en caso de que hubiera hijos con viudo o padres (o ascendientes) con viudo.
Para aclaración de los opositores con los que he tratado esta cuestión, va foto de la página del Rivas en el que se trata la cuestión del usufructo del viudo en la sucesión intestada. Es actualmente una cuestión superada en la que no hay que detenerse en un dictamen (o sí pero sin liarse ni meter la pata).
Institución de herederos sin sustitución y legítima (artículo 814.3 Cci)
Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Una testadora nombra heredera a sus dos hijas por partes iguales. No establece sustitución – y mira que es raro porque actualmente la ponemos siempre-. Muere una de las hijas y luego muere la testadora. La hija premuerta deja dos hijos, nietos de la testadora. Los nietos se están planteando renunciar a lo que les pueda corresponda en la herencia de la abuela“.
Bueno, pues tenemos que recurrir para solucionar esto al 814.3º del Código Civil (“Los descendientes de otro descendiente que no hubiera sido preterido …”) y plantearnos qué porción de la herencia atribuye el 814.3º al descendiente del descendiente no preterido.
Podría ser la misma porción o podría ser la legítima (¿larga o corta?) pero lo que está claro es que si los nietos renuncian, se produce un acrecimiento a favor de la otra hija del causante.
¿Y si hubiera biznietos? Pues a los biznietos habría que dejarlos fuera si los nietos renuncian a la herencia.
Esto es lo que decía en mi tema de la oposición sobre el párrafo tercero del artículo 814
“Al decir de muchos, el derecho de representación en la sucesión testada se recoge en el artículo 814.3 Cci.
En cuanto a su ámbito, Delgado Echevarría y Lacruz, lo aplican solo al caso de premoriencia, atribuyendo al heredero la misma posición por representación que tenía el ascendiente en el testamento. Diez-Picazo y Gullón admiten que el 814 ha de referirse solo al supuesto de muerte, pero limitan el ámbito de esta representación solo a la legítima. Bolás con tesis más amplia entiende que la representación del no preterido por sus descendientes se producirá tanto en la hipótesis de premoriencia como en la de desheredación y en la de indignidad declarada con posterioridad al testamento, pero el alcance de la representación será distinto. Así, en el caso de premoriencia será en todos los derechos atribuidos al sustituido, mientras que en los otros se limitará a la legítima.
Finalmente Vallet, distingue los siguientes supuestos:
En el caso de que el hijo no hubiera sido preterido y se estuviera en los casos de indignidad o de desheredación o se hubiera dejado a salvo la legítima o simplemente mencionado, sus hijos y descendientes podrán reclamar solamente lo que por legítima estricta les corresponda.
Si no hubiera sido preterido por haber sido instituido heredero, favorecido con un legado, fideicomiso o modo que excediera de su legítima, se plantea la duda de si sus descendientes solo le representan en la legítima o si la norma implica una sustitución.
En el caso de haber sido preterido el hijo premuerto, parece que igualmente ha de entenderse preterida su estirpe y que según fuera o no intencional la preterición de aquel debería calificarse la preterición de la estirpe de intencional o no con sus respectivos efectos consecuentes.
En el supuesto de no haber sido ni siquiera mencionado el hijo premuerto que dejare descendientes pero que no estuviera preterido en el testamento porque ya había muerto cuando fue otorgado”.
“¿Qué ocurre en el caso de familias extendidas? Por ejemplo, en el caso de hombre divorciado y con hijos, que se ha vuelve a casar ¿Cómo funcionaría al emitir testamento? Estoy casada en gananciales con un hombre divorciado y con tres hijos de su matrimonio anterior. Todo lo que tenemos es ganancial. Mi marido no tiene nada privativo ni ganancial de su matrimonio anterior. ¿Cómo funciona la legitima de los hijos en este caso?“
Tengo una explicación creo que bastante completa sobre el testamento del divorciado aquí, pero es posible que no dejara el asunto de las legítimas suficientemente claro.
Los hijos y descendientes tienen derecho a dos terceras partes de la herencia en el derecho civil común. Un tercio (el de legítima estricta) se ha de repartir obligatoriamente entre los hijos por partes iguales y otro tercio (el de mejora) entre hijos y descendientes, igual o desigualmente. La legítima del viudo(que sea padre o madre o que no lo sea) es de un tercio de la herencia en usufructo (concretamente el usufructo del tercio destino a mejora).
En consecuencia, su marido debe respetar esos derechos legitamarios de sus hijos y el resto puede dejárselo a usted. Usted puede recibir un tercio de la herencia (el de libre disposición) y su legítima (el tercio de mejora en usufructo), el resto ha de ser para los hijos (o descendientes) de su marido.
Si su marido solo tiene bienes gananciales tendremos dos opciones:
Si fallece él primero, usted y los hijos de él (si hubiera hecho testamento conforme a lo que le he dicho), tendrán que repartir todo lo ganancial entre usted y los hijos, teniendo en cuenta que la mitad del patrimonio ganancial es de usted.
Si fuera al revés, sus herederos y su marido, harán lo mismo pero con la parte de usted en los gananciales.
A caballo entre el mini dictamen de notarías, la práctica notarial y la duda tonta está esta cuestión que una vez más (¿y van?) consulto vía e-mail, entre firma y firma, entre una cosa y otra, con Sergio Mocholí.
“Mengano otorga testamento en estado civil de viudo de sus primeras nupcias e instituye herederos por partes iguales a los tres hijos de su matrimonio. Unos años después se casa y fallece en estado de casado en segundas nupcias. No cambia el testamento y su viuda le sobrevive y fallece antes de que se proceda a la aceptación y adjudicación de su herencia.
Los herederos se presentan en la notaría de Talsitio y consultan que corresponde hacer a fin de que se pueda firmar la escritura correspondiente pues no saben si tienen que atribuir algún derecho a los herederos de la segunda esposa de Mengano o no. Además informan al Notario de que, en realidad, existe un cuarto hijo de su padre (de una relación extramatrimonial entre las primeras y las segundas nupcias) que fue reconocido por él pero que tampoco fue incluido en el testamento. Este hijo sobrevivió a su padre pero falleció soltero y sin descendientes. Los herederos preguntan igualmente si tienen que atribuir algún derecho a los herederos de este medio hermano que falleció”.
Lo que es real de este caso es lo relativo a la viuda de Mengano (la segunda esposa). Lo del cuarto hijo no sucedió y tengo claro que estaría (de haber existido) preterido intencionalmente y que habría que aplicar el Artículo 814 Cci. No fue más que una idea para complicar un poquito más el caso a los opositores que intentan alcanzar el mágico estado del ¡Ah, coño¡
En cuanto a la viuda (la segunda esposa) esto es lo que finalmente se puso en la escritura firmada a cara de perro por los hijos del primer matrimonio que no se llevaban muy bien entre ellos y los herederos de la segunda esposa que no se llevaban demasiado bien con el otro grupo:
“Manifiestan los comparecientes que si bien en dicho testamento no existe mención alguna a la segunda esposa del causante (puesto que fue otorgado antes de que el causante contrajera su segundo matrimonio) habiendo incurrido el testador en preterición de la misma, no es preciso proceder a la reducción de la institución de heredero al haberse extinguido la cuota vidual usufructuaria que correspondía a la viuda del causante por su fallecimiento”.
Por otra parte, me planteé si decir o no lo que habitualmente diría en estos casos:
“A los oportunos efectos fiscales, hacen constar que el valor del usufructo extinto de XXX en la herencia de su esposo es de XXX Euros”.
La herencia de Mengano estaba prescrita, pero tal vez lo correcto sería hacer esa valoración y presentar el impreso.
¿Cómo lo ves?
El usufructo al que tendría derecho la segunda esposa se extingue por su fallecimiento, por lo que no procede la reducción de la institución de heredero que debería aplicarse por preterición. Así pues los herederos de la segunda esposa no tendrían ningún derecho hereditario.
Yo quizá no diría nada del valor del usufructo extinto para evitar tener que liquidar esa extinción de usufructo. Sería la cuestión que ya hemos hablado alguna vez de la consolidación del pleno dominio en la herencia prescrita.
En cuanto a la pretericion intencional del hijo extramatrimonial, tendría derecho a la legítima estricta, es decir, a una doceava parte de la herencia, y al haber fallecido después del padre sin aceptar ni repudiar, por derecho de transmisión pasaría a su madre.
Así que estamos de acuerdo en el primer punto. Mejor no complicarnos con el segundo y abrimos una interesante línea de trabajo con el tercero, puesto que esa madre del hijo extra matrimonial que nos entra en la sucesión no es ni la primera ni la segunda esposa, así que, aunque nada sabemos de ella, habría que darle entrada en la sucesión y vaya usted a saber con que consecuencias. Por momentos se me aparece hasta alguna reserva y me viene a la cabeza el artículo 837 del Cci.
“Un matrimonio tiene hecho testamento del uno para el otro, pero con legado electivo. Fallece ella y unos cuantos años después se va a hacer herencia y el viudo se plantea renunciar, ¿a qué se supone que está renunciado? ¿elige y renuncia o renuncia directamente?”
Evidentemente, renuncia a su derecho hereditario, es decir, no llega a hacer elección porque si la hiciera estaría aceptando y la renuncia ya no sería pura y simple.
.. La STS 2290-2010analiza un legado alternativo, distinguiendo la aceptación del legado de la elección en el legado alternativo ….
“Aunque esta sentencia distinga el acto de elección del de aceptación del legado, lo hace, a mi entender, para considerar que se pudiera haber aceptado el legado pero no realizado todavía la elección, y parece que la posibilidad inversa no debería admitirse, pues si se elige es necesariamente porque se ha aceptado o se está aceptando simultáneamente el legado, sin que cupiera elegir en el legado alternativo, cuando la elección sea atribuida al legatario, y después renunciar al legado. No obstante, teniendo en cuenta los términos de la sentencia y la falta de regulación del legado alternativo, la materia puede ser opinable“.
La sucesión por derecho propio del artículo 923 del Código Civil cuando falla todo el grado
“A muere sin testamento. Sus herederos son su hermano(B) y el único hijo(C) de otro hermano premuerto y sobrino por tanto de A. ¿Qué ocurriría si B (que tiene hijos) renuncia? ¿Su parte acrece a C o pasa a los hijos de B?”
Bueno, está claro que los hijos de B“lo tienen crudo” por aplicación del artículo 929 del Código Civil, así que los dejamos fuera y también que es C el que se va a llevar toda la herencia de A, pero, por lo menos a mi se me ocurren tres posibilidades para dar explicación a la solución:
C hereda a A por derecho propio.
C hereda a A por derecho de representación y previo acrecimiento.
¿C hereda a A en cuanto a una mitad por derecho de representación y en cuanto a la otra mitad por derecho propio?
Sin perjuicio de alegar y argumentar con el 922, el 946, el 948 o el 981 es fundamental el artículo 923 del Código Civil que nos dice que “repudiando la herencia el pariente más próximo, si es solo, o, si fueren varios, todos los parientes más próximos llamados por la ley, heredarán los del grado siguiente por su propio derecho y sin que puedan representar al repudiante”. De este artículo es de donde se deduce que si el que repudia no es solo (no es el único), sino que concurre con otros herederos, sí que tiene lugar el derecho de acrecer.
Aquí vemos que C sucede a su padre en la herencia por derecho de representación, por tanto C está ocupando el lugar de su padre. Así las cosas, B está concurriendo con C siendo ambos coherederos. Por lo que si B renuncia, su parte pasa a C también. Esta teoría se sustentaría en el artículo 981 del Código Civil.
No obstante también podría sostenerse de que al fallar todo el grado (un hermano premuere y el otro renuncia), podríamos llamar a los hijos de B, porque como decía Eduardo Llagaria “es lo que dice el 923 para el caso de que haya fallado todo el grado. Una vez que se produce la renuncia de B (en nuestro caso) hay que retrotraerla a la fecha del fallecimiento del causante conforme al Artículo 989 del Código Civil y tras la retroacción se aplica el 923+el 927, es decir, que se produce un fallo de todo el segundo grado y hereda el grado siguiente por derecho propio y por cabezas (en nuestro supuesto los hijos de B y C por cabezas, es decir, por partes iguales)”.
Espero haber explicado bien la teoría de uno de mis maestros.
Legado a favor de un muerto (al tiempo de hacer el testamento)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un testamento incluye un legado a favor de una persona fallecida al tiempo del otorgamiento del testador. Contiene sustitución vulgar sin expresión de casos. Fallece el testador.
¿Qué sucede?
¿Opera la sustitución o se refunde el legado en la masa hereditaria?
Se desconoce si el testador sabía si el legatario estaba muerto o no, pero lo mas lógico es pensar que no lo sabía. ¿Qué representación de la sucesión hereditaria (qué idea, quiero decir) podría tener el testador para entender que un muerto puede heredar algo? ¿Y quién le deja algo a alguien sin saber si está vivo o muerto (salvo que la muerte haya sido poco antes del testamento)?
A mi modo de ver, puesto que el legatario no puede aceptar el legado porque está muerto, ha de operar la sustitución que es (además) lo mas próximo a lo que quería el testador (la voluntad del testador es la ley suprema de la sucesión) para el caso de premoriencia y puesto que no hay nadie en quien se pueda producir un acrecimiento.
La refundición solo tendría lugar si no procede el acrecimiento o la sustitución vulgar.
Véase el artículo 888 del Código Civil: “Cuando el legatario no pueda o no quiera admitir el legado, o éste, por cualquier causa, no tenga efecto, se refundirá en la masa de la herencia, fuera de los casos de sustitución y derecho de acrecer”.
No olvidemos la parte subrayada que actúa como cajón de sastre de cualquier otra cosa que pudiera no estar comprendido en ese “no pueda” o en ese “no quiera”. En este caso, es obvio que el legatario estaba mas bien en el “no pueda” que en el “no quiera”.
Legado de derecho de habitación en favor de uno de los hijos
“Hemos tenido acceso al testamento de mi padre que aún vive. Nos deja a todos los hijos herederos a partes iguales y a uno de nosotros el derecho de habitación de su vivienda habitual. No se dice si es por tiempo limitado o vitalicio. Si hace uso de ese derecho, ¿se supone que su esposa e hijos también? ¿Qué derechos tenemos los demás hermanos sobre la vivienda?”
Vea lo que dice el Artículo 524 del Código Civil: “La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia”.
Así que sí, su esposa e hijos también van en el lote. Este derecho puede ser vitalicio o temporal, el testamento debería precisarlo.
¿Qué tienen los demás y ese hermano como herederos? Pues el resto de la propiedad del inmueble (todo menos ese derecho de habitación). Que van a vender, todos a firmar, que van a hipotecar, todos a hipotecar menos ese hermano (pues ese derecho no es hipotecable), que van a vivir, todos a vivir, pero si no caben todos en la vivienda, el hermano habitacionista tiene preferencia sobre los demás, pues tienen un derecho que limita el que tienen ustedes.
Como no tenga otra vivienda, ni posibilidad de obtenerla, tendrán el “bicho” para largo. Es una solución que usan padres con hijos con problemas, hijos problemáticos, hijos sin vivienda o con problemas económicos puesto que es un derecho inembargable.
Legado de legítima estricta con asignación de cosa cierta
A veces algunos padres legan a alguno o algunos de sus hijos la legítima estricta y dicen que se les pague en metálico (aunque no lo haya en la herencia) o dicen que se les pague con bienes concretos y determinados. Este sería el caso:
“Primera. Lega a su citado hijo Don XXX, con cargo a su legítima estricta, las fincas registrales XXX y XXX de las del Registro de la Propiedad de XXX, sitas en término municipal de XXX.
Si el valor de dichas fincas no fuere suficiente para cubrir su legítima estricta, o la testadora no tuviera parte alguna en dichos bienes a su muerte, el defecto se pagará con otros bienes de la herencia. Si el valor de dichas fuere suficiente para cubrir su legítima estricta, el legado se imputará al tercio de mejora en cuanto al exceso (o deberá ser objeto de reducción, si se prefiere esta opción”.
La legítima estricta es legítima; la mejora es un tercio de libre disposición entre hijos y descendientes, se distribuye igual o desigualmente entre hijos o descendientes a diferencia de la legítima que se reparte por partes iguales entre hijos y por estirpes en el caso de los fallecidos.
En el tema de la oposición a notarías se trataba aquello de que:
“Por el objeto. Las mejoras pueden ser:
De cosa determinada: A ella se refiere el artículo 829 del Código Civil:
“La mejora podrá señalarse en cosa determinada. Si el valor de ésta excediere del tercio destinado a la mejora y de la parte de la legítima correspondiente al mejorado, deberá éste abonar la diferencia en metálico a los demás interesados”.
De cuota: A este tipo de mejora se refiere el artículo 832 del Código Civil: “Cuando la mejora no hubiere sido señalada en cosa determinada, será pagada con los mismos bienes hereditarios, observándose, en cuanto puedan tener lugar, las reglas establecidas en los artículos 1.061 y 1.062 para procurar la igualdad de los herederos en la partición de bienes”.
Mejora de cuota con asignación de cosa cierta: Si el valor de la cosa excede de la cuota, se aplicarán las disposiciones anteriormente expuestas. Si el valor de la cosa no alcanza al de la cuota, habría de pagarse lo que falte con otros bienes de la herencia.
Mejora de cosa cierta con señalamiento de cuota. Ambas referencias limitan el alcance de la mejora: Si el valor de la cosa excede de la cuota, se aplicarán las disposiciones anteriormente expuestas. Si el valor de la cosa no alcanza al de la cuota, no habrá que pagarse lo que falte con otros bienes de la herencia, pues la referencia a la cosa limita el alcance de la mejora”.
La clasificación de las mejoras por su objeto me vino a la cabeza cuando pensé en abrir una entrada en el blog a la cláusula testamentaria del pago de la legítima estricta con asignación de bienes concretos.
Legado de legítima estricta en favor de hijo que luego es adoptado
“Mi padre, que tenía cuatro hijos, hace testamento y a una de mis hermanas le deja la legitima estricta. Posteriormente esa hija, mi hermana, es adoptada por una tía, hermana de nuestra madre. Mi padre muere con esa hija ya adoptada por su cuñada pero no cambia el testamento. La hija adoptada, con los demás herederos (los otros tres hijos, es decir, mis otros dos hermanos y yo), hemos liquidado el Impuesto de Sucesiones como si ella fuera legataria de esa legitima estricta. ¿Cómo debemos hacer ahora la escritura de herencia?”
Si esa hija fue adoptada, simplemente no es legitimaria de su padre biológico, con lo que yo haría la escritura haciendo mención a ese legado que ha quedado sin efecto y a la adopción que tuvo lugar, procediendo posteriormente a una liquidación complementaria de la herencia por esa parte que liquidó la hija adoptada (sin tener que hacerlo) y reclamando esta la oportuna devolución de ingresos indebidos. No estaría de más, explicar esta circunstancia en la herencia para facilitar el proceso de liquidación complementaria y de devolución de ingreso indebido, en su caso.
Legado del dinero que quede tras gastos e impuestos
¿Se puede hacer un legado del dinero que quede en la herencia tras pagar gastos e impuestos?
En realidad no debería plantearme si se puede hacer, porque lo cierto es que este legado está incluido en un testamento YA otorgado.
En ese testamento se decía que se legaba “el dinero que quede en las cuentas después de pagarse los impuestos y gastos derivados de la herencia”.
Así que indudablemente se puede, claro que se puede, pero, a mi juicio, con este legado se dificulta la determinación del objeto legado puesto que su importe no se puede determinar hasta que se paguen los gastos e impuestos y no es posible determinar los gastos e impuestos en tanto no se determine el importe legado.
Así que como autorizante de ese testamento yo procuraría orientar la voluntad del testador de otro modo, no haciendo esa alusión y como autorizante de la herencia pienso que el importe exacto del legado no podría ser determinado (aunque finalmente pudiéramos haber acertado) y, al mismo tiempo, que esos gastos e impuestos que disminuirían la cantidad efectivamente legada (o más bien percibida por el legatario) formarían parte del caudal relicto (de la herencia) y tributarían como el resto del caudal hereditario.
La voluntad del testador está clara: esa voluntad es que pagados los gastos e impuestos de la herencia, todo el dinero sea para el legatario. Está también claro que todo el dinero (antes de restar gastos e impuestos) forma parte de la herencia. También está claro quienes son los sujetos pasivos de los impuestos devengados. Pero, ¿cual es la base imponible del legado? y ¿a quien se ha impuesto por el causante la obligación de pago de los gastos e impuestos?
Os dejo con una cláusula interesante que va en la línea de la cuestión tratada en esta FAQ:
SEGUNDA. Lega, con cargo al tercio de libre disposición, a sus sobrinos DON y DOÑA, por partes iguales, la nuda propiedad de una mitad indivisa de la finca registral XXX. El presente legado se ordena bajo la condición resolutoria de que los legatarios nombrados efectúen la liquidación y pago del Impuesto de Sucesiones que su atribución devengue dentro del plazo legalmente establecido. Transcurrido dicho plazo sin haber efectuado dicha liquidación y pago, el presente legado quedará sin efecto y se refundirá en la masa de la herencia.
“¿No se podría dejar, además del usufructo universal, al cónyuge sobreviviente el tercio de libre disposición y así corresponderle aún más? Es decir, tercio de libre disposición para cónyuge sobreviviente y además usufructo de los otros dos tercios. En caso de que no se pudiera, ¿no le correspondería más al cónyuge con el tercio de libre disposición más el usufructo del tercio de mejora que lo que le correspondería con el usufructo universal sobre todo?”
Primera pregunta: No, no se puede porque se perdudica la legítima de los hijos y descendientes.
Segunda pregunta: Depende de la edad. Puede valer más una cosa o la otra. Por eso se suelen hacer los legados electivos que permiten optar por el UU o el tercio más la legítima. Cuanto más viejo es el viudo, menos vale el usufructo, mientras que el valor del tercio se mantiene siempre. A mi el legado electivo no me acaba de convencer pues das entrada al viudo en la propiedad y pueden surgir problemas adicionales. Si el viudo elige el tercio y la legítima porque le es más conveniente y se hace así la herencia, hay que adjudicarle más bienes y además en propiedad con lo que luego tendrá que transmitirlos cuando muera e incluso podrá hacerlo en vida (cosa que tal vez no interese). Si no se hace herencia y solo se liquida el impuesto, los valores del tercio y legítima habrán de computarse y la redacción de la herencia del segundo causante (el que muere el último) será más complicada (he tenido un caso la semana pasada). Así que casi que yo prefiero el UU y que se elija que darle luego al viudo en pago del mismo, lo que podría representar una conmutación con alguna complicación fiscal que a mi nunca se me ha dado.
Legítima estricta para un hijo incapacitado que se ha de abonar en efectivo y eventual nombramiento de defensor judicial
“Mi padre falleció y en su testamento dejó la legítima a los cinco hermanos, el tercio de mejora a cuatro de los hermanos con el usufructo a mi madre y el tercio de libre disposición también a mi madre. Uno de los cinco hermanos está declarado incapaz, siendo la tutora mi madre. Mi padre estableció que la legítima del hijo incapacitado debía abonarse en dinero. Respecto a los tercios de mejora y libre disposición (en los que no entra el hermano incapaz) estamos todos de acuerdo en el reparto por lotes, de manera que, por ejemplo, mi madre se quede con su vivienda habitual. Pero el Notario nos dice que los bienes se han de repartir todos en proindiviso porque hay un incapaz en la herencia y de no hacerse así se haría necesario un defensor judicial. Nosotros no entendemos que una vez adjudicada la parte en metálico a mi hermano, el resto del dinero y bienes no podamos repartirlo en lotes. ¿Es como dice el Notario? Suponiendo que no sea posible un acuerdo particional, ¿valdría la pena contar con un defensor judicial para que viendo que no hay perjuicio al incapaz se pudiera hacer el reparto por lotes?“
Estoy de acuerdo con mi compañero.
Tenga en cuenta que la fijación de las legítimas depende de la valoración total del patrimonio hereditario y, en consecuencia, existe un conflicto de intereses que ha de solventarse por un defensor judicial que no es que valga o no valga la pena nombrar, es que si procede, procede, por lo que resulta de obligatorio nombramiento.
Su padre hizo un testamento cuyo propósito es claro y que creo tiene buena intención, pero ejecutar su voluntad no es tan sencillo como a él le hubiera gustado o pudiera pensar que sucedería cuando lo otorgó.
Ni aunque se hubiera especificado una cantidad indicando que se legaba al hijo incapacitado en pago de su legítima (o sin decir nada), pienso que se podría solventar el problema pues la fijación de la legítima dependería siempre de la valoración del resto de la herencia y en esa valoración veo ineludible el conflicto con la madre y tutora del hijo incapacitado. Salvo que solo hubiera dinero … y este fuera suficiente para cubrir la legítima.
Liquidación del Impuesto de Sucesiones sin acompañar los impresos de una instancia complementaria (o aclaratoria)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un cliente mío liquidó la herencia de su padre en Madrid. Solo hicieron los impresos. No hubo ninguna instancia, impreso o escrito que se acompañara y, por tanto, no existe ninguna clase de adjudicación (que en esas instancias no suelen hacerse salvo para los saldos bancarios o vehículos a efectos de la DGT). Los bancos solo con eso no les dan el dinero heredado.
¿Cómo solucionarlo? Una alternativa es hacer la escritura de herencia pero me pregunté si podríamos hacerles una instancia, digamos que aclaratoria, que contuviera esas adjudicaciones de los saldos para que se puedan cobrar y luego un impreso “exento” que impidiera al banco ponerles pegas.
Hice varias consultas y obtuve varias respuestas:
Basta con presentar un escrito al banco (sin pasar por ningún lado) donde se haga el reparto de los fondos en ese banco concreto. Me dicen que algunos bancos tienen sus propios formularios para esto y otros no. Sería la repera que el banco (sobre todo si tiene un formulario) no les ofreciera la solución.
La solución sería presentar una instancia privada y presentarla junto con una liquidación complementaria de la ya presentada. De esta forma el banco tendría un documento privado donde figuran los bienes del causante y podrán rescatar los fondos.
Este casito (que no es inusual) ha hecho que añada una clausulita a las escrituras de herencia (gracias a una amiga que trabaja en el Banco de España con la que comenté este tema):
“En cuanto al único saldo bancario inventariado y para el caso de que su importe haya variado tras el fallecimiento de la causante, hacen constar que su reparto será por terceras partes entre los tres hermanos y herederos comparecientes, sirviendo la presente manifestación como mandato a la entidad depositaria para ejecutar las posiciones del causante conforme a la presente escritura de herencia”.
Tengo un apartado en mi blog con veintiséis modelos de instancias de las que dieciséis son relativas a cuestiones hereditarias.
Las distintas formulaciones de una misma pregunta con una misma respuesta, no dejan de sorprenderme. También es cierto que la gente no tiene ganas de leer y prefiere encontrar respuesta a su pregunta sin necesidad de desgastarse los ojos o de perder el tiempo. Por esa razón preguntan cosas que me hacen pensar en decirles, pero ¿se ha leído usted lo que he escrito?
Tengo decenas de cuestiones cortas y un par de postsque son de los más visitados de mi blog sobre los asuntos testamentarios y hereditarios, pero aún así WordPress me avisa de más y más variaciones sobre las mismas cuestiones. No quiero desaprovechar todo ese tráfico, ni dejar de contestar a todo el mundo (hasta a los que demuestran pocas ganas de leer), así que vamos a recogerlas en esta pequeña entrada:
¿Es necesaria escritura para aceptar una herencia? No, no es necesaria. Es necesaria para repudiarla, pero no para aceptarla. La aceptación puede ser expresa (por ejemplo, en escritura) o tácita (por ejemplo porque estoy cobrando el alquiler de una casa que era de mi padre). No es lo mismo aceptar que adjudicarse.
¿Cuál es el plazo de ejecución de la herencia? Eso de la ejecución de la herencia no existe. Supongo que se referirá a que plazo existe para repartir la herencia. Aquí está explicado. Y en breve para quien no quiera leer: no hay plazo; solo lo hay para pagar impuestos.
Cuanto se tarda en arreglar los papeles de la herencia. Mis hermanos y yo debemos tener un récord en esto. Mi padre murió el 14/11 y después de Reyes (pero como quien dice el mismo día 7/1) teníamos resuelto el tema impuestos y el tema bancario. Son 54 días. Así que creo que los dos meses no te los quita nadie. Pero claro, nosotros somos dos Notarios y dos oficiales de notaría. Nos sabemos de memoria el proceso. Hasta pudimos terminar antes pero como solicitamos una reducción fiscal que el organismo de gestión tributaria municipalal que se la pedimos no tenía clara y puesto que estaban las Navidades de por medio, nos retrasamos un poco más de lo que esperábamos. Sin Navidad, hubiéramos batido un récord mundial. Creo que es razonable pensar en tres o cuatro meses dependiendo de diversas circunstancias (quién y qué hereda fundamentalmente).
Cuanto tiempo tiene el Banco para pagar herencia. El Banco no paga la herencia. El Banco suelta la pasta cuando se le acredita el pago de los impuestos aunque a veces se hace el remolón y dice mentirijillas para que no te la lleves o para que pases por sus propios mecanismos. Hay que resistir y apretar más que ellos.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Mi tía Mercedes, recientemente fallecida, hizo el siguiente testamento:
“Instituye herederos universales a sus hermanos A yB en cuanto a una cuarta parte a cada uno de ellos, a sus dos sobrinos E y F (hijos de su fallecido hermano C) en cuanto a una cuarta parte indivisa por mitad entre ellos y a su sobrina G (hija de su fallecido hermano D) en cuanto a la cuarta parte indivisa restante, con derecho de sustitución a favor de sus descendientes para los casos de premoriencia, renuncia o incapacidad y a falta de descendientes con derecho a acrecer entre los instituidos”.
A, premurió a la testadora y no tenía descendientes.
¿Qué ocurre con la parte que correspondía a A en la herencia de la tía Mercedes?
El acrecimiento ha de producirse en proporción al derecho de cada uno y, por tanto, ha de ser repartido un tercio para B, otro para E y F y otro para G.
“Pues – continuaba el consultante – en la notaría nos dijeron que los cuatro heredaban por igual y así se hizo la herencia”.
No veo razón para entender que la premoriencia de A dé lugar a que las partes de cada uno de los demás acrezcan desigualmente en contra de la voluntad del testador que dispuso que tres de sus herederos tomaran doble porción que los otros dos (diferencia que no se mantendría si distribuimos por cuartas partes entre ellos).
Si el que hubiera premuerto sin descendencia fuera E o F tal vez (con todas las reservas) podría sostenerse que su parte acreciera al otro y no a los demás, pero en el caso de A (o de B si hubiera sido este o de G) no veo posible aplicar el criterio de reparto que fue utilizado para hacer esa herencia y que, además, les ha conducido a un exceso de adjudicación a favor de E y F, aunque dudo que les dé problemas pues los de Hacienda no suelen hilar tan fino a estos efectos.
Otorgamiento de testamento por una japonesa residente en Luxemburgo
El otorgamiento de testamento por un inglés y una japonesa casados y residentes en Luxemburgo me da algunos quebradero de cabeza.
Leo aquí que: “En cuanto a la legítima es una pars bonorum o sea una parte de la herencia, aunque su determinación es sencilla, ya que son legitimarios los parientes de cada orden, si existen. Por tanto los hijos son los primeros legitimarios y en concurrencia con el cónyuge, éste tiene dcho a la mitad de la herencia y la otra mitad corresponde por igual a los hijos; a falta de éstos lo serán los ascendientes en línea recta y concurriendo con el cónyuge, éste tiene derecho a dos tercios y el tercio restante es para aquellos; y a falta de ascendientes suceden los hermanos, que si concurren con el cónyuge tienen derecho a un cuarto de la herencia y éste a tres cuartos”.
Así que en Japón hay legítimas y en Luxemburgo también las hay (la legítima asciende a la mitad de la masa hereditaria legal si el difunto deja un solo hijo, a dos terceras partes si deja dos hijos y a tres cuartas partes si deja tres hijos o más).
Así que, en mi opinión residiendo en Luxemburgo, a la señora japonesa le caben estas opciones:
No dice a qué ley se acoge y no dice nada sobre legítimas. En tal caso si fallece teniendo residencia en Luxemburgo se aplica la ley de la residencia y si no ha respetado legítimas, tendrán un problema pues la la ley luxemburguesa se aplicaría a la sucesión y las establece. Si fallece con residencia en UK, no habría problema.
No dice a qué ley se acoge y respeta las legítimas que corresponda. Si fallece con residencia en Luxemburgo pues se aplica la ley de residencia y se respetan las legítimas. Si fallece con residencia en UK, no habría problema.
Opta por la ley de la residencia luxemburguesa, parece que no tiene sentido que opte por ella, pero si lo hiciera la situación sería igual que en el caso anterior.
Opta por su ley nacional: estaría obligada a respetar legítimas pues es japonesa y su ley las establece.
Así que lo que podría adaptarse más a lo que quiere es el segundo caso puesto que parece que su intención es residir próximamente en UK, es decir, que mencione las legítimas y rece para no morir con residencia en Luxemburgo.
Partición y manifestación de herencia, ¿es lo mismo?
No, no lo es mismo, pero tampoco pasa nada si a la manifestación se le llama partición de herencia y se queda algo peor si es al revés.
La partición es, en propiedad, la operación que pone fin a la comunidad hereditaria distribuyendo entre sus integrantes la totalidad de los bienes que forman parte de la herencia en la forma que consideren conveniente, mientras que la manifestación de herencia es una partición en la que todos y cada uno de los bienes de la herencia se reparten en proporción a la cuota hereditaria de cada uno de los que la integran.
Por ejemplo, si hay cuatro hijos y un viudo y es un testamento del uno para el otro, sería manifestación si la viuda se adjudica el usufructo de todos los bienes y los hijos la nuda propiedad por cuartas partes. Sería partición si la viuda se queda el usufructo y cada uno de los hijos la nuda propiedad de uno solo de los bienes.
En mi notaría hacemos mucha manifestación. La manifestación evita condominios y eso ahorra gastos e impuestos.
Por supuesto, cabe una forma mixta en la que unos bienes se parten y otros se manifiestan.
Petición de copia por el probable sucesor intestado por ineficacia de la institución de heredero en el testamento del causante
Un señor casado otorga testamento a favor de su esposa (no estamos seguros de ello, ni sabemos si hay sustitución o cualquier otra cosa porque no tenemos el testamento).
Fallece viudo y por tanto parece que ya no tenemos heredero. Un sobrino carnal pide copia y se la deniegan en el archivo, pero tendría derecho a ella como posible sucesor intestado.
¿Qué hace falta para pedir la copia?
Pues defunción y últimas voluntades, que ya los teníamos, y la defunción de la mujer del testador porque si la mujer es la heredera y no hay sustitución (ni ninguna otra cosa) pues este sobrino aspira a la herencia siempre que el hermano o hermana (no sé si era un hermano o una hermana) del difunto esté muerto porque en caso contrario no tiene derecho a la sucesión (por aquello de que heredan los hermanos y los sobrinos hijos de hermanos fallecidos no los sobrinos hijos de hermanos vivos). Así que habrá que pedirle también la defunción de su padre o madre (la de aquel de los dos que fuera hermano del testador).
A este hombre que tiene derecho a copia conforme al Reglamento Notarial, a fin de cuentas, habría que pedirle que nos presente la defunción de aquellos que pudieran estar llamados en el testamento y cuya ausencia le pueda abrir la puerta a él para ser el heredero intestado de su tío fallecido.
“Tenemos una herencia a repartir entre cuatro por partes iguales, pero cada heredero quiere cobrar su parte en diferentes fechas. El Banco nos dice que hay que cobrar la herencia todos a la vez sí o sí, ¿eso es así? Por lo que leo no hay plazo para cobrarlo, los herederos individualmente pueden cobrar su parte en la fecha que ellos precisen?”
Lo que yo explico en el artículo que creo que ha leído es que no hay plazo para repartir la herencia, pero tampoco existe un plazo para cobrar porque ustedes no tienen que cobrar nada. Solo tienen que hacer efectivo su reparto y para ello tienen que ir todos juntitos al Banco, firmar lo que corresponda firmar y llevarse el dinero o dejarlo en ese Banco, pero en una cuenta distinta de la del difunto. El Banco no puede dejar a uno que se lleve su dinero y dejar el de los demás en la cuenta del fallecido, tiene que cerrar el asunto y tiene que cerrarlo de golpe con todos ustedes. Supongo que la cuestión es que a alguno de los herederos no le interesa en este momento tener el dinero a su nombre y le viene mejor que siga a nombre del difunto. Está claro que de ese modo está dificultando el reparto para los demás coherederos.
¿Es correcto que el Banco proceda de este modo? Exigiendo la firma de todos, sin duda alguna. Exigiendo que la cuenta “desaparezca” pues no estoy seguro, pero es una postura completamente lógica y comprensible. Una vez muerto el titular, se atienden los movimientos normales y cuando se liquidan los impuestos, se permite disponer en la forma que le indico y le indican.
Así de golpe me llegan una serie de preguntas relacionadas con la renuncia a la herencia. Desecho algunas de ellas y decido quedarme con estas cuatro:
¿Es válida la renuncia a una herencia en escritura pública o también necesita inscripción en el Registro de la Propiedad? La renuncia a la herencia ha de hacerse en escritura pública (sí o sí) conforme al Artículo 1.008 del Código Civil. La renuncia en sí no es inscribible, pero sí que lo son sus consecuencias, con lo que habrá de ser presentada en el Registro de la Propiedad en caso de que la escritura contenga inmuebles que quieran inscribirse.
¿La renuncia tiene que notificarse a los demás interesados en la herencia? No.
Y si el resto de los herederos no aceptan la parte renunciada, ¿quién figurará como poseedor de esa parte en el Registro de la Propiedad? Esta simple pregunta encierra varios temas del programa de notarías, pues exige explicar la sucesión testada, la intestada, la sustitución, el acrecimiento, la representación, etc .. Así que diré únicamente que cuando alguien renuncia a una herencia, otro alguien es llamado por el testamento (o por ley) a la parte renunciada. Podría ser un sustituto, podría ser un coheredero o podría ser un heredero abintestato. Siempre habrá alguien que herede (nadie muere sin herederos) pues al final de todos los posibles llamados, estará el camión escoba de las herencias: el Estado español. Para dar más detalles y explicaciones habría que disponer de datos concretos y “papeles”.
¿Por qué tienen que pagar los impuestos todos juntos y no puede liquidar cada uno lo suyo? y si uno no paga, ¿a quién se le reclama? Los herederos tienen que establecer de común acuerdo una valoración para liquidar. Yo no puedo decir que mi parte en un piso vale diez y otro decir que la suya vale veinte. Hay que inventariar y valorar todos juntitos. Puede haber otros casos y situaciones, pero dejémoslo aquí en este caso. Reclamar se reclamaría a quien no ha pagado. Pero no es nada usual una liquidación parcial y representa un verdadero riesgo hacerlo para el que lo haga, pues a él también le pueden pedir cuentas.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Con el consentimiento del autor de este dictamen jurídico que es prudente que se mantenga en el anonimato, publico su planteamiento sobre este interesante asunto con el fin de que pueda ser útil al lector, al propio autor y a mi mismo cuando tengamos que volver a situarnos en una hipótesis similar.
En un testamento que contiene varios legados (uno de metálico) y la institución de herederos, se designa albacea pero no se le nombra contador-partidor.
¿Se puede prescindir totalmente del albacea?
1.- El CC divide a los albaceas, por razón de sus facultades, en universales o particulares. Pero el problema es que el CC no dice cuando se está ante una u otra hipótesis, ni señala las facultades de los albaceas universales. Manuel de la Cámara (“Compendio de Derecho sucesorio”, pag. 387, 3ª edición) dice que “puede sostenerse que el albacea es particular cuando se le ha nombrado sólo para cumplir cometidos concretos, o cuando no se han especificado sus facultades, pues entonces tendrá sólo las de los arts. 902 y 903 CC”.
En este caso, al albacea no se le confiere condición de contador-partidor, ni se especifican sus facultades. El testamento se limita a decir:
“Nombra albacea con las facultades que establece el Código Civil a D…………………. con DNI/NIF xxx”
Al concederle las facultades “legales que establece el Código Civil”, siguiendo a De la Cámara, estamos ante un albacea particular, que se debe limitar a las funciones del art. 902 y 903 CC, en este caso, facultades irrelevantes, por las siguientes razones:
1º.-) Disponer y pagar los sufragios y el funeral del testador (que ya se han dispuesto y pagado en este caso por los herederos, habiendo dinero suficiente en la herencia para efectuar el pago por lo que no es aplicable en este sentido el artículo 903).
2º.-) Satisfacer los legados en metálico con el consentimiento del heredero (solo hay uno y los herederos y al tiempo legitimarios están conformes en pagarlo).
3º.-) Vigilar la ejecución del testamento y sostener en juicio su validez. Tan pronto quede realizada la partición (que se efectuará por los herederos de común acuerdo y sin su intervención), se dará al albacea traslado de la misma a los efectos legales oportunos y para que pueda supervisar (vigilar) si, a su juicio, el testamento se ha ejecutado adecuadamente. Por otra parte, ninguno de los herederos pretende impugnar el testamento, por lo que no será necesaria la defensa en juicio de su validez.
Estamos entonces ante un albacea particular, AL QUE SE CONCEDEN ÚNICAMENTE LAS FACULTADES LEGALES, QUE NO PUEDE ENTREGAR LEGADOS DE INMUEBLES, NI DE CUOTAS INDIVISAS SOBRE INMUEBLES, SÓLO LEGADOS EN METÁLICO.
2.- El legatario, como regla general, no puede ocupar por sí mismo la cosa legada, sino que debe pedir su entrega y posesión a los herederos o al albacea. Pero, en este caso, los legatarios son, además, los herederos y, además, los legitimarios. Por ello podrían, perfectamente, sin intervención del albacea, hacerse la entrega de legados recíprocamente al realizar la partición de común acuerdo. Además, son legados muy particulares: exceptuando el legado en “metálico”, no hay nada que “entregar” porque los dos primeros legados lo son de cuotas indivisas sobre las viviendas habituales de los propios legatarios, cuya posesión ya detentaban (lo que harían, merced al legado, sería “consolidar” el dominio).
3.- La entrega de los legados la pueden efectuar los propios herederos (que son los propios legatarios), al realizar la partición, prescindiendo del albacea en base art. 81, apartados b) y c) del Reglamento hipotecario:
“Art. 81 RH: La inscripción a favor del legatario de inmuebles específicamente legados se practicará en virtud de:
b) Escritura de partición de herencia o de aprobación y protocolización de operaciones particionales formalizada por el contador-partidor en la que se asigne al legatario el inmueble o inmuebles legados.
c) Escritura de entrega otorgada por el legatario y contador-partidoro albacea facultado para hacer la entrega o, en su defecto, por el heredero o herederos.
El apartado c) dice que se podrá entregar por el legatario y contador-partidor o (alternativamente), por el albacea. Es decir, que los herederos-legatarios pueden realizar la escritura de aceptación de herencia, entrega de legados y partición de herencia, otorgándola de común acuerdo, por sí mismos y SIN ALBACEA.
El argumento capital a todos los efectos es el siguiente: El albacea, tal como está designado por el testador, es un simple albacea con las facultades del 902 y 903 y se puede prescindir completamente de él incluso para la entrega del legado en metálico toda vez que se hace de común acuerdo por los herederos y legitimarios y si se puede hacer la partición de herencia por todos los herederos de común acuerdo sin intervención de contador partidor siempre que el testador no lo prohíba expresamente (resoluciones de la DGSJFP en ese sentido, una de 5 de octubre de 2018 y también la STS de 20 de octubre de 1992), con más razón se podrá hacer la entrega de legado en metálico.
También, y esto es cosa mía, podría dejarse pendiente la entrega del legado o no documentarla en la escritura.
Prohibición testamentaria de disponer sin el consentimiento de alguien
En un testamento se establece una prohibición de disponer de un bien legado sin el consentimiento de tres personas. Una viene a la notaría y dice que no quiere tener nada que ver con ese asunto y quiere “que la quiten”.
La fórmula habitual para estos sería algo así como esto:
“Impone a los legatarios la prohibición de disponer a título oneroso de su participación en las fincas legadas sin el consentimiento expreso de su hermano y colegatario Don XXX”.
Yo utilizo más bien esta otra:
“Impone a los legatarios la prohibición de disponer a título oneroso de su participación en las fincas legadas sin el consentimiento expreso de su hermano y colegatario Don XXX, quedando sin efecto la prohibición en caso de fallecimiento, incapacitación judicial o renuncia del colegatario“.
¿Y si no está contemplada esa posibilidad de renuncia? Bueno, siempre podría venir y consentir, pero si no quiere de ninguna manera creo que habría que aceptar que lo hiciera entregando copia de esa renuncia al que necesita recabar ese consentimiento o quizá preautorizando los actos de disposición para cuando estos se produzcan.
No se me ocurre nada más. El caso es real, pero de momento el tipo no ha vuelto.
Reconocimiento de un hijo en testamento sin que se entere tu mujer
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
“Ha venido un señor a la notaría diciendo que quería reconocer a un hijo extra matrimonial, que no quiere que se entere su mujer y que tampoco quiere que se inscriba en el Registro Civil. Quiere que se sepa tras su fallecimiento. Le he dicho que la mejor forma era que lo hiciera en testamento, teniendo en cuenta además que si luego otorga otro posterior, como me ha comentado que tienen intención de hacer él y su mujer, ese reconocimiento conservará su vigencia conforme el artículo 741 del Cc. Sin embargo, me planteo una duda, si al fallecer se solicitan las últimas voluntades y únicamente se tendrá en cuenta el último testamento, ¿cómo conservará su validez ese reconocimiento? Todo ello sin perjuicio de que ese hijo tenga derecho a reclamar su legítima estricta.”
¿La mejor forma? Habría que contestar que ese reconocimiento (si no quiere que de momento se sepa) es más bien la única forma o la única forma que servirá para algo a ese hijo en el futuro.
Por otra parte, efectivamente el reconocimiento seguirá siendo válido si el testamento se revoca, pero ¿cómo nos enteramos de ese reconocimiento si cuando el testador muera solo utilizaremos el último que aparezca en el certificado de últimas voluntades y parece que, tras el testamento que contiene el reconocimiento, el testador podría hacer otro?
A mi se ocurren estas opciones:
Pongamos que este señor ya tiene hecho testamento y que ahora hace otro nuevo con ese reconocimiento del hijo y de sus derechos legitimarios. En este testamento dirá que en cuanto a lo demás subsiste el anterior, así que habrá que pedir copia de ambos. Asunto resuelto.
Pongamos que ese señor no tiene hecho testamento. Pues que lo haga y acto seguido haga otro (u otro día si viene con la mujer puesto que no quiere que ella se entere). En este caso también sería necesario pedir la copia ambos. Asunto resuelto.
Pongamos que ese señor posteriormente quiere hacer algún cambio mediante otro nuevo testamento y que se vea afectado el testamento en el que reconocía al hijo y a sus derechos legitimarios. En tal caso, de nuevo tendría que repetir el testamento que contenga el reconocimiento puesto que quedaría revocado y no puede decir que no lo revoca pues levantaría las sospechas de su esposa y del resto de familia que pudiera acceder al contenido del testamento.
Todo podría ir en único testamento, sin duda, pero el problema es ocultar ese testamento a la esposa. Dependiendo del caso puede ser muy fácil o no. El riesgo de que “le pille” la mujer lo ha de valorar el propio testador. Con dos testamentos el riesgo se reduce aunque el testador debe esconder bien la copia del testamento que contiene el reconocimiento o no pedirla.
Téngase en cuenta para terminar, que para que haya derecho a legítima no basta con que haya reconocimiento, habrá que declarar la filiación mediante el ejercicio de la correspondiente acción y entonces será cuando el derecho a legítima se haga efectivo al quedar establecida la filiación.
En conclusión, a mi modo de ver, este señor tiene que tener dos testamentos y que el segundo sea siempre el del reconocimiento.
En cuanto a la fórmula, tal vez podría ser esta: “Que de su relación de hecho con Doña ***, tiene un hija llamada ***, actualmente mayor de edad, a quien reconoce como hija suya y que se encuentra inscrita como hija extramatrimonial de su madre y de padre desconocido”. Según las circunstancias, puede ser diferente la fórmula a utilizar. La indispensable declaración de la filiación en el futuro, influirá en la tributación por la herencia del reconocido que podría hacerlo como hijo … o no.
“Estoy al inicio de un procedimiento de concurso y mi madre acaba de fallecer. Dentro de un mes se abrirá el testamento. Mi madre no tenía ninguna deuda. Somos cuatros hermanos y nos dejó todo por partes iguales. Me dicen que no me puedo negar a recibir esta herencia para pagar mi deuda”
Los testamentos no se abren, así que ustedes estarán esperando por otra causa. Lo tengo explicado aquí.
La herencia siempre es renunciable. Los efectos de la renuncia dependen de lo que diga el testamento de su madre. Puede que si usted renuncia sean llamados sus hijos o que su parte acrezca a sus hermanos, sin embargo, tenga en cuenta que no se puede renunciar en fraude de acreedores y si lo hace sus acreedores pueden reclamar.
Lo dice el Artículo 1.001 del Código Civil:
“Si el heredero repudia la herencia en perjuicio de sus propios acreedores, podrán éstos pedir al Juez que los autorice para aceptarla en nombre de aquél.
La aceptación sólo aprovechará a los acreedores en cuanto baste a cubrir el importe de sus créditos. El exceso, si lo hubiere, no pertenecerá en ningún caso al renunciante, sino que se adjudicará a las personas a quienes corresponda según las reglas establecidas en este Código”.
Tras la publicación de esta pequeña entrada, vía Twitter, mi compañero Sergio Mocholí se pregunta:
“¿Podría considerarse la renuncia a la herencia en perjuicio de acreedores un delito de alzamiento de bienes del art. 257 CP? Pues la SAP L 259/2002 y la SAP J 1588/2006 entienden que sí que lo es”.
Y atención, porque según la SAP M 10066-2019 la acción del Artículo 1.001 del Código Civil exige que el acreedor perjudicado lo sea del heredero en el momento en que éste repudia la herencia debiendo existir intención fraudulenta.
Si desheredo a un hijo, ¿también desheredo a los nietos?
Desheredar a un hijo por alguna de las causas en que puede hacerse, no supone quitarse de encima a los nietos hijos de ese hijo, salvo que exista también causa de desheredación del nieto o nietos. El artículo 857 del Código Civil establece:
“Los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima”.
Los derechos legitimarios del hijo desheredado corresponden a sus propios hijos, es decir, a los nietos del que deshereda (el padre o abuelo, según se mire). ¿Y qué derechos son esos? ¿Estamos hablando de la legítima estricta o de la mejora? Mis compañeros Marco y Sánchez-Ros analizan ese tema y otros de interés en la materia en su blog enlazado, pero anticipo que la corriente mayoritaria deja a los descendientes con la legítima estricta.
Por lo expuesto, muchos abuelos que vienen a desheredar a alguno de sus hijos, se disgustan al ver que a los nietos corresponde respetarles la legítima, aunque la mala relación con sus hijos suele dar a la inexistencia de relaciones con los inocentes nietos del testador desheredante.
Es muy interesante destacar que la partición de la herencia no exige la presencia, ni el consentimiento en modo alguno del desheredado, aunque sí la de sus descendientes que ostentan el derecho a su legítima conforma al artículo 857 del Código Civil.
Resolución de 28 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia confirmando la calificación de la registradora. En el testamento de la causante que servía de base a la escritura, otorgado el día 20 de febrero de 1998, desheredó a una de sus hijas «por la causa establecida en el artículo 853.2.º del Código Civil» e instituyó herederos a sus restantes ocho hijos con derecho de sustitución en favor de sus descendientes para los casos de premoriencia o incapacidad. En la escritura, otorgada por todos los herederos y por la hija desheredada, se manifestaba lo siguiente: «3.–Derecho a la legitima de doña M. I. G. M.: Siendo contradicha la causa de desheredación ordenada por la causante en su testamento por la desheredada doña M. I. G. M. y no pudiéndose probar por los herederos la causa de desheredación, éstos han acordado que la citada desheredada conserve su derecho de legítima». La DG concluye que “en el presente caso comparece y consiente en la escritura la hija legitimaria que ha contradicho la causa de desheredación, por lo que los herederos, al no poder probar la certeza de dicha causa, han acordado que conserve su derecho legitimario. Y la cuestión que se ha de resolver ahora es si puede entenderse que los otorgantes de dicha escritura constituyen todo el elenco de «afectados que tienen que dar su conformidad» como consecuencia de la privación de la eficacia del contenido económico del testamento. El artículo 857 del Código Civil establece que «los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima». Por ello, es doctrina de este Centro Directivo que en los casos en que la causa de desheredación haya sido contradicha sin utilizar la vía judicial, los hijos o descendientes de los desheredados deben ser considerados como «afectados» a los efectos de prestar la conformidad que evite la resolución judicial; y ello porque se produce la extinción de su acción para reclamar la legítima, como consecuencia del acuerdo sobre la falta de certeza de la causa de desheredación (cfr. Resoluciones de 3 de octubre de 2019 y 5 de noviembre de 2020)”.
Hasta ahora lo que teníamos claro es que si desheredas, te quitas de encima al hijo desheredado pero no a sus descendientes que han de concurrir a la partición (si es que existen). Al desheredado le queda la vía judicial y la DG nos dice en esta resolución que a sus hijos o descendientes se les ha de tener en cuenta a efectos de prestar su conformidad a una escritura que pretenda evitar la vía judicial reconocimiento su legítima al desheredado. Si esos descendientes del desheredado quieren consentir el acuerdo, podrán hacerlo y caso contrario serán ellos los que tendrán que percibir su legítima. A fin de cuentas, el desheredado y el resto de sus hermanos legitimarios no son nadie para llegar a ese acuerdo que prive de legítima a los descendientes del desheredado que son los que tienen la sartén por el mango en esta situación: si quieren, su ascendiente tendrá su legítima y si no quieren la habrán de percibir ellos porque ese acuerdo no podrá llevarse a efecto, dejando siempre a salvo el derecho del desheredado a negar judicialmente la causa de la desheredación.
Otra RDGRN de 3 de Octubre de 2019admitió que los desheredados y el instituido se pongan de acuerdo, negando la causa de desheredación (un caso bastante similar) señalando que: “Respecto de la cuestión relativa a la intervención de los descendientes de los hijos desheredados, el artículo 857 del Código Civil establece que «los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima». La cuestión es si los descendientes de los desheredados cuya causa de desheredación ha sido contradicha sin utilizar la vía judicial, pueden ser considerados -conforme determina la doctrina de este Centro Directivo- como «afectados» a los efectos de prestar la conformidad que evite la resolución judicial. Pues bien, la respuesta debe ser positiva, puesto que, en caso de efectividad de la desheredación, estos estarían llamados en su condición de legitimarios por imperativo del artículo 857 del Código Civil. En efecto, al producirse el cese de su acción para reclamar la legítima, como consecuencia del acuerdo de la falta de certeza de la causa de desheredación, se ven afectados porque pierden su condición de legitimarios como consecuencia de no ser cierta esa causa de la desheredación de sus madres. En consecuencia, procede exigir que si las desheredadas carecen de hijos y descendientes, deberá manifestarse así expresamente por los otorgantes, y, en otro caso, esto es, si las desheredadas tienen hijos y descendientes, deberá acreditarse (mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho) quiénes son los mismos, manifestando expresamente que son los únicos hijos y descendientes de la misma y siendo precisa su intervención en la escritura pública en que se realizan las operaciones particionales de la herencia del causante o, la ratificación de las operaciones ya practicadas“.
En todo caso yo me pregunto si ese acuerdo, aún con el consentimiento de los descendientes del desheredado, no supone una contravención de las normas sucesorias y un atentado contra la voluntad del testador que da lugar a un reparto indebido de la herencia que podría tener hasta consecuencias fiscales teniendo como tenemos unos juzgados y tribunales tan imaginativos. Al respecto téngase en cuenta:
RDGT V1514-11: Señala que los desheredados reciben los bienes por donación del instituido.
Estoy casi seguro de que yo hice hace bastante tiempo alguna escritura como la ahora calificada negativamente. En estos tiempos creo que no me hubiera atrevido.
Sin muerto no hay herencia y el testamento “post mortem”
“Mi tío quiere dejarme su piso en herencia, con la salvedad de dejar a mi tía como usufructuaria. Si acepto la herencia, ¿tendría que pagar todos los impuestos en el plazo de seis meses o se pueden posponer hasta que tenga el 100% de la finca heredada? ¿Mi tía tendría que pagar algún impuesto?”
No hay herencia sin muerto, así que los impuestos se liquidarán cuanto su tío muera (si no ha cambiado el testamento). Su tía también tendrá que liquidar el impuesto por lo que reciba (el usufructo), pero si lo que está preguntándome es si heredando en nuda propiedad (propiedad sin usufructo) también corresponde pagar, la respuesta es que sí que hay que hacerlo. Se liquidará el impuesto por lo que cada uno recibe.
“¿Mi tío puede hacer un testamento, en el que mi tía se quedase con el piso, y cuando fallezca, quedarme yo con él?, ¿un testamento post-mortem?, que no sé si existe.”
El testamento siempre es “post-mortem”, puesto que, insisto, sin muerto no hay herencia. No obstante, vislumbra usted la figura de la sustitución fideicomisaria, por la que su tío podría dejar el piso a su tía y disponer que a su muerte pase a usted. También podría dejárselo a su tía y que su tía disponga en su testamento que si tiene algún derecho sobre ese piso que pase a usted, aunque no podríamos asegurarnos de que el piso llegue a ser suyo, pues podría influir en ello el orden de los fallecimientos (en materia hereditaria el orden de los fallecimientos si que altera el resultado) o que su tía haga un nuevo testamento disponiendo otra cosa, con lo que el piso podría no llegar a ser de usted nunca, resultando más segura la sustitución fideicomisaria que le he indicado.
“¿Si mi tía se quedase con el piso, tendría que pagar algún tipo de impuesto al quedarse con la vivienda?”
Sí, tendría que pagar. El fiduciario, su tía, pagaría por ese disfrute temporal del piso hasta su muerte y luego lo haría usted.
“En las sustituciones fideicomisarias se exigirá el impuesto en la institución y en cada sustitución teniendo en cuenta el patrimonio preexistente del instituido o del sustituto y el grado de parentesco de cada uno con el causante, reputándose al fiduciario y a los fideicomisarios, con excepción del último, como meros usufructuarios, salvo que pudiesen disponer de los bienes por actos “inter vivos” o “mortis causa”, en cuyo caso se liquidará por el pleno dominio”.
Sucesión intestada de marroquí residente en España
Al marroquí residente en España que muere intestado se le aplica la ley española, salvo que se acredite su especial vinculación con otro Estado. Pero esta vinculación con Marruecos habría que probarla en el acta de notoriedad para la declaración de herederos y probablemente no sería aplicable la ley marroquí por la excepción de orden público, pues los varones heredan doble cuota que las mujeres, lo que nos hace volver a la ley española.
La mayor vinculación con Marruecos parece además difícil de acreditar, ¿no? ¿O la falta de integración habitual y los lazos familiares, económicos y de otro tipo con su país les permitirían esa acreditación?
En mi caso, anticipo que les costaría trabajo convencerme.
Últimamente me han hablado de algún tipo de acta dirigida a constatar de manera inapropiada (incompleta, pobre, insuficiente ….) la aplicación de la ley española a la sucesión de ciudadanos marroquíes a fin de facilitar su proceso sucesorio en España en cuanto a las cuentas bancarias. Si los Bancos lo aceptan es cosa suya aunque lo dudo porque son extremadamente rigurosos con estos temas.
Sería algo así como que “Don xxxx tenía a su fallecimiento nacionalidad marroquí habiendo residido los últimos 10 años en xxxxx, como se desprende del certificado de empadronamiento y las manifestaciones del requirente, por lo que la Ley rectora de la sucesión es la Ley española por ser la del Estado de la residencia habitual del causante al tiempo de su fallecimiento y siendo ésta la Ley del Estado español se aplica el Código Civil español por ser la Ley de la unidad territorial en la que el causante tenía la residencia habitual en el momento de su fallecimiento”.
¿Y las últimas voluntades?
Harán falta además de las españolas, ¿las últimas voluntades de Marruecos? Una imprescindible compañera en esto de las cuestiones de derecho internacional con la que comparto algunos foros nos decía, que allí se efectúa un trámite que tiene por objeto comprobar que el testamento es ajustado al Corán. El testamento no ajustado al Corán, no es válido con lo que no tiene mucho sentido que allí haya un Registro de Testamentos. Además, siendo el Notario el instructor del acta y pudiéndose ver afectada también en esto la ley marroquí por una excepción de orden público, no parece que tenga mucho sentido exigir las últimas voluntades marroquíes.
Sucesión intestada, legítima del viudo y separación de hecho
La viuda del hijo fallecido intestado sin aceptar ni repudiar a la herencia de su padre, ¿ha de concurrir a la herencia del suegro si el hijo y la nuera estaban separados de hecho?
Según la última doctrina de la DGRN la viuda del hijo sí ha de concurrir a la herencia del suegro, aunque no sería necesario si la viuda en la declaración de herederos confirma que estaban separados de hecho (o sin que lo confirme si la separación de hecho consta fehacientemente de algún modo).
Artículo 834:El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste legalmente o de hecho, si concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado a mejora.
Artículo 945: No tendrá lugar el llamamiento a que se refiere el artículo anterior si el cónyuge estuviere separado legalmente o de hecho.
El Artículo 834 es el aplicable en este caso (posible legítima del viudo si no estuviera separado de hecho). El Artículo 945 no se aplica porque la viuda no hereda abintestato (hay hijos).
Así que en el acta de declaración de herederos tiene que acreditarse la separación de hecho, con documento fehaciente que lo acredite (que no existirá en el 99% de los casos) o compareciendo la viuda para reconocer que estaba separada de hecho y que, por tanto, no tiene derecho a la legítima. Caso contrario, habría que otorgársela por no acreditarse la separación de hecho.
Solo necesitamos a la viuda en la declaración de herederos para que reconozca que había separación de hecho. Si lo hace queda fuera, no hereda ni al marido ni al suegro, porque lo que tiene es SOLAMENTE la legítima que se pierde si reconoce la separación de hecho.
¿O es que alguien se atreve a cargarse la legítima de la viuda con la mera manifestación del requirente del acta de declaración de herederos y con la los testigos o publicando edictos? … yo desde luego, ni de broma. No es lo mismo decir, como habitualmente se dice, que Fulano no estaba separado de hecho sin más, que decir que sí que lo estaba y cargarse a la viuda.
El testamento de este caso fue otorgado en UK (no hay testamento en España).
Corresponde aplicar el RSE, ya que el fallecimiento es posterior al 17 de agosto de 2015, aunque UK no sea parte del Reglamento aunque la nacionalidad y la residencia sean británicas y el fallecimiento sea en UK porque estamos buscando la ley aplicable a los efectos del ordenamiento jurídico español. No se aplica el Código Civil por la derogación tácita en materia de derecho internacional privado del 9.8 por el RSE (no hay reenvío respecto de bienes inmuebles) y nos remitimos a la ley personal de su residencia habitual en el momento de su fallecimiento, que es la de UK. Con arreglo al RSE, el testamento realizado en su país es válido al haber sido realizado con arreglo a una de las leyes que, de acuerdo con el RSE, podrían haberse elegido. Solo queda pedir el Probate.
El análisis y resultado es muy similar al de este otro caso (en el que el testamento británico figuraba en el RGAU), aunque me deja más claro el tema del 9.8:
Sustitución vulgar para caso de renuncia a la herencia, ¿sí o no?
Cada vez que hago un testamento y hay que establecer una sustitución vulgar tengo el mismo dilema: ¿la hacemos con expresión de casos (premoriencia, conmoriencia, incapacidad sucesoria y renuncia)? ¿o no?
Sin duda la premoriencia y la conmoriencia, como la incapacidad sucesoria, hay que incluirlas, pero …
¿Qué hacemos con la renuncia?
“Pues muy fácil Justito, se lo explicas a la gente y que ellos decidan”.
Todo es posible explicarlo de una manera sencilla y es posible decirle a ese testador que la cuestión que tiene que decidir es si quiere que si alguno de sus herederos (o legatarios) renuncia a la herencia, la parte que deje libre en la herencia o legado aumente la parte de los otros colegatarios o coherederos o quiere que vaya (a través de la sustitución) a parar a otras personas distintas y elegidas por él.
Más sencillo, “Fulano, ¿si su hijo fallece quiere que su parte sea para los nietos?” o “Fulano, si su sobrino fallece, ¿que entren los sobrinos nietos o que se lleven más parte todos los demás sobrinos?”.
Y sí, puede que la gente lo entienda y decida, pero también tengo absolutamente claro que en gran número de ocasiones la renuncia te puede jugar una mala pasada cuando llega el momento de hacer la herencia. Si la pones al final puede resultar que hubiera sido mejor no ponerla y si no la pones, luego seguro que la hubieras necesitado.
La existencia de eventuales sustitutos menores de edad que compliquen la herencia en caso de una renuncia en el futuro, es un buen argumento para tener en cuenta.
No sé que costumbre tendrán los compañeros. Como siempre, se agradecen las opiniones al respecto.
Tengo a unos clientes, bueno ya ex clientes, que me odian porque una renuncia no les dio el juego que ellos esperaban cuando se produjo (sin estar previsto inicialmente que la hubiera) y me consideran culpable de haber hecho de ese modo el testamento. ¡Cómo si lo hubiera otorgado yo¡
Sustitución vulgar sin expresión de casos en la legítima estricta (RDGSJYFP de 16 de Febrero de 2020)
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Un padre lega la legítima estricta a uno de sus hijos y establece una sustitución vulgar sin expresión de casos. El hijo renuncia al legado.
Comento con un compañero que no me parece correcta la sustitución en la legítima puesto que si hay premoriencia o incapacidad sucesoria el descendiente ulterior ya está protegido por el Código Civil y, por tanto, resulta innecesario establecer la sustitución si lo que se pretende es que reciba la legítima que en tales casos le correspondería.
Si, por el contrario, lo que ocurre es que el hijo renuncia a su legado, la situación es mas complicada porque se estaría atribuyendo “en concepto de legítima estricta” una parte de la herencia a alguien que no tiene derecho a ella puesto que no es legitimario ni adquiere esa condición por la renuncia del descendiente de grado anterior con lo que podría estarse perjudicando la legítima de los demás legitimarios.
El compañero contraataca añadiendo un supuesto mas: ¿y si el se tratara de la institución de heredero y uno de los hijos renuncia habiendo sustitución vulgar sin expresión de casos?
En la conversación salen a colación una STS y tres resoluciones de la DGRN
La Sentencia es la 715/2003, 10 de Julio de 2003 sobre la que hay un comentario de Antonio Rodríguez Adrados en la Revista Jurídica del Notariado (número 50, año 2004).
En el caso de la Sentencia, el testador instituye herederas universales por partes iguales a sus dos hijas, y en defecto y sustitución (así lo dice), a cada uno de sus respectivos descendientes. Una de las hijas que tenía cinco hijos renunció pura, simple y gratuitamente a la herencia de su padre. La escritura de protocolización de cuaderno particional no tuvo en cuenta a los hijos de la renunciante porque se consideraba no incluida la renuncia entre los casos por los que podría operar la sustitución.
El Supremo considera incluida la renuncia y dice: “Quien renuncia, renuncia por sí y lo hace también por su estirpe y se incrementan las cuotas que por legítima, individual, corresponden a los demás legitimarios por derecho propio y no por derecho de acrecer. Así, en los dos tercios de la herencia que constituyen la legítima de los herederos forzosos del testador, que son sus hijas, Dña. María Dolores y Dña. Soledad (art. 806 y 807), no existiendo mejora al no haber expresado el testador su voluntad de mejorar, y por ello la renuncia pura, simple y gratuita de Dña.Soledad implica la renuncia por sí y su estirpe, incrementando la cuota que por legítima individual correspondía a la otra legitimaria, su hermana Doña María Dolores por derecho propio y no por derecho de acrecer, como se desprende del art. 985,2 del Código civil, no pudiendo representarla los descendientes de la renunciante, en virtud de lo dispuesto en el art. 929 del mismo cuerpo legal, que sólo permite la representación de persona viva, en los casos de desheredación y de incapacidad. Por ello, la renuncia del llamado no provoca la representación de su descendencia, ni en una clase de sucesión ni en otra y su estirpe no puede representarle cuando repudia la porción que se le defiere y percibir lo que su ascendiente abdica o no quiere. Así, conforme al art. 922 del Código Civil, “si hubiere varios parientes de un mismo grado y alguno o algunos no quisieren o no pudieren suceder, su parte acrecerá a los del mismo grado, salvo el derecho de representación cuando pueda tener lugar, pero concreta y precisa el art. 923 que “repudiando la herencia el pariente más próximo, si es solo, o, si fueren varios, todos los parientes más próximos llamados por la ley, heredarán los de grado siguiente por su propio derecho y sin que puedan representar al repudiante”. Por ello, los descendientes del hijo que renuncia no pueden suceder apoyándose en el derecho de representación, como ha precisado la doctrina científica y conforme al art. 981, “en las sucesiones legítimas, la parte del que repudia la herencia acrecerá siempre a los coherederos. Tal desconocimiento por el legislador de la representación del repudiante resulta una fidelidad al principio “viventis non datur repraesentatio”, pero quiebra en los supuestos de desheredación o de indignidad, lo que no ocurre con la renuncia del heredero, pese a que con ello se abandona la estirpe, y aunque se ha propugnado por algunos tratadistas que se acoja por el legislador la eficacia representativa en la renuncia hereditaria, ello no es lo establecido por el Código Civil en el sistema sucesorio y por ello y mientras no se cambie, tiene que mantenerse”.Es decir, que la sustitución para el caso de renuncia solo permitiría a los descendientes de la repudiante recibir su parte en el tercio de libre disposición.
1. Se plantea si es inscribible una escritura de adjudicación de herencia y entrega de legado en la que se dan las siguientes circunstancias: El testador había ordenado el legado de un inmueble en pago de legítima a favor de dos hijos, con sustitución en sus descendientes. En los restantes bienes instituye usufructuario a su cónyuge y con respeto de ese usufructo, heredero universal a un tercer hijo. Uno de los dos legitimarios renuncia al legado. En la escritura de adjudicación de herencia se hace efectiva la sustitución vulgar ordenada y se entrega a la legitimaria y a los hijos del renunciante el bien legado, más un complemento en metálico de legítima. Se deniega la inscripción por observarse que no cabe sustitución vulgar en cuanto supone un gravamen sobre la legítima de la legataria no renunciante. Se debe, pues, decidir si la renuncia de un legitimario habiendo establecido el testador sustitución vulgar, extingue la legítima de los sustituidos, o si por el contrario la orden de sustitución, en cuanto el testamento es ley de la sucesión, supone el mantenimiento en los nietos en la posición del padre.
2. El artículo 813.2 del Código Civil impone como límite al testador no imponer sobre la legítima «sustitución de ninguna especie». Sin embargo, este precepto se ha interpretado en el sentido de que dicha prohibición se ha de matizar en función de los distintos efectos de las diferentes modalidades de sustituciones, de forma que lo esencial es respetar la finalidad de la norma de «no perjudicar» los derechos de legítima de los herederos forzosos. Así, en el caso de las sustituciones fideicomisarias no hay duda de que dicha prohibición rige plenamente y de forma absoluta. Por el contrario, la prohibición no se impone a las sustituciones pupilar y ejemplar, pues más que una sustitución se trata de una designación de heredero hecha por comisario (el ascendiente que hace la designación de heredero de su descendiente), admitida por el ordenamiento. En el caso de la sustitución vulgar tampoco se atenta contra la legítima del legitimario sustituido, puesto que precisamente se prevé para el supuesto de que no llegue a serlo. Ahora bien, y es un aspecto esencial en este caso, como ha advertido parte de la doctrina, sí que puede atentar la sustitución vulgar de un legitimario contra la legítima de los demás coherederos forzosos. Vallet lo explica así: «Sin embargo [tras explicar que no se perjudica la legítima del sustituido], se ha estimado que puede atentar [la sustitución vulgar] contra otras legítimas, por cuanto, al no haber nacido la de aquél, tienen efectividad las de otros designados por la ley en grado u orden subsidiarios, o bien contra el acrecimiento de las de otros. Así, la muerte de un hijo da paso a las de los nietos; y la de todos ellos o del único, a la de los ascendientes. En estos supuestos sólo es posible la sustitución en los bienes de la legítima si está establecida a favor de quienes, en su defecto [en defecto de la sustitución, se entiende] serían legitimarios. También sería impugnable la sustitución vulgar cuando tratara de impedir que la premoriencia de un legitimario diera lugar a que acreciera la legítima de sus colegitimarios, tal y como ocurre siempre en el supuesto de repudiación según el artículo 985-II del Código Civil. Siendo la legítima en Derecho común una «pars bonorum» cuya atribución individual a los legitimarios viene determinada por el cociente o divisor del número de herederos forzosos existentes en la sucesión, la renuncia de uno de los llamados en tal cualidad determina que no haya llegado a ser legitimario en ningún momento (artículo 989 C.c.), por lo que «no hace número», es decir, no se cuenta en el divisor para calcular la legítima individual. Por ello el artículo 985-II dice que «si la parte repudiada fuere la legítima, sucederán en ella los coherederos por su derecho propio, y no por el derecho de acrecer». En este sentido, la admisión del llamamiento a los sustitutos vulgares del legitimario que repudia la herencia (o el legado) supondría una restricción o perjuicio de la legítima de los colegitimarios del renunciante, y en tal sentido dicho efecto quedaría sujeto a la interdicción de las disposiciones testamentarias que constituyan un gravamen o limitación de la legítima estricta (artículo 813.II del Código Civil).
3. Esta tesis se sostiene también, además de en la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2003, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección Quinta), número 114/2007, de 29 de marzo. Es cierto que en el caso de la sentencia del Tribunal Supremo confunde el hecho de que el Tribunal refute la posición de los herederos sustitutos (apelados) en base a que el llamamiento sustitutorio estaba vinculado a la cautela socini introducida en el testamento, habiendo optado la heredera que aceptó por rechazar el gravamen del usufructo universal ordenado en el testamento a favor de la mujer, y no por la invalidez intrínseca de la sustitución (pero la cosa se aclara si se observa que en debate en ese punto se centraba en el tercio de libre disposición). Por ello, no debe ofrecer duda que los descendientes de un legitimario renunciante no pueden alegar derecho alguno a la legítima, pues han perdido la expectativa de ser legitimarios por razón de la renuncia de su padre.
4. Esto es así, claramente en la sucesión intestada, porque la renuncia, según resulta de los preceptos citados, se extiende a la estirpe eliminándose con ello el derecho de representación, expandiendo que no acreciendo, la posición de los restantes. Si los renunciantes fueran todos los hijos, pasaría la sucesión al siguiente grado (artículos 913 y 921 del Código Civil) debiendo estarse al caso concreto a partir de ahí. La cuestión está, pues, en determinar, si corresponde realizar estas mismas consideraciones si fue ordenada sustitución vulgar por el causante sin expresión de casos (artículo 774 del Código Civil aplicable, «mutatis mutandi», al legatario). Sin entrar en la corrección técnica de la cláusula testamentaria que «simpliciter» ordene sustitución vulgar para un legado destinado exclusivamente al pago de la legítima de dos hijos, es claro que la respuesta ha de ser positiva, en cuanto la materia legitimaria, obligatoria, es indisponible para el testador.
5. Nada impide, por supuesto, que se produzca una sustitución vulgar en el legado ordenado en favor de los nietos. Pero el bien o su parte indivisa correspondiente será recibido por los hijos del renunciante en concepto distinto de la legítima. Pensemos que si excediere su valor del cómputo ideal de la misma, podrá serlo en concepto de mejora, si así se hubiere ordenado; o en otro caso, podrá imputarse al tercio de libre disposición, y en su defecto, a la parte no dispuesta expresamente del tercio de mejora. Por lo tanto, es claro que ha de entenderse que la sustitución vulgar en relación con un heredero forzoso sólo cabe en relación con el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado. Así, cuando renuncia el único heredero forzoso y los designados sustitutos son sus hijos o, en caso de no tenerlos, sus ascendientes.
6. Sentado lo anterior, en el presente caso, en el que no cubriría el valor de lo legado el importe de dos sextas partes de la herencia, cuantía que correspondería idealmente a la legítima estricta de los dos hijos, su pago, es aceptado por todos, de común acuerdo, conforme al artículo 1057 del Código Civil. Pero se debe observar que la posición de los hijos del legitimario, tras renunciar su padre, se modifica en forma sustancial. Así, la reintegración a la masa de aquellas liberalidades que hubiera hecho el causante no tendrían por objeto el pago de la cuantía de su eventual legítima –sobre la que además no podrían pedir suplemento– estando ellos mismos sujetos al cómputo de su legado y eventual reducción de no cubrirse la legítima –larga– de los restantes legitimarios. Su posición con ello difiere notablemente de la posición del legitimario premuerto, desheredado o incapaz por indignidad, supuestos en los que la estirpe, ya sea en la vía testada o intestada, representa en cuanto a la legítima estricta, la posición de su progenitor. (artículos 814, 857 y 761 del Código Civil).
7. Ahora, como se ha indicado, todos los interesados están de acuerdo en atribuir a los nietos el montante que les hubiera correspondido de mantenerse la posición de la estirpe. Esta idea se refuerza claramente con el reconocimiento expreso de un suplemento en metálico que se les paga en el mismo acto y que ellos reciben en tal concepto sucesorio, lo que sin duda es posible conforme al artículo 1058 del Código Civil. No puede olvidarse que en tanto no recaiga un pronunciamiento judicial estableciendo la nulidad y por lo tanto, ordenando que se tenga por no puesta la cláusula testamentaria, lo que no parece probable dada la unanimidad de los interesados en su mantenimiento, ésta habrá de ser interpretada en la forma más favorable para que surta efecto. Por lo que, ambos, voluntad del testador y el acuerdo de todos los interesados, deben ser respetados en la medida de lo posible. Nótese por lo demás, que si bien la renuncia extingue la legítima sobre la estirpe, según se ha argumentado, la determinación del valor de los bienes dispuestos para el pago del legado, requeriría del consentimiento de los legatarios sustitutos, si bien en el supuesto concreto se establece, erróneamente, que en cuanto legitimarios, única salvedad, que en su caso, debería subsanarse, si bien el concurso unánime de los interesados debería bastar para lograr la inscripción solicitada, como tiene declarado esta Dirección General, citadas en el apartado «Vistos» de la presente Resolución.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora en los términos expresados en los anteriores fundamentos de Derecho.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: en el testamento del causante están instituidos tres de sus hijos como herederos y a la cuarta hija le lega la legítima estricta que le corresponda, sustituida vulgarmente por sus descendientes; la legataria de legítima estricta renuncia a su derecho en la herencia de forma pura y simple; otorgan la aceptación y adjudicación de herencia los tres herederos. El registrador señala como defecto que la renuncia de la legataria de la legítima estricta determina por la sustitución vulgar el llamamiento en el legado a sus descendientes según el tenor literal del testamento; que por lo tanto se exige que la legataria renunciante manifieste la inexistencia de descendientes, o en caso de que sí existan estos descendientes, renuncien también a los derechos que por vía de sustitución pudiera corresponderles; y ello, en tanto no recaiga una resolución judicial declarando la nulidad de la cláusula testamentaria de sustitución en la legítima. El recurrente alega que no cabe la imposición de gravamen sobre la legítima, ya que las legítimas no se pueden gravar con sustitución de ninguna especie, por lo que no cabe establecer sustitución vulgar a favor de un extraño no legitimario cuando concurriesen en la sucesión con otros legitimarios, por lo que la cláusula es nula; que el que renuncia lo hace para sí y para su estirpe y que el derecho de representación no juega en el caso de renuncia del instituido, de manera que si el hijo repudia la herencia del padre, sus descendientes no son legitimarios en la herencia del abuelo; que los descendientes del repudiante no tienen la condición de legitimarios. Por lo tanto, si se admitiese la sustitución vulgar a su favor, se estaría atribuyendo parte de la legítima a quien no tiene condición de legitimario.
2. Ha dicho este Centro Directivo en un supuesto semejante al de este expediente (Resolución de 26 de septiembre de 2014) que «el artículo 813.2 del Código Civil impone como límite al testador no imponer sobre la legítima «sustitución de ninguna especie». Sin embargo, este precepto se ha interpretado en el sentido de que dicha prohibición se ha de matizar en función de los distintos efectos de las diferentes modalidades de sustituciones, de forma que lo esencial es respetar la finalidad de la norma de «no perjudicar» los derechos de legítima de los herederos forzosos. Así, en el caso de las sustituciones fideicomisarias no hay duda de que dicha prohibición rige plenamente y de forma absoluta. Por el contrario, la prohibición no se impone a las sustituciones pupilar y ejemplar, pues más que una sustitución se trata de una designación de heredero hecha por comisario (el ascendiente que hace la designación de heredero de su descendiente), admitida por el ordenamiento. En el caso de la sustitución vulgar tampoco se atenta contra la legítima del legitimario sustituido, puesto que precisamente se prevé para el supuesto de que no llegue a serlo. Ahora bien, y es un aspecto esencial en este caso, como ha advertido parte de la doctrina, sí que puede atentar la sustitución vulgar de un legitimario contra la legítima de los demás coherederos forzosos. V. lo explica así: “Sin embargo [tras explicar que no se perjudica la legítima del sustituido], se ha estimado que puede atentar [la sustitución vulgar] contra otras legítimas, por cuanto, al no haber nacido la de aquél, tienen efectividad las de otros designados por la ley en grado u orden subsidiarios, o bien contra el acrecimiento de las de otros. Así, la muerte de un hijo da paso a las de los nietos; y la de todos ellos o del único, a la de los ascendientes. En estos supuestos sólo es posible la sustitución en los bienes de la legítima si está establecida a favor de quienes, en su defecto [en defecto de la sustitución, se entiende] serían legitimarios. También sería impugnable la sustitución vulgar cuando tratara de impedir que la premoriencia de un legitimario diera lugar a que acreciera la legítima de sus colegitimarios, tal y como ocurre siempre en el supuesto de repudiación según el artículo 985-II del Código Civil. Siendo la legítima en Derecho común una ‘pars bonorum’ cuya atribución individual a los legitimarios viene determinada por el cociente o divisor del número de herederos forzosos existentes en la sucesión, la renuncia de uno de los llamados en tal cualidad determina que no haya llegado a ser legitimario en ningún momento (artículo 989 C.c.), por lo que ‘no hace número’, es decir, no se cuenta en el divisor para calcular la legítima individual. Por ello el artículo 985-II dice que ‘si la parte repudiada fuere la legítima, sucederán en ella los coherederos por su derecho propio, y no por el derecho de acrecer’. En este sentido, la admisión del llamamiento a los sustitutos vulgares del legitimario que repudia la herencia (o el legado) supondría una restricción o perjuicio de la legítima de los colegitimarios del renunciante, y en tal sentido dicho efecto quedaría sujeto a la interdicción de las disposiciones testamentarias que constituyan un gravamen o limitación de la legítima estricta (artículo 813.II del Código Civil). Esta tesis se sostiene también, además de en la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2003, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección Quinta), número 114/2007, de 29 de marzo. Es cierto que en el caso de la sentencia del Tribunal Supremo confunde el hecho de que el Tribunal refute la posición de los herederos sustitutos (apelados) en base a que el llamamiento sustitutorio estaba vinculado a la cautela socini introducida en el testamento, habiendo optado la heredera que aceptó por rechazar el gravamen del usufructo universal ordenado en el testamento a favor de la mujer, y no por la invalidez intrínseca de la sustitución (pero la cosa se aclara si se observa que en debate en ese punto se centraba en el tercio de libre disposición). Por ello, no debe ofrecer duda que los descendientes de un legitimario renunciante no pueden alegar derecho alguno a la legítima, pues han perdido la expectativa de ser legitimarios por razón de la renuncia de su padre. (…) Esto es así, claramente en la sucesión intestada, porque la renuncia, según resulta de los preceptos citados, se extiende a la estirpe eliminándose con ello el derecho de representación, expandiendo que no acreciendo, la posición de los restantes. Si los renunciantes fueran todos los hijos, pasaría la sucesión al siguiente grado (artículos 913 y 921 del Código Civil) debiendo estarse al caso concreto a partir de ahí. La cuestión está, pues, en determinar, si corresponde realizar estas mismas consideraciones si fue ordenada sustitución vulgar por el causante sin expresión de casos (artículo 774 del Código Civil aplicable, ‘mutatis mutandi’, al legatario). Sin entrar en la corrección técnica de la cláusula testamentaria que ‘simpliciter’ ordene sustitución vulgar para un legado destinado exclusivamente al pago de la legítima de dos hijos, es claro que la respuesta ha de ser positiva, en cuanto la materia legitimaria, obligatoria, es indisponible para el testador”».
3. Pero añade este Centro Directivo que «nada impide, por supuesto, que se produzca una sustitución vulgar en el legado ordenado en favor de los nietos. Pero el bien o su parte indivisa correspondiente, será recibido por los hijos del renunciante en concepto distinto de la legítima. Pensemos que si excediere su valor del cómputo ideal de la misma, podrá serlo en concepto de mejora, si así se hubiere ordenado; o en otro caso, podrá imputarse al tercio de libre disposición, y en su defecto, a la parte no dispuesta expresamente del tercio de mejora. Por lo tanto, es claro que ha de entenderse que la sustitución vulgar en relación con un heredero forzoso sólo cabe en relación con el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado. Así, cuando renuncia el único heredero forzoso y los designados sustitutos son sus hijos o, en caso de no tenerlos, sus ascendientes». En el supuesto recogido por la Resolución de 26 de septiembre de 2014, a diferencia del que es objeto de este expediente, comparecían los sustitutos vulgares en la partición, lo que no ocurre en el que ahora nos ocupa, de ahí que el registrador exija que se manifieste la inexistencia de los mismos. Así pues, en el supuesto de este expediente, deberá ser computada la porción de lo adquirido por los hipotéticos sustitutos en el legado, como una atribución con cargo a la mejora o en su caso al tercio de libre disposición, sin que puedan superar el valor de los mismos. Pero es que además, se añaden a este expediente dos particularidades: que la voluntad del causante es ley fundamental de la sucesión, lo que se plasma en que dispone una sustitución vulgar para un legado de cuota de herencia correspondiente a la parte de legítima estricta; la necesidad de conciliar esa voluntad del testador con el acuerdo que existe entre los interesados –han prestado todos su consentimiento salvo sustitutos que pueda haber– y el principio de conservación de las disposiciones testamentarias.
4. Sentado lo anterior, en el presente caso, el valor del legado y por lo tanto lo que adquirirían los hipotéticos sustitutos vulgares, sería el de una doceava parte de la herencia, que corresponde con la legítima estricta que correspondería a la hija reducida a esa porción, que no supera una tercera parte de la herencia, esto es, cuantía que no sobrepasa el tercio de libre disposición, no afectando en este supuesto –como ocurrió en el recogido por la Resolución de 26 de septiembre de 2004–, a los derechos mínimos de los otros hijos legitimarios, pues además, aquí no hay liberalidades que reducir ni hay bienes colacionables que reintegrar a la masa, recibidos por los posibles sustitutos vulgares. Se debe observar que la posición de los hijos del legitimario, tras renunciar su padre, se modifica en forma sustancial, pues pasan a ser unos herederos extraños a la legítima. Su posición con ello difiere notablemente de la posición de los hijos del legitimario premuerto, desheredado o incapaz por indignidad, supuestos en los que la estirpe, ya sea en la vía testada o intestada, representa en cuanto a la legítima estricta la posición de su progenitor (artículos 814, 857 y 761 del Código Civil).
5. Nótese por lo demás, que si bien la renuncia extingue la legítima sobre la estirpe, conforme a lo argumentado por la doctrina de este Centro Directivo y como señala el registrador, la partición exigirá bien la manifestación por la renunciante de que carece de descendientes sustitutos en el legado, o en su caso, el consentimiento de los legatarios sustitutos.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible la adjudicación hereditaria de una finca –ganancial–, que había sido legada en pago de la legítima estricta de uno de los legitimarios, que ha renunciado, y está sustituido por sus descendientes con los particulares siguientes:
– El causante había fallecido el día 10 de noviembre de 2017, en estado de casado y dejando cinco hijos. En su último testamento, además del legado de usufructo a favor de la viuda, de diversos legados a favor de cuatro de los hijos y de instituir herederos por partes iguales a cuatro de los hijos, dispone lo siguiente: «Lega a su hijo, Don N. G. S., para el pago de la legítima estricta, la plaza de garaje señalada con el número (…) y si [no] fuese suficiente se complementará con metálico, aunque no hubiere de él en la herencia. Este legatario, será sustituido, en su caso, por sus descendientes».
– La viuda falleció el día 2 de marzo de 2018, dejando cuatro hijos. En su último testamento, legó a su cónyuge es usufructo de su herencia, ordenó algunos legados a favor de sus hijos e instituyó a los cuatro por partes iguales, sustituidos por sus descendientes.
– El hijo legatario de legítima estricta, el día 1 de febrero de 2018, renunció a cualquier derecho sucesorio que le pudiera corresponder como heredero, como legatario, como legitimario o por cualquier otro título o concepto en la herencia de su padre.
– En la escritura de partición de las herencias, el notario autorizante hace constar lo siguiente: «La cláusula cuarta del testamento contiene un legado a favor del renunciante don N. G. S., en pago de su legítima. Dicha cláusula, prevé, además, un derecho de sustitución en favor de los descendientes del legatario. Informo a los comparecientes de que, en el caso de estimarse aplicable el citado llamamiento sustitutorio (a pesar de recaer un legado en pago de legítima), la plena eficacia de esta escritura exigiría el consentimiento de todos los sustitutos llamados, salvo renuncia de los mismos al legado».
La registradora señala como defecto que la partición exigirá bien la manifestación por el renunciante de que carece de descendientes sustitutos en el legado, o en su caso, el consentimiento de los legatarios sustitutos. Los recurrentes alegan lo siguiente: que en este supuesto no es necesaria la intervención del legatario de legítima estricta para la partición de los bienes hereditarios, pues como legitimario renunció a sus derechos; que no es un legatario de parte alícuota con sustitución, sino que se trata de una sustitución vulgar para un legado de cuota de herencia correspondiente a la parte de legítima estricta, y no hay una sustitución en el legado sino «en su caso» en la legítima; por lo tanto, sus descendientes no son legitimarios; que se trata de un legado de cosa ganancial, por lo que al no ser adjudicado en la herencia del causante en su totalidad, y no haber dispuesto nada específicamente el testador, se entiende legado el valor del bien al tiempo del fallecimiento; que la interpretación que se ha de dar a la cláusula de sustitución en el legado, a diferencia de la considerada por la registradora, debe ser la de que la legítima estricta de su hijo se pague en la forma que dispone en la cláusula y que, si eventualmente fueren legitimarios los descendientes ulteriores, se pague en la misma forma, evitando condominios con los hijos instituidos herederos (sustitución para el caso de premoriencia o indignidad). La registradora, a la vista del escrito de interposición, inscribe todos los bienes de la herencia a excepción de la finca ganancial legada, única suspensión sobre la que se decidirá y a la que se limitará el recurso.
2. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha resuelto en supuestos semejantes al de este expediente (Resoluciones de 26 de septiembre de 2014 y de 23 de octubre de 2017) con un criterio que debe ahora mantenerse. El artículo 813.2 del Código Civil establece como límite al testador no imponer sobre la legítima «sustitución de ninguna especie». Sin embargo, este precepto se ha interpretado en el sentido de que dicha prohibición se debe matizar en función de los distintos efectos de las diferentes modalidades de sustituciones, de forma que lo esencial es respetar la finalidad de la norma de «no perjudicar» los derechos de legítima de los herederos forzosos. Así, en el caso de las sustituciones fideicomisarias no hay duda de que dicha prohibición rige plenamente y de forma absoluta. Por el contrario, la prohibición no se impone a las sustituciones pupilar y ejemplar, pues más que una sustitución se trata de una designación de heredero hecha por comisario (el ascendiente que hace la designación de heredero de su descendiente), admitida por el ordenamiento. En el caso de la sustitución vulgar tampoco se atenta contra la legítima del legitimario sustituido, puesto que precisamente se prevé para el supuesto de que no llegue a serlo. Ahora bien, y es un aspecto esencial en este caso, como ha advertido parte de la doctrina, sí que puede atentar la sustitución vulgar de un legitimario contra la legítima de los demás coherederos forzosos. Vallet lo explica así: «Sin embargo [tras explicar que no se perjudica la legítima del sustituido], se ha estimado que puede atentar [la sustitución vulgar] contra otras legítimas, por cuanto, al no haber nacido la de aquél, tienen efectividad las de otros designados por la ley en grado u orden subsidiarios, o bien contra el acrecimiento de las de otros. Así, la muerte de un hijo da paso a las de los nietos; y la de todos ellos o del único, a la de los ascendientes. En estos supuestos sólo es posible la sustitución en los bienes de la legítima si está establecida a favor de quienes, en su defecto [en defecto de la sustitución, se entiende] serían legitimarios. También sería impugnable la sustitución vulgar cuando tratara de impedir que la premoriencia de un legitimario diera lugar a que acreciera la legítima de sus colegitimarios, tal y como ocurre siempre en el supuesto de repudiación según el artículo 985-II del Código Civil. Siendo la legítima en Derecho común una “pars bonorum” cuya atribución individual a los legitimarios viene determinada por el cociente o divisor del número de herederos forzosos existentes en la sucesión, la renuncia de uno de los llamados en tal cualidad determina que no haya llegado a ser legitimario en ningún momento (artículo 989 C.c.), por lo que “no hace número”, es decir, no se cuenta en el divisor para calcular la legítima individual. Por ello el artículo 985-II dice que «si la parte repudiada fuere la legítima, sucederán en ella los coherederos por su derecho propio, y no por el derecho de acrecer». En este sentido, la admisión del llamamiento a los sustitutos vulgares del legitimario que repudia la herencia (o el legado) supondría una restricción o perjuicio de la legítima de los colegitimarios del renunciante, y por ello dicho efecto quedaría sujeto a la interdicción de las disposiciones testamentarias que constituyan un gravamen o limitación de la legítima estricta (artículo 813.2.o del Código Civil). Esta tesis se sostiene también, además de en la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2003, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección Quinta), número 114/2007, de 29 de marzo. Por ello, no debe ofrecer duda que los descendientes de un legitimario renunciante no pueden alegar derecho alguno a la legítima, pues han perdido la expectativa de ser legitimarios por razón de la renuncia de su padre. Esto es así, claramente, en la sucesión intestada, porque la renuncia, según resulta de los preceptos citados, se extiende a la estirpe eliminándose con ello el derecho de representación, expandiendo –que no acreciendo– la posición de los restantes. Si los renunciantes fueran todos los hijos, sucederían los parientes del siguiente grado (artículos 913 y 921 del Código Civil), debiendo estarse al caso concreto. La cuestión está, pues, en determinar si corresponde realizar estas mismas consideraciones en caso de que se ordenara sustitución vulgar por el causante sin expresión de casos (artículo 774 del Código Civil aplicable, «mutatis mutandis», al legatario). Sin entrar en la corrección técnica de la cláusula testamentaria que «simpliciter» ordene sustitución vulgar para un legado destinado exclusivamente al pago de la legítima de los hijos, es claro que la respuesta ha de ser positiva, en cuanto la materia legitimaria, obligatoria, es indisponible para el testador. En consecuencia, en el concreto supuesto de este expediente, renunciada la legítima por el legatario legitimario, los descendientes de este renunciante no son legitimarios, y la posición de los hijos del legitimario, tras renunciar su padre, se modifica en forma sustancial, pues pasan a ser unos herederos extraños a la legítima. Su posición con ello difiere notablemente de la posición de los hijos del legitimario premuerto, desheredado o incapaz por indignidad, supuestos en los que la estirpe, ya sea en la vía testada o intestada, ocupan en cuanto a la legítima estricta la posición de su progenitor (artículos 814, 857 y 761 del Código Civil), y la renuncia extingue la legítima sobre la estirpe, lo que resulta del artículo 985.2 del Código Civil, –«si la parte repudiada fuere la legítima sucederán en ella los coherederos por su derecho propio, y no por el derecho de acrecer»–.
3. La Dirección General de los Registros y del Notariado añade que «nada impide, por supuesto, que se produzca una sustitución vulgar en el legado ordenado en favor de los nietos. Pero el bien o su parte indivisa correspondiente, será recibido por los hijos del renunciante en concepto distinto de la legítima. Pensemos que si excediere su valor del cómputo ideal de la misma, podrá serlo en concepto de mejora, si así se hubiere ordenado; o en otro caso, podrá imputarse al tercio de libre disposición, y en su defecto, a la parte no dispuesta expresamente del tercio de mejora. Por lo tanto, es claro que ha de entenderse que la sustitución vulgar en relación con un heredero forzoso sólo cabe en relación con el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado. Así, cuando renuncia el único heredero forzoso y los designados sustitutos son sus hijos o, en caso de no tenerlos, sus ascendientes». En el supuesto de la Resolución de 26 de septiembre de 2014, comparecieron en la partición los sustitutos vulgares, pero en la de 23 de octubre de 2017 no ocurrió así, por lo que se exigió que se manifestara la inexistencia de los mismos, y, de existir sustitutos en el legado debería ser computada la porción de lo adquirido por los mismos como una atribución con cargo a la mejora o en su caso al tercio de libre disposición, sin que pudieran superar el valor de estos. El supuesto de hecho de la Resolución de 23 de octubre de 2017 es el de un legado de parte alícuota, pues la testadora «legó a su hija doña (…) lo que por legítima estricta le corresponda, sustituyéndola por sus respectivos descendientes». Es decir, «dispone una sustitución vulgar para un legado de cuota de herencia correspondiente a la parte de legítima estricta». Siendo esto así, la resolución exigió que, producida la renuncia de la legataria, sus sustitutos concurrieran a la partición. El Centro Directivo consideró, además, otras particularidades: que la voluntad del causante es ley fundamental de la sucesión (dispone una sustitución vulgar para un legado de cuota de herencia correspondiente a la parte de legítima estricta); la necesidad de conciliar esa voluntad del testador con el acuerdo que existía entre los interesados (habían prestado todos su consentimiento salvo sustitutos que pudiera haber) y el principio de conservación de las disposiciones testamentarias, de manera que en esos supuestos concretos de sustitución vulgar, si bien la renuncia extingue la legítima sobre la estirpe, conforme a la doctrina del Centro Directivo, la partición exigirá bien la manifestación por la renunciante de que carece de descendientes sustitutos en el legado, o en su caso, el consentimiento de los legatarios sustitutos.
4. Ahora se trata de determinar si en el presente supuesto la sustitución en el legado ordenado en favor del hijo, de su legítima estricta, es un legado de cuota de herencia correspondiente a la parte de legítima estricta con asignación de cosa, o de cosa con delimitación de cuota, o, por el contrario, es un mero llamamiento a la legítima estricta. En el concreto supuesto de este expediente, la cláusula literal es del tenor siguiente: «Lega a su hijo, Don N. G. S., para el pago de la legítima estricta, la plaza de garaje señalada con el número (…) y si [no] fuese suficiente se complementará con metálico, aunque no hubiere de él en la herencia. Este legatario, será sustituido, en su caso, por sus descendientes». En este punto, se hace necesario determinar cuál fue la voluntad del testador de acuerdo con el principio de mantenimiento de disposiciones testamentarias, y el acuerdo entre todos los interesados. La registradora ha interpretado que, sin entrar en la distinción de si es de cuota o de cosa, se trata de un legado de la parte alícuota de legítima, con sustitución a favor de los descendientes como extraños a la legítima, por lo que procede aplicar la sustitución. Alegan los recurrentes, para sostener que se trata de un legado de valor, que, siendo un legado de cosa ganancial, conforme el artículo 1380 del Código Civil, debe entenderse que la disposición testamentaria de ese bien ganancial producirá todos sus efectos si fuere adjudicado a la herencia del testador, y que «en caso contrario», se entenderá legado el valor que tuviera al tiempo del fallecimiento; por lo que habiéndose producido «el caso contrario» se trata de un legado de valor. Como ha declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la comunidad postganancial los derechos están referidos a la totalidad de los bienes, y para disponer de uno de ellos aisladamente, si no ha habido liquidación de la sociedad de gananciales, es necesario el consentimiento de todos los integrantes de la comunidad. Por otra parte, aun no siendo pacífica la conceptuación doctrinal del legado de cosa ganancial, en cuanto a su naturaleza, la jurisprudencia ha concluido, que el legado, bien se considere de cosa ajena, parcialmente ajena, de cosa ganancial o postganancial, lo cierto es que en todo caso precisa del consentimiento de todos los titulares para su entrega. En el presente caso consta el consentimiento de los herederos de ambos cónyuges y de los legitimarios del testador para determinar su legítima. Solo no concurren los sustitutos del legatario de legítima renunciante. Pues bien, interpretan todos los intervinientes, en su condición de herederos y a falta de albaceas para ello, que el legado se ha de aplicar «en su caso» a los descendientes del legitimario, esto es solo en el «caso» de que los descendientes sean legitimarios (por premoriencia o indignidad del hijo), y que no siendo legitimarios no procede la sustitución. En cuanto a quien puede realizar la interpretación de las disposiciones testamentarias, la Dirección General de los Registros y del Notariado se ha manifestado en la Resolución de 30 de abril de 2014, que resuelve un supuesto de interpretación de testamento redactado de forma confusa, vinculando sus disposiciones al acaecimiento de hechos que no se sabía si habían ocurrido, y con legados de bienes de dudosa identificación. Afirma como doctrina reiterada que «es posible que todos los interesados en la sucesión, si fueren claramente determinados y conocidos, acepten una concreta interpretación del testamento. En algunos casos, matizados y perfilados asimismo jurisprudencialmente, podrá también el albacea, máxime si en él además confluye la condición de contador-partidor, interpretar la voluntad del testador. Y por fin, a falta de interpretación extrajudicial, corresponde a los tribunales de Justicia decidir la posibilidad de cumplimiento de la voluntad del testador y su alcance interpretativo, siendo pacífico que la interpretación de las cláusulas testamentarias es facultad que corresponde al tribunal de Instancia». En cuanto a la interpretación hecha por los herederos, ha puesto de relieve el mismo Centro Directivo en Resolución de 19 de mayo de 2005, que «en la interpretación del testamento ha de estarse a su literalidad, y a las palabras ha de otorgárselas el sentido que de ellas se desprende (…) Ante una posible duda, esta ha de decidirse a favor del que se halle obligado a ejecutar la disposición –los herederos en este caso–, dado que el obligado debe entenderse obligado a lo menos. Del mismo modo, y por razón del criterio antes expuesto, en caso de existir duda sobre lo legado, la interpretación ha de hacerse a favor del que debe cumplir dicho legado (…) Son los herederos, cuando lo son “in locus et in ius”, quienes han de realizar en primer término esa labor interpretativa». Así, habiendo sido interpretado el testamento en el sentido expresado, por los herederos a falta de albacea nombrado que lo haga, debe ser aceptada la interpretación realizada, sin bien cabe recordar que de los artículos 859 y 860 del Código Civil resultan las obligaciones que tienen todos los herederos de entrega de los legados y del cumplimiento en este punto de la voluntad del testador, a lo que podrían ser requeridos en su caso por quien se creyera con derecho para ello.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación.
En la resolución de 2014 (que se estima) se trata de un legado de cosa determinada en pago de legítima. Los descendientes del legatario renunciante reciben el legado; el registrador no inscribe y se estima el criterio del Notario (debían recibir el legado).
En la de 2017 (en la que el recurso se desestima) se trata de un legado de legítima estricta. Los descendientes del legatario renunciante no reciben el legado; el registrador no inscribe y no se estima el criterio del Notario, es decir, tenían que haber recibido el legado. Dice lo mismo que la de 2017.
Y en la de 2020 (que también se estima) se trata de otro legado de legítima estricta. Los descendientes del legitimario renunciante tampoco reciben el legado; el registrador no inscribe y se estima el criterio del Notario. Aquí tenemos el cambio de criterio: mientras que se opta porque han de recibir el legado en los dos primeros casos, en el tercero no se les atribuye ese derecho.
Ninguna de las tres resoluciones se ocupa del caso que sí que trata la sentencia del TS (la renuncia del heredero).
Está claro que la posición de la DG en cuanto al legado de legítima estricta con sustitución vulgar en caso de renuncia, es un poco contradictoria (o simplemente ha variado generando una nueva situación de inseguridad, en mi humilde opinión).
La resolución de 2020 y la STS consideran que como los descendientes del legitimario renunciante no son legitimarios y el renunciante lo hace por toda su estirpe se aplica el 985.2 de tal manera que el que renuncia ya no hace número para el cálculo de la legítima por lo que su porción legitimaria debe pasar a los otros colegitimarios no por derecho de acrecer sino por derecho propio. En cambio, las resoluciones de 2014 y 2017 dicen que si esa porción hereditaria se puede imputar a los tercios de mejora y libre disposición, no se perjudica la legítima de los otros colegitimarios y esa porción hereditaria sí que pasaría a los sustitutos vulgares.
Dicho de otro modo:O sostenemos que los descendientes del repudiante no son legitimarios, por lo que si se admitiese la sustitución vulgar a su favor, se estaría atribuyendo parte de la legítima a quien no tiene la condición de legitimario cuando del artículo 985 del CCI resulta que el renunciante no hace número para el cálculo de la legítima, que debe atribuirse de modo íntegro a los demás colegitimarios. O sostenemos que la porción que reciben los descendientes del repudiante se imputaría a los tercios de libre disposición y mejora, por lo que no se perjudicaría a la legítima estricta de los colegitimarios.
En el caso de una sustitución vulgar en la institución de heredero sería mas sencillo seguir la dirección de las resoluciones de 2014 y 2017 y sostener que la parte del que ha renunciado sí que pasa íntegra a sus descendientes porque esa parte la podemos imputar (y sería conforme a la voluntad del testador, en mi opinión) al tercio de mejora (son descendientes) y al tercio de libre disposición y no se estaría perjudicando la legítima de los demás colegitimarios. Por contra, en el caso de la resolución de 2020 se trata de un legado de legítima estricta y por eso la DG ve mas difícil (imposible) hacer imputación a otros tercios (aquí podría estar el giro respecto de otras resoluciones anteriores).
Si son los dos únicos hijos y herederos los que renuncian, no habría dificultad para aplicar la sustitución vulgar.
Sustitución vulgar sin expresión de casos y renuncia a la herencia
“Tengo copia simple del testamento de mi madre (que vive), que es idéntico al de mi padre (que falleció el año pasado) y en los que se dispone: “Instituye herederos por partes iguales a sus citados hijos Fulano y Mengana, y los sustituye vulgarmente por sus respectivas estirpes de descendientes”. Me estoy planteando renunciar a la herencia de mi padre y a la de mi madre porque quiero que mi hermana sea quien se quede con todo lo que tenían. ¿Es posible hacerlo sin que se incrementen los gastos e impuestos?”
Esa sustitución vulgar que contiene el testamento de sus padres es una sustitución “sin expresión de casos” de manera que funcionaría de este modo respecto de su padre (que ya está muerto):
Si usted es incapaz de suceder a su padre (por haber intentado matarle, por negarle alimentos, por acusarle de un delito, por obligarle a hacer testamento, etc…), heredan sus descendientes.
Si usted renuncia a la herencia (y cuidado con la renuncia a la herencia si está prescrita) de su padre, heredan sus descendientes.
Así que si usted se plantea renunciar a la herencia de su padre y tiene hijos serán llamados sus hijos a la herencia y no se producirá el efecto que pretende. Si no los tiene, su parte será heredada por su hermana. Si sus hijos son menores de edad, habrá complicaciones adicionales pues cuando hay menores puede ser necesaria la autorización o aprobación judicial de ciertas cuestiones.
En cuanto a su madre (que vive) funcionaría (si fallece y no ha cambiado el testamento, pues antes no es posible renunciar) de este modo:
Si usted fallece con descendientes, antes que su madre, heredan sus descendientes.
Si usted fallece con descendientes, al mismo tiempo que su madre, heredan sus descendientes.
Si usted es incapaz de suceder a su madre (por haber intentado matarla, por negarle alimentos, por acusarla de un delito, por obligarla a hacer testamento, etc …), heredan sus descendientes.
Si usted renuncia a la herencia de su madre, heredan sus descendientes.
Así que si usted se plantea renunciar a la herencia de su madre cuando ella muera, tiene hijos y quiere que su parte en la herencia pase a su hermana, su madre (si quiere hacerlo) tiene que hacer un nuevo testamento para decir en él que la sustitución vulgar sea para los casos de premoriencia, conmoriencia o incapacidad sucesoria. De este modo, la renuncia estará excluida. No obstante, si usted no tiene hijos y sigue sin tenerlos cuando su madre muera y ella no cambia el testamento, en el caso de que usted renuncie a la herencia de su madre, su parte de la herencia acrecerá a su hermana sin necesidad de cambiar el actual testamento.
En cuanto a gastos e impuestos por renunciar a la herencia le diré que serán muy poca cosa: la escritura de renuncia que puede costar unos 50-100 Euros según costumbre del Notario. Unos no incorporan documentos acreditativos del derecho a la herencia que se renuncia y otros sí que lo hacemos. No hay impuestos derivados de la renuncia en sí, aunque su hermana sola sí que podría pagar más Impuesto de Sucesiones del que se hubiera pagado si solo hubiera heredado su parte y usted la suya. Depende de la Comunidad Autónoma. Tenga en cuenta que se amplia la base imponible de su hermana y se aplican una sola vez las reducciones y bonificaciones; además, al heredarse más se puede producir un cambio de tipo de gravamen pagándose también más por este motivo.
Si alguien quiere saber algo más sobre el dilema de la sustitución vulgar con o sin expresión de casos, puede continuar con esta mini entrada.
Testamento “online”, gasto innecesario carente de valor añadido
Tanto dar la lata con el onlinepara que luego lo que se reciba en la notaría sea esto:
TESTADOR: FULANO DE TAL, con DNI xxx, de profesión xxx, nacido en xxx en fecha xxx, hijo de xxx (vivo) y de xxx (viva). Su estado civil es divorciado. Tiene su domicilio en xxx. El testador tiene 2 descendientes: Pepito (nacido xxx) y Juanita (nacida xxx).
TESTAMENTO:Lo hablará directamente con vosotros, ya me diréis cuando habéis quedado.
¿Es para reírse o no? Yo desde luego con esta minuta solo encuentro razones para entender que constituyen un gasto innecesario y un servicio que no aporta ningún valor añadido.
“¿Un polaco residente en Reino Unido puede hacer testamento con arreglo a la ley británica?”
Si este Señor fallece residiendo en el Reino Unido, se le aplicará la ley británica, salvo que opte en su testamento por la aplicación de la ley de su nacionalidad. A falta de optio legis por esta última ley, se aplicará aquélla. La doctrina no considera ortodoxo (o adecuado) optar expresamente por la ley de la residencia habitual, aunque yo lo he hecho alguna vez para dar más claridad a la sucesión. Aún optando por la ley de la residencia habitual, ésta sólo se aplicará si efectivamente es la última del causante. La “optio iuris” es eso: una opción, que se puede realizar o no y aunque no es posible con arreglo al Reglamento optar por la ley del país de la residencia habitual (digamos más bien que optar solo se opta en puridad por la ley de la nacionalidad, pues la aplicable siempre es la de la residencia habitual) podría ser convenienteaconsejar al testador que la formule para dejar clara su voluntad, y ello sin perjuicio, insisto, de que, si esta ley no coincide con la ley de la nacionalidad o de la residencia habitual al tiempo del fallecimiento, no será aplicable.
“¿Entonces esa regla vale respecto de cualquier nacionalidad y cualquier residencia? Entonces, ¿en que sentido no se aplica en el Reglamento de Sucesiones de la UE en UK, Irlanda y Dinamarca?”
Porque estos países conservan sus regulaciones internas de Derecho Internacional Privado.
“¿Entonces si un español reside en el Reino Unido puede evitar las legítimas y el Impuesto de Sucesiones?»
Sí. Si yo español de vecindad civil común resido en el Reino Unido, se aplicará la ley británica a mi sucesión, salvo que en testamento opte por la aplicación de mi ley nacional (que es la española).
En cuanto al Impuesto de Sucesiones, respecto de los bienes en España habrá que efectuar la liquidación en la Oficina Nacional de Gestión Tributaria en Madrid que es donde se liquidan las herencias de los no residentes (españoles o extranjeros) aunque con las mismas reducciones y bonificaciones que para los residentes, es decir, que no el Impuesto no puede evitarse.
Testamento mexicano ordenando división de una finca
“Le comento que la casa de mi papá es herencia de su padre que en el testamento indica que heredan sus dos hijos por partes iguales. Hay un predio de 200 m2 en el cual la casa de mi papá solo tiene 4 mts de ancho por 20 de largo y la de su hermano 6 mtrs por 20 de largo. Se llegó al acuerdo de palabra de que ellos no pueden fincar pegados a nosotros porque tenemos ventanas, pero actualmente falleció su hermano y los hijos quieren fincar pegado a nosotros. La pregunta es si podemos hacer efectivo el testamento, es decir, que se haga la division a la mitad de ancho del terreno y si se pueden hacer o no escrituras. El testamento lo tiene otro hermano y desconozco si está reconocido ante un Notario pero en las copias se ve que no está sellado en el registro de la propiedad como vi en algunas consultas que le hicieron. Mi papá es el albacea …”
No sé si me habla usted desde España o no, aunque tengo la sensación de que no lo hace, así que le puedo indicar la posible solución en España.
Lo que me cuenta parece ser un ruego testamentario. Alguno parecido tengo recogido en esta entrada de mi blog. Hay casos en que para facilitar un reparto, el testador da algunas instrucciones acerca de lo que se habrá de hacer para repartir como él indica.
Si existe alguna operación pendiente de efectuar antes de proceder a la adjudicación de la herencia, habrá que efectuarla o, caso de no ser posible o no querer hacerlo, adjudicar de la forma más conforme con el testamento. Los herederos tendrán que ponerse de acuerdo. No hay otra.
Lo que me cuenta en cuanto al testamento es lo que me hace pensar que no me habla desde España. Si fuera aquí, no habría más que pedir otro testamento para saber qué dice exactamente.
Testamento reconociendo que la mitad del dinero de la cuenta no es mío
“Como quiero que ni mis herederos (mis hijos) ni mi madre tengan problemas en caso de que yo fallezca antes que mi madre, he pensado hacer un testamento ante Notario en el que se haga constar que el dinero de una cuenta es de mi madre (aunque yo esté como cotitular) para que mis hijos no tuvieran nada que reclamar a mi madre (su abuela). Ellos lo saben y no tienen ningún problema. Entiendo que, llegado el caso, este teórico cincuenta por ciento mío, no contaría como herencia mía y no tendrían que pagar Impuesto de Sucesiones“.
Pues la verdad es que me ha parecido interesante darle desarrollo al asunto como me ocurrió en este otro caso. Advierto de que el cincuenta por ciento es algo más que teóricamente del hijo, que sí contaría en su herencia y que se tendría que pagar por esa cantidad en el Impuesto de Sucesiones. La solución al asunto no está en el reconocimiento de la situación en el testamento, que no iría a ningún sitio (salvo otras pruebas que se me antojan complicadas), sino más bien en una disposición testamentaria de contenido patrimonial.
Lo primero que habría que plantearse (y así lo hace el consultante) es quién muere primero: ¿la madre o el hijo?
Si la madre muere primero, en su herencia se incluirá la mitad del saldo de esa cuenta pero no la otra mitad que está a nombre del hijo. Esa mitad la hereda “quien corresponda” (pongamos que propio hijo) y el asunto quedaría resuelto.
El problema se plantea si el hijo fallece antes que la madre. En este caso, en su herencia se incluirá la mitad del saldo, pues la otra mitad está a nombre de la madre. Esa mitad la hereda “quien corresponda” (pongamos que los nietos) y el asunto quedaría resuelto. Bueno, quedaría mal resuelto, pues el consultante lo que quiere es que ese dinero lo reciba su madre (puesto que parece que es suyo). Así que, en mi opinión, el caso tiene mucha más fácil solución que la que indica el consultante:
“Lego a mi madre Doña XXX, la mitad que me corresponde en la cuenta bancaria tal (y se citan los veinte dígitos)”.
Asunto resuelto, salvo que el importe del saldo implique un perjuicio para la legítima de los hijos (los nietos) que tienen derecho a dos terceras partes de la herencia y que podrían pedir la reducción del legado o conformarse y dejar ese dinero a la abuela (como dice el padre que sucedería). Aunque si la abuela no está capaz, a ver como resuelven el asunto… Tampoco tengo claro que les haya traído a cuenta ingresarse el dinero de la madre para que luego ella lo acaba heredando y pagando por heredar algo que “ya es suyo”.
Entonces, ¿porqué el cliente rellena el formulario y viene a la notaría a darme la tabarra con un testamento lleno de legados que requiere un estudio detenido y un trabajo considerable?
Este servicio parece formar parte de la oferta de algunas compañías de seguros cuando se contrata un seguro de decesos o tal vez un seguro de vida y me parece muy bien que lo ofrezcan pues cada uno tiene que vender su producto (honradamente) de la mejor manera posible, pero siempre que se haga afrontando las consecuencias de lo que se oferta y se vende, no ofertando y vendiendo algo por lo que cobras (¿tendrá alguna repercusión en la prima digo yo?) y luego endiñándole el trabajo al prójimo e imponiéndole, además, unas pautas de las que no tienes porqué participar, ni mucho menos hacerte responsable.
Así que si quiere usted que le prepare su testamento, lo hago y procuraré hacérselo niquelado, pero, por favor, que me deje tranquilo su compañía de seguros con su aplicativo que yo tengo bastante con los de Ancert. ¿No es más fácil decirle al paisano: vaya a usted a la notaría que le plazca, encargue el testamento y tráiganos la factura que nosotros se la abonamos?.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
El texto en español en un testamento otorgado por un extranjero dice:
“… sustituido vulgarmente, para caso de premoriencia o conmoriencia, por xxxx … “
La columna en inglés señala:
“and under normal circumstances he shall be replaced by XXX, in the event of predeceasing, simultaneous death or incapacity to succeed”.
Es decir sustitución vulgar es under normal circumstances.
Sé que cuesta explicar eso de “vulgar” (¿simple, sencilla, normal, basic?) pero voy a Google y la premoriencia se convierte en premorience y la conmoriencia en commorience. Suena raro, ¿no?
Sobre el tema de las traducciones existe esta RDGSJyFP de 13-10-2020: “Si el compareciente no conoce el español, y el instrumento es traducido por el notario, debe constar expresamente en el documento autorizado la lengua en la que e realiza el otorgamiento y, en su caso, la conformidad del compareciente con la no presencia de traductor”.
Esa mañana vi que tenía en agenda unos testamentos de británicos encargados por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria muy competente que los gestiona a menudo (hasta se atreve a hacerlos utilizando como modelos los de otros clientes) pero que de herencias sabe el A, el B y no llega al C.
Cuando abrí los archivos y me puse a repasarlos vi que con sus palabras poco técnicas había preparado unos testamentos pretendiendo que Mengana, británica, instituyera heredero a Fulano, británico, sustituyéndole para casos de premoriencia y conmoriencia por su propia nieta, indicando que si Fulano falleciera antes que ella (es decir, si la sustitución se hacía efectiva), la nieta no podría disponer de los bienes inmuebles de la causante que tendrían que pasar a los bisnietos que ya podrían disponer. Fulano haría lo mismo pero al revés.
Ante esa tesitura le digo, “Eufrasiano – nombre ficticio – esto no te lo puedo preparar ahora mismo”. “Pero si los clientes están en el pasillo”. “Bueno, pues tendrán que venir otro día porque esto que me dices que quieren necesita una pensada y tras la pensada tienes que traducirlo y hay que encajar la traducción en la maldita doble columna”.
A fin de cuentas estábamos mezclando la sustitución vulgar con la fideicomisaria y la preventiva de residuo o la de residuo (no lo tengo claro) y eso pretendíamos hacérselo a un británico que optaba por su ley nacional para que rigiera su sucesión. Instituciones del Derecho Civil Común para una sucesión que se regirá por la ley británica.
Al final Eufrasiano habló con sus clientes que decían tener sus razones para querer hacerlo así (lógico) pero les “convenció” de las complicaciones de este testamento y acabaron otorgando uno más sencillo. Yo me quedé con mal sabor de boca pues hubiera preferido un aplazamiento para estudiar la cuestión y me hice anotación de este asunto para ver si soy capaz de redactar una cláusula que se encaje a lo que Mengana y Fulano querían hacer, aunque no tengo claro si seré capaz de hacerlo o lo que es peor si es posible hacerlo en base al Derecho Común o puede hacerse sin sujeción a este pues se trata de dos británicos aunque luego su herencia habrá de inscribirse en un Registro de la Propiedad (o varios), español, lo que aconseja no andarse con tonterías.
En su testamento “desdoblado” una señora, soltera y sin hijos, establece dos posibilidades:
“Primera.- Instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, por partes iguales, a sus padres Don xxxx y Doña xxx, a quienes sustituye vulgar y recíprocamente entre si.
Segunda.- Para el caso de que sus citados padres le premuriesen instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, por partes iguales, a sus hermanos xxxx, a quienes sustituye vulgarmente por sus respectivos descendientes”.
La testadora fallece habiéndole premuerto su padre y sobreviviéndole su madre que está pensando en renunciar.
¿Qué sucede si la madre renuncia?
Al haber premuerto el padre opera la sustitución recíproca y la madre se convierte en heredera universal de su hija. La segunda hipótesis que el testamento prevé no entra en juego pues claramente se establece que es para el caso de que los padres (ambos) no sobrevivan a la testadora. Claramente ha de entenderse que si padre y madre o solo uno de los dos sobreviven a la testadora estamos en el caso previsto en la primera cláusula por lo que si la madre renuncia a la herencia, nos hemos quedado sin herederos y por aplicación del artículo 912 del Cci procede la apertura de la sucesión intestada a la que serán llamados los propios hermanos de la testadora.
¿Quién iba a pensar en la eventual renuncia de la madre? Yo parece que no lo hice y eso que autoricé este testamento.
Al margen, y desde el punto de vista fiscal, la renuncia de la madre supondrá una mayor carga fiscal por el Impuesto de Sucesiones para los hermanos de la difunta. Son daños colaterales de la renuncia. También podría la madre no renunciar y posteriormente donar a los hermanos de la testadora.
“Quiero comprar una casa. Un banco me la ha tasado y me ha concedido un préstamo hipotecario. La propiedad es de tres familiares pero uno de ellos ha fallecido casado en gananciales con su mujer. El fallecido vivía en Zaragoza. Él y su esposa hicieron un testamento mancomunado en el que hacían heredero usufructuario de viudedad universal legal al cónyuge que sobreviviera. El matrimonio tenía varios hijos. ¿Es necesario otorgar escritura de herencia del señor que ha muerto? La viudo e hijos dicen que en el derecho aragonés no es necesario según los artículos 449 y 453 del Código de Derecho Foral de Aragón“.
Si en el testamento mancomunado el fallecido hacía“heredero usufructuario de viudedad universal legal al cónyuge que sobreviviera” no ha lugar a la aplicación del 449 y concordantes que se refieren a la fiducia. Por tanto, en este caso sería usufructuario el cónyuge y los hijos serían herederos y tendrían que comparecer a la venta todos ellos y repartir el precio en proporción a su derecho haciendo una escritura de adjudicación hereditaria previa o sin ella pero recurriendo a la figura de la venta en comunidad hereditaria. Vea esto.
En cambio, si lo que se ha nombrado al cónyuge es fiduciario (lo que es muy común en Aragón pues casi todos los testamentos son así), no es que no haya que hacer escritura de herencia sino que el que vende es el fiduciario que necesita (por ser un inmueble) el consentimiento de uno de los hijos legitimarios. Es normal que no haya previa escritura de partición y adjudicación de bienes porque el viudo fiduciario puede hacerla en cualquier momento hasta su muerte. Por tanto, en este caso, habrían de firmar la venta la viuda y un hijo y el cheque sería para la viuda aunque su importe quedaría sujeto a la fiducia (aunque esto a usted le da igual y al Notario que firme también).
Gracias a mi compadre que me ha chivado la respuesta.
¿Como se hace una diligencia electrónica de legitimación de firma? ¿como se comprueba la firma electrónica, su vigencia y titularidad?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Para empezar, yo lo que digo es esto:
“… cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)”.
Pero podría añadir algún matiz según se utilice el sistema del Portal Notarial del Ciudadano o VALIDe.
La comprobación a través del PNC de las firmas de los técnicos
El PORTAL NOTARIAL DEL CIUDADANO (PNC) permite la validación de firmas de los técnicos. Basta con que el técnico se acredite en el PNC para que puedan cargar cualquier documento firmado electrónicamente. El técnico tiene que estar acreditado, no solo registrado y usar un certificado de firma cualificada (incluido el DNI).
Hay que elegir la opción validar firma. Una vez en ella introduciremos el documento que tendremos grabado en nuestro ordenador e introduciremos el código de seguridad (a veces cuesta un poco). Tras breve espera obtendremos la validación (o no) y puedes descargarte un justificante y hasta meterlo en la escritura y citar el sistema de validación. Por eso decía que podíamos cambiar la fórmula del principio.
El justificante es el mismo documento subido a VALIDe con una banda lateral de arriba a abajo de cada folio, anverso y reverso en la que consta la validación de la firma. A esa banda, le vamos a llamar el “rodapié”.
Las demás cuestiones (doctrinales especialmente) mejor para otro día.
¿Qué es un testimonio por retención o por verificación o de autenticación o en relación?
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Pues para algunos es esto:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *** con residencia en ***.
HAGO CONSTAR: Que en la escritura precedente de ***, otorgada ante mí con el número ** de mi protocolo general, figura la siguiente diligencia.
DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN: La extiendo yo, el Notario autorizante, para hacer constar, conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial, que en la presente copia autorizada, confrontada con la nota de expedición de copia existente en su matriz, se advierte un error puramente material, donde dice: “Es primera copia autorizada de su matriz, …” DEBE DECIR: “Es primera copia autorizada de matriz, con carácter ejecutivo, haciendo constar que anteriormente no se ha expedido otra con tal carácter, y a instancia de la entidad acreedora…”. Doy por terminada esta diligencia, extendida a continuación del último folio de la copia que la motiva, en este solo folio de papel exclusivo para documentos notariales. En **, a **, DOY FE.=”
Otros a esto le llaman testimonio de verificación:
Yo ****, Notario del Ilustre Colegio Notarial de **, con residencia en ***, DOY FE y TESTIMONIO, que en la escritura de fecha ***, obrante en mi protocolo bajo el número ***, consta la diligencia que literalmente transcrita es del siguiente tenor: “DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN (referida a la escritura **/***) Yo, ****, Notario autorizante de la presente escritura, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 153 del Reglamento Notarial: HAGO CONSTAR: Que al tiempo del otorgamiento de la presente escritura, concretamente en el OTORGAN PRIMERO, se hizo constar por error que la mercantil ****, S.L., debidamente representada vendía a DOÑA ***, que compraba con carácter privativo la nuda propiedad de la finca descrita en la parte expositiva, cuando debía tenerse por puesto lo siguiente: “Primero.- La mercantil *** SL, debidamente representada en este acto, vende a DOÑA ***, que compra, con carácter privativo, el pleno dominio de las fincas descritas en la parte expositiva de esta escritura, con todos sus derechos integrantes, anejos o dependientes, al corriente en el pago de impuestos y libre de cargas”. Con ello doy por subsanados los errores cometidos e la redacción de la presente escritura. De Todo lo cual y de ir extendida en el último folio de la escritura que la motiva, yo, el Notario, doy fe. En ***, a ***. Está, la firma, la rúbrica y el sello del Notario autorizante”. ES TESTIMONIO, que resulta de la matriz obrante en mi protocolo, bajo el número al principio indicado; y a instancia de los otorgantes lo libro para su presentación el registro competente, al día ***.
Lo curioso de este llamado testimonio de verificación (que ha caído recientemente en mis manos) es que tras ser presentado telemáticamente en el registro de la propiedad y causar su efecto subsanatorio, el registro lo imprime en papel común le pone un cajetín en el que pone “Relacionado el presente documento al libro ***” con fecha, lugar, sello del registro y una firmita de alguien que no se sabe quien es. Precisamente por esto, por esa apariencia extraña que adquiere el documento, es mucho mejor recuperar la copia en papel y añadir el testimonio (le llamemos como le llamemos, aunque lo de verificación no me convence) de la diligencia a continuación de la propia copia.
Y otros testimonio de autentificación:
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *** con residencia en ***, DOY FE, que en la matriz de la escritura de PRESTAMO CON GARANTIA HIPOTECARIA otorgada ante mí el día *** con el número *** de mi protocolo hay extendida una diligencia del tenor literal siguiente:
“DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ****, con residencia en ***, el día ***, para hacer constar que si bien en la nota de expedición de copia de la presente por error material, pone que se expidió “1ª copia literal sin eficacia ejecutiva para la entidad “****”, no se expidió de esa manera, sino con eficacia ejecutiva y por tanto en la copia a que se refiere dicha nota y en la nota de expedición de la misma en la matriz, debe constar lo siguiente: “… expido 1ª copia literal con eficacia ejecutiva para la entidad “***, sin que con anterioridad se haya expedido copia con tal carácter a favor de la misma interesada”. De todo lo contenido en esta diligencia yo, la Notario, DOY FE”. SIGNADO. JUSTITO EL NOTARIO, RUBRICADO Y SELLADO. ***, a ***.
Para otros un testimonio por relación es mas bien esto:
“YO, JUSTITO EL NOTARIO, NOTARIO DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE ***, CON RESIDENCIA EN ***.
DOY FE: Que la presente reproducción coincide exactamente con el documento unido a la escritura autorizada por mí, el día……………… con número de protocolo……………… SIN QUE LO ANTERIOR IMPLIQUE JUICIO ALGUNO SOBRE LA AUTENTICIDAD O AUTORÍA del documento y que la intervención del notario NO SE EXTIENDE AL CONTENIDO del mismo NI LE ATRIBUYE EFECTO PÚBLICO ALGUNO. Y para que conste, expido este testimonio en *** a …………………………………DOY FE”.
Yo estoy mas bien en esto último y no en lo primero para lo que no tengo nombre pero que lo he hecho en algunas ocasiones mas o menos de ese modo.
¿Y un testimonio de cotejo?
Algunos usan este término para las comprobaciones de CSV que pueden ser necesarias en documentos unidos a la matriz o en testimonios por exhibición. Yo no lo tengo claro. Sí que está claro que son una actuación adicional, pero su encaje arancelario y el término en cuestión para referirse a ellos, me generan dudas.
En la página de un compañero he encontrado una interesante clasificación de los tipos de documentos y entre ellos están los testamento por retención relativos a documentos que obran en nuestro protocolo. Pueden ver esa clasificación aquí mismo.
Con la legalización ocurre lo mismo, aunque en los casos de legalización posteriormente hay otros trámites a realizar enMinisterios y Consultados…..
En consecuencia, cuando en los colegios notariales nos piden que indiquemos para que país es, es simplemente para hacérnoslo de un modo o de otro, no porque se apostille o legalice para un país concreto y determinado.
La regulación de legalizaciones y apostillas se encuentra en los Artículos 265 a 271 del Reglamento Notarial.
Apostilla o legalización diplomática de un documento de hace cuarenta años
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Como se decía en mi tema de la oposición: “No puede sostenerse que la firma del fedatario español sea universalmente conocida y por tanto se precisa la existencia de un medio por el cual esa firma sea legalizada por órganos del Estado que ofrezcan la garantía de que el signo, la firma y la rúbrica del Notario es la que acostumbra a usar y que éste se halla en el ejercicio de su cargo a la fecha del instrumento”.
El Convenio de La Haya de 1961, ratificado por España en 1978, pretendía y pretende agilizar los trámites que lleva consigo la legalización diplomática unificando la práctica de la legalización de los documentos de un país que han de producir efectos en otros para todos aquellos países que se adhirieran al Convenio. Antes y después del Convenio de La Haya de 1961 existía y existe la necesidad de legalización de los documentos de un país que vayan a producir efectos en otro. El sistema de la apostilla es solo una simplificación que produce sus efectos solo entre los países firmantes.
En mi opinión, ciñéndonos a la duda que apunta el título de esta entrada de mi blog, ya se trate de un documento anterior o posterior al Convenio, de un país adherido o no adherido, si ha de producir efectos en otro país ha de legalizarse o apostillarse sea cual sea su fecha. Anterior o posterior a 1961, de ayer o de hace cuarenta años.
Por ejemplo, si se llevara a apostillar la copia autorizada de un testamento expedida por mi padre el día que tomó posesión de su primera notaría (el día 20 de Marzo de 1962), habría de llevarse al Colegio Notarial de Galicia donde tendrán su firma debidamente registrada por lo que podrían hacerlo sin ningún problema, pero si hubiera que legalizar o apostillar las firmas de otras autoridades o funcionarios ¿sería posible? Pues, francamente, no lo sé pero ello no supone a mi juicio que la necesidad de la legalización (diplomática o ex Convenio de La Haya mediante apostilla), haya decaído. En todo caso, habrá que conseguir un nuevo ejemplar de ese mismo documento expedido por un funcionario o autoridad cuya firmar sea legalizable o apostillable, ¿no?
A fin de cuentas, los documentos que se apostillan no son una suerte o clase especial de documentos “para producir efectos en el extranjero” son documentos completamente válidos y eficaces que en un momento dado y por la razón que sea han de producir efectos fuera del país de origen siendo necesario para ello que se apostillen (o legalicen) aunque tengan mil años.
Un tiempo después pregunta un compañero
¿Consideráis que un certificado de defunción francés (traducido) expedido en 2010 necesita apostilla o se aplica la exención del Reglamento de 2016?
No sé si mi razonamiento es correcto, pero si un documento actualmente exige apostilla hay que hacérsela sea de la fecha que sea, aunque sea anterior al Convenio de La Haya. A sensu contrario, si un documento actualmente no la exige yo creo que no debemos de considerar su fecha y exigírsela y, por tanto, si ese certificado ahora no la exige pues no debemos considerar su fecha.
Certificado de nacimiento de Registro Civil español para apostilla
“Tengo aquí en Brasil un certificado de nacimiento del Registro Civil de Albacete relativo a mi abuelo. Necesito que este certificado sea JURADO por el Tratado de La Haya. ¿Cómo lo puedo hacer?“.
Pues hay que traerlo a España para que se legitime la firma del funcionario que lo expidió y luego se apostille. Tras ambos trámites, se puede enviar de nuevo a Brasil. Se pueden encargar las dos cosas a una notaría y conviene que sea de Albacete. Póngase en contacto con una notaría de allí. Tal vez sea más sencillo y barato obtener otro y proceder a la legitimación de la firma y a la apostilla con este otro.
Este es el modelo que yo uso:
VISTO Y LEGITIMADO
“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX: DOY FE Y TESTIMONIO de que considero legítima y auténtica la firma que antecede de DON XXX, Director General de XXXX de XXX, por su identidad con otras indubitadas del protocolo a mi cargo y al hallarse, según mis noticias, en el ejercicio de su cargo a la fecha del documento. En XXX, a XXXX”.
Después lo mando a apostillar y el cliente lo recoge en mi notaría, aunque también puede llevarlo él a Alicante o Valencia (en mi caso) para ese trámite.
“Necesito compulsar mi DNI para presentar las copias compulsadas en un par de organismos. Me lo puedes hacer tú y si es así, ¿qué necesitas?, ¿que te escanee el DNI y te lo envíe? ¿llevarte el DNI?”
Cuando este amigo me hizo esta consulta por WhatsApp, lo primero que hice fue acceder al Programa de Gestión de mi notaría para ver (puesto que ha firmado cosas conmigo) si su DNI, que tengo escaneado, estaba en vigor o no. Resultó que no lo estaba, con lo que quedó descartada la opción de expedirle un testimonio trasladado a papel del testimonio electrónico de su DNI que tenía en mi poder y no me quedó otra que decirle que tenía que hacerme llegar su DNI para podérselo testimoniar con lo que probablemente le sería más cómodo acudir a una notaría más cercana que la mía puesto que no me servía un escaneo de su DNI hecho por él, ni una fotocopia hecha por él si no tenía también conmigo su DNI para cotejarla …. por mucho que fuera mi amigo.
Lo entendió y se dirigió a una notaría más cercana.
Al margen queda la cuestión de la necesidad de un testimonio notarial de DNI (u otros documentos) en el ámbito administrativo a partir de la Ley 39/2015 como me indicaba en Twitter el abogado Domingo Funes. Dejo la cuestión pendiente de completar o de desarrollar aparte en cuando a este punto, pero tal vez muchos testimonios notariales serían actualmente prescindibles dependiendo del uso que se quiera dar a los mismos o de la causa de su solicitud. Habrá que empollarlo e informar al peticionario cuando llegue el caso. Esta cuestión me recuerda a la del testimonio de un documento administrativo con CSV.
Testimonio de documento en lengua que el Notario no conoce y doble salto mortal para solucionarlo
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Otro ejemplo de minoris artis que diría el gran Carlos Higuera.
El caso es este: Unos padres extranjeros residentes en España y procedente de un país de la UE (no vienen de Namibia) llevan muchos meses intentando convalidar el segundo grado de enseñanza secundaria cursado en su país de origen por un hijo menor de edad. Les han pedido mil cosas y yo les he preparado unos cuantos testimonios. Todavía les hace falta un papel mas: el certificado de estudios de su país pero lo quieren (contradiciendo sus propias instrucciones por escrito en documento oficial) en el idioma del país en cuestión y sin sello de la traductora oficial que lo tradujo al español acompañando su traducción (como corresponde hacer) al original. En el Ministerio no quieren que esté ese sello. Vaya una solemne estupidez visto a 500 km de Madrid y vaya inconveniente supone este asunto para mis clientes a los que voy a intentar ayudar teniendo en cuenta este pequeño problema (no conozco su idioma).
Inicialmente estuve pensando en hacerlo utilizando el Libro Indicador (testimonio+testimonio en relación del asiento del Libro Indicador)
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, y del Ilustre Colegio Notarial de ***: DOY FE: De que las fotocopias contenidas en el anverso y reverso de los folios que preceden, extendidas en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo, en lo que expresan son reproducción fiel y exacta de sus originales (dos certificados del segundo grado de enseñanza secundaria de *** nacido en *** el día *** redactados en *** y otro ejemplar de dicho certificado en español con traducción oficial de *** cuyo sello figura solo en uno de los dos citados certificados en idioma ***) que he tenido a la vista y a los que me remito. En ***, a ***.
En este testimonio se incluía el certificado que quieren en Madrid y el sellado con la traducción, pero luego recurriendo al Libro Indicador haría un testimonio en relación:
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***, hago constar con el carácter de testimonio en relación, que en la hoja número 1 del asiento número ** de la Sección ** de mi Libro Indicador correspondiente al año 2021, se contiene el documento que a continuación literamente se reproduce:
REPRODUCCION DEL DOCUMENTO QUE SE NECESITA
Es TESTIMONIO EN RELACIÓN de dicha hoja número 1 del asiento número ** de la Sección ** de mi Libro Indicador correspondiente al año 2021, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, lo expido, haciendo constar que la parte no testimoniada no altera, desvirtúa o de algún modo modifica o condiciona la inserta.
En ***, a ***. Fdo: Justito El Notario.
Después mi copista me ofreció una fórmula mas sencilla (un doble testimonio)
Este será el que entreguemos:
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, y del Ilustre Colegio Notarial de ***: DOY FE: De que la fotocopia contenida en el anverso y reverso de los folios que preceden, extendidas en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo, en lo que expresan son reproducción fiel y exacta de su original (certificado del segundo grado de enseñanza secundaria de *** nacido en *** el día *** redactado en ***, habiéndoseme exhibido testimonio de su traducción oficial al idioma español la cual se encuentra incorporada a la sección 2ª de mi Libro Indicador correspondiente al año 2021 con el número xxx de asiento) que he tenido a la vista y a los que me remito. En ***, a ***.
Es decir que a mis clientes les entrego lo que quieren pero yo me guardo otro testimonio del juego completo (copia del certificado con su traducción al español a fin de acreditar que conocía lo que decía).
Testimonio por exhibición de documento borroso (¿o tal vez mejor un acta?)
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Me plantean el testimonio por exhibición de un permiso de circulación borroso (pero no tanto). Al parecer, hace falta efectuar una presentación telemática en Tráfico y al escanear el documento pierde calidad, no se ve bien y no se lo aceptan al interesado en la gestión de que se trate.
A mí se me ocurren dos opciones. Una es esta:
Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * es reproducción fiel y exacta de su original que he tenido a la vista y con la que la he cotejado, haciendo constar al hallarse deteriorado por el tiempo, que se refiere al vehículo con matrícula *, con número de identificación *, marca *, tipo *, variante *, número cilindros/cilindrada *, potencia inscripción *. Junto a la mención a la “Obligatoriedad estructura protección” figura la palabra SÍ tachada con dos “XX” y sin tacha la palabra NO. En *, a *.
Podría pretenderse que vaya mas allá y que yo diga que en el apartado “Obligatoriedad estructura protección” que si está tachado sí y que no está tachado no interpretando que no es obligatoria esa protección. Y, oiga, yo que puñetas sé. Si les vale ya me estoy extralimitando un poco con este testimonio un tanto extraño.
Mas bien, y esta es la segunda opción, podría haberse otorgado un acta de manifestaciones que contuviera un requerimiento. Se me contaría un poco la historia y se me podría requerir para unir testimonio y para que transcribiera el contenido íntegro del documento. En este caso, tal vez se me pudiera explicar el asunto de la obligatoriedad de alguna manera que dejara mas claro lo que realmente interesaba dejar claro que a través de un simple testimonio.
Alguna vez me han intentado engañar con alguna cosa similar.
También me ha planteado hacer lo que me ha comentado un compañero: “Si escaneas cheques o documentos con poca tinta a través de una funda de plástico amarilla sale bastante bien”.
El lunes probaremos y tal vez no sea necesaria tanta historia.
Testimonio por exhibición de documento en lengua que el Notario no conozca
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“En un testimonio por exhibición se efectúa la reproducción auténtica del documento original exhibido sin juicio sobre la autenticidad del mismo. ¿Lo veis posible respecto de un documento extendido en un idioma que el Notario no conozca?“
Pues no sé si me escapa algo pero yo veo claro que el Artículo 252 del RNlo impide cuando dice que … “no podrán ser testimoniados … los documentos …. redactados en lengua que no sea oficial en el lugar de expedición del testimonio y que el notario desconozca, salvo que les acompañe su traducción oficial”.
Así que estos padres podría estar interesados en nombrar un tutor para su hija menor, que además es discapacitada (según dicen ellos), en cuyo caso la tutela solo será efectiva si ambos fallecen antes de la mayor edad de su hija y hasta que su hija alcance la mayoría de edad o podrían estar interesados en nombrar un tutor para su hija menor de edad e incapacitada (que es lo que puede que además sea), en cuyo caso el nombramiento de tutor se haría efectivo, o bien, a la muerte de los padres, siendo la hija menor, o tras su muerte, siendo ya la hija mayor y una vez extinguida su patria potestad rehabilitada (que es la figura que ampara a los menores incapacitados cuando alcanzan la mayoría de edad).
Si la hija es incapacitable pero no está incapacitada (hablamos siempre de la misma hija, pero en diferentes hipótesis), estaríamos en el primer supuesto, es decir, a la mayoría de edad, el tutor nombrado por los padres cesaría en sus funciones y el juez debería designar otro nuevo.
El nombramiento del tutor depende en última instancia de los jueces y judicial es el procedimiento de incapacitación.
¿Puede nombrar tutor uno solo de los titulares de la patria potestad?
Por supuesto.
Cada progenitor y titular de la patria potestad puede nombrar tutor a quien quiera, pero la tutela solo se hará efectiva si el hijo es menor y el padre y la madre fallecen. Si es menor y el padre (o la madre) vive, la tutela no será necesaria, pues habrá quien ejerza la patria potestad (el padre o la madre). Guarda y custodia no tienen nada que ver con la patria potestad y no existe un concepto de patria potestad de hecho (aunque un padre esté alejado de un hijo, sigue ostentandola). Si padre y madre designan tutor, el juez decidirá a quien nombra entre los tutores designados por uno y otro, si es que ambos fallecen antes de la mayor edad del hijo.
¿Qué juego puede dar el Artículo 223.1 y 2 del Código Civil a los padres que nombran tutor a sus hijos?
Artículo 223
Los padres podrán en testamento o documento público notarial nombrar tutor, establecer órganos de fiscalización de la tutela, así como designar las personas que hayan de integrarlos u ordenar cualquier disposición sobre la persona o bienes de sus hijos menores o incapacitados.
Asimismo, cualquier persona con la capacidad de obrar suficiente, en previsión de ser incapacitada judicialmente en el futuro, podrá en documento público notarial adoptar cualquier disposición relativa a su propia persona o bienes, incluida la designación de tutor.
…
Tengo a unos padres que quieren nombrar un tutor, pero también quieren controlarle y restringirle las facultades. Tienen dinero y temen que el tutor “se lo funda”. Yo les digo que tal vez no estén eligiendo a la persona adecuada, pero también pienso que su solución puede estar en esos órganos de fiscalización y en esas otras disposiciones sobre la persona o bienes de sus hijos a que se refiere el párrafo primero del artículo 223 del Código Civil y también el párrafo segundo cuando alude a la auto tutela y a “cualquier disposición relativa a su propia persona o bienes”.
Mis nombramientos de tutor (la auto tutela lo cierto es que escasea) por los padres son casi siempre en testamento (solo he efectuado uno no testamentario) y se limitan nombrar al tutor (de la persona, de los bienes, solidario o mancomunado), a contemplar el fallecimiento, remoción o excusa del tutor y a mencionar los datos de inscripción del hijo para su comunicación al Registro Civil (conforme al mismo precepto que no he transcrito en esa parte).
Si funcionar bajo el régimen de tutela ya es suficientemente complicado (véanse los artículos 221 y 271 a 273 del Código Civil) no sé si lo que más conviene es dificultarlo más aún con fiscalizaciones u otros mecanismos de control. Tal vez, insisto, lo mejor sea buscar a la persona apropiada y olvidar a ese en quien estamos pensando y del que en el fondo no nos fiamos.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Algunos que otorgan testamento más que nombrar tutor lo que hacen es evitar que se pueda nombrar tutor por el Juez a quién no quieren en ningún caso que lo sea. Piensen ustedes en ese cuñad@ al que no soportan y que como herman@ de su cónyuge podría ser seleccionado por el Juez.
Es el Juez quien nombra al tutor y lo hace por el orden que ahora verán.
Artículo 214 del Código Civil:
Para el nombramiento de tutor se preferirá:
1.º A la persona o personas designadas por los progenitores en testamento o documento público notarial.
2.º Al ascendiente o hermano que designe la autoridad judicial.
Excepcionalmente, en resolución motivada, se podrá alterar el orden del párrafo anterior o prescindir de todas las personas en él mencionadas, si el interés superior del menor así lo exigiere. Se considera beneficiosa para el menor la integración en la vida de familia del tutor.
El asunto a fin de cuentas es, ¿y si resulta que uno se lleva a matar con el herman@ de su cónyuge y no quiere de ningún modo que pueda ser designado tutor? Pues es bien fácil, nombre usted tutor a quién quiera en su testamento y asegúrese así de que el Juez no le hace la puñeta designando a su querido cuñad@ como tutor. Debe tenerse en cuenta que el otro progenitor tiene que estar conforme en la medida de lo posible (haciendo un nombramiento idéntico al suyo en su propio testamento), así que si su cónyuge cree que su herman@ es el tutor perfecto y usted piensa que es un imbécil integral, trate el asunto con delicadeza ….
Pues si estamos en esas, vean lo que dice el Artículo 217 del Código Civil:
“La autoridad judicial no podrá nombrar a las personas siguientes: A quien haya sido excluido por los progenitores del tutelado. A quien haya sido condenado en sentencia firme por cualquier delito que haga suponer fundadamente que no desempeñará bien la tutela”.
Es decir, se puede excluir. ¿Y la exclusión accede al Registro Civil? Bueno, para empezar hay una considerable discusiónen cuenta a si el nombramiento se notifica o no se notifica. Pero sí se notifica, entiendo que se podría constatar.
Nombramiento de tutor: Documentos necesarios y coste
“Me gustaría saber qué documentos debo aportar para ser nombrada tutora, representante legal y administradora de bienes de un menor de edad. También quería saber cuánto suele costar.”
Si lo que usted quiere es nombrar tutor para su o sus hijos menores, puede hacerlo en su propio testamento o en una escritura aparte. En cualquiera de los casos el coste creo que no excederá de los 60 Euros.
Ese nombramiento producirá efecto si los progenitores fallecen (ambos) antes de la mayoría de edad del menor. Si, en ese caso, cada uno hubiera designado a un tutor diferente será el juez quien decida, pues judicial (y no notarial) es la competencia para esta cuestión.
Si lo que me pregunta es cuanto cuesta el trámite judicial (en tiempo y dinero) no sabría decirle pero me aventuro a decirle que varios meses y una cifra digamos que bastante más abultada que la de un simple testamento o escritura de nombramiento de tutor. No tengo claros que documentos harán falta, pero pienso que no serán muchos ni difíciles de conseguir (ni caros). Entre ellos, lógicamente estará la copia del testamento si fuera el caso.
Cuando alguien nombra tutor de un hijo a sus parientes, puede que si llega a ser necesaria la tutela, surja algún conflicto de intereses entre tutor y tutelado que haga necesario recurrir al nombramiento de un defensor judicial. Por esa razón, suelo aconsejar nombrar a dos tutores solidarios que pueden actuar separadamente el uno del otro, salvando así las situaciones de conflicto. No solo es necesario que sean solidarios, sino que alguno de los dos sea una persona que no sea de la familia puesto que si ambos lo son podremos no salvar las situaciones de conflicto de intereses que puedan aparecer (herencias por poner un ejemplo). Una buena pareja de tutores solidarios, podrían ser un hermano y su cónyuge. Tal vez a muchos no les guste la idea del cuñado o cuñada pero eso ya es cosa de cada uno. A fin de cuenta hablamos de confianza, de dejar a nuestros hijos a cargo de alguien en quien confiemos para el caso de que fallezcamos ambos progenitores antes de la mayor edad del hijo. Si no hay esa confianza habrá que buscar a otro/otros más adecuado/s.
Esta es la fórmula que utilizo habitualmente:
“Tercera.- Para el caso de que al fallecimiento de sus progenitores y titulares de la patria potestad, su citada hija XXX, fuera menor de edad, nombra tutores solidarios de su persona y bienes a Don XXX, mayor de edad, casado, vecino de XXX, con domicilio en XXX y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX y a Doña XXX, mayor de edad, casada, vecina de XXX, con domicilio en XXX y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX. En defecto, por ausencia o incapacidad, renuncia o remoción, de alguno de los citados tutores, dicha tutela se ejercerá por el otro. A los efectos del artículo 223 del Código Civil manifiesta la testadora que su citada hija XXX, nacida en XXX, el día XXX, se halla inscrita en el Registro Civil de XXX, al tomo XXX, página XXX”.
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Mis lectores saben que tengo repelús a los proyectos de ley y que mi aproximación a las nuevas normas es lenta pero segura porque la voy llevando a cabo según me va haciendo falta.
Me ha rondado ya varias veces la guarda de hecho pero ha sido un simple poder para pleitos el que me ha puesto en la siguiente tesitura:
“Madre soltera de menor fallece. La niña está al cuidado de padres y tíos. Necesitan un poder para pleitos y pienso en que aleguen guarda de hecho si la quieren representar. Entiendo que la cosa funciona mediante el acta “previa” en la que se “constituye”, ¿no? No se trata de alegarla en el propio poder, ¿o sí?”
Otros que van mas avanzados con este tema (alguna ventaja tiene que ser un Notario pueblerino que ve mas modificaciones de cabida que cualquier otra cosa) me dicen: “Lo mejor es hacer un acta de guarda de hecho pero al ser menor habría que notificar al juzgado”.
Al final, el poder lo darán padres y tíos y la cuestión de la menor se debatirá en el juzgado.
Iré añadiendo mas cosas.
Un par de sentencias sobre curatela representativa y guarda de hecho
Por fin se explica cuando procede el curador representativo. Hay casos graves (flagrantes) de discapacidad y la pretensión judicial de encajarlos en la guarda de hecho en vez de en la curatela representativa era insostenible. Parece que ahora las cosas se dejan mucho mas claras: La aplicación automática de la guarda de hecho no es correcta. Al final es el Juez quien, atendidas las circunstancias concretas, debe decidir si procede una curatela.
Sobre el particular daba su valiosísima opinión en Vanguardia Notarial un compañero que decía:“He tenido un caso en el que citados los interesados para dentro de un año a una comparecencia ante el Juez, para que decida sobre una curatela representativa, se hace necesario que el guardador de hecho atienda inmediatamente al discapacitado. Se ha procedido a autorizar un acta notarial de reconocimiento de tal guarda de hecho, pero con la ADVERTENCIA de que se anote en el Registro Civil con carácter y duración provisional, hasta que, en el procedimiento judicial en curso, se decida definitivamente sobre el carácter y extensión del apoyo necesario pues mientras tanto, nada hay resuelto; hay un vacío. No se puede dejar al discapacitado totalmente desamparado en el día a día (cuentas bancarias, colegios, petición de ayudas administrativas, medidas sanitarias… ). A mi modo de ver guardador de hecho y curatela representativa NO son excluyentes, SI NO COINCIDEN EN EL TIEMPO; sino que puede ser COMPLEMENTARIAS”.
Tengo modelos de guarda de hecho pero no son míos y no los he usado, así que de momento no procede su publicación en mi blog.
Si mi padre está demente, ¿puedo tomar decisiones notariales por mi padre?
No, salvo que sea usted su representante legal (tutor) o voluntario (poder preventivo).
Si no es usted su tutor o su apoderado, lamentablemente, no podrá tomar usted ninguna decisión notarial o mejor dicho, no podrá usted firmar nada en la notaría en nombre de su padre.
Tendrá que incapacitarlo y que el juez (si el no otorgó documento de auto-tutela) le designe tutor.
STS de 6 de Abril de 2018: Doctrina sobre la guarda y custodia compartida
La Sentencia 1.167 (ROJ) de 6 de Abril de 2018recoge buena parte de la doctrina del TS sobre la guarda y custodia compartida. Es esta actualmente una materia objeto de numerosísimos recursos de casación por lo que nos parece interesante apuntar de manera esquemática los principios básicos que la citada Sentencia recoge en la materia y las sentencias de donde se derivan, puesto que son muchísimos los progenitores interesados en esta delicada cuestión.
Doctrina:
1.- No tiene sentido cuestionar la bondad objetiva del sistema de guarda y custodia compartida.
2.- La redacción del artículo 92 del Código Civil no permite concluir que se trate de una medida excepcional, sino que al contrario habrá de considerarse normal e incluso deseable, porque permite que sea efectivo el derecho que los hijos tienen a relacionarse con ambos progenitores, aún en situaciones de crisis, siempre que ello sea posible y en cuanto lo sea. Se pretende aproximar este régimen al modelo existente antes de la ruptura matrimonial y garantizar al tiempo a sus padres la posibilidad de «seguir» ejerciendo sus derechos y obligaciones inherentes a la patria potestad y de participar en igualdad de condiciones en el desarrollo y crecimiento de los hijos.
3.- Con el sistema de custodia compartida:
a) Se fomenta la integración de los menores con ambos padres, evitando desequilibrios en los tiempos de presencia.
b) Se evita el sentimiento de pérdida.
c) No se cuestiona la idoneidad de los progenitores.
d) Se estimula la cooperación de los padres, en beneficio de los menores, que ya se ha venido desarrollando con eficiencia.
4.- La cuestión a dilucidar en cada caso será si ha primado el interés del menor al decidir sobre su guarda y custodia. Este interés, que ni el artículo 92 del Código Civil ni el artículo 9 de la LO 1/1996, de 15 de Enero, de Protección Jurídica del Menor, desarrollada en la Ley 8/2015, de 22 de Julio, de modificación del sistema de protección a la infancia y la adolescencia, define ni determina, exige sin duda un compromiso mayor y una colaboración de sus progenitores tendente a que este tipo de situaciones se resuelvan en un marco de normalidad familiar que saque de la rutina una relación simplemente protocolaria del padre no custodio con sus hijos que, sin la expresa colaboración del otro, termine por desincentivarla tanto desde la relación del no custodio con sus hijos, como de estos con aquel.
5.- Estos recursos solo pueden examinarse si el Juez a quo ha aplicado correctamente el principio de protección del interés del menor, motivando suficientemente, a la vista de los hechos probados en la sentencia que se recurre, la conveniencia de que se establezca o no este sistema de guarda. La razón se encuentra en que «el fin último de la norma es la elección del régimen de custodia que más favorable resulte para el menor, en interés de este». El recurso de casación en la determinación del régimen de la guarda y custodia no puede convertirse en una tercera instancia, a pesar de las características especiales del procedimiento de familia.
6.- Las conclusiones del informe psicosocial deben ser analizadas y cuestionadas jurídicamente, en su caso, por el tribunal, cual ocurre con los demás informes periciales en los procedimientos judiciales, si bien la sala no es ajena a la importancia y trascendencia de este tipo de informes técnicos, a fin de indagar y motivar el interés de los menores, en conjunción con las manifestaciones de las partes.
7.- Por la edad de los menores puede no ser aconsejable la exploración judicial de ellos, pero si estar a la llevada a cabo por un experto.
8.- La protección del interés del menor por el tribunal a quo no puede ser aparente, puramente formalista y estereotipada.
Custodia Compartida ¡YA¡; 26 no es igual a 4; Carretera Pinoso-Fortuna
Conclusión del caso concreto:
“No cabe reproche alguno a ninguno de los progenitores en el plano afectivo o de entrega a sus hijos, pero el interés de estos aconseja el régimen elegido, en el que la comunicación y visitas con el padre es tan intenso que se acerca mucho al de guarda y custodia compartida. Será el que propicie una mayor estabilidad a los menores, pues su madre, por trabajo, tiene mayor disponibilidad horaria, sin depender tanto de terceros, con relación a la atención y cuidado de los hijos. A ello se une, lo que no sucede con la madre, que cuando el padre tiene a sus hijos vive en el domicilio de sus padres, abuelos de los menores, y tiene que compartir dormitorio con ellos. De ahí que se infiera que los menores, que tienen presente al padre en sus vidas, tengan una vida más normalizada en casa de su madre”.
La Sentencia enlazada y comentaba cita otras 29 Sentencias de la Sala 1ª de Tribunal Supremo en la recopilación de doctrina que realiza en esta materia de custodia compartida y además otras dos del TC.
Sentencias del Tribunal Constitucional en la materia
Venta de inmueble de incapacitado sujeto a curatela
“Yo soy curadora de una tía mía y sé que en la sentencia de incapacitación pone que tengo que administrar sus bienes y su medicación. Ella está en una residencia. Tiene una casa en su pueblo, a la que no va nadie y antes de que se caiga hemos pensado en venderla y dejarle el dinero en su cuenta, ¿podríamos venderla? ¿Lo tiene que autorizar el juez?“.
Conforme a los artículos 288 y 289 del Código Civil si la sentencia no dispone nada en contrario, para los casos del artículo 271 del Código Civil en lugar de la autorización judicial es necesario el complemento de capacidad del curador. Es decir, su tía, asistida por usted puede vender la casa sin autorización judicial.
El juez al declarar la incapacidad y el establecimiento de un régimen de curatela, podría excluir alguno o algunos de los supuestos del 271 para que el curatelado puede actuar sin asistencia, pero nunca podría imponer la autorización judicial, pues la esencia de la curatela es que actue el curatelado con asistencia del curador en los casos que estime la sentencia o en todos los del 271.
En resumen o el curatelado actúa solo o lo hace con asistencia del curador.
Corría 1991 y mi entonces novia(y ahora mujer) y yo (que acabamos Derecho aquel año) nos fuimos a hacer un curso a la Universidad del País Vasco. El diploma de asistencia anda por ahí guardado, aunque nos lo dieron de auténtico milagro pues no paramos aquellos días en los que anduvimos por Pamplona, Hernani, Irún, Hondarribia, San Juan de Luz, Bayona, Biarritz y no unos cuantos sitios más. Por San Sebastián también corrimos bastante y guardamos recuerdos imborrables.
Ahora vuelvo y tengo por delante un par de buenas comilonas una de ellas en Bernardo Etxea con dormida en el Hotel de Londres y de Inglaterra.
Estamos muy ilusionados y por eso me puse a buscar el otro día fotos de aquel viaje e hice una selección para insertar como galería en esta entrada.
Recuerdo que viajamos en mi viejo Fiat Uno, el que se ve en las fotografías, y que dormimos la primera noche en un camping cercano a Cuenca a la que nos debimos desviar premeditadamente, pues la ruta no pasaba necesariamente por allí. Visitamos las Casas Colgadas y continuamos viaje al Norte. Nos alojábamos en una Residencia Universitaria, Colegio Mayor o similar. Inicialmente nos ubicaron con otra gente en habitaciones separadas por sexo (segregadas se diría ahora) y tuvimos que solicitar un traslado a dependencias independientes. Solo tengo algunos flashes sueltos de las clases del curso.
Recuerdo una comida en el puerto tomando unas sardinas y ensalada en un restaurante con terraza y que allí en el muelle los chavales se tiraban al agua para alcanzar buceando las monedas que la gente les tiraba preguntando antes de cuánto era la moneda para ver si les merecía la pena la inmersión. Por menos de 25 pesetas no se sumergían. “No bajes, que es un duro”, se decían entre ellos para evitarse el excesivo esfuerzo de bucear por solo cinco pelas.
Fuimos a Pamplona a los pocos días de terminar los Sanfermines y estaba desértica. Comimos unos huevos con chorizo en un bar bastante céntrico. Repetimos el mismo menú otra noche en San Sebastián en un restaurante por la zona del monte Igueldo. Los presupuestos eran bien distintos en aquella época. Guardo buenas sensaciones de Hondarribia a la que sí que he vuelto después. Fue en el año 2005. Viajamos desde Mondoñedo para asistir a la boda del hijo de unos grandes amigos que hicimos allí. También me acuerdo de Irún. Compré unas flores para mi novia con motivo de su santo en un supermercado de la frontera. Una anda bien chafadita entre las páginas de algún álbum de fotos. También volvimos a Irún con motivo de aquella boda. Cenamos fantásticamente en una sidrería con el menú clásico que nunca había probado y que me entusiasmó. Me gustaría poder repetirlo en esta visita. Después anduvimos por el País Vasco francés. Un poco de San Juan de Luz, Bayona y Biarritz. Los tres sitios me encantaron y volvimos a repetirlos en ese viaje de la boda, muchos años después. En Hernani (última fotografía de la galería) tomamos un vino en una taberna forrada con la cara de los presos de ETA y llena de mensajes alusivos al “asunto” y un tanto acojonados.
NH PRÍNCIPE DE VERGARA. Por razones profesionales dormí una noche de domingo en el NH Príncipe de Vergara. Llegué en Metro desde Barajas, dejé la maleta en la habitación, baje a cenar algo (una suculenta hamburguesa y cerveza) y volví a la habitación a ver la tele y a dormir. La habitación (moderna, funcional y cálida), la iluminación, la ducha y el cuarto de baño en general (con sus buenas toallas y amenities), me hicieron sentir muy cómodo, como en casa. Esta es una sensación muy difícil de tener en un hotel y, probablemente, una sensación impagable. Muy bien ubicado y bien de precio. Había estado hace años y en esta ocasión, y con una buena de reforma de por medio, me ha gustado muchíiiiiiiisimo más. Habrá otra, seguro. Recordaré siempre esa estancia porque fue el comienzo de un periodo muy importante de mi vida, laboralmente hablando.
PETIT PALACE ART GALLERY. En pleno barrio de Salamanca, el Art Gallery te sorprende con una curiosa (¿estrafalaria?.¿timburtoniana?) decoración desde el mismo umbral de su estrechísima recepción que le da un aire distinto a la mayoría de los hoteles. A través de los algo oscuros-misteriosos-casi-lúgubres pasillos se accede a las habitaciones que disponen de un mobiliario que recuerda a una oficina por su estética y tonos grises. El baño no tiene paredes, sino cristales con atractivos y agradables vinilos, así que se ve con cierta facilidad lo que ocurre dentro. La cama proporciona un buen descanso al que ayuda la insonorización general de las instalaciones. Llegué a Madrid, me duché, dejé la maleta, me fui de juerga, volví, me acosté, me levanté y me fui, no puedo contaros más. También tengo asociado el recuerdo de este hotel a un momento muy especial. El homenaje a Alfonso Ventoso por su jubilación como preparador de oposiciones.
PETIT PALACE EMBASSY. En el corazón de Serrano. Bonito edificio. Sin parking propio. Personal profesional sin concesiones a la simpatía o al agrado. Zonas comunes y habitaciones funcionales y modernas. Baños separados con cristal y vinilos; son suficientemente amplios con ducha de hidromasaje y grandes wc. Lo justo en amenities. Mi habitación, con ventana a un patio de patios que proporcionaba suficiente luz y tranquilidad, resultó cómoda para dos. Lo peor la cama, me pareció durísima. La decoración es fría, parece que estás en una oficina. Creo que tres estrellas se quedarían cortas, al menos mientras que se conserve como está y las cuatro, a mi me parecen correctas. La relación calidad precio es aceptable, aunque podría ser un poco más barato, pero Sres. es puro Serrano.
AC AITANA. Elegí el AC Aitana porque teníamos una comida en un restaurante cercano. Su ubicación es excelente, no es el centro histórico, pero si está próximo al Barrio de Salamanca y en plena Castellana, nada más y nada menos que enfrente del Ministerio de Defensa. El parking es horroroso, el vestíbulo y las zonas comunes están geniales, y la habitación y el baño semi-nuevos, amplios, cómodos, con buen aire acondicionado, minibar, televisión, buena ropa de cama y suficientes amenities para el aseo. Todo es muy luminoso (también el baño que se sale del concepto general), con buenos ventanales, y con una cálida y acogedora decoración en general. Estuvimos poco rato en la habitación pero sin duda lo recomiendo y repetiremos. Va a ser uno de mis hoteles en Madrid y encima el precio me pareció más que aceptable.
Aljezur, Bordeira, Carrapateira, Vila do Bispo, Ribeira de Poço y Sagres con visita al Faro del Cabo de San Vicente (primer día al completo en las vacaciones de 2018)
Desde nuestra base operativa en Mexhilhoeira Grande (Portimao), nos dirigimos en nuestros dos primeros días en el Algarve interior hacia Aljezur, Bordeira, Carrapateira, Vila do Bispo con comida en Ribeira de Poço y Sagres con visita al Faro del Cabo de San Vicente. A Sagres volvimos uno o dos días después.
La zona es espectacular.
Las playas, los imponentes acantilados, el intenso azul del mar, ese faro del fin del mundo, la tranquilidad de las villas con el toque desenfadado del turismo imperante, los restaurantes sencillos con buen género y mejores precios, las costumbres locales (el desecado de los pescados, las parrilladas y su carbao), las aguas gélidas para uno de Bastiagueiro recriado en el Mediterráneo, el corcho, los riachuelos que llegan al mar, los inmensos arenales, el intenso oleaje, la Super Bock (mas común que la Sagres) o el ambientazo de Carrapateira y sus surfistas.
Hace ya 5 años que no voy a Portugal y tengo unas ganas inmensas de regresar.
Alrededores de Cartagena y otras fotos de lugares mas céntricos
En Cartagena también tenemos un Monte Calvario (o Cerro de San Juan), allí se encuentra la Ermita de Nuestra Señora de la Soledad del Monte Calvario.
Es una buena ruta para hacer en pie incluso para los que tenemos pesos con tres dígitos (debe hacer unos 32 años que no veo el 99). Si vas por Lo Campano puedes aprovechar para visitar el Cementerio Municipal de Nuestra Señora de los Remedios en el que descansa Isaac Peral.
Aun mas cerca están las baterías de costa del camino a Cala Cortina y el Faro de La Curra (que diviso desde mi casa).
Creo que alguna otra foto de otra zona (tal vez por el Roldán) pero en cualquier caso de estos magníficos alrededores que tiene Cartagena tan propicios (entre otras cosas gracias a nuestro buen tiempo) para ejercitarse (aunque solo sea un poco).
Vistas desde lo alto del Castillo de los Patos o Parque Torres o Castillo de la Concepción.
Alvor, Carvoeiro, Benagil y Corredoura (playas del Algarve)
Alguna supuso una gran decepción: mucha gente y muchas algas. A otras cuesta trabajo llegar. ¿Lo mejor? Ir en épocas mas tranquilas y hacer una aproximación marítima como la que hicimos nosotros y, si puede ser, en barco propio o ajeno pero sin prisas. Seguro que os irá mucho mejor.
Como siempre la buena comida y a buen precio está garantizada en Portugal.
Mi amigo Pascual es corresponsal de El Blog de Justito El Notario en Lugo. Pascual es segoviano pero vive allí. Nos conocemos gracias al blog. No nos hemos visto nunca (cosas de las amistades virtuales) pero sintonizamos y hablamos a menudo vía Whatsapp y por teléfono. Algún día nos desvirtualizaremos, estoy seguro.
Sabe que me gusta la información de Mondoñedo, de A Mariña y de Lugo y Galicia en general así que manda un poco de todo. En uno de sus últimos envíos me hizo llegar unas cuantas fotos de la ciudad en los días previos al Arde Lucus. No sé como lo consigue, pero en sus fotos la ciudad parece un decorado. Casi nunca sale nadie. Fíjense.
No sé mis lectores, sobre todo los que conozcan Lugo, pero yo me quedo con la de la puerta del Campo Castillo con su empedrado y asomando a la plaza donde se encuentra (o encontraba ya no lo sé) la estación de autobuses, la vieja cárcel (que no sé qué ha sido de ella) y el lateral de los Maristas. De la Praza do Campo, hay dos fotos. Me encanta la plaza con su fuente. En uno de los edificios que se ven detrás vivía mi bisabuela Josefina González Nieto. ¡Cuántas veces habré pasado por allí para encaminar la Calle De la Cruz o la Rúa Nova!
Curiosamente al día siguiente de publicar esta entrada salió en El Progreso de Lugo este artículo sobre la puerta del Campo Castillo: Una puerta singular
Magníficas son las de la Plaza de Santo Domingo, próxima a la que fue la notaría de mi padre durante un par de años.
De entre las de los romanos me quedo con la del casco y la de los escudos. Preciosa siempre la catedral y grabada en mi retina esa vista del Miño con el Balneario de Lugo al fondo.
No he conseguido reconocer el puente. Ya me dirá Pascual cuál es. A mi me suena que podría ser el cruza el río poco antes del Club Fluvial, pero no estoy seguro.
Lo dicho, el Arde Lucus es asignatura pendiente. Aunque todas estas fiestas de romanos, cartagineses, moros, cristianos, íberos y demás pueblos que circularon por la ibérica, tienen un parecido innegable entre sí, Lugo aporta un escenario espectacular que debe darles un plus que festejos similares no consiguen.
Pocas ciudades españolas pueden presumir de tener un Museo Nacional. Cartagena es una de ellas con su Museo Nacional de Arqueología Subacuática. La edificación tiene una parte subterránea y otra en altura que se compone de dos cuerpos situados a escasa distancia el uno del otro. La parte subterránea alberga el museo en sí. El museo resulta interesante pero, a mi modo de ver, más para los niños que para los adultos. Teniendo que alberga el tesoro del navío Nuestra Señora de las Mercedes, debería mostrarlo más de lo que lo hace. Se visita en poco tiempo y dispone de un interesante Restaurante. El entorno (puesto que se encuentra en la Marina de Cartagena) y la edificación, son un conjunto muy interesante, moderno pero sin estridencias, bien encajado en el entorno, con una buena combinación de cemento, hierro y cristal y con sus enormes letras de hierro forjado con el nombre del museo que bien merecen unas cuantas fotografías.
Nos ha pasado en varias ocasiones en Portugal (por ejemplo en Setúbal que otro día a otra hora me causó una impresión distinta) al igual que puede pasar en España en pleno agosto si uno se dedica a hacer turismo por zonas que no son las mas turísticas: no hay nadie y los pueblos y ciudades están tan vacías que hasta pintan mal. Además, Beja, con toda la belleza que atesora, está un poco avejentada y falta de cuidados aunque la tarde-noche que anduvimos por allí, con cena incluida en un estupendo sitio, pudimos comprobar que es un sitio que merece la visita.
La cena fue en el RESTAURANTE ADEGA 25 ABRIL. Encontramos previamente otro que nos gustó pero no recuerdo si estaba lleno o si era demasiado pronto para cenar.
Casco antiguo, teatro romano, centro y Nebet Tepe, Plovdiv, Bulgaria, 1 de Enero de 2019
Pasamos en Plovdiv la noche del Año Nuevo de 2019. Habíamos pasado la Nochevieja en Sofía (Sofia que dicen ellos) y la noche fue divertidísma. Al día siguiente cogimos un coche de alquiler y pusimos rumbo a Plovdiv que dicen es la ciudad mas antigua de Europa.
Después de instalarnos cómodamente nos fuimos de paseo por el casco antiguo desde el que se puede llegar al “Nebet Tepe” una de las colinas de la ciudad con estos de la muralla, torres y otros restos arqueólogicos. Merece la pena subir la empinada cuesta de adoquines y disfrutar de las vistas.
Me encontré unos casquillos de bala (cinco en concreto) y me los traje para España. Espero que no fueran la prueba de algún delito …
A la bajada continuamos transitando por el centro antiguo y desde allí nos desplazamos al centro comercial y moderno en el que se encuentra el Teatro Romano.
Nos alejamos en Roots Hotel and Wine War a cargo de un amable señor de nombre Dimitri que nos preparó una rica y copiosa cena. Habitaciones sencillas pero limpias y calientes y trato familiar en el condumio.
Castillo de la Concepción (o de los patos), Cartagena
360 grados de vistas de Cartagena, incluidas las del Teatro Romano que uno podría dar casi por visitado una vez que lo haya admirado desde aquí.
Al cerro donde se encuentra el Castillo de la Concepción“o de los patos” o Parque Torres se accede desde la Catedral de Santa María, desde la Plaza de San Ginés, desde la Calle Cuatro Santos, desde la Muralla del Mar y desde el ascensor panorámico.
La visita es gratuita salvo que subas en el ascensor o entres al recinto del castillo lo que no me resulta indispensable.
Lo indispensable es disfrutar las vistas de esta ciudad trimilenaria y de su bahía y puerto desde este mirador excepcional y que cuando termines te vayas a comer a La Muralla …
Castillo de San Juan (Águilas): “Los tres pasos del moro”
Incontables las veces que he subido al castillo de Águilas, “subido aquí en lo alto estoy, todo el pueblo pueeedo veeer”, que cantaban “Las Ardillas de Dakota”.
En todas esas veces he disfrutado, escuchándola o contándola yo, la historia de “Los tres pasos del moro”.
Decían que un túnel que desembocaba en el acantilado se utilizaba en la época de la reconquista para dar matarile a los moriscos que a punta de espada eran obligados a caminar por el pasadizo que recorrían en tan sólo tres pasos, cayendo al mar donde eran pasto de los tiburones. Nunca he sabido si la historia es cierta (no creo que hubiera muchos tiburones a pie de un acantilado, entre otras cosas) pero es magnífica, tanto como las vistas de Águilas desde su castillo.
Y Águilas tiene mucho mas. Termino con un par de fotos de la zona del Hornillo.
Castro Verde, Serpa y vuelta a España por el paso de Rosal de la Frontera camino de Córdoba (18 y 19 de agosto de 2018)
El día 18 nos marchamos de Portimao y emprendimos un tranquilo regreso a casa que nos llevó a Castro Verde, Beja, Serpa y Córdoba. Ya escribí de Córdoba y su Parador y lo haré en breve de nuestra tarde-noche en Beja pero quería dejar constancia de nuestro paso por otras dos localidades de interés como son Castro Verde y Serpa en pleno interior alentejano.
Castro Verde
Tiene Mariza una canción dedicada a la Feria de Castro. Es esta:
Estando en Castro recibí una llamada de la notaría: un cliente necesitaba urgentemente que se le firmara la copia de una escritura firmada antes de mis vacaciones. Tuvo que salir al quite un compañero para atender la urgencia.
Especialmente curiosa nos pareció la Casa Dona Maria o Palacete Colaço. Es una casa señorial con una extraordinaria fachada posterior.
A la salida del pueblo, ya camino de Beja, junto a unos contenedores de basura vinos un montón de libros tirados. Me bajé del coche y estuve mirando. Me traje varios a casa y luego me los llevé a la notaría. Eran unos preciosos libros escolares. De esos que ya no se hacen.
Serpa
Tras amanecer el Pousada de Beja el día 19 pusimos rumbo a España. Atravesaríamos la raya por Rosal de la Frontera y desde allí rumbo a Sevilla y luego a Córdoba donde teníamos reserva en el Parador Nacional.
Serpa (curioso nombre) es un pueblo precioso pero estaba completamente muerto (y seguía haciendo mucho calor). En los días previos había celebrado su Mercado Medieval del que ya solo quedaban algunos elementos decorativos. Una lástima no verlo con toda su animación.
Frontera hispano-lusa
A lo largo de los años he cruzado la frontera entre España y Portugal por un montón de sitios. Me atrevería a decir que la he cruzado desde todas las provincias españolas que la tienen: Pontevedra, Orense, Zamora, Salamanca, Cáceres, Badajoz y Huelva. La que me ofrece mas dudas es Cáceres y me falla la memoria con Orense, pero del resto estoy seguro. Mi abuelo paterno era de un pueblo fronterizo con Portugal: Aldea del Obispo.
Siempre me han gustado las fronteras con esos espacios de tierra de nadie, el gusanillo que genera atravesarlas cuando están operativas y el poderlas patear cuando ya no lo están inmortalizando el momento con la cámara de fotos y ahora con el teléfono móvil.
Central Beach, Varna, Costa del Mar Negro, Bulgaria, Enero de 2019
Salimos una mañana de Sofía en dirección a Varna, paramos en Plovdiv donde pasamos la noche de Año Nuevo y seguimos al día siguiente nuestra ruta parando en Veliko Tarnovo. Llegamos ya de anochecida a la ciudad costera que en Enero presenta un aspecto que debe ser bien distinto al del verano.
El hotel no estaba mal. Bien conservado y con un restaurante para el hamburgueo, el salchicheo y para alguna cosa mas que cumplió con nuestras expectativas. Al día siguiente comimos en el Central Beach, al borde de las aguas del Mar Negro. Era un sitio muy bonito, elegantón y bien atendido. Muy recomendable sin lugar a dudas.
Les dejo con una pequeña galería fotográfica de nuestra estancia:
He recuperado unas viejas notas (tienen ya unos siete u ocho años) de mis veranos mindonienses (que fueron varios después de haber dejado de ser Notario de Mondoñedo). Son estas:
Ir a pescar truchas a la piscifactoría Gavín en Pastoriza.
También hay una piscifactoría en A Pontenova.
Montar a caballo o en quad, bañarte en la piscina y comer en Casa Cazoleiro de Meira.
Ir al restaurante La Garganta de Vegadeo o a Casa Jano, uno de mis favoritos en la zona, que se encuentra en el pueblecito de Piantón.
Ir a la cetárea y a la lonja de Burela. Comer en el restaurante A Lonxa y en O Sargo.
Ir a el restaurante O Palleiro de Santo Estevo que no sé si está en Trabada o en A Pontenova.
En Mondoñedo se puede visitar el precioso Salto do Coro, la cantera abandonada, la aldea de Vilar, hacer una barbacoa en A Fervenza, o acercarse al Campo do Oso a ver los caballos salvajes.
No se puede dejar de ir hasta el Restaurante Palermo, que está en Tapia de Casariego.
No sé si sigue celebrando la fiesta celta de Riotorto.
Es muy bonita la Finca Gadea de Alfoz.
Se puede también ir a Viveiro a a disfrutar del Pazo da Trave, del Hotel Ego y del fantástico restaurante Nito, de la playa de Area o del restaurante Louzao.
Si es verano, se puede guardar un rato, si toca, para ver la competición de tirar de cuerda en la ría do Masma. Unos tiran desde Foz y los otros desde San Cosme de Barreiros y disfrutar allí mismo de las sencillas fiestas de San Bartolo.
Es fantástico recorrer el río Eo desde A Pontenova hasta Vegadeo.
Se puede comer en Casa Foguete cerca de Ribadeo, en Casa Cachón o en el Risón de Castropol (o mejor en Casa Vicente) o en la sidrería La Barrica de Vegadeo o en el de los callos de Trabada que se llamaba Ruta Caminho Norte o algo así.
Que buenos ratos pasé en el Luciano de Bretoña, en el Pipo`s de la costa de Ribadeo, en el restaurante Acantilado de Barreiros o en O Pozo de Meira. No conviene olvidar a las hermanas NOMEACUERDO de Meira (donde me invitó a comer un día mi compañero Iurisprudente) ni de visitar los Oscos, Taramundi y Fonsagrada.
Torre de los Moreno en Ribadeo y luego tomar una capa en el Lounge del Puerto.
Playa de Xilloi. Una de las más bonitas para mi gusto.
Confiterías de Mondoñedo: Habrá que llevarse una tarta, ¿no?
Aconsejo a los que hagáis uso de estas notas, que os cercioréis de que todo lo que recomiendo sigue abierto pues ya han pasado algunos años desde que me fui y más de los que quisiera desde que no voy por allí. Por supuesto, nadie debe echar nada en falta, pues podrá encontrarlo poniendo MONDOÑEDO en uno de los dos buscadores de mi blog.
Una amiga de Facebook (MBel) me decía hace un momento:
“Y hablando de éstas (mis entradas de ocio, cultura y gastronomía) y de tus gustos playeros, te recomiendo la Praia da Amorosa (distrito de Viana do Castelo).
Este verano (¡qué lejos está ya¡) recorrimos desde Lobios y su balneario del río Caldo, el Parque Internacional Peneda-Gerés y el curso del río Limia o Lima hasta su desembocadura en Viana do Castelo. Pueblos encantadores (Lindoso, Soajo, Ponte da Barca o Ponte de Lima); tanto es así que mi marido hablaba de nacionalizarse portugués. Buenísima comida y hoteles normales. A alguno le sobraba o se le había caído alguna que otra estrella”.
Yo le digo a mi hijo una cosa parecida: Si no fuera español, ¿de qué país me gustaría ser? De Portugal.
Tomo nota de tus recomendaciones. Y seguro que antes o después las usaré.
De frío, no por otra cosa, porque el paseo desde el centro de la ciudad atravesando el Kungsparken, donde unas migajas de una bolsa de patatas que cogimos de la papelera atrajeron a más pájaros que en la película de Hichtcock, hasta el Torso Torneado de Calatrava, tuvimos tiempo de congelarnos a base de bien.
Una vez estábamos a los pies del hercúleo edificio continuamos un poco más hasta el agua para divisar el Puente de Oresundy de allí regresamos al edificio del español bajo el que intentamos conseguir un taxi con nuestro deficiente inglés y con un taxista que tampoco estaba muy suelto o era un cachondo sin aparentarlo en absoluto (pues confundió al preguntarnos por el nombre, el de Ester con el de Shakira) o estaba un poco teniente o estaba hasta los mismísimos mientras atendía a unos azerbayanos a los que una pareja de homínidos bastante estrafalaria que acababa de salir del edificio les birlaba el segundo taxi que necesitaban para desplazarse todos (con el peligro que debe tener quitarle un taxi a unos azerbayanos).
El caso es que el hombre cumplió y cuando estábamos ya al borde de la congelación, llegó el taxi que esperábamos justo antes de que yo llamara a un Uber y mientras los demás de mi grupo estaban ya en trámites de pedir a unos amables suecos que pasaban por allí (de agradable paseo) que nos pidieran otro taxi.
Entonces fue cuando, ya calentito en el taxi, exclamé: “En Malmo, casi la palmo”.
Fuimos a Estocolmo al comenzar el verano de 2019. Era San Juan y ellos celebraban el Midsommar aunque llegamos algo tarde y solo quedaban sus últimos coletazos.
Nos encantó la ciudad. Es grande pero plana y rodeada de agua por todas partes (Estocolmo está constituido por una serie de islas). El tiempo en esas fechas era fantástico. Huir al comienzo del verano español (y levantino) de los calores y llegar a un sitio donde se agradece un jerseicillo en determinados momentos del día es una gozada.
Elegimos muy bien el hotel; comimos de maravilla; visitamos el Museo Vasa que es absolutamente imprescindible; fuimos al Zoo y también recorrimos en barco el lago Malaren que está comunicado con el Báltico.
Les dejo con la galería de esos fantásticos días de comienzo del verano:
Llegamos a Fuente La Teja un viernes cerca de la hora de cenar. No tuvimos ninguna complicación, a pesar de la dificultad del tramo final del viaje, porque la casa se encuentra perfectamente indicada gracias a sus propietarios que cuidan este y otros muchos detalles. Tras varias y fresquísimas cervezas, todo el grupo, niños y mayores, cenamos abundantemente como si estuviéramos en nuestra propia casa, y después a la cama. No escatima en calefacción y agua caliente. Al día siguiente (tras un buen desayuno con patés y sobrasada incluidos) a la nieve. Sierra Nevada está a poca distancia y Fuente La Teja es un buen emplazamiento para visitarla y para hacer otras muchas cosas. De vuelta de la estación, otra buena cena y a dormir para volver a casa el domingo. La gente que lo atiende sabe lo que hace, hasta olvidé una cosa y me la enviaron a casa.
Dudamos mucho entre ir a los Gellert o a los Szechenyi y probablemente nos equivocamos yendo solo a los Gellert.
Me pareció que al personal le faltaba simpatía y predisposición, que hacían falta reformas y que la limpieza podía mejorarse. También faltaba información. En algunas zonas se mezclaba el olor de las aguas y el de la comida y era poco agradable. Por último, creo que resulta algo caro.
También es cierto que bañarse en la piscina exterior con nieve y bajo cero es una pasada, que la piscina central con su segundo piso no se olvida fácilmente y que hay cinco piscinas más. Son ocho en total aunque una exterior estaba vacía. Sin duda es uno de esos sitios en los que hay que estar y, permitiéndolo bolsillo y tiempo, la cosa está clara: Gellert y Szechenyi en cualquier orden.
Hace una semana yo tendría que estar comenzando un vuelo a Tokio…
Pero por culpa de una huelga de controladores aéreos en Francia me he quedado sin un viaje que llevaba dos meses y pico organizando, sin posibilidad de cambio alguno. Bye, bye, Tokio.
Como soy hombre prevenido (y peleón…), he recuperado todo lo que había gastado en diversas reservas, excepto (curiosamente) el importe del seguro que cubría contingencias relativas a los vuelos (el que me tenía que proteger es el único que ha salido ganando con esto). Por recuperar, he recuperado hasta lo que no era reembolsable…
Yo tenía previsto cumplir 50 años en Tokio y al final los acabé cumpliendo en Copenhague.
Copenhague es una ciudad bastante monumental y muy interesante, ¡aunque hace un frío que pela¡
Mi cumpleaños fue fantástico. Hizo un día precioso, climatológicamente hablando. Comimos en la calle en un mercado, hicimos una visita guiada“alternativa”que finalizaba a las puertas de Cristiania (que nos dejó bastante desolados) y cenamos con nuestros compañeros de viaje y con otro matrimonio de amigos de nuestros amigos que hizo la noche mucho más interesante e inolvidable. Buena cena, copas y hasta algo de baile improvisado.
Coincidimos con el Rey Constantino. Este tipo de gente no irá a cualquier sitio, así que con este detalle creo que casi se dice todo, pero, claro, también estoy seguro de que a él no le dan la misma habitación que a mi …
La mía tenía un buen tamaño, pero no era enorme; estaba decorada en estilo muy clásico, demasiado clásico en realidad si nos centramos en algunos detalles como los apliques, embellecedores y lámparas del baño. El baño resultaba pequeño sobre todo la ducha, en la que tenías que estudiar tus movimientos antes de hacerlos. La cama, tipo king size, era súper cómoda, mullida, con todo tipo de almohadas.
El personal fue muy atento y servicial (salvo la señora que nos atendió en recepción a nuestra llegada, que resultó algo estirada y antipática).
El desayuno se sirve en un salón precioso, moderno y con ESPECTACULARÍSIMAS VISTAS A LA ACRÓPOLIS (¡QUE MARAVILLA¡), además el condumio en sí era buenísimo y los camareros, atentísimos.
Las zonas comunes del hotel son elegantes, frecuentadas por un público también elegante y muy amplias. El edificio es bonito y está situado en la misma plaza que el parlamento griego por lo que es visible desde muchas habitaciones el famosísimo cambio de guardia. Ha sido, es y ¿será? uno de los mejores hoteles de la ciudad.
El hotel está en la Calle Zorrilla, la trasera del Congreso de los Diputados. Ocupa un antiguo inmueble distribuido en viviendas independientes a razón de dos por planta más algún bajo comercial con entrada para cocheras y patio interior que se ha reconvertido en su conjunto en hotel conservando las viejas y magníficas escaleras y las puertas de entrada a las viviendas, ahora pintadas de verde. En el portal de al lado hay un restaurante con excelente aspecto (se llama “La Ancha” y los propietarios tienen también el “Fismuler” que es famoso por sus schnitzel). Teníamos reserva aquella noche en Lucio pero lo consideraré para otra ocasión. También tendré en cuenta la posibilidad de ir al Edelweiss al que le tengo ganas desde hace muchísimo tiempo.
El hotel es tan, pero tan, nuevo que huele a nuevo. Aún estaban hace unos días instalando y montando cosas. De hecho cuando hace meses hice mi reserva en Booking, las fotos de las habitaciones nos hicieron pensar que era rollo zen o ryokan puesto que los colchones estaban en el suelo, sin los canapés (¡aún así lo reservé¡). Ahora pueden verse ya las habitaciones completamente terminadas.
La habitación, aún con el pegote que siempre representa una cama supletoria, resultó amplia, acogedora y el baño es muy bonito. Camas confortables, buena ropa de cama y buenas toallas. Todo flamante y a estrenar. Silencioso a tope y con unas contras que te permiten no dejar entrar ni un rayo de sol por las mañanas (o no, si las dejas menos cerradas). El precio para una triple en esa zona fue fantástico, aunque diría que tuve suerte pues la hice cuando el hotel estaba echando a andar. He vuelto a reservar para finales de Febrero y la tarifa es más alta pero muy competitiva.
El personal es joven e intenta (y consigue) agradar. Llamaron a la habitación unos minutos después de nuestra llegada para ver si todo estaba en orden.
Espero verlo ya completamente terminado en unas semanas y pienso que será para mi un hotel a considerar en mis visitas a Madrid, sin que represente obstáculo el hecho de que esté en la zona Madrid Centro y no tenga parking propio. El parking de Las Cortes está a un paso. Puedes aparcar sin problemas en él e ir andando con la maleta, pero hay que hacerse con el distintivo ambiental (aunque no será obligatorio hasta Abril y hasta entonces la matrícula será lo que se observará para determinar las infracciones). Aquí se puede consultar el que le corresponde a tu vehículo y aquí puedes adquirirlo (y más cómodamente en cualquier oficina de Correos). Yo ya llevaba mi etiqueta así que hubiera podido aparcar sin problema en el parking de Las Cortes. Sin embargo el protocolo de contaminación decretado para aquel día me impedía entrar con el distintivo que corresponde a mi coche y dejarlo aparcado en la zona, aunque sabía que no hay intención de poner multas al menos hasta el mes de Febrero, así que decidí entrar en Madrid Central y aparcar teniendo en cuenta que desde la línea que marca el inicio de la zona a la entrada del parking (en la acera de enfrente del Hotel Palace) debe haber unos diez metros. Pienso que con esa escasísima distancia, es un riesgo asumible, cualquiera que sea el distintivo de tu coche y el protocolo de contaminación declarado adentrarse en ese parking y correr el riesgo de que te multen … ¿o te zurrarán la multa sin piedad aunque recorras esa pequeña distancia? Ya veremos que pasa cuando vaya a finales de Febrero. Informaremos … y seguiremos aclarando ideas con todo este asunto.
Un plano con la letra enana. Una revisión pendiente de la vista. Un idioma tan distinto del nuestro que no te dice nada cuando “lo lees”….
Íbamos hacia el Danubio y acabamos en esta estación que estaba en el quinto pino, aunque mereció la pena (enorme caminata) llegar hasta allí desde el New York Café, porque es un magnífico (y concurridísimo) edificio. Debimos entrar y verlo también por dentro, aunque con el considerable cabreo que teníamos por habernos perdido, no lo hicimos. También pudo influir un poco de acojone por la lejanía del lugar, el personal que se veía y la hora que se nos había hecho. Supongo que no soy el único que se pierde alguna vez en los viajes, ¿no? En este caso la culpa fue mía que puse el mapa del revés al salir del New York Café.
En cualquier otro sitio, esta Torre tendría más importancia y visitantes, pero en Galicia hay tanto que hacer, que ver, que puede quedar en un segundo plano.
El promontorio en que se encuentra la Torre, que es visitable y se utiliza para exposiciones, bien merece una visita, puesto que desde sus alturas se contempla una maravillosa vista de El Valle de Oro (O Valadouro), con sus nubes, sus pastos, sus eucaliptos, sus casas de piedras, sus ríos y regatos.
Desde allí te sentirás como el mismo Mariscal y podrás adentrarte en su historia “el credo, credo, credo”, la cabeza rodando, la revuelta de los irmandiños …
Conviene conocer un poco la historia antes de ir o conectarse a Internet in situ y descubrirla.
Una buena ocasión para la visita sería cuando hacen el Mercado Medieval de Mondoñedo …. o el de allí mismo que es un poco antes que el de Mondoñedo …
Creo que a la primera persona a la que hoy hablar de Liubliana fue a mi amigo FerFer (a quien debo este blog). Con su caravana se plantó allí hace unos años y me estuvo contando las excelencias de la pequeña y animada ciudad.
Nosotros viajamos desde Tgret que está en la punta de abajo de la península de Istria en Croacia (que no destaca por sus buenas comunicaciones), así que nos llevó un par de horas ir y otro par volver. Mereció la pena.
Había un gran ambiente, multitud de sitios para comer y la ciudad es muy manejable para recorrer su centro a pie. Hasta nos dio tiempo de quitarnos de encima a los chiquillos por un rato y visitar el bonito castillo para disfrutar de las vistas panorámicas de la ciudad y sus alrededores.
No olvidéis consultar cómo funcionan las autopistas en Eslovenia para evitar un disgusto.
No recuerdo cómo se llamaba el sitio en el que comimos en una de las calles principales pero lo hicimos muy bien.
Menudo reportaje nocturno de Lugo me envió mi amigo Pascual hace unas semanas.
Las calles mojadas, el cielo oscuro y casi ni un alma por el casco viejo de la ciudad.
La verdad es que yo he hecho poca noche en Lugo. No tenía edad cuando fuimos a vivir allí y yo hacía 2º y 3º de BUP. Luego en viajes posteriores con los viejos amigos sí que nos hemos dado caña pero eran pocas noches y cada vez mas de vez en cuando.
Siendo Notario de Mondoñedo hubo algunas juergas buenas. Especialmente recuerdo una en que dormí en casa de mi abuelo con el abrigo puesto. Ya le contaré a Pascual otro día qué pasó aquella noche….
De cuatro días que estuvimos en Budapest, fuimos dos al fantástico Mercado Central.
El primer día llegamos a la hora de comer y comimos en los bistrós de la planta superior.
Sopa de goulash, salchichas con mostaza, cerveza y vino chardonnay. Todo por a precios económicos.
Luego dimos una vuelta por los puestos de souvenirs y similares de la planta superior.
Al acabar nos paseamos por la maravillosa planta inferior con sus decenas de puestos con caviar, patés y foies, salamis y otros embutidos, fruta, verdura, carne, especias, paprika, pasteles y muchas cosas más.
Es frecuentado por turistas y por aquincenses o aquineos y nos pareció tan maravilloso que volvimos al día siguiente para hacer casi lo mismo, salvo comer. En esta segunda ocasión lo hicimos en un correcto autoservicio de la planta superior, pero esa ya es otra historia.
Nos gustan los mercados. Siempre que tenemos ocasión de visitar alguno cuando estamos de viaje, lo hacemos. También vamos de vez en cuando al de Santa Florentina en nuestra ciudad. Allí hacemos casi siempre el mismo recorrido: los encurtidos; las almendras y alguna especia; la frutería de Ramón; los pescados; puede que algún embutido con un quinto de cerveza; los salazones y el pan.
En el caso de Valencia, el mercado es espectacular y los alrededores mejores, si cabe. No creo que nadie vaya a Valencia y se quede sin darse una vuelta por allí.
Fue una gran satisfacción para mi que me lo pidieran, como amigos y como miembros de un colectivo que había obtenido unos pocos años antes el reconocimiento de su derecho a contraer matrimonio.
El día previo a la “boda” nos desplazamos un grupo de amigos de los de siempre desde nuestro lugar de residencia y nos alojamos en el Hotel Room Mate Óscar, en el Barrio de Chueca en Madrid.
Hotel Room Mate Óscar
Estas fueron mis impresiones del Óscaren Tripadvisor:
“Esta ha sido mi primera visita a un hotel de la cadena. Tenía muchas ganas de probar y me quedan muchas de repetir. El Óscar esta super bien situado, con un parking en la propia plaza en que se encuentra, en un edificio que tiene un toque original e interesante, con cuidadas zonas comunes y con habitaciones con un aire especial. También es cierto que la mía era un poco oscura, con vistas feas. El precio, que estaba concertado para la boda a la que asistíamos, estuvo francamente bien. El personal muy atento en todo momento. Hasta otra ocasión Room Mate”.
Como protagonista de la ceremonia una vez en Madrid tuve que acercarme al ensayo. Al terminar los más íntimos nos fuimos reuniendo en la Plaza de Vázquez de Mella, la del hotel, para tomar unas cañas en una terraza. Cuando estuvimos todos y con el firme propósito de “portarnos bien” en la preboda nos fuimos a cenar al Mercado de San Antón. Doy fe de que al menos intentamos ser buenos.
No lo conocía y me encantó. Y así opiné unos días después en Tripadvisor:
“Reconozco que fui con una cierta mala gana y que hubiera preferido otro sitio para cenar, más formal y sentado. Ahora, sin duda, lo recomiendo y volveré en cuanto pueda. ¡Que ambientazo¡, ¡que variedad de puestos y de estilos gastronómicos!, ¡que rato tan divertido!. Genial”
De regreso al hotel, hicimos una última parada. Fue de nuevo en la Plaza donde algunos no se resistieron ni a un mojito, ni a un segundo mojito. No fue mi caso, puesto que tenía que estar en forma para mi “actuación” del día siguiente.
Mi gran boda gay
El sábado, debidamente arreglado y anticipándome al resto de mi grupo, me dirigí al lugar donde se iba a celebrar “la boda”. Estaba ciertamente nervioso. Uno está acostumbrado a dirigirse en las lecturas de las escrituras a grupos pequeños de personas, pero en este caso me tenía que dirigir a un grupo bastante numeroso.
Después de la ceremonia, en la que hubo música y canciones como esta…
…e intervenciones memorables, nos trasladamos al lugar de celebración, donde los novios habían organizado una fiesta superlativa, cuidada hasta el último detalle y que se prolongó hasta la noche. Se prolongó tanto que, y no es lo habitual en mí, agotado, fui uno de los primeros en marcharme.
De regreso al Room Mate Óscar, me recompuse con una ducha, un gigantesco refresco y una gran hamburguesa que me trajeron desde la hamburguesería hasta la misma puerta de la habitación.
Misión cumplida. Ahora le toca el turno a una boda real, A UNA BODA DE VERDAD, puesto que como tengo explicado en otro par de posts aún no he casado realmente a nadie. Esta boda se celebró antes de que los Notarios pudiéramos casar y aunque lo hubiera podido hacer, yo no soy Notario de Madrid y no era competente para casarles. Mis amigos ya estaban casados e hicimos una repetición de la jugada en la que me erigieron en coprotagonista por considerarme apropiado para el papel.
Llevaba meses queriendo organizar esta excursión. ¡Por fin llegó el día¡
Reservé vía web unos días antes y nos presentamos en el Parque a la hora prefijada.
Para empezar te proyectan un breve video sobre las minas de La Unión y luego te suben al trenecito que te lleva a la entrada de la mina.
En total la visita dura casi dos horas, buena parte de las cuales se pasa en el interior de la mina.
Los grupos son acompañados por un guía que hace muy bien su trabajo, da toda clase de explicaciones y conoce la materia.
El Parque es visitable sin pagar entrada, la mina en cambio no. Con la entrada se ahorra uno la caminata de subida y bajada y puede entrar a la mina, pero es importante saber que puede uno ver mucho sin pagar y hacer ejercicio mientras tanto. No hay muchas minas visitables y por eso esta visita es extraordinaria.
No es peligroso y es una visita para todos los públicos. Los niños disfrutaron un montón. Nos costó 61 Euros: 4 adultos, 2 niños de más de 5 años y 1 niño de menos de 5. Al salir compramos por 1 Euro, unas piritas de recuerdo.
Monasterio de Rila, Bulgaria (final de año 2018-2019)
De camino a Rila hicimos una parada técnica para estirar las piernas, pixar y fumar.
Luego, continuamos el viaje y llegamos al espectacular monasterio que con la nieve resultaba aun mas bonito.
Hacia mucho frío, había gente pero no mucha. Les dejo con las fotos que hablan por si solas:
De vuelta a Sofía paramos a parar en un pueblecito donde nos miraban con extrañeza aunque curiosamente en donde comimos (lo hicimos muy bien), había otro grupo de españoles.
La Muralla Romana de Lugo es una construcción única por sus dos kilómetros y pico de longitud, porque se conserva entera, porque tiene dos mil años, porque es Patrimonio de la Humanidad y sobre todo, desde mi punto de vista, porque es completamente paseable por su adarve. Mi abuelo la recorría todas las tardes, tras dar una pequeña cabezada sentado en su butaca del salón. No falló ningún día hasta que se hizo muy mayor.
Aconsejo al que disponga de poco tiempo para ver Lugo que de una vuelta a la Muralla, porque desde ella se divisa todo el casco antiguo y sus monumentos más importantes. Tras recorrerla, te bajas, visitas la Catedral, el Obispado y la Plaza de Santa María, te das una vuelta por la Plaza de España, los cantones, la Calle de La Reina, la Plaza de Santo Domingo, llegas al Palacio de la Diputación y hasta la Plaza del Ferrol, das la vuelta y te acercas a la Plaza de Abastos y desde allí, tras visitar la Iglesia de San Pedro y el Museo Provincial (con los famosos torques que fueron de un tío abuelo mío, Álvaro Gil Varela), ambos en la Plaza de Soledad, encaras la Rúa Nova en dirección Plaza del Campo y te tomas el primer vino en el mítico 14 donde habrás de pedir una tapa de calamares encebollados.
Si estuviera allí, seguiría por el A Nosa Terra donde no me resistiría a tomar una ración de orella, entraría en el Campos (al que regresaría para comer), me tomaría el cuarto en el Pazo das Pombas y encararía la Calle de la Cruz donde el hígado encebollado de As Cinco Vigas podría ser la última tapa antes de volver sobre mis pasos hacia el Campos, con el permiso de mi amigo Manolo del A Nosa Terra a quien visitaría, sin duda, al día siguiente.
Hay que ver las ganas que tengo de ir a Lugo … y casi las mismas de ir a Roma.
El Museo Naval está ubicado en el puerto de Cartagena, en parte de lo que fue el CIM (Cuartel de Instrucción de Marinería) que comparte con la Universidad Politécnica de Cartagena, lindando al frente con el Mar Mediterráneo, a la derecha, entrando, con el edificio de la Autoridad Portuaria y el de Aduanas, a la izquierda, con la Base de Submarinos de la Armada y el Arsenal y al fondo, con el antiguo Cuartel de Bomberos.
El entorno, la maravillosa ubicación, hacen indispensable (más bien inevitable) el paseo por la zona en una visita a la trimilenaria Cartagena. El Museo en si, no es nada del otro mundo, pero es gratis, se visita rápido, puede entretener a los niños (los nuestros prestaron poca atención, la verdad.) y merece la pena.
Fuimos de rebote. NH nos cambió unilateralmente nuestra reserva en uno de sus hoteles de 3* (¡cuantos NH hay en Ámsterdam¡) por este de 5*. No se cómo era el de 3*, pero este no merece las 5*, o al menos no las merecería en España. No obstante, nosotros habíamos pagado por 3*y teníamos 5*, así que a caballo regalado …
Obviando esto creo que:
El hotel tiene una estupenda ubicación.
El edifico es bastante feo para lo que hay en Ámsterdam.
Lo mejor es la zona de recepción-entrada-salones que es inmensa.
Las habitaciones son amplias pero vulgares, sin mucha clase, y los baños lo mismo.
Me gustó mucho el desayuno.
Es silencioso a pesar de estar donde está.
Las vistas las teníamos a la zona de la estación central que estaba en obras. Una pena.
El problema de este hotel es pagar por 5* y encontrarse con esto, con 4* tendría más que suficiente.
Como ya vengo diciendo en capítulos anteriores de la saga, esta es una serie de entradas mas visual que otra cosa, aunque, sin duda, podrán extraerse buenas conclusiones si comparamos las notarías del sistema latino y del sistema anglosajón.
Envío de Ignacio desde Bogotá
Me cuenta Ignacio que: “Esta fotografía está tomada en un lugar que me pareció insólito: el interior de una de las terminales del aeropuerto El Dorado, en Bogotá. Al parecer se creó para solucionar con celeridad problemas en la autorización de la salida de menores del país”.
E Ignacio un año mas tarde desde Medellín
Será por cables …
Envío de Rafa desde su tele
Notarios en el cine y por el mundo. “La costilla de Adán“, con Spencer Tracy y Katherine Hepburn.
Envío de Mercedes desde San Francisco
Envío de Rafa desde Filipinas
Envío de la amiga de Ana desde India
Envío de Vitty desde La Rochelle (Francia)
Envío de Patricio desde Poitiers (Francia)
Envío de Marga Morguix desde Colonia
Envío desde Santiago de Compostela (Desiderio)
Envío de Pascual desde Lugo
Estaría dispuesto a arriesgar diciendo que esta notaría de reciente apertura es la primera de la historia que se sitúa fuera del recinto amurallado. Suerte, compañero. Yo tengo en mente hacerme algún día Notario poligonero …
Pascual me ha enviado esta otra:
La notaría de Lugo de mi padre estaba situada en esta misma calle.
Justito en Cracovia
Envío desde Madrid de Rafa Díaz-Vieitio
No es una notaría pero si un extraordinario Notario. Calle Barquillo.
Envío de Encarna desde Portugal
Envío de Pascual desde Becerreá (Lugo)
Envío de Ana Sansi desde Colmar, Alsacia, Alemania
Envío de Antonio Tébar desde Setúbal
Envío de Vitty desde NY
Envío de Paco Rosales desde Sicilia
Envío de Zacarías desde Berlín
El Notario erudito: Un envío de Paco a Zaca que me lo rebota a mi (Brantome, Francia)
Me gustaría saber quien era este señor. Lo que sí que me cuentan es que:“La placa es del claustro de la Abadía de Brantôme, en el Perigord. Las fotografías son de esa Abadía y del molino y río contiguos”.
Envío de Antonio y Laura desde Burdeos
Envío de José Luis desde Bucarest
Envío de Vitty Fanjul desde Nassau, Bahamas
Envío de un amigo de Plácido Barrios desde Bombay
¿Se han fijado bien en la anterior?
Pues ahora vean esta que me envía Zetacé al que se la envía Paco Ríos.
Sin duda que el “Notario de las sombrillas” debe estar situado en un buen pico-esquina que dicen por aquí. Su coche está mas viejo que el mío. Y el taxi.. mugriento.
Envío de Encarna desde Padua
La casa del Protonotario de Almagro, envío de José Luis y Pepa
Notaría de Almagro en tiempos de Don Zacarías Candel y Romero
Envío de Marga Morguix desde Budapest (aunque no lo parezca)
Palacete da Real Companhia do Cacau, Montemor-o-Novo, Alentejo (Portugal)
Reservé en Febrero. Confirmé que podía disponer de cama supletoria para mi criança y dejé el asunto cerrado hasta el momento de nuestra estancia en Agosto.
Cuando fuimos a Formentera en Mayo, Andrés Diego, amigo y compañero, me insistió en que mucho mejor ir a Évora que a Montemor-o-Novo, pero el Palacete da Real Comanhia do Cacau me apetecía tanto que no le hice caso.
Andrés, tenías razón. No hay color entre Évora y Montemor. Montemor, a mi juicio, está sobre dimensionado, pero el Palacete merecía la pena.
Llegamos a media tarde con un calor tremendo bajo el que habíamos visitado brevemente Elvas, Évora y Estremoz. No tuvimos ánimo para parar en el Cromlech de los Almendros, a pesar de las recomendaciones de Andrés. Pensamos que podríamos caer derretidos si nos volvíamos a bajar del coche a las cuatro y media de la tarde del tórrido seis de Agosto de este año. Supongo que tendré opción de visitarlo en otra ocasión …
El Hotel Palacete está semi oculto. El navegador insistentemente nos situaba en la plaza donde se encuentra, pero visualizados los 360º no había pista de que edificio lo ubicaba. Recurrimos a las fotos de Booking y, por fin, nos dimos cuenta de cual era. Llamamos y entramos …
El Hotel, que se ubica en un Palacete rehabilitado y que es a la vez es fábrica de unos exclusivos chocolates, premeditadamente se oculta con el fin de aumentar la tranquilidad del huésped dando al establecimiento un aire diferente y exclusivo.
Nada más llegar nos enseñaron las estancias comunes y, entre ellas, el magnífico comedor en el que al día siguiente desayunamos. Después nos trasladamos a nuestra habitación que se situaba en otra edificación distinta a la espalda del edificio principal. Espaciosa, con su cuarto de ducha y otro para el wc y los lavabos junto a ellos pero integrados en la habitación; viejo armario, altas mesitas de noche y preciosa puerta de entrada al cuarto. Super espaciosa y techos altos. El enrollable que hacía las veces de persiana, cumplió a la perfección.
Tras instalarnos, nos fuimos a la parte trasera de la propiedad en la que se ubica la piscina. Una joven pareja y nosotros tres la compartimos un buen rato. Nos agasajaron con una merienda, con bebidas frías y vino blanco alentejano; fruta, quesos y algunos canapés. Todo gentileza de la casa. Fue el propietario el que nos aconsejó, cuando vino a darse un baño, que cenáramos en A Adega, un pequeño local muy próximo al hotel al que nos acercamos sobre las nueve y poco. El local merece su comentario.
Al mando estaba una pareja mayor y tenían con ellos a un chico joven (lo cierto es que estoy escribiendo este apunte sobre el restaurante cinco años después de haber ido y no recuerdo si era chico o chica). Él señor mayor era un gruñón cascarrabias que hacía que te entraran ganas de irte pero ella parece que no le hacía ningún caso y como enseguida le cogimos el rollo al buen señor pues nos limitamos a disfrutar de la cena tras haberme yo repuesto de una indisposición pasajera de la noche anterior. El vino lo recuerdo corrientito pero la comida rica, casera, abundante y barata.
Tras la cena, el sueño, y a la mañana siguiente, el desayuno en el fantástico comedor, estupendamente atendidos, con toda clase de confituras y mermeladas, enchidos, quesos, bolos, zumo, buen pan alentejano y sensación de ser el noble propietario del Palacete.
Antes de irnos nos enseñaron las dependencias de la fábrica de chocolate; nos explicaron todo el proceso y la distribución exclusiva de su producto. Probamos sus bombones y tras dejar allí nuestro equipaje nos dimos un paseo por Montemor hasta llegar a su castillo.
Podría contar muchas cosas de este parque lucense situado frente a la casa de mis abuelos en Gil Yuste que luego fue Pascual Veiga.
Podría empezar con aquella vez en que un cisne casi le muerde la mano a mi hermano cuando éramos muy pequeños, podría hablar de los cánticos de los pavos reales que solían estar por la zona mas cercana a la casa de mis abuelos, de mis visitas para mazar con Merchina, de la cantidad de veces que he leído la plegaria del árbol, de la cafetería y de sus detalles, de las fuentes, las estatuas y de los monumentos que resisten el paso de los años.
Las vistas al Miño desde el muro sobre las “cuestas del parque” donde se colocan las casetas del pulpo en San Froilán son magníficas.
No puedo ir a Lugo y dejar de darme una vuelta por el Parque Rosalía de Castro.
Les dejo con un galería de imágenes obra de mi amigo Pascual.
Calblanque es una playa virgen en un Parque Natural con acceso por caminos de tierra y piedras transitables en coche sin gran dificultad.
En verano el acceso está restringido a los vehículos y se accede en autobuses, creo que gratuitos, dispuestos por la “autoridad competente”.
Es una playa fantástica con aguas limpias de color azul verdoso y arenas tostadas. No es una playa que se limpie regularmente como otras, por lo que todos debemos cuidarla especialmente, incluyendo a la “autoridad competente”.
A veces hay más basura natural, llegada del mar o por tierra de la que sería razonable y deseable y yo soy muy asquerosito en la playa …
Pensamos que en Lagos había muchísima gente pero nos pareció poca cuando fuimos a Albufeira. Por la tarde habíamos estado visitando (se encuentra a 4 km) la Posta de Piedade. Por pereza no bajamos todas las escaleras para llegar al borde del agua donde había posibilidad de apalabrar un paseo en barca. La cena en Lagos fue en un asiático vulgaris, en plan bufet libre para que el chiquillo saciara su ansia de sushi. Lo intentamos en un sitio en el que la cola daba la vuelta a la manzana. Un sitio super recomendado pero asequible en el que no tuvimos paciencia para esperar una mesa. No recuerdo lagos se llamaba.
Un día antes habíamos estado comiendo en un restaurante en medio de ninguna parte entre Portimao y Alvor. Como ocurre tantas veces en Portugal comes bien en muchos sitios (no digamos que en todos porque es exagerado pero sí que en muchos). Vean sino el bogavante y las ostritas que nos endiñamos en aquel sitio que no he podido rescatar del olvido de mi memoria.
Si no recuerdo mal, la visita a Porec fue el último día de nuestra estancia en Istria. Descartamos un lugar mas cercano en el que se celebraba una fiesta muy conocida para ir allí y mereció la pena pero el viaje (como la mayoría en la península fue pesado).
La pequeña ciudad estaba muy concurrida pero tienen muy bien organizados los parkings y zonas de aparcamiento público.
Cuando después de cenar (en un sitio que no nos gustó mucho aunque probablemente estábamos ya saturados) nos volvimos al coche, no arrancaba. Enorme susto que me hizo pensar en la posibilidad de tener algún problema en nuestro regreso hacia Trieste desde donde volábamos a Valencia. El coche arrancó aquella noche en Porec y también al día siguiente con lo que la vuelta no tuvo intendencias reseñables ni siquiera en la frontera con Eslovenia en la que se forman larguísimas (y en cierta medida absurdas) colas.
Pousada de Sao Francisco, Beja, Alentejo (Portugal), verano de 2018
Creo que la Pousada de Beja es la única de la red de Pousadas portuguesas en la que he descansado. Bueno, descansar es un decir porque el colchón de la cama era un tormento. Han pasado cinco años desde mi visita y espero que lo habrán cambiado pero pasé una noche mala por culpa del colchón. Me molestó además que habiendo reservado con muchos meses de antelación mi habitación, me dieran una que no tenía las mejores vistas ni la mejor ubicación.
Por lo demás, llegamos a comer y comimos bien en el restaurante de la Pousada. Nos bañamos en la estupenda piscina y pasamos un rato delicioso en familia tomando el sol y completando nuestro bronceado.
A la mañana siguiente, el desayuno estuvo a la altura de las expectativas. Sin prisa pero sin pausa emprendimos viaje a Córdoba donde pasaríamos la última noche de aquellas vacaciones.
Desde aquella noche no he vuelto a Portugal. En el verano de 2019 Italia, Croacia y Eslovenia se llevaron el gato el agua. En 2020 y 2021 la pandemia lo mandó todo a freír puñetas. En 2022 nos dejamos caer por Montenegro y este año también ha quedado en blanco.
Praia Grande, Ferragudo, Algarve (Portugal), verano de 2018
Ferragudo está en frente de Portimao. Al otro lado del río Aradle. Es un sitio muchísimo mas tranquilo que Portimao que es bastante bullicioso. La Praia Grande está a los pies del Forte de San Joao de Arade. Había allí varios sitios donde comer y acertamos con el que elegimos después de pasar un buen rato en la playa construyendo un “JUSTITO WAS HERE” con palitos, cañitas y piedras. Hasta nos zurramos un gin tónic que me hizo salir contentito del restaurante camino de una siesta playera mas o menos reparadora. El pueblecito es bonito y tiene su oferta gastronómica. Nosotros nos acercamos una tarde noche y nos dimos un buen homenaje en un sitio abarrotado que se llamaba “Marisquería Maré Cheia”. Creo que también debo tener alguna foto por ahí. Esta son las fotos de la playa.
Tras la cena en la marisquería dimos una vuelta por el pueblo que, si no recuerdo mal, estaba de fiestas.
¡Este puente, es una pasada! y eso que no lo disfrutamos del mejor modo, puesto que dicen que desde el tren que nos llevó de Copenhague a Malmo se ve mucho peor que si vas por la parte por la que discurre el tráfico rodado. Así que mejor el autobús que el tren (o alquilar coche si no llevas tu propio vehículo) para disfrutarlo. También se puede disfrutar de buenas perspectivas desde bastantes puntos de la ciudad de Malmo (que está a un paso de Copenhague), por ejemplo, desde la zona de playa próxima al Torso Torneado de Calatrava.
Hay una serie sueco-danesa que se llama precisamente “El Puente” que utiliza Oresund como hilo conductor. Al que le guste el cine negro, me dicen que no debe dejar de verla. Por lo visto es muy buena y altamente adictiva y que la tienen en NetFlix.
La serie comienza con la aparición del cadáver seccionado por la cintura de una mujer, justo en mitad de la línea virtual y al parecer real, porque está pintada en el asfalto, de la frontera entre ambos países, la mitad del cuerpo en Dinamarca y la otra mitad en Suecia pero con la particularidad de que se descubre que los “trozos” realmente pertenecen a diferentes personas….
Tiene una banda sonora muy buena:
En el trailer de la serie pueden verse espectaculares imágenes de Oresend.
Rijeka y Opatija (Istria, Croacia, verano de 2019)
Rijeka ya no es Istria. Esta al salir de Istria a la derecha. Opatija en cambio está en el principio o el final (según se mire) de la península.
Nos gustó Rijeka. Estaba tranquila pero es una ciudad de un cierto tamaño paseable, con comercio y restaurantes. Comimos en uno de aire italiano.
A la ida fuimos por el interior de Istria pero volvimos por la costa. Todos los viajes por allí se hacen pesados. Si no paras, disfrutas del paisaje y si paras, te eternizas.
Tras pasar unas horas en Rikeja y comer allí, nos metimos en el coche y emprendimos la vuelta a Tgret. Sin prisa, de hecho paramos en Opatija recorrimos el pueblo (vimos algún sitio muy chulo para cenar y una confitería extraordinaria) y nos pegamos una playa en una mini playa llena hasta la bandera.
Hay tantas pequeñas ciudades pequeñas y pueblos bonitos en Istria que resulta dificilísimo elegir la mas bonita, pero sin duda Rovinj sería un firme candidato para todo el que la visite.
Llegamos desde Tgret a una hora prudente antes de comer lo que nos permitió darnos un buen paseo por las bulliciosas calles llenas de bares, cafeterías y restaurantes. Mientras paseábamos fuimos fijándonos para elegir uno y tuvimos buen ojo porque tenía un emplazamiento sensacional y la comida estaba buena.
Al terminar nos fuimos a una playa al borde de un bosquecillo. Playa en realidad había poca. Mas bien era una zona rocosa que se había acondicionado para facilitar la entrada y salida del agua, las actividades acuáticas y la acomodación del personal lo mas cerca posible del agua. Los chavales se probaron con el parasailing y les encantó.
Ruta Elvas, Estremoz y Évora, camino a Montemor Ó Novo (verano de 2018)
Amanecimos aquella mañana de agosto en Badajoz y con un calor sofocante pusimos rumbo a Montemor O Novo con el ánimo de visitar Elvas, Estremoz, Évora y el Cromlech de los Almendros. Haríamos tarde noche en Montemoralojados aquí.
Al pasar la frontera hicimos la primera parada en Elvas que nos encantó y muy especialmente su acueducto. Después de un rato por allí y un recorrido tranquilo en el coche protegidos por el aire acondicionado, pusimos rumbo a Estremoz en donde visitamos su castillo echando un rato largo allí. Después continuamos camino hacia Évora y allí con un calor abrasador nos refugiamos en Restaurante Marisqueira O Gonçalves. Lástima que estuviera aun perjudicado por los excesos de las semanas previas y por el cochifrito de Badajozen la noche previa. Hice lo que pude, disfrutó la familia y yo les vi hacerlo, aunque ya por la noche me tomé una cierta revancha en Montemor. Nos encantó el templo romano de Évora, por cierto.
Lo demás es historia. Tanto que ya casi no me acuerdo pero las fotos reaparecidas en un viejo móvil me han puesto a recordar y me ha apetecido dejar registro en el blog.
Habíamos llegado hasta el faro en un día previo y decidimos volver con mas tiempo otro día a Sagres. Localizamos una buena playa. Cogimos unas hamacas y alquilamos unas tablas para remar sobre ellas (paddle surf creo que se llama). Había tanta corriente que el paisano que las alquilaba tuvo que venir a rescatarme porque yo ya estaba rumbo a Madeira incapaz de dar la vuelta. La arena era muy blanca y el agua estaba muy muy fría (de lo peorcito que me he encontrado en Portugal). Comimos a pie de playa en un sitio del que no recuerdo mucho aunque tenga reminiscencias de que estuvo bien. Tras unas horas de playa, comida y ejercicio, dimos una vuelta por Sagres y después nos volvimos para casa.
El viaje hasta San Andrés siempre se me hace pesado, pero una vez allí nunca me arrepiento de haber ido. El conjunto de San Andrés es bonito y allí puedes tomar unos percebes baratos, baratos (aunque no sean de “carallo de home”), acompañados de un Ribeiro tipo cosechero o similar y luego a disfrutar de las espectacularísimas vistas, que son inigualables y casi imposibles de olvidar.
Yo no dejaré incumplida la promesa, ¡hasta puedo vender visitas en el reino de los cielos si alguno quedó sin ir!
SH Villa Gadea y Restaurante Saltea, Altea, Alicante
Reservé varias habitaciones para un evento familiar en el mes de Abril. Conseguí un precio bastante bueno. Solicité cama de matrimonio y no me la dieron (¿por qué no ponen más camas de matrimonio en los hoteles?). Me advirtieron de que no podría tomar posesión de la habitación hasta las 16 horas. Contraataqué y me dijeron que a las 13 horas la tendría. No fue así, estuvo lista a las 16 horas (¿cuándo se le ocurrirá a algún empresario hotelero organizar los horarios y tarifas de otro modo?). Nos atendieron estupendamente a nuestra llegada. Todo el personal tiene una gran actitud y simpatía. Al no disponer a nuestra llegada más que de una de las tres habitaciones reservadadas, dejamos todo el equipaje en esa habitación, nos pusimos el bañador y nos fuimos a la piscina. Allí disfrutamos del Bar Oasis con barra en la piscina y nos pusimos “tibios” de cerveza, vermouth, margaritas y otros cocktails. Luego nos dirigimos al Restaurante Palapa a comer. Nos gustó mucho todo, sobre todo el arroz del senyoret, aunque el precio estaba en correspondencia con las 5 estrellas del establecimiento. Más tarde visitamos el Spa (donde no dejaban entrar a los niños a partir de una hora que ya había pasado, con lo cual los pobres se quedaron con un palmo de narices). Circuito termal y masaje: unos 80 Euros (gorro incluido). Breve descanso en la habitación y a cenar fuera del hotel. La habitación y el baño están bastante acordes con la categoría del establecimiento (les falta un pelín, pero desde luego las 4 estrellas se superan, sobre todo si se tiene en cuenta el resto del establecimiento que cumple con los cánones de un 5 estrellas). Salir sí que tuvimos que salir a las 12 horas … nada justo, la verdad.
En cuanto al Saltea, digamos que tiene una ubicación estupenda con una moderna y cuidada decoración repleta de buenos detalles en su interior, aunque preferimos sentarnos en la terraza y probablemente nos equivocamos porque merece la pena disfrutar de esa decoración, de la amplitud del comedor y de los demás espacios del local. Excelente el servicio. Tanto Pepe como toda su gente estuvieron a gran altura. Todo lo que pedimos nos gustó en calidad y preparación …. berberechos, almejas, gambas al ajillo, verduras a la plancha, atún … excepto (sí, repetimos) el arroz del senyoret que estaba algo duro y con los “tropezones” poco hechos. Algunas raciones resultaban insuficientes o ¿es que las cazuelas eran demasiado grandes? Elegimos un buen vino valenciano de entre las muchas opciones de la carta y, sin duda, acertamos. Bien los postres. Pagamos 450 Euros y éramos 8 adultos y 3 niños. Así que excelente, aunque fallaran las cantidades y el punto del arroz.
Sofía, Bulgaria, donde empezamos el 2019 y terminamos el 2018
Hubo dos etapas en el viaje que hicimos con los Cobas Bastida.
Primero estuvimos en Sofía. Después atravesamos el país hasta el Mar Negro donde nos alojamos un par de noches en Barna. Desde allí regresamos a Sofía donde pasamos unas últimas horas bajo la nieve.
Bulgaria es un país recomendable para los que antes hayan visitado dos docenas de países pero tiene muchos encantos, of course.
La galería de fotos de Sofía lo atestigua y con ella les dejo:
Tgret y cercanías (Koromacno Beach), Istria, Croacia (verano de 2019)
Alquilamos una magnífica casa en Tgret con unas vistas espectaculares a la bahía. El baño en la bahía no era lo mismo que en mar abierto pero la placidez de las aguas, la abundante vegetación, el pueblecito con sus pocas casas y sus dos restaurantes, el puertecito, el calor moderado, la piscina, la compañía, la barbacoa, las tumbonas y algunas cosa mas lo compensaban con creces. Eso sí, seguramente al visitante de Istria le aconsejaría no irse tan abajo (a no ser que hayan arreglado las carreteras en estos cuatro años que han pasado).
Si Tgret está casi abajo del todo de la península, Koromacno está aun mas abajo. Al llegar en busca de la playa se encuentra uno con una fábrica que le hace temer que estando al borde del agua y con el aspecto que tiene que se ha equivocado de playa. Pero no, el agua está impoluta, aunque la playa, eso sí, es de piedras (de cantos rodados que te hacen polvo al caminar). El día estaba raro; incluso llego a lloviznar pero no nos fuimos. Alquilamos sombrilla y hamacas y echamos allí unas cuantas horas entre risas y algo de manduca que fui a comprar a un barecillo cercano donde me aprovisioné de cerveza, calamares con patatas y mayonesa, hamburguesas y algún bocata.
En la zona además de cantos rodados hay zonas de roca. Curioseando por ellas me di un resbalón que pudo tener consecuencias graves pero que quedó en costalazo y ridículo. Nadie se dio cuenta de los de mi familia porque unas rocas tapaban a otras y no tenían visibilidad. Para habernos matado.
Salgo en un rato para allá. Esta es mi lista de buenos propósitos.
Pues vamos a comenzar tomando una cervecita y comiendo un arrocito en Azul Sunset Point.
El otro día vi en Instagram a una opositora que conozco tomando una copa en la terraza del Ateneo Mercantil de Valencia. Me dio envidia así que tal vez nos hagamos un gin tonic allí.
No sé si mañana será un buen día para ir a dar una vuelta por el Mercado Central.
Y el sábado pensaba en pasarme por La Malvarrosa a la que no voy desde mi época de opositor o de “El estado más feliz del hombre”, pero los del Dark me dicen que mejor a El Palmar y la Albufera y que si quiero barca que la reserve. Un sitio kid friendly y que no tiene problemas de espacio es el Nou Racó.
Si me pongo pesado con lo de ir a La Malvarrosa, tal vez L´Estimat, La Pepica y Casa Carmela son buenas opciones.
Pero muchísimo mejor, donde va a parar, es ir a la Pobla de Farnals y comerse un arroz al horno a leña en cazuela de barro en una auténtica barraca valenciana. En tal caso, hay que pasarse por Bergamonte. A esta opción se apunta hasta mi amigo Bernardo que, en esto de comer, no da puntada sin hilo.
A ver que nos sale al final, pero en cualquier caso parece que este fin de semana habrá una gran conmoción en La Fuerza.
Se trata de subir a las torres de la Catedral de Lugo desde donde se disfrutan espectaculares vistas de la ciudad amurallada (y de mas allá de las murallas romanas) y del propio recinto catedralicio y sus alrededores inmediatos.
En el enlace indicado están todos los detalles (y se advierte que ha de haber un mínimo de 5 personas).
Precios:General: 12,00 €. / De 12 a 18 años: 5,00 €. / Niños hasta 12 años: 2,50 €.
La visita incluye: Triforio, Claustro y Torres
En cuanto vaya por Lugo, haré la visita y así sumaré otras torres catedralicias a mi repertorio tras la de Murcia (que visité hace muchos años), las de Mondoñedo (a las que he subido en un par o tres de ocasiones) y las de la catedral vieja de Salamanca (espectacular).
Pascual me ha enviado un bonito reportaje que me ha traído muchos recuerdos.
En la foto tres está la Iglesia del Carmen en la que se casaron mis abuelos en 1939. Cincuenta años después celebramos allí la ceremonia de sus Bodas de Oro. Parece que tiene el techado en obras.
En la foto nueve está la casa en la que yo viví en Lugo entre 1984 y 1986 cuando mi padre estuvo allí destinado como titular de una plaza en la ciudad. El número 168 de la Ronda da Muralla era entonces. Justo al lado están las “Josefinas” (las Pepas) que fue el colegio en el cursé 2º de BUP y un trimestre de 3º porque en el segundo nos marchamos de Lugo y volvimos a Murcia. Una pena ya que algunos estábamos allí bien a gusto especialmente mi hermana María y yo. Hay que ver las vueltas que puede dar la vida. Por cierto, Pascual también me ha enviado fotos de mi colegio.
Destacaré, por último, que en la Catedral de Lugo (en la Capilla de la Virgen de los Ojos Grandes) se casaron mis padres el 2 de Octubre de 1964. Ha llovido mucho desde entonces.
También diviso el claustro catedralicio, la muralla romana, la Plaza de Santa María y el Obispado.
Mi padre había muerto el 15 de Noviembre y si hice este viaje fue porque lo tenía organizado antes de que falleciera e íbamos con nuestros amigos los “Pescadores”. De no haber sido por esto, pierdo el dinero y no voy. Luego, lo reconozco, este viaje me vino bien. Cuando se te muere tu padre (mi Santa Madre vive, gracias a Dios y por muchos años) pasas un luto de 24 horas, de una semana, de un mes y de un año y cuando pasa el año y ya no hay más fechas en las que decir, “hoy es tal cosa o tal otra” comienzas a encontrarte mejor.
Así que 45 días después de la muerte de mi padre, yo no estaba para irme a ningún sitio, pero aún así me fui.
Me fui a Bruselas y nos buscamos un sitio para pasar la Nochevieja. Hubo unos cuantos candidatos:
¿A que no aciertan a donde fuimos? No, no fue a Le Marmiton. Fuimos al que nos lo puso fácil y nos ofrecía algo medianamente interesante … Fuimos a Chez Leon. Muy céntrico, muy turístico y muy listos, porque la reserva que conseguimos hacer por e-mail y que quedó absolutamente confirmada, no era una reserva para siete personas a las 22:00 horas del 31 de Diciembre de 2014. No (y hay muchos sitios que juegan a este juego), era una reserva para ocupar un lugar garantizado en la interminable lista de espera que tenían aquella noche. Menos mal que llegamos con unas cuantas cervezas de más que dieron lugar a un irrepetible momento en un pub bebiendo en unos enormes cuernos como los de los vikingos y (literalmente) subidos encima de las mesas. Mi hijo me mira diferente desde aquel día, lo mismo que José María y Pablo que no daban crédito al ver a una gente tan seria, en situación de absoluto desparrame y practicando el dancing table junto a unas rusas muy animadas que hacían lo propio en la mesa de al lado. En fin, inolvidable.
Aguantamos como pudimos la espera (con más cerveza) y cenamos bastante bien, aunque yo hubiera comido muchos más mejillones y más ostras de los que comí. Cuando llegamos a la Grand Place ya habían pasado las doce y estábamos en el año 2015, así que nos improvisamos unas campanadas con las uvas de lata que había traído desde España.
Me vino bien ir a Bruselas. Me di cuenta pasado un tiempo. Creo que tengo algunas cosas más para contar de aquel viaje. Sí, seguro que las acabaré contando.
Cristina Oria, que tiene la particularidad de que puedes comprar cualquier objeto del restaurante y tiene también tienda abajo.
Comer cordero en Madrid: Ox,s y Casa Paulino en Alonso Cano
Los tres de Javier Aparicio: Salino, Cachivache y La Raquetista
Picalagartos, tapeo y cócteles con vistas a los tejados de Madrid. La terraza del Hotel NH CollectionGran Vía.
Roostiq
Ferreteria by Ego
¡Ah¡ y tampoco me importaría repetir en Casa Lafu pero para probar el resto de la carta porque el huoguo, ya lo probé en una anterior visita.
Me dice Vitty que le eche un vistazo a estos por el centro que es dónde voy a estar para disfrutar del ambiente y enseñárselo a mi hijo (que yo soy madrileño, oiga usted …): “Vietnam en la Calle Huertas, Sublime Tokyo en Cuesta Santo Domingo, Chuka Ramen Bar, detrás de Gran Vía y Umiko, “japo mediterráneo “; más alejado del centro tienes Noname Bar. Más detalles de todos como siempre en dimeunrestaurante.com“. Gracias.
De camino a Barna, pasamos por Veliko Tarnovo que fue capital del país hace varios siglos.
Hacía mucho frío y llevábamos la furgoneta de alquiler hasta arriba de maletas y nos dio miedo alejarnos demasiado de ella, así que primero nos acercamos a ver un mini parque de atracciones con monumentos (no recuerdo si nacionales o internacionales) en miniatura al que no entramos porque mas o menos se veía desde fuera y no parecía nada del otro mundo (al margen del frío intenso que hacía). Luego anduvimos por otra zona de la ciudad (un pueblo grande en realidad) buscando parking y nos bajamos para visitar otra cosa que no recuerdo ni cuál era. Finalmente, nos fuimos a ver la fortaleza de Tsarevets que data del siglo XII y que es de imprescindible visita (con menos frío seguro que mucho mejor o, al menos, elegid un día frio pero sin viento).
Tras la breve visita y unas fotos continuamos el viaje a Barna en la orilla del Mar Negro.
Viaje a Montenegro (montaña y playa), Julio de 2022 by Atlántida Viatges
En mi viaje veraniego 2022 a Montenegro, anduve nada menos que 87,2 km.
Día 1:3,7 Km Cartagena-Pinoso- Hotel Port Azafata.
Íbamos con la idea de cenar en el hotel que está a un paso del aeropuerto en un polígono industrial y al borde de la carretera, pero un poco mas adelante habíamos visto al llegar el Asador 7 de Julio y allí nos dirigimos. Fue todo un acierto. Un sito enorme con sus cubas de sidra. Pasamos un rato estupendo y cenamos de maravilla bebiendo sidra a tutiplén.
Día 2: 5,9 Km Hotel Port Azafata-Aeropuerto de Valencia-Aeropuerto de Belgrado-Aeropuerto de Podgorica-Zabjlak.
Los vuelos fueron en horario super cómodo y con Air Serbia (con la que nunca habíamos volado). Salimos de Valencia a las 9:55 aunque hubo que llegar pronto porque para ciertos vueltos, Air Serbia no permite sacar las tarjetas de embarque on-line y temíamos un overbooking que no se produjo. Llegamos algo tarde a Belgrado (desde donde ya se puede volar a sitios mucho mas exóticos) pero como la compañía era la misma, enlazamos sin problemas a Podgorica. Dudamos si volar a Podgorica o a Tivat pero nos decidimos por Podgorica porque está mas cerca de Zabjlak y porque a la vuelta queríamos visitar la capital. Tanto uno como otro aeropuerto son de juguete (especialmente el de Tivat). El vuelo a Podgorica es corto y salía a las 13:45 de Belgrado para llegar a las 14:35. Desde allí a Zabjlak en coche en un bonito y agradable viaje aunque un poco agotador con una carretera con unas inacabables curvas.
El huso horario de Montenegro es el mismo que en España por lo que amanece y anochece antes que aquí. En cuanto a precios, Montenegro es un país digamos que barato o asequible excepto el vino que solía ser caro tanto para las cosas de allí o como para referencias internacionales. La bodega predominante en todas las cartas era Plantaze y tomamos un par de blanquitos muy interesantes con la malvasía como uva protagonista.
Las tres noches en Zabjlak estuvimos alojados en el Hotel Soa. Un hotel con pinta de hotel de estación invernal (hay una a pocos kilómetros del pueblo). Diría que es el mejor de allí en competencia con el Hotel Zabjlak, aunque estaba en obras otro que parecía que iba a tener muy buena pinta. También había un par cerrados y semi abandonados que recordaban al hotel de El Resplandor. De camino al Soa había otro hotel con apartamentos que no consigo recordar como se llamaba pero que tenía buena pinta.
Lo cierto es que en el Soa casi nos hacen una jugarreta porque a 48 horas vista de nuestra llegada nos anunciaron que nos cambiaban nuestra habitación familiar en el hotel por un apartamento “no sé donde” a las afueras del pueblo. Al final pudimos quedarnos en el hotel aunque nos permutaron nuestra habitación familiar por una junior suite. Qué bien, ¿verdad? Pues no, yo quería la familiar que era mas grande aunque solo éramos dos, pero hubo tragar. Además, no nos devolvieron la diferencia de precio. Lástima hablar tan mal inglés como lo hablamos.
Día 3:11,9 Km Zabjlak-Crno Jezero (Lago Negro)-Zabjlak.
Día 4: 11,4 Km Zabjlak-Cañón del Tara-Zabjlak.
Día 5: 7,1 Km Zabjlak-Monasterio de Ostrog-Budva.
Día 6: 7,6 Km Budva-Hawai (Svete Nikola)-Budva.
Nos decidimos por el Hotel Avala Resort&Villas por su espectacular piscina. El finalista fue el Hotel Budva por el que nos dimos una vuelta ratificándonos en nuestra decisión porque si bien estaba muy bien ubicado y tenía muy buena pinta, se situaba frente a una zona de playa mucho menos atractiva que la nuestra. En el Avala el dilema fue apartamento o habitación superior y nos decidimos por la última porque pensamos que en los apartamentos estaríamos un poco alejados de las zonas comunes y además en un alojamiento con dos plantas que acaba haciéndose un poco incómodo. No sé lo que aconsejaría al que me pregunte, pero a nivel de hoteles en Budva escogería el Avala que está justo al lado de la espectacular y bulliciosa ciudadela que recorrimos de cabo a rabo.
Día 7: 7,9 Km Budva-Islote Sveti Dorde o de San Jorge-Islote Gospa od Škrpjela-Perast-Kotor-Budva.
Día 8: 11,1 Km Budva- Rijeka Crnojevika-Budva.
Día 9: 2,8 km Budva-Sveti Stefan-Budva.
Día 10: 5,0 Km Budva-Lústica Península-Rose-Lústica Península-Budva.
Día 11: 6,3 Km Budva-Budva.
Día 12: 6,5 Km Budva-Podgorica-Aeropuerto de Podgorica-Aeropuerto de Belgrado-Aeropuerto de Valencia-Cartagena.
Los vuelos fueron Podgorica-Belgrado (15:20 horas) y Belgrado-Valencia a las 17:05 horas.
La organización del viaje corrió a cargo de Atlántida Travel (Atlántida Viatges) con los que ya viajamos a Atenas y Estambul en el año 2010. Desde entonces creo que no había hecho un viaje con una agencia pero este destino algo mas exótico para lo que estoy acostumbrado me pareció que podía volver a organizarlo con ellos.
Permiso Internacional para Conducir
Alquilamos un coche, un corsita azul que iba muy bien, y con él nos manejamos por medio país. También se encargaron en la agencia. Tuve que sacar el Permiso Internacional al no pertenecer Montenegro a la Unión Europea (aunque tenga euro). La gestión me la hicieron mis amigos de la Gestoría Puche de Yecla. Los montenegrinos, aunque mas los serbios y rusos que campan por allí, son un poco bestias conduciendo pero nada si los comparamos con los búlgaros. Por cierto, pagué un suplemento de 60 Euros (si no recuerdo mal) para poder sacar el coche de Montenegro. Había posibilidad de ir a Albania y tal vez a Croacia y Bosnia. Al final no fuimos pero preferí hacerlo. La realidad de las carreteras y la duración de los viajes hasta de la mas corta duración nos hice abandonar al día antes de llegar a nuestro primer destino. Creo recordar que la gasolina era mas barata que aquí. También fue un número saber que combustible tenía que echarle al coche cuando repostamos por primera vez al marcharnos de Zabljak.
Al llegar a Podgorica, en el aeropuerto, nos entregaron el coche y salimos. Aproximadamente a un kilómetro paramos para orientarnos con el Maps y paré el coche. Cuando quise arrancarlo, no había manera. Me llevó un rato averiguar que había que pisar el embrague al tiempo que le dabas al contacto. Mi mujer ya iba a pie camino del aeropuerto cuando conseguí arrancarlo después de buscar un tutorial en el teléfono.
En cuanto al teléfono, hay que llevarse uno secundario y comprar una tarjeta en el aeropuerto con la que funcionar los días que estés por allí ahorrándote una pasta. Para los Notarios un aviso: Los bonos de Ancert salen carísimos.
Espero ir añadiendo cosas a esta entrada que dejen ver lo bonito que es aquello y lo bien que lo hemos pasado. Que ahora recuerde tengo que hablaros de los ferrys desde Rose a Herzeg Novi, de que la isla de Sveti Stefan está cerrada a cal y canto por un conflicto casi internacional, del encuentro con la familia Gil de Coimbra en un agradable merendero bajo una parra, de lo que significa Ostrog para los montenegrinos (te lo juro por Ostrog, dicen), de Durmitor, de algunos sitios que nos fue imposible visitar, del lago Skadar y de alguna alternativa mucho mas interesante, de las tirolinas del puente sobre el río Tara, del recóndito monasterio de Sveti Mijailho (San Miguel), del baño en las congeladísimas aguas del Tara, del rafting por el cañón del Tara, de la visita a la ciudadela de Budva, de las murallas de Kotor, de las barcas para ir a Hawai, de la cueva de Cetinje, de la preciosa catedral de Podgorica (tal vez lo único que merezca la pena en la ciudad), de los taxi boat a las islas frente a Perast (que es precioso), del truco para aparcar siempre en el parking del Hotel Budva, de lo bien organizados que están para la visita a sus parques nacionales, de la chica que hablaba español de maravilla y que vendía hierbas en Durmitor, de la pila de mantas que había en Ostrog, de la peculiar forma de cobro en los restaurantes y del montón de restuarantes chulos (y alguno no tanto) a los que fuimos. Por ejemplo, el del Astoria en Budva, el Stari Most de Rijeka Crnojevica (donde disfrutamos de una ruta en motora con Petar y Jelena que fue una de las mejores experiencias del viaje), del restaurante en Rose antes del paseo en barca con el capitán Mailo (que estaba como una cabra), del Konova Luna en Zabjlak, del Lupo d`Argento también allí, del Casper en la ciudadela de Budva (que repetimos otra noche), del Astoria Beach también en Budva, y del Shangai en el exterior de la ciudadela de Budva, que ahora sea capaz de recordar (aunque hubo alguno mas que ya volverá a mi memoria).
Viaje de Estudios Galicia-Portugal 18 de Marzo-26 de Marzo 1986 vs Viaje de Estudios de Crucero Noviembre 2023
Mi hijo está haciendo en Noviembre el viaje de estudios de 2º de Bachillerato. Dicen que así no se interfiere en la EBAU.
Hace poco mi amigo Julián Gómez de Maya (amigo como yo de los viejos papeles) me envió la ruta del que fue nuestro viaje de estudios de COU.
Fueron ocho noches y muchos kilómetros pero nos lo pasamos de muerte. Hubo que convencer a los del colegio de que no queríamos hacer la ruta mariana (Torreciudad, Lourdes, Covadonga y Fátima). Al final de Fátima y Covadonga no nos escapamos pero libramos Torreciudad (ya habíamos ido otro año) y Lourdes (a donde creo que algún día tendré que ir para cerrar el círculo).
Murcia-Toledo-Madrid: Hotel Colón. Menudo lío formamos saltando la tapia de un solar por una tontería que estábamos haciendo.
Madrid-León-Covadonga: Hostal Piloña (Cangas de Onís). Creo que esta noche fuimos bastante buenecitos.
Cangas de Onís-Lugo-La Coruña: Hotel Porto Cobo. Aquí la líamos parda. En Lugo la gente se bebía el ribeiro en vaso de tubo. Estuvimos en el mítico A Nosa Terra y hasta pasamos por Os Loureiros donde estaba la casa de mis bisabuelos. En el autobús alguno hizo una cochinada y se pasó arrestado el resto del viaje. La noche fue intensa con idas y venidas por los pasillos del hotel.
La Coruña-Santiago: Hotel Congreso. Una de las dos noches que pasamos en Santiago nos dejaron salir y la otra algunos se largaron del hotel sin que nadie se diera cuenta.
Santiago.
Santiago-Rías Bajas-Porriño: Hotel Parque. Aquí el lío volvió otra vez a montarse dentro del hotel. La mítica frase “eu tenho un chubasqueiro do pito” se oyó allí por primera vez. Hicimos buenas migas con unas chavalas portuguesas de Bragança que andaban por allí de viaje.
Porriño-Lisboa: Residencia Dos Anjos. El hostal era un tugurio de mala muerte en un barrio de mala muerte. No nos atrevimos a pisar la calle.
Lisboa-Mérida-Talavera: Hotel Beatriz. En Talavera estábamos arrebatados. Íbamos a la habitación de Don Francisco (el Purriños) para que viera que habíamos llegado y nos íbamos otra vez a la calle. Hasta yo que era de los buenos me fui aquella noche.
Talavera-Toledo-Murcia.
Yo desde luego retrocedería en el tiempo y volvería a aquellos 18 años.
Y volvería para poder disfrutar de tantas cosas que les quedan por hacer a estos chavales que han viajado a Marsella, Génova, Roma, Palermo y La Valetta.
Mi primer San Froilán fue el de 1984. Llevaba viviendo en Lugo desde el mes de junio. Habíamos llegado allí tras concursar mi padre a una de las notarías de la ciudad. Viví también allí el del año siguiente. Tengo pocos recuerdos. Las barracas (atracciones de feria), las casetas del pulpo (en módulos prefabricados mas bien cutres) y poco mas. Eso sí, tengo la sensación de haberlo pasado de miedo.
No volví hasta 2003 y 2004. Entonces el que estaba destinado en Lugo (en Mondoñedo realmente) era yo y allí recuerdo algún encuentro con los compañeros de promoción para comer el pulpo ya en el emplazamiento actual de las casetas (en las cuestas del Parque de Rosalía de Castro y no en uno de sus laterales). A mi abuelo no le gustaba ir a las casetas. Le gustaba ir a tomar el pulpo en San Froilán pero no allí.
Mi último encuentro con el Santo y con el pulpo fue en el año 2017 (tal vez fuera 2015). Hicimos una gran Xuntanza de mi familia por parte de madre. Hubo dos encuentros gastronómicos: uno en las casetas y otro en la bodeguilla del A Nosa Terra. Mi amigo Roberto me gestionó ambas reservas. Fueron unas horas inolvidables precedidas de un largo viaje en furgoneta con parada y fonda en Astorga y larguísimo regreso desde Lugo hasta Cartagena pasando por el Campo de Golf de La Manga para devolver las furgonetas.
Desde entonces siempre deseando ir (como a As San Lucas de Mondoñedo).
Gracias a mi amigo Pascual que es segoviano pero anda por Lugo tengo magníficos reportajes aunque no se vean muy bien las fotos porque formatearlas para el blog no es tarea fácil.
Tras el primer envío, Pascual me completó el reportaje.
La tercera entrega.
Y otra tanda mas:
Parece que el tiempo acompañó bastante. Ojalá pudiera ir en 2024.
A la espera del relato turístico, gastronómico y deportivo, adelanto el completo reportaje fotográfico de Zetacé durante su estancia en la capital checa para participar en su cuarta maratón. Tras Valencia, Berlín y Madrid, se ha atrevido con Praga consiguiendo su mejor marca personal y bajo el patrocinio de Justito El Notario. Gracias my friend, eres resistente como pocos, dinosaurio y maratoniano… a la próxima me apunto … a correr el pico de los 0,195 km ;))..
Buenas tardes,
Ante todo siempre agradecerle todo el tiempo que dedica a leer y contestar a todas las personas que acudimos a sus conocimientos y buscamos su inestimable colaboración. Quería consultarle su opinión sobre lo siguiente, se trata de una Escritura de Adjudicación de herencia (según testamento uno de los hijos recibirá el tercio de mejora y libre disposición), pero en el reparto de la misma finalmente hay un exceso de adjudicación a favor de las hermanas.Dicho exceso no se compensa económicamente, por lo que debe tributar por Impuesto donaciones. En el momento de aceptar la herencia, las hermanas se encuentran en el tramo I de patrimonio preexistente, lo que les corresponde de herencia según testamento, supera las 403.000,00 Euros. Considera Usted que el impuesto de donaciones debe tributarse ya según tramo II o al tratarse de una sola transmisión (aunque fiscalmente deba tributarse como donación) seguerían estando en el tramo I de patrimonio? Agradecería su respuesta, de nuevo muchas gracias por su extraordinaria labor y reciba un afectuoso saludo
Hola Esther:
Gracias.
Bueno, yo atendería al devengo.
Patrimonio a fecha de devengo de sucesiones.
Patrimonio a fecha de la donación.
Y aplicaría lo que toque… por sentido común, no he pensado en otra cosa (ni lo había pensado antes).
Saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes:
Algo creo que tengo en mi artículo “El notario dice que no tengo interés …”.
A bote pronto pienso que si me dice para lo que la quiere (¿un retracto de comuneros?) podría llegar a admitirlo.
¿Para qué la quiere? Sin mas .. yo no se la doy.
Saludos, Justito El Notario.
El caso concreto es una participación cuya propietaria de nacionalidad austriaca, fallece y nuestro interés es poder comunicarnos con el/los nuevos propietarios (que no han pasado por registro), con la intención de constituir una comunidad de comuneros para entre otras cosas actualizar porcentajes catastrales, ya que ha habido otro cambio de propietario y además se ha modificado el valor de la finca.
Podríamos pedir una copia parcial en base a la Resolución de 25 de Octubre de 2018.
Hola Luis:
Esa resolución está en mi blog?
A priori, usted lo que quiere son datos personales y, en tal caso, no le daría la copia.
Espero noticias sobre la resolución, saludos, Justito El Notario
La resolución no está en su blog, la obtuve en “elnotario.es”, de donde copio el siguiente texto:
Resolución de 25 de octubre de 2018
Supuesto de hecho: una persona solicita la copia de una escritura de compraventa de cuota indivisa sobre una finca en la que tiene, a su vez, otra cuota indivisa distinta. Alega como interés legítimo que “actualmente estoy en proceso de segregación del proindiviso de la finca y necesito las escrituras de ambas piezas”.
Doctrina: según la DGRN, “la simple condición de comunero” no legitima sin más la obtención del derecho a copia. Entiende, por el contrario, que solo tiene derecho a copia parcial, “limitada a los datos de la titularidad de la cuota” y “debería omitir especialmente todos aquellos aspectos obligacionales referentes a cualesquiera otras relaciones contractuales entre el vendedor y los adquirentes de la porción indivisa”, “así como los datos que están protegidos por la normativa de protección de datos”.
Dada la información por usted facilitada, creo que no pediremos copia alguna, de llegar a pedirla le daremos noticias de lo que acontezca.
Tengo una duda y me preguntaba si usted me podría dar respuesta.
El señor X adquiere un inmueble el 8 de noviembre de 2023. Tras efectuar la compraventa y llegar al piso descubre humedades que no estaban presentes en el momento de la visita inicial con la inmobiliaria efectuada 1 mes antes.
Tras comentar la situación con el vendedor, este le da la opción de subsanar el problema o de dejar sin efecto la compraventa, es decir, realizar la devolución del dinero y volverlo a registrar a su nombre ante notario.
Mi duda es la siguiente:
En el caso de ‘anular’ o dejar sin efecto la compraventa a través de un acuerdo extrajudicial, el señor X estaría obligado a autoliquidar y pagar el ITP o al darse una causa sobrevenida (humedad indetectable a simple vista) podría considerarse resolución tácita e implícita al contrato y así dejar sin efecto la compraventa para no efectuar el pago del impuesto.
Según la información que he encontrado, el articulo 57.1 de la ley del ITP indica que se tendrá derecho a la devolución cuando por resolución firme judicial o administrativa se declare nulo el acto.
Por otro lado el artículo 32.1 del reglamento del ITP habla solamente de condiciones resolutorias expresas pero no de las implícitas, no sé si este tema se podría relacionar con el artículo 1124 del CC.
No he podido ninguna sentencia respecto a este tema en concreto.
Buenas tardes, Don Justito
Le expongo el siguiente caso: Una C.B. arrienda a una S.A. de la que son socios los mismos comuneros, un solar. En el contrato de arriendo se dispone que a la terminación del contrato, las mejoras quedaran en favor del arrendador sin tener este que indemnizar al arrendatario.
Esto lo veo como un derecho de accesión. Ahora bien, esta accesión tributaria por ITP o podría ser considerada una donación encubierta y operación vinculada?
Muchas gracias!
Hola Cristina:
¿Y en qué consisten las mejoras? En mi notaría de alquiler, la cosa está clara. Si pongo paredes o arreglo el baño, pues lo pierdo y no creo que pase nada cuando me vaya, pero ¿en un solar?
Saludos, Justito El Notario.
Buenos días:
No sabría que decir. Yo creo que eso es desmontable y, en consecuencia, no entraría en el concepto de mejora excepto en cuanto a esas partes fijas.
Hablo por sentido común. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Buenas tardes, soy del gremio, letrado de la administración de justicia, vista su amabilidad en las respuestas, me atrevo a plantearle lo que sigue:
Tenemos una casa cuya situación es la siguiente; se adquirió por compraventa por dos hermanas junto con sus respectivos esposos la nuda propiedad a su padre, (repartida en un 50% a cada una de ellas) el cual se reservó el usufructo vitalicio. Además, en nota simple obtenida, consta un derecho de habitación a favor de los bisabuelos, de los cuales se desconoce la fecha de fallecimiento (estimando que este se produjo hace alrededor de 100 años).
A día de la fecha, nos encontramos en la siguiente situación:
De un lado, ha fallecido una de las hermanas, quedando el cónyuge supérstite y cuatro hijos de ese 50%. Del otro lado, ha fallecido el matrimonio, quedando nosotros, 4 hijos como herederos.
A vista de la cual se plantea;
1º ¿Podríamos hacer los 4 hijos del matrimonio fallecido la adjudicación del 50% que nos corresponde independientemente o seria necesario hacer una adjudicación conjunta con los 9 según nos indica nuestra notaría?
2º En el caso de que se produjese la renuncia o fallecimiento de uno delos herederos antes de dicha adjudicación, ¿Acrecentaría el total o solo la parte de sus hermanos?
3º ¿El derecho de habitación solo se podría cancelar mediante certificación de fallecimiento? En ese caso, ¿A que organismo podríamos dirigirnos aparte del registro civil? Ya que la obtención de dicho certificado sin conocer la fecha de defunción me resulta complicada.
Atentamente, le saluda.
Sra. Ortiz García-Donas.
Buenas tardes Carmen:
En cuanto a la primera pregunta opino todo lo contrario. Lo que corresponde hacer ahora es heredar, usted y sus hermanos a sus padres y sus primos a su madre. Si hay que liquidar gananciales, pues previa liquidación de gananciales.
En cuanto a la segunda, el efecto de la renuncia o fallecimiento de usted o de sus hermanos o de alguno de los primos se produciría en la respectiva herencia a la que estuvieran llamados.
Y en cuanto a la tercera, cuando se trata de personas fallecidas hace tanto tiempo suele ser bastante con explicar que si vivieran tendrían 125 años (por decir algo) y que siendo así se da por cierto su fallecimiento. Algún registro mas quisquilloso podría exigir un acta de notoriedad.
He visto la consulta también en Instagram. Allí no contesto a cuestiones profesionales. Instagram es para otras cuestiones (al menos para mi).
Y en el blog procuro contestar siempre.
Yo nunca me planteé cambiar de oposición. Cuando entré en crisis me veía incapaz de empezar cualquier otra cosa.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Muchas gracias por su amable y sobre todo rápida gestión.
A la misma vez discúlpeme por haberle reenviado esta consulta por Instagram, no sabia si esta había quedado correctamente enviada al foro y por ello le escribí por ahí, no fue lo adecuado, de nuevo disculpas.
Hace usted un gran trabajo muy útil en este blog para la sociedad.
¡Saludos!
Buenas tardes Don Justo!
Te escribo desde Novelda (casi vecinos).
Resulta que el día 19 de Agosto de 2022 formalizo la escritura pública de compraventa con mi entonces pareja. Al tratarse de primera vivienda habitual, aplicamos el tipo reducido del 0,10% en el AJD.
Por terribles causas del destino, mi pareja y yo rompemos (ni estamos casados, ni somos pareja de hecho), y dadas las circunstancias acordamos una extinción de condominio en la que ella se queda con la totalidad del inmueble, el día 23 de Marzo de 2023 (transcurridos 8 meses). Hasta aquí todo correcto.
La sorpresa llega el viernes pasado, con una carta de la Oficina Liquidadora del Registro, en la que dice, que debido a la extinción de condominio y el artículo 41bis del Real Decreto 439/2007, no se cumple con el requisito de haber vivido al menos 3 años para el requisito de mantenimiento de “vivienda habitual”.
Mi pregunta es ¿Es esto recurrible cuando en ningún momento la vivienda pierde la condición de habitual?, ¿que al ser un bien indivisible, puede ser 50% vivienda habitual, y 50% no serlo? Además, habiendo pagado de nuevo mi ex en la extinción de condominio, el tipo reducido del 0’10% de la parte que adquiere.
He leído el artículo de esta página https://www.justitonotario.es/faq/reduccion-0-1-iajd-disolucion-condominio-vivienda-habitual-valencia/ , pero no son exactamente los mismos casos, y no se si las sentencias me valdrían.
Muchas Gracias y un saludo!
Buenos días Cristian:
No sé si lo he entendido bien.
¿En esa carta se reclama pagar el AJD de la compraventa al 1,5 por no haber sido VH durante tres años?
Si es así, entiendo que la disolución se ha liquidado al 50% del valor y luego al tipo del 0.1% y que, de momento, no ha habido problemas con ello.
Espero noticias, saludos, Justito El Notario.
Hola Cristian:
Ok.
Sin ver la argumentación de la OL (o de Hacienda), creo que tienen razón si bien, podría entenderse que sigue siendo VH de uno y por tanto solo podría reclamar el 0,745%.
Cómo lo ves?
Saludos, Justito El Notario.
Estimado Justito,
3 hermanos heredan una finca no divisible. Uno de ellos quiere el pleno dominio del inmueble y compensar a los otros dos hermanos con dinero. La sucesión está abierta pero no han escriturado la aceptación y partición de la herencia. Sería posible extinguir este condumio de bien determinado como si se dispusiera de cosa futura? Muchas gracas
Hola Cristina: No es necesario hacerlo así (mas bien diría que “así no se hace”).
Lo que se hace es heredar diciendo que el bien es indivisible y que se lo queda uno que paga a los otros su parte.
Muy fácil. Si le pillo cerca, aquí estoy.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Hola!
Mira tengo una consulta, soy estudiante de derecho y cuando acabe la carrera estoy planteándome opositar para notaría, pero hay una cuestión que me preocupa. Soy de Madrid y soy consciente gracias a tus blogs que cuando apruebe la oposición seguramente tenga que irme a vivir fuera pero, ¿hay alguna posibilidad de que vuelva a Madrid? Y si es así ¿durante cuanto tiempo estaré fuera hasta volver?
Un saludo y gracias.
Buenas tardes Natalia:
Si te refieres a Madrid capital échale unos cuantos años. Si hablas de la Comunidad Autónoma, pienso que también unos cuantos, pero menos. Si te conformas con provincias limítrofes podrías tardar poco o entrar en alguna notaría en esas provincias.
Saludos y ánimos, Justito El Notario.
Estimado Justito, quería hacerle otra consulta,, por si puede ayudarnos:
Hace tiempo se firmó un contrato de financiación, pero en vez de intervenirse en póliza, se firmó en privado y se elevó a público en el mismo acto ante notario por que así lo solicitó una de las partes. No entiendo el por qué, y además creo que tributa la elevación a público (la financiación podía intervenirse en póliza)
Estimado Justito, quería hacerle una consulta, difícil y discutible, por si puede ayudarnos:
(ii) Embargo de opción de compra de arrendamiento financiero (leasing) inscrito en el registro.
Aquí hay varias posturas:
(a) El arrendatario puede ejercitar la opción de compra pero el embargo se extenderá, por subrogación real- como en las hipotecas sobre la opción de compra-, sobre la finca una vez el arrendatario ,adquiera la propiedad y devenga propietario.
(b) El arrendatario NO puede ejercitar la opción de compra HASTA que atienda el embargo. (se requerirá al órgano embargante antes del ejercicio de la opción de compra y se atenderá el pago del embargo).
(c) El órgano embargante puede subrogarse ejercitar la opción de compra y sacar a pública subasta el inmueble y una vez resarcido le dará el sobrante-si lo hubiera- al arrendatario.
(d) El arrendatario puede ejercitar la opción de compra pero el registro no inscribirá la propiedad a su nombre hasta que se cancele el embargo (postura que entiendo que “elude” el embargo ya que la inscripción no es obligatoria).
Hola Javier:
Me temo que este tipo de cosas no las estudio desde que aprobé la oposición y digamos que no me apetece “nada” estudiarlo.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Enhorabuena y gracias por el blog. Busco opinión sobre si la ocultación de datos del art 184 LGT para graduar sanciones tributarias (en ITP/AJD) por no presentar ni pagar modelo 600 se ve afectada por la obligatoria comunicación de ficha de escrituras y copia simple por parte de los notarios. En otras palabras, ¿existiría el elemento subjetivo de dolo por ocultación cuando lo declarable lo conoce la administración que sanciona porque el notario ya se lo comunicó/declaró con todos los elementos para liquidar?. Muchas gracias.
Buenas tardes Antonio:
Lo siento pero esa materia no es la mía.
Lo que le puedo decir es que nosotros comunicamos pero si eso aminora la responsabilidad o hace decaer la obligación, no le puedo decir nada que le sirva (salvo lo que me dicta mi sentido común que me dice que una cosa no tiene nada que ver con la otra).
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenos días,
Me gustaría realizarle una consulta sobre Escritura de donación dineraria:
¿Como podría realizarse la firma de una escritura de donación dineraria de padres a hijo, cuando los donantes (los padres en regimen gananciales) se encuentran actualmente en CCAA diferentes y ninguno de ellos puede viajar para reunirse?
Le quedaría muy agradecida que me orientara de los pasos a seguir
Muchas gracias
Inma
Buenos días:
Es fácil se otorga un poder o se firma mediante mandato verbal y luego se ratifica. Mejor lo primero que lo segundo. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Estimado Justito, quería hacerle una consulta, pueden compartir dos notarios un mismo despacho así como a sus empleados, voy a firmar una compra-venta y pregunto que notario es y me dicen que depende de la agenda de cada uno me tocara con un o o con el otro, esto no vulnera alguna ley de la competencia, gracias.
Buenas noches:
Interesante cuestión. Uno de mis caballos de batalla: las uniones de despacho.
No, no pueden responderte eso salvo que a usted le de igual. ¿Le da igual?
En fin, estoy condenado a Pinoso hasta que me jubile. No puedo con esas cosas.
Saludos, Justito El Notario.
Las circunstancias, lamentablemente, me hacen volver a remitirme a usted. Si le estoy molestando demasiado de verdad que lo entenderé.
Nos encontramos en una situación de compraventa de una vivienda y la inmobiliaria nos ha facilitado la copia simple de una escritura de aceptación de herencia sin garantía de transcripción. La antigua propietaria, por quien se efectúa la herencia, consta en el Registro, en el Catastro y en la presente aceptación como la persona que tiene la nuda propiedad de la totalidad de la vivienda con carácter privativo. En la nota simple del registro consta además una usufructuaria por la totalidad de la vivienda de la cual se adjunta en la aceptación de la herencia su certificado de defunción, por lo que se da extinto su derecho.
En la copia todo parece estar bien, pues incluso adjunta los documentos concernientes al testamento, pero la copia, aunque está sellada por la notaría, no está firmada e incluye lo que podría ser un error.
En el apartado Inventario, dice expresamente:
Inventario: Los bienes relictos por el causante, son los siguientes:
1. La mitad indivisa de la siguiente finca:
(Y aquí se describe la finca).
En los demás puntos del inventario indica totalidades, como “La totalidad del saldo bancario…”.
El caso es que nosotros hemos firmado la reserva por la integridad de la vivienda, no por una mitad indivisa de la misma.
¿Se trata de una forma habitual o podría deberse a un error de redacción? Hemos encontrado un error en el que una cuantía referente a un saldo bancario que no nos concierne, son diferentes el valor escrito y el numérico, por ejemplo.
En caso de deberse a un error, ¿cómo se modifica y a quién hay que acudir para subsanarlo?
Buenas tardes. Puede que la otra mitad pertenezca a su dueño en virtud de otra escritura.
Lo de garantía de transcripción está anticuado: https://www.justitonotario.es/faq/articulo-250-del-rn-se-modifico-hace-14-anos/
Las copias simples no llevan firmas y deben estar expedidas en el papel timbrado de los colegios notariales que es un poco sepia y con números y sellos en color “vino tinto”.
Si hay un error, habrá que hablar con la notaría correspondiente. Unas veces es sencillo y otras mas complicado. Intuyo que o hay varios propietarios o el único propietario tiene varios títulos.
La nota del registro les dará la respuesta.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Lo primero, agradecer el tiempo que se toma en desarrollar unos artículos tan útiles incluso para gente que no somos de este campo del conocimiento. La claridad expositiva y el detalle se agradecen en estos tiempos tan veloces.
Indagando acerca del tema de la aceptación de herencia me surgen algunas cuestiones que quizá usted sepa responder. Intento exponerlas en mi terminología.
¿La aceptación de una herencia ante notario por parte de, digamos, dos herederos, implica que estos dos son los únicos herederos?
¿Implica ello también que, de haber testamento, solo esos dos herederos tendrían la propiedad de los bienes y propiedades heredadas? ¿O, aun habiendo sucedido esa aceptación de la herencia, podría existir una tercera persona designada en el testamento como heredera y, por tanto, propietaria de algunos de los bienes o propiedades de la persona fallecida?
¿Influye en estos aspectos que la aceptación haya sido registrada?
Entiendo que de no haber testamento, los únicos propietarios de los bienes y propiedades de la persona fallecida únicamente podrían ser esos dos únicos herederos. Pero igual estoy equivocado.
Gracias de nuevo por su labor y disculpe mi ignorancia sobre el tema.
Buenas noches Adrián:
Gracias por sus palabras.
Para saber quienes son los herederos de alguien hay que acudir a su testamento y si no lo hizo pues a la declaración de herederos. Los que se digan en uno o resulten de otra son los que puede aceptar y repartirse. ¿cuantos herederos hay en caso? ¿como saben que lo son los que lo son si es que realmente lo son?
Es muy raro que alguien acepte sin mas, es decir, que no concurra con los demas herederos que también acepten y que todos se repartan.
Así qué, ¿que es lo que realmente le preocupa? ¿cuál es su caso?
La aceptación no se registra, se registra el reparto previa su aceptación. Gracias de nuevo, saludos, Justito El Notario.
Agradezco su aclaración. Reconozco que no fui del todo concreto en mi pregunta y usted me ha sabido responder de una forma que creo entenderlo mejor.
El propósito concreto de mi pregunta es, en realidad, saber si dos herederos –dos herederos de orden familiar– que se dicen únicos tras haber firmado la aceptación de la herencia ante notario, por el hecho de haberlo firmado ante notario –y este haber constatado si existían legatarios u otros herederos– se puede decir que son herederos únicos.
El caso vendría en el siguiente contexto: queremos comprar una vivienda a dos vendedores que afirman ser los dos únicos herederos legales de la propiedad, pero estos no han realizado el cambio de nombre en el Registro porque dicen necesitar saldar en el momento de la escritura pública de la compraventa los impuestos de sucesiones y plusvalía correspondientes en unidad de acto. Queremos estar seguros de que proceder en esta situación no nos acarrearía problemas.
Es por todo ello que ando indagando acerca de los aspectos referidos a las herencias y sus aceptaciones, aunque quizá mi curiosidad acabe rebosando el caso concreto que me interesaría personalmente saber.
Gracias de nuevo por su labor, y un cordial saludo, Adrián.
Buenos días Adrián:
Como le dije anoche, entiendo que se trata de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y siendo así, los Notarios, como no podía ser de otro modo, nos ocupamos de que no haya mas herederos conforme al título sucesorio (testamento o declaración de herederos). ¿De donde iban a salir mas herederos que los que figuran en testamento o declaración de herederos? El Notario hace lo que hace en base a la documentación existente. Si los hubiera, no se habría podido firmar. Así de fácil. Evidentemente, no podemos controlar hijos secretos o desparecidos que reaparecen y cosas mas propias de las películas que de la vida real (aunque también hay casos). Si quieren comprar y quieren estar tranquilo, que inscriban la escritura y no le den mas vueltas. Le insisto en que al 99%, de lo que me habla es de una aceptación y adjudicación. Es muy raro que alguien venga a decir que acepta sin mas. Se acepta y luego se reparte. Saludos y suerte, Justito El Notario.
Muchísimas gracias, Justito.
De verdad que le agradezco el detalle de su explicación.
Gracias de nuevo por su tiempo y seguiremos aprendiendo con usted.
Saludos cordiales y felices fiestas, Adrián.
Antes de nada permítame felicitarle por la cercanía y el humor que emplea en su blog. Me parece encomiable la labor que desarrolla.
Bueno…buscando por la “red” llegue a su blog y me surge una duda sobre las actas de manifestación o notoriedad para la rehabilitación de vehículo en Tráfico. Leí su comentario del 04 de mayo del 2019 sobre el tema. La duda sería…¿Puede una Jefatura Provincial de Tráfico (en mi caso sería la de Las Palmas) no admitirme dicha acta para traspasar un vehículo a otra persona? Mi caso concretamente es de un vehículo cuyo titular falleció hace años no ocupándose la familia en nombrar a un responsable del coche o titular provisional en los 90 días siguientes al fallecimiento como dice el Reglamento Gral. de Vehículos. El coche lo ha tenido un hijo del finado hasta el día de hoy, y ahora estoy yo interesado en comprarlo. Puedo traspasarlo con una de estas actas? Habría que hacer otro trámite.
Buenos días Víctor:
Muchas gracias. NO negaré que el esfuerzo que esto me representa es inmenso.
Esas actas solo sirven para vehículos que carecen de documentación y se usan para rehabilitarlos en tráfico. Me parece que no es el caso, ¿no?
Saludos y gracias, Justito El Notario
¡¡Que rapidez!!…todos mis respetos.
Efectivamente no es el caso, pero aunque no fuera, si el vehículo en cuestión carece de documentación y se pudieran obtener los duplicados del permiso de circulación y la ficha técnica, seguiría a nombre del difundo dueño, así que sólo hemos avanzado una casilla, ya tenemos documentación. Mi duda sigue siendo la planteada.
Enfocado de otra manera, ¿hay alguna figura legal para conseguir el cambio de titularidad del vehículo?
Buenas tardes: Si los duplicados son susceptibles de obtenerse este procedimiento no sirve. En tal caso, adición de herencia. No hay otra, a mi modo de ver. Por eso, si no hay nada puede que este procedimiento sirva.
Saludos, Justito El Notario.
Soy viuda desde el 2002 con 2 hijos. En Diciembre 2003 creamos una sociedad limitada y pusimos nuestra vivienda en Madrid y un bungalow en Torrevieja como Capital Social.
Esta sociedad no ha tenido nunca actividad y tampoco nos hemos beneficiado de nada, el motivo de su creación fue exclusivamente protegernos de mi familia política con quién mi marido tenía una SA y que ya nos habían metido en problemas financieros con anterioridad.
Actualmente queremos cerrarla definitivamente con el menor coste posible.
Mi pregunta es:
¿Se puede hacer en un único documento notarial la liquidación, devolución a los socios de los bienes inmuebles en el mimos % de su creación y disolución total de la sociedad?
Muchas gracias y un saludo,
Rosa Martín Ariza
Buenos días Rosa:
Sí, se puede. O se disuelve y se deja pendiente la liquidación o se disuelve y liquida todo de golpe.
Siempre sea entendido con base en lo que me cuenta y poco mas.
Saludo y suerte, Justito El Notario.
Muchísimas gracias!
Ya solicité su ayuda en una anterior ocasión y me gustaría colaborar como entonces con una caña y una tapa. No veo ahora mismo como hacerlo, si me puede enviar un link para ello le quedaría muy agradecida.
Un saludo
Buenas días Rosa:
Me temo que ya no es posible.
Un enfrentamiento desafortunado ha hecho que no pueda seguir manteniendo mi actividad social y el simpático gesto de la caña.
No se preocupe. Ahora ya solo tengo mis libros para sacar un pequeño plus a mi actividad que sirva para tomar esas cervecitas.
Saludos y gracias por su buena intención, Justito El Notario.
Apreciado Sr.Notario, quisiera trasladarle una breve y concreta consulta desde Barcelona. Hace unos años modifique mi nombre, Enrique, mediante las gestiones oportunas en el Registro Civil. De modo que ahora es, y asi consta ya en mi DNI, Enric. ¿Puede ello suponer algun problema, en su momento, a la hora de hacer efectivo el testamento de mi padre, en el que a buen seguro debo constar como Enrique?. ¿Seria necesario alguna modificacion en tal testamento, o bien otorgar uno de nuevo?
Muy agradecido quedo a la espera de su generosa respuesta y le saludo bien cordialmente.
Buenas tardes Enric:
No es problema. Conserven el Libro de Familia y hágase con un certificado de nacimiento en el que conste el nombre (si es que no lo tiene ya) por si acaso … pero puede estar tranquilo. Saludos, Justito El Notario.
Muy agradecido por su pronta y clarificadora respuesta. Considero loable desde todo punto de vista su generosa labor atendiendo las consultas que se le plantean y que a buen seguro son de gran ayuda para quien las formula.
Gracias de nuevo desde Barcelona. Y salutaciones cordiales!.
Buenos días Enric: Le agradezco sus palabras. Llevo mas de 5.000 consultas atendidas en 6 años y creo que he ayudado a mucha gente a resolver sus dudas y preocupaciones. Saludos y hasta otra. Justito El Notario.
Buenas tardes, Sr. Notario.
El año pasado heredé una casa en un pueblo que tenía roto el tracto registral, por lo que a principios de este año inicié en una notaría el procedimiento para reanudar el tracto interrumpido. Se trata de una casa que son dos fincas registrales, pero una única finca catastral. Ya se terminó el procedimiento, pagué los impuestos correspondientes y ahora tengo las dos fincas registrales a mi nombre. Lo único que no he hecho es la agrupación de las fincas (y eso que tengo una escritura de agrupación de hace unos años) porque claro la agrupación me dicen que tiene que hacerse con las coordenadas georreferenciadas del Catastro. Y ahí está el problema. Cuando a mitad del procedimiento de reanudación del tracto desde la notaría me dijeron que comprobara si la medición del Catastro me parecía correcta, ya entonces me pareció muy extraño un metido que se veía en la representación gráfica. Puesta al habla con los antiguos propietarios (quienes vendieron la casa colindante en 2019 a un tercero) me comentan que el metido que hace el dibujo es porque ellos eran los propietarios de una parte, pero solo del tejado, y que las habitaciones que hay debajo de ese parte del tejado, en la planta 1 y planta calle son mías. Y claro el comprador en 2019 hizo la coordinación Catastro-Registro, de lo que deduzco que ahora es el propietario de arriba debajo de todo, incluidas mis habitaciones de la planta 1 y planta calle. Y para más inri este nuevo propietario falleció a finales de 2020 (los herederos deben ser unos sobrinos que residen a muchísimos kilómetros del lugar, que quieren vender la casa cuando antes, y la quieren vender entera, no parecen dispuestos a llegar a un acuerdo de venta conmigo sobre las habitaciones que yo tengo en su casa). De verdad que no sé por dónde seguir. No sé si hacer una RGA de la parcela (porque ni siquiera la parcela exterior me encaja con la real, yo creo que el metido que hace la casa es justamente al revés) y una medición del interior de la casa y tratar de solicitar la nulidad de la inscripción registral (si es que eso existe), o tratar de resolver esto en los Tribunales (pero de momento no sé contra quien) o dejarlo como está (a riesgo de quien compré la casa tiré abajo mis habitaciones). Al Registrador le comenté mi caso y me dijo que lo preguntaría y hasta ahora. No entiendo cómo se puede establecer una presunción sobre la finca real (Coordinación Registro Catastro) el que se puede perfectamente ignorar la comprobación de la realidad física de la finca. Muchísimas gracias por tu tiempo. Me encanta su blog, la forma que tiene de contar las cosas y su sentido del humor. Dígame por favor donde puedo hacer una donación a su ONGs favoritas o invitarle muy gustosa a unas cañas. Un saludo
María
La segunda es que parece haber una especie de “engalaberno”. Una casa se monta sobre la otra o simplemente un tejado de uno se sitúa por encima de la propiedad del otro. Por culpa de un tejadillo que se adentraba en la propiedad del vecino tuve que parar el único expediente hipotecario que no he llevado a buen fin.
Y una mas … tal vez una solución podría ser un procedimiento del artículo 18.2 de la Ley del Catastro .. puede que también un acta de deslinde. Todo antes que un pleito …
En definitiva verá que solo puedo darle algunas ideas pero no una solución porque para una solución hay que ver documentación.
Le agradezco sus buenas intenciones pero mi proyecto solidario se fue a freír puñetas por culpa de una queja y he tenido que dejarlo de lado.
Espero haberla ayudado aunque solo sea un poquito. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Le agradezo la información enormemente, que de eso se trata de dar orientaciones para poder seguir tirando del hilo, resolver las cosas por intenet pues difícil, como usted bien dice.
En esta dirección entiendo que se habla de la descoordinación de la finca propia, no de la del colindante, que es lo que pretendo yo, pero ya veo que en general no es inamovible la coordnación registro-catastro, cosas que me tranquiliza: https://www.justitonotario.es/faq/descoordinacion-finca-coordinada-catastro/
Es verdad que explica muy bien la figura de una casa que se monta sobre otra o “engalaberno”. Mis conocimientos jurídicos no son tantos como para seguir el texto en su totalidad, pero me va a resultar de mucha utilidad.
El procedimiento del artículo 18.2 del Catastro habla de que con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela….entiendo que se eso podría haberlo hecho quizás mientras me tramitaban en la notaría las actas de reanudación del tracto interrumpido…ahora no se…lo que ocurre que en ese momento (mayo de este año) no tenía nada clara la situación jurídica y no supe por donde seguir y no quise precipitarme tomando una decisión equivocada.
Siento que se haya caido su proyecto solidario. En este caso le invito a unas cañas virtuales, como no puede ser de otra forma.
Hola María:
El 18.2 se puede utilizar en cualquier momento. Es un documento independiente aunque o parte de uno previo que corrige, o da lugar a un posterior que recoge lo ya subsanado.
A mi me parece una maravilla aunque algunos compañeros le ponen toda clase de pegas. Les veo muy teórico y yo soy muy práctico.
Vea aquí: https://www.justitonotario.es/acta-subsanacion-discrepancias-18-2-ley-catastro-programa-piloto-sec/
Espero que “mis ideas” puedan ayudar a resolver el caso.
Saludos, Justito El Notario.
Tomo nota del art. 18.2 para poder utilizarlo si llega el caso. Yo también he tenido que hacer algún procedimiento de subsanación de discreptancias ante el Catastro con mi certificado electrónico sobre otra finca, con final feliz afortundamente, por que los del “Catastro” son duros a veces…pero en la finca que nos ocupa con 2 habitaciones que se meten en la vivienda colindante formando lo que su colega Don Ignancio Gomá Lanzón llama «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas», o la más técnica de «engalabernos», no creo que una RGA (presentada por mi o por un notario) e incluso con un IVG+ (caso que puede conseguirla) pueda representar las habitaciones que se meten en casa del vencino, ya que sólo representa los vértices georeferenciados de la parcela (similar a la visión área de la misma). Tendría que adjuntar además planos técnicos de la superficie interior demostrando la existencia de dichas habitaciones de las que que disfruta mi finca en casa del vecino…y en esto tendría que estar de acuerdo el colindante (que ahora son los herederos del último propietario, porque el propietario falleció). Además tengo entendido que el Catastro cuando hay conflicto entre colindantes no modifica nada…no se si estoy en lo cierto o no.
Yo lo que tengo duda es que cuando en 2019 cuando este vecino adquirió la finca colindante e hizo la coordinación Catastro-Registro de su finca porque no se nos notificó a los colindantes (en este caso a mi madre que era entonces la popietaria) para ver si estábamos de acuerdo.
Muchísimas gracias de nuevo. Todas sus ideas son muy úiles para mi.
Saludos
Hola de nuevo:
Efectivamente es necesario que no haya oposición, pero cuando la gente recibe algo de un Notario y se ve obligada a comparecer, tal vez a asesorarse (haciendo un gasto), para oponerse con fundamento a la lícita pretensión de un vecino, se baja del burro y no protesta. Puede que el procedimiento no sirva para nada pero … puede intentarse. Yo he tenido un caso y cuando el tipo de manera absolutamente injusta vino a oponerse acabó dándose cuenta de que su oposición no tenía fundamento alguno y se fue con el rabo entre las piernas. A usted para un caso como este también le puede interesar tener abogado (y para esto no sirve cualquiera) porque otro profesional puede llegar hasta donde el Notario no puede hacerlo en la solución del “litigio”. Por eso me gusta a mi que en toda clase de expedientes que susciten oposición (o puedan suscitarla) la gente tenga abogado. Es difícil hacérselo entender pero es muy conveniente.
¿Cabe la posibilidad de que fueran notificados y no se enteraran? Si no es por eso, no me cuadra.
Saludos, Justito El Notario.
Tengo una duda notarial que me está comiendo las entrañas… Estamos vendiendo una propiedad, siendo la mitad propiedad de una persona con incapacidad parcial (sólo para temas económicos). Su hijo, que es su curador, ha solicitado la correspondiente Autorización de venta en el Juzgado y nos la han dado, pero cosas de las leyes, este Auto no será firme hasta dentro de 20 días hábiles y para entonces el contrato de arras habrá expirado y los compradores amenazan con demanda. Comentándole a Su Señoría este problema nos dice que no se puede modificar ni dictar firmeza antes, pero nos ha recomendado pedirle a la Fiscalía un escrito donde diga que no va a recurrir dicho Auto para poder escriturar. Sin embargo, no se si el Testimonio del AUto + ese escrito de la Fiscal renunciando a recurrir basta para poder firmar ante notario la escritura de compraventa sin que surjan problemas o si se pueden negar los compradores. Gracias por tu ayuda!!
Buenas noches Eva:
Curiosamente tengo un caso exacto entre manos y estamos pendientes de la firmeza.
Aceptar ese documento requiere de dos cosas: una que lo acepten los compradores (que supongo serán comprensivos con la situación) y el propio Notario que es el que puede pagar el pato si las cosas salen mal.
Ese plazo es “ridículo” y el único problema (al margen de la logística) es que haya hipoteca y pueda caducar la Oferta Vinculante. Si no es el caso, pues que se esperen.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buscando información he llegado hasta aquí y quería preguntar lo siguiente:
Mi madre ha fallecido, dejando 3 hijos mal avenidos. No ha dejado testamento ni bienes a repartir. El caso es que me ha llegado una notificación del juzgado en el que como heredero se me reclama una cantidad que dejó a deber a la señora que le cuidaba. Mi pregunta es si puedo hacer una renuncia ante notario, sin hacer ninguna declaración de herederos (desconozco el paradero de mis hermanos), si dispongo del certificado de defunción, el de últimas voluntades (no otorgó testamento), el libro de familia y mi certificado de nacimiento. Entiendo que no tendría sentido gastarme un dinero en hacer una declaración de herederos para luego renunciar.
Por lo que he leído por aquí, depende del notario. ¿Tendría que buscar uno que esté dispuesto a hacerlo? ¿Sería necesario que fuera un notario de la misma localidad donde tenía la residencia la fallecida?
Buenas tardes:
Puede ir al Notario que quiera y sí, depende de su criterio.
Yo estoy con usted. Al que quiere renunciar si no hay testamento le pido que me explique un poco, que me traiga defunción y últimas voluntades y listo.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Estoy en un proceso de compra de una vivienda y días antes de las arras me indican que el no está hecha la escritura de aceptación de la herencia. Me plantean que para ahorrar tiempos hacer el mismo día la escritura de la herencia y después de la compraventa. Después se inscribirían las 2 en el registro.
No sé hasta que punto esto es legal, porque parece que el paso primero por el registro y después la venta. Entiendo que quizá sea un problema de liquidez del vendedor, pero como parte compradora estoy asumiendo un riesgo si hago la compra en el mismo acto?
Buenos días Miriam:
Lamento no poderle contestarle.
Por lo visto se considera que esto que yo podría hacer yo si le contesto es un asesoramiento conducente a firmar una escritura (aunque yo creo que no lo es “ni de lejos”) por lo que tengo que poner en stand by cualquier consulta que puedan hacerme hasta que tome algunas decisiones.
Que tenga suerte, saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes, tengo un terreno con una casa a medio construir (escriturado actualmente solo como terreno urbanizable). Cuando compré la propiedad en 2019, la casa no tenía ventanas ni balconeras y se las he añadido y ahora quiero vender la propiedad. A efectos de impuestos de venta, ¿se podría utilizar el importe gastado en las ventanas como deducción para reducir la plusvalía/IRPPF? Gracias y un saludo.
Buenas tardes Eva.
Si la vende, el que la compre querrá que esté la obra declarada, ¿no?
Al margen, podrá deducirse todas las mejoras efectuadas si tiene facturas de las mismas, en mi opinión.
Aunque si tiene la obra declarada no sé que influencia puede tener en el caso. El IRPF no es mi fuerte porque excede de mis competencias notariales.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenas tardes Justito El Notario. Gracias por su blog, he leído numerosas entradas suyas y siempre han sido de gran ayuda. Me gustaría plantearle la siguiente duda:
El principio de rogación impide la actuación de oficio por parte del Notario, de modo que si por ejemplo alguien cae en la vía pública debido a la existencia de una grieta, no hay duda de que el Notario no podrá levantar acta de presencia para acreditar el mal estado de la vía si no se lo pide el perjudicado. Ahora bien, ¿sería posible que el Notario, al ver el mal estado de la vía, hiciese fotografías para constatar su estado y levantara acta sin que nadie le haya requerido para ello?
En primer lugar, felicitarle y darle las gracias por su blog. Nos es de enorme ayuda.
En segundo lugar, quería consultarle lo siguiente:
Por concurrir los requisitos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria se ha procedido a la cancelación registral de la inscripción registral de una vivienda.
En la nota simple que acompaña a la cancelación se indica en el apartado de cargas de la finca que está gravada con una condición resolutoria constituida a favor de EMPRESA SA en garantía del pago de XXX.
¿Me podría aclarar qué significa eso de que está gravada con una condición resolutoria y si se debería hacer algo al respecto o no supone mayor problema y se puede dejar así?
La vivienda es 100% de pleno dominio de carácter privativo, adquirida por título de capitulaciones matrimoniales.
Buenos días José Luis.
Muchas gracias.
Se habrá procedido a la cancelación registral de una hipoteca sobre la vivienda, no a la cancelación de la inscripción registral de la vivienda, no? Esa cancelación se ha hecho en escritura pública o en una instancia presentada en el Registro con firma legitimada o legitimada en el Registro?
Ahora parece que además había una condición resolutoria. No pasa nada si la deja, pero conviene quitarla y que le quede limpia la vivienda y debe hacerlo sin escritura por diversas razones.
Tendría que ver la nota para aconsejarle. Si le interesa mándemela a justitonotario@hotmail.com
A cambio de un gesto en https://www.justitonotario.es/pagos le daré orientación o incluso, ya con factura, podría prepararle lo que necesita.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Quería saber si en escritura de compraventa de vivienda se puede poner cuota de participación,cuál es el acceso de servidumbre a la cubierta (no sé cuál es ni cómo averiguarlo y no me consta que haya administrador), y que el vecino de arriba de la vivienda ha modificado bajantes ,ha abierto una ventana en una fachada y ha reducido el tamaño de otras dos .
Buenos días A:
Lo lamento pero no puedo ayudarla excepto en cuanto a la primera cuestión.
Si hay división horizontal, hay cuota. Caso contrario no la hay pero podría constituirse. Creo que por lo que me cuenta usted debe haberla.
Saludos y que tenga suerte, Justito El Notario.
Buenos días de nuevo Justito El Notario. Gracias y enhorabuena por este blog que nos permite aclarar muchas dudas con el tema de herencias tan delicado.
Estamos pendiente de firmar una aceptación de herencia de 9 partes. Hay un piso que no tenemos llave. ¿Puede una parte (que representa a 7 partes) llamar a un cerrajero para poder acceder a la vivienda vacía y llamar a una inmobiliaria para tasarla ?. Hay dos partes que quieren que en el cuaderno de partición se refleje el valor real del piso y no el catastral, para que cuando se acepte y se venda, no se pague tanto impuesto de plusvalía. Los impuestos al aceptar la herencia están prescritos,(han pasado más de 5 años) por lo que no tiene sentido poner el valor catastral en el cuaderno particional y al venderlo pagar más plusvalía. Pero no sé si puedo hacer esto. Gracias de antemano y un cordial saludo
Buenas tardes Alberto:
Su consulta está tratada en mi blog (de manera genérica a través de varios artículos) con lo que entra usted de lleno en el terreno del asesoramiento particular.
A cinco años de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo. Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante. https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenos días:
Primero: sorprendente (de manera agradable) los ánimos a la solidaridad con la ONG. Enhorabuena por la idea.
Segundo: La consulta, a ver si puede darme su opinión. En una ejecución extrajudicial de bien hipotecado, quién debe correr con los gastos? La entidad bancaria entiende que desde que se cierra la subasta corren a cargo del adjudicatario. Mi opinión (en nada influida por el simple hecho de que soy el adjudicatario, claro está ;-)), es que debe correr con ellos la banca que es quien insta el procedimiento, y debe concluirlo. Incluso la escritura de transmisión.
Ciertamente la Ley Notarial creo recordar que indica que, al final del procedimiento el notario liquida gastos, y después viene la escritura de transmisión al adjudicatario con lo que podría entenderse que el banco corre con los gastos hasta ahí, y la escritura de transmisión a cargo del adquirente.
Ahora bien, el CC indica que la escritura corre a cargo del transmitente (copias aparte), por lo que entiendo que aunque el banco no sea en puridad “transmitente”, debe correr con ese gasto también. Aunque sea a sensu contrario ya que es quien insta la ejecución previo acuerdo además en este caso con el deudor, y desde luego el que noes transmitente es el pujador-adquirente. Podría darme su opinión? Saludos y gracias
Buenas tardes César:
Poco a poco cuaja el mensaje de que tras casi 5.000 consultas mi maquinaria requiere gasolina para echarse a andar porque ya no doy abasto con tantísima consulta. El caso es que iniciando el tercer año, aspiro a doblar la cifra del año anterior y situarme cerca de los 2.000 euros para mis chicos de la India. Gracias por su ayuda.
No me lo pone fácil porque solo en tramitado uno de esos procedimientos. La subasta quedó desierta y el Banco cedió el remate de adjudicación a su inmobiliaria. Todo quedaba en casa y no hubo discusión para el pago aunque diría que a cada uno se le hicieron sus facturas. Así que el caso no nos vale mucho como experiencia.
Puede ver aquí el modelo de acta: https://www.justitonotario.es/faq/acta-de-ejecucion-extrajudicial-de-hipoteca-con-diligencias/
Y este es el de la venta posterior: https://www.justitonotario.es/faq/escritura-venta-a-favor-adjudicatario-finca-expediente-ejecucion-extrajudicial-hipoteca/
Verá que los gastos e impuestos van con arreglo a ley y yo creo que es lo que debe usted defender puesto que el 1.455 del Código Civil es aplicable a la venta derivada de la ejecución extrajudicial de la hipoteca.
El artículo 75.4 de la Ley del Notariado le servirá también de apoyo. Dice:
“4. En todos los supuestos en los que la ley exige documento público como requisito de validez o eficacia de la transmisión, subastado el bien o derecho, el titular o su representante, otorgará ante el Notario escritura pública de venta a favor del adjudicatario al tiempo de completar éste el pago del precio. Si el titular o su representante se negare a otorgar escritura de venta, el acta de subasta será título suficiente para solicitar del Tribunal competente el dictado del correspondiente auto teniendo por emitida la declaración de voluntad, en los términos previstos en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.
Dice “escritura pública de venta” y siendo es una venta, se le aplica el 1455 del Código Civil que está de su lado porque usted claramente no es el vendedor aunque el Banco tampoco lo sea.
Intentaré buscarle algo más definitivo que en un par de búsquedas mientras le escribo no he conseguido encontrar aunque seguro que el asunto tiene que estar tratado en algún sitio.
Hablamos, gracias de nuevo, saludos, Justito El Notario.
Gracias por la rapidez de la respuesta. Conocía las escrituras de su web, de hecho la búsqueda de información es lo que me llevó hasta ellas y de rebote hasta este magnífico blog. El banco me dice que “el criterio de otros notarios” es el de atribuir al banco los gastos hasta la adjudicación, pero como yo suelo preguntar siempre “dónde pone eso”, pues hasta ahí ha llegado la conversación porque no me han sabido dar razón legal de ese criterio….. El criterio de “repartir”, o el de “ni pá ti ni pá mi” nunca me ha parecido muy jurídico, por lo que tras mucho buscar y no encontrar, le he planteado el tema.
Si encuentra algo lo celebraremos con otra aportación!!
Gracias por su contestación, y por su labor
Saludos
Gracias César.
Generalmente se cree que el tema de gastos notariales (el Registro es sencillo) es algo perfectamente regulado pero no hay prácticamente nada más allá del 1.455. Y Lo de pagar con arreglo a ley los gastos e impuestos es cosa recurrente pero cuando llegan las dudas acabamos recurriendo a la lógica y a la costumbre, en defecto del pacto o el acuerdo.
Sí, seguro que algunos de los compañeros que habitualmente están por la labor de opinar de todo un poco, pueden decirnos algo.
Gracias, saludos, Justito El Notario.
Hola de nuevo:
Poco argumentos más he recopilado: el 1.455 por supuesto, el poder para vender que suele tener el Banco desde la escritura de hipoteca (en la parte relativa a la ejecución extrajudicial). En el libro de formularios de Gomez-Ferrer se recoge para la venta el “gastos e impuestos” con arreglo a ley si no se ha dispuesto a otra cosa. Sin duda que hay que lucharlo.
Ya me contará. Un saludo y gracias, Justito El Notario.
Buenos dias D. Justo, después de estar literalmente “buceando” en muchos de los apartados de su web, no encuentro respuesta a lo que necesito saber. Quisiera hacerle una consulta, es algo extensa y ruego me indicara donde formularla. Muchisimas gracias de antemano.
Buenos días Antonio:
A través de la sección de consulta y colaboración puede usted escribirme: https://www.justitonotario.es/contacto/
Si es una consulta extensa, no le cabrá pero si es breve y me apunta algo ya podemos establecer contacto por e-mail.
No obstante, se lo adelanto (y si ya ha buceado en el blog, lo sabrá) …
Aunque me aporta una consulta que tenga cierto interés general y que pudiera ser objeto de algún artículo, a cinco años vista desde la apertura de mi blog (se cumplen mañana), he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo.
Así que se lo estoy insistiendo (con escaso efecto) a todos. De ahora en adelante, necesitaré un gesto que me anime y me compense responder a las preguntas que formulan, ya sea (ese gesto) hacia mí o hacia mis amigos de la India. Sería muy estimulante trabajar de ese modo. Ya lo habrá visto:
Gracias por su rápida respuesta, como bien me advirtió, mi consulta apenas cabe en ese formulario. No es nada del otro mundo, Lo que ocurre es que necesito explicarle los antecedentes de una situación, y no es facil con tan pocas palabras (al menos para mi); pienso que con esa limitación de caracteres, entrariamos en un cruce de preguntas y respuestas sin fin, supongo. Podría redactarla en un archivo y enviarsela a donde usted me indique. Puede indicarmelo a mi correo. Estoy en un proceso de una herencia y la verdad es que, este se encuentra en un punto delicado y el notario, nos ha orientado, pero brevemente y mal y en el mejor de los casos, a medias. Las entradas de su blog y sus explicaciones, son como un libro abierto y eso es de agradecer. Pero tengo muchas dudas que necesito resolver.
No es cuestión de cervezas, por eso no hay problema. A mi me gustan tanto o más que a usted.
Feliz 5º Cumpleaños!
Saludos y gracias de nuevo.
Buenos días Antonio:
NO he recibido ningún mail.
Lo cierto es que es “chocante” que alguien que está tratando con un Notario con el que va a firmar una escritura pida opinión a otro porque no le convence lo que le dice. ¿No?
De ahí que en estos casos, como en muchos otros, pida ese gesto y que ese gesto haya de ser proporcionado a las circunstancias del caso, que aún no conozco pero que ya me apunta que representan alguna dificultad.
Así que, como ya la de dije, sí que es cuestión de cervezas y sí que es cuestión de gestos. Gestos que han de ser previos (como el suyo, que ya he visto y le agradezco) pero también algo proporcionados.
Caso contrario uno se siente un poco primo porque estoy ayudando a perfilar y cerrar una escritura que otro se va a llevar la buchaca.
A la espera de que me vuelva a escribir por el canal indicado, saludos y gracias por sus palabras, Justito El Notario.
Ante todo, la más sincera enhorabuena por su blog. Es muy instructivo y nos hace entender un poco mejor a los neófitos los conceptos básicos que nos encontramos en las escrituras de nuestros domicilios, por poner un ejemplo.
Dicho esto, desearía plantearle una duda que nos ha surgido con respecto a la posible compra de un local en nuestro pueblo.
El tema es que estábamos buscando garage para nuestros dos vehículos (es un pueblo pequeño y tener coche es imprescindible para ir a trabajar) ya que duermen en la calle y últimamente han habido algunos actos vandálicos contra vehículos estacionados.
En nuestra búsqueda hemos visto un local, cerca de casa, que venden a un precio que, aún siendo mucho dinero, nos parece asumible (tenemos concedido un crédito hipotecario “Abierto” por nuestra casa que casi hemos pagado y, según el contrato firmado, podemos hacer segundas disposiciones a unas condiciones de interés que hoy en día se antojan muy buenas).
Mientras estamos negociando con el banco el tema de la financiación (porqué aún siendo un crédito “Abierto” que nos aseguraron que estaba preconcedido -el credito era de 120.000 euros pero solo dispusimos en primera disposición de 63.000- ahora nos exigen volver a tasar nuestro immueble) hemos contactado con la immobiliaria, hemos visto el local y hemos decidido tirarnos a la piscina con la compra (con un regateo que no ha dado frutos, però pensamos que el precio no es nada malo). Todo ello sujeto al ok del banco, que esperamos que lo den en breve porqué, por suerte, somos los dos funcionarios y no tenemos más créditos excepto la primera disposición, casi pagada.
El problema viene ahora… El local figura como Almacén construído en 1970 en el catastro (consultado online en la Oficina Virtual del Catastro). Por precaución, hemos pedido, también online, una nota simple de la finca y nuestra sorpresa ha sido la descripción de la misma: la definen como casa de planta baja y piso (ahora el almacén solo tiene una planta, planta baja) y que se encuentra totalmente en ruínas.
Nuestra duda es si podemos exigir que el vendedor corrija los datos en el registro de la propiedad antes de hacer la venta. No sabemos hasta que punto nos puede afectar el hecho de que no esté declarado el edificio actual, que cuenta con 50 años. No tiene suministro eléctrico propio (lo coge de la casa de al lado, de la misma propietaria) y se debería dar de alta el suministro en la compañía de la luz. Entendemos que quizás nos pondrían pegas si el immueble consta en el registro como casa en ruínas.
La verdad es que la nota simple nos ha caído como un jarro de agua fría porqué pensábamos que habíamos encontrado una oportunidad, no solo para guardar los vehículos, sinó también muchos trastos, ya que, con tres hijos, ya no cabemos en casa…
No creemos que debamos ser nosotros quienes regularizen la situación registral de la finca porqué, suponemos, que ello debe tener un coste que quizás no sea pequeño (plano o topografía del local actual hecha por un arquitecto, quizás algún impuesto?) y además, el precio actual del local es nuestro límite psicológico de hasta donde queremos llegar en tema de precio.
Claro que podemos exigir la rectificación como condición de compra (somos libres de comprar o no, ya lo tenemos claro 🙂 pero la duda es si legalmente el vendedor está obligado o no a realizar la actualización.
Muchas gracias de antemano y disculpas por la extensión de nuestro comentario.
Buenos días Miquel:
Gracias por sus palabras.
Bueno, no entraré en lo que corresponda hacer aunque me ofrezco para preparar esa escritura si están cerca de aquí y les viene bien.
Si lo que quiere saber es si hay alguien obligado, lo tengo que decir que no, que no lo hay. La única obligación es tener bien catastradas las propiedades pero bien escrituradas o bien registradas no, así que podría usted pedirle “arregla el Catastro” y nada más… y sería absurdo arreglar el Catastro y no arreglar escritura y registro.
Tendrán que negociar pero si ustedes no están dispuestos a pagar más, solo queda una opción: que lo pague todo el vendedor.
Gracias Miguel por tu prontísima respuesta! tienes una cerveza y una tapita pagadas 🙂
Ya nos iría bien que gestionaras el asunto, pero me temo que nos queda muy lejos (estamos a unos 50 km de Barcelona)…
Nos has servido de mucha ayuda, porqué en estos temas los que no entendemos andamos muy perdidos y no sabemos a quién recurrir (he llamado a la Notaría que nos hizo la escritura de nuestra casa pero me daban hora para mediados de noviembre).
Ahora sabemos lo que podemos exigir pero, obivamente, el vendedor puede negarse a actualizar la descripción en el Registro de la Propiedad (de hecho el Catastro es correcto, se define como almacén construïdo en 1970, cosa que parece correcta).
No nos queda muy claro si la actualización de la descripción en el Registro de la Propiedad es un tema muy caro (¿quien lo haga debe pagar algún impuesto?) o si crees que, de no hacerlo, no deberíamos tener ningún problema por ser obra de 50 años anterior incluso al ordenamiento urbanístico vigente hoy en día en la localidad (de principios de los 80).
Supongo que en breve informaremos a la parte vendedora de nuestra exigencia, aunque me temo que quizás opten por mirar de vendérselo a otro que no pida tal condición.
Hola de nuevo:
Me atrevería a darte una aproximación de la que podría ser la factura notarial. Con lo que me cuentas 350-400 Euros.
El Registro si solo es obra, máximo la mitad, pero si se mete en temas de superficie no me atrevo a decirlo.
El impuesto simbólico. No sé como tenéis AJD en Cataluña pero ponle sobre un 1% del valor de la obra. Eso no es nada.
Si tenéis mucho interés … podríais pagar a medias…
De técnico tampoco sé decirte. Si el Catastro está bien, nada.. en caso contrario os hará falta.
De todas formas si os interesa mucho y el precio es poca cosa, se puede comprar y ya se arreglará (aunque no es mi filosofía en la notaría).
De nada, gracias a ti, un saludo, Justito El Notario.
Genial!!, muchas gracias de nuevo!!. Ahí va otra birra y otra tapa (para los Amigos de Sivakasi). Creo que haces un servicio estupendo a la comunidad y además destinas los donativos a una causa muy noble.
Nos has hecho ver que la cosa tampoco parece tan difícil de arreglar (ni tan cara) así que, si obtenemos la bendición bancaria, creo que tiraremos para adelante la compra del local.
Muchas gracias y cualquier cosa aquí estoy.
No, no es una escritura difícil pero conviene tener una orientación.
En mi sección de modelos podrás encontrar alguno para hacerte una idea (pincha enlace, elige escrituras y están por orden alfabético y lo tuyo es una escritura de declaración de obra .. o tal vez escritura de rectificación descriptiva de finca ….).
Efectivamente, algunas cañas y tapas me gano, pero Sivakasi me gana 4 o 5 a 1 y yo que me alegro. Los 600 Euros que llevo este año recaudados valen allí muchísimo más.
De todas formas he resuelto 4000 consultas … imagina que todo el mundo hubiera donado 6 euros.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
He recibido su invitación.
Le quedo muy agradecido, poca gente lo hace a pesar de que saco a muchos de aprietos a veces no pequeños.
A su disposición para repetir¡
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Le contacto para que por favor me pueda usted indicar si es tan amable, como actuar en nuestro caso.
Somos tres hermanos que heredamos de nuestro padre un piso, un coche y poca cosa más a reseñar. Todo a partes iguales.
Ambos bienes se han valorado a precio de mercado. El puso se ha puesto a la venta en inmobiliaria.
El coche se lo quiere quedar uno de los hermanos.
Hemos llegado al acuerdo de que en el momento de la firma en el Notario para la aceptación y partición de la herencia, se haga entrega de las cantidades monetarias a los otros dos hermanos mediante un contrato privado de compra venta.
El problema viene que el Sr. Notario está muy ocupado y hoy nos ha comunicado que ese acto se podrá celebrar dentro de un mes como mínimo y nuestro hermano necesita el vehículo, pues no esperábamos tanta demora.
Y aquí mi pregunta… ¿Es posible que cambiemos tanto la titularidad del vehículo como su propiedad a nuestro hermano, previo pago de las cantidades acordadas con contrato privado, antes de la firma de la escritura testamental? Tenemos obligatotiamente que esperar a firmar la escritura para que podamos adjudicarle de manera privada el vehículo?
Le indico igualmente que hemos decido no incluir esa adjudicación en la escritura, pues no deseamos llevar el porcentaje del valor del vehículo sobre el piso cuando se venda. Es decir, queremos tratar los bienes de manera independiente y respetar el testamento de nuestro padre en el que menciona que los bienes a partes iguales.
Nos puede por favor dar su opinión al respecto de cómo poder vender el vehículo a nuestro hermano, si hay opción, antes de ese acto?
Muchas gracias de antemano por su atención y ayuda,
Buenas tardes Enrique:
¡Qué suerte tiene ese Notario¡ ¡Citas para dentro de un mes¡ En cambio yo estoy cruzado de brazos algunos días (es un decir porque si yo no estoy firmando estoy escribiendo, estudiando, etc …).
Mándeme la documentación y venga a Pinoso a firmar. Con lo que me cuenta le aseguro tener la escritura firmada el viernes de la semana que viene.
Si está cerca de Pinoso … se lo digo en serio.
Y si no pues vaya a otro Notario porque ese tiempo es una barbaridad.
Dicho esto: No veo tan trascendente solucionar el tema de la titularidad del vehículo previamente. Si su hermano quiere usarlo pues que lo haga (pienso yo) y ya lo pondrá a su nombre en unas semanas y si no puede esperar tengo una pregunta: ¿han pagado el impuesto de sucesiones ya o aún no?
Saludos y quedo a la espera de noticias.
Justito El Notario.
Le agradezco enormemente el que me haya contestado tan rápido.
Le cuento…. Estamos en Alcalá de Henares, Madrid. Parece ser que por aquí el tema de Notarios está complicado en cuestion de carga de trabajo, al menos en Alcalá de Henares.
Igualmente no vi oportuno relatarle, en ese momento, mas detalles de lo que realmente acontece, pero debido a su amable respuesta y su intención de dar una solución , le relato lo mas breve que pueda lo que ocurre.
Mi padre falleció el pasado 27 de Junio. Como le dije, somos 3 hijos herederos, uno de ellos extramatrimonial , pero reconocido por él y aceptado por nosotros, aunque no hemos tenido casi relación con él. El testamento que mi padre hizo ante Notario es clarísimo, todo repartido a partes iguales entre los tres.
Los bienes son, como activo ,piso con plaza de garaje, sito en Azuqueca de Henares (Guadalajara), un vehículo, 4 mil euros en cuenta y como pasivo unos 40 mil euros pendientes de hipoteca de la vivienda y 3200 euros en pagos a crédito con tarjeta. Eso es todo. Parece simple, pero ya verá que no lo es por las siguientes circunstancias.
Inicialmente nuestro hermano nos indicó que no quería ni el coche ni la casa, pues es lo primero que nos preguntamos mutuamente al tener conocimiento del testamento.
Se empezaron a realizar valoraciones de los bienes y él mostró muchismo interés en valorar el vehículo por su valor fiscal (3888 euros) , no le dimos mucha importancia hasta que fuimos al Notario que posee el testamento, para entregarle la documentación pertinente y así realizar la aceptación y la partición.
En ese mismo acto, de repente, él hizo mención a que se quería quedar el coche y que el valor que él quería establecer era el valor fiscal. Como es lógico nosotros dijimos que nos parecía bien que se lo quisiera quedar, aunque antes no decía lo mismo, pero que el valor debería ser el valor de mercado correspondiente a su matrícula y estado. El se negó inicialmente diciendo que TENIA que ser el valor fiscal y que como no tenía dinero nos pagaría la parte proporcional cuando se consiguiera vender la vivienda.
Lógicamente me tocó estudiar e investigar, dentro de mi desconocimiento al respecto, todo lo relativo a sucesiones y herencias. Le comentamos que el valor de los bienes, en general, es al “mejor valor, valor real o valor de mercado. En cuestión de inmuebles urbanos incluso la ley es mas concisa y recomienda que se tome el mayor ,valor catastral , valor fiscal o valor de adquisición, para nuestros efectos sería el valor de adquisición, 200 mil pues catastral y el fiscal rondan los 150 mil. Nosotros decidimos elegir 180 mil pues debido a la situación en general que existe no se va a poder vender por mas, además es el precio de mercado. Por lo que para ser razonables y mas fieles a la realidad decidimos que 180 mil es el valor correcto, ademas en Castilla la Mancha hay una bonificación del 100% si el valor total del patrimonio es inferior a 145 mil. De todas formas , en mi opinión debería indicarse el valor de 200 mil, pero por no liar todavía mas el tema se estableció asi.
Lo importante es que él seguía empeñado en que el coche se tomaría el valor fiscal porque se lo quería quedar. Es más se inventó, pues no lo había mencionado con anterioridad, que nuestro padre le dijo en vida que el coche sería para él y por ello exigía esa condición. No queda ahí el asunto, el oficial de la Notaría indicó que la posibilidad era que le adjudicaramos el coche a él al 100% y el porcentaje del valor se llevara a la casa cuando se vendiera. Yo me negué puesto que primero , se cogía como referencia el valor fiscal y segundo el valor del coche iba a depender del valor real de venta del piso por ser un porcentaje y no un valor fijo, lo cual no me parecía una fórmula correcta ni justa para nadie. Cada bien tiene un valor independiente del resto.
Segundo punto importante, hace unos dias nos llegó a amenazar indicando que no iba a firmar nada , incluso el hecho de firmar el contrato con una inmobiliaria, pues él estaba dando largas en ponerlo en una inmobiliaria cercana a la vivienda en la provincia de Guadalajara e insistía que tenía que ser en Alcalá de Henares (Madrid) en una inmobiliaria de su prima. A esto nos negamos, como es lógico, pues en caso de un nuevo confinamiento u otras restricciones tendríamos un serio problema por ser distintas provincias. El no quería aceptarlo. Debido a esta situación, sus pretensiones y amenazas, decidí citar a los tres en el Notario para aclarar todo de una vez.
Ayer viernes tuvimos una acalorada discusión en la Notaria, donde estaba presente el oficial, donde yo personalmente tuve que poner los “puntos sobre las íes”.
– Que no teníamos ni siquiera porqué aceptar el que él se quedara con el coche y que si lo haciamos era porque creemos que tiene prioridad ante otra persona desconocida y sobre todo por el hecho sentimental.
– Que el precio del vehículo se debía tomar el valor de mercado, el más alto, 7500 euros (llevamos 3 peritaciones de empresas que te compran el coche en el acto) al cual le haríamos un descuento por ser él (7200 euros) pero tenía que entender que esto es una herencia y no un mercadillo y que se debia respetar tanto el testamento como lo que mi padre desearía , que se vendiera todo por el valor máximo posible beneficiando a los tres. Es decisión de nuestro hermano el que se quiera quedar con el coche y no la nuestra, por lo que tiene que pagar lo que corresponde.
– Que las fórmulas extrañas de adjudicación que conllevan modificación del testamento no eran aceptadas por las otras dos partes , por lo relatado con anterioridad.
– Que lo de pagar el coche con la casa y debido a sus amenazas, había acabado con nuestra paciencia y no lo ibamos a aceptar , por lo que si quiere el coche , estupendo, pero lo tiene que pagar tras el acto de firma de la escritura mediante contrato de compraventa, entregarnos las cantidades correspondientes, firmando el contrato y emitiendo un documento de adjudicación de nuestra parte hacia él (descargué el formulario en la misma DGT para que pueda hacer todo el trámite por su cuenta.
– Que la vivienda se ponía inmediatamente a la venta en 180 mil euros en la inmobiliaria mas cercana a esta (a 200 m) ya que además nos estaban indicando que tenían 2 posibles compradores y que uno de ellos mostró mucho interés , aun con esta información dada por la propia inmobiliaria a él por teléfono, se podrá Usted creer que nos seguía chantajeando…)
Básicamente quedó todo así, él, aceptando esas condiciones delante de todos, incluido el oficial de notaria, espero que luego no se retracte.
El problema vino que el oficial nos indicó que el Notario tenía muchísimo trabajo y que se iba a demorar bastante, mas de un mes con seguridad. Parece ser que en Alcalá de Henares los Notarios están colapsados.
– Por lo que mi duda y mi decisión en contactar con Usted fue lo expresado (de manera muy resumida y aséptica como se podrá dar cuenta después de lo relatado). Que el coche , después de todo lo ocurrido , no lo puede usar hasta que no lo pague y se pueda hacer la adjudicación, de ahí mi pregunta, primero por que pueda hacer uso de él y lo mas importante para los otros dos hermanos, que nos aseguremos el pago del mismo , pues hemos perdido toda la confianza en él. Por eso queremos que se haga lo antes posible, para que no haya mas problemas.
– Le agradecería su opinión al respecto de todo lo relatado para poder realizar la herencia de manera correcta, justa y segura para las partes.
– Que si después de aceptar, entiendo que incluso hubo aceptación verbal de la herencia, la valoración de los bienes y su reparto, si nuestro hermano se echara para atrás en lo acordado, ¿Habría alguna manera de “forzarle” a que cumpla con lo que se comprometió delante de todos?
– Otro punto importantísimo , quizá el que más , es que la vivienda podríamos venderla en cuestión de dias y no se podría vender hasta tener la escritura ¿ Es esto correcto?
– Como fue ayer cuando por fín se decidieron los valores de los bienes, no se ha realizado el pago del impuesto de sucesiones todavía, que es lo que Usted me preguntaba.
– ¿Puede ponernos algún problema el actual Notario en entregarnos toda la documentación que tiene para así poder hacer la firma en otra notaria?
– No tengo ningún inconveniente por mi parte en que sea Usted el Notario, tengo que preguntar a mis hermanos. Pero yo creo que si Usted pudiera tener algún compañero suyo o Notario de confianza cercano a nuestra localización y que Usted compartiera la minuta con él (sería lo lógico) sería mucho mejor para nosotros como podrá entender.
– Dado el caso de que no encontraramos a ningún Notario disponible y dispuesto (mas bien lo primero) a corto plazo, iríamos hasta allí si es preciso, con tal de poder vender todo lo antes posible pues la situación económica y social está empeorando cada día. De ahí mis cuestiones acerca de si hay alguna fórmula para poder vender el coche en primer lugar, y la vivienda.
Sea lo que fuere le agradezco de corazón su tiempo empleado y , como dice Usted en su blog , le invito no a una caña o aperitivo, a unas cuantas!
Con esta detallada explicación la cosa queda mucho más clara pero tengo que decirle que sigo pensando que el caso que tienen ustedes no es “para tanto” y que están (y discúlpeme) sobredimensionando el problema
El testamento es por partes iguales. Esto no significa que cada cosa se tenga que repartir por igual.
Uno quiere el coche pero lo quiere por el valor fiscal. Se discute y se habla de pagar la diferencia (¿qué diferencia? de momento no hay diferencias y las diferencias tienen solución en la propia herencia).
El piso se valora en 180.000. La clave es evitar pagar o pagar poco en Sucesiones, aproximando el valor del inmueble al de mercado. Si van a vender y venden luego por mucho más, les zurrarán duro en la ganancia patrimonial en renta.
El oficial de la Notaría les indicó que la posibilidad era que se adjudicara el coche a él al 100% y que “el porcentaje del valor se llevara a la casa cuando se vendiera”.
Bueno, no es exactamente así a mi modo de ver. Él se lleva el coche y se lleva un poquito menos de casa o no entra en los 4.000 Euros… hay unas cuantas posibilidades para hacerlo.
“Yo me negué puesto que primero, se cogía como referencia el valor fiscal y segundo el valor del coche iba a depender del valor real de venta del piso por ser un porcentaje y no un valor fijo, lo cual no me parecía una fórmula correcta ni justa para nadie. Cada bien tiene un valor independiente del resto”.
No es lo que usted dice en realidad. Si quedan por tercios en la vivienda cuando vendan pues cada uno recogerá su parte y si ha quedado uno con un porcentaje algo menor (digamos el 32 en vez del 33), pues recogerá un poco menos de dinero al vender y listo. No hay flecos, no hay problemas. Todo cuadra y encajará cuando todo esté consumado y el coche ya será de ese hermano desde que se firme la herencia.
“Que las fórmulas extrañas de adjudicación que conllevan modificación del testamento no eran aceptadas por las otras dos partes , por lo relatado con anterioridad”.
No son fórmulas extrañas. Es un error pensar que por partes iguales significa cada cosa por partes iguales. Son partes iguales en el valor de la herencia.
Y nada más. Ustedes solo tienen un problema de valoración que se resuelven con un acuerdo y ajustando lotes.
Yo casi nunca hago una herencia en la que todo se reparta por partes. Siempre se procura repartir conforme a los intereses de los herederos.
En fin, insisto que no lo veo tan problemático.
Creo que me he ganado la cerveza y un buen aperitivo.
No puedo recomendarle Notario en la zona y es inviable compartir minutas, pero comprenderá usted el esfuerzo que supone atender las consultas sobre asuntos que tengo más que tratados en mi blog y que no tienen posibilidad de atenderse en mi notaría.
Muchas gracias de nuevo por su rápida respuesta y comentarios contestando a varias de mis preguntas.
Entiendo lo que me indica que a partes iguales no significa que cada cosa se tenga que repartir por igual, lógicamente todo dependerá de al acuerdo que lleguen los herederos, pero los acuerdos se pueden incumplir y lo escrito escrito queda.
Pero si nos basamos en lo que , por ejemplo, yo desearía para mis hijos , sería que lo primero que no discutieran por ello y para que ello no ocurra todos los bienes se deben valorar por lo que valen y no por lo que cada uno quiera o desee y una vez hecho eso , si procede venta o adjudicación el resto recibiría la parte exacta y equitativa que le correpondiera, sin que ninguna de las partes pierda por decisión de alguna de las otras partes.
Quizá estoy completamente equivocado y tengo la idea errónea con respecto al cambio de los porcentajes, ¿esos porcentajes se tendrían que calcular a priori antes de ejecutar la venta del piso en nuestro caso ? ¿Son con respecto a la valoración en escritura? ¿o se calculan a posteriori una vez que se ha ejecutado la venta ? Siento hacerle estas preguntas pero es casi imposible poder contactar con el oficial de la Notaria, ni contesta a emails y siempre está acupado y no puede atender por teléfono.
Sea cual sea, si se transforma el valor del coche en un porcentaje sobre la casa y partimos de un valor que no es el correcto, como en este caso el valor fiscal, una vez vendida la casa ese valor del coche que nos corresponderia a los dos hermanos no va a coincidir con lo que realmente vale ese bien , ni siquiera coincidiría con esos 4000 euros. Perdone que insista pero no veo que cuadre y no haya flecos, va a depender de lo que se saque por la casa pues es un porcentaje.
Por ejemplo , y simplificando a solo 2 bienes , valor patrimonial total calculado 184000 euros , porcentaje calculado tras sacar esos 4000 euros del total sería equivalente a un 2,2%, por lo que las partes serían 34,4 %; 34,4%; y 31,2%.
Si la venta de la casa se realiza al final por 200.000 euros ese 2,2% son 4400 euros, pero si fueran 150.000 equivaldría a 3300.
Según yo le he entendido es que tras esa venta ¿el tendría que pagar la parte pendiente , mayor o menor dependiendo del valor final, hasta completar el precio estipulado por el coche fuera de la escritura ?
Es decir si el precio acordado con él son 8000 , por ejemplo, ¿ tendría que desembolsar en total 3600 en el primer caso y 4700 en el segundo ?
Si es así no veo el problema, tiene Usted toda la razón , pero el problema aquí es que el oficial de la Notaria indicó que no se puede hacer mención en escritura del precio final de venta del coche acordado (los 8000), es decir no aparecen por ninguna parte , es simplemente un contrato verbal. El peligro que vemos tras su actitud es que se niegue a pagar esa diferencia pues el valor indicado en la escritura son los 4000 y por tanto nosotros ya hemos aceptado esos porcentajes y cantidades por el mero hecho de firmar la escritura, no se si me explico, y luego métase en juicios …. se que suena un poco retorcido pero créame el mundo es retorcido y complejo de por si y el complicarse la vida haciendo cambios en las partes que corresponde a cada uno cuando , en mi humilde opinión el espíritu del testamento, en este caso, es que todos reciban el valor justo y real de los bienes en la misma proporción.
De ese mismo modo yo me podría querer adjudicar los 3000 euros en la cuenta corriente, trasnformarlo en porcentaje y tras la venta de todo es como si me hubiera adjudicado 3500 o 2500, dependiendo de lo que ocurra al final y luego pondría la diferencia o tendría que recibir lo que faltare o decir que me lo he gastado y no puedo poner la diferencia.
Y digo yo, con todos mis respetos, ¿ no será mejor no complicar la vida ni al Sr. Notario , ni a los herederos, y no tocar el testamento y tras la firma proceder a una compraventa privada fuera de la escritura, al valor acordado y escrito en la valoración si alguno de los herederos desea quedarse con algún bien ? e igual de sencillo si se venden los bienes a un tercero y de lo recibido se divide entre los herederos equitativamente. Ahí si que no hay flecos , ni problemas , ni cambios de porcentajes, ni posibles incumplimentos de acuerdos para pagar la diferencia. No sé , yo creo que todo es más sencillo, al menos es mi humilde opinión. No veo ningún sentido además tener que poner un valor fiscal del vehículo cuando, según nos dijo el oficial, va a tener que pagar un 4 % de transmisiones patrimoniales por la diferencia. Son ganas de “marear la pediz ” y complicarlo todo.
Además en estos tiempos que corren el liquidar un bien dependiendo de lo que ocurra con otro bien es un craso error. ¿ Y si no se consigue vender la vivienda ? En este caso tendría un bien sin haber indemnizado a las otras partes , a lo mejor por unos años o quizá para siempre pues podría ocurrir un desastre y el piso deja de ser habitable o nadie lo puede comprar, porque la que se nos viene encima es de órdago. Lo mires por donde lo mires todo son potenciales problemas.
Tiene Usted toda la razón cuando dice que tenemos un problema de valoración , exactamente es eso y de confianza mutua.
Y también de querer algo sin tener capacidad para adquirirlo, teniendo que depender de que los demás corramos con el riesgo, es decir , le llamo aprovechar la coyuntura usando una herencia y que el resto de los herederos me presten porque no me apetece o no pueda pagarlo.
Allá van dos rondas !!
Muchas gracias por su inestimable tiempo e igualmente le deseo mucha suerte.
“Los acuerdos se pueden incumplir y lo escrito escrito queda”.
Ustedes firmarían dos escrituras. Una la herencia. Otra la venta del inmueble. El problema del vehículo queda resuelto en la primera pues esa diferencia de valor que exige su hermano quedaría plasmada en ella.
“Yo desearía para mis hijos, sería que lo primero que no discutieran por ello y para que ello no ocurra todos los bienes se deben valorar por lo que valen y no por lo que cada uno quiera o desee y una vez hecho eso, si procede venta o adjudicación el resto recibiría la parte exacta y equitativa que le correspondiera, sin que ninguna de las partes pierda por decisión de alguna de las otras partes”.
Claro. Y yo, pero las cosas no funcionan así y a veces hay que ceder si uno quiere solucionar el problema y estamos “discutiendo” por 3.000 Euros cuando la joya de la corona es un inmueble que sí que vale un buen dinero.
“¿Esos porcentajes se tendrían que calcular a priori antes de ejecutar la venta del piso en nuestro caso?”
Claro. En la escritura de herencia.
“¿Son con respecto a la valoración en escritura?”
Claro. Hay que olvidar pactos privados en este caso.
“Según yo le he entendido es que tras esa venta, ¿él tendría que pagar la parte pendiente , mayor o menor dependiendo del valor final, hasta completar el precio estipulado por el coche fuera de la escritura?”
No hay parte pendiente alguna, según lo que yo le estoy planteando.
“…. complicarse la vida haciendo cambios en las partes que corresponde a cada uno cuando, en mi humilde opinión el espíritu del testamento, en este caso, es que todos reciban el valor justo y real de los bienes en la misma proporción”.
No estoy de acuerdo. El testamento solo dice partes iguales. No entra en los valores que tenga cada cosa que son fijados por los herederos y lo de justo y real es muy relativo pues, insisto, depende de un acuerdo.
“¿No será mejor no complicar la vida ni al Sr. Notario, ni a los herederos, y no tocar el testamento y tras la firma proceder a una compraventa privada fuera de la escritura, al valor acordado y escrito en la valoración si alguno de los herederos desea quedarse con algún bien?”
Insisto. Ustedes no están tocando el testamento. Están poniéndose de acuerdo en la valoración y uno cree que una cosa que quiere vale más de lo que dicen los otros. Vale, pues que perciba (herede) menos en el piso y cobre menos al vender. Estamos hablando de dos actos jurídicos distintos: herencia que tal vez se firme el mes que viene y venta que tal vez tarde muchos meses es venderse. Además se está preocupando demasiado por el coche cuando el problema puede causarlo el piso. Ahí es donde hay que afinar con el valor. Digamos que el incremento de patrimonio si lo hay (en el IRPF) cuando vendan es del 21-25% de la ganancia. Si valoran bajo será donde comentan el error y Hacienda les zurre. El coche es morralla. Hágame caso y créame. Todo esto no es tocar el testamento. El testamento solo contiene una voluntad y la herencia es la ejecución de esa voluntad por los herederos y no se complica ninguna vida haciendo lo que le dijo. Olvide la compraventa privada, no la necesitan por una diferencia de un par de miles en un coche. Resuelvan en la herencia y vuelvan a ver a su hermano para vender el piso.
“No veo ningún sentido además tener que poner un valor fiscal del vehículo cuando, según nos dijo el oficial, va a tener que pagar un 4 % de transmisiones patrimoniales por la diferencia”.
Para nada. El 4% se pagará si su hermano lo vende pero eso será cosa suya, no de ustedes. Al heredar no se paga TPO. Eso es un error gordo por parte de ese oficial. Además el que paga eso es el que compra, no el que vende.
“¿Y si no se consigue vender la vivienda?”
Pues que ya tendrán resuelto lo del coche en la herencia y podrán esperar tranquilos a hacerlo.
Insisto: comprendo que le fastidie que su hermano quiera imponer la valoración del coche pero esa diferencia no es dinero. Denle la razón y cuiden la valoración del piso para ajustarla al valor de mercado. Firmen la escritura ajustando todo bien y a esperar tranquilos un comprador sin sobresaltos.
Gracias por esas cervezas.
Por si no conoce el resto de mi labor, vea aquí en que consiste.
Tengo que decirle que pocas veces he contestado a consultas tan largas y que estoy en una fase en la que me estoy cerrando un poco en banda ante determinadas consultas:
Se ve que me ha pillado usted en buen momento y, sobre todo, que ha planteado usted su consulta de manera educada. Parecería lo normal pero, desgraciadamente, no es así en muchos casos.
En primer lugar, agradecer la labor que se realiza desde aquí.
Tengo una duda sobre una herencia que trataré de resumir lo más posible, detallando los hechos en orden cronológico :
– Matrimonio con 5 hijos y con 2 pisos en propiedad, la mitad de cada piso del padre y la otra mitad de la madre.
– El padre hace testamento, dejando la mitad de sus pertenencias a su mujer y la otra mitad a repartir a partes iguales entre sus 5 hijos (de los que, además, indica nombre y apellidos de cada uno de ellos en el testamento).
– 3 años después fallece la madre, cuyo testamento era igual que el del padre, con lo cual, el padre hereda la mitad de las propiedades de la madre y los hijos se reparten la otra mitad a partes iguales.
– En este momento, por lo tanto, un 75% de los pisos son del padre y cada hijo tiene un 5% de ellos.
– Pasan los años y uno de los hijos estudia la carrera de farmacia.
– Una tía, hermana del padre, soltera y sin hijos, es propietaria de una farmacia que desea traspasar a su sobrino (el que ha estudiado farmacia, lógicamente).
– Por ley, las farmacias solo pueden ser traspasadas de padres a hijos (al menos en esta provincia es así). Si no, deberá ser traspasada al primer farmacéutico de una lista de solicitantes.
– Para que el hermano farmacéutico pueda quedarse con la farmacia, el padre renuncia a su paternidad y la tía le adopta, con lo cual pasa a ser su hijo y se queda la titularidad de la farmacia.
– Siguen pasando los años y la tía (soltera, sin hijos naturales y con 11 sobrinos) muere.
– Como el hermano farmacéutico fue adoptado en su día por la tía, pasa a ser su único heredero, ya que es su hijo.
– Años después fallece el padre.
La duda que se plantea es si el hijo del cual el padre renunció a su paternidad, tiene ahora derecho a heredar la 5ª parte de las propiedades del padre (ya que está nombrado en el testamento como uno de sus hijos), o si por el contrario, al no ser hijo actualmente del padre, no tiene derecho a heredar y se repartirían las propiedades del padre a partes iguales entre los otros 4 hermanos.
Buenos días José Agustín:
Recibí su anterior comentario, pero me he reincorporado a mi puesto ayer tras unas pequeñas vacaciones.
Así que tengo atasco en todo. Blog y despacho. Le responderé en cuanto pueda.
Gracias por sus palabras. Saludos, Justito El Notario.
Ante todo, muchas gracias, Don Justo por la labor que realiza desde aquí.
Tengo una duda sobre una herencia que trataré de resumir lo más posible, detallando los hechos en orden cronológico :
– Matrimonio con 5 hijos y con 2 pisos en propiedad, la mitad de cada piso del padre y la otra mitad de la madre.
– El padre hace testamento, dejando la mitad de sus pertenencias a su mujer y la otra mitad a repartir a partes iguales entre sus 5 hijos (de los que, además, indica nombre y apellidos de cada uno de ellos en el testamento).
– 3 años después fallece la madre, cuyo testamento era igual que el del padre, con lo cual, el padre hereda la mitad de las propiedades de la madre y los hijos se reparten la otra mitad a partes iguales entre los 5.
– En este momento, por lo tanto, un 75% de los pisos son del padre y cada hijo tiene un 5% de ellos.
– Pasan los años y uno de los hijos estudia la carrera de farmacia.
– Una tía, hermana del padre, soltera y sin hijos, es propietaria de una farmacia que desea traspasar a su sobrino (el que ha estudiado farmacia, lógicamente).
– Por ley, las farmacias solo pueden ser traspasadas de padres a hijos (al menos en nuestra provincia es así). Si no, deberá ser traspasada al primer farmacéutico de una lista de solicitantes.
– Para que el hermano farmacéutico pueda quedarse con la farmacia, el padre renuncia a su paternidad y la tía le adopta, con lo cual pasa a ser su hijo y se queda la titularidad de la farmacia.
– Siguen pasando los años y la tía (soltera, sin hijos naturales y con 11 sobrinos) muere.
– Como el hermano farmacéutico fue adoptado en su día por la tía, pasa a ser su único heredero, ya que es su hijo.
– Años después fallece el padre.
La duda que se plantea es si el hijo del cual el padre renunció a su paternidad, tiene ahora derecho a heredar la 5ª parte de las propiedades del padre (ya que está nombrado en el testamento como uno de sus hijos), o si por el contrario, al no ser hijo actualmente del padre, no tiene derecho a heredar y se repartirían las propiedades del padre a partes iguales entre los otros 4 hermanos.
Siento mucho no haberlo podido resumir mas, pero entiendo que todos los detalles pueden ser importantes y no he querido omitir ninguno.
Buenas tardes José Agustín.
Bueno, lo primero que me llama la atención es que me diga que los cónyuges se dejan la mitad de la herencia el uno al otro.
Eso, si hablamos del derecho común-código civil, no se puede hacer.
En segundo lugar, me habla usted de que la tía adopta a un sobrino farmacéutico y eso no tampoco me cuadra pues eso supone adoptar a un mayor de edad y solo es posible en casos muy concretos.
Solventadas estas cuestiones y dando por bueno lo de la mitad y lo de la adopción, le diré que la adopción rompe los vínculos con la familia biológica y no hay derecho a heredar (salvo en casos muy concretos o cuando la adopción se encuentra aún en curso al morir los parientes biológicos). Tal vez podría haber alguna discusión porque el padre no cambió el testamento pudiendo hacerlo.
Si me aclara alguna cosa más, tal vez pueda añadir alguna cosa.
Gracias por su aportación a mi causa.
Saludos, Justito El Notario.
El tema de que los cónyuges se dejen la mitad de la herencia el uno al otro, no sé si sería en usufructo, como herencia en sí, o si existe alguna otra manera.
La verdad es que en éstos temas me pierdo, pero sí se que a cada uno de los hijos le correspondió una quinta parte de la mitad de la herencia de la madre, y la otra mitad fue para el padre aunque, como ya digo, desconozco en concepto de que.
En cuanto al tema de la adopción, no soy el afectado, así que tampoco conozco el tema al detalle, pero si sé que el padre renunció a la paternidad y que la adopción se realizó, ya que, al fallecer la tía (madre adoptiva), el hermano adoptado fue su heredero universal al tratarse de su único hijo. Ni idea de cómo se hizo, pero tuvo que ser de forma totalmente oficial, ya que si no, entiendo que ni habría podido ser el único heredero universal, ni mucho menos habría podido traspasársele la farmacia.
Lo que ha comentado el afectado es que, para poder heredar, debería aparecer en el testamento como legatario (creo), pero que si lo hace como heredero, no podría ser. Pero no tengo ni idea de dónde ha sacado ésta información, podría ser de alguien con conocimientos o de una conversación “de bar”, por eso no he creído oportuno comentarlo antes.
En cualquier caso, muchísimas gracias por la respuesta.
Cuando se haya resuelto todo el tema de la herencia me pasaré por aquí para comentar cómo termina la cosa, por si pudiera servir de ayuda en futuras consultas.
Hola de nuevo:
Pues sí, si recaba más datos, me gustaría saberlos.
El matiz legatario-heredero podría tener su importancia. Habría que ver documentación (tanto sucesoria, como de la adopción).
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Hola de nuevo:
Esta noche he estado un poco desvelado y he vuelto a pensar en el asunto.
Lo cierto es que es fácil decir que el hijo adoptado queda fuera de la herencia cuando no llevas tu el asunto, pero si eso tuviera que resolverlo yo tendría muchas más dudas.
Procuraré ver si hay algún tipo de jurisprudencia sobre el asunto.
Hay un caso similar. Es el de los divorciados que no cambian el testamento y le dejan algo al ex. En algún caso ese derecho testamentaria se ha reclamado y se ha concedido.
Tal vez aquí sería viable.
Ya volveremos a hablar. Saludos y gracias por la nueva contribución¡ Ojalá todo el mundo respondiera de esta forma.
Saludos, Justito El Notario.
He estado leyendo varios post sobre herencias y hay muchas cosas que se me han aclarado, pero tengo algunas dudas que no sé si me podría resolver. Mi madre falleció el pasado mes de junio y en su testamento deja el usufructo vitalicio a mi padre y, mi hermana y yo, somos herederas a partes iguales.
Hace 10 años mis padres le hicieron la donación de la casa a mi hermana y se pagaron los impuestos correspondientes. ¿Debe incluirse ese inmueble para calcular el impuesto de sucesiones? ¿Forma parte de la herencia de ella si no se menciona expresamente?
Mi madre tiene la escritura de donación por parte de mis abuelos de un estanque que, en su día, no se pudo registrar a su nombre y se procedió a la suspensión de su inscripción al “no proceder la inmatriculación de la finca por no acreditarse la previa adquisición en los términos que previene el artículo 298 del Reglamento Hipotecario”. Entiendo que no está a su nombre por lo que no deberíamos incluirlo en el Impuesto de Sucesiones. ¿Es correcto? ¿Pueden variar los datos del Registro de la Propiedad y del Catastro?
Por último, una pregunta que puede resultar absurda: ¿qué se hace primero, el Impuesto de Sucesiones o la aceptación de la herencia? Entiendo que para el primero hay un plazo de 6 meses y para el segundo no. Lo lógico sería aceptar primero pero como tantas cosas lógicas, al final resultan que no lo son.
Le agradezco de antemano cualquier aclaración que me pueda hacer. Un saludo,
Buenas tardes:
En cuanto a la donación debe fijarse si se hizo con el carácter de colacionable o no colacionable.
La colación es una institución bastante compleja: https://www.justitonotario.es/como-se-hace-colacion-donacion-herencia/
En cuanto al estanque: Ni el Registro, ni el Catastro atribuyen la propiedad. La escritura, aunque hay otros mecanismos, sí que lo hace. Si no se inscribió no pasa nada (ya se hará cuando se pueda), así que es de su madre y hay que tener en cuenta esa propiedad.
Y, sí, los datos del catastro y el registro pueden cambiar (como los de la escritura) pero eso no tiene nada que ver.
En cuanto a lo último. Si lo que se plantean es escriturar, lo primero que suele hacerse es la herencia (aceptación y adjudicación de herencia) y luego se paga el impuesto de sucesiones, pero también es perfectamente posible hacerlo al revés.
Nadie acepta sin más. Se acepta y se adjudica.
Aquí tiene la diferencia: https://www.justitonotario.es/faq/que-es-aceptar-y-que-adjudicarse-la-herencia/
Abrimos otra consulta ya que tu blog nos ha ayudado mucho en todas las dudas que surgen en un proceso de compra.
Junto con la compra de una vivienda, vamos a comprar un derecho de uso de una plaza de garaje cuya propiedad corresponde al ayuntamiento. En este caso, el ayuntamiento no regula ni limita ningún aspecto (precio, límites a la cesión o uso…) ni lleva constancia de los socios actuales. La construcción de las plazas se hizo a través de una cooperativa de socios y la gestión corresponde al administrador, que es quien debe confirmar los años que quedan de cesión y quién es el titular del derecho de uso actualmente.
Sin embargo, al hablar con el administrador nos dice que no conservan registro de los contratos privados ni tienen un histórico por el que puedan garantizar quien tiene ese derecho de uso. El único dato que tienen es el nombre de la persona que paga los gastos de la plaza y “aseguran” que con esa información es suficiente para ceder el derecho mediante contrato privado.
¿Como podría verificar quién es el titular del derecho de uso? ¿Con un contrato privado y el justificante de pago de los gastos sería suficiente? Desde la inmobiliaria nos han sugerido dar fe ante notario de quien tiene el derecho de uso, ¿esto sería posible teniendo en cuenta que la única información que hay es el pago de los recibos y con suerte un contrato privado entre el dueño actual del derecho y el anterior (si es que aparece tal contrato)?
Vemos que va a ser imposible garantizar esa información y acabará inhabilitando la compra de la vivienda con dicho garaje en concesión… No se si habrás tenido algún caso similar, pero cualquier comentario o sugerencia es bienvenida!
Hola Miguel,
Ayer precisamente te escribí a través de tu formulario web para aclarar este tema. Por favor, revísalo pues el bizum lo hice desde la cuenta de otra persona y entiendo que de ahí vendrá la confusión. En el otro mensaje tienes todo el detalle porque te aseguro que esta tapa llegó 😉 Como decía, mi intención no es ni mentir ni menospreciar tu trabajo.
Saludos,
Como decía, ayer te envié un mail privado con todo el detalle pero ya te comento también por aquí para ver si conseguimos esclarecer el malentendido. Lo enviamos el 16 de julio por importe de 3€ desde la cuenta de Adrián, e indicando en comentarios “de parte de Noelia”. Lo hicimos tal y como indicabas en tu web y al teléfono que aparece. La transacción aparece completada y aceptada a nombre de Miguel P.E., por eso te digo que se completó correctamente. Si me dejas un mail de contacto incluso te adjunto el pantallazo.
Gracias y saludos,
Buenas tardes:
Pues poco puedo decir pero no me cuadra.
Una concesión es una concesión y no puede estar basada en palicos y cañicas.
Yo iría al Ayuntamiento a obtener información y también intentaría consultar en el Registro de la Propiedad y a la vista de esto tomaría decisiones, pero salvo que no tuviera más remedio que comprarlo por la razón que sea (y dependiendo del precio) yo no lo compraba.
No me cuadra nada. Yo he visto garajes de este tipo y no están tan mal organizados.
Saludos, gracias de nuevo, y hasta otra. Justito El Notario.
Vengo en busca de su opinión profesional, confiando en explicarlo bien y restarle el tiempo mínimo posible. Al margen de que algunos colaboren/colaboremos con sus iniciativas solidarias, la labor que hace con este blog es como mínimo descollante y desde luego la función social del Notario brilla en su máxima expresión.
No se si es hombre de fe, pero sin duda que ningún donativo de los que hagamos compensará el esfuerzo de llevar adelante este blog y resolver tantas dudas a tantos. Alguien más allá (o del modo que prefiera redactarse) estará tomando muy buena nota de su heroica (dice la RAE: Persona que realiza una acción muy abnegada en beneficio de una causa noble) entrega.
Mi duda –y ya no es buena noticia- es doble, dado que ahora me encuentro en el lado de vendedor (estoy vendiendo una vivienda de mi propiedad que poseo por donación) y también en el lado del comprador dado que quiero adquirir una vivienda puesto que ahora vivo de alquiler.
Nunca he estado antes en ninguna de las posiciones ni comprador ni vendedor hasta ahora y de ahí mis dudas .
1.- Respecto a la venta: Como estamos en los tiempos que estamos, la situación económica no es la ideal y quienes se han interesado por el inmueble que vendo. vienen con soluciones imaginativas- una vez lo han visitado y les gusta-, una de ellas es la del alquiler con opción a compra. A este respecto he podido adquirir algo de conocimiento a través del blog de otro Notario heroico (https://www.notariofranciscorosales.com/el-arrendamiento-con-opcion-de-compra-no-es-una-venta-con-precio-aplazado/) y mi pregunta ahora es saber, desde su punto de vista en caso de que decidiera aceptar alguna formula de estas con pago aplazado, cuál sería la fórmula jurídica optima (en cuanto a seguridad de cobrar o en su defecto retomar,-por así decirlo- el bien) desde el lado del vendedor, que soy yo.
El el articulo anteriormente citado su compañero cita figuras -.alternativas al alquiler con opción a compra-, como las siguientes y lo pongo literalmente:
“También para eso hay soluciones, como el pacto de reserva de dominio, la entrega de la posesión sin transmitir la propiedad, la condición resolutoria explícita, o la misma hipoteca (dado que ninguna norma obliga a constituir hipoteca en garantía de un préstamo concedido por una entidad de crédito, y es perfectamente posible una hipoteca en garantía del pago del precio aplazado de compraventa)”.
Y francamente mis entendederas no llegan para saber qué haría mejor opción a una de estas opciones frente a otra u otra alternativa no recogida aquí –y querría saber -siempre desde su criterio-, si usted fuera el vendedor, cual sería el “primus inter pares”.
Lógicamente, estoy hablando desde la consideración de que el documento que haría será escritura pública y nunca un documento privado.
2.- Respecto a la compra: Aquí estoy aun –por no decir infinitamente- más perplejo. En las pocas cosas que he visto y por las que me he interesado, siempre hay una figura interpuesta –de la que he de decir que nunca he sido admirador y lo digo por s se me nota el sesgo-, que es la del agente inmobiliario o su unidad mayor, la agencia inmobiliaria. Por lo que veo, son gente que se rodea de un mar de documentos privados que no dan seguridad jurídica a nadie y correos -o al menos esa es mi visión- el alto riesgo de acabar en un tribunal para reclamar lo que es tuyo.
La última que viví, era que para hacerle llegar mí propuesta al vendedor debía depositar una cantidad en una cuenta de titularidad de la inmobiliaria. Me ahorro los detalles de las explicaciones surrealistas que me dieron de garantías y demás, para al final decirles yo que para pasar una propuesta de mi parte no pondría más de un euro y solo si el vendedor le interesaba la propuesta hablaríamos de dinero de verdad, y aquí es donde viene mi pregunta.
¿Cuál sería la fórmula que podría emplear en caso de encontrar una vivienda que me guste y que el vendedor y yo tuviéramos un acuerdo de precio, para garantizarme que mientras obtengo la financiación bancaria por la parte que no tengo, el vendedor no me ·”abandone” por una oferta mejor?.
Lo digo porque he leído a algún Notario, que el que se conoce como contrato de arras no es una figura jurídica independiente y que debería formar parte del contrato de compraventa y algunos otros argumentos.
Replanteando la pregunta, ¿Cuál sería la forma jurídica optima en escritura pública para solventar el desfase temporal entre el acuerdo verbal de condiciones económicas y la obtención de la financiación por mi parte?.
Espero por un lado no haber sido excesivamente parco en mis explicaciones y por el otro, con parquedad o sin ella, haberme hecho entender.
Gracias, cualesquiera sean sus consideraciones sobre lo que le planteo.
Buenos días Juan José:
Lo primero de todo es agradecerle sus magníficas palabras de agradecimiento que me han subido el ego durante todo el fin de semana. Gracias, de verdad. No sé si heroico, pero sufrido sin duda que es todo lo que hago.
En cuanto a la consulta, no tengo soluciones mágicas ni para una cosa, ni para otra, pero intentaré darle una opinión en cuanto a su posición de comprador y en cuanto a la de vendedor.
Me pongo a ello.
Gracias, saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes Juan José:
En cuanto a la venta: Si tuviera que ordenar las figuras comentadas por frecuencia de uso en mis diferentes notarías, lo haría de este modo:
1 Condición resolutoria explícita.
2 Opción de compra.
3 Arrendamiento con opción de compra.
4 Hipoteca en garantía del precio aplazado.
5 Pacto de reserva de dominio.
y 6 Entrega de la posesión sin transmitir la posesión.
Solo la primera se me presenta alguna vez por lo que considero que es la mejor opción aunque no esté exenta de complicaciones puesto que recuperar el inmueble en caso de falta de pago no es automático y requiere cumplimentar algunos trámites (que a veces pueden complicarse). Opciones de compra he firmado poquísimas aunque no me disgustan; arrendamientos con opción de compra he visto alguno. Supongo que alguna hipoteca en garantía de precio aplazado habré firmado y no recuerdo haber tenido entre las manos una escritura con pacto de reserva de dominio o entrega de la posesión sin transmitir la propiedad. Creo que estas tres últimas las desecharía por completo.
En cuanto a la compra: Creo que la solución pasa por buscar una inmobiliaria que nos ofrezca confianza. El problema es que el inmueble que nos guste lo lleve una que no nos convenza. Si es una intermediaria creo que no será difícil llevarla a nuestro terreno porque lo que quieren es vender, pero si se trata de una inmobiliaria grande (que está vendiendo lo suyo) puede ser más difícil de convencer aunque creo que cuando uno se planta, acaban cediendo y pasando por nuestro aro.
La mejor opción es firmar un buen documento privado de compraventa llámese arras o no, supervisado por un profesional (notario de confianza, abogado, asesor … etc …). Suelo supervisar esta clase de documentos a amigos y familiares, aconsejándoles que soliciten que se añadan o que se quiten ciertas cláusulas que no son de uso corriente o no les convienen.
Es todo lo que puedo decir.
De nuevo gracias por sus palabras.
Saludos, Justito El Notario.
Quería plantearle nuestro caso, más que nada por si a usted le ha sucedido algo parecido, o tuvo conocimiento por otros compañeros, y en tal caso, saber que pasó al final, más que nada por encontrar un poco de paz interior…o todo lo contrario! 🙂
El año pasado hicimos un Pacto de Mejora por el que, debido a la regulación del tributo de mi CCAA quedó a cero euros. El caso es que los bienes se valoraron por el valor catastral corregido, cuando el valor de mercado es bastante superior. Esto fue cosa de un asesor. El caso, es que nos hemos percatado y en principio, se va a proceder a rectificar (no sé si es esa la palabra correcta) la escritura poniendo los valores nuevos, y después hacer una declaración del impuesto de sucesiones complementaria. Y seguiríamos quedando a cero.
El temor que tenemos es que, en un futuro, cuando se produzca la venta del inmueble y Hacienda Estatal revise el valor dado en sucesiones, pueda ver los dos valores, el inicial y el corregido, y no si simplemente el corregido. y en caso de ver ambos, si puede optar por el primero, al entender que se subió el precio del inmueble con el fin de evitar pagar posteriormente una salvajada por IRPF.
Una idea que tenemos es acudir a un tasador inmobiliario para tener una prueba de que no se pone el valor más alto que nos de la gana, si no el que es acorde con el valor de mercado.
Creo que en el impuesto de patrimonio se indica que hay que poner el valor mayor entre el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. No sé si en sucesiones se indica algo parecido. De ser así, sería otro punto en el que basarnos para que se tuviera en cuenta el valor de corrección.
Por ahora es lo que se nos ha ocurrido para intentar “defendernos” en caso de que nos vengan mal dadas.
Buenas tardes Fernando:
Supongo que hablamos de Galicia, ¿o no?
Lo único que le puedo decir es que subsanar valores (y más aún un año o varios meses después) tiene sus riesgos y a mí no me gusta que se haga (que me lo hagan) salvo que haya una razón bien justificada. Si la hay, el riesgo sería siempre del otorgante y no mío.
Por lo demás, desconozco la figura y su tributación pero si no hay un problema ahora (que creo que es el momento de mayor riesgo), dudo que lo pueda haber en el futuro, aunque habrá que estar pendiente y tener a buen recaudo toda la documentación que pueda servir para alegar lo que sea oportuno.
No lo puedo dar más tranquilidad.
Salud y suerte, Justito El Notario.
Me encuentro en el proceso de compra de un piso de segunda mano y a la hora de hacer el certificado de tasación se han encontrado los siguientes errores:
– la dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.
– la dirección del inmueble que figura en la documentación catastral utilizada no coincide con la actual.
Además, no hay correspondencia entre la superficie del catastro y la del registro de propiedad:
En Catastro: sup. Construida PPZC: 84m2. Sup útil: 0m2. Sup. Construida: 92m2
Comprobada por personal tasador: sup construida PPZC: 84m2. Sup útil: 73,26m2. Sup construida 92m2.
¿Cómo se deben solventar esos errores? ¿Quién debe de encargarse? Desde la inmobiliaria me dicen que debo de hacerlo yo, una vez hecha la compra y la escritura… pero me parece incongruente que en la escritura de la vivienda que voy a adquiriri aparezcan datos que ya se saben que son erróneos…y que yo tenga que hacerme cargo de solventarlos…cuando no ha sido mi culpa que exista esa incongruencia.
Le agradecería muchísimo que me explicase cuál sería el proceso a seguir, ya que con las diferencias de superficie que existen (creo que mayor al 10%) el proceso de compraventa se puede alargar en el tiempo.
Bueno … no se crea usted todo lo que sale en el certificado de tasación que las tasaciones están hechas como los bajos de los pantalones cuando te los tienen que arreglar y no va a misa todo lo que ellos digan.
Dicho esto, ¿de qué clase de propiedad me habla usted? Imagino que es una división horizontal (un edificio con viviendas, locales, garajes y trasteros …) ¿o no es así? Si acierto, lo tiene usted muy difícil de arreglar y más difícil cuanto más grande sea el edificio.
¿Quién lo soluciona y lo paga? Pues mucho me temo que usted. El vendedor no tiene la culpa, aunque si quiere venderle a usted tal vez tenga que darle a usted una solución (o buscarse otro comprador) si es que la hay .. y en una propiedad horizontal la cosa pinta generalmente mal.
Además … la PPZC no es representativa y no me creo que la haya medido el tasador (¿que ha ido por todo el edificio midiendo escaleras y zonas de maniobra, descansillos, huecos de escalera? .. no se lo cree ni él). La útil simplemente no aparece y la construida es igual en dos de tres sitios.
Ante todo, muchas gracias por su pronta respuesta.
Como bien supone, se trata de un piso (división horizontal).
A la hora de hacer y firmar la escritura a mi nombre, ¿el notario puede modificar los 73,26 m2 construidos y poner los 92m2 reales? ¿O bien cambiar lo de construidos por útiles?
Lo pregunto principalmente por si el hecho de que no coincidan esas superficies me pueda acarrear algún problema jurídico/legal en algún momento.
Hola de nuevo:
El Notario ponerlo, puede ponerlo, pero en el Registro no lo van a hacer constar, así que de poco sirve.
En una división horizontal yo no estaría muy por la labor pues confundirá al siguiente propietario así que si me insistiera usted mucho tal vez se lo pondría como una manifestación suya.
No le puedo asegurar que no tenga problemas. Puede que un Banco no le de una hipoteca si no lo “arregla” o que un comprador no le compre, pero fuera de eso no creo que pueda suceder nada.
La alternativa a la caña o a la caña con tapa, es un donativo a mis amigos de la India.
Ambas cosas en https://www.justitonotario.es/pagos
Desde hace meses sigo su blog y sus comentarios con detenimiento. Ya me resolvio una duda hace tiempo a la que le estoy agradecido.
Me gustaria invitarle a otra caña con tapa para ver si me puede usted aclarar este asunto, que no he encontrado nada en su blog y quizá puede ser un buen articulo “FAQ-SHOT” para su blog.
Se trata de como proceder para realizar una RGA en una finca (REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA). He leido que se puede hacer de 3 formas (Corrijame si me equivoco):
A traves del catastro, es gratis pero tarda mucho tiempo.
A traves del registro (imagino que se presenta la RGA aprobada con el catastro y el registro hace la coordinacion)
A traves del notario, es mas rapido pero tiene coste.[[[
Creo que en mi caso tengo que ir por la via notarial, primero porque me parece mas rapida y 2º por lo siguiente:
En Oct.2019 compré una finca que linda con la de mi padre. Quiero modificar la geometria d ela linea divisoria. Como usted sabrá, con la ley 2015, en la escritura se incluye las fotos de la finca en el certificado catastral y la “linea divisoria” que quiero modificar de las parcelas esta incluida en dicha escritura.
Desde el registro de la propiedad, me indican que tengo que subsanar la escritura cuando haga el RGA, porque al aparecer estas fotos de la parcela en la escritura, ellos no pueden coordinar con el catastro algo que aparece “mal” en la escritura.
Por lo tanto, ya que tengo que subsanar si o si, pues hago el RGA a traves del notario. Queria que usted me confirmara estos pasos:
1º.- Realizo el RGA, con lo que me pide el Catastro y los requerimientos técnicos.
2º.- Lo mando al catastro para que me lo validen formalmente. (esto creo lleva unos meses)
3º.- Lo llevo al notario para subsanar.
4º.- El Notario notifica a todos los colindantes. (si hay silencio durante 15 dias), se procede a subsanar. ¿es correcto?
5º.- En la subsanacion entiendo que firman de nuevo los que me vendieron la finca.
6º.- Una vez tenga subsanada la escritura con la nueba division geometrica lo llevo al registro.
7º.- El registro coordina con el Catastro/SIGPAC y queda todo modificado en unos meses.
Corrijame si algun paso es incorrecto.
Mis dudas son las siguientes:
En el proceso de verificacion por parte del catastro, ¿Informan a los colindantes de esta modificacion? o ¿Esto lo hace el notario / registro?
Esta pregunta se la hago porque estoy en periodo de legal de retracto (1 año – parcela inferior al doble de la ud.min. de cultivo), mi parcela linda con un usuario que se dedica a la ganadería y hasta que pase el año no quiero “hacer ruido”. Usted sabe.
En definitiva, queria saber en que momento se notifica a los colindantes, desde el catastro, desde la notaria o desde el registro, he leido muchas versiones. Esto es importante porque si el catastro simplemente se limita a validar el RGA, podria ir avanzando y para cuando tenga el RGA validado ya habria pasado el año.
La siguiente pregunta es un poco absurda pero por confirmar con usted:
Cuando se subsana una escritura de compra-venta (por hacer el RGA) ¿Vuelven a contar los plazos de retracto?. Entiendo que NO, pero no quiero tener sorpresas por este asunto.
Gracias por su tiempo, disfrute de la caña que hace muxo “caló”
Buenas tardes Juanjo:
¡Gracias por esa invitación¡ … aunque mucho me temo que no voy a poder ayudarle. Yo no sé contestar en abstracto. Soy muy práctico y tengo que ver la documentación y decidir cómo proceder.
En ese tipo de escrituras subsanatorias o complementarias o rectificatorias no es inusual que además se declare una obra o se practique una agrupación o se ponga la primera primera de un posterior expediente hipotecario. A veces disponemos de documentación técnica y con la escritura vamos a Catastro y otra veces ya tenemos IVG/RGA con lo que el trámite resulta mucho más sencillo. Salvo que haya expediente hipotecario de dominio o de exceso de cabida, yo no hago notificaciones (de eso se encarga el Registro). Hasta ahora, aunque ha habido procedimientos que se han complicado, todo se ha ido inscribiendo sin problemas.
Así que la respuesta para buena parte de lo que me pregunta es “depende” …
En mi opinión, los plazos de retracto no vuelven a contar.
Por lo demás, conviene señalar que registro también tiene coste y que, desde mi punto de vista, la notaría proporciona una distancia frente a inconvenientes registrales y catastrales que es muy interesante valorar.
Mi nombre es Gregorio y llevo un par de días con los ánimos por los suelos: creo que entre un Notario y un Banco me han engañado, sí, así de duro.
En 2013 cogí todos mis ahorros y compré un pisito de dos dormitorios a una entidad bancaria. Yo fuí tan tranquilo al Notario a firmar mis escrituras, en la lectura había una “advertencia”, sobre la “necesidad de proceder al acta de terminación de obra” y sobre “la constitución de las garantías” de la Ley 33/1999. Recuerdo que yo pregunté, delante del Sr. Notario y me dijo el apoderado del Banco que no me preocupara que es que estaba en trámite. Yo con esta respuesta en presencia del Notario pensé que era una cosa normal y sin problemas.
En 2019 decidí vender el pisito y tras un año intentándolo llega el comprador con su preaprobación, pero cuando hacen el estudio descubren que el piso está en un “Edificio en construcción” y que por lo tanto no le dan la hipoteca hasta que “deje” de estar en construcción. No tenía ni idea y resulta que llevaba 7 años viviendo en un edificio en construcción, además tengo inlcuso la Licencia de Ocupación del Ayuntamiento.
Inmediatamente me pongo a ver que se necesita, y una de las cosas es que el arquitecto certifique que la obra ha finalizado igual que el proyecto, pero no lo certifica porque hubo una modificación y hay que hacer entre TODOS los vecinos una nueva división horizontal con sus correspondientes costes para todo los vecinos. Como comprenderá a la mayoría no le corre prisa (sólo a mí que quiero vender) y muchos de los vecinos dicen que no quieren pagar lo que cuesta.
Al final me veo con un piso que necesito vender para comprar otro más grande y que no puedo porque vale un dineral hacer la gestión que tenía que haber hecho el vendedor y que el notario me tenía que haber explicado lo que podría ocurrir.
¿Qué me sugiere que haga?, mi piso no ha sufrido modificación, yo llevo viviendo en él con todos los beneplácitos de la ley los últimos 7 años. ¿Esa coletilla de “en construcción” prescribe algún día? ¿Después de 7 años se le puede reclamar al banco el importe de los trámites?. Fíjese lo mal que está hecho todo, que la ley dice que no se puede firmar una escritura ni registrar sin los correspondientes seguros decenales y mi escritura está registrada.
Yo no lo entiendo, no sé donde meterme, esto se me hace un mundo.
Esa puñetera manía de quitar importancia a las cosas conduce a situaciones como la suya. Mal por mi compañero y mal por el Banco. Efectivamente habría sido posible que la cosa se hubiera resuelto fácilmente pero otras veces, desgraciadamente, no es así. Recientemente he firmado una escritura que resolvía una situación similar y ¿sabe qué ha pasado? … que la tengo sin cobrar. Me partí el pecho para resolver el asunto y ahora el puñetero banco (que se hacía cargo del pago) no paga… En fin, luego resulta que los que advertimos y protegemos somos unos plastas a los que la gente no quiere venir …
Bueno, no me quejo más. Voy a ver si puedo ayudarle.
Las soluciones para estos casos son diversas. A veces solo con la certificación catastral puede ser suficiente. A veces un técnico puede certificar la antigüedad de su piso y así solucionar el asunto. Otras veces hacen falta más papeles. En consecuencia necesitaría: su escritura, una nota simple reciente y una certificación catastral (que yo podría obtener con su DNI), así como otros documentos que pudieran servirme para buscarle solución.
Anímese que en muchas ocasiones hay solución a esta clase de problemas.. ojalá se acabe riendo de sus vecinos cuando vayan a preguntarle : Oye, Gregorio .. ¿cómo resolviste aquello?
Espero a que me escriba.
Saludos, Justito El Notario.
Ah… y tranquilo que hasta el lunes no veré su correo (me lo tengo restringido en casa porque si no lo hago esto es una “locura”).
Saludos, Justito El Notario.
Mi nombre es Luisa, soy abogada y le sigo desde hace tiempo en redes sociales, y la verdad, me ha resuelto mas de una duda con las respuestas dadas en su blog, queriendo aprovechar la ocasión para felicitarle por el mismo, y sobre todo darle las gracias. Dicho esto, me gustaría saber su opinión sobre el negocio jurídico que estimaría mas acertado a realizar para solucionar un problema que se me plantea respecto a la cesión de una finca registral independiente a un complejo residencial, que tiene como fin que la misma pase a formar parte y queda afectada, como elemento común de dicho complejo.
Le pongo un poco en antecedentes: la finca en cuestión, en la que está construida una piscina y zonas verdes, es poseída por todos los copropietarios como elemento común, desde hace más de veinte años, aunque parece que por error u olvido de la promotora, la misma ha permanecido inscrita registralmente a nombre de ésta, ya que cuando realizó en 1999 escritura de Segregación, Declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, no indicó que dicha finca donde estaba construida la piscina, quedaba afectada como elemento común del complejo, y pasó a inscribirse como finca independiente a nombre de la promotora, pese a que la misma al parecer, nunca había sido consciente de ello, ni la comunidad tampoco, ya que ha sido recientemente cuando, a raíz de otro problema ha salido a la luz esta situación. Esta finca no consta como tal en Catastro, ni consta en el RP que forma parte del Complejo.
Los representantes de la promotora que aún tienen poderes de la misma, están dispuestos a colaborar para solucionar el problema, planteando hacer una escritura de cesión del inmueble a favor de la comunidad como elemento común del complejo, escrituras que realizaban habitualmente en su día, tributando únicamente por AJD y por las que el Registro de la Propiedad correspondiente no les planteaba ningún problema de inscripción.
A mi esta operación me generaba muchas dudas desde el primer momento, no solo por la fiscalidad, ya que al hablar en el borrador de la escritura planteado únicamente de cesión, entiendo podría interpretarse como una donación, debiendo pagar mi cliente, el correspondiente impuesto de donaciones; sino también por su acceso al Registro, y consultado con el Registrador, me indica que esa escritura no tendría acceso al Registro, entre otras razones, que entiendo podrían ser subsanables, porque “en primer lugar, habría que constituir correctamente la comunidad en el registro, ya que según los datos actuales que obran en el registro, la comunidad que quiere tener en común ese elemento no se proyecta sobre el mismo, ya que quedó excluido. Solo después se puede plantear la aportación como elemento común de una finca independiente”.
Otra de las posibilidades que se me ocurre, es que la Promotora realice una una rectificación de la escritura de división horizontal antes citada, en el sentido de afectar como elemento común la finca de la que a día de hoy sigue siendo titular registral. Ve viable esta opción? o, cree que serían enredar aun mas el asunto?
Otra opción seria insistir en la cesión, dejando claro que no existe desplazamiento patrimonial al respecto, pero no se si nos libraría del impuesto de donaciones…y tampoco tengo muy claro como proyectar la comunidad sobre la finca en cuestión, para aportarla como elemento comun…
La verdad es que no se me ocurre otra forma de solucionar este problema, queriendo evitar en todo momento un proceso judicial, cuya resolución tampoco garantizaría de entrada la inscripción, por lo que estoy abierta a cualquier tipo de sugerencia que pueda indicarme al respecto, aunque no se si me explicado con total claridad.
Le agradezco de antemano la colaboración prestada.
Estimada Luisa:
Gracias por tus palabras.
Este caso me parece que tiene mucho parecido con este otro: https://www.justitonotario.es/cesion-para-viales-mal-planteada/
La fórmula bien podría ser alguna de las propuestas.
Echa un ojo a ver que te inspira.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Si ya había leído la consulta a la que se refiere y fue lo que me motivó a hacerle ésta, aunque en mi caso la finca que pretendemos aportar como elemento común a la comunidad no es un elemento privativo, es una finca registral independiente segregada y que no forma parte del complejo, inscrita aun a nombre de la Promotora. Por lo que tengo dudas de como “incluir” dicha finca en la comunidad, y así salvar el obstáculo que me plantea el Registro y poder después aportarla como elemento común; si con la escritura de cesión planteada, y posteriormente ir salvando los obstáculos que me pongan en Registro, en el caso de que ello sea posible o con la rectificación del título constitutivo en su día otorgado por la promotora, ya que es la propietaria en pleno dominio de la finca que se pretende aportar…, aunque todo estuviese supeditado por una posterior ratificación por parte del representante de la comunidad…
Gracias.
Un saludo,
Hola Luisa:
La historia de ese post es bastante curiosa.
Me metí en el asunto por razones que no puedo explicar. Digamos que tenía un compromiso.
Todavía tiene derivaciones pendientes de estudio y lo que me planteas es complejo y me cuesta mucho meterme en el ajo para darte una opinión.
Lo siento, saludos y muchas gracias, Justito El Notario.
En una escritura de compra venta de allá por el año 1984 se exponía:
“I.- Que Fulanito, es dueño, de las dos siguientes fincas urbanas, de carácter ganancial, situadas en un edificio ubicado en el pago de Santa María, de esta Ciudad, en la Avenida de Gloria número 40 de gobierno:
a) .- CINCUENTA Y TRES.- Que es la vivienda tipo “B”, situada en la planta sexta del edificio, que es la séptima de viviendas. Ocupa una superficie construida……
b) .- UNA TREINTA Y DOS AVA PARTE de la siguiente finca: UNO.GARAJE.APARCAMIENTO de automóviles sito en la planta de sótano número uno, o más bajo de la edificación. Ocupa una superficie total construida….”
Pues bien, tras el fallecimiento de uno de los propietarios y realizarse la aceptación y partición hereditaria en escritura pública ante notario, en dicha escritura se expone lo siguiente:
“II. Manifiestan los señores comparecientes que los bienes relictos a la muerte del causante son de CARACTER GANANCIAL.
Finca número uno:
URBANA.- NUMERO CINCUENTA Y TRES.- VIVIENDA tipo “B” situada en la planta sexta del edificio en la Avenida de Gloria de esta ciudad por donde tiene su entrada que es la séptima de viviendas…
Finca número dos:
URBANA.- CUOTA INDIVISA consistente en UNA TREINTA Y DOS AVA PARTE parte indivisa de la finca registral XXXX, que se describe como:
UNO.- Garaje-aparcamiento de automóviles, sito en la planta sótano número uno o más bajo del edificio sito en la Avenida de Gloria, número cuarenta, de esta ciudad….”
Como ve, en la escritura de compra venta por la que mis padres adquirían la vivienda, allá por el año 1984, se especificaba que las dos fincas urbanas estaban en el número 40 de la Avenida de Gloria y luego se pasaba a su descripción, cosa que no ocurre en la escritura de aceptacion y partición hereditaria, en la que inciialmente no se indica que las fincas se encuentran en el número 40, indicándose solo en la descripción de la plaza de garaje.
Revisadas las notas simples entregadas por el registro de la propiedad tras la inscripción de los dos bienes inmuebles, veo que en los datos de localización de la plaza de garaje figura que se encuentra en el número 40, pero en los datos de la vivienda en el campo del número figura “sn”, es decir, sin número.
1) ¿Esto es normal? Yo entendía que podía deberse a que en la escritura de aceptación y partición hereditaria no se indicó el número en la descripción de la vivienda, pero se adjuntaba un certificado del catastro donde sí venía reflejado el número. El problema radica en que localicé una nota simple de la vivienda que tenían mis padres del año 2015 y ahí también figuraba sin número, así que no parece ser un problema de ahora, sino que se arrastraba de la anterior inscripción de los años 80.
2) ¿Deberíamos solicitar al notario que modificara la escritura de aceptación y partición hereditaria, que es de principios de este año, indicando el número de la vivienda y luego pedir al registrador que lo incluyera o no es algo “importante”? En caso que sea importante solucionarlo, ¿se puede solucionar directamente con el registrador?
Buenos días:
Bueno, yo soy muy riguroso con todas esas cosas con lo que a mi no es “normal” que me pase.
Lo normal sería coger la descripción del título anterior, contrastar con registro y catastro y poner lo conveniente.
Si no se ha hecho o se ha hecho mal, podría pedir la subsanación aunque creo que les van a salir puñales de los ojos cuando se lo pidan … y le maldecirán por pesado .. (si me lee sabrá que soy un poco bruto) pero … que se fastidien, que lo hubieran hecho bien (si es que se hizo mal).
El registro no puede arreglarlo, creo y no tiene mayor importancia, pero las cosas hay que hacerlas PERFECTAS que para eso se nos pagan.
Salud, suerte y una caña en https://www.justitonotario.es/pagos
Justito El Notario.
Tras ella, hablé con la notaría y me explicaron que ellos habían puesto los datos que figuraban en el registro de la propiedad y que eso se debía a que inicialmente se había inscrito así (me dijo los motivos de porqué se había inscrito incialmente así, pero no recuerdo muy bien lo que me argumentó, ya que no domino esos términos).
Básicamente querría saber si me puede acarrear algún problema que esté sin número la vivienda en la escritura de aceptación y partición hereditaria, teniendo en cuenta que figura el CRU y la Referencia Catastral. En caso que no suponga problema alguno, no quiero tampoco entrar en “discusiones” con la notaría y pedirles una subsanación a las bravas, ya que fueron muy amables con nosotros, y más si considera que con el registro de la propiedad no habría problema alguno.
Buenas noches Jorge:
No, no tendrá problemas.
Su amabilidad no significa que las cosas puedan hacerse mejor y el número que figura en el registro ha de contrastarse y no arrastrarse sin más.
Es mi criterio y así lo hago. Mire todo lo que hago yo (aunque su finca no requeriría todo esto): https://www.justitonotario.es/actualizacion-descripciones-fincas-escrituras/
Quédese tranquilo y “aprenda” la lección para la próxima. Revisando el borrador especialmente.
Salud y cerveza, si se tercia en https://www.justitonotario.es/pagos
Tengo una propiedad escriturada cuyo anterior propietario (vendedor) consta así por escritura de inmatriculacion (creo que se dice así). Resulta que cuando yo la compre se observo una mayor superficie y el mismo Notario me dijo que no había problema porque así estaba inscrito y mejor de más que de menos. Después de un tiempo de convivencia y hablando con mi vecino sobre el terreno que yo tengo en escritura y que forma parte de su vivienda, me dice que él también lo tiene en escritura y me enseña el titulo que así lo demuestra. Como podemos arreglar esta asunto de manera que en mi escritura no conste esa superficie ? En el Catastro figura mi superficie. Creo que he sabido explicarme pero si necesita alguna aclaración no tiene mas que pedirla. Muchas gracias
Buenas tardes,
El caso es de pago aranceles notariales por reconocimiento de herencia. Mi padre falleció y somos 6 hermanos y mi madre. Reconocemos una propiedad por valor de 150.000€. en la factura del Notario aparece “2. DOCUMENTOS DE CUANTÍA:Adjudicación por título sucesorio con o sin liquidación de comunidad conyugal (25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 Euros) (Red: 5,00%)………1.000,97”
Primero, entiendo que ha hecho la división del valor del total entre 6 hermanos sin tener en cuenta el 50% que corresponde a mi madre.
Segundo, entiendo que ha aplicado la cuantía del arancel para cada una de las divisiones, en vez de aplicarlo al valor total del inmueble, según Anexo I de la Instrucción de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles. .
Me gustaría saber si esto es realmente así o como yo creo hay un error?
Muchas gracias
Se lo digo porque cuando he contestado ampliamente a ciertas cuestiones me da un poco de pereza volverlas a explicar. Compréndame usted …
Aún así, vamos a ello:
El concepto que le han aplicado es correcto pero no me cuadra que por una parte me diga que el valor del inmueble es de 150.000 y que por otra parte no se ha tenido en cuenta el 50% de su madre, así que necesito que me conteste a algunas preguntas.
¿Esa propiedad era ganancial de su padre y de su madre? ¿Su valor total era de 150.000 o de 300.000? ¿Y como se la han repartido? (que se ha adjudicado cada uno).
Con sus contestaciones intentaré responderle.
Le anticipo que tengo la sensación de que les han apretado las clavijas, aunque también creo que les han cobrado bien. Las herencias admiten cierto margen para minutarlas conforme al Arancel (que es el que usted dice).
Hola de nuevo,
Primeramente pedir perdón por haber visto y leído los comentarios a los que usted alude en su respuesta.
Por otra parte y en respuesta a sus preguntas, le diré que sí en cuanto a la propiedad en ganancial, es decir 50% de mi madre y el otro 50% a repartir a partes iguales entre 6 hermanos y el total del bien es de 150.000€.
Muchísimas gracias por su labor y reciba un cordial saludo. Hipólito
Hola Hipólito:
Si yo le minutara esa escritura, hubiera indicado la misma base que el compañero: 150.000 Euros, pero creo que no le hubiera cobrado seis lotes (se podrían cobrar 7 contando también a su madre).
Necesito un par de datos fundamentales. ¿Cuántos folios tiene la escritura y cuantas copias le han cobrado?
Saludos, Justito El Notario.
Hola de nuevo,
Pues con esta respuesta me deja más perplejo.
La propiedad es en bienes gananciales, es decir 50% de mi padre y 50% de mi madre. Tras el fallecimiento de mi padre lo que hay que repartir entre herederos es el 50% (75.000€) correspondiente a la parte de mi padre. Mi madre sigue siendo propietaria de su 50% (75.000€) ¿Cómo se la va a facturar un reconocimiento de herencia donde no hereda?
Igual estoy equivocado, pero no me parece lógico.
En respuesta a sus preguntas: Autorizada 1 copia de 8 folios, Simple 3 copias de 8 folios.
Muchas gracias por todo.
En esa escritura se han liquidado gananciales y se ha aceptado y adjudicado la herencia. Así que hay dos cosas distintas (ya lo verá en la factura del Registro).
Su madre seguirá siendo dueña de un 50% pero ya no lo será con carácter ganancial sino carácter privativo, así que no es igual que hasta ahora.
Así que sí está equivocado y sí es lógico. Cuando después de dar las explicaciones alguien recurre a no es justo, no es lógico o no lo entiendo, lo que tiene que hacer es que estudiar a fondo las instituciones y el arancel notarial, no poner en tela de juicio lo que se le ha hecho.
Uno de mis lemas y puede usted leerlo en muchos de mis artículos es que cada uno sabemos de lo nuestro.
Por otra parte, me parece casi imposible que la escritura tenga solo 8 folios, pero sí así fuera:
Con 6 lotes costaría 1500, 1400 con 5, 1200 con 4, 1000 con 3, 800 con 2 y 600 con 1.
Así que no me cuadra nada y tendría que ver como mínimo la factura para terminar de aclararme y, probablamente, después la propia escritura.
Si pongo un número de folios más normal, la horquilla estaría entre los 800 y los 1800.
Han encargado ustedes la gestión fiscal y/o registral? Tal vez por ahí esté la explicación.
Esos 1.000 que me dice no están muy lejos de los 800 que creo que saldrían a mi, sin gestión fiscal ni registral.
Por una parte, si como dice usted me estudiara a fondo las instituciones y el arancel no estaría preguntándole.
Por otra parte, pone usted en duda mi afirmación de que son 8 folios, con lo cual no hay nada más que decir.
Y última, SI Y ROTUNDAMENTE SÍ ME PARECE INJUSTO, ojo es mi opinión. Esta sociedad se inventa cualquier cosa con tal de sacar tajada una, propiedad es una propiedad y el tema de cambiar de que forma una persona es propietaria no es más que un invento para sacar tajada, igual que ocurre con el impuesto de sucesiones, pagar lo ya pagado. Y si ahora me invento que si mi hijo quiere ponerle a su hijo el nombre que yo le puse a él tiene que pagar derechos de autor?, vamos una nueva forma de sacar dinero como el cambio de nomenclatura de la propiedad.
Saludos, gracias por todo y que le vaya a usted muy bien.
Escribir sin leer es más bien difícil y sí, repaso todo lo que escribo.
Usted ha pasado de pedir consejo sobre si algo está bien cobrado o no a discutir la norma que lo regula y el fundamento jurídico que la inspira. Evidentemente yo no soy el legislador, ni el actual, ni el de tiempos históricos que han influido en los actuales.
Usted quería saber si le han cobrado bien. No me ha preguntado el porqué se cobra así, ni como funciona la liquidación de los gananciales. A lo que me preguntaba le respondí, pero se adentró usted en la lógica, en el error y en la perplejidad, y he creído oportuno decirle lo que pienso: cada uno sabe de lo suyo y ha de conformarse con el criterio del profesional o cambiar de profesional o ponerse a estudiar (o impugnar la minuta si lo cree oportuno). Lo que quería decirle es que yo explico mis facturas (y hasta las de otros perdiendo mi tiempo en ello), pero cuando me topo con “los no lo entiendo” o “no es justo”, ya no tengo más que decir. Usted quería respuesta al tema de facturación y lo ha tenido.
Esta sociedad que se inventa cosas, lleva funcionando con el mismo arancel notarial 31 años y el funcionamiento de la liquidación de gananciales para caso de muerte previa a la adjudicación hereditaria funciona así unos 150 años, al menos.
En cuanto a los folios, no pongo en duda su palabra, hombre, lo que digo es que resolver una escritura de ese tipo en 8 folios es prácticamente imposible (haciéndola bien) y si usted está seguro de que en la factura pone 8 y tiene la copia y son esos 8, me temo que le habrán hecho un churro considerable de escritura. Incluso cabe que se hayan puesto menos folios de los reales al facturar (pero eso puede comprobarlo con la copia).
Lamento que se tome usted así mi contestación. Si me leyera más a menudo, estoy seguro de que no lo habría hecho.
Lea como ejemplo mi post de hoy y vera como me revuelvo cuando algo me parece mal:
En la Comunidad de Propietarios estamos pensando modificar la escritura de División Horizontal porque la que se hizo en su momento contenía muchos errores y divergencias entre la realidad y lo contenido en la Escritura.
¿Qué importe me puede cobrar el notario? Al haberse otorgado escritura de DH en su momento…. ¿qué regla me aplicaría el notario?
Buenas tardes Francisco:
El problema aquí no es lo que cueste la escritura, el problema es que Hacienda no les cruja por la rectificación que pretendan hacer.
También han de pensar en el registro.
¿Cuantos vecinos son? o más propiamente, ¿cuántos elementos tiene la división horizontal?
Tenga en cuenta que ciertos cambios podrían exigir el consentimiento de los Bancos en el caso de que alguien tenga hipoteca.
Modificar esas escrituras puede ser todo un problema.
Mire aquí: https://www.justitonotario.es/cesion-para-viales-mal-planteada/
Cuénteme algo más y veré si puedo ayudarle algo más.
Saludos, Justito El Notario.
Pues la mayoría de las viviendas me pertenecen a mí porque las adquirí del promotor en pago de una deuda que había contraído conmigo. Hay tres o cuatro pisos vendidos a terceros y el problema que tengo es que como el promotor no realizo bien la DH a la hora de yo venderlas no podría porque difiere mucho la realidad de lo inscrito.
Hola Francisco:
Bueno, eso hará la cosa más sencilla.
¿Los demás propietarios conocen el problema y querrían solucionarlo? ¿Tienen hipotecas?
Saludos, Justito El Notario.
Buenas de nuevo:
Sí, pero dependiendo de que lo pase, tal vez haya que tenerles en cuenta (también según lo que digan los Estatutos).
Me temo que su consulta es imposible de atender por aquí.
En cualquier caso, esa escritura es lenta (y no podrá resolverla estos días) y pesada (muchos querrán quitársela de encima .. mucho trabajo y poco beneficio a cambio …) pero no proporcionalmente cara.
El registro si toca muchas fincas puede dar un disgustillo y con el impuesto, hay que llevar mucho cuidado.
Escríbame a través de https://www.justitonotario.es/contacto/ y comentamos alguna cosa más.
Mi padre ha fallecido y sus herederos son mi madre y seis hermanos; mi padre era titular único de una cuenta en el BBVA y para poder liquidarla y cerrarla hemos enviado a los servicios de testamentaría de dicho banco la escritura de la adjudicación de la herencia, las correspondientes cartas de pago del impuesto de sucesiones y un documento privado firmado por seis de los siete herederos donde pedimos las correspondientes liquidaciones parciales de dicha cuenta – ajustándose estas evidentemente a la mencionada escritura de adjudicación de la herencia-.
El servicio de testamentaría nos contesta que es necesaria la firma del sexto hermano (nuestro hermano enfadado con el mundo que no quiere saber nada de nosotros).
Mi pregunta es la siguiente, es realmente necesario que dicho documento privado sea entregado al banco firmado de forma conjunta por los siete herederos? No cabe la posibilidad de que el sexto hermano haga estas gestiones por su cuenta entregando él mismo dicho documento privado – ajustándose a la mencionada escritura de adjudicación de la herencia- ?
Me explico, que el banco reciba dos cartas, una de seis herederos y liquide seis séptimas partes de la cuenta y de forma independiente reciba una segunda carta y liquide la séptima parte restante. ¿Es posible?
El tema es claro, no queremos depender de mi hermano para liquidar la cuenta.
Me ha gustado eso de “enfadado con el mundo”. Yo tengo un cuñado de esa clase y como por aquí nunca me va leer, le diré que es un ser absolutamente insoportable que me hace la vida imposible desde hace años. Tanto que hace cinco años que no le hablo. El día que falten mis suegros…. lo llevamos claro.
Bueno un pequeño desahogo .. que me he permitido con su comentario.
Mi opinión es que aunque la escritura contenga el reparto, el reparto se consuma en el Banco firmando todos. Si no lo hacen así, veo complicado pagar a todos menos a uno, dejando un dinero en una cuenta a nombre de seis pero que sería solo de uno.
Ohola buenos días, verá mi padre falleció diciembre 2015,somos mi madre y yo,mis padres hicieron testamento d tu para mi y los dos para mi,hemos pagado plusvalías y Hacienda,la pregunta es d no hacer escrituras,o esperar a q fallezca mi madre ,gracias.
Buenas tardes, Justito, aquí estoy otra vez buscando tu ayuda. Espero no abusar. Mi padre murió hace un par de años siendo sus herederxs mi señora madre, mis hermanxs y yo misma. Ahora mi madre quiere cerrar una cuenta bancaria de la que tanto mi padre como ella eran cotitulares. Mis hermanxs y yo misma queremos obviamente que ese dinero vaya en su totalidad para ella pero entendemos -por otra experiencia que creo ya comenté también- que nos pondrán pegas (sobre todo porque se va a cerrar la cuenta). Total que habíamos pensado hacer un papel diciendo, como herederxs, que renunciamos a los derechos de esa pasta a favor de mi madre con la siguiente redacción:
“Con motivo de la solicitud de cancelación por parte de doña tal de la cuenta de la que es cotitular con Don tal, fallecido el día tal, y cuyo número de cuenta es IBAN tal. Doña tal, don tal, etc renuncian a favor de doña tal [mi madre] a todos los derechos que les pudieran corresponder sobre dicha cuenta [la ganancial que se cierra], quedando Doña tal la única beneficiaria de dicha cuenta”
pero ahora me da miedito, ¿Cómo lo ves?
gracias y un abrazote
Hola Alicia:
El Banco no os puede aceptar eso. Si el impuesto está liquidado (aunque sea por haber prescrito), no habrá problema, pero si no se cumple esa formalidad, esos asuntos de renuncias y tal no van con ellos.
Un abrazo, Justito El Notario.
Buenos noches Alicia:
Gracias por la caña … me la tomaré en cuanto termine de contestar los comentarios pendientes.
Pues no, ni malo, ni bueno, pero se puede conseguir el mismo efecto cerrando la cuenta y llevando el dinero a donde se considere pues el Banco en eso no va a entrar. Que lo lleváis a otro Banco, que lo gastáis, que lo metéis en una cuenta nueva .. no se meterán en nada (lo mismo si las cantidades son relevantes, podrían advertir .. cuidado con Hacienda, pero nada más).
Gracias de nuevo, un abrazo, Justito El Notario.
pero sí es que para cerrar la cuenta le han pedido toda la documentación, testamento, liquidación del impuesto, etc (que les hemos dado) y han dicho que harán “según el testamento”. Todo esto me parece un abuso, total., porque el dinero no es suyo.leche!! ¡Ya me gustaría que la pudiera cerrar y au! y si la dejamos sin dinero nos seguirán pidiendo las comisiones de mantenimiento. En fin, otro día más, que ahora hay prisa. Gracias de nuevo,
La situación es la siguiente, mi padre murió en 2013, dejando testamento para mi hermana y para mi, la única propiedad que tenia en Huelva (nosotras vivimos en Barcelona), fuimos al notario, pero ninguna acepto la herencia ni hicimos ningún tramite.
Ahora una vecina de Huelva nos dice que el inmueble no esta en muy buen estado. Quería saber que responsabilidad tenemos sobre el inmueble si no hemos aceptado la herencia, y que podríamos hacer ahora para regularizar la situación. Las hermanas no tenemos relación.
Buenas días Alicia:
¿Entonces a qué fueron al Notario? ¿A consultar?
Si tiene claro que no quiere la herencia, podría renunciar a ella. Le costará unos 60 Euros, aunque si usted renuncia su parte corresponderá a otros y estos podrían ser sus hijos, sus nietos …. Para saber que ocurrirá con su parte hay que ver el testamento y DEBE SABER QUE RENUNCIAR A UNA HERENCIA PRESCRITA es una donación y que los que se beneficien de la renuncia deben tributar por ello.
De todas formas, si no han aceptado ni expresa, ni tácitamente, lo único que podría suceder es que se dirigieran a ustedes para que tomen medidas que eviten daños a algo o a alguien por el estado de ese inmueble. Si lo hacen, pues podrían renunciar en ese momento (VALORANDO EL ASUNTO DE LA DONACIÓN QUE LE DIGO).
Lo que haga usted es independiente de lo que haga su hermana.
Resumiendo: A estas alturas lo mejor sería no hacer nada. Si les reclaman algo, ya habrá tiempo de estudiar las renuncias.
Saludos, suerte y una caña para el fin de semana en https://www.justitonotario.es/pagos
Muchas gracias por su respuesta. Y en contestación a su pregunta, si, fuimos al notario a consultar. Por otro lado y a raíz de su respuesta, es posible que mi hermana haya renunciado a la herencia y que ahora sea una donación para mi?
Buenas tardes:
Sí, sería posible pero esas donaciones se detectan con dificultad por el fisco y creo que no tributan habitualmente, aunque pueden hacerlo.
No obstante, sin ver el testamento no puedo decirle lo que pasará.
Consulte en su notario.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenas noches,Don Justo.
Quiero adquirir una vivienda de banco y un local que a su vez es un garaje y que están conectadas entre sí,de manera que hay una puerta desde la calle a un rellano comunitario con una puerta al garaje y el acceso por la escalera a la vivienda,(una finca con 2 propietarios,una vivienda y un garaje para cada uno, son independientes)tanto la vivienda como el garaje tiene su escritura correspondiente y los vende un único propietario pero cada inmueble con diferente gestoría, a la hora de hacer una escritura,dicen que no es posible unificarla porque cada gestoría tiene un poder en cada inmueble y se tendrían que poner “de acuerdo” .¿Hay alguna manera de poder llegar a un acuerdo entre las gestorías? Por lo que tengo entendido de origen ya era todo en una sola escritura .¿Cree usted que es el banco el que podría poner algún impedimento?
Buenas noches María:
¿Entonces hay dos diferentes vendedores y usted es la compradora?
No hay inconveniente en hacerlo todo junto, si todo el mundo está de acuerdo.
Otra cosa es, ¿pero para qué? Por ahorro en la escritura (es lo único que se va a ahorrar, pues impuesto y registro es lo mismo).
¿Y cuanto ahorra? Pues no sabría decirle pero tal vez unos 200 o 300 Euros que es el chocolate del loro para el montante de la operación.
Así que si no les consigue poner de acuerdo, pues tendrá que aceptarlo.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenas noches Don Justo, gracias por su pronta respuesta.
El vendedor es uno, que es el banco, pero el garaje lo lleva una gestoría y la vivienda la lleva otra gestoría. Son dos escrituras diferentes ,un único vendedor que es el banco ,pero cada gestoría tiene un poder. Intentaré ponerlas de acuerdo y hacer una única escritura. La pregunta en cuestión no es por el ahorro o no,es la preocupación que me trae,por si me puede estar engañando el banco o estas situaciones de que hayan dos gestorías diferentes es legal.
Muchas gracias
Buenos días María:
No, no la engañan y es legal.
La cuestión es únicamente el ahorro que podría conseguir en notaría y con la gestión de la escritura (puesto que pagará dos gestiones en vez de una).
Estamos hablando de unos 600 Euros. Intente lucharlos.
Saludos, suerte y una cervecita en https://www.justitonotario.es/pagos
Mi madre falleció sin tener ninguna propiedad, únicamente deberíamos declarar las cuentas bancarias. ¿Es mejor que hagamos una manifestación privada o pública de herencia?
Saludos.
Buenas tardes Alicia:
En el caso de que no haya inmuebles yo no haría escritura.
Me limitaría a hacer una “instancia” y a liquidar el impuesto.
El Banco no puede exigirle escritura y solo en el caso de que haya conflicto entre los herederos estaría por la labor de hacerla (la escritura), aunque en la instancia también puede contenerse el reparto que evitase problemas en el Banco cuando se vaya allí después de pagar el impuesto o para el reparto entre los herederos.
Lleva cuidado con lo que le cobren (es prudente preguntar antes).
Dependiendo del número de herederos y de los saldos fijo yo lo que cobro por estos casos, pero lo estándar puede oscilar entre 50 y 100 euros por heredero (instancia e impresos de liquidación). Bueno esa es mi tarifa.
Tenemos un terreno rustico en Mallorca que linda con 3 vecinos y con un camino de establecedores, en lado de establecedores, al ir a levantar una pared para cerrar, un señor nos dijo que justo donde va la pared, es de su propiedad y nos va a demandar. Lo que no me cuadra es que el cerramiento lo hemos tramitado a través del ayuntamiento, quien nos dio la licencia correspondiente (además un técnico fue a ver el terreno antes de dar el permiso) y tanto en el ayuntamiento, como en el catastro y en el registro, no tienen constancia de que este señor tenga derecho alguno sobre nuestra propiedad. Los planos consideran nuestros los metros que él dice son suyos, y la nota simple esta libre de cargas (no hay servidumbre ni nada por el estilo)
Si realmente fueran suyos los metros, ¿debería constar como lindero con tal persona en lugar de “camino de establecedores”?
Si el catastro esta a nuestro favor, ¿puede hacernos demoler la pared?
¡Muchas gracias de antemano!
Buenos días María:
El asunto de fondo es: ¿ese camino es público, es privado de usted, es privado del otro, es un “camino de establecedores” o “una servidumbre de paso”?
Pues usted alega una serie de razones y pruebas y el vecino dice que es suyo y se supone que tendrá las suyas. ¿Quién tiene razón? Evidentemente no lo sé. Si la tiene él, puede hacer que se derribe la pared. Indudablemente sí.
La escritura o y el registro podrían no resolver el asunto; un técnico dice lo que le diga el propietario si no tiene una prueba contundente y el Catastro puede estar mal, así que valorando el conjunto de cosas o claramente resulta que uno tiene razón o en caso contrario se tendrán que poner de acuerdo (se puede hacer un deslinde notarial) o ir a juicio.
Gracias por responder! El camino es público, es una calle amplia con aceras a cada lado. Según las escrituras es un ‘camino de establecedores’. Según el catastro nuestra parcela incluye hasta la acera de esa calle. Y la pared la levantamos sin invadir la acera. Como puedo averiguar si este señor tiene o tuvo un trozo de terreno a su nombre en esa zona? Gracias de nuevo!!
Buenos días:
Solo se me ocurre pedir nota simple en el registro o consultar el histórico de Catastro.
Saludos y suerte.
Justito El Notario. https://www.justitonotario.es/pagos
Buenas tardes Don Justo, vamos a hacer ante notario una declaración de herederos porque mi padre que falleció en Alemania hace 23 años, no hizo testamento, y me solicitan el Certificado de últimas voluntades en España ( sin problema) y también en Alemania.( problema)
Puesto en contacto con el consulado mas cercano a su ciudad de residencia me dicen que debo solicitarlo a los Juzgados de esa ciudad y en ese trámite estoy ahora y no se como acabará porque no hablo alemán.
Pregunta:
1.Es legal y necesario este Certificado de ultimas voluntades extranjero después de 23 años de haber fallecido?
2.Si no consigo hacerme con el en los Juzgados alemanes, existe algún organismo público en España que me lo pueda tramitar?, porque el propio notario me hizo saber que el no lo sabía y que quizás alguna gestoría pudiera hacerlo.
Muchas gracias por su gran labor divulgativa.
Buenas tardes Felipe:
Pues es lo correcto que se lo pidan.
En España no hay ningún organismo al efecto. Tenemos nuestro organismo para nuestras propias ultimas voluntades pero para unas alemanas pues hay que dirigirse a los organismos de allí.
Yo he tenido un cliente alemán residente en España que murió aquí y le pedí lo mismo y hasta le busqué el modo de conseguirlo pero la familia no hizo lo que le indicamos y no sé como resolverían el asunto porque a mi notaría no volvieron más. Tal vez fue recurriendo al Consulado de Alicante, no sé. No me acuerdo.
Pero lo que le piden es necesario.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenos días Don Justo
Mi nombre es Angel Gonzalez, hace poco falleció mi padre y mi duda es sencilla , pero no he encontrado información en el faq sobre esta.
Mi duda es si realizar ahora la aceptación de herencia y si esto conlleva cambiar las escrituras a nombre de los herederos o esperar al fallecimiento de mi madre y hacerlo tras ello definitivamente.
No se si con ello tengo alguna ventaja o algún inconveniente, por lo que ruego su consejo, dado que la informacion aportada en su web la considero muy util.
Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.
Atentamente
Angel Gonzalez
Mis sobrinas hicieron Acta de Declaración de Herederos Abintestato al fallecimiento de su padre, Cuaderno Particional y posteriormente Escritura de Aprobación y Protocolización de Operaciones Particionales.
Las preguntas son:
1.- ¿Escritura de Aprobación y Protocolización de Operaciones Particionales, es lo mismo que la Escritura de Aceptación de la Herencia, o es preciso hacer la Escritura de la Herencia adicional?
2.- En el cuaderno particional incluyeron un porcentaje de propiedad de un local del que su padre no era propietario ¿Es preciso incluir este local en la Liquidación del Impuesto de sucesiones?
Quedo a la espera de sus comentarios y muy agradecida.
Rosa Martín
Buenas tardes Rosa:
La escritura de aceptación y adjudicación (casi siempre juntas) es esto: https://www.justitonotario.es/faq/que-es-aceptar-y-que-adjudicarse-la-herencia/
La escritura de protocolización del cuaderno es una simple elevación a público del documento privado que constituye el cuaderno. Suele hacerse por abogados y por estos lares está en desuso. Teniendo en cuenta que en estos casos cobra el abogado y cobra el Notario, nunca he acabado de entender que beneficio aportan (tal vez hacen más fácil eludir el control fiscal). Además, pienso que la escritura suele estar mucho mejor hecha y genera menos inconvenientes en otras instancias o en futuras ventas.
Si me dice que en el cuaderno se incluyó un bien que no era del difunto, no tendrán que incluirlo en la liquidación pero si no lo subsanan podrían producirse errores en el futuro a nivel notaría, registro, hacienda, etc …
Si hay algo que no debe estar, subsanen y quitenlo de enmedio.
Muchas gracias.
¿Con la escritura de protocolización ya pueden registrar a su nombre las propiedades de su padre y venderlas?
Por otro lado ¿q tienen que hacer para subsanar el error sobre el local q no era propiedad de su padre?
Un saludo
Buenoas días Rosa:
Sí, así es.
Pues volver a la notaría con un cuaderno rectificado (o mejor para no encarecer con una aclaración del anterior) y volver a elevarlo a público.
También podría hacerse en la misma elevación a público dependiendo de ciertas circunstancias (días que han pasado, si se ha expedido o no copia ….). Tendrán que preguntar en la notaría y puesto que la culpa no parece del Notario, yo creo que podrían cobrarle.
Hola, en primer lugar mi enhorabuena por el blog, super útil y trabajado.
Mi madre falleció hace diez años. Se nos recomendó a mi padre y a mis hermanos realizar una aceptación de herencia parcial dentro del plazo legal de los 6 meses y por lo tanto se dejó el resto de bienes sin declarar (se supone que para ahorrar impuestos, algo que no llego a comprender del todo).
Por circunstancias posteriormente se han realizado otras dos aceptaciones de herencia más en este intervalo de tiempo, ambas antes de transcurrir los 4 años de prescripción. En todas la aceptaciones de herencia se han pagado el Impuesto de Sucesiones y también el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Desde la última aceptación de herencia y declaraciones correspondientes de IS y AJD han transcurrido 4 años y 3 meses y por suerte sin ninguna reclamación por parte de Hacienda (creo que no me equivoco en el plazo de 4 años para la prescripción, te ruego me rectifiques si es incorrecto)
Dicho esto, mi duda viene porque ahora nos hemos puesto de acuerdo en aceptar PARTE de TODOS LOS BIENES PENDIENTES de aceptación. Otra vez la misma historia….!!!
Teniendo en cuenta que han transcurrido ya 4 años desde la anterior aceptación de herencia:
– La parte que se acepta ahora ¿tiene que pagar Impuesto de Sucesiones? en caso de que así sea ¿tienen que pagar con intereses de demora o sanciones?
– ¿Influye en las aceptaciones anteriores de herencia y declaraciones correspondientes?
– La parte que se queda sin aceptar de herencia ¿pasan a contar de nuevo los 4 años de prescripción?, es decir ¿están en riesgo de nuevo de que les reclame hacienda por esos bienes o se considera prescrita de forma definitiva?
En caso de que haya que pagar por las nuevas aceptaciones, aún transcurrido el plazo de 4 años, ¿por qué la recomendación de no declarar todo? ¿cual es realmente el beneficio de esa práctica?
Unos hermanos cotizan en Navarra y otros en la AEAT, no se si influye en la consulta, creo que no pero por si acaso…
Buenos días Manuel:
“Se nos recomendó a mi padre y a mis hermanos realizar una aceptación de herencia parcial dentro del plazo legal de los 6 meses y por lo tanto se dejó el resto de bienes sin declarar (se supone que para ahorrar impuestos, algo que no llego a comprender del todo)”.
Bueno, la herencia no se puede aceptar parcialmente así que entiendo que hablamos de adjudicación parcial. https://www.justitonotario.es/faq/que-es-aceptar-y-que-adjudicarse-la-herencia/
En segundo lugar para lo que hay plazo es para pagar impuestos. Para aceptar y/o adjudicarse no hay plazo.
¿No declarar el resto? Es normal que se adjudique algún bien suelto, pero que se declare solo una parte de la herencia a efectos fiscales no me cuadra nada.
“Por circunstancias posteriormente se han realizado otras dos aceptaciones de herencia más en este intervalo de tiempo, ambas antes de transcurrir los 4 años de prescripción. En todas la aceptaciones de herencia se han pagado el Impuesto de Sucesiones y también el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Desde la última aceptación de herencia y declaraciones correspondientes de IS y AJD han transcurrido 4 años y 3 meses y por suerte sin ninguna reclamación por parte de Hacienda (creo que no me equivoco en el plazo de 4 años para la prescripción, te ruego me rectifiques si es incorrecto)”.
Y aquí ya me pierdo, la verdad y me es imposible continuar contestando porque no me hago idea de lo que realmente han hecho. No se puede pagar el impuesto a trocitos, ni hay TPO y AJD en una venta, ¿vendieron? ¿disolvieron condominio? https://www.justitonotario.es/venta-en-comunidad-hereditaria-arancel-notarial-y-registral/
Lo siento Manuel, pero no le sigo. No sé si podría aclararme un poco más.
Muchas gracias por sus palabras. Saludos, Justito El Notario.
Buenos días Justito lo primero gracias por contestarme y disculpa mis incorrecciones, realmente no acabo de explicarme de forma adecuada.
Efectivamente aceptamos la herencia y se hizo adjudicación parcial en 2010 y posteriormente otra adjudicación parcial hace 4 años y 3 meses. El problema es que sólo se ha pagado impuesto de sucesiones por los bienes que se han adjudicado de forma parcial y también se han pagado los impuestos correspondientes por la venta posterior de los bienes adjudicados de forma parcial.
Que ocurre, que no se han incluido en la liquidación del impuesto de sucesiones en ningún momento el resto de bienes no adjudicados hasta ahora.
Ahora se va a realizar otra adjudicación parcial y quedarán aún bienes por adjudicar por falta de un acuerdo global.
Teniendo en cuenta que han pasado más de cuatro años desde la anterior adjudicación parcial y su correspondiente liquidación del impuesto de sucesiones
¿Nos puede sancionar hacienda al hacer una nueva liquidación del impuesto de sucesiones por los bienes que vamos a adjudicar ahora?
¿Tendríamos que aprovechar ahora para incluir en la liquidación del impuesto de sucesiones los bienes que vamos a adjudicarnos parcialmente + los bienes que van a quedar pendientes de adjudicación por los cuales no hemos pagado a hacienda hasta ahora?
Si en la liquidación del impuesto de sucesiones que se va a realizar por la nueva adjudicación parcial no incluimos los bienes que van a quedar pendientes de adjudicación ¿Es posible que nos sancione Hacienda? Lo pregunto porque parece que es lo que quieren volver a hacer mis hermanos y no me quedo tranquilo con este proceder. Ellos me argumentan que ha prescrito porque han pasado más de 4 años y que ya iremos haciendo liquidaciones del impuesto de Sucesiones con cada adjudicación parcial….
Gracias de antemano y de nuevo pido disculpas sino llego a expresarme de forma adecuada.
Buenas tardes Manuel:
Pues, en mi opinión, lo cierto es que recibieron un consejo que yo nunca hubiera dado, así que no sabría contestarle a lo que me pregunta pues es un caso realmente inusual.
O se paga o se deja prescribir pero ir pagando según se vende y que Hacienda te cobre o no (según proceda) y no relacione nada de lo posterior con la ya con lo hecho o con lo que queda por hacer, me parece tan “insólito” que no me atrevo a decirle nada, salvo que que buena suerte han tenido ustedes hasta ahora.
Bueno, tal vez, permítame la broma, que si le sale bien le paguen una buena mariscada al inventor de la idea.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenos día Don Justo.
Mi pregunta es si con la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario a la hora de firmar una póliza de préstamo personal inversión para la compra de terrenos urbanos sería necesario hacer el acta previa que se hace con las hipotecas, pues la ley no es clara en este sentido y me gustaría saber su opinión.
Un saludo
Buenos días D. Justo,
Por casualidad, buscando información en la red acerca de hacer testamento, he dado con su blog y he quedado gratamente sorprendida. Resulta muy interesante para una iletrada en el tema jurídico como yo. Es muy ilustrador y claro.
Quería hacerle una consulta personal, que ha sido la que ha motivado este interés.
Soy pareja de hecho registrada en la Comunidad de Madrid y tenemos un hijo en común. Estaba valorando la necesidad o conveniencia de que ambos hicieramos testamento. Tenemos 45 y 50 años, un hijo único y varias propiedades: una vivienda aún hipotecada propiedad al 100% de David, mi pareja, una vivienda aún hipotecada propiedad al 100% mía, una vivienda aún hipotecada propiedad al 50% mía (el otro 50% es de mi exmarido), y una vivienda aún hipotecada propiedad al 50% de David y al 50% mía. Resumiendo cada uno tenemos nuestra propia casa y luego una en común. Con estos mimbres no sé qué tipo de testamento nos conviene más hacer. a mí la lógica me dice que caso de fallecimiento de uno de los dos el hijo herede el 100% de la propiedad del fallecido y el viudo herede la propiedad que tenemos en común, aunque no sé si esto es posible, ni en términos jurídicos cómo se llamaría.
Por supuesto acepto cualquier orientación que sea más conveniente en nuestro caso, puesto que tras lo leído me siento muy segura y confiada en lo que nos diga y aconseje.
Agradeciendo de antemano su interés, un saludo
Mayte
Buenas tardes Mayte:
La cuestión no es tanto que nos conviene sino que queremos hacer y con lo que me cuenta no me da ninguna pista.
Con un hijo en común y teniendo ambos la vivienda asegurada, yo haría un testamento instituyendo heredero al hijo de ambos y si fallece a los nietos, pero ¿qué se quieren dejar el uno al otro?
Esa decisión es solo de ustedes. Si yo no estuviera casado y tuviera un hijo con mi pareja (estoy casado y tengo un hijo) creo que haría el mismo testamento que tengo hecho: le dejaría lo máximo a mi pareja/mejor y la legitima (que es muy grande) a mi hijo.
Cuando sea viejo (o cuando me jubile) ya pensaré otra cosa. Ahora si me voy al otro barrio, quiero que mi mujer tenga lo máximo pues ella ya se ocupará de nuestro hijo.
Saludos. Justito El Notario.
Buenas tardes, Don Justo.
Enhorabuena por la ayuda que nos presta al gente lega en estas materias con su blog.
Mi consulta es por una vivienda radicada en localidad distinta donde vivo, que vendí en junio de 2017. Se compone de dos referencias catastrales distintas (una por el piso, y otra de la plaza de garaje). Tras al escrituración notarial, fui al Ayuntamiento a solicitar la liquidación del tributo de plusvalia municipal por el incremento del valor del suelo. El correspondiente al garaje lo recibí dos meses después por correo en mi domicilio habitual (que es el lugar de notificación especificado en el impreso municipal para la petición de liquidación) y procedí a su abono inmediato en el banco. Del correspondiente a la plusvalia por el piso no he recibido en todo este tiempo ninguna otra comunicación. Y ahora la sorpresa es que dos años después , mi empresa recibe una petición de ese Ayuntamiento pidiendo información de cuál es mi sueldo en los próximos 12 meses, para proceder al embargo de deuda….
¿Es esto medianamente legal, cuando si existe deuda es por la desidia o traspapelo o vaya usted a saber del propio Ayuntamiento, que nunca me comunicó la liquidación de esa plusvalía?
Mi deseo es ponerme al día de lo que me corresponda pagar, pero me temo que me van a empezar a exigir, retrasos, recargos, multas, etc, etc. ¿Tienen un plazo para la obligación de comunicarme esta liquidación? ¿Prescribe? ¿ Pueden ponerme recargos, etc, cuando yo soy el afectado por su desidia?
Muy agradecido si puede prestarme orientación en este sentido.
Buenas tardes Luis:
Gracias por sus palabras.
Por lo que parece, solicitó al mismo tiempo la liquidación de ambas plusvalías, ¿o no es así?
¿Conserva algún justificante?
Si la respuesta a ambas preguntas es positiva, no le podrán imponer recargos ni demora, aunque tal vez tenga que pagar y recurrirlo.
Si solo pidió la del garaje o si no tiene forma de acreditar que pidió ambas, la cosa pinta mal aunque en el segundo caso (lo pidió pero no tiene justificante), tal vez conste en el Ayuntamiento u órgano de gestión tributaria y pueda demostrarlo.
Hay ayuntamientos que exigen auto liquidar o solicitar la liquidación. Usted no autoliquidó, pero parece que lo solicitó. Por esta vía podría librarse.
Tenga también en cuenta lo que cuento aquí, pues puede serle muy valioso: https://www.justitonotario.es/perdida-de-reducciones-o-bonificaciones-plusvalia-liquidacion-autoliquidacion-plazo/
Aunque no hablamos en su caso de bonificaciones, si desde la notaría se hizo comunicación usted puede demostrar que se comunicó el hecho imponible y no podrían reclamar ni demora, ni imponerle recargos.
Si hubo comunicación, debería estar incorporado un justificante a su escritura. Si no tiene copia, vaya a la notaría y que le informen de si hubo o no comunicación.
Espero noticias y que le sea útil la información.
Saludos y suerte (y una caña https://www.justitonotario.es/pagos) Justito El Notario
Buenos días,
Acabo de hacer una Liquidación de comunidad conyugal de gananciales a separación de bienes por importe de 100.000 euros, de manera que nos corresponden 50.000 a cada cónyuge.
A la hora de presentarnos la minuta, el notario no aplica los aranceles correspondientes sobre los 100.000 euros sino que los aplica sobre 50.000 dos veces (una por cada cónyuge). De esta manera, al ser los porcentajes regresivos, me veo perjudicado en el importe a pagar pues paso de pagar 283 euros a 2×223=446 euros por el mismo concepto.
¿Está la minuta del notario correctamente calculada?
Si así fuera, ¿en qué artículo se determina que la base a utilizar es la final correspondiente a cada cónyuge, y no la inicial a repartir?
Creo que se trata de una interpretación interesada.
Saludos
Buenos días:
Es correcto. En estos casos podemos cobrar un solo “lote” por 100.000 o dos “lotes” por 50.000. Dos lotes los hay, pero es discrecional del Notario cobrar de una manera o de otra. Yo suelo tomar mi decisión en base a diferentes elementos y uno de ellos es la dificultad de la escritura. Si es una escritura complicada que nos ha dado mucho trabajo cobraría 2, en caso contrario cobraría 1. Si le soy sincero, suelo cobrar muchas más veces 1 que 2, pero está bien cobrado en mi opinión.
Hace calor y apetece una cerveza: https://www.justitonotario.es/pagos ;))
Saludos, Justito El Notario.
Animado por su respuesta, he ido al notario en el que hice la liquidación para comentarle que había opiniones diversas respecto a la minuta. El se sorprendió y sacó unas fotocopias de lo que parecía ser la manera de aplicar los aranceles o minutas (no sé qué palabra emplear), y por lo que pude ver, en un epígrafe IX se decía expresamente que en caso de liquidaciones conyugales se aplicaría la base a cada cónyuge. La verdad es que me convenció.
¿Sabe si está disponible en internet ese texto (10 cm de copias) que sacó el notario de un armario?. No sé si el párrafo en cuestión tenía algún punto anterior que lo matizara..
Buenas tardes Pablo:
Creo que sé que documento ha consultado y si es lo que yo pienso, no tiene ningún carácter oficial.
Mi padre era Notario y ya tenía eso. Han pasado “siglos” desde que se redactaron esas reglas interpretativas que no tienen autor conocido.
Y no te puedo decir más: es un criterio de los dos posibles y si el compañero lo aplica en base a esas reglas interpretativas no oficiales, está en su derecho de hacerlo pues el arancel lo permite.
Yo también lo hago pero según circunstancias.
No creo que ese texto se pueda conseguir en ninguna parte y si se consigue tendría el mismo valor que tiene lo que yo te estoy contando ahora mismo aquí o escriba en mi blog.
Me voy a tomar una cerveza: https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos, Justito El Notario.
Mis padres avalaron a mi hermano para un préstamo de 20.000€, pero mi hermano no ha pagado las cuotas del préstamo y mis padres han recibido un requerimiento del Juzgado para que pague la cantidad que se debe más intereses y costas.
Se ha ingresado ese dinero en la cuenta del Juzgado. Ahora mis padres quieren que esa cantidad se le descuente a mi hermano de una posible herencia.
¿Que instrumentos legales pueden utilizar para esto? ¿Cuál es la mejor manera?
Buenas tardes David:
Un testamento es la fórmula. Con una cosa de este estilo:
Instituye herederos a sus cuatro citados hijos, a quienes sustituye vulgarmente por sus respectivos descendientes, señalando el testador que la distribución de su herencia entre sus cuatro herederos se efectuará, por razones que los instituidos herederos conocen, de manera que su citado hijo FULANO, perciba la cantidad de VEINTE MIL EUROS (20.000 €) menos que cada uno de sus tres hermanos y coherederos, es decir, la cantidad de SESENTA MIL EUROS (60.000 €) menos en total.
Espero sea útil. Si lo fuera, tal vez me merezca una caña: https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos, Justito El Notario
Mi madrina con 82 años (con la que no guardo relación de sangre pues era la íntima amiga de mi madre ya fallecida) se ha puesto repentinamente enferma de gravedad y ahora vive conmigo. “Por si acaso” (ella es muy ordenada) hace unos días me enseñó su testamento.
En él pone que lo que tiene ( 2 casas, algo de dinero y un plan de pensiones) irá en un 60% para mí y el 40% restante para mi única hermana.
Ella es soltera, sin hijos, sus padres fallecieron ya y solo tiene (de sangre) cuatro primos hermanos.
Mi pregunta es: ¿tienen derecho a heredar “algo” sus primos hermanos a pesar de no mencionarlos en el testamento?.
Como comprenderás con sus primos hermanos no se ha llevado nunca bien, pero eso es otra historia no legal.
Buenas tardes Joaquín:
La pregunta es sencilla.
NO. NO tienen ningún derecho.
Tu madrina es libre de dejar los bienes a quien quiera si es soltera y no tiene descendientes, ni ascendientes.
Esos primos podrían heredar si no hubiera hecho testamento.
Así que .. .tranquilidad. Saludos, Justito El Notario. https://www.justitonotario.es/pagos
Mi abuela materna (94 años) lleva en una residencia 3 años con las capacidades mentales mermadas. Tuvo 4 hijos de los cuales hay 2 vivos (mis tíos), mi madre y otro hermano fallecieron dejando 2 y 3 hijos respectivamente hace muchos años.
Mi abuela hace unos 5 años (antes de ingresar en la residencia y con sus capacidades mentales intactas) vendió 2 casas (Alicante y Madrid), incluso un día que fui a visitarla me enseñó la cartilla de ahorro con el ingreso de la venta de una de las casas. Mi abuela tiene también una pequeña pensión de viudedad que cubre el 35 % aproximadamente del coste de la residencia.
Ayer vi a una de mis tías en el supermercado y me dijo que “habría que ir pensando en poner dinero para cubrir los gastos de la residencia de la abuela”. Yo le contesté “sin problema, siempre que antes me presentéis las cuentas de ingresos y gastos de la abuela desde que entró a la residencia”.
Yo se que mis dos tíos han “manejado” el dinero de la abuela (su madre) a su antojo incluso a su interés y beneficio, yo nunca les he pedido explicaciones ni ellos han consultado ni preguntado nunca nada a mi, ni a los hijos del otro hermano fallecido. Después del “aviso” de que habría que poner dinero, NO me salen las cuentas del dinero de la venta de las casas ingresado por mi abuela más su pensión mensual y los gastos de la residencia de mi abuela mensuales. Es decir, sin ser licenciada en matemática y conociendo a mis 2 tíos, se que debería de haber dinero todavía en la cuenta corriente de mi abuela por lo menos hasta 4 o 5 años más. Además, tiene otra casa todavía “creo”, a nombre de mi abuela, donde vivía antes de su ingreso en la residencia.
Mis preguntas son:
1.- ¿Puedo hacer que me (nos) enseñen las declaraciones de la renta de mi abuela y los extractos de los bancos para comprobar que realmente se ha quedado sin dinero?, ¿de qué forma legal los debo solicitar?
2- ¿Puedo, en caso de que así sea que es lo que temo, “denunciar” el mal uso del dinero hecho por ello en perjuicio de mi abuela.?
3.- No se si el hecho de ser ellos los hijos vivos de mi abuela, les da “más derecho” que al resto de herederos (5 sobrinos) a la libre disposición de sus bienes. Tampoco se si le han hecho firmar a mi abuela algún documento dando potestad a ellos a “manejar” sus bienes.
4.- ¿Qué me aconseja para, legalmente hacer valer mi postura?.
5.- ¿Pueden mis tíos hacer y deshacer lo que quieran sin consultar a sus 5 sobrinos?
Buenos días Sonia:
Antes de responder, habría que saber una cosa fundamental.
¿Sus tíos tienen algún poder de su abuela? ¿Es alguno o lo son ambos tutores de su abuela?
Si tienen poder o son tutores la cosa cambia radicalmente, aunque siempre se podrían interponer acciones si el poder se ha utilizado indebidamente o si el tutor no ha actuado en interés del tutelado.
En cuanto a las preguntas:
1.= Por pedir que no quede, pero si se avienen pues bien y si no quieren hacerlo pues hay vía judicial, requerimiento notarial …
2.= Una vez muerta su abuela sin duda que podría reclamar si se han “pulido” la herencia (injustificadamente, claro). En vida de ella tendría que demostrar ese mal uso y la incapacidad de su abuela.
3.= No les da más derecho. Frente a una persona capaz nadie ostenta esa clase de derechos. Otra cosa, insisto, es que (como dice) sean sus apoderados o tutores.
4.= Que vaya a un abogado. Lo siento, pero me plantea algo muy complicado de contestar por aquí.
5.= Pues no, salvo que sean apoderados o tutores.
Si en el buscador de mi blog pone PREVENTIVO, se encontrará con unas cuantas lecturas interesantes.
También tengo aquí una sección sobre tutela: https://www.justitonotario.es/faqs-shot/#
“Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí“
En cualquier caso, venir a pedir dinero sin rendir cuentas no me parece de recibo, así que yo pediría que me aclarasen y si me queda claro me plantearía aportar y si no lo tengo claro no soltaría ni un céntimo y me reservaría mis acciones (presentes o futuras).
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Hola Sonia:
Pues te quedaré muy agradecido. Esta es una labor desinteresada y escasamente productiva. Rondo los 2000 comentarios y pocos se animan a quitarme un poco la sed… Gracias, saludos, Justito El Notario
Estimado Don Justo,
Estoy muy perdida y estresada.
Mi padre falleció hace 10 meses, dejando a su mujer, mi madre, todo en usufructo y nombrando herederas universales a sus tres hijas.
Se han pagado los impuestos de sucesión y plusvalía, sin escritura o partición, de los inmuebles.
Mis hermanas y mi madre me han pedido firmar un documento cediendo el dinero de las cuentas bancarias a mi madre de 88 años y yo no estoy de acuerdo. Tampoco quieren hacer la adjudicación de herencia.
Mi pregunta es que es lo que puedo hacer? ya que quiero preservar los intereses de mi madre y los míos. La que lleva los temas económicos es una de mis hermanas, y nunca da ninguna explicación porque dice que es el dinero de mi madre.
Un saludo
Estimada Ana:
Su hermana se equivoca y lo sabe usted, lo sabe ella y lo sabe su madre. El dinero era ganancial (presumo) y correspondería discutir su reparto, como el del resto del patrimonio ganancial.
Otra cosa es que sea usual que el dinero no se toque porque todos “entienden y aceptan que el dinero es de la madre viuda”, aunque no lo sea en puridad. Esto cada vez ocurre menos, pues los bancos no quieren difuntos en sus cuentas, Hacienda no está para bromas y, además, esto puede dar lugar a ciertos problemas cuando falte su madre.
Me temo que no tiene usted más solución que poner las cartas sobre la mesa: quiero repartir o no quiero repartir. Si reparte, tendrá su parte, si no lo hace la parte de su padre puede volar en favor de su madre o en favor de los hermanos que tengan el control de las cuentas y que muchas veces se convierten en cotitulares en perjuicio de los hermanos que no están en las cuentas y con los consiguientes fraudes y riesgos.
No tiene usted otra: no firme ese documento y exija el reparto. Hay unas muchas formas de hacerlo y con la edad de su madre hasta pueden ser más convenientes para ella.
Esto puede ayudarla: https://www.justitonotario.es/indivision-herencia-protege-viudo/
Saludos y suerte, Justito El Notario.
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Buenos días, hace un par de días celebre mi boda ante notario. La cuestión es que al leer la escritura de matrimonio observo que en el apellido de mi marido han puesto en varias ocasiones una tilde que no corresponde y también una de las veces hacen referencia a él como Doña. Puesto que no tengo ni idea sobre estos temas me gustaría saber si puede haber algún inconveniente y habrían de corregirse esos datos. Siento si la consulta es absurda. Un saludo y muchas gracias por su trabajo y dedicación.
Buenos días: Tendría que haberlo dicho en el momento. Llame a la notaria y dígalo a fin de que se corrija fácilmente antes de que se hagan las copias. Eso si, este preparada a que le digan que por una tilde no corrigen o que el Doña no tiene importancia. Saludos y enhorabuena, Justito El Notario
mi pregunta es muy sencilla, espero que puedan aportarme un poco de luz… ¿cómo puedo optar a una plaza de oficial de notaria? Desconozco si va por oposiciones, si existe un temario específico o si debo cumplir algún requisito. He buscado por la web pero casi no hay información al respecto.
Felicidades por este magnífico blog, es de mucho agradecer su ayuda en estos temas.
Tengo una pequeña duda sobre una donación, que seguramente será una tontería, pero le agradecería mucho me la solventara, ya que me gusta hacerlo todo de forma correcta, se trata de lo siguiente:
Mi madre, del cual soy yo su apoderado, dada su avanzada edad, va a donarme una cantidad en metálico mediante una transferencia bancaría desde una cuenta donde ella es titular y yo autorizado. ¿Ocurre algo si en el resguardo de la transferencia para hacer el documento público figuro yo como ordenante de la transferencia? Al estar yo como autorizado en su cuenta es la forma más rápida y sencilla de hacerla.
Buenas tardes José.
Muchas gracias.
Si ese justificante de transferencia me lo trae a mi y me explica lo que me cuenta en el correo le diría que no le veo problema y autorizaría la donación.
Supongo que el poder es suficiente y que le permite autocontratar.
Saludos, Justito El Notario.
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Vaya por delante que me consta que a los opositores jurídicos en general este blog nos parece mejor que el Marca para desconectar entre temas. Yo, por lo menos, estoy muy agradecido.
Leyendo la sección de Deontología, acerca del Notario que quería ser abogado después de jubilarse, me surge la duda (por buscarle tres pies al gato) de si podría haberlo hecho mientras era Notario, pues el art. 16 de la ley del Notariado, en relación con el 139 del Reglamento, tampoco parece prohibirlo de manera expresa; mientras no se incumpla lo que advierte el art. 139 “in fine” del Reglamento: “autorizar o intervenir instrumentos públicos respecto de personas físicas o jurídicas con las que mantenga una relación de servicios profesionales”.
Un saludo, y gracias de nuevo por refrescarnos un poco las neuronas con anécdotas e historias varias. Es un apoyo considerable el que nos presta.
Buenas tardes Marcos:
Gracias. Me dicen los opositores con los que hablo que es como cuentas para muchos y me alegro un montonazo. Te lo aseguro.
Bueno aquel Notario que quería continuar bien podría ser mi padre, que enfermó al borde de la jubilación y no pudo cumplir su propósito. Desde luego mientras estamos en activo no podemos serlo y parece claro que podremos ejercer después (o ya con la excedencia) de la jubilación sin pasar por la ley de acceso a la abogacía que no nos afecta como funcionarios públicos que somos.
Esa limitación del 139 del RN pienso que no tiene relación con lo que me cuentas. Es una norma interesante pues plantea el debate de si yo le puedo firmar una escritura a mi oficial o a mi asesor laboral o fiscal, por ahí van los tiros en mi opinión.
Gracias a ti, ánimo y ya sabes donde encontrarme. Un abrazo, Justito El Notario
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Ah¡ En la sección Notarial y en la de Deontología de las FAqs tengo analizados unos cuantos artículos del RN.
En formato Justito … claro está.
Gracias, Saludos
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Hola Justito, gracias por la respuesta. He leído los post tuyos sobre “de mayor quiero (y no quiero) ser Notario” y tengo otra pregunta, aunque no quiero abusar.
Desde la ignorancia del opositor que conoce (un poco) el Derecho sólo en los libros, la pregunta es: ¿Es bonito ser Notario? Es decir, ¿es estimulante intelectualmente, permite profundizar en el estudio del Derecho; se siente uno realizado?
Estimado Marcos:
Creo que te lo resumo fácil .. depende ..
Hay gente que aprueba y se duerme en los laureles el resto de su vida profesional y otros no.
Yo creo que mi blog pone de manifiesto el reto que representa una pequeña notaría de pueblo como la mía. Más de 600 posts, más de 400 cuestiones cortas en tres años. Mi intelecto está sobre estimulado y profundizo a diario en lo que se pone por delante, en lo que me consultan (si me surgen la chispa, claro). Vamos que no paro. Estoy realizadísmo y pienso que lo mejor está por llegar … me quedan 20 años para jubilarme …
Pero en confianza, sabes lo que me frustra …. que a pesar de eso, no gano clientes, los pierdo .. la honradez, escrupulosidad y el perfeccionismo no venden. Así que super satisfecho en lo que me preguntas y triste porque tanto esfuerzo represente que venga menos gente a verme y no más .. y ello está ligado en que en mi ambiente reducido y pueblerino los que manejan el cotarro inmobiliario, bancario y pseudo jurídico dirigen al resto y son muchos más que yo y acceden a la gente antes de que yo lo haga, de manera que vienen pervertidos por ellos a mi despacho pensando en lo que no es, quedan sorprendidos en la mayoría de las ocasiones y se quedan sin saber como soy y como trabajo si no vienen .. eso sí cuando algo sale mal, es difícil o es personal de ellos, entonces sí que vienen a mi.
En fin, no pienso cambiar.
Gracias y un abrazo, Justito El Notario.
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Hola, buenas tardes. En primer lugar darle las gracias por su página, por su dedicación y simpatía. Tengo una duda respecto a lo siguiente: nosotros somos 2 hermanos y lamentablemente sólo está viva mi madre. Cuando ella fallezca, yo había pensado renunciar pura y simplemente a la herencia de mi madre, puesto que así se dejan las cosas más ordenadas. Claro que al ser dos personas nada más.. si yo renuncio pura y simplemente, Hacienda entendería que renunció en favor de mi hermana y lo considerará una donación?? y tendré que pagar por ello?? o por el contrario estaría bien hecho y yo no tendría que pagar nada a Hacienda, y nadie me puede decir nada..
En el caso de que fueran por ejemplo 5 herederos, y nadie renunciase pura y simplemente, pues no pasaría nada, no?, porque al haber varios herederos, Hacienda no puede decir que renuncio en favor de un sólo heredero?.
Buenas tardes Óscar:
Necesito algo fundamental, ¿su madre ha hecho testamento? ¿qué dice en él? ¿les instituye herederos y establece la sustitución en favor de sus nietos para el caso de ustedes mueren antes pero excluyendo (o incluyendo) el caso de renuncia? Si tiene usted idea de renunciar, según lo que diga su madre en el testamento lo puede hacer con unos efectos o con otros. Dígame lo que dice ese testamento si es que lo sabe.
Si usted queda fuera, no se paga nada, salvo que la herencia estuviera ya prescrita, en cuyo caso … mucho ojo porque es una donación (pero para eso tiene que morir su madre y pasar cuatro años y medio).
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí
Hola de nuevo.. Tengo copia simple del testamento de mi madre, que es idéntico al de mi padre (que falleció el año pasado) y en el que se dispone: “instituye herederos por partes iguales a sus citados hijos: Oscar y Marta, y los sustituye, vulgarmente por sus respectivas estirpes de descendientes” y ” lega a su cónyuge (mi padre, que falleció el pasado año) el usufructo universal vitalicio de su herencia…etc..”… Un saludo.
Buenos días Óscar:
Esa sustitución vulgar es una sustitución “sin expresión de casos” de manera que funcionaría de este modo:
.- Si usted fallece con descendientes, antes que su madre, heredan sus descendientes.
.- Si usted fallece con descendientes, al mismo tiempo que su madre, heredan sus descendientes.
.- Si usted es incapaz de suceder a su madre (por haber intentado matarla, por negarle alimentos, por acusarla de un delito, por obligarla a hacer testamento, etc…), heredan sus descendientes.
.- Si usted renuncia a la herencia de su madre, heredan sus descendientes.
Así que si usted se plantea renunciar a la herencia de su madre cuando ella muera (antes no es posible), su madre (si quiere) tiene que hacer un Nuevo Testamento para decir que la sustitución vulgar sea para el caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad sucesoria. De este modo, la renuncia estará excluida.
Saludos, Justito El Notario.
“Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí“
Hola. Tengo un par de dudas. Soy heredera en un testamento que tiene albacea Contador repartidor ¿puede haber hecho el reparto ya sin comunicarmelo? ¿El notario me lo notificará? Si hay pisos y dinero debe repartir el dinero en 4 partes iguales y cada piso en un 25% si la herencia dice que se deja a los 4 hijos lo mismo o se pueden hacer lotes de igual valor y q a unos se les adjudique dinero y a otros pisos? Muchas gracias.
Buenas tardes Carol:
Lo primero que le diré es que los herederos mayores de edad y plenamente capaces podrían prescindir de él, aunque para facilitar esa posibilidad suelo decirlo expresamente en los testamentos. Así que si no se dice, pienso que la “cosa” podría no ser tan sencilla.
Reconozco que hace siglos que no hago una partición de herencia con contador, pero tengo unos magníficos compañeros que lo saben todo y me refrescan la memoria, así que puedo decirle que lo normal es que el contador partidor comunique a los herederos la forma en que se ha realizado la partición. Pero, sí, es cierto que el contador partidor por sí solo podría realizar la partición de la herencia y si no consta la aceptación de los herederos, los bienes se inscribirían en el Registro a nombre de los mismos bajo la condición suspensiva de que posteriormente realizaran cualquier acto que supusiera su aceptación (RRDGRN 19-9-2002 y 19-7-2016).
La cuestión da para una pequeña entrada en el blog, así que cualquier día la preparo y complemento la explicación.
Gracias a usted y gracias a los compañeros.
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Lo primero agradecerle su respuesta y comentarle que como teníamos la sospecha fuimos al notario y efectivamente el albacea había ido allí a realizar el reparto. Resulta que es el mejor amigo de uno de los herederos y realizó el reparto que este le dijo. Ha omitido deliberadamente un dinero q se sacó de la cuenta y las joyas de la familia. Además de dar a 2 hermanos todo el dinero y a los otros 2 inmuebles según precio de tasación algo elevada sobre el valor real de mercado. Si demuestro todo esto le podré pedir algún tipo de responsabilidad civil o penal? Muchas Gracias.
Buenas noches Carol:
¿Se sacó de la cuenta por quien? y ¿donde está?
Ni el efectivo metálico, ni las joyas salvo que sean verdaderamente especiales se incluyen ni en las liquidaciones, ni en las escrituras de herencia, así que no me parecería extraño si no fuera porque un albacea contador partidor, no debería proceder con “alevosía y nocturnidad” sino más bien con “luz y taquígrafos”.
No veo nada que reclamar por dar el dinero a unos y valorar alto o bajo para eso le han nombrado …
No debo entrar a juzgar responsabilidades civiles, ni penales, no me corresponde. Lo siento.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
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Uno de los herederos la noche del fallecimiento se hizo una transferencia a su cuenta (Dice que es una donación) y las joyas no son las de la reina, pero si son abundantes y de valor, además de no haberse hecho inventario de lo que había en su vivienda. ¿Tendremos opciones de reclamarlo? Porque ese heredero además tenía un poder de “ruina”. Muchas gracias de nuevo.
Buenos días Carol:
Insisto en la misma idea de mi anterior comentario, no es esta la vía para hablar de responsabilidades, ni de opciones de reclamar. Yo soy Notario, no soy abogado, ni juez. A la notaría la gente viene de común acuerdo y por tanto yo no estoy acostumbrado a reclamaciones, ni responsabilidades. No me competen (excepto las que me pudieran hacer a mi).
No obstante, a la herencia se acumulan ciertas donaciones y se adicionan ciertos bienes: https://www.iberley.es/temas/base-imponible-impuesto-sobre-sucesiones-adquisiciones-mortis-causa-isd-29421
Así que al crea que se va de rositas, llevándose bienes en el último suspiro del causante, le pueden dar un susto que, según casos, puede influir al resto de los interesados en la herencia.
El poder general quedó extinguido con la muerte. Otra cosa es que se hubiera utilizado antes y se hubiera usado de mala fe.
Opciones siempre hay, pero en estas tesituras si no hay predisposición al acuerdo, no queda otra que buscar un abogado e ir al juzgado.
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí.
Hola Justito. Aquí estoy de nuevo esperando respuesta de los herederos que lancé una oferta para vender los derechos hereditarios del caso publicado por Alberto el 22 de septiembre de 2018. Para resumir, estoy pensando en la opción de enviar un requerimiento o intimación a 2 herederos que se niegan a aceptar la herencia, en caso de no recibir respuesta alguna. ¿Cuántos requerimientos tengo que enviar si la hago en Madrid? Un abogado me ha dicho que tengo que hacerlo hasta tres veces por parte implicada, (en este caso 1/9 compuesto por cónyuge y tres hijos que viven en Canarias y 1/9 de una sola persona que vive en Castellón) y 4 requerimientos por vez, una desde Madrid a Canarias,otro desde Canarias a la dirección de los herederos, uno desde Madrid a Castellón y otro de Castellón a dirección del otro heredero. Así hasta 3 intentos.Me salen hasta 12 intimaciones en total. Es esto cierto? Porque yo pensaba que con una vez bastaba. Gracias de todo corazón otra vez por tu blog.
Buenas tardes Alberto:
La verdad es que no estoy puesto en intimación pero me extraña lo que me cuentas. Busca intimación y pon Luis Prados o José Carmelo Llopis (especialmente Carmelo pues Luis lo enfoca en la ley catalana) y a ver que averiguas.
Los notarios podemos notificar en el lugar de nuestra residencia, si es fuera hay que recurrir a otro notarios, pero eso de las 3 veces y las 4 veces me despista (cuatro porque hay que recurrir a otro notario y otras tres por razón del procedimiento?).
Yo diría que hay una sola intimación y que genera todas esas notificaciones, pero insisto en que aún no me he estrenado y no he estudiado el asunto. Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Ante todo agradecerle el consejo ya recibido, y sobre todo, la infinita paciencia que ha tenido conmigo en este blog. Por ello intentaré ser lo más breve posible en mi pregunta:
Ya le he expuesto las circunstancias en relación a una herencia yacente, donde se produce la atribución de un legado como pago de la legítima estricta a uno de los dos hijos del testador, disponiendo este que se pagará con las participaciones que posea el testador en dos bienes inmuebles que se citan expresamente; también se instituye heredero del resto al otro; y se impone a ambos, mediante legado, el usufructo vitalicio de la viuda sobre toda la herencia mediante la cautela socini.
Le molesto de nuevo porque recientemente las circunstancias han cambiado, en el sentido de que aunque uno de los inmuebles atribuidos como pago sí es ganancial, y el otro resulta constar como privativo de la viuda en el registro de la propiedad desde 1980 por sentencia judicial, fruto de un expediente de dominio.
Además, se da ahora el caso que al recibir datos de Hacienda, dicho bien viene figurando inscrito como ganancial por error y se ha declarado como tal, desde hace muchos años (desde mucho antes de testar el causante), lo que podría probar el desconocimiento real del testador sobre la titularidad real del bien ajeno a la hora de testar.
Como no parece haber acuerdo entre las partes a la hora de convalidar la validez o no de la partición realizada por el testador, mi pregunta es la siguiente:
Si se acredita que el testador lega un bien ajeno por error, es decir, lo incluye en la masa al realizar la partición en el propio testamento, ¿es nula la partición realizada por el testador, o dicho error se puede subsanar sin acuerdo de las partes por el contador-partidor de alguna manera que no sea judicial?
Me despido con el firme compromiso de no molestarle más con este tema.
Buenas días José:
Habría que saber que clase de error es esa (en unos días trataré ese tema en un post que titulo “Las carcajadas del Registrador se oyen en Jaén”), pues puede que tenga solución o no. Me llama la atención que el error resulte de datos recibidos de Hacienda. No se me ocurre de que manera Hacienda puede influir en esta cuestión. El bien será privativo o ganancial en base a lo que resulte de su título de adquisición y punto y si hubo error pues habría que ver si se puede solucionar.
Si se optara por no solucionar (o no es posible hacerlo) y no hay acuerdo, pues al juzgado. Si se puede alcanzar un acuerdo será suficiente que todos los herederos sean mayores de edad y capaces (artículo 1.058 del Cci), pero ojo… ese acuerdo puede tener consecuencias fiscales en forma de excesos/defectos de adjudicación.
Primero acuerdo. Luego viabilidad civil y fiscal de lo acordado.
Creo que ya lo dije, pero no me molestan las consultas si son educadas (90% de las que recibo) y puede dárseles una solución/opinión sin entrar en los detalles o en la documentación.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Me refería a que, como el testador lega como pago de la legítima estricta de uno de sus hijos, sus participaciones en dos bienes inmuebles; de los cuales uno es privativo de la viuda y figura inscrito en el registro de la propiedad a su nombre desde 1980 por sentencia judicial; ello implicaría que en la partición se incluye en la masa un bien ajeno por error, salvo mejor criterio suyo.
Dicho error, se acreditaría entre otras cosas, por el hecho de que se venga declarando dicho bien en el IRPF del testador como ganancial al 50% desde hace muchos años; antes incluso de otorgarse el referido testamento.
Gracias por todo, una vez más. Tendremos muy en cuenta el tema fiscal.
Hola José:
Si la partición se hizo incluyendo un bien que no es del causante, no queda más remedio que rectificarla pues no pinta nada allí, no se podrá inscribir y descuadra la herencia.
A veces volverla a cuadrar es complicado y pesado y hasta puede que imposible sin generar excesos…
Si todos están conformes no hay problema y si hubo albacea contador partidor pues entiendo que podría proceder a modificarla.
El dato fiscal no me parece relevante pues es la verdadera titularidad la que ha de tenerse en cuenta.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Hola. Tengo a la espera un documento de aceptación de herencia( un piso y 12000 € en cuenta), ya prescrita en pago de impuestos, de mi tío. Son 9 herederos. 1 murió y se transfiere a los hijos del fallecido (transmisarios del fallecido (transmitente)). Los transmisarios se niegan a aceptar la herencia de mi tío (causante) hasta que no prescriba el pago de impuestos de la herencia de su padre (transmitente) Tengo 3 opciones: esperar a que prescriba en 2020 y quieran firmar los transmisarios. Otra, enviar requerimiento y obligarlos a aceptar o repudiar (supondrían litigios costosos, malestar entre los transmisarios y posiblemente imposibilidad de firmar las escrituras del piso. Por último. Adjudicar el piso a los transmisarios a cambio de un dinero a cada heredero, mediante documento en notaría. Pero, para esto tendrían que aceptar la herencia, porque no estoy seguro que esto se pueda hacer sin aceptar(mi abogado dice que sí se puede). Según los casos que he leído en otros foros, el artículo 1006 del CC da lugar a interpretaciones contrarias. Yo represento mediante poderes, los 7/9. Los 2/9 restantes están representados por la hija del transmitente. Ella está interesada en comprar el piso. Con su experiencia, cuál sería la mejor opción?
Disculpe si la cuestión no queda clara y me gustaría darle la enhorabuena por este magnífico blog que demuestra su vocación y buena fe. Muchas gracias.
Buenas tardes.
Tal vez no haya comprendido la tercera solución, pero adjudicando el piso a los transmisarios a cambio de dinero para los demás, los transmisarios estarán aceptando la herencia de su propio padre. En la escritura yo diría que “aceptan, pura y simplemente, la herencia de su tío, haciéndolo los hijos de FULANO por derecho de transmisión”. Me temo que su abogado se equivoca.
La segunda solución efectivamente existe se denomina intimación y se hace en la notaría.
Pero… el juego de la prescripción no lo tengo tan claro.
Veamos: Esos hijos del fallecido, ¿han calculado lo que pagarían por herencia de su padre? Hay sitios donde los hijos pagan poco o nada. Tal vez no sea tan “terrible” liquidar la herencia del padre y solucionar así la del tío. Por otra parte, ¿tienen ustedes tan claro que aceptando la herencia del padre para poder aceptar la del tío, ya no será posible la prescripción del impuesto de la herencia del padre? Yo tengo claro que habrán aceptado, pero que por ello no se puedan seguir quedando quietecitos y esperar a que prescriba la del padre no lo tengo tan claro (es más diría que no tendrían problema). Que tengan en cuenta que cuando la herencia está prescrita también hay que presentar impresos de liquidación a Hacienda (aunque sea a cero) y que alguien les cobrará por hacerlos (si no saben) y que incluso cabe la posibilidad de que se les sancione por esa presentación extemporánea. Ese juego de la prescripción no es tan sencillo como antes y particularmente me parece criticable por insolidario; luego nos quejamos de los políticos, pero cuando lo hacemos nosotros no nos parece mal hacer así las cosas. Saludos y muchas gracias, Justito El Notario.
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Hola de nuevo. Gracias por su respuesta tan clara. Es usted la primera persona que me responde tal y como veo yo las cosas.Yo tampoco veo claro el tema de la prescripción.
Para situarnos, yo vivo en Madrid y todas las gestiones se están haciendo desde Madrid. Todos somos sobrinos del causante y herederos esperando a aceptar la herencia. Uno murió (el transmitente). El transmitente tenía esposa y 3 hijos. Yo represento a 7/9 ( yo mismo y 6 poderes notariales del resto). Los 2/9 restantes están representados por la hija del transmitente y vive en Canarias.
Sobre el tema de la prescripción de mi tío (causante), en teoría y siempre según versión de mi abogado, la liquidación de impuestos de la herencia se supone prescrita (murió el 21 de marzo de 2013). Mi abogado envió solicitud de aplazamiento de pago de impuestos en marzo de 2014 ( tanto al ayuntamiento de Madrid porque el piso está en Madrid, como a la junta de Andalucía porque mi tío murió en Rute, provincia de Córdoba), hasta que dictase sentencia el juzgado de Lucena (Rute depende de este juzgado, donde se solicitó el abintestato, que se resolvió el 8 de junio del 2015 y se hizo el acta de herederos el 18 de mayo de 2016). Tardó tanto porque el juzgado de Lucena traspapeló el auto firme y fue un lío que fue resuelto. Yo,desde entonces no he vuelto a recibir notificación de nadie, con lo cual comparto su opinión que una vez aceptada la herencia de mi tío, la liquidación de impuestos no será significativa, incluso aceptando que la solicitud del aplazamiento de dichos impuestos haya supuesto el bloqueo de la prescripción de éstos. Y quiero insistir en que yo y las partes que represento, siempre hemos querido pagar los impuestos que correspondan.
En cuanto a la prescripción del transmitente, lo que decidan los transmisarios (viven en Canarias), no depende de mí, porque no tengo sus poderes notariales, ni siquiera acceso al testamento, ni tampoco documentos que los acrediten como transmisarios. Y ahí está el problema, ellos no quieren aceptar nada hasta que no prescriba lo del transmitente y por eso, está todo bloqueado.La representante de los transmisarios, hija de mi primo fallecido, me reprocha que ellos también quieren que prescriban sus impuestos, igual que hemos hecho nosotros con mi tío (causante),hecho que no es cierto, porque si se ha retrasado la aceptación de herencia del causante ha sido porque los transmisarios lo han bloqueado y no por voluntad propia. Además, dudo que el pago de impuestos de la herencia del causante (mi tío), esté siquiera prescrito (porque está presentado el aplazamiento).
Y ahí están mis dudas ¿Qué puedo hacer? Porque visto lo visto mi única opción va a ser solicitar el requerimiento o intimación. O abandonar por agotamiento. Porque créame estoy cansado de todo esto.
En cuanto al tema de los políticos, quiero que sepa que la representante de los transmisarios e hija del transmitente fallecido es coordinadora de un partido político en Canarias, así que, estoy totalmente de acuerdo con su opinión.
Mi intención era rescatar una herencia que se daba por perdida y beneficiar a mi familia y el resultado es que me he metido en una guerra familiar. Los 2/9 que están bloqueado todo,1/9 es mi prima y el otro noveno el transmitente fallecido (otro primo). Ambas partes están representadas por la hija del transmitente fallecido (la que tiene la idea de esperar a la prescripción). Con el transmitente fallecido, yo tenía una relación excelente. Con la hija, que además me ha intimidado diciéndome que ha estudiado derecho pero que no ejerce, no tengo relación personal alguna. Y lo peor de todo, ella está sospechosamente interesada en adquirir el piso. Incluso ha venido desde Canarias hasta Madrid para hablar con los vecinos.
Gracias de nuevo por su colaboración. Soy una persona que llevo 7 años en paro y si no fuera por profesionales como usted, yo estaría a merced de gente sin escrúpulos. Admiro su entrega a su vocación y alabo su blog, Muchas gracias.
Buenas tardes Alberto:
Insisto en algo que ya le dije, ¿se sabe cuanto se podría pagar por la herencia del sobrino fallecido?
No sé como está el asunto fiscal para las sucesiones en Canarias, ni si tributa la sucesión allí. En Madrid la cosa está favorable.
Evidentemente un pago importante podría justificar el intento de prescripción, ¿pero están seguros de que será abultado?
Yo, necesitando el dinero iba a por todas. O hacéis algo u os “intimo” con todas las consecuencias.
No queda otra. Saludos y de nuevo gracias a usted por sus palabras. Justito El Notario.
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Hola Justito. Pues de la herencia del sobrino fallecido (mi primo)no tengo ni idea. No tengo acceso ni a su testamento, ni nada, porque no tengo derecho a nada. Eso lo saben sus hijos y cónyuge, que son los que precisamente bloquean la aceptación de la herencia del causante (mi tío). Ya me gustaría saberlo, para convencerlos de que no merece la pena esperar una prescripción, porque al final se arriesgan a que Hacienda les sancione, además de pagar los impuestos. Como una de las hijas está interesada en la casa, haré una oferta por la casa y le propondré un contrato de compra venta, ante notario, pero claro, no tendrá escrituras ni estará registrada hasta que no acepte. O llego a un acuerdo, o intimación.
Gracias de nuevo por su atención.
Buenas tardes Alberto:
Ese contrato de compraventa sería de compra de sus derechos hereditarios y exige que acepte la herencia.
Una vez que acepte, te cede su parte en la herencia por precio y pagando el impuesto de transmisiones onerosas, y cuando se haga la herencia, ya firmarás tu en vez de ella.
Cuidado eso fastidia la prescripción a todos ….
Lo tienes complicado. Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Hola de nuevo. Pero sería al revés, yo vendo los 7/9 a ella. Nosotros aceptamos la herencia de mi tío, pago mis impuestos y ella ya aceptará la herencia de su padre cuando quiera. Eso sí, la cuenta bancaria de mi tío quedaría bloqueada hasta que ella aceptase. Lo de la prescripción por mi parte me da igual. si tengo que pagar, pago. Perdona Justito, creo que me explicado mal. Los 7/9 que represento no queremos comprar, sino vender. Es ella la que quiere el piso y esperar a que prescriba su herencia. Estoy confuso. Y sí, lo tengo complicado. Gracias y disculpa por el mareo.
No podéis vender más que vuestro derecho hereditario, no la finca concreta, pues para eso es necesario que todos (incluida ella) acepten y que se adjudique la finca a todos y que luego ella compre vuestras partes.
Es decir, o se hace vía compra derecho hereditario o vía compra de la finca, previa aceptación y adjudicación de TODOS en el segundo caso.
También podría hacerse aceptando todos (ella incluida) y adjudicando la finca a ella “por ser indivisible”. En este caso ella pagaría su parte a los demás. Tal vez los impuestos ahorrados compensarían el no esperar a la prescripción.
Comprando el derecho hereditario no acepta la herencia, pero, insisto, ella no puede comprar la finca al resto sin aceptar.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Muchas gracias Justito. Blanco y en botella. Eres un crack. Un saludo y otra vez gracias por tu entrega y dedicación a tu profesión, incluso ya me está gustando y todo. Y yo que pensaba que ser Notario era aburrido. Hasta pronto.
Hola Alberto:
Esto es “apasionante” pero claro, si te dedicas a esperar detrás de una mesa a te pongan escrituras … ¡es un rollazo¡
Suerte, saludos y gracias, Justito El Notario.
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Buenas tardes:
Ante todo felicitarle por su vocación de servicio y profesionalidad.
Mi pregunta es:
Si el testador con dos hijos y esposa viuda, dispone la cautela socini para ella, lega a uno la legítima estricta en las participaciones de un bien concreto en gananciales, y una vez agotadas estas, las de otro bien concreto privativo de la viuda ( que cubriría la legítima), e instituye al otro en heredero del resto:
¿ Al atribuir bienes ajenos a la masa hereditaria el testador, la partición es nula? ¿ Como reparte entonces la herencia el contador?
¿Sería nula también por perjudicar la legítima estricta cuantitativamente (porque el bien no es de la herencia), y cualitativamente porque impone un usufructo sin posibilidad de elegir opción alguna que iguale la legítima estricta al heredero?
Buenos días Jose:
Muchas gracias.
Vaya por delante que la socini cuando el usufructo no es universal me ofrece bastante dudas porque nos lleva a cuestiones de valoración que son imposibles de resolver en el momento del testamento.
No comprendo eso de pagar la legítima de un hijo con bienes privativos de tu cónyuge. Me lo tiene que aclarar, por favor.
Eso se ha firmado ya o es que se está pensando en hacerlo.
No sé si es nula o no lo es. Está mal hecha para empezar. Salvo que fueran gananciales … claro …
Con esto, salvo aclaración, creo que contesto al resto de cuestiones. No se pueden incluir en una herencia bienes que no forman parte de ella (al menos como tal concepto “herencia”).
Saludos y, de nuevo, gracias, Justito El Notario.
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Buenas noches y ante todo disculpe la falta de claridad de la pregunta:
Es un testamento abierto recientemente por fallecimiento del causante, donde el testador lega mediante la socini el usufructo vitalicio a la viuda, como primer legado.
Por otro lado, lega la legítima estricta a uno de sus hijos, atribuyéndole como cuota legitimaria las participaciones que le pudieran corresponder de una vivienda urbana determinada expresamente, y para complementar dicha cuota legitimaria, en su caso, le atribuye las participaciones que pudieran corresponder en otra vivienda también descrita expresamente, y ello hasta completar totalmente la cuota legitimaria.
Sin embargo, como la primera finca solo cubre un tercio del legado, al valorar la segunda el contador, se da la circunstancia que la misma es ajena al testador, al ser propiedad privativa de la viuda, adquirida de su familia por expediente de dominio. Es decir se lega cosa ajena, porque el testador pensaba que era propia.
El otro hijo, es nombrado heredero del resto.
Dichas circunstancias, pudieran ser causas de nulidad sí:
¿Perjudican la intangibilidad cuantitativa y cualitativa de la legítima estricta, al no permitir en ningún caso al legatario optar por cubrir su cuota legitimaria completa?
¿Atribuyen bienes ajenos a la masa hereditaria que pueden dar lugar a la nulidad de la partición?
¿como reparte la masa el contador-partidor si la partición la hizo el causante?
Buenas tardes:
“El legado de cosa ajena si el testador al legarlo sabía que lo era es válido”.
En este caso parece que no lo sabía. Si todos estén sin acuerdo ese legado no es válido. Otra cosa es que no haya acuerdo al respecto.
Si yo me encontrara con esa situación (un legitimario a quien no se le ha dejado lo suficiente) reduciría la institución de heredero en la cantidad necesaria. Daría las explicaciones pertinentes e rezaría para que Hacienda no vea un exceso de adjudicación.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Debo aclarar que se atribuye a la viuda el usufructo vitalicio de todos las bienes del causante mediante la socini, pero si alguno de los dos hijos no la aceptará, perdería lo que le pudiera corresponder de los tercios de mejora y libre disposición, pudiendo si así lo quiere la viuda optar por la propiedad de tercio de libre disposición. Creo que no me dejó nada. Disculpe.
Primero felicitarle por el magnífico blog y darle las gracias por su altruismo al ayudar a profanos como yo en los temas que tan bien trata por este medio.
Mi duda o más bien mi dilema es sobre el beneficio fiscal por adquisición de la vivienda habitual del causante en el impuesto de sucesiones de la Comunidad Valenciana, no sé si podrá ayudarme pero se lo agradezco igualmente, me explico:
– En el certificado de defunción del causante (mi padre) pone como último domicilio la vivienda A.
– En el DNI viene también la vivienda A.
– En la declaración de la renta de este año, entregada al poco de morir pone cómo vivienda habitual la vivienda B.
– No sé donde está empadronado, iré al padrón en cuanto pueda para averiguarlo pero creo que está junto a mi madre, su viuda, en la vivienda B.
Me interesaría adjudicarme la vivienda A para mí y la B para mi madre, pero no sé si puedo beneficiarme del requisito de vivienda habitual ¿Sabe que “miran” en la Consellería de Valencia para establecer la vivienda habitual?, ¿El certificado de defunción, comprueban el padrón o la declaración de la renta? Porque mi padre sin mucho menos ser Dios, parece estar ubicuo, y el mordisco del codiciado impuesto sin el beneficio fiscal es importante, sobre todo para mí que no tengo ningún ingreso en la actualidad.
Buenos días José Ignacio
Gracias por sus palabras que me animan a seguir en el empeño.
Para mi el asunto se resuelve con un empadronamiento histórico. Otra cosa es que no sea lo que a uno interese y que lo que a uno interese sea la verdad verdadera, en cuyo caso podría intentar uno acreditar que vivía la mitad más uno de los días de un año en otro sitio.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Buenas tardes!
Quería hacer una pregunta sobre el cambio de nombre de unas tierras …. a continuación os explico y haber si me podéis ayudar:
El tema es que tengo varias tierras en un pueblo …. las tierras van al nombre de mi abuelo( ya difunto hace varios años) mi madre fue heredera de esas tierras en su momento pero no se hizo cargo de ello … ( ella también falleció ya hace unos 3 años) La pregunta es: puedo hacer escritura a mi nombre directamente o tendré que tramitar dos escrituras … ??? Un de mi abuelo a mi madre y otra de mi madre a mi y a mi hermano?
O hay otra solución, ya que creo que hacerme cargo de dos escrituras me puede salir carísimo.
Gracias por vuestra ayuda.
Saludos.
Buenas tardes Sara:
Sin más datos es muy complicado contestarle, así que tengo que hacerle alguna pregunta.
Dice que su madre fue heredera, ¿pero era la única heredera de su abuelo? ¿Porqué esas tierras de su abuelo eran concretamente de su madre? ¿lo dijo dicho así en el testamento? Si hay más herederos en principio sería necesario que todos firmen la escritura y si el abuelo no le dejó concretamente esas tierras, no podrían decirse que son suyas y habría que ponerse de acuerdo con los demás. Según me responda, podría explicarle algo más en cuanto a la herencia de su madre, pero intentando responder a su pregunta (que no es tan fácil sin datos y papeles) podría decirle que no son estrictamente necesarias dos escrituras aunque sí que tengamos dos herencias. Antes de plantearse el coste, debe plantearse las soluciones y después sabremos ese coste. Saludos y gracias, Justito El Notario.
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hola, le agradecemos por tener este blog, y felicitarle y tenga exitos en todo lo que se proponga, yo quiero preguntar para quitarnos esas dudas, mi padre tiene 66 años y quiere hacer testamento, mi pregunta es si debe haber siempre testigos a la hora de hacerlo junto con el notario, o solo con el notario basta, es que nos han dicho que necesita testigos para hacerlo porque sino tiene testigos, y al fallecer ella pueden decir que ese testamento no vale nada y lo dejan sin valor, y es su primera vez que lo hace, si nos pudiera orientar, gracias Don Justo.
Buenas tardes:
La cuestión es sencilla.
La presencia de testigos en los testamentos desde el año 1991 solo es necesaria en los casos del artículo 697 del Código Civil.
Artículo 697:
Al acto de otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos:
1.º. Cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento.
2.º. Cuando el testador, aunque pueda firmarlo, sea ciego o declare que no sabe o no puede leer por sí el testamento.
Si el testador que no supiese o no pudiese leer fuera enteramente sordo, los testigos leerán el testamento en presencia del Notario y deberán declarar que coincide con la voluntad manifestada.
3.º. Cuando el testador o el Notario lo soliciten.
En el caso de que deban intervenir y no lo hagan podría ser declarado nulo el testamento.
No sé si su padre estará en alguno de estos supuestos.
Saludos y muchas gracias. Justito El Notario.
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Estimado Don Justito:
primero felicitarle por su blog, y ahora voy al lío: Mis padres hicieron testamento en el que nos dejaban dos viviendas, una a mi hermano y otra a mi, expresamente indicando cual era para cada uno. El caso es que en el testamento indicaba que ambas eran de gananciales y concretamente la que me corresponde a mí no es de gananciales sino que es herencia de mi padre. Al fallecer mi madre y al estar mal especificado en el testamento la condición de esa vivienda, el notario dividió el piso de gananciales en tres partes. El hecho es que mi padre desea que el piso que el heredó sea para mi, ya que mi hermano ha disfrutado de las rentas de haber alquilado el otro piso, ya que siempre se dijo que era para él.
Mi pregunta es que solución se le puede dar a este situación.
Muchas gracias
Buenas tardes Paola:
Bueno….discrepo….el Notario no dividió nada, lo hicieron ustedes que fueron los que otorgaron la escritura dando el Notario la autorización con su consentimiento.
Dicho esto, pienso que no era necesario recurrir a eso (dando por correcta toda la información), puesto que hubiera bastado con efectuar una aclaración del carácter del bien sin meterse en ese lío.
Si ahora quieren hacer lo que me dice, tendrán que recurrir a una disolución de condominio ante la que le aconsejo un buen asesoramiento fiscal y la elección de un Notario de su agrado. Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Buenos días,
Te explico, Mi padre ha fallecido sin dejar testamento, la cuestión es que nos ponemos en contacto con notarios para pedir presupuesto aproximado y la mayoría no contestan, los 3 que lo han hecho nos dan precio para la abintestato pero no para la segunda escritura, estamos hablando de mi madre y 2 hijos como herederos de un piso, una plaza de parking y una cuenta bancaria, yo calculo que el 50% que es lo que era propiedad de mi padre puede rondar unos 200000 € tan difícil es dar un presupuesto aproximado para este tipo de herencia?
Buenas tardes:
No me parece que yo deba darle un presupuesto por este conducto (aunque podría hacerlo).
No es tan difícil, pero sí que es algo más difícil de lo que pueda parecer.
Corresponde si había gananciales minutar la parte de su padre en los gananciales+privativo-deudas+ajuar como herencia de su padre y la parte de gananciales de su madre como liquidación de gananciales. No me habla de otros conceptos minutables. Con dos inmuebles y una cuenta, no será una escritura muy larga. Habría que saber cuantas copias quieren (si quedan a medias, mejor solo una, según mi costumbre) y decidir si les cobran a ustedes (pues el arancel lo permite) un lote, dos lotes o tres lotes (que son los que hay).
No es el propotipo de herencia dificil de presupuestar. Siga probando, porque escaseando el trabajo no lo entiendo, aunque es cierto que uno percibe al que viene a probar y al que viene a orientarse y luego llevar el asunto a otro sitio con tu orientación (no digo que sea su caso, por supuesto).
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Hola, gracia spor su respuesta,
Pues a la conclusión que llego es que en Barcelona sobra el trabajo, ya se puede creer que me he puesto en contacto vía email con al menos 10 notarias en las que solo me han contestado 3 y como comento de estas 3 ninguna me da un precio de lo que me va a costar, así están las cosas, creo que la gente tiene derecho a conocer de ante mano lo que le va a costar un servicio o producto, este país es así de grande. No hay manera de conocer de forma orientativa lo que me va a suponer la factura del notario.
Gracias de todas maneras por responder a mi pregunta.
Un saludo
Buenos días: No lo pida por mail, llame por teléfono o acuda. Le reconozco que yo tampoco hago caso a solicitudes de presupuesto de personas desconocidas que se reciben por mail. Acuda o llame y me cuenta. De nada, un placer. Saludos, Justito El Notario
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Estimado José Antonio, le ruego pueda informarme sobre un asunto complicado en el que nadie me ha ayudado hasta ahora. Me ha salido una oferta de trabajo en el extranjero para el que tengo que presentar bastantes documentos oficiales y no oficiales en la embajada de Catar,pasando antes por el Ministerio de Asuntos Exteriores.
El problema es que dos de estos documentos no oficiales, un documento de mi universidad en el que se recalca la modalidad presencial de mi licenciatura y el certificado que prueba que soy miembro del colegio de psicólogos de Castilla La Mancha, necesitan pasar por un notario que reconozca la firma del documento original, no de la copia. He preguntado en mi facultad y universidad, así como en el colegio de psicólogos, y me dicen que no conocen ningún notario que sea garante de su firma. Otros notarios particulares me comentan que no pueden reconocer una firma si no pueden compararla obviamente. Lo que me pregunto es, ¿qué es lo que tengo que hacer? Ruego me apueda ayudar. Muchas gracias y un saludo.
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Buenas noches:
Mis padres fallecieron sin dejar testamento y los cinco hermanos nos hemos repartido la herencia y estamos todos de acuerdo. Hemos liquidado el Impuesto dentro de los seis meses que prescribe la ley en Andalucía.
El caudal relicto es de unos 50 000 euros y las partes no han podido hacerse iguales (nos hemos basado en los valores catastrales y hay una parte que vale 18 000 euros y las demás oscilan entre los siete mil y los nueve mil). Ninguna parte está inscrita en el registro de la propiedad.
Ahora queremos hacer la declaración de herederos y la escritura de herencia por lo que desearía plantearle unas cuantas preguntas por si tiene a bien contestarlas por lo que le quedaría muy agradecido:
1ª.– ¿Qué consecuencias, fiscales o de otro tipo, tendría dejar las valoraciones como están?
2ª.- Si, para que no haya tantas diferencias, modificamos los valores poniéndolos todos en los 18 000 euros (ya que esta parte no la podemos bajar), ¿repercute eso en el recibo del IBI del año que viene? Tenga en cuenta que hay fincas cuyo valor es, realmente, cero y el catastral es de unos cien euros.
3ª.- Si, al liquidar el impuesto, pusimos los valores catastrales, ¿podemos, al hacer la escritura de herencia, modificarlos?
3ª.- Si algún hermano no quiere que se modifique el valor de su parte y tampoco quiere hacer la escritura de herencia, ¿pueden hacer dicha escritura los demás?
Buenos días Jaime:
Primera pregunta: Ninguna. Si las dejan como están, ninguna, aunque los lotes que pretenden no cuadran, con lo que o generan un exceso de adjudicación (que tributa aquí al 10%) o disuelven condominio después (que aquí tributa al 1,5%). Busquen un buen asesor.
Segunda pregunta: Modificar valores supone realizar una nueva liquidación (complementaria) del impuesto. No lo hagan sin consultar pros y contras, pueden tener disgustos importantes.
Tercera pregunta: Le doy la misma contestación que a la segunda. Sí, pero cuidado, cuidado, cuidado.
Cuarta pregunta: No, no se puede, aunque hay mecanismos para “conseguir” los acuerdos.
Espero haberle ayudado, pero, mucho ojo y asesorense bien. Saludos y gracias, Justito El Notario
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Buenos días, aquí estamos de nuevo. La vivienda habitual de mi padre era una casa herencia de mi madre (que vive en ella, claro está). Mi señora hermana opina que no hemos de incluirla en la relación de bienes, aunque se declaraba en gananciales todos los años en el impuesto de la renta, por eso mismo yo creo que sí que la tenemos que incluir. Esperamos con interés como siempre su respuesta. Saludos agradecidos, alicia
Hola Alícia: Si la vivienda es privativa de la madre, no corresponde incluirla. Si se incluía como ganancial en la renta, se hacía mal (aunque es un error común y sin trascendencia). No es de la herencia del padre. Saludos, Justito El Notario
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Yo no salgo de mi asombro, la causa de incluirla en la renta es porque -además de que es cierto que pensabamos que era así- es porque venía en el borrador que proporciona hacienda de esa manera. ¡Menos mal que le tenemos!!! saludos aún más agradecidos y mil gracias
Buenos días Alicia:
En los borradores de la renta suele haber muchos errores en la atribución de la titularidad de los inmuebles. No sé cual es la causa, pero me imagino que los errores catastrales.
El error puede tener relevancia a efectos del Impuesto del Patrimonio puesto que puede elevar la cifra por encima de la cual hay que declarar (no sé si son 400.000 Euros) y también a efectos de los rendimientos del patrimonio inmobiliario (que se me ocurra ahora y sin ser especialista en IRPF, que no me hago ni mi propia declaración).
Bueno, está bien poder ayudar cuando no representa demasiado esfuerzo. Saludos y gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.
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Hola otra vez! En el modelo 650 de la Comunidad Valenciana establece en sus instrucciones y copio tal cual “Porcentaje de titularidad: Se consignará el porcentaje de titularidad que sobre el bien tenía el causante. No
obstante, si el causante tenía, junto con su cónyuge o pareja de hecho, la propiedad de un bien en régimen
de gananciales, se indicará como porcentaje de titularidad 100%.” ¿ESto no será un error? No le encuentro ninguna lógica. Un saludo y gracias, alicia
Buenos días: Al margen de lo que digan las instrucciones, parece que en la casilla o pones el porcentaje que tenía el difunto (50%) y el valor de ese porcentaje (50% del valor) o pones el 100% porque era ganancial y el 50% del valor. Si pones 100 y 100, estarás metiendo el valor de la mitad del bien que pertenece al viudo. Nosotros siempre ponemos 50 y 50, así que sí me parece confusa la explicación. Yo creo que pondría 50-50 o, en todo caso, 100 pero con el 50 por ciento de valor. Saludos (y suerte), Justito El Notario.
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Gracias¡
Bueno, si está en mi mano y en el formato del blog echar una mano, no me importa. Aprendo muchas cosas con las preguntas y me dan ideas para hacer más posts o faqs e incluso para mejorar cosas en mi oficina.
Saludos, Justito El Notario.
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Buenas tardes otra vez. Si existen inmuebles propiedad de mi padre en otra comunidad distinta a la que residía ¿se tienen que hacer constar en la liquidación? gracias otra vez y saludos
Buenas tardes: Así es, si incluyen todos los bienes y derechos de una persona al fallecer, estén donde estén. El lugar de la residencia del difunto determinará donde se hace la liquidación, pero el objeto de la misma será todo aquello que deje el difunto. Saludos, Justito El Notario.
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Buenos días, mi padre falleció hace cuatro meses, y yo quisiera saber si para la liquidación del impuesto (formulario 650) tengo que hacer constar en la declaración de bienes los dos coches que tenía, que son para el desguace, no tienen itv ni seguro y la idea es darlos de baja lo antes posible. Como hizo testamento, necesito ir a la notaría para “Copia del Testamento o de la Declaración de Herederos” que debo adjuntar segñun he visto en las instrucciones (respecto la herencia/testamento no hemos hecho nada, somos 2 hijos, 2 hijas y mi madre -la viuda)??? Gracias por adelantado y un saludo, alicia
Buenas tardes Alicia: No estoy seguro del todo pero, tal vez, para la baja sea necesario justificar que son suyos y si es así tal vez haya que inventariarlos y valorarlos. Yo preguntaría si la baja se puede hacer estando a nombre de su padre y si es así, asunto resuelto y si le dicen que no, pues tendrá que incluirlos por el valor mínimo que les corresponda.
Tengo un post que alguna idea puede aportarle: https://www.justitonotario.es/heredero-testamento-declaracion-herederos/
En cuanto a documentos y demás cuestiones tengo escrito este post: https://www.justitonotario.es/documentos-para-preparar-herencia/
Y otros dos sobre plazo para repartir la herencia y sobre si es necesaria la escritura. Le remito a ellos porque, si bien lo fundamental es la copia del testamento, las últimas voluntades y la defunción, a partir de ahí, es más difícil decir lo que se necesitará, pues depende de cada caso. Gracias por la participación y el comentario, saludos, Justito El Notario
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Me gustaría realizarle una consulta:
Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo, y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo, he revisado escrituras recientes y veo que desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se acompaña de un certificado catastral telemático, he consultado con el abogado, y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales, y que lo sea otra persona, que se puede utilizar la referencia catastral ya que es una dato público, que simplemente se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera( sin certificar) en el contrato privado de compraventa.
A mí, me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de caracter personal, por medio del cual accedemos al inventario patrimonial o al patrimonio de una persona y además sin su autorización.
¿Me podría aclarar algo a este respecto?.
Gracias
Buenas tardes: Ese entrecomillado no lo comprendo. ¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo? ¿Quiere usted decir que su padre ya la vendió y que el que compró y pago no tiene la finca inscrita en el Registro a su nombre aunque si que es el titular catastral? Espero su confirmación. Saludos, gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.
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Hola buenos días:
En cuanto a la primera pregunta, le diré que lo primero que tendrían que hacer esos hijos no reconocidos, es conseguir que sean reconocidos como tales hijos. Si se consigue, podrían reclamar su derecho a la herencia.
En cuanto a la donación, las causas de revocación de la donación se regulan en los artículos 644 y siguientes y el reconocimiento de hijos no está incluido como causa. Pienso que ese hijo reconocido (si consigue ser reconocido), podría reclamar la llamada reducción de disposiciones inoficiosas en virtud de la cual, las donaciones se reducirían en cuanto pudieran haber perjudicado a su derecho legitimar.
Así que primero hay que conseguir que te reconozcan y luego habría que reclamar lo que te corresponda. En todos estos casos, los acuerdos entre unos y otros reducen y simplifican los litigios, siempre, claro está, que se sepa con seguridad que el no reconocido es hijo de verdad.
Espero haberla ayudada. Gracias por la participación y el comentario. Saludos, Justito El Notario.
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Hola, buenas noches, tengo una duda, he estado cuidando de una persona enferma desde hace más de 10 años, ella decidió incluirme en su testamento, haciéndole heredera del 75% de todo y a su sobrina del 25%… no tiene hijos Y era soltera. Su sobrina ha pedido movimientos de su cuentas en los últimos 3 años, y dice que ha visto muchas transferencias a la mia (yo era la encargada de pagar a otras cuidadoras, su comida… todo lo relacionado a ella) me está dando la impresión que está tardando en firmar la aceptación de la herencia y aunque ella jura que quiere que acabe todo rápido, no se, si está habiendo otra cosa… puede perjudicarme de alguna manera? Espero su respuesta y aprovecho para decirle que su blog es muy bueno. Gracias
Buenas tardes Elena:
Fíjese que no me dice si esa persona se ha muerto o no.
Se supone que sí.
Es lógico que se informe. Yo también lo haría.
¿Usted ha hecho algo que no deba? Pues esté tranquila y hablen, no hay otra cosa.
Si hay hecho algo indebido pues sí que podría ir contra usted. Aseguresé de que en los Bancos saben que la señora ha muerto.
Un buena hora para tomar una cerveza, ¿no? https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos y suerte, Justito El Notario
Buenas tardes.
Mi consulta es la siguiente:
Hace 5 años mas o menos falleció una señora sin dejar testamento, dejando hijo único y único familiar,¿Cuanto tiempo hay para ir a recoger la herencia? ¿que problemas puede encontrar para hacerse cargo del dinero en cuentas corrientes y las tierras y casas de su madre? entiendo que es ponerse en manos de un profesional pero si por favor me orientara de los pasos a dar y posibles problemas le quedaría muy agradecido.
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Buenas Justito. Me parece muy interesante tu blog y leyendo las diferentes consultas que te han hecho, no he encontrado respuesta a mi duda.
Hace unos años hicimos una segregación de 2 fincas (las unimos, hicimos 1). Ahora nos hemos dado cuenta que la descripción del catastro y registro no coinciden. Mirando la escritura nos damos cuenta que la descripción de la finca, ya unida, no está bien, ya que las personas con las que linda esta equivocado. Cuando se redactó la escritura no se hizo bien, se copiaron mal los datos.
La notaría que lo hizo ya no está en esa notaría, pero me dijo que los protocolos siguen ahí.
Me he dirigido a la notaría y me insinúan que la rectificación la tendré que pagar yo, porque esa notaría no está. Este hecho no lo encuentro justo, ya que pague (y no poco) por esa escritura y el error en la redacción no es mio, sino del notario o de su secretaria, ya que sólo se trataba de copiar y yo no les di ningún dato, cogieron los del catastro y registro cuando la fincas estaban separadas.
Mi pregunta es: ¿la rectificación debe ir a mi cargo cuando el error no es mio? Entiendo que tampoco es del notario actual, pero debe ser ėl el que hable con la anterior notaría o algo para solucionarlo, porque está señora ahora está en León y yo vivo en Lleida.
Muchas gracias por tu atención
Un saludo
Hola Noemí: Estoy un poco desconectado con motivo de las vacaciones. El tema es interesante (da para un post) y procuraré contestarte a la vuelta. Gracias, saludos, Justito El Notario
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Hola, me ha gustado mucho el blog.
Aprovechando tus conocimientos me permito hacerte una consulta relativa a mi hijo que quiere casarse y aquí en Madrid los plazos son bastante largos tanto para el expediente como para la boda. La pregunta es relativa a la fecha del 30 de jun en que ademas de casar podréis realizar los expedientes. ¿Tienes información de como está el tema y de si realmente comenzara a funcionar este nuevo servicio en esa fecha?. ¿Existe algún sitio donde dirigirme para consultar el tema?. ¿Seria mucho abusar de que si te enteras de algo relacionado con el tema me lo pasaras por email?. Gracias por tu interés y enhorabuena de nuevo por el blog.
Saludos,
Buenos días:
Aquí tiene tres enlaces que le serán de mucha utilidad: http://www.elnotario.es/index.php/opinion/opinion/4157-la-intervencion-del-notario-en-el-matrimonio-conforme-a-la-nueva-ley-de-jurisdiccion-voluntaria http://www.notarialuisprados.com/1364-2/ http://www.editorialreus.es/libros/separaciones-y-divorcios-ante-notario/9788429019056/
La fecha de comienzo es correcta, pero como todo, necesitaremos adaptación. Nada echa a rodar perfectamente de un día para otro.
Aún faltan más de dos meses, así que o bien se tramita expediente como siempre y se elige notario para celebrar el matrimonio o tendrá que esperar al 30 de junio para poner el expediente en marcha. Si viniera alguien a preguntarme a mi notaría, eso le diría. Vuelva el 30 de junio y tendré el tema estudiado para poder luego ir lo más deprisa posible. No queda otra.
También le digo que en las notarías se trabaja con eficacia y que nos adaptamos rápido a cambios y novedades. Estamos acostumbrados, pero esto es muy novedoso y depende también de otras instancias con las que habrá que colaborar y que no suelen ser tan ágiles.
Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.
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Estimado José:
No sé si hablamos del derecho a reclamar la herencia o del plazo de prescripción de los impuestos. En cualquier caso, lo cierto es que no lo sé y no es una cuestión que me resulte fácil saber o responder de forma certera. Lo siento. Gracias por la participación y el comentario, saludos. Justito El Notario.
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Hola José:
Vale, queda concretada la pregunta, pero lo cierto es que no lo sé.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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En primer lugar me gustaría felicitarle por su página web, es de gran ayuda para mucha gente.
Tengo una consulta al respecto de una escritura pública de compraventa de participaciones de una empresa que se realizó en Enero de 2010. En dicho acto la parte vendedora (mi madre) me transmitió sus participaciones, según pone textualmente en la escritura “por el precio 150.000 euros, cantidad que la parte vendedora, declara y reconoce haber recibido de la parte compradora, mediante cheque nominativo de X de enero de 2010, número tal de la entidad tal que me exhiben y del que incorporo copia a esta escritura por mi librado. La parte vendedora otorga a la parte compradora completa y eficaz carta de pago, salvo buen fin.”
Pues bien, realmente la transacción se hizo así, pero la parte vendedora no hizo efectivo el cheque y nunca lo presentó al cobro, y encima ahora a los 5 años indica que no lo tiene.
Pues bien, en la actualidad, por discrepancias familiares desde el año 2015, mi madre me está reclamando el pago de dicho cheque más un 30% de intereses, amparándose en que la escritura pública es un título ejecutivo conforme al artículo 517.2.4º.
Mis preguntas son las siguientes:
– ¿Esta escritura pública que es simplemente una transacción en la que no figura ningún deudor ni ningún acreedor, puede entenderse como un título ejecutivo? Sé que hay otras de reconocimiento de deuda o de préstamos que si, pero esta no es de ese tipo.
– ¿Si el cheque no se presentó nunca al cobro, y por lo cual no tienen levantado un protesto que lo acredite en tiempo y forma (6 meses desde su emisión), me puede reclamar el pago ahora por otra vía, 5 años después? Notarialmente, ambas partes se comprometieron en que se hiciera con dicho cheque, si el tenedor no lo ha cobrado no es mi culpa, era su obligación y no la mía.
– ¿Se podría decir que, aunque la nulidad de la escritura es de 15 años, al llevar esta escritura inherente un cheque bien conformado, la escritura como título ejecutivo tendría una caducidad de 6 meses (prescripción del cheque según la Ley Cambiaria y del Cheque)? Si no es así, sería una total indefensión para mí.
Tengo que añadir que se vendieron las participaciones de esta misma forma a 4 hijos, y a ninguno se les cobraron sus correspondientes cheques. Pero ahora mi madre, sólo me reclama a mí el pago, debido a que al detectar una serie de irregularidades en la sociedad, que ascienden a casi 2 millones de euros, he interpuesto una querella al resto de hermanos y a mi madre por delitos de falsedad, apropiación indebida, administración desleal y delito societario (todos los supuestos). Es decir, todos ellos están en mi contra para coaccionarme a que quite la querella, en base a la demanda ejecutiva antes mencionada.
Estimado Antonio: Lamento decirle que mi blog no es un blog de consultas. Atiendo algunas pero son de otra naturaleza, bien porque me parece que tratan cuestiones de interés general o porque me parece que provienen de personas con escasos conocimientos jurídicos que andan bastante perdidas y pueden verse fácilmente ayudadas con una pequeña orientación. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.
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Estimado Justito,
Muchas gracias de todas formas. Mis conocimientos jurídicos son también bastante escasos, pero bueno.
En definitiva, sólo me gustaría saber si para que una escritura pública sea entendida como titulo ejecutivo ha de haber algo pendiente de ejecutarse, ya que en mi caso todo se ejecutó en el momento. El pago fue al contado mediante un cheque.
Muchas gracias de todas formas.
Hola Antonio:
En mi opinión una compraventa en escritura pública es un título ejecutivo siempre porque contiene obligaciones exigibles en juicio. Determinar si esas obligaciones exigibles existen o no existen, si quedaba algo pendiente o no, es cosa de las reclamaciones de las partes y de lo que decidan los tribunales al respecto, pero la fuerza ejecutiva va unida a la naturaleza del negocio.
El pago fue al contado, pero en los pagos con cheque siempre se suele decir “salvo buen fin”, como se dijo en su escritura. Ese pago con cheque ya deja algo pendiente de ejecutarse: el cobro. Cosa que aquí no tuvo lugar: uno no fue a cobrar el cheque y el otro no exigió pagarlo. Insisto, no es esta una consulta que se pueda atender por esta vía. Saludos y gracias. Justito El Notario.
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Buenos días Don Justo
Mi nombre es José Antonio, soy el Oficial de la Notaría de Íllora (Granada), de Patricia Moreno Osuna, tengo una duda en relación a las inmatriculaciones de viviendas por doble título, ya que desde hace un tiempo no me la inscribe el Registro de la Propiedad.
Hasta ahora, me la habían inscrito sin ningún problema, aportando la Certificación Catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción contenida en ambos títulos, tal y como se recoge en el art. 205 L.H. y habiendo transcurrido más de un año entre ambas transmisiones.
Pero desde hace algún tiempo (un año mas o menos), me pide para inscribir la finca: Certificado del Ayuntamiento, en el que se haga constar que la vivienda no tiene cargas urbanísticas ni expediente sancionador abierto, un informe de un técnico visado por el colegio, además de sus correspondientes coordenadas georreferenciadas en formato GML de la construcción, en resumen, toda la documentación necesaria para declarar una obra nueva vieja, además de pedir también liquidar el correspondiente impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva, con el correspondiente gasto que supone para el cliente, cuando yo, la obra nueva, no la veo por ningún sitio, ya que en la Certificación Catastral de la última que hice y me denegó, consta que el año de construcción en 1974.
Es por lo que me gustaría saber su punto de vista al respecto en este tema, ya que desde el mío y del de mi Notaria, no es así, ya que nada de eso se hace constar en el Art. 205.
Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.
Atentamente
José A. Luque Arrebola
Estimado José Antonio: Gracias por la confianza, por la participación y el comentario.
Creo que yo haría esa escritura exactamente igual y jamás me han planteado en ninguna liquidadora, ni en la propia Hacienda tributar por obra nueva en ese supuesto. Me lo anotaré para la lista “voracidad fiscal” y haré una consulta al respecto. Si que se han planteado problemas, y puede que peores, cuando se ha pretendido tributar por reconocimiento de dominio por TPO, pero por AJD y por la obra, primera noticia.
En cuanto a requisitos pienso que cuando una finca se describe por primera vez y en base a catastro no es necesario nada más, aunque sí que me han pedido en ocasiones el que acabamos llamando el IEDI (INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA), así que no me parece descabellado que se pueda pedir. Lo de las coordenadas si que no lo comparto, excepto que no figuren en catastro o se den por “malas”. Si están y se consideran correctas, no creo que pueda pedirse ese informe.
Gracias otra vez, saludos, Justito El Notario.
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Estimado José Antonio:
En consulta con mi registrador de este tema, me dice:
.- Que la obra no tributaría, aunque parece que sí se cobraría en Registro.
.- Y que los requisitos son los mismos que si se inscribiera la obra por antigüedad, es decir, catastro y coordenadas.
El IEDI ya según gustos aunque aquí (y estoy en zona fronteriza entre dos CCAA) no se pide.
Saludos. Justito El Notario.
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Muchas gracias.
Al menos no tributaría por la obra, eso es lo que mas me preocupaba, ya que si ahora le digo al cliente que tiene que volver a pagar impuestos (después de haber pagado transmisiones por la venta), se va a poner como una fiera.
Muchas gracias y enhorabuena por el blog.
Un saludo
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El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
ca
Me lo preguntaban hace poco y solo caí en la cuenta cuando
Es bastante habitual que el comprador retenga en una 
Me enfrento hoy a una donación con cinco fincas o partes indivisas. Una está correcta en cuanto a titularidad y presenta una diferencia de superficie siendo la catastral inferior a la del título y el registro. Los clientes la dan por buena y estimo que tendremos una CD.
Buenas tardes,
Ante todo siempre agradecerle todo el tiempo que dedica a leer y contestar a todas las personas que acudimos a sus conocimientos y buscamos su inestimable colaboración. Quería consultarle su opinión sobre lo siguiente, se trata de una Escritura de Adjudicación de herencia (según testamento uno de los hijos recibirá el tercio de mejora y libre disposición), pero en el reparto de la misma finalmente hay un exceso de adjudicación a favor de las hermanas.Dicho exceso no se compensa económicamente, por lo que debe tributar por Impuesto donaciones. En el momento de aceptar la herencia, las hermanas se encuentran en el tramo I de patrimonio preexistente, lo que les corresponde de herencia según testamento, supera las 403.000,00 Euros. Considera Usted que el impuesto de donaciones debe tributarse ya según tramo II o al tratarse de una sola transmisión (aunque fiscalmente deba tributarse como donación) seguerían estando en el tramo I de patrimonio? Agradecería su respuesta, de nuevo muchas gracias por su extraordinaria labor y reciba un afectuoso saludo
Hola Esther:
Gracias.
Bueno, yo atendería al devengo.
Patrimonio a fecha de devengo de sucesiones.
Patrimonio a fecha de la donación.
Y aplicaría lo que toque… por sentido común, no he pensado en otra cosa (ni lo había pensado antes).
Saludos, Justito El Notario.
Buenas noches Don Justito y gracias de antemano.
Puedo solicitar la copia de una escritura de cuota indivisa sobre una finca en la que tengo, a la vez, otra cuota indivisa distinta.
Un saludo.
Buenas tardes:
Algo creo que tengo en mi artículo “El notario dice que no tengo interés …”.
A bote pronto pienso que si me dice para lo que la quiere (¿un retracto de comuneros?) podría llegar a admitirlo.
¿Para qué la quiere? Sin mas .. yo no se la doy.
Saludos, Justito El Notario.
Muchas gracias por su respuesta.
El caso concreto es una participación cuya propietaria de nacionalidad austriaca, fallece y nuestro interés es poder comunicarnos con el/los nuevos propietarios (que no han pasado por registro), con la intención de constituir una comunidad de comuneros para entre otras cosas actualizar porcentajes catastrales, ya que ha habido otro cambio de propietario y además se ha modificado el valor de la finca.
Podríamos pedir una copia parcial en base a la Resolución de 25 de Octubre de 2018.
Gracias, saludos.
Hola Luis:
Esa resolución está en mi blog?
A priori, usted lo que quiere son datos personales y, en tal caso, no le daría la copia.
Espero noticias sobre la resolución, saludos, Justito El Notario
Buenas tardes y gracias.
La resolución no está en su blog, la obtuve en “elnotario.es”, de donde copio el siguiente texto:
Resolución de 25 de octubre de 2018
Supuesto de hecho: una persona solicita la copia de una escritura de compraventa de cuota indivisa sobre una finca en la que tiene, a su vez, otra cuota indivisa distinta. Alega como interés legítimo que “actualmente estoy en proceso de segregación del proindiviso de la finca y necesito las escrituras de ambas piezas”.
Doctrina: según la DGRN, “la simple condición de comunero” no legitima sin más la obtención del derecho a copia. Entiende, por el contrario, que solo tiene derecho a copia parcial, “limitada a los datos de la titularidad de la cuota” y “debería omitir especialmente todos aquellos aspectos obligacionales referentes a cualesquiera otras relaciones contractuales entre el vendedor y los adquirentes de la porción indivisa”, “así como los datos que están protegidos por la normativa de protección de datos”.
Dada la información por usted facilitada, creo que no pediremos copia alguna, de llegar a pedirla le daremos noticias de lo que acontezca.
Muy agradecido, saludos.
Buenas noches Don Justo,
Tengo una duda y me preguntaba si usted me podría dar respuesta.
El señor X adquiere un inmueble el 8 de noviembre de 2023. Tras efectuar la compraventa y llegar al piso descubre humedades que no estaban presentes en el momento de la visita inicial con la inmobiliaria efectuada 1 mes antes.
Tras comentar la situación con el vendedor, este le da la opción de subsanar el problema o de dejar sin efecto la compraventa, es decir, realizar la devolución del dinero y volverlo a registrar a su nombre ante notario.
Mi duda es la siguiente:
En el caso de ‘anular’ o dejar sin efecto la compraventa a través de un acuerdo extrajudicial, el señor X estaría obligado a autoliquidar y pagar el ITP o al darse una causa sobrevenida (humedad indetectable a simple vista) podría considerarse resolución tácita e implícita al contrato y así dejar sin efecto la compraventa para no efectuar el pago del impuesto.
Según la información que he encontrado, el articulo 57.1 de la ley del ITP indica que se tendrá derecho a la devolución cuando por resolución firme judicial o administrativa se declare nulo el acto.
Por otro lado el artículo 32.1 del reglamento del ITP habla solamente de condiciones resolutorias expresas pero no de las implícitas, no sé si este tema se podría relacionar con el artículo 1124 del CC.
No he podido ninguna sentencia respecto a este tema en concreto.
Muchas gracias de antemano.
Saludos.
Buenos días Álvaro:
Poca cosa le puedo aportar. Sin entrar en la causa ni en el pronunciamiento judicial, si ustedes anulan, revocan, dejan sin efecto .. etc .. por la aparición de vicios ocultos pienso que podría tener que volver a pagarse impuesto. Creo que esta información es bastante completa:
https://www.supercontable.com/boletin/A/articulos/devolucion_itp_ajd_procedimiento_erroneo_escritura_protocolo_deshacer_modificacion_impuesto.html
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenas tardes, Don Justito
Le expongo el siguiente caso: Una C.B. arrienda a una S.A. de la que son socios los mismos comuneros, un solar. En el contrato de arriendo se dispone que a la terminación del contrato, las mejoras quedaran en favor del arrendador sin tener este que indemnizar al arrendatario.
Esto lo veo como un derecho de accesión. Ahora bien, esta accesión tributaria por ITP o podría ser considerada una donación encubierta y operación vinculada?
Muchas gracias!
Hola Cristina:
¿Y en qué consisten las mejoras? En mi notaría de alquiler, la cosa está clara. Si pongo paredes o arreglo el baño, pues lo pierdo y no creo que pase nada cuando me vaya, pero ¿en un solar?
Saludos, Justito El Notario.
Consisten en la construcción de unas carpas para celebrar eventos, teniendo estas partes fijas en el suelo. Gracias por su respuesta,
Buenos días:
No sabría que decir. Yo creo que eso es desmontable y, en consecuencia, no entraría en el concepto de mejora excepto en cuanto a esas partes fijas.
Hablo por sentido común. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Buenas tardes, soy del gremio, letrado de la administración de justicia, vista su amabilidad en las respuestas, me atrevo a plantearle lo que sigue:
Tenemos una casa cuya situación es la siguiente; se adquirió por compraventa por dos hermanas junto con sus respectivos esposos la nuda propiedad a su padre, (repartida en un 50% a cada una de ellas) el cual se reservó el usufructo vitalicio. Además, en nota simple obtenida, consta un derecho de habitación a favor de los bisabuelos, de los cuales se desconoce la fecha de fallecimiento (estimando que este se produjo hace alrededor de 100 años).
A día de la fecha, nos encontramos en la siguiente situación:
De un lado, ha fallecido una de las hermanas, quedando el cónyuge supérstite y cuatro hijos de ese 50%. Del otro lado, ha fallecido el matrimonio, quedando nosotros, 4 hijos como herederos.
A vista de la cual se plantea;
1º ¿Podríamos hacer los 4 hijos del matrimonio fallecido la adjudicación del 50% que nos corresponde independientemente o seria necesario hacer una adjudicación conjunta con los 9 según nos indica nuestra notaría?
2º En el caso de que se produjese la renuncia o fallecimiento de uno delos herederos antes de dicha adjudicación, ¿Acrecentaría el total o solo la parte de sus hermanos?
3º ¿El derecho de habitación solo se podría cancelar mediante certificación de fallecimiento? En ese caso, ¿A que organismo podríamos dirigirnos aparte del registro civil? Ya que la obtención de dicho certificado sin conocer la fecha de defunción me resulta complicada.
Atentamente, le saluda.
Sra. Ortiz García-Donas.
Buenas tardes Carmen:
En cuanto a la primera pregunta opino todo lo contrario. Lo que corresponde hacer ahora es heredar, usted y sus hermanos a sus padres y sus primos a su madre. Si hay que liquidar gananciales, pues previa liquidación de gananciales.
En cuanto a la segunda, el efecto de la renuncia o fallecimiento de usted o de sus hermanos o de alguno de los primos se produciría en la respectiva herencia a la que estuvieran llamados.
Y en cuanto a la tercera, cuando se trata de personas fallecidas hace tanto tiempo suele ser bastante con explicar que si vivieran tendrían 125 años (por decir algo) y que siendo así se da por cierto su fallecimiento. Algún registro mas quisquilloso podría exigir un acta de notoriedad.
He visto la consulta también en Instagram. Allí no contesto a cuestiones profesionales. Instagram es para otras cuestiones (al menos para mi).
Y en el blog procuro contestar siempre.
Yo nunca me planteé cambiar de oposición. Cuando entré en crisis me veía incapaz de empezar cualquier otra cosa.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Muchas gracias por su amable y sobre todo rápida gestión.
A la misma vez discúlpeme por haberle reenviado esta consulta por Instagram, no sabia si esta había quedado correctamente enviada al foro y por ello le escribí por ahí, no fue lo adecuado, de nuevo disculpas.
Hace usted un gran trabajo muy útil en este blog para la sociedad.
¡Saludos!
Hola Carmen:
De nada. Gracias por sus palabras que me animan a continuar en el camino.
Saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes Don Justo!
Te escribo desde Novelda (casi vecinos).
Resulta que el día 19 de Agosto de 2022 formalizo la escritura pública de compraventa con mi entonces pareja. Al tratarse de primera vivienda habitual, aplicamos el tipo reducido del 0,10% en el AJD.
Por terribles causas del destino, mi pareja y yo rompemos (ni estamos casados, ni somos pareja de hecho), y dadas las circunstancias acordamos una extinción de condominio en la que ella se queda con la totalidad del inmueble, el día 23 de Marzo de 2023 (transcurridos 8 meses). Hasta aquí todo correcto.
La sorpresa llega el viernes pasado, con una carta de la Oficina Liquidadora del Registro, en la que dice, que debido a la extinción de condominio y el artículo 41bis del Real Decreto 439/2007, no se cumple con el requisito de haber vivido al menos 3 años para el requisito de mantenimiento de “vivienda habitual”.
Mi pregunta es ¿Es esto recurrible cuando en ningún momento la vivienda pierde la condición de habitual?, ¿que al ser un bien indivisible, puede ser 50% vivienda habitual, y 50% no serlo? Además, habiendo pagado de nuevo mi ex en la extinción de condominio, el tipo reducido del 0’10% de la parte que adquiere.
He leído el artículo de esta página https://www.justitonotario.es/faq/reduccion-0-1-iajd-disolucion-condominio-vivienda-habitual-valencia/ , pero no son exactamente los mismos casos, y no se si las sentencias me valdrían.
Muchas Gracias y un saludo!
Buenos días Cristian:
No sé si lo he entendido bien.
¿En esa carta se reclama pagar el AJD de la compraventa al 1,5 por no haber sido VH durante tres años?
Si es así, entiendo que la disolución se ha liquidado al 50% del valor y luego al tipo del 0.1% y que, de momento, no ha habido problemas con ello.
Espero noticias, saludos, Justito El Notario.
Exactamente, lo que se me reclama es el 1,5% de la compraventa por no haber mantenido el inmueble 3 años.
Hola Cristian:
Ok.
Sin ver la argumentación de la OL (o de Hacienda), creo que tienen razón si bien, podría entenderse que sigue siendo VH de uno y por tanto solo podría reclamar el 0,745%.
Cómo lo ves?
Saludos, Justito El Notario.
Estimado Justito,
3 hermanos heredan una finca no divisible. Uno de ellos quiere el pleno dominio del inmueble y compensar a los otros dos hermanos con dinero. La sucesión está abierta pero no han escriturado la aceptación y partición de la herencia. Sería posible extinguir este condumio de bien determinado como si se dispusiera de cosa futura? Muchas gracas
Hola Cristina: No es necesario hacerlo así (mas bien diría que “así no se hace”).
Lo que se hace es heredar diciendo que el bien es indivisible y que se lo queda uno que paga a los otros su parte.
Muy fácil. Si le pillo cerca, aquí estoy.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Hola!
Mira tengo una consulta, soy estudiante de derecho y cuando acabe la carrera estoy planteándome opositar para notaría, pero hay una cuestión que me preocupa. Soy de Madrid y soy consciente gracias a tus blogs que cuando apruebe la oposición seguramente tenga que irme a vivir fuera pero, ¿hay alguna posibilidad de que vuelva a Madrid? Y si es así ¿durante cuanto tiempo estaré fuera hasta volver?
Un saludo y gracias.
Buenas tardes Natalia:
Si te refieres a Madrid capital échale unos cuantos años. Si hablas de la Comunidad Autónoma, pienso que también unos cuantos, pero menos. Si te conformas con provincias limítrofes podrías tardar poco o entrar en alguna notaría en esas provincias.
Saludos y ánimos, Justito El Notario.
Estimado Justito, quería hacerle otra consulta,, por si puede ayudarnos:
Hace tiempo se firmó un contrato de financiación, pero en vez de intervenirse en póliza, se firmó en privado y se elevó a público en el mismo acto ante notario por que así lo solicitó una de las partes. No entiendo el por qué, y además creo que tributa la elevación a público (la financiación podía intervenirse en póliza)
Muchas gracias por su atención.
Un saludo
Buenos días:
Se elevó a público mediante póliza o mediante escritura?
Saludos, Justito El Notario.
Muchas gracias por la pronta respuesta. Creo que en escritura, pero se puede eleevar a público en póliza? Aun así, no le veo sentido, gracias
Sí, claro. Es lo usual y lo que se ha hecho con lo firmado privadamente durante el COVID que se ha traído a la notaría después.
Puede ser una cuestión de fechas.
Algo tengo aquí:
https://www.justitonotario.es/elevacion-publico-polizas-covid-19-notaria/
Saludos, Justito El Notario.
Muchas gracias pero fue en 2018, antes del COVID. Se elevó en escritura pública priva firma de las partes en documento privado.
Da igual. La base es la misma. Se eleva a público por motivaciones diversas y para conseguir los efectos de la intervención notarial. Saludos
Estimado Justito, quería hacerle una consulta, difícil y discutible, por si puede ayudarnos:
(ii) Embargo de opción de compra de arrendamiento financiero (leasing) inscrito en el registro.
Aquí hay varias posturas:
(a) El arrendatario puede ejercitar la opción de compra pero el embargo se extenderá, por subrogación real- como en las hipotecas sobre la opción de compra-, sobre la finca una vez el arrendatario ,adquiera la propiedad y devenga propietario.
(b) El arrendatario NO puede ejercitar la opción de compra HASTA que atienda el embargo. (se requerirá al órgano embargante antes del ejercicio de la opción de compra y se atenderá el pago del embargo).
(c) El órgano embargante puede subrogarse ejercitar la opción de compra y sacar a pública subasta el inmueble y una vez resarcido le dará el sobrante-si lo hubiera- al arrendatario.
(d) El arrendatario puede ejercitar la opción de compra pero el registro no inscribirá la propiedad a su nombre hasta que se cancele el embargo (postura que entiendo que “elude” el embargo ya que la inscripción no es obligatoria).
Muchas gracias por su atención.
Un saludo.
Hola Javier:
Me temo que este tipo de cosas no las estudio desde que aprobé la oposición y digamos que no me apetece “nada” estudiarlo.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Enhorabuena y gracias por el blog. Busco opinión sobre si la ocultación de datos del art 184 LGT para graduar sanciones tributarias (en ITP/AJD) por no presentar ni pagar modelo 600 se ve afectada por la obligatoria comunicación de ficha de escrituras y copia simple por parte de los notarios. En otras palabras, ¿existiría el elemento subjetivo de dolo por ocultación cuando lo declarable lo conoce la administración que sanciona porque el notario ya se lo comunicó/declaró con todos los elementos para liquidar?. Muchas gracias.
Buenas tardes Antonio:
Lo siento pero esa materia no es la mía.
Lo que le puedo decir es que nosotros comunicamos pero si eso aminora la responsabilidad o hace decaer la obligación, no le puedo decir nada que le sirva (salvo lo que me dicta mi sentido común que me dice que una cosa no tiene nada que ver con la otra).
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenos días,
Me gustaría realizarle una consulta sobre Escritura de donación dineraria:
¿Como podría realizarse la firma de una escritura de donación dineraria de padres a hijo, cuando los donantes (los padres en regimen gananciales) se encuentran actualmente en CCAA diferentes y ninguno de ellos puede viajar para reunirse?
Le quedaría muy agradecida que me orientara de los pasos a seguir
Muchas gracias
Inma
Buenos días:
Es fácil se otorga un poder o se firma mediante mandato verbal y luego se ratifica. Mejor lo primero que lo segundo. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Estimado Justito, quería hacerle una consulta, pueden compartir dos notarios un mismo despacho así como a sus empleados, voy a firmar una compra-venta y pregunto que notario es y me dicen que depende de la agenda de cada uno me tocara con un o o con el otro, esto no vulnera alguna ley de la competencia, gracias.
Buenas noches:
Interesante cuestión. Uno de mis caballos de batalla: las uniones de despacho.
No, no pueden responderte eso salvo que a usted le de igual. ¿Le da igual?
En fin, estoy condenado a Pinoso hasta que me jubile. No puedo con esas cosas.
Saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes, Sr. Justito.
Las circunstancias, lamentablemente, me hacen volver a remitirme a usted. Si le estoy molestando demasiado de verdad que lo entenderé.
Nos encontramos en una situación de compraventa de una vivienda y la inmobiliaria nos ha facilitado la copia simple de una escritura de aceptación de herencia sin garantía de transcripción. La antigua propietaria, por quien se efectúa la herencia, consta en el Registro, en el Catastro y en la presente aceptación como la persona que tiene la nuda propiedad de la totalidad de la vivienda con carácter privativo. En la nota simple del registro consta además una usufructuaria por la totalidad de la vivienda de la cual se adjunta en la aceptación de la herencia su certificado de defunción, por lo que se da extinto su derecho.
En la copia todo parece estar bien, pues incluso adjunta los documentos concernientes al testamento, pero la copia, aunque está sellada por la notaría, no está firmada e incluye lo que podría ser un error.
En el apartado Inventario, dice expresamente:
Inventario: Los bienes relictos por el causante, son los siguientes:
1. La mitad indivisa de la siguiente finca:
(Y aquí se describe la finca).
En los demás puntos del inventario indica totalidades, como “La totalidad del saldo bancario…”.
El caso es que nosotros hemos firmado la reserva por la integridad de la vivienda, no por una mitad indivisa de la misma.
¿Se trata de una forma habitual o podría deberse a un error de redacción? Hemos encontrado un error en el que una cuantía referente a un saldo bancario que no nos concierne, son diferentes el valor escrito y el numérico, por ejemplo.
En caso de deberse a un error, ¿cómo se modifica y a quién hay que acudir para subsanarlo?
Gracias de nuevo por su labor y un saludo,
Adrián
Buenas tardes. Puede que la otra mitad pertenezca a su dueño en virtud de otra escritura.
Lo de garantía de transcripción está anticuado:
https://www.justitonotario.es/faq/articulo-250-del-rn-se-modifico-hace-14-anos/
Las copias simples no llevan firmas y deben estar expedidas en el papel timbrado de los colegios notariales que es un poco sepia y con números y sellos en color “vino tinto”.
Si hay un error, habrá que hablar con la notaría correspondiente. Unas veces es sencillo y otras mas complicado. Intuyo que o hay varios propietarios o el único propietario tiene varios títulos.
La nota del registro les dará la respuesta.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Estimado Sr. Justito.
Lo primero, agradecer el tiempo que se toma en desarrollar unos artículos tan útiles incluso para gente que no somos de este campo del conocimiento. La claridad expositiva y el detalle se agradecen en estos tiempos tan veloces.
Indagando acerca del tema de la aceptación de herencia me surgen algunas cuestiones que quizá usted sepa responder. Intento exponerlas en mi terminología.
¿La aceptación de una herencia ante notario por parte de, digamos, dos herederos, implica que estos dos son los únicos herederos?
¿Implica ello también que, de haber testamento, solo esos dos herederos tendrían la propiedad de los bienes y propiedades heredadas? ¿O, aun habiendo sucedido esa aceptación de la herencia, podría existir una tercera persona designada en el testamento como heredera y, por tanto, propietaria de algunos de los bienes o propiedades de la persona fallecida?
¿Influye en estos aspectos que la aceptación haya sido registrada?
Entiendo que de no haber testamento, los únicos propietarios de los bienes y propiedades de la persona fallecida únicamente podrían ser esos dos únicos herederos. Pero igual estoy equivocado.
Gracias de nuevo por su labor y disculpe mi ignorancia sobre el tema.
Saludos cordiales, Adrián.
Buenas noches Adrián:
Gracias por sus palabras.
Para saber quienes son los herederos de alguien hay que acudir a su testamento y si no lo hizo pues a la declaración de herederos. Los que se digan en uno o resulten de otra son los que puede aceptar y repartirse. ¿cuantos herederos hay en caso? ¿como saben que lo son los que lo son si es que realmente lo son?
Es muy raro que alguien acepte sin mas, es decir, que no concurra con los demas herederos que también acepten y que todos se repartan.
Así qué, ¿que es lo que realmente le preocupa? ¿cuál es su caso?
La aceptación no se registra, se registra el reparto previa su aceptación. Gracias de nuevo, saludos, Justito El Notario.
Buenos días, Justito.
Agradezco su aclaración. Reconozco que no fui del todo concreto en mi pregunta y usted me ha sabido responder de una forma que creo entenderlo mejor.
El propósito concreto de mi pregunta es, en realidad, saber si dos herederos –dos herederos de orden familiar– que se dicen únicos tras haber firmado la aceptación de la herencia ante notario, por el hecho de haberlo firmado ante notario –y este haber constatado si existían legatarios u otros herederos– se puede decir que son herederos únicos.
El caso vendría en el siguiente contexto: queremos comprar una vivienda a dos vendedores que afirman ser los dos únicos herederos legales de la propiedad, pero estos no han realizado el cambio de nombre en el Registro porque dicen necesitar saldar en el momento de la escritura pública de la compraventa los impuestos de sucesiones y plusvalía correspondientes en unidad de acto. Queremos estar seguros de que proceder en esta situación no nos acarrearía problemas.
Es por todo ello que ando indagando acerca de los aspectos referidos a las herencias y sus aceptaciones, aunque quizá mi curiosidad acabe rebosando el caso concreto que me interesaría personalmente saber.
Gracias de nuevo por su labor, y un cordial saludo, Adrián.
Buenos días Adrián:
Como le dije anoche, entiendo que se trata de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y siendo así, los Notarios, como no podía ser de otro modo, nos ocupamos de que no haya mas herederos conforme al título sucesorio (testamento o declaración de herederos). ¿De donde iban a salir mas herederos que los que figuran en testamento o declaración de herederos? El Notario hace lo que hace en base a la documentación existente. Si los hubiera, no se habría podido firmar. Así de fácil. Evidentemente, no podemos controlar hijos secretos o desparecidos que reaparecen y cosas mas propias de las películas que de la vida real (aunque también hay casos). Si quieren comprar y quieren estar tranquilo, que inscriban la escritura y no le den mas vueltas. Le insisto en que al 99%, de lo que me habla es de una aceptación y adjudicación. Es muy raro que alguien venga a decir que acepta sin mas. Se acepta y luego se reparte. Saludos y suerte, Justito El Notario.
Muchísimas gracias, Justito.
De verdad que le agradezco el detalle de su explicación.
Gracias de nuevo por su tiempo y seguiremos aprendiendo con usted.
Saludos cordiales y felices fiestas, Adrián.
Estimado Sr. Notario:
Antes de nada permítame felicitarle por la cercanía y el humor que emplea en su blog. Me parece encomiable la labor que desarrolla.
Bueno…buscando por la “red” llegue a su blog y me surge una duda sobre las actas de manifestación o notoriedad para la rehabilitación de vehículo en Tráfico. Leí su comentario del 04 de mayo del 2019 sobre el tema. La duda sería…¿Puede una Jefatura Provincial de Tráfico (en mi caso sería la de Las Palmas) no admitirme dicha acta para traspasar un vehículo a otra persona? Mi caso concretamente es de un vehículo cuyo titular falleció hace años no ocupándose la familia en nombrar a un responsable del coche o titular provisional en los 90 días siguientes al fallecimiento como dice el Reglamento Gral. de Vehículos. El coche lo ha tenido un hijo del finado hasta el día de hoy, y ahora estoy yo interesado en comprarlo. Puedo traspasarlo con una de estas actas? Habría que hacer otro trámite.
Muchas gracias.
Buenos días Víctor:
Muchas gracias. NO negaré que el esfuerzo que esto me representa es inmenso.
Esas actas solo sirven para vehículos que carecen de documentación y se usan para rehabilitarlos en tráfico. Me parece que no es el caso, ¿no?
Saludos y gracias, Justito El Notario
Buenos dias Sr. Notario:
¡¡Que rapidez!!…todos mis respetos.
Efectivamente no es el caso, pero aunque no fuera, si el vehículo en cuestión carece de documentación y se pudieran obtener los duplicados del permiso de circulación y la ficha técnica, seguiría a nombre del difundo dueño, así que sólo hemos avanzado una casilla, ya tenemos documentación. Mi duda sigue siendo la planteada.
Enfocado de otra manera, ¿hay alguna figura legal para conseguir el cambio de titularidad del vehículo?
Muchas gracias.
Buenas tardes: Si los duplicados son susceptibles de obtenerse este procedimiento no sirve. En tal caso, adición de herencia. No hay otra, a mi modo de ver. Por eso, si no hay nada puede que este procedimiento sirva.
Saludos, Justito El Notario.
Buenos días Sr. Notario,
Soy viuda desde el 2002 con 2 hijos. En Diciembre 2003 creamos una sociedad limitada y pusimos nuestra vivienda en Madrid y un bungalow en Torrevieja como Capital Social.
Esta sociedad no ha tenido nunca actividad y tampoco nos hemos beneficiado de nada, el motivo de su creación fue exclusivamente protegernos de mi familia política con quién mi marido tenía una SA y que ya nos habían metido en problemas financieros con anterioridad.
Actualmente queremos cerrarla definitivamente con el menor coste posible.
Mi pregunta es:
¿Se puede hacer en un único documento notarial la liquidación, devolución a los socios de los bienes inmuebles en el mimos % de su creación y disolución total de la sociedad?
Muchas gracias y un saludo,
Rosa Martín Ariza
Buenos días Rosa:
Sí, se puede. O se disuelve y se deja pendiente la liquidación o se disuelve y liquida todo de golpe.
Siempre sea entendido con base en lo que me cuenta y poco mas.
Saludo y suerte, Justito El Notario.
Muchísimas gracias!
Ya solicité su ayuda en una anterior ocasión y me gustaría colaborar como entonces con una caña y una tapa. No veo ahora mismo como hacerlo, si me puede enviar un link para ello le quedaría muy agradecida.
Un saludo
Buenas días Rosa:
Me temo que ya no es posible.
Un enfrentamiento desafortunado ha hecho que no pueda seguir manteniendo mi actividad social y el simpático gesto de la caña.
No se preocupe. Ahora ya solo tengo mis libros para sacar un pequeño plus a mi actividad que sirva para tomar esas cervecitas.
Saludos y gracias por su buena intención, Justito El Notario.
Apreciado Sr.Notario, quisiera trasladarle una breve y concreta consulta desde Barcelona. Hace unos años modifique mi nombre, Enrique, mediante las gestiones oportunas en el Registro Civil. De modo que ahora es, y asi consta ya en mi DNI, Enric. ¿Puede ello suponer algun problema, en su momento, a la hora de hacer efectivo el testamento de mi padre, en el que a buen seguro debo constar como Enrique?. ¿Seria necesario alguna modificacion en tal testamento, o bien otorgar uno de nuevo?
Muy agradecido quedo a la espera de su generosa respuesta y le saludo bien cordialmente.
Buenas tardes Enric:
No es problema. Conserven el Libro de Familia y hágase con un certificado de nacimiento en el que conste el nombre (si es que no lo tiene ya) por si acaso … pero puede estar tranquilo. Saludos, Justito El Notario.
Buenos dias, Sr.Notario
Muy agradecido por su pronta y clarificadora respuesta. Considero loable desde todo punto de vista su generosa labor atendiendo las consultas que se le plantean y que a buen seguro son de gran ayuda para quien las formula.
Gracias de nuevo desde Barcelona. Y salutaciones cordiales!.
Buenos días Enric: Le agradezco sus palabras. Llevo mas de 5.000 consultas atendidas en 6 años y creo que he ayudado a mucha gente a resolver sus dudas y preocupaciones. Saludos y hasta otra. Justito El Notario.
Buenas tardes, Sr. Notario.
El año pasado heredé una casa en un pueblo que tenía roto el tracto registral, por lo que a principios de este año inicié en una notaría el procedimiento para reanudar el tracto interrumpido. Se trata de una casa que son dos fincas registrales, pero una única finca catastral. Ya se terminó el procedimiento, pagué los impuestos correspondientes y ahora tengo las dos fincas registrales a mi nombre. Lo único que no he hecho es la agrupación de las fincas (y eso que tengo una escritura de agrupación de hace unos años) porque claro la agrupación me dicen que tiene que hacerse con las coordenadas georreferenciadas del Catastro. Y ahí está el problema. Cuando a mitad del procedimiento de reanudación del tracto desde la notaría me dijeron que comprobara si la medición del Catastro me parecía correcta, ya entonces me pareció muy extraño un metido que se veía en la representación gráfica. Puesta al habla con los antiguos propietarios (quienes vendieron la casa colindante en 2019 a un tercero) me comentan que el metido que hace el dibujo es porque ellos eran los propietarios de una parte, pero solo del tejado, y que las habitaciones que hay debajo de ese parte del tejado, en la planta 1 y planta calle son mías. Y claro el comprador en 2019 hizo la coordinación Catastro-Registro, de lo que deduzco que ahora es el propietario de arriba debajo de todo, incluidas mis habitaciones de la planta 1 y planta calle. Y para más inri este nuevo propietario falleció a finales de 2020 (los herederos deben ser unos sobrinos que residen a muchísimos kilómetros del lugar, que quieren vender la casa cuando antes, y la quieren vender entera, no parecen dispuestos a llegar a un acuerdo de venta conmigo sobre las habitaciones que yo tengo en su casa). De verdad que no sé por dónde seguir. No sé si hacer una RGA de la parcela (porque ni siquiera la parcela exterior me encaja con la real, yo creo que el metido que hace la casa es justamente al revés) y una medición del interior de la casa y tratar de solicitar la nulidad de la inscripción registral (si es que eso existe), o tratar de resolver esto en los Tribunales (pero de momento no sé contra quien) o dejarlo como está (a riesgo de quien compré la casa tiré abajo mis habitaciones). Al Registrador le comenté mi caso y me dijo que lo preguntaría y hasta ahora. No entiendo cómo se puede establecer una presunción sobre la finca real (Coordinación Registro Catastro) el que se puede perfectamente ignorar la comprobación de la realidad física de la finca. Muchísimas gracias por tu tiempo. Me encanta su blog, la forma que tiene de contar las cosas y su sentido del humor. Dígame por favor donde puedo hacer una donación a su ONGs favoritas o invitarle muy gustosa a unas cañas. Un saludo
María
Buenas noches María:
Gracias por sus palabras y su seguimiento.
Se me ocurren un par de cosas. Una es esta:
https://www.justitonotario.es/faq/descoordinacion-finca-coordinada-catastro/
Puede ver al final un hilo registral publicado en Twitter (si lo tiene podrá leerlo, si no lo tiene creo que no) que trata el tema de ¿CÓMO MODIFICAR LA R.G. inscrita de una finca?.
La segunda es que parece haber una especie de “engalaberno”. Una casa se monta sobre la otra o simplemente un tejado de uno se sitúa por encima de la propiedad del otro. Por culpa de un tejadillo que se adentraba en la propiedad del vecino tuve que parar el único expediente hipotecario que no he llevado a buen fin.
Sobre esa figura puede leer esto:
https://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-16/2173-la-propiedad-tridimensional-un-ejemplo-mas-de-la-creacion-notarial-del-derecho-0-9690945353071154
Y una mas … tal vez una solución podría ser un procedimiento del artículo 18.2 de la Ley del Catastro .. puede que también un acta de deslinde. Todo antes que un pleito …
En definitiva verá que solo puedo darle algunas ideas pero no una solución porque para una solución hay que ver documentación.
Le agradezco sus buenas intenciones pero mi proyecto solidario se fue a freír puñetas por culpa de una queja y he tenido que dejarlo de lado.
Espero haberla ayudado aunque solo sea un poquito. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Muchísimas gracias Sr. Notario:
Le agradezo la información enormemente, que de eso se trata de dar orientaciones para poder seguir tirando del hilo, resolver las cosas por intenet pues difícil, como usted bien dice.
En esta dirección entiendo que se habla de la descoordinación de la finca propia, no de la del colindante, que es lo que pretendo yo, pero ya veo que en general no es inamovible la coordnación registro-catastro, cosas que me tranquiliza: https://www.justitonotario.es/faq/descoordinacion-finca-coordinada-catastro/
Muchas gracias por la referencia https://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-16/2173-la-propiedad-tridimensional-un-ejemplo-mas-de-la-creacion-notarial-del-derecho-0-9690945353071154
Es verdad que explica muy bien la figura de una casa que se monta sobre otra o “engalaberno”. Mis conocimientos jurídicos no son tantos como para seguir el texto en su totalidad, pero me va a resultar de mucha utilidad.
El procedimiento del artículo 18.2 del Catastro habla de que con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela….entiendo que se eso podría haberlo hecho quizás mientras me tramitaban en la notaría las actas de reanudación del tracto interrumpido…ahora no se…lo que ocurre que en ese momento (mayo de este año) no tenía nada clara la situación jurídica y no supe por donde seguir y no quise precipitarme tomando una decisión equivocada.
Siento que se haya caido su proyecto solidario. En este caso le invito a unas cañas virtuales, como no puede ser de otra forma.
Mil gracias de nuevo
Hola María:
El 18.2 se puede utilizar en cualquier momento. Es un documento independiente aunque o parte de uno previo que corrige, o da lugar a un posterior que recoge lo ya subsanado.
A mi me parece una maravilla aunque algunos compañeros le ponen toda clase de pegas. Les veo muy teórico y yo soy muy práctico.
Vea aquí: https://www.justitonotario.es/acta-subsanacion-discrepancias-18-2-ley-catastro-programa-piloto-sec/
Espero que “mis ideas” puedan ayudar a resolver el caso.
Saludos, Justito El Notario.
Muchas gracias de nuevo Sr. Notario:
Tomo nota del art. 18.2 para poder utilizarlo si llega el caso. Yo también he tenido que hacer algún procedimiento de subsanación de discreptancias ante el Catastro con mi certificado electrónico sobre otra finca, con final feliz afortundamente, por que los del “Catastro” son duros a veces…pero en la finca que nos ocupa con 2 habitaciones que se meten en la vivienda colindante formando lo que su colega Don Ignancio Gomá Lanzón llama «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas», o la más técnica de «engalabernos», no creo que una RGA (presentada por mi o por un notario) e incluso con un IVG+ (caso que puede conseguirla) pueda representar las habitaciones que se meten en casa del vencino, ya que sólo representa los vértices georeferenciados de la parcela (similar a la visión área de la misma). Tendría que adjuntar además planos técnicos de la superficie interior demostrando la existencia de dichas habitaciones de las que que disfruta mi finca en casa del vecino…y en esto tendría que estar de acuerdo el colindante (que ahora son los herederos del último propietario, porque el propietario falleció). Además tengo entendido que el Catastro cuando hay conflicto entre colindantes no modifica nada…no se si estoy en lo cierto o no.
Yo lo que tengo duda es que cuando en 2019 cuando este vecino adquirió la finca colindante e hizo la coordinación Catastro-Registro de su finca porque no se nos notificó a los colindantes (en este caso a mi madre que era entonces la popietaria) para ver si estábamos de acuerdo.
Muchísimas gracias de nuevo. Todas sus ideas son muy úiles para mi.
Saludos
Hola de nuevo:
Efectivamente es necesario que no haya oposición, pero cuando la gente recibe algo de un Notario y se ve obligada a comparecer, tal vez a asesorarse (haciendo un gasto), para oponerse con fundamento a la lícita pretensión de un vecino, se baja del burro y no protesta. Puede que el procedimiento no sirva para nada pero … puede intentarse. Yo he tenido un caso y cuando el tipo de manera absolutamente injusta vino a oponerse acabó dándose cuenta de que su oposición no tenía fundamento alguno y se fue con el rabo entre las piernas. A usted para un caso como este también le puede interesar tener abogado (y para esto no sirve cualquiera) porque otro profesional puede llegar hasta donde el Notario no puede hacerlo en la solución del “litigio”. Por eso me gusta a mi que en toda clase de expedientes que susciten oposición (o puedan suscitarla) la gente tenga abogado. Es difícil hacérselo entender pero es muy conveniente.
¿Cabe la posibilidad de que fueran notificados y no se enteraran? Si no es por eso, no me cuadra.
Saludos, Justito El Notario.
Buenas noches,
Tengo una duda notarial que me está comiendo las entrañas… Estamos vendiendo una propiedad, siendo la mitad propiedad de una persona con incapacidad parcial (sólo para temas económicos). Su hijo, que es su curador, ha solicitado la correspondiente Autorización de venta en el Juzgado y nos la han dado, pero cosas de las leyes, este Auto no será firme hasta dentro de 20 días hábiles y para entonces el contrato de arras habrá expirado y los compradores amenazan con demanda. Comentándole a Su Señoría este problema nos dice que no se puede modificar ni dictar firmeza antes, pero nos ha recomendado pedirle a la Fiscalía un escrito donde diga que no va a recurrir dicho Auto para poder escriturar. Sin embargo, no se si el Testimonio del AUto + ese escrito de la Fiscal renunciando a recurrir basta para poder firmar ante notario la escritura de compraventa sin que surjan problemas o si se pueden negar los compradores. Gracias por tu ayuda!!
Buenas noches Eva:
Curiosamente tengo un caso exacto entre manos y estamos pendientes de la firmeza.
Aceptar ese documento requiere de dos cosas: una que lo acepten los compradores (que supongo serán comprensivos con la situación) y el propio Notario que es el que puede pagar el pato si las cosas salen mal.
Ese plazo es “ridículo” y el único problema (al margen de la logística) es que haya hipoteca y pueda caducar la Oferta Vinculante. Si no es el caso, pues que se esperen.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenos días:
Buscando información he llegado hasta aquí y quería preguntar lo siguiente:
Mi madre ha fallecido, dejando 3 hijos mal avenidos. No ha dejado testamento ni bienes a repartir. El caso es que me ha llegado una notificación del juzgado en el que como heredero se me reclama una cantidad que dejó a deber a la señora que le cuidaba. Mi pregunta es si puedo hacer una renuncia ante notario, sin hacer ninguna declaración de herederos (desconozco el paradero de mis hermanos), si dispongo del certificado de defunción, el de últimas voluntades (no otorgó testamento), el libro de familia y mi certificado de nacimiento. Entiendo que no tendría sentido gastarme un dinero en hacer una declaración de herederos para luego renunciar.
Por lo que he leído por aquí, depende del notario. ¿Tendría que buscar uno que esté dispuesto a hacerlo? ¿Sería necesario que fuera un notario de la misma localidad donde tenía la residencia la fallecida?
Muchas gracias
Buenas tardes:
Puede ir al Notario que quiera y sí, depende de su criterio.
Yo estoy con usted. Al que quiere renunciar si no hay testamento le pido que me explique un poco, que me traiga defunción y últimas voluntades y listo.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Muchisimas gracias.
Confío en encontrar algún notario que tenga el mismo criterio que usted y que no sea complicado
Un saludo
Buenos Días Justito,
Estoy en un proceso de compra de una vivienda y días antes de las arras me indican que el no está hecha la escritura de aceptación de la herencia. Me plantean que para ahorrar tiempos hacer el mismo día la escritura de la herencia y después de la compraventa. Después se inscribirían las 2 en el registro.
No sé hasta que punto esto es legal, porque parece que el paso primero por el registro y después la venta. Entiendo que quizá sea un problema de liquidez del vendedor, pero como parte compradora estoy asumiendo un riesgo si hago la compra en el mismo acto?
Muchas gracias por su inestimable ayuda.
Buenos días Miriam:
Lamento no poderle contestarle.
Por lo visto se considera que esto que yo podría hacer yo si le contesto es un asesoramiento conducente a firmar una escritura (aunque yo creo que no lo es “ni de lejos”) por lo que tengo que poner en stand by cualquier consulta que puedan hacerme hasta que tome algunas decisiones.
Que tenga suerte, saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes, tengo un terreno con una casa a medio construir (escriturado actualmente solo como terreno urbanizable). Cuando compré la propiedad en 2019, la casa no tenía ventanas ni balconeras y se las he añadido y ahora quiero vender la propiedad. A efectos de impuestos de venta, ¿se podría utilizar el importe gastado en las ventanas como deducción para reducir la plusvalía/IRPPF? Gracias y un saludo.
Buenas tardes Eva.
Si la vende, el que la compre querrá que esté la obra declarada, ¿no?
Al margen, podrá deducirse todas las mejoras efectuadas si tiene facturas de las mismas, en mi opinión.
Aunque si tiene la obra declarada no sé que influencia puede tener en el caso. El IRPF no es mi fuerte porque excede de mis competencias notariales.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenas tardes Justito El Notario. Gracias por su blog, he leído numerosas entradas suyas y siempre han sido de gran ayuda. Me gustaría plantearle la siguiente duda:
El principio de rogación impide la actuación de oficio por parte del Notario, de modo que si por ejemplo alguien cae en la vía pública debido a la existencia de una grieta, no hay duda de que el Notario no podrá levantar acta de presencia para acreditar el mal estado de la vía si no se lo pide el perjudicado. Ahora bien, ¿sería posible que el Notario, al ver el mal estado de la vía, hiciese fotografías para constatar su estado y levantara acta sin que nadie le haya requerido para ello?
Buenas noches Marta:
No, eso es completamente imposible.
Gracias por sus palabras, saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes.
En primer lugar, felicitarle y darle las gracias por su blog. Nos es de enorme ayuda.
En segundo lugar, quería consultarle lo siguiente:
Por concurrir los requisitos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria se ha procedido a la cancelación registral de la inscripción registral de una vivienda.
En la nota simple que acompaña a la cancelación se indica en el apartado de cargas de la finca que está gravada con una condición resolutoria constituida a favor de EMPRESA SA en garantía del pago de XXX.
¿Me podría aclarar qué significa eso de que está gravada con una condición resolutoria y si se debería hacer algo al respecto o no supone mayor problema y se puede dejar así?
La vivienda es 100% de pleno dominio de carácter privativo, adquirida por título de capitulaciones matrimoniales.
Muchas gracias, saludos.
Buenos días José Luis.
Muchas gracias.
Se habrá procedido a la cancelación registral de una hipoteca sobre la vivienda, no a la cancelación de la inscripción registral de la vivienda, no? Esa cancelación se ha hecho en escritura pública o en una instancia presentada en el Registro con firma legitimada o legitimada en el Registro?
Ahora parece que además había una condición resolutoria. No pasa nada si la deja, pero conviene quitarla y que le quede limpia la vivienda y debe hacerlo sin escritura por diversas razones.
Tendría que ver la nota para aconsejarle. Si le interesa mándemela a justitonotario@hotmail.com
A cambio de un gesto en https://www.justitonotario.es/pagos le daré orientación o incluso, ya con factura, podría prepararle lo que necesita.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenas tardes justito El Notario,
Quería saber si en escritura de compraventa de vivienda se puede poner cuota de participación,cuál es el acceso de servidumbre a la cubierta (no sé cuál es ni cómo averiguarlo y no me consta que haya administrador), y que el vecino de arriba de la vivienda ha modificado bajantes ,ha abierto una ventana en una fachada y ha reducido el tamaño de otras dos .
Gracias
Buenos días A:
Lo lamento pero no puedo ayudarla excepto en cuanto a la primera cuestión.
Si hay división horizontal, hay cuota. Caso contrario no la hay pero podría constituirse. Creo que por lo que me cuenta usted debe haberla.
Saludos y que tenga suerte, Justito El Notario.
Buenos días de nuevo Justito El Notario. Gracias y enhorabuena por este blog que nos permite aclarar muchas dudas con el tema de herencias tan delicado.
Estamos pendiente de firmar una aceptación de herencia de 9 partes. Hay un piso que no tenemos llave. ¿Puede una parte (que representa a 7 partes) llamar a un cerrajero para poder acceder a la vivienda vacía y llamar a una inmobiliaria para tasarla ?. Hay dos partes que quieren que en el cuaderno de partición se refleje el valor real del piso y no el catastral, para que cuando se acepte y se venda, no se pague tanto impuesto de plusvalía. Los impuestos al aceptar la herencia están prescritos,(han pasado más de 5 años) por lo que no tiene sentido poner el valor catastral en el cuaderno particional y al venderlo pagar más plusvalía. Pero no sé si puedo hacer esto. Gracias de antemano y un cordial saludo
Buenas tardes Alberto:
Su consulta está tratada en mi blog (de manera genérica a través de varios artículos) con lo que entra usted de lleno en el terreno del asesoramiento particular.
A cinco años de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo. Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante.
https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenos días:
Primero: sorprendente (de manera agradable) los ánimos a la solidaridad con la ONG. Enhorabuena por la idea.
Segundo: La consulta, a ver si puede darme su opinión. En una ejecución extrajudicial de bien hipotecado, quién debe correr con los gastos? La entidad bancaria entiende que desde que se cierra la subasta corren a cargo del adjudicatario. Mi opinión (en nada influida por el simple hecho de que soy el adjudicatario, claro está ;-)), es que debe correr con ellos la banca que es quien insta el procedimiento, y debe concluirlo. Incluso la escritura de transmisión.
Ciertamente la Ley Notarial creo recordar que indica que, al final del procedimiento el notario liquida gastos, y después viene la escritura de transmisión al adjudicatario con lo que podría entenderse que el banco corre con los gastos hasta ahí, y la escritura de transmisión a cargo del adquirente.
Ahora bien, el CC indica que la escritura corre a cargo del transmitente (copias aparte), por lo que entiendo que aunque el banco no sea en puridad “transmitente”, debe correr con ese gasto también. Aunque sea a sensu contrario ya que es quien insta la ejecución previo acuerdo además en este caso con el deudor, y desde luego el que noes transmitente es el pujador-adquirente. Podría darme su opinión? Saludos y gracias
Buenas tardes César:
Poco a poco cuaja el mensaje de que tras casi 5.000 consultas mi maquinaria requiere gasolina para echarse a andar porque ya no doy abasto con tantísima consulta. El caso es que iniciando el tercer año, aspiro a doblar la cifra del año anterior y situarme cerca de los 2.000 euros para mis chicos de la India. Gracias por su ayuda.
No me lo pone fácil porque solo en tramitado uno de esos procedimientos. La subasta quedó desierta y el Banco cedió el remate de adjudicación a su inmobiliaria. Todo quedaba en casa y no hubo discusión para el pago aunque diría que a cada uno se le hicieron sus facturas. Así que el caso no nos vale mucho como experiencia.
Puede ver aquí el modelo de acta:
https://www.justitonotario.es/faq/acta-de-ejecucion-extrajudicial-de-hipoteca-con-diligencias/
Y este es el de la venta posterior:
https://www.justitonotario.es/faq/escritura-venta-a-favor-adjudicatario-finca-expediente-ejecucion-extrajudicial-hipoteca/
Verá que los gastos e impuestos van con arreglo a ley y yo creo que es lo que debe usted defender puesto que el 1.455 del Código Civil es aplicable a la venta derivada de la ejecución extrajudicial de la hipoteca.
El artículo 75.4 de la Ley del Notariado le servirá también de apoyo. Dice:
“4. En todos los supuestos en los que la ley exige documento público como requisito de validez o eficacia de la transmisión, subastado el bien o derecho, el titular o su representante, otorgará ante el Notario escritura pública de venta a favor del adjudicatario al tiempo de completar éste el pago del precio. Si el titular o su representante se negare a otorgar escritura de venta, el acta de subasta será título suficiente para solicitar del Tribunal competente el dictado del correspondiente auto teniendo por emitida la declaración de voluntad, en los términos previstos en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.
Dice “escritura pública de venta” y siendo es una venta, se le aplica el 1455 del Código Civil que está de su lado porque usted claramente no es el vendedor aunque el Banco tampoco lo sea.
Intentaré buscarle algo más definitivo que en un par de búsquedas mientras le escribo no he conseguido encontrar aunque seguro que el asunto tiene que estar tratado en algún sitio.
Hablamos, gracias de nuevo, saludos, Justito El Notario.
Gracias por la rapidez de la respuesta. Conocía las escrituras de su web, de hecho la búsqueda de información es lo que me llevó hasta ellas y de rebote hasta este magnífico blog. El banco me dice que “el criterio de otros notarios” es el de atribuir al banco los gastos hasta la adjudicación, pero como yo suelo preguntar siempre “dónde pone eso”, pues hasta ahí ha llegado la conversación porque no me han sabido dar razón legal de ese criterio….. El criterio de “repartir”, o el de “ni pá ti ni pá mi” nunca me ha parecido muy jurídico, por lo que tras mucho buscar y no encontrar, le he planteado el tema.
Si encuentra algo lo celebraremos con otra aportación!!
Gracias por su contestación, y por su labor
Saludos
Gracias César.
Generalmente se cree que el tema de gastos notariales (el Registro es sencillo) es algo perfectamente regulado pero no hay prácticamente nada más allá del 1.455. Y Lo de pagar con arreglo a ley los gastos e impuestos es cosa recurrente pero cuando llegan las dudas acabamos recurriendo a la lógica y a la costumbre, en defecto del pacto o el acuerdo.
Sí, seguro que algunos de los compañeros que habitualmente están por la labor de opinar de todo un poco, pueden decirnos algo.
Gracias, saludos, Justito El Notario.
Hola de nuevo:
Poco argumentos más he recopilado: el 1.455 por supuesto, el poder para vender que suele tener el Banco desde la escritura de hipoteca (en la parte relativa a la ejecución extrajudicial). En el libro de formularios de Gomez-Ferrer se recoge para la venta el “gastos e impuestos” con arreglo a ley si no se ha dispuesto a otra cosa. Sin duda que hay que lucharlo.
Ya me contará. Un saludo y gracias, Justito El Notario.
Buenos dias D. Justo, después de estar literalmente “buceando” en muchos de los apartados de su web, no encuentro respuesta a lo que necesito saber. Quisiera hacerle una consulta, es algo extensa y ruego me indicara donde formularla. Muchisimas gracias de antemano.
Buenos días Antonio:
A través de la sección de consulta y colaboración puede usted escribirme:
https://www.justitonotario.es/contacto/
Si es una consulta extensa, no le cabrá pero si es breve y me apunta algo ya podemos establecer contacto por e-mail.
No obstante, se lo adelanto (y si ya ha buceado en el blog, lo sabrá) …
Aunque me aporta una consulta que tenga cierto interés general y que pudiera ser objeto de algún artículo, a cinco años vista desde la apertura de mi blog (se cumplen mañana), he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo.
Así que se lo estoy insistiendo (con escaso efecto) a todos. De ahora en adelante, necesitaré un gesto que me anime y me compense responder a las preguntas que formulan, ya sea (ese gesto) hacia mí o hacia mis amigos de la India. Sería muy estimulante trabajar de ese modo. Ya lo habrá visto:
https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Gracias por su rápida respuesta, como bien me advirtió, mi consulta apenas cabe en ese formulario. No es nada del otro mundo, Lo que ocurre es que necesito explicarle los antecedentes de una situación, y no es facil con tan pocas palabras (al menos para mi); pienso que con esa limitación de caracteres, entrariamos en un cruce de preguntas y respuestas sin fin, supongo. Podría redactarla en un archivo y enviarsela a donde usted me indique. Puede indicarmelo a mi correo. Estoy en un proceso de una herencia y la verdad es que, este se encuentra en un punto delicado y el notario, nos ha orientado, pero brevemente y mal y en el mejor de los casos, a medias. Las entradas de su blog y sus explicaciones, son como un libro abierto y eso es de agradecer. Pero tengo muchas dudas que necesito resolver.
No es cuestión de cervezas, por eso no hay problema. A mi me gustan tanto o más que a usted.
Feliz 5º Cumpleaños!
Saludos y gracias de nuevo.
Buenos días Antonio:
NO he recibido ningún mail.
Lo cierto es que es “chocante” que alguien que está tratando con un Notario con el que va a firmar una escritura pida opinión a otro porque no le convence lo que le dice. ¿No?
De ahí que en estos casos, como en muchos otros, pida ese gesto y que ese gesto haya de ser proporcionado a las circunstancias del caso, que aún no conozco pero que ya me apunta que representan alguna dificultad.
Así que, como ya la de dije, sí que es cuestión de cervezas y sí que es cuestión de gestos. Gestos que han de ser previos (como el suyo, que ya he visto y le agradezco) pero también algo proporcionados.
Caso contrario uno se siente un poco primo porque estoy ayudando a perfilar y cerrar una escritura que otro se va a llevar la buchaca.
A la espera de que me vuelva a escribir por el canal indicado, saludos y gracias por sus palabras, Justito El Notario.
Buenos días,
Ante todo, la más sincera enhorabuena por su blog. Es muy instructivo y nos hace entender un poco mejor a los neófitos los conceptos básicos que nos encontramos en las escrituras de nuestros domicilios, por poner un ejemplo.
Dicho esto, desearía plantearle una duda que nos ha surgido con respecto a la posible compra de un local en nuestro pueblo.
El tema es que estábamos buscando garage para nuestros dos vehículos (es un pueblo pequeño y tener coche es imprescindible para ir a trabajar) ya que duermen en la calle y últimamente han habido algunos actos vandálicos contra vehículos estacionados.
En nuestra búsqueda hemos visto un local, cerca de casa, que venden a un precio que, aún siendo mucho dinero, nos parece asumible (tenemos concedido un crédito hipotecario “Abierto” por nuestra casa que casi hemos pagado y, según el contrato firmado, podemos hacer segundas disposiciones a unas condiciones de interés que hoy en día se antojan muy buenas).
Mientras estamos negociando con el banco el tema de la financiación (porqué aún siendo un crédito “Abierto” que nos aseguraron que estaba preconcedido -el credito era de 120.000 euros pero solo dispusimos en primera disposición de 63.000- ahora nos exigen volver a tasar nuestro immueble) hemos contactado con la immobiliaria, hemos visto el local y hemos decidido tirarnos a la piscina con la compra (con un regateo que no ha dado frutos, però pensamos que el precio no es nada malo). Todo ello sujeto al ok del banco, que esperamos que lo den en breve porqué, por suerte, somos los dos funcionarios y no tenemos más créditos excepto la primera disposición, casi pagada.
El problema viene ahora… El local figura como Almacén construído en 1970 en el catastro (consultado online en la Oficina Virtual del Catastro). Por precaución, hemos pedido, también online, una nota simple de la finca y nuestra sorpresa ha sido la descripción de la misma: la definen como casa de planta baja y piso (ahora el almacén solo tiene una planta, planta baja) y que se encuentra totalmente en ruínas.
Nuestra duda es si podemos exigir que el vendedor corrija los datos en el registro de la propiedad antes de hacer la venta. No sabemos hasta que punto nos puede afectar el hecho de que no esté declarado el edificio actual, que cuenta con 50 años. No tiene suministro eléctrico propio (lo coge de la casa de al lado, de la misma propietaria) y se debería dar de alta el suministro en la compañía de la luz. Entendemos que quizás nos pondrían pegas si el immueble consta en el registro como casa en ruínas.
La verdad es que la nota simple nos ha caído como un jarro de agua fría porqué pensábamos que habíamos encontrado una oportunidad, no solo para guardar los vehículos, sinó también muchos trastos, ya que, con tres hijos, ya no cabemos en casa…
No creemos que debamos ser nosotros quienes regularizen la situación registral de la finca porqué, suponemos, que ello debe tener un coste que quizás no sea pequeño (plano o topografía del local actual hecha por un arquitecto, quizás algún impuesto?) y además, el precio actual del local es nuestro límite psicológico de hasta donde queremos llegar en tema de precio.
Claro que podemos exigir la rectificación como condición de compra (somos libres de comprar o no, ya lo tenemos claro 🙂 pero la duda es si legalmente el vendedor está obligado o no a realizar la actualización.
Muchas gracias de antemano y disculpas por la extensión de nuestro comentario.
Cordialmente,
Miquel
Buenos días Miquel:
Gracias por sus palabras.
Bueno, no entraré en lo que corresponda hacer aunque me ofrezco para preparar esa escritura si están cerca de aquí y les viene bien.
Si lo que quiere saber es si hay alguien obligado, lo tengo que decir que no, que no lo hay. La única obligación es tener bien catastradas las propiedades pero bien escrituradas o bien registradas no, así que podría usted pedirle “arregla el Catastro” y nada más… y sería absurdo arreglar el Catastro y no arreglar escritura y registro.
Tendrán que negociar pero si ustedes no están dispuestos a pagar más, solo queda una opción: que lo pague todo el vendedor.
Por mi parte, una cerveza o una ayuda a la India me parecerá bien:
https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos y hasta otra, Justito El Notario.
Gracias Miguel por tu prontísima respuesta! tienes una cerveza y una tapita pagadas 🙂
Ya nos iría bien que gestionaras el asunto, pero me temo que nos queda muy lejos (estamos a unos 50 km de Barcelona)…
Nos has servido de mucha ayuda, porqué en estos temas los que no entendemos andamos muy perdidos y no sabemos a quién recurrir (he llamado a la Notaría que nos hizo la escritura de nuestra casa pero me daban hora para mediados de noviembre).
Ahora sabemos lo que podemos exigir pero, obivamente, el vendedor puede negarse a actualizar la descripción en el Registro de la Propiedad (de hecho el Catastro es correcto, se define como almacén construïdo en 1970, cosa que parece correcta).
No nos queda muy claro si la actualización de la descripción en el Registro de la Propiedad es un tema muy caro (¿quien lo haga debe pagar algún impuesto?) o si crees que, de no hacerlo, no deberíamos tener ningún problema por ser obra de 50 años anterior incluso al ordenamiento urbanístico vigente hoy en día en la localidad (de principios de los 80).
Supongo que en breve informaremos a la parte vendedora de nuestra exigencia, aunque me temo que quizás opten por mirar de vendérselo a otro que no pida tal condición.
Muchas gracias de nuevo y un cordial saludo.
Miquel
Hola de nuevo:
Me atrevería a darte una aproximación de la que podría ser la factura notarial. Con lo que me cuentas 350-400 Euros.
El Registro si solo es obra, máximo la mitad, pero si se mete en temas de superficie no me atrevo a decirlo.
El impuesto simbólico. No sé como tenéis AJD en Cataluña pero ponle sobre un 1% del valor de la obra. Eso no es nada.
Si tenéis mucho interés … podríais pagar a medias…
De técnico tampoco sé decirte. Si el Catastro está bien, nada.. en caso contrario os hará falta.
De todas formas si os interesa mucho y el precio es poca cosa, se puede comprar y ya se arreglará (aunque no es mi filosofía en la notaría).
De nada, gracias a ti, un saludo, Justito El Notario.
Genial!!, muchas gracias de nuevo!!. Ahí va otra birra y otra tapa (para los Amigos de Sivakasi). Creo que haces un servicio estupendo a la comunidad y además destinas los donativos a una causa muy noble.
Nos has hecho ver que la cosa tampoco parece tan difícil de arreglar (ni tan cara) así que, si obtenemos la bendición bancaria, creo que tiraremos para adelante la compra del local.
Mil gracias de nuevo y hasta otra!!
Miquel
Muchas gracias y cualquier cosa aquí estoy.
No, no es una escritura difícil pero conviene tener una orientación.
En mi sección de modelos podrás encontrar alguno para hacerte una idea (pincha enlace, elige escrituras y están por orden alfabético y lo tuyo es una escritura de declaración de obra .. o tal vez escritura de rectificación descriptiva de finca ….).
https://www.justitonotario.es/nihil-prius-fide/modelos/
Efectivamente, algunas cañas y tapas me gano, pero Sivakasi me gana 4 o 5 a 1 y yo que me alegro. Los 600 Euros que llevo este año recaudados valen allí muchísimo más.
De todas formas he resuelto 4000 consultas … imagina que todo el mundo hubiera donado 6 euros.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
He recibido su invitación.
Le quedo muy agradecido, poca gente lo hace a pesar de que saco a muchos de aprietos a veces no pequeños.
A su disposición para repetir¡
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Buenas tardes Señor Notario,
Le contacto para que por favor me pueda usted indicar si es tan amable, como actuar en nuestro caso.
Somos tres hermanos que heredamos de nuestro padre un piso, un coche y poca cosa más a reseñar. Todo a partes iguales.
Ambos bienes se han valorado a precio de mercado. El puso se ha puesto a la venta en inmobiliaria.
El coche se lo quiere quedar uno de los hermanos.
Hemos llegado al acuerdo de que en el momento de la firma en el Notario para la aceptación y partición de la herencia, se haga entrega de las cantidades monetarias a los otros dos hermanos mediante un contrato privado de compra venta.
El problema viene que el Sr. Notario está muy ocupado y hoy nos ha comunicado que ese acto se podrá celebrar dentro de un mes como mínimo y nuestro hermano necesita el vehículo, pues no esperábamos tanta demora.
Y aquí mi pregunta… ¿Es posible que cambiemos tanto la titularidad del vehículo como su propiedad a nuestro hermano, previo pago de las cantidades acordadas con contrato privado, antes de la firma de la escritura testamental? Tenemos obligatotiamente que esperar a firmar la escritura para que podamos adjudicarle de manera privada el vehículo?
Le indico igualmente que hemos decido no incluir esa adjudicación en la escritura, pues no deseamos llevar el porcentaje del valor del vehículo sobre el piso cuando se venda. Es decir, queremos tratar los bienes de manera independiente y respetar el testamento de nuestro padre en el que menciona que los bienes a partes iguales.
Nos puede por favor dar su opinión al respecto de cómo poder vender el vehículo a nuestro hermano, si hay opción, antes de ese acto?
Muchas gracias de antemano por su atención y ayuda,
Un saludo
Buenas tardes Enrique:
¡Qué suerte tiene ese Notario¡ ¡Citas para dentro de un mes¡ En cambio yo estoy cruzado de brazos algunos días (es un decir porque si yo no estoy firmando estoy escribiendo, estudiando, etc …).
Mándeme la documentación y venga a Pinoso a firmar. Con lo que me cuenta le aseguro tener la escritura firmada el viernes de la semana que viene.
Si está cerca de Pinoso … se lo digo en serio.
Y si no pues vaya a otro Notario porque ese tiempo es una barbaridad.
Dicho esto: No veo tan trascendente solucionar el tema de la titularidad del vehículo previamente. Si su hermano quiere usarlo pues que lo haga (pienso yo) y ya lo pondrá a su nombre en unas semanas y si no puede esperar tengo una pregunta: ¿han pagado el impuesto de sucesiones ya o aún no?
Saludos y quedo a la espera de noticias.
Justito El Notario.
Buenos dias Sr. Notario,
Le agradezco enormemente el que me haya contestado tan rápido.
Le cuento…. Estamos en Alcalá de Henares, Madrid. Parece ser que por aquí el tema de Notarios está complicado en cuestion de carga de trabajo, al menos en Alcalá de Henares.
Igualmente no vi oportuno relatarle, en ese momento, mas detalles de lo que realmente acontece, pero debido a su amable respuesta y su intención de dar una solución , le relato lo mas breve que pueda lo que ocurre.
Mi padre falleció el pasado 27 de Junio. Como le dije, somos 3 hijos herederos, uno de ellos extramatrimonial , pero reconocido por él y aceptado por nosotros, aunque no hemos tenido casi relación con él. El testamento que mi padre hizo ante Notario es clarísimo, todo repartido a partes iguales entre los tres.
Los bienes son, como activo ,piso con plaza de garaje, sito en Azuqueca de Henares (Guadalajara), un vehículo, 4 mil euros en cuenta y como pasivo unos 40 mil euros pendientes de hipoteca de la vivienda y 3200 euros en pagos a crédito con tarjeta. Eso es todo. Parece simple, pero ya verá que no lo es por las siguientes circunstancias.
Inicialmente nuestro hermano nos indicó que no quería ni el coche ni la casa, pues es lo primero que nos preguntamos mutuamente al tener conocimiento del testamento.
Se empezaron a realizar valoraciones de los bienes y él mostró muchismo interés en valorar el vehículo por su valor fiscal (3888 euros) , no le dimos mucha importancia hasta que fuimos al Notario que posee el testamento, para entregarle la documentación pertinente y así realizar la aceptación y la partición.
En ese mismo acto, de repente, él hizo mención a que se quería quedar el coche y que el valor que él quería establecer era el valor fiscal. Como es lógico nosotros dijimos que nos parecía bien que se lo quisiera quedar, aunque antes no decía lo mismo, pero que el valor debería ser el valor de mercado correspondiente a su matrícula y estado. El se negó inicialmente diciendo que TENIA que ser el valor fiscal y que como no tenía dinero nos pagaría la parte proporcional cuando se consiguiera vender la vivienda.
Lógicamente me tocó estudiar e investigar, dentro de mi desconocimiento al respecto, todo lo relativo a sucesiones y herencias. Le comentamos que el valor de los bienes, en general, es al “mejor valor, valor real o valor de mercado. En cuestión de inmuebles urbanos incluso la ley es mas concisa y recomienda que se tome el mayor ,valor catastral , valor fiscal o valor de adquisición, para nuestros efectos sería el valor de adquisición, 200 mil pues catastral y el fiscal rondan los 150 mil. Nosotros decidimos elegir 180 mil pues debido a la situación en general que existe no se va a poder vender por mas, además es el precio de mercado. Por lo que para ser razonables y mas fieles a la realidad decidimos que 180 mil es el valor correcto, ademas en Castilla la Mancha hay una bonificación del 100% si el valor total del patrimonio es inferior a 145 mil. De todas formas , en mi opinión debería indicarse el valor de 200 mil, pero por no liar todavía mas el tema se estableció asi.
Lo importante es que él seguía empeñado en que el coche se tomaría el valor fiscal porque se lo quería quedar. Es más se inventó, pues no lo había mencionado con anterioridad, que nuestro padre le dijo en vida que el coche sería para él y por ello exigía esa condición. No queda ahí el asunto, el oficial de la Notaría indicó que la posibilidad era que le adjudicaramos el coche a él al 100% y el porcentaje del valor se llevara a la casa cuando se vendiera. Yo me negué puesto que primero , se cogía como referencia el valor fiscal y segundo el valor del coche iba a depender del valor real de venta del piso por ser un porcentaje y no un valor fijo, lo cual no me parecía una fórmula correcta ni justa para nadie. Cada bien tiene un valor independiente del resto.
Segundo punto importante, hace unos dias nos llegó a amenazar indicando que no iba a firmar nada , incluso el hecho de firmar el contrato con una inmobiliaria, pues él estaba dando largas en ponerlo en una inmobiliaria cercana a la vivienda en la provincia de Guadalajara e insistía que tenía que ser en Alcalá de Henares (Madrid) en una inmobiliaria de su prima. A esto nos negamos, como es lógico, pues en caso de un nuevo confinamiento u otras restricciones tendríamos un serio problema por ser distintas provincias. El no quería aceptarlo. Debido a esta situación, sus pretensiones y amenazas, decidí citar a los tres en el Notario para aclarar todo de una vez.
Ayer viernes tuvimos una acalorada discusión en la Notaria, donde estaba presente el oficial, donde yo personalmente tuve que poner los “puntos sobre las íes”.
– Que no teníamos ni siquiera porqué aceptar el que él se quedara con el coche y que si lo haciamos era porque creemos que tiene prioridad ante otra persona desconocida y sobre todo por el hecho sentimental.
– Que el precio del vehículo se debía tomar el valor de mercado, el más alto, 7500 euros (llevamos 3 peritaciones de empresas que te compran el coche en el acto) al cual le haríamos un descuento por ser él (7200 euros) pero tenía que entender que esto es una herencia y no un mercadillo y que se debia respetar tanto el testamento como lo que mi padre desearía , que se vendiera todo por el valor máximo posible beneficiando a los tres. Es decisión de nuestro hermano el que se quiera quedar con el coche y no la nuestra, por lo que tiene que pagar lo que corresponde.
– Que las fórmulas extrañas de adjudicación que conllevan modificación del testamento no eran aceptadas por las otras dos partes , por lo relatado con anterioridad.
– Que lo de pagar el coche con la casa y debido a sus amenazas, había acabado con nuestra paciencia y no lo ibamos a aceptar , por lo que si quiere el coche , estupendo, pero lo tiene que pagar tras el acto de firma de la escritura mediante contrato de compraventa, entregarnos las cantidades correspondientes, firmando el contrato y emitiendo un documento de adjudicación de nuestra parte hacia él (descargué el formulario en la misma DGT para que pueda hacer todo el trámite por su cuenta.
– Que la vivienda se ponía inmediatamente a la venta en 180 mil euros en la inmobiliaria mas cercana a esta (a 200 m) ya que además nos estaban indicando que tenían 2 posibles compradores y que uno de ellos mostró mucho interés , aun con esta información dada por la propia inmobiliaria a él por teléfono, se podrá Usted creer que nos seguía chantajeando…)
Básicamente quedó todo así, él, aceptando esas condiciones delante de todos, incluido el oficial de notaria, espero que luego no se retracte.
El problema vino que el oficial nos indicó que el Notario tenía muchísimo trabajo y que se iba a demorar bastante, mas de un mes con seguridad. Parece ser que en Alcalá de Henares los Notarios están colapsados.
– Por lo que mi duda y mi decisión en contactar con Usted fue lo expresado (de manera muy resumida y aséptica como se podrá dar cuenta después de lo relatado). Que el coche , después de todo lo ocurrido , no lo puede usar hasta que no lo pague y se pueda hacer la adjudicación, de ahí mi pregunta, primero por que pueda hacer uso de él y lo mas importante para los otros dos hermanos, que nos aseguremos el pago del mismo , pues hemos perdido toda la confianza en él. Por eso queremos que se haga lo antes posible, para que no haya mas problemas.
– Le agradecería su opinión al respecto de todo lo relatado para poder realizar la herencia de manera correcta, justa y segura para las partes.
– Que si después de aceptar, entiendo que incluso hubo aceptación verbal de la herencia, la valoración de los bienes y su reparto, si nuestro hermano se echara para atrás en lo acordado, ¿Habría alguna manera de “forzarle” a que cumpla con lo que se comprometió delante de todos?
– Otro punto importantísimo , quizá el que más , es que la vivienda podríamos venderla en cuestión de dias y no se podría vender hasta tener la escritura ¿ Es esto correcto?
– Como fue ayer cuando por fín se decidieron los valores de los bienes, no se ha realizado el pago del impuesto de sucesiones todavía, que es lo que Usted me preguntaba.
– ¿Puede ponernos algún problema el actual Notario en entregarnos toda la documentación que tiene para así poder hacer la firma en otra notaria?
– No tengo ningún inconveniente por mi parte en que sea Usted el Notario, tengo que preguntar a mis hermanos. Pero yo creo que si Usted pudiera tener algún compañero suyo o Notario de confianza cercano a nuestra localización y que Usted compartiera la minuta con él (sería lo lógico) sería mucho mejor para nosotros como podrá entender.
– Dado el caso de que no encontraramos a ningún Notario disponible y dispuesto (mas bien lo primero) a corto plazo, iríamos hasta allí si es preciso, con tal de poder vender todo lo antes posible pues la situación económica y social está empeorando cada día. De ahí mis cuestiones acerca de si hay alguna fórmula para poder vender el coche en primer lugar, y la vivienda.
Sea lo que fuere le agradezco de corazón su tiempo empleado y , como dice Usted en su blog , le invito no a una caña o aperitivo, a unas cuantas!
Muchisimas gracias de antemano,
Enrique Galindo
Buenos días Enrique:
Con esta detallada explicación la cosa queda mucho más clara pero tengo que decirle que sigo pensando que el caso que tienen ustedes no es “para tanto” y que están (y discúlpeme) sobredimensionando el problema
El testamento es por partes iguales. Esto no significa que cada cosa se tenga que repartir por igual.
Uno quiere el coche pero lo quiere por el valor fiscal. Se discute y se habla de pagar la diferencia (¿qué diferencia? de momento no hay diferencias y las diferencias tienen solución en la propia herencia).
El piso se valora en 180.000. La clave es evitar pagar o pagar poco en Sucesiones, aproximando el valor del inmueble al de mercado. Si van a vender y venden luego por mucho más, les zurrarán duro en la ganancia patrimonial en renta.
El oficial de la Notaría les indicó que la posibilidad era que se adjudicara el coche a él al 100% y que “el porcentaje del valor se llevara a la casa cuando se vendiera”.
Bueno, no es exactamente así a mi modo de ver. Él se lleva el coche y se lleva un poquito menos de casa o no entra en los 4.000 Euros… hay unas cuantas posibilidades para hacerlo.
“Yo me negué puesto que primero, se cogía como referencia el valor fiscal y segundo el valor del coche iba a depender del valor real de venta del piso por ser un porcentaje y no un valor fijo, lo cual no me parecía una fórmula correcta ni justa para nadie. Cada bien tiene un valor independiente del resto”.
No es lo que usted dice en realidad. Si quedan por tercios en la vivienda cuando vendan pues cada uno recogerá su parte y si ha quedado uno con un porcentaje algo menor (digamos el 32 en vez del 33), pues recogerá un poco menos de dinero al vender y listo. No hay flecos, no hay problemas. Todo cuadra y encajará cuando todo esté consumado y el coche ya será de ese hermano desde que se firme la herencia.
“Que las fórmulas extrañas de adjudicación que conllevan modificación del testamento no eran aceptadas por las otras dos partes , por lo relatado con anterioridad”.
No son fórmulas extrañas. Es un error pensar que por partes iguales significa cada cosa por partes iguales. Son partes iguales en el valor de la herencia.
Y nada más. Ustedes solo tienen un problema de valoración que se resuelven con un acuerdo y ajustando lotes.
Yo casi nunca hago una herencia en la que todo se reparta por partes. Siempre se procura repartir conforme a los intereses de los herederos.
En fin, insisto que no lo veo tan problemático.
Creo que me he ganado la cerveza y un buen aperitivo.
https://www.justitonotario.es/pagos
No puedo recomendarle Notario en la zona y es inviable compartir minutas, pero comprenderá usted el esfuerzo que supone atender las consultas sobre asuntos que tengo más que tratados en mi blog y que no tienen posibilidad de atenderse en mi notaría.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenas tardes Sr. Notario,
Muchas gracias de nuevo por su rápida respuesta y comentarios contestando a varias de mis preguntas.
Entiendo lo que me indica que a partes iguales no significa que cada cosa se tenga que repartir por igual, lógicamente todo dependerá de al acuerdo que lleguen los herederos, pero los acuerdos se pueden incumplir y lo escrito escrito queda.
Pero si nos basamos en lo que , por ejemplo, yo desearía para mis hijos , sería que lo primero que no discutieran por ello y para que ello no ocurra todos los bienes se deben valorar por lo que valen y no por lo que cada uno quiera o desee y una vez hecho eso , si procede venta o adjudicación el resto recibiría la parte exacta y equitativa que le correpondiera, sin que ninguna de las partes pierda por decisión de alguna de las otras partes.
Quizá estoy completamente equivocado y tengo la idea errónea con respecto al cambio de los porcentajes, ¿esos porcentajes se tendrían que calcular a priori antes de ejecutar la venta del piso en nuestro caso ? ¿Son con respecto a la valoración en escritura? ¿o se calculan a posteriori una vez que se ha ejecutado la venta ? Siento hacerle estas preguntas pero es casi imposible poder contactar con el oficial de la Notaria, ni contesta a emails y siempre está acupado y no puede atender por teléfono.
Sea cual sea, si se transforma el valor del coche en un porcentaje sobre la casa y partimos de un valor que no es el correcto, como en este caso el valor fiscal, una vez vendida la casa ese valor del coche que nos corresponderia a los dos hermanos no va a coincidir con lo que realmente vale ese bien , ni siquiera coincidiría con esos 4000 euros. Perdone que insista pero no veo que cuadre y no haya flecos, va a depender de lo que se saque por la casa pues es un porcentaje.
Por ejemplo , y simplificando a solo 2 bienes , valor patrimonial total calculado 184000 euros , porcentaje calculado tras sacar esos 4000 euros del total sería equivalente a un 2,2%, por lo que las partes serían 34,4 %; 34,4%; y 31,2%.
Si la venta de la casa se realiza al final por 200.000 euros ese 2,2% son 4400 euros, pero si fueran 150.000 equivaldría a 3300.
Según yo le he entendido es que tras esa venta ¿el tendría que pagar la parte pendiente , mayor o menor dependiendo del valor final, hasta completar el precio estipulado por el coche fuera de la escritura ?
Es decir si el precio acordado con él son 8000 , por ejemplo, ¿ tendría que desembolsar en total 3600 en el primer caso y 4700 en el segundo ?
Si es así no veo el problema, tiene Usted toda la razón , pero el problema aquí es que el oficial de la Notaria indicó que no se puede hacer mención en escritura del precio final de venta del coche acordado (los 8000), es decir no aparecen por ninguna parte , es simplemente un contrato verbal. El peligro que vemos tras su actitud es que se niegue a pagar esa diferencia pues el valor indicado en la escritura son los 4000 y por tanto nosotros ya hemos aceptado esos porcentajes y cantidades por el mero hecho de firmar la escritura, no se si me explico, y luego métase en juicios …. se que suena un poco retorcido pero créame el mundo es retorcido y complejo de por si y el complicarse la vida haciendo cambios en las partes que corresponde a cada uno cuando , en mi humilde opinión el espíritu del testamento, en este caso, es que todos reciban el valor justo y real de los bienes en la misma proporción.
De ese mismo modo yo me podría querer adjudicar los 3000 euros en la cuenta corriente, trasnformarlo en porcentaje y tras la venta de todo es como si me hubiera adjudicado 3500 o 2500, dependiendo de lo que ocurra al final y luego pondría la diferencia o tendría que recibir lo que faltare o decir que me lo he gastado y no puedo poner la diferencia.
Y digo yo, con todos mis respetos, ¿ no será mejor no complicar la vida ni al Sr. Notario , ni a los herederos, y no tocar el testamento y tras la firma proceder a una compraventa privada fuera de la escritura, al valor acordado y escrito en la valoración si alguno de los herederos desea quedarse con algún bien ? e igual de sencillo si se venden los bienes a un tercero y de lo recibido se divide entre los herederos equitativamente. Ahí si que no hay flecos , ni problemas , ni cambios de porcentajes, ni posibles incumplimentos de acuerdos para pagar la diferencia. No sé , yo creo que todo es más sencillo, al menos es mi humilde opinión. No veo ningún sentido además tener que poner un valor fiscal del vehículo cuando, según nos dijo el oficial, va a tener que pagar un 4 % de transmisiones patrimoniales por la diferencia. Son ganas de “marear la pediz ” y complicarlo todo.
Además en estos tiempos que corren el liquidar un bien dependiendo de lo que ocurra con otro bien es un craso error. ¿ Y si no se consigue vender la vivienda ? En este caso tendría un bien sin haber indemnizado a las otras partes , a lo mejor por unos años o quizá para siempre pues podría ocurrir un desastre y el piso deja de ser habitable o nadie lo puede comprar, porque la que se nos viene encima es de órdago. Lo mires por donde lo mires todo son potenciales problemas.
Tiene Usted toda la razón cuando dice que tenemos un problema de valoración , exactamente es eso y de confianza mutua.
Y también de querer algo sin tener capacidad para adquirirlo, teniendo que depender de que los demás corramos con el riesgo, es decir , le llamo aprovechar la coyuntura usando una herencia y que el resto de los herederos me presten porque no me apetece o no pueda pagarlo.
Allá van dos rondas !!
Muchas gracias por su inestimable tiempo e igualmente le deseo mucha suerte.
Buenas tardes Enrique:
“Los acuerdos se pueden incumplir y lo escrito escrito queda”.
Ustedes firmarían dos escrituras. Una la herencia. Otra la venta del inmueble. El problema del vehículo queda resuelto en la primera pues esa diferencia de valor que exige su hermano quedaría plasmada en ella.
“Yo desearía para mis hijos, sería que lo primero que no discutieran por ello y para que ello no ocurra todos los bienes se deben valorar por lo que valen y no por lo que cada uno quiera o desee y una vez hecho eso, si procede venta o adjudicación el resto recibiría la parte exacta y equitativa que le correspondiera, sin que ninguna de las partes pierda por decisión de alguna de las otras partes”.
Claro. Y yo, pero las cosas no funcionan así y a veces hay que ceder si uno quiere solucionar el problema y estamos “discutiendo” por 3.000 Euros cuando la joya de la corona es un inmueble que sí que vale un buen dinero.
“¿Esos porcentajes se tendrían que calcular a priori antes de ejecutar la venta del piso en nuestro caso?”
Claro. En la escritura de herencia.
“¿Son con respecto a la valoración en escritura?”
Claro. Hay que olvidar pactos privados en este caso.
“Según yo le he entendido es que tras esa venta, ¿él tendría que pagar la parte pendiente , mayor o menor dependiendo del valor final, hasta completar el precio estipulado por el coche fuera de la escritura?”
No hay parte pendiente alguna, según lo que yo le estoy planteando.
“…. complicarse la vida haciendo cambios en las partes que corresponde a cada uno cuando, en mi humilde opinión el espíritu del testamento, en este caso, es que todos reciban el valor justo y real de los bienes en la misma proporción”.
No estoy de acuerdo. El testamento solo dice partes iguales. No entra en los valores que tenga cada cosa que son fijados por los herederos y lo de justo y real es muy relativo pues, insisto, depende de un acuerdo.
“¿No será mejor no complicar la vida ni al Sr. Notario, ni a los herederos, y no tocar el testamento y tras la firma proceder a una compraventa privada fuera de la escritura, al valor acordado y escrito en la valoración si alguno de los herederos desea quedarse con algún bien?”
Insisto. Ustedes no están tocando el testamento. Están poniéndose de acuerdo en la valoración y uno cree que una cosa que quiere vale más de lo que dicen los otros. Vale, pues que perciba (herede) menos en el piso y cobre menos al vender. Estamos hablando de dos actos jurídicos distintos: herencia que tal vez se firme el mes que viene y venta que tal vez tarde muchos meses es venderse. Además se está preocupando demasiado por el coche cuando el problema puede causarlo el piso. Ahí es donde hay que afinar con el valor. Digamos que el incremento de patrimonio si lo hay (en el IRPF) cuando vendan es del 21-25% de la ganancia. Si valoran bajo será donde comentan el error y Hacienda les zurre. El coche es morralla. Hágame caso y créame. Todo esto no es tocar el testamento. El testamento solo contiene una voluntad y la herencia es la ejecución de esa voluntad por los herederos y no se complica ninguna vida haciendo lo que le dijo. Olvide la compraventa privada, no la necesitan por una diferencia de un par de miles en un coche. Resuelvan en la herencia y vuelvan a ver a su hermano para vender el piso.
“No veo ningún sentido además tener que poner un valor fiscal del vehículo cuando, según nos dijo el oficial, va a tener que pagar un 4 % de transmisiones patrimoniales por la diferencia”.
Para nada. El 4% se pagará si su hermano lo vende pero eso será cosa suya, no de ustedes. Al heredar no se paga TPO. Eso es un error gordo por parte de ese oficial. Además el que paga eso es el que compra, no el que vende.
“¿Y si no se consigue vender la vivienda?”
Pues que ya tendrán resuelto lo del coche en la herencia y podrán esperar tranquilos a hacerlo.
Insisto: comprendo que le fastidie que su hermano quiera imponer la valoración del coche pero esa diferencia no es dinero. Denle la razón y cuiden la valoración del piso para ajustarla al valor de mercado. Firmen la escritura ajustando todo bien y a esperar tranquilos un comprador sin sobresaltos.
Gracias por esas cervezas.
Por si no conoce el resto de mi labor, vea aquí en que consiste.
https://www.justitonotario.es/donativo-anual-amigos-de-sivakasi/
Tengo que decirle que pocas veces he contestado a consultas tan largas y que estoy en una fase en la que me estoy cerrando un poco en banda ante determinadas consultas:
https://www.justitonotario.es/idiota-prepotente-trabajar-gratis/
Se ve que me ha pillado usted en buen momento y, sobre todo, que ha planteado usted su consulta de manera educada. Parecería lo normal pero, desgraciadamente, no es así en muchos casos.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Muy buenas Don Justo,
En primer lugar, agradecer la labor que se realiza desde aquí.
Tengo una duda sobre una herencia que trataré de resumir lo más posible, detallando los hechos en orden cronológico :
– Matrimonio con 5 hijos y con 2 pisos en propiedad, la mitad de cada piso del padre y la otra mitad de la madre.
– El padre hace testamento, dejando la mitad de sus pertenencias a su mujer y la otra mitad a repartir a partes iguales entre sus 5 hijos (de los que, además, indica nombre y apellidos de cada uno de ellos en el testamento).
– 3 años después fallece la madre, cuyo testamento era igual que el del padre, con lo cual, el padre hereda la mitad de las propiedades de la madre y los hijos se reparten la otra mitad a partes iguales.
– En este momento, por lo tanto, un 75% de los pisos son del padre y cada hijo tiene un 5% de ellos.
– Pasan los años y uno de los hijos estudia la carrera de farmacia.
– Una tía, hermana del padre, soltera y sin hijos, es propietaria de una farmacia que desea traspasar a su sobrino (el que ha estudiado farmacia, lógicamente).
– Por ley, las farmacias solo pueden ser traspasadas de padres a hijos (al menos en esta provincia es así). Si no, deberá ser traspasada al primer farmacéutico de una lista de solicitantes.
– Para que el hermano farmacéutico pueda quedarse con la farmacia, el padre renuncia a su paternidad y la tía le adopta, con lo cual pasa a ser su hijo y se queda la titularidad de la farmacia.
– Siguen pasando los años y la tía (soltera, sin hijos naturales y con 11 sobrinos) muere.
– Como el hermano farmacéutico fue adoptado en su día por la tía, pasa a ser su único heredero, ya que es su hijo.
– Años después fallece el padre.
La duda que se plantea es si el hijo del cual el padre renunció a su paternidad, tiene ahora derecho a heredar la 5ª parte de las propiedades del padre (ya que está nombrado en el testamento como uno de sus hijos), o si por el contrario, al no ser hijo actualmente del padre, no tiene derecho a heredar y se repartirían las propiedades del padre a partes iguales entre los otros 4 hermanos.
Muchas gracias de antemano
Buenos días José Agustín:
Recibí su anterior comentario, pero me he reincorporado a mi puesto ayer tras unas pequeñas vacaciones.
Así que tengo atasco en todo. Blog y despacho. Le responderé en cuanto pueda.
Gracias por sus palabras. Saludos, Justito El Notario.
Como no veía mi comentario publicado, pensaba que no había quedado registrado, perdón por haberlo vuelto a enviar.
No tengo ninguna prisa, así que, por favor, tómese todo el tiempo que le haga falta, no faltaba más.
Muchas gracias de nuevo.
Muy buenas,
Ante todo, muchas gracias, Don Justo por la labor que realiza desde aquí.
Tengo una duda sobre una herencia que trataré de resumir lo más posible, detallando los hechos en orden cronológico :
– Matrimonio con 5 hijos y con 2 pisos en propiedad, la mitad de cada piso del padre y la otra mitad de la madre.
– El padre hace testamento, dejando la mitad de sus pertenencias a su mujer y la otra mitad a repartir a partes iguales entre sus 5 hijos (de los que, además, indica nombre y apellidos de cada uno de ellos en el testamento).
– 3 años después fallece la madre, cuyo testamento era igual que el del padre, con lo cual, el padre hereda la mitad de las propiedades de la madre y los hijos se reparten la otra mitad a partes iguales entre los 5.
– En este momento, por lo tanto, un 75% de los pisos son del padre y cada hijo tiene un 5% de ellos.
– Pasan los años y uno de los hijos estudia la carrera de farmacia.
– Una tía, hermana del padre, soltera y sin hijos, es propietaria de una farmacia que desea traspasar a su sobrino (el que ha estudiado farmacia, lógicamente).
– Por ley, las farmacias solo pueden ser traspasadas de padres a hijos (al menos en nuestra provincia es así). Si no, deberá ser traspasada al primer farmacéutico de una lista de solicitantes.
– Para que el hermano farmacéutico pueda quedarse con la farmacia, el padre renuncia a su paternidad y la tía le adopta, con lo cual pasa a ser su hijo y se queda la titularidad de la farmacia.
– Siguen pasando los años y la tía (soltera, sin hijos naturales y con 11 sobrinos) muere.
– Como el hermano farmacéutico fue adoptado en su día por la tía, pasa a ser su único heredero, ya que es su hijo.
– Años después fallece el padre.
La duda que se plantea es si el hijo del cual el padre renunció a su paternidad, tiene ahora derecho a heredar la 5ª parte de las propiedades del padre (ya que está nombrado en el testamento como uno de sus hijos), o si por el contrario, al no ser hijo actualmente del padre, no tiene derecho a heredar y se repartirían las propiedades del padre a partes iguales entre los otros 4 hermanos.
Siento mucho no haberlo podido resumir mas, pero entiendo que todos los detalles pueden ser importantes y no he querido omitir ninguno.
Muchas gracias de antemano.
Buenas tardes José Agustín.
Bueno, lo primero que me llama la atención es que me diga que los cónyuges se dejan la mitad de la herencia el uno al otro.
Eso, si hablamos del derecho común-código civil, no se puede hacer.
En segundo lugar, me habla usted de que la tía adopta a un sobrino farmacéutico y eso no tampoco me cuadra pues eso supone adoptar a un mayor de edad y solo es posible en casos muy concretos.
Solventadas estas cuestiones y dando por bueno lo de la mitad y lo de la adopción, le diré que la adopción rompe los vínculos con la familia biológica y no hay derecho a heredar (salvo en casos muy concretos o cuando la adopción se encuentra aún en curso al morir los parientes biológicos). Tal vez podría haber alguna discusión porque el padre no cambió el testamento pudiendo hacerlo.
Si me aclara alguna cosa más, tal vez pueda añadir alguna cosa.
Gracias por su aportación a mi causa.
Saludos, Justito El Notario.
Muchas gracias.
El tema de que los cónyuges se dejen la mitad de la herencia el uno al otro, no sé si sería en usufructo, como herencia en sí, o si existe alguna otra manera.
La verdad es que en éstos temas me pierdo, pero sí se que a cada uno de los hijos le correspondió una quinta parte de la mitad de la herencia de la madre, y la otra mitad fue para el padre aunque, como ya digo, desconozco en concepto de que.
En cuanto al tema de la adopción, no soy el afectado, así que tampoco conozco el tema al detalle, pero si sé que el padre renunció a la paternidad y que la adopción se realizó, ya que, al fallecer la tía (madre adoptiva), el hermano adoptado fue su heredero universal al tratarse de su único hijo. Ni idea de cómo se hizo, pero tuvo que ser de forma totalmente oficial, ya que si no, entiendo que ni habría podido ser el único heredero universal, ni mucho menos habría podido traspasársele la farmacia.
Lo que ha comentado el afectado es que, para poder heredar, debería aparecer en el testamento como legatario (creo), pero que si lo hace como heredero, no podría ser. Pero no tengo ni idea de dónde ha sacado ésta información, podría ser de alguien con conocimientos o de una conversación “de bar”, por eso no he creído oportuno comentarlo antes.
En cualquier caso, muchísimas gracias por la respuesta.
Cuando se haya resuelto todo el tema de la herencia me pasaré por aquí para comentar cómo termina la cosa, por si pudiera servir de ayuda en futuras consultas.
Hola de nuevo:
Pues sí, si recaba más datos, me gustaría saberlos.
El matiz legatario-heredero podría tener su importancia. Habría que ver documentación (tanto sucesoria, como de la adopción).
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Hola de nuevo:
Esta noche he estado un poco desvelado y he vuelto a pensar en el asunto.
Lo cierto es que es fácil decir que el hijo adoptado queda fuera de la herencia cuando no llevas tu el asunto, pero si eso tuviera que resolverlo yo tendría muchas más dudas.
Procuraré ver si hay algún tipo de jurisprudencia sobre el asunto.
Hay un caso similar. Es el de los divorciados que no cambian el testamento y le dejan algo al ex. En algún caso ese derecho testamentaria se ha reclamado y se ha concedido.
Tal vez aquí sería viable.
Ya volveremos a hablar. Saludos y gracias por la nueva contribución¡ Ojalá todo el mundo respondiera de esta forma.
Saludos, Justito El Notario.
Muchas gracias a usted.
Como ya comenté anteriormente, saldremos de dudas una vez se haya resuelto el tema.
Le tendré al corriente.
Un saludo.
¡Buenas tardes!:
He estado leyendo varios post sobre herencias y hay muchas cosas que se me han aclarado, pero tengo algunas dudas que no sé si me podría resolver. Mi madre falleció el pasado mes de junio y en su testamento deja el usufructo vitalicio a mi padre y, mi hermana y yo, somos herederas a partes iguales.
Hace 10 años mis padres le hicieron la donación de la casa a mi hermana y se pagaron los impuestos correspondientes. ¿Debe incluirse ese inmueble para calcular el impuesto de sucesiones? ¿Forma parte de la herencia de ella si no se menciona expresamente?
Mi madre tiene la escritura de donación por parte de mis abuelos de un estanque que, en su día, no se pudo registrar a su nombre y se procedió a la suspensión de su inscripción al “no proceder la inmatriculación de la finca por no acreditarse la previa adquisición en los términos que previene el artículo 298 del Reglamento Hipotecario”. Entiendo que no está a su nombre por lo que no deberíamos incluirlo en el Impuesto de Sucesiones. ¿Es correcto? ¿Pueden variar los datos del Registro de la Propiedad y del Catastro?
Por último, una pregunta que puede resultar absurda: ¿qué se hace primero, el Impuesto de Sucesiones o la aceptación de la herencia? Entiendo que para el primero hay un plazo de 6 meses y para el segundo no. Lo lógico sería aceptar primero pero como tantas cosas lógicas, al final resultan que no lo son.
Le agradezco de antemano cualquier aclaración que me pueda hacer. Un saludo,
Isabel
Buenas tardes:
En cuanto a la donación debe fijarse si se hizo con el carácter de colacionable o no colacionable.
La colación es una institución bastante compleja:
https://www.justitonotario.es/como-se-hace-colacion-donacion-herencia/
En cuanto al estanque: Ni el Registro, ni el Catastro atribuyen la propiedad. La escritura, aunque hay otros mecanismos, sí que lo hace. Si no se inscribió no pasa nada (ya se hará cuando se pueda), así que es de su madre y hay que tener en cuenta esa propiedad.
Y, sí, los datos del catastro y el registro pueden cambiar (como los de la escritura) pero eso no tiene nada que ver.
En cuanto a lo último. Si lo que se plantean es escriturar, lo primero que suele hacerse es la herencia (aceptación y adjudicación de herencia) y luego se paga el impuesto de sucesiones, pero también es perfectamente posible hacerlo al revés.
Nadie acepta sin más. Se acepta y se adjudica.
Aquí tiene la diferencia:
https://www.justitonotario.es/faq/que-es-aceptar-y-que-adjudicarse-la-herencia/
Creo que con estos calores me he ganado un par de cañas, ¿no?
https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Hola!
Abrimos otra consulta ya que tu blog nos ha ayudado mucho en todas las dudas que surgen en un proceso de compra.
Junto con la compra de una vivienda, vamos a comprar un derecho de uso de una plaza de garaje cuya propiedad corresponde al ayuntamiento. En este caso, el ayuntamiento no regula ni limita ningún aspecto (precio, límites a la cesión o uso…) ni lleva constancia de los socios actuales. La construcción de las plazas se hizo a través de una cooperativa de socios y la gestión corresponde al administrador, que es quien debe confirmar los años que quedan de cesión y quién es el titular del derecho de uso actualmente.
Sin embargo, al hablar con el administrador nos dice que no conservan registro de los contratos privados ni tienen un histórico por el que puedan garantizar quien tiene ese derecho de uso. El único dato que tienen es el nombre de la persona que paga los gastos de la plaza y “aseguran” que con esa información es suficiente para ceder el derecho mediante contrato privado.
¿Como podría verificar quién es el titular del derecho de uso? ¿Con un contrato privado y el justificante de pago de los gastos sería suficiente? Desde la inmobiliaria nos han sugerido dar fe ante notario de quien tiene el derecho de uso, ¿esto sería posible teniendo en cuenta que la única información que hay es el pago de los recibos y con suerte un contrato privado entre el dueño actual del derecho y el anterior (si es que aparece tal contrato)?
Vemos que va a ser imposible garantizar esa información y acabará inhabilitando la compra de la vivienda con dicho garaje en concesión… No se si habrás tenido algún caso similar, pero cualquier comentario o sugerencia es bienvenida!
Muchas gracias.
Saludos.
Hola Noelia:
Lo cierto, es que sigo sin ver esa cerveza con tapa de la que hablamos por ninguna parte.
¡Saludos¡
Justito El Notario.
Hola Miguel,
Ayer precisamente te escribí a través de tu formulario web para aclarar este tema. Por favor, revísalo pues el bizum lo hice desde la cuenta de otra persona y entiendo que de ahí vendrá la confusión. En el otro mensaje tienes todo el detalle porque te aseguro que esta tapa llegó 😉 Como decía, mi intención no es ni mentir ni menospreciar tu trabajo.
Saludos,
Hola Noelia:
Lo he comprobado varias veces.
¿Qué día, qué importe y qué nombre?
Gracias, saludos, Justito El Notario.
Como decía, ayer te envié un mail privado con todo el detalle pero ya te comento también por aquí para ver si conseguimos esclarecer el malentendido. Lo enviamos el 16 de julio por importe de 3€ desde la cuenta de Adrián, e indicando en comentarios “de parte de Noelia”. Lo hicimos tal y como indicabas en tu web y al teléfono que aparece. La transacción aparece completada y aceptada a nombre de Miguel P.E., por eso te digo que se completó correctamente. Si me dejas un mail de contacto incluso te adjunto el pantallazo.
Gracias y saludos,
Ok, ahora lo tengo claro.
Se solapó con otro del mismo día y hora próxima.
¡Muchas gracias¡, saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes:
Pues poco puedo decir pero no me cuadra.
Una concesión es una concesión y no puede estar basada en palicos y cañicas.
Yo iría al Ayuntamiento a obtener información y también intentaría consultar en el Registro de la Propiedad y a la vista de esto tomaría decisiones, pero salvo que no tuviera más remedio que comprarlo por la razón que sea (y dependiendo del precio) yo no lo compraba.
No me cuadra nada. Yo he visto garajes de este tipo y no están tan mal organizados.
Saludos, gracias de nuevo, y hasta otra. Justito El Notario.
Sr. Notario, buenas tardes
Vengo en busca de su opinión profesional, confiando en explicarlo bien y restarle el tiempo mínimo posible. Al margen de que algunos colaboren/colaboremos con sus iniciativas solidarias, la labor que hace con este blog es como mínimo descollante y desde luego la función social del Notario brilla en su máxima expresión.
No se si es hombre de fe, pero sin duda que ningún donativo de los que hagamos compensará el esfuerzo de llevar adelante este blog y resolver tantas dudas a tantos. Alguien más allá (o del modo que prefiera redactarse) estará tomando muy buena nota de su heroica (dice la RAE: Persona que realiza una acción muy abnegada en beneficio de una causa noble) entrega.
Mi duda –y ya no es buena noticia- es doble, dado que ahora me encuentro en el lado de vendedor (estoy vendiendo una vivienda de mi propiedad que poseo por donación) y también en el lado del comprador dado que quiero adquirir una vivienda puesto que ahora vivo de alquiler.
Nunca he estado antes en ninguna de las posiciones ni comprador ni vendedor hasta ahora y de ahí mis dudas .
1.- Respecto a la venta: Como estamos en los tiempos que estamos, la situación económica no es la ideal y quienes se han interesado por el inmueble que vendo. vienen con soluciones imaginativas- una vez lo han visitado y les gusta-, una de ellas es la del alquiler con opción a compra. A este respecto he podido adquirir algo de conocimiento a través del blog de otro Notario heroico (https://www.notariofranciscorosales.com/el-arrendamiento-con-opcion-de-compra-no-es-una-venta-con-precio-aplazado/) y mi pregunta ahora es saber, desde su punto de vista en caso de que decidiera aceptar alguna formula de estas con pago aplazado, cuál sería la fórmula jurídica optima (en cuanto a seguridad de cobrar o en su defecto retomar,-por así decirlo- el bien) desde el lado del vendedor, que soy yo.
El el articulo anteriormente citado su compañero cita figuras -.alternativas al alquiler con opción a compra-, como las siguientes y lo pongo literalmente:
“También para eso hay soluciones, como el pacto de reserva de dominio, la entrega de la posesión sin transmitir la propiedad, la condición resolutoria explícita, o la misma hipoteca (dado que ninguna norma obliga a constituir hipoteca en garantía de un préstamo concedido por una entidad de crédito, y es perfectamente posible una hipoteca en garantía del pago del precio aplazado de compraventa)”.
Y francamente mis entendederas no llegan para saber qué haría mejor opción a una de estas opciones frente a otra u otra alternativa no recogida aquí –y querría saber -siempre desde su criterio-, si usted fuera el vendedor, cual sería el “primus inter pares”.
Lógicamente, estoy hablando desde la consideración de que el documento que haría será escritura pública y nunca un documento privado.
2.- Respecto a la compra: Aquí estoy aun –por no decir infinitamente- más perplejo. En las pocas cosas que he visto y por las que me he interesado, siempre hay una figura interpuesta –de la que he de decir que nunca he sido admirador y lo digo por s se me nota el sesgo-, que es la del agente inmobiliario o su unidad mayor, la agencia inmobiliaria. Por lo que veo, son gente que se rodea de un mar de documentos privados que no dan seguridad jurídica a nadie y correos -o al menos esa es mi visión- el alto riesgo de acabar en un tribunal para reclamar lo que es tuyo.
La última que viví, era que para hacerle llegar mí propuesta al vendedor debía depositar una cantidad en una cuenta de titularidad de la inmobiliaria. Me ahorro los detalles de las explicaciones surrealistas que me dieron de garantías y demás, para al final decirles yo que para pasar una propuesta de mi parte no pondría más de un euro y solo si el vendedor le interesaba la propuesta hablaríamos de dinero de verdad, y aquí es donde viene mi pregunta.
¿Cuál sería la fórmula que podría emplear en caso de encontrar una vivienda que me guste y que el vendedor y yo tuviéramos un acuerdo de precio, para garantizarme que mientras obtengo la financiación bancaria por la parte que no tengo, el vendedor no me ·”abandone” por una oferta mejor?.
Lo digo porque he leído a algún Notario, que el que se conoce como contrato de arras no es una figura jurídica independiente y que debería formar parte del contrato de compraventa y algunos otros argumentos.
Replanteando la pregunta, ¿Cuál sería la forma jurídica optima en escritura pública para solventar el desfase temporal entre el acuerdo verbal de condiciones económicas y la obtención de la financiación por mi parte?.
Espero por un lado no haber sido excesivamente parco en mis explicaciones y por el otro, con parquedad o sin ella, haberme hecho entender.
Gracias, cualesquiera sean sus consideraciones sobre lo que le planteo.
Saludos
Buenos días Juan José:
Lo primero de todo es agradecerle sus magníficas palabras de agradecimiento que me han subido el ego durante todo el fin de semana. Gracias, de verdad. No sé si heroico, pero sufrido sin duda que es todo lo que hago.
En cuanto a la consulta, no tengo soluciones mágicas ni para una cosa, ni para otra, pero intentaré darle una opinión en cuanto a su posición de comprador y en cuanto a la de vendedor.
Me pongo a ello.
Gracias, saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes Juan José:
En cuanto a la venta: Si tuviera que ordenar las figuras comentadas por frecuencia de uso en mis diferentes notarías, lo haría de este modo:
1 Condición resolutoria explícita.
2 Opción de compra.
3 Arrendamiento con opción de compra.
4 Hipoteca en garantía del precio aplazado.
5 Pacto de reserva de dominio.
y 6 Entrega de la posesión sin transmitir la posesión.
Solo la primera se me presenta alguna vez por lo que considero que es la mejor opción aunque no esté exenta de complicaciones puesto que recuperar el inmueble en caso de falta de pago no es automático y requiere cumplimentar algunos trámites (que a veces pueden complicarse). Opciones de compra he firmado poquísimas aunque no me disgustan; arrendamientos con opción de compra he visto alguno. Supongo que alguna hipoteca en garantía de precio aplazado habré firmado y no recuerdo haber tenido entre las manos una escritura con pacto de reserva de dominio o entrega de la posesión sin transmitir la propiedad. Creo que estas tres últimas las desecharía por completo.
En cuanto a la compra: Creo que la solución pasa por buscar una inmobiliaria que nos ofrezca confianza. El problema es que el inmueble que nos guste lo lleve una que no nos convenza. Si es una intermediaria creo que no será difícil llevarla a nuestro terreno porque lo que quieren es vender, pero si se trata de una inmobiliaria grande (que está vendiendo lo suyo) puede ser más difícil de convencer aunque creo que cuando uno se planta, acaban cediendo y pasando por nuestro aro.
La mejor opción es firmar un buen documento privado de compraventa llámese arras o no, supervisado por un profesional (notario de confianza, abogado, asesor … etc …). Suelo supervisar esta clase de documentos a amigos y familiares, aconsejándoles que soliciten que se añadan o que se quiten ciertas cláusulas que no son de uso corriente o no les convienen.
Es todo lo que puedo decir.
De nuevo gracias por sus palabras.
Saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes,
Quería plantearle nuestro caso, más que nada por si a usted le ha sucedido algo parecido, o tuvo conocimiento por otros compañeros, y en tal caso, saber que pasó al final, más que nada por encontrar un poco de paz interior…o todo lo contrario! 🙂
El año pasado hicimos un Pacto de Mejora por el que, debido a la regulación del tributo de mi CCAA quedó a cero euros. El caso es que los bienes se valoraron por el valor catastral corregido, cuando el valor de mercado es bastante superior. Esto fue cosa de un asesor. El caso, es que nos hemos percatado y en principio, se va a proceder a rectificar (no sé si es esa la palabra correcta) la escritura poniendo los valores nuevos, y después hacer una declaración del impuesto de sucesiones complementaria. Y seguiríamos quedando a cero.
El temor que tenemos es que, en un futuro, cuando se produzca la venta del inmueble y Hacienda Estatal revise el valor dado en sucesiones, pueda ver los dos valores, el inicial y el corregido, y no si simplemente el corregido. y en caso de ver ambos, si puede optar por el primero, al entender que se subió el precio del inmueble con el fin de evitar pagar posteriormente una salvajada por IRPF.
Una idea que tenemos es acudir a un tasador inmobiliario para tener una prueba de que no se pone el valor más alto que nos de la gana, si no el que es acorde con el valor de mercado.
Creo que en el impuesto de patrimonio se indica que hay que poner el valor mayor entre el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. No sé si en sucesiones se indica algo parecido. De ser así, sería otro punto en el que basarnos para que se tuviera en cuenta el valor de corrección.
Por ahora es lo que se nos ha ocurrido para intentar “defendernos” en caso de que nos vengan mal dadas.
Gracias de antemano
Buenas tardes Fernando:
Supongo que hablamos de Galicia, ¿o no?
Lo único que le puedo decir es que subsanar valores (y más aún un año o varios meses después) tiene sus riesgos y a mí no me gusta que se haga (que me lo hagan) salvo que haya una razón bien justificada. Si la hay, el riesgo sería siempre del otorgante y no mío.
Por lo demás, desconozco la figura y su tributación pero si no hay un problema ahora (que creo que es el momento de mayor riesgo), dudo que lo pueda haber en el futuro, aunque habrá que estar pendiente y tener a buen recaudo toda la documentación que pueda servir para alegar lo que sea oportuno.
No lo puedo dar más tranquilidad.
Salud y suerte, Justito El Notario.
Muchas gracias por responder, Justito! Nos aferraremos a la documentación, a la buena fé, y a la suerte.
Salud y suert par usted también!
Estimado Justito,
Me encuentro en el proceso de compra de un piso de segunda mano y a la hora de hacer el certificado de tasación se han encontrado los siguientes errores:
– la dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.
– la dirección del inmueble que figura en la documentación catastral utilizada no coincide con la actual.
Además, no hay correspondencia entre la superficie del catastro y la del registro de propiedad:
En Catastro: sup. Construida PPZC: 84m2. Sup útil: 0m2. Sup. Construida: 92m2
En Registro: sup construida PPZC: 73,26m2. Sup útil: 0m2. Sup construida: 0m2.
Comprobada por personal tasador: sup construida PPZC: 84m2. Sup útil: 73,26m2. Sup construida 92m2.
¿Cómo se deben solventar esos errores? ¿Quién debe de encargarse? Desde la inmobiliaria me dicen que debo de hacerlo yo, una vez hecha la compra y la escritura… pero me parece incongruente que en la escritura de la vivienda que voy a adquiriri aparezcan datos que ya se saben que son erróneos…y que yo tenga que hacerme cargo de solventarlos…cuando no ha sido mi culpa que exista esa incongruencia.
Le agradecería muchísimo que me explicase cuál sería el proceso a seguir, ya que con las diferencias de superficie que existen (creo que mayor al 10%) el proceso de compraventa se puede alargar en el tiempo.
Un saludo cordial!
Buenos días Regina:
Bueno … no se crea usted todo lo que sale en el certificado de tasación que las tasaciones están hechas como los bajos de los pantalones cuando te los tienen que arreglar y no va a misa todo lo que ellos digan.
Dicho esto, ¿de qué clase de propiedad me habla usted? Imagino que es una división horizontal (un edificio con viviendas, locales, garajes y trasteros …) ¿o no es así? Si acierto, lo tiene usted muy difícil de arreglar y más difícil cuanto más grande sea el edificio.
¿Quién lo soluciona y lo paga? Pues mucho me temo que usted. El vendedor no tiene la culpa, aunque si quiere venderle a usted tal vez tenga que darle a usted una solución (o buscarse otro comprador) si es que la hay .. y en una propiedad horizontal la cosa pinta generalmente mal.
Además … la PPZC no es representativa y no me creo que la haya medido el tasador (¿que ha ido por todo el edificio midiendo escaleras y zonas de maniobra, descansillos, huecos de escalera? .. no se lo cree ni él). La útil simplemente no aparece y la construida es igual en dos de tres sitios.
Saludos, cerveza y suerte, Justito El Notario
https://www.justitonotario.es/pagos
Buenos días!
Ante todo, muchas gracias por su pronta respuesta.
Como bien supone, se trata de un piso (división horizontal).
A la hora de hacer y firmar la escritura a mi nombre, ¿el notario puede modificar los 73,26 m2 construidos y poner los 92m2 reales? ¿O bien cambiar lo de construidos por útiles?
Lo pregunto principalmente por si el hecho de que no coincidan esas superficies me pueda acarrear algún problema jurídico/legal en algún momento.
Un saludo, cerveza bien fresca y mil gracias!!
Hola de nuevo:
El Notario ponerlo, puede ponerlo, pero en el Registro no lo van a hacer constar, así que de poco sirve.
En una división horizontal yo no estaría muy por la labor pues confundirá al siguiente propietario así que si me insistiera usted mucho tal vez se lo pondría como una manifestación suya.
No le puedo asegurar que no tenga problemas. Puede que un Banco no le de una hipoteca si no lo “arregla” o que un comprador no le compre, pero fuera de eso no creo que pueda suceder nada.
La alternativa a la caña o a la caña con tapa, es un donativo a mis amigos de la India.
Ambas cosas en https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Por si le apetece:
https://www.justitonotario.es/quien-paga-la-subsanacion-de-una-escritura/
y si quiere casuística:
https://www.justitonotario.es/consultas-sobre-subsanaciones-escrituras/
https://www.justitonotario.es/consultas-sobre-subsanaciones-escrituras-notariales/
Saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes Justito,
Desde hace meses sigo su blog y sus comentarios con detenimiento. Ya me resolvio una duda hace tiempo a la que le estoy agradecido.
Me gustaria invitarle a otra caña con tapa para ver si me puede usted aclarar este asunto, que no he encontrado nada en su blog y quizá puede ser un buen articulo “FAQ-SHOT” para su blog.
Se trata de como proceder para realizar una RGA en una finca (REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA). He leido que se puede hacer de 3 formas (Corrijame si me equivoco):
A traves del catastro, es gratis pero tarda mucho tiempo.
A traves del registro (imagino que se presenta la RGA aprobada con el catastro y el registro hace la coordinacion)
A traves del notario, es mas rapido pero tiene coste.[[[
Creo que en mi caso tengo que ir por la via notarial, primero porque me parece mas rapida y 2º por lo siguiente:
En Oct.2019 compré una finca que linda con la de mi padre. Quiero modificar la geometria d ela linea divisoria. Como usted sabrá, con la ley 2015, en la escritura se incluye las fotos de la finca en el certificado catastral y la “linea divisoria” que quiero modificar de las parcelas esta incluida en dicha escritura.
Desde el registro de la propiedad, me indican que tengo que subsanar la escritura cuando haga el RGA, porque al aparecer estas fotos de la parcela en la escritura, ellos no pueden coordinar con el catastro algo que aparece “mal” en la escritura.
Por lo tanto, ya que tengo que subsanar si o si, pues hago el RGA a traves del notario. Queria que usted me confirmara estos pasos:
1º.- Realizo el RGA, con lo que me pide el Catastro y los requerimientos técnicos.
2º.- Lo mando al catastro para que me lo validen formalmente. (esto creo lleva unos meses)
3º.- Lo llevo al notario para subsanar.
4º.- El Notario notifica a todos los colindantes. (si hay silencio durante 15 dias), se procede a subsanar. ¿es correcto?
5º.- En la subsanacion entiendo que firman de nuevo los que me vendieron la finca.
6º.- Una vez tenga subsanada la escritura con la nueba division geometrica lo llevo al registro.
7º.- El registro coordina con el Catastro/SIGPAC y queda todo modificado en unos meses.
Corrijame si algun paso es incorrecto.
Mis dudas son las siguientes:
En el proceso de verificacion por parte del catastro, ¿Informan a los colindantes de esta modificacion? o ¿Esto lo hace el notario / registro?
Esta pregunta se la hago porque estoy en periodo de legal de retracto (1 año – parcela inferior al doble de la ud.min. de cultivo), mi parcela linda con un usuario que se dedica a la ganadería y hasta que pase el año no quiero “hacer ruido”. Usted sabe.
En definitiva, queria saber en que momento se notifica a los colindantes, desde el catastro, desde la notaria o desde el registro, he leido muchas versiones. Esto es importante porque si el catastro simplemente se limita a validar el RGA, podria ir avanzando y para cuando tenga el RGA validado ya habria pasado el año.
La siguiente pregunta es un poco absurda pero por confirmar con usted:
Cuando se subsana una escritura de compra-venta (por hacer el RGA) ¿Vuelven a contar los plazos de retracto?. Entiendo que NO, pero no quiero tener sorpresas por este asunto.
Gracias por su tiempo, disfrute de la caña que hace muxo “caló”
Buenas tardes Juanjo:
¡Gracias por esa invitación¡ … aunque mucho me temo que no voy a poder ayudarle. Yo no sé contestar en abstracto. Soy muy práctico y tengo que ver la documentación y decidir cómo proceder.
En ese tipo de escrituras subsanatorias o complementarias o rectificatorias no es inusual que además se declare una obra o se practique una agrupación o se ponga la primera primera de un posterior expediente hipotecario. A veces disponemos de documentación técnica y con la escritura vamos a Catastro y otra veces ya tenemos IVG/RGA con lo que el trámite resulta mucho más sencillo. Salvo que haya expediente hipotecario de dominio o de exceso de cabida, yo no hago notificaciones (de eso se encarga el Registro). Hasta ahora, aunque ha habido procedimientos que se han complicado, todo se ha ido inscribiendo sin problemas.
Así que la respuesta para buena parte de lo que me pregunta es “depende” …
En mi opinión, los plazos de retracto no vuelven a contar.
Por lo demás, conviene señalar que registro también tiene coste y que, desde mi punto de vista, la notaría proporciona una distancia frente a inconvenientes registrales y catastrales que es muy interesante valorar.
De nuevo gracias, saludos, Justito El Notario.
Buenas noches D.Justo.
Mi nombre es Gregorio y llevo un par de días con los ánimos por los suelos: creo que entre un Notario y un Banco me han engañado, sí, así de duro.
En 2013 cogí todos mis ahorros y compré un pisito de dos dormitorios a una entidad bancaria. Yo fuí tan tranquilo al Notario a firmar mis escrituras, en la lectura había una “advertencia”, sobre la “necesidad de proceder al acta de terminación de obra” y sobre “la constitución de las garantías” de la Ley 33/1999. Recuerdo que yo pregunté, delante del Sr. Notario y me dijo el apoderado del Banco que no me preocupara que es que estaba en trámite. Yo con esta respuesta en presencia del Notario pensé que era una cosa normal y sin problemas.
En 2019 decidí vender el pisito y tras un año intentándolo llega el comprador con su preaprobación, pero cuando hacen el estudio descubren que el piso está en un “Edificio en construcción” y que por lo tanto no le dan la hipoteca hasta que “deje” de estar en construcción. No tenía ni idea y resulta que llevaba 7 años viviendo en un edificio en construcción, además tengo inlcuso la Licencia de Ocupación del Ayuntamiento.
Inmediatamente me pongo a ver que se necesita, y una de las cosas es que el arquitecto certifique que la obra ha finalizado igual que el proyecto, pero no lo certifica porque hubo una modificación y hay que hacer entre TODOS los vecinos una nueva división horizontal con sus correspondientes costes para todo los vecinos. Como comprenderá a la mayoría no le corre prisa (sólo a mí que quiero vender) y muchos de los vecinos dicen que no quieren pagar lo que cuesta.
Al final me veo con un piso que necesito vender para comprar otro más grande y que no puedo porque vale un dineral hacer la gestión que tenía que haber hecho el vendedor y que el notario me tenía que haber explicado lo que podría ocurrir.
¿Qué me sugiere que haga?, mi piso no ha sufrido modificación, yo llevo viviendo en él con todos los beneplácitos de la ley los últimos 7 años. ¿Esa coletilla de “en construcción” prescribe algún día? ¿Después de 7 años se le puede reclamar al banco el importe de los trámites?. Fíjese lo mal que está hecho todo, que la ley dice que no se puede firmar una escritura ni registrar sin los correspondientes seguros decenales y mi escritura está registrada.
Yo no lo entiendo, no sé donde meterme, esto se me hace un mundo.
Buenas tardes Gregorio:
Esa puñetera manía de quitar importancia a las cosas conduce a situaciones como la suya. Mal por mi compañero y mal por el Banco. Efectivamente habría sido posible que la cosa se hubiera resuelto fácilmente pero otras veces, desgraciadamente, no es así. Recientemente he firmado una escritura que resolvía una situación similar y ¿sabe qué ha pasado? … que la tengo sin cobrar. Me partí el pecho para resolver el asunto y ahora el puñetero banco (que se hacía cargo del pago) no paga… En fin, luego resulta que los que advertimos y protegemos somos unos plastas a los que la gente no quiere venir …
Bueno, no me quejo más. Voy a ver si puedo ayudarle.
El caso en cuestión que le comento fue este:
https://www.justitonotario.es/faq/acta-acreditacion-final-obra-construccion-mixta/
Las soluciones para estos casos son diversas. A veces solo con la certificación catastral puede ser suficiente. A veces un técnico puede certificar la antigüedad de su piso y así solucionar el asunto. Otras veces hacen falta más papeles. En consecuencia necesitaría: su escritura, una nota simple reciente y una certificación catastral (que yo podría obtener con su DNI), así como otros documentos que pudieran servirme para buscarle solución.
Si le parece bien, escríbame por esta vía y concretamos:
https://www.justitonotario.es/contacto/
Anímese que en muchas ocasiones hay solución a esta clase de problemas.. ojalá se acabe riendo de sus vecinos cuando vayan a preguntarle : Oye, Gregorio .. ¿cómo resolviste aquello?
Espero a que me escriba.
Saludos, Justito El Notario.
Ah… y tranquilo que hasta el lunes no veré su correo (me lo tengo restringido en casa porque si no lo hago esto es una “locura”).
Saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes Don Justo,
Mi nombre es Luisa, soy abogada y le sigo desde hace tiempo en redes sociales, y la verdad, me ha resuelto mas de una duda con las respuestas dadas en su blog, queriendo aprovechar la ocasión para felicitarle por el mismo, y sobre todo darle las gracias. Dicho esto, me gustaría saber su opinión sobre el negocio jurídico que estimaría mas acertado a realizar para solucionar un problema que se me plantea respecto a la cesión de una finca registral independiente a un complejo residencial, que tiene como fin que la misma pase a formar parte y queda afectada, como elemento común de dicho complejo.
Le pongo un poco en antecedentes: la finca en cuestión, en la que está construida una piscina y zonas verdes, es poseída por todos los copropietarios como elemento común, desde hace más de veinte años, aunque parece que por error u olvido de la promotora, la misma ha permanecido inscrita registralmente a nombre de ésta, ya que cuando realizó en 1999 escritura de Segregación, Declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, no indicó que dicha finca donde estaba construida la piscina, quedaba afectada como elemento común del complejo, y pasó a inscribirse como finca independiente a nombre de la promotora, pese a que la misma al parecer, nunca había sido consciente de ello, ni la comunidad tampoco, ya que ha sido recientemente cuando, a raíz de otro problema ha salido a la luz esta situación. Esta finca no consta como tal en Catastro, ni consta en el RP que forma parte del Complejo.
Los representantes de la promotora que aún tienen poderes de la misma, están dispuestos a colaborar para solucionar el problema, planteando hacer una escritura de cesión del inmueble a favor de la comunidad como elemento común del complejo, escrituras que realizaban habitualmente en su día, tributando únicamente por AJD y por las que el Registro de la Propiedad correspondiente no les planteaba ningún problema de inscripción.
A mi esta operación me generaba muchas dudas desde el primer momento, no solo por la fiscalidad, ya que al hablar en el borrador de la escritura planteado únicamente de cesión, entiendo podría interpretarse como una donación, debiendo pagar mi cliente, el correspondiente impuesto de donaciones; sino también por su acceso al Registro, y consultado con el Registrador, me indica que esa escritura no tendría acceso al Registro, entre otras razones, que entiendo podrían ser subsanables, porque “en primer lugar, habría que constituir correctamente la comunidad en el registro, ya que según los datos actuales que obran en el registro, la comunidad que quiere tener en común ese elemento no se proyecta sobre el mismo, ya que quedó excluido. Solo después se puede plantear la aportación como elemento común de una finca independiente”.
Otra de las posibilidades que se me ocurre, es que la Promotora realice una una rectificación de la escritura de división horizontal antes citada, en el sentido de afectar como elemento común la finca de la que a día de hoy sigue siendo titular registral. Ve viable esta opción? o, cree que serían enredar aun mas el asunto?
Otra opción seria insistir en la cesión, dejando claro que no existe desplazamiento patrimonial al respecto, pero no se si nos libraría del impuesto de donaciones…y tampoco tengo muy claro como proyectar la comunidad sobre la finca en cuestión, para aportarla como elemento comun…
La verdad es que no se me ocurre otra forma de solucionar este problema, queriendo evitar en todo momento un proceso judicial, cuya resolución tampoco garantizaría de entrada la inscripción, por lo que estoy abierta a cualquier tipo de sugerencia que pueda indicarme al respecto, aunque no se si me explicado con total claridad.
Le agradezco de antemano la colaboración prestada.
Un saludo,
Estimada Luisa:
Gracias por tus palabras.
Este caso me parece que tiene mucho parecido con este otro:
https://www.justitonotario.es/cesion-para-viales-mal-planteada/
La fórmula bien podría ser alguna de las propuestas.
Echa un ojo a ver que te inspira.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Buenos días,
Si ya había leído la consulta a la que se refiere y fue lo que me motivó a hacerle ésta, aunque en mi caso la finca que pretendemos aportar como elemento común a la comunidad no es un elemento privativo, es una finca registral independiente segregada y que no forma parte del complejo, inscrita aun a nombre de la Promotora. Por lo que tengo dudas de como “incluir” dicha finca en la comunidad, y así salvar el obstáculo que me plantea el Registro y poder después aportarla como elemento común; si con la escritura de cesión planteada, y posteriormente ir salvando los obstáculos que me pongan en Registro, en el caso de que ello sea posible o con la rectificación del título constitutivo en su día otorgado por la promotora, ya que es la propietaria en pleno dominio de la finca que se pretende aportar…, aunque todo estuviese supeditado por una posterior ratificación por parte del representante de la comunidad…
Gracias.
Un saludo,
Hola Luisa:
La historia de ese post es bastante curiosa.
Me metí en el asunto por razones que no puedo explicar. Digamos que tenía un compromiso.
Todavía tiene derivaciones pendientes de estudio y lo que me planteas es complejo y me cuesta mucho meterme en el ajo para darte una opinión.
Lo siento, saludos y muchas gracias, Justito El Notario.
Buenos días,
En una escritura de compra venta de allá por el año 1984 se exponía:
“I.- Que Fulanito, es dueño, de las dos siguientes fincas urbanas, de carácter ganancial, situadas en un edificio ubicado en el pago de Santa María, de esta Ciudad, en la Avenida de Gloria número 40 de gobierno:
a) .- CINCUENTA Y TRES.- Que es la vivienda tipo “B”, situada en la planta sexta del edificio, que es la séptima de viviendas. Ocupa una superficie construida……
b) .- UNA TREINTA Y DOS AVA PARTE de la siguiente finca: UNO.GARAJE.APARCAMIENTO de automóviles sito en la planta de sótano número uno, o más bajo de la edificación. Ocupa una superficie total construida….”
Pues bien, tras el fallecimiento de uno de los propietarios y realizarse la aceptación y partición hereditaria en escritura pública ante notario, en dicha escritura se expone lo siguiente:
“II. Manifiestan los señores comparecientes que los bienes relictos a la muerte del causante son de CARACTER GANANCIAL.
Finca número uno:
URBANA.- NUMERO CINCUENTA Y TRES.- VIVIENDA tipo “B” situada en la planta sexta del edificio en la Avenida de Gloria de esta ciudad por donde tiene su entrada que es la séptima de viviendas…
Finca número dos:
URBANA.- CUOTA INDIVISA consistente en UNA TREINTA Y DOS AVA PARTE parte indivisa de la finca registral XXXX, que se describe como:
UNO.- Garaje-aparcamiento de automóviles, sito en la planta sótano número uno o más bajo del edificio sito en la Avenida de Gloria, número cuarenta, de esta ciudad….”
Como ve, en la escritura de compra venta por la que mis padres adquirían la vivienda, allá por el año 1984, se especificaba que las dos fincas urbanas estaban en el número 40 de la Avenida de Gloria y luego se pasaba a su descripción, cosa que no ocurre en la escritura de aceptacion y partición hereditaria, en la que inciialmente no se indica que las fincas se encuentran en el número 40, indicándose solo en la descripción de la plaza de garaje.
Revisadas las notas simples entregadas por el registro de la propiedad tras la inscripción de los dos bienes inmuebles, veo que en los datos de localización de la plaza de garaje figura que se encuentra en el número 40, pero en los datos de la vivienda en el campo del número figura “sn”, es decir, sin número.
1) ¿Esto es normal? Yo entendía que podía deberse a que en la escritura de aceptación y partición hereditaria no se indicó el número en la descripción de la vivienda, pero se adjuntaba un certificado del catastro donde sí venía reflejado el número. El problema radica en que localicé una nota simple de la vivienda que tenían mis padres del año 2015 y ahí también figuraba sin número, así que no parece ser un problema de ahora, sino que se arrastraba de la anterior inscripción de los años 80.
2) ¿Deberíamos solicitar al notario que modificara la escritura de aceptación y partición hereditaria, que es de principios de este año, indicando el número de la vivienda y luego pedir al registrador que lo incluyera o no es algo “importante”? En caso que sea importante solucionarlo, ¿se puede solucionar directamente con el registrador?
Mil gracias por su ayuda, saludos cordiales.
Buenos días:
Bueno, yo soy muy riguroso con todas esas cosas con lo que a mi no es “normal” que me pase.
Lo normal sería coger la descripción del título anterior, contrastar con registro y catastro y poner lo conveniente.
Si no se ha hecho o se ha hecho mal, podría pedir la subsanación aunque creo que les van a salir puñales de los ojos cuando se lo pidan … y le maldecirán por pesado .. (si me lee sabrá que soy un poco bruto) pero … que se fastidien, que lo hubieran hecho bien (si es que se hizo mal).
El registro no puede arreglarlo, creo y no tiene mayor importancia, pero las cosas hay que hacerlas PERFECTAS que para eso se nos pagan.
Salud, suerte y una caña en https://www.justitonotario.es/pagos
Justito El Notario.
Muy agradecido por su respuesta.
Tras ella, hablé con la notaría y me explicaron que ellos habían puesto los datos que figuraban en el registro de la propiedad y que eso se debía a que inicialmente se había inscrito así (me dijo los motivos de porqué se había inscrito incialmente así, pero no recuerdo muy bien lo que me argumentó, ya que no domino esos términos).
Básicamente querría saber si me puede acarrear algún problema que esté sin número la vivienda en la escritura de aceptación y partición hereditaria, teniendo en cuenta que figura el CRU y la Referencia Catastral. En caso que no suponga problema alguno, no quiero tampoco entrar en “discusiones” con la notaría y pedirles una subsanación a las bravas, ya que fueron muy amables con nosotros, y más si considera que con el registro de la propiedad no habría problema alguno.
Espero su opinión.
Como siempre, muy agradecido.
Buenas noches Jorge:
No, no tendrá problemas.
Su amabilidad no significa que las cosas puedan hacerse mejor y el número que figura en el registro ha de contrastarse y no arrastrarse sin más.
Es mi criterio y así lo hago. Mire todo lo que hago yo (aunque su finca no requeriría todo esto):
https://www.justitonotario.es/actualizacion-descripciones-fincas-escrituras/
Quédese tranquilo y “aprenda” la lección para la próxima. Revisando el borrador especialmente.
Salud y cerveza, si se tercia en https://www.justitonotario.es/pagos
Justito El Notario.
Tengo una propiedad escriturada cuyo anterior propietario (vendedor) consta así por escritura de inmatriculacion (creo que se dice así). Resulta que cuando yo la compre se observo una mayor superficie y el mismo Notario me dijo que no había problema porque así estaba inscrito y mejor de más que de menos. Después de un tiempo de convivencia y hablando con mi vecino sobre el terreno que yo tengo en escritura y que forma parte de su vivienda, me dice que él también lo tiene en escritura y me enseña el titulo que así lo demuestra. Como podemos arreglar esta asunto de manera que en mi escritura no conste esa superficie ? En el Catastro figura mi superficie. Creo que he sabido explicarme pero si necesita alguna aclaración no tiene mas que pedirla. Muchas gracias
Buenas tardes Francisco Javier:
Este tipo de cuestiones son imposibles de atender sin ver documentación.
Mire aquí la cantidad de supuestos que pueden darse:
https://www.justitonotario.es/faq/coordinacion-catastro-registro/
https://www.justitonotario.es/faq/coordinacion-de-catastro-y-registro-mas-supuestos/
Hay muchas posibilidades y diferentes soluciones.
Debe contactar con un abogado y/o con su Notario.
Saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes,
El caso es de pago aranceles notariales por reconocimiento de herencia. Mi padre falleció y somos 6 hermanos y mi madre. Reconocemos una propiedad por valor de 150.000€. en la factura del Notario aparece “2. DOCUMENTOS DE CUANTÍA:Adjudicación por título sucesorio con o sin liquidación de comunidad conyugal (25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 Euros) (Red: 5,00%)………1.000,97”
Primero, entiendo que ha hecho la división del valor del total entre 6 hermanos sin tener en cuenta el 50% que corresponde a mi madre.
Segundo, entiendo que ha aplicado la cuantía del arancel para cada una de las divisiones, en vez de aplicarlo al valor total del inmueble, según Anexo I de la Instrucción de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles. .
Me gustaría saber si esto es realmente así o como yo creo hay un error?
Muchas gracias
Buenas tardes Hipólito:
Algo he escrito sobre el asunto aquí:
https://www.justitonotario.es/venta-en-comunidad-hereditaria-arancel-notarial-y-registral/
Y diría que también aquí (en los comentarios a este post):
https://www.justitonotario.es/impugnar-factura-notario/
Se lo digo porque cuando he contestado ampliamente a ciertas cuestiones me da un poco de pereza volverlas a explicar. Compréndame usted …
Aún así, vamos a ello:
El concepto que le han aplicado es correcto pero no me cuadra que por una parte me diga que el valor del inmueble es de 150.000 y que por otra parte no se ha tenido en cuenta el 50% de su madre, así que necesito que me conteste a algunas preguntas.
¿Esa propiedad era ganancial de su padre y de su madre? ¿Su valor total era de 150.000 o de 300.000? ¿Y como se la han repartido? (que se ha adjudicado cada uno).
Con sus contestaciones intentaré responderle.
Le anticipo que tengo la sensación de que les han apretado las clavijas, aunque también creo que les han cobrado bien. Las herencias admiten cierto margen para minutarlas conforme al Arancel (que es el que usted dice).
Gracias, saludos, Justito El Notario.
Hola de nuevo,
Primeramente pedir perdón por haber visto y leído los comentarios a los que usted alude en su respuesta.
Por otra parte y en respuesta a sus preguntas, le diré que sí en cuanto a la propiedad en ganancial, es decir 50% de mi madre y el otro 50% a repartir a partes iguales entre 6 hermanos y el total del bien es de 150.000€.
Muchísimas gracias por su labor y reciba un cordial saludo. Hipólito
Hola Hipólito:
Si yo le minutara esa escritura, hubiera indicado la misma base que el compañero: 150.000 Euros, pero creo que no le hubiera cobrado seis lotes (se podrían cobrar 7 contando también a su madre).
Necesito un par de datos fundamentales. ¿Cuántos folios tiene la escritura y cuantas copias le han cobrado?
Saludos, Justito El Notario.
Hola de nuevo,
Pues con esta respuesta me deja más perplejo.
La propiedad es en bienes gananciales, es decir 50% de mi padre y 50% de mi madre. Tras el fallecimiento de mi padre lo que hay que repartir entre herederos es el 50% (75.000€) correspondiente a la parte de mi padre. Mi madre sigue siendo propietaria de su 50% (75.000€) ¿Cómo se la va a facturar un reconocimiento de herencia donde no hereda?
Igual estoy equivocado, pero no me parece lógico.
En respuesta a sus preguntas: Autorizada 1 copia de 8 folios, Simple 3 copias de 8 folios.
Muchas gracias por todo.
Buenos días Hipólito:
En esa escritura se han liquidado gananciales y se ha aceptado y adjudicado la herencia. Así que hay dos cosas distintas (ya lo verá en la factura del Registro).
Su madre seguirá siendo dueña de un 50% pero ya no lo será con carácter ganancial sino carácter privativo, así que no es igual que hasta ahora.
Así que sí está equivocado y sí es lógico. Cuando después de dar las explicaciones alguien recurre a no es justo, no es lógico o no lo entiendo, lo que tiene que hacer es que estudiar a fondo las instituciones y el arancel notarial, no poner en tela de juicio lo que se le ha hecho.
Uno de mis lemas y puede usted leerlo en muchos de mis artículos es que cada uno sabemos de lo nuestro.
Por otra parte, me parece casi imposible que la escritura tenga solo 8 folios, pero sí así fuera:
Con 6 lotes costaría 1500, 1400 con 5, 1200 con 4, 1000 con 3, 800 con 2 y 600 con 1.
Así que no me cuadra nada y tendría que ver como mínimo la factura para terminar de aclararme y, probablamente, después la propia escritura.
Si pongo un número de folios más normal, la horquilla estaría entre los 800 y los 1800.
Han encargado ustedes la gestión fiscal y/o registral? Tal vez por ahí esté la explicación.
Esos 1.000 que me dice no están muy lejos de los 800 que creo que saldrían a mi, sin gestión fiscal ni registral.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Buenos días Justo,
Usted se ha leído su último mensaje?
Sólo tres cosas y termino.
Por una parte, si como dice usted me estudiara a fondo las instituciones y el arancel no estaría preguntándole.
Por otra parte, pone usted en duda mi afirmación de que son 8 folios, con lo cual no hay nada más que decir.
Y última, SI Y ROTUNDAMENTE SÍ ME PARECE INJUSTO, ojo es mi opinión. Esta sociedad se inventa cualquier cosa con tal de sacar tajada una, propiedad es una propiedad y el tema de cambiar de que forma una persona es propietaria no es más que un invento para sacar tajada, igual que ocurre con el impuesto de sucesiones, pagar lo ya pagado. Y si ahora me invento que si mi hijo quiere ponerle a su hijo el nombre que yo le puse a él tiene que pagar derechos de autor?, vamos una nueva forma de sacar dinero como el cambio de nomenclatura de la propiedad.
Saludos, gracias por todo y que le vaya a usted muy bien.
Buenos días Hipólito:
Escribir sin leer es más bien difícil y sí, repaso todo lo que escribo.
Usted ha pasado de pedir consejo sobre si algo está bien cobrado o no a discutir la norma que lo regula y el fundamento jurídico que la inspira. Evidentemente yo no soy el legislador, ni el actual, ni el de tiempos históricos que han influido en los actuales.
Usted quería saber si le han cobrado bien. No me ha preguntado el porqué se cobra así, ni como funciona la liquidación de los gananciales. A lo que me preguntaba le respondí, pero se adentró usted en la lógica, en el error y en la perplejidad, y he creído oportuno decirle lo que pienso: cada uno sabe de lo suyo y ha de conformarse con el criterio del profesional o cambiar de profesional o ponerse a estudiar (o impugnar la minuta si lo cree oportuno). Lo que quería decirle es que yo explico mis facturas (y hasta las de otros perdiendo mi tiempo en ello), pero cuando me topo con “los no lo entiendo” o “no es justo”, ya no tengo más que decir. Usted quería respuesta al tema de facturación y lo ha tenido.
Esta sociedad que se inventa cosas, lleva funcionando con el mismo arancel notarial 31 años y el funcionamiento de la liquidación de gananciales para caso de muerte previa a la adjudicación hereditaria funciona así unos 150 años, al menos.
En cuanto a los folios, no pongo en duda su palabra, hombre, lo que digo es que resolver una escritura de ese tipo en 8 folios es prácticamente imposible (haciéndola bien) y si usted está seguro de que en la factura pone 8 y tiene la copia y son esos 8, me temo que le habrán hecho un churro considerable de escritura. Incluso cabe que se hayan puesto menos folios de los reales al facturar (pero eso puede comprobarlo con la copia).
Lamento que se tome usted así mi contestación. Si me leyera más a menudo, estoy seguro de que no lo habría hecho.
Lea como ejemplo mi post de hoy y vera como me revuelvo cuando algo me parece mal:
https://www.justitonotario.es/online-testamentos-web-sucede-no-hago-testamento/
Aunque usted no lo sepa no va a encontrar a muchos como yo. ;))
Saludos y de nada. Justito El Notario
Buenas tardes Don Justo,
En la Comunidad de Propietarios estamos pensando modificar la escritura de División Horizontal porque la que se hizo en su momento contenía muchos errores y divergencias entre la realidad y lo contenido en la Escritura.
¿Qué importe me puede cobrar el notario? Al haberse otorgado escritura de DH en su momento…. ¿qué regla me aplicaría el notario?
Es para tener una estimación.
Mil gracias de antemano.
Un saludo.
Buenas tardes Francisco:
El problema aquí no es lo que cueste la escritura, el problema es que Hacienda no les cruja por la rectificación que pretendan hacer.
También han de pensar en el registro.
¿Cuantos vecinos son? o más propiamente, ¿cuántos elementos tiene la división horizontal?
Tenga en cuenta que ciertos cambios podrían exigir el consentimiento de los Bancos en el caso de que alguien tenga hipoteca.
Modificar esas escrituras puede ser todo un problema.
Mire aquí:
https://www.justitonotario.es/cesion-para-viales-mal-planteada/
Cuénteme algo más y veré si puedo ayudarle algo más.
Saludos, Justito El Notario.
Pues la mayoría de las viviendas me pertenecen a mí porque las adquirí del promotor en pago de una deuda que había contraído conmigo. Hay tres o cuatro pisos vendidos a terceros y el problema que tengo es que como el promotor no realizo bien la DH a la hora de yo venderlas no podría porque difiere mucho la realidad de lo inscrito.
Hola Francisco:
Bueno, eso hará la cosa más sencilla.
¿Los demás propietarios conocen el problema y querrían solucionarlo? ¿Tienen hipotecas?
Saludos, Justito El Notario.
Buenas tardes,
Mil gracias por responder m! Los demás propietarios tienen hipoteca pero casualmente la modificación no afecta a sus viviendas.
Buenas de nuevo:
Sí, pero dependiendo de que lo pase, tal vez haya que tenerles en cuenta (también según lo que digan los Estatutos).
Me temo que su consulta es imposible de atender por aquí.
En cualquier caso, esa escritura es lenta (y no podrá resolverla estos días) y pesada (muchos querrán quitársela de encima .. mucho trabajo y poco beneficio a cambio …) pero no proporcionalmente cara.
El registro si toca muchas fincas puede dar un disgustillo y con el impuesto, hay que llevar mucho cuidado.
Escríbame a través de https://www.justitonotario.es/contacto/ y comentamos alguna cosa más.
Saludos y suerte. Justito El Notario.
Buenas tardes Don Justo,
Mi padre ha fallecido y sus herederos son mi madre y seis hermanos; mi padre era titular único de una cuenta en el BBVA y para poder liquidarla y cerrarla hemos enviado a los servicios de testamentaría de dicho banco la escritura de la adjudicación de la herencia, las correspondientes cartas de pago del impuesto de sucesiones y un documento privado firmado por seis de los siete herederos donde pedimos las correspondientes liquidaciones parciales de dicha cuenta – ajustándose estas evidentemente a la mencionada escritura de adjudicación de la herencia-.
El servicio de testamentaría nos contesta que es necesaria la firma del sexto hermano (nuestro hermano enfadado con el mundo que no quiere saber nada de nosotros).
Mi pregunta es la siguiente, es realmente necesario que dicho documento privado sea entregado al banco firmado de forma conjunta por los siete herederos? No cabe la posibilidad de que el sexto hermano haga estas gestiones por su cuenta entregando él mismo dicho documento privado – ajustándose a la mencionada escritura de adjudicación de la herencia- ?
Me explico, que el banco reciba dos cartas, una de seis herederos y liquide seis séptimas partes de la cuenta y de forma independiente reciba una segunda carta y liquide la séptima parte restante. ¿Es posible?
El tema es claro, no queremos depender de mi hermano para liquidar la cuenta.
Muchas gracias de antemano,
Un saludo,
Carlos Hermoso
Buenas noches Carlos:
Me ha gustado eso de “enfadado con el mundo”. Yo tengo un cuñado de esa clase y como por aquí nunca me va leer, le diré que es un ser absolutamente insoportable que me hace la vida imposible desde hace años. Tanto que hace cinco años que no le hablo. El día que falten mis suegros…. lo llevamos claro.
Bueno un pequeño desahogo .. que me he permitido con su comentario.
Mi opinión es que aunque la escritura contenga el reparto, el reparto se consuma en el Banco firmando todos. Si no lo hacen así, veo complicado pagar a todos menos a uno, dejando un dinero en una cuenta a nombre de seis pero que sería solo de uno.
Es comprensible su posición.
Siento no poder darle mejor solución. Saludos, suerte y birra en https://www.justitonotario.es/pagos
Justito El Notario
Ohola buenos días, verá mi padre falleció diciembre 2015,somos mi madre y yo,mis padres hicieron testamento d tu para mi y los dos para mi,hemos pagado plusvalías y Hacienda,la pregunta es d no hacer escrituras,o esperar a q fallezca mi madre ,gracias.
Buenas tardes Marisa:
Me hace usted la pregunta del millón de dólares.
https://www.justitonotario.es/necesaria-la-escritura-herencia/
Venga a mi notaría y le aconsejaré lo que le conviene.
Mire aquí también:
https://www.justitonotario.es/indivision-herencia-protege-viudo/
Saludos y suerte, Justito El Notario
Buenas tardes, Justito, aquí estoy otra vez buscando tu ayuda. Espero no abusar. Mi padre murió hace un par de años siendo sus herederxs mi señora madre, mis hermanxs y yo misma. Ahora mi madre quiere cerrar una cuenta bancaria de la que tanto mi padre como ella eran cotitulares. Mis hermanxs y yo misma queremos obviamente que ese dinero vaya en su totalidad para ella pero entendemos -por otra experiencia que creo ya comenté también- que nos pondrán pegas (sobre todo porque se va a cerrar la cuenta). Total que habíamos pensado hacer un papel diciendo, como herederxs, que renunciamos a los derechos de esa pasta a favor de mi madre con la siguiente redacción:
“Con motivo de la solicitud de cancelación por parte de doña tal de la cuenta de la que es cotitular con Don tal, fallecido el día tal, y cuyo número de cuenta es IBAN tal. Doña tal, don tal, etc renuncian a favor de doña tal [mi madre] a todos los derechos que les pudieran corresponder sobre dicha cuenta [la ganancial que se cierra], quedando Doña tal la única beneficiaria de dicha cuenta”
pero ahora me da miedito, ¿Cómo lo ves?
gracias y un abrazote
alicia
Hola Alicia:
El Banco no os puede aceptar eso. Si el impuesto está liquidado (aunque sea por haber prescrito), no habrá problema, pero si no se cumple esa formalidad, esos asuntos de renuncias y tal no van con ellos.
Un abrazo, Justito El Notario.
Buenos días, entiendo entonces que por intentarlo no pasa nada (ni bueno ni malo). Un saludo y muchas gracias, alicia
Buenos noches Alicia:
Gracias por la caña … me la tomaré en cuanto termine de contestar los comentarios pendientes.
Pues no, ni malo, ni bueno, pero se puede conseguir el mismo efecto cerrando la cuenta y llevando el dinero a donde se considere pues el Banco en eso no va a entrar. Que lo lleváis a otro Banco, que lo gastáis, que lo metéis en una cuenta nueva .. no se meterán en nada (lo mismo si las cantidades son relevantes, podrían advertir .. cuidado con Hacienda, pero nada más).
Gracias de nuevo, un abrazo, Justito El Notario.
pero sí es que para cerrar la cuenta le han pedido toda la documentación, testamento, liquidación del impuesto, etc (que les hemos dado) y han dicho que harán “según el testamento”. Todo esto me parece un abuso, total., porque el dinero no es suyo.leche!! ¡Ya me gustaría que la pudiera cerrar y au! y si la dejamos sin dinero nos seguirán pidiendo las comisiones de mantenimiento. En fin, otro día más, que ahora hay prisa. Gracias de nuevo,
alicia
Buenos días Alicia:
A mi juicio, en este caso (y sin que sirva de precedente) hacen lo correcto.
Gracias a ti, un abrazo, Justito El Notario
Buenos días Don Justo,
La situación es la siguiente, mi padre murió en 2013, dejando testamento para mi hermana y para mi, la única propiedad que tenia en Huelva (nosotras vivimos en Barcelona), fuimos al notario, pero ninguna acepto la herencia ni hicimos ningún tramite.
Ahora una vecina de Huelva nos dice que el inmueble no esta en muy buen estado. Quería saber que responsabilidad tenemos sobre el inmueble si no hemos aceptado la herencia, y que podríamos hacer ahora para regularizar la situación. Las hermanas no tenemos relación.
Muchas gracias
Buenas días Alicia:
¿Entonces a qué fueron al Notario? ¿A consultar?
Si tiene claro que no quiere la herencia, podría renunciar a ella. Le costará unos 60 Euros, aunque si usted renuncia su parte corresponderá a otros y estos podrían ser sus hijos, sus nietos …. Para saber que ocurrirá con su parte hay que ver el testamento y DEBE SABER QUE RENUNCIAR A UNA HERENCIA PRESCRITA es una donación y que los que se beneficien de la renuncia deben tributar por ello.
De todas formas, si no han aceptado ni expresa, ni tácitamente, lo único que podría suceder es que se dirigieran a ustedes para que tomen medidas que eviten daños a algo o a alguien por el estado de ese inmueble. Si lo hacen, pues podrían renunciar en ese momento (VALORANDO EL ASUNTO DE LA DONACIÓN QUE LE DIGO).
Lo que haga usted es independiente de lo que haga su hermana.
Resumiendo: A estas alturas lo mejor sería no hacer nada. Si les reclaman algo, ya habrá tiempo de estudiar las renuncias.
Saludos, suerte y una caña para el fin de semana en https://www.justitonotario.es/pagos
Justito El Notario.
Muchas gracias por su respuesta. Y en contestación a su pregunta, si, fuimos al notario a consultar. Por otro lado y a raíz de su respuesta, es posible que mi hermana haya renunciado a la herencia y que ahora sea una donación para mi?
Gracias de nuevo
Buenas tardes:
Sí, sería posible pero esas donaciones se detectan con dificultad por el fisco y creo que no tributan habitualmente, aunque pueden hacerlo.
No obstante, sin ver el testamento no puedo decirle lo que pasará.
Consulte en su notario.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenas noches,Don Justo.
Quiero adquirir una vivienda de banco y un local que a su vez es un garaje y que están conectadas entre sí,de manera que hay una puerta desde la calle a un rellano comunitario con una puerta al garaje y el acceso por la escalera a la vivienda,(una finca con 2 propietarios,una vivienda y un garaje para cada uno, son independientes)tanto la vivienda como el garaje tiene su escritura correspondiente y los vende un único propietario pero cada inmueble con diferente gestoría, a la hora de hacer una escritura,dicen que no es posible unificarla porque cada gestoría tiene un poder en cada inmueble y se tendrían que poner “de acuerdo” .¿Hay alguna manera de poder llegar a un acuerdo entre las gestorías? Por lo que tengo entendido de origen ya era todo en una sola escritura .¿Cree usted que es el banco el que podría poner algún impedimento?
Buenas noches María:
¿Entonces hay dos diferentes vendedores y usted es la compradora?
No hay inconveniente en hacerlo todo junto, si todo el mundo está de acuerdo.
Otra cosa es, ¿pero para qué? Por ahorro en la escritura (es lo único que se va a ahorrar, pues impuesto y registro es lo mismo).
¿Y cuanto ahorra? Pues no sabría decirle pero tal vez unos 200 o 300 Euros que es el chocolate del loro para el montante de la operación.
Así que si no les consigue poner de acuerdo, pues tendrá que aceptarlo.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenas noches Don Justo, gracias por su pronta respuesta.
El vendedor es uno, que es el banco, pero el garaje lo lleva una gestoría y la vivienda la lleva otra gestoría. Son dos escrituras diferentes ,un único vendedor que es el banco ,pero cada gestoría tiene un poder. Intentaré ponerlas de acuerdo y hacer una única escritura. La pregunta en cuestión no es por el ahorro o no,es la preocupación que me trae,por si me puede estar engañando el banco o estas situaciones de que hayan dos gestorías diferentes es legal.
Muchas gracias
Buenos días María:
No, no la engañan y es legal.
La cuestión es únicamente el ahorro que podría conseguir en notaría y con la gestión de la escritura (puesto que pagará dos gestiones en vez de una).
Estamos hablando de unos 600 Euros. Intente lucharlos.
Saludos, suerte y una cervecita en https://www.justitonotario.es/pagos
Justito El Notario.
Buenos días, Don Justo:
Mi madre falleció sin tener ninguna propiedad, únicamente deberíamos declarar las cuentas bancarias. ¿Es mejor que hagamos una manifestación privada o pública de herencia?
Saludos.
Buenas tardes Alicia:
En el caso de que no haya inmuebles yo no haría escritura.
Me limitaría a hacer una “instancia” y a liquidar el impuesto.
El Banco no puede exigirle escritura y solo en el caso de que haya conflicto entre los herederos estaría por la labor de hacerla (la escritura), aunque en la instancia también puede contenerse el reparto que evitase problemas en el Banco cuando se vaya allí después de pagar el impuesto o para el reparto entre los herederos.
Aquí tiene un modelo:
https://www.justitonotario.es/faq/instancia-liquidacion-impuesto-sucesiones/
Lleva cuidado con lo que le cobren (es prudente preguntar antes).
Dependiendo del número de herederos y de los saldos fijo yo lo que cobro por estos casos, pero lo estándar puede oscilar entre 50 y 100 euros por heredero (instancia e impresos de liquidación). Bueno esa es mi tarifa.
Si estoy cerca y le valgo.. aquí estoy.
En cualquier caso, una caña siempre viene bien en https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Tenemos un terreno rustico en Mallorca que linda con 3 vecinos y con un camino de establecedores, en lado de establecedores, al ir a levantar una pared para cerrar, un señor nos dijo que justo donde va la pared, es de su propiedad y nos va a demandar. Lo que no me cuadra es que el cerramiento lo hemos tramitado a través del ayuntamiento, quien nos dio la licencia correspondiente (además un técnico fue a ver el terreno antes de dar el permiso) y tanto en el ayuntamiento, como en el catastro y en el registro, no tienen constancia de que este señor tenga derecho alguno sobre nuestra propiedad. Los planos consideran nuestros los metros que él dice son suyos, y la nota simple esta libre de cargas (no hay servidumbre ni nada por el estilo)
Si realmente fueran suyos los metros, ¿debería constar como lindero con tal persona en lugar de “camino de establecedores”?
Si el catastro esta a nuestro favor, ¿puede hacernos demoler la pared?
¡Muchas gracias de antemano!
Buenos días María:
El asunto de fondo es: ¿ese camino es público, es privado de usted, es privado del otro, es un “camino de establecedores” o “una servidumbre de paso”?
Pues usted alega una serie de razones y pruebas y el vecino dice que es suyo y se supone que tendrá las suyas. ¿Quién tiene razón? Evidentemente no lo sé. Si la tiene él, puede hacer que se derribe la pared. Indudablemente sí.
La escritura o y el registro podrían no resolver el asunto; un técnico dice lo que le diga el propietario si no tiene una prueba contundente y el Catastro puede estar mal, así que valorando el conjunto de cosas o claramente resulta que uno tiene razón o en caso contrario se tendrán que poner de acuerdo (se puede hacer un deslinde notarial) o ir a juicio.
Saludos y cerveza en https://www.justitonotario.es/pagos
Justito El Notario
Gracias por responder! El camino es público, es una calle amplia con aceras a cada lado. Según las escrituras es un ‘camino de establecedores’. Según el catastro nuestra parcela incluye hasta la acera de esa calle. Y la pared la levantamos sin invadir la acera. Como puedo averiguar si este señor tiene o tuvo un trozo de terreno a su nombre en esa zona? Gracias de nuevo!!
Buenos días:
Solo se me ocurre pedir nota simple en el registro o consultar el histórico de Catastro.
Saludos y suerte.
Justito El Notario.
https://www.justitonotario.es/pagos
Muchas gracias!! Un saludo y enhorabuena por este blog, seguiré pipeando tus posts.
Buenas tardes:
Caña recibida¡
Mañana me la bebo.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Buenas tardes Don Justo, vamos a hacer ante notario una declaración de herederos porque mi padre que falleció en Alemania hace 23 años, no hizo testamento, y me solicitan el Certificado de últimas voluntades en España ( sin problema) y también en Alemania.( problema)
Puesto en contacto con el consulado mas cercano a su ciudad de residencia me dicen que debo solicitarlo a los Juzgados de esa ciudad y en ese trámite estoy ahora y no se como acabará porque no hablo alemán.
Pregunta:
1.Es legal y necesario este Certificado de ultimas voluntades extranjero después de 23 años de haber fallecido?
2.Si no consigo hacerme con el en los Juzgados alemanes, existe algún organismo público en España que me lo pueda tramitar?, porque el propio notario me hizo saber que el no lo sabía y que quizás alguna gestoría pudiera hacerlo.
Muchas gracias por su gran labor divulgativa.
Buenas tardes Felipe:
Pues es lo correcto que se lo pidan.
En España no hay ningún organismo al efecto. Tenemos nuestro organismo para nuestras propias ultimas voluntades pero para unas alemanas pues hay que dirigirse a los organismos de allí.
Yo he tenido un cliente alemán residente en España que murió aquí y le pedí lo mismo y hasta le busqué el modo de conseguirlo pero la familia no hizo lo que le indicamos y no sé como resolverían el asunto porque a mi notaría no volvieron más. Tal vez fue recurriendo al Consulado de Alicante, no sé. No me acuerdo.
Pero lo que le piden es necesario.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenos días Don Justo
Mi nombre es Angel Gonzalez, hace poco falleció mi padre y mi duda es sencilla , pero no he encontrado información en el faq sobre esta.
Mi duda es si realizar ahora la aceptación de herencia y si esto conlleva cambiar las escrituras a nombre de los herederos o esperar al fallecimiento de mi madre y hacerlo tras ello definitivamente.
No se si con ello tengo alguna ventaja o algún inconveniente, por lo que ruego su consejo, dado que la informacion aportada en su web la considero muy util.
Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.
Atentamente
Angel Gonzalez
Buenas tardes:
Lea usted esto (especialmente el párrafo final), por favor y si acaso volvemos a hablar.
Cada caso es diferente:
https://www.justitonotario.es/indivision-herencia-protege-viudo/
Saludos y gracias por sus palabras, Justito El Notario.
Buenas noches D. Justo,
Mis sobrinas hicieron Acta de Declaración de Herederos Abintestato al fallecimiento de su padre, Cuaderno Particional y posteriormente Escritura de Aprobación y Protocolización de Operaciones Particionales.
Las preguntas son:
1.- ¿Escritura de Aprobación y Protocolización de Operaciones Particionales, es lo mismo que la Escritura de Aceptación de la Herencia, o es preciso hacer la Escritura de la Herencia adicional?
2.- En el cuaderno particional incluyeron un porcentaje de propiedad de un local del que su padre no era propietario ¿Es preciso incluir este local en la Liquidación del Impuesto de sucesiones?
Quedo a la espera de sus comentarios y muy agradecida.
Rosa Martín
Buenas tardes Rosa:
La escritura de aceptación y adjudicación (casi siempre juntas) es esto:
https://www.justitonotario.es/faq/que-es-aceptar-y-que-adjudicarse-la-herencia/
La escritura de protocolización del cuaderno es una simple elevación a público del documento privado que constituye el cuaderno. Suele hacerse por abogados y por estos lares está en desuso. Teniendo en cuenta que en estos casos cobra el abogado y cobra el Notario, nunca he acabado de entender que beneficio aportan (tal vez hacen más fácil eludir el control fiscal). Además, pienso que la escritura suele estar mucho mejor hecha y genera menos inconvenientes en otras instancias o en futuras ventas.
Si me dice que en el cuaderno se incluyó un bien que no era del difunto, no tendrán que incluirlo en la liquidación pero si no lo subsanan podrían producirse errores en el futuro a nivel notaría, registro, hacienda, etc …
Si hay algo que no debe estar, subsanen y quitenlo de enmedio.
Estamos a martes, pero me puedo guardar su caña o su aportación a los Amigos de Sivakasi…
https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos, Justito El Notario.
Muchas gracias.
¿Con la escritura de protocolización ya pueden registrar a su nombre las propiedades de su padre y venderlas?
Por otro lado ¿q tienen que hacer para subsanar el error sobre el local q no era propiedad de su padre?
Un saludo
Buenoas días Rosa:
Sí, así es.
Pues volver a la notaría con un cuaderno rectificado (o mejor para no encarecer con una aclaración del anterior) y volver a elevarlo a público.
También podría hacerse en la misma elevación a público dependiendo de ciertas circunstancias (días que han pasado, si se ha expedido o no copia ….). Tendrán que preguntar en la notaría y puesto que la culpa no parece del Notario, yo creo que podrían cobrarle.
Espero le sea útil y en tal caso que considere esto: https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos, Justito El Notario.
Hola, en primer lugar mi enhorabuena por el blog, super útil y trabajado.
Mi madre falleció hace diez años. Se nos recomendó a mi padre y a mis hermanos realizar una aceptación de herencia parcial dentro del plazo legal de los 6 meses y por lo tanto se dejó el resto de bienes sin declarar (se supone que para ahorrar impuestos, algo que no llego a comprender del todo).
Por circunstancias posteriormente se han realizado otras dos aceptaciones de herencia más en este intervalo de tiempo, ambas antes de transcurrir los 4 años de prescripción. En todas la aceptaciones de herencia se han pagado el Impuesto de Sucesiones y también el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Desde la última aceptación de herencia y declaraciones correspondientes de IS y AJD han transcurrido 4 años y 3 meses y por suerte sin ninguna reclamación por parte de Hacienda (creo que no me equivoco en el plazo de 4 años para la prescripción, te ruego me rectifiques si es incorrecto)
Dicho esto, mi duda viene porque ahora nos hemos puesto de acuerdo en aceptar PARTE de TODOS LOS BIENES PENDIENTES de aceptación. Otra vez la misma historia….!!!
Teniendo en cuenta que han transcurrido ya 4 años desde la anterior aceptación de herencia:
– La parte que se acepta ahora ¿tiene que pagar Impuesto de Sucesiones? en caso de que así sea ¿tienen que pagar con intereses de demora o sanciones?
– ¿Influye en las aceptaciones anteriores de herencia y declaraciones correspondientes?
– La parte que se queda sin aceptar de herencia ¿pasan a contar de nuevo los 4 años de prescripción?, es decir ¿están en riesgo de nuevo de que les reclame hacienda por esos bienes o se considera prescrita de forma definitiva?
En caso de que haya que pagar por las nuevas aceptaciones, aún transcurrido el plazo de 4 años, ¿por qué la recomendación de no declarar todo? ¿cual es realmente el beneficio de esa práctica?
Unos hermanos cotizan en Navarra y otros en la AEAT, no se si influye en la consulta, creo que no pero por si acaso…
Gracias por adelantado.
Buenos días Manuel:
“Se nos recomendó a mi padre y a mis hermanos realizar una aceptación de herencia parcial dentro del plazo legal de los 6 meses y por lo tanto se dejó el resto de bienes sin declarar (se supone que para ahorrar impuestos, algo que no llego a comprender del todo)”.
Bueno, la herencia no se puede aceptar parcialmente así que entiendo que hablamos de adjudicación parcial.
https://www.justitonotario.es/faq/que-es-aceptar-y-que-adjudicarse-la-herencia/
En segundo lugar para lo que hay plazo es para pagar impuestos. Para aceptar y/o adjudicarse no hay plazo.
¿No declarar el resto? Es normal que se adjudique algún bien suelto, pero que se declare solo una parte de la herencia a efectos fiscales no me cuadra nada.
“Por circunstancias posteriormente se han realizado otras dos aceptaciones de herencia más en este intervalo de tiempo, ambas antes de transcurrir los 4 años de prescripción. En todas la aceptaciones de herencia se han pagado el Impuesto de Sucesiones y también el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Desde la última aceptación de herencia y declaraciones correspondientes de IS y AJD han transcurrido 4 años y 3 meses y por suerte sin ninguna reclamación por parte de Hacienda (creo que no me equivoco en el plazo de 4 años para la prescripción, te ruego me rectifiques si es incorrecto)”.
Y aquí ya me pierdo, la verdad y me es imposible continuar contestando porque no me hago idea de lo que realmente han hecho. No se puede pagar el impuesto a trocitos, ni hay TPO y AJD en una venta, ¿vendieron? ¿disolvieron condominio?
https://www.justitonotario.es/venta-en-comunidad-hereditaria-arancel-notarial-y-registral/
Lo siento Manuel, pero no le sigo. No sé si podría aclararme un poco más.
Muchas gracias por sus palabras. Saludos, Justito El Notario.
Buenos días Justito lo primero gracias por contestarme y disculpa mis incorrecciones, realmente no acabo de explicarme de forma adecuada.
Efectivamente aceptamos la herencia y se hizo adjudicación parcial en 2010 y posteriormente otra adjudicación parcial hace 4 años y 3 meses. El problema es que sólo se ha pagado impuesto de sucesiones por los bienes que se han adjudicado de forma parcial y también se han pagado los impuestos correspondientes por la venta posterior de los bienes adjudicados de forma parcial.
Que ocurre, que no se han incluido en la liquidación del impuesto de sucesiones en ningún momento el resto de bienes no adjudicados hasta ahora.
Ahora se va a realizar otra adjudicación parcial y quedarán aún bienes por adjudicar por falta de un acuerdo global.
Teniendo en cuenta que han pasado más de cuatro años desde la anterior adjudicación parcial y su correspondiente liquidación del impuesto de sucesiones
¿Nos puede sancionar hacienda al hacer una nueva liquidación del impuesto de sucesiones por los bienes que vamos a adjudicar ahora?
¿Tendríamos que aprovechar ahora para incluir en la liquidación del impuesto de sucesiones los bienes que vamos a adjudicarnos parcialmente + los bienes que van a quedar pendientes de adjudicación por los cuales no hemos pagado a hacienda hasta ahora?
Si en la liquidación del impuesto de sucesiones que se va a realizar por la nueva adjudicación parcial no incluimos los bienes que van a quedar pendientes de adjudicación ¿Es posible que nos sancione Hacienda? Lo pregunto porque parece que es lo que quieren volver a hacer mis hermanos y no me quedo tranquilo con este proceder. Ellos me argumentan que ha prescrito porque han pasado más de 4 años y que ya iremos haciendo liquidaciones del impuesto de Sucesiones con cada adjudicación parcial….
Gracias de antemano y de nuevo pido disculpas sino llego a expresarme de forma adecuada.
Buenas tardes Manuel:
Pues, en mi opinión, lo cierto es que recibieron un consejo que yo nunca hubiera dado, así que no sabría contestarle a lo que me pregunta pues es un caso realmente inusual.
O se paga o se deja prescribir pero ir pagando según se vende y que Hacienda te cobre o no (según proceda) y no relacione nada de lo posterior con la ya con lo hecho o con lo que queda por hacer, me parece tan “insólito” que no me atrevo a decirle nada, salvo que que buena suerte han tenido ustedes hasta ahora.
Bueno, tal vez, permítame la broma, que si le sale bien le paguen una buena mariscada al inventor de la idea.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Buenos día Don Justo.
Mi pregunta es si con la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario a la hora de firmar una póliza de préstamo personal inversión para la compra de terrenos urbanos sería necesario hacer el acta previa que se hace con las hipotecas, pues la ley no es clara en este sentido y me gustaría saber su opinión.
Un saludo
Buenas tardes Silvia:
Pues … la opinión más reciente es que no …
La añadí el otro día a mi entrada sobre el tema:
https://www.justitonotario.es/faq/viviendo-al-dia-con-la-nueva-lcci/
Bueno, tengo esta otra:
https://www.justitonotario.es/no-hacer-completar-acta-ley-5-2019-test-lcci/
Pero no es el caso.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Buenos días D. Justo,
Por casualidad, buscando información en la red acerca de hacer testamento, he dado con su blog y he quedado gratamente sorprendida. Resulta muy interesante para una iletrada en el tema jurídico como yo. Es muy ilustrador y claro.
Quería hacerle una consulta personal, que ha sido la que ha motivado este interés.
Soy pareja de hecho registrada en la Comunidad de Madrid y tenemos un hijo en común. Estaba valorando la necesidad o conveniencia de que ambos hicieramos testamento. Tenemos 45 y 50 años, un hijo único y varias propiedades: una vivienda aún hipotecada propiedad al 100% de David, mi pareja, una vivienda aún hipotecada propiedad al 100% mía, una vivienda aún hipotecada propiedad al 50% mía (el otro 50% es de mi exmarido), y una vivienda aún hipotecada propiedad al 50% de David y al 50% mía. Resumiendo cada uno tenemos nuestra propia casa y luego una en común. Con estos mimbres no sé qué tipo de testamento nos conviene más hacer. a mí la lógica me dice que caso de fallecimiento de uno de los dos el hijo herede el 100% de la propiedad del fallecido y el viudo herede la propiedad que tenemos en común, aunque no sé si esto es posible, ni en términos jurídicos cómo se llamaría.
Por supuesto acepto cualquier orientación que sea más conveniente en nuestro caso, puesto que tras lo leído me siento muy segura y confiada en lo que nos diga y aconseje.
Agradeciendo de antemano su interés, un saludo
Mayte
Buenas tardes Mayte:
La cuestión no es tanto que nos conviene sino que queremos hacer y con lo que me cuenta no me da ninguna pista.
Con un hijo en común y teniendo ambos la vivienda asegurada, yo haría un testamento instituyendo heredero al hijo de ambos y si fallece a los nietos, pero ¿qué se quieren dejar el uno al otro?
Esa decisión es solo de ustedes. Si yo no estuviera casado y tuviera un hijo con mi pareja (estoy casado y tengo un hijo) creo que haría el mismo testamento que tengo hecho: le dejaría lo máximo a mi pareja/mejor y la legitima (que es muy grande) a mi hijo.
Cuando sea viejo (o cuando me jubile) ya pensaré otra cosa. Ahora si me voy al otro barrio, quiero que mi mujer tenga lo máximo pues ella ya se ocupará de nuestro hijo.
Saludos. Justito El Notario.
Buenas tardes, Don Justo.
Enhorabuena por la ayuda que nos presta al gente lega en estas materias con su blog.
Mi consulta es por una vivienda radicada en localidad distinta donde vivo, que vendí en junio de 2017. Se compone de dos referencias catastrales distintas (una por el piso, y otra de la plaza de garaje). Tras al escrituración notarial, fui al Ayuntamiento a solicitar la liquidación del tributo de plusvalia municipal por el incremento del valor del suelo. El correspondiente al garaje lo recibí dos meses después por correo en mi domicilio habitual (que es el lugar de notificación especificado en el impreso municipal para la petición de liquidación) y procedí a su abono inmediato en el banco. Del correspondiente a la plusvalia por el piso no he recibido en todo este tiempo ninguna otra comunicación. Y ahora la sorpresa es que dos años después , mi empresa recibe una petición de ese Ayuntamiento pidiendo información de cuál es mi sueldo en los próximos 12 meses, para proceder al embargo de deuda….
¿Es esto medianamente legal, cuando si existe deuda es por la desidia o traspapelo o vaya usted a saber del propio Ayuntamiento, que nunca me comunicó la liquidación de esa plusvalía?
Mi deseo es ponerme al día de lo que me corresponda pagar, pero me temo que me van a empezar a exigir, retrasos, recargos, multas, etc, etc. ¿Tienen un plazo para la obligación de comunicarme esta liquidación? ¿Prescribe? ¿ Pueden ponerme recargos, etc, cuando yo soy el afectado por su desidia?
Muy agradecido si puede prestarme orientación en este sentido.
Buenas tardes Luis:
Gracias por sus palabras.
Por lo que parece, solicitó al mismo tiempo la liquidación de ambas plusvalías, ¿o no es así?
¿Conserva algún justificante?
Si la respuesta a ambas preguntas es positiva, no le podrán imponer recargos ni demora, aunque tal vez tenga que pagar y recurrirlo.
Si solo pidió la del garaje o si no tiene forma de acreditar que pidió ambas, la cosa pinta mal aunque en el segundo caso (lo pidió pero no tiene justificante), tal vez conste en el Ayuntamiento u órgano de gestión tributaria y pueda demostrarlo.
Hay ayuntamientos que exigen auto liquidar o solicitar la liquidación. Usted no autoliquidó, pero parece que lo solicitó. Por esta vía podría librarse.
Tenga también en cuenta lo que cuento aquí, pues puede serle muy valioso:
https://www.justitonotario.es/perdida-de-reducciones-o-bonificaciones-plusvalia-liquidacion-autoliquidacion-plazo/
Aunque no hablamos en su caso de bonificaciones, si desde la notaría se hizo comunicación usted puede demostrar que se comunicó el hecho imponible y no podrían reclamar ni demora, ni imponerle recargos.
Si hubo comunicación, debería estar incorporado un justificante a su escritura. Si no tiene copia, vaya a la notaría y que le informen de si hubo o no comunicación.
Espero noticias y que le sea útil la información.
Saludos y suerte (y una caña https://www.justitonotario.es/pagos) Justito El Notario
Buenos días,
Acabo de hacer una Liquidación de comunidad conyugal de gananciales a separación de bienes por importe de 100.000 euros, de manera que nos corresponden 50.000 a cada cónyuge.
A la hora de presentarnos la minuta, el notario no aplica los aranceles correspondientes sobre los 100.000 euros sino que los aplica sobre 50.000 dos veces (una por cada cónyuge). De esta manera, al ser los porcentajes regresivos, me veo perjudicado en el importe a pagar pues paso de pagar 283 euros a 2×223=446 euros por el mismo concepto.
¿Está la minuta del notario correctamente calculada?
Si así fuera, ¿en qué artículo se determina que la base a utilizar es la final correspondiente a cada cónyuge, y no la inicial a repartir?
Creo que se trata de una interpretación interesada.
Saludos
Buenos días:
Es correcto. En estos casos podemos cobrar un solo “lote” por 100.000 o dos “lotes” por 50.000. Dos lotes los hay, pero es discrecional del Notario cobrar de una manera o de otra. Yo suelo tomar mi decisión en base a diferentes elementos y uno de ellos es la dificultad de la escritura. Si es una escritura complicada que nos ha dado mucho trabajo cobraría 2, en caso contrario cobraría 1. Si le soy sincero, suelo cobrar muchas más veces 1 que 2, pero está bien cobrado en mi opinión.
Hace calor y apetece una cerveza: https://www.justitonotario.es/pagos ;))
Saludos, Justito El Notario.
Buenos días,
Animado por su respuesta, he ido al notario en el que hice la liquidación para comentarle que había opiniones diversas respecto a la minuta. El se sorprendió y sacó unas fotocopias de lo que parecía ser la manera de aplicar los aranceles o minutas (no sé qué palabra emplear), y por lo que pude ver, en un epígrafe IX se decía expresamente que en caso de liquidaciones conyugales se aplicaría la base a cada cónyuge. La verdad es que me convenció.
¿Sabe si está disponible en internet ese texto (10 cm de copias) que sacó el notario de un armario?. No sé si el párrafo en cuestión tenía algún punto anterior que lo matizara..
Gracias
Buenas tardes Pablo:
Creo que sé que documento ha consultado y si es lo que yo pienso, no tiene ningún carácter oficial.
Mi padre era Notario y ya tenía eso. Han pasado “siglos” desde que se redactaron esas reglas interpretativas que no tienen autor conocido.
Y no te puedo decir más: es un criterio de los dos posibles y si el compañero lo aplica en base a esas reglas interpretativas no oficiales, está en su derecho de hacerlo pues el arancel lo permite.
Yo también lo hago pero según circunstancias.
No creo que ese texto se pueda conseguir en ninguna parte y si se consigue tendría el mismo valor que tiene lo que yo te estoy contando ahora mismo aquí o escriba en mi blog.
Me voy a tomar una cerveza: https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos, Justito El Notario.
Buenos días, Don Justo:
Mis padres avalaron a mi hermano para un préstamo de 20.000€, pero mi hermano no ha pagado las cuotas del préstamo y mis padres han recibido un requerimiento del Juzgado para que pague la cantidad que se debe más intereses y costas.
Se ha ingresado ese dinero en la cuenta del Juzgado. Ahora mis padres quieren que esa cantidad se le descuente a mi hermano de una posible herencia.
¿Que instrumentos legales pueden utilizar para esto? ¿Cuál es la mejor manera?
Muchas gracias.
Buenas tardes David:
Un testamento es la fórmula. Con una cosa de este estilo:
Instituye herederos a sus cuatro citados hijos, a quienes sustituye vulgarmente por sus respectivos descendientes, señalando el testador que la distribución de su herencia entre sus cuatro herederos se efectuará, por razones que los instituidos herederos conocen, de manera que su citado hijo FULANO, perciba la cantidad de VEINTE MIL EUROS (20.000 €) menos que cada uno de sus tres hermanos y coherederos, es decir, la cantidad de SESENTA MIL EUROS (60.000 €) menos en total.
Espero sea útil. Si lo fuera, tal vez me merezca una caña: https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos, Justito El Notario
Buenos días D. Justo,
Mi madrina con 82 años (con la que no guardo relación de sangre pues era la íntima amiga de mi madre ya fallecida) se ha puesto repentinamente enferma de gravedad y ahora vive conmigo. “Por si acaso” (ella es muy ordenada) hace unos días me enseñó su testamento.
En él pone que lo que tiene ( 2 casas, algo de dinero y un plan de pensiones) irá en un 60% para mí y el 40% restante para mi única hermana.
Ella es soltera, sin hijos, sus padres fallecieron ya y solo tiene (de sangre) cuatro primos hermanos.
Mi pregunta es: ¿tienen derecho a heredar “algo” sus primos hermanos a pesar de no mencionarlos en el testamento?.
Como comprenderás con sus primos hermanos no se ha llevado nunca bien, pero eso es otra historia no legal.
Muchas gracias !!
Buenas tardes Joaquín:
La pregunta es sencilla.
NO. NO tienen ningún derecho.
Tu madrina es libre de dejar los bienes a quien quiera si es soltera y no tiene descendientes, ni ascendientes.
Esos primos podrían heredar si no hubiera hecho testamento.
Así que .. .tranquilidad. Saludos, Justito El Notario.
https://www.justitonotario.es/pagos
Buenos días D. Justo,
Mi abuela materna (94 años) lleva en una residencia 3 años con las capacidades mentales mermadas. Tuvo 4 hijos de los cuales hay 2 vivos (mis tíos), mi madre y otro hermano fallecieron dejando 2 y 3 hijos respectivamente hace muchos años.
Mi abuela hace unos 5 años (antes de ingresar en la residencia y con sus capacidades mentales intactas) vendió 2 casas (Alicante y Madrid), incluso un día que fui a visitarla me enseñó la cartilla de ahorro con el ingreso de la venta de una de las casas. Mi abuela tiene también una pequeña pensión de viudedad que cubre el 35 % aproximadamente del coste de la residencia.
Ayer vi a una de mis tías en el supermercado y me dijo que “habría que ir pensando en poner dinero para cubrir los gastos de la residencia de la abuela”. Yo le contesté “sin problema, siempre que antes me presentéis las cuentas de ingresos y gastos de la abuela desde que entró a la residencia”.
Yo se que mis dos tíos han “manejado” el dinero de la abuela (su madre) a su antojo incluso a su interés y beneficio, yo nunca les he pedido explicaciones ni ellos han consultado ni preguntado nunca nada a mi, ni a los hijos del otro hermano fallecido. Después del “aviso” de que habría que poner dinero, NO me salen las cuentas del dinero de la venta de las casas ingresado por mi abuela más su pensión mensual y los gastos de la residencia de mi abuela mensuales. Es decir, sin ser licenciada en matemática y conociendo a mis 2 tíos, se que debería de haber dinero todavía en la cuenta corriente de mi abuela por lo menos hasta 4 o 5 años más. Además, tiene otra casa todavía “creo”, a nombre de mi abuela, donde vivía antes de su ingreso en la residencia.
Mis preguntas son:
1.- ¿Puedo hacer que me (nos) enseñen las declaraciones de la renta de mi abuela y los extractos de los bancos para comprobar que realmente se ha quedado sin dinero?, ¿de qué forma legal los debo solicitar?
2- ¿Puedo, en caso de que así sea que es lo que temo, “denunciar” el mal uso del dinero hecho por ello en perjuicio de mi abuela.?
3.- No se si el hecho de ser ellos los hijos vivos de mi abuela, les da “más derecho” que al resto de herederos (5 sobrinos) a la libre disposición de sus bienes. Tampoco se si le han hecho firmar a mi abuela algún documento dando potestad a ellos a “manejar” sus bienes.
4.- ¿Qué me aconseja para, legalmente hacer valer mi postura?.
5.- ¿Pueden mis tíos hacer y deshacer lo que quieran sin consultar a sus 5 sobrinos?
Muchas gracias por su consejo.
Sonia
Buenos días Sonia:
Antes de responder, habría que saber una cosa fundamental.
¿Sus tíos tienen algún poder de su abuela? ¿Es alguno o lo son ambos tutores de su abuela?
Si tienen poder o son tutores la cosa cambia radicalmente, aunque siempre se podrían interponer acciones si el poder se ha utilizado indebidamente o si el tutor no ha actuado en interés del tutelado.
En cuanto a las preguntas:
1.= Por pedir que no quede, pero si se avienen pues bien y si no quieren hacerlo pues hay vía judicial, requerimiento notarial …
2.= Una vez muerta su abuela sin duda que podría reclamar si se han “pulido” la herencia (injustificadamente, claro). En vida de ella tendría que demostrar ese mal uso y la incapacidad de su abuela.
3.= No les da más derecho. Frente a una persona capaz nadie ostenta esa clase de derechos. Otra cosa, insisto, es que (como dice) sean sus apoderados o tutores.
4.= Que vaya a un abogado. Lo siento, pero me plantea algo muy complicado de contestar por aquí.
5.= Pues no, salvo que sean apoderados o tutores.
Si en el buscador de mi blog pone PREVENTIVO, se encontrará con unas cuantas lecturas interesantes.
También tengo aquí una sección sobre tutela:
https://www.justitonotario.es/faqs-shot/#
“Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí“
En cualquier caso, venir a pedir dinero sin rendir cuentas no me parece de recibo, así que yo pediría que me aclarasen y si me queda claro me plantearía aportar y si no lo tengo claro no soltaría ni un céntimo y me reservaría mis acciones (presentes o futuras).
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Muchísimas gracias, te felicito por esta labor informativa tan útil para los no formados en leyes.
Me paso por el “pincha aquí”
Saludos,
Hola Sonia:
Pues te quedaré muy agradecido. Esta es una labor desinteresada y escasamente productiva. Rondo los 2000 comentarios y pocos se animan a quitarme un poco la sed… Gracias, saludos, Justito El Notario
Estimado Don Justo,
Estoy muy perdida y estresada.
Mi padre falleció hace 10 meses, dejando a su mujer, mi madre, todo en usufructo y nombrando herederas universales a sus tres hijas.
Se han pagado los impuestos de sucesión y plusvalía, sin escritura o partición, de los inmuebles.
Mis hermanas y mi madre me han pedido firmar un documento cediendo el dinero de las cuentas bancarias a mi madre de 88 años y yo no estoy de acuerdo. Tampoco quieren hacer la adjudicación de herencia.
Mi pregunta es que es lo que puedo hacer? ya que quiero preservar los intereses de mi madre y los míos. La que lleva los temas económicos es una de mis hermanas, y nunca da ninguna explicación porque dice que es el dinero de mi madre.
Un saludo
Estimada Ana:
Su hermana se equivoca y lo sabe usted, lo sabe ella y lo sabe su madre. El dinero era ganancial (presumo) y correspondería discutir su reparto, como el del resto del patrimonio ganancial.
Otra cosa es que sea usual que el dinero no se toque porque todos “entienden y aceptan que el dinero es de la madre viuda”, aunque no lo sea en puridad. Esto cada vez ocurre menos, pues los bancos no quieren difuntos en sus cuentas, Hacienda no está para bromas y, además, esto puede dar lugar a ciertos problemas cuando falte su madre.
Me temo que no tiene usted más solución que poner las cartas sobre la mesa: quiero repartir o no quiero repartir. Si reparte, tendrá su parte, si no lo hace la parte de su padre puede volar en favor de su madre o en favor de los hermanos que tengan el control de las cuentas y que muchas veces se convierten en cotitulares en perjuicio de los hermanos que no están en las cuentas y con los consiguientes fraudes y riesgos.
No tiene usted otra: no firme ese documento y exija el reparto. Hay unas muchas formas de hacerlo y con la edad de su madre hasta pueden ser más convenientes para ella.
Esto puede ayudarla:
https://www.justitonotario.es/indivision-herencia-protege-viudo/
Saludos y suerte, Justito El Notario.
“Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí“
Buenos días, hace un par de días celebre mi boda ante notario. La cuestión es que al leer la escritura de matrimonio observo que en el apellido de mi marido han puesto en varias ocasiones una tilde que no corresponde y también una de las veces hacen referencia a él como Doña. Puesto que no tengo ni idea sobre estos temas me gustaría saber si puede haber algún inconveniente y habrían de corregirse esos datos. Siento si la consulta es absurda. Un saludo y muchas gracias por su trabajo y dedicación.
Buenos días: Tendría que haberlo dicho en el momento. Llame a la notaria y dígalo a fin de que se corrija fácilmente antes de que se hagan las copias. Eso si, este preparada a que le digan que por una tilde no corrigen o que el Doña no tiene importancia. Saludos y enhorabuena, Justito El Notario
Buenas tardes!
mi pregunta es muy sencilla, espero que puedan aportarme un poco de luz… ¿cómo puedo optar a una plaza de oficial de notaria? Desconozco si va por oposiciones, si existe un temario específico o si debo cumplir algún requisito. He buscado por la web pero casi no hay información al respecto.
Enhorabuena por este blog y GRACIAS !
Buenos días Sara:
Sobre el asunto tengo publicado este artículo:
https://www.justitonotario.es/quiero-trabajar-empleados-notaria/
Y en otro tono… este:
https://www.justitonotario.es/oficiales-empleados-notarias-heroes-villanos/
Espero le sea útil. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Buenas noches Don Justo.
Felicidades por este magnífico blog, es de mucho agradecer su ayuda en estos temas.
Tengo una pequeña duda sobre una donación, que seguramente será una tontería, pero le agradecería mucho me la solventara, ya que me gusta hacerlo todo de forma correcta, se trata de lo siguiente:
Mi madre, del cual soy yo su apoderado, dada su avanzada edad, va a donarme una cantidad en metálico mediante una transferencia bancaría desde una cuenta donde ella es titular y yo autorizado. ¿Ocurre algo si en el resguardo de la transferencia para hacer el documento público figuro yo como ordenante de la transferencia? Al estar yo como autorizado en su cuenta es la forma más rápida y sencilla de hacerla.
Saludos y gracias de antemano.
Buenas tardes José.
Muchas gracias.
Si ese justificante de transferencia me lo trae a mi y me explica lo que me cuenta en el correo le diría que no le veo problema y autorizaría la donación.
Supongo que el poder es suficiente y que le permite autocontratar.
Saludos, Justito El Notario.
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Buenos días Justito:
Vaya por delante que me consta que a los opositores jurídicos en general este blog nos parece mejor que el Marca para desconectar entre temas. Yo, por lo menos, estoy muy agradecido.
Leyendo la sección de Deontología, acerca del Notario que quería ser abogado después de jubilarse, me surge la duda (por buscarle tres pies al gato) de si podría haberlo hecho mientras era Notario, pues el art. 16 de la ley del Notariado, en relación con el 139 del Reglamento, tampoco parece prohibirlo de manera expresa; mientras no se incumpla lo que advierte el art. 139 “in fine” del Reglamento: “autorizar o intervenir instrumentos públicos respecto de personas físicas o jurídicas con las que mantenga una relación de servicios profesionales”.
Un saludo, y gracias de nuevo por refrescarnos un poco las neuronas con anécdotas e historias varias. Es un apoyo considerable el que nos presta.
Buenas tardes Marcos:
Gracias. Me dicen los opositores con los que hablo que es como cuentas para muchos y me alegro un montonazo. Te lo aseguro.
Bueno aquel Notario que quería continuar bien podría ser mi padre, que enfermó al borde de la jubilación y no pudo cumplir su propósito. Desde luego mientras estamos en activo no podemos serlo y parece claro que podremos ejercer después (o ya con la excedencia) de la jubilación sin pasar por la ley de acceso a la abogacía que no nos afecta como funcionarios públicos que somos.
Esa limitación del 139 del RN pienso que no tiene relación con lo que me cuentas. Es una norma interesante pues plantea el debate de si yo le puedo firmar una escritura a mi oficial o a mi asesor laboral o fiscal, por ahí van los tiros en mi opinión.
Gracias a ti, ánimo y ya sabes donde encontrarme. Un abrazo, Justito El Notario
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí
Ah¡ En la sección Notarial y en la de Deontología de las FAqs tengo analizados unos cuantos artículos del RN.
En formato Justito … claro está.
Gracias, Saludos
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Hola Justito, gracias por la respuesta. He leído los post tuyos sobre “de mayor quiero (y no quiero) ser Notario” y tengo otra pregunta, aunque no quiero abusar.
Desde la ignorancia del opositor que conoce (un poco) el Derecho sólo en los libros, la pregunta es: ¿Es bonito ser Notario? Es decir, ¿es estimulante intelectualmente, permite profundizar en el estudio del Derecho; se siente uno realizado?
Muchas gracias. Un saludo.
Estimado Marcos:
Creo que te lo resumo fácil .. depende ..
Hay gente que aprueba y se duerme en los laureles el resto de su vida profesional y otros no.
Yo creo que mi blog pone de manifiesto el reto que representa una pequeña notaría de pueblo como la mía. Más de 600 posts, más de 400 cuestiones cortas en tres años. Mi intelecto está sobre estimulado y profundizo a diario en lo que se pone por delante, en lo que me consultan (si me surgen la chispa, claro). Vamos que no paro. Estoy realizadísmo y pienso que lo mejor está por llegar … me quedan 20 años para jubilarme …
Pero en confianza, sabes lo que me frustra …. que a pesar de eso, no gano clientes, los pierdo .. la honradez, escrupulosidad y el perfeccionismo no venden. Así que super satisfecho en lo que me preguntas y triste porque tanto esfuerzo represente que venga menos gente a verme y no más .. y ello está ligado en que en mi ambiente reducido y pueblerino los que manejan el cotarro inmobiliario, bancario y pseudo jurídico dirigen al resto y son muchos más que yo y acceden a la gente antes de que yo lo haga, de manera que vienen pervertidos por ellos a mi despacho pensando en lo que no es, quedan sorprendidos en la mayoría de las ocasiones y se quedan sin saber como soy y como trabajo si no vienen .. eso sí cuando algo sale mal, es difícil o es personal de ellos, entonces sí que vienen a mi.
En fin, no pienso cambiar.
Gracias y un abrazo, Justito El Notario.
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Hola, buenas tardes. En primer lugar darle las gracias por su página, por su dedicación y simpatía. Tengo una duda respecto a lo siguiente: nosotros somos 2 hermanos y lamentablemente sólo está viva mi madre. Cuando ella fallezca, yo había pensado renunciar pura y simplemente a la herencia de mi madre, puesto que así se dejan las cosas más ordenadas. Claro que al ser dos personas nada más.. si yo renuncio pura y simplemente, Hacienda entendería que renunció en favor de mi hermana y lo considerará una donación?? y tendré que pagar por ello?? o por el contrario estaría bien hecho y yo no tendría que pagar nada a Hacienda, y nadie me puede decir nada..
En el caso de que fueran por ejemplo 5 herederos, y nadie renunciase pura y simplemente, pues no pasaría nada, no?, porque al haber varios herederos, Hacienda no puede decir que renuncio en favor de un sólo heredero?.
Gracias y un saludo cordial.
Buenas tardes Óscar:
Necesito algo fundamental, ¿su madre ha hecho testamento? ¿qué dice en él? ¿les instituye herederos y establece la sustitución en favor de sus nietos para el caso de ustedes mueren antes pero excluyendo (o incluyendo) el caso de renuncia? Si tiene usted idea de renunciar, según lo que diga su madre en el testamento lo puede hacer con unos efectos o con otros. Dígame lo que dice ese testamento si es que lo sabe.
Si usted queda fuera, no se paga nada, salvo que la herencia estuviera ya prescrita, en cuyo caso … mucho ojo porque es una donación (pero para eso tiene que morir su madre y pasar cuatro años y medio).
Algo digo sobre ello aquí:
https://www.justitonotario.es/faq/se-puede-vender-una-herencia-prescrita/
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí
Hola de nuevo.. Tengo copia simple del testamento de mi madre, que es idéntico al de mi padre (que falleció el año pasado) y en el que se dispone: “instituye herederos por partes iguales a sus citados hijos: Oscar y Marta, y los sustituye, vulgarmente por sus respectivas estirpes de descendientes” y ” lega a su cónyuge (mi padre, que falleció el pasado año) el usufructo universal vitalicio de su herencia…etc..”… Un saludo.
Buenos días Óscar:
Esa sustitución vulgar es una sustitución “sin expresión de casos” de manera que funcionaría de este modo:
.- Si usted fallece con descendientes, antes que su madre, heredan sus descendientes.
.- Si usted fallece con descendientes, al mismo tiempo que su madre, heredan sus descendientes.
.- Si usted es incapaz de suceder a su madre (por haber intentado matarla, por negarle alimentos, por acusarla de un delito, por obligarla a hacer testamento, etc…), heredan sus descendientes.
.- Si usted renuncia a la herencia de su madre, heredan sus descendientes.
Así que si usted se plantea renunciar a la herencia de su madre cuando ella muera (antes no es posible), su madre (si quiere) tiene que hacer un Nuevo Testamento para decir que la sustitución vulgar sea para el caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad sucesoria. De este modo, la renuncia estará excluida.
Saludos, Justito El Notario.
“Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí“
Hola. Tengo un par de dudas. Soy heredera en un testamento que tiene albacea Contador repartidor ¿puede haber hecho el reparto ya sin comunicarmelo? ¿El notario me lo notificará? Si hay pisos y dinero debe repartir el dinero en 4 partes iguales y cada piso en un 25% si la herencia dice que se deja a los 4 hijos lo mismo o se pueden hacer lotes de igual valor y q a unos se les adjudique dinero y a otros pisos? Muchas gracias.
Buenas tardes Carol:
Lo primero que le diré es que los herederos mayores de edad y plenamente capaces podrían prescindir de él, aunque para facilitar esa posibilidad suelo decirlo expresamente en los testamentos. Así que si no se dice, pienso que la “cosa” podría no ser tan sencilla.
Vea aquí lo que dice mi compañero Carmelo Llopis:
http://www.notariallopis.es/blog/i/1316/73/la-particion-de-herencia-quien-debe-hacerla
Reconozco que hace siglos que no hago una partición de herencia con contador, pero tengo unos magníficos compañeros que lo saben todo y me refrescan la memoria, así que puedo decirle que lo normal es que el contador partidor comunique a los herederos la forma en que se ha realizado la partición. Pero, sí, es cierto que el contador partidor por sí solo podría realizar la partición de la herencia y si no consta la aceptación de los herederos, los bienes se inscribirían en el Registro a nombre de los mismos bajo la condición suspensiva de que posteriormente realizaran cualquier acto que supusiera su aceptación (RRDGRN 19-9-2002 y 19-7-2016).
La cuestión da para una pequeña entrada en el blog, así que cualquier día la preparo y complemento la explicación.
Gracias a usted y gracias a los compañeros.
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Saludos, Justito El Notario.
Lo primero agradecerle su respuesta y comentarle que como teníamos la sospecha fuimos al notario y efectivamente el albacea había ido allí a realizar el reparto. Resulta que es el mejor amigo de uno de los herederos y realizó el reparto que este le dijo. Ha omitido deliberadamente un dinero q se sacó de la cuenta y las joyas de la familia. Además de dar a 2 hermanos todo el dinero y a los otros 2 inmuebles según precio de tasación algo elevada sobre el valor real de mercado. Si demuestro todo esto le podré pedir algún tipo de responsabilidad civil o penal? Muchas Gracias.
Buenas noches Carol:
¿Se sacó de la cuenta por quien? y ¿donde está?
Ni el efectivo metálico, ni las joyas salvo que sean verdaderamente especiales se incluyen ni en las liquidaciones, ni en las escrituras de herencia, así que no me parecería extraño si no fuera porque un albacea contador partidor, no debería proceder con “alevosía y nocturnidad” sino más bien con “luz y taquígrafos”.
No veo nada que reclamar por dar el dinero a unos y valorar alto o bajo para eso le han nombrado …
No debo entrar a juzgar responsabilidades civiles, ni penales, no me corresponde. Lo siento.
Saludos y suerte, Justito El Notario.
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí
Uno de los herederos la noche del fallecimiento se hizo una transferencia a su cuenta (Dice que es una donación) y las joyas no son las de la reina, pero si son abundantes y de valor, además de no haberse hecho inventario de lo que había en su vivienda. ¿Tendremos opciones de reclamarlo? Porque ese heredero además tenía un poder de “ruina”. Muchas gracias de nuevo.
Buenos días Carol:
Insisto en la misma idea de mi anterior comentario, no es esta la vía para hablar de responsabilidades, ni de opciones de reclamar. Yo soy Notario, no soy abogado, ni juez. A la notaría la gente viene de común acuerdo y por tanto yo no estoy acostumbrado a reclamaciones, ni responsabilidades. No me competen (excepto las que me pudieran hacer a mi).
No obstante, a la herencia se acumulan ciertas donaciones y se adicionan ciertos bienes:
https://www.iberley.es/temas/base-imponible-impuesto-sobre-sucesiones-adquisiciones-mortis-causa-isd-29421
Así que al crea que se va de rositas, llevándose bienes en el último suspiro del causante, le pueden dar un susto que, según casos, puede influir al resto de los interesados en la herencia.
El poder general quedó extinguido con la muerte. Otra cosa es que se hubiera utilizado antes y se hubiera usado de mala fe.
Opciones siempre hay, pero en estas tesituras si no hay predisposición al acuerdo, no queda otra que buscar un abogado e ir al juzgado.
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí.
Saludos y gracias, Justito El Notario
Hola Justito. Aquí estoy de nuevo esperando respuesta de los herederos que lancé una oferta para vender los derechos hereditarios del caso publicado por Alberto el 22 de septiembre de 2018. Para resumir, estoy pensando en la opción de enviar un requerimiento o intimación a 2 herederos que se niegan a aceptar la herencia, en caso de no recibir respuesta alguna. ¿Cuántos requerimientos tengo que enviar si la hago en Madrid? Un abogado me ha dicho que tengo que hacerlo hasta tres veces por parte implicada, (en este caso 1/9 compuesto por cónyuge y tres hijos que viven en Canarias y 1/9 de una sola persona que vive en Castellón) y 4 requerimientos por vez, una desde Madrid a Canarias,otro desde Canarias a la dirección de los herederos, uno desde Madrid a Castellón y otro de Castellón a dirección del otro heredero. Así hasta 3 intentos.Me salen hasta 12 intimaciones en total. Es esto cierto? Porque yo pensaba que con una vez bastaba. Gracias de todo corazón otra vez por tu blog.
Buenas tardes Alberto:
La verdad es que no estoy puesto en intimación pero me extraña lo que me cuentas. Busca intimación y pon Luis Prados o José Carmelo Llopis (especialmente Carmelo pues Luis lo enfoca en la ley catalana) y a ver que averiguas.
Los notarios podemos notificar en el lugar de nuestra residencia, si es fuera hay que recurrir a otro notarios, pero eso de las 3 veces y las 4 veces me despista (cuatro porque hay que recurrir a otro notario y otras tres por razón del procedimiento?).
Yo diría que hay una sola intimación y que genera todas esas notificaciones, pero insisto en que aún no me he estrenado y no he estudiado el asunto. Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Gracias Justito. Indagaré a ver si me queda una idea clara. Un saludo
Estimado Sr:
Ante todo agradecerle el consejo ya recibido, y sobre todo, la infinita paciencia que ha tenido conmigo en este blog. Por ello intentaré ser lo más breve posible en mi pregunta:
Ya le he expuesto las circunstancias en relación a una herencia yacente, donde se produce la atribución de un legado como pago de la legítima estricta a uno de los dos hijos del testador, disponiendo este que se pagará con las participaciones que posea el testador en dos bienes inmuebles que se citan expresamente; también se instituye heredero del resto al otro; y se impone a ambos, mediante legado, el usufructo vitalicio de la viuda sobre toda la herencia mediante la cautela socini.
Le molesto de nuevo porque recientemente las circunstancias han cambiado, en el sentido de que aunque uno de los inmuebles atribuidos como pago sí es ganancial, y el otro resulta constar como privativo de la viuda en el registro de la propiedad desde 1980 por sentencia judicial, fruto de un expediente de dominio.
Además, se da ahora el caso que al recibir datos de Hacienda, dicho bien viene figurando inscrito como ganancial por error y se ha declarado como tal, desde hace muchos años (desde mucho antes de testar el causante), lo que podría probar el desconocimiento real del testador sobre la titularidad real del bien ajeno a la hora de testar.
Como no parece haber acuerdo entre las partes a la hora de convalidar la validez o no de la partición realizada por el testador, mi pregunta es la siguiente:
Si se acredita que el testador lega un bien ajeno por error, es decir, lo incluye en la masa al realizar la partición en el propio testamento, ¿es nula la partición realizada por el testador, o dicho error se puede subsanar sin acuerdo de las partes por el contador-partidor de alguna manera que no sea judicial?
Me despido con el firme compromiso de no molestarle más con este tema.
Muchas gracias por su paciencia.
Reciba un cordial saludo.
JGN
Buenas días José:
Habría que saber que clase de error es esa (en unos días trataré ese tema en un post que titulo “Las carcajadas del Registrador se oyen en Jaén”), pues puede que tenga solución o no. Me llama la atención que el error resulte de datos recibidos de Hacienda. No se me ocurre de que manera Hacienda puede influir en esta cuestión. El bien será privativo o ganancial en base a lo que resulte de su título de adquisición y punto y si hubo error pues habría que ver si se puede solucionar.
Si se optara por no solucionar (o no es posible hacerlo) y no hay acuerdo, pues al juzgado. Si se puede alcanzar un acuerdo será suficiente que todos los herederos sean mayores de edad y capaces (artículo 1.058 del Cci), pero ojo… ese acuerdo puede tener consecuencias fiscales en forma de excesos/defectos de adjudicación.
Primero acuerdo. Luego viabilidad civil y fiscal de lo acordado.
Creo que ya lo dije, pero no me molestan las consultas si son educadas (90% de las que recibo) y puede dárseles una solución/opinión sin entrar en los detalles o en la documentación.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Buenas tardes de nuevo:
Me refería a que, como el testador lega como pago de la legítima estricta de uno de sus hijos, sus participaciones en dos bienes inmuebles; de los cuales uno es privativo de la viuda y figura inscrito en el registro de la propiedad a su nombre desde 1980 por sentencia judicial; ello implicaría que en la partición se incluye en la masa un bien ajeno por error, salvo mejor criterio suyo.
Dicho error, se acreditaría entre otras cosas, por el hecho de que se venga declarando dicho bien en el IRPF del testador como ganancial al 50% desde hace muchos años; antes incluso de otorgarse el referido testamento.
Gracias por todo, una vez más. Tendremos muy en cuenta el tema fiscal.
Reciba un fuerte abrazo desde Sevilla.
JGN
Hola José:
Si la partición se hizo incluyendo un bien que no es del causante, no queda más remedio que rectificarla pues no pinta nada allí, no se podrá inscribir y descuadra la herencia.
A veces volverla a cuadrar es complicado y pesado y hasta puede que imposible sin generar excesos…
Si todos están conformes no hay problema y si hubo albacea contador partidor pues entiendo que podría proceder a modificarla.
El dato fiscal no me parece relevante pues es la verdadera titularidad la que ha de tenerse en cuenta.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Hola. Tengo a la espera un documento de aceptación de herencia( un piso y 12000 € en cuenta), ya prescrita en pago de impuestos, de mi tío. Son 9 herederos. 1 murió y se transfiere a los hijos del fallecido (transmisarios del fallecido (transmitente)). Los transmisarios se niegan a aceptar la herencia de mi tío (causante) hasta que no prescriba el pago de impuestos de la herencia de su padre (transmitente) Tengo 3 opciones: esperar a que prescriba en 2020 y quieran firmar los transmisarios. Otra, enviar requerimiento y obligarlos a aceptar o repudiar (supondrían litigios costosos, malestar entre los transmisarios y posiblemente imposibilidad de firmar las escrituras del piso. Por último. Adjudicar el piso a los transmisarios a cambio de un dinero a cada heredero, mediante documento en notaría. Pero, para esto tendrían que aceptar la herencia, porque no estoy seguro que esto se pueda hacer sin aceptar(mi abogado dice que sí se puede). Según los casos que he leído en otros foros, el artículo 1006 del CC da lugar a interpretaciones contrarias. Yo represento mediante poderes, los 7/9. Los 2/9 restantes están representados por la hija del transmitente. Ella está interesada en comprar el piso. Con su experiencia, cuál sería la mejor opción?
Disculpe si la cuestión no queda clara y me gustaría darle la enhorabuena por este magnífico blog que demuestra su vocación y buena fe. Muchas gracias.
Buenas tardes.
Tal vez no haya comprendido la tercera solución, pero adjudicando el piso a los transmisarios a cambio de dinero para los demás, los transmisarios estarán aceptando la herencia de su propio padre. En la escritura yo diría que “aceptan, pura y simplemente, la herencia de su tío, haciéndolo los hijos de FULANO por derecho de transmisión”. Me temo que su abogado se equivoca.
La segunda solución efectivamente existe se denomina intimación y se hace en la notaría.
Pero… el juego de la prescripción no lo tengo tan claro.
Veamos: Esos hijos del fallecido, ¿han calculado lo que pagarían por herencia de su padre? Hay sitios donde los hijos pagan poco o nada. Tal vez no sea tan “terrible” liquidar la herencia del padre y solucionar así la del tío. Por otra parte, ¿tienen ustedes tan claro que aceptando la herencia del padre para poder aceptar la del tío, ya no será posible la prescripción del impuesto de la herencia del padre? Yo tengo claro que habrán aceptado, pero que por ello no se puedan seguir quedando quietecitos y esperar a que prescriba la del padre no lo tengo tan claro (es más diría que no tendrían problema). Que tengan en cuenta que cuando la herencia está prescrita también hay que presentar impresos de liquidación a Hacienda (aunque sea a cero) y que alguien les cobrará por hacerlos (si no saben) y que incluso cabe la posibilidad de que se les sancione por esa presentación extemporánea. Ese juego de la prescripción no es tan sencillo como antes y particularmente me parece criticable por insolidario; luego nos quejamos de los políticos, pero cuando lo hacemos nosotros no nos parece mal hacer así las cosas. Saludos y muchas gracias, Justito El Notario.
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Hola de nuevo. Gracias por su respuesta tan clara. Es usted la primera persona que me responde tal y como veo yo las cosas.Yo tampoco veo claro el tema de la prescripción.
Para situarnos, yo vivo en Madrid y todas las gestiones se están haciendo desde Madrid. Todos somos sobrinos del causante y herederos esperando a aceptar la herencia. Uno murió (el transmitente). El transmitente tenía esposa y 3 hijos. Yo represento a 7/9 ( yo mismo y 6 poderes notariales del resto). Los 2/9 restantes están representados por la hija del transmitente y vive en Canarias.
Sobre el tema de la prescripción de mi tío (causante), en teoría y siempre según versión de mi abogado, la liquidación de impuestos de la herencia se supone prescrita (murió el 21 de marzo de 2013). Mi abogado envió solicitud de aplazamiento de pago de impuestos en marzo de 2014 ( tanto al ayuntamiento de Madrid porque el piso está en Madrid, como a la junta de Andalucía porque mi tío murió en Rute, provincia de Córdoba), hasta que dictase sentencia el juzgado de Lucena (Rute depende de este juzgado, donde se solicitó el abintestato, que se resolvió el 8 de junio del 2015 y se hizo el acta de herederos el 18 de mayo de 2016). Tardó tanto porque el juzgado de Lucena traspapeló el auto firme y fue un lío que fue resuelto. Yo,desde entonces no he vuelto a recibir notificación de nadie, con lo cual comparto su opinión que una vez aceptada la herencia de mi tío, la liquidación de impuestos no será significativa, incluso aceptando que la solicitud del aplazamiento de dichos impuestos haya supuesto el bloqueo de la prescripción de éstos. Y quiero insistir en que yo y las partes que represento, siempre hemos querido pagar los impuestos que correspondan.
En cuanto a la prescripción del transmitente, lo que decidan los transmisarios (viven en Canarias), no depende de mí, porque no tengo sus poderes notariales, ni siquiera acceso al testamento, ni tampoco documentos que los acrediten como transmisarios. Y ahí está el problema, ellos no quieren aceptar nada hasta que no prescriba lo del transmitente y por eso, está todo bloqueado.La representante de los transmisarios, hija de mi primo fallecido, me reprocha que ellos también quieren que prescriban sus impuestos, igual que hemos hecho nosotros con mi tío (causante),hecho que no es cierto, porque si se ha retrasado la aceptación de herencia del causante ha sido porque los transmisarios lo han bloqueado y no por voluntad propia. Además, dudo que el pago de impuestos de la herencia del causante (mi tío), esté siquiera prescrito (porque está presentado el aplazamiento).
Y ahí están mis dudas ¿Qué puedo hacer? Porque visto lo visto mi única opción va a ser solicitar el requerimiento o intimación. O abandonar por agotamiento. Porque créame estoy cansado de todo esto.
En cuanto al tema de los políticos, quiero que sepa que la representante de los transmisarios e hija del transmitente fallecido es coordinadora de un partido político en Canarias, así que, estoy totalmente de acuerdo con su opinión.
Mi intención era rescatar una herencia que se daba por perdida y beneficiar a mi familia y el resultado es que me he metido en una guerra familiar. Los 2/9 que están bloqueado todo,1/9 es mi prima y el otro noveno el transmitente fallecido (otro primo). Ambas partes están representadas por la hija del transmitente fallecido (la que tiene la idea de esperar a la prescripción). Con el transmitente fallecido, yo tenía una relación excelente. Con la hija, que además me ha intimidado diciéndome que ha estudiado derecho pero que no ejerce, no tengo relación personal alguna. Y lo peor de todo, ella está sospechosamente interesada en adquirir el piso. Incluso ha venido desde Canarias hasta Madrid para hablar con los vecinos.
Gracias de nuevo por su colaboración. Soy una persona que llevo 7 años en paro y si no fuera por profesionales como usted, yo estaría a merced de gente sin escrúpulos. Admiro su entrega a su vocación y alabo su blog, Muchas gracias.
Buenas tardes Alberto:
Insisto en algo que ya le dije, ¿se sabe cuanto se podría pagar por la herencia del sobrino fallecido?
No sé como está el asunto fiscal para las sucesiones en Canarias, ni si tributa la sucesión allí. En Madrid la cosa está favorable.
Evidentemente un pago importante podría justificar el intento de prescripción, ¿pero están seguros de que será abultado?
Yo, necesitando el dinero iba a por todas. O hacéis algo u os “intimo” con todas las consecuencias.
No queda otra. Saludos y de nuevo gracias a usted por sus palabras. Justito El Notario.
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Hola Justito. Pues de la herencia del sobrino fallecido (mi primo)no tengo ni idea. No tengo acceso ni a su testamento, ni nada, porque no tengo derecho a nada. Eso lo saben sus hijos y cónyuge, que son los que precisamente bloquean la aceptación de la herencia del causante (mi tío). Ya me gustaría saberlo, para convencerlos de que no merece la pena esperar una prescripción, porque al final se arriesgan a que Hacienda les sancione, además de pagar los impuestos. Como una de las hijas está interesada en la casa, haré una oferta por la casa y le propondré un contrato de compra venta, ante notario, pero claro, no tendrá escrituras ni estará registrada hasta que no acepte. O llego a un acuerdo, o intimación.
Gracias de nuevo por su atención.
Buenas tardes Alberto:
Ese contrato de compraventa sería de compra de sus derechos hereditarios y exige que acepte la herencia.
Una vez que acepte, te cede su parte en la herencia por precio y pagando el impuesto de transmisiones onerosas, y cuando se haga la herencia, ya firmarás tu en vez de ella.
Cuidado eso fastidia la prescripción a todos ….
Lo tienes complicado. Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Hola de nuevo. Pero sería al revés, yo vendo los 7/9 a ella. Nosotros aceptamos la herencia de mi tío, pago mis impuestos y ella ya aceptará la herencia de su padre cuando quiera. Eso sí, la cuenta bancaria de mi tío quedaría bloqueada hasta que ella aceptase. Lo de la prescripción por mi parte me da igual. si tengo que pagar, pago. Perdona Justito, creo que me explicado mal. Los 7/9 que represento no queremos comprar, sino vender. Es ella la que quiere el piso y esperar a que prescriba su herencia. Estoy confuso. Y sí, lo tengo complicado. Gracias y disculpa por el mareo.
Hola Alberto:
Ok, lo he entendido al revés pero es lo mismo.
No podéis vender más que vuestro derecho hereditario, no la finca concreta, pues para eso es necesario que todos (incluida ella) acepten y que se adjudique la finca a todos y que luego ella compre vuestras partes.
Es decir, o se hace vía compra derecho hereditario o vía compra de la finca, previa aceptación y adjudicación de TODOS en el segundo caso.
También podría hacerse aceptando todos (ella incluida) y adjudicando la finca a ella “por ser indivisible”. En este caso ella pagaría su parte a los demás. Tal vez los impuestos ahorrados compensarían el no esperar a la prescripción.
Comprando el derecho hereditario no acepta la herencia, pero, insisto, ella no puede comprar la finca al resto sin aceptar.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Muchas gracias Justito. Blanco y en botella. Eres un crack. Un saludo y otra vez gracias por tu entrega y dedicación a tu profesión, incluso ya me está gustando y todo. Y yo que pensaba que ser Notario era aburrido. Hasta pronto.
Hola Alberto:
Esto es “apasionante” pero claro, si te dedicas a esperar detrás de una mesa a te pongan escrituras … ¡es un rollazo¡
Suerte, saludos y gracias, Justito El Notario.
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Buenas tardes:
Ante todo felicitarle por su vocación de servicio y profesionalidad.
Mi pregunta es:
Si el testador con dos hijos y esposa viuda, dispone la cautela socini para ella, lega a uno la legítima estricta en las participaciones de un bien concreto en gananciales, y una vez agotadas estas, las de otro bien concreto privativo de la viuda ( que cubriría la legítima), e instituye al otro en heredero del resto:
¿ Al atribuir bienes ajenos a la masa hereditaria el testador, la partición es nula? ¿ Como reparte entonces la herencia el contador?
¿Sería nula también por perjudicar la legítima estricta cuantitativamente (porque el bien no es de la herencia), y cualitativamente porque impone un usufructo sin posibilidad de elegir opción alguna que iguale la legítima estricta al heredero?
Buenos días Jose:
Muchas gracias.
Vaya por delante que la socini cuando el usufructo no es universal me ofrece bastante dudas porque nos lleva a cuestiones de valoración que son imposibles de resolver en el momento del testamento.
No comprendo eso de pagar la legítima de un hijo con bienes privativos de tu cónyuge. Me lo tiene que aclarar, por favor.
Eso se ha firmado ya o es que se está pensando en hacerlo.
No sé si es nula o no lo es. Está mal hecha para empezar. Salvo que fueran gananciales … claro …
Con esto, salvo aclaración, creo que contesto al resto de cuestiones. No se pueden incluir en una herencia bienes que no forman parte de ella (al menos como tal concepto “herencia”).
Saludos y, de nuevo, gracias, Justito El Notario.
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Buenas noches y ante todo disculpe la falta de claridad de la pregunta:
Es un testamento abierto recientemente por fallecimiento del causante, donde el testador lega mediante la socini el usufructo vitalicio a la viuda, como primer legado.
Por otro lado, lega la legítima estricta a uno de sus hijos, atribuyéndole como cuota legitimaria las participaciones que le pudieran corresponder de una vivienda urbana determinada expresamente, y para complementar dicha cuota legitimaria, en su caso, le atribuye las participaciones que pudieran corresponder en otra vivienda también descrita expresamente, y ello hasta completar totalmente la cuota legitimaria.
Sin embargo, como la primera finca solo cubre un tercio del legado, al valorar la segunda el contador, se da la circunstancia que la misma es ajena al testador, al ser propiedad privativa de la viuda, adquirida de su familia por expediente de dominio. Es decir se lega cosa ajena, porque el testador pensaba que era propia.
El otro hijo, es nombrado heredero del resto.
Dichas circunstancias, pudieran ser causas de nulidad sí:
¿Perjudican la intangibilidad cuantitativa y cualitativa de la legítima estricta, al no permitir en ningún caso al legatario optar por cubrir su cuota legitimaria completa?
¿Atribuyen bienes ajenos a la masa hereditaria que pueden dar lugar a la nulidad de la partición?
¿como reparte la masa el contador-partidor si la partición la hizo el causante?
Gracias por su interés.
Reciba un cordial saludo.
JGN
Buenas tardes:
“El legado de cosa ajena si el testador al legarlo sabía que lo era es válido”.
En este caso parece que no lo sabía. Si todos estén sin acuerdo ese legado no es válido. Otra cosa es que no haya acuerdo al respecto.
Si yo me encontrara con esa situación (un legitimario a quien no se le ha dejado lo suficiente) reduciría la institución de heredero en la cantidad necesaria. Daría las explicaciones pertinentes e rezaría para que Hacienda no vea un exceso de adjudicación.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Debo aclarar que se atribuye a la viuda el usufructo vitalicio de todos las bienes del causante mediante la socini, pero si alguno de los dos hijos no la aceptará, perdería lo que le pudiera corresponder de los tercios de mejora y libre disposición, pudiendo si así lo quiere la viuda optar por la propiedad de tercio de libre disposición. Creo que no me dejó nada. Disculpe.
Buenos días Don Justo.
Primero felicitarle por el magnífico blog y darle las gracias por su altruismo al ayudar a profanos como yo en los temas que tan bien trata por este medio.
Mi duda o más bien mi dilema es sobre el beneficio fiscal por adquisición de la vivienda habitual del causante en el impuesto de sucesiones de la Comunidad Valenciana, no sé si podrá ayudarme pero se lo agradezco igualmente, me explico:
– En el certificado de defunción del causante (mi padre) pone como último domicilio la vivienda A.
– En el DNI viene también la vivienda A.
– En la declaración de la renta de este año, entregada al poco de morir pone cómo vivienda habitual la vivienda B.
– No sé donde está empadronado, iré al padrón en cuanto pueda para averiguarlo pero creo que está junto a mi madre, su viuda, en la vivienda B.
Me interesaría adjudicarme la vivienda A para mí y la B para mi madre, pero no sé si puedo beneficiarme del requisito de vivienda habitual ¿Sabe que “miran” en la Consellería de Valencia para establecer la vivienda habitual?, ¿El certificado de defunción, comprueban el padrón o la declaración de la renta? Porque mi padre sin mucho menos ser Dios, parece estar ubicuo, y el mordisco del codiciado impuesto sin el beneficio fiscal es importante, sobre todo para mí que no tengo ningún ingreso en la actualidad.
Un cordial saludo
Buenos días José Ignacio
Gracias por sus palabras que me animan a seguir en el empeño.
Para mi el asunto se resuelve con un empadronamiento histórico. Otra cosa es que no sea lo que a uno interese y que lo que a uno interese sea la verdad verdadera, en cuyo caso podría intentar uno acreditar que vivía la mitad más uno de los días de un año en otro sitio.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Buenas tardes!
Quería hacer una pregunta sobre el cambio de nombre de unas tierras …. a continuación os explico y haber si me podéis ayudar:
El tema es que tengo varias tierras en un pueblo …. las tierras van al nombre de mi abuelo( ya difunto hace varios años) mi madre fue heredera de esas tierras en su momento pero no se hizo cargo de ello … ( ella también falleció ya hace unos 3 años) La pregunta es: puedo hacer escritura a mi nombre directamente o tendré que tramitar dos escrituras … ??? Un de mi abuelo a mi madre y otra de mi madre a mi y a mi hermano?
O hay otra solución, ya que creo que hacerme cargo de dos escrituras me puede salir carísimo.
Gracias por vuestra ayuda.
Saludos.
Buenas tardes Sara:
Sin más datos es muy complicado contestarle, así que tengo que hacerle alguna pregunta.
Dice que su madre fue heredera, ¿pero era la única heredera de su abuelo? ¿Porqué esas tierras de su abuelo eran concretamente de su madre? ¿lo dijo dicho así en el testamento? Si hay más herederos en principio sería necesario que todos firmen la escritura y si el abuelo no le dejó concretamente esas tierras, no podrían decirse que son suyas y habría que ponerse de acuerdo con los demás. Según me responda, podría explicarle algo más en cuanto a la herencia de su madre, pero intentando responder a su pregunta (que no es tan fácil sin datos y papeles) podría decirle que no son estrictamente necesarias dos escrituras aunque sí que tengamos dos herencias. Antes de plantearse el coste, debe plantearse las soluciones y después sabremos ese coste. Saludos y gracias, Justito El Notario.
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hola, le agradecemos por tener este blog, y felicitarle y tenga exitos en todo lo que se proponga, yo quiero preguntar para quitarnos esas dudas, mi padre tiene 66 años y quiere hacer testamento, mi pregunta es si debe haber siempre testigos a la hora de hacerlo junto con el notario, o solo con el notario basta, es que nos han dicho que necesita testigos para hacerlo porque sino tiene testigos, y al fallecer ella pueden decir que ese testamento no vale nada y lo dejan sin valor, y es su primera vez que lo hace, si nos pudiera orientar, gracias Don Justo.
Buenas tardes:
La cuestión es sencilla.
La presencia de testigos en los testamentos desde el año 1991 solo es necesaria en los casos del artículo 697 del Código Civil.
Artículo 697:
Al acto de otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos:
1.º. Cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento.
2.º. Cuando el testador, aunque pueda firmarlo, sea ciego o declare que no sabe o no puede leer por sí el testamento.
Si el testador que no supiese o no pudiese leer fuera enteramente sordo, los testigos leerán el testamento en presencia del Notario y deberán declarar que coincide con la voluntad manifestada.
3.º. Cuando el testador o el Notario lo soliciten.
En el caso de que deban intervenir y no lo hagan podría ser declarado nulo el testamento.
No sé si su padre estará en alguno de estos supuestos.
Saludos y muchas gracias. Justito El Notario.
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Estimado Don Justito:
primero felicitarle por su blog, y ahora voy al lío: Mis padres hicieron testamento en el que nos dejaban dos viviendas, una a mi hermano y otra a mi, expresamente indicando cual era para cada uno. El caso es que en el testamento indicaba que ambas eran de gananciales y concretamente la que me corresponde a mí no es de gananciales sino que es herencia de mi padre. Al fallecer mi madre y al estar mal especificado en el testamento la condición de esa vivienda, el notario dividió el piso de gananciales en tres partes. El hecho es que mi padre desea que el piso que el heredó sea para mi, ya que mi hermano ha disfrutado de las rentas de haber alquilado el otro piso, ya que siempre se dijo que era para él.
Mi pregunta es que solución se le puede dar a este situación.
Muchas gracias
Buenas tardes Paola:
Bueno….discrepo….el Notario no dividió nada, lo hicieron ustedes que fueron los que otorgaron la escritura dando el Notario la autorización con su consentimiento.
Dicho esto, pienso que no era necesario recurrir a eso (dando por correcta toda la información), puesto que hubiera bastado con efectuar una aclaración del carácter del bien sin meterse en ese lío.
Si ahora quieren hacer lo que me dice, tendrán que recurrir a una disolución de condominio ante la que le aconsejo un buen asesoramiento fiscal y la elección de un Notario de su agrado. Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Buenos días,
Te explico, Mi padre ha fallecido sin dejar testamento, la cuestión es que nos ponemos en contacto con notarios para pedir presupuesto aproximado y la mayoría no contestan, los 3 que lo han hecho nos dan precio para la abintestato pero no para la segunda escritura, estamos hablando de mi madre y 2 hijos como herederos de un piso, una plaza de parking y una cuenta bancaria, yo calculo que el 50% que es lo que era propiedad de mi padre puede rondar unos 200000 € tan difícil es dar un presupuesto aproximado para este tipo de herencia?
Gracias por tu opinión.
Buenas tardes:
No me parece que yo deba darle un presupuesto por este conducto (aunque podría hacerlo).
No es tan difícil, pero sí que es algo más difícil de lo que pueda parecer.
Corresponde si había gananciales minutar la parte de su padre en los gananciales+privativo-deudas+ajuar como herencia de su padre y la parte de gananciales de su madre como liquidación de gananciales. No me habla de otros conceptos minutables. Con dos inmuebles y una cuenta, no será una escritura muy larga. Habría que saber cuantas copias quieren (si quedan a medias, mejor solo una, según mi costumbre) y decidir si les cobran a ustedes (pues el arancel lo permite) un lote, dos lotes o tres lotes (que son los que hay).
No es el propotipo de herencia dificil de presupuestar. Siga probando, porque escaseando el trabajo no lo entiendo, aunque es cierto que uno percibe al que viene a probar y al que viene a orientarse y luego llevar el asunto a otro sitio con tu orientación (no digo que sea su caso, por supuesto).
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Hola, gracia spor su respuesta,
Pues a la conclusión que llego es que en Barcelona sobra el trabajo, ya se puede creer que me he puesto en contacto vía email con al menos 10 notarias en las que solo me han contestado 3 y como comento de estas 3 ninguna me da un precio de lo que me va a costar, así están las cosas, creo que la gente tiene derecho a conocer de ante mano lo que le va a costar un servicio o producto, este país es así de grande. No hay manera de conocer de forma orientativa lo que me va a suponer la factura del notario.
Gracias de todas maneras por responder a mi pregunta.
Un saludo
Buenos días: No lo pida por mail, llame por teléfono o acuda. Le reconozco que yo tampoco hago caso a solicitudes de presupuesto de personas desconocidas que se reciben por mail. Acuda o llame y me cuenta. De nada, un placer. Saludos, Justito El Notario
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Gracias por responder, así lo haré , lástima que no vivamos en la misma población. Saludos
Estimado José Antonio, le ruego pueda informarme sobre un asunto complicado en el que nadie me ha ayudado hasta ahora. Me ha salido una oferta de trabajo en el extranjero para el que tengo que presentar bastantes documentos oficiales y no oficiales en la embajada de Catar,pasando antes por el Ministerio de Asuntos Exteriores.
El problema es que dos de estos documentos no oficiales, un documento de mi universidad en el que se recalca la modalidad presencial de mi licenciatura y el certificado que prueba que soy miembro del colegio de psicólogos de Castilla La Mancha, necesitan pasar por un notario que reconozca la firma del documento original, no de la copia. He preguntado en mi facultad y universidad, así como en el colegio de psicólogos, y me dicen que no conocen ningún notario que sea garante de su firma. Otros notarios particulares me comentan que no pueden reconocer una firma si no pueden compararla obviamente. Lo que me pregunto es, ¿qué es lo que tengo que hacer? Ruego me apueda ayudar. Muchas gracias y un saludo.
Buenos días Alberto:
No sé a que José Antonio se dirige usted, pero estos enlaces le serán útiles a los efectos que pregunta:
http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Portal/es/servicios-ciudadano/tramites-gestiones-personales/legalizacion-unica-apostilla
Más concretamente, la Universidad de Alicante (que es donde yo trabajo) dice:
https://derecho.ua.es/es/convalidacion-estudios/legalizacion-de-documentos-para-la-convalidacion-parcial-de-estudios-extranjeros.html
Entiendo que su Facultad y su Universidad deberían informarle, pero si no lo hacen pruebe usted en el Colegio Notarial de Castilla-La Mancha. Supongo que le podrán remitir a el/los notario/s que puedan hacer ese trámite. Saludos y gracias, Justito El Notario.
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí
Buenas noches:
Mis padres fallecieron sin dejar testamento y los cinco hermanos nos hemos repartido la herencia y estamos todos de acuerdo. Hemos liquidado el Impuesto dentro de los seis meses que prescribe la ley en Andalucía.
El caudal relicto es de unos 50 000 euros y las partes no han podido hacerse iguales (nos hemos basado en los valores catastrales y hay una parte que vale 18 000 euros y las demás oscilan entre los siete mil y los nueve mil). Ninguna parte está inscrita en el registro de la propiedad.
Ahora queremos hacer la declaración de herederos y la escritura de herencia por lo que desearía plantearle unas cuantas preguntas por si tiene a bien contestarlas por lo que le quedaría muy agradecido:
1ª.– ¿Qué consecuencias, fiscales o de otro tipo, tendría dejar las valoraciones como están?
2ª.- Si, para que no haya tantas diferencias, modificamos los valores poniéndolos todos en los 18 000 euros (ya que esta parte no la podemos bajar), ¿repercute eso en el recibo del IBI del año que viene? Tenga en cuenta que hay fincas cuyo valor es, realmente, cero y el catastral es de unos cien euros.
3ª.- Si, al liquidar el impuesto, pusimos los valores catastrales, ¿podemos, al hacer la escritura de herencia, modificarlos?
3ª.- Si algún hermano no quiere que se modifique el valor de su parte y tampoco quiere hacer la escritura de herencia, ¿pueden hacer dicha escritura los demás?
Muchas gracias por su atención.
Buenos días Jaime:
Primera pregunta: Ninguna. Si las dejan como están, ninguna, aunque los lotes que pretenden no cuadran, con lo que o generan un exceso de adjudicación (que tributa aquí al 10%) o disuelven condominio después (que aquí tributa al 1,5%). Busquen un buen asesor.
Segunda pregunta: Modificar valores supone realizar una nueva liquidación (complementaria) del impuesto. No lo hagan sin consultar pros y contras, pueden tener disgustos importantes.
Tercera pregunta: Le doy la misma contestación que a la segunda. Sí, pero cuidado, cuidado, cuidado.
Cuarta pregunta: No, no se puede, aunque hay mecanismos para “conseguir” los acuerdos.
Espero haberle ayudado, pero, mucho ojo y asesorense bien. Saludos y gracias, Justito El Notario
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Buenos días, aquí estamos de nuevo. La vivienda habitual de mi padre era una casa herencia de mi madre (que vive en ella, claro está). Mi señora hermana opina que no hemos de incluirla en la relación de bienes, aunque se declaraba en gananciales todos los años en el impuesto de la renta, por eso mismo yo creo que sí que la tenemos que incluir. Esperamos con interés como siempre su respuesta. Saludos agradecidos, alicia
Hola Alícia: Si la vivienda es privativa de la madre, no corresponde incluirla. Si se incluía como ganancial en la renta, se hacía mal (aunque es un error común y sin trascendencia). No es de la herencia del padre. Saludos, Justito El Notario
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Yo no salgo de mi asombro, la causa de incluirla en la renta es porque -además de que es cierto que pensabamos que era así- es porque venía en el borrador que proporciona hacienda de esa manera. ¡Menos mal que le tenemos!!! saludos aún más agradecidos y mil gracias
Buenos días Alicia:
En los borradores de la renta suele haber muchos errores en la atribución de la titularidad de los inmuebles. No sé cual es la causa, pero me imagino que los errores catastrales.
El error puede tener relevancia a efectos del Impuesto del Patrimonio puesto que puede elevar la cifra por encima de la cual hay que declarar (no sé si son 400.000 Euros) y también a efectos de los rendimientos del patrimonio inmobiliario (que se me ocurra ahora y sin ser especialista en IRPF, que no me hago ni mi propia declaración).
Bueno, está bien poder ayudar cuando no representa demasiado esfuerzo. Saludos y gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.
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Hola otra vez! En el modelo 650 de la Comunidad Valenciana establece en sus instrucciones y copio tal cual “Porcentaje de titularidad: Se consignará el porcentaje de titularidad que sobre el bien tenía el causante. No
obstante, si el causante tenía, junto con su cónyuge o pareja de hecho, la propiedad de un bien en régimen
de gananciales, se indicará como porcentaje de titularidad 100%.” ¿ESto no será un error? No le encuentro ninguna lógica. Un saludo y gracias, alicia
Buenos días: Al margen de lo que digan las instrucciones, parece que en la casilla o pones el porcentaje que tenía el difunto (50%) y el valor de ese porcentaje (50% del valor) o pones el 100% porque era ganancial y el 50% del valor. Si pones 100 y 100, estarás metiendo el valor de la mitad del bien que pertenece al viudo. Nosotros siempre ponemos 50 y 50, así que sí me parece confusa la explicación. Yo creo que pondría 50-50 o, en todo caso, 100 pero con el 50 por ciento de valor. Saludos (y suerte), Justito El Notario.
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Buenas tardes: se merece un monumento!!!!! sospecho que tendré que molestarle más veces!!!!! muchas gracias y saludos cordiales, alicia
Gracias¡
Bueno, si está en mi mano y en el formato del blog echar una mano, no me importa. Aprendo muchas cosas con las preguntas y me dan ideas para hacer más posts o faqs e incluso para mejorar cosas en mi oficina.
Saludos, Justito El Notario.
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Buenas tardes otra vez. Si existen inmuebles propiedad de mi padre en otra comunidad distinta a la que residía ¿se tienen que hacer constar en la liquidación? gracias otra vez y saludos
Buenas tardes: Así es, si incluyen todos los bienes y derechos de una persona al fallecer, estén donde estén. El lugar de la residencia del difunto determinará donde se hace la liquidación, pero el objeto de la misma será todo aquello que deje el difunto. Saludos, Justito El Notario.
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muchísimas gracias y un saludo
Buenos días, mi padre falleció hace cuatro meses, y yo quisiera saber si para la liquidación del impuesto (formulario 650) tengo que hacer constar en la declaración de bienes los dos coches que tenía, que son para el desguace, no tienen itv ni seguro y la idea es darlos de baja lo antes posible. Como hizo testamento, necesito ir a la notaría para “Copia del Testamento o de la Declaración de Herederos” que debo adjuntar segñun he visto en las instrucciones (respecto la herencia/testamento no hemos hecho nada, somos 2 hijos, 2 hijas y mi madre -la viuda)??? Gracias por adelantado y un saludo, alicia
Buenas tardes Alicia: No estoy seguro del todo pero, tal vez, para la baja sea necesario justificar que son suyos y si es así tal vez haya que inventariarlos y valorarlos. Yo preguntaría si la baja se puede hacer estando a nombre de su padre y si es así, asunto resuelto y si le dicen que no, pues tendrá que incluirlos por el valor mínimo que les corresponda.
Tengo un post que alguna idea puede aportarle:
https://www.justitonotario.es/heredero-testamento-declaracion-herederos/
En cuanto a documentos y demás cuestiones tengo escrito este post:
https://www.justitonotario.es/documentos-para-preparar-herencia/
Y otros dos sobre plazo para repartir la herencia y sobre si es necesaria la escritura. Le remito a ellos porque, si bien lo fundamental es la copia del testamento, las últimas voluntades y la defunción, a partir de ahí, es más difícil decir lo que se necesitará, pues depende de cada caso. Gracias por la participación y el comentario, saludos, Justito El Notario
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al revés gracias a usted, y le sigo, más saludos cordiales, alicia
Me gustaría realizarle una consulta:
Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo, y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo, he revisado escrituras recientes y veo que desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se acompaña de un certificado catastral telemático, he consultado con el abogado, y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales, y que lo sea otra persona, que se puede utilizar la referencia catastral ya que es una dato público, que simplemente se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera( sin certificar) en el contrato privado de compraventa.
A mí, me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de caracter personal, por medio del cual accedemos al inventario patrimonial o al patrimonio de una persona y además sin su autorización.
¿Me podría aclarar algo a este respecto?.
Gracias
Buenas tardes: Ese entrecomillado no lo comprendo. ¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo? ¿Quiere usted decir que su padre ya la vendió y que el que compró y pago no tiene la finca inscrita en el Registro a su nombre aunque si que es el titular catastral? Espero su confirmación. Saludos, gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.
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Hola buenos días,
Querria hacer una consulta, ¿que pasa si después de hacer la herencia aparecen nuevos hijos no reconocidos?
Si se hiciera una donación de los padres a los hijos reconocidos, de los bienes en vida, los nuevos hijos no reconocidos podrían heredar algo?
Espero su contestación, lo que le agradezco de antemano.
Hola buenos días:
En cuanto a la primera pregunta, le diré que lo primero que tendrían que hacer esos hijos no reconocidos, es conseguir que sean reconocidos como tales hijos. Si se consigue, podrían reclamar su derecho a la herencia.
En cuanto a la donación, las causas de revocación de la donación se regulan en los artículos 644 y siguientes y el reconocimiento de hijos no está incluido como causa. Pienso que ese hijo reconocido (si consigue ser reconocido), podría reclamar la llamada reducción de disposiciones inoficiosas en virtud de la cual, las donaciones se reducirían en cuanto pudieran haber perjudicado a su derecho legitimar.
Así que primero hay que conseguir que te reconozcan y luego habría que reclamar lo que te corresponda. En todos estos casos, los acuerdos entre unos y otros reducen y simplifican los litigios, siempre, claro está, que se sepa con seguridad que el no reconocido es hijo de verdad.
Espero haberla ayudada. Gracias por la participación y el comentario. Saludos, Justito El Notario.
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Hola, buenas noches, tengo una duda, he estado cuidando de una persona enferma desde hace más de 10 años, ella decidió incluirme en su testamento, haciéndole heredera del 75% de todo y a su sobrina del 25%… no tiene hijos Y era soltera. Su sobrina ha pedido movimientos de su cuentas en los últimos 3 años, y dice que ha visto muchas transferencias a la mia (yo era la encargada de pagar a otras cuidadoras, su comida… todo lo relacionado a ella) me está dando la impresión que está tardando en firmar la aceptación de la herencia y aunque ella jura que quiere que acabe todo rápido, no se, si está habiendo otra cosa… puede perjudicarme de alguna manera? Espero su respuesta y aprovecho para decirle que su blog es muy bueno. Gracias
Buenas tardes Elena:
Fíjese que no me dice si esa persona se ha muerto o no.
Se supone que sí.
Es lógico que se informe. Yo también lo haría.
¿Usted ha hecho algo que no deba? Pues esté tranquila y hablen, no hay otra cosa.
Si hay hecho algo indebido pues sí que podría ir contra usted. Aseguresé de que en los Bancos saben que la señora ha muerto.
Un buena hora para tomar una cerveza, ¿no? https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos y suerte, Justito El Notario
Buenas tardes.
Mi consulta es la siguiente:
Hace 5 años mas o menos falleció una señora sin dejar testamento, dejando hijo único y único familiar,¿Cuanto tiempo hay para ir a recoger la herencia? ¿que problemas puede encontrar para hacerse cargo del dinero en cuentas corrientes y las tierras y casas de su madre? entiendo que es ponerse en manos de un profesional pero si por favor me orientara de los pasos a dar y posibles problemas le quedaría muy agradecido.
Buenos días:
Le aconsejo la lectura de este post:
https://www.justitonotario.es/existe-plazo-repartir-la-herencia/
Espero le ayude y no dude en consultarme las dudas que conserve tras la lectura.
Saludos y gracias por la participación. Justito El Notario.
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Buenas Justito. Me parece muy interesante tu blog y leyendo las diferentes consultas que te han hecho, no he encontrado respuesta a mi duda.
Hace unos años hicimos una segregación de 2 fincas (las unimos, hicimos 1). Ahora nos hemos dado cuenta que la descripción del catastro y registro no coinciden. Mirando la escritura nos damos cuenta que la descripción de la finca, ya unida, no está bien, ya que las personas con las que linda esta equivocado. Cuando se redactó la escritura no se hizo bien, se copiaron mal los datos.
La notaría que lo hizo ya no está en esa notaría, pero me dijo que los protocolos siguen ahí.
Me he dirigido a la notaría y me insinúan que la rectificación la tendré que pagar yo, porque esa notaría no está. Este hecho no lo encuentro justo, ya que pague (y no poco) por esa escritura y el error en la redacción no es mio, sino del notario o de su secretaria, ya que sólo se trataba de copiar y yo no les di ningún dato, cogieron los del catastro y registro cuando la fincas estaban separadas.
Mi pregunta es: ¿la rectificación debe ir a mi cargo cuando el error no es mio? Entiendo que tampoco es del notario actual, pero debe ser ėl el que hable con la anterior notaría o algo para solucionarlo, porque está señora ahora está en León y yo vivo en Lleida.
Muchas gracias por tu atención
Un saludo
Hola Noemí: Estoy un poco desconectado con motivo de las vacaciones. El tema es interesante (da para un post) y procuraré contestarte a la vuelta. Gracias, saludos, Justito El Notario
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Hola, me ha gustado mucho el blog.
Aprovechando tus conocimientos me permito hacerte una consulta relativa a mi hijo que quiere casarse y aquí en Madrid los plazos son bastante largos tanto para el expediente como para la boda. La pregunta es relativa a la fecha del 30 de jun en que ademas de casar podréis realizar los expedientes. ¿Tienes información de como está el tema y de si realmente comenzara a funcionar este nuevo servicio en esa fecha?. ¿Existe algún sitio donde dirigirme para consultar el tema?. ¿Seria mucho abusar de que si te enteras de algo relacionado con el tema me lo pasaras por email?. Gracias por tu interés y enhorabuena de nuevo por el blog.
Saludos,
Buenos días:
Aquí tiene tres enlaces que le serán de mucha utilidad:
http://www.elnotario.es/index.php/opinion/opinion/4157-la-intervencion-del-notario-en-el-matrimonio-conforme-a-la-nueva-ley-de-jurisdiccion-voluntaria
http://www.notarialuisprados.com/1364-2/
http://www.editorialreus.es/libros/separaciones-y-divorcios-ante-notario/9788429019056/
La fecha de comienzo es correcta, pero como todo, necesitaremos adaptación. Nada echa a rodar perfectamente de un día para otro.
Aún faltan más de dos meses, así que o bien se tramita expediente como siempre y se elige notario para celebrar el matrimonio o tendrá que esperar al 30 de junio para poner el expediente en marcha. Si viniera alguien a preguntarme a mi notaría, eso le diría. Vuelva el 30 de junio y tendré el tema estudiado para poder luego ir lo más deprisa posible. No queda otra.
También le digo que en las notarías se trabaja con eficacia y que nos adaptamos rápido a cambios y novedades. Estamos acostumbrados, pero esto es muy novedoso y depende también de otras instancias con las que habrá que colaborar y que no suelen ser tan ágiles.
Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.
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Buenos días Don Justo: Me podría informar qué tiempo debe transcurrir para que una herencia en Francia prescriba?
Gracias y saludos,
Estimado José:
No sé si hablamos del derecho a reclamar la herencia o del plazo de prescripción de los impuestos. En cualquier caso, lo cierto es que no lo sé y no es una cuestión que me resulte fácil saber o responder de forma certera. Lo siento. Gracias por la participación y el comentario, saludos. Justito El Notario.
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Muchas gracias por su respuesta. De todas formas la pregunta va dirigida al plazo de prescripción del impuesto de sucesiones en Francia.
Hola José:
Vale, queda concretada la pregunta, pero lo cierto es que no lo sé.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
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Estimado Don Justito,
En primer lugar me gustaría felicitarle por su página web, es de gran ayuda para mucha gente.
Tengo una consulta al respecto de una escritura pública de compraventa de participaciones de una empresa que se realizó en Enero de 2010. En dicho acto la parte vendedora (mi madre) me transmitió sus participaciones, según pone textualmente en la escritura “por el precio 150.000 euros, cantidad que la parte vendedora, declara y reconoce haber recibido de la parte compradora, mediante cheque nominativo de X de enero de 2010, número tal de la entidad tal que me exhiben y del que incorporo copia a esta escritura por mi librado. La parte vendedora otorga a la parte compradora completa y eficaz carta de pago, salvo buen fin.”
Pues bien, realmente la transacción se hizo así, pero la parte vendedora no hizo efectivo el cheque y nunca lo presentó al cobro, y encima ahora a los 5 años indica que no lo tiene.
Pues bien, en la actualidad, por discrepancias familiares desde el año 2015, mi madre me está reclamando el pago de dicho cheque más un 30% de intereses, amparándose en que la escritura pública es un título ejecutivo conforme al artículo 517.2.4º.
Mis preguntas son las siguientes:
– ¿Esta escritura pública que es simplemente una transacción en la que no figura ningún deudor ni ningún acreedor, puede entenderse como un título ejecutivo? Sé que hay otras de reconocimiento de deuda o de préstamos que si, pero esta no es de ese tipo.
– ¿Si el cheque no se presentó nunca al cobro, y por lo cual no tienen levantado un protesto que lo acredite en tiempo y forma (6 meses desde su emisión), me puede reclamar el pago ahora por otra vía, 5 años después? Notarialmente, ambas partes se comprometieron en que se hiciera con dicho cheque, si el tenedor no lo ha cobrado no es mi culpa, era su obligación y no la mía.
– ¿Se podría decir que, aunque la nulidad de la escritura es de 15 años, al llevar esta escritura inherente un cheque bien conformado, la escritura como título ejecutivo tendría una caducidad de 6 meses (prescripción del cheque según la Ley Cambiaria y del Cheque)? Si no es así, sería una total indefensión para mí.
Tengo que añadir que se vendieron las participaciones de esta misma forma a 4 hijos, y a ninguno se les cobraron sus correspondientes cheques. Pero ahora mi madre, sólo me reclama a mí el pago, debido a que al detectar una serie de irregularidades en la sociedad, que ascienden a casi 2 millones de euros, he interpuesto una querella al resto de hermanos y a mi madre por delitos de falsedad, apropiación indebida, administración desleal y delito societario (todos los supuestos). Es decir, todos ellos están en mi contra para coaccionarme a que quite la querella, en base a la demanda ejecutiva antes mencionada.
Muchas gracias de antemano.
Un cordial saludo.
Estimado Antonio: Lamento decirle que mi blog no es un blog de consultas. Atiendo algunas pero son de otra naturaleza, bien porque me parece que tratan cuestiones de interés general o porque me parece que provienen de personas con escasos conocimientos jurídicos que andan bastante perdidas y pueden verse fácilmente ayudadas con una pequeña orientación. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.
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Estimado Justito,
Muchas gracias de todas formas. Mis conocimientos jurídicos son también bastante escasos, pero bueno.
En definitiva, sólo me gustaría saber si para que una escritura pública sea entendida como titulo ejecutivo ha de haber algo pendiente de ejecutarse, ya que en mi caso todo se ejecutó en el momento. El pago fue al contado mediante un cheque.
Muchas gracias de todas formas.
Hola Antonio:
En mi opinión una compraventa en escritura pública es un título ejecutivo siempre porque contiene obligaciones exigibles en juicio. Determinar si esas obligaciones exigibles existen o no existen, si quedaba algo pendiente o no, es cosa de las reclamaciones de las partes y de lo que decidan los tribunales al respecto, pero la fuerza ejecutiva va unida a la naturaleza del negocio.
El pago fue al contado, pero en los pagos con cheque siempre se suele decir “salvo buen fin”, como se dijo en su escritura. Ese pago con cheque ya deja algo pendiente de ejecutarse: el cobro. Cosa que aquí no tuvo lugar: uno no fue a cobrar el cheque y el otro no exigió pagarlo. Insisto, no es esta una consulta que se pueda atender por esta vía. Saludos y gracias. Justito El Notario.
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Buenos días Don Justo
Mi nombre es José Antonio, soy el Oficial de la Notaría de Íllora (Granada), de Patricia Moreno Osuna, tengo una duda en relación a las inmatriculaciones de viviendas por doble título, ya que desde hace un tiempo no me la inscribe el Registro de la Propiedad.
Hasta ahora, me la habían inscrito sin ningún problema, aportando la Certificación Catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción contenida en ambos títulos, tal y como se recoge en el art. 205 L.H. y habiendo transcurrido más de un año entre ambas transmisiones.
Pero desde hace algún tiempo (un año mas o menos), me pide para inscribir la finca: Certificado del Ayuntamiento, en el que se haga constar que la vivienda no tiene cargas urbanísticas ni expediente sancionador abierto, un informe de un técnico visado por el colegio, además de sus correspondientes coordenadas georreferenciadas en formato GML de la construcción, en resumen, toda la documentación necesaria para declarar una obra nueva vieja, además de pedir también liquidar el correspondiente impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva, con el correspondiente gasto que supone para el cliente, cuando yo, la obra nueva, no la veo por ningún sitio, ya que en la Certificación Catastral de la última que hice y me denegó, consta que el año de construcción en 1974.
Es por lo que me gustaría saber su punto de vista al respecto en este tema, ya que desde el mío y del de mi Notaria, no es así, ya que nada de eso se hace constar en el Art. 205.
Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.
Atentamente
José A. Luque Arrebola
Estimado José Antonio: Gracias por la confianza, por la participación y el comentario.
Creo que yo haría esa escritura exactamente igual y jamás me han planteado en ninguna liquidadora, ni en la propia Hacienda tributar por obra nueva en ese supuesto. Me lo anotaré para la lista “voracidad fiscal” y haré una consulta al respecto. Si que se han planteado problemas, y puede que peores, cuando se ha pretendido tributar por reconocimiento de dominio por TPO, pero por AJD y por la obra, primera noticia.
En cuanto a requisitos pienso que cuando una finca se describe por primera vez y en base a catastro no es necesario nada más, aunque sí que me han pedido en ocasiones el que acabamos llamando el IEDI (INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA), así que no me parece descabellado que se pueda pedir. Lo de las coordenadas si que no lo comparto, excepto que no figuren en catastro o se den por “malas”. Si están y se consideran correctas, no creo que pueda pedirse ese informe.
Gracias otra vez, saludos, Justito El Notario.
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Estimado José Antonio:
En consulta con mi registrador de este tema, me dice:
.- Que la obra no tributaría, aunque parece que sí se cobraría en Registro.
.- Y que los requisitos son los mismos que si se inscribiera la obra por antigüedad, es decir, catastro y coordenadas.
El IEDI ya según gustos aunque aquí (y estoy en zona fronteriza entre dos CCAA) no se pide.
Saludos. Justito El Notario.
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Muchas gracias.
Al menos no tributaría por la obra, eso es lo que mas me preocupaba, ya que si ahora le digo al cliente que tiene que volver a pagar impuestos (después de haber pagado transmisiones por la venta), se va a poner como una fiera.
Muchas gracias y enhorabuena por el blog.
Un saludo
Gracias, saludos, Justito El Notario.
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