Faltan unos dos años (ya hemos alcanzado el 25,96% del tiempo disponible) para el próximo dictamen de notarías. Si los opositores se plantearan un par de cosas de estas todas las semanas, se habrán enfrentado (y fichado) a mas de 200 casos en los dos años que tienen por delante (sí, 52 semanas x 2 años x 2 casos a la semana= 208 y no es igual a 104, así que lo corrijo desde ahora). También, of course, puede venir el pesimista y decir, “sí, pero si todos nos preparamos así, el nivel será mas alto y será aun mas difícil aprobar”. Sí, sí, seguramente, pero como eso no va a suceder, tu procura cogerle ventaja a los demás que no lo hagan.

¿Seríamos capaces de plantear un par de casitos nuevos (o alguno mas por ir adelantando faena) todas las semanas? Vamos a intentarlo….

 

Agradezco a los que, sin pretenderlo, proponen por distintos cauces algunos de los casos que voy recopilando (y especialmente a Dandanovic que sí que se lo propone).

 

Semana 27 de 104 (faltan 77 semanas para el dictamen de 2024)

 

Caso 53

En la escritura de aceptación y adjudicación de las herencias de los cónyuges Don JB y Doña Gin, sus herederos se adjudican dos fincas. Don JB falleció el 30 de junio de 1988, en estado de casado en únicas nupcias con Doña Gin, sin dejar descendientes, y sobreviviéndole, su madre Doña Volga. Falleció bajo testamento otorgado el 30 de diciembre de 1981, en el que reconoce a su madre la legítima correspondiente e instituye heredera a su citada esposa. Doña Volga falleció el 11 de junio de 2016, en estado de viuda y dejando dos hijas (hermanas de Don JB), llamadas Doña Besi y Doña Wilma. Falleció bajo testamento otorgado el 10 de mayo de 2012, en el que lega a sus dos hijas la legítima estricta que les corresponda, lega a sus nietos A, B y C los bienes y derechos que la testadora recibió en la herencia de su premuerto hijo Don JB, e instituye herederos a sus nietos B y C. Doña Gin falleció el 17 de octubre de 2017, sin haber otorgado testamento, por lo que mediante acta de declaración de herederos, fue declarado heredero de la causante su hermano llamado Don Vinicio. Todos los sujetos interesados en la herencia de Don JB y Doña Gin, se presentan ante el Notario a fin de que este determine si la escritura debe ser otorgada exclusivamente por los nietos de Doña Volga y por el hermano de Doña Gin o si también han de otorgarla o consentirla (recibiendo o no atribución alguna) las hijas de Doña Volga.

 

COMENTARIO: La solución a este caso se encuentra en la Resolución de 24 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, partición y adjudicación de herencias. Según señala, los legitimarios de un legitimario que fallece después del causante deben consentir la partición, sin que se pueda alegar en contra que el derecho de transmisión no tiene lugar a favor de legatarios.

 

Caso 54

Don Venancio, presidente de la comunidad de propietarios de un edificio y propietario de seis de los diez departamentos que lo componen, acude al Notario con el libro de actas debajo del brazo al efecto de elevar a público los acuerdos adoptados en la última Junta ordinaria de propietarios. Dichos acuerdos fueron los siguientes:

• Acuerdo primero.- Por unanimidad se aprobó la adquisición por compra por parte de la comunidad de propietarios de una parcela adyacente a fin de destinarla a zona de jardín y piscina. La parcela es propiedad de una sociedad de la que es administrador único el presidente de la comunidad de propietarios.
• Acuerdo segundo.- Por un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representan un tercio de las cuotas de participación, se aprobó la instalación en el tejado de una infraestructura común destinada a recoger las aguas pluviales para destinarlas al riego de la citada zona de jardín y piscina.
• Acuerdo tercero.- Para obtener la financiación necesaria para adquirir la parcela citada, se aprobó por mayoría de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación, la desafectación y venta de la vivienda destinada a portería.
• Acuerdo cuarto.- Por unanimidad, y con la misma finalidad económica, se aprobó, previa su conversión en vivienda, la venta del único local del edificio, que en la actualidad ostenta la condición de elemento procomunal.
• Acuerdo quinto.- Finalmente, se aprobó por el voto total de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación, la modificación de los estatutos al objeto de añadir la obligación de destinar las viviendas a uso residencial habitual, quedando expresamente prohibido su alquiler turístico y las actividades de hospedería y vivienda vacacional.

El Notario ya intuye que no va a ser tan simple como prevé el presidente de la comunidad de propietarios. ¿Por qué razones?

 

COMENTARIOS DEL PROPONENTE:

Acuerdo primero.

Por lo que respecta a este primer acuerdo cabe examinar, por una parte, el régimen de las adquisiciones voluntarias de las comunidades de propietarios. Las R. de 4 de octubre de 2013 y 22 de febrero de 2017 permitían que en el otorgamiento de la escritura compareciera únicamente el presidente de la comunidad de propietarios en representación de la misma, y no todos y cada uno de los titulares de las entidades, en aplicación de la famosa teoría de los “actos colectivos”, si bien tal adquisición, ante la falta de personalidad jurídica de la comunidad, debía hacerse a favor de todos los propietarios en proporción a su cuota en la comunidad. Tras la reforma del artículo 9 e) LH, la Dirección General matiza tal doctrina: admite la adquisición derivada de procesos judiciales y respecto de los demás negocios jurídicos sólo como “situación excepcional y transitoria y como inscripción-puente que haga tránsito a una posterior transmisión de la finca” (R. de 3 de abril de 2018 y 27 de mayo de 2021, entre otras). Por lo tanto, la solución óptima para un adquisición permanente es la apuntada en primer lugar, configurando además con claridad tal parcela como elemento procomunal. La otra materia es la referida al posible conflicto de intereses, en especial por la posición mayoritaria que en la comunidad de propietarios ostenta el presidente.

Acuerdo segundo.

Al segundo acuerdo no le es aplicable el número 1 del artículo 17 LPH, pensado para los servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos. La instalación de sistemas o equipos destinados a mejorar la eficiencia hídrica del inmueble se sujetan a las mayorías de las tres quintas partes que fije el número 3. Ahora bien, cabe tener presente que este número 3 señala que “no obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado”. Las aguas pluviales que se recogen en el tejado de una comunidad de propietarios no dejan de ser aguas demaniales por lo que la comunidad de propietarios está obligada a obtener la correspondientes autorización de la Administración competente (artículos 54.1 LA y 84 y siguientes del Reglamento Dominio Público Hidráulico; STS Sala de lo Contencioso-Administrativa de 13 de octubre de 2020).

Acuerdo tercero.

El tercer acuerdo implica modificación del título constitutivo y requiere la unanimidad. No se pueden acoger a las mayorías de las tres quintas partes que señala el número 3 del artículo 17 LPH para la “supresión de los servicios de portería”. Esta es la doctrina que plasman, entre otras, las R. de 23 de marzo de 2005 y 30 de noviembre de 2006. Sin embargo, es también un acto colectivo y no precisa el consentimiento individualizado de todos los propietarios

Acuerdo cuarto.

A diferencia de los acuerdos de desafectación y venta, la venta de un elemento procomunal requiere el consentimiento individualizado, en escritura pública, de todos los propietarios, no pudiendo verificarse por acuerdo unánime de la junta. En la R, de 21 de febrero de 2019 rechaza la Dirección General la aplicación del mismo régimen que en los casos de desafectación y venta de un elemento común, razonando que afecta al contenido esencial del derecho de dominio, por lo que no es un acto o decisión de la junta, sino una decisión personal e individual de cada propietario. Hay una cuestión adicional: la relativa a la conversión del local en vivienda. La Dirección General (véase por todas la R. de 21 de julio de 2021) determina que la alteración del uso de todo o parte de un edificio exige nuevamente la aplicación de la normativa sobre obras nuevas contenida en el artículo 28 de la Ley del Suelo.

Acuerdo quinto.

En este acuerdo se pretende el análisis de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que introdujo un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la Ley, referido a los acuerdos para la limitación del uso como vivienda turística, conforme al cual: «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos». Estas actividades que se pueden limitar o condicionar con el acuerdo mayoritario son, según el artículo 5.1.e de la LAU: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística». Son dos las cuestiones que se suscitan. La primera es la relativa al alcance de la expresión “limitar o condicionar” ¿Engloba la prohibición o sólo cabe su limitación parcial o condicionamiento? Las opiniones doctrinales son favorables a que se pueda introducir la prohibición (MARIÑO). En este mismo sentido se pronuncian las R. de 18 de junio de 2020 y de 15 de enero de 2021. El segundo asunto es el referente al ámbito objetivo del precepto. La Dirección General es muy estricta y exige que la norma estatutaria se ciña al alquiler turístico, rechazando que al amparo del número 12 del artículo 17 LPH se prohíban actividades más o menos relacionadas. En el presente supuesto se ha utilizado la fórmula que analiza la R. de 22 de junio de 2022, que establece que un acuerdo como el señalado exige unanimidad y no puede acogerse a las mayorías de las tres quintas partes.

 

 

No me digáis, amigos opositores, que no es posible resolver estas dos cositas a lo largo de los seis días de estudio de una semana, ¿sí? o ¿no?

Solo habrá solución para el que conteste o lo intente … como, cuando y donde pueda … paciencia, amigos que creo todo el mundo tendrá respuesta.  Primero van los opositores con los que me trato por e-mail. Después les tocará el turno a los del blog. Tengo siempre un poco de tapón y se hace lo que se puede (una cosa detrás de la otra).

Sepan ustedes que voy añadiendo cosillas a los casos de semanas anteriores y que suelo anunciarlo por Twitter.

 

Se aceptan aportaciones de casos.

Al margen, me estoy planteando seriamente hacer un grupo de Zoom o similar porque por escrito esto es algo realmente agotador por esta vía.

 

De momento, esta es la 22ª entrega y estos son los enlaces a las veintiuna anteriores:

 

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 1 al 4)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 5, 6 y 7)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 8, 9 y 10)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 11, 12, 13 y 14)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (caso 15: la herencia de F y caso 16 «Ópera, S.L.»)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 17, 18 y 19)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 20, 21 y 22)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 23, 24 y 25)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 26, 27 y 28)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 29 y 30)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 31 y 32)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 33 y 34)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 35 y 36)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 37 y 38)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 39 y 40)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 41 y 42)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 43 y 44)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 45 y 46)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 47 y 48)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 49 y 50)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 51 y 52+52bis de propina)

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario