El blog de Justito El Notario

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El primer número de protocolo: Episodio I

Nota: La primera edición de este post se publicó el 24 de Noviembre de 2015 A lo largo de la oposición a notarías, cuando ves cerca el final y la ilusión se acrecienta, y sobre todo una vez que consigues el ansiado aprobado, piensas en cual …

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Doctrina jurisprudencial: Lunes 27/06/2016: Extinción de fundación por imposibilidad de realizar el fin fundacional

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Reunión tuitera notarial: Mis conclusiones

Nota: La primera edición de este post se publicó el 19 de Noviembre de 2015 Continúo con la recopilación de mis posts como bloguero invitado o “freelance”. Este ha sido el quinto y último de los que han salido en blogs de compañeros. En este caso, y por …

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Paseo jurisprudencial: Lunes 27/06/2016: Extinción de una fundación por imposibilidad de realizar el fin fundacional

¿Que qué es un Paseo Jurisprudencial? Pues aquí lo tenéis. Vamos a por el Paseo de esta semana. Sentencias y Autos del TC: Este lunes tenemos 19 nuevos Autos del Tribunal Constitucional. Se trata de los Autos 97 a 115. De ellos solamente me parecen interesantes estos 2: ATC …

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Reunión tuitera notarial: El discurso

Nota: La primera edición de este post se publicó el 16 de Noviembre de 2015 Continúo con la recopilación de mis posts como bloguero invitado o “freelance”. Este fue el tercero de los cinco que han salido en blogs de compañeros. En este caso en el blog de José …

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Doctrina Jurisprudencial: Lunes 20/06/2016: Apertura de la sucesión antes o después de la Constitución y de la de la Ley 11/1981

Doctrina del Paseo Jurisprudencial de ayer Lunes 20/06/2016 Voy a incluir en este post cinco Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo del Paseo de ayer, descartando esta otra: Resumen 2.633 Comunidad hereditaria. Administración. Representación para el ejercicio de los derechos de socio de un paquete accionarial que …

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Paseo Jurisprudencial: Lunes 20/06/2016: Representación para el ejercicio de los derechos de socio en caso de comunidad hereditaria

¿Que qué es un Paseo Jurisprudencial? Pues aquí lo tenéis. Vamos a por el Paseo de esta semana. Sentencias y Autos del TC: Este lunes no tenemos nuevos Autos del Tribunal Constitucional pero tenemos 9 Sentencias. Ninguna me ha parecido interesante a nuestros efectos. Se trata de las Sentencias 89 …

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“Estoy pagando la contribución (IBI) y yo ya vendí esas fincas rústicas”

Me lo consulta una Señora de bastante edad que se maneja con mucha soltura por la notaría a pesar de sus ochenta largos.

La cuestión sería bien fácil si tuviera copia de las escrituras en las que vendió (el vendedor suele conservar copia simple de las compraventas). No tiene ninguna.

Pues entonces, tal vez se puso la nota de vendidas en su propia escritura. No se puso. Ay… si se hubiera puesto.

¿Recuerda usted dónde firmó?, ¿en que año aproximadamente? No se acuerda.

Pues entonces no queda otra que pedir nota al registro, recuperar la información, obtener copias de las escrituras y presentar un escrito al Ayuntamiento solicitando que le dejen de girar esos recibos de fincas que no son suyas desde hace años. Luego tal vez le podremos reclamar a quién tenía que haber pagado.

Algunos de mis hoteles en Madrid

NH PRÍNCIPE DE VERGARA. Por razones profesionales dormí una noche de domingo en el NH Príncipe de Vergara. Llegué en Metro desde Barajas, dejé la maleta en la habitación, baje a cenar algo (una suculenta hamburguesa y cerveza) y volví a la habitación a ver la tele y a dormir. La habitación (moderna, funcional y cálida), la iluminación, la ducha y el cuarto de baño en general (con sus buenas toallas y amenities), me hicieron sentir muy cómodo, como en casa. Esta es una sensación muy difícil de tener en un hotel y, probablemente, una sensación impagable. Muy bien ubicado y bien de precio. Había estado hace años y en esta ocasión, y con una buena de reforma de por medio, me ha gustado muchíiiiiiiisimo más. Habrá otra, seguro. Recordaré siempre esa estancia porque fue el comienzo de un periodo muy importante de mi vida, laboralmente hablando.

PETIT PALACE ART GALLERY. En pleno barrio de Salamanca, el Art Gallery te sorprende con una curiosa (¿estrafalaria?.¿timburtoniana?) decoración desde el mismo umbral de su estrechísima recepción que le da un aire distinto a la mayoría de los hoteles. A través de los algo oscuros-misteriosos-casi-lúgubres pasillos se accede a las habitaciones que disponen de un mobiliario que recuerda a una oficina por su estética y tonos grises. El baño no tiene paredes, sino cristales con atractivos y agradables vinilos, así que se ve con cierta facilidad lo que ocurre dentro. La cama proporciona un buen descanso al que ayuda la insonorización general de las instalaciones. Llegué a Madrid, me duché, dejé la maleta, me fui de juerga, volví, me acosté, me levanté y me fui, no puedo contaros más. También tengo asociado el recuerdo de este hotel a un momento muy especial. El homenaje a Alfonso Ventoso por su jubilación como preparador de oposiciones.

PETIT PALACE EMBASSY. En el corazón de Serrano. Bonito edificio. Sin parking propio. Personal profesional sin concesiones a la simpatía o al agrado. Zonas comunes y habitaciones funcionales y modernas. Baños separados con cristal y vinilos; son suficientemente amplios con ducha de hidromasaje y grandes wc. Lo justo en amenities. Mi habitación, con ventana a un patio de patios que proporcionaba suficiente luz y tranquilidad, resultó cómoda para dos. Lo peor la cama, me pareció durísima. La decoración es fría, parece que estás en una oficina. Creo que tres estrellas se quedarían cortas, al menos mientras que se conserve como está y las cuatro, a mi me parecen correctas. La relación calidad precio es aceptable, aunque podría ser un poco más barato, pero Sres. es puro Serrano.

AC AITANA. Elegí el AC Aitana porque teníamos una comida en un restaurante cercano. Su ubicación es excelente, no es el centro histórico, pero si está próximo al Barrio de Salamanca y en plena Castellana, nada más y nada menos que enfrente del Ministerio de Defensa. El parking es horroroso, el vestíbulo y las zonas comunes están geniales, y la habitación y el baño semi-nuevos, amplios, cómodos, con buen aire acondicionado, minibar, televisión, buena ropa de cama y suficientes amenities para el aseo. Todo es muy luminoso (también el baño que se sale del concepto general), con buenos ventanales, y con una cálida y acogedora decoración en general. Estuvimos poco rato en la habitación pero sin duda lo recomiendo y repetiremos. Va a ser uno de mis hoteles en Madrid y encima el precio me pareció más que aceptable.

Dos de Murcia y uno de Cartagena (tres restaurantes en la Región de Murcia)

RESTAURANTE RINCÓN HUERTANO (TORREAGÜERA-MURCIA): La ubicación de El Rincón Huertano es una ventaja y un inconveniente. Es difícil de encontrar pero cuando lo encuentras te das cuenta de que estás en plena huerta del Segura. ¿Qué mejor sitio entonces para disfrutar de la comida murciana? Porque El Rincón Huertano respira huerta y murcianismo por los cuatro costados: en el nombre, en la ubicación, en la decoración y en la carta. Es de lo mejor en su estilo y no es una venta o un merendero cualquiera, es un restaurante de verdad. Ideal para celebraciones y para ir con niños. Precios medios.

FINCA SANTIAGO, EL PUNTAL, MURCIA: Precursor de los menús a caballo entre el menú del día y el menú degustación, Finca Santiago es una finca con piscina, amplio aparcamiento, limoneros y naranjos, y restaurante con zona interior y terraza, que está siempre a parir y que funciona a base de un menú con entrantes abundantes y variados y un plato principal de carne (que determina el precio). El postre variado con fruta y dulce precede al café de puchero con Anís Machaquito, bizcocho y chocolate. Rápidos y bastante serviciales. Precio aceptable, tratándose de un menú (aunque con los niños puede desequilibrarse el presupuesto). Me gusta mucho. Está cerca del cementerio de Murcia.

LA TANA (CABO DE PALOS, CARTAGENA, MURCIA: O La Tana o El Miramar, porque a El Pez Rojo lo tengo castigado. En el concurrido, al menos en fines de semana y vacaciones, Paseo de La Barra de Cabo de Palos hay dos posibles elecciones: La Tana o El Miramar. En el propio paseo y alrededores hay otros sitios (y la oferta ha cambiado en los últimos años). Yo he sido últimamente más del Miramar (al que voy a tomar el arroz perlines) pero La Tana es La Tana, y su caldero es de los mejores. El éxito les tiene un poco apalancados y “subiditos de tono y de moral” y eso no es bueno, pero así son las cosas para algunos. Así que caldero, arroces, pescados y mariscos, buenos pero caros. De postre el arrope y un asiático y a hacer la digestión. Estupendo sitio con gran ubicación. La terraza es una buena, aunque calurosa, opción.

El flat de los préstamos ICO

En los ICO, se presta dinero a los Bancos para que estos lo pongan en circulación mediante la concesión de préstamos o créditos. Hay un Convenio Bancos-ICO, que implica ciertas bonificaciones directas para los clientes pero que también regula ciertas relaciones de los Bancos con el ICO. En la comisión, lo que yo siempre había entendido es que la comisión de cancelación anticipada que se pacta en las condiciones particulares (pongamos, el 3%), es la que el cliente debe pagar cuando cancela anticipadamente. Si en las condiciones generales pone el 2,50 flat (flat es lo mismo que fijo, plano, no variable, creo), eso supone que el ICO se queda con el 2,50 y el Banco con el 0,50 de diferencia. Por ejemplo:

Si en condiciones particulares se pacta el 3%, el que paga anticipadamente pagará siempre el 3%.
Si el ICO tiene un 2,50 flat, el ICO percibirá el 2,50 y el banco el 0,50.
Si el ICO tiene un 2,00 flat, el ICO percibirá el 2,00 y el banco el 1,00
Y así sucesivamente …

También es posible que el flat no sea el porcentaje de la comisión que muerde el ICO, sino la propia comisión de amortización del ICO a quien se le paga aparte y que va disminuyendo conforme el préstamo esté más avanzado:

Si en condiciones particulares se pacta el 3%, el que paga anticipadamente pagará siempre el 3% al Banco.
Si el ICO tiene un 2,50 flat, el ICO percibirá el 2,50.
Si el ICO tiene un 2,00 flat, el ICO percibirá el 2,00.
Y así sucesivamente …

¿Y tú que crees?

El Notario robot

Decía uno en Twitter el otro día que los primeros de su particular lista para ser sustituidos por robots, éramos los Notarios. Sí, los Notarios. Anda que no hay profesiones en el mundo, pues los Notarios para este tuitero somos los más prescindibles de todos.

Da igual las veces que aciertes, porque con el cliente que te equivoques te ganarás la crucifixión. Encima cuanto te equivoques pensarán que eres un manta, un ladrón o vaya usted a saber que pensarán, sobre todo si no desvías balones y no le echas la culpa al Registro, al Catastro, al técnico, a Hacienda, al Ayuntamiento o al Órgano de Gestión Tributaria de turno.

Que manía de querer llevarnos a la tumba, a mi me parece que algunos nos tienen algo de envidia, porque acepto que haya una base de datos de legislación y jurisprudencia robotizada, como dijo el mismo tuitero, acepto que un robot pueda llegar a identificar a alguien mejor que yo, hasta que pueda asegurarse mejor de la capacidad de algunos, pero de ahí a decir que no servimos para nada, pues oiga, que no estoy de acuerdo y demuestra que usted que está alejado del día a día de la notaría, que desprecia el trabajo ajeno y que le queda mucho por aprender antes de dedicarse a meter el dedo en el ojo y en la llaga de los demás.

Le invito a usted a venir un día a la notaría y yo hago de Notario, a ver que le parece a usted mi trabajo en la distancia corta, aunque estoy seguro de que no le voy a convencer, así que prefiero recurrir a otro experimento.

Un martes que comienza con prisas y un Notario robot

Año 2025, por poner algo.

Llega el Director de un Banco y quiere preguntarle al Notario robot sobre un bastanteo bancario de un poder, que es un asunto completamente ajeno a la actividad del Notario.

Notario robot: Exponga de manera breve su consulta.

Cliente: Los servicios jurídicos del Banco, necesitan bastantear un poder y no tengo claro si la documentación que me presentan es correcta y conseguiremos el bastanteo.

Notario robot: Exponga de manera breve su consulta.

Cliente: Necesito saber si el Banco me bastanteará este poder.

Notario robot: El bastanteo no forma parte de la función notarial. Si va usted a hacer uso del poder a que se refiere en la notaría, llegado ese momento yo, el Notario robot, determinaré si es suficiente o no para utilizarlo, pero si necesita utilizarlo fuera de la notaría, no puedo ayudarle. Buenos días.

Año 2019, respuesta del Notario de carne y hueso:

Notario de carne y hueso: Me has enviado mal escaneada la documentación, pero con lo que me mandas presumo que la escritura no está inscrita porque me aportas unos datos de inscripción que parecen no formar parte de ella pues son de fecha anterior a la de la propia escritura. Así que me cuesta trabajo aclararme. Además, actualmente (lo he comprobado) hay una sociedad que forma del órgano de administración que no existía cuando se hizo esa inscripción que me aportas, con lo que deduzco que el órgano no está compuesto por las mismas personas físicas y jurídicas. Es por eso por lo que creo que no te bastantearán el poder. Si me consigues la escritura bien fotocopiada, tal vez pueda ayudarte algo más.

El Rincón de Miguel, Cartagena

Conozco a Miguel, aunque él a mi no, desde que trabajaba en el Mesón de Jesús de la Calle Mayor, un experimento que fracasó en Cartagena a pesar de lo bien que a Jesús siempre le ha ido en Murcia. En fin, esta Cartagena es así.

El Rincón de Miguel fue el Rincón de Pepe. Cambio de nombre y continuación de la línea del precursor. Que si cantonal, que si fronterizo, que si campero, que si buena hueva y almendras, y cada vez un poco más hasta llegar a tener una respetable terraza (algo incómoda), mesas dentro y mesas en el comedor del sótano, extendiéndose cada vez más la carta, sin pretensiones y una buena calidad y preparación.

El precio está bien, pero tampoco es una ganga. Solo me quejo del servicio que resulta en ocasiones más que displicente.

Cuidado con el éxito …

Fuente La Teja, Güejar Sierra, Granada

Llegamos a Fuente La Teja un viernes cerca de la hora de cenar. No tuvimos ninguna complicación, a pesar de la dificultad del tramo final del viaje, porque la casa se encuentra perfectamente indicada gracias a sus propietarios que cuidan este y otros muchos detalles. Tras varias y fresquísimas cervezas, todo el grupo, niños y mayores, cenamos abundantemente como si estuviéramos en nuestra propia casa, y después a la cama. No escatima en calefacción y agua caliente. Al día siguiente (tras un buen desayuno con patés y sobrasada incluidos) a la nieve. Sierra Nevada está a poca distancia y Fuente La Teja es un buen emplazamiento para visitarla y para hacer otras muchas cosas. De vuelta de la estación, otra buena cena y a dormir para volver a casa el domingo. La gente que lo atiende sabe lo que hace, hasta olvidé una cosa y me la enviaron a casa.

La comprobación del estado de cargas

Visto en Twitter:

“¿Es verdad que aunque una escritura pública diga que un inmueble está libre de cargas, no significa que lo esté? ¿Los Notarios lo ponen siempre pero no es así y, por tanto, yo tengo que asumir una deuda del promotor inmobiliario de mi edificio?”

Si en una escritura se dice que un inmueble está libre de cargas, pues está libre de cargas, pero esa situación solo puede resultar de la manifestación de los propios otorgantes de la escritura o de la información del Registro de la Propiedad. El artículo 175 del Reglamento Notarial regula la petición de notas simples de información continuada a los registros y excluye de la petición, por una parte, a los actos de liberalidad y, por otra, los casos en que los propios interesados renuncien a obtenerla alegando razones de urgencia. En el resto de los casos, habrá nota y, a salvo un error o a salvo que entre el otorgamiento de la escritura y la presentación telemática en el Registro acceda algo al Registro (una carga, un embargo …), puede uno estar perfectamente confiado en que no hay más cargas que las que se indiquen. Podría haber alguna más que no conste en el Registro pero cuando llegue posteriormente a él no podrá hacerse valer frente a aquel que haya inscrito antes su derecho actuando de buena fe. Así que:

Si lo ponemos, es porque lo está.
Los Notarios no lo ponemos siempre así (solo cuando corresponde hacerlo).
Usted no tiene que asumir ninguna deuda del promotor inmobiliario excepto que se trate de una deuda que esté garantizada con el inmueble que le compra o a cuyo pago este afecto ese inmueble, como ocurre con las deudas por el IBI.

Y llega la respuesta oficial:

“El Notario verifica el estado de cargas conforme al Reglamento Notarial, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Haciendas Locales y otras muchas normas”

Y por último, llegan las chorradas:

“Jo, tía”

“Entonces, ¿para qué está el Notario? ¿Para firmar lo que le pongan por delante tenga o no validez? ¡Flipo!”

“Y para cobrar una pasta … Pero vamos, si no te puedes fiar de lo que dice un Notario… ¡Mal vamos!”

“¿Entonces el ciudadano es el responsable de verificar la información proporcionada por el Registro?”

La información que proporciona el Registro no necesita verificaciones, aunque habría que hacer algún matiz. Podría aparecer una anotación de embargo caducada o podría existir una afección urbanística o fiscal, por poner algunos ejemplos, que podría dar lugar a gestiones previas, simultáneas o posteriores a la firma. El sistema de seguridad jurídica preventiva que tenemos está muy perfeccionado, genera escasos problemas pero exige un interés por parte de los otorgantes de una escritura y una rigurosidad por parte de los Notarios. A mi no se ocurriría comprarme una casa sin pedirle al vendedor su escritura y sin disponer de una nota simple reciente de la finca. Tampoco se puede dejar el cuerpo muerto y pretender que los demás nos resuelvan y expliquen absolutamente cada cosa que se hace, que no se hace o que puede suceder. También hay casos de mala suerte que ocurren y seguirán ocurriendo.

“¿No siempre es fiable la información que se da? Ilústrame, por favor”

¿En quién puede confiar entonces un ciudadano que no sea experto en la materia?”

¿Confiar en un no experto? Pues vaya usted rezando tres padrenuestros, tres avemarías y un gloria … y poniendo un par de velas.

Llamadas que te alegran el día

Me ha pasado ya varias veces y esta mañana me ha vuelto a suceder.

Te llama tu compañero de Aquelsitio, Fulanito de Tal.

¿Sí? Hola, buenos días.

Eres Menganito de Cuál. Sí, soy yo. Conocido por Justito El Notario. Sí, el mismo.

Soy Fulanito de Tal, Notario de Aquelsitio.

Solo quería decirme que me sigue, que me lee, que aprovecha un hueco en la notaría para hacerlo, que es un Notario de pueblos como yo lo he sido yo soy hasta ahora, que se siente identificado con lo que hago, que no decaiga, que no me desanime, que él es también un comilón y que, si soy feliz, que lo demás ya no no debe importarme. Que lo importante es sentirse a gusto y que lo que estoy haciendo es importante y debo sentirme muy satisfecho.

Más o menos.

Gracias compañero. De verdad que agradecí mucho tu llamada. Anoté unas líneas al poco de colgar y hoy he recuperado ese borrador con aquellas notas inmediatas.

Espero que tengamos oportunidad de comernos ese cordero en alguno de mis viajes hacia el Nordeste.

Renuncia a la herencia y liquidación de la plusvalía municipal (IIVTNU)

“En Septiembre de 2016 falleció mi madre y en Febrero de 2017 hicimos la Escritura de Adjudicación de Herencia, renunciando los tres hermanos a la totalidad de la herencia en favor de mi padre. Además de cuentas bancarias y acciones, había un piso y una plaza de garaje. En Enero de 2019 le han girado la liquidación de la Plusvalía Municipal a mi padre. Al ser propietario desde un inicio del 50% del piso y de la plaza de garaje, al renunciar a la herencia los hijos a su favor, se supone que percibe el 50% restante ¿Para calcular el IIVTNU se tiene en cuenta el 100% o el 50%?”

No me resisto a efectuar algunas recomendaciones y precisiones. Por una parte, recomiendo esta entrada que distingue aceptación de adjudicación (aunque en este caso no se plantea la cuestión). Por otra, y aunque no he visto el testamento (si lo había), eso de “renunciando los hermanos en favor del padre”, ha de matizarse. Si la renuncia es a favor de alguien, es una renuncia transitiva que tributa como donación o compraventa (en este caso el renunciante ha llegado a heredar y transmite onerosa o gratuitamente su derecho a otro). Si es una renuncia pura y simple, lo renunciado irá a parar a quien corresponda conforme al testamento y a falta de testamento conforme a lo que diga la ley. Si presupongo que la madre hizo un testamento del uno para el otro y los hijos renunciaron a su condición de herederos, nos hubiéramos quedado sin heredero y hubiera habido que abrir la intestada. Si no hubiera testamento y los herederos renuncian, la cuestión me ofrece alguna duda en cuanto a que el llamado fuera el padre y en cuenta a la forma de hacer efectivo su llamamiento (¿nueva declaración de herederos?). Y todo esto presuponiendo que no había sustitución vulgar (si había testamento) para el caso de renuncia o que si la había, no había nietos.

Pero, volvamos a lo sencillo. Volvamos a la explicación de la consultante: Lo que se transmite como consecuencia de la muerte de su madre es el 50% que ella tenía, así que sobre ese porcentaje se pagará, lo reciba quien lo reciba.

Otra cosa distinta (y vuelvo a salirme de la consulta) es que la liquidación de los gananciales (si ustedes no renunciaran) se hiciera de manera que su padre dejara de tener su 50% y pasara el inmueble a los hermanos. En este caso, al transmitirse todo el inmueble, se pagaría por todo y podrían plantearse algunos problemas fiscales adicionales en el IRPF.

Sobre diversas alternativas a efectos de ahorros en plusvalía en las herencias han escrito recientemente mis amigos de Tottributs.

He publicado hace pocos días un post sobre DUDAS EN PLUSVALÍA, que puede que le resulte interesante.

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

La “optio iuris implícita” en el testamento sin “professio iuris” de un británico

Chistes y anécdotas Notariales: Episodio XLIII

Paseo Jurisprudencial: Lunes 11/02/2019: Dº al cobro de rentas correspondientes a Planes de Pensiones

Facultades del poder notarial

Las libretas de la oposición: 1991, 1992 y 1993

Dudas frecuentes sobre hipotecas

Venta en “comunidad hereditaria”: Arancel notarial y registral

¿Voy lenta con este ritmo de estudio?

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Y por último, llegan las chorradas:

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