El blog de Justito El Notario

Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 197, 198 y 199)
Sustitución vulgar y derecho de transmisión: ¿un conflicto verdaderamente existente? (revisión del mini-caso 12)
La comunicación al Colegio Notarial de los procedimientos de adveración y protocolización de testamentos especiales (y otras cuestiones de interés)
Segregación y determinación de resto con situación catastral previa incorrecta a través de la SEC y sin hacer uso del 18.2
Novedades de interés para la notaría: Semana 18/2024
Reproducción en las nuevas escrituras de las normas de comunidad y estatutos sociales en caso de divisiones horizontales, ¿sí o no?
Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 194, 195 y 196)
Base gráfica del solar para la declaración de final de obra de un elemento privativo

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¿La copia electrónica autorizada que se presenta en el Registro de la Propiedad “cuenta” a efectos de numeración de las copias expedidas de una matriz?

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

“Escritura de préstamo hipotecario. Primera copia es la electrónica que se remite al registro para su inscripción. Si la entidad pide una nueva copia, ahora en papel ¿es primera o segunda?”

Y surgen las opiniones:

Es segunda, expresando si es o no con efectos ejecutivos. Ahora hay dos clases de copias autorizadas electrónicas, porque, junto a las copias autorizadas electrónicas depositadas en la Sede Electrónica Notarial a disposición de cualquier persona a la que el interesado permita consultarlas (que son las que generan CSV), siguen existiendo las copias autorizadas electrónicas remitidas de notario a notario, así como las enviadas a un registrador o a cualquier órgano de las Administraciones públicas o jurisdiccional, en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su oficio, las cuales se envían a estas personas telemáticamente de forma directa por canales seguros y no mediante su depósito en la Sede Electrónica Notarial. Así se desprende del mantenimiento de los números 5 y 6 de este artículo 17 bis LN, que, se ocupan del traslado a papel de tales copias, lo que obviamente presupone su remisión por medios telemáticos.
La copia electrónica para remisión a registros es procedimental, y, por tanto, no numerada,
Artículo 221 RN: “Las copias autorizadas pueden ser totales o parciales, pudiendo constar en soporte papel o electrónico”. No hay más distinciones, así que son lo mismo, pero en distinto soporte.
No la he contado nunca como primera.
Nadie la cuenta como primera. Las copias son primera para cada otorgante. Puede haber dos primeras copias para cada uno de los otorgantes. Evidentemente no se va a contar la de Registro como primera copia para ninguno de ellos porque no son los destinatarios. Sería un error contarla.

Yo estoy con la opinión mayoritaria (4 contra 2).

¿Nos puede compensar la sanción por no respetar valor de referencia en ciertas operaciones de inversión?

Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Se vende un buen puñado de fincas por un precio global de 350.000 Euros y se paga el 10% por TPO. Unas fincas, las buenas, respetan el valor de referencia y otras, las malas (que carecen de valor real y no tienen salida en el mercado inmobilario), no lo respetan. La operación constituye una inversión en la que o se compraba todo el paquete (las buenas y las malas) o no había trato.

La escritura se liquida y se gira en muy poco tiempo una sanción. Se le explica al afectado (fuera de la notaría) que se hubiera podido evitar subsanando la escritura para bajar el valor a las buenas y subírselo (por encima del VR) a las malas.

Sí, claro, pero el precio es global y no va a ser modificado por lo que seguirá siendo de 350.000 Euros y el impuesto será el mismo por lo que no habría habido ahorro alguno, salvo la sanción. Además, esa subsanación no es tan sencilla. Hay que contar con el vendedor y a este podría no interesarle hacer otro reparto distinto al ya pactado por razón de sus plusvalías en renta o municipales.

Seguí pensando y puesto que la operación constituye una inversión a corto o medio plazo, pensé que si se sube el valor a las fincas malas y se baja a las buenas, como las malas no se van a vender y las buenas sí, habrá mas ganancia que la que se derivaría del valor declarado por lo que es muy posible que con un par de ventas se recupere la sanción impuesta.

Luego pensé un poco mas. Algunas de las fincas buenas iban a ser objeto de agrupaciones y entonces, ¿podríamos valorar teniendo en cuenta el valor de referencia aunque fuera mas bajo que el de la venta? Sí, ¿por qué no íbamos a poder hacerlo? Téngase en cuenta que el valor de la agrupación no afecta al cálculo de la ganancia o pérdida. Pero, ¿y si la agrupación y venta o la venta y agrupación fueran en la misma escritura? Hombre, en tal caso la cosa canta un poco mas pero no conozco norma ni resolución de ningún tipo que lo impida. Si no lo hacemos es por prudencia pero, a priori, nada impediría que se hiciera de este modo. Somos libres para comprar por 100 algo que vale 50 y, por tanto, de ponerle en cada acto jurídico a las fincas el valor que consideremos (respetando el valor de referencia y con la salvedad que motiva esta breve entrada de mi blog).

En consecuencia, no nos obsesionemos con cumplir con el VR en ciertas operaciones. Evidentemente, en una operación de compraventa de nuestra vivienda, garaje y trastero mas vale respetarlo porque no es el tipo de inversión en la que el VR puede dar el juego que estamos comentando.

Y mucho cuidado porque en algunos casos compensa, en otros no y en otros … miren aquí. Así que como decía alguien en Twitter: “Cuidado con poner en la escritura de herencia/donación un valor superior al de referencia catastral, para evitar ganancia patrimonial en IRPF en el futuro. La AEAT puede comprobar el valor de adquisición”.

“El ayuntamiento tiene catastrado como vía pública una finca de mi propiedad que da acceso a otra que también me pertenece”

Se prepara (y firma) una compleja (especialmente por la cuestión fiscal) escritura de donaciones y disolución de condominio que lleva detrás otra escritura de declaración de obra por antigüedad.

Entre las fincas donadas hay una (el “trocito”) que fue adquirida en su día porque le faltaban metros a la finca en que se hizo la construcción. Es decir, era necesarios mas metros para llevar a cabo legalmente la construcción.

Supongo que el propietario de terrenos en la zona, segregó el trocito y lo vendió sin que el trocito y la finca principal se agruparan. Con los años el ayuntamiento “ha hecho suyo” ese trocito que constituye un acceso trasero a la propiedad principal y que fue asfaltado por el ayuntamiento a petición del propietario. Ese asfaltado hizo que Catastro convirtiera el acceso en vía púbica. Desconozco cómo tiene catalogado el trocito el ayuntamiento. Mis clientes no tenían ni puñetera idea de cómo estaba este asunto, quedando sorprendidos por la situación (sorprendidos e incrédulos como si, en el fondo, pensaran que yo había llegado a conclusiones erróneas).

Evidentemente, no me bastaba con llegar al “equilicuá”, tenía que hacer constar algo en la escritura.

Esto fue lo que dijimos

3.= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos: Norte, con más finca del comprador, Sr. *; Sur y Este, resto de donde se segregó; y Oeste, *.

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO:

DATOS CATASTRALES: No constan.

Manifiestan que esta finca constituye un acceso a la descrita bajo el número 2.= que catastralmente se encuentra configurado como vía pública.

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

Lo anterior fue en la donación y disolución de condominio

En la declaración de obra (en escritura aparte por circunstancias que no vienen al caso), se dijo esto al referirnos a los datos catastrales de la finca principal:

DATOS CATASTRALES: Se encuentra identificada bajo las siguientes referencias catastrales, que están erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de *, padre de la Sra. *:

Parte rústica: *.

Parte urbana: *.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz.

Y luego continuamos diciendo:

Manifiestan que la finca descrita tiene un acceso a través de la registral * de * (Código Registral Único *) del mismo registro que les pertenece en la misma proporción que la que es objeto de la presente escritura la cual carece de datos catastrales propios y que catastralmente se encuentra configurada como vía pública unida funcionalmente a la que es objeto de esta escritura.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

Por supuesto, les dije a mis clientes que subsanar Catastro no sería tarea fácil y que era posible que lo mejor fuera dejarlo estar.

Acta de declaración de herederos abintestato de británico residente sin vínculo mas estrecho con otro país con arreglo a ley española

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *.

C O M P A R E C E N:

De una parte, como requirente:

DOÑA * (nacida *), mayor de edad, nacida el día *, de nacionalidad británica, residente en España, viuda, *, vecina de *; provista, según me acredita, del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *, del Permiso de Residencia número *, vigente hasta el día * y del N.I.E. *.

Y de otra parte como testigos:

DON

DOÑA

Se halla también presente DON *, mayor de edad, casado, abogado, con domicilio profesional en *; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, *, quien actúa como intérprete elegido por la Sra. requirente y los testigos, que no conocen suficientemente el idioma español.

Yo, el Notario, les advierto de la posibilidad de intervención de intérprete oficial conforme al Artículo 150 del Reglamento Notarial, no obstante, lo cual insisten en este otorgamiento, relevándome de responsabilidad.

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, capacidad para instar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto.

E X P O N E N:

I.- SOBRE LA PRESENTE ACTA. Que DOÑA *, DECLARA TENER INTERÉS LEGÍTIMO en tramitar la declaración de herederos abintestato de su esposo DON * con fundamento en los hechos que se citan a continuación.

II.- SOBRE EL CAUSANTE. Que su esposo DON *, de nacionalidad británica, residente en España, nacido en * (Reino Unido), el día *, hijo de Don * (fallecido) y Doña * (que vive), titular del Pasaporte de su nacionalidad número * (vigente hasta el día *), del Permiso de Residencia número * (vigente hasta el *) y del N.I.E.* (cuyas fotocopias se incorporan a la presente a modo de testimonio), FALLECIÓ el día *, en su último domicilio, ubicado en *, sin haber otorgado testamento, ni ningún otro acto de última voluntad.

El lugar de nacimiento resulta del citado Pasaporte y del Permiso de Residencia del causante.

El último domicilio se acredita mediante Certificado de Inscripción Padronal expedido por el Excmo. Ayuntamiento de *, con fecha *, a fin de acreditar que su último domicilio fue el indicado anteriormente.

El lugar y fecha del fallecimiento resultan del Certificado Literal de Defunción expedido por el Registro Civil de *.

La defunción de su citado padre resulta del Certificado de Inscripción de Matrimonio del causante y su esposa, que más adelante se menciona.

Su citada madre, Doña * ha renunciado a sus derechos hereditarios en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día de hoy con el número 364 de protocolo, en la que se ha hecho constar:

“I.- Que su hijo DON *, de nacionalidad británica, residente en España, nacido en * (Reino Unido), el día * y titular del Pasaporte de su nacionalidad número * (vigente hasta el día *), del Permiso de Residencia número * (vigente hasta el *) y del N.I.E. *, falleció el día *, en su último domicilio, ubicado en *, en estado de casado en únicas nupcias con Doña *, y sin descendientes, y sin mas ascendientes que la propia compareciente, al haber fallecido su esposo y padre de su hijo Don *, así como todos los demás ascendientes de segundo grado o superior.

II.- Que DON *, falleció sin haber otorgado testamento.

Me exhibe la compareciente Certificados de defunción y del Registro General de Última Voluntad relativos a su citado hijo, resultando de este último que no otorgó testamento, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a esta matriz.

III.- Y en base a lo expuesto, según interviene.

O T O R G A:

Que sabedora de lo dispuesto en los artículos 988 y siguientes del Código Civil español, DOÑA *, RENUNCIA, PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que, por testamento, por razón de la ley española o de la nacional de su hijo, o por cualquier otro título (inclusive reversiones o reservas), pudieren corresponderle respecto de la herencia (testada o intestada) de su hijo DON *, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de él traiga causa”.

Tengo a la vista los originales de los citados documentos de los que obtengo fotocopia a modo de testimonio para unir a la presente acta, así como, copia autorizada de dicha escritura de renuncia que igualmente testimoniada incorporo a la presente.

III.- SOBRE EL TÍTULO SUCESORIO. DON * falleció sin haber otorgado testamento, con residencia HABITUAL en término municipal de *, no habiendo residido en ningún otro municipio español con anterioridad, por lo que, según lo expuesto, procede la apertura de la sucesión intestada conforme a las disposiciones del Código Civil y de la Ley del Notariado.

Se acredita la ausencia de testamento por Certificación del Registro General de Actos de Última Voluntad, cuyo testimonio por fotocopia queda unido a esta matriz.

Conforme a la RDGSJyFP de 28 de Julio de 2020 tras el Reglamento Sucesorio Europeo “parece solo oportuno mantener la exigencia de la acreditación de la obtención de certificación diferente al de nuestro Registro General de Actos de Ultima Voluntad, que acreditare si existe o no disposición de última voluntad cuando de la valoración de los elementos concurrentes en la sucesión resultare que la ley aplicable fuere distinta de la española, imponiéndose la presentación de certificado o justificación de su inexistencia en el Estado cuya ley resultare aplicable a la sucesión o a la disposición de última voluntad (artículos 21, 22, 24 y 25 del Reglamento), sea o no la del Estado o Estados cuya nacionalidad ostentare el causante”.

IV.- SOBRE LA LEY APLICABLE. DON * era residente en España y en el territorio de la Comunidad Autónoma de *, en la que rige el Derecho Común, en el momento de su defunción. Así resulta de su último domicilio antes acreditado.

No habiéndose acreditado que mantuviera un vínculo más estrecho con otro Estado, la ley aplicable a la totalidad de la sucesión es la del Estado en el que el causante tenía su residencia habitual en el momento del fallecimiento, y, teniendo en cuenta que el causante tenía su residencia habitual en territorio de derecho común en el momento de su defunción, la legislación aplicable a su sucesión es la contenida en el Código Civil español.

V.- SOBRE LA COMPETENCIA DEL NOTARIO. Con arreglo a lo previsto en la Ley del Notariado, corresponde tramitar esta acta al Notario competente para actuar en el lugar en que hubiera tenido el causante su último domicilio o residencia habitual, o donde estuviere la mayor parte de su patrimonio, o en el lugar en que hubiera fallecido, siempre que estuvieran en España, a elección de la solicitante. También podrá elegir a un Notario de un distrito colindante a los anteriores.

A tal efecto, DOÑA *, me requiere para tramitar la presente acta por su libre elección y juzgo mi competencia por ser Notario de distrito colindante (Distrito de *) al correspondiente a su último domicilio (Distrito de *) y residencia habitual (término municipal de *, perteneciente al Distrito Notarial de *).

Dejo unida a la matriz consulta previa al Servicio de Detección de Actas Duplicadas del Colegio Notarial competente, de donde resulta que no se ha iniciado con anterioridad la declaración de herederos abintestato.

VI.- SOBRE LAS CIRCUNSTANCIAS FAMILIARES. DON *, contrajo su único matrimonio con Doña *, aquí compareciente, de cuyo matrimonio no tiene descendencia, habiendo fallecido su padre con anterioridad y sobreviviéndole su madre que ha renunciado a la herencia en la escritura anteriormente citada, sin que vivan los abuelos paternos ni maternos.

Según afirma la compareciente, entre los cónyuges no existía separación judicial, ni de hecho, NO habiendo dejado el causante ningún hijo vivo, ni tampoco premuerto con descendientes que tuvieren derecho a heredarle.

VII.- SOBRE LAS PERSONAS CON DERECHO A SUCEDER. Según lo expuesto, es heredera abintestato de DON *, su citada esposa y requirente DOÑA *, cuyos datos constan anteriormente.

En consecuencia y conforme a los hechos expuestos ME REQUIERE, para que exprese mi juicio de notoriedad acerca de la veracidad de los hechos expuestos, y haga, a la vez, la declaración de derechos pertinentes, de conformidad con lo dispuesto en la vigente Ley del Notariado y de acuerdo con lo prevenido en el resto de la legislación notarial que a la misma se remite.

Con dicha finalidad se proponen los siguientes MEDIOS DE PRUEBA:

A) ASEVERACIÓN de la certeza de los hechos expuestos, que realiza DOÑA * bajo su responsabilidad y de cuya trascendencia y efectos le advierto especialmente

B) PRUEBA DOCUMENTAL, integrada por los documentos a los que se ha hecho referencia en la parte expositiva junto con el Certificado de Inscripción de Matrimonio de DON * y DOÑA * en idioma inglés y debidamente apostillado con fecha *, cuyo idioma yo, el Notario conozco, a los efectos de la presente y del que deduzco fotocopia con valor de testimonio para dejar unida a esta matriz.

C) PRUEBA TESTIFICAL. Conforme a lo previsto en el Art. 56 de la Ley del Notariado, este requerimiento comprende la declaración de los testigos cuyos datos figuran en la comparecencia.

Previa advertencia de su responsabilidad, caso de faltar a la verdad o de alterarla, y de la trascendencia de sus manifestaciones, interrogo a las testigos sobre los hechos que interesan, y me manifiestan que les consta por ciencia propia la certeza de los hechos relatados, sin que según su conocimiento exista persona alguna que tenga derecho al llamamiento hereditario distinta de las que ya constan en la presente acta.

DON * y DOÑA *, previamente advertidos por mí de la trascendencia de las manifestaciones efectuadas, afirman, informados de su responsabilidad en caso de falsedad, especialmente manifiestan que les consta que, del matrimonio de Don * y Doña *, NO existen hijos (como se ha indicado previamente), ni ascendientes (abuelos) ni descendientes de grado ulterior, ni tampoco ningún otro hijo vivo ni descendientes de hijos premuertos.

Por considerarlo yo, el Notario, preciso en este caso voy a proceder a gestionar la Publicación en el Boletín Oficial del Estado de un EDICTO comunicando la tramitación de la presente acta de declaración de herederos.

Considero legítimo el interés manifestado y conforme a lo expuesto, ACEPTO EL REQUERIMIENTO.

Conforme a lo previsto en la Ley del Notariado y en el Reglamento Notarial, en el mismo día de hoy notificaré este requerimiento al Colegio Notarial correspondiente y, por su mediación, al Registro General de Actos de Última Voluntad.

Transcurridos veinte días desde la citada notificación y si no hubiera comunicación de interrupción a que se refiere el Reglamento Notarial, ni ningún otro hecho que cause interrupción, procederé a otorgar, por mí y ante mí, acta en que se contenga el juicio de notoriedad de declaración de herederos abintestato.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales pertinentes.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, los comparecientes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten a los comparecientes de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la Notaría de Pinoso, sita en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Leída la presente acta por mí, el Notario, a la compareciente y testigos, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, incluido el Sr. Traductor, quien declara, una vez hechas las traducciones necesarias, la conformidad de su contenido con las traducciones efectuadas y haciendo todos constar que han quedado debidamente informados del contenido de la presente.

De que conozco al Sr. *, de haber identificado a la requirente y testigos por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de la otorgante y los testigos, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en siete folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números * y los * folios anteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

NOTA: Dentro del plazo reglamentario envío al sr. Decano el parte reglamentario. DOY FE.

1ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, en *, mi residencia, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, REMITO a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), la solicitud de inserción de EDICTO comunicando la tramitación de la presente acta para la declaración de herederos abintestato (inicio LJV 2015), en el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

2ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, en *, mi residencia, el día * para dejar constancia de que, en el día de hoy, recibo a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), copia de la página del Boletín Oficial del Estado del día*, número *, Supl. N. Págs. *, ID *, en la que se publica el Edicto comunicando la tramitación de la Declaración de Herederos Abintestato en el “Boletín Oficial del Estado”, a que se refiere la matriz precedente y la diligencia anterior. Incorporo a la presente la copia de dicho Edicto. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

TEXTO DEL EDICTO: Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *, hago constar: Que en esta notaría se tramita Acta de Declaración de Herederos Abintestato con el fin de acreditar que DON *, titular del N.I.E. *, de nacionalidad británica, residente en España, nacido en * (Reino Unido), fallecido el día * en su último domicilio ubicado en *, sin haber otorgado testamento, por lo que procede la apertura de la sucesión intestada conforme a las disposiciones del Código Civil y de la Ley del Notariado. Su estado civil cuando falleció era el de casado en únicas nupcias con Doña *, habiéndole premuerto su padre Don * y sus demás ascendientes excepto su madre Doña *, no dejando el causante ningún hijo vivo, ni tampoco premuerto con descendientes que tuvieran derecho a heredarle. De conformidad con el artículo 56.2 de la Ley del Notariado de 5 de Mayo de 1862, cualquier interesado podrá oponerse a la pretensión, presentar alegaciones o aportar documentos u otros elementos de juicio en el plazo de un mes a contar desde el día de la publicación, compareciendo en mi notaría sita en *.

Acta de manifestaciones con valor de declaración jurada para la obtención de “visado de residencia no lucrativa”

Cuando vienen a pedirme actas relacionadas con cuestiones de extranjería reconozco que me pongo a la defensiva porque considero que ha de existir un fundamento normativo que permite la autorización de un instrumento público que puede servirle al otorgante para su empadronamiento, para renovar su pasaporte, para solicitar la tarjeta sanitaria, para obtener un visado (como en el caso de hoy) o para muchas otras cosas de evidente trascendencia. Mi criterio es generalmente que se trata de cuestiones que han de resolverse en otros ámbitos administrativos a los que derivo a los interesados, a no ser que me aporten detalle (o lo encuentre yo) sobre el fundamento de su petición.

En este caso de hoy lo había y lo encontré aquí, donde se habla del “Visado de residencia no lucrativa” que es un visado para residir en España sin realizar una actividad lucrativa (laboral o profesional) siempre que disponga de medios de subsistencia garantizados y suficientes y que no autoriza a trabajar.

En base a la información recaba preparamos este instrumento que espero sea útil.

Por cierto, no sé porqué razón seguimos hablando de declaraciones juradas a estas alturas de la película.

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *.

C O M P A R E C E:

DOÑA *, mayor de edad, de nacionalidad *, residente en España, divorciada, desempleada, vecina de *; provista del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *.

Manifiesta la compareciente que carece de NIE, por lo que yo, el Notario, le advierto expresamente de su obligatoriedad a ciertos efectos.

Se halla también presente DOÑA*, mayor de edad, de nacionalidad *, residente en España, soltera, ama de casa, vecina de *; provista de la Tarjeta de Residencia número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *, quien actúa como intérprete al inglés elegida por la Sra. *, que no conoce suficientemente el idioma español.

Interviene en su propio nombre y derecho, y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente acta, anteriormente calificada y, al efecto.

E X P O N E:

Primero.- Que tiene intención de llevar a los trámites pertinentes para conseguir “Visado de residencia no lucrativa” para residir en España sin realizar una actividad lucrativa (laboral o profesional) a cuyo efecto dispone de medios de subsistencia garantizados y suficientes, siendo conocedora de que este visado no autoriza a trabajar en España.

Segundo.- Que realiza estas manifestaciones a los efectos de conseguir el citado Visado, comprometiéndose para ello a NO trabajar mientras viva en España.

Afirma la veracidad de las manifestaciones efectuadas, así como que las efectúa bajo su exclusiva responsabilidad y con el carácter de declaración jurada y previa advertencia que le hago de las consecuencias de la falsedad en documento público.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los comparecientes/otorgantes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten a la compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Leída esta acta por mí, el Notario, a la compareciente, ésta renuncia a su derecho a leerla por sí misma, derecho del que les advierto, la aprueba y la firma conmigo, incluida la Sra. traductora, quién declara, una vez hechas las traducciones necesarias, la conformidad de su contenido con las traducciones efectuadas y haciendo todos constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a la compareciente por su reseñado documento de identidad, de que conozco a la Sra. Traductora, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, número * y los * folios posteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Elevación a público de un anexo de modificación de una póliza de préstamo que fue intervenida notarialmente

“Adjunto remito extensión de ICO de Periquito, S.L. para su elevación a público. La firma será DESDOBLADA. El documento de novación de extensión de ICO hace alusión al documento adjunto que fue intervenido en su notaría el * de * de 2020 por importe de *. El documento de extensión se firmó digitalmente el */*/2021 en tablet por el cliente. La elevamos a público para que intervenga la entidad a través de sus apoderados”.

Entonces, ¿la entidad no firmó y lo hace ahora? En tal caso, no veo posible la elevación a público. Hablamos de elevar a público porque previamente hay un documento privado que ha de estar firmado por todas las partes. Si no lo está, yo no veo elevación a público. ¿Cómo vamos a elevar a público y dar efectos, siempre sin perjuicio de terceros, al contrato desde la fecha inicial de su firma si una parte no lo firmó?

Además, estas elevaciones a público (estando firmadas por todos), a mi juicio, requieren algún tipo de anexo en el que se expliquen algunas cosas. Esos anexos se pueden hacer por ustedes o por la notaría, pero “elevar a público” sin mas (firmando ante Notario sin mas explicaciones), no me parece lo correcto. Por razón de la necesidad de dicho anexo, me veo posible el desdoblamiento (salvo que el anexo sea intervenido por todos los Notarios que intervengamos) porque el contenido de la póliza no sería el mismo. Por otra parte, al ser un caso susceptible de ser entendido de forma distinta por los diferentes Notarios que intervengamos la póliza, puede que mi visión no sea compartida por el compañero.

En consecuencia, los apoderados del banco (si hubieran firmado antes) tendrían que firmar en mi notaría al mismo tiempo que Periquito S.L. o en otro momento diferente, pero en todo caso aquí.

Además, el representante de la sociedad firmó el día * aunque no me queda claro en qué concepto lo hacía. A mí me parece que ella firma solo por ella misma (y no era garante-fiadora) con lo que podría entenderse que la sociedad podría no haber sido correctamente representada (con lo que entraríamos en el campo de la ratificación).

Dicho esto, el anexo mas o menos podría decir esto:

PÓLIZA DE MODIFICACIÓN DEL CONTRATO DE PRÉSTAMO *:

ANEXO 1:

COMPARECIENTES:

PARTE PRESTAMISTA:

BANCO *, S.A. con NIF: *.

PARTE PRESTATARIA:

PERIQUITO, S.L. con NIF: *.

BANCO *, S.A. y PERIQUITO, S.L., en el concepto en que respectivamente intervienen, comparecen ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, a efectos de elevar a público la precedente póliza de modificación del contrato de préstamo (NÚMERO *), del que forma parte el presente anexo, formalizada por las partes acreedora (con las firmas manuscritas de DON *, conDNI/NIF * y DON *, con DNI/NIF * en su calidad de apoderados de la entidad) y deudora (con la firma digital de DOÑA *, con DNI/NIF *) con carácter retroactivo desde el día de la firma del contrato (* de * de 2021), aceptando todos los comparecientes, según intervienen, íntegramente, el contenido del contrato, de su modificación y del presente anexo y dándole efectos desde la citada fecha de su firma. En *, a * de 2024.

Al hilo de esta cuestión surge otra que creo está íntimamente relacionada

El comentario lo hace un compañero al que no sé si le dije algo razonable o no, porque no me contestó a lo que le dije así que me quedé con la duda.

“He visto que habías escrito sobre esto y me interesa tu opinión sobre este caso. Póliza ICO intervenida el 11 de junio de 2020 por importe de 12.000 Euros. El 22 de febrero expido traslado con efectos ejecutivos. En 2024 pretenden “elevar” de modo unilateral la moratoria que habían firmado el 11 de marzo de 2021, en la que además reconocen que no ha habido amortización y que el saldo sigue siendo 12.000. En lo que se pretende elevar, que tiene firma manuscrita, hay consentimiento del deudor a la unilateralidad y consentimiento anticipado para futuras copias ejecutivas”.

Me dices que la moratoria autorizaba la unilateralidad y que hay una firma manuscrita. Pero yo también me fijo en la firma/s del propio banco, ¿firmó o no firmó? ¿a mano? ¿electrónicamente? Y ahora al elevar a público, ¿tú redactas algún anexo o se intervendría tal y como te lo la traen? Yo he tenido recientemente el caso de una elevación a público (sin el problema del testimonio ni el de la unilateralidad) que el banco no había firmado (ni rastro de firma) y que el administrador había firmado electrónicamente (me pareció una simple firma de un documento pdf) aunque creo que sin usar un certificado de representante de la sociedad deudora. Así que me cerré en banda y dije que sin firma del banco (pues la firma actual no podía suplir a la que en su día debió hacerse), y además un anexo, no lo firmaba.

Bien, ¿y si se hubiera expedido un testimonio ejecutivo de la póliza anexada que, como tú, yo también intervine? Pues para empezar hubiera podido pasárseme perfectamente (de hecho, no se me había ocurrido mirarlo), aunque ¿qué impide modificar un contrato que se está ejecutando? Nada, ¿no?, aunque si esa modificación se está firmando unilateralmente por el acreedor, ¿la cosa podría cambiar? En la nota del CGN que cito en mi artículo parece ser que se dice (o que yo concluyo): “este régimen excepcional no es aplicable cuando lo que se pretende es la elevación a público o la intervención del contrato originario que unilateralmente otorgado no tendría eficacia ejecutiva como tampoco la tendría la moratoria si el contrato originario no se eleva a público o se interviene (“la eficacia ejecutiva depende de que la posea el título originario o primordial; en otro caso, tampoco tiene eficacia ejecutiva la moratoria aisladamente considerada”)”. La moratoria no tiene eficacia ejecutiva si el contrato originario no se intervino pero si la tiene si se intervino y no parece, pienso, que la situación cambie si la ejecución ya ha sido iniciada….

Escritura de renuncia a los derechos hereditarios en la sucesión de un causante británico

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *.

C O M P A R E C E:

DOÑA *, mayor de edad, de nacionalidad británica, no residente en España, viuda de Don *, *, con domicilio en * (Reino Unido); provista, según me acredita, del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *.

Se halla también presente DON *, mayor de edad, casado, abogado, con domicilio profesional en *; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, *, quien actúa como intérprete elegido por la Sra. *, que no conoce suficientemente el idioma español.

Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura de ratificación, anteriormente calificada, y al efecto.

E X P O N E:

I.- Que su hijo DON *, de nacionalidad británica, residente en España, nacido en * (Reino Unido), el día * y titular del Pasaporte de su nacionalidad número * (vigente hasta el día *), del Permiso de Residencia número * (vigente hasta el *) y del N.I.E. *, falleció el día *, en su último domicilio, ubicado en el término municipal de * (Derecho Común, España), con domicilio en *, en estado de casado en únicas nupcias con Doña *, y sin descendientes y sin mas ascendientes que la propia compareciente, al haber fallecido su esposo y padre de su hijo Don *, así como todos los demás ascendientes de segundo grado o superior.

II.- Que DON *, falleció sin haber otorgado testamento.

III.- Y en base a lo expuesto, según interviene.

O T O R G A:

Que sabedora de lo dispuesto en los artículos 988 y siguientes del Código Civil español, DOÑA *, RENUNCIA, PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que, por testamento, por razón de la ley española o de la nacional de su hijo, o por cualquier otro título (inclusive reversiones o reservas), pudieren corresponderle respecto de la herencia (testada o intestada) de su hijo DON *, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de él traiga causa.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las fiscales.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída la presente acta por mí, el Notario, a la compareciente, ésta renuncia a su derecho a leerla por si misma, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, incluido el Sr. Traductor, quien declara, una vez hechas las traducciones necesarias, la conformidad de su contenido con las traducciones efectuadas y haciendo todos constar que han quedado debidamente informados del contenido de la presente.

De haber identificado a la compareciente por su reseñado documento de identidad, de que conozco al Sr. Traductor, de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números * y los * folios anteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Explicación de las cargas que figuran en la nota simple de una vivienda que va a ser objeto de venta

“En el apartado de cargas de un inmueble que estoy interesado en comprar consta que existe una hipoteca de 72.100 € de principal aunque a mí me dicen los propietarios que les faltan por pagar 32.000 €, aproximadamente (y me enseñan certificado de deuda pendiente). Entonces, ¿por qué la mención a intereses ordinarios, de demora e importe de subasta?”

El registro no lleva un registro de lo que vamos pagando. Solo registra la deuda inicial. El resto son las cifras de la responsabilidad hipoteca. Se trata de una cuestión compleja de entender y que no le afecta al consultante porque esa hipoteca se cancelará cuando compre (no indica que se vaya a subrogar en ella). Por último, el valor para subasta si llega el caso de subastar, es imprescindible en toda hipoteca. Resumen: Todo es normal. No hay motivo para la preocupación.

Las cifras de la responsabilidad hipotecaria han desaparecido en muchísimas hipotecas. Ahora que los bancos pagan el impuesto habrán hecho cuentas. Tantos millones por AJD a causa del incremento (que a veces era descomunal) de la responsabilidad hipotecaria o tantos millones a causa de una eventual ejecución de la hipoteca que no nos permitiría reclamar mas allá del principal. Seguro que les han salido las cuentas y, claro, han casi suprimido los conceptos accesorios de la responsabilidad hipotecaria. Por supuesto, ahora las facturas de las notarías y registros son mucho mas pequeñas (y también las pagan los bancos). No sé si esas cuentas también las habrán echado.

Yo suelo explicar esas cifras diciendo: Estas cantidades se establecen para calcular el impuesto, influyen en la minuta notarial y registral, y se tendrán en cuenta en un supuesto raro. ¿Cuál es? Que se venda el inmueble; que el comprador no se subrogue en la hipoteca y que el vendedor deje de pagarla. El nuevo propietario sobre puede sufrir la responsabilidad hipotecaria de la finca hasta donde alcancen dichas cifras. El deudor (el que ahora es vendedor) responde hasta el último céntimo.

Y cómo es raro que alguien compre un inmueble hipotecado y se arriesgue a que el anterior propietario no pague, pues esas cifras tienen una importancia secundaria y relativa.

Fin.

La reproducción de las firmas en las copias simples y autorizadas

Se recibe una calificación en la que se dice que en la cláusula X, sobre distribución de la responsabilidad hipotecaria, el Notario expresa: “Distribución de hipoteca: El importe del capital del préstamo correspondiente a cada una de las fincas, y, por ello, sus respectivas responsabilidades hipotecarias por este concepto, así como por intereses ordinarios, intereses de demora, costas y otros gastos, figuran en un cuadro, que me entregan, firmado por los otorgantes, al cual se remiten y tienen por reproducido en este lugar, consintiéndolo. Este cuadro está compuesto por una hoja que reintegro, sello y rubrico y dejo unido a está matriz para ser reproducido en sus traslados”. “Dicho cuadro -continúa la calificación – no consta firmado por las partes, por lo que surgen dudas sobre si efectivamente es el cuadro de distribución que han pactado las partes. Las inscripciones no deben de ofrecer dudas de las cantidades por las que responden la responsabilidades hipotecarias de las fincas hipotecadas” (responden las responsabilidades y luego alega el 148 RN).

Mi criterio en cuanto a reproducción de las firmas de los unidos es:

Si me llegan firmados, no quito las firmas.
Si se firma en mi presencia, las quito y en la copia aparecerá una mención en el lugar de las firmas: “Están las firmas y sus rúbricas”.

En la RDGRN de 27/11/2018 que puede leerse aquíAQUÍ, se dice: “El contenido de la copia autorizada se encuentra normativamente determinado en el Reglamento Notarial, en los artículos 221, 236, 241 y concordantes, sin que en ningún lugar se prevea la reproducción de las firmas como particular de posible traslado en ella, lo que resulta plenamente congruente con el esquema organizativo básico a que se alude en el párrafo anterior. Este designio de preservar la intimidad del autor mediante la reserva de los trazos de su firma se encuentra positivamente formulado en relación con las copias simples (artículo 224.2 del Reglamento Notarial) y con los testimonios que se expidan de las pólizas incorporadas al Libro-Registro de Operaciones Mercantiles (artículo 250 del Reglamento Notarial), prohibición esta última que evidencia la necesidad de mantener idéntica precaución con respecto a las copias autorizadas de los instrumentos protocolares, dada su similar naturaleza”.

Yo creo que es mas que suficiente para rebatir la calificación aunque también podría alegarse la protección de datos.

¿Qué se podría haber hecho para evitar las dudas (sin entrar en honduras excesivas sobre la extensión de la dación de fe del Notario)?

Pues tal vez decir algo como esto: “Este cuadro está compuesto por una hoja que reintegro, sello y rubrico y dejo unido a está matriz para ser reproducido en sus traslados con omisión de la firma y rúbrica de los comparecientes conforme a los artículos 221, 224.2, 236, 241 y 250 del Reglamento Notarial y al amparo de la RDGRN de 27/11/2018 y de la normativa en materia de protección de datos”.

Así el calificante se lo piensa un poco mas (porque tiene que estudiar) aunque a lo mejor no le apetece hacerlo prefiriendo alegar una serie de artículos generalistas en materia hipotecaria y el sacrosanto 148 del Reglamento Notarial que, en mi opinión, nada tiene que ver aquí.

La venta directa del artículo 63.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria

¿Habéis hecho alguna venta a través de “entidad especializada” (artículo 63.3 LJV)? Si el juzgado autoriza el acta dispositivo pero no la venta directa (porque no se ha solicitado), ¿cómo se articula la subasta o la venta por esas entidades?

La cuestión también se menciona en la LEC. La norma es una traslación del artículo 641 LEC, en la que se fijan las bases para la venta y tienes un tiempo para “encontrar” un comprador. “Vienes a ser como un API”, decía un compañero en Vanguardia Notarial que es de donde tomé todas estas ideas que les apunto (y me apunto por si surge la ocasión de ir mas allá de la consulta que me formulan).

Dice el 63.3:

Si la solicitud fuera para la realización de un acto de disposición podrá también incluirse en la solicitud la petición de que la autorización se extienda a la celebración de venta directa, sin necesidad de subasta ni intervención de persona o entidad especializada. En este caso, deberá acompañarse de dictamen pericial de valoración del precio de mercado del bien o derecho de que se trate y especificarse las demás condiciones del acto de disposición que se pretenda realizar.

Por su parte el 641 LEC, dice todo esto:

“Artículo 641. Realización por persona o entidad especializada.

1. A petición del ejecutante o del ejecutado con consentimiento del ejecutante y cuando las características del bien embargado así lo aconsejen, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución podrá acordar, mediante diligencia de ordenación, que el bien lo realice persona especializada y conocedora del mercado en que se compran y venden esos bienes y en quien concurran los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado de que se trate.

También podrá acordar el Letrado de la Administración de Justicia, cuando así se solicite en los términos previstos en el párrafo anterior, que el bien se enajene por medio de entidad especializada pública o privada. Cuando así se disponga, la enajenación se acomodará a las reglas y usos de la casa o entidad que subasta o enajene, siempre que no sean incompatibles con el fin de la ejecución y con la adecuada protección de los intereses de ejecutante y ejecutado.

A estos efectos, los Colegios de Procuradores podrán ser designados como entidad especializada en la subasta de bienes.

2. En los casos del apartado anterior, la persona o entidad especializada deberá prestar caución en la cuantía que el Letrado de la Administración de Justicia determine para responder del cumplimiento del encargo. No se exigirá caución cuando la realización se encomiende a una entidad pública o a los Colegios de Procuradores.

3. La realización se encomendará a la persona o entidad designada en la solicitud, siempre que reúna los requisitos legalmente exigidos. En la misma resolución se determinarán las condiciones en que deba efectuarse la realización, de conformidad con lo que las partes hubiesen acordado al respecto. A falta de acuerdo, los bienes no podrán ser enajenados por precio inferior al 50 por ciento del avalúo. Cuando las características de los bienes o la posible disminución de su valor así lo aconsejen el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, con consentimiento del ejecutante, podrá designar como entidad especializada para la subasta al Colegio de Procuradores en donde con arreglo a lo dispuesto en el artículo 626 se encuentren depositados los bienes muebles que vayan a realizarse.

A tal efecto, se determinarán reglamentariamente los requisitos y la forma de organización de los servicios necesarios, garantizando la adecuada publicidad de la subasta, de los bienes subastados y del resultado de la misma.

No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, cuando los bienes a realizar sean inmuebles, la determinación de la persona o entidad a la que vaya a confiarse la realización y la de las condiciones en que ésta deba efectuarse, será realizada previa comparecencia a la que serán convocadas las partes y quienes conste en el proceso que pudieran estar interesados. El Letrado de la Administración de Justicia resolverá por medio de decreto lo que estime procedente, a la vista de las manifestaciones de quienes asistan a la comparecencia, pero no podrá autorizar que la enajenación se realice por precio inferior al 70 por ciento del valor que se haya dado al inmueble con arreglo a lo previsto en el artículo 666, salvo que conste el acuerdo de las partes y de todos los interesados, hayan asistido o no a la comparecencia.

4. Tan pronto como se consume la realización de los bienes se procederá por la persona o entidad correspondiente a ingresar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad obtenida, descontando los gastos efectuados y lo que corresponda a aquéllas por su intervención. El Letrado de la Administración de Justicia deberá aprobar la operación o, en su caso, solicitar las justificaciones oportunas sobre la realización y sus circunstancias. Aprobada la operación, se devolverá la caución que hubiese prestado la persona o entidad a la que se haya encomendado la realización.

5. Cuando, transcurridos seis meses desde el encargo, la realización no se hubiera llevado a cabo, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto revocando el encargo, salvo que se justifique por la persona o entidad a la que se hubiera efectuado éste que la realización no ha sido posible en el plazo indicado por motivos que no le sean imputables y que, por haber desaparecido ya dichos motivos o por ser previsible su pronta desaparición, el encargo podrá cumplimentarse dentro del plazo que se ofrezca y que no podrá exceder de los siguientes seis meses. Transcurrido este último plazo sin que se hubiere cumplido el encargo, el Letrado de la Administración de Justicia revocará definitivamente éste.

Revocado el encargo, la caución se aplicará a los fines de la ejecución, salvo que la persona o entidad que la hubiese prestado acredite que la realización del bien no ha sido posible por causas que no le sean imputables”.

Tal vez en esta guía jurídica se puedan resolver algunas dudas: GUÍAS JURÍDICAS LA LEY

Sobre las entidades especializadas y reglas de liquidación en el concurso de acreedores, interesa esto otro (aunque lo nuestro no sea un concurso).

Y sobre “Cómo Evitar La Subasta Del Inmueble” puede leerse El Blog de Oscar Cano.

Esta es la consulta al completo: “Solicité al juzgado autorización para vender dos inmuebles de una persona incapacitada que necesita liquidez. El Juez dictó auto que autoriza las ventas, según las valoraciones aportadas con la demanda, ventas que deberán realizarse “por medio de subasta o por medio de persona o entidad especializada conforme al art. 63.3 LJV”. Tenía entendido que eso -venta por persona o entidad especializada- solo implicaba que en la escritura de venta el notario hacía constar la intermediación de API o inmobiliaria, haciéndole firmar o no, aportando factura de la intermediación o no, según criterio del Notario. Sin embargo, lo primero que he obtenido son dos negativas porque dos Notarios me envían de vuelta al juzgado a pedir autorización para la venta directa. No encuentro información, jurisprudencia ni nada que me oriente y no puedo ir preguntando Notario a Notario. ¿Realmente he de volver a la casilla de salida?“.

Entonces, ¿el Notario hace subasta o actúa como si fuera entidad especializada consiguiendo un comprador?

Varios compañeros apuntaron una serie de cosas de interés:

El precepto se refiere al caso de que ya exista un comprador y se haya negociado el precio. Se pide que a la solicitud se acompañe un dictamen pericial para que el Juez compruebe que el precio negociado es razonable. Por tanto, no lo veo como una autorización genérica para vender sin saber a quién ni en qué precio.

Pues a mí me parece que para la venta directa es necesario haber solicitado que no sea necesaria ni subasta ni entidad especializada. Y este parece ser el caso, o sea que o lo solicita, o subasta o entidad especializada.

Claro, porque, si la venta se hace por subasta o entidad especializada, no hay un comprador previamente designado ni un precio ya negociado o “medio” negociado. Lo que creo que no se puede hacer es solicitar una venta directa sin que exista todavía un comprador. En mi opinión, la venta directa se introdujo para los casos frecuentes en que ya se había negociado una venta, pero el sistema de subasta hacía imposible venderlo a una persona determinada. Dicho de otro modo, la subasta es la regla general, pero se puede excepcionar cuando se presenta al Juez un comprador y el Juez comprueba con el dictamen pericial que el precio no es perjudicial para la persona.
Cabe: 1º Que el Juez autorice la venta directa, siempre que se le haya pedido, en determinados términos y previo dictamen pericial. 2º Que el Juez autorice la venta previa subasta (en la modalidad que determine) y con sujeción a las normas aplicables. 3º Que el Juez autorice la venta mediante persona o entidad especializada, en cuyo caso la Ley se remite al artículo 641 LEC. Para mí el tercer caso se refiere a un procedimiento de selección de la mejor oferta, que es ajeno a la formalización de subasta: puede ser un API, designado por el juzgado en un convenio de realización de un bien o puede ser un portal de subastas particular, en cuyo caso la persona legitimada para hacer la venta te lleva a la notaría el documento de dicho portal del cual resulta cuál fue esa mejor oferta.
Yo he solicitado en una ocasión que se dictara un auto aclaratorio en el que precisaran los términos en que había que proceder. Si se autoriza una venta con un precio, no hay concurrencia de ofertas, basta que aparezca un comprador que ofrezca el precio fijado. Si se quiere que haya concurrencia de ofertas, entonces el Juez o determina cuál es el procedimiento (subasta o entidad especializada) o permite su elección. Debe aclararse por el juzgado.
Entiendo que se podría celebrar una subasta notarial donde el precio mínimo fuera el valor aprobado por el juzgado o acudir a una entidad especializada que buscara comprador, siempre respetando ese precio mínimo.
El 63.3 está pensado para poder pedir que se excluya tanto la subasta como la entidad especializada. Lo primero sería ver qué se pidió exactamente. Lo que parece que ha autorizado es que no se prescinda de las dos cosas, que pese a todo se siga una u otra vía alternativamente (o es un auto erróneo y pretendía excluir ambas y le falta decir “sin necesidad”).
En mi opinión, hay que solicitar del juez la VENTA DIRECTA, ya que parece que no está prevista en el auto. La venta directa, previa tasación y dictamen pericial, bien a través de persona especializada o sin ella, siempre se debe especificar en el auto qué procedimiento se ha de seguir, así como el precio mínimo. No veo que se permita la subasta; mas bien concreción de comprador futuro y eso, con los efectos hipotecarios de esta RDGRN de 26 octubre 2016.

Bueno, pues para no tener ni idea hasta hace unas horas, la cosa no va mal aunque no pueda resolver la consulta formulada.

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 197, 198 y 199)

Sustitución vulgar y derecho de transmisión: ¿un conflicto verdaderamente existente? (revisión del mini-caso 12)

La comunicación al Colegio Notarial de los procedimientos de adveración y protocolización de testamentos especiales (y otras cuestiones de interés)

Segregación y determinación de resto con situación catastral previa incorrecta a través de la SEC y sin hacer uso del 18.2

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Lo anterior fue en la donación y disolución de condominio

Al hilo de esta cuestión surge otra que creo está íntimamente relacionada

Entonces, ¿el Notario hace subasta o actúa como si fuera entidad especializada consiguiendo un comprador?

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