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Dudas frecuentes sobre hipotecas

1.= ¿La ventaja de la formalización notarial del préstamo es nula para el deudor?

“Y, frente a ello, la posible ventaja que para el deudor prestatario pueda tener la formalización notarial del préstamo es, sin ningún género de dudas, notablemente inferior (si no nula) a la que obtiene el acreedor hipotecario”

Algunos interpretan como una crítica a los Notarios esto que dice la Sentencia sobre AJD, pero estoy casi seguro de que no es una crítica al papel de los Notarios lo que querían hacer los Magistrados del TS. Y pensando en cómo explicarlo, me ha venido a la cabeza esto que tengo escrito aquí:

¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?

“Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros. No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor. En conclusión, si no pagas, el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad”.

¿Qué pasa si pides un préstamo, lo garantizas con una hipoteca y luego no pagas?

Pues lo mismo, que el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja de plata para reclamarte con mucha más facilidad (con mucha más ojo, no con toda la facilidad, pues ejecutar una hipoteca no es un camino de rosas por mucho que se pueda pensar). Dicho lo cual, ¿por qué es notablemente inferior (si no nula y podrían haber dicho directamente que nula, salvo por el detalle de que probablemente no habría préstamo sin hipoteca) la posible ventaja de la formalización del préstamo hipotecario para el deudor? Pues porque el deudor pone al acreedor su cabeza en bandeja de plata para el caso de que no le pague, no porque no sirva de nada lo que los Notarios hacemos. No, no dicen eso, en mi opinión.

2.= ¿Si me subrogo en una hipoteca se mantienen las mismas condiciones?

Si se subroga, se mantiene todo igual que estaba, aunque son usuales las novaciones de condiciones al tiempo de la compraventa con subrogación o efectuadas en una escritura independiente. Asegúrese de que no le van a cambiar nada novando la hipoteca y mucho ojo con las novaciones que pueden dar disgustos fiscales.

“Y qué tipo de subrogación me conviene, ¿la expresa o la tácita?”

Estando hablado con el Banco, da igual que sea expresa o tácita, aunque creo que particularmente preferiría la expresa por dejar las cosas del todo claras, evitándome gestiones posteriores, y preferiría la tácita por representar algo menos de gasto en la notaría (la escritura será más corta) y por evitar los riesgos de que “aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid, nos metan en una novación para cambiar alguna cosa que obligaría a cambiar otras que no podrían seguir reguladas como al tiempo de constituir la hipoteca por variaciones normativas o jurisprudenciales, incurriendo en mayores gastos. Por cerrar el asunto del gasto, diré que “consultadas fuentes registrales”, si se hace constar la asunción expresa de la deuda por el comprador (conste o no consentimiento del acreedor) se devengan honorarios registrales. En la notaría, una subrogación expresa o tácita, cuestan casi lo mismo como he apuntado antes (algo menos la tácita por razón de la extensión de la escritura). Impuestos no se pagan en ninguna de los dos y en la tácita será más fácil librarse del gasto que representa la gestoría del Banco.

“Por último, la casa que compro cuesta 100.000 Euros y la hipoteca pendiente es de unos 41.000 Euros, ¿cuánto he de pagar por la casa?”

Cuando se subrogue tendrá que pagar 100.000 Euros que es el precio, lo que ocurre es que 59.000 Euros los pagará en metálico, transferencia o cheque y el resto, los retendrá para hacer el pago de lo que queda pendiente de hipoteca al Banco, liberando al anterior propietario de toda responsabilidad.

3.= ¿Procede la expresión manuscrita en previsión de que se dé en el futuro alguno de los supuestos que la hacen necesaria?

Me han pedido incorporar una manuscrita que no procedía pero que al final he aceptado siempre que algo me dejaran decir en la escritura sobre su existencia. Manuscribir sin rastro en la escritura de lo que se pretende relatar en la manuscrita, “va a ser que no”. Esto es lo que finalmente se ha dicho:

“C) Se incorpora y protocoliza con esta escritura, formando parte integrante de la misma, copia de la Ficha de Información Personalizada (FIPER) suscrita por la PARTE DEUDORA, el anexo de bonificaciones del tipo de interés, otro con ejemplos numéricos que indican el modo en que los cambios del tipo de interés afectan al importe de las cuotas y otro sobre la posibilidad de contratación de productos de cobertura del riesgo de tipo de interés de la que se ha advertido a la parte deudoraEl interés, a pesar de ser variable, no se devengará en ningún caso a favor de la parte deudora”.

La necesidad de manuscrita quedaba justificada por razón de la referencia a que el interés no se devengaría en ningún caso en favor de la parte deudora (interés cero), pero que, de paso, se manuscribiera que aunque no se contrataban productos de cobertura de riesgo de tipo de interés se conocía la posibilidad de hacerlo, alegando que si el cliente los contrataba más adelante (mañana mismo, por ejemplo, me decía el del Banco) ya lo habría dejado dicho, me ha costado lo mío aceptarlo. En fin, que no he quedado muy satisfecho por razón de la aberración que, desde el punto de vista notarial, representa la expresión manuscrita para encima tener que extenderla a casos en que no procede.

Se admiten opiniones. A veces con los de los Bancos y gestorías, ¡sí se puede¡ y da gusto encontrar a profesionales, dispuestos a escuchar y a intentar solucionar una situación en beneficio de nuestro común cliente, que, por otra parte, asistía a nuestra discusión bolígrafo en mano, sin saber si ponerse o no a escribir.

4.= ¿Cómo puedo dejar de ser hipotecante no deudor y avalista?

Desgraciadamente no depende de usted conseguir que liberen su finca de la hipoteca, ni liberarse usted (y al resto de su patrimonio) del aval prestado. Es el Banco acreedor quien debe liberarle del aval o consentir que la garantía que existe sobre el inmueble sea sustituida por otra que pueda prestar su hermana (había una hermana del consultante) u otra persona en lugar de usted, mientras que su hermana no pague la deuda pendiente. Complicado.

5.= ¿Es cierto que hay una Sentencia que ha admitido que el deudor quede completamente liberado mediante la dación en pago?

En casi dieciséis años como Notario solo he visto una hipoteca en que la responsabilidad se concretara al bien hipotecado en base a lo dispuesto en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria que dice:

“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121″.

Existiendo la posibilidad de “concretar” o de no hacerlo, si no se hizo, no sé que argumentos permitirían admitir en esa Sentencia del Juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, de 7 Diciembre de 2016 que dando en pago el inmueble desaparezca la responsabilidad personal patrimonial universal derivada del derecho real de hipoteca.

Tal vez sea que el Artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que cita el 140, se convierte en abusivo si se ha pactado expresamente…”

“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil”.

Todo acabará entonces siendo abusivo a este paso…

6.= ¿Puedo quitar a mis padres como avalistas de la escritura de mi casa?

Sus padres no están en la escritura de su casa, están en la escritura de su hipoteca y solo podrá quitarles si el Banco, que es su acreedor, acepta hacerlo. Caso contrario, sus obligaciones subsistirán hasta que se extinga la suya, es decir, hasta que termine usted de pagar. Sobre muerte del fiador y del deudor afianzado tengo escritos los posts que enlazo.

7.= ¿Qué se paga el día de la firma de la hipoteca?

El día de la firma de la hipoteca (de la hipoteca de una vivienda podríamos presuponer), se paga la vivienda (en todo o parte) al vendedor, financiándose el pago con el préstamo hipotecario. Si ha habido intermediarios, cobrarán ese mismo día. Los impuestos, la notaría y el registro se pagan en los días siguientes, como la factura de la gestoría. Con anterioridad se habrá pagado, normalmente, la tasación e inmediatamente después de la firma se pagarán las comisiones pactadas con el Banco.

8.= ¿Se puede subrogar una hipoteca únicamente respecto de alguna de las fincas hipotecadas?

Un cliente que tiene un préstamo garantizado con dos fincas quiere vender una de ellas y el comprador quiere beneficiarse de la exención en AJD (Actos Jurídicos Documentados) de la subrogación por los que no le interesa contratar una nueva hipoteca, sino quedarse con la del vendedor pero solo en cuanto a esa finca.

Esta cuestión (y acabo de caer en la cuenta) tiene una respuesta bien distinta desde que los Bancos son los sujetos pasivos del AJD. La subrogación de la hipoteca si el sujeto pasivo es el Banco ha quedado tocada del ala, puesto que si ya era complicado en muchos casos que el Banco del actual propietario aceptara al nuevo, ahora que no hay que pagar impuesto, muy posiblemente, el nuevo propietario no tendrá gran interés en contratar con el Banco del que le vende. Creo que las subrogaciones se van a hacer todavía mucho más inusuales aunque puedan seguir representando ahorro notarial y registral.

9.= ¿Puede hacerse la subrogación sobre la parte del préstamo que garantiza una de las fincas?

Si el Banco acreedor presta su consentimiento y la responsabilidad hipotecaria está distribuida entre las dos fincas hipotecadas, no hay problema. Si no hay distribución se podría hacer pero se pagaría el Impuesto y ya no merecería la pena. Lo que está claro es que si el Banco no consiente no sería posible.

10.= Novaciones hipotecarias y compensación por desistimiento

¿Por qué las entidades bancarias reiteran, sin modificarlas, las compensaciones por desistimiento cuando se firman escrituras de novación hipotecaria? ¿No será porque piensan que de este modo se reinicia el computo de los 5 años que determina pasar de la comisión del 0,50% a la del 0,25%? Es decir, si novo y vuelvo a mencionar las compensaciones sin modificarlas (o modificándolas, que también podría ser), ¿podría entenderse que el plazo de 5 años se vuelve a computar desde el principio prorrogando así el plazo para cobrar más comisión? No es que se nove con ese fin la hipoteca, pero (de nuevo) aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid … es posible que se esté buscando un efecto indirecto.

11.= Bonificaciones de tipo interés en préstamos hipotecarios

¿Por qué hay entidades que no mencionan en la propia escritura de hipoteca las bonificaciones del interés que pueden conseguir sus clientes mediante el cumplimiento de condiciones o la contratación de otros productos como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión, tarjetas de débito o crédito o alarmas? Tal vez porque ¿si hay subrogación del deudor en la hipoteca, no le aplicarán las bonificaciones pactadas en el documento privado con el deudor anterior? ¿Que más podría haber? ¿Tal vez alguna incidencia en sede de ejecución de la hipoteca?

12.= Hipotecas unilaterales

¿Qué beneficio tiene (y para quien) lo de las hipotecas unilaterales en las que estando presente el apoderado del Banco, no firma la escritura, aceptándose la hipoteca por el Banco posteriormente? Yo desde luego sigo sin verles el beneficio por ninguna parte. Hasta suelen ser más caras …

13.= “Oye, disculpa el rollo” (tengo que firmar hoy una hipoteca)

“Oye disculpa el rollo que te cuento. La verdad es que yo estaba pensando que a ver si había suerte y cuando iba la gestoría a pagar el AJD a mi nombre Hacienda no se lo permitía porque ya habría una ley que diría que el sujeto pasivo es el Banco …”

He intercambiado varios e-mails con un consultante que no es mi cliente, es el cliente de otro (manda huevos …) y que tenía prevista la firma de una hipoteca hoy mismo. Mi conclusión ha sido: “Intenta firmar mañana … “. Pero aprovechando lo de disculpa el rollo, yo he metido mi coletilla:

“A título de broma … todos los días me cuentan muchos rollos. Es una faceta de los Notarios que la gente suele desconocer. Muchos creen que solo firmamos y cobramos, así que no está mal que se sepa que eso no es todo y que firmar una escritura y cobrarla requiere de muchas cosas más“.

Hasta doce ejemplos he podido incluir en este recopilatorio de cuestiones cortas sobre el mundillo hipotecario.

Si te interesan otros posts recopilatorios, los tengo sobre testamentos y herencias y sobre plusvalía municipal.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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